be_verwaltungsgericht · 100 2023 220 · 2024-07-16 · de

Baupolizei; Wiederherstellung des rechtsmässigen Zustands von Kellerräumen (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 12. Juli 2023; BVD 120/2023/15) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2023.220U
STE/SCN/CES
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 16. Juli 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Schaller
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Neuenegg
Bauverwaltung, Dorfplatz 1, 3176 Neuenegg
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands von 
Kellerräumen (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
vom 12. Juli 2023; BVD 120/2023/15)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 16.07.2024, Nr. 100.2023.220U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
A.________ 
ist 
Eigentümerin 
der 
Stockwerkeinheit 
Neuenegg 
Gbbl. Nr. 1________-1 im Kellergeschoss des Mehrfamilienhauses am 
B.________weg … in Neuenegg. Gemäss Baubewilligung vom 12. August 
1965 handelt es sich dabei um drei Bastelräume, ein Reduit, ein WC und 
einen Vorraum. Am 2. Dezember 2022 wurde der Einwohnergemeinde (EG) 
Neuenegg mitgeteilt, dass diese Räume in zwei Studios umgebaut worden 
seien und vermietet würden. Sie forderte A.________ mit Verfügung vom 
16. Februar 2023 auf, baubewilligungspflichtige Bauarbeiten zu unterlassen 
und die beiden Studios innert 90 Tagen in den ursprünglichen Zustand 
(drei Bastelräume) zurückzubauen. Von der gleichzeitig eingeräumten Gele-
genheit, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, machte A.________ 
keinen Gebrauch. 
B.
Gegen die Wiederherstellungsverfügung reichte A.________ am 17. März 
2023 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
(BVD) ein. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 12. Juli 2023 ab, 
soweit sie darauf eintrat. Sie verlängerte die von der Gemeinde angesetzte 
Wiederherstellungsfrist bis zum 31. Januar 2024 und bestätigte im Übrigen 
die angefochtene Verfügung.
C.
Dagegen hat A.________ am 14. August 2023 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde mit folgenden Anträgen erhoben: 
«1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und der Entscheid der 
Vorinstanz 2 vom 12. Juli 2023 und die Verfügung der Vorinstanz 1 
vom 16. Februar 2023 seien aufzuheben. 
2. Eventualiter sei die Beschwerde gutzuheissen, der Entscheid der 
Vorinstanz 2 vom 12. Juli 2023 und die Verfügung der Vorinstanz 1 


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vom 16. Februar 2023 seien aufzuheben und die Vorinstanz 1 sei an-
zuweisen, von Amtes wegen ein nachträgliches Baugesuchverfahren 
für die Baubewilligung, im Sinne einer Ausnahmebewilligung nach 
Art. 26 Abs. 1 BauG, für die Studiowohnungen der Beschwerdefüh-
rerin, Neuenegg Gbbl.-Nr. 1________-1, einzuleiten und aufgrund 
der langen Dauer der Wohnnutzung im Sinne von Art. 662 ZGB auf 
eine Wiederherstellung, auch im Falle eines Bauabschlags, zu ver-
zichten.»
Das gleichzeitig gestellte Gesuch um Entbindung von der Kostenvorschuss-
pflicht hat die Abteilungspräsidentin mit Verfügung vom 16. August 2023 
abgewiesen, soweit darauf einzutreten war. Das daraufhin eingereichte Ge-
such um unentgeltliche Rechtspflege hat der stellvertretende Abteilungsprä-
sident mit Verfügung vom 3. Oktober 2023 ebenfalls abgewiesen.
Mit Beschwerdeantwort vom 9. November 2023 verweist die EG Neuenegg 
auf ihre Eingabe vor der Vorinstanz. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung 
vom 27. Oktober 2023 auf Abweisung der Beschwerde. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 
[BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Ver-
fahren teilgenommen, ist als Adressatin der Wiederherstellungsanordnung 
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutz-
würdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 
VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von 
E. 1.2 hiernach einzutreten. 
1.2
Die Beschwerdeführerin verlangt in ihrem Haupt- und auch in ihrem 
Eventualbegehren, es sei sowohl der Entscheid der BVD vom 12. Juli 2023 


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als auch die Verfügung der EG Neuenegg vom 16. Februar 2023 aufzuhe-
ben (vorne Bst. C). Anfechtungsobjekt im Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht bildet lediglich der Entscheid der BVD; dieser ist an die Stelle der 
Verfügung der Gemeinde getreten (sog. Devolutiveffekt der Beschwerde; 
vgl. statt vieler BVR 2022 S. 515 E. 1.7). Soweit die Beschwerdeführerin die 
Aufhebung der Verfügung vom 16. Februar 2023 beantragt, ist daher nicht 
auf die Beschwerde einzutreten (vgl. zum Ganzen Ruth Herzog, in 
Herzog/Daum Hrsg., Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 74 N. 26, Art. 72 N. 18, Art. 84 N. 19).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 
2.
Zunächst ist die formelle Rechtswidrigkeit der Studiowohnungen bestritten.
2.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei aus heutiger Sicht 
nicht mehr nachvollziehbar, wann die Studiowohnungen eingebaut worden 
seien und ob diese Teil des ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens von 
1965 gewesen seien (Beschwerde S. 8). Jedenfalls hätten ihre Eltern mit öf-
fentlicher Urkunde vom 1. Juli 1974 auf der Parzelle Neuenegg 
Gbbl. Nr. 1________ Stockwerkeigentum begründet. Gemäss dieser Ur-
kunde sei die Stockwerkeinheit Neuenegg Gbbl. Nr. 1________-1 als 
«3 Studios/Büroräume» definiert worden und in Ziff. 5 der Urkunde sei aus-
drücklich festgehalten, dass diese für Wohn- und gewerbliche Zwecke be-
stimmt sei. Ihr Vater habe die Stockwerkeinheit mit Kaufvertrag vom 
21. Juni 1988 (von der Erbengemeinschaft ihrer Mutter) erworben. Das 
Stockwerkeigentümerreglement vom 4. Juli (richtig: Juni) 1974 sei Bestand-
teil dieses Kaufvertrags gewesen. Auch darin sei die Stockwerkeinheit als 
«3 Studios/Büroräume» bezeichnet. Weiter gehe aus diversen anderen Do-
kumenten (Nebenkostenabrechnungen usw.) zweifelsfrei hervor, dass die 
Räume seit der Stockwerk-eigentumsbegründung im Jahr 1974 als Wohn-
einheit genutzt würden (Beschwerde S. 3 f.). 


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2.2
Soweit die Beschwerdeführerin damit geltend machen will, die Stu-
dios seien bewilligt, kann ihr nicht gefolgt werden. Wie die Vorinstanz zutref-
fend festgestellt hat, umfasste die Baubewilligung vom 12. August 1965 für 
das Mehrfamilienhaus mit angebautem Garagentrakt im nördlichen Kellerteil 
drei Bastelräume und eine Toilette. Dies geht eindeutig aus dem Grundriss-
plan «Keller + Umgebung» zur Baubewilligung hervor (act. 7A1 Beilage 4). 
Die Studiowohnungen waren somit nicht Bestandteil dieser Baubewilligung. 
Eine andere Baubewilligung liegt nicht vor und die Dokumente, in denen die 
Studios erwähnt werden (Urkunde Stockwerkeigentum, Stockwerkeigen-
tumsreglement, Grundbucheintrag, Steuerunterlagen), können eine solche 
nicht ersetzen. Auch darauf hat die Vorinstanz zutreffend hingewiesen (an-
gefochtener Entscheid E. 7e). Sie hat sodann ausgeführt, dass der genaue 
Zeitpunkt der Umnutzung der Bastelräume zu Wohnzwecken unklar sei; für 
eine Umnutzung vor 1974 gebe es jedenfalls keine Belege. Die ersten 
aktenkundigen Hinweise auf eine Nutzung als Studiowohnungen ergäben 
sich erst aus der notariellen Beurkundung des Stockwerkeigentums vom 
1. Juli 1974 (angefochtener Entscheid E. 7b). Es sei deshalb davon auszu-
gehen, dass die Bastelräume in der ersten Hälfte des Jahres 1974 in Studio-
wohnungen umfunktioniert worden seien und ab 1. Juli 1974 als solche ge-
nutzt wurden. Nichts anderes ergibt sich aus den Ausführungen der 
Beschwerdeführerin und den diversen Beweismitteln (Beschwerde S. 4). 
Anders als die Beschwerdeführerin meint, musste die Vorinstanz Beweismit-
tel, mit denen sich keine frühere Umnutzung belegen lassen, namentlich die 
Unterlagen zu den Unwetterschäden im Jahr 2007, nicht im Einzelnen wür-
digen, sondern durfte sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte 
beschränken (Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 28; vgl. auch Vernehmlassung 
BVD, act. 7). Dass die Umnutzung der Bastelräume in Studiowohnungen 
bereits nach dem damals geltenden Recht baubewilligungspflichtig war, be-
streitet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht (vgl. Art. 1 Abs. 1 Bst. a des 
Baugesetzes vom 7. Juni 1970 [aBauG; GS 1970 S. 163], Art. 4 Abs. 1 
Bst. a i.V.m. Art. 5 Abs. 1 und Abs. 2 Bst. d des Dekrets über das Baubewil-
ligungsverfahren vom 10. Februar 1970 [aBewD; GS 1970 S. 19]). Auf die 
entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz kann verwiesen werden (ange-
fochtener Entscheid E. 7c f.). Die Studiowohnungen erweisen sich folglich 
als formell rechtswidrig. Die Beschwerdeführerin kann sich deshalb nicht auf 


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die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG berufen (Beschwerde S. 8), wie 
die BVD ebenfalls zutreffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid 
E. 7e), es sei denn, die Umnutzung hätte nach damals geltendem Recht be-
willigt werden können, was im Folgenden zu prüfen ist (Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 3 
N. 2 mit Hinweisen).
3.
Die Beschwerdeführerin bestreitet auch die materielle Rechtswidrigkeit der 
Studiowohnungen. 
3.1
Da die Beschwerdeführerin kein nachträgliches Baugesuch einge-
reicht hat, war diese Frage bloss summarisch zu prüfen (Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 15a mit weiteren Hinweisen). Die Vorinstanz ist zum 
Schluss gekommen, dass eine Baubewilligung für die Wohnungen an den 
bereits damals geltenden gesundheitspolizeilichen Vorschriften gescheitert 
wäre (Art. 11 Abs. 1 aBauG, Art. 79 ff. der Bauverordnung vom 26. Novem-
ber 1970 [aBauV; GS 1970 S. 386]). Namentlich hätte die lichte Höhe der 
Studiowohnungen gemäss Art. 80 Abs. 1 aBauV 230 cm betragen müssen. 
Diese sei im Querschnittplan zwar nicht angegeben. Die Differenz zwischen 
Oberkante Keller und Oberkante Erdgeschoss betrage gemäss diesem Plan 
aber nur 240 cm, weshalb davon auszugehen sei, dass die lichte Raumhöhe 
bei maximal 220 cm liege und folglich nicht eingehalten sei. Weiter hätten 
bereits Regelungen zum Schutz gegen Feuchtigkeit bestanden: In ebenem 
Terrain durften die Fussböden von Wohn- und Schlafräumen nicht unter der 
Erdoberfläche liegen (Art. 82 Abs. 1 aBauV) und am Hang waren Wohn- und 
Schlafräume in Untergeschossen nur zulässig, wenn mindestens eine Aus-
senwand vollständig frei lag (Art. 82 Abs. 2 Bst. a aBauV). Beides sei hier 
nicht erfüllt, weshalb offenbleiben könne, ob von ebenem Terrain oder einer 
Hanglage auszugehen sei. Die Studiowohnungen hätten somit nicht bewilligt 
werden können und seien materiell rechtswidrig, weshalb die Beschwerde-
führerin sich auch in dieser Hinsicht nicht auf den Besitzstand nach Art. 3 
BauG berufen könne (angefochtener Entscheid E. 8). 


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3.2
Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass die Differenz zwischen 
Oberkante Keller und Oberkante Erdgeschoss gemäss den bewilligten Plä-
nen 240 cm beträgt. Es handle sich dabei aber um alte, nahezu 60-jährige 
Pläne. Indem die BVD darauf abgestützt und die Raumhöhe nicht vor Ort 
gemessen habe, habe sie ihr Ermessen überschritten und den Sachverhalt 
lediglich aufgrund unzulänglicher Informationen zu Ungunsten der Be-
schwerdeführerin festgestellt (Beschwerde S. 6). Dieser Auffassung kann 
nicht gefolgt werden: Hinweise darauf, dass die bewilligten Pläne «unzuläng-
lich» sind und nicht auf sie abgestellt werden dürfte, sind nicht ersichtlich und 
nennt die Beschwerdeführerin auch nicht. Vielmehr anerkennt sie, dass die 
Differenz Oberkante Keller/Oberkante Erdgeschoss 240 cm beträgt. Wie die 
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist auch ohne Kenntnis des genauen Bo-
den- und Deckenaufbaus davon auszugehen, dass die lichte Raumhöhe, 
d.h. das Mass zwischen Oberkante Boden und Unterkante Decke der Stu-
dios, bei maximal 220 cm liegen kann. Die Vorinstanz war bei dieser Aus-
gangslage nicht gehalten, die konkreten Masse vor Ort zu überprüfen. Im 
Weitern bestreitet die Beschwerdeführerin nicht, dass die Vorschriften zum 
Schutz gegen Feuchtigkeit nicht eingehalten sind (Beschwerde S. 7). Die 
Vorinstanz kam somit richtigerweise zum Schluss, dass die Studiowohnun-
gen materiell rechtswidrig sind und die Beschwerdeführerin sich auch in 
dieser Hinsicht nicht auf den Besitzstand nach Art. 3 BauG berufen kann (vgl. 
vorne E. 2.2).
4.
Schliesslich ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, auf die Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands müsse aus verschiedenen Gründen 
verzichtet werden.
4.1
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
einer solchen ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten 
Vorhabens Vorschriften missachtet, ist der rechtmässige Zustand wiederher-
zustellen (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung 
muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den 
Vertrauensgrundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist 


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(Art. 47 Abs. 6 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; statt vieler BVR 2020 
S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Die Wiederherstellung 
kann unterbleiben, wenn die verantwortliche Person in gutem Glauben an-
genommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, sofern der Beibehal-
tung des unrechtmässigen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Inter-
essen entgegenstehen, ebenso wenn die Abweichung vom Erlaubten nur 
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse 
liegt (statt vieler BGE 132 II 21 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 9b). Nach Art. 46 Abs. 3 BauG kann die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die 
Rechtswidrigkeit erkennbar war, nur verlangt werden, wenn zwingende 
öffentliche Interessen es erfordern. Erkennbar ist ein rechtswidriger Zustand, 
wenn er von der Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte er-
kannt werden können und müssen (BVR 2020 S. 255 E. 3.1, 2006 S. 444 
E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11). Innerhalb der Bauzone verwirkt 
der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich nach Ab-
lauf von 30 Jahren (BGE 147 II 309 E. 4.1, 136 II 359 E. 8; BVR 2020 S. 255 
E. 3.1, 2006 S. 444 E. 5.1). Diese Frist ist jedoch namentlich unbeachtlich, 
wenn Polizeigüter im engeren Sinn betroffen sind. So muss zum Schutz der 
Sicherheit und Gesundheit von Personen jederzeit eine Wiederherstellung 
möglich sein (BGE 107 Ia 121 E. 1a; BVR 2004 S. 440 E. 4.1; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. c und d).
4.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe die Studios im Zuge 
der Erbteilung per 18./19. September 2003 von ihrem Vater übernommen, 
im guten Glauben, dass die Wohnungen im ursprünglichen Baubewilligungs-
verfahren genehmigt und daraufhin erstellt worden seien. Für die Gemeinde 
sei zudem seit Jahrzehnten erkennbar gewesen, dass die Studiowohnungen 
vermietet würden, weshalb sie gutgläubig habe davon ausgehen dürfen, 
dass die Gemeinde die Wohnnutzung toleriere und baurechtlich akzeptiere. 
Der Wiederherstellungsanspruch sei ausserdem nach mehr als 49 Jahren 
Wohnnutzung verwirkt, zumal nie eine konkrete, ernsthafte und unmittelbare 
Gefahr für Leib und Leben der Bewohnerinnen und Bewohner bestanden 


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habe, was bei einem Augenschein festgestellt werden könne (Beschwerde 
S. 5 ff.).
4.3
Wie die Vorinstanz aufgezeigt hat, war die Wohnnutzung der Bastel-
räume für die Baupolizeibehörde bis zur Anzeige vom 2. Dezember 2022 
nicht erkennbar: Sie spielt sich im Inneren eines Mehrfamilienhauses ab und 
ist von aussen nicht feststellbar. Auch die Steuerunterlagen lassen nicht auf 
eine frühere Erkennbarkeit schliessen. Die Steuerbehörden überprüfen für 
deklarierte Vermögenswerte und Erträge nicht, ob entsprechende Baubewil-
ligungen vorliegen, und sie wären auch nicht verpflichtet, der Baupolizei-
behörde andernfalls Meldung zu erstatten. Gleiches gilt für die Einwohner-
kontrolle der Gemeinde bezüglich An- und Abmeldungen von Mieterinnen 
und Mietern (vgl. angefochtener Entscheid E. 9d). Mit der Wiederherstellungs-
verfügung vom 16. Februar 2023 hat die Gemeinde die Fünfjahresfrist nach 
Art. 46 Abs. 3 BauG somit eingehalten. Wie die Vorinstanz ebenfalls zutref-
fend ausgeführt hat, vermag die jahrelange Nutzung als Studios auch keine 
Vertrauensgrundlage zu begründen. Hierfür hätte die rechtswidrige Situation 
der Baupolizeibehörde seit längerer Zeit bekannt sein müssen (angefochte-
ner Entscheid E. 9e). Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie 
müsse als gutgläubig gelten, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Die 
grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben darf als allgemein be-
kannt vorausgesetzt werden und auf den guten Glauben kann sich nicht 
berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen verlangt 
werden darf, nicht hat gutgläubig sein können (BVR 2006 S. 444 E. 5.4; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a). Die Beschwerdeführerin muss 
sich das entsprechende Wissen(müssen) ihres Rechtsvorgängers nach 
ständiger Rechtsprechung anrechnen lassen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9b Bst. b). Schliesslich hilft ihr auch die Rechtsprechung zur 30-jährigen 
Verwirkungsfrist nicht weiter, da die umstrittenen Studios Bauvorschriften wi-
dersprechen, die aus gesundheitspolizeilichen Gründen, d.h. zum Schutz 
der Gesundheit der Bewohnerinnen und Bewohner, erlassen worden sind. 
Inwiefern ein Augenschein diese Sach- und Rechtslage widerlegen könnte, 
ist nicht ersichtlich (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler 
BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4, 2021 S. 239 E. 5.6; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 
N. 27 f.); der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen. Die Anordnung 


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der Wiederherstellung ist folglich auch nach Ablauf der 30-jährigen Frist ge-
rechtfertigt. 
4.4
Die Beschwerdeführerin bestreitet schliesslich die Verhältnismässig-
keit der Wiederherstellungsanordnung. Sie macht geltend, es bestehe kein 
überwiegendes öffentliches Interesse an der Wiederherstellung, welches die 
«faktische Enteignung» rechtfertige. Der Verlust der Mieteinnahmen aus den 
Studios hätte für sie weitreichende finanzielle und existentielle Folgen, zumal 
die Vermietung von Bastelräumen auf dem Markt praktisch nicht möglich sei. 
Zudem drohe ihr eine Kündigung des Hypothekarkredits von Fr. 100'000.--, 
dessen Rückzahlung sie finanziell ruinieren würde. Dazu kämen «nicht ab-
sehbare» Rückbaukosten. Die Wiederherstellung sei auch nicht erforderlich, 
könne sie doch mit einer nachträglichen Baubewilligung, allenfalls verbun-
den mit einer Ausnahmebewilligung, vermieden werden. Zudem sei die 
Wiederherstellungsfrist angesichts der jahrzehntelangen Nutzung der Woh-
nungen zu kurz (Beschwerde S. 8 f.). – Ein öffentliches Interesse an der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im Allgemeinen gegeben, 
da der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der konsequenten 
Verhinderung von Bauten und Anlagen, die der baurechtlichen Ordnung wi-
dersprechen, grosses Gewicht beizumessen ist (BVR 2003 S. 97 E. 3d; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Dies gilt in besonderem Masse für die 
Einhaltung gesundheitspolizeilicher Bauvorschriften. Der Rückbau sämtli-
cher Installationen und Einrichtungen, die Wohnzwecken dienen und für die 
Nutzung als Bastelräume nicht erforderlich sind, ist zur Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands ohne Weiteres geeignet und erforderlich. 
Mildere Massnahmen sind nicht ersichtlich. Namentlich fällt ein nachträgli-
ches Baubewilligungsverfahren ausser Betracht: Ein Baubewilligungsverfah-
ren wird nicht von Amtes wegen, sondern nur auf entsprechendes Gesuch 
der Bauherrschaft eingeleitet (Art. 34 Abs. 1 und 2 BauG, Art. 10 BewD); die 
Beschwerdeführerin hat von der ihr eingeräumten Gelegenheit, ein nachträg-
liches Baugesuch einzureichen, keinen Gebrauch gemacht. Was die finan-
ziellen Folgen angeht, kommen die Rückbaukosten auf die Beschwerdefüh-
rerin zu. Diese sind überschaubar und der Beschwerdeführerin, die im bau-
rechtlichen Sinn als bösgläubig gelten muss, ohne Weiteres zumutbar. Das 
Gleiche gilt, soweit der Mietertrag für eine rechtmässige Nutzung geringer 


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ausfallen wird, zumal die Beschwerdeführerin seit dem Erwerb der Stock-
werkeinheit über viele Jahre finanziell von der rechtswidrigen Nutzung profi-
tiert hat. Zudem steht ihr auch ein Verkauf der Bastelräume offen. Wie die 
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, erweisen sich die angeordneten Wieder-
herstellungsmassnahmen demnach als verhältnismässig (angefochtener 
Entscheid E. 9g). Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Wiederherstellungs-
frist, welche die Vorinstanz mit Blick auf die Kündigungsfrist der Mietverhält-
nisse und die Rückbauarbeiten, die erst nach der Räumung der Studios statt-
finden können, auf gut sechs Monate angesetzt hat. Wie lange die rechts-
widrige Nutzung gedauert hat, war dafür irrelevant.
5.
5.1
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde sowohl im Haupt- 
als auch im Eventualstandpunkt als offensichtlich unbegründet; sie ist abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten ist. Das Verwaltungsgericht beurteilt 
solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats-
anwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
5.2
Bei diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Beschwerde-
führerin die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu tragen 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind zusätzlich zur bereits mit Zwischenver-
fügung vom 16. August 2024 auferlegten Gebühr von Fr. 500.-- für das Ge-
suchsverfahren auf pauschal Fr. 2'000.-- festzulegen. Parteikosten sind 
keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).


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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf 
31. Januar 2025 festgesetzt.
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach 
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.