be_verwaltungsgericht · 100 2015 75 · 2016-06-23 · de

Erweiterung der Zone für öffentliche Nutzung ZöN C Pfruendmatte (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 13. Februar 2015 - 32.14-14.41) | Nutzungspläne

100.2015.75U
KEP/KOM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 23. Juni 2016
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum und Keller
Gerichtsschreiberin Barben
A.________
vertreten durch Fürsprecher … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Lauenen
handelnd durch den Gemeinderat, Lauenenstrasse 2, 3782 Lauenen b. 
Gstaad
Beschwerdegegnerin
und
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern
betreffend Erweiterung der Zone für öffentliche Nutzung ZöN C 
Pfruendmatte (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern vom 13. Februar 2015; 32.14-14.41)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Am 26. September 2011 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raum-
ordnung des Kantons Bern (AGR) die von der Einwohnergemeinde (EG) 
Lauenen am 27. November 2010 beschlossene neue Ortsplanung. Am 
31. Januar 2014 verabschiedete die EG Lauenen eine erneute Änderung 
des Zonenplans und des Baureglements. Sie betrifft die Erweiterung der 
Zone für öffentliche Nutzung (ZöN) C Alters- und Pflegeheim Pfruendmatte 
(nachfolgend: ZöN C) um 3'033 m2 zur Erstellung von betreuten Alterswoh-
nungen. Das AGR genehmigte die Planung am 24. April 2014 und wies die 
Einsprache von A.________ ab, die diese als Nutzniesserin der 
Stockwerkeinheit 1___-5 auf der Parzelle Lauenen Gbbl. Nr. 1___, welche 
an die von der Erweiterung der ZöN C betroffene Fläche auf dem Grund-
stück Lauenen Gbbl. Nr. 2___ angrenzt, gemeinsam mit weiteren Personen 
erhoben hatte.
B.
Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR erhob A.________ am 
23. Mai 2014 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion 
des Kantons Bern (JGK). Diese wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 
13. Februar 2015 ab.
C.
Dagegen hat A.________ am 10. März 2015 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt in der Sache, der Entscheid der JGK 
sei aufzuheben. Mit Beschwerdeantwort vom 10. April 2015 beantragt die 
EG Lauenen, es sei die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene 
Entscheid zu bestätigen. Die JGK schliesst mit Vernehmlassung vom 
14. April 2015 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. 


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Der Instruktionsrichter hat in der Folge weitere Akten eingeholt und den 
Verfahrensbeteiligten auszugsweise zugestellt. Diese haben von der Gele-
genheit zur Stellungnahme keinen Gebrauch gemacht.
Auf richterliche Aufforderung hin haben sich die Verfahrensbeteiligten mit 
Eingaben vom 20., 24. sowie 26. November 2015 zu den Auswirkungen der 
Revisionen des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) und der Raumplanungsverordnung 
vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) geäussert, die am 1. Mai 2014 in Kraft 
getreten sind. Am 4. Mai 2016 hat der Bundesrat den neuen kantonalen 
Richtplan 2030 genehmigt. Die Verfahrensbeteiligten haben am 23., 25. 
und 30. Mai 2016 zu dessen Auswirkungen auf das Verfahren Stellung 
genommen. A.________ hält in ihrem Hauptstandpunkt an den gestellten 
Rechtsbegehren fest; sie beantragt, der Planung sei die Genehmigung zu 
verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das AGR 
zurückzuweisen. Die JGK, auf deren Stellungnahme die EG Lauenen 
verweist, schliesst unverändert auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-
ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten. 
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).


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2.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, der angefochtene Entscheid sei 
bereits deshalb aufzuheben, weil er sich nicht mit den von ihr vorgebrach-
ten Rügen auseinandersetze bzw. mangelhaft begründet sei. Damit beruft 
sie sich auf die formelle Natur des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 
Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101], Art. 26 Abs. 2 der Verfassung 
des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] i.V.m. Art. 21 ff. VRPG; BGE 138 I 232 
E. 5.1). Aus diesem Anspruch folgt unter anderem die Pflicht der Behörden, 
ihre Verfügung oder ihren Entscheid zu begründen (vgl. auch Art. 52 Abs. 1 
Bst. b VRPG). Im Allgemeinen muss die Begründung zumindest so abge-
fasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung oder den Entscheid gegebe-
nenfalls sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten las-
sen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet aber nicht, dass 
sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung, mit 
jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel auseinandersetzen 
muss. Vielmehr kann sie sich auf die für ihren Entscheid wesentlichen Ge-
sichtspunkte beschränken. Erforderlich ist bloss, dass sich aus der Ge-
samtheit der Begründung ergibt, weshalb die Behörde einem Parteistand-
punkt nicht folgen kann (vgl. BVR 2013 S. 407 E. 3.2, 2012 S. 109 E. 2.3.3 
mit Hinweisen; BGE 136 I 229 E. 5.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kom-
mentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 ff.). – Inwiefern der ange-
fochtene Entscheid als Ganzes der Begründungspflicht nicht genügen soll, 
wird von der Beschwerdeführerin nicht weiter dargetan. Soweit sie ihre 
Rüge zur Begründungspflicht bezogen auf einzelne Elemente des ange-
fochtenen Entscheids konkretisiert, wird darauf zurückzukommen sein (vgl. 
hinten E. 4.2, 6.4 sowie 7.6.1).
3.
3.1
Am 1. Mai 2014 sind die Änderungen des RPG vom 15. Juni 2012 
(AS 2014 S. 899) und der RPV vom 2. April 2014 (AS 2014 S. 909) in Kraft 


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getreten. Gemäss den Übergangsbestimmungen haben die Kantone innert 
fünf Jahren ihre Richtpläne anzupassen (Art. 38a Abs. 1 RPG). Bis zur Ge-
nehmigung dieser Richtplananpassung durch den Bundesrat darf im betref-
fenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen 
insgesamt nicht vergrössert werden (sog. Einzonungsmoratorium; Art. 38a 
Abs. 2 RPG). Ist im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderung der RPV 
vom 2. April 2014 eine Beschwerde hängig gegen den Entscheid der kanto-
nalen Behörde nach Art. 26 RPG über die Genehmigung einer Einzonung, 
so ist Art. 38a Abs. 2 RPG auf die Einzonung nicht anwendbar, wenn die 
Beschwerde weder zu einer Überprüfung noch zu einer materiellen Teilkor-
rektur des Genehmigungsentscheids führt oder wenn sie mutwillig erhoben 
worden ist (Art. 52a Abs. 1 RPV). Wie das Bundesgericht entschieden hat, 
findet das Moratorium von Art. 38a Abs. 2 RPG grundsätzlich auf alle Ein-
zonungen Anwendung, die am 1. Mai 2014 noch nicht rechtskräftig waren, 
jedenfalls wenn über sie noch nicht kantonal letztinstanzlich entschieden 
war. Ausgenommen sind nur Beschwerden, die nicht zu einer materiellen 
Überprüfung der Einzonungen führen, sei es aufgrund ihrer Anträge, ihrer 
Rügen (z.B. wenn ausschliesslich Verfahrensmängel gerügt werden), weil 
sie mutwillig erhoben wurden oder weil darauf aus anderen Gründen nicht 
einzutreten ist (BGE 141 II 393 E. 3; BGer 1C_197/2015 vom 2.2.2016, 
E. 2.4, 1C_365/2015 vom 9.12.2015, E. 4.4).
3.2
Die streitbetroffene Zonenplanänderung wurde im Januar 2014 
durch die Gemeindeversammlung beschlossen und im April 2014 vom 
AGR genehmigt. Die Änderungen des RPG und der RPV sind während des 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens in Kraft getreten. In der Zwischen-
zeit hat der Kanton Bern entsprechend den Vorgaben von Art. 8 ff. RPG 
den Richtplan 2030 erlassen (einsehbar unter: , Ru-
briken «Raumplanung/Kantonaler Richtplan»); dieser ist am 4. Mai 2016 
vom Bundesrat mit hier nicht interessierenden Vorbehalten genehmigt wor-
den. Damit ist das Einzonungsmoratorium dahingefallen; Art. 38a Abs. 2 
RPG steht der zu beurteilenden Einzonung daher nicht mehr entgegen. 
Aus der erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichts folgt, dass die 
Einzonung nunmehr auf ihre Vereinbarkeit mit dem neuen Recht und dem 
neuen Richtplan zu beurteilen ist, sollte das Moratorium doch gerade si-
cherstellen, dass nicht Einzonungen vorgenommen werden, die den neuen 


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Bestimmungen widersprechen. Im Rahmen der Rechtsanwendung von 
Amtes wegen (Art. 20a Abs. 1 VRPG) und der gesetzlichen Kognition 
(Rechtskontrolle; vorne E. 1.2) kann das Verwaltungsgericht diese Beurtei-
lung selber vornehmen.
4.
Die Beschwerdeführerin beanstandet zunächst, die Erweiterung der ZöN C 
verletze den Grundsatz der Planbeständigkeit. Zudem sei sie in ihrem Ver-
trauen auf Auskünfte und Abklärungen im Zeitpunkt des Grundstückkaufs 
zu schützen.
4.1
Nach dem unveränderten Art. 21 RPG sind Nutzungspläne und da-
mit auch kommunale Zonenpläne für jedermann verbindlich (Abs. 1). Ha-
ben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne 
überprüft und gegebenenfalls geändert (Abs. 2). Diese Bestimmung verleiht 
der Nutzungsplanung eine gewisse Beständigkeit, ermöglicht indessen 
auch, sie bei Bedarf zu revidieren und Planung und Wirklichkeit in Überein-
stimmung zu bringen. Je neuer der Plan ist und je einschneidender sich die 
beabsichtigte Änderung auswirkt, desto stärkeres Gewicht hat der Grund-
satz der Planbeständigkeit und umso gewichtiger müssen die rechtlichen 
oder tatsächlichen Gründe sein, welche für eine Planänderung sprechen 
(BGE 132 II 408 [Pra 96/2007 Nr. 66] E. 4.2, 128 I 190 E. 4.2; BVR 2015 
S. 234 E. 2.2, 2006 S. 13 E. 3.2, je mit Hinweisen; Christophe Cueni, Plan-
beständigkeit: Über ihre Funktion, ihre Tragweite und Grenzen, in KPG-
Bulletin 2015 S. 38 ff.). Bei der Ermittlung der massgebenden Dauer des 
Bestands des Nutzungsplans ist auf die Genehmigung durch die kantonale 
Behörde und nicht auf den kommunalen Planbeschluss abzustellen 
(BGer 1C_513/2014 vom 13.5.2016, E. 4.3; BGer 2.7.1980, in ZBl 1980 
S. 547 E. 5b; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 21 N. 20 
S. 510).
4.2
Bei der Änderung von Nutzungsplänen sind zwei Stufen zu unter-
scheiden. In einem ersten Schritt wird beurteilt, ob sich die für die Planung 
massgebenden Verhältnisse seit der Planfestsetzung so erheblich geändert 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
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haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss. Erheblichkeit ist 
auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenpla-
nung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Inte-
ressen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit 
nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausschei-
det. Praxisgemäss können bei der Prüfung, ob erheblich veränderte Ver-
hältnisse vorliegen, auch Umstände berücksichtigt werden, die sich schon 
vor der letzten Planfestsetzung verändert hatten, sofern sie bei dieser nicht 
miteinbezogen wurden (BVR 2002 S. 49 E. 3h; BGer 1C_306/2010 vom 
2.12.2010, E. 2.5, 1A.162/2002 vom 10.12.2002, E. 5.3.1 [mit Bezugnahme 
auf den anders gelagerten Sachverhalt in dem von der Beschwerdeführerin 
zitierten BGE 123 I 175 E. 3g]; VGE 2015/137 vom 24.8.2015, E. 3.3). Lie-
gen veränderte Verhältnisse in diesem Sinn vor, ist in einem zweiten Schritt 
zu prüfen, ob sich aufgrund der veränderten Verhältnisse eine Plananpas-
sung rechtfertigt. Es bedarf einer umfassenden Interessenabwägung, in-
dem die erheblich veränderten Umstände den entgegenstehenden privaten 
und öffentlichen Interessen an der Rechtsbeständigkeit des Plans gegen-
übergestellt werden müssen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die 
bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisie-
rung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang 
der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran 
(BGE 140 II 25 E. 3.1 f. und BVR 2015 S. 234 E. 2.3, je mit Hinweisen). 
Zwar verlangt die Rechtsprechung grundsätzlich ganz besondere Ände-
rungsgründe, wenn Pläne abgeändert werden sollen, die erst seit kurzer 
Zeit Bestand haben (vgl. Beschwerde, Rz. 27 f.). Geringfügige Änderungen 
lässt sie jedoch bereits relativ kurze Zeit nach der Planfestsetzung zu, so-
weit dadurch die bestehende Zonenplanung lediglich in untergeordneten 
Punkten ergänzt wird und eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht 
erforderlich erscheint (BGE 128 I 190 E. 4.2, 124 II 391 E. 4b). Gestützt auf 
diese Grundsätze hat die Vorinstanz die umstrittene Planänderung geprüft 
(angefochtener Entscheid, E. 3.3). Aus ihrer Begründung ergibt sich, wes-
halb sie den Standpunkten der Beschwerdeführerin nicht gefolgt ist. Dass 
sie sich nicht mit allen Vorbringen ausdrücklich auseinandergesetzt hat, 
führt nicht zu einer Gehörsverletzung gegenüber der Beschwerdeführerin 
(Beschwerde, Rz. 6, 21 und 28 f.; vgl. vorne E. 2).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 8
4.3
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin liegen keine erheblich 
veränderten Verhältnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG vor, weshalb eine 
Anpassung des Zonenplans von vornherein ausser Betracht falle. Sie 
macht geltend, ein zu spätes Erkennen von allenfalls veränderten Verhält-
nissen rechtfertige keine Plananpassung. Die Gemeinde hätte das Bedürf-
nis nach Alterswohnungen im Rahmen der Ortsplanungsrevision 2010 
zwingend prüfen müssen, worauf sie nun zu behaften sei. Ausserdem habe 
die Gemeinde nicht nachweisen können, inwiefern von einer wesentlichen 
Veränderung der Verhältnisse gesprochen werden könne. Und selbst wenn 
eine solche anzunehmen wäre, müsse die Planbeständigkeit vorgehen, 
weil aufgrund der kurzen Zeitdauer zwischen dem Inkrafttreten der Ortspla-
nungsrevision 2010 und dem Einleiten des Planänderungsverfahrens ganz 
besondere Gründe vorliegen müssten, die von der Gemeinde jedoch nicht 
nachgewiesen worden seien. Vielmehr seien die privaten Interessen an der 
Beibehaltung des Plans – geschützt von der verfassungsmässigen Eigen-
tumsgarantie (Art. 26 BV; Art. 24 KV) – höher zu gewichten. 
4.4
Die Erweiterung der ZöN C wird mit dem Bedarf an betreuten Alters-
wohnungen begründet. Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, ist 
ein solcher aufgrund einer Informationsveranstaltung im April 2012 und 
einer anschliessenden Befragung der Einwohnerinnen und Einwohner der 
Gemeinde im August 2012 (EG Lauenen, «Umfrage Alterswohnungen in 
Lauenen», Oktober 2012, Vorprüfungsakten [act. 4C]) – und damit nach 
der Genehmigung der neuen Ortsplanung – zum Ausdruck gekommen. Die 
Gemeinde setzte daraufhin im Februar 2013 eine nichtständige Kommis-
sion ein, die das Grobkonzept «Betreute Alterswohnungen in der Ge-
meinde Lauenen» vom 15. Juli 2013 erarbeitete (Vorprüfungsakten 
[act. 4C], S. 4 f.). Nach der Rechtsprechung (vgl. E. 4.2 hiervor) ist nicht 
entscheidend, ob der Bedarf an Alterswohnungen bereits im Zeitpunkt der 
Ortsplanungsrevision vorhanden war, sondern dass er erst nach dieser 
ausgewiesen wurde und deshalb unberücksichtigt blieb. Dazu kommt, dass 
sich die Gemeinde bei der Erarbeitung der neuen Ortsplanung noch am 
Altersleitbild Saanenland vom 5. Dezember 2002 (act. 7A) orientierte, wel-
ches gestützt auf Erhebungen aus den Jahren 2000-2002 keinen Bedarf an 
betreuten Alterswohnungen auswies bzw. davon ausging, der Problematik 
der alternden Gesellschaft mit dem zu erstellenden Alterszentrum Saanen 


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begegnen zu können (Vorprüfungsakten [act. 4C], S. 7 f.). Erst im neuen 
Altersleitbild Saanenland 2012-2022 vom Dezember 2012 ist die Thematik 
der betreuten Alterswohnungen konkret aufgenommen worden (Vorprü-
fungsakten [act. 4C], S. 10). Wird ein bis dahin nicht bekannter Bedarf an 
betreuten Alterswohnungen neu ausgewiesen, fällt eine Anpassung des 
Zonenplans zumindest in Betracht, womit eine erhebliche Veränderung in 
den für die Planfestsetzung massgeblichen Verhältnissen vorliegt, welche 
eine Überprüfung des Zonenplans gebietet (vgl. E. 4.2 hiervor).
4.5
Die Interessenabwägung führt zu folgenden Erkenntnissen:
4.5.1
Die hier umstrittene Planänderung basiert auf dem Altersleitbild 
Saanenland 2012-2022 vom Dezember 2012 und dem Grobkonzept «Be-
treute Alterswohnungen in der Gemeinde Lauenen» vom 15. Juli 2013. 
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass zwi-
schen der Verabschiedung der neuen Ortsplanung und dem Beginn des 
Planänderungsverfahrens nur fünf Monate vergangen sind (Beschwerde, 
Rz. 27; vgl. E. 4.4 hiervor). Die hier umstrittene Planänderung wurde in 
erster Instanz am 24. April 2014 genehmigt, nur rund zweieinhalb Jahre 
nach der Genehmigung der neuen Ortsplanung am 26. September 2011, 
was tendenziell gegen die Zulässigkeit einer Änderung spricht (vgl. auch 
angefochtener Entscheid, E. 3.3). Hinzu kommt das private Interesse der 
Beschwerdeführerin an der Beibehaltung der Planordnung. Dass dieses 
über das Interesse an einer unverbauten Aussicht hinausgeht, macht aber 
auch sie selber nicht geltend (vgl. zum Vertrauensschutz E. 4.6 hiernach). 
Eine daraus allenfalls entstehende Werteinbusse ist insoweit zu relativie-
ren, als die Beschwerdeführerin das Grundstück bereits am 4. Oktober 
2004 gekauft hat. In diesem Zeitpunkt konnte sie noch nicht auf die Orts-
planung 2010 vertrauen.
4.5.2
Diesen Interessen steht zunächst das Interesse an einer Erweite-
rung der ZöN C zur Erstellung von betreuten Alterswohnungen gegenüber. 
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin hat die Gemeinde den Be-
darf konkret ausgewiesen und auch dokumentiert (u.a. Grobkonzept «Be-
treute Alterswohnungen in der Gemeinde Lauenen» vom 15.7.2013 und 
«Umfrage Alterswohnungen in Lauenen» vom Oktober 2012, Vorprüfungs-
akten [act. 4C]; vgl. die detaillierten Ausführungen in der Genehmigungs-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 10
verfügung vom 24.4.2014, Genehmigungsakten [act. 4B], Ziff. 3.2). Sie ver-
folgt mit der Planänderung das im Altersleitbild Saanenland 2012-2022 
vorgegebene Ziel der Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, 
der auf die Bedürfnisse älterer Menschen zugeschnitten ist. Dabei handelt 
es sich um ein gewichtiges öffentliches, aber auch privates Interesse. Ein 
Zuwarten während vieler Jahre, bis die nächste Ortsplanungsrevision an-
steht (vgl. zum Planungshorizont Art. 15 Abs. 1 RPG), würde diesen Inte-
ressen völlig zuwiderlaufen. Entscheidendes Gewicht kommt sodann dem 
Ausmass der Zonenplanänderung zu. Wie die Vorinstanz zutreffend erwo-
gen hat, handelt es sich im vorliegenden Fall um eine untergeordnete Än-
derung, welche keine umfassende Neuüberprüfung der Ortsplanung vor-
aussetzt. Die Einzonung ist zweckgebunden (Erweiterung einer bestehen-
den ZöN), betrifft eine relativ kleine Fläche, welche dreiseitig an die 
Bauzone anschliesst (zur Erschliessung vgl. hinten E. 7.2) und damit keine 
einschneidenden Auswirkungen auf die Zonenordnung als Ganze hat (vgl. 
VGE 2015/137 vom 24.8.2015, E. 3.6.2). Schliesslich wird nicht geltend 
gemacht und ist auch nicht ersichtlich, dass die Umsetzung des bisherigen 
Nutzungsplans durch die Plananpassung betroffen sein könnte.
4.5.3
Angesichts der beschränkten Auswirkungen der Änderung überwie-
gen die Interessen an der Zonenplanänderung (Interesse der Bevölkerung 
und der Gemeinde an der Realisierung von betreuten Alterswohnungen, 
Vollzug des revidierten Altersleitbilds) diejenigen an der Beibehaltung der 
aktuellen Zonenordnung (Zonenplanänderung nach nur gut drei Jahren, 
privates Interesse an einer unverbauten Aussicht), wie die Vorinstanz zu-
treffend erkannt hat. Der Grundsatz der Planbeständigkeit steht folglich der 
Änderung nicht entgegen.
4.6
Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren macht die Beschwerde-
führerin erneut geltend, sie habe ihr Grundstück am 4. Oktober 2004 im 
Vertrauen auf die Auskünfte der zuständigen Vertreterinnen und Vertreter 
der Kirchgemeinde und der EG Lauenen gekauft. Diese hätten ihr wieder-
holt bestätigt, dass die Parzelle Nr. 2___ im Eigentum der Kirchgemeinde 
stehe, in der Landwirtschaftszone liege und mit einer Veränderung dieser 
Verhältnisse nicht zu rechnen sei. – Soweit sich die Beschwerdeführerin 
mit diesem Vorbringen auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
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und Art. 11 Abs. 2 KV) beruft, kann sie daraus nichts für sich ableiten: We-
der handelt es sich bei den Vertreterinnen und Vertretern der Kirchge-
meinde und der EG Lauenen um die zuständigen Planungsorgane (vgl. 
Christophe Cueni, a.a.O., S. 48 f.), noch vermag die Beschwerdeführerin 
die von ihr behaupteten Zusicherungen näher zu substanziieren. Damit 
fehlt es bereits an einer Vertrauensgrundlage. Ausserdem ist nicht belegt, 
dass die Beschwerdeführerin den Wohnungskauf gestützt auf die angebli-
chen Zusicherungen getätigt hätte (Vertrauensbetätigung; vgl. zum Ganzen 
angefochtener Entscheid, E. 3.4; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 22 N. 15 f.).
5.
Umstritten ist weiter, ob die Voraussetzungen für das Ausscheiden von 
Bauland erfüllt sind. Vorab sind die massgebenden Rechtsgrundlagen und 
die örtlichen Gegebenheiten darzustellen.
5.1
Nach Art. 15 RPG (in der Fassung vom 15. Juni 2012) sind die Bau-
zonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre 
entsprechen (Abs. 1). Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren 
(Abs. 2). Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen 
hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumpla-
nung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten 
sowie Natur und Landschaft zu schonen (Abs. 3). Land kann neu einer 
Bauzone zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbauung eignet, es 
auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreser-
ven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren 
benötigt, erschlossen und überbaut wird, Kulturland damit nicht zerstückelt 
wird, seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist und damit die Vorgaben 
des Richtplans umgesetzt werden (Abs. 4). Bund und Kantone erarbeiten 
zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bau-
zonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen (Abs. 5). Ge-
mäss aArt. 15 RPG in der Fassung vom 22. Juni 1979 (AS 1979 S. 1573; in 
Kraft bis 30.4.2014) umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbau-


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Seite 12
ung eignet und weitgehend überbaut ist (Bst. a) oder voraussichtlich innert 
15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Bst. b).
5.2
Auch nach Inkrafttreten von Art. 15 RPG in der Fassung vom 
15. Juni 2012 bleibt die Rechtsprechung zur Vorgängerbestimmung zum 
Teil anwendbar: Überdimensionierte Bauzonen sind bereits nach altem 
Recht rechtswidrig und zu reduzieren (BGE 140 II 25 E. 4.3; zuletzt 
BGer 1C_134/2015 vom 10.2.2016, E. 3.1), bisher unausgeschöpfte Nut-
zungsmöglichkeiten im überbauten Gebiet sind zu berücksichtigen 
(BGE 136 II 204 E. 6.2.2) und es ist eine regionale Betrachtungsweise er-
forderlich (BGer 1C_15/2013 vom 9.8.2013, E. 2.3.1, 1C_35/1C_173/2011 
vom 29.8.2011, E. 2.6). Indessen stellt Art. 15 RPG neu zusätzliche Vor-
aussetzungen für die Zuweisung von Land zur Bauzone auf; so muss das 
Land voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren überbaut (nicht nur benötigt 
und erschlossen) werden, die Verfügbarkeit muss rechtlich sichergestellt 
sein und die Vorgaben des Richtplans müssen umgesetzt werden. Ausser-
dem müssen die inneren Nutzungsreserven «konsequent» mobilisiert und 
darf das Kulturland nicht zerstückelt werden (zum Ganzen VGE 2013/230 
vom 5.12.2014, in ZBl 2015 S. 182 E. 2.2, mit Bemerkungen von Arnold 
Marti, S. 191 f.).
5.3
Art. 15 RPG gibt die Kriterien vor, gemäss welchen Land der 
Bauzone zugeordnet werden kann (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 
N. 1). Nach der Rechtsprechung zu aArt. 15 RPG, an welcher insoweit 
auch unter dem neuen Art. 15 RPG festgehalten werden kann, ist für das 
Festlegen von Bauzonen aber nicht allein Art. 15 RPG massgebend. Die 
Bauzonenausscheidung hat vielmehr wie jede Raumplanung eine auf die 
erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besied-
lung zu verwirklichen (Art. 75 Abs. 1 BV]). Sie stellt eine Gestaltungsauf-
gabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abwägung und Abstimmung 
aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1 Abs. 1 
und Art. 2 Abs. 1 RPG; Art. 1-3 RPV; statt vieler BGE 136 II 204 E. 7.1 mit 
Hinweisen; ferner Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 13). Nach dem un-
veränderten Art. 3 Abs. 1 RPV haben die Behörden alle betroffenen Inte-
ressen zu ermitteln und zu beurteilen. Dabei sind insbesondere die Verein-
barkeit mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 13
Auswirkungen zu berücksichtigen. Den Interessen ist aufgrund der Beurtei-
lung im Entscheid möglichst umfassend Rechnung zu tragen. Die Interes-
senabwägung muss in der Begründung dargelegt werden (unveränderter 
Art. 3 Abs. 2 RPV; vgl. zum Ganzen eingehend Pierre Tschannen, in Kom-
mentar RPG, 2010, Art. 3 N. 23 ff.; BVR 2015 S. 175 E. 5.2, 2013 S. 31 
E. 3.2, je mit Hinweisen). Ob die auf dem Spiel stehenden Interessen voll-
ständig erfasst und namentlich die Planungsziele und -grundsätze des 
Raumplanungsgesetzes berücksichtigt worden sind, ist Rechtsfrage. Die 
relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist demge-
genüber weitgehend Ermessensfrage und in erster Linie Sache der demo-
kratisch legitimierten Planungsorgane. Wenn die Gemeinde eine angemes-
sene und sachlich haltbare Abwägung getroffen hat, ist dies von den über-
geordneten Behörden zu respektieren (vgl. unveränderter Art. 2 Abs. 3 
RPG; BVR 2013 S. 31 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen; VGE 2013/230 vom 
5.12.2014, in ZBl 2015 S. 182 E. 3.3; BGer 1C_143/147/2014 vom 
23.2.2014, E. 3.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band II, 3. Aufl. 2010, Art. 61 N. 15).
5.4
Im Streit liegt die Erweiterung der ZöN C zur Erstellung von betreu-
ten Alterswohnungen in Lauenen. Randtitel und Zweckbestimmung von 
Art. 51 Abs. 2 Bst. c des Baureglements der EG Lauenen vom 
27. November 2010 (GBR) in der Fassung vom 31. Januar 2014 lauten 
«Alters- und Pflegeheim sowie betreute Alterswohnungen». Zur Überbau-
ung zugelassen werden zusätzlich «Neubauten für betreute Alterswohnun-
gen». Die bestehende ZöN C ist eine Baurechtsfläche (Gbbl. Nr. 3___) der 
Stauffer-Stiftung für ein Altersheim in Lauenen auf dem Grundstück 
Gbbl. Nr. 2___ der Kirchgemeinde Lauenen zwischen der Lauenenstrasse 
und der Sonnigen Lauenenstrasse. Im nördlichen Bereich der bestehenden 
ZöN C befindet sich das Altersheim. Die Fläche der ZöN C wird mit der 
umstrittenen Einzonung gegen Norden und Osten bis zur Parzellengrenze 
des Grundstücks Nr. 2___ um 3'033 m2 erweitert. Die Einzonungsfläche 
grenzt im Westen an die Lauenenstrasse, im Norden an die Wohn- und 
Gewerbezone WG3 und im Osten an die Landwirtschaftszone. Südlich der 
Einzonungsfläche befinden sich die bestehende ZöN C, die Sonnige Laue-
nenstrasse und entlang dieser ein Streifen Landwirtschaftsland (Rest der 
Parzelle Nr. 2___). Auf dem Erweiterungsteil der ZöN C steht ein landwirt-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 14
schaftliches Gebäude (sog. Pfrundscheune; vgl. Erläuterungsbericht, Ge-
nehmigungsakten [act. 4B], Abbildungen; zum Ganzen Bauzonenplan der 
EG Lauenen vom 27.11.2010). Das Gelände ist gegen Westen zur Laue-
nenstrasse relativ stark abfallend. Im nördlichen Teil der eingezonten Flä-
che befindet sich zudem ein nicht näher bestimmtes Gewässer.
6.
Die Beschwerdeführerin kritisiert, die eingezonte Fläche werde für den vor-
gesehenen Zweck der betreuten Alterswohnungen nicht benötigt.
6.1
Als ZöN (Freiflächen) bezeichnen die Gemeinden die für Bauten 
und Anlagen im öffentlichen Interesse verwendeten oder noch benötigten 
Grundstücke oder Grundstückteile (Art. 77 Abs. 1 BauG). Dass ein öffentli-
ches Werk erst nach Jahren realisiert wird, schliesst das öffentliche Inte-
resse an der Landsicherung nicht aus. Es entspricht der Raumplanung, auf 
weite Sicht die zweckmässige Nutzung des Bodens festzulegen (BGE 
114 Ia 335 E. 2c). Dabei dürfen auch künftige Bedürfnisse berücksichtigt 
werden, die über den Planungshorizont der kommenden 15 Jahre gemäss 
Art. 15 RPG hinausgehen. Voraussetzung ist einzig, dass das geltend ge-
machte Bedürfnis konkretisiert und die Errichtung der öffentlichen Baute 
bzw. Anlage mit einiger Sicherheit zu erwarten ist. Das Vorliegen von kon-
kreten Plänen oder Projekten für das künftige öffentliche Werk ist aber nicht 
erforderlich. Unzulässig ist die Schaffung einer ZöN hingegen, wenn diese 
blosser Vorwand dafür ist, dass sich das Gemeinwesen ausgedehnte Land-
flächen sichern kann, um über eine möglichst grosse Handlungsfreiheit für 
die raumplanerische Gestaltung des Gemeindegebiets zu verfügen 
(BGE 114 Ia 335 E. 2c f., 94 I 127 E. 7b; BGer 1P.17/2001 vom 2.4.2001, 
E. 3a, 1P.542/1992 vom 10.3.1995, in ZBl 1996 S. 115 E. 3a, 1P.293/1994 
und 1P.295/1994 vom 20.12.1994, in ZBl 1996 S. 36 E. 6e; VGE 2012/70 
vom 15.1.2013, E. 3.3, 2009/380 vom 10.6.2010, E. 4.2; Waldmann/Hänni, 
a.a.O., Art. 18 N. 20; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 77 N. 3a). 
6.2
Daran kann auch unter der Geltung der revidierten Raumplanungs-
gesetzgebung sowie dem neuen Richtplan festgehalten werden:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 15
6.2.1
Art. 15 Abs. 1 RPG legt den Planungshorizont für die Bestimmung 
der Grösse der Bauzonen weiterhin auf 15 Jahre fest (vgl. auch Art. 15 
Abs. 4 Bst. b RPG). Neu sind die technischen Richtlinien von Bund und 
Kantonen (Technische Richtlinien Bauzone, beschlossen von der Schwei-
zerischen Bau-, Planungs- und Umweltdirektorenkonferenz am 7.3.2014 
und vom Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und 
Kommunikation am 17.3.2014 [nachfolgend: TRB]), welche für die Berech-
nung des Bedarfs an Bauzonen in den Kantonen massgebend sein sollen 
(Art. 15 Abs. 5 RPG). Diese finden jedoch nur auf die Wohn-, Misch- und 
Zentrumszonen Anwendung (Hauptnutzungszonen 11, 13 und 14 gemäss 
Modelldokumentation «Minimale Geodatenmodelle Bereich Nutzungspla-
nung» vom 12.12.2011 [nachfolgend: Geodatenmodell] des Bundesamts 
für Raumentwicklung [ARE]). Gemäss TRB werden mit diesen drei Zonen-
typen 70 % aller Bauzonenflächen und 79 % aller Einwohnerinnen und 
Einwohner und Beschäftigten erfasst (TRB, Ziff. 3.1 S. 4). Für die anderen 
Bauzonentypen als die Wohn-, Misch- und Zentrumszonen ist die Frage, 
welcher Bedarf für die nächsten 15 Jahre gegeben ist, wie nach bisherigem 
Recht, im konkreten Einzelfall nach allgemeinen Plausibilitätskriterien zu 
beantworten (TRB, Ziff. 4 S. 10). Dies gilt folglich auch für die ZöN, welche 
gemäss Geodatenmodell als eigener Zonentyp (Hauptnutzungszone 15) 
nicht den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen zugeordnet ist. Die Berech-
nungsvorgaben der TRB zielen auf die Festlegung der Bauzonengrösse im 
Kanton insgesamt. Die Verteilung der Bauzonen innerhalb des jeweiligen 
Kantons obliegt diesen weiterhin (TRB, Ziff. 2 S. 3; vgl. zum Ganzen mit 
kritischen Bemerkungen Alexandre Flückiger, La création et le dimensi-
onnement des zones à bâtir: enjeux et méthodes, in Zufferey/Waldmann 
[Hrsg.], Revision Raumplanungsgesetz 2014, Paradigmenwechsel oder al-
ter Wein in neuen Schläuchen?, 2015, S. 81 ff.).
6.2.2
Der Kanton Bern hat entsprechend dem bundesgesetzlichen Auf-
trag seinen Richtplan ebenfalls mit Vorgaben zur Bauzonendimensionie-
rung versehen. Er ist dabei den Vorgaben der TRB gefolgt und hat festge-
legt, dass die Wohn-, Misch- und Kernzonen in die Bedarfsberechnung 
einbezogen werden (vgl. Richtplan 2030, Strategiekapitel A3 sowie Mass-
nahmenblatt A_01). Die abweichende Terminologie gegenüber den TRB 
(Kern- statt Zentrumszone) ergibt sich aus dem Umstand, dass sich Letz-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 16
tere am Geodatenmodell des Bundes orientieren, während im Richtplan 
des Kantons Bern die Zonenbezeichnungen gemäss Übersichtszonenplan 
(UZP) zur Anwendung kommen (einsehbar unter: , Rubrik «Geokatalog», Suchbegriff «Bauzone UZP»; vgl. Richt-
plan 2030, Strategiekapitel A3). Inwiefern diese deckungsgleich sind, kann 
fraglich sein (vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 
2. Aufl. 2014, S. 47). Im vorliegenden Fall ist die Erweiterung bzw. Aus-
scheidung einer ZöN zu beurteilen. Gemäss Übersichtszonenplan handelt 
es sich dabei um einen eigenständigen Zonentyp, weshalb sie auch im 
kantonalen Richtplan nicht in die Berechnung des 15-jährigen Baulandbe-
darfs miteinbezogen wird (vgl. auch Kartenauszug Geoportal). Anders als 
für die Arbeitszonen (vgl. Massnahmenblatt A_05) enthält der Richt-
plan 2030 auch keine anderweitigen Vorgaben, welche konkret die Aus-
scheidung einer ZöN betreffen. Dies war auch im alten Richtplan nicht der 
Fall.
6.3
Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse sind solche, die vor-
wiegend der Allgemeinheit dienen, unabhängig davon, ob ihr Träger das 
Gemeinwesen ist oder ob eine private Trägerschaft besteht (Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 77 N. 2). Im Rahmen der verfassungs- und gesetzmässigen 
Vorgaben liegt es weitgehend im politischen Ermessen der Behörden, wel-
che Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse sie errichten oder unter-
stützen (vgl. Bernhard Waldmann, Zonen für öffentliche Bauten und Anla-
gen, in BR 3/2003 S. 87 ff.). Die Zulässigkeit von Alterswohnungen in einer 
ZöN wurde von der Rechtsprechung bejaht (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 77 
N. 2 mit Hinweis auf VGer LU 26.6.2003, in ZBJV 2004 S. 628 bzw. 
LGVE 2003 II Nr. 5 E. 3d, bestätigt durch BGer 1P.452/2003 vom 
18.11.2003; RR ZG 20.9.2011, in GVP 2011 S. 380 E. 11a; Daniel Gspo-
ner, Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, Diss. Zürich 2000, 
S. 80 f. mit Hinweisen). Dass Alterswohnungen grundsätzlich auch in einer 
Wohnzone erstellt werden könnten, führt entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeführerin nicht dazu, dass das einzuzonende Gebiet in die Bau-
landbedarfsberechnung nach dem Massnahmenblatt A_01 einzubeziehen 
wäre. Der Planungshorizont von 15 Jahren gemäss Art. 15 RPG, der dieser 
Berechnung zugrunde liegt, ist wie dargelegt nicht auf ZöN ausgerichtet, 
auch wenn die zulässige Nutzungsart mit einer Wohnzone vergleichbar ist. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 17
Vielmehr ist der Bedarf nach den für die ZöN geltenden Grundsätzen zu 
bestimmen. Diese haben sich durch die geänderten rechtlichen Vorgaben 
nicht derart verändert, dass ein neuer Bericht gemäss Art. 47 RPV erforder-
lich wäre, wie dies die Beschwerdeführerin geltend macht. Die vorhande-
nen Akten erlauben es, die Vereinbarkeit der Planung auch mit dem neuen 
Bundesrecht zu überprüfen und eine korrekte raumplanungsrechtliche 
Interessenabwägung vorzunehmen.
6.4
Wie bereits die Vorinstanz – mit zulässigem Verweis auf die 
Ausführungen des AGR (Beschwerde, Rz. 46; vgl. vorne E. 2) – zutreffend 
erwogen hat, vermag die Gemeinde einen aktuellen und konkreten Bedarf 
an betreuten Alterswohnungen und damit ein öffentliches Interesse 
auszuweisen (angefochtener Entscheid, E. 6.3; vgl. vorne E. 4.4). Gemäss 
deren Ausführungen liegt derzeit zwar noch kein bewilligungsreifes Projekt 
vor, welches Auskunft über den Umfang des geplanten Vorhabens geben 
könnte, doch ist immerhin bekannt, dass die Gemeinde davon ausgeht, 8-
15 Alterswohnungen zu erstellen (Grobkonzept «Betreute Alterswohnungen 
in der Gemeinde Lauenen» vom 15. Juli 2013, Vorprüfungsakten [act. 4C], 
S. 8). Wie viele Wohnungen letztlich genau erstellt werden sollen, muss im 
jetzigen Zeitpunkt noch nicht bekannt sein; entscheidend ist vielmehr, dass 
das Nutzungsbedürfnis genügend konkretisiert ist (vgl. vorne E. 6.1; 
VGE 2009/380 vom 10.6.2010, E. 4.2 und 4.4.3; anders die Situation in 
BGer 10.3.1995, in ZBl 1996 S. 115 E. 3). Der Antrag der Beschwer-
deführerin auf Herausgabe von Projektplänen oder Vorstudien wird deshalb 
abgewiesen (Beschwerde, Rz. 10 und 42). Dass sich die Gemeinde mit der 
gewählten Grösse der eingezonten Fläche einen gewissen Handlungsspiel-
raum offenhalten möchte, ist nicht zu beanstanden. Denn erst ein konkre-
tes Projekt wird aufzeigen können, wie die eingezonte Parzelle tatsächlich 
überbaut werden soll. Die dafür benötigte Fläche wird nicht nur durch die 
Anzahl Wohnungen bestimmt, sondern ist auch abhängig von der Grösse 
der Wohnungen (Anzahl Zimmer, Fläche sowie Ausbaustandard), vom Vor-
handensein von Freizeit- oder Gemeinschaftsräumen und von der Umge-
bungsgestaltung. Kommt hinzu, dass in der ZöN C auch zweckgebundene 
Erweiterungen, Erneuerungen und Nebenbauten zum bestehenden Alters-
heim sowie zweckgebundene Kleinbauten möglich sein sollen (Art. 51 
Abs. 2 Bst. C GBR; vgl. Protokoll a.o. Gemeindeversammlung vom 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 18
31.1.2014, Genehmigungsakten [act. 4B]). Auf die Frage der Zonengren-
zen wird noch zurückzukommen sein (vgl. hinten E. 7.6).
7.
Umstritten ist schliesslich, ob sich das eingezonte Areal als Bauland eignet 
und richtig dimensioniert ist.
7.1
Grundvoraussetzung für die Zuweisung von Land zu einer Bauzone 
ist, dass es sich für eine Überbauung eignet (Art. 15 Abs. 4 Bst. a RPG). 
Das ist der Fall, wenn die Eigenschaften des betreffenden Gebiets den An-
forderungen genügen, die aus der Sicht der dafür vorgesehenen baulichen 
Nutzung zu stellen sind. Die Eignung misst sich zum einen an der tatsächli-
chen Situation, in die das betroffene Gebiet eingebettet ist, sowie zum an-
dern an den rechtlichen Rahmenbedingungen, welche die Überbaubarkeit 
des Gebiets beeinflussen, wobei die Planungsgrundsätze von Art. 3 RPG in 
beiden Fällen als leitende Gesichtspunkte dienen (Waldmann/Hänni, 
a.a.O., Art. 15 N. 15). Zu den tatsächlichen Kriterien, welche die Eignung 
eines Grundstücks zur Überbaubarkeit bestimmen oder beeinflussen, ge-
hören zunächst die natürlichen Gegebenheiten. Dazu zählen namentlich 
die Beschaffenheit des Bodens, die Topographie, die Exposition und das 
Klima. Ferner sind bereits bestehende und historisch gewachsene Sied-
lungsstrukturen zu beachten und misst sich die Eignung auch am Stand der 
vorhandenen Groberschliessung und der öffentlichen Infrastruktur (Wald-
mann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 16 und 17). Bei den rechtlichen Rahmenbe-
dingungen sind unter anderem die Planungsziele und -grundsätze von 
Art. 1 und 3 RPG sowie die Vorschriften des gesamten Umweltrechts des 
Bundes zu berücksichtigen, welche die Überbaubarkeit eines Gebiets aus-
schliessen oder beschränken (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 18; zum 
Ganzen BVR 2013 S. 31 E. 3.3). Im Zusammenhang mit öffentlichen oder 
im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen verlangt der unver-
änderte Art. 3 Abs. 4 RPG, dass hierfür sachgerechte Standorte bestimmt 
werden. Dabei liegt es im planerischen Ermessen der Gemeinde, unter 
mehreren gleich geeigneten Standorten zu wählen (VGE 2009/380 vom 
10.6.2010, E. 4.5.1).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 19
7.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, einer strassenmässigen 
Erschliessung der eingezonten Fläche stünden rechtliche Hindernisse ent-
gegen.
7.2.1
Land in der Bauzone ist vom Gemeinwesen zeitgerecht zu er-
schliessen, d.h. innerhalb von 15 Jahren ab rechtskräftiger Genehmigung 
der Bauzone (vgl. Art. 15 Abs. 4 Bst. b i.V.m. Art. 19 Abs. 2 RPG; Art. 108 
Abs. 2 BauG; vgl. auch aArt. 19 Abs. 2 RPG). Die bauliche Nutzung eines 
Grundstücks setzt unter anderem eine genügende Erschliessung voraus, 
was im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens geprüft 
wird, wenn das Bauvorhaben bekannt ist (vgl. unveränderter Art. 22 Abs. 2 
Bst. b RPG; Art. 7 BauG). Daraus folgt – wie bereits die Vorinstanz festge-
halten hat –, dass der Bauzone nur Land zugewiesen werden darf, das mit 
vernünftigem Aufwand erschliessbar ist (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 
N. 7b; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 35).
7.2.2
Das neu eingezonte Gebiet grenzt westlich an die Lauenenstrasse 
und südlich an die Sonnige Lauenenstrasse. Diese weist eine Breite von 
4 m auf und dient bereits heute als Basiserschliessung unter anderem für 
das oberhalb liegende Baugebiet im Bereich der Zone mit Planungspflicht 
(ZPP) Nr. 1 «Grüenbühl» (vgl. Bauzonenplan der EG Lauenen vom 
27. November 2010 i.V.m. Art. 50 GBR). Die Gemeinde sieht vor, dass die 
Erschliessung der Alterswohnungen für die Fussgängerinnen und Fussgän-
ger via Altersheim erfolgt. Dieses wird ebenfalls von der Sonnigen Laue-
nenstrasse erschlossen. Der Zugang befindet sich etwa 40 m nach deren 
Abzweigung von der Lauenenstrasse. Die Gemeinde schlägt eine hangsei-
tige Verbreiterung der Strasse auf diesem Teilstück vor, damit für die Fuss-
gängerinnen und Fussgänger auf der gegenüberliegenden Strassenseite 
(auf der sich die ZöN C befindet) ein Gehbereich ausgeschieden werden 
kann. Damit trage sie den Vorbehalten in Sachen Verkehrssicherheit Rech-
nung (vgl. Berichte Oberingenieurkreis I vom 23.9.2013 sowie vom 
25.11.2013, Vorprüfungsakten [act. 4C]). Die Beschwerdeführerin ist der 
Ansicht, für eine Verbreiterung der Strasse würde Landwirtschaftsland be-
nötigt, was dem Grundsatz widerspreche, dass Bauzonen nicht über Land-
wirtschaftsgebiete erschlossen werden dürfen (vgl. Beschwerde, Rz. 36).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 20
7.2.3
Es trifft zwar zu, dass bei einer hangseitigen Verbreiterung der Son-
nigen Lauenenstrasse Landwirtschaftsland benötigt würde. Allerdings han-
delt es sich dabei nur um einen relativ kurzen, innerhalb des Siedlungsge-
biets liegenden Strassenabschnitt in Ergänzung zu einer bestehenden Er-
schliessungsstrasse, welche bereits Baugebiet erschliesst. Eine solch ge-
ringfügige Erweiterung der Strasse zu Lasten von Landwirtschaftsland ist 
mit Blick auf die Rechtsprechung durchaus realisierbar (BGer 1C_350/2014 
vom 13.10.2015, in ZBl 2016 S. 267 E. 4 [mit Kommentar von Arnold Marti], 
mit Hinweisen u.a. auf BGer 1A.232/2005 vom 13.6.2006, in ZBl 2007 
S. 38 E. 3.2). Kommt hinzu, dass auch eine talseitige Verbreiterung (allen-
falls mittels Aufschüttung) ohne Einbezug von Landwirtschaftsland vorstell-
bar wäre, wie dies die Vorinstanz aufgezeigt hat (angefochtener Entscheid, 
E. 4.2), oder auch eine direkte Erschliessung ab der Lauenenstrasse, allen-
falls wiederum via Altersheim. Nach dem Gesagten ist es jedenfalls nicht 
zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausgegangen ist, die neu ein-
gezonte Fläche sei mit vernünftigem Aufwand erschliessbar. Hindernisse, 
die einer genügenden Erschliessung entgegenstehen würden, liegen nach 
dem Gesagten nicht vor. Inwiefern eine weitergehende Koordination ver-
langt wäre (vgl. Beschwerde, Rz. 37), begründet die Beschwerdeführerin 
nicht und ist auch nicht ersichtlich.
7.3
Umstritten ist sodann die Erschliessung des Grundstücks durch den 
öffentlichen Verkehr. Als Planungsgrundsatz hält Art. 3 Abs. 3 Bst. a RPG 
hierzu fest, dass Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zuge-
ordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden sollen, die auch 
mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind. Die Vor-
instanz hat diese Frage anhand der Massnahmenblätter A_01 «Baulandbe-
darf Wohnen bestimmen» und B_10 «Erschliessungsqualität mit dem öf-
fentlichen Verkehr bestimmen» des Richtplans (Stand 3. Juli 2013) geprüft 
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.2 f.). Danach müssten 80 % der Neu-
einzonungen mindestens die Erschliessungsgüteklasse (EGK) F erreichen. 
Diese Voraussetzung erfüllt gemäss der Karte «Öffentlicher Verkehr» (ein-
sehbar unter: , Rubrik «Karten») die gesamte 
neu eingezonte Fläche. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die 
vom Amt für öffentlichen Verkehr und Verkehrskoordination des Kantons 
Bern (AÖV) geführte Karte für das hier interessierende Gebiet fälschlicher-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 21
weise die EGK F ausweisen würde, liegt doch die nächstgelegene Bushal-
testelle weniger als 100 m mit einem Höhenunterschied von maximal 10 m 
entfernt. Für die Vorinstanz bestand kein Anlass, einen Fachbericht beim 
AÖV einzuholen. Ebenso wenig hat das Verwaltungsgericht Anlass dazu, 
zumal für die Gemeinden des Raumtyps «Hügel- und Berggebiete» – wozu 
auch die EG Lauenen zählt (vgl. Richtplan 2030, Massnahmenblatt C_02) – 
die hiervor genannten Einzonungsvoraussetzungen des öffentlichen Ver-
kehrs gemäss Richtplan 2030 nicht mehr gelten (Massnahmenblatt A_01). 
Der Antrag der Beschwerdeführerin, einen Fachbericht beim AÖV einzuho-
len, wird daher abgewiesen (Beschwerde, Rz. 38).
7.4
Zu prüfen ist schliesslich, wie es sich mit dem Gewässer im nördli-
chen Teil der eingezonten Fläche verhält. Die Beteiligten gehen darin einig, 
dass dieses die Überbaubarkeit der ZöN C einschränkt, sei es, weil der 
Boden im Bereich des Gewässers zu sumpfig ist (vgl. Beschwerde Rz. 43), 
oder weil einer Überbauung rechtliche Hindernisse entgegenstehen (Erläu-
terungsbericht, Genehmigungsakten [act. 4B]; angefochtener Entscheid, 
E. 6.4).
7.4.1
Gemäss Art. 36a des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über 
den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) 
legen die Kantone den Gewässerraum nach Anhörung der betroffenen 
Kreise fest (Abs. 1) und sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der 
Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und 
bewirtschaftet wird (Abs. 3). Dieser beträgt für Fliessgewässer mit einer 
Gerinnesohle von weniger als 2 m natürlicher Breite mindestens 11 m 
(Art. 41a Abs. 2 Bst. a und Abs. 3 der Gewässerschutzverordnung vom 
28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Solange der Gewässerraum noch 
nicht festgelegt worden ist, gelten die Übergangsbestimmungen der GSchV 
zur Änderung vom 4. Mai 2011. Diese sehen bei Fliessgewässern mit einer 
Gerinnesohle bis 12 m Breite einen provisorischen Gewässerraum auf ei-
nem beidseitigen Streifen von je 8 m Breite plus jene der bestehenden Ge-
rinnesohle vor (Abs. 2 Bst. a). Die Kantone legen den Gewässerraum bis 
zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1). Innerhalb des Gewässerraums dür-
fen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie 
Fuss- oder Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden; in 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 22
dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen 
Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegen-
stehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV; BGE 140 II 428 E. 2.2 und 2.3, 140 II 437 
E. 2; BGer 1C_164/2012 vom 30.1.2013, in URP 2013 S. 113 E. 7.1). Mit 
Blick auf die nachfolgenden Erwägungen kann offenbleiben, inwiefern dem 
in Art. 18 GBR festgelegten Bauabstand von Gewässern daneben noch 
eigenständige Bedeutung zukommt, wovon die JGK im angefochtenen 
Entscheid ausgeht (E. 6.4; so ausdrücklich die Übergangsbestimmungen 
zur Änderung des Gesetzes vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt 
und Wasserbau [Wasserbaugesetz, WBG; BSG 751.11], BAG 14-89; vgl. 
zum Ganzen auch Christophe Cueni, Der Gewässerraum nach Art. 36a 
GSchG Übergangsregelung, in KPG-Bulletin 2012 S. 165 ff.).
7.4.2
Im vorliegenden Fall ist auf der Karte «Gewässerentwicklung» (ein-
sehbar unter: , Rubrik «Karten») ein Fliessge-
wässer mit einer Sohlenbreite von weniger als 2 m verzeichnet. Vom Be-
stehen eines Gewässers ist im vorliegenden Zusammenhang auszugehen, 
auch wenn die Gemeinde der Ansicht ist, dass es sich dabei nicht um ein 
Gewässer im Sinn der Gesetzgebung handle (vgl. Beschwerdeantwort vom 
25.6.2014 im vorinstanzlichen Verfahren, act. 3A), was gegebenenfalls in 
einem Gewässerfeststellungsverfahren zu überprüfen wäre (vgl. BVR 2016 
S. 281). Nach dem zuvor Gesagten gilt auf beiden Seiten des Gewässers 
ein Streifen von 8 m Breite zuzüglich der Gerinnesohlenbreite als über-
gangsrechtlicher Gewässerraum, der grundsätzlich nicht überbaut werden 
darf. Mit der definitiven Festlegung, welche die Gemeinde noch vorzuneh-
men hat, könnte sich der Gewässerraum noch auf eine Breite von insge-
samt (und nicht beidseitig) mindestens 11 m reduzieren (Art. 41a Abs. 2 
Bst. a GSchV).
7.4.3
Die Gemeinde hat die Auswirkungen des Gewässerraums auf eine 
Überbauung in ihrer Interessenabwägung berücksichtigt und im Erläute-
rungsbericht festgehalten, dass ein allenfalls vorgeschriebener Gewässer-
abstand einzuhalten wäre, wobei diesbezügliche Abklärungen im Baubewil-
ligungsverfahren für den Neubau vorgenommen würden (vgl. Erläuterungs-
bericht, Genehmigungsakten [act. 4B]). Die Genehmigungsbehörde ging 
ebenfalls davon aus, dass die Einhaltung des Gewässerabstands im Rah-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
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men des Baubewilligungsverfahrens sichergestellt werden kann und eine 
weitergehende Koordination im Planungsverfahren demnach nicht nötig ist 
(Genehmigungsverfügung vom 24.4.2014, Genehmigungsakten [act. 4B], 
Ziff. 3.2.2). Dies ist nicht zu beanstanden: Wie bereits die Vorinstanz zutref-
fend festgehalten hat, sind die Vorschriften über den Gewässerraum auch 
dann einzuhalten, wenn das Land im Gewässerraum der Bauzone zuge-
ordnet wird (vgl. Hans W. Stutz, Uferstreifen und Gewässerraum – Umset-
zung durch die Kantone, in URP 2012 S. 90 ff., 124; vgl. auch VGer SG 
B 2012/69/70 vom 19.12.2013, E. 2.3 f. sowie 3.2.3). Vorliegend befindet 
sich das Gewässer im nördlichen – von der Gemeinde nicht zur Überbau-
ung bevorzugten (vgl. hinten E. 7.6.2) – Bereich der eingezonten Fläche. 
Es ist davon auszugehen, dass die vorgesehenen Alterswohnungen selbst 
dann gebaut werden könnten, wenn ein Teil der ZöN C nicht zur Überbau-
ung zur Verfügung stehen sollte. Eine Überprüfung der Vorschriften zum 
Gewässerraum ist folglich auch im Baubewilligungsverfahren möglich, 
wenn deren allfällige Anwendbarkeit wie hier in der Nutzungsplanung be-
reits berücksichtigt wurde (vgl. VGE 2010/424/429 vom 18.9.2013, E. 8.2 
mit Hinweisen; BGer 1C_164/2012 vom 30.1.2013, in URP 2013 S. 113 
E. 7.2).
7.4.4
Öffentlich-rechtliche Bauverbote, beispielsweise an See- und Fluss-
ufern, können eine Fläche als zur Einzonung ungeeignet erscheinen lassen 
(Flückiger/Grodecki, in Kommentar RPG, 2010, Art. 15 N. 67; Wald-
mann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 18). Zwar kann eine vom (übergangsrechtli-
chen) Gewässerraum überlagerte Fläche nicht überbaut werden, doch ist 
damit letztlich noch nichts über die Eignung der gesamten eingezonten 
Fläche gesagt, wie sie hier zu beurteilen ist, zumal ohnehin nicht geplant 
ist, den fraglichen Teil der Parzelle zu überbauen (vgl. hinten E. 7.6.2). 
Wenn wie vorliegend nur ein gewisser Streifen der eingezonten Fläche 
dereinst wegen des Gewässerraums (allenfalls) nicht überbaut werden 
kann, bedeutet dies noch nicht, dass sich die eingezonte Fläche nicht als 
Bauland eignet (vgl. betreffend Waldabstand Flückiger/Grodecki, a.a.O., 
Art. 15 
N. 80 
mit 
Hinweisen; 
BGer 1A.124/2004/1P.302/2004 
vom 
31.5.2005, E. 3.2). So geht denn auch nicht nur die Gemeinde, sondern 
auch die Beschwerdeführerin davon aus, dass der Bau der Alterswohnun-
gen auch auf dem Rest des Grundstücks möglich ist (Beschwerde, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 24
Rz. 43 ff.). Damit erübrigen sich weitere Abklärungen zur Frage, ob die Par-
zelle im Bereich des Gewässers tatsächlich überbaubar ist. Der Antrag der 
Beschwerdeführerin auf Durchführung eines Augenscheins wird deshalb 
abgewiesen und auch die Vorinstanz war hierzu nicht verpflichtet, weshalb 
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu verneinen ist (vgl. Beschwerde, 
Rz. 44).
7.5
Nach dem Gesagten wird die Eignung der eingezonten Fläche 
durch die Einwände der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt.
7.6
Diese Beurteilung bezieht sich auf die gesamte eingezonte Fläche 
am vorgesehenen Standort:
7.6.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die umstrittene Erweiterung 
der ZöN C sei mit einer Fläche von 3'033 m2 erheblich überdimensioniert. 
Sie bringt vor, dass für die vorgesehenen Alterswohnungen eine kleinere 
Fläche genügen würde, was die Vorinstanz nicht überprüft habe. Die Ge-
meinde bestreitet nicht, dass für die betreuten Alterswohnungen nicht die 
gesamte Fläche benötigt wird. Sie begründet den flächenmässigen Umfang 
der Einzonung jedoch mit den Umständen und der Notwendigkeit eines 
gewissen Handlungsspielraums (vgl. Beschwerdeantwort vom 25.6.2014 
im vorinstanzlichen Verfahren, act. 3A, Ziff. 3). Die Vorinstanz folgte dieser 
Argumentation unter Wiedergabe der – aus ihrer Sicht zutreffenden – Er-
wägungen des AGR (angefochtener Entscheid, E. 6.3). Damit ist sie ihrer 
Begründungspflicht nachgekommen (Beschwerde, Rz. 41; vgl. vorne E. 2).
7.6.2
Wie bereits erwähnt, ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, 
wenn sich die Gemeinde einen gewissen Handlungsspielraum freihalten 
möchte (vgl. vorne E. 6.4). Mit Bezug auf die konkreten Umstände des vor-
liegenden Falles ist auf das Folgende hinzuweisen: Die Gemeinde hat den 
Parzellenteil, welcher schräg hinter dem Altersheim im Bereich der ehema-
ligen Pfrundscheune liegt, als besten Baubereich für die Alterswohnungen 
bezeichnet (Erläuterungsbericht, Genehmigungsakten [act. 4B]; Beschwer-
deantwort vom 25.6.2014 im vorinstanzlichen Verfahren, act. 3A, Ziff. 3). 
Wenn die Beschwerdeführerin vorbringt, es könnte auch auf den östlichen 
Teil der Fläche verzichtet werden (Beschwerde, Rz. 47 f.; vgl. Beschwerde-
beilagen 3 und 4), verkennt sie, dass dadurch ein Teil der bevorzugten Flä-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 100.2015.75U, 
Seite 25
che verlorenginge und die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde einge-
schränkt würden. Der (allenfalls) nicht überbaubare Bereich (Gewässer-
raum, vgl. E. 7.4 hiervor) liegt im nördlichen Bereich zwischen der ehemali-
gen Pfrundscheune und dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Eben-
falls schwierig zu bebauen, weil relativ stark abfallend, ist der westlich zwi-
schen der Strasse und dem von der Gemeinde bevorzugten Parzellenteil 
gelegene Bereich. Wie die Vorinstanz mit Verweis auf die Genehmigungs-
verfügung zutreffend festgehalten hat, würde ein Verzicht auf die Einzo-
nung dieser beiden Parzellenteile zu Baulücken führen. Andernfalls können 
sie zur Umgebungsgestaltung der künftigen Alterswohnungen beitragen. 
Der Nutzen als Landwirtschaftsland ist jedenfalls nicht allzu hoch einzu-
schätzen, zumal die gesamte Fläche bereits heute lediglich als Weideland 
dient (vgl. auch Beschwerde, Rz. 29). Ob diese Teilflächen ebenfalls einge-
zont werden oder nicht, ist im Hinblick auf deren Nutzung damit kaum von 
Bedeutung. Mit Blick auf das Planungsziel der haushälterischen Bodennut-
zung (Art. 75 Abs. 1 BV; Art. 1 Abs. 1 RPG) ist in diesem Zusammenhang 
schliesslich festzuhalten, dass mit dem Erstellen von betreuten Alterswoh-
nungen eine gewisse Mindestausnutzung sichergestellt werden kann.
7.7
Zusammengefasst erweist sich die strittige Erweiterung der ZöN C 
zur Erstellung von betreuten Alterswohnungen als sachgerecht: Die einge-
zonte Fläche ist zentral im Ort gelegen, ist verhältnismässig gut mit dem 
öffentlichen Verkehr erschlossen und damit gut erreichbar (vgl. Art. 3 
Abs. 4 Bst. b RPG). Die Nähe zum bestehenden Altersheim erlaubt es zu-
dem, Synergien zu nutzen. Abgesehen von einer allfälligen Einschränkung 
der Aussicht der unmittelbaren Nachbarinnen und Nachbarn sind von den 
betreuten Alterswohnungen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Bevöl-
kerung zu erwarten (vgl. vorne E. 4.5.1). Inwiefern dabei von immissions-
trächtigen Anlagen gesprochen werden kann, begründet die Beschwerde-
führerin nicht näher und ist auch nicht ersichtlich (vgl. Rz. 49). Schliesslich 
erweist sich die eingezonte Fläche mit Blick auf den Zonenzweck als geeig-
net und der Verlust für die Landwirtschaft als verkraftbar. Der Umfang der 
Einzonung ist nachvollziehbar und mit Blick auf den Ermessensspielraum, 
der den Planungsorganen bei der Festlegung der konkreten Bauzonen-
grenze zukommt und der von den Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist 
(vorne E. 5.3; vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 41 mit Hinweisen), 


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Seite 26
nicht zu beanstanden. Unter diesen Umständen ist – auch unter Anwen-
dung der neuen Bestimmungen des Raumplanungsrechts des Bundes und 
des neuen kantonalen Richtplans – der Auffassung der JGK zu folgen, wo-
nach kein Verstoss gegen die planungsrechtlichen Grundsätze und Ziele 
erkennbar ist. Die Erweiterung der ZöN C ist folglich rechtens. 
8.
Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
- dem Bundesamt für Umwelt
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.