be_verwaltungsgericht · 100 2022 263 · 2024-04-26 · de

bäuerliches Bodenrecht (Entscheid der Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion des Kantons Bern vom 15. Juli 2022; L2021-002) | Landwirtschaft

100.2022.263U
HAM/NUI/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 26. April 2024
Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________
vertreten durch Fürsprecher Dr. …
Beschwerdeführer
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin
und
Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion des Kantons Bern
Rechtsabteilung, Münsterplatz 3a, Postfach, 3000 Bern 8
betreffend bäuerliches Bodenrecht; Gesuch um Erlass einer neuen 
Feststellungsverfügung; Nichteintreten (Entscheid der Wirtschafts-, 
Energie- und Umweltdirektion des Kantons Bern vom 15. Juli 2022; 
L2021-002)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.04.2024, Nr. 100.2022.263U, 
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Prozessgeschichte:
A.
B.________ ist Eigentümerin des Grundstücks … Gbbl. Nr. 1________, das 
in der Landwirtschaftszone und innerhalb der Überbauungsordnung Nr. … 
«…» liegt. Darauf befindet sich ein Barpavillon (…bar). Auf Gesuch des 
früheren 
Eigentümers, 
C.________, 
Vater 
von 
B.________ 
und 
A.________, stellte der damalige Regierungsstatthalter am 18. August 2009 
unter anderem fest, dass das Grundstück aufgrund fehlender landwirtschaft-
licher Nutzung nicht mehr dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes vom 
4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) 
untersteht. Mit Erbvertrag vom 7. September 2009 räumte C.________ sei-
nem Sohn A.________ an diesem Grundstück ein bis am 31. August 2019 
befristetes Vorkaufs- und Kaufrecht ein, das im Grundbuch eingetragen 
wurde. In der Folge verlangte C.________ die erneute Unterstellung des 
Grundstücks unter das BGBB. Am 8. Januar 2015 stellte die damalige stell-
vertretende Regierungsstatthalterin (heute Regierungsstatthalterin) des Ver-
waltungskreises Frutigen-Niedersimmental fest, dass das Grundstück dem 
BGBB unterstellt ist. Am 16. Februar 2018 stellte A.________ ein «Revisi-
onsgesuch» hinsichtlich der Feststellungsverfügung vom 8. Januar 2015 und 
gleichzeitig ein Gesuch um Feststellung, dass das Grundstück nicht Be-
standteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn des BGBB sei. Die 
Regierungsstatthalterin trat auf beide Gesuche mit Verfügung vom 6. Sep-
tember 2018 nicht ein. Die gegen das Nichteintreten auf das Feststellungs-
gesuch erhobene Beschwerde wies die Wirtschafts-, Energie- und Umwelt-
direktion des Kantons Bern (WEU) mit Entscheid vom 10. Dezember 2020 
ab (Verfahren L2018-039). Nachdem C.________ das Grundstück im Okto-
ber 2018 auf B.________ übertragen hatte, stellte A.________ am 26. No-
vember 
2018 
beim 
Regierungsstatthalteramt 
(RSA) 
Frutigen-
Niedersimmental erneut ein Gesuch um Feststellung, dass das Grundstück 
… 
Gbbl. 
Nr. 1________ 
nicht 
dem 
BGBB 
unterstellt 
sei. 
Die 
Nichtunterstellung sei im Grundbuch anzumerken. Mit Verfügung vom 
1. Februar 2019 beteiligte die Regierungsstatthalterin B.________ als 
Beigeladene 
am 
Verfahren. 
Am 
11. Dezember 
2020 
stellte 
die 
Regierungsstatthalterin fest, dass das Grundstück … Gbbl. Nr. 1________ 


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dem BGBB unterstellt ist und wies das Begehren um Anmerkung der 
Nichtunterstellung im Grundbuch ab.
B.
Dagegen reichte A.________ am 13. Januar 2021 Beschwerde bei der WEU 
ein. Diese wies die Beschwerde am 15. Juli 2022 ab.
C.
Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 11. August 2022 Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei 
aufzuheben, es sei festzustellen, dass das Grundstück Nr. 1________ nicht 
dem BGBB unterstellt sei und es sei im Grundbuch eine entsprechende An-
merkung gemäss Art. 86 Abs. 1 Bst. b BGBB einzutragen.
Mit Beschwerdeantwort vom 17. Oktober 2022 beantragt B.________, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die WEU 
schliesst mit Vernehmlassung vom 13. September 2022 auf Abweisung der 
Beschwerde. Mit Verfügung vom 22. August 2023 hat der Instruktionsrichter 
die Verfahrensakten L2018-039 beigezogen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat 


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ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 
Fehlende Sachurteils bzw. Prozessvoraussetzungen, die – wie von der Be-
schwerdegegnerin beantragt – zu einem Nichteintreten führen könnten 
(vorne Bst. C), sind nicht ersichtlich und werden auch nicht angeführt.
1.2
Die Regierungsstatthalterin kam zum Schluss, dass das streitbetrof-
fene Grundstück unverändert dem BGBB unterstellt bleibt; ihrer Wirkung 
nach kommt die Feststellungsverfügung einem Prozessentscheid (Nichtein-
treten) gleich (vgl. hinten E. 2). Die WEU hat das schutzwürdige Interesse 
des Beschwerdeführers am Erlass einer neuen Feststellungsverfügung man-
gels rechterheblicher Sachverhaltsänderungen verneint. Die Beurteilung von 
Nichteintretensverfügungen und -entscheiden bzw. von Beschwerden gegen 
Rechtsmittelentscheide, die ein Nichteintreten zum Gegenstand haben, fällt 
in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 2 Bst. c des Gesetzes 
vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]; BVR 2011 S. 498 [VGE 2010/495 
vom 19.5.2011] nicht publ. E. 1.3; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 119 N. 35).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die Frage nach der Unterstellung des Grundstücks Nr. 1________ unter das 
BGBB wurde bereits mit Feststellungsverfügung vom 8. Januar 2015 geklärt. 
Zwar wurde diese Verfügung dem Beschwerdeführer weder eröffnet noch 
mitgeteilt. Er hat dagegen aber unbestrittenermassen seit Kenntnis keine 
nachträgliche Beschwerde erhoben. Auf sein «Revisionsgesuch» ist die Re-
gierungsstatthalterin wegen fehlender Voraussetzungen nicht eingetreten, 
wobei sie von Amtes wegen auch das Vorliegen von Gründen für eine Wie-
deraufnahme des Verfahrens geprüft und verneint hat. Dieser Entscheid ist 


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ebenfalls unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Feststellungsverfü-
gung vom 8. Januar 2015 ist damit rechtsbeständig geworden, d.h. 
grundsätzlich unabänderlich und für alle Beteiligten verbindlich; eine allfällige 
ursprüngliche Fehlerhaftigkeit kann nicht mehr überprüft werden. Eine Nich-
tigkeit ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. Der Entscheid der WEU 
vom 10. Dezember 2020 über das erste Feststellungsgesuch des Beschwer-
deführers vom 16. Februar 2018 ist ebenfalls in Rechtskraft erwachsen (Ver-
fahren L2018-039, Akten WEU [act. 9A]). Dem vorliegenden Verfahren liegt 
ein weiteres Gesuch um ein Rückkommen vom 26. November 2018 zu-
grunde, worauf die Regierungsstatthalterin im Ergebnis mit Feststellungsver-
fügung vom 11. Dezember 2020 mangels Rückkommensgründe nicht einge-
treten ist, was die WEU mit Entscheid vom 15. Juli 2022 geschützt hat. Streit-
gegenstand vor Verwaltungsgericht bildet demnach einzig die Frage, ob die 
Vorinstanzen die Rückkommensgründe zu Recht verneint haben. Da keine 
Wiederaufnahmegründe geltend gemacht werden, haben die Vorinstanzen 
das Gesuch gestützt auf Art. 50 VRPG (i.V.m. Art. 84 BGBB) entgegenge-
nommen und das schutzwürdige Interesse dafür verneint. Das Regierungs-
statthalteramt hat einen Tag nach dem Entscheid der WEU über das erste 
Feststellungsgesuch und damit noch vor dessen Rechtskraft eine Feststel-
lungsverfügung über das hier strittige Begehren des Beschwerdeführers er-
lassen. Es ist fraglich, ob der Beschwerdeführer die Sachverhaltsänderung 
in Bezug auf den Eigentümerwechsel nicht im damals hängigen Verfahren 
vor der WEU hätte geltend machen müssen (vgl. Art. 25 VRPG; BVR 2017 
S. 132 E. 3.3.1; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 5) bzw. ob das Regierungsstatthal-
teramt das Gesuch nicht an die WEU hätte weiterleiten müssen (statt einen 
Sistierungsantrag in ihrer Vernehmlassung zu stellen) und auf das Feststel-
lungsgesuch bereits aus diesem Grund gar nicht hätte eintreten dürfen (zum 
sog. Devolutiveffekt vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 60 N. 30 f.; zur Weiterlei-
tungspflicht vgl. Art. 4 VRPG). Das kann mit Blick auf den Ausgang des Ver-
fahrens jedoch offenbleiben.


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Seite 6
3.
3.1
Nach Art. 84 BGBB kann, wer ein schutzwürdiges Interesse hat, von 
der Bewilligungsbehörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirt-
schaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zer-
stückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze 
unterliegt (Bst. a) oder ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes 
oder Grundstücks bewilligt werden kann (Bst. b). Gemäss der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung können abgesehen von den in Art. 84 BGBB 
ausdrücklich aufgezählten Gegenständen insbesondere auch Fragen in Be-
zug auf den örtlichen Geltungsbereich des BGBB zum Gegenstand einer 
Feststellungsverfügung gemacht werden. So z.B. die Feststellung, dass eine 
Liegenschaft (nicht) dem BGBB unterstellt ist (BGE 129 III 186 E. 2.1 
[Pra 92/2003 Nr. 177]). Ferner sind auch die Begriffsbestimmungen von 
Art. 6-10 BGBB einer Feststellungsverfügung zugänglich (BGE 137 II 182 
[BGer 2C_450/2009 vom 10.2.2011] nicht publ. E. 1.1; VGE 2017/81 vom 
25.6.2018 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen [bestätigt durch BGer 2C_719/2018 
vom 18.9.2019]; Herrenschwand/Stalder, in Kommentar BGBB, 2. Aufl. 
2011, Art. 84 N. 4). Der Feststellungsanspruch nach Art. 84 BGBB ist nicht 
subsidiär. Er besteht von Gesetzes wegen auch dann, wenn die Vorausset-
zungen für den Erlass einer Gestaltungsverfügung (Art 83 BGBB) gegeben 
wären (BGE 129 III 503 E. 3.6; BGer 2C_931/2014 vom 23.5.2016 E. 1.3, je 
mit Hinweisen).
3.2
Die Feststellungsverfügung erfüllt vorab die Aufgabe einer verbindli-
chen Voranfrage im Hinblick auf ein noch abzuschliessendes Geschäft. Sie 
regelt ein konkretes, individuelles Rechtsverhältnis in verbindlicher Weise 
und unterliegt der Anfechtung. Die Verbindlichkeit der festgestellten Rechts-
folge gilt nicht nur gegenüber den Parteien im Verwaltungsverfahren, son-
dern auch gegenüber den mit der Sache befassten Behörden, insbesondere 
auch gegenüber der Bewilligungsbehörde selber (bezüglich des nachfolgen-
den Bewilligungsverfahrens) und der Grundbuchverwalterin oder dem 
Grundbuchverwalter. Andererseits entwickelt die Feststellungsverfügung 
ihre Bindungswirkung nur hinsichtlich des ihr zugrunde liegenden Sachver-
halts. Ändert sich dieser Sachverhalt bis zum oder während des Bewilli-


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gungsverfahrens oder wird ein Vertrag mit abweichendem Inhalt geschlos-
sen, so ist die Bewilligungsbehörde bzw. die Grundbuchverwalterin oder der 
Grundbuchverwalter nicht an die Feststellung gebunden (zum Ganzen Beat 
Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung uner-
wünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern 1993, 
S. 215).
3.3
Kein schutzwürdiges Interesse besteht, wenn ein gleiches Gesuch 
derselben Person bereits rechtskräftig entschieden worden ist, ausser das 
massgebende Recht sei geändert worden oder es lägen ein veränderter 
Sachverhalt oder Wiederaufnahmegründe im Sinn von Art. 56 VRPG vor. 
Eine unrichtige Rechtsanwendung rechtfertigt nur ausnahmsweise ein Rück-
kommen auf eine formell rechtskräftige Verfügung. Der verfassungsrechtli-
che Anspruch auf Wiedererwägung lässt die Änderung rechtskräftiger Ver-
waltungsentscheide ebenfalls nicht beliebig zu (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV; vgl. 
dazu BGE 138 I 61 E. 4.3; BVR 2009 S. 557 E. 2.2; zum Ganzen Michel 
Daum, a.a.O., Art. 50 N. 10 mit weiteren Hinweisen).
3.4
Das Eintreten auf ein Gesuch setzt vorab allgemein ein schutzwürdi-
ges Interesse voraus (Art. 50 Abs. 2 VRPG). Die Vorinstanzen sind davon 
ausgegangen, dass der Beschwerdeführer als Vorkaufsberechtigter über ein 
solches Interesse verfügt (vgl. Feststellungsverfügung vom 11.12.2020 E. 3, 
Akten RSA [act. 4C] pag. 354; angefochtener Entscheid E. 1.2). Das Verwal-
tungsgericht hat die Beschwerdebefugnis als Prozess- bzw. Sachurteilsvor-
aussetzung von Amtes wegen zu prüfen (Art. 20a VRPG; BVR 2022 S. 5 
E. 2.1; Michael Pflüger, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum berni-
schen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 79 N. 3, Art. 65 N 3). Über ein schutzwürdi-
ges Interesse an einer Feststellungsverfügung verfügen in erster Linie der 
Eigentümer oder die Eigentümerin des Grundstücks bzw. die Vertragspar-
teien. Dritte (beschwerdeberechtigte Vorzugsberechtigte gemäss Art. 83 
Abs. 3 BGBB) können je nach Sachlage ebenfalls ein Feststellungsinteresse 
haben (vgl. Herrenschwand/Stalder, a.a.O., Art. 84 N. 7 f.). Das Verwal-
tungsgericht hat in einem älteren Urteil ein schutzwürdiges Interesse an der 
Frage, ob eine Parzelle den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des BGBB 
unterliegt z.B. bejaht, wenn ein Vorkaufsberechtigter die Ausübung seines 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.04.2024, Nr. 100.2022.263U, 
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Kaufrechts von den späteren Verwendungsmöglichkeiten der Parzelle ab-
hängig macht (VGE 19525 vom 22.9.1995 E. 3e). Hier ist die Interessanlage 
zwar nicht identisch; der Beschwerdeführer hat aber im Verfahren vor dem 
Regierungsstatthalteramt auf Nachfrage nachvollziehbar sein Interesse 
nachgewiesen 
(ausgeübtes 
Kaufrecht; 
Feststellungsverfügung 
vom 
11.12.2020 E. 3, Akten RSA [act. 4C] pag. 354), kann ein Eigentumsüberg-
ang am Grundstück doch ohne Feststellung, dass dieses dem BGBB nicht 
untersteht, nicht im Grundbuch vollzogen werden (sog. Realteilungsverbot 
gemäss Art. 58 Abs. 1 BGBB). 
3.5
Mangels spezialgesetzlicher Regelung ist zu prüfen, ob sich die 
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit der Feststellung der Unter-
stellung des Grundstücks unter das BGBB (Verfügungszeitpunkt) wesentlich 
geändert haben. Dabei kann offenbleiben, ob dafür der Zeitpunkt des Ab-
schlusses des ersten Gesuchverfahrens mit Entscheid der WEU vom 10. De-
zember 2020 (Verfahren L2018-039) oder jener der ursprünglichen Feststel-
lungsverfügung vom 8. Januar 2015 (Unterstellung BGBB) massgebend ist. 
Die Vorinstanz hat sich ohnehin mit sämtlichen vorgebrachten Sachver-
haltsänderungen seit dem 8. Januar 2015 auseinandergesetzt (vgl. ange-
fochtener Entscheid E. 6.2); Gegenteiliges macht der Beschwerdeführer 
nicht geltend (vgl. Beschwerde S. 14). Weil sich das anwendbare Recht un-
bestrittenermassen nicht geändert hat, ist im Folgenden einzig zu prüfen, ob 
die vom Beschwerdeführer erwähnten Umstände eine rechtserhebliche Än-
derung darstellen. Die Beweislast für das Vorliegen ausreichender Rück-
kommensgründe trägt grundsätzlich die Person, welche um materielle Neu-
beurteilung ersucht (vgl. BVR 2002 S. 464 E. 2c), hier also der Beschwerde-
führer.
4.
4.1
Gegenstand des ursprünglichen Verfahrens bildete die Feststellung 
der Unterstellung des streitbetroffenen Grundstücks unter das BGBB. Die 
damalige stellvertretende Regierungsstatthalterin hat zusammengefasst er-
kannt, dass der Landwirtschaftsbetrieb und der Barbetrieb als gemischtes 


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Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 5 BGBB zu qualifizieren sei. Sie ging ge-
stützt auf den Fachbericht D.________ vom 5. November 2014 davon aus, 
dass die Nutzung im Verfügungszeitpunkt räumlich, technisch und vor allem 
personell gemischt sei. Teile der Parzelle Nr. 1________ dienten der Land-
wirtschaft und umgekehrt nutzten die Betreiber des Barpavillons die Infra-
struktur des landwirtschaftlichen Gewerbes (Feststellungsverfügung vom 
8.1.2015, Akten RSA [act. 4C] pag. 47 ff.).
4.2
Ein gemischtes Gewerbe besteht, wenn sich nicht einzelne Grunds-
tücke oder Gebäude oder Teile davon eindeutig der nichtlandwirtschaftlichen 
Tätigkeit zuordnen lassen oder wenn die Trennung in einen landwirtschaftli-
chen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil schwierig ist und eine sinnvolle 
Grundlage für die Existenz einer Familie zerstören würde. Ein gemischtes 
Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwiegend land-
wirtschaftlichen Charakter hat (Art. 7 Abs. 5 BGBB). Der landwirtschaftliche 
Charakter überwiegt dann, wenn entweder das Einkommen aus Produktion, 
Verarbeitung und Vermarktung eigener Erzeugnisse oder der Arbeitsbedarf 
für Produktion, Verarbeitung oder Vermarktung eigener Erzeugnisse mehr 
als 50 Prozent ausmacht (Eduard Hofer, in Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, 
Art. 7 N. 126, 128 f.). Die nichtlandwirtschaftliche Tätigkeit selber muss da-
bei eng mit der Landwirtschaft verflochten sein. Die gemischten Gewerbe 
werden – solange der landwirtschaftliche Charakter überwiegt – genau 
gleich behandelt wie die landwirtschaftlichen (BGer 2C_46/2015 vom 
9.7.2015 E. 2.2. betreffend Zugehörigkeit eines Bergrestaurants zu einem 
gemischten Gewerbe).
4.3
Der Beschwerdeführer rügt, es könne nicht auf die Fachberichte ab-
gestellt werden und die Vorinstanz habe den Sachverhalt ungenügend ab-
geklärt. Es hätten sich seit dem Zeitpunkt der Unterstellung des Grundstücks 
am 8. Januar 2015 diverse Sachverhaltsänderungen ergeben, deren Nicht-
berücksichtigung einer Rechtsverweigerung gleichkomme. Der Beschwer-
deführer bringt wie vor der Vorinstanz zusammengefasst folgende Sachver-
haltsänderungen vor (vgl. angefochtener Entscheid E. 6.2; Beschwerde 
S. 15 ff.): Am 18. Oktober 2018 habe das Eigentum am Grundstück 
Nr. 1________ geändert. Der landwirtschaftliche Betrieb und die …bar wür-


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den keine finanzielle Einheit bilden, weil die Einnahmen aus der …bar min-
destens bis und mit 2018 C.________ zugekommen seien und die Einnah-
men aus dem Landwirtschaftsbetrieb seit 2014 der Beschwerdegegnerin. 
Alle Indizien würden darauf hindeuten, dass der Landwirtschaftsbetrieb nicht 
auf den Nebenerwerb aus der …bar angewiesen sei. Das Grundstück 
Nr. 1________ sei neu als unproduktiv eingestuft und nicht mehr direktzah-
lungsberechtigt. Ausserdem sei der Arbeitsaufwand für die …bar grösser als 
derjenige für den Landwirtschaftsbetrieb. Schliesslich habe die Beschwerde-
gegnerin nicht auf dem landwirtschaftlichen Betrieb gewohnt.
5.
5.1
Die Beschwerdegegnerin hat am 18. Oktober 2018 das landwirt-
schaftliche Gewerbe von C.________ und damit auch das streitbetroffene 
Grundstück auf Anrechnung an künftige Erbschaft übernommen (Parzellen 
… Gbbl. Nrn. 2________, 3________, 4________, 5________, 6________, 
7________, 
8________, 
9________ 
[im 
Baurecht], 
10________, 
11________, 1________, 12________-14________ sowie die Kuhrechte 
Alp … Folio Nrn. … und … und Alp … Folio Nrn. …, … und …; vgl. Eigentü-
merregisterauszüge von C.________ und der Beschwerdegegnerin in Akten 
RSA [act. 4C] pag. 128 ff.). Die Grundstücke bilden den Landwirtschaftsbe-
trieb … mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche (LN) von rund 18,5 Hekt-
aren, für dessen Bewirtschaftung im Jahr 2019 1,740 SAK benötigt wurden 
(Beilagen zum Fachbericht Inforama vom 21.11.2019, Akten RSA [act. 4C] 
pag. 253 und 256 f.). Unbestrittenermassen handelt es sich dabei um ein 
landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 BGBB. Im Zeitpunkt der Fest-
stellungsverfügung vom 8. Januar 2015 befanden sich sämtliche Grundstü-
cke im Eigentum von C.________. Wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, 
bildet der integrale Eigentumsübergang im Oktober 2018 auf die Tochter 
keine rechtserhebliche Sachverhaltsänderung (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 6.3): Das bäuerliche Bodenrecht knüpft beim Begriff des landwirtschaftli-
chen Gewerbes an die rechtliche Einheit auf der Ebene des Grundeigentums 
an und umfasst Grundstücke, Bauten und Anlagen, die sich als Grundlage 
für einen landwirtschaftlichen Betrieb eignen. Die Beurteilung, ob ein land-


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Seite 11
wirtschaftliches Gewerbe vorliegt, erfolgt nach objektiven Kriterien. Massge-
bend ist das Potenzial der Grundstücke, Bauten und Anlagen, in ihrem funk-
tionalen Zusammenwirken Grundlage eines landwirtschaftlichen Betriebs zu 
sein, und es ist darauf abzustellen, wie das Gewerbe genutzt werden könnte, 
wenn die vorhandenen Grundlagen als wirtschaftliche bzw. funktionale Ein-
heit bewirtschaftet würden. Würde lediglich auf die aktuelle Situation abge-
stellt, würde die Anwendung des Gesetzes letztlich dem Einfluss der Grun-
deigentümerschaft überlassen (BGE 137 II 182 E. 3.1.3; VGE 2017/81 vom 
25.6.2018 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 2C_719/2018 vom 18.9.2019]; Edu-
ard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 1, 15 ff., 37 ff.). Die Vorinstanz hat zudem zu 
Recht darauf hingewiesen, dass die das Grundstück betreffende zivilrechtli-
che Vereinbarung an der öffentlich-rechtlichen Beurteilung, ob dieses dem 
BGBB untersteht, nichts ändert.
5.2
Im Zeitpunkt der ursprünglichen Verfügung im Jahr 2015 war die Be-
schwerdegegnerin Pächterin des Landwirtschaftsbetriebs (seit 2014) und ar-
beitete seit Winter 2009/2010 in der …bar. Die damalige stellvertretende Re-
gierungsstatthalterin ging im Jahr 2015 gestützt auf den Fachbericht von 
D.________ vom 5. November 2014 davon aus, die Nutzung der Grundstü-
cke sei räumlich, technisch und vor allem auch personell gemischt, weshalb 
eine Trennung schwierig sei (Feststellungsverfügung vom 8.1.2015 E. 2.2 
und 2.6, Akten RSA [act. 4C] pag. 48 f.). Heute ist die Beschwerdegegnerin 
Eigentümerin der landwirtschaftlichen Grundstücke und betreibt als verant-
wortliche Person während der Wintersaison (November-April) den Gastge-
werbebetrieb (…bar) im Barpavillon. Der Barpavillon wird seit Winter 
2009/2010 vom jeweiligen Eigentümer des landwirtschaftlichen Gewerbes 
als verantwortliche Person geführt; seit der Wintersaison 2019/2020 lautet 
die gastgewerbliche Betriebsbewilligung auf die Beschwerdegegnerin. Ein-
zig in der Wintersaison 2018/2019 fallen das Eigentum (Beschwerdegegne-
rin) und die verantwortliche Person (C.________) auseinander, weil die Be-
schwerdegegnerin noch über kein Wirtepatent verfügte. Eine personelle Ver-
bindung der Betriebe besteht damit seit 2010 und ist die Eigentümerschaft 
und verantwortliche Person identisch; sei es als Eigentümer/Pächterin oder 
verantwortliche Person/Mitarbeiterin, was vom Beschwerdeführer denn auch 
nicht bestritten wird (Feststellungsverfügung RSA vom 11.12.2020 E. 10.2 
und 10.4.3, Akten RSA [act. 4C] pag. 358 ff.). Die Vorinstanz hat erwogen, 


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Seite 12
das Grundstück mit dem Barpavillon biete dem Bewirtschafter bzw. der Be-
wirtschafterin des Landwirtschaftsbetriebs … die Möglichkeit einer saisona-
len Nutzung. Daran habe sich seit dem Winter 2009/2010 ebenfalls nichts 
geändert. Betriebsübergaben könnten wie hier fliessend verlaufen. Wer in 
welcher Form wie entschädigt worden sei (Gewinnbeteiligung C.________), 
sei für die Beurteilung unerheblich und sei daher auch keine massgebende 
Sachverhaltsänderung (angefochtener Entscheid E. 6.4). Diese Ausführun-
gen sind nicht zu beanstanden. Anders als der Beschwerdeführer meint, hat 
sich mit der einheitlichen Übertragung auch an der engen Verbindung der 
Betriebe nichts geändert. Bei diesem Ergebnis war eine Prüfung der angeb-
lich irregulären Buchhaltungsergebnisse nicht nötig und durfte die Vorinstanz 
auf das Einholen von Steuerklärungen, AHV-Abrechnungen oder ähnliches 
verzichten. Die erneut vor Verwaltungsgericht gestellten Beweisanträge wer-
den ebenfalls abgewiesen (vgl. Beschwerde S. 15 ff., 18 f.).
5.3
Die damalige stellvertretende Regierungsstatthalterin ging im Jahr 
2015 davon aus, dass der Barbetrieb für den Erhalt des Landwirtschaftsbe-
triebs notwendig sei und mit diesem eine Einheit bilde. Das Grundstück trage 
wesentlich zur Überlebensfähigkeit des landwirtschaftlichen Gewerbes bei. 
Das allein aus der Landwirtschaft erzielbare Einkommen genüge nicht für 
einen normalen Familienverbrauch. Die Beschwerdegegnerin sei somit auf 
das Nebeneinkommen angewiesen (Feststellungsverfügung vom 8.1.2015 
E. 2.6, Akten RSA [act. 4C] pag. 49). Die Vorinstanz hat erwogen, die Er-
folgsrechnungen der Jahre 2014-2018 zeichneten das Bild eines defizitären 
Landwirtschaftsbetriebs, der dank der Einnahmen aus dem saisonalen Gast-
gewerbebetrieb auf dem Grundstück Nr. 1________ überleben könne. Die 
schwierige Ertragslage der Landwirtschaft sei notorisch und Bewirtschafter 
und Bewirtschafterinnen von Landwirtschaftsbetrieben im Berggebiet seien 
häufig auf nichtlandwirtschaftliche Einkommen angewiesen, die sie regel-
mässig in der Wintersaison erzielten. Es möge zutreffen, dass die Beschwer-
degegnerin auch andere Einkommensmöglichkeiten wahrnehmen könnte. 
Indessen biete sich ihr mit dem Barbetrieb eine sinnvolle und effiziente sai-
sonale Nebeneinkommensmöglichkeit direkt «vor der Haus- und Stalltüre» 
(angefochtener Entscheid E. 6.6). – Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass 
der Beschwerdeführer nicht darlegt, inwiefern sich die massgebenden Ver-
hältnisse seit 2015 geändert hätten. Nach wie vor generiert die …bar in der 


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Betriebszeit von November bis April ein viel höheres Einkommen als die 
Landwirtschaft und stellt ein wichtiger Zusatzverdienst dar. Mit Blick auf die 
Erfolgsrechnungen von 2014-2018 leuchtet ohne weiteres ein, dass der 
landwirtschaftliche Betrieb auf das Zusatzeinkommen aus dem saisonalen 
Gastgewerbebetrieb angewiesen ist (Akten WEU [act. 4A] pag. 119 f., 
123 ff., 128 ff.). Soweit der Beschwerdeführer die Erfolgsrechnungen inhalt-
lich in Zweifel ziehen will, kann ihm nicht gefolgt werden: Grundsätzlich ist 
davon auszugehen, dass diese unter Einhaltung der massgebenden Bestim-
mungen erstellt wurden. Aus dem Hinweis oben rechts auf die Version des 
Finanzbuchhaltungsprogramms von 2018 kann jedenfalls nicht geschlossen 
werden, dass diese von der damaligen Anwältin rückwirkend erstellt worden 
sind. Vielmehr ist naheliegend, dass die Abschlüsse für das Beschwerdever-
fahren neu ausgedruckt wurden (vgl. Beschwerdeantwort Rz. 6). Jedenfalls 
besteht kein Anlass, die Buchhaltungsergebnisse mit den Steuererklärungen 
abzugleichen. Weiterungen zu Einnahmen, Investitionen in Bauten und 
Geräte und zum Viehbestand der Beschwerdegegnerin erübrigen sich eben-
falls; die vor Verwaltungsgericht gestellten Beweisanträge (Edieren von 
AHV-Abrechnungen, Buchhaltungs- und Steuerunterlagen sowie Augen-
schein des Betriebs und der Gerätschaften) werden abgewiesen (vgl. Be-
schwerde S. 21 ff.). Die Bedeutung des Erwerbs aus dem Barbetrieb für das 
landwirtschaftliche Gewerbe hat sich somit auch nicht geändert und die 
Vorinstanz hat zu Recht einen Rückkommensgrund verneint.
5.4
Das Grundstück Nr. 1________ verfügt heute über ein Gebäude (Ba-
rpavillon: 172 m2), übrige befestigte Fläche (429 m2) sowie eine Strasse, 
Weg (1 m2). Eine landwirtschaftliche Fläche ist nicht ausgewiesen (vgl. Aus-
zug aus dem Grundstückdaten-Informationssystem des Kantons Bern [GRU-
DIS]). Es trifft zu, dass im Zeitpunkt des ursprünglichen Verfahrens im 2015 
das Grundstück für eine Teilfläche von 316 m2 noch direktzahlungsberechtigt 
war (vgl. Feststellungsverfügung vom 8.1.2015 E. 2.1 und 2.6, Akten RSA 
[act. 4C] pag. 48) und es heute nicht mehr ist (Fachbericht Inforama vom 
21.11.2019, Akten RSA [act. 4C] pag. 252; Auskunft des Amtes für Landwirt-
schaft und Natur des Kantons Bern [LANAT] vom 8.3.2018, Beschwerdebei-
lage Nr. 7, wonach das betreffende Grundstück im Agrarinformationssystem 
der Kantone Bern, Freiburg und Solothurn [GELAN; Gesamtlösung EDV 
Landwirtschaft und Natur] als «unproduktiv» erfasst ist). Die Vorinstanz hat 


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aber zutreffend darauf hingewiesen, dass sich an den tatsächlichen Nut-
zungsmöglichkeiten des Grundstücks seit der Feststellungsverfügung am 
8. Januar 2015 nichts geändert hat. Die an die Parzelle Nr. 11________ an-
grenzende landwirtschaftlich nutzbare Aussenfläche ist dieselbe, auch wenn 
dafür keine Direktzahlungen mehr bezogen werden; die Erweiterung von 50 
auf 61 Innensitzplätze im Barpavillon hatte keinen Einfluss darauf. Insoweit 
ist auch unerheblich, dass die im Fachbericht geschätzte nutzbare Fläche 
von rund 300 m2 mit Blick auf das Orthofoto als überhöht erscheint (ange-
fochtener Entscheid E. 6.5; Orthofoto in Akten RSA [act. 4C] pag. 257). Eine 
massgebende Sachverhaltsänderung kann der Beschwerdeführer auch dar-
aus nicht ableiten. Für diese Feststellung war ein Augenschein nicht erfor-
derlich; der vor Verwaltungsgericht erneut gestellte Antrag auf Augenschein 
wird abgewiesen (vgl. Beschwerde S. 19 f.).
5.5
Die damalige stellvertretende Regierungsstatthalterin ging im Jahr 
2015 gestützt auf den Fachbericht D.________ davon aus, dass der land-
wirtschaftliche Arbeitsaufwand zwischen 4'500 und 5'000 Stunden den nicht-
landwirtschaftlichen Arbeitsaufwand von rund 3'800 Stunden überwiege 
(Feststellungsverfügung vom 8.1.2015, Akten RSA [act. 4C] pag. 49 E. 2.8; 
Fachbericht D.________ vom 5.11.2014, Akten WEU [act. 4A] pag. 47). Die 
Vorinstanz hat gestützt auf den Fachbericht vom Inforama erkannt, der Ar-
beitsaufwand für den Landwirtschaftsbetrieb übersteige nach wie vor denje-
nigen für den (auf die …saison beschränkten) Barbetrieb klar. Sie sah keinen 
Anlass, von dieser Einschätzung abzuweichen, zumal auch der Fachbericht 
von D.________ zum gleichen Schluss gekommen sei. Zudem sei nicht er-
sichtlich, inwieweit sich dieses Verhältnis seit dem 8. Januar 2015 wesentlich 
geändert haben soll (angefochtener Entscheid E. 6.7; Fachbericht Inforama 
vom 21.11.2019, Akten RSA [act. 4C] pag. 251 Rückseite). Der Beschwer-
deführer ist der Ansicht, die Berechnungen in den Fachberichten seien 
falsch. Gehe man von einem Bruttolohn gemäss Landes-Gesamtarbeitsver-
trag (GAV) des Gastgewerbes von rund Fr. 22.20 bzw. 31.30 pro Stunde aus 
und unterlege man diesen dem Reingewinn, ergebe sich ein nichtlandwirt-
schaftlicher Arbeitsaufwand zwischen 7'600 und 5'400 Stunden, der denje-
nigen aus der Landwirtschaft übersteige (Beschwerde S. 24 mit Beschwer-
debeilagen Nrn. 9 f.). Mit diesen Ausführungen beschränkt sich der Be-
schwerdeführer darauf, die Fachberichte inhaltlich in Frage zu stellen und 


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diesen eine eigene Berechnung mit Stundenlohn gemäss Landes-GAV ent-
gegenzustellen. Eine solche inhaltliche Prüfung wäre aber nur dann vorzu-
nehmen, wenn sich der Sachverhalt geändert hätte. Der Beschwerdeführer 
legt indes auch vor Verwaltungsgericht nicht dar, inwiefern sich der Aufwand 
gemessen an den Arbeitsstunden seit 2015 entscheidwesentlich geändert 
haben soll. Im Übrigen ist die Frage, ob der landwirtschaftliche Charakter 
überwiegt beim gemischten Gewerbe nach dem Einkommen oder alternativ 
dem Arbeitsbedarf zu beurteilen und vermischt der Beschwerdeführer mit 
seiner Berechnung diese beiden Elemente (vorne E. 4.2).
5.6
Schliesslich ging die Vorinstanz davon aus, der allenfalls zeitweise 
abweichende Wohnort der Beschwerdegegnerin bei ihrem damaligen Part-
ner, der ebenfalls in … wohnte, sei keine massgebende Sachverhaltsände-
rung. Jedenfalls könne daraus nicht geschlossen werden, dass ihr eine aus-
wärtige ergänzende Tätigkeit zumutbar gewesen wäre (angefochtener Ent-
scheid E. 6.8). Es ist nicht ersichtlich und der Beschwerdeführer legt auch 
nicht dar, inwiefern der (heutige) Wohnort der Beschwerdegegnerin zu einer 
anderen Beurteilung führen sollte. Im Übrigen verfügte die Beschwerdegeg-
nerin stets über eine Übernachtungsmöglichkeit auf dem landwirtschaftli-
chen Betrieb und wohnt gemäss ihren Angaben mittlerweile definitiv vor Ort 
(vgl. Wohnsitzbescheinigung in Akten WEU [act. 4A] pag. 117; Beschwerde-
antwort Rz. 12). Ob die Wohnung auf dem landwirtschaftlichen Betrieb noch 
lange an andere Personen vermietet und danach leerstehend war, ist somit 
nicht entscheidend. Die Vorinstanz war nicht gehalten, weitere Sachverhalts-
abklärungen zur Wohnsituation der Beschwerdegegnerin vorzunehmen und 
solche sind auch vor Verwaltungsgericht nicht nötig; die entsprechenden Be-
weisanträge des Beschwerdeführers werden abgewiesen (Befragung Ver-
mieterin damaliger Partner der Beschwerdegegnerin und C.________, Edi-
tion Pachtvertrag sowie Steuerunterlagen; Beschwerde S. 26).
5.7
Nach dem Gesagten wird der Landwirtschaftsbetrieb … nicht mehr 
als Pacht-, sondern als Eigentümerbetrieb zusammen mit der …bar geführt. 
Rechtserhebliche Sachverhaltsänderungen haben sich dadurch nicht erge-
ben (Einkommenssituation, Arbeitsaufwand- und -verteilung). Somit hat die 
Vorinstanz zu Recht befunden, über die Unterstellung des Grundstücks 
Nr. 1________ unter das BGBB sei bereits entschieden worden, weshalb die 


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Frage nicht erneut materiell zu prüfen sei; weitere Beweismassnahmen erü-
brigten sich damit. Indem die Vorinstanz die Beweisanträge ablehnte, hat sie 
folglich weder den Sachverhalt unvollständig festgestellt noch eine Rechts-
verweigerung begangen (vgl. Beschwerde S. 7 ff., 27). Namentlich war es 
für die hier zu beurteilende verfahrensrechtliche Frage nicht nötig, neben den 
beiden Fachberichten zusätzliche Sachverhaltsabklärungen zu treffen. 
Gleich verhält es sich für die vor Verwaltungsgericht wiederum gestellten Be-
weisanträge. Der Beizug der Akten des Zivilverfahrens um Rechtsschutz in 
klaren Fällen betreffend die Eintragungsbewilligung (CIV 17 3652) war eben-
falls nicht nötig (vgl. Vernehmlassung WEU act. 4 S. 2). Andere veränderte 
Umstände, die eine Neubeurteilung der Unterstellung der Grundstücke unter 
das BGBB erforderlich machen, sind weder geltend gemacht noch ersicht-
lich.
5.8
Zusammenfassend vermag der Beschwerdeführer weder darzutun 
noch ist ersichtlich, dass sich die Umstände so geändert hätten, dass die 
Frage der Unterstellung des Grundstücks unter das BGBB neu beurteilt wer-
den müsste. Entgegen seiner Auffassung hat die Vorinstanz im Ergebnis zu-
treffend erkannt, dass die Regierungsstatthalterin nicht auf das Feststel-
lungsgesuch eingetreten ist. 
6.
6.1
Nach dem Gesagten hält der angefochtene Entscheid der Rechts-
kontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzu-
weisen. 
6.2
Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Beschwerde-
führer die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu tragen und 
der obsiegenden Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Demnach entscheidet der Einzelrichter:


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1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 2'500.-- wird dem Beschwerdeführer nach 
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 2'878.90 
(inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Justiz
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental
- Grundbuchamt Oberland, Dienststelle…
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden. 


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