be_verwaltungsgericht · 100 2022 372 · 2023-03-21 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 15. November 2022; 2022.IJ.295) | Handänderung

100.2022.372U
BUC/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 21. März 2023
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________ und B.________
beide vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
15. November 2022; 2022.DIJ.295)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.372U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. November 2018 erwarben 
B.________ und A.________ das Grundstück C.________ Gbbl. 
Nr. 1________ je zur Hälfte im Miteigentum. Bei der Grundbuchanmeldung 
am 4. Januar 2019 deklarierten sie die Handänderungssteuer und ersuchten 
das Grundbuchamt … gleichzeitig um nachträgliche Steuerbefreiung und 
Stundung 
für 
selbstgenutztes 
Wohneigentum. 
Das 
Grundbuchamt 
veranlagte die Handänderungssteuer am 4. Juni 2019 auf insgesamt 
Fr. 17'100.-- und stundete sie im Umfang von Fr. 14'400.-- für drei Jahre ab 
Grundstückserwerb. Am 22. November 2021 reichten B.________ und 
A.________ das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohn-
eigentums inklusive Hauptwohnsitzbestätigungen beim Grundbuchamt ein. 
Mit Verfügungen vom 9. Dezember 2021 wies dieses das Gesuch um nach-
trägliche Steuerbefreiung ab, hob die Stundungsverfügungen vom 4. Juni 
2019 auf und auferlegte B.________ und A.________ den gestundeten 
Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit Grundbuchanmeldung und einer Gebühr 
von Fr. 300.--) je hälftig zur Zahlung.
B.
Dagegen erhoben B.________ und A.________ Beschwerde bei der Di-
rektion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ), die das Rechtsmittel 
mit Entscheid vom 15. November 2022 abwies.
C.
Am 15. Dezember 2022 haben B.________ und A.________ Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen sinngemäss, der Ent-
scheid der DIJ sei aufzuheben und ihnen sei die nachträgliche Steuerbefrei-
ung 
betreffend 
den 
Kauf 
des 
Grundstücks 
C.________ 
Gbbl. 
Nr. 1________ zu gewähren. Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, 


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schliesst mit Beschwerdeantwort vom 16. Januar 2023 auf Abweisung der 
Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdefüh-
renden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche 
Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 14'400.-- zu Recht 
verweigert wurde.


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Seite 4
2.1
Die Beschwerdeführenden haben am 16. November 2018 (Kaufver-
trag) das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ je zur Hälfte im 
Miteigentum erworben. Sie haben dort seit dem 1. Juni 2019 ihren 
Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitzbestätigungen vom 22.11.2021, Vorakten DIJ 
[act. 4A] pag. 9). Ab dem 20. Mai 2019 war die Adresse des Grundstücks 
(…weg 2________ C.________) zudem als Domiziladresse der D.________ 
GmbH im Handelsregister eingetragen. Der Beschwerdeführer ist einziger 
Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH. Im Januar 2022 wurde das 
Domizil der Gesellschaft im Handelsregister geändert auf die Adresse des 
Nachbargrundstücks …weg 3________, C.________. Dort befindet sich das 
Maler- und Gipsergeschäft der E.________ AG, in deren Eigentum das 
Grundstück ist. Der Beschwerdeführer ist als Maler für die E.________ AG 
tätig, Mitglied des Verwaltungsrats und über die D.________ GmbH an der 
Aktiengesellschaft beteiligt (vgl. Auszüge Handelsregister, einsehbar unter: 
 ).
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgli-
che Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von 
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des 
Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht 
erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss innert ei-
nem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-


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bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-
füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, 
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das 
Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3
Die DIJ hat erwogen, das Rechtsdomizil der D.________ GmbH sei 
von Mai 2019 bis Januar 2022 an der Adresse der erworbenen Liegenschaft 
eingetragen gewesen, weshalb in diesem Zeitraum keine ausschliessliche 
Wohnnutzung im Sinn von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vorliege. Die 
Domiziladresse impliziere eine – wenn auch nur geringe – Geschäftstätigkeit 
auf dem betroffenen Grundstück. So müsse an dieser Adresse zumindest 
die Post entgegengenommen werden. Den Beschwerdeführenden sei es 
nicht gelungen nachzuweisen, dass irrtümlicherweise die Adresse 
…weg 2________ 
anstelle 
der 
Adresse 
…weg 3________ 
als 
Rechtsdomizil der GmbH im Handelsregister eingetragen gewesen sei, 
zumal sie auch keinen Antrag auf Berichtigung des Handelsregistereintrags 
für den Zeitraum vor Januar 2022 gestellt hätten (vgl. angefochtener 
Entscheid E. 5.2).
2.4
Die Beschwerdeführenden machen geltend, als Domizil der 
D.________ GmbH sei fälschlicherweise die Adresse …weg 2________ und 
nicht jene des Nachbargrundstücks …weg 3________ eingetragen worden. 
Dort befinde sich das Malereigeschäft, an dem der Beschwerdeführer über 
die D.________ GmbH beteiligt sei. Er führe auch die GmbH von dort aus. 
Das Grundstück am …weg 2________ habe den Beschwerdeführenden hin-
gegen ausschliesslich zu Wohnzwecken gedient. Den falschen Eintrag im 
Handelsregister hätten sie erst aufgrund der ablehnenden Verfügungen des 
Grundbuchamts vom 9. Dezember 2021 bemerkt. Im Januar 2022 hätten sie 
die Domiziladresse im Handelsregister geändert und damit den Fehler korri-
giert. Das Grundbuchamt hätte durch einen Augenschein leicht feststellen 
können, dass am …weg 2________ keine Geschäftstätigkeit ausgeübt 
worden sei, wie es die Beschwerdeführenden beantragt hätten. Die strenge 
Auslegung der Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung sei 


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nicht mit deren Sinn und Zweck vereinbar, selbstbewohntes Wohneigentum 
zu fördern. Hingegen stehe diesem Zweck nicht entgegen, wenn auf dem 
betroffenen Grundstück aufgrund eines Irrtums vereinzelt Postsendungen 
der D.________ GmbH entgegengenommen worden seien. Es sei unver-
hältnismässig, aufgrund einer derart geringen Geschäftstätigkeit die aus-
schliessliche Wohnnutzung zu verneinen (Beschwerde S. 3 f.).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus-
schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Eintrag 
der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdomizil einer Gesell-
schaft im Handelsregister die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steu-
erbefreiung erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 
Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer-
berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» (bzw. in der französischen 
Fassung: « personnellement […], sans interruption et exclusivement à des 
fins d'habitation ») genutzt wird. Damit scheint die Nutzung des betroffenen 
Grundstücks zu anderen Zwecken ausgeschlossen. Angesichts des Begriffs 
«ausschliesslich» kommt es grammatikalisch betrachtet nicht darauf an, in 
welchem Verhältnis eine andere Nutzung zum Wohnzweck steht (vgl. 
VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Was unter «Wohnzweck» zu verste-
hen ist, wird in Art. 11b HG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche und 
kommerzielle Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes 
zweifelsohne nicht unter diesen Begriff. Die Domiziladresse einer GmbH im 
Handelsregister dient gewerblichen Zwecken der juristischen Person und 
nicht zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwerbers der Liegenschaft, 
weshalb bei Eintragung an derselben Adresse das fragliche Grundstück 
nicht mehr persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. 
Insgesamt spricht der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Vorausset-


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zungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn die Adresse des be-
troffenen Grundstücks als Domiziladresse einer Gesellschaft im Handelsre-
gister eingetragen ist.
3.2
Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.2.1
Die Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung beru-
hen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des 
Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission (nachfolgend: Vortrag HG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HG festge-
halten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als 
Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'acquéreuse doit utili-
ser personellement la totalité de l'immeuble comme logement en pro-
priété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Bei-
lage 17 S. 3 ff., 5):
 « […] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber 
bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit 
ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. 
Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung 
vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der 
Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine 
Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aus-
schliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn 
auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder 
andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh-
nen».
Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla-
mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Nutzung von Geschäfts-
räumen beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses steht der nachträg-
lichen Steuerbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetz-
gebers entgegen; das betroffene Grundstück dient diesfalls eben gerade 
nicht mehr ausschliesslich zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwer-
bers. Die vorliegende Konstellation, dass beim Erwerb eines Wohnhauses 
das Grundstück oder Teile davon zugleich sowohl zum Wohnzweck als auch 
geschäftlich genutzt werden, wird nicht ausdrücklich genannt. Da damit von 
der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss Art. 11b 
Abs. 1 HG abgewichen wird, die für Wohnhäuser gleichermassen gilt, ist da-


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von auszugehen, dass diese in der parlamentarischen Beratung nicht explizit 
erwähnte Konstellation gleich wie die Nutzung von Geschäftsräumen in ei-
nem Wohn- und Geschäftshaus nicht steuerbefreit ist. Der Gesetzgeber hat 
den insofern strikten Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG auch nicht ansatzweise 
aufgeweicht. Das hätte er jedoch getan, wenn er Ausnahmen hätte zulassen 
bzw. das Ausschliesslichkeitskriterium hätte relativieren wollen. Dies umso 
mehr als damit unweigerlich Abgrenzungsfragen verbunden (gewesen) wä-
ren, die grundsätzlich – mit Blick auf Bedeutung und Tragweite sowie die 
politische Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3) – als wesentlich zu beurteilen 
sind. Die Klärung dieser Fragen ist, wie bereits der Grundsatz einer Aufwei-
chung als solcher, zumindest in den Grundzügen dem Entscheid des demo-
kratisch legitimierten Gesetzgebers vorbehalten (vgl. hinten E. 3.6). Aus dem 
Vortrag geht indes weder explizit noch implizit hervor, worauf es denn an-
käme und insbesondere bis zu welchem Ausmass geschäftliche Tätigkeiten 
oder Zwecke oder bis zu welcher Höhe ein damit erzielter Ertrag mit dem 
Erfordernis der persönlichen und ausschliesslichen Wohnnutzung noch ver-
einbar wäre. Der gesamte Gesetzgebungsprozess beinhaltete zu keiner Zeit 
derartige Überlegungen. Damit steht auch entstehungsgeschichtlich gese-
hen dem Bejahen der persönlichen und ausschliesslichen Nutzung zum 
Wohnzweck bereits (und allein) ein auf dem Grundstück ebenfalls verfolgter 
Geschäftszweck entgegen, wobei dessen Verhältnis zur Wohnnutzung un-
erheblich ist.
3.2.2
Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs-
verfahren (weiter) verkompliziert würde (vgl. Vortrag HG S. 7 f.), wenn an-
dere Zwecke, insbesondere geschäftliche, bis zu einem gewissen Ausmass 
noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und die rechtsanwen-
denden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- und Beweisfragen 
– ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezifisch klären müssten. 
Der von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Auslegung stehen 
damit auch Praktikabilitätsüberlegungen entgegen. Nach dem Gesagten 
wird die wortlautbasierte Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG entstehungsge-
schichtlich weiter gestützt.
3.3
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-


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änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-
ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 
Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommis-
sionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 25 Mio. 
Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parlamentari-
schen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es sich bei 
der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. Einem 
Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging es ins-
besondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt wird 
(Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 622 
und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es widerspre-
che Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Voraussetzungen für 
die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge angewendet 
und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. «formellen 
Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HG und die Frist nach Art. 17a 
Abs. 1 HG ist dies gängige Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. BVR 2020 
S. 493 E. 4.2; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3). Mit Blick auf die Aus-
führungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei der materiel-
len Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt 
wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere Nutzung als zum 
Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufgeweicht, sondern be-
stätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel des Gegenvor-
schlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Einklang. Dient ein 
Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls angestrebten 
Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben. Diese kommt in Fällen 
mit ausschliesslicher Wohnnutzung zum Tragen (vgl. auch VGE 2020/411 
vom 18.8.2022 E. 3.3 und 3.5, wonach ein [entgeltliches] Garagenmitbenut-
zungsrecht in Form einer Dienstbarkeit zugunsten einer Drittperson dazu 
führt, dass das fragliche Grundstück nicht mehr persönlich und ausschliess-


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lich zum Wohnzweck genutzt wird). Vor diesem Hintergrund kann es entge-
gen der Ansicht der Beschwerdeführenden nicht darauf ankommen, dass die 
Geschäftstätigkeit der GmbH nicht an ihrem Rechtsdomizil, sondern auf dem 
Nachbargrundstück erfolgt sei. Der Eintrag des Rechtsdomizils an der frag-
lichen Adresse diente dennoch einem Geschäfts- und nicht dem Wohn-
zweck. Ein Augenschein dazu, wo die Geschäftstätigkeit tatsächlich ausge-
übt wurde, würde demnach keine entscheidwesentlichen Erkenntnisse brin-
gen. Der entsprechende Antrag der Beschwerdeführenden wird abgewiesen 
(vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler BGE 144 II 427 E. 3.1.3, 
141 I 60 E. 3.3; BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4, 2021 S. 239 E. 5.6). Aus densel-
ben Gründen durfte auch die Vorinstanz von einem Augenschein absehen. 
Der Eintrag als Domizil im Handelsregister ist im Übrigen nicht als unbedeu-
tend zu werten, selbst wenn es den Beschwerdeführenden im konkreten Fall 
so erscheinen mag. Das Rechtsdomizil ist die Adresse, unter der die Rechts-
einheit an ihrem Sitz erreicht werden kann (Art. 2 Bst. b und Art. 117 Abs. 2 
der 
Handelsregisterverordnung 
vom 
17. Oktober 
2007 
[HRegV; 
SR 221.411]). Das impliziert, dass dort eine Infrastruktur vorhanden ist, die 
ein «administratives Leistungsangebot» garantiert, das namentlich die phy-
sische Entgegennahme von Urkunden und Mitteilungen aller Art durch eine 
natürliche Person umfasst (vgl. Meisterhans/Gwelessiani, Praxiskommentar 
zur HRegV, 4. Aufl. 2021, Art. 117 N. 496; Alexander Vogel, Kommentar 
HRegV, 2020, Art. 117 N. 14; Christian Champeaux, in Handkommentar 
HRegV, 2013, Art. 117 N. 11 f.; Praxismitteilung 2/15 des Eidgenössischen 
Amtes für das Handelsregister vom 30.11.2015 N. 6, einsehbar unter: 
 , Rubrik «Praxismitteilungen»). Das Rechtsdomizil 
ist einer der wesentlichsten Anknüpfungspunkte der Rechtseinheit in der 
schweizerischen Rechtsordnung (Alexander Vogel, a.a.O., Art. 117 N. 12). 
Dem Domizil kommt somit für die Rechtseinheit in jedem Fall insbesondere 
eine rechtliche Bedeutung zu. Die Gründe für den Eintrag der Wohnadresse 
der Beschwerdeführenden als Rechtsdomizil spielen unter diesen Umstän-
den keine Rolle.
3.4
Der systematischen Einordnung von Art. 11b HG im Gesetz bzw. der 
Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbstnut-
zung entnehmen. Jedenfalls spricht dieses Auslegungselement nicht dage-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.372U, 
Seite 11
gen, bei Eintragung der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdo-
mizil einer Gesellschaft den ausschliesslichen Wohnzweck zu verneinen.
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HG – angesichts seines relativ 
klaren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Mate-
rialien sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Ausle-
gungsaspekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck 
– so zu verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das Grundstück 
nicht persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt, wenn dieses 
oder Teile davon – wenn auch in geringem Umfang – geschäftlichen Zwe-
cken dienen. An der Adresse des Grundstücks C.________ Gbbl. 
Nr. 1________ 
war 
während 
des 
massgebenden 
Zeitraums 
im 
Handelsregister das Domizil der D.________ GmbH eingetragen. Die 
Vorinstanz 
hat 
zu 
Recht 
erwogen, 
dass 
bereits 
aufgrund 
der 
Deckungsgleichheit der erworbenen Liegenschaft mit der (für die Nutzung 
durchaus relevanten) Rechtsdomiziladresse der Gesellschaft keine 
ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt. Mit Blick auf die rechtliche 
Bedeutung des Rechtsdomizils steht diesem Ergebnis der von den 
Beschwerdeführenden 
pauschal 
angerufene 
allgemeine 
Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; 
SR 101]) nicht entgegen (zur Verhältnismässigkeit bei der Handänderungs-
steuer vgl. VGE 2022/80 vom 21.3.2023 E. 3.5 mit Hinweisen [noch nicht 
rechtskräftig]). Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, irrtümli-
cherweise die Adresse …weg 2________, anstelle jener des Nachbargrund-
stücks (…weg 3________) beim Handelsregister angegeben zu haben. Das 
Rechtsdomizil befand sich mehr als zweieinhalb Jahre auf dem hier betroffe-
nen Grundstück. Die Beschwerdeführenden räumen ein, dort gelegentlich 
Postsendungen zuhanden der D.________ GmbH in Empfang genommen 
zu haben. Vor diesem Hintergrund erscheint wenig plausibel, dass den 
Beschwerdeführenden der angebliche Irrtum erst wegen der Verfügungen 
des Grundbuchamts vom 9. Dezember 2021 aufgefallen sein soll. Das 
Rechtsdomizil der GmbH befand sich nach deren Gründung 2014 während 
rund fünf Jahren an der damaligen Wohnadresse der Beschwerdeführenden, 
obwohl der Beschwerdeführer damals bereits am Malergeschäft am 
…weg 3________ (E.________ AG) beteiligt war. Rund zwei Wochen bevor 
die Beschwerdeführenden ihren Wohnsitz an den …weg 2________ 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.372U, 
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wechselten, wurde das Rechtsdomizil der GmbH dorthin verlegt (vgl. vorne 
E. 2.1; Auszug Handelsregister). Auch diese Umstände sprechen dafür, 
dass die Beschwerdeführenden das Domizil an ihren neuen Wohnsitz auf 
dem 
erworbenen 
Grundstück 
übertragen 
wollten 
(vgl. 
auch 
Beschwerdeantwort S. 1). Daran vermag die Tatsache, dass der 
Beschwerdeführer das Domizil der GmbH kurze Zeit nach Erhalt der 
Verfügungen des Grundbuchamts an den …weg 3________ verlegte, nichts 
zu ändern. Während des massgebenden Zeitraums bestand das Domizil der 
GmbH mit seinen Rechtswirkungen auf dem erworbenen Grundstück, was 
der ausschliesslichen Wohnnutzung entgegensteht.
3.6
Eine andere Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG käme einer den 
Justizbehörden grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. 
VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf vier 
jüngst eingereichte, noch nicht abschliessend behandelte parlamentarische 
Vorstösse betreffend die nachträgliche Steuerbefreiung hinzuweisen 
(Geschäfts-Nrn. 
2022.RRGR.237, 
2022.RRGR.416, 
2022.RRGR.434, 
2023.RRGR.111). Diese zeigen, dass Mitglieder des Grossen Rates Klä-
rungs- und Anpassungsbedarf sehen (vgl. auch die Debatte zur am 
13.3.2023 mit 72 Ja- zu 62 Nein-Stimmen angenommenen Motion 143-2022 
[2022.RRGR.237], einsehbar unter: , Rubriken «Geschäfte/
Geschäftssuche», sowie die ebd. abrufbare Vorstossantwort des Regie-
rungsrats RRB 1271/2022 vom 30.11.2022). Für die vorliegende Konstella-
tion ist insbesondere die Motion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 (Ge-
schäfts-Nr. 2022.RRGR.434) von Interesse: Mit Blick auf die Anwendung der 
Art. 11a f. HG in der Praxis wird beantragt, die Bestimmungen dahingehend 
zu ändern, dass eine vollumfängliche Steuerbefreiung auch dann gewährt 
wird, wenn nicht das ganze Grundeigentum ununterbrochen, persönlich und 
ausschliesslich zum Wohnzweck dient, sondern eine geschäftliche Nutzung 
oder eine Nutzung durch Drittpersonen vorliegt, solange «die private (unun-
terbrochene, persönliche und ausschliessliche) Nutzung des Erwerbers zu 
Wohnzwecken überwiegt». Um die nachträgliche Steuerbefreiung so zu re-
geln und den Steuerbefreiungstatbestand dergestalt auszuweiten, ist ein ent-
sprechender Entscheid des Gesetzgebers notwendig. In diesem Sinn ist in 
der Motion denn auch festgehalten, dass im Rahmen der Revision festzule-
gen sei, «anhand welcher Grösse (z.B. Geschossflächen) der überwiegende 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.372U, 
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Anteil zu definieren ist und ab welchem Prozentsatz ein Überwiegen anzu-
nehmen ist». Die Justizbehörden dürfen diesen wesentlichen Entscheiden 
nicht vorgreifen, dies würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip wi-
dersprechen. Die vorgeschlagene Gesetzesänderung erwiese sich mit an-
deren Worten als obsolet, wäre Art. 11b Abs. 1 HG in der aktuellen Fassung 
im von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Sinn zu verstehen.
4.
Zusammenfassend erfüllten die Beschwerdeführenden die Voraussetzung, 
das erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich 
zum Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht. Die Vor-
instanz hat somit die Verfügungen des Grundbuchamts, die Stundung auf-
zuheben und die Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zu bezie-
hen, zu Recht bestätigt. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und 
ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwer-
deführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. 
Art. 108 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.372U, 
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- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt …
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.