be_verwaltungsgericht · 200 2013 1145 · 2020-01-15 · de

Klage vom 24. Dezember 2013

200 13 1145 BV
SCP/GET/LAB
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Sozialversicherungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 15. Januar 2020
Verwaltungsrichter Schütz, Kammerpräsident
Verwaltungsrichter Furrer, Verwaltungsrichter Jakob
Gerichtsschreiber Germann
Vorsorgeeinrichtung X.________
handelnd und vertreten durch den Stiftungsrat
vertreten durch Rechtsanwälte Y.________ und Z.________
Klägerin
gegen
A.________ 
vertreten durch Fürsprecher H.________
Beklagter
betreffend Klage vom 24. Dezember 2013


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 2
Inhaltsverzeichnis
Sachverhalt
3
Erwägungen
16
1.
Eintretensvoraussetzungen
16
2.
Rechtliche Grundlagen 
17
3.
Vorbemerkung zur Prüfung der Haftungsvoraussetzungen
21
4.
Legitimation und Verantwortlichkeit
22
4.1
Legitimation zur Sache
22
4.2
Zeitlicher Umfang der Verantwortlichkeit des Beklagten 
24
4.3
Haftbarkeit des Beklagten
26
5.
Schadenspositionen
27
6.
Schaden zugekaufte Liegenschaften
27
6.1
Übersicht
27
6.2
Schadensposition „Überzahlung Kaufpreise"
31
6.3
Schadensposition „Mängelbeseitigungskosten"
54
6.4 
Schadenmindernde Faktoren
64
6.4.1
Nicht vollständige Bezahlung der Kaufpreise
65
6.4.2
Verzinsung der ersten Kaufpreistranchen
66
6.4.3
Mietzinsgarantien
69
6.5
Ergebnis Schadenspositionen zugekaufte Liegenschaften
72
7.
Schaden Bestandesliegenschaften 
73
8.
Übriger Schaden 
91
8.1 
Schaden Kosten „Gefälligkeitsberichte"
91
8.2 
Schaden „Kosten vorsorgliche Beweisführungen"
95
8.3
Schaden „Kosten Privatgutachten"
97
9.
Zusammenfassung der Schadenspositionen
99
10
Rechtswidrigkeit/Sorgfaltspflichtverletzung
99
11.
Verschulden 
139
12.
Kausalzusammenhang 
140
13.
Schadenbegründende/schadenmindernde Positionen im Überblick 144
14.
Zins 
145
15.
Schadenersatzbemessung
149
16.
Verrechnung mit Rentenleistungen
150
17.
Schadenersatzforderung
152
18.
Verhältnis zur zivilrechtlichen Haftung
153
19.
Kosten
154
19.1
Allgemeines
154
19.2
Verfahrenskosten
154
19.3
Amtliches Honorar
157
19.4
Parteientschädigung
160
Dispositiv
163


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 3
Sachverhalt:
A.
Die Vorsorgeeinrichtung X.________ (vormals Vorsorgeeinrichtung … – 
Änderung des Namens und Stiftungszwecks gemäss Stiftungsurkunde vom 
DD.MM.JJJJ –; nachfolgend Vorsorgestiftung bzw. Klägerin) bezweckt die 
berufliche Vorsorge gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Tod und 
Invalidität (Akten der Vorsorgestiftung [act. I] 2; Schweizerisches Handels-
amtsblatt [SHAB] Nr. … vom DD.MM.2016). 
Im Zeitraum von März 2007 bis November 2008 tätigte die Vorsorgestiftung 
mit der B.________ AG, welche gemäss Handelsregister damals nament-
lich den Bau und Vertrieb sowie den Handel mit Liegenschaften und Immo-
bilien bezweckte (vgl. SHAB Nr. … vom DD.MM.2004, Nr. … vom DD. 
MM.2007 und Nr. … vom DD.MM.2009; act. I 14), diverse Liegenschafts-
geschäfte. Insbesondere erwarb sie insgesamt 15 Liegenschaften zu (in 15 
separaten Kaufverträgen) verurkundeten Kaufpreisen im Betrag von ge-
samthaft Fr. 41‘945‘000.--. Sämtliche Kaufverträge wurden vom 19… gebo-
renen A.________ in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer (mit 
Kollektivunterschrift zu zweien [act. I 8]) und Mitglied der Anlagekommissi-
on der Vorsorgestiftung sowie von B.________, Geschäftsführer der 
B.________ AG, unterzeichnet (Akten der Staatsanwaltschaft des Kantons 
Bern, Wirtschaftsdelikte [Verfahren W 10 113, nachfolgend Staatsanwalt-
schaft]; act. III/1 2; act. I 26 S. 77; Gerichtsakten pag. 280, 488 [nachfol-
gend werden die Fundstellen in den Gerichtsakten mit „pag.“ angegeben; 
vgl. auch Aufstellung gemäss nachfolgender Tabelle]). 
Bei den zugekauften Liegenschaften handelte es sich im Einzelnen (in 
chronologischer Reihenfolge ihrer Zukäufe) um die folgenden Objekte (in 
der weiteren Folge werden die Liegenschaften jeweils einzig nach ihrer 
Lokalisation [Ortsangabe] genannt bzw., wo erforderlich, unter zusätzlicher 
Angabe der Strasse): 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 4
Datum Kaufvertrag
Kaufpreis (Fr.)
Liegenschaft/Quelle (act.)
28.03.2007
2‘850‘000.--
Niederwangen (Akten der Vorsorgestiftung [act. 
IB] 109)
10.04.2007
1‘790‘000.--
Herzogenbuchsee (Akten der Vorsorgestiftung 
[act. IC] 131)
23.04.2007
1‘975‘000.--
Pieterlen (IC 128)
07.05.2007
2‘700‘000.--
Biberist (Akten der Vorsorgestiftung [act. ID] 142)
29.05.2007
1‘750‘000.--
Thörishaus (ID 137)
08.06.2007
3‘230‘000.--
Grenchen 1 (IC 119)
27.06.2007
2‘350‘000.--
Bellmund (IC 115)
30.07.2007
2‘100‘000.--
Thun 1 (IB 96)
25.09.2007
2‘100‘000.--
Thun 2 (IB 99)
15.10.2007
9‘800‘000.--
Thun 3 (IB 92)
19.03.2008
3‘800‘000.--
Heimberg 1 (IB 102)
28.05.2008
1‘900‘000.--
Heimberg 2 (IB 107)
17.07.2008
1‘800‘000.--
Grenchen 2 (IC 125)
16.10.2008
1‘900‘000.--
Heimberg 3 (IB 105)
25.11.2008
1‘900‘000.--
Heimenhausen (ID 145)
Gesamt
41‘945‘000.--
Ferner beauftragte A.________ die B.________ AG im Zeitraum von Janu-
ar bis August 2009 mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten an be-
reits im Eigentum der Klägerin stehenden Liegenschaften (nachfolgend 
Bestandesliegenschaften) im Umfang von Fr. 1‘696‘000.--. Dabei handelt 
es sich um die folgenden Liegenschaften (in chronologischer Reihenfolge 
der Auftragsvergaben): 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 5
Datum Auftragsvergabe
Sanierungskosten 
gemäss Auftrags-
vergabe (Fr.)
Objekt/Quelle (act.)
06.01.2009
03.02.2009
12.02.2009
26.02.2009
37‘000.--
37‘000.--
132‘000.--
26‘500.--
Neyruz (ID 171, 173, 175, 178)
06.01.2009
24.08.2009
47‘000.--
15‘000.--
Romont 1 (IA 47, ID 158)
12.02.2009
132‘000.--
Urtenen (ID 166)
12.02.2009
25.03.2009
190‘000.--
52‘500.--
Bern (ID 153 f.)
25.03.2009
265‘000.--
Steffisburg (ID 169)
06.04.2009
136‘000.--
Lausanne (ID 163)
23.04.2009
490‘000.--
Menziken (ID 180)
09.06.2009
136‘000.--
Bümpliz (ID 151)
B.
Am 15. September 2010 erstattete die Vorsorgestiftung gegen A.________ 
und B.________ Anzeige beim Kantonalen Untersuchungsrichteramt, Ab-
teilung Wirtschaftskriminalität, u.a. wegen gewerbsmässigen Betrugs, un-
getreuer Geschäftsbesorgung sowie Urkundendelikten (pag. 475). Sie warf 
A.________ vor, die Liegenschaften zum Nachteil der Vorsorgestiftung zu 
stark übersetzten Preisen von B.________ bzw. der B.________ AG ge-
kauft und von diesen im Gegenzug geldwerte Vorteile erhalten zu haben 
(pag. 485, 489). In der Folge eröffnete der Untersuchungsrichter am 1. Ok-
tober 2010 eine Untersuchung gegen A.________ und B.________ wegen 
Betrugs und ungetreuer Geschäftsbesorgung respektive Gehilfenschaft 
dazu (pag. 475). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 6
C.
Mit Eingabe vom 24. Dezember 2013 (pag. 3 – 118) liess die Vorsorgestif-
tung, vertreten durch die Rechtsanwälte Y.________ und Z.________, 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Sozialversicherungsrechtliche 
Abteilung, Klage gegen A.________ erheben. Sie stellt die folgenden 
Rechtsbegehren (pag. 7): 
1.
Der Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin einen gerichtlich zu be-
stimmenden, Fr. 11‘547‘616.30 übersteigenden Betrag nebst noch zu 
bestimmender Verzinsung(en) zu bezahlen, unter ausdrücklichem 
Vorbehalt des Nachklagerechts.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beklagten. 
Die Klägerin macht für die zugekauften Liegenschaften den folgenden 
Schaden geltend (die Reihenfolge folgt der Darstellung in der Klage [pag. 
55 – 89; 106 – 111; 114]): 
Liegenschaft
Überzahlung 
Liegenschaft
(pag. 55 – 89)
Mängelbesei-
tigungskos-
ten 
(pag. 55 – 89)
Kosten 
„Gefällig-
keitsberich-
te“ (pag.
106 – 109)
Kosten vorsor-
gliche Beweis-
führungen 
(pag. 109 – 111)
Thun 3
3‘093‘000.--
42‘000.--
12‘000.--
7‘577.70
Thun 1
347‘000.--
4‘000.--
6‘000.--
7‘577.70
Thun 2
347‘000.--
0.--
6‘000.--
7‘577.70
Heimberg 1
664‘000.--
84‘000.--
12‘000.--
17‘105.80
Heimberg 2
332‘000.--
42‘000.--
3‘000.--
0.00
Heimberg 3
332‘000.--
42‘000.--
3‘000.--
0.00
Niederwangen
p.m.
625‘000.--
12‘000.--
0.00
Bellmund
952‘000.--
0.--
12‘000.--
14‘472.60
Grenchen 1
730‘000.--
156‘500.--
12‘000.--
12‘308.45
Grenchen 2
210‘000.--
45‘000.--
0.--
11‘096.70
Pieterlen
676‘000.--
p.m.
12‘000.--
13‘500.00
Herzogenbuchsee
431‘500.--
4‘000.--
12‘000.--
11‘065.40
Thörishaus
413‘000.--
7‘500.--
12‘000.--
11‘689.40
Biberist
918‘500.--
108‘000.--
12‘000.--
16‘614.65
Heimenhausen
p.m.
p.m.
12‘000.--
0.00
Gesamt
9‘446‘000.--
1‘160‘000.--
138‘000.--
130‘586.10


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 7
Sodann macht die Klägerin für die Bestandesliegenschaften den folgenden 
Schaden geltend (die Reihenfolge folgt der Darstellung in der Klage [pag. 
94 – 106]): 
Liegenschaft
Überzahlung 
Werkleis-
tungen
Mängel-
beseiti-
gungskos
ten 
Kosten 
vorsorgliche 
Beweis-
führung
Kosten Privat-
gutachten
Bümpliz
61‘054.05
p.m.
12‘204.00
Bern
99‘931.75
p.m.
12‘569.80
Romont 1
24‘100.00
p.m.
0.00
Lausanne
45‘300.00
p.m.
0.00
Urtenen/Schönbühl
45‘800.00
p.m.
0.00
Zürich
0.00
p.m.
0.00
Steffisburg
126‘100.00
p.m.
0.00
Neyruz
124‘500.00
p.m.
0.00
Menziken
174‘997.00
p.m.
15‘040.55
35‘003.05
Gesamt
701‘782.80
39‘814.35
35‘003.35
Die Klägerin bringt vor, A.________ (nachfolgend Beklagter) habe mit sei-
nen Liegenschaftsgeschäften mehrfach und in grober Weise gegen die 
Sorgfalts- und Treuepflichten verstossen, was die Widerrechtlichkeit als 
Haftungsvoraussetzung von Art. 52 BVG erfülle (pag. 50). Ferner seien 
auch die weiteren Haftungsvoraussetzungen des (natürlichen und adäqua-
ten) Kausalzusammenhangs sowie des Verschuldens erfüllt (pag. 115). 
Schliesslich habe der Stiftungsrat am 23. Mai 2012 beschlossen, dem Be-
klagten die monatliche Altersrente bis auf weiteres nicht mehr auszubezah-
len. Die seither zurückbehaltenen Rentenleistungen hätten sich per 
Stichtag der Klageeinreichung auf Fr. 103‘570.-- belaufen, welcher Betrag 
verrechnungsweise an den Gesamtschaden anzurechnen sei, so dass sich 
der (provisorische) Forderungsbetrag auf Fr. 11‘547‘616.30 reduziere (pag. 
116). 
Mit prozessleitender Verfügung vom 28. Januar 2014 (pag. 119 – 131) for-
derte der Instruktionsrichter die Klägerin u.a. auf, Dokumente zur Anlage-
strategie in den Jahren 2006/2007, die in den Jahren 2007 – 2009 gültigen 
Anlagerichtlinien, Auszüge aus den Protokollen des Stiftungsrates betref-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 8
fend die Genehmigung sämtlicher im vorliegenden Verfahren thematisier-
ten Liegenschaftskäufe und Sanierungsaufträge (samt darin erwähnten 
Beilagen) sowie die Beschlussprotokolle der Anlagekommission einzurei-
chen (pag. 130). 
Entsprechend dem zweimaligen Ersuchen des Instruktionsrichters vom 
28. Januar 2014 (pag. 132 – 134) und vom 30. Januar 2014 (pag. 148 f.), 
erläuterte die Staatsanwaltschaft mit Schreiben vom 4. Februar 2014 (pag. 
150 f.) den von ihr im Strafverfahren veranlassten Revisionsbericht vom 
12. Juni 2013 (vgl. act. I 26), nahm zu Kontodetails in der Buchhaltung der 
B.________ AG Stellung und stellte die Zustellung der von ihr veranlassten 
Verkehrswertgutachten betreffend der Liegenschaftszukäufe nach deren 
Vorliegen in Aussicht. Ferner stellte sie dem Verwaltungsgericht weitere 
Unterlagen zu (act. III/1 1 – 4) und hielt fest, hinsichtlich der im Schreiben 
vom 28. Januar 2014 aufgeführten Bestandesliegenschaften (pag. 133) 
seien keine Expertisen in Auftrag gegeben worden. 
Mit Schreiben vom 4. und 7. März 2014 (pag. 170 f.) stellte die Staatsan-
waltschaft dem Verwaltungsgericht Verkehrswertgutachten zu den Liegen-
schaften Madiswil (act. III/1 5), Herzogenbuchsee (act. III/1 7), 
Heimenhausen (act. III/1 6), Niederwangen (act. III/1 8) und Thörishaus 
(act. III/1 9) zu. 
Am 28. März 2014 (pag. 172 – 174) reichte die Klägerin unter Bezugnahme 
auf die prozessleitende Verfügung des Instruktionsrichters vom 28. Januar 
2014 weitere Unterlagen ein (Akten der Klägerin [act. IF] 200 – 236). 
Mit prozessleitender Verfügung vom 1. April 2014 (pag. 179 f.) erwog der 
Instruktionsrichter, die Liegenschaft Madiswil (act. III/1 5) bilde nicht Ge-
genstand des vorliegenden Klageverfahrens, weshalb weder das von der 
Staatsanwaltschaft überbrachte noch das von der Klägerin eingereichte 
Verkehrswertgutachten (act. IF 232) weitergeleitet werde. Im Übrigen stellte 
der Instruktionsrichter die Schreiben der Staatsanwaltschaft den Parteien 
bzw. die Klagebeilagen act. IF 200 – 231 sowie 233 – 236 dem Beklagten 
zu und setzte das Verfahren BV/2013/1145 – insbesondere im Hinblick auf 
die Komplettierung der durch die Staatsanwaltschaft in Aussicht gestellten 
Verkehrswertgutachten – aus. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 9
Mit Schreiben vom 8. und 14. April, 15. Juli, 3. September, 5., 14., 20. und 
26. November, 5. Dezember 2014 sowie vom 7. Januar 2015 (pag. 181 – 
183, 185, 187 – 192) stellte die Staatsanwaltschaft dem Verwaltungsgericht 
weitere Verkehrswertgutachten betreffend von der Klägerin an die 
B.________ AG verkaufter Liegenschaften (Akten der Staatsanwaltschaft 
[act. III/2] 10 [Romont 1]; III/2 11 [Payerne] und III/2 12 [Ostermundigen]; 
vgl. auch pag. 587) und zugekaufter Liegenschaften (act. III/2 13 [Biberist]; 
III/2 14 [Grenchen 1]; III/2 16 [Bellmund]; III/2 17 [Pieterlen]; III/2 18 [Thun, 
1 und 2]; Akten der Staatsanwaltschaft [act. III/3] 19 [Thun 3]; III/3 20 
[Heimberg 1]; III/3 21 [Heimberg 2 und 3]) sowie Antworten auf Ergän-
zungsfragen zu den Verkehrswertgutachten betreffend die Liegenschaften 
Heimenhausen (act. III/1 6), Herzogenbuchsee (act. III/1 7), Thörishaus 
(act. III/1 9), Thun 3 (act. III/3 19) sowie Heimberg 2 und 3 (act. III/3 21) zu.
Mit Eingabe vom 9. März 2015 (pag. 193) reichte die Klägerin eine von der 
Staatsanwaltschaft verfasste Liste über die zwischen ihr und der 
B.________ AG abgeschlossenen Kaufverträge ins Recht (act. IF 237).
Am 26. Mai 2015 (pag. 195) stellte die Staatsanwaltschaft dem Verwal-
tungsgericht ein Verkehrswertgutachten betreffend die Liegenschaft Gren-
chen 2 (act. III/2 15) zu. 
Mit prozessleitender Verfügung vom 4. Januar 2016 (pag. 199 – 217) hob 
der Instruktionsrichter die am 1. April 2014 (pag. 179 f.) erfolgte Verfah-
renssistierung auf (pag. 202). Sodann erwog er, die Liegenschaften Ro-
mont 1 (act. III/2 10), Payerne (act. III/2 11) und Ostermundigen (act. III/2 
12) gehörten nicht (direkt) zum Streitgegenstand und seien namentlich 
nicht durch die Klägerin in die Schadensberechnungen einbezogen worden 
(pag. 199 f.). Schliesslich forderte er den Beklagten auf, zu Bestand und 
Höhe der von der Klägerin in Bezug auf die 15 Liegenschaftszukäufe sowie 
die 8 Bestandesliegenschaften geltend gemachten Teil-Forderungen (mit-
tels Dokumenten) Stellung zu nehmen (pag. 217). 
Mit Schreiben vom 5. Februar 2016 (pag. 222) teilte die Klägerin mit, sie 
habe zu den in der Verfügung vom 4. Januar 2016 in Ziffer 4 getroffenen 
Annahmen (insbesondere jener, wonach die Liegenschaften Romont 1, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 10
Payerne und Ostermundigen nicht zum Streitgegenstand gehörten [pag. 
199 f., 202]) keine Bemerkungen anzubringen. 
Mit Klageantwort vom 12. April 2016 (pag. 226 – 378) stellt der Beklagte, 
vertreten durch Fürsprecher H.________, die folgenden Rechtsbegehren 
(pag. 227): 
Die Klage sei abzuweisen, evtl.
Die Klage sei zurückzuweisen, 
- unter Kosten- und Entschädigungsfolge -
In der Begründung macht der Beklagte im Wesentlichen geltend, bei den 
durch ihn durchgeführten Liegenschaftszukäufen habe es sich aus Sicht 
der Klägerin stets um langfristige Anlagen gehandelt (pag. 243). Zu keinem 
Zeitpunkt habe er seine Kompetenzen überschritten und von sich aus 
nichts unternommen, was nicht der Anlagestrategie der Klägerin mitsamt 
der entsprechenden Umsetzungsrichtlinien entsprochen habe (pag. 261). 
Eine Verletzung der Sorgfalts- und Treupflichten liege nicht vor (pag. 377). 
Sodann würden die Verkehrswerte gemäss den durch die Klägerin sowie 
durch die Staatsanwaltschaft eingeholten Gutachten bestritten, beruhten 
sie doch auf Annahmen bezüglich der Einnahmen sowie der Kosten auf 
diesen Objekten, welche mit dem tatsächlichen Sachverhalt per Nutzen-
/Schadenübernahme nicht kongruent seien (pag. 349). Ferner gründeten 
auch die in den Gutachten zugrunde gelegten Aufwände und Erträge sowie 
die Sanierungskosten auf den Objekten auf Annahmen und die entspre-
chenden Resultate würden als nicht willkürfrei bestritten (pag. 350). Viel-
mehr ergebe eine sachgerechte Analyse der einzelnen Geschäfte, aber 
auch die Gesamtschau bezüglich aller zwischen der Klägerin und der 
B.________ AG getätigten Geschäfte, dass der Klägerin durch das Verhal-
ten des Beklagten nicht ein Schaden, sondern ein erheblicher Gewinn er-
wachsen sei. Damit seien die Haftungsvoraussetzungen gemäss Art. 52 
BVG nicht gegeben (pag. 377). 
Mit separat eingereichter Eingabe vom 12. April 2016 (pag. 379 – 383) liess 
der Beklagte zudem ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege unter Bei-
ordnung von Fürsprecher H.________ als amtlicher Rechtsbeistand einrei-
chen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 11
D.
Mit Eingabe vom 30. Juni 2016 (Akten des Beklagten [CD-Rom, act. IIB], 
Klage) an das Regionalgericht Bern-Mittelland, Zivilabteilung, liessen die 
Klägerin (Klägerin 1) sowie die Immobilien AG der Arbeitgeberin (Klägerin 
2; zufolge Absorptionsfusion per 19. März 2019 im Handelsregister 
gelöscht), beide vertreten durch die Rechtsanwälte Y.________ und 
Z.________, gegen B.________ (Beklagter 1) und den Beklagten (Beklag-
ter 2) Klage erheben mit folgenden Rechtsbegehren: 
1.
Der Beklagte 1 sei unter solidarischer Haftbarkeit mit dem Beklagten 2 zu 
verurteilen, der Klägerin 1 einen noch zu beziffernden, eventualiter mindes-
tens Fr. 12‘839‘011.-- erreichenden Betrag, nebst noch zu bestimmender 
Verzinsung(en) zu bezahlen; dies unter ausdrücklichem Vorbehalt des 
Nachklagerechts.
2.
Der Beklagte 1 sei unter solidarischer Haftbarkeit mit dem Beklagten 2 zu 
verurteilen, der Klägerin 2 einen noch zu beziffernden, eventualiter mindes-
tens Fr. 3‘878‘814.70 erreichenden Betrag, nebst noch zu bestimmender 
Verzinsung(en) zu bezahlen; dies unter ausdrücklichem Vorbehalt des 
Nachklagerechts.
3.
Der Beklagte 2 sei unter solidarischer Haftbarkeit mit dem Beklagten 1 zu 
verurteilen, der Klägerin 2 einen noch zu beziffernden, eventualiter mindes-
tens Fr. 2‘941‘081.10 erreichenden Betrag, nebst noch zu bestimmender 
Verzinsung(en) zu bezahlen; dies unter ausdrücklichem Vorbehalt des 
Nachklagerechts.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen unter solidarischer Haftbar-
keit zulasten der Beklagten (inkl. 8% Mehrwertsteuerzuschlag).
Die hier allein interessierende Klägerin 1 macht Schadenersatz hinsichtlich 
der zugekauften Liegenschaften für Schaden aus überhöhten Kaufpreisen 
(S. 71), Schaden aus übersetzten Werkpreisen für Sanierungsarbeiten 
(S. 72) und Kosten für die Mängelbeseitigung (S. 73), bezüglich der Be-
standesliegenschaften Schaden aus übersetzten Werkpreisen für Sanie-
rungen (S. 74) und Kosten für Mängelbeseitigung (S. 74) sowie „übrige 
Schadenspositionen“ (Kosten „Gefälligkeitsberichte“, Kosten vorsorgliche 
Beweisführungen und Kosten Privatgutachten [S. 75]) geltend. Weiter wie-
sen die Klägerinnen darauf hin, nebst der vorliegenden Klage werde auch 
beim Handelsgericht des Kantons Bern von der Klägerin 1 und 2 ein Klage-
verfahren gegen die B.________ AG eröffnet, wobei die nämlichen Kla-
geansprüche – wie im Zivilverfahren gegen B.________ – ergänzend auch 
gegenüber der B.________ AG erhoben würden (S. 64 f.).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 12
Mit Klageantwort vom 6. Februar 2017 (act. IIB) beantragt B.________ die 
Abweisung der Klage.
E.
Mit Urteil des kantonalen Wirtschaftsstrafgerichts (nachfolgend WSG) vom 
29. März 2017 (pag. 427 – 442) wurden der Beklagte und B.________ be-
treffend die zugekauften Liegenschaften des gewerbsmässigen Betrugs, 
begangen von März 2007 bis spätestens am 15. September 2010 zum 
Nachteil der Klägerin im Gesamtdeliktsbetrag von rund Fr. 5‘609‘000.--, 
davon rund Fr. 1‘018‘000.-- versucht begangen, für schuldig erklärt (pag. 
429, 432) und zu einer Freiheitsstrafe von je 48 Monaten verurteilt (pag. 
430, 435). In der schriftlichen Urteilsbegründung vom 18. Oktober 2017 
(pag. 461 – 812) hielt das WSG fest, es bestehe kein Zweifel daran, dass 
der Beklagte gewusst habe, dass die Klägerin die Liegenschaften in 
Berücksichtigung aller Umstände überzahlt habe. Dies insbesondere, weil 
die angenommenen Mietzinse nach Sanierung nicht realistisch gewesen 
seien und er an der „Kalkulation“ bzw. den Verhandlungen zur Festlegung 
der Mietzinsvorschläge beteiligt gewesen sei und einen massgebenden 
Einfluss ausgeübt habe. Das Gericht zweifle auch nicht daran, dass der 
Beklagte gewollt habe, dass die Klägerin die Liegenschaften überzahle, um 
daraus einen persönlichen Vorteil für sich und B.________ zu ziehen (pag. 
598). 
Gegen dieses Urteil meldeten alle Parteien beim Obergericht des Kantons 
Bern die Berufung an (vgl. pag. 484, 813 f., 817). 
F.
Mit prozessleitender Verfügung vom 31. Juli 2018 (pag. 827 – 836) wies 
der Instruktionsrichter die Anträge auf Edition der Strafakten mit entspre-
chenden Beweisaufforderungen an die Parteien ab. Weiter nahm er im 
Rahmen einer Erörterung des Beweisergebnisses eine vorläufige Beurtei-
lung der Haftungsvoraussetzungen nach Art. 52 BVG sowie insbesondere 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 13
eine vorläufige Schadensberechnung vor und gewährte den Parteien die 
Möglichkeit zur Stellungnahme.
Mit Eingabe vom 29. Oktober 2018 (pag. 851 – 854) nahm die Klägerin zu 
den in der prozessleitenden Verfügung vom 31. Juli 2018 erfolgten Erwä-
gungen Stellung und erklärte sich mit den vorläufigen Einschätzungen des 
Instruktionsrichters als „weitestgehend einverstanden“ (pag. 852). Ferner 
reichte sie weitere Belege ein (act. IF 240 – 242). 
Mit Eingabe vom 29. Oktober 2018 (pag. 856 – 890) macht der Beklagte 
geltend, sowohl der Revisor der Staatsanwaltschaft wie auch das WSG 
gingen von einem falschen Gewinnverständnis aus (pag. 860). Auch habe 
das WSG die werterhaltenden Sanierungen in seinen Berechnungen nicht 
berücksichtigt; die reinen Verkehrswerte taugten deshalb nicht für die Beur-
teilung der Güte des Gesamthandels (pag. 867). Die Schlussfolgerung des 
WSG, die Klägerin habe die an sie verkauften Liegenschaften im Umfang 
des Deliktbetrages (Fr. 5‘609‘000.--) überzahlt, sei nicht nachvollziehbar 
(pag. 873). Damit liege auch keine Pflichtverletzung vor (pag. 881). Sodann 
habe im vorliegenden Fall – da die Liegenschaften erst allmählich in den 
Zustand versetzt worden seien, in dem sie anschliessend von der Klägerin 
übernommen worden seien oder werden sollten – bei der Schadenermitt-
lung eine „in die Zukunft gerichtete Betrachtung“ zu erfolgen (pag. 884). 
Der Klägerin sei kein Schaden entstanden (pag. 889).
Mit Verfügung vom 30. Juli 2019 (pag. 910 – 912) hiess der Instruktions-
richter das Gesuch des Beklagten um unentgeltliche Rechtspflege unter 
Beiordnung von Fürsprecher H.________ als amtlicher Anwalt gut. Weiter 
wies er darauf hin, der Beklagte werde verpflichtet, bei einer allfälligen 
Freigabe von beschlagnahmten Vermögenswerten zur freien Verwendung 
vorab seinen Anwalt zu bezahlen, fiele doch das gewährte Recht in einem 
solchen Fall ohne weiteres rückwirkend dahin. Ferner erwog der Instrukti-
onsrichter, die Organeigenschaft des Beklagten habe am 31. Dezember 
2009 geendet. Gleichzeitig forderte er die Parteien auf, zur Dauer der gel-
tend gemachten Organeigenschaft dokumentiert Stellung zu nehmen. 
Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2019 (pag. 913 f.) erwog 
der Instruktionsrichter, seit der letzten Verfügung seien dem Gericht keine 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 14
weiteren Eingaben mehr zugekommen. Ferner forderte er die Klägerin auf, 
analog zu den Beweismitteln gemäss act. IF 240 f. hinsichtlich der Liegen-
schaften Thun 3, Niederwangen, Grenchen 1, Pieterlen, Herzogenbuchsee, 
Thörishaus, Biberist sowie Heimenhausen die Abrechnungen betreffend 
Verzinsung der Teilzahlungen und der Mietzinsgarantien einzureichen.
Mit Eingabe vom 29. August 2019 (pag. 915) reichte die Klägerin die mit 
Verfügung vom 27. August 2019 edierten Abrechnungen ein, wobei sie 
darauf hinwies, für die Liegenschaft Heimenhausen bestehe im heutigen 
Zeitpunkt keine entsprechende Abrechnung.
Mit prozessleitender Verfügung vom 30. August 2019 (pag. 917 f.) erkannte 
der Instruktionsrichter diese Klagebeilagen zu den Akten (act. IF 242 f). 
Zudem forderte er die Klägerin auf, zu den Mietzinsgarantien betreffend die 
Liegenschaft Niederwangen weitere Angaben zu machen oder zusätzliche 
Dokumente einzureichen. Weiter könne auch der Beklagte zu den ergän-
zenden Beweismassnahmen innert derselben Frist eine Stellungnahme 
einreichen.
Mit Schreiben vom 5. September 2019 (pag. 919) hielt der Beklagte fest, er 
verzichte auf eine Stellungnahme.
Mit Eingabe vom 13. September 2019 (pag. 921 f.) nahm die Klägerin zur 
Höhe der Mietzinsgarantie hinsichtlich der Liegenschaft Niederwangen 
Stellung. Zudem reichte sie weitere Unterlagen ein.
Mit prozessleitender Verfügung vom 16. September 2019 (pag. 924) er-
kannte der Instruktionsrichter die eingereichten Unterlagen zu den Akten 
(act. IF 244 f.), tauschte die Eingaben vom 5. und 13. September 2019 un-
ter den Parteien aus und gewährte dem Beklagten das Recht zur Einrei-
chung einer Stellungnahme innert Frist.
Mit Eingabe vom 30. September 2019 (pag. 925 f.) reichte Fürsprecher 
H.________ die Honorarnote (pag. 925 – 930) ein; im Übrigen nahm er zur 
Verfügung vom 16. September 2019 nicht Stellung. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 15
Mit Schreiben vom 2. Oktober 2019 (pag. 932) stellte der Instruktionsrichter 
die Honorarnote von Fürsprecher H.________ Rechtsanwalt Y.________ 
zu.
Mit Eingabe vom 11. Oktober 2019 (pag. 933) reichten die Rechtsanwälte 
Y.________ und Z.________ die Honorarnote ein (pag. 934 – 938), welche 
der Instruktionsrichter mit prozessleitender Verfügung vom 31. Oktober 
2019 (pag. 941) Fürsprecher H.________ zustellte.
G.
Mit Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 14. November 2019 
(pag. 943 – 956) wurden der Beklagte und B.________ u.a. von der 
Anschuldigung des gewerbsmässigen Betrugs, angeblich begangen 
betreffend das Liegenschaftsgeschäft Heimberg 1, freigesprochen. Ferner 
wurden sie des gewerbsmässigen Betrugs, begangen von März 2007 bis 
September 2010 zum Nachteil der Klägerin im Gesamtdeliktsbetrag von ca. 
Fr. 6‘400‘000.-- (davon ca. Fr. 1‘500‘000.-- versucht begangen), nämlich 
betreffend die Liegenschaften Herzogenbuchsee, Niederwangen, Pieterlen, 
Thun 1 und 2 (teilweise Versuch), Thun 3, Thörishaus, Bellmund, Biberist, 
Grenchen 1 sowie 2 (Versuch), Heimberg 2 und 3 (teilweise Versuch) und 
Heimenhausen (Versuch), für schuldig erklärt und zu einer Freiheitsstrafe 
von je 5 Jahren verurteilt. 
Mit prozessleitender Verfügung vom 3. Dezember 2019 (pag. 958) stellte 
der Instruktionsrichter die Eingabe der Klägerin vom 2. Dezember 2019 
(pag. 942) dem Beklagten zu.
Erwägungen:
1.
Eintretensvoraussetzungen 
1.1
Die Sozialversicherungsrechtliche Abteilung des Verwaltungsge-
richts des Kantons Bern ist als einzige kantonale Instanz sachlich und funk-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 16
tionell zuständig zur Beurteilung der mit Klage vom 24. Dezember 2013 
(pag. 3 – 118) geltend gemachten Ansprüche (Art. 73 Abs. 1 lit. c des Bun-
desgesetzes vom 25. Juni 1982 über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- 
und Invalidenvorsorge [BVG; SR 831.40] i.V.m. Art. 87 lit. c des kantonalen 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 
BSG 155.21] und Art. 54 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 11. Ju-
ni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt-
schaft [GSOG; BSG 161.1]). Die örtliche Zuständigkeit ist gegeben (Art. 73 
Abs. 3 BVG). Im Weiteren entspricht die Klage den Formvorschriften 
(Art. 32 VRPG) und die Rechtsvertreter der Klägerin sind gehörig bevoll-
mächtigt (Art. 15 Abs. 1 VRPG; act. I 1). Auf die Klage ist einzutreten.
1.2
Streitig und zu prüfen ist die von der Klägerin geltend gemachte 
Schadenersatzforderung gegenüber dem Beklagten in der Höhe von min-
destens Fr. 11‘547‘616.30 zuzüglich Zinsen.
1.3
Aufgrund des im Recht der beruflichen Vorsorge auf kantonaler 
Ebene vorgeschriebenen Klageverfahrens ergibt sich der Streitgegenstand 
einzig aus den Rechtsbegehren der Klage, und allenfalls, soweit zulässig, 
der Widerklage. Innerhalb des Streitgegenstandes ist das Berufsvorsorge-
gericht in Durchbrechung der Dispositionsmaxime an die Begehren der 
Parteien nicht gebunden (Art. 84 Abs. 3 VRPG; vgl. auch BGE 135 V 23 
E. 3.1 S. 26).
1.4
Die Abteilungen urteilen gewöhnlich in einer Kammer bestehend 
aus drei Richterinnen oder Richtern (Art. 56 Abs. 1 GSOG).
2.
Rechtliche Grundlagen
2.1
Neben der Zugehörigkeit zum Kreis der in Art. 52 BVG erwähnten 
Personen setzt die vermögensrechtliche Verantwortlichkeit als weitere 
kumulative Erfordernisse den Eintritt eines Schadens, die Missachtung 
einer einschlägigen berufsvorsorgerechtlichen Vorschrift, ein Verschulden 
sowie einen natürlichen und adäquaten Kausalzusammenhang zwischen 
Schaden und haftungsbegründendem Verhalten voraus (BGE 143 V 19 E. 
3.1.2 S. 24). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 17
2.2
2.2.1
2.2.1.1
Als Schaden im Sinne von Art. 52 BVG gilt jede Verminderung des 
Stiftungsvermögens, 
welche 
nicht 
zur 
satzungskonformen 
Zweckverwirklichung erfolgt. Sie kann in einer Verminderung der Aktiven, 
einer Vermehrung der Passiven oder in entgangenem Gewinn bestehen 
und entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Stand des 
Vermögens und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende 
Ereignis hätte. Die Vorsorgeeinrichtung ist auch dann geschädigt, wenn sie 
eine Liegenschaft zu einem übersetzten Preis erwirbt. Der Schaden besteht 
diesfalls in der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert 
der Liegenschaft (Entscheid des Eidgenössischen Versicherungsgerichts 
[EVG, heute Bundesgericht {BGer}] vom 2. August 2007, B 11/06, E. 5.1; 
vgl. auch ISABELLE VETTER-SCHREIBER, BVG/FZG Kommentar, 3. Aufl. 
2013, S. 184 Rz. 6). 
2.2.1.2
Im Übrigen sind für die Bestimmung der Schadenshöhe die 
Grundsätze gemäss Art. 41 OR ff. zu beachten (vgl. ANDREAS GNÄDINGER, 
Haftpflichtkommentar, S. 2537, Rz 34). Nach Art. 42 Abs. 1 OR hat den 
Schaden zu beweisen, wer Schadenersatz beansprucht (vgl. auch E. 2.3.2 
hinten). Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen 
des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf 
die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen (Art. 42 
Abs. 2 OR). Diese Regelung gilt auch, wenn der Beweis Kosten verursa-
chen würde, die in keinem vernünftigen Verhältnis zum Schaden ständen 
(vgl. OFTINGER/STARK, Schweizerisches Haftpflichtrecht, Allgemeiner Teil, 
Bd. I, Zürich 1995, S. 259, Rz 32). Diese ermessensweise Schätzung des 
Schadens 
beruht 
auf 
Tatbestandsermessen 
und 
gehört 
zur 
Beweiswürdigung bzw. Sachverhaltsfeststellung. Im Rahmen seiner 
pflichtgemässen Ausübung dieses Ermessens ist es auch Aufgabe des 
Richters, sich Klarheit über die Entscheidungsfaktoren zu verschaffen, die 
er zu berücksichtigen gedenkt bzw. bezüglich derer er weitergehende 
Informationen benötigt. Die Befugnis des Richters, den Schaden aufgrund 
einer blossen Schätzung als ausgewiesen zu erachten, hat freilich nicht 
zum Zweck, dem Kläger die Beweislast generell abzunehmen oder ihm die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 18
Möglichkeit zu eröffnen, ohne nähere Angaben Schadenersatzforderungen 
in beliebiger Höhe zu stellen. Vielmehr muss der Kläger alle Umstände, die 
für den Eintritt des Schadens sprechen und dessen Abschätzung erlauben 
oder erleichtern, soweit möglich und zumutbar behaupten und beweisen; 
Art. 
42 
Abs. 
2 
OR 
entbindet 
den 
Kläger 
nicht 
von 
seiner 
Substanziierungsobliegenheit. Die vorgebrachten Umstände müssen 
geeignet sein, den Bestand des Schadens hinreichend zu belegen und 
seine Grössenordnung hinreichend fassbar werden zu lassen (BGE 143 III 
297 E. 8.2.5.2 S. 323). 
2.2.1.3
Mittels der Schadensberechnung wird ermittelt, wie gross der 
Schaden ist, den der Geschädigte durch das schädigende Ereignis erlitten 
hat. Errechnet wird die tatsächliche Vermögenseinbusse (vgl. HEINZ REY, 
Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 4. Auflage 2008, S. 47 Rz 196 und 
S. 49 Rz 209). Dabei ist der endgültige Schaden erst festgestellt, wenn 
sowohl die Schädigung als auch die Vorteile berücksichtigt sind (vgl. 
OFTINGER/STARK, a.a.O., S. 265 Rz 50). 
2.2.1.4
Schliesslich bildet die Schadensberechnung die Grundlage für die 
Schadenersatzbemessung, mit welcher entschieden wird, ob der mittels 
Schadensberechnung ziffernmässig festgelegte Schaden ganz oder teil-
weise auf den Ersatzpflichtigen überwälzt werden kann (vgl. REY, a.a.O., 
S. 49 Rz 209). Die für die Schadenersatzbemessung allgemein massge-
benden Normen finden sich in Art. 43 f. OR. 
2.2.2
2.2.2.1
Widerrechtlichkeit liegt vor, wenn die sich aus Gesetz und 
Verordnungen, 
aus 
den 
Satzungen 
der 
Vorsorgeeinrichtung 
(Statuten/Stiftungsurkunde, 
Reglemente), 
den 
Beschlüssen 
des 
Stiftungsrates, einem Vertragsverhältnis sowie den Weisungen der 
Aufsichtsbehörde ergebenden Pflichten, wozu auch die allgemeine 
Sorgfaltspflicht gehört, verletzt werden. Im Bereich der Vermögensanlage 
besteht die Widerrechtlichkeit in erster Linie in einer Verletzung der 
gesetzlichen und reglementarischen Anlagevorschriften (BGE 128 V 124 E. 
4d S. 129; DOMENICO GULLO, Die Verantwortlichkeit des Stiftungsrats in der 
Vorsorgeeinrichtung und die Delegation von Aufgaben, in: SZS 2001 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 19
S. 45). Die Missachtung der speziellen Anlagevorschriften von Art. 53 ff. 
der Verordnung vom 18. April 1984 über die berufliche Alters-, 
Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2; SR 831.441.1) gilt in jedem 
Falle als widerrechtlich. Darüber hinaus wird aber auch die Einhaltung der 
allgemeinen 
Sorgfaltspflichten 
und 
namentlich 
der 
allgemeinen 
Sicherheitsanforderungen von Art. 71 BVG verlangt (VETTER-SCHREIBER, 
a.a.O., S. 186 Rz. 12; BGE 143 V 19 E. 6.1.6 S. 40; vgl. dazu auch ERIK 
FURRER, Verletzung des Gebots der Sicherheit der Anlagen durch den Stif-
tungsrat einer BVG-Sammelstiftung, in ZBJV 2017, S. 311 ff.). 
2.2.2.2
Die Sorgfaltspflicht ist in jedem Einzelfall im Hinblick auf die Erfül-
lung der konkreten Aufgabe zu definieren. Sie bestimmt sich anhand von 
objektiven Kriterien. Dabei wird auf ein gruppenspezifisches Durchschnitts-
verhalten abgestellt. Es ist das zu tun, was erfahrungsgemäss nach dem 
gewöhnlichen Lauf der Dinge geeignet und erforderlich ist, um den Erfolg 
herbeizuführen und das zu unterlassen, was erfahrungsgemäss zum Miss-
erfolg führt (BGE 141 V 51 E. 6.1 S. 59; GULLO, a.a.O. S. 45). 
Insbesondere haben die mit der Vermögensverwaltung betrauten Personen 
eine organschaftliche Treuepflicht gegenüber der Stiftung. Sie sind in je-
dem Fall verpflichtet, die Interessen der Vorsorgeeinrichtung zu wahren 
und haben insofern auch ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen zurück-
zustellen (THOMAS GEISER, Zivilrechtliche Verantwortlichkeit des Stiftungs-
rates in der 2. Säule, in: SZS 2005, S. 366).
2.2.3
Die Pensionskassenverantwortlichen haften für jedes Verschulden; 
leichte Fahrlässigkeit genügt (BGE 143 V 19 E. 3.1.2 S. 24; GEISER, a.a.O., 
S. 347). Leichte Fahrlässigkeit liegt bei geringfügiger Verletzung der erfor-
derlichen Sorgfalt vor, d.h. wenn vom Sorgfaltsmassstab, den eine gewis-
senhafte und sachkundige Person in einer vergleichbaren Lage bei der 
Erfüllung der ihr übertragenen Arbeiten beachten würde, abgewichen wird 
(vgl. BGE 128 V 124 E. 4e S. 132).
2.2.4
Zur Begründung einer Verantwortlichkeit ist schliesslich sowohl ein 
natürlicher als auch ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der 
Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden erforderlich. Mit anderen 
Worten muss die pflichtwidrige Handlung oder die Unterlassung der pflicht-
gemässen Handlung direkte Ursache des Schadens sein (conditio sine qua 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 20
non); ferner muss die Handlung oder Unterlassung nach dem gewöhnli-
chen Lauf der Dinge und nach der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet 
sein, den Schaden herbeizuführen (vgl. BGE 141 V 71 E. 8.1 S. 87; GULLO, 
a.a.O., S. 56 f.).
2.3
2.3.1
Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das 
Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr 
Rechte ableitet (Art. 8 ZGB; vgl. auch E. 2.2.1.2 vorne). Diese Bestimmung 
verteilt die Beweislast für alle Forderungsstreitigkeiten gestützt auf 
Bundesrecht und legt fest, welche Partei die Folgen der Beweislosigkeit zu 
tragen hat. Überdies leitet sich daraus das Recht auf Beweis und 
Gegenbeweis von noch nicht erstellten rechtserheblichen Tatsachen ab. 
Art. 8 ZGB regelt aber nicht die Beweiswürdigung und schliesst 
insbesondere eine antizipierende Beweiswürdigung nicht aus (Entscheid 
des BGer vom 3. April 2014, 9C_915/2013, E. 2). 
2.3.2
Im Berufsvorsorgeprozess ist der Sachverhalt im Rahmen des 
Untersuchungsgrundsatzes von Amtes wegen festzustellen (Art. 73 Abs. 2 
BVG); die materielle Beweislast beinhaltet daher keine Beweisführungslast 
(BGer 9C_915/2013, E. 2). Der Untersuchungsgrundsatz wird aber durch 
die Mitwirkungspflichten der Parteien beschränkt. Dazu gehört vor allem die 
Substanziierungspflicht, welche beinhaltet, dass die wesentlichen Tatsa-
chenbehauptungen und -bestreitungen in den Rechtsschriften enthalten 
sein müssen (BGE 138 V 86 E. 5.2.3 S. 97). Dies gilt insbesondere 
hinsichtlich des eingeklagten Schadens, welcher vom Kläger auch in 
masslicher Hinsicht zu substanziieren ist (vgl. auch E. 2.2.1.2 vorne). 
Anderseits obliegt es im Bestreitungsfall dem Beklagten, substanziiert 
darzulegen, 
weshalb 
der 
vom 
Versicherungsträger 
ermittelte 
Schadensbetrag unzutreffend ist (EVG, B 11/06, E. 4.1). Für das Gelingen 
eines allfälligen Gegenbeweises ist bloss erforderlich, dass der Hauptbe-
weis erschüttert wird und damit die Sachbehauptungen nicht mehr als 
überwiegend wahrscheinlich erscheinen (BGE 130 III 321 E. 3.4 S. 326). 
Die Bestreitungslast darf jedoch nicht zu einer Umkehr der Behauptungs- 
und Beweislast führen. Zudem sind an den Untersuchungsgrundsatz gerin-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 21
gere Anforderungen zu stellen, wenn die Parteien durch Anwälte vertreten 
sind (BGE 138 V 86 E. 5.2.3 S. 97). 
2.3.3
Im Sozialversicherungsrecht hat der Richter seinen Entscheid, 
sofern das Gesetz nicht etwas Abweichendes vorsieht, nach dem 
Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit zu fällen. Die blosse 
Möglichkeit 
eines 
bestimmten 
Sachverhalts 
genügt 
den 
Beweisanforderungen 
nicht. 
Der 
Richter 
hat 
vielmehr 
jener 
Sachverhaltsdarstellung 
zu 
folgen, 
die 
er 
von 
allen 
möglichen 
Geschehensabläufen als die wahrscheinlichste würdigt (BGE 144 V 427 E. 
3.2 S. 429). 
3.
Vorbemerkung zur Prüfung der Haftungsvoraussetzungen 
Vorliegend stehen mehrere schädigende Handlungen in Bezug auf die ge- 
kauften Liegenschaften sowie die Sanierung der Bestandesliegenschaften 
im Raum, womit der Beklagte der Klägerin mehrere unterscheidbare Ein-
zelschäden verursacht haben soll. Demnach ist grundsätzlich für jede ein-
zelne Handlung, welche nach Auffassung der Klägerin zu einem Schaden 
geführt hat, separat zu untersuchen, ob die Haftungsvoraussetzungen von 
Art. 52 BVG (vgl. E. 2.2 vorne) jeweils erfüllt waren. Daran ändert nichts, 
dass sich der Schaden – wie von der Klägerin dargelegt und geltend ge-
macht – gesamthaft als eine Vermögenseinbusse gemäss der Differenz-
theorie darstellen lässt. 
4.
Legitimation und Verantwortlichkeit 
4.1
Legitimation zur Sache 
4.1.1
Bei der Klägerin handelt es sich um eine von der Bernischen BVG- 
und Stiftungsaufsicht (BBSA) beaufsichtigten Stiftung der beruflichen Vor-
sorge im Rahmen des BVG (Art. 331 des Schweizerischen Obligationen-
rechts [OR; SR 220] i.V.m. Art. 89a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
[ZGB; SR 210]; vgl. pag. 908; www.aufsichtbern.ch>, Rubrik: Vorsorgeein-
richtungen/Stiftungsverzeichnis). Als juristische Person besitzt sie aktive 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 22
und passive Partei- und Prozessfähigkeit (vgl. Art. 53 f. ZGB; TUOR 
/SCHNYDER/SCHMID/JUNGO, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 14. Aufl. 
2015, § 15 N. 11 S. 130). Sie ist vorliegend potentiell Berechtigte aus dem 
in Frage kommenden Rechtsverhältnis mit dem Beklagten und befugt, das 
eingeklagte Recht in eigenem Namen geltend zu machen. Damit ist die 
Aktivlegitimation der Klägerin gegeben, was denn auch der Beklagte (zu 
Recht) nicht in Frage stellt. 
4.1.2
Die Passivlegitimation bedingt, dass sich das eingeklagte Recht 
gegen 
den 
Beklagten 
richtet 
(MAX 
GULDENER, 
Schweizerisches 
Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 1979, S. 140). Dies setzt im Lichte der vorliegend 
angerufenen Haftungsbestimmung des Art. 52 BVG voraus, dass dem 
Beklagten 
während 
der 
ihm 
zur 
Last 
gelegten 
Handlungen 
Organeigenschaft zukam (vgl. GNÄDINGER, a.a.O., S. 2533 f.). Hierzu ist 
Folgendes festzuhalten:
4.1.2.1
Nach Art. 52 Abs. 1 BVG (in der vom 1. Januar 2005 bis 31. De-
zember 2011 gültigen und vorliegend anwendbaren Fassung [zur Frage 
des in zeitlicher Hinsicht massgebenden Rechts, vgl. BGE 139 V 335 E. 6.2 
S. 338]), welcher unabhängig von der Rechtsform der Vorsorgeeinrichtung 
zum Tragen kommt (BGE 143 V 19 E. 3.1.2 S. 24), sind alle mit der Ver-
waltung, Geschäftsführung oder Kontrolle der Vorsorgeeinrichtung betrau-
ten Personen für den Schaden verantwortlich, den sie ihr absichtlich oder 
fahrlässig zufügen. Darunter fallen insbesondere die Organe der Vorsorge-
einrichtung. Diese Organeigenschaft kann wie im Rahmen der Verantwort-
lichkeitsvorschrift von Art. 52 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 
1946 über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVG; SR 831.10) 
eine bloss faktische sein (BGE 143 V 19 E. 3.1.2 S. 24, 141 V 51 E. 3.1.2 
S. 56; GNÄDINGER, a.a.O., S. 2533; GEISER, a.a.O., S. 340). Danach ist 
auch als Organ anzusehen, wer de facto Leitungsfunktionen wahrnimmt 
bzw. effektiv und in entscheidender Weise an der Bildung des Verbandswil-
lens teilhat, indem er Organen vorbehaltene Entscheide trifft oder die ei-
gentliche Geschäftsführung besorgt und so die Willensbildung der 
Gesellschaft 
massgebend 
mitbestimmt 
(vgl. 
HUGUENIN/REITZE 
in: 
Geiser/Fountoulakis [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 6. Aufl. 
2018, N 13 zu Art. 54/55 ZGB).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 23
4.1.2.2
Nach Art. 4 Ziff. 1 – 3 des in der Zeit vom 1. Juli 2002 bis 30. 
November 2009 gültigen Organisations- und Anlagereglements der 
Klägerin (nachfolgend OAR-2002 [act. I 21]) gelten als „Interne Organe der 
Stiftung“ der Stiftungsrat, die Geschäftsführung und die Anlagekommission. 
Die gleiche Regelung beinhaltet Art. 4 Ziff. 1 – 3 des ab 1. Dezember 2009 
gültigen OAR (nachfolgend OAR-2009 [act. I 22]). 
4.1.3
Aufgrund der Akten ist erstellt, dass der Beklagte seit … bis Ende 
2009 als Geschäftsführer der Klägerin (act. I 8 S. 3; act. IF 226) fungierte 
und – namentlich im hier interessierenden Zeitraum zwischen 2007 und 
2009 – auch Mitglied der Anlagekommission war (in den Unterlagen 
mitunter auch als Anlageausschuss bezeichnet; act. I 6 S. 8; I 27 S. 3; act. 
IA 69 S. 5). Aufgrund dessen ist die formelle Organqualität des Beklagten 
als Geschäftsführer (in welcher Eigenschaft er auch im Handelsregister [mit 
Kollektivzeichnungsberechtigung zu Zweien] eingetragen war) sowie 
Mitglied der Anlagekommission ohne weiteres zu bejahen, so dass nicht 
geprüft werden muss, ob der Beklagte auch den materiellen (faktischen) 
Organbegriff erfüllte (vgl. E. 4.1.2.1 vorne). Selbst jedoch wenn eine solche 
Prüfung zu erfolgen hätte, führte sie zum klaren Ergebnis, dass (auch) in 
materieller Hinsicht ohne weiteres von einer Organstellung auszugehen 
war, ist doch aufgrund der Akten erstellt, dass es der Beklagte war, welcher 
die Meinungs- und Willensbildung innerhalb der am Recht stehenden Vor-
sorgegesellschaft zur Umsetzung der Anlagestrategie, insbesondere was 
den Zukauf und die Sanierung von Immobilien betraf – und damit in einem 
wesentlichen Aufgabenbereich – massgeblich (mit)prägte. Dies geht u. a. 
aus dem Protokoll zur Stiftungsratssitzung vom 30. Mai 2007 (vgl. act. I 23) 
und namentlich den entsprechenden Beilagen hervor (vgl. act. I 28), worin 
der Beklagte die Kriterien für die Umsetzung der Immobilienstrategie (hin-
sichtlich des hier massgebenden Beurteilungszeitraums) detailliert darlegte. 
Dass der Stiftungsrat – wie der Beklagte in der Klageantwort vorbringt – 
bereits in den Jahren 2005 und 2006 die Anlagestrategie bezüglich Immo-
bilien in den Grundzügen bestimmt (pag. 243; vgl. act. IF 204 S. 2 i.V.m. 
Beilage 9) und namentlich auch der vom Beklagten anlässlich der Sitzung 
des Stiftungsrates vom 30. Mai 2007 präsentierten konkreten Umsetzung 
der künftigen Strategie zum Zukauf von Liegenschaften ausdrücklich zuge-
stimmt hatte (act. I 23 S. 2; I 28), ändert nichts: Der Umstand, dass die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 24
Ausführungen des Beklagten anlässlich der Stiftungsratssitzung vom 30. 
Mai 2007 offensichtlich ohne (kritische) Diskussionen zur Kenntnis ge-
nommen und einstimmig genehmigt wurden (act. I 23 S. 2; I 28 Beilage 13), 
zeugt von einem grossen, gar blinden Vertrauen der Stiftungsratsmitglieder 
gegenüber dem Beklagten und seiner Fähigkeit, die Meinungsbildung in-
nerhalb der Vorsorgeeinrichtung praktisch vorbehaltlos zugunsten der von 
ihm vertretenen konkreten operativen Umsetzung der Anlagestrategie rich-
tungweisend zu beeinflussen. Damit übte er auch faktisch Organkompeten-
zen aus. 
War der von der Klägerin ins Recht gefasste Beklagte demnach (sowohl 
formell als auch materiell) Organ im Sinne von Art. 52 BVG, zählt er zum 
hiervor umschriebenen Kreis der haftpflichtigen Personen (vgl. E. 4.1.2 
vorne), womit die Passivlegitimation zu bejahen ist (zur zeitlichen Dauer 
der Organstellung, vgl. E. 4.2 sogleich). Dies stellt – zumindest vom 
Grundsatz her – denn auch der Beklagte nicht in Abrede.
4.2
Zeitlicher Umfang der Verantwortlichkeit des Beklagten
Nach dem in E. 4.1 hiervor Dargelegten steht fest, dass der Beklagte als 
ehemaliges Organ der Klägerin zum Kreis der Haftpflichtigen im Sinne von 
Art. 52 Abs. 1 BVG zählt, womit dessen Verantwortlichkeit grundsätzlich 
gegeben ist (vgl. E. 2.1 vorne). Zu prüfen bleibt die Frage, in welchem 
Zeitpunkt die Organstellung (und damit die Verantwortlichkeit) des 
Beklagten endete. 
4.2.1
Für die Beendigung der Organstellung ist der tatsächliche 
Rücktritt, welcher unmittelbar wirksam wird, ausschlaggebend. Auf den 
Handelsregistereintrag kommt es nicht an (vgl. BGE 128 V 124 E. 4b S. 
128; LUCREZIA GLANZMANN-TARNUTZER, Neuere Rechtsprechung zur BVG-
Haftung, AJP 2017 S. 1463). Die vollständige Loslösung des früheren 
Organs von der Firma muss klar ausgewiesen sein (Entscheid des EVG 
vom 3. Juli 2002, H 106/01 E. 3c).
4.2.2
Aus dem (vom Beklagten selber verfassten) Protokoll der 
Anlagekommission vom 4. November 2008 (act. IF 226) und demjenigen 
des Stiftungsrates vom 18. November 2008 (act. IF 208 S. 2) folgt, dass die 
Auflösung des Arbeitsverhältnisses per 31. Dezember 2009 bzw. per Ende 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 25
2009 vorgesehen war. Ferner wurde anlässlich der Sitzung des 
Stiftungsrates vom 20. November 2007 (act. IF 206 S. 4) für das 
Geschäftsführungsmandat eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart, 
verbunden mit dem Hinweis, dass der Geschäftsführer „die sorgsame 
Einführung der Nachfolge, in jedem Falle sicherstellen“ werde. 
Damit war die Organstellung des Beklagten, welcher erst per 11. August 
2010 aus dem Handelsregister gelöscht wurde (vgl. SHAB Nr. 158 vom 
17. August 2010), entgegen der in der Klageantwort vertretenen 
Auffassung (vgl. pag. 274) überwiegend wahrscheinlich erst frühestens per 
31. Dezember 2009 beendigt. Daran ändert nichts, dass der Beklagte den 
damaligen Stiftungsräten mittels E-Mail vom 28. August 2009 (act. II 24) 
mitgeteilt hatte, seine seit … bestehende Tätigkeit als Geschäftsführer 
ende „anlässlich der nächsten Sitzung des Stiftungsrates am 17.11.2009“ 
und an der Sitzung des Stiftungsrates vom 17. November 2009 die 
Geschäftsführung für die Zeit ab 18. November 2009 sowie die 
Anlagekommission personell neu besetzt wurden (act. II 28 S. 1, 3). 
Aufgrund der sechsmonatigen Kündigungsfrist, insbesondere aber mit Blick 
auf die dem Beklagten obliegende Einarbeitungspflicht der Nachfolge, ist 
ein tatsächlicher Rücktritt bzw. eine vollständige faktische Lösung von der 
Stiftung bereits per 17. November 2009 – und damit insoweit ein Ende der 
Organstellung – beweismässig nicht erstellt. Der Beklagte liess sich denn 
auch aufgrund einer entsprechenden Feststellung des Instruktionsrichters 
in der prozessleitenden Verfügung vom 27. August 2009 (pag. 910 – 914), 
wonach er – der Instruktionsrichter – davon ausgehe, das Arbeitsverhältnis 
des Beklagten mit der Klägerin habe per 31. Dezember 2009 geendet (E. 
1d, pag. 911) und die Parteien hätten innert Frist mitzuteilen, falls diese 
Annahme nicht zutreffen sollte (E. 3, pag. 911), nicht vernehmen. Dies 
bestätigt die Schlussfolgerung, wonach ein tatsächlicher und die 
Organstellung beendender Rücktritt des Beklagten in der Funktion als 
Geschäftsführer frühestens per 31. Dezember 2009 erstellt ist. 
Selbst wenn im organschaftlichen Verhältnis keine Kündigungsfrist 
vorgesehen gewesen wäre und für den Rücktritt als Geschäftsführer die 
Demissionserklärung genügt hätte, hätte der Beklagte jedenfalls bis Ende 
2009 weiterhin eine Organstellung inne gehabt. Denn die vom Beklagten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 26
verfasste E-Mail vom 28. August 2009 (act. II 24) bezog sich allein und 
ausdrücklich auf seine Funktion als Geschäftsführer, nicht auch auf jene als 
Mitglied der Anlagekommission. Die eine Funktion hing nicht zwingend von 
der anderen ab, was sich aus Art. 8 Abs. 3 OAR-2002 (act. I 21 S. 3) und 
Art. 8 Abs. 3 OAR-2009 (act. I 22 S. 3) ergibt. War von einer (frühzeitigen) 
Beendigung als Mitglied der Anlagekommission (vgl. E. 4.1.2.2 vorne) nicht 
die Rede, ist darin ein zusätzliches Indiz zu erblicken, wonach nicht von 
einer vollständigen Loslösung des Beklagten von der Stiftung auszugehen 
und in der Folge von einem Fortdauern der Organstellung des Beklagten 
bis am 31. Dezember 2009 auszugehen ist. 
4.3
Haftbarkeit des Beklagten
Demnach kam dem Beklagten überwiegend wahrscheinlich (vgl. E. 2.3.3 
vorne) bis zum 31. Dezember 2009 Organstellung zu, womit er bis zum 
nämlichen Zeitpunkt zum Kreis der haftpflichtigen Personen gehörte (vgl. E. 
2.1 vorne). Damit kann der Beklagte für Forderungen haftbar erklärt 
werden, welche im Zeitpunkt seines effektiven Austrittes aus der Stiftung 
entstanden und fällig waren. Vorbehalten bleibt der Fall, in dem der 
Schaden durch Handlungen verursacht worden ist, deren Wirkungen sich 
jedoch erst nach der Beendigung der Organstellung des Beklagten entfaltet 
haben (BGE 131 V 55 E. 3.2.2 S. 59 i.V.m. BGE 126 V 61 E. 4a S. 61). 
5.
Schadenspositionen
Die Klägerin macht die folgenden Schadenspositionen geltend (pag. 114): 
•
Schaden zugekaufte Liegenschaften (E. 6) 
- Überzahlung Kaufpreise (pag. 56 – 89; E. 6.2) 
- Mängelbeseitigungskosten (vgl. pag. 56 – 89; E. 6.3)
•
Schaden Bestandesliegenschaften (pag. 89 – 106; E. 7)
•
Übriger Schaden 
- Kosten „Gefälligkeitsberichte“ (pag. 106 – 109, E. 8.1)
- Kosten vorsorgliche Beweisführungen (pag. 109 – 111; E. 8.2)
- Kosten Privatgutachten (pag. 112; E. 8.3)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 27
6.
Schaden zugekaufte Liegenschaften
6.1
Übersicht
In der Zeit vom 28. März 2007 bis 25. November 2008 schloss die Klägerin 
(Käuferin), handelnd bei kollektiver Zeichnungsberechtigung durch den 
Beklagten und C.________ (Stiftungsratspräsident und Mitglied der Anla-
gekommission) oder D.________ (Vizepräsident des Stiftungsrats und Mit-
glied der Anlagekommission [vgl. act. I 27 S. 3]), vertreten durch den 
Beklagten, mit der B.________ AG (Verkäuferin), handelnd durch 
B.________, insgesamt 15 notariell beurkundete Grundstückkaufverträge 
ab (vgl. Art. 216 Abs. 1 OR bzw. Art. 657 Abs. 1 ZGB [in der Reihenfolge 
gemäss Darstellung in der Klage]):
Liegenschaft
Quelle (act.) Kaufvertrag
Thun 3
IB 92
Thun 1
IB 96
Thun 2
IB 99
Heimberg 1
IB 102
Heimberg 2
IB 105
Heimberg 3
IB 107
Niederwangen
IB 109
Bellmund
IC 115
Grenchen 1 
IC 119
Grenchen 2 
IC 125
Pieterlen
IC 128
Herzogenbuchsee
IC 131
Thörishaus
ID 137
Biberist
ID 142


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 28
Heimenhausen
ID 145
6.1.1
Diese Grundstückkaufverträge enthielten werkvertragliche und 
darlehensrechtliche Elemente. Wie im Urteil des WSG vom 18. Oktober 
2017 festgehalten wurde (vgl. pag. 576 ff.) und insoweit auch im vorliegen-
den Verfahren unbestritten ist, sind die wesentlichen vertraglichen Bestim-
mungen bei allen 15 umstrittenen Liegenschaftsgeschäften gleich oder 
zumindest sehr ähnlich. Soweit im vorliegenden Verfahren von Interesse, 
vereinbarten die Parteien in diesen Verträgen sowie dazu später ergange-
nen Nachträgen (Objekt Thörishaus; vgl. act. ID 137) und Vereinbarungen 
(Objekte Thun 3, Niederwangen, Grenchen 1, Pieterlen, Herzogenbuchsee 
und Biberist; vgl. act. IF 242 ff. und act. II 2) Folgendes:
-
der Erwerbspreis beinhaltete nebst dem Kauf der Liegenschaft auch 
deren Sanierung entsprechend einem als Beilage zum Kaufvertrag er-
kannten, von beiden Parteien unterzeichneten Baubeschrieb;
-
soweit gesetzlich zulässig und soweit sie für die Sanierungsarbeiten 
nicht ausdrücklich gewährt wurde, wurde die Gewährleistungspflicht der 
Verkäuferin für Sach- und Rechtsmängel vollumfänglich wegbedungen;
-
die Eigentumsübertragung (inkl. Übergang von Nutzen und Gefahr) wur-
de zwischen 9 (Niederwangen) bis 35 Monate (Grenchen 2) aufgescho-
ben;
-
bei Abschluss des Kaufvertrages hatte die Klägerin als Anzahlung eine 
erste Tranche des Erwerbspreises in der Höhe von 58 (Grenchen 2) bis 
95% (Thun 3) zu bezahlen, wobei die Anzahlung schuldbrieflich abgesi-
chert wurde und von der Verkäuferin mit 5% zu verzinsen war;
-
nach Abschluss der Sanierungsarbeiten bzw. am vereinbarten Zeitpunkt 
des Übergangs von Nutzen und Gefahr hatte die Klägerin eine zweite 
Zahlung zu leisten (einzige Ausnahme: Thun 3, bei welcher bereits die 
Anzahlung [unter Anrechnung der Übertragung der Liegenschaft Payer-
ne] 95% des Kaufpreises betrug);
-
nach Übergang von Nutzen und Gefahr garantierte die Verkäuferin der 
Klägerin für 9 (Niederwangen) bis 20 Monate (Herzogenbuchsee) Miet-
zinseinnahmen auf der Basis einer Bruttorendite von rund 6% (sog. 
Mietzinsgarantie);


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 29
-
einen bis zwei Monate nach Beendigung der Mietzinsgarantie war von 
der Klägerin die Schlusszahlung geschuldet, wobei sie davon die Ver-
zinsung der Anzahlung und bei Mindereinnahmen die Differenz zu der 
von der Verkäuferin geleisteten Mietzinsgarantie in Abzug bringen konn-
te.
6.1.2
Im Überblick präsentieren sich die hier interessierenden vertraglich 
getroffenen bzw. faktisch vollzogenen Regelungen in Bezug auf den Kauf-
preis, dessen Tilgung sowie hinsichtlich der vereinbarten Mietzinsgarantien 
bei den zugekauften Objekten wie folgt (in der Reihenfolge gemäss Dar-
stellung in der Klage [pag. 56 – 89]; in Spalte 6 basieren die Daten [ausser 
für die Liegenschaft Heimenhausen] auf den Abrechnungen gemäss act. IF 
240 – 243):
Objekt/Datum 
Kaufver-
trag/Kaufpreis 
(KP)/Quellen 
(act.) Spalten 1-6
KP 1. Tran-
che (Anzah-
lung)/Bezah-
lung per 
KP 2. Tran-
che/ Bezah-
lung per, 
valuta
Übergang 
von Nut-
zen und 
Gefahr
KP 3. Tranche 
(Schlusszah-
lung)/ Bezah-
lung per, 
valuta
Dauer/Betrag 
Mietzinsga-
rantie (V = 
Verlänge-
rung)
-
Thun 3 
-
15.10.2007
-
9’800’000.--
-
IB 92; IF 242
4’950’000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkun-
dung. Zudem 
im Betr. von 
4’400’000.-- 
Liegenschaft 
Payerne an 
Zahlung 
genommen
1.1.2009
450‘000.--
1.2.2010
1.1.2009 – 
31.12.2009 
657‘528.--
1.1.2010 – 
30.4.2010 
219‘176.-- (V)
-
Thun 1 
-
30.7.2007
-
2’100’000.--
-
IB 96; IF 240
1’800’000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
100’000.-- 
31.12.2009
31.12.2009
200’000.-- 
1.2.2011
1.1.2010 – 
31.12.2010
129‘720.--
-
Thun 2 
-
25.9.2007
-
2’100’000.--
-
IB 99; IF 240
1’800’000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
100’000.-- 
31.12.2009
31.12.2009
200’000.-- 
1.2.2011
1.1.2010 – 
31.12.2010
135‘700.-- 
-
Heimberg 1 
-
19.3.2008
-
3‘800‘000.--
-
IB 102; IF 240
2‘900‘000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung 
550‘000.-- 
gem. Nach-
trag 
valuta 
31.12.2009
31.12.2009
350‘000.-- 
valuta 
1.12.2010
1.1.2010 – 
31.10.2010
186‘750.--


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 30
-
Heimberg 2 
-
16.10.2008
-
1‘900‘000.--
-
IB 105; IF 241
1‘450‘000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
275‘000.-- 
valuta 
31.3.2011
31.3.2011
175‘000.-- 
valuta 
1.5.2012
31.3.2011 – 
31.3.2012
125‘000.--
-
Heimberg 3 
-
28.5.2008
-
1‘900‘000.--
-
IB 107; IF 240
1‘450‘000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
175‘000.-- 
valuta 
31.12.2009
31.12.2009
275‘000.-- 
valuta 
1.3.2011
1.1.2010 – 
31.12.2010
125‘400.--
-
Niederwange
n 
-
28.3.2007
-
2‘850‘000.--
-
IB 109; IF 243
2 x 
1‘000‘000.--
per 1.4.2007
650’000.-- 
per 
31.12.2007
1.1.2008 
200’000.-- 
per 
1.7.2008
1.1.2008 – 
1.7.2008 
105’000.--
bis 1.10.2008 
52’500.-- (V)
-
Bellmund
-
27.6.2007
-
2’350’000.--
-
IC 115; IF 240
2’050’000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
100’000.-- 
valuta 
31.12.2009
31.12.2009
200’000.-- 
valuta 
1.10.2010
1.1.2010 – 
31.12.2010
148’800.--
-
Grenchen 1 
-
8.6.2007
-
3‘230‘000.--
-
IC 119; IF 242
2‘300‘000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
480’000.-- 
valuta 
1.10.2009
1.10.2009
450’000.-- 
valuta 
1.7.2010
1.10.2009 – 
30.6.2010 
162’108.--
1.7.2010 – 
31.7.2010 
18‘012.-- (V)
-
Grenchen 2 
-
17.7.2008
-
1‘800‘000.--
-
IC 125; IF 241
1‘050‘000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
450‘000.-- 
valuta 
1.7.2011
1.7.2011
300‘000.-- 
valuta 
31.7.2012
1.7.2011 – 
1.7.2012
118‘800.--
-
Pieterlen
-
23.4.2007
-
1’975’000.--
-
IC 128; IF 242
1’500’000.-- 
valuta 
23.4.2007
300’000.-- 
valuta 
1.1.2009
1.1.2009 
175‘000.-- 
valuta 
1.2.2010 
1.1.2009 – 
31.12.2009 
132‘060.-- 
gem. Nach-
trag
1.1.2010 – 
30.4.2010 
44‘020.-- (V)
-
Herzogen-
buchsee
-
10.4.2007
-
1’790’000.--
-
IC 131; IF 242
1’300’000.-- 
valuta 
11.4.2007
300’000.-- 
valuta 
1.6.2008
1.6.2008
190’000.--
valuta 
31.3.2009
1.6.2008 – 
31.3.2009 
92’000.--
1.4.2009 – 
31.1.2010 
92‘000.-- (V)
-
Thörishaus
-
29.5.2007 
-
1’750’000.--
-
ID 137; IF 242
1’400’000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
100’000.-- 
valuta 
1.10.2009
1.10.2009
250‘000.-- 
valuta 
1.8.2010
1.10.2009 – 
30.6.2010
85‘815.--
-
Biberist
-
7.5.2007 
2’000’000.-- 
im Zeitpunkt 
400’000.-- 
valuta 
1.3.2009
300’000.-- 
valuta 
1.3.2009 – 
28.2.2010 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 31
-
2’700’000.--
-
ID 142; IF 242
Verurkundung
1.3.2009
1.5.2010
169’740.--
1.3.2010 – 
31.5.2010 
42‘435.-- (V)
-
Heimenhau-
sen
-
25.11.2008
-
1‘900‘000.--
-
ID 145
1‘500‘000.-- 
im Zeitpunkt 
Verurkundung
200‘000.-- 
valuta 
1.12.2010
1.12.2010
200‘000.-- 
valuta 
15.1.2012
1.12.2010 – 
1.12.2011
123‘360.--
6.2
Schadensposition „Überzahlung Kaufpreise“
6.2.1
Die Klägerin errechnete den aus ihrer Sicht wegen überhöhten 
Kaufpreisen in Bezug auf sämtliche 15 zugekauften Liegenschaften geltend 
gemachten Schaden anhand der Differenz zwischen dem jeweiligen Kauf-
preis und dem Verkehrswert der Liegenschaft. Dies steht im Einklang mit 
der geltenden Rechtsprechung (vgl. E. 2.2.1.1 vorne):
6.2.2
6.2.2.1
Die Staatsanwaltschaft holte im Rahmen des Strafverfahrens nach 
Massgabe von Art. 182 ff. der Schweizerischen Strafprozessordnung vom 
5. Oktober 2007 (Strafprozessordnung, StPO; SR 312.0) zu sämtlichen 15 
zugekauften Liegenschaften Verkehrswertgutachten ein. Ferner liegen zu 
13 der 15 zugekauften Liegenschaften Verkehrswertgutachten des Exper-
ten A.____, dipl. Architekt FH/SIA/STV, sowie Experte C.____, CAS Immo-
bilienbewerter FH, vor, welche im Rahmen vorsorglicher Beweisführung 
(vgl. Art. 158 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 
2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]) auf gerichtliche Anordnung hin 
nach Massgabe der Art. 183 ff. ZPO (vgl. dazu WALTER FELLMANN, in: 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 26a zu Art. 158 
ZPO) erstellt wurden. In Anlehnung an die in Art. 16 der Verordnung vom 
20. September 1995 über die amtliche und ausseramtliche Schätzung von 
Grundstücken (Schätzungsverordnung, SchV [BSG 215.129.1]) gestellten 
Anforderungen an Schätzungsgutachten erbringen diese Gutachten Be-
weis. Insbesondere beruhen sie auf einer Besichtigung vor Ort, enthalten 
eine umfassende Beschreibung der Grundstücke und der darauf stehenden 
Gebäude sowie die damit verbundenen Nutzungen, Rechte, Lasten und 
Dienstbarkeiten und die Schätzungsergebnisse sind unter Angabe der 
massgeblichen Stichtage (Übergang Nutzen/Gefahr) hinreichend begrün-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 32
det. Die Verkehrswertgutachten folgen zudem den Vorgaben gemäss Art. 
182 ff. StPO bzw. Art. 183 ff. ZPO, womit sie unabhängig sind und 
grundsätzlich hohen Anforderungen an die Person der Sachverständigen 
sowie hinsichtlich der Mitwirkungsrechte der Parteien genügen. Auf die 
Gutachten ist in der Folge abzustellen.
6.2.2.2
Sodann vermag der Hinweis in der Klageantwort auf die anders 
lautenden (und für den Beklagten günstigeren) Ergebnisse der von der 
(mittlerweile im Handelsregister gelöschten) Expertin M.____ (vgl. pag. 
265) vorgenommen Verkehrswertschätzungen am Beweiswert der von der 
Staatsanwaltschaft veranlassten Gutachten nichts zu ändern: Dem Verwal-
tungsgericht liegt insoweit einzig ein Schreiben der Expertin M.____ vom 
16. Dezember 2012 mit dem Titel „Schlussbestimmungen für Portefeuille-
Bewertung“ (vgl. act. IIB Beilage 5) vor. Darin sind von 13 der 15 zugekauf-
ten Liegenschaften Bewertungen enthalten, welche allesamt deutlich über 
dem in den von der Staatsanwaltschaft veranlassten Gutachten ermittelten 
Verkehrswerten liegen. Welche Annahmen diesen allein listenmässig zu-
sammengestellten Verkehrswerten zugrunde liegen, lässt sich dem Schrei-
ben nicht entnehmen. Aufschlussreicher sind die entsprechenden 
Ausführungen im Urteil des WSG vom 18. Oktober 2017, worin keinem der 
Berichte der Expertin M.____ Beweiswert zuerkannt wurde. So hielt das 
WSG in Bezug auf sämtliche bewerteten Liegenschaften fest, die Ver-
kehrswertschätzungen der Expertin M.____ basierten nicht auf persönli-
chen Besichtigungen vor Ort, es fehlten jeweils die Grundbuchauszüge und 
zum Teil seien die Kapitalisierungszinssätze zu tief angesetzt (vgl. pag. 
612, 623, 630, 637, 642, 650, 654, 656, 659, 663, 666, 674, 678). Zudem 
geht auch aus dem dem Verwaltungsgericht vorliegenden Schreiben klar 
hervor, dass die Verkehrswertschätzungen per Dezember 2012 und nicht 
per Übergang Nutzen und Gefahr erfolgten. Der Beklagte bringt im vorlie-
genden Verfahren nichts vor und es ist auch anderweitig nichts auszuma-
chen, was die Beweiswürdigung des WSG mit Blick auf das vorliegende 
Verfahren als unzutreffend erscheinen liesse. Insbesondere genügt der 
pauschale Hinweis, die Gutachten der Expertin M.____ führten zu einem 
wesentlich realistischeren Gesamtbild bezüglich der Miet- und Marktwerte 
(pag. 265), den Anforderungen an eine substanziierte Begründung nicht 
(vgl. E. 2.3.2 vorne), zumal, wie dargelegt, das WSG mit überzeugender 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 33
Begründung zum Schluss gekommen ist, dass die Verkehrswertschätzun-
gen der Expertin M.____ auf unzureichenden Grundlagen und Annahmen 
beruhen, womit sie die Anforderungen an den Beweiswert eines Verkehrs-
wertgutachtens (vgl. E. 6.2.2.1 hiervor) in keiner Weise zu erfüllen vermö-
gen. 
6.2.2.3
Soweit der Beklagte weiter vorbringt, in Fällen wie dem vorliegen-
den, in welchen die Liegenschaften erst allmählich in den Zustand versetzt 
würden, in dem sie von der Stiftung übernommen würden (pag. 884), sei 
das Abstellen auf den Verkehrswert (in grundsätzlicher Hinsicht) nicht kor-
rekt, kann ihm nicht gefolgt werden: Denn der Beklagte verkennt, dass sich 
alle von der Staatsanwaltschaft wie auch die zivilgerichtlich veranlassten 
Expertisen (auch) zum Verkehrswert der Liegenschaften nach Sanierung 
äussern. Damit wurden sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren, welche 
für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend sind (namentlich die Nachfrage 
nach dem zu bewertenden Objekt, dessen Qualität und Risiken sowie die in 
Zukunft anfallenden erforderlichen Kosten) berücksichtigt. Insoweit ent-
spricht dieses Vorgehen der vom Beklagten angesprochenen „Güte des 
Gesamthandels“ (pag. 867), womit der Kritik der Boden entzogen ist. So-
dann liegt insbesondere dem bei Renditeobjekten erhebliche Bedeutung 
zukommenden Ertragswert (welcher dem kapitalisierten jährlichen Mietwert 
eines Grundstücks entspricht [vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler 
Grundstückbewertungsexperten {SVKG} unter www.svkg.ch/html/begriffe] – 
im Sinne der Division des Ertrages durch den Zinssatz) einer Liegenschaft 
deren Mietwert zugrunde, welcher sich nicht aus den effektiven, sondern 
aus den erzielbaren Jahresmietzinsen errechnet (vgl. statt vieler act. III/3 
19 S. 7). Damit sticht der Einwand des Beklagten, die Wirtschaftlichkeit der 
Renovations- und Sanierungsmassnahmen hätten sich nicht auf den Zeit-
punkt von Nutzen-/Schadenübernahme berechnen lassen, weil auf diesen 
Zeitpunkt die Mietzinsanpassungen noch nicht hätten realisiert werden 
können (vgl. pag. 254), nicht. Mit Blick auf den Schadensbegriff ist somit 
allein entscheidend, welcher Wert – ausgedrückt durch den Verkehrswert 
(vgl. E. 2.2.1.1 vorne) – einer Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt 
(vgl. E. 6.2.2.4 sogleich) zukam und in welchem Ausmass dieser Wert vom 
vereinbarten Kaufpreis abweicht. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 34
6.2.2.4
Was die Frage des für die Schadensermittlung massgebenden 
Zeitpunkts (im materiellrechtlichen Sinne) anbelangt, so erwog der Instruk-
tionsrichter in der prozessleitenden Verfügung vom 31. Juli 2018, er könne 
sich im Lichte der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. Entscheid des 
BGer vom 11. September 2009, 9C_238/2009, E. 3.1) der Auffassung des 
WSG anschliessen, wonach es entgegen dem Beklagten nicht angehe, 
eine in Zukunft gerichtete Betrachtung anzustellen, wie sich die Renditen 
mit den unter falschen Voraussetzungen erworbenen Liegenschaften ent-
wickelt hätten bzw. haben (pag. 831; Urteil WSG, pag. 753). Auch im Rah-
men der Stellungnahme vom 29. Oktober 2018 wiederholte der Beklagte 
seine Auffassung (vgl. pag. 883 f.), massgebend sei, welche Rendite „am 
Ende“ (pag. 884) bzw., „auf lange Sicht“ (vgl. act. IA 69 S. 6) resultiere. 
Anders als vom Beklagten postuliert kann es jedoch nicht angehen, mit der 
Schadensberechnung so lange zuzuwarten, bis ein für den Beklagten 
günstige(re)s Ergebnis resultiert. Auch wenn, wie der Beklagte vorbringt, 
die Klägerin eine „Kaufen-und-Halten-Strategie“ (pag. 243) angestrebt ha-
be, ist zu beachten, dass jede Vermögensanlage der Sicherung der Leis-
tungen der Destinatäre dient (vgl. Art. 52 BVV 2) und sich sowohl Erträge 
wie auch Kapitalgewinne und -verluste potentiell und unmittelbar auf den 
Leistungsumfang der Stiftung auswirken können. Somit müssen die Vor-
aussetzungen für eine sorgfältige Vermögensanlage von deren Beginn weg 
erfüllt sein – und dies unabhängig davon, ob durch eine gegen die Sorg-
faltspflichten verstossende Investition von Stiftungsmitteln auch für die Ver-
sicherten (etwa im Sinne einer Unterdeckung) ein Schaden resultiert, 
genügt doch für die Begründung eines Schadens im Sinne von Art. 52 BVG 
eine Verminderung des Stiftungsvermögens (vgl. E. 2.2.1.1 vorne). Nichts 
anderes folgt aus den strengen Vorschriften zur Vermögensanlage gemäss 
Art. 49 ff. BVV 2, welche ihres Gehalts entleert würden, wenn – dem Be-
klagten folgend – für die Ermittlung des Schadens auf einen (nicht näher 
definierten) Zeitpunkt in der Zukunft abgestellt würde. Denn dergestalt lies-
se sich stets argumentieren, aus einer gegen die Anlagevorschriften ver-
stossenden Investition von Stiftungsmitteln resultiere (vielleicht) zu einem 
späteren Zeitpunkt eine Rendite. Soweit der Beklagte sich deshalb auf den 
auszugsweise ins Recht gelegten Geschäftsbericht von 2013 beruft, wo-
nach das Immobilienportefeuille der Klägerin 2013 eine Aufwertung erfah-
ren habe (vgl. act. II 14; pag. 281 f.), kann er daraus nichts zu seinen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 35
Gunsten ableiten. Denn die Sichtweise des Beklagten beinhaltet insoweit 
ein spekulatives Element, was der Anlagestrategie der Klägerin widerspro-
chen hätte. 
Mit Blick auf Sinn und Zweck der gesetzlichen und verordnungsmässigen 
Anlagebestimmungen (vgl. E. 10.1 hinten) wäre es demnach insbesondere 
nicht zielführend, im Rahmen der Schadensermittlung nach Art. 52 BVG – 
analog zur Rechtsprechung zum merkantilen Minderwert einer Immobilie – 
auf jenen Zeitpunkt abzustellen, welchen die Liegenschaft bei einem allfäl-
ligen späteren Verkauf hätte (vgl. hierzu BGE 145 III 225). Dies umso 
weniger, als – wie hiervor dargelegt – die Strategie der Klägerin auf 
„Kaufen-und-Halten“ ausgerichtet war. Ferner wäre es auch nicht sachge-
recht, für die Schadensermittlung auf den Zeitpunkt des Kaufs der Liegen-
schaften abzustellen, nachdem die Klägerin allein sanierte Liegenschaften 
übernehmen wollte und sich die Frage nach dem Vorliegen eines Scha-
dens im Rechtssinne folglich erst nach Durchführung der (vertraglich ver-
einbarten) Sanierungsarbeiten beurteilen lässt. Schliesslich wäre es auch 
unzweckmässig, für die Schadensberechnung auf den Urteilszeitpunkt ab-
zustellen, geht es doch um den Schaden, welcher der Klägerin im Zeitpunkt 
des Vollzugs der Kaufverträge entstand und damit um einen Zeitraum, den 
der zur Verantwortung gezogene Beklagte überblicken konnte, wogegen 
bei weit auseinanderliegenden Zeiträumen (Urteilszeitpunkt) die Preisent-
wicklung einer Liegenschaft von Zufälligkeiten abhängt und der effektive 
Kaufs-/Verkaufswert einer Liegenschaft im Urteilszeitpunkt kaum je zuver-
lässig feststellbar wäre. 
Es erweist sich deshalb vorliegend als sachgerecht, hinsichtlich des 
massgebenden Zeitpunkts für die Ermittlung der beiden Vermögensstände 
vor und nach dem schädigenden Ereignis (vgl. eingehend hierzu, BGE 145 
III 225 S. 233 E. 4.1.2.2 S. 233 ff.) auf den (vertraglich vereinbarten) 
Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr der jeweiligen 
Liegenschaften auf die Klägerin abzustellen. Es stellt dies auch den 
Zeitpunkt der Anmeldung zur grundbuchlichen Behandlung des jeweiligen 
Kaufvertrages dar (vgl. act. I 6 S. 9), womit die Klägerin (erst) ab diesem 
Zeitpunkt über die Liegenschaft verfügen konnte. Dass die B.________ AG 
bis zur vertraglich vereinbarten Schlusszahlung noch Mietzinsgarantien 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 36
schuldete, ändert nichts: Wie in E. 6.2.2.3 dargelegt, sind für die Ermittlung 
des Verkehrswertes die erzielbaren Mietzinsen massgebend; dieser Wert 
war vorliegend für sämtliche Liegenschaften ohne weiteres ermittelbar, 
erfolgten die Verkehrswertschätzungen doch allesamt unter Berücksichti-
gung der jeweils durchgeführten Sanierungen. Ausgangspunkt für die 
Bestimmung der Schadenshöhe bildet somit grundsätzlich der beim Überg-
ang von Nutzen und Gefahr ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft (vgl. 
auch E. 2.2.1.1 vorne), welcher dem unter normalen Verhältnissen und 
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (mithin 
im normalen Geschäftsverkehr) erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag ent-
spricht (vgl. BGE 120 V 10 E. 1 S. 12; ferner SVKG unter 
www.svkg.ch/html/begriffe). Mit diesem Vorgehen erklärt sich denn auch 
die Klägerin einverstanden (pag. 851). Auch entspricht die zur Anwendung 
gebrachte Methode dem Willen der Parteien, wonach die Klägerin mit den 
Sanierungsarbeiten nichts zu tun haben und allein voll sanierte Liegen-
schaften übernehmen wollte (vgl. act. I 28 Beilage 13; act. IA 77 S. 12; pag. 
253 f.). Der Beklagte hat sich demnach auf dieser von ihm letztlich selbst 
vorgeschlagenen Anlagestrategie behaften zu lassen.
6.2.2.5
Mit Blick auf das in E. 6.2.2.1 – 6.2.2.4 Dargelegte bilden die vom 
Beklagten angestellten anderweitigen Berechnungen (vgl. pag. 880) mit 
einer zusätzlichen „Umlegung der anteilsmässigen Fixkosten auf die ein-
zelnen Objekte“ (vgl. pag. 335 – 338; 884) keine zuverlässige Grundlage 
zur Ermittlung der Schadenshöhe. Insbesondere lassen wie auch immer 
geartete wirtschaftliche Überlegungen des Unternehmers keinen für die 
Schadensberechnung massgeblichen Rückschluss auf den Verkehrs- bzw. 
Marktwert einer Liegenschaft (im relevanten Zeitpunkt) zu. Nichts anderes 
gilt in Bezug auf die vom Beklagten geltend gemachte einfache Addition 
der angeblichen Aufwendungen der B.________ AG in Zusammenhang mit 
den Liegenschaftszukäufen der Klägerin (vgl. pag. 880). Welche wirtschaft-
lichen Überlegungen und Berechnungen aus Sicht der B.________ AG 
hinter den Liegenschaftsgeschäften gesteckt haben könnten und ob für 
jene hieraus ein Gewinn- oder Verlustgeschäft resultierte, ist für die Frage, 
ob der Klägerin durch die Zukäufe ein Schaden erwachsen ist, nicht von 
Belang, da jener allein die Vermögendifferenz vor und nach dem schädi-
genden Ereignis – hier der Vermögensstand nach dem Zukauf und der Sa-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 37
nierung der Liegenschaften – abbildet. Dieser ist mittels der im Recht lie-
genden Verkehrswertgutachten zweifelsfrei und schlüssig bezifferbar. 
Selbst jedoch, wenn der Stossrichtung des Beklagten, wonach die 
B.________ AG diese Geschäfte auf der Grundlage von Verkehrswerten 
nicht abgeschlossen hätte und der daraus von ihm gezogene Schluss, 
Letztere seien deshalb nicht plausibel, gefolgt würde, ergäbe sich vorlie-
gend bei korrekter Betrachtungsweise kein Anlass für eine solche Annah-
me, liess der Beklagte bei den geltend gemachten Aufwendungen der 
B.________ AG (pag. 880) doch folgende Aspekte ausser Acht: 
a) Unten stehender Tabelle kann entnommen werden, dass bereits die von 
der B.________ AG getätigten Ankäufe der Liegenschaften (vgl. hierzu act. 
I 26 S. 9 – 17 und die darauf basierende Zusammenstellung der Staatsan-
waltschaft in act. III/1 2) bis auf eine dokumentierte Ausnahme zum Teil 
erheblich über den damaligen Verkehrswerten lagen, was einen namhaften 
Teil der vom Beklagten geltend gemachten und zur Begründung für ein 
Abweichen vom Verkehrswert herangezogenen hohen Gesamtkosten für 
die B.________ AG erklärt: 
Liegenschaft
Ankauf B._____
___ 
bzw. 
GB-
Eintrag 
Be-
trag/Datum gem. 
act. III/1 2 (Wert 
a)
Weiterverkauf an 
die Klägerin/ 
Quelle (act.)
Verkehrswert 
vor 
Sanierung gem. 
Gutachten (Wert b) 
/Stichtag/Quelle 
(act.) 
Differenz 
(Wert a-b)
Thun 3
4‘691‘759.--
7.11.2007 
15.10.2007 
IB 92 S. 16
4‘370‘000.-- 
15.10.2007
IB 95 S. 15, 17
-321‘759.--
Thun 1 und 2
2’463’661.--
14.8.2007 (beide) 
30.7.2007 (74) 
IB 96 S. 13
25.9.2007 
IB 99 S. 14
2x 930‘000.-- = 
1‘860‘000.-- 
30.7.2007 (74) 
25.9.2007 (76)
IB 95 S. 28, 38
-603‘661.--
Heimberg 1, 2 und 3
3‘890‘051.-- 
4.3.2008 (alle)
19.3.2008 (58/60) 
IB 102 S. 10
28.5.2008 (64) 
IB 107 S. 10
16.10.2008 (62) 
IB 105 S. 10
1‘860‘000.-- + 
930‘000.-- + 
930‘000.-- = 
3‘720‘000.-- 
19.3.2008 (58/60) 
16.10.2008 (62) 
28.5.2008 (64)
IB 101 S. 17, 23, 26
-170‘051.--
Niederwangen
1‘464‘022.-- 
11.7.2006 
28.3.2007 
IB 109 S. 11
Keine Angaben
Keine
Angaben


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 38
Bellmund
1‘453‘054.-- 
5.7.2007 
27.6.2007 
IC 115 S. 17
980‘000.-- 
Juni 2007
IC 114 S. 15
-473‘054.--
Grenchen 1
1’768’274.-- 
8.6.2007 
8.6.2007 
IC 119 S. 12
1’775’000.-- 
8.6.2007
IC 118 S. 11
6’726.--
Grenchen 2
748’682.-- 
17.7.2008 
17.7.2008 
IC 125 S. 13
725’000.-- 
4.5.2007
IC 124 S. 10, 22
-23’682.--
Pieterlen
920’789.-- 
15.6.2007 
23.4.2007 
IC 128 S. 10
690‘000.-- 
23.4.2007
IC 127 S. 16
-230‘789.--
Herzogenbuchsee
655‘512.-- 
23.4.2007 
10.4.2007 
IC 131 S. 10
485‘000.-- 
10.4.2007
IC 135 S. 15
-170‘512.--
Thörishaus
818‘611.-- 
11.6.2007 
29.5.2007 
ID 137 S. 12
610‘000.-- 
29.5.2007
ID 136 S. 16
-208‘611.--
Biberist
1‘265‘945.-- 
7.5.2007 
7.5.2007 
ID 142 S. 10
915‘000.-- 
4.5.2007
ID 140 S. 11
-350‘945.--
Heimenhausen
934‘037.-- 
4.12.2008
25.11.2008 
ID 145 S. 10
Keine Angaben
Keine
Angaben
Total Differenz
-2‘546‘338.--
Anzumerken bleibt, dass den dargelegten Verkehrswerten in der Tabelle 
hiervor insofern erhebliche Aussagekraft zukommt, als – ausser bei der 
Liegenschaft Grenchen 2 – die Stichtage in unmittelbarer zeitlicher Nähe zu 
den jeweiligen Ankäufen der Liegenschaften durch die B.________ AG 
liegen, so dass einem allfälligen Einwand, die Ankäufe seien in einem an-
derweitigen wirtschaftlichen Umfeld erfolgt und deshalb nicht vergleichbar, 
zum vornherein der Boden entzogen ist. Dass die B.________ AG diese 
Liegenschaften überhaupt zu übersetzten Preisen erwarb, lässt sich einer-
seits dadurch erklären, dass sich die Liegenschaftsgeschäfte mit Blick auf 
die bei der Weiterveräusserung an die Klägerin vereinbarten Preise auch 
unter Berücksichtigung der durchzuführenden Sanierungen rechneten, la-
gen die Verkaufspreise doch – wie zu zeigen sein wird (vgl. E. 6.2.3 hinten) 
– jeweils deutlich über den massgeblichen Verkehrswerten. Andererseits 
fällt auf, dass die Verkäufe an die Klägerin in 7 Fällen zu einem Zeitpunkt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 39
erfolgten, da die B.________ AG noch nicht einmal die Liegenschaftsge-
schäfte mit dem Vorverkäufer abgewickelt hatte – sie mithin noch nicht Ei-
gentümerin der an die Klägerin weiterverkauften Liegenschaften war; in 
drei Fällen wickelte die B.________ AG Kauf und Verkauf am selben Tag 
ab. Bei weiteren drei Geschäften erfolgte der Verkauf an die Klägerin in-
nerhalb von ein bis zwei Monaten nach dem Kauf der Liegenschaft. Nur bei 
den Liegenschaften Heimberg 2 und Niederwangen waren die zeitlichen 
Abstände zwischen Kauf und Verkauf mit 7 bzw. 8 Monaten grösser. Dabei 
ist festzustellen, dass die B.________ AG die Liegenschaften Heimberg 1 – 
3 allesamt am 4. März 2008 erworben hat, womit aufgrund der Einheit die-
ser Liegenschaften davon ausgegangen werden kann, dass bereits im 
Zeitpunkt des Erwerbs deren Weiterverkauf an die Klägerin beabsichtigt 
war. Aus diesen zeitlichen Abfolgen erhellt, dass die B.________ AG mit 
Blick auf die mit der Klägerin abgeschlossenen Grundstückkaufverträge an 
einer möglichst raschen Abwicklung der Ankäufe interessiert sein musste 
und deshalb auch kein Raum und – mit Blick auf den beim Weiterverkauf 
an die Klägerin bereits erzielten bzw. erzielbaren Verkaufspreise – auch 
keine Notwendigkeit bestand, die Ankaufspreise möglichst tief zu halten. 
b) Im Weiteren und wie zu zeigen sein wird, trifft es zwar zu, dass die 
B.________ AG jeweils die ersten Kaufpreistranchen mit 5% zu verzinsen 
hatte. Abgesehen davon, dass sie mit den einen wesentlichen Anteil des 
gesamten Kaufpreises ausmachenden ersten Kaufpreistranchen gleichzei-
tig ein namhaftes Kapital zur wirtschaftlich freien Verfügung hatte, standen 
der B.________ AG in dieser Zeit insbesondere zusätzlich die Mietzinsein-
nahmen zur Verfügung (vgl. E. 6.4.2.2 hinten).
c) Auch trifft es zu, dass die B.________ AG Mietzinsgarantien zu leisten 
hatte (vgl. E. 6.4.3 hinten) – dies jedoch effektiv nur in dem Umfang, in dem 
die Mietzinseinnahmen der Klägerin die vereinbarte Höhe der Mietzinsga-
rantie nicht erreichten, was einen wesentlichen Unterschied zur Darstellung 
des Beklagten gemäss pag. 880 ausmacht (vgl. E. 6.4.3.2 hinten).
d) Sodann lagen die Verkaufspreise hinsichtlich der vom Beklagten ge-
nannten und an die B.________ AG verkauften Liegenschaften Ostermun-
digen, Romont 1 und Payerne (pag. 877 und 880) nicht um Fr. 2‘900‘000.--, 
sondern lediglich um Fr. 1‘560‘000.-- über den Verkehrswerten (Ostermun-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 40
digen: Verkauf an die B.________ AG für Fr. 1‘500‘000.-- [pag. 588], Ver-
kehrswert Fr. 1‘490‘000.-- [act. III/2 12 S. 10], Differenz Fr. 10‘000.--; Ro-
mont 1: Verkauf an die B.________ AG für Fr. 2‘850‘000.-- [pag. 588], Ver-
kehrswert Fr. 2‘600‘000.-- [act. III/2 10 S. 15], Differenz Fr. 250‘000.--; 
Payerne: Verkauf bzw. an Zahlung genommen für Fr. 4‘400‘000.-- [vgl. act. 
IB 92 S. 10], Verkehrswert Fr. 3‘100‘000.-- [act. III/2 11 S. 14], Differenz 
Fr. 1‘300‘000.--). Hinzu kommt, dass die B.________ AG mit der Liegen-
schaft Payerne über einen Vermögenswert verfügte, den sie nicht zu ver-
zinsen hatte, was der Beklagte ebenso unerwähnt liess.
e) Soweit mit den nunmehr präsentierten detaillierten Berechnungen die 
kaufvertraglich vereinbarten Kaufpreise nachträglich legitimiert und ein Ab-
weichen von den gutachterlich ermittelten Verkehrswerten begründet wer-
den sollte, ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die damalige 
Preiskalkulation hinsichtlich der zugekauften Liegenschaften aufgrund der 
vorliegenden Dokumentation wesentlich rudimentärer vonstatten ging als 
die nunmehr vom Beklagten angestellten Berechnungen vermuten lassen 
könnten. Wie aus den zu sämtlichen zugekauften Objekten erstellten Listen 
„Mietzinsvorschläge nach Sanierung“ (vgl. act. IA 41) hervorgeht, wurde 
pro Objekt ein Mietertrag angenommen und dieser durch 6% (Kapitalisie-
rungszinssatz [= jener Prozentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem 
Mietwert berechnet wird; vgl. www.svkg.ch.html.begriffe]) geteilt, wodurch 
man die schliesslich vereinbarten Kaufpreise erhielt. Dabei ist nicht im An-
satz dokumentiert, wie die jeweiligen Werte zustande kamen und auf wel-
chen Annahmen sie beruhten. Jedenfalls wurden mit Blick auf die 
gutachterlichen Feststellungen, aber auch im Lichte der hernach effektiv 
realisierten Mietzinseinnahmen, unrealistische Annahmen bezüglich der 
realisierbaren Mieterträge getroffen, was sich aus der untenstehenden Ta-
belle ergibt: 
Liegenschaften 
Mietwert gem. 
act. IA 41 
(brutto/netto)
Mietwert 
gem. GA 
Staatsan-
waltschaft
Mietzinsein-
nahmen 
während Miet-
zins-garantie 
(umge-rechnet 
auf 1 Jahr ab 
Nutzen/Sch.)
Quellen Spalten 3 
und 4 (act.)
Thun 3 
633‘456.--
588‘096.--
458‘724.--
193‘365.85
III/3 19 S. 8; IF 
242


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 41
Thun 1 
Thun 2 
271‘464.--
252‘024.--
219‘060.--
252‘410.00
III/2 18 S. 8; IF 
240
Heimberg 1 
224‘100.--
203‘220.--
209‘160.--
159‘391.20
Heimberg 2 
Heimberg 3 
245‘760.--
224‘880.--
212‘014.--
232‘311.00
III/3 20 S. 7; III/3 
21 S. 7; IF 240 f.
Niederwangen 
210‘240.--
189‘720.--
153‘480.--
170‘460.00
III/1 8 S. 13; 
IF 243 
Bellmund 
151‘560.--
140‘760.--
95‘258.--
94‘400.00
III/2 16 S. 14; IF 
241
Grenchen 1 
219‘240.--
196‘920.--
175‘656.--
163‘489.20
III/2 14 S. 14; IF 
242
Grenchen 2 
117‘000.--
106‘200.--
84‘744.--
88‘920.00
III/2 15 S. 12; IF 
241
Pieterlen
132‘060.--
120‘540.--
99‘782.--
106‘221.45
III/2 17 S. 15; IF 
242
Herzogenbuchsee
115‘980.--
105‘540.--
81‘300.--
(netto)
96’528.00
III/1 7 S. 11; IF 
242
Thörishaus
117‘240.--
107‘640.--
78‘300.--
89’120.00
III/1 9 S. 13; IF 
242
Biberist
169‘740.--
154’680.--
107‘920.--
113‘691.20
III/2 13 S. 12; IF 
242
Heimenhausen 
123‘360.--
114‘000.--
75‘000.--
(netto)
k.A.
III/1 6 S. 13
Total
2‘731‘200.--
2‘504‘220.--
2‘050‘398.--
1‘975‘398.--
(ohne Heimen-
hausen)
1‘760‘487.70
Aus dieser Aufstellung folgt, dass für sämtliche in der Zeit vom 28. März 
2007 bis 25. November 2008 getätigten Liegenschaftszukäufe – und damit 
im Rahmen einer Gesamtbetrachtung, auf welche gerade auch der Beklag-
te Wert legt (pag. 377) – sowohl die Einschätzungen der Gutachter zu den 
Mietwerten 
(im 
Sinne 
des 
nachhaltig 
erzielbaren 
Ertrags 
[vgl. 
www.svkg.ch.html.begriffe]) als auch die effektiv erzielten Mietzinseinnah-
men in den meisten Fällen deutlich unter den vom Beklagten dem Stif-
tungsrat der Klägerin präsentierten Werten lagen. Ferner folgt aus dieser 
Aufstellung, dass die Einschätzungen der Gutachter zu den realisierbaren 
Mieteinnahmen in Bezug auf den hier massgeblichen Zeitpunkt (vgl. E. 
6.2.2.4 vorne) als realistisch zu bezeichnen sind. Dies gilt auch dann, wenn 
zugunsten des Beklagten die Liegenschaft Heimenhausen nicht berück-
sichtigt wird. Soweit die Einschätzungen der Gutachter im Vergleich zu den 
erzielten Mietzinseinnahmen etwas zu tief waren, so lagen die Abweichun-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 42
gen über sämtliche tiefer bewerteten Liegenschaften betrachtet im Rahmen 
des Toleranzbereichs von rund 10%, weshalb auf weitere Abklärungen, ob 
die Klägerin die Liegenschaften voll vermietet übernommen hat, verzichtet 
werden kann.
Schliesslich lässt sich entgegen dem Beklagten (pag. 882) weder aus den 
Ausführungen der im zivilrechtlichen Verfahren erfolgten Duplik vom 4. Juni 
2018 (act. IIB S. 43 ff.) noch aus der dort aufgeführten Klagebeilage 130 
(beinhaltend allein eine statistische Erhebung der Leerwohnungsziffern) 
etwas anderes ableiten. Soweit darin hinsichtlich der realisierbaren Miet-
einnahmen ebenfalls auf eine in Zukunft gerichtete Betrachtungsweise ab-
gestellt wird, ist auf E. 6.2.2.4 vorne zu verweisen.
f) Aus den Ausführungen gemäss lit. a – e folgt zusammenfassend, dass 
die vom Beklagten ermittelten Werte weder aus grundsätzlichen Überle-
gungen noch mit Blick auf die konkrete Berechnung als Basis für die Scha-
densberechnung taugen. Auch insofern drängt es sich deshalb auf, auf die 
gutachterlich ermittelten Verkehrswerte (nach Sanierung) abzustellen.
6.2.2.6
Zusammenfassend ist für die Berechnung des aus den Kaufver-
trägen resultierenden Schadens der von der Klägerin bezahlte Kaufpreis 
dem Verkehrswert der jeweiligen Liegenschaft gegenüberzustellen, wel-
chen diese nach erfolgter Sanierung hatte. Dem stimmt auch die Klägerin 
ausdrücklich zu (vgl. pag. 851). 
6.2.3
Im Folgenden ist für die Schadensberechnung grundsätzlich auf 
die von der Staatsanwaltschaft veranlassten Verkehrswertgutachten und 
die darin ermittelten Verkehrswerte abzustellen. Zwar ist zu beachten, dass 
in Bezug auf Bewertungsverfahren einer Immobilie bei der Ermittlung des 
Verkehrswertes mit einer Vielzahl von Einflussgrössen stets Auslegungs- 
und Interpretationsmöglichkeiten bestehen. Dem wird denn auch durch die 
Rechtsprechung im Sinne einer Schätzungstoleranz von rund 10% Rech-
nung getragen (BGer 9C_238/2009, E. 3.4; Entscheid des BGer vom 7. Juli 
2017, 1C_90/2017, E. 2.3). Soweit der Beklagte deshalb einwendet, die im 
Rahmen der Gutachten der Klägerin sowie der Staatsanwaltschaft ermittel-
ten Verkehrswerte beruhten auf Annahmen (pag. 349 ff.), so ist dies einer 
Verkehrswertschätzung inhärent und spricht nicht gegen deren Beweiswert. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 43
Entgegen seiner Auffassung (vgl. pag. 867) bedeutet die Berücksichtigung 
einer Schätzungstoleranz nicht, dass der Schadensberechnung in jedem 
Fall zu Gunsten des Beklagten ein um 10% erhöhter Verkehrswert zugrun-
de zu legen wäre. Denn vorliegend ist – wie in E. 6.2.2.1 vorne dargelegt – 
zu beachten, dass in Bezug auf die meisten Liegenschaften zwei unabhän-
gige und den beweismässigen Anforderungen genügende Gutachten im 
Recht liegen, womit dem einer Verkehrswertschätzung innewohnenden 
Unsicherheitsfaktor auf dem Wege der Beweiswürdigung hinreichend 
Rechnung getragen werden kann. Zudem liegen Einschätzungen der Ex-
perten B.____ im Recht (act. IA 42 – 44), auf welche – weil sie summarisch 
erfolgten und nicht auf einer persönlichen Besichtigung vor Ort beruhen –
zwar jeweils für sich genommen nicht abgestellt werden kann, die indessen 
dennoch geeignet sind, die gutachterlich festgestellten Werte zu plausibili-
sieren. Dabei ist bereits an dieser Stelle festzuhalten, dass sich das Abstel-
len auf die von der Staatsanwaltschaft veranlassten Verkehrswertgutachten 
– womit sich die Klägerin ausdrücklich einverstanden erklärt hat (pag. 851 
f. i.V.m. pag. 832 [E. 1gb der prozessleitenden Verfügung vom 31. Juli 
2018]) – in der Regel als zu Gunsten des Beklagten erweist (vgl. E. 6.2.3.1 
ff. hinten).
Im Einzelnen respektive bezogen auf die jeweiligen Liegenschaften hin-
sichtlich ihres Verkehrswertes im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und 
Gefahr ergibt dies was folgt: 
6.2.3.1
Thun 3
Die Klägerin hat diese 2 x 14 Wohnungen umfassende Liegenschaft am 
15. Oktober 2007 zum Preis von Fr. 9‘800‘000.-- gekauft (act. IB 92). 
Gemäss dem von der Staatsanwaltschaft in Auftrag gegebenen Verkehrs-
wertgutachten des Experten D.____, dipl. Bauleiter/Schätzer SIV, vom 
7. November 2014 betrug der Verkehrswert der Liegenschaft per Stichtag 
am 1. Januar 2009 Fr. 6‘510‘000.-- (act. III/3 19 S. 10). Die Klägerin legte 
im vorliegenden Verfahren zudem ein baufachliches Gutachten des Exper-
ten A.____ vom 22. Februar 2012 (act. IB 95) ins Recht, welches durch die 
Zivilabteilung des Regionalgerichts Oberland in Auftrag gegeben worden 
war. Dieser Experte schätzte den Verkehrswert dieser Liegenschaft auf 
(gerundet) Fr. 6‘270‘000.-- (S. 15). Dieser Wert weicht marginal, im Umfang 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 44
von knapp 4%, von jenem im Gutachten des Experten D.____ ermittelten 
Verkehrswert ab. Dessen Schätzung liegt sodann im Bereich der von Ex-
perten B.____ vorgenommenen Berechnung des Marktwerts pro 31. De-
zember 2009 (vgl. act. IA 42), weshalb auf die von Experten D.____ lege 
artis erstellte Verkehrswertschätzung abzustellen ist. Daran ändert insbe-
sondere auch der zu Handen der B.________ AG erstellte Bericht vom 2. 
Oktober 2007 (act. II 6) des Experten E.____ nichts, worin dieser von ei-
nem „Ertragswert nach Sanierung“ von Fr. 10‘200‘000.-- ausgeht, sich da-
bei jedoch auf die von der B.________ AG überlassenen Unterlagen 
abstützte. Im Übrigen erfolgte dieser Bericht ohne Augenschein vor Ort und 
erfüllt auch anderweitig die in E. 6.2.2.1 hiervor genannten Anforderungen 
an den Beweiswert eines Verkehrswertgutachtens nicht. Zu wiederholen 
ist, dass sich die Klägerin mit dem Abstellen auf den höheren Verkehrswert 
gemäss Gutachten Experte D.____ ausdrücklich einverstanden erklärt hat 
(vgl. pag. 852) und sich dieses Vorgehen denn auch zu Gunsten des Be-
klagten auswirkt. 
Sodann ist bei der Schadensberechnung zu berücksichtigen, dass beim 
vereinbarten Kaufpreis von Fr. 9‘800‘000.-- das Gegengeschäft Payerne 
beim Kaufpreis angerechnet wurde (wobei die Parteien im Kaufvertrag of-
fensichtlich verwechselt wurden, vgl. act. IB 92 S. 10). Gemäss dem zu 
Recht unbeanstandet gebliebenen Gutachten der Expertin K.____ vom 2. 
April 2014 (act. III/2 11) betrug der massgebliche Verkehrswert der Liegen-
schaft Payerne per Stichtag Fr. 3‘100‘000.-- (S. 14), mithin Fr. 1‘300‘000.-- 
unter dem von der B.________ AG bezahlten Kaufpreis von Fr. 4‘400‘000.-
- (vgl. E. 6.2.2.5 d vorne). Nachdem die zweite Kaufpreistranche nicht mit 
flüssigen Mitteln geleistet werden musste, sondern die Liegenschaft Payer-
ne zu einem im Betrag von Fr. 1‘300‘000.-- überhöhten Anrechnungswert 
an Zahlung gegeben wurde, ist dieser Umstand zu Gunsten des Beklagten 
zu berücksichtigen und bei der Schadensberechnung der effektive Ver-
kehrswert der Liegenschaft Payerne in Anschlag zu bringen (vgl. E. 2.2.1.3 
vorne). Demnach beläuft sich die Differenz zwischen dem Kaufpreis von 
Fr. 9‘800‘000.-- und dem Verkehrswert auf Fr. 1‘990‘000.-- (Fr. 9‘800‘000.-- 
- Fr. 6‘510‘000.-- - Fr. 1‘300‘000.--). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 45
6.2.3.2
Thun 1 und 2
Die Klägerin hat diese zwei Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohnungen um-
fassende Liegenschaft am 30. Juli bzw. 25. September 2007 zum Preis von 
je Fr. 2‘100‘000.--, gesamthaft somit Fr. 4‘200‘000.--, gekauft (act. IB 96; IB 
99). Im Gutachten des Experten D.____ vom 7. November 2014 (act. III/2 
18) wurde der Verkehrswert beider Liegenschaften per Stichtag am 1. Ja-
nuar 2010 auf Fr. 3‘260‘000.-- geschätzt. Mit Blick auf das durch die Zi-
vilabteilung des Regionalgerichts Oberland in Auftrag gegebene Gutachten 
vom 22. Februar 2012 (act. IB 95) des Experten A.____, welches einen 
Verkehrswert „heute“ (nach Sanierung) von je Fr. 1‘660‘000.-- (S. 28, 38), 
bezogen auf beide Liegenschaften somit Fr. 3‘320‘000.-- ergab, erweist 
sich auch diese Einschätzung im Lichte einer Differenz von weniger als 2% 
als plausibel (vgl. E. 6.2.2.1 vorne). Nachdem die Verkehrswertschätzung 
der Experten B.____ mit Fr. 2‘911‘000.-- (act. IA 42) deutlich unter den in 
den Gutachten ermittelten Verkehrswerten liegt, rechtfertigt es sich jedoch 
nicht, für die Schadensberechnung auf den etwas höheren Verkehrswert im 
Gutachten des Experten A.____ abzustellen. Massgebend ist somit der von 
Experten D.____ ermittelte Verkehrswert beider Liegenschaften von 
Fr. 3‘260‘000.--. Die massgebliche Differenz zwischen dem Kaufpreis und 
dem Verkehrswert beläuft sich somit auf Fr. 940‘000.-- (Fr. 4‘200‘000.-- - 
Fr. 3‘260‘000.--). 
6.2.3.3
Heimberg 1
Gemäss Kaufvertrag vom 19. März 2008 erwarb die Klägerin diese zwei 
Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohnungen umfassende Liegenschaft zum 
Preis von Fr. 3‘800‘000.-- (act. IB 102). Auch diese Liegenschaft wurde im 
Auftrag der Staatsanwaltschaft von Experten D.____ geschätzt. Im ent-
sprechenden Gutachten vom 19. November 2014 (act. III/3 20) schätzte er 
den Verkehrswert per Stichtag am 1. Januar 2010 auf gerundet 
Fr. 3‘030‘000.--. Ferner liegt ein im Auftrag der Zivilabteilung des Regional-
gerichts Oberland veranlasstes Gutachten des Experten A.____ im Recht 
(act. IB 101). Dieser ermittelte einen Verkehrswert von Fr. 2‘950‘000.-- (2x 
Fr. 1‘475‘000.-- [S. 17]), was im Vergleich zur Verkehrswertschätzung im 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 46
Gutachten Experte D.____ (zu Gunsten des Beklagten) eine vernachläs-
sigbare Differenz von gut 2% ergibt. Die Experten B.____ schätzten den 
Marktwert der Liegenschaft per 31. Dezember 2009 auf Fr. 3‘122‘000.-- 
(act. IA 42), welcher Betrag im Vergleich zum des Experten D.____ ermit-
telten Wert als ebenfalls innerhalb des Toleranzbereichs von 10% liegend 
zu qualifizieren ist. Im Übrigen rechtfertigt der etwas höhere Wert der Ex-
perten B.____ kein Abweichen vom Gutachten des Experten D.____, 
nachdem jener nicht basierend auf einem Augenschein vor Ort ermittelt 
wurde (vgl. E. 6.2.3 vorne) und deshalb nicht einzig auf diesen Wert abge-
stellt werden kann. Ebenfalls nichts zu seinen Gunsten vermag der Beklag-
te aus dem ins Recht gelegten Schreiben der Expertin L.____ abzuleiten 
(vgl. pag. 356), worin für diese Liegenschaft als höchstes Angebot 
Fr. 3‘756‘000.-- angegeben wird (act. II 33), datiert dieses Schreiben doch 
vom 2. Mai 2014 und beschlägt es damit nicht die hier massgebenden Ver-
hältnisse im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr. Die Diffe-
renz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert beläuft sich somit auf 
Fr. 770‘000.-- (Fr. 3‘800‘000.-- - Fr. 3‘030‘000.--).
6.2.3.4
Heimberg 2 und 3
Diese ebenfalls zwei Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohnungen umfassen-
den Liegenschaften kaufte die Klägerin gemäss zwei separaten Kaufver-
trägen am 28. Mai 2008 für zusammengerechnet Fr. 3‘800‘000.-- (act. IB 
107 [Heimberg 3]) bzw. am 16. Oktober 2008 (act. IB 105 [Heimberg 2]). 
Nach dem auch für diese Liegenschaften durch die Staatsanwaltschaft be-
stellten Gutachter Experte D.____ lag der Verkehrswert per Stichtag (1. 
Januar 2010 betreffend Heimberg 3, 31. März 2011 bezüglich Heimberg 2) 
bei gesamthaft Fr. 3‘050‘000.-- (act. III/3 21). Auch dieser Wert liegt im 
Vergleich zu dem von Experten A.____ für beide Liegenschaften ermittel-
ten Verkehrswert von je Fr. 1‘475‘000.-- (act. IB 101 S. 23, 26), insgesamt 
somit Fr. 2‘950‘000.--, nur unwesentlich höher, so dass (zu Gunsten des 
Beklagten) darauf abzustellen ist. Anzufügen bleibt auch hier, dass sich die 
Einschätzung der Experten B.____ (Fr. 3‘294‘000.-- [Fr. 1‘669‘000.-- + 
1‘625‘000.--]; act. IA 42) im Vergleich zu jener im Experte D.____-
Gutachten ebenfalls innerhalb der 10%-Toleranzgrenze bewegt, der nämli-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 47
che Wert aus den dargelegten Gründen jedoch nicht als Basis für die 
Schadensberechnung herangezogen werden kann (vgl. E. 6.2.3 vorne). 
6.2.3.5
Niederwangen 
Die Klägerin kaufte dieses 12-Familienhaus am 28. März 2007 für 
Fr. 2‘850‘000.-- (act. IB 109). Gemäss dem im Auftrag der Staatsanwalt-
schaft von Experten F.____ erstellten Gutachten vom 3. März 2014 (act. 
III/1 8) betrug der Verkehrswert der Liegenschaft per Stichtag am 1. Januar 
2008 Fr. 2‘515‘000.-- (S. 4). Die Experten B.____ bezifferten den Marktwert 
der Liegenschaft per 31. Dezember 2009 sodann auf Fr. 2‘508‘000.-- (act. 
IA 42), welcher Betrag nur unwesentlich tiefer als der im Gutachten von 
Experten F.____ ermittelte Wert liegt. Demnach beläuft sich die Differenz 
zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert auf Fr. 335‘000.-- 
(Fr. 2‘850‘000.-- - Fr. 2‘515‘000.--).
6.2.3.6
Bellmund
Gemäss Kaufvertrag vom 27. Juni 2007 erwarb die Klägerin dieses Sechs-
familienhaus zum Preis von Fr. 2‘350‘000.-- (act. IC 115). Im Auftrag der 
Staatsanwaltschaft schätzte Experte G.____, Immobilien-Bewerter mit eidg. 
Fachausweis, den Verkehrswert der Liegenschaft in seinem korrigierten, 
jedoch beweiswertigen Gutachten (vgl. hierzu die Erwägungen im schriftli-
chen Urteil des WSG, pag. 650, auf welche mangels im vorliegenden Ver-
fahren dagegen vorgebrachter [substanziierter] Einwände verwiesen 
werden kann) vom 26. August 2014 (act. III/2 16) per Stichtag am 31. De-
zember 2009 auf Fr. 1‘510‘000.--. Die Klägerin legte im vorliegenden Ver-
fahren zudem ein baufachliches Gutachten des Experten A.____ vom 2. 
November 2012 (act. IC 114) ins Recht, welches durch das Handelsgericht 
des Kantons Bern in Auftrag gegeben worden war. U.a. basierend auf ei-
nem Augenschein vom 31. August 2012 ermittelte dieser Experte einen 
Verkehrswert von „gerundet (heute)“ Fr. 1‘300‘000.-- (S. 13), was einer 
Abweichung gegenüber dem von Experten G.____ ermittelten Wert von 
mehr als 10% entspricht. Nachdem dessen Schätzung die beweismässigen 
Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten erfüllt (vgl. E. 6.2.2.1 vorne) 
und die Klägerin gegen das in der prozessleitenden Verfügung vom 31. Juli 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 48
2018 (implizit) in Aussicht gestellte Abstellen auf den von Experten G.____ 
ermittelten Verkehrswert von Fr. 1‘510‘000.-- (pag. 832) nicht opponierte 
(pag. 852), besteht kein Anlass, vom entsprechenden Wert abzuweichen 
respektive der Schadensberechnung (zu Lasten des Beklagten) den deut-
lich tieferen Wert des Experten A.____ zugrunde zu legen. Ebenso wenig 
rechtfertigt es sich jedoch, allein auf die Einschätzung der Experten B.____ 
abzustellen, welche per 31. Dezember 2009 einen Marktwert von 
Fr. 1‘677‘000.-- (act. IA 42) ermittelten. Dieser (allein summarischen) Ver-
kehrswertschätzung kommt nicht derselbe Beweiswert wie dem von der 
Staatsanwaltschaft veranlassten Gutachten zu (vgl. E. 6.2.3 vorne). Somit 
beträgt die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert 
Fr. 840‘000.-- (Fr. 2‘350‘000.-- - Fr. 1‘510‘000.--).
6.2.3.7
Grenchen 1
Die Klägerin kaufte diese zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 17 Woh-
nungen umfassende Liegenschaft am 8. Juni 2007, wobei ein Kaufpreis 
von Fr. 3‘230‘000.-- vereinbart wurde (act. IC 119). Gemäss dem von der 
Staatsanwaltschaft bei Experte H.____, Immobilienbewerter mit eidg. 
Fachausweis, in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachten vom 7. Juli 
2014 (act. III/2 14) betrug der Verkehrswert per Stichtag am 1. Oktober 
2009 Fr. 2‘743‘000.-- (S. 4, 6). Demgegenüber gelangte der im Auftrag des 
Richteramts Solothurn-Lebern, Zivilabteilung, eingesetzte Experte C.____ 
in seinem Gutachten vom 20. Juni 2012 (act. IC 118) zu einem Verkehrs-
wert per Stichtag 8. Juni 2007 von Fr. 1‘775‘000.-- (vor Sanierung [S. 29]); 
den Werkpreis für die ausgeführten Sanierungsarbeiten schätzte der Ex-
perte auf Fr. 1‘560‘000.-- bis Fr. 1‘700‘000.-- [S. 31]). Das WSG erwog 
hierzu, der Gutachter Experte C.____ habe damit nicht den Verkehrswert 
per Stichtag 1. Oktober 2009 bestimmt, weshalb diese beiden Werte nicht 
einfach addiert werden könnten und seine Zahlen mit den übrigen in den 
Gutachten genannten Liegenschaftswerten nur bedingt vergleichbar seien. 
Der Gutachter Experte H.____ habe denn auch auf entsprechende Ergän-
zungsfragen festgehalten, er habe anlässlich seiner Besichtigung feststel-
len können, dass ein Teil der Küchen erst nach dem Bewertungszeitpunkt 
erneuert worden seien. Zudem sei auch ein Teil des Ausbaus der Wohnun-
gen erst nach dem Stichtag gemacht worden. Daher hätten die von Experte 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 49
C.____ genannten Zahlen keine Auswirkungen auf den von ihm errechne-
ten Verkehrswert (pag. 662). Auf diese Ausführungen wird auch vorliegend 
verwiesen, zumal sie vom Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht in 
Frage gestellt werden. Mit dem WSG ist ferner darauf hinzuweisen, dass 
die Sanierungskosten nur ein Anhaltspunkt sind, um den Verkehrswert der 
sanierten Liegenschaft zu beurteilen. Ein allfälliges Zusammenzählen der 
beiden Werte (Verkehrswert pro Stichtag 8. Juni 2007 + Werkpreis für Sa-
nierungsarbeiten) liesse sich denn auch nicht auf das Gutachten abstützen, 
da der Experte eine solche Schlussfolgerung nicht vornahm. Ferner bezif-
ferten Experten B.____ den Marktwert der Liegenschaft per 31. Dezember 
2009 auf Fr. 2‘338‘000.-- (act. IA 42), welcher Wert um 17% tiefer liegt als 
der von Experten H.____ ermittelte Verkehrswert. Zwar ergab eine spätere 
Bewertung der Experten B.____, welche auf einer persönlichen Besichti-
gung vom 6. Februar 2012 beruht (vgl. act. IC 123 S. 2 – was jedoch nicht 
für die Bewertung per 31. Dezember 2012 gilt [vgl. S. 5]), per Stichtag 31. 
Dezember 2012 einen Marktwert von Fr. 2‘941‘000.-- (S. 5). Indessen er-
folgte diese Schätzung mehr als drei Jahre nach dem hier massgeblichen 
Stichtag; auch liegt der ermittelte Wert im Vergleich zu jenem des Experten 
H.____ innerhalb des 10%igen Toleranzbereichs, weshalb die Bewertung 
der Experten B.____ den Beweiswert der Expertise des Experten H.____ 
nicht erschüttert. Soweit der Beklagte schliesslich geltend macht, wie aus 
dem Internet zu entnehmen gewesen sei, habe die Klägerin 2014 über die 
Expertin L.____ drei der von der B.________ AG zugekauften Objekte zum 
Verkauf an den Meistbietenden auf den Markt gebracht (pag. 356), worun-
ter sich auch die Liegenschaft an der … in Grenchen (Grenchen 1) befinde, 
kann er daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Denn darin wird nicht 
der Verkehrswert nach Übergang von Nutzen und Gefahr genannt, sondern 
ein für das Jahr 2014 angenommener Verkaufsrichtpreis (act. II 34 S. 5), 
datiert doch diese Bewertung 5 Jahre nach dem massgeblichen Stichtag. 
Vor diesem Hintergrund und nachdem das Gutachten des Experten H.____ 
den Anforderungen an eine Verkehrswertexpertise genügt (vgl. E. 6.2.2.1 
vorne), besteht kein Anlass, vom darin ermittelten Verkehrswert abzuwei-
chen. Somit beläuft sich die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem 
Verkehrswert auf Fr. 487‘000.-- (Fr. 3‘230‘000.-- - Fr. 2‘743‘000.--).
6.2.3.8
Grenchen 2


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 50
Die Klägerin kaufte diese Liegenschaft, welche aus einem Mehrfamilien-
haus mit 6 Wohnungen besteht, am 17. Juli 2008 zum Preis von 
Fr.1‘800‘000.-- (act. IC 125). Im von der Staatsanwaltschaft veranlassten 
Verkehrswertgutachten vom 28. April 2015 (act. III/2 15) ermittelte Experte 
H.____ einen Verkehrswert von Fr. 1‘364‘000.-- per Stichtag 1. Juli 2011 
(S. 4, 6). Auch bezüglich dieser Liegenschaft legte die Klägerin eine im 
Auftrag des Richteramts Solothurn-Lebern, Zivilabteilung, durchgeführte 
Verkehrswertschätzung des Experten C.____ vom 20. Juni 2012 (act. IC 
124) ins Recht, welcher einen Verkehrswert per Stichtag 4. Mai 2007 von 
Fr. 725‘000.-- (vor Sanierung [S. 22]) sowie für die ausgeführten Sanie-
rungsarbeiten einen Werkpreis zwischen Fr. 760‘000.-- und Fr. 825‘000.-- 
(S. 23) ermittelte. Auch insoweit ist zu berücksichtigen, dass – im Unter-
schied zum Gutachten des Experten H.____ – die Verkehrswertschätzung 
vor der Sanierung erfolgte und demzufolge ein direkter Vergleich mit den 
von Experten C.____ ermittelten Werten ausser Betracht fällt (vgl. auch E. 
6.2.3.7 vorne). Sodann ermittelte auch Experte B.____ pro 31. Dezember 
2009 einen erheblich tieferen Marktwert von Fr. 1‘014‘000.-- (act. IA 42), 
jedoch ist insoweit auf das in E. 6.2.3.7 Gesagte zu verweisen und auch 
vorliegend festzuhalten, dass die Klägerin gegen das Abstellen auf den 
durch die Staatsanwaltschaft bestellten Gutachter lege artis ermittelten 
Verkehrswert nicht opponierte (pag. 852) und sich das Abstellen auf den 
höheren Verkehrswert zu Gunsten des Beklagten auswirkt. Somit beträgt 
die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert Fr. 436‘000.-- 
(Fr.1‘800‘000.-- - Fr. 1‘364‘000.--).
6.2.3.9
Pieterlen 
Die Klägerin kaufte diese ein Mehrfamilienhaus umfassende Liegenschaft 
am 23. April 2007 zu einem Preis von Fr. 1‘975‘000.-- (act. IC 128). Experte 
G.____, welcher im Auftrag der Staatsanwaltschaft ein Verkehrswertgut-
achten erstellte (Expertise vom 15. August 2014 [act. III/2 17]), ermittelte 
per 1. Januar 2009 (Stichtag) einen Verkehrswert von Fr. 1‘440‘000.--. Die 
Klägerin legte im vorliegenden Verfahren zudem ein baufachliches Gutach-
ten des Experten A.____ vom 30. April 2012 (act. IC 127) ins Recht, wel-
ches durch das Regionalgericht Berner Jura-Seeland, Zivilabteilung, in 
Auftrag gegeben worden war. U.a. basierend auf einem Augenschein vom 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 51
25. August 2011 (S. 4) ermittelte dieser Experte einen Verkehrswert „heute“ 
von Fr. 1‘230‘000.-- (S. 16), was einer Abweichung gegenüber dem von 
Experten G.____ ermittelten Wert von rund 17% entspricht. Im schriftlichen 
Urteil vom 18. Oktober 2017 legte das WSG schlüssig dar, warum auf das 
von der Staatsanwaltschaft veranlasste Gutachten abzustellen ist (pag. 
623). Darauf kann verwiesen werden, zumal die Klägerin gegen den derge-
stalt ermittelten Verkehrswert von Fr. 1‘440‘000.-- nicht opponiert hat (pag. 
851 f.) und auch keine den beweismässigen Anforderungen genügenden 
Berichte im Recht liegen, welche zu Gunsten des Beklagten einen höheren 
Verkehrswert ausweisen. Demnach beläuft sich die Differenz zwischen 
dem Kaufpreis und dem Verkehrswert auf Fr. 535‘000.-- (Fr. 1‘975‘000.-- - 
Fr. 1‘440‘000.--).
6.2.3.10
Herzogenbuchsee 
Gemäss Kaufvertrag vom 10. April 2007 erwarb die Klägerin diese Liegen-
schaft, welche 6 Wohnungen umfasst, zum Preis von Fr. 1‘790‘000.-- (act. 
IC 131). Im zu Handen der Staatsanwaltschaft verfassten Verkehrswertgut-
achten vom 28. Februar 2014 (act. III/1 7) ermittelte Experte I.____, Immo-
bilienschätzer NDK FH, per 1. Juni 2008 (Stichtag) einen Verkehrswert von 
Fr. 1‘240‘000.-- (S. 2). Auch bezüglich dieser Liegenschaft legte die Kläge-
rin ein baufachliches Gutachten des Experten A.____ vom 1. Juni 2012 
(act. IC 135) ins Recht, welches durch das Regionalgericht Emmental-
Oberaargau, Aussenstelle Aarwangen, Zivilabteilung, in Auftrag gegeben 
worden war. Darin ermittelte der Experte basierend auf einem Augenschein 
vom 1. November 2011 (S. 4) einen Verkehrswert „gerundet (heute)“ von 
Fr. 1‘310‘000.-- (S. 13), was einer Abweichung gegenüber dem von Exper-
ten I.____ ermittelten Wert von deutlich unter 10% entspricht. Grundsätz-
lich erfüllen beide Gutachten die beweismässigen Anforderungen an 
Verkehrswertgutachten (vgl. E. 6.2.2.1 vorne). Indessen bezieht sich die 
Verkehrswertschätzung des Experten I.____ auf den vorliegend massge-
benden Stichtag von Übergang Nutzen/Gefahr (vgl. E. 6.2.2.4 vorne), wes-
halb seiner Einschätzung in beweismässiger Hinsicht der Vorzug zu geben 
ist. Dies wird gestützt durch die (für sich genommen nicht beweiswertige) 
Einschätzung der Experten B.____ bestätigt, welche per 31. Dezember 
2009 den Marktwert der Liegenschaft auf lediglich Fr. 1‘104‘000.-- veran-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 52
schlagten (act. IA 42), womit sich die im Vergleich zum Ergebnis im Gut-
achten Experte A.____ etwas tiefere Verkehrswertschätzung von Experten 
I.____ auch vor diesem Hintergrund als schlüssig erweist. Somit beträgt die 
Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert Fr. 550‘000.-- 
(Fr. 1‘790‘000.-- - Fr. 1‘240‘000.--).
6.2.3.11
Thörishaus
Die Klägerin kaufte diese 5 Wohnungen umfassende Liegenschaft am 29. 
Mai 2007 zu einem Preis von Fr. 1‘750‘000.-- (act. ID 137). Gemäss dem 
im Auftrag der Staatsanwaltschaft von Experten F.____ erstellten Gutach-
ten vom 14. November 2014 (act. III/1 9) betrug der Verkehrswert der Lie-
genschaft per Stichtag am 1. Oktober 2009 Fr. 1‘412‘000.--. Darauf ist mit 
Blick auf die Einschätzungen von Experten A.____ im Gutachten vom 
7. März 2012 (Fr. 1‘270‘000.-- [act. ID 136 S. 14]) sowie der Experten 
B.____ (Fr. 1‘392‘000.-- [act. IA 42]), welche beide einen tieferen Ver-
kehrswert ermittelten, abzustellen, zumal die Klägerin dagegen nicht oppo-
nierte (pag. 851 f.). In der Folge beläuft sich die Differenz zwischen dem 
Kaufpreis und dem Verkehrswert auf Fr. 338‘000.-- (Fr. 1‘750‘000.-- - 
Fr. 1‘412‘000.--).
6.2.3.12
Biberist
Die Klägerin erwarb diese Liegenschaft, welche 9 Wohnungen umfasst, 
gemäss Kaufvertrag vom 7. Mai 2007 zum Preis von Fr. 2‘700‘000.-- (act. 
ID 142). Im zu Handen der Staatsanwaltschaft erstatteten Verkehrswert-
gutachten vom 7. Juli 2014 (act. III/2 13) ermittelte Experte H.____ einen 
Verkehrswert per Stichtag 1. März 2009 (S. 6) von Fr. 1‘852‘000.-- (S. 4). 
Demgegenüber gelangte der im Auftrag des Richteramts Bucheggberg-
Wasseramt, Zivilabteilung, eingesetzte Experte C.____ in seinem Gutach-
ten vom 20. Juli 2011 (act. ID 140) zu einem Verkehrswert per Stichtag 4. 
Mai 2007 von Fr. 915‘000.-- (vor Sanierung [S. 25]) und schätzte den 
Werkpreis für die ausgeführten Sanierungsarbeiten auf Fr. 750‘000.-- bis 
Fr. 800‘000.-- (S. 27). Damit scheidet ein direkter Vergleich mit dem von 
Experten H.____ ermittelten Verkehrswert aus, da dieser auf dem Zustand 
nach Sanierung ermittelt wurde (vgl. auch E. 6.2.3.7 vorne). Ferner liegt die 
Einschätzung der Experten B.____ mit einem Marktwert von Fr. 1‘806‘000.-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 53
- per 31. Dezember 2009 (act. IA 42) nur geringfügig unter dem von Exper-
ten H.____ ermittelten Verkehrswert, so dass auf Letzteren abzustellen ist. 
Somit beträgt die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert 
Fr. 848‘000.-- (Fr. 2‘700‘000.-- - Fr. 1‘852‘000.--).
6.2.3.13
Heimenhausen 
Mit Kaufvertrag vom 25. November 2008 erwarb die Klägerin die Liegen-
schaft Heimenhausen (Sechsfamilienhaus) zum Preis von Fr. 1‘900‘000.-- 
(act. ID 145). Im zu Handen der Staatsanwaltschaft verfassten Verkehrs-
wertgutachten vom 28. Februar 2014 (act. III/1 6) ermittelte Experte I.____ 
per 1. Dezember 2010 (Stichtag) für die (im Alleineigentum der B.________ 
AG befindliche [S. 22]) Liegenschaft einen Verkehrswert von Fr. 1‘100‘000.-
- (S. 2). Demgegenüber schätzten Experten B.____ den Marktwert dieser 
Liegenschaft per 31. Dezember 2009 auf Fr. 1‘300‘000.-- (act. IA 42), wel-
cher Wert deutlich über jenem im Gutachten des Experten I.____ liegt. In-
dessen besteht kein Anlass, von dessen Bewertung abzurücken, entspricht 
doch auch sein Gutachten den beweismässigen Anforderungen an eine 
Verkehrswertexpertise (vgl. E. 6.2.2.1 vorne), weshalb darauf abzustellen 
ist. Demgegenüber stellt die allein summarische Einschätzung der Exper-
ten B.____ im Vergleich dazu keine gleichwertige und gleichermassen 
nachvollziehbare Beurteilung dar (vgl. E. 6.2.3 vorne). In der Folge beläuft 
sich die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert auf 
Fr. 800‘000.-- (Fr. 1‘900‘000.-- - Fr. 1‘100‘000.--).
6.2.4
Zusammenfassung Schadensposition „Überzahlung Kaufpreise“
Für die Schadensermittlung ist unter Ausklammerung der nachfolgend zu 
diskutierenden und allenfalls den Schaden mindernden Faktoren (vgl. E. 
6.4 hinten) somit von folgender Schadenssumme auszugehen:
Liegenschaft
Kaufpreis (Fr.)
Verkehrswert (Fr.)
Differenz (Fr.)
Thun 3
9‘800‘000.--
6‘510‘000.--
 3‘290‘000.-- - 1‘300‘000 =
1‘990‘000.--
Thun 1 und 2
4‘200‘000.--
3‘260‘000.--
-940‘000.--
Heimberg 1
3‘800‘000.--
3‘030‘000.--
-770‘000.--
Heimberg 2 und 3
3‘800‘000.--
3‘050‘000.--
-750‘000.--


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 54
Niederwangen
2‘850‘000.--
2‘515‘000.--
-335‘000.--
Bellmund
2‘350‘000.--
1‘510‘000.--
-840‘000.--
Grenchen 1
3‘230‘000.--
2‘743‘000.--
-487‘000.--
Grenchen 2 
1‘800‘000.--
1‘364‘000.--
-436‘000.--
Pieterlen
1‘975‘000.--
1‘440‘000.--
-535‘000.--
Herzogenbuchsee
1‘790‘000.--
1‘240‘000.--
-550‘000.--
Thörishaus
1‘750‘000.--
1‘412‘000.--
-338‘000.--
Biberist
2‘700‘000.--
1‘852‘000.--
-848‘000.--
Heimenhausen
1‘900‘000.--
1‘100‘000.--
-800‘000.--
Total
41‘945‘000.--
31‘026‘000.--
-9‘619‘000.--
Demnach beträgt bei der Schadensposition „Überzahlung Kaufpreise“ die 
der Schadensermittlung zugrunde zu legende Differenz Fr. 9‘619‘000.--. 
6.3
Schadensposition „Mängelbeseitigungskosten“
6.3.1
Die Klägerin macht ausser für die Liegenschaften Bellmund (pag. 
71 f.), Pieterlen (pag. 77 – 79) und Heimenhausen (pag. 86 – 89) Schaden 
aus Mängelbeseitigungskosten geltend. Dabei weist die Klägerin auf die 
Nachlässigkeiten des von ihr für die Überwachung der korrekten Aus-
führungen 
der 
Liegenschaftssanierungen 
beauftragten 
Architekten 
E.________ hin. Darauf wird bei der Schadensposition Kosten „Gefällig-
keitsberichte“ und im Rahmen der Rechtswidrigkeit sowie des Kausalzu-
sammenhangs zurückzukommen sein. Vorliegend ist allein zu prüfen, ob 
und wenn ja inwieweit Mängelbeseitigungskosten als Schaden im Rahmen 
der Schadensberechnung zu berücksichtigen sind. 
6.3.2
6.3.2.1
In den einzelnen Grundstückkaufverträgen wurde jeweils festge-
halten, dass sämtliche im Baubeschrieb erwähnten Sanierungsarbeiten im 
Kaufpreis inbegriffen seien. Damit enthielten diese Verträge werkvertragli-
che Elemente (vgl. E. 6.1 vorne), welche – soweit die von der B.________ 
AG durchgeführten Renovationsarbeiten betreffend – grundsätzlich nach 
Massgabe der werkvertraglichen Bestimmungen gemäss Art. 363 ff. OR zu 
beurteilen sind. Soweit die Parteien „jegliche Rechts- und Sachgewährleis-
tungspflicht der Verkäuferin“ ausschlossen, betraf dies (implizit oder expli-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 55
zit) jeweils die kaufrechtlichen Vertragselemente (vgl. act. IB 92 S. 12; IB 
96 S. 9; IB 99 S. 10; IB 102 S. 7; IB 105 S. 7; IB 107 S. 7; IB 109 S. 7; act. 
IC 115 S. 14; IC 119 S. 8; IC 125 S. 8; IC 128 S. 7; IC 131 S. 6; act. ID 137 
S. 9; ID 142 S. 6; ID 145 S. 7). Sodann wurde in den meisten Verträgen auf 
die SIA-Normen (insbesondere Norm 118) hingewiesen, welche die gesetz-
lichen Bestimmungen zum Begriff des Werkmangels und die gesetzlichen 
Mängelrechte des Bauherrn übernimmt (vgl. PETER GAUCH, Der Werkver-
trag, 5. Auflage 2011, S. 939 Rz 2648 und S. 941 Rz 2657). 
6.3.2.2
Als Werkmangel gilt der vertragswidrige Zustand des Werkes, der 
darin besteht, dass dem Werk eine vertraglich geschuldete Eigenschaft 
fehlt oder von dieser abweicht. Dazu gehört sowohl das Fehlen einer ver-
einbarten Eigenschaft wie auch das Fehlen einer vorausgesetzten Eigen-
schaft mit Bezug auf die Normalbeschaffenheit sowie hinsichtlich der 
Gebrauchstauglichkeit (vgl. GAUCH, a.a.O., S. 545 Rz 1356, S. 561 f. Rz 
1409 und S. 569 Rz 1429; BGE 114 II 239 E. 5a aa S. 244). Nach Abliefe-
rung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Ge-
schäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den 
Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen (Art. 367 Abs. 1 
OR). Nach der SIA-Norm 118 kann der Besteller in Abweichung vom Ge-
setz Mängel aller Art, die er vor Ablauf der nach der Abnahme laufenden 
zweijährigen Garantiefrist erkennt, jederzeit rügen (vgl. GAUCH, a.a.O., 
S. 948 Rz 2678 und S. 950 Rz 2683).
6.3.3
Die Experten A.____ und C.____ wurden im Rahmen ihrer diver-
sen, in den Verfahren um vorsorgliche Beweisführung veranlassten Ge-
richtsexpertisen jeweils zum Vorliegen von Mängeln und den Kosten deren 
Beseitigung befragt. Diese Gutachten erbringen in Bezug auf die Scha-
densposition „Mängelbeseitigungskosten“ grundsätzlich Beweis und es ist 
auf sie abzustellen, zumal keine anderweitigen Expertisen im Recht liegen, 
welche sich – allenfalls gegenläufig – zu den nämlichen Fragen äussern. 
Entgegen dem Beklagten (pag. 886) ist sodann festzuhalten, dass aus 
noch darzulegenden Gründen nicht auf die von E.________ in seinen Ab-
nahmeprotokollen getroffenen Feststellungen zur Qualität der geleisteten 
Sanierungsarbeiten abgestellt werden kann, da diesen Rapporten keinerlei 
Beweiswert zukommt (vgl. E. 8.1.3 hinten). Im Übrigen lagen den Gutach-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 56
tern die entsprechenden Berichte jeweils vor und sie setzten sich auch da-
mit nachvollziehbar und einleuchtend auseinander. Ferner ist die Frage 
nach dem Umfang der realisierten Sanierungswerte grundsätzlich von jener 
nach den (auch nach Sanierung) bestehenden Mängeln zu unterscheiden, 
wobei der Beklagte aus seinem Vorbringen, die B.________ AG habe mehr 
Sanierungsarbeiten geleistet als in den Baubeschrieben vorgesehen gewe-
sen sei, in Bezug auf die vorliegende Schadensposition grundsätzlich 
nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Es ist abermals in Erinnerung zu 
rufen, dass die Verkehrswertschätzungen nach den Sanierungen erfolgten, 
weshalb die vom Beklagten geltend gemachten, über die jeweiligen Baube-
schriebe hinausgehenden Mehrwerte (vgl. auch act. II 4) nicht nochmals in 
Anschlag zu bringen respektive schadenmindernd zu berücksichtigen sind, 
drücken sich diese doch bereits in den entsprechend höheren, die erfolgten 
Sanierungen bereits qualitativ und quantitativ mitumfassenden Verkehrs-
werten aus. Entsprechend sind diese Positionen bereits bei der Schadens-
position „Überzahlung Kaufpreise“ berücksichtigt. Zu Lasten der Klägerin 
respektive zu Gunsten des Beklagten gilt jedoch dasselbe, fällt doch eine 
doppelte Berücksichtigung allfälliger Mängel unter der Schadensposition 
„Mängelbeseitigungskosten“ ausser Betracht, wenn sie bereits Anlass zu 
einer Reduktion des Verkehrswerts gaben. Soweit der Beklagte schliesslich 
vorbringt, er sei bei 9 Objekten im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen 
und Gefahr nicht mehr in den Diensten der Stiftung gestanden, wobei er 
von einer Beendigung seiner Organfunktion per 17. November 2009 aus-
geht (vgl. pag. 274), kann dem in dieser Absolutheit nicht gefolgt werden. 
Denn tatsächlich endete die Organstellung des Beklagten – wie in E. 4.3 
vorne festgehalten – per 31. Dezember 2009, womit die Verantwortlichkeit 
des Beklagten dem Grundsatz nach und vorbehältlich späterer schädigen-
der Auswirkungen für sein organschaftliches Handeln und Unterlassen (vgl. 
auch E. 10.6.3 hinten) – erst ab 1. Januar 2010 entfiel. 
6.3.4
Im Einzelnen bzw. bezogen auf die jeweiligen Liegenschaften er-
gibt sich was folgt: 
6.3.4.1
Thun 3
Die Klägerin macht „pro Wohneinheit“ einen Schaden von Fr. 1‘500.-- gel-
tend, was – bei 2 x 14 Wohneinheiten – eine Schadenssumme von 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 57
Fr. 42‘000.-- ergibt (pag. 57). Sie beruft sich dabei auf die Ausführungen 
des Experten A.____ im Gutachten vom 22. Februar 2012 (act. IB 95), wo-
nach insbesondere Gipserarbeiten innen nicht realisiert worden seien 
(S. 20). Dieser quantifizierte allfällige Kosten für eine ordnungsgemäss Sa-
nierung jedoch nicht. Sodann reduzierte Experte D.____ in seiner zu Han-
den der Staatsanwaltschaft verfassten Expertise vom 7. November 2014 
(act. III/3 19) den Verkehrswert der Liegenschaft wegen dringender Kosten 
um Fr. 160‘000.-- und nahm zusätzlich einen Abzug wegen technischer 
Entwertung im Umfang von Fr. 787‘540.-- vor. Während sich der Abzug 
wegen dringender Kosten auf Aufwendungen betreffend Lifte und damit 
nicht auf die von der Klägerin geltend gemachten Mängel bezieht, berück-
sichtigte Experte D.____ bei der technischen Entwertung Bauteile und Ma-
terialien, die gemäss seiner Einschätzung bei einer Grosssanierung hätten 
ausgewechselt oder neu erstellt werden sollen (S. 10). Dabei weist er auf 
Seite 6 seiner Expertise u.a. darauf hin, dass im Rahmen der Renovation 
der grössere Teil der Tapeten und der Abriebe nicht erneuert, sondern nur 
neu gestrichen worden sei, was sich mit den hiervor dargelegten Erkennt-
nissen des Experten A.____ (act. IB 95 S. 20) deckt. Demnach wurde die-
ser Mangel bereits bei der Verkehrswertschätzung sowie bei der 
entsprechenden Schadensposition hinreichend berücksichtigt (vgl. E. 
6.2.3.1 vorne) und kann folglich nicht nochmals im Rahmen des Schadens-
postens Mängelbeseitigung geltend gemacht werden. Dies umso weniger, 
als sich der geltend gemachte Pauschalbetrag von Fr. 1‘500.-- je Wohnein-
heit auch nicht auf das Gutachten des Experten A.____ abstützen lässt. 
Demnach ist der Betrag von Fr. 42‘000.-- bei der Schadensberechnung 
nicht zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob 
die von den Gutachtern festgestellten, unterbliebenen und den Verkehrs-
wert reduzierenden Arbeiten von der B.________ AG werkvertraglich ge-
schuldet waren (vgl. act. IB 93). 
6.3.4.2
Thun 1 und 2
Die Klägerin bringt vor, im Bereich des Tankeinfüllstutzens sei die verputzte 
Aussenwärmedämmung örtlich mangelhaft ausgeführt und die Dilatations-
fuge sei nicht mit Dichtungsmasse ausgefüllt worden (pag. 59). Dies deckt 
sich mit den (auch fotografisch dokumentierten) Feststellungen im Gutach-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 58
ten von Experten A.____ vom 22. Februar 2012 (act. IB 95 S. 29). Die Kos-
ten für die Behebung der Mängel schätzte der Experte auf Fr. 4‘000.-- 
(S. 30), wobei diese Kosten – in Übereinstimmung mit den Vorbringen der 
Klägerin (pag. 59) – für beide Liegenschaften nur einmal anfallen (act. IB 
95 S. 40). Indessen ist Folgendes zu beachten: Im (seitens der Staatsan-
waltschaft veranlassten) Gutachten vom 7. November 2014 (act. III/2 18) 
reduzierte der Experte D.____ den Verkehrswert infolge technischer Ent-
wertung um Fr. 239‘850.-- (S. 10). Er begründete dies mit Blick auf die „nur 
oberflächlich gemachten Renovationen (nicht gewechselte Radiatoren, 
Abriebe nicht neu gemacht sondern nur überstrichen usw.)“. Auf Seite 6 
des Gutachtens nimmt Experte D.____ sodann ausdrücklich auch Bezug 
auf die nicht erfolgte Wärmedämmung im Bereich der Sockelpartie des 
Tankstutzens (vgl. S. 6), womit dieser Aspekt überwiegend wahrscheinlich 
(vgl. E. 2.3.3 vorne) bereits in die Reduktion der Verkehrswertschätzung 
Eingang gefunden hat mit der Folge, dass der geltend gemachte zusätzli-
che Schaden nicht nochmals unter dem Titel der Mängelbeseitigung gel-
tend gemacht werden kann respektive bereits beim Schadenposten 
„Überzahlung Kaufpreise“ berücksichtigt ist (vgl. E. 6.2.3.2 vorne). 
6.3.4.3
Heimberg 1, 2 und 3
Die Klägerin macht für Mängel in Bezug auf Balkonerweiterungen einen 
Schaden von Fr. 7‘000.-- pro Wohnungseinheit, ausmachend insgesamt 
Fr. 168‘000.-- (24 Wohneinheiten x Fr. 7‘000.--) geltend (pag. 63 f., 65 f., 
67 f.). Im baufachlichen Gutachten vom 29. Mai 2012 (act. IB 101) hielt 
Experte A.____ fest, am Datum des Augenscheins hätten erhebliche Män-
gel an den Balkonerweiterungen festgestellt werden müssen. Für die Ge-
währleistung der Gebrauchstauglichkeit sei es notwendig, Balkone, 
Terrassen und Treppen zweckentsprechend zu planen und fachgerecht 
auszuführen. Ausblühungen, wie sie im vorliegenden Fall beständen, seien 
ein Zeichen, dass Vorschriften missachtet worden seien (S. 18). Die für die 
Mängelbehebung erforderlichen Kosten seien ohne vertiefte Abklärungen 
mit Sondieröffnungen schwer abschätzbar. Der Zustand der Liegenschaf-
ten Heimberg 1, 4, 2 und 3 sei identisch (S. 23). Ein Betrag von ca. 
Fr. 6‘000.-- bis Fr. 8‘000.-- pro Balkon dürfte einer realistischen Grössen-
ordnung entsprechen (S. 21, 24, 27). Experte D.____ nahm in seinen von 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 59
der Staatsanwaltschaft veranlassten Gutachten vom 19. November 2014 
(act. III/3 20 f.) abgesehen von einer technischen Entwertung im Betrag von 
Fr. 333‘390.-- (betreffend Liegenschaft 1 [act. III/3 20 S. 8]) bzw. 
Fr. 352‘730.-- (betreffend Liegenschaft 2 und 3 [act. III/3 21 S. 8]) zusätz-
lich aufgrund der „Balkonschäden“ einen Abzug vom Verkehrswert in der 
Höhe von je Fr. 100‘000.-- pro Liegenschaft vor (act. III/3 20 S. 8; III/3 21 S. 
9). Somit berücksichtigte der Experte in Bezug auf beide Liegenschaften 
einen Abzug vom Verkehrswert in der Höhe von gesamthaft Fr. 200‘000.--, 
was den von der Klägerin unter dem Titel Kosten für Mängelbeseitigung 
geltend gemachten Schaden von Fr. 168‘000.-- konsumiert. Nachdem sie 
keine weiteren Mängelbeseitigungskosten geltend macht (vgl. pag. 63 f., 66 
f., 67 f.), ist demnach auch insoweit eine zum Schaden „Überzahlung Kauf-
preise“ hinzutretende Vermögensminderung nicht substanziiert bzw. erstellt 
(vgl. E. 6.2.3.3 f vorne). 
6.3.4.4
Niederwangen
Die Klägerin bringt unter Berufung auf eine Fotodokumentation (act. IB 
111) sowie eine vom 21. Oktober 2010 datierende Auflistung (act. IB 113) 
der Architekturbüro J.____ AG (vormals …) vor, ihr würden zur Herstellung 
des vertraglich vereinbarten und auch bezahlten Zustandes der Liegen-
schaft nach der Totalsanierung Kosten im Umfang von Fr. 625‘000.-- ent-
stehen, was vorliegend als Schaden geltend gemacht werde. Es handle 
sich hierbei nur teilweise um Mängelbeseitigungskosten, im Wesentlichen 
jedoch um Kosten, die zur Herstellung des vertraglich vereinbarten und 
auch bezahlten Zustandes der Liegenschaft aufgewendet werden müssten 
(pag. 70). Die Forderung der Klägerin basiert noch auf dem Aktenstand vor 
Vorliegen des die Liegenschaft Niederwangen betreffenden Verkehrswert-
gutachtens. Der von der Staatsanwaltschaft bestellte Experte F.____ be-
fand in seiner Verkehrswertexpertise vom 3. März 2014 (act. III/1 8) den 
Zustand der Liegenschaft (S. 8) bzw. der Wohnungen für gut (S. 9). Weiter 
hielt er fest, das Gebäude sei im Jahre 2007 saniert worden und befinde 
sich heute in einem guten Zustand, so dass der Zustand zum Stichtag 
1. Januar 2008 ebenfalls als gut bewertet werden könne. Ein aufgestauter 
Unterhalt und ein Renovations- respektive Investitionsbedarf liege ebenfalls 
nicht vor (S. 15). Aufgrund dieser, auf einer persönlichen Besichtigung be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 60
ruhenden und mangels anderweitiger Hinweise in den Akten vorbehaltlos 
beweistauglichen Feststellungen des Experten erweist sich der von der 
Klägerin geltend gemachte Schadenersatzanspruch als nicht erstellt. Viel-
mehr floss eine allfällige mängelbedingte Wertminderung bereits in die Ver-
kehrswertberechnung mit ein (vgl. act. III/1 8 S. 14 i.V.m. S. 12 und 11). Die 
Klägerin hat gegen die entsprechenden, in der Tabelle gemäss E. 1 gf ge-
troffenen Feststellungen des Instruktionsrichters in der prozessleitenden 
Verfügung vom 31. Juli 2018 (Nullwerte betreffend den „Wert Sanierung“ 
[pag. 834]) nicht opponiert (pag. 851 f.). Demnach ist der insoweit geltend 
gemachte Schaden von Fr. 625‘000.-- bereits im Rahmen der Verkehrs-
wertschätzung berücksichtigt. 
6.3.4.5
Grenchen 1
Die Klägerin macht unter Berufung auf das Gutachten des Experten C.____ 
vom 20. Juni 2012 (act. IC 118) einen Schaden von insgesamt 
Fr. 156‘500.-- (Fr. 76‘500.-- + Fr. 80‘000.--) geltend (pag. 75). Der Experte 
hielt fest, insbesondere in Bezug auf die Fassade, die Sanitärinstallationen 
sowie die Gipser- und Malerarbeiten seien die Sanierungsarbeiten nicht 
vollumfänglich nach den einschlägigen Richtlinien des SIA ausgeführt wor-
den. Die Mängelbehebung belaufe sich (bei einer Kostengenauigkeit von + 
20%) auf rund Fr. 76‘500.-- (act. IC 118 S. 31). Unter dem Titel „Veran-
schlagung der noch erforderlichen Kosten zur ordnungsgemässen Sanie-
rung 
der 
Liegenschaft“ 
hielt 
Experte 
C.____ 
weiter 
fest, 
eine 
ordnungsgemässe Sanierung, wie sie seinerzeit von den Parteien im Kauf-
vertrag respektive dem mitgeltenden Baubeschrieb festgelegt worden sei, 
sei auf Fr. 80‘000.-- zu veranschlagen. Dabei seien auch Arbeiten zu erle-
digen, die nicht ausgeführt und auch nicht abgemacht worden seien (S. 
32). Demgegenüber äusserte sich Experte H.____ im von der Staatsan-
waltschaft veranlassten Gutachten vom 7. Juli 2014 (act. III/2 14) nicht zu 
allfälligen Mängeln, womit auf das Gutachten des Experten C.____ abzu-
stellen ist. Entgegen der Klägerin (pag. 75) stellt die Expertise keine Grund-
lage dar, die beiden vom Experten genannten Beträge von Fr. 76‘500.-- 
und Fr. 80‘000.-- einfach zu addieren, handelt es sich bei den Fr. 80‘000.-- 
doch um einen zu den Fr. 76‘500.-- aufgerundeten Betrag und sind folglich 
für die Schadensberechnung die anhand des Gutachtens nachvollziehba-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 61
ren und nicht die allein geschätzten Kosten massgebend. Im Übrigen ist 
weder aus dem Gutachten ersichtlich noch substanziiert die Klägerin, wie 
die zusätzlichen Fr. 80'000.-- unter dem Titel „Mängelbeseitigungskosten“ 
konkret zu begründen wären. 
Was der Beklagte dagegen vorbringt (pag. 301 – 305, 885 f.), dringt nicht 
durch: So handelt es sich bei den eingangs erwähnten Schadenspositionen 
sehr wohl um Mängel an werkvertraglich geschuldeten Leistungen (vgl. 
E. 6.3.2.2 vorne). Insbesondere sind im Betrag von Fr. 76‘500.-- keine 
Mängelbeseitigungskosten betreffend der von der B.________ AG 
ersetzten Küchen enthalten; mit dem dadurch geschaffenen Mehrwert 
können zudem nicht Mängelbeseitigungskosten kompensiert werden, 
zumal jener bei der Verkehrswertschatzung berücksichtigt wurde (vgl. act. 
III/2 14 S. 10). Sodann ergibt sich aus dem Gutachten des Experten 
C.____ zweifelsfrei, dass die veranschlagten Kosten im Wesentlichen für 
die Beseitigung von im Baubeschrieb (act. IC 120; vgl. dazu auch Bericht 
von E.________ vom 15. Oktober 2009 [act. IC 121]) enthaltenen, 
indessen nicht fachgerecht ausgeführten Baumeister- und Malerarbeiten an 
der Fassade (act. IC 118 S. 15) und bezüglich Dichtungen und 
Dämmungen aufzuwenden sind. Nicht berücksichtigt werden können 
dagegen die äusseren Malerarbeiten an Sockel und Balkon (Fr. 7‘500.--; 
Nr. 227 des Baukostenplans [BKP; act. IC 118 S. 31]), sind diese doch im 
Baubeschrieb (im Rahmen des BKP; vgl. act. IC 120 – dort werden nur 
Arbeiten namentlich unter den BKP-Nrn. 225/226 und 228 offeriert) nicht 
aufgeführt. Demnach ist zusammenfassend ein Schaden im Betrag von 
Fr. 69‘000.-- (Fr. 76‘500.-- - Fr. 7‘500.--) unter der Schadensposition „Män-
gelbeseitigungskosten“ erstellt.
6.3.4.6
Grenchen 2
Die Klägerin macht unter Berufung auf das Gutachten des Experten C.____ 
vom 20. Juni 2012 (act. IC 124) einen Schaden von Fr. 45‘000.-- geltend 
(pag. 77). Darin hielt der Experte fest, die Sanierungsarbeiten seien nicht 
vollumfänglich nach den einschlägigen Richtlinien des SIA ausgeführt wor-
den. So seien die Fassade (Anschlüsse bei Fensterbänken und Mauer-
werk/Boden), die Elektroinstallationen (unsachgemässe Anschlüsse, offene 
Verschlaufungsdosen, fehlende Kabelkanalabdeckungen, nicht demontierte 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 62
Anschlüsse etc.), Heizung, Lüftung, Sanitär (die neuen Verteilleitungen 
verfügten über keine Isolation) und die Treppengeländer (entsprächen nicht 
den geltenden Normen) mängelbehaftet (S. 22). Das Bestimmen des Kos-
tenumfangs für die Mängelbehebung könne nicht abschliessend ohne Vor-
liegen 
von 
Richtofferten 
erfolgen. 
Eine 
erste 
Annäherung 
(Kostengenauigkeit ± 20%) aufgrund der Erfahrung ergebe einen Aufwand 
von insgesamt Fr. 45‘000.-- (S. 23). 
Zwar betreffen die hiervor genannten Mängel bis auf das beanstandete 
Treppengeländer Arbeiten gemäss Baubeschrieb (act. IC 126), womit ein 
Schaden im Betrag von Fr. 45‘000.-- grundsätzlich erstellt ist. Indessen 
gingen bei dieser Liegenschaft Nutzen und Gefahr erst per 1. Juli 2011 – 
nach Abschluss der Sanierungsarbeiten (act. IC 125 S. 6 f.) – auf die Klä-
gerin über, womit im Lichte der erst nach Ablieferung des Werkes durchzu-
führenden Mängelrüge (vgl. E. 6.3.2.2 vorne) insoweit die Haftbarkeit des 
Beklagten nicht gegeben ist (vgl. E. 4.3 vorne sowie E. 10.6.3 hinten). 
6.3.4.7
Herzogenbuchsee 
Die Klägerin bringt vor, der vertraglich zugesicherte Tumbler, dem ein Min-
destpreis von Fr. 4‘000.-- zukomme, sei nicht geliefert worden. Der daraus 
resultierende Minderwert werde als Schaden geltend gemacht (pag. 81). 
Dabei stützt sich die Klägerin auf die entsprechende Feststellung im Gut-
achten des Experten A.____ vom 1. Juni 2012 (act. IC 134 S. 18), welche 
mit den hierzu im Recht liegenden Baubeschrieben (act. IC 132 f.) überein-
stimmt. In der Folge ist ein Schaden in der Höhe von Fr. 4‘000.-- erstellt.
6.3.4.8
Thörishaus
Die Klägerin macht geltend, es seien die Kosten der Waschmaschine und 
des Tumblers als zusätzlicher Schaden zu ersetzen (pag. 83). Auch diese 
Forderung korreliert mit der Feststellung im Gutachten des Experten 
A.____ vom 7. März 2012 (act. ID 136 S. 19), wurde doch dieses Gerät 
entgegen dem Baubeschrieb (act. ID 138) nicht ersetzt. Damit ist ein Scha-
den in der Höhe von Fr. 7‘500.-- erstellt.
6.3.4.9
Biberist


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 63
Die Klägerin macht unter Hinweis auf diverse Mängel einen Schaden von 
insgesamt Fr. 108‘000.-- für deren Behebung geltend (pag. 84 – 86). In der 
im Rahmen vorsorglicher Beweisführung zu Handen des Richteramts Bu-
cheggberg-Wasseramt, Zivilabteilung, erstellten Expertise vom 20. Juli 
2011 (act. ID 140) hielt Experte C.____ fest, die Sanierungsarbeiten in Be-
zug auf die Fassade, die Elektro- sowie Sanitärinstallationen und die Gip-
ser- und Malerarbeiten seien nicht vollumfänglich nach den einschlägigen 
Richtlinien des SIA ausgeführt worden. Die Kosten für die Mängelbehebung 
(Kostengenauigkeit + 20%) betrügen Fr. 78‘000.-- (S. 26). Im Ergänzungs-
gutachten vom 22. Oktober 2011 (act. ID 141) hielt Experte C.____ fest, 
anlässlich der Begehung sei festgestellt worden, dass die Sonnerie und die 
Türöffnung nicht fehlerfrei funktionierten. Sie seien nicht gebrauchsfähig. 
Für die Installation einer funktionsfähigen Gegensprech- und Türöffnungs-
anlage sei mit Investitionen von Fr. 20‘000.-- zu rechnen. Auch sei in die-
sem Falle eine neue Eingangstüre (ca. Fr. 10‘000.--) zu erstellen (S. 9). 
Weiter hielt der Gutachter fest, dass diese Kosten nicht in der ursprüngli-
chen Kalkulation erfasst seien (S. 11). Ferner äusserte sich Experte H.____ 
im zu Handen der Staatsanwaltschaft erstatteten Verkehrswertgutachten 
nicht zu allfälligen Mängeln. Demnach ist auf die von Experten C.____ be-
treffend Bestand und Umfang der Mängelbeseitigung getroffenen Feststel-
lungen grundsätzlich abzustellen. Nicht berücksichtigt werden kann einzig 
der Betrag von Fr. 4‘500.-- für äussere Malerarbeiten, da diese auch im 
Baubeschrieb nicht vorgesehen und damit auch werkvertraglich nicht ge-
schuldet waren (act. ID 143). In der Folge ist ein Schaden von Fr. 103‘500.-
- (Fr. 108‘000.-- - Fr. 4‘500.--) erstellt. 
6.3.5
Zusammenfassung Schadensposition „Mängelbeseitigungskosten“
Für die Schadensermittlung ist unter Ausklammerung der nachfolgend zu 
diskutierenden und allenfalls den Schaden mindernden Faktoren (vgl. E. 
6.4 nachfolgend) somit von folgender Schadenssumme auszugehen:
Liegenschaft
Anrechenbare Kosten für Mängelbehebung (Fr.)
Thun 3
0.--
Thun 1 und 2
0.--
Heimberg 1
0.--


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 64
Heimberg 2 und 3
0.--
Niederwangen
0.--
Bellmund
0.--
Grenchen 1
69‘000.--
Grenchen 2
0.--
Pieterlen
0.--
Herzogenbuchsee
4‘000.--
Thörishaus
7‘500.--
Biberist
103‘500.--
Heimenhausen
0.--
Total
184‘000.--
Demnach beträgt bei der Schadensposition „Mängelbeseitigungskosten“ 
die der Schadensermittlung zugrunde zu legende Differenz Fr. 184‘000.--.
6.4
Schadenmindernde Faktoren
Zu prüfen ist als nächstes, ob und wenn ja inwieweit schadenmindernde 
Faktoren bei der Schadensberechnung zu berücksichtigen sind (vgl. E. 
2.2.1.3 vorne). 
6.4.1
Nicht vollständige Bezahlung der Kaufpreise
6.4.1.1
Aus den Akten folgt und ist unbestritten, dass nicht sämtliche 
Kaufverträge betreffend die 15 zugekauften Liegenschaften vollends abge-
wickelt wurden. So bezahlte die Klägerin in 8 Fällen nicht den gesamten, 
jeweils vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Zu den von der Klägerin geltend 
gemachten Hintergründen dieses Zahlungsstopps sei auf deren Aus-
führungen in der Klage (pag. 87) verwiesen, worin sie betreffend die Lie-
genschaft Heimenhausen vorbringt, sie habe vom Kaufpreis die erste 
Tranche von Fr. 1‘500‘000.-- beglichen, sei jedoch vor Fälligkeit der zwei-
ten Tranche (die Klägerin spricht insoweit von der ersten Tranche) „auf die 
Machenschaften der Mittäter A.________ und B.________ gestossen“, 
weshalb es zur Einreichung der Strafanzeige gekommen sei mit anschlies-
sender Hausdurchsuchung bei der B.________ AG. Vor diesem Hinter-
grund seien keine weiteren Geldzahlungen an die B.________ AG mehr 
geleistet worden. Sodann verweigerte die B.________ AG in zwei Fällen – 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 65
so bei der vorgenannten Liegenschaft Heimenhausen und der Liegenschaft 
Heimberg 2 – die (für die Eigentumsübertragung unabdingbare [Art. 656 
Abs. 1 ZGB; BGE 138 III 512 E. 3.2 S. 515]) Grundbuchanmeldung (vgl. 
act. III/1 6 [Grundbuchauszug] und act. III/3 21 [Grundbuchauszug]; vgl. E. 
6.4.1.2 sogleich). 
6.4.1.2
Im Rahmen der Replik des vor dem Regionalgericht Bern-
Mittelland gegen den Beklagten und B.________ anhängig gemachten Zi-
vilverfahrens hielt die Klägerin fest, der „Zahlungsstopp per 1. Oktober 
2010“ habe zur Folge gehabt, dass Schlusszahlungen im Umfang von 
Fr. 1‘900‘000.-- und zweite Teilzahlungen in der Höhe von Fr. 925‘000.-- 
nicht mehr geleistet worden seien (vgl. act. IIB Replik S. 71). Diese Darstel-
lung deckt sich mit der Aufstellung des Beklagten in act. II 16, wonach 
Kaufpreiszahlungen in der Höhe von gesamthaft Fr. 2‘825‘000.-- wie folgt 
zurückbehalten worden seien: 
Liegenschaft
Betrag (Fr.)
Eigentumsübergang ja/nein/Quelle (act.)
Thun 1
200‘000.--
ja; III/2 18
Thun 2
200‘000.--
ja; III/2 18
Heimberg 1
350‘000.--
ja; III/3 20
Heimberg 2
450‘000.--
nein; III/3 21 
Heimberg 3
275‘000.--
ja; III/3 21 
Bellmund
200‘000.--
ja; III/2 16
Grenchen 2
750‘000.--
ja
Heimenhausen
400‘000.--
nein; III/1 6
Total
2‘825‘000.--
6.4.1.3
Entgegen dem Beklagten (vgl. pag. 885) sind diese zurückbehal-
tenen Kaufpreisrestanzen jedoch nicht als schadenmindernde Faktoren zu 
berücksichtigen. Die den Liegenschaftszukäufen zugrundeliegenden Kauf-
verträge (mit öffentlicher Beurkundung) stellen Verpflichtungsgeschäfte mit 
obligatorischer Wirkung dar, zu deren Erfüllung die Klägerin grundsätzlich 
verpflichtet war bzw. ist. Daran ändert auch nichts, dass die Klägerin gegen 
B.________ und (insoweit in solidarischer Haftbarkeit nach Art. 50 f. OR) 
den Beklagten beim Regionalgericht Bern-Mittelland, Zivilabteilung, klage-
weise eine Schadenersatzforderung in der Höhe von Fr. 12‘839‘011.-- an-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 66
hängig gemacht hat, in welchem Betrag auch der geltend gemachte Scha-
den aus zugekauften Liegenschaften erfasst ist (act. IIB Klage, S. 6, 71). 
Denn ob und wenn ja inwieweit hieraus auch ein rechtlich relevanter und 
damit ersatzfähiger Schaden im Hinblick auf die überhöhten Kaufpreise 
resultiert bzw. ob und wenn ja inwieweit die Klägerin zur Bezahlung der 
Kaufpreise verurteilt wird, ist unklar. Im Übrigen erfolgten die Rückbehalte 
in Verrechnung der geltend gemachten Kaufpreisminderung, und Letztere 
wird im vorliegenden Verfahren im Rahmen der Schadensberechnung 
quantifiziert, weshalb die rückbehaltene Kaufpreissumme nicht zu einer 
Verminderung der Schadenshöhe führt, sondern in einem späteren Zeit-
punkt bei der Tilgung des Schadenersatzes zu berücksichtigen sein wird. 
6.4.2
Verzinsung der ersten Kaufpreistranchen 
Die Klägerin macht unter Bezugnahme auf die prozessleitende Verfügung 
des Instruktionsrichters vom 31. Juli 2018 (pag. 832 f.) geltend, die mit 5% 
verzinsten Kaufpreisanzahlungen führten nicht zu einer Reduktion des 
Schadens (pag. 852). Demgegenüber stellt sich der Beklagte auf den 
Standpunkt, die Zinsen seien vollständig zu berücksichtigen. Er macht un-
ter Hinweis auf die Tabelle auf Seite 7 (pag. 833) der prozessleitenden Ver-
fügung vom 31. Juli 2018 geltend, nach dieser Kalkulation hätte die 
Klägerin Fr. 31‘026‘000.-- plus Fr. 2‘619‘179.--, d.h. total Fr. 33‘645‘179.-- 
bezahlen dürfen, womit im Vergleich zu dem, was die B.________ AG 
2007 und 2008 an „Leistungen und Schulden“ gegenüber der Klägerin im 
Betrage von Fr. 42‘289‘548.-- eingegangen sei, eine Differenz von 
Fr. 8‘644‘369.-- resultiert hätte, woraus folge, dass ein solches Geschäft 
nicht zustande gekommen wäre (pag. 885).
6.4.2.1
Wie in E. 6.1.1 vorne dargelegt, wurde in sämtlichen Grundstück-
kaufverträgen vereinbart, dass die B.________ AG der Klägerin auf der 
ersten Kaufpreistranche ab dem Zeitpunkt deren Vergütung bis zum 
Übergang von Nutzen und Gefahr einen Zins von 5% zu bezahlen hatte. 
Auch hinsichtlich dieser Position gilt das in E. 6.4.1.3 Gesagte, wonach die 
Klägerin schadensrechtlich so zu stellen ist, wie wenn die vertraglichen 
Verpflichtungen erfüllt worden respektive zu erfüllen wären. Waren die 
Zinszahlungen seitens der B.________ AG grundsätzlich vertraglich ge-
schuldet, können sie nicht schadenmindernd berücksichtigt werden. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 67
6.4.2.2
Wie sodann in E. 6.2.2.5 vorne dargelegt, sind die vom Beklagten 
angestellten wirtschaftlichen Überlegungen aus der Optik der B.________ 
AG in Bezug auf die (hier allein zu beurteilende) Frage, ob und wenn ja 
inwieweit der Klägerin durch die vom Beklagten eingegangenen Verpflich-
tungen ein Schaden entstanden ist, nicht relevant. Selbst jedoch, wenn das 
Gegenteil zuträfe und der Argumentation des Beklagten in grundsätzlicher 
Hinsicht zu folgen wäre, könnte er vorliegend daraus nichts zu seinen 
Gunsten ableiten, erweist sich doch – wie in E. 6.2.2.5 vorne dargelegt 
wurde – der vom Beklagten errechnete Betrag von Fr. 42‘289‘548.-- als 
offensichtlich verfehlt: So lagen bereits die von der B.________ AG getätig-
ten Liegenschaftsankäufe betraglich erheblich über den damaligen Ver-
kehrswerten. Dies stellt ein (hier in Anbetracht der im Zeitpunkt des Kaufs 
bereits bekannten übersetzten Preise des Weiterverkaufs an die Klägerin) 
nicht gegebenes wirtschaftliches Risiko des Unternehmers dar und ist vor-
liegend irrelevant. Wie zudem der untenstehenden (auf der von der 
Staatsanwaltschaft 
erstellten 
Übersicht 
zu 
den 
Mieterträgen 
der 
B.________ AG [act. III/1 2] sowie den im Rahmen des vorliegenden 
Verfahrens gerichtlich edierten Abrechnungen der Klägerin [act. IF 242 ff.] 
basierenden) Tabelle zu entnehmen ist, resultiert bei der Gegenüberstel-
lung der von der B.________ AG bis zum Übergang von Nutzen und Ge-
fahr zu leistenden Zinszahlungen und der während der selben Zeitperiode 
von ihr erzielten Mieterträge lediglich ein Verlust von knapp Fr. 60‘000.--. 
Dabei ist zusätzlich die an Zahlung genommene Liegenschaft Payerne mit 
einem Verkehrswert von Fr. 3‘100‘000.-- zu berücksichtigen. Denn damit 
verfügte die B.________ AG über einen Vermögenswert, welchen sie nicht 
zu verzinsen hatte (vgl. auch E. 6.2.2.5 d vorne). Würde im Rahmen einer 
wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch insoweit ein Zins von 5% 
berücksichtigt, resultierte ein Saldo zugunsten der B.________ AG von 
über Fr. 120‘000.-- (Hinweis: Für die Liegenschaft Heimenhausen liegt kei-
ne Abrechnung vor, weshalb für das Zinsbetreffnis auf Annahmen abzustel-
len ist):
Liegenschaft
Kaufpreis 
1. Tranche/ 
Quelle (act)
Zinsdauer
Zins 
Mietertrag 
Differenz 
Mieter-
trag/Zins 
aus Sicht 
ZHAG
Thun 3
4‘950‘000.--
15.10.2007 – 
299‘750.--
549‘261.--
249‘511.--


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 68
IB 92 S. 10
31.12.2008 
Thun 1
1‘800‘000.-- 
IB 96 S. 6 
30.07.2007 – 
31.12.2009 
217‘750.--
Thun 2
1‘800‘000.-- 
IB 99 S. 6 
25.09.2007 – 
31.12.2009 
204‘000.--
351‘670.--
-70’080.--
Heimberg 1
2‘900‘000.-- 
IB 102 S. 4
19.03.2008 – 
31.12.2009 
258‘583.--
Heimberg 2
1‘450‘000.-- 
IB 105 S. 3 f.
16.10.2008 – 
31.03.2011 
178‘229.--
Heimberg 3
1‘450‘000.--
IB 107 S. 3 f.
28.05.2008 – 
31.12.2009 
115’396.--
512‘037.--
-40’171.--
Niederwangen
2‘000‘000.--
IB 109 S. 4 
01.04.2007 – 
31.12.2007 
74‘999.--
97‘352.--
22’353.--
Bellmund
2‘050‘000.--
IC 115 S.11 
27.06.2007 – 
31.12.2009 
257‘389.--
217’721.--
-39‘668.--
Grenchen 1 
2‘300‘000.--
IC 119 S. 5
15.06.2007 – 
30.09.2009 
263‘861.--
250‘330.--
-13’531.--
Grenchen 2
1‘050‘000.--
IC 125 S. 6
17.07.2008 – 
1.07.2011 
155‘167.--
114‘646.--
-40’521.--
Pieterlen 
1‘500‘000.--
IC 128 S. 3 f.
23.04.2007 – 
31.12.2008 
126‘667.--
119’396.--
-7’271.--
Herzogenbuchsee
1‘300‘000.--
IC 131 S. 3 f.
05.04.2007 – 
31.05.2008 
75‘111.--
54‘110.--
-21‘001.--
Thörishaus
1‘400‘000.--
ID 137 S. 6
25.05.2007 –
30.09.2009 
163‘722.--
114‘300.--
-49’422.--
Biberist
2‘000‘000.--
ID 142 S. 4
07.05.2007 – 
28.02.2009 
181‘667.--
129’789.--
-51’878.--
Heimenhausen 
1‘500‘000.--
ID 145 S. 3
25.11.2008 – 
01.12.2010 
151‘520.--
153‘459.--
1’939.--
Zwischentotal
2‘723‘811.--
2‘664‘071.--
-59‘740.--
Payerne
3‘100‘000.--
01.11.2007 – 
01.01.2009 
420 Tage
- 180‘833
x.--
180‘833.--
Total
2‘542‘978.--
2‘664‘071.--
121‘093.--
Insgesamt ist somit davon auszugehen, dass sich in Bezug auf die 
zugekauften 
Liegenschaften 
allfällige 
Leerstände 
während 
der 
Sanierungsphase wenn überhaupt, so doch nur marginal ausgewirkt 
haben. Die B.________ AG konnte zudem zufolge der langen Fristen 
zwischen Kauf und Übergang von Nutzen/Schaden entweder durch das 
Zuwarten mit der Sanierung (die ersten Kaufpreistranchen lagen 
durchwegs unter dem von der B.________ AG bezahlten Ankaufpreisen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 69
[zum Vergleich, vgl. E. 6.1.2 und E. 6.2.2.5 a vorne]) oder nach rascher 
Sanierung auf den angepassten Mieten einen die zu leistenden Zinsen 
praktisch egalisierenden Mietertrag erzielen. Abgesehen davon, dass der 
vertraglich vereinbarten Verzinsungspflicht jeweils ein erhebliches, 58-91% 
des Gesamtkaufpreises ausmachendes (pag. 577) und der B.________ AG 
zur freien wirtschaftlichen Verfügung stehendes Kapital zugrunde lag, ist 
zusätzlich zu berücksichtigen, dass hinsichtlich der 16 Wohnungen 
umfassenden Liegenschaft Payerne (vgl. act. III/2 11) Nutzen und Gefahr 
sofort an die B.________ AG übergingen und sie entsprechend auch 
Mieterträge generieren konnte. 
6.4.3
Mietzinsgarantien 
6.4.3.1
Wie in E. 6.1.1 vorne dargelegt, garantierte die B.________ AG 
der Klägerin nach Übergang von Nutzen und Gefahr während einer be-
stimmten Zeit zwischen 9 bis 20 Monaten Mietzinseinnahmen (auf der Ba-
sis einer Bruttorendite von rund 6%) im Sinne einer Mietzinsgarantie, 
welche gegebenenfalls verrechnungsweise mit der Schlusszahlung auszu-
gleichen war. 
6.4.3.2
In Bezug auf die 15 zugekauften Liegenschaften sind in den (im 
vorliegenden Verfahren zusätzlich gerichtlich edierten) Akten die folgenden 
Mietzinsgarantien und -einnahmen dokumentiert: 
Liegenschaft
Dauer 
Mietzins-
garantie 
gesamt in 
Monaten
Vereinbarte 
Mietzinsga-
rantie samt 
Verlängerung 
(Wert a)
Mietzinsein-
nahmen 
Klägerin 
(Wert b)
In Rech-
nung ge-
stellte 
Mietzinsga-
rantie (a-b)
Quelle (act.)
Thun 3
16
876‘704.--
257‘821.15
618‘882.85
IF 242
Thun 1und 2
je 12
 129‘720.-- + 
 135‘700.-- = 
265‘420.--
252‘410.--
13‘010.--
IB 96 S. 6 f.; 
IB 99 S. 8; IF 
240
Heimberg 1
10
186‘750.--
132‘826.--
53‘924.--
IB 102 S. 4; 
IF 240
Heimberg 2
12
125‘000.--
119‘208.--
5‘792.--
IB 105 S. 4; 
IF 241
Heimberg 3
12
125‘400.--
113’103.--
12‘297.--
IB 107 S. 4; 
IF 240
Niederwangen
9
157‘500.--
125‘357.--
32‘143.--
IB 109 S. 5; 
IF 243 ff.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 70
Bellmund
12
148‘800.--
94‘400.--
54‘400.--
IC 115 S. 11; 
IF 240
Grenchen 1 
10
180‘120.--
136‘241.--
43‘879.--
IC 119 S. 5; 
IF 242
Grenchen 2
12
118‘800.--
22‘230.--
96‘570.--
IC 125 S. 6; 
IF 241
Pieterlen 
16
176‘080.--
141‘628.60
34‘451.40
IC 128 
(Nachtrag); IF 
242
Herzogenbuch-
see
20
184‘000.--
160‘880.--
23‘120.--
IC 131 S. 4; 
IF 242
Thörishaus
9
85‘815.--
66‘840.--
18‘975.--
ID 137 S. 6; 
IF 242
Biberist
15
212‘175.--
142‘114.--
70‘061.--
ID 142 S. 4; 
IF 242
Heimenhausen 
12
123‘360.--
k.A.
k.A.
ID 145 S. 4
Total
2‘965‘924.-- 
2‘842‘564.-- 
1‘765‘058.75
1‘077‘505.25
6.4.3.3
Gemäss der oben stehenden Tabelle garantierte die B.________ 
AG nach dem Übergang von Nutzen und Gefahr während der jeweils ver-
einbarten Dauer Mietzinseinnahmen von insgesamt Fr. 2‘842‘564.-- (unter 
Ausklammerung der Liegenschaft Heimenhausen). Die Mietzinseinnahmen 
der Klägerin beliefen sich in dieser Zeit auf Fr. 1‘765‘058.75, womit die 
B.________ AG der Klägerin die Differenz von insgesamt Fr. 1‘077‘505.25 
zu leisten hatte. 
Wie insbesondere aus den Dokumenten „Mietzinsvorschläge nach Sanie-
rung“ (act. IA 41) hervorgeht, wurde in Bezug auf die streitbetroffenen Lie-
genschaften jeweils ein Mietertrag angenommen und dieser Betrag 
anschliessend durch 6% (Kapitalisierungszinssatz) geteilt, woraus die (in 
der Folge vertraglich vereinbarten) Kaufpreise resultierten. Dies wird durch 
die Angaben des Beklagten anlässlich der Einvernahmen durch die Staats-
anwaltschaft gestützt, wo dieser angab, man habe das Mietzinspotential 
abgeschätzt und geschaut, was auf lange Sicht als Rendite zu realisieren 
sei (vgl. pag. 513). Ob der Beklagte dabei – wie er weiter zu Protokoll gab – 
tatsächlich berücksichtigt hat, was für Mietzinse in den entsprechenden 
Marktregionen ortsüblich und ob diese realistisch waren, kann offen blei-
ben. Denn so oder anders waren die getroffenen Mietzinsannahmen, wie 
bereits dargelegt (vgl. E. 6.2.2.5 e vorne), unrealistisch hoch. Basierend auf 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 71
diesen vermeintlich realisierbaren respektive zu hohen Mieterträgen wurde 
sodann die von der B.________ AG zu leistende Mietzinsgarantie bestimmt 
(vgl. Spalte „abgesprochene Mietzinsgarantie“ in act. IA 41) und in 9 Kauf-
verträgen entsprechend übernommen. Hinsichtlich Thun 3 erfolgte keine 
vertragliche Quantifizierung der Mietzinsgarantie und die abgesprochene 
Mietzinsgarantie von Fr. 657‘528.-- (act. IA 41) fand keinen Eingang in den 
Kaufvertrag, bildete jedoch Bestandteil der Abrechnung (act. IF 242 S. 3). 
Bei den Liegenschaften Heimberg 1, Niederwangen, Grenchen 1, Herzo-
genbuchsee und Thörishaus wurden jeweils vertraglich tiefere Mietzinsga-
rantien vereinbart als abgesprochen war, wobei nicht nachvollziehbar ist, 
auf welchen Grundlagen diese in den nämlichen Verträgen festgehaltenen 
Garantiesummen basierten.
6.4.3.4
Da es sich um vertraglich vereinbarte Leistungen handelt, gilt auch 
in Bezug auf die Mietzinsgarantien das in E. 6.4.1.3 Gesagte: Waren bzw. 
sind diese Leistungen seitens der B.________ AG vertraglich geschuldet, 
können sie grundsätzlich nicht schadenmindernd berücksichtigt werden. 
Indessen wären die Mietzinsgarantien ohne schädigendes Ereignis – mithin 
bei Abschluss der Kaufverträge basierend auf im vorliegenden Verfahren 
für relevant erklärten Verkehrswerten – bei der vom Beklagten angewand-
ten Berechnungsmethode entsprechend tiefer ausgefallen, weshalb sie in 
dem Umfang (im Sinne einer Vorteilsanrechnung) als schadenmindernd zu 
qualifizieren sind, als sie die von der Klägerin im selben Zeitraum erzielten 
Mietzinseinnahmen überstiegen (vgl. E. 6.4.3.2 vorne). Massgebend ist 
mithin – wie dies auch die Klägerin zumindest im Eventualstandpunkt ak-
zeptiert (vgl. pag. 853) – allein die Differenz zwischen den erhaltenen Miet-
zinsen und den abgegebenen Mietzinsgarantien. Damit wird dem Umstand 
Rechnung getragen, dass für die Schadensberechnung grundsätzlich Ver-
kehrswerte zugrunde zu legen sind bzw. die von der Klägerin realisierten 
Mietzinseinnahmen (vgl. E. 6.4.3.2 vorne) mit den gutachterlich geschätz-
ten Mietwerten (vgl. E. 6.2.2.5 e vorne) – über sämtliche Liegenschafts-
zukäufe hinaus betrachtet – im Wesentlichen im Einklang stehen. Demnach 
ist vorliegend die in Rechnung gestellte Differenz zwischen der vereinbar-
ten Mietzinsgarantie und den von der Klägerin vereinnahmten Mietzinsen, 
ausmachend Fr. 1‘077‘505.25, als schadenmindernd zu berücksichtigen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 72
6.5
Ergebnis Schadenspositionen zugekaufte Liegenschaften 
Schadenbegründende Positionen
Überzahlung Kaufpreise
9‘619‘000.00
9‘619‘000.00
Mängelbeseitigungskosten
184‘000.00
9‘803‘000.00
Schadenmindernde Positionen
Offene Kaufpreiszahlungen
0.00
9‘803‘000.00
Verzinsung 1. Tranche Kaufpreis
0.00
9‘803‘000.00
Mietzinsgarantien
1‘077‘505.25
8‘725‘494.75
Differenz zugekaufte Liegenschaften gesamt
8‘725‘494.75
7.
Schaden Bestandesliegenschaften 
7.1
Die Klägerin bringt vor, für Sanierungsarbeiten an den Bestandes-
liegenschaften habe sie ungerechtfertigte Zahlungen an die B.________ 
AG von mindestens Fr. 710‘200.-- geleistet. Die Klägerin macht geltend, die 
erbrachten Werkleistungen lägen über dem branchenüblichen Marktpreis 
respektive der Werklohn sei übersetzt gewesen (pag. 93). In ihrer Klage 
(pag. 54) weist sie sodann darauf hin, dass die in Rechnung gestellten 
Werkpreise tatsächlich geleistet worden seien, was unbestritten ist.
7.2
Es steht ausser Streit und ist erstellt, dass der Beklagte der 
B.________ AG hinsichtlich der streitbetroffenen Bestandesliegenschaften 
diverse Aufträge zur Renovation erteilt hat. Die Auftragsbestätigungen, 
welche allesamt im Zeitraum zwischen dem 6. Januar und 24. August 2009 
erfolgten, umreissen jeweils den Umfang der vorgesehenen Werkleistun-
gen und nennen anschliessend einen Gesamtpauschalpreis für sämtliche 
der im Baubeschrieb aufgelisteten Arbeiten. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 73
Im Überblick präsentieren sich Auftragsvergabe und Rechnungstellung 
hinsichtlich der Bestandesliegenschaften wie folgt (in der Reihenfolge 
gemäss Darstellung in der Klage [pag. 94 – 106]):
Liegenschaft
Datum 
Auftrag
Betrag 
(Fr.)
Quelle 
(act.)
Datum 
Rechnung
Betrag 
(Fr.)
Quelle 
(act.)
Bümpliz
09.06.2009
136‘000.--
ID 151
21.07.2009
136‘000.--
ID 152
Bern
12.02.2009 
25.03.2009
190‘000.--
52‘500.--
ID 153 f.
30.03.2009 
17.04.2009 
17.04.2009
95‘000.--
95‘000.--
52’500.--
ID 155 f.; 
IF 231
Romont 1
06.01.2009
24.08.2009
47‘000.--
15‘000.--
IA 47, 
ID 158 
26.01.2009 
26.10.2009
47‘000.--
15‘000.--
ID 159, 161
Lausanne
06.04.2009
136‘000.--
ID 163
06.04.2009 
11.05.2009
68‘000.--
68‘000.--
ID 164 f.
Urtenen
12.02.2009
132‘000.--
ID 166
30.03.2009 
17.04.2009
66‘000.-- 
66‘000.--
ID 167 f.
Steffisburg
25.03.2009
265‘000.--
ID 169
30.06.2009
265‘000.--
ID 170
Neyruz
06.01.2009 
03.02.2009 
12.02.2009 
26.02.2009
37‘000.--
37‘000.--
132‘000.--
26‘500.--
ID 171, 
173, 175, 
178
26.01.2009
23.02.2009
25.03.2009
30.03.2009
15.04.2009
37‘000.--
37‘000.--
26‘500.--
66‘000.--
66‘000.--
ID 172, 
174, 176 f., 
179
Menziken
23.04.2009
490‘000.--
ID 180
05.08.2009
24.08.2009
237‘500.--
252‘500.--
ID 182 f.
7.3
Die von der Klägerin der B.________ AG in Auftrag gegebenen 
Renovationsarbeiten beurteilen sich nach Massgabe von Art. 363 ff. OR. 
Daran ändert nichts, dass effektiv keine (als solche bezeichneten) schriftli-
chen Werkverträge abgeschlossen wurden (vgl. E. 10.7 hinten): Massge-
bend ist, dass die typbestimmenden Elemente des Werkvertrages – die 
Herstellung eines Werkes (Sanierungen) durch den Unternehmer 
(B.________ AG) und die Vergütung durch den Besteller (Klägerin) – er-
stellt und im Übrigen auch unbestritten sind. Grundlage für die Schadens-
berechnung nach Art. 52 BVG bildet die Differenz zwischen dem effektiv 
geleisteten Werklohn und dem mittels Schätzung festgestellten Wert der 
Werkleistungen.
7.4
In grundsätzlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass entge-
gen den vom Beklagten wiederholt vorgebrachten Einwänden (vgl. pag. 
362, 364, 367 f., 370, 372 f.) es nicht darauf ankommt, ob mit den Sanie-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 74
rungsaufträgen hinsichtlich der Bestandesliegenschaften gleichzeitig an-
geblich günstige Sanierungskonditionen in Bezug auf die zugekauften Lie-
genschaften erwirkt werden konnten. Massgebend ist bei der vorliegend 
diskutierten Schadensposition allein, ob die erbrachten Werkleistungen mit 
den vereinbarten Pauschalpreisen übereinstimmen. Soweit der Beklagte 
wiederholt auf durch die B.________ AG angeblich bei den zugekauften 
Liegenschaften mittels Renovation geschaffenen Mehrwerte hinweist, ist 
abermals in Erinnerung zu rufen, dass diese, soweit sie vorlagen, in die 
nach Sanierung geschätzten Verkehrswerte einflossen, weshalb sie bei der 
vorliegenden Schadensposition nicht nochmals zu berücksichtigen sind 
(vgl. E. 6.3.3 vorne). 
Wie in E. 7.2 hiervor bereits angetönt, erfolgten im Rahmen der jeweiligen 
Auftragsbestätigungen keine nach Auftragspositionen – mit detaillierten 
Kalkulationsgrundlagen wie Ausmassen, verwendeten Materialen etc. – 
aufgeschlüsselte Kostenkalkulationen. Soweit der Beklagte wiederholt gel-
tend macht, die B.________ AG habe vor Auftragserteilung der Sanierung 
ihre Kostenkalkulationen darzulegen gehabt (vgl. pag. 232, 362, 364, 367 
f., 370, 372 f.), ist dies nicht überwiegend wahrscheinlich erstellt. Wenn der 
Beklagte dies sodann mittels ins Recht gelegter Kostenberechnungen (vgl. 
act. II 36 f.; II 39 – 42) zu belegen und damit gleichzeitig die von der Kläge-
rin geltend gemachten Differenzbeträge zu falsifizieren sowie zu erklären 
versucht, dass die B.________ AG keine überhöhten Preise fakturierte (vgl. 
pag. 887), ist Folgendes festzuhalten: Zunächst sind sämtliche vorgelegten 
Kalkulationen weder unterzeichnet noch datiert – dies im Gegensatz zu den 
Auftragsbestätigungen. Es lässt sich mithin nicht feststellen, wer diese Kal-
kulationen verfasst hat und ob sie echtzeitlich oder aber nachträglich er-
stellt wurden. Weiter fällt auf, dass in sämtlichen Kalkulationen jeweils 
Kosten für eine „Fassadengarantie“ aufgeführt wurden, womit suggeriert 
wird, dass die B.________ AG zusätzliche (im Rahmen des in den Auf-
tragsbestätigungen vereinbarten Pauschalpreises nicht erfasste) Leistun-
gen erbracht oder aber deren Erbringung in Aussicht gestellt hat. 
Abgesehen davon, dass nicht einsichtig ist, weshalb es zusätzlich zu den 
üblichen werkvertraglichen Gewährleistungspflichten seitens des Unter-
nehmers einer gesonderten, jedoch nicht weiter spezifizierten „Fassaden-
garantie“ bedurfte, fand diese in den jeweiligen Auftragsbestätigungen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 75
keine Erwähnung. Auch wenn diese „Fassadengarantien“ angeblich über 
die jeweiligen Pauschalpreise hinaus geschuldet gewesen sein sollen, so 
wäre doch zu erwarten, dass sie zumindest gesondert vertraglich verein-
bart worden wären, so sie denn Leistungsgegenstand gebildet hätten. Fer-
ner ist zu betonen, dass die Kalkulationen gemäss act. II 36 f.; II 39 – 42 
auch anderweitig – mithin in Bezug auf die darin aufgeführten Werkleistun-
gen – in keiner einzigen Auftragsbestätigung Erwähnung fanden, ge-
schweige denn, dass darauf Bezug genommen worden wäre. Dafür gibt es 
keinen plausiblen Grund. Insgesamt vermögen diese Kalkulationen deshalb 
den Gegenbeweis nicht zu erbringen respektive den Hauptbeweis nicht zu 
erschüttern (vgl. E. 2.3.2 vorne) und es kann in der Folge nicht darauf ab-
gestellt werden. Schliesslich greift der Vorwurf des Beklagten, die Gutach-
ten würden bei der Bestimmung der Werklohnleistungen Pauschalen 
einsetzen und nicht die tatsächlichen Kosten berücksichtigen (pag. 888), 
ins Leere: Nach dem hiervor Dargelegten sind die tatsächlichen Kosten im 
Lichte der rudimentären und nicht gemäss BKP strukturierten Baubeschrie-
be sowie der auf Pauschalen basierenden Werkpreise gerade nicht nach-
vollziehbar, 
weshalb 
es 
sich 
als 
sachgerecht 
erweist, 
für 
die 
Schadensberechnung auf Schätzungen abzustellen (vgl. E. 2.2.1.2 vorne). 
7.5
Im Einzelnen bzw. bezogen auf die jeweiligen Liegenschaften er-
gibt sich was folgt: 
7.5.1
Bümpliz
7.5.1.1
Gemäss Auftragsbestätigung vom 9. Juni 2009 (act. ID 151) waren 
die folgenden „Malerarbeiten Fassade“ vorgesehen: 
„Malerarbeiten an bestehender Fassade 
Einfärbung nach Ihren Wünschen 
Bestehende Fenster streichen 
inkl. Vorbereitungsarbeiten wie schleifen und grundieren 
inkl. Gerüstungen, sämtlichen Abdeckarbeiten, 
allfälliger Anpassungsarbeiten, 
Ausbesserungsarbeiten und allfälliger Nachreinigung“
Es wurde ein „Total“ von Fr. 130‘000.--, die Mehrwertsteuer von Fr. 9‘880.-- 
sowie ein Betrag „Total inkl. MWST“ von Fr. 139‘880.-- festgehalten und 
schliesslich ein Pauschalpreis von Fr. 136‘000.-- vereinbart. Die Klägerin 
macht unter Hinweis auf das im Rahmen vorsorglicher Beweisaufnahme zu 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 76
Handen des Regionalgerichts Bern-Mittelland erstellten baufachlichen Gut-
achtens von Experten A.____ vom 27. Dezember 2012 (act. ID 150) einen 
Schadensbetrag in Form eines übersetzten Werkpreises von Fr. 61‘054.05 
geltend (pag. 95). 
7.5.1.2
Experte A.____ hielt in seiner Expertise fest, die Malerarbeiten 
seien sorgfältig ausgeführt worden; Mängel hätten keine festgestellt werden 
können (act. ID 150 S. 12). Weiter führte er aus, die Liegenschaft weise 
Kunststofffenster auf. Ein Farbanstrich sei nicht vorhanden. Ein solcher 
Anstrich sei bei diesem Material auch nicht erforderlich. Ausserdem seien 
die Fenster neueren Datums und in einem guten Zustand. Anhand ausge-
führter Vergleichsobjekte könne der marktüblich geschuldete Werkpreis für 
die ausgeführten Malerarbeiten bei einem Genauigkeitsgrad von + 20% auf 
Fr. 65‘340.-- geschätzt werden (S. 13). 
Wie hiervor dargelegt, wird in der Auftragsbestätigung klar darauf hinge-
wiesen, dass die bestehenden Fenster gestrichen würden, was bei gege-
bener Sachlage gemäss Gutachten nicht erforderlich und auch nicht erfolgt 
war, was denn auch der Beklagte anerkennt (pag. 361). Soweit er pauschal 
die Schätzung des Gutachters zu den Sanierungskosten in Frage stellt, 
genügt er seiner Substanziierungspflicht (vgl. E. 2.3.2 vorne) nicht, umso 
weniger, als er keine (den beweismässigen Anforderungen genügende) 
abweichende Expertenmeinung ins Recht legt. Hinsichtlich der Kostenkal-
kulationen ist auf das in E. 7.4 Gesagte zu verweisen. Sodann gelangte die 
Schätzung der Architekturbüro J.____ AG vom 9. August 2010 zwar zu 
einem Werkpreis von Fr. 72‘100.-- (act. ID 149 = act. IA 59); indessen ist 
den im Rahmen des gerichtlichen Gutachtens des Experten A.____ getrof-
fenen und einen höheren Detaillierungsgrad aufweisenden Feststellungen 
mit der dadurch besseren Nachvollziehbarkeit in Bezug auf die Schlussfol-
gerungen in beweismässiger Hinsicht der Vorrang zu geben, so dass der 
Beklagte aus der Zusammenstellung der Architekturbüro J.____ AG nichts 
zu seinen Gunsten ableiten kann. Schliesslich veranschlagte Experte 
A.____ den Genauigkeitsgrad seiner Kostenschätzung auf + 20%, womit 
gleichermassen eine Abweichung nach oben und unten möglich ist mit der 
Folge, dass der gutachterlich geschätzte Betrag von Fr. 65‘340.-- einen 
Mittelwert darstellt, auf welchen abzustellen ist.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 77
7.5.1.3
Demnach sind vom vereinbarten (und von der Klägerin gemäss 
ihrer zu Recht unbestritten gebliebenen Darstellung auch bezahlten) Pau-
schalpreis von Fr. 136‘000.-- die geschätzten Sanierungskosten von 
Fr. 65‘340.-- in Abzug zu bringen, was einen Differenzbetrag von 
Fr. 70‘660.-- ergibt. Aus dem Gutachten des Experten A.____ folgt sodann, 
dass die einzelnen Sanierungspositionen nach Massgabe des BKP ge-
schätzt wurden und sich folglich inklusive Mehrwertsteuer verstehen. Somit 
beläuft sich der der Schadensberechnung zugrunde zu legende Differenz-
betrag auf Fr. 70‘660.--. 
7.5.2
Bern
7.5.2.1
Gemäss Auftragsbestätigung vom 12. Februar 2009 (act. ID 153) 
war eine Renovation der Fassade und der Holzlamellen wie folgt vorgese-
hen: 
„Fassadenreinigung mit neuer Farbgebung und entsprechenden Gerüstungen, Vorarbeiten 
und Abdeckarbeiten 
Holzlamellentrennwände im Erdgeschoss ersetzen 
mit Naturbehandlung, neuen Befestigungen und Entsorgung der alten Bretter“ 
Es wurde ein „Total“ von Fr. 180‘000.--, die Mehrwertsteuer von 
Fr. 13‘680.-- sowie ein Betrag „Total inkl. MWST“ von Fr. 193‘680.-- festge-
halten und schliesslich ein Pauschalpreis für sämtliche Arbeiten von 
Fr. 190‘000.-- vereinbart. Sodann lautete die zusätzliche Auftragsbestäti-
gung vom 25. März 2009 (act. ID 154) wie folgt: 
„Sanierung der Fassaden-Kittfugen, 
d.h. Ausfräsen der alten defekten Kittfugen inkl. Entsorgung. 
Fugen waschen, primeren mit Stopfschaum ausfüllen 
und neue Kittfugen erstellen 
(von dem zurzeit bestehenden Gerüst). 
Inkl. allen Nebenarbeiten.“
Hierfür wurde ein zusätzliches „Total inkl. MWST“ von Fr. 52‘724.-- festge-
halten und ein Pauschalpreis von Fr. 52‘500.-- vereinbart. 
7.5.2.2
Auch für diese Liegenschaft liegt ein zivilgerichtlich angeordnetes 
und auf einem persönlichen Augenschein beruhendes Gutachten des Ex-
perten A.____ vom 16. November 2012 (act. ID 157) vor. Darin hielt der 
Experte fest, die Holzlamellentrennwände seien nicht ersetzt, sondern le-
diglich aufgefrischt worden. Am Datum des Augenscheines habe festge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 78
stellt werden können, dass an der Fassade wenige Kittfugen beständen. Im 
Attikageschoss beständen kaum Kittfugen und an den drei Fassaden seien 
in erster Linie da Kittfugen, wo die Fenster an die neue Fassade anschlös-
sen. Ob diese Kittfugen tatsächlich im Zuge der Fassadensanierung erneu-
ert worden seien, sei fraglich. Möglicherweise seien diese Fugen anlässlich 
der Fenstersanierung erstellt worden. Da die Fenster vor noch nicht allzu 
langer Zeit ersetzt worden seien, sei es eher unwahrscheinlich, dass eine 
Erneuerung dieser Fugen bereits erforderlich gewesen sei. Weiter habe 
festgestellt werden können, dass an gewissen Bauteilen Fugen fehlten, wo 
solche bestehen müssten (S. 11). Weiter sei festgestellt worden, dass an 
den am Flachdach bestehenden Fugen erheblicher Erneuerungsbedarf 
bestehe. Es sei unverständlich, dass auf die Sanierung dieser Fugen ver-
zichtet worden sei, währenddem Fugen mit weniger dringendem Hand-
lungsbedarf angeblich erneuert worden seien. Insgesamt liege die 
Problematik der hier getroffenen Sanierungsmassnahmen nicht darin, dass 
die Arbeiten gegen die Regeln der Baukunde verstiessen sondern, dass die 
Sanierungsabfolge schlecht gewählt worden und damit der Wert der Arbei-
ten beschränkt nachhaltig sei (S. 12). Das Total der Sanierungskosten be-
laufe sich (bei einem Genauigkeitsgrad von + 20%) auf Fr. 125‘440.-- 
(S. 15).
7.5.2.3
Der Beklagte räumt ein, dass die Holzlamellentrennwände nicht 
ersetzt wurden, macht jedoch geltend, die entsprechenden Minderkosten 
seien in zusätzliche Leistungen investiert worden (pag. 362 f.). Dabei kann 
sich der Beklagte jedoch allein auf die ins Recht gelegte Kalkulation 
gemäss act. II 37 abstützen, welcher auch im vorliegenden Kontext und 
aus den bereits dargelegten Gründen kein Beweiswert zukommt (vgl. E. 7.4 
vorne). Im Übrigen anerkennt der Beklagte, dass eine Erneuerung der be-
stehenden Kittfugen notwendig sei (pag. 363), womit die Feststellungen 
und Schlussfolgerungen im Gutachten des Experten A.____ nicht oder 
wenn überhaupt, so jedenfalls nicht substanziiert entkräftet werden, was 
auch für die (allein pauschal beanstandete) betragliche Schätzung der Sa-
nierungskosten gilt. Auf den entsprechenden Wert von Fr. 125‘440.-- ist 
demnach abzustellen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 79
7.5.2.4
In Zusammenhang mit der Schadensberechnung macht die Kläge-
rin geltend, im von Experten A.____ geschätzten Wert der Werkleistungen 
von Fr. 125‘440.-- sei die MWSt. nicht enthalten (pag. 96). Dies trifft nicht 
zu: Zum einen schätzte der Experte die einzelnen Sanierungspositionen 
nach Massgabe des BKP, womit er die MWSt. berücksichtigte (vgl. auch E. 
7.5.1.3 vorne). Zum andern ist die Mehrwertsteuer namentlich in den Kos-
ten von Fr. 10‘000.-- für den Ersatz der Holzlamellentrennwände mitenthal-
ten (vgl. act. ID 157 S. 15, 21 f.). 
Die Klägerin bezahlte einen Werklohn von insgesamt Fr. 242‘500.-- 
(Fr. 95‘000.-- [act. ID 155] + Fr. 95‘000.-- [act. ID 156] + Fr. 52‘500.-- [act. 
IF 231]), was denn auch unbestritten ist. Hiervon ist der von Experten 
A.____ geschätzte Wert der Sanierungskosten von Fr. 125‘440.-- in Abzug 
zu bringen, was einen (der Schadensberechnung als Differenz zugrunde zu 
legenden) übersetzten Werklohn von Fr. 117‘060.-- ergibt.
7.5.3
Romont 1
7.5.3.1
Die Auftragsbestätigung vom 6. Januar 2009 (act. IA 47) listet un-
ter dem Titel „Unterhaltsarbeiten Treppenhaus“ die folgenden Arbeiten auf:
„Unterhaltsarbeiten Treppenhäuser 
Maler- /Gipser- und Ausbesserungsarbeiten 
inkl. Abdeckarbeiten und Schlussreinigung 
Pauschalpreis für sämtliche Arbeiten“
Vereinbart wurde ein Pauschalpreis von Fr. 47‘000.-- inklusive Mehrwert-
steuer. 
Sodann waren gemäss Auftragsbestätigung vom 24. August 2009 (act. ID 
158) unter dem Titel „Garagentore streichen, inkl. Anpassungsarbeiten“ die 
folgenden Werkleistungen vorgesehen: 
„18 Garagentore streichen, 
inkl., waschen, schleifen, spachteln, grundieren, 
2 x lackieren 
inkl. Torrahmen streichen, innen und aussen 
inkl. Abdeckarbeiten 
inkl. Schlossgarnituren entfernen und wieder montieren 
sowie nötige Anpassungsarbeiten“


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 80
Es wurde ein Betrag von Fr. 14‘000.-- sowie die Mehrwertsteuer von 
Fr. 1‘064.-- festgehalten und in der Folge ein Pauschalpreis von 
Fr. 15‘000.-- vereinbart. 
7.5.3.2
Die Klägerin macht unter Berufung auf die Liste „Zusammenstel-
lung Unterhalt 2009“ vom 9. August 2010 der Architekturbüro J.____ AG 
(act. ID 149) geltend, dem bezahlten Werklohn von Fr. 62‘000.-- stehe ein 
geschätzter marktgerechter Werklohn von Fr. 37‘900.-- gegenüber, womit 
sie Fr. 24‘100.-- zuviel bezahlt habe und welcher Betrag als Schaden gel-
tend gemacht werde (pag. 98). 
Soweit die Klägerin klageweise wiederholt beantragte, im Rahmen der Be-
weisführung werde gegebenenfalls ein unabhängiges Gutachten die Ar-
beitsausführung dem Grundsatze und einem gerechtfertigten Marktpreise 
nach ebenfalls zu bestimmen haben (vgl. pag. 98 – 101; 103; 106), ist da-
von in antizipierter Beweiswürdigung (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236) abzu-
sehen, da – wie zu zeigen sein wird – die Einschätzungen der 
Architekturbüro J.____ AG grundsätzlich eine hinreichende Grundlage zur 
Feststellung des Schadens darstellen. Im Übrigen umfasst ihre Zustim-
mung in der Stellungnahme vom 29. Oktober 2018 zu den in E. 1 der pro-
zessleitenden Verfügungen vom 31. Juli 2018 erfolgten Erwägungen auch 
die Schadensberechnungen zu den Bestandesliegenschaften (pag. 835), 
soweit diese auf den Feststellungen der Architekturbüro J.____ AG beru-
hen (pag. 852). 
7.5.3.3
Aus der vorgenannten Zusammenstellung der Architekturbüro 
J.____ AG vom 9. August 2010 geht hervor, dass hinsichtlich der Garagen-
tore im Gegensatz zu den Nachbartoren die mechanischen Schäden nach 
einer vor einem Jahr stattgefunden Sanierungszeit sehr gross seien. Die 
Sanierung der Tore sei nicht wie in der Auftragsbestätigung ausgeführt 
worden und auch nicht als solche zu erkennen. Sodann seien Torrahmen 
nicht durchgehend gestrichen worden. Im Treppenhaus seien die Maler- 
und Gipserarbeiten unsorgfältig gemacht worden. Anschlüsse zu bestimm-
ten Materialien seien zu wenig geschützt, die Deckentäfer nicht behandelt 
worden, „besonders diejenigen aussen mit Wasserflecken vor der Haus-
eingangstüre.“ Andere Schäden an der Fassade seien nicht behandelt 
worden. Gemäss Schätzung betrage der Wert der Werkleistungen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 81
Fr. 37‘900.-- (act. ID 149). Der Beklagte erachtet die Kostenschätzung der 
Architekturbüro J.____ AG nicht als beweiswertig respektive macht geltend, 
diese erweise sich als reine Behauptung (pag. 365). 
Es trifft zwar zu, dass den (unbestrittenermassen [vgl. pag. 365, 888]) von 
der Architekturbüro J.____ AG respektive vom Experten J.____ stammen-
den Kostenschätzungen nicht derselbe Beweiswert zukommt wie den Gut-
achten von Experten A.____ (vgl. E. 7.5.1.2 vorne). Dies bedeutet jedoch 
nicht, dass darauf nicht abgestellt werden könnte. Denn zunächst ist fest-
zuhalten, dass bei denjenigen Bestandesliegenschaften, bei denen eine 
gerichtliche Expertise in Auftrag gegeben wurde, die von der Architektur-
büro J.____ AG getroffenen und den Kostenschätzungen zugrunde liegen-
den, protokollarisch festgehaltenen Feststellungen mit jenen des gerichtlich 
bestellten Experten im Wesentlichen übereinstimmen, was auf eine 
grundsätzlich hohe Plausibilität der von der Architekturbüro J.____ AG vor-
genommenen Einschätzung schliessen lässt. Zudem lagen die Kosten-
schätzungen bei den Liegenschaften Bümpliz (Fr. 65‘340.-- [Experte 
A.____] Fr. 72‘100.-- [Architekturbüro J.____ AG]) und Bern 
(Fr. 125‘440.-- [Experte A.____] Fr. 161‘000.-- [Architekturbüro J.____ 
AG]) deutlich über und – wie noch zu zeigen sein wird – bei der Liegen-
schaft Menziken (Fr. 291‘670.-- [Expertin N.____] Fr. 291‘000.-- [Archi-
tekturbüro J.____ AG]) praktisch gleichauf mit den gutachterlich erfolgten 
Schätzwerten, woraus zu schliessen ist, dass sich ein Abstellen auf die 
Kostenschätzung der Architekturbüro J.____ AG zumindest nicht zu Un-
gunsten des Beklagten auswirkt. Ferner geht aus der entsprechenden (und 
vom Beklagten nicht beanstandeten) Honorarrechnung vom 31. Oktober 
2012 der Architekturbüro J.____ AG (act. IE 197) hervor, dass die auf der 
Liste „Zusammenstellung Unterhalt 2009“ vom 9. August 2010 (act. ID 149) 
protokollarisch zusammengefassten Feststellungen zu Mängeln und zum 
Wert hinsichtlich der an den Bestandesliegenschaften durchgeführten Sa-
nierungsarbeiten auf diversen Augenscheinen beruhen, was die Beweis-
kraft der Einschätzungen durch die Architekturbüro J.____ AG stärkt. Damit 
kann auf die entsprechenden Kostenschätzungen ohne weiteres abgestellt 
und können in der Folge Bestand und Höhe des Schadens hinreichend 
festgestellt werden (vgl. E. 2.2.1.2 vorne). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 82
7.5.3.4
Die Klägerin bezahlte einen Werklohn von insgesamt Fr. 62‘000.--, 
was zu Recht unbestritten blieb. Hiervon ist der gemäss der Architekturbüro 
J.____ AG geschätzte Wert der Sanierungskosten von Fr. 37‘900.-- in Ab-
zug zu bringen, was einen der Schadensberechnung zugrunde zu legen-
den übersetzten Werklohn von Fr. 24‘100.-- ergibt.
7.5.4
Lausanne
7.5.4.1
Gemäss Auftragsbestätigung vom 6. April 2009 (act. ID 163), wel-
che Bezug auf eine Offerte vom 13. Januar 2009 nimmt, waren „Malerar-
beiten in der Parkgarage („Wände, Decken“) vorgesehen, wofür ein 
Pauschalbetrag von Fr. 136‘000.-- vereinbart wurde. 
Die Klägerin macht wiederum unter Berufung auf die Liste „Zusammenstel-
lung Unterhalt 2009“ vom 9. August 2010 der Architekturbüro J.____ AG 
(act. ID 149) geltend, dem bezahlten Werkpreis von Fr. 136‘000.-- stehe ein 
marktüblicher Werklohn von Fr. 90‘700.-- gegenüber. Die Fr. 45‘300.-- 
ausmachende Differenz werde als Schaden geltend gemacht (pag. 99). 
In der vorgenannten Zusammenstellung der Architekturbüro J.____ AG 
wurde festgehalten, in Bezug auf die Einstellhalle seien die Malerarbeiten 
an den Wänden korrekt gemacht worden. Bei den Malerarbeiten an den 
Türen „rote Farbe“ sei teilweise unsauber abgeschlossen worden. Die Fra-
ge stelle sich, ob es sinnvoll gewesen sei, die mit Isolationsplatten ausgek-
leidete Hallendecke überhaupt zu streichen. Gemäss Schätzung betrage 
der Wert der Werkleistungen Fr. 90‘700.-- (act. ID 149).
7.5.4.2
Der in E. 7.5.4.1 hiervor erwähnten Offerte vom 13. Januar 2009 
(act. II 38) ist Folgendes zu entnehmen: 
„Besten Dank für den Auftrag zur Offertstellung für die Malerarbeiten an oben erwähntem 
Objekt. Gerne offerieren wir Ihnen diese wie folgt: 
Malerarbeiten 
- Caffeteria: sämtliche Wände, Decken inkl. Holzwerk 
- Kellerräume: Wände, Decken - Parkgarage: Wände, Decken 
Reinigungsarbeiten der Caffeteria nach Ausführung der Malerarbeiten“
Die Preiskalkulation entspricht jener in der Auftragsbestätigung vom 6. April 
2009. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 83
Die Offerte vom 13. Januar 2009 ist nicht unterzeichnet, jedoch wird in der 
Auftragsbestätigung vom 6. April 2009 ausdrücklich darauf Bezug genom-
men. Zwar ist durchaus denkbar, dass in der Zeit zwischen der Offertstel-
lung und der Auftragsbestätigung vereinbart wurde, die vorgesehenen 
Werkarbeiten auf die Malerarbeiten in der Parkgarage zu beschränken. 
Möglich ist aber auch, dass zusätzlich Arbeiten in der Cafeteria im Sinne 
der Offerte vom 13. Januar 2009 verrichtet wurden, jedoch – aus welchen 
Gründen auch immer – keine ausdrückliche Erwähnung in der Auftrags-
bestätigung mehr fanden, zumal die Preiskalkulation von Offerte und Auf-
tragsbestätigung identisch sind. Die Klägerin hat denn auch den Einwand 
des Beklagten, der Experte J.____ habe in seiner Kostenschätzung die 
durchgeführten Malerarbeiten in der Cafeteria und in den Kellerräumen 
nicht berücksichtigt (pag. 366), im Rahmen ihrer Schlussbemerkungen 
nicht bestritten. Insgesamt ist nicht auszuschliessen, dass die von der Ar-
chitekturbüro J.____ AG allein zu den Arbeiten in der Parkgarage getroffe-
nen Feststellungen unvollständig sind, womit auf deren Kostenschätzung in 
diesem Falle nicht abgestellt werden kann. Schliesslich wären von diesbe-
züglich ergänzenden Abklärungen infolge Zeitablaufs auch keine beweis-
rechtlich relevanten weiteren Erkenntnisse zu erwarten. In der Folge 
erweist sich die geltend gemachte Differenz von Fr. 45‘300.-- zwischen 
dem effektiv bezahlten und dem nachträglich behaupteten Werklohn und in 
der Folge ein Schaden als nicht überwiegend wahrscheinlich erstellt. 
7.5.5
Urtenen
7.5.5.1
Die Auftragsbestätigung vom 12. Februar 2009 (act. ID 166) listet 
unter dem Titel „Malerarbeiten Fassade“ die folgenden Arbeiten auf:
„Malerarbeiten an bestehender Fassade 
Einfärbung nach Ihren Wünschen 
Bestehende Fenster streichen 
inkl. Vorbereitungsarbeiten wie schleifen und grundieren 
inkl. Gerüstungen, sämtlichen Abdeckarbeiten, 
allfälliger Anpassungsarbeiten, 
Ausbesserungsarbeiten 
und allfälliger Nachreinigung“
Es wurde ein Betrag von Fr. 125‘000.-- sowie die Mehrwertsteuer von 
Fr. 9‘500.-- festgehalten und in der Folge ein Pauschalpreis von 
Fr. 132‘000.-- vereinbart. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 84
7.5.5.2
Die Klägerin macht unter Hinweis auf die Liste „Zusammenstellung 
Unterhalt 2009“ vom 9. August 2010 der Architekturbüro J.____ AG(act. ID 
149) einen übersetzten Werklohn von Fr. 45‘800.-- geltend (pag. 100). 
Gemäss deren Einschätzung wurde diese Sanierung bautechnisch korrekt 
abgeschlossen, der Gesamteindruck sei positiv. Die Werkleistungen bezif-
ferte die Architekturbüro J.____ AG auf Fr. 86‘200.--. Soweit der Beklagte 
diese Kostenschätzung kritisiert, ist auf das in E. 7.5.3.3 Gesagte vorne zu 
verweisen. 
7.5.5.3
Die Klägerin bezahlte einen Werklohn in zwei Tranchen von insge-
samt Fr. 132‘000.-- (vgl. E. 7.2 vorne; pag. 100), was unbestritten blieb. 
Hiervon ist der gemäss der Architekturbüro J.____ AG geschätzte Wert der 
Sanierungskosten von Fr. 86‘200.-- in Abzug zu bringen, was einen der 
Schadensberechnung als Differenz zugrunde zu legenden übersetzten 
Werklohn von Fr. 45‘800.-- ergibt. 
7.5.6
Steffisburg 
7.5.6.1
In der Auftragsbestätigung vom 25. März 2009 (act. ID 169) sind 
unter dem Titel „Malerarbeiten Fassade“ die folgenden Werkleistungen 
aufgelistet: 
„Malerarbeiten an bestehender Fassade 
Einfärbung nach Ihren Wünschen 
Bestehende Fenster streichen 
inkl. Vorbereitungsarbeiten wie schleifen und grundieren 
inkl. Gerüstungen, sämtlichen Abdeckarbeiten, 
allfälliger Anpassungsarbeiten, 
Ausbesserungsarbeiten 
und allfälliger Nachreinigung“
Es wurde ein Total von Fr. 250‘000.-- sowie die Mehrwertsteuer von 
Fr. 19‘000.-- festgehalten und in der Folge ein Pauschalpreis von 
Fr. 265‘000.-- vereinbart. 
7.5.6.2
Die Klägerin macht unter Hinweis auf die Liste „Zusammenstellung 
Unterhalt 2009“ vom 9. August 2010 der Architekturbüro J.____ AG (act. ID 
149) einen übersetzten Werkpreis von Fr. 126‘100.-- geltend (pag. 101). 
In der Zusammenstellung der Architekturbüro J.____ AG wurde festgehal-
ten, die Fassade sei neu gestrichen worden. Die dem Wetter und der Son-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 85
ne ausgesetzten Holzelemente seien nicht genügend mit Lack geschützt 
worden. Der Zustand der Nachbargebäude aus der gleichen Generation 
wirkten nicht sanierungsbedürftig. Es stelle sich die Frage, ob der Sanie-
rungsaufwand nicht verfrüht gewesen sei. Eine Beurteilung nach 5 Jahren 
hätte gereicht. Den Wert der Werkleistungen bezifferte die Architekturbüro 
J.____ AG mit Fr. 138‘900.--. Zwar negiert der Beklagte den Beweiswert 
dieser Kostenschätzung (vgl. pag. 370 f.), bestreitet jedoch die von der 
Architekturbüro J.____ AG getroffenen Feststellungen nicht. Was den Be-
weiswert der Kostenschätzung anbelangt, kann sodann auf die Ausführun-
gen in E. 7.5.3.3 verwiesen werden. 
7.5.6.3
Die Klägerin beglich den Werklohn von Fr. 265‘000.-- am 30. Juni 
2009 (vgl. E. 7.2 vorne; pag. 101), was der Beklagte nicht bestreitet. Hier-
von ist der gemäss der Architekturbüro J.____ AG geschätzte Wert der 
Sanierungskosten von Fr. 138‘900.-- abzuziehen, was einen (der Scha-
densberechnung als Differenz zugrunde zu legenden) übersetzten Werk-
preis von Fr. 126‘100.-- ergibt. 
7.5.7
Neyruz
7.5.7.1
Zu dieser Liegenschaft liegen 4 Auftragsbestätigungen folgenden 
Inhalts vor:
Auftragsbestätigung vom 6. Januar 2009 (Pauschalpreis Fr. 37‘000.--; vgl. 
act. ID 171): 
„Unterhaltsarbeiten Treppenhäuser 
Maler- / Gipser- und Ausbesserungsarbeiten 
inkl. Abdeckarbeiten und Schlussreinigung 
Pauschalpreis für sämtliche Arbeiten“
Auftragsbestätigung vom 3. Februar 2009 (Pauschalpreis Fr. 37‘000.--; vgl. 
act. ID 173): 
„Fassadenputz auf Ost- und Südseite entfernen, da sich der Putz von der 
Netzeinbettung gelöst hat. 
Teilweise keine Netzbettung vorhanden. 
Danach neuer Aufbau erstellen: 
Netzeinbettung neu, Grundputz neu und Abrieb neu anbringen. 
Inkl. Abdeckarbeiten, Entsorgung und Leibungsanpassungen 
mit Fensterbankanschlüssen. 
Metall und Fensterbänke neu abdichten.“


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 86
Auftragsbestätigung vom 12. Februar 2009 (Pauschalpreis Fr. 132‘000.--; 
vgl. act. ID 175): 
„Malerarbeiten an bestehender Fassade 
Einfärbung nach Ihren Wünschen 
Bestehende Fenster streichen 
inkl. Vorbereitungsarbeiten wie schleifen und grundieren 
inkl. Gerüstungen, sämtlichen Abdeckarbeiten, 
allfälliger Anpassungsarbeiten, 
Ausbesserungsarbeiten 
und allfälliger Nachreinigung“
Auftragsbestätigung vom 26. Februar 2009 (Pauschalpreis Fr. 26‘500.--; 
vgl. act. ID 178): 
„Fassadenputz auf Westseite entfernen, da sich der Putz von der 
Netzeinbettung gelöst hat. 
Teilweise keine Netzbettung vorhanden. 
Danach neuer Aufbau erstellen: 
Netzeinbettung neu, Grundputz neu und Abrieb neu anbringen. 
Inkl. Abdeckarbeiten, Entsorgung und Leibungsanpassungen 
mit Fensterbankanschlüssen. 
Metall und Fensterbänke neu abdichten.“
7.5.7.2
Die Klägerin macht unter Hinweis auf die Liste „Zusammenstellung 
Unterhalt 2009“ vom 9. August 2010 der Architekturbüro J.____ AG (act. ID 
149) einen übersetzten Werkpreis von Fr. 124‘500.-- geltend (pag. 103). 
Gemäss den auf dieser Liste festgehaltenen Feststellungen habe der Ver-
putz bereits Schäden, wie Blasenbildungen und unregelmässiges Verput-
zen der Oberfläche. Die Anschlüsse bei den Fensterbänken seien 
unsauber verarbeitet und nicht abgedichtet worden. Im Treppenhaus seien 
die Anschlüsse und Übergänge unsauber; es sei nicht genügend abgeklebt 
worden. Das Holzwerk wie Türen und die Metallbauteile innen seien gestri-
chen worden. Die Auftragserteilung in sehr kurzen Etappierungsphasen sei 
unerklärlich. Den Wert der Werkleistungen bezifferte die Architekturbüro 
J.____ AG mit Fr. 108‘000.--. Zwar stellt der Beklagte den Beweiswert die-
ser Kostenschätzung in Abrede (vgl. pag. 372 f.), bestreitet jedoch die von 
der Architekturbüro J.____ AG aufgrund eines Augenscheines vor Ort ge-
troffenen Feststellungen nicht. Was den Beweiswert der Kostenschätzung 
anbelangt, kann sodann auf die Ausführungen in E. 7.5.3.3 verwiesen wer-
den. 
7.5.7.3
Die Klägerin beglich den vereinbarten Werklohn von insgesamt 
Fr. 232‘500.-- am 30. Juni 2009 (vgl. E. 7.2 vorne; pag. 102), was der Be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 87
klagte nicht bestreitet. Hiervon ist der gemäss der Architekturbüro J.____ 
AG geschätzte Wert der Sanierungskosten von Fr. 108‘000.-- abzuziehen, 
was einen (der Schadensberechnung als Differenz zugrunde zu legenden) 
übersetzten Werkpreis von Fr. 124‘500.-- ergibt. 
7.5.8
Menziken
7.5.8.1
In der Auftragsbestätigung vom 23. April 2009 (act. ID 180) sind 
unter dem Titel „1. Teilrenovation laut Budgetvorgabe“ die folgenden Werk-
leistungen aufgelistet: 
„Fassade isolieren 10 cm Kompaktisolation 
armiert und eingebettet mit Einbettmasse 
sowie Abrieb und Einfärbung der Fassade 
inkl. Leibungen und Anschlüsse an Fenster 
und Dach sowie Sockelisolation 
Neue Fensterbänke mit Verlängerung 
Einbau und anpassen an Storen 
und Fensterladen sowie allgemeine Anpassungsarbeiten“ (Fr. 155‘000.--)
„Gerüstungen, Abdeckarbeiten und Räumungsarbeiten“ 
Fr. 25‘000.--)
„Malerarbeiten für Dachuntersichten 
sowie sämtliche Spenglerarbeiten 
sowie Ausbesserungsarbeiten und Abdeckarbeiten“ (Fr. 25‘000.--)
„Fenster auswechseln 
neu Kunststoff-Fenster weiss Top-Five mit Isolierglas 
Anpassungsarbeiten, Ausbauen der alten Fenster 
inkl. Entsorgung derselben“ (Fr. 150‘000.--)
Lamellenstoren ersetzen 
Entsorgung der alten Storen 
Anpassungsarbeiten 
Fensterladen ersetzen 
Entsorgung der alten Fensterladen 
sowie Anpassungsarbeiten 
Sonnenstoren ersetzen 
Entsorgung der alten Sonnenstoren 
und Neumontage“ (Fr. 100‘000.--)
„
Allgemeine Abdeckarbeiten 
und Aufräumarbeiten“ (Fr. 10‘000.--)
Es wurde ein Pauschalpreis für sämtliche Arbeiten von Fr. 490‘000.-- ver-
einbart und – was unbestritten ist – von der Klägerin auch beglichen (vgl. 
E. 7.2 vorne; pag. 104). Die Klägerin macht unter Hinweis auf das im Rah-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 88
men vorsorglicher Beweisaufnahme zu Handen des Bezirksgerichts Kulm 
erstellten baufachlichen Gutachtens der Expertin N.____ vom 18. Juni 
2013 (act. ID 181) einen Schadensbetrag in Form eines übersetzten Werk-
preises von Fr. 174‘997.-- geltend (pag. 104). 
7.5.8.2
Im Gutachten der Expertin N.____ wird festgehalten, die Energeti-
schen- und Ausführungsmängel seien so massiv, dass eine energietechni-
sche Gesamtsanierung nötig werde. Die neu montierten Fenster seien nicht 
normgerecht montiert und müssten im Kontext einer Gesamtlösung auch 
ergänzt und nachgebessert werden. Die Kosten der Mängelbehebung sei-
en einer Neuerstellung unter Einbezug aller Aspekte wie Luftdichtigkeit, 
Wärmedämmverordnung (Mustervorschriften der Kantone) sowie normge-
rechter An- und Abschlüsse gleichzusetzen. Die Kosten könnten nur mit 
einer Gesamtplanung unter Einbezug aller nötigen Aspekte und Sanie-
rungsmassnahmen verifiziert werden. Das Gebäude sei auf der Südseite 
neu gedämmt worden. Die Nord-, West- und Ostseite seien nicht oder un-
genügend gedämmt. Das Gebäude sei nicht umlaufend eingepackt worden. 
Der Sockelbereich sei nicht gedämmt (act. ID 181 S. 24). Der marktüblich 
geschuldete Werkpreis betrage (+/- 15%) Fr. 291‘670.--, unter Einbezug 
von 8% Mehrwertsteuer Fr. 315‘003.-- (S. 26). 
7.5.8.3
Auf die auf einem Augenschein vor Ort basierende Expertise der 
Expertin N.____ ist entgegen den pauschal erhobenen Einwänden des 
Beklagten (pag. 374) abzustellen. Was die ins Feld geführte Kostenkalkula-
tion anbetrifft (act. II 42), kann auf das in E. 7.4 Gesagte verwiesen werden. 
Sodann sind vorliegend nicht Kosten einer allfälligen, noch nicht bezifferba-
ren Mängelbeseitigung zu beurteilen, sondern der Wert der erbrachten 
Werklohnleistungen. Insofern legt der Beklagte keine Dokumente ins 
Recht, welche Zweifel an den in der gerichtlich veranlassten Expertise ge-
troffenen Feststellungen und Einschätzungen aufkommen lassen. Soweit 
die Klägerin klageweise geltend macht, der aufgezeigte Sanierungsbedarf 
im energietechnischen Bereich und die dadurch sich ergebenden Mängel-
beseitigungskosten seien anhand eines ergänzenden Gutachtens zu erhe-
ben (pag. 105), bedarf es keiner weiteren Abklärungen. Wie hiervor 
dargelegt, geht es um den Wert der effektiv erbrachten Werkleistungen. 
Dass anstelle der im Baubeschrieb vorgesehenen Massnahmen eine ener-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 89
gietechnische Gesamtsanierung angezeigt gewesen wäre, kann nicht dem 
Beklagten angelastet werden. Im Übrigen hat sich die Klägerin mit den vom 
Instruktionsrichter in der prozessleitenden Verfügung vom 31. Juli 2018 
unter E. 1 (und damit auch E. 1 gg; pag. 835) insoweit angestellten Erwä-
gungen im Grundsatz einverstanden erklärt (pag. 852). Darin legte der In-
struktionsrichter der Schadensberechnung betreffend die Liegenschaft 
Menziken allein die im Gutachten der Expertin N.____ festgestellte Kosten-
schätzung der erbrachten Werkarbeiten zugrunde. Schliesslich kann der 
Beklagte aus seinem Einwand, die Klägerin habe die Liegenschaft in Men-
ziken zum Richtpreis von Fr. 1‘950‘000.-- offeriert (pag. 375 f.; act. II 44), 
nichts zu seinen Gunsten ableiten: Zum einen bildet Streitgegenstand vor-
liegend nicht der Verkehrswert, sondern der Wert der erbrachten Werkleis-
tungen. Zum andern betrifft diese Offerte das Jahr 2014, weshalb in Bezug 
auf die im Jahr 2009 erfolgten Sanierungsarbeiten ohnehin keine Rück-
schlüsse gezogen werden können.
7.5.8.4
Im Gutachten der Expertin N.____ vom 18. Juni 2013 (act. ID 181) 
wird die der Kostenschätzung hinzugeschlagene Mehrwertsteuer basierend 
auf einem Satz von 8% berechnet (S. 26). Indessen erfolgten die Sanie-
rungsarbeiten im Jahr 2009, als ein Satz von 7.6% galt (der Satz von 8% 
gelangte erst ab 1. Januar 2011 zur Anwendung, vgl. AS 2010 2055). 
Demnach ist zur Kostenschätzung hinsichtlich der durchzuführenden Sa-
nierungsarbeiten von Fr. 291‘670.-- (S. 26; exkl. MWSt.) die Mehrwertsteu-
er zum Satz von 7.6% hinzuzurechnen, was einen Wert der Werkleistungen 
von Fr. 313‘836.90 ergibt. Daraus resultiert die folgende Schadensberech-
nung: Vom werkvertraglich vereinbarten und von der Klägerin bezahlten 
Werklohn von Fr. 490‘000.-- ist der gutachterlich ermittelte Wert der Werk-
leistungen im Betrag von Fr. 313‘836.90 in Abzug zu bringen, woraus ein 
für die Schadensberechnung massgebender übersetzter Werklohn von 
Fr. 176‘163.10 resultiert. 
7.6
Zusammenfassung Schadensposition Bestandesliegenschaften 
Für die Schadensermittlung ist somit von folgender Schadenssumme aus-
zugehen:
Liegenschaft
Werklohn gem. 
Auftragsbestäti-
Werklohn 
gem. GA/Liste Archi-
Differenz 
gem. a-b 
Massgebliche 
Differenz für die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 90
gung(en) 
inkl. 
MWSt. (Wert a)
tekturbüro 
J.____ 
AG inkl. MWSt. (Wert 
b)
(Wert c)
Schadensbe-
rechnung 
Bümpliz
136‘000.--
65‘340.00
70‘660.00
70‘660.00
Bern
242‘500.--
125‘440.00
117‘060.00
117‘060.00
Romont 1
62‘000.--
37‘900.00
24‘100.00
24‘100.00
Lausanne
136‘000.--
90‘700.00
45‘300.00
0.00
Urtenen
132‘000.--
86‘200.00
45‘800.00
45‘800.00
Steffisburg
265‘000.--
138‘900.00
126‘100.00
126‘100.00
Neyruz
232‘500.--
108‘000.00
124‘500.00
124‘500.00
Menziken
490‘000.--
315‘003.00
(bei 8% MWSt.)
313‘836.90 
(bei 7.6% MWSt.)
174‘997.00
 176‘163.10
176‘163.10
Total
684‘383.10
Demnach beträgt bei der Schadensposition Bestandesliegenschaften die 
der Schadensermittlung zugrunde zu legende Differenz Fr. 684‘383.10. 
8.
Übriger Schaden
Die Klägerin macht unter dem Titel „Übrige Schadenspositionen“ (pag. 106) 
was folgt geltend: 
- Kosten „Gefälligkeitsberichte“ (pag. 106 – 108; vgl. E. 8.1)
- Kosten vorsorgliche Beweisführungen (pag. 109 – 111; vgl. E. 8.2)
- Kosten Privatgutachten (pag. 112; vgl. E. 8.3)
8.1
Schaden Kosten „Gefälligkeitsberichte“
Aus den Akten ergibt sich, dass der Architekt E.________ seitens der Klä-
gerin damit beauftragt wurde zu überprüfen, ob die integrierender Bestand-
teil der Liegenschaftskaufverträge bildenden Baubeschriebe korrekt 
umgesetzt bzw. die vereinbarten Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden 
(vgl. act. I 6 S. 7, 22; 18 S. 5; Urteil des WSG, pag. 594). Dies folgt na-
mentlich aus den Darstellungen des Beklagten anlässlich der Sitzung des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 91
Stiftungsrates vom 20. November 2007, an welcher er gemäss dem Proto-
koll (act. IF 206) ausführte, die Sanierung der Objekte werde durch den 
beauftragten Architekten E.________ überwacht und er rapportiere zu 
Handen des Anlageausschusses (S. 2 Ziff. 2). Diese Ausführungen wurden 
in der Folge einstimmig genehmigt (S. 3; vgl. auch pag. 251). 
8.1.1
Die Klägerin macht insoweit nicht geltend, die Berichte von 
E.________ seien für die Liegenschaftszukäufe relevant gewesen, wofür 
es in den Akten denn auch keine Hinweise gibt (vgl. Urteil des WSG, pag. 
593). Selbst wenn dies zuträfe und durch die Berichte insoweit ein Schaden 
entstanden wäre, wäre dieser im Rahmen von E. 6 vorne (Schadenspositi-
on „Überzahlung Kaufpreise“) bereits abgegolten. Vielmehr bringt die Klä-
gerin vor, die Berichte von E.________ hätten nicht der Wahrheit 
entsprochen, womit ihr unnütze Kosten im Umfang von insgesamt 
Fr. 138‘000.-- entstanden seien (pag. 107 f.). Demgegenüber erachtet der 
Beklagte die von E.________ in Rechnung gestellten Honorare als ange-
messen (pag. 241). 
Aufgrund der Akten ist erstellt, dass der Beklagte mit E.________ eine 
pauschale Abgeltung pro Bericht von Fr. 12‘000.-- vereinbarte (vgl. act. I 18 
S. 4, 10; act. IE 184; Urteil des WSG, pag. 542). Dass die Klägerin die Ho-
norarrechnungen für die verabgabten Berichte jeweils auch beglichen hat, 
bestreitet der Beklagte nicht und Gegenteiliges lässt sich den Akten auch 
nicht entnehmen. 
Es liegen von E.________ die folgenden Kontrollberichte und Abschluss-
rapporte über erfolgte Gebäudesanierungen vor:
Liegenschaft
Datum Bericht 
Quelle (act.)
Thun 3
10.12.2008
IB 94
Thun 1 und 2
22.12.2009
IB 98
Heimberg 1
28.12.2009
IB 104
Heimberg 2
-
-
Heimberg 3
-
-
Niederwangen 
15.11.2007
IB 112


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 92
Bellmund
25.11.2009
IC 117
Grenchen 1
15.10.2009
IC 121
Grenchen 2
-
-
Pieterlen
19.12.2008
IC 130
Herzogenbuchsee
23.05.2008
IC 134
Thörishaus
16.10.2009
ID 139
Biberist
18.12.2008
ID 144
Heimenhausen
02.12.2010
ID 146
8.1.2
Die Klägerin macht in Bezug auf 11 Berichte zu zugekauften Lie-
genschaften einen Schaden von jeweils Fr. 12‘000.--, für die Liegenschaf-
ten Heimberg 2 und 3 jedoch einen solchen von je Fr. 3‘000.--, insgesamt 
einen Schaden von Fr. 138‘000.-- geltend. Indessen liegen bezüglich der 
beiden letztgenannten Liegenschaften keine Berichte vor. Sodann datiert 
der Bericht von E.________ zu den Sanierungsarbeiten an der Liegen-
schaft Heimenhausen vom 2. Dezember 2010 (act. ID 146), womit es – mit 
Blick auf den per Ende 2009 erfolgten Austritt des Beklagten aus der Stif-
tung – fraglich erscheint, ob die Haftbarkeit insoweit gegeben wäre (vgl. E. 
4.3 vorne). Mit Blick auf das Ergebnis (vgl. E. 12.1.2 hinten) erübrigen sich 
jedoch weitere Abklärungen hinsichtlich des in Zusammenhang mit den 
Berichten zu den Liegenschaften Heimberg 2 und 3 und Heimenhausen 
geltend gemachten Schadenersatzes. Schliesslich wird für die Liegenschaft 
Grenchen 2 kein Schadenersatz geltend gemacht.
8.1.3
Im Weiteren ist erstellt, dass die Berichte zu den Liegenschaften 
Thun 3, Thun 1 und 2, Heimberg 2, Bellmund, Grenchen 1, Pieterlen, 
Thörishaus und Biberist gestützt auf die jeweiligen gutachterlichen Feststel-
lungen wahrheitswidrig verfasst wurden und den Erfordernissen an eine 
gehörige und sorgfältige Auftragserfüllung im Sinne von Art. 394 ff., insbe-
sondere Art. 398 Abs. 2 OR, offensichtlich nicht genügen, zumal von Fach-
personen wie Architekten ein erhöhtes Mass an Sorgfalt erwartet werden 
kann (vgl. THEO GUHL, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage, 
S. 549 Rz 12): 
Liegenschaft
Bericht E.________ (act.)
Gutachten (act.)
Thun 3
IB 94
IB 95 S. 18


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 93
Thun 1 und 2
IB 98
IB 95 S. 29, 39
Heimberg 1
IB 104
IB 101 S. 11, 18
Bellmund
IC 117
IC 114 S. 16 f.
Grenchen 1
IC 121
IC 118 S. 27 f.
Pieterlen
IC 130
IC 127 S. 17
Thörishaus
ID 139
ID 136 S. 17
Biberist
ID 144
ID 140 S. 24
Insbesondere wurde in den hiervor tabellarisch aufgeführten, zivilgerichtlich 
veranlassten Gutachten wiederholt sowie nachvollziehbar und überzeu-
gend darauf hingewiesen, dass E.________ Arbeiten tatsachenwidrig als 
(korrekt) ausgeführt deklarierte, obschon sie effektiv nicht oder nicht män-
gelfrei erfolgt waren, wobei in den staatsanwaltschaftlich veranlassten Gut-
achten die Sanierungsarbeiten mitunter als „Blendwerk“ qualifiziert wurden 
(vgl. etwas act. III/2 18 S. 6; act. III/3 20 S. 5). Auch fällt auf, dass in sämtli-
chen Berichten von E.________ in inhaltlich jeweils gleichem oder zumin-
dest sehr ähnlichem Wortlaut die Arbeiten in der Gesamtbeurteilung als 
„fachmännisch ausgeführt“ beschrieben wurden; auch findet sich in sämtli-
chen Berichten die identische Formulierung, wonach sich die Liegenschaft 
nach den Sanierungsarbeiten „optisch wie auch hinsichtlich ihrer Substanz 
in einem einwandfreien Zustand“ befinde. Im Urteil vom 18. Oktober 2017 
qualifizierte das WSG namentlich die Abschlussrapporte zu den Liegen-
schaften Heimberg 1 (pag. 675), Bellmund (pag. 651), Grenchen 1 (pag. 
664) und Pieterlen (pag. 625) ausdrücklich als Gefälligkeitsberichte. Selbst 
wenn Letzteres nicht zuträfe, so wären die Berichte zumindest als ausge-
sprochen oberflächlich sowie unsorgfältig abgefasst zu qualifizieren. 
Einzig in Bezug auf die Liegenschaft Niederwangen ist eine tatsachenwid-
rige Berichterstattung durch E.________ nicht erstellt: Ein Gutachten, wel-
ches sich mit dessen Bericht auseinandersetzt, liegt nicht vor. Im Übrigen 
hielt der von der Staatsanwaltschaft bestellte Gutachter Experte F.____ in 
seiner Verkehrswertexpertise vom 3. März 2014 (act. III/1 8) hinsichtlich der 
Liegenschaft Niederwangen fest, das Gebäude sei im Jahre 2007 saniert 
worden und befinde sich heute in einem guten Zustand, so dass der Zu-
stand zum Stichtag 1. Januar 2008 ebenfalls als gut bewertet werden kön-
ne. 
Ein 
aufgestauter 
Unterhalt 
und 
ein 
Renovations- 
respektive 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 94
Investitionsbedarf liege ebenfalls nicht vor (S. 15). Rückschlüsse auf die 
Frage, ob und wenn ja inwieweit die von E.________ im Abschlussrapport 
vom 15. November 2007 getroffenen Feststellungen der Wahrheit entspre-
chen, können aus dem Gutachten jedoch nicht gezogen werden. Hinsicht-
lich der Liegenschaft Herzogenbuchsee ist auf die Ausführungen des 
gerichtlich beauftragten Experten A.____ im Gutachten vom 1. Juni 2012 
zu verweisen, worin er in Bezug auf den Bericht von E.________ vom 23. 
Mai 2008 (act. IC 134) keine Mängel feststellte (vgl. act. IC 135 S. 16). Dies 
ist jedoch dahingehend zu korrigieren, als gemäss Baubeschrieben ein 
Tumbler zugesichert war (vgl. act. IC 132 f.), ein solcher jedoch nicht instal-
liert wurde, was im Bericht von E.________ fälschlicherweise unerwähnt 
blieb. Demgegenüber stellte Experte A.____ fest, der Tumbler sei nicht 
montiert worden (act. IC 134 S. 18), was entsprechend im Rahmen der 
Schadensposition „Mängelbeseitigungskosten“ berücksichtigt wurde (vgl. E. 
6.3.4.7 und 6.3.5 vorne). Indem sich somit auch dieser Bericht im Ergebnis 
als mangelhaft erweist, ist das dafür von der Klägerin geleistete Honorar 
von Fr. 12‘000.-- im Rahmen der vorliegenden Schadensposition zusätzlich 
in Anschlag zu bringen. 
8.1.4
Ist die Unzulänglichkeit der Berichte von E.________ nur – aber 
immerhin – in Bezug auf 9 Liegenschaften erstellt, so sind die von der Klä-
gerin als solche bezeichneten unnützen Kosten auf Fr. 108‘000.-- (9 x Fr. 
12‘000.--) zu beziffern. 
Ob und wenn ja inwieweit das Betreffnis von Fr. 108‘000.-- auch einen 
(dem Beklagten anrechenbaren) Schaden darstellt, wird im Rahmen der 
übrigen Haftungsvoraussetzungen zu erörtern sein (vgl. E. 10 ff.). 
8.2
Schaden „Kosten vorsorgliche Beweisführungen“
8.2.1
Die Klägerin bringt vor, zur Erhebung der relevanten Kennzahlen 
zur Schadensbestimmung habe sie bei den zuständigen Zivilgerichten Ver-
fahren um vorsorgliche Beweisführung (Beweisaufnahme) eingeleitet. Die 
ihr aus diesen Verfahren erwachsenen Kosten (Gerichts- und Gutachter-
kosten [Fr. 122‘273.45], Parteientschädigungen an die Rechtsvertretung 
der B.________ AG [Fr. 10‘563.50] sowie die eigenen Anwaltskosten 
[Fr. 37‘563.50]) würden als Schadensposition gegenüber dem Beklagten 
geltend gemacht (pag. 109). Die Klägerin macht insoweit im Rahmen von 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 95
vorsorglichen Massnahmen entstandene Prozesskosten im Gesamtbetrag 
von Fr. 170‘400.45 als Schaden geltend (vgl. Aufstellung, pag. 110), was 
durch die Klagebeilagen act. IE 185 – 196 nachgewiesen ist. 
Im Einzelnen setzen sich die geltend gemachten (und unbestritten geblie-
benen) Aufwendungen wie folgt zusammen: 
Liegenschaft
Gerichtskosten
Expertenhonorar
Gesamtkosten
Quelle (act.)
Thun 3, 1 und 2
1‘000.--
18‘733.10
19‘733.10
IE 185
Heimberg 
1, 
2 
und 3
1‘000.--
13‘105.80
14‘105.80
IE 186
Bellmund
3‘000.--
8’472.60
11‘472.60
IE 187
Grenchen 1
1‘000.--
8‘308.45
9‘308.45
IE 188
Grenchen 2
1‘000.--
7‘096.70
8‘096.70
IE 189
Pieterlen
-
10‘500.00
10‘500.00
IE 190
Herzogenbuchsee
500.--
7‘565.40
8‘065.40
IE 191
Thörishaus
800.--
7‘889.40
8‘689.40
IE 194
Biberist
1‘000.--
12‘614.65
13‘614.65
IE 196
Bümpliz
-
5‘783.40
5‘783.40
IE 193
Bern
800.--
6‘895.80
7‘695.80
IE 195
Menziken
600.--
4‘608.15
5‘208.15
IE 192
Total
10‘700.--
111‘573.45
122‘273.45
Ferner beziffern sich die geltend gemachten Parteientschädigungen und 
eigenen Anwaltskosten wie folgt: 
Liegenschaft
Parteientschädigung/Quelle 
(act.)
Eigene Anwaltskosten
Thun 3, 1 und 2
3‘000.00
Heimberg 1, 2 und 3
3‘000.00
Bellmund
3‘000.00
Grenchen 1
3‘000.00
Grenchen 2
3‘000.00
Pieterlen
3‘000.00


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 96
Herzogenbuchsee
3‘000.00
Thörishaus
3‘000.00
Biberist
3‘000.00
Bümpliz
3‘210.30
(IE 193)
3‘210.30
Bern
2‘437.00
(IE 195)
2‘437.00
Menziken
4‘916.20
(IE 192)
4‘916.20
Total
10‘563.50
37‘563.50
8.2.2
Haftpflichtrechtlich 
ist 
zwischen 
Prozesskosten 
und 
vorprozessualen Kosten zu differenzieren: Erstere sind durch das 
Prozessrecht 
abschliessend 
geregelt 
und 
stellen 
deshalb 
kein 
haftpflichtrechtlicher 
Bestandteil 
des 
Schadens 
dar 
(vgl. 
etwa 
FISCHER/GÄHWILER, in: Fischer/Luterbacher [Hrsg.], Haftpflichtkommentar, 
2016, Art. 46 N. 15 Lemma 12; ROLAND BREHM, Berner Kommentar, 2013, 
Art. 41 OR N. 88). 
Die von der Klägerin geltend gemachten Aufwendungen (vgl. E. 8.2.1 hier-
vor) betreffen die (oder stehen in unmittelbarem Zusammenhang mit den) 
von diversen Zivilgerichten im Rahmen vorsorglicher Beweisführung nach 
Art. 158 ZPO veranlassten baufachlichen Expertisen. Die dabei entstande-
nen Kosten stellen zivilprozessrechtlich Prozess- bzw. Gerichtskosten dar 
(vgl. Art. 95 Abs. 2 lit. c ZPO; SUTER/VON HOLZEN in: Kommentar zur 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung 
[ZPO], 
Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 23 zu Art. 95) und sind 
grundsätzlich von der gesuchstellenden Partei – mithin der Klägerin – zu 
tragen (BGE 139 III 33 E. 4 S. 34). Der Gesuchsteller hat im Zivilverfahren 
jedoch die Möglichkeit, den Hauptprozess anzustrengen und bei Obsiegen 
in der Sache auch die Kosten des vorsorglichen Beweisverfahrens auf die 
in der Sache unterliegende Partei abzuwälzen (Art. 104 Abs. 3 ZPO; BGE 
140 III 30 E. 3.5 S. 34; WALTER FELLMANN, a.a.O., N. 37b zu Art. 158). Dies 
gilt auch in Bezug auf eine allfällige, dem Gesuchsgegner zugesprochene 
Parteientschädigung (BGE 140 III 30 E. 3.5 S. 35; vgl. FELLMANN a.a.O., N. 
40 zu Art. 158) sowie die eigenen Anwaltskosten. 
8.2.3
Die Klägerin hat die Kosten für vorsorgliche Beweisführungen (in 
identischer Höhe) im Rahmen der beim Regionalgericht Bern-Mittelland 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 97
anhängig gemachten Klage vom 30. Juni 2016 (act. IIB) geltend gemacht 
(vgl. Klage, S. 139 – 141; 143). Wie in E. 8.2.2 hiervor dargelegt, handelt 
es sich dabei um Prozesskosten, deren Vergütung abschliessend durch 
das im Verfahren vor dem Regionalgericht Bern-Mittelland massgebliche 
Prozessrecht der ZPO geregelt wird, womit im vorliegenden Verfahren für 
eine Anerkennung als Schaden (unter dem Titel „Kosten vorsorgliche Be-
weisführungen“) kein Raum bleibt. Die Klage ist somit insoweit abzuweisen. 
8.3
Schaden „Kosten Privatgutachten“
8.3.1
Die Klägerin bringt vor, zur Feststellung des geleisteten Sanie-
rungsaufwandes hinsichtlich der Bestandesliegenschaften habe sie bei der 
Architekturbüro J.____ AG einen Prüfbericht eingeholt. Für diese Erhebun-
gen hätten sich Kosten von insgesamt Fr. 35‘003.05 ergeben; dieser Kos-
tenersatz werde hiermit gegenüber dem Beklagten als Schadensposition 
geltend gemacht (pag. 112). Dass der Klägerin diese Kosten in Rechnung 
gestellt wurden, wird durch die Rechnungen der Architekturbüro J.____ AG 
vom 14. September 2010 (Fr. 3‘160.75 und Fr. 10‘154.75), 31. Dezember 
2010 (Fr. 6‘232.75) und vom 31. Oktober 2012 (Fr. 15‘454.80; act. IE 197) 
belegt.
8.3.2
Die von der Klägerin geltend gemachten Kosten nach E. 8.3.1 
hiervor sind vor Einleitung des vorliegenden Prozesses entstanden und 
stellten auch nicht Gegenstand vorsorglicher Beweismassnahmen im Sinne 
von Art. 158 ZPO dar, womit der entsprechende Aufwand als vorprozessual 
zu qualifizieren ist. Haftpflichtrechtlich bildet vorprozessualer Aufwand nach 
konstanter Rechtsprechung Bestandteil des Schadens, aber nur, wenn er 
gerechtfertigt, notwendig und angemessen war, der Durchsetzung der 
Schadenersatzforderung dient und nur insoweit, als er nicht durch die nach 
kantonalem Verfahrensrecht zuzusprechende Parteientschädigung gedeckt 
ist (vgl. BGE 131 II 121 E. 2.1 S. 125, 117 II 394 E. 3a S. 396; Entscheid 
des BGer vom 12. Juli 2011, 4A_127/2011 E. 12.2). 
Zwar besteht unter dem Titel der Parteikosten gemäss Art. 104 VRPG 
grundsätzlich kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Privatexpertisen. Die 
Rechtsprechung anerkennt aber ausnahmsweise einen Entschädigungsan-
spruch, wenn ein Privatgutachten wesentliche neue Erkenntnisse gebracht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 98
und zu einer grundlegenden Änderung der bisherigen Betrachtungsweise 
geführt hat. Die Behörde kann diesfalls die Kosten für private Begutachtung 
zusätzlich zum Aufwand für die Parteivertretung ganz oder teilweise zu-
sprechen (vgl. MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum bernischen 
VRPG, 1997, Art. 104 N. 6; BVR 1988 S. 280). In diesem Sinne gelten als 
notwendige Auslagen gemäss Art. 41 Abs. 1 und 4 des kantonalen An-
waltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 2 der 
Parteikostenverordnung (PKV [BSG 168.811]) grundsätzlich auch Aufwen-
dungen für vorprozessual erstellte Privatexpertisen.
8.3.3
Das 
Verwaltungsgericht 
stellt 
für 
die 
Bewertung 
der 
Werklohnleistungen in Bezug auf die Bestandesliegenschaften auf die Er-
kenntnisse in den Prüfberichten der Architekturbüro J.____ AG ab, soweit 
keine im Rahmen der vorsorglichen Beweisführungen erstellte Gutachten 
vorliegen (vgl. E. 7.5.3 und E. 7.5.5 – 7.5.7 vorne). Damit sind diese Auf-
wendungen grundsätzlich im Rahmen der Verlegung der Kostenverteilung 
(vgl. E. 19.4.3 hinten) zu berücksichtigen. 
9.
Zusammenfassung der Schadenspositionen
In der Übersicht präsentieren sich die geltend gemachten und vorbehältlich 
der Erfüllung der übrigen Haftungsvoraussetzungen der Schadensermitt-
lung zugrunde zu legenden Schadenspositionen (vgl. E. 5 vorne) in betrag-
licher Hinsicht wie folgt: 
Schadenbegründende Positionen
Schadensposition
Betrag 
Fundstelle 
Überzahlung Kaufpreise zuge-
kaufte Liegenschaften
9‘619‘000.00
E. 6.2.4
Mängelbeseitigungskosten 
zugekaufte Liegenschaften
184‘000.00
E. 6.3.5
Schaden Bestandesliegenschaf-
684‘383.10
E. 7.6


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 99
ten
Kosten „Gefälligkeitsberichte“
108‘000.00
E. 8.1.4
Kosten 
vorsorgliche 
Beweis-
führungen
0.00
E. 8.2.3
Kosten Privatgutachten
0.00
E. 8.3.3, 19.4.3.2
Schadenmindernde Positionen
Mietzinsgarantien
1‘077‘505.25
E. 6.4.3.4
10.
Rechtswidrigkeit/Sorgfaltspflichtverletzung
Unter dem Blickwinkel der Widerrechtlichkeit (vgl. E. 2.2.2 vorne) ist zu 
prüfen, ob dem Beklagten in Bezug auf die in E. 9 hiervor aufgelisteten 
Schadenspositionen eine Verletzung von gesetzlichen und/oder reglemen-
tarischen Bestimmungen bzw. eine Sorgfaltspflichtverletzung vorzuwerfen 
ist.
10.1
10.1.1
Nach Art. 71 Abs. 1 BVG verwalten die Vorsorgeeinrichtungen ihr 
Vermögen so, dass Sicherheit und genügender Ertrag der Anlagen, eine 
angemessene 
Verteilung 
der 
Risiken 
sowie 
die 
Deckung 
des 
voraussehbaren Bedarfes an flüssigen Mitteln gewährleistet sind. 
10.1.1.1 Die Art. 49 bis 60 BVV 2 (4. Kapitel, 3. Abschnitt „Anlage des 
Vermögens“) konkretisieren – entsprechend den inhaltlichen Vorgaben des 
Gesetzgebers – die in Art. 71 Abs. 1 BVG statuierten Grundsätze, von 
denen das Erfordernis der Sicherheit der Anlage erste Priorität geniesst. 
Insbesondere muss nach Art. 50 Abs. 1 BVV 2 (Marginale „Sicherheit und 
Risikoverteilung“) 
die 
Vorsorgeeinrichtung 
ihre 
Vermögensanlagen 
sorgfältig auswählen, bewirtschaften und überwachen. Nach Abs. 2 (in der 
bis am 31. Dezember 2008 gültigen Fassung, welche inhaltlich im 
Wesentlichen gleich lautet wie die ab 1. Januar 2009 in Kraft gestandene 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 100
Fassung) muss die Vorsorgeeinrichtung bei der Anlage des Vermögens in 
erster Linie darauf achten, dass die Sicherheit der Erfüllung der Vorsorge-
zwecke gewährleistet ist. Die Beurteilung der Sicherheit erfolgt insbesonde-
re in Würdigung der gesamten Aktiven und Passiven nach Massgabe der 
tatsächlichen finanziellen Lage sowie der Struktur und der zu erwartenden 
Entwicklung des Versichertenbestandes. Schliesslich muss die Vorsorge-
einrichtung gemäss Abs. 3 bei der Anlage des Vermögens die Grundsätze 
der angemessenen Risikoverteilung einhalten; die Mittel müssen insbeson-
dere auf verschiedene Anlagekategorien, Regionen und Wirtschaftszweige 
verteilt werden.
In der ab 1. Januar 2009 gültigen Fassung wurde Art. 50 BVV 2 um die 
Absätze 4, 5 und 6 erweitert. Abs. 4 nimmt Bezug auf die Erweiterungen 
der Anlagemöglichkeiten nach den Art. 53 – 56 und 56a Abs. 1 und 5 sowie 
Art. 57 Abs. 2 und 3 (bis 31. Dezember 2008: Art. 59 Abs. 1 BVV 2). 
Sodann bestimmt Art. 50 Abs. 6 BVV 2, dass die Einhaltung der Art. 53 – 
57 BVV 2 nicht von der Beachtung der Vorschriften nach den Absätzen 1 – 
3 entbindet. 
10.1.1.2 Art. 53 ff. BVV 2 stecken den Rahmen hinsichtlich der zulässigen 
Vermögensanlagen sowohl in qualitativer als auch quantitativer Hinsicht ab. 
Massstab bleibt dabei, dass die Gesamtheit der Vermögensanlage stets die 
Grundsätze gemäss Art. 71 Abs. 1 BVG zu beachten hat (BGE 137 V 446 
E. 6.2.1 S. 449).
In Bezug auf Liegenschaften sieht der bis am 31. Dezember 2008 in Kraft 
gestandene Art. 53 lit. c BVV 2 vor, dass das Vermögen einer Vorsorgeein-
richtung in Wohn- und Geschäftshäusern, auch Stockwerkeigentum und 
Bauten im Baurecht, sowie Bauland, angelegt werden kann. Gemäss der 
seit 1. Januar 2009 gültigen Fassung von Art. 53 Abs. 1 lit. c BVV 2 gelten 
als zulässige Anlagen im Liegenschaftsbereich „Immobilien im Allein- oder 
Miteigentum, auch Bauten im Baurecht sowie Bauland“. Art. 54 lit. c BVV 2 
(in der bis 31. Dezember 2008 in Kraft gestandenen Fassung) begrenzt die 
Anlage u.a. für Grundstücke nach Art. 53 lit. c BVV 2 in der Schweiz auf 
50%. Mit Wirkung ab 1. Januar 2009 gilt gemäss Art. 55 lit. c BVV 2 bezo-
gen auf das Gesamtvermögen eine Begrenzung von 30% für Anlagen in 
Immobilien, wovon maximal ein Drittel im Ausland. Nach Art. 50 Abs. 4 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 101
BVV 2 (in der seit 1. Januar 2009 massgeblichen Fassung; bis 31. Dezem-
ber 2008 Art. 59 Abs. 1 BVV 2) sind u.a. Erweiterungen der Anlagemög-
lichkeiten nach den Art. 53 – 56 gestützt auf ein Anlagereglement nach den 
Anforderungen von Art. 49a möglich, sofern die Einhaltung der Absätze 1–
3 (von Art. 50 BVV 2) im Anhang der Jahresrechnung schlüssig dargelegt 
werden kann. Gemäss der Schlussbestimmung der Änderung vom 
19. September 2008 müssen die Vorsorgeeinrichtungen und die Einrich-
tungen nach Art. 59 bis zum 1. Januar 2011 die Anlage des Vermögens an 
die Bestimmungen dieser Änderung anpassen.
10.1.2
Im Rahmen der 1. BVG-Revision wurde per 1. Januar 2005 der 
neue Art. 53a BVG in Kraft gesetzt, wonach der Bundesrat in bestimmten 
Bereichen Ausführungsbestimmungen zur Loyalität in der Vermögensver-
waltung zu erlassen hatte. Mit den Art. 48f – h und Art. 49a Abs. 3 und 4 
BVV 2 setzte der Bundesrat diese Vorgaben um. Unter dem Titel „Persönli-
che Vermögenvorteile: Offenlegung“ bestimmt Art. 48g BVV 2 in der bis am 
31. Juli 2011 in Kraft gestandenen Fassung, dass Personen und Institutio-
nen, die mit der Anlage und Verwaltung von Vorsorgevermögen betraut 
waren, dem paritätischen Organ jährlich eine schriftliche Erklärung darüber 
abzugeben haben, ob und welche persönlichen Vermögensvorteile sie im 
Zusammenhang mit der Ausübung ihrer Tätigkeit für die Vorsorgeeinrich-
tung entgegengenommen haben. Nicht offenlegungspflichtig sind Bagatell- 
und übliche Gelegenheitsgeschenke. 
Bei den Bestimmungen von Art. 48 f – h BVV 2 handelt es sich um Min-
destvorschriften und es liegt in der Verantwortung des jeweiligen Stiftungs-
rates, festzulegen, ob diese Bestimmungen praktisch unverändert in das 
Anlagereglement übernommen werden oder ob allenfalls präzisere und 
restriktivere interne Vorschriften erlassen werden sollen (SAUTER/ULLMANN, 
Loyalität in der Vermögensverwaltung bei Vorsorgeeinrichtungen; Haben 
die Vorsorgeeinrichtungen ihre Hausaufgaben gemacht? in: Der Schweizer 
Treuhänder, S. 929). 
Die Klägerin hat die bundesrechtlichen Vorgaben im Organisations- und 
Anlagereglement (OAR) konkretisiert.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 102
10.2
Nach der in E. 4.3 getroffenen Feststellung trat der Beklagte per 
31. Dezember 2009 aus der Stiftung aus, womit in diesem Zeitpunkt seine 
Organstellung endete. Nachfolgend wird deshalb überwiegend auf das bis 
am 30. November 2009 massgebliche OAR-2002 (act. I 21) und allein – 
soweit für die Beurteilung der Widerrechtlichkeit erforderlich – situativ auch 
auf das ab dem 1. Dezember 2009 gültige OAR-2009 (act. I 22) Bezug ge-
nommen. 
10.2.1
Wie in E. 4.1.2.2 vorne dargelegt, fungierten nach Art. 4 Abs. 1 – 3 
OAR-2002 (act. I 21 S. 2) und OAR-2009 (act. I 22 S. 1) der Stiftungsrat, 
die Geschäftsführung und die Anlagekommission als interne Organe der 
Stiftung.
10.2.2
Zuständigkeiten der Organe
10.2.2.1 Gemäss Art. 6 Abs. 1 OAR-2002 ist der Stiftungsrat das oberste 
Organ der Stiftung. Er besteht aus 6 Mitgliedern, wovon zwei Mitglieder 
durch den Verwaltungsrat der Arbeitgeberin 1 und ein Mitglied durch den 
Verwaltungsrat der Arbeitgeberin 2 bestimmt werden. Die übrigen Mitglie-
der werden von den Pensionskassenmitgliedern aus ihrer Mitte gewählt. 
Nach Art. 15 Abs. 1 OAR-2002 obliegt dem Stiftungsrat die Leitung und die 
Gesamtverantwortung der Stiftung. Gemäss Abs. 2 legt er u.a. die langfris-
tige Anlagestrategie der Stiftung fest (1. Lemma) und genehmigt das Orga-
nisations- und Anlagereglement (2. Lemma). Ferner entscheidet er über 
Kauf und Verkauf von Wohn- und Geschäftsliegenschaften in der Schweiz 
von über Fr. 2‘000‘000.-- (8. Lemma), genehmigt auf Antrag des Geschäfts-
führers jährlich das von den Liegenschaftsverwaltungen zu erstellende or-
dentliche Renovationsbudget und entscheidet aufgrund der erarbeiteten 
Unterlagen über eventuelle Gesamtsanierungen (9. Lemma), regelt die 
Zeichnungsberechtigung (11. Lemma) und vertritt zusammen mit dem Ge-
schäftsführer die Stiftung nach aussen (12. Lemma). 
10.2.2.2 Nach Art. 7 OAR-2002 besteht die Geschäftsführung aus einem 
Geschäftsführer und den für die Verwaltung notwendigen Mitarbeitern 
(Verwaltung). Der Geschäftsführer wird durch den Stiftungsrat gewählt. Die 
Mitarbeiter der Verwaltung werden durch den Geschäftsführer gewählt, 
welcher den Stiftungsrat darüber orientiert (Abs. 1). Der Geschäftsführer 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 103
hat im Rahmen der der Geschäftsführung zugewiesenen Aufgaben umfas-
sende Weisungsbefugnis (Abs. 2). 
Art. 16 OAR-2002 regelt die Kompetenzen und Aufgaben der Geschäfts-
führung. Nach Abs. 1 führt der Geschäftsführer u.a. im Rahmen der Aufträ-
ge und Richtlinien des Stiftungsrates und mit Hilfe der Verwaltung die 
Geschäfte der Stiftung (1. Lemma), verwaltet die Liegenschaften (3. Lem-
ma), stellt der Anlagekommission Antrag über Kauf und Verkauf von Lie-
genschaften (4. Lemma), überwacht laufend die Anlagepositionen und 
erstattet regelmässig Bericht an die Anlagekommission (6. Lemma). 
10.2.2.3 Gemäss Art. 8 OAR-2002 ist die Anlagekommission das Fachor-
gan des Stiftungsrates für die Anlage der Mittel der Stiftung. Sie besteht 
aus drei fachlich qualifizierten Mitgliedern (Abs. 1). Die Mitglieder der Anla-
gekommission werden durch den Stiftungsrat gewählt (Abs. 2).
Art. 17 OAR-2002 regelt die Kompetenzen und Aufgaben der Anlagekom-
mission. U.a. beantragt sie dem Stiftungsrat die langfristige Anlagestrategie 
(1. Lemma), ist für die Umsetzung der Anlagestrategie und die laufende 
Optimierung der Rendite-/Risikostruktur verantwortlich (2. Lemma), über-
wacht die Anlagetätigkeit auf Stufe Strategie und Umsetzung (4. Lemma) 
und entscheidet über Kauf und Verkauf von Liegenschaften bis 
Fr. 2‘000‘000.-- (8. Lemma). 
10.2.3
Beschlussfassung
Nach Art. 6 Abs. 6 OAR-2002 werden Beschlüsse des Stiftungsrates mit 
der Mehrheit der Stimmen der anwesenden Mitglieder gefasst. Bei Stim-
mengleichheit steht dem Präsidenten bzw. bei dessen Abwesenheit dem 
Vizepräsidenten der Stichentscheid zu. Gemäss Abs. 7 können Beschlüsse 
auf dem Zirkulationsweg gefasst werden, wenn kein Mitglied mündliche 
Beratung verlangt. Sämtliche Beschlüsse sind in einem vom Präsidenten 
oder Vizepräsidenten und vom Protokollführer zu unterzeichnenden Proto-
koll festzuhalten (Abs. 7). 
Gemäss Art. 8 Abs. 4 OAR-2002 ist die Anlagekommission beschlussfähig, 
wenn mindestens zwei Mitglieder anwesend sind. Die Anlagekommission 
fasst im Rahmen der ihr übertragenen Aufgaben Beschlüsse mit der Mehr-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 104
heit der Mitglieder der Anlagekommission. Beschlüsse können auf dem 
Zirkulationsweg gefasst werden, wenn kein Mitglied mündliche Beratung 
verlangt. Sämtliche Beschlüsse sind in einem Protokoll festzuhalten und 
von allen Mitgliedern zu unterschreiben.
10.2.4
Grundsätze, Umsetzung und Kontrolle der Anlagestrategie
Nach Art. 12 Abs. 1 OAR-2002 wird das Vermögen der Pensionskasse 
grundsätzlich durch externe Spezialisten (Vermögensverwalter) verwaltet. 
Ausnahmen von diesem Grundsatz bilden nach Abs. 3 u.a. der Kauf und 
Verkauf von Immobilienanlagen und die Gewährung von Hypotheken 
(Kompetenz des Stiftungsrates bzw. der Anlagekommission). Sodann wer-
den in den Ziffern IV., V. und VI. von OAR-2002 die Grundsätze, Umset-
zung und Kontrolle der Anlagestrategie bzw. der Anlagen geregelt. Dabei 
wird wiederholt, dass die Anlagestrategie vom Stiftungsrat festgelegt wird 
(IV. Ziff. 3). Nach IV. Ziff. 1 wird in der Anlagestrategie unter Berücksichti-
gung der Risikofähigkeit (aktueller Deckungsgrad und zukünftige Liqui-
ditätserfordernisse) 
sowie 
der 
langfristigen 
Rendite- 
und 
Risikoeigenschaften der Anlagen festgelegt, welche Ertragsziele mit der 
Vermögensanlage angestrebt bzw. welche Risiken dabei eingegangen 
werden sollen (Risikotoleranz). Der Erfolg der eingeschlagenen Strategie 
sowie die Adäquanz ihrer Annahmen werden regelmässig von der Anlage-
kommission überprüft (IV. Ziff. 5). Das Vermögen soll konsistent zur Strate-
gie angelegt werden (V. Ziff. 1). Weiter erfolgt die Vermögensanlage unter 
Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und der Bestimmungen dieses 
Reglements (V. Ziff. 4). Erwerbbar sind alle Finanzinstrumente resp. Anla-
gevehikel, die aufgrund ihrer Rendite-/Risikoeigenschaften geeignet sind, 
zur langfristigen Erreichung der Anlageziele beizutragen. Somit werden a 
priori keine Finanzinstrumente resp. Anlagevehikel ausgeschlossen (V. Ziff. 
6). Die Verantwortung der Kontrolle der Anlagen liegt bei der Anlagekom-
mission (VI. Ziff. 2). 
Schliesslich wird in Anhang IV „Strategische und taktische Vermoegens-
Allokation“ bestimmt, dass der Anlageausschuss die Zielgrössen definiert 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 105
und diese dem Gesamtstiftungsrat im Rahmen der Anlagestrategie zur Be-
schlussfassung unterbreitet. Entsprechende Beschlüsse finden sich jeweils 
im Protokoll zur Stiftungsratssitzung. Bis auf „Widerruf“ galten in Bezug auf 
Immobilien im Zeitpunkt des Inkrafttretens des OAR Bandbreiten von 30-
45% (vgl. auch act. I 23 S. 4 i.V.m. Beilage 36). 
10.3
Die in E. 2.2.2.2 vorne näher umschriebenen und für den 
Stiftungsrat geltenden Anforderungen an die Sorgfaltspflicht können 
vorliegend ohne weiteres auch auf die Mitglieder der Anlagekommission 
übertragen werden, zumal diese als Fachorgan des Stiftungsrates für die 
Anlage der Mittel amtete (vgl. E. 10.2.2.3 vorne). Unter dem Blickwinkel der 
Widerrechtlichkeit bzw. der Sorgfaltspflichtverletzung ist deshalb zu prüfen, 
ob dem Beklagten in Bezug auf die Bewirtschaftung von Immobilien eine 
wesentliche Rolle zukam. Dies ist zu bejahen:
10.3.1
Wie in E. 4.1.3 vorne dargelegt, fungierte der Beklagte, welcher in 
den 80er-Jahren in die Arbeitgeberin eingetreten (act. I 6 S. 4), dort seit … 
Mitglied in der … und verantwortlich für … war (act. IA 69 S. 2) und seit … 
überdies die Zuständigkeit für sämtliche Immobilien der Arbeitgeberin inne 
hatte (act. I 6 S. 4; vgl. insbesondere auch act. IA 61 f., welche Aktenstücke 
die Tätigkeit des Beklagten als Verwaltungsrat der seit 22. März 2019 im 
Handelsregister gelöschten Immobilien AG der Arbeitgeberin [vgl. Mel-
dungsnummer 
HR03-1004593676] 
dokumentieren), 
seit 
… 
als 
Geschäftsführer der Klägerin. Zudem war er in der hier interessierenden 
Zeit zwischen 2007 bis 2009 auch Mitglied der Anlagekommission (vgl. 
pag. 246). Nebst dem Beklagten gehörten als weitere Mitglieder der Stif-
tungsratspräsident 
C.________ 
und 
der 
Vize-Stiftungsratspräsident 
D.________ der Anlagekommission an (vgl. act. I 6 S. 8; act. IA 69 S. 5), 
jener als Präsident, dieser als Mitglied (act. IF 204; IF 206 – 208). Innerhalb 
der Anlagekommission galt zumindest zwischen 2007 und 2009 eine klare 
Aufgabenaufteilung: C.________ war als ehemaliger Investment-Banker 
bei einer Grossbank sowie Chef Anlage/Finanzen bei einer grossen Le-
bensversicherungsgesellschaft für die Wertschriftenanlagen und der Be-
klagte für die Immobilien zuständig. D.________ galt als „juristisches 
Gewissen“ (act. I 5 S. 3; 6 S. 3 f., 8, 11). Wohl bestritt der Beklagte diese 
Zuständigkeitsaufteilung anlässlich der staatsanwaltschaftlichen Einver-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 106
nahmen und machte geltend, dass „weder aus den Dokumenten noch aus 
den Funktionendiagramme[n] noch aus den Führungsgrundsätzen, noch 
aus Stellenbeschrieben gezeigt [werde], dass [er] für die Immobilien inner-
halb des Anlageausschusses zuständig gewesen“ sei (vgl. IA 77 S. 2). Es 
wird zwar nicht verkannt, dass sowohl C.________ wie auch D.________ 
aufgrund ihres beruflichen Hintergrunds durchaus befähigt waren, Plausibi-
lität und Tragweite von Liegenschaftsgeschäften zu beurteilen. Indessen 
ergibt sich die Zuständigkeit des Beklagten für Immobilien bereits aus sei-
ner Funktion als Geschäftsführer gemäss Art. 16 OAR-2002 (vgl. E. 
10.2.2.2 vorne) und es war auch stets der Beklagte (und nie einer der übri-
gen Mitglieder der Anlagekommission), welcher gemäss den im Recht lie-
genden Protokollen anlässlich der Stiftungsratssitzungen jeweils über die 
Immobilien-bewirtschaftung (und dabei auch den Zukauf von Liegenschaf-
ten vor 2007) orientierte (vgl. act. IF 202 S. 3 i.V.m. Beilagen 11 – 14; IF 
203 S. 3; IF 204 S. 3 f.). 
10.3.2
Anlässlich der Sitzung des Stiftungsrates vom 30. Mai 2007 be-
richtete C.________ über das Umfeld und die Umsetzung der Anlagestra-
tegie 2006/2007, während der Beklagte „gemäss Beilagen 10 – 17“ über 
weitere Schritte im Rahmen der Umsetzung der Anlagestrategie orientierte, 
insbesondere was den Zukauf von Immobilien betraf (act. I 23 S. 2). Dabei 
postulierte der Beklagte – nach Ausführungen zum allgemein ungünstigen 
Zinsumfeld (act. I 28 Beilage 11) – eine Erhöhung des Anteils an Immobili-
en von bisher rund 36% (pro 2006, vgl. act. IF 205 Beilage 19) auf rund 
41% per 2007 (act. I 28 Beilage 11). Unter dem Titel „Gewählte Kriterien im 
Rahmen der Umsetzung unserer Immobilienstrategie“ hielt der Beklagte die 
folgenden Punkte fest (act. I 28 Beilagen 13 f.): 
-
gute Standorte in der Nähe zu grösseren Zentren
-
nach Regionen und Wohnungsgrössen diversifiziert
-
Renditen nicht unter 6%
-
nach Übernahme voll saniert
-
marktgängige Mietzinse auf mittlerem Niveau
-
gestaffelte Übernahme 
-
Sanierung durch externen Fachexperten begleitet
-
Mietzinsgarantien ab Übernahme 9 – 12 Monate
-
Kompensation des Rückflusses an Aktivhypotheken durch Gewährung von schuld-
brieflich abgesicherten Hypothekardarlehen (5%) auf Kaufpreiszahlung bis Über-
nahme


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 107
In der Folge genehmigte der Stiftungsrat „einstimmig“ die vom Beklagten 
vorgeschlagene Umsetzung der Immobilienstrategie (act. I 23 S. 2) sowie 
die Bewertung der Immobilien mit einem Kapitalisierungszinssatz von 6% 
(S. 4). Auch wenn die Anlagestrategie mit einem angestrebten Immobilien-
anteil am Gesamtvermögen der Klägerin von 41% bereits zuvor festgelegt 
worden war (vgl. act. IF 204 S. 2 i.V.m. Beilage 9), ändert dies nichts dar-
an, dass die konkrete Umsetzung der Strategie mit den hiervor genannten 
Kriterien die Handschrift des Beklagten trug. An seiner Zuständigkeit für die 
Immobilienbelange der Klägerin und insbesondere auch in Bezug auf die 
hier im Streit stehenden Liegenschaftszukäufe bestehen deshalb – wie 
schon in E. 4.1.3 im Hinblick auf die Beurteilung der (materiellen) Organ-
stellung erkannt – keine Zweifel.
10.4
Die Klägerin bringt vor, wer als Geschäftsführer einer Vorsorgeein-
richtung Liegenschaften resp. Werkleistungen um mehr als 50% im Ver-
gleich 
zu 
marktgerechten 
Preisen 
überbezahle, 
verletzte 
seine 
Sorgfaltspflichten in massiver Weise, womit die Widerrechtlichkeit als Haf-
tungsvoraussetzung nach Art. 52 BVG erfüllt sei (pag. 50). Demgegenüber 
stellt sich der Beklagte auf den Standpunkt, er habe in keiner Weise gegen 
die Sorgfalts- und Treuepflichten verstossen (pag. 377).
10.5
Zu prüfen ist zunächst, wie es sich mit der Widerrechtlichkeit in 
Bezug auf den im Zeitraum zwischen dem 28. März 2007 und dem 25. No-
vember 2008 erfolgten Zukauf von 15 Liegenschaften (Schadensposition 
„Überzahlung Kaufpreise“ [vgl. E. 6 vorne]) verhält. 
10.5.1
Zu den Abläufen rund um deren Erwerb lässt sich den Akten im 
Einzelnen Folgendes entnehmen: 
10.5.1.1
Thun 3
Der Kaufvertrag wurde am 15. Oktober 2007 unterzeichnet und der Kauf-
preis belief sich auf Fr. 9‘800‘000.-- (act. IB 92). Aus dem aktenkundigen E-
Mailverkehr folgt, dass der Beklagte die übrigen Mitglieder der 
Anlagekommission am 1. Oktober 2007 (act. IF 216) dahingehend orientier-
te, wonach die B.________ AG bereit wäre, das Objekt in Payerne zu 
Fr. 4‘400‘000.-- 
zu 
übernehmen 
unter 
Anrechnung 
„an 
ein 
28-
Familienhaus“ an bester Lage in Thun, „voll saniert“. Der Aufpreis würde 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 108
Fr. 5‘400‘000.-- betragen, die Renditen lägen bei 6.5% auf den Brutto- und 
6% auf den Nettomieteinnahmen. Die heutige Verhandlungsbasis sei sicher 
interessant für die Stiftung. Auf absehbare Zeit sei Payerne kaum zu die-
sem Wert zu verkaufen und Mietzinsanpassungen seien dort kaum mög-
lich. Zudem scheine der Kaufpreis für die Liegenschaft in Thun absolut 
realistisch. Bei einer Kapitalisierung der heutigen Mietzinsen, vor Sanie-
rung, mit 6% (Fr. 480‘000.--) resultiere ein approximativer Ertragswert von 
Fr. 9‘000‘000.--. Die Sanierungsaufwendungen beliefen sich auf rund 
Fr. 2‘000‘000.--. Die zukünftigen Mieten, die nicht übertrieben schienen, 
führten zu einem Ertragswert von rund Fr. 10‘600‘000.-- (Kapitalisierungs-
zinssatz 6%). Der Beklagte schloss die E-Mail mit „Zum voraus besten 
Dank für Eure Meinung dazu. Im positiven Falle ginge das Geschäft dann 
zur Beschlussfassung an den Gesamtstiftungsrat.“ In einer weiteren, tags 
darauf verfassten und wiederum an die übrigen Mitglieder der Anlagekom-
mission gerichteten E-Mail vom 2. Oktober 2007 (act. IF 217) hielt der Be-
klagte fest, D.________ habe sein „ok“ gegeben, unter der Bedingung, 
dass die von ihm – dem Beklagten – angegebenen Ertragswerte für das 
Objekt in Thun realistisch seien. In diesem Sinne sei dem amtlichen Schät-
zer des Kantons Bern, Experte E.____, den er nicht persönlich kenne, der 
Auftrag gegeben worden, die Unterlagen zu prüfen, die zu den Werten ge-
führt hätten. In der Folge zitierte der Beklagte aus dem nämlichen Bericht 
vom 2. Oktober 2007 (vgl. act. II 6), ohne jedoch anzugeben, dass der Be-
richt an die B.________ AG gerichtet war und im Übrigen allein auf den von 
dieser zugestellten Unterlagen basierte (vgl. auch E. 6.2.3.1 vorne). Der 
Beklagte schloss die E-Mail mit der Bemerkung, die Antragsstellung an den 
Gesamtstiftungsrat erfolge erst nach dem noch ausstehenden Feedback 
durch C.________. 
Eine Genehmigung durch den Stiftungsrat (vgl. Art. 15 Abs. 2 Lemma 8 
OAR-2002) erfolgte erst anlässlich der Sitzung vom 20. November 2007 
(vgl. act. IF 206 S. 2 f. i.V.m. Beilage 11). Soweit im Kaufvertrag festgehal-
ten wurde, der Stiftungsrat habe am 15. Oktober 2007 (mithin am Tag der 
Vertragsunterzeichnung [vgl. E. 6.2.3.1 vorne]) dem Liegenschaftszukauf 
zugestimmt (act. IB 92 S. 15), bezieht sich dieses Datum auf die im Ru-
brum des Kaufvertrags erwähnte, von D.________ in seiner Eigenschaft 
als Vizepräsident des Stiftungsrates unterzeichneten Vollmacht an den 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 109
Beklagten selben Datums (act. IB 92). Indessen fehlt es an dem reglemen-
tarisch vorgesehenen Beschluss (Art. 6 Abs. 7 OAR-2002). 
10.5.1.2
Thun 1 und 2
Die Kaufverträge wurden am 30. Juli 2007 (act. IB 96 S. 13) bzw. am 
25. September 2007 (act. IB 99 S. 14) unterzeichnet. Die Kaufpreise betru-
gen je Fr. 2‘100‘000.-- (vgl. E. 6.2.3.2 vorne), womit die Beschlusskompe-
tenz beim Stiftungsrat lag. Aktenkundig ist eine E-Mail des Beklagten vom 
24. Juli 2007 an die übrigen Mitglieder der Anlagekommission (act. IF 214), 
worin er Bezug nimmt auf eine 6 Wohnungen umfassende Liegenschaft in 
Thun mit dem Hinweis „Vollmacht an C.____ folgt“. Dabei handelte es sich 
offenkundig um die Liegenschaft Thun 1, was durch eine weitere E-Mail 
vom 18. September 2007 (act. IF 215) untermauert wird und worin der Be-
klagte festhielt, es biete sich nun die Möglichkeit, den zweiten Teil des 12-
Familienhauses an der gleichen Strasse in Thun zum Kaufpreis von 
Fr. 2‘100‘000.-- „für die Stiftung“ zu erwerben. Wie schon beim Kauf des 
ersten Teils könne vermerkt werden, dass sich das Objekt an ausgezeich-
neter, ruhiger, kinderfreundlicher und sonniger Lage befinde. Wie beim 
ersten Teil lägen die Renditen bei 6.5% auf den Brutto- und 6% auf den 
Nettomieten. 
Während der Notar für die Liegenschaft Thun 1 keine Feststellungen zu 
einer allfälligen Zustimmung des Stiftungsrates getroffen hat, hielt er in Be-
zug auf die Liegenschaft Thun 2 fest, der Stiftungsrat habe dem Rechtsge-
schäft am 21. September 2007 zugestimmt (act. IB 99 S. 13), was sich auf 
die Ausstellung der von C.________ in seiner Eigenschaft als Stiftungs-
ratspräsident unterzeichneten Vollmacht gemäss Rubrum bezieht, sich 
jedoch nicht anhand eines förmlichen Beschlusses verifizieren lässt. Eine 
Genehmigung durch den Stiftungsrat erfolgte denn auch erst anlässlich der 
Sitzung vom 20. November 2007 (vgl. act. IF 206 S. 2 f. i.V.m. Beilage 11).
10.5.1.3
Heimberg 1, 2 und 3
Die Kaufverträge wurden am 19. März 2008 (mit Nachtrag vom 11. April 
2008 [act. IB 102]), am 28. Mai 2008 (act. IB 107) sowie am 16. Oktober 
2008 (act. IB 105) unterzeichnet. Die Kaufpreise betrugen zweimal 
Fr. 1‘900‘000.-- und für die Doppelliegenschaft Fr. 3‘800‘000.--, womit für 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 110
Letztere die Beschlusskompetenz beim Stiftungsrat lag (Art. 15. Abs. 2 
Lemma 8 OAR-2002).
In der Zeit vor dem Kauf dieser Liegenschaften ist allein eine E-Mail des 
Beklagten an D.________ vom 25. Februar 2008 (act. IF 223) aktenkundig, 
worin er betreffend das „PK-Objekt Heimberg“ bestätigte, dass weder be-
zogen auf Heimberg noch auf andere PK-Objekte „irgendwelche Hypothe-
ken/Schuldbriefe im Vorgang zu den unsrigen die Parzelle/das Objekt“ 
belasteten. Auch wenn in den Kaufverträgen betreffend die Liegenschaften 
1 und 3 jeweils festgehalten wurde, der Stiftungsrat habe dem Rechtsge-
schäft am 11. März 2008 zugestimmt (act. IB 102 S. 9; IB 107 S. 10) – wel-
cher Zeitpunkt sich auf die jeweiligen Vollmachterteilungen durch 
C.________ in seiner Eigenschaft als Präsident des Stiftungsrates bezieht 
–, ändert dies nichts daran, dass auch für diese Zukäufe keine formellen 
Beschlüsse dokumentiert sind. Hinsichtlich der Liegenschaft 2 stellte der 
Notar unter Bezugnahme auf die Vollmacht vom 13. Oktober 2008 fest, 
dass der Anlageausschuss im Namen seiner Kompetenz dem vorliegenden 
Rechtsgeschäft am 13. Oktober 2008 zugestimmt habe (act. IB 105 S. 9). 
Dem Protokoll der Stiftungsratssitzung vom 3. Juni 2008 (act. IF 207) kann 
lediglich entnommen werden, dass der Beklagte gemäss Beilagen 6 bis 9 
über den Deckungsgrad der öffentlich-rechtlichen Kassen im Vergleich zu 
demjenigen der Beklagten sowie über die getätigten Anlagen informierte 
und der Stiftungsrat ohne Gegenstimme die Inhalte der genannten Beila-
gen genehmigte. Den Protokoll-Beilagen 7 (Investitionen der Personalvor-
sorgestiftung im bisherigen Verlauf 2008) und 8 (Kauf von PK-
Liegenschaften) ist zu entnehmen, dass mit Valuta vom 19. März 2008 bei 
einem Kaufpreis von CHF 3‘800‘000.-- die erste Teilzahlung von 
Fr. 2‘900‘000.-- für die erste Etappe Heimberg (12-Familienhaus Heimberg 
2 und 3) und mit Valuta vom 28. Mai 2008 bei einem Kaufpreis von Fr. 
1‘900‘000.-- die erste Teilzahlung für die zweite Etappe Heimberg (6-
Familienhaus Heimberg 2 und 3) geleistet wurde. Dass die Angabe in den 
beiden Protokollbeilagen, es handle sich bei beiden Käufen bzw. Teilzah-
lungen um die Liegenschaften Heimberg 2 und 3, falsch ist, musste allen 
Beteiligten auffallen. Aus der in E. 6.2.2.5 hiervor wiedergegebenen Chro-
nologie der Zukäufe wird denn auch offenkundig, dass die Klägerin am 19. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 111
März 2008 die Liegenschaften Heimberg 1 zum Preis von Fr. 3‘800‘000.-- 
und am 28. Mai 2008 die Liegenschaft Heimberg 3 zum Preis von Fr. 
1‘900‘000.-- kaufte. In Protokoll-Beilage 8 wurde zudem für diejenige Lie-
genschaft, welche die Klägerin am 19. März 2008 zum Preis von Fr. 
3‘800‘000.-- gekauft hat, der Vermerk „gemäss Stiftungsratsbeschluss vom 
“ angebracht (vgl. zu den Entscheidungskompetenzen E. 10.2.2.1 hiervor), 
woraus – mangels anderweitiger Dokumentation – der zwingende Schluss 
zu ziehen ist, dass im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft Heimberg 1 
der Stiftungsrat dem Kauf noch nicht zugestimmt hatte und diesen erst 
nachträglich anlässlich der Sitzung vom 3. Juni 2008 – unter falscher Be-
zeichnung der Liegenschaften – genehmigt hat. Hinsichtlich der zum Kauf-
preis von Fr. 1‘900‘000.-- am 28. Mai 2008 erworbenen Liegenschaft wird 
an erwähnter Stelle auf einen Beschluss des Anlageausschusses vom 24. 
Januar 2008 hingewiesen, wobei in Anbetracht des Umstandes, dass die 
B.________ AG diese Liegenschaft erst am 4. März 2008 erworben hat, 
fraglich ist, ob der Anlageausschuss den Beschluss bereits am 24. Januar 
2008 gefällt hat. Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben, denn die 
Zukäufe der Liegenschaften Heimberg 2 und 3 lagen in der Kompetenz der 
Anlagekommission, wofür ein Mehrheitsbeschluss, welcher mit der Unter-
zeichnung der an den Beklagten erteilten Vollmachten durch C.________ 
(Heimberg 3; act. IB 107) bzw. D.________ (Heimberg 2; act. IB 105) fak-
tisch zustande kam (vgl. E. 10.2.2.3 vorne).
10.5.1.4
Niederwangen
Der Kaufvertrag wurde am 28. März 2007 unterzeichnet. Der Kaufpreis 
betrug Fr. 2‘850‘000.-- (act. IB 109). Aus den Akten geht nicht hervor, in-
wiefern und wenn ja in welchem Umfang die Mitglieder des Stiftungsrats 
über diesen Kauf vor dem Abschluss dieses Geschäfts informiert worden 
wären. Zwar beinhaltet auch dieser Kaufvertrag die übliche Feststellung 
des Notars, wonach der Stiftungsrat diesem Rechtsgeschäft zugestimmt 
habe, und zwar am 19. März 2007 (S. 10), welcher Zeitpunkt sich – wie bei 
den meisten übrigen Verträgen – auf die im Rubrum genannte Vollmacht 
(diesfalls unterzeichnet durch D.________ in seiner Eigenschaft als Vize-
präsident der Stiftung) bezieht. Ein im Vorfeld des Kaufs erfolgter formeller 
Beschluss ist demgegenüber nicht aktenkundig. Fest steht einzig, dass der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 112
Stiftungsrat diesen Zukauf nachträglich, mithin anlässlich seiner Sitzung 
vom 30. Mai 2007, genehmigte (act. I 23 S. 3 i.V.m act. IF 205 Beilage 34), 
und damit zu jenem Zeitpunkt, als der Beklagte über die Geschäftsentwick-
lung im bisherigen Jahresverlauf und die getätigten Zukäufe an Mehrfamili-
enhäusern informierte (vgl. act. I 23 S. 2). 
10.5.1.5
Bellmund 
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgte am 27. Juni 2007 und der 
Kaufpreis betrug Fr. 2‘350‘000.-- (act. IC 115). Im Vorfeld orientierte der 
Beklagte mittels einer E-Mail vom 18. Juni 2007 (act. IF 212) die übrigen 
Mitglieder der Anlagekommission sowie Mitglieder des Stiftungsrates wie 
folgt: „Liebe Mitglieder des Stiftungsrates –Auf meinen Antrag betreffend 
Verkauf unserer Objekte Romont 2 und Ostermundigen zum Gesamtver-
kaufspreis von Fr. 4350000.-- sowie dem Zukauf eines Objektes (max. Fr. 3 
Mio.) sind innert Termin keine Gegenstimmen eingetroffen. Somit erfolgte 
die Zustimmung durch den Stiftungsrat zu diesem Antrag ohne Gegen-
stimme. Die in der Zwischenzeit weiter geführten Verhandlungen führten zu 
folgenden Ergebnissen: […]. Bezüglich dem Zukauf eines Objektes liegt die 
Priorität nun bei einem 6-Familienhaus in Bellmund, in schöner Aussichts-
lage über dem See mit Blick gegen den Jura und in der Nähe der öffentli-
chen Verkehrsmittel und der Schulen. Kaufpreis Fr. 2.3 Mio. (Rentabilität 
und Konditionen analog dem nun wegfallenden Objekt in Biel). Ich hoffe, 
dass der Kauf zu diesem Wert zustande kommt. Sonst evaluiere ich wei-
ter.“ Im Kaufvertrag hielt der Notar fest, der Stiftungsrat habe dem Kauf am 
25. Juni 2007 zugestimmt (act. IC 115 S. 16), welcher Zeitpunkt sich auf 
die Vollmacht von D.________ bezieht. Der Beschluss des Stiftungsrates 
kam damit im Ohne-Gegenbericht-Verfahren zustande und wurde nicht 
entsprechend Art. 6 Abs. 7 OAR-2002 formalisiert. 
10.5.1.6
Grenchen 1 
Der Kaufvertrag wurde am 8. Juni 2007 unterzeichnet und der Kaufpreis 
betrug Fr. 3‘230‘000.-- (act. IC 119). Anlässlich der Stiftungsratssitzung 
vom 30. Mai 2007 (act. I 23) orientierte der Beklagte „gemäss Beilagen 30 
– 35“ u.a. über die getätigten Zukäufe an Mehrfamilienhäusern (S. 3), was 
sich auf Beilage 34 gemäss act. IF 205 bezieht (vgl. auch E. 10.5.1.4 vorne 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 113
betreffend die Liegenschaft Niederwangen). Die Beilage enthält eine Auflis-
tung von Liegenschaftszukäufen, worunter auch den Kauf der Liegenschaft 
Grenchen 1, vom 8. Juni 2007 zum Preis von Fr. 3‘230‘000.--. Demnach ist 
diesbezüglich von einer vorgängigen Genehmigung des (insoweit auch 
zuständigen) Stiftungsrates auszugehen, woran mit Blick auf die ausdrück-
liche Erwähnung der Liegenschaft Grenchen in Beilage 34 nichts ändert, 
dass der Stiftungsrat (ohne weitere Diskussion) zustimmend von den 
„getätigten Zukäufen“ (und nicht auch den erst beabsichtigten Zukäufen) 
Kenntnis genommen hat (act. I 23 S. 3). 
10.5.1.7
Grenchen 2 
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgte am 17. Juli 2008 und der 
Kaufpreis betrug Fr. 1‘800‘000.-- (act. IC 125). Zudem liegt eine vom Stif-
tungsratspräsidenten C.________ unterzeichnete Vollmachterteilung vom 
3. Juni 2008 zu Gunsten des Beklagten im Recht (act. I 31), auf welche 
jedoch – wie schon bei der Liegenschaft Grenchen 1 (vgl. E. 10.5.1.6 vor-
ne) – im Vertrag nicht verwiesen wird. Ein formeller Beschluss der Anlage-
kommission liegt nicht vor. 
10.5.1.8
Pieterlen 
Der Kaufvertrag wurde am 23. April 2007 bzw. der Nachtrag (mit zusätzli-
cher betraglicher Festsetzung der Mietzinsgarantie) am 18. Mai 2007 un-
terzeichnet. Der Kaufpreis belief sich auf Fr. 1‘975‘000.-- (act. IC 128). Im 
Kaufvertrag hielt der Notar fest, der Stiftungsrat habe dem Kauf am 19. 
April 2007 zugestimmt (S. 9), welcher Zeitpunkt sich auf die von 
D.________ unterzeichnete Vollmacht gemäss Rubrum des Kaufvertrags 
bezieht. Der Stiftungsrat hat anlässlich der Sitzung vom 30. Mai 2007 vom 
Zukauf zustimmend Kenntnis genommen (act. I 23 S. 3 i.V.m. act. IF 205 
Beilage 34) und damit zu jenem Zeitpunkt, als der Beklagte über die weite-
ren Schritte im Rahmen der Umsetzung der Anlagestrategie informierte 
(vgl. act. I 23 S. 2). Ein formeller Beschluss der Anlagekommission liegt 
nicht vor.
10.5.1.9
Herzogenbuchsee 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 114
Für diese Liegenschaft liegt eine an den Beklagten gerichtete Verkaufsof-
ferte der B.________ AG über Fr. 1‘790‘000.-- („Preis nach Sanierung“) 
vom 2. April 2007 (act. I 32) folgenden Inhalts vor: „Gerne offerieren wir 
Ihnen das 6-Familienhaus in Herzogenbuchsee zum Kauf wie folgt: Diese 
Liegenschaft wurde in den 60er Jahren in Massivbau erstellt und ist immer 
voll vermietet. Das Gebäude liegt gut erschlossen an sonniger und ruhiger 
Lage, Nähe Coop und Migros. Das Umfeld ist kinderfreundlich, hat grossen 
Umschwung und ist ein Bestandteil einer Wohnüberbauung. Das Haus ist 
dreigeschossig und hat je Etage eine 4-Zimmer und eine 3-Zimmer-
Wohnung. Das Gebäude wird total saniert und wird nach Sanierung mit 
SIA-Garantie abgegeben.“ Ferner wurden als Beilagen „Situationsplan, 
Pläne, Vorschlag Mieterspiegel (nach Sanierung), Grundbuchauszug [und] 
Baubeschrieb“ aufgeführt.
Der Kaufvertrag wurde am 10. April 2007 bzw. der Nachtrag (mit neuem 
Baubeschrieb für die Sanierungsarbeiten) am 29. Mai 2007 unterzeichnet 
(act. IC 131). Sodann liegt eine von D.________ und dem Beklagten am 
5. April 2007 unterzeichnete Vollmacht vor (act. I 33), worin der „Anlage-
ausschuss und der Stiftungsrat“ dem Beklagten die Kompetenz und Voll-
macht zur Unterzeichnung u.a. des Kaufvertrags erteilen. Im Kaufvertrag 
wird in üblicher Weise auf diese Vollmacht hingewiesen und auf die Zu-
stimmung des Stiftungsrates geschlossen (act. IC 131 S. 9). Ein förmlicher 
Beschluss der Anlagekommission liegt nicht vor. Auch der Zukauf dieser 
Liegenschaft wurde anlässlich der Stiftungsratssitzung vom 30. Mai 2007 
genehmigt (act. I 23 S. 3 i.V.m. act. IF 205 Beilage 34). Auffallend ist, dass 
die erste Kaufpreistranche offensichtlich bereits am 5. April 2007 bezahlt 
wurde (vgl. act. IF 205 Beilage 11; IF 242 S. 1) – mithin vor der Vertragsun-
terzeichnung und vor der vertraglich vereinbarten Kaufpreistilgung per 
11. April 2007 (vgl. act. IC 131 S. 4).
10.5.1.10
Thörishaus 
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgte am 29. Mai 2007, jene des 
Nachtrags am 27. Juni 2007. Der Kaufpreis betrug Fr. 1‘750‘000.-- (act. ID 
137). Der Notar stellte auch insoweit fest, dass der Stiftungsrat dem 
Rechtsgeschäft am 24. Mai 2007 (Datum Vollmacht) zugestimmt habe. 
Diese, von C.________ und dem Beklagten unterzeichnete Vollmacht, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 115
worin „Anlageausschuss und Stiftungsrat“ Letzterem die Kompetenz ertei-
len, u.a. den Kaufvertrag zu unterzeichnen, liegt bei den Akten (act. I 30), 
nicht jedoch ein allfälliger förmlicher und vor dem Kauf erfolgter Beschluss 
der Anlagekommission. Auch über diesen Zukauf wurde der Stiftungsrat 
anlässlich der Sitzung vom 30. Mai 2007 informiert (act. I 23 S. 3 i.V.m. act. 
IF 205 Beilage 34). Wie schon bei der Liegenschaft Herzogenbuchsee (vgl. 
E. 10.5.1.9 hiervor) fällt zudem auf, dass die erste Kaufpreistranche offen-
bar bereits am 25. Mai 2007 bezahlt wurde (vgl. act. IF 242 S. 4) und damit 
vor der Vertragsunterzeichnung am 29. Mai 2007, an welchem Tag die ers-
te Teilzahlung vertraglich geschuldet gewesen wäre (vgl. act. ID 137 S. 6).
10.5.1.11
Biberist 
Der Kaufvertrag wurde am 7. Mai 2007 unterzeichnet und der Kaufpreis 
belief sich auf Fr. 2‘700‘000.-- (act. ID 142). Darin wird festgehalten, dass 
der Stiftungsrat dem Rechtsgeschäft am 11. April 2007 zugestimmt habe, 
wobei die entsprechende Bestätigung im Original mit dem vorliegenden 
Vertrag bei der Amtsschreiberei Region Solothurn eingereicht werde (S. 7). 
Das Datum der angeblich erfolgten Zustimmung deckt sich nicht mit der im 
Vertragsrubrum erwähnten, von D.________ an den Beklagten erteilten 
Vollmacht vom 27. April 2007, welche bei den übrigen Liegenschaftsver-
käufen jeweils mit einer Zustimmung des Stiftungsrates gleichgesetzt wur-
de. Der angebliche, am 11. April 2007 und damit vor Vertragsabschluss 
erfolgte förmliche Beschluss des Stiftungsrates liegt nicht vor. Auch der 
Zukauf dieser Liegenschaft wurde jedoch spätestens anlässlich der Stif-
tungsratssitzung vom 30. Mai 2007 aufgrund der Information des Beklagten 
über die getätigten Zukäufe an Mehrfamilienhäusern global genehmigt (act. 
I 23 S. 3 i.V.m. act. IF 205 Beilage 34). 
10.5.1.12
Heimenhausen 
Der Kaufvertrag wurde am 25. November 2008 unterzeichnet; der Kauf-
preis betrug Fr. 1‘900‘000.-- (act. ID 145). Der Notar stellte unter Bezug-
nahme auf die Vollmacht vom 18. November 2008 fest, dass der 
Anlageausschuss im Namen seiner Kompetenz dem Rechtsgeschäft zuge-
stimmt habe (S. 9). Gemäss dieser, von C.________ und dem Beklagten 
unterzeichneten Vollmacht (vgl. act. ID 145 am Schluss) erteilte der „Anla-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 116
geausschuss“ dem Beklagten als Geschäftsführer die Kompetenz, diese 
Liegenschaft zu erwerben. Der Stiftungsrat nahm anlässlich der Sitzung 
vom 18. November 2008 vom Zukauf zustimmend Kenntnis (act. IF 208 S. 
3 i.V.m. Beilage 11), also zu einem Zeitpunkt, da der Kaufvertrag noch 
nicht abgeschlossen, die erste Tranche des Kaufpreises gemäss der vor-
stehend genannten Beilage 11 jedoch bereits (und entgegen der im Kauf-
vertrag getroffenen Regelung, wonach die erste Teilzahlung im Zeitpunkt 
der Verurkundung, also am 25. November 2008, geschuldet war [act. ID 
145 S. 3]) an die B.________ AG bezahlt worden war. 
10.5.2
10.5.2.1 Was zunächst die in E. 10.3.2 dargelegte Anlagestrategie anbe-
langt, so ist – was den angestrebten und im relevanten Zeitraum realisier-
ten Anteil von Immobilien am Gesamtvermögen anbetrifft – eine gegen die 
Regelungen gemäss BVV 2 oder die reglementarischen Bestimmungen 
verstossende Vorgehensweise nicht überwiegend wahrscheinlich erstellt. 
Gemäss act. II 11 lag der Immobilienanteil gemessen am Gesamtvermögen 
per 31. Oktober 2008 bei rund 40%, was im Vergleich zu 2006 einer Zu-
nahme von rund 4% (vgl. act. IF 205 Beilage 19) und in etwa der anlässlich 
der Stiftungsratssitzung vom 30. Mai 2007 genehmigten Strategie, aber 
insbesondere auch den Regelungen von Art. 54 lit. c BVV 2 (in der bis am 
31. Dezember 2008 in Kraft gestandenen Fassung) entspricht (act. I 23 S. 
2 i.V.m. Beilage 11; vgl. E. 10.1.1.2 vorne). Zwar galt mit Wirkung ab 1. Ja-
nuar 2009 eine Begrenzung der Anlagen auf einen Immobilienanteil von 
30% (Art. 55 lit. c BVV 2). Ob die anlässlich der Stiftungsratssitzung vom 
17. November 2009 (act. I 24) unter Berufung auf Art. 50 Abs. 4 BVV 2 
erfolgte Neufestlegung der Immobilienbandbreite auf 30 – 50% als verord-
nungskonform zu taxieren ist, kann offen bleiben. Denn die Vorsorgeein-
richtungen hatten die Anlage ihres Vermögens erst bis zum 1. Januar 2011 
nach den neuen Bestimmungen anzupassen (vgl. E. 10.1.1.2 vorne), womit 
jedenfalls im vorliegend massgeblichen Zeitraum bis zum 31. Dezember 
2009 (vgl. E. 4.3 vorne) eine (dem Beklagten anzulastende) Verletzung der 
Anlagebestimmungen nicht erstellt ist. Daran ändert das Vorbringen der 
Klägerin, „bis 2009“ habe der Immobilienanteil am Anlagevermögen 53% 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 117
betragen (pag. 17) nichts, wird dies doch aktenmässig nicht substanziiert 
und lässt sich eine derartige Schlussfolgerung insbesondere nicht aus dem 
Sitzungsprotokoll vom 17. November 2009 ziehen. 
10.5.2.2 Als problematischer erweist sich dagegen die anlässlich der Sit-
zung vom 30. Mai 2007 vom Stiftungsrat genehmigte Umsetzung dieser 
Anlagestrategie (vgl. E. 10.3.2 vorne). Dabei verkennt das Gericht nicht, 
dass prinzipiell jeder Anlagestrategie ein gewisses Verlustrisiko eigen ist 
und es je nach Anlageumfeld für Vorsorgeeinrichtungen schwierig sein 
konnte und kann, Erträge zu erwirtschaften. Vorliegend jedoch bedingt die 
vom Stiftungsrat festgelegte Anlagestrategie, dass ein potenzieller Verkäu-
fer einer Liegenschaft auch die Bereitschaft haben muss, diese voll zu sa-
nieren und während der Sanierungsphase das Mietzinsrisiko zu tragen. 
Damit sank die Zahl der möglichen Liegenschaftsverkäufer und der Preis 
für den Erwerb entsprach nicht mehr allein dem Liegenschaftswert. Weiter 
war nicht mehr ein reiner Kaufvertrag, sondern ein Konstrukt mit kauf-, dar-
lehens- und werkvertraglichen Elementen abzuschliessen (vgl. E. 6.1.1 
vorne), was unweigerlich entsprechendes Konfliktpotenzial in sich birgt. 
Auch war das Einholen von Konkurrenzofferten für die Sanierungsarbeiten 
mit dieser Strategie ausgeschlossen. Allfällige Bedenken, dass dieser An-
lagestrategie in Bezug auf den Zukauf von Immobilien zumindest ein ge-
steigertes Risikopotenzial innewohnen könnte (vgl. act. IF 219), vermochte 
der Beklagte bei den Stiftungsräten und den übrigen Mitgliedern der Anla-
gekommission jedoch offenbar zu zerstreuen, wobei er anlässlich der Stif-
tungsratssitzung vom 20. November 2007 selber darauf hinwies, es seien 
nicht alle Risiken ausgeschlossen und es sei wichtig, dass sich der Stif-
tungsrat dessen bewusst sei (act. IF 206 S. 2 a.E.). Festzustellen bleibt 
jedoch, dass die vorliegend umstrittenen Immobilienzukäufe im Grundsatz 
allesamt auf der vom Stiftungsrat beschlossenen Anlagestrategie basierten 
bzw. diese Anlagestrategie in den Kaufverträgen auch entsprechend abge-
bildet wurde. D.________ hielt denn auch in einem zu Handen der Staats-
anwaltschaft verfassten „Memo“ vom 10. Juni 2013 fest, das ganze 
Zusammenspiel von Kauf einer unrenovierten Liegenschaft mit der Ver-
pflichtung des Verkäufers, diese vollständig zu renovieren, den bereits be-
zahlten Kaufpreisanteil zu einem erheblichen Satz zu verzinsen und eine 
Mietzinsgarantie für eine gewisse Zeit abzugeben, sei insgesamt ein 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 118
durchaus vernünftiges Geschäftsmodell gewesen. Voraussetzung wäre 
allerdings gewesen, dass alle Parteien ihre Pflichten korrekt erfüllt hätten 
und dass die der Kaufpreisberechnung zugrunde liegenden Mietzinserwar-
tungen tatsächlich realistisch gewesen wären (Urteil des WSG, pag. 510).
10.5.3
Insgesamt kann offen bleiben, ob die anlässlich der Stiftungsrats-
sitzung vom 30. Mai 2007 genehmigte Anlagestrategie hinsichtlich des Zu-
kaufs von Immobilien in grundsätzlicher Hinsicht die Voraussetzungen an 
eine sorgfältige Vermögensanlage im Sinne von Art. 50 Abs. 1 BVV 2 
i.V.m. Ziff. V/4 OAR-2002 erfüllte. Denn Letzteres traf jedenfalls in Bezug 
auf die getätigten Liegenschaftszukäufe (vgl. E. 10.5.1 vorne) – mithin in 
Bezug auf die konkrete Umsetzung der am 30. Mai 2007 genehmigten Im-
mobilienanlagestrategie – nicht zu: 
10.5.3.1 Zunächst steht fest, dass die Klägerin, handelnd durch den Be-
klagten, die im Zeitraum vom 28. März 2007 bis 25. November 2008 zuge-
kauften Liegenschaften zu erheblich übersetzten Preisen erwarb, wobei die 
Differenz zwischen den vertraglich vereinbarten Preisen und den gutachter-
lich geschätzten Verkehrswerten über sämtliche Liegenschaften betrachtet 
insgesamt Fr. 9‘619‘000.-- betrug (vgl. E. 6.2.4 vorne). Bei der Überzahlung 
der Liegenschaften handelte es sich zudem nicht um punktuelle und in ei-
nem längeren Zeitraum erfolgte Vorgehensweisen, welche auch durch Im-
mobilienzukäufe zu Marktkonditionen unterbrochen worden und allenfalls 
als „Ausreisser“ einer ansonsten regelkonformen Umsetzung der Anlage-
strategie zu taxieren wären. Vielmehr war das Vorgehen systematisch, be-
traf mithin sämtliche 15 der in rascher zeitlicher Abfolge gekauften 
Liegenschaften. Dabei springt ins Auge, dass sich die gegenüber der Klä-
gerin verantwortlichen Akteure mit den vom Beklagten initiierten und abge-
schlossenen Liegenschaftsgeschäften in deren Vorfeld – soweit aus den 
Akten überhaupt ersichtlich – wenn überhaupt, so doch äusserst rudi-
mentär befassten:
a) So liegt einzig für die Liegenschaft Herzogenbuchsee eine (an den Be-
klagten gerichtete) Verkaufsofferte der B.________ AG (vom 2. April 2007 
[act. I 32]) über einen Kaufpreis von Fr. 1‘790‘000.-- im Recht (der entspre-
chende Kaufvertrag wurde nur eine Woche später unterzeichnet, wobei der 
offerierte Kaufpreis auch vertraglich vereinbart wurde [act. IC 131]). Die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 119
darin erwähnten Beilagen (Situationsplan, Pläne, Vorschlag Mieterspiegel 
[nach Sanierung], Grundbuchauszug, Baubeschrieb) finden sich nicht in 
den Akten. Auch ist fraglich, ob die Offerte samt aufgeführten Beilagen den 
übrigen Mitgliedern der Anlagekommission vorgelegt bzw. von diesen im 
Vorfeld der zu tätigenden Anlagebeschlüssen zur Einsichtnahme verlangt 
wurde. In Bezug auf die übrigen Liegenschaften liegen keine Offerten vor, 
was der Beklagte unter Bezugnahme auf Ziffer 1 lit. de der prozessleiten-
den Verfügung vom 31. Juli 2018 (pag. 829) denn auch selber einräumt 
(pag. 881). Auch wenn im Urteil des WSG von drei aktenkundigen Offerten 
die Rede ist (pag. 579), so ändert dies nichts daran, dass auf eine Grund-
lage für weitere Vertragsverhandlungen bildende Offertstellung offensicht-
lich weitgehend verzichtet wurde, was gegen eine sorgfältige Wahl der 
Vermögensanlagen im Sinne von Art. 50 Abs. 1 BVV 2 i.V.m. Ziff. V/4 
OAR-2002 (act. I 21 S. 9; vgl. E. 10.1.1.1 und E. 10.2.4 vorne) spricht. 
b) Sodann sind in Bezug auf diverse Liegenschaften überhaupt keine (vgl. 
E. 10.5.1.4 und E. 10.5.1.6 – 10.5.1.11), hinsichtlich der übrigen Liegen-
schaften nur oberflächliche Angaben enthaltende Anträge an das für die 
Beschlussfassung jeweils zuständige Gremium (in Bezug auf den Kauf von 
Liegenschaften bis Fr. 2‘000‘000.-- die Anlagekommission, bei einem Be-
trag darüber der Stiftungsrat [vgl. Art. 17 bzw. 15 Abs. 2 OAR-2002]; E. 
10.2.2.3 und E. 10.2.2.1 vorne) aktenkundig: Dabei beschränkten sich die 
Informationen des Beklagten auf Feststellungen wie „Objekt an ausge-
zeichneter, ruhiger, kinderfreundlicher und sonniger Lage“ (Liegenschaft 
Thun, 1 und 2 [vgl. E. 10.5.1.2 vorne]) oder Objekt „in schöner Aussichtsla-
ge über dem See mit Blick gegen den Jura und in der Nähe der öffentlichen 
Verkehrsmittel und der Schulen“ (Liegenschaft Bellmund [vgl. E. 10.5.1.5 
vorne]). Insbesondere fehlte eine umfassende Verkaufsdokumentation, 
beinhaltend namentlich einen Grundbuchauszug mit aktuellen Eigentums-
verhältnissen und Plänen. Aktenkundig ist schliesslich noch eine vor dem 
Abschluss der Kaufverträge verfasste E-Mail des Beklagten betreffend die 
Liegenschaften Heimberg, worin der Beklagte in einem Zweizeiler jedoch 
nur Angaben zur Belastung mit Hypotheken/Schuldbriefen machte. Hin-
sichtlich der übrigen Liegenschaften sind keine Anträge des Beklagten ak-
tenkundig. Soweit C.________ anlässlich der staatsanwaltschaftlichen 
Befragung deshalb von sauberen Anträgen spricht, in denen alles gestan-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 120
den habe, was ihn interessiert habe (act. I 5 S. 5), lässt sich dies anhand 
der von der Klägerin und dem Beklagten unter Hinweis auf deren Mitwir-
kungspflicht eingereichten Akten nicht verifizieren. Fest steht indessen, 
dass sämtliche Beschlüsse über den Zukauf von Liegenschaften nicht ent-
sprechend der Art. 8 Abs. 4 bzw. Art. 6 Abs. 7 OAR-2002 formalisiert wur-
den (vgl. E. 10.2.3 vorne).
Was die integrierender Bestandteil der jeweiligen Grundstückkaufverträge 
bildenden Baubeschriebe für die Sanierung der Liegenschaften (vgl. 
E. 6.1.1 vorne) betrifft, so folgt aus dem Urteil des WSG, der Beklagte habe 
diese 
gemäss 
eigenen 
Angaben 
den 
„Herren 
C.________ 
und 
D.________“ jeweils vor dem Entscheid über den Kauf einer Liegenschaft 
vorgelegt (pag. 526). Während D.________ dies in Teilen bestätigte, räum-
te C.________ ein, die Baubeschriebe nicht gekannt zu haben (vgl. pag. 
582; act. I 5 S. 11 f.; I 6 S. 13). In der Klageantwort wird geltend gemacht, 
der Beklagte habe die zuständigen Organe der Stiftung „stets umfassend 
und mitsamt Baubeschrieb“ informiert und dokumentiert (pag. 257). Die 
Darstellung des Beklagten lässt sich anhand der Akten nicht verifizieren: 
Denn den Anträgen des Beklagten – soweit solche dokumentiert sind – 
lagen die Baubeschriebe jedenfalls nicht bei und auch anderweitig ist nicht 
ersichtlich, wie die übrigen Mitglieder der Anlagekommission respektive die 
Stiftungsräte vor dem jeweiligen Liegenschaftserwerb davon Kenntnis er-
langt haben sollen. Selbst jedoch wenn die Baubeschriebe bekannt gewe-
sen 
wären, 
änderte 
dies 
nichts 
daran, 
dass 
die 
für 
die 
Liegenschaftszukäufe zuständigen Gremien der Stiftung im Vorfeld der 
jeweiligen Vertragsabschlüsse mangels konkreter Werkverträge mit Aus-
führungsbeschreibungen und -plänen keine hinreichenden Kenntnisse vom 
erforderlichen Sanierungsumfang und damit dem Zustand der Liegenschaf-
ten erlangt haben konnten, zumal B.________ anlässlich der staatsanwalt-
schaftlichen Einvernahme als Beschuldigter selber einräumte, dass die 
Baubeschriebe in der Regel rudimentär gehalten gewesen seien (vgl. act. 
IA 68 S. 11). 
Als ausgesprochen oberflächlich abgefasst sind sodann die Dokumente 
„Mietzinsvorschläge nach Sanierung“ (act. IA 41) zu qualifizieren, welche 
Grundlage für die Festsetzung der Kaufpreise (vgl. E. 6.2.2.5 e vorne) und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 121
damit für den Kaufentscheid ein zentrales Kriterium bildeten. Selbst wenn 
diese Mietzinsvorschläge – wie der Beklagte im Strafverfahren geltend 
machte – den „Herren C.________ und D.________ jeweils vor dem Ent-
scheid über den Kauf der Liegenschaft vorgelegt“ worden sein sollten (pag. 
526), wofür in den Akten freilich keine Hinweise bestehen, stellten diese 
Dokumente – deren 4 noch nicht einmal datiert sind – im Lichte ihrer allein 
sehr summarischen Ausfertigung keine taugliche Basis dar, die potentiell 
realisierbaren Mietzinseinnahmen nach Sanierung und in der Folge den 
Kaufpreis der Liegenschaft zuverlässig nachzuvollziehen. Dies musste 
grundsätzlich sämtlichen Mitgliedern der Anlagekommission und des Stif-
tungsrates, insbesondere aber dem Beklagten, bewusst sein. Es ist des-
halb dem WSG zu folgen, soweit es festhielt, die „Mietzinsvorschläge nach 
Sanierung“ seien nicht seriös erarbeitet worden, was u.a. der Beklagte zu 
verantworten habe (pag. 587). Dass dies die übrigen Akteure der Klägerin 
so hinnahmen, ändert nichts daran, dass der Beklagte seinen Aufklärungs- 
und Informationspflichten nicht mit der gebotenen Sorgfalt nachkam. 
Hierzu passt, dass die zeitlichen Verhältnisse eine sorgfältige Prüfung der 
Liegenschaften offenkundig gar nicht zuliessen, wurden doch die Kaufver-
träge in rascher Abfolge (die ersten 7 Grundstückkaufverträge im Zeitraum 
vom 28. März bis 27. Juni 2007 im Ein- bis Dreiwochentakt [vgl. act. IB 109; 
act. IC 131; IC 128; act. ID 142; ID 137; act. IC 119 und IC 115]) abge-
schlossen. Wie die Klägerin zudem zutreffend vorbringt (pag. 22), erfolgten 
die Vertragsabschlüsse jeweils innert weniger Tage nach der unterbreiteten 
„Verkaufsofferte“ und – wie dargelegt – ohne neutrale fachtechnische Zu-
stands- und Verkehrswerterhebungen mit den dazu gehörigen Kosten- und 
Ertragsschätzungen. Dass in drei Fällen die erste Tranche des Kaufpreises 
bereits vor Vertragsabschluss bezahlt worden (vgl. E. 10.5.1.9 f. und E. 
10.5.1.12 vorne) und die die Liegenschaften veräussernde B.________ AG 
in 7 Fällen beim Abschluss der Kaufverträge mit der Klägerin noch nicht 
einmal Eigentümerin der betreffenden Liegenschaften war (so hinsichtlich 
der Grundstücke Thun 3 und 1, Bellmund, Pieterlen, Herzogenbuchsee, 
Thörishaus und Heimenhausen; vgl. E. 6.2.2.5 lit. a vorne), fügt sich zur in 
Anbetracht der Tragweite unangemessenen Eile und Unsorgfalt, mit wel-
cher die Rechtsgeschäfte vorangetrieben wurden, ins Bild. Soweit der Be-
klagte in den Schlussbemerkungen vom 29. Oktober 2018 unter 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 122
Bezugnahme auf Ziffer 1 df der prozessleitenden Verfügung vom 31. Juli 
2018 (pag. 829) geltend macht, er habe nicht gewusst, dass die 
B.________ AG selber noch nicht das Eigentum erworben habe (pag. 881), 
zeigt dies, falls dem wirklich so gewesen sein sollte, geradezu exempla-
risch auf, dass er seine Sorgfaltspflichten nicht wahrgenommen und – wie 
dargelegt – auf die Einholung einer minimalsten Verkaufsdokumentation, 
wozu auch ein aktueller Grundbuchauszug gehört, verzichtet hatte. Der 
weitere Einwand des Beklagten, wonach die Liegenschaften von der 
B.________ AG noch zu renovieren waren, hat schliesslich nichts mit dem 
Vorwurf an den Beklagten zu tun, die B.________ AG habe die Liegen-
schaften erst zu einem Zeitpunkt erworben, als B.________ die Gewissheit 
hatte, dass er sie an die Klägerin weiterveräussern konnte.
10.5.3.2 Nach ihrer Anlagestrategie (vgl. hierzu E. 10.3.2) wollte die Kläge-
rin nur voll sanierte Liegenschaften erwerben, deren Rendite – bei markt-
gängigen Mietzinsen auf mittlerem Niveau – bei mindestens 6% lag. Zur 
Beurteilung, ob eine der Klägerin angebotene Liegenschaft diesen Anforde-
rungen entsprach, waren demnach fachkundige liegenschaftsspezifische 
Erhebungen des Zustands- und Sanierungsaufwandes ebenso unabding-
bar wie entsprechende Verkehrs- und Ertragswertberechnungen (vgl. „Be-
schlussfassungsprotokoll zur Sitzung des PK-Anlageausschusses vom 
24.1.2008“, wo unter dem Titel „Neuanlagen in Immobilien“ statuiert wird, 
dass der Verkehrswert „neutral“ zu ermitteln sei [act. IF 222]). Diese Infor-
mationen lagen nach der Aktenlage bei sämtlichen Liegenschaftsgeschäf-
ten weder den Mitgliedern der Anlagekommission noch des Stiftungsrates 
vor. Als Zuständiger für die Liegenschaftszukäufe (vgl. E. 10.3.2 vorne) 
wäre insbesondere der Beklagte für eine umfassende, fachlich korrekte 
Information und Dokumentation der von ihm initiierten und abgeschlosse-
nen Liegenschaftsgeschäfte verantwortlich gewesen. Soweit der Beklagte 
im Rahmen seiner Schlussbemerkungen einwendet, die Klägerin sei „über 
alle wirtschaftlichen Tatsachen im Bilde“ gewesen und es habe nichts ge-
geben, was er gewusst und was die Klägerin nicht gewusst habe und es 
einer Fiktion des WSG entspreche, wonach er mehr Informationen als die 
übrigen Mitglieder gehabt habe (pag. 883), kann er daraus im vorliegenden 
Verfahren nichts zu seinen Gunsten ableiten: Denn selbst wenn dies zuträ-
fe, änderte es nichts daran, dass beim Kauf der Liegenschaften die not-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 123
wendigen Informationen nach dem Dargelegten nicht vorhanden waren und 
mithin – insbesondere vom Beklagten – eine grobe Sorgfaltspflichtverlet-
zung begangen wurde, die zur Bezahlung von weit über dem Verkehrswert 
(nach Sanierung) liegenden Kaufpreisen führte. 
Schliesslich hilft dem Beklagten auch der Hinweis auf die von ihm ins Recht 
gelegte „Masterthese“ vom 8. August 2013 (act. II 22) und die darauf abge-
stützte Behauptung, die damalige Marktsituation habe zu Preisen geführt, 
die deutlich über den entsprechenden Werten gelegen und zu einer Rendi-
tekompression auf gehandelten Objekten geführt hätten (pag. 271 f.), nicht 
weiter, wobei offen bleiben kann, ob der Beklagte damit zumindest teilwei-
se anerkennt, dass die Liegenschaften zu überhöhten Preisen erworben 
wurden: Denn zum einen erbringen derlei allgemein gehaltene Aussagen 
und Studien in Bezug auf den konkreten Einzelfall nicht Beweis, wobei es 
keiner Klärung bedarf, wie es sich mit dem Umstand verhält, dass offenbar 
im Gegensatz zum vorliegenden Fall Immobilien mit (kleinem) Geschäfts-
anteil Studiengegenstand bildeten (pag. 272; act. II 22 S. 16). Zum andern 
ist ein solcher vom Beklagten behaupteter Effekt für die vorliegend zuge-
kauften Liegenschaften nicht überwiegend wahrscheinlich erstellt und der 
Beklagte legt denn auch keine Dokumente ins Recht, die dergleichen kon-
kret belegen würden. Die „Masterthese“ ändert mithin nichts daran, dass 
bei der Festsetzung der Kaufpreise in simpler Weise von einem viel zu ho-
hen Mietertrag (nach Sanierung) ausgegangen wurde und gestützt darauf 
die zu hohen Kaufpreise resultierten (vgl. E. 6.2.2.5 e vorne). Die basierend 
auf die nämliche „Masterthese“ gemachten Vorbringen des Beklagten stel-
len damit in Bezug auf die mittels Gutachten nachvollziehbar und schlüssig 
erstellten Verkehrswerte (vgl. E. 6.2.3.1 ff.) keinen den Hauptbeweis er-
schütternden Gegenbeweis dar (vgl. E. 2.3.2 vorne). 
Ungeachtet allfällig strafrechtlich relevanter Motive erfolgte somit die Über-
zahlung der 15 zugekauften Liegenschaften in pflichtwidriger Missachtung 
der gesetzlichen und reglementarischen Bestimmungen. 
10.5.3.3 Gleichermassen als Verstoss gegen Art. 50 Abs. 1 BVV 2 i.V.m. 
Ziff. V/4 OAR-2002, aber auch gegen den Grundsatz der angemessenen 
Risikoverteilung gemäss Art. 50 Abs. 3 BVV 2 (act. I 21 S. 9; vgl. E. 
10.1.1.1 vorne) zu qualifizieren ist die Tatsache, dass sämtliche Liegen-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 124
schaftszukäufe von der B.________ AG erfolgten. Dabei bestätigte der 
Beklagte anlässlich der staatsanwaltschaftlichen Einvernahmen, dass keine 
Drittofferten für Liegenschaftszukäufe eingeholt wurden (act. IB 86 S. 2). 
Dass damit – ex ante betrachtet – ein unkalkulierbares Klumpenrisiko ein-
herging, erscheint evident. Daran ändert auch der Hinweis des Beklagten 
auf ein zu Handen der Staatsanwaltschaft verfasstes Memo von 
D.________ vom 10. Juni 2013 (vgl. pag. 252, 509) nichts. Darin hielt die-
ser auf die Frage, weshalb keine Drittofferten eingeholt worden seien, Fol-
gendes fest: „Wie wollen Sie eine Drittofferte einholen? Wird Ihnen eine 
Liegenschaft angeboten, haben Sie keine Drittofferte. Es waren lange Zeit 
keine Objekte auf dem Markt. Es gibt keine Drittofferten. Vielleicht hätte 
man Drittofferten für die Renovationen einholen können. Wir haben aber 
ein Gesamtpaket inklusive Renovierung mit einem Schlusspreis vereinbart“ 
(vgl. pag. 252; act. I 6 S. 11). Zwar ist der von der Klägerin gefolgten Anla-
gestrategie inhärent, dass für die Sanierungen keine Drittofferten eingeholt 
werden konnten (vgl. E. 10.5.2.2 vorne). Dies erklärt jedoch nicht, warum 
für die Liegenschaftszukäufe nicht auch bei anderen Anbietern sondiert 
wurde. Namentlich leuchtet die Rechtfertigung, wonach „lange Zeit keine 
Objekte“ auf dem Markt gewesen sein sollen, nicht ein, war doch die 
B.________ AG als „eher kleine Baufirma“ (pag. 523) respektive einer 
„kleine[n] Familienfirma“ (pag. 597) offensichtlich in der Lage, der Klägerin 
innert einem Zeitraum von nur 21 Monaten 15 der beschlossenen Anlage-
strategie (vermeintlich) dienende Liegenschaften zum Kauf anzubieten. Im 
Übrigen herrschten innerhalb des Anlageausschusses ursprünglich durch-
aus 
Bedenken 
gegenüber 
der 
einseitigen 
Berücksichtigung 
der 
B.________ AG. Dies geht aus den Angaben von C.________ im Rahmen 
der staatsanwaltschaftlichen Einvernahme (vgl. act. I 5 S. 5), aber auch aus 
dem Protokoll zur Sitzung der Anlagekommission vom 30. Oktober 2007 
hervor. Danach stellte der Beklagte damals die Einreichung einer weiteren 
„Bonitätsbestätigung“ durch die B.________ AG sowie den Vorschlag einer 
Richtlinie „bezüglich der Höhe von Anlagen pro Verkäuferschaft“ in Aus-
sicht (act. IF 218). Ob dies im vorliegend massgebenden Zeitraum bis am 
31. Dezember 2009 erfolgte, ergibt sich nicht aus den Akten (vgl. auch act. 
IF 224). So oder anders änderte diese Ankündigung nichts daran, dass die 
Klägerin im Jahr 2008 noch 5 weitere Liegenschaften mit einem Anlagewert 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 125
von Fr. 11‘300‘000.-- von der B.________ AG erwarb (act. IB 102; IB 107; 
act. IC 125; act. IB 105 und act. ID 145). 
10.5.3.4 Ein weiteres Augenmerk ist auf die ungenügende Beschlussfas-
sung hinsichtlich der Liegenschaftszukäufe zu richten: Aus dem in E. 10.5.1 
vorne dargelegten Zustandekommen der einzelnen Kaufverträge erhellt, 
dass die jeweils für den Erwerb der Liegenschaften erforderlichen Be-
schlüsse des Stiftungsrates vom Beklagten – wenn überhaupt – im Ohne-
Gegenbericht-Verfahren per E-Mail eingeholt wurden, womit nicht davon 
ausgegangen werden kann, dass jeweils vor dem Kauf im Sinne von Art. 6 
Abs. 6 f. OAR-2002 (vgl. E. 10.2.3 vorne) ein förmliches Beschlussprotokoll 
vorlag. So stimmen die dokumentierten Sitzungsdaten des Stiftungsrates 
(31. Mai 2006 [act. IF 203], 21. November 2006 [act. IF 204], 30. Mai 2007 
[act. I 23], 20. November 2007 [act. IF 206], 3. Juni 2008 [act. IF 207] und 
18. November 2008 [act. IF 208]) – mit Ausnahme der Liegenschaft Hei-
menhausen (act. ID 145; act. IF 208) – nicht mit den in den Kaufverträgen 
erwähnten Beschlussdaten des Stiftungsrates überein; vielmehr bezogen 
sich Letztere in den meisten Fällen auf das Datum der Vollmachterteilung 
an den Beklagten durch diesen selbst zusammen mit einem weiteren kol-
lektivzeichnungsberechtigten Mitglied der Anlagekommission bzw. der Stif-
tung (vgl. E. 10.5.1 vorne). Soweit deshalb in einigen Kaufverträgen vom 
Notar festgestellt wurde, dass die Zustimmung des Stiftungsrates vorliege – 
wobei für den Erwerb der Liegenschaften Pieterlen (E. 10.5.1.8 vorne), 
Herzogenbuchsee (E. 10.5.1.9 vorne) und Thörishaus (E. 10.5.1.10 vorne), 
anders als in den betreffenden Kaufverträgen festgehalten, ohnehin die 
Anlagekommission zuständig war – ist mangels diesbezüglicher Protokolle 
oder anderweitiger Hinweise in den Akten davon auszugehen, dass dies in 
den jeweiligen Vollmachten, welche neben dem Beklagten entweder vom 
Präsidenten oder Vizepräsidenten des Stiftungsrates (beide Mitglieder der 
Anlagekommission) unterzeichnet wurden, bloss so festgehalten wurde, 
ohne dass hierfür ein förmliches Beschlussprotokoll i.S.v. Art. 6 Abs. 6 f. 
OAR-2002 (vgl. E. 10.2.3 vorne) vorgelegen hätte. 
Auch fällt in Bezug auf die anlässlich der Sitzungen vom 30. Mai 2007 (act. 
I 23 i.V.m. act. IF 205 Beilage 34), 3. Juni 2008 (act. IF 207 S. 2 i.V.m. Bei-
lage 8) und vom 18. November 2008 (act. IF 208 S. 3 i.V.m. Beilage 11) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 126
erfolgten Genehmigungen auf, dass den Rechtsgeschäften zugestimmt 
wurde, ohne dass in den jeweiligen Protokollen hierzu eine spezifische Dis-
kussion festgehalten worden oder als Beilage Dokumente zu diesen Objek-
ten beigefügt gewesen wären. Dies trifft auch auf die Liegenschaft 
Grenchen 1 zu. Der Umstand, dass der Stiftungsrat am 30. Mai 2007 den 
„getätigten Zukäufen“ gemäss act. IF 205 Beilage 34 zustimmte, obschon 
hinsichtlich der Liegenschaft Grenchen 1 der Kauf erst anstand (vgl. 
E. 10.5.1.6 vorne) – mithin gerade nicht „getätigt“ war – zeigt, mit welcher 
Oberflächlichkeit die Rechtsgeschäfte abgesegnet wurden. Schliesslich lag 
auch beim Zukauf der Liegenschaft Grenchen 1 keine (hinreichende) Ver-
kaufsdokumentation vor, so dass selbst dann, wenn insoweit auf einen re-
glementskonformen förmlichen Beschluss zu schliessen wäre, dieser 
zumindest auf einer ungenügenden Informations- und Dokumentations-
grundlage beruhte (vgl. E. 10.5.3.1 vorne), was gleichermassen auf alle 
übrigen Beschlüsse des Stiftungsrates zutrifft.
Soweit der Erwerb der Liegenschaften vom Kaufpreis her in der Kompetenz 
der Anlagekommission lag (Art. 17 OAR-2002; vgl. E. 10.2.2.3 vorne), er-
folgten die Beschlüsse mit der Vollmachtserteilung an den Beklagten, was 
u.a. aus der an die übrigen Mitglieder der Anlagekommission gerichteten E-
Mail des Beklagten vom 30. Oktober 2007 (Protokoll der Anlagekommissi-
on [act. IF 218]) hervorgeht. Es liegen jedoch einzig bezüglich der 
Liegenschaften Herzogenbuchsee (act. I 33), Thörishaus (act. I 30) und 
Grenchen 2 (act. I 31) die jeweils vertraglich genannten Vollmachten im 
Recht. Da die Vollmachten nicht von sämtlichen Mitgliedern unterzeichnet 
sind, stellen sie bereits aus diesem Grund keine Beschlüsse im Sinne von 
Art. 8 Abs. 4 OAR-2002 dar (vgl. E. 10.2.3 vorne). Für eine gegenteilige 
Annahme existiert denn auch keine reglementarische Grundlage. 
Anders als vom Beklagten im Rahmen der staatsanwaltschaftlichen Ein-
vernahmen ausgesagt (vgl. act. IA 69 S. 6), folgt aus dem Dargelegten so-
mit, 
dass 
die 
Beschlussfassung 
zu 
den 
Liegenschaftszukäufen 
systematisch gegen Art. 6 Abs. 6 f. und Art. 8 Abs. 4 OAR-2002 verstiess. 
Damit kann offen bleiben, ob mit Blick auf die für sämtliche Liegenschaften 
zusätzlich vereinbarten Sanierungen nach Art. 15 Abs. 2 OAR (9. Lemma) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 127
generell nicht der Stiftungsrat das zuständige Zustimmungsorgan gewesen 
wäre (vgl. E. 10.2.2.1 vorne). 
10.5.3.5 Ferner hatte der Beklagte gestützt auf Art. 53a BVG i.V.m. Art. 
48g BVV 2 jährlich eine schriftliche Erklärung darüber abzugeben, ob und 
wenn ja welche persönlichen Vermögensvorteile er im Zusammenhang mit 
der Ausübung seiner Tätigkeit für die Klägerin entgegengenommen hatte. 
Da es sich bei Art. 48g BVV 2 in der bis am 31. Juli 2011 gültigen und hier 
massgeblichen Fassung um eine Mindestvorschrift handelt (vgl. E. 10.1.2 
vorne), war sie für die Organe der Klägerin ohne weiteres verbindlich, wor-
an nichts ändert, dass erst im OAR-2009 eine entsprechende Implementie-
rung erfolgte (vgl. insbesondere Art. 23 [act. I 22 S. 8]). Dies ist denn auch 
unbestritten. 
In der konkret auf Art. 48g BVV 2 Bezug nehmenden „Loyalitätserklärung 
des ‚Vermögensverwalters‘“ bestätigte der Beklagte am 28. April 2008, 
21. Januar 2009 sowie am 17. November 2009 (act. IA 73) jeweils unter-
schriftlich, in Ausübung seiner Tätigkeit für die Klägerin keine persönlichen 
Vorteile erzielt zu haben (was der Beklagte im Strafverfahren bekräftigte 
[vgl. pag. 519]). Auch bestätigte er mit seiner Unterschrift, dass allfällige 
erzielte Vermögensvorteile (ausgenommen Bagatell- und übliche Gelegen-
heitsgeschenke) gegenüber dem verantwortlichen Organ offen zu legen 
waren. Diese Bestätigungen beziehen sich auf die Jahresrechnungen 2007 
– 2009 und sind somit für den gesamten Beurteilungszeitraum relevant. 
Dabei legte der Beklagte das seit Jahren bestehende, von ihm im vorlie-
genden Verfahren bestätigte (pag. 357), über eine blosse berufliche Bezie-
hung hinausgehende (vgl. act. IA 68 S. 3, 11; IA 69 S. 4) und 
vertrauensvolle Verhältnis zu B.________ bzw. der von diesem beherrsch-
ten B.________ AG (vgl. act. I 14), als deren Geschäftsführer B.________ 
fungiert(e) (vgl. pag. 488), nicht offen. Von Bedeutung ist in diesem Zu-
sammenhang insbesondere die Tatsache, dass der Beklagte im Zeitraum 
von 2007 bis 2009 entgegen seinen wiederholt erfolgten Bestätigungen 
diverse namhafte vermögenswerte Vorteile von der B.________ AG bzw. 
von B.________ entgegennahm: 
a) Dies betrifft zunächst die von B.________ im Zeitraum vom 2. April 2007 
bis 18. Dezember 2008 buchhalterisch als Vermittlungsprovisionen an eine 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 128
(nicht existierende) ‚…‘ verbuchten 34 Zahlungen im Gesamtbetrag von Fr. 
3‘100‘000.--, welche tatsächlich an den Beklagten flossen und in der Folge 
als Darlehenszahlungen ausgegeben wurden (vgl. act. IA 75 f.; act. IB 83 
f.). Unter Hinweis auf diverse Faktoren, welche gegen ein Darlehen 
sprächen (so u.a. die „ungeraden“, in unregelmässigen Abständen erfol-
genden, teilweise exakt den angegebenen Prozenten der Kaufpreise für die 
Liegenschaften entsprechenden Summen; der fehlende Vertrag; die Aus-
zahlung in bar; die Angabe des Beklagten, bei einem [legalen] Einkommen 
von mehreren hunderttausend Franken Geld für nicht näher definierte Im-
mobilienprojekte benötigt zu haben; die Art der Rückzahlung auf das Klien-
tengeldkonto eines Anwalts [pag. 574 f.; vgl. auch act. IA 71 S. 11 ff.; IA 77 
S. 15 ff. und Anhänge „Konto 1040 Gelddepot“; act. IB 86 S. 7; IB 87 S. 3]), 
hielt das WSG in seinem Urteil zusammenfassend fest, es sei erstellt, dass 
die B.________ AG dem Beklagten kein Darlehen gewährt habe, sondern 
die Zahlungen in bar von insgesamt Fr. 3‘100‘000.-- effektiv wie ursprüng-
lich gebucht eine Art „Provisionszahlungen“ für den Abschluss der Ge-
schäfte zwischen der Klägerin und der B.________-Gruppe dargestellt 
hätten (pag. 575; vgl. auch act. IB 83). Diesen Erwägungen ist auch aus 
hiesiger Sicht zu folgen, lässt sich doch aufgrund des hiervor genannten 
Auszuges aus der Buchhaltung der B.________ AG betreffend das Konto 
‚1040 Gelddepot‘ ohne weiteres nachvollziehen, dass für die hiervor ge-
nannten Liegenschaftsverkäufe zeitidentisch unter Angabe des jeweiligen 
Verkaufspreises Vermittlungsprovisionen zwischen 3 und 5% bezahlt wur-
den. Die Entgegennahme von Vermittlungsprovisionen, welche im Zusam-
menhang mit seiner Tätigkeit für die Klägerin angefallen sind, stellt eine 
eklatante Verletzung der Treuepflicht dar – umso mehr, als der Beklagte 
von der Klägerin einen Lohn auf der Basis eines Jahresgehalts von mehre-
ren hunderttausend Franken bezog (Urteil WSG, S. 114; pag. 574) – und 
die wiederholt abgegebenen Loyalitätserklärungen waren krass wahrheits-
widrig. Eine Verletzung der Treue- und Deklarationspflicht gemäss Art. 48g 
BVV 2 (vgl. E. 10.1.2 vorne) wäre selbst dann anzunehmen, wenn man der 
vom Beklagten gegenüber den Strafverfolgungsbehörden sowie im vorlie-
genden Verfahren (vgl. pag. 358) geltend gemachten ‚Darlehensgeschich-
te‘ Glauben schenken würde, hätte er sich doch dadurch in eine 
wirtschaftliche Abhängigkeit zu B.________ begeben – was durch die zeit-
nahen Auszahlungen der finanziellen Zuwendungen in Abhängigkeit zum 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 129
Preis der verkauften Liegenschaften offenkundig wäre – und bestünde 
doch diesfalls die Entgegennahme des Vermögensvorteils in der Zinslosig-
keit des Darlehens, wobei davon auszugehen ist, dass bei den damaligen 
Zinssätzen 
der 
jährlich 
wiederkehrende 
Vermögensvorteil 
über 
Fr. 100‘000.-- betragen hätte.
b) Wie weiter dem Urteil des WSG vom 18. Oktober 2017 zu entnehmen 
ist, habe die B.________ AG in Magadino per 2. Juni 2008 eine Wohnung 
gekauft und sie nur rund einen Monat später an den Beklagten weiterver-
kauft. Aus den Ausführungen der beiden Revisoren der Staatsanwaltschaft 
ergebe sich zweifelsfrei, dass sie dabei einen buchhalterischen Verlust von 
über Fr. 300‘000.-- erlitten habe. Erste Anzahlungen für die Wohnung habe 
die B.________ AG schon im Jahr 2007 geleistet und diese dann umge-
hend wieder abgeschrieben. Ebenfalls bereits 2007 habe der Beklagte der 
B.________ AG insgesamt Fr. 440‘000.-- zukommen lassen, wobei dieser 
Betrag gemäss Buchhaltung im Zusammenhang mit Magadino gestanden 
habe und wobei es sich gemäss den Aussagen der Beschuldigten um ein 
Darlehen gehandelt haben soll (pag. 575). Der Revisor der Staatsanwalt-
schaft sei zum Schluss gekommen, dass es sich dabei um eine weitere 
versteckte Entschädigung an den Beklagten für die Liegenschaftsgeschäfte 
gehandelt habe. Gehe man von dem Kaufpreis aus, den die B.________ 
AG für die Wohnung zuzüglich Kosten der Inneneinrichtung habe aufbrin-
gen müssen und vergleiche man diesen mit der Zahlung des Beklagten, so 
sei zweifellos zutreffend, dass dieser von diesem Geschäft massiv profitiert 
habe. Warum er aber der B.________ AG vorgängig gemäss den Aussa-
gen der beiden Beschuldigten als Darlehen Fr. 440‘000.-- habe zukommen 
lassen und man dies nicht einfach mit den Provisionszahlungen der 
B.________ AG verrechnet habe, sei unklar geblieben.
Diese überzeugenden Feststellungen und Einschätzungen des WSG blie-
ben im vorliegenden Verfahren seitens des Beklagten unbestritten, weshalb 
mangels anderweitiger Hinweise in den Akten rund um den Erwerb der 
Liegenschaft in Magadino darauf abzustellen ist. Auch dieses (in den vor-
liegend massgebenden Zeitraum zwischen 2007 und 2009 fallende) Ge-
schäft hätte der Beklagte gegenüber der Klägerin offenlegen müssen, was 
unbestrittenermassen unterblieb. Damit erweist sich die für das Jahr 2007 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 130
abgegebene Loyalitätserklärung auch unter diesem Aspekt als wahrheits-
widrig. 
c) Demnach ist ein wiederholter und schwerwiegender Verstoss des Be-
klagten (auch) gegen die Loyalitätsbestimmung des Art. 48g BVV 2 erstellt. 
Daran ändert entgegen dem Beklagten (pag. 250) nichts, dass der Stif-
tungsrat bzw. die Anlagekommission, deren Präsident oder Vizepräsident 
jeweils die Vollmachten gegenzeichneten, davon Kenntnis hatten, dass 
stets die B.________ AG als Verkäuferin auftrat, denn aus diesem Um-
stand allein lässt sich nicht auf eine persönliche Beziehung und auf eine 
Zuwendung finanzieller Vorteile schliessen.
10.5.4
Zusammenfassend ist mit Blick auf das Dargelegte sowie unter 
Hinweis auf die im Urteil des WSG genannten Indizien (pag. 597 f.) mit 
dem im Sozialversicherungsrecht erforderlichen Beweisgrad der überwie-
genden Wahrscheinlichkeit (vgl. E. 2.3.3 vorne) erstellt, dass der Beklagte 
und B.________ gemeinsam geplant hatten, eine unbestimmte Anzahl von 
Liegenschaften zu einem im Verhältnis zu den Anlagekosten viel höheren 
Kaufpreis zu verkaufen und den Nettoerlös aufzuteilen. Damit ist auch er-
stellt, dass der Zukauf der 15 Liegenschaften in mehrfacher Hinsicht einen 
– vom Beklagten zu verantwortenden – Verstoss gegen Art. 50 BVV 2 
i.V.m. Ziff. V/4 OAR-2002 (vgl. E. 10.1.1.1 und E. 10.2.4 vorne) wie auch 
eine Verletzung der dem Beklagten gegenüber der Klägerin obliegenden 
Sorgfalts- und Treuepflichten (vgl. E. 2.2.2.2 vorne) darstellt. Da diese Ver-
fehlungen beim Abschluss der jeweiligen Kaufverträge begangen wurden, 
spielt es keine Rolle, dass in Bezug auf drei Liegenschaften (vgl. E. 6.1.2 
vorne) Nutzen und Gefahr erst nach dem Austritt des Beklagten aus der 
Stiftung übergingen (vgl. E. 4.3 vorne). Schliesslich übte der Beklagte die 
Tätigkeit bei der Klägerin auf der Basis eines Jahresgehalts bei Vollzeitbe-
schäftigung von Fr. 432‘380.-- (exkl. Boni) bzw. bei einem Teilzeitpensum 
von 30% zu einem Jahresgehalt von Fr. 129‘714.-- (exkl. Boni) aus (vgl. 
act. IF 211), womit an die ihm obliegende Treue- und Sorgfaltspflicht zu-
sätzliche Anforderungen zu stellen waren (GULLO, a.a.O. S. 46, Fn 17; 
Urteil des BGer vom 18. Dezember 2014, 9C_245/2014, E. 6.2.3). 
10.6
Rechtswidrigkeit in Bezug auf die Schadensposition „Mängelbesei-
tigungskosten“ zugekaufte Liegenschaften


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 131
10.6.1
10.6.1.1 Indem in allen Grundstückkaufverträgen festgehalten wurde, dass 
sämtliche im separaten Baubeschrieb erwähnten Sanierungsarbeiten im 
Kaufpreis inbegriffen seien (vgl. E. 6.1.1 vorne), stellten sie insoweit ge-
mischte Verträge aus Kauf- und Werkvertrag dar (vgl. GAUCH, a.a.O., 
S. 141 Rz 348). Im Protokoll zur Sitzung der Anlagekommission vom 1. Mai 
2007 (act. IF 211) wurde festgehalten, „gemäss Beratung von F.________“ 
sei „ein detaillierter Baubeschrieb nach BKP zu erstellen und in den Kauf-
vertrag zu integrieren“. In Anbetracht der hohen Werklohnsummen bzw. bei 
einem vom Beklagten behaupteten Gesamtwert der Sanierungen von 
Fr. 12‘541‘079.-- (pag. 859) hätte jedoch der Abschluss ordentlicher Werk-
verträge (mit Ausführungsplanung, welche für jedes Objekt über den zeitli-
chen 
Verlauf 
der 
Sanierungsarbeiten 
Auskunft 
gegeben 
hätte) 
unabdingbare Voraussetzung für eine transparente Geschäftsabwicklung 
mit zuverlässiger Nachvollziehbarkeit der Kosten jeweils für den Liegen-
schaftserwerb sowie die durchzuführenden Sanierungsmassnahmen inklu-
sive -kosten dargestellt. Dass die Gutachter in der Lage waren, zu den von 
der B.________ AG ausgeführten Sanierungsarbeiten Kommentare abzu-
geben, lässt keinen Rückschluss auf die Frage zu, ob der Sorgfaltspflicht 
Genüge getan wurde. Denn die Gutachter hatten sich an den Baubeschrie-
ben, deren Umsetzung von der B.________ AG bisweilen frei interpretiert 
wurde, zu orientieren. Die unter den gegebenen Umständen gebotene 
Sorgfalt hätte jedoch bedingt, dass im Rahmen einer transparenten Kauf-
preisberechnung der Wert der jeweils vereinbarten Sanierungsarbeiten 
konkret ermittelt und über einen Werkvertrag abgesichert worden wäre. 
Indem sich die kauf- und werkvertraglich je anfallenden Kosten weder auf-
grund der Grundstückkaufverträge noch mittels anderweitiger Unterlagen 
definieren respektive zuordnen lassen, vermögen sie den Anforderungen 
an die gesetzliche und reglementarische Sorgfaltspflicht (Art. 50 Abs. 1 
BVV 2 i.V.m. Ziff. V/4 OAR-2002) nicht zu genügen. Soweit das WSG es 
als nicht erwiesen erachtet hat, dass der Beklagte bewusst detailarme 
Baubeschriebe akzeptiert hat (vgl. pag. 581, 882), betrifft dies die straf-
rechtliche Würdigung betreffend den Vorwurf des Betruges und ist vorlie-
gend nicht von Belang. Im hier streitgegenständlichen Kontext ist allein 
entscheidend, dass mit den Baubeschrieben weder für sich genommen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 132
noch im Verbund mit den abgeschlossenen Grundstückkaufverträgen der 
geforderten Transparenz in Bezug auf die effektiven Sanierungskosten 
Genüge getan wurde. 
Insgesamt ist mit dem Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit 
davon auszugehen, dass die mangelhaften Baubeschriebe bzw. fehlenden 
Werkverträge Bestandteil des zwischen der B.________ AG bzw. 
B.________ und dem Beklagten ausgeheckten Bereicherungskonzepts 
waren, wurde doch dem zuständigen Stiftungsorgan damit suggeriert, es 
seien bloss die im Baubeschrieb aufgeführten Arbeiten erforderlich, damit 
die zugekaufte Liegenschaft alsdann im Sinne der Anlagestrategie als 
vollständig saniert gelte, was mit Blick auf die diversen, nach den Sanie-
rungsmassnahmen gutachterlich aufgedeckten Mängel (vgl. E. 6.3.4 vorne) 
nachweislich nicht stimmt und zudem auf einen höheren als den tatsächli-
chen Zustandswert der Liegenschaft im Zeitpunkt des Zukaufs schliessen 
liess.
10.6.1.2 Sodann geht aus dem hiervor genannten Protokoll vom 1. Mai 
2007 hervor, dass für die „Unterstützung betreffend die technischen Ab-
wicklungen“ F.________ als „neutraler Experte“ vorgesehen war (act. IF 
211). Dieser lehnte jedoch den Auftrag ab (vgl. auch act. I 5 S. 8), worauf-
hin der Beklagte mit zustimmender Kenntnis der übrigen Stiftungsgremien 
den Architekten E.________ damit beauftragte zu prüfen, ob die Baube-
schriebe korrekt umgesetzt bzw. die vereinbarten Sanierungsarbeiten 
durchgeführt wurden (vgl. act. I 6 S. 7, 22; 18 S. 5; E. 8.1 vorne). Anlässlich 
der Befragung durch die Staatsanwaltschaft hielt D.________ hierzu fest, 
die Berichte von E.________ seien wesentlich gewesen, weil sie dem Stif-
tungsrat und der Anlagekommission die Gewissheit vermittelt hätten, die 
Sanierungsarbeiten seien ordentlich erfolgt. Es habe auch kein Anlass für 
Misstrauen gegenüber E.________ gegeben, den er seit Jahren als ver-
antwortlichen Architekten gekannt habe (act. I 6 S. 22). Im Nachhinein 
müsse er sagen, dass die Berichte nicht den Tatsachen entsprächen und 
„Persilscheine“ darstellten (S. 7). 
10.6.2
Sowohl nach Art. 367 Abs. 1 OR wie auch gemäss der SIA-Norm 
118 hat der Besteller nach Ablieferung des Werkes dessen Beschaffenheit 
zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu set-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 133
zen (vgl. E. 6.3.2.2 vorne). Als Zuständigem für die Liegenschaftsangele-
genheiten (vgl. E. 10.3.2 vorne) kam diese Aufgabe dem Beklagten zu und 
es ist zu prüfen, ob ihm diesbezüglich eine Sorgfaltspflichtverletzung bzw. 
Rechtswidrigkeit vorzuwerfen ist. Besondere Bedeutung kommt deshalb 
den Berichten von E.________ zu, welcher als Sachverständiger für die 
fachmännische Überwachung der Sanierungsarbeiten hinzugezogen wurde 
und welcher jeweils Bericht erstattete. 
10.6.2.1 Es fällt auf, dass E.________ im Rahmen der Abfassung seiner 
Abschlussrapporte zu keinem Zeitpunkt einen Mangel hinsichtlich der von 
der B.________ AG durchgeführten Sanierungsarbeiten entdeckt haben 
wollte, was bei insgesamt 11 aktenkundigen Bauabnahmen und in Anbe-
tracht der jeweils diverse Positionen umfassenden Renovationen äusserst 
ungewöhnlich erscheint. Wie in E. 8.1.3 vorne festgehalten, sind die 
Schlussfolgerungen in sämtlichen Berichten gleich, nämlich, dass die Arbeit 
der B.________ AG fachmännisch erledigt worden sei und sich die Liegen-
schaft wieder in einem einwandfreien Zustand befinde (vgl. auch act. IB 94; 
IB 98; IB 104; IB 112; act. IC 117; IC 121; IC 130; IC 134; act. ID 139; ID 
144; ID 146). Eine derart makellose Arbeitsbilanz über sämtliche Liegen-
schaften hinweg widerspricht nicht nur jeglicher allgemeinen Lebenserfah-
rung, sondern entspricht – wie in E. 8.1.3 bereits dargelegt – auch nicht 
den Tatsachen, wobei die Abweichungen des von E.________ beschriebe-
nen vom tatsächlichen Ergebnis der Sanierungsarbeiten teils massiv und 
offenkundig sind (vgl. etwa act. IC 114 S. 16 f.; IC 118 S. 27 f.; IC 127 
S. 17). Hinsichtlich der Liegenschaft Niederwangen ist eine tatsachenwidri-
ge Berichterstattung zwar nicht erstellt, was aber auch daran liegen kann, 
dass insoweit kein sich explizit mit dieser Frage befassendes Gutachten im 
Recht liegt (vgl. E. 8.1.3 vorne). In Bezug auf die Liegenschaft Herzogen-
buchsee hat Experte A.____ zwar festgehalten, der Bericht von 
E.________ weise keine Mängel auf (vgl. act. IC 135 S. 16). Dabei übersah 
der Gutachter jedoch, dass gemäss Baubeschrieben ein Tumbler zugesi-
chert war (vgl. act. IC 132 f.), dessen Fehlen im Bericht von E.________ 
unerwähnt blieb (vgl. E. 8.1.3), so dass sich auch dieser Bericht im Ergeb-
nis als nicht den Tatsachen entsprechend erweist. Für keinen der vorlie-
genden Berichte von E.________ lässt sich demnach mit überwiegender 
Wahrscheinlichkeit feststellen, dass er der Wahrheit entspricht. Umgekehrt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 134
ist erstellt, dass die meisten seiner Berichte in mehrfacher Hinsicht und 
augenfällig tatsachenwidrig verfasst sind. Auch der Beklagte räumte an-
lässlich der Einvernahme durch die Staatsanwaltschaft vom 11. März 2013 
ein, dass in den Gutachten „Mängel und Lücken aufgezeigt“ worden seien 
und es „ärgerlich“ sei, dass E.________ dies in seinen Berichten „nicht 
aufgezeigt“ habe, was er – der Beklagte – „ganz klar“ kritisiere (act. IA 77 
S. 13, 29). 
10.6.2.2 Aus der beim Regionalgericht Bern-Mittelland erhobenen Klage 
vom 30. Juni 2016 (act. IIB) geht hervor, dass das anfänglich gegen 
E.________ ausgedehnte Strafverfahren mit Einstellungsverfügung vom 
10. Mai 2016 abgeschlossen worden sei, weil die in den Berichten von 
E.________ getroffenen Feststellungen „rechtlich nur als ‚einfache‘ Lügen“ 
qualifiziert worden seien. Die Kläger (worunter die Klägerin) hätten – um 
„keine weiteren Verfahrensverzögerungen zu provozieren“ – auf eine Be-
schwerde gegen die Einstellungsverfügung verzichtet (Klage, S. 65 f.). 
Dass die Art und Weise der Berichterstattung für E.________ strafrechtlich 
keine Konsequenzen zeitigte, ist für das vorliegende Verfahren indessen 
nicht präjudizierend, zumal im Strafverfahren eine tatbestandsmässige, 
zum Schuldspruch beitragende Tatsache erst dann rechtserheblich 
festgestellt ist, sobald das Gericht erkennt, dass die Zuverlässigkeit des 
Beweisergebnisses nicht ernsthaft zu bezweifeln ist (BGE 144 IV 345 E. 
2.2.3.3 S. 351). Demgegenüber gilt im Berufsvorsorgerecht (wie generell im 
Sozialversicherungsrecht) 
der 
Beweisgrad 
der 
überwiegenden 
Wahrscheinlichkeit, wobei der Richter jener Sachverhaltsdarstellung zu 
folgen hat, die er von allen möglichen Geschehensabläufen als die 
wahrscheinlichste würdigt (vgl. E. 2.3.3 vorne). 
10.6.2.3 Der Umstand, dass die Berichterstattung von E.________ syste-
matisch fehlerhaft – und in Wiederholung stets gleicher oder ähnlicher, 
floskelhaft anmutender Formulierungen – erfolgte, lässt darauf schliessen, 
dass dies nicht mit einer bloss flüchtigen Arbeitsweise erklärbar ist. Das 
WSG hielt denn auch in Zusammenhang mit der Berichterstattung zur Lie-
genschaft Thun 3 fest, ein erfahrener Architekt wie E.________ könne „sol-
che Dinge eigentlich nicht übersehen“ (pag. 640). Dem ist auch aus 
hiesiger Sicht beizupflichten: Anlässlich der Vorladung durch die Staatsan-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 135
waltschaft gab E.________ an, bereits seit 1982 über ein Architekturbüro 
zu verfügen, wobei er von der Akquisition bis zur Baueingabe, Aus-
führungsplanung „einfach alles gemacht habe“, so auch Einfamilienhäuser 
und Sanierungen (act. I 18 S. 2), woraus auf eine langjährige Erfahrung in 
seiner Tätigkeit als Architekt zu schliessen ist. Hiervon ging offensichtlich 
auch D.________ aus, wenn er gegenüber der Staatsanwaltschaft angab, 
E.________ habe jahrelang für die Liegenschaft Zürich gearbeitet und es 
habe absolut keine Einwände gegeben (act. I 6 S. 7). 
Sodann – und dies ist in Bezug auf die Frage nach dem sorgfalts- bzw. 
rechtswidrigen Handelns des Beklagten der wesentliche Punkt – erscheint 
es nicht als plausibel, dass E.________ die wahrheitswidrigen Berichte 
(ausschliesslich) aus eigenem Antrieb verfasste, ist doch insoweit keinerlei 
eigenes Interesse an einer systematisch tatsachenwidrigen Berichterstat-
tung seinerseits auszumachen. Vielmehr ist es in Anbetracht der hiervor 
aufgezeigten Umstände überwiegend wahrscheinlich, dass E.________, 
welchen der Beklagte zu instruieren und überwachen hatte (vgl. act. IF 227 
f.), zumindest mit dessen Kenntnis handelte, als er bloss oberflächliche 
Ausführungs- und Abschlusskontrollen vornahm. Wie aus dem Urteil des 
WSG weiter folgt, ergebe sich aus den Bankauszügen der B.________ AG 
zudem, dass E.________ im Zusammenhang mit den Sanierungsaufträgen 
an den Liegenschaften der Arbeitgeberin im Liebefeld und in Zürich direkt 
von der B.________ AG total Fr. 169‘000.-- erhalten habe (pag. 595), was 
– so das WSG in überzeugender Weise folgernd – eine unabhängige Prü-
fung der von der B.________ AG durchgeführten Arbeiten sehr unwahr-
scheinlich gemacht habe. Auch dies spricht in Anbetracht des damals seit 
Jahren bestehenden vertrauensvollen bzw. freundschaftlichen Verhältnis-
ses zwischen B.________ und dem Beklagten (vgl. E. 10.5.3.5 a vorne) 
dafür, 
dass 
Letzterer 
die 
wahrheitswidrige 
Berichterstattung 
von 
E.________ zumindest duldete. Zwar ist aktenkundig, dass E.________ 
ursprünglich nicht als Experte für die Werkabnahmen vorgesehen war (vgl. 
E. 10.6.1.2 vorne). Nachdem F.________ den Auftrag abgelehnt hatte, war 
es jedoch nach den übereinstimmenden Angaben anlässlich der staatsan-
waltschaftlichen Einvernahmen der Beklagte, welcher auf E.________ zu-
ging: So sagte dieser aus, 2007, als er 65jährig gewesen sei, habe er 
aufhören wollen. Der Beklagte sei dann auf ihn betreffend „Häusern der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 136
Personalvorsorgestiftung“ zugekommen, ob er „da nicht über einen GU 
diese Arbeiten überwachen wolle, d.h. kontrollieren, ob sie gemäss Baube-
schrieb erfüllt“ seien. „Einfach stichprobeweise und dann einen Schlussbe-
richt schreiben“ (act. I 18 S. 3). Auch der Beklagte bestätigte gegenüber 
der Staatsanwaltschaft, er sei der direkte Ansprechpartner von E.________ 
gewesen (act. IA 77 S. 11). Es ist deshalb sehr unwahrscheinlich, dass in 
Anbetracht des Dreiecksverhältnisses B.________/E.________/Beklagter, 
in welchem jeder jeden seit langer Zeit kannte und jeder von jedem wirt-
schaftlich profitierte, die systematisch wahrheitswidrige Abfassung der Kon-
trollrapporte 
durch 
den 
sehr 
erfahrenen 
Architekten 
auf 
blosse 
Nachlässigkeiten zurückzuführen ist. 
10.6.3
Zusammenfassend ist mit Blick auf die dargelegten Umstände mit 
dem im Sozialversicherungsrecht massgeblichen Beweisgrad der überwie-
genden Wahrscheinlichkeit erstellt, dass der Beklagte Kenntnis von der 
Wahrheitswidrigkeit und Mangelhaftigkeit der Berichte von E.________ 
haben musste und demnach auch wusste, dass diese keine taugliche Ent-
scheidungsgrundlage für die Erhebung allfälliger Mängelrügen in Bezug auf 
die Sanierungsarbeiten bildeten. Nichts anderes ergibt sich für die vorlie-
gend grundsätzlich anerkannten Schadenspositionen betreffend die Lie-
genschaften Grenchen 1, Herzogenbuchsee, Thörishaus und Biberist (vgl. 
E. 6.3.5 vorne). Der Beklagte kann sich deshalb in Bezug auf die unterblie-
benen Mängelrügen nicht auf die in den Berichten von E.________ jeweils 
bestätigten, angeblich korrekten und mängelfrei durchgeführten Sanie-
rungsarbeiten berufen. Folglich stellen die unterbliebenen Mängelrügen 
sowohl einen Verstoss gegen Art. 50 Abs. 1 BVV 2 i.V.m. Ziff. V/4 OAR-
2002 (vgl. E. 10.1.1.1 vorne) wie auch eine Verletzung der dem Beklagten 
obliegenden Sorgfalts- und Treuepflicht (vgl. E. 2.2.2.2 vorne) dar. 
10.7
Rechtswidrigkeit in Bezug auf die Schadensposition Bestandeslie-
genschaften 
Gemäss den Angaben von D.________ anlässlich der staatsanwaltschaftli-
chen Befragung habe der Stiftungsrat jeweils im Rahmen des Budgets den 
für das nächste Jahr zu erwartenden Betrag für solche Sanierungsarbeiten 
festgelegt; anschliessend sei es in der Kompetenz des Beklagten gestan-
den, diese Sanierungsarbeiten zu vergeben und auszulösen, ohne dass 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 137
der Anlageausschuss oder der Stiftungsrat dazu nochmals hätten Stellung 
nehmen müssen. Der Beklagte habe jeweils im Rahmen des von ihm vera-
rbeiteten und dem Stiftungsrat vorgelegten Budgetentwurfes diesen Betrag 
festgestellt. Mit der Genehmigung des gesamten Budgets sei auch dieser 
Punkt geregelt gewesen. Der Beklagte habe jeweils kurz die Höhe des Be-
trages mit einer mündlichen Erklärung bei der Vorlage des Budgets be-
gründet (vgl. act. I 6 S. 23). Diese Angaben decken sich mit der Aktenlage 
(vgl. act. IF 221). Auch wenn der Beklagte demnach bei der Vergabe von 
Sanierungsarbeiten grundsätzlich im Rahmen seiner Kompetenzen handel-
te, so ändert dies nichts daran, dass – wie die Klägerin mit Blick auf die 
Akten zutreffend vorbringt (pag. 90) – in Bezug auf sämtliche Arbeitsverga-
ben an die B.________ AG elementare Vorkehren zur Wahrung der Sorg-
faltspflicht unterblieben: 
-
Es wurden keine Konkurrenzofferten für die Sanierungsarbeiten einge-
holt, was denn auch der Beklagte wiederholt einräumt (pag. 362, 364, 
367 f., 370, 372 f.);
-
es wurden – analog zu den zugekauften Liegenschaften – keine Werk-
verträge abgeschlossen (vgl. auch die Aussage von G.________, Ge-
schäftsführer der Klägerin ab 18. November 2009 [act. I 24 S. 3] 
anlässlich der staatsanwaltschaftlichen Einvernahme [act. I 7 S. 10]);
-
die jeweiligen aktenkundigen Auftragsbestätigungen sind rudimentär 
und ohne Angabe der massgeblichen BKP-Positionen verfasst;
-
den Auftragsbestätigungen sind keinerlei Kostendiversifizierungen zu 
entnehmen. Vielmehr wurden stets Pauschalpreise vereinbart, welche 
weder anhand der Auftragsbestätigungen noch aufgrund anderweitiger 
Unterlagen positionsspezifisch aufgeschlüsselt werden können; 
-
anders als bei den zugekauften Liegenschaften sind keine Abnahmen 
der erfolgten Werkleistungen aktenkundig. In der Folge wurden auch 
keine Mängellisten erstellt; 
-
Mängelrügen oder gar -behebungen sind nicht aktenkundig.
Auch wenn jeweils keine Werkverträge abgeschlossen wurden, so steht 
doch ausser Zweifel, dass die erfolgten Sanierungsarbeiten ebenso – ana-
log zu den Renovationen der zugekauften Liegenschaften – nach Massga-
be von Art. 363 ff. OR zu beurteilen sind. Mit Blick auf Art. 50 Abs. 1 BVV 2 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 138
(vgl. E. 10.1.1.1 vorne) wäre der für die Immobilienbelange zuständige Be-
klagte (vgl. E. 10.3.2 vorne) deshalb gehalten gewesen, diese Liegenschaf-
ten (dokumentiert) sorgfältig zu bewirtschaften, wozu namentlich das Ein-
holen von Konkurrenzofferten, das Abschliessen von Werkverträgen mit 
genauen Angaben betreffend den vom Unternehmer zu erbringenden Leis-
tungen (insbesondere Angaben betreffend Ausmasse, Materialbeschaffen-
heit etc.), Bauabnahmen gegebenenfalls durch neutrale Experten und 
namentlich die Erhebung von korrekten Mängelrügen gehört hätten. Soweit 
der Beklagte wiederholt vorbringt, die B.________ AG habe vor Auftragser-
teilung der Sanierung ihre Kostenkalkulationen darzulegen gehabt (pag. 
232, 362, 364, 367 f., 370, 372 f.), ist dies wie in E. 7.4 vorne dargelegt – 
worauf verwiesen wird – nicht erstellt. Demnach verstiess der Beklagte 
gegen Art. 50 Abs. 1 BVV 2 i.V.m. Ziff. V/4 OAR-2002 (vgl. E. 10.1.1.1 vor-
ne) und kam damit der ihm obliegenden Sorgfalts- und Treuepflicht (vgl. E. 
2.2.2.2 vorne) auch in dieser Hinsicht nicht nach. 
10.8
Schliesslich ist die Rechtswidrigkeit in Bezug auf die Schadenspo-
sition Kosten „Gefälligkeitsberichte“ (vgl. E. 9 vorne) zu bejahen. Es kann 
diesbezüglich auf die Darlegungen in E. 8.1.3 und E. 10.6.2.1 ff. vorne ver-
wiesen werden.
10.9
Zusammenfassend 
ist 
für 
sämtliche 
schadenbegründenden 
Positionen 
(vgl. 
E. 
9 
vorne) 
die 
Haftungsvoraussetzung 
der 
Widerrechtlichkeit (vgl. E. 2.2.2 vorne) erfüllt. 
11.
Verschulden
Mit Urteil des WSG vom 29. März 2017 wurden der Beklagte und 
B.________ in Zusammenhang mit den zugekauften Liegenschaften des 
gewerbsmässigen Betrugs für schuldig erklärt (pag. 429, 432) und zu einer 
Freiheitsstrafe von je 48 Monaten verurteilt (pag. 430, 435). Das Oberge-
richt des Kantons Bern sprach den Beklagten und B.________ mit Urteil 
vom 
14. 
November 
2019 
u.a. 
von 
der 
Anschuldigung 
des 
gewerbsmässigen Betrugs betreffend das Liegenschaftsgeschäft Heimberg 
1, frei, erklärte sie jedoch bezüglich aller übrigen zugekauften 
Liegenschaften des (teilweise versuchten) gewerbsmässigen Betrugs für 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 139
schuldig und verurteilte den Beklagten und B.________ zu einer 
Freiheitsstrafe von je 5 Jahren (pag. 945 – 947). 
Das Urteil des Obergerichts, welches den Tatbestand des (teilweise ver-
suchten) gewerbsmässigen Betrugs demnach ausser für die Liegenschaft 
Heimberg 1, für alle übrigen Liegenschaften bestätigte, ist nicht rechtskräf-
tig, was jedoch hinsichtlich des vorliegenden Verfahrens, in welchem es 
nicht um die strafrechtliche Beurteilung des Verhaltens des Beklagten geht, 
nicht entscheidend ist. Denn es steht zumindest mit dem im Sozialversiche-
rungsrecht massgebenden Beweisgrad der überwiegenden Wahrschein-
lichkeit (vgl. E. 2.3.3 vorne) fest, dass der Beklagte mit Wissen und Wollen 
darauf bedacht war, sich und B.________ im Rahmen der ihm innerhalb 
der Anlagekommission übertragenen Liegenschaftsgeschäfte zu Lasten der 
Klägerin einen ungerechtfertigten vermögenswerten Vorteil zu verschaffen. 
Es liegt damit nach den für die Organhaftung massgeblichen sozialversi-
cherungsrechtlichen Beweismassstäben ein qualifiziertes Verschulden des 
Beklagten vor. Doch selbst wenn das Vorgehen des Beklagten nicht auf 
eine persönliche Bereicherung ausgelegt gewesen sein sollte, wären die in 
E. 10 aufgezeigten Nachlässigkeiten – unter Ausblendung allenfalls straf-
rechtlich relevanter Motive – als schweres Verschulden im Sinne von Art. 
52 BVG zu taxieren, wich der Beklagte doch in erheblicher Weise und in 
mehrfacher Hinsicht vom unter den gegebenen Umständen gebotenen 
Sorgfaltsmassstab in Bezug auf die Vermögensanlage ab (vgl. E. 2.2.3 
vorne). Die Haftungsvoraussetzung des Verschuldens ist folglich für alle 
Schadenspositionen (vgl. E. 9) erfüllt. Insbesondere kann sich der Beklagte 
nicht dadurch exkulpieren, dass allenfalls auch die übrigen Mitglieder der 
Anlagekommission und des Stiftungsrates die ihnen obliegenden Sorgfalts-
pflichten verletzt haben, lag es doch im freien Ermessen der Klägerin, wen 
sie für den ihr entstandenen Schaden verantwortlich machen will. 
12.
Kausalzusammenhang 
12.1
12.1.1
In Bezug auf die Positionen „Überzahlung Kaufpreise zugekaufte 
Liegenschaften“, „Mängelbeseitigungskosten zugekaufte Liegenschaften“ 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 140
sowie „Schaden Bestandesliegenschaften“ (vgl. E. 9 vorne) wäre der 
Schaden nicht entstanden, wenn der Beklagte in Nachachtung der gesetz-
lichen und reglementarischen Bestimmungen sowie unter Beachtung seiner 
Sorgfalts- und Treuepflicht gegenüber der Klägerin gehandelt hätte. Er 
kann sich damit nicht im Sinne eines rechtmässigen Alternativverhaltens 
darauf berufen, der Schaden wäre auch bei pflichtgemässem Handeln ein-
getreten. Das Fehlverhalten des Beklagten kann mit anderen Worten nicht 
weggedacht werden, ohne dass auch der eingetretene Erfolg entfiele (vgl. 
E. 2.2.4 vorne). Der natürliche Kausalzusammenhang ist folglich in Bezug 
auf die vorgenannten Schadenspositionen zu bejahen. 
12.1.2
Anders ist die Situation hinsichtlich der Schadensposition Kosten 
„Gefälligkeitsberichte“ (vgl. E. 9 vorne) zu beurteilen: Zwar entsprechen 
diese Berichte nicht der Wahrheit und stellen insoweit grundsätzlich eine 
Schadensposition dar (vgl. auch E. 8.1 vorne). Auch ist dieser Umstand 
grundsätzlich vom Beklagten mitzuverantworten (vgl. E. 10.6.3 vorne). Wie 
jedoch in E. 10.6.1.2 vorne dargelegt wurde, war eine Kontrolle für die 
Überwachung der Sanierungsarbeiten ohnehin vorgesehen, weshalb die 
Klägerin die Bauübernahmeberichte so oder anders hätte abgelten müs-
sen. Der Erfolg – Entschädigung für die Abnahmerapporte – entfiele mit 
andern Worten auch dann nicht, wenn sich der Beklagte regelkonform ver-
halten hätte. In der Folge ist die Schadensposition Kosten „Gefälligkeitsbe-
richte“ über Fr. 108‘000.-- mangels Kausalzusammenhangs von der 
Schadensermittlung auszuklammern. 
12.2
12.2.1
Sodann ist das rechts- und pflichtwidrige Verhalten des Beklagten 
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfah-
rung geeignet, den eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt 
dieses Erfolges als durch die fragliche Tatsache allgemein begünstigt er-
scheint. Die in diesem Sinne zu bejahende Adäquanz gilt in Bezug auf 
sämtliche natürlich kausalen Schadenspositionen (vgl. E. 12.1 vorne). Sie 
ist insbesondere sowohl hinsichtlich der Sorgfaltspflichtverletzungen (vgl. 
E. 10.5.3.1 ff. vorne) des Beklagten wie auch der Verletzung der Treue-
pflicht (vgl. E. 10.5.3.5 vorne) zu bejahen: Was die dargelegten Sorgfalts-
pflichtverletzungen betrifft, so waren diese nach der allgemeinen 


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Lebenserfahrung ohne weiteres geeignet, den Schaden im Sinne der ein-
getretenen Weise (vgl. E. 9 hiervor) zu verursachen. Dies ist mit Blick auf 
das kriminelle Zusammenwirken zwischen dem Beklagten und B.________ 
(vgl. E. 10.5.4 vorne) evident. Doch selbst wenn entgegen der strafrechtli-
chen Verurteilung bloss von (grob)fahrlässigem Handeln des Beklagten 
ausgegangen würde, wäre die Adäquanz zu bejahen: Was die zugekauften 
Liegenschaften betrifft, hat der Anlageausschuss bzw. der Stiftungsrat die 
Käufe nur deshalb genehmigt, weil der Beklagte, dem die Entscheidungs-
träger grosses Vertrauen entgegenbrachten, jeweils lediglich rudimentäre 
Unterlagen bzw. keine lege artis erstellte Dokumentation der Liegenschaf-
ten (beinhaltend namentlich fachmännische Zustands- und Verkehrswert-
schätzungen, Erhebungen des Sanierungsaufwands sowie Verkehrs- und 
Ertragswertberechnungen) vorgelegt hat, womit nicht ohne Weiteres er-
kennbar war, dass die Liegenschaften überzahlt wurden. Bei den Bestan-
desliegenschaften hat das Vorgehen des Beklagten – namentlich der 
Verzicht auf das Einholen von Konkurrenzofferten und das Erstellen von 
detaillierten Werkverträgen (vgl. E. 10.7 vorne) – ebenfalls verhindert, dass 
erkennbar war, dass die durch die B.________ AG durchgeführten Sanie-
rungsarbeiten überzahlt waren. Indem der Beklagte sodann den Erhalt er-
heblicher vermögenswerter Vorteile seitens B.________ gegenüber der 
Klägerin verschwieg, hielt er sie von einem frühzeitigen Einschreiten gegen 
die von ihm initiierten Liegenschaftskäufe ab und liess die Klägerin auf-
grund der langjährigen Zusammenarbeit weiterhin im Glauben, beim Ab-
schluss der Kaufverträge ausschliesslich in deren Interesse zu handeln. 
Selbst der Beklagte räumt ein, dass die Klägerin dem Beklagten die Hand-
lungsvollmacht entzogen und die Zukäufe „unter die Lupe genommen“ hät-
te, wenn sie gewusst hätte, dass die B.________ AG dem Beklagten 
vermögenswerte Vorteile zukommen liess (pag. 883). Auch vermag der 
Beklagte aus seinem Vorbringen im Rahmen der Schlussbemerkungen 
vom 29. Oktober 2018 (pag. 883), wonach die zuständigen Organe der 
Stiftung auch ohne ihn zum Schluss gekommen wären, dass die Geschäfte 
im Interesse der Klägerin gelegen hätten, nichts zu seinen Gunsten abzu-
leiten. Denn Tatsache ist, dass die Stiftung Liegenschaften im Vertrauen 
darauf kaufte, der von der B.________ AG verlangte und von der Klägerin 
bezahlte Kaufpreis entspreche dem tatsächlichen Verkehrswert einer voll 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 142
sanierten Liegenschaft und die garantierten Renditen seien realisierbar, 
was dem Dargelegten zufolge nicht zutrifft. 
12.2.2
Aufgrund des Umstands, dass die übrigen Stiftungsorgane den 
Beklagten ohne hinreichende Kontrolle gewähren liessen, ist im Folgenden 
zu prüfen, ob dadurch der adäquate Kausalzusammenhang unterbrochen 
wurde (vgl. Rey, a.a.O., S. 131 Rz 560). 
Eine Haftungsbeschränkung wegen mitwirkenden Drittverschuldens zieht 
das Bundesgericht bloss als eher theoretische Möglichkeit in Betracht, die, 
wenn überhaupt, nur bei einer ausgesprochen exzeptionellen Sachlage von 
praktischer Bedeutung sein kann; so etwa, wenn das Verschulden des in 
Anspruch genommenen Haftpflichtigen als so leicht erscheint und in einem 
derartigen Missverhältnis zum Verschulden des Dritten steht, dass es of-
fensichtlich ungerecht wäre, wenn jener den ganzen Schaden tragen müss-
te (BGE 141 V 51 E. 8.3 S. 68; 140 V 405 E. 6.1 S. 417; Entscheid des 
BGer vom 11. Dezember 2012, 9C_328/2012, E. 2.3). Von einer solchen 
Konstellation kann hier nicht gesprochen werden:
In Bezug auf die Schadenspositionen „Überzahlung Kaufpreise zugekaufte 
Liegenschaften" und „Schaden Bestandesliegenschaften" (vgl. E. 9 vorne) 
haben die Organe die ihnen obliegenden Prüf- und Überwachungspflichten 
zwar nicht hinreichend wahrgenommen, was eine Verletzung der Sorgfalts-
pflicht nach Art. 52 BVG darzustellen vermag. In Anbetracht des schweren 
Verschuldens des Beklagten reicht dies indessen nicht aus, den adäquaten 
Kausalzusammenhang zu unterbrechen. 
Ebenso wenig erscheint das Verschulden des Beklagten im Verhältnis zum 
Selbstverschulden der übrigen Organe in Bezug auf die Schadensposition 
„Mängelbeseitigungskosten zugekaufte Liegenschaften" als derart leicht, 
dass eine Unterbrechung des adäquaten Kausalzusammenhangs zu beja-
hen wäre. Dies auch dann nicht, wenn bei den Liegenschaften Grenchen 1 
(act. IC 119 S. 7), Thörishaus (act. ID 137 S. 9) und Biberist (act. ID 142 S. 
5; vgl. E. 6.3.5 vorne) jeweils berücksichtigt würde, dass unter Berufung auf 
die SIA-Norm 118 eine zweijährige Rügefrist für die Geltendmachung der 
Mängel gegolten hätte (vgl. E. 6.3.2.2 vorne): Die den Schaden jeweils do-
kumentierenden Gutachten, gestützt worauf eine allfällige Mängelrüge hät-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 143
te erfolgen müssen, lagen frühestens am 20. Juni 2012 (Grenchen, 1 [act. 
IC 118 S. 32]), am 7. März 2012 (Thörishaus [act. ID 136]) und am 20. Juli 
2011 (Biberist [act. ID 140 S. 27]) vor, und damit mehr als zwei Jahre nach 
den Abschlussrapporten von E.________ (15. Oktober 2009 [Grenchen 1; 
act. IC 121]; 16. Oktober 2009 [Thörishaus; act. ID 139]; 18. Dezember 
2008 [Biberist; act. ID 144), so dass nach dem Ausscheiden des Beklagten 
aus der Stiftung eine Mängelrüge seitens der Klägerin nicht mehr rechtzei-
tig hätte erfolgen können.
12.3
Zusammenfassend ist der (natürliche und adäquate) Kausalzu-
sammenhang zwischen den Pflichtverletzungen des Beklagten und dem 
eingetretenen Schaden in Bezug auf die Positionen „Überzahlung Kauf-
preise zugekaufte Liegenschaften“, „Mängelbeseitigungskosten zugekaufte 
Liegenschaften“ (Liegenschaften Grenchen 1, Herzogenbuchsee, Thöris-
haus und Biberist) sowie „Schaden Bestandesliegenschaften“ (vgl. E. 9 
vorne) zu bejahen. 
13.
Schadenbegründende/schadenmindernde Positionen im Überblick
Schadenbegründende Positionen
Schadensposition
Betrag 
Erwägung 
Überzahlung Kaufpreise zuge-
kaufte Liegenschaften
9‘619‘000.00
6.2.4
Mängelbeseitigungskosten 
zugekaufte Liegenschaften
184‘000.00
6.3.5
Schaden Bestandesliegenschaf-
ten
684‘383.10
7.6
Kosten „Gefälligkeitsberichte“
0.00
12.1.2
Kosten 
vorsorgliche 
Beweis-
führungen
0.00
8.2.3
Kosten Privatgutachten
0.00
8.3.3


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 144
Gesamt
10‘487‘383.10
Schadenmindernde Positionen
Mietzinsgarantien
1‘077‘505.25
6.4.3.2
Schaden gesamt (ohne Zins)
9‘409‘877.85
14.
Zins
14.1
Die Klägerin beantragt, der als Schadenersatz zuzusprechende 
Betrag sei zu verzinsen (pag. 7). In der Klagebegründung macht sie aus-
schliesslich einen Schadenszins von 5% „ab dem Zeitpunkt der Entstehung 
der finanziellen Einbussen“ geltend (pag. 113 f.). 
14.2
Zum Schaden gehört nach konstanter Rechtsprechung der Zins 
vom Zeitpunkt an, in dem das schädigende Ereignis sich finanziell 
ausgewirkt hat. Er läuft bis zum Tag der Zahlung des Schadenersatzes. 
Dieser Schadenszins bezweckt, den Anspruchsberechtigten so zu stellen, 
wie wenn er für seine Forderung am Tag der unerlaubten Handlung bzw. 
für deren wirtschaftliche Auswirkungen mit deren Entstehung befriedigt 
worden wäre. Der Zins, dessen Satz sich grundsätzlich auf 5% beläuft, ist 
bis zur Zahlung des Schadenersatzes geschuldet (Entscheid des BGer 
vom 20. November 2014, 9C_55/2014, E. 6.4; GLANZMANN-TARNUTZER, 
a.a.O., 
S. 1465). 
Der 
Schadenszins 
ist 
im 
Rahmen 
der 
Schadensberechnung zu berücksichtigen (vgl. OFTINGER/STARK, a.a.O., S. 
256 f., Rz 23 ff.).
14.3
Der Beklagte hat bis dato keine Schadenersatzleistungen erbracht, 
womit das zeitliche Ende der grundsätzlich bestehenden Verzinsungspflicht 
nicht festgelegt und damit auch keine Quantifizierung der Zinsbetreffnisse 
vorgenommen werden kann. In der Folge sind deshalb für die einzelnen 
Schadenspositionen jeweils der der Zinsberechnung zugrunde zu legende 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 145
Betrag sowie der Beginn der Verzinsungspflicht festzulegen, wobei ein 
Zinssatz von 5% gilt (vgl. E. 14.2 vorne). 
14.3.1
Schadenszins „Überzahlung zugekaufte Liegenschaften“
In Bezug auf diese Schadensposition ist für den Beginn des Zinsenlaufes 
auf jenen Tag abzustellen, welcher dem letzten Tag folgt, für den die 
B.________ AG (pro Liegenschaft) die Mietzinsgarantie zu leisten hatte 
(dies a quo; zur Übersicht, vgl. E. 6.1.2 vorne). Mit Blick auf den Umstand, 
wonach die B.________ AG bis zum Übergang von Nutzen und Gefahr die 
von der Klägerin bezahlten Kaufpreistranchen jeweils zu 5% zu verzinsen, 
ab diesem Zeitpunkt Mietzinseinnahmen auf der Basis einer Bruttorendite 
von rund 6% (Mietzinsgarantie) zu garantieren (vgl. E. 6.1.1 vorne) und die 
Klägerin ihrerseits den Kaufpreis in zeitlich gestaffelten Tranchen zu 
bezahlen hatte (vgl. E. 6.1.2 vorne), rechtfertigt es sich nicht, auf einen 
früheren Zeitpunkt abzustellen. 
Ausgangspunkt für die Berechnung bildet die jeweilige Differenz zwischen 
den vertraglich vereinbarten Preisen und den gutachterlich ermittelten 
Verkehrswerten (vgl. E. 6.2.4 vorne). Hiervon sind die pro Liegenschaft in 
Rechnung gestellten Mietzinsgarantien (vgl. E. 6.4.3.2 vorne) in Abzug zu 
bringen, woraus der für die Zinsberechnung massgebliche Betrag resultiert. 
Hinsichtlich der Liegenschaften Thun 1 und 2 ist eine Aufschlüsselung des 
massgeblichen Zinsbetrags pro Liegenschaft nicht möglich, da sich die in 
Rechnung gestellte Mietzinsgarantie auf beide Liegenschaften bezieht (vgl. 
act. IF 240). Somit werden die beiden Liegenschaften zusammengefasst 
und für den Beginn des Zinsenlaufes wird auf den 1. Januar 2011 
abgestellt, weil die Mietzinsgarantien für beide Liegenschaften am 31. 
Dezember 
2010 
endeten. 
Ferner 
wurde 
der 
Verkehrswert 
der 
Liegenschaften Heimberg 2 und 3 in einem geschätzt (act. III/3 21), 
weshalb auch diese Liegenschaften zusammengefasst werden. Für den 
Beginn des Zinsenlaufes wird auf den 1. April 2012 abgestellt, weil die 
Mietzinsgarantie für die Liegenschaft Heimberg 2, am 31. März 2010 
endete (vgl. E. 6.1.2 vorne). 
Bezogen auf die einzelnen Liegenschaften präsentiert sich die Situation wie 
folgt: 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 146
Liegenschaft
Schaden 
(Wert a)
Mietzinsga-
rantie (Wert 
b)
Datum 
Ende 
Mietzins-
garantie
Basis für 
Zinsberech-
nung (a – b)
Beginn 
Zinsenlauf 
Thun 3 
1‘990‘000.--
618‘882.85
30.04.2010
1‘371‘117.15
01.05.2010
Thun 1 und 2
940‘000.--
13‘010.00
31.12.2010 
926‘990.00
01.01.2011
Heimberg 1 
770‘000.-- 
53‘924.00
31.10.2010
716‘076.00
01.11.2010
Heimberg 2 und 3 
750‘000.--
5‘792.00 + 
12‘297.00 =
18‘089.00
31.03.2012
731‘911.00
01.04.2012
Niederwangen 
335’000.--
32‘143.00
01.10.2008
302‘857.00
02.10.2008
Bellmund
840‘000.--
54‘400.00
31.12.2010
785‘600.00
01.01.2011
Grenchen 1 
487‘000.--
43‘879.00
31.07.2010 
443‘121.00
01.08.2010
Grenchen 2 
436‘000.-- 
96‘570.00
01.07.2012
339‘430.00
02.07.2012
Pieterlen
535‘000.--
34‘451.40
30.04.2010
500’548.60
01.05.2010
Herzogenbuchsee
550‘000.--
23‘120.00
31.01.2010
526’880.00
01.02.2010
Thörishaus
338‘000.--
18‘975.00
01.07.2010
319‘025.00
02.07.2010
Biberist
848‘000.--
70‘061.00
31.05.2010
777‘939.00
01.06.2010
Heimenhausen
800‘000.--
k.A.
01.12.2011
800‘000.00
02.12.2011
14.3.2
Schadenszins „Mängelbeseitigungskosten zugekaufte Liegen-
schaften“
Die relevanten Schadenspositionen ergeben sich aus E. 6.3.5 vorne, wor-
auf in betraglicher Hinsicht abzustellen ist. Sodann hatte die Mängelrüge 
grundsätzlich nach Ablieferung des Werkes (Art. 367 Abs. 1 OR) respektive 
nach dessen Abnahme (Art. 172 Abs. 2 der SIA-Norm 118) zu erfolgen 
(vgl. E. 6.3.2.1 vorne). Indem E.________ wahrheitswidrige Abnahmerap-
porte erstellte (vgl. E. 8.1.3 vorne) und dies auch vom Beklagten mitzuver-
antworten ist (vgl. E. 10.6.3 vorne), wurde die Klägerin von der 
Wahrnehmung ihrer Mängelrechte (insbesondere des Nachbesserungs-
rechts) abgehalten. Zudem wäre sie – in Kenntnis der Mängel – grundsätz-
lich berechtigt gewesen, einen Teil des Vergütungsbetrags gestützt auf die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 147
Einrede des nichterfüllten Vertrags (Art. 82 OR) zurückzubehalten, bis eine 
allfällige Nachbesserung ausgeführt und damit die Verbesserungsschuld 
der B.________ AG erfüllt gewesen wäre (BGE 89 II 232 E. 4a S. 235; vgl. 
GAUCH, a.a.O., S. 859 Rz 2377). Es rechtfertigt sich deshalb, für den 
Beginn des Zinsenlaufes jeweils auf das Datum der Erstellung der 
Schlussrapporte von E.________ abzustellen. In diesem Zeitpunkt 
bestätigte E.________ jeweils, dass die Liegenschaften (vermeintlich) 
mängelfrei saniert worden seien, womit auch feststand, dass die Klägerin 
von den hiervor genannten Mängelrechten mit Rückbehaltung eines Teils 
der Vergütung vermeintlich keinen Gebrauch machen musste. 
Damit präsentiert sich die Situation wie folgt: 
Liegenschaft
Schaden 
Datum 
Bericht 
E.________ 
(act.)
Basis für Zins-
berechnung 
Beginn 
Zinsen-
lauf
Grenchen 1
69‘000.--
15.10.2009 
IB 121
69‘000.--
15.10.2009
Herzogenbuchsee
4‘000.--
23.05.2008 
IC 134
4‘000.--
23.05.2008
Thörishaus
7‘500.--
16.10.2009 
ID 139
7‘500.--
16.10.2009
Biberist
103‘500.--
18.12.2008 
ID 144 
103‘500.--
18.12.2008
14.3.3
Schadenszins „Schaden Bestandesliegenschaften“
In betraglicher Hinsicht sind die Schadenspositionen gemäss E. 7.6 vorne 
massgebend. Sodann wird nach Art. 372 Abs. 1 OR der Werklohn mit der 
Ablieferung des Werkes fällig. Dieser Zeitpunkt kann in Bezug auf die je-
weiligen Schadenspositionen nicht ermittelt werden. Es rechtfertigt sich 
deshalb, für den Beginn des Zinsenlaufes auf das Datum der jeweils pro 
Liegenschaft letzten aktenkundigen Rechnungsstellung (vgl. E. 7.2 vorne) 
abzustellen. 
Liegenschaft
Schaden
Datum letzte 
Rechnung
Basis für Zins-
berechnung
Beginn 
Zinsen-
lauf


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 148
Bümpliz
70‘660.00
21.07.2009
70‘660.00
21.07.2009
Bern
117‘060.00
17.04.2009
117‘060.00
17.04.2009
Romont 1
24‘100.00
26.10.2009
24‘100.00
26.10.2009
Urtenen
45‘800.00
17.04.2009
45‘800.00
17.04.2009
Steffisburg
126‘100.00
30.06.2009
126‘100.00
30.06.2009
Neyruz
124‘500.00
15.04.2009
124‘500.00
15.04.2009
Menziken
176‘163.10
24.08.2009
176‘163.10
24.08.2009
14.4
Weitere Zinsbetreffnisse macht die Klägerin nicht geltend. Eine 
zusätzliche Verzinsung liefe denn auch auf eine haftpflichtrechtlich 
verpönte Zusprechung von Zinseszins hinaus (BGE 134 III 489 E. 4.5.4 S. 
496). 
15.
Schadenersatzbemessung
15.1
Im Rahmen der Schadenersatzbemessung ist nach Massgabe von 
Art. 43 f. OR zu prüfen, in welchem Umfang der haftpflichtige Beklagte für 
den nach der Schadensberechnung ermittelten Schaden (vgl. E. 13 f. vor-
ne) aufzukommen hat (vgl. E. 2.2.1.4 vorne). Elemente der Schadener-
satzbemessung bilden – soweit vorliegend von Interesse – die Grösse des 
Verschuldens des Haftpflichtigen (Art. 43 Abs. 1 OR) sowie das Selbstver-
schulden der geschädigten Klägerin (Art. 44 Abs. 1 OR; vgl. REY, a.a.O., S. 
91 f. Rz 398 ff.). Bei schwerem Verschulden kann eine Reduktion des zu 
leistenden Ersatzes nur ausnahmsweise (aufgrund mildernder Umstände) 
in Frage kommen. Ganz ausgeschlossen ist eine Reduktion aber, wenn der 
Schaden vorsätzlich zugefügt worden ist (MARTIN A. KESSLER, Basler 
Kommentar OR I, 6. Aufl. 2015, Rz 9 zu Art. 43 OR). 
15.2
Wie bereits in E. 12.2.2 zur Frage einer allfälligen Unterbrechung 
des adäquaten Kausalzusammenhangs erwogen, wiegt das Verschulden 
des Beklagten schwer, und dies selbst dann, wenn (nach der Sichtweise 
des 
Beklagten) 
nicht 
von 
einer 
vorsätzlichen 
Schadenszufügung 
ausgegangen würde. Zu beachten ist, dass der Beklagte die konkrete 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 149
Umsetzung der Anlagestrategie selber propagierte und initiierte (vgl. E. 
10.3.2 vorne) und in der Folge die federführende Kraft beim Abschluss der 
15 Grundstückkaufverträge mit der B.________ AG war. Ferner verschwieg 
er trotz wiederholt explizitem Nachfragen durch die Klägerin die über 
Fr. 3‘100‘000.-- betragenden finanziellen Zuwendungen seitens der 
B.________ AG, welche überwiegend wahrscheinlich in einem direkten 
Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Beklagten für die Klägerin 
standen (vgl. E. 10.5.3.5 a vorne). Wenngleich der gesamte Stiftungsrat, 
welcher durch den Präsidenten und den Vizepräsidenten in der 
Anlagekommission vertreten war, ein nicht unerhebliches Mitverschulden 
anzulasten ist, so wird ein solches durch das Verschulden des Beklagten 
neutralisiert (vgl. auch REY, a.a.O., S. 93 Rz 402), zumal zu dessen Guns-
ten mildernde Umstände, welche eine Reduktion des zu leistenden Ersat-
zes allenfalls zu rechtfertigen vermöchten (vgl. E. 15.1 vorne), nicht 
auszumachen sind. 
15.3
Zusammenfassend hat der Beklagte für den im Rahmen der 
Schadensberechnung ermittelten Schaden von Fr. 9‘409‘877.85 nebst Zins 
in vollem Umfang aufzukommen. 
16.
Verrechnung mit Rentenleistungen 
16.1
Die Klägerin bringt vor, die seit dem Beschluss des Stiftungsrates 
vom 23. Mai 2012 (act. IE 199 S. 4 f.) zurückbehaltenen Rentenleistungen 
an den Beklagten, ausmachend per Stichtag Klageerhebung (24. Dezem-
ber 2013) Fr. 103‘570.--, seien an den Gesamtschaden anzurechnen (pag. 
116). 
16.2
16.2.1
Mangels spezialgesetzlicher Regelung gelten die Bestimmungen 
des Zivilrechts über die Verrechnung (Art. 120 ff. OR) auch im öffentlichen 
Recht, namentlich im Sozialversicherungsrecht und damit auch im Recht 
der beruflichen Vorsorge, abgesehen vom hier nicht vorliegenden Fall des 
Verrechnungsverbots von Art. 39 Abs. 2 BVG (Entscheid des EVG vom 31. 
August 2006, B 63/05, E. 2.3). Insbesondere lassen sich auch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 150
Verantwortlichkeitsansprüche nach Art. 52 BVG unter Berücksichtigung der 
Grenze 
des 
Existenzminimums 
mit 
fälligen 
Leistungen 
der 
Vorsorgeeinrichtung an den Haftpflichtigen verrechnen (vgl. GNÄDINGER, 
a.a.O., S. 2539, Rz 42; SVR 2010 BVR Nr. 21 S. 84 f. E. 5; BGE 138 V 
235). 
16.2.2
Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass der Be-
klagte grundsätzlich Anspruch auf monatliche BVG-Altersleistungen hatte 
(vgl. pag. 116). Die Forderung des Beklagten auf Bezahlung der Rente und 
die Forderung der Klägerin auf Schadenersatz gemäss Art. 52 BVG sind 
mit Blick auf E. 16.2.1 hiervor gleichartig im Sinne von Art. 120 Abs. 1 OR 
und können daher grundsätzlich verrechnet werden. Die Klägerin erklärte 
gestützt auf den Stiftungsratsbeschluss vom 23. Mai 2012 (vgl. E. 16.1 vor-
ne) die Verrechnung ihrer Forderung aus rechtswidriger Organtätigkeit des 
Beklagten mit dessen Forderung auf Ausrichtung der BVG-Altersrente, 
womit eine gültige Verrechnungserklärung im Sinne von Art. 124 Abs. 1 OR 
vorliegt. Indem ferner weder ersichtlich ist noch der Beklagte geltend 
macht, dass durch die Verrechnung das betreibungsrechtliche Existenzmi-
nimum des Beklagten beeinträchtigt wurde, ist die Hauptforderung durch 
die entsprechende Kompensationserklärung der bis 24. Dezember 2013 
(Zeitpunkt 
der 
Einreichung 
der 
Klage) 
aufgelaufenen 
BVG-
Rentenbetreffnisse im Betrag von gesamthaft Fr. 103‘570.-- insoweit durch 
Tilgung untergegangen. 
16.3
16.3.1
Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu 
bezahlen, so ist er berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, welche Schuld 
er tilgen will. Mangelt eine solche Erklärung, so wird die Zahlung auf 
diejenige Schuld angerechnet, die der Gläubiger in seiner Quittung 
bezeichnet, vorausgesetzt, dass der Schuldner nicht sofort Widerspruch 
erhebt (Art. 86 Abs. 1 und 2 OR). Liegt weder eine gültige Erklärung über 
die Tilgung noch eine Bezeichnung in der Quittung vor, ist eine Zahlung auf 
die fällige Schuld anzurechnen, unter mehreren fälligen auf diejenige 
Schuld, für die der Schuldner zuerst betrieben worden ist, und hat keine 
Betreibung stattgefunden, auf die früher verfallene (Art. 87 Abs. 1 OR). Auf 
diese Regelung ist auch vorliegend abzustellen (betreffend Haftung des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 151
Arbeitgebers im Rahmen von Art. 52 AHVG, vgl. Entscheid des BGer vom 
10. Dezember 2010, 9C_325/2010, E. 7.1.2; SZS 2016 S. 205). 
16.3.2
Demzufolge sind die aufgelaufenen Rentenbetreffnisse vorab zur 
Tilgung der ältesten Ausstände zu verwenden (vgl. E. 14 vorne und E. 17 
sogleich). Es betrifft dies jene vom 23. Mai 2008 (Fr. 4‘000.-- [vgl. E. 14.3.2 
vorne und E. 17.15 sogleich]) sowie vom 2. Oktober 2008 (Fr. 302‘857.-- 
[vgl. E. 14.3.1 vorne und E. 17.5 sogleich]). Mithin ist die Forderung vom 
23. Mai 2008 vollständig getilgt und bei jener vom 2. Oktober 2008 verbleibt 
eine offene Restanz von Fr. 203‘287.-- (Fr. 302‘857.-- - Fr. 99‘570.--).
17.
Schadenersatzforderung
Zusammenfassend ist die Klage im Sinne der Erwägungen teilweise gutzu-
heissen. Der Schaden von insgesamt Fr. 9‘409‘877.85 (vgl. E. 13 vorne) 
reduziert sich zufolge Verrechnung mit fälligen BVG-Rentenbetreffnissen 
im Betrag von Fr. 103‘570.-- auf Fr. 9‘306‘307.85 (Fr. 9‘409‘877.85 - 
Fr. 103‘570.--) nebst Zins zu 5%. Der Beklagte ist demzufolge zur Leistung 
von Schadenersatz in der Höhe von Fr. 9‘306‘307.85 nebst Zins zu jeweils 
5% wie folgt zu verurteilen: 
17.1
auf Fr. 1‘371‘117.15 ab 1. Mai 2010
17.2
auf Fr. 926‘990.-- 
ab 1. Januar 2011
17.3
auf Fr. 716‘076.-- 
ab 1. November 2010
17.4
auf Fr. 731‘911.-- 
ab 1. April 2012
17.5
auf Fr. 203‘287.-- 
ab 2. Oktober 2008 (vgl. E. 16.3.2 vorne)
17.6
auf Fr. 785‘600.--
ab 1. Januar 2011
17.7
auf Fr. 443‘121.--
ab 1. August 2010
17.8
auf Fr. 339‘430.-- 
ab 2. Juli 2012
17.9
auf Fr. 500‘548.60
ab 1. Mai 2010
17.10
auf Fr. 526‘880.-- 
ab 1. Februar 2010
17.11
auf Fr. 319‘025.-- 
ab 2. Juli 2010
17.12 
auf Fr. 777‘939.-- 
ab 1. Juni 2010
17.13
auf Fr. 800‘000.--
ab 2. Dezember 2011
17.14
auf Fr. 69‘000.-- 
ab 15. Oktober 2009
17.15
auf Fr. 
0.-- 
ab 23. Mai 2008 (vgl. E. 16.3.2 vorne)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 152
17.16
auf Fr. 
7‘500.--
ab 16. Oktober 2009
17.17
auf Fr. 103‘500.-- 
ab 18. Dezember 2008
17.18
auf Fr. 70‘660.-- 
ab 21. Juli 2009
17.19
auf Fr. 117‘060.-- 
ab 17. April 2009
17.20
auf Fr. 24‘100.-- 
ab 26. Oktober 2009
17.21
auf Fr. 45‘800.-- 
ab 17. April 2009
17.22
auf Fr. 126‘100.-- 
ab 30. Juni 2009
17.23
auf Fr. 124‘500.-- 
ab 15. April 2009
17.24
auf Fr. 176‘163.10 
ab 24. August 2009
Soweit weitergehend, ist die Klage abzuweisen.
18.
Verhältnis zur zivilrechtlichen Haftung 
18.1
Mit Eingabe vom 30. Juni 2016 (act. IIB, Klage) an das Regional-
gericht Bern-Mittelland, Zivilabteilung, liessen die Klägerin sowie die (mitt-
lerweile im Handelsregister gelöschte) Immobilien AG der Arbeitgeberin 
gegen B.________ und den Beklagten Klage erheben. Im hier interessie-
renden Kontext beantragt die Klägerin, B.________ unter solidarischer 
Haftbarkeit mit dem Beklagten zu verurteilen, der Klägerin einen noch zu 
beziffernden, eventualiter mindestens Fr. 12‘839‘011.-- erreichenden Be-
trag, nebst noch zu bestimmender Verzinsung(en) zu bezahlen (S. 6). Die 
(betraglich von jener im vorliegenden Verfahren abweichende) Forderung 
von Fr. 12‘839‘011.-- (Fr. 13‘097‘936.30 – Fr. 258‘925 [vgl. S. 155]) be-
schlägt dieselben Liegenschaften und dieselben Schadens- bzw. Aufwand-
positionen wie im vorliegenden Verfahren (vgl. pag. 114 act. IIB, Klage 
S. 143): 
Überzahlung 
Kauf-
prei-
se/Werklohnleistungen
Mängelbeseiti-
gungskosten
Gefälligkeits-
berichte
Kosten 
vorsorgliche 
Beweis-
führungen 
Kosten 
Privatgut-
achten
Zivil-
klage
12‘207‘532.80
547‘000.--
138‘000.--
170‘400.45
35‘003.05
BVG-
Klage
10‘147‘782.80
1‘160‘000.--
138‘000.--
170‘400.45
35‘003.05


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 153
18.2
Liegt Solidarität vor, so sind mehrere Ersatzpflichtige gegenüber 
dem Geschädigten derart zu einer bestimmten oder bestimmbaren Leis-
tung (Schadenersatz) verpflichtet, dass grundsätzlich jeder die gesamte 
Leistung zu erbringen hat, welche der Geschädigte indessen (aufgrund des 
im Haftpflichtrecht geltenden Bereicherungs- bzw. Überentschädigungsver-
botes) nur einmal erhalten soll. Dies bedeutet, dass dem Geschädigten 
konkurrierende Ansprüche gegenüber den solidarisch haftenden Ersatz-
pflichtigen zustehen; es liegt somit Anspruchskonkurrenz und nicht An-
spruchskumulation vor (vgl. REY, a.a.O., S. 325 Rz 407). 
18.3
Die Grundsätze gemäss E. 18.2 hiervor sind auch im Bereich von 
Art. 52 BVG massgebend (vgl. BGE 141 V 93 E. 9.1 S. 111; GLANZMANN-
TARNUTZER, Neuere Rechtsprechung zur BVG-Haftung, AJP 2017, 
S. 1469). Wenn und soweit die Klägerin in den vor dem Regionalgericht 
Bern-Mittelland (sowie dem Berner Handelsgericht) anhängig gemachten 
Verfahren für die im vorliegenden Verfahren als solche berücksichtigten 
Schadenspositionen gemäss E. 13 f. respektive E. 17 vorne bereits ent-
schädigt worden wäre oder werden sollte, vermindert sich im entsprechen-
den Ausmass die der Klägerin aufgrund dieses Urteils zugesprochene 
Schadenersatzforderung (vgl. E. 17 vorne) gegenüber dem Beklagten.
19.
Kosten
19.1
Allgemeines
Mit der Gutheissung der Klage ist der Beklagte als unterliegend zu betrach-
ten, womit er grundsätzlich kostenpflichtig wird (Art. 108 VRPG). Mit Verfü-
gung vom 30. Juli 2019 gewährte der Instruktionsrichter dem Beklagten 
unter Hinweis auf dessen Einlassungszwang auf den Prozess die unent-
geltliche Rechtspflege unter Beiordnung von Fürsprecher H.________ als 
amtlicher Anwalt (pag. 911). 
19.2
Verfahrenskosten
19.2.1
Art. 73 Abs. 2 BVG bestimmt, dass die Kantone ein einfaches, 
rasches und in der Regel kostenloses Verfahren vorsehen und der Richter 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 154
den Sachverhalt von Amtes wegen feststellt. Die bundesrechtliche 
Minimalanforderung der Kostenlosigkeit des Verfahrens steht jedoch unter 
dem 
Vorbehalt 
des 
allgemeinen 
sozialversicherungsrechtlichen 
Verfahrensgrundsatzes, dass die Partei nicht in Mutwilligkeit oder 
Leichtsinn verfallen ist. Die Bejahung einer mutwilligen oder leichtsinnigen 
Prozessführung führt zur Pflicht, die Verfahrenskosten zu tragen (vgl. 
Entscheid des EVG vom 16. Oktober 2002, B 108/01, E. 5.1.1; BGE 118 V 
316). Die Tatbestände der Mutwilligkeit und des Leichtsinns sind erfüllt, 
wenn eine Partei Tatsachen wider besseres Wissen als wahr behauptet 
oder ihre Stellungnahme auf einen Sachverhalt abstützt, von dem sie bei 
der ihr zumutbaren Sorgfalt wissen müsste, dass er unrichtig ist. Mutwillig 
ist ferner das Festhalten an einer offensichtlich gesetzwidrigen Auffassung 
(EVG, B 108/01, E. 5.1.2). 
19.2.2
Wie in E. 10.5 ff. vorne dargelegt, hat der Beklagte im Rahmen der 
Vermögensanlage in mehrfacher Hinsicht gegen die ihm obliegenden 
Sorgfalts- und Treuepflichten verstossen und zeigt sich – insbesondere 
was die nicht deklarierte Erlangung geldwerter Vorteile im Sinne eines 
angeblichen Darlehens durch die B.________ AG und die daraus 
resultierende Verletzung der Loyalitätspflicht gegenüber der Klägerin 
anbelangt – trotz eindeutiger Aktenlage uneinsichtig (vgl. pag. 358; E. 
10.5.3.5 a vorne). Im Übrigen ist mit dem im Sozialversicherungsrecht 
massgeblichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt, 
dass der Beklagte wissentlich und willentlich bestrebt war, sich und 
B.________ im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf und Unterhalt in 
Bezug auf die zugekauften Liegenschaften sowie die Bestandesliegen-
schaften einen ungerechtfertigten vermögenswerten Vorteil zu verschaffen 
(vgl. E. 10.5.4 vorne). In der Folge sah sich die Klägerin gezwungen, den 
daraus resultierenden Schaden prozessual einzufordern, weshalb sich die 
Prozessführung als durch den Beklagten, für welchen im vorliegenden Ver-
fahren Einlassungszwang besteht (vgl. E. 19.1 vorne), als mutwillig provo-
ziert erweist.
19.2.3
Die Verfahrens- und Parteikosten sind nach Massgabe des Unter-
liegens auf die Parteien zu verlegen (Art. 109 Abs. 1 VRPG). Hat die ob-
siegende Partei zuviel gefordert oder den Prozessaufwand durch unnötige 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 155
Weitläufigkeiten vermehrt, so kann je nach den Umständen auf eine ver-
hältnismässige Teilung der Verfahrens- und Parteikosten erkannt werden 
(Art. 109 Abs. 2 VRPG). Diese Ausnahmen erlauben, das prozessuale 
Verhalten der obsiegenden Partei miteinzubeziehen. Sie bezwecken, die 
unterliegende Partei nicht Aufwand abgelten zu lassen, den die obsiegende 
Partei durch ihr Vorgehen veranlasst hat und der zum Erreichen eines 
günstigen Prozessergebnisses nicht nötig gewesen ist. Daher bedeutet 
Überklagen nicht jede betragsmässige Differenz, sondern nur ein deutlich 
fassbares Überfordern, wobei noch keine Teilung Platz greifen soll, wenn 
kein 
ins 
Gewicht 
fallender 
Mehraufwand 
verursacht 
wurde 
(vgl. 
MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 109 N. 7 f.). 
Zwar ist der gerichtlich zugesprochene Schadenersatz in der Höhe von 
Fr. 9‘306‘307.85 nebst Zins zu 5% (vgl. E. 17 vorne) tiefer als die klagewei-
se geltend gemachte Forderung von Fr. 11‘547‘616.30 nebst Zins (pag. 7). 
Indessen lässt sich zumindest ein Teil der „Überklagung“ damit erklären, 
dass mit dem Vorliegen der von der Staatsanwaltschaft veranlassten Ver-
kehrswertgutachten neue und für die Bestimmung der Schadenshöhe rele-
vante Entscheidgrundlagen vorlagen (vgl. etwa E. 6.3.4.4 vorne). Im 
Übrigen kann nicht gesagt werden, dass die obsiegende Klägerin durch ihr 
Vorgehen Aufwand verursacht hat, der zum Erreichen eines günstigen Pro-
zessergebnisses nicht nötig gewesen ist. Ebenso wenig wurde der Prozes-
saufwand durch unnötige Weitläufigkeiten vermehrt. In der Folge ist 
deshalb im Rahmen der Parteikostenliquidation von einem vollständigen 
Obsiegen der Klägerin auszugehen.
19.2.4
Die nach dem kantonalen Dekret vom 24. März 2010 betreffend 
die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden 
und der Staatsanwaltschaft (Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12) 
zu bemessende Pauschalgebühr ist mit Blick auf die ausserordentliche 
Komplexität, des sehr grossen Aktenumfangs, des äusserst hohen 
gesamten Zeit- und Arbeitsaufwandes sowie der grossen Bedeutung des 
Geschäfts in Anwendung von Art. 5 f. und Art. 51 lit. e VKD – mithin unter 
Berücksichtigung des doppelten Höchstansatzes von 2‘500 Taxpunkten – 
auf Fr. 5‘000.-- festzusetzen. Aufgrund der gewährten unentgeltlichen 
Rechtspflege wird der Beklagte – unter Vorbehalt der Nachzahlungspflicht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 156
gemäss Art. 123 ZPO – vorläufig von der Zahlungspflicht befreit (Art. 113 
VRPG).
19.3
Amtliches Honorar
19.3.1
Da das BVG keine Regelung über die Parteikosten im kantonalen 
Klageverfahren enthält, sind sowohl die Voraussetzungen als auch die 
Bemessung 
der 
der 
obsiegenden 
Klägerin 
zustehenden 
Parteientschädigung ausschliesslich aufgrund der kantonalen Prozess-
rechtsbestimmungen zu beurteilen (Entscheid des BGer vom 11. Juli 2012, 
9C_257/2012, E. 4.1). 
Gemäss Art. 104 Abs. 1 VRPG umfassen die Parteikosten den durch die 
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand. Die Bemessung des 
Parteikostenersatzes richtet sich nach den Vorschriften der Anwaltsgesetz-
gebung. Gestützt auf Art. 41 Abs. 1 und 4 KAG bemisst sich der Parteikos-
tenersatz in sozialversicherungsrechtlichen Klage- und Beschwerde-
verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der 
Streitsache und nach der Schwierigkeit des Prozesses, wobei der Ta-
rifrahmen von Art. 13 PKV zur Anwendung gelangt.
19.3.2
Der Parteikostenersatz besteht aus dem Honorar und den not-
wendigen Auslagen (Art. 2 PKV). Nach Art. 13 PKV beträgt das Honorar in 
sozialversicherungsrechtlichen Klage- und Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- 
bis Fr. 11‘800.-- pro Instanz. Ein Zuschlag von bis zu 100% auf das 
Honorar wird gemäss Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV bei Verfahren gewährt, die 
besonders viel Zeit und Arbeit beanspruchen, wie namentlich bei 
schwieriger und zeitraubender Sammlung oder Zusammenstellung des 
Beweismaterials, 
bei 
grossem 
Aktenmaterial 
oder 
umfangreichem 
Briefwechsel, wenn ein wesentlicher Teil des Aktenmaterials oder des 
Briefwechsels in einer anderen als der Gerichtssprache vorliegt, oder bei 
besonders komplexen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen. 
19.3.3
Mit Eingabe vom 30. September 2019 (pag. 925 – 930) weist Für-
sprecher H.________ bis am 31. Dezember 2017 ein Honorar von 
Fr. 15‘625.-- (62.5 Stunden à Fr. 250.--) sowie Auslagen von Fr. 1‘314.40 
und die Mehrwertsteuer (MWSt.; 8% [vgl. Art. 25 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 über die Mehrwertsteuer {MWSTG; SR 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 157
641.20} in der bis am 31. Dezember 2017 in Kraft gestandenen Fassung]) 
von Fr. 1‘355.15, ausmachend Fr. 18‘294.55 sowie für die Zeit ab 1. Januar 
2018 ein Honorar von Fr. 9‘437.50 (37.75 Stunden à Fr. 250.--) sowie Aus-
lagen von Fr. 173.30 und die MWSt. (7.7%; Art. 25 Abs. 1 MWSTG in der 
ab 1. Januar 2018 gültigen Fassung) von Fr. 740.05, ausmachend 
Fr. 10‘350.83, aus. Der geltend gemachte (und nicht zu beanstandende) 
Gesamtaufwand (inkl. Auslagen und MWSt.) beläuft sich somit auf 
Fr. 28‘645.40. 
19.3.3.1 Das vorliegende Verfahren gestaltete sich in jeglicher (sowohl in 
sachverhaltlicher wie auch in rechtlicher) Hinsicht als äusserst komplex und 
umfangreich. Damit rechtfertigt es sich, vom Maximum des Tarifrahmens 
von Fr. 11'800.-- auszugehen und den maximal möglichen Zuschlag 
gemäss Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV von 100% zu gewähren (vgl. E. 19.3.2 
vorne), womit ein dem Grundsatz nach maximal abgeltbares Honorar von 
Fr. 23‘600.-- 
resultiert. 
Das 
geltend 
gemachte 
Honorar 
beträgt 
Fr. 25‘062.50 (Fr. 15‘625.-- + Fr. 9‘437.50) und ist damit höher als das ma-
ximal zulässige, weshalb der tarifmässige Parteikostenersatz nachfolgend 
ausgehend von Fr. 23‘600.-- zu ermitteln ist, wobei zusätzlich die MWSt. 
und die Auslagen zu berücksichtigen sind. 
19.3.3.2 Für die Zeit bis zum 31. Dezember 2017 betrug der Gesamtauf-
wand gemäss Schreiben von Fürsprecher H.________ vom 30. September 
2019 (pag. 925) 62.5 Stunden (Fr. 15‘625.-- / Fr. 250.--), ab 1. Januar 2018 
37.75 Stunden (Fr. 9‘437.50 /Fr. 250.--). Demnach entfielen rund 62% des 
Honoraraufwands, ausmachend Fr. 14‘632.-- (62% von Fr. 23‘600.--) auf 
die Zeit bis zum 31. Dezember 2017 bzw. rund 38%, ausmachend 
Fr. 8‘968.-- (38% von Fr. 23‘600.--), auf die Zeit ab dem 1. Januar 2018. 
Damit resultiert per 31. Dezember 2017 ein Aufwand von Fr. 17‘722.10 
(Fr. 14‘632.-- [Honorar] + Fr. 1‘314.40 [Auslagen] + Fr. 1‘275.70 [8% MWSt. 
auf {Fr. 14‘632.-- + Fr. 1‘314.40}]) und für die Zeit ab 1. Januar 2018 ein 
Aufwand von Fr. 9‘845.20 (Fr. 8‘968.-- [Honorar] + Fr. 173.30 [Auslagen] + 
Fr. 703.90 [7.7% MWSt. auf { Fr. 8‘968.-- + Fr. 173.30}]). 
Somit beläuft sich der tarifmässige Parteikostenersatz auf maximal 
Fr. 27‘567.30 (Fr. 17‘722.10 + Fr. 9‘845.20). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 158
19.3.4
Gemäss Art. 42 KAG bezahlt der Kanton den amtlich bestellten 
Anwältinnen und Anwälten eine angemessene Entschädigung, die sich 
nach dem gebotenen Zeitaufwand bemisst und höchstens dem Honorar 
gemäss der Tarifordnung für den Parteikostenersatz entspricht. Bei der 
Festsetzung des gebotenen Zeitaufwandes sind die Bedeutung der Streit-
sache und die Schwierigkeit des Prozesses zu berücksichtigen. Auslagen 
und Mehrwertsteuer werden zusätzlich entschädigt (Abs. 1). Die Aufwen-
dungen für die Erlangung des Rechts auf unentgeltliche Rechtspflege sind 
nach den gleichen Regeln zu entschädigen (Abs. 3). Nach Art. 42 Abs. 4 
i.V.m. Art. 1 der Verordnung vom 20. Oktober 2010 über die Entschädigung 
der amtlichen Anwältinnen und Anwälte (EAV; BSG 168.711) beträgt der 
Stundenansatz Fr. 200.--.
Ausgehend vom Stundenansatz von Fr. 250.-- (pag. 925) beträgt der mit 
Blick auf Art. 13 i.V.m. 9 PKV höchst abgeltbare Aufwand 94.4 Stunden 
(Fr. 23‘600.-- / Fr. 250.--), wovon 58.5 Stunden auf die Zeit bis am 31. De-
zember 2017 (62% von 94.4 Stunden) entfielen bzw. 35.9 Stunden ab 
1. Januar 2018 anfielen (38% von 94.4 Stunden). Für die Zeit bis 31. De-
zember 2017 beträgt das amtliche Honorar Fr. 14‘055.90 (Fr. 11‘700.-- 
[58.5 Stunden x Fr. 200.-- Honorar] + Fr. 1‘314.40 [Auslagen] + 
Fr. 1‘041.50 [8% MWSt. auf Fr. 13‘014.40]), für die Zeit ab 1. Januar 2018 
Fr. 7‘919.50 (Fr. 7‘180.-- [35.9 Stunden x Fr. 200.-- Honorar] + Fr. 173.30 
[Auslagen] + Fr. 566.20 [7.7% MWSt. auf Fr. 7‘353.30]). Demnach beläuft 
sich das im Lichte von Art. 13 i.V.m. 9 PKV vorliegend maximal mögliche 
und Fürsprecher H.________ auszurichtende amtliche Honorar inklusive 
Auslagen und MWSt. auf insgesamt Fr. 21‘975.40 (Fr. 14‘055.90 + 
Fr. 7‘919.50). Vorbehalten bleibt die Nachzahlungspflicht nach Art. 123 
ZPO i.V.m. Art. 113 VRPG.
19.3.5
Zusammenfassend ist der tarifmässige Parteikostenersatz des 
amtlichen Anwalts auf Fr. 27‘567.30 (inkl. Auslagen und MWSt.) festzuset-
zen. Davon wird Fürsprecher H.________ nach Eintritt der Rechtskraft die-
ses Urteils aus der Gerichtskasse ein auf Fr. 21‘975.40 (inkl. Auslagen und 
MWSt.) festgesetztes amtliches Honorar vergütet. Vorbehalten bleibt die 
Nachzahlungspflicht des Beklagten nach Art. 123 ZPO i.V.m. Art. 113 
VRPG.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 159
19.4
Parteientschädigung 
19.4.1
Nach der Rechtsprechung gilt der Grundsatz, wonach der 
obsiegende 
Sozialversicherungsträger 
keinen 
Anspruch 
auf 
eine 
Parteientschädigung zu Lasten der versicherten Person hat, grundsätzlich 
auch im erstinstanzlichen Verfahren der beruflichen Vorsorge. Eine 
Ausnahme besteht jedoch für den Haftungsprozess nach Art. 52 BVG, ist 
es doch einer Vorsorgeeinrichtung nicht zuzumuten, ihre Anwaltskosten 
selbst tragen zu müssen, welche sie auf sich nehmen musste, um Ersatz 
von derjenigen Person zu bekommen, welche sie geschädigt hat (vgl. BGE 
128 V 124 E. 5b S. 134). Im Übrigen hat der Beklagte durch sein 
vorprozessuales Verhalten in mutwilliger Weise Anlass zum vorliegenden 
Prozess gegeben (vgl. E. 19.2.2 vorne), weshalb er auch aus diesem 
Grund für die Parteikosten der Klägerin aufzukommen hat (BGE 126 V 143 
E. 4b S. 150). Daran ändert nichts, dass dem Beklagten die unentgeltliche 
Rechtspflege gewährt wurde: Denn die obsiegende Partei trägt (im Umfang 
ihres 
Obsiegens) 
das 
Risiko 
der 
Uneinbringlichkeit. 
Sie 
hat 
verfassungsrechtlich keinen Anspruch darauf, dass der Staat anstelle der 
bedürftigen Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt worden ist, 
für 
die 
Parteientschädigung 
aufkommt; 
denn 
die 
unentgeltliche 
Rechtspflege will nach ihrem Grundgedanken der bedürftigen Partei den 
Zugang zum Recht gewährleisten und nicht die vermögende Gegenpartei 
vor Risiken bewahren (vgl. BGE 122 I 322 E. 2c S. 325). 
19.4.2
19.4.2.1 Die mit Eingabe vom 11. Oktober 2019 (pag. 933 – 937) 
eingereichte Honorarnote ist insoweit zu korrigieren, als der geltend 
gemachte Stundenaufwand von 150.90 Stunden sowie der in Rechnung 
gestellte Stundenansatz von Fr. 250.-- nicht ein Honorar von Fr. 37‘670.60 
(pag. 934), sondern von Fr. 37‘725.-- ergeben. Im Übrigen weisen die 
Rechtsanwälte Y.________ und Z.________ bis am 31. Dezember 2017 
ein Honorar von Fr. 35‘340.-- (141.36 Stunden à Fr. 250.--) sowie Auslagen 
von Fr. 2‘819.20 und die Mehrwertsteuer (8%) von Fr. 3‘052.75 aus, aus-
machend insgesamt Fr. 41‘211.95. Für die Zeit ab 1. Januar 2018 machen 
sie ein Honorar von Fr. 2‘385.-- (9.54 Stunden à Fr. 250.--) sowie Auslagen 
von Fr. 89.90 und die Mehrwertsteuer (7.7%) von Fr. 190.55, ausmachend 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 160
insgesamt Fr. 2‘665.45, geltend. Der Gesamtaufwand (inkl. Auslagen und 
MWSt.) beläuft sich somit auf Fr. 43‘877.40 (Fr. 41‘211.95 + Fr. 2‘665.45), 
wobei sich der in Rechnung gestellte Zeitaufwand als geboten erweist.
19.4.2.2 Es rechtfertigt sich auch in Bezug auf die Parteientschädigung der 
Klägerin vom Maximum des Tarifrahmens von Fr. 11'800.-- auszugehen 
und den maximal möglichen Zuschlag gemäss Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV von 
100% zu gewähren (vgl. E. 19.3.2 und E. 19.3.3.1 vorne), womit ein dem 
Grundsatz nach maximal abgeltbares Honorar von Fr. 23‘600.-- resultiert. 
Das korrigierte Honorar (vgl. E. 19.4.2.1 vorne) beziffert sich auf 
Fr. 37‘725.-- und ist damit höher als das maximal zulässige, weshalb der 
tarifmässige Parteikostenersatz nachfolgend ausgehend von einem maxi-
malen Honorar von Fr. 23‘600.-- zu ermitteln ist, wobei zusätzlich die 
MWSt. und die Auslagen zu berücksichtigen sind. 
In Bezug auf die Auslagen macht die Klägerin u.a. Aufwand für Kopien gel-
tend. Kosten von einem Franken pro Kopie sind indessen nicht gerechtfer-
tigt. In diesem Zusammenhang ist auf Ziffer 3.3 des Kreisschreibens Nr. 15 
vom 25. November 2016 des Obergerichts betreffend die Entschädigung 
der amtlich bestellten Anwältinnen und Anwälte und Nachforderungsrecht 
zu verweisen, wonach ein Aufwand von 40 Rappen pro (notwendige) Kopie 
vorgesehen ist. Indem der überwiegende Anteil der insgesamt 2832 in 
Rechnung gestellten Kopien offenkundig in Serie und zudem schwarzweiss 
erstellt wurde (pag. 936), rechtfertigt es sich auch vorliegend, die Kosten 
auf 40 Rappen pro Kopie zu reduzieren. Damit ist der Aufwand für Kopien 
pro 31. Dezember 2017 auf Fr. 1‘104.-- (2‘760 Kopien à 40 Rappen) bzw. 
ab 1. Januar 2018 auf Fr. 28.80 (72 Kopien à 40 Rappen), ausmachend 
Fr. 1‘132.80, festzusetzen. Damit resultieren pro 31. Dezember 2017 Aus-
lagen von gesamthaft Fr. 1‘163.20 bzw. ab 2018 von Fr. 46.70, ausma-
chend insgesamt Fr. 1‘209.90.
19.4.2.3 Für die Zeit bis zum 31. Dezember 2017 betrug der Gesamtauf-
wand 141.36 Stunden, ab 1. Januar 2018 9.54 Stunden (vgl. E. 19.4.2.1 
vorne). Demnach entfielen rund 94% des Honoraraufwands, ausmachend 
Fr. 22‘184.-- (94% von Fr. 23‘600.--) auf die Zeit bis zum 31. Dezember 
2017 bzw. rund 6%, ausmachend Fr. 1‘416.-- (6% von Fr. 23‘600.--), auf 
die Zeit ab dem 1. Januar 2018. Damit resultiert per 31. Dezember 2017 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 161
ein Aufwand von Fr. 25‘214.95 (Fr. 22‘184.-- [Honorar] + Fr. 1‘163.20 [Aus-
lagen] + Fr. 1‘867.75 [8% MWSt. auf {Fr. 22‘184.-- + Fr. 1‘163.20}]) und für 
die Zeit ab 1. Januar 2018 ein Aufwand von Fr. 1‘575.35 (Fr. 1‘416.-- [Ho-
norar] + Fr. 46.70 [Auslagen] + Fr. 112.65 [7.7% MWSt. auf {Fr. 1‘416.-- + 
Fr. 46.70}]). 
Somit beläuft sich der tarifmässige Parteikostenersatz auf maximal 
Fr. 26‘790.30 (Fr. 25‘214.95 + Fr. 1‘575.35). 
19.4.3
Schliesslich macht die Klägerin Ersatz für die Aufwendungen in 
Zusammenhang mit den Prüfberichten der Architekturbüro J.____ AG 
geltend, 
deren 
Abgeltung 
grundsätzlich 
im 
Rahmen 
der 
Parteikostenliquidation zu erfolgen hat (vgl. E. 8.3.3 vorne). 
19.4.3.1 Es liegen insgesamt 4 Rechnungen der Architekturbüro J.____ 
AG vom 14. September 2010 (Fr. 3‘160.75 und Fr. 10‘154.75), 31. Dezem-
ber 2010 (Fr. 6‘232.75) und vom 31. Oktober 2012 (Fr. 15‘454.80) im Recht 
(act. IE 197). Der von der Klägerin geltend gemachte Betrag von 
Fr. 35‘003.05 (pag. 112) entspricht der Summe dieser Rechnungen. Darin 
enthalten sind sämtliche Aufwendungen der Architekturbüro J.____ AG, 
mithin auch solche, welche die zugekauften Liegenschaften betreffen und 
vorliegend mit Blick auf die anlässlich der vorsorglichen Beweisführungen 
zu den zugekauften Liegenschaften veranlassten, auch im vorliegenden 
Verfahren berücksichtigten Expertisen nicht zu beachten sind, zumal die 
Klägerin ausdrücklich nur Ersatz für die Aufwendungen in Zusammenhang 
mit den Bestandesliegenschaften beantragt. Demnach hat zunächst die 
Rechnung vom 31. Dezember 2010 über Fr. 6‘232.75 unberücksichtigt zu 
bleiben, bezieht sich diese doch ausdrücklich auf die zugekauften Liegen-
schaften. Ebenfalls auszuklammern sind die Rechnungen vom 14. Sep-
tember 2010 über Fr. 3‘160.75 und Fr. 10‘154.75, bei welchen es sich 
ebenfalls um Aufwendungen betreffend die zugekauften Liegenschaften 
handelt, womit als grundsätzlich zu berücksichtigender Betrag die Rech-
nung vom 31. Oktober 2012 über Fr. 15‘454.80 verbleibt. 
19.4.3.2 Das Gericht hat bei der Beurteilung der Schadensposition „Be-
standesliegenschaften“ hinsichtlich der Liegenschaften Romont 1 (vgl. E. 
7.5.3 vorne), Urtenen (vgl. E. 7.5.5 vorne), Steffisburg (vgl. E. 7.5.6 vorne) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 162
und Neyruz (vgl. E. 7.5.7 vorne) auf die Einschätzungen der Architektur-
büro J.____ AG abgestellt, nicht jedoch hinsichtlich der Liegenschaft Lau-
sanne (vgl. E. 7.5.4.2 vorne). Damit ist der von der Klägerin getragene 
Aufwand für 4 der 5 genannten Bestandesliegenschaften im Rahmen der 
Parteientschädigung abzugelten. Indem die Leistungen in der Rechnung 
vom 31. Oktober 2012 nicht pro Liegenschaft aufgeschlüsselt sind, recht-
fertigt sich bei 5 durch die Architekturbüro J.____ AG beurteilten Bestan-
desliegenschaften eine Kürzung um 20%, womit sich der diesbezügliche 
Anteil des Parteikostenersatzes auf Fr. 12‘363.85 (80% von Fr. 15‘454.80) 
beläuft. Der Umstand, dass dieser tiefer liegt als die geltend gemachten 
Kosten führt nicht dazu, dass der ungedeckt gebliebene Teil als Schaden 
zu qualifizieren wäre (vgl. E. 8.3.2 vorne). Denn der über die Parteien-
tschädigung hinaus angefallene und in Rechnung gestellte Aufwand war für 
die Durchsetzung der Schadenersatzforderung nicht notwendig, womit er 
(auch mit Blick auf die Schadenminderungspflicht) ebenfalls unter dem As-
pekt des Schadens ausser Acht zu bleiben hat.
19.4.4
Zusammenfassend wird der Parteikostenersatz der Klägerin auf 
insgesamt Fr. 39‘154.15 (Fr. 26‘790.30 [vgl. E. 19.4.2.3 vorne] + 
Fr. 12‘363.85 [vgl. E. 19.4.3.2 vorne] – inkl. Auslagen und MWSt.) festge-
setzt. 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.
Die Klage wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und 
der Beklagte verurteilt, der Klägerin Fr. 9‘306‘307.85 nebst Zins zu je-
weils 5% auf den nachfolgenden Beträgen wie folgt zu bezahlen:
1.1
Fr.
1‘371‘117.15
ab 1. Mai 2010
1.2
Fr.
926‘990.--
ab 1. Januar 2011
1.3
Fr.
716‘076.--
ab 1. November 2010
1.4
Fr.
731‘911.--
ab 1. April 2012
1.5
Fr.
203‘287.--
ab 2. Oktober 2008
1.6
Fr.
785‘600.--
ab 1. Januar 2011
1.7
Fr.
443‘121.--
ab 1. August 2010


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 163
1.8
Fr.
339‘430.--
ab 2. Juli 2012
1.9
Fr.
500‘548.60
ab 1. Mai 2010
1.10
Fr.
526‘880.--
ab 1. Februar 2010
1.11
Fr.
319‘025.--
ab 2. Juli 2010
1.12 
Fr.
777‘939.--
ab 1. Juni 2010
1.13
Fr.
800‘000.--
ab 2. Dezember 2011
1.14
Fr.
69‘000.--
ab 15. Oktober 2009
1.15
Fr.
7‘500.--
ab 16. Oktober 2009
1.16
Fr.
103‘500.--
ab 18. Dezember 2008
1.17
Fr.
70‘660.--
ab 21. Juli 2009
1.18
Fr.
117‘060.--
ab 17. April 2009
1.19
Fr.
24‘100.--
ab 26. Oktober 2009
1.20
Fr.
45‘800.--
ab 17. April 2009
1.21
Fr.
126‘100.--
ab 30. Juni 2009
1.22
Fr.
124‘500.--
ab 15. April 2009
1.23
Fr.
176‘163.10
ab 24. August 2009
Soweit weitergehend, wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 5‘000.-- werden dem Beklagten aufer-
legt. Aufgrund der gewährten unentgeltlichen Rechtspflege wird der 
Beklagte – unter Vorbehalt der Nachzahlungspflicht gemäss Art. 123 
ZPO – jedoch von der Zahlungspflicht befreit.
3.
Der tarifmässige Parteikostenersatz des amtlichen Anwalts wird in die-
sem Verfahren auf Fr. 27‘567.30 (inkl. Auslagen und MWSt.) festge-
setzt. Davon wird Fürsprecher H.________ nach Eintritt der 
Rechtskraft 
dieses 
Urteils 
aus 
der 
Gerichtskasse 
eine 
auf 
Fr. 21‘975.40 festgesetzte Entschädigung (inkl. Auslagen und MWSt.) 
vergütet. Vorbehalten bleibt die Nachzahlungspflicht nach Art. 123 
ZPO.
4.
Der Beklagte hat der Klägerin die Parteikosten von Fr. 39‘154.15 (inkl. 
Auslagen und MWSt.) zu ersetzen.
5.
Zu eröffnen (R):


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15. Jan. 2020, BV/13/1145, Seite 164
- Rechtsanwälte Y.________ und Z.________ z.H. der Klägerin
- Fürsprecher H.________ z.H. des Beklagten
- Bundesamt für Sozialversicherungen
- Steuerverwaltung des Kantons Bern, Bereich Inkasso, Postfach 8334, 
3001 Bern
Zur Kenntnis:
- Bernische BVG- und Stiftungsaufsicht (BBSA), Belpstrasse 48, Post-
fach, 3000 Bern 14
Der Kammerpräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öf-
fentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) 
geführt werden.