be_verwaltungsgericht · 100 2020 224 · 2022-09-07 · de
Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 24. August 2022 abgewiesen (BGer 2C_1008/2021).


100.2020.224U
STE/GRS/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 7. September 2022
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Grossrieder
1. A.________
2. B.________
beide vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
C.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 2
Einwohnergemeinde Gampelen
Baubewilligungsbehörde, Oberdorfstrasse 14, 3236 Gampelen
betreffend Baubewilligung; Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit
gemeinsamer Einstellhalle sowie Ausbau ...weg (Entscheid der
Bau-und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 8. Mai 2020;
BVD 110/2019/144)
Prozessgeschichte:
A.
Die C.________ AG plant am Südhang des Jolimont auf den Parzellen
Gampelen Gbbl. Nrn. 1________, 2________ sowie 3________ den
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Einstellhalle. Für
die Erschliessung soll der bestehende ...weg ausgebaut werden. Der
südliche Teil der Parzellen Nrn. 1________ und 2________ liegt in der
Wohnzone, der nördliche Teil im Wald. Die Parzelle Nr. 3________ liegt
vollständig in der Wohnzone. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter
anderen
A.________
und
B.________
Einsprache.
Die
Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Seeland erteilte mit
Gesamtentscheid vom 18. Juli 2019 die Baubewilligung und wies die Ein-
sprachen ab.
B.
Diese Verfügung fochten A.________ und B.________ am 19. August 2019
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute:
Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]) an. Am 13. Februar 2020 reichte die
C.________ AG eine Projektänderung ein (Verzicht auf einen Besu-
cherparkplatz am ...weg). Mit Entscheid vom 8. Mai 2020 bewilligte die BVD
die Projektänderung. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab, soweit diese
nicht durch die Projektänderung gegenstandslos geworden war und sie

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darauf eintrat, und bestätigte den Gesamtentscheid der Regierungsstatt-
halterin.
C.
Gegen den Entscheid der BVD haben A.________ und B.________ am
8. Juni 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der
angefochtene Entscheid und der Gesamtentscheid der Regierungsstatt-
halterin vom 18. Juli 2019 seien aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu
erteilen. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zur Aufhebung des Ge-
samtentscheids zurückzuweisen, subeventuell zur Neubeurteilung. Darüber
hinaus stellen A.________ und B.________ zahlreiche weitere (Eventual-
)Anträge.
Mit Beschwerdeantwort vom 7. Juli 2020 beantragt die C.________ AG, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der
angefochtene Entscheid sei zu bestätigen. Die BVD schliesst mit
Vernehmlassung vom 25. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde. Die
Einwohnergemeinde (EG) Gampelen hat sich in ihrer Eingabe vom 19. Juni
2020 nicht zur Sache geäussert, jedoch am 23. Juni sowie 25. August 2020
weitere Unterlagen zu den Akten gereicht.
Auf Aufforderung des damaligen Instruktionsrichters hat die kantonale Kom-
mission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) mit Fachbericht
vom 18. September 2020 zum Bauvorhaben Stellung genommen. Die BVD
hat am 13. Oktober 2020 auf Ausführungen zum Fachbericht verzichtet; die
übrigen Verfahrensbeteiligten haben sich mit Eingaben vom 22. Oktober
2020 (A.________ und B.________), 26. Oktober 2020 (EG Gampelen) und
27. Oktober 2020 (C.________ AG) vernehmen lassen. Die C.________ AG
hat sich am 6. November 2020 erneut geäussert; ebenso die BVD am
10. November 2020 und die EG Gampelen sowie A.________ und
B.________ je am 24. November 2020. Beim vorläufig abschliessenden
Schriftenwechsel haben die BVD, die EG Gampelen sowie A.________ und
B.________ mit Eingaben vom 8., 10. und 18. Dezember 2020 auf weitere
Äusserungen verzichtet; die C.________ AG dagegen hat sich am
15. Dezember 2020 nochmals vernehmen lassen. Nachdem der Schriften-
wechsel aufgrund neu bekannt gewordener Umstände wieder aufgenommen

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worden war, haben die C.________ AG am 23. November 2021 und
A.________ am 24. bzw. 25. November 2021 Stellung genommen; die BVD
und die Gemeinde Gampelen haben am 12. bzw. 18. November 2021 auf
weitere Ausführungen verzichtet. Am 26. und 30. November 2021
(C.________ AG) sowie am 29. November 2021 und 9. Dezember 2021
(A.________) reichten die Parteien weitere Eingaben ein. Die BVD und die
EG Gampelen haben mit Eingaben vom 6. und 9. Dezember 2021 auf eine
Stellungnahme verzichtet.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und
haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung
(Art. 79 Abs. 1 VRPG).
1.2
Die Beschwerdegegnerin ist der Ansicht, die Beschwerde genüge
den Formerfordernissen nicht, weil sie eine «copy-paste-Übung» der vorin-
stanzlich eingereichten Beschwerde darstelle (Beschwerdeantwort S. 5 f.)
1.2.1
Verwaltungsgerichtsbeschwerden müssen gemäss Art. 81 Abs. 1
i.V.m. Art. 32 Abs. 2 VRPG einen Antrag und eine Begründung enthalten. An
die Begründung der Beschwerde werden praxisgemäss keine hohen Anfor-
derungen gestellt; es reicht aus, wenn aus einem Rechtsmittel ersichtlich ist,
inwiefern und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Die
Begründung muss zwar nicht zutreffen, aber insofern sachbezogen sein, als
sie sich wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid
auseinandersetzt und sinngemäss darauf schliessen lässt, inwiefern dieser
unrichtig sein soll (vgl. BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Michel Daum, in

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Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020,
Art. 32 N. 22). – Die Beschwerdeführer reichen im verwaltungsgerichtlichen
Verfahren eine Beschwerdeschrift ein, die zwar über weite Strecken wort-
wörtlich bereits Vorgebrachtes wiederholt. Das ist ihnen – entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdegegnerin – aber nicht verwehrt, sofern sie nicht nur
global auf frühere Rechtsschriften verweisen, ihre Argumentation vor Ver-
waltungsgericht (erneut) vortragen und damit zum Ausdruck bringen, dass
und inwiefern sie mit dem angefochtenen Erkenntnis nicht einverstanden
sind
(VGE 2017/108
vom
30.1.2018
E. 1.2
[bestätigt
durch
BGer 1C_116/2018 vom 26.10.2018]). Insoweit genügt die Beschwerde den
Formerfordernissen. Wer jedoch die Ausführungen der Vorinstanz nicht sub-
stantiell bestreitet, läuft Gefahr, dass sie als unbestritten betrachtet werden
(BVR 2015 S. 175 [VGE 2012/172 vom 18.12.2014] nicht publ. E. 2.2
m.w.H). Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid zu-
dem grundsätzlich nur unter den konkret vorgebrachten Beanstandungen
(vgl. BGE 141 II 307 E. 6.5; Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 10, je mit Hin-
weisen).
1.2.2
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde hinsichtlich des Hauptbe-
gehrens (Erteilen des Bauabschlags) genügend begründet. Hinsichtlich der
zahlreichen weiteren Begehren vermag sie die Formerfordernisse aber nicht
durchgehend zu erfüllen. Dies gilt zunächst insoweit, als die Vorinstanz ei-
nen Nichteintretensentscheid gefällt hat. Zwar hat die BVD im Entscheiddis-
positiv nicht auf ein teilweises Nichteintreten erkannt. Dabei handelt es sich
jedoch um ein offensichtliches Versehen, geht aus der Entscheidbegründung
doch ausdrücklich hervor, dass sie auf die Anträge Nrn. 9, 10, 20 und 21 der
Beschwerdeführer betreffend Sicherheits- und Entschädigungsforderungen
nicht eingetreten ist (angefochtener Entscheid E. 1c; zur Auslegung des Ver-
fügungsdispositivs vgl. BVR 2016 S. 237 E. 4.1). Im Licht einer hinreichend
sachbezogenen Beschwerdebegründung hätten die Beschwerdeführer hier
darlegen müssen, inwieweit das Nichteintreten rechtsfehlerhaft sein soll
(Michel Daum, a.a.O., Art. 32 N. 27). Stattdessen wiederholen sie vor Ver-
waltungsgericht lediglich die fraglichen Anträge (wobei die Anträge Nrn. 20
und 21 in der Beschwerde an die BVD neu den Anträgen Nrn. 18 und 19 in
der Verwaltungsgerichtsbeschwerde entsprechen), ohne auf das Nichtein-
treten der Vorinstanz einzugehen. Soweit die Rechtsbegehren Nr. 9, 10, 18

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und 19 betreffend, ist auf die Beschwerde deshalb nicht einzutreten (Michel
Daum, a.a.O., Art. 32 N. 27). Auch zu weiteren Begehren enthält die Be-
schwerde keine Erläuterungen. Soweit sich deren Begründung aber immer-
hin sinngemäss aus der Beschwerdeschrift ergibt, wird darauf in den nach-
folgenden materiellen Erwägungen eingegangen.
1.3
Die Beschwerdeführer beantragen weiter, der Beschwerde sei die
aufschiebende Wirkung zu erteilen respektive nicht zu entziehen (Rechtsbe-
gehren Nr. 1). Verwaltungsgerichtsbeschwerden haben von Gesetzes we-
gen aufschiebende Wirkung (Art. 82 VRPG). Darauf hat die Abteilungspräsi-
dentin i.V. die Beschwerdeführer bereits mit Verfügung vom 11. Juni 2020
aufmerksam gemacht. Soweit die Beschwerdeführer verlangen, die auf-
schiebende Wirkung sei nicht zu entziehen, handelt es sich um einen be-
dingten Antrag, da dieser ein vorsorgliches Massnahmenverfahren voraus-
setzt. Solche Begehren sind unzulässig (Daum, a.a.O., Art. 32 N. 19). Auf
das Rechtsbegehren Nr. 1 ist somit ebenfalls nicht einzutreten.
1.4
Anfechtungsobjekt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht bildet
sodann der Entscheid der BVD vom 8. Mai 2020; dieser ist an die Stelle des
Gesamtentscheids der Regierungsstatthalterin vom 18. Juli 2019 getreten
(sog. Devolutiveffekt der Beschwerde; vgl. statt vieler BVR 2018 S. 528
E. 3.3). Soweit die Beschwerdeführer auch die Aufhebung des Gesamtent-
scheids beantragen (vorne Bst. C), ist auf die Beschwerde ebenfalls nicht
einzutreten (vgl. BVR 2010 S. 411 E. 1.4; Ruth Herzog, in Herzog/Daum
[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 74 N. 26,
Art. 84 N. 19).
1.5
Die Beschwerdefrist ist gewahrt (Art. 81 VRPG). Unter Vorbehalt des
vorstehend Gesagten ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.6
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

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2.
2.1
Die Bauherrschaft plant, zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt
24 Wohnungen zu errichten. Das in den Projektplänen als Gebäude «A» be-
zeichnete
Haus
befindet
sich
mehrheitlich
auf
dem
Grundstück
Nr. 1________ und nur zu einem kleinen Teil auf dem östlichen
Nachbargrundstück Gbbl. Nr. 2________; das Haus «B» liegt ganz auf der
Parzelle Nr. 2________. Die Häuser sind weitgehend identisch gestaltet; sie
sind je 30 m lang und weisen drei Voll- sowie ein Attikageschoss mit
Flachdach auf. Verbunden sind die Gebäude durch eine unterirdische
Einstellhalle. Die Baugrundstücke liegen abgesetzt vom Dorfkern in
Hanglage. Die beiden Häuser sollen im unteren Bereich der Grundstücke
errichtet werden, wo die Wohnzone nicht durch den bis zum Wald
reichenden Trockenstandort überlagert wird. Der oberste Teil der Parzellen
liegt im Wald; die über die Grundstücke verlaufende Zonengrenze entspricht
zugleich der Waldgrenze. Für die Erschliessung der Wohnbauten soll der
bestehende ...weg ausgebaut werden. Dieser zweigt ungefähr auf der Höhe
der Bauparzellen von der Hauptstrasse (Neuenburgstrasse) ab, verläuft
zunächst hangwärts Richtung Wald, dann parallel zum Hang westwärts
namentlich entlang der Parzellengrenze Nr. 1________ und endet
schliesslich in einer Sackgasse.
2.2
Die Beschwerdegegnerin hat im Baubewilligungsverfahren eine erste
Projektänderung vorgenommen (Akten Regierungsstatthalteramt [RSA]
act. 5D pag. 228) und später im Beschwerdeverfahren vor der BVD eine
zweite (Akten BVD act. 5A pag. 192 ff.; angefochtener Entscheid E. 3c). Die
BVD hat im Entscheid vom 8. Mai 2020 das bei ihr erneut geänderte Projekt
beurteilt und bewilligt (Dispositiv-Ziff. 1). Die vorherigen Bauprojekte stehen
nicht mehr zur Diskussion (statt vieler BVR 2012 S. 463 E. 2.2).
2.3
Die «allgemeine Situation» mit dem bisherigen Verfahrensablauf
ergibt sich rechtsgenüglich aus den Akten; diesbezügliche Beweismassnah-
men sind nicht notwendig (Beschwerde S. 9-23). Die entsprechenden Be-
weisanträge werden abgewiesen.

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3.
In formeller Hinsicht machen die Beschwerdeführer eine Gehörsverletzung
sowie die unrichtige Behandlung ihres Antrags auf Erlass vorsorglicher
Massnahmen geltend.
3.1
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, ihr Anspruch auf rechtliches
Gehör in der Ausprägung der Begründungspflicht sei verletzt worden. Sie
hätten bereits vor dem Regierungsstatthalteramt und anschliessend vor der
BVD darauf hingewiesen, dass die Baugesuchsunterlagen mangelhaft seien.
Die Regierungsstatthalterin habe sich nicht genügend mit dieser Rüge aus-
einandergesetzt und damit das rechtliche Gehör verletzt. Die BVD habe eine
solche Gehörsverletzung zwar verneint, gleichzeitig aber anerkannt, dass
sich gewisse formelle Rügen im Verfahren vor dem Regierungsstatthalter-
amt nicht erledigt hätten. Die BVD habe nicht dargelegt, welche Rügen dies
seien, womit sie ihrerseits die Begründungspflicht verletzt habe (Beschwerde
S. 23 ff.). – Diese Darstellung ist unzutreffend: Die Beschwerdeführer bezie-
hen sich insbesondere auf Erwägung 2c des angefochtenen Entscheids.
Dort hat die Vorinstanz aber auf Erwägung 4 verwiesen, wo sie die noch un-
erledigten formellen Rügen (Baugesuchsunterlagen, Profile und Publikation)
beurteilt hat (vgl. auch Vernehmlassung der BVD vom 25.6.2020, act. 5). Die
Beschwerdeführer konnten den ausführlich begründeten Entscheid der BVD
sachgerecht anfechten. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt nicht
vor (statt vieler BVR 2022 S. 51 E. 2.3; BGE 146 II 335 E. 5.1f.;
BGer 1C_470/2020 vom 8.2.2021 E. 3.2).
3.2
Weiter haben die Beschwerdeführer vor der Vorinstanz den Antrag
gestellt, «ein allfälliges Gesuch der Gesuchstellerin auf Entzug der aufschie-
benden Wirkung oder auf vorzeitigen Baubeginn sei abzuweisen» (Rechts-
begehren Nr. 17 der Beschwerde an die BVD vom 19.8.2019, Akten BVD 5A
pag. 5). Auf diesen Antrag ist die Vorinstanz nicht eingetreten (angefochte-
ner Entscheid E. 1c), was die Beschwerdeführer als unrichtig erachten (Be-
schwerde S. 23). – Rechtsbegehren müssen vorbehaltlos gestellt werden.
Anträge, die unter bestimmten Bedingungen gestellt werden, sind nicht zu-
lässig (vorne E. 1.3). Die Beschwerdegegnerin hatte im vorinstanzlichen
Verfahren weder um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde
noch um eine Bewilligung für einen vorzeitigen Baubeginn ersucht. Die Be-

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schwerdeführer räumen selbst ein, sie hätten ihren Antrag lediglich für den
Fall gestellt, dass die Bauherrschaft entsprechende Gesuche einreichen
sollte (Beschwerde S. 23). Auf diesen unzulässigen Antrag ist die Vorinstanz
zu Recht nicht eingetreten.
4.
In der Sache bestreiten die Beschwerdeführer zunächst die Zonenkonformi-
tät des Vorhabens.
4.1
Die Vorinstanz hat ausgeführt, die projektierten Wohnhäuser lägen in
der Wohnzone, der ...weg, der erweitert werden soll, in der Wohn- und
Arbeitszone. Damit sei das Vorhaben zonenkonform (angefochtener Ent-
scheid E. 5). Dem halten die Beschwerdeführer entgegen, die «massiven»
Mehrfamilienhäuser und der Ausbau der Strasse würden störend wirken und
es sei mit einem «drastisch erhöhten» Verkehrsaufkommen zu rechnen. Das
Vorhaben sei in der Wohnzone daher nicht zonenkonform. Ferner seien «der
Bau» und die ökologischen Ersatzmassnahmen «in der Wald-Baulinie»
ebenfalls zonenwidrig (Beschwerde S. 25, 35).
4.2
Die vorgesehenen Mehrfamilienhäuser sind Wohnbauten (vorne
E. 2.1). Sie sind in der Wohnzone ohne weiteres zonenkonform (Art. 6
Abs. 1 Bau- und Nutzungsreglement der EG Gampelen vom 5. März 2013
[BNR]). Das zusätzliche Verkehrsaufkommen ist Folge der Wohnnutzung
und muss grundsätzlich geduldet werden (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum
bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 24 N. 31 Bst. a). Soweit sich die
Beschwerdeführer auf die Kommentierung von Art. 6 BNR berufen und der
Ansicht sind, das Vorhaben sei «störend» (Beschwerde S. 35), verkennen
sie, dass sich die dortigen Ausführungen nicht auf Wohnbauten, sondern auf
in der Wohnzone generell nicht störende und damit zulässige Betriebe be-
ziehen (vgl. dazu etwa BVR 2012 S. 334 E. 8.3; VGE 2018/440 vom
7.11.2019 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 8). Der Kommentar zu
Art. 6 BNR ist somit nicht einschlägig.

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5.
Die Beschwerdeführer monieren weiter eine Verletzung des Waldabstands.
5.1
Die Vorinstanz hat erwogen, über die Parzellen Nrn. 1________ und
2________ verlaufe eine Waldbaulinie, die auf der Parzelle Nr. 1________
«einen kurzen Knick nach Süden» mache. Dort rage das Gebäude A
geringfügig über die Waldbaulinie hinaus. Für diese Überschreitung der
Waldbaulinie
habe
die
Regierungsstatthalterin
zu
Recht
eine
Ausnahmebewilligung gewährt (angefochtener Entscheid E. 7). Die
Beschwerdeführer stellen indes das Vorliegen von Ausnahmegründen in
Abrede (Beschwerde S. 21, 29 ff.).
5.2
Gemäss Art. 25 Abs. 1 des kantonalen Waldgesetzes vom 5. Mai
1997 (KWaG; BSG 921.11) haben die in der Verordnung bezeichneten Bau-
ten und Anlagen einen Abstand zum Wald von mindestens 30 m einzuhalten.
Liegen besondere Verhältnisse vor, kann der Waldabstand in Überbauungs-
ordnungen und Baureglementen mit Zustimmung der Waldabteilung des
Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN [früher: Amt für Wald [KAWA]) mit-
tels Baulinien verkürzt werden (Art. 26 Abs. 2 KWaG i.V.m. Art. 34a Abs. 1,
2 und 3 der kantonalen Waldverordnung vom 5. Mai 1997 [KWaV;
BSG 921.111]). – Die EG Gampelen hat im Waldbaulinienplan Nr. 1
«Holenboden-Gürlenwald West» (genehmigt am 9. Dezember 1996) eine
Waldabstandslinie festgelegt. Danach beträgt der Waldabstand für die hier
interessierenden Parzellen zwischen 9 m und 14 m (Verfügung des Amtes
für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern [AGR] vom 17.6.2020,
act. 4A; Amtsbericht KAWA vom 15.9.2018, Akten RSA act. 5D pag. 402 f.).
Diese Waldabstandslinie ist älter als das 1997 in Kraft getretene KWaG, wes-
halb sie ihre Rechtsgrundlage nicht im KWaG haben kann. Bereits das Ge-
setz vom 1. Juli 1973 über das Forstwesen (GS 1973 S. 207 ff.), das durch
das KWaG abgelöst worden ist (Art. 57 Ziff. 1 KWaG), sah allerdings einen
Waldabstand von 30 m sowie die Möglichkeit zur Herabsetzung mittels
Waldbaulinien vor (Art. 15 Abs. 1 und 3). Die EG Gampelen hat den Wald-
abstand somit zulässigerweise reduziert, womit für den einzuhaltenden Ab-
stand die entsprechende Baulinie massgebend ist.

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5.3
Auf der Parzelle Nr. 1________ hat das Gebäude «A» die
Waldbaulinie
ursprünglich
teilweise
unterschritten,
weshalb
eine
Ausnahmebewilligung erforderlich war. Mit rechtskräftiger Verfügung vom
17. Juni
2020
hat
das
AGR
allerdings
eine
Änderung
des
Waldbaulinienplans Nr. 1 «Holenboden-Gürlenwald West» genehmigt
(act. 4A und 10A). Das Gebäude «A» hält den durch die geänderte Linie
vorgegebenen Abstand ein und bedarf folglich keiner Ausnahme mehr (vgl.
zum Ganzen Situationsplan 00c «situation/dach-aufsicht» und Plan 02c
«erdgeschoss und umgebung», Akten BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.).
Diese geänderte Rechtslage ist für die Bauherrschaft günstiger, weshalb
nach der sog. «lex-mitior»-Regel der angepasste Waldbaulinienplan Nr. 1
«Holenboden-Gürlenwald West» anzuwenden ist (BVR 2006 S. 444 E. 4.1,
1997 S. 355 E. 1a; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 2a Bst. c). Somit kann
offenbleiben, ob die Vorinstanzen dem Vorhaben zu Recht eine
Ausnahmebewilligung zum Unterschreiten der früheren Waldabstandslinie
erteilt
haben.
Auch
ohne
Aufhebung
der
bereits
ausgestellten
Ausnahmebewilligung entfaltet sie mangels Vorliegen einer Ausnahmesi-
tuation keine Wirkung mehr. Eine Anpassung des Dispositivs ist daher nicht
notwendig (vgl. Eingabe Beschwerdegegnerin vom 27.10.2020, act. 18).
5.4
Die Beschwerdeführer beantragen «subsidiär, für den Fall der Beibe-
haltung der Baubewilligung» die Sistierung des «Baubewilligungsgesuchs»
bis zum Entscheid über die Änderung des Waldbaulinienplans Nr. 1 (Rechts-
begehren Nr. 4; zur Unverständlichkeit dieses bereits vor der BVD gestellten
Antrags vgl. angefochtener Entscheid E. 7a). Nach dem soeben Gesagten
ist dieser Entscheid mittlerweile ergangen und der Plan rechtskräftig abge-
ändert. Ein Sistierungsgesuch wäre daher als gegenstandslos geworden ab-
zuschreiben, wenn darauf einzutreten wäre.
6.
Die Beschwerdeführer bemängeln im Weiteren die strassenmässige Er-
schliessung des Vorhabens.

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6.1
Die Vorinstanz hat ausgeführt, das Bauvorhaben mit 24 Wohnungen
und 34 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge führe zwar zu einer wesentlichen
Mehrbelastung der Zufahrtsstrasse. Mit dem geplanten Ausbau auf der Par-
zelle Nr. 4________ und der neuen Ausweichmöglichkeit auf der Parzelle
Nr. 1________, namentlich im Bereich der Einstellhallenzufahrt, werde die
Verkehrssicherheit aber wesentlich verbessert. Fussgängerinnen und
Fussgänger hätten zusätzliche Ausweichmöglichkeiten. Da es sich um eine
Sackgasse handle, sei überdies von ortskundigen Benützerinnen und
Benützern auszugehen, deren Anzahl auch unter Berücksichtigung des
Bauvorhabens überschaubar bleibe. Ein Widerspruch zu ihrem Entscheid
vom 23. Oktober 2014, bei dem es um ein anderes als das hier strittige
Bauvorhaben gegangen sei, bestehe nicht. Zudem sei dort festgehalten
worden, für die Erschliessung der Parzellen Nrn. 1________, 2________
und 3________ genüge ein Ausbau der Erschliessung von der
Neuenburgstrasse bis zu den Bauparzellen. Entsprechend diesen Erwägun-
gen solle der ...weg nun auf dem betreffenden Abschnitt so ausgebaut
werden, dass eine genügende Erschliessung der Bauparzellen erreicht
werde. Das Tiefbauamt des Kantons Berns, Oberingenieurkreis III
(TBA OIK III) habe die geplante Erschliessung zudem positiv beurteilt und
festgehalten, ein Kreuzen zweier Autos sei zwar nicht auf dem gesamten
Strassenabschnitt gewährleistet. Jedoch werde die Strasse im Einmün-
dungsbereich der Parzelle Nr. 4________ verbreitert, was das dortige
Kreuzen ermögliche und wesentlich zur Verbesserung der Erschliessung
beitrage.
Dadurch
werde
ein
bedeutender
Beitrag
zu
mehr
Verkehrssicherheit auf dem ...weg geleistet. Mit Blick auf den Charakter einer
Erschliessungsstrasse für wenige Liegenschaften (Sackgasse), die tiefen
Geschwindigkeiten und die Ortskenntnis der Benützerinnen und Benützer
sei die Verkehrssicherheit gewährleistet. Im Weiteren habe das TBA zwar
auch auf einen die Sichtweiten einschränkenden Besucherparkplatz entlang
des ...wegs hingewiesen. Dem habe die Beschwerdegegnerin mit einer
Projektänderung aber Rechnung getragen (vorne E. 2.2). Damit sei die
vorgesehene Erschliessung genügend (angefochtener Entscheid E. 8).
6.2
Die Beschwerdeführer machen geltend, die BVE habe im 2014 fest-
gehalten, der ...weg sei mit einer Breite von 3,5 m für die Erschliessung von
drei Mehrfamilienhäusern mit 24 Wohnungen ungenügend. An der da-

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maligen Situation habe sich nichts geändert. Im Bereich der Parzelle
Nr. 5________ des Beschwerdeführers 1 sei der Weg auch nach dem
geplanten Ausbau lediglich 3,5 m breit und ein Kreuzen zweier
Personenwagen nicht möglich. Erschwerend komme hinzu, dass der
Verkehr stark zunehmen werde. Ohnehin sei die Zufahrt rechtlich nicht
sichergestellt, da der Ausbau des ...wegs auf fremdem Grund vorgesehen
sei und kein Vertrag mit der Grundeigentümerschaft der Parzelle
Nr. 4________ bestehe (Beschwerde S. 15 f., 32 ff.).
6.3
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist,
dass das Baugrundstück spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des
Baus oder der Anlage genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 des
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]; Art. 22 Abs. 2 Bst. b des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungs-
gesetz, RPG; SR 700]). Gemäss Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG setzt eine genü-
gende Erschliessung voraus, dass die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an
Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut er-
reichbar sind. Nach Art. 7 Abs. 3 BauG müssen die Erschliessungsanlagen
zudem den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung
des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen
sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind.
6.3.1
Als sichergestellt gilt die Erschliessung, wenn sämtliche erforderli-
chen Anlagen vorhanden sind oder Gewähr dafür besteht, dass sie spätes-
tens bei Fertigstellung der Bauten und Anlagen, soweit nötig bei Baubeginn,
vollendet sein werden (Art. 4 Bst. a der Bauverordnung vom 6. März 1985
[BauV; BSG 721.1]), die Anschlüsse an das öffentliche Strassen- und Lei-
tungsnetz bewilligt sind (Bst. b) und bei Anlagen auf fremdem Grund entwe-
der ein für Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer verbindlicher Plan
(Überbauungsplan, Strassenplan) besteht oder das Recht zu ihrer Erstellung
und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart ist. Die benötigten Rechte
müssen bei Baubeginn erworben sein (Bst. c). – Die Ausbauarbeiten für den
...weg
sollen
auf
der
Parzelle
Nr. 4________
stattfinden.
Die
Grundeigentümerschaft dieses Grundstücks hat den entsprechenden
Bauplan mitunterzeichnet (vgl. Plan 011 «anpassungen ...weg auf parzelle
4________»). Gemäss den unbestrittenen Erwägungen der Vorinstanz

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 14
besteht zudem eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit für die
Inanspruchnahme der Parzelle Nr. 4________ (angefochtener Entscheid
E. 4d; ferner Beschwerdeantwort S. 11). Damit verfügt die Bauherrschaft
über die erforderliche Berechtigung (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8
N. 12). Im Übrigen legen die Beschwerdeführer nicht verständlich dar und ist
auch nicht erkennbar, inwiefern die weiteren Voraussetzungen gemäss
Art. 4 BauV nicht erfüllt sein sollen (vgl. Beschwerde S. 34). Die
Erschliessung ist somit rechtlich sichergestellt.
6.3.2
Gemäss Art. 7 Abs. 2 BauV setzt eine genügende Zufahrt grundsätz-
lich voraus, dass die Fahrbahnbreite bei Einbahnstrassen 3 m und bei Stras-
sen mit Gegenverkehr 4,2 m nicht unterschreitet. Bei besonderen Verhält-
nissen im Sinn von Art. 6 Abs. 3 BauV kann die Fahrbahnbreite auf 3 m her-
abgesetzt werden (Art. 7 Abs. 3 BauV). Zu den besonderen Verhältnissen
zählen namentlich ungünstige topografische Gegebenheiten, die gebotene
Verlangsamung des Verkehrs oder die zu erwartende geringe Verkehrsbe-
lastung (Zufahrt zu nicht mehr als 20 Wohnungen oder verkehrsmässig
gleichbedeutende Nutzung) sowie besondere Verkehrsbedürfnisse (VGE
2017/317 vom 17.12.2018 E. 4.1 und 4.4.3, 2016/175 vom 1.3.2017 E. 2.1;
zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 17 Bst. a). Eine bestehende
Erschliessungsanlage genügt für die Erschliessung eines Bauvorhabens in
einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone, wenn
die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und
die Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5
Bst. a BauV). – Der ...weg ist eine Sackgasse und dient der Erschliessung
lediglich weniger Liegenschaften. Von der Bauparzelle Nr. 1________
verläuft
er
über
die
Parzelle
Nr. 5________
im
Eigentum
des
Beschwerdeführers 1
sowie
über
die
Parzelle
Nr. 4________
in
Dritteigentum und mündet dann in die Neuenburgstrasse. Auf der Parzelle
Nr. 4________ soll der Weg verbreitert werden. Angesichts der
Ausbaumassnahmen
hat
die
BVD
die
Erschliessung
samt
Ver-
kehrssicherheit als genügend beurteilt. Ihre fachlich abgestützten Überle-
gungen überzeugen. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, der
...weg sei im Bereich des Grundstücks Gbbl. Nr. 5________ zu schmal, kann
ihnen nicht gefolgt werden: Die Planunterlagen zeigen, dass der Weg dort
4 m breit ist (Plan 011 «anpassungen ...weg auf parzelle 4________»

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 15
Querprofil 3). Damit wird die Mindestbreite von 4,2 m (Art. 7 Abs. 2 BauV)
auf diesem Wegabschnitt knapp unterschritten. Das TBA als Fachstelle hat
die ausreichende Verkehrssicherheit und Erschliessung dennoch bejaht und
auf die Sackgasssituation, die Topografie, die wenigen erschlossenen
Liegenschaften, die tiefen Geschwindigkeiten und die ortskundigen
Autofahrenden hingewiesen. Auch für Blaulichtorganisationen sei der Weg
breit genug (Fachbericht vom 3.12.2019, Akten BVD act. 5A pag. 170 f.).
Wie bereits die Vorinstanz hat auch das Verwaltungsgericht keine
Veranlassung, an den nachvollziehbaren Ausführungen der Fachbehörde zu
zweifeln, zumal die Beschwerdeführer diesen nichts Substanzielles
entgegensetzen. Angesichts der konkreten Verhältnisse ist die Vorinstanz zu
Recht zum Schluss gekommen, dass das Abweichen von der
grundsätzlichen Mindestbreite zulässig ist und dass der ausgebaute ...weg
die Anforderungen an eine neue Zufahrt erfüllt. Diesem Ergebnis kann der
von den Beschwerdeführern zitierte Entscheid der BVE aus dem Jahr 2014
zum vornherein nicht entgegenstehen, weil es dort (ausschliesslich) um den
Ausbau des ...wegs nach einem Überbauungsplan aus dem Jahr 1982 ging
und das hier strittige Vorhaben damals nicht Verfahrensgegenstand war
(Entscheid der BVE vom 23.10.2014 [RA-Nr. 110/2014/50] Sachverhalt
Ziff. 1 sowie E. 1a, 3a und 3d, Akten BVD act. 5B Beschwerdebeilage 13).
Die von den Beschwerdeführern monierte Verkehrszunahme ist somit nicht
entscheidend; sie wäre nach dem Gesagten nur dann von Bedeutung, wenn
der ...weg als bestehende Erschliessung den Anforderungen an eine neue
Zufahrt nicht genügen würde (Art. 5 Bst. a BauV). Auf das Einholen eines
Gutachtens zur Verkehrssituation kann verzichtet werden (Rechtsbegehren
Nr. 14). Der Beweisantrag wird abgewiesen.
6.4
Soweit die Beschwerdeführer höhere Lärm- und Schadstoffimmissio-
nen durch den Verkehr befürchten, berufen sie sich der Sache nach nicht auf
Erschliessungs-, sondern auf Umweltschutzrecht (Beschwerde S. 34 f.).
Auch hier legen sie aber nicht dar, inwiefern der Mehrverkehr eine Verlet-
zung der umweltrechtlichen Lärm- oder Luftreinhaltbestimmungen bewirken
könnte. Dies ist bei einer Erschliessung von lediglich zwei zusätzlichen Ge-
bäuden mit insgesamt 24 Wohnungen denn auch nicht ersichtlich. Auf das
Einholen eines entsprechenden Gutachtens kann ebenfalls verzichtet wer-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 16
den (Rechtsbegehren Nr. 14; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 8h). Der
entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
6.5
Die Beschwerdeführer monieren schliesslich, aufgrund des Ausbaus
des ...wegs auf der Parzelle Nr. 4________ verbleibe zu wenig Raum für
dortige Parkplätze (Beschwerde S. 33). Die Vorinstanz hat plausibel
dargelegt, dass trotz Ausbaus des ...wegs die Mindestanzahl an Parkplätzen
nach wie vor eingehalten werden kann (angefochtener Entscheid E. 8g).
Dies ergibt sich ohne weiteres mit Blick auf die Platzverhältnisse auf dem
Grundstück Gbbl. Nr. 4________ (vgl. Plan 011 «anpassungen ...weg auf
parzelle 4________»). Abgesehen davon, dass der Grundeigentümer der
Parzelle Nr. 4________ dem Wegausbau zugestimmt hat, wäre die allfällige
Verletzung der Parkplatzvorschriften auf der Parzelle Nr. 4________ im
Übrigen eine baupolizeiliche Angelegenheit und keine Frage der
Bewilligungsfähigkeit des hier strittigen Vorhabens.
6.6
Nach dem Gesagten ist die Erschliessung nicht zu beanstanden. Auf
einen Augenschein oder eine «Bestandesaufnahme des Zustands des
...wegs» kann verzichtet werden (Rechtsbegehren Nr. 11). Zudem besteht
keine Veranlassung für Lärmmessungen während der Bauausführung, wie
bereits die Vorinstanz festgehalten hat und worauf die Beschwerdeführer
nicht eingehen (Rechtsbegehren Nr. 8; angefochtener Entscheid E. 16). Die
Beweisanträge werden abgewiesen.
7.
Die Beschwerdeführer machen geltend, das Vorhaben widerspreche in
mehrfacher Hinsicht kommunalen Bauvorschriften.
7.1
Zu den Attikageschossen:
7.1.1
Die beiden Gebäude verfügen jeweils über ein Attikageschoss (vorne
E. 2.1). Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, diese seien zu
hoch. Zwar würden sie gemäss den Plänen die zulässige Maximalhöhe von
3 m nicht überschreiten. Allerdings werde fälschlicherweise nicht ab ober-
kant der fertigen Decke des darunterliegenden Geschosses gemessen, son-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 17
dern 18 cm darüber, womit richtig gemessen die erlaubte Höhe von 3 m
überschritten sei. Gemäss der Vorinstanz ist hingegen korrekt gemessen
worden, nämlich zwischen oberkant Dachrand des darunterliegenden Ge-
schosses und oberkant Dachrand des Flachdachs (angefochtener Entscheid
E. 9e). – Auf Flachdächern darf mit Ausnahme von hier nicht einschlägigen
Ausnahmen eine Attika erstellt werden (Art. 32 BNR). Gemäss Anhang I
Ziff. 11.1 (richtig: Ziff. 12.1) BNR wird die Höhe der Attika ab oberkant ferti-
ger Decke des darunterliegenden Geschosses gemessen. Aus der Illustra-
tion dazu geht hervor, dass die Oberkante der fertigen Decke des darunter-
liegenden Geschosses dem fertigen (Terrassen-)Boden des Attikageschos-
ses entspricht. Die vorinstanzlichen Erwägungen zur Messweise sind somit
nicht zu beanstanden. Die Attikageschosse halten die zulässige Maximal-
höhe von 3 m ein (Pläne 06b «schnitte haus A» und 07b «schnitte haus B»,
in Akten BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.).
7.1.2
Die Beschwerdeführer monieren zudem, Attikas müssten auf allen
Seiten um 1,5 m vom darunterliegenden Geschoss zurückversetzt sein. Auf
der Nordseite seien die geplanten Attikageschosse aber unzulässigerweise
bündig mit der Fassade vorgesehen (Beschwerde S. 38). Die Vorinstanz hat
dazu ausgeführt, eine Attika könne bergseitig an die Fassade gestellt wer-
den, wenn die Hangneigung des Baugrundstücks und der daran angrenzen-
den Grundstücke in der Falllinie gemessen wenigstens 20 Prozent betrage.
Dies sei hier der Fall, weshalb die Attikageschosse hangseitig fassadenbün-
dig sein dürften (angefochtener Entscheid 9e). – Anhang I Ziff. 11.2 (richtig:
Ziff. 12.2) BNR bestimmt, dass die Attika bergseitig an die Fassade gestellt
werden darf, wenn die Hangneigung des Baugrundstücks und der direkt an-
grenzenden Grundstücke in der Falllinie gemessen 20 Prozent beträgt. Die
Gebäude befinden sich an steiler Hanglage. Die Beschwerdeführer bestrei-
ten die vorinstanzlichen Ausführungen nicht, wonach die Falllinie mehr als
20 Prozent beträgt. Folglich durfte die Bauherrschaft die Attikageschosse
der beiden Häuser bergseitig (hier nordseitig) an die Fassade stellen, so wie
sie es getan hat.
7.1.3
Die Beschwerdeführer sind schliesslich der Ansicht, die Aufbauten
auf den Dächern der Attikageschosse seien zu hoch. Zwar seien Dachauf-
bauten bis zu 1 m zulässig. Es seien aber gleich mehrere Dachaufbauten

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 18
wie Lüftungsschächte und Dachaufstiege vorgesehen, die nicht vermasst
seien und die zulässige Höhe überschreiten dürften (Beschwerde S. 37 f.).
Diesbezüglich hat die Vorinstanz erwogen, gestützt auf die Pläne seien als
Dachaufbauten nur Kamine vorgesehen, die das zulässige Mass einhalten;
ebenso der Dachausstieg und die Lüftung der Einstellhalle, soweit sie über-
haupt über das Dach ragten (angefochtener Entscheid E. 9f). – Gemäss An-
hang I Ziff 11.1 (richtig: Ziff. 12.1) BNR bleiben betrieblich bedingte techni-
sche Aufbauten auf Flachdächern bis 1 m Höhe unberücksichtigt. Als solche
Aufbauten weisen die beiden Häuser jeweils einen Kamin auf. Deren Höhe
ist in den Plänen nicht vermasst. Die Vorinstanz ist aber davon ausgegan-
gen, dass die Kamine die maximal zulässige Höhe von 1 m nicht überschrei-
ten, was angesichts der Darstellung in den massstabgetreuen Plänen nach-
vollziehbar ist. Überdies verweist die Bauherrschaft in ihrer Beschwerdeant-
wort auf die vorinstanzlichen Erwägungen (Beschwerdeantwort S. 12) und
anerkennt damit eine Maximalhöhe der Kamine von 1 m. Darauf ist sie zu
behaften. Die Kamine sind somit zulässig. Soweit die Beschwerdeführer die
Höhe der vorgesehenen Lüftungsschächte und Dachausstiege beanstan-
den, ragen diese gemäss den bewilligten Plänen nicht über das Dach hinaus
und verletzen Anhang I Ziff. 11.1 (richtig: Ziff. 12.1) BNR somit nicht.
7.2
Zum Gebäudeabstand:
7.2.1
Die Beschwerdeführer halten dafür, der Gebäudeabstand (in der Be-
schwerde teilweise mit dem Grenzabstand verwechselt; vgl. Beschwerde
S. 37) werde nicht eingehalten. Dieser müsse gemäss BNR mindestens 8 m
betragen. Tatsächlich würden die Gebäude aber lediglich 7,7 m voneinander
entfernt stehen. Zwar könne der Abstand mittels privatrechtlicher Regelung
reduziert werden, eine solche liege aber nicht vor (Beschwerde S. 37). Die
Vorinstanz hat hierzu erwogen, das BNR regle den Gebäudeabstand von
zwei Gebäuden auf derselben Parzelle nicht. Es dränge sich eine analoge
Anwendung von Art. 24 Abs. 3 und Art. 20 BNR auf, wonach benachbarte
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer den Gebäudeabstand im dort
festgelegten Umfang einvernehmlich reduzieren könnten. Dieser reduzierte
Mindestabstand betrage im vorliegenden Fall 4 m und sei eingehalten (an-
gefochtener Entscheid E. 9d).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 19
7.2.2
Gemäss Art. 24 Abs. 1 BNR entspricht der Gebäudeabstand wenigs-
tens der Summe der Grenzabstände. Vorbehalten bleiben abweichende pri-
vatrechtliche
Vereinbarungen
gemäss
Art. 20
Abs. 1 BNR
(Art. 24
Abs. 3 BNR). Danach können benachbarte Grundeigentümerinnen und
Grundeigentümer die Grenzabstände mittels Dienstbarkeiten oder schriftli-
cher Vereinbarung regeln. Auf der Gebäudeseite, auf der ein grosser Grenz-
abstand einzuhalten ist, muss der Gebäudeabstand zwischen Hauptbauten
aber mindestens diesem grossen Grenzabstand entsprechen. In allen übri-
gen Fällen ist mindestens der kleine Grenzabstand zu wahren. In der Wohn-
zone beträgt der grosse Grenzabstand 8 m und der kleine Grenzabstand 4 m
(Art. 17 BNR).
7.2.3
Umstritten ist der Abstand zwischen der Ostfassade des Gebäudes
«A» und der Westfassade des Gebäudes «B». Weil die Balkone als Teile der
Hauptgebäude gelten (vgl. dazu hinten E. 7.5.3), ist von Balkon zu Balkon
zu messen. In den Plänen ist ein Abstand von 8 m eingetragen, wobei nicht
zweifelsfrei ersichtlich ist, ob die Messpunkte richtig gewählt wurden. Die Be-
schwerdeführer anerkennen jedenfalls eine Distanz von 7,7 m (Beschwerde
S. 37), womit mindestens von diesem Abstand auszugehen ist. Dabei steht
das Haus «A» überwiegend auf der Parzelle Nr. 1________, reicht im Osten
aber über die Grundstücksgrenze und liegt dort auf derselben Parzelle
(Gbbl. Nr. 2________) wie das Haus «B» (vorne E. 2.1). Auf diese Situation
hat die Vorinstanz die Regeln zum Unterschreiten des Gebäudeabstands
zwischen benachbarten Grundeigentümerinnen und -eigentümern analog
angewendet. Dies erscheint sachgerecht, zumal die Beschwerdeführer keine
diesbezüglichen Einwände erheben und auch die Gemeinde die
vorinstanzliche Auslegung des BNR vor Verwaltungsgericht nicht in Frage
stellt. Demnach darf der Gebäudeabstand soweit reduziert werden, als er
dem kleinen Grenzabstand entspricht (Art. 24 Abs. 3 und Art. 20
Abs. 1 BNR). Zwischen der Ostfassade des Gebäudes «A» und der
Westfassade des Gebäudes «B» gilt der kleine Grenzabstand von 4 m, wie
auch
die
Beschwerdeführer
einräumen
(Anhang I
Ziff. 4.1.2 BNR;
Beschwerde S. 37). Mit einer unbestrittenen Distanz von 7,7 m halten die
beiden Gebäude den reduzierten Gebäudeabstand von 4 m ohne weiteres
ein. Die Grundeigentümerschaft der betroffenen Parzellen Nrn. 1________
und 2________ ist zudem identisch. Sie hat das Baugesuch (Akten RSA

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 20
act. 5D pag. 60) sowie die massgebenden Projektpläne mitunterzeichnet
und
damit
ihre
Zustimmung
zum
Vorhaben
samt
reduziertem
Gebäudeabstand rechtsgenüglich zum Ausdruck gebracht (vgl. Art. 10
Abs. 2 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren
[Baubewilligungsdekret,
BewD;
BSG 725.1]).
Anders
als
die
Be-
schwerdeführer meinen, ist ein schriftlicher Vertrag mit sich selber nicht er-
forderlich.
7.3
Zur Gebäudelänge:
7.3.1
Die Beschwerdeführer sind weiter der Ansicht, die beiden Häuser
hielten die maximal zulässige Gebäudelänge nicht ein, zumal sie über eine
Einstellhalle miteinander verbunden seien. Zudem würden Technikräume,
Spielflächen, usw. gemeinsam benutzt. Bei den beiden Wohnhäusern
handle es sich daher «bautechnisch» um ein einziges Gebäude, das die zu-
lässige Länge bei weitem überschreite. Die beiden Gebäude seien aber
selbst dann zu lang, wenn sie je für sich gemessen würden (Beschwerde
S. 35 f.). Die Vorinstanz hat ausgeführt, bei der verbindenden Einstellhalle
handle es sich um eine unterirdische Baute bzw. eine Unterniveaubaute, die
für die Gebäudelänge unerheblich sei. Das BNR gebe sodann die Mess-
weise der Gebäudelänge vor. In Anwendung der entsprechenden Regel sei
die Gebäudelänge der beiden Häuser eingehalten (angefochtener Entscheid
E. 9a).
7.3.2
Das BNR unterscheidet zwischen Hauptgebäuden, Klein- und An-
bauten sowie unterirdischen Bauten (Anhang I Ziff. 1.2 f. BNR). Für Haupt-
bauten in der Wohnzone sieht Art. 17 BNR eine maximale Gebäudelänge
30 m vor. Die Messweise der Gebäudelänge wird in Anhang I Ziff. 2 BNR
näher erläutert. Danach werden Anbauten, die Hauptgebäude verbinden,
nicht an die Gebäudelänge angerechnet, wenn die Länge der Anbaute we-
nigstens dem Gebäudeabstand entspricht (Anhang I Ziff. 2.2 BNR). Eine
analoge Regelung für unterirdische Bauten fehlt. Als solche gelten Gebäude,
die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen
über ihren Zugängen den gewachsenen Boden (die Überdeckung mitgerech-
net) um höchstens 1,2 m überragen (Anhang I Ziff. 1.3 BNR).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 21
7.3.3
Die Vorinstanz hat die Einstellhalle als unterirdische Baute qualifiziert
und deshalb für die Gebäudelänge nicht berücksichtigt. Diese Beurteilung
überzeugt: Gemäss dem Plan 08b «ansichten süd und west» (in Akten
BVD act. 5C) überragt die Einstellhalle ohne Geländer den gewachsenen
Boden um weniger als 120 cm («ansicht süd haus A + B») bzw. um maximal
1,19 m («ansicht haus B»). Es handelt sich demnach um eine unterirdische
Baute. Solche Bauten sind für die Gebäudelänge üblicherweise unerheblich.
Entsprechend enthält Anhang I BNR für unterirdische Bauten – im Unter-
schied zu Anbauten – keine Regelung zur Anrechenbarkeit an die Gebäude-
länge. Mit der Vorinstanz ist also davon auszugehen, dass die verbindende
Einstellhalle an die Gebäudelänge nicht anzurechnen ist. Aspekte der Ge-
meindeautonomie stehen diesem Verständnis des BNR nicht entgegen, hat
die EG Gampelen im vorinstanzlichen Verfahren doch die Abweisung der
Beschwerde beantragt und vor Verwaltungsgericht auf weitere Ausführun-
gen verzichtet. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer haben gemein-
sam genutzte Bauten und Anlagen wie Technikräume oder Spielflächen so-
dann nicht zur Folge, dass zwei Wohnbauten als konstruktive Einheit zu
verstehen wären und die Gebäudelänge gemeinsam einhalten müssten (Be-
schwerde S. 36). Die Gebäudelängen von Haus «A» und Haus «B» wurden
somit zu Recht separat gemessen.
7.3.4
Das BNR definiert die Gebäudelänge als die längste Seite des flä-
chenkleinsten Rechtecks, das den Gebäudegrundriss exklusiv Anbauten
umschliesst (Anhang I Ziff. 2.1 BNR). Die so verstandene Gebäudelänge be-
trägt in der Wohnzone maximal 30 m (Art. 17 BNR). Aus den Plänen
00c «situation/dachaufsicht»,
02c
«erdgeschoss
und
Umgebung»,
03c «1. obergeschoss» sowie 04c «2. obergeschoss» (Akten BVD act. 5A,
Beilagen zu pag. 192 f.) ergibt sich, dass diese Längsseiten 30 m nicht über-
schreiten. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist unerheblich, dass
die Nordfassaden aufgrund ihres jeweils schrägen Verlaufs etwas länger als
30 m sind; auch sie sind vom flächenkleinsten Rechteck umschlossen. Die
Gebäudelänge ist damit bei beiden Häusern eingehalten.
7.4
Zur Gebäudehöhe:
7.4.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, die maximal zulässige Ge-
bäudehöhe betrage 7 m. Die massgebende Messweise ergebe sich aus der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 22
interkantonalen Vereinbarung vom 22. September 2005 über die Harmoni-
sierung der Baubegriffe (IVHB; BSG 721.2-1). Danach sei die Gesamthöhe
anhand des höchsten Punktes der Dachkonstruktion und der lotrecht darun-
terliegenden Punkte des massgebenden Terrains zu bestimmen. Demnach
sei Haus «A» bergseitig 8,2 m hoch und überschreite die zulässige Höhe.
Talseitig komme zwar ein Hangzuschlag von 2,5 m zur Anwendung, womit
das Gebäude 9,5 m hoch sein dürfe. Die Pläne würden aber talseitige Ge-
bäudehöhen von 11,46 m und 11,03 m ausweisen, womit auch dort die ma-
ximal zulässige Höhe überschritten sei (Beschwerde S. 35 f.). Demgegen-
über erachtet die Vorinstanz die Gebäudehöhe als eingehalten. Sie hat er-
wogen, in der EG Gampelen werde die Gebäudehöhe bei Flachdächern zwi-
schen dem gewachsenen Boden und oberkant Brüstung gemessen. Weil die
Gemeinde die Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Mess-
weisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) noch nicht umgesetzt habe, sei
aArt. 97 BauV einschlägig. Unter Berücksichtigung des Hangzuschlags wür-
den die beiden Häuser die maximal zulässige Gebäudehöhe einhalten (an-
gefochtener Entscheid E. 9b).
7.4.2
Gemäss Art. 17 BNR beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe
7 m. Talseits erfolgt ein Zuschlag von 1,5 m, wenn die Hangneigung inner-
halb des Gebäudegrundrisses zwischen 10 und 15 Prozent beträgt. Bei ei-
ner Neigung von mehr als 15 Prozent beträgt der Zuschlag 2,5 m. Bei Häu-
sern mit Flachdach ist die Gebäudehöhe definiert als der Höhenunterschied
zwischen dem gewachsenen Boden und der Oberkante der offenen oder ge-
schlossenen Brüstung; sie wird in der Mitte der Fassaden gemessen und,
sofern die Hangneigung innerhalb des Gebäudegrundrisses 10 Prozent und
mehr beträgt, lediglich berg- und talseitig (Anhang I Ziff. 3.2.1 BNR).
7.4.3
Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass die Hangneigung mehr
als 15 Prozent beträgt und damit einerseits talseitig ein Hangzuschlag von
2,5 m zu berücksichtigen und andererseits nur die hang- und bergseitige Ge-
bäudehöhe zu messen ist (Beschwerde S. 36). Bergseitig beträgt die maxi-
mal zulässige Höhe also 7 m und talseitig 9,5 m. Gemäss dem Plan 08b «an-
sichten süd und west» beträgt die talseitige Gebäudehöhe der beiden Häu-
ser jeweils 9,49 m. Die maximal zulässige Höhe von 9,50 m wird demnach
eingehalten. Die Beschwerdeführer berufen sich auf angeblich abweichende

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 23
Massangaben in den Plänen 06b «schnitte haus A», Querschnitt A1, sowie
07b «schnitte haus B», Querschnitt B1 (Pläne in Akten BVD act. 5C). Den
dortigen Angaben lässt sich entnehmen, dass der Dachrand auf einer Kote
von 460.92 bzw. 460.49 m. ü.M. liegt, was +11,46 bzw. +11,03 entspricht.
Die Beschwerdeführer gehen jedoch fehl in der Annahme, dabei handle es
sich um die Gebäudehöhe gemäss Art. 17 BNR. Abgesehen davon, dass die
Gebäudehöhe nicht in den Schnitten, sondern in der Mitte der berg- und tal-
seitigen Fassaden zu messen ist, wird sie aufgrund des Flachdachs nach
dem Gesagten bis zur Oberkante der offenen oder geschlossenen Brüstung
und nicht bis zum Dachrand gemessen. Soweit sich die Beschwerdeführer
auf die Messweise gemäss IVHB berufen, übersehen sie, dass danach nicht
(mehr) die Gebäudehöhe, sondern die Gesamt- und die Fassadenhöhe
massgebend sind. Die Vorinstanz hat zutreffend darauf hingewiesen, dass
das BNR Gampelen noch nicht an die BMBV angepasst worden ist, welche
die IVHB im Kanton Bern umsetzt; die Übergangsfrist läuft noch bis Ende
2023 (Art. 34 Abs. 1 BMBV). Die Beschwerdeführer können daher aus der
IVHB nichts zu ihren Gunsten ableiten (Beschwerde S. 36). Schliesslich ist
auch bergseitig, wo trotz an die Fassaden gerückten Attikageschossen die
gleiche Messweise gilt, keine Überschreitung der Gebäudehöhe ersichtlich.
7.5
Zu den vorspringenden Gebäudeteilen:
7.5.1
Die Beschwerdeführer monieren weiter, gemäss Anhang I Ziff. 1.4
BNR dürften Balkone lediglich 2,5 m über die Fassaden hinausragen und
zusammengerechnet höchstens 40 Prozent der Fassadenlänge messen. Im
umstrittenen Projekt seien die Balkone aber auf der gesamten Fassaden-
länge vorgesehen, was unzulässig sei (Beschwerde S. 36 f.). Die Vorinstanz
hat dazu festgehalten, die von den Beschwerdeführern genannte Bestim-
mung verbiete nicht, Balkone entlang der gesamten Fassade vorzusehen.
Sie regle lediglich, dass solche Balkone nicht unter die Sondervorschrift für
vorspringende Gebäudeteile fielen, sondern als Teil des Hauptgebäudes gäl-
ten (angefochtener Entscheid E. 9c).
7.5.2
Gemäss Anhang I Ziff. 1.4 BNR ragen vorspringende Bauteile bis zu
5 m Breite um höchstens 2,5 m über die Fassaden hinaus und messen zu-
sammengerechnet höchstens 40 Prozent der Fassadenlänge. Aus Fuss-
note 4 geht hervor, dass die Bestimmung u.a. Balkone erfasst. Und Fuss-

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Seite 24
note 5 stellt klar, dass vorspringende Gebäudeteile, welche diese Masse
übersteigen, je nach Nutzung als Teil des Hauptgebäudes oder als Anbau
gelten.
7.5.3
Die umstrittenen Balkone erstrecken sich über die gesamten Fassa-
denlängen und erfüllen insoweit die Vorgaben von Anhang I Ziff. 1.4 BNR für
vorspringende Bauteile nicht. Die Vorinstanz hat mit Verweis auf Fussnote 5
aber zutreffend ausgeführt, dass daraus nicht auf die Unzulässigkeit der Bal-
kone geschlossen werden darf. Vielmehr bedeutet das Nichteinhalten der
Masse lediglich, dass die Balkone nicht als vorspringende Gebäudeteile,
sondern als Teil des Hauptgebäudes gelten. Die Rüge der Beschwerdefüh-
rer, Anhang I Ziff. 1.4 BNR sei verletzt, ist daher unbegründet. Dass die Bal-
kone auch als Bestandteil des Hauptgebäudes unzulässig sein sollen, ma-
chen die Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend.
7.6
Zu den Stützmauern:
7.6.1
Die Beschwerdeführer sind sodann der Ansicht, eine Stützmauer im
Osten der Parzelle Nr. 2________ stehe zu nahe an der Grundstücksgrenze
und überschreite die gemäss Art. 35 BNR zulässige Höhe von 1,2 m deutlich
(Beschwerde S. 40). Die Vorinstanz hat erwogen, die Bestimmung begrenze
die mit Stützmauern vorgenommenen Aufschüttungen. Hier diene die Mauer
aber der Abstützung von Abgrabungen. Im Übrigen halte sie die Bestimmun-
gen zur zulässigen Staffelung ein (angefochtener Entscheid E. 10e).
7.6.2
Art. 35 BNR betrifft gemäss seinem Randtitel Stütz- und Futtermau-
ern gegenüber nachbarlichem Grund. Nach Abs. 1 der Bestimmung sind
Stütz- und Futtermauern von mehr als 1,2 m Höhe nicht gestattet. Stützmau-
ern können in der Höhe gestaffelt angelegt werden, sofern sie höchstens
3 Stufen bilden und gemessen ab Fuss der untersten Stützmauer in einer
Neigungslinie von 45 Grad liegen (Abs. 2).
7.6.3
Die Beschwerdeführer haben die Rüge der zu hohen östlichen Stütz-
mauer bereits in ihrer ursprünglichen Einsprache vom 19. Juli 2018 an das
Regierungsstatthalteramt Seeland erhoben (Akten RSA act. 5D pag. 125).
Die Bauherrschaft nahm im Anschluss mit Projektänderung vom 1. Februar
2019 eine Staffelung dieser Stützmauer vor (Akten RSA act. 5D pag. 311).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 25
Dennoch haben die Beschwerdeführer die Höhe der östlichen Stützmauer
vor der BVD und auch vor Verwaltungsgericht erneut bemängelt, ohne aller-
dings auf die Projektänderung einzugehen (vgl. auch Beschwerdeantwort
S. 12). Vor Verwaltungsgericht setzen sie sich sodann nicht mit der vor-
instanzlichen Feststellung auseinander, dass die Stützmauer die Bestim-
mungen zur Staffelung einhält. Sie haben im Gegenteil ihre in der Einsprache
gewählte Formulierung, wonach anhand der Pläne nicht überprüft werden
könne, ob und wie die Stützmauer gestaffelt werde (Akten RSA act. 5D
pag. 311), unverändert in die Verwaltungsgerichtsbeschwerde übernommen
(Beschwerde S. 40). Diese Ausführungen sind spätestens seit der Projektän-
derung aktenwidrig. Vor diesem Hintergrund ist nicht hinreichend dargetan,
inwiefern die (angepasste) östliche Stützmauer unzulässig sein soll.
7.6.4
Sinngemäss machen die Beschwerdeführer geltend, dass auch die
Stützmauer zwischen den beiden Gebäuden zu hoch sei, weil Art. 35 BNR
für alle Stützmauern gelte und nicht nur für solche, die der Aufschüttung dien-
ten (Beschwerde S. 50). – Die Stützmauer zwischen den Gebäuden ist zwar
deutlich höher als 1,2 m und nicht gestaffelt (vgl. auch hinten E. 10.9). Be-
reits der Randtitel der Bestimmung macht aber deutlich, dass Art. 35 BNR
nur auf Stütz- und Futtermauern «gegenüber nachbarlichem Grund» an-
wendbar ist. Die Mauer zwischen den Gebäuden verläuft nicht entlang einer
Parzellengrenze und weist keinen Zusammenhang mit dem nachbarlichen
Grund auf. Art. 35 BNR ist demnach nicht anwendbar. Dasselbe gilt, soweit
die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 36 BNR rügen (Beschwerde
S. 40); die betreffende Bestimmung regelt die hier nicht interessierende Si-
tuation von Stützmauern entlang öffentlicher Strassen.
8.
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die Spielflächen und Aufenthaltsbe-
reiche erfüllten die gesetzlichen Anforderungen nicht.
8.1
Zur Grösse und Qualität der Spielflächen und Aufenthaltsbereiche:
8.1.1
Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz entspricht der geplante
Aufenthaltsbereich den gesetzlichen Vorgaben. Der Umfang der Spielflä-
chen sei dagegen zu gering, weil nicht jede in den Plänen ausgewiesene

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 26
Spielfläche auch tatsächlich als solche benutzt werden könne. Die Mindest-
fläche könne gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV allerdings herabgesetzt werden,
wenn schwierige Grundstücksverhältnisse vorlägen oder sie aufgrund be-
sonderer Umstände unverhältnismässig wäre. Dies sei hier der Fall. Das
streitbetroffene Grundstück weise eine Reihe von Besonderheiten auf, wes-
halb unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit eine Herabsetzung
der Mindestfläche gerechtfertigt sei. Damit gälten die geplanten Spielflächen
dennoch als genügend gross. Zudem seien sie sorgfältig geplant und würden
diverse Spielgeräte aufweisen (angefochtener Entscheid E. 11).
8.1.2
Die Beschwerdegegnerin vertritt vor Verwaltungsgericht die Auffas-
sung, die in den Plänen ausgewiesenen Spielflächen seien entgegen der
Ansicht der Vorinstanz vollumfänglich anzurechnen. Die Erwägungen der
BVD führten aber jedenfalls zu einem rechtmässigen Resultat (Beschwerde-
antwort S. 13).
8.1.3
Anders als die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin erachten die
Beschwerdeführer sowohl die Aufenthaltsbereiche als auch die Spielflächen
als zu klein. Die Bauherrschaft habe in einem früheren Verfahrensstadium
zwar ein Ausnahmegesuch zum Unterschreiten dieser Flächen gestellt, die-
ses aber später zurückgezogen. Somit dürften keine Ausnahmen erteilt wer-
den. Eine Reduktion nach Art. 45 Abs. 3 BauV falle ausser Betracht, da an-
gesichts der Platzverhältnisse keine angemessene Herabsetzung, sondern
nur ein vollständiger Verzicht entweder auf die Spielfläche oder die Aufent-
haltsbereiche in Frage komme. Die Voraussetzungen für eine solche Befrei-
ung würden sich nach Art. 46a BauV richten und seien nicht erfüllt. Auch
seien nicht genügend Schattenplätze vorgesehen und die Kinderspielplätze
seien für Kleinkinder nicht gefahrlos erreichbar (Beschwerde S. 42 ff.).
8.1.4
Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft im Freien
Aufenthaltsbereiche für die Bewohnerinnen und Bewohner, insbesondere
Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 Abs. 1 BauG). Kinderspielplätze sind
für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43
Abs. 2 BauV). Deren Fläche hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45
Abs. 1 BauV). Kinderspielplätze müssen für Kleinkinder gut und gefahrlos
erreichbar sein. Der Zugang darf nicht durch Einstellhallen führen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 27
(Art. 44 Abs. 3 BauV). Sie sind – wie Aufenthaltsbereiche – ihrem Zweck
entsprechend einzurichten (Art. 44 Abs. 4 BauV). Als Aufenthaltsbereiche
gelten wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien eingerich-
tete Teile eines Gebäudegrundstücks (Art. 43 Abs. 1 BauV). Für sie sind
5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen, pro
Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m², vorzusehen bzw. zur Fläche der
Kinderspielplätze hinzuzurechnen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Gemäss Art. 45
Abs. 3 BauV kann die Baubewilligungsbehörde – sofern die zweckmässige
Gestaltung der Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze gewährleistet
bleibt – die erforderliche Mindestfläche angemessen herabsetzen, wenn
schwierige Grundstücksverhältnisse vorliegen oder die gemäss Abs. 1 und
2 ermittelte Fläche aufgrund besonderer Umstände unverhältnismässig
wäre. Diese Bestimmung räumt der Baubewilligungsbehörde die Befugnis
ein, die erforderliche Fläche zu reduzieren, ohne dass formell eine Ausnah-
mebewilligung erteilt werden müsste (sog. unechte Ausnahme oder Kompe-
tenznorm; VGE 2018/300 vom 11.7.2019 E. 7.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 15 N. 3b, Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1). Die Norm setzt aber
ähnlich wie Art. 26 BauG (Ausnahmen) objektive Besonderheiten wie Lage
und Form der Parzelle voraus. Finanzielle Gründe allein genügen regelmäs-
sig nicht (Rolf Mühlemann, Die grössere Spielfläche, in KPG-Bulletin 2011
S. 83 ff., 84). Nach Art. 45 Abs. 4 BauV kann schliesslich die Fläche mindes-
tens 2 m breiter Terrassen, Balkone und dergleichen zur Hälfte an den erfor-
derlichen Aufenthaltsbereich angerechnet werden. Die Mindestfläche von
20 m2 pro Mehrfamilienhaus muss jedoch integral im Rahmen der Umge-
bungsgestaltung nachgewiesen werden und kann nicht durch Terrassen-
oder Balkonfläche ersetzt werden (VGE 2011/256 vom 2.5.2012 E. 4.1;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 15 N. 3a).
8.1.5
Im vorliegenden Fall sind bei sämtlichen Wohnungen die Terrassen-
oder Balkonflächen mindestens doppelt so gross wie 5 Prozent der jewei-
ligen Hauptnutz- und Konstruktionsfläche (Wohnungsspiegel mit Flächen-
übersicht, Akten RSA act. 5D pag. 306). Weil die Balkone und Terrassen
mehr als 2 m breit sind (vgl. Pläne 02c «erdgeschoss und umgebung»,
03c «1. Obergeschoss, 04c «2. obergeschoss» und 05c «attika», Akten
BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.), ist mit ihnen der Bedarf an Aufent-
haltsbereichen gedeckt mit Ausnahme der 20 m2 pro Mehrfamilienhaus, die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 28
der Anrechenbarkeit gemäss Art. 45 Abs. 4 BauV entzogen sind. Darauf hat
bereits die Vorinstanz zutreffend hingewiesen (angefochtener Entscheid
E. 11c). Die Beschwerdeführer gehen zwar sinngemäss davon aus, die Ter-
rassen und Balkone könnten nicht angerechnet werden, allerdings erläutern
sie nicht, inwiefern die Erwägungen der Vorinstanz rechtsfehlerhaft sein sol-
len. Solches ist nach dem Gesagten auch nicht ersichtlich. Der zusätzliche
Aufenthaltsbereich muss demnach für die zwei Mehrfamilienhäuser insge-
samt 2x20 m2 betragen. Eine solche 40 m2 grosse Aufenthaltsfläche mit ei-
nem Tisch und einer Feuerstelle ist im Südosten der Überbauung vorgese-
hen (Plan 02c «erdgeschoss und umgebung», Akten BVD act. 5A, Beilagen
zu pag. 192 f.). Die gesetzlichen Anforderungen an die Grösse und Qualität
von Aufenthaltsbereichen sind damit erfüllt.
8.1.6
Was die Spielflächen angeht, hat die Bauherrschaft einen Bedarf von
353 m2 berechnet (vgl. Wohnungsspiegel, Akten RSA act. 5D pag. 306). Sie
weist eine «Spielfläche 1» von 210 m2 östlich der Aufenthaltsfläche, eine
«Spielfläche 2» von 150 m2 zwischen den Gebäuden und eine «zusätzliche
Spielfläche 3 auf Fussweg» von 70 m2 aus (Plan 02c «erdgeschoss und um-
gebung»; Akten BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.). Die Vorinstanz hat
befunden, die Spielfläche 2 könne höchstens in beschränktem Umfang an
die Fläche für Kinderspielplätze angerechnet werden, weil gemäss den Emp-
fehlungen «Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze» vom Juni 1992 ein
Streifen von 3 m entlang der Hausfassaden in der Regel nicht angerechnet
werden könne und die verbleibende Fläche weniger als die grundsätzlich
verlangten 5 m breit sei. Ebenfalls nicht vollumfänglich angerechnet werden
könne die Spielfläche 3 auf dem ebenen Teil des Fusswegs, da auch sie
nicht alle Anforderungen erfülle. Die Vorinstanz hat aber ein Herabsetzen
der erforderlichen Mindestfläche gestützt auf Art. 45 Abs. 3 BauV als zuläs-
sig erachtet und damit die Spielplatzfläche dennoch als insgesamt genügend
gross beurteilt (angefochtener Entscheid E. 11d ff.). Dieses Vorgehen ist
nicht zu beanstanden: Neben der steilen Hanglage schränkt auch die Zonen-
grenze, die über die Parzellen verläuft, die Bebaubarkeit der Grundstücke
ein. Innerhalb der Bauzone befinden sich sodann eine Waldbaulinie sowie
ein geschützter Trockenstandort. Damit liegen schwierige Grundstücksver-
hältnisse vor. Die vorgesehenen Spielflächen sind abwechslungsreich ge-
staltet und laden zu vielfältigen Aktivitäten ein. Mit Blick auf diese Verhält-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 29
nisse durfte die BVD die Mindestfläche herabsetzen. Art. 45 Abs. 3 BauV ist
folglich erfüllt und es braucht nicht beurteilt zu werden, ob das Vorhaben
auch ohne Herabsetzungsgründe genügend Spielfläche vorsehen würde
(vgl. Beschwerdeantwort S. 13). Die Beschwerdeführer haben ihre Behaup-
tung, wonach Art. 45 Abs. 3 BauV «zum vornherein ausser Betracht» falle
(Beschwerde S. 43), weitestgehend wörtlich aus ihrer Beschwerde an die
BVD übernommen (Beschwerde vom 19.8.2019 S. 81), ohne sich mit den
überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Sinn-
gemäss scheinen sie sich aber daran zu stören, dass der Bauherrschaft eine
Ausnahme gewährt worden sei, obwohl sie kein Ausnahmegesuch gestellt
bzw. ein solches zurückgezogen habe (Beschwerde S. 42-44). Art. 45
Abs. 3 BauV ist wie dargelegt eine sog. unechte Ausnahme und setzt kein
Ausnahmegesuch voraus (vorne E. 8.1.4). Die Beschwerdegegnerin hat mit
Eingabe vom 12. Dezember 2019 an die BVD um eine angemessene Herab-
setzung der Mindestfläche ersucht (Akten BVD act. 5A pag. 178). Die BVD
war somit ohne weiteres befugt, die Voraussetzungen für eine Herabsetzung
zu prüfen.
8.1.7
Die Spielfläche erfüllt schliesslich auch die qualitativen Anforderun-
gen an Kinderspielplätze: Trotz der schwierigen Ausgangslage hat die Bau-
herrschaft insbesondere mit der 210 m2 grossen «Spielfläche 1» einen ge-
eigneten Spielplatz auf mehrheitlich ebenem Terrain vorgesehen. Wo das
fast flache Gelände in eine steile Böschung übergeht, sind eine Rutschbahn
und ein Spieltunnel geplant. Damit nehmen die Spielgeräte die topografi-
schen Gegebenheiten sinnvoll auf. Die Spielfläche befindet sich zudem in
der Nähe des Aufenthaltsbereichs, ist durch die südliche Ausrichtung ausrei-
chend besonnt und enthält nebst diversen Büschen beim Sandkasten einen
schattenspendenden Baum (vgl. Art. 44 Abs. 1 BauV; Beschwerde S. 42
und 45). Sollten zusätzliche Schattenplätze erforderlich sein, können solche
auch nachträglich geschaffen werden. Es ist deshalb nicht zu beanstanden,
wenn vorerst nur ein Hochstämmer vorgesehen ist. Auch die Rüge, aufgrund
eines Treppenzugangs sei der Kinderspielplatz nicht gefahrlos erreichbar,
verfängt nicht: Die Vorinstanz hat aufgezeigt, dass die Treppe, die vom Fuss-
weg auf die «Spielfläche 2» führt, sicher ausgestaltet ist (angefochtener Ent-
scheid E. 13b). Die Beschwerdeführer setzen diesen zutreffenden Erwägun-
gen nichts entgegen; die Treppe stellt folglich keine Gefahr im Sinn von

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 30
Art. 44 Abs. 3 BauG dar. Schliesslich sind die Spielflächen 2 und 3 zwar we-
niger geeignet als die Spielfläche 1; sie können aber dennoch in die Gesamt-
betrachtung miteinbezogen werden (vgl. auch angefochtener Entscheid
E. 11g). In Übereinstimmung mit der Vorinstanz sind die Anforderungen an
die Spielflächen somit als insgesamt erfüllt zu betrachten.
8.2
Zur grösseren Spielfläche:
8.2.1
Die Beschwerdeführer rügen weiter eine Verletzung von Art. 15
Abs. 2 BauG und Art. 46 BauV (Beschwerde S. 43 f.). Damit scheinen sie
davon auszugehen, das Vorhaben erfordere eine grössere Spielfläche.
8.2.2
Eine Wohnsiedlung mit mehr als 20 Familienwohnungen muss eine
grössere Spielfläche aufweisen (Art. 15 Abs. 2 BauG, Art. 46 Abs. 2 BauV).
Solche Spielflächen sollen Jugendlichen und Erwachsenen für Ball- und Ra-
senspiele zur Verfügung stehen (Art. 46 Abs. 1 BauV). In den Häusern «A»
und «B» entstehen insgesamt 24 Wohnungen. Allerdings ist nicht jede Woh-
nung eine Familienwohnung im Sinn von Art. 46 Abs. 2 BauV, denn als sol-
che gelten nur Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern (Art. 43
Abs. 3 BauV). Die beiden geplanten Gebäude weisen insgesamt bloss
19 (Familien-)Wohnungen mit mehr als drei Zimmern auf (Wohnungsspiegel
vom 11.1.2019, Akten RSA act. 5D pag. 306). Die Bestimmungen zu den
grösseren Spielflächen gelangen folglich entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeführer nicht zur Anwendung.
8.3
Zu den Lärmimmissionen:
8.3.1
Die Beschwerdeführer machen schliesslich geltend, der Grundeigen-
tümer der Nachbarparzelle Gbbl. Nr. 5________ werde aufgrund der Lage
der Spielplätze erheblichen Lärmimmissionen ausgesetzt, welche die für
Wohnzonen geltende Lärmempfindlichkeitsstufe II deutlich überschreiten
würden.
8.3.2
Wohnzonen sind auch für den Aufenthalt von Kindern bestimmt, wo-
mit Kinderlärm grundsätzlich zu dulden ist (BGer 1C_148/2010 vom 6.9.2010
E. 2.2.3 f.). Das Errichten von Spiel- und Aufenthaltsflächen ist wie dargelegt
sogar gesetzlich vorgeschrieben. Die damit einhergehenden Geräusche sind
in der Wohnzone üblich und objektiv nicht störend, zumal im vorliegenden

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 31
Fall keine Klanginstallationen oder sonstigen Spielgeräte mit besonderem
Lärmcharakter vorgesehen sind (Plan 02c «erdgeschoss und umgebung»,
Akten BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.; vgl. zum Ganzen auch VGE
2017/351 vom 14.11.2018 E. 7 mit zahlreichen Hinweisen).
9.
Weiter erachten die Beschwerdeführer die Abstellplätze als unzulässig.
9.1
Zur Entfernung der Hecke entlang des ...wegs:
9.1.1
Um Platz für Verkehrsfläche und die Zufahrt zu Abstellplätzen zu
schaffen, soll eine geschützte Hecke entfernt werden. Die Vorinstanz hat er-
wogen, nach Art. 16 Abs. 3 BauG dürften wohnhygienisch oder für das Orts-
oder Landschaftsbild wertvolle Bäume, Vorgärten, Innenhöfe und derglei-
chen nicht zur Anlage von Abstellplätzen beseitigt bzw. beansprucht werden.
Die strittige Hecke werde zwar beseitigt, allerdings sei eine flächengleiche
Ersatzpflanzung an einem anderen Ort geplant. Damit sei Art. 16
Abs. 3 BauG Genüge getan, zumal der Wert der betroffenen Hecke nicht von
ihrem Standort abhänge (angefochtener Entscheid E. 12a).
9.1.2
Die Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, eine Neupflanzung
der Hecke an einem anderen Standort erreiche nicht dieselben Ziele wie die
Beibehaltung der bestehenden Hecke. Es werde Jahre, wenn nicht Jahr-
zehnte dauern, bis eine neue Hecke einen gleichwertigen Lebensraum bie-
ten könne. Die vorhandene Hecke dürfe daher nicht für Abstellplätze entfernt
werden (Beschwerde S. 45 f.).
9.1.3
Art. 16 Abs. 3 BauG spricht von Bäumen, Vorgärten, Innenhöfen und
«dergleichen». Unter diese nicht abschliessende Aufzählung können auch
Hecken fallen (zur Auslegung des Begriffs «dergleichen» im Licht von Art. 16
Abs. 3 BauG vgl. BVR 1989 S. 289 E. 3). Die Norm ist hier somit grundsätz-
lich anwendbar. Allerdings fallen nicht alle Bäume, Vorgärten, Innenhöfe
oder eben Hecken in den Anwendungsbereich der Bestimmung. Gemäss
dem Wortlaut sollen nur solche Elemente nicht für die Anlage von Abstell-
plätzen und Zufahrten weichen müssen, die «wohnhygienisch oder für das

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 32
Orts- oder Landschaftsbild» wertvoll sind (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18
N. 22 Bst. b). Die Bestimmung dient somit dem Schutz der Wohnhygiene und
dem Orts- und Landschaftsbild. Anders als die Beschwerdeführer meinen,
sind Aspekte des Naturschutzes nicht von Art. 16 Abs. 3 BauG erfasst, so-
weit sie nicht zugleich einen Zusammenhang zur Wohnhygiene oder zum
Orts- und Landschaftsbild aufweisen. Die Beschwerdeführer machen nicht
geltend, dass die Hecke am konkreten Standort für das Orts- und Land-
schaftsbild wertvoll sei. Solches ist auch nicht ersichtlich. Wohnhygienisch
weist die Hecke ebenfalls keinen besonderen Wert im Sinn von Art. 16
Abs. 3 BauG auf. Für die Wohnhygiene wertvoll können z.B. Innenhöfe sein,
die als frei strukturierte Grünflächen mannigfaltige Aufenthalts- und Begeg-
nungsmöglichkeiten bieten und bewirken, dass von einer idyllischen Wohn-
lage gesprochen werden kann (BVR 1993 S. 314 E. 6a f.). Solcherlei beson-
derer Nutzen kommt der Hecke nicht zu. Überdies wird sie nicht ersatzlos
entfernt, sondern es ist leicht versetzt vom ursprünglichen Standort eine Er-
satzpflanzung vorgesehen (Plan 00c «situation/dachaufsicht», Akten BVD
act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.). Das Entfernen und Neuanpflanzen der He-
cke widerspricht demnach Art. 16 Abs. 3 BauG nicht (zur naturschutzrecht-
lichen Beurteilung vgl. hinten E. 12.8).
9.2
Zur Sicherstellung der Abstellplätze für Fahrzeuge:
9.2.1
Gemäss Art. 49 Abs. 3 BauV sind Abstellplätze auf fremdem Boden
grundbuchlich sicherzustellen, wobei die Gemeinden die Sicherstellung ab-
weichend regeln können. Dazu hat die Vorinstanz erwogen, die Parzellen
Nrn. 1________ und 2________ würden derselben Grundeigentümerschaft
gehören. Die Abstellplätze auf den jeweiligen Parzellen befänden sich daher
nicht auf fremdem Grund und müssten nicht grundbuchlich sichergestellt
werden. Das Gebäude «A» reiche zudem über die gemeinsame
Parzellengrenze hinaus, weshalb nicht zu erwarten sei, dass eines der
beiden Gebäude ohne das andere an eine neue Grundeigentümerschaft
übergehe (angefochtener Entscheid E. 12b).
9.2.2
Die Beschwerdeführer sind demgegenüber der Ansicht, es sei nicht
auszuschliessen, dass eines der beiden Gebäude an eine neue Grundeigen-
tümerschaft übertragen werde und nicht mehr beiden Grundstücken ausrei-
chend Parkplätze zur Verfügung stünden (Beschwerde S. 45 f.).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 33
9.2.3
Wird durch die Erstellung von Bauten ein Parkplatzbedarf verursacht,
so ist dafür auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende An-
zahl von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge zu errichten (Art. 16
Abs. 1 BauG). Die Anzahl der Abstellplätze ist in der Bauverordnung näher
geregelt und wird durch eine Bandbreite begrenzt (Art. 49 ff. BauV). Art. 49
Abs. 3 BauV verlangt für die Anrechnung von Abstellplätzen auf fremdem
Boden deren Sicherstellung. Die Bestimmung gelangt also zur Anwendung,
wenn die Grundeigentümerschaft der Hauptbaute nicht mit jener der Abstell-
plätze übereinstimmt; andernfalls ist keine Sicherstellung notwendig (vgl.
etwa VGE 2017/36 vom 18.9.2017 E. 3.5 [betreffend Parkplatzbedarf für
eine Autogarage], VGE 21305 vom 14.3.2002 insb. E. 6d [betreffend Park-
platzbedarf für ein Restaurant]). Hier fällt die Eigentümerstellung nicht aus-
einander und hat die Grundeigentümerin mit Unterzeichnung des Bauge-
suchs sowie der Projektpläne ihre Zustimmung zum Vorhaben und damit
auch zu den Autoabstellplätzen erteilt (Art. 10 Abs. 2 BewD). Damit sind die
Parkplätze ohne weiteres anrechenbar. Die Vorinstanz hat nachvollziehbar
dargelegt, dass die Bandbreite eingehalten ist, was von den Beschwerde-
führern auch nicht bestritten wird (angefochtener Entscheid E. 12b; vgl. auch
Parkplatznachweis, Akten BVD act. 5A, pag. 192 ff. [in den Beilagen]). Die
Anforderungen an die Autoabstellplätze sind daher zum jetzigen Zeitpunkt
erfüllt. Die Vorinstanz hat zudem einleuchtend dargelegt, dass auch zukünf-
tig nicht mit einem Auseinanderfallen der Eigentumsverhältnisse zu rechnen
ist, das zum Unterschreiten der Mindestanzahl an Parkplätzen führen
könnte. Selbst wenn sich diese Prognose aber als unzutreffend herausstel-
len sollte, stünde dies der Bewilligungserteilung nicht entgegen: Massge-
bend sind die Verhältnisse, wie sie sich im Urteilszeitpunkt präsentieren (statt
vieler BVR 2021 S. 139 E. 2.3). Die Sicherstellung könnte auch dannzumal
noch geregelt werden und eine allfällig später eintretende Rechtswidrigkeit
wäre baupolizeilich zu ahnden (Art. 45 ff. BauG). Eine vorgängige Verpflich-
tung zur Einhaltung der Baupolizeivorschriften muss ebenfalls nicht eigens
statuiert werden, da sich eine solche direkt aus dem Gesetz ergibt
(vgl. Rechtsbegehren Nr. 5; angefochtener Entscheid E. 18a).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 34
10.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Ästhetikvorschriften.
10.1
Die Vorinstanz hat erwogen, gestützt auf die Bestimmungen des all-
gemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürften Art und Mass der nach
der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden. Anderes
gälte, wenn das Gebäudevolumen im Zusammenhang mit anderen gestalte-
rischen Aspekten problematisch wäre, was hier aber nicht der Fall sei. Auch
das Ausmass der Terrainveränderungen könne ohne Beschränkung der zu-
lässigen Nutzung nicht verringert werden (angefochtener Entscheid E. 10e).
10.2
Die Beschwerdeführer sind indes der Ansicht, das Bauvorhaben be-
einträchtige das Landschafts- und Ortsbild massiv. Anders als die Vorinstanz
meine, könne das Volumen der projektierten Gebäude ein störendes Ele-
ment darstellen. Die Mehrfamilienhäuser mit Flachdach seien um ein Vielfa-
ches grösser und höher als die Einzelwohnhäuser in der Umgebung. Sie
würden stark störend in Erscheinung treten und die Identität des Quartiers
«sprengen». Ausserdem seien erhebliche Terrainveränderungen vorgese-
hen und die versiegelten Flächen insbesondere für die Garageneinfahrt und
die Hauszugänge seien überdimensioniert. Das Bauprojekt integriere sich
somit nicht in das Landschafts- und Ortsbild (Beschwerde S. 38 ff.).
10.3
Die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbil-
der (OLK) hat im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu den Auswirkungen
des Bauvorhabens auf das Orts- und Landschaftsbild Stellung genommen
(Bericht vom 18.9.2020, act. 11A). Sie hat festgehalten, das Dorf Gampelen
liege in Hangfusslage, wo die weite Ebene des Grossen Mooses in den be-
waldeten Hügelzug des Jolimonts übergehe, und dehne sich entlang der
Neuenburgstrasse aus. Die alten Dorfteile befänden sich Richtung Ins und
seien grundsätzlich noch immer landwirtschaftlich geprägt. Grosse Bauern-
häuser mit tief heruntergezogenen Dächern würden dem Ort Halt und Struk-
tur geben. Nebst dem Gewerbequartier weit ausserhalb des Dorfkerns beim
Bahnhof sei im westlichen Teil des Dorfes auf ehemaligen Rebenhängen
nach und nach eine Wohnbebauung mit kleineren und mittleren Volumen
entstanden und in der Ebene hätten sich einige Gewerbebetriebe angesie-
delt. Zwischen Wald und Siedlungsrand befänden sich an den südexponier-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 35
ten Hängen wertvolle Trockenwiesen mit geschützten Heckenstrukturen. In
diesem Kontext würden die hier geplanten Mehrfamilienhäuser mit ihren Vo-
lumen das vertretbare Mass an dieser Stelle deutlich sprengen. Talseitig
würden sie viergeschossig (drei Geschosse plus Attika) und hangseitig zwei-
geschossig in Erscheinung treten. Südseitig würden die Fassaden grosse
Verglasungen aufweisen und Brüstungsbänder zögen sich über die gesamte
Länge der beiden Gebäude. In der unmittelbaren Umgebung befänden sich
mehrheitlich Gebäude mit gut integrierenden Satteldachvolumen und gerin-
gerer Geschosszahl. Die Häuser gliederten sich durch ihre Längsausdeh-
nung und vor allem durch die Höhenentwicklung nicht in diesen wesentlich
feinkörnigeren Kontext ein. Dies wäre aufgrund ihrer besonders prominenten
Stellung am Waldrand und der sehr guten Sichtbarkeit aus der Ferne aber
umso wichtiger. Auch das unspezifische, in der Horizontalen kaum geglie-
derte Fassadenbild und das konventionelle Attikageschoss mit Flachdach
würden in keiner Weise auf die sensible, erhöhte Lage in Waldrandnähe ein-
gehen und die hier unbedingt nötige Zurückhaltung vermissen lassen. Durch
die identische Gestaltung der beiden Fassaden und die ausgeprägten Brüs-
tungsbänder würden die Häuser eher als ein Volumen gelesen, was ihre (zu)
dominante Wirkung noch verstärke. Überdies werde mit den teilweise massi-
ven Abgrabungen die Hanglage negiert. Die (zu) hohe Ausnützung spiegle
sich auch in der Umgebungsgestaltung. Um die Zugänge sowie die Spiel-
und Aufenthaltsflächen zu erstellen, brauche es eine Vielzahl an (bis zu 7 m
hohen) Stützmauern und (zu) steile Böschungen, die sowohl das Ortsbild als
auch das direkte Wohnumfeld empfindlich störten. Zufahrt und Gebäudezu-
gänge konsumierten einen grossen Teil der Flächen. Ein durchgängiges Ge-
staltungskonzept sei nicht zu erkennen. Im Bundesinventar der schützens-
werten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) sei das Gebiet zudem als Zone «a»
eingetragen («Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche; die
für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten bewahren, störende
Veränderungen beseitigen»). Es müsse daher eine Volumetrie und Gestal-
tung gefunden werden, die höchsten Ansprüchen genügten. Dies erfülle das
Projekt in jeder Hinsicht nicht. Es sei ein massiver Fremdkörper im Orts- und
Landschaftsbild und die negativen Auswirkungen auf die Umgebung seien
gravierend. Die OLK empfehle deshalb, das Projekt nicht zu bewilligen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 36
10.4
Die Beschwerdeführer pflichten den Ausführungen der OLK bei (Stel-
lungnahme vom 22.10.2020, act. 16). Demgegenüber erachtet die EG Gam-
pelen die Einschätzung der OLK als qualifiziert fehlerhaft. Gampelen sei
nicht im ISOS verzeichnet. Entgegen der OLK sei zudem nicht massgebend,
ob sich das Projekt in das Orts- und Landschaftsbild einfüge; das Bauregle-
ment verlange nur, dass ein Bauvorhaben die unmittelbare Umgebung nicht
beeinträchtige. Das strittige Vorhaben erfülle diese Voraussetzung, zumal
die baupolizeilichen Masse und die Grünflächenziffer eingehalten seien
(Stellungnahme der EG Gampelen vom 26.10.2020, act. 17). Auch die Be-
schwerdegegnerin kritisiert, die Gemeinde Gampelen sei nicht im ISOS ein-
getragen und die OLK habe einen falschen Beurteilungsmassstab angewen-
det. Weiter umschreibe die OLK die Hanglage zu prominent. Die Umgebung
sei heterogen und fast die gesamte Hangkante unterhalb des Waldrands sei
mit Gebäuden unterschiedlichster Typen überbaut. Schliesslich sei die Volu-
metrie des Bauvorhabens zulässig und werde von der OLK zu Unrecht kriti-
siert (Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 27.10.2020, act. 18).
10.5
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen Landschaf-
ten sowie Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Bei dieser Vor-
schrift handelt es sich um die «ästhetische Generalklausel» im Sinn eines
allgemeinen Beeinträchtigungsverbots. Schutzobjekt des allgemeinen Land-
schaftsschutzes ist der Aussenraum, soweit er von allgemein begangenen
Standorten aus für die Betrachterin oder den Betrachter als Einheit erfassbar
ist und als solche wirkt. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorha-
ben zur bestehenden Überbauung oder Landschaft einen Gegensatz schafft,
der erheblich stört. Die Gemeinden sind befugt, eigene Ästhetikvorschriften
zu erlassen (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f BauG; Art. 12
Abs. 4 BauV). Solche Vorschriften müssen aber, um eine selbständige Be-
deutung zu haben, konkreter gefasst sein als die kantonalen und dürfen Letz-
tere nicht nur allgemein anders umschreiben (zum Ganzen BVR 2009 S. 328
E. 5.2, 2006 S. 145 E. 2.1, S. 385 E. 5.1, S. 491 E. 6.2; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 9/10 N. 4, 13 f.). Die EG Gampelen sieht in Art. 27 Abs. 1 BNR
vor, dass Bauten und Anlagen zusammen mit ihren Aussenräumen ihre un-
mittelbare Umgebung nicht beeinträchtigen dürfen. Diese Bestimmung geht
nicht über die kantonale Regelung hinaus und hat daher keine selbständige
Bedeutung. Grundlage und Massstab für die Vereinbarkeit des Bauvorha-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 37
bens mit dem Orts- und Landschaftsbild bildet somit die ästhetische Gene-
ralklausel nach Art. 9 Abs. 1 BauG.
10.6
Die OLK hat ihrer Beurteilung die folgende Fragestellung zugrunde
gelegt: «Fügt sich das Projekt in das Orts- und Landschaftsbild ein?» Damit
hat sie einen Beurteilungsmassstab gewählt, der rechtlich nicht korrekt ist;
ein positives Einfügungsgebot geht über das hier massgebende Beeinträch-
tigungsverbot hinaus. Die Bauten müssen sich entgegen der OLK weder ein-
fügen noch integrieren, sondern sie dürfen nur nicht erheblich stören. Weiter
hat die OLK das ISOS als Beurteilungsgrundlage herangezogen und daraus
besonders hohe Anforderungen an die Volumetrie und Gestaltung von Neu-
bauten abgeleitet. – Gampelen kommt gemäss den Angaben im ISOS regio-
nale Bedeutung zu. Damit gilt die Gemeinde aber nicht als im ISOS verzeich-
net, weil dieses nur schützenswerte Ortsbilder von nationaler Bedeutung um-
fasst (Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und
Heimatschutz [NHG; SR 451] und Art. 1 i.V.m. Anhang 1 der Verordnung
vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]). Ebenso wenig greift hier der
Schutz im Rahmen der Grundnorm von Art. 3 NHG, da mit der Erteilung der
Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser in der Bauzone nicht die Er-
füllung einer Bundesaufgabe zur Diskussion steht (vgl. Art. 2 NHG;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 32b und 33 ff.; Thomas Merkli, Die Recht-
sprechung des Bundesgerichts zum Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz [ISOS], in Boillet/Favre/Martenet [Hrsg.], Le droit
public en mouvement, Mélanges en l’honneur du Professeur Etienne Poltier,
2020, S. 965 ff., 967 f.; VGE 2021/123 vom 28.3.2022 E. 5.5 [noch nicht
rechtskräftig]). Mit der ISOS-Dokumentation lassen sich somit keine (zusätz-
lichen) ästhetischen Schutzanliegen begründen. Die OLK verlangt also nicht
nur zu Unrecht, dass sich das Projekt in das Orts- und Landschaftsbild ein-
fügen müsse, sie ist auch fälschlicherweise der Ansicht, die «Integration»
habe gestützt auf den ISOS-Eintrag «höchsten Ansprüchen» zu genügen.
Wie die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin zu Recht geltend machen,
hat die OLK ihrer Beurteilung einen viel zu strengen Massstab zugrunde ge-
legt. Darauf kann nicht abgestellt werden.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 38
10.7
Die OLK kritisiert insbesondere die Volumen der Gebäude. Gestützt
auf die hier einschlägigen allgemeinen Vorschriften des Landschafts- und
Ortsbildschutzes dürfen aber Art oder Mass der nach der Zonenordnung zu-
lässigen Nutzung aus ästhetischen Gründen in der Regel nicht einge-
schränkt werden. Unzulässig sind insbesondere Beschränkungen der er-
laubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung
zur Folge hätten (BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3; VGE 2019/413 vom 21.5.2021
E. 6.1, 2018/101 E. 2.3, 2011/206 vom 4.5.2012 E. 8.2; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 9-10 N. 15). Die hier strittigen Gebäude halten sämtliche Masse
und baupolizeilichen Vorschriften ein (vorne E. 7). Eine abschlägige Beurtei-
lung gestützt auf die von der OLK bemängelte Dimensionierung verbietet
sich somit.
10.8
Die OLK weist zudem auf die erhöhte Hanglage am Waldrand und
die sehr gute Sichtbarkeit aus der Ferne hin. In diesem Zusammenhang be-
anstandet sie insbesondere das Attikageschoss mit Flachdach sowie die
Fassadengestaltung. – Das Vorhaben liegt deutlich abgesetzt vom Ortskern
von Gampelen in westlicher Richtung. Zwar werden die geplanten Gebäude
aufgrund der Hanglage sichtbar in Erscheinung treten. Dies trifft indes auf
zahlreiche weitere Bauten zu, zumal der Hang unterhalb des Waldes west-
lich und östlich der Bauparzellen grossflächig verbaut ist. Im Unterschied zu
anderen Häusern (insbesondere auf den Parzellen Gampelen Gbbl. Nrn. …,
…, …, … und …) kommen die geplanten Bauten zudem hinter bereits
bestehende Gebäude zu liegen. Die Bauparzellen sind somit nicht derart
exponiert, dass sich dort einschränkende Gebäudeformen und -gestaltungen
aufdrängen (vgl. auch BVR 2021 S. 150 E. 4.2 f.). Die bereits vorhandenen
Gebäude in der Umgebung weisen zudem unterschiedliche Volumen,
Firstrichtungen, Dachformen und Fassaden auf (Fotodokumentationen der
Parteien, act. 18A und 22A1; ferner Aufnahmen auf google maps, einsehbar
unter: «https://maps.google.ch»). Auch Flachdächer sind vorhanden, wie
bereits
die
ortskundige
Regierungsstatthalterin
festgestellt
hat
(Gesamtentscheid vom 18.7.2019 S. 8, Akten RSA act. 5D pag. 422; vgl.
z.B. …weg … und … sowie die Terrassenhäuser ...weg … und …). Es
handelt sich dabei also nicht um eine ortsfremde Bauform. Die Ebene
unterhalb des Hanges befindet sich schliesslich in der Mischzone und ist mit
Wohn- und Gewerbegebäuden bebaut. In dieser heterogenen Umgebung

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 39
kann nicht gesagt werden, das Flachdach oder die Fassadengestaltung der
geplanten Gebäude würden erheblich störend wirken. Mehr darf in Zusam-
menhang mit dem Beeinträchtigungsverbot nicht verlangt werden. Richtig
eingeordnet vermögen die Bedenken der OLK somit keinen Verstoss gegen
die Ästhetikvorschriften zu begründen.
10.9
Die OLK kritisiert weiter, das Vorhaben negiere die Hanglage, indem
es hohe Stützmauern und steile Böschungen bei den Zugängen sowie den
Spiel- und Aufenthaltsflächen vorsehe. Bauten am Hang sowie die notwen-
digen Spiel- und Aufenthaltsbereiche können indes in aller Regel nur mittels
Abgrabungen und anderen Terrainveränderungen errichtet werden.
Art. 34 BNR sieht vor, dass die Terrain- und Oberflächengestaltung auf die
Umgebung abzustimmen sind. Dies ist hier der Fall: Die Terrainveränderun-
gen sind angesichts der Hanglage notwendig und es ist weder dargetan noch
ersichtlich, wie sie reduziert werden könnten, ohne das Mass der zonenkon-
formen Nutzung in unzulässiger Weise einzuschränken (vgl. auch angefoch-
tener Entscheid E. 10e). Auch die sichernden Stützmauern und Böschungen
dürfen somit aus ästhetischen Gründen keine empfindlichen Einschränkun-
gen erfahren, zumal sie nicht gegen die Gestaltungsvorschriften des BNR
verstossen (vorne E. 7.6). Zwar ist die grösste Stützmauer fast sieben Meter
hoch. Diese verbindet jedoch die hangseitigen Nordfassaden der Gebäude,
tritt in den Hintergrund und bildet auch zusammen mit den Südfassaden im
Vordergrund keinen «Riegel». Die seitlichen Stützmauern sind bedeutend
kleiner, wobei die östliche Stützmauer sogar gestaffelt ist. Unter Anwendung
des korrekten Beurteilungsmassstabs kann somit nicht von zu dominanten
Stützmauern gesprochen werden. Dasselbe gilt erst recht für die Oberflä-
chengestaltung in Form von Böschungen (vgl. Art. 34 BNR).
10.10 Das Verwaltungsgericht räumt den Berichten der OLK regelmässig
einen erheblichen Stellenwert ein und auferlegt sich bei deren Überprüfung
eine gewisse Zurückhaltung. Es prüft insbesondere, ob die Fachmeinung ge-
festigt und gut abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterun-
gen – auch Laiinnen und Laien zu überzeugen vermag (BVR 1998 S. 440
E. 3d; VGE 2020/84 vom 12.5.2021 E. 3.4, 2014/298 vom 1.9.2015 E. 4.9.1
[bestätigt durch BGer 1C_510/2015 vom 13.6.2016], Ruth Herzog, a.a.O.,
Art. 80 N. 20; Michel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 58). Nach dem Gesagten trifft

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 40
dies hier nicht zu. Die Einschätzung der OLK orientiert sich an einem fal-
schen Beurteilungsmassstab und überzeugt auch inhaltlich nicht. Im Gegen-
teil bestehen nach dem Gesagten keine stichhaltigen Gründe für einen Bau-
abschlag wegen Verletzung der Ästhetikvorschriften.
10.11 Mit den vorstehenden Ausführungen sind die Rügen der Beschwer-
deführer mehrheitlich entkräftet (vgl. Beschwerde S. 38 ff.; Eingabe vom
22.10.2020, act. 16). Darüber hinaus wiederholen diese grösstenteils ihre
bereits im vorinstanzlichen Verfahren gemachten Ausführungen. Insbeson-
dere sind sie nach wie vor der Ansicht, die versiegelten Flächen seien über-
dimensioniert und widersprächen Art. 33 BNR (Beschwerde S. 41). Nach
dieser Bestimmung ist in Wohnzonen die Umgebung wasserdurchlässig als
Garten zu gestalten (Abs. 1). Davon ausgenommen sind Flächen, die benö-
tigt werden für die Zufahrt sowie für Haus- und Garageneingänge, für Motor-
fahrzeugabstellplätze und für ungedeckte Terrassen sowie Teiche und
Schwimmbecken (Abs. 2). Der Gebäudeumschwung darf nicht als offene La-
gerfläche genutzt werden (Abs. 3). Bereits die Vorinstanz hat zutreffend da-
rauf hingewiesen, dass sich die versiegelten Flächen auf die für die Er-
schliessung und Abfallentsorgung notwendigen Flächen beschränken (an-
gefochtener Entscheid E. 10e; vgl. Plan 02c «erdgeschoss und umgebung»,
Akten BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.). Die Bestimmung enthält über-
dies keine maximal zulässigen Masse; entscheidend ist nur, dass die Aus-
senräume die unmittelbare Umgebung nicht beeinträchtigen (Art. 27 BNR).
Mit Blick auf die bisherigen Ausführungen ist nicht erkennbar, inwiefern die
Zugänge und Wege erheblich störend wirken sollen. Daran vermag auch die
Annahme Beschwerdeführer nichts zu ändern, wonach die versiegelten Flä-
chen verbotenerweise als Lagerplatz oder Abstellplatz für Motorfahrzeuge
benützt werden könnten (Beschwerde S. 41). Sollte sich ihre Befürchtung
tatsächlich bewahrheiten, wäre dies im Rahmen eines Baupolizeiverfahrens
zu klären (Art. 45 ff. BauG). Soweit die Beschwerdeführer sodann eine Ver-
letzung des «Landschaftsschutzes» durch den Eingriff in geschützte
Trockenstandorte und Hecken geltend machen (Beschwerde S. 39 f.), über-
sehen sie, dass der Landschaftsschutz im hier massgebenden Zusammen-
hang ästhetisch und nicht naturschutzrechtlich zu verstehen ist. Auch darauf
hat die Vorinstanz bereits zutreffend hingewiesen (angefochtener Entscheid

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 41
E. 10e). Das Vorhaben entspricht somit den massgebenden Ästhetikvor-
schriften.
11.
Die Beschwerdeführer monieren, den Naturgefahren werde nicht genügend
Rechnung getragen.
11.1
Die Vorinstanz hat festgehalten, aufgrund der Lage im Gefahrenge-
biet müsse der Gefahr von Hangmuren besondere Beachtung geschenkt
werden. Das Regierungsstatthalteramt habe daher beim KAWA einen Fach-
bericht zu den Naturgefahren eingeholt. Darin werde die Beschwerdegegne-
rin verpflichtet, vor Baubeginn die Einwirkungen durch Hangmuren von
einem spezialisierten Naturgefahren-Fachbüro bestimmen zu lassen und
das entsprechende Fachgutachten der Abteilung Naturgefahren des KAWA
zukommen zu lassen. Die Regierungsstatthalterin habe in ihrem Entscheid
vom 18. Juli 2019 den Fachbericht des KAWA mitsamt diesen Auflagen für
verbindlich erklärt. Damit sei die Sicherheit während der Bauausführung ge-
währleistet. Die Auflagen betreffend bauliche Änderungen habe die Bauherr-
schaft mit Projektänderungen erfüllt (angefochtener Entscheid E. 17b f.). Die
Beschwerdeführer sind allerdings der Ansicht, die Auflagen würden nicht
umgesetzt und die Schutzmassnahmen seien nicht ausreichend. Die Bau-
grube für das Gebäude «A» sei mindestens 10 m tief und werde Hangmuren
auslösen. Zudem seien die geplanten Brüstungen zum Teil weniger als 1 m
hoch und könnten von Hangmuren leicht überwunden werden. Die Bauherr-
schaft weise unter Verletzung ihrer gesetzlichen Pflichten nicht nach, dass
sie die nötigen Schutzmassnahmen treffen werde. Schliesslich sei die kan-
tonale Fachstelle bisher nicht beigezogen worden, zumal der vorhandene
Fachbericht bereits im Jahr 2010 erstellt worden sei und ein anderes Vorha-
ben betreffe (Beschwerde S. 46 ff.).
11.2
Gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstel-
len, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden (vgl. auch
Art. 59 BNR). Die Bauparzellen befinden zu einem grossen Teil in einem Ge-
biet mittlerer Gefährdung aufgrund von Hangmuren (blaues Gefahrenge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 42
biet). Im südöstlichen Bereich des Grundstücks Gbbl. Nr. 2________ und
auf dem Grundstück Nr. 3________ besteht eine geringe Gefährdung
(gelbes Gefahrengebiet). Der nördlichste, im Wald liegende Streifen beider
Parzellen ist zwar keinem Gefahrengebiet zugewiesen, allerdings besteht
dort ein Hinweis auf Rutschgefahr (zum Ganzen Naturgefahrenkarte 1:5'000
des Kantons Bern, einsehbar unter: ; Zonenplan
«Gefahrenkarte Hangmuren [1:5'000]», abrufbar unter ,
«Rubrik Online-Schalter»). In Gebieten mittlerer (blauer) Gefährdung dürfen
Bauten und Anlagen nur bewilligt werden, wenn mit Massnahmen zur
Gefahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche
Sachwerte nicht gefährdet sind (Art. 6 Abs. 2 BauG). Art. 61 Abs. 2 BNR
sieht ergänzend vor, dass Neubauten nur zulässig sind, wenn die für das
Bauvorhaben
sowie
seine
Zufahrt
und
Umgebung
erforderlichen
Schutzmassnahmen technisch möglich sowie rechtlich und finanziell
sichergestellt sind. In Gefahrengebieten mit geringer (gelber) Gefahrenstufe
ist bei besonders sensiblen Bauvorhaben wie beispielsweise Spitälern oder
Kläranlagen sicherzustellen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte
nicht gefährdet sind (Art. 6 Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 63 Abs. 1 BNR sind
u.a. Neubauten zulässig; handelt es sich um besonders gefährdete Bauten,
gelten die Schutzvorschriften für Gefahrengebiete mittlerer Gefährdung
(Art. 63 Abs. 2 BNR). Die Bauherrschaft hat jeweils nachzuweisen, dass die
nötigen Schutzmassnahmen getroffen werden (vgl. Art. 6 Abs. 5 BauG;
Art. 59 Abs. 2 BNR). Bei Gebieten erheblicher und mittlerer Gefährdung oder
unbestimmter
Gefahrenstufe
zieht
die
Baubewilligungsbehörde
die
kantonale Fachstelle bei (Art. 22 Abs. 1 Bst. f BewD; Art. 59 Abs. 3 BNR).
11.3
Das KAWA bzw. AWN ist die kantonale Fachstelle für Naturgefahren
(Art. 22 Abs. 1 Bst. f BewD; Verzeichnis der Direktion für Inneres und Justiz
der Fachstellen und erforderlichen Nebenbewilligungen S. 10, abrufbar unter
 , Rubriken «Arbeitshilfen/Baubewilligungsverfah-
ren»). Es hat mit Fachbericht vom 4.Juli 2018 eine Beurteilung des Vorha-
bens bzw. der Hangmurengefahr vorgenommen (Akten RSA act. 5D
pag. 353 f.). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist Art. 22 Abs. 1
Bst. f BewD und Art. 59 Abs. 3 BNR damit Genüge getan. Es ist nicht nach-
vollziehbar und wird von den Beschwerdeführern auch nicht näher erläutert,
weshalb der Bericht des KAWA bereits im Jahr 2010 entstanden sein und

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 43
ein anderes Vorhaben zum Gegenstand haben soll, zumal dieser auf den
4. Juli 2018 datiert ist.
11.4
Die Fachbehörde hat in ihrem Bericht beantragt, das Vorhaben unter
folgenden Auflagen zu bewilligen: Vor Baubeginn seien die Einwirkungen
durch Hangmuren durch ein spezialisiertes Naturgefahren-Fachbüro mittels
Fachgutachten zu bestimmen und dieses der Abteilung Naturgefahren zuzu-
stellen. Die Fassaden seien entsprechend dem Fachgutachten zu dimensio-
nieren. Auf den Lichtschacht an der Ostfassade von Haus «B» sei zu ver-
zichten oder auf der Brüstungsmauer in der ostseitigen Verlängerung der
Bergfassade sei anstelle eines Zauns eine Betonmauer (Flügelmauer) mit
entsprechender Höhe und Dimensionierung zu erstellen. Weiter seien sämt-
liche Gebäudeöffnungen an den Ost- und Westfassaden mit einer Schwelle
von mindestens 10 cm Höhe zu versehen oder die bergseitigen Fassaden
mit Flügelmauern zu erstellen, die verhindern, dass Hangmuren direkt an die
seitlichen Fassaden gelangen können (Akten RSA act. 5D pag. 353 f.).
11.5
Aus dem Gesagten erhellt zunächst, dass auf ein geologisches Gut-
achten zur Hangmurengefahr verzichtet werden kann; die Gefahrensituation
ist bereits kartiert (Rechtsbegehren Nr. 14). Der entsprechende Beweisan-
trag wird abgewiesen. Ausserdem muss die Bauherrschaft nicht vorsorglich
verpflichtet werden, während der Bauzeit eine Überwachung des Terrains
mittels Geodaten einzurichten, um Hangmuren zu verhindern (Rechtsbegeh-
ren Nr. 7). Abgesehen davon, dass die Bauherrschaft bereits von Gesetzes
wegen zur Sorgfalt verpflichtet ist (Art. 6 und 21 BauG), genügt die Auflage,
wonach vor Bauausführung eine Fachbeurteilung stattzufinden hat, damit
voraussehbaren Gefahren während der Bauzeit begegnet werden kann.
11.6
Soweit das KAWA bauliche Anpassungen verlangt hatte, hat die Bau-
herrschaft diese gemäss Vorinstanz mit Projektänderungen ausgeführt. Mit
Projektänderung vom 14. September 2018 hielt die Bauherrschaft ihrerseits
fest, aufgrund der Auflagen im Fachbericht seien neu bergseitige Flügelmau-
ern geplant, indem anstelle der offenen Geländer die Stützmauern um die
Geländerhöhe von 100 cm erhöht würden («massive Brüstung»). Die stati-
sche Bemessung der Flügelmauern und deren definitive Höhe würden im
Zuge der Ausführungsplanung vor Baubeginn ermittelt und per Fachgutach-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 44
ten dem KAWA zur Kenntnis gebracht. Überdies werde ein Fenster der
Westfassade von Haus «A» verkleinert (Akten RSA act. 5D pag. 228).
11.7
Zum ursprünglichen Projekt finden sich in den Unterlagen lediglich
verkleinerte Umgebungs- und Grundrisspläne (Akten RSA act. 5D pag. 1,
52-55); ein vollständiger Plansatz fehlt. Die mit Projektänderung vom
14. September 2018 vorgenommenen Anpassungen lassen sich daher nicht
vollumfänglich nachvollziehen. Dies gilt namentlich für die Höhenangaben zu
den Oberkanten der westlichen und östlichen Flügelmauer. Die jeweiligen
Koten sind in den früheren Plänen mehrere Meter höher angegeben als in
den aktuellen. Ob die Bauherrschaft die Mauerhöhen im Rahmen der Pro-
jektänderung tatsächlich reduziert hat und ob dies einen Einfluss auf die Be-
urteilung im Fachbericht hat, kann angesichts der unvollständigen Planun-
terlagen nicht abschliessend beurteilt werden. Ungeachtet dessen ist auf den
neuen Plänen jedenfalls erkennbar, dass die östliche (gestaffelte) Mauer
kaum über das fertige Terrain ragt und damit die von der Fachstelle gefor-
derte, massive Brüstung nicht aufweist. Die vom KAWA alternativ geforder-
ten Schwellen hat die Bauherrschaft zudem soweit ersichtlich nur gerade bei
zwei der zahlreichen Gebäudeöffnungen an der Ostfassade von Haus «B»
vorgesehen. Auch der im Fachbericht bemängelte östliche Lüftungsschacht
ist nach wie vor vorhanden (Situationsplan 00c «situation/dachaufsicht», Ak-
ten BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.). Damit wurden die Auflagen des
Fachberichts nicht vollständig umgesetzt. Weil den Mängeln voraussichtlich
mit einer Projektanpassung Rechnung getragen werden kann, rechtfertigt
sich allein aus diesem Grund zwar kein Bauabschlag. Das AWN hat das Vor-
haben aber anhand der geänderten Pläne erneut zu beurteilen und klarzu-
stellen, ob und welche Anpassungen noch vorgenommen werden müssen.
Entgegen der Ansicht der Fachstelle und der Beschwerdegegnerin (Fachbe-
richt vom 4.7.2018, Akten RSA act. 5D pag. 353 f.; Projektänderung vom
14.9.2018, Akten RSA act. 5D pag. 228) können die Dimensionierung der
Fassaden sowie die definitive Höhe der Flügelmauern nicht erst im Zuge der
Ausführungsplanung vor Baubeginn festgelegt werden (vgl. auch Art. 14
Abs. 1 Bst. a und Abs. 3 BewD). Diese Angaben sind für die Beurteilung der
Sicherheit unverzichtbar und dürfen der vorgängigen Überprüfung im Bau-
bewilligungsverfahren nicht entzogen werden. Die Fachstelle wird bei ihrer
neuerlichen Prüfung daher die Anforderungen an die Höhe und Dimensio-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 45
nierung der Sicherungselemente bzw. Fassaden konkretisieren müssen.
Diese weiteren Abklärungen sind mit Blick auf das Folgende nicht durch das
Verwaltungsgericht zu veranlassen (hinten E. 12), zumal Projektanpassun-
gen im Verfahren vor Verwaltungsgericht ohnehin nicht möglich sind (Art. 43
Abs. 4 BewD).
11.8
Die weiteren Rügen der Beschwerdeführer erweisen sich demgegen-
über als unbegründet:
11.8.1 Zunächst machen die Beschwerdeführer geltend, die fest verglasten
Fenster in der Nordfassade seien «verboten» (Beschwerde S. 47), ohne al-
lerdings verständlich darzulegen, weshalb dies unzulässig sein soll und ohne
sich mit den entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzuset-
zen (angefochtener Entscheid E. 13c).
11.8.2 Soweit
die
Beschwerdeführer
eine
Verletzung
von
Art. 62
Abs. 2 BNR monieren (Beschwerde S. 48), übersehen sie, dass die Bestim-
mung auf die Bauparzellen nicht anwendbar ist. Art. 62 Abs. 2 BNR verlangt,
dass Untergeschosse vor Überschwemmungen zu sichern sind. Dies gilt in-
des lediglich für die Zone mit Planungspflicht «Bahnhof» und die Arbeitszone
«Bahnhof West» (vgl. Art. 62 Abs. 1 BNR), die gemäss der kantonalen Ge-
fahrenkarte (einsehbar unter: ) und dem kommuna-
len Zonenplan «Gefahrengebiete Wasser» (abrufbar unter: , Rubrik «Online-Schalter») in einem Gefahrengebiet Wasser liegen
und von Überschwemmungsgefahr betroffen sind. Die Bauparzellen befin-
den sich weit ausserhalb dieser Bereiche.
11.8.3 Die Beschwerdeführer verweisen schliesslich auf die Gefährdungs-
karte Oberflächenabfluss des Bundesamts für Umwelt (BAFU, abrufbar unter
 , Rubriken «Themen», «Naturgefahren», «Fachinfor-
mationen Wasser, Rutschungen, Lawinen, Sturz», «Gefahrengrundlagen
und Raumnutzung», «Gefahrengrundlagen», «Gefährdungskarte Oberflä-
chenabfluss») und sind der Ansicht, die Bauparzellen seien von dieser Na-
turgefahr betroffen (Beschwerde S. 48). Beim Oberflächenabfluss handelt es
sich um Regenwasser, das besonders bei starken Niederschlägen nicht ver-
sickert, über das offene Gelände abfliesst und so Schäden anrichten kann
(Faktenblatt des BAFU vom 3.6.2018, abrufbar am zur Karte angegeben

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
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Ort). Die Karte zeigt eine grobe Gesamtübersicht und kennzeichnet jene Ge-
biete, die bei seltenen bis sehr seltenen Ereignissen potentiell von Oberflä-
chenabfluss betroffen sind. Die geschätzte Wiederkehrperiode ist grösser als
100 Jahre, das heisst, dass über lange Sicht gesehen ein solches Ereignis
im Mittel seltener als einmal in hundert Jahren auftritt. Die Karte hat keine
Rechtsverbindlichkeit. Sie erlaubt eine Grobabschätzung der Gefährdung,
sofern keine detaillierte Gefahrenkarte vorhanden ist. Die auf der Karte dar-
gestellten Überschwemmungsflächen basieren auf einer Modellierung und
wurden im Gelände nicht plausibilisiert (zum Ganzen die bei der Karte ste-
henden Erläuterungen des BAFU sowie die Ausführungen der Fachstellen
Naturgefahren des Kantons Bern, abrufbar unter , Rubriken «Themen», «Gefahreninformationen»). Im hier
betroffenen Gebiet zeigt sie, dass ein Streifen im östlichen Teil der Parzelle
2________ und ein kleiner Teil der Spielfläche 1 von Oberflächenabfluss
potentiell betroffen sein könnte. Die Karte weist in den betroffenen Bereichen
auf den Baugrundstücken nur eine geringe Fliesstiefe zwischen 0 und 0,1 m
pro Stunde aus (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 17c). Angesichts
dieser sehr geringen und lediglich potentiellen Gefahr rechtfertigen sich
keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen, die über die ohnehin geltenden
Regeln gemäss Art. 21 BauG hinausgehen. Soweit die Beschwerdeführer
befürchten, der Oberflächenabfluss werde Hangmuren auslösen, ist
schliesslich darauf hinzuweisen, dass der von Oberflächenabfluss potentiell
betroffene Bereich der Spielfläche 1 nicht im blauen, sondern im gelben
Gefahrengebiet für Hangmuren liegt und es sich weder um ein besonders
sensibles Bauvorhaben noch um einen erheblichen Sachwert handelt, der
speziell zu schützen wäre (Art. 6 Abs. 3 BauG). Ein Gutachten zur Gefahr
durch Oberflächenwasser ist somit nicht erforderlich (Rechtsbegehren
Nr. 14). Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
11.8.4 In der Stellungnahme vom 22. Oktober 2020 befürchten die Be-
schwerdeführer zudem Windschäden an ihren Gebäuden. Die sehr hohe und
breite Front der Gebäude werde oft sehr starke Westwindströmungen auf-
stauen und ablenken. Die Beschwerdeführer verlangen in diesem Zusam-
menhang neben einer Ortsbesichtigung ein Gutachten (act. 16 S. 6). Sie
scheinen ihre nachträglich geäusserte Befürchtung auf den vor Verwaltungs-
gericht eingeholten OLK-Bericht zu stützen, erheben sie ihre Rüge doch un-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 47
ter dem Titel «Fachbericht der OLK». Aus diesem Bericht zur Ästhetik lassen
sich allerdings keinerlei Rückschlüsse auf allfällige auf das Bauvorhaben zu-
rückzuführende Windschäden ziehen. Der Einwand erscheint vielmehr weit
hergeholt, sind doch keinerlei Anhaltspunkte für eine besondere Gefahr er-
sichtlich. Die entsprechenden Beweisanträge werden abgewiesen.
12.
Die Beschwerdeführer machen schliesslich eine Verletzung naturschutz-
rechtlicher Vorschriften geltend.
12.1
Auf einer Teilfläche der Parzelle Nr. 1________ befindet sich ein
Trockenstandort von nationaler Bedeutung (Art. 18a NHG; Art. 2 Abs. 1 und
Anhang 1 der Verordnung vom 13. Januar 2010 über den Schutz der
Trockenwiesen
und
-weiden
von
nationaler
Bedeutung
[Trockenwiesenverordnung, TwwV, SR 451.37], Objekt Nr. 5562, Karte und
Objekte einsehbar unter Rubriken «Themen»,
«Biodiversität»,
«Fachinformationen»,
«Ökologische
Infrastruktur»,
«Biotope von nationaler Bedeutung», «Trockenwiesen und -weiden»). Es
handelt sich dabei gleichzeitig um den Trockenstandort von regionaler
Bedeutung Nr. 18 (nachfolgend: TS Nr. 18; vgl. Naturschutzkarte 1:1'000
des Kantons Bern, einsehbar unter: ). Gemäss dem
Zonenplan der Gemeinde vom April 2010 besteht auf dem Streifen zwischen
Waldgrenze und Waldbaulinie auf den Bauparzellen zudem ein kommunaler
Trockenstandort (Zonenplan einsehbar unter Rubriken
«Online-Schalter»,
«baurechtliche
Grundordnung»).
Diese
Schutz-
Perimeter
wurden
nicht
aufgrund
vegetationsökologischer
und
naturschützerischer Kriterien festgelegt, sondern um Konflikte mit Bauzonen
zu vermeiden. Flächen mit Halbtrocken- und Trockensaumrasenvegetation,
die mehrere gefährdete und geschützte Arten aufweisen, sollten aber
ungeachtet der angepassten Kartierung nach wie vor als geschützte Biotope
eingestuft werden. Ein von der Bauherrschaft beauftragtes Umweltbüro
(D.________ AG, Ins) hat daher bei Felderhebungen im Zusammenhang mit
dem Bauvorhaben einen 11,5 a grossen, nicht in der Nutzungsplanung
kartierten Halbtrockenrasen auf den Bauparzellen ausgeschieden. Gemäss

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 48
den Angaben im Gutachten und den vorinstanzlichen Erwägungen
überschneidet sich diese Halbtrockenwiese grösstenteils mit einer von der
ANF ausserhalb der Inventare geführten «potentiellen Biotopfläche» (zum
Ganzen Fachgutachten Ökologie vom 19.3.2018 S. 7 f., 11, Akten RSA
act. 5D pag. 11, 15 f.; angefochtener Entscheid E. 6e).
12.2
Die als Trockenstandort von nationaler und regionaler Bedeutung be-
zeichnete Fläche ist von den Bauarbeiten nicht betroffen; sie wird aber für
die vorgesehenen Ersatzmassnahmen in Anspruch genommen (Fachgut-
achten Ökologie vom 19.3.2018 S. 10, 15, Akten RSA act. 5D pag. 7, 12;
angefochtener Entscheid E. 6c; Plan 00c «situation/dachaufsicht», Akten
BVD act. 5A, Beilagen zu pag. 192 f.; Naturschutzkarte des Kantons Bern).
Etwas anderes gilt für den kommunalen Trockenstandort. Hier findet ein per-
manenter Eingriff auf rund 20 m2 statt. Die betroffene Fläche entspricht dem
Bereich, wo das Haus «A» ursprünglich die Waldbaulinie aufgrund deres
knickartigen Verlaufs unterschritten hat. Zwar wurde die Waldbaulinie mitt-
lerweile begradigt und wird nicht mehr unterschritten (vorne E. 5). Dies än-
dert aber nichts daran, dass der kommunale Trockenstandort fortbesteht und
den knickartigen Verlauf nach wie vor aufweist, womit in diesem Bereich per-
manent in den Trockenstandort eingegriffen werden soll. Weitere 260 m2 sol-
len zudem temporär für die Bautätigkeit benützt und anschliessend wieder-
hergestellt werden. Der vom Umweltbüro ausgeschiedene Halbtrockenrasen
(E. 12.1 hiervor) soll zudem im Umfang von 590 m2 dauerhaft entfernt und
auf einer Fläche 260 m2 vorübergehend beansprucht werden (Fachgutach-
ten Ökologie vom 19.3.2018 S. 13, Akten RSA act. 5D pag. 9).
12.3
Es ist unbestritten, dass der kommunale Trockenstandort gemäss
Art. 18 Abs. 1bis NHG i.V.m. Art. 41 Abs. 1 des Naturschutzgesetzes vom
15. September 1992 (nachfolgend: NSchG; BSG 426.11) geschützt ist (vgl.
Art. 52 BNR sowie Zonenplan der EG Gampelen vom April 2010, einsehbar
unter Rubriken «Online-Schalter»; zur Unterschutz-
stellung von kommunalen Trockenstandorten VGE 2018/263 vom 7.11.2019
E. 3.3 und 3.5). Gemäss Art. 14 Abs. 6 der Verordnung vom 16. Januar 1991
über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) darf ein technischer Ein-
griff, der ein schützenswertes Biotop beeinträchtigen kann, nur bewilligt wer-
den, sofern er standortgebunden ist und einem überwiegenden Bedürfnis

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 49
entspricht. Hierfür ist eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der
Schutzwürdigkeit und der Bedeutung des Biotops und seiner Lebensgemein-
schaften gemäss Art. 14 Abs. 6 Bst. a-d NHV erforderlich. Je grösser deren
Bedeutung ist, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Interessen
sein, um den Eingriff zu rechtfertigen (BGE 142 II 517, in URP 2017 S. 26
[BGer 1C_526/2015 und 1C_528/2015 vom 12.10.2016] nicht publ. E. 5.5).
Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch tech-
nische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so haben
die Verursacherinnen und Verursacher für besondere Massnahmen zu de-
ren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonst für ange-
messenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter NHG; Art. 14 Abs. 7 NHV).
12.4
Die Vorinstanz hat ausgeführt, die kommunale Nutzungsordnung sei
auf die Bebauung unter gleichzeitiger Wahrung naturschützerischer Anlie-
gen ausgelegt. Das Bauvorhaben lebe diesem Planungszweck nach, halte
es doch die Baupolizeimasse ein und insbesondere der bleibende Eingriff
sei mit lediglich 20 m2 gering. Der Trockenstandort befinde sich zudem in
schlechtem Zustand, was im vorliegenden Fall aber nicht der Bauherrschaft
anzulasten sei. Das Vorhaben führe angesichts der vorgesehenen Massnah-
men insgesamt zu einer Verbesserung des schutzwürdigen Lebensraums
(angefochtener Entscheid E. 6g). Die Beschwerdeführer setzen dieser Inte-
ressenabwägung der Vorinstanz nichts entgegen. Sie sind einzig der An-
sicht, die BVD habe zu Unrecht die geplanten Ersatzmassnahmen als Recht-
fertigung für den Eingriff herangezogen (Beschwerde S. 27 f.). Das trifft al-
lerdings nicht zu: Um die Interessenabwägung überhaupt richtig vornehmen
zu können, muss der allenfalls drohende Verlust von geschütztem Lebens-
raum ermittelt werden (Karl Ludwig Fahrländer, in Keller/Zufferey/Fahrlän-
der [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 18 N 29). Das hat die Vor-
instanz getan und ist zum Ergebnis gelangt, es drohe kein Verlust, sondern
es sei im Gegenteil mit einer Aufwertung des geschützten Lebensraums zu
rechnen. Vor diesem Hintergrund ist auch nachvollziehbar, dass sie (implizit)
die Standortgebundenheit des Vorhabens bejaht hat, zumal die Bauparzelle
aufgrund der Nutzungsplanung und des Terrainverlaufs nur schwer überbau-
bar ist (vgl. vorne E. 8.1.6).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 50
12.5
Damit kann es aber nicht sein Bewenden haben, nachdem im Verlauf
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht auf den Bauparzellen ein bisher un-
bekannt grosses Vorkommen der Orchideenart «Bocks-Riemenzunge» ent-
deckt worden ist. Diese Sachverhaltsänderung macht eine neuerliche Prü-
fung der Verhältnisse notwendig (zur Massgeblichkeit des Sachverhalts im
Entscheidzeitpunkt Art. 25 VRPG; BVR 2021 S. 139 E. 2.3; Michel Daum,
a.a.O., Art. 25 N. 5, 18 f.):
12.5.1 Anfänglich stellte das Umweltbüro D.________ AG, … bei
Felderhebungen am 7. Juni 2017 fest, dass sich auf der Parzelle
Nr. 2________ ein Exemplar der «Bocks-Riemenzunge» befindet. Bereits im
Jahr 2012 waren dort offenbar zwei Exemplare gefunden und verpflanzt
worden (Fachgutachten Ökologie vom 19.3.2018 S. 11, Akten RSA act. 5D
pag. 11). Die «Bocks-Riemenzunge» (Himantoglossum hircinum) ist – wie
alle Orchideenarten – eine geschützte Pflanze im Sinn von Art. 20
Abs. 1 NHG und Art. 20 Abs. 1 i.V.m. Anhang 2 NHV. Als gefährdete und
seltene Pflanzenart ist sie in der Roten Liste des BAFU verzeichnet
(Nr. 1421), womit ihr Lebensraum schützenswert ist (Art. 14 Abs. 3
Bst. d NHV; Rote Liste abrufbar unter: , Rubriken
«Themen»,
«Biodiversität»,
«Daten,
Indikatoren
und
Karten»,
«Monitorprogramme», «Rote Listen», «Rote Listen: Gefährdete Arten der
Schweiz», «Rote Liste der gefährdeten Arten der Schweiz: Farn- und
Blütenpflanzen»). Die Bauherrschaft wurde daher mittels Auflage in der Bau-
bewilligung verpflichtet, das gefundene Exemplar in den Bereich des Wald-
rands zu verpflanzen (angefochtener Entscheid E. 6k). Am 2. September
2021 hat die ANF dem Verwaltungsgericht mitgeteilt, auf den Bauparzellen
sei ein bisher unbekanntes Vorkommen der Bocks-Riemenzunge entdeckt
worden. Dieser Eingabe war eine Situationsbeschreibung eines Orchideen-
spezialisten beigelegt, wonach offenbar von mehr als 80 Exemplaren und
damit dem zweitgrössten Vorkommen im Berner Mittelland auszugehen sei.
Aus Sicht der ANF sollten zumindest die Exemplare im Bereich der Baugrube
in andere geeignete Lebensräume transplantiert werden (act. 34 und 34A).
12.5.2 Die Beschwerdegegnerin hat mit Eingabe vom 23. November 2021
festgehalten, sie sei einverstanden, die neu entdeckten Exemplare im Be-
reich der Baugrube in neue Lebensräume zu versetzen (act. 38). Zudem hat

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 51
sie eine Kurzstellungnahme des Umweltbüros D.________ AG, …
eingereicht. Darin erklärt diese, es sei bekannt, dass bei Orchideenarten
starke jährliche Schwankungen auftreten könnten. Dass im Jahr 2021 im
Gegensatz zu den vorherigen Erhebungen 80 Exemplare der Bocks-
Riemenzunge gefunden worden seien, sei erfreulich, aber nicht erstaunlich.
Das Umweltbüro erachtet es als nicht notwendig, zusätzlich zur bereits
festgelegten Massnahme (Verpflanzung des bisher bekannten Exemplars
der Bocks-Riemenzunge) neue Auflagen anzuordnen. Es spricht sich aber
für eine Präzisierung aus, wonach vor Baubeginn die erkennbaren
Exemplare der Bocks-Riemenzunge zu markieren und anschliessend
möglichst vollständig zu versetzen seien. Weil der angrenzende
Waldrandbereich als bisheriger Zielort der Verpflanzung kaum genügend
gross sei, seien weitere lokale oder regionale Standorte zu bestimmen
(act. 38A).
12.5.3 Das gefundene Orchideenvorkommen ist bisher nicht detailliert un-
tersucht und dargestellt worden. Immerhin geht aus dem Schreiben der ANF
vom 2. September 2021 mit Beilage hervor, dass es sich jedenfalls temporär
um ein bedeutendes Vorkommen handeln dürfte. Es ist davon auszugehen,
dass auf jenem Teil des kommunalen Trockenstandorts, in den permanent
eingegriffen werden soll, ebenfalls Exemplare vorhanden sind. Deren Anzahl
ist unbekannt, wie auch die Anzahl Jungpflanzen, die wegen des dichten
Altgrases im Zeitpunkt der Begehung zwar vermutet wurden, aber nicht er-
sichtlich waren. Ob der Eingriff zulässig ist, kann nach dem Gesagten aber
nur beurteilt werden, wenn der drohende Verlust bekannt ist oder seine Aus-
masse zumindest abschätzbar sind (vgl. vorne E. 12.4). Bei der Frage, ob in
den kommunalen Trockenstandort eingegriffen werden darf, muss somit die
potentielle Beeinträchtigung der dort vorkommenden Orchideen mitberück-
sichtigt werden.
12.6
Soweit Ersatzmassnahmen in den bestehenden Schutzgebieten ge-
plant sind, wurden diese in der Annahme ausgearbeitet, dass die betroffenen
Flächen keine Trockenstandortvegetation aufweisen sowie verbuscht und
mit invasiven Neophyten belastet sind (Fachgutachten Ökologie vom
19.3.2018 S. 16, Akten RSA act. 5D pag. 6; angefochtener Entscheid E. 6g).
Entsprechend beinhalten sie beispielsweise das Entfernen der Wurzelstöcke

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 52
mit dem Bagger (angefochtener Entscheid E. 6i). Ob die Ersatzmassnahmen
unter Berücksichtigung der geschützten Orchideen dennoch wie geplant
ausgeführt werden können oder ob sie angepasst werden müssen, kann
ohne erneute fachliche Beurteilung ebenfalls nicht entschieden werden.
Zwar hat die Grundeigentümerschaft einen Bewirtschaftungsvertrag abge-
schlossen, der mit Rechtskraft der Baubewilligung verbindlich wird und unter
anderem Lebensraum für die Bocks-Riemenzunge gewährleisten soll (Akten
RSA act. 5D pag. 393 ff.; angefochtener Entscheid E. 6h). Diese Bewirt-
schaftungsbedingungen greifen allerdings erst nach den durchgeführten Er-
satzmassnahmen und entbinden nicht von der Prüfung, ob die Massnahmen
selbst angemessen sind.
12.7
Zusätzlich stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang Orchideen
ausserhalb der Schutzgebiete tangiert werden. Dabei ist einerseits zu
prüfen, ob die Fläche ausserhalb der Schutzgebiete mit Blick auf das
Orchideenvorkommen ein schutzwürdiges Biotop darstellt (zur Beurteilung
der Schutzwürdigkeit von Biotopen BGer 1A.29/2003 vom 9.7.2003
E. 5.2; VGE 2012/342 vom 19.5.2014 E. 5.2.1; Karl Ludwig Fahrländer,
a.a.O., Art. 18 N. 22; Nina Dajcar, in Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.],
Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 18b N. 14 ff.; vgl. auch vorne E. 12.5.1).
Sollte dies zutreffen, wäre zu prüfen, ob es mit geeigneten zusätzlichen
Massnahmen geschützt werden kann und muss oder ob allenfalls sogar eine
Anpassung der Nutzungsplanung in Betracht gezogen werden muss (zum
Ganzen Nina Dajcar, a.a.O., Art. 18b N. 24; Karl Ludwig Fahrländer, a.a.O.,
Art. 18 N. 24 ff., insb. N. 26 mit zahlreichen Hinweisen; BGer 1C_555/2020
vom 16.8.2021 E.6). Immerhin scheint die ANF dem Vorhaben trotz des vor-
gefundenen Orchideenvorkommens nicht grundsätzlich kritisch gegenüber
zu stehen, schlägt sie doch vor, «zumindest» die Exemplare im Bereich der
Baugrube in andere geeignete Lebensräume zu transplantieren (Eingabe
ANF vom 2.9.2021, act. 34). Sollte sich die Verpflanzung dieser und allen-
falls weiterer Orchideen als ausreichend erweisen, ist allerdings noch unklar,
wie diese genau erfolgen müsste. Der Platz am Waldrand, der als neuer
Standort für das bisher bekannte Exemplar vorgesehen war, scheint jeden-
falls nicht auszureichen (vgl. Kurzstellungnahme des Umweltbüros
D.________ AG vom 19.9.2021, act. 38A). Die naturschutzrechtliche

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 53
Zulässigkeit des Vorhabens kann somit zurzeit nicht abschliessend beurteilt
werden.
12.8
Weiter monieren die Beschwerdeführer einen unzulässigen Eingriff in
geschützte Hecken.
12.8.1 Die Vorinstanz hat ausgeführt, es sei die Entfernung von zwei ge-
schützten Hecken von je 50 m2 mit entsprechender Ersatzpflanzung vorge-
sehen. Die eine Hecke befinde sich auf der Parzelle Nr. 1________. Deren
Schutz
führe
faktisch
zur
Unüberbaubarkeit
der
Grundstücke
Nrn. 1________ und 2________ oder würde eine solche zumindest stark
erschweren.
Dies
liege
nicht
im
Interesse
der
haushälterischen
Bodennutzung und sei der Bauherrschaft nicht zuzumuten, zumal sich die
beiden Parzellen zu grossen Teilen in der Bauzone befänden. Wenn die
Parzellen bebaut seien und das Interesse an der Zugänglichkeit für
Baumassnahmen entfallen sei, werde die Hecke zudem an ähnlicher Stelle
wieder angepflanzt. Die zweite Hecke befinde sich auf der Parzelle
Nr. 2________. Auch für sie sei ein Ersatz an ähnlicher Lage geplant, wobei
das LANAT keine Einwände gegen die vorgesehene Ersatzpflanzung
erhoben habe. Die Regierungsstatthalterin habe somit zu Recht eine
entsprechende Ausnahme gewährt (angefochtener Entscheid E. 6j). Die
Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, die Hecken müssten nicht
zerstört werden, um das Grundstück überbauen zu können. Die Ersatzstand-
orte seien zudem schlechter und es sei fraglich, ob die neue östliche Hecke
noch eine «linienförmige Bestockung» bilde, wie es das Gesetz verlange
(Beschwerde S. 27 f.).
12.8.2 Zur Diskussion stehen unbestritten geschützte Hecken gemäss
Art. 27 Abs. 1 NSchG. Die Regierungsstatthalterin kann eine Ausnahmebe-
willigung zur Beseitigung von solchen Hecken erteilen, wenn deren Fortbe-
stand unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen den Gesuch-
stellenden nicht mehr zumutbar ist oder wenn überwiegende öffentliche
Interessen die Beseitigung erfordern (Art. 13 Abs. 1 der Naturschutzverord-
nung vom 10. November 1993 [NSchV; 426.111]). Wird eine Ausnahme-
bewilligung erteilt, sind die Gesuchstellenden zu ökologischem Ersatz zu
verpflichten (Art. 13 Abs. 2 NSchV). – Mit Entscheid vom 18. Juli 2019 hat
die Regierungsstatthalterin eine Ausnahmebewilligung nach Art. 13

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 54
Abs. 1 NSchV erteilt. In deren Überprüfung hat die Vorinstanz eine einge-
hende Interessenabwägung vorgenommen und den unveränderten Fortbe-
stand der Hecken für die Bauherrschaft als unzumutbar beurteilt. Dies ist
aufgrund der erschwerten Bebaubarkeit der Grundstücke nachvollziehbar
(vorne E. 8.1.6). Die Hecke auf der Parzelle Nr. 1________ verläuft zudem
über weite Strecken entlang des ...wegs (vgl. insbesondere Fachgutachten
Ökologie vom 19.3.2018 Abbildung 7, Akten RSA act. 5D pag. 9). Die Vor-
instanzen haben einlässlich und nachvollziehbar dargelegt, dass diese
Hecke für einen zweckmässigen Zugang zu den Baugrundstücken während
der Bauausführung entfernt werden muss. Die pauschale Behauptung der
Beschwerdeführer, es bestünden «alternative Zufahrten», findet in den Ak-
ten keine Stütze und genügt nicht, um die überzeugenden Erwägungen der
Vorinstanzen in Zweifel zu ziehen (Beschwerde S. 28). Überdies werden die
beiden Hecken nicht ersatzlos entfernt, sondern die Bauherrschaft plant an
nur leicht versetzten Standorten das Anpflanzen neuer Hecken in ähnlicher
Anordnung (Fachgutachten Ökologie vom 19.3.2018 S. 15, Akten RSA
act. 5D pag. 7; Plan 00c «situation/dachaufsicht», Akten BVD act. 5A, Beila-
gen zu pag. 192 f.). Nicht ersichtlich ist, weshalb die Ersatzpflanzungen
keine Hecken im Sinn von Art. 28 Abs. 1 NSchG (linienförmige Bestockun-
gen) darstellen und die neuen Standorte schlechter als die jetzigen sein sol-
len (Beschwerde S. 27). Das Fachgutachten Ökologie hat denn auch weder
die Standorte noch die Anordnung der neuen Hecken beanstandet. Im Ge-
genteil kam es zum nachvollziehbaren Schluss, mit den geplanten Massnah-
men werde die ökologische Qualität sogar aufgewertet (Fachgutachten Öko-
logie vom 19.3.2018 S. 15, Akten RSA act. 5D pag. 7). Ebenfalls unbegrün-
det ist schliesslich der Einwand der Beschwerdeführer, Art. 54 BNR sei ver-
letzt: Die Bestimmung sieht zwar den Schutz von Hecken und Feldgehölzen
vor, ist jedoch gemäss ihrem Abs. 1 ausschliesslich auf Hecken ausserhalb
der Bauzone anwendbar, wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten
hat (angefochtener Entscheid E. 6j).
12.8.3 Entsprechend den Erwägungen zu den geschützten Trockenstandor-
ten kann allerdings nicht abschliessend beurteilt werden, ob sich die Ausfüh-
rungen der BVD auch unter Berücksichtigung des vorgefundenen Orchi-
deenvorkommens nach wie vor als zutreffend erweisen. Ohne fachliche Neu-
einschätzung ist unklar, ob die Entfernung und Neuanpflanzung der Hecken

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 55
einen Einfluss auf allfällig vorhandene Orchideen an den betroffenen Stand-
orten haben und eine angepasste Interessenabwägung womöglich zu einem
anderen Ergebnis führt.
13.
13.1
Zusammenfassend bedarf es betreffend die Naturgefahren und den
Naturschutz weiterer fachlicher Abklärungen, damit einerseits die Siche-
rungsmassnahmen vor Hangmuren präzisiert und andererseits die Verein-
barkeit des Bauvorhabens mit dem Biotop- und Artenschutz abschliessend
geklärt werden kann. Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, als erste
Instanz den massgeblichen Sachverhalt zu vervollständigen und gestützt auf
die Ergebnisse eine erstmalige umfassende Prüfung vorzunehmen.
13.2
Die Beschwerdeführer verlangen das Einholen zahlreicher Amtsbe-
richte und Gutachten und das Anordnen einer Auflage zum Naturschutz
(insb. Rechtsbegehren Nrn. 6, 13-15). Soweit die geforderten Berichte kei-
nen Zusammenhang zu den Naturgefahren oder zum Naturschutz aufwei-
sen, besteht hierzu nach dem Gesagten keine Veranlassung (vgl. dazu auch
vorne E. 6.3.2, 6.4 und 11.8.3). Im Übrigen ist es die Aufgabe der Vorinstanz,
den massgebenden Sachverhalt zu vervollständigen und allfällig notwendige
Anordnungen zu treffen. Die Begehren werden daher abgewiesen. Nicht wei-
ter einzugehen ist schliesslich auf die Anträge betreffend Rechtsverwahrung
(Rechtsbegehren Nr. 16) und Lastenausgleichsanmeldung (Rechtsbegeh-
ren Nr. 17). Sie sind nicht begründet und es ist unklar, ob und in welcher
Form die Beschwerdeführer eine verwaltungsgerichtliche Anordnung verlan-
gen (vgl. auch vorne E. 1.2.2; angefochtener Entscheid E. 18c).
14.
14.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens dringen die Beschwerdeführer
mit ihrem Rechtsmittel nur teilweise durch. Nach der Praxis des Verwaltungs-
gerichts ist indes im Kostenpunkt von einem vollumfänglichen Obsiegen aus-
zugehen, sofern bei Vorliegen eines reformatorischen (Haupt-)Antrags ein

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.09.2022, Nr. 100.2020.224U,
Seite 56
Rückweisungsentscheid ergeht und die infolge Rückweisung vorzuneh-
mende Neubeurteilung noch zu einer vollständigen Gutheissung des Begeh-
rens führen kann (BVR 2020 S. 455 E. 5.1, 2016 S. 222 E. 4.1; Ruth Herzog,
a.a.O., Art. 108 N. 6). Dies kann hier insbesondere wegen der ungeklärten
naturschutzrechtlichen Situation nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Im
Licht der genannten Rechtsprechung gilt die Beschwerdegegnerin somit als
im Kostenpunkt unterliegend und hat die Verfahrenskosten zu tragen
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Dazu gehören auch die Kosten des OLK-Berichts
von Fr. 950.-- (act. 11; Art. 103 Abs. 1 VRPG).
14.2
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführern zudem die
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht zu ersetzen
(Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 des
kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung
des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) be-
trägt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro In-
stanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV.
Gemäss Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV wird ein Zuschlag von bis zu 100 Prozent
auf das Honorar gewährt bei Verfahren, die besonders viel Zeit und Arbeit
beanspruchen, wie namentlich bei schwieriger und zeitraubender Sammlung
oder Zusammenstellung des Beweismaterials, bei grossem Aktenmaterial
oder umfangreichem Briefwechsel, wenn ein wesentlicher Teil des Aktenma-
terials oder des Briefwechsels in einer anderen als der Gerichtssprache vor-
liegt, oder bei besonders komplexen tatsächlichen oder rechtlichen Verhält-
nissen. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz
nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streit-
sache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Das
Verwaltungsgericht hat vor dem wiederaufgenommenen Schriftenwechsel
betreffend die Orchideen bereits Kostennoten eingeholt. Die Rechtsvertre-
tung der Beschwerdeführer hat ein Honorar von Fr. 18'283.15 inkl. Auslagen
und MWSt geltend gemacht (act. 32). Dies erscheint nach den obgenannten
Kriterien deutlich überhöht. Der Anwalt hat die Beschwerdeführer bereits im
vorinstanzlichen Verfahren vertreten und war mit der Aktenlage sowie den
sich stellenden Rechtsfragen vertraut. Er hat zudem über weite Strecken
bloss das vor der Vorinstanz Vorgebrachte wiederholt. Zusätzlich war eine

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Stellungnahme zum Bericht der OLK, zur rechtskräftig geänderten Waldbau-
linie sowie zum Orchideenvorkommen geboten. Objektiv betrachtet handelt
es sich deshalb nicht um ein Verfahren, das besonders viel Zeit und Arbeit
beanspruchte und einen Zuschlag auf das Honorar rechtfertigt, zumal auch
das Aktenmaterial nicht besonders umfangreich ist und die Komplexität der
Rechtsfragen den von den Beschwerdeführern geltend gemachten Aufwand
nicht rechtfertigt. Es ist daher sachgerecht, den Parteikostenersatz der Be-
schwerdeführer auf pauschal Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) festzu-
setzen. Angesichts der notwendigen Kürzung des bereits vor dem wieder-
aufgenommenen Schriftenwechsel geltend gemachten Honorars konnte auf
das Einholen einer aktualisierten Kostennote verzichtet werden.
14.3
Etwas anderes gilt für die vorinstanzlich entstandenen Kosten: Den
Mängeln betreffend die Sicherheit vor Hangmuren hätte mit Auflagen oder
einer einfachen Projektanpassung Rechnung getragen werden können,
ohne dass der Bauabschlag hätte erteilt oder die Sache an das Regierungs-
statthalteramt hätte zurückgewiesen werden müssen (vgl. vorne E. 11.7).
Darüber hinaus erweist sich der Entscheid als korrekt, zumal auch das Er-
gebnis zum Naturschutz aus damaliger Sicht nicht zu beanstanden ist. Das
Obsiegen der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungs-
gericht kann damit nicht vollumfänglich auf das vorinstanzliche Verfahren zu-
rückwirken. Die Neuverlegung der Kosten für das Verfahren vor der Vor-
instanz hat indes nicht das Verwaltungsgericht im Rahmen des Rückwei-
sungsentscheids vorzunehmen; darüber zu entscheiden ist Sache der BVD
(Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 6 f.).
15.
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn
von Art. 93 BGG handelt (statt vieler BGE 142 II 20 E. 1.2), ist die Be-
schwerde aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von
Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau-
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 8. Mai 2020 aufgehoben
und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'950.--, werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführern für das Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, gerichtlich bestimmt auf
Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Gampelen
und mitzuteilen:
- Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern, Abteilung
Naturförderung
- Amt für Wald und Naturgefahren
- Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder
- Bundesamt für Umwelt
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:

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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.