be_verwaltungsgericht · 100 2013 31 · 2014-09-02 · de

Baubewilligung für die Erstellung eines Dreifamilienhauses - Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2012 - RA Nr. 110/2012/181) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2013.31/32U
KEP/COZ/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 2. September 2014
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Conrad
100.2013.31
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin 1
100.2013.32
B.________
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerin 2
gegen
C.________ und D.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerschaft 
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Gsteig
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, 3785 Gsteig b. Gstaad


betreffend Baubewilligung für die Erstellung eines Dreifamilienhauses; Art. 75b BV 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 
11. Dezember 2012; RA Nr. 110/2012/181)
Sachverhalt:
A.
Am 19. Juli 2012 reichten C.________ und D.________ bei der Einwohnergemeinde 
(EG) Gsteig ein Baugesuch ein für den Neubau eines Dreifamilienhauses mit einer 
Autoeinstellhalle auf der in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG 3) liegenden Parzelle 
Gsteig Gbbl. Nr. 1___. Dagegen erhoben A.________ und B.________ Einsprache. 
Sie rügten, das geplante Projekt verstosse gegen den von Volk und Ständen am 
11. März 2012 angenommenen Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) 
betreffend 
Zweitwohnungen. 
Am 
15. Oktober 
2012 
bewilligte 
das 
Regierungsstatthalteramt (RSA) Obersimmental-Saanen das Vorhaben und wies die 
Einsprachen ab. 
B.
Gegen diesen Gesamtentscheid reichten A.________ und B.________ am 
21. November bzw. 15. November 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die BVE wies die Beschwerden am 
11. Dezember 2012 ab.
C.
Dagegen haben A.________ am 17. Januar 2013 und B.________ am 18. Januar 
2012 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der 
BVE sei aufzuheben und das Baugesuch vom 17. Juli 2012 sei abzuweisen bzw. die 
Baubewilligung sei nicht zu erteilen. B.________ stellt zusätzlich den Antrag, eventuell 
sei die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Des Weiteren 
sei das Verfahren zu sistieren, bis ein rechtskräftiger Entscheid des Verwaltungs-
gerichts oder des Bundesgerichts zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV auf hängige 
Beschwerdeverfahren vorliege. 


Der damalige Abteilungspräsident hat mit Verfügung vom 21. Januar 2013 die beiden 
Verfahren 100.2013.31 und 100.2013.32 vereinigt.
Mit Beschwerdeantwort vom 21. Februar 2013 beantragen C.________ und 
D.________, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die 
BVE hat mit Eingabe vom 24. Januar 2013 auf eine Stellungnahme verzichtet. Die EG 
Gsteig hat sich nicht vernehmen lassen. A.________ und B.________ haben je mit 
Replik vom 2. April 2013 an ihren Rechtsbegehren festgehalten. C.________ und 
D.________ haben mit Eingabe vom 6. Mai 2013 auf die Einreichung einer Duplik 
verzichtet. Sie haben jedoch zum Ausdruck gebracht, dass sie an ihren Begehren 
festhalten. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzichtet. 
Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 zwei Grundsatzurteile zur Anwendbarkeit von 
Art. 75b BV gefällt. Der Instruktionsrichter hat mit Verfügung vom 2. Juli 2013 
C.________ und D.________ aufgefordert, im Licht der Urteile zur Beschwerdesache 
Stellung zu nehmen und anzugeben, ob sie am Bauvorhaben festhalten oder nicht und 
bejahendenfalls, wie sie die geplante Baute zu nutzen gedenken. Mit Zwischenver-
fügung vom 20. Januar 2014 hat der Instruktionsrichter deren Antrag auf Sistierung des 
Verfahrens 
abgewiesen 
und 
ihnen 
erneut 
Gelegenheit 
gegeben, 
sich 
zur 
vorgesehenen Nutzung der Wohnungen zu äussern. Mit Eingabe vom 22. April 2014 
haben C.________ und D.________ an ihrem Bauvorhaben festgehalten und erklärt, 
die Einheiten des Dreifamilienhauses als Erstwohnungen zu nutzen und diese Nutzung 
im Grundbuch anzumerken. Die weiteren Verfahrensbeteiligten haben sich mit diesem 
Vorgehen einverstanden erklärt. A.________ hat mit Eingabe vom 14. Mai 2014 ihre 
Rechtsbegehren wie folgt modifiziert: 
«a) Die Beschwerde sei gutzuheissen, und der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) vom 11. Dezember 2012 sei 
aufzuheben; 
b) Der 
Gesamtbauentscheid 
des 
Regierungsstatthalteramtes 
Obersimmental-
Saanen vom 15. Oktober 2012 sei mit Ausnahme von Ziff. 2.2.2. (Abweisung 
Einsprachen) zu bestätigen und mit der folgenden Auflage zu ergänzen:
ERSTWOHNUNGEN
Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als 
Erstwohnungen genutzt werden.
ANMERKUNG IM GRUNDBUCH
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem 
Grundbuchblatt 
der 
Parzelle 
Gsteig 
Gbbl.-Nr. 1___ 
die 
Anmerkung 
"Erstwohnungen" anzubringen.
c) die Verfahrenskosten für das Verfahren vor der BVE und vor dem Ver-
waltungsgericht seien den Beschwerdegegnern zu auferlegen; und 
d) die Beschwerdegegner seien ferner anzuweisen, der Beschwerdeführerin 1 die 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht zu ersetzen.»
B.________ hat mit Eingabe vom 16. Mai 2014 ihre Rechtsbegehren wie folgt 
geändert:


«1. Die Baubewilligung sei zu erteilen, aber nur mit der Auflage gemäss Art. 6 Abs. 1 
und entsprechender Anmerkung im Grundbuch gemäss Art. 6 Abs. 2 der 
Zweitwohnungsverordnung (SR 702), dass die Baute nur als Erstwohnungen 
genutzt werden darf.
2. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung (im Sinne von Ziffer 1) an die 
Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen.
3. Die Verfahrenskosten vor BVE und Verwaltungsgericht seien den Be-
schwerdegegnern 
aufzuerlegen 
und 
diese 
seien 
zu 
verpflichten, 
die 
Beschwerdeführerin 2 ausseramtlich zu entschädigen.»
Mit Verfügung vom 26. Mai 2014 hat der Instruktionsrichter den Parteien einen 
Vergleich vorgeschlagen, der jedoch mangels Einigkeit bezüglich der Kostenliquidation 
nicht zustande gekommen ist. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.
1.2
Gemäss Art. 79 Abs. 1 VRPG ist zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt, 
wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur 
Teilnahme erhalten hat (Bst. a; sog. formelle Beschwer), durch die angefochtene 
Verfügung oder den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein 
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung oder des 
Entscheids hat (Bst. c; sog. materielle Beschwer; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 und 2 i.V.m. 
Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Materiell 
beschwert ist demnach, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache 
verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung der 
angefochtenen Verfügung oder des angefochtenen Entscheids zieht. Bei Bauvorhaben 
stehen naturgemäss die Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks in einer 
besonders nahen Beziehung zur Streitsache (BVR 2011 S. 498 E. 2.3 f., 2006 S. 261 
E. 2.2; BGE 137 II 30 E. 2.2.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 35-35c N. 16 und 17).
1.3
Die Beschwerdeführerin 1 übt als Mitglied einer einfachen Gesellschaft 
Gesamteigentum 
an 
der 
Stockwerkeinheit 
Gbbl. Nr. 2___-3 
aus. 
Die 
Beschwerdegegnerschaft macht geltend, sie hätte nur gemeinsam mit ihrem 
Gesellschaftspartner Beschwerde führen dürfen (Beschwerdeantwort, S. 3). – Die 


einfachen Gesellschafter müssen gemäss Art. 653 Abs. 2 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) grundsätzlich gemeinsam über ihr Eigentum 
verfügen und in prozessualer Hinsicht gemeinsam Rechte geltend machen oder 
belangt werden (notwendige Streitgenossenschaft; Art. 13 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 70 
der 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung 
vom 
19. Dezember 
2008 
[Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum 
bernischen 
VRPG, 
1997, 
Art. 13 
N. 4). 
Im 
Verwaltungs- 
und 
Verwaltungsgerichtsverfahren ergibt sich die Befugnis zur Beteiligung an solchen 
Verfahren jedoch nicht aus der Legitimation zur Sache, sondern aus der prozessualen 
Legitimation zum Verfahren (hinreichende individuelle Betroffenheit und Beziehungs-
nähe zum Verfahrensgegenstand). Diese Verfahrensvoraussetzung kann auch bei 
einzelnen Mitgliedern einer notwendigen Streitgenossenschaft erfüllt sein und dazu 
führen, dass ihre Legitimation zum selbständigen Ausüben von Parteirechten zu 
bejahen ist. In diesem Sinn kann im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens auch in 
Fällen gemeinschaftlichen Eigentums in eigenem Namen Beschwerde führen, wer als 
Nachbarin oder Nachbar besonders betroffen ist (VGE 2013/174 vom 18.12.2013, 
E. 1.3, 2009/12 vom 3.6.2009, E. 1.1, 22267 vom 26.8.2005, E. 1.2; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 35-35c N. 20; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 13 N. 6). – Die 
Beschwerdeführerin 1 hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als direkt 
an die Bauparzelle anstossende Nachbarin durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung. Unter diesen Umständen ist ihre selbständige Anfechtungsbefugnis zu 
bejahen. 
1.4
Die Beschwerdegegnerschaft bringt weiter vor, die Beschwerdeführerin 2 sei 
nicht beschwerdebefugt, weil die umstrittene Sache keine Bundesaufgabe sei. – Das 
Bundesgericht 
hat 
eingehend 
dargelegt, 
weshalb 
die 
Begrenzung 
des 
Zweitwohnungsbaus nach Art. 75b Abs. 1 BV eine Bundesaufgabe darstellt, die in 
erster Linie den Schutz von Natur, Landschaft und Heimat bezweckt (BGE 139 II 271 
E. 9.3 ff., insbesondere E. 11 mit Verweis auf die Botschaft des Bundesrats vom 
29.10.2008 zur eidgenössischen Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweit-
wohnungen!», in Bundesblatt 2008 S. 8757; zur unmittelbaren Anwendbarkeit von 
Art. 75b Abs. 1 BV vgl. BGE 139 II 243 E. 9 ff.). Die Baubewilligung vom 15. Oktober 
2012 ist folglich in Erfüllung einer Bundesaufgabe ergangen, weshalb die 
Beschwerdeführerin 2 bereits von Bundesrechts wegen beschwerdebefugt ist (Art. 12 
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG; 
SR 451] i.V.m. Art. 1 und Anhang Ziff. 9 der Verordnung vom 27. Juni 1990 über die 
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und 
Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076]). Sie ist 
sodann unabhängig vom Vorliegen einer Bundesaufgabe gestützt auf kantonales 
Recht zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. 


Art. 40a 
und 
35a 
BauG; 
VGE 
2013/92 
vom 
12.2.2014, 
E. 1.2; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 65 N. 22). Die Beschwerdeführerin 2 hat am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie ist demnach zur Beschwerde legitimiert. 
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 
1.5
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Die Beschwerdeführerin 1 bringt zunächst vor, die BVE habe gegen Art. 69 
Abs. 1 VRPG verstossen, indem sie die Beschwerde als offensichtlich unbegründet 
ohne Durchführung eines Schriftenwechsels abgewiesen habe. Die Beschwerde sei 
mitnichten offensichtlich unbegründet. Da die BVE zu Unrecht davon ausgegangen sei, 
habe sie sich nicht mit allen vorgetragenen Argumenten, insbesondere nicht mit der 
Auffassung des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) zur Anwendbarkeit der 
Zweitwohnungsvorschriften, auseinandergesetzt. Die BVE habe wohl eine rasche 
höchstrichterliche Klärung der strittigen Grundsatzfrage ermöglichen wollen. Dies sei 
aber nicht in die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeflossen, was eine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 26 Abs. 2 der 
Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1], Art. 21 ff. VRPG) bewirke.
2.2
Als offensichtlich unbegründet im Sinn von Art. 69 Abs. 1 VRPG ist eine 
Beschwerde zu bezeichnen, die klarerweise keinen Erfolg haben kann, weil Anträge 
oder Begründung in keiner Weise geeignet sind, das vorinstanzliche Erkenntnis 
umzustossen. Beschwerden, die schon vor Durchführung des Schriftenwechsels als 
eindeutig 
unbegründet 
bezeichnet 
werden 
können, 
sind 
eher 
selten 
(Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 69 N. 8). – Es trifft zu, dass die Rechtsfragen 
im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsartikel der Bundesverfassung höchst 
umstritten waren und immer noch sind. Ob die BVE die Beschwerde unter diesen 
Umständen als offensichtlich unbegründet ohne Schriftenwechsel abweisen durfte, ist 
zweifelhaft, 
kann 
jedoch 
mit 
Blick 
auf 
das 
Folgende 
offenbleiben. 
Die 
Beschwerdeführerin 1 konnte in der Beschwerde ihren Standpunkt vorbringen. Die 
BVE hat ihren Entscheid zwar knapp begründet. Dass sie sich nicht mit der Auffassung 
des ARE auseinandergesetzt hat, lässt die Begründung jedoch nicht als ungenügend 
erscheinen. Mit den Hinweisen auf die gegenteiligen Meinungen brachte die BVE 
implizit zum Ausdruck, dass sie der Auffassung des ARE nicht folgen kann. Eine 
wirksame Anfechtung des Entscheids war denn auch ohne weiteres möglich. Ob die 
Begründung zutrifft, ist im Übrigen keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der 
materiellen Prüfung (vgl. zur Begründungspflicht statt vieler BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 


I 229 E. 5.2; BVR 2012 S. 109 E. 2.3.3). Die Rüge der Gehörsverletzung erweist sich 
daher als unbegründet.
3.
Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von 
Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 
des Bundesgesetzes über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 
E. 8). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am 
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Brutto-
geschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das 
Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten 
anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein 
Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung 
mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen 
Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder 
überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone 
gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine 
Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 
E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur 
Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, 
die erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, 
die als Zweitwohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 
28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; vgl. zum Ganzen auch VGE 
2012/448 vom 3.4.2014, E. 3, 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [nicht rechtskräftig; zur 
Publ. bestimmt]). – Das RSA hat die Baubewilligung am 15. Oktober 2012 und damit 
nach 
Inkrafttreten 
von 
Art. 75b 
BV 
erteilt. 
Unbestritten 
ist, 
dass 
der 
Zweitwohnungsanteil der EG Gsteig mehr als 20 Prozent beträgt (Art. 1 Abs. 2 i.V.m. 
Anhang 
Zweitwohnungsverordnung, 
Gemeinde 
Nr. 841). 
Das 
projektierte 
Dreifamilienhaus lässt eine Nutzung als Zweitwohnung zu. Das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegnerschaft fällt somit in den Anwendungsbereich von Art. 75b BV. Der 
angefochtene Entscheid ist insoweit rechtsfehlerhaft, als er die Anwendbarkeit des 
Zweitwohnungsartikels verneint (angefochtener Entscheid, E. 2).
4.
4.1
Ursprünglich lag die Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV und die Nutzung 
des 
projektierten 
Dreifamilienhauses 
als 
Zweitwohnung 
im 
Streit 
und 
die 
Beschwerdeführenden haben die Verweigerung der Baubewilligung beantragt. 


Gleichzeitig haben sie für den Fall, dass sich die Beschwerdegegnerschaft für die 
Nutzung als Erstwohnungen entscheiden würde, eine Anmerkung der Nutzungsauflage 
im Grundbuch gefordert (vorne Bst. C). Nach dem Vorliegen der Grundsatzurteile des 
Bundesgerichts über die unmittelbare Anwendbarkeit des Zweitwohnungsartikels hat 
die Beschwerdegegnerschaft erklärt, die Wohnungen als Erstwohnungen nutzen zu 
wollen mit entsprechender Anmerkung im Grundbuch (vorne Bst. C). Ohne eine im 
Grundbuch einzutragende Auflage zur Nutzung als Erstwohnungen wäre das 
Bauvorhaben 
nicht 
bewilligungsfähig 
(vgl. Art. 6 
i.V.m. 
Art. 4 
Bst. a 
Zweitwohnungsverordnung). Die Erklärung der Beschwerdegegnerschaft, sich zu 
einem Nutzungsvorbehalt der Wohnungen zu verpflichten, bedeutet ein teilweises 
Unterziehen unter den gegnerischen Antrag. Erst in der Folge haben die 
Beschwerdeführenden ihre Anträge modifiziert (vorne Bst. C). Ihre Beschwerden 
erweisen sich nach dem Gesagten als offensichtlich begründet und sind 
(vollumfänglich) gutzuheissen. Über solche Beschwerden entscheidet das Gericht in 
Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). 
Der 
vorinstanzliche 
Entscheid 
ist 
aufzuheben. 
Der 
Gesamtentscheid 
des 
Regierungsstatthalters vom 15. Oktober 2012 ist – mit Ausnahme von Ziffer 4 des 
Dispositivs betreffend Nutzungsbeschränkung – zu bestätigen und mit der Auflage 
«Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, 
ist anzuweisen, diese im Grundbuch anzumerken. 
4.2
Soweit die EG Gsteig eine Ergänzung im Grundbuch wünscht, wonach bei 
Begründung von Stockwerkeigentum die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung auf 
die jeweiligen Stockwerkeinheiten zu übertragen sei, kann ihr nicht entsprochen 
werden (Stellungnahme vom 27.5.2014, act. 35). – Das Grundbuch dient der 
Rechtswahrheit und der Rechtsklarheit. Das bedeutet, dass die aus dem Grundbuch 
hervorgehenden Tatsachen klar sein müssen und dem tatsächlichen Leben, d.h. der 
Wahrheit möglichst nahe kommen sollen (Urs Fasel, Kommentar zur Grundbuch-
verordnung [GBV], 2. Aufl. 2013, Einl. 138-144 N. 144 sowie Art. 125 N. 12). Die 
Anmerkung soll bestehende, rechtlich relevante Tatsachen transparent machen (Urs 
Fasel, a.a.O., Art. 80 N. 5). Eine Nutzungsbeschränkung ist deshalb nur auf den 
ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten anzumerken. Im hier interessierenden Fall liegt 
jedoch kein Stockwerkeigentum vor. Ein Hinweis im Grundbuch auf eine allfällige 
spätere Stockwerkeigentümerschaft ist nicht zulässig. 
5.
5.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerdeführenden. Die 
Beschwerdegegnerschaft gilt als vollumfänglich unterliegend. Sie hat für die Verfahren 


vor dem Verwaltungsgericht und vor der BVE die Verfahrenskosten zu tragen und den 
Beschwerdeführenden für beide Verfahren die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 
Abs. 1 VRPG; Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdegegnerschaft 
stellt 
die 
Tatsache, 
dass 
Grundsatzurteilen 
des 
Bundesgerichts gefolgt wird, keinen besonderen Umstand im Sinn von Art. 108 Abs. 1 
und 2 VRPG dar und vermag daher keine andere Kostenverteilung zu rechtfertigen 
(Eingabe vom 17.6.2014, S. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 16 und 
N. 9). Der Verweis auf BVR 1994 S. 91 E. 5d ist unbehelflich, da dort die 
Kostenverlegung bei einer Praxisänderung angesprochen wird. Die Gemeinde hat 
weder Anträge gestellt noch ist sie in ihren Vermögensinteressen betroffen, weshalb ihr 
keine Kosten aufzuerlegen sind und sie auch keinen Anspruch auf Parteikostenersatz 
hat (Art. 108 Abs. 2 und Art. 104 Abs. 4 VRPG). 
5.2
Die Verfahrensvereinigung führt nicht dazu, dass die Beteiligten zu 
Streitgenossinnen werden. Die Kosten sind deshalb grundsätzlich so zu verlegen, wie 
wenn die verschiedenen Eingaben getrennt behandelt worden wären. Verringert sich 
durch die gemeinsame Behandlung der Bearbeitungsaufwand, so ist diesem Umstand 
bei der Festsetzung der Verfahrenskosten Rechnung zu tragen (Art. 103 Abs. 2 VRPG; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 17 N. 4 und 7 sowie Art. 103 N. 4). Der 
Beschwerdegegnerschaft ist deshalb eine reduzierte Pauschalgebühr aufzuerlegen. 
Eine Änderung der Rechtsbegehren im Verlauf des Verfahrens kann zwar zu einer 
anderen 
Verlegung 
der 
Verfahrenskosten 
führen 
(Art. 108 
Abs. 1 
VRPG; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 8). Vorliegend hat die Änderung der 
Rechtsbegehren der Beschwerdeführenden zu keiner Verzögerung des Verfahrens 
bzw. zu keinem Mehraufwand geführt. Eine andere Kostenaufteilung rechtfertigt sich 
daher nicht. 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerden in den Verfahren 100.2013.31 und 100.2013.32 werden 
gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 
11. Dezember 
2012 
wird 
aufgehoben 
und 
der 
Gesamtentscheid 
des 
Regierungsstatthalteramts Obersimmental-Saanen vom 15. Oktober 2012 wird mit 
Ausnahme von Ziffer 4 des Dispositivs bestätigt und mit der folgenden Auflage 
ergänzt:
«4.
ERSTWOHNUNGEN
Die 
aufgrund 
dieser 
Baubewilligung 
erstellten 
Wohnungen 
müssen 
als 
Erstwohnungen genutzt werden. 


ANMERKUNG IM GRUNDBUCH
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem 
Grundbuchblatt der Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1___ die Anmerkung "Erstwohnungen" 
anzubringen.»
2.
a)Die Kosten der Verfahren 100.2013.31 und 100.2013.32 vor dem Ver-
waltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von je Fr. 1'500.--, 
insgesamt ausmachend Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdegegnerschaft 
auferlegt.
b) Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wie folgt zu ersetzen:
- der Beschwerdeführerin 1 in der Höhe von Fr. 2'754.-- (inkl. Auslagen und 
MWSt) und
- der Beschwerdeführerin 2 in der Höhe von Fr. 2'580.-- (inkl. Auslagen).
3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern von Fr. 400.-- werden der Beschwerdegegnerschaft auferlegt. 
b) Die Beschwerdegegnerschaft hat der Beschwerdeführerin 2 die Parteikosten für 
das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
von Fr. 2'530.-- (inkl. Auslagen) zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin 1
- der Beschwerdeführerin 2
- der Beschwerdegegnerschaft
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Gsteig
- dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (mit Hinweis auf die im 
Grundbuch vorzunehmende Anmerkung gemäss Ziff. 1 des Dispositivs dieses 
Urteils)
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.