be_verwaltungsgericht · 100 2022 196 · 2024-06-27 · de

Baubewilligung; Neubau von Mehr- und Einfamilienhäusern (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 3. Juni 2022; BVD 110/2021/203) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2022.196U
DAM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. Juni 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. …
Beschwerdegegnerin 1
Einwohnergemeinde Amsoldingen
Abteilung Bauwesen, Dorfstrasse 35, 3633 Amsoldingen
Beschwerdegegnerin 2
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baubewilligung; Neubau von Mehr- und Einfamilienhäusern 
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 3. Juni 
2022; BVD 110/2021/203)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Die B.________ AG, Alleineigentümerin der Parzelle Amsoldingen Gbbl. 
Nr. 1________, stellte am 12. Dezember 2019 bei der Einwohnergemeinde 
(EG) Amsoldingen ein Baugesuch für den Abbruch einer Garage und den 
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern und vier Einfamilienhäusern mit un-
terirdischer Einstellhalle, einschliesslich eines Ausnahmegesuchs zur Unter-
schreitung des Strassenabstands. Die Parzelle liegt in der Wohn- und Ge-
werbezone WGa. Gegen das Bauvorhaben erhob neben anderen 
A.________, Eigentümerin der Parzelle Amsoldingen Gbbl. Nr. 2________, 
Einsprache. Am 19. Oktober 2020 und 30. August 2021 beantragte die 
B.________ AG verschiedene Projektänderungen (u.a. oberirdischer Aus-
senparkplatz). Mit Gesamtentscheid vom 19. Oktober 2021 bewilligte der da-
malige Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Thun das (geänderte) 
Vorhaben und wies die Einsprachen ab, soweit sie durch die Projektände-
rungen nicht hinfällig geworden waren. Die Bewilligung umfasst unter ande-
rem eine Ausnahmebewilligung für das Bauen im Strassenabstand sowie 
eine Strassenanschlussbewilligung.
B.
Gegen diesen Entscheid führte A.________ am 17. November 2021 Be-
schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Un-
ter Berücksichtigung einer weiteren Projektänderung vom 6. April 2022 – ein-
schliesslich einer Ausnahmebewilligung für den Aussenparkplatz im Stras-
senabstand – wies die BVD die Beschwerde am 3. Juni 2022 ab.
C.
Dagegen hat A.________ am 5. Juli 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben und beantragt, der Entscheid vom 3. Juni 2022 sei aufzuheben und 


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dem Bauvorhaben sei die Bewilligung zu verweigern (Bauabschlag); even-
tuell sei die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an die BVD zurückzuwei-
sen. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Juli 2022 beantragt die B.________ 
AG die Abweisung der Beschwerde, ebenso die EG Amsoldingen mit Stel-
lungnahme vom 22. Juli 2022 und die BVD mit Vernehmlassung vom 28. Juli 
2022.
Auf Ersuchen des Instruktionsrichters hat die B.________ AG am 26. Juli 
2023 einen mit Massangaben ergänzten Plan «Schnitte» eingereicht; gleich-
zeitig hat sie den Umgebungsplan leicht angepasst. Am 21. August 2023 hat 
sie, neu anwaltlich vertreten, weitere Fragen des Instruktionsrichters beant-
wortet. Am 12. Oktober 2023 hat das Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberin-
genieurkreis I (nachfolgend: TBA), einen Fachbericht betreffend die Einstell-
halle und den Aussenparkplatz eingereicht. Hierzu haben die B.________ 
AG, A.________ und die EG Amsoldingen Stellung genommen (7., 8. und 
14.11.2023), während die BVD auf weitere Bemerkungen verzichtet hat.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen. Als Einsprecherin und Eigentümerin einer bloss durch einen 
Verkehrsträger getrennten Nachbarparzelle ist sie durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an des-
sen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). 
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 
i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten (vgl. auch hinten 
E. 7.1).


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1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG; vgl. auch hinten E. 7.2 
und zur Prüfungsdichte des Gerichts hinten E. 2.3).
2.
2.1
Auf der Parzelle Nr. 1________ sollen im nordöstlichen Bereich, ent-
lang des C.________wegs, zwei Mehrfamilienhäuser mit je sechs Wohnun-
gen gebaut werden (Haus … und Haus …). Entlang der südwestlichen Par-
zellengrenze und teilweise des D.________wegs sollen zudem vier Einfami-
lienhäuser entstehen (Häuser …, …, … und …). Für die Überbauung ist eine 
gemeinsame Einstellhalle mit 32 Parkplätzen sowie zwei Veloräumen ge-
plant, die über den C.________weg erschlossen wird. Im Dachgeschoss der 
Mehrfamilienhäuser sind Lukarnen und Dachflächenfenster vorgesehen. Vor 
dem Haus … soll sodann ein Kurzzeit- und Warenumschlagsparkplatz er-
stellt werden (Aussenparkplatz; zum Ganzen angefochtener Entscheid E. 3; 
Baupläne, Akten Gemeinde 6B sowie act. 9A1 und 9A2).
2.2
Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Überbauung halte die Ge-
schossflächenziffer oberirdisch (GFZo) nicht ein (hinten E. 3) und verletze 
die Gestaltungsvorschriften (hinten E. 4 und 5). Zudem sei die Erschliessung 
ungenügend und die Verkehrssicherheit nicht gewahrt (hinten E. 6). Die 
Höhe der Einstellhalleneinfahrt sei zu tief und deren Neigung zu steil (hinten 
E. 7). Weiter sei zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung für das Bauen im 
Strassenabstand erteilt worden (hinten E. 8) und sei das Lichtraumprofil 
nicht durchwegs eingehalten (hinten E. 9). Schliesslich habe die Vorinstanz 
die Kosten rechtswidrig verlegt (hinten E. 10).
2.3
Soweit bei der Beurteilung dieser Rügen kommunale Bestimmungen 
auszulegen sind, kommt der Gemeinde ein gewisser Beurteilungsspielraum 
zu und auferlegt sich das Verwaltungsgericht gegenüber deren Auffassung 
eine gewisse Zurückhaltung. Es prüft, ob die Auslegung rechtlich haltbar ist 
(vgl. zur Planungsautonomie Art. 65 Abs. 1 BauG). Auf diesen Beurteilungs-
spielraum kann sich die Gemeinde auch dann berufen, wenn sie wie hier 
nicht als rechtsanwendende Behörde über das Baugesuch entschieden hat 


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(vgl. BVR 2023 S. 25 E. 5.5, 2019 S. 51 E. 6.2). Das Gericht auferlegt sich 
auch insoweit eine gewisse Zurückhaltung, als die Beurteilung von der Wür-
digung der örtlichen Verhältnisse abhängt oder besondere Sach- oder Fach-
kenntnisse erforderlich sind, über die es nicht gleichermassen verfügt wie die 
Verwaltungsbehörden mit ihren Fachleuten und -stellen (statt vieler 
BVR 2016 S. 507 E. 1.4; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 38).
3.
3.1
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin muss das Bauvorhaben eine 
GFZo von 0,65 einhalten (Beschwerde Rz. III/5 ff.). Es ist unbestritten, dass 
die GFZo hier 0,67 beträgt (angefochtener Entscheid E. 5h; Beschwerde 
Rz. III/10; Beschwerdeantwort Rz. 2.2.4).
3.2
Nach Art. 10 Abs. 1 des Baureglements der EG Amsoldingen vom 
10. Juni 2013 (GBR; Fassung vom 29.11.2018) gilt im ganzen Gemeindege-
biet die offene Bauweise; die Bauten haben gegenüber dem nachbarlichen 
Grund allseitig die in den Zonenvorschriften festgelegten Grenz- und Gebäu-
deabstände einzuhalten. Soweit in den Zonenvorschriften nichts Abweichen-
des bestimmt wird, ist im Baugebiet gemäss Art. 10 Abs. 2 GBR die Gestal-
tungsfreiheit nach den Bestimmungen von Art. 75 BauG anwendbar; bei An-
wendung der Gestaltungsfreiheit ist das maximale Mass der Nutzung in der 
WGa auf eine GFZo von 0,65 begrenzt. Die Vorinstanz hat erwogen, die Ge-
staltungsfreiheit erlaube es der Bauherrschaft, von gewissen baupolizeili-
chen Vorgaben abzuweichen. Da das Vorhaben hier sämtliche Grenz- und 
Gebäudeabstände einhalte, sei es auf die Gestaltungsfreiheit nicht angewie-
sen und dürfe die in Art. 10 Abs. 2 GBR vorgesehene GFZo von 0,65 über-
schreiten (angefochtener Entscheid E. 5).
3.3
Die Auslegung der BVD steht im Einklang mit dem Wortlaut von 
Art. 10 Abs. 2 GBR, wonach die GFZo «bei der Anwendung der Gestaltungs-
freiheit» das maximale Nutzungsmass begrenzt. Auch die Gemeinde ver-
steht ihr Baureglement dahingehend, dass die erwähnte GFZo nur dann 


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massgebend ist, wenn die Bauherrschaft von der Gestaltungsfreiheit Ge-
brauch macht (Amtsbericht vom 7.4.2020 S. 2, Akten Gemeinde 6A Regis-
ter 3). Dieses Normverständnis ist jedenfalls nicht unhaltbar (vgl. vorne 
E. 2.3). Denn das Instrument der Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG soll 
eine sinnvolle Gesamtüberbauung grösserer Flächen ermöglichen, die nach 
der baurechtlichen Grundordnung so nicht zulässig wäre (Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 75 
N. 1; ferner BVR 2009 S. 315 E. 2.4). Sie erlaubt bei gemeinsamer Projek-
tierung eines Areals mit mehreren Bauten, die arealinternen Grenz- und Ge-
bäudeabstände, die Anordnung der Bauten und die Gebäudelängen unter 
bestimmten Voraussetzungen frei zu bestimmen (Art. 75 Abs. 1 BauG). Die 
freie Gestaltung setzt unter anderem voraus, dass Art und Mass der Nutzung 
der Zone eingehalten werden (Art. 75 Abs. 2 Bst. a BauG). Das Mass der 
zulässigen baulichen Nutzung wird grundsätzlich durch die baupolizeilichen 
Masse festgelegt, die für das Baugrundstück gelten (Bauabstände, Gebäu-
dedimensionen; Art. 92 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]). Darüber hinaus können die Gemeinden gemäss Art. 92 Abs. 2 
BauV das zulässige Nutzungsmass durch verschiedene Nutzungsziffern be-
grenzen, so mittels einer Geschossflächenziffer (Bst. a). Eine Verpflichtung 
hierzu besteht aber nicht (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 7), auch nicht im 
Zusammenhang mit der Gestaltungsfreiheit (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 75 N. 5 Bst. a). Es ist der Gemeinde daher freigestellt, ein maximales 
Nutzungsmass für die WGa nur für den Fall vorzusehen, dass die Gestal-
tungsfreiheit beansprucht wird. Die von der Beschwerdeführerin angerufene 
Rechtsprechung, wonach anhand von Vergleichsprojekten oder Überbau-
ungsbeispielen das maximal mögliche Nutzungsmass zu ermitteln ist (Be-
schwerde Rz. III/8; BVR 2009 S. 315 E. 2.5; VGE 2016/175 vom 1.3.2017 
E. 6.2), wäre nur dann relevant, wenn die Beschwerdegegnerin die Gestal-
tungsfreiheit beanspruchen würde und kein maximales Nutzungsmass fest-
gelegt worden wäre. Bei einem Vorhaben, das die Regelbauvorschriften ein-
hält und deshalb die Gestaltungsfreiheit nicht beansprucht, ist es nicht zwin-
gend, die Nutzung (zusätzlich) mit einer GFZo zu begrenzen.
3.4
Vor Verwaltungsgericht ist nicht mehr umstritten, dass das Vorhaben 
sämtliche Grenz- und Gebäudeabstände einhält. Insoweit kann auf die zu-
treffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener 


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Entscheid E. 5f und g). Da die Bauherrschaft hier nicht mehr Freiheiten zu 
erlangen sucht, als ihr nach der Regelbauweise zustehen, ist die Nutzungs-
beschränkung von Art. 10 Abs. 2 GBR (GFZo von 0,65) nicht anwendbar. 
Ebenso wenig liegt eine Gesetzesumgehung vor. Daran ändert nichts, dass 
die Bauherrschaft mit dem Verzicht auf die Gestaltungsfreiheit eine (minim) 
grössere GFZo erreichen darf, als wenn sie sich auf Art. 75 BauG berufen 
hätte (Beschwerde Rz. III/6). Vielmehr gilt für die WGa in diesem Fall eine 
GFZo von mindestens 0,5 (Art. 34 GBR).
4.
4.1
Weiter ist streitig, ob die geplante Überbauung den kommunalen Ge-
staltungsvorschriften entspricht (Ästhetik) und ob für die Beurteilung dieser 
Frage die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
hätte beigezogen werden müssen (Beschwerde Rz. III/12 f.).
4.2
Nach Art. 20 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, 
dass zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute Gesamtwirkung 
entsteht; die Beurteilung dieser Gesamtwirkung richtet sich nach der beste-
henden oder bei Vorliegen einer genügend detaillierten Nutzungsplanung 
nach der zukünftigen Umgebung. Die Bestimmung enthält eine positive äs-
thetische Generalklausel und geht in ihrem Regelungsgehalt über die Mini-
malanforderungen von Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus. Ihr kommt daher selbstän-
dige Bedeutung und der Gemeinde bei der Auslegung des Begriffs «gute 
Gesamtwirkung» demzufolge ein Beurteilungsspielraum zu (vorne E. 2.3). 
Nach der Rechtsprechung ist die «gute Gesamtwirkung» weder an geringen 
noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das Er-
fordernis bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nur, dass 
das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine Neuü-
berbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umge-
bung zu orientieren hat (zum Ganzen BVR 2009 S. 328 E. 5.3 mit Hinweisen; 
VGE 2021/317 vom 19.9.2023 E. 6.1).


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4.3
Gemäss Art. 22a Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das 
Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) kon-
sultiert die Baubewilligungsbehörde die OLK bei prägenden Bauvorhaben, 
gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offen-
sichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beein-
trächtigen können, insbesondere in besonders geschützten Gebieten. Nur 
wenn die Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind, ist der Beizug der OLK 
zwingend (BVR 2021 S. 150 E. 3.4). Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen 
hat, entscheidet sich vorab «zonenspezifisch», ob ein Bauvorhaben «prä-
gend» ist: Ist es in einem besonderen Schutzgebiet von Art. 22a Abs. 1 
Bst. a-c BewD vorgesehen, kann eine mögliche Beeinträchtigung des Orts- 
oder Landschaftsbilds als sehr wahrscheinlich vermutet werden, wenn ent-
sprechende Einwände oder Bedenken bestehen. Ob ein Bauvorhaben aus-
serhalb einer Schutzzone prägend ist, muss einzelfallweise mit Blick auf die 
vorhandene bauliche und landschaftliche Umgebung beurteilt werden. Dem 
Verb «prägen» kommt im Kontext von Art. 10 Abs. 2 BauG und Art. 22a 
Abs. 1 BewD nicht nur die Bedeutung «Einfluss haben» oder «verändern» 
zu; vielmehr meint «prägend» hier «den Stempel aufdrücken». Verlangt wird 
somit, dass ein Vorhaben in seiner Umgebung dominant wirkt bzw. hervor-
sticht, sei es etwa wegen einer exponierten Lage, eines mächtigen Baukör-
pers oder einer untypischen Gestaltung. Mit der Beschränkung, wonach die 
OLK in Baubewilligungsverfahren nur noch «prägende» Bauvorhaben begut-
achten soll, hat der Gesetzgeber somit nicht einzig Bagatellfälle von ihrer 
Zuständigkeit ausgenommen (BVR 2021 S. 150 E. 3.5).
4.4
Wie die BVD zutreffend erwogen hat, befindet sich das Bauvorhaben 
nicht in einem besonders geschützten Gebiet, weshalb die OLK nicht bereits 
aus «zonenspezifischen» Gründen hätte beigezogen werden müssen. Es ist 
folglich für das konkrete Projekt zu beurteilen, ob die OLK hätte konsultiert 
werden müssen. Nach der BVD besteht im Umkreis der Bauparzelle hinsicht-
lich der Anordnung der Bauten, der Bauvolumen, der Gestaltung sowie der 
Stellungen und Proportionen eine heterogene Bebauungsstruktur. Ebenso 
variierten Grössen und Grundformen der Häuser; namentlich gebe es bereits 
mehrere Mehrfamilienhäuser. Es handle sich um ein durchschnittliches 
Quartierbild, das nicht besonders geschützt sei. Auch die vorgesehene 


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Dachform (Satteldach) und die Fassadengestaltung (Sockelgeschoss ver-
putzt, darüber dunklere Holzverkleidung) komme ähnlich in der Umgebung 
vor. Das Bauvorhaben ordne sich deshalb gut in das bestehende Ortsbild 
ein und sei nicht prägend; auf einen Beizug der OLK habe verzichtet werden 
dürfen. Die ästhetische Würdigung des Vorhabens durch die Gemeinde ist 
für die Vorinstanz plausibel und nachvollziehbar (angefochtener Entscheid 
E. 8f und g).
4.5
Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag diese über-
zeugenden Erwägungen nicht in Frage zu stellen. Namentlich treten die bei-
den Mehr- und die vier Einfamilienhäuser als einzelne Gebäude in Erschei-
nung und erwecken nicht den Eindruck eines dominanten «Gesamtobjekts». 
Daran ändern die einheitliche Fassadengestaltung, der gemeinsame Aus-
senraum und die Einstellhalle nichts, zumal letztere unterirdisch angelegt ist. 
Die von der Beschwerdeführerin erwähnten Mehrfamilienhäuser am …weg 
und beim … stehen sodann gut 55-90 m vom Baugrundstück entfernt und 
gehören damit durchaus zur unmittelbaren Umgebung, auch wenn sich da-
zwischen einzelne (Doppel-)Einfamilienhäuser befinden. Die Gebäude beim 
… weisen mit ihren Lukarnen und drei Geschossen sogar eine gewisse Ähn-
lichkeit mit den neuen Mehrfamilienhäusern auf (vgl. Ortsansicht, einsehbar 
unter: ). Von einem ausschliesslich mit Einfamilien-
häusern bebauten Quartier, in welchem die Mehrfamilienhäuser als Fremd-
körper wahrgenommen würden, kann nicht die Rede sein. Dass die beiden 
neuen Mehrfamilienhäuser nicht unmittelbar am Wald und offenbar etwas 
höher liegen als die bestehenden, führt nicht dazu, dass sie dem Ortsbild 
«den Stempel aufdrücken» würden. Die Fassadengestaltung übernimmt, wie 
die BVD treffend erwogen hat, Elemente der bestehenden Bauten. Sie ent-
spricht der von der Gemeinde gewünschten Materialisierung und wird von 
dieser im Detail noch zu genehmigen sein (Auflage gemäss Gesamtent-
scheid vom 19.10.2021 Ziff. 3.2.1 i.V.m. Amtsbericht der Gemeinde vom 
24.9.2021 S. 3, Akten Gemeinde 6A Register 9). An der Einpassung in die 
Umgebung ändert die einheitliche Gestaltung der insgesamt sechs Gebäude 
im Übrigen nichts. Auch die Gebäude am D.________weg sind gestalterisch 
identisch (vgl. zum Ganzen auch Stellungnahme der Gemeinde vom 
21.12.2021, Akten BVD 6D pag. 38 [Erscheinungsbild, Ästhetik]).


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Seite 10
4.6
Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das hier zu 
beurteilende Bauvorhaben nicht als prägend im Sinn von Art. 22a BewD er-
achtet und die gute Gesamtwirkung übereinstimmend mit der Gemeinde be-
jaht hat.
5.
5.1
Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung von Art. 25 
Abs. 4 GBR betreffend Dachaufbauten (Beschwerde Rz. III/14 ff.). – Nach 
dieser Bestimmung sind zur Belichtung von Dachräumen nur Lukarnen, 
Schlepplukarnen und Dachflächenfenster zulässig; Lukarnen und Schlepp-
lukarnen dürfen je Dachfläche nicht mehr als einen Drittel, Lukarnen, 
Schlepplukarnen und Dachflächenfenster nicht mehr als die Hälfte der Fas-
sadenlänge des obersten Geschosses aufweisen.
5.2
Die Vorinstanz ist von einer Gebäudelänge der Mehrfamilienhäuser 
von je 21,8 m ausgegangen. Die beiden Lukarnen seien je 3,63 m und die 
vier Dachflächenfenster je 0,8 m breit, ausmachend insgesamt 10,46 m. Sie 
überschreiten die Hälfte der Fassadenlänge (10,9 m) nach Ansicht der BVD 
deshalb nicht (angefochtener Entscheid E. 6e).
5.3
Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Na-
mentlich leuchtet nicht ein, weshalb bei der Messung der Lukarnenbreite der 
seitliche Dachvorsprung zu berücksichtigen wäre. Bei Art. 25 Abs. 4 GBR 
handelt es sich um eine Ästhetikvorschrift, deren Ziel es ist, eine einheitliche 
und ruhige Wirkung der Dachlandschaft zu erreichen. Ob Dachaufbauten 
dem entgegenstehen, hängt vorab von deren Anzahl, Grösse und Integration 
in die Hauptdachfläche ab. Die exakte Grösse und Neigung der Überda-
chung der Lukarnen ist dabei von untergeordneter Bedeutung, hat dies auf 
die Grösse des Dacheinschnitts, um dessen Begrenzung es in Art. 25 Abs. 4 
GBR geht, doch keinen Einfluss (vgl. auch VGE 2017/75 vom 1.2.2018 
E. 4.6; Beschwerdeantwort Rz. 2.4.2). Die Vorinstanz hat daher zu Recht ge-
schlossen, die Lukarnen seien je 3,63 m breit (vgl. Plan Nr. 100.20 «Fassa-
den Haus […] und […]», Akten Gemeinde 6B). Aus demselben Plan ist so-


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dann ersichtlich, dass die Breite der Dachflächenfenster knapp 0,8 m be-
trägt. Der Beschwerdegegnerin 1 ist ohne weiteres zu folgen, wenn sie gel-
tend macht, die Fenster seien, entsprechend der Angabe «DFF 78/98», im 
Hochformat angeordnet und erschienen auf dem Plan Nr. 100.20 nur auf-
grund der Dachneigung querformatig (vgl. im Übrigen auch Plan Nr. 100.05 
«Dachaufsicht», Akten Gemeinde 6B; Beschwerdeantwort Rz. 2.4.3).
5.4
Die Dachflächenfenster und Lukarnen zusammengenommen sind 
nach dem Gesagten, wie bereits die Vorinstanz erwogen hat, 10,46 m breit 
und halten die Vorgaben von Art. 25 Abs. 4 GBR ein.
6.
6.1
Die Beschwerdeführerin bemängelt weiter die strassenmässige Er-
schliessung des Baugrundstücks. Es sei eine erhebliche Mehrbelastung des 
C.________wegs zu erwarten, weshalb die bestehende Erschliessungsan-
lage ungenügend sei. Weil der Weg kein Trottoir habe, sei die Verkehrssi-
cherheit, namentlich für Schulkinder, nicht gewährleistet. Das gelte umso 
mehr, als die Einstellhalleneinfahrt die erforderliche Höhe nicht erreiche (wei-
terführend dazu hinten E. 7), was dazu führen werde, dass die unterirdischen 
Parkplätze nicht genutzt und die Fahrzeuge auf dem C.________weg abge-
stellt würden. Ob bei der Berechnung der Knotensichtweiten das Gefälle der 
Rampe in die Einstellhalle berücksichtigt worden sei, sei sodann unklar (Be-
schwerde Rz. III/17 ff.).
6.2
Bauvorhaben dürfen gemäss Art. 7 Abs. 1 BauG nur bewilligt wer-
den, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der 
Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird. Die Erschliessung durch eine Zufahrts-
strasse ist genügend, wenn sie hinreichend nahe an Bauten und Anlagen 
heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 
Abs. 2 Bst. a BauG). Bei der Beurteilung, ob eine Erschliessung genügend 
ist, kommt der mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten kommunalen 
Behörde ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121 I 65 E. 3a; vgl. auch 
BVR 2019 S. 151 E. 4; aus jüngerer Zeit etwa VGE 2021/117 vom 9.9.2022 


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E. 4.1; ferner vorne E. 2.3). Nach Art. 7 Abs. 2 BauV setzt eine genügende 
Zufahrt grundsätzlich voraus, dass die Fahrbahnbreite bei Strassen mit Ge-
genverkehr 4,2 m nicht unterschreitet. – Nach den unbestrittenen Feststel-
lungen der Vorinstanz ist der C.________weg durchgehend mindestens 
4,5 m breit, zum grössten Teil 5 m (angefochtener Entscheid E. 7e). Er erfüllt 
damit sogar die Anforderungen an eine neu zu erstellende Erschliessungs-
strasse. Entgegen der Beschwerdeführerin ist daher nicht von Belang, wie 
viel zusätzlichen Mehrverkehr das Bauvorhaben verursacht (Beschwerde 
Rz. III/19). Das wäre nur dann entscheidend, wenn die Anforderungen an 
neue Strassen in einem weitgehend überbauten Gebiet nicht erfüllt werden 
könnten und dennoch zusätzliche Neubauten erstellt werden sollen (vgl. 
Art. 5 Bst. a BauV; BVR 2019 S. 151 E. 4.4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 
N. 10 Bst. a). Die Strasse ist übersichtlich und beinahe gerade; zudem be-
trägt die zulässige Höchstgeschwindigkeit unbestrittenermassen 30 km/h 
(angefochtener Entscheid E. 7g). Auch wenn sie über kein Trottoir verfügt, 
ist die Verkehrssicherheit gewährleistet. Die mit den örtlichen Verhältnissen 
vertraute Gemeinde hat in diesem Zusammenhang denn auch keine Vorbe-
halte angebracht (vgl. Amtsbericht der Gemeinde vom 24.9.2021, Akten Ge-
meinde 6A Register 9).
6.3
Die Vorbringen der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit den 
Knotensichtweiten beziehen sich auf die Bewilligung des Strassenanschlus-
ses (vorne Bst. A). – Zugänge, Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündun-
gen aller Art auf öffentliche Strassen bedürfen der Bewilligung des zuständi-
gen Gemeinwesens (Art. 85 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 
[SG; BSG 732.11]). Voraussetzung für die Bewilligung ist, dass die öffentli-
che Strasse nicht beeinträchtigt wird (Art. 73 Abs. 1 SG) und die allgemeinen 
baurechtlichen Sicherheitsanforderungen gewährleistet sind (Art. 21 Abs. 1 
BauG sowie Art. 57 Abs. 1 und 2 BauV). Dabei können die einschlägigen 
Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Ver-
kehrsfachleute (VSS; im Folgenden: VSS-Normen) als Entscheidhilfe beige-
zogen werden. Diese legen die Anforderungen fest, denen ein Strassenan-
schluss zu genügen hat. Es handelt sich dabei nicht um Rechtsnormen, son-
dern lediglich um Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall vor den allge-
meinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhält-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 13
nismässigkeit, standhalten muss. Die VSS-Normen dürfen daher nicht unbe-
sehen der konkreten Verhältnisse der Entscheidung zugrunde gelegt werden 
(BGer 1C_315/2021 vom 22.3.2022 E. 2.3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 21/21a N. 7; zum Ganzen VGE 2021/282 vom 24.10.2022 E. 4.1).
6.4
Gemäss der VSS-Norm 40 050 «Grundstückzufahrten, Anordnung 
und Gestaltung» vom August 2019 sind Zufahrten grundsätzlich so zu ge-
stalten, dass die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge die Sicherheit nicht be-
einträchtigen und den Verkehr auf öffentlichen Strassen nicht behindern 
(Ziff. 6). Für die erforderlichen Sichtweiten verweist die Norm (Ziff. 5) auf die 
VSS-Norm 40 273a «Knoten, Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene» 
vom März 2019. Darin werden die Abmessungen der Sichtfelder festgelegt, 
die sicherstellen, dass ein vortrittsbelastetes Fahrzeug den vortrittsberech-
tigten Verkehr kreuzen oder in diesen einbiegen kann (Ziff. 2). Das Sichtfeld 
ist von allen Hindernissen frei zu halten, die ein Motorfahrzeug oder ein leich-
tes Zweirad verdecken könnten, wobei es in der Regel genügt, wenn das 
Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 0,6 m und 3 m über der Fahrbahn 
hindernisfrei ist (Ziff. 10).
6.5
Es ist im Grundsatz unbestritten, dass die Sichtweiten hier richtig be-
rechnet wurden und eingehalten sind (Plan Nr. 200.01 «Umgebung», 
act. 9A1; angefochtener Entscheid E. 7f und g). Entgegen der Befürchtung 
der Beschwerdeführerin (Beschwerde Rz. III/21) ändert daran die leichte 
Längsneigung von 5 % der Einstellhalleneinfahrt innerhalb der ersten 5 m ab 
Strassenrand nichts (vgl. Plan Nr. 100.01 «Grundriss Untergeschoss», Ak-
ten Gemeinde 6B bzw. Plan Nr. 100.10 «Schnitte A-A, B-B und C-C», 
act. 9A2); eine solche lässt die VSS-Norm 40 050 für Grundstückszufahrten 
zu (Ziff. 7). Auch die Umfassungsmauer der Einstellhalleneinfahrt tangiert 
das Sichtfeld nicht, da sie die Höhe von 0,6 m nicht erreicht (maximale Höhe: 
0,52 m; Plan Nr. 100.10 «Schnitte A-A, B-B und C-C», act. 9A2).
6.6
Die strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks ist somit 
nicht zu beanstanden.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 14
7.
7.1
Die Beschwerdeführerin kritisiert weiter die Höhe der Einstellhallen-
einfahrt und deren Neigung (Beschwerde Rz. III/20; Stellungnahme vom 
8.11.2023, act. 17). Sie ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdegeg-
nerin 1 auch insoweit zur Beschwerde befugt (Art. 79 Abs. 1 VRPG; Stel-
lungnahme vom 7.11.2023, act. 16 Rz. 2), ist das Rechtsschutzinteresse 
nach der neueren Rechtsprechung doch grundsätzlich nicht rügebezogen zu 
beurteilen (grundlegend BGE 137 II 30 E. 2.3) und ist die Konstruktion der 
Einstellhalleneinfahrt von wesentlicher Bedeutung für die Realisierung des 
projektierten Vorhabens (vgl. dazu Michael Pflüger, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 79 N. 2 i.V.m. Art. 65 
N. 46; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 22, je mit Hinweisen).
7.2
Weder das kantonale noch das kommunale Recht macht ausdrück-
lich Vorgaben zur Gestaltung von Einstellhallen. Nach Art. 21 Abs. 1 BauG 
sind Bauten und Anlagen aber so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhal-
ten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Es sind hierzu 
gemäss Art. 57 BauV die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten 
(Abs. 1). Im Einzelnen gelten die Bestimmungen der BauV, die Vorschriften 
der Spezialgesetzgebung sowie die Vorschriften und Richtlinien der Schwei-
zerischen Unfallversicherungsanstalt (Suva); die Normen und Empfehlungen 
der Fachverbände sind ergänzend zu beachten (Abs. 2). Auch wenn es sich 
bei den VSS-Normen um blosse Richtlinien handelt (insoweit zutreffend die 
Beschwerdegegnerin 1, vgl. Stellungnahme vom 21.8.2023, act. 11 Rz. 3; 
vorne E. 6.3), sind sie doch Ausdruck anerkannter Regeln der Baukunde, die 
einem Bauwerk die notwendige Festigkeit und Sicherheit verleihen 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 21/21a N. 7). Das gilt im Grundsatz auch hier. 
Denn entgegen der Beschwerdegegnerin 1 (Stellungnahme vom 7.11.2023, 
act. 16 Rz. 5) ist die Neigung, gerade bei Schneefall und Regen, durchaus 
sicherheitsrelevant und kann eine zu geringe Höhe zu Schäden an Fahrzeu-
gen führen. Nennenswerte Abweichungen von den VSS-Normen dürfen da-
her nicht nach Belieben erfolgen, sondern setzen zureichende Gründe vor-
aus (vgl. VGE 2017/181/183 vom 18.4.2018 E. 3.4.2; TC FR 602 2022 
228/229 vom 3.4.2023 E. 5.1 und 5.3.2). Die Prüfung, wie es sich damit ver-
hält, beschlägt entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 15
Rechts- und nicht die Angemessenheitskontrolle (Stellungnahme vom 
21.8.2023, act. 11 Rz. 2; vgl. dazu Ruth Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 35 i.V.m. 
Art. 66 N. 41).
7.3
Empfehlungen zu öffentlich und nicht öffentlich zugänglichen Parkie-
rungsanlagen für Personenwagen und Motorfahrräder enthält die VSS-
Norm 40 291 «Parkieren» vom Dezember 2021 (Ziff. 1). Sie bezweckt unter 
anderem, die Betriebssicherheit der Parkierungsanlage zu gewährleisten 
und Personenschäden sowie Schäden an Fahrzeugen und Bauteilen zu ver-
meiden (Ziff. 3). Gemäss Ziff. 20.2 der VSS-Norm 40 291 gilt für Fahrwege 
in eine Einstellhalle eine minimale lichte Höhe von 2,3 m. Die maximale 
Längsneigung einer gedeckten Rampe sollte sodann 18 % nicht überstei-
gen. Wenn Rampen von Personenwagen und Velos benutzt werden, sind 
zudem die VSS-Norm 40 238 «Fussgänger- und leichter Zweiradverkehr; 
Rampen, Treppen und Treppenwege» und die VSS-Norm 40 201 «Geome-
trisches Normalprofil», beide Regelwerke aus dem Jahr 2019, einzuhalten 
(VSS-Norm 40 291 Ziff. 20.5). Nach letzterer beträgt die minimale lichte 
Höhe unter Berücksichtigung der Zuschläge 2,25 m für Fahrradfahrer und 
Fahrradfahrerinnen sowie zu Fuss Gehende (vgl. auch Fachbericht TBA, 
act. 13 Ziff. 2.3; VSS-Norm 40 201 Ziff. 3-6; ohne Berücksichtigung des Be-
wegungsspielraums). Die VSS-Norm 40 238 empfiehlt für diese Verkehrs-
teilnehmenden eine Längsneigung bei gedeckten Rampen von maximal 6 % 
und – sofern die räumlichen und baulichen Verhältnisse es erfordern – von 
maximal 12 % (Ziff. 6.4). Die Norm gilt nach ihrer Ziff. 1 jedoch nur, soweit 
die betreffende Rampe für die Öffentlichkeit zugänglich ist. Mit Blick auf die 
nachfolgenden Erwägungen kann offenbleiben, ob daran der erwähnte Ver-
weis von Ziff. 20.5 der VSS-Norm 40 291 etwas ändert, wie dies das TBA 
meint (Fachbericht TBA, act. 13 Ziff. 2.3), die Beschwerdegegnerin aber be-
streitet (Stellungnahme vom 7.11.2023, act. 16 Rz. 6).
7.4
Im Anschluss an die ersten 5 m, die eine Längsneigung von 5 % auf-
weisen (vorne E. 6.5), beträgt die Neigung der Einstellhalleneinfahrt 18,89 % 
und die lichte Höhe 2,09 m (Plan Nr. 100.10 «Schnitte A-A, B-B und C-C» 
rev. 25.7.2023, act. 9A). Damit ist die Rampe für Personenwagen – gemes-
sen an den Empfehlungen der VSS-Norm 40 291 (E. 7.3 hiervor) – folglich 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 16
0,89 % zu steil und 21 cm zu tief. Darin liegen keine übermässigen Abwei-
chungen von der erwähnten Norm. Auch das TBA ist in seinem Fachbericht 
zum Schluss gekommen, die etwas zu geringe Höhe sei unproblematisch, 
weil von einer Fahrzeughöhe von 1,80 m auszugehen sei. Auch die etwas 
grössere Längsneigung sei nicht erheblich (Fachbericht TBA, act. 13 
Ziff. 2.3). Dieser Beurteilung des Fachamts ist bei der Würdigung Rechnung 
zu tragen (vorne E. 2.3). Weder ist die Rampe gefährlich, noch ist zu erwar-
ten, dass sie derart schlecht befahrbar ist, dass die Personenwagen auf der 
Strasse abgestellt werden, wie dies die Beschwerdeführerin befürchtet (Be-
schwerde Rz. 20).
7.5
Etwas heikler sind die Abweichungen zu den Empfehlungen für den 
Langsamverkehr, weil die Grundabmessung der Teilnehmenden gemäss der 
VSS-Norm 40 201 2 m beträgt (Ziff. 3 bzw. Anhang 1) und die Neigung doch 
deutlich über den Empfehlungen der VSS-Norm 30 238 liegt (Differenz von 
6,89 %; vorne E. 7.3). Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass die Rampe 
kurz ist, bloss eine private Einstellhalle erschliesst und vorab von Personen 
genutzt wird, welche die baulichen Gegebenheiten kennen. Bei Schnee und 
Regen werden wetterbedingt weniger Fahrräder die Rampe benutzen. Wäre 
das Hinauf- oder Hinunterfahren tatsächlich einmal zu riskant oder zu unan-
genehm, kann das Fahrrad geschoben werden. Mit 2,09 m ist die Einfahrt 
immerhin so hoch, dass ein Grossteil der Bewohnerinnen und Bewohner die 
Rampe benutzen kann, ohne sich den Kopf anzustossen. Auch das TBA ist 
nicht davon ausgegangen, die Rampe sei für den Langsamverkehr völlig un-
geeignet, beurteilte es sie aufgrund ihrer Neigung doch bloss als «nicht gut 
nutzbar» und ihre Höhe als «gering» (Fachbericht TBA, act. 13 Ziff. 2.3). Zu-
dem bestehen einige oberirdische Fahrradabstellplätze. Dort finden zwar 
nicht sämtliche Fahrräder Platz, indes bestehen insoweit Ausweichmöglich-
keiten für diejenigen, die ihr Fahrrad nicht täglich in die Einstellhalle fahren 
bzw. von dort holen möchten. Zu Fuss Gehende können die Einstellhalle so-
dann über das Treppenhaus erreichen (Stellungnahme der Beschwerdegeg-
nerin 1 vom 7.11.2023, act. 16 Rz. 12 Bst. c; Plan 100.01 «Grundriss Unter-
geschoss», Akten Gemeinde 6B). Insoweit geht es im vorliegenden Fall hin-
sichtlich des Langsamverkehrs tatsächlich eher um «komfortable Benutzbar-
keit» als Gefährlichkeit (so Beschwerdegegnerin 1, Stellungnahme vom 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 17
7.11.2023, act. 16 Rz. 5). Bei dieser Sachlage sind zureichende Gründe ge-
geben, um von den VSS-Normen abzuweichen.
7.6
Die Höhe und Steigung der Einstellhalleneinfahrt sind somit nicht zu 
beanstanden. Es kann auf Weiterungen zur Frage verzichtet werden, ob al-
lenfalls der auf einer Aussenseite des Hauses «…» vorgesehene Treppenlift 
für den Transport von Velos in Frage käme (vgl. Stellungnahmen der Be-
schwerdegegnerin 1 vom 7.11.2023, act. 16 Rz. 12 Bst. d, und der Ge-
meinde vom 14.11.2023, act. 19 S. 2 Ziff. 3).
8.
8.1
Die Beschwerdeführerin kritisiert weiter, für den Aussenparkplatz sei 
zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung für das Bauen innerhalb des Stras-
senabstands erteilt worden, zumal kein entsprechendes Ausnahmegesuch 
eingereicht worden sei. Auch materiell dürfe keine Ausnahmebewilligung er-
teilt werden, weil «gefährliche Manöver» auf dem C.________weg notwen-
dig würden und das Wenden nicht möglich sei (Beschwerde Rz. 22).
8.2
Für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen und Privatstrassen 
im Gemeingebrauch gilt grundsätzlich ein Strassenabstand von 3,6 Meter ab 
Fahrbahnrand (Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG und Art. 11 Abs. 1 GBR). Ausnah-
men von den gesetzlichen Strassenabständen können nach Art. 81 SG bei 
besonderen Verhältnissen bewilligt werden (Abs. 1), wobei für Kleinbauten 
Art. 28 BauG sinngemäss gilt (Abs. 2). Beim strittigen Parkplatz handelt es 
sich um eine derartige Baute (vgl. BVR 2019 S. 51 [VGE 2017/351 vom 
14.11.2018] nicht publ. E. 9.2). Kleinbauten können – soweit hier interessie-
rend – in Abweichung von Bauvorschriften, namentlich auch von Baulinien, 
auf Zusehen hin bewilligt werden, wenn die Bauherrschaft ein genügendes 
Interesse nachweist und weder öffentliche noch nachbarliche Interessen be-
einträchtigt werden (Art. 28 Abs. 1 Bst. a und b BauG; Bst. c betreffend Bau-
ten an Gewässern oder Wald ist hier nicht relevant). Ein genügendes Inter-
esse liegt vor, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer für die Bauherr-
schaft unzweckmässigen Lösung führen würde und damit angesichts des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 18
unbedeutenden Vorhabens als «übertriebene Strenge» erschiene; beson-
dere Verhältnisse im Sinn von Art. 81 Abs. 1 SG müssen nicht dargelegt wer-
den (BVR 2019 S. 51 [VGE 2017/351 vom 14.11.2018] nicht publ. E. 9.2; 
VGE 2017/141 vom 26.2.2018 E. 6.5.3, implizit auch zum Folgenden; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 3). Aber auch eine erleichterte Ausnahme-
bewilligung setzt grundsätzlich ein Ausnahmegesuch voraus (vgl. 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 6).
8.3
Es trifft zu und ist unbestritten, dass der nachträglich mit Projektän-
derung beantragte Aussenparkplatz im Strassenraum geplant ist und hierfür 
nicht ausdrücklich um eine Ausnahmebewilligung ersucht wurde (angefoch-
tener Entscheid E. 7k). Die BVD weist indes zu Recht daraufhin, dass bereits 
von Anfang an Bauten und Anlagen im Strassenraum vorgesehen waren und 
für diese ein Ausnahmegesuch gestellt und publiziert worden ist (Vernehm-
lassung vom 28.7.2022, act. 6; u.a. Containerstandort und Velounterstände, 
vgl. Akten RSA 6C pag. 44). Das Parkfeld beeinträchtigt den Strassenraum 
nicht stärker als diese (Klein-)Bauten und ist einfach entfernbar. Es ist des-
halb vertretbar, dass die Vorinstanz (implizit) davon ausgegangen ist, es sei 
vom ursprünglichen Ausnahmegesuch mitumfasst, zumal die Beschwerde-
führerin als Verfahrensbeteiligte über die Projektänderung informiert war und 
durch die unterbliebene Publikation des Ausnahmegesuchs für den Aussen-
parkplatz keiner Rechte verlustig ging.
8.4
Die Vorinstanz hat entgegenstehende Interessen verneint, weil der 
C.________weg an dieser Stelle gerade verlaufe und das Ein- und Ausfah-
ren auf den bzw. ab dem Parkfeld aufgrund des geringen Verkehrsaufkom-
mens und der niedrigen Geschwindigkeit unproblematisch sei; die Verkehrs-
sicherheit bleibe gewährleistet. Die Anordnung des Aussenparkplatzes am 
vorgesehenen Standort sei sinnvoll und die Notwendigkeit eines Kurzzeit- 
und Warenumschlagsparkplatzes gegeben, weshalb eine (erleichterte) Aus-
nahmebewilligung erteilt werden könne (angefochtener Entscheid E. 7k). 
Das überzeugt entgegen der Beschwerdeführerin, auch wenn für Wende-
manöver der C.________weg in Anspruch genommen werden muss, zumal 
dieser sehr übersichtlich ist und nach dem streitigen Parkfeld nur noch einige 
wenige Wohnhäuser erschliesst (vgl. Ortsansicht, einsehbar unter: 
 ). Es ist daher von geringem Verkehrsaufkommen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 19
an dieser Stelle auszugehen, was ein Wenden auf dem C.________weg – 
auch nach dem TBA – gefahrlos zulässt (Fachbericht TBA, act. 13 Ziff. 2.4; 
vgl. zur Prüfungsdichte vorne E. 2.3).
8.5
Die Einwände gegen den Aussenparkplatz erweisen sich somit als 
unbegründet.
9.
9.1
Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Mauern entlang 
der Einstellhalleneinfahrt lägen teilweise im Lichtraumprofil (Beschwerde 
Rz. 22). Das trifft zu (vgl. Plan Nr. 200.01 «Umgebung», Akten Gemeinde 
6B). – Nach Art. 83 SG ist der Raum über der Fahrbahn von öffentlichen 
Strassen einschliesslich des Raumes seitlich zum Fahrbahnrand (lichte 
Breite) bis auf eine Höhe von mindestens 4,5 m freizuhalten (Abs. 1); die 
lichte Breite ist auf einer Breite von 0,5 m freizuhalten (Abs. 3). Ausnahmen 
sind keine möglich (VGE 2019/317 vom 12.10.2020 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 12 N. 19).
9.2
Mit Eingabe vom 26. Juli 2023 hat die Beschwerdegegnerin 1 neue 
Pläne eingereicht, wonach die Mauern um 50 cm zurückversetzt werden sol-
len und das Lichtraumprofil eingehalten wird (Plan Nr. 200.01 «Umgebung» 
rev. 25.7.2023, act. 9A1). Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt 
(Stellungnahme vom 8.11.2023, act. 17 S. 2), sind Projektänderungen vor 
dem Verwaltungsgericht ausgeschlossen (Art. 43 Abs. 4 BewD). Kann ein 
Mangel aber mit einer geringfügigen, eindeutig bestimmbaren Änderung 
oder Ergänzung behoben werden (z.B. Verkürzen einer Mauer um ein be-
stimmtes Mass, Begrünen eines Daches), kann sich die Verweigerung der 
Baubewilligung als unverhältnismässig erweisen und als milderes Mittel eine 
Auflage angeordnet werden, um den untergeordneten Mangel des Bauge-
suchs zu beheben (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. b mit Hin-
weisen; ferner allgemein BVR 2021 S. 150 [VGE 2019/414/427 vom 
15.12.2020] nicht publ. E. 6.2). Dieses Vorgehen drängt sich hier auf: Die bis 
zum C.________weg reichenden Mauern müssen bloss um je 50 cm zurück-
versetzt werden, damit das Lichtraumprofil nicht tangiert und das Vorhaben 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 20
auch insoweit bewilligungsfähig ist (vgl. Stellungnahme der Beschwerdegeg-
nerin 1 vom 26.7.2023, act. 9 S. 2). Die Umsetzung dieser Massnahme ist 
ohne weiteres möglich, was sich aus den von der Bauherrschaft (als Projek-
tänderung) eingereichten Unterlagen ergibt. Es ist deshalb eine entspre-
chende Auflage anzuordnen. Der vor Verwaltungsgericht eingereichte Plan 
Nr. 200.1 «Umgebung» (rev. 25.7.2023, act. 9A1) ist für die Baubewilligung 
massgebend (vgl. Art. 35 Abs. 4 BewD).
10.
Schliesslich kritisiert die Beschwerdeführerin, dass die BVD bei der Kosten-
verlegung der Projektänderung nicht Rechnung getragen hat (Beschwerde 
Rz. 25; angefochtener Entscheid E. 11b). – Zwar gilt eine Projektänderung 
grundsätzlich als Teilabstand (Ruth Herzog, a.a.O., Art. 110 N. 6 mit Hinweis 
auf BVR 2012 S. 463 E. 2.2), zumal die Änderung einen Punkt betrifft, den 
die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde an die BVD bemängelt hat 
(Nichteinhalten des Lichtraumprofils durch Behindertenparkplatz; Akten BVD 
6D pag. 7 f.). Es liegt aber im Ermessen der Behörde, ob sie ein (teilweises) 
Obsiegen oder Unterliegen von untergeordneter Bedeutung bei der Kosten-
verlegung berücksichtigt oder nicht (Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 4 mit 
Hinweisen). Eine rechtsfehlerhafte Ermessenausübung begründet die Be-
schwerdeführerin nicht näher und liegt jedenfalls nicht auf der Hand. Es be-
steht daher kein Anlass, den angefochtenen Entscheid in diesem Punkt zu 
korrigieren.
11.
Die Beschwerde erweist sich im Ergebnis in einem Punkt als begründet 
(Mauern entlang der Einstellhalleneinfahrt im Lichtraumprofil). Sie ist daher 
teilweise gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist insoweit abzuän-
dern, als die Bewilligung für das geänderte Projekt mit einer Auflage betref-
fend Rückversetzung der Mauern entlang der Einstellhalleneinfahrt zu er-
gänzen ist (vorne E. 9). Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Das Re-
gierungsstatthalteramt Thun als Baubewilligungsbehörde ist anzuweisen, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 21
den Plan Nr. 200.01 «Umgebung» (rev. 25.7.2023) für die Bewilligung der 
Mauern als massgebend zu bezeichnen.
12.
12.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die Beschwerdeführerin weit-
gehend unterliegende Partei; sie dringt mit ihrer Beschwerde einzig insofern 
durch, als die Baubewilligung mit einer Auflage zu ergänzen ist (E. 11 hier-
vor). Es rechtfertigt sich daher, ihr die Kosten des verwaltungsgerichtlichen 
Verfahrens zu neun Zehnteln aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin 1 und 
die Gemeinde haben gemeinsam einen Zehntel der Verfahrenskosten zu tra-
gen (Art. 108 Abs. 1 VRPG), wobei der Kostenanteil der nicht in ihren Ver-
mögensinteressen betroffenen Gemeinde (ein Zwanzigstel) nicht zu erheben 
ist (Art. 108 Abs. 2 VRPG) und auch nicht der Beschwerdegegnerin 1 aufer-
legt werden kann (Art. 108 Abs. 2a VRPG, in Kraft seit 1.4.2023; zur soforti-
gen Anwendbarkeit dieser Bestimmung VGE 2021/383 vom 13.7.2023 
E. 8.2; Michel Daum, Teilrevision 2023 des bernischen Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege, in BVR 2023 S. 286 ff., 296 f. mit Hinweis).
12.2
Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat die Beschwerde-
führerin der Beschwerdegegnerin 1 neun Zehntel und haben die Beschwer-
degegnerinnen 1 und 2 der Beschwerdeführerin unter Solidarhaft einen 
Zehntel der Parteikosten zu ersetzen. Seitens der Gemeinde sind keine er-
satzfähigen Parteikosten angefallen (Art. 106 sowie Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 VRPG).
12.3
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 
17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikosten-
verordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfah-
ren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach 
Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich 
der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 macht für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 4'484.-- zu-
züglich Fr. 134.50 Auslagen geltend (Kostennote vom 27.11.2023, act. 22). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.06.2024, Nr. 100.2022.196U, 
Seite 22
Das beantragte Honorar erscheint überhöht. Der Rechtsvertreter wurde zwar 
erst im Verlauf des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens beigezogen und 
musste sich erstmals mit der Sache vertraut machen. Er verfasste aber auf 
Instruktion hin lediglich zwei kürzere Stellungnahmen zu einem bestimmten 
Rügepunkt (Gestaltung Einstellhalleneinfahrt) bzw. zu einem kurzen Fach-
bericht. Der gebotene Zeitaufwand erweist sich daher als unterdurchschnitt-
lich, ebenso die Schwierigkeit der aufgeworfenen Fragen. Auch unter 
Berücksichtigung der Bedeutung der Streitsache rechtfertigt es sich, den 
Parteikostenersatz auf Fr. 3'500.-- zuzüglich Fr. 134.50 Auslagen festzuset-
zen. Die Kostennote der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin gibt zu 
keinen Bemerkungen Anlass.
12.4
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind nach den gleichen 
Grundsätzen zu verlegen (vgl. VGE 2021/383 vom 13.7.2023 E. 8.2). Unver-
ändert bleibt die Berücksichtigung der Gehörsverletzung durch das Regie-
rungsstatthalteramt Thun zugunsten der Beschwerdeführerin (angefochte-
ner Entscheid E. 11b). Bei der Verlegung der Parteikosten ist ebenfalls zu 
beachten, dass die BVD das Regierungsstatthalteramt wegen der Gehörs-
verletzung verpflichtet hat, der Beschwerdeführerin einen Achtel der Partei-
kosten zu ersetzen. Dieser Kostenanteil bleibt unverändert. Der solidarisch 
zu tragende Kostenanteil der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 beträgt daher 
einen Zehntel von sieben Achteln der Parteikosten, ausmachend sieben 
Achzigstel. Die Beschwerdegegnerin 1 hat keinen Anspruch auf Ersatz von 
Parteikosten, da sie im vorinstanzlichen Verfahren noch nicht anwaltlich ver-
treten war (Art. 106 sowie Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). Die Kos-
tennote der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemer-
kungen Anlass.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:


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1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 3. Juni 2022 wird insoweit ab-
geändert, als die Bewilligung für das geänderte Projekt mit folgender Auf-
lage ergänzt wird:
«Die Mauern entlang der Einstellhalleneinfahrt gemäss Plan Nr. 200.01 
«Umgebung», 1:200 und Plan «Grundriss Erdgeschoss», 1:100, beide 
letztmals revidiert am 5. April 2022 und beide gestempelt von der BVD 
am 7. April 2022, sind um je 50 cm zurückzuversetzen (entsprechend 
dem vor Verwaltungsgericht eingereichten Plan Nr. 200.01 «Umge-
bung» revidiert am 25.7.2023).»
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Das Regierungsstatthalteramt Thun wird angewiesen, den Plan 
Nr. 200.01 «Umgebung» (revidiert am 25.7.2023) für die Bewilligung der 
Mauern entlang der Einstellhalleneinfahrt als massgebend zu bezeich-
nen.
3. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden zu neun Zehnteln, aus-
machend Fr. 3'600.--, der Beschwerdeführerin, und zu einem Zwan-
zigstel, ausmachend Fr. 200.--, der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt. 
Die restlichen Kosten werden nicht erhoben. Die der Beschwerdefüh-
rerin auferlegten Verfahrenskosten werden dem geleisteten Kosten-
vorschuss von Fr. 4'000.-- entnommen. Der Restbetrag von Fr. 400.-- 
wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft dieses Ur-
teils zurückerstattet.
b) Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin 1 für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf ins-
gesamt Fr. 3'634.50 (inkl. Auslagen), zu neun Zehnteln, ausmachend 
Fr. 3'271.05 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.
c) Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben der Beschwerdeführerin 
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, be-
stimmt auf insgesamt Fr. 5'186.40 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ei-
nem Zehntel, ausmachend Fr. 518.65 (inkl. Auslagen und MWSt), zu 
ersetzen.
4. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Bau- und Verkehrsdirektion in der 
Höhe von Fr. 2'450.-- werden zu neun Zehnteln, ausmachend 


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Fr. 2'205.--, der Beschwerdeführerin, und zu einem Zwanzigstel, aus-
machend Fr. 122.50, der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt. Die restli-
chen Kosten werden nicht erhoben.
b) Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben der Beschwerdeführerin 
für das Verfahren vor der Bau- und Verkehrsdirektion die Parteikosten, 
bestimmt auf insgesamt Fr. 7'043.58, zu sieben Achzigsteln, ausma-
chend Fr. 616.30, und das Regierungsstatthalteramt Thun zu einem 
Achtel, ausmachend Fr. 880.45, zu ersetzen.
5. Zu eröffnen:
-
Beschwerdeführerin
-
Beschwerdegegnerin 1
-
Beschwerdegegnerin 2
-
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
-
Regierungsstatthalteramt Thun (mit dem Originalplan Nr. 200.01 
«Umgebung» rev. 25.7.2023)
und mitzuteilen:
-
Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.