be_verwaltungsgericht · 100 2023 127 · 2024-10-23 · de
Verkehrsbeschränkungen im Bahnhofsbereich (Entscheid des Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne vom 21. September 2021; vbv 33/2019)


100.2023.127U
DAM/BIM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 23. Oktober 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Bickel
1.
A.________
2.
B.________ und C.________
3.
D.________
4.
E.________
5.
F.________
6.
G.________
7.
H.________
8.
I.________ und J.________
9.
K.________
10. L.________ und M.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Baugesellschaft …, bestehend aus:
1.
N.________ AG
2.
O.________ AG
3.
P.________ AG
alle vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerinnen 1

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 2
Einwohnergemeinde Sigriswil
Baubewilligungsbehörde, Kreuzstrasse 1, 3655 Sigriswil
Beschwerdegegnerin 2
sowie
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baubewilligung; Neubau von vier Doppeleinfamilienhäusern,
eines Dreifamilienhauses sowie Verbindungstunnel, Liftanlage und
Rebberg; Rück- und Neubau Bewirtschaftungs- und Fussweg (Entscheid
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. März 2023;
BVD 100/2022/177)
Prozessgeschichte:
A.
Am 5. November 2021 reichten die N.________ AG, die O.________ AG
und die P.________ AG (Baugesellschaft …) bei der Einwohnergemeinde
(EG) Sigriswil ein Baugesuch ein für den Neubau von vier Doppeleinfamili-
enhäusern und einem Dreifamilienhaus, für das Erstellen eines Verbin-
dungstunnels und einer Liftanlage, das Anlegen eines Rebbergs und den
Rück- und Neubau eines Bewirtschaftungs- und Fusswegs auf den Parzellen
Sigriswil Gbbl. Nrn. 1________, 2________, 3________, 4________,
5________ und 6________. Die Grundstücke liegen in der Wohnzone W1
und im Wirkungsbereich der Überbauungsordnung (ÜO) «Q.________» vom
1. Dezember 2003, bestehend aus dem Überbauungsplan und den Über-
bauungsvorschriften (ÜV). Gegen das Vorhaben erhoben neben anderen
A.________, B.________ und C.________, D.________, E.________,
F.________, G.________, H.________, I.________ und J.________,
K.________ sowie L.________ und M.________ Einsprache. Ihre Parzellen

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befinden sich in der unmittelbareren Umgebung der Baugrundstücke. Mit
Gesamtentscheid vom 6. Oktober 2022 bewilligte die Regierungsstatthalte-
rin des Verwaltungskreises Thun das Vorhaben und wies die Einsprachen
ab.
B.
Gegen den Gesamtentscheid erhoben die genannten Einsprecherinnen und
Einsprecher (Bst. A hiervor) Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion
des Kantons Bern (BVD). Mit Entscheid vom 24. März 2023 wies die BVD
die Beschwerde ab.
C.
Dagegen haben die Genannten (vorne Bst. A) am 25. April 2023 gemeinsam
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit dem Antrag, der angefochtene
Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung für das Vorhaben sei zu
verweigern (Bauabschlag); eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung im
Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 30. Mai 2023 beantragen die an der Baugesell-
schaft … beteiligten Unternehmen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei. Die EG Sigriswil schliesst mit Beschwerdeantwort
vom 26. Mai 2023 sinngemäss auf Abweisung der Beschwerde, die BVD mit
Vernehmlassung vom 4. Mai 2023 auf Abweisung der Beschwerde.

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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt
und haben als Nachbarinnen und Nachbarn der Baugrundstücke unbestrit-
tenermassen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Än-
derung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Bau-
gesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Weitere Beweismassnah-
men zur Klärung der Eigentumsverhältnisse an den Nachbargrundstücken
sind entbehrlich (vgl. Beschwerde S. 6). Die Bestimmungen über Form und
Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Be-
schwerde ist einzutreten. Welche Prozess- bzw. Sachurteilsvoraussetzun-
gen fehlen könnten (vgl. Antrag der Beschwerdegegnerinnen 1; vorne
Bst. C), ist nicht erkennbar.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Das Bauprojekt ist Teil der Wohnüberbauung Q.________ an südex-
ponierter Hanglage in der Ortschaft …, die zur EG Sigriswil gehört. Auf den
Parzellen Sigriswil Gbbl. Nrn. 7________ und 2________ wurde bereits eine
Einstellhalle errichtet, für welche der (damalige) Regierungsstatthalter des
Verwaltungskreises Thun am 29. November 2006 die Bewilligung erteilt
hatte. Das Grundstück Nr. 7________ ist zudem mit einem Einfamilienhaus
bebaut, bewilligt vom Regierungsstatthalter am 28. Dezember 2012
(Haus A). Das Bauvorhaben sieht auf der Parzelle Nr. 2________ über der
bestehenden Einstellhalle ein Dreifamilienhaus vor (Haus B). Hangaufwärts
sollen auf den bislang noch unüberbauten Parzellen Nrn. 5________,

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4________, 1________ und 3________ sodann insgesamt vier Doppelein-
familienhäuser entstehen (Häuser C-F). Von der Einstellhalle aus sind diese
Häuser über einen mehrheitlich unterirdisch verlaufenden Zugang und eine
Liftanlage erreichbar. Zwischen den Häusern B und F liegt das Grundstück
Sigriswil Gbbl. Nr. 8________, auf dem ein Wohnhaus aus dem Jahr 1792
steht. Es ist im Bauinventar als schützenswert verzeichnet (Gebäude Nr. ...,
«R.________»). Daneben befindet sich ein Speicher aus dem Jahr 1770, der
heute als Gartenhaus genutzt wird. Er war ursprünglich als erhaltenswertes
Baudenkmal eingetragen, wurde aber in der Zwischenzeit aus dem Bauin-
ventar entlassen (Gebäude Nr. ...a; vgl. zum Ganzen Baugesuch vom
5.11.2021 und Situationsplan, Akten RSA 3B pag. 50 ff. und 13 [Abbildung
sogleich]; Bauinventar, Akten RSA 3B pag. 274 ff. bzw. online einsehbar un-
ter: ).
2.2
Die Beschwerdeführenden weisen auf Fehler in den Projektplänen
hin und kritisieren, die Vorinstanz hätte diese korrigieren oder die Sache an
das Regierungsstatthalteramt zurückweisen müssen (Beschwerde Rz. 29).
Nach Art. 14 Abs. 2 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilli-
gungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) sind in den
Schnitt- und Fassadenplänen das massgebende Terrain mit einer gestrichel-
ten und das Terrain nach Fertigstellung der Bauarbeiten mit einer durchge-
zogenen Linie einzutragen; diese Linien sind zu beschriften. Es ist unbestrit-
ten, dass in den Projektplänen das bestehende Terrain mit einer gestrichel-
ten Linie eingezeichnet, diese aber falsch beschriftet ist («Terrain gewach-
sen»; Projektplan «Haus B» vom 10.1.2022, Akten Gemeinde 3D; vgl. ange-
fochtener Entscheid E. 2d). Das natürlich gewachsene Terrain beim Haus B
ist auf den Projektplänen für den Bau der Einstellhalle ersichtlich (vgl. Plan
«Schnitte und Ansicht» vom 1.3.2006, Akten RSA 3F1). Damit ist es ohne
weiteres möglich, das Bauvorhaben aufgrund der eingereichten Pläne zu
prüfen. Es wäre deshalb unverhältnismässig, die Baubewilligung nur deshalb
aufzuheben, weil die Pläne allenfalls mangelhaft sind (BGer 1C_413/2020
vom 3.11.2021 E. 5.3; VGE 2015/271 vom 31.5.2016 [bestätigt durch

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BGer 1C_317/2016 vom 25.1.2017] E. 2.2, je mit Hinweisen). Eine Rückwei-
sung der Sache zur Verbesserung der Projektpläne war nicht angezeigt.
3.
Die Beschwerdeführenden stellen zunächst die Gültigkeit der ÜO
«Q.________» in Frage.
3.1
Sie rügen, die Kantonale Denkmalpflege (KDP) sei bei der Erarbei-
tung der Planung nicht beigezogen worden. Darin sei ein schwerwiegender
Verfahrensfehler zu erblicken, was die Nichtigkeit der ÜO zur Folge habe
(Beschwerde Rz. 49). Die Beschwerdegegnerinnen 1 bringen dagegen vor,
die KDP sei bei Erlass der ÜO angehört worden, was zu Anpassungen bei
den Baufeldern geführt habe. Ob die KDP auch bei der späteren geringfügi-
gen Änderung der ÜO hätte angehört werden müssen, könne offenbleiben,
da dies jedenfalls kein derart schwerer Verfahrensfehler sei, dass er zur
Nichtigkeit führe. So habe die KDP das Bauvorhaben im Baubewilligungs-
verfahren geprüft und die Beeinträchtigung als nicht schwerwiegend beurteilt
(Beschwerdeantwort S. 8 f.). Auch die Gemeinde ist der Ansicht, der
fehlende Einbezug der KDP führe nicht zur Nichtigkeit der ÜO (Beschwerde-
antwort S. 2).
3.2
Zur Beteiligung der KDP im Verfahren auf Erlass der ÜO
«Q.________» ergibt sich Folgendes: Die KDP weist in ihrem Fachbericht
zum Bauvorhaben vom 7. Juli 2022 darauf hin, dass sie «erstmals» Kenntnis
vom Vorhaben erhalte und bei der Erarbeitung der ÜO nicht begrüsst worden
sei (Akten RSA 3B pag. 323). Aus den Akten ergibt sich aber, dass die KDP
im Planerlassverfahren durchaus einbezogen worden ist. So wurden die
Baufelder nach deren Forderungen «stark verkleinert» (Erläuterungsbericht
zur Überbauungsordnung «Q.________» vom Mai 2001 Ziff. 2.3 S. 4, Bei-
lage 4 zur Beschwerdeantwort [BAB] act. 5A). Die Fachstelle wurde also le-
diglich zur Änderung der ÜO «Q.________» nicht angehört. Darin liegt kein
schwerwiegender Verfahrensfehler, der die Nichtigkeit der ÜO zur Folge
hätte (vgl. zu den Voraussetzungen BVR 2021 S. 406 E. 7.1, 2016 S. 318
E. 5.2; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen

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VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 85 ff.). Dabei ist auch zu berücksichtigen,
dass die Baubereiche für die Häuser E und F, deren Nähe zum Baudenkmal
die KDP beanstandet (vgl. hinten E. 7.3), mit der Änderung der ÜO gegenü-
ber dem alten Zustand (nochmals) verkleinert worden sind (vgl. Änderung
Überbauungsplan vom 17.5.2021 und 11.4.2022, Vergleich alter und neuer
Zustand, einsehbar im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen [ÖREB-Kataster] des Kantons Bern, Rechtsvorschriften zu
den Parzellen Sigriswil Gbbl. Nrn. 7________, 1________, 2________,
3________, 4________, 5________ und 6________, sowie Akten Ge-
meinde 3C).
3.3
Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, die ÜO
«Q.________» sei, wenn nicht nichtig, zumindest nicht anwendbar. Sie ver-
langen die akzessorische Überprüfung der Planung (Beschwerde Rz. 50). –
Nach ständiger Rechtsprechung ist die akzessorische (vorfrageweise) Über-
prüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren nur ausnahms-
weise möglich. Dies trifft dann zu, wenn der oder die Betroffene (bzw. ihre
Rechtsvorgängerinnen und Rechtsvorgänger) beim Planerlass objektiv
keine Anfechtungsmöglichkeit hatte oder das Ausmass der Beschränkung
noch nicht klar war oder wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die
gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des Plans in einer Weise
geändert haben, dass sich die Überprüfung des Plans rechtfertigt
(BGE 145 II 83 E. 5.1; BVR 2016 S. 222 E. 3.2; VGE 2021/271 vom
27.12.2022 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG,
Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 35-35c N. 2 Bst. b sowie Art. 60 N. 9).
3.4
Im vorinstanzlichen Verfahren hatten die Beschwerdeführenden nicht
dargelegt, inwiefern die Voraussetzungen für die akzessorische Überprüfung
der ÜO erfüllt sein sollen. Die Vorinstanz hat sich daher nicht näher damit
befasst, allerdings den Hinweis der KDP auf den fehlenden Einbezug in das
Planerlassverfahren – entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführen-
den (Beschwerde Rz. 48) – durchaus zur Kenntnis genommen (vgl. ange-
fochtener Entscheid E. 3e S. 10). Die Beschwerdeführenden bringen vor
Verwaltungsgericht erstmals vor, die ÜO sei vor rund 20 Jahren genehmigt
worden. Seither sei die Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und
Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) erlassen worden und die

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Gemeinde habe ein neues Baureglement in Kraft gesetzt. Im Zeitpunkt des
Erlasses der ÜO sei nicht ersichtlich gewesen, dass das hier umstrittene Vor-
haben schützenswerte Baudenkmäler massgebend beeinträchtige. So
könne heute gestützt auf geänderte Messweisen nach der BMBV und das
neue Baureglement «faktisch und in der räumlichen Aussenwirkung» ein
viergeschossiges Gebäude bewilligt werden. Daher sei die akzessorische
Überprüfung der ÜO zulässig. Diese Prüfung ergebe, dass die Überbau-
ungsvorschriften zur Dimensionierung der Bauten (Gesamthöhe, Hangzu-
schlag, Kniestockhöhe, Vorschriften zu den Untergeschossen) zu einer un-
zulässigen Beeinträchtigung des schützenswerten Baudenkmals auf der Pa-
rzelle Nr. 8________ führten (Beschwerde Rz. 51 f.). Die Beschwerdegeg-
nerinnen 1 sind dagegen der Ansicht, die ÜO dürfe nicht vorfrageweise über-
prüft werden. Nicht der Erlass der ÜO im Jahr 2004 sei massgeblich, sondern
deren Änderung im Jahr 2020. Die Beschwerdeführenden hätten die Mög-
lichkeit gehabt, dagegen Einsprache zu erheben. Zudem sei das Ausmass
der Beeinträchtigung abschätzbar gewesen. Die von den Beschwerde-
führenden kritisierte Geschossigkeit und Höhe ergebe sich aus dem Baure-
glement, welches vor Kurzem revidiert und in Kraft gesetzt worden sei (Be-
schwerdeantwort S. 8 f.). Auch die Gemeinde erachtet die Voraussetzungen
für die vorfrageweise Überprüfung der rechtskräftigen ÜO nicht als gegeben
(Beschwerdeantwort S. 2 f.).
3.5
Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführenden die Möglichkeit
gehabt hätten, die ÜO bei deren Erlass wie auch deren Änderung anzufech-
ten. Auch waren die Auswirkungen der ÜO auf das schützenswerte Wohn-
haus («R.________») – entgegen ihren Ausführungen – durchaus abschätz-
bar. So sind Art, Standort (Baufelder bzw. -bereiche) und Dimension der zu-
gelassenen Bauten eindeutig aus der ÜO ersichtlich – mithin auch die Nähe
der Häuser E und F zum schützenswerten Baudenkmal auf dem Grundstück
Nr. 8________ (vgl. Überbauungsplan; Art. 3 und 5 ÜV i.V.m. Art. 211 Abs. 2
und Art. 212 des hier massgebenden Baureglements der EG Sigriswil vom
5. Dezember 2016 [GBR, Akten Gemeinde 3C; vgl. auch Art. 36 Abs. 1
BauG] sowie Art. 6 f. ÜV). Ebenso war bei der öffentlichen Auflage der
ÜO-Änderung bereits bekannt, dass die Gemeinde die Vorschriften zu den
Untergeschossen mit allfälligen Auswirkungen auf die zulässige Gesamt-
höhe revidieren würde (vgl. Genehmigungsvermerke zur Änderung der ÜO,

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einsehbar im ÖREB-Kataster, Rechtsvorschriften zu den Parzellen Sigriswil
Gbbl. Nrn. 7________, 1________, 2________, 3________, 4________,
5________ und 6________, sowie Akten Gemeinde 3C; vgl. Genehmi-
gungsvermerke zur Änderung von Art. 212 Abs. 4 Bst. h GBR vom
30.11.2020, Akten Gemeinde 3C). Es war den Beschwerdeführenden daher
ohne weiteres möglich, sich bereits bei der Planauflage bzw. der Änderung
der ÜO ein genaues Bild über die baupolizeilichen Masse und die damit ver-
bundenen Auswirkungen auf das Baudenkmal zu machen (vgl. allgemein
VGE 23194 vom 9.4.2008 E. 2.5 mit Hinweisen). Ferner kann nicht gesagt
werden, dass sich die Verhältnisse seit der letzten Revision der ÜO vom
17. Mai 2021 und 11. April 2022 wesentlich geändert haben (genehmigt
durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern [AGR]
am 25.5.2022; vgl. zur Massgeblichkeit dieses Zeitpunkts Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 35-35c N. 2 Bst. b/bb; ferner Waldmann/Hänni, Handkommentar
RPG, 2006, Art. 21 N. 16). Inwiefern die BMBV seit der Änderung der ÜO
angepasst wurde und dies einen Einfluss auf die Dimensionierung der Bau-
ten bzw. (unzulässige) Auswirkungen auf das schützenswerte Wohnhaus
hat, legen die Beschwerdeführenden nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
Eine (vorfrageweise) Überprüfung der ÜO rechtfertigt sich deshalb nicht.
3.6
Es bestehen somit keine Gründe, die Gültigkeit der ÜO als Planungs-
grundlage für das strittige Bauvorhaben in Frage zu stellen.
4.
Die Verfahrensbeteiligten sind sich uneinig, ob das Bauvorhaben die baupo-
lizeilichen Masse (Gebäudehöhe und Geschosszahl) einhält.
4.1
Das Bauvorhaben liegt im Wirkungsbereich der ÜO «Q.________»
(vorne Bst. A). Die ÜV regeln die zulässige Gesamthöhe und die Anzahl Ge-
schosse der in den Baubereichen zugelassenen Bauten nicht. Gemäss Art. 3
und 5 ÜV sind dafür die Bestimmungen des kommunalen Baureglements zur
Wohnzone W1 massgebend. Nach Art. 212 Abs. 1 GBR darf eingeschossig
(ein Vollgeschoss) gebaut werden und ist eine maximale Gesamthöhe von
9,5 m zulässig. Bei Gebäuden am Hang ist talwärts eine Mehrhöhe von

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Seite 10
1,0 m gestattet (Hangzuschlag); als Hang gilt eine Neigung des massgeben-
den Terrains, welche in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäude-
grundrisses wenigstens 10 % beträgt (Art. 212 Abs. 3 GBR).
4.2
Im Zusammenhang mit den baupolizeilichen Massen sind zwei
Punkte umstritten. Die Beschwerdeführenden rügen einerseits, der Hangzu-
schlag sei bei der Gesamthöhe nicht anwendbar. Die Gebäudehöhe und Ge-
schosszahl seien deshalb bei den Häusern B-F nicht eingehalten (E. 5 hier-
nach). Sie machen ferner geltend, beim Haus B sei die erforderliche Hang-
neigung nicht gegeben (hinten E. 6). Dass die Gebäudehöhe sowie die
zulässige Geschosszahl bei den Häusern C-F wegen fehlender Hangnei-
gung überschritten seien, bringen sie hingegen nicht vor.
5.
Zu prüfen ist zunächst, ob der Hangzuschlag bei der Gesamthöhe anwend-
bar ist.
5.1
Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im
Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung au-
tonom (vgl. Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] und
Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Be-
reich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von
Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren An-
wendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache
der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden ha-
ben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegen-
stand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu
prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich halt-
bar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung
gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung ent-
halten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls
möglich und rechtlich vertretbar wäre (statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5,
2019 S. 15 E. 3.2 mit Hinweisen).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 11
5.2
Die Vorinstanz hat auf die Auffassung der Gemeinde verwiesen, wo-
nach der Hangzuschlag bei der Gesamthöhe zu berücksichtigen sei, sofern
die Voraussetzungen erfüllt sind (angefochtener Entscheid E. 2e; vgl. auch
bereits Entscheid der BVD 110/2019/86 vom 8.4.2020 E. 5f und g). Von die-
sem Verständnis ist die Gemeinde von Beginn weg ausgegangen. Es ist
denn auch unbestritten, dass die projektierten Gebäude zwischen 9,85 und
10,04 m hoch sind und die zulässige Gesamthöhe deshalb nur unter Berück-
sichtigung des Hangzuschlags eingehalten ist (vgl. angefochtener Entscheid
E. 2e; Gesamtentscheid vom 6.10.2022 E. 14i, Akten RSA 3B pag. 1 ff.). Es
verhält sich somit nicht so, dass die Gemeinde ihren Standpunkt im Verlauf
des Verfahrens ohne einleuchtende Gründe geändert oder sich sogar wider-
sprüchlich verhalten hätte; ein solches Verhalten würde gegen die von der
Gemeinde bevorzugte Auslegung sprechen (vgl. Ruth Herzog, in Her-
zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 66
N. 27 mit Hinweisen). Daher ist entgegen den Beschwerdeführenden nicht
zu beanstanden, dass sich die BVD bei der Auslegung von Art. 212 Abs. 3
GBR eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde
auferlegt hat (Beschwerde Rz. 32 f.).
5.3
Die Gemeinde legt Art. 212 Abs. 3 GBR i.V.m. Abs. 1 wie folgt aus:
Absatz 1 schreibe lediglich eine Gesamthöhe (keine Fassadenhöhe) vor.
Der Hangzuschlag könne sich nur auf dieses Höhenmass beziehen (Be-
schwerdeantwort der Gemeinde S. 2). Die Vorinstanz hat diese Auffassung
als rechtlich vertretbar erachtet (angefochtener Entscheid E. 2e). Die Be-
schwerdeführenden bringen dagegen vor, das Musterbaureglement (MBR)
des AGR schliesse den Hangzuschlag bei der Gesamthöhe aus. Sie verwei-
sen weiter auf die Erläuterungen und Praxisempfehlungen des AGR zur Um-
setzung der BMBV in die kommunalen Baureglemente, Zonenpläne und
Überbauungsordnungen vom 1. März 2018 (Bernische Systematische Infor-
mation Gemeinden [BSIG] Nr. 7/721.3/1.1 [nachfolgend: BSIG-Empfeh-
lung]). Dort sei nur für die Fassadenhöhe von einem möglichen Hangzu-
schlag die Rede. Hier sei ein Hangzuschlag bei der Gesamthöhe nicht ge-
rechtfertigt; für die Sicht ins Tal sei der höchste Punkt einer Bebauung ent-
scheidend. Zudem sei das GBR bereits grosszügig bezüglich der zulässigen
Höhe. Die Vorinstanz habe weiter bei der Auslegung unerhebliche Argu-

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Seite 12
mente berücksichtigt. So sei nicht relevant, dass die ÜV als zulässige Maxi-
malnutzung ein Gebäude mit max. 3 Wohneinheiten erlaube (Beschwerde
Rz. 34).
5.4
Gemäss dem Wortlaut von Art. 212 Abs. 3 GBR ist bei Gebäuden am
Hang talwärts eine «Mehrhöhe» von 1,0 m gestattet. Da für die Wohnzone
(und die anderen Zonen) lediglich eine Gesamthöhe vorgeschrieben wird,
muss der Hangzuschlag sachlogisch auf dieser Höhe gewährt werden kön-
nen; ansonsten wäre die Bestimmung zum Hangzuschlag sinnlos. Wie be-
reits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, enthält Art. 212 Abs. 3 GBR
sodann keinen Hinweis, wonach der Hangzuschlag bei der Gesamthöhe
nicht anwendbar sei – anders als ausdrücklich Art. 212 Abs. 6 MBR (einseh-
bar unter: , Rubriken «Themen/Raum/Amt für Gemeinden
und Raumordnung/Muster/Musterbaureglement [MBR]»; vgl. angefochtener
Entscheid E. 2e). Der Verweis der Beschwerdeführenden auf das MBR hilft
also nicht weiter. Ebenso wenig können die Beschwerdeführenden aus der
BSIG-Empfehlung etwas zu ihren Gunsten ableiten. Denn der Hangzuschlag
wird dort nicht nur im Zusammenhang mit der Fassaden-, sondern auch mit
der Gesamthöhe erwähnt. So steht es den Gemeinden frei, talwärts auf der
Gesamthöhe einen Hangzuschlag zu gewähren (vgl. BSIG-Empfehlung
Ziff. 4.4 S. 28). Dass die Vorinstanz erwogen hat, nach Art. 6 Abs. 3 ÜV sei
im Baubereich B ein Gebäude mit max. 3 Wohneinheiten zulässig, welches
ohne Hangzuschlag schwieriger zu realisieren wäre, ist schliesslich nicht zu
beanstanden. Sie durfte diesen Gesichtspunkt im Rahmen der (systemati-
schen) Auslegung ohne weiteres berücksichtigen; ausschlaggebend ist er
ohnehin nicht.
5.5
Der BVD ist somit beizupflichten, dass die Gemeinde Art. 212 Abs. 3
GBR rechtlich haltbar auslegt, wenn sie den Hangzuschlag auf der Gesamt-
höhe anwendet.
6.
Zu prüfen ist weiter, ob beim Haus B die erforderliche Hangneigung für den
Hangzuschlag gegeben ist.

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Seite 13
6.1
Nach Art. 212 Abs. 3 GBR gilt als Hang eine Neigung des «massge-
benden Terrains», welche in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäude-
grundrisses wenigstens 10 % beträgt. Die Gemeinde hat ihr GBR an die Be-
stimmungen der BMBV angepasst (genehmigt am 12.2.2019 durch das
AGR, Akten Gemeinde 3C). Nach Art. 1 BMBV gilt als massgebendes Ter-
rain der natürlich gewachsene Geländeverlauf; kann dieser infolge früherer
Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom
natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Wird das
Terrain im Hinblick auf ein Bauvorhaben abgegraben, so ist dieses abgegra-
bene Terrain massgebend (Abs. 3).
6.2
Die Vorinstanz hat erwogen, im Fall von Abgrabungen im Hinblick auf
ein Bauvorhaben müsse als «massgebendes Terrain» für die Bestimmung
der Neigung das natürlich gewachsene bzw. das dem natürlichen Gelände-
verlauf der Umgebung entsprechende Terrain gemeint sein (hier 19 %),
denn das abgegrabene Terrain weise auch bei Hanglagen innerhalb des Ge-
bäudegrundrisses keine Neigung auf (angefochtener Entscheid E. 2e). Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz habe die Hangnei-
gung nicht anhand des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bestimmen
dürfen, sondern anhand des abgegrabenen («fertigen») Terrains. Die Nei-
gung betrage durchgehend nur 3 %, weshalb kein Zuschlag zu gewähren sei
(Beschwerde Rz. 40 f.).
6.3
Die Ausführungen der Vorinstanz überzeugen: Zwar bezieht sich der
Wortlaut von Art. 212 Abs. 3 GBR auf das «massgebende Terrain» und ist
beim Haus B grundsätzlich das abgegrabene Terrain nach Art. 1 Abs. 3
BMBV massgebend, da dieses beim Bau der Einstellhalle im Hinblick auf
das Bauvorhaben abgegraben wurde (vgl. angefochtener Entscheid E. 2d).
Für die Bestimmung der Hangneigung kann das abgegrabene Terrain aber
nicht massgebend sein, denn das Terrain innerhalb des Gebäudegrundris-
ses wird bei Abgrabungen im Hinblick auf ein Bauvorhaben typischerweise
ausgeebnet. Der Hangzuschlag würde in solchen Fällen also regelmässig
entfallen, was nicht die Absicht des kommunalen Gesetzgebers gewesen
sein kann; so geht auch die Gemeinde davon aus, der Hangzuschlag sei
beim Haus B zu berücksichtigen (vgl. vorne E. 5.2). Für die Ermittlung der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 14
Hangneigung anhand des gewachsenen Terrains spricht auch, dass das ab-
gegrabene Terrain nach aArt. 97 Abs. 3 der Bauverordnung vom 6. März
1985 (BauV; BSG 721.1; ursprüngliche Fassung, gültig bis 31.7.2011;
GS 1985 S. 106 ff., 136 f.) nur für die Bestimmung der Höhe massgebend
war (vgl. auch Randtitel zu aArt. 97 BauV: «2. Bauhöhe; Massregeln»). Es
sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass neu auch die Hangneigung auf-
grund des abgegrabenen Terrains zu bestimmen ist; vielmehr wird in den
Erläuterungen zu Art. 1 BMBV auf das bisherige Recht verwiesen (vgl. Vor-
trag der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern [JGK;
heute:
Direktion
für
Inneres
und
Justiz,
DIJ;
einsehbar
unter:
 , Rubriken «Über uns/Rechtsamt/Rechtliche Grundla-
gen/Vorträge»] zur BMBV [nachfolgend: Vortrag BMBV], Erläuterungen zu
Art. 1 S. 4). Es ist daher rechtlich haltbar, dass die Vorinstanz die Neigung
beim Haus B anhand des natürlich gewachsenen Terrains bestimmt hat.
6.4
Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, das natürlich gewach-
sene Terrain beim Haus B liege tiefer und verlaufe flacher als im angefoch-
tenen Entscheid angenommen. Dieser Geländeverlauf bilde das massge-
bende Terrain. Die für den Hangzuschlag vorausgesetzte Neigung von 10 %
beim Haus B sei auch deshalb nicht gegeben. Die Vorinstanz habe den
Sachverhalt in diesem Punkt unrichtig und unvollständig festgestellt. Zur Be-
gründung reichen sie verschiedene Fotos zu den Akten. Sie weisen auf Un-
gereimtheiten hin, die sich aus einem Vergleich der Fotos untereinander
bzw. mit den Plänen aus dem Jahr 2006 betreffend die Einstellhalle ergäben.
Aus den Fotos sei ersichtlich, dass das natürlich gewachsene Terrain vor der
Erstellung der Einstellhalle sowohl in südlicher Richtung (talwärts) als auch
in östlicher Richtung vom bereits erstellten Einfamilienhaus (Haus A) hin zur
Strasse Q.________ abgefallen sei (Beschwerdebeilage [BB] 4 Bilder 1 und
2 [nach Bau der Einstellhalle] sowie Bild 3 [vor Bau der Einstellhalle]). Weiter
sei ersichtlich, dass die steile Böschung im Süden nach Erstellung der Ein-
stellhalle aufgeschüttet worden sei (BB 4 Bilder 4 und 5 [nach Bau der Ein-
stellhalle]) und die Einstellhalle deutlich über dem natürlich gewachsenen
Geländeverlauf liege (BB 4 Bild 6 [Situation während Bau der Einstellhalle]).
Die Beschwerdeführenden verweisen als Referenzpunkte für die Feststel-
lung des Geländeverlaufs auf eine Strassenlaterne und einen Zwetschgen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 15
baum (BB 4 Bilder 4 und 6). Im Widerspruch dazu sei der Verlauf des Gelän-
des in östlicher Richtung auf den Schnittplänen E, F und G zur Einstellhalle
nicht abschüssig dargestellt. Auch das vergleichsweise stark ansteigende
Gelände im Bereich des Einstellhalleneingangs gemäss den Schnittplänen
E und F sei durch die Fotos wiederlegt. Weiter könne auch die zur Strasse
hin erstellte neue Mauer (BB 4 Bilder 7 und 8) nicht mit der Situation vor Er-
stellung der Einstellhalle in Einklang gebracht werden (BB 4 Bild 3).
Schliesslich seien die Pläne aus dem Jahr 2006 auch in sich nicht stimmig.
So sei auf dem Schnittplan G, der die Ostfassade der Einstellhalle zeige, das
massgebende Terrain bei der Einstellhallenoberkante höher. Im Plan «An-
sicht Südwest» sei das gewachsene Terrain hingegen tiefer dargestellt als
die Einstellhallenoberkante (Beschwerde Rz. 15 ff.).
6.5
Die Beschwerdeführenden haben bereits im vorinstanzlichen Verfah-
ren geltend gemacht, bei der Realisierung der Einstellhalle sei das Gelände
in erheblichem Mass aufgeschüttet worden, was mit den Plänen aus dem
Jahr 2006 nicht übereinstimme; dazu haben sie zwei Fotografien eingereicht,
welche die Situation auf den Parzellen Nrn. 7________ und 2________ nach
Erstellung der Einstellhalle und vor der Überbauung mit dem Haus A aus
südlicher und westlicher Sicht zeigen (vgl. Schlussbemerkungen vom
9.2.2023, Akten BVD 3A pag. 69 ff., 71). Die Vorinstanz hat dazu Folgendes
ausgeführt (angefochtener Entscheid E. 2b S. 5):
«Die Beschwerdeführenden machen geltend, die auf den Fotografien er-
sichtlichen erheblichen Aufschüttungen könnten mit den Bauplänen der
Einstellhalle nicht in Übereinstimmung gebracht werden. Dies trifft je-
doch nicht zu. Auf den Fotografien ist die Böschung sichtbar, welche
gemäss den erwähnten Plänen auf der Parzelle Nr. 7________ den tal-
seitigen Rand der Einstellhalle verdeckt, der geringfügig über das ge-
wachsene Terrain hinausragt. Auf der als ‹Bild 2› bezeichneten Fotogra-
fie ist gut erkennbar, dass sich die Aufschüttungen auf diesen Bereich
beschränken und die dahinter (d.h. weiter hangwärts) liegenden Teile
des Einstellhallendachs tiefer liegen als der umgebende Terrainverlauf.
Das begrünte Einstellhallendach tritt auf dieser Fotografie – abgesehen
vom talseitigen Dachrand mit der Böschung auf der Parzelle
Nr. 7________ – deutlich als Einschnitt in den umgebenden Gelände-
verlauf hervor. Die Fotografien lassen sich damit entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführenden uneingeschränkt mit den Plänen der Einstell-
halle […] und des Gebäudes auf Parzelle Nr. 7________ […] vereinba-
ren.»
6.6
Diese Ausführungen sind für das Verwaltungsgericht nachvollzieh-
bar. Die von den Beschwerdeführenden oberinstanzlich eingereichten Fotos

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 16
sind dagegen wenig aussagekräftig, denn sie sind nicht verortet und aus ver-
schiedenen Blickwinkeln aufgenommen; sie können deshalb hinsichtlich des
Geländeverlaufs nicht miteinander verglichen werden. Die Strassenlaterne
auf den Bildern 1, 2 und 3 kann zudem nicht als Referenzpunkt dienen. So
ist ersichtlich, dass sich die Laterne vor dem Bau der Einstellhalle unterhalb
(talwärts) des Landwirtschaftswegs im Süden der Überbauung befand (BB 4
Bild 3); heute ist sie oberhalb dieses Wegs (BB 4 Bilder 1 und 2). Das Bild 6
zeigt die Situation während des Baus der Einstellhalle, also nach den Abgra-
bungen und vor den Aufschüttungen. Es ist deshalb nicht geeignet, die Be-
hauptung der Beschwerdeführenden zu belegen, die Einstellhalle liege deut-
lich über dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf. Gleich verhält es sich
mit Bezug auf die angeblichen Fehler in den Schnittplänen E, F und G. Die
Schnitte zeigen nicht den Geländeverlauf in östlicher Richtung, sondern den
Hang von Südwest nach Nordost (vgl. Plan «Schnitte und Ansicht» vom
1.3.2006 [Schnitte E, F und G sowie Ansicht Südwest] sowie Situationsplan
«Neubau Einstellhalle» vom 1.3.2006 mit Schnittlagen, beide Akten RSA
3F1). Im Übrigen ist unklar, was die Beschwerdeführenden daraus zu ihren
Gunsten ableiten wollen, ist der Geländeverlauf in östlicher Richtung für die
Hangneigung doch nicht relevant. Schliesslich kann der Schnitt G bezüglich
des gewachsenen Terrains am südlichsten Punkt der Ostfassade der Ein-
stellhallenoberkante nicht mit der «Ansicht Südwest» verglichen werden.
Denn das gewachsene Terrain wird bei der «Ansicht Südwest» nicht bei der
Einstellhallenoberkante, sondern bei der davor liegenden Trockenstein-
mauer dargestellt. Auf der «Ansicht Südwest» ist der Terrainverlauf hangauf-
wärts nicht ersichtlich.
6.7
Zusammenfassend vermögen die Beschwerdeführenden mit ihren
Ausführungen und den vor Verwaltungsgericht eingereichten Fotos nicht auf-
zuzeigen, inwiefern die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen falsch
sein sollen. Namentlich hat die Vorinstanz zu Recht befunden, das natürlich
gewachsene Terrain sei auf den Plänen aus dem Jahr 2006 richtig darge-
stellt. Es erübrigten sich in diesem Zusammenhang weitere Beweismass-
nahmen (Augenschein sowie aktualisiertes Terrainmodell), wobei ein Augen-
schein ohnehin keine Aufschlüsse über den ursprünglichen Terrainverlauf
hätte liefern können. Indem die Vorinstanz diese Beweisanträge abwies, hat

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 17
sie folglich weder den Sachverhalt unvollständig festgestellt noch den An-
spruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführenden verletzt (Be-
schwerde Rz. 27). Gleich verhält es sich für die vor Verwaltungsgericht wie-
derum bzw. neu gestellten Beweisanträge (Augenschein, Gutachten zum
natürlich gewachsenen Geländeverlauf sowie aktualisiertes Terrainmodell;
Beschwerde S. 6 und 16). Sie werden abgewiesen.
6.8
Nach dem Gesagten ist für die Berechnung der Hangneigung beim
Haus B das natürlich gewachsene Terrain massgebend, wie es auf den Plä-
nen aus dem Jahr 2006 dargestellt ist. Dass die Vorinstanz gestützt darauf
die Hangneigung beim Haus B falsch bestimmt habe, bringen die Beschwer-
deführenden nicht vor und ist auch nicht ersichtlich. Soweit sie geltend ma-
chen, die zulässige Gebäudehöhe beim Haus B sei nicht eingehalten, da das
natürlich gewachsene Terrain tiefer liege als das «fertige Terrain (Einstell-
hallendach)» (vgl. Beschwerde Rz. 16 und 22), hat sich dies als unbegründet
erwiesen (vorne E. 6.6 f.). Darauf ist nicht weiter einzugehen. Ebenso erüb-
rigen sich weitere Ausführungen zur Rüge, die zulässige Geschosszahl beim
Haus B werde nicht eingehalten (Beschwerde Rz. 43 f.).
7.
Umstritten ist sodann, ob das Vorhaben mit den Vorgaben des Denkmal-
schutzes vereinbar ist.
7.1
Als Baudenkmäler gelten herausragende Objekte und Ensembles
von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert; dazu gehören na-
mentlich Ortsbilder, Baugruppen und Bauten (Art. 10a Abs. 1 BauG). Beim
Wohnhaus auf der Parzelle Nr. 8________ aus dem Jahr 1792
(«R.________»), das im Bauinventar als schützenswert eingestuft ist
(Art. 10a Abs. 2 BauG; vorne E. 2.1), handelt es sich um ein solches Bau-
denkmal. Im Bauinventar ist es heute wie folgt beschrieben (Akten RSA 3B
pag. 274 bzw. online einsehbar unter: ):
«Vorzüglicher Bau in Mischbauweise auf massivem Kellersockel mit
Stichbogeneingang auf der S-Seite. Geknicktes Viertelwalmdach mit
Freibundkonstruktion. 4-achsige Hauptfassade mit konsolenfriesge-
stütztem Gaden- und Giebelvorkrag und reicher geschnitzter und ge-
malter Zier. Stubengeschoss in kräftiger Ständer-bauweise. Auf der er-
neuerten Fensterbrüstung breites Rankenfries. Schöne Blumenbema-
lung zwischen den Fenstern. Gadengeschoss in Blockbauweise. Die
schlichten Blockkonsolen unter den Traufpfetten werden durch grosse

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 18
profilierte Büge unterstützt. Die Laube mit dekorativen balusterförmigen
Brüstungsbrettern und spannungsvollen Pfosten. 2-teilige Haustür mit
Stichbogentürsturz. Jüngerer Anbau auf der N-Seite. Nach W orientier-
ter, reich dekorierter Bau in traufständiger Lage zur Q.________.»
Westlich (Haus B), nördlich (Haus E) und nordöstlich (Haus F) der Parzelle
Nr. 8________ sollen neu ein Dreifamilienhaus (Haus B) und zwei Doppe-
leinfamilienhäuser (Häuser E und F) erstellt werden (vorne E. 2.1). Damit ist
die Umgebung des schützenswerten Wohnhauses vom strittigen Bauvorha-
ben betroffen. Der ursprünglich als erhaltenswertes Baudenkmal verzeich-
nete Speicher ist in der Zwischenzeit aus dem Bauinventar entlassen worden
(vorne E. 2.1), was hier zu berücksichtigen ist (Art. 25 VRPG; vgl. Michel
Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl.
2020, Art. 25 N. 2 und 5).
7.2
Baudenkmäler dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht
beeinträchtigt werden (sog. Umgebungsschutz; Art. 10b Abs. 1 Satz 2
BauG). Das ist nicht absolut zu verstehen und bedeutet nicht, dass die Um-
gebung überhaupt nicht verändert werden darf, soweit sie nicht selber schüt-
zens- oder erhaltenswert ist. Eine Veränderung soll aber auf das Baudenk-
mal grösstmögliche Rücksicht nehmen und dieses nicht wesentlich beein-
trächtigen. Was das im konkreten Fall heisst, hängt vom Schutzbedarf des
Baudenkmals und seiner Stellung in der Umgebung einerseits sowie vom
Interesse an der Veränderung dieser Umgebung andererseits ab (BVR 2023
S. 25 nicht publ. E. 10.1.2, 2020 S. 380 E. 6.3). Im Baubewilligungsverfah-
ren sind Bedingungen und Auflagen festzusetzen, Projektänderungen zu
verlangen, Baubeschränkungen (auch solche betreffend Art und Mass der
Nutzung) oder der Bauabschlag zu verfügen, wenn dies zum Schutz des
schützens- oder erhaltenswerten Objekts notwendig ist (vgl. Art. 10b Abs. 4
BauG; vgl. auch Art. 38 Abs. 3 BauG sowie Art. 35 Abs. 3 BewD). Ein
vollständiges Verbot baulicher Nutzung wird jedoch kaum je in Frage kom-
men (VGE 2020/82 vom 3.2.2020 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f
N. 7).
7.3
Betreffen Planungen und Bewilligungsverfahren – wie hier – ein
schützenswertes Baudenkmal, ist die KDP als zuständige Fachstelle einzu-
beziehen (Art. 10c BauG). Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben die Umge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 19
bung eines solchen Objekts betrifft (Art. 22 Abs. 3 BewD). Die KDP hat be-
antragt, das hier interessierende Vorhaben zu bewilligen. Sie hat dieses hin-
sichtlich des Umgebungsschutzes wie folgt beurteilt (Fachbericht vom
7.7.2022, Akten RSA 3B pag. 324):
«Die wichtige südwestliche Vorzone und die Ansicht auf die reich deko-
rierte Hauptfassade des schützenswerten Gebäudes bleibt weitgehend
frei. Die mehrheitlich unterirdisch liegende Liftanlage und der Fussweg-
zugang treten insgesamt nicht störend in Erscheinung.
Hingegen wird für das Baudenkmal die Nähe der Gebäude E und F als
Beeinträchtigung beurteilt. Die Nähe wird durch die Hanglage und den
geplanten Fussweg akzentuiert. Die beiden Gebäude erhalten dadurch
eine dominante Präsenz und Stützmauern oder steile Böschungen sind
die Folge. In diesem Bereich ortet unsere Fachstelle Verbesserungspo-
tenzial.»
7.4
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, das schützenswerte
Wohnhaus auf der Parzelle Nr. 8________ werde durch das Bauvorhaben
unzulässig beeinträchtigt. Sie fordern, die Baubewilligung sei zu verweigern
(Bauabschlag) oder zumindest seien Auflagen oder eine Projektänderung
anzuordnen bzw. zu verlangen (Beschwerde Rz. 53 ff.).
7.5
Eine gänzliche Untersagung der Bebauung hat die Vorinstanz ge-
stützt auf den Fachbericht der KDP richtigerweise verneint. Sie hat dazu aus-
geführt, die aktuelle Fassung der ÜO «Q.________» datiere vom März 2022.
Das Interesse an den Veränderungen, die das Bauvorhaben für die Umge-
bung des Baudenkmals mit sich bringe, sei entsprechend hoch zu gewichten
(angefochtener Entscheid E. 3e). Die Beschwerdeführenden bringen nichts
vor, was die Interessenabwägung der Vorinstanz in Frage stellen würde.
Zwar ist richtig, dass die KDP die Nähe der Gebäude E und F zum Baudenk-
mal und deren Dominanz kritisiert hat (Beschwerde Rz. 55). Sie erachtet die
dadurch entstehende Beeinträchtigung des schützenswerten Wohnhauses
auf der Nachbarparzelle allerdings nicht als so schwerwiegend, dass die Be-
willigung verweigert werden müsste. Das Verwaltungsgericht hat keinen
Grund, um vom Fachbericht der KDP und der vorinstanzlichen Beurteilung
abzuweichen (vgl. zur erhöhten Beweiskraft eines solchen Berichts
BGer 1C_136/2023 vom 27.12.2023 E. 4.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 19
N. 38 und 55; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 9b mit weiteren Hinweisen).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 20
7.6
Zu prüfen bleibt, ob die Baubewilligung mit Bedingungen und Aufla-
gen verbunden werden muss (vgl. Art. 10b Abs. 4 BauG; vorne E. 7.2). Ne-
benbestimmungen müssen unter anderem in einem engen sachlichen Zu-
sammenhang mit dem Bauvorhaben stehen, durch ein öffentliches Interesse
gerechtfertigt und verhältnismässig sein (statt vieler BVR 2006 S. 153 E. 3.2;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15 und 15a Bst. d). – Die Vorinstanz hat
dazu erwogen, die Baubereiche der Häuser E und F – deren Nähe zum Bau-
denkmal die KDP beanstandet – seien im Überbauungsplan definiert. Für
eine andere als die geplante Platzierung der Bauten bestehe damit kein
Spielraum. Die durch die Hanglage akzentuierte Nähe der Gebäude E und F
zum Baudenkmal sei somit durch die Nutzungsplanung vorgegeben. Die
Häuser würden die zulässige Gesamthöhe einhalten; diese werde von der
KDP nicht kritisiert. Damit rechtfertige es sich nicht, die Gesamthöhe der ge-
planten Gebäude aus denkmalschützerischen Überlegungen zu beschrän-
ken. Der Spielraum für alternative Gestaltungen sei auch beim Fussweg auf-
grund der örtlichen Gegebenheiten beschränkt. Es sei keine Alternative er-
sichtlich, mit der eine bessere Schonung des Baudenkmals auf der Parzelle
Nr. 8________ erreicht werden könne. Die KDP gebe dazu keine Hinweise.
Unter diesen Umständen kämen eine Projektänderung oder Auflagen aus
Gründen des Denkmalschutzes nicht in Betracht (angefochtener Entscheid
E. 3e).
7.7
Die Beschwerdeführenden rügen vorab eine unrichtige Feststellung
des Sachverhalts durch die Vorinstanz. Die KDP habe eine punktuelle Über-
arbeitung nicht nur bezüglich des Fusswegs empfohlen, sondern des gesam-
ten Bauvorhabens (Beschwerde Rz. 55). Dem ist entgegenzuhalten, dass
die die Vorinstanz zwar annimmt, die von der KDP empfohlenen punktuellen
Überarbeitungen bezögen sich auf den Fussweg. Sie hat aber mögliche Än-
derungen an der Überbauung nicht nur für den Fussweg, sondern auch für
die Häuser E und F geprüft (E. 7.6 hiervor). Eine unrichtige Sachverhalts-
feststellung kann ihr deshalb nicht vorgeworfen werden.
7.8
Die Beschwerdeführenden fordern weiter, die Gesamthöhe sei zu be-
schränken oder der Grundriss sei zur Begrenzung der flächenmässig maxi-
malen Ausnutzung der Baubereiche zu verkleinern, um das schützenswerte

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 21
Wohnhaus zu schonen (Beschwerde Rz. 55 f.). Mit der Vorinstanz ist aller-
dings festzuhalten, dass die KDP das Ausmass der Nutzung nicht beanstan-
det hat; vielmehr hat sie die Bewilligung des Bauvorhabens beantragt (vorne
E. 7.3). Insofern rechtfertigen sich keine Beschränkungen der baupolizeili-
chen Masse. Weitere Alternativen, die zu einer besseren Schonung des Bau-
denkmals führen, werden von den Beschwerdeführenden nicht vorgebracht
und sind auch nicht ersichtlich. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz keine Auflagen verlangt oder Gelegenheit für eine Projektände-
rung gegeben hat.
8.
Umstritten ist schliesslich, ob das Bauvorhaben mit den Vorschriften über
den Ortsbildschutz vereinbar ist.
8.1
Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die kantonale
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) hätte beige-
zogen werden müssen. Sie sind der Ansicht, die KDP habe das Bauvorha-
ben bezüglich der Einordnung in das Ortsbild nicht genügend begutachtet.
Diese beschränke sich darauf, auf die Körnung der Bauten und die durch-
grünten Aussenräume zu verweisen, ohne die Wirkung des Bauprojekts wei-
ter auszuführen (Beschwerde Rz. 58 ff.). Diese Ausführungen überzeugen
nicht: Aus dem Fachbericht der KDP geht hervor, dass sich die Fachstelle
mit der Einordnung des Bauprojekts durchaus auseinandergesetzt hat. Sie
hat Massstab, Volumen und Gestaltung der Neubauten aus Sicht des Orts-
bilds als vertretbar beurteilt. Sie hat sich zu diesen Aspekten somit zwar
knapp, aber hinreichend klar geäussert (vgl. Fachbericht der KDP vom
7.7.2022, Akten RSA 3B pag. 324). Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt
hat, war der Beizug der OLK im Baubewilligungsverfahren deshalb nicht not-
wendig (vgl. Art. 22a Abs. 2 BewD i.V.m. Art. 10 Abs. 5 Bst. a BauG; ange-
fochtener Entscheid E. 4c). Zwar haben die Beschwerdeinstanzen
grundsätzlich die Möglichkeit, die OLK zusätzlich zur KDP zu konsultieren,
haben sie den Sachverhalt doch von Amtes wegen festzustellen (Untersu-
chungsgrundsatz, Art. 18 VRPG; vgl. auch Art. 10 Abs. 3 BauG und Art. 4
Abs. 1 der Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 22
Pflege der Orts- und Landschaftsbilder [OLKV; BSG 426.221]; VGE 2022/7
vom 1.3.2023 [bestätigt durch BGer 1C_175/2023 vom 17.7.2023] E. 5.1 mit
Hinweis). Angesichts des Fachberichts der KDP waren vor der Vorinstanz
weitere Abklärungen entbehrlich. Gleiches gilt im Verfahren vor Verwal-
tungsgericht. Der Beweisantrag, bei der OLK sei ein Fachbericht einzuholen
(Beschwerde S. 25), wird abgewiesen.
8.2
Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, gegen das
Bauvorhaben bestünden gerechtfertigte ästhetische Bedenken und Ein-
wände. Sie verweisen zur Begründung auf ihre Beschwerde vor der
Vorinstanz (Beschwerde Rz. 64). Darin hatten die Beschwerdeführenden
insbesondere die vertikale Trennung der vorgesehenen Doppeleinfamilien-
häuser beanstandet, was prägenden Elementen des Ortsbilds mit horizonta-
ler Unterteilung der Häuser widerspreche (vgl. Beschwerde vom 4.11.2022,
Akten BVD 3A pag. 1 ff., 10).
8.3
Nach Art. 8 Abs. 1 ÜV sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass
mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht (sog. positive ästheti-
sche Generalklausel; vgl. dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4). Die
Vorinstanz hat erwogen, die geplante äusserliche Gestaltung der Gebäude
weise vertikale, aber auch horizontale Elemente auf. Die umgebende Bebau-
ung im traditionellen Chaletstil weise verbreitet eine grosszügige, talwärts
orientierte Befensterung auf, oft mit breitem Balkon. Die Gestaltung der mit
dem Bauvorhaben vorgesehenen Gebäude lehne sich an diesen Stil optisch
an. Die vertikalen Elemente liessen die Gebäude etwas moderner wirken.
Sie würden dabei aber nicht so dominant in Erscheinung treten, dass der
Bezug zur bestehenden Bebauung verloren gehe. Die Vorinstanz hat ge-
stützt auf die Beurteilung durch die KDP und das Regierungsstatthalteramt
die gute Gesamtwirkung bejaht (angefochtener Entscheid E. 4e). Mit diesen
einlässlichen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführenden nicht aus-
einander. Es wäre an ihnen gelegen, hinreichend konkret darzulegen, inwie-
fern der angefochtene Entscheid in diesem Punkt rechtsfehlerhaft sein soll
(zur Substanziierungslast im Verwaltungsprozess und zu Globalverweisen
auf frühere Rechtsschriften etwa Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 6 und
Art. 32 N. 24). Für das Verwaltungsgericht besteht kein Anlass, von der
vorinstanzlichen Beurteilung abzuweichen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 23
9.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde in allen Teilen als unbe-
gründet und ist abzuweisen.
10.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die unterliegenden Beschwerde-
führenden kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haben den Beschwer-
degegnerinnen 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m.
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote der Rechtsvertreterin und des
Rechtsvertreters geben zu keinen Bemerkungen Anlass (act. 8). Die Be-
schwerdeführenden haften solidarisch für die ihnen gemeinsam auferlegten
Kosten (Art. 106 VRPG). Bei der Gemeinde sind keine ersatzfähigen Partei-
kosten angefallen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerdeführenden
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführenden haben den Beschwerdegegnerinnen 1 die
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
Fr. 4'921.65 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.10.2024, Nr. 100.2023.127U,
Seite 24
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerinnen 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Thun
- Kantonale Denkmalpflege
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.