be_verwaltungsgericht · 100 2017 20 · 2014-05-20 · de

Kantons- und Gemeindesteuern 2012 (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 13. Dezember 2016; 100 15 164) | Einkommen/Gewinn Vermögen/Kapital Kanton

100.2017.20U
KEP/GEU/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 20. Juni 2018
Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Geiser Keller
A.________ und B.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende 
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern 
Beschwerdegegnerin
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2012 (Entscheid der 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 13. Dezember 2016; 
100 15 164)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, 
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Sachverhalt:
A.
A.________ ist Alleinaktionär der C.________ AG. Mit Verfügung vom 
20. Mai 2014 setzte die Steuerverwaltung des Kantons Bern für die 
Kantons- und Gemeindesteuern 2012 das steuerbare Vermögen der Ehe-
gatten A.________ und B.________ auf Fr. 847ʹ000.-- fest. Dabei erfasste 
sie den Steuerwert der Aktien der C.________ AG abweichend von den in 
der 
Steuererklärung 
deklarierten 
Fr. 100ʹ000.-- 
mit 
Fr. 510ʹ000.-- 
(100 Aktien à Fr. 5ʹ100.--). A.________ und B.________ erhoben am 
17. Juni 2014 Einsprache, welche die Steuerverwaltung mit Entscheid vom 
15. April 2015 abwies. 
B.
Am 11. Mai 2015 gelangten A.________ und B.________ an die 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK), die den Rekurs mit 
Entscheid vom 13. Dezember 2016 abwies.
C.
Hiergegen haben A.________ und B.________ am 12. Januar 2017 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. 
Sie 
beantragen, 
der 
Rekursentscheid der StRK sei aufzuheben und die Vermögensveranlagung 
sei auf Fr. 465ʹ577.-- herabzusetzen. 
Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom 
17. Januar 2017 bzw. Beschwerdeantwort vom 17. Februar 2017 je die 
Abweisung der Beschwerde. A.________ und B.________ haben sich mit 
Eingabe vom 24. Februar 2017 nochmals zur Sache geäussert.


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführenden haben am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 
Abs. 2 StG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.
1.2
Die Gutheissung der Beschwerde würde zu einer Steuerersparnis 
von weniger als Fr. 20'000.-- führen, weshalb die Beurteilung in die einzel-
richterliche Zuständigkeit fällt (vgl. Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats-
anwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die C.________ AG, deren Alleinaktionär der Beschwerdeführer ist, ist 
Eigentümerin der Grundstücke … Gbbl. Nr. 1________ (Büro) und 
Nr. 2________ (Einstellhalle). Sie bilden die Hauptaktiven der C.________ 
AG (vgl. Jahresrechnung 2013, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 34). Die 
C.________ AG erwarb die Grundstücke im Jahr 2010 von der D.________ 
Versicherungen AG zum Preis von Fr. 640'000.-- (vgl. Beschwerde S. 3 
Ziff. 1). Der rechtskräftig festgesetzte amtliche Wert der Grundstücke 
beträgt insgesamt Fr. 1'089'400.-- (Fr. 914'600.-- bzw. Fr. 174'800.--; 
Vorakten StRK pag. 77 und 73). Es handelt sich um Büroräume und Ein-
stellhallenplätze. Die C.________ AG vermietet einen Teil der Räum-


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lichkeiten der E.________ AG, deren Alleinaktionär ebenfalls der Be-
schwerdeführer ist. Es besteht ein weiterer Mietvertrag mit der F.________ 
AG (vgl. Vorakten StRK pag. 51 ff. und 60 ff. sowie pag. 42). 
3.
Im Streit liegt der Vermögensteuerwert der Aktien der C.________ AG. 
3.1
Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisie-
rung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) 
schreibt den Kantonen – für den Bereich der zwingend zu erhebenden 
Vermögenssteuer (vgl. Art. 2 Abs. 1 Bst. a StHG) – vor, das Vermögen zum 
Verkehrswert zu bewerten, wobei allerdings eine angemessene Berück-
sichtigung des Ertragswerts zulässig ist (Art. 14 Abs. 1 StHG). Diese Vor-
gabe ist für die Kantone bindend, zumal die Abweichungen vom Grundsatz 
der Verkehrswertbewertung in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend 
aufgezählt sind (vgl. zum Ganzen BVR 2012 S. 58 E. 3.2.2 mit Hinweis). Im 
Kanton Bern unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen 
nach Massgabe der Art. 46 ff. StG. Art. 49 StG, der die Bewertung von 
Wertschriften des Privatvermögens für die Vermögenssteuer natürlicher 
Personen regelt, erklärt für Papiere ohne regelmässige Kursnotierung den 
«inneren Wert» für massgeblich, wobei ausserordentliche, am Stichtag be-
reits vorhersehbare zukünftige Verhältnisse bei der Ermittlung des Ertrags-
werts angemessen berücksichtigt werden können (Abs. 2). Weil anzuneh-
men ist, dass der kantonale Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesrechts 
respektieren wollte, ist im inneren Wert bzw. im Steuerwert von Wertpapie-
ren gemäss Art. 49 Abs. 2 StG ein – schätzungsweise ermittelter – Ver-
kehrswert zu sehen; praxisgemäss wird damit der wirkliche Wert bezeich-
net, der in einer Aktie verkörpert ist (vgl. etwa BGE 135 III 513 E. 3.5; zum 
Ganzen VGE 2015/125 vom 23.11.2016 E. 3.1, auch zum Folgenden). Der 
innere Wert entspricht insoweit dem Verkehrswert der Aktie, als ein unbe-
teiligter Dritter grundsätzlich dazu bereit sein sollte, einen dem wirklichen 
Wert der Aktie entsprechenden Preis für deren Erwerb zu bezahlen 
(BVR 2012 S. 58 E. 3.2.1 mit Hinweis). 


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3.2
Die Berechnung des inneren Werts nichtbörsenkotierter Aktien er-
folgt praxisgemäss in Anwendung des Kreisschreibens Nr. 28 der Schwei-
zerischen Steuerkonferenz «Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren 
ohne Kurswert für die Vermögenssteuer» (Fassung vom 28.8.2008, 
einsehbar unter: , Rubriken «Dokumente/
Kreisschreiben» [nachfolgend: Kreisschreiben]; vgl. auch BVR 2012 S. 58 
E. 3.3.1; VGE 2013/261/262 vom 17.6.2015 E. 2.2). Das Kreisschreiben 
stellt weder Bundesrecht dar noch zählt es zum interkantonalen Recht; es 
handelt sich vielmehr um eine Verwaltungsverordnung, die sich darauf 
beschränkt, Regeln für das Vorgehen der kantonalen Steuerverwaltungen 
aufzustellen (vgl. generell zur Eigenart von Verwaltungsverordnungen 
BGE 142 II 182 E. 2.3.2 f.). Im Einzelfall vermag es zwar weder Rechte 
noch Pflichten zu begründen, das darin beschriebene Vorgehen gilt jedoch 
nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur 
Bestimmung des Verkehrswerts, da es auf jenen Überlegungen basiert, 
welche für die Preisbildung bei nichtkotierten Aktien massgebend sind. 
Auch das Verwaltungsgericht anerkennt das Kreisschreiben als Grundlage 
für Schätzungen, solange nicht eine bessere Erkenntnis des Verkehrswerts 
oder besondere Umstände im Einzelfall ein Abweichen von den 
Bewertungsgrundsätzen des Kreisschreibens gebieten (vgl. BVR 2012 
S. 58 E. 3.3.1 mit Hinweisen auf die Praxis des Bundesgerichts, 1997 
S. 481 E. 4a; VGE 2013/261/262 vom 17.6.2015 E. 2.2 mit Hinweisen). 
3.3
Gemäss Kreisschreiben wird der Wert von nichtkotierten Wertpapie-
ren, für die keine Kursnotierungen bekannt sind, wie folgt bestimmt: Hat 
eine massgebliche Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefun-
den, so gilt der Kaufpreis als Verkehrswert, falls sich die wirtschaftliche 
Lage der Gesellschaft seither nicht wesentlich verändert hat. Ist es zu kei-
ner solchen Handänderung unter unabhängigen Dritten gekommen, be-
misst sich der Verkehrswert nach den Bewertungsregeln des Kreisschrei-
bens (Rz. 2 Abs. 4 und 5 Kreisschreiben), wobei zunächst der Unterneh-
menswert (Rz. 7-51 Kreisschreiben) und anschliessend der Wert der ein-
zelnen Wertpapiere zu bestimmen ist (Rz. 52-68 Kreisschreiben). Bei Un-
ternehmen mit nur einer Kategorie von Titeln bestimmt sich der Steuerwert 
eines einzelnen Wertpapiers mittels einer Division des Unternehmenswerts 
durch die Anzahl Titel (Rz. 52 Abs. 1 Kreisschreiben; vgl. zur Vorgehens-


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weise BVR 2012 S. 58 E. 3.3.3 und VGE 2013/261/262 vom 17.6.2015 
E. 3.1). 
3.4
Bei Immobilien-Gesellschaften gilt als Unternehmenswert der Sub-
stanzwert (Rz. 42 Kreisschreiben). Unüberbaute und überbaute Grundstü-
cke von Immobilien-Gesellschaften werden zum Verkehrswert bewertet; 
wenn dieser nicht bekannt ist zur amtlichen Schatzung oder zum kapitali-
sierten Ertragswert, jedoch mindestens zum Buchwert. Falls Grundstücke 
zum Verkehrswert oder zum Ertragswert bewertet werden oder die amtliche 
Schatzung dem Verkehrswert entspricht, beträgt der Abzug für latente 
Steuern 15 % (Rz. 43 Abs. 1 Kreisschreiben). 
4.
4.1
Eine massgebliche Handänderung der Aktien liegt unstreitig nicht 
vor. Unbestritten ist weiter, dass es sich bei der C.________ AG um eine 
Immobiliengesellschaft handelt (vgl. zur Definition BVR 2012 S. 58 E. 3.3.3 
mit Hinweisen), dass für den Vermögenssteuerwert der Aktien ihr 
Substanzwert massgeblich ist und dass sich Letzterer aus dem Wert der 
zwei Grundstücke im Eigentum der C.________ AG ergibt (Beschwerde 
S. 4 Ziff. 4 sowie Replik vom 24.2.2017 S. 1; angefochtener Entscheid E. 4; 
Vorakten Steuerverwaltung [act. 3A2] pag. 89; Vorakten StRK pag. 82 a.E.; 
vorne E. 3.4). Streitig ist, wie die Grundstücke zu bewerten sind. 
4.2
Die Beschwerdeführenden bringen vor, die StRK habe – wie die 
Steuerverwaltung – zu Unrecht auf die amtlichen Werte der Grundstücke 
abgestellt. Massgebend sei der Verkehrswert, der sich aus dem Kaufpreis 
für die Grundstücke von insgesamt Fr. 640'000.-- ergebe. Die Bewertung 
nach dem Verkehrswert folge zwingend aus dem StHG und dem StG. Vom 
Kreisschreiben sei abzuweichen, wenn dessen Anwendung zu einem ge-
setzeswidrigen Ergebnis führe. Das Kreisschreiben sehe aber ohnehin vor, 
dass unüberbaute und überbaute Grundstücke von Immobiliengesell-
schaften zum Verkehrswert bewertet werden, ausser dieser sei nicht be-
kannt, was für die fraglichen Grundstücke gerade nicht zutreffe (Be-
schwerde S. 5 ff. Ziff. 1-3 und 6 f.). 


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4.3
Die StRK hat erwogen, dass für «die in Frage stehenden Grundstü-
cke zeitnah ein (bekannter) Kaufpreis von CHF 640'000.--» vorliege. Ob-
wohl grundsätzlich die Vermutung gelte, dass effektiv bezahlte Kaufpreise 
dem Verkehrswert entsprächen, sei ein einzelner Kaufpreis nicht einfach 
mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Verkehrswert sei vielmehr eine 
objektivierte Grösse, die möglichst unabhängig von Besonderheiten der 
Einzelfälle zu ermitteln sei. Zu prüfen sei demnach, ob Anhaltspunkte vor-
handen seien, dass der geltend gemachte Kaufpreis nicht dem Verkehrs-
wert entspräche (angefochtener Entscheid E. 4.1). Von einem Vorzugspreis 
sei zwar nicht auszugehen (angefochtener Entscheid E. 4.2). Die erheblich 
höheren, rechtskräftig festgesetzten amtlichen Werte von insgesamt 
Fr. 1'089'400.-- sprächen jedoch dagegen, dass es sich beim Kaufpreis um 
den Verkehrswert der Grundstücke handle. Die unterbliebene Anfechtung 
der amtlichen Werte deute darauf hin, dass der Beschwerdeführer und Al-
leinaktionär der C.________ AG dies ebenso gesehen habe. Es sei sodann 
davon auszugehen, dass die amtliche Bewertung näher am Verkehrswert 
liege als der Kaufpreis. Der amtliche Schätzer, der sich vor Ort ein Bild 
gemacht habe, habe die Mieterträge nämlich (geringfügig) tiefer 
eingeschätzt als sie effektiv seien (angefochtener Entscheid E. 4.3). Weiter 
ergebe sich aus dem kapitalisierten Ertragswert von rund Fr. 1'885'700.--, 
dass der bezahlte Kaufpreis nicht dem objektiven Verkehrswert entspreche 
und der amtliche Wert nicht über letzterem liege (angefochtener Entscheid 
E. 4.4 einleitend). Der Verkehrswert von Renditeobjekten wie dem zu be-
urteilenden, orientiere sich stark am Ertragswert (angefochtener Entscheid 
E. 4.4.1 mit Hinweis auf BGer 4A_480/2007 vom 27.5.2008 E. 5.4.5). Der 
Ertragswert sei korrekt ermittelt worden und werde durch die (Brutto-)Ren-
diten für die Grundstücke bestätigt (angefochtener Entscheid E. 4.4.2 f.). 
Die nicht nachvollziehbare, erhebliche Abweichung vom kapitalisierten Er-
tragswert und zum moderat festgesetzten amtlichen Wert entkräfte somit 
die Vermutung, dass es sich beim Kaufpreis um den Verkehrswert handeln 
könne. Der Kaufpreis stelle bloss das Verhandlungsresultat dar, das nicht 
mit dem Verkehrswert bzw. dem objektivierten Wert der Grundstücke über-
einstimmen könne. Da der Verkehrswert nicht bekannt sei, seien die 
Grundstücke somit zum amtlichen Wert oder zum kapitalisierten Ertrags-
wert, jedoch mindestens zum Buchwert zu bewerten. Die Steuerverwaltung 


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sei zugunsten der Beschwerdeführenden vom amtlichen Wert ausgegan-
gen, was zulässig sei (angefochtener Entscheid E. 4.5). 
5.
Zu prüfen ist demnach, ob die StRK bzw. die Steuerverwaltung zur Be-
stimmung des Substanzwerts der C.________ AG zu Recht auf die 
amtlichen Werte der Grundstücke und nicht auf deren Kaufpreis abgestellt 
haben. 
5.1
Das Kreisschreiben sieht vor, dass Grundstücke von Immobilienge-
sellschaften grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten sind. Hilfsweise 
kann unter anderem der amtliche Wert herangezogen werden (vorne E. 3.1 
und 3.4). Die amtliche Bewertung von Grundstücken erfolgt zwar grund-
sätzlich ebenfalls aufgrund des Verkehrswerts (Art. 48 StG sowie Art. 14 
Abs. 1 StHG; BGer 2C_94/2014 vom 28.8.2015 E. 3.2 und 4.3). Allerdings 
ist dafür ein besonderes Verfahren vorgesehen, wobei die Bewertung unter 
Berücksichtigung von Ertrags- und Realwert sowie der Förderung der Vor-
sorge und der Eigentumsbildung massvoll zu erfolgen hat (Art. 56 Abs. 1 
Bst. d StG; vgl. zu den Begriffen Verkehrs-, Ertrags- und Realwert im Zu-
sammenhang mit der amtlichen Bewertung Art. 54 StG). Erfahrungsge-
mäss liegt der effektive Verkehrswert von Liegenschaften über deren amtli-
chen Wert. Es ist indes nicht ausgeschlossen, dass der effektive Verkehrs-
wert (ausnahmsweise) unter dem amtlichen Wert liegt (zum Ganzen 
BVR 2013 S. 331 E. 3.1 [betreffend Schenkungssteuer] mit Hinweisen). 
Den Beschwerdeführenden ist insoweit zuzustimmen, dass eine über dem 
Verkehrswert liegende Vermögensbesteuerung unzulässig wäre (vorne 
E. 3.1; VGE 21721 vom 22.3.2004, in StE 2004 A 24.43.1 Nr. 13 E. 5.4.3 f.; 
vgl. auch Dzamko-Locher/Teuscher, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar 
zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 14 StHG N. 1 ff.). 
5.2
5.2.1
Als Verkehrswert gilt im Allgemeinen der objektive Marktwert, d.h. 
jener Wert, der für ein Vermögensobjekt bei einer Veräusserung im ge-
wöhnlichen Geschäftsverkehr normalerweise zu erzielen wäre, den also die 


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unbefangene Käuferschaft unter normalen Umständen dafür bezahlen 
würde. Der Verkehrswert ist regelmässig keine mathematisch exakt be-
stimmbare Grösse, sondern ein Schätz- oder Vergleichswert (BVR 2013 
S. 331 
E. 3.2; 
BGE 131 
I 
291 
E. 3.2.2, 
128 
I 
240 
E. 3.2.1 f.; 
BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007 E. 3.3, je mit Hinweisen). Insofern ist ein 
einzelner Kaufpreis in steuerrechtlicher Hinsicht nicht einfach mit dem Ver-
kehrswert gleichzusetzen (betreffend amtliche Bewertung bzw. Gesuch um 
ausserordentliche Neubewertung vgl. VGE 22375 vom 22.12.2008 E. 3.3.2, 
22374 vom 19.12.2006 E. 4.3 [bestätigt durch BGer 2A.109/2007 vom 
9.8.2007 insb. E. 3.3]; vgl. auch BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007 E. 4). 
Verschiedene Personen können durchaus unter normalen Umständen und 
Bedingungen für dasselbe Objekt einen unterschiedlichen Preis bezahlen 
(vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsex-
perten und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer [Hrsg.], Das 
Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. Aufl. 2012, S. 42). 
5.2.2
Die Steuerverwaltung hat im Verfahren vor der StRK darauf hinge-
wiesen, dass die D.________ Versicherungen AG Ende 2009 ein weiteres 
Grundstück an derselben Adresse ebenfalls zu einem Preis verkauft habe, 
der unter dem amtlichen Wert liege (vgl. Vorakten StRK pag. 81). Die Be-
schwerdeführenden folgern daraus, dass zwei Kaufpreise bekannt seien, 
welche auf den Verkehrswert der Grundstücke der C.________ AG 
schliessen liessen. Die Vorinstanz habe dies unterschlagen (Beschwerde 
S. 6 f. Ziff. 3). – Nach der Rechtsprechung lässt sich der Verkehrswert zwar 
am zuverlässigsten aufgrund der Vergleichswertmethode ermitteln, welche 
auf die tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Objekte abstellt 
(BVR 2013 S. 331 E. 3.3; BGer 2C_692/2014 vom 17.4.2015 E. 2.4.2, 
5A_304/2007 vom 7.8.2007 E. 4; VGE 2015/326/327 vom 4.8.2017 E. 3.4, 
2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 2.3 und 5.1). Voraussetzung ist jedoch, 
dass genügend Vergleichspreise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur 
Verfügung stehen (BVR 2013 S. 331 E. 3.3 mit Hinweisen auf die bundes-
gerichtliche Rechtsprechung). Demnach kann in der Regel aus einem 
einzigen weiteren Wert, der mit dem Kaufpreis vergleichbar ist, noch nicht 
auf den Verkehrswert geschlossen werden. Aus dem Gesagten folgt, dass 
der im Jahr 2010 bezahlte Kaufpreis für die Grundstücke von Fr. 640'000.-- 
als einzelner Kaufpreis nicht ohne weiteres als Verkehrswert gelten kann, 


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Seite 10
auch wenn eine weitere Handänderung zu einem unter dem amtlichen Wert 
liegenden Preis stattgefunden hat. Im von den Beschwerdeführenden zi-
tierten BGer 2C_1082/2013 und 2C_1083/2013 vom 14. Januar 2015 (Be-
schwerde S. 14 Ziff. 15) stellte das Bundesgericht fest, es sei unzulässig, 
bei der Bestimmung des Verkehrswerts von Aktien allein auf die sog. Prak-
tikermethode abzustellen und Aktienverkäufe an Dritte, die für den Wert 
des Unternehmens repräsentativ seien, unberücksichtigt zu lassen (vgl. 
E. 5.5 a.E. und E. 5.8). Es ging demnach nicht um den Verkauf von Grund-
stücken, sondern von Aktien. Es ist unbestritten, dass vorliegend keine 
massgebliche Handänderung der Aktien stattgefunden hat, weshalb die Be-
schwerdeführenden aus dem Entscheid nichts ableiten können. 
5.3
5.3.1
Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, der amtliche Wert sei 
zu hoch angesetzt (Beschwerde S. 9 Ziff. 8). Es bestehe ein erhebliches 
Leerstandrisiko für Büroflächen, dies wegen einer Angebotsausweitung in 
den letzten Jahren und wirtschaftlich unsicherer Entwicklung. Hinzu kom-
me, dass es sich um eigentliche Industrieliegenschaften an nicht optimaler 
Lage handle (Beschwerde S. 3 Ziff. 2, S. 11 f. Ziff. 10 f.; Vorakten Steuer-
verwaltung [act. 3A2] pag. 90). Die Wiederverkäuflichkeit der Grundstücke 
sei erheblich erschwert (Beschwerde S. 14 Ziff. 16). 
5.3.2
Die Steuerverwaltung hat vor der StRK ausgeführt, es sei davon 
auszugehen, dass der amtliche Wert näher am Verkehrswert liege als der 
Kaufpreis von Fr. 640'000.--. Der amtliche Schätzer sei am 9. Dezember 
2011 vor Ort gewesen und sei folglich in Kenntnis der lokalen Gegeben-
heiten von einem Mietertrag von Fr. 61'440.-- ausgegangen. Dies werde 
durch die vereinbarten Mietzinse bestätigt. Ausgehend von einem Netto-
mietertrag von Fr. 66'000.-- und einem Kapitalisierungssatz von 3,5 % er-
gebe sich ein Ertragswert von rund 1'885'700.--. Würde man sodann den 
durchschnittlichen jährlichen Mietertrag von Fr. 75'000.-- (Jahre 2011 bis 
2013) 
ins 
Verhältnis 
zum 
geltend 
gemachten 
Verkehrswert 
von 
Fr. 640'000.-- setzen, ergäbe sich eine realitätsfremde Rendite von 11,7 %. 
Demgegenüber ergebe der Vergleich mit dem amtlichen Wert eine realisti-
schere Rendite von 6,9 %. Dies zeige, dass die amtlichen Werte keines-
wegs über dem allenfalls zu berücksichtigenden Verkehrswert lägen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, 
Seite 11
(Vorakten StRK pag. 80 f.). Diese Ausführungen hat die StRK bestätigt und 
ergänzt, dass es grundsätzlich ein Leerstandrisiko gebe, welches in eine 
Netto-Renditeberechnung einzurechnen sei. Das Gewerbehaus liege aber 
an einem attraktiven Standort in … mit sehr guter Verkehrserschliessung. 
Dies zeige sich auch an der aktuellen Vermietung (angefochtener 
Entscheid E. 4.4.2 f.). 
5.3.3
Ist die Festsetzung amtlicher Grundstückswerte umstritten, prüft das 
Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung hin-
sichtlich Methode und Ergebnis nur in jenen Punkten, die beanstandet sind. 
In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung vo-
raussetzen, greift es nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in 
einzelnen Bereichen der Schätzung von unrichtigen Voraussetzungen aus-
gegangen worden ist oder wenn aus der Verletzung von Schätzungsnor-
men bzw. allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft 
gesehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (BVR 1996 S. 230 
E. 1b, 1994 S. 219 E. 1b; VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 1.4). Damit ist 
von der Bewertungsmethode, welche die StRK ihrem Entscheid zugrunde 
gelegt hat, nur dann abzuweichen, wenn diese ihren Ermessensspielraum 
missbraucht hat oder ihre Wahl mit der tatsächlichen Situation nicht zu ver-
einbaren wäre (VGE 2017/18 vom 19.10.2017 E. 3.5, 2012/21 vom 
2.4.2013 E. 4.5). Vorliegend geht es zwar nicht um die Festsetzung der 
amtlichen Werte; die genannten Grundsätze sind aber auch bei der Prü-
fung zu berücksichtigen, ob die StRK bzw. die Steuerverwaltung zu Recht 
davon ausgegangen sind, die amtlichen Werte lägen nicht über dem Ver-
kehrswert.
5.3.4
Die Ermittlung des Verkehrswerts für die amtliche Bewertung von 
Wohn- und Geschäftshäusern gemäss Art. 15 des Dekrets vom 22. Januar 
1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasserkräfte 
(ABD; BSG 661.543) orientiert sich am Ertragswert (vgl. Art. 20 ABD; 
VGE 2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 5.4). Es ist demnach nicht zu bean-
standen, wenn die StRK und die Steuerverwaltung (in der Vernehmlassung 
an die StRK) den Ertragswert zur Plausibilisierung der amtlichen Werte 
beigezogen haben. Die Beschwerdeführenden bringen denn auch nicht vor, 
weshalb die Berechnung des Ertragswerts (E. 5.3.2 vorne) unzutreffend 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, 
Seite 12
sein sollte, sondern bezeichnen den Wert an sich als «fern jeglicher Reali-
tät» und halten die Argumentation der Vorinstanz für willkürlich, ohne dies 
näher auszuführen. Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mieter-
trag eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente 
(vgl. Art. 54 Abs. 3 StG; Art. 17 Abs. 1 ABD; BVR 2013 S. 331 E. 3.2 mit 
Hinweis). Der amtliche Schätzer ist gemäss Steuerverwaltung von einem 
Mietertrag von Fr. 61'400.-- ausgegangen (E. 5.3.2 vorne). Die Netto-Miet-
zinse betragen gemäss den Mietverträgen mit der E.________ AG und der 
F.________ AG Fr. 70'530.-- (Vorakten StRK pag. 58 und 49). In den 
Erfolgsrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 hat die C.________ AG 
Mietzinseinnahmen von Fr. 74'850.-- bzw. 74'520.-- angegeben (Vorakten 
StRK pag. 38 und 32). Der vom amtlichen Schätzer angenommene 
Mietertrag bewegt sich demnach im Rahmen der effektiv vereinbarten bzw. 
erwirtschafteten Mietzinse, was zeigt, dass er nicht von falschen 
Voraussetzungen ausgegangen ist. Die Beschwerdeführenden lassen bei 
ihrer Argumentation zur Leerstandproblematik ausser Acht, dass beide 
Mieterinnen langjährige Mietverträge abgeschlossen haben (Vorakten StRK 
pag. 59 und 50). Daraus folgt, dass die Vermietbarkeit der Räumlichkeiten 
zu den genannten Konditionen realistisch ist, zumal es sich jedenfalls bei 
der F.________ AG um eine unabhängige Mieterin handelt, die bereits seit 
dem 1. Oktober 2008 im selben Gewerbehaus andere Flächen gemietet 
hatte (vgl. Beschwerdebeilage 6). Es ist demnach im Zusammenhang mit 
der Vermietung nicht von einem «rein subjektiven Vorteil der Käuferin» 
auszugehen (Beschwerde S. 11 Ziff. 11). Auch wenn zwischen dem 
Auszug der D.________ Versicherungen AG und dem Einzug der 
F.________ AG und der E.________ AG während zweier Jahre ein 
Leerstand zu verzeichnen war bzw. im selben Gewerbehaus weitere 
Räume leer standen oder stehen (Beschwerdebeilagen 6 und 7), kann 
demnach nicht gesagt werden, die StRK sei insoweit bei der Ertragswertbe-
rechnung bzw. bei der Berechnung der Rendite (E. 5.3.2) von falschen Vo-
raussetzungen ausgegangen (E. 5.3.3 hiervor). Die Beschwerdeführenden 
machen im Übrigen nicht geltend, es sei zu Unrecht Sanierungsbedarf un-
berücksichtigt geblieben, was eine überdurchschnittliche Rendite erklären 
könnte (vgl. dazu BGer 2C_94/2014 vom 28.8.2015 E. 5.2.2; BVR 2013 
S. 331 E. 4.6.3). Weder die Fotografien der Liegenschaft, die deren Indust-
riecharakter belegen sollen (Vorakten StRK pag. 85 ff.), noch die Berichte 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, 
Seite 13
bzw. Einschätzungen zum Immobilienmarkt (Vorakten StRK pag. 89 ff.; 
Beschwerdebeilage 5b), führen zu einer anderen Sichtweise (vgl. auch an-
gefochtener Entscheid E. 4.4.3). Bei der amtlichen Bewertung handelt es 
sich sodann nicht um eine «theoretische Schätzung», wie die Beschwer-
deführenden geltend machen (Beschwerde S. 15 Ziff. 16), da der amtliche 
Schätzer die Situation vor Ort kannte und davon auszugehen ist, dass er 
die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten (negativen) Eigenschaf-
ten in seine Beurteilung einbezogen hat. Insgesamt ist folglich nicht zu be-
anstanden, wenn die StRK und die Steuerverwaltung davon ausgehen, 
dass der – mit einer Ertragswertberechnung und Renditeüberlegungen 
plausibilisierte – amtliche Wert näher am Verkehrswert liegt als der Kauf-
preis (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.5 und Vernehmlassung Steuer-
verwaltung vom 8.7.2015, Vorakten StRK pag. 80). Hinzu kommt, dass 
durch das bernische System der amtlichen Bewertung des unbeweglichen 
Vermögens sichergestellt wird, dass die festgesetzten Werte mehr oder 
weniger den aktuellen Verhältnissen entsprechen (BGer 2A.109/2007 vom 
9.8.2007 E. 3.2). Die amtlichen Werte wurden im Jahr 2012 festgesetzt und 
sind entsprechend neu. Es ist somit nicht davon auszugehen, dass der 
amtliche Wert (ausnahmsweise) über dem effektiven Verkehrswert liegt 
(E. 5.1 vorne). Wie die StRK zutreffend ausführt, musste dies auch der 
Beschwerdeführer als Alleinaktionär der C.________ AG so gesehen 
haben, was die unterbliebene Anfechtung der amtlichen Werte zeigt. Dabei 
geht es – anders als die Beschwerdeführenden meinen – nicht um die 
Frage, ob im vorliegenden Verfahren betreffend die Vermögensbesteue-
rung der Beschwerdeführenden die gegenüber der C.________ AG 
rechtskräftig festgelegten amtlichen Werte in Frage gestellt werden können 
bzw. ob insoweit eine res iudicata vorliegt (vgl. Beschwerde S. 9 f. Ziff. 8). 
5.3.5
Wie es zum vereinbarten Kaufpreis gekommen ist, muss bei diesem 
Ergebnis nicht beleuchtet werden und es ist insbesondere nicht zu beant-
worten, ob der Grundstückkauf unter unabhängigen Dritten zustande ge-
kommen ist oder nicht. Ebenfalls nicht weiter einzugehen ist auf die Aus-
führungen der Beschwerdeführenden, die D.________ Versicherungen AG 
sei ein Anlageprofi und unterstehe als …versicherung einer strengen 
Kontrolle, weshalb es unmöglich sei, dass sie die Grundstücke unter dem 
tatsächlichen Verkehrswert «verschleudert» habe (Beschwerde S. 6 Ziff. 3 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, 
Seite 14
und S. 7 Ziff. 5). Weitere Beweismassnahmen erübrigen sich (vgl. Be-
schwerde S. 14 Ziff. 14 a.E.).
5.4
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die StRK und die Steuer-
verwaltung für die Bewertung der Grundstücke zu Recht von den amtlichen 
Werten und nicht vom im Jahr 2010 bezahlten Kaufpreis ausgegangen 
sind. Die Anwendung des Kreisschreibens und die Berücksichtigung der 
amtlichen Werte zur Ermittlung des Substanzwerts der C.________ AG 
führt demnach nicht dazu, dass eine unzulässige Bewertung der Aktien 
über dem Verkehrswert erfolgen würde (vgl. Beschwerde S. 6 Ziff. 2; vgl. 
auch Replik vom 24.2.2017 S. 2). Es ist sodann nicht ersichtlich, inwieweit 
in der Bewertung der Aktien nach dem Kreisschreiben eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs zu erblicken wäre (Beschwerde S. 8 Ziff. 6). Der ange-
fochtene Entscheid genügt den Anforderungen an die Begründungspflicht 
vielmehr ohne weiteres (vgl. dazu statt vieler BGE 142 II 154 E. 4.2 
[Pra 105/2016 Nr. 98]; BVR 2016 S. 402 E. 6.2). Insbesondere hat die 
StRK dargelegt, woraus sich die Abweichung des amtlichen Werts vom 
Kaufpreis ergibt (E. 4.3 vorne; vgl. BGer 2C_94/2014 vom 28.8.2015 E. 5.1 
und 5.2.1 a.E.). Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle 
stand. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. 
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden 
kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haben die 
ihnen gemeinsam auferlegten Kosten unter Solidarhaft zu tragen (Art. 106 
VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 
Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, 
Seite 15
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1ʹ000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.