be_verwaltungsgericht · 100 2023 13 · 2022-12-13 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 13. Dezember 2022; 2022.DIJ.3738) | Handänderung

100.2023.13U
BUC/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 21. März 2023
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführende
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
13. Dezember 2022; 2022.DIJ.3738)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2023.13U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 12. März 2019 erwarben 
A.________ 
und 
B.________ 
das 
Grundstück 
C.________ 
Gbbl. 
Nr. 1________ je zur Hälfte im Miteigentum. Bei der Grundbuchanmeldung 
am 11. Juni 2019 deklarierten sie die Handänderungssteuer und ersuchten 
das Grundbuchamt … gleichzeitig um nachträgliche Steuerbefreiung und 
Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt veran-
lagte die Handänderungssteuer am 17. Oktober 2019 auf Fr. 12'240.-- und 
stundete sie im selben Umfang für drei Jahre ab Grundstückserwerb. Am 
12. April 2022 reichten A.________ und B.________ das Formular zum 
Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums inklusive Hauptwohnsitzbe-
stätigungen beim Grundbuchamt ein. Mit Verfügungen vom 27. April 2022 
wies dieses das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab, hob die Stun-
dungsverfügung vom 17. Oktober 2019 auf und auferlegte A.________ und 
B.________ den gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit Grund-
buchanmeldung und einer Gebühr von Fr. 300.--) je hälftig zur Zahlung.
B.
Dagegen erhoben A.________ und B.________ Beschwerde bei der 
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ), die diese mit Ent-
scheid vom 13. Dezember 2022 abwies.
C.
Am 9. Januar 2023 haben A.________ und B.________ Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der DIJ sei auf-
zuheben und die nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer sei 
zu gewähren. Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Be-
schwerdeantwort vom 23. Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2023.13U, 
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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdefüh-
renden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche 
Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 12'240.-- zu Recht 
verweigert wurde.
2.1
Die Beschwerdeführenden haben am 12. März 2019 (Kaufvertrag) 
das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ je zur Hälfte im 
Miteigentum 
erworben. 
Auf 
dem 
Grundstück 
befinden 
sich 
ein 
Einfamilienhaus und eine separate Garage. Die Beschwerdeführenden 
haben 
dort 
seit 
dem 
21. Juli 
2019 
ihren 
Hauptwohnsitz 
(Hauptwohnsitzbestätigungen vom 8./11.4.2022, Vorakten DIJ [act. 3A] 


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pag. 21). Ab dem 27. Dezember 2019 bis zum 30. September 2022 (SHAB-
Datum) war die Adresse des Grundstücks (…, C.________) zudem als 
Domiziladresse der D.________ GmbH … im Handelsregister eingetragen. 
Die Beschwerdeführenden sind die beiden einzigen Gesellschafter der 
GmbH und die Beschwerdeführerin ist zudem Geschäftsführerin (vgl. 
Auszug Handelsregister, einsehbar unter: ). Der 
Betrieb der GmbH besteht in einem …atelier, das die Beschwerdeführerin 
führt. Im für die Steuerbefreiung massgebenden Zeitraum befand sich dieses 
in einem Gewerberaum in derselben Ortschaft wie der Wohnsitz der 
Beschwerdeführenden. Gemäss ihren Angaben stellte diese Räumlichkeit 
bloss eine Übergangslösung dar. Um beim beabsichtigten Wechsel der 
Geschäftsräumlichkeit weitere Mutationen im Handelsregister und damit 
verbundene Gebühren zu vermeiden, hätten die Beschwerdeführenden 
«rein pro forma» als Domizil der GmbH ihre Wohnadresse gewählt (vgl. 
Beschwerde S. 4 ff.).
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgli-
che Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von 
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des 
Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht 
erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss innert ei-
nem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-


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bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-
füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, 
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das 
Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3
Die DIJ hat erwogen, die Rechtsdomiziladresse der D.________ 
GmbH … sei an der Adresse der erworbenen Liegenschaft eingetragen 
gewesen, weshalb keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn von 
Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vorgelegen habe. Daran ändere nichts, dass 
die Umsatztätigkeit der Gesellschaft im hier relevanten Zeitraum hauptsäch-
lich anderswo stattgefunden habe. Die Domiziladresse impliziere eine – 
wenn auch nur geringe – Geschäftstätigkeit auf dem betroffenen Grund-
stück. So müsse an dieser Adresse zumindest die Post entgegengenommen 
werden (angefochtener Entscheid E. 4.3).
2.4
Die Beschwerdeführenden machen demgegenüber geltend, die Ge-
schäftstätigkeit der D.________ GmbH … sei zu keiner Zeit auf dem 
betroffenen Grundstück erfolgt. Das …atelier habe sich an einem anderen 
Standort befunden, über dessen Adresse auch sämtliche geschäftliche 
Korrespondenz erfolgt sei. Auf dem erworbenen Grundstück seien auch kein 
Material der GmbH gelagert oder administrative Arbeiten erledigt worden. 
Die Liegenschaft werde einzig zu Wohnzwecken genutzt. Für die Frage der 
nachträglichen Steuerbefreiung sei von den objektiven Umständen aus-
zugehen. Gestützt auf die blosse Vermutung, dass an der fraglichen Adresse 
Post entgegengenommen werde, dürfe die Steuerbefreiung nicht verwehrt 
werden. Ansonsten sei ein solche auch dann ausgeschlossen, wenn eine 
geschäftstätige Person an ihrem Wohnsitz geschäftliche E-Mails empfange 
oder im Homeoffice arbeite. Die Auslegung der DIJ, bei untergeordneter be-
ruflicher Nutzung das Erfordernis der ausschliesslichen Wohnnutzung zu 
verneinen, sei unverhältnismässig streng und gar willkürlich. Sie gründe ein-
zig auf finanzpolitischen Gedanken und entspreche nicht dem Willen des 
Gesetzgebers. Dieser habe sich an der Regelung im Kanton Solothurn orien-
tiert. Dort sei eine Steuerbefreiung möglich, solange die Wohnnutzung die 


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berufliche Nutzung überwiege. Die Praxis im Kanton Bern werde immer 
strenger. Daran würden sich auch Mitglieder des Grossen Rates stören, die 
entsprechende Vorstösse eingereicht hätten (Beschwerde S. 4 ff.).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus-
schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Eintrag 
der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdomizil einer Gesell-
schaft im Handelsregister die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steu-
erbefreiung erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 
Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer-
berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» (bzw. in der französischen 
Fassung: « personnellement […], sans interruption et exclusivement à des 
fins d'habitation ») genutzt wird. Damit scheint die Nutzung des betroffenen 
Grundstücks zu anderen Zwecken ausgeschlossen. Angesichts des Begriffs 
«ausschliesslich» kommt es grammatikalisch betrachtet nicht darauf an, in 
welchem Verhältnis eine andere Nutzung zum Wohnzweck steht (vgl. 
VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Was unter «Wohnzweck» zu verste-
hen ist, wird in Art. 11b HG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche und 
kommerzielle Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes 
zweifelsohne nicht unter diesen Begriff. Die Domiziladresse einer GmbH im 
Handelsregister dient gewerblichen Zwecken der juristischen Person und 
nicht zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwerbers der Liegenschaft, 
weshalb bei Eintragung an derselben Adresse das fragliche Grundstück 
nicht mehr persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. 
Insgesamt spricht der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Vorausset-
zungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn die Adresse des be-
troffenen Grundstücks als Domiziladresse einer Gesellschaft im Handelsre-
gister eingetragen ist.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2023.13U, 
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3.2
Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.2.1
Die Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung beru-
hen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des 
Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission (nachfolgend: Vortrag HG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HG festge-
halten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als 
Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'acquéreuse doit utili-
ser personellement la totalité de l'immeuble comme logement en pro-
priété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Bei-
lage 17 S. 3 ff., 5):
 « […] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber 
bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit 
ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. 
Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung 
vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der 
Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine 
Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aus-
schliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn 
auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder 
andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh-
nen».
Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla-
mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Nutzung von Geschäfts-
räumen beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses steht der nachträg-
lichen Steuerbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetz-
gebers entgegen; das betroffene Grundstück dient diesfalls eben gerade 
nicht mehr ausschliesslich zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwer-
bers. Die vorliegende Konstellation, dass beim Erwerb eines Einfamilienhau-
ses das Grundstück oder Teile davon zugleich sowohl zum Wohnzweck als 
auch geschäftlich genutzt werden, wird nicht ausdrücklich genannt. Da damit 
von der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss 
Art. 11b Abs. 1 HG abgewichen wird, die für Einfamilienhäuser gleichermas-
sen gilt, ist davon auszugehen, dass diese in der parlamentarischen Bera-
tung nicht explizit erwähnte Konstellation gleich wie die Nutzung von Ge-
schäftsräumen in einem Wohn- und Geschäftshaus nicht steuerbefreit ist. 
Der Gesetzgeber hat den insofern strikten Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG 


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auch nicht ansatzweise aufgeweicht. Das hätte er jedoch getan, wenn er 
Ausnahmen hätte zulassen bzw. das Ausschliesslichkeitskriterium hätte re-
lativieren wollen. Dies umso mehr als damit unweigerlich Abgrenzungsfra-
gen verbunden (gewesen) wären, die grundsätzlich – mit Blick auf Bedeu-
tung und Tragweite sowie die politische Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3) – 
als wesentlich zu beurteilen sind. Die Klärung dieser Fragen ist, wie bereits 
der Grundsatz einer Aufweichung als solcher, zumindest in den Grundzügen 
dem Entscheid des demokratisch legitimierten Gesetzgebers vorbehalten 
(vgl. hinten E. 3.7). Aus dem Vortrag geht indes weder explizit noch implizit 
hervor, worauf es denn ankäme und insbesondere bis zu welchem Ausmass 
geschäftliche Tätigkeiten oder Zwecke oder bis zu welcher Höhe ein damit 
erzielter Ertrag mit dem Erfordernis der persönlichen und ausschliesslichen 
Wohnnutzung noch vereinbar wäre. Der gesamte Gesetzgebungsprozess 
beinhaltete zu keiner Zeit derartige Überlegungen. Damit steht auch entste-
hungsgeschichtlich gesehen dem Bejahen der persönlichen und aus-
schliesslichen Nutzung zum Wohnzweck bereits (und allein) ein auf dem 
Grundstück ebenfalls verfolgter Geschäftszweck entgegen, wobei dessen 
Verhältnis zur Wohnnutzung unerheblich ist.
3.2.2
Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs-
verfahren (weiter) verkompliziert würde (vgl. Vortrag HG S. 7 f.), wenn an-
dere Zwecke, insbesondere geschäftliche, bis zu einem gewissen Ausmass 
noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und die rechtsanwen-
denden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- und Beweisfragen 
– ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezifisch klären müssten. 
Der von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Auslegung stehen 
damit auch Praktikabilitätsüberlegungen entgegen. Nach dem Gesagten 
wird die wortlautbasierte Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG entstehungsge-
schichtlich weiter gestützt.
3.3
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-
änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-
ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 


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Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommis-
sionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 25 Mio. 
Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parlamentari-
schen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es sich bei 
der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. Einem 
Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging es ins-
besondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt wird 
(Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 622 
und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es widerspre-
che Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Voraussetzungen für 
die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge angewendet 
und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. «formellen 
Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HG und die Frist nach Art. 17a 
Abs. 1 HG ist dies gängige Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. BVR 2020 
S. 493 E. 4.2; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3). Mit Blick auf die Aus-
führungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei der materiel-
len Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt 
wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere Nutzung als zum 
Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufgeweicht, sondern be-
stätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel des Gegenvor-
schlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Einklang. Dient ein 
Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls angestrebten 
Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben. Diese kommt in Fällen 
mit ausschliesslicher Wohnnutzung zum Tragen (vgl. auch VGE 2020/411 
vom 18.8.2022 E. 3.3 und 3.5, wonach ein [entgeltliches] Garagenmitbenut-
zungsrecht in Form einer Dienstbarkeit zugunsten einer Drittperson dazu 
führt, dass das fragliche Grundstück nicht mehr persönlich und ausschliess-
lich zum Wohnzweck genutzt wird). Vor diesem Hintergrund kann es entge-
gen der Ansicht der Beschwerdeführenden nicht darauf ankommen, dass die 
Administration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der GmbH nicht an de-
ren Rechtsdomizil erfolgten. Der Eintrag des Rechtsdomizils an der fragli-


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chen Adresse dient dennoch einem Geschäfts- und nicht dem Wohnzweck. 
Der Eintrag ist im Übrigen nicht als unbedeutend zu werten, selbst wenn es 
den Beschwerdeführenden im konkreten Fall so erscheinen mag. Das 
Rechtsdomizil ist die Adresse, unter der die Rechtseinheit an ihrem Sitz er-
reicht werden kann (Art. 2 Bst. b und Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterver-
ordnung vom 17. Oktober 2007 [HRegV; SR 221.411]). Das impliziert, dass 
dort eine Infrastruktur vorhanden ist, die ein «administratives Leistungsan-
gebot» garantiert, das namentlich die physische Entgegennahme von Urkun-
den und Mitteilungen aller Art durch eine natürliche Person umfasst (vgl. 
Meisterhans/Gwelessiani, Praxiskommentar zur HRegV, 4. Aufl. 2021, 
Art. 117 N. 496; Alexander Vogel, Kommentar HRegV, 2020, Art. 117 N. 14; 
Christian Champeaux, in Handkommentar HRegV, 2013, Art. 117 N. 11 f.; 
Praxismitteilung 2/15 des Eidgenössischen Amtes für das Handelsregister 
vom 30.11.2015 N. 6, einsehbar unter: , Rubrik 
«Praxismitteilungen»). Das Rechtsdomizil ist einer der wesentlichsten An-
knüpfungspunkte der Rechtseinheit in der schweizerischen Rechtsordnung 
(Alexander Vogel, a.a.O., Art. 117 N. 12). Dem Domizil kommt somit für die 
Rechtseinheit in jedem Fall insbesondere eine rechtliche Bedeutung zu. Die 
Gründe für den Eintrag der Wohnadresse der Beschwerdeführenden als 
Rechtsdomizil spielen unter diesen Umständen keine Rolle.
3.4
Der systematischen Einordnung von Art. 11b HG im Gesetz bzw. der 
Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbstnut-
zung entnehmen. Jedenfalls spricht dieses Auslegungselement nicht dage-
gen, bei Eintragung der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdo-
mizil einer Gesellschaft den ausschliesslichen Wohnzweck zu verneinen.
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HG – angesichts seines relativ 
klaren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Mate-
rialien sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Ausle-
gungsaspekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck 
– so zu verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das Grundstück 
nicht persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt, wenn dieses 
oder Teile davon – wenn auch in geringem Umfang – geschäftlichen Zwe-
cken dienen. An der Adresse des Grundstücks C.________ Gbbl. 
Nr. 1________ ist im Handelsregister das Domizil der D.________ GmbH … 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2023.13U, 
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eingetragen. Die Vorinstanz hat zu Recht erwogen, dass bereits aufgrund 
der Deckungsgleichheit der erworbenen Liegenschaft mit der (für die 
Nutzung durchaus relevanten) Rechtsdomiziladresse der Gesellschaft keine 
ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt. Mit Blick auf die rechtliche 
Bedeutung des Rechtsdomizils erscheint dieses Ergebnis nicht unhaltbar. 
Die strikte Handhabung des Ausschliesslichkeitserfordernisses lässt sich wie 
gesehen (vorne E. 3.3) insbesondere damit begründen, dass die 
Steuereinbussen deutlich reduziert werden sollten, und steht dem Willen des 
Gesetzgebers nicht entgegen. Demnach erscheint die Verweigerung einer 
nachträglichen Steuerbefreiung hier – entgegen den Beschwerdeführenden 
(vorne E. 2.4) – weder überspitzt formalistisch noch unverhältnismässig oder 
gar willkürlich (zum überspitzten Formalismus etwa BVR 2015 S. 301 E. 3; 
zur Verhältnismässigkeit bei der Handänderungssteuer vgl. VGE 2022/80 
vom 21.3.2023 E. 3.5 mit Hinweisen [noch nicht rechtskräftig]; zur Willkür in 
der Rechtsanwendung etwa BGE 144 I 170 E. 7.3). Der vorliegende Fall 
lässt sich zudem namentlich angesichts der Tragweite des Eintrags des 
Domizils im Handelsregister nicht ohne weiteres mit der Situation 
selbständig erwerbstätiger Personen ohne Handelsregistereintrag oder 
unselbständig erwerbstätiger Personen vergleichen, die gelegentlich im 
Homeoffice arbeiten. Die Beschwerdeführenden können aus ihrem Hinweis 
auf entsprechende Situationen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie in 
solchen 
Konstellationen 
die 
Voraussetzungen 
der 
nachträglichen 
Steuerbefreiung zu beurteilen wären, ist nicht Gegenstand des vorliegenden 
Verfahrens und braucht hier nicht entschieden zu werden.
3.6
Unbehelflich ist sodann der Hinweis der Beschwerdeführenden auf 
die Praxis im Kanton Solothurn, wo die nachträgliche Steuerbefreiung ge-
währt werde, solange die Wohnnutzung die berufliche Nutzung überwiege 
(vorne E. 2.4). Die Regelung im Kanton Solothurn diente der vorberatenden 
Kommission als Vorbild für die Änderung des HG (Vortrag HG S. 5), was 
aber nicht bedeutet, dass diese deckungsgleich ausgestaltet und gleich aus-
zulegen ist: Bereits der Wortlaut der entsprechenden Bestimmungen stimmt 
nicht überein. Im Kanton Solothurn ist «der Erwerb von Grundstücken als 
dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum» steuerfrei 
(vgl. § 207 Bst. g des Steuergesetzes des Kantons Solothurn vom 1. Dezem-
ber 1985 [BGS 614.11]). Die Nutzung «ausschliesslich zum Wohnzweck» 


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wird nicht (ausdrücklich) vorausgesetzt. Schliesslich sind beim erwähnten 
Ergebnis die von den Beschwerdeführenden (neu) eingereichten Beweismit-
tel zum Ort der tatsächlichen Geschäftstätigkeit wie namentlich die Ge-
schäftskorrespondenz und die Visitenkarte der GmbH (Beschwerdebei-
lagen 3 und 4) nicht von Bedeutung. Es kann daher offenbleiben, ob sie 
überhaupt berücksichtigt werden dürften (vgl. Beschwerdeantwort S. 1). Im-
merhin ist festzuhalten, dass gestützt auf Art. 25 VRPG neue Beweismittel 
vor Verwaltungsgericht grundsätzlich zu berücksichtigen sind (vgl. auch 
BVR 2021 S. 139 E. 2.3 betreffend nachträgliche Steuerbefreiung). Der von 
der Vorinstanz dagegen vorgebrachte Art. 17a Abs. 1 HG und das Urteil des 
Verwaltungsgerichts VGE 2020/106 vom 26. Mai 2021 (vgl. Beschwerde-
antwort S. 1) beziehen sich auf die Rechtzeitigkeit des Nachweises vor dem 
Grundbuchamt (vgl. E. 4.2), nicht aber auf ein allfälliges nachfolgendes Be-
schwerdeverfahren.
3.7
Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden 
grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. VGE 2020/106 vom 
26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf vier jüngst eingereichte, 
noch nicht abschliessend behandelte parlamentarische Vorstösse betreffend 
die 
nachträgliche 
Steuerbefreiung 
hinzuweisen 
(Geschäfts-Nrn. 
2022.RRGR.237, 2022.RRGR.416, 2022.RRGR.434, 2023.RRGR.111). 
Diese zeigen, dass Mitglieder des Grossen Rates Klärungs- und Anpas-
sungsbedarf sehen (vgl. auch die Debatte zur am 13.3.2023 mit 72 Ja- zu 62 
Nein-Stimmen angenommenen Motion 143-2022 [2022.RRGR.237], einseh-
bar unter: , Rubriken «Geschäfte/Geschäftssuche», sowie 
die ebd. abrufbare Vorstossantwort des Regierungsrats RRB 1271/2022 
vom 30.11.2022). Für die vorliegende Konstellation ist insbesondere die Mo-
tion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 (Geschäfts-Nr. 2022.RRGR.434) von 
Interesse: Mit Blick auf die Anwendung der Art. 11a f. HG in der Praxis wird 
beantragt, die Bestimmungen dahingehend zu ändern, dass eine vollum-
fängliche Steuerbefreiung auch dann gewährt wird, wenn nicht das ganze 
Grundeigentum ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck dient, sondern eine geschäftliche Nutzung oder eine Nutzung durch 
Drittpersonen vorliegt, solange «die private (ununterbrochene, persönliche 
und ausschliessliche) Nutzung des Erwerbers zu Wohnzwecken überwiegt». 
Demnach lässt sich aus dem Vorstoss gerade nicht folgern, dass die aktuelle 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2023.13U, 
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gesetzliche Regelung zu streng bzw. falsch auslegt wird, sondern vielmehr, 
dass für eine Ausweitung des Steuerbefreiungstatbestands eine Gesetzes-
änderung notwendig ist. In diesem Sinn ist in der Motion denn auch festge-
halten, dass im Rahmen der Revision festzulegen sei, «anhand welcher 
Grösse (z.B. Geschossflächen) der überwiegende Anteil zu definieren ist 
und ab welchem Prozentsatz ein Überwiegen anzunehmen ist». Die Justiz-
behörden dürfen diesen wesentlichen Entscheiden nicht vorgreifen, dies 
würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip widersprechen. Die vor-
geschlagene Gesetzesänderung erwiese sich mit anderen Worten als obso-
let, wäre Art. 11b Abs. 1 HG in der aktuellen Fassung im von den Beschwer-
deführenden geltend gemachten Sinn zu verstehen.
4.
4.1
Zusammenfassend erfüllten die Beschwerdeführenden die Voraus-
setzung, das erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und aus-
schliesslich zum Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht. 
Die Vorinstanz hat somit die Verfügungen des Grundbuchamts, die Stun-
dung aufzuheben und die Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren 
zu beziehen, zu Recht bestätigt. Für den Fall, dass ihnen keine nachträgliche 
Steuerbefreiung gewährt wird, haben die Beschwerdeführenden bereits in 
der Beschwerde vor der DIJ, wie auch vor Verwaltungsgericht (vgl. Be-
schwerde S. 15), um Erlass der Handänderungssteuer aufgrund offenbarer 
Härte im Sinn von Art. 23 Abs. 1 HG ersucht (vgl. Beschwerde vom 
24.5.2022 S. 10 ff., Vorakten DIJ [act. 3A] pag. 3 ff.). Da über eine nachträg-
liche Steuerbefreiung noch nicht abschliessend entschieden ist, hat die DIJ 
das bedingt gestellte Erlassgesuch im angefochtenen Entscheid zu Recht 
nicht behandelt. Gleiches gilt für das vorliegende Verfahren, zumal es ohne-
hin nicht Sache des Verwaltungsgerichts wäre, erstmals über ein entspre-
chendes Gesuch zu befinden. Sollte nach rechtskräftigem Abschluss des 
Steuerbefreiungsverfahrens weiterhin ein Interesse am Gesuch um Erlass 
der Handänderungssteuer bestehen, wird die DIJ dieses zu prüfen haben.
4.2
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet 
und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2023.13U, 
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schwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG 
i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 26 
Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt …
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.