be_verwaltungsgericht · 100 2022 174 · 2024-08-08 · de

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Feststellungsverfügung des Regierungsstatthalter-Stv. des Verwaltungskreises Interlaken-Oberhasli vom 6. Mai 2022; bo 4/2022) | Andere

100.2022.174U
DAM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 8. August 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Häusler,
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Tissot
Gerichtsschreiberin Schaller
Bundesamt für Justiz
Bundesrain 20, 3003 Bern
Beschwerdeführer
gegen
1. A.________ und B.________
2. C.________
3. D.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft
und
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Schloss 1, 3800 Interlaken
sowie


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 2
Einwohnergemeinde Grindelwald
handelnd durch den Gemeinderat, Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 
3818 Grindelwald
betreffend Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Feststel-
lungsverfügung des Regierungsstatthalter-Stv. des Verwaltungskreises
Interlaken-Oberhasli vom 6. Mai 2022; bo 4/2022)
Prozessgeschichte:
A.
A.________ und B.________, beide Staatsangehörige des Vereinigten Kö-
nigreichs von Grossbritannien und Nordirland, sind je hälftig Eigentümer 
bzw. Eigentümerin einer 4 ½-Zimmer-Wohnung (Grundstück Grindelwald 
Gbbl. Nr. 1________-1) sowie eines Abstellraums (Gbbl. Nr. 1________-2) 
und zweier Autoeinstellhallenplätze (Gbbl. Nrn. 1________-1-1 und 
1________1-2; nachfolgend gesamthaft: Ferienwohnung). Mit Gesuch vom 
25. Februar 2022 beantragten sie beim Regierungsstatthalteramt (RSA) 
Interlaken-Oberhasli, es sei festzustellen, dass sie berechtigt seien,
«1. den hälftigen Eigentumsanteil [an der Ferienwohnung] von der Ge-
suchstellerin auf den Gesuchsteller zu übertragen; und im Anschluss
2. [die Ferienwohnung] auf den E.________ Trust zu übertragen und 
die Trustees gemäss der Trusturkunde als Gesamteigentümer einzu-
tragen, unter der Auflage, dass wenn weitere Personen aus dem 
E.________ Trust begünstigt werden, welche als Eigentümer im Sinn 
des BewG zu qualifizieren sind, eine neue Bewilligung bzw. eine 
neue Feststellungsverfügung eingeholt werden muss.»
B.
Der stellvertretende Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Interlaken-
Oberhasli hiess das Gesuch am 6. Mai 2022 gut und verfügte Folgendes:


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«1. Es wird festgestellt, dass B.________ berechtigt ist, den hälftigen Ei-
gentumsanteil [an der Ferienwohnung] auf A.________ zu übertra-
gen.
2. Es wird festgestellt, dass A.________ berechtigt ist, [die Ferienwoh-
nung] auf den E.________ Trust zu übertragen.
3. Die Übertragungen gemäss Ziff. 1 und 2 hiervor bedürfen keiner Be-
willigung nach BewG.
4. Auflagen
Die Trustees müssen jeweils eine Feststellungsverfügung bzw. 
Bewilligung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli ein-
holen, wenn:
a)
die Trusturkunde abgeändert wird;
b)
andere oder weitere Trustees ernannt werden; oder
c)
weitere Personen aus dem Trust begünstigt werden (Beneficia-
ries), denen im Sinne des BewG eine eigentümerähnliche Stel-
lung zukommt.
5. – 7. [Anmeldung im Grundbuch, Gebühren, Eröffnung]»
Im Rubrum der Feststellungsverfügung führte der stellvertretende Regie-
rungsstatthalter A.________ als Grantor bzw. Settlor auf. B.________ und 
die gemeinsamen Söhne, C.________ und D.________, beide Staatsan-
gehörige der Vereinigten Staaten von Amerika, bezeichnete er je als Trus-
tees und Beneficiaries.
C.
Gegen die Verfügung vom 6. Mai 2022 hat das Bundesamt für Justiz (BJ) 
am 15. Juni 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und beantragt, 
die Dispositiv-Ziff. 2, 4 und 5 der Verfügung vom 6. Mai 2022 seien vollum-
fänglich aufzuheben, ebenso Dispositiv-Ziff. 3, soweit sie sich auf Dispositiv-
Ziff. 2 beziehe (Rechtsbegehren 1). Es sei sodann festzustellen, dass die 
Übertragung der Ferienwohnung auf den E.________ Trust (nachfolgend: 
Trust) einer Bewilligung nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; 
SR 211.412.41) bedürfe und es sei diese Bewilligung zu verweigern (Rechts-
begehren 2). Mit Beschwerdeantwort vom 9. August 2022 beantragen 
A.________, B.________, C.________ und D.________, die Beschwerde 
sei abzuweisen bzw. die Feststellungsbegehren seien abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei. Der stellvertretende Regierungsstatthalter schliesst 


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Seite 4
mit Vernehmlassung vom 20. Juni 2022 ebenfalls auf Beschwerdeabwei-
sung. Die Einwohnergemeinde Grindelwald hat am 30. Juni 2022 auf eine 
Stellungnahme verzichtet.
Im Rahmen des vom Instruktionsrichter angeordneten zweiten Schriften-
wechsels haben das BJ am 6. September 2022 eine Replik und A.________, 
B.________, C.________ sowie D.________ am 10. Oktober 2022 eine Du-
plik eingereicht, während sich die übrigen Verfahrensbeteiligten nicht mehr 
haben vernehmen lassen bzw. auf weitere Ausführungen verzichtet haben. 
In der Folge haben auf Aufforderung des Instruktionsrichters die Regierungs-
statthalterämter Obersimmental-Saanen und Interlaken-Oberhasli sowie der 
Rechtsvertreter 
von 
A.________, 
B.________, 
C.________ 
und 
D.________ weitere Unterlagen eingereicht (Verfügungen betreffend das 
BewG, Anwaltsvollmachten, ursprüngliche Erwerbsbewilligungen für die Fe-
rienwohnung). A.________, B.________, C.________ und D.________ ha-
ben sich am 2. Dezember 2022 geäussert, während die übrigen Verfahrens-
beteiligten auf weitere Ausführungen verzichtet bzw. sich nicht haben ver-
nehmen lassen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 15 Abs. 1 Bst. c BewG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 des Ein-
führungsgesetzes vom 25. September 1988 zum BewG [EG BewG; 
BSG 215.126.1]).
1.2
Das BJ verlangt zunächst die vollumfängliche Aufhebung der Dispositiv-
Ziff. 2, 4 und 5 sowie teilweise der Dispositiv-Ziff. 3 der angefochtenen Ver-
fügung (Rechtsbegehren 1; vorne Bst. C). Insoweit ist das Bundesamt von 
Gesetzes wegen zur Beschwerde befugt, nachdem das Amt für Wirtschaft 


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des Kantons Bern auf eine Beschwerde verzichtet hat (Behördenbe-
schwerde; Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 20 Abs. 2 Bst. b BewG; act. 1C). 
Darüber hinaus stellt es ein Feststellungsbegehren (Rechtsbegehren 2; 
vorne Bst. C). Strittig ist hier, ob der Grundstückerwerb der Bewilligungs-
pflicht gemäss BewG unterliegt oder von der Bewilligungspflicht ausgenom-
men ist. Der Feststellungsantrag nimmt Bezug auf eine konkrete Pflicht, 
nämlich die Unterstellung des Grundstückerwerbs unter das Bewilligungser-
fordernis bzw. die Verpflichtung zur Einholung einer Bewilligung gemäss 
BewG. Diese Frage kann namentlich nicht mit einem Leistungsbegehren ge-
klärt werden. Das Feststellungsbegehren des BJ ist deshalb zulässig 
(BGE 147 II 281 [BGer 2C_589/2020 vom 22.3.2021] nicht publ. E. 1.2; 
BGer 2C_325/2022 vom 21.12.2023 E. 1.2; BVR 2022 S. 406 E. 1.2; allge-
mein zur Zulässigkeit von Feststellungsbegehren BGE 148 I 160 E. 1.6 [Pra 
112/2023 Nr. 1]; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 72 ff.).
1.3
Das BJ beantragt sodann die Verweigerung der Erwerbsbewilligung 
(Rechtsbegehren 2; vorne Bst. C). Der Entscheid in der Sache ist ebenso 
wie das Verfahren grundsätzlich auf den Streitgegenstand beschränkt. Die-
ser bezeichnet im Beschwerdeverfahren den Umfang, in dem das Rechts-
verhältnis umstritten ist, welches mit der angefochtenen Verfügung bzw. dem 
angefochtenen Entscheid (Anfechtungsobjekt) geregelt wird (BVR 2020 
S. 59 E. 2.2; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum berni-
schen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 f.). – Das Gesuch der Beschwer-
degegnerschaft 1 vom 25. Februar 2022 beinhaltete das Feststellungsbe-
gehren, dass die Gesuchstellerin berechtigt sei, die Ferienwohnung auf den 
Gesuchsteller zu übertragen und dieser die Wohnung im Anschluss, unter 
Auflagen, auf den Trust übertragen dürfe (vorne Bst. A). In der Begründung 
wurde dargelegt, weshalb die Übertragungen bewilligungsfrei möglich seien. 
Mit keinem Wort äusserte sich die Beschwerdegegnerschaft 1 zur Frage der 
Bewilligungsfähigkeit für den Fall, dass der Erwerb der Bewilligungspflicht 
unterstehen würde (Gesuch vom 25.2.2022; Akten RSA 4A Register 2). 
Auch wenn der Wortlaut der Begehren es allenfalls zuliesse, darin einen 
(Eventual-)Antrag auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung zu erkennen (Re-
plik act. 10 Rz. 14), überzeugt daher, dass der stellvertretende Regierungs-
statthalter einzig von einem Feststellungsgesuch ausging (angefochtene 


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Verfügung E. 3). Vor Verwaltungsgericht hat die Beschwerdegegnerschaft 
dieses Verständnis im Übrigen bestätigt (Beschwerdeantwort act. 7 Rz. 36). 
Hat die Beschwerdegegnerschaft 1 nie um eine Erwerbsbewilligung ersucht, 
kann eine solche auch nicht Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren 
sein. Soweit das BJ die Verweigerung der Erwerbsbewilligung beantragt, ist 
auf die Beschwerde folglich nicht einzutreten (vgl. BGE 147 II 281 [BGer 
2C_589/2020 vom 22.3.2021] nicht publ. E. 1.2; BGer 2C_325/2022 vom 
21.12.2023 E. 1.2; BVR 1998 S. 538 [VGE 19373 vom 18.5.1998] nicht publ. 
E. 1; VGE 20901vom 20.6.2000 E. 1b).
1.4
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 20 
Abs. 3 BewG sowie Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde 
ist unter Vorbehalt von E. 1.3 hiervor einzutreten.
1.5
Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Da eine Streitigkeit von 
grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, urteilt es in Fünferbesetzung (Art. 56 
Abs. 2 Bst. a des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Ge-
richtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
2.
2.1
Der Beschwerdegegner 1 (Ehemann) hat im Zuge seiner Nachlass-
planung einen Trust nach amerikanischem Recht errichtet (Beschwerdeant-
wort act. 7 Rz. 23). Die bis anhin je im hälftigen Eigentum stehende Ferien-
wohnung der Beschwerdegegnerschaft 1 soll in das Trustvermögen über-
führt werden. In einem ersten Schritt soll der hälftige Eigentumsanteil der 
Beschwerdegegnerin 1 (Ehefrau) auf den Ehemann übereignet werden, was 
unbestrittenermassen keiner Bewilligung bedarf (angefochtene Verfügung 
Dispositiv-Ziff. 1 und Ziff. 3, soweit Ziff. 1 betreffend; Beschwerde Rz. 18; 
vgl. Art. 2 Abs. 2 Bst. c i.V.m. Art. 7 Bst. b und c BewG). In einem zweiten 
Schritt beabsichtigt der Ehemann, die gesamte Ferienwohnung auf den Trust 
zu übertragen. Auch das hat der stellvertretende Regierungsstatthalter als 
bewilligungsfrei erachtet (angefochtene Verfügung Dispositiv-Ziff. 2 und 3). 


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Gegen diese Feststellung richtet sich die Beschwerde. Das BJ ist der An-
sicht, die Übertragung der Ferienwohnung auf den Trust bedürfe einer Er-
werbsbewilligung nach BewG, die nicht erteilt werden könne, weil eine 
Ferienwohnung nur unmittelbar durch eine natürliche (ausländische) Person 
auf persönlichen Namen erworben werden dürfe (Beschwerde Rz. 15 und 
24).
2.2
Nach Art. 17 Abs. 1 BewG haben Erwerberinnen und Erwerber, de-
ren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, um die 
Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen. Der stell-
vertretende Regierungsstatthalter ging davon aus, mangels anderslautender 
Vorschriften sei diese Bestimmung auch auf Veräusserinnen und Veräusse-
rer anzuwenden. Zudem sei das Feststellungsinteresse auch gestützt auf 
Art. 50 VRPG gegeben (angefochtene Verfügung E. 1). – Wie es sich damit 
verhält, muss hier nicht vertieft werden, weil sowohl die Ehefrau als auch die 
Söhne als Erwerberin und Erwerber im Sinn des BewG gelten und der Ehe-
mann zwar in erster Linie Veräusserer ist, aber ebenfalls als Erwerber in Be-
tracht kommt (vgl. hierzu hinten E. 5).
2.3
Das BJ stellt das Feststellungsinteresse der Beschwerdegegner-
schaft in Frage. Der Trust sei nach amerikanischem Recht allenfalls ungültig, 
da Trustees und Beneficiaries übereinstimmten (Beschwerde Rz. 35 ff.; Re-
plik act. 10 Rz. 11; zu den Begriffen hinten E. 3.1). – Eine Behörde ist ver-
pflichtet, ein Gesuch materiell zu behandeln, wenn daran ein schutzwürdiges 
Interesse besteht (Art. 50 Abs. 2 VRPG). Daran fehlt es, wenn die gesuch-
stellende Person aus dem Verwaltungsakt keinen aktuellen und praktischen 
Nutzen ziehen kann (BVR 2018 S. 310 E. 4.2; Michel Daum, in Her-
zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 50 
N. 9). Ein solcher Nutzen wäre zu verneinen, wenn der Trust ungültig wäre. 
Im Feststellungsverfahren nach BewG müsste dies allerdings offensichtlich 
sein. Das BJ meldet insoweit lediglich allgemeine Zweifel an. Aus diesen 
lässt sich nicht auf eine offenkundige Ungültigkeit schliessen, zumal die in 
der Beschwerdeschrift zitierte Fundstelle in der Rechtsordnung des Staates 
New York personelle Beteiligungen am Trust, wie sie hier zur Diskussion ste-
hen, unter Umständen gerade zulässt (Beschwerde Rz. 37; vgl. 
 , Rubriken «New York Law/2022 New York 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 8
Consolidated Laws/EPT – Estates, Powers and Trusts/Article 7 – Trusts/Part 
1 – Rules Governing Trusts/7-1.1 – When trust interests not to merge»; vgl. 
auch 
Affidavit 
Regarding 
E.________ 
Trust, 
act. 7A 
und 
14A 
Duplikbeilage 5). Die Vorinstanz durfte auf das Gesuch folglich eintreten.
2.4
In der Folge ist vorab auf das Rechtsinstitut des Trusts und dessen 
Ausgestaltung im vorliegenden Fall einzugehen (E. 3), bevor nach allgemei-
nen Erläuterungen zum BewG (E. 4) das hier zu beurteilende Rechtsge-
schäft in das System des BewG eingeordnet wird (E. 5) und zu prüfen ist, ob 
die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht greifen (E. 6). Es folgen Erwä-
gungen zum Rechtsmissbrauch und zu Auflagen (E. 7).
3.
3.1
Der Trust ist ein historisch gewachsenes Rechtsinstitut, das vor allem 
in den Common Law-Staaten verbreitet ist und unter anderem zur Nachlass-
planung eingesetzt wird. Der Begriff bezeichnet ein Rechtsverhältnis, bei 
dem bestimmte Vermögenswerte auf eine oder mehrere Personen (Trus-
tees) übertragen werden, welche diese zu verwalten und für einen von der 
Treugeberin oder vom Treugeber (Settlor oder Grantor) vorgegebenen 
Zweck zu verwenden haben. Der Zweck kann allgemein umschrieben sein 
oder die Begünstigung bestimmter Personen (Beneficiaries) beinhalten. Der 
Trust bildet ein verselbständigtes Sondervermögen der Trustees; dem Insti-
tut wird keinerlei Rechtsfähigkeit und damit auch keine Vermögensfähigkeit 
zugestanden (vgl. Art. 2 des Übereinkommens vom 1. Juli 1985 über das auf 
Trusts anzuwendende Recht und über ihre Anerkennung [HTÜ; 
SR 0.221.371]; Botschaft des Bundesrats zur Genehmigung und Umsetzung 
des HTÜ, in BBl 2006 S. 551 ff. [nachfolgend: Botschaft HTÜ], S. 557 ff.; 
BGE 143 II 350 E. 3.1 [Pra 107/2018 Nr. 69]; aus der Literatur etwa Marie-
Noëlle Zen-Ruffinen, Lex Koller et Trusts, in AJP 2009 S. 1123 ff., 1123 f.). 
Es liegt eine doppelte Rechtsbeziehung vor zwischen Grantor und Trustees 
einerseits und zwischen Trustees und begünstigten Personen andererseits 
(Florence Guillaume, Fragen rund um die Eintragung eines im Trustvermö-
gen befindlichen Grundstücks ins Grundbuch, in ZBGR 2009 S. 1 ff., 2). Die 
Begünstigungen der Beneficiaries können unterschiedlich ausgestaltet sein. 


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Sie können beispielsweise in der unentgeltlichen Nutzung des Gutes, der 
Berechtigung an den daraus fliessenden Erträgen oder der blossen Anwart-
schaft auf das künftige Eigentum am Trustvermögen bestehen (vgl. Marie-
Noëlle Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1124; Adrian Plüss, Einführung des Trusts in 
die schweizerische Rechtsordnung?, in SJZ 2023 S. 320 ff., 326; vgl. zum 
Ganzen auch Etienne Trandafir, Lex Koller: acquisitions indirectes, Diss. Fri-
bourg 2019, N. 612 ff.; weiterführend zum Trustbegriff und zu den Rechten 
und Pflichten der Beteiligten Guillaume Grisel, Le trust en Suisse, 2020, 
S. 3 ff. und insb. S. 6 und 29 ff. betreffend die Begünstigungen). Schliesslich 
kann der Grantor eine Aufsichts-, Kontroll- und/oder Zustimmungsinstanz 
(sog. Protector) bestimmen und ihr z.B. die Befugnis einräumen, die Einhal-
tung der Trustbestimmungen zu überwachen oder Nachfolgetrustees zu be-
nennen (statt vieler Adrian Plüss, a.a.O., S. 324).
3.2
Der Trust ist der schweizerischen Rechtsordnung unbekannt. Ein 
Vorentwurf für die Einführung eines Schweizer Trusts in Ergänzung des Ob-
ligationenrechts durchlief im Jahr 2022 zwar das Vernehmlassungsverfah-
ren; mangels eines ausreichenden politischen Konsenses für die Neuerung 
hat der Bundesrat jedoch auf die Ausarbeitung einer Botschaft verzichtet 
(vgl. Medienmitteilungen des Bundesrats vom 15.9.2023 und 12.1.2022, ein-
sehbar unter: , Rubriken: «Aktuell/Medienmitteilungen»; 
ferner Adrian Plüss, a.a.O., S. 326 ff.). Das Institut ist von grosser wirtschaft-
licher Bedeutung (vgl. Botschaft HTÜ S. 552, 557), weshalb die Schweiz am 
26. April 2007 das HTÜ ratifiziert hat. Die Umsetzung des Abkommens er-
folgte durch eine Änderung des Bundesgesetzes vom 18. Dezember 1987 
über das internationale Privatrecht (IPRG; SR 291) und des Bundesgesetzes 
vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1). 
Das HTÜ bestimmt das auf Trusts anzuwendende Recht und regelt ihre An-
erkennung (Art. 1 HTÜ). Ein Trust untersteht, mangels abweichender 
Rechtswahl, dem Recht, mit dem er die engsten Verbindungen aufweist; die-
ses regelt insbesondere die Gültigkeit des Trusts, seine Auslegung, seine 
Wirkungen und seine Verwaltung (Art. 7 und 8 HTÜ). Ein Trust, der nach 
diesem Recht errichtet worden ist, wird von den Vertragsstaaten als Trust 
anerkannt (Art. 11 HTÜ). Das bedeutet grundsätzlich, dass der jeweilige Ver-
tragsstaat die vom Truststatut im Rahmen seines sachlichen Geltungsbe-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 10
reichs vorgesehenen Rechtswirkungen möglichst unverfälscht zu überneh-
men hat (Thomas M. Mayer, in Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2018 [nachfol-
gend: ZK], Art. 149c IPRG N. 41 ff. mit zahlreichen Hinweisen).
3.3
Schweizer Recht ist anzuwenden, wenn Rechte an in der Schweiz 
gelegenen Grundstücken zu Lebzeiten vom Grantor auf Trustees übertragen 
werden (Art. 99 Abs. 1 IPRG). Insoweit ist nicht das HTÜ bzw. das Truststa-
tut massgebend (vgl. Art. 4 bzw. Art. 15 Abs. 1 Bst. d HTÜ, wobei das Ver-
hältnis zwischen den beiden Bestimmungen nicht ganz klar zu sein scheint; 
vgl. hierzu Jakob/Picht, Der trust in der Schweizer Nachlassplanung und Ver-
mögensgestaltung, in AJP 2010 S. 855 ff., 871; Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, 
a.a.O., S. 1125; Thomas M. Mayer, ZK, Art. 149c IPRG N. 61 ff., 143 und 
146 mit Hinweisen). Als Eigentümerinnen oder Eigentümer werden die Tru-
stees in das Grundbuch eingetragen (Art. 149d IPRG; BGer 2C_409/2009 
vom 15.1.2010, in ZBGR 2010 S. 388 E. 3.2). Das dingliche Eigentum 
kommt mithin ausschliesslich den Trustees zu (Art. 656 Abs. 1 des Schwei-
zerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; BGE 143 II 350 E. 4.1 f. [Pra 
107/2018 Nr. 69]; Florence Guillaume, a.a.O., S. 6 f.; Thomas M. Mayer, ZK, 
Art. 149c IPRG N. 141). Bei einer Übertragung von Grundstücken im Rah-
men eines Trustgeschäfts sind auch die Erwerbsbeschränkungen des BewG 
zu beachten. Dabei gilt das BewG als sogenannte Eingriffsnorm bzw. loi 
d'application immédiate (Art. 16 Abs. 1 HTÜ und Art. 18 IPRG; Etienne Tran-
dafir, a.a.O., N. 538; Thomas M. Mayer, Die Behandlung von Trusts im Rah-
men der Lex Koller, in AJP 2017 S. 45 ff. [nachfolgend: Trusts und Lex Kol-
ler], S. 46; Florence Guillaume, a.a.O., S. 7 f.; Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, 
a.a.O., S. 1126). Teilweise wird die Anwendbarkeit des BewG aber auch auf 
Art. 4 oder Art. 15 Abs. 1 Bst. d HTÜ gestützt (zu beidem Botschaft HTÜ 
S. 580).
3.4
Mit der Trusturkunde vom 14. Dezember 2020 (Akten RSA 4A 
pag. 58 ff.; nachfolgend: Trusturkunde) hat der Beschwerdegegner 1 (Ehe-
mann) einen Trust nach dem Recht des Staates New York begründet (FIF-
TEENTH Trusturkunde). Dieser ist soweit hier interessierend wie folgt aus-
gestaltet:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 11
3.4.1
Der Trust ist zwar unwiderruflich, der Ehemann ist aber berechtigt, 
ohne Zustimmung der Trustees Vermögenswerte des Trusts gegen wertglei-
che Entschädigung zurückzukaufen (TENTH und FIFTH Trusturkunde). Als 
Trustees wurden die Ehefrau und die Söhne eingesetzt (Einleitung Trustur-
kunde). Beneficiaries sind die Beschwerdegegnerin 1 und die Nachkommen 
des Beschwerdegegners 1 (FIRST/A Trusturkunde). Darunter sind sowohl 
die Beschwerdegegner 2 und 3 (Söhne) als auch deren Nachkommen zu 
verstehen (SIXTEENTH/A Trusturkunde), wobei es solche offenbar (noch) 
keine gibt (Beschwerdeantwort act. 7 Rz. 10). Als Protectors hat der Ehe-
mann die Söhne eingesetzt (NINTH/H Trusturkunde).
3.4.2
Über die den Trustees und den Beneficiaries im Einzelnen ein-
geräumten Rechte besteht unter den Parteien keine Einigkeit. Nach der Be-
schwerdegegnerschaft dürfen ausschliesslich die Beneficiaries, die zugleich 
Trustees sind, das Trustvermögen nutzen, namentlich auch die Ferienwoh-
nung (Gesuch vom 25.2.2022 Akten RSA 4A pag. 14 f. Rz. 21; Beschwerde-
antwort act. 7 Rz. 19), während das BJ die Ansicht vertritt, diese Einschrän-
kung könne der Trusturkunde nicht entnommen werden (Beschwerde 
Rz. 10). Aus den von der Beschwerdegegnerschaft angerufenen Bestim-
mungen ergibt sich jedenfalls, dass die Trustees weitgehende Befugnisse 
haben; namentlich dürfen sie das Trustvermögen halten und darüber verfü-
gen, es verkaufen und belasten (FOURTH Trustkurkunde). Den Beneficia-
ries soll demgegenüber bis zum Tod der Ehefrau nach dem Ermessen der 
Trustees das Nettoeinkommen oder auch Kapital (bzw. Teile davon) ausbe-
zahlt werden (FIRST/A Trusturkunde). Die Ehefrau hat zudem die Befugnis 
zu bestimmen, dass das Trustvermögen oder Teile davon den Nachkommen 
des Grantors oder den Ehegattinnen bzw. Ehegatten der Kinder des Gran-
tors zu übertragen sei (FIRST/B). Schliesslich steht der Ehefrau sowie den 
direkten Nachkommen des Grantors (Kinder und Enkelkinder) das Recht zu, 
jährlich in einem bestimmten Umfang Vermögensgegenstände aus dem 
Trust zu entnehmen (Beschwerdeantwort Rz. 19 letztes Lemma; TWELFTH 
Trusturkunde).
3.4.3
Nach dem Tod der Ehefrau wird bis dahin nicht verteiltes Trustver-
mögen in neue «child's trusts» übertragen, die je zugunsten der Kinder des 
Grantors oder bei deren Vorversterben zugunsten von deren lebenden 


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Nachkommen errichtet werden (FIRST/C Trusturkunde). Den Beneficiaries 
dieser Child's Trusts kommt dannzumal das Recht zu, die Trustees der 
Child's Trusts anzuweisen, Trustvermögen an ihre Ehegattinnen bzw. Ehe-
gatten und/oder ihre Nachkommen sowie Nachkommen des Grantors aus-
zubezahlen (FIRST/C/2). Nach Ableben der Beneficiaries der Child's Trusts 
soll das Trustvermögen an ihre lebenden Nachkommen verteilt werden 
(FIRST/C/3 Trusturkunde) oder mangels solcher Verteilmöglichkeiten an die 
Nichten und Neffen des Ehemanns und der Ehefrau oder deren Nachkom-
men (FIRST/D Trusturkunde; vgl. auch SECOND Trusturkunde).
3.5
Die hier interessierende Ferienwohnung soll – wohl neben anderen 
Vermögenswerten – in das Trustvermögen überführt werden. Aus Sicht des 
schweizerischen Rechts erfolgt dabei sachenrechtlich wie erwähnt eine Ei-
gentumsübertragung vom Grantor auf die drei Trustees, d.h. die Ehefrau so-
wie die beiden gemeinsamen Söhne (vorne E. 3.3). Dieselben Personen 
sind (zurzeit einzige) Begünstigte des Trusts. Werden Grosskinder des Ehe-
manns geboren, treten sie als (weitere) Beneficiaries hinzu (SIXTEENTH/A 
Trusturkunde), ohne dass sich an der Truststruktur oder den sachenrechtli-
chen Eigentumsverhältnissen etwas ändert. Die Trustees werden unter be-
stimmten Umständen berechtigt, weiteren Personen (Ehegattinnen oder 
Ehegatten der Söhne, Nichten und Neffen des Grantors) Trustvermögen zu-
kommen zu lassen, wobei in diesem Fall die zivilrechtlichen Eigentumsver-
hältnisse ändern.
4.
4.1
Das BewG unterstellt den Erwerb von Grundstücken durch Personen 
im Ausland der Bewilligungspflicht (Art. 2 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungs-
pflicht hat (kumulativ) eine objektive (Art. 4 BewG: «Erwerb eines Grunds-
tücks») und eine subjektive Seite (Art. 5 f. BewG: «Personen im Ausland»). 
Zudem sieht das Gesetz Ausnahmen von der Bewilligungspflicht vor (Art. 2 
Abs. 2 und Art. 7 BewG; BGE 147 II 281 [BGer 2C_589/2020 vom 22.3.2021] 
nicht publ. E. 3.2). Massgebend für die Prüfung der Voraussetzungen sind 
grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundeigen-
tums bzw. der Rechte an Grundstücken (BGE 107 Ib 12 E. 2, 106 Ib 11 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 13
E. 3a; BGer 2A.465/2002 vom 20.11.2002, in ZBGR 2005 S. 169 E. 1.2; 
BVR 2012 S. 314 E. 3.3; Brückner/Kuster, Die Grundstücksgeschäfte, 
Schweizer Immobiliarsachenrecht für Praktiker, 2. Aufl. 2021, N. 2656).
4.2
Als Erwerb eines Grundstücks (objektive Bewilligungspflicht) gilt un-
ter anderem der Erwerb des dinglichen Eigentums (Allein-, Gesamt- oder 
Miteigentum einschliesslich Stockwerkeigentum; Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG). 
Zur Verhinderung von Umgehungsmöglichkeiten sind aber auch verwandte 
Tatbestände der Bewilligungspflicht unterstellt. So gilt nach Art. 4 Abs. 1 
Bst. g BewG als Grundstückserwerb jeder Erwerb von Rechten, die der Er-
werberin oder dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie der Eigentümerin 
oder dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen, wobei auf eine wirt-
schaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist (vgl. dazu auch Art. 1 Abs. 2 
der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken 
durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]; BGer 2C_854/2012 
vom 12.3.2013, in ZBGR 2015 S. 65 E. 5.2, u.a. mit Hinweis auf BGE 107 Ib 
12 E. 4; BVR 2012 S. 209 E. 3.2). Erfasst wird mithin jedes Rechtsgeschäft, 
das einer Person – objektiv und wirtschaftlich gesehen – erlaubt, die Verfü-
gungsmacht über ein Grundstück zu erlangen (Mühlebach/Geissmann, Lex 
F., Kommentar zum BewG, 1986, Art. 4 N. 3; Merkblatt «Erwerb von Grund-
stücken durch Personen im Ausland» des BJ vom 1.7.2009 [Stand 
13.2.2024; 
nachfolgend: 
Merkblatt 
BJ] 
Ziff. 7, 
einsehbar 
unter: 
 , Rubrik «Grundstückerwerb durch Personen im 
Ausland»; zum Ganzen BVR 2017 S. 399 E. 4.1). Nach Art. 4 Abs. 1 Bst. f 
BewG ist auch die Einräumung (und Ausübung) eines Rückkaufsrechts ob-
jektiver Bewilligungstatbestand des BewG. Ein Rückkaufsrecht gibt der 
früheren Grundeigentümerin oder dem früheren Grundeigentümer die Be-
fugnis, unabhängig vom Willen der verpflichteten Person das verkaufte 
Grundstück zurück zu erwerben (BGE 109 II 219 E. 2b [Pra 73/1984 Nr. 11]; 
Pfäffli/Wermelinger, Grundstückkauf, Kaufvorvertrag – Vorkaufsrecht, Kaufs-
recht und Rückkaufsrecht, in SJZ 2017 S. 513 ff, 521).
4.3
Als Personen im Ausland (subjektive Bewilligungspflicht) gelten nach 
Art. 5 Abs. 1 BewG unter anderem Staatsangehörige ausländischer Staaten, 
die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz ha-
ben bzw. nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Bst. a 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 14
und abis), juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne 
juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im 
Ausland (Bst. b) oder in der Schweiz mit Beherrschung durch Personen im 
Ausland haben (Bst. c), sowie natürliche und juristische Personen sowie ver-
mögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Per-
sonen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein 
Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Bst. d). Bei 
einem treuhänderischen Erwerb im Sinn von Bst. d untersteht die Treuhän-
derin oder der Treuhänder persönlich der Bewilligungspflicht und ist Verfü-
gungsadressatin oder -adressat. Für die Frage aber, ob eine Bewilligungs-
pflicht gegeben ist und wenn ja, ob die Voraussetzungen für den Erwerb vor-
liegen, ist die Treugeberin oder der Treugeber massgebend (Mühle-
bach/Geissmann, a.a.O., Art. 5 N. 13 ff.; Gian Sandro Genna, Personen im 
Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in Uebersax et al. [Hrsg.], 
Ausländerrecht, 3. Aufl. 2022, N. 30.19; Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, a.a.O., 
S. 1129; Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 47 mit Hinweis auf die 
Verfügung der Commission foncière du Canton de Vaud vom 19.4.2013, in 
RDAF 2013 I 590 ff., 593 f.).
5.
5.1
Umstritten ist, wer die streitbetroffene Ferienwohnung im Rahmen 
des E.________ Trust erwirbt. Zur Beantwortung dieser Frage ist darauf ab-
zustellen, welche konkreten Rechtsübertragungen als Grundstückserwerb 
im Sinn von Art. 4 BewG aufzufassen sind (objektive Bewilligungspflicht). 
Anschliessend ist zu klären, ob es sich bei der in diesem Sinn erwerbenden 
Person um eine solche im Ausland handelt (Art. 5 BewG; subjektive Bewilli-
gungspflicht).
5.2
Der Trust selbst kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
mangels juristischer Persönlichkeit und Vermögensfähigkeit kein Grundstück 
erwerben. Namentlich ist eine analoge Anwendung von Art. 5 Abs. 1 Bst. b 
BewG ausgeschlossen. Der Trust ist folglich nicht als Person im Ausland im 
Sinn des BewG zu betrachten, zumal er nach traditioneller Auffassung kei-
nen Sitz hat, auch wenn Art. 21 IPRG – als normativer Anknüpfungspunkt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 15
für den Gerichtsstand – einen solchen bezeichnet. Massgeblich für die Be-
willigungspflicht sind somit die einzelnen am Trustverhältnis beteiligten Per-
sonen (BGer 2C_409/2009 vom 15.1.2010, in ZBGR 2010 S. 388 E. 3; Eti-
enne Trandafir, a.a.O., N. 540; für «gesellschaftsähnliche» Trusts offenbar 
anders Gian Sandro Genna, a.a.O., N. 30.19 mit Fn. 36; vgl. auch Merkblatt 
BJ, Ziff. 5c). Dabei können objektiv unterschiedliche Erwerbstatbestände bei 
einer Person parallel erfüllt sein oder auch mehrere Personen gleichzeitig im 
Sinn des BewG erwerben. In einem weiteren Schritt ist für jede erwerbende 
Person 
zu 
prüfen, 
ob 
sie 
subjektiv 
bewilligungspflichtig 
ist 
(BGer 2C_1069/2015 vom 3.11.2016, in ZBGR 2017 S. 442 E. 4.3, 
2C_409/2009 vom 15.1.2010, in ZBGR 2010 S. 388 E. 3.5; Marie-Noëlle 
Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1138; Etienne Trandafir, a.a.O., N. 543 f. und 839). 
Unter BewG-Gesichtspunkten zulässig bleibt jeder einzelne Erwerb, der 
durch ein und dasselbe Rechtsgeschäft mit anderen verbunden ist, nur dann, 
wenn alle für sich genommen bewilligungsfrei oder bewilligungsfähig sind 
(vgl. auch Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 47). Deshalb ist in 
der Folge auf die Bewilligungspflicht aller am Trust beteiligten Personen ein-
zugehen. Massgebend sind dabei die Verhältnisse im Einzelfall (vorne 
E. 3.1; vgl. auch Hinweis bei Guillaume Grisel: «il faut se garder de fixer des 
règles trop générales et trop rigides» [a.a.O., S. 178]).
5.3
Zu prüfen ist zunächst, ob der Rechtserwerb der Trustees bewilli-
gungspflichtig ist.
5.3.1
Wie dargelegt werden zivilrechtlich die Trustees Eigentümerin und Ei-
gentümer des fraglichen Grundstücks (vorne E. 3.3 f.). Diese Eigentums-
übertragung unterliegt folglich der objektiven Bewilligungspflicht nach Art. 4 
Abs. 1 Bst. a BewG. Als Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von 
Grossbritannien und Nordirland (Ehefrau) und der Vereinigten Staaten von 
Amerika (Söhne) sind die Trustees hier alle Personen im Ausland gemäss 
Art. 5 Abs. 1 Bst. abis BewG und unterstehen der subjektiven Bewilligungs-
pflicht.
5.3.2
Entgegen der Ansicht von Marie-Noëlle Zen-Ruffinen (a.a.O., 
S. 1136 f.; ebenso, wenn auch ohne nähere Begründung, Brückner/Kuster, 
a.a.O., N. 2375; differenzierend Guillaume Grisel, a.a.O., S. 178) ist der zi-
vilrechtliche Erwerb durch die Trustees nicht deshalb unbeachtlich, weil das 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 16
Grundstück nicht in das persönliche Vermögen dieser Personen fällt, son-
dern in ein Sondervermögen, das die Trustees zu Gunsten einer Drittperson 
zu verwalten haben (vorne E. 3.1). Auch wenn das BewG nicht nur auf den 
zivilrechtlichen Eigentumserwerb abstellt, sondern darüber hinaus eine wirt-
schaftliche Betrachtungsweise einnimmt (grundlegend BGE 107 Ib 12 E. 4; 
vgl. auch BGE 142 II 481 [Pra 107/2018 Nr. 4] E. 3.2 f.; BVR 2017 S. 399 
E. 4.1; Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 4 N. 3 und 59 ff.), sprechen ge-
gen diesen Ansatz sowohl der Wortlaut als auch die Systematik des Geset-
zes. Der dingliche Eigentumserwerb steht an erster Stelle der objektiven Be-
willigungspflicht als eigener Tatbestand (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG). 
Grundsätzlich geht mit diesem das umfassende Herrschaftsrecht auf die er-
werbende Person über (Eigentum als dingliches Vollrecht; Art. 641 Abs. 1 
ZGB; Wolf/Wiegand, in Basler Kommentar, 7. Aufl. 2023, Vor Art. 641 ff. 
ZGB N. 42, Art. 641 ZGB N. 3, 12 ff. und 31 ff.). Dass der Vermögenswert 
dabei dem Sondervermögen und nicht dem persönlichen Vermögen zuge-
ordnet wird, ändert daran nichts, selbst wenn damit je nach Truststatut ge-
wisse Beschränkungen im Rechtsverkehr verbunden sein können (vgl. z.B. 
Art. 11 Abs. 3 HTÜ). Es ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb der zivil-
rechtliche Erwerb der Trustees nach dem BewG unbeachtlich sein soll, 
selbst wenn dabei bloss «das nackte Eigentum» übertragen würde (vgl. auch 
BGer 2C_1069/2015 vom 3.11.2016, in ZBGR 2017 S. 442 E. 4.3). Solches 
lässt sich auch nicht aus Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG ableiten, der den soge-
nannten wirtschaftlichen Erwerb unter die objektive Bewilligungspflicht stellt. 
Diese Bestimmung wurde geschaffen, um die Umgehungsmöglichkeiten, die 
bei einer rein zivilrechtlichen Betrachtung bestehen würden, zu beseitigen 
und zusätzlich Rechtserwerbe zu erfassen, die wirtschaftlich einem zivil-
rechtlichen Erwerb gleichkommen (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 4 
N. 60; vgl. zum Ganzen auch Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, 
S. 47; Etienne Trandafir, a.a.O., N. 595 f.). Wohl trifft sodann zu, dass sich 
die Funktion von Trustees weitgehend mit derjenigen von Treuhänderinnen 
und Treuhändern vergleichen lässt (vgl. hierzu im Einzelnen Marie-Noëlle 
Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1137) und gemeinhin die Ansicht vertreten wird, bei 
Treuhandverhältnissen sei für die Frage der Bewilligungspflicht ausschliess-
lich auf die Treugeberin oder den Treugeber abzustellen, nicht aber auf die 
zivilrechtliche Eigentümerschaft (vorne E. 4.3). Diese Diskussion hängt in-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 17
des zusammen mit der Regelung von Art. 5 Abs. 1 Bst. d BewG. Sie unter-
stellt solche Erwerbende der subjektiven Bewilligungspflicht, die selbst keine 
Person im Sinn von Art. 5 Abs. 1 Bst. a, abis oder c BewG sind, aber auf 
Rechnung einer Person im Ausland handeln, gewissermassen als deren 
Strohmann bzw. -frau. Insoweit liegt auf der Hand, dass die Person der 
Treuhänderin bzw. des Treuhänders nicht beachtlich ist, da sie selbst, ohne 
die erwähnte Bestimmung, der subjektiven Bewilligungspflicht gerade nicht 
unterstehen würde. Die besagte Regelung zielt folglich, ebenso wie Art. 4 
Abs. 1 Bst. g BewG, darauf ab, Umgehungsversuchen entgegenzuwirken 
(zum Hintergrund anschaulich Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 5 
N. 13 ff.). Ist aber die Treuhänderin oder der Treuhänder selbst eine Person 
im Ausland und subjektiv bewilligungspflichtig, findet Art. 5 Abs. 1 Bst. d 
BewG nach dem klaren Wortlaut keine Anwendung (vgl. auch Mühle-
bach/Geissmann, a.a.O., Art. 5 N. 17 am Ende; François Bianchi, Vente 
d'immeubles à des personnes à l'étranger: de la vigueur du droit actuel aux 
velléités d'abrogation de la Lex Koller, in Not@lex 2011 S. 17 ff., 20). Ein 
solches Verständnis ist sachgerecht, weil eine Treuhänderin oder ein 
Treuhänder im Ausland die volle Verfügungsmacht über das Treugut erwirbt, 
auch wenn sie oder er gegenüber der treugebenden Person (allenfalls) obli-
gatorisch verpflichtet ist, das Gut z.B. nicht zu veräussern; die Treuhänderin 
oder der Treuhänder kann also mehr als sie oder er darf (Christoph Müller, 
in Berner Kommentar, 2018, Art. 18 OR N. 414; Wolf/Wiegand, a.a.O., 
Art. 641 ZGB N. 23). Mit Blick auf den Regelungszweck des BewG, den Er-
werb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu beschränken, um die 
Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG), und 
das hiervor Gesagte rechtfertigt es sich deshalb gerade nicht, wie dies Marie-
Noëlle Zen-Ruffinen vorschlägt (a.a.O., S. 1137), Art. 5 Abs. 1 Bst. d BewG 
auf sämtliche Trusts analog anzuwenden und Trustees gänzlich unberück-
sichtigt zu lassen. Schliesslich ist daran zu erinnern, dass Trusts sehr unter-
schiedlich ausgestaltet sein können und Trustees in ihrer Verfügungsmacht 
durchaus bloss wenigen (obligatorischen) Einschränkungen unterliegen kön-
nen (vorne E. 3.1). Insofern kann es auch unter einer wirtschaftlichen Be-
trachtungsweise gerechtfertigt sein, ihre Person zu beachten.
5.4
Weiter ist fraglich, ob die Beneficiaries des E.________ Trust im Sinn 
des BewG ein Grundstück erwerben.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 18
5.4.1
Die Rechte von Beneficiaries an einem Grundstück können nach der 
Trusturkunde so ausgestaltet sein, dass ein Erwerbstatbestand nach Art. 4 
Abs. 1 BewG erfüllt ist. Wenn ihnen nicht ein Nutzniessungsrecht am Grund-
stück zugestanden wird (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG), dürfte die Übertragung 
von Rechten nach Art. 4 Abs. 1 Bst. f BewG oder allgemein von Rechten im 
Vordergrund stehen, die der erwerbenden Person eine eigentümerähnliche 
Stellung verleihen (Bst. g). Wie es sich damit verhält, ist grundsätzlich im 
Einzelfall zu prüfen (Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 47 f.; Eti-
enne Trandafir, a.a.O., N. 617; anders aber Verfügung CH 1713 der Com-
mission foncière du Canton de Vaud vom 19.4.2013, in RDAF 2013 I 
S. 590 ff., 593 f., welche Beneficiaries grundsätzlich eine eigentümerähnli-
che Stellung zuerkennt), was sich hier mit Blick auf die nachfolgenden Erwä-
gungen aber erübrigt.
5.4.2
Soweit die Ehefrau und die Söhne zusätzlich zu ihrer Funktion als 
Trustees Begünstigte des Trusts sind, kommt den ihnen in dieser Funktion 
zugestandenen Berechtigungen – unter dem Blickwinkel des BewG – keine 
über das Eigentum hinausgehende Bedeutung zu. Namentlich ist unerheb-
lich, ob mit diesen Berechtigungen für sich genommen Rechte übertragen 
werden, die eine eigentümerähnliche Stellung verleihen. Der damit ange-
sprochene Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG bezweckt wie dargelegt, Umgehungen 
des BewG zu verhindern. Solche könnten sich daraus ergeben, dass eine 
Person im Ausland zivilrechtlich kein Eigentum erwirbt, wirtschaftlich be-
trachtet aber eine vergleichbare Verfügungsmacht über ein Grundstück er-
langt. Erwirbt diese Person mit demselben Rechtsgeschäft zivilrechtlich Ei-
gentum und wirtschaftliche Berechtigungen, ist die Gefahr einer Umgehung 
hinsichtlich dieser Person ausgeschlossen, weil ihre Bewilligungspflicht oh-
nehin zu prüfen ist (zu diesen Überlegungen schon vorne E. 5.3.2; vgl. auch 
Etienne Trandafir, a.a.O., N. 630).
5.4.3
Nach der Trusturkunde können sodann weitere Personen unter be-
stimmten Umständen durch den Trust begünstigt werden. In Betracht kom-
men hier die (weiteren) Nachkommen des Grantors, die Ehegattinnen oder 
Ehegatten der Söhne sowie die Nichten und Neffen des Grantors (vorne 
E. 3.4). Diese Personen sind am vorliegenden Verfahren nicht beteiligt; für 
sie wurde kein Feststellungsbegehren im Sinn von Art. 17 BewG gestellt. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 19
Das schadet indes nicht, weil keine dieser Personen durch die Trusturkunde 
im Sinn des BewG ein Grundstück erwirbt: Zurzeit existieren unbestrittener-
massen keine weiteren Nachkommen des Grantors. Es bestehen auch keine 
Anhaltspunkte, dass solche gezeugt worden wären. Nach schweizerischer 
Rechtsauffassung ist das ungezeugte Kind (sog. Nondum Conceptus) nicht, 
auch nicht bedingt, rechtsfähig (Art. 11 ZGB; zum Ganzen Bucher/Aebi-Mül-
ler, in Berner Kommentar, 2. Aufl. 2017, Art. 11 ZGB N. 42). Die Vorausset-
zungen für den Beginn und das Ende der Rechtsfähigkeit werden in den na-
tionalen Rechtsordnungen jedoch unterschiedlich geregelt. Nach Art. 34 
Abs. 2 IPRG unterstehen Beginn und Ende der Persönlichkeit (im Sinn von 
Rechtsfähigkeit) dem Recht des Rechtsverhältnisses, das die Rechtsfähig-
keit voraussetzt. Der Erwerb von nicht dinglichen Rechten untersteht 
grundsätzlich dem Truststatut (vorne E. 3.2), weshalb sich die Rechts- und 
damit Erwerbsfähigkeit der potenziellen Nachkommen des Grantors hier 
womöglich nach dem Recht des Staates New York richtet. Unabhängig da-
von, ob zivilrechtlich ein Erwerb vorliegt, ist nach Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG 
entscheidend, dass die erwerbende Person wirtschaftlich eine eigentü-
merähnliche Stellung erhält. Davon kann hier nicht die Rede sein, da ein 
ungezeugtes Kind über ein Grundstück keinerlei Verfügungsmacht haben 
kann. Eine andere Frage ist, ob für die Situation, dass ein solches künftig 
einmal rechtsfähig wird, Vorkehrungen zu treffen sind (hierzu hinten E. 7). 
Was sodann (potenzielle) Ehegattinnen oder Ehegatten der Söhne anbe-
langt, so erhalten diese durch die Trusturkunde keine Ansprüche auf das 
Trustvermögen. Denn die Ehefrau und nach deren Ableben die Söhne wer-
den bloss berechtigt, nicht aber dazu verpflichtet, den Ehegattinnen oder 
Ehegatten Zuwendungen zu machen (vorne E. 3.4.2 f.). Damit erhalten letz-
tere keinerlei (wirtschaftliche) Verfügungsmacht über die bzw. andere Be-
rechtigungen an der Ferienwohnung, womit (potenzielle) Ehegattinnen oder 
Ehegatten auch nicht als erwerbende Personen im Sinn von Art. 4 Abs. 1 
BewG zu betrachten sind. Dasselbe gilt in Bezug auf die Neffen und Nichten 
des Grantors, deren Ansprüche davon abhängen, dass (in unbestimmter Zu-
kunft) die Trustees einmal über Vermögenswerte verfügen, für deren Vertei-
lung keine andere Bestimmung des Trusts Anwendung findet (vorne 
E. 3.4.3). Ob diese Konstellation einmal eintreten wird und ob sich die fragli-
che Ferienwohnung dannzumal noch im Trustvermögen befinden wird, ist 
vollkommen ungewiss. Insoweit ist ein Erwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 20
BewG zum heutigen Zeitpunkt ebenfalls zu verneinen. Das ist mit Blick auf 
die Zielsetzung des BewG unproblematisch, weil eine Begünstigung der ge-
nannten Personen ein zusätzliches Rechtsgeschäft voraussetzt, für welches 
gegebenenfalls ein neues Feststellungs- bzw. Bewilligungsverfahren zu 
eröffnen sein wird (vgl. auch Etienne Trandafir, a.a.O., N. 628 ff.; Thomas M. 
Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 47; ferner Beschwerdeantwort Rz. 19).
5.5
Ob die Söhne zusätzlich in ihrer Funktion als Protectors einen Er-
werbstatbestand nach Art. 4 Abs. 1 BewG erfüllen, kann sodann aus densel-
ben Gründen offenbleiben wie bei ihrer Funktion als Begünstigte (vorne 
E. 5.4.2), zumal umstritten ist, ob den Protectors unter dem BewG überhaupt 
eine Bedeutung zukommen kann (verneinend Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, 
a.a.O., S. 1137; Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 47; differenzie-
rend Etienne Trandafir, a.a.O., N. 558 ff. und N. 606 ff.).
5.6
Zu prüfen bleibt, ob die Stellung des Ehemanns als Grantor die Be-
willigungspflicht nach BewG auslöst.
5.6.1
Die Lehre ist sich nicht einig, ob für die subjektive Bewilligungspflicht 
auch auf den Grantor abzustellen ist (offenbar bejahend Replik act. 10 
Ziff. 2). Je nach Ansicht ist dies zu bejahen, wenn er zugleich die Stellung 
eines Beneficiary oder Trustee hat, der Trust widerruflich ist oder das fragli-
che Grundstück nachträglich (und nicht im Rahmen der Gründung durch den 
Grantor) ins Trustvermögen überführt wird (vgl. zu dieser Diskussion Marie-
Noëlle Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1138 f.; Guillaume Grisel, a.a.O., S. 178; 
Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 48; Etienne Trandafir, a.a.O., 
N. 551 ff.). – Jedenfalls wenn wie hier keine dieser Voraussetzungen erfüllt 
ist, erscheint der Grantor im Sinn des BewG grundsätzlich als veräussernde 
Person. Ob es sich dabei um eine Person im Ausland handelt, hat auf die 
Bewilligungspflicht der Eigentumsübertragung ebenso wenig einen Einfluss 
wie – Auflagen vorbehalten (hinten E. 6.5.1) – die bisherige Nutzung des 
Grundstücks (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 2 N. 9; Merkblatt BJ Ziff. 3; 
zur Massgeblichkeit der beabsichtigten Nutzung BVR 2022 S. 406 E. 3.2 mit 
Hinweis).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 21
5.6.2
Fraglich ist allerdings, ob daran etwas ändert, dass der Ehemann hier 
berechtigt ist, jederzeit und ohne Zustimmung der Trustees, Vermögens-
werte des Trusts (und damit die Ferienwohnung) zurückzukaufen (vorne 
E. 3.4.1). Das dem Ehemann mit der Trusturkunde eingeräumte Recht dürfte 
einem Rückkaufsrecht nach schweizerischem Recht entsprechen (vorne 
E. 4.2). Soweit die hier interessierende Ferienwohnung betreffend, ist folg-
lich zu prüfen, ob der Ehemann durch das Rückkaufsrecht in Bezug auf das 
streitbetroffene Grundstück zugleich veräussernde und – im Sinn von Art. 4 
Abs. 1 Bst. f BewG – erwerbende Person ist (vgl. auch BGer 2C_1069/2015 
vom 3.11.2016, in ZBGR 2017 S. 442 E. 4.3 betreffend den Erwerb einer 
Nutzniessung). Wie es sich damit verhält, muss mit Blick auf die nachfolgen-
den Erwägungen (namentlich hinten E. 6) nicht abschliessend beurteilt wer-
den.
5.7
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für die Frage der subjekti-
ven Bewilligungspflicht nicht auf den Trust selbst, sondern auf alle beteiligten 
Akteurinnen und Akteure einzeln abzustellen ist, soweit sie Rechte erwer-
ben, die im Sinn von Art. 4 BewG als Grundstückserwerb zu betrachten sind. 
Im vorliegenden Fall sind erwerbende Personen einzig die Ehefrau und die 
Söhne sowie allenfalls, sofern man das «Behalten eines Rückkaufsrechts» 
als Erwerb betrachtet, der Ehemann. Sie allesamt sind, wie dargelegt, Per-
sonen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 Bst. abis BewG). Die Übertragung der Feri-
enwohnung auf sie unterliegt damit grundsätzlich der Bewilligungspflicht, so-
fern nicht eine Ausnahme davon gegeben ist. Das ist nachfolgend zu prüfen.
6.
6.1
Ausnahmen von der Bewilligungspflicht sollen Besonderheiten des 
Erwerbsvorgangs Rechnung tragen, die sich aus Beziehungen zwischen den 
Beteiligten oder dem mit dem Erwerb verfolgten Zweck ergeben können 
(Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1129). Es lassen sich objektbezogene 
(bzw. die objektive Bewilligungspflicht betreffende) und subjektbezogene 
(bzw. die subjektive Bewilligungspflicht betreffende) Ausnahmetatbestände 
unterscheiden (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 2 N. 2, Art. 7 N. 1). Zu 
letzteren gehört Art. 7 Bst. b BewG, wonach Verwandte der Veräusserin


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 22
oder des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie deren bzw. des-
sen Ehegattin oder Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener 
Partner keiner Bewilligung bedürfen. Befreiungsgründe nach Art. 7 BewG 
gelten grundsätzlich für jeden der in Art. 4 Abs. 1 BewG genannten Erwerbs-
vorgänge, namentlich auch für Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG (vgl. Etienne Tran-
dafir, a.a.O., N. 646).
6.2
Die Ehefrau sowie die Söhne des Grantors erfüllen die Ausnahme-
voraussetzungen von Art. 7 Bst. b BewG und sind damit grundsätzlich von 
der Bewilligungspflicht befreit (so auch angefochtene Verfügung E. 5.3). 
Dasselbe gilt für den Ehemann, wäre er durch die Einräumung des Rück-
kaufsrechts als Erwerber im Sinn von Art. 4 Abs. 1 Bst. f BewG zu betrachten 
(vorne E. 5.6). Er würde das Recht – wenn nicht ohnehin «von sich» – so 
doch von seiner Ehefrau und seinen Söhnen erwerben. Diese sind alle Per-
sonen im Sinn von Art. 7 Bst. b BewG, womit auch er von der Bewilligungs-
pflicht befreit wäre. Daran ändert nichts, dass künftig andere Personen Tru-
stee oder Beneficiary werden könnten. Denn das Rückkaufsrecht wird mit 
der hier zu beurteilenden Trusturkunde eingeräumt. Eine allfällige spätere 
Ausübung desselben stellt einen separaten Bewilligungstatbestand dar 
(Art. 4 Abs. 1 Bst. f BewG). Die Bewilligungsvoraussetzungen wären dann-
zumal neu zu prüfen (BVR 2017 S. 399 E. 4.2).
6.3
Zu prüfen ist, ob der Ausnahmetatbestand von Art. 7 Bst. b BewG 
auch bei einem Grundstückerwerb im Rahmen eines Trusts greift, was ein 
Teil der Lehre bejaht (Etienne Trandafir, a.a.O., N. 643 ff.; Thomas 
M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 49; ferner Guillaume Grisel, a.a.O., 
S. 179 f.; vgl. auch Merkblatt BJ, Ziff. 5c), das BJ aber verneint. Zwar stellt 
es sich nicht auf den Standpunkt, in Trustkonstellationen könnten Ausnah-
metatbestände von vornherein nicht angerufen werden. Seines Erachtens 
kann es aber nicht sein, dass eine Person «in zweiter Generation» ein 
Grundstück auf eine Art und Weise erwerben dürfe, die der «ersten Genera-
tion» nicht hätte bewilligt werden können. Nach dem BJ hätte der Ehemann 
die Ferienwohnung nicht als Trustee «indirekt über einen Trust erwerben» 
können, weshalb das für die Ehefrau sowie die Söhne auf dem Umweg von 
Art. 7 Bst. b BewG ebenso wenig zulässig sei. Die gegenteilige Sicht sei mit 
Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 8 BewV nicht vereinbar (Beschwerde Rz. 26 ff.).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 23
6.4
Das BJ wirft damit die Frage auf, welche Bedeutung dem Bewilli-
gungsgrund von Art. 9 Abs. 2 BewG i.V.m. Art. 8 BewV im Zusammenhang 
mit einem grundsätzlich bewilligungsfreien Erwerb zukommt.
6.4.1
Nach Art. 9 Abs. 2 BewG können die Kantone durch Gesetz bestim-
men, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als 
Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents 
bewilligt werden kann. Dabei bestimmen die Kantone die Orte, die solcher 
Erwerbe bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern (Art. 9 Abs. 3 BewG). 
Von dieser Ermächtigung hat der Kanton Bern Gebrauch gemacht (Art. 6 
Abs. 3 EG BewG) und Grindelwald als sog. Fremdenverkehrsgemeinde be-
zeichnet (Art. 7 i.V.m. Anhang 1 Art. A1-1 Abs. 2 Bst. f Ziff. 6 EG BewG). Als 
Erwerb durch eine natürliche Person im Sinn von Art. 9 Abs. 2 BewG gilt 
unter anderem der unmittelbare Erwerb auf deren persönlichen Namen 
(Art. 8 Bst. a BewV). Das schliesst die Möglichkeit aus, eine Ferienwohnung 
über eine juristische Person, eine Personengesellschaft ohne juristische Per-
sönlichkeit oder treuhänderisch zu erwerben. Nach dem von Mühle-
bach/Geissmann (a.a.O., Art. 9 N. 37 i.V.m. N. 15) geprägten und seither oft 
zitierten Satz verbietet dies jede «Dazwischenschaltung eines irgendwie ge-
arteten juristischen Gebildes zwischen das zu erwerbende Objekt und den 
eigentlichen und tatsächlichen Erwerber» (vgl. auch Merkblatt BJ, Ziff. 10f: 
kein indirekter Erwerb über eine Gesellschaft). Die erwerbende Person muss 
beabsichtigen, die Wohnung für persönliche Zwecke zu nutzen und nicht, sie 
vorab Dritten zur Verfügung zu stellen (Etienne Trandafir, a.a.O., N. 640). 
Ein Teil der Lehre schliesst daher den Erwerb einer Ferienwohnung im Rah-
men eines Trusts grundsätzlich aus, weil Trustees – dieser Meinung nach – 
in der Regel zivilrechtliches Eigentum erwerben, während Beneficiaries den 
wirtschaftlichen Nutzen tragen (Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1139; 
vgl. auch Beschwerde Rz. 20). Davon ausgenommen seien allenfalls Situa-
tionen, in welchen Trustees und Beneficiaries personell übereinstimmen, 
weil so das zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentum zusammenfalle (Guil-
laume Grisel, a.a.O., S. 180; Etienne Trandafir, a.a.O., N. 642).
6.4.2
Wortlaut und Systematik des BewG legen nahe, dass die Vorausset-
zungen für eine Erwerbsbewilligung, mithin auch Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 8 
BewV, nicht erfüllen muss, wer keiner Bewilligung bedarf (vgl. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 24
BGer 2C_10/2014 vom 4.9.2014, in ZBGR 2016 S. 412 E. 4.6 und 4.8, 
2C_190/2017 vom 15.9.2017 E. 3.2, je betreffend einen zwingenden Verwei-
gerungsgrund nach Art. 12 BewG; weiter Mühlebach/Geissmann, a.a.O., 
Art. 12 N. 3; ebenso im Ergebnis Etienne Trandafir, a.a.O., N. 642 und 646, 
je am Ende; Thomas M. Mayer, Trusts und Lex Koller, S. 49). Es ist daher 
fraglich, ob Art. 8 BewV in Fällen von Art. 7 Bst. b BewG beizuziehen ist, wie 
in der Lehre z.T. vertreten wird (Marie-Noëlle Zen-Ruffinen, a.a.O., S. 1139) 
und auch das BJ zu meinen scheint (Beschwerde Rz. 28). Auf Verordnungs-
stufe verweist Art. 8 BewV seinem Wortlaut nach abschliessend auf diejeni-
gen Artikel des BewG, die ausdrücklich einen «Erwerb durch eine natürliche 
Person» verlangen. Entgegen dieser Wendung reicht zur Verhinderung von 
Umgehungsgeschäften nicht aus, dass in solchen Fällen die erwerbende 
Person eine natürliche im Sinn des ZGB ist (Art. 11 ff. ZGB), sondern wird 
verlangt, dass sie die Wohnung auch tatsächlich für persönliche Zwecke er-
wirbt (E. 6.4.1 hiervor). Verwandte bzw. Ehegattinnen und Ehegatten sind 
zwar zwingend (auch) natürliche Personen; auf sie bezieht sich Art. 8 BewV 
aber nicht ausdrücklich.
6.4.3
Bereits im Bundesbeschluss vom 23. März 1961 über die Bewilli-
gungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland 
(AS 1961 S. 203 ff.; nachfolgend: BewB 1961) wurden Verwandte in auf- 
und absteigender Linie privilegiert: Nach Art. 6 Abs. 1 Bst. a BewB 1961 war 
eine Bewilligung zu verweigern, wenn für den Erwerb kein berechtigtes In-
teresse dargetan werden konnte. Davon ging die Rechtsprechung aus, wenn 
das Objekt nicht dem persönlichen Aufenthalt der erwerbenden Person di-
ente (Botschaft des Bundesrats über die Weiterführung der Bewilligungs-
pflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, in 
BBl 1969 II 1385, S. 1391 mit Hinweis auf die Rechtsprechung). Blutsver-
wandten der Veräusserin oder des Veräusserers in auf- und absteigender 
Linie durfte der Erwerb gemäss Art. 6 Abs. 3 Bst. a BewB 1961 aber auch 
dann nicht verweigert werden, wenn Gründe für die Bewilligungsverweige-
rung im Sinn von Abs. 1 oder 2 gegeben wären (Botschaft des Bundesrats 
über die Einführung der Genehmigungspflicht für die Übertragung von Boden 
an Personen im Ausland [BewB 1961], in BBl 1960 II 1261, S. 1282 f.). Mit 
dem Bundesbeschluss über die Weiterführung der Bewilligungspflicht für 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 25
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 30. Septem-
ber 1965 (AS 1965 S. 1239, nachfolgend: BewB 1965) wurden die Blutsver-
wandten in auf- und absteigender Linie sowie die Ehegattin bzw. der Ehe-
gatte der veräussernden Person ganz von der Bewilligungspflicht befreit 
(Art. 5 Bst. bbis BewB 1965; vgl. auch die Botschaft des Bundesrats zum 
BewB 1965, in BBl 1964 II 1249, S. 1258). Zur Legaldefinition des berech-
tigten Interesses wurde die Rechtsprechung betreffend die persönliche Nut-
zung des zu erwerbenden Grundstücks später kodifiziert (Art. 6 Abs. 2 Bst. a 
des Bundesbeschlusses über die Weiterführung der Bewilligungspflicht für 
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 24.6.1970; 
AS 1970 S. 1199); am Privileg der Verwandten und Ehegattinnen bzw. Ehe-
gatten wurde aber nichts geändert. Dieses wurde schliesslich in das BewG 
übernommen (Art. 7 Bst. b BewG). Mit Blick auf die Entstehungsgeschichte 
ist nicht einzusehen, weshalb das heute als Bewilligungsvoraussetzung po-
sitiv und nicht mehr als Verweigerungsgrund negativ formulierte Erfordernis 
von Art. 8 Bst. a BewV (unmittelbarer Erwerb auf den persönlichen Namen) 
bei einem bewilligungsfreien Erwerb nach Art. 7 Bst. b BewG erfüllt sein 
muss, liegt der Grund für die Privilegierung doch nicht in der Art der Woh-
nung und deren Nutzung, sondern in der Beziehung zwischen der veräus-
sernden und erwerbenden Person (vorne E. 6.1; Elmar Reize, Das BewG, 
Allgemeine Bemerkungen und erste Erfahrungen, in ZBGR 1985 S. 321 ff., 
324).
6.4.4
Die verschiedenen Auslegungselemente sprechen somit eher dafür, 
Art. 8 BewV nicht anzuwenden, wenn es um einen bewilligungsfreien Erwerb 
nach Art. 7 BewG geht. Wie es sich damit verhält, muss im vorliegenden Fall 
jedoch nicht abschliessend beurteilt werden, weil Trustees und Beneficiaries 
identisch sind. Anders als in der vom BJ angeführten Situation, wo Trustees 
formelles Eigentum erwerben und davon personell abweichende Beneficia-
ries die Ferienwohnung ihrem Zweck entsprechend nutzen (Beschwerde 
Rz. 24), fallen zivilrechtliches Eigentum und wirtschaftliche Berechtigung 
hier gerade nicht auseinander (vorne E. 6.4.1). Von einem indirekten Erwerb 
kann folglich nicht die Rede sein, zumal anders als bei der vom BJ erwähnten 
Ein-Mann-Aktiengesellschaft nicht der Trust als Rechtsperson die Ferien-
wohnung erwerben soll (Beschwerde Rz. 27), sondern die Trustees. Daran 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 26
ändert im Übrigen die Zuweisung des Trustvermögens in ein Sondervermö-
gen nichts (vorne E. 5.3.2).
6.5
Das BJ stellt dieses Ergebnis schliesslich mit der Überlegung in 
Frage, dass die ursprünglich mit dem Erwerb der Ferienwohnung verfügten 
Auflagen auch für Erwerberinnen und Erwerber gälten, die nicht der Bewilli-
gungspflicht nach BewG unterstehen (Replik BJ act. 10 Ziff. 7).
6.5.1
Bedingungen und Auflagen sollen sicherstellen, dass das Grundstück 
zu dem von der Erwerberin oder vom Erwerber geltend gemachten Zweck 
verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Sie können etwa verlangen, dass das 
Grundstück dauernd für diesen Zweck verwendet und für jede Zweckände-
rung die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen ist oder die Feri-
enwohnung nicht ganzjährig vermietet wird (Art. 14 Abs. 2 BewG i.V.m. 
Art. 11 Abs. 2 Bst. a und f BewV). Auflagen sind als öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken (Art. 14 Abs. 3 BewG; 
allgemein für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen Art. 53 Abs. 2 
der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). 
Sie können gegenüber jeder Erwerberin und jedem Erwerber durchgesetzt 
werden, namentlich auch solchen, die das Grundstück bewilligungsfrei er-
worben haben. Erwerberin oder Erwerber ist dabei jede Person, die das 
Grundstück im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BewG erwirbt und nicht bloss, wer das 
zivilrechtliche Eigentum erlangt. So muss etwa die ursprünglichen Auflagen 
einhalten, wer eine Nutzniessung erwirbt (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG), aber 
nach Art. 7 Bst. b BewG von der Bewilligungspflicht befreit ist (zum Ganzen 
BGer 2C_1069/2015 vom 3.11.2016, in ZBGR 2017 S. 442 E. 3.4 und 4.3; 
ferner BGer 2C_190/2017 vom 15.9.2017 E. 3.3.4).
6.5.2
Die Erwerbsbewilligung vom 30. Oktober 2002 für die hier interessie-
rende Ferienwohnung wurde dem Ehemann und der Ehefrau unter folgen-
den Auflagen erteilt (act. 26A2 S. 5 Ziff. 2):
«Die Stockwerkeinheit
-
darf nur als Ferienwohnung verwendet werden,
-
darf nicht ganzjährig vermietet werden und
-
muss innert zwei Jahren veräussert werden, falls sie die Erwerber 
nicht mehr als Ferienwohnung verwenden.»


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 27
Die Trustees als neue Eigentümerin bzw. Eigentümer müssen diese Aufla-
gen nach dem Gesagten einhalten, d.h. die Ferienwohnung zu Ferienzwe-
cken nutzen und sie nicht ganzjährig vermieten. Weshalb die Einhaltung der 
Auflagen aufgrund der mit dem Trust geregelten Rechtsbeziehungen und 
insbesondere der Verpflichtungen gemäss der Trusturkunde verunmöglicht 
sein soll, ist nicht erkennbar, zumal Trustees und Beneficiaries identisch 
sind.
6.6
Die Auffassung der Vorinstanz, wonach die Beschwerdegegnerschaft 
die Ferienwohnung im Rahmen des Trusts bewilligungsfrei erwerben kann, 
ist somit grundsätzlich nicht zu beanstanden.
7.
7.1
Zu prüfen bleibt, ob der bewilligungsfreie Erwerb im vorliegenden Fall 
rechtsmissbräuchlich ist. – Das Verbot des Rechtsmissbrauchs ist ein allge-
meiner Grundsatz in der schweizerischen Rechtsordnung (BGE 130 II 113 
E. 4.2 [Pra 93/2004 Nr. 171]; vgl. auch Art. 2 Abs. 2 ZGB). Es gilt auch im 
Anwendungsbereich des BewG (BGer 2C_190/2017 vom 15.9.2017 E. 3.3; 
vgl. insb. Art. 12 Bst. c BewG).
7.2
Die Bedenken des BJ gegenüber Trustkonstellationen sind 
grundsätzlich nachvollziehbar. Das Konstrukt ist aufgrund der vielfältigen 
Ausgestaltungsmöglichkeiten schwer zu fassen und die Handhabung im An-
wendungsbereich des BewG entzieht sich allgemeingültigen Kriterien. Der 
Einwand, wonach künftige Veränderungen bei den Berechtigten unbemerkt 
neue Bewilligungstatbestände auslösen könnten bzw. über Trusts unzuläs-
sige indirekte Erwerbe ermöglicht würden (Beschwerde Rz. 24 und 26 ff.), 
zielen allerdings dahin, Grundstückerwerbe im Rahmen eines Trusts «vor-
sorglich» zu untersagen. Das geht nicht an; vielmehr ist – wie dargelegt – 
der Einzelfall massgebend (vorne E. 3.1). Schon von Anfang an wurde dar-
auf hingewiesen, dass gerade die Befreiung von der Bewilligungspflicht nach 
Art. 7 Bst. b BewG zur Gesetzesumgehung missbraucht werden kann 
(Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 7 N. 8; Elmar Reize, a.a.O., S. 324). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 28
Unter den Begriff der Gesetzesumgehung fällt ein Handeln, das darauf ab-
zielt, Rechte an schweizerischem Boden zu erwerben, obwohl dafür die ge-
setzlichen Voraussetzungen fehlen. Erforderlich ist, dass die Person im Aus-
land (juristische oder wirtschaftliche) Eigentümerin einer Liegenschaft wird, 
obschon dafür nie eine (erforderliche) Bewilligung erteilt wurde, oder dass 
die Bewilligung durch Vorgabe von Gründen erwirkt wurde, die zwar einen 
Erwerb gestatten, aber im konkreten Fall nicht erfüllt sind (BGE 114 Ib 11 
E. 3a; vgl. auch BGer 2C_1070/2016 vom 3.10.2017, in ZBGR 2018 S. 225 
E. 3.3).
7.3
Es ist durchaus denkbar, dass mit Trustkonstellationen versucht wird, 
Personen im Ausland Berechtigungen an Grundstücken zu verschaffen, die 
sie selbst nicht erlangen könnten. Aus diesem Grund ist für jede beteiligte 
Person einzeln zu untersuchen, ob sie die Erwerbsvoraussetzungen einhal-
ten muss und gegebenenfalls einhält (vorne E. 5.2). Bei den hier im Sinn des 
BewG erwerbenden Personen handelt es sich um die Ehefrau des Veräus-
serers bzw. den Ehemann in Bezug auf das Rückkaufsrecht und die beiden 
gemeinsamen Söhne. Sie alle sind von der Bewilligungspflicht befreit und 
dürften die Ferienwohnung auch anders, z.B. als Schenkung, erwerben. Der 
Trust ermöglicht ihnen daher nicht den Erwerb von Rechten, die sie auf an-
derem Weg nicht erlangen könnten. Offenbar haben sie aus erbrechtlichen 
Gründen eine Trustkonstellation gewählt (Beschwerdeantwort act. 7 Rz. 23). 
Ob noch weitere Motive bestehen, ist nicht bekannt, aber auch nicht ent-
scheidend; für den Grundstückserwerb in der Schweiz entstehen ihnen 
durch ihre Vorgehensweise jedenfalls keine verpönten Vorteile.
7.4
Entgegen den Andeutungen des BJ (Beschwerde Rz. 24) ist eine Ge-
setzesumgehung auch nicht mit Blick auf potenzielle weitere Begünstigte er-
kennbar. Dass Kontrollschwierigkeiten entstehen können, weil Beneficiaries 
nicht im Grundbuch erscheinen (Beschwerde Rz. 29 f.), ist kein trustspezifi-
sches Problem, sondern im BewG angelegt. Auch ein langfristiger Mietver-
trag mit unüblichen Konditionen, der nach Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG i.V.m. 
Art. 1 Abs. 2 Bst. a BewV einen bewilligungspflichtigen Erwerbstatbestand 
darstellt, führt nicht zu Änderungen im Grundbuch und dürfte nur schwer er-
kennbar sein. Schwierigkeiten bei der Rechtsdurchsetzung begründen für 
sich allein noch keinen Rechtsmissbrauch. Einem künftigen (unbemerkten) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 29
Erwerb von eigentümerähnlichen Rechten durch Personen im Ausland ist mit 
Auflagen und gegebenenfalls eigenständigen Feststellungs- oder Bewilli-
gungsverfahren beizukommen (vgl. auch Thomas M. Mayer, Trusts und Lex 
Koller, S. 47; Guillaume Grisel, a.a.O., S. 179; Nater-Bass/Seiler, Die An-
merkung des Trustverhältnisses im Grundbuch aus praktischer Sicht, in suc-
cessio 2013 S. 220 ff., 221). Der stellvertretende Regierungsstatthalter hat 
daher zu Recht Auflagen angeordnet (angefochtene Verfügung Dispositiv-
Ziff. 4, vorne Bst. B).
7.5
Dem BJ ist allerdings zuzustimmen, dass der Entscheid, ob einer Per-
son eigentümerähnliche Stellung eingeräumt wird (angefochtene Verfügung 
Dispositiv-Ziff. 4c), nicht bei der Beschwerdegegnerschaft liegt (Beschwerde 
Rz. 24 und 30). Diese Auflage ist daher dahingehend anzupassen, dass die 
Trustees eine Feststellungsverfügung oder eine Bewilligung einholen müs-
sen, wenn weitere Personen begünstigt werden, denen im Sinn des BewG 
eine eigentümerähnliche Stellung zukommen könnte (vgl. auch Art. 14 
Abs. 5 BewG). Das BJ beantragt sodann, dass die Trustees an die Bewilli-
gungsbehörde gelangen müssen, wenn Trustees aus ihrem Amt oder die 
Ferienwohnung (oder ein Teil davon) aus dem Trustvermögen ausscheiden. 
Dies, um «sicherzustellen, dass die Behörden Gewissheit darüber behalten 
könn[...]en, wer Eigentumsrechte bzw. eigentümerähnliche Rechte im Sinne 
des BewG an der Ferienwohnung hält» (Beschwerde Rz. 34). Zwar unter-
steht bloss der Erwerb, nicht aber die Veräusserung bzw. Eigentumsaufgabe 
der Bewilligungspflicht. Mit Blick darauf, dass hier einige Fragen aufgrund 
der personellen Identität von Trustees und Beneficiaries offengelassen wer-
den konnten und diese durch das Ausscheiden eines Trustees wegfallen 
kann, sowie angesichts des womöglich grösseren Rechtsmissbrauchspoten-
zials bei Trustkonstellationen rechtfertigt sich hier aber die Anordnung der 
beantragten Auflagen.
8.
Trotz grundsätzlich nachvollziehbarer Bedenken gegenüber Trustkonstella-
tionen im Kontext des BewG erscheint die Eigentumsübertragung der Feri-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 30
enwohnung an die Ehefrau und die beiden Söhne in der hier zu beurteilen-
den Situation weder bewilligungspflichtig noch rechtsmissbräuchlich. Die Be-
schwerde erweist sich daher im Wesentlichen als unbegründet, soweit dar-
auf einzutreten ist (vorne E. 1.3). Begründet ist die Beschwerde hinsichtlich 
der Formulierung der Auflage in Dispositiv-Ziff. 4c der angefochtenen Verfü-
gung sowie einer zusätzlichen Auflage betreffend Ausscheiden von Trustees 
aus ihrem Amt oder der Ferienwohnung aus dem Trustvermögen (E. 7.5 
hiervor). In diesem Punkt ist die Beschwerde demnach unter Abänderung 
und Ergänzung der angefochtenen Verfügung gutzuheissen.
9.
9.1
Bei diesem Verfahrensausgang unterliegt das BJ grossmehrheitlich 
und wird an sich kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Als Bundesbehörde, 
die nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, hat es jedoch keine Ver-
fahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 2 VRPG; BVR 2017 S. 51 
[VGE 2014/12/13/17 vom 20.4.2016] nicht publ. E. 6.1, 2003 S. 385 E. 9a; 
Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 31). Das BJ hat der Beschwerdegegner-
schaft allerdings die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsge-
richt zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Das teilweise 
Obsiegen des BJ rechtfertigt keine Kostenausscheidung.
9.2
Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht macht der Rechtsver-
treter der Beschwerdegegnerschaft innerhalb des Rahmentarifs gemäss 
Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über 
die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; 
BSG 168.811) ein Honorar von Fr. 10'432.-- zuzüglich Auslagen und MWSt 
geltend (Kostennote vom 25.1.2024; act. 30). Das BJ stellt in Frage, ob die-
ser Aufwand geboten war (act. 31). – Entgegen den Ausführungen des BJ 
waren im vorliegenden Verfahren komplexe Rechtsfragen zu beantworten. 
Die Behandlung von Trusts im Rahmen des BewG wirft Probleme auf, die 
von der Rechtsprechung noch nicht behandelt worden sind; in der Literatur 
werden unterschiedliche Lösungsansätze vertreten. Die Schwierigkeit des 
Prozesses, die Bedeutung der Streitsache sowie der gebotene Zeitaufwand 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 31
müssen als überdurchschnittlich bezeichnet werden (vgl. zu den Bemes-
sungskriterien Art. 41 Abs. 3 KAG). Das zeigen auch die Eingaben der Par-
teien (zweiter Schriftenwechsel, weitere Stellungnahmen). Nicht zielführend 
ist der Hinweis des BJ, wonach sich die Beschwerdegegnerschaft aufgrund 
eines früheren, zufolge Rückzugs des Gesuchs vor Verwaltungsgericht ge-
genstandslos gewordenen Feststellungsverfahrens in der gleichen Sache 
mit identischen bzw. sehr ähnlichen Rechtsfragen auseinanderzusetzen 
hatte (vgl. Abschreibungsverfügung vom 17.12.2020 im Verfahren 
100.2020.448). Die am damaligen Verfahren beteiligte Beschwerdegegner-
schaft 1 hatte einen anderen Rechtsvertreter (wenn auch von der gleichen 
Kanzlei), weshalb nicht von wesentlichen Synergieeffekten gesprochen wer-
den kann. Es besteht daher kein Grund, das geltend gemachte Honorar zu 
kürzen.
9.3
Entgegen der Kostennote vom 25. Januar 2024 ist ein Mehrwertsteu-
ersatz von 7,7 % und nicht von 8,1 % zu berücksichtigen, da die anwaltlichen 
Leistungen vor dem 31. Dezember 2023 erbracht worden sind (vgl. Art. 115 
Abs. 1 i.V.m. Art. 112 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 über die 
Mehrwertsteuer [Mehrwertsteuergesetz, MWSTG; SR 641.20]).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass die Verfügung des stell-
vertretenden Regierungsstatthalters Interlaken-Oberhasli vom 6. Mai 
2022 wie folgt abgeändert und ergänzt wird:
«4. Auflagen
Die Trustees müssen jeweils eine Feststellungsverfügung bzw. Bewilli-
gung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli einholen, 
wenn:
a) […]
b) […]
c) weitere Personen aus dem Trust begünstigt werden (Beneficiaries), 
denen im Sinn des BewG eine eigentümerähnliche Stellung zukom-
men könnte;


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.08.2024, Nr. 100.2022.174U, 
Seite 32
d) Trustees aus ihrem Amt ausscheiden;
e) die oder eines der Grundstücke Grindelwald-Gbbl. Nrn. 1________-
1 (Wohnung), 1________-2 (Abstellraum), 1________-1-1 und 
1________1-2 (Autoabstellplätze) aus dem Trustvermögen des 
E.________ Trust ausscheiden bzw. ausscheidet.»
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
wird.
2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft für das Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 11ʹ319.25 (inkl. Auflagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerschaft
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
- Einwohnergemeinde Grindelwald
und mitzuteilen:
- Amt für Wirtschaft des Kantons Bern
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.