be_verwaltungsgericht · 100 2022 348 · 2024-10-21 · de

Mehrwertabgabe infolge Anpassung der Nutzungsplanung (Entscheid der Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Bern-Mittelland vom 12. Oktober 2022; vbv 270/2021) | Andere

100.2022.348U publ. in BVR 2025 S. 25
STE/IMA/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 21. Oktober 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________
Stiftung, handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Köniz
Beschwerdegegnerin
und
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen
betreffend Mehrwertabgabe infolge Anpassung der Nutzungsplanung 
(Entscheid der Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Bern-
Mittelland vom 12. Oktober 2022; vbv 270/2021)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Die A.________ ist Eigentümerin des Grundstücks … Gbbl. Nr. 1________. 
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision der Einwohnergemeinde (EG) Köniz 
vom 23. September 2018 (genehmigt am 18.5.2020) wurde das Grundstück 
Nr. 1________ von der Arbeitszone 2, Bauklasse IIIc, neu der Arbeits-
zone 2, Bauklasse IVc, zugewiesen, die grössere Bauvolumen zulässt. Mit 
Verfügung vom 1. September 2021 auferlegte die EG Köniz der A.________ 
– ausgehend von einem planungsbedingten Mehrwert des Grundstücks 
Nr. 1________ von Fr. 765'800.-- – eine Mehrwertabgabe von Fr. 246'320.-
-, fällig bei Überbauung.
B.
Gegen diese Verfügung erhob die A.________ am 30. September 2021 Be-
schwerde beim Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland. Mit Entscheid vom 
12. Oktober 2022 wies die Regierungsstatthalterin die Beschwerde ab.
C.
Dagegen hat die A.________ am 10. November 2022 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzu-
heben und die Mehrwertabgabe sei auf Basis eines Mehrwerts von 
Fr. 343'000.-- festzusetzen.
Mit Beschwerdeantwort vom 9. Dezember 2022 bzw. Vernehmlassung vom 
29. November 2022 beantragen die EG Köniz und das Regierungsstatthal-
teramt je die Abweisung der Beschwerde. Nach Einsichtnahme in die Akten 
hat die A.________ am 1. Februar 2023 eine Replik eingereicht und an ihren 
Anträgen festgehalten. Die EG Köniz und das Regierungsstatthalteramt ha-
ben mit Eingaben vom 20. bzw. 21. Februar 2023 auf weitere Ausführungen 
verzichtet.


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Die Instruktionsrichterin hat mit Verfügung vom 16. Januar 2024 ergänzende 
Angaben zur Mehrwertberechnung der B.________ AG vom 12. Dezember 
2019 eingeholt, auf die sich die Gemeinde für ihre Verfügung gestützt hatte. 
Den entsprechenden Bericht der B.________ AG vom 2. Februar 2024 hat 
sie den Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme zugestellt. Die A.________ 
hat sich in ihrer Eingabe vom 16. Februar 2024 nicht inhaltlich dazu geäus-
sert, sondern das Verwaltungsgericht ersucht, ihr ausdrücklich eine Frist für 
eine inhaltliche Stellungnahme zu den Berechnungen anzusetzen, falls es 
die Schätzung vom 12. Dezember 2019 selber überprüfen wolle, anstatt die 
Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die 
EG Köniz und das Regierungsstatthalteramt haben auf eine Stellungnahme 
zum Bericht verzichtet. Die Instruktionsrichterin hat der A.________ mit Ver-
fügung vom 27. Februar 2024 Gelegenheit zu einer ergänzenden Stellung-
nahme gegeben, wovon die A.________ keinen Gebrauch gemacht hat. In 
der Folge haben die EG Köniz und das Regierungsstatthalteramt auf 
Schlussbemerkungen verzichtet. Die A.________ hat sich nicht mehr ver-
nehmen lassen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 
hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung 
(Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind einge-
halten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutre-
ten.


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Seite 4
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Nach Art. 5 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum-
planung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) regelt das kantonale Recht 
einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch 
Planungen nach diesem Gesetz entstehen (Abs. 1). Im Kanton Bern richtet 
sich der Ausgleich von Planungsvorteilen nach Art. 142 ff. des Baugesetzes 
vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). Gemäss Art. 142 Abs. 1 BauG ent-
richten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer 
Planung in den Genuss eines Mehrwerts gelangen, nach Massgabe dieses 
Gesetzes und der von den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine 
Mehrwertabgabe. Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvortei-
len nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen 
des BauG in einem Reglement (Art. 142 Abs. 4 BauG). Sie können nament-
lich über Einzonungen hinaus bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone 
zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzo-
nung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die 
Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertab-
gabe vorsehen (Art. 142a Abs. 2 BauG). Die EG Köniz erhebt sowohl bei 
Einzonungen als auch bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe, 
ausser wenn Bau- und Nutzungsvorschriften angepasst werden, die für das 
ganze Gemeindegebiet gelten (Art. 2 Abs. 1 und 2 des Reglements vom 
16. Januar 2017 über den Ausgleich von Planungsvorteilen [Mehrwertaus-
gleichsreglement, MWAR]). Nach Art. 142b Abs. 1 Satz 1 BauG entspricht 
der Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und 
ohne Planänderung. Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrs-
wert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen 
Massnahme. Das ist so zu verstehen, dass zwischen der planerischen 
Massnahme und dem Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur 
eine zeitliche – Verbindung vorausgesetzt wird. Führt die planerische Mass-
nahme zu einer wertmässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nut-


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zungsmöglichkeiten verbessert werden, ist für die Bestimmung des Ver-
kehrswerts des Landes nach der Planänderung die raumplanerisch (theore-
tisch) zulässige Nutzung entscheidend (vgl. Wortlaut von Art. 142a Abs. 2 
BauG; BVR 2024 S. 51 6.2). Als Verkehrswert gilt im Allgemeinen der objek-
tive Marktwert, d.h. jener Wert, der für ein Objekt bei einer Veräusserung im 
gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also eine 
unabhängige Drittperson unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. 
Der Verkehrswert ist regelmässig keine mathematisch exakt bestimmbare 
Grösse, sondern ein Schätz- oder Vergleichswert (vgl. zum Steuerrecht all-
gemein BVR 2012 S. 58 E. 3; BGE 148 I 210 E. 4.4.3, 131 I 291 E. 3.2.2, 
128 I 240 E. 3.1.2 und 3.2.1). Der Mehrwert ist mit anerkannten Methoden 
zu bestimmen, namentlich nach jenen, die im Enteignungsrecht üblich sind 
(Art. 142b Abs. 1 Satz 2 BauG; BVR 2024 S. 51 E. 6.2 mit Hinweisen; zu den 
in der Praxis gängigen Schätzungsmethoden vgl. etwa Heinz Lanz, Die 
Mehrwertermittlung aus Sicht des Bewerters, in: in dubio 2023 S. 28 ff.; Ma-
rco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, 
in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 13 ff.).
2.2
Das Grundstück Nr. 1________ hat eine Fläche von 12'956 m2. Dar-
auf befinden sich zwei aneinandergebaute viergeschossige Gewerbebauten. 
Mit der Ortsplanungsrevision wurde das Grundstück innerhalb der Arbeits-
zone 2 einer höheren Bauklasse zugeordnet (IVc anstatt IIIc). In der neuen 
Bauklasse sind die zulässige Gebäudelänge und -breite unbegrenzt und die 
maximale Fassadenhöhe grösser (vgl. Art. 53 Abs. 1 des Baureglements der 
EG Köniz vom 23. September 2018, einsehbar unter: , Ru-
briken «Verwaltung/Reglemente und Verordnungen»). Damit liegt unbestrit-
tenermassen eine Aufzonung vor. Die EG Köniz beauftragte 2016 die 
B.________ AG (nachfolgend: Gutachterin) mit der Ermittlung der Mehr-
werte der von der Ortsplanungsrevision betroffenen Grundstücke. Nach die-
ser ersten Schätzung beträgt der Mehrwert des Grundstücks der Beschwer-
deführerin Fr. 1'568'000.--. Die Bewertung basiert auf der Residualwertme-
thode und erfolgte nach einem schematischen Vorgehen (vgl. Mehrwertbe-
rechnung per 31.12.2016, Akten Gemeinde 4A1 Nr. 3; nachfolgend: Gutach-
ten 1). Die Gemeinde stellte der Beschwerdeführerin das Gutachten 1 zu-
sammen mit einem Verfügungsentwurf zur Stellungnahme zu (Schreiben 
Gemeinde vom 3.4.2017, Akten Gemeinde 4A1 Nr. 1). Hierauf beauftragte 


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die Beschwerdeführerin dieselbe Gutachterin damit, den Mehrwert ihres 
Grundstücks zu ermitteln, allerdings unter Berücksichtigung der bestehen-
den Gebäude und der effektiven Realisierbarkeit möglicher Ausnützungsre-
serven (vgl. Gutachten vom 26.6.2017 Ziff. 1.1, Akten Gemeinde 4A1 Nr. 7; 
nachfolgend: Gutachten 2). Die Gutachterin ging erneut nach der Residual-
wertmethode vor und plausibilisierte die Landwerte mit der Lageklassenme-
thode. Sie hielt fest, die Gewerbebauten mit Baujahr 1990 wiesen eine Rest-
nutzungsdauer von 43 Jahren und damit einen signifikanten Restwert aus. 
Ihr Abbruch sei aktuell weder ökonomisch noch ökologisch sinnvoll, weshalb 
bei der Ermittlung des Landwerts von einer gleichbleibenden Bebauung bis 
zum Ende ihrer theoretischen Lebensdauer und ab dann von einer Idealbe-
bauung (Ausschöpfung des Nutzungspotenzials) auszugehen sei. Die Land-
werte seien daher durch Diskontierung zeitlich zu gewichten. Aus der Diffe-
renz der entsprechend ermittelten Landwerte vor und nach der Ortspla-
nungsrevision legte die Gutachterin den Mehrwert auf Fr. 343'000.-- fest (vgl. 
Gutachten 2 Ziff. 6). Aufgrund von Stellungnahmen zahlreicher Grundei-
gentümerinnen und -eigentümer zum Mehrwertausgleich beschloss die EG 
Köniz eine Änderung des MWAR, die am 1. Dezember 2017 in Kraft trat. 
Unter anderem ist neu vorgesehen, dass die Mehrwertabgabe bei Um- und 
Aufzonungen erst dann fällig wird, wenn der planungsbedingte Mehrwert 
durch Überbauung ganz oder teilweise realisiert wird (vgl. dazu hinten 
E. 3.5.1). Vor dem Hintergrund der neuen Bestimmungen, der Stellungnah-
men von Grundeigentümerinnen und -eigentümern sowie der veränderten 
Marktsituation liess die Gemeinde die Mehrwerte von der Gutachterin erneut 
bestimmen. Das für die Beschwerdeführerin resultierende dritte Gutachten 
vom Dezember 2019 (nachfolgend: Gutachten 3) besteht aus einem Berech-
nungsblatt 
mit 
den 
Berechnungsgrundlagen 
für 
das 
Grundstück 
Nr. 1________ (nachfolgend: Berechnungsblatt; Akten Gemeinde 4A1 
Nr. 11), einem Erläuterungsbericht zur Berechnung der Mehrwerte aller be-
troffener Grundstücke der Gemeinde (nachfolgend: Erläuterungsbericht; Ak-
ten Gemeinde 4A1 Nr. 12) und einem Informationsschreiben der Gemeinde 
mit allgemeinen Ausführungen zu den wichtigsten Änderungen im Vergleich 
zum Gutachten 1 (nachfolgend: Informationsschreiben zum Gutachten 3; 
Akten 
Gemeinde 
4A1 
Nr. 10). 
Der 
Mehrwert 
des 
Grundstücks 
Nr. 1________ wurde nach der Residualwertmethode neu auf Fr. 765'800.-- 
bestimmt.


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Seite 7
2.3
Es ist unbestritten, dass die Ortsplanungsrevision zu einem Mehrwert 
des Grundstücks Nr. 1________ geführt und die Beschwerdeführerin eine 
Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. BauG zu entrichten hat. Strittig ist die 
Höhe des Mehrwerts als Grundlage für die Bemessung der Abgabe. Insbe-
sondere sind sich die Verfahrensbeteiligten nicht einig, ob bzw. wie der Um-
stand zu berücksichtigen ist, dass das Grundstück bereits überbaut ist. Die 
Vorinstanz hat erwogen, der Mehrwert entspreche der Differenz zwischen 
den Verkehrswerten des Bodens vor und nach der Planungsmassnahme. 
Entscheidend sei somit der Landwert. Die sich auf dem Grundstück befindli-
chen Gebäude seien bei der Berechnung der Mehrwertabgabe grundsätzlich 
nicht zu berücksichtigen. Von der Differenz zwischen den Landwerten seien 
jedoch planungsinhärente Kosten abzuziehen, die erst aufgrund der Pla-
nungsmassnahme nötig würden. Dazu zählten beispielsweise Abbruchkos-
ten, wenn der Abbruch einer bestehenden Baute unumgänglich sei, um die 
Mehrnutzung zu realisieren (angefochtener Entscheid E. 5 f.). Die Vorin-
stanz hat die Ermittlung des Mehrwerts gestützt auf das Gutachten 3 
bestätigt. Die bestehende Baute werde darin lediglich für die Berechnung der 
anfallenden Abbruchkosten und des Erstellungskostenzuschlags sowie zur 
Ermittlung der Hauptnutzungsfläche berücksichtigt (angefochtener Ent-
scheid E. 8.2 und 9). Die Beschwerdeführerin macht geltend, zwar sei für die 
Berechnung des Mehrwerts der reine Landwert vor und nach der Änderung 
der Zonenordnung zu schätzen. Massgebend sei allerdings der Verkehrs-
wert, d.h. der bei Veräusserung am Markt erzielbare Preis, im Zeitpunkt der 
Planänderung. Dabei sei von Bedeutung, wie die durch die Planänderung 
zusätzlich erlaubte Nutzung im Einzelfall baulich tatsächlich ausgeschöpft 
werden könne. Bestehende Bauten hätten darauf einen erheblichen Einfluss, 
namentlich wenn aufgrund der Überbauung die zusätzlich erlaubte Nutzung 
erst mit grosser zeitlicher Verzögerung möglich sei. Das fragliche Grunds-
tück sei flächendeckend überbaut. Die höhere Ausnützungsziffer könne nur 
mittels Ersatzneubau ausgeschöpft werden. Ein Abbruch der bestehenden 
Gebäude und ein Neubau ergäben aufgrund des hohen Restwerts der Ge-
bäude erst in 43 Jahren ökonomisch und ökologisch einen Sinn. Folglich 
könne der höhere Ertragswert, auf den in den Gutachten abgestellt werde, 
erst dann erzielt werden, was den mit der Rechtskraft der Planänderung ent-
standenen Mehrwert reduziere. Dieser Umstand müsse bei der Schätzung 


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durch Diskontierung der erst später anfallenden Erträge berücksichtigt wer-
den, was im Gutachten 3 nicht geschehen sei. Vielmehr sei der Mehrwert 
schematisch berechnet worden unter der Annahme eines unbebauten 
Grundstücks («grüne Wiese»), ohne dass die begutachtenden Personen ei-
nen Augenschein durchgeführt hätten. Es verletzte das Rechtsgleichheits-
gebot, wesentliche Unterschiede zwischen unbebauten und bebauten 
Grundstücken bei der Mehrwertschätzung nicht zu beachten (Beschwerde 
Rz. 18 ff.; Replik Rz. 36 ff.). Die Gemeinde schliesst sich den Erwägungen 
der Vorinstanz an. Sie führt insbesondere aus, es widerspreche dem System 
der Mehrwertabgabe, Bestandesbauten bei der Höhe des Mehrwerts zu 
berücksichtigen. Die Mehrwertabgabe werde im Zeitpunkt der Rechtskraft 
der Planänderung festgelegt. Sie sei aber nicht sofort geschuldet, sondern 
erst, wenn der Mehrwert realisiert werde, wobei die Grundeigentümerschaft 
frei wählen könne, wann sie von den neuen Nutzungsmöglichkeiten Ge-
brauch mache. Die Landwerte wegen der bestehenden Gebäude auf dem 
Grundstück zu diskontieren, führe zu einer ungerechtfertigt tieferen Abgabe 
(Beschwerdeantwort S. 4 ff.).
3.
Zu prüfen ist, wie der Mehrwert nach Art. 142b Abs. 1 BauG bei überbauten 
Grundstücken zu bestimmen ist.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 142b Abs. 1 BauG entspricht der 
Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und 
ohne Planänderung und ist nach anerkannten Methoden zu bestimmen 
(vorne E. 2.1). Bei der Ermittlung des Planungsmehrwerts interessiert dem-
nach grundsätzlich nur der Wert des Landes. Der Wert eines allfälligen Ge-
bäudes wird durch eine raumplanerische Massnahme nicht betroffen, d.h. 
der Gebäudewert bleibt vor und nach einer raumplanerischen Massnahme 
derselbe. Für den planungsbedingten Mehrwert spielt die aktuelle Bebauung 
deshalb grundsätzlich keine Rolle (BVR 2024 S. 51 E. 8.2; vgl. Das Schwei-
zerische Schätzerhandbuch, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grund-
stückbewertungsexperten [Hrsg.], Ausgabe 2019 [nachfolgend: Schätzer-


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handbuch], S. 391 f.; Urs Eymann, Grundsätze zur Ermittlung des Planungs-
mehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 172; Marco Koletsis, 
a.a.O., S. 7; Beat Stalder, Aktuelle Fragen im Zusammenhang mit dem Aus-
gleich von Planungsvorteilen – eine Baustellenbesichtigung, in: in dubio 
2023 S. 20 ff., 25; Heinz Lanz, a.a.O., S. 28).
3.2
Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass der Ver-
kehrswert des Landes zu ermitteln ist (vgl. vorne E. 2.3). Nicht einig sind sie 
sich, inwiefern bestehende Gebäude den Verkehrswert des Landes beein-
flussen und daher bei dessen Schätzung dennoch zu berücksichtigen sind. 
Wie der Landwert eines Grundstücks im Einzelfall ermittelt wird, hängt von 
der für die Berechnung des Mehrwerts gewählten Methode ab. Diese gibt 
vor, welche Faktoren für die Ermittlung des Landwerts beigezogen werden. 
Im vorliegenden Verfahren wurde in allen drei Gutachten die sog. Residual-
wertmethode verwendet (vgl. vorne E. 2.2). Bei dieser wird der Wert für bau-
reifes Land aus dem Wert einer realisierbaren und planungsrechtlich zuläs-
sigen Bebauung abgeleitet. Dazu wird zunächst der Marktwert für die zonen-
konforme, maximal zulässige Baukubatur ermittelt; dies erfolgt grundsätzlich 
gestützt auf die Erträge, die sich mit der Maximalkubatur erzielen liessen. 
Vom Marktwert werden die Bau- und Entwicklungskosten der Bebauung ab-
gezogen. Die Differenz stellt den Landwert dar (vgl. Schätzerhandbuch 
S. 190; Dolder/Frey, in Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteu-
ern, 2021, § 6 N. 52; Heinz Lanz, a.a.O., S. 29). Die Bau- und Entwicklungs-
kosten umfassen alle für die Erzielung des hypothetischen Ertragswerts er-
forderlichen Kosten wie beispielsweise Abbruchkosten, Neubaukosten, Bau-
nebenkosten inkl. Gebühren und Baufinanzierungskosten sowie Kosten für 
Projektentwicklung und Planung (vgl. Schätzerhandbuch S. 190; Francesco 
Canonica, in Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV [Hrsg.], Die 
Immobilienbewertung, 2009, S. 213). Die Residualwertmethode ist unbestrit-
tenermassen eine anerkannte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts 
von Grundstücken, namentlich im Fall von Aufzonungen (vgl. Schätzerhand-
buch S. 392).
3.3
Im Gutachten 3 hat die Gutachterin den Landwert des betroffenen 
Grundstücks vor und nach der Ortsplanungsrevision nach der Residualwert-
methode ermittelt. Sie hat dazu die maximal realisierbare Hauptnutzfläche 


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für das Grundstück Nr. 1________ vor und nach der Planänderung auf Basis 
der Grundstückseigenschaften und der Bauordnung ermittelt. In einem wei-
teren Schritt hat sie die potenziellen Erträge gestützt auf aktuelle Angebots-
preise in der EG Köniz und eigene parzellen- und nutzungsspezifische Mi-
krolagenratings geschätzt und daraus den Marktwert pro m2 Hauptnutzfläche 
berechnet. Multipliziert mit der Hauptnutzfläche ergab sich der Marktwert der 
Liegenschaft vor und nach der Ortsplanungsrevision. Davon wurden je die 
Erstellungskosten inkl. Abbruchkosten sowie ein Betrag für die Entwick-
lungsrisiken abgezogen und das Resultat mit einem Reduktionsfaktor (für die 
nicht lineare Ausnützung der höheren Nutzfläche; vgl. dazu hinten E. 4.2) 
multipliziert. 
Die 
Differenz 
der 
beiden 
Landwerte, 
ausmachend 
Fr. 765'800.--, wurde als planungsbedingter Mehrwert bestimmt (vgl. Be-
rechnungsblatt; Erläuterungsbericht Ziff. 3). Zur aktuellen Bebauung des 
Grundstücks ist dem Gutachten 3 zu entnehmen, dass diese im Rahmen all-
fälliger Abbruchkosten und für die Bestimmung der Hauptnutzfläche berück-
sichtigt wurde. Darüber hinaus könne die bestehende Bausubstanz beim 
Mehrwertausgleich vernachlässigt werden, da die Mehrwertabgabe bei Um- 
und Aufzonungen erst bei der effektiven Überbauung fällig werde. Könne das 
Ausbaupotenzial nur mit einem Ersatzneubau ausgeschöpft werden, werde 
ein solcher wohl erst bei genügender Abschreibung des bestehenden Ge-
bäudes realisiert. Da bei Um- und Aufzonungen keine Bauverpflichtung be-
stehe, sei die Grundeigentümerschaft nicht gezwungen, die zusätzlichen 
Nutzungsmöglichkeiten zu einem früheren Zeitpunkt auszuschöpfen (vgl. In-
formationsschreiben zum Gutachten 3 und Erläuterungsbericht Ziff. 3.2, 3.4 
und 4).
3.4
Die bestehenden Bauten auf dem Grundstück Nr. 1________ werden 
im Gutachten 3 demnach namentlich insofern beachtet, als die Abbruchkos-
ten für die Gebäude als Teil der Bau- und Entwicklungskosten vom Ertrags-
wert abgezogen werden, wie es die Residualwertmethode vorsieht (vgl. 
vorne E. 3.2). Die Gutachterin ist für die Ermittlung des Mehrwerts von einem 
«Abbruch-Neubau-Szenario» 
ausgegangen 
(vgl. 
Erläuterungsbericht 
Ziff. 3.1 und 3.4). Damit berücksichtigt sie, dass für die Ausschöpfung der 
zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten die bestehenden Gebäude abgebro-
chen werden und ein Ersatzneubau erstellt wird, so wie es die Beschwerde-


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Seite 11
führerin für erforderlich hält. Nichts anderes ist gemeint, wenn die Gutachte-
rin zur Berechnung des Mehrwerts ausführt, die beiden Landwerte würden 
«unter Annahme ‹grüner Wiese› berechnet» (Erläuterungsbericht Ziff. 4), 
nämlich, dass zur Ausnützung des vollen Nutzungspotenzials vom Abbruch 
der bestehenden Bauten und deren Ersatz durch einen Neubau auf dem frei-
gelegten Land ausgegangen wird. Entgegen der Ansicht der Beschwerde-
führerin beruht das Gutachten 3 nicht auf einer falschen Annahme und liegt 
der gestützt darauf verfügten Mehrwertabgabe keine offensichtlich falsche 
Sachverhaltsermittlung zugrunde (so aber Beschwerde Rz. 27).
3.5
Gemäss der Beschwerdeführerin muss über die Abbruchkosten hin-
aus wertmindernd berücksichtigt werden, dass die bauliche Ausschöpfung 
des Nutzungspotenzials durch einen Ersatzneubau erst mit grosser zeitlicher 
Verzögerung möglich sei. Dies reduziere den mit der Rechtskraft der Pla-
nung entstandenen Mehrwert. Im Gutachten 3 werde der Mehrwert hingegen 
so berechnet, wie wenn sofort ein höherer Ertragswert erzielt werden könne 
(vgl. vorne E. 2.3). Für das Gutachten 2 hat die Beschwerdeführerin die Gut-
achterin entsprechend beauftragt, bei der Ermittlung des Mehrwerts die be-
stehende Bebauung des Grundstücks und die effektive Realisierbarkeit der 
Ausnützungsreserven zu berücksichtigen (Gutachten 2 Ziff. 1.1). Die Gut-
achterin hat die durch sie ermittelten Landwerte daher zeitlich gewichtet, in-
dem sie diese ausgehend von einer Restnutzungsdauer der bestehenden 
Gebäude von 43 Jahren diskontiert hat (vgl. Gutachten 2 Ziff. 6.2).
3.5.1
In der Literatur wird zum Teil die Auffassung vertreten, der Mehrwert 
sei zu diskontieren, wenn ein allfälliger Planungsvorteil nicht sofort, sondern 
erst nach einer «Wartefrist» realisiert werden könne, namentlich wenn das 
zusätzliche Nutzungspotenzial wegen bestehender Gebäude nicht sofort 
ausgeschöpft werden könne (vgl. Francesco Canonica, a.a.O., S. 382; Ma-
rco Koletsis, a.a.O., S. 17 f.). Es mag sein, dass insbesondere bei neueren 
Gebäuden eine längere Zeit vergehen kann, bis die Grundeigentümerschaft 
von der zusätzlichen Ausnützungsmöglichkeit auf ihrem Grundstück Ge-
brauch macht und vom Planungsvorteil profitiert. Insofern sind aber die Be-
sonderheiten des Systems der Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. BauG und 
namentlich dessen zeitliche Ausgestaltung zu beachten: Die Gemeinde hat 


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Seite 12
die Mehrwertabgabe zu verfügen, sobald die mehrwertbegründende Pla-
nung rechtskräftig wird (Art. 142d Abs. 1 und 3 BauG). Der Mehrwert wird zu 
diesem Zeitpunkt ermittelt und die Abgabe darauf festgesetzt, unabhängig 
davon, wann der Mehrwert tatsächlich realisiert wird. Damit soll sichergestellt 
werden, dass effektiv nur planungsbedingte Mehrwerte in die Abgabenbe-
messung einfliessen und nicht andere Faktoren (Konjunktur, Zinsumfeld, po-
litische Lage usw.) die Rechnung verfälschen (vgl. Michael Pflüger, Die 
Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. des revidierten Baugesetzes – Streiflichter 
auf eine Baustelle, in BVR 2017 S. 268 ff., 284; Beat Stalder, a.a.O., S. 26). 
Fällig wird die verfügte Abgabe jedoch erst, wenn der planungsbedingte 
Mehrwert durch Überbauung oder durch Veräusserung realisiert wird, wobei 
die Gemeinden die Fälligkeit bei Um- und Aufzonungen abweichend regeln 
können (Art. 142c Abs. 1 und 1a BauG). Bei teilweiser Überbauung oder Ver-
äusserung des Landes wird die Mehrwertabgabe anteilsmässig fällig 
(Art. 142c Abs. 2 BauG). Die EG Köniz sieht vor, dass bei Um- und Aufzo-
nungen die Mehrwertabgabe fällig wird, wenn der planungsbedingte Mehr-
wert durch Überbauung realisiert wird (Art. 5 Abs. 2 MWAR), d.h. wenn das 
Nutzungspotenzial tatsächlich ausgeschöpft werden kann.
3.5.2
Mit dieser differenzierten Fälligkeitsregelung wird im System der 
Mehrwertabgabe einer allfälligen zeitlichen Diskrepanz zwischen Verfügung 
und Realisierung des Mehrwerts Rechnung getragen (vgl. auch bezüglich 
der Lageklassenmethode Heinz Lanz, a.a.O., S. 32). Vor diesem Hinter-
grund ist es nicht angebracht, den Mehrwert zu diskontieren: Zwar ist der 
Mehrwert zum Zeitpunkt der Rechtskraft der Planung festzusetzen und die 
Beschwerdeführerin wird den Planungsvorteil wohl erst durch einen Ersatz-
neubau realisieren. Sie muss aber auch die Abgabe auf dem Mehrwert erst 
bei Überbauung des Grundstücks bezahlen. Insofern unterscheidet sich der 
vorliegende Fall von Konstellationen, in denen in der Praxis ein Verkehrswert 
diskontiert wird, wie beispielsweise bei der Ermittlung des Verkehrswerts für 
den Verkauf eines Grundstücks, an dem eine Nutzniessung besteht (vgl. die 
Beispiele im Schätzerhandbuch S. 223 f.). In einem solchen Fall bezahlt die 
Käuferschaft den Kaufpreis, kann das Grundstück aber während der Dauer 
der Nutzniessung noch nicht nutzen bzw. keinen Ertrag daraus erzielen. Die-
sem Umstand kann dadurch Rechnung getragen werden, dass der Ver-
kehrswert durch Anwendung eines Diskontfaktors reduziert wird. Hier drängt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 13
sich dieses Vorgehen nicht auf, da der Moment, in dem die Mehrwertabgabe 
zu bezahlen ist, mit jenem zusammenfällt, in dem die Eigentümerschaft vom 
Planungsvorteil profitiert bzw. die damit zusammenhängenden Erträge erzie-
len kann. Entsprechend wird im Gutachten 3 zu Recht darauf hingewiesen, 
dass aufgrund der Fälligkeit der Mehrwertabgabe erst bei Überbauung die 
bestehende Bausubstanz beim Mehrwertausgleich (ausser zur Bestimmung 
der Abbruchkosten und der Hauptnutzfläche) vernachlässigt werden kann 
(vorne E. 3.3). Indem die Realisierung des Mehrwerts üblicherweise zu ei-
nem ökonomisch sinnvollen Zeitpunkt erfolgt, wird dem Alter und Zustand 
der bestehenden Gebäude bereits Rechnung getragen (Erläuterungsbericht 
Ziff. 4). Zu keinem anderen Schluss führt der Umstand, dass die Mehrwert-
abgabe bis zu ihrer Fälligkeit der Teuerung unterliegt, die aufgrund des Lan-
desindexes der Konsumentenpreise bestimmt wird (Art. 142d Abs. 3a 
BauG). Der Teuerungsausgleich trägt dem Geldwert der verfügten Abgabe 
Rechnung und steht nicht in Zusammenhang mit der Frage, ob ein Planungs-
vorteil, der erst später realisiert wird, zu einem tieferen Mehrwert führt (vgl. 
hierzu auch Duplik Gemeinde vom 28.3.2022 S. 4, Akten RSA 4A pag. 74).
3.5.3
Das Vorgehen im Gutachten 3 weist gegenüber jenem im Gutach-
ten 2 sodann den Vorteil auf, dass die Restnutzungsdauer der Gebäude 
nicht geschätzt werden muss. Diese dürfte im Zeitpunkt der Planänderung 
oft nicht eindeutig festgelegt werden können. Auch vorliegend ist die Rest-
nutzungsdauer nicht unbestritten: Gemäss Gutachten 2 beträgt diese 
43 Jahre (im Zeitpunkt der Schätzung 2017), ausgehend von einer theoreti-
schen Gesamtlebensdauer von 70 Jahren für Gebäude dieser Konstrukti-
onsart (vgl. Gutachten 2 Ziff. 6.2). Die EG Köniz bezeichnet dies als ungesi-
cherte Annahme, weshalb offen bleibe, in welchem Zeitpunkt die zusätzli-
chen Nutzungsmöglichkeiten tatsächlich realisiert würden (vgl. Beschwerde-
antwort S. 6). Ohne Diskontierung können Ungenauigkeiten im Zusammen-
hang mit der Restnutzungsdauer vermieden werden. Diesfalls ist auch nicht 
von Bedeutung, ob die Gebäude tatsächlich bis ans Ende der geschätzten 
Nutzungsdauer stehen bleiben oder nicht. Die Grundeigentümerschaft hat 
es in der Hand, die Gebäude dann abzubrechen, wenn sie es aus ökonomi-
schen oder anderen Gründen für sinnvoll hält, und anschliessend mit einem 
Neubau das durch die Ortsplanungsrevision vergrösserte Nutzungspotenzial 
auszuschöpfen. Bei ihrem Entscheid über den Zeitpunkt von Abbruch und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 14
Neubau kann sie miteinbeziehen, dass die Mehrwertabgabe mit der Reali-
sierung des planungsbedingten Mehrwerts durch Überbauung fällig wird.
3.5.4
Nach dem Gesagten kommt für die Berechnung der Mehrwertabgabe 
für das Grundstück Nr. 1________ nicht infrage, die ermittelten Verkehrs-
werte des Landes wie im Gutachten 2 zu diskontieren. Erwähnenswert er-
scheint in diesem Zusammenhang im Übrigen, dass die «zeitlich gewichte-
ten Landwerte» vor und nach Ortsplanungsrevision in dem von der Be-
schwerdeführerin eingeholten Gutachten 2 (Ziff. 6.3) deutlich höher sind als 
die (nicht diskontierten) Landwerte im Gutachten 3 (Fr. 637.40/m2 und 
Fr. 663.90/m2 gegenüber Fr. 467.--/m2 und Fr. 527.--/m2). Die Beschwerde-
führerin geht bei der Ermittlung der Mehrwertabgabe somit von höheren Ver-
kehrswerten des Landes bei Planänderung aus, während sie gleichzeitig be-
anstandet, im Gutachten 3 werde nicht genügend berücksichtigt, dass die 
Restdauer der bestehenden Gebäude den Verkehrswert des Landes im Zeit-
punkt der Planänderung reduziere.
3.6
Zusammenfassend wurde der aktuellen Bebauung des Grundstücks 
Nr. 1________ im Gutachten 3 bei der Bestimmung der Hauptnutzfläche und 
im Rahmen der Abbruchkosten Rechnung getragen. Darüber hinaus war sie 
nicht zu berücksichtigen. Insbesondere ist mit Blick auf das System der Fest-
setzung und Fälligkeit der Mehrwertabgabe nicht zu beanstanden, dass die 
ermittelten Landwerte nicht aufgrund einer Restnutzungsdauer der beste-
henden Gebäude reduziert wurden. Unterschiede zwischen bebauten und 
nicht bebauten Grundstücken wurden somit genügend beachtet; der Grund-
satz der Rechtsgleichheit ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 
nicht verletzt (vgl. Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; vgl. 
auch angefochtener Entscheid E. 7.9). Vor diesem Hintergrund ist nicht von 
Belang, wie die Gemeinde den Gutachterauftrag bezüglich der aktuellen Be-
bauung formuliert hat. Aus der dem Gutachten 3 vorausgegangenen Korre-
spondenz zwischen der Gemeinde und der Gutachterin sind daher keine wei-
teren entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten, weshalb der Antrag auf 
Edition der entsprechenden Unterlagen abgewiesen wird (Replik Rz. 34; vgl. 
zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4, 2021 
S. 239 E. 5.6; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 27 f.). Ebenso waren weitergehende 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 15
Abklärungen zu Alter und Zustand der Gebäude auf der Parzelle 
Nr. 1________, namentlich durch einen Augenschein, nicht notwendig; die 
Gutachterin konnte darauf verzichten. Wenn die Beschwerdeführerin das 
Gutachten 3 insofern als nicht genügend individuell erachtet, kann dem nicht 
gefolgt werden. Soweit erforderlich, hat die Gutachterin die konkreten As-
pekte des Grundstücks Nr. 1________ berücksichtigt (vgl. vorne E. 3.3, hin-
ten E. 4.2). Dass sie ihr Vorgehen bei der Bewertung des planungsbedingten 
Mehrwerts der Parzelle der Beschwerdeführerin sowie zahlreicher weiterer 
Parzellen in der EG Köniz als schematisch bezeichnet (Erläuterungsbericht 
Ziff. 1.3), liegt in der Natur der gewählten Methodik und der berücksichtigten 
Faktoren wie Mikro- und Makrolage, mögliche Nutzungsarten, realisierbare 
Fläche, Mieterträge und Baukosten, die auch unter Rückgriff auf allgemeine 
Daten der Gemeinde, bekannte Benchmarks sowie eigene Modelle und Ra-
tings der Gutachterin ermittelt wurden (vgl. Erläuterungsbericht Ziff. 2 und 3, 
insb. 3.3-3.5; vgl. auch VGE 22119 vom 12.12.2006 E. 3.6.1 f.).
4.
4.1
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Schätzung des 
Mehrwerts gemäss Gutachten 3 sei nicht nachvollziehbar. Dieses bestehe 
lediglich aus einem einseitigen Berechnungsblatt betreffend das Grundstück 
Nr. 1________ und einem allgemeinen Erläuterungsbericht. Die grunds-
tücksbezogenen Daten auf dem Berechnungsblatt seien nicht nachvollzieh-
bar. Konkret sei nicht klar, wie die maximale Hauptnutzfläche, die Marktwerte 
per Fertigstellung, die Erstellungskosten, der Abzug «Risiko/Gewinn» und 
der Reduktionsfaktor Ausnutzung hergeleitet worden seien. Es sei ihr daher 
im Verfahren bisher verwehrt geblieben, zur Schätzung des Mehrwerts bzw. 
zu den einzelnen Bewertungsfaktoren Stellung zu nehmen. Dadurch sei ihr 
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt (Beschwerde Rz. 33). Die Vorin-
stanz hat erwogen, das Gutachten 3 sei nach einer anerkannten Methode 
ermittelt worden. Unter Einbezug der Erläuterungen sei es nachvollziehbar, 
schlüssig und stimmig. Gründe, davon abzuweichen, seien keine ersichtlich. 
Auf die einzelnen Faktoren ist sie nicht weiter eingegangen (vgl. angefoch-
tener Entscheid E. 9, insb. 9.7).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 16
4.2
Im Gutachten 3 wurde der Mehrwert auf Basis der Residualwertme-
thode wie folgt ermittelt (Berechnungsblatt; vgl. auch vorne E. 3.3):
vor Ortspla-
nungsrevision
nach Ortspla-
nungsrevision
max. Hauptnutzfläche (m2)
12'434
14'299
Marktwert per Fertigstellung (CHF)
37'498'381
43'123'439
Erstellungskosten (CHF)
-27'296'748
-31'391'480
Risiko/Gewinn (CHF)
-3'320'928
-3'819'094
Reduktionsfaktor Ausnutzung
0.88000
0.86200
Landwert (CHF; Gesamtfläche)
6'055'013
6'820'874
Landwert (CHF; pro m2)
467
527
abgabebestimmender Mehrwert (CHF)
765'800
Die Herleitung der Faktoren ist im Erläuterungsbericht allgemein umschrie-
ben (vgl. Erläuterungsbericht Ziff. 3.2-3.6). Zum Reduktionsfaktor ist festge-
halten, dass mit diesem der Tatsache Rechnung getragen werde, dass sich 
der Landwert und die Ausnützungsziffern tendenziell nicht linear zueinander 
verhielten. Eine Käuferschaft sei in der Tendenz häufig nicht bereit, den dop-
pelten Preis für eine Parzelle zu bezahlen, auf der das Doppelte gebaut wer-
den dürfe. Der Reduktionsfaktor berechnet sich nach folgender Formel (Er-
läuterungsbericht Ziff. 3.6):
𝑁𝑖𝑐ℎ𝑡𝑙𝑖𝑛𝑒𝑎𝑟𝑒𝑟 𝑅𝑒𝑑𝑢𝑘𝑡𝑖𝑜𝑛𝑠𝑓𝑎𝑘𝑡𝑜𝑟 [ ― ] = 1 ― 𝐴𝑢𝑠𝑛ü𝑡𝑧𝑢𝑛𝑔𝑠𝑧𝑖𝑓𝑓𝑒𝑟 [ ― ] 
10
≥0,5
Die Ausnützungsziffer ist abhängig von der zulässigen Geschosszahl (vgl. 
Erläuterungsbericht Ziff. 3.2.4). Zusammen mit den Angaben im Erläute-
rungsbericht lässt sich der Reduktionsfaktor Ausnutzung somit herleiten. Die 
Annahme der Nichtlinearität im Gutachten erscheint einleuchtend. Inwiefern 
das nicht zutreffen sollte, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Hingegen 
geht aus dem Berechnungsblatt und dem Erläuterungsbericht nicht klar her-
vor, wie die Gutachterin die maximal realisierbare Hauptnutzfläche, die dem 
Marktwert zugrundeliegende Bruttorendite, den Faktor «BKP 0» der Erstel-
lungskosten und den Abzug «Risiko/Gewinn» konkret ermittelt hat. Mit Blick 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 17
auf die Rügen der Beschwerdeführerin zur Nachvollziehbarkeit hat das Ver-
waltungsgericht die Gutachterin daher ersucht, die Berechnung insofern zu 
erläutern (vgl. Verfügung vom 16.1.2024, act. 14), worauf die Gutachterin am 
2. Februar 2024 einen ergänzenden Bericht zum Gutachten 3 eingereicht 
hat (act. 15). Darin erklärt sie, welche Parameter und Werte sie für die Be-
rechnung des Mehrwerts auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin ver-
wendet hat und weshalb. Insbesondere erläutert sie die verwendete 
Bruttorendite und führt aus, weshalb sie trotz unbeschränkter Geschosszahl 
für die realisierbare Hauptnutzfläche vor der Ortsplanungsrevision von vier 
und nach der Ortsplanungsrevision von fünf Geschossen ausgegangen ist 
und aufgrund dessen unterschiedliche Ausnützungsziffern anstelle fehlender 
Bauziffern verwendet hat. Der Bericht enthält weiter eine detaillierte Tabelle 
mit den berücksichtigten Parametern und den einzelnen Berechnungsschrit-
ten.
4.3
Das Verwaltungsgericht hat den ergänzenden Bericht den 
Verfahrensparteien zur Stellungnahme zugestellt. Die EG Köniz und die 
Vorinstanz haben auf eine Stellungnahme verzichtet (Eingaben vom 20. 
bzw. 26.2.2024, act. 18 bzw. 19). Die Beschwerdeführerin hat festgehalten, 
der Bericht enthalte Einzelheiten der Berechnung des Mehrwerts, die bisher 
nicht aktenkundig gewesen seien. Einzelne für die Bewertung relevante Fra-
gen seien aber nach wie vor offen, was jedoch im Verfahren vor dem Ver-
waltungsgericht keine Rolle spiele, weil dieses lediglich Rechtsfragen beur-
teile und es daher nicht dessen Aufgabe sei, die Berechnungsmodalitäten im 
Einzelnen zu überprüfen. Dabei handle es sich um eine Ermessensfrage, 
welche die Vorinstanz hätte beurteilen sollen, was sie aber unterlassen habe. 
Für eine Überprüfung des Gutachtens 3 habe das Verwaltungsgericht die 
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beschwer-
deführerin hat daher auf eine inhaltliche Stellungnahme verzichtet und 
darum ersucht, ihr für eine solche ausdrücklich eine Frist anzusetzen, falls 
das Verwaltungsgericht das Gutachten 3 selber überprüfen wolle (Eingabe 
vom 16.2.2024, act. 17). Mit Verfügung vom 27. Februar 2024 hat die Be-
schwerdeführerin Gelegenheit erhalten, eine ergänzende Stellungnahme 
einzureichen (act. 20). Die Beschwerdeführerin hat sich darauf nicht mehr 
vernehmen lassen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 18
4.4
Die Schätzung des Verkehrswerts von Grundstücken ist Teil der 
Sachverhaltsermittlung und damit eine Tatfrage, die das Verwaltungsgericht 
mit voller Kognition beurteilt (vgl. vorne E. 1.2). Schätzungsweises Festlegen 
von Entscheidgrundlagen hat nichts mit Ermessensbetätigung zu tun, auch 
wenn sog. Schätzungsermessen mitspielt (Ruth Herzog, in Herzog/Daum 
[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 30). 
Praxisgemäss überprüft das Verwaltungsgericht Methode und Ergebnis ei-
ner Verkehrswertschätzung von Grundstücken nur hinsichtlich jener Punkte, 
die konkret beanstandet werden. Bei Fragen, die besondere Fachkenntnisse 
und einschlägige Erfahrungen voraussetzen, greift es nur dann korrigierend 
in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung von un-
richtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder aus der Verletzung 
von Schätzungsnormen bzw. allgemein anerkannten Schätzungsmethoden 
ein gesamthaft gesehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (BVR 
2013 S. 331 [VGE 2011/385 vom 14.12.2012] nicht publ. E. 1.2 mit Hinwei-
sen; VGE 2022/221/222 vom 8.4.2024 E. 6.1; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 80 
N. 17). Allgemeine Kriterien für die Beweiswürdigung von Sachverständigen-
gutachten bilden die Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit 
der Darlegungen (etwa BGE 136 III 161 E. 3.4.2; Michel Daum, a.a.O., 
Art. 19 N. 38). Im Beschwerdeverfahren vor verwaltungsinternen Behörden 
drängt sich bei der Beurteilung von Schätzungen ebenfalls eine gewisse 
Zurückhaltung auf und ist eine Gesamtwürdigung vorzunehmen (vgl. hierzu 
Ruth Herzog, a.a.O., Art. 66 N. 23 und 33). Entsprechend hat die Vorinstanz 
überprüft, ob das Gutachten 3 nach einer anerkannten Methode erfolgte und 
es nachvollziehbar, schlüssig und stimmig ist (angefochtener Entscheide 
E. 9). Bei der Überprüfung des Gutachtens 3 unterscheidet sich die Kogni-
tion des Verwaltungsgerichts damit nicht von jener der Vorinstanz. Entgegen 
der Ansicht der Beschwerdeführerin gibt es für eine Rückweisung daher kei-
nen Grund. Das Gutachten 3 (Berechnungsblatt, allgemeiner Erläuterungs-
bericht und Informationsschreiben) erweist sich zusammen mit dem ergän-
zenden Bericht als vollständig. Insbesondere lässt sich anhand der ergän-
zenden Ausführungen und der detaillierten Tabelle mit den einzelnen Be-
rechnungsschritten nachverfolgen, wie die Gutachterin die Zahlen auf dem 
Berechnungsblatt ermittelt hat. Das Gutachten 3 erscheint dem Verwal-
tungsgericht als nachvollziehbar und schlüssig. Es bestehen insgesamt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 19
keine Anhaltspunkte dafür, dass die Gutachterin von unrichtigen Vorausset-
zungen ausgegangen wäre oder bei ihren Schätzungen allgemein aner-
kannte Schätzungsgrundsätze verletzt hätte. Gründe, vom Gutachten 3 ab-
zuweichen, sind nicht ersichtlich. Insbesondere hat es die Beschwerdefüh-
rerin trotz mehrfacher Gelegenheit zur Stellungnahme unterlassen darzutun, 
in welchen Punkten sie das Gutachten 3 nach Vorliegen des ergänzenden 
Berichts bemängelt.
4.5
Zu prüfen bleibt, ob der Vorinstanz im Zusammenhang mit der Wür-
digung des Gutachtens 3 eine Gehörsverletzung vorzuwerfen ist. Die Be-
schwerdeführerin hat in ihrer Replik vor der Vorinstanz erstmals gerügt, we-
sentliche Faktoren der Mehrwertschätzung seien nicht nachvollziehbar. Sie 
hielt insofern lediglich fest, dass der Marktwert per Fertigstellung nicht nach-
vollziehbar sei, da nicht bekannt sei, welche Mietzinse und Bruttorendite die 
Gutachterin angewendet habe. Auch die «Erstellungskosten BKP 0-5» seien 
nicht nachvollziehbar (Replik vom 24.1.2022 Rz. 19, Akten RSA 4A 
pag. 59 f.; Stellungnahme vom 11.4.2022 Rz. 19, Akten RSA 4A pag. 87 f.). 
Die Vorinstanz hat das Gutachten 3 als nachvollziehbar, schlüssig und stim-
mig erachtet. Ob die vorinstanzlichen Erwägungen insofern zutreffen und na-
mentlich auf einer vollständigen und zutreffenden Sachverhaltswürdigung 
basieren, ist nicht eine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiel-
len Beurteilung (vgl. etwa BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2022 S. 104 [VGE 
2019/367 vom 8.2.2021] nicht publ. E. 2.4). Diese ist nach den vorstehenden 
Ausführungen nicht zu beanstanden (vgl. E. 4.4 hiervor). Die Behörde hat 
die Beweiswürdigung aber auch hinreichend zu begründen. Die Begrün-
dungspflicht ist ein wesentlicher Bestandteil des Gehörsanspruchs. Im Allge-
meinen muss die Begründung zumindest so abgefasst sein, dass die Betrof-
fenen die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht an-
fechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-
den, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Ent-
scheid stützt; wobei sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte 
beschränken kann (statt vieler BGE 146 II 335 E. 5.1; BVR 2021 S. 285 
E. 3.4.2). Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerin, gewisse 
Faktoren seien nicht nachvollziehbar, in ihrer Beweiswürdigung nicht weiter 
eingegangen. Sie hat bloss festgehalten, es seien keine Gründe ersichtlich, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 20
vom Gutachten 3 abzuweichen, und hat das Gutachten insgesamt als nach-
vollziehbar bezeichnet (angefochtener Entscheid E. 9.7). Damit ist die 
Vorinstanz ihrer Begründungspflicht in diesem Punkt nicht genügend nach-
gekommen und hat den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches 
Gehör verletzt (vgl. Art. 21 ff. VRPG; Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 26 Abs. 2 der 
Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]).
4.6
Eine Gehörsverletzung führt – entsprechend der formellen Natur des 
Gehörsanspruchs – ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in 
der Sache grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (statt 
vieler BGE 147 I 433 E. 5.1, 144 I 11 E. 5.3; BVR 2018 S. 281 E. 3.1). Pra-
xisgemäss können allerdings Gehörsverletzungen unter bestimmten Voraus-
setzungen geheilt werden (vgl. statt vieler BGE 142 II 218 E. 2.8.1 
[Pra 106/2017 Nr. 2]; BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Michel Daum, a.a.O., Art. 21 
N. 11). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt: Die Gehörsverletzung wiegt 
nicht derart schwer, dass eine Heilung ausgeschlossen wäre. Die Beschwer-
deführerin hat erst im Verlauf des vorinstanzlichen Verfahrens vorgebracht, 
einzelne Faktoren der Mehrwertberechnung nicht nachvollziehen zu können, 
obwohl sie bereits vor Erlass der Mehrwertabgabeverfügung durch die Ge-
meinde Gelegenheit erhielt, zum Gutachten 3 Stellung zu nehmen (vgl. 
Schreiben Gemeinde vom 7.7.2020, Akten Gemeinde 4A1 Nr. 9). Es han-
delte sich denn auch bloss um einen Nebenpunkt ihrer Argumentation, den 
sie nicht weiter vertiefte. Insbesondere bezüglich der Erstellungskosten un-
terliess sie es, sich mit den entsprechenden Ausführungen im Erläuterungs-
bericht auseinanderzusetzen und aufzuzeigen, inwiefern der Faktor im Gut-
achten 3 nicht nachvollziehbar sei. Sie hat zudem vor Verwaltungsgericht 
Gelegenheit erhalten, sich zum ergänzenden Bericht der Gutachterin zu den 
beanstandeten Faktoren zu äussern, der aufgrund ihrer Rügen eingeholt 
worden war. Davon hat sie jedoch nicht Gebrauch gemacht. Der Mangel be-
trifft schliesslich die Sachverhaltserhebung und -würdigung und damit Fra-
gen, die das Verwaltungsgericht im Rahmen seiner Rechtskontrolle frei prüft 
(vorne E. 1.2 und 4.4). Die Gehörsverletzung wird demnach vor Verwal-
tungsgericht geheilt (vgl. zu den Folgen für die Kostenliquidation hinten E. 5).
4.7
Zusammengefasst ist die Beschwerdeführerin mit ihren Rügen gegen 
das Gutachten 3 nicht zu hören. Die Gutachterin hat die bestehenden Bauten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 21
auf dem Grundstück Nr. 1________ bei der Berechnung des planungsbe-
dingten Mehrwerts genügend berücksichtigt und das Gutachten erweist sich 
auch im Übrigen als vollständig, nachvollziehbar und stimmig. Die EG Köniz 
durfte damit auf den Mehrwert von Fr. 765'800.-- gemäss dem Gutachten 3 
abstellen. Die gestützt darauf berechnete Abgabe von Fr. 246'320.-- ist nicht 
zu beanstanden (Art. 4 aAbs. 4 MWAR in der bis zum 31.12.2023 geltenden 
Fassung vom 18.9.2017). Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und 
ist abzuweisen.
5.
5.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin 
grundsätzlich kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Spezielle prozessuale 
Verhältnisse können nach Art. 108 Abs. 1 VRPG jedoch eine vom Unterlie-
gerprinzip abweichende, dem Einzelfall angemessene Kostenverlegung 
rechtfertigen (Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 18). Besondere Umstände, 
die praxisgemäss kostenmässig beachtlich sind, liegen namentlich in 
behördlichen Fehlleistungen in Form von Gehörsverletzungen, die zwar vor 
oberer Instanz geheilt werden können, für die Partei aber keine Nachteile 
zeitigen dürfen und daher kostenmässig angemessen zu berücksichtigen 
sind (vgl. statt vieler BVR 2008 S. 97 E. 4; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 
N. 21 mit Hinweis auf weitere Kasuistik). Die Vorinstanz hat ihre Würdigung 
des Gutachtens 3 nicht genügend begründet (vgl. vorne E. 4.5). Die Be-
schwerdeführerin konnte sich in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde daher 
mit diesem Punkt nicht einlässlich auseinandersetzen, woraus ihr kein Nach-
teil erwachsen darf. Dabei ist zu beachten, dass sich das Verwaltungsgericht 
wegen ihrer Rügen, gewisse Faktoren seien nicht nachvollziehbar, veran-
lasst sah, ergänzende Ausführungen der Gutachterin einzuholen. Die Be-
schwerdeführerin hat es in der Folge aber unterlassen, dazu Stellung zu neh-
men und ihre Rügen genauer zu erläutern; dies selbst nachdem das Verwal-
tungsgericht ihr als Folge ihrer Eingabe, in der sie sich nicht inhaltlich zum 
eingeholten Bericht äusserte, erneut Frist zur Stellungnahme angesetzt hatte 
(vgl. vorne E. 4.3). Unter diesen Umständen ist nicht ersichtlich, inwiefern ihr 
aus der ungenügenden Begründung der Vorinstanz und der Heilung vor dem 
Verwaltungsgericht ein Nachteil entstanden wäre. Der Beschwerdeführerin 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 22
sind daher die gesamten Verfahrenskosten aufzuerlegen. Dazu gehören ne-
ben einer Pauschalgebühr für den ordentlichen Verfahrensaufwand auch die 
Kosten von Fr. 3'732.15 für den ergänzenden Bericht der Gutachterin vom 
2. Februar 2024 (vgl. Art. 103 Abs. 1 VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 103 
N. 1).
5.2
Zugunsten der obsiegenden Gemeinde sind keine Parteikosten zu 
sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 4 VRPG). Die unterliegende 
Beschwerdeführerin hat ihre Parteikosten selber zu tragen (Art. 108 Abs. 3 
VRPG); die Gehörsverletzung rechtfertigt aufgrund der genannten Um-
stände (E. 5.1 hiervor) keinen teilweisen Ersatz der Parteikosten, zumal die 
entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin höchstens einen geringen Teil 
ihres Parteiaufwands verursacht haben dürfte.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 6'000.--, und die Kosten der Gutachterin für 
den Bericht vom 2. Februar 2024 von Fr. 3'732.15, ausmachend insge-
samt Fr. 9'732.15, werden der Beschwerdeführerin unter Anrechnung des 
geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 6'000.-- auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.10.2024, Nr. 100.2022.348U, 
Seite 23
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Beschwerdegegnerin
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- Bundesamt für Raumentwicklung
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.