be_verwaltungsgericht · 100 2021 371 · 2025-03-24 · de

Baupolizei; Schleifung eines Ferienhauses in Schutzgebiet (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 15. November 2021; BVD 110/2021/67) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2021.371U publiziert in BVR 2025 S. 341
SEH/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 24. März 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, a.o. Verwaltungsrichter Seiler
Gerichtsschreiberin Nuspliger
1. A.________
2. B.________
beide vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz
Departement Bau, Moos 11, Postfach 16, 2513 Twann
Beschwerdegegnerin 1
Stiftung Landschaftsschutz Schweiz
handelnd durch die statutarischen Organe, Schwarzenburgstrasse 11, 
3007 Bern
Beschwerdegegnerin 2
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; Schleifung eines Ferienhauses in Schutzgebiet 
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 15. No-
vember 2021; BVD 110/2021/67)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
A.________ und B.________ sind Gesamteigentümer und -eigentümerin 
des Grundstücks Twann-Tüscherz Gbbl. Nr. 1________. Die Parzelle ist 
mit einem im Jahr 1966 erstellten Ferienhaus bebaut. Mit an B.________ 
adressierter Wiederherstellungsverfügung vom 1. Juni 2018 erwog die 
Einwohnergemeinde (EG) Twann-Tüscherz, auf der Parzelle seien diverse 
Arbeiten ohne die hierfür erforderlichen Baubewilligungen erfolgt. Sie ver-
fügte daher, die ausgeführten Bauarbeiten seien rückgängig zu machen; 
die Wiederherstellungsverfügung werde aufgeschoben, wenn innert der 
Rechtsmittelfrist ein nachträgliches Baugesuch eingereicht werde. Am 
5. Juli/17. August 2018 reichte A.________, vertreten durch B.________, 
bei der EG Twann-Tüscherz ein Baugesuch ein für
1)
Neueindeckung Dach/Wiederherstellung Blitzschutz
2)
Wiederaufschichten der obersten Reihe Steine Unterkant Seemau-
er nach Hochwasser 2015
3)
Schutz zweier Pappeln vor Wellenschlag mittels Steine und Pfählen
4)
Flicken der bestehenden Meteorwasserleitung auf einer Länge von 
ca. 7 m (neues Gesuch)
Die Gemeinde leitete das Gesuch zuständigkeitshalber an das Regie-
rungsstatthalteramt (RSA) Biel/Bienne weiter, welches das Vorhaben publi-
zierte. Dagegen erhob unter anderen die Stiftung Landschaftsschutz 
Schweiz am 15. März 2019 Einsprache. Mit Verfügung vom 18. Juni 2019 
verweigerte das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern 
(AGR) die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700). Das Regierungsstatthalteramt liess bei einem Architekten zu Le-
benszyklus/Lebensdauer des Hauses bzw. des Daches ein Gutachten er-
stellen, welches am 30. Oktober 2020 einging (nachfolgend: Gutachten). 
Mit «Bauabschlag und Wiederherstellungsverfügung» vom 2. März 2021 
verweigerte die Regierungsstatthalterin dem Vorhaben die nachträgliche 
Baubewilligung (Bauabschlag) und ordnete die vollständige Entfernung des 
Ferienhauses sowie der Uferverbauungen an, wofür eine Frist von zwei 
Jahren nach Rechtskraft der Verfügung angesetzt wurde.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 3
B.
A.________ erhob dagegen am 7. April 2021 Beschwerde an die Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese beteiligte mit Verfügung 
vom 12. April 2021 B.________ als Gesamteigentümerin von Amtes wegen 
am Verfahren. Die Stiftung Landschaftsschutz Schweiz beteiligte sich am 
Verfahren und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die BVD edierte 
sodann die Akten des Baubewilligungsverfahrens 99/2001 betreffend Sa-
nierung des Seeufers auf der Parzelle Nr. 1________ im Jahr 2001. Mit 
Entscheid vom 15. November 2021 wies die BVD die Beschwerde ab, so-
weit sie darauf eintrat. Sie präzisierte Ziffer 2.2 der Wiederherstellungsver-
fügung vom 2. März 2021 dahin, dass «Die Uferverbauungen bei den Pap-
peln aus Steinen und Pfählen sowie die Palisadenreihe im Flachufer» 
vollständig zu entfernen sind, und ergänzte die Wiederherstellungsanord-
nung um einen Passus, wonach der Eigentümer und die Eigentümerin der 
Parzelle Nr. 1________ innert dreier Monate ab Rechtskraft der Verfügung 
ein Projekt mit verbindlichem Zeitplan für den Rückbau zu unterbreiten ha-
ben. Im Übrigen bestätigte sie den Bauentscheid der Regierungsstatthalte-
rin vom 2. März 2021 sowie die Verfügung des AGR vom 18. Juni 2019.
C.
A.________ und B.________ haben am 15. Dezember 2021 gemeinsam 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben mit dem Antrag, der ange-
fochtene Entscheid, der Gesamtentscheid vom 2. März 2021 und die Ver-
fügung des AGR vom 18. Juni 2019 seien aufzuheben; es sei festzustellen, 
dass die Unterhaltsarbeiten am Dach (samt Blitzschutz), an der Steinreihe 
Unterkant Seemauer, an Teilen der Fassade, am Flachufer mit Palisaden-
reihe und an der Meteorwasserleitung auf dem Grundstück Nr. 1________ 
keiner Baubewilligung bedürfen; es sei weiter festzustellen, dass das Fla-
chufer mit Palisadenreihe rechtmässig erstellt wurde. Eventuell sei das 
Baugesuch vom 21. August 2018 zu bewilligen. Subeventuell sei auf die 
Wiederherstellungsmassnahmen zu verzichten. Subsubeventuell sei die 
Wiederherstellungsfrist auf mindestens 47,5 Jahre ab Rechtskraft des Ent-
scheids anzusetzen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 4
Die EG Twann-Tüscherz und die Stiftung Landschaftsschutz Schweiz 
schliessen mit Beschwerdeantworten vom 14. bzw. 18. Januar 2022 je auf 
Abweisung der Beschwerde. Die BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 
6. Januar 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Das Verwal-
tungsgericht stellte im Hinblick auf ein ähnlich gelagertes anderes Verfah-
ren betreffend die St. Petersinsel das Verfahren ohne förmliche Sistierung 
zurück bis zum Entscheid des Bundesgerichts in jenem Verfahren 
(BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in URP 2024 S. 640).
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letz-
te kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge-
setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Eigentümer und Ei-
gentümerin der durch den angefochtenen Wiederherstellungsentscheid 
betroffenen Liegenschaft besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. 
auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 BauG). Die Bestimmungen über Form und 
Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Be-
schwerde ist unter Vorbehalt des Nachfolgenden einzutreten.
1.2
Die Beschwerdeführenden beantragen die Feststellung der Baube-
willigungsfreiheit für die vorgenommenen Arbeiten und der Rechtmässigkeit 
der Palisadenreihe (vorne Bst. C). Feststellungsbegehren sind subsidiär zu 
Gestaltungsbegehren (Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 72 ff.). Im Wiederherstel-
lungsverfahren oder im Verfahren um nachträgliche Baubewilligung kann 
vorfrageweise die Baubewilligungsflicht überprüft werden (BVR 2016 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 5
S. 273 E. 2.2-2.5). Wird die Wiederherstellung angeordnet, fehlt es an ei-
nem Rechtsschutzinteresse an einer besonderen Feststellung. Wird hinge-
gen die Wiederherstellungsanordnung aufgehoben, kann es für die Zukunft 
einen rechtlichen Unterschied machen, ob die Arbeiten bewilligungsfrei 
oder bewilligungsfähig sind oder ob auf die Wiederherstellung aus anderen 
Gründen verzichtet wurde (VGE 2015/106 vom 8.10.2015 E. 1.2). Insoweit 
besteht ein Feststellungsinteresse und ist auf die Anträge einzutreten.
1.3
Die Beschwerdeführenden beantragen neben der Aufhebung des 
Entscheids der BVD vom 15. November 2021 auch die Aufhebung des 
Entscheids der Regierungsstatthalterin vom 2. März 2021 und der Verfü-
gung des AGR vom 18. Juni 2019. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht 
einzutreten. Denn der Entscheid der BVD ist an deren Stelle getreten (sog. 
Devolutiveffekt der Beschwerde; statt vieler BVR 2022 S. 515 E. 1.7; vgl. 
Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 4, Art. 84 N. 3 und 19 mit Hinweisen).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die Parzelle Nr. 1________ befindet sich auf der St. Petersinsel. Die Halb-
insel ist im Bundesinventar der Moorlandschaften von besonderer Schön-
heit und von nationaler Bedeutung verzeichnet (Anhang 1 der Moorland-
schaftsverordnung vom 1. Mai 1996 [SR 451.35; im Folgenden: MoorLV], 
Objekt Nr. 275). Sie figuriert zudem als Objekt Nr. 1301 (St. Petersinsel-
Heidenweg) im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler 
(Anhang 1 der Verordnung vom 29. März 2017 [VBLN; SR 451.11]) und ist 
als Objekt Nr. 222 (Heidenweg/St. Petersinsel) grösstenteils in Anhang 1 
der Verordnung vom 28. Oktober 1992 über den Schutz der Auengebiete 
von nationaler Bedeutung (Auenverordnung; SR 451.31) aufgenommen. 
Die gesamte Halbinsel liegt auch im Wasser- und Zugvogelreservat von 
nationaler Bedeutung Nr. 111 Hagneckdelta und St. Petersinsel (Anhang 1 
der gleichnamigen Verordnung vom 21. Januar 1991 [WZVV; SR 922.32]). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 6
Die Insel ist zudem ein kantonales Naturschutzgebiet (Naturschutzgebiet 
St. Petersinsel und Heidenweg, Regierungsratsbeschluss 3100 vom 
5.7.1989, im Folgenden: RRB 3100). Die Parzelle liegt schliesslich im Pe-
rimeter des Uferschutzplans Nr. 9 «St. Petersinsel», bestehend aus dem 
Überbauungsplan, den Überbauungsvorschriften (nachfolgend: ÜV) und 
dem Realisierungsprogramm, den die Gemeinde am 19. Mai 2003 gestützt 
auf das Gesetz vom 6. Juni 1982 über See- und Flussufer (SFG; 
BSG 704.1) erlassen hat (Sektor 1 «Ferienhäuser»). Der Wirkungsbereich 
dieser Sondernutzungsplanung ist identisch mit dem (kantonalen) Natur-
schutzgebiet «St. Petersinsel/Heidenweg» (Art. 2 ÜV).
3.
Zu klären ist zunächst der rechtserhebliche Sachverhalt.
3.1
In Bezug auf das Dach ergibt sich Folgendes:
3.1.1
Fest steht, dass die Beschwerdeführenden die bestehenden, teil-
weise defekten asbesthaltigen Eternitschieferplatten durch asbestfreie 
Eternitschieferplatten ersetzt haben. Gemäss Gutachten, das das Regie-
rungsstatthalteramt eingeholt hat (Akten RSA hinter pag. 1, Antwort auf 
Frage 4), wurden auch die Ort- und Stirnbretter erneuert, die bestehenden 
Dachrinnen wieder verwendet und die übrigen Spenglerarbeiten erneuert. 
Dies entspricht auch den Rechnungen des Dachdeckerunternehmens (Bei-
lagen zum Gutachten). Aus diesen geht zudem hervor, dass Konterlattun-
gen und Lattungen in Rechnung gestellt wurden, woraus die BVD ableitet, 
dass sie ersetzt worden seien (angefochtener Entscheid E. 4d). Gemäss 
Darstellung der Beschwerdeführenden (Beschwerde Rz. 25) ist die bisheri-
ge Lattung nach wie vor vorhanden, musste aber durch einige zusätzliche 
Latten ergänzt werden. Wie es sich damit verhält, kann mangels Rechtser-
heblichkeit offenbleiben (vgl. hinten E. 5.5). Unbestritten ist, dass die tra-
genden Teile des Daches (Stützkonstruktion, Dachbalken, Sparren, Pfet-
ten) nicht verändert oder erneuert wurden.
3.1.2
Die Blitzschutzanlage wurde gemäss Baugesuch wiederhergestellt, 
gemäss Gutachten (S. 3) neu erstellt. Die BVD geht sodann unter Hinweis 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 7
auf zwei Fotos vor und nach der Eindeckung (Akten RSA pag. 66) davon 
aus, dass auch der Kamin erneuert wurde (angefochtener Entscheid E. 2c). 
Im Baugesuch wurde beantragt «Kamin nach aktuellen Vorschriften». In 
der Beschwerdeschrift (Rz. 32) führen die Beschwerdeführenden aus, der 
alte Betonkamin bestehe nach wie vor und sei nicht neu erstellt worden. 
Aufgrund der genannten Fotos ist davon auszugehen, dass der Kamin als 
solcher unverändert blieb, jedoch ein neuer Kaminhut aufgesetzt wurde.
3.1.3
Weiter ist die Lebensdauer des Daches umstritten. Die BVD ist da-
von ausgegangen, dass einige der asbesthaltigen Eternitschieferplatten 
beschädigt waren und dass das Dach zwar vorläufig noch dicht, aber repa-
raturbedürftig gewesen sei (angefochtener Entscheid E. 4d). Insoweit be-
anstanden die Beschwerdeführenden die vorinstanzlichen Feststellungen 
nicht. Diese entsprechen auch der von den Beschwerdeführenden einge-
reichten Bestätigung des Dachdeckerunternehmens vom 5. Februar 2019 
(Beilage 10 zur Baubeschwerde an die BVD), wonach das Dach mit Aus-
nahme von Moosbewachsungen und einigen verschobenen und defekten 
angebrochenen Platten «gut in Schuss und dicht» war. Die BVD hat sich 
sodann zur Lebensdauer des Dachs geäussert: Sie ist auf die Ausführun-
gen des Gutachtens eingegangen und hat erwogen, dass es aufgrund des 
mittlerweilen geltenden Verbots der Verwendung asbesthaltiger Erzeugnis-
se nicht möglich gewesen sei, die beschädigten Dachplatten mit identi-
schen Elementen zu ersetzen. Sie hat gefolgert, es sei plausibel, dass als 
Optionen nur die vollständige Neueindeckung des Dachs oder aber der 
gänzliche Verzicht auf Massnahmen zur Behebung der festgestellten 
Schäden in Frage gekommen seien. Aufgrund dieser Umstände hätten die 
festgestellten Schäden trotz ihres vordergründig geringfügigen Umfangs 
einen wesentlichen Einfluss auf die Lebensdauer des Dachs. Das Dach 
und damit auch das Bauwerk als Ganzes hätten sich dem normalen Le-
bensende genähert. Die Neueindeckung des Dachs habe damit zu einer 
Verlängerung der Lebensdauer geführt (angefochtener Entscheid E. 4e-g). 
Die Beschwerdeführenden kritisieren diese Ausführungen mit Hinweis auf 
das Gutachten als unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Beschwerde Rz. 27-
31). Indessen betreffen sowohl die beanstandeten Erwägungen im ange-
fochtenen Entscheid als auch die entsprechende Kritik der Beschwerde-
führenden nicht reine Sachverhaltsfragen, sondern teilweise auch Rechts-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 8
fragen. Auf diese Aspekte wird daher, soweit überhaupt rechtserheblich, im 
Zusammenhang mit der rechtlichen Beurteilung eingegangen (hinten E. 6). 
Rein sachverhaltlich ist festzuhalten, dass die seit 1966 für das Haus (bzw. 
seit 1975 für den Schopfanbau und seit 1983 für das Vordach) bestehende 
Dacheindeckung mit asbesthaltigem Eternit mehrheitlich noch intakt und 
als gesamtes nicht reparaturbedürftig war, dass aber einzelne Platten ver-
schoben und defekt waren.
3.2
In Bezug auf die Fassade ergibt sich Folgendes:
3.2.1
Umstritten ist das Ausmass der an der Fassade vorgenommenen 
Arbeiten. Das AGR ging in seiner Verfügung vom 18. Juni 2019 (Akten 
RSA pag. 102 S. 1 und 4) davon aus, die ganze Fassade sei umfassend 
erneuert worden. Im Gesamtentscheid vom 2. März 2021 (Akten RSA 
pag. 291 S. 3 Bst. B) wurde erwähnt, es müsse eine «Fassadenerneue-
rung: Umfassende Erneuerung der Holzfassade (ca. 52 % ohne Schuppen 
an der Ostfassade)» beurteilt werden. In der Baubeschwerde (Akten BVD 
pag. 1 Rz. 14) brachten die Beschwerdeführenden vor, es seien nur auf 
zwei Fassadenseiten je ca. 14 m2 (von total 220 m2) ersetzt worden, aus-
machend 12,6 % der Gesamtfassadenfläche. Die BVD hat in ihrem Ent-
scheid unter «Sachverhalt» (E. 2d) die unterschiedlichen Positionen (52 % 
oder 12,6 % der Fassade) wiedergegeben und erwogen, ob das Ausmass 
der Erneuerung mit oder ohne Einbezug des Schuppens ausgedrückt wer-
de, ändere am Sachverhalt nichts. Der anteilsmässige Umfang könne sich 
auf die Frage auswirken, ob der Rahmen der zulässigen Bautätigkeit ge-
sprengt werde. Dabei handle es sich nicht um eine sachverhaltliche, son-
dern um eine materielle Frage. In der materiellen Beurteilung hat die BVD 
ausgeführt (E. 7c), die streitigen Fassadenarbeiten hätten mehr umfasst als 
nur die Reparatur von schadhaften Einzelteilen. Eine zahlenmässige Fest-
stellung, wie umfangreich die Fassadenarbeiten waren, findet sich im ange-
fochtenen Entscheid nicht.
3.2.2
Das baupolizeiliche Verfahren vor der Gemeinde ging auf ein 
Schreiben des AGR vom 2. März 2018 an die Gemeinde zurück (Akten 
RSA pag. 225). Darin führte das AGR aus, am Augenschein vor Ort sei 
festgestellt worden, dass auf der Parzelle diverse Arbeiten ausgeführt wor-
den seien (Dacheindeckung, Schutzmassnahmen im Uferbereich). Arbeiten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 9
an der Fassade wurden nicht erwähnt. Nachdem die Gemeinde den Be-
schwerdeführenden das rechtliche Gehör zur Anzeige gewährt hatte, teilte 
das AGR der Gemeinde mit Schreiben vom 14. Mai 2018 mit, es gelte zu 
prüfen, inwiefern andere Elemente (z.B. Fassade) erneuert worden seien 
(Akten RSA pag. 237). Dasselbe forderte das Amt für Landwirtschaft und 
Natur des Kantons Bern (LANAT), Abteilung Naturförderung (ANF), in sei-
nem Schreiben an die Gemeinde vom 29. Mai 2018 (Akten RSA pag. 239). 
Es ist nicht aktenkundig, dass diese Schreiben der Bauherrschaft zugestellt 
wurden. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde vom 1. Juni 2018 
erwähnte «diverse Erneuerungsarbeiten», ohne diese im Einzelnen zu be-
zeichnen. Fassaden wurden nicht genannt. Das Baugesuch vom 21. Au-
gust 2018 nannte keine Fassadenarbeiten, sondern erwähnte vielmehr 
unter «Fassaden» sowohl bei «Material» als auch bei «Farbe»: «beste-
hend». In der im Baubewilligungsverfahren eingeholten Stellungnahme 
führte das AGR am 26. November 2018 (Akten RSA pag. 71) aus, ein Au-
genschein am 21. Februar 2018 in Anwesenheit der ANF lasse vermuten, 
dass die ganze Fassade umfassend renoviert respektive erneuert worden 
sei. Die Aussage wird nicht mit Hinweis auf Akten (Augenscheinsprotokoll 
oder dergleichen) belegt. Im Fachbericht Natur- und Wildschutz vom 
18. März 2019 (Akten RSA pag. 83) führte die ANF aus, aufgrund eines 
Augenscheins vor Ort zur Beurteilung des Baugesuchs sei festgestellt wor-
den, dass die Bauherrschaft zusätzlich zu den im Gesuch enthaltenen Ar-
beiten noch eine umfassende Erneuerung der Fassade realisiert habe; die 
dem Baugesuch beigelegten Bilder, ein Vergleich mit ANF-internen Fotos 
vom 29. November 2017 sowie ein Augenschein vor Ort zeigten jedoch 
deutlich, dass es beim zu beurteilenden Vorhaben nicht mehr um Sub-
stanzerhaltung mittels Unterhaltsarbeiten handeln könne; mit der umfas-
senden Fassadengestaltung sei (neben der Erneuerung der Dacheinde-
ckung) das Gebäude in einen dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren 
Zustand versetzt worden; das alte Dach und die alte Fassade seien dafür 
entfernt und neu gebaut worden. Dem Fachbericht sind weder die erwähn-
ten Fotos vom 29. November 2017 noch ein Protokoll des erwähnten Au-
genscheins beigelegt. Die Bauherrschaft führte dazu mit Stellungnahme 
vom 24. April 2019 (Akten RSA pag. 140) aus, die Fassade sei infolge ge-
brochener Stromleitungen teilweise entfernt und wieder angebracht wor-
den, was auf der südlichen und westlichen Seite je 14 m2 (von einer totalen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 10
Fassadenfläche von 220 m2) betroffen habe. Beigelegt waren Fotos, wel-
che diese Arbeiten zeigten (Akten RSA pag. 125, 126), sowie eine Bestäti-
gung des Holzbauunternehmens vom 15. April 2019 (Akten RSA pag. 120). 
Daraus geht hervor, dass auf einer Fläche von je rund 14 m2 auf der West- 
und Südseite eine neue Schalung erfolgen musste, weil die alte Schalung, 
die wieder hätte montiert werden sollen, von den Mitarbeitern entsorgt wor-
den sei. Auch aus der Rechnung des Holzbauunternehmens vom 27. No-
vember 2017 (Akten RSA pag. 170) geht hervor, dass auf einer Fläche von 
28,35 m2 die bestehende Chaletschalung samt Wärmedämmung demon-
tiert und ersetzt wurde. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 3. Mai 2019 
(Akten RSA pag. 252) forderte das Regierungsstatthalteramt das LANAT 
auf, vorhandene relevante Fotos, insbesondere die Fotos vom 29. Novem-
ber 2017 («sog. ANF-interne Fotos») einzureichen. Eine entsprechende 
Eingabe des LANAT liegt nicht in den Akten. Das AGR ging in seiner Ver-
fügung vom 18. Juni 2019 weiterhin davon aus, die ganze Fassade sei um-
fassend erneuert worden (S. 1 und 4), ohne dies auf Belege zu stützen und 
ohne auf die Vorbringen der Bauherrschaft einzugehen. Der Verfügung 
beigelegt war ein Foto mit dem Vermerk «Foto 21.02.2018, ANF», welche 
jedoch nicht die Hausfassade, sondern die dem Ufer vorgelagerte Palisa-
denreihe (dazu hinten E. 3.4) zeigte (Akten RSA pag. 97). In ihrer Eingabe 
vom 21. Juni 2019 (Akten RSA pag. 179) sowie in der Stellungnahme vom 
8. Dezember 2020 (Akten RSA pag. 217, Rz. 19 f.) zur Verfügung des AGR 
bekräftigte die Bauherrschaft ihre früheren Ausführungen. In ihrer Stellung-
nahme vom 8. Februar 2021 hierzu (Akten RSA pag. 261) ging das AGR 
erneut davon aus, die «umfassende Fassadenneugestaltung» bilde zu-
sammen mit der Erneuerung der Dacheindeckung und der Einrichtung ei-
ner Blitzschutzanlage einen unzulässigen Wiederaufbau, wiederum ohne 
sich zu den diesbezüglichen Ausführungen der Bauherrschaft zu äussern. 
Im Entscheid vom 2. März 2021 führte das Regierungsstatthalteramt (S. 3 
Bst. B) aus, aufgrund eines Augenscheins vor Ort sei festgestellt worden, 
dass zusätzlich zu den im Baugesuch enthaltenen Arbeiten auch noch eine 
umfassende Erneuerung der Fassade realisiert worden sei (ca. 52 % ohne 
Schuppen an der Ostfassade), ohne diese Feststellung mit Hinweis auf ein 
Aktenstück zu belegen. Sodann erwähnt der Entscheid die Stellungnahme 
der Bauherrschaft vom 24. April 2019 (S. 5 Ziff. 7), zitiert die Beurteilung 
des AGR («umfassenden Fassadengestaltung») und erachtet diese als 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 11
bindend (S. 8), ohne weiter zur Thematik Stellung zu nehmen. In der Bau-
beschwerde wiederholten die Beschwerdeführenden ihre bisherigen Aus-
führungen (Akten BVD pag. 5 Rz. 14). Weder das Regierungsstatthalteramt 
noch das AGR gingen in ihren Stellungahmen zur Beschwerde darauf ein.
3.2.3
Nach dem Gesagten ist beweismässig davon auszugehen, dass die 
Bauherrschaft tatsächlich, wie sie geltend macht und mit Unterlagen belegt 
hat, einzig auf einer Fläche von ca. 28 m2 die alte Fassadenschalung er-
setzte. Für eine darüber hinaus gehende Fassadenerneuerung gibt es kei-
ne Hinweise und keinen aktenmässigen Beleg. Selbst wenn an der Darstel-
lung der Beschwerdeführenden Zweifel bestünden, ist zu beachten, dass 
nach der allgemeinen Beweislastregel von Art. 8 des Schweizerischen Zi-
vilgesetzbuches (ZGB; SR 210), die auch im öffentlichen Recht Anwen-
dung findet (BGE 148 II 285 E. 3.1.3, 147 II 338 E. 3.2, 144 II 332 E. 4.1.3), 
derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen 
hat, der aus ihr Rechte ableitet. Im vorliegenden Fall sind das die Behör-
den, die aus der angeblichen umfassenden Fassadenneugestaltung (nebst 
der Dachneueindeckung) eine Baubewilligungs- und Wiederherstellungs-
pflicht ableiten. Der Beweis dafür, dass die Fassade in grösserem Umfang 
erneuert wurde als sich aus der Darstellung der Beschwerdeführenden 
ergibt, ist jedenfalls nicht erbracht. Es ist daher sachverhaltlich davon aus-
zugehen, dass sich die Fassadenerneuerung darauf beschränkte, auf der 
West- und Südseite auf einer Fläche von je ca. 14 m2, ausmachend total 
ca. 12,6 % der gesamten Fassadenfläche, anlässlich der Reparatur der 
unter der Fassade liegenden Stromleitungen die Schalung zu ersetzen. 
Aus den zahlreichen bei den Akten liegenden Fotos geht sodann hervor, 
dass sich die neuen Fassadenteile in Farbe und Material nicht vom Rest 
der Fassade unterscheiden.
3.3
In Bezug auf die Steinaufschichtung wurde im Baugesuch «Wieder-
aufschichten der obersten Reihe Steine Unterkant Seemauer nach Hoch-
wasser 2015» beantragt. Aus dem Plan (Akten RSA pag. 273) geht hervor, 
dass der Wiederaufschichtungsbereich im südlichen Teil des Ufers liegt. 
Die Beschwerdeführenden hatten im Wiederherstellungsverfahren geltend 
gemacht (Schreiben vom 17.4.2018, Akten RSA pag. 234), die Mauer samt 
den davorgelegten Steinen bestehe seit 1957. Die Steine hätten sich durch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 12
den Wellenschlag und das Hochwasser bewegt, weshalb sie wieder vor der 
Mauer aufgeschichtet worden seien. In der Baubeschwerde wiederholten 
die Beschwerdeführenden diese Darstellung (Akten BVD pag. 4 Rz. 12). 
Davon geht auch die BVD im angefochtenen Entscheid aus (E. 5a). Sie 
betrachtet dies jedoch als teilweisen Wiederaufbau, der nicht zulässig sei, 
weil damit die bestehende Beeinträchtigung der Moorlandschaft weiterge-
führt werde (E. 5c). Die Beschwerdeführenden bringen einerseits vor, die 
angebliche Beeinträchtigung der Moorlandschaft sei nicht begründet (Be-
schwerde Rz. 60), und andererseits, das Wiederaufschichten der Steine sei 
kein Wiederaufbau, sondern zulässiger Unterhalt (Beschwerde Rz. 52, 87-
89). Dies sind jedoch nicht Sachverhalts-, sondern Rechtsfragen. Sachver-
haltlich ist davon auszugehen, dass Steine wieder aufgeschichtet wurden. 
Aus den bei den Akten liegenden Fotos geht hervor, dass die obersten 
Steine knapp auf Oberkante der bestehenden Ufermauer liegen. Aus den 
Akten ergibt sich aber nicht, wieviele Steine weggespült und wieder aufge-
schichtet wurden. Die Bauherrschaft hat im Begleitschreiben vom 8. Juli 
2018 zum Baugesuch (Akten Gemeinde 4A pag. 202) ausgeführt, es seien 
keine neuen Steine herbeigeschafft worden, sondern bloss nach dem 
Hochwasser 2015 die oberste Steinreihe aus dem Wasser gehoben und 
wieder aufgeschichtet worden. Gegenteiliges wird im ganzen Verfahren 
nicht behauptet, geschweige denn belegt. Da die Arbeiten bereits ausge-
führt sind, liesse sich das auch nicht mehr nachträglich feststellen. Es ist 
daher davon auszugehen, dass nur die oberste Steinreihe wiederaufge-
schichtet wurde (zur Beweislast s. E. 3.2.3 hiervor).
3.4
Betreffend Pappelschutz und Palisadenreihe ist Folgendes festzu-
stellen:
3.4.1
Im Baugesuch wurde «Schutz zweier Pappeln vor Wellenschlag 
mittels Steinen und Pfählen» beantragt, die im nördlichen Teil des Ufers 
stehen (s. Plan, Akten RSA pag. 273, sowie Fotos, Akten RSA pag. 20-24). 
Die Regierungsstatthalterin ging im Entscheid vom 2. März 2021 davon 
aus, zusätzlich sei ein «Erstellen Palisadenreihe zur Sicherung der Vor-
schüttung am Ufer» zu beurteilen, was offensichtlich die vor den Pappeln 
im See stehende Palisadenreihe im nördlichen Teil des Ufers betrifft (Foto 
Akten RSA pag. 224 Rückseite und pag. 97). Die Beschwerdeführenden 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 13
hatten im Wiederherstellungsverfahren geltend gemacht (Schreiben vom 
17.4.2018, Akten RSA pag. 234), das Flachufer (also der nördliche Teil des 
Ufers) sei am 20. August 2001 baubewilligt worden. In der Baubeschwerde 
wiederholten die Beschwerdeführenden diese Darstellung und führten aus, 
das Flachufer samt Palisadenreihe sei entsprechend der Baubewilligung 
von 2001 erstellt worden und seither unverändert geblieben (Akten BVD 
pag. 1 Rz. 16). Die BVD holte die Akten betreffend die Baubewilligung vom 
30. August 2001 ein (act. 4B). Im angefochtenen Entscheid ist sie mit den 
Beschwerdeführenden davon ausgegangen, dass die Palisadenreihe vor 
rund 20 Jahren bei der Umsetzung des Flachufers erstellt worden sei 
(E. 2e und 8a), hat jedoch erwogen, mit der Bewilligung von 2001 sei keine 
Palisadenreihe bewilligt worden. Diese sei somit ohne Baubewilligung er-
stellt worden (E. 2e und 8b).
3.4.2
Die Beschwerdeführenden beanstanden als unvollständige Sach-
verhaltsfeststellung (Beschwerde Rz. 36), die Vorinstanz habe dem Um-
stand nicht Rechnung getragen, dass die bewilligte Sanierung von der Ge-
meinde begleitet und überwacht worden sei; insofern seien die Arbeiten mit 
Wissen und Zustimmung der Gemeinde erfolgt, weshalb es treuwidrig sei, 
sich jetzt hinter angeblich fehlenden Förmlichkeiten zu verstecken. Mit die-
sen Vorbringen beanstanden die Beschwerdeführenden nicht die Feststel-
lung der Vorinstanz, dass die Baubewilligung von 2001 keine Palisade ent-
halten habe, was sich auch mit Blick auf die Bewilligung bestätigt (Beilage 
16 und 17 zur Baubeschwerde vor der BVD). Unabhängig von der formalen 
Frage, ob die Zustimmung der Gemeinde eine Abweichung von der Bau-
bewilligung rechtfertigen könnte, tragen aber die Beschwerdeführenden die 
Beweislast dafür, dass eine solche Zustimmung vorliegt (Art. 8 ZGB). Ein 
entsprechender Nachweis liegt jedoch nicht vor. Es ist somit sachverhalt-
lich davon auszugehen, dass die streitige Palisadenreihe nicht baubewilligt 
wurde.
3.4.3
Unbestritten ist, dass es sich bei den direkt vor den Pappeln befind-
lichen Steinen und Pfählen um neue Anlagen handelt.
3.5
Im Baugesuch wurde schliesslich beantragt «Flicken der bestehen-
den Meteorwasserleitung auf einer Länge von ca. 7 m», was im Unter-
schied zu den übrigen Arbeiten nicht als nachträgliches, sondern als neues 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 14
Gesuch gestellt wurde. In der Wiederherstellungsverfügung der Regie-
rungsstatthalterin vom 2. März 2021 wurde in Dispositiv-Ziffer 2.1 auch die 
Entfernung der Meteorwasserleitung angeordnet. Die Beschwerdeführen-
den brachten in der Baubeschwerde (Akten BVD pag. 1 Rz. 15) vor, Teile 
der bisherigen Meteorwasserleitung seien eingebrochen (vgl. Foto in Beila-
ge 15 zur Baubeschwerde). Es hätten noch keine Reparaturen oder sonsti-
gen Arbeiten stattgefunden, das Provisorium bestehe weiterhin. Die BVD 
hat im angefochtenen Entscheid erwogen (E. 1d), diese Leitung sei nicht 
identisch mit der gemäss Baugesuch geplanten, sondern es handle sich 
um die offenbar schon bestehende, aber defekte und provisorisch ausge-
besserte Leitung, die nun mit der neuen ersetzt werden soll. Die Be-
schwerdeführenden bringen vor, für die Meteorwasserleitung würden nur 
Unterhaltsarbeiten vorliegen (Beschwerde Rz. 66). Allerdings scheint der 
im Baubewilligungsgesuch eingezeichnete Verlauf der geplanten Meteor-
wasserleitung (Akten RSA pag. 273) nicht übereinzustimmen mit dem Ver-
lauf der bestehenden Leitung (Beilage 15 zur Baubeschwerde). Insgesamt 
ist unklar, wie die aktuelle Situation ist und was genau Thema des Bauge-
suchs ist. Darauf ist weiter hinten einzugehen (E. 9.3).
3.6
Insgesamt ist damit der rechtserhebliche Sachverhalt hinreichend 
geklärt oder liesse sich auch nachträglich nicht klären (vorne E. 3.3 am 
Ende), so dass sich der von den Beschwerdeführenden beantragte Augen-
schein erübrigt; der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen (vgl. 
Beschwerde Rz. 13 f., 19). Aus dem gleichen Grund wird auch der Bewei-
santrag auf Einholung eines Gutachtens zur Frage der Erosionsverzöge-
rung bei der Steinmauer abgewiesen (vgl. Beschwerde nach Rz. 93).
4.
4.1
Vorfrageweise ist die Bewilligungspflicht der streitigen Vorhaben zu 
prüfen (vorne E. 1.2).
4.1.1
Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit 
behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Das kantonale 
Recht konkretisiert den Umfang der Bewilligungspflicht in Art. 1a und 1b 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 15
BauG sowie in den Art. 4-7 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Bau-
bewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1), wobei 
einschränkend zu bemerken ist, dass das kantonale Recht nicht Vorhaben 
als bewilligungsfrei erklären darf, welche das Bundesrecht als bewilli-
gungspflichtig erklärt (Art. 49 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, 
Art. 1a N. 10, mit Hinweisen). Der bundesrechtliche Massstab dafür, ob 
eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilli-
gungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob damit im Allgemeinen, 
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen ver-
bunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarinnen 
und Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilli-
gungspflicht soll es mithin der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Be-
zug auf seine räumlichen Folgen vor seiner Ausführung auf die Überein-
stimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen 
einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGE 139 II 134 E. 5.2; 
BVR 2020 S. 380 E. 3.1). Zudem kann auch die bundesrechtliche Spezial-
gesetzgebung Bewilligungspflichten für bestimmte Aktivitäten oder Vorha-
ben vorsehen.
4.1.2
Nach Art. 1b Abs. 1 BauG bedürfen insbesondere der Unterhalt von 
Bauten und Anlagen keiner Baubewilligung. Dies wird konkretisiert durch 
Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD, wonach unter Vorbehalt von Art. 7 BewD das 
Unterhalten und Ändern (einschliesslich Umnutzen) von Bauten und Anla-
gen keiner Baubewilligung bedarf, wenn keine bau- oder umweltrechtlich 
relevanten Tatbestände betroffen sind. Der blosse Unterhalt, Sanierungen 
oder kleinere Reparaturen, die das übliche Mass einer Renovation nicht 
überschreiten, sind auch nach Art. 22 RPG nicht bewilligungspflichtig 
(BGer 1C_558/2018 vom 9.7.2019 E. 5.3, 1C_131/2018 vom 27.8.2018 
E. 3.2, 1C_157/2011 vom 21.7.2011 E. 3; Alexander Ruch, in Praxiskom-
mentar RPG: Baubewilligung, Rechtschutz und Verfahren, 2020, Art. 22 
N. 43; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 22 N. 18). Be-
willigungsfrei sind Massnahmen zur Substanzerhaltung. In der Substanz 
erhalten ist eine Baute dann, wenn die tragenden Konstruktionsteile intakt 
sind oder lediglich einer leichten Renovation bedürfen (BGer 1C_131/2018 
vom 27.8.2018 E. 6.1). Bei Auswirkungen auf die Statik sowie bei Ände-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 16
rungen an der baulichen Substanz, namentlich beim Ersatz von tragenden 
Balken ist eine Bewilligungspflicht hingegen grundsätzlich zu bejahen 
(BGer 1C_558/2018 vom 9.7.2019 E. 5.3 und 5.4, 1C_131/2018 vom 
27.8.2018 E. 5.2).
4.1.3
Betrifft ein an sich bewilligungsfreies Bauvorhaben jedoch den Ge-
wässerraum, den Wald, ein Naturschutz- oder Ortsbildschutzgebiet, ein 
Naturschutzobjekt, ein Baudenkmal oder dessen Umgebung und ist das 
entsprechende Schutzinteresse betroffen, ist es baubewilligungspflichtig 
(Art. 7 Abs. 2 BewD). Nach der Rechtsprechung müssen die Auswirkungen 
auf die Nutzungsordnung feststehen oder zumindest hinreichend wahr-
scheinlich sein, damit die Baubewilligungspflicht zu bejahen ist. Dies ist bei 
Sachverhalten der Fall, bei denen typischerweise oder regelmässig Vor-
schriften tangiert werden, nicht aber dort, wo solche Beeinträchtigungen mit 
kleiner Wahrscheinlichkeit oder nur gelegentlich vorkommen können. Dass 
eine Beeinträchtigung nicht mit Gewissheit bzw. Sicherheit ausgeschlossen 
werden kann, genügt hingegen nicht, um die Bewilligungspflicht auszulö-
sen. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang festgehalten, 
dass die Frage nach der Bewilligungsfähigkeit nicht mit derjenigen nach der 
Bewilligungspflicht zu vermischen ist. Die Baubewilligungspflicht hat eine 
präventive Funktion; sie soll vorsorglich verhindern, dass die massgeben-
den Vorschriften verletzt werden, und muss daher greifen, bevor feststeht, 
dass dies der Fall ist (BVR 2020 S. 380 E. 6.2, 2015 S. 541 E. 3.3). Eine 
Baubewilligungspflicht besteht nach Art. 7 Abs. 2 BewD bereits dann, wenn 
ein Naturschutz- oder Ortsbildschutzgebiet sowie das entsprechende 
Schutzinteresse durch ein Bauvorhaben betroffen sind (vgl. BVR 2015 
S. 541 E. 3.4; VGE 2021/206 vom 21.9.2022 E. 4.3 [bestätigt durch 
BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in URP 2024 S. 640]). In Moorland-
schaften erfordern bauliche Erneuerungsmassnahmen in der Regel eine 
Baubewilligung, während für reine Unterhaltsarbeiten keine solche nötig ist. 
Mit «Unterhalt» sind Arbeiten zur Erhaltung der Substanz und der Funkti-
onsfähigkeit gemeint, wie beispielsweise die regelmässige Pflege oder der 
Ersatz einzelner baulicher Bestandteile (BVR 2024 S. 423 E. 4.7). Die ver-
schiedenen Schutzinteressen, die sich auf der St. Petersinsel überlagern, 
haben allgemein zusammengefasst das Ziel, die Landschaft und Tierwelt 
zu erhalten bzw. zu fördern. Aufgrund dieser besonderen Lage besteht ein 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 17
Interesse an vorgängiger Kontrolle, jedenfalls wenn die Arbeiten nicht mehr 
von untergeordneter Bedeutung sind und begründete Zweifel bestehen, ob 
sie sich noch im Rahmen des reinen Unterhalts bewegen. Als bewilli-
gungspflichtig beurteilt wurde z.B. der Ersatz sämtlicher Terrassendielen 
auf einer Fläche von rund 35 m2, da er grundsätzlich geeignet ist, die 
Schutzinteressen des Gebiets zu beeinträchtigen (VGE 2021/206 vom 
21.9.2022 E. 4.4-4.6 [bestätigt durch BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in 
URP 2024 S. 640]).
4.2
Nach diesen Grundsätzen ist der Ersatz sämtlicher Dachziegel hier 
bewilligungspflichtig. Zwar ist das Neueindecken eines Daches grundsätz-
lich bewilligungsfreier Unterhalt (BVR 2014 S. 65 E. 5.5). Anders verhält es 
sich, wenn sich durch eine neue Dacheindeckung das äussere Erschei-
nungsbild einer Baute erheblich verändert, insbesondere wenn das neue 
Dach in Bezug auf Material und Farbton nicht identisch mit dem ursprüng-
lich bewilligten ist (VGE 2021/317 vom 19.9.2023 E. 2.4). Hier erfolgte zwar 
die Neueindeckung mit Platten desselben Materials und derselben Farbe, 
so dass insoweit keine über den früheren Zustand hinausgehende Auswir-
kungen auf Raum und Umwelt zu erwarten sind. Ausschlaggebend ist aber, 
dass sich die Anlage in einem Moorlandschaftsgebiet befindet, worin 
grundsätzlich durch Erneuerungen Schutzinteressen betroffen sein können 
(E. 4.1 hiervor), namentlich weil sich die Frage stellen könnte, ob ein un-
zulässiger (teilweiser) Wiederaufbau (vgl. hinten E. 5.5) vorliegt, so dass 
bau- oder umweltrechtlich relevante Tatbestände betroffen sein könnten. 
Diese Frage hat sich in Bezug auf die erwähnte Erneuerung der Terras-
sendielen gestellt (vgl. hinten E. 5.7.2). Sie stellt sich analog auch für die 
Neueindeckung des Dachs (vgl. hinten E. 6). Die Bewilligungspflicht ist 
daher zu bejahen.
4.3
Anders verhält es sich mit der Fassade: Bei einer Erneuerung von 
Fassadenelementen von ca. 28 m2 bzw. rund 12,6 % der Gesamtfassade 
(vorne E. 3.2.3) kann von vornherein von einem (teilweisen) Wiederaufbau 
nicht die Rede sein. Da die neuen Elemente in Farbe und Material mit der 
bestehenden Fassade übereinstimmen (vorne E. 3.2.3), ist ausgeschlos-
sen, dass mit den neuen Elementen so wichtige räumliche Folgen verbun-
den sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 18
vorgängigen Kontrolle besteht. Es besteht daher keine Baubewilligungs-
pflicht, auch nicht nach Art. 22 RPG (vorne E. 4.1.1).
4.4
Ein bewilligungsfreier Unterhalt liegt nicht mehr vor, wenn eine Bau-
te oder Anlage ganz oder teilweise abgebrochen und wiederaufgebaut wird. 
Dies gilt selbst dann, wenn für den Aufbau abgebrochene Bauteile wieder-
verwendet werden und die Baute oder Anlage bezüglich ihrer Abmessun-
gen, Gestaltung sowie Nutzung nicht verändert wird (VGE 2022/303 vom 
22.11.2024 E. 6.3.2; vgl. auch BGer 1C_303/2022 vom 12.6.2023 E. 5.5). 
Die (Wieder-)Aufschichtung der Steine kann daher nicht mehr als bewilli-
gungsfreier Unterhalt im Sinn von Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD betrachtet 
werden. Sie könnte allenfalls unter Bst. i fallen (bis zu 1,2 m hohe Einfrie-
dungen, Stützmauern, Schrägrampen und Terrainveränderungen zur Um-
gebungsgestaltung bis zu 100 m3 Inhalt). Die genauen Dimensionen der 
Steinaufschüttung sind nicht aktenkundig. Gemäss dem mit dem Bauge-
such eingereichten Plan (Akten RSA pag. 273) ist die Aufschichtung ca. 
15 m lang und gemäss den bei den Akten liegenden Fotos (Akten RSA 
pag. 22-24) mehrere Blockreihen hoch, wobei aber davon auszugehen ist, 
dass nur die oberste Steinreihe wieder aufgeschichtet wurde (vorne E. 3.3). 
Es scheint sehr wahrscheinlich, dass dies weniger als 100 m3 ausmacht. 
Die BVD hat aber die Bewilligungspflicht nach Art. 7 Abs. 2 BewD bejaht, 
da die Anlage die Schutzinteressen betreffe, weil der natürlichen Erosion 
(offensichtlich gemeint: der bestehenden Ufermauer, die hinter der Stein-
aufschichtung steht) durch Wiederaufschichten der weggespülten Steine 
entgegengewirkt werde. Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass die 
bestehende Mauer die Schutzziele beeinträchtige und dass das Weg-
schwemmen von Steinen zu einer Beseitigung der angeblichen Beeinträch-
tigung führen würde (Beschwerde Rz. 60). Dies kann jedoch offenbleiben, 
da Bauten und Anlagen im oder am Gewässer ohnehin einer wasserbaupo-
lizeilichen Bewilligung (Art. 48 des Gesetzes vom 14. Februar 1989 über 
Gewässerunterhalt 
und 
Wasserbau 
[Wasserbaugesetz, 
WBG; 
BSG 751.11]) und einer fischereirechtlichen Bewilligung (Art. 8 des 
Bundesgesetzes vom 21. Juni 1991 über die Fischerei [BGF; SR 923.0]) 
bedürfen. Was von Bundesrechts wegen bewilligungspflichtig ist, kann 
nicht durch kantonales Recht von der Bewilligungspflicht befreit werden 
(Art. 49 Abs. 1 BV; vgl. auch VGE 2022/163 vom 7.11.2023 E. 5.1.2 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 19
[bestätigt durch BGer 1C_667/2023 vom 3.6.2024]). Zudem setzen die 
bundesrechtlichen Einschränkungen für Anlagen im Gewässerraum 
(Art. 41c der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; 
SR 814.201]), die gemäss Art. 11 Abs. 3 BauG auch für Bauvorhaben in 
Gewässern gelten, voraus, dass eine kantonale Bewilligung erteilt wird.
4.5
Analoges gilt für die Palisadenreihe bzw. den Schutz der Pappeln. 
Sie wären zwar aufgrund von Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD grundsätzlich bewil-
ligungsfrei, können aber Auswirkungen auf den Gewässerraum, die Fische-
rei oder die Ufervegetation haben, so dass auch hier die Bewilligungspflicht 
zu bejahen ist. Unbegründet ist das Argument der Beschwerdeführenden, 
im Zeitpunkt der Vornahme der Arbeiten seien diese nicht bewilligungs-
pflichtig gewesen. Es mag zwar zutreffen, dass nach der ursprünglichen 
Fassung des BewD vom 22. März 1994 (BAG 94-077) keine Bewilligungs-
pflicht bestanden hätte, zumal eine dem heutigen Art. 7 Abs. 2 entspre-
chende Bestimmung damals noch nicht enthalten war. Die Bewilligungs-
pflichten nach Art. 48 WBG und Art. 8 BGF bestanden aber damals bereits.
5.
Zu prüfen ist somit, ob die Bauten, soweit bewilligungspflichtig, bewilli-
gungsfähig sind. Zunächst sind die Rechtsgrundlagen für diese Beurteilung 
darzulegen.
5.1
Das Baugrundstück liegt in einer Moorlandschaft von nationaler Be-
deutung (vorne E. 2) und unterliegt daher den Vorschriften der Art. 23a ff. 
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz 
(NHG; SR 451). Diese Bestimmungen konkretisieren Art. 78 Abs. 5 BV, 
welcher den gleichlautenden Art. 24sexies Abs. 5 der alten Bundesverfas-
sung von 1874 (aBV; BS 1 S. 3) ersetzt. Danach sind Moore und Moor-
landschaften von besonderer Schönheit und gesamtschweizerischer Be-
deutung geschützt. Es dürfen darin weder Anlagen gebaut noch Bodenver-
änderungen vorgenommen werden; ausgenommen sind Einrichtungen, die 
dem Schutz oder der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung der Moore 
und Moorlandschaften dienen. Eine Moorlandschaft ist eine in besonderem 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 20
Masse durch Moore geprägte, naturnahe Landschaft. Ihr moorfreier Teil 
steht zu den Mooren in enger ökologischer, visueller, kultureller oder ge-
schichtlicher Beziehung (Art. 23b Abs. 1 NHG). Als allgemeines Schutzziel 
gilt die Erhaltung jener natürlichen und kulturellen Eigenheiten der Moor-
landschaften, die ihre besondere Schönheit und nationale Bedeutung aus-
machen. Der Bundesrat legt Schutzziele fest, die der Eigenart der Moor-
landschaften angepasst sind (Art. 23c Abs. 1 NHG). Er hat dies in Art. 4 
MoorLV gemacht. Gemäss Art. 23d Abs. 1 NHG sind die Gestaltung und 
die Nutzung der Moorlandschaften zulässig, soweit sie der Erhaltung der 
für die Moorlandschaften typischen Eigenheiten nicht widersprechen. Unter 
dieser Voraussetzung sind insbesondere unter anderem der Unterhalt und 
die Erneuerung rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen zulässig 
(Art. 23d Abs. 2 Bst. b NHG). Art. 23d NHG ersetzt somit für Moorland-
schaften das Kriterium der Schutzzieldienlichkeit durch die Schutzzielver-
träglichkeit. Dieser Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass es sich 
bei Moorlandschaften – im Gegensatz zu den Moorbiotopen – um Kultur-
landschaften handelt, die durch Menschen gestaltet wurden und die weiter-
hin von Menschen bewohnt und genutzt werden (BGE 138 II 281 E. 6.2). 
Sie ist für die rechtsanwendenden Behörden verbindlich (Art. 190 BV). Da-
bei ist eine Auslegung zu wählen, die sich vom Wortlaut und Sinn der Ver-
fassungsbestimmung möglichst wenig entfernt (BGE 138 II 281 E. 6.3, 
138 II 23 E. 3.3, 123 II 248 E. 3a/cc). Allerdings besagt Art. 78 Abs. 5 BV 
nur, dass in den Mooren und Moorlandschaften «weder Anlagen gebaut 
noch Bodenveränderungen vorgenommen werden» dürfen (Bau- und Ver-
änderungsverbot, vgl. z.B. BGE 143 II 241 E. 5, 138 II 23 E 3.3, 138 II 281 
E. 6.2). Hingegen verbietet die Verfassung nicht den Weiterbestand recht-
mässig bestehender Anlagen. Eine verfassungskonforme Auslegung des 
Gesetzes führt demnach nicht dazu, den Weiterbestand bisheriger Anlagen 
als solchen nur restriktiv zuzulassen. Die bisweilen vertretene Auffassung, 
die Perpetuierung der Lebensdauer einer Baute in einer Moorlandschaft sei 
verfassungswidrig (so etwa Dorothea Herren, Problematische Signalwir-
kung der Rechtsprechung – Bevorzugung von Bausündern, in KPG-Bulletin 
4/2024 Ziff. 5.2), findet in der Verfassung keine Grundlage. Im Gegenteil 
würde eine solche Konzeption der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) wider-
sprechen, welche nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz 
(BGE 139 I 16 E. 4.2.2) auch bei der Auslegung von Art. 78 Abs. 5 BV mit-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 21
zuberücksichtigen ist. Indem das Gesetz Unterhalt und Erneuerung von 
Bauten in Moorlandschaften zulässt, legt es nur fest, was ohnehin von Ver-
fassungs wegen gilt (BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in URP 2024 
S. 640 E. 4.2 und 5.3; BVR 2024 S. 423 E. 4.3). Das AGR (Verfügung vom 
18.6.2019, Akten RSA pag. 102) und unter Bezugnahme darauf auch die 
Regierungsstatthalterin im Gesamtentscheid (Akten RSA pag. 291 Rz. 10 
und 13) berufen sich auf Art. 8 MoorLV, wonach die Kantone dafür sorgen, 
dass bestehende Beeinträchtigungen von Objekten bei jeder sich bieten-
den Gelegenheit soweit als möglich behoben werden. Würde diese Be-
stimmung so interpretiert, dass sie Unterhalt und Erneuerung rechtmässig 
bestehender Bauten verhindern und deren vorzeitigen Abbruch anordnen 
will, würde sie gegen Verfassung (Art. 26, Art. 36 Abs. 1 und Art. 164 BV) 
und Gesetz (Art. 23d NHG) verstossen (vgl. BVR 2024 S. 423 E. 4.6).
5.2
Zusammen mit Art. 24sexies Abs. 5 aBV wurde eine Übergangsbe-
stimmung in die Verfassung aufgenommen, wonach Anlagen, Bauten und 
Bodenveränderungen, welche dem Zweck der Schutzgebiete widerspre-
chen und nach dem 1. Juni 1983 erstellt wurden, zu Lasten der Erstellerin-
nen bzw. Ersteller abgebrochen und rückgängig gemacht werden müssen 
und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen ist. Diese Übergangs-
bestimmung ist in der geltenden BV nicht mehr enthalten. Die Regelung 
wird jedoch weitergeführt durch Art. 25b NHG: Demnach bezeichnen die 
Kantone die Anlagen, Bauten und Bodenveränderungen, die nach dem 
1. Juni 1983 innerhalb von Mooren und Moorlandschaften von besonderer 
Schönheit und von nationaler Bedeutung erstellt wurden, den Schutzzielen 
widersprechen und nicht gestützt auf Nutzungszonen, welche dem RPG 
entsprechen, rechtskräftig bewilligt worden sind (Abs. 1). Die Wiederher-
stellung des ursprünglichen Zustandes wird von derjenigen kantonalen 
oder eidgenössischen Behörde verfügt, die für den Entscheid über die Be-
willigung oder die Ausführung entsprechender Vorhaben zuständig wäre. 
Bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ist das Prinzip der 
Verhältnismässigkeit zu beachten (Abs. 3). Daraus ergibt sich im Umkehr-
schluss, dass zumindest bei denjenigen Bauten, die vor dem 1. Juni 1983 
rechtmässig erstellt wurden, eine Wiederherstellung nicht mit dem Argu-
ment angeordnet werden kann, sie stünden den Schutzzielen der Moor-
landschaft entgegen (Peter M. Keller, in Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 22
Art. 25b N. 9; vgl. zur Verhältnismässigkeitsprüfung bei den nach dem 
1. Juni 1983 erstellten Bauten BGE 123 II 248 E. 4b).
5.3
Nach Art. 5.1 Abs. 2 ÜV dürfen im Sektor 1 «Ferienhäuser» beste-
hende Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt wurden, unterhalten, 
aber nicht ausgebaut und erweitert werden. Die Erneuerung ist nicht aus-
drücklich genannt. Aufgrund der Entstehungsgeschichte ist aber davon 
auszugehen, dass die Erneuerung – wie im NHG – ebenfalls zulässig ist: 
Die Gemeinde wollte ursprünglich in ihrem Reglement auch den Wieder-
aufbau im Falle einer Zerstörung zulassen, was aber im Genehmigungsver-
fahren 
als 
unvereinbar 
mit 
Art. 23d 
NHG 
aufgehoben 
wurde 
(VGE 2011/337/338 
vom 
4.9.2012 
E. 4 
und 
5 
[bestätigt 
durch 
BGer 1C_515/2012 und 1C_517/2012 vom 17.9.2013, in URP 2013 S. 707 
E. 5]). Wenn die Gemeinde sogar den Wiederaufbau zulassen wollte, ist 
nahe liegend, dass sie auch die weniger weit gehende Erneuerung zulas-
sen wollte. Art. 5.1 ÜV hat somit neben Art. 23d NHG keine eigenständige 
Bedeutung (BVR 2024 S. 423 E. 4.4).
5.4
Als Ergebnis ist festzuhalten, dass Unterhalt und Erneuerung be-
stehender Bauten nach NHG zulässig sind (BGE 123 II 248 E. 3a/cc). Je-
denfalls bei vor dem 1. Juni 1983 rechtmässig erstellten Gebäuden kann 
das blosse Weiterbestehen der Baute nicht als Schutzzielwidrigkeit be-
trachtet werden, die dazu führen könnte, eine nach Art. 23d Abs. 2 Bst. b 
zulässige Unterhalts- oder Erneuerungstätigkeit mit dem Hinweis auf 
Art. 23d Abs. 1 NHG zu untersagen. Der Eigentümerin oder dem Eigentü-
mer, deren oder dessen Baute rechtmässig erstellt wurde, kann daher nach 
der geltenden Rechtslage nicht verwehrt werden, diese laufend zu unter-
halten und dadurch deren Nutzungsdauer bis zum Ablauf der normalen 
Lebensdauer zu erstrecken. Eine laufende Erneuerung, die auf eine Aus-
nutzung 
der 
«normalen 
Lebensdauer» 
abzielt, 
ist 
zulässig 
(BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in URP 2024 S. 640 E. 5.4). Unzulässig 
ist jedoch – anders als etwa im Rahmen von Art. 24c RPG – eine Erweite-
rung oder der Wiederaufbau von Gebäuden (BGer 1C_515/2012 und 
1C_517/2012 vom 17.9.2013, in URP 2013 S. 707 E. 5.6, 6.1 und 7; 
BVR 2024 S. 423 E. 4.2 und 4.3), ebenso ein Umbau oder eine völlige 
Zweckänderung (BGE 123 II 248 E. 3a/aa und 3a/cc). Diese Rechtslage 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 23
entspricht der kantonalrechtlichen Besitzstandsgarantie gemäss Art. 3 
Abs. 2 BauG. Nichts anderes ergibt sich aus dem kommunalen Recht 
(E. 5.3 hiervor) und aus den kantonalen Bestimmungen über das Natur-
schutzgebiet St. Petersinsel und Heidenweg: Der RRB 3100 besagt, soweit 
hier von Interesse:
6. 
Gewährleistet sind:
a-h) 
[…]
i)
Der Unterhalt und die Benützung bestehender Bauten, Werke 
und Anlagen. Bei den nach Baugesetzgebung bewilligungs-
pflichtigen Massnahmen ist zusätzlich eine Stellungnahme des 
Naturschutzinspektorates einzuholen.
k)
[…]
8. 
Ferienhaussiedlung
Für Bestimmungen über diesen Bereich ist die Baugesetzge-
bung massgebend. Die Siedlung darf weder nach Umfang noch 
Ausnützung erweitert werden. Sie ist soweit notwendig mit ein-
heimischen Büschen und Bäumen einzugrünen.
Massgebend ist somit gemäss Ziffer 8 auch Art. 3 BauG. Diese einge-
schränkte Besitzstandsgarantie entspricht derjenigen für Anlagen im Ge-
wässerraum gemäss Art. 41c Abs. 2 GSchV: Auch diese erlaubt nach bun-
desgerichtlicher Praxis jedenfalls ausserhalb der Bauzone im Unterschied 
zu Art. 24c Abs. 2 RPG nur den Bestand, die Weiternutzung und den Un-
terhalt von Bauten sowie allenfalls Umbauten, welche die Funktionen des 
Gewässerraums nicht berühren, nicht aber Änderung, Erweiterung oder 
Wiederaufbau (BGE 146 II 304 E. 9.2).
5.5
Es ist somit zu unterscheiden zwischen (zulässigem) Unterhalt und 
Erneuerung einerseits und (unzulässigem) Wiederaufbau oder Neubau 
andererseits. Unterhalt und Erneuerung im Sinn von Art. 23d Abs. 2 NHG 
bezweckt die Substanzerhaltung im Rahmen der normalen Lebensdauer 
einer Baute (BGer 1C_515/2012 und 1C_517/2012 vom 17.9.2013, in URP 
2013 S. 707 E. 5.6 und 6.1; BVR 2024 S. 423 E. 4.2). Darunter fallen sämt-
liche Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Re-
novationen), soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der An-
lage unverändert bleiben (BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in URP 2024 
S. 640 E. 5.3, 1C_283/2017 vom 23.8.2017 E. 3.1). Nicht unter Unterhalt 
und Erneuerung fallen dagegen namentlich Massnahmen zur Zweckände-
rung, zur Steigerung des Komforts bzw. der Verschönerung der Räume 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 24
(BGer 1C_601/2022 
vom 
9.7.2024, 
in 
URP 
2024 
S. 640 
E. 5.3, 
1C_283/2017 vom 23.8.2017 E. 3.1). Zulässig sind somit bestandeserhal-
tende Massnahmen. Renovationen sind ebenfalls gewährleistet; entschei-
dend ist dabei, dass sie der Werterhaltung dienen, d.h. die Baute davor 
schützen, vorzeitig zu verfallen oder vor Ablauf der Lebensdauer ihrer Sub-
stanz unbenutzbar zu werden (BVR 2024 S. 423 E. 4.5). Dagegen entsteht 
durch den Wiederaufbau eine neue Baute, deren Lebensdauer (anders als 
beim Vorgängerbau) noch nicht (auch nicht teilweise) abgelaufen ist. Inso-
fern wird nicht der vorherige Zustand wieder hergestellt, sondern die 
Schutzzielbeeinträchtigung wird in zeitlicher Hinsicht massgeblich verlän-
gert (BGer 1C_515/2012 und 1C_517/2012 vom 17.9.2013, in URP 2013 
S. 707 E. 6.1). Unterhalt und Erneuerung finden insbesondere dort ihre 
Grenzen, wo die tragenden Teile eines Hauses oder das Dach insgesamt 
oder gezielt in mehreren Etappen erneuert werden, um dadurch die Nutz-
barkeit der Baute über die normale Lebensdauer hinaus zu erreichen 
(BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024, in URP 2024 S. 640 E. 5.4).
5.6
Entscheidend für die Zulässigkeit von Unterhalt und Erneuerung ist 
somit die normale Lebensdauer der Baute. Die effektive Lebensdauer einer 
Baute hängt ihrerseits wesentlich davon ab, ob und wie gut diese unterhal-
ten wird. Eine nicht unterhaltene Baute wird in wenigen Jahrzehnten un-
benützbar werden, während die Lebensdauer mit geeigneten Unterhalts- 
und Erneuerungsarbeiten verlängert werden kann; das macht diese Arbei-
ten nicht unzulässig (vgl. BGer 1C_515/2012 und 1C_517/2012 vom 
17.9.2013, in URP 2013 S. 707 E. 6.1). Gerichts- und allgemeinnotorisch 
werden normal unterhaltene Häuser in der Schweiz in aller Regel weit über 
hundert Jahre alt, wenn sie nicht vorzeitig aktiv zurückgebaut werden oder 
ausserordentlichen Ereignissen zum Opfer fallen. Unterhalts- und Erneue-
rungsarbeiten tragen somit begriffsnotwendig zur Verlängerung der Le-
bensdauer einer Baute bei. Wenn das Gesetz Unterhalt und Erneuerung 
zulässt, kann die Zulässigkeit solcher Vorkehren daher nicht mit dem Ar-
gument verneint werden, dass dadurch die Lebensdauer der Baute verlän-
gert wird. Es wäre widersprüchlich, einerseits den Anspruch auf Unterhalt 
und Erneuerung anzuerkennen, der Eigentümerschaft andererseits aber zu 
untersagen, Vorkehren zu treffen, die zur Erhaltung der Baute und ihrer 
Nutzung erforderlich sind. Letzteres würde die Besitzstandsgarantie ihres 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 25
Gehalts berauben (BVR 2024 S. 423 E. 4.6). Es ist somit auch nicht 
rechtserheblich, wie die Lebensdauer einzelner Teile einer Baute ist. Als 
«normale Lebensdauer» ist vielmehr diejenige Lebensdauer zu betrachten, 
die ein Haus als gesamtes erreicht, wenn es in normalem Umfang regel-
mässig unterhalten und erneuert wird.
5.7
Das Verwaltungsgericht hat sich vor kurzem in zwei Fällen zu Bau-
vorhaben in der Ferienhaussiedlung auf der St. Petersinsel zur Tragweite 
von Art. 23d Abs. 2 Bst. b NHG geäussert (vgl. dazu auch URP 2024 
S. 646 ff. mit Bemerkungen von Peter M. Keller).
5.7.1
In BVR 2024 S. 423 wurde bei einem rund 90-jährigen Bootshaus in 
gutem Unterhaltszustand die Behebung von Sturmschäden als zulässige 
Unterhalts- oder Erneuerungsarbeit beurteilt. Das Haus war durch einen 
umstürzenden Baum beschädigt worden, indem auf der Südwestseite ein 
Sparren und eine Traufpfette, die Dachlattung sowie Ziegel beschädigt 
wurden bzw. herunterfielen. Dadurch wurden ungefähr 6,7 % der Dach-
fläche und auf rund einem Viertel der Gesamtlänge auf einer Seite die 
Tragkonstruktion des Daches beschädigt. Ferner wurde die westliche Fas-
sadenwand teilweise eingedrückt. Im nicht betroffenen Teil blieb die tra-
gende Konstruktion erhalten. Das Haus blieb trotz der Beschädigungen 
funktionstüchtig (E. 5.5). Die Reparatur wurde als zulässige Unterhalts- 
oder Erneuerungsarbeit im Sinn von Art. 23d Abs. 2 Bst. b NHG qualifiziert 
(E. 6.2 und 6.3). Ausschlaggebend war, dass das Haus trotz der Beschädi-
gung seine Funktion nach wie vor erfüllen konnte. Die Bauarbeiten am 
Dach betrafen nur knapp 7 % der Dachfläche. Eine Fusspfette und ein 
Sparren waren beeinträchtigt, sie wurden aber nicht (teilweise) ausge-
wechselt, sondern verleimt, verschraubt oder geschient. Es wurde nicht in 
die Grundstruktur und Substanz der Baute eingegriffen. Die Arbeiten führ-
ten nicht dazu, dass das Bootshaus in einen mit dem ursprünglichen Neu-
bau vergleichbaren Zustand versetzt wurde, auch nicht in Teilen. Es han-
delte sich um untergeordnete Arbeiten, um den Verfall des Gebäudes vor 
Ablauf seiner Lebensdauer zu verhindern. Der wesentlich grössere Teil des 
Gebäudes war intakt und in gutem Unterhaltszustand. Da sich die Arbeiten 
weitestgehend auf bestehende Bausubstanz bezogen, handelte es sich 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 26
nicht um (teilweisen) Wiederaufbau, sondern um zulässigen Unterhalt bzw. 
werterhaltende Erneuerung.
5.7.2
Analog verhielt es sich gemäss VGE 2021/206 vom 21. September 
2022 bei einem Ferienhaus, bei welchem auf der Holzterrasse von ca. 
35 m2, welche die Südfassade des Hauses umschliesst, sämtliche Dielen 
ausgewechselt wurden, nachdem mehrere Dielen witterungsbedingt 
schadhaft geworden waren. Der Ersatz der Dielen griff nicht in die Grunds-
truktur und Substanz der Terrasse und des Ferienhauses insgesamt ein. 
Umfang, Erscheinungsbild und Zweck des Ferienhauses einschliesslich der 
Terrasse bleiben gleich. Die Arbeiten zielten darauf ab, die noch vorhande-
ne Gebrauchstauglichkeit der Liegenschaft zu bewahren. Die Terrasse 
konnte nicht als selbständiger (unabhängiger) Teil des Ferienhauses be-
trachtet werden; sie bildete funktional und konstruktiv eine Einheit mit die-
sem. Der Dielenersatz bewirkte damit keine durchgreifende, im Ergebnis 
einem Abbruch und Wiederaufbau nahekommende Veränderung der Ter-
rasse und erst recht nicht des Gebäudes in seiner Gesamtheit. Er war ohne 
Auswirkungen auf die Lebensdauer des Ferienhauses insgesamt, sondern 
eine Massnahme, die ergriffen wurde, um zu verhindern, dass das Gebäu-
de vor Ablauf der Lebensdauer in seiner Substanz unbenutzbar wird. Es 
handelte sich daher um eine zulässige Erneuerung im Sinn von Art. 23d 
Abs. 2 Bst. b NHG (E. 6). Das Urteil wurde durch das Bundesgericht 
bestätigt mit Urteil 1C_601/2022 vom 9. Juli 2024 (URP 2024 S. 640): Es 
handle sich beim Ersatz von Terrassendielen nicht um eine Erneuerungs-
massnahme, welche in die eigentliche Substanz der Baute eingreife und 
deren Fortbestand über die normale Lebensdauer hinaus verlängere 
(E. 5.4). Dieser Entscheid wurde in der Literatur kritisiert (Dorothea Herren, 
a.a.O., Ziff. 5), allerdings auf der Grundlage einer Rechtsauffassung, der 
nicht gefolgt werden kann (vgl. vorne E. 5.1 und 5.2).
5.8
Die einzelnen hier zur Diskussion stehenden Bauteile sind nach 
diesen Kriterien zu beurteilen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 27
6.
Zu prüfen ist zunächst das Haus.
6.1
Das AGR hatte in seiner Verfügung vom 18. Juni 2019, auf welche 
sich der Entscheid der Regierungsstatthalterin stützte, unter Bezugnahme 
auf die Norm 469 «Erhaltung von Bauwerken» vom Juni 1997 des Schwei-
zerischen Ingenieurs- und Architektenvereins (SIA) differenziert zwischen 
Instandhaltung einerseits und Instandsetzung/Erneuerung andererseits, 
und erwogen, im vorliegenden Fall gehe es nicht um eine Instandhaltungs-
arbeiten, sondern um eine Instandsetzung bzw. Erneuerung, wodurch un-
umgänglich ein neuer Lebenszyklus initiiert werde. Mit der Erneuerung der 
Dacheindeckung sowie der umfassenden Fassadenneugestaltung sei das 
Gebäude in einen dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand 
versetzt worden. Die strikte Umsetzung der Schutzerlasse habe zur Folge, 
dass bestehende Bauten in einem relativ frühen Stadium aufgegeben wer-
den müssen. Die BVD hat sich im angefochtenen Entscheid ebenfalls auf 
die in der SIA-Norm 469 enthaltenen Kriterien für die Unterscheidung zwi-
schen Instandhaltung und Instandsetzung/Erneuerung bezogen: Ersteres 
umfasse die Behebung kleinerer Schäden im Rahmen der normalen Le-
bensdauer. Letzteres sei die zyklische Aufwendung zur Wiederherstellung 
der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit, wie z.B. die Erneuerung tragen-
der Elemente, die Dacheindeckung mit gesamtem Blechwerk oder die um-
fassende Fassadenrenovation oder -isolation. Damit werde das Bauwerk in 
Teilen in einen neubauähnlichen Zustand versetzt, so dass ein neuer Le-
benszyklus entstehe (angefochtener Entscheid E. 4b). Die normale Le-
bensdauer eines Hauses werde durch die Beständigkeit der darin verbau-
ten Materialien begrenzt. Die Beständigkeit der Materialien könne aber 
nicht mit der Lebensdauer des Ferienhauses gleichgesetzt werden. Aus 
einer grossen Beständigkeit des ursprünglich für die Dacheindeckung ver-
wendeten Materials könne daher nicht ohne weitere auf eine lange normale 
Lebensdauer des Hauses geschlossen werden (E. 4c). Gestützt auf das 
Gutachten erwog die BVD weiter, das Dach sei zwar vorläufig noch dicht, 
aber reparaturbedürftig gewesen sei (E. 4d). Die im Gutachten auf 90 Jahre 
bezifferte Lebensdauer des Dachs sei auf den Fall zugeschnitten, dass 
regelmässig Unterhaltsarbeiten ausgeführt werden, was voraussetze, dass 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 28
ein Unterhalt überhaupt möglich sei. Die ursprünglich zu erwartende Le-
bensdauer könne durch nachträgliche Ereignisse verkürzt werden, z.B. 
unterlassenen Unterhalt (E. 4e und f). Angesichts des inzwischen gelten-
den Verbots der Verwendung asbesthaltiger Produkte sei es nicht mehr 
möglich gewesen, die beschädigten Dachplatten mit identischen Elementen 
zu ersetzen. Es sei daher plausibel, dass nur die vollständige Neueinde-
ckung oder der gänzliche Verzicht auf Behebung der Schäden in Frage 
gekommen seien. Die festgestellten Schäden am Dach hätten damit trotz 
ihres vordergründig geringfügigen Umfangs einen wesentlichen Einfluss auf 
die Lebensdauer des Daches gehabt. Auch wenn das Material der beste-
henden Dacheindeckung mehrheitlich noch beständig gewesen sei, sei 
doch die Dacheindeckung so beschädigt gewesen, dass zur Schadensbe-
hebung nur eine vollständige Neueindeckung in Frage gekommen sei. 
Wenn aber die Substanzerhaltung mit Reparaturen und Ersatz einzelner 
Bestandteile (also mit Unterhaltsmassnahmen) nicht mehr möglich gewe-
sen sei, sei daraus nicht abzuleiten, dass grössere Eingriffe zulässig wer-
den. Die Folge sei vielmehr, dass «sich der fragliche Bauteil und damit 
auch das Bauwerk als Ganzes seinem normalen Lebensende» nähere. 
Demnach habe die Neueindeckung zu einer Verlängerung der Lebensdau-
er geführt und damit das Mass des zulässigen Unterhalts überschritten 
(E. 4g). Die Neueindeckung verstosse damit gegen Art. 5.1 ÜV und könne 
nicht bewilligt werden (E. 4h). Die neue Dacheindeckung müsse daher ent-
fernt werden (E. 9e). Da die alte Dacheindeckung entsorgt worden sei und 
nicht wieder angebracht werden könne, fehle dem Haus ein Witterungs-
schutz, womit es innert kurzer Zeit unbewohnbar werde und damit seine 
Lebensdauer ende. Das Ferienhaus müsse daher in seiner Gesamtheit 
beseitigt werden (E. 9f), was verhältnismässig sei (E. 9g und h). In Bezug 
auf die Fassade hat die BVD erwogen, das Anbringen neuen Materials an 
der Fassade werfe die Frage auf, ob die Beständigkeit des Ferienhaues 
über die normale Lebensdauer hinaus verlängert werde. Die streitigen Fas-
sadenarbeiten umfassten mehr als nur die Reparatur von schadhaften Ein-
zelteilen. Damit habe eine Baubewilligungspflicht bestanden. Da keine 
Baubewilligung eingeholt worden sei, seien diese Arbeiten formell rechts-
widrig (E. 7c). Die materielle Rechtmässigkeit der Fassadenarbeiten sei 
mangels Baubewilligungsgesuchs zwar nicht Verfahrensgegenstand und 
sei nur summarisch im Rahmen der Wiederherstellungsanordnung zu prü-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 29
fen. Mit dem vollständigen Rückbau des Ferienhauses müsse auch die 
Fassade entfernt werden. Den an der Fassade vorgenommenen Arbeiten 
komme daher im Hinblick auf die Wiederherstellung keine selbständige 
Bedeutung zu, weshalb sich dazu weitere Ausführungen erübrigten (E. 7d 
und 9i).
6.2
Soweit in der Verfügung des AGR und im Entscheid des Regie-
rungsstatthalteramts die Überschreitung der normalen Lebensdauer nicht 
nur mit der Neueindeckung des Dachs, sondern auch mit der umfassenden 
Fassadenerneuerung begründet wurde, würde die Grundlage dieser Argu-
mentation entfallen, weil keine solche umfassende Erneuerung vorgenom-
men wurde (vorne E. 3.2.3). Allerdings hat sich die BVD einzig auf die 
Dachneueindeckung gestützt, so dass in erster Linie diese Argumentation 
zu beurteilen ist.
6.3
Soweit die Vorinstanzen auf die Unterscheidung zwischen Instand-
haltung und Instandsetzung/Erneuerung abstellen und letztere offenbar als 
unzulässig erachten, steht dies im Widerspruch zur Rechtslage, die nicht 
nur den Unterhalt, sondern auch die Erneuerung zulässt (vorne E. 5.4; Be-
deutung des Regelwerks noch offengelassen in BVR 2024 S. 423 E. 4.5).
6.4
Die Argumentation der BVD besagt im Kern, dass die Schäden am 
Dach ohne Reparatur zu einer Verkürzung der Lebensdauer des Daches 
und damit auch zu einer Verkürzung der Lebensdauer des ganzen Hauses 
geführt hätten. Sie impliziert, dass die (rechtliche oder faktische) Unmög-
lichkeit des Ersatzes einzelner beschädigter Dachplatten das Lebensende 
der Dacheindeckung bedeute und dass das Lebensende der Dacheinde-
ckung mit dem Lebensende des Daches als solchen und der gesamten 
Baute gleichzusetzen sei. Die BVD stellt also nicht auf die normale Le-
bensdauer der Baute ab, sondern auf die verkürzte Lebensdauer des 
Dachs, die sich ergäbe, wenn die Dachreparatur nicht vorgenommen wür-
de. Sie verweigert die Bewilligung für die Dachreparatur und verursacht 
damit selber den Zustand, mit dem sie die Verweigerung der Bewilligung 
rechtfertigt. Diese Argumentation ist zirkulär. Im Ergebnis wird mit der Ar-
gumentation der BVD die Beschädigung einzelner Dachplatten in Verbin-
dung mit dem nicht durch die Beschwerdeführenden zu vertretenden Um-
stand, dass ein artgleicher Ersatz der beschädigten Platten inzwischen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 30
nicht mehr zulässig ist, zum Anlass genommen, um durch Verbot der Re-
paraturarbeiten eine vorzeitige Beschädigung des Daches herbeizuführen, 
die dann wiederum als Argument für die Beseitigung der ganzen noch ge-
brauchstauglichen Baute verwendet wird. Dies widerspricht der dargelegten 
Rechtslage und der Besitzstandsgarantie (vorne E. 5.4-5.6). Es mag zwar 
zutreffen, dass die vom Gutachter angenommene Lebensdauer des Da-
ches auf den Fall zugeschnitten ist, dass regelmässige Unterhaltsarbeiten 
vorgenommen werden. Das Dach war aber mehrheitlich noch intakt und 
nur ein Teil der Dachplatten defekt oder verschoben (vorne E. 3.1.3). Die 
Neueindeckung des Daches ist normaler Unterhalt, der grundsätzlich sogar 
baubewilligungsfrei ist (vorne E. 4.2) und nicht dadurch unzulässig wird, 
dass er in einem Moorgebiet einer vorgängigen behördlichen Kontrolle un-
terworfen wird. Wird die Vornahme dieser Arbeiten untersagt und damit 
eine weitere Beschädigung in Kauf genommen, wird nicht die Lebensdauer 
des Dachs auf die normale Dauer limitiert, sondern im Gegenteil die norma-
le Lebensdauer des Dachs verkürzt.
6.5
Ohnehin ist entgegen der Auffassung der BVD nicht die normale 
Lebensdauer des Daches massgebend, sondern diejenige des gesamten 
Gebäudes (vorne E. 5.6), was nicht dasselbe ist. Ein Haus hat zahlreiche 
Bauteile, deren normale Lebensdauer unterschiedlich ist. So beträgt z.B. 
die Lebensdauer einer Fassadenverkleidung ca. 30-50 Jahre, diejenige von 
Fenstern je nach Material ca. 20-50 Jahre (vgl. die von der Gebäudeversi-
cherung des Kantons Bern herausgegebene hausinfo «Lebensdauer von 
Bauteilen und Geräten: Was hält wie lange?», einsehbar unter: 
 , Rubriken «Bauen&Renovieren/Unterhalt, Renovation 
und Sanierung/Planung, Finanzierung und Rücklagen/Lebensdauer von 
Bauteilen und Geräten»). Fassaden und Fenster sind für ein Haus ebenso 
notwendig wie ein Dach. Mit der Argumentation der BVD wäre nach ca. 20-
50 Jahren mit dem Ende der Lebensdauer der Fassaden oder Fenster 
auch das Lebensende des ganzen Gebäudes eingetreten, so dass dieses 
abzubrechen wäre. Dies widerspräche offensichtlich der geltenden Rechts-
lage, welche struktur- und werterhaltende Renovationen zulässt. Dies gilt 
auch für Dacheindeckungen: Ein schadhaftes Dach wird, wenn es nicht 
repariert wird, das Haus binnen kurzem durch Wassereintritt unbewohnbar 
werden lassen, während mit einem regelmässigen Unterhalt der Dachein-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 31
deckung die Lebensdauer des Gebäudes um ein Vielfaches verlängert 
wird. Das bedeutet nicht, dass eine Dachneueindeckung mit einem Wie-
deraufbau des Hauses gleichzusetzen wäre. Es gibt allgemeinnotorisch 
zahlreiche Gebäude, die mehrere Jahrhunderte alt sind und im Laufe ihrer 
Lebensdauer mehrmals eine neue Dacheindeckung erhalten haben. Den-
noch kann keine Rede davon sein, dass damit jedesmal ein neues Haus 
erstellt worden wäre. Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_601/2022 vom 
9. Juli 2024, in URP 2024 S. 640 (vgl. vorne E. 5.7.2) ausgeführt, die 
zulässige Erneuerung finde dort ihre Grenzen, wo «die tragenden Teile 
eines Hauses oder das Dach insgesamt oder gezielt in mehreren Etappen 
erneuert wird, um dadurch die Nutzbarkeit der Baute über die ‹normale 
Lebensdauer› hinaus zu erreichen» (E. 5.4). Ein solcher Fall liegt hier nicht 
vor: Das Dach wurde nicht insgesamt erneuert, sondern nur die Dachein-
deckung, während die tragenden Teile (Dachkonstruktion, Dachstuhl, Spar-
ren, Pfetten) unverändert blieben (vorne E. 3.1.3). Es verhält sich ähnlich 
wie bei der vorne E. 5.7.2 dargestellten Erneuerung der Terrassendielen: 
Der Ersatz der Dacheindeckung greift nicht in die Grundstruktur des Feri-
enhauses insgesamt ein. Dessen Umfang, Erscheinungsbild und Zweck 
blieben gleich. Die Arbeiten zielen darauf ab, die noch vorhandene Ge-
brauchstauglichkeit der Liegenschaft zu bewahren. Das Dach ist nicht ein 
selbständiger Teil des Ferienhauses, sondern bildet funktional und kon-
struktiv eine Einheit mit diesem. Der Ersatz der Dachplatten bewirkt keine 
durchgreifende, im Ergebnis einem Abbruch und Wiederaufbau nahekom-
mende Veränderung des Gebäudes, auch dann nicht, wenn die Dachlatten 
ersetzt oder ergänzt wurden. Er verlängert nicht die normale Lebensdauer 
des Ferienhauses insgesamt, sondern ist eine Massnahme, um zu verhin-
dern, dass das Gebäude vor Ablauf der normalen Lebensdauer in seiner 
Substanz unbenutzbar wird. Dass dabei auch der Kaminhut den neuen 
Vorschriften angepasst, die Blitzschutzanlage, die Ort- und Stirnbretter so-
wie teilweise die Spenglerarbeiten erneuert wurden (vorne E. 3.1.1 und 
3.1.2), ändert daran nichts, handelt es sich doch dabei um untergeordnete 
Elemente. 
6.6
Art. 23d NHG steht somit der Bewilligung für die Neueindeckung 
des Daches nicht entgegen. Der blosse Umstand, dass eine bestehende 
Baute in einer Moorlandschaft weiter bestehen bleibt, ist kein Widerspruch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 32
zu Art. 78 Abs. 5 BV oder zu den Schutzzielen gemäss Art. 23d Abs 1 NHG 
(vorne E. 5.1 und 5.2). Gemäss Baugesuch sind zudem die neuen Dach-
platten von der gleichen Farbe wie die bestehenden und vom gleichen Ma-
terial (Eternit), abgesehen davon, dass sie kein Asbest mehr enthalten. 
Dies wird von keiner Seite in Frage gestellt. Im ganzen Verfahren sind ab-
gesehen von der Argumentation, die Dacheindeckung widerspreche 
Art. 23d NHG bzw. Art. 5.1 ÜV, von keiner Seite Aspekte vorgebracht wor-
den, die gegen die Bewilligung sprechen, und solche sind auch nicht er-
sichtlich. Die Neueindeckung erweist sich daher als bewilligungsfähig.
6.7
In Bezug auf die Fassade erübrigt sich eine Beurteilung der Bewilli-
gungsfähigkeit, da keine Baubewilligungspflicht besteht (vorne E. 4.3). Der 
Ersatz von gewissen Fassadenelementen durch neue Elemente von glei-
cher Farbe und gleichem Material ist ohne weiteres eine zulässige Erneue-
rung im Sinn von Art. 23d Abs. 2 Bst. b NHG. Ob die Elemente ersetzt wur-
den, weil die früheren Elemente schadhaft waren oder weil sie zwecks Re-
paratur der darunter liegenden Leitungen entfernt wurden, ist unerheblich.
6.8
Sind die am Haus vorgenommenen Arbeiten somit bewilligungsfähig 
oder bewilligungsfrei, entfällt die Grundlage für die Wiederherstellungsan-
ordnung für das Haus.
7.
Zu prüfen sind weiter die Aufschichtung der Steine sowie der Pappelschutz 
und die Palisadenreihe.
7.1
In Bezug auf die Aufschichtung der Steine hat die BVD erwogen, es 
handle sich dabei um einen Wiederaufbau, der mit Art. 78 Abs. 5 BV und 
Art. 5.1 ÜV nicht vereinbar sei (angefochtener Entscheid E. 5c). Die Be-
schwerdeführenden bestreiten dies (Beschwerde Rz. 87-89) einerseits mit 
der Argumentation, es liege kein Wiederaufbau, sondern Unterhalt vor, 
andererseits damit, dass das blosse Wiederaufschichten der Steine nicht 
dazu beitrage, die Erosion zu bremsen. Ersteres trifft nach dem Gesagten 
nicht zu (vorne E. 4.4). Geht es um einen Wiederaufbau, so ist unerheblich, 
ob die Steine dazu beitragen, die Erosion zu bremsen, da der Wiederauf-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 33
bau so oder anders nach Art. 23d Abs. 2 Bst. b NHG nicht zulässig ist (vor-
ne E. 5.4). Auch der Bestandesschutz nach Art. 41c Abs. 2 GSchV umfasst 
den Wiederaufbau nicht (BGE 146 II 304 E. 9). Möglich wären allenfalls 
Massnahmen zum Schutz von Menschen vor Naturgefahren (Art. 23d 
Abs. 2 Bst. c NHG), doch wird von den Beschwerdeführenden nicht vorge-
bracht und ist nicht ersichtlich, inwiefern das Fehlen der Steine eine Gefahr 
für Menschen darstellen würde. Gemäss Art. 41c Abs. 5 GSchV sind 
Massnahmen gegen die natürliche Erosion der Ufer des Gewässers nur 
zulässig, soweit dies für den Schutz vor Hochwasser oder zur Verhinde-
rung eines unverhältnismässigen Verlustes an landwirtschaftlicher Nutz-
fläche erforderlich ist. Dass dies der Fall wäre, haben die Beschwerde-
führenden nicht geltend gemacht. In Bezug auf die Steinaufschichtung hat 
die BVD somit mit Recht die Bewilligungsfähigkeit verneint. Dabei ist zu 
präzisieren, dass sich dies nur auf die oberste Steinreihe bezieht (vorne 
E. 3.3 und 4.4).
7.2
In Bezug auf den Pappelschutz und die Palisadenreihe hat die BVD 
erwogen, der Pappelschutz falle nicht unter die nach Art. 23d Abs. 2 NHG 
oder Art. 41c GSchV zulässigen Vorkehren (E. 6c). Gegen diese zutreffen-
den Erwägungen wenden die Beschwerdeführenden nichts ein. Auch in 
dieser Beziehung hat die BVD mit Recht die Bewilligungsfähigkeit verneint.
8.
Zu prüfen ist schliesslich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands.
8.1
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
einer Baubewilligung ausgeführt und kann auch keine nachträgliche Bau-
bewilligung erteilt werden, entscheidet die Baubewilligungsbehörde über 
die Wiederherstellung (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Nach Ablauf von fünf 
Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes nur verlangt werden, wenn zwin-
gende öffentliche Interessen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). Rechts-
widrige Bauten müssen grundsätzlich beseitigt werden, wobei dem Ab-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 34
bruch jedoch verfassungsmässige Grundsätze (fehlendes öffentliches In-
teresse und Verhältnismässigkeit [Art. 36 Abs. 2 und 3 BV], Vertrauens-
schutz [Art. 9 BV]) entgegenstehen können (Art. 47 Abs. 6 BewD; 
BGE 136 II 359 E. 6; BVR 2020 S. 380 E. 2.1).
8.2
Die Beschwerdeführenden bestreiten die Zulässigkeit und Verhält-
nismässigkeit der angeordneten Wiederherstellung vor allem in Bezug auf 
das Haus (Beschwerde Rz. 38, 94-141). Diesbezüglich entfällt die Wieder-
herstellungsanordnung von vornherein, da die Arbeiten am Haus (Dach-
neueindeckung, Fassadenreparatur) bewilligungsfähig oder bewilligungsfrei 
sind (vorne E. 6). Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf den erstmals 
vor Verwaltungsgericht vorgebrachten Verstoss gegen das Gleichbehand-
lungsgebot einzugehen (vgl. Beschwerde Rz. 108).
8.3
Die Aufschichtung der Steine ist hingegen nicht bewilligungsfähig 
(vorne E. 7.1) und daher grundsätzlich wiederherzustellen. Die Beschwer-
deführenden machen diesbezüglich keine unzumutbaren Konsequenzen 
der Wiederherstellung geltend. Die Wiederherstellungsanordnung ist daher 
in Bezug auf die Aufschichtung der Steine zu bestätigen, wobei zu präzisie-
ren ist, dass sich dies nur auf die oberste Steinreihe bezieht (vorne E. 3.3, 
4.4, 7.1). Im Subsubeventualstandpunkt beantragen die Beschwerde-
führenden, die Wiederherstellungsfrist auf mindestens 47,5 Jahre ab 
Rechtskraft des Entscheids anzusetzen. Dieser Antrag bezieht sich 
gemäss der Beschwerdebegründung (Beschwerde Rz. 124) nur auf das 
Haus; diesbezüglich ist er gegenstandslos. In Bezug auf die Steinauf-
schichtung ist nicht ersichtlich, inwiefern die angeordnete Frist ungenügend 
sein sollte.
8.4
Auch der Pappelschutz und die Palisadenreihe sind nicht bewilli-
gungsfähig (vorne E. 7.2) und daher grundsätzlich wiederherzustellen. Die 
Beschwerdeführenden bringen in Bezug auf die Palisadenreihe vor, es feh-
le an der Zumutbarkeit, da die Anlage in Absprache mit der Gemeinde er-
folgt sei und eine Wiederherstellung den Grundsatz von Treu und Glauben 
verletzen würde (Beschwerde Rz. 127). Eine solche Absprache ist jedoch 
nicht nachgewiesen (vorne E. 3.4.2). Weiter ist nach Auffassung der Be-
schwerdeführenden die Wiederherstellungsanordnung aufgrund von Art. 46 
Abs. 3 BauG nicht mehr zulässig, da keine zwingenden öffentlichen Inter-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 35
essen für eine spätere Wiederherstellung bestünden (Beschwerde 
Rz. 128). Indessen verwirkt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung für 
Bauten 
ausserhalb 
der 
Bauzone 
die 
Wiederherstellung 
nicht 
(BGE 147 II 309). Das kantonale Recht kann insoweit keine kürzere Frist 
aufstellen (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. c mit Hinweisen). 
Der eidgenössische Gesetzgeber hat zwar diese Rechtsprechung korrigiert 
(Art. 24f Abs. 5 RPG in der Fassung vom 29.9.2023 [BBl 2023 S. 2488 ff.]), 
doch ist diese Änderung noch nicht in Kraft und sieht sie zudem eine dreis-
sigjährige Verwirkungsfrist vor, die hier ohnehin noch nicht abgelaufen wä-
re. Im Übrigen sind keine Gründe ersichtlich, welche die Wiederherstellung 
als unzulässig oder unverhältnismässig erscheinen liessen. Zwar erscheint 
das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung angesichts des be-
scheidenen Ausmasses der Bauten als nicht sehr gross. Umgekehrt ma-
chen aber die Beschwerdeführenden auch keine unzumutbaren Konse-
quenzen der Wiederherstellung geltend. Diese dürften sich im Wesentli-
chen in den Kosten der Wiederherstellung erschöpfen, die aber angesichts 
des bescheidenen Ausmasses der Vorkehren kaum sehr erheblich sein 
werden. Die Wiederherstellungsanordnung ist daher in Bezug auf den Pap-
pelschutz und die Palisadenreihe zu bestätigen. Für die Frist gilt dasselbe 
wie für die Steinaufschichtung (E. 8.3 hiervor).
9.
Damit ergibt sich:
9.1
In Bezug auf die Aufschichtung der Steine (mit der Präzisierung 
gemäss E. 8.3) und auf den Schutz der Pappeln und die Palisadenreihe 
erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Der angefochtene Entscheid 
ist zu bestätigen, samt der darin angeordneten Präzisierung (angefochtener 
Entscheid E. 9l und E. 10 sowie Dispositiv-Ziff. 1a und 1b). Insoweit besteht 
kein Interesse an der Feststellung der Bewilligungspflicht (vorne E. 1.2).
9.2
In Bezug auf das Haus (Dachneueindeckung und Fassade) ist die 
Beschwerde begründet. Die Wiederherstellungsanordnung ist insoweit auf-
zuheben. Die Beschwerdeführenden beantragen über die Aufhebung des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 36
angefochtenen Entscheids hinaus die Erteilung der Baubewilligung, soweit 
eine solche erforderlich ist. In Bezug auf die Fassade ist keine Bewilligung 
erforderlich (vorne E. 4.3). Diesbezüglich besteht ein Feststellungsinteres-
se (vorne E. 1.2). In Bezug auf die Erneuerung des Dachs sind die Grund-
lagen für die Erteilung der Bewilligung grundsätzlich vorhanden: Das Ge-
such wurde publiziert (Akten RSA pag. 283 f.) und die Amtsberichte liegen 
vor. Sie haben teilweise keine Einwände gegen das Vorhaben (Tiefbauamt 
[Akten RSA pag. 73 ff.]; Archäologischer Dienst [Akten RSA pag. 72]). So-
weit sie negativ sind, bezieht sich dies auf die Arbeiten am Wasser (Fische-
rei [Akten RSA pag. 90 f.), die aber nicht mehr Streitthema sind (vorne 
E. 7), oder auf die fehlende Vereinbarkeit mit dem Schutz der Moorland-
schaft (AGR [Akten RSA pag. 92 ff.), was aber in Bezug auf das Haus nicht 
zutrifft (vorne E. 6). Die EG Twann-Tüscherz begründet ihren Antrag auf 
Bauabschlag (Akten RSA pag. 84 ff.) einerseits mit dem negativen Bericht 
des AGR, andererseits damit, dass die Bauten illegal getätigt wurden (Ak-
ten RSA pag. 86 ff.), was in formeller Hinsicht nicht erheblich und in mate-
rieller Hinsicht in Bezug auf das Haus unbegründet ist (vorne E. 6.6). Die 
ANF und das Jagdinspektorat begründen ihren Antrag auf Bauabschlag 
und Wiederherstellung (Akten RSA pag. 79 ff.) ebenfalls teilweise mit dem 
Schutz der Moorlandschaft, teilweise mit dem Schutz der Ufervegetation 
und der Tier- und Pflanzenarten (Art. 18 Abs. 1bis und 1ter sowie Art. 20 und 
21 NHG). Soweit sie darüber hinaus auf Art. 5 der Auenverordnung hinwei-
sen, bildet diese so wenig wie Art. 8 MoorLV (dazu vorne E. 5.1) eine 
genügende gesetzliche Grundlage (Art. 36 Abs. 1 BV), um den Abbruch 
einer rechtmässig erstellten Baute anzuordnen oder deren Unterhalt und 
Erneuerung zu verbieten. Auch die privaten Einsprecherinnen und Einspre-
cher haben neben den grundsätzlichen Bedenken betreffend Moorland-
schaftsschutz keine Argumente gegen das Gesuch erhoben. Im ganzen 
Verfahren sind keine weiteren Einwände gegen das Bauvorhaben geäus-
sert worden und solche sind auch nicht ersichtlich. Die rechtliche und 
tatsächliche Lage ist unter Vorbehalt des Folgenden liquid und die Baube-
willigung samt der damit verbundenen weiteren Bewilligungen kann erteilt 
werden.
9.3
Nicht im Einzelnen geäussert haben sich die Vorinstanzen zur Me-
teorwasserleitung, welche Gegenstand des Baugesuchs ist, aber gemäss 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 37
den Beschwerdeführenden noch nicht erstellt ist. Der Entscheid des Regie-
rungsstatthalteramts hat sich dazu nur insoweit geäussert, als er auch die 
Entfernung der Meteorwasserleitung angeordnet hat (Dispositiv-Ziff. 2.1). 
Die BVD hat erwogen, dass mit dem Rückbau des Ferienhauses das Inter-
esse der Bauherrschaft an der neuen Leitung entfalle (angefochtener Ent-
scheid E. 9j), weshalb auch kein aktuelles Rechtsschutzinteresse an der 
Feststellung bestehe, ob diese bewilligungspflichtig sei. Die bestehende 
Leitung müsse im Zuge der Wiederherstellung des Hauses ebenfalls ent-
fernt werden. Diese Argumentation entfällt, da das Haus bestehen bleiben 
kann. Da diesbezüglich die aktuelle Situation und der genaue Inhalt des 
Baugesuchs unklar sind (vorne E. 3.5), ist in diesem Punkt die Sache nicht 
entscheidreif. Ebenfalls nicht geäussert haben sich die Vorinstanzen zum 
neuen Kaminhut (vgl. vorne E. 3.1.2). Soweit erforderlich, wäre dieser auf 
seine Vorschriftskonformität zu überprüfen. 
9.4
Das Verwaltungsgericht ist nicht Baubewilligungsbehörde. Die Sa-
che ist daher an das Regierungsstatthalteramt zurückzuweisen zur Ertei-
lung der nachträglichen Baubewilligung in Bezug auf das Haus (E. 9.2) 
sowie zur Prüfung und Beurteilung der Meteorwasserleitung sowie des 
Kaminhuts (E. 9.3 hiervor).
10.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten teilweise gutzuheissen (betr. 
Dach, Fassaden). Der Entscheid der BVD vom 15. November 2021 ist in-
soweit aufzuheben, als dem nachträglichen Baugesuch betreffend die 
Dacheindeckung die Baubewilligung verweigert und die Schleifung des 
ganzen Hauses angeordnet wurde. Die Wiederherstellungsanordnung hin-
sichtlich der Steinaufschichtung ist zu präzisieren. Das Verfahren ist zur 
Fortführung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen (Erteilung Baubewilli-
gung Dach, Prüfung Baugesuch Meteorwasserleitung, Kaminhut) an das 
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne zurückzuweisen. Im Übrigen ist die 
Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen 
(Wiederherstellungsanordnungen betreffend Steinaufschichtung, Pappel-
schutz und Palisadenreihe), soweit darauf einzutreten ist (Feststellungsbe-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 38
gehren betr. Steinaufschichtung und Palisadenreihe sowie Devolutiveffekt; 
vgl. vorne E. 1.2 f., 9.1).
11.
11.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerde-
führenden in überwiegendem Mass, während sie in Bezug auf die Wieder-
aufschichtung der Steine, des Schutzes der Pappeln und der Palisadenrei-
he unterliegen. Die Verfahrens- und Parteikosten sowohl für das Verfahren 
vor der BVD als auch für dasjenige vor dem Verwaltungsgericht sind daher 
im Verhältnis 1:9 zwischen den Beschwerdeführenden (unter Solidarhaft) 
und der Beschwerdegegnerschaft (ohne Solidarhaft) aufzuteilen (Art. 108 
Abs. 1 und 3 sowie Art. 106 VRPG). Die Beschwerdeführenden beanstan-
den, dass der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren Kosten 
auferlegt wurden, obwohl sie erst vor der BVD von Amtes wegen ins Ver-
fahren einbezogen wurde (Beschwerde Rz. 146 f.). Es rechtfertigt sich da-
her, den auf die Beschwerdeführenden entfallenden Kostenanteil einzig 
dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Der EG Twann-Tüscherz sind keine 
Verfahrenskosten aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Dieser Kostenteil 
ist nicht zu erheben (Art. 108 Abs. 2a VRPG), was auch für das vorinstanz-
liche Verfahren gilt (BVR 2025 S. 14 E. 7.1). Die Gemeinde wird hingegen 
im Umfang des Unterliegens zusammen mit der privaten Beschwerdegeg-
nerin 2 je hälftig ersatzpflichtig für die Parteikosten der anwaltlich vertrete-
nen Beschwerdeführenden für beide Rechtsmittelinstanzen (Art. 104 Abs. 1 
VRPG). Die nicht anwaltlich vertretene private Beschwerdegegnerin 2 hat 
auch im Umfang ihres Obsiegens keinen Anspruch auf Parteikostenersatz 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG), ebenso wenig die Gemeinde (Art. 104 Abs. 4 i.V.m 
Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG).
11.2
Für das Verfahren vor der BVD haben die Beschwerdeführenden 
eine Kostennote von Fr. 8'741.90 eingereicht. Die BVD hat diese auf 
Fr. 7'280.50 gekürzt, was die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsge-
richt nicht beanstanden, so dass von diesem Betrag auszugehen ist. Die 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht werden – in 
Anwendung von Art. 104 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 41 des Kantonalen An-
waltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) und Art. 11 der 
Verordnung 
vom 
17. Mai 
2006 
über 
die 
Bemessung 
des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 39
Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) – 
pauschal auf Fr. 7′000.-- bestimmt (inkl. Auslagen und MWSt). Insgesamt 
ergeben sich damit ersatzfähige Parteikosten von Fr. 14'280.50, die je im 
Umfang von neun Zwanzigsteln (45 %, d.h. 6'426.25) der Gemeinde und 
der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen sind.
12.
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesge-
richtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenent-
scheid handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Be-
schwerde aber nur zulässig, wenn eine der zusätzlichen Voraussetzungen 
von Art. 92 oder 93 BGG erfüllt ist.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, dahin gutgeheis-
sen, dass der Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern vom 15. November 2021 in Bezug auf das Haus (Dacheindeckung, 
Fassade, Meteorwasserleitung) aufgehoben wird. Es wird festgestellt, 
dass die an der Fassade vorgenommenen Arbeiten nicht baubewilli-
gungspflichtig sind; im Übrigen wird die Sache zur Fortführung des Ver-
fahrens im Sinn der Erwägungen an das Regierungsstatthalteramt Bi-
el/Bienne zurückgewiesen.
2. In Bezug auf die Wiederaufschichtung der Steine (beschränkt auf die 
oberste Reihe) sowie den Pappelschutz und die Palisadenreihe wird die 
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 40
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den im Umfang von Fr. 400.-- auferlegt. Im Umfang von Fr. 1'800.-- wer-
den sie der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt. Die verbleibenden Kosten 
werden nicht erhoben. Die den Beschwerdeführenden auferlegten Ver-
fahrenskosten werden dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- 
entnommen. Der Restbetrag von Fr. 3'600.-- wird den Beschwerde-
führenden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
4. Die Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz und die Beschwerdegegne-
rin 2 haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten für das Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 7'000.-- (inkl. Ausla-
gen und MWSt), je zu neun Zwanzigsteln, ausmachend je Fr. 3'150.--, 
zu ersetzen.
5. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Bau- und Verkehrsdirek-
tion des Kantons Bern, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
Fr. 2'000.--, werden im Umfang von Fr. 200.-- dem Beschwerdeführer 
und im Umfang von Fr. 900.-- der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt. Die 
verbleibenden Verfahrenskosten werden nicht erhoben.
6. Die Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz und die Beschwerdegegne-
rin 2 haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten für das Verfah-
ren vor der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, bestimmt auf 
Fr. 7'280.50 (inkl. Auslagen und MWSt), je zu neun Zwanzigsteln, aus-
machend je Fr. 3'276.25, zu ersetzen.
7. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne
- Bundesamt für Umwelt
- Bundesamt für Raumentwicklung


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.03.2025, Nr. 100.2021.371U, 
Seite 41
und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern
- Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.