be_verwaltungsgericht · 100 2019 122 · 2020-03-27 · de

Bauvorhaben für zwei Mehrfamilienhäuser; Widerruf der Baubewilligung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 3. April 2019; RA Nr. 110/2019/7) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2019.122U
KEP/BAE/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. März 2020
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Barben
A.________ GmbH
Beschwerdeführerin
gegen
B.________ AG
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Heiligenschwendi
Baupolizeibehörde, im Schuelhus 195a, 3625 Heiligenschwendi
betreffend Bauvorhaben für zwei Mehrfamilienhäuser; Widerruf der Bau-
bewilligung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern vom 3. April 2019; RA Nr. 110/2019/7)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.03.2020, Nr. 100.2019.122U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die B.________ AG reichte am 6. Mai 2013 ein Baugesuch ein für den Bau 
von zwei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen auf der Parzelle 
Heiligenschwendi Gbbl. Nr. 1________. Das Grundstück liegt in der Zone 
WG 2. Gegen das Vorhaben gingen keine Einsprachen ein. Der 
Regierungsstatthalter von Thun bewilligte das Gesuch mit Gesamt-
entscheid vom 11. November 2013. Am 13. Januar 2017 verlängerte er die 
Bewilligung auf Antrag der B.________ AG um zwei Jahre.
Am 15. September 2018 erhob die A.________ GmbH, neue Eigentümerin 
der Nachbarparzellen Nrn. 2________ und 3________, gegen die Bau-
bewilligung Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern (BVE; heute Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese trat 
auf das Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. November 2018 nicht ein.
B.
Nach Beginn der Bauarbeiten reichte die A.________ GmbH bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Heiligenschwendi am 1. November 2018 eine 
baupolizeiliche Anzeige ein und beantragte unter anderem die Einstellung 
der Bauarbeiten. Die EG Heiligenschwendi wies das Gesuch mit Verfügung 
vom 13. November 2018 ab. Dagegen erhob die A.________ GmbH am 
16. November 2018 Beschwerde bei der BVE. Diese wies das Rechtsmittel 
mit Entscheid vom 19. März 2019 ab, soweit sie darauf eintrat. Gegen 
diesen Entscheid hat die A.________ GmbH am 10. April 2019 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben (Verfahren 100.2019.128).


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C.
Mit undatiertem Schreiben (Posteingang 17.9.2018) beantragte die 
A.________ GmbH beim Regierungsstatthalteramt Thun den Widerruf der 
Baubewilligung vom 11. November 2013 bzw. der Verlängerungsverfügung 
vom 13. Januar 2017. Der Regierungsstatthalter wies das Begehren am 
19. Dezember 2018 ab, soweit er darauf eintrat.
Dagegen erhob die A.________ GmbH am 7. Januar 2019 Beschwerde bei 
der BVE. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 3. April 2019 ab, 
soweit sie darauf eintrat. Die Verfahrenskosten auferlegte sie der 
A.________ GmbH.
D.
Gegen den Entscheid der BVE vom 3. April 2019 hat die A.________ 
GmbH am 6. April 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit 
folgenden Rechtsbegehren:
«1. Der vorinstanzliche Entscheid sei inkl. Kostenverlegung aufzu-
heben.
2. Die Bauarbeiten seien wegen ungenügender Hang- und Gruben-
sicherung respektive der widerrechtlichen Baubewilligung unverzüg-
lich zu stoppen.
3. Die Baubewilligung vom 11. November 2013 […] für das Erstellen 
von zwei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen auf dem 
Standort …, Parzelle Nr. 1________ der Gemeinde Heiligen-
schwendi sei aufzuheben resp. zu widerrufen.
Unter Kostenfolge»
Die B.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. Mai 2019, 
die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE beantragt mit Vernehmlassung 
vom 25. April 2019 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die 
EG Heiligenschwendi hat mit Eingabe vom 13. Mai 2019 auf eine Stellung-
nahme verzichtet. Die A.________ GmbH hat am 31. Mai 2019 ab-
schliessende Bemerkungen eingereicht. Die BVE hat mit Eingabe vom 
17. Juni 2019 auf weitere Ausführungen verzichtet, die übrigen Verfahrens-
beteiligten haben sich nicht mehr vernehmen lassen.


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Mit Verfügung vom 29. Januar 2020 hat der Instruktionsrichter die Akten 
und Vorakten des Verfahrens 100.2019.128 zu den Akten des vorliegenden 
Verfahrens erkannt.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 43 Abs. 3 i.V.m. Art. 40 Abs. 5 des 
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerde-
führerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den an-
gefochtenen Entscheid besonders berührt und hat grundsätzlich ein schutz-
würdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 
VRPG).
1.2
Die Baubewilligung vom 11. November 2013 ist rechtskräftig. Die 
BVE hat am 12. November 2018 entschieden, dass die Beschwerde-
führerin nicht zur nachträglichen Beschwerde gegen die Baubewilligung be-
rechtigt ist; dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 
Gegenstand des Verfahrens bildet demnach nur der beantragte Widerruf, 
nicht die Aufhebung der Baubewilligung, wie die BVE zutreffend erkannt 
hat. Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Betreffend den beantragten Widerruf der Bau-
bewilligung (Rechtsbegehren 3) ist auf die Beschwerde einzutreten. Die 
Frage der Baueinstellung (Rechtsbegehren 2) bildet jedoch Gegenstand 
des separaten (parallel geführten) Verfahrens 100.2019.128 und ist des-
halb hier nicht zu prüfen. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
1.3
Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, überprüft das Ver-
waltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin 
(Art. 80 Bst. a und b VRPG).


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2.
Die Beschwerdeführerin macht wiederholt geltend, die Gemeinde sei be-
treffend die Baubewilligung befangen gewesen. – Zur Erteilung der Bau-
bewilligung war der Regierungsstatthalter zuständig, nicht die Gemeinde 
(Art. 33 Abs. 1 BauG). Wie insbesondere aus dem Schreiben vom 18. Juli 
2013 hervorgeht (act. 100.2019.128/7B2 pag. 88), hat der Regierungsstatt-
halter das Vorhaben selber eingehend geprüft. Dass er befangen gewesen 
wäre, behauptet die Beschwerdeführerin nicht. Aus einer angeblichen Be-
fangenheit der Gemeinde kann sie nichts für sich ableiten; darauf ist nicht 
weiter einzugehen.
3.
3.1
Eine Baubewilligung kann gemäss Art. 43 Abs. 1 BauG widerrufen 
werden, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften er-
teilt worden ist oder bei ihrer Ausübung mit der öffentlichen Ordnung nicht 
mehr vereinbar ist. Da die Baubewilligung aufgrund eines ausgebauten 
Verfahrens mit weitgehenden Prüfungs-, Einsprache- und Beschwerde-
möglichkeiten zustande gekommen ist, darf sie nicht leichthin in Frage ge-
stellt werden; ein Widerruf setzt deshalb voraus, dass die Ausführung des 
Bauvorhabens wesentliche schutzwürdige Interessen verletzen würde 
(BVR 1999 S. 309 E. 2b; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen 
BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 43 N. 4). Die Wendung «mit der öffent-
lichen Ordnung nicht mehr vereinbar» ist restriktiv zu verstehen und be-
deutet nicht jede Rechtswidrigkeit. Vorab ist damit eine erhebliche Be-
drohung der Sicherheit und Gesundheit von Personen oder Tieren gemeint. 
In Frage kommt sodann eine erhebliche Gefährdung der Umwelt, allenfalls 
auch eine Gefährdung ästhetischer Werte von hoher Bedeutung 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 5 mit Hinweisen). Sind aufgrund der Bau-
bewilligung bereits erhebliche Arbeiten ausgeführt, so ist der Widerruf nach 
Art. 43 Abs. 2 BauG nur zulässig, wenn überwiegende Interessen ihn ge-
bieten (Bst. a) oder wenn die gesuchstellende Person die Bewilligung durch 
Irreführung erwirkt hat (Bst. b).


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3.2
Die umstrittene Baubewilligung betrifft zwei Mehrfamilienhäuser mit 
je 
drei 
3,5- 
bzw. 
4,5-Zimmer-Wohnungen 
auf 
dem 
Grundstück 
Nr. 1________. Die Gebäude sind durch ein Treppenhaus mit Lift ver-
bunden und insgesamt 30,7 m lang (act. 100.2019.128/7B1). Das Grund-
stück Nr. 1________ liegt in der Zone WG 2 an einem Südhang. Nördlich 
davon befinden sich die überbauten Grundstücke Nrn. 4________, 
5________, 2________ und 3________, welche ursprünglich ebenfalls 
zum Grundstück Nr. 1________ gehörten, aber bereits vor der Bau-
bewilligung vom 11. November 2013 abparzelliert worden sind. Die Grund-
stücke Nrn. 2________ und 3________ hat die Beschwerdeführerin am 
4. Juni 2014 erworben. Östlich der Parzelle Nr. 1________ befinden sich 
die Grundstücke Nrn. 6________ und 7________. Diese sind ebenfalls vor 
der 
Baubewilligung 
vom 
11. November 
2013 
vom 
Grundstück 
Nr. 1________ abparzelliert worden und im Zeitpunkt der Bewilligung noch 
unüberbaut. Nach Erteilung der Baubewilligung, am 2. Februar 2015, 
wurden vom südlichen Teil der Parzelle Nr. 1________ die Grundstücke 
Nrn. 8-13________ abparzelliert (act. 5A pag. 47); darauf sind gemäss 
Grundbuchplan inzwischen Gebäude projektiert bzw. bereits gebaut. 
3.3
Umstritten ist zunächst, ob die Baubewilligung im Widerspruch zu 
öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden ist. Die Beschwerde-
führerin macht hauptsächlich geltend, das Vorhaben überschreite die zu-
lässige Ausnützungsziffer, unterschreite den Grenz- und Gebäudeabstand 
und halte die Vorschriften betreffend Gebäudelänge und -höhe nicht ein.
4.
4.1
Das Mass der zulässigen baulichen Nutzung wird grundsätzlich 
durch die baupolizeilichen Masse festgelegt, die für das Baugrundstück 
gelten (Bauabstände, Gebäudedimensionen; Art. 92 Abs. 1 der Bauverord-
nung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Darüber hinaus können die 
Gemeinden gemäss Art. 92 Abs. 2 BauV das Mass der zulässigen bau-
lichen Nutzung durch verschiedene Nutzungsziffern begrenzen. Die 
EG Heiligenschwendi hat dies mit der Ausnützungsziffer getan; Art. 13 
Abs. 2 des Baureglements der EG Heiligenschwendi vom 29. September 


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1994 (GBR) verweist dafür auf die Begriffsbestimmung in aArt. 93 BauV 
(Fassung vom 6. März 1985; GS 1985 S. 135). Mit Inkrafttreten der Ver-
ordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bau-
wesen (BMBV; BSG 721.3) per 1. August 2011 wurde diese Norm zwar 
aufgehoben (Art. 35 und 36 BMBV). Da die EG Heiligenschwendi die Be-
stimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat, bleibt aArt. 93 BauV mit 
der dazu ergangenen Rechtsprechung aber weiterhin massgebend (Art. 34 
Abs. 2 BMBV). Demnach ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl 
zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude 
und der anrechenbaren Landfläche (aArt. 93 Abs. 1 BauV). Als anrechen-
bare BGF gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden 
oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen ein-
schliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (aArt. 93 Abs. 2 BauV). Die 
anrechenbare Landfläche ist gleich der Fläche der von der Baueingabe er-
fassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstück-
teile (aArt. 93 Abs. 3 BauV).
4.2
Die BVE hat zusammengefasst erwogen, mit der 1996 genehmigten 
Ortsplanungsrevision sei die gesamte Fläche der Parzelle Nr. 1________ 
eingezont und die Ausnützungsziffer für die Zone WG2 von 0,6 auf 0,45 
reduziert worden. Die Parzelle Nr. 1________ habe damals auch die 
heutigen Parzellen Nrn. 5________ und 2________ umfasst und sei 
7'832 m2 gross gewesen. Die damals bestehenden bzw. bereits 
projektierten Gebäude auf den heutigen Parzellen Nrn. 5________ und 
2________ hätten eine BGF von 537,6 m2 bzw. 597,9 m2 aufgewiesen und 
folglich zur Einhaltung der Ausnützungsziffer von 0,45 zusammen eine 
anrechenbare Landfläche von 2'524 m2 beansprucht (1'135,5 / 0,45). 
Abparzelliert worden seien aber nur 1'215 m2 (486 m2 als Parzelle 
Nr. 5________ und 729 m2 als Parzelle Nr. 2________). Auf der 
Restparzelle Nr. 1________ sei deshalb nach der Abtrennung dieser 
Parzellen noch eine Fläche von 1'309 m2 «blockiert» gewesen. Abgetrennt 
worden seien ebenfalls die Parzellen Nrn. 6________ (684 m2) und 
7________ (615 m2), zudem sei ein 222 m2 grosser Teil der Parzelle 
Nr. 4________ wieder in die Parzelle Nr. 1________ eingegliedert worden. 
Im Zeitpunkt der Baubewilligung vom 11. November 2013 sei die Parzelle 
Nr. 1________ 
folglich 
5'539 m2 
gross 
gewesen. 
Abzüglich 
der 


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«blockierten» Fläche von 1'309 m2 sei eine anrechenbare Landfläche von 
4'230 m2 verblieben. Das Vorhaben gemäss Baubewilligung vom 11. No-
vember 2013 habe eine anrechenbare Landfläche von 1'779 m2 bean-
sprucht (800,65 m2 anrechenbare BGF / 0,45). Die zulässige Ausnützung 
sei damit nicht überschritten worden. Die Parzellen Nrn. 8-13________ 
(insgesamt 
3'489 m2) 
seien 
erst 
nach 
der 
Baubewilligung 
vom 
11. November 2013 abparzelliert worden, weshalb sie bei der Berechnung 
der Ausnützungsziffer nicht abgezogen werden müssten. Hingegen dürfe 
bei der Bebauung dieser neuen Parzellen die Ausnützung nicht jeweils 
bezogen auf die Einzelparzelle berechnet werden; es müsse sichergestellt 
sein, dass die durch Anrechnung an die Ausnützungsziffer beanspruchten 
Flächen auf der gesamten ursprünglichen Parzelle Nr. 1________ nicht 
erneut für ein Bauvorhaben angerechnet würden.
4.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Abparzellierung der 
südlichen Grundstücke (Nrn. 8-13________) sei bei Erteilung der 
Baubewilligung bereits beschlossen gewesen; diese seien im Plan zur 
Baubewilligung bereits provisorisch aufgeführt und im Baugesuch sei als 
anrechenbare Landfläche bereits die heutige Grundstücksfläche von 
2'050 m2 genannt. Die Parzelle Nr. 4________ sei zudem bereits übernutzt 
gewesen; die 222 m2, die wieder in das Grundstück Nr. 1________ 
eingegliedert wurden, dürften darum nicht berücksichtigt werden. Zudem 
sei im Jahr 2000 beim Gebäude auf dem Grundstück Nr. 5________ ein 
neuer Dachstock erstellt und die BGF damit erhöht worden.
4.4
Wie die Beschwerdeführerin vorbringt, war die Abparzellierung der 
Grundstücke Nrn. 8-13________ im Zeitpunkt der Baubewilligung bereits 
vorgesehen. Die Berechnung der BVE entspricht jedoch der Praxis, 
wonach 
vorgesehene 
Abparzellierungen 
bei 
der 
Berechnung 
der 
Ausnützung nicht berücksichtigt werden (BVR 2011 S. 272 E. 5.2 und 6.3). 
Die nachträgliche Abparzellierung der Grundstücke Nrn. 8-13________ und 
die darauf nachträglich geplanten bzw. bereits erstellten Gebäude führen 
nicht dazu, dass die Baubewilligung am 11. November 2013 im 
Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden wäre. 
Waren die Grundstücke Nrn. 8-13________ zu diesem Zeitpunkt noch Teil 
der Parzelle Nr. 1________, so war die Ausnützungsziffer nicht 


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überschritten; dies unabhängig von einer Nutzungsübertragung von den 
Grundstücken Nrn. 5________ und 2________ und unabhängig davon, ob 
die 
222 m2 
angerechnet 
werden 
dürfen, 
die 
vom 
Grundstück 
Nr. 4________ abgetrennt und wieder in das Grundstück Nr. 1________ 
eingegliedert wurden. Es ändert ebenfalls nichts, wenn wie geltend 
gemacht beim Gebäude auf dem Grundstück Nr. 5________ ein neuer 
Dachstock erstellt wurde, welcher Auswirkungen auf die anrechenbare 
BGF gehabt hätte.
4.5
Es besteht die Gefahr, dass durch die nachträglich geplanten bzw. 
erstellten Gebäude auf den neu abparzellierten Grundstücken Nrn. 8-
13________ die zulässige Ausnützung missachtet wird. Dies stellt jedoch 
keinen Verstoss gegen die öffentliche Ordnung im Sinn von Art. 43 Abs. 1 
BauG dar, der den nachträglichen Widerruf der ursprünglich rechtmässigen 
Bewilligung rechtfertigen würde. Vielmehr ist die Einhaltung der 
Ausnützungsziffer bei den neuen Projekten auf den Grundstücken Nrn. 8-
13________ zu kontrollieren.
5.
5.1
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die beiden Gebäude 
auf dem Grundstück Nr. 1________ seien wegen des gemeinsamen 
Treppenhauses als eine Baute zu betrachten; diese sei insgesamt 30,7 m 
lang und 15 m breit. Sie halte die Vorschriften betreffend Gebäudelänge, 
Grenz- und Gebäudeabstand, Gebäudehöhe sowie Spielfläche nicht ein; 
entsprechende Ausnahmen seien weder beantragt noch gewährt worden.
5.2
Die BVE hat dazu ausgeführt, die Bauherrschaft habe für ihr Vor-
haben die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG beansprucht und der Re-
gierungsstatthalter habe diese im Gesamtentscheid vom 11. November 
2013 gewährt. Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die An-
ordnung der Bauten und die Gebäudelängen könnten daher frei bestimmt 
werden; die Beschwerdeführerin zeige nicht auf und es sei auch nicht er-
sichtlich, dass diese Vorschriften falsch angewendet worden wären. Eine 
Ausnahmebewilligung sei bei Inanspruchnahme der Gestaltungsfreiheit 


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nicht nötig. Die weiteren Vorbringen betreffend Grenz- und Gebäude-
abstände, baupolizeiliche Masse sowie Spielplatzvorschriften hat die BVE 
nicht näher geprüft, da die behaupteten Normverstösse, selbst wenn sie 
zuträfen, nach ihrer Auffassung keinen Widerruf der Baubewilligung recht-
fertigen würden.
5.3
Bei gemeinsamer Projektierung eines Areals mit mehreren Bauten 
können die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die Anordnung 
der Bauten und die Gebäudelängen unter bestimmten Voraussetzungen 
frei bestimmt werden (Gestaltungsfreiheit, Art. 75 Abs. 1 BauG). In der 
EG Heiligenschwendi gilt die Gestaltungsfreiheit für das ganze Baugebiet, 
soweit in den Zonenvorschriften nichts Abweichendes bestimmt wird 
(Art. 12 GBR). – Die hier zur Diskussion stehende Bewilligung betrifft zwei 
Mehrfamilienhäuser, von denen offene Galerien auf jedem Stockwerk zu 
einem gemeinsamen Lift- und Treppengebäude führen (Baugesuchspläne, 
act. 100.2019.128/7B1). Sie erscheinen weder funktionell noch optisch als 
Einheit und sind deshalb nicht als ein Baukörper zu betrachten (vgl. 
BVR 2016 S. 79 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 5 Bst. c). Die Ge-
bäudelänge und -breite braucht deshalb nicht zusammengerechnet zu 
werden. Das ursprüngliche Projekt mit einem 42 m langen durchgehenden 
Sockelgeschoss wurde abgeändert, damit die maximale Länge von 25 m 
pro 
Gebäude 
gemäss 
Art. 54 
GBR 
eingehalten 
werden 
konnte 
(act. 100.2019.128/7B2 pag. 88). Die Gebäudemasse überschreiten die re-
glementarisch zulässige Grösse somit nicht, weshalb auf den Grenz- und 
Gebäudeabständen kein Mehrlängen- oder Mehrbreitenzuschlag gemäss 
Art. 20 GBR zu den Grenzabständen nötig ist. Von welchem Punkt aus der 
südliche Grenzabstand zu bemessen ist, kann ebenfalls offenbleiben, da 
die südlich abparzellierten Grundstücke im Zeitpunkt des Baugesuchs bzw. 
der Baubewilligung noch zum Grundstück Nr. 1________ gehörten und 
demzufolge kein Grenzabstand einzuhalten war.
5.4
Die zulässige Gebäudehöhe beträgt gemäss Art. 54 GBR in der 
WG2 8 m. Die Gebäudehöhe wird in den Fassadenmitten gemessen und 
zwar vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit 
Oberkante des Dachsparrens. Abgrabungen für Hauseingänge und 
Garageneinfahrten, deren Breite insgesamt nicht mehr als 5 m pro Fassa-


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denseite beträgt, werden nicht an die Gebäudehöhe angerechnet (Art. 29 
Abs. 1 GBR). Bei Bauten am Hang ist mit Ausnahme der bergseitigen 
Fassade überall eine Mehrhöhe von 1 m gestattet. Als Hang gilt eine 
Neigung des gewachsenen Bodens, die in der Falllinie gemessen innerhalb 
des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt (Art. 29 Abs. 2 Satz 2 
und 3 GBR). Letzteres trifft hier offensichtlich zu (Plan Schnitt A-A, 
act. 100.2019.128/7B1). Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen 
geltend, die Gebäude seien höher als 8 m; sie äussert sich jedoch nicht da-
zu, inwiefern die Gebäudehöhe unter Berücksichtigung von Art. 29 GBR 
nicht eingehalten wäre. Dies ist auch nicht ersichtlich.
5.5
Gemäss Art. 15 Abs. 1 BauG hat die Bauherrschaft beim Bau von 
Mehrfamilienhäusern im Freien Aufenthaltsbereiche, insbesondere Kinder-
spielplätze, zu schaffen. Unter Mehrfamilienhäusern sind Wohnhäuser mit 
mehr als zwei Familienwohnungen zu verstehen, nicht aber zusammen-
gebaute Reiheneinfamilienhäuser. Als Familienwohnung gelten Wohnun-
gen mit wenigstens drei Zimmern (Art. 43 Abs. 3 BauV). In Wohn-
siedlungen, die aufgrund eines einheitlichen Projektes oder einer Überbau-
ungsordnung erstellt werden, ist zudem eine angemessene grössere Spiel-
fläche vorzusehen; ihr Bestand und Unterhalt müssen gesichert sein 
(Art. 15 Abs. 2 BauG). Wohnsiedlungen sind Überbauungen mit Ein-, Zwei- 
oder Mehrfamilienhäusern, die zusammen mehr als 20 Familienwohnungen 
enthalten (Art. 43 Abs. 4 BauV). – Die Baubewilligung betrifft zwei Mehr-
familienhäuser, für welche Spielplatzfläche im Baugesuch ausgewiesen 
und bewilligt worden ist. Hingegen handelt es sich nicht um eine Wohn-
siedlung, welche zusätzliche Spielfläche erforderte. Das Bauvorhaben hat 
keinen Zusammenhang mit den Bauten auf den umliegenden und neu ab-
parzellierten Grundstücken; es besteht weder ein gemeinsames Projekt 
noch eine Überbauungsordnung. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar und 
es ist auch nicht ersichtlich, weshalb die ausgeschiedene Fläche für den 
Spielplatz der erstellten Baute nicht genügen würde.


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6.
Die umstrittene Baubewilligung wurde somit nicht im Widerspruch zu öffent-
lich-rechtlichen Vorschriften erteilt und sie ist mit der öffentlichen Ordnung 
nach wie vor vereinbar. Es kann daher offenbleiben, in welchem Umfang 
die Bauarbeiten bereits ausgeführt sind. Die Beschwerde erweist sich als 
unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vorne 
E. 1.2).
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerde-
führerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Partei-
kosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Heiligenschwendi
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Thun
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.
Hinweis: Bezüglich einer allfälligen Verlängerung der oben erwähnten Frist siehe 
auch die Verordnung des Schweizerischen Bundesrats vom 20. März 2020 über 
den Stillstand der Fristen in Zivil- und Verwaltungsverfahren zur Aufrechterhaltung 
der Justiz im Zusammenhang mit dem Coronavirus (COVID-19 [SR 173.110.4]).