be_verwaltungsgericht · 100 2022 260 · 2024-11-19 · de

Baubewilligung; Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 13. Juli 2022; BVD 110/2021/119) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2022.260U
HAM/TST/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 19. November 2024
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident i.V.
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiber Tschumi
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. …
Beschwerdeführerin
gegen
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
und
Einwohnergemeinde Oberdiessbach
Bauverwaltung, Gemeindeplatz 1, Postfach 180, 3672 Oberdiessbach
betreffend Baubewilligung; Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit 
Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
vom 13. Juli 2022; BVD 110/2021/119)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
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Prozessgeschichte:
A.
Am 6. März 2017 stellte die A.________ AG bei der Einwohnergemeinde 
(EG) Oberdiessbach ein Baugesuch für den Neubau von sechs Mehrfamili-
enhäusern (MFH I-VI) mit gemeinsamer Einstellhalle auf der Parzelle Ober-
diessbach Gbbl. Nr. 1________ in der Wohnzone (W2) sowie für die Verle-
gung einer Fernwärmeleitung in der Landwirtschaftszone. Der Standort der 
geplanten Überbauung befindet sich im Gebiet «Chriseggle», einer Anhöhe 
rund 60 m oberhalb des Dorfkerns von Oberdiessbach. Entgegen der Emp-
fehlung der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschafts-
bilder (OLK) bewilligte der damalige Regierungsstatthalter des Verwaltungs-
kreises Bern-Mittelland gestützt auf die Verfügung des Amtes für Gemeinden 
und Raumordnung (AGR) vom 13. April 2018 das Bauvorhaben mit Gesam-
tentscheid vom 7. August 2018; die dagegen erhobenen Einsprachen wies 
er ab. Gegen diesen Entscheid erhoben mehrere Anwohnerinnen und An-
wohner Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kan-
tons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese führte am 
22. August 2019 einen Augenschein unter Beteiligung der OLK durch. Am 
12. November 2019 hob sie den Gesamtentscheid und die Verfügung des 
AGR gestützt auf die Empfehlungen der OLK sowie wegen Fehlens einer 
genügend grossen Spielfläche auf und verweigerte dem Bauvorhaben die 
Baubewilligung (Bauabschlag; Entscheid RA Nr. 110/2018/125). Gegen die-
sen Beschwerdeentscheid gelangte die A.________ AG am 13. Dezember 
2019 ans Verwaltungsgericht. Dieses hielt in VGE 2019/413 vom 21. Mai 
2021 abweichend vom Beschwerdeentscheid der Vorinstanz zunächst fest, 
dass das Bauvorhaben über eine genügend grosse Spielfläche verfügt. Zu-
dem bemängelte es, dass die BVE bei ihrer ästhetischen Beurteilung die im 
südlichen Bereich der «Chriseggle» neu erstellte Überbauung «Kirchbühl» 
nicht berücksichtigt habe; deshalb sowie mangels genauerer Angaben über 
mögliche Alternativprojekte sei unklar, ob die mit dem Bauabschlag verbun-
dene Nutzungseinbusse verhältnismässig sei. Im Weiteren erachtete es das 
Verwaltungsgericht als fraglich, ob die in der Landwirtschaftszone vorgese-
hene Retentionsanlage für das Regenwasser mit den Vorschriften über das 
Bauen ausserhalb der Bauzonen vereinbar sei. Entsprechend hob es den 


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Beschwerdeentscheid vom 12. November 2019 auf und wies die Angelegen-
heit zur Sachverhaltsergänzung im Sinn der Erwägungen und zu neuem Ent-
scheid an die BVD zurück.
B.
Im anschliessenden Verfahren vor der BVD (Nr. 110/2021/119) reichte die 
A.________ AG am 30. September 2021 eine Projektänderung ein für ein 
unterirdisches Regenwasserretentionsbecken mit Versickerungsanlage in 
der Bauzone sowie für die Verschiebung des Zivilschutzraums vom MFH IV 
ins MFH VI und stellte gleichzeitig ein Ausnahmegesuch für einen neuen 
Schmutzwasser- und Stromleitungsschacht in der Landwirtschaftszone. 
Gegen diese Projektänderung erhoben zwei Anwohnende Einsprache. Mit 
Verfügung vom 8. Dezember 2021 teilte die BVD der A.________ AG u.a. 
mit, dass fraglich sei, ob die geplante Versickerungsmulde den gewässer-
schutzrechtlichen Vorgaben genüge, und führte anschliessend am 1. Fe-
bruar 2022 einen weiteren Augenschein unter Beizug der OLK durch. Am 
17. Februar 2022 reichte die A.________ AG erneut eine Projektänderung 
sowie eine revidierte Berechnung zu den Aufenthaltsbereichen und Spiel-
flächen ein. Gestützt auf die Stellungnahme der OLK vom 24. März 2022 hob 
die BVD am 13. Juli 2022 den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters 
vom 7. August 2018 sowie die Verfügung des AGR auf und erteilte dem 
(geänderten) Projekt abermals den Bauabschlag. Zur Begründung führte sie 
aus, dass das umstrittene Projekt das Orts- und Landschaftsbild auch unter 
Berücksichtigung der Überbauung «Kirchbühl» in unzulässiger Weise beein-
trächtige. Zudem stehe der Baubewilligung entgegen, dass es nach der letz-
ten Projektänderung über keinerlei Aufenthaltsflächen und keine genügende 
Kinderspielplatzfläche verfüge.
C.
Dagegen hat die A.________ AG am 11. August 2022 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben und gleichzeitig einen überarbeiteten Plan «EG mit 
Umgebung mit Spielfläche» eingereicht. Sie beantragt, Ziff. 1 und 2 des 


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angefochtenen Entscheids seien aufzuheben und es sei dem am 6. März 
2017 gestellten Baugesuch mit den diversen Projektänderungen die Bewilli-
gung zu erteilen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz mit der Aufforderung zurückzuweisen, der Bauherrschaft Gele-
genheit zur Einreichung einer Projektänderung betreffend die Spiel- und Auf-
enthaltsflächen zu geben. Im Dienst der Verfahrensökonomie sei ausserdem 
ein Augenschein durchzuführen. 
Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 25. August 2022 auf Beschwer-
deabweisung. Die EG Oberdiessbach beantragt mit Stellungnahme vom 
5. September 2022, die Beschwerde sei gutzuheissen und die Baubewilli-
gung zu erteilen. 
Auf Nachfrage des Instruktionsrichters hat die A.________ AG mit Eingabe 
vom 26. Oktober 2023 ergänzende Auskünfte zu den Spielflächen erteilt und 
einen weiteren überarbeiteten Plan «EG mit Umgebung mit Spielfläche» 
sowie einen Berechnungsnachweis und einen Erläuterungsbericht einge-
reicht, wozu die BVD und die EG Oberdiessbach mit Eingaben vom 3. bzw. 
23. November 2023 Stellung genommen haben. Am 12. Dezember 2023 hat 
sich die A.________ AG ein weiteres Mal zu den Spielflächen geäussert.
Am 17. Juni 2024 hat eine Delegation des Verwaltungsgerichts einen 
Augenschein mit Instruktionsverhandlung durchgeführt, an dem neben den 
Parteien auch zwei Vertreter der OLK, Gruppe Bern-Mittelland, teilgenom-
men haben. Dabei wurde neben ästhetischen Aspekten u.a. auch die Frage 
diskutiert, ob es zulässig sei, das MFH I wie geplant direkt an die Grenze zur 
Landwirtschaftszone zu setzen. In der Folge haben die BVD und die 
A.________ AG mit Eingaben vom 4. bzw. 17. Juli 2024 zum Augenschein-
protokoll Stellung genommen und Schlussbemerkungen eingereicht. 
Während die BVD an ihren Begehren festhält, stellt die A.________ AG für 
den Fall, dass das Verwaltungsgericht das projektierte Bauvorhaben infolge 
Unterschreitung des Bauzonenabstands als nicht bewilligungsfähig erachtet, 
den zusätzlichen Eventualantrag, Ziff. 1 und 2 des angefochtenen Ent-
scheids seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass sich das Bauvorha-
ben gut in das Ortsbild einordne und die Anforderungen an eine gute Ge-
samtwirkung erfülle; die Sache sei zudem zur Neubeurteilung an die Vorin-


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stanz zurückzuweisen, namentlich zur Abklärung, ob ein ausreichender Ab-
stand zur Bau- bzw. Landwirtschaftszonengrenze eingehalten sei, bzw. zur 
Abklärung der Bewilligungspflicht durch das AGR. Zudem sei ihr anschlies-
send gegebenenfalls die Möglichkeit zur Vornahme einer Projektänderung 
vor der Vorinstanz einzuräumen. Die Gemeinde hat sich nicht erneut verneh-
men lassen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 
hat als Baugesuchstellerin ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. 
Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist deshalb unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach 
einzutreten.
1.2
Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 17. Juli 2024 (act. 25) 
ein neues Eventualbegehren gestellt (vgl. vorne Bst. C). Dieses erweist sich 
grundsätzlich als zulässig (vgl. Art. 26 VRPG i.V.m. Art. 227 der Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, 
ZPO; SR 272]). Anders verhält es sich, soweit damit beantragt wird, es sei 
festzustellen, dass sich das Bauvorhaben gut ins Ortsbild einordne und die 
Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung erfülle. Dieses Feststellungsbe-
gehren ist im Verhältnis zu Leistungs- oder Gestaltungsbegehren subsidiär 
und deshalb nur zulässig, wenn das schutzwürdige Interesse der das Fest-


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stellungsbegehren stellenden Partei mit einem Leistungs- oder Gestaltungs-
begehren nicht gewahrt werden kann (BGE 141 II 113 E. 1.7 [Pra 105/2016 
Nr. 36]; BVR 2018 S. 310 E. 7.3). Mit dem Antrag auf Feststellung der guten 
Einordnung bzw. Gesamtwirkung verfolgt die Beschwerdeführerin dasselbe 
Ziel wie mit ihren übrigen Anträgen. Im Vergleich zu diesen kommt ihm des-
halb keine eigenständige Bedeutung zu. Ein darüberhinausgehendes Inter-
esse an der (förmlichen) Feststellung der guten Einordnung bzw. Gesamt-
wirkung ist weder erkennbar noch rechtsgenüglich dargetan. Insoweit ist auf 
die Beschwerde nicht einzutreten.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Das 8'353 m2 grosse Baugrundstück befindet sich im westlichen 
Bereich der «Chriseggle» auf einer gegen Westen ausgerichteten, leicht 
abfallenden Fläche bzw. Zwischenebene, die auf der Westseite einen Ter-
rainschnitt bzw. Graben aufweist (vgl. untenstehenden Übersichtsplan). Das 
Gebiet wird derzeit als Weide bzw. Wiese genutzt und wurde im Rahmen der 
Ortsplanungsrevision im Jahr 2008 von der Landwirtschaftszone in die W2 
eingezont. Im Süden und Südwesten grenzt es an ein Wohnquartier, das 
vorwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern überbaut ist und ebenfalls in 
der W2 liegt; auf den übrigen Seiten ist es von der Landwirtschaftszone 
umgeben. Rund 35 m nördlich und 80 m östlich befinden sich zwei Bauern-
höfe (Gantrischweg 21 und Hofensemble am Gantrischweg 10/11) mit meh-
reren Nebengebäuden und zwei Silos. Im südöstlichen Bereich der «Chri-
seggle» befindet sich die Überbauung «Kirchbühl»; diese liegt vom südlichen 
Teil des Baugrundstücks knapp 70 m entfernt und umfasst sechs Doppelein-
familien- sowie 18 Terrassenhäuser mit Flachdächern.


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Seite 7
2.2
Die von der Beschwerdeführerin geplanten MFH I-VI mit insgesamt 
44 Wohnungen bestehen aus je zwei Vollgeschossen sowie einem Attikage-
schoss. Die Hauptmerkmale dieser Gebäude blieben im Rahmen der einge-
reichten Projektänderungen unverändert (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 2c): Ihre Grundflächen (jeweils mit Loggias) betragen 19 m x 25 m (MFH 
I, II, IV, V und VI) bzw. 19 m x 19 m (MFH III). Während sich die MFH I, II, 
IV, V und VI auf dem relativ flachen Teil der Bauparzelle befinden, soll das 
MFH III im Terraineinschnitt im westlichen Teil der Bauparzelle erstellt wer-
den (vgl. untenstehenden Auszug aus dem Plan «EG mit Umgebung»). Un-
terhalb der Gebäude sind Kellergeschosse geplant und zwischen den MFH 
I, II, IV, V und VI eine gemeinsame unterirdische Einstellhalle mit 66 Park-
plätzen, die über eine Zufahrtsrampe an den Schöneggweg angeschlossen 
werden soll. Im Aussenbereich sind ausserdem weitere kleinere Bauten und 
Anlagen vorgesehen, wie verschiedene Verbindungswege, Zugangstreppen 
und Stützmauern, ein Vorplatz mit Besucherparkplatz, Containerstandplatz 
und einem asphaltierten Wendehammer für die Kehrichtabfuhr, überdachte 
Fahrradabstellplätze sowie verschiedene Sickermulden und Grünflächen 
(Plan «EG mit Umgebung» vom 15.2.2022, act. 3K).
Bauparzelle
Überbauung «Kirchbühl»
Übersichtsplan «Chriseggle» (vergrösserter Auszug aus der Landeskarte 1:25'000 
mit hinzugefügten Hinweisen)


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Auszug aus dem Plan «EG mit Umgebung» vom 15. Februar 2022
2.3
Im Jahr 2020 hat die Beschwerdeführerin der OLK eine Machbar-
keitsstudie für eine alternative Projektvariante (Vorakten BVD 3C 
pag. 121 ff.) vorgestellt, welche die OLK im Unterschied zum vorliegenden 
Vorhaben unter gewissen Vorbehalten (insb. Weglassen eines der Mehrfa-
milienhäuser) grundsätzlich positiv beurteilt hat (vgl. OLK-Bericht vom 
24.3.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 117 ff.] S. 3). Die Beschwerdeführerin 
macht aber geltend, dass sie dieses Alternativprojekt insbesondere aufgrund 
MFH I
MFH II
MFH IV
MFH III
MFH V
MFH VI


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der damit verbundenen Einbusse an Nutzungsflächen von knapp 20 % nicht 
weiterverfolgen möchte und an dessen Realisierung nicht interessiert sei. Im 
Übrigen handle es sich lediglich um eine Machbarkeitsstudie, die nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde (Beschwerde Rz. 145 ff.). 
Dem ist grundsätzlich zuzustimmen und die Machbarkeitsstudie braucht 
nicht mehr weiter erörtert zu werden, zumal die Beschwerdeführerin nie eine 
entsprechende Projektänderung eingereicht hat.
3.
Umstritten und zu beurteilen ist namentlich, ob die Vorinstanz zu Recht zum 
Schluss gekommen ist, dass das Bauvorhaben gegen die Vorschriften zum 
Schutz des Orts- und Landschaftsbilds verstösst.
3.1
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, 
Anschriften und Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht 
beeinträchtigen. Diese kantonale Vorschrift stellt die «ästhetische General-
klausel» im Sinn eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Be-
einträchtigung ist gegeben, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur be-
stehenden Überbauung schafft, der erheblich stört (etwa BVR 2009 S. 328 
E. 5.2 mit Hinweisen). Gestützt auf die Befugnis der Gemeinden, eigene 
Ästhetikvorschriften zu erlassen (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und 
f BauG; Art. 12 Abs. 4 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]; BVR 2007 S. 58 E. 4.2), hat die EG Oberdiessbach zudem in 
ihrem Baureglement vom 1. Juni 2008 (nachfolgend: aGBR) die nachfol-
gende allgemeine Gestaltungsvorschrift erlassen, die aufgrund von Art. 36 
BauG auf das vorliegende Bauvorhaben unbestrittenermassen noch Anwen-
dung findet (vgl. dazu angefochtener Entscheid E. 4): 
Art. 5
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit dem 
bestehenden Umfeld sowie ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 
entsteht. Die Beurteilung dieser Gesamtwirkung richtet sich nach der 
bestehenden, bei Vorliegen einer genügend detaillierten rechtskräftigen 
Planung nach der zukünftigen Umgebung. Bauten, welche diese Anfor-
derungen nicht erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen 
Bauvorschriften entsprechen.


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2 Bei der Beurteilung, ob eine gute Gesamtwirkung entsteht, ist unter 
Berücksichtigung des Umfeldes besonders auf folgende Elemente ein-
zugehen:
– Standort, Stellung, Proportion, Form und Dimensionen des Gebäu-
des;
– Gestaltung von Fassade und Dach;
– Eingänge, Ein- und Ausfahrten;
– Aussenräume, insbesondere das Vorland, die Begrenzung gegen den 
öffentlichen Raum und die Bepflanzung, soweit sie für den Charakter 
des Aussenraumes bestimmend ist;
– Abstellplätze für Motorfahrzeuge;
– Terrainveränderungen.
Aus der Baueingabe muss ersichtlich sein, dass das Projekt diesen Ele-
menten im Sinn von Abs. 1 Rechnung trägt. Dies gilt insbesondere für 
die Situations-, Fassaden- und Umgebungsgestaltungspläne.
3 Baugesuche sind vor ihrer Behandlung durch die Baupolizeibehörde 
in den folgenden Fällen durch mindestens eine unabhängige, in Gestal-
tungsfragen ausgewiesene Fachperson zu beurteilen:
– in Schutzgebieten sowie bei wesentlichen Veränderungen bei erhal-
tenswerten Gebäuden mit ihrer Umgebung;
– bei Einsprachen, die das Erscheinungsbild oder die Gestaltung einer 
Baute oder Anlage rügen.
4 [Voranfrage]
5 [Überbauungsordnungen]
Diese kommunale Ästhetikvorschrift geht in ihrem Regelungsgehalt und ihrer 
Regelungsdichte über die Generalklausel von Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus. Sie 
enthält nicht bloss ein Beeinträchtigungsverbot, sondern ein positives Einfü-
gungsgebot («gute Gesamtwirkung»); ihr kommt daher selbständige Bedeu-
tung zu (vgl. bereits VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 4.2 betreffend dieselbe 
Sache; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 
2020/2024, Art. 9-10 N. 4 f.). 
3.2
Der Begriff der guten Gesamtwirkung stellt einen unbestimmten kom-
munalen Gesetzesbegriff dar. Ob die rechtsanwendende Behörde einen sol-
chen unbestimmten Rechtsbegriff richtig ausgelegt hat, ist eine Rechtsfrage, 
welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei überprüft. Hierbei gilt es 
allerdings zu beachten, dass die Gemeinde im Bereich ihrer Bau- und 
Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeord-
neten Planung autonom ist (Art. 65 Abs. 1 BauG). Es ist deshalb vorab Sa-


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che der Gemeinde zu bestimmen, wie sie ihre eigene kommunale Ästhetik-
vorschriften verstanden haben will. Dies gilt auch dann, wenn sie wie hier 
nicht als rechtsanwendende Behörde über das Baugesuch entschieden hat 
(BVR 2019 S. 51 E. 6.2; VGE 2018/84 vom 6.12.2018 E. 2.5). Die Rechts-
mittelinstanzen haben nur zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend 
gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit anderen 
Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Ge-
meinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung 
umstrittener Bestimmungen ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre. 
Sie sind nicht befugt, die kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes 
Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde betref-
fend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift 
rechtlich vertretbar erscheint (BGE 145 I 52 E. 3.6; BVR 2015 S. 263 E. 5.1, 
2012 S. 20 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5; je mit weiteren Hin-
weisen). Die Gemeinde muss ihren Beurteilungsspielraum aber pflicht-
gemäss ausüben und hat dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden 
Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleich-
heitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Geset-
zesrecht zu beachten, wobei bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit die 
lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkom-
munalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute 
abzuwägen sind (BGE 145 I 52 E. 3.6, 115 Ia 370 E. 3).
3.3
Für eine sachgerechte Konkretisierung von Ästhetikvorschriften 
bedarf es oft eines besonderen Fachwissens. Die OLK ist die kantonale 
Fachstelle zur Beurteilung von Bauvorhaben, wenn dagegen Einwände 
betreffend Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft bestehen, die 
nicht offensichtlich unbegründet sind (Art. 22 Abs. 1 des Dekrets vom 
22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, 
BewD; BSG 725.1]). Die Berichte der OLK sind für die Behörden nicht ver-
bindlich (vgl. Art. 10 Abs. 2 BauG). Gleichwohl gesteht ihnen das Verwal-
tungsgericht im Allgemeinen einen hohen Stellenwert und eine erhöhte 
Beweiskraft zu und auferlegt sich bei deren Überprüfung eine gewisse 
Zurückhaltung. Es prüft allerdings regelmässig, ob die Fachmeinung der 
OLK gefestigt und gut abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Er-
läuterungen – auch Laiinnen und Laien zu überzeugen vermag. Von OLK-


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Seite 12
Berichten weicht das Verwaltungsgericht nur aus triftigen Gründen ab, so 
z.B. wenn es zur Auffassung gelangt, dass die OLK nicht sämtliche rechts-
erheblichen Umstände in ihre Beurteilung hat einfliessen lassen, oder wenn 
es aufgrund eigener Erkenntnisse zu einer anderen Würdigung des rechts-
erheblichen Sachverhalts gelangt (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 2004 S. 489 
E. 4c, 1998 S. 440 E. 3d; VGE 2018/101 vom 19.3.2019 E. 2.5; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 9-10 N. 9b und 9e).
3.4
Die OLK hat zum vorliegenden Bauvorhaben wie folgt Stellung 
genommen: 
3.4.1
Im ersten Fachbericht vom 31. Oktober 2017 (Vorakten RSA 3D 
pag. 571 ff.) hielt die OLK einleitend fest, mit «Erstaunen» festgestellt zu ha-
ben, «dass das zu beurteilende Areal im Zuge der Zonenplanänderung 2008 
von einer Landwirtschaftszone in eine Wohnzone II umgewandelt wurde. 
Aus Sicht der OLK ist die Haltung, an diesem Ort zu verdichten, nicht richtig» 
(pag. 573). Weiter führte sie aus, der Standort befinde sich in einer «sehr 
landschaftlichen Situation» am Siedlungsrand. Die Umgebung wirke gesamt-
haft stimmig und sei insbesondere durch die Hof-, Weide- und Anbauflächen 
des nahegelegenen Hofensembles geprägt. Die bisherige Bebauung am 
Siedlungsrand erweise sich als heterogenes Einfamilienhausquartier, haupt-
sächlich aus den 50er- bis 70er-Jahren. «Atmosphärisch prägend» seien die 
umliegend bewaldeten Hügel, die eine «fantastische Kulisse» aufspannten. 
Von der Zwischenebene auf der «Chriseggle» aus betrachtet seien das Al-
penpanorama und die umliegende Landschaft dank den zahlreichen Durch-
blicken zwischen den Bäumen und den Einfamilienhäusern bis anhin gut 
sichtbar; diese Sichtbezüge sowie die abwechslungsreiche Silhouettenbil-
dung durch die Bäume und die einzelnen Baukuben seien von qualitativer 
Bedeutung. Wenn man sich auf verschiedenen (anderen) Anhöhen im Dorf 
befinde, sei das Gebiet zudem immer einsehbar und insofern prägend für 
den Siedlungsrand. An einer solchen Lage sei ein sensibles, dem Ort ange-
messenes Eingreifen nötig. Das Projekt mit den sechs grossdimensionierten 
Mehrfamilienhäusern und einer «verbauten Umgebungsgestaltung» sei für 
die OLK am vorgesehenen Standort deshalb «nicht tragbar», weil es von 
verschiedenen Standorten innerhalb des Dorfes das Orts- und Landschafts-
bild nicht nur klein-, sondern auch weiträumig sichtbar präge. Das Projekt 


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gehe weder konzeptionell noch gestalterisch auf die Umgebung ein, sondern 
«besetze» vielmehr die Hangebene und verschiebe den bestehenden Sied-
lungsrand. Dabei würden die «unbestreitbaren landschaftsräumlichen Qua-
litäten völlig negiert» und der Umgang mit der Topografie nicht beherrscht, 
indem der Graben auf der Bauparzelle teilweise aufgefüllt und durch die Ein-
stellhalle eine Plattform mit Stützmauern, Niveaudifferenzen und Treppen 
gebildet werde. Auch sonst präsentiere sich die Umgebungsgestaltung ver-
schachtelt und verwinkelt und wirke banal sowie einzig aus der Höhensituie-
rung der Gebäude heraus konstruiert. Das Bauvorhaben sei deshalb abzu-
lehnen. Diesen Standpunkt hat sie am Bereinigungsgespräch vom 6. März 
2018 und am Augenschein vom 22. August 2019 näher erläutert und bei die-
ser Gelegenheit die Kritik an der Einzonung dezidiert wiederholt (vgl. Proto-
koll Bereinigungsgespräch vom 6.3.2018, datiert vom 12.3.2018, Vorakten 
RSA 3D pag. 627 ff., 632; Protokoll Augenschein vom 22.8.2019, datiert vom 
27.8.2019, Vorakten BVD 3A pag. 181 ff., 193). 
3.4.2
Im zweiten Rechtsgang vor der BVD hat die OLK an der voranste-
henden Kritik festgehalten: Die zusätzlichen Abklärungen hätten gezeigt, 
dass die benachbarte Überbauung «Kirchbühl» für die Beurteilung des vor-
liegenden Projekts unerheblich sei, da sie dem äusserst heiklen Standort un-
angemessen sei und einen ausgesprochen (peri-)urbanen Charakter auf-
weise, der dem weitgehend nach wie vor ländlich geprägten Orts- und Land-
schaftsbild in Oberdiessbach fremd sei. Eine derartige, «konzeptionell und 
entwurfsmässig unadäquate» Neuüberbauung könne nicht zum Beurtei-
lungsmassstab genommen werden; umso weniger, als die hier umstrittene 
Überbauung von den meisten Standorten aus gar nicht zusammen mit dem 
«Kirchbühl» wahrgenommen werde (Stellungnahme vom 24.3.2022, Vorak-
ten BVD 3C pag. 117 ff.).
3.5
Inwieweit aus ästhetischen Gründen eine Mindernutzung des Grund-
stücks bzw. die Umsetzung des Alternativprojekts verlangt werden kann, 
hängt von der betroffenen Stufe des Ortsbild- und Landschaftsschutzes ab: 
Gestützt auf den allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz (Art. 9 BauG) 
können an die äussere Gestaltung von Bauten und Anlagen bestimmte An-
forderungen gestellt werden. Anders beim besonderen Landschaftsschutz 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 14
(Art. 9a BauG) und beim Schutz der Baudenkmäler (Art. 10a ff. BauG) dür-
fen allerdings in der Regel weder Art oder Mass der nach der Zonenordnung 
zulässigen Nutzung wesentlich eingeschränkt werden. Dieses grundsätzli-
che Verbot gilt sowohl für das kantonale Beeinträchtigungsverbot als auch 
für kommunale positive Ästhetikklauseln, die wie Art. 5 aGBR eine gute Ge-
samtwirkung verlangen (vgl. etwa BGE 145 I 52 E. 4.4; BVR 2021 S. 150 
[VGE 2019/414/427 vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.6, 2006 S. 491 
E. 6.3.3; VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 6.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-
10 N. 1, 15). Bei Bauten, die den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, 
aber grössere Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte als die vorhan-
denen Gebäude aufweisen, darf die gute Gesamtwirkung deshalb 
grundsätzlich nicht allein aufgrund ihrer Dimensionen verneint werden. Un-
zulässig sind insbesondere Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimen-
sionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten, da 
gemäss der Rechtsprechung aufgrund des wichtigen Ziels der schweizeri-
schen Raumordnungspolitik, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen 
Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu 
schaffen, grundsätzlich ein öffentliches Interesse daran besteht, maximale 
Baumasse auszunutzen (BGE 145 I 52 E. 4.4; BGer 1C_116/2018 vom 
26.10.2018 E. 5.3 [betrifft VGE 2017/108 vom 30.1.2018]; VGE 2018/101 
vom 19.3.2019 E. 4.2 mit Hinweis auf BGer 1P.678/2004 vom 21.6.2005 
E. 4.3). Auch mit Blick auf die Rechtssicherheit kommen Ausnahmen von 
diesem Grundsatz nur in besonderen Fällen in Frage; dies namentlich dann, 
wenn eine Abweichung erforderlich ist, um eine besonders schützenswerte 
Umgebung vor einer Verunstaltung zu bewahren (BVR 2006 S. 491 E. 6.4, 
2004 S. 214 [VGE 21633 vom 25.11.2003] nicht publ. E. 6.4; VGE 2017/51 
vom 1.5.2018 E. 6.4, 2016/57 vom 27.7.2016 E. 3.7.1, je mit weiteren Hin-
weisen), oder wenn die projektierten Bauten im Vergleich zum Bestehenden 
sich volumenmässig geradezu krass hervorheben und als überdimensio-
nierte (wenn auch zonenkonforme) Fremdkörper wirken würden (VGE 
2016/57 vom 27.7.2016 E. 3.7.4 mit weiteren Hinweisen). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 15
4.
Zunächst ist zu prüfen, ob eine Ausnahmesituation im Sinn der vorgenannten 
Rechtsprechung vorliegt (E. 3.5 hiervor) und insbesondere Grösse und An-
ordnung der geplanten Baukörper der Bewilligungsfähigkeit entgegenste-
hen.
4.1
Die Bauparzelle befindet sich weder in einer Schutzzone noch steht 
zur Diskussion, dass das Bauvorhaben Baudenkmäler oder besondere Ob-
jekte des Ortsbild- oder Landschaftsschutzes beeinträchtigen würde: Unbe-
stritten ist insbesondere, dass die Schutzziele des Bundesinventars der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) hier nicht unmittelbar gelten, 
da keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 
1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vorliegt (vgl. dazu 
angefochtener Entscheid E. 7b). Im Weiteren steht zu Recht nicht in Frage, 
dass das umstrittene Projekt Baudenkmäler beeinträchtigen könnte, zumal 
das früher als erhaltenswert eingestufte Bauernhaus in der Nähe der Baupa-
rzelle (Gantrischweg 11; vgl. vorne E. 2.1) unterdessen aus dem Bauinven-
tar entlassen worden ist. Somit befinden sich in der unmittelbaren Umgebung 
des Bauvorhabens keine geschützten Denkmäler mehr (Bauinventar einseh-
bar unter: , Rubrik «Themen/Kultur/Denkmalpflege/Bau-
denkmäler im Kanton Bern/Bauinventar/Bauinventar online»).
4.2
Die Vorinstanz hat erwogen, dass gemäss der Berechnung der Be-
schwerdeführerin mit dem vorliegenden Projekt eine Geschossfläche von 
6'082 m2 realisiert werden könne, während mit dem Alternativprojekt (ohne 
das von der OLK kritisierte Gebäude im Graben) nur eine solche von 
4'959 m2 möglich sei. Die Nutzungsdifferenz betrage somit rund 18,5 %, wo-
bei diese Berechnung insofern zu relativieren sei, als das vorliegende Projekt 
das Bauareal faktisch übernutze und deshalb nicht vollumfänglich als Refe-
renz dienen könne. Hinzu komme, dass das Alternativprojekt aufgrund der 
lockereren Anordnung der Baukörper eine Riegelwirkung verhindern und we-
niger städtisch wirken würde, was einer gestalterisch deutlich besseren Lö-
sung entspreche. Aufgrund der unterschiedlichen Gebäudehöhen und 
Durchblicke würde ausserdem die an diesem Standort für das Orts- und 
Landschaftsbild sehr wichtige Silhouettierung erhalten bleiben. Die zur Dis-
kussion stehende Einschränkung von weniger als 20 % falle unter diesen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 16
Umständen von vornherein nicht so stark ins Gewicht, dass deswegen die 
Anwendung der Ästhetikvorschriften unzulässig wäre. Die Beurteilung der 
OLK und die Qualifikation im ISOS zeigten, dass die Bauparzelle in einem 
qualitätsvollen, schutzwürdigen Gebiet am Siedlungsrand liege, das zum 
Ortsbildhintergrund gehöre und sehr landwirtschaftlich geprägt sei. Neubau-
ten an einem solchen Standort müssten hohen ästhetischen Anforderungen 
genügen und Rücksicht auf die prägenden Elemente der bestehenden Um-
gebung nehmen. Dem Interesse des Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
komme deshalb hohes Gewicht zu. Demgegenüber sei das öffentliche Inter-
esse an einer sehr verdichteten, urbanen Überbauung auf der «Chriseggle» 
deutlich geringer einzustufen, da es sich nicht um eine Siedlungsentwicklung 
nach innen handle. Das Interesse des Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
überwiege deshalb das private, wirtschaftliche Interesse der Bauherrschaft 
an einer maximierten Ausnutzung der Parzelle. Im Übrigen führe der Bauab-
schlag nicht dazu, dass die geltende Zonenordnung ausser Kraft gesetzt 
würde. Da bei einer ortsbild- und landschaftsverträglichen Bebauung die 
zulässige Überbauungsmöglichkeit der Parzelle zudem höchstens reduziert, 
nicht aber verunmöglicht oder stark erschwert würde, liege gemäss bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung im Übrigen auch kein schwerer Eingriff vor. 
Ohnehin sei die Frage der Nutzungseinschränkung im vorliegenden Fall gar 
nicht relevant, da sie (wie die OLK) die Baubewilligung nicht wegen der Di-
mensionen des Bauvorhabens, sondern wegen seiner gestalterischen Män-
gel verweigert habe (angefochtener Entscheid E. 8j). Werde eine gute Ge-
samtwirkung nicht allein wegen des Volumens der geplanten Baukörper ver-
neint, sondern verhinderten andere Aspekte des Bauprojekts eine gute Ein-
ordnung, sei der Bauabschlag zu erteilen. Diesfalls müsse weder eine be-
sonders schützenswerte Umgebung vorhanden sein noch sei eine Interes-
senabwägung erforderlich. So habe das Verwaltungsgericht in seinem Ent-
scheid VGE 2018/101 vom 19. März 2019 einen Bauabschlag ohne Weiteres 
mit der Begründung bestätigt, eine gute Gesamtwirkung werde nicht allein 
wegen des Volumens der geplanten Baukörper, sondern zusätzlich auch 
noch wegen anderer Aspekte wie der mangelnden Einbettung in die Topo-
grafie, der Formensprache und der Aussenraumgestaltung verfehlt (ange-
fochtener Entscheid E. 6b).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 17
4.3
Entgegen der Vorinstanz kann aus dem Urteil 2018/101 vom 
19. März 2019 nicht geschlossen werden, dass im vorliegenden Fall die Ver-
pflichtung zu einer Mindernutzung ausserhalb der vorne in E. 3.5 genannten 
Voraussetzungen zulässig wäre. Das Verwaltungsgericht hat in diesem 
Urteil zwar – wie hier die Vorinstanz – die Verweigerung einer Bewilligung 
für das umstrittene Bauvorhaben gestützt auf den allgemeinen Ortsbild- und 
Landschaftsschutz bestätigt. Allerdings hat es dabei auch festgehalten, dass 
im dort zu beurteilenden Fall eine deutlich bessere und ausreichende Ein-
ordnung ohne wesentliche Nutzungseinbussen möglich erscheine (vgl. VGE 
2018/101 vom 19.3.2019 E. 4.5.2). Das ist hier anders, da gestützt auf die 
Angaben der Verfahrensbeteiligten mit einer Nutzungseinbusse zu rechnen 
ist, die nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden kann. Zudem setzt die 
Kritik der OLK – wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht (vgl. 
Beschwerde Rz. 141) – sehr wohl zu wesentlichen Teilen an der Dimensio-
nierung und Anordnung der Baukörper an (vgl. etwa Bericht der OLK vom 
31.10.2017 [Vorakten RSA 3D pag. 571 ff.] S. 3, Stellungnahme der OLK 
vom 24.3.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 117 ff.] S. 2). Im VGE 2018/101 zu-
grunde liegenden Sachverhalt verhielt es sich hingegen anders, hat die OLK 
dort doch ausdrücklich festgehalten, dass die Volumen der geplanten Mehr-
familienhäuser aus ihrer Sicht kein Problem seien (vgl. E. 3.3 des Ent-
scheids). Dieser Fall ist daher mit dem vorliegenden nicht vergleichbar.
4.4
Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht von einer 
Ausnahmesituation im Sinn der vorgenannten Rechtsprechung ausgegan-
gen ist (vorne E. 3.5).
4.4.1
Die Vorinstanz hat die Empfindlichkeit der Umgebung der Baupar-
zelle aus verschiedenen Blickrichtungen beurteilt. Als massgebend für die 
Beurteilung aus der Ferne erachtete sie einerseits die Sichtbezüge aus Nor-
den und Nordosten vom «Haslifeld», von unterhalb des «Margelwalds» und 
vom «Söibode» und andererseits diejenigen aus dem Quartier Rain vom ge-
genüberliegenden Hügelzug im Westen von Oberdiessbach, nicht dagegen 
die Sicht aus Süden (angefochtener Entscheid E. 7a). Von Norden und Nord-
osten aus betrachtet seien an der Hangkante vor dem Panorama auf die 
umliegenden Hügelzüge und Alpen einige kleinere Gebäude sowie grössere 
Einzelbäume und ein zusammenhängender Baumbestand sichtbar. Diese 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 18
variantenreiche Silhouettierung sei für das Orts- und Landschaftsbild sehr 
wichtig, da sie durch die bestehenden Gebäude derzeit nicht oder nur in ei-
nem sehr geringen Ausmass verdeckt werde (angefochtener Entscheid 
E. 7d und 8j). Vom Quartier Rain aus gesehen bildeten die Bauparzelle und 
deren Umgebung ausserdem einen Teil des im ISOS geschützten Ortsbild-
hintergrunds von Oberdiessbach. Von dort aus werde die «Chriseggle» als 
begrünter Hügel mit einem vom Dorf abgesetzten, durchgrünten Quartier mit 
Ein- und Zweifamilienhäusern mit Satteldächern wahrgenommen. Dahinter 
bzw. oberhalb des Quartiers sind Teile der beiden Bauernhöfe sichtbar, ins-
besondere das Hofensemble Gantrischweg 10 und 11, dahinter ein bewal-
deter Hügelzug. Auch aus diesem Blickfeld präsentiere sich eine varianten-
reiche Silhouettierung. Ausserdem sei zu berücksichtigen, dass es sich laut 
ISOS um ein Gebiet der Aufnahmekategorie B und damit um einen empfind-
lichen Teil des Ortsbilds handle (angefochtener Entscheid E. 7b). Die vom 
Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang verlangten zusätzlichen 
Sachverhaltsabklärungen hätten zum Schluss geführt, dass die Überbauung 
«Kirchbühl» nicht geeignet sei, den Eindruck der unüberbauten, landwirt-
schaftlich geprägten Ebene oder die variantenreiche Silhouettierung an der 
Hangkante zu verändern, da sie sich grösstenteils unterhalb der Hangkante 
am gegen Süden ausgerichteten Teil des Hanges unterhalb der «Chri-
seggle» befinde und von vielen Standorten im Norden sowie vom Quartier 
Rain gar nicht sichtbar sei. Zwar seien von einzelnen Standorten Teile der 
obersten Geschosse einzelner Gebäude der Überbauung «Kirchbühl» zu 
erkennen; sie würden aber wie als einzelne Gebäude, wie Einfamilienhäu-
ser, wahrgenommen, nicht wie eine grosse Bebauung. Entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdeführerin habe die Überbauung «Kirchbühl» daher kei-
nen Einfluss auf das hier massgebende Erscheinungsbild der «Chriseggle» 
(angefochtener Entscheid E. 7e; Protokoll Augenschein vom 17.6.2024 
S. 5 f., Votum …, act. 20, sowie Stellungnahme BVD vom 4.7.2024 S. 1 f., 
act. 23).
4.4.2
Die Gemeinde ist dagegen der Meinung, die Bauparzelle sei wesent-
lich weniger gut sichtbar als von der OLK und der Vorinstanz dargestellt. Die 
vorinstanzlich gemachten Fotos seien teilweise von kaum begangenen 
Orten aus aufgenommen worden. Demzufolge sei in Frage zu stellen, ob die 
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild, insbesondere in Bezug auf 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 19
die Durchblickbarkeit und die Silhouettierung wirklich so gross seien, zumal 
die geplante Überbauung aus dem Dorfkern und den grösseren Quartieren 
in Oberdiessbach gar nicht einsehbar sei. Man müsse sich auf umliegende 
Anhöhen begeben, um die Bauparzelle einzusehen. Die Auffassung, wonach 
das Bauvorhaben das Orts- und Landschaftsbild weiträumig prägen soll, 
könne daher nicht geteilt werden. Dass sich der Siedlungsrand nach aussen 
verschieben werde, sei zudem bereits klar gewesen, als die Parzelle einge-
zont worden sei (Stellungnahme vom 20.12.2017 [Vorakten RSA 3D 
pag. 615 ff.] S. 2, Stellungnahme vom 25.9.2019 [Vorakten BVD 3A 
pag. 279 ff.] S. 4). Im Übrigen kämen dem Bauplatz in den Augen der meis-
ten Oberdiessbacherinnen und Oberdiessbacher keine besonderen Qua-
litäten zu. Das Gebiet werde deshalb auch als «Hinterhof» von Oberdiess-
bach bezeichnet und werde im Vergleich zum übrigen Baugebiet entspre-
chend erst spät überbaut (Protokoll Augenschein vom 17.6.2024 S. 7, Votum 
…). 
4.4.3
Die Beschwerdeführerin hält der Vorinstanz zudem vor, die verlangte 
Reduktion der Baumasse um rund einen Fünftel sei unverhältnismässig und 
deshalb unzulässig. Die baurechtliche Grundordnung halte verbindlich fest, 
dass Gebäude in den vorgesehenen Dimensionen in der Nutzungszone W2 
zulässig seien. Hätte der Gesetzgeber bloss Ein- und Zweifamilienhäuser 
gewollt, hätte er dies entsprechend in der baurechtlichen Grundordnung fest-
halten müssen, z.B. durch eine maximale Länge, Tiefe oder Höhe der 
Gebäude oder durch eine geringere Zahl zulässiger Vollgeschosse. Es 
erstaune daher nicht, dass die Gemeinde nichts gegen das Bauprojekt ein-
zuwenden habe (Beschwerde Rz. 94). Die Nutzungseinbusse könne abge-
sehen davon auch nicht auf die Beurteilung der OLK abgestützt werden, da 
diese einseitig sei, indem sie die Überbauung «Kirchbühl» unberücksichtigt 
lasse (Beschwerde Rz. 59 ff.). Diese Überbauung sei von Norden aus durch-
aus sichtbar, wenn auch nicht gleich markant wie von Süden her; sie habe 
im Ergebnis deshalb sehr wohl einen Einfluss auf das massgebliche Erschei-
nungsbild der «Chriseggle» sowie auf die fragliche Silhouettierung 
(Beschwerde Rz. 54). Anders als die OLK «suggeriere», bestünden zudem 
bereits heute keine generellen Durchblicke in die Landschaft (Beschwerde 
Rz. 87). Ferner ergebe sich aus dem ISOS nicht, dass die Bauparzelle in 
einem qualitätsvollen, schutzwürdigen Gebiet liege, da gemäss Akten und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 20
Feststellungen des Verwaltungsgerichts im Urteil 2019/413 das Bauvorha-
ben von Westen her als Dorfbildhintergrund gar nicht wahrnehmbar und 
seine direkte Umgebung nicht im Bauinventar des Kantons Bern aufgeführt 
sei. Derart schutzwürdig, wie die Vorinstanz dies behaupte, sei das 
betroffene Gebiet deshalb nicht (Beschwerde Rz. 39, 159 f.). Folglich seien 
die Interessen der privaten Eigentümerschaft an einer zonenkonformen 
Überbaubarkeit ihres Grundstücks sowie das öffentliche Interesse an einer 
verdichteten Bauweise im vorliegenden Fall wesentlich höher zu gewichten 
als ein mögliches Interesse an einer optimalen Einordnung ins Landschafts-
bild; dies gelte umso mehr, als das Bauprojekt entgegen der Vorinstanz eine 
gute Gesamtwirkung erziele und es sich sehr wohl um eine Siedlungsent-
wicklung nach innen handle (Beschwerde Rz. 160, 169). Mithin könne nicht 
verlangt werden, dass anstelle des umstrittenen Vorhabens das Alternativ-
projekt realisiert werde. Vielmehr stelle diese Forderung eine Verletzung der 
Eigentumsgarantie dar (Beschwerde Rz. 152 f., 173). 
4.5
Diese Einwände der Beschwerdeführerin sind begründet:
4.5.1
Wie die Gemeinde und die Beschwerdeführerin zu Recht einwenden, 
ist aufgrund der Akten und der am Augenschein gewonnenen Eindrücke 
nicht ersichtlich, inwiefern sich die geplante Überbauung aus der Ferne be-
trachtet in besonders prägender Weise auf das Ortsbild von Oberdiessbach 
auswirken sollte. Die Fotos der OLK und der Vorinstanz zeigen zwar, dass 
das Gebiet um die Bauparzelle vom westlich gelegenen Quartier Rain aus 
betrachtet entgegen der Beschwerdeführerin durchaus im Hintergrund des 
Dorfes sichtbar ist und insofern einen Teil des im ISOS erwähnten Ortsbilds 
darstellt (vgl. etwa Fotos 17 und 18 der vorinstanzlichen Begehung vom 
27.1.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 63 f.], Fotodokumentation OLK [Vorakten 
BVD 3A pag. 220-227]). Wie bereits erwähnt (vorne E. 4.1), gelten das ISOS 
und dessen Schutzziele hier jedoch nicht unmittelbar (vgl. auch VGE 
2019/413 vom 21.5.2021 E. 6.4 f.). Aus dem Bundesinventar allein ergeben 
sich somit im vorliegenden Fall keine Baubeschränkungen, die über das kan-
tonale und kommunale Recht hinausgehen. Zudem lassen sich den genann-
ten Fotografien auch keine konkreten Anhaltspunkte entnehmen, wonach die 
geplante Überbauung vom Quartier Rain aus betrachtet für das Ortsbild aus-
gesprochen störend wäre, zumal die fraglichen Betrachtungsorte von der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 21
Bauparzelle relativ weit entfernt sind (gut 500 m) und sich das Ortsbild be-
reits heute stark heterogen präsentiert (vgl. etwa auch die Gewerbebauten 
im Vordergrund). Gemäss den Fotos ist zudem davon auszugehen, dass die 
bestehende Bewaldung direkt unterhalb der Bauparzelle einen Teil der um-
strittenen Überbauung verdecken würde. Unter diesen Umständen ist für das 
Verwaltungsgericht nicht ersichtlich, inwiefern die geplante Überbauung die 
Sicht auf das Ortsbild aus dem Quartier Rain besonders empfindlich beein-
trächtigen könnte. Daran vermag nichts zu ändern, dass das Gebiet der Bau-
parzelle von dort aus gesehen derzeit noch landwirtschaftlich geprägt er-
scheint, wurde die Bauparzelle doch ausdrücklich für die Erstellung von 
Wohnbauten eingezont. Der Standpunkt der Gemeinde und der Beschwer-
deführerin, wonach das Bauvorhaben keine wesentlichen weiträumigen Aus-
wirkungen auf das Ortsbild von Oberdiessbach habe, erscheint somit durch-
aus haltbar, zumal unbestritten ist, dass die streitbetroffene Überbauung 
vom Ortskern und den anderen grösseren Quartieren gar nicht sichtbar ist. 
4.5.2
Für das Verwaltungsgericht ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die 
sich von den genannten Standorten nördlich und nordöstlich der Bauparzelle 
präsentierende «Silhouettierung» an der Hangkante oder das dahinterlie-
gende Panorama eine Mindernutzung erfordern könnte: Zwar bestätigen die 
bei den Akten liegenden Fotos, dass die von der OLK beschriebene Silhou-
ette aus Gebäuden und Bäumen durch das Bauvorhaben beeinträchtigt wird 
(vgl. etwa Foto 12 des vorinstanzlichen Augenscheins vom 1.2.2022 [Vorak-
ten BVD 3C pag. 82 f.]). Allerdings lässt sich eine solche «Riegelwirkung» 
kaum ganz verhindern, sondern ist im Gegenteil zwingend mit einer zonen-
konformen Nutzung der Bauparzelle verbunden, gerade weil sich die Baupa-
rzelle im Bereich der Hangkante befindet. So hat denn der Vertreter der OLK 
selber darauf hingewiesen, dass von den Standorten nördlich des Bauareals 
aus betrachtet selbst dann eine «bauliche Wand» entstehen würde, wenn 
anstelle der vorgesehenen Überbauung Einfamilienhäuser errichtet würden 
(Protokoll Augenschein vom 22.8.2019 S. 18, Votum … [Vorakten BVD 3A 
pag. 198]). Wie die Beschwerdeführerin zu Recht einwendet (Beschwerde 
Rz. 94), hätten allfällige Beschränkungen der Baumöglichkeiten zur Freihal-
tung der Aussicht oder Silhouette unter diesen Umständen bereits im Rah-
men der Einzonung festgelegt werden müssen, waren die entsprechenden 
(beschränkten) Auswirkungen auf die Silhouette an der Hangkante nach 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 22
dem Gesagten doch bereits damals ohne Weiteres absehbar. Im Übrigen ist 
auf den aktenkundigen Fotos erkennbar, dass die Profile des Bauvorhabens 
– vom «Söibode», «Margelwald» oder «Haslifeld» aus gesehen – die Silhou-
ette der Gebäude und grösseren Bäume am Schöneggweg nicht überragen 
(vgl. auch die entsprechende Feststellung im Protokoll Augenschein vom 
1.2.2022 S. 6, insb. Votum … [Vorakten BVD 3C pag. 70]) und die geplanten 
Mehrfamilienhäuser die Sicht auf das Panorama aus Hügelketten und die 
Alpen nur am unteren Rand tangieren (zur Sicht vom «Söibode»: vgl. Fotos 
11 und 12 des Augenscheins vom 1.2.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 82 f.], 
Fotos 8 und 9 der vorinstanzlichen Begehung vom 27.1.2022 [Vorakten BVD 
3C pag. 54 f.], Fotodokumentation OLK [Vorakten BVD 3A pag. 233-237]; 
zur Sicht vom «Margelwald»: vgl. Fotos Fotos 13 und 14 des Augenscheins 
vom 1.2.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 84], Fotos 10 und 11 der vorinstanzli-
chen Begehung vom 27.1.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 54 f.], Fotodoku-
mentation OLK [Vorakten BVD 3A pag. 217-219]; zur Sicht vom «Haslifeld»: 
vgl. Fotos 17 bis 22 des Augenscheins vom 1.2.2022 [Vorakten BVD 3C 
pag. 86 ff.], Fotos 10 und 11 der vorinstanzlichen Begehung vom 27.1.2022 
[Vorakten BVD 3C pag. 56 f.], Fotodokumentation OLK [Vorakten BVD 3A 
pag. 238-241]). Insgesamt ist für das Verwaltungsgericht deshalb nicht er-
sichtlich, inwiefern der Absicht der Beschwerdeführerin, die zulässigen Bau-
masse möglichst auszunutzen, eine unzulässige «Riegelwirkung» entgegen-
gehalten werden könnte. Dies gilt umso weniger, als sich die genannten Be-
trachtungsorte auf nicht häufig begangenen Nebenwegen befinden und da-
her fraglich ist, wie sie zu gewichten sind. Wie es sich damit verhält, kann 
aber letztlich offenbleiben, da für das Verwaltungsgericht insgesamt kein An-
lass besteht, die Silhouette an der Hangkante als für die Gesamtwirkung des 
Orts- und Landschaftsbilds von Oberdiessbach von besonderer Bedeutung 
zu betrachten. 
4.5.3
Ferner gibt es keine Hinweise, dass die geplanten Baukörper volu-
menmässig einen krassen Gegensatz zur umliegenden Bebauung schaffen 
würden. Zwar ist nicht von der Hand zu weisen, dass sich die geplanten 
Mehrfamilienhäuser hinsichtlich ihrer Dimensionen von den Ein- und Zweifa-
milienhäusern des südlich und südwestlich angrenzenden Wohnquartiers 
deutlich abheben. Wie sich am verwaltungsgerichtlichen Augenschein ge-
zeigt hat, weist die Beschwerdeführerin allerdings zu Recht darauf hin, dass 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 23
die geplante Überbauung vom Schöneggweg sowie von den übrigen öffent-
lichen Standorten des Wohnquartiers nur beschränkt einsehbar ist, da sie 
hauptsächlich am Hang unterhalb der Zwischenebene liegt (vgl. Beschwerde 
Rz. 87; zur Sicht am Ende des Schöneggwegs vgl. etwa Foto 1 des vorin-
stanzlichen Augenscheins vom 1.2.2022 [Vorakten BVD 3C pag. 77] sowie 
Foto der Beschwerdeführerin, Beschwerde S. 15 nach Rz. 87). Weil die Bau-
parzelle zudem nur auf einer Seite an das fragliche Ein- und Zweifamilien-
hausquartier grenzt und die auf der anderen Seite liegenden Bauernhäuser 
zum Teil ähnliche Dimensionen wie die geplanten Mehrfamilienhäuser auf-
weisen (dazu bereits VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 6.4), besteht kein 
Grund zur Annahme, dass Letztere aufgrund ihrer Grösse als besonders 
störender Fremdkörper hervorstechen.
4.5.4
Für diesen Schluss spricht im Übrigen auch der Umstand, dass die 
Überbauung «Kirchbühl» – entgegen der Auffassung der OLK und der Vor-
instanz – bei der ästhetischen Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens 
bzw. von dessen Umgebung nicht ausser Acht gelassen werden kann. Rich-
tig ist zwar, dass von der Bauparzelle aus nur ein Teil der oberen Attikawoh-
nungen dieser Überbauung sichtbar ist; diese Attikawohnungen befinden 
sich von der Bauparzelle allerdings klar weniger als 100 m entfernt und sind 
zudem von den öffentlichen Wegen auf der fraglichen Zwischenebene durch-
aus zusammen mit den geplanten Mehrfamilienhäusern sichtbar (vgl. Fotos 
Nrn. 1 und 4 des Augenscheins vom 17.6.2024, act. 20A). Der OLK und der 
Vorinstanz kann deshalb nicht gefolgt werden, wenn sie davon ausgehen, 
dass die Auswirkungen der beiden Überbauungen auf das Orts- und Land-
schaftsbild völlig isoliert voneinander beurteilt werden müssten. Vielmehr bil-
det die Überbauung «Kirchbühl» Bestandteil der Umgebung (an deren Mit-
telmass sich die Ästhetikbeurteilung zu orientieren hat; vgl. hinten E. 5.4). 
Dem steht nicht entgegen, dass das Bauvorhaben von den weiter entfernten 
Standorten nicht zusammen mit der Überbauung «Kirchbühl» wahrnehmbar 
sein soll.
4.6
Als Zwischenfazit kann damit festgehalten werden, dass einerseits 
keine Anhaltspunkte bestehen, dass die geplante Überbauung in Bezug auf 
die Volumen der Baukörper oder in anderer Hinsicht einen krassen Gegen-
satz zur bestehenden Bebauung in der Umgebung bilden würde. Wie die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 24
Gemeinde einleuchtend dargelegt und sich am verwaltungsgerichtlichen Au-
genschein bestätigt hat, ist andererseits auch nicht ersichtlich, dass der 
streitbetroffene Baustandort für das Orts- und Landschaftsbild von Ober-
diessbach von derart grosser Bedeutung wäre, dass ausnahmsweise ge-
stützt auf die allgemeinen Ästhetikbestimmungen wesentliche Beschränkun-
gen der zulässigen Baudimensionen verlangt werden könnten (vgl. vorne 
E. 3.5). Somit hat die Beschwerdeführerin grundsätzlich Anspruch auf Aus-
nutzung der reglementarisch zulässigen Gebäudedimensionen, weshalb von 
ihr nicht verlangt werden kann, anstelle des geplanten Vorhabens das er-
wähnte Alternativprojekt zu realisieren. Inwiefern daran etwas ändern sollte, 
dass die verlangte Nutzungseinbusse angeblich nur einen leichten Eingriff in 
die Eigentumsgarantie darstellt, ist nicht ersichtlich, zumal sich solches aus 
den von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang erwähnten Entscheiden 
gerade nicht ergibt (vgl. vielmehr BGE 115 Ia 363, in Pra 79/1990 Nr. 262 
E. 4c i.V.m. E. 2a). Ob beim geplanten Vorhaben von einer Siedlungsent-
wicklung nach innen im eigentlichen Sinn auszugehen ist, kann unter diesen 
Umständen dahingestellt bleiben, da eine haushälterische Nutzung des Bau-
lands allgemein im öffentlichen Interesse liegt und im vorliegenden Fall nicht 
zu erkennen ist, inwiefern die Bauparzelle für die vorgesehene verdichtete 
Bauweise grundsätzlich ungeeignet wäre. Wie die Beschwerdeführerin zu 
Recht einwendet, hat die Vorinstanz, soweit sie aus ästhetischen Gründen 
die Realisierung des Alternativprojekts bzw. einen wesentlichen Verzicht auf 
die Ausnützung der ordentlichen Baumasse verlangt hat, im Ergebnis eine 
unzulässige Interessenabwägung vorgenommen und damit die Eigentums-
garantie bzw. Baufreiheit der Beschwerdeführerin verletzt (Art. 26 der Bun-
desverfassung [BV; SR 101]; Art. 24 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]; zum Begriff der Baufreiheit vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 2 
N. 1). Entgegen der Auffassung der BVD steht mit anderen Worten der Be-
willigungsfähigkeit des Bauvorhabens die Grösse bzw. Anordnung der 
Baukörper nicht grundsätzlich entgegen.
5.
Strittig ist weiter, ob sich die ungenügende Einordnung ins Orts- und Land-
schaftsbild allenfalls aus anderen Gründen ergibt.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 25
5.1
Die Vorinstanz hat zusätzlich bemängelt, dass das Vorhaben vor al-
lem auch gestalterisch nicht auf die bestehende Umgebung und Bebauung 
eingehe. Zwar sei eine neuzeitliche Gestaltung der Gebäude mit Flach-
dächern durchaus möglich. Zusammen mit der Gleichförmigkeit der Baukör-
per und dem orthogonal ausgerichteten Muster resultiere allerdings eine 
sehr urbane Überbauung. Eine solche passe gestalterisch in ein städtisches 
Quartier oder allenfalls eine stadtnahe Agglomerationsgemeinde, nicht aber 
an den Siedlungsrand eines Ortes wie Oberdiessbach, insbesondere nicht 
an einen Siedlungsrand zwischen einem älteren Ein- und Zweifamilienhaus-
quartier und einer sehr landwirtschaftlich geprägten Landschaft. Denn das 
Bauvorhaben stehe in keiner Weise mit den typischen Merkmalen dieser 
Umgebung in Einklang. Darüber hinaus stelle das Vorhaben keinen Bezug 
her zur vorhandenen Topografie und sei auch die Umgebungsgestaltung we-
nig qualitätsvoll: So gingen weder das MFH I noch das MFH Ill in ihrer Ge-
staltung auf die Hanglage ein, sondern schienen für einen flachen Baugrund 
konzipiert, obschon sie sich in abfallendem Gelände befänden. Das MFH III 
werde zudem im Graben im westlichen Bereich der Bauparzelle platziert, 
was zu Abgrabungen und einer massiven stufenartigen Böschung führe. 
Weiter werde die natürliche Topografie insofern negiert, als der Graben 
durch die bis auf eine Höhe von 6 m sichtbare Wand der Einstellhalle durch-
schnitten werde. Sodann sehe die Aussenraumgestaltung neben vielen as-
phaltierten oder gepflasterten Bereichen zahlreiche Niveausprünge, Treppen 
und Rampen sowie einen erhöhten Bauteil und hohe stufenartig terrassierte 
Böschungen vor. Wie die OLK überzeugend ausführe, ergebe sich gesamt-
haft eine sehr verschachtelte, bebaute Umgebung, die ausschliesslich an 
praktischen Überlegungen, der Einstellhalle und einer maximierten Ausnut-
zung orientiert sei. Das Bauvorhaben würde somit auch aufgrund seiner 
Gestaltung einen erheblich störenden Gegensatz sowohl zur benachbarten 
Bebauung als auch zur landwirtschaftlich geprägten Landschaft bilden und 
damit das Beeinträchtigungsverbot von Art. 9 Abs. 1 BauG und umso mehr 
die strengere kommunale Gestaltungsvorschrift von Art. 5 Abs. 1 aGBR ver-
letzen (angefochtener Entscheid E. 8f und 8g).
5.2
Die Beschwerdeführerin ist dagegen der Meinung, dass die 
Vorinstanz den Standpunkt der OLK zwar korrekt wiedergebe; sie berück-
sichtige aber nicht, dass dieser lückenhaft, unausgewogen und einseitig sei, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 26
weil er wesentliche Aspekte ausser Acht lasse, die zugunsten einer genü-
genden Gesamtwirkung sprächen. So werde der bestehende Graben nicht 
einfach auf die Ebene der übrigen Fläche aufgefüllt, sondern in Berücksich-
tigung der Topografie das MFH III in den Graben gesetzt. Dass Böschungen, 
Mauern und Treppen bestehen, sei zudem gerade darauf zurückzuführen, 
dass das Bauvorhaben mit der Topografie spiele und auf diese angemessen 
eingehe. Wäre die Auffüllung des Grabens geplant worden, hätte die OLK 
wohl auch den fehlenden Umgang mit der Topografie gerügt. Die Vorinstanz 
berücksichtige weiter zu Unrecht nicht, dass in unmittelbarere Nähe zur Bau-
parzelle die moderne, grosse Überbauung «Kirchbühl» mit Flachdächern er-
stellt worden sei, deren obere Geschosse vom Baugrundstück sowie vom 
Norden und Süden her sichtbar seien. Das Bauvorhaben sei demnach nicht 
die einzige moderne Überbauung. Sodann verfüge auch die Überbauung 
«Kirchbühl» über einige Treppen, Mauern und Böschungen. Es sei deswe-
gen nicht nachvollziehbar, weshalb das vorliegende Bauvorhaben anders 
und nicht gleich beurteilt werden solle wie die Überbauung «Kirchbühl», zu-
mal das umstrittene Bauvorhaben volumetrisch wie auch gestalterisch deut-
lich besser auf die Umgebung eingehe, indem durch die Begrünung der 
Spielplätze und Aussenräume ein «sachgerechter» Übergang in den Land-
schaftsraum geschaffen werde. Die natürliche Materialisierung (u.a. Holzfas-
saden) rundeten diesen Übergang in die Natur ab. Die OLK und die Vorin-
stanz schienen unterschiedliche Massstäbe anzusetzen, was eine Verlet-
zung des Rechtsgleichheitsgebots (Art. 8 BV) darstelle (Beschwerde 
Rz. 59 ff.; Stellungnahme vor der Vorinstanz vom 17.10.2019 [Vorakten BVD 
3A pag. 286 ff.] S. 4).
5.3
Die Gemeinde unterstützt diesen Standpunkt und bringt vor, das Pro-
jekt überzeuge in seiner Gestaltung, insbesondere durch die Einbettung in 
die Topografie (Stellungnahme vom 25.9.2019 [Vorakten BVD 3A 
pag. 279 ff.] S. 4). Es sei gut verdichtet und nutze die Parzelle grossmehr-
heitlich aus, wobei das Nutzungsmass eingehalten werde. Dass sich der 
Siedlungsrand nach aussen verschiebe, sei bereits bei der Einzonung der 
Bauparzelle klar gewesen. Die Gestaltung der Baukörper mit den Holzfassa-
den sei nachvollziehbar und entspreche der heutigen Bauweise. Dies gelte 
auch für die Umgebungsgestaltung, welche gut durchgrünt sei und eine hohe 
Qualität in den Aussenräumen und Aufenthaltsbereichen aufweise. Zudem 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 27
werde sehr begrüsst, dass die Parkierung vollständig unterirdisch geplant 
sei. Insgesamt entstehe mit der Überbauung am Siedlungsrand ein qualitativ 
hochwertiges Quartier, welches sich gut in die Landschaft einfüge und eine 
gute Gesamtwirkung erziele (Stellungnahme vom 20.12.2017 [Vorakten 
RSA 3D pag. 615 ff.] S. 2).
5.4
Diese Würdigung der Gemeinde überzeugt: Nach der Rechtspre-
chung ist die «gute Gesamtwirkung» weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das Erfordernis bedeutet 
bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der 
Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine Neuüberbauung an den 
qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren 
hat (zum Ganzen BVR 2009 S. 328 E. 5.3 mit Hinweisen; VGE 2021/317 
vom 19.9.2023 E. 6.1). Im vorliegenden Fall sind sich die Parteien darin ei-
nig, dass sich das bauliche Umfeld relativ heterogen präsentiert, was der 
verwaltungsgerichtliche Augenschein bestätigt hat. Insoweit besteht trotz der 
positiven Formulierung der Ästhetikklausel kein Anlass, an die Einordnung 
besonders hohe Anforderungen zu stellen (vgl. etwa BGer 1C_244/2023 und 
1C_250/2023 vom 28.3.2024 E. 4.3). Wie bereits dargelegt (vorne E. 4.5.4), 
zeigte sich am Augenschein zudem, dass sich die Überbauung «Kirchbühl» 
nahe der Bauparzelle befindet und unweigerlich zu deren Umgebung gehört. 
Bei dieser Sachlage kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden und muss sich 
die OLK den Vorwurf gefallen lassen, offenkundig nicht sämtliche rechtser-
heblichen Umstände berücksichtigt zu haben, soweit die Haltung vertreten 
wird, das Bauvorhaben stehe in keiner Weise mit den typischen Merkmalen 
der Umgebung in Einklang, ist doch die Überbauung «Kirchbühl» in gestal-
terischer Hinsicht mit dem vorliegenden Projekt durchaus vergleichbar. Ent-
gegen der OLK und Vorinstanz ist nicht entscheidend, dass die Überbauung 
«Kirchbühl» allenfalls gestalterische Mängel aufweist, da sich das vorlie-
gende Projekt gemäss Art. 5 Abs. 1 aGBR ausdrücklich nach der bestehen-
den und nicht nach der (aus Sicht der OLK) wünschbaren Umgebung zu ori-
entieren hat (vorne E. 3.1; vgl. auch zu einer ähnlichen Ästhetikvorschrift des 
zürcherischen Rechts Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und 
Baurecht, Band 2, 6. Aufl. 2019, S. 816). Sodann ist nicht ersichtlich, inwie-
fern der Umgang mit der Topografie einer guten Gesamtwirkung entgegen-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 28
stehen sollte. Denn zum einen sind der Graben sowie die kritisierte Einstell-
hallenwand nicht nur vom «Chrisegglenweg» auf der Zwischenebene selber 
nur beschränkt einsehbar (vgl. dazu auch die Bemerkungen des Vertreters 
der Beschwerdeführerin am Bereinigungsgespräch vom 6.3.2018 S. 6 [ers-
tes Votum …], Vorakten RSA 3D pag. 628), sondern auch vom Quartier Rain 
am westlich gegenüberliegenden Hang aus gesehen, da sie von dort aus 
betrachtet, grösstenteils durch das MFH III, die bestehenden Ein- und Zwei-
familienhäuser sowie die Topografie verdeckt werden (vgl. etwa die Fotogra-
fie des Modells in Beschwerde nach Rz. 91). Die vorgesehene Terrassierung 
erscheint zudem nicht derart störend, sodass sie einer guten Gesamtwirkung 
entgegenstehen würde, zumal die Argumentation, wonach die Terrassierung 
und die vorhandenen Niveaudifferenzen gleichzeitig eine gute Einordnung 
verhindern würden, nicht völlig widerspruchsfrei und nach den Erkenntnissen 
des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins auch nicht überzeugend ist. Im 
Übrigen trifft zwar zu, dass im Aussenraum verschiedene Infrastrukturanla-
gen geplant sind. Zum einen ist dem Projekt aber zu Gute zu halten, dass 
auf der Seite des «Chrisegglenwegs» eine Begrünung mit Mehrstammbäu-
men geplant ist und die Fassaden aus Holz bestehen, wodurch zumindest 
teilweise auf die Bauernhäuser und die landwirtschaftliche Umgebung Rück-
sicht genommen wird. Zum anderen ist ein Teil dieser Anlagen vom öffentli-
chen Raum gar nicht oder jedenfalls kaum sichtbar. Insgesamt ist deshalb 
nicht ersichtlich, dass die Gemeinde ihren Beurteilungsspielraum überschrei-
tet, indem sie dem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung zugesteht. 
5.5
Erweist sich demnach die von der Gemeinde vorgenommene positive 
ästhetische Beurteilung des Bauprojekts im Rahmen der geltenden Zonen-
ordnung als vertretbar, so hat die Vorinstanz mit ihrer eigenen Würdigung zu 
Unrecht in den kommunalen Beurteilungsspielraum eingegriffen. Daran än-
dert nichts, dass sich die vorinstanzliche Beurteilung auf diejenige der OLK 
stützt, liegen doch triftige Gründe vor, die es gebieten, von der OLK-Beurtei-
lung abzuweichen. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, 
verstösst eine Verweigerung der Baubewilligung gestützt auf die allgemei-
nen Ästhetikvorschriften unter diesen Umständen gegen die Gemeindeauto-
nomie und ist daher unzulässig. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 29
6.
Es stellt sich sodann die Frage, ob das Bauvorhaben über ausreichende 
Spiel- und Aufenthaltsflächen verfügt.
6.1
Nachdem die Beschwerdeführerin im ersten Rechtsgang vor der 
Vorinstanz auf deren Aufforderung hin verschiedene Anpassungen an den 
Spiel- und Aufenthaltsflächen vorgenommen hatte, gelangte die BVD zum 
Schluss, dass zwar nun die Anforderungen an die Kinderspiel- und Aufent-
haltsflächen nach Art. 15 Abs. 1 BauG erfüllt seien, nicht aber diejenigen be-
treffend die grössere Spielfläche für Ball- und Rasenspiele gemäss Art. 15 
Abs. 2 BauG (Beschwerdeentscheid RA Nr. 110/2018/125 vom 12.11.2019 
E. 6e ff.). Wie bereits erwähnt (vorne Bst. A), hielt das Verwaltungsgericht im 
anschliessenden Beschwerdeverfahren in Abweichung davon fest, dass sich 
aus den Bauplänen keine genügenden Anhaltspunkte ergäben, wonach die 
geplante grössere Spielfläche hinsichtlich ihrer Dimensionierung oder den 
Qualitätskriterien den rechtlichen Vorgaben nicht entsprechen würde 
(VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 3.4). Im zweiten Rechtsgang vor der Vor-
instanz hat die Beschwerdeführerin aufgrund der neu vorgesehenen Versi-
ckerungsmulden weitere Anpassungen hinsichtlich der Spiel- und Aufent-
haltsflächen vorgenommen und entsprechend revidierte Pläne eingereicht 
(Pläne vom 11.2.2022 mit Projektänderungsstempel der BVD vom 
18.2.2022, act. 3k; vgl. vorne Bst. B). Daraufhin gelangte die Vorinstanz im 
angefochtenen Entscheid (E. 5e) zum Schluss, dass das angepasste Bau-
vorhaben über keinerlei Aufenthaltsfläche und keine ausreichend grosse und 
den Qualitätskriterien genügende Kinderspielplatzfläche mehr verfüge. Dem 
Bauvorhaben sei auch aus diesem Grund der Bauabschlag zu erteilen. 
6.2
Im vorliegenden Verfahren hat die Beschwerdeführerin für die Spiel- 
und Aufenthaltsflächen abermals neue Pläne (Plan «EG mit Umgebung mit 
Spielfläche» vom 9.8.2022, Beschwerdebeilage 3, act. 1C; Plan «EG mit 
Umgebung mit Spielfläche» vom 25.10.2023, Beilage 6 zur Eingabe vom 
26.10.2023, act. 8A) sowie einen Berechnungsnachweis und einen Erläute-
rungsbericht eingereicht (Beilagen 7 und 8 zur Eingabe vom 26.10.2023, 
act. 8A; vgl. vorne Bst. C). Unter diesen Umständen erübrigt sich eine Prü-
fung der vorinstanzlichen Beurteilung und ist stattdessen gestützt auf die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 30
überarbeiteten Pläne und Grundlagen zu klären, ob die diesbezüglichen Vor-
schriften eingehalten sind (dazu allgemein VGE 2019/413 vom 21.5.2021 
E. 3.1). Prima vista dürfte dies der Fall sein, zumal das Verwaltungsgericht 
im Urteil 2019/413 bereits darauf hingewiesen hat, dass im Hinblick auf die 
bauliche Nutzung des Areals unbestrittenermassen schwierige topographi-
sche Verhältnisse bestünden und deshalb ein starres Festhalten an den 
Empfehlungen der Arbeitshilfe «Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplät-
zen» des früheren Raumplanungsamts des Kantons Bern (abrufbar unter: 
 , Rubrik «Arbeitshilfen») in der vorliegenden 
Situation dem EinzelfalI nicht gerecht werde (vgl. auch die Stellungnahmen 
der Gemeinde vom 5.9.2022 S. 4, act. 4, und vom 23.11.2023 S. 2, act. 13). 
Wie es sich damit verhält, bedarf aber noch einer einlässlichen Prüfung, na-
mentlich mit Blick auf die genaueren Berechnungen. Darüber erstmals zu 
befinden, ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts, zumal es sich dabei um 
eine erneute Projektänderung handeln könnte (was aber nicht restlos klar 
erscheint).
7.
7.1
Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten, dass die Vorinstanz das 
Bauvorhaben zu Unrecht als nicht bewilligungsfähig beurteilt hat mit der Be-
gründung, dieses missachte die Vorschriften zum Ortsbild- und Landschafts-
schutz. Der Rechtskontrolle hält auch nicht stand, die Bauabschlagserteilung 
damit zu begründen, dass das Vorhaben die Anforderungen der Baugesetz-
gebung an die Aufenthalts- und Spielflächen nicht erfülle. Gegenteils deutet 
im Licht der neu eingereichten Unterlagen Einiges darauf hin, dass die mass-
geblichen Vorschriften wahrscheinlich eingehalten sein dürften; diese Frage 
bedarf jedoch noch genauerer Prüfung (vgl. E. 6.2 hiervor).
7.2
Im vorinstanzlichen Verfahren hat die BVD noch weitere Aspekte the-
matisiert, die einer Bewilligungserteilung entgegenstehen könnten, ohne 
diese aber abschliessend zu prüfen: Konkret sind die Einhaltung der Gewäs-
serschutzvorgaben (vgl. angefochtener Entscheid Sachverhalt Ziff. I.5) 
sowie Aspekte der Erschliessung offen (vgl. [aufgehobener] Entscheid BVE 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 31
RA Nr. 110/2018/125 vom 12.11.2019 Sachverhalt Ziff. I.3). Auch wenn ge-
stützt auf eine erste provisorische Einschätzung auch diese Gesichtspunkte 
letztlich der Erteilung einer Baubewilligung kaum entgegenstehen dürften, 
erfordern diese Punkte ebenfalls noch eine einlässliche Prüfung.
7.3
Gleich verhält es sich mit der (im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
neu thematisierten) Wahrung der insoweit zu beachtenden Vorgaben zum 
Abstand zur Landwirtschaftszone: Wie die Beschwerdeführerin bereits an-
lässlich des Augenscheins zutreffend bemerkt hat (Protokoll Augenschein 
vom 17.6.2024 S. 3, Votum …) und in ihren Schlussbemerkungen vom 
17. Juli 2024 (S. 3 f., act. 25) geltend macht, findet die kantonale 
Bauzonengrenzabstandsregelung gemäss Art. 12 Abs. 5 i.V.m. Abs. 1 des 
Dekrets vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; 
BSG 723.13) im vorliegenden Fall aufgrund von Art. 36 BauG noch keine 
Anwendung, da sie erst am 1. April 2017 und damit nach Einreichung des 
Baugesuchs am 6. März 2017 (vgl. vorne Bst. A) in Kraft getreten ist (vgl. 
dazu VGE 2022/347 vom 11.10.2024 E. 2.3 und 3.5 ff. [zur Publ. bestimmt]; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 7, Art. 70 N. 1 und 26 ff.). Massgebend für 
die Festlegung des Zonengrenzabstands sind damit die Vorgaben des 
Bundesrechts. Das Bundesgericht verlangt gestützt auf Art. 16a des 
Bundesgesetzes 
vom 
22. Juni 
1979 
über 
die 
Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), dass grössere Bauten wie Wohnhäu-
ser grundsätzlich nicht direkt oder ganz nahe an der Grenze zur Landwirt-
schaftszone errichtet werden dürfen, soweit sie keinem landwirtschaftlichen 
Zweck dienen und auch keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG 
erteilt werden kann. Andernfalls sind sie so weit von der Grenze zurückzu-
versetzen, dass ihre Erstellung unter den konkreten Umständen keine nen-
nenswerten Auswirkungen mehr auf die Nutzung der angrenzenden Land-
wirtschaftszone hat; neben der Art und Nutzung der geplanten Bauten in der 
Bauzone sind dabei insbesondere auch die Nutzung der betroffenen land-
wirtschaftlichen Grundstücke sowie die topografischen Verhältnisse zu 
berücksichtigen (zum Ganzen BGE 145 I 156 E. 6.3 f.). In Bezug auf den 
vorliegenden Fall hat sich die Beschwerdeführerin in ihren Schlussbemer-
kungen vom 17. Juli 2024 auf den Standpunkt gestellt, dass das 
Bauvorhaben in seiner geplanten Form keine erheblichen Einschränkungen 
der landwirtschaftlichen Nutzung zur Folge habe, weil das MFH I nur mit der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 32
südlichen Balkonecke an die Landwirtschaftszone grenze und zudem von 
einer Stütze ca. 0,8 bis 1 m über Boden getragen werde. Hinzu komme, dass 
das betroffene Landwirtschaftsland am angrenzenden Hang unterhalb des 
MFH I aufgrund der Gelände-neigung typischerweise (lediglich) als Weide 
genutzt werde (S. 3 f., act. 25). Diese Ausführungen der Beschwerdeführerin 
erscheinen plausibel und decken sich mit den am Augenschein gewonnenen 
Eindrücken. Für das Verwaltungsgericht bestehen daher keine Hinweise, 
wonach das Bauvorhaben gegen die Zonengrenzabstandsregelung 
verstossen sollte. Wie es sich damit im Einzelnen verhält, wird zusammen 
mit den anderen noch offenen Punkten von der Vorinstanz aber noch 
detaillierter abzuklären sein, da sie (und die Gemeinde sowie das 
Regierungsstatthalteramt) sich auch hierzu noch nicht abschliessend 
geäussert hat.
8.
8.1
Zusammengefasst hält der angefochtene Entscheid der Rechtskon-
trolle nicht stand. Da zudem keine anderen Gründe ersichtlich sind, die der 
Baubewilligung von vornherein entgegenstehen würden, steht einer Rück-
weisung der Angelegenheit an die Vorinstanz nichts entgegen (vgl. BVR 
2012 S. 74 E. 4.3.3; VGE 2018/300 vom 11.7.2019 E. 9.2 f.; aufgrund der 
noch nicht abschliessend geprüften Gesichtspunkte und der sachverhaltli-
chen Neuerungen, die möglicherweise eine Projektänderung darstellen [be-
treffend Spiel- und Aufenthaltsflächen; vgl. vorne E. 6.2], besteht kein Raum 
für eine reformatorische Beurteilung durch Erteilung der Baubewilligung). 
Folglich erweist sich die Beschwerde in den Eventualanträgen als begründet 
und ist dahingehend gutzuheissen, dass der angefochtene Entscheid aufzu-
heben und die Angelegenheit zur Weiterführung des Verfahrens im Sinn der 
voranstehenden Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Diese 
wird die erwähnten weiteren Voraussetzungen für die Erteilung der Baube-
willigung abschliessend zu prüfen haben. Die Vorinstanz wird dabei auch 
angehalten, der Beschwerdeführerin sofern erforderlich im Zusammenhang 
mit der Frage des Zonengrenzabstands (und gegebenenfalls auch in anderer 
Hinsicht, vorne E. 7.2) die Möglichkeit zur Vornahme einer (weiteren) Pro-
jektänderung einzuräumen. Im Übrigen – namentlich im Hauptantrag – ist die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 33
Beschwerde dagegen abzuweisen, soweit auf sie überhaupt einzutreten ist 
(vgl. vorne E. 1.2).
8.2
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist im Kostenpunkt von 
einem vollumfänglichen Obsiegen auszugehen, sofern bei Vorliegen eines 
reformatorischen (Haupt-)Antrags ein Rückweisungsentscheid ergeht und 
die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung noch zu einer 
vollständigen Gutheissung des Begehrens bzw. hier zur Erteilung der im 
Streit liegenden Baubewilligung führen kann (statt vieler BVR 2020 S. 455 
E. 5.1). Für das Verwaltungsgerichtsverfahren gilt die Beschwerdeführerin 
daher kostenmässig als vollständig obsiegend, da sie mit ihrem Antrag auf 
Erteilung der Baubewilligung noch durchdringen kann. Der Kanton Bern 
(Bau- und Verkehrsdirektion) hat der Beschwerdeführerin deshalb die ent-
standenen Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 
VRPG). Verfahrenskosten sind keine zu erheben (Art. 108 Abs. 1 und 2 
VRPG).
8.3
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 
17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikosten-
verordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfah-
ren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach 
Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich 
der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG). – Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin macht für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 11'800.-- zuzüg-
lich Fr. 587.70 Auslagen geltend (Kostennote vom 17.7.2024, act. 25A). 
Selbst wenn der Streitsache leicht überdurchschnittliche Bedeutung beige-
messen wird, erscheint das Honorar nach Massgabe obgenannter Kriterien 
als deutlich überhöht. Die Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen je-
denfalls kann nicht als überdurchschnittlich bezeichnet werden. Dasselbe gilt 
trotz des Augenscheins für den gebotenen Zeitaufwand, zumal die Rechts-
vertreterin bzw. deren Vorgänger mit der Materie bereits vertraut waren, 
nachdem sie die Beschwerdeführerin bereits im Verfahren 100.2019.413 vor 
Verwaltungsgericht bzw. im vorinstanzlichen Verfahren vertreten hatten und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 34
die Beschwerdeführerin mit der Projektänderung vor Verwaltungsgericht sel-
ber zum Mehraufwand beigetragen hat. Unter Berücksichtigung der gesam-
ten Umstände erscheint ein Honorar von Fr. 8'000.-- als angemessen, zu-
züglich den geltend gemachten Auslagen. Die Mehrwertsteuer (MWSt) ist 
nicht zu berücksichtigen (vgl. BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 S. 484 E. 6).
8.4
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens wird die aufgrund des 
vorliegenden Rückweisungsentscheids erneut mit der Angelegenheit be-
fasste BVD gemäss dem Ausgang der Neuprüfung festzulegen haben (Ruth 
Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 7).
9.
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn 
von Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die 
Beschwerde aber nur zulässig, wenn eine der zusätzlichen Voraussetzun-
gen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt ist. 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 13. Juli 2022 aufgehoben 
und die Sache zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen an die 
Vorinstanz zurückgewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abge-
wiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Der geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt der 
Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.11.2024, Nr. 100.2022.260U, 
Seite 35
3. Der Kanton Bern (Bau- und Verkehrsdirektion) hat der Beschwerdeführe-
rin für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, be-
stimmt auf Fr. 8'587.70 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Oberdiessbach, Bauverwaltung 
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland 
- kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder, 
Gruppe Bern-Mittelland
Der Abteilungspräsident i.V.:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.