be_verwaltungsgericht · 100 2020 411 · 2020-10-14 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 14. Oktober 2020; 2020.DIJ.3253) | Handänderung

100.2020.411U
ARB/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil der Einzelrichterin vom 18. August 2022 
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________ und B.________
vertreten durch Notarin …
Beschwerdeführende
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
14. Oktober 2020; 2020.DIJ.3253)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.08.2022, Nr. 100.2020.411U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 6. November 2017 erwarben 
A.________ und B.________ das Grundstück C.________ Gbbl. 
Nr. 1________ zu Gesamteigentum. Am 7. November 2017 deklarierten sie 
die Handänderungssteuer und ersuchten das Grundbuchamt Seeland 
gleichzeitig 
um 
nachträgliche 
Steuerbefreiung 
und 
Stundung 
für 
selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt veranlagte die 
Handänderungssteuer am 26. März 2018 auf Fr. 9'900.-- und stundete sie 
im selben Umfang für drei Jahre ab Grundstückserwerb. Am 19. Februar 
2020 reichten A.________ und B.________ das Formular zum Nachweis 
des selbstgenutzten Wohneigentums inklusive Hauptwohnsitzbestätigungen 
beim Grundbuchamt ein. Dieses gab ihnen in der Folge Gelegenheit, zu 
einer auf ihrem Grundstück lastenden Personaldienstbarkeit Stellung zu 
nehmen. Mit Verfügung vom 21. April 2020 wies das Grundbuchamt das 
Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab, hob die Stundungsverfügung 
vom 26. März 2018 auf und auferlegte A.________ und B.________ den 
gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit Grundbuchanmeldung und 
einer Gebühr von Fr. 300.--) zur Zahlung.
B.
Am 13. Mai 2020 erhoben A.________ und B.________, vertreten durch ihre 
Notarin, Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons 
Bern (DIJ) und beantragten die Aufhebung der Verfügung vom 21. April 2020 
sowie sinngemäss die Gewährung der nachträglichen Steuerbefreiung. Mit 
Entscheid vom 14. Oktober 2020 wies die DIJ die Beschwerde ab.
C.
Dagegen haben A.________ und B.________ am 13. November 2020 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, die Verfügung 


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des Grundbuchamts sowie der Beschwerdeentscheid der DIJ seien 
aufzuheben und ersuchen sinngemäss um nachträgliche Steuerbefreiung. 
Die DIJ beantragt mit Vernehmlassung vom 2. Dezember 2020 die 
Abweisung der Beschwerde. Am 4. Januar 2021 haben A.________ und 
B.________ weitere Bemerkungen eingereicht. Sie halten an ihren 
Rechtsbegehren fest.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdefüh-
renden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Sie 
werden rechtmässig durch ihre Notarin vertreten (Art. 26 Abs. 2 HG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach 
einzutreten.
1.2
Anfechtungsobjekt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht bildet 
einzig der Entscheid der DIJ vom 14. Oktober 2020. Er hat die Verfügung 
des Grundbuchamts ersetzt (sog. Devolutiveffekt der Beschwerde; vgl. 
BVR 2018 S. 528 E. 3.3, 2010 S. 411 E. 1.4; siehe auch BGE 139 II 404 
E. 2.5, 136 II 539 E. 1.2; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 74 N. 26). Soweit die Beschwer-
deführenden auch die Aufhebung der Verfügung des Grundbuchamts vom 
21. April 2020 beantragen, ist daher auf die Beschwerde nicht einzutreten.


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1.3
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche 
Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 9'900.-- zu Recht 
verweigert wurde.
2.1
Die Beschwerdeführenden haben seit dem 1. April 2003 ihren Haupt-
wohnsitz an der Adresse … (Hauptwohnsitzbestätigungen vom 11.2.2020, 
Akten DIJ [act. 3A] pag. 15 f.), dies zunächst als Mieterin bzw. Mieter. Auf 
dem Grundstück Gbbl. Nr. 1________ befindet sich ausser dem Wohnhaus 
eine separate unterirdische Garage (…), die sich auch auf die beiden 
angrenzenden Grundstücke Gbbl. Nrn. 2________ und 3________ 
erstreckt. Das Bauen auf fremdem Grund wurde mit einem Baurecht zu 
Gunsten des Grundstücks Gbbl. Nr. 1________ gesichert (Auszug 
Grundstückdaten-Informationssystem 
[GRUDIS] 
vom 
13.11.2020, 
Beschwerdebeilage [BB] 7; Dienstbarkeitsvertrag vom 14.5.1980, BB 6). Mit 
öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 6. November 2017 erwarben die 
Beschwerdeführenden das Grundstück zu Gesamteigentum (vgl. BB 5). Auf 
dem Grundstück lasten zwei Dienstbarkeiten zu Gunsten von D.________, 
dem früheren Eigentümer des Grundstücks Gbbl. Nr. 3________: ein 
entgeltliches Garagenmitbenutzungsrecht und ein weiteres Nutzungsrecht. 
Letzteres berechtigt D.________, das Dach der Garage sowie einen 
Abschnitt des Grundstücks Gbbl. Nr. 1________ unentgeltlich als Garten- 
und Rasenplatz zu nutzen (Auszug GRUDIS vom 13.11.2020, BB 7; 
Dienstbarkeitsvertrag vom 14.5.1980, BB 6). Soweit aus den Akten 
ersichtlich wurden die Nutzungsrechte jedenfalls im massgebenden 


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Zeitraum nach wie vor ausgeübt (vgl. Schreiben vom 9.3.2020, Akten DIJ 
[act. 3A] pag. 19).
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgli-
che Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von 
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des 
Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht 
erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss innert ei-
nem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-
bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-
füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, 
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das 
Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3
Die DIJ hat erwogen, die Beschwerdeführenden würden nicht die ge-
samte Liegenschaft persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzen, 
weshalb die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht er-
füllt seien. Ein Teil der zum erworbenen Grundstück gehörenden Garage 
werde dauerhaft und regelmässig von D.________ benutzt. Dieses 


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Nutzungsrecht sei im Grundbuch eingetragen. Der Umstand, dass das 
Mitbenutzungsrecht bereits vor dem Kauf des Grundstücks bestanden habe, 
ändere nichts. Offengelassen hat die DIJ, ob auch das Nutzungsrecht am 
Garten- und Rasenplatz ein Hindernis für die nachträgliche Steuerbefreiung 
darstellt (angefochtener Entscheid E. 4.2).
2.4
Die Beschwerdeführenden räumen ein, dass ein Mitbenutzungsrecht 
zu Gunsten von D.________ an der Garage bestehe. Dieses sei jedoch 
bereits lange vor dem Kauf als Dienstbarkeit errichtet worden. Durch die 
dingliche Belastung sei «quasi ein Teil [der] Liegenschaft abparzelliert» bzw. 
«sachenrechtlich ausgeschieden» worden. Somit sei dieser Teil für sie gar 
nie nutzbar gewesen und lasse sich auch nicht mit einer Vermietung 
vergleichen. Die Belastung mit der Dienstbarkeit sei zudem in den Kaufpreis 
für das Grundstück eingeflossen und könne im Gegensatz zu einem 
Mietvertrag nicht gekündigt werden (Beschwerde Rz. 2 und 4 sowie Replik 
vom 4.1.2021 Rz. 2). Die Situation sei mit der Begründung von Stock-
werkeigentum vergleichbar (Replik vom 4.1.2021 Rz. 3). Der Gesetzgeber 
habe mit Art. 11a und Art. 11b HG das selbstgenutzte Eigentum fördern wol-
len. Es sei überspitzt formalistisch, davon auszugehen, dass eine dingliche 
Belastung dem Gesetzeszweck widerspreche. Angesichts des Werts des 
dienstbarkeitsbelasteten Garagenteils gegenüber dem Gesamtwert der Lie-
genschaft sei es zudem unverhältnismässig, die nachträgliche Steuerbefrei-
ung wegen des Garagenmitbenutzungsrechts zu verweigern (Beschwerde 
Rz. 5 und 6).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HG zu verstehen ist. Umstritten ist, ob bei Vorliegen einer Dienstbar-
keit in Form eines Mitbenutzungsrechts an einer Garage zu Gunsten einer 
Drittperson die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steuerbefreiung 
dennoch erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 


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Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer-
berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» genutzt wird. Die Bestim-
mung bezieht sich auf das betroffene Grundstück als Ganzes. Das deutet 
darauf hin, dass die Erwerberin oder der Erwerber das gesamte Grundstück 
persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz nutzen muss. Zwar wird 
nicht ausdrücklich ausgeschlossen, dass neben der Selbstnutzung durch die 
Erwerberin oder den Erwerber auch Drittpersonen ein als Dienstbarkeit aus-
gestaltetes Nutzungsrecht an Teilen des Grundstücks haben können. Durch 
ein solches Nutzungsrecht würde aber der ausschliessliche Wohnzweck ein-
geschränkt, womit nicht mehr das gesamte Grundstück der Erwerberin oder 
dem Erwerber als Hauptwohnsitz dienen könnte. Damit spricht der Wortlaut 
der Bestimmung insgesamt dafür, dass die Voraussetzungen für die Steuer-
befreiung nicht erfüllt sind, wenn Teile des massgebenden Grundstücks 
Drittpersonen mittels Dienstbarkeit zur Nutzung überlassen werden. Ange-
sichts des Worts «ausschliesslich» scheint es dabei nicht darauf anzukom-
men, in welchem Verhältnis die Nutzung durch Dritte zum Wohnzweck steht 
bzw. wie gross der Teil des Grundstücks ist, der durch Dritte genutzt werden 
darf.
3.2
Die Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung beru-
hen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des 
Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission wird zu Art. 11b Abs. 1 HG ausdrücklich festgehalten, dass die 
Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum 
selbst nutzen muss («L'acquéreur ou l'acquéreuse doit utiliser personelle-
ment la totalité de l'immeuble comme logement en propriété» [Hervorhebung 
durch das Gericht]). «Das bedeutet, dass der Erwerb eines Mehrfamilien-
hauses, in dem [die Erwerberin bzw.] der Erwerber bloss eine oder mehrere 
Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein 
Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. Wohnt [die Erwerberin bzw.] der 
Erwerber darin und vermietet [sie bzw.] er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. 
[…] Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst bewohntes Wohnei-


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gentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume 
mitbenutzt werden oder andere Personen (auch Angehörige) in einer ande-
ren Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, 
wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück 
Stockwerkeigentum begründet wurde und [die Erwerberin bzw.] der Erwer-
ber eine solche Einheit vollständig selbst bewohnt». Das Grundstück gilt 
auch nicht mehr als durch die Erwerberin oder den Erwerber selbst benutzt, 
wenn diese bzw. dieser einer Drittperson eine Nutzniessung gemäss 
Art. 745 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) oder ein 
ausschliessliches Wohnrecht gemäss Art. 776 ff. ZGB am erworbenen Ob-
jekt einräumt (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17 S. 3 ff., 5). 
Diese Dienstbarkeiten sowie die Vermietung des Grundstücks bzw. von Tei-
len davon stehen der nachträglichen Steuerbefreiung somit entgegen; das 
betroffene Grundstück dient diesfalls nicht mehr ausschliesslich dem Wohn-
zweck der Erwerberin oder des Erwerbers. Die Vermietung verleiht Drittper-
sonen ein vertragliches, die Nutzniessung und das Wohnrecht ein dingliches 
Gebrauchs- bzw. Nutzungsrecht. Die Nutzniessung an einem Grundstück 
und das Wohnrecht müssen zu ihrer Errichtung – wie andere Dienstbarkeiten 
auch (Art. 781 Abs. 3 i.V.m. Art. 731 Abs. 1 ZGB) – im Grundbuch eingetra-
gen werden (Art. 776 Abs. 3 i.V.m. Art. 746 Abs. 1 ZGB). Gemäss dem Vor-
schlag der vorberatenden Kommission ist somit für das Erfordernis des aus-
schliesslichen Wohnzwecks nicht massgebend, wie ein solches Gebrauchs- 
bzw. Nutzungsrecht ausgestaltet ist, ob vertraglich oder dinglich. Aus dem 
Umstand, dass das Garagenmitbenutzungsrecht als Dienstbarkeit im Grund-
buch eingetragen ist, können die Beschwerdeführenden daher nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten. Nach dem Gesagten kann auch keine Rolle spielen, 
dass sie die Dienstbarkeit im Gegensatz zu einem Mietvertrag nicht kündi-
gen können, besteht doch auch bei den im Vortrag erwähnten Dienstbarkei-
ten grundsätzlich kein Kündigungsrecht. Im Vortrag wird weiter ausgeführt, 
dass bei Nutzung von Grundstücksteilen durch Drittpersonen die Steuerbe-
freiung für selbst bewohntes Wohneigentum nur gilt, wenn zuvor Stock-
werkeigentum begründet wird und die Erwerberin bzw. der Erwerber eine 
Stockwerkeinheit, und damit ein Grundstück im Sinn von Art. 4 HG, vollstän-
dig selbst bewohnt. Die Nutzung durch Dritte betrifft in diesem Fall eine an-
dere Stockwerkeinheit und damit ein anderes Grundstück. Dadurch unter-
scheidet sich die Begründung von Stockwerkeigentum klar von der zu beur-


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teilenden Dienstbarkeit, die als Last auf dem erworbenen Grundstück und 
nicht als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführenden lassen sich die beiden Situationen ange-
sichts dessen nicht vergleichen. Insgesamt sprechen die Erläuterungen im 
Vortrag ebenfalls dafür, dass die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung 
nicht erfüllt sind, wenn Teile des fraglichen Grundstücks Drittpersonen mit-
tels Dienstbarkeit zur Nutzung überlassen werden.
3.3
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-
änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-
ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von ca. 
120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in Gren-
zen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen Rates 
den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommissionsprä-
sidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vortrag 
Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Gegen-
vorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 25 Mio. 
Franken) begrenzt werden. Mit Blick auf Letzteres wurde die Steuerbefreiung 
für 
selbstgenutztes 
Wohneigentum 
bewusst 
streng 
ausgestaltet 
(VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3; vgl. auch BVR 2020 S. 493 E. 4.2). 
Vor diesem Hintergrund widerspricht es Sinn und Zweck der neuen Bestim-
mungen des HG nicht, wenn auch die Voraussetzung, dass das Grundstück 
ausschliesslich der Selbstnutzung dienen darf, strikt gehandhabt wird. Ent-
gegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden (Beschwerde Rz. 6) 
vermag daran auch ein angebliches Missverhältnis zwischen den durch 
Dritte genutzten und den selbstbewohnten Grundstücksteilen nichts zu än-
dern. Entsprechend findet sich im Vortrag kein Hinweis darauf, dass es bei 
der Frage, ob ein Grundstück vollumfänglich selbst genutzt wird oder nicht, 
auf die Grösse oder den Wert eines durch eine Drittperson genutzten Grund-
stückteils ankäme (vgl. E. 3.2 hiervor).


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Seite 10
3.4
Aus der systematischen Einordnung von Art. 11b HG im Gesetz bzw. 
der Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbst-
nutzung entnehmen. Jedenfalls spricht das systematische Auslegungsele-
ment nicht dagegen, bei einem als Dienstbarkeit eingeräumten Nutzungs-
recht am fraglichen Grundstück den ausschliesslichen Wohnzweck zu ver-
neinen.
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HG angesichts seines Wort-
lauts und mit Blick auf die Entstehungsgeschichte der nachträglichen 
Steuerbefreiung sowie deren Ziel und Zweck so auszulegen, dass die Erwer-
berin bzw. der Erwerber das Grundstück nicht vollumfänglich selbst be-
wohnt, wenn eine Drittperson ein als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetra-
genes Nutzungsrecht am Grundstück oder Teilen davon hat (vgl. auch Be-
schwerdeantwort vom 2.12.2020 Ziff. III). Dem entspricht auch die Praxis der 
Grundbuchämter, wonach es auf dem betreffenden Grundstück keine ande-
ren Nutzungen geben darf als die Nutzung zu Wohnzwecken durch die Ei-
gentümerschaft (vgl. Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter 
des Kantons Bern betreffend nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Artikel 
11a und 17a HG in der Fassung vom 13.5.2020 Ziff. 3.3, einsehbar unter: 
 , Rubriken «Grundbuch/Handänderungssteuer/Stun-
dung und Steuerbefreiung/Mehr zum Thema»). Aufgrund der auf dem 
Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ eingetragenen Dienstbarkeit 
«Garagenmitbenutzungsrecht» zu Gunsten von D.________ gilt das 
Grundstück nicht als vollumfänglich von den Beschwerdeführenden selbst 
bewohnt. Die Mitbenutzung der Garage durch eine Drittperson führt dazu, 
dass das Grundstück nicht mehr ausschliesslich dem Wohnzweck der 
Beschwerdeführenden dient, was der Gesetzgeber mit der Bestimmung von 
Art. 11b Abs. 1 HG gerade nicht mit einer Steuerbefreiung privilegieren 
wollte. Dabei kann nicht massgebend sein, dass die Dienstbarkeit schon 
lange vor dem Kauf und nicht durch die Beschwerdeführenden errichtet 
wurde, zumal sie im Zeitpunkt des Kaufs von der Belastung des Grundstücks 
wussten (vgl. Kaufvertrag vom 6.11.2017, BB 5). Anzumerken bleibt 
schliesslich, dass das Nutzungsrecht an der Garage entgeltlich ist und das 
Grundstück somit nicht nur dem Wohnen, sondern – in beschränktem 
Umfang – auch als Einkommensquelle dient. Die strengen Voraussetzungen 
für die nachträgliche Steuerbefreiung lassen sich wie gesehen (vorne E. 3.3) 


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damit begründen, dass die Steuereinbussen deutlich reduziert werden soll-
ten, und sind gesetzgeberisch klar gewollt, weshalb – entgegen den Be-
schwerdeführenden (Beschwerde Rz. 5 f.) – die Verweigerung der nachträg-
lichen Steuerbefreiung hier weder unverhältnismässig noch überspitzt for-
malistisch erscheint (zum überspitzten Formalismus vgl. BVR 2018 S. 469 
E. 4.2, 2015 S. 301 E. 3). Die Vorinstanz hat die Beschwerde nach dem Ge-
sagten zu Recht abgewiesen. Bei diesem Ergebnis konnte sie offenlassen 
und kann vor Verwaltungsgericht ebenfalls offenbleiben, ob auch das unent-
geltliche Nutzungsrecht am Garten- und Rasenplatz der nachträglichen 
Steuerbefreiung entgegensteht.
4.
Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die Kostenverlegung 
vor der Vorinstanz. Die Gebühr von Fr. 2'000.-- sei angesichts des für den 
angefochtenen Entscheid erforderlichen Zeitaufwands nicht gerechtfertigt. 
Für den Fall, dass ihre Beschwerde abgewiesen werde, seien die Kosten der 
Vorinstanz zu senken (vgl. Beschwerde Rz. 6 a.E.). – Für Entscheide in Ver-
waltungsjustizsachen wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis Fr. 4'000.-
- erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 und 3 der Verordnung vom 
22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung [Gebührenver-
ordnung, GebV; BSG 154.21]). Die den Beschwerdeführenden auferlegte 
Gebühr bewegt sich mithin im mittleren Bereich des gesetzlichen Rahmens. 
Das Verwaltungsgericht überprüft die Bestimmung und Verlegung von Ver-
fahrens- und Parteikosten durch die Vorinstanzen praxisgemäss mit einer 
gewissen Zurückhaltung und billigt diesen einen grossen Beurteilungs- und 
Ermessensspielraum zu; es greift nur dann ein, wenn die Vorinstanz ihr Er-
messen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat (vgl. BVR 2004 S. 133 E. 1.3; aus jün-
gerer Zeit VGE 2020/288/289 vom 13.9.2021 E. 2.3; Ruth Herzog, a.a.O., 
Art. 80 N. 19 und Art. 103 N. 7). Derartige Rechtsfehler sind hier weder er-
sichtlich noch (substanziiert) vorgebracht. Es liegt im Ermessen der urteilen-
den Behörde, den für den Entscheid erforderlichen Aufwand zu beurteilen 
und die Verfahrenskosten entsprechend festzusetzen.


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5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. Bei diesem Ausgang des Ver-
fahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG 
i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 26 
Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Einzelrichterin:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Seeland
Die Einzelrichterin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.