be_verwaltungsgericht · 100 2020 106 · 2019-07-10 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 20. Februar 2020; 2019.JGK.5591) | Handänderung

100.2020.106U
BUC/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 26. Mai 2021 
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Kanton Bern
Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
20. Februar 2020; 2019.JGK.5591)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Mit Kaufvertrag vom 11. Mai 2015 erwarben A.________ und B.________ 
die Grundstücke C.________ Gbbl. Nrn. 1________, 2________ und 
3________. Bei der Grundbuchanmeldung am 16. Juni 2015 deklarierten sie 
die Handänderungssteuer und ersuchten gleichzeitig um nachträgliche 
Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Das 
Grundbuchamt Seeland veranlagte die Handänderungssteuer am 18. Au-
gust 2015 auf Fr. 11'718.-- und stundete sie im selben Umfang für vier Jahre 
ab Grundstückserwerb. Mit Schreiben vom 1. April 2019 machte es 
A.________ und B.________ auf den Ablauf der Stundungsfrist am 16. Juni 
2019 und den bis dahin für die Steuerbefreiung zu erbringenden Nachweis 
aufmerksam. Sie liessen sich innert Frist nicht vernehmen. In der Folge hob 
das Grundbuchamt mit Verfügung vom 10. Juli 2019 die Stun-
dungsverfügung auf und auferlegte ihnen den gestundeten Steuerbetrag 
(zzgl. Zins zu 3 % ab 16.6.2015 bis 10.7.2019 [Datum der Verfügung] und 
einer Gebühr für den Stundungswiderruf von Fr. 300.--) zur Zahlung. Am 
16. Juli 2019 reichten A.________ und B.________ die Formulare zum 
Nachweis 
des 
selbstgenutzten 
Wohneigentums 
inklusive 
Haupt-
wohnsitzbestätigung beim Grundbuchamt sowie bei der Justiz-, Gemeinde- 
und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion für Inneres 
und Justiz [DIJ]) ein. Mit Schreiben vom 24. Juli 2019 teilte ihnen das Grund-
buchamt mit, dass es infolge Fristversäumnis an der Verfügung vom 10. Juli 
2019 festhalte.
B.
Am 12. August 2019 erhoben A.________ und B.________ Beschwerde bei 
der JGK und beantragten die Aufhebung der Verfügung vom 10. Juli 2019 
sowie eventuell den Erlass der darin verfügten Steuer. Die JGK eröffnete 
daraufhin ein Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Verfügung des 
Grundbuchamts vom 10. Juli 2019 sowie ein separates Verfahren betreffend 
Erlass und Stundung der Handänderungssteuer. Im Rahmen des Erlassver-


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fahrens verfügte sie die «unpräjudizielle» Stundung der Handänderungs-
steuer für die Dauer des Verfahrens und sistierte dieses bis zum rechtskräf-
tigen Entscheid im Beschwerdeverfahren. Mit Entscheid vom 20. Februar 
2020 wies die DIJ die Beschwerde gegen die Verfügung vom 10. Juli 2019 
ab.
C.
Dagegen haben A.________ und B.________ am 25. März 2020 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende Rechts-
begehren:
«1. Der Beschwerdeentscheid der Direktion für Inneres und Justiz des 
Kantons Bern sei aufzuheben und die Beschwerdeführer seien für die 
Liegenschaft GB Nr. 1________ / 2________ und 3________, an der 
…strasse in C.________ von der nachträglichen Handänderungs-
steuer zu befreien.
2. Das gesetzliche Grundpfandrecht betreffend die Liegenschaft GB 
Nr. 1________ / 2________ und 3________ sei zu löschen.
3. Eventualiter sei die Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern 
anzuweisen, den Beschwerdeführern die in der Verfügung vom 
10. Juli 2019 verfügte Steuer im Sinne von Art. 23 HG aufgrund der 
offenbaren Härte zu erlassen.
4. Der Verwaltungsbeschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu ge-
währen.»
Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Beschwerdeantwort 
vom 23. April 2020 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutre-
ten sei.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
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zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdefüh-
renden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben grundsätzlich ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG; vgl. Art. 26 Abs. 1 HG, auch zum Folgenden). Die Bestimmun-
gen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2-1.4. hiernach ein-
zutreten.
1.2
Die Beschwerdeführenden beantragen unter anderem die Löschung 
des gesetzlichen Grundpfandrechts (vgl. Rechtsbegehren 2). Dessen 
Schicksal ist direkte gesetzliche Rechtsfolge des Entscheids über die nach-
trägliche Steuerbefreiung: Wird sie gewährt, ist das Grundbuchamt gemäss 
Art. 17a Abs. 2 HG ohne weiteres verpflichtet, das gesetzliche Grundpfand-
recht zu löschen. Wird hingegen an der verfügten Handänderungssteuer 
festgehalten, wird das Grundbuchamt das Grundpfandrecht (erst) nach Be-
zahlung der Steuer samt Zins löschen (vgl. Verfügung Grundbuchamt vom 
10.7.2019, Vorakten DIJ [act. 3B] pag. 28 f.). Vom Entscheid über die Befrei-
ung von bzw. den Bestand der Handänderungssteuer ist somit unmittelbar 
und direkt auch die Behandlung des Grundpfandrechts erfasst. Es erübrigt 
sich, die Rechtsfolge nach Art. 17a Abs. 2 HG im Einzelfall ausdrücklich an-
zuordnen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Behandlung des entspre-
chenden Antrags ist weder dargetan noch ersichtlich, weshalb insofern auf 
die Beschwerde nicht einzutreten ist.
1.3
Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegen-
stand beschränkt. Dieser wird durch den angefochtenen Entscheid (sog. An-
fechtungsobjekt) und die Anträge der beschwerdeführenden Partei bestimmt 
(BVR 2017 S. 514 E. 1.2, 2011 S. 391 E. 2.1 mit Hinweisen; Ruth Herzog, in 
Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 72 N. 12 ff.). – Der Entscheid der DIJ vom 20. Februar 2020 betrifft die 
Beschwerde gegen die Verfügung vom 10. Juli 2019, mit der das Grund-
buchamt den Bezug der gestundeten Handänderungssteuer verfügt und da-
mit das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung implizit abgewiesen hat. 
Das von den Beschwerdeführenden bei der DIJ gestellte Gesuch um Erlass 


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und Stundung der Handänderungssteuer bildet hingegen Gegenstand eines 
separaten Verfahrens, das bis zum rechtskräftigen Entscheid in der vorlie-
genden Sache sistiert ist (vgl. vorne Bst. B; Verfügung Rechtsamt der JGK 
vom 26.8.2019, Beschwerdeantwortbeilage 1 [act. 3A]). Das Eventualbe-
gehren um Erlass der Steuer (vgl. Rechtsbegehren 3) liegt daher ausserhalb 
des Streitgegenstands. Insoweit ist auf die Beschwerde ebenfalls nicht ein-
zutreten. Damit erübrigt es sich auch, auf den Vorwurf der Beschwerdefüh-
renden einzugehen, wonach die DIJ gegen das Verbot der Rechtsverweige-
rung verstossen habe, indem sie das Erlassgesuch in ihrem Entscheid weder 
erwähnt noch darüber entschieden habe (vgl. Beschwerde S. 6 f.).
1.4
Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kommt von Gesetzes wegen 
aufschiebende Wirkung zu (Art. 82 VRPG). Der Antrag der Beschwerdefüh-
renden um Gewährung derselben (vgl. Rechtsbegehren 4) ist somit überflüs-
sig. Mangels eines schutzwürdigen Interesses ist auf die Beschwerde auch 
insoweit nicht einzutreten.
1.5
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.6
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche Steuerbefreiung 
zu Recht verweigert wurde.
2.1
Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der 
Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung 
stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will 
(Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichts-
los, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten 
Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a 


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Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer gemäss Art. 11a Abs. 1 HG wird 
nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom 
Erwerber während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und 
ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Haupt-
wohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechen-
den Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute 
noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückser-
werb zu erfolgen. In begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen 
durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG; vgl. zum 
Ganzen BVR 2020 S. 493 E. 2.1.1).
2.2
Zum Ablauf des Verfahrens der Steuerbefreiung lässt sich den mass-
gebenden Bestimmungen Folgendes entnehmen: Wer eine Liegenschaft 
kauft, hat beim Grundbuchamt eine Selbstdeklaration einzureichen (Art. 17 
Abs. 1 HG) und gleichzeitig ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung 
zu stellen (Art. 11a Abs. 1 HG); hierzu genügt ein Vermerk auf dem GB-For-
mular 2a (Formular «Deklaration und Veranlagung von Handänderungssteu-
ern und Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung von 
Handänderungssteuern für selbstgenutztes Wohneigentum mit entspre-
chender Stundungsverfügung», abrufbar unter: , Rubriken 
«Die Direktion/Organisation/Grundbuchämter/Stundung der Handände-
rungssteuer [Art. 11a HG]»). Da in diesem Zeitpunkt noch nicht geprüft wer-
den kann, ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung in Zukunft erfüllt 
sein werden, wird über das Steuerbefreiungsgesuch noch nicht endgültig 
entschieden. Entsprechend wird nach dem klaren gesetzgeberischen Willen 
die Handänderungssteuer auf der gesamten Gegenleistung gemäss Art. 6 ff. 
HG veranlagt (Art. 17 Abs. 2 Satz 1 HG; Vortrag der Kommission des Gros-
sen Rates zum Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Ver-
teuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des HG, 
in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17 [nachfolgend: Vortrag HG] 
S. 4; vgl. GB-Formular 2a Ziff. 1). Der Steuerbetrag wird jedoch (ausser in 
aussichtslosen Fällen; vgl. Art. 11a Abs. 2 HG) vorerst im Umfang von 
höchstens Fr. 14'400.-- gestundet (1,8 % von Fr. 800'000.--; Art. 17 Abs. 2 
Satz 2 HG). Die Stundung wird für eine Dauer von drei oder vier Jahren ab 
Grundstückserwerb gewährt (vgl. GB-Formular 2a Ziff. 2). Vor Ablauf dieser 


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Stundung hat die Erwerberin oder der Erwerber dem Grundbuchamt unauf-
gefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steu-
erbefreiung erfüllt sind bzw. sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Erst dann wird 
das im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs gestellte Steuerbefreiungsgesuch 
materiell beurteilt und das Verfahren um Steuerbefreiung mit Gutheissung 
oder Abweisung des Gesuchs abgeschlossen (Art. 17a Abs. 2 und 3 HG). 
Liegt eine rechtskräftige Gesuchsabweisung vor oder fällt die Stundung in-
folge Fristablaufs dahin, bezieht das Grundbuchamt die Steuer samt Zins ab 
dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (Art. 17b HG; vgl. zum Ganzen BVR 
2021 S. 139 E. 3.4).
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden haben am 11. Mai 2015 (Kaufvertrag) die 
Parzellen 
C.________ 
Gbbl. 
Nrn. 1________ 
(Wohnung, 
Stockwerkeigentum), 2________ und 3________ (Anteile an Einstellhalle) 
erworben. Bei der Grundbuchanmeldung am 16. Juni 2015 deklarierten sie 
die Handänderungssteuer und stellten gleichzeitig ein Gesuch um 
nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung der Steuer. Mit Verfügung vom 
18. August 2015 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer 
gemäss der Selbstdeklaration auf Fr. 11'718.-- und stundete sie im selben 
Umfang für vier Jahre ab Datum des Grundstückserwerbs. Die Verfügung 
war mit dem Hinweis versehen, dass die Steuerpflichtigen mit Ablauf der 
Stundungsfrist unaufgefordert den Nachweis zu erbringen haben, dass die 
gesetzlichen Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind. Dieser könne 
insbesondere durch die Vorlage einer aktuellen Wohnsitzbescheinigung 
unter Angabe aller Adressen seit der Wohnsitznahme und für den gesamten 
relevanten Zeitraum erfolgen. Werde der Nachweis nicht fristgemäss 
erbracht, beziehe das Grundbuchamt die gestundete Steuer samt Zinsen 
(vgl. Verfügung Grundbuchamt vom 18.8.2015, Vorakten DIJ [act. 3B] 
pag. 25). Mit Schreiben vom 1. April 2019 erinnerte das Grundbuchamt die 
Beschwerdeführenden daran, dass die Stundungsfrist noch bis zum 16. Juni 
2019 dauere und der erforderliche Nachweis vor Ablauf dieser Frist zu 
erbringen sei, ansonsten die Stundung dahinfalle und die Steuer (samt Zins) 
bezogen 
werde 
(vgl. 
Vorakten 
DIJ 
[act. 3B] 
pag. 26 f.). 
Die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
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Beschwerdeführenden haben darauf nicht reagiert. Mit Verfügung vom 
10. Juli 2019 hob das Grundbuchamt die Stundung auf und auferlegte den 
Beschwerdeführenden die Handänderungssteuer von Fr. 11'718.-- zur Zah-
lung (zzgl. Zins und Gebühr; vgl. Vorakten DIJ [act. 3B] pag. 28 f.; vorne 
Bst. A). Am 16. Juli 2019 reichten die Beschwerdeführenden zum Nachweis 
der gesetzlichen Voraussetzungen zur Steuerbefreiung die ausgefüllten GB-
Formulare 2b («Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick 
auf die beantragte nachträgliche Befreiung von der gestundeten Handände-
rungssteuer») und 2c («Hauptwohnsitzbestätigung»; je [unausgefüllt] abruf-
bar unter: , Rubriken «Die Direktion/Organisation/Grund-
buchämter/Stundung der Handänderungssteuer [Art. 11a HG]») ein, wobei 
sie im Begleitschreiben unter anderem einräumten, das «Einreichen der Un-
terlagen zur Befreiung der Handänderungssteuer verpasst […]» bzw. «das 
Einreichen der Unterlagen um 1 Monat überschritten» zu haben, zugleich 
jedoch «höflichst» um Entschuldigung ihres «Fehlverhalten[s]» ersuchten 
(vgl. Schreiben vom 16.7.2019 inkl. Beilagen, Vorakten DIJ [act. 3B] 
pag. 30 ff.). In der Folge berücksichtigte das Grundbuchamt diese nach der 
Stundungsfrist eingereichten Unterlagen nicht und hielt stattdessen an sei-
ner Verfügung vom 10. Juli 2019 fest (vgl. Schreiben Grundbuchamt vom 
24.7.2019, Vorakten DIJ [act. 3B] pag. 35).
3.2
Die DIJ hat erwogen, die Beschwerdeführenden hätten den für die 
Steuerbefreiung erforderlichen Nachweis vor Ablauf der Stundung nicht 
erbracht; jedenfalls seien bis dahin die entsprechenden Unterlagen beim 
Grundbuchamt nicht eingetroffen. Die Beweislast im Verfahren um nachträg-
liche Steuerbefreiung trage die gesuchstellende Person. Sie sei für das frist-
gerechte Einreichen der Unterlagen verantwortlich und zur Mitwirkung ver-
pflichtet. Das Grundbuchamt habe die Beschwerdeführenden zudem mit 
Schreiben vom 1. April 2019 auf den Ablauf der Stundungsfrist am 16. Juni 
2019 sowie auf den bis dahin zu erbringenden Nachweis ausdrücklich auf-
merksam gemacht. Angesichts dessen hätten sie erkennen müssen, dass 
die von ihnen angeblich im März 2018 bei der «zuständige[n] Behörde» ein-
gereichten Unterlagen beim Grundbuchamt nicht eingegangen waren, und 
hätten innert der Stundungsfrist entsprechend auf das Schreiben reagieren 
sollen. Auch der Umstand, dass das Grundbuchamt die Verfügungen und 
Briefe an die Adresse der Beschwerdeführende gesendet habe, für die sie 


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ihren Hauptwohnsitz dartun mussten, ändere nichts zu ihren Gunsten. Es 
genüge nicht als Nachweis, dass offenbar der Briefkasten an der entspre-
chenden Adresse geleert werde. Sodann habe das Grundbuchamt nicht 
überspitzt formalistisch gehandelt, wenn es die nach Ablauf der Frist einge-
reichten Beweismittel nicht mehr berücksichtigt habe. Das Einhalten der 
Stundungsfrist im Sinn von Art. 17a Abs. 1 HG sei ein entscheidwesentliches 
Kriterium für die Steuerbefreiung. Diese werde daher nicht gewährt, wenn 
die Beweismittel zu spät eingereicht würden, was mit dem Gesetzeswortlaut 
sowie den Erläuterungen im Vortrag übereinstimme und dem Willen des Ge-
setzgebers entspreche (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4 ff.).
3.3
Die Beschwerdeführenden machen demgegenüber geltend, das HG 
sehe nicht vor, dass bei Fristversäumnis die Stundung automatisch dahin-
falle. Vielmehr halte Art. 17a Abs. 2 HG fest, dass das Grundbuchamt das 
Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gutheisse, wenn die Voraus-
setzungen dazu erfüllt seien, d.h. die Erwerberin bzw. der Erwerber in der 
erworbenen Liegenschaft innert einem Jahr ab Grundstückserwerb Haupt-
wohnsitz nehme und diese während mindestens zwei Jahren ununterbro-
chen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutze. Die Beschwer-
deführenden erfüllten diese abschliessenden Voraussetzungen, was sie mit 
den am 16. Juli 2019 eingereichten Unterlagen bewiesen hätten. Indem die 
Behörde die nur leicht verspätet erfolgten Nachweise nicht mehr zulasse, 
habe sie ihre Pflicht verletzt, den Sachverhalt von Amtes wegen festzustel-
len. Die Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführenden setze diese behörd-
liche Pflicht nicht aus (vgl. Beschwerde S. 3 f.). Art. 17a Abs. 1 HG sei eine 
blosse Ordnungsvorschrift, weshalb es unverhältnismässig und überspitzt 
formalistisch sei, wenn die DIJ die nachträglich eingereichten Beweise nicht 
mehr berücksichtige, den Sachverhalt auch sonst nicht weiter ermittle und 
damit in ungerechtfertigter Weise die korrekte Anwendung des materiellen 
Rechts vereitle (vgl. Beschwerde S. 5 f.).
3.4
Der Kanton Bern als Beschwerdegegner hält dem im Wesentlichen 
entgegen, die verspätete Eingabe der Beweismittel führe – wie im Beschwer-
deentscheid festgehalten – dazu, dass diese nicht mehr geprüft werden dürf-
ten. Gründe für eine Wiederherstellung der Frist nach Art. 43 VRPG seien 
keine vorgebracht worden. Die Beschwerdeführenden begründeten ihre un-


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Seite 10
zutreffende Behauptung nicht, wonach es sich bei Art. 17a Abs. 1 HG um 
eine reine Ordnungsvorschrift handle. Die Pflicht, die Stundungsfrist einzu-
halten, ergebe sich direkt aus dem Gesetzeswortlaut, weshalb der Vorwurf 
des überspitzten Formalismus verfehlt sei (vgl. Beschwerdeantwort S. 1 f.).
4.
Es ist unbestritten, dass den Beschwerdeführenden die Stundung der Hand-
änderungssteuer bis zum 16. Juni 2019 gewährt worden war und die mit 
Schreiben vom 16. Juli 2019 eingereichten Belege nach Ablauf der Stun-
dungsfrist und somit verspätet beim Grundbuchamt eingegangen sind. Strei-
tig ist, welche Folgen das Recht an diese Fristversäumnis knüpft bzw. ob das 
Grundbuchamt den verspätet angetretenen Nachweis dennoch hätte mate-
riell prüfen müssen.
4.1
Bei gesetzlichen Fristen handelt es sich in der Regel um Verwir-
kungsfristen, die sich dadurch auszeichnen, dass sie nicht erstreckt werden 
können (Art. 43 Abs. 1 VRPG) und mit ihrem unbenutzten Ablauf vorbehält-
lich der Fristwiederherstellung (Art. 43 Abs. 2 VRPG) ein Rechtsanspruch 
erlischt. Im Gegensatz dazu stehen die gesetzlichen Ordnungsfristen; ihre 
Nichteinhaltung zieht keine Verwirkungsfolge nach sich (vgl. VGE 2015/329 
vom 10.6.2016 E. 4.1; Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 
3. Aufl. 2021, S. 105 inkl. Fn. 259; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 43 N. 2). Ob eine Ord-
nungs- oder Verwirkungsfrist vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln (vgl. 
BGE 136 V 351 E. 8, 125 V 262 E. 5a; Michel Daum, a.a.O., Art. 43 N. 2). 
Für die Qualifikation als Verwirkungsfrist ist dabei nicht notwendig, dass die 
Frist im Gesetz ausdrücklich als solche bezeichnet wird. Vielmehr kann bei-
spielsweise der Hinweis ausreichen, dass ein Recht bei Fristversäumnis er-
lischt (vgl. BGE 125 V 262 E. 5a; BGer 2C_744/2014 vom 23.3.2016 E. 6.1). 
Weiter ist der Zweck der Frist zu beachten: Von Verwirkung ist in der Regel 
auszugehen, wenn aus Gründen der Rechtssicherheit oder der Verwaltungs-
technik die Rechtsbeziehungen nach Ablauf einer bestimmten Frist endgültig 
festgelegt werden müssen, ohne dass sie durch eine Unterbrechungshand-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
Seite 11
lung verlängert werden kann (BGE 125 V 262 E. 5a; BGer 2C_756/2010 
vom 19.1.2011 E. 3.2.2).
4.2
Art. 17a Abs. 1 HG hält unmissverständlich fest, dass der Nachweis 
nach Art. 11b HG gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert «vor Ablauf 
der Stundung» gemäss Art. 17 Abs. 2 HG (« avant l'expiration du sursis ») 
zu erbringen ist. Art. 17a Abs. 1 HG schreibt aber nicht ausdrücklich vor, 
dass nach unbenutztem Ablauf der Stundungsfrist der Anspruch auf mate-
rielle Prüfung der nachträglichen Steuerbefreiung erlischt. Dieser wortlaut-
basierte Umkehrschluss ist allein grammatikalisch betrachtet zwar nahe-
liegend, aber nicht zwingend. Allerdings erscheint er im Licht der weiteren 
Auslegungselemente ohne weiteres als geboten, so zunächst mit Blick auf 
Art. 17b HG, wonach das Grundbuchamt die Handänderungssteuer bezieht, 
wenn – entweder eine rechtskräftige Verfügung nach Art. 17a Abs. 3 HG vor-
liegt oder – «die Stundung gemäss Artikel 17 Absatz 2 [HG] infolge Fristab-
laufs dahin[fällt]» (« le sursis prévu à l'article 17, alinéa 2 devient caduc du 
fait de l'expiration du délai »). Hätte der Gesetzgeber die Nachweisfrist als 
Ordnungs- und nicht als Verwirkungsfrist ausgestalten wollen, hätte er nicht 
in Art. 17b HG das Dahinfallen der Stundung infolge Fristablaufs als eigen-
ständige Tatbestandsvariante für die Rechtsfolge des Steuerbezugs aufge-
führt. Auch im Zusammenhang mit Art. 17 HG sowie mit Blick auf den Ablauf 
des Verfahrens der Steuerbefreiung (vgl. vorne E. 2.2) kann die Frist ver-
nünftigerweise nur als Verwirkungsfrist verstanden werden. Aus Gründen 
der Rechtssicherheit und für den ordnungsgemässen Betrieb der Grund-
buchämter ist von Bedeutung, dass mit Ablauf der drei- bzw. vierjährigen 
Frist über ein Steuerbefreiungsgesuch definitiv entschieden wird, liegt die zu 
besteuernde Handänderung doch bereits mehrere Jahre zurück. Ein länge-
res Zuwarten ist nicht gerechtfertigt, nachdem der steuerpflichtigen Person 
mit der Stundungsfrist genügend Zeit gewährt wird, um den Nachweis des 
mindestens zweijährigen ununterbrochenen, persönlichen und ausschliess-
lichen Hauptwohnsitzes zu erbringen. Entsprechend ist in den Vollzugshilfen 
der Grundbuchämter vorgesehen, dass nach Ablauf der Stundungsfrist ein-
gereichte Nachweise nicht mehr berücksichtigt werden können und das 
Grundbuchamt diesfalls die gestundete Steuer samt Zins bezieht (vgl. Infor-
mation der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern über 
den Ablauf und die Behandlung von Steuerbefreiungsgesuchen [Art. 17a-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
Seite 12
17b HG] in der Fassung vom 5.2.2019, abrufbar unter: , 
Rubriken «Die Direktion/Organisation/Grundbuchämter/Stundung der Hand-
änderungssteuer [Art. 11a HG]»; GB-Formular 2a Ziff. 4). Schliesslich be-
stätigt die relativ junge Entstehungsgeschichte, dass der Gesetzgeber die 
Nachweisfrist als Verwirkungsfrist ausgestalten wollte. So hält der Vortrag 
nicht nur fest, dass Art. 17a Abs. 1 HG die Pflichten enthält, «welche eine 
Person während der Dauer der Stundung erfüllen muss», sondern stellt auch 
klar, dass nicht etwa das Grundbuchamt «aktiv forschen [muss]», sondern 
es an der steuerpflichtigen Person ist, unaufgefordert dem Grundbuchamt 
«das Vorliegen der Bedingungen mit allen sachdienlichen Unterlagen 
nachzuweisen, unter denen sie […] definitiv von der Steuer befreit werden 
soll». Und weiter: «Verpasst eine gesuchstellende Person die Frist der vier 
Jahre bzw. die verlängerte Frist (Art. 17 Abs. 2 [HG]), fällt die Stundung 
automatisch dahin» (vgl. Vortrag HG S. 6 [Hervorhebung durch das 
Gericht]). Nach dem Gesagten entspricht es dem klaren Willen des 
Gesetzgebers, dass das Grundbuchamt nach Ablauf der Stundung 
eingereichte Nachweise bei der Prüfung des Steuerbefreiungsgesuchs nicht 
berücksichtigt. Damit handelt es sich bei der Stundungsfrist nach Art. 17 
Abs. 2 i.V.m. Art. 17a Abs. 1 HG um eine Verwirkungsfrist. Art. 25 VRPG, 
wonach neue Tatsachen und Beweismittel auf jeder Verfahrensstufe bis zum 
Entscheidzeitpunkt bzw. bis zum förmlichen Schliessen des Beweis-
verfahrens noch zu berücksichtigen sind (vgl. BVR 2018 S. 139 E. 4.3, 2012 
S. 529 E. 6.5; Michel Daum, a.a.O., Art. 25 N. 18 f.), findet hier keine An-
wendung, da Art. 17a Abs. 1 und Art. 17b HG als lex specialis vorgehen (vgl. 
auch Art. 26 Abs. 1 HG; BVR 2021 S. 139 E. 2.3, wo über eine Konstellation 
zu entscheiden war, in der ein Gesuch um Verlängerung der Stundungsfrist 
vor deren Ablauf eingereicht wurde).
4.3
Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden 
grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich. Dies zeigt sich auch im 
Umstand, dass Reformbestrebungen betreffend das HG (als indirekte Ände-
rungen einer Revision des VRPG) in Gang sind, die gerade (unter anderem) 
in Bezug auf den vorliegend relevanten Art. 17a Abs. 1 HG eine Änderung 
enthalten: Nach der vom Regierungsrat am 17. Februar 2021 verabschiede-
ten Vernehmlassungsvorlage ist der Nachweis, wonach alle Voraussetzun-
gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
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des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden, unaufgefordert «innert 30 Ta-
gen nach Ablauf der Stundung» gemäss Art. 17 Abs. 2 HG zu erbringen, also 
nicht – wie nach heutigem Recht – schon «vor Ablauf der Stundung» (vgl. 
Vortrag des Regierungsrats zur Änderung des VRPG, Fassung für das 
Vernehmlassungsverfahren, S. 15 f., sowie Synopse geltendes Recht/Ver-
nehmlassungsfassung, je abrufbar unter: , Rubriken «Regie-
rungsratsbeschlüsse/Suche RRB», Geschäfts-Nr. 2015.JGK.3854). Diese 
Rechtsänderung erwiese sich als obsolet, wäre Art. 17a Abs. 1 HG in der 
geltenden Fassung im von den Beschwerdeführenden geltend gemachten 
Sinn zu verstehen.
4.4
Die Beschwerdeführenden können sodann aus dem Verweis auf die 
Untersuchungspflicht des Grundbuchamts und der DIJ nichts zu ihren Guns-
ten ableiten. Nach dem Untersuchungsgrundsatz stellen die Behörden den 
entscheidwesentlichen Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 18 Abs. 1 
VRPG). Diese Pflicht findet allerdings ihre Grenze an der Mitwirkungspflicht 
der Parteien (Art. 20 Abs. 1 VRPG). Für das nachträgliche Steuerbefreiungs-
verfahren gemäss dem HG konkretisiert Art. 17a Abs. 1 HG die Mitwirkungs-
pflicht dahingehend, dass die Erwerberin bzw. der Erwerber den Nachweis 
der Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG dem Grund-
buchamt unaufgefordert zu erbringen hat (vgl. Art. 20 Abs. 3 VRPG). Das 
Grundbuchamt muss nicht aktiv forschen (vgl. vorne E. 4.2). Die Beschwer-
deführenden waren demnach aufgrund ihrer Mitwirkungspflicht zum Nach-
weis der Voraussetzungen zur Steuerbefreiung verpflichtet und dies auch 
ohne Aufforderung der Behörden. Trotzdem hat das Grundbuchamt die Be-
schwerdeführenden – wie bereits in der Stundungsverfügung – zusätzlich mit 
Erinnerungsschreiben vom 1. April 2019 darauf hingewiesen, wobei die Be-
schwerdeführenden nach letzterem noch genügend Zeit gehabt hätten innert 
Frist zu handeln, was sie aber unterlassen haben. Wenn ein Sachumstand 
von einer Partei aufgehellt werden könnte, diese aber der ihr obliegenden 
Mitwirkungspflicht nicht nachkommt, ist die Behörde grundsätzlich nicht ge-
halten, von sich aus weitere Abklärungen zu treffen (vgl. BVR 2016 S. 65 
E. 2.3 mit Hinweisen). Mithin waren die Behörden weder veranlasst noch 
verpflichtet, von sich aus weitere Sachverhaltserhebungen zu tätigen. So be-
stand für sie trotz Adressierung von Schreiben an die Beschwerdeführenden 
an das fragliche Grundstück kein Anlass, bei diesen nachzufragen, ob sie 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
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dort (oder woanders) ihren Hauptwohnsitz hätten. Zudem musste den Be-
schwerdeführenden spätestens aufgrund des Erinnerungsschreibens vom 
1. April 2019 klar sein, dass die Kenntnis der Wohnadresse seitens der Be-
hörden als Beweis nicht ausreicht, sondern sie die nötigen Belege noch aktiv 
beibringen mussten (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 3.6). Ebenso 
konnte die DIJ – anders als die Beschwerdeführenden geltend machen (Be-
schwerde S. 3 f.) – von einer Parteibefragung absehen, ohne ihre Untersu-
chungspflicht zu verletzen: Wie sie zu Recht festhält, ist der blossen, in kei-
ner Art näher substanziierten Behauptung der Beschwerdeführenden, sie 
hätten im März 2018 «die nötigen Unterlagen erstmals an die zuständige 
Behörde» übermittelt (vgl. Beschwerde vom 12.8.2019 S. 3, Vorakten DIJ 
[act. 3B] pag. 1 ff.), nicht zu entnehmen, was sie damit konkret meinen; zu-
dem liegen insoweit auch keine hinreichenden Beweise vor (vgl. angefoch-
tener Entscheid E. 3.5). Aufgrund der sehr knappen und allgemein gehalte-
nen Angaben der Beschwerdeführenden durfte die DIJ davon ausgehen, 
dass eine Befragung keine neuen (belegbaren) Erkenntnisse erwarten lässt, 
ohne damit gegen den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches 
Gehör zu verstossen (Art. 21 ff. VRPG sowie Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern 
[KV; BSG 101.1]; vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler 
BGE 144 II 427 E. 3.1.3, 141 I 60 E. 3.3; BVR 2020 S. 113 E. 3.7, 2018 
S. 206 E. 4.5).
4.5
Nach dem Gesagten erweist sich das Vorgehen des Grundbuchamts, 
den nach Ablauf der Frist angetretenen Nachweis nicht zu beachten, auch 
nicht als unverhältnismässig oder überspitzt formalistisch (vgl. Art. 29 Abs. 1 
BV; Art. 26 Abs. 2 KV; vorne E. 3.3). Ein sog. überspitzter Formalismus liegt 
vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, 
ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde for-
melle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschrif-
ten überspannte Anforderungen stellt und den Rechtssuchenden den 
Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt. Die strikte Anwendung der 
Formvorschriften allein stellt jedoch keinen überspitzten Formalismus dar. 
Das ist nur der Fall, wenn die Formstrenge durch keine schutzwürdigen In-
teressen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirkli-
chung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhin-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
Seite 15
dert (BVR 2015 S. 301 E. 3; Michel Daum, a.a.O., Art. 32 N. 10; Markus Mül-
ler, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 
2020, Art. 49 N. 94). Bei der Stundungsfrist nach Art. 17 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 17a Abs. 1 HG handelt es sich um eine Verwirkungsfrist, die abgesehen 
von der spezialgesetzlichen Verlängerungsmöglichkeit für die Einzugsfrist 
nach Art. 11b Abs. 2 HG nicht erstreckt werden kann, worum die Beschwer-
deführenden zu Recht nicht ersucht haben. Der Anspruch auf Steuerbefrei-
ung erlischt folglich mit Fristablauf; um allfällige Härten zu vermeiden, bleibt 
auf der prozessrechtlichen Ebene allein die Wiederherstellung der Frist vor-
behalten (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 43 N. 1 f.; in materieller Hinsicht be-
steht die Möglichkeit eines Steuererlasses, den die Beschwerdeführenden 
bereits anbegehrt haben; vgl. vorne Bst. B und E. 1.3). Da eine solche hier 
nicht infrage kommt (vgl. E. 4.6 hiernach), erweist es sich nicht als überspitzt 
formalistisch, die verspätet eingereichten Belege nicht zu berücksichtigen 
und das Steuerbefreiungsgesuch (implizit) abzuweisen. Der Kanton Bern 
macht zudem zu Recht geltend, dass eine Ordnungsbusse oder eine Ver-
warnung – wie die Beschwerdeführenden sie als mildere bzw. verhältnis-
mässige Sanktionen für den verspätet angetretenen Nachweis vorschlagen 
(Beschwerde S. 5) – im Gesetz nicht als mögliche Rechtsfolgen der Fristver-
säumnis vorgesehen sind und angesichts der sich aus dem Gesetzeswort-
laut klar ergebenden Verwirkungsfolge von vornherein ausser Betracht fallen 
(vgl. Beschwerdeantwort S. 2).
4.6
Selbst wenn die Einwände der Beschwerdeführenden sinngemäss 
als Gesuch um Wiederherstellung der Stundungsfrist zu verstehen wären, 
würde dies am Ergebnis nichts ändern. Eine versäumte Frist kann wieder-
hergestellt werden, wenn die säumige Person aus hinreichenden, objektiven 
oder subjektiven Gründen davon abgehalten worden ist, fristgerecht zu han-
deln oder eine Vertretung zu bestellen und wenn ihr auch keine Nachlässig-
keit vorzuwerfen ist. Es muss sich um Gründe von einigem Gewicht handeln, 
z.B. schwere Erkrankung oder Unfall, höhere Gewalt, plötzlich eintretende 
Handlungsunfähigkeit, unerwarteter Tod naher Angehöriger (vgl. Art. 43 
Abs. 2 VRPG; BVR 2014 S. 130 E. 3.2.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 43 
N. 14). Solche Gründe sind weder ersichtlich noch dargetan. Die Beschwer-
deführenden haben es vielmehr schlicht verpasst, die Frist einzuhalten, wie 
sie in ihrem Schreiben vom 16. Juli 2019 selber noch einräumten (Vorakten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.106U, 
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DIJ [act. 3B] pag. 30; vgl. vorne E. 3.1). Darin kann kein unverschuldetes 
Hindernis im Sinn von Art. 43 Abs. 2 VRPG erblickt werden. Eine Fristwie-
derherstellung ist somit ausgeschlossen.
4.7
Zusammenfassend haben die Beschwerdeführenden innert der als 
Verwirkungsfrist ausgestalteten Stundungsfrist den erforderlichen Nachweis 
des Hauptwohnsitzes nicht erbracht. Die Vorinstanz hat somit die Verfügung 
des Grundbuchamts, die Stundung aufzuheben und die Handänderungs-
steuer samt Zins und Gebühren zu beziehen, zu Recht bestätigt. Die Be-
schwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit auf sie 
eingetreten werden kann.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kos-
tenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten 
sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 
Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Seeland
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.