be_verwaltungsgericht · 100 2023 346 · 2024-12-27 · de

Baubewilligung; Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. November 2023; BVD 110/2023/86) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2023.346U publiziert in BVR 2025 S. 169
STE/BIM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. Dezember 2024
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Stohner 
Gerichtsschreiberin Bickel
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner 1
und
C.________ und D.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft 2
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 2
sowie
Einwohnergemeinde Herzogenbuchsee
Bauabteilung, Bernstrasse 2, Postfach 208, 3360 Herzogenbuchsee
betreffend Baubewilligung; Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit ge-
meinsamer Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern vom 24. November 2023; BVD 110/2023/86)
Prozessgeschichte:
A.
Am 24. November 2020 reichte die A.________ AG bei der Einwohnerge-
meinde (EG) Herzogenbuchsee ein Baugesuch ein für den Abbruch von be-
stehenden Gebäuden und den Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit 
gemeinsamer 
Einstellhalle 
auf 
den 
Parzellen 
Herzogenbuchsee 
Gbbl. Nrn. 1________ und 2________. Am 16. April 2021 stellte sie zudem 
ein Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des Strassenabstands zur an-
grenzenden Kantonsstrasse. Gegen das Vorhaben erhoben neben anderen 
B.________, 
Eigentümer 
der 
Parzelle 
Herzogenbuchsee 
Gbbl. Nr. 3________, sowie C.________ und D.________, Eigentümer und 
Eigentümerin der Parzelle Herzogenbuchsee Gbbl. Nr. 4________, Einspra-
che. Mit Gesamtentscheid vom 1. Mai 2023 (ergänzt durch Entscheid vom 
26.5.2023) bewilligte die EG Herzogenbuchsee das Vorhaben und wies die 
Einsprachen ab.
B.
Gegen diesen Entscheid erhoben B.________ sowie C.________ und 
D.________ je Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 


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Bern (BVD). Mit Entscheid vom 24. November 2023 hiess die BVD die Be-
schwerde gut, hob den Gesamtentscheid der EG Herzogenbuchsee auf und 
verweigerte die Baubewilligung (Bauabschlag).
C.
Dagegen hat die A.________ AG am 22. Dezember 2023 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der BVD vom 
24. November 2023 sei aufzuheben und der Gesamtentscheid der EG Her-
zogenbuchsee vom 1. bzw. 26. Mai 2023 sei zu bestätigen; eventuell sei die 
Sache zur weiteren Prüfung im Sinn der Erwägungen, subeventuell zur Prü-
fung einer Projektänderung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 29. Januar 2024 beantragt B.________, die Be-
schwerde sei abzuweisen. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung im 
Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. C.________ und 
D.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom 2. Februar 2024, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der von der 
Vorinstanz erteilte Bauabschlag sei zu bestätigen; eventuell sei die Sache 
zur weiteren Prüfung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 18. Januar 2024 auf 
Abweisung der Beschwerde. Die EG Herzogenbuchsee beantragt mit Stel-
lungnahme vom 29. Januar 2024, die Beschwerde sei gutzuheissen.
Erwägungen:
1. 
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 


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zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. 
Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Die Beschwerdegegnerschaft 2 macht geltend, der Streitgegenstand 
vor Verwaltungsgericht sei auf die Frage beschränkt, ob die Abwasserleitung 
im Strassenabstand zulässig sei; soweit die Beschwerdeführerin verlange, 
das Verwaltungsgericht solle bei Gutheissung der Beschwerde auch die üb-
rigen Rügen gegen das Bauvorhaben beurteilen, sei auf die Beschwerde 
nicht einzutreten (vgl. Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerschaft 2 
act. 7 S. 2 f.). Dazu ergibt sich Folgendes: Werden im Rechtsmittelverfahren 
Rügen gegen das Erteilen der Baubewilligung erhoben, die vor der Vorin-
stanz kein Thema (mehr) waren, betrifft dies nicht den Streitgegenstand bzw. 
das Eintreten, sondern die Frage, ob das Verwaltungsgericht selbst in der 
Sache urteilt (reformatorisches Urteil) oder die Akten zu neuer Beurteilung 
an die Vorinstanz zurückweist (Rückweisung; vgl. dazu Michel Daum bzw. 
Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 37 bzw. Art. 84 N. 6). Nach dem Gesagten erweist 
sich der Antrag der Beschwerdeführerin als zulässig.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2. 
Das Bauvorhaben umfasst den Abbruch von bestehenden Gebäuden und 
den Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Einstellhalle 
auf den Parzellen Nrn. 1________ und 2________. Die Parzelle 
Nr. 1________ liegt grösstenteils in der Mischzone M2, im nördlichen Be-
reich in der Wohnzone W2. Im Süden grenzt sie an die E.________strasse 


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(Kantonsstrasse; Situationsplan vom 26.1.2021, Akten Gemeinde 4D [Gra-
fik]). Die westlich davon liegende, kleinere Parzelle Nr. 2________ liegt ganz 
in der Wohnzone W2 (Zonenplan vom 10.12.2014, einsehbar unter: 
 , Rubriken «Gemeinde und Verwaltung/Online-
Schalter/Zonenplan Siedlung Landschaft»). 
Grafik: Situationsplan vom 26. Januar 2021 (Auszug)
Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, das Abwasser von mehreren Häusern 
dem Anschlusspunkt A117 zuzuführen, der auf der Strassenparzelle Herzo-
genbuchsee Gbbl. Nr. 5________ (E.________strasse) östlich der geplan-
ten Überbauung liegt. Zu diesem Anschlusspunkt soll entlang der Kantons-
strasse eine Abwasserleitung mit Kontrollschächten (1-3) erstellt werden. 
Die Abwasserleitung ist über eine Strecke von mehr als 50 m auf der Bau-
parzelle Nr. 1________ im Strassenabstand geplant; ebenso die Kontroll-


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schächte 1 und 2 mit den jeweiligen Anschlussstücken. Die Leitung unter-
schreitet den Strassenabstand auf einer längeren Strecke um 82 cm und en-
det beim Anschlusspunkt A117 auf der Strassenparzelle Nr. 5________. Die 
Kontrollschächte 1 und 2 unterschreiten den Strassenabstand um 128 cm 
(vgl. angefochtener Entscheid E. 3b; Werkleitungsplan vom 24.11.2020, Ak-
ten Gemeinde 4D). 
3. 
Umstritten ist zunächst, ob die unterirdische Abwasserleitung gegenüber der 
Kantonsstrasse einen Strassenabstand einhalten muss.
3.1
Nach Art. 80 Abs. 1 Bst. a des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 
(SG; BSG 732.11) gelten für Bauten und Anlagen an Kantonsstrassen fünf 
Meter Abstand ab Fahrbahnrand, soweit das zuständige Gemeinwesen in 
Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts anderes festlegt. Der Re-
gierungsrat kann nach Art. 80 Abs. 2 SG geringere Abstände festlegen für 
Bauten und Anlagen, die weder die Verkehrssicherheit beeinträchtigen noch 
den Ausbau der Strasse erschweren. Solche geringeren Strassenabstände 
hat er für Einfriedungen, Zäune und freitragende Gebäudeteile vorgesehen 
(vgl. Art. 56 und 56a der Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 [SV; 
BSG 732.111.1]; vgl. auch Vortrag der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
des Kantons Bern [BVE; heute BVD] zur Strassenverordnung, Erläuterungen 
zu Art. 56 S. 15, einsehbar unter: , Rubriken «Über 
uns/Rechtsamt/Rechtliche Grundlagen/Vorträge»). Zudem hat der Regie-
rungsrat gestützt auf Art. 80 Abs. 3 SG Abstände für Pflanzen, Bäume, Wäl-
der und Strassenreklamen geregelt (Art. 57 f. SV).
3.2
Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass der Strassenabstand 
gegenüber der Kantonsstrasse auch für unterirdische Leitungen gilt, die 
nach Art. 6 Abs. 1 Bst. q des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baube-
willigungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) grundsätz-
lich keiner Baubewilligung bedürfen. Sie prüfte deshalb, ob eine Ausnahme-
bewilligung erteilt werden kann (vgl. angefochtener Entscheid E. 3a). Vor 


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Verwaltungsgericht macht die Beschwerdeführerin erstmals geltend, unterir-
dische Leitungen müssten keinen Strassenabstand einhalten. Unterirdische 
Bauten und Anlagen würden die Ziele und Zwecke nicht berühren, die mit 
dem Strassenabstand verfolgt würden; namentlich werde weder die Ver-
kehrssicherheit beeinträchtigt noch der Ausbau der Strasse erschwert. Es 
sei zu vermuten, dass der Gesetzgeber unterirdische Bauten und Anlagen 
nicht vor Augen gehabt habe, als er mit Art. 80 SG betreffend Strassenab-
stände (Bauverbotsstreifen) «alles über einen Leisten geschlagen» habe. 
Ziel des Gesetzgebers bei der Revision des Gesetzes vom 2. Februar 1964 
über Bau und Unterhalt der Strassen (Strassenbaugesetz, SBG; GS 1964 
S. 6 ff.) sei nicht eine Verschärfung des Rechts gewesen, sondern eine Ver-
einfachung und Zusammenfassung der Bestimmungen zu den Strassenab-
ständen. Dies erkläre auch, warum der Verordnungsgeber geringere Ab-
stände nur für oberirdische Anlagen festgelegt habe. Weiter könne das De-
kret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; 
BSG 723.13) als ergänzendes Recht hinzugezogen werden, das für unterir-
dische Bauten und Anlagen ebenfalls keinen Grenzabstand vorschreibe. 
Nach Art. 83 SG gelte das Lichtraumprofil sodann nur für oberirdische Bau-
ten und Anlagen (vgl. Beschwerde S. 7 f.). – Der Beschwerdegegner 1 wie 
auch die Beschwerdegegnerschaft 2 vertreten hingegen die Ansicht, Art. 80 
Abs. 1 SG gelte auch für unterirdische Bauten und Anlagen; dies gehe schon 
aus dem Wortlaut unmissverständlich hervor (Beschwerdeantwort des Be-
schwerdegegners 1 act. 5 S. 3 f.; Beschwerdeantwort der Beschwerdegeg-
nerschaft 2 act. 7 S. 3 f.).
3.3
Umstritten ist der Sinngehalt von Art. 80 Abs. 1 SG. Dieser ist durch 
Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut 
(grammatikalisches Element). Ist der Normtext nicht klar und sind verschie-
dene Auslegungen möglich, so muss unter Einbeziehung aller Auslegungs-
elemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu berücksichti-
gen sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen (syste-
matisches Auslegungselement), die Entstehungsgeschichte (historisches 
Auslegungselement) sowie der Zweck der Norm (teleologisches Ausle-
gungselement). Gleich wie das Bundesgericht lässt sich das Verwaltungsge-
richt von einem pragmatischen Methodenpluralismus leiten, der keinem Aus-


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legungselement einen grundsätzlichen Vorrang zuerkennt. Es muss im Ein-
zelfall abgewogen werden, welche Methode oder Methodenkombination zu 
der Lösung führt, die im normativen Gefüge und mit Blick auf die Wertent-
scheidungen des Gesetzgebers am meisten überzeugt (statt vieler 
BVR 2024 S. 277 E. 4.1, 2023 S. 25 E. 5.5).
3.4
Gemäss dem Wortlaut von Art. 80 Abs. 1 SG gelten die Strassenab-
stände für «Bauten und Anlagen» (vgl. auch französischsprachige Fassung 
«les distances suivantes doivent être respectées par les constructions et in-
stallations»). Der Wortlaut schränkt den Anwendungsbereich der Norm nicht 
auf bestimmte Bauten und Anlagen ein. Das spricht dafür, dass alle Bauten 
und Anlagen gemeint sind, d.h. auch unterirdische (vgl. Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 12 N. 16 mit 
Hinweis auf die Praxis des TBA). Der Umstand, dass unterirdische Leitungen 
für Hausanschlüsse im Grundsatz keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 6 
Abs. 1 Bst. q BewD), steht diesem Verständnis des Strassengesetzes nicht 
entgegen (vgl. etwa VGE 2019/317 vom 12.10.2020 E. 4.3).
3.5
Zur Entstehungsgeschichte von Art. 80 Abs. 1 SG ergibt sich Folgen-
des: Vor Erlass des SG waren die Strassenabstände in Art. 63 ff. SBG gere-
gelt. Nach Art. 65 Abs. 2 SBG durften bestimmte Kategorien von Bauten 
oder Anlagen den Strassenabstand ohne Ausnahmebewilligung, mit einfa-
cher Zustimmung der zuständigen Strassenaufsichtsbehörde (Art. 59 SBG), 
unterschreiten, so auch Unterkellerungen und andere unterirdische Anlagen 
(Ziff. 4). Eine solche Bestimmung ist im Strassengesetz nicht mehr zu finden 
(vgl. BVR 2019 S. 151 E. 3.1; VGE 2017/181/183 vom 18.4.2018 E. 3.3; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 18 a.E.). Zwar kann der Regierungsrat ge-
stützt auf Art. 80 Abs. 2 SG für Bauten und Anlagen, die weder die Verkehrs-
sicherheit beeinträchtigen noch den Ausbau der Strasse erschweren, wie er-
wähnt geringere Abstände festlegen. Was die Bauten und Anlagen betrifft, 
die früher nach Art. 65 Abs. 2 SBG ohne Ausnahmebewilligung im Vorland 
realisiert werden durften, hat er das getan für freitragende Gebäudeteile (vgl. 
Art. 56a SV; in Kraft seit 1.2.2024 [BAG 24-002]; früher Art. 65 Abs. 2 Ziff. 1 
SBG). Für alle anderen, namentlich unterirdischen Bauten und Anlagen nach 
Art. 65 Abs. 2 SBG fehlt hingegen eine besondere Regelung in der Stras-
senverordnung. Das bedeutet entgegen der Beschwerdeführerin aber nicht, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 9
dass diese gar keinen Strassenabstand einhalten müssten. Solches kann 
den Materialien nicht entnommen werden, im Gegenteil: Aus dem Vortrag 
zum SG geht hervor, dass mit der Revision des SBG die bis dahin geltenden, 
auf mehrere Artikel verteilten und sehr ausführlich geregelten Abstandsvor-
schriften «im Wesentlichen übernommen, vereinfacht und in einem einzigen 
Artikel zusammengefasst» werden sollten (vgl. Vortrag des Regierungsrats 
zum Strassengesetz, in Tagblatt des Grossen Rates 2008, Beilage 2 S. 24 
[damaliger Art. 76]). Der Gesetzgeber beabsichtigte mit dem neuen SG also 
in erster Linie, die Abstandsvorschriften zu vereinfachen. Dies erreichte er, 
indem die Strassenabstände neu für alle Bauten und Anlagen gelten. Der 
Gesetzgeber hat folglich eine strengere Regelung für bisher im Vorland ge-
stattete Bauten und Anlagen erlassen, indem für alle Bauten und Anlagen im 
Bauverbotsstreifen eine Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Im Übrigen 
lag der Entwurf der Strassenverordnung dem Grossen Rat vor, als er den 
Entwurf des neuen SG beriet (vgl. Wortmeldung des Fraktionssprechers der 
SP-JUSO, in Tagblatt des Grossen Rates 2008 S. 43; Wortmeldung der Vor-
steherin der zuständigen Direktion, in Tagblatt des Grossen Rates 2008 
S. 45); mithin war dem Gesetzgeber bekannt, dass keine besonderen Ab-
stände für bisher im Vorland zulässige Bauten und Anlagen in der Strassen-
verordnung vorgesehen waren. Die kleineren Abstände für freitragende Ge-
bäudeteile sind erst später «aufgrund der Erfahrungen in der Praxis» in die 
Strassenverordnung aufgenommen worden (vgl. Vortrag der BVD zur Ände-
rung der Strassenverordnung vom 20.12.2023, Erläuterungen zu Art. 56a 
S. 4 f., einsehbar unter: , Rubriken «Über uns/Rechts-
amt/Rechtliche Grundlagen/Vorträge»). Der Regierungsrat sah sich gleich-
zeitig nicht dazu veranlasst, aufgrund der Praxis besondere Abstände für un-
terirdische Bauten und Anlagen vorzusehen. Dies obwohl das Verwaltungs-
gericht zum Schluss gekommen war, die Strassenabstände würden neu 
auch für Bauten und Anlagen gelten, die bisher nach Art. 65 Abs. 2 SBG 
davon 
ausgenommen 
waren 
(vgl. 
BVR 2019 
S. 151 
E. 3.1; 
VGE 2017/181/183 vom 18.4.2018 E. 3.3).
3.6
Die systematische Auslegung fragt nach dem Sinn einer Rechtsnorm 
innerhalb eines Gesetzes und im Verhältnis zu anderen Erlassen (vgl. etwa 
BVR 2024 S. 277 E. 4.3, 2024 S. 51 E. 4.4, 2002 S. 322 E. 3b/bb). Art. 80 


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SG steht im Kapitel 7 «Öffentliche Strassen und benachbartes Grundeigen-
tum». Die Bestimmung trägt den Randtitel «Strassenabstände (Bauverbots-
streifen)». In Art. 81 SG wird gleich anschliessend an die Vorschriften über 
die gesetzlichen Strassenabstände (Art. 80 SG) geregelt, unter welchen Vor-
aussetzungen eine Ausnahme von diesen Abständen erteilt werden kann. 
Eine Bestimmung dazwischen zu in der Bauverbotszone (Vorland) ohne 
Ausnahmebewilligung gestattete Bauten und Anlagen – analog Art. 65 
Abs. 2 SBG – fehlt im SG (vgl. E. 3.5 hiervor). Auch das spricht dafür, dass 
für alle unterirdischen sowie oberirdischen Bauten und Anlagen im Bauver-
botsstreifen eine Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Art. 82 SG regelt so-
dann die Folgen für «Bauten und Anlagen, einschliesslich der Leitungen» im 
Bauverbotsstreifen, wenn eine öffentliche Strasse verbreitert werden soll. 
Die Bestimmung spricht damit eine unterirdische Anlageart direkt an, für die 
grundsätzlich auch Art. 80 Abs. 1 SG gelten muss («Bauverbotsstreifen»). 
Was die Beschwerdeführerin in systematischer Hinsicht vorbringt, überzeugt 
dagegen nicht: Dass das NBRD für unterirdische Bauten und Anlagen keinen 
Grenzabstand vorsieht, ist nicht massgebend; denn die Bestimmungen be-
treffend Strassenabstände gehen als speziellere Vorschriften den allgemei-
nen Grenz- und Gebäudeabständen vor (BVR 2010 S. 507 E. 2.2.2; vgl. 
auch Bemerkung zu Art. 2 des Baureglements der EG Herzogenbuchsee 
vom 10. Dezember 2014 [GBR], einsehbar unter: , Rubriken «Gemeinde und Verwaltung/Online-Schalter»). Schliess-
lich hilft der Hinweis auf Art. 83 SG nicht weiter. Diese Bestimmung regelt 
das Lichtraumprofil, also den freizuhaltenden Raum über der Fahrbahn von 
öffentlichen Strassen, und bezieht sich damit zwangsläufig nur auf oberirdi-
sche Bauten und Anlagen. 
3.7
Wird der Zweck von Strassenabständen darin gesehen, die Ver-
kehrssicherheit zu gewährleisten und einen Ausbau der Strasse zu ermögli-
chen (teleologisches Auslegungselement), steht dies der Auslegung, wo-
nach die Abstände auch für unterirdische Bauten und Anlagen gelten, jeden-
falls nicht entgegen. Selbst wenn diese die Verkehrssicherheit im Normalfall 
nicht gefährden dürften, können sie eine Strassenverbreiterung behindern 
und müssen gegebenenfalls angepasst bzw. verlegt oder entfernt werden 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 11
(vgl. Art. 82 SG). Dass die geplante unterirdische Leitung einer Ausnahme-
bewilligung bedarf, widerspricht also nicht von vornherein dem Zweck von 
Strassenabständen. 
3.8
Aufgrund aller Auslegungselemente ergibt sich, dass die Strassenab-
stände nach Art. 80 Abs. 1 SG für unterirdische Bauten und Anlagen gelten, 
mithin auch für die geplante Abwasserleitung. 
4. 
Strittig ist weiter, ob für die geplante Abwasserleitung im Strassenabstand 
eine Ausnahme gewährt werden kann.
4.1
Nach Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen Ausnah-
men von den gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere 
Verhältnisse, insbesondere des Ortsbilds, es rechtfertigen und wenn da-
durch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interes-
sen beeinträchtigt werden. Die Voraussetzungen für das Unterschreiten des 
Strassenabstands sind somit die gleichen wie für Ausnahmebewilligungen 
nach Art. 26 BauG (VGE 2022/113 vom 20.6.2024 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 12 N. 18). Danach kann von einer allgemein gehaltenen Bestim-
mung aus besonderen Gründen des Einzelfalls abgewichen werden. Dabei 
geht es um die Behebung einer unverhältnismässigen Härte oder offensicht-
lichen Unzweckmässigkeit. Als besondere Verhältnisse kommen sowohl ob-
jektive Besonderheiten (Lage der Parzelle, Beschaffenheit des Baugrunds, 
technisch bedingte Ausnahmesituationen usw.) wie auch solche in Frage, 
die in den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Person begründet sind 
(z.B. Bedürfnisse einer behinderten Person). Der blosse Wunsch nach opti-
maler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks oder einfach besserer 
Lösung stellt keinen Ausnahmegrund dar (BVR 2020 S. 502 E. 3.2, 2015 
S. 425 E. 5.1, 2009 S. 87 E. 4.4.2; VGE 2018/101 vom 19.3.2019 E. 5.2 und 
5.6; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4 Bst. b und N. 5); dass ein Bauvor-
haben allenfalls verkleinert werden muss, begründet deshalb keinen An-
spruch auf eine Ausnahmebewilligung.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 12
4.2
Die Vorinstanz hat erwogen, Art. 81 Abs. 1 SG habe nicht nur den 
früheren Ausnahmetatbestand nach Art. 66 Abs. 1 und 2 SBG, sondern auch 
die relativ grosszügigen Bestimmungen über Bauten und Anlagen im Vor-
land (Art. 65 SBG) ersetzt. Da der Gesetzgeber mit der Revision des SBG 
keine Verschärfung des Rechts beabsichtigt habe, würden Bauten im Vor-
land, die in Art. 65 SBG genannt waren, bei der Erteilung von Ausnahmebe-
willigungen deshalb nach der Praxis der BVD nach einem weniger strengen 
Massstab beurteilt als jenem, der für die allgemeine Ausnahme nach Art. 26 
BauG gelte (angefochtener Entscheid E. 3a); besondere Verhältnisse seien 
aber dennoch erforderlich, um eine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen. 
Hier seien keine solchen Verhältnisse zu erkennen. Es handle sich um ein 
Neubauprojekt auf einem grossen Areal, für welches viel Planungsspielraum 
bestehe. Vor diesem Hintergrund sei das Vorbringen der Beschwerdeführe-
rin nicht zu hören, wonach eine Leitungsführung ausserhalb des Strassen-
abstands, unterhalb der Untergeschosse technisch anspruchsvoll und mit 
Nachteilen verbunden wäre. Die vorgesehene Leitungsführung sei nur not-
wendig, wenn die Bauparzellen – wie hier geplant – maximal ausgenützt wür-
den. Das Areal könne jedoch ohne weiteres anders bebaut werden. Dass die 
projektierten Baukörper in diesem Fall verkleinert oder verschoben werden 
müssten, begründe keinen Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung; denn 
der Wunsch nach optimaler, gewinnbringender Nutzung stelle keinen Aus-
nahmegrund dar. Auch das Argument der haushälterischen Bodennutzung 
sei nicht zu hören. Dabei handle es sich um einen allgemeinen raumplaneri-
schen Grundsatz, der immer angeführt werde könne und deshalb keinen 
Ausnahmegrund darstelle (angefochtener Entscheid E. 3c).
4.3
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Bauverbotszone diene gerade 
dazu, Leitungen zu verlegen. Daran habe sich mit dem SG nichts geändert, 
selbst wenn nun formell eine Ausnahmebewilligung notwendig sein sollte 
(Beschwerde S. 8). Hier würden technische und topografische Gründe für 
eine Ausnahme sprechen. Nur bei der gewählten Leitungsführung im Stras-
senabstand könne das Abwasser mit natürlichem Gefälle abgeleitet werden. 
Bei einer Leitungsführung, welche den Strassenabstand auf einer geringeren 
Länge unterschreite, müsse das Abwasser hingegen beim Kontrollschacht 1 
hochgepumpt werden. Die Hausanschlussleitung müsse zudem an die Lei-
tung in der E.________strasse angeschlossen werden, weshalb sie den 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 13
Strassenabstand früher oder später ohnehin unterschreite. Entgegen der An-
nahme der Vorinstanz gebe es nicht einfach andere Varianten des Bauvor-
habens, die keine Ausnahme für die Abwasserleitung erforderten. Das Pro-
jekt sei in gestalterischer Hinsicht vom Fachausschuss Ortsbild beurteilt wor-
den, der insbesondere auch die Orientierung und Setzung der Baukörper 
geprüft habe (Beschwerde S. 8 f.). – Der Beschwerdegegner 1 und die Be-
schwerdegegnerschaft 2 machen geltend, das Interesse der Beschwerde-
führerin an der optimalen Ausnutzung ihrer Bauparzellen rechtfertige keine 
Ausnahme für das Unterschreiten des Strassenabstands (Beschwerdeant-
wort des Beschwerdegegners 1 act. 5 S. 4 f.; Beschwerdeantwort der Be-
schwerdegegnerschaft 2 act. 7 S. 4 f.).
4.4
Zunächst ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht nicht an die 
von der Vorinstanz entwickelte Praxis gebunden wäre, wonach bei Ausnah-
men vom Strassenabstand für ehemals im Vorland gestattete Bauten und 
Anlagen ein weniger strenger Massstab anzuwenden sei. Gleich würde es 
sich mit einer dahingehenden Praxis des Tiefbauamts des Kantons Bern 
(TBA) verhalten (vgl. Amtsbericht des TBA vom 3.5.2021, Akten Gemeinde 
4C pag. 290 ff.). Auf eine (nochmalige) Stellungnahme bzw. «Befragung» 
des TBA, wie sie die Gemeinde beantragt, kann deshalb verzichtet werden 
(vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 29.1.2024 act. 6 S. 4). Ob der von 
der Vorinstanz geübten Praxis zu folgen wäre, kann hier offenbleiben. Denn 
ungeachtet des milderen Massstabs verlangt die BVD im Einklang mit der 
gesetzlichen Regelung besondere Verhältnisse, die eine Ausnahmebewilli-
gung rechtfertigen, und hat diese im vorliegenden Fall zu Recht verneint (vgl. 
angefochtener Entscheid E. 3c). Wie sie zutreffend erkannt hat, genügt der 
blosse Wunsch nach einer optimalen Nutzung oder einer besseren Lösung 
gerade nicht als Ausnahmegrund (vgl. vorne E. 4.1 f.). Wollte man darin be-
sondere Verhältnisse erblicken, würden Ausnahmebewilligungen zur Regel, 
was letztlich einer unzulässigen Normkorrektur gleichkäme. Gleich verhielte 
es sich, wenn für unterirdische Leitungen systematisch Ausnahmen gewährt 
würden, mit dem Argument, diese würden die Verkehrssicherheit nicht ge-
fährden und einer Verbreiterung der Strasse nicht entgegenstehen, wie die 
Gemeinde vorbringt (vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 29.1.2024 
act. 6 S. 3; zur unzulässigen Normkorrektur Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbe-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 14
merkungen zu den Art. 26-31 N. 1a und 3 sowie Art. 26-27 N. 2). Die Be-
schwerdeführerin kann sich folglich nicht darauf berufen, dass technische 
und topografische Gründe für eine Leitungsführung im Strassenabstand und 
gegen eine solche unterhalb der geplanten Häuser sprechen, wenn sie diese 
Situation zur bestmöglichen Ausnutzung selbst verursacht. So überzeugen 
auch ihre Argumente nicht, warum hier nicht anders gebaut werden könne 
(vgl. E. 4.3 hiervor). Zwar ergibt sich aus den Akten, dass das Projekt noch 
vor Einreichung des Baugesuchs auf Anregung des kommunalen Fachaus-
schusses Ortsbild überarbeitet wurde – unter anderem bezüglich der Orien-
tierung und Stellung der Bauten. Die örtliche Fachstelle hat aber lediglich 
das konkrete Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
beurteilt und eine andere Bebauung, die eine Leitung ausserhalb des Stras-
senabstands zuliesse, damit nicht ausgeschlossen (vgl. Stellungnahme des 
Fachausschusses Ortsbild vom 13.3.2020, Akten Gemeinde 4C pag. 527 f.). 
4.5
Soweit die Beschwerdeführerin weiter geltend macht, der Strassen-
abstand müsse für den Anschluss ohnehin unterschritten werden, um das 
Abwasser dem Anschlusspunkt A117 zuzuführen (Beschwerde S. 9), trifft 
dies zwar zu, rechtfertigt jedoch nicht, den Strassenabstand auf einer Länge 
von 50 m zu unterschreiten. Denn eine Ausnahme kann nicht weitergehend 
beansprucht werden, als die Besonderheit reicht (vgl. VGE 20460 vom 
16.10.1998 E. 4b). Die Beschwerdeführerin beruft sich sodann auf das Ge-
bot der haushälterischen Bodennutzung und das raumplanerische Ziel der 
inneren Verdichtung (Beschwerde S. 10; vgl. auch Stellungnahme der Ge-
meinde vom 29.1.2024 act. 6 S. 4). Wie bereits die Vorinstanz zutreffend er-
wogen hat, handelt es sich dabei jedoch um allgemeine raumplanerische 
Grundsätze, die immer angeführt werden können, um eine Ausnahme zu 
rechtfertigen. Sie stellen deshalb keinen Ausnahmegrund dar (vgl. 
VGE 2016/103 vom 11.10.2016 E. 4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 
N. 5). Soweit die Gemeinde sodann vorbringt, durch die hohen Anforderun-
gen an Ausnahmebewilligungen für früher nach Art. 65 SBG zugelassene 
Bauten im Vorland werde das Erstellen von Versickerungsanlagen für Stras-
sen- und Umgebungswasser erschwert (vgl. Stellungnahme der Gemeinde 
vom 29.1.2024 act. 6 S. 4), ist nicht nachvollziehbar, inwiefern dies mit Blick 
auf die hier interessierende Abwasserleitung besondere Verhältnisse be-
gründen sollte. Nicht gefolgt werden kann der Gemeinde schliesslich, soweit 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 15
sie die Auffassung vertritt, die unterirdische Abwasserleitung könne nach 
Art. 28 BauG auf Zusehen hin bewilligt werden (vgl. Stellungnahme der Ge-
meinde vom 29.1.2024 act. 6 S. 4 f.). Zwar verweist Art. 81 Abs. 2 SG auf 
Art. 28 BauG und gilt diese Bestimmung für Kleinbauten im Strassenabstand 
sinngemäss. Als Kleinbauten gelten aber nur kleine, leicht entfernbare Bau-
ten und Anlagen (vgl. Art. 28 Abs. 1 BauG). Davon kann bei einer Abwas-
serleitung, die unterirdisch auf einer Länge von 50 m im Strassenabstand 
verlegt werden soll (vgl. vorne E. 2), nicht die Rede sein. 
4.6
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Vorliegen besonderer 
Verhältnisse zu Recht verneint. Bei diesem Ergebnis braucht nicht geprüft 
zu werden, ob öffentliche oder wesentliche private Interessen der Ausnahme 
entgegenstehen würden.
5. 
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin verstösst die Verweigerung der Aus-
nahmebewilligung sodann gegen die Eigentumsgarantie und das Gleichbe-
handlungsgebot (Beschwerde S. 11 f.). 
5.1
Die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; 
SR 101]; Art. 24 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) 
verschafft keinen Anspruch auf beliebige, ungehinderte Nutzung und Über-
bauung eines Grundstücks, sondern nur innerhalb der Schranken, die im öf-
fentlichen Interesse durch die Rechtsordnung bestehen (vgl. etwa 
BGE 146 I 70 E. 6.1; BVR 2020 S. 17 E. 7.1). Es ist deshalb fraglich, ob 
überhaupt von einem Eingriff auszugehen ist, wenn der Gesetzgeber für 
Bauten und Anlagen Strassenabstände vorschreibt (ausführlich dazu Alain 
Griffel, Bauen im Spannungsfeld zwischen Eigentumsgarantie und Bauvor-
schriften, in ZBl 2002 S. 169 ff., 171 ff.). Die Frage kann letztlich offenblei-
ben: Die Strassenabstände beruhen auf einer genügenden gesetzlichen 
Grundlage (Art. 80 Abs. 1 SG). Sie verfolgen öffentliche Interessen, denn sie 
haben verkehrsplanerische, verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Be-
deutung (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 15) und deren Einhaltung ist 
bei Neubauten – wie hier – grundsätzlich verhältnismässig (vgl. Alain Griffel, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 16
a.a.O., S. 176 f.). Dies gilt entgegen der Auffassung der Gemeinde (vgl. Stel-
lungnahme vom 29.1.2024 act. 6 S. 3) auch für unterirdische Leitungen im 
Vorland. Sollte sich Art. 80 Abs. 1 SG im Einzelfall als unverhältnismässig 
erweisen, kann dem mit dem Erteilen einer Ausnahmebewilligung Rechnung 
getragen werden (Art. 81 Abs. 1 SG; vgl. auch VGE 2016/103 vom 
11.10.2016 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den 
Art. 26-31 N. 2). Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine 
Ausnahme hier aber nicht gegeben (vorne E. 4). Die Rüge ist deshalb unbe-
gründet.
5.2
Die Beschwerdeführerin sieht weiter das Gleichbehandlungsgebot 
(Art. 8 Abs. 1 BV; Art. 10 Abs. 1 KV) verletzt, denn die Vorinstanz habe in 
vergleichbaren Fällen anders entschieden. Sie verweist dazu auf zwei Ent-
scheide der Vorinstanz, die Ausnahmen vom Strassenabstand zum Gegen-
stand hatten für Bauten im Vorland, die früher in Art. 65 SBG genannt waren 
(vgl. Beschwerde S. 12 mit Verweis auf S. 8 bzw. die Entscheide BVE RA 
Nr. 110/2019/76 vom 27.4.2020 und BVE RA Nr. 110/2019/110 vom 
25.11.2019, beide Entscheide einsehbar unter: , Rubrik 
«E-Services und Dienstleistungen/Beschwerdeverfahren/Publizierte Ent-
scheide der BVD»). Eine rechtsanwendende Behörde verletzt das Gleichbe-
handlungsgebot dann, wenn sie zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne 
sachlichen Grund unterschiedlich beurteilt (vgl. BGE 136 I 345 E. 5; 
BVR 2018 S. 358 E. 3.2.4, 2000 S. 537 E. 5b; Häfelin/Müller/Uhlmann, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 587). Hier sind bereits die Si-
tuationen nicht vergleichbar: Im Entscheid der damaligen Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (BVE) vom 27. April 2020 (E. 5c) hatte die Vorinstanz 
eine Stützmauer und keine unterirdische Baute oder Anlage zu beurteilen. 
Im Entscheid vom 25. November 2019 (E. 7e) stand zwar ein unterirdisches 
Holzschnitzelsilo zur Diskussion, allerdings fiel eine Redimensionierung we-
gen des vorgeschriebenen Silovolumens ebenso ausser Betracht wie ein an-
derer Standort wegen der bestehenden Erschliessungssituation und einge-
schränkten Platzverhältnissen; mithin lagen besondere Verhältnisse und da-
mit ein Ausnahmegrund vor (E. 7g). Auch diese Rüge erweist sich folglich 
als unbegründet.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 17
6. 
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht die Ausnahmebewilligung 
für das Unterschreiten des Strassenabstands verweigert. Die Beschwerde-
führerin beantragt für diesen Fall, die Sache zur Prüfung einer Projektände-
rung und zur Beurteilung der weiteren Beschwerderügen an die Vorinstanz 
zurückzuweisen (Subeventualbegehren; vorne Bst. C).
6.1
Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht sind Projektände-
rungen ausgeschlossen. Vorbehalten bleibt die Befugnis des Verwaltungs-
gerichts, die Sache zwecks Prüfung einer Projektänderung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 4 BewD). Eine Rückweisung setzt voraus, 
dass die beabsichtigten Änderungen den Rahmen einer Projektänderung 
nicht sprengen (Art. 43 Abs. 1 BewD). Zudem wird vorausgesetzt, dass die 
Bauherrschaft zwecks Prüfung einer Projektänderung – wie hier – einen 
Rückweisungsantrag stellt oder zumindest erklärt hat, zu einer Projektände-
rung bereit zu sein. Ein Rechtsanspruch auf Rückweisung besteht nicht; der 
Entscheid liegt vielmehr im Ermessen des Gerichts. Sinnvoll ist die Rückwei-
sung nur, wenn die Aussicht besteht, dass die Projektänderung bewilligt wer-
den kann (BVR 2023 S. 25 E. 11.1, 2012 S. 74 E. 4.3.3; VGE 2021/65 vom 
19.10.2022 E. 4.1, 2016/292 vom 4.7.2016 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 32-32d N. 13b).
6.2
Für den Fall, dass eine Leitungsführung im Strassenabstand nicht be-
willigungsfähig ist, beabsichtigt die Beschwerdeführerin, die Leitung unter 
den Untergeschossen der Häuser B und A, die entlang der Strasse geplant 
sind, durchzuführen. Das Abwasser soll anschliessend beim Kontroll-
schacht 1 hochgepumpt und dem Anschlusspunkt A117 zugeführt werden 
(vgl. Beschwerde S. 12 f.; Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 
16.8.2023 im vorinstanzlichen Verfahren, Akten BVD 4A pag. 87 ff., 88; Aus-
nahmegesuch vom 16.4.2021, Akten Gemeinde 4C pag. 425). Die beabsich-
tigten Änderungen ergeben sich bereits mit hinreichender Deutlichkeit aus 
den Akten. Auf das Einholen des von der Beschwerdeführerin angebotenen 
Werkleitungsplans kann deshalb verzichtet werden (vgl. Beschwerde S. 13). 
Die beschriebenen Änderungen in der Leitungsführung sprengen den Rah-
men einer zulässigen Projektänderung voraussichtlich nicht. Zudem besteht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 18
die Aussicht oder zumindest die Möglichkeit, dass das geänderte Bauvorha-
ben insoweit bewilligungsfähig wäre. Zwar wird auch bei einer Leitungs-
führung unterhalb der Häuser A und B ein Teil der Leitung im Strassenab-
stand zu liegen kommen; dies aber auf einer kürzeren Distanz und zwecks 
Anschluss an die öffentliche Abwasserleitung (vgl. vorne E. 2). Erweist sich 
eine geänderte Leitungsführung als bewilligungsfähig, wird die BVD die aus 
Sicht des Beschwerdegegners 1 und der Beschwerdegegnerschaft 2 gegen 
das Bauvorhaben sprechenden weiteren Aspekte zu beurteilen haben (vgl. 
angefochtener Entscheid E. 3d); es ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts, 
sich als letzte und einzige kantonale Instanz zu diesen Punkten zu äussern 
(VGE 2021/65 vom 19.10.2022 E. 5.1 f., 2016/292 vom 4.7.2017 E. 4.3; 
Ruth Herzog, a.a.O., Art. 84 N. 7).
6.3
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten dahin gutzuheissen, dass 
der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz 
zurückzuweisen ist, welche der Beschwerdeführerin Gelegenheit für eine 
Projektänderung zu geben, die Anhörungsrechte nach Art. 43 Abs. 3 BewD 
zu gewähren und gegebenenfalls die weiteren, bislang noch nicht behandel-
ten Rügen zu prüfen haben wird.
7. 
7.1
Die Verfahrens- und Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verlegen 
(Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist 
im Kostenpunkt von einem vollumfänglichen Obsiegen auszugehen, sofern 
bei Vorliegen eines reformatorischen (Haupt-)Antrags ein Rückweisungsent-
scheid ergeht und die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung 
noch zu einer vollständigen Gutheissung des Begehrens führen kann 
(BVR 2024 S. 7 E. 6.1, 2020 S. 455 E. 5.1; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 
N. 6). Im vorliegenden Fall erfolgt die Rückweisung auf Antrag der Be-
schwerdeführerin, damit diese vor der Vorinstanz eine Projektänderung ein-
reichen kann und die Baubewilligung nicht schon an der Leitungsführung 
scheitert. Unter diesen Umständen gilt die Beschwerdeführerin als unterlie-
gend (vgl. VGE 2021/65 vom 19.10.2022 E. 6.1, 2016/292 vom 4.7.2017 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 19
E. 5; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 4 und 6). Sie hat daher die Verfahrens-
kosten zu tragen und dem Beschwerdegegner 1 sowie der Beschwerdegeg-
nerschaft 2 deren Parteikosten zu ersetzen. Die Kostennoten der Rechtsver-
treter geben zu keinen Bemerkungen Anlass.
7.2
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind nicht im Rahmen 
des Rückweisungsentscheids zu liquidieren; das ist Sache der BVD (Ruth 
Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 7).
8. 
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von 
Art. 93 BGG handelt (vgl. etwa BGE 138 I 143 E. 1.2), ist die Beschwerde 
aber nur zulässig, wenn eine der zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 
Abs. 1 BGG erfüllt ist.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. November 2023 aufge-
hoben und die Sache zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen 
an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde 
abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.12.2024, Nr. 100.2023.346U, 
Seite 20
3. Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner 1 die Parteikosten 
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 3'413.80 
(inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft 2 die Partei-
kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 1'942.35 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Beschwerdegegner 1
- Beschwerdegegnerschaft 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Herzogenbuchsee
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.