be_verwaltungsgericht · 100 2019 41 · 2020-04-07 · de

Generelle Baubewilligung für Abbruch und Bau eines Einfamilienhauses (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. Dezember 2018; RA Nr. 110/2018/59) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2019.41U
DAM/NUI/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 7. April 2020
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichterin Herzog
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
B.________
Beschwerdegegner
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Wohlen
Departement Bau und Planung, Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen b. Bern


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 2
betreffend generelle Baubewilligung für Abbruch und Bau eines Ein-
familienhauses (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern vom 18. Dezember 2018; RA Nr. 110/2018/59)
Sachverhalt:
A.
A.________ ist Eigentümer der Parzelle Wohlen Gbbl. Nr. 1________, die 
sich in der Wohnzone W1 befindet. Das an der …strasse in Innerberg ge-
legene Grundstück ist bebaut mit einem Wohnhaus (Einfamilienhaus; Ge-
bäude Nr. 2________) und einer Garage mit Aufbaute (Gebäude 
Nr. 3________). Seit mehren Jahren beabsichtigt A.________, das be-
stehende Wohnhaus auf seinem Grundstück abzubrechen und ein neues 
Einfamilienhaus zu erstellen. Ein früheres Projekt konnte er nicht 
realisieren, nachdem das Bundesgericht die Verweigerung der Bewilligung 
in letzter Instanz bestätigt hatte (BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 
12.3.2015]; BGer 1C_205/2015 vom 29.10.2015). Am 26. Februar 2017 
(Eingang: 28.2.2017) reichte A.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Wohlen ein generelles Baugesuch ein für den Abbruch des Gebäudes 
Nr. 2________ und Neubau eines Einfamilienhauses sowie für die Ver-
kleinerung der Fensterfläche und Neugestaltung der Fassade des be-
stehenden «Keller-Lagerraums» (Garagenaufbaute). Dagegen erhoben 
mehrere Personen Einsprache, unter anderen B.________. Am 14. März 
2018 erteilte die EG Wohlen die generelle Baubewilligung, die folgende 
Gegenstände umfasst: äussere Gestaltung und Einordnung des Vorhabens 
in die Umgebung, Bruttogeschossfläche (BGF) bzw. Ausnützungsziffer (AZ) 
sowie Vereinbarkeit des Projekts mit weiteren baupolizeilichen Massen 
(Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Geschossigkeit, Grenzabstände).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 3
B.
Gegen die generelle Baubewilligung der Gemeinde führte B.________ am 
8. April 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
(BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese holte beim Amt für 
Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) einen Fachbericht 
ein. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2018 hiess die BVE die Beschwerde 
gut. Sie hob die Verfügung der Gemeinde vom 14. März 2018 auf und ver-
weigerte die nachgesuchte generelle Baubewilligung. Mit dem gleichen 
Entscheid befand sie über die Beschwerde einer weiteren Person; dieses 
Verfahren ist definitiv erledigt (VGE 2019/20 vom 26.7.2019).
C.
Gegen den Entscheid der BVE hat A.________ am 18. Januar 2019 Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Ent-
scheid sei – soweit ihn betreffend – in der Sache und im Kostenpunkt auf-
zuheben und die generelle Baubewilligung der EG Wohlen vom 14. März 
2018 sei zu bestätigen; eventuell seien die Akten zur Fortsetzung des Ver-
fahrens und namentlich zur Prüfung der in Aussicht gestellten Projekt-
änderungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
B.________ und die BVE haben mit Beschwerdeantwort vom 23. Februar 
2019 bzw. Vernehmlassung vom 24. Januar 2019 je die Abweisung der Be-
schwerde beantragt. Die Gemeinde hat mit Schreiben vom 15. Februar 
2019 auf einen förmlichen Antrag verzichtet.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 4
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-
ders berührt und hat als Baugesuchsteller ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG).
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Das Baugrundstück befindet sich in Hanglage und ist bebaut mit 
einem Einfamilienhaus und einer vorgelagerten Garage mit Aufbaute. 
Diese Aufbaute bewilligte die Gemeinde ursprünglich als Keller-/Lagerraum 
und später – mit einer Gebäudeerhöhung – als Mehrzweckraum (vgl. 
BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015] nicht publ. E. 4.3 mit Hin-
weisen). Einem früheren Bauvorhaben (ordentliches Baugesuch vom 
21.12.2010) hat die Gemeinde am 24. Januar 2014 namentlich wegen 
Überschreitung der AZ die Bewilligung verweigert (Akten BVE 3B pag. 12). 
Die dagegen erhobenen Rechtsmittel sind erfolglos geblieben (Entscheid 
der BVE vom 18. bzw. 19.9.2014, Akten BVE 3B pag. 86 ff. und 103 ff.; 
weiter vorne Bst. A).
2.2
Am 26. Februar 2017 hat der Beschwerdeführer bei der Gemeinde 
ein generelles Baugesuch eingereicht. Er beabsichtigt nach wie vor, sein 
bestehendes Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein neues zu er-
setzen; zusätzlich sollen bei der vorgelagerten bestehenden Garagen-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 5
aufbaute die Fensterfläche verkleinert und die Fassade neu gestaltet 
werden (generelles Baugesuch vom 26.2.2017, Akten Gemeinde 3C 
act. 38). Mit dem generellen Baugesuch will der Beschwerdeführer vorab 
Fragen im Zusammenhang mit der äusseren Gestaltung klären, wie sich 
das Vorhaben in die Umgebung einordnet, ob es die maximal zulässige AZ 
einhält und ob es mit den weiteren baupolizeilichen Massen vereinbar ist 
(Schreiben vom 26.7.2017, Akten Gemeinde 3C act. 7). Bei der Garagen-
aufbaute sieht der Beschwerdeführer vor, von den bestehenden drei 
Fensterbändern eines aufzuheben und die zwei anderen zu verkleinern. 
Das aufzuhebende Fensterband soll durch ein lichtundurchlässiges Bild er-
setzt werden, das nicht entfernt werden kann. Ebenfalls soll die Eingangs-
türe durch eine Türe ohne Glaseinsatz ersetzt werden (vgl. zum Ganzen 
Plan Grundrisse/Querschnitt vom 24.2.2017, Akten Gemeinde 3C1 act. 44, 
Angaben bei Querschnitt). Es ist unbestritten, das die Fensterfläche der 
Garagenaufbaute mit den erwähnten Änderungen auf 9,57 % der Boden-
fläche verkleinert würden (vgl. Berechnung im angefochtenen Entscheid 
E. 2f; Beschwerde Rz. 40 ff.).
3.
Umstritten ist zunächst, ob das Vorhaben die maximal zulässige AZ über-
schreitet.
3.1
In der Sache sind die folgenden rechtlichen Grundlagen anwendbar:
3.1.1
Nach Art. 2 Abs. 1 des Baureglements der EG Wohlen vom 1. De-
zember 2009 (GBR) gilt für die Wohnzone W1 eine AZ von 0,4. Die AZ ist 
die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren BGF der Gebäude und der 
anrechenbaren Landfläche (Art. 93 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 
1985 [BauV; BSG 721.1] in der bis zum 31. Juli 2011 gültigen Fassung 
[GS 1985 S. 106 ff., 135]). Die anrechenbare BGF wird in aArt. 93 Abs. 2 
BauV definiert. Die Vorschrift ist per 1. August 2011 mit Inkrafttreten der 
Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bau-
wesen (BMBV; BSG 721.3) aufgehoben worden (BAG 11-55); sie bleibt mit 
der dazu ergangenen Rechtsprechung allerdings weiterhin massgebend, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 6
da die EG Wohlen die Bestimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat 
(Art. 34 Abs. 2 BMBV). Vor Verwaltungsgericht ist unstrittig, dass die AZ als 
baupolizeiliches Mass bis auf weiteres massgebend bleibt und die Ge-
meinde im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs noch keine ge-
änderte baurechtliche Grundordnung öffentlich aufgelegt hatte; eine Vor-
wirkung aufgelegter Vorschriften im Sinn von Art. 36 Abs. 2 BauG steht mit-
hin nicht zur Diskussion (vgl. angefochtener Entscheid E. 2c).
3.1.2
Keller- und Dachräume, die zu Wohnungen gehören, sind grund-
sätzlich an die BGF anrechenbar. Anders verhält es sich nach aArt. 93 
Abs. 2 Bst. a BauV nur, wenn sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume 
(Art. 63 BauV) verwendbar sind. Nach ständiger Rechtsprechung des Ver-
waltungsgerichts ist dabei nicht massgebend, ob der Raum rechtmässig, 
d.h. unter Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohn-
hygienischer Vorschriften, als Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob 
er zum Wohnen dienen kann. Kriterium ist also die objektive, tatsächliche 
Verwendbarkeit (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 
5. Aufl. 2020, Art. 13 N. 8a Bst. b). Kriterien für die Verwendbarkeit zum 
Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, 
die Isolation, die Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- 
und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung der Räume. Dabei sind 
nicht alle Elemente gleich wichtig; vielmehr ist eine gesamthafte Würdigung 
vorzunehmen. Anzurechnen ist auch die BGF von Räumen, die mit ge-
ringem Aufwand in einen für das Wohnen oder Arbeiten verwendbaren 
Raum umgewandelt werden können (BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 
vom 12.3.2015] nicht publ. E. 4.2). Andernfalls wird die Aufgabe der Bau-
polizeibehörden, die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu überprüfen, in 
unzumutbarer Weise erschwert. Es ist somit auf objektiv feststellbare bau-
liche Tatsachen und nicht etwa auf Absichtserklärungen der Eigentüme-
rinnen bzw. Eigentümer abzustellen, zumal ein Haus auch die Hand 
wechseln kann. Dadurch, dass objektive Tatsachen geschaffen werden, 
soll eine rechtswidrige Benützung verunmöglicht oder jedenfalls erheblich 
erschwert werden (zum Ganzen VGE 2016/175 vom 1.3.2017 E. 6.4, 
2015/350 
vom 
25.2.2016 
E. 2.1 
mit 
Hinweisen 
[bestätigt 
durch 
BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016]).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 7
3.2
Die BVE hat erwogen, die Garagenaufbaute sei mit der projektierten 
Verkleinerung der Fensterfläche von heute 21,79 % auf 9,57 % der Boden-
fläche nach wie vor an die BGF anzurechnen. Unter Berücksichtigung der 
BGF der Garagenaufbaute von 79 m2 ergebe sich eine AZ von 0,46, was 
den zulässigen Wert überschreite (angefochtener Entscheid E. 2f). Die AZ 
werde im Übrigen bereits im Untergeschoss des Neubaus überschritten, da 
der Raum «Basteln/Geräte» objektiv anrechenbarer Wohn- und Arbeits-
raum darstelle. Der Korridor und die Treppe, die diesen Raum er-
schliessen, seien auch als anrechenbare BGF zu qualifizieren. Fraglich sei 
zudem, ob der Raum «Waschen/Trocknen» nicht ebenfalls an die BGF an-
zurechnen sei. Weil die AZ ohnehin (deutlich) überschritten sei, könne das 
offenbleiben (angefochtener Entscheid E. 2i und j). Der Beschwerdeführer 
ist hingegen der Ansicht, die Garagenaufbaute sei für die Berechnung der 
AZ nicht (mehr) zu berücksichtigen. Mit der Verkleinerung der Fenster auf 
9,57 % der Bodenfläche werde der letzte objektive Umstand beseitigt, der 
für eine mögliche Wohn- oder Arbeitsnutzung spreche. Die Anforderungen 
von Art. 64, 65 und 69 BauV würden nicht erfüllt: Die verbleibenden 
reduzierten Fenster könnten nicht geöffnet werden (sog. Putzfenster, was 
bei Bedarf mit einer Auflage sichergestellt werden könne), die Aufbaute sei 
weder in genügendem Mass isoliert noch könne sie beheizt werden und sie 
verfüge über keine sanitären Anlagen wie Wasseranschluss oder Toiletten. 
Ein längerer Aufenthalt in diesem Raum widerspreche der Lebens-
erfahrung. Es müsse eine Gesamtwürdigung vorgenommen werden und 
ein Abstellen auf ein einzelnes Kriterium wie die Raumgrösse sei weder 
sachgerecht noch rechtmässig (Beschwerde Rz. 40 ff.). Da die Räume 
«Basteln/Geräte» und «Waschen/Trocknen» im Untergeschoss des ge-
planten Einfamilienhauses für eine Wohn- oder Arbeitsnutzung ungeeignet 
und unattraktiv seien, seien sie gleich wie der Korridor und die Treppe 
ebenfalls nicht an die BGF anzurechnen (Beschwerde Rz. 52 ff.).
3.3
Die Vorinstanz hat beim AGR einen Fachbericht eingeholt und 
namentlich Fragen zur anrechenbaren BGF gestellt. Das AGR hat in 
seinem Bericht vom 18. September 2018 Folgendes festgehalten (Akten 
BVE 3A pag. 71): Die Räume «Basteln/Geräte» sowie «Waschen/Trock-
nen» im Untergeschoss des Neubaus verfügten über eine grosszügige 
Fensterfläche von über 9 %. Die Erschliessung erfolge durch einen offenen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 8
Treppenabgang direkt vom Wohnbereich im Erdgeschoss; die Er-
schliessung und die Treppe seien beheizt und wärmegedämmt. Weil die 
objektive Verwendbarkeit massgebend sei, seien die beiden Räume an die 
BGF anzurechnen. Damit seien der Gang sowie die Treppe ebenfalls an 
die BGF anzurechnen. Der als Mehrzweckraum bewilligte Garagenaufbau 
mit einer Fläche von 78,2 m2 und einer Raumhöhe von 3,2 m sei trotz der 
Reduktion der Fensterfläche an die BGF anzurechnen. Die Fensterfläche 
auf weniger als 10 % zu reduzieren, ändere an der möglichen objektiven 
Verwendbarkeit nichts. Dieser Beurteilung hat sich die BVE angeschlossen. 
Die Garagenaufbaute mit den verbleibenden beiden Fensterbändern sei 
nach wie vor gut belichtet, insbesondere im Bereich des breiten Hauptteils. 
Aufgrund der Raumgrösse und -höhe und der Ausrichtung gegen Süden 
lasse sie sich auch mit verkleinerten Fenstern zu erweiterten Wohn-
zwecken nutzen oder als Wohnraum ausbauen (zum Ganzen an-
gefochtener Entscheid E. 2f).
3.4
Das Verwaltungsgericht hat bereits im Zusammenhang mit dem 
Vorgängerprojekt (ordentliches Baugesuch vom 21.12.2010; vgl. vorne 
E. 2) festgehalten, eine Nutzung des Mehrzweckraums als Wohnraum sei 
auch dann möglich, wenn zutreffen sollte, dass dieser weder gedämmt 
bzw. isoliert noch über eine Wasserzuleitung und sanitäre Anlagen verfüge. 
Ins Gewicht falle hier vor allem, dass der Raum mit einer Fläche von über 
70 m2 und einer Höhe von über 3 m relativ gross sei. Die eingeschossige 
Aufbaute habe ein Flachdach und sei grosszügig befenstert. Der Raum 
könne auch ohne Isolation und ohne sanitäre Einrichtungen für (erweiterte) 
Wohnzwecke benützt werden bzw. lasse sich mit geringem Aufwand ent-
sprechend herrichten. So wäre beispielsweise eine Einrichtung als Bastel- 
oder Hobbyraum denkbar. Dass ein solcher Raum nicht dauernd, sondern 
nur zeitweise benützt werde, schliesse die Anrechenbarkeit der darauf ent-
fallenden BGF nicht aus (BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015] 
nicht publ. E. 4.3).
3.5
Der Gesetzgeber hat in Art. 62 ff. BauV gesundheitspolizeiliche Vor-
schriften für Wohn- und Arbeitsräume erlassen. Solche Räume müssen un-
mittelbar von aussen genügend Licht und Luft erhalten; die Fensterfläche 
soll mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betragen und zu jeder Zeit 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 9
zu einem genügend grossen Teil geöffnet werden können (Art. 64 Abs. 1 
BauV). Nach dem generellen Bauvorhaben beträgt die Fensterfläche nicht 
mehr mindestens einen Zehntel der Bodenfläche. Entgegen den Aus-
führungen des Beschwerdeführers folgt daraus aber nicht ohne weiteres, 
dass die Garagenaufbaute für die Ermittlung der BGF ausser Betracht fällt. 
Eine zeitweise Nutzung des Raums zu (erweiterten) Wohnzwecken ist auch 
dann möglich, wenn die massgebende Fensterfläche mit 9,57 % nur un-
wesentlich unterschritten wird. In diesem Sinn ist die Anrechenbarkeit auch 
nach der zürcherischen Rechtsprechung nicht ausgeschlossen, wenn die 
gesetzlichen Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume gemäss §§ 299 ff. 
des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 
1975 (PBG; LS 700.1) zwar nicht ganz, aber fast vollständig erfüllt sind, 
etwa mit Bezug auf die Raumhöhe (2,2 statt 2,3 m) oder die Fensterfläche 
(8,5 statt 10 % der Bodenfläche; vgl. VGer ZH VB.2005.00208 vom 
22.7.2005, in Baurechtsentscheide Kanton Zürich [BEZ] 2005 Nr. 37 E. 2.2; 
ferner Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
6. Aufl. 2019, S. 941 ff. mit einer Kasuistik). Entscheidend ist allemal eine 
Gesamtwürdigung der Verhältnisse (vorne E. 3.1). Im vorliegenden Fall fällt 
ins Gewicht, dass die Garagenaufbaute nach Süden ausgerichtet ist. Der 
breite Hauptteil des Raums wird auch mit den beiden verkleinerten Fenster-
bändern aufgrund des natürlichen Lichteinfalls gut belichtet sein. Weiter 
handelt es sich um einen grossen (Mehrzweck-)Raum mit einer Boden-
fläche von fast 80 m2 und einer Raumhöhe von über 3 m. Die Vorinstanz 
hat unter diesen Umständen zu Recht nicht schematisch auf die 10 %-
Grenze der Fensterfläche abgestellt. Eine Nutzung zu (erweiterten) Wohn-
zwecken beispielsweise als Bastel- oder Hobbyraum, wie sie das Ver-
waltungsgericht bereits mit seinem Urteil vom 12. März 2015 skizziert hat, 
erscheint mit der reduzierten Fensterfläche nach wie vor möglich bzw. kann 
mit einfachen Massnahmen ermöglicht werden. Nicht erkennbar ist, inwie-
fern die Vorinstanz die Besitzstandsgarantie verletzt haben soll. Dass die 
Garagenaufbaute als anrechenbare BGF gilt, bedeutet keineswegs, dass 
sie zurückgebaut werden muss (vgl. Beschwerde Rz. 48 f.). Nach den dar-
gelegten Grundsätzen für die Berechnung der AZ ist sodann nicht ent-
scheidend, dass die Garagenaufbaute gemäss der Darstellung des Be-
schwerdeführers trotz Bewilligung als «Mehrzweckraum» immer als 
«Keller/Lager» verwendet worden sei und er eine Rückkehr zur engeren 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 10
Begriffsumschreibung als «Keller/Lager» beantragen sollte (vorne E. 3.1.2). 
Die Angaben in der Steuererklärung sind ebenfalls nicht massgebend (vgl. 
dazu bereits BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015] nicht publ. 
E. 4.3). Der Beschwerdeführer und die Gemeinde weisen zwar zu Recht 
darauf hin, dass eine unrechtmässige Nutzung der Garagenaufbaute nicht 
leichthin unterstellt werden darf. Nach dem Gesagten bestehen aber ge-
nügend objektive Anhaltspunkte, dass die Garagenaufbaute für eine (er-
weiterte) Wohnnutzung verwendbar ist bzw. eine solche mit einfachen 
Mitteln ermöglicht werden kann. Weil eine rechtswidrige Nutzung mit ge-
ringem Aufwand im Gebäudeinnern ermöglicht werden kann, müsste eine 
solche mit objektiv feststellbaren baulichen Massnahmen verunmöglicht 
bzw. erheblich erschwert werden (vgl. vorne E. 3.1.2; zur Projektänderung 
hinten E. 5). Ein Benützungsverbot würde regelmässige behördliche Kon-
trollen voraussetzen, was einen unverhältnismässigen Aufwand bedeutet.
3.6
Der BVE ist somit zu folgen, dass die rund 79 m2 der Garagen-
aufbaute nach wie vor als anrechenbare BGF gelten. Die Erwägungen der 
Vorinstanz zur Anrechenbarkeit der BGF des Raums «Basteln/Geräte» so-
wie des Korridors und der Treppe im Untergeschoss des Neubaus vermag 
der Beschwerdeführer ebenfalls nicht in Frage zu stellen. Massgebend ist 
auch hier die objektive Verwendbarkeit und nicht die subjektiv geplante 
Nutzung, mit der der Beschwerdeführer den direkten Aussenzugang und 
die Raumgrösse rechtfertigt (Abstellraum für Rasenmäher, Hecken-
schneider, Liegestühle, Tisch usw.; vgl. Beschwerde Rz. 53). Der mit 
«Basteln/Geräte» bezeichnete Raum im Untergeschoss weist eine Boden-
fläche von 44 m2 und einen Fensterflächenanteil von 9 % aus (vgl. Plan 
Grundrisse/Querschnitt vom 24.2.2017, Akten Gemeinde 3C1 act. 44; an-
gefochtener Entscheid E. 2i). Die Fenster sind gegen Süden und Westen 
ausgerichtet. Der Raum eignet sich aufgrund seiner Grösse und aus-
reichenden Belichtung objektiv für (erweiterte) Wohnzwecke wie z.B. als 
Bastelraum; insofern deckt sich hier gar die objektive Verwendbarkeit mit 
der vom Bauherrn angegebenen Raumbezeichnung. Der Raum kann auch 
ohne Isolation für (erweiterte) Wohnzwecke benutzt werden bzw. lässt sich 
mit geringem Aufwand entsprechend herrichten. Nach dem Gesagten 
ändert daran die geringfügige Abweichung von der gesundheitspolizei-
lichen Vorschrift zur Fenstergrösse nichts (vgl. E. 3.5 hiervor). Weil der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 11
Raum an die BGF anzurechnen ist, trifft dies ebenfalls für die Verkehrs-
flächen zu, die seine Erschliessung sicherstellen (Korridor und Treppe; vgl. 
aArt. 93 Abs. 2 Bst. f BauV, Umkehrschluss). Mit Blick auf die Über-
schreitung der AZ durfte die Vorinstanz offenlassen, wie es sich mit der An-
rechenbarkeit des Raums «Waschen/Trocknen» verhält (aArt. 93 Abs. 2 
Bst. c BauV). Diese Frage muss hier ebenfalls nicht geklärt werden.
3.7
Das Bauvorhaben hält somit die in der Wohnzone W1 maximal zu-
lässige AZ nicht ein. Da sich der entscheidwesentliche Sachverhalt mit ge-
nügender Klarheit aus den Akten ergibt, ist der verlangte Augenschein nicht 
erforderlich; der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen (vgl. Be-
schwerde Rz. 46, 50, 58; zur antizipierten Beweiswürdigung etwa 
BVR 2017 S. 255 E. 5.1 mit Hinweisen).
4.
Umstritten ist sodann, ob das Bauvorhaben die weiteren baupolizeilichen 
Masse einhält (vgl. Art. 2 bzw. 40 ff. GBR). Namentlich bestehen unter-
schiedliche Auffassungen, in welchem Verhältnis der projektierte Neubau 
zur vorgelagerten bestehenden Garage samt Aufbaute steht.
4.1
Die BVE prüfte von Amtes wegen, ob es sich beim neuen Ein-
familienhaus und der bestehenden Garage samt Aufbaute um ein zu-
sammengebautes Gebäude bzw. um ein Terrassenhaus handelt (vgl. 
Art. 40 Abs. 3 BauG; BVR 2016 S. 79 E. 3.4). Sie hat erwogen, dass die 
Baukörper des Neubaus und der Garage/Garagenaufbaute zwar nicht un-
mittelbar zusammengebaut seien und gestuft im Gelände lägen. Die beiden 
Gebäude seien aber über die grosse Terrasse verbunden, die sich vom 
Neubau bis über die Garagenaufbaute erstrecke. Eine weitere bauliche und 
funktionelle Verbindung stelle die projektierte Aussentreppe dar, die vom 
Erdgeschoss direkt zur Terrasse auf der Garagenaufbaute hinunter führe. 
Somit sei nicht von zwei separaten Bauten auszugehen. Die gestufte Be-
bauung habe die Erscheinung eines Terrassenhauses. Weil die Baustufen 
nicht nutzungsmässig, sondern visuell zu beurteilen seien, lägen insgesamt 
vier Baustufen vor (Garage mit Aufbaute sowie Untergeschoss, Erd-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 12
geschoss und Attika des Einfamilienhauses). Die Voraussetzungen für ein 
Terrassenhaus seien damit erfüllt. Eine Überbauungsordnung bestehe 
nicht. Würden die allgemeinen baupolizeilichen Masse angewendet, sei 
eine Gebäudelänge von 25 m einzuhalten. Da die Gebäudelänge hier rund 
27,5 m betrage, sei das zulässige Mass deutlich überschritten. Auch der 
grosse Grenzabstand von 8 m müsste entweder gegen Westen oder Osten 
eingehalten werden, was aufgrund der verbleibenden Parzellenfläche nicht 
möglich sei. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass es sich um zwei 
separate Gebäude handle, wäre der Gebäudeabstand nicht eingehalten, da 
die Garage samt Aufbaute keine abstandsprivilegierte unbewohnte Neben-
baute sei (angefochtener Entscheid E. 3d ff.).
4.2
Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass hier kein Terrassenhaus 
zu beurteilen und eine Überbauungsordnung nicht erforderlich sei. Er geht 
davon aus, dass die bestehende Garagenaufbaute ein separates unbe-
wohntes Nebengebäude ist, das keinen Gebäudeabstand einzuhalten 
habe. Bereits eine grammatikalische Auslegung des Begriffs des «zu-
sammengebauten Gebäudes» zeige, dass eine genügend starke bauliche 
Verbindung erforderlich sei. Ein bloss funktionaler Zusammenhang genüge 
nicht. Der Querschnitts-Plan zeige, dass keine derartige bauliche Ver-
bindung bestehe (insb. kein direkter Zugang und keine Verbindung 
zwischen dem Neubau und der Garage, sondern nur eine Treppe; Be-
schwerde Rz. 59 ff.).
4.3
Die Gebäudelänge begrenzt das Nutzungsmass (Art. 92 BauV). Es 
spielen daher konstruktive und funktionelle Aspekte eine Rolle. Darüber 
hinaus dienen die Vorschriften über die Gebäudelänge aber auch 
ästhetischen Zwecken. Ob ein Gebäude oder Gebäudeteil als einer oder 
mehrere Baukörper gilt, ist daher praxisgemäss auch aufgrund der 
optischen Wirkung zu entscheiden (vgl. BVR 2016 S. 79 E. 4.4 mit zahl-
reichen Hinweisen). Die Frage, welcher Gesichtspunkt im Vordergrund 
steht, lässt sich nicht allgemein beantworten. Sie muss auch hier nicht ab-
schliessend geklärt werden. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen 
ergibt, führen beide Kriterien zur gleichen Beurteilung der Gebäudelänge.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 13
4.4
Es ist unbestritten, dass der Baukörper des Neubaus mit dem-
jenigen der Garage samt Aufbaute nicht unmittelbar zusammengebaut ist. 
Aus dem Querschnittsplan ergibt sich, dass das Einfamilienhaus und die 
weiter unten gelegene Garage samt Aufbaute gestuft und versetzt im Hang 
liegen (vgl. Plan Grundrisse/Querschnitt vom 24.2.2017, Akten Ge-
meinde 3C1 act. 44). Gemäss den Angaben der BVE beträgt die Ent-
fernung zwischen den beiden Baukörpern 9 m (vgl. angefochtener Ent-
scheid E. 3j am Ende). Das Untergeschoss des Einfamilienhauses und die 
Garagenaufbaute sind somit zwar baulich nicht unmittelbar verbunden und 
zeichnen sich durch eine gewisse Selbständigkeit aus. Gemäss den Plänen 
soll das Dach der Garagenaufbaute dem Einfamilienhaus aber als Terrasse 
dienen. Die Terrasse befindet sich auf der gleichen Ebene wie das Unter-
geschoss des Einfamilienhauses und ist von dort direkt zugänglich. Vom 
Erdgeschoss des Neubaus kann über die Dachauskragung via eine Treppe 
ebenfalls direkt auf die Terrasse (Dach Garagenaufbaute) gelangt werden. 
Wie bereits die BVE zutreffend festgestellt hat, besteht insofern eine ge-
wisse konstruktive Verbindung. Dass kein direkter interner Zugang ge-
geben ist, kann nicht entscheidend sein, bestehen doch solche Zugänge 
bei Doppeleinfamilienhäusern oder Reihenhäusern in der Regel auch nicht. 
Ein funktioneller Zusammenhang ist ebenfalls zu bejahen, steht doch das 
Dach der Garagenaufbaute sowohl dem Unter- als auch dem Erdgeschoss 
des Einfamilienhauses zur Terrassennutzung zur Verfügung. Vor allem 
aber erscheinen der Neubau und die Garagenaufbaute optisch als Einheit 
(vgl. Plan Grundrisse/Querschnitt vom 24.2.2017, Akten Gemeinde 3C1 
act. 44). Die Dachauskragung und die Treppe bewirken optisch eine Ver-
kürzung der zwischen den beiden Baukörpern bestehenden Entfernung, 
weshalb keine klare räumliche Trennung ausgemacht werden kann. Die 
Garage samt Aufbaute ist gegenüber dem Einfamilienhaus vorversetzt und 
tritt prägend in Erscheinung. Vom Strassenraum aus gesehen lässt sie sich 
nicht deutlich vom Einfamilienhaus abgrenzen; sie tritt auf der gesamten 
Breite des Einfamilienhauses in Erscheinung und fügt sich zu einem ein-
heitlichen Baukörper zusammen. Von aussen lässt sich die Garage samt 
Aufbaute daher nicht als separates Gebäudeteil des Einfamilienhauses 
identifizieren (anschaulich auch Plan Fassaden vom 24.2.2017, Ansicht 
Südfassade Keller-Lagerraum, Akten Gemeinde 3C1 act. 45). Angesichts 
der funktionalen und konstruktiven Verbundenheit (Dach der Garagen-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 14
aufbaute für die Nutzung als Terrasse, Treppe) und des auch optischen 
Eindrucks eines einzigen Baukörpers ist die Behandlung des Bau-
vorhabens als separate Gebäude mit Art. 2 Abs. 1 GBR nicht vereinbar. 
Dabei kann keine Rolle spielen, ob es sich bei der Garagenaufbaute um ein 
bestehendes Gebäude handelt, dessen Dach auch dem heutigen Ein-
familienhaus als Terrasse dient, ansonsten die Vorschriften über die Ge-
bäudelänge mit einem etappenweisen Vorgehen ausgehebelt werden 
könnten (vgl. Beschwerde Rz. 84 f.). Auszugehen ist daher von einem zu-
sammengebauten Gebäude, was auch der Beurteilung des AGR entspricht 
(Akten BVE 3A pag. 71). Bei diesem Ergebnis erübrigen sich Ausführungen 
zum Gebäudeabstand. Soweit der Beschwerdeführer sich auf eine Gleich-
behandlung im Unrecht berufen sollte, würde dieser Anspruch bereits an 
den fehlenden vergleichbaren Verhältnissen scheitern. Jedenfalls finden 
sich auf den eingereichten Aufnahmen keine vergleichbaren Bauformen, 
bei denen das Dach von (bewohnbaren) Objekten dem am Hang höher ge-
legenen Haus als Terrasse dienen würde und die Gebäude via eine Treppe 
verbunden wären (vgl. Beschwerdebeilage Nr. 13). Der in diesem Zu-
sammenhang gestellte Antrag auf einen Augenschein wird abgewiesen 
(vgl. Beschwerde Rz. 87 f.).
4.5
Art. 2 Abs. 1 GBR sieht für die W1 eine maximale Länge für Ge-
bäude von 25 m vor. Im GBR findet sich keine Bestimmung über die Mess-
weise der Gebäudelänge. Gemäss dem Fachbericht des AGR wird die Ge-
bäudelänge bei Gebäuden mit gestaffeltem Grundriss am flächenmässig 
kleinsten umschriebenen Rechteck gemessen (vgl. Akten BVE 3A pag. 71 
und 74 inkl. Skizze mit Kugelschreiberlinie zur Messweise). Diese Mess-
weise wurde in Art. 12 BMBV aufgenommen (vgl. auch Anhang 1 Figur 3.2) 
und entspricht im Übrigen dem alten Baureglement der Gemeinde (vgl. 
Art. 21 sowie Anhang 2 Ziff. 3 des Baureglements der Gemeinde Wohlen 
vom 2. November 1994 in der Fassung vom 21. Juni 2001). – Die Ge-
bäudelänge beträgt gemäss der Berechnung der BVE rund 27,5 m (an-
gefochtener Entscheid E. 3g). Weder die Gemeinde noch der Beschwerde-
führer äussern sich zur herangezogenen Messweise und stellen die Be-
rechnung der BVE damit nicht in Frage. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sie 
unzutreffend sein sollte. Die zulässige Gebäudelänge von 25 m wird damit 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 15
um 2,5 m überschritten. Die BVE ist folglich zu Recht davon ausgegangen, 
dass die Gebäudelänge nicht eingehalten ist.
4.6
Nichts zu seinen Gunsten kann der Beschwerdeführer aus dem Ver-
weis auf die Gemeindeautonomie ableiten (Beschwerde Rz. 75 und 86). 
Zwar sind die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im 
Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung 
autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung 
ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die 
Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend gegenüber der Auf-
fassung der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung (statt vieler BVR 2019 
S. 51 E. 6.2). Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings 
nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer 
Norm (zum Ganzen auch BVR 2016 S. 79 E. 4.6). Diese Voraussetzung ist 
nach dem vorstehend Gesagten hier nicht gegeben. Im Übrigen ist die 
Garagenaufbaute kein unbewohntes Gebäude (vgl. vorne E. 3.6), weshalb 
es sich weder um eine unbewohnte Nebenbaute im Sinn von Art. 41 Abs. 4 
GBR noch um eine unbewohnte erdüberdeckte Nebenbaute handeln kann, 
wie der Beschwerdeführer geltend macht (vgl. Beschwerde Rz. 79 ff. mit 
Hinweis auf die Weisung BSIG Nr. 7/721.0/10.1 «Baubewilligungs-
verfahren; Empfehlungen zur Behandlung einiger Sonderfälle von bau-
bewilligungspflichtigen Vorhaben» des AGR vom 14.4.2010, Beschwerde-
beilage 14). Die BVE hat deshalb den kommunalen generellen Bau-
entscheid zu Recht und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie 
aufgehoben. Insofern kann auch im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, 
ob sich der Beschwerdeführer als Privater überhaupt auf die Gemeinde-
autonomie berufen kann (ebenso etwa schon BVR 2014 S. 327 
[VGE 2010/423/427 vom 18.9.2013] nicht publ. E. 3.3 mit Hinweisen; be-
jahend BGer 1C_396/2018 vom 12.4.2019 E. 2 mit Hinweis für den Fall, 
dass die Gemeinde das Bauvorhaben unterstützt).
4.7
Der Beschwerdeführer stellt weiter die Qualifikation des Bau-
vorhabens als Terrassenhaus in Frage.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 16
4.7.1
Terrassenhäuser gelten als besondere Bauten und Anlagen, die nur 
aufgrund einer Überbauungsordnung bewilligt werden dürfen (Art. 19 
Abs. 1 und 2 BauG i.V.m. Art. 23 BauV). Art. 23 Abs. 1 BauV enthält eine 
Definition für solche Bauten. Nach der bis zum 31. März 2017 geltenden 
Fassung lautete sie wie folgt (GS 1985 S. 106 ff., 113): Als Terrassen-
häuser gelten Reihenbauten, die stufenartig an Hängen erstellt werden mit 
mehr als zwei talwärts orientierten Baustufen. Das Erfordernis der «Reihen-
bauten» führte in der Praxis allerdings zu Auslegungsschwierigkeiten. Seit 
dem 1. April 2017 spielt es keine Rolle mehr, ob es sich um Einzel-, 
Reihen- oder Zeilenbauten handelt (Vortrag der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern zur Änderung der BauV vom 8.2.2017 
[Geschäfts-Nr. 2016.RRGR.638], S. 16; Merkblatt «Besondere Bauten und 
Anlagen [exkl. Detailhandelseinrichtungen]» des AGR vom 25.7.2017, S. 3, 
einsehbar unter: , Rubriken «Raumplanung/Arbeitshilfen/
Muster und Checklisten»). Art. 23 Abs. 1 BauV lautet deshalb in der aktu-
ellen Fassung wie folgt (BAG 17-006): Als Terrassenhäuser gelten stufen-
artig an Hanglagen erstellte Bauten mit mehr als zwei talwärts orientierten 
Baustufen.
4.7.2
Die BVE hat sich bei ihrer Beurteilung auf den Fachbericht des AGR 
gestützt. Danach ist für die Definition einer Baustufe nicht die Nutzung der 
einzelnen Geschosse massgebend, sondern die ästhetische Wahr-
nehmung (Akten BVE 3A pag. 72). Nach Ansicht der BVE besteht visuell 
der Eindruck von vier Baustufen (vorne E. 4.1). Der Beschwerdeführer ist 
mit dieser Qualifikation aus verschiedenen Gründen nicht einverstanden. 
Die Gestaltung des Neubaus mit einem Attikageschoss und Untergeschoss 
bewirke keine Mehrstufigkeit im Sinn von Art. 23 Abs. 1 BauV. Selbst wenn 
die Garage in diesem Zusammenhang (unzulässigerweise) mitberück-
sichtigt werde, würden nicht mehr als zwei Baustufen in Erscheinung treten 
(Einfamilienhaus und Garage je als Stufe). Im Übrigen seien in der Um-
gebung bereits zahlreiche typähnliche Liegenschaften ohne Überbauungs-
ordnung realisiert worden, weshalb die Auffassung der BVE gegen Treu 
und Glauben sowie das Gleichbehandlungsgebot verstosse. Schliesslich 
sei hier noch die alte Fassung von Art. 23 Abs. 1 BauV massgebend. Das 
generelle Bauvorhaben sehe keine Reihenbauten vor (Beschwerde 
Rz. 59 ff.).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 17
4.7.3
Die Frage, ob das Bauvorhaben als Terrassenhaus zu qualifizieren 
ist, war nicht Gegenstand des generellen Baugesuchs. Das ist insofern 
folgerichtig, als die Realisierung einer solchen Baute eine Überbauungs-
ordnung und damit eine Sondernutzungsplanung voraussetzt. Wie es sich 
damit verhält, ist hier nicht zu vertiefen. Der Beschwerdeführer ersucht das 
Verwaltungsgericht zwar ausdrücklich darum, im Interesse der Beteiligten 
und der Rechtssicherheit «in jedem Fall eine Beurteilung aller auf-
geworfenen rechtlichen Fragen vorzunehmen» (Beschwerde Rz. 20). Er 
muss das Bauvorhaben wegen der Überschreitung der AZ und der Ge-
bäudelänge jedoch überarbeiten, was entscheidende Auswirkungen auf 
das Bauvolumen und die Gestaltung des Bauprojekts haben kann. Ob ein 
Terrassenhaus vorliegt, hängt mithin wesentlich von der (Neu-)Ausrichtung 
des Projekts ab. Es ist auch bei einem generellen Bauprojekt nicht Aufgabe 
des Verwaltungsgerichts, gleichsam Fragen «auf Vorrat» zu klären, die sich 
allenfalls gar nicht (mehr) stellen. Ebenso wenig äussert es sich abstrakt, 
d.h. losgelöst von einem Projekt, zur Auslegung von Bauvorschriften (vgl. 
BVR 2015 S. 27 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 6 mit Hin-
weis). Welches Verfahren für ein allfälliges Neuprojekt einzuschlagen ist, 
kann erst entschieden werden, sobald ein solches vorliegt. Damit erübrigt 
sich auch eine Auseinandersetzung mit dem Einwand des Beschwerde-
führers, in der Umgebung seien bereits zahlreiche typähnliche Liegen-
schaften ohne Überbauungsordnung realisiert worden (vgl. Beschwerde 
Rz. 68 mit Hinweis auf Fotos in Beschwerdebeilage Nr. 13). Auch ein 
Augenschein ist nicht erforderlich; der entsprechende Antrag wird ab-
gewiesen (vgl. Beschwerde Rz. 73).
4.8
Die BVE hat die generelle Baubewilligung somit zu Recht ver-
weigert. Da das Bauvorhaben nach dem Gesagten grundlegend über-
arbeitet werden muss, war sie auch nicht verpflichtet, die aufgeworfenen 
Fragen zur Ästhetik sowie zum Dachvorsprung des Attikageschosses 
näher zu untersuchen (angefochtener Entscheid E. 4b und 5c). Das 
Gleiche gilt für das Verwaltungsgericht. Der Antrag auf einen Augenschein 
wird auch unter diesem Gesichtswinkel abgewiesen (vgl. Beschwerde 
Rz. 94 und 97).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 18
5.
Der Beschwerdeführer beantragt mit seinem Eventualbegehren, der an-
gefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur Prüfung der in 
Aussicht gestellten Projektänderungen an die Vorinstanz zurückzuweisen 
(vgl. vorne Bst. C).
5.1
Der Beschwerdeführer stellte bereits im vorinstanzlichen Verfahren 
den Antrag, ihm sei Gelegenheit zur Einreichung von Projektänderungen zu 
geben, falls eine summarische Prüfung zeigen sollte, dass das Bau-
vorhaben in Bezug auf den Dachvorsprung und die AZ nicht bewilligungs-
fähig sei (Reduktion Dachvorsprung um 15 cm, Reduktion der Fenster-
flächen bei der Garagenaufbaute sowie dem Untergeschoss des Neubaus 
auf unter 5 % der jeweiligen Bodenflächen; vgl. Stellungnahme vom 
15.11.2018, Akten BVE 3A pag. 90). Die BVE hat diesen Antrag im End-
entscheid abgewiesen mit der Begründung, dem Beschwerdeführer wäre 
es unbenommen gewesen, eine Projektänderung einzureichen (an-
gefochtener Entscheid E. 5b). Projektänderungen betreffend Dach-
vorsprung und Fensterreduktionen bei der Garagenaufbaute und im Unter-
geschoss des Neubaus seien zudem nicht ausreichend, um die Mängel zu 
beheben und das Vorhaben bewilligungsfähig auszugestalten. Abgesehen 
davon sei eine weitere Verkleinerung der Fensterfläche gar nicht ziel-
führend. Der Raum bleibe als Wohn- oder Arbeitsraum nutzbar oder könne 
nutzbar gemacht werden (angefochtener Entscheid E. 5c). Nach Ansicht 
des Beschwerdeführers rechtfertigt sich die Rückweisung an die Vorinstanz 
zur Prüfung der Projektänderungen mit Blick auf die längere Vorgeschichte 
des Bauvorhabens. Es sei auch im Interesse aller Beteiligten, dass gering-
fügige Projektänderungen noch im Beschwerdeverfahren realisiert werden 
können, um unnötige prozessuale Weiterungen zu vermeiden (Beschwerde 
Rz. 13 ff.).
5.2
Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht sind Projekt-
änderungen ausgeschlossen (Art. 43 Abs. 4 Satz 1 des Dekrets vom 
22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, 
BewD; BSG 725.1]). Vorbehalten bleibt die Befugnis des Verwaltungs-
gerichts, die Sache zwecks Prüfung einer Projektänderung an die Vor-
instanz zurückzuweisen oder das Beschwerdeverfahren durch Vergleich zu 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 19
erledigen (Art. 43 Abs. 4 Satz 2 BewD). Ein Rechtanspruch auf Rück-
weisung besteht nicht; der Entscheid liegt vielmehr im Ermessen des Ge-
richts. Sinnvoll ist die Rückweisung nur, wenn die Aussicht besteht, dass 
die Projektänderung bewilligt werden kann (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.3; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13b). Eine Rückweisung setzt voraus, 
dass die beabsichtigten Änderungen den Rahmen einer Projektänderung 
nicht sprengen, d.h. das Bauvorhaben nicht in seinen Grundzügen ver-
ändern (Art. 43 Abs. 1 BewD). Die Grundzüge sind betroffen, wenn ein 
Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschoss-
zahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert 
wird oder wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der An-
lage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität ver-
leiht (BVR 1989 S. 400 E. 2a; VGE 2016/166 vom 3.7.2017 E. 6.3; Zaugg/
Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 12a mit Hinweisen).
5.3
Der Beschwerdeführer stellt den für eine Rückweisung notwendigen 
Antrag zwecks Prüfung der bereits anerbotenen Projektänderung (vgl. 
vorne E. 5.1). Zudem gibt er in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu er-
kennen, dass er auch zu weitergehenden Massnahmen bereit wäre (sämt-
liche Fenster mit baulichen Massnahmen entfernen oder Auflagen in Form 
von Zumauern oder der Art der Fenster [sog. Putzfenster; vgl. Beschwerde 
Rz. 41 ff.], im Grundbuch einzutragendes Nutzungsverbot [Beschwerde 
Rz. 47 und 55], direkter Aussenzugang zum Raum «Basteln/Geräte» ent-
fernen und beim Gang im Untergeschoss zusätzliche räumliche Trennung 
herstellen in Form einer Türe am unteren Ende der Wendeltreppe [Be-
schwerde Rz. 56]). Ob das Bauvorhaben die AZ damit einhalten würde, ist 
nicht von vornherein auszuschliessen und bedürfte einer näheren Prüfung. 
Auch mit den erwähnten Projektänderungen bliebe es aber dabei, dass die 
Gebäudelänge überschritten und der grosse Grenzabstand nicht ein-
gehalten wäre (vgl. vorne E. 4). Die Gebäudemasse stellen ein Hauptmerk-
mal einer Baute dar und prägen diese und ihre Wirkung auf die Umgebung 
wesentlich (BVR 2016 S. 79 E. 3.4). Das Bauvorhaben muss in wesent-
lichen Bereichen überarbeitet und kann nicht mit gleichbleibenden Grund-
zügen weiterverfolgt werden. Das Vorhaben wäre folglich auch mit den zur 
Diskussion stehenden Anpassungen im Verfahren auf Erteilung einer gene-
rellen Baubewilligung nicht bewilligungsfähig. Da sich die Fragen nach der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 20
BGF/AZ und der Einhaltung der weiteren baupolizeilichen Masse nicht un-
abhängig voneinander beurteilen lassen, käme auch eine teilweise Er-
teilung 
der 
generellen 
Baubewilligung 
nicht 
in 
Frage 
(vgl. 
VGE 21370/21372 vom 19.2.2003 E. 4d). An diesem Ergebnis vermag 
nichts zu ändern, dass das Bauvorhaben eine längere Vorgeschichte hat.
6.
Nach dem Gesagten hält der angefochtene Entscheid der Rechtskontrolle 
stand. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind nicht an-
gefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.04.2020, Nr. 100.2019.41U, 
Seite 21
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegner
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Wohlen
und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.
Hinweis: Bezüglich einer allfälligen Verlängerung der oben erwähnten Frist siehe 
auch die Verordnung des Schweizerischen Bundesrats vom 20. März 2020 über 
den Stillstand der Fristen in Zivil- und Verwaltungsverfahren zur Aufrechterhaltung 
der Justiz im Zusammenhang mit dem Coronavirus (COVID-19 [SR 173.110.4]).