be_verwaltungsgericht · 100 2023 105 · 2024-10-15 · de

Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 6. März 2023; BVD 110/2022/75) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2023.105U
STE/BIM/AMA
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 15. Oktober 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Häusler, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Bickel 
A.________
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Port
Bauverwaltung, Lohngasse 12, Postfach 64, 2562 Port
betreffend Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen 
und Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern vom 6. März 2023; BVD 110/2022/75)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Die B.________ ist Eigentümerin der Parzelle Port Gbbl. Nr. 1________ in 
der Wohnzone 2 (W2), die im Jahr 2018 von der Parzelle Port 
Gbbl. Nr. 2________ mit der unter Denkmalschutz stehenden Villa 
C.________ abparzelliert worden war. Am 10. November 2021 stellte sie ein 
Baugesuch für den Neubau eines 3-Familienhauses mit Einstellhalle. Gegen 
das Bauvorhaben erhob unter anderen die A.________ Einsprache. Mit Ge-
samtentscheid vom 7. April 2022 erteilte die Regierungsstatthalterin des Ver-
waltungskreises Biel/Bienne die Baubewilligung und wies die Einsprache ab.
B.
Dagegen führte unter anderen die A.________ am 3. Mai 2022 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Soweit hier 
interessierend, reichte die B.________ am 14. September bzw. 14. Novem-
ber 2022 Projektänderungen betreffend die Hauszufahrt und ein Entlüftungs-
fenster in der Westfassade der Einstellhalle sowie einen Dienstbarkeitsver-
trag betreffend «Bepflanzungsbeschränkung» ein. Mit Entscheid vom 
6. März 2023 bewilligte die BVD die Projektänderungen und schrieb die Be-
schwerde insoweit als gegenstandlos geworden ab. Den Gesamtentscheid 
vom 7. April 2022 ergänzte die BVD mit der Auflage, die Dienstbarkeit be-
treffend Bepflanzungsbeschränkung und das Wegrecht zu Lasten der Par-
zelle Nr. 2________ seien vor Baubeginn im Grundbuch zur Eintragung an-
zumelden. Im Übrigen bestätigte sie den Gesamtentscheid der Regierungs-
statthalterin und wies die Beschwerde der A.________ ab.
C.
Gegen diesen Entscheid hat die A.________ am 3. April 2023 Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der BVD vom 
6. März 2023 sei aufzuheben. 


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Die B.________ hat am 2. Mai 2023 eine Beschwerdeantwort eingereicht 
und beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten 
sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 13. April 2023 auf Abwei-
sung der Beschwerde. Die EG Port hat sich nicht vernehmen lassen.
Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) hat am 30. April 2024 verschiedene 
Fragen der Instruktionsrichterin beantwortet. Dazu haben sich die Beschwer-
deführerin und die Beschwerdegegnerin mit Eingaben vom 22. bzw. 13. Mai 
2024 geäussert. Die BVD hat mit Eingabe vom 23. Mai 2024 auf eine Stel-
lungnahme verzichtet. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig.
1.2
Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorinstanzli-
chen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid be-
sonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. 
Abs. 2 und Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen und ist mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie ist damit 
formell beschwert. Eine Person ist in ihren schutzwürdigen Interessen 
berührt, wenn sie durch den Entscheid in höherem Mass als die Allgemein-
heit betroffen ist und zum Streitgegenstand eine besondere Beziehungsnähe 
hat. Bei Bauprojekten ist für die besondere Beziehungsnähe zum Streitge-
genstand insbesondere die räumliche Distanz massgebend. In der Regel 
wird die Einsprache- und Beschwerdebefugnis von Nachbarinnen und Nach-
barn anerkannt, wenn deren Liegenschaft unmittelbar an das Baugrundstück 


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angrenzt oder nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird; zudem 
ist nach der bundes- und verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die er-
forderliche räumliche Nähe bis zu einem Abstand von etwa 100 m zu beja-
hen (BGE 140 II 214 E. 2.3; BVR 2013 S. 343 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 35-35c 
N. 17a). Die Parzellen Port Gbbl. Nrn. 3________, 4________, 5________, 
6________ und 7________ im Eigentum der Beschwerdeführerin sind weni-
ger als 100 m von der streitbetroffenen Parzelle entfernt. Zudem besteht eine 
direkte Sichtverbindung zwischen ihren Grundstücken und dem hier strittigen 
Bauvorhaben. Sie ist damit auch materiell beschwert und deshalb – entge-
gen der Auffassung der Beschwerdeführerin – zur Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde befugt.
1.3
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 
2.
Das strittige 3-Familienhaus mit Einstellhalle ist auf der Parzelle 
Nr. 1________ geplant. Nördlich davon liegt die Parzelle Nr. 2________, die 
mit der im Bauinventar als «schützenswert» eingetragenen Villa C.________ 
überbaut ist. Das Baugrundstück bildet Teil des ursprünglichen Gartens der 
Villa und ist im Jahr 2018 von der Parzelle Nr. 2________ abparzelliert wor-
den (Situationsplan vom 5.11.2021 [vgl. hinten], Akten des Regierungsstatt-
halteramts [RSA] 3G; Geoportal des Bundes, Luftbild, einsehbar unter: 
 ; vgl. auch Fachbericht der KDP vom 27.1.2022, 
Akten RSA 3C pag. 19; Gemeinde-Register, Bauinventar der Gemeinde 
Port, Teilrevision 2022, einsehbar unter: , Rubrik «The-
men/Kultur/Denkmalpflege/Baudenkmäler 
im 
Kanton 
Bern/Bauinven-
tar/Bauinventar online»). Der Neubau soll südlich der Villa C.________ an 
der Grenze zur Parzelle Nr. 2________ erstellt werden. Der Abstand zur Villa 
beträgt ca. 12 m. Der Neubau weist eine Länge von 24,7 m, eine Breite von 


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13 m und eine Höhe von 6,85 m auf (vgl. Baugesuch vom 4.11.2021, Akten 
RSA 3C pag. 127 sowie Pläne «Situation» vom 5.11.2021 [vgl. unten], Akten 
RSA 3G, «Grundrisse» und «Fassaden/Schnitte», beide vom 1.11.2022, Ak-
ten BVD 3A Beilagen zu pag. 120 f.). Die Fassaden werden in einem beigen 
Klinkerstein ausgeführt und das Flachdach extensiv begrünt (Baugesuch 
vom 4.11.2021, Akten RSA 3C pag. 128). Die Zufahrt zur Einstellhalle ist ab 
dem D.________ entlang der westlichen Grenze der Parzelle Nr. 2________ 
vorgesehen (vgl. Situationsplan hinten; Plan «Zufahrt» vom 8.9.2022, Akten 
BVD 3A Beilage zu pag. 98 f.).
3.
Die Beschwerdeführerin bestreitet vorab, dass das Bauvorhaben durch die 
verschiedenen Projektänderungen vor der Vorinstanz in seinen Grundzügen 
gleich geblieben ist.
3.1
Eine Projektänderung (und kein neues Projekt) liegt vor, wenn das 
Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 des Dekrets 
vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsde-
kret, BewD; BSG 725.1]). Die Grundzüge sind betroffen, wenn ein Haupt-
merkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Ge-
schosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder 
wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine 
gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht 
(BVR 2023 S. 25 [VGE 2021/161/162] nicht publ. E. 3.1.2, 1989 S. 400 
E. 2a). 
3.2
Die Beschwerdegegnerin hat im vorinstanzlichen Verfahren verschie-
dene Projektänderungen eingereicht (vorne Bst. B). Die Projektänderung 
vom 14. September 2022 betraf die detaillierte Darstellung der Zufahrt. Ge-
genüber den von der Regierungsstatthalterin bewilligten Plänen ist entlang 
der Ostseite der Fahrbahn neu ein Zaun auf der Betonstützmauer vorgese-
hen (vgl. Plan «Schnitte Zufahrt» vom 25.1.2022, Akten RSA 3G sowie Plan 
«Zufahrt» vom 8.9.2022, Akten BVD 3A Beilage zu pag. 98 f.). Mit der Pro-
jektänderung vom 14. November 2022 wurde bei der Einstellhalle westseitig 


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neu ein Entlüftungsfenster eingezeichnet (vgl. Plan «Fassaden/Schnitte» 
vom 25.1.2022, Ansicht «West-EH», Akten RSA 3G; Plan «Fassa-
den/Schnitte» vom 1.11.2022, Ansicht «West-EH», Akten BVD 3A Beilage 
zu pag. 120 f.; Plan «Geländer bei der Spielfläche» vom 10.1.2023, Ansicht 
«West-EH», Akten BVD 3A Beilage zu pag. 135 f.). Dass die BVD diese An-
passungen als Projektänderungen behandeln durfte, bestreitet die Be-
schwerdeführerin zu Recht nicht, zumal es sich um geringfügige Anpassun-
gen handelt und das Projekt nicht in seinen Grundzügen betrifft. Ein neues 
Baugesuch war dafür nicht notwendig.
3.3
Die Beschwerdeführerin weist aber auf weitere Änderungen in den 
Plänen hin. So seien zusätzlich bei der Südfassade beim bestehenden und 
neuen Terrain massive Unterschiede zwischen den Plänen zur publizierten 
Baueingabe (Beschwerdebeilagen [BB] 2) und der von der Vorinstanz ge-
nehmigten Projektänderung zu erkennen (BB 3, Auszug aus Plan «Geländer 
bei der Spielfläche» vom 10.1.2023, Südfassade, Akten BVD 3A Beilage zu 
pag. 135 f.). Ferner werde die Böschung in den Plänen zur publizierten Bau-
eingabe mit einem Steinquader auf der Nachbarparzelle dargestellt (BB 4, 
Schnitt 1). In der genehmigten Projektänderung sei die Böschung dagegen 
mit zwei bzw. drei vertikalen Steinquaderreihen vor der Parzellengrenze ab-
gebildet (BB 5, Auszug aus Plan «Fassaden/Schnitte» vom 1.11.2022, Akten 
BVD 3A Beilage zu pag. 120 f.). Auf dem mit der Baueingabe eingereichten 
Plan des Erdgeschosses (BB 6) sei entsprechend auf der Westseite nur ein 
mit Bäumen bepflanzter Grünstreifen ersichtlich gewesen. Im nun genehmig-
ten Plan sei dagegen eine Stützmauer wiedergegeben (BB 7, Auszug aus 
Plan «Grundrisse» vom 1.11.2022, Akten BVD 3A Beilage zu pag. 120 f.). 
Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Vorinstanz habe sich mit diesen 
Änderungen «nur eingeschränkt» auseinandergesetzt (Beschwerde S. 3 f.).
3.4
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erkannt hat (angefochtener Ent-
scheid E. 4a), bezieht sich die Beschwerdeführerin auf überholte, nicht be-
willigte Pläne zum Baugesuch vom 10. November 2021. Aus den Akten er-
gibt sich, dass die Beschwerdegegnerin diese Pläne bereits im Baubewilli-
gungsverfahren – nach der Publikation des Bauvorhabens – angepasst und 
mit Eingabe vom 25. Januar 2022 beim RSA eingereicht hat (Akten RSA 3C 
pag. 45 f.; vgl. Pläne «Grundrisse» und «Fassaden/Schnitte», beide vom 


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25.1.2022, Akten RSA 3G). Die (sinngemäss) erhobene Rüge der Beschwer-
deführerin, die Vorinstanz habe diesbezüglich ihre Begründungspflicht ver-
letzt (E. 3.3 hiervor), ist somit unbegründet. Soweit die Beschwerdeführerin 
mit ihren Hinweisen geprüft haben will, ob die Änderungen im Baubewilli-
gungsverfahren als Projektänderung behandelt werden durften, hat sie dies 
im vorinstanzlichen Verfahren nicht gerügt. Es stellt sich die Frage, inwiefern 
dies vor Verwaltungsgericht noch aufgegriffen werden kann (vgl. Michel 
Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 
2020, Art. 20a N. 4 ff., 9). Dies kann mit Blick auf das Folgende offenbleiben: 
Die Änderungen betrafen die Böschung zwischen Einstellhalle und westli-
cher Parzellengrenze, die neu mit einer bis drei Steinquaderreihen geplant 
ist (vgl. BB 4 und 6 sowie Pläne «Grundrisse» und «Fassaden/Schnitte», 
beide vom 25.1.2022, Akten RSA 3G). Mit dieser Änderung wurde das Bau-
vorhaben nicht in seinen Grundzügen betroffen. Gleiches gilt für die unter-
schiedliche Darstellung des bestehenden und neuen Terrains bei der Süd-
fassade; dies führte nicht zu einer Änderung eines Hauptmerkmals des Bau-
vorhabens (vgl. dazu hinten E. 4.3). Die Vorinstanz hat den Gesamtent-
scheid der Regierungsstatthalterin diesbezüglich zu Recht nicht beanstan-
det. 
3.5
Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Nachbarin bzw. der Nachbar 
im Westen der Bauparzelle habe sich kein Bild von den Projektänderungen 
machen können, da die Änderungen an der Nord-West-Ecke der Einstell-
halle mangelhaft profiliert worden seien (Beschwerde S. 4). Dazu ergibt sich 
Folgendes: Nach Art. 43 Abs. 2 BewD kann die Baubewilligungsbehörde 
nach Anhörung der Beteiligten und der von der Projektänderung berührten 
Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen bzw. die Än-
derung des bewilligten Projekts ohne neues Baugesuchsverfahren gestat-
ten, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätz-
lich betroffen sind. Das RSA hat die Pläne den Einsprechenden mit Zwi-
schenverfügung vom 24. Februar 2022 zur Kenntnis gebracht (Akten RSA 
3C pag. 88). Zwar haben die Eigentümer auf der Westseite der Bauparzelle 
(Parzelle Port Gbbl. Nr. 8________) keine Einsprache erhoben und sind 
über die Planänderungen vermutlich nicht informiert worden. Dies schadet 
hier aber nicht, denn das Projekt wurde zu ihren Gunsten geändert, indem 
die Steinquader neu nicht mehr auf der Nachbarparzelle Nr. 8________, 


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sondern auf der Bauparzelle geplant sind (vgl. BB 4 und 5 sowie Pläne 
«Grundrisse» und «Fassaden/Schnitte», beide vom 25.1.2022, Akten RSA 
3G). Damit waren die Nachbarn durch die Änderungen des Projekts nicht 
zusätzlich betroffen und konnte auf eine erneute Publikation verzichtet wer-
den. Eine Nachprofilierung der Einstellhalle an der Nord-West-Ecke war 
nicht notwendig (vgl. VGE 22958 vom 12.10.2007 E. 2.3; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 34/34a N. 22). Die entsprechende Rüge erweist sich als unbe-
gründet. Es erübrigen sich Ausführungen dazu, ob die Beschwerdeführerin 
diesbezüglich ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerde hat (vgl. Be-
schwerdeantwort S. 7).
4.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die zulässige Geschosszahl sei nicht 
eingehalten, weil es sich bei der Einstellhalle nicht um eine (nicht anrechen-
bare) Unterniveaubaute handle.
4.1
Das Bauvorhaben ist in der Wohnzone 2 (W2) geplant (vgl. vorne 
Bst. A). In dieser Zone sind Bauten mit zwei Vollgeschossen zulässig (vgl. 
Art. 4 Abs. 1 des Baureglements der EG Port vom 26. November 2017 
[GBR], einsehbar unter: , Rubriken «Verwaltung/Regle-
mente»). Unterniveaubauten, die im Durchschnitt höchstens 1,2 m über das 
massgebende Terrain ragen, gelten nicht als Vollgeschosse und werden 
nicht angerechnet (vgl. Art. 4 Abs. 2 Bst. c GBR; vgl. auch Art. 6 der Verord-
nung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen 
[BMBV; BSG 721.3]). Als massgebendes Terrain gilt grundsätzlich der natür-
lich gewachsene Geländeverlauf (Art. 1 Abs. 1 BMBV). Wird das Terrain im 
Hinblick auf ein Bauvorhaben abgegraben, so ist dieses abgegrabene Ter-
rain massgebend (Art. 1 Abs. 3 BMBV).
4.2
Die Beschwerdeführerin ist zunächst der Ansicht, die geplante Bö-
schung zwischen Einstellhalle und westlicher Parzellengrenze sei nicht um-
setzbar. Es bedürfe vielmehr einer Stützmauer «praktisch in der gesamten 
Höhe und Seitenlänge der Einstellhalle». Die Einstellhalle würde dadurch 


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durchschnittlich mehr als nur 1,2 m über das massgebende Terrain hinaus-
ragen und stelle deshalb keine Unterniveaubaute dar (Beschwerde S. 5). – 
Die Beschwerdegegnerin plant entlang der westlichen Parzellengrenze eine 
Blocksteinmauer aus einer bis drei versetzten Steinquaderreihen und eine 
darüber liegende, bis zur Einstellhallenwand reichende Böschung zu erstel-
len (vgl. vorne E. 3.4; Pläne «Grundrisse» und «Fassaden/Schnitte», beide 
vom 1.11.2022, Akten BVD 3A Beilagen zu pag. 120 f.). Warum diese Bö-
schung nicht umsetzbar sein soll, legt die Beschwerdeführerin nicht dar und 
ist auch nicht ersichtlich. Für das Verwaltungsgericht bestehen deshalb 
keine Anhaltspunkte, an der Einschätzung der Baubewilligungsbehörde bzw. 
der Vorinstanz zu zweifeln, die das Bauprojekt in diesem Punkt nicht bean-
standet haben. Die «theoretisch notwendige» Stützmauer bildet nicht Ge-
genstand der Baubewilligung und ist hier nicht zu beurteilen. Damit erübrigen 
sich weitere Ausführungen, ob eine solche Stützmauer den Grenzabstand 
nach Art. 79k Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die 
Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) 
einhalten würde; ebenso, ob die Beschwerdeführerin ein schützenswertes 
Interesse an dieser Rüge hätte, was die Beschwerdegegnerin bestreitet (vgl. 
Beschwerdeantwort S. 9).
4.3
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, das massgebende Terrain 
sei im Plan, der die Westfassade der Einstellhalle zeige, «wohlweislich» nicht 
eingezeichnet. Es wäre nämlich ersichtlich, dass die Stützmauer und Bö-
schung einzig dazu dienen würden, diese Fassade zu kaschieren. – Die Be-
schwerdegegnerin hat im Baubewilligungsverfahren einen «Nachweis Unter-
niveaubaute» vorgelegt (vgl. Plan «Nachweis Unterniveaubaute» vom 
10.2.2022, Akten RSA 3G). Darin sind das gewachsene und das neue Ter-
rain, soweit tiefer liegend, eingezeichnet. Weiter sind die Flächen der Nord-, 
West- und Südfassade der Einstellhalle ausgewiesen, die über dem gewach-
senen bzw. tiefer liegenden fertigen Terrain liegen. Geteilt durch den Umfang 
der Einstellhalle ergibt sich die Höhe, zu der die Einstellhalle das massge-
bende Terrain durchschnittlich überragt. Mit durchschnittlich 0,973 m sind 
die zulässigen 1,2 m deutlich eingehalten. Der «Nachweis Unterniveau-
baute» basiert auf dem – im Baubewilligungsverfahren angepassten – Plan 
«Fassaden/Schnitte» vom 25. Januar 2022 (Akten RSA 3G; vgl. vorne 
E. 3.4). Auf diesem Plan sind das bestehende bzw. neue Terrain in der 


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Südansicht tiefer dargestellt als auf dem ursprünglich mit der Baueingabe 
eingereichten Plan (vgl. BB 2 und 3); es liegt dadurch teilweise tiefer als das 
gewachsene Terrain. Dies führt zu einer grösseren Fläche und damit auch 
Höhe, zu der die Einstellhalle das massgebende Terrain durchschnittlich 
überragt. Dennoch hält die Einstellhalle nach dem Erwogenen auch nach der 
Plananpassung im Baubewilligungsverfahren die Masse für Unterniveaubau-
ten ein (vgl. Plan «Nachweis Unterniveaubaute» vom 10.2.2022, Akten RSA 
3G sowie vorne E. 4.1). Die Beschwerdeführerin kann aus der angepassten 
Terraindarstellung also nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
4.4
Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Einstellhalle die erforder-
lichen Masse für Unterniveaubauten einhält und damit die zulässige Ge-
schosszahl nicht überschritten wird, zumal unbestritten geblieben ist, dass 
die Attika nicht anrechenbar ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 4b).
5.
Umstritten ist weiter, ob das Bauvorhaben die denkmalgeschützte Villa 
C.________ in unzulässiger Weise beeinträchtigt.
5.1
Der Neubau ist im abparzellierten südlichen Gartenteil der Villa 
C.________ geplant (vorne E. 2). Die Villa war bei Einreichen des Bauge-
suchs im Bauinventar der Gemeinde als erhaltenswertes Baudenkmal ein-
getragen und zugleich durch Vertrag als Objekt des kantonalen Inventars 
(K-Objekt) geschützt (angefochtener Entscheid E. 5c). Seit 2022 gilt sie als 
schützenswertes Baudenkmal (Verfügung des Amtes für Kultur vom 
23.11.2022; vgl. Bauinventar der Gemeinde Port, Teilrevision 2022, einseh-
bar unter: , Rubrik «Themen/Kultur/Denkmalpflege/Bau-
denkmäler im Kanton Bern/Bauinventar/Bauinventar online»). Die Aufstu-
fung erfolgte namentlich wegen der neu berücksichtigten Gestaltung und 
Ausstattung der Innenräume (vgl. Stellungnahme der KDP zur Einstufung 
vom 13.1.2015 S. 4, Akten Gemeinde 3H Register 15 unpaginiert [im Fol-
genden: Einstufungsbericht]). Im Bauinventar ist die Villa C.________ heute 
wie folgt beschrieben:
«Villa von 1965/66, rest. 2019. Gemischt konstruierter Bau unter Flach-
dach. Die hervorspringende Terrasse des gepflegten 2-geschossigen 


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Baus ruht im S und W auf runden Stahlstützen. Zurückversetzte, boden-
tiefe Glasfronten gliedern das Sichtbacksteinmauerwerk der EG-Fassa-
den ausgewogen. Die auskragende OG-Ebene besteht aus umlaufen-
den Betonbrüstungen mit Kunststeinelementen und Sichtbacksteinwän-
den. Aussergewöhnlich ist das im Flachdach integrierte Schwimmbe-
cken. Zeittypische Pflanzentröge bilden den Flachdachabschluss. So-
wohl die ausgeprägte horizontale Ausrichtung der Villa wie auch deren 
Materialisierung lehnen sich an Villenbauten von Frank L. Wright an. 
Ausgesprochen qualitätsvoll ist die architektonische Einbettung in den 
umgebenden Park. Diese Villa mit modernem Ausdruck ist ein wichtiges 
Beispiel im Werk von Gottfried Maurer.»
5.2
Dem hier zu beurteilenden Vorhaben gingen diverse Vorgängerpro-
jekte voraus:
5.2.1
Ein Bauprojekt aus dem Jahr 2015 sah zunächst vor, die Villa 
C.________ abzubrechen und die Parzelle Nr. 2________ mit zwei Mehrfa-
milienhäusern mit Einstellhalle zu überbauen (vgl. Baugesuch vom 7.5.2015, 
Akten Gemeinde 3H Register 9 unpaginiert). Mit Fachbericht vom 14. Juli 
2015 sprach sich die KDP gegen den Abbruch der Villa C.________ aus. 
Eine Verdichtung schloss sie aber nicht aus; dazu eigne sich der südliche 
(heute abparzellierte) Teil der Parzelle (Akten Gemeinde 3H Register 14 un-
paginiert; vgl. auch Einstufungsbericht S. 4). In der Folge beauftragte das 
RSA die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) mit einem 
Gutachten. Darin wird die Villa C.________ – soweit hier interessierend – 
wie folgt beschrieben (Gutachten vom 19.12.2016 S. 6 f., Akten Gemeinde 
3H Register 1 unpaginiert [im Folgenden: Gutachten EKD]):
«(…) Der zeittypische Wohngarten im Westen und Süden des Gebäudes 
zeichnet sich durch den engen und vielgestaltigen Bezug zwischen Ge-
bäude und Garten aus, der sich u. a. in der Ausgestaltung der überdeck-
ten Sitzplätze unter der auskragenden Dachterrasse zeigt. Mit den wei-
teren hausnah gesetzten Nadelbäumen im Westen ist eine bewusste 
Reduktion der Gehölze und Pflanzen auf wenige Arten feststellbar, die 
den eigentlich ‹grünen› Garten, der von Farbe, Form und Gestalt der 
Gehölze lebt und in die freie Rasenfläche ausläuft, charakterisiert. An 
der südlichen Grundstücksgrenze wird die Freifläche nochmals durch 
eine Baumgruppe gefasst. Im Osten steigt das mit Büschen bepflanzte 
Terrain an; unmittelbar vor der Böschung liegt eine gartenarchitekto-
nisch eingebundene Boccia-Bahn. (…) Die Eingangshalle, der von hier 
aus zugängliche Salon und das mit dem Salon und der Küche verbun-
dene Esszimmer bilden die repräsentativsten Räume des Hauses. 
Grosszügigkeit, ausgesuchte Materialien und eine sorgfältige Detailge-
staltung sowie der enge Bezug zum Garten prägen ihre Wirkung.»
Als Schutzziele forderte die EKD unter anderem die «ungeschmälerte Erhal-
tung des bis heute überlieferten ursprünglichen Konzepts der ‹Villa mit Gar-
ten›» und die «ungeschmälerte Erhaltung des Gartens und der Umgebung» 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 12
(Gutachten EKD S. 7). Zur Frage, welche Bedeutung und Wirkung die un-
mittelbare Umgebung in Bezug auf die Villa C.________ und deren Wirkung 
habe, äusserte sich die EKD wie folgt (Gutachten EKD S. 10):
«Die Villa C.________ ist für den spezifischen Ort entworfen, die weitläu-
fige, als private Oase konzipierte und durch die Setzung des Gebäudes 
auf der Parzelle nicht verbaubare Umgebung gehört zum ursprünglichen 
Konzept. Das Gebäude ist harmonisch ins Terrain eingebunden und 
durch ein enges Wechselspiel von Haus und Garten bestimmt. Der 
grosszügige Vorbereich schafft mit den hausnahen Baumpflanzen einen 
sorgfältig gestalteten Übergang von der Strasse zum Hauseingang. Der 
Terrainversprung im Osten wird landschaftsarchitektonisch aufgenom-
men und mit der Boccia-Bahn gestalterisch abgeschlossen. Im Westen 
und Süden sind die Fensterfront von Wohn- und Essraum zum Garten 
hin ausgerichtet und vollständig verglast, so dass eine unmittelbare Ver-
schränkung zwischen Aussen- und Innenraum erzielt wird: Der Garten 
fliesst vom Aussenraum in den Wohnraum hinein. Der unmittelbaren 
Umgebung (Vorbereich und Garten) kommt damit eine sehr grosse Be-
deutung zu. Die Umgebung ist daher ebenso schützenswert wie das 
Haus selbst.»
Gestützt auf diese Feststellungen kam die EKD zum Schluss, dass die Villa 
C.________ ein wichtiges und zwingend zu erhaltendes Objekt darstelle. 
Der Garten gehöre integral zum Denkmal; auch er sei zu erhalten und zu 
schonen. Von einer baulichen Verdichtung auf dem Grundstück sei abzuse-
hen (Gutachten EKD S. 11 f.). In der Folge wurde das Baugesuch für den 
Abbruch der Villa C.________ und die neue Überbauung der Parzelle 
Nr. 2________ zurückgezogen.
5.2.2
Am 5. April 2018 erteilte das RSA eine generelle Baubewilligung für 
zwei Zweifamilienhäuser und eine Einstellhalle im Garten südlich der Villa 
C.________ (Gesamtentscheid vom 5.4.2018, unpag. Akten Gemeinde 3E); 
dies obwohl sich sowohl die KDP als auch die EKD mit Bericht vom 10. Ja-
nuar 2018 bzw. Stellungnahme vom 23. August 2017 (nochmals) gegen das 
Vorhaben ausgesprochen hatten (unpag. Akten Gemeinde 3E). Die gene-
relle Baubewilligung verfiel allerdings, bevor ein Gesuch für eine Aus-
führungsbewilligung eingereicht wurde (vgl. Schreiben RSA vom 6.5.2021 
betreffend Gesuch um Verlängerung der generellen Baubewilligung, unpag. 
Akten Gemeinde 3E).
5.2.3
Im Jahr 2018 wurde der südliche Gartenteil abparzelliert und die Pa-
rzelle Nr. 1________ geschaffen (vorne E. 2). Ein neues Bauprojekt sah vor, 
diese mit einem 3-Familienhaus mit Einstellhalle zu überbauen (Baugesuch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 13
vom 8.10.2020, unpag. Akten Gemeinde 3F). Im Fachbericht vom 11. Fe-
bruar 2021 äusserte die KDP Bedenken betreffend Gebäudevolumen und 
Einpassung des Neubaus in das bestehende Terrain. Sie beantragte, das 
Vorhaben zu bewilligen unter der Auflage, dass Gebäudevolumen und Ein-
passung ins bestehende Terrain überprüft sowie eine Stellungnahme der 
EKD eingeholt werden (Akten RSA 3D pag. 73). Mit Stellungnahme vom 
9. April 2021 hielt die EKD an ihrem Antrag fest, den Garten nicht zu über-
bauen. Sie empfahl, das Bauprojekt in Absprache mit der KDP zu überprüfen 
und zu überarbeiten (Akten RSA 3D pag. 22 f.). Am 21. Juli 2021 bewilligte 
die Regierungsstatthalterin das Vorhaben (Akten RSA 3D pag. 86 ff.). Die 
BVD hiess die dagegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 1. Novem-
ber 2021 gut und erteilte dem Bauvorhaben wegen Nichteinhaltens des gros-
sen Grenzabstands den Bauabschlag (BVD 110/2021/149, Akten BVD 3B 
pag. 42 ff.). 
5.3
Mit dem hier strittigen Bauvorhaben wurde das 3-Familienhaus mit 
Einstellhalle um rund 4 m gegen Norden an die Grenze der Parzelle 
Nr. 2________ verschoben (vorne E. 2). Die KDP äusserte sich dazu wie 
folgt (Fachbericht vom 27.1.2022, Akten RSA 3C pag. 19):
«(…) Die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege EKD hält in ih-
ren Gutachten vom 19.12.2016 und 23.08.2017 fest, dass die Villa 
C.________ mitsamt dem grosszügigen Garten ein wichtiges und zwin-
gend zu erhaltendes Objekt darstelle. Als Schutzziel definierte sie ‹die 
ungeschmälerte Erhaltung des Gartens und der Umgebung›. Die Kom-
mission beantragte deshalb, den integral zum Denkmal gehörenden 
Garten ‹Parzellen 2________ und 1________› zu erhalten und zu scho-
nen sowie von einer baulichen Verdichtung auf dem Grundstück abzu-
sehen.
Durch Setzung und Volumetrie wird bedauerlicherweise die noch unge-
schmälerte und intakte Nahumgebung der Villa mit dem grosszügigen 
Aussenraum geschmälert. Dank der Topografie des Grundstücks wird 
die Wirkung der Villa als Hauptbaukörper trotz des grossen Neubauvo-
lumens nicht in Frage gestellt.»
Sie beantragte, das Bauvorhaben zu bewilligen. Die EKD wurde nicht erneut 
konsultiert (vgl. Gesamtentscheid vom 7.4.2022, Akten RSA 3C pag. 138; 
angefochtener Entscheid E. 5d). 
5.4
Vor Verwaltungsgericht hat die KDP ihren Fachbericht vom 27. Ja-
nuar 2022 ergänzt. Zur Frage, inwiefern die Nahumgebung der Villa durch 
das Bauvorhaben im Einzelnen geschmälert wird, diese Veränderung das 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 14
Baudenkmal gleichzeitig aber nicht beeinträchtigt, führt sie Folgendes aus 
(Stellungnahme der KDP vom 30.4.2024 Ziff. 2b act. 11 S. 2 f.):
«Der Neubau kommt im Südwesten auf der Parzelle 1________ zu lie-
gen, welche ursprünglich Teil der Parzelle 2________ war und zusam-
men insgesamt den parkartigen Garten der Villa C.________ ausmach-
ten. (…) Die Gartenanlage ist für heutige Verhältnisse sehr gross, weit-
läufig und gegen Süden leicht abfallend. Weiter liegt die Villa 
C.________ in der oberen nordöstlichen Ecke, so dass sich gegen die 
gänzlich verglaste Westfassade eine grosszügige Rasenfläche präsen-
tiert. Zwar erlaubt die verglaste Fassade einen fast Rundumblick, die 
Hauptwohnrichtung jedoch richtet sich vor allem gegen Westen aus. Die 
Rasenfläche weitet sich weiter gegen Süden aus, wo am Ende der Par-
zelle der Garten mit einer hohen Mauer gegen den Nachbarn abge-
grenzt wird. Oberhalb der Mauer liegt ein erhöhter Sitzplatz der entwe-
der direkt vom 1. Obergeschoss oder von der unteren Rasenfläche über 
eine Treppe im Hang erreicht werden kann. Dieser Bereich inklusive 
Eingangsbereich im Norden mit den einzigen grossen Bäumen kann als 
unmittelbare Nahumgebung der Villa bezeichnet werden und gehört 
zum Bereich, der erhalten und nicht wesentlich verändert werden soll.
Der heute schon abparzellierte Bereich kann als erweiterter Aussen-
raum betrachtet werden. Eine einheitliche Gartengestaltung war nicht 
mehr zu erkennen. Wie schon erwähnt wurde leider die prägende 
Baumgruppe am Südrand gefällt und die hausnahe, vormals üppige Be-
pflanzung beseitigt. Zu lange wurde das Grundstück nicht mehr ge-
pflegt. Diese Ausgangslage erlaubte es, über eine Abparzellierung und 
Verdichtung des Areals nachzudenken. (…)
Die KDP konnte sich eine Erweiterung im Südwesten vorstellen. Leider 
wurde die weitere Projektierung nicht mit der KDP besprochen. Die Bau-
herrschaft entwickelte unabhängig von den Vorgaben der KDP ein Pro-
jekt und reichte ein Baugesuch für zwei Einheiten ein, welches so weder 
von der KDP noch von der EKD gutgeheissen werden konnte. Das vor-
liegende Neubauprojekt wurde entsprechend dem ersten eingereichten 
Bauprojekt stark reduziert und geschickt in den leicht abfallenden Ter-
rainverlauf eingebettet. Der Neubau liegt im peripheren Teil im Südwes-
ten des Areals der ehemaligen Umgebung der Villa C.________. Diese 
ist von der Strasse her dem Neubau vorgelagert und ist weiterhin als 
Hauptgebäude erkennbar.
Die Beeinträchtigung der Nahumgebung ist als geringfügig zu bezeich-
nen und schmälert den Denkmalwert der Villa C.________ in keiner Art 
und Weise. Die Villa C.________ bleibt in ihrer originalen Substanz er-
halten. Sie wiederfährt keine Veränderungen ihrer Volumetrie oder ihrer 
Setzung.»
Die KDP erläutert weiter, dass zum Umgebungsschutz eines Baudenkmals 
nicht nur eine visuelle Komponente gehöre, welche hier verändert werde, 
indem die Sicht nicht mehr frei über den Rasen zu der früher im Südwesten 
vorhandenen Baumgruppe fliessen könne. Vielmehr müssten auch die Funk-
tion und Struktur der Umgebung beachtet werden. Die Funktion bleibe hier 
gleich; der Garten werde weiterhin als solcher genutzt. Die Struktur werde 
hingegen den heutigen Verhältnissen nach der umfassenden Umgestaltung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 15
der Umgebung und der Abparzellierung der Bauparzelle angepasst. Der 
Garten bestehe heute noch aus einer weitläufigen Rasenfläche vor der West-
fassade, die um das Haus nach Süden weitergezogen werde. Der Zugangs-
bereich der Villa und die Parzellenränder würden mit bekiesten Flächen um-
gestaltet. Eigentliche Bäume bestünden nur noch im Eingangsbereich zur 
Villa C.________. Alle anderen Bepflanzungen seien entfernt worden. Seit 
der Abparzellierung der Bauparzelle trenne eine Hecke und ein provisori-
scher Zaun die zwei Parzellen. Die Eigentümer würden schon heute auf ei-
nen Teil des Gartens im Südwesten verzichten. Da jedoch die Hauptwohn-
seite gegen Westen ausgerichtet sei, werde dies nicht als unvorteilhaft wahr-
genommen. Schliesslich sei trotz visueller Veränderung die «unmittelbare 
Verschränkung von Innen- und Aussenraum», welche die EKD in ihrem Gut-
achten hervorgehoben habe (vorne E. 5.2.1), auch mit dem Neubau noch 
gegeben. Die grossen Fenster der Villa C.________ erlaubten jederzeit eine 
Sicht in den nun neu gestalteten Aussenraum, der im Westen unverändert 
bleibe. Durch die begrünte Hecke, welche als Abtrennung diene, werde der 
Neubau grösstenteils abgeschirmt (Stellungnahme der KDP vom 30.4.2024 
act. 11 Ziff. 2c S. 3 f.).
6.
6.1
Baudenkmäler dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht 
beeinträchtigt werden (sog. Umgebungsschutz; Art. 10b Abs. 1 Satz 2 
BauG). Das ist nicht absolut zu verstehen und bedeutet nicht, dass die Um-
gebung überhaupt nicht verändert werden darf, soweit sie nicht selber schüt-
zens- oder erhaltenswert ist. Eine Veränderung soll aber auf das Baudenk-
mal grösstmögliche Rücksicht nehmen und dieses nicht wesentlich beein-
trächtigen. Was das im konkreten Fall heisst, hängt vom Schutzbedarf des 
Baudenkmals und seiner Stellung in der Umgebung einerseits sowie vom 
Interesse an der Veränderung dieser Umgebung andererseits ab (BVR 2023 
S. 25 [VGE 2021/161/162] nicht publ. E. 10.1.2, 2020 S. 380 E. 6.3). 
6.2
Die Vorinstanz hat erwogen, zwar lasse sich der Beschreibung im 
Bauinventar und der Beurteilung der EKD entnehmen, dass die Villa 
C.________ einen begrünten Umschwung brauche. Wie gross dieser sein 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 16
müsse, habe die EKD allerdings nicht festgelegt. Die Grösse des Gartens 
sei zudem nicht allein entscheidend für das Zusammenspiel mit der Villa 
C.________; es komme ebenso auf dessen Gestaltung an. Das Konzept ei-
ner natürlichen Verflechtung von Aussen und Innen könne auch bei einem 
verkleinerten Umschwung hergestellt werden. Mit einer geschickten land-
schaftsarchitektonischen Gestaltung lasse sich selbst bei kleineren Gärten 
der Eindruck einer gewissen Weite erzeugen (angefochtener Entscheid 
E. 5e).
6.3
Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, die Villa C.________ 
stehe «in symbiotischer Beziehung» zum ganzen ursprünglichen Garten; ob-
wohl nicht als Denkmal inventarisiert, trage dieser wesentlich zur Schutzwür-
digkeit der Villa bei. Die Grösse des Umschwungs sei also durchaus ent-
scheidend (Beschwerde S. 8; vgl. auch Stellungnahme vom 22.5.2024 
act. 14 S. 3). Aktuell würden die Fensterfronten der Villa einen Rundblick ge-
gen Süden in die Weite des Gartens und die Fernsicht nach Westen erlau-
ben. Die geplante Baute auf der gemeinsamen Grenze und die Sichtschutz-
hecke sowie Trockensteinmauer im Abstand von bloss 4 m zur Villa 
C.________ würden jedoch dazu führen, dass gegen Westen nur noch ein 
«Röhrenblick über eine öde Rasenfläche» verbleibe. Indem die KDP diese 
verbleibende Fläche zusammen mit dem Eingangsbereich als Nahumge-
bung der Villa definiere, werde sie dem Schutzstatus der Villa nicht gerecht. 
Zudem habe sie nicht berücksichtigt, dass dieser Raum durch die geplante 
Trockensteinmauer – anders als der bestehende provisorische Zaun auf der 
Grundstücksgrenze – um weitere 4 m schmäler werde (Stellungnahme vom 
22.5.2024 act. 14 S. 3). Auch könne nicht von einer geschickten Einbettung 
des Neubaus ins Terrain gesprochen werden. Für die Zufahrt müsse eine 
Stützmauer von rund 32 m Länge und bis zu 4 m Höhe errichtet werden. 
Zudem seien im Westen, Süden und Osten des geplanten Gebäudes weitere 
Stützmauern von über 60 m sowie im Norden eine 2 m hohe Trockenstein-
mauer geplant. Durch den minimalen Abstand zur Villa nehme der Neubau 
eine dominante Stellung ein und überrage die Villa damit von der Strasse her 
gesehen um rund 6 m (Stellungnahme vom 22.5.2024 act. 14 S. 4; vgl. auch 
Beschwerde S. 11). Auch nehme der Neubau der Villa auf der besonnten 
Seite alles direkt einfallende Licht (Beschwerde S. 9; vgl. auch Stellung-
nahme vom 22.5.2024 act. 14 S. 3 und 5).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 17
6.4
Die KDP hat das Bauvorhaben beurteilt. Es liegt ein positiver Fach-
bericht vor (vorne E. 5.3 f.). Solchen Berichten räumt das Verwaltungsgericht 
regelmässig einen erheblichen Stellenwert ein und auferlegt sich bei deren 
Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung. Es prüft insbesondere, ob die 
Fachmeinung gefestigt und gut abgestützt ist, und ob sie – nach entspre-
chenden Erläuterungen – auch Laiinnen und Laien zu überzeugen vermag 
(vgl. BVR 2004 S. 489, 1998 S. 440 E. 3d; VGE 2018/202 vom E. 4.4; Ruth 
Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 20). 
6.5
Soweit die Beschwerdeführerin zunächst in formeller Hinsicht bean-
standet, der Fachbericht der KDP sei nicht rechtsgültig unterzeichnet, hat 
sich dies als unbegründet erwiesen. Der Sachbearbeiter, der den Bericht i.V. 
unterzeichnet hat, war dazu berechtigt (vgl. Stellungnahme der KDP vom 
30.4.2024 act. 11 S. 1 mit Beilagen act. 11A). Was die angeblich fehlende 
Fachkompetenz dieses Sachbearbeiters betrifft, beschränkt sich die Be-
schwerdeführerin auf unsubstanziierte Behauptungen, welche die Gültigkeit 
des Fachberichts nicht in Frage stellen können (vgl. Stellungnahme vom 
22.5.2024 act. 14 S. 2).
6.6
Auch inhaltlich sind die Ausführungen der KDP insgesamt schlüssig 
und gut nachvollziehbar: Der seit dem Bau der Villa bestehende Garten 
(frühere Parzelle Nr. 2________) steht nicht unter Denkmalschutz (hinten 
E. 6.8). Die Forderung der EKD, dass dieser als Ganzes unbebaut bleiben 
müsse, geht daher zu weit. Entscheidend für die schützenswerte Villa ist viel-
mehr vorab ihre Nahumgebung; sie muss erhalten und darf nicht wesentlich 
verändert werden. Die KDP hat nachvollziehbar erklärt, welcher Bereich rund 
um die Villa zur Nahumgebung zählt. Der abparzellierte Bereich, auf dem der 
Neubau geplant ist, gehört nicht dazu (vorne E. 5.4). Zwar wird der Neubau 
die Weitsicht gegen Süden einschränken. Die Sicht nach Westen Richtung 
Bielersee (Hauptwohnseite) bleibt aber unverändert. Es überzeugt deshalb, 
dass die KDP die konzeptionelle Verschränkung von Innen- und Aussen-
raum auch mit dem Neubau noch als gegeben erachtet. Trotz des verklei-
nerten Umschwungs bleibt die Nahumgebung der Villa, auf die es ankommt, 
somit bestehen und nimmt das Vorhaben insoweit ausreichend Rücksicht 
auf die geschützte Villa (vorne E. 6.2). Weiter ist nicht davon auszugehen, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 18
dass die kantonale Fachstelle die neu geplante Trockensteinmauer bzw. de-
ren Auswirkungen auf die Villa nicht berücksichtigt hat, zumal die «hohe He-
cke» im Fachbericht erwähnt wird, die im gleichen Abstand zur Villa geplant 
ist wie die Trockensteinmauer. Die dadurch entstehende visuelle Abtrennung 
zum Neubau hat die KDP vielmehr positiv bewertet (vgl. vorne E. 5.4). Auch 
das Volumen und die Setzung des Neubaus sind nicht zu beanstanden. Die-
ser kommt von der Strasse her gesehen hinter die Villa zu liegen. Es leuchtet 
also ein, dass die KDP die Wirkung der Villa als Hauptgebäude nicht gefähr-
det sieht. Zudem ist das hier strittige Bauvorhaben im Unterschied zu den 
früheren Bauprojekten näher an der nördlichen Parzellengrenze geplant und 
damit besser in den natürlichen Hangverlauf eingebettet (vgl. Fachbericht 
der KDP vom 27.1.2022, Akten RSA 3C pag. 19; Stellungnahme der KDP 
vom 30.4.2024 act. 11 S. 3; vgl. auch Situationsplan vom 5.11.2021, Akten 
RSA 3G, Situationsplan vom 8.10.2020, Akten Gemeinde 3F1 [Vorgänger-
projekt] sowie Situationsplan vom 23.11.2017, Akten Gemeinde 3E1 [Zwei-
familienhäuser]). Soweit die Beschwerdeführerin einen Widerspruch darin 
sieht, dass die KDP zum Vorgängerprojekt Bedenken geäussert hat, ist ein 
solcher folglich nicht erkennbar (vgl. vorne E. 5.2.3). Schliesslich wäre ein 
Schattenwurf durch den Neubau zu dulden, denn das Bauvorhaben hält die 
massgebenden baupolizeilichen Masse ein (vgl. Art. 89 Abs. 2 der Bauver-
ordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; BVR 2005 S. 443 E. 3.1; 
VGE 2021/117 vom 9.9.2022 E. 7.2; vgl. auch vorne E. 4). Dass der denk-
malschützerische Wert der Villa dadurch beeinträchtigt würde, ist weder dar-
getan noch ersichtlich. 
6.7
Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, mit den Rodungen und der 
vollständigen Umgestaltung des Umschwungs der Villa habe die Beschwer-
degegnerin ein «fait accompli» geschaffen, um die denkmalschützerischen 
Hürden für den Neubau zu senken (Beschwerde S. 6; Stellungnahme vom 
22.5.2024 act. 14 S. 3), ergibt sich Folgendes: Die Umgestaltung des Gar-
tens bildet nicht Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (vgl. 
auch angefochtener Entscheid E. 4e). Ob diese baubewilligungspflichtig ge-
wesen wäre, braucht deshalb nicht geklärt zu werden; ebenso wenig, ob die 
Veränderungen in der Umgebung in Zusammenarbeit mit der KDP erfolgten 
und ob diese ökologisch wertvoll sind, was die Beschwerdeführerin bezwei-
felt (Stellungnahme vom 22.5.2024 act. 14 S. 3 f.). Entscheidend ist nach 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 19
dem Erwogenen, dass der Nahbereich der Villa seine Qualität für das Bau-
denkmal behält.
6.8
Was schliesslich die abweichende Meinung der EKD angeht, gilt Fol-
gendes: Das Bauvorhaben betrifft keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz 
(NHG; SR 451) – was bereits die BVD zutreffend ausgeführt hat (angefoch-
tener Entscheid E. 5d). Ob das Bauvorhaben mit den Anliegen der Denkmal-
pflege vereinbar ist, beurteilt sich folglich nach kantonalem Recht. Insofern 
bestand keine Pflicht, ein Gutachten der EKD zum hier strittigen Bauvorha-
ben einzuholen (vgl. Art. 7 NHG). Dennoch sind das Gutachten der EKD zum 
Abbruch der Villa C.________ sowie deren Stellungnahme zum Vorgänger-
projekt – soweit für das hier zu beurteilende Vorhaben noch massgebend – 
zu berücksichtigen (vgl. Art. 17a NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 Bst. e der Ver-
ordnung über den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991 [NHV; 
SR 451.1]; Jörg Leimbacher, in Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 17a 
N. 12; allgemein zur Bedeutung von Stellungnahmen von Kommissionen Mi-
chel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 56). Nach den hier massgebenden kantonalen 
Bestimmungen ist die Aufnahme der schützens- und der erhaltenswerten 
Baudenkmäler in das Bauinventar Voraussetzung für den Schutz nach 
Art. 10b BauG (Art. 10e Abs. 1 BauG). Bauinventare haben somit eine ne-
gative Rechtswirkung in dem Sinn, dass Objekte, die nicht im Inventar ver-
zeichnet sind, zum vornherein nicht als schützens- oder erhaltenswert gelten 
(vgl. BVR 2014 S. 251 E. 3.1.1, 2005 S. 219 E. 3.3 f.; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 10a-10f N. 11). Der Garten der Villa C.________ wird nicht mit einem 
eigenen Objektblatt aufgeführt, sondern bloss in der Beschreibung der Villa 
C.________ erwähnt (vorne E. 5.1). Auch der Schutzumfang des Vertrags 
vom 1. Februar 2019 beschränkt sich auf die Villa C.________ (vgl. Stellung-
nahme der KDP vom 30.4.2024 act. 11 S. 4). Mit der Vorinstanz ist deshalb 
festzuhalten, dass der Garten für sich kein Baudenkmal ist und nicht unter 
Schutz steht (vgl. angefochtener Entscheid E. 5e). Soweit die EKD und in 
der Folge auch die Beschwerdeführerin davon ausgehen, der Garten sei sel-
ber schützenswert, und daher dessen «ungeschmälerte Erhaltung» bzw. 
praktisch ein Bauverbot fordern, kann ihnen deshalb nicht gefolgt werden.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 20
6.9
Zusammenfassend ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gekom-
men, dass die Umgebung der Villa durch das Bauvorhaben nicht unzulässig 
beeinträchtigt wird.
7.
Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, der Neubau sei nicht mit 
den kommunalen Vorschriften über den Ortsbildschutz vereinbar.
7.1
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen 
nach Art. 9 BauG Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Abs. 1 
Satz 1). Die Gemeinden können nähere Vorschriften erlassen (Abs. 3). 
Art. 18 GBR bestimmt unter dem Randtitel «Gestaltungsgrundsatz» Folgen-
des:
1
Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht.
2
Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu 
berücksichtigen:
-
die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und 
Landschaftsbildes,
-
die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung 
auch die beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung,
-
Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der 
Bauten und Anlagen,
-
die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung 
und Farbgebung,
-
die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes 
und der Begrenzungen gegen den öffentlichen Raum,
3
die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstell-
plätze und Eingänge.
Diese Bestimmungen gehen über die «ästhetische Generalklausel» von 
Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus; ihnen kommt selbständige Bedeutung zu. Sie ent-
halten nicht bloss ein allgemeines Beeinträchtigungsverbot, sondern ein po-
sitives Einordnungs- bzw. Einfügungsgebot und konkretisieren darüber hin-
aus die ästhetischen Anforderungen in einzelnen Bereichen (vgl. Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 21
7.2
Bei der Auslegung von kommunalem Recht ist zu beachten, dass sich 
die Autonomie der Gemeinde nicht auf den Bereich der Rechtsetzung be-
schränkt (vgl. Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] 
und Art. 65 Abs. 1 BauG); insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von 
Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren An-
wendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache 
der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden ha-
ben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegen-
stand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu 
prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich halt-
bar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung 
gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung ent-
halten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls 
möglich und rechtlich haltbar wäre (statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5 mit weiteren Hinweisen).
7.3
Nach der Rechtsprechung ist die «gute Gesamtwirkung» weder an 
geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. 
Das Erfordernis bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten 
nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich 
ein Bauvorhaben an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der 
Umgebung zu orientieren hat (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a).
7.4
Die BVD hat Folgendes erwogen (angefochtener Entscheid E. 5g):
«(…) Bezüglich Materialisierung lehnt sich das Bauvorhaben an das Bau-
denkmal an, ebenso hinsichtlich der Grundfläche und der Stellung. Das 
Gebäude ist zwar voluminös, hält jedoch die baupolizeilichen Masse ein. 
Vom öffentlichen Raum aus gesehen (Strasse D.________) befindet 
sich die Neubaute hinter der Villa C.________. Da die Villa C.________ 
näher bei der Strasse liegt, tritt das geplante 3-Familienhaus im Stras-
senraum D.________ nur partiell in Erscheinung, auch wenn es höher 
ist als die Villa. Es handelt sich nicht um ein Ortsbildschutzgebiet. Die 
Bebauung im Quartier scheint neueren Datums zu sein und wirkt aus-
gesprochen heterogen, was sich bereits auf den Luftaufnahmen zeigt. 
Das Bauvorhaben fügt sich in diese Umgebung ausreichend gut ein, die 
Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung gemäss Art. 18 GBR sind 
erfüllt. Der Beizug der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder (OLK) war nicht geboten.»


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 22
Sie hat sich bei ihrer Beurteilung auf die Stellungnahmen der Gemeinde vom 
16. Februar 2022 bzw. 14. Mai 2021 gestützt. Darin hatte die Gemeinde aus-
geführt, der Neubau wirke für das Ortsbild nicht störend und vereine sich mit 
der bestehenden erhaltenswerten Liegenschaft und den umliegenden Ge-
bäudestrukturen (Akten RSA 3C pag. 35 bzw. 3D pag. 68 ff., 70). 
7.5
Vorab ist festzuhalten, dass die Nähe des Bauprojekts zu einem Bau-
denkmal nicht dazu führt, dass die Gemeindeautonomie im Zusammenhang 
mit deren eigenen Ästhetikvorschriften unbeachtlich wäre, wie die Beschwer-
deführerin meint (Beschwerde S. 12; vgl. dazu BVR 2008 S. 117 E. 2a; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5). Weiter sind die vorinstanzlichen Aus-
führungen zur Ästhetik für das Verwaltungsgericht nachvollziehbar. Was die 
Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, überzeugt nicht: So beanstandet die 
Beschwerdeführerin die Einordnung der geplanten Baute nur mit Blick auf 
die Villa C.________ und stört sich an der «alle baupolizeilichen Masse aus-
schöpfenden Quaderform» des Bauvorhabens. Die Ausschöpfung der bau-
polizeilichen Masse führt aber noch nicht dazu, dass keine gute Gesamtwir-
kung erzielt werden kann; vielmehr darf die nach der Zonenordnung zuläs-
sige Ausnützung aus ästhetischen Gründen nur ausnahmsweise beschränkt 
werden (vgl. BVR 2023 S. 25 [VGE 2021/161/162 vom 11.10.2022] nicht 
publ. E. 10.2.6, 2006 S. 491 E. 6.3.3). Weiter zeigt die Beschwerdeführerin 
nicht auf, inwiefern sich der Neubau ungenügend in die Umgebung einord-
nen soll (Beschwerde S. 12). Solches ist weder im Zusammenhang mit der 
Villa C.________ noch der übrigen Umgebung ersichtlich. Mit Blick auf den 
Beurteilungsspielraum der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung ih-
rer Ästhetiknormen ist die Vorinstanz somit zu Recht zum Schluss gekom-
men, dass das Bauvorhaben mit den kommunalen Ortsbildvorschriften ver-
einbar ist.
7.6
Die Beschwerdeführerin ist sodann weiterhin der Ansicht, das Bau-
vorhaben hätte durch die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder (OLK) beurteilt werden müssen. Sie begründet dies damit, 
dass die Vereinbarkeit des Neubaus mit der direkt benachbarten Villa bezüg-
lich des Ortsbilds zu beurteilen sei. Zudem würden widersprüchliche Beur-
teilungen der EKD und der KDP vorliegen. Dazu ist Folgendes festzuhalten: 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 23
Nach Art. 10 Abs. 2 BauG beurteilt die OLK zuhanden der Baubewilligungs-
behörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschafts-
schutzes, namentlich solche in Schutzgebieten (Art. 22a Abs. 1 BewD). Hier 
ist kein Schutzgebiet betroffen. Ob das Bauvorhaben prägend ist, muss des-
halb einzelfallweise mit Blick auf die vorhandene bauliche und landschaftli-
che Umgebung beurteilt werden. Der Neubau wirkt in seiner Umgebung we-
der dominant, noch sticht er besonders hervor. Es ist deshalb nicht von ei-
nem prägenden Bauvorhaben auszugehen (vgl. BVR 2021 S. 150 E. 3.5), 
was die Beschwerdeführerin im Übrigen auch nicht geltend macht. Das RSA 
war folglich nicht verpflichtet, die OLK im Baubewilligungsverfahren zu kon-
sultieren. Den Beschwerdeinstanzen ist es unbenommen, eine Beurteilung 
der OLK einzuholen, haben sie den Sachverhalt doch von Amtes wegen fest-
zustellen (Untersuchungsgrundsatz, Art. 18 VRPG; vgl. auch Art. 10 Abs. 3 
BauG und Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kom-
mission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder [OLKV; BSG 426.221]; 
VGE 2022/7 vom 1.3.2023 [bestätigt durch BGer 1C_175/2023 vom 
17.7.2023] E. 5.1 mit weiteren Hinweisen). Angesichts der Stellungnahmen 
der Gemeinde (vorne E. 7.4) und der weiteren aktenkundigen Unterlagen be-
stand dafür im vorinstanzlichen Verfahren indes kein Anlass. Gleiches gilt 
vor Verwaltungsgericht. Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen. 
Im Übrigen ist für Fragen zum Denkmalschutz nicht die OLK, sondern die 
KDP zuständig. Sie hat ihre von der EKD abweichende Einschätzung erläu-
tert.
8.
Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, in den Bauakten fehle 
ein Plan zur Baustellinstallation (Beschwerde S. 13). – Die Angaben zur Bau-
stelleninstallation gehören im Allgemeinen nicht zu den notwendigen Inhal-
ten des Baugesuchs (vgl. Art. 11 ff. BewD; VGE 2021/64/66 vom 6.4.2022 
[bestätigt durch BGer 1C_302/2022 vom 3.2.2023] E. 5.4). Weshalb es sich 
hier anders verhalten sollte, ist nicht erkennbar; zumal die Beschwerdefüh-
rerin nicht darlegt und auch nicht ersichtlich ist, inwiefern der notwendige 
Platz für die Baustelleinstallation nicht vorhanden sein soll. Die Beschwerde 
erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 24
9.
Nach dem Gesagten erweisen sich die von der Beschwerdeführerin gegen 
das Bauvorhaben erhobenen Einwände als unbegründet. Die Beschwerde 
ist abzuweisen.
10.
Bei diesem Verfahrensausgang wird die unterliegende Beschwerdeführerin 
kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie hat der Beschwerdegegnerin die 
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). Gemäss 
Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über 
die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; 
BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 
11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Par-
teikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeu-
tung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht in seiner Kosten-
note vom 5. August 2024 ein Honorar von Fr. 6'384.-- zuzüglich Auslagen 
von Fr. 191.50 und eine MWSt von Fr. 506.30 (für den Zeitraum vom 
11.5.2022 bis 31.12.2023) sowie ein Honorar von Fr. 1'596.-- zuzüglich Aus-
lagen von Fr. 47.90 und eine MWSt von Fr. 133.20 (für den Zeitraum vom 
1.1.2024 bis 9.7.2024) geltend, ausmachend insgesamt Fr. 8'858.90. Dies 
erscheint angesichts der obgenannten Kriterien als überhöht. Der Verfah-
rensgegenstand war aufgrund der Vertretung im vorinstanzlichen Verfahren 
bereits bekannt. Der Aufwand im Verfahren vor Verwaltungsgericht be-
schränkte sich auf das Verfassen einer Beschwerdeantwort sowie einer kur-
zen Stellungnahme zum Fachbericht der KDP vom 30. April 2024. Die Be-
deutung der Streitsache ist ebenso durchschnittlich wie die Schwierigkeit des 
Prozesses. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände erscheint für 
das verwaltungsgerichtliche Verfahren deshalb ein Parteikostenersatz von 
pauschal Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) als angemessen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2024, Nr. 100.2023.105U, 
Seite 25
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 6'000.-- (inkl. 
Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Port
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne
- Kantonale Denkmalpflege (KDP)
- Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD)
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.