be_verwaltungsgericht · 100 2023 334 · 2024-05-06 · de

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Verfügung der Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Thun vom 15. November 2023; bo 2/2022) | Andere

100.2023.334U
STE/SCN/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 6. Mai 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Schaller
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe, p.A. …
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Regierungsstatthalteramt Thun
Scheibenstrasse 3, 3600 Thun
sowie
Einwohnergemeinde Thun
handelnd durch den Gemeinderat
betreffend Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Verfü-
gung der Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Thun vom 
15. November 2023; bo 2/2022)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.05.2024, Nr. 100.2023.334U, 
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
–
Die A.________ AG (ehemals ... AG; nachfolgend: Beschwerdeführe-
rin) erwarb mit Kaufverträgen vom 30. Januar 2015 und 18. Januar 
2017 diverse Grundstücke in der Einwohnergemeinde Thun. Mit Ver-
fügung vom 18. Oktober 2023 hielt die Regierungsstatthalterin des 
Verwaltungskreises Thun (nachfolgend: Vorinstanz) fest, dass nach 
dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Perso-
nen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) für 
den Erwerb der Grundstücke keine Erwerbsbewilligung in Aussicht ge-
stellt werden könne bzw. eine Erwerbsbewilligung verweigert werde 
(Dispositiv-Ziff. 1). Sie setzte der Beschwerdeführerin eine Frist zum 
Verkauf der fraglichen Grundstücke (Dispositiv-Ziff. 2) und kündigte 
an, dass sie die Akten dem Amt für Wirtschaft (AWI) zwecks Klage auf 
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zustellen werde, sollte 
die Frist ungenutzt verstreichen (Dispositiv-Ziff. 3; Akten Vorinstanz 3A 
pag. 102 ff.).
–
Mit Telefonat vom 27. und E-Mail vom 31. Oktober 2023 informierte 
das Bundesamt für Justiz (BJ) die Vorinstanz, wie vorzugehen ist, 
wenn ein mit dem BewG nicht vereinbarer Sachverhalt festgestellt 
wird, und welche Abklärungen die Vorinstanz zusätzlich hätte vorneh-
men müssen (Akten Vorinstanz 3A pag. 107).
–
Die Vorinstanz erliess daraufhin am 15. November 2023 eine neue 
Verfügung mit dem folgenden Wortlaut: 
1.
Die der A.________ AG ausgesprochene Mahnung betreffend Er-
werb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 18. Okto-
ber 2023 über den Verkauf der Grundstücke (…) wird aufgehoben. 
2.
Die A.________ AG erhält Gelegenheit, bis zum 11. Dezember 2023 
zur beabsichtigten Feststellung der Bewilligungspflicht und Verwei-
gerung einer solchen Bewilligung Stellung zu nehmen.
3.
Die A.________ AG wird aufgefordert, bis zum 11. Dezember 2023 
zur Frage Stellung zu nehmen, ob bereits der ursprüngliche Erwerb 
durch die ... AG (…) bewilligungspflichtig gewesen wäre. Weiter wird 
die A.________ AG gebeten zu begründen, weshalb ihre Aktionäre, 
die allesamt Personen im Ausland sind, keine Bewilligung für den 
Erwerb ihrer Aktienanteile benötigten.
…


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–
Am 15. Dezember 2023 hat die Beschwerdeführerin Verwaltungsge-
richtsbeschwerde erhoben und die Aufhebung der Verfügung vom 
15. November 2023 beantragt.
–
Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 22. Januar 2024 
die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerin hat am 
14. Februar 2024 eine Replik eingereicht.
–
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge-
setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig.
–
Die Beschwerdeführerin beantragt die integrale Aufhebung der Verfü-
gung vom 15. November 2023. Die Dispositiv-Ziff. 2 und 3 betreffen 
allerdings verfahrensleitende Anordnungen. Insofern handelt es sich 
um Zwischenverfügungen, die nur selbstständig anfechtbar sind, wenn 
sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können 
oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid her-
beiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten 
für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 74 Abs. 3 
i.V.m. Art. 61 Abs. 1 und Abs. 3 VRPG; Michel Daum, in Herzog/Daum 
[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 61 
N. 3 f.). Dass eine dieser Voraussetzungen erfüllt wäre, ist weder dar-
gelegt noch ersichtlich. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin mit 
den Anordnungen in Ziff. 2 und 3 der angefochtenen Verfügung im Hin-
blick auf eine neue Verfügung in der Sache das rechtliche Gehör ein-
geräumt. Darin ist weder ein nicht wieder gutzumachender Nachteil zu 
erkennen, noch würde das Verfahren im Fall einer Gutheissung been-
det. Soweit die Beschwerde sich gegen die Ziff. 2 und 3 der Verfügung 
vom 15. November 2023 richtet, ist somit nicht darauf einzutreten.
–
Mit der Ziff. 1 der Verfügung vom 15. November 2023 hat die Vorin-
stanz die Verfügung vom 18. Oktober 2023 aufgehoben. Insofern liegt 
ein anfechtbarer Endentscheid vor. Die Beschwerdeführerin hat am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist durch die angefoch-
tene Verfügung als Adressatin besonders berührt. Ob sie auch ein 


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schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat, ist 
fraglich, braucht mit Blick auf den Verfahrensausgang aber nicht ab-
schliessend beurteilt zu werden (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die übrigen 
Form- und Fristerfordernisse sind erfüllt (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG).
–
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
–
In der Sache umstritten ist nur, ob die Regierungsstatthalterin die Ver-
fügung vom 18. Oktober 2023 aufheben durfte.
–
Die Vorinstanz hat sich für die Aufhebung ihrer Verfügung vom 18. Ok-
tober 2023 auf eine analoge Anwendung von Art. 71 Abs. 1 und Art. 73 
Abs. 1 VRPG gestützt (angefochtene Verfügung Fussnote zu E. 3). Die 
Beschwerdeführerin macht geltend, auf dieser Grundlage hätte die 
Verfügung nicht aufgehoben werden dürfen, setzten doch sowohl 
Art. 71 Abs. 1 als auch Art. 73 Abs. 1 VRPG eine beschwerdeführende 
Partei und ein Beschwerdeverfahren voraus, was hier nicht gegeben 
sei. Die Intervention des BJ per Telefon und E-Mail sei keine Be-
schwerde, zumal sie auch nicht an das Verwaltungsgericht als Be-
schwerdeinstanz gerichtet gewesen sei. Die Regierungsstatthalterin 
habe die ursprüngliche Verfügung vielmehr zugunsten des beschwer-
debefugten BJ geändert, mit dem Ziel, ein formelles Beschwerdever-
fahren zu umgehen; darin liege eine Rechtsverletzung. Hinzu komme, 
dass die Vorinstanz sie vor Erlass der angefochtenen Verfügung nicht 
angehört und damit ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt 
habe. Die angefochtene Verfügung sei aus diesen Gründen ersatzlos 
aufzuheben (Beschwerde S. 3 f.).
–
In ihrer Vernehmlassung räumt die Vorinstanz ein, dass Art. 71 Abs. 1 
und Art. 73 Abs. 1 VRPG für ihren Entscheid nicht einschlägig waren. 
Die Praxis lasse aber die Rücknahme einer Verfügung im Hinblick auf 
ein rasches und unkompliziertes Verfahren grundsätzlich zu, solange 
diese noch nicht angefochten sei. Dies gelte sowohl zugunsten als 
auch zuungunsten der Verfügungsadressatin. Wenn bei rechtskräfti-
gen Verfügungen eine Anpassung oder Wiederaufnahme möglich sei 


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(Art. 56 VRPG), müsse dies erst recht für noch nicht rechtskräftige Ver-
fügungen gelten. Eigene Fehler zu korrigieren, müsse der Behörde aus 
rechtsstaatlicher und prozessökonomischer Sicht jederzeit möglich 
sein (Vernehmlassung der Vorinstanz vom 22.01.2024, act. 3). Die Be-
schwerdeführerin hält in ihrer Replik vom 14. Februar 2024 dagegen, 
die von der Vorinstanz geschilderte Praxis beziehe sich nur auf die (er-
satzlose) Rücknahme von Verfügungen. Diese sei abzugrenzen vom 
Erlass einer neuen Verfügung, wie es hier der Fall sei. Mit Art. 71 
VRPG bestehe zudem eine spezialgesetzliche Vorschrift für den Erlass 
einer neuen Verfügung, welche keinen Raum für die Praxis zur Rück-
nahme von Verfügungen lasse. Da die Voraussetzungen von Art. 71 
VRPG nicht erfüllt seien, gebe es somit für die Vorinstanz keine Mög-
lichkeit, neu zu verfügen (act. 5).
–
Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht und die Vorin-
stanz mittlerweile anerkennt, regeln die Art. 71 noch Art. 73 VRPG 
spezifische Aspekte des Beschwerdeverfahrens: Art. 71 Abs. 1 VRPG 
räumt der verfügenden Behörde die Kompetenz ein, statt eine Be-
schwerdevernehmlassung einzureichen, zugunsten der beschwerde-
führenden Partei neu zu verfügen oder die angefochtene Verfügung 
aufzuheben und damit im Interesse der Prozessökonomie erkannte 
Fehlleistungen zu korrigieren (Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 71 N. 1). Art. 73 
VRPG regelt dagegen, unter welchen Voraussetzungen bzw. inwiefern 
die Beschwerdeinstanz eine Verfügung zuungunsten der beschwerde-
führenden Partei ändern darf und umschreibt damit die Entscheidbe-
fugnisse der Beschwerdeinstanz im Verhältnis zu den Parteibegehren 
(Ruth Herzog, a.a.O., Art. 73 N. 1). Mangels Beschwerdeverfahrens 
waren die beiden Normen von vornherein nicht anwendbar.
–
Auch für eine «analoge» Anwendung bestand kein Anlass, zumal sich 
die Situation vor der Anfechtung eines Verwaltungsakts und dem Ein-
tritt der Rechtskraft deutlich von der Formstrenge und Verbindlichkeit 
eines Beschwerdeverfahrens unterscheidet (vgl. BVR 2008 S. 309 
E 4.2). Die – durch die Praxis entwickelte – Rücknahme einer (noch) 
nicht angefochtenen Verfügung vor Eintritt der Rechtskraft ist zulässig, 


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wenn die Behörde Anlass zur Korrektur hat und nicht (ausnahmsweise) 
bereits Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes oder der Rechtssi-
cherheit überwiegen. Solche Interventionen der verfügenden Verwal-
tungsbehörde zugunsten oder zuungunsten der betroffenen Person 
vor Ablauf der Rechtsmittelfrist sind weniger strengen Voraussetzun-
gen unterworfen als solche nach Eintritt der formellen Rechtskraft (vgl. 
die Wiederaufnahmeschranken bei formell rechtskräftigen Verfügun-
gen gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG). Massgebend für die tiefere Inter-
ventionsschwelle bei der Rücknahme ist die Überlegung, dass das Ge-
bot der Rechtssicherheit und der Vertrauensgrundsatz bis zum Eintritt 
der formellen Rechtskraft der Verfügung nicht die gleiche Bedeutung 
haben können wie nach diesem Zeitpunkt. Sofern die betroffene Per-
son nicht bereits in guten Treuen Dispositionen getroffen hat, die nur 
mit Verlust wieder rückgängig zu machen sind, erlauben schon verhält-
nismässig geringfügige Fehler die Rücknahme einer Verfügung 
(BVR 2008 S. 309 E 4.1; BGE 121 II 273 E. 1a/aa; BGer 1C_651/2015 
vom 15.02.2017, in ZBl 2018 S. 40 E. 3.3; Markus Müller, in Herzog/
Daum Hrsg., Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 56 N. 34; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 71 N. 1).
–
Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt: Die Verfügung vom 18. Ok-
tober 2023 war zum Zeitpunkt der Rücknahme unbestrittenermassen 
weder angefochten noch rechtskräftig. In Ziff. 1 der angefochtenen 
Verfügung vom 15. November 2023 hat die Regierungsstatthalterin 
nichts weiter angeordnet als die Aufhebung der Verfügung vom 18. Ok-
tober 2023; entgegen der Beschwerdeführerin hat die Regierungsstatt-
halterin (noch) nicht neu verfügt. Es handelte sich somit um eine zuläs-
sige Rücknahme im Sinn der geschilderten Praxis. Eine vorgängige 
Anhörung der Beschwerdeführerin war entgegen ihren Ausführungen 
nicht erforderlich. Zum einen hat die Regierungsstatthalterin eine die 
Beschwerdeführerin belastende Verfügung aufgehoben und zum an-
dern diente die neue Verfügung gerade dazu, der Beschwerdeführerin 
zur (erneut) in Aussicht genommenen Bewilligungsverweigerung das 
rechtliche Gehör zu gewähren. Es liegt somit auch keine Gehörsver-
letzung vor.


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Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich un-
begründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das Ver-
waltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung 
(Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation 
der 
Gerichtsbehörden 
und 
der 
Staatsanwaltschaft 
GSOG; 
BSG 161.1).
–
Bei diesem Verfahrensausgang wird die unterliegende Beschwerde-
führerin kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind 
keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach 
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Regierungsstatthalteramt Thun
- Einwohnergemeinde Thun
- Bundesamt für Justiz
- Amt für Wirtschaft
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.