be_verwaltungsgericht · 100 2021 39 · 2024-09-10 · de

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Feststellungsverfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 29. Dezember 2020; bo 32/2020) | Andere

100.2021.39U
STE/AMA
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. September 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Schaller
Bundesamt für Justiz
Bundesrain 20, 3003 Bern
Beschwerdeführer
gegen
1. A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
2. B.________ und C.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft
und
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Schloss 1, 3800 Interlaken
sowie
Einwohnergemeinde Grindelwald
handelnd durch den Gemeinderat, Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 
3818 Grindelwald


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 2
betreffend Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland 
(Feststellungsverfügung des stv. Regierungsstatthalters des Verwaltungs-
kreises Interlaken-Oberhasli vom 29. Dezember 2020; bo 32/2020) 
Prozessgeschichte:
A.
Am 21. Dezember 2010 erteilte der damalige Regierungsstatthalter des Ver-
waltungskreises Interlaken-Oberhasli der A.________ AG die Baubewilli-
gung für die Überbauung «…» in Grindelwald, die unter anderem sechs Ein-
familienhäuser (A1-A3, B1-B3) umfasste. Ein weiteres Einfamilienhaus 
(Haus E) wurde im Rahmen einer Projektänderung am 16. Oktober 2015 an-
stelle eines Mehrfamilienhauses bewilligt.
Am 12. Juni 2013 bzw. ergänzend am 3. Juli 2014 bewilligte der Regierungs-
statthalter einem britischen Staatsangehörigen den Erwerb des Hauses A1 
(Chalet D.________) und am 16. September 2014 einer russischen Staats-
angehörigen den Erwerb des Hauses B1 (Chalet E.________) gestützt auf 
das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstü-
cken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Am 8. Juli 2013 
stellte er fest, dass der Verkauf des Hauses A2 (Chalet F.________) bewilli-
gungsfrei möglich sei. Die Erwerbsbewilligung für das Chalet D.________ 
wurde nicht in Anspruch genommen und verfiel. Im Zusammenhang mit dem 
Verkauf des Hauses E (Chalet G.________) informierte der stellvertretende 
Regierungsstatthalter die A.________ AG am 8. Januar 2016, dass die in-
ternen Treppen und der Wellnessbereich an die Nettowohnfläche gemäss 
Art. 10 Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von 
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) anzu-
rechnen seien; diese überschreite damit die Grenze von 250 m2, weshalb 
der Verkauf an Personen im Ausland nicht bewilligt werden könne. Die ab-
weichende Flächenberechnung im Bewilligungsverfahren betreffend das 
Chalet D.________ sei ein Einzelfall gewesen. 


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Hierauf ersuchte die A.________ AG am 3. November 2016 um Erlass einer 
Feststellungsverfügung betreffend die Praxis des Regierungsstatthalteramts 
zum BewG sowie über die Bewilligungsfähigkeit des Verkaufs des Chalets 
G.________ und der weiteren Einfamilienhäuser der Überbauung «…» an 
Personen im Ausland. Am 22. November 2016 stellte der Regierungsstatt-
halter zusammengefasst fest, bei künftigen Gesuchen um Erhalt einer Be-
willigung für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland wür-
den Innentreppen bei der Berechnung der Nettowohnfläche einberechnet; 
eine anderslautende Praxis gebe es nicht und das Gleiche gelte für woh-
nungsinterne Fitness- und Wellnessbereiche. Zudem dürften Ferienwohnun-
gen bei einem Verkauf an eine Person im Ausland gemäss Art. 10 Abs. 2 
BewV eine Nettowohnfläche von höchstens 250 m2 aufweisen (Ziff. 1). Ge-
stützt auf in der Vergangenheit erteilte Auskünfte würden beim Verkauf der 
verbleibenden Chalets der Überbauung … die Innentreppen aber nicht an 
die Nettowohnfläche angerechnet (Ziff. 2 und 3). Auf Beschwerde des Bun-
desamts für Justiz (BJ) hin hob das Verwaltungsgericht Ziff. 2 und 3 dieser 
Verfügung auf (VGE 2016/370 vom 13.9.2017). Am 6. Februar 2019 hiess 
das Bundesgericht die von der A.________ AG dagegen erhobene Be-
schwerde gut und wies die Sache an das Verwaltungsgericht zurück, damit 
dieses die gestützt auf die Vertrauensgrundlage getätigten Dispositionen der 
A.________ AG abkläre (BGer 2C_902/2017). Das Verwaltungsgericht wies 
die Angelegenheit seinerseits zur Neubeurteilung an das Regierungsstatt-
halteramt Interlaken-Oberhasli zurück (VGE 2019/75 vom 21.3.2019). In der 
Folge stellte der Regierungsstatthalter mit Verfügung vom 24. Februar 2020 
fest, «dass die internen Treppen bei den Chalets H.________ (A3), 
I.________ (B3) und G.________ (E) der Überbauung «…» gestützt auf das 
Vertrauensprinzip ausnahmsweise nicht an die Nettowohnfläche gemäss 
BewG anzurechnen sind. Hingegen sind sie beim Chalet J.________ (B2) 
anzurechnen». Diese Verfügung blieb unangefochten.
B.
Am 27. Juli 2020 erteilte der stellvertretende Regierungsstatthalter 
B.________ und C.________ die Bewilligung für den Erwerb des Grunds-
tücks Grindelwald Gbbl. Nr. 1________ (A1, Chalet D.________). Er erwog, 


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die Erwerbsbewilligung könne trotz Überschreitung der gesetzlichen Limite 
von 200 m2 bzw. 250 m2 Nettowohnfläche erteilt werden, da der Vertrauens-
schutz in diesem Fall das öffentliche Interesse an der Anwendung des posi-
tiven Rechts überwiege. Auch diese Verfügung blieb unangefochten. Aller-
dings forderte das BJ mit E-Mail vom 12. August 2020 den stellvertretenden 
Regierungsstatthalter auf, B.________ und C.________ «zwecks Zer-
störung des guten Glaubens» ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass sie 
sich bei einem allfälligen Verkauf des Chalets D.________ nicht auf den der 
A.________ AG gewährten Vertrauensschutz würden berufen können und 
demzufolge ein Verkauf an eine Person im Ausland nicht bewilligungsfähig 
sein werde. Daraufhin verpflichtete sich die A.________ AG gegenüber 
B.________ und C.________, auf eigene Kosten um eine verbindliche 
behördliche Feststellung bemüht zu sein, wonach das Chalet D.________ 
aus Vertrauensschutzgründen an Personen im Ausland weiterverkauft wer-
den dürfe. Sollte rechtskräftig festgestellt werden, dass B.________ und 
C.________ ihr Chalet nicht an Personen im Ausland weiterverkaufen dür-
fen, verpflichtete sich die A.________ AG zu einer Ausgleichszahlung von 
Fr. 360'000.-- (Vereinbarung vom 27.8.2020). 
C.
Am 25. September 2020 stellten die A.________ AG sowie B.________ und 
C.________ beim Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli gemein-
sam folgende Feststellungsbegehren:
«1. Es sei festzustellen, dass sich die Käufer (Gesuchsteller 2) und all-
fällige Rechtsnachfolger als Eigentümer des Chalets D.________ 
(A1) der Überbauung … Grindelwald auf den der Gesuchstellerin 1 
[A.________ AG] mit Erwerbsbewilligung vom 27. Juli 2020 
(BewG 19/2020) gewährten Vertrauensschutz berufen können, und 
dass bei einem weiteren Verkauf des Chalet A1 nach BewG die In-
nentreppen nicht an die Nettowohnfläche gemäss Art. 10 Abs. 2 
BewV anzurechnen sind. 
2. Es sei festzustellen, dass sich die Käufer und allfällige Rechtsnach-
folger der Gesuchstellerin 1 betreffend die Chalets H.________ (A3), 
I.________ (B3) und G.________ (E) der Überbauung … Grindel-
wald auf den der Gesuchstellerin 1 [A.________ AG] mit Feststel-
lungsverfügung vom 24. Februar 2020 (BewG 31/2016) gewährten 
Vertrauensschutz berufen können, und dass bei einem weiteren Ver-
kauf der Chalets H.________ (A3), I.________ (B3) und G.________ 


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(E) nach BewG die Innentreppen nicht an die Nettowohnfläche 
gemäss Art. 10 Abs. 2 BewV anzurechnen sind.»
Mit Verfügung vom 29. Dezember 2020 hiess der stellvertretende Regie-
rungsstatthalter das Gesuch gut, soweit er darauf eintrat.
D.
Dagegen hat das BJ am 8. Februar 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Es stellt folgende Rechtsbegehren: 
«1. Ziff. 1 und 2 der Feststellungsverfügung des Regierungsstatthalter-
amtes Interlaken-Oberhasli vom 29. Dezember 2020 seien aufzuhe-
ben. 
2. Es sei festzustellen, dass sich B.________ und C.________ und all-
fällige Rechtsnachfolger als Eigentümer des Chalets D.________ der 
Überbauung … in Grindelwald nicht auf den der A.________ AG mit 
Erwerbsbewilligung vom 27. Juli 2020 gewährten Vertrauensschutz 
berufen können und dass bei jedem weiteren Verkauf des Chalets 
D.________ nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über 
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; 
SR 211.412.41) die Innentreppen an die Nettowohnfläche gemäss 
Artikel 10 Absatz 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den 
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 
211.412.411) anzurechnen sind. 
3. Es sei festzustellen, dass sich die Käufer und allfällige Rechtsnach-
folger der A.________ AG betreffend die Chalets H.________, 
I.________ und G.________ der Überbauung … in Grindelwald nicht 
auf den der A.________ AG mit Feststellungsverfügung vom 
24. Februar 2020 gewährten Vertrauensschutz berufen können und 
dass bei jedem weiteren Verkauf der Chalets H.________, 
I.________ und G.________ nach BewG die lnnentreppen an die 
Nettowohnfläche gemäss Artikel 10 Absatz 2 BewV anzurechnen 
sind. 
4. Eventualiter seien Ziff. 1 und 2 der Feststellungsverfügung des Re-
gierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 29. Dezember 
2020 aufzuheben und die Sache sei an das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli zur Neubeurteilung zurückzuweisen.»
Mit Beschwerdeantwort vom 9. April 2021 beantragen die A.________ AG 
sowie B.________ und C.________, die Beschwerde sei abzuweisen. Eben-
falls auf Abweisung schliesst der stellvertretende Regierungsstatthalter mit 
Vernehmlassung vom 11. Februar 2021. In ihrer Replik vom 26. Mai 2021 
bzw. Duplik vom 1. Juli 2021 halten die Parteien an ihren bisherigen Anträ-
gen fest. Auf Nachfrage der Instruktionsrichterin teilte die A.________ AG 


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mit Eingabe vom 19. Februar 2024 sodann mit, dass sie das Haus 
H.________ (A3) mit Kaufvertrag vom 20. Dezember 2021 an einen Schwei-
zerbürger verkauft hat (Eigentumsübergang per 23.12.2021) und das Haus 
G.________ (E) mit Kaufvertrag vom 30. Juli 2021 an ein in der Schweiz 
lebendes niederlassungsberechtigtes Ehepaar aus Dänemark. Beide Ver-
käufe seien ohne separate Zusatzvereinbarungen zustande gekommen. Zu 
dieser Eingabe hat sich das BJ am 14. März 2024 geäussert; es hält an sei-
nen Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 15 Abs. 1 Bst. c BewG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 des Ein-
führungsgesetzes vom 25. September 1988 zum BewG [EG BewG; 
BSG 215.126.1]).
1.2
Das BJ ist von Gesetzes wegen zur Beschwerde befugt, nachdem 
das Amt für Wirtschaft (AWI) auf eine Beschwerde verzichtet hat (Art. 79 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 20 Abs. 2 Bst. b BewG). Die Beschwerde ist frist- 
und grundsätzlich auch formgerecht erfolgt (Art. 20 Abs. 3 i.V.m. Art. 17 
Abs. 3 BewG sowie Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Soweit das BJ die 
Aufhebung der angefochtenen Verfügung (Rechtsbegehren 1) und eventua-
liter die Rückweisung an die Vorinstanz (Rechtsbegehren 4) beantragt, ist 
auf die Beschwerde einzutreten. Soweit es Feststellungen verlangt (Rechts-
begehren 2 und 3) gilt Folgendes: Das BJ äussert sich nicht zu seinem Fest-
stellungsinteresse. Deshalb ist davon auszugehen, dass es ihm in erster 
Linie darum geht, dass keine positiven Feststellungen im von der Beschwer-
degegnerschaft beantragten (und von der Vorinstanz getätigten) Sinn erge-
hen. Seine Begehren auf negative Feststellung sind unter diesen Umständen 


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vernünftigerweise als Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung 
(Dispo-Ziff. 1 und 2) und auf Gesuchsabweisung zu verstehen (soweit darauf 
einzutreten ist). Ein darüberhinausgehendes Interesse auf negative Feststel-
lungen wäre denn auch nicht ersichtlich (vgl. allgemein zur Subsidiarität von 
Feststellungsbegehren BVR 2018 S. 310 E. 7.3; BGE 141 II 113 E. 1.7 
[Pra 105/2016 Nr. 36]; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 73 f.): Wird die Beschwerde 
gutgeheissen, die angefochtene Verfügung insoweit aufgehoben und die Ge-
suche abgewiesen (soweit auf sie einzutreten ist), bestehen keine Feststel-
lungen über die (Nicht-)Anrechnung der Innentreppen in künftigen Erwerbs-
bewilligungsverfahren mehr. Ob die Innentreppen beim Weiterverkauf der 
Chalets an die Nettowohnfläche anzurechnen sind, wäre im jeweiligen Be-
willigungsverfahren zu beurteilen. Die daraus entstehende Rechtsunsicher-
heit führt für das BJ nur dazu, dass es dannzumal ein Rechtsmittel einlegen 
müsste, wenn es mit der Beurteilung nicht einverstanden wäre. Das ist zu-
mutbar. Ein allfälliger, dereinst damit verbundener administrativer Zusatzauf-
wand ändert daran nichts und begründet auf jeden Fall kein genügendes 
Feststellungsinteresse.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Das Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, ob die Verfahrens-
voraussetzungen auch im vorinstanzlichen Verfahren erfüllt waren (Art. 20a 
Abs. 2 VRPG; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 38). Ist eine Feststellungsverfü-
gung mangels schutzwürdigen Interesses zu Unrecht ergangen, so muss 
das Gericht auf die Beschwerde eintreten und die Verfügung aufheben (Mi-
chel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 44; vgl. auch BGE 129 V 289 [Pra 93/2004 
Nr. 136] E. 3.3 f.; BGer 2C_737/2010 vom 18.6.2011 E. 4.6). Auf ein Gesuch 
ist einzutreten, wenn u.a. ein schutzwürdiges Interesse nachgewiesen wird 
(Art. 50 Abs. 2 VRPG). Der Grundsatz der Einheit des Verfahrens verlangt, 
den Begriff des schutzwürdigen Interesses im gleichen Sinn zu verstehen 


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wie bei der Beschwerdebefugnis nach Art. 65 bzw. Art. 79 VRPG (Michel 
Daum, a.a.O., Art. 50 N. 7 ff.). Es ist kein rechtlich geschütztes Interesse er-
forderlich; ein rein tatsächliches, wirtschaftliches oder ideelles Interesse ge-
nügt, das in der Regel aber aktuell und praktisch sein muss. Es darf nicht 
bloss abstrakte, theoretische Rechtsfragen, sondern muss konkrete Rechte 
oder Pflichten zum Gegenstand haben. Im Vordergrund steht das Interesse, 
dank der vorzeitigen Rechtsklärung das Risiko nachteiliger Dispositionen zu 
vermeiden (vgl. vorne E. 1.2 und die Hinweise dort). 
2.2
Zweck des Gesuchs der Beschwerdegegnerschaft war es, eine Fest-
stellung der für Erwerbsbewilligungsverfahren nach BewG zuständigen Be-
hörde zu erhalten, dass die Käuferinnen und Käufer – nach dem Erwerb von 
der (Vertrauensschutz geniessenden) Beschwerdegegnerin 1 – die Häuser 
ohne Anrechnung der Innentreppen weiterverkaufen dürfen, so dass auch 
künftig eine Veräusserung an Personen im Ausland in Frage kommt, wenn 
die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Weder die Beschwerdegegner-
schaft 2 als (potenziell) veräussernde Personen ihres Chalets D.________ 
noch die Beschwerdegegnerin 1 als Rechtsvorgängerin der in Zukunft ver-
äussernden Personen der drei anderen Chalets werden an den entsprechen-
den Erwerbsbewilligungsverfahren beteiligt sein, in denen diese Feststellung 
wirksam sein soll. Sie haben vor der Vorinstanz damit eine verbindliche Fest-
stellung über einen Teilaspekt einer (künftigen) Rechtsbeziehung zwischen 
Dritten verlangt. Daran hatten sie grundsätzlich ein schutzwürdiges Inte-
resse, weil der Kreis an (zahlungskräftigen) Kaufinteressierten grösser ist, 
wenn Personen im Ausland bei einem Weiterverkauf nicht von vornherein 
ausgeschlossen sind. Daran ändert nichts, dass die (potenziellen) Käuferin-
nen und Käufer damals noch nicht bekannt und nicht am Verfahren beteiligt 
waren, zumal keine sie belastende Verfügung drohte und ihnen eine solche 
im Übrigen in einem künftigen Erwerbsbewilligungsverfahren auch nicht ent-
gegengehalten werden könnte (vgl. zum Streitgegenstand im Gesuchsver-
fahren Reto Feller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 16 N. 4; Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 4). Es ist 
deshalb auch nicht angezeigt, die Eigentümerin und Eigentümer, welche die 
Chalets H.________ und G.________ unterdessen erworben haben, in das 
Verfahren einzubeziehen (vgl. vorne Bst. D; Stellungnahme der Beschwer-
degegnerschaft vom 19.2.2024, act. 17; Stellungnahme des BJ vom 


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14.3.2024, act. 19). Was die Behörden angeht, ist allerdings davon auszu-
gehen, dass sie sich dannzumal an eine verbindlich gewordene Feststellung 
halten werden (vgl. zum Ganzen Manfred Bauer, Feststellungsklage über 
Drittrechtsverhältnisse, Diss. Regensburg 1971, S. 86 f., 92 f., 101, 137 ff., 
175; vgl. auch Gregor Bachmann, Anspruch auf Verfahren und Entscheid, 
Der Zugang zum Verwaltungsverfahren und zur Verwaltungsrechtspflege 
unter besonderer Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Verfahrens-
garantien, Diss. Freiburg 2019, S. 96). 
2.3
Die Beschwerdegegnerschaft begründete ihr Rechtsschutzinteresse 
nicht mit konkret beabsichtigten Verkäufen, sondern mit den Auswirkungen 
der unsicheren Rechtslage auf die Verkaufsverhandlungen (soweit die Be-
schwerdegegnerin 1 und die Chalets H.________, I.________ und 
G.________ betreffend; Beschwerdeantwort act. 5 N. 20 ff.) und mit allge-
meinen «Wechselfälle[n] des Lebens» bzw. «weitere[n] finanzielle[n] Dispo-
sitionen» (soweit die Beschwerdegegnerschaft 2 betreffend; Beschwerde-
antwort act. 5 N. 29) bzw. mit der Vereinbarung, welche sie unter sich betref-
fend das Chalet D.________ geschlossen hat (vorne Bst. B). – Für die Be-
urteilung des Feststellungsinteresses ist zu unterscheiden zwischen der Be-
schwerdegegnerin 1 sowie der Beschwerdegegnerschaft 2 einerseits und 
den Häusern A3 (Chalet H.________), B3 (Chalet I.________) und E (Chalet 
G.________) sowie dem Haus A1 (Chalet D.________) andererseits.
2.3.1
Die 
Beschwerdegegnerschaft 2 
hat 
das 
Haus 
A1 
(Chalet 
D.________) erworben, ohne im Besitz einer verbindlichen Zusicherung zu 
sein, dass sie es an Personen im Ausland weiterverkaufen könnte. Die Frage 
war für ihren Kaufentscheid somit nicht massgebend. Die spezielle Situation 
und die damit verbundenen Unsicherheiten waren ihr bekannt, wollte die Be-
schwerdegegnerin 1 sich doch gerade wegen der Vertrauensschutzfrage am 
Erwerbsbewilligungsverfahren der Beschwerdegegnerschaft 2 beteiligen 
(vgl. Gesuch um Erwerbsbewilligung vom 22.6.2020 Akten RSA 3A 
pag. 187 ff.), auch wenn sie vor Verwaltungsgericht nun Gegenteiliges be-
hauptet (Beschwerdeantwort act. 5 Rz. 27). Trotz diesem Wissen hat die Be-
schwerdegegnerschaft 2 das Haus gekauft und auch nach der Intervention 
des BJ keine Anstalten getroffen, vom Vertrag zurückzutreten, sondern sich 
von der Beschwerdegegnerin 1 bloss eine Ausgleichszahlung versprechen 


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lassen, sollte ein Weiterverkauf an Personen im Ausland nicht möglich sein. 
Sie plant denn auch nicht konkret, das Chalet zu verkaufen, sondern es dau-
erhaft zu behalten und als Ferienunterkunft zu nutzen (Beschwerdeantwort 
act. 5 N. 29). Worin ihr aktuelles Rechtsschutzinteresse an einer (nachträg-
lichen) Feststellung bestanden haben sollte, ist deshalb nicht ersichtlich. Die 
Frage kann, sofern sie sich in Zukunft stellen sollte, im Rahmen eines kon-
kreten Erwerbsbewilligungsverfahrens geklärt werden. Soweit die Beschwer-
degegnerschaft 2 eine Werteinbusse der Liegenschaft und eingeschränkte 
Dispositionsmöglichkeiten sowie (unspezifisch) «Wechselfälle des Lebens» 
geltend machte, ist sodann nicht nachvollziehbar dargelegt, inwiefern die 
(vorläufige) Ungewissheit über potenzielle Verkaufsmöglichkeiten den Wert 
der Liegenschaft mindern (so auch angefochtene Verfügung E. 2) oder Dis-
positionsmöglichkeiten schmälern sollte. Ein Nichteintreten auf ihr Feststel-
lungsgesuch hätte nicht bedeutet, dass ein späterer Verkauf an Personen im 
Ausland von vornherein unzulässig wäre. Die nach dem Kaufvertrag ge-
schlossene Vereinbarung vom 27. August 2020 mit der Beschwerdegegne-
rin 1 ändert daran nichts. Damit konnte nicht im Nachgang zum Kauf ein 
schutzwürdiges Interesse an einer Feststellungsverfügung erzeugt werden. 
Analoges gilt für die Beschwerdegegnerin 1. Der stellvertretende Regie-
rungsstatthalter ist folglich zu Recht auf ihr Gesuch betreffend das Chalet 
D.________ nicht eingetreten (vgl. angefochtene Verfügung E. 3), was das 
BJ denn auch nicht in Frage stellt; hingegen hätte er auch auf das Gesuch 
der Beschwerdegegnerschaft 2 betreffend ihr Chalet D.________ nicht ein-
treten dürfen.
2.3.2
Die Beschwerdegegnerin 1 durfte bzw. darf die drei Häuser A3 (Cha-
let H.________), B3 (Chalet I.________) und E (Chalet G.________) 
gemäss rechtsbeständiger Verfügung vom 24. Februar 2020 unbestrittener-
massen an Personen im Ausland verkaufen, ohne dass für die Flächenbe-
rechnung nach Art. 10 Abs. 2 BewV die internen Treppenhäuser angerech-
net werden müssen. Sie beantragte darüber hinaus, es sei (ausdrücklich) 
festzustellen, dass die internen Treppen auch in künftigen Erwerbsbewilli-
gungsverfahren nicht angerechnet werden, wenn ihre Rechtsnachfolgerin-
nen und -nachfolger die Chalets dereinst verkaufen möchten. Die Aussicht 
potenzieller Käuferinnen und Käufer, die Chalets nur an Personen im Inland 


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verkaufen zu können, führe zu einem massiven Wertverlust. Der stellvertre-
tende Regierungsstatthalter ist dieser Argumentation gefolgt: Zwar könne die 
Frage grundsätzlich auch erst in einem späteren Bewilligungsverfahren ge-
klärt werden. «Unter Einbezug marketing-technischer Aspekte und finanziel-
ler Überlegungen» sei ein schutzwürdiges Interesse an den beantragten 
Feststellungen indes zu bejahen (angefochtene Verfügung E. 4). Das ist im 
Ergebnis zutreffend, weil die Beschwerdegegnerin 1 die Häuser im Ge-
suchszeitpunkt grundsätzlich veräussern wollte und der Kreis potenzieller 
Käuferinnen und Käufer eingeschränkt ist, wenn die Möglichkeit eines Wei-
terverkaufs an Personen im Ausland zwar nicht ausgeschlossen, jedoch mit 
nicht unerheblichen Unsicherheiten behaftet ist. Das zeigen nicht zuletzt die 
zunächst gescheiterten Verkaufsbemühungen für das Haus E (G.________; 
Beschwerdeantwort, act. 5 Rz. 20 ff.) und – indirekt – auch die Reaktion der 
Beschwerdegegnerschaft 2 nach der Intervention des BJ sowie die Verein-
barung vom 27. August 2020 (Beschwerdeantwort, act. 5 Rz. 26 f.; vgl. auch 
Beilagen zum Gesuch vom 25.9.2020, Akten RSA 3A Beilage pag. 55 ff. und 
212). Der stellvertretende Regierungsstatthalter ist auf das Gesuch der Be-
schwerdegegnerin 1 zu diesen drei Chalets somit zu Recht eingetreten. 
2.4
Zusammengefasst hat der stellvertretende Regierungsstatthalter 
mangels schutzwürdigen Interesses der Beschwerdegegnerschaft 2 zu Un-
recht eine Feststellung betreffend das Chalet D.________ zu deren Gunsten 
getroffen. Insoweit ist die angefochtene Verfügung aufzuheben (Dispo-
Ziff. 1) und auf das Gesuch der Beschwerdegegnerschaft vom 25. Septem-
ber 2020 ist insgesamt nicht einzutreten. Was die anderen drei Chalets an-
geht, hatte die Beschwerdegegnerin 1 ein schutzwürdiges Feststellungsin-
teresse, weshalb die Vorinstanz insoweit zu Recht auf das Gesuch eingetre-
ten ist und dieses materiell behandelt hat. Materiell zu prüfen bleibt folglich 
nur, ob die Feststellung betreffend die Chalets H.________, I.________ und 
G.________ (Dispo-Ziff. 2) der Rechtskontrolle standhält.
3.
3.1
Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den 
Erwerb von Ferienwohnungen einer Bewilligung der zuständigen kantonalen 


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Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG und Art. 2 Abs. 2 BewG im Umkehrschluss). 
Der Kanton Bern hat von der bundesrechtlichen Ermächtigung Gebrauch ge-
macht, in Fremdenverkehrsgemeinden den Erwerb von Ferienwohnungen 
oder Wohneinheiten in einem Apparthotel zu bewilligen (Art. 9 Abs. 2 und 3 
BewG; Art. 6 Abs. 3 EG BewG). Zu diesen Gemeinden gehört auch Grindel-
wald (Anhang 1 Art. A1-1 Bst. f Ziff. 6 EG BewG). Die Bewilligung wird u.a. 
verweigert, wenn die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck er-
fordert (Art. 12 Bst. b BewG). Namentlich für Ferienwohnungen beträgt die 
maximal zulässige Nettowohnfläche grundsätzlich 200 m2 (Art. 10 Abs. 2 
BewV), nach ständiger Rechtsprechung beim Nachweis eines Mehrbedarfs 
bis zu 250 m2 (Merkblatt «Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-
land» des BJ vom 1.7.2009 S. 11 [nachfolgend: Merkblatt BJ], einsehbar un-
ter: , Rubrik «Grundstückerwerb durch Personen im Aus-
land»). Wohnungsinterne Treppen sind an die Nettowohnfläche im Sinn von 
Art. 10 Abs. 2 BewV anzurechnen (zum Ganzen BGer 2C_902/2017 vom 
6.2.2019 E. 2). 
3.2
Gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben rechtfertigt sich 
hier gemäss unangefochten gebliebener Verfügung des Regierungsstatthal-
ters vom 24. Februar 2020 eine Abweichung von dieser rechtlichen Aus-
gangslage: Weil in der ersten Erwerbsbewilligung für das Chalet D.________ 
(A1) das oberste Geschoss versehentlich nicht in die Nettowohnfläche ein-
berechnet worden war, musste die Bewilligung ergänzt werden (vorne 
Bst. A). In diesem Zusammenhang vertrat das BJ offenbar die Ansicht, die 
Innentreppen müssten nicht angerechnet werden, weil sie nicht zum Woh-
nen dienten. Am 8. Mai 2014 fand eine Besprechung zwischen dem Archi-
tekten der Beschwerdegegnerin 1 und Vertretern der Gemeinde und des Re-
gierungsstatthalteramts (RSA) statt mit Blick auf Projektänderungen, mit wel-
chen die Beschwerdegegnerin 1 u.a. beabsichtigte, die Chalets mit Well-
nessräumen im Untergeschoss zu ergänzen. Auf Verlangen der Behörden 
erstellte der Architekt eine Übersicht über die Nettowohnflächen unter 
Berücksichtigung der nach BewG anrechenbaren Flächen und besprach 
diese am 13. Mai 2014 mit dem stellvertretenden Regierungsstatthalter. Die-
ser bestätigte unbestrittenermassen, dass die Berechnung der Nettowohn-
flächen (ohne Anrechnung der Innentreppen) den Ausführungen des BJ zum 
Ergänzungsgesuch betreffend das Chalet D.________ entsprächen. Hierauf 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 13
reichte die Beschwerdegegnerin 1 am 21. Mai 2014 das Projektänderungs-
gesuch zur Ergänzung der Chalets mit Wellnessräumen ein und führte die 
Bauarbeiten gestützt auf die entsprechende Baubewilligung vom 8. Septem-
ber 2014 fort (vgl. BGer 2C_902/2017 vom 6.2.2019 E. 4.1 f.). Im Hinblick 
auf den Verkauf des Chalets G.________ wurde die Anrechenbarkeit der 
Innentreppen erneut thematisiert und stellte der stellvertretende Regierungs-
statthalter am 8. Juli 2016 klar, dass sowohl die Wellnessbereiche als auch 
die Innentreppen an die Nettowohnfläche anzurechnen seien (vgl. 
BGer 2C_902/2017 vom 6.2.2019 E. 4.4 f.). Die Beschwerdegegnerin 1 
durfte folglich ab 13. Mai 2014 bis mindestens zum 8. Januar 2016 davon 
ausgehen, dass die Innentreppen bei der Berechnung der Nettowohnflächen 
nicht angerechnet würden (vgl. BGer 2C_902/2017 vom 6.2.2019 E. 5.4.2). 
Nach ergänzenden Abklärungen zum Sachverhalt kam der Regierungsstatt-
halter in seiner Verfügung vom 24. Februar 2020 zum Schluss, dass die Be-
schwerdegegnerin 1 in diesem Zeitraum bei den Chalets H.________ (A3), 
I.________ (B3) und G.________ (E) Dispositionen getroffen habe, die sie 
nicht ohne Nachteil wieder rückgängig machen könne. Er stellte deshalb fest, 
dass die Innentreppen (auch) bei diesen Häusern gestützt auf das Vertrau-
ensprinzip ausnahmsweise nicht an die Nettowohnfläche gemäss BewG an-
zurechnen seien (Akten RSA 3A pag. 1 ff.). Umstritten ist, ob dies nur für den 
erstmaligen Verkauf durch die Beschwerdegegnerin 1 als Bauherrin gilt oder 
auch für sämtliche nachfolgenden Veräusserungen. Die Beschwerdegegner-
schaft ist der Auffassung, diese Frage sei mit der Verfügung vom 24. Februar 
2020 bereits entschieden worden (Beschwerdeantwort Rz. 7, 34 ff.), obwohl 
der Regierungsstatthalter sich jedenfalls nicht ausdrücklich dazu geäussert 
hat (vgl. insoweit auch angefochtene Verfügung E. 6). 
3.3
Im Gesuchsverfahren bestimmt das Rechtsbegehren den Verfah-
rensgegenstand (Reto Feller, a.a.O., Art. 16 N. 4 und Michel Daum, a.a.O., 
Art. 20a N. 4 ff.). Nach der Rückweisung der Sache an das RSA passte die 
Beschwerdegegnerin 1 ihre ursprünglich mit Feststellungsgesuch vom 
3. November 2016 gestellten Rechtsbegehren wie folgt an (vgl. Stellung-
nahme vom 30.9.2019; Akten RSA 3A pag. 124 und 129): «Es sei festzustel-
len, dass gestützt auf das Prinzip von Treu und Glauben sowie auf die der 
Gesuchstellerin in der Vergangenheit erteilten Auskünfte und die Erwerbs-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 14
bewilligungen für Chalet A1 und B1 bei den verbleibenden Chalets der Über-
bauung … (A3, B2, B3 und E) die Flächen der Innentreppen nicht an die 
Nettowohnfläche gemäss Art. 10 Abs. 2 BewV anzurechnen sind.» Diese 
Feststellung sollte offensichtlich dazu dienen, dass die Beschwerdegegne-
rin 1 die Chalets auch Personen im Ausland zum Kauf anbieten kann, «da 
diese in aller Regel weit höhere Preise für solche Objekte bezahlen» als Per-
sonen im Inland (Stellungnahme vom 30.9.2019, Akten RSA 3A pag. 134). 
Eine Erwerbsbewilligung sollte also nicht schon an der Tatsache scheitern, 
dass die Nettowohnflächen zu gross sind, weil die Beschwerdegegnerin 1 
sich insofern auf die Auskunft vom 13. Mai 2014 verlassen hatte. Es ging der 
Beschwerdegegnerin 1 mithin darum, den Schaden abzuwenden, der ihr 
entstehen könnte, wenn ein Verkauf an Personen im Ausland nicht möglich 
ist, obschon sie die Chalets so bauen wollte, dass sie dem BewG entspre-
chen. Obwohl der Wortlaut des Feststellungsbegehrens für eine auf die Cha-
lets und damit «objektbezogene» Bedeutung spricht, ist doch davon auszu-
gehen, dass es der Beschwerdegegnerin 1 in erster Linie um ihre eigenen 
Verkaufsoptionen ging, zumal sie einen Weiterverkauf auch nicht themati-
sierte. Das Gleiche gilt für den Regierungsstatthalter, der dem Feststellungs-
begehren mit Verfügung vom 24. Februar 2020 entsprach (Akten RSA 3A 
Register 1 pag. 1 ff.). Ob seine Feststellung auch bei einem allfälligen Wei-
terverkauf gelten sollte, ist weder dem Dispositiv noch den Erwägungen zu 
entnehmen. Er ist zwar zum Schluss gekommen, dass der Gewährung des 
Vertrauensschutzes keine überwiegenden öffentlichen Interessen entge-
genstünden. Dabei berücksichtigte und gewichtete er den zeitlichen Aspekt 
aber nicht, obwohl eine zeitlich unbeschränkte Dauer des rechtswidrigen Zu-
stands auf besondere Bedenken stösst (vgl. Beatrice Weber-Dürler, Vertrau-
ensschutz im öffentlichen Recht, 1983, S. 215).
3.4
Für eine allgemeine, auf die Chalets bezogene Geltung spricht hin-
gegen die Vertrauensgrundlage selber: Die Auskunft des stellvertretenden 
Regierungsstatthalters vom 13. Mai 2014 bezog sich auf die Berechnungs-
weise der Nettowohnfläche nach Art. 10 Abs. 2 BewV (BGer 2C_902/2017 
vom 6. Februar 2019 E. 4.2 und 5.4). Sie wurde im Zusammenhang mit einer 
geplanten Projektänderung (Erweiterung um Fitness- und Wellnessbereiche) 
und im Hinblick darauf erteilt, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Chalets 
an Personen im Ausland verkaufen wollte; die Nettowohnfläche der Chalets 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 15
sollte den Anforderungen des BewG genügen. Die Auskunft, dass die In-
nentreppen nicht angerechnet würden, konnte unter diesen Umständen nur 
«objektbezogen» gemeint sein und sich nicht ausschliesslich auf den Ver-
kauf durch die Beschwerdegegnerin 1 bzw. ein jeweils erstes Erwerbsbewil-
ligungsverfahren beziehen. Denn wäre der stellvertretende Regierungsstatt-
halter davon ausgegangen, bei einem Weiterverkauf an Personen im Aus-
land bzw. einem entsprechenden Erwerbsbewilligungsverfahren seien die 
Innentreppen dann an die Nettowohnfläche anzurechnen, würde dies bedeu-
ten, dass er die Unrichtigkeit seiner Auskunft gekannt hat. Davon ist nicht 
auszugehen. 
3.5
In diesem Sinn macht die Beschwerdegegnerin 1 vor Verwaltungsge-
richt geltend, ihr sei eine bestimmte «Berechnungsweise» der Nettowohnflä-
che zugesichert worden und nicht, dass (nur) sie die Häuser ausnahmsweise 
an Personen im Ausland verkaufen dürfe. Deshalb könne auch der Vertrau-
ensschutz nur objektbezogen sein. Wäre er auf den Erstverkauf beschränkt, 
würde er «seines Sinns und seines Inhalts vollständig» entleert (Beschwer-
deantwort act. 5 Rz. 34 ff.). Jedes Chalet würde, so die Beschwerdegegne-
rin 1, «noch am Tag des Verkaufs einen grossen Teil seines Werts schlag-
artig verlieren». Darauf würde sich niemand einlassen, weshalb die Chalets 
unverkäuflich würden (Beschwerdeantwort act. 5 Rz. 47) oder bloss zu ei-
nem «Inländerpreis» verkauft werden könnten. Das widerspreche «dem be-
reits rechtskräftig gewährten Vertrauensschutz, der genau diese Nachteile 
beseitigen wollte» (Beschwerdeantwort act. 5 Rz. 57). Die Beschwerdegeg-
nerin 1 vertritt somit entgegen den Ausführungen in der angefochtenen Ver-
fügung (E. 7) nicht die Ansicht, der ihr gewährte Vertrauensschutz gehe auf 
ihre Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger über (Beschwerdeant-
wort act. 5 Rz. 32). Vielmehr macht sie geltend, der ihr gewährte Vertrauens-
schutz bewirke eine (andauernde) Bindung der Behörden an die falsche Aus-
kunft, weil ihr, der Beschwerdegegnerin 1, ansonsten daraus bereits im Rah-
men des Erstverkaufs Nachteile erwachsen würden. 
3.6
Zu prüfen bleiben die Auswirkungen und Folgen des der Beschwer-
degegnerin 1 hier grundsätzlich zu gewährenden Vertrauensschutzes.
3.6.1
Welche Wirkungen der Vertrauensschutz im Einzelfall hat, lässt sich 
nicht in genereller Weise beantworten. Dem Vertrauensschutz wird in der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 16
Regel Genüge getan, wenn die gutgläubige Bürgerin oder der gutgläubige 
Bürger vor den im Vertrauen erlittenen Nachteilen bewahrt wird. Je nach 
Sachlage ist dieses Ziel durch Vermeiden von Rechtsnachteilen, durch Über-
gangslösungen oder durch den – im Gesetz vorgesehenen – Ersatz des Ver-
trauensschadens zu erreichen. Neben einer Abwägung zwischen dem Inte-
resse der betroffenen Person und dem öffentlichen Interesse sind für die 
Auswahl der Lösung auch die Umstände des konkreten Falls (Art der ge-
troffenen Vorkehrungen, Möglichkeiten des Ausgleichs, Auswirkungen für 
die Zukunft usw.) zu berücksichtigen (Urteil des EVG vom 30.8.1994 
E. 2c/bb, in AHI-Praxis 1995 S. 109, wörtlich übernommen in BGE 121 V 71 
E. 2a und BGer 2C_20/2011 und 2C_21/2011 vom 1.7.2011 E. 3.3.3; vgl. 
zum Verhältnis Bestandesschutz und Entschädigung BGer 8C_542/2007 
vom 14.4.2008 E. 4.2; vgl. auch zum Ganzen Tschannen/Müller/Kern, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, N. 488; Häfelin/Müller/Uhlmann, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 700 ff.; Beatrice Weber-Dürler, 
a.a.O., S. 128 ff.; Elisabeth Chiariello, Treu und Glauben als Grundrecht 
nach Art. 9 BV, Diss. Bern 2003, S. 128 f.; vgl. auch Urs Gueng, Zur Ver-
bindlichkeit verwaltungsbehördlicher Auskünfte und Zusagen, in ZBl 1970 
S. 449 ff., 510, je mit Hinweisen). Es geht darum, die Folgen einer unzutref-
fenden Auskunft der staatlichen Behörde zu beseitigen (BGE 121 V 71 E. 2a 
am Ende). In zeitlicher Hinsicht muss die Bindungswirkung der unrichtigen 
behördlichen Auskunft daher so weit reichen, wie das schutzwürdige Ver-
trauen ihres Adressaten oder ihrer Adressatin (Urs Gueng, a.a.O., S. 511 f.). 
3.6.2
Adressatin der Auskunft und der Verfügung vom 24. Februar 2020 
war die Beschwerdegegnerin 1. Das heisst entgegen dem BJ aber nicht un-
bedingt, dass die Bindungswirkung auf den erstmaligen Verkauf durch sie 
beschränkt bleibt (Replik BJ act. 9 Ziff. 4). Denn inhaltlich bezogen sich so-
wohl Auskunft als auch Verfügung auf einen Teilaspekt von künftigen Er-
werbsbewilligungsverfahren (Bemessung der Nettowohnfläche nach Art. 10 
Abs. 2 BewV; vorne E. 3.4 f.), in denen die Beschwerdegegnerin 1 im Unter-
schied zu den erwerbenden Personen nicht Partei ist (Art. 17 BewG). Inso-
weit besteht zwischen dem Erstverkauf und künftigen Weiterveräusserungen 
kein Unterschied. Zwar betrifft das erste Erwerbsbewilligungsverfahren die 
Beschwerdegegnerin 1 (auch) in rechtlicher Hinsicht, weil der zivilrechtliche 
Kaufvertrag, an dem sie beteiligt ist, unwirksam wird, wenn die Bewilligung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 17
verweigert wird (Art. 26 Abs. 1 BewG). Das bedeutet aber nicht, dass sie an 
der Berechnung der Nettowohnfläche in nachfolgenden Bewilligungsverfah-
ren kein (faktisches) Interesse mehr haben kann. Entgegen dem BJ geht es 
der Beschwerdegegnerin 1 wie erwähnt auch nicht darum, dass sich Dritte 
auf 
den 
ihr 
gewährten 
Vertrauensschutz 
berufen 
können 
(Be-
schwerde Rz. 20). Vielmehr will sie nur, aber dafür vollumfänglich in ihrem 
eigenen Vertrauen geschützt werden (vorne E. 3.5), mit dem Ergebnis, dass 
sich dies notwendigerweise zu Gunsten von Dritten auswirkt, die als Perso-
nen im Ausland grössere Häuser erwerben dürfen, als dies normalerweise 
der Fall ist. Wie sich gezeigt hat, sind die Häuser zwar nicht «unverkäuflich», 
hat die Beschwerdegegnerin 1 die Chalets H.________ und G.________ un-
terdessen doch veräussert (vorne Bst. D). Dass ihr dennoch wirtschaftliche 
Nachteile entstehen können, wenn unsicher ist, ob die Chalets wegen An-
rechnung der Innentreppen nach dem Erstverkauf an Personen im Ausland 
weiterverkauft werden dürfen, ist hingegen nachvollziehbar und hat die Be-
schwerdegegnerin 1 mit Blick auf Verkaufsverhandlungen zum Haus 
G.________ (E) auch glaubhaft gemacht (vorne E. 2.3.2). Die erschwerte 
Verhandlungsposition geht auf die falsche Auskunft zurück, welche die Be-
schwerdegegnerin 1 zu baulichen Massnahmen veranlasst hat (vorne 
E. 3.2). Es darf davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdegegne-
rin 1 bei korrekter Information die Flächen so geplant und gebaut hätte, dass 
der Verkauf der Chalets ohne von vornherein bestehende Einschränkungen 
im Fall eines Weiterverkaufs an Personen im Ausland grundsätzlich zulässig 
wäre (Verzicht auf zusätzliche Wellnessbereiche; vgl. Stellungnahme vom 
30.9.2019, Akten RSA 3A pag. 125).
3.6.3
Der Regierungsstatthalter hat als Rechtsfolge des Vertrauensschut-
zes die Verbindlichkeit der Auskunft festgestellt, indem er befand, «dass die 
internen Treppen (…) ausnahmsweise nicht an die Nettowohnfläche gemäss 
BewG anzurechnen sind». Wie dargelegt, konnte die Vertrauensgrundlage 
nur objektbezogen verstanden werden (vorne E. 3.5). Zwar dürften die Ver-
fahrensbeteiligten vorab den Verkauf der Chalets durch die Beschwerdegeg-
nerin 1 im Blick gehabt haben. In Anbetracht des Zwecks des Vertrauens-
schutzes, gutgläubige Adressatinnen und Adressaten vor Nachteilen zu be-
wahren, würde der Vertrauensschutz aber nicht hinreichend wirksam, wenn 
die Bindungswirkung auf den Erstverkauf beschränkt bliebe (anders die Bei-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 18
spiele bei Gueng, a.a.O., S. 511). Dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht vor 
sämtlichen Nachteilen bewahrt werden sollte, die ihr durch die falsche Aus-
kunft erwachsen können, ergibt sich aus der Verfügung vom 24. Februar 
2020 jedenfalls nicht und ist auch nicht anzunehmen. Zwar wäre eine dahin-
gehende Anordnung denkbar gewesen, zumal überwiegende öffentliche In-
teressen die Verbindlichkeit einer Auskunft auch gänzlich verhindern können 
(Grundsatz e maiore minus; vgl. Beispiele bei Beatrice Weber-Dürler, a.a.O., 
S. 138 ff.; vorne E. 3.6.1). Eine Abwägung zwischen den Interessen der Be-
schwerdegegnerin 1 an der Verbindlichkeit der Auskunft und den öffentli-
chen Interessen an der richtigen Berechnung der Nettowohnfläche hat der 
Regierungsstatthalter in seiner Verfügung vom 24. Februar 2020 vorgenom-
men. Die Abwägung mag mit Blick auf die öffentlichen Interessen womöglich 
unvollständig gewesen sein, weil die Auswirkungen einer fortgesetzten 
rechtswidrigen Flächenberechnung nicht beachtet wurden (vorne 3.3; 
vgl. auch Beatrice Weber-Dürler, a.a.O., S. 132, 138 ff. und 218; vgl. auch 
BGer 8C_542/2007 vom 14.4.2008 E. 4.2). Das ändert aber nichts daran, 
dass die Verfügung vom 24. Februar 2020 unangefochten geblieben und 
folglich verbindlich geworden ist. Es bleibt deshalb auch kein Raum für eine 
erneute Interessenabwägung oder andere Rechtsfolgebestimmung.
3.6.4
Im Übrigen wären in einer (erneuten) Interessenabwägung zu Guns-
ten der Beschwerdegegnerin 1 auch die Auswirkungen auf den Erstverkauf 
zu berücksichtigen, die eine bloss einmalige Bindung hätte. Ob das öffentli-
che Interessen daran, den Weiterverkauf der zu grossen Chalets an Perso-
nen im Ausland «irgendeinmal» unterbrechen zu können, überwiegen 
würde, ist deshalb nicht augenfällig. Dies gilt umso mehr, als ungewiss ist, 
ob die Chalets überhaupt einmal bewilligungspflichtig weiterverkauft werden 
(vgl. zu den bewilligungsfreien Erwerbsmöglichkeiten Art. 7 BewG). 
3.7
Zusammenfassend ergibt sich, dass der mit Verfügung vom 24. Fe-
bruar 2020 zugesprochene Vertrauensschutz die Beschwerdegegnerin 1 vor 
sämtlichen Nachteilen bewahren sollte, die sich aus der unrichtigen Auskunft 
vom 13. Mai 2014 ergeben. Das setzt voraus, die in dieser Verfügung ange-
ordnete Bindungswirkung objektbezogen und auch für die Zukunft zu verste-
hen. Die Verfügung vom 24. Februar 2020 ist rechtsbeständig und kann nicht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 19
wieder in Frage gestellt werden. Die in diesem Sinn antragsgemässe vorin-
stanzliche Feststellung, wonach sich Käuferinnen und Käufer sowie allfällige 
Rechtsnachfolgerinnen und -nachfolger der A.________ AG betreffend die 
Chalets H.________ (A3), I.________ (B3) und G.________ (E) auf Vertrau-
ensschutz berufen dürfen und bei einem weiteren Verkauf dieser Chalets an 
Personen im Ausland die Innentreppen nicht an die Nettowohnfläche 
gemäss Art. 10 Abs. 2 BewV anzurechnen sind, hält der Rechtskontrolle mit-
hin stand. Auch wenn eine solch weitgehende Bindungswirkung für das BJ 
unbefriedigend erscheint, ist nicht zu vergessen, dass letztlich seine eigenen 
Erläuterungen zur falschen Auskunft des stellvertretenden Regierungsstatt-
halters geführt haben (vorne E. 3.2). Diese veranlasste die Beschwerdegeg-
nerin 1 zu baulichen Massnahmen, welche nicht ohne Nachteil rückgängig 
gemacht werden konnten und auch in Zukunft nicht (ohne Nachteil) rückgän-
gig gemacht werden können.
4.
4.1
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten, soweit auf sie einzutreten 
ist (vgl. vorne E. 1.2), insofern unbegründet, als das BJ die vorinstanzliche 
Feststellung in Bezug auf die Chalets H.________ (A3), I.________ (B3) und 
G.________ (E) beanstandet (Dispo-Ziff. 2). Jedoch ist entgegen den Erwä-
gungen in der angefochtenen Verfügung auf beide Gesuche betreffend das 
Chalet D.________ (A1) – und nicht bloss auf dasjenige der Beschwerde-
gegnerin 1 – nicht einzutreten. Insoweit ist in teilweiser Gutheissung der Be-
schwerde Ziff. 1 der Feststellungsverfügung aufzuheben. Da die auch inso-
weit gebotene Anordnung des Nichteintretens von der vorinstanzlichen For-
mulierung gemäss Ziff. 3 des Verfügungsdispositivs abgedeckt ist, ist aller-
dings ein förmliches Nichteintreten durch das Verwaltungsgericht nicht nötig, 
sondern kann es mit einer Abweisung im Sinn der Erwägungen sein Bewen-
den haben. Bei diesem Ergebnis erübrigen sich Beweismassnahmen, wie 
sie die Beschwerdegegnerschaft beantragt (Edition von Verfahrensakten; 
Erhebung der BJ-Praxis zu Ausnahmen; vgl. Beschwerdeantwort Rz. 14, 30 
und Duplik Rz. 17). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 20
4.2
Bei diesem Verfahrensausgang unterliegt das BJ zu drei Vierteln und 
wird in diesem Umfang kostenpflichtig: «Anderen Behörden» als den Orga-
nen des Kantons, seinen Anstalten und seinen Körperschaften sind im Fall 
eines Unterliegens nur Verfahrenskosten aufzuerlegen, wenn sie in ihren 
Vermögensinteressen betroffen sind (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 
Bst. a 
VRPG; 
betreffend 
Bundesbehörden 
BVR 2017 
S. 51 
[VGE 2014/12/13/17 vom 20.4.2016] nicht publ. E. 6.1, 2003 S. 385 E. 9a; 
Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 31); das ist hier nicht der Fall, weshalb dem BJ 
keine Verfahrenskosten aufzuerlegen sind. Hingegen hat die Beschwerde-
gegnerschaft einen Viertel der Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 
VRPG).
4.3
Das BJ hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten für das 
Verfahren vor Verwaltungsgericht zu drei Vierteln zu ersetzen (Art. 108 
Abs. 1 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen 
Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 
Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Partei-
kostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das 
Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüg-
lich allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb die-
ses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sa-
che gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwie-
rigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Be-
schwerdegegnerschaft macht ein Honorar von Fr. 10'000.-- zuzüglich eines 
Zuschlags von Fr. 15'000.--, Auslagen von 3 % und MWSt geltend, d.h. ins-
gesamt einen Betrag von Fr. 27'737.28. Dies erscheint nach den obgenann-
ten Kriterien deutlich überhöht. Zwar fand ein doppelter Schriftenwechsel 
statt und hatte die Beschwerdegegnerschaft eine weitere Stellungnahme 
einzureichen. Auch stellten sich relativ komplexe Rechtsfragen und war die 
Bedeutung der Streitsache für die Beschwerdegegnerschaft wohl leicht über-
durchschnittlich. Der Umfang der Akten war aber sehr übersichtlich, und der 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerschaft war bereits am vorinstanzli-
chen (sowie an den vorangehenden) Verfahren beteiligt, d.h. mit der Sache 
vertraut, was seinen Aufwand reduzierte. Insgesamt erscheint der geltend 
gemachte Zeitaufwand von 70,36 Stunden deshalb weit über dem, was auch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 21
im Vergleich mit anderen Fällen geboten erscheint. Mit Blick auf die Bemes-
sungskriterien nach Art. 41 Abs. 3 KAG und die gesamten Umstände erweist 
sich ein Honorar von Fr. 7'500.-- als angemessen. Soweit die Beschwerde-
gegnerschaft einen Zuschlag nach Art. 11 Abs. 2 PKV geltend macht, kann 
ihr nicht gefolgt werden. Zu klären war die Frage, ob ein Weiterverkauf der 
Chalets an Personen im Ausland grundsätzlich zulässig ist. Im Vordergrund 
stand somit das Interesse an einem möglichst grossen Kreis an potentiellen 
Kaufinteressierten. Vermögensrechtliche Interessen spielten insoweit 
höchstens indirekt eine Rolle, zumal Personen im Ausland nicht generell als 
kaufkräftiger gelten können. Weiter zuzusprechen ist der als Pauschale gel-
tend gemachte Auslagenersatz, ausmachend Fr. 225.-- (3 % auf dem Hono-
rar; vgl. dazu Ziff. 2.1 des Beschlusses der Abteilungskonferenz vom 
23.4.2024; VGE IV/2022/497 vom 4.3.2024 E. 4 [zur Publ. bestimmt], u.a. 
mit Hinweis auf Ziff. 3 des Kreisschreibens Nr. 15 des Obergerichts des Kan-
tons Bern vom 21.1.2022 über die Entschädigung der amtlich bestellten An-
wältinnen und Anwälte und Nachforderungsrecht [einsehbar unter: 
 , Rubriken «Dienstleistungen/ Kreisschreiben und 
Musterformulare»]). Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass die Beschwer-
degegnerin 
1 
mehrwertsteuerpflichtig 
ist 
(vgl. 
Unternehmens-
Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: ), 
weshalb bei der Festlegung ihres Anteils am Parteikostenersatz die Mehr-
wertsteuer nicht zu berücksichtigen ist (BVR 2015 S. 541 E. 8.2; Ruth Her-
zog, a.a.O., Art. 104 N. 10). Die Mehrwertsteuer (7,7 % von Fr. 7'385.10, 
ausmachend Fr. 568.65 [für Leistungen bis 31.12.2023], und 8,1 % von 
Fr. 339.90, ausmachend Fr. 27.55 [für Leistungen ab 1.1.2024]) ist daher nur 
zur Hälfte zu entschädigen. Der Parteikostenersatz ist entsprechend auf 
Fr. 7'500.--, zuzüglich Fr. 225.-- Auslagen und Fr. 298.10 MWSt, insgesamt 
Fr. 8'023.10, festzusetzen; davon hat das BJ der Beschwerdegegnerschaft 
drei Viertel, ausmachend Fr. 6'017.30, zu ersetzen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2024, Nr. 100.2021.39U, 
Seite 22
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 1 des Dispositivs 
der Verfügung des stellvertretenden Regierungsstatthalters des Verwal-
tungskreises Interlaken-Oberhasli vom 29. Dezember 2020 aufgehoben. 
Im Übrigen wird die Beschwerde im Sinn der Erwägungen abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdegegner-
schaft zu einem Viertel, ausmachend Fr. 875.--, auferlegt. Die restlichen 
Verfahrenskosten werden nicht erhoben.
3. Das Bundesamt für Justiz hat der Beschwerdegegnerschaft für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 8'023.10 (inkl. Auflagen und MWSt), zu drei Vierteln, ausmachend 
Fr. 6'017.30, zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Bundesamt für Justiz
- Beschwerdegegnerschaft
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
- Einwohnergemeinde Grindelwald
und mitzuteilen:
- Amt für Wirtschaft
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.