be_verwaltungsgericht · 100 2013 30 · 2015-01-22 · de

Baubewilligung - Erstellung eines Mehrfamilienhauses - Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 20. Dezember 2012 - RA Nr. 110/2012/145) | Baubewilligung/Baupolizei

Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hat 
das Bundesgericht am 10. Juli 2015 abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist 
(1C_114/2015).
100.2013.30U
KEP/GEU/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 22. Januar 2015
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Conrad
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________
handelnd durch ihren Verwalter …
2. B.________
3. C.________
4. D.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
E.________ AG
Hoch- und Tiefbau, handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerin 
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie 
Einwohnergemeinde Gsteig
handelnd durch den Gemeinderat, Gemeindeverwaltung, 3785 Gsteig b. Gstaad
betreffend Baubewilligung; Erstellung eines Mehrfamilienhauses; Art. 75b BV (Entscheid der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 20. Dezember 2012; RA Nr. 
110/2012/145)


Sachverhalt:
A.
Die E.________ AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch ein für den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf der gemäss dem (derzeit noch gültigen) Teilzonenplan 
Bauzone Feutersoey/Lädi der Einwohnergemeinde (EG) Gsteig vom 13. Dezember 2002 in der 
Wohn- und Gewerbezone WG3 gelegenen Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1___. Dagegen erhoben 
nebst 
anderen 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
STWE 
A.________, 
B.________, 
C.________ und D.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 21. August 2012 bewilligte 
das Regierungsstatthalteramt (RSA) Obersimmental-Saanen das Bauvorhaben und wies die 
Einsprache ab. 
B.
Dagegen reichten die Genannten am 21. September 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein und verlangten die Aufhebung des 
Bauentscheids; in verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie die Sistierung des Verfahrens bis 
zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung des Bundes zu Art. 75b der Bundesverfassung 
(BV; SR 101; Zweitwohnungsartikel). Am 28. November 2012 verlangten sie erneut die Sistierung 
des Verfahrens, diesmal bis zum rechtskräftigen Abschluss eines andern Art. 75b BV betreffenden 
Verfahrens. Das zweite Sistierungsgesuch wies die BVE mit Zwischenverfügung vom 5. Dezember 
2012 ab. Am 20. Dezember 2012 wies sie sodann die Beschwerde, soweit sie darauf eintrat, und 
das mit Beschwerde gestellte erste Sistierungsgesuch ab. 
C.
Am 17. Januar 2013 haben die Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________, 
B.________, C.________ und D.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie 
beantragen was folgt: 
«1.
Der angefochtene Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 20. Dezember 
2012 sei aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Obersimmental-
Saanen vom 21. August 2012 (bbew 25/2012; Mehrfamilienhaus) nichtig ist.
3.
Subsidiär zu Ziffer 2 oben: Die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Obersimmental-
Saanen vom 21. August 2012 (bbew 25/2012; Mehrfamilienhaus) sei aufzuheben.
4.
Das 
Baugesuch 
der 
E.________ 
AG 
vom 
1. März 
2012 
betr. 
Neubau 
eines 
Mehrfamilienhauses auf Parzelle Gsteig, Grundbuchblatt Nr. 1___ sei abzuweisen.
5.
Verfahrensanträge:
5.1
Es sei eine öffentliche Gerichtsverhandlung durchzuführen.
5.2
Es sei ein Augenschein anzuordnen.


5.3
Es sei ein Bericht der OLK einzuverlangen.
5.4
Es sei ein Schattendiagramm erstellen zu lassen.
5.5
Es sei vom UVEK ein Fachbericht betr. Naturgefahren (Gewässerprozesse) anzufordern.
5.6
Es 
sei 
Herr 
F.________, 
… 
Bereich 
Hochwasserschutz, 
Oberingenieurkreis 
I, 
Schlossberg 20, 3601 Thun, (oder Herr G.________ vom gleichen Amt) als Zeuge zu 
befragen.
5.7
Es sei der für den Bau des A.________ (Parzelle 2___) verantwortliche Architekt der 
Architerktur/ing H.________ AG, …weg (…), …, als Zeuge einzuvernehmen.
5.8
Der Bauverwalter der Gemeinde Gsteig sei als Zeuge einzuvernehmen.
5.9
Die Einwohnergemeinde Gsteig habe folgende Unterlagen einzureichen:
- Zonenplan
- Baureglement
- Unterlagen betreffend Massnahmen zur Anpassung der kantonalen und eidgenössischen 
Bestimmungen zur Limitierung des Zweitwohnungsbaus: u.a. Art. 75b BV, Verordnung des 
Bundesrats vom 22. August 2012, Richtplan des Kantons Bern, Art. 8 RPG
- Zonenplan Naturgefahren und AGR-Genehmigungsentscheid
- sämtliche Unterlagen betreffend den Geschiebesammler im Litzi und die Überarbeitung der 
Gefahrensituation im Gebiet Lädi
6.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin»
Die E.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2013, die Beschwerde sei 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und die Baubewilligung des RSA 
Obersimmental-Saanen vom 21. August 2012 sei zu bestätigen; die Verfahrensanträge seien 
abzuweisen. Mit Vernehmlassung vom 15. Februar 2013 schliesst die BVE auf Abweisung der 
Beschwerde; ausserdem beantragt sie, eine Textstelle in der Beschwerde sei aus den Akten zu 
weisen. 
Mit Replik vom 26. März 2013 beantragen die Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE 
A.________, B.________, C.________ und D.________, die EG Gsteig sei einzuladen, über den 
Stand der Anpassung ihres Zonenplans an Art. 75b Abs. 1 BV und Art. 8 Abs. 2 des 
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
Auskunft zu geben. Die E.________ AG und die BVE haben sich am 1. Mai 2013 bzw. am 5. April 
2013 zu dieser Eingabe geäussert. 
Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 Grundsatzurteile zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV 
gefällt. Der Instruktionsrichter hat die E.________ AG aufgefordert, sich im Licht dieser Urteile zur 
Beschwerdesache zu äussern. Die E.________ AG hat mit Stellungnahme vom 9. August 2013 ihr 
Hauptbegehren auf Beschwerdeabweisung bestätigt und als Eventualantrag die Sistierung des 
Verfahrens verlangt. Das Bundesgericht wies am 10. Juni 2014 eine gegen die Abweisung des 
Sistierungsgesuchs erhobene Beschwerde ab (Verfahren 1C_90/2014). Am 23. Juli 2014 hat die 
E.________ AG die folgenden Anträge gestellt:
«1. Hauptantrag: Die Beschwerde vom 17. Januar 2013 sei abzuweisen und der vorinstanzliche 
Beschwerdeentscheid 
bzw. 
die 
Gesamtbaubewilligung 
des 
Regierungsstatthalteramtes 
Obersimmental-Saanen vom 21. August 2012 sei zu bestätigen. 
2. Eventualantrag: Die Baubewilligung des Regierungsstatthalteramtes Obersimmental-Saanen 
vom 21. August 2012 sei zu bestätigen, verbunden mit der Auflage, dass die Baubewilligung 
beschränkt wird auf eine Nutzung für Erstwohnungen.


3. Subeventuell: Das Verfahren sei an die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
zurückzuweisen, verbunden mit der Anweisung, die Bewilligung vom 21. August 2012 zu 
ergänzen mit einer Auflage, dass diese beschränkt wird auf die Nutzung für Erstwohnungen.
4. Subsubeventuell: Das Verfahren sei an das Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen 
zurückzuweisen, verbunden mit der Anweisung, die Baubewilligung vom 21. August 2012 zu 
ergänzen mit einer Auflage, dass diese beschränkt wird auf die Nutzung für Erstwohnungen.»
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________, B.________, C.________ und 
D.________ halten mit Eingabe vom 20. August 2014 an ihren Anträgen fest und lehnen auch eine 
Bewilligung des Vorhabens mit der Verpflichtung zur Nutzung als Erstwohnungen ab. Die EG 
Gsteig und die BVE haben am 6. bzw. 8. August 2014 mitgeteilt, dass sie gegen eine Nutzung der 
projektierten Wohneinheiten als Erstwohnungen keine Einwände haben. 
Am 1. September 2014 hat der Instruktionsrichter den am 28. August 2014 erneut gestellten 
Antrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________ und von B.________, 
C.________ und D.________ abgewiesen, die EG Gsteig sei einzuladen, über den Stand ihrer 
Ortsplanungsrevision Auskunft zu geben.
Am 28. November 2014 hat eine öffentliche mündliche Schlussverhandlung mit Parteivorträgen 
gemäss Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; SR 0.101) stattgefunden. An 
dieser Verhandlung hat das Verwaltungsgericht sämtliche noch unbehandelten, erneut und neu 
gestellten Verfahrensanträge der Beschwerdeführenden abgewiesen, ebenso den Antrag der BVE, 
es sei eine Passage der Beschwerde aus den Akten zu weisen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz 
gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. 
1.2
Gemäss Art. 79 Abs. 1 VRPG ist zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt, wer vor der 
Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Bst. a; sog. formelle Beschwer), durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung der Verfügung oder des Entscheids hat (Bst. c; sog. materielle Beschwer; vgl. auch 
Art. 40 Abs. 5 und 2 i.V.m. Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Materiell beschwert ist demnach, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur 
Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung der 
angefochtenen Verfügung oder des angefochtenen Entscheids zieht. Bei Bauvorhaben stehen 
naturgemäss die Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks in einer besonders nahen 
Beziehung zur Streitsache (BVR 2011 S. 498 E. 2.3 f., 2006 S. 261 E. 2.2; BGE 137 II 30 E. 2.2.2, 


136 II 281 E. 2.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 
2013/2010, Art. 35-35c N. 16 und 17). 
1.3
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümerinnen und Eigentümer eines an die Bauparzelle 
angrenzenden Grundstücks, weshalb die geforderte Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben ist. 
Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin sind sie jedoch bezüglich gewisser Rügen nicht zur 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt, da ihnen im Fall des Obsiegens kein praktischer Nutzen 
entstehe (vgl. Beschwerdeantwort [BA], Rz. 3, 22, 65; Zweitwohnungsverbot, Umgebungsplan). – 
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts können Nachbarinnen und Nachbarn insbesondere Ein-
wände erheben, die sich auf Art und Grad der baulichen Nutzung des Nachbargrundstücks 
beziehen (vgl. BVR 1997 S. 97 E. 3d, 1983 S. 396 E. 1b; Michel Daum, Ist die rügebezogene 
Beurteilung der Legitimation zu Nachbarbeschwerden im Baurecht überholt?, in BVR 2014 S. 83 
ff., 94, 104; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 17). Die Beschwerdeführenden rügen die Art der 
Nutzung (Zweitwohnungen) der geplanten Mehrfamilienhäuser. Der von der BVE bestätigte 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters lässt die Nutzung als Zweitwohnungen zu. Würden 
die Beschwerdeführenden mit ihrer Rüge durchdringen, das Bauvorhaben verstosse gegen das 
Zweitwohnungsverbot, könnte der angefochtene Entscheid der BVE bzw. die vom RSA erteilte 
Baubewilligung nicht bestätigt werden. Ihnen würde damit ein praktischer Nutzen entstehen 
(VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 1.3, auch zum Folgenden). Ob das Bauvorhaben unter das 
Zweitwohnungsverbot fällt und die Erstwohnungsnutzung gegebenenfalls mit einer Auflage in der 
Baubewilligung und einer Anmerkung im Grundbuch (vgl. Art. 6 der Verordnung vom 22. August 
2012 über Zweitwohnungen [nachfolgend: Zweitwohnungsverordnung; SR 702]) rechtlich gesichert 
werden kann bzw. muss, beschlägt nicht die Eintretensfrage, sondern die materielle Prüfung der 
Beschwerdegründe. Auch die «baupolizeilichen Rügen» (Beschwerde, Ziff. 7; hinten E. 4) sind 
geeignet, den Beschwerdeführenden einen praktischen Nutzen einzubringen, würde deren 
Begründetheit doch entweder zur Gutheissung der Beschwerde und damit zur Verweigerung der 
Baubewilligung oder zu einer für sie als Nachbarinnen und Nachbarn vorteilhafteren Gestaltung 
des Bauvorhabens führen. 
1.4
Gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG müssen Parteieingaben unter anderem eine Begründung 
enthalten. An die Begründung einer Beschwerde werden praxisgemäss (insbesondere bei 
Laieneingaben) keine hohen Anforderungen gestellt. Es reicht aus, wenn aus dem Rechtsmittel 
ersichtlich ist, inwiefern und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Die 
Begründung muss sich allerdings wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid 
auseinandersetzen und sinngemäss darauf schliessen lassen, inwiefern dieser unrichtig sein soll 
(statt vieler BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen 
VRPG, 1997, Art. 32 N. 15). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin (BA, Rz. 57) sind 
diese Begründungsanforderungen hier erfüllt: Aus den Ausführungen der Beschwerdeführenden 
geht hervor, dass sie die von der BVE bestätigte Bewilligung zum Bau eines Mehrfamilienhauses 
auf der Nachbarparzelle beanstanden wollen. Zur Begründung ihres Standpunkts führen sie zwar 
im Wesentlichen dieselben Argumente an wie im vorinstanzlichen Verfahren. Sie verweisen aber 
weder global auf ihre früheren Rechtsschriften noch haben sie ihre damaligen Ausführungen 
wortwörtlich abgeschrieben. Auch wenn sich die Beschwerdeführenden nicht eingehend mit den 


Erwägungen der BVE auseinandersetzen, ist darin kein Begründungsmangel zu erblicken, der das 
Nichteintreten auf die Beschwerde zur Folge hätte (vgl. auch Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O, 
Art. 32 N. 15, sowie etwa BVR 2003 S. 534 [VGE 21608 vom 27.8.2003], nicht publ. E. 2.1). 
1.5
Auf 
die 
form- 
und 
fristgerecht 
eingereichte 
Beschwerde 
ist 
einzutreten. 
Das 
Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 
VRPG).
2.
2.1
In verfahrensrechtlicher Hinsicht machen die Beschwerdeführenden zunächst eine 
Verletzung des Replikrechts geltend. Die BVE habe ihnen keine Gelegenheit zur Stellungnahme 
zur Beschwerdeantwort der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin eingeräumt, obwohl sie 
ausdrücklich darum ersucht hätten (Beschwerde, Ziff. 1). 
2.2
Die BVE hat den Beschwerdeführenden am 8. November 2012 die Eingaben der übrigen 
Verfahrensbeteiligten zugestellt und die Rechtsvertreter der Parteien aufgefordert, bis zum 
19. November 2012 die Kostennoten einzureichen. Dieser Aufforderung ist der Anwalt der 
Beschwerdeführenden am 15. November 2012 nachgekommen. Am 28. November 2012 hat er 
sodann namens der Beschwerdeführenden beantragt, das Verfahren sei zu sistieren, eventualiter 
sei ihnen eine 30-tägige Replikfrist anzusetzen. Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die 
Gemeinde hätten neue Beweismittel ins Recht gelegt; diese seien den Beschwerdeführenden zur 
Stellungnahme zuzustellen. Am 5. Dezember 2012 wies die BVE das Sistierungsgesuch ab. Den 
Antrag auf Stellungnahme hat sie nicht behandelt. Sie hat einzig angemerkt, es treffe nicht zu, 
dass die Gemeinde sowie die Beschwerdegegnerin neue Beweismittel ins Recht gelegt hätten, das 
Verfahren sei entscheidreif und werde deshalb weitergeführt (vgl. Verfügung vom 5.12.2012, 
Ziff. 4). Am 20. Dezember 2012 erging der angefochtene Endentscheid. 
2.3
Der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 6 Ziff. 1 EMRK 
verankerte Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst namentlich das Recht der Parteien eines 
Gerichtsverfahrens, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme Kenntnis zu 
nehmen und sich dazu äussern zu können. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt dies 
unabhängig davon, ob die Stellungnahmen neue Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie 
den Entscheid des Gerichts tatsächlich zu beeinflussen vermögen (BGE 138 I 484 E. 2.1 mit 
Hinweisen; vgl. auch BGE 133 I 98 E. 2.1, wo das Bundesgericht offenlässt, ob Art. 29 Abs. 2 BV 
ein Replikrecht auch in Verwaltungsverfahren gewährleistet). Diese Vorgaben gelten im Kanton 
Bern gestützt auf Art. 21 ff. VRPG und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern (KV; 
BSG 101.1) in Verwaltungs- und Verwaltungsjustizverfahren entsprechend (BVR 2009 S. 328 
E. 2.4; VGE 2012/69 vom 28.2.2013, E. 2.2.1, je mit weiteren Hinweisen). 
2.4
Die BVE war nach dem Gesagten gehalten, den Beschwerdeführenden unabhängig davon, 
ob neue Beweismittel ins Recht gelegt worden waren, Gelegenheit zur Äusserung zu geben. Dem 
Replikrecht kann auch Genüge getan werden, indem Eingaben lediglich zur Kenntnisnahme zuge-


stellt werden. Dabei wird erwartet, dass eine Partei, die eine Eingabe ohne Fristansetzung erhält 
und dazu Stellung nehmen will, dies umgehend tut oder zumindest beantragt; ansonsten wird 
angenommen, sie habe auf eine weitere Eingabe verzichtet (BGE 138 I 484 E. 2.2 und 2.4). Zwar 
haben 
die 
Beschwerdeführenden 
vorliegend 
nicht 
umgehend 
um 
Fristansetzung 
zur 
Stellungnahme ersucht. Der BVE war jedoch mit der Eingabe der Beschwerdeführenden vom 
28. November 2012 bekannt, dass diese sich zu den Eingaben der übrigen Verfahrensbeteiligten 
äussern wollten; das Beschwerdeverfahren war noch hängig und der Beschwerdeentscheid stand 
noch aus. Von einem Verzicht auf Stellungnahme oder der Verwirkung des Replikrechts durfte die 
BVE unter diesen Umständen nicht ausgehen, auch wenn die Beschwerdeführenden eine gewisse 
Zeit haben verstreichen lassen, bevor sie ihr Gesuch stellten (vgl. zur Frist zur Geltendmachung 
des Replikrechts BGE 133 I 100 E. 4.8, 132 I 42 E. 3.3.4; BGer 6B_629/2010 vom 25.11.2010, 
E. 3.3.2, 1B_407/2012 vom 21.9.2012, E. 2.2 und 3; Markus Lantner, Formeller Charakter des 
Replikrechts – Herkunft und Folgen, in ZBl 2012 S. 167 ff., 177 ff.), und ihr Rechtsvertreter die 
Kostennote bereits eingereicht hatte. Das Vorgehen der Beschwerdeführenden kann denn auch 
nicht als rechtsmissbräuchlich bezeichnet werden (vgl. Vernehmlassung [act. 3], S. 2). Zwar steht 
auch das Replikrecht unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs. Ein solcher ist jedoch nur in 
Ausnahmefällen anzunehmen (vgl. Markus Lantner, a.a.O., S. 172 und 178 f., mit Hinweisen). 
Indem die BVE ihren Entscheid gefällt hat, obwohl sie davon Kenntnis hatte, dass sich die 
Beschwerdeführenden zu den Eingaben der übrigen Verfahrensbeteiligten äussern wollten, hat sie 
das Replikrecht und damit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt. 
2.5
Die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör führt grundsätzlich zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195 E. 2.2, 135 I 187 E. 2.2). Praxisgemäss können 
Gehörsverletzungen allerdings unter bestimmten Voraussetzungen geheilt werden (BGE 137 I 195 
E. 2.3.2; BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5, je mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend 
erfüllt: Die Beschwerdeführenden werfen ausschliesslich Rechtsfragen auf, welche das 
Verwaltungsgericht frei prüft (vorne E. 1.1). Die Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte im 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zudem umfassend wahrnehmen und sich 
namentlich auch zu den vor der BVE eingereichten Fassadenplänen äussern (vgl. Beschwerde, 
Ziff. 7.6; hinten E. 4.2.4). Die Gehörsverletzung wiegt auch nicht derart schwer, dass eine Heilung 
des Verfahrensmangels ausgeschlossen wäre. Der Gehörsverletzung ist aber im Kostenpunkt 
Rechnung zu tragen (dazu hinten E. 5.2). 
2.6
Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, 
weil 
die 
BVE 
nach 
Abweisung 
des 
Sistierungsantrags 
vom 
28. 
November 
2012 
(Zwischenverfügung vom 5.12.2012) die Beschwerdefrist nicht abgewartet, sondern in der Sache 
geurteilt habe (vorne E. 2.2). Unter dem Gesichtspunkt der Rechtskontrolle ist das Vorgehen der 
BVE nicht zu beanstanden. Daraus ist den Beschwerdeführenden kein Nachteil erwachsen. Denn 
sie hätten die Zwischenverfügung grundsätzlich auch noch mit dem Endentscheid anfechten 
können (Art. 61 Abs. 4 VRPG; VGE 2013/162 vom 20.9.2013, E. 2). Unter diesen Umständen ist 
nicht weiter auf die Vorbringen der Beschwerdeführenden betreffend Sistierung des Verfahrens vor 
der BVE einzugehen. 


3.
3.1
Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von 
Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des 
Bundesgesetzes vom 17. Dezember 1976 über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 
II 243 E. 8). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am 
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche 
einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das Bundesgericht hat entschieden, 
dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in 
weiten Teilen der Ausführung durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch 
insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für 
Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits 
erreicht oder überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer 
Planungszone gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine 
Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 140 II 378 E. 5, 139 II 
243 E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur 
Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, die 
erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, die als 
Zweitwohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 28.10.2013, E. 3.2, 
1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; vgl. zum Ganzen BVR 2015 S. 15 E. 2 [bestätigt durch BGer 
1C_144/2014 vom 28.10.2014]). – Das RSA hat die Baubewilligung am 21. August 2012 und damit 
nach Inkrafttreten von Art. 75b BV erteilt. Unbestritten ist auch, dass in der EG Gsteig der 
Zweitwohnungsanteil mehr als 20 Prozent beträgt (Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwoh-
nungsverordnung, Gemeinde Nr. 841). Das Bauvorhaben fällt somit in den Anwendungsbereich 
von Art. 75b BV. Die Beschwerdegegnerin stellt sich jedoch auf den Standpunkt, die neue 
Verfassungsbestimmung sei auf ihr Vorhaben nicht anwendbar, weil sie auf die Weitergeltung des 
bisherigen Rechts habe vertrauen dürfen (vgl. Eingabe vom 9.8.2013 [act. 13], Ziff. 1 ff.).
3.2
Zum zeitlichen Anwendungsbereich des Baubewilligungsverbots für Zweitwohnungen ist 
nach dem Bundesgericht mangels einer abweichenden übergangsrechtlichen Regelung auf die 
allgemeinen 
Grundsätze 
abzustellen. 
Diesen 
zufolge 
ist 
die 
Rechtmässigkeit 
von 
Verwaltungsakten (einschliesslich Baubewilligungen) grundsätzlich nach der Rechtslage im Zeit-
punkt ihres Ergehens zu beurteilen (BGE 139 II 243 E. 11.1 mit Hinweisen). Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 
BV, der bestimmt, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 
und dem Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, nichtig sind, führt zu einer Ver-
schärfung der Rechtsfolge (Nichtigkeit statt Anfechtbarkeit), enthält jedoch keine Übergangsfrist für 
die Weiteranwendung des bisherigen Rechts bis zum 31. Dezember 2012 (BGE 139 II 243 
E. 11.6). Eine andere Auslegung von Art. 75b BV bzw. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ist der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge auch unter den Aspekten von Treu und Glauben und 
des Vertrauensschutzes nicht geboten, wobei besonderen Situationen des Vertrauensschutzes im 


Einzelfall im Baubewilligungsverfahren Rechnung getragen werden kann (BGE 139 II 243 E. 11.7 
mit Hinweis auf BGE 139 II 263).
3.3
Nichtig sind nach dem Gesagten nur Bewilligungen, die nach dem 1. Januar 2013 erteilt 
werden; der Gesamtentscheid vom 21. August 2012 ist folglich – anders als die 
Beschwerdeführenden meinen (Beschwerde, Ziff. 4 S. 7; Eingabe vom 26.3.2013 [act. 6], Ziff. 6) – 
nicht nichtig. Das Bundesgericht hat eine besondere Situation des Vertrauensschutzes dann ge-
prüft, wenn zwar die Baubewilligung nach dem 11. März 2012 ergangen ist, das Baugesuch jedoch 
bereits vor dem Inkrafttreten der neuen Verfassungsnorm eingereicht worden war. In diesem 
Zusammenhang hat es insbesondere darauf hingewiesen, dass von der Bauherrschaft nicht zu 
vertretende Verzögerungen bei der Behandlung des Baugesuchs nicht zu deren Nachteil führen 
dürfen (BGE 139 II 263 E. 8.2 und 8.4). Eine solche Situation ist vorliegend nicht gegeben: Das auf 
den 21. Februar 2012 datierte Baugesuch ist am 1. März 2012 bei der Gemeinde eingegangen. 
Unter diesen Umständen konnte die Bauherrschaft von vornherein nicht mit einem Entscheid noch 
vor dem Abstimmungstermin (11.3.2012) rechnen. Ebenso wenig kann den Beschwerdeführenden 
eine Verfahrensverzögerung angelastet werden, haben sie doch erst nach dem Abstimmungs-
termin und damit bereits unter Geltung des Zweitwohnungsverbots Einsprache erhoben bzw. 
erheben können. Ihre Einsprache konnte sich somit nicht auf die Anwendbarkeit von Art. 75b BV 
auswirken. Im Übrigen wäre ihre Einsprache auch nicht als rechtsmissbräuchlich zu bezeichnen 
(vgl. 
Stellungnahme 
vom 
9.8.2013 
[act. 13], 
Ziff. 3; 
vgl. 
zur 
rechtsmissbräuchlichen 
Rechtsmittelerhebung VGer ZH VB.2013.00059 vom 29.5.2013, E. 3.2 mit Hinweisen). 
3.4
Das Zweitwohnungsverbot erfasst (bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen) sämtliche 
Wohnungen, welche die Nutzung als Zweitwohnung zulassen. Die BVE hat im Licht der später 
gefällten Leitentscheide des Bundesgerichts das Zweitwohnungsverbot zu Unrecht als nicht 
anwendbar erklärt. Eine Bewilligung des Vorhabens, welche die Nutzung als Zweitwohnungen 
zulässt, ist demnach unzulässig. Die Beschwerde erweist sich insoweit als begründet. Die 
Beschwerdegegnerin hat jedoch im Verlauf des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens eventualiter 
beantragt, die Baubewilligung unter Auflage der Nutzung als Erstwohnungen zu bestätigen bzw. 
die Angelegenheit an die BVE oder die Baubewilligungsbehörde zur Ergänzung mit dieser Auflage 
zurückzuweisen, wenn sich herausstellen sollte, dass ihr Bauvorhaben vom Zweitwohnungsverbot 
erfasst wird (vgl. Stellungnahme vom 23.7.2014 [act. 24], Anträge Ziff. 2-4). Die Beschwerde-
führenden machen geltend, darauf sei nicht einzutreten. Das Verwaltungsgericht könne nicht über 
eine Änderung des Bauvorhabens entscheiden, da die beschwerdeberechtigten Personen und 
Organisationen in einem Einspracheverfahren angehört werden müssten. Es liege im Übrigen eine 
Änderung des Bauvorhabens in seinen Grundzügen vor. Die Anweisung des RSA Obersimmental-
Saanen, die Nutzungsbeschränkung zu verfügen (Stellungnahme vom 23.7.2014 [act. 24], Antrag 
Ziff. 4), sei unzulässig, weil diese dessen Beurteilung der Sache einschränken würde (Eingabe 
vom 20.8.2014 [act. 28]). An der Schlussverhandlung vom 28. November 2014 brachte der Anwalt 
der Beschwerdeführenden sodann vor, das Bauvorhaben sei so konzipiert, dass nur 
Zweitwohnungen in Frage kämen. 


3.5
Nach Art. 4 Bst. a der Zweitwohnungsverordnung dürfen in Gemeinden mit einem Anteil 
von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die 
als Erstwohnungen genutzt werden. Die Baubewilligungsbehörde legt in der Bewilligung für den 
Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung nach Art. 4 Bst. a der 
Zweitwohnungsverordnung fest und weist das Grundbuchamt an, auf dem Grundbuchblatt des 
betroffenen Grundstücks die Anmerkung «Erstwohnung» anzubringen (Art. 6 Abs. 1 und 2 der 
Zweitwohnungsverordnung). Die von der Beschwerdegegnerin beantragte Ergänzung der 
Baubewilligung ist mit keinen baulichen Änderungen am geplanten Vorhaben verbunden. Da das 
Baugesuch, in dem die Nutzung nicht festgelegt wurde, sowohl eine gesetzeskonforme als auch 
eine gesetzwidrige Nutzung zuliess, die Auflage der Erstwohnungsnutzung aber die 
gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern vermag, ist es mit dieser Nebenbestimmung 
grundsätzlich bewilligungsfähig (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 
N. 15 ff.). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden handelt es sich nicht um eine 
Veränderung des Bauvorhabens in seinen Grundzügen, welche in jedem Fall die Einleitung eines 
neuen Baubewilligungsverfahrens mit den entsprechenden Einsprachemöglichkeiten erfordern 
würde: Zwar gehört die Nutzung eines Gebäudes zu dessen Hauptmerkmalen. Vorliegend handelt 
es sich jedoch um zwei unterschiedliche Wohnnutzungen (Erst- bzw. Zweitwohnungen), die sich 
nicht derart unterscheiden, dass von einer wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Projekts 
gesprochen werden könnte (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 12a). Die Bewilligung mit 
einer Auflage zur Erstwohnungsnutzung ist auch nicht als eine eigentliche Projektänderung im 
Sinn von Art. 43 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Bau-
bewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) anzusehen (zum Ganzen VGE 2014/1 vom 4.4.2014, 
E. 2.3 [bestätigt durch BGer 1C_240/2014 vom 24.10.2014, E. 2.5]), welche unter Umständen eine 
erneute Publikation des Vorhabens bedingen würde (Art. 43 Abs. 2 BewD). Auch im Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht kann die Auflage zur Nutzung als Erstwohnung angeordnet werden 
(VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1). Dass die Beschwerdegegnerin rechtsmissbräuchlich an-
geben würde, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnungen nutzen zu wollen, hat die 
Beschwerdeführerin weder substantiiert dargetan noch bestehen dafür Anhaltspunkte, so dass 
keine weitere Abklärung zur späteren Nutzung als Erstwohnungen vorzunehmen ist 
(vgl. BGer 1C_874/2013 vom 4.4.2014, E. 4.5; VGE 2014/68-73 vom 25.8.2014, E. 3.2, 2014/1 
vom 4.4.2014, E. 2.3 [bestätigt durch BGer 1C_240/2014 vom 24.10.2014, E. 2.5], 2013/33 vom 
10.11.2014, 
E. 
3.2). 
Auf 
Rechtsmissbrauch 
deuten 
weder 
die 
vom 
Anwalt 
der 
Beschwerdeführenden an der Schlussverhandlung vom 28. November 2014 angeführten 
ursprünglichen Preisvorstellungen der Beschwerdegegnerin hin, da diese inzwischen hinfällig sind, 
noch die angebliche Beschränkung des Zufahrtsrechts auf die Zweitwohnungsnutzung, die im 
entsprechenden Grundbuchbeleg keine Grundlage findet (vgl. Öffentliche Urkunde über eine 
Handänderung sowie die Errichtung von Dienstbarkeiten und eines Nutzungstransportes vom 
23.8.2010, Vorakten RSA, pag. 51 ff., 57). Für die Überprüfung der Einhaltung der Nut-
zungsbeschränkung ist die Baupolizeibehörde zuständig. Insbesondere hat sie die Einhaltung der 
Auflage zur Nutzung als Erstwohnungen zu kontrollieren und nötigenfalls die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands zu verfügen bzw. durchzusetzen.


3.6
Soweit die Beschwerdeführenden schliesslich die fehlende Bewilligungsfähigkeit (auch als 
Zweitwohnung) daraus ableiten, dass die Gemeinde ihre Nutzungsplanung nicht an Art. 75b BV 
und Art. 8 Abs. 2 RPG in der Fassung vom 17. Dezember 2010 (AS 2011 S. 2913) bzw. Art. 8a 
Abs. 2 RPG angepasst habe (vgl. Beschwerde, Ziff. 5 und 6; Eingabe vom 26.3.2013 [act. 6], 
Ziff. 4.6; Eingabe vom 30.9.2013 [act. 15], Ziff. 5; Eingabe vom 28.8.2014 [act. 30]), beziehen sie 
sich zum einen auf den Baulandbedarf bzw. die Regelung des Erst- bzw. Zweitwohnungsanteils in 
der 
Gemeinde, 
welche 
nicht 
Thema 
des 
vorliegenden 
Verfahrens 
sind 
(vgl. 
auch 
BGer 1C_134/2014 vom 15.7.2014, E. 6.3; Zwischenverfügung vom 1.9.2014 [act. 31]). Zum 
andern gilt das bundesrechtliche Zweitwohnungsverbot unabhängig davon, ob die Gemeinde 
ihrerseits Vorschriften über den Erst- bzw. Zweitwohnungsanteil erlassen und ihren Zonenplan 
angepasst hat (VGE 2013/22 vom 4.9.2014, E. 3.3). Auch der von den Beschwerdeführenden bei 
der Gemeinde aufgrund des Zweitwohnungsverbots beantragte Erlass einer Planungszone (vgl. 
act. 30A und 30B) ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Es ist ihnen zwar 
zuzustimmen, dass der Erlass von Planungszonen nicht im Belieben der Behörden liegt, sondern 
sich im Rahmen des pflichtgemäss auszuübenden Ermessens aufdrängen kann (Alexander Ruch, 
Kommentar RPG, 2010, Art. 27 N. 26). Sowenig allerdings die Rechtsunterworfenen die Behörden 
dazu verhalten können, eine Planungszone zu erlassen, sowenig können sie deren Fehlen im 
Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens – gewissermassen akzessorisch – rügen. Ein 
durchsetzbarer Anspruch auf Erlass einer Planungszone besteht nicht (Waldmann/Hänni, 
Handkommentar RPG, 2006, Art. 27 N. 6; vgl. auch BGer 1P.785/1999 vom 24. Februar 2000 
E. 1a; zum Ganzen BGer 1C_76/2012 vom 6.7.2012, E. 3.6). Ebenso wenig interessiert die 
hängige Ortsplanungsrevision (Eingabe vom 1.10.2014 [act. 33]), welche das Baugrundstück nicht 
betrifft (vgl. Art. 36 Abs. 2 BauG; vgl. auch Zwischenverfügung vom 2.10.2014 [act. 34]). Entspricht 
das Vorhaben der geltenden Zonenordnung der Gemeinde und den übrigen Voraussetzungen 
(dazu auch hinten E. 4), verstösst dessen Bewilligung als Baute mit Erstwohnungen anders als die 
Beschwerdeführenden meinen (Eingabe vom 28.8.2014 [act. 30]) weder gegen Art. 22 Abs. 2 
Bst. a RPG noch den Gehörsanspruch (vgl. zum Ganzen auch angefochtener Entscheid, E. 5). 
3.7
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zweitwohnungsverbot nicht bereits zur 
(vollständigen) Gutheissung der Beschwerde führt, da das Verwaltungsgericht die Baubewilligung 
mit einer Auflage zur Nutzung als Erstwohnung ergänzen kann. Zu prüfen bleibt, ob der 
angefochtene Entscheid hinsichtlich der Einhaltung der von den Beschwerdeführenden als verletzt 
gerügten baupolizeilichen Vorschriften der Rechtskontrolle standhält (E. 4 hiernach). 
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Baugesuchsakten enthielten keine 
Berechnung der Ausnützungsziffer. Es könne deshalb nicht kontrolliert werden, ob diese 
eingehalten sei. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid lasse sich die 
Ausnützungsziffer auch nicht aufgrund der Akten berechnen (Beschwerde, Ziff. 7.1). – Im Bau-
gesuch sind unter anderem die Ausnützungsziffer und die Überbauungsprozente zu bezeichnen, 
wenn diese in den baurechtlichen Vorschriften beschränkt sind; die Berechnung ist in 


nachprüfbarer Form beizulegen (Art. 11 Bst. l BewD). Gemäss Art. 46 Abs. 4 des Baureglements 
der EG Gsteig vom 29. Oktober 2010 (GBR) beträgt die Ausnützungsziffer in der Zone WG3 
mindestens 0,4. Es ist unbestritten, dass keine Berechnung der Ausnützungsziffer vorhanden ist. 
Wie die BVE zutreffend ausführt, lässt sich die Einhaltung von Art. 46 Abs. 4 GBR mit den 
vorhandenen Akten jedoch ohne weiteres überprüfen (angefochtener Entscheid, E. 7; vgl. Plan 
Bruttogeschossflächen, Vorakten RSA, pag. 39 und Situationsplan 1:500, Vorakten RSA, Anhang). 
Es kann offen bleiben, ob eine Berechnung nach Art. 11 Bst. l BewD dem Baugesuch ohnehin nur 
dann beizulegen ist, wenn eine maximale Ausnützung in Frage steht – worauf der Wortlaut («be-
schränkt») schliessen lässt und wovon die BVE ausgeht – oder ob dies auch zur Kontrolle einer 
Mindestausnützung zu erfolgen hat. Denn die Beschwerdeführenden beanstanden erneut bloss 
das Fehlen der Berechnung, ohne sich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen 
und darzulegen, inwieweit Art. 46 Abs. 4 GBR nicht eingehalten sein soll, was denn auch nicht 
ersichtlich ist. Selbst wenn die BVE zu Unrecht einen Mangel des Baugesuchs verneint hätte, wäre 
unter diesen Umständen auf die Aufhebung des Entscheids und die Rückweisung zu verzichten, 
zumal den Beschwerdeführenden hieraus kein Nachteil erwächst und ausschliesslich durch das 
Verwaltungsgericht umfassend zu prüfende Rechtsfragen zur Beurteilung stehen. Anders 
vorzugehen würde unter diesen Umständen einen prozessualen Leerlauf und eine unnötige 
Verzögerung des Verfahrens bedeuten (vgl. BVR 2012 S. 481 E. 2.5, S. 28 E. 2.3.5; BGE 137 I 
195 E. 2.3.2, 133 I 201 E. 2.2; Christoph Bürki, Verwaltungsjustizbezogene Legalität und 
Prozessökonomie, Diss. Bern 2010, S. 105 und 270 ff.). 
4.2
4.2.1
Die Beschwerdeführenden beanstanden sodann die «Umgebungsgestaltung». Die BVE 
verkenne, dass das Vorhaben erhebliche Auswirkungen auf die Umgebung habe, den 
Bestimmungen 
des 
GBR 
insoweit 
nicht 
entspreche 
und 
verschiedene 
Angaben 
im 
Umgebungsgestaltungsplan (Art. 86 Abs. 5 GBR) fehlten. Das sehr grosse Haus werde ihre 
Aussicht auf die «Kronen der Berge völlig verdecken und sie der Sonnenbestrahlung berauben» 
(Beschwerde, Ziff. 7.2). Ausserdem verschandle das Vorhaben aufgrund seiner Dimensionen und 
seiner Lage die «Bergidylle» und die «Wohnlichkeit der Siedlung». Ein kleineres Vorhaben, das 
zudem ein paar Meter gegen die Strasse verschoben und eine die Siedlung … respektierende 
Umgebungsgestaltung aufweisen würde, sei denkbar (Beschwerde, Ziff. 7.10). Sodann berufen sie 
sich unter dem Titel «Grenzabstände» auf den Grundsatz von Treu und Glauben und machen 
geltend, das geplante Gebäude könnte verschoben werden, um ihnen «ein bisschen Sicht auf die 
Berge und Sonnenschein zu gönnen» (Beschwerde, Ziff. 7.5). Auch die Gebäudehöhe sei um 
0,5 m zu reduzieren; dies sei aus Rücksicht auf die Nachbarschaft und aufgrund des Verbots des 
Rechtsmissbrauchs geboten (Beschwerde, Ziff. 7.7; vgl. auch Eingabe vom 26.3.2013 [act. 6], 
Ziff. 5). 
4.2.2
Bauten und Anlagen dürfen gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Diese Vorschrift stellt die «ästhetische Generalklausel» im 
Sinn eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn 
ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört. Die 


Gemeinden sind befugt, eigene Ästhetikvorschriften zu erlassen, die – im Sinn von Spezialnormen 
– über die kantonalen Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
hinausgehen können (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f BauG; Art. 12 Abs. 4 der 
Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; BVR 2011 S. 272, nicht publ. E. 7.1, 2009 
S. 328 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 1, 4 und 13). Gestützt auf die Vorschriften des 
allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes können zwar bestimmte Anforderungen an die Ge-
staltung von Bauten und Anlagen gestellt werden, Art und Mass der nach der Zonenordnung 
zulässigen Nutzung dürfen aber grundsätzlich nicht (wesentlich) eingeschränkt werden. Unzulässig 
sind insbesondere Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht 
fallende Mindernutzung zur Folge hätten. Droht hingegen eine Beeinträchtigung von 
Denkmalschutzobjekten, ist grundsätzlich auch eine Volumen- bzw. Nutzungseinbusse zumutbar 
(BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 und 19, je mit Hinweisen). 
4.2.3
Erhebliche Auswirkungen auf die Umgebung sehen die Beschwerdeführenden darin, dass 
ihnen die Aussicht genommen werde. Sie führen jedoch nicht aus, inwieweit die Gestaltung des 
Vorhabens oder dessen Umgebungsgestaltung den Vorgaben des GBR (Art. 12) nicht 
entsprechen. Aus den Akten ergeben sich keine Hinweise, dass insoweit ein Problem bestehen 
könnte (vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 8). Weder ist ersichtlich, inwieweit die «Bergidylle» 
verschandelt würde, noch können die Beschwerdeführenden aus den Planungsgrundsätzen von 
Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG und Art. 54 Abs. 2 Bst. e BauG etwas zu ihren Gunsten ableiten. Die 
Planungsgrundsätze sind in erster Linie Anweisungen an die Gemeinwesen darüber, wie sie die 
Raumordnung und ihre raumwirksamen Tätigkeiten gestalten sollen. Sie gelten namentlich für den 
Erlass von Vorschriften und Plänen des Bau- und Planungsrechts (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 54 
N. 1). Inwieweit diese Feststellung gegen Art. 6 EMRK verstossen soll, wird von den 
Beschwerdeführenden nicht näher begründet und ist nicht nachvollziehbar (vgl. Eingabe vom 
26.3.2013 [act. 6], Ziff. 7). Wie die BVE zudem zutreffend ausgeführt hat, ist aus den Akten 
hinreichend ersichtlich, wie die Umgebung des Vorhabens gestaltet werden soll (angefochtener 
Entscheid, E. 8; Umgebungsgestaltungsplan, Vorakten RSA, Anhang; Art. 86 Abs. 5 GBR). Es 
wäre den Beschwerdeführenden somit ohne weiteres möglich gewesen zu begründen, inwieweit 
das Vorhaben bzw. dessen Umgebung den Vorgaben von Art. 12 GBR nicht entsprechen soll. Der 
Entzug von Licht oder Aussicht ist nicht Thema der guten Einordnung einer Baute. Die BVE hat 
auch zutreffend ausgeführt, dass weder ein besonders geschütztes Ortsbild noch geschützte 
Gebäude vom Vorhaben betroffen sind (angefochtener Entscheid, E. 8). Weder der Ortsbildschutz 
noch 
denkmalschützerische 
Gründe 
rechtfertigen 
eine 
Beschränkung 
der 
zulässigen 
Gebäudedimensionen. 
4.2.4
Es trifft zu, dass Grenzabstände die Nachbarschaft vor verschiedenen Beeinträchtigungen 
schützen sollen und auch öffentlichen Interessen wie der guten Gestaltung des Ortsbilds und der 
Ästhetik dienen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8). Diesen Interessen wird jedoch schon beim 
Erlass der Bestimmungen zu den Grenzabständen Rechnung getragen, welche im Anwendungsfall 
grundsätzlich nicht mehr in Frage gestellt werden können (BGE 135 II 209 E. 5.1, 131 II 103 
E. 2.4.1, 127 I 103 E. 6b, 123 II 337 E. 3a; BVR 2005 S. 443 E. 5.5, 1993 S. 302 E. 2a). Die Be-
schwerdeführenden machen nicht mehr geltend, dass das Vorhaben die reglementarischen 


Grenzabstände nicht einhalte, was denn auch nicht ersichtlich ist (vgl. auch angefochtener 
Entscheid, E. 12 und 14). Es verstösst weder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben noch 
das Rechtsmissbrauchsverbot, wenn die Bauherrschaft die maximal zulässigen Abmessungen 
ausnützt; sie ist ohne weiteres berechtigt, ihr Vorhaben den vom GBR vorgesehenen 
baupolizeilichen Massen entsprechend zu erstellen. Die Beschwerdeführenden werfen der 
Gemeinde im Zusammenhang mit der Firsthöhe vor, «willkürlich und diskriminatorisch» gehandelt 
zu haben, da die Firsthöhe ab gewachsenem Terrain gemessen wurde, während beim A.________ 
die angrenzende Strasse als Ausgangspunkt angenommen worden sei (Beschwerde, Ziff. 7.6). 
Wie die BVE zutreffend ausführt, weist die Gemeinde mit Fassadenplänen nach, dass beim Haus 
der Beschwerdeführenden dieselben Regeln angewendet worden sind (vgl. Beilagen 2 zur 
Eingabe der Gemeinde vom 2.11.2013, Vorakten BVE, pag. 63 ff.; angefochtener Entscheid, 
E. 12). Zwar trifft zu, dass die Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren keine 
Gelegenheit hatten, sich dazu zu äussern (vgl. vorne E. 2.1 ff.). Sie setzen sich aber auch im 
Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht mit den überzeugenden Argumenten der Gemeinde und 
der BVE auseinander. Unter diesen Umständen ist nicht näher auf die pauschalen Einwände der 
Beschwerdeführenden einzugehen. 
4.2.5
Art. 22 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) ist auf das vorliegende 
Vorhaben nicht anwendbar, handelt es sich doch weder um ein Hochhaus noch um ein höheres 
Haus (vgl. Art. 20 Abs. 1 und 2 BauG; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 19/20 N. 6 ff.). Die 
Ausführungen der Beschwerdeführenden zur Anwendbarkeit von Art. 22 BauV sind nicht nach-
vollziehbar (vgl. Beschwerde, Ziff. 7.8; vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 14). Auch sind die 
Erwägungen des Verwaltungsgerichts betreffend die Berücksichtigung nachbarlicher Interessen im 
Urteil vom 21. Januar 2002 zur Überbauungsordnung «Hotel I.________» (ÜO Hotel I.________) 
in Gstaad (BVR 2003 S. 257 E. 9c/bb a.E.) entgegen der vom Anwalt der Beschwerdeführenden in 
der Schlussverhandlung vom 28. November 2014 geäusserten Auffassung auf das streitbetroffene 
Bauvorhaben nicht übertragbar. Die ÜO Hotel I.________ hielt sich nicht an die im Baureglement 
der Gemeinde Saanen für alle Hotels gleich geordneten Grenzabstände und wich insofern vom 
Konzept der Ortsplanung ab (vgl. Art. 21 Abs. 1 BauV), was für das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegnerin, das sich an die kommunale Zonenordnung hält, nicht zutrifft (vgl. Art. 24 
Abs. 1 BauG).
4.3
Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, die Kamine würden nicht wie vorgeschrieben 
mindestens 0,5 m über First geführt (Beschwerde, Ziff. 7.3). – In Art. 6 Abs. 2 der Luftreinhalte-
Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV; SR 814.318.142.1) hat der Bundesrat festgelegt, dass 
Emissionen in der Regel durch Kamine oder Abluftkanäle über dem Dach ausgestossen werden 
müssen. Die Kantone können diese bundesrechtliche Bestimmung durch Vorschriften über 
Mindesthöhen von Dachkaminen ergänzen. Der Kanton Bern hat dafür keine eigenen 
Bestimmungen erlassen. Vielmehr gelten gemäss Art. 16 der Verordnung vom 25. Juni 2008 zur 
Reinhaltung der Luft (Lufthygieneverordnung, LHV; BSG 823.111) die entsprechenden 
Empfehlungen des Bundes (Peter M. Keller, Umwelt- und Energierecht, in Müller/Feller [Hrsg.], 
Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Aufl., 2013, S. 593 ff., 601 N. 18 mit Hinweisen). Gemäss Ziff. 32 
Abs. 2 Bst. b der von der BVE herangezogenen Empfehlungen über die Mindesthöhe von Kaminen 


über Dach des Bundesamtes für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL; heute Bundesamt für 
Umwelt [BAFU]) vom 15. Dezember 1989 (Stand: Mai 2001) müssen bei Gasfeuerungen bis 
40 kW die Kaminmündungen die Dachflächen im rechten Winkel mindestens um einen Meter 
überragen. Gleiches sieht die neue Empfehlung des BAFU zur Mindesthöhe von Kaminen über 
Dach (2013) in Ziff. 3.2 Abs. 2 vor. Gemäss Kaminplan vom 25. Juni 2012 sind Gasfeuerungen mit 
einer Leistung von 10 kW vorgesehen. Aus den Plänen Ansicht Nord und West sowie Ansicht Süd 
und Ost vom 21. Februar 2012 (Vorakten RSA, Anhang) ist ersichtlich, dass die Kamine der 
Gasfeuerungen 
gemäss 
Kaminplan 
die 
genannten 
Vorschriften 
einhalten 
(vgl. 
auch 
Gesamtentscheid vom 21.8.2012, E. 2.2.2 Bst. d; angefochtener Entscheid, E. 9). Die Rüge der 
Beschwerdeführenden erweist sich demnach als unbegründet. 
4.4
Die 
Beschwerdeführenden 
beanstanden 
auch 
die 
Autoabstellplätze. 
In 
diesem 
Zusammenhang ist auf die überzeugenden Ausführungen der BVE zu verweisen: Sie hat unter 
Hinweis auf den Gesamtentscheid vom 21. August 2012 dargelegt, dass genügend Parkplätze 
vorhanden sind. Sodann hat sie erläutert, dass sich die Befürchtung, es komme zu wider-
rechtlichem Parkieren auf der Nachbarparzelle, nicht auf die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens 
auswirkt (angefochtener Entscheid, E. 10). Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden, zumal 
die Beschwerdeführenden ihr Vorbringen nicht näher begründen. 
4.5
4.5.1
Ausserdem gehen die Beschwerdeführenden davon aus, dass das Vorhaben aufgrund 
seiner Lage in einem Gefahrengebiet gegen Art. 6 Abs. 2 BauG verstosse. Von den Vorgaben des 
Zonenplans Naturgefahren vom 29. Oktober 2010 der EG Gsteig dürfe nicht abgewichen werden, 
allenfalls wäre der Plan anzupassen. Weder das von der Bauherrschaft in Auftrag gegebene 
Gutachten noch der Bericht der kantonalen Fachstelle könnten dies ersetzen (Beschwerde, 
Ziff. 7.9). – Die BVE hat dazu ausgeführt, gemäss Art. 6 Abs. 6 BauG stehe dem Grundeigentümer 
der Nachweis offen, dass die Gefährdung des Baugrundstücks und des Zugangs durch sichernde 
Massnahmen behoben ist. Der von der Bauherrschaft in Auftrag gegebene Bericht der J.________ 
AG vom 15. Mai 2012 (Vorakten RSA, pag. 103 ff.) zeige schlüssig auf, dass sich die tatsächliche 
Gefährdungslage auf der Bauparzelle durch die Hochwasserschutzmassnahmen am …bach 
verändert und sich die Gefährdung durch Murgang und Überschwemmungen durch den Bau des 
Geschieberückhalts deutlich verringert habe. Im Fachbericht Naturgefahren (Gewässerprozesse) 
des Tiefbauamts des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I (OIK I) vom 13. Juni 2012 (Vorakten 
RSA, pag. 87 ff.) werde das Vorhaben ohne Bedingungen und Auflagen zur Bewilligung empfohlen 
(angefochtener Entscheid, E. 15e).
4.5.2
Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden: Als Schutz- bzw. Sicherungsmassnahmen 
fallen unter anderem Massnahmen in Betracht, welche die Naturgefahr beseitigen, wie 
insbesondere Gewässerverbauungen (zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 6 N. 9a). Bestehen 
bei einem Bauvorhaben Bedenken oder Einwände bezüglich der Gefährdung durch Naturgefahren 
in blauen Gefahrengebieten, so hat die Baubewilligungsbehörde die zuständige kantonale 
Fachstelle zu konsultieren (Art. 22 Abs. 1 Bst. f BewD). Im Fachbericht des OIK I wird die 
Beurteilung der Gefahrensituation durch die J.________ AG bestätigt. Es liegt somit sowohl der 


Nachweis vor, dass die Gefährdung des Grundstücks behoben bzw. minimiert worden ist, als auch 
die Beurteilung durch die zuständige kantonale Fachstelle. Das Verwaltungsgericht auferlegt sich 
eine gewisse Zurückhaltung, soweit für die Beurteilung besondere Sach- oder Fachkenntnisse 
erforderlich sind, über die es nicht gleichermassen verfügt wie die Verwaltungsbehörden mit ihren 
Fachleuten und -stellen (BVR 2014 S. 451 E. 1.3, 2013 S. 5 E. 5.6, 2010 S. 411 E. 1.5; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 9). Die allgemein gehaltenen Vorbringen der Be-
schwerdeführenden vermögen keine Zweifel an der überzeugenden Fachmeinung zu begründen, 
zumal auch die Gemeinde bestätigt, dass Massnahmen zur Gefahrenabwehr ergriffen worden sind 
(Stellungnahme vom 2.11.2012, Vorakten BVE, pag. 65). 
4.6
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass die Rechtsverwahrungen als 
«Verpflichtungen in die Baubewilligung aufzunehmen» sind (Beschwerde, Ziff. 7.11). – Die 
Einwände 
der 
Beschwerdeführenden 
(«Schäden 
an 
Grundstücken, 
Freihaltung 
von 
Besucherparkplätzen und Autoeinstellhalle, Heizung, Staubentwicklung, Verpflichtung zum 
Erstellen eines Rissprotokolls, Kosten für Reinigungsarbeiten») betreffen – soweit nachvollziehbar 
– die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften (vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 16a). Im 
Baubewilligungsverfahren ist in der Regel die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und 
Vereinbarungen nicht zu prüfen. Für deren Durchsetzung sind die Betroffenen auf den zivilrecht-
lichen Weg verwiesen. Entsprechende Einwände sind im Bauentscheid lediglich als 
Rechtsverwahrung vorzumerken (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a, Art. 1a N. 9, Art. 35-35c N. 3 
und 5). Das RSA hat die Einwände der Beschwerdeführenden dementsprechend im 
Gesamtentscheid vom 21. August 2012 aufgeführt (vgl. E. 2.2.2 Bst. m und Ziff. 7). Die Erstellung 
eines Rissprotokolls der Autoeinstellhalle und des Chalet A.________ hat es als Bedingung 
aufgenommen (vgl. Ziff. 5.2). Weitergehendes ist im Baubewilligungsverfahren nicht vorgesehen. 
Wie die BVE sodann zutreffend festhält (angefochtener Entscheid, E. 16b), sind zivilrechtliche 
Vereinbarungen, wie sie die Beschwerdeführenden betreffend Zufahrt geltend machen, nicht 
Thema des Baubewilligungsverfahrens. Es ist folglich vorliegend nicht darauf einzugehen. 
4.7
Zusammenfassend 
ist 
festzuhalten, 
dass 
die 
baupolizeilichen 
Rügen 
der 
Beschwerdeführenden unbegründet sind und der angefochtene Entscheid insoweit der 
Rechtskontrolle standhält. 
5.
5.1
Die Beschwerde ist somit insoweit gutzuheissen, als die Beschwerdeführenden die 
Nichterteilung der Baubewilligung für Zweitwohnungen beantragen (vorne E. 3.5). Die Erklärung 
der 
Beschwerdegegnerschaft 
im 
Verlauf 
des 
verwaltungsgerichtlichen 
Verfahrens, 
die 
Wohneinheiten des projektierten Hauses als Erstwohnungen nutzen zu wollen, bedeutet zwar ein 
teilweises Unterziehen unter den gegnerischen Antrag, da das Bauvorhaben ohne einen solchen 
Nutzungsvorbehalt, der im Grundbuch als Auflage anzumerken ist, nicht bewilligungsfähig wäre 
(vgl. VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1). Die Beschwerdeführenden haben jedoch auch gegen 
die Bewilligung des Vorhabens mit Erstwohnungen opponiert. Insoweit ist die Beschwerde 


unbegründet und abzuweisen (vorne E. 4). Die BVE hat den Gesamtentscheid des RSA 
Obersimmental-Saanen vom 21. August 2012 ohne Auflage «Erstwohnungen» bestätigt. Der 
angefochtene Entscheid ist folglich mit Ausnahme der Abweisung des Sistierungsgesuchs 
(Dispositiv Ziff. 1) aufzuheben. Der Gesamtentscheid des RSA ist mit Ausnahme der Abweisung 
der Einsprache der Beschwerdeführenden das Zweitwohnungsverbot betreffend zu bestätigen und 
mit der Auflage «Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland ist anzuweisen, 
diese im Grundbuch anzumerken (vgl. vorne E. 3.5). 
5.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gelten die Beschwerdeführenden und die 
Beschwerdegegnerin als je zur Hälfte obsiegend bzw. unterliegend. Der Heilung der 
Gehörsverletzung durch die BVE im vorliegenden Verfahren (vorne E. 2.5) ist insoweit Rechnung 
zu tragen, als den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor Verwaltungsgericht trotz hälftigen 
Obsiegens ein Viertel der Verfahrenskosten aufzuerlegen ist und drei Viertel der Parteikosten zu 
ersetzen sind (vgl. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Ein Viertel 
dieser Parteikosten geht zulasten des Kantons Bern (BVE); ein Viertel der Verfahrenskosten wird 
nicht erhoben (vgl. BVR 2008 S. 97 E. 4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 13 und 
N. 16 i.V.m. N. 9; Art. 108 Abs. 2 VRPG). Ihrem Unterliegen entsprechend hat die Beschwer-
degegnerin die Hälfte der Verfahrenskosten zu tragen und den Beschwerdeführenden die Hälfte 
der Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). 
Umgekehrt haben die Beschwerdeführenden die Hälfte der Parteikosten der Beschwerdegegnerin 
zu tragen. Dabei ist zu beachten, dass diese mehrwertsteuerpflichtig ist (vgl. Unternehmens-
Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: ) und deshalb die von 
ihrem 
Rechtsvertreter 
auf 
sie 
überwälzte 
Mehrwertsteuer 
in 
ihrer 
eigenen 
Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen kann. In solchen Fällen ist der Partei kein 
Aufwand für Mehrwertsteuer angefallen und deren Abgeltung käme einer Überentschädigung 
gleich. Deshalb ist nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichts bei der Bestimmung des 
Parteikostenersatzes die Mehrwertsteuer nicht zu berücksichtigen (BVR 2014 S. 484 E. 6).
Für das Verfahren vor der BVE gelten die Beschwerdeführenden und die Beschwerdegegnerin 
ebenfalls als je zur Hälfte obsiegend bzw. unterliegend; besondere Umstände sind nicht gegeben. 
Die Verfahrenskosten sind ihnen dementsprechend je zur Hälfte aufzuerlegen und sie haben sich 
gegenseitig die Parteikosten je zur Hälfte zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 108 Abs. 3 
i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für die ihnen 
auferlegten Kosten (Art. 106 VRPG). 
5.3
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des 
Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach 
Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz 
nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der 
Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Beschwerde-
führenden macht für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 11'800.-- 


geltend, die Anwaltschaft der Beschwerdegegnerin ein solches von Fr. 11'000.--. Beides erscheint 
nach den obgenannten Kriterien deutlich überhöht. Zwar ist der gebotene Zeitaufwand als über-
durchschnittlich zu werten, da neben einem doppelten Schriftenwechsel eine öffentliche mündliche 
Schlussverhandlung durchgeführt wurde und zudem mehrere weitere Eingaben zu verfassen 
waren; allerdings ist zu berücksichtigen, dass beide Rechtsvertretungen aus dem vorinstanzlichen 
Verfahren bereits über Aktenkenntnis verfügten. Auch wenn sich vor Verwaltungsgericht neue 
Rechtsfragen stellten, ist die Schwierigkeit des Prozesses als eher unterdurchschnittlich einzu-
stufen und die Bedeutung des Verfahrens als durchschnittlich. Insgesamt erscheint für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von je Fr. 8'000.-- als angemessen. Für das 
Verfahren vor der BVE macht der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden ein Honorar von 
Fr. 7'000.-- geltend. Dies ist nach den obgenannten Kriterien ebenfalls überhöht, zumal der 
Rechtsvertreter für das vorinstanzliche Verfahren mit nur einem Schriftenwechsel und einer weite-
ren kurzen Eingabe einen Zeitaufwand von 20 Stunden geltend macht, was als durchschnittlich 
anzusehen ist. Insgesamt erscheint daher ein Honorar von Fr. 5'000.-- als angemessen. Zu keinen 
Bemerkungen Anlass gibt die Honorarforderung der Anwaltschaft der Beschwerdegegnerin im 
Verfahren vor der BVE. Gleiches gilt für die geltend gemachten Auslagen beider Rechts-
vertretungen vor beiden Beschwerdeinstanzen und die Berücksichtigung der Mehrwertsteuer auf 
dem Honorar und den Auslagen des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Ziffern 2-4 des Entscheids der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 20. Dezember 2012 werden 
aufgehoben. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts Obersimmental-Saanen vom 
21. August 2012 wird mit Ausnahme der Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführenden 
soweit das Zweitwohnungsverbot betreffend bestätigt und mit der folgenden Auflage ergänzt: 
«6.10
Erstwohnungen 
Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als Erstwohnungen genutzt 
werden.
ANMERKUNG IM GRUNDBUCH
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem Grundbuchblatt der 
Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1___ die Anmerkung ʺErstwohnungenʺ anzubringen.» 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr 
von 
Fr. 5'000.--, 
werden 
zu 
einem 
Viertel, 
ausmachend 
Fr. 1'250.--, 
den 
Beschwerdeführenden und zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'500.--, der Beschwerdegegnerin 
auferlegt. Die restlichen Verfahrenskosten werden nicht erhoben.


b) Der Kanton Bern (Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion) hat den Beschwerdeführenden für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt 
Fr. 9'288.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu einem Viertel, ausmachend Fr. 2'322.--, zu 
ersetzen.
c) Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt Fr. 9'288.-- (inkl. Auslagen und 
MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 4'644.--, zu ersetzen. 
d) Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin für das Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt Fr. 8'378.-- (inkl. Auslagen), 
zur Hälfte, ausmachend Fr. 4'189.--, zu ersetzen. 
3.
a)Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
von Fr. 2'200.-- werden je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 1'100.--, den Beschwerdeführenden 
und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
b) Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt 
Fr. 5'513.40 (inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'756.70, zu ersetzen. 
c) Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin für das Verfahren vor der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt 
Fr. 5'070.-- (inkl. Auslagen), zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'535.--, zu ersetzen. 
4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Gsteig
- dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (mit Hinweis auf die im Grundbuch 
vorzunehmende Anmerkung gemäss Ziffer 1 des Dispositivs dieses Urteils)
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. 
des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.