be_verwaltungsgericht · 100 2018 380 · 2019-01-31 · de

formelle Enteignung; vorzeitige Besitzeseinweisung (Verfügung der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern vom 4. Oktober 2018; 2018 03) | Formelle Enteignung

100.2018.380U
KEP/BAE/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 31. Januar 2019
Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Barben
A.________
Appellant 
gegen
Einwohnergemeinde Biel
handelnd durch den Gemeinderat, Postfach, 2501 Biel/Bienne
vertreten durch Fürsprecher …
Appellatin
und
Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
Thunstrasse 24, 3005 Bern
betreffend formelle Enteignung; vorzeitige Besitzeseinweisung (Verfügung 
der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern vom 4. Oktober 
2018; 2018 03)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Der Kanton Bern beabsichtigt, in Biel einen Campus für die Berner Fach-
hochschule zu errichten. Die Grundstücke sollen ihm dafür von der Ein-
wohnergemeinde (EG) Biel im Baurecht zur Verfügung gestellt werden. 
Das Gebiet befindet sich seit der Teilrevision der Ortsplanung vom 24. No-
vember 2013 in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) 8.8 «Feldschlössli-
Areal», deren Nutzungsart einer Zone für öffentliche Nutzung entspricht. 
Die ZPP 8.8 umfasst 18 Grundstücke, darunter die Parzelle Biel Gbbl. 
Nr. 1________, die im Eigentum von A.________ steht. Am 28. März 2018 
stellte die EG Biel für dieses Grundstück ein Enteignungsgesuch bei der 
Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern (ESchK). Während 
des Enteignungsverfahrens ersuchte sie am 6. August 2018 um vorzeitige 
Besitzeseinweisung per 1. März 2019. Am 23. August 2018 (richtig: 
30.8.2018) beantragte sie die vorzeitige Besitzeseinweisung bereits per 
1. November 2018. A.________ stellte mit Eingabe vom 1. Oktober 2018 
den Antrag, das Gesuch sei abzuweisen, eventuell sei die vorzeitige Besit-
zeseinweisung erst per 1. März 2019 zu bewilligen und die EG Biel sei zu 
verpflichten, angemessene Sicherheit zu leisten.
Mit Verfügung vom 4. Oktober 2018 wies der Vizepräsident der ESchK die 
EG Biel per 1. November 2018 vorzeitig in den Besitz der Liegenschaft ein 
und erklärte sie ab diesem Datum unter anderem zur Vermieterin der 
Räumlichkeiten und Parkplätze. Er forderte A.________ auf, bis zu diesem 
Zeitpunkt alle Unterlagen und Gegenstände an die EG Biel herauszugeben, 
die zur Ausübung des Besitzes an der Liegenschaft nötig sind, ins-
besondere sämtliche Schlüssel und sämtliche gültigen Mietverträge. Den 
Antrag auf Festlegung von Sicherheitsleistungen oder Abschlagszahlungen 
wies er «zur Zeit» ab.


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B.
Gegen die Verfügung des Vizepräsidenten der ESchK hat A.________ am 
5. November 2018 Appellation an das Verwaltungsgericht erhoben. Er stellt 
folgende Rechtsbegehren:
«1. Der Beklagten [richtig: Appellatin] sei mittels superprovisorischer 
Verfügung zu untersagen, jeglichen Eingriff in die Eigentumsrechte 
des Klägers [richtig: Appellanten] vorzunehmen.
2. Die Verfügung der Vorinstanz vom 04. Oktober 2018 sei aufzuhe-
ben und der Kläger in seinem Eigentum zu belassen.
3. Die Gesuchstellerin [richtig: Appellatin] sei zu verpflichten, ein or-
dentliches Enteignungsverfahren einzuleiten.
4. Eventualiter sei die Enteignung erst nach Erteilung einer definitiven 
Baubewilligung und vollständiger Zahlung der vollen Entschädigun-
gen und Inkonvenienzentschädigungen an den Kläger zu erteilen.
5. Subeventualiter sei bei einer Enteignung vor der Erteilung der Bau-
bewilligung und/oder einer vorzeitigen Besitzeseinweisung vorab 
die volle Entschädigung und Inkonvenienzentschädigungen an den 
Kläger zu bezahlen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklag-
ten.»
Die EG Biel stellt mit Appellationsantwort vom 20. November 2018 folgende 
Rechtsbegehren:
«1. Die Appellatin sei per sofort vorzeitig in den Besitz des gesamten 
Grundstücks Biel Gbbl.-Nr. 1________ einzuweisen.
2. Auf die Rechtsbegehren 3-5 der Appellation vom 5. November 2018 
sei nicht einzutreten; eventualiter seien sie abzuweisen.
– Unter Kosten- und Entschädigungsfolge –»
Der Vizepräsident der ESchK hat sich mit Vernehmlassung vom 23. No-
vember 2018 zur Appellation geäussert, ohne einen formellen Antrag zu 
stellen. Am 7. Dezember 2018 hat er sich erneut vernehmen lassen.
A.________ beantragt mit Eingabe vom 11. Januar 2019, auf das Rechts-
begehren 1 der EG Biel sei nicht einzutreten. Sein eigenes Rechtsbe-
gehren 5 präzisiert er wie folgt:
«Subeventualiter sei bei einer Enteignung vor der Erteilung der Baube-
willigung und/oder einer vorzeitigen Besitzeseinweisung vorab die volle 
Entschädigung und Inkonvenienzentschädigungen an den Appellanten 
zu bezahlen; sub-subeventualiter sei die Appellatin bei einer Enteig-
nung vor der Erteilung der Baubewilligung und/oder einer vorzeitigen 
Besitzeseinweisung zur Ausrichtung einer Abschlagszahlung im Betrag 
von mindestens CHF 2'815'000.00 sowie zu einer Sicherheitsleistung 


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von mindestens CHF 1'785'000.00 zu verpflichten; sub-sub-subeven-
tualiter sei die Appellatin bei einer Enteignung vor der Erteilung der 
Baubewilligung und/oder einer vorzeitigen Besitzeseinweisung zu einer 
Sicherheitsleistung von mindestens CHF 4'600'000.00 zu verpflich-
ten.»
Die EG Biel hält mit Stellungnahme vom 21. Januar 2019 an ihren Begeh-
ren fest. Der Vizepräsident der ESchK hat mit Eingaben vom 22. und 
29. Januar 2019 auf weitere Bemerkungen verzichtet.
A.________ hat mit Eingabe vom 29. Januar 2019 seine Rechtsbegehren 
bestätigt.
Erwägungen:
1.
1.1
Entscheide des (Vize-)Präsidenten der ESchK über die vorzeitige 
Besitzeseinweisung können mit Appellation vor das Verwaltungsgericht ge-
bracht werden (Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes vom 3. Oktober 1965 über die 
Enteignung [nachfolgend: KEntG; BSG 711.0]; VGE 2011/462 vom 
29.6.2012 E. 1.1; Herzog/Daum, Die Umsetzung der Rechtsweggarantie im 
bernischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, in BVR 2009 S. 1 ff., 
42). Ihre Beurteilung fällt in die einzelrichterliche Zuständigkeit (analog 
Art. 22 Abs. 3 KEntG i.V.m. Art. 57 Abs. 5 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 
über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]). Die Appellation wurde innert angesetzter Frist ver-
bessert und ist damit form- und fristgerecht erfolgt (Art. 36 KEntG i.V.m. 
Art. 94 Abs. 1 sowie Art. 32 und 33 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über 
die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Unter Vorbehalt von 
E. 1.2 hiernach ist darauf einzutreten.
1.2
Angefochten ist die Verfügung des Vizepräsidenten der ESchK vom 
4. Oktober 2018 betreffend die vorzeitige Besitzeseinweisung. Nicht Ge-
genstand des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht ist das Enteignungs-
verfahren an sich, das nach wie vor bei der ESchK hängig ist. Auf die Ap-


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pellation ist daher insoweit nicht einzutreten, als sie sich auf das noch hän-
gige Enteignungsverfahren bezieht (Rechtsbegehren 3 und 4 sowie 5, 
soweit auf die Enteignung bezogen). Ebenfalls nicht einzutreten ist auf die 
Appellation insofern, als superprovisorische Massnahmen beantragt wer-
den (Rechtsbegehren 1), da der Appellation aufschiebende Wirkung zu-
kommt (Verfügung des Abteilungspräsidenten vom 6.11.2018, act. 2). Da 
die vorzeitige Besitzeseinweisung noch nicht zum Übergang des Eigen-
tums führt (hinten E. 3.3), sind die Rechtsbegehren 2 und 5 so zu verste-
hen, dass der Appellant sinngemäss beantragt, das Gesuch um vorzeitige 
Besitzeseinweisung sei abzuweisen bzw. eventuell erst nach Zahlung der 
vollständigen Entschädigung gutzuheissen. Auf die Vorbringen des Appel-
lanten, die sich nicht auf die vorzeitige Besitzeseinweisung beziehen, ist 
nicht weiter einzugehen.
1.3
Dem Verwaltungsgericht stehen die gleichen Erkenntnisbefugnisse 
zu wie der Vorinstanz (Rechts- und Ermessenskontrolle; Art. 36 KEntG 
i.V.m. Art. 93 Abs. 2 VRPG).
2.
Umstritten ist, ob die Voraussetzungen für die vorzeitige Besitzeseinwei-
sung erfüllt sind.
2.1
Der Campus der Berner Fachhochschule ist ein Vorhaben des 
Kantons Bern; es liegt weder im Interesse der Eidgenossenschaft noch 
dient es einem Zweck, der durch ein Bundesgesetz anerkannt ist (vgl. 
Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung 
[EntG; SR 711]). Entgegen der Auffassung des Appellanten richtet sich das 
Enteignungsverfahren daher nach kantonalem Recht (Art. 2 Abs. 1 KEntG).
2.2
Gemäss Art. 22 Abs. 1 KEntG kann die Enteignerin oder der Ent-
eigner nach Einleitung des Enteignungsschätzungsverfahrens ermächtigt 
werden, von Grundstücken ganz oder teilweise Besitz zu ergreifen oder 
andere Rechte auszuüben, wenn sie oder er dartun kann, dass ein Zuwar-
ten bis zum Vollzug der Enteignung ihr oder ihm wesentliche Nachteile ver-
ursachen würde, oder dass die baldige Erfüllung des Enteignungszwecks 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
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dringend geboten erscheint. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
dürfen an den verlangten Nachweis keine allzu hohen Anforderungen ge-
stellt werden; in der Regel genügt ein Glaubhaftmachen (BGer 1E.9/2006 
vom 20.9.2006, E. 2.1). Die Besitzeseinweisung darf nur erfolgen, wenn die 
Schätzungskommission einen Augenschein vorgenommen hat und der Be-
weis über den Zustand des Streitgegenstands vor der Besitzeseinweisung 
gesichert wird (Art. 22 Abs. 2 KEntG). Vorausgesetzt ist zudem (grundsätz-
lich) der Bestand des Enteignungsrechts (BGE 121 II 121 E. 1). Das KEntG 
räumt keinen Anspruch auf vorzeitige Besitzeseinweisung ein, sondern 
stellt deren Gewährung in das pflichtgemässe Ermessen der Behörden (ge-
setzliche Kann-Vorschrift). Dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit ist 
Rechnung zu tragen und vor der Anordnung der vorzeitigen Besitzesein-
weisung ist eine sorgfältige Abwägung der einander gegenüberstehenden 
Interessen vorzunehmen (zum Ganzen VGE 2011/462 vom 29.6.2012 
E. 3.2 mit Hinweisen).
2.3
Das Grundstück des Appellanten befindet sich im Perimeter der 
ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal». Diese wurde am 24. November 2013 von 
den Stimmberechtigten der Gemeinde angenommen und am 21. Februar 
2014 vom Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) 
genehmigt (act. 6B1 Beilage 2). Gestützt auf das Ergebnis eines Architek-
turwettbewerbs hat der Gemeinderat für diese ZPP am 21. November 2018 
die Überbauungsordnung (ÜO) «Feldschlössli-Areal» erlassen (Medienmit-
teilung vom 21.11.2018, einsehbar unter: ). 
Das AGR hat diese am 11. Januar 2019 genehmigt (act. 12A Beilage 1). 
Auf dem Areal soll ein Campus für die Departemente Architektur, Holz und 
Bau sowie Technik und Informatik der Berner Fachhochschule entstehen; 
die weiteren für die erste Bauetappe benötigten Parzellen befinden sich 
bereits im Eigentum der Gemeinde. Auf den benachbarten Grundstücken 
wurde mit Vorarbeiten (archäologischen Grabungen) begonnen (Fortschritt 
der 
Bauarbeiten 
einsehbar 
unter: 
 ). Auf dem Grundstück des Appellanten befinden sich 
die zusammengebauten Mehrfamilienhäuser Aarbergstrasse … und … mit 
20 Wohnungen, die zum grossen Teil unbefristet vermietet sind, und die 
zugehörigen Parkplätze (act. 6B3). Die Mietverträge wurden bisher nicht 


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gekündigt und die Mieterinnen und Mieter nicht in das Enteignungsver-
fahren einbezogen.
2.4
Mit der Genehmigung eines Zonenplans oder eines Überbauungs-
plans ist das Enteignungsrecht erteilt für die in diesen Plänen festgelegten 
Zonen für öffentliche Nutzungen (ZöN; Art. 128 Abs. 1 Bst. a des Bauge-
setzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Gemäss Anhang 1 zum Bau-
reglement der Stadt Biel vom 7. Juni 1998 (SGR 721.1, Fassung vom 
24.11.2013) dient die ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal» dem Erstellen eines 
dichten Campus-Geländes von städtebaulich und architektonisch hoher 
Qualität. Das Gelände soll Unterrichts- und Forschungsräume, Bibliothe-
ken, Restaurants und weitere Anlagen für Studierende umfassen. Die Art 
der Nutzung ist umschrieben mit Zone für öffentliche Nutzungen, Katego-
rien 1 (Bildung), 5 (Kultur), 6 (öffentliche Verwaltung), 8 (Sportbauten und 
Sportanlagen) und 9 (private Nutzungen im öffentlichen Interesse). Das 
Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) hat die 
ZPP 8.8 am 21. Februar 2014 rechtskräftig genehmigt (act. 6B1 Beilage 2). 
Da es sich von der Nutzungsart her um eine ZöN handelt, verfügt die Ge-
meinde damit über das Enteignungsrecht für die betroffene Parzelle. Dass 
sie nicht selber Bauherrin ist, sondern das Areal dem Kanton im Baurecht 
zur Verfügung stellt, ist für das Enteignungsrecht unerheblich. Aus der 
Zweckbestimmung der ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal» ist ersichtlich, dass 
der gesamte Perimeter neu überbaut werden soll. Dafür ist der Übergang 
des Eigentums an die Gemeinde erforderlich; die ZPP verschafft ihr daher 
das volle Enteignungsrecht (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni-
schen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 128/129 N. 6 Bst. a und N. 8). Das 
Enteignungsrecht wird bestätigt und konkretisiert durch die inzwischen ge-
nehmigte ÜO «Feldschlössli-Areal». Am Bestand dieses Rechts ändert 
nichts, dass der Appellant neu Einwände gegen die Enteignung erhebt. Für 
das Enteignungsrecht ebenfalls nicht relevant ist, in welchem Umfang vor 
Einleitung des Enteignungsverfahrens Verhandlungen über einen freihän-
digen Erwerb geführt werden konnten; aus den Akten ergibt sich im Übri-
gen, dass die Gemeinde mehrmals versucht hat, mit dem Appellanten 
Kontakt aufzunehmen, und schliesslich mit seinem damaligen Rechtsver-
treter Verhandlungen geführt hat.


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Seite 8
2.5
Zusätzlich zum Enteignungsrecht setzt eine vorzeitige Besitzesein-
weisung voraus, dass die ESchK einen Augenschein durchgeführt hat und 
der Beweis über den Zustand des Streitgegenstands vor der Besitzesein-
weisung gesichert ist (Art. 22 Abs. 2 KEntG; vorne E. 2.2). Damit wird der 
Untersuchungsgrundsatz (Art. 18 Abs. 1 VRPG) konkretisiert. Dieser findet 
indes seine Grenze an der Mitwirkungspflicht der Parteien (Art. 20 Abs. 1 
VRPG). Das gilt insbesondere für Tatsachen, welche eine Partei besser 
kennt als die Behörde und welche diese ohne ihre Mitwirkung gar nicht 
oder nicht mit vernünftigem Aufwand erheben könnte (grundsätzlich 
BVR 2010 S. 541 E. 4.2.3; VGE 2014/244 vom 27.10.2014 E. 3.1). Die 
ESchK hat am 27. August 2018 einen Augenschein durchgeführt mit dem 
Ziel, den Zustand der Liegenschaft zu erheben. Der Appellant hat diese 
Massnahme weitestgehend verhindert, indem er zum Termin nicht erschie-
nen ist. Die ESchK konnte daher nur Eingang, Treppenhaus, Waschküche 
und Heizungskeller besichtigen (Protokoll der Augenscheins- und Eini-
gungsverhandlung vom 27.8.2018, in act. 6A). Die vom Appellanten beauf-
tragte Verwaltung der Liegenschaft hat es auch dem von der ESchK dele-
gierten Fachrichter nicht ermöglicht, die Besichtigung später nachzuholen. 
Dass der Beweis über den Zustand des Streitgegenstands nicht vollständig 
gesichert werden konnte, hat sich der Appellant selber zuzuschreiben, da 
er seine Mitwirkungspflicht verletzt hat. Dies kann nicht dazu führen, dass 
die vorzeitige Besitzeseinweisung unzulässig wäre, kann doch solches Ver-
halten auch das Enteignungsverfahren endlos verlängern. Die ESchK hat 
die zumutbaren Massnahmen getroffen, die eine vorzeitige Besitzesein-
weisung grundsätzlich ermöglichen.
2.6
Wesentliche Nachteile, die mit einer vorzeitigen Besitzeseinwei-
sung vermieden werden sollen, sind beispielsweise glaubhaft gemacht bei 
Werken, die einem dringenden Bedürfnis der Öffentlichkeit entsprechen, 
oder auch dann, wenn von einer Reihe von Fällen nur noch einzelne uner-
ledigt geblieben sind (vgl. Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 
Kommentar, 1986, Art. 76 EntG N. 6). Die ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal», 
die auch die Parzelle Nr. 1________ umfasst, dient dem Bau eines 
Campus für die Berner Fachhochschule. Das Vorhaben ist im kantonalen 
Richtplan 2030 vorgesehen (Massnahme C26, Bezug per Herbst 2021). 
Von den Grundstücken, die für die 1. Bauetappe benötigt werden, steht die 


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Parzelle Nr. 1________ als einzige noch nicht im Eigentum der Gemeinde. 
Der Kanton verfügt bereits über eine Bewilligung für archäologische 
Grabungen, den Aushub und die Altlastensanierung; diese Bewilligung 
erstreckt sich auch auf die Parzelle Nr. 1________ (Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne vom 9.11.2018, act. 12A Beilage 12; 
die 
Unterschrift 
des 
Grundeigentümers 
war 
aufgrund 
des 
Enteignungsrechts entbehrlich, dazu Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 34 N. 10 mit Hinweisen). Die 
Gemeinde bringt vor, die Bauarbeiten sollten am 1. März 2019 beginnen 
können, damit der Campus per Herbst 2022 bezugsbereit sei, ein Jahr 
später 
als 
im 
kantonalen 
Richtplan 
vorgesehen. 
Die 
vorzeitige 
Besitzeseinweisung sei per sofort erforderlich, damit sie die Mietverträge 
nötigenfalls selber kündigen könne, wenn der Appellant die Liegenschaften 
nicht geräumt übergebe. Auf den benachbarten Parzellen haben die 
Bauarbeiten 
bereits 
begonnen 
(vorne 
E. 2.3). 
Ohne 
vorzeitige 
Besitzeseinweisung würde der Bau des gesamten Vorhabens verzögert. 
Da der Appellant seiner Mitwirkungspflicht bei der Sachverhaltsfeststellung 
vor der ESchK bisher nicht nachgekommen ist, ist ein Ende des Verfahrens 
noch nicht abzusehen. Die Gemeinde hat daher ein erhebliches Interesse 
an der vorzeitigen Besitzeseinweisung.
2.7
Der Appellant hat demgegenüber hauptsächlich ein finanzielles In-
teresse, weiterhin im Besitz der Liegenschaft zu bleiben. Er verweist denn 
auch auf die finanzielle Einbusse, die er durch eine vorzeitige Besitzesein-
weisung erleiden würde, indem ihm die Mieteinnahmen entgehen, er aber 
weiterhin für die Hypothekarzinsen aufkommen muss. Seiner Auffassung 
nach stellt die vorzeitige Besitzeseinweisung eine materielle Enteignung 
und einen unzulässigen Eigentumseingriff dar. – Die vorzeitige Besitzesein-
weisung bewirkt, dass das Verfügungsrecht und mit ihm Nutzen und Gefahr 
auf die enteignende Gemeinde übergehen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 76 
EntG N. 4). Es handelt sich dabei um eine vorsorgliche Massnahme im 
Verfahren der formellen Enteignung, für die in Art. 22 KEntG eine gesetz-
liche Grundlage besteht. Die Ausführungen des Appellanten zur materiellen 
Enteignung zielen daher an der Sache vorbei. Für die vorzeitige Besitzes-
einweisung ist nicht eine separate Entschädigung aus materieller Enteig-
nung geschuldet; vielmehr ist die Entschädigung aus formeller Enteignung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
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rückwirkend auf den Tag der bewilligten Besitzesergreifung zu verzinsen 
(Art. 22 Abs. 5 KEntG). Da die finanziellen Nachteile des Appellanten aus-
geglichen werden können, überwiegt das Interesse der Gemeinde an der 
vorzeitigen Besitzeseinweisung sein entgegenstehendes finanzielles Inter-
esse.
2.8
Gemäss Art. 22 Abs. 5 KEntG ist der Zinssatz für die Entschä-
digung im Entscheid über die vorzeitige Besitzeseinweisung festzusetzen. 
Der Vizepräsident der ESchK hat zwar nicht im Dispositiv, aber in der Be-
gründung der angefochtenen Verfügung den Zinssatz auf 1,5 % festgelegt, 
entsprechend dem Referenzzinssatz für Hypotheken gemäss Art. 12a der 
Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und 
Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11; Referenzzinssatz einsehbar 
unter: ). Dieser Zinssatz ist nicht zu be-
anstanden; er entspricht im Übrigen demjenigen bei Enteignungen nach 
Bundesrecht gemäss Weisung des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. No-
vember 2009 (einsehbar unter , Rubriken «Das Gericht», 
«Aufsicht»). Der Appellant bringt denn auch keine konkreten Einwände 
dagegen vor; er macht nur geltend, der Zinssatz sei zu niedrig, um die 
Nachteile auszugleichen, die ihm durch die vorzeitige Besitzeseinweisung 
entstünden. Diese werden aber bei der Bemessung der Enteignungsent-
schädigung bzw. der Abschlagszahlung zu berücksichtigen sein.
3.
3.1
Die Gemeinde beantragt die vorzeitige Besitzeseinweisung «per 
sofort», damit sie die Mietverhältnisse selber beenden könne, falls diese 
nicht mit dem Besitzübergang dahinfielen oder vom Appellanten gekündigt 
würden. Entgegen der Auffassung des Appellanten ist damit klar ein Zeit-
punkt unmittelbar nach dem vorliegenden Urteil gemeint: Da das von der 
ESchK festgesetzte Datum bereits verstrichen ist und der Besitz nicht rück-
wirkend übertragen werden kann, hat das Verwaltungsgericht den Zeit-
punkt der vorzeitigen Besitzeseinweisung ohnehin neu zu regeln. Das Be-
gehren ist daher ohne weiteres zulässig.


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3.2
Nach herrschender Auffassung in der Literatur zum Bundesrecht 
(Art. 23 Abs. 2 EntG) fallen Mietverträge mit der Enteignung dahin. Zu-
gunsten der Vermieterin oder des Vermieters, die oder der wegen Enteig-
nung den Mietvertrag nicht mehr erfüllen kann, greift Art. 119 des Schwei-
zerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) ein (unverschuldete Unmög-
lichkeit), doch wird die Enteignerin oder der Enteigner bei Beeinträchtigung 
der Rechte der Mieterschaft entschädigungspflichtig (statt vieler Alfred 
Koller, Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, § 7 N. 15 f.). Ebenso vom Dahin-
fallen des Mietvertrags sind das Zürcher Obergericht und das Zürcher Ver-
waltungsgericht in zwei neueren Urteilen ausgegangen (LF 160029 vom 
30.6.2016 E. 4.4 f.; VR.2013.00001 vom 28.1.2015 E. 1.2.2 mit Hinweis auf 
Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1964, Art. 666 des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] N. 27 und Peter Higi, Zürcher 
Kommentar, 3. Aufl. 1994, Art. 261-261a OR N. 19). Das Zürcher Verwal-
tungsgericht hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass der Eigen-
tumserwerb bei Enteignung originär erfolge, ohne dass eine Rechtsnach-
folge in das zuvor bestehende Eigentum der enteigneten Person stattfinde. 
Der Übergang des Mietverhältnisses würde somit eine entsprechende ge-
setzliche Grundlage erfordern.
3.3
Wie es sich damit verhält, ist im vorliegenden Fall nicht zu ent-
scheiden. Die vorzeitige Besitzeseinweisung nach Art. 22 KEntG bedeutet 
noch keinen Eigentumsübergang (ebenso Art. 76 EntG; Hess/Weibel, 
a.a.O., Art. 76 EntG N. 4, anders § 54 des Zürcher Gesetzes vom 30. No-
vember 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten [LS 781]; Peter 
Wiederkehr, Die vorzeitige Benutzung des Abtretungsobjektes nach eidge-
nössischem und zürcherischem Enteignungsrecht, in ZBl 1967 S. 57 ff., 
59). Anders als das Bundesrecht (Art. 32 EntG) kennt das KEntG auch 
keine Pflicht der Vermieterin oder des Vermieters, die Mieterschaft über die 
bevorstehende Enteignung zu informieren. In BVR 1987 S. 341 E. 10a hat 
das Verwaltungsgericht zwar entschieden, dass ein landwirtschaftliches 
Pachtverhältnis mit der vorzeitigen Besitzeseinweisung zu Ende gegangen 
sei. An jenem Verfahren war jedoch der Pächter ebenfalls beteiligt und er 
wurde für die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses entschädigt. 
Im vorliegenden Fall bestünde zwar ebenfalls die Möglichkeit, die Miete-
rinnen und Mieter in das Enteignungsverfahren einzubeziehen und sie für 


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die vorzeitige Vertragsauflösung zu entschädigen, was aber bei der Mieter-
schaft von bis zu 20 Wohnungen mit erheblichem Aufwand verbunden 
wäre. Das Vorgehen des Vizepräsidenten der ESchK erscheint daher sach-
gerecht, die Gemeinde entsprechend ihrem Antrag ab der vorzeitigen Be-
sitzeseinweisung als Vermieterin einzusetzen, damit sie die Mietverhält-
nisse auflösen kann. Die vorzeitige Besitzeseinweisung ist daher bereits 
anzuordnen, obwohl die Baubewilligung für den Campus noch nicht vor-
liegt. Damit ist auch die Auflösung der Mietverhältnisse unter Einhaltung 
der Kündigungsfristen sichergestellt. Um eine geordnete Übergabe der 
Liegenschaft zu ermöglichen und Rechtsunsicherheit zu vermeiden, ist je-
doch die vorzeitige Besitzeseinweisung erst auf ein Datum nach Ablauf der 
Rechtsmittelfrist für das vorliegende Urteil anzusetzen. Die vorzeitige Be-
sitzeseinweisung ist daher per 15. März 2019 zu gewähren. Daraus, dass 
die Mieterschaft nicht in das Enteignungsverfahren einbezogen worden ist, 
kann der Appellant im Übrigen nichts für sich ableiten: Er ist nicht befugt, 
eine Verletzung von Verfahrensrechten gegenüber Dritten geltend zu 
machen (dazu etwa BVR 2015 S. 234 E. 3.5; BGer 1C_440/2010 vom 
8.3.2011, E. 3.4). Sollten seine Ausführungen in der Eingabe vom 29. Ja-
nuar 2019 als sinngemässer Antrag auf Einbezug der Mieterinnen und 
Mieter in das Verfahren um vorzeitige Besitzeseinweisung zu verstehen 
sein, wird dieser abgewiesen.
4.
4.1
Der Appellant beantragt sinngemäss, im Fall der vorzeitigen Besit-
zeseinweisung seien ihm vorab die volle Entschädigung und Inkonvenienz-
entschädigungen auszubezahlen. Eventualiter beantragt er eine Ab-
schlagszahlung von mindestens Fr. 2'815'000.-- sowie eine Sicherheitsleis-
tung von mindestens Fr. 1'785'000.-- bzw. eine Sicherheitsleistung von 
Fr. 4'600'000.--. Der Vizepräsident der ESchK hat den Antrag auf Ab-
schlagszahlung «zur Zeit» abgewiesen, da der Appellant keine Angaben zu 
den finanziellen Verhältnissen gemacht habe (abgesehen von den Brutto-
Mietzinseinnahmen) und aufgrund seines bisherigen Verhaltens überhaupt 
nicht sicher sei, dass der Besitzübergang reibungslos vonstatten gehen 
werde. Allfällige Leistungen der Appellatin könnten festgelegt werden, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
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wenn der Appellant für einen geordneten Übergang sorge (indem er alle 
Schlüssel, Original-Mietverträge und andere für die Vermieterin wichtige 
Unterlagen übergebe) und seine Forderungen glaubhaft belege. Die Ge-
meinde widersetzt sich einer Abschlagszahlung nicht (Appellationsantwort 
N. 31, Eingabe vom 21.1.2019 S. 5).
4.2
Gemäss Art. 22 Abs. 4 KEntG hat die Enteignerin oder der Enteig-
ner im Fall der vorzeitigen Besitzeseinweisung auf Verlangen des oder der 
Enteigneten angemessene Sicherheit oder Abschlagszahlungen zu leisten. 
Da hier die Gemeinde als Enteignerin auftritt, stehen nicht Sicherheitsleis-
tungen, sondern Abschlagszahlungen im Vordergrund (vgl. Hess/Weibel, 
a.a.O., Art. 76 EntG N. 20, im Bundesrecht ausdrücklich Art. 117 EntG). 
Die Abschlagszahlung dient der Überbrückung von Liquiditätsengpässen 
und orientiert sich nicht zwingend am Verkehrswert des beanspruchten 
Rechts (BGE 100 Ib 418 E. 1a; Hess/Weibel, a.a.O., Art. 76 EntG N. 23). 
Soweit solche Abschlagszahlungen an den Ersatz für den weiteren dem 
Enteigneten verursachten Schaden gemäss Art. 13 KEntG angerechnet 
werden sollen, werden sie ihm direkt ausbezahlt (Art. 55 Abs. 2 KEntG). 
Andernfalls unterliegen sie dem Verteilungsverfahren (Art. 55 Abs. 1 und 
Art. 57 f. KEntG; Hess/Weibel, a.a.O., Art. 76 EntG N. 24 zu den insoweit 
gleichlautenden Bestimmungen des EntG). Dies ist darin begründet, dass 
das Grundpfandrecht mit der Enteignung dahinfällt (Art. 801 Abs. 2 ZGB) 
und den Grundpfandberechtigten anstelle des Grundstücks die dafür ge-
leistete Entschädigung haftet (Art. 18 Abs. 1 KEntG; David Dürr, Zürcher 
Kommentar zum ZGB, 2. Aufl. 2009, Art. 801 N. 149 f.).
4.3
Der amtliche Wert des Grundstücks Nr. 1________ beträgt 
Fr. 1'445'800.-- (act. 6B1 Beilage 4). Mit Eingabe vom 11. Januar 2019 hat 
der Appellant einen Beleg der Luzerner Kantonalbank eingereicht, wonach 
die Liegenschaft mit Fr. 1'967'000.-- belastet ist; die Hypothek ist mit 
Fr. 1'750.-- pro Monat zu amortisieren, der Zins beträgt 0,8 %. Die Laufzeit 
der Hypothek endet am 28. Februar 2019 (act. 10A). Aus dem Mieterspie-
gel Stand Mai 2018 (act. 6B3) geht hervor, dass die Mietzinseinnahmen für 
die 20 Wohnungen und 14 Parkplätze (wovon damals je 2 leerstehend) 
monatlich brutto Fr. 20'573.-- bzw. netto Fr. 16'363.-- betragen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
Seite 14
4.4
Der Verkehrswert des Grundstücks konnte bisher nicht geschätzt 
werden, da der Appellant den Zutritt zu den Wohnungen verunmöglicht hat. 
Aus dem Protokoll des Augenscheins der ESchK vom 27. August 2018 (in 
act. 6A), S. 3 ff., geht hervor, dass die besichtigten Räume schlecht unter-
halten und alt waren; der Appellant musste zudem inzwischen eine Not-
heizung installieren (act. 10A). Die vorzeitige Besitzeseinweisung ist er-
forderlich, weil die Enteignungsentschädigung noch nicht ermittelt und das 
Enteignungsverfahren deshalb noch nicht abgeschlossen werden kann. 
Eine volle Entschädigung vor der vorzeitigen Besitzeseinweisung scheidet 
daher aus, ebenso eine Abschlagszahlung in (mutmasslich) nahezu bzw. 
über der Höhe der erwarteten Entschädigung, wie der Appellant sie fordert. 
Um einen allfälligen Liquiditätsengpass des Appellanten ermitteln zu 
können, hat der Vizepräsident der ESchK diesen aufgefordert, weitere 
Unterlagen einzureichen, insbesondere auch betreffend die Kosten des 
Vermieters. Dies ist nicht zu beanstanden. Kommt der Appellant dieser 
Pflicht nach, kann eine Abschlagszahlung aber entgegen der Auffassung 
der EschK bereits vor dem Datum der vorzeitigen Besitzeseinweisung 
festgelegt werden; die geordnete Übergabe lässt sich durch die 
Ausgestaltung der Zahlungsmodalitäten sichern. Die ESchK hat daher auf 
Begehren des Appellanten zumindest eine minimale Abschlagszahlung 
umgehend festzulegen.
5.
5.1
Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass der Vizepräsident der 
ESchK die Gemeinde vorzeitig in den Besitz des Grundstücks 
Nr. 1________ eingewiesen und den Entscheid über die Abschlagszahlung 
von weiteren Angaben abhängig gemacht hat. Inwiefern die Verfügung 
willkürlich sein soll, wie der Appellant vorbringt, ist nicht ersichtlich. Ebenso 
wenig ist eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör erkennbar; 
der damalige Rechtsvertreter des Appellanten konnte sich vor der ESchK 
umfassend äussern, auch zur vorzeitigen Besitzeseinweisung, und er 
konnte die Akten einsehen. Die Appellation erweist sich daher in allen 
Teilen als unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
Seite 15
5.2
Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht gilt die spezialgesetzliche 
Kostenregelung von Art. 38 KEntG nicht. Art. 104 Abs. 4 VRPG, wonach 
Gemeinden in der Regel keinen Anspruch auf Parteikostenersatz haben, 
gilt nur im Beschwerde-, nicht aber im Appellationsverfahren (BVR 2008 
S. 105 E. 4.2). Der Appellant unterliegt mit seinen Begehren vollständig; er 
hat daher die Verfahrenskosten zu tragen und der Gemeinde die Partei-
kosten zu ersetzen. Diese werden im Appellationsverfahren grundsätzlich 
streitwertabhängig festgesetzt (Art. 41 Abs. 2 des Kantonalen Anwaltsge-
setzes vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] i.V.m. Art. 12 Abs. 1 und 
Art. 5 ff. der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Par-
teikostenersatzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Unter 
Berücksichtigung, dass es sich um ein Rechtsmittelverfahren betreffend 
eine vorsorgliche Massnahme handelt, wird der Parteikostenersatz festge-
setzt auf Fr. 6'000.-- inkl. Auslagen und MWSt.
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Auf die Appellation wird nicht eingetreten, soweit sie superprovisorische 
Massnahmen und das noch hängige Enteignungsverfahren betrifft 
(Rechtsbegehren Nrn. 1, 3, 4 und teilweise 5).
2. Die Einwohnergemeinde Biel wird per 15. März 2019 vorzeitig in den Be-
sitz des gesamten Grundstücks Biel Gbbl. Nr. 1________ eingewiesen. 
Ab diesem Datum ist sie unter anderem Vermieterin der Räumlichkeiten 
und Parkplätze dieser Liegenschaft.
3. Die Enteignungsentschädigung für die Rechte, in deren Besitz die Ein-
wohnergemeinde Biel vorzeitig eingewiesen wird, ist rückwirkend auf 
das Datum der vorzeitigen Besitzeseinweisung zu einem Zinssatz von 
1,5 % zu verzinsen.
4. Die Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern wird ange-
wiesen, umgehend über eine Abschlagszahlung zu entscheiden.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.01.2019, Nr. 100.2018.380U, 
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5. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden dem Appellanten aufer-
legt.
6. Der Appellant hat der Einwohnergemeinde Biel für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 6'000.-- (inkl. 
Auslagen und MWSt) zu ersetzen.
7. Zu eröffnen:
- dem Appellanten
- der Einwohnergemeinde Biel
- der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.