be_verwaltungsgericht · 100 2014 307 · 2015-06-23 · de

Baupolizei - Auflagen zur Einhaltung der Erstwohnungsbeschränkung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. September 20124 - RA Nr. 120/2014/27) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2014.307U
KEP/SIL/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 23. Juni 2015
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Sieber 
A.________
Beschwerdeführerin 
gegen
Einwohnergemeinde Sigriswil 
Baupolizeibehörde, Gemeindeverwaltung, Kreuzstrasse 1, 3655 Sigriswil
Beschwerdegegnerin 
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baupolizei; Auflagen zur Einhaltung der Erstwohnungsbe-
schränkung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern vom 18. September 2014; RA Nr. 120/2014/27)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die deutsche Staatsangehörige A.________ ist Eigentümerin der 
Liegenschaft Sigriswil Gbbl. Nr. 1.________ (....). Die Baubewilligung für 
das auf dem Grundstück liegende Einfamilienhaus mit Studio vom 
27. September 
1989 
enthielt 
folgendes, 
im 
Grundbuch 
als 
«(L) 
Ausnahmebewilligung 
gem. 
Baugesetz» 
angemerktes 
«Zweckentfremdungsverbot»: 
«Die Wohnung im Erdgeschoss gemäss Grundrissplan vom 20.2.1989 
ist als Erstwohnung ortsansässiger Personen (mit festem Wohnsitz 
bzw. Steuerdomizil in Sigriswil, vgl. Art. 23 ZGB) zu benutzen (Art. 31a 
GBR Sigriswil).»
Mit Verfügung vom 14. Februar 2014 erliess die Einwohnergemeinde (EG) 
Sigriswil für die Wohnung am …. ein ab dem 1. April 2014 wirksames 
Benützungsverbot. Zur Begründung führte sie aus, A.________ nutze die 
Wohnung nicht als Erstwohnung. Gegen diese Verfügung erhob 
A.________ am 23. März 2014 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Statt eine Vernehmlassung 
einzureichen, verfügte die EG Sigriswil am 17. April 2014 neu was folgt: 
«1. Die Verfügung vom 14. Februar 2014 wird aufgehoben.
 2. Auf den Erlass eines Benützungsverbots wird vorläufig verzichtet. 
 3. Die Verfügungsadressatin hat die folgenden Auflagen zu befolgen: 
- Sie ist verpflichtet, sich grundsätzlich während mindestens 6 
Monaten pro Jahr, das heisst an mindestens 50 % aller Tage, 
tatsächlich in Sigriswil aufzuhalten (Lebensmittelpunkt mit festem 
Wohnsitz in Sigriswil). Kurzaufenthalte, wie bspw. das Abholen 
der Post, genügen hierzu nicht. Erforderlich ist mindestens die 
Übernachtung in der fraglichen Wohnung. 
- Sie hat der Gemeinde im April 2014 und Juni 2014 auf der Basis 
ihrer schriftlichen Mitteilung vom 7. März 2014 anzugeben, an 
welchen Tagen sie sich tatsächlich in Sigriswil aufgehalten hat 
bzw. aufzuhalten gedenkt. 
- Sie hat der Gemeinde bis am 17. Mai 2014 anzugeben, an 
welchen Daten sie sich in der zweiten Jahreshälfte 2014 in 
Sigriswil aufzuhalten gedenkt. Die fehlenden Tage der ersten 
Jahreshälfte 2014 sind mit einer vermehrten Anwesenheit in der 
zweiten Jahreshälfte 2014 zu kompensieren. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 3
- Im Oktober 2014 erstattet sie der Gemeinde Bericht darüber, an 
welchen Tagen im zweiten Halbjahr 2014 sie sich tatsächlich in 
Sigriswil aufgehalten hat bzw. aufzuhalten gedenkt. 
- Geringfügige 
Abweichungen 
von 
den 
angegebenen 
Aufenthaltsdaten sind nur in begründeten Fällen und nach 
vorgängiger Ankündigung bei der Bauverwaltung möglich. 
 4. Die Gemeinde behält sich vor, die Einhaltung der oben 
festgehaltenen Auflagen mittels Stichproben zu überprüfen. 
 5. Leistet die Verfügungsadressatin dieser Verfügung und den oben 
genannten Auflagen nicht Folge, so wird die Gemeinde ohne 
Mahnung eine Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 Abs. 1 
BauG erlassen und die Wohnung mit einem Benützungsverbot 
belegen. 
 6. Widerhandlungen gegen diese Verfügung sind strafbar nach Art. 50 
BauG (Busse bis zu CHF 40'000.-, in besonders schweren Fällen 
und bei Rückfall bis zu CHF 100'000.- nebst Haft) bzw. nach 
Art. 292 Strafgesetzbuch (Haft oder Busse). 
 [7.-9. …]».
In der Folge schrieb die BVE das Beschwerdeverfahren als erledigt vom 
Geschäftsverzeichnis ab (Abschreibungsverfügung vom 25.4.2014). 
B.
Gegen die Verfügung vom 17. April 2014 erhob A.________ am 14. Mai 
2014 Beschwerde bei der BVE. Sie beantragte, die Verfügung sei mit 
Ausnahme der Ziffern 1 und 2 aufzuheben und es sei festzustellen, dass 
die 
in 
der 
Baubewilligung 
vom 
27. September 
1989 
enthaltene 
Nutzungsbeschränkung keine Rechtswirkung habe. Die BVE hiess die 
Beschwerde mit Entscheid vom 18. September 2014 insoweit teilweise gut, 
als sie Ziffer 3, Lemma 2-5, der angefochtenen Verfügung durch folgende 
Anordnung ersetzte: 
«Die Verfügungsadressatin hat der Gemeinde bis am 31.01.2015 mit 
geeigneten Unterlagen nachzuweisen, dass sie sich im Jahr 2014 
mindestens sechs Monate in Sigriswil aufgehalten hat. Sofern diese 
Dauer nicht erreicht wird, hat sie nachzuweisen, aus welchen Gründen 
sich ihr Lebensmittelpunkt dennoch in Sigriswil befindet.»
Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 4
C.
Hiergegen 
hat 
A.________ 
am 
27. Oktober 
2014 
Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, es sei der angefochtene 
Entscheid insoweit aufzuheben, als die Beschwerde vom 14. Mai 2014 
nicht vollumfänglich gutgeheissen wurde. Ausserdem hat A.________ die 
Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde beantragt. 
Mit Beschwerdeantwort vom 21. November 2014 und Vernehmlassung 
vom 20. November 2014 beantragen die EG Sigriswil und die BVE die 
Abweisung der Beschwerde. Am. 8 Januar 2015 hat der Instruktionsrichter 
festgehalten, dass der Verwaltungsgerichtsbeschwerde von Gesetzes 
wegen aufschiebende Wirkung zukommt. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführerin hat am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 5
2.
2.1
Die Vorinstanz hat erwogen, 
bezüglich der Wohnung im 
Erdgeschoss 
des 
Einfamilienhauses 
auf 
der 
Liegenschaft 
Gbbl. Nr. 1.________ bestehe eine Erstwohnungsbeschränkung, welche 
auch für die Beschwerdeführerin gelte (angefochtener Entscheid, E. 2 und 
3). Nach Art. 32 Abs. 2 des Baureglements der EG Sigriswil vom 22. Juni 
1996 (GBR; dieser entspricht aArt. 31 Abs. 2 GBR in der Fassung vom 
7.9.1987 [Akten BVE, nach pag. 23]) müsse die Wohnung der 
Beschwerdeführerin daher als Erstwohnung, d.h. durch eine ortsansässige 
Person ständig benutzt werden. Es sei nicht zu beanstanden, wenn die 
Gemeinde einen mindestens sechsmonatigen Aufenthalt im Jahr als nötig 
erachte, damit die Nutzung als Erstwohnung vermutet werden könne. Die 
Beschwerdeführerin dürfe daher zu einem entsprechenden Aufenthalt in 
der Gemeinde verpflichtet werden. Hierdurch stelle die EG Sigriswil allein 
die rechtmässige Nutzung der Wohnung als Erstwohnung sicher. Die 
Mindestaufenthaltsdauer ziele nicht auf die freie Wahl des Aufenthaltsorts 
oder die persönliche Freiheit der Beschwerdeführerin. Sofern die 
Beschwerdeführerin die Wohnung jedoch selbst nutzen wolle, sei sie an die 
bewilligte Nutzungsart gebunden (angefochtener Entscheid, E. 4). Im Rah-
men ihrer Mitwirkungspflicht sei sie zudem verpflichtet, ihren Aufenthalt in 
der Gemeinde nachzuweisen. Sei ihr dies nicht möglich, habe sie 
nachzuweisen, weshalb sich ihr Lebensmittelpunkt dennoch in Sigriswil 
befinde (angefochtener Entscheid, E. 5). – Die Beschwerdeführerin 
bestreitet, dass die Erstwohnungsbeschränkung auch für sie gelte. 
Ausserdem verletze die Verpflichtung, sich mindestens während sechs 
Monaten im Jahr in der Gemeinde aufzuhalten, insbesondere die 
Niederlassungsfreiheit und das Recht auf Freizügigkeit (Beschwerde, Ziff. 1 
und 2). 
2.2
Gemäss Art. 73 Abs. 1 BauG können die Gemeinden Wohnzonen 
bezeichnen, in denen im Interesse eines genügenden Wohnungsangebots 
für die ansässige Bevölkerung ein Mindestanteil an Erstwohnungen oder 
eine gleichwertige Regelung vorgeschrieben ist. Sie erlassen die näheren 
Bestimmungen. Die EG Sigriswil hat mit Art. 32 Abs. 1 GBR eine 
entsprechende Vorschrift erlassen. Demnach sind in den Zonen, in 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 6
welchen 
das 
Wohnen 
zugelassen 
ist, 
bei 
Neubauten 
minimale 
Flächenanteile der Bruttogeschossfläche als Erstwohnungen auszuweisen. 
Gemäss Baubewilligung vom 27. September 1989 gilt für die Wohnung im 
Erdgeschoss der Liegenschaft der Beschwerdeführerin eine entsprechende 
Beschränkung (Akten BVE, nach pag. 23; vorne Bst. A). Die Vorinstanz hat 
im angefochtenen Entscheid überzeugend ausgeführt, weshalb diese Be-
schränkung auch für die Beschwerdeführerin gelte (angefochtener 
Entscheid, E. 2 und 3 mit Hinweis auf BVR 2013 S. 85 E. 6 [betreffend 
Vertrauensschutz]). 
Die 
Beschwerdeführerin 
bestreitet 
vor 
Verwaltungsgericht zwar, dass die Beschränkung auch für sie Gültigkeit 
habe. Sie begründet ihren diesbezüglichen Standpunkt indes nicht, 
weshalb für das Verwaltungsgericht kein Anlass besteht, insoweit vom 
angefochtenen Entscheid abzuweichen. Es ist daher davon auszugehen, 
dass die Erstwohnungsbeschränkung auch für die Beschwerdeführerin gilt. 
2.3
Erstwohnungen sind Wohnungen, die von ortsansässigen Personen 
(mit festem Wohnsitz bzw. Steuerdomizil in Sigriswil) ständig benutzt 
werden (Art. 32 Abs. 2 GBR). Zur Bestimmung, ob eine Erstwohnung 
vorliegt, ist damit vom zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz auszugehen 
und zusätzlich zu prüfen, ob die Wohnung ständig benutzt wird (ausführlich 
hierzu VGE 2013/422 vom 18.12.2014, E. 4 ebenfalls die EG Sigriswil 
betreffend). Der Begriff der ständigen Nutzung ist im GBR nicht näher 
umschrieben. In Konkretisierung des Gemeindeerlasses kam das 
Verwaltungsgericht 
im 
vorzitierten 
Entscheid 
zum 
Schluss, 
eine 
Erstwohnungsnutzung liege vor, wenn die Anwesenheit der betroffenen 
Person mindestens drei aufeinander folgende Monate oder mindestens drei 
Monate innerhalb eines Jahres betrage (VGE 2013/422 vom 18.12.2014, 
E. 6.3). Es hat sich hierbei an Regelungen in verwandten Gesetzgebungen 
und die dazu bestehende Lehre und Praxis angelehnt. Art. 2 Abs. 2 des 
Bundesgesetzes 
vom 
20. März 
2015 
über 
die 
Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz, 
ZWG; 
Referendumsvorlage 
in 
BBl 2015 
S. 2753 ff.) umschreibt eine Erstwohnung als Wohnung, die von 
mindestens einer Person genutzt wird, die gemäss Art. 3 Bst. b des 
Bundesgesetzes vom 23. Juni 2006 über die Harmonisierung der 
Einwohnerregister 
und 
anderer 
amtlicher 
Personenregister 
(Registerharmonisierungsgesetz, RHG; SR 431.02) in der Gemeinde, in 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 7
der die Wohnung liegt, niedergelassen ist. Erstwohnungen gleichgestellt 
sind nach Art. 2 Abs. 3 ZWG u.a. Wohnungen, die zu Erwerbs- oder 
Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden (Bst. a) oder als 
Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in 
Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden (Bst. g); Wohnungen 
also, die obwohl nicht als Hauptwohnsitz genutzt, eine hohe Nutzungs-
intensität aufweisen (Jonas Alig, Das Zweitwohnungsgesetz, in Jusletter 
vom 1.12.2014, S. 4; vgl. BGE 139 II 243 E. 10.2 mit Bezug auf Art. 2 
Bst. b der Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen 
[SR 702; 
nachfolgend: 
Zweitwohnungsverordnung]). 
Für 
diese 
den 
Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen, in denen sich eine Person zu 
einem 
bestimmten 
Zweck 
in 
der 
Gemeinde 
aufhält, 
soll 
nach 
übereinstimmenden Lehrmeinungen auf Art. 3 Bst. c RHG abgestellt 
werden, der dafür einen Aufenthalt mindestens während dreier aufeinander 
folgender Monate oder dreier Monate innerhalb eines Jahres verlangt 
(Jeanrenaud/Sulc, Lex Weber: premiers commentaires de l’ordonnance 
dans l’attente de la législation d’exécution, in Not@lex 2012, S. 165 ff., 
172 f.; 
Fabian 
Mösching, 
Massnahmen 
zur 
Beschränkung 
von 
Zweitwohnungen, Diss. Bern 2014, S. 195 f. mit Bezug auf Art. 2 Bst. b 
Zweitwohnungsverordnung; vgl. auch Botschaft des Bundesrats zur 
Harmonisierung amtlicher Personenregister, in BBl 2006 S. 427 ff., 457). 
Die Mindestdauer von drei Monaten lässt sich überdies mit der Praxis zur 
Eigennutzung von Aparthoteleinheiten gestützt auf das Bundesgesetz vom 
16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken von Personen im 
Ausland (BewG; SR 211.412.41) begründen (Max Walter, Was ist denn 
eine 
Zweitwohnung?, 
in 
Jusletter 
vom 
10.12.2012, 
S. 6 f.). 
Als 
Erstwohnung gilt nach diesen Kriterien auch eine Wohnung, die von einer 
Person genutzt wird, die zwar als Wochenaufenthalterin auswärts arbeitet 
oder studiert, für das Wochenende jedoch regelmässig an ihren 
Hauptwohnsitz zurückkehrt. Es ist aus den genannten Gründen 
sachgerecht, als Minimum für eine Nutzung einer Erstwohnung eine Dauer 
von drei Monaten anzusetzen, solange eine Gemeinde in ihrem 
Baureglement dafür nicht eine längere Frist vorsieht. Diese Rechtspre-
chung ist auch für den vorliegenden Fall massgebend, weshalb die 
Wohnung der Beschwerdeführerin während mindestens drei aufeinander 
folgenden Monaten oder mindestens drei Monaten innerhalb eines Jahres 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
Seite 8
durch Personen genutzt werden muss, welche Wohnsitz in Sigriswil haben. 
Die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zu einem jährlich mindestens 
sechsmonatigen Aufenthalt in Sigriswil lässt sich bereits aus diesem Grund 
nicht aufrechterhalten. Weiteres kommt hinzu: 
2.4
Schweizerinnen und Schweizer haben das Recht, sich an jedem Ort 
des Landes niederzulassen (Art. 24 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; 
SR 101]). 
Die 
Niederlassungsfreiheit 
gewährleistet 
die 
Möglichkeit 
persönlichen Verweilens an jedem beliebigen Ort der Schweiz; sie gebietet 
den Kantonen und Gemeinden, jeder Schweizerbürgerin und jedem 
Schweizerbürger die Niederlassung auf ihrem Gebiet zu erlauben, und 
verbietet ihnen gleichzeitig, die Verlegung des Wohnsitzes zu verhindern 
oder zu erschweren. Schweizerinnen und Schweizer dürfen auch nicht 
dazu verpflichtet werden, an einem bestimmten Ort Wohnsitz zu begründen 
(BGE 128 I 280 E. 4.1.1; BVR 2013 S. 105 E. 4.2.1; Patricia Egli, in 
Ehrenzeller et al. [Hrsg.], St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 
3. Aufl. 2014, Art. 24 N. 6 und 7). Das Abkommen vom 21. Juni 1999 
zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der 
Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über 
die Freizügigkeit (Freizügigkeitsabkommen, FZA; SR 0.142.112.681) räumt 
den Staatsangehörigen der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union in 
seinem Anwendungsbereich im Wesentlichen dieselben Rechte auf 
Niederlassung und Aufenthalt in der Schweiz ein (Art. 1 Bst. a, c und d 
sowie Art. 2 FZA; Patricia Egli, a.a.O., Art. 24 N. 19; vgl. auch Grossen/de 
Coulon, Bilaterales Abkommen über die Freizügigkeit zwischen der 
Schweiz und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten, in 
Thürer et al. [Hrsg.], Handbuch Bilaterale Verträge I & II Schweiz – EU, 
2007, S. 135 ff., 159 ff.). – Die Beschwerdeführerin ist deutsche 
Staatsangehörige (Wohnsitzbescheinigung vom 6.8.2014 [Akten BVE, nach 
pag. 23]), hat von der Freizügigkeit Gebrauch gemacht und übt in der 
Schweiz unbestritten keine Erwerbstätigkeit aus (angefochtener Entscheid, 
E. 5b). Da auch die Voraussetzungen für Nichterwerbstätige (ausreichende 
finanzielle Mittel und Krankenversicherungsschutz) erfüllt sind, kann sie 
sich auf das FZA berufen (Art. 2 Abs. 2 Anhang I i.V.m. Art. 24 Anhang I 
FZA). Folglich berührt die Verpflichtung zur Wohnsitznahme und zum 
Aufenthalt in der EG Sigriswil gemäss Ziffer 3 Lemma 1 der Verfügung vom 


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17. April 2014 ihr Recht auf Freizügigkeit. Hieran vermag nichts zu ändern, 
dass die Vorinstanz offenbar einzig beabsichtigt hat, die Nutzung der 
Wohnung der Beschwerdeführerin als Erstwohnung sicherzustellen (vgl. 
dazu aber hinten E. 3). Im Übrigen wäre auch die Niederlassungsfreiheit 
betroffen, wenn eine Schweizerin oder ein Schweizer verpflichtet worden 
wäre, sich während einer bestimmten Zeit an einem bestimmten Ort 
aufzuhalten. 
2.5
Die aufgrund des FZA eingeräumten Rechte dürfen nur durch 
Massnahmen, die aus Gründen der öffentlichen Ordnung, Sicherheit und 
Gesundheit gerechtfertigt sind, eingeschränkt werden (Art. 5 Abs. 1 
Anhang I 
FZA; 
vgl. 
BGE 139 II 121 
E. 5.3 
[Pra 103/2014 
Nr. 1]). 
Abweichungen von der Freizügigkeit sind restriktiv zu interpretieren. Aus 
Gründen der öffentlichen Ordnung rechtfertigt sich eine Einschränkung der 
Freizügigkeit nur, wenn neben der Störung der öffentlichen Ordnung, wie 
sie jede Gesetzesverletzung darstellt, auch eine hinreichend schwere und 
gegenwärtige Gefährdung dieser Ordnung gegeben ist. Notwendig ist eine 
Beurteilung des Einzelfalls, welche auch die aus der Europäischen 
Menschenrechtskonvention (EMRK; SR 0.101) fliessenden Garantien so-
wie 
das 
Verhältnismässigkeitsprinzip 
berücksichtigt 
(zum 
Ganzen 
BGE 139 II 121 E. 5.3 [Pra 103/2014 Nr. 1], 136 II 5 E. 4.2, 131 II 352 E. 3 
[Pra 95/2006 Nr. 63]; zum Verhältnismässigkeitsprinzip vgl. statt vieler 
BGE 140 I 381 E. 4.5 [Pra 104/2015 Nr. 31], S. 2 E. 9.2.2; BVR 2013 
S. 105 E. 5.1, 2011 S. 433 E. 4.3). – Die Vorinstanz hat die umstrittene 
Massnahme zur Durchsetzung der rechtmässigen Nutzung der Wohnung 
der Beschwerdeführerin als Erstwohnung und damit zur Beseitigung eines 
baurechtswidrigen Zustands bzw. einer Störung der öffentlichen Ordnung 
erlassen (E. 2.1 hiervor). An der Beseitigung von baurechtswidrigen 
Zuständen im Allgemeinen (BVR 2006 S. 444 E. 5.1, 2003 S. 97 E. 3d; 
BGE 136 II 359 E. 6; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 9a) und an der Einhaltung bzw. 
Durchsetzung von Erstwohnungsanteilen im Besonderen (BVE 2013 S. 85 
E. 5.3) besteht ein hohes öffentliches Interesse. Die angeordnete 
Massnahme geht indessen in zweierlei Hinsicht über das Ziel hinaus: 
Gemäss Art. 32 Abs. 2 GBR sind Erstwohnungen Wohnungen, die von 
ortsansässigen Personen ständig benutzt werden. Nicht vorausgesetzt ist 


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damit, dass eine Wohnung von einer bestimmten Person wie etwa der 
Eigentümerin benutzt wird. Selbst wenn die Beschwerdeführerin ihre 
Wohnung grundsätzlich selbst nutzen will (vgl. angefochtener Entscheid, 
E. 4d), ist es daher nicht notwendig, sie zum persönlichen Aufenthalt in 
Sigriswil zu verpflichten. Die Wohnsitz- bzw. Aufenthaltspflicht kann auch 
dann durch eine andere Person (Verwandte, [Unter-]Mieter oder [Unter-]
Mieterin usw.) erfüllt werden, wenn die Beschwerdeführerin sich ebenfalls 
zeitweise in Sigriswil aufhält. Sodann liegt eine ständige Nutzung i.S.v. 
Art. 32 Abs. 2 GBR vor, wenn die Anwesenheit der betroffenen Person in 
Sigriswil mindestens drei aufeinander folgende Monate oder mindestens 
drei Monate innerhalb eines Jahres beträgt (E. 2.3 hiervor). Auch vor 
diesem Hintergrund 
erweist 
sich die getroffene Massnahme als 
überschiessend und damit unverhältnismässig. 
2.6
Nach 
dem 
Ausgeführten 
lässt 
sich 
die 
Verpflichtung 
der 
Beschwerdeführerin zur Wohnsitznahme und zum jährlich mindestens 
sechsmonatigen Aufenthalt in Sigriswil und die hiermit verbundene 
Einschränkung ihres Freizügigkeitsrechts nicht rechtfertigen. Dies gilt 
entsprechend für die weiteren angeordneten Massnahmen (Kontrollrecht 
der Gemeinde, Pflicht der Beschwerdeführerin zum Nachweis ihrer 
Anwesenheit, Anordnung eines Benützungsverbots, Strafandrohungen), 
welche auf die Sicherstellung bzw. Durchsetzung der Wohnsitz- und 
Aufenthaltspflicht gerichtet sind. Diese (akzessorischen) Massnahmen 
verlieren mit Wegfall der Pflicht zu Wohnsitznahme und Aufenthalt ihren 
Sinn (vgl. dazu auch hinten E. 3.3). Der angefochtene Entscheid erweist 
sich damit als rechtswidrig und ist aufzuheben. 
3.
3.1
Die Vorinstanz beabsichtigte mit der angefochtenen Massnahme die 
Durchsetzung 
der 
Erstwohnungsbeschränkung 
und 
damit 
der 
rechtmässigen Nutzung der Wohnung der Beschwerdeführerin (vorne 
E. 2.1). 
Auch 
die 
Beschwerdegegnerin 
verfolgte 
dieses 
Ziel 
(Beschwerdeantwort, S. 4). Mit der getroffenen Massnahme haben die 
Vorinstanzen sich indes eines unzulässigen Mittels bedient (vorne E. 2). 


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Seite 11
Aufgrund der dokumentierten Vorgeschichte ist nicht auszuschliessen, 
dass 
die 
Gemeinde 
für 
die 
Wohnung 
der 
Beschwerdeführerin 
gegebenenfalls (erneut) ein Benützungsverbot erlassen wird (Art. 46 Abs. 1 
BauG; Verfügung vom 17.4.2014 [Akten BVE, pag. 5 ff.], E. 6 und 
Dispositiv-Ziff. 2). Es erscheint daher zweckmässig, nachfolgend in diesem 
Zusammenhang auf einige Punkte hinzuweisen. 
3.2
Aus den Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte, dass die 
Beschwerdeführerin ihre Wohnung derzeit (auch) durch eine andere 
Person nutzen lassen möchte (selbst wenn dies ohne weiteres möglich 
wäre; vgl. insoweit vorne E. 2.5). Vor Verwaltungsgericht bringt die 
Beschwerdeführerin vor, die Erfordernisse nach Art. 32 GBR in eigener 
Person zu erfüllen (Beschwerde, S. 1). Es ist daher im Grundsatz nicht zu 
beanstanden, wenn die Vorinstanz prüft, ob dies tatsächlich der Fall ist. 
Beide Vorinstanzen sind diesbezüglich zum Schluss gekommen, der 
massgebende Sachverhalt sei nicht hinreichend bekannt (angefochtener 
Entscheid, E. 5b; Verfügung vom 17.4.2014, Ziff. II [Akten BVE, pag. 5 ff.]). 
Diese Schlussfolgerung erweist sich mit Blick auf die Akten als begründet. 
Anders als die Beschwerdeführerin vorbringt, ändert hieran nichts, dass sie 
in der EG Sigriswil unbestrittenermassen steuerpflichtig ist (Beschwerde, 
S. 2; Beschwerdeantwort, S. 3) und in der Gemeinde formell Wohnsitz 
begründet hat (Wohnsitzbescheinigung vom 6.8.2014 [Akten BVE, nach 
pag. 23]). 
Diese 
Umstände 
mögen 
zwar 
gegebenenfalls 
die 
Wohnsitznahme in Sigriswil (mit) zu belegen (ähnlich VGE 2013/422 vom 
18.12.2014, E. 5.4; zum Begriff des Wohnsitzes vgl. Art. 23 Abs. 1 ZGB; 
Art. 4 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]; 
Art. 3 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte 
Bundessteuer [DBG; SR 642.11]; BGE 138 II 300 E. 3, 137 III 593 E. 5.1; 
ausführlich VGE 2013/442 vom 18.12.2014, E. 5.1). Sie sind jedoch nicht 
geeignet, die ständige Nutzung der Wohnung der Beschwerdeführerin in 
Sigriswil nachzuweisen. Die Behörden sind damit mit Blick auf den Erlass 
eines allfälligen Benützungsverbots wegen Verstosses gegen die 
Erstwohnungsbeschränkung zur Klärung des entsprechenden Sachverhalts 
verpflichtet (Art. 18 VRPG; vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 5). 
Anders als die Beschwerdeführerin zu meinen scheint (Beschwerde, 
S. 1 f.), trifft sie die Pflicht, zur Sachverhaltsabklärung beizutragen (Art. 20 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
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VRPG; BVR 2010 S. 541 E. 4.2.3 mit Hinweisen). Gerade die Dauer der 
Wohnungsnutzung können die Behörden ohne ihre Mithilfe kaum ermitteln. 
Keine Rolle spielt, welche Partei beweisbelastet ist (vgl. aber Beschwerde, 
S. 1; zur Beweislast vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
[ZGB; SR 210]). Die Beweislast besagt einzig, welche Partei die Folgen der 
Beweislosigkeit zu tragen hat. Sie kommt nur zum Tragen, wenn der 
massgebende Sachverhalt – unter Mitwirkung der Beschwerdeführerin – 
nicht (restlos) erhoben werden kann (BVR 2013 S. 497 E. 4.6 mit 
Hinweisen). 
3.3
Beim Erlass von Beweismassnahmen steht der Behörde ein grosser 
Ermessenspielraum zu (Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum 
bernischen VRPG, 1997, Art. 18 N. 8). Mit Blick hierauf und auf die 
Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführerin ist nicht zu beanstanden, wenn 
diese zum nachträglichen Nachweis der Nutzung der Wohnung in Sigriswil 
verpflichtet wird bzw. zum Nachweis, weshalb sich ihr Lebensmittelpunkt 
trotz fehlenden Aufenthalts in der Gemeinde befinde. Der BVE ist darin 
zuzustimmen, dass von der Beschwerdeführerin nicht verlangt werden 
kann, ihre Anwesenheiten im Voraus zu melden. Eine derartige 
Massnahme wäre zum Nachweis eines bestimmten Aufenthalts letztlich 
ungeeignet (angefochtener Entscheid, E. 5b). Weiter würde ein solches 
Vorgehen die Beschwerdeführerin in ihrem täglichen Leben stark 
einschränken und wäre ihr nicht zumutbar (Art. 5 BV). Die Verpflichtung der 
Beschwerdeführerin zur nachträglichen Meldung ihrer Aufenthalte wäre 
hingegen nicht zu beanstanden, wenn sie im Zusammenhang mit der 
Abklärung des Sachverhalts hinsichtlich der Wohnungsbenützung und nur 
mit Blick auf ein allfälliges Benützungsverbot getroffen worden wäre. Die 
Vorinstanz hat die entsprechenden Anordnung jedoch im Zusammenhang 
mit der unzulässigen Wohnsitz- und Aufenthaltspflicht verfügt, weshalb 
trotz des Ausgeführten der gesamte angefochtene Entscheid aufzuheben 
ist (vorne E. 2.6). Die Nutzung der Wohnung der Beschwerdeführerin 
könnte ausserdem mit der Erhebung des Wasser- und Stromverbrauchs 
oder ähnlichen Massnahmen abgeklärt werden. Keinesfalls zulässig ist es 
im Übrigen, die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Mitwirkung an 
der Sachverhaltsabklärung mit der Strafandrohung nach Art. 292 des 
Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0) bzw. Art. 50 BauG 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
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zu 
verbinden. 
Einer 
Mitwirkungspflichtverletzung 
ist 
bei 
der 
Beweiswürdigung 
Rechnung 
zu 
tragen 
(vgl. 
hierzu 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 20 N. 4). 
4.
4.1
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde gutzuheissen und der 
angefochtene Entscheid aufzuheben. Bei diesem Ausgang des Verfahrens 
obsiegt die Beschwerdeführerin vollständig. Entsprechend sind für das 
verwaltungsgerichtliche 
Verfahren 
– 
die 
Gemeinde 
ist 
nicht 
in 
Vermögensinteressen betroffen – keine Kosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 
und 2 VRPG). Parteikosten sind keine angefallen (Art. 104 Abs. 1 und 2 
VRPG).
4.2
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind entsprechend dem 
Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens neu zu verlegen. 
Bezüglich 
der 
Kostenverlegung 
keine 
Rolle 
spielt, 
dass 
die 
Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren teilweise obsiegt hat, da 
der angefochtene Entscheid auch insoweit aufzuheben ist. Damit sind auch 
für dieses Verfahren keine Kosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 und 2 
VRPG). Parteikosten sind ebenfalls keine angefallen (Art. 104 Abs. 1 und 2 
VRPG). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. September 
2014 wird aufgehoben. 
2. Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht werden weder 
Verfahrenskosten erhoben noch Parteikosten gesprochen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2015, Nr. 100.2014.307U, 
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3. Für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons 
Bern 
werden 
weder 
Verfahrenskosten 
erhoben 
noch 
Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber: 
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen 
Begründung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) 
geführt werden.