be_verwaltungsgericht · 100 2019 140 · 2020-03-20 · de

Genehmigung der Teil-Überbauungsordnung XIV \"Bleikenmatt\" (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 18. März 2019; 2017.JGK.3249) | Nutzungspläne

100.2019.140U
STE/BAE/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 20. März 2020
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Stohner, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Barben
1. A.________ und B.________
2. C.________ und D.________
3. E.________ und F.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
G.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin 1
Einwohnergemeinde Kehrsatz
handelnd durch den Gemeinderat, Zimmerwaldstrasse 6, 3122 Kehrsatz
Beschwerdegegnerin 2
und
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8
betreffend Genehmigung der Teil-Überbauungsordnung XIV «Bleikenmatt» 
(Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 
vom 18. März 2019; 2017.JGK.3249)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2020, Nr. 100.2019.140U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die Zone mit Planungspflicht (ZPP) Nr. 3 «Bleikenmatt» liegt am östlichen 
Rand des Dorfzentrums von Kehrsatz und ist für eine Wohnüberbauung 
vorgesehen. Der westliche Teil (Teilgebiete A, B und E) liegt im Wirkungs-
bereich der Teil-Überbauungsordnung (Teil-ÜO) XII und ist bereits über-
baut. Der östliche Teil (Teilgebiete C und D) umfasst das noch unüberbaute 
Grundstück 
Kehrsatz 
Gbbl. 
Nr. 1________ 
und 
das 
Grundstück 
Nr. 2________ mit einem Kindergarten. Am 18. August 2016 beschloss der 
Gemeinderat der Einwohnergemeinde (EG) Kehrsatz für das Grundstück 
Nr. 1________ die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt», bestehend aus dem 
Überbauungsplan und den Überbauungsvorschriften (ÜV), die Umzonung 
der Parzelle Nr. 2________ von der ZPP Nr. 3 «Bleikenmatt» in eine Zone 
für öffentliche Nutzungen (ZöN) sowie eine Änderung des Baureglements. 
Während der öffentlichen Auflage hatten unter anderen A.________ und 
B.________, C.________ und D.________ sowie die Mitglieder der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft … gegen die Planung Einsprache 
erhoben. Mit Verfügung vom 26. April 2017 genehmigte das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) die Planung und 
wies die Einsprachen ab.
B.
Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR erhoben A.________ und 
B.________, 
C.________ 
und 
D.________ 
sowie 
(von 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft …) unter anderen E.________ und 
F.________ am 29. Mai 2017 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion für Inneres und 
Justiz [DIJ]). Diese beteiligte die Grundeigentümerin G.________ AG auf 
deren Begehren hin am Verfahren und wies die Beschwerde mit Entscheid 
vom 18. März 2019 ab.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2020, Nr. 100.2019.140U, 
Seite 3
C.
Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________, C.________ 
und D.________ sowie E.________ und F.________ am 18. April 2019 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid 
der JGK sei aufzuheben und die vom Gemeinderat Kehrsatz am 18. August 
2016 beschlossene Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» sei nicht zu genehmigen.
Die G.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2019, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die EG 
Kehrsatz hat mit Eingabe vom 3. Mai 2019 auf weitere Ausführungen 
verzichtet. Die JGK beantragt mit Vernehmlassung vom 8. Mai 2019, die 
Beschwerde sei abzuweisen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzli-
chen Verfahren teilgenommen. Sie sind als Eigentümerinnen und Eigen-
tümer benachbarter Grundstücke durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-
hebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über 
Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf 
die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).


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2.
2.1
Die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» umfasst den östlichen Teil der ZPP 
Nr. 3 «Bleikenmatt» (Teilgebiete C und D). Sie grenzt gegen Westen an 
das Gebiet der Teil-ÜO XII (Teilgebiete A und B der ZPP Nr. 3), welches 
mit bis zu dreigeschossigen Gebäuden, mehrheitlich Mehrfamilienhäusern, 
überbaut ist (vgl. Art. 13 Abs. 5 Bst. a und b des Baureglements der Ein-
wohnergemeinde Kehrsatz vom 13. September 2010 [GBR]). Gegen Süden 
grenzt das Gebiet der Teil-ÜO XIV an die neue ZöN N (Kindergarten), an 
die Wohnzone W2 sowie an die Zone mit Quartierplanung (ZQ) 1 (vgl. 
Zonenplan 
der 
EG 
Kehrsatz 
vom 
13.9.2010, 
einsehbar 
unter: 
 , Rubrik «Online Schalter»). Das Gebiet der Teil-ÜO 
XIV liegt an einem Hang, der im oberen Teil Richtung Osten, im unteren 
Teil auch Richtung Norden leicht abfällt. Die Teil-ÜO XIV sieht sechs gleich 
ausgerichtete Baufelder vor, die im oberen Teil ungefähr parallel zum Hang 
liegen. Die Höhe der Gebäude ist durch Höhenkoten begrenzt (Überbau-
ungsplan, in act. 4D).
2.2
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nur die Genehmi-
gung der Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt». Die gleichzeitig genehmigte Umzo-
nung der Parzelle Nr. 2________ und die Änderung von Art. 7 sowie 
Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR waren bereits vor der Vorinstanz nicht mehr 
angefochten. Ebenfalls nicht Gegenstand des Verfahrens bildet das 
Referenzprojekt, auf dessen Grundlage die Teil-ÜO XIV ausgearbeitet 
wurde; dieses dient bloss der Illustration des Bebauungskonzepts und der 
Aussenraumgestaltung (Art. 4 ÜV), die Rechtmässigkeit eines konkreten 
Bauprojekts wird erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Zwar ist 
es möglich, mit der Genehmigung einer Überbauungsordnung auch die 
Baubewilligung zu erteilen (vgl. Art. 88 Abs. 6 des Baugesetzes vom 9. Juni 
1985 [BauG; BSG 721.0]); dies ist hier aber nicht der Fall. Einwände, die 
sich gegen das Referenzprojekt richten, sind im vorliegenden Verfahren 
daher nicht zu beurteilen.


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3.
3.1
Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Teil-ÜO 
XIV «Bleikenmatt» verstosse gegen die verbindlichen Vorgaben des Bau-
reglements für die ZPP Nr. 3 «Bleikenmatt» und sei daher nicht genehmi-
gungsfähig. Sie rügen insbesondere, es fehle die Rücksichtnahme auf die 
bestehenden benachbarten Siedlungen, die in Art. 13 Abs. 5 Bst. c GBR 
vorgeschrieben sei. Mit der festgelegten Gebäudehöhenkote und der mög-
lichen Geschosszahl, den Grenzabständen und der Anordnung der Baube-
reiche sowie der Ausnützungsziffer und der Nutzungsaufteilung werde zu 
wenig auf die Nachbarschaft Rücksicht genommen und dem Terrainverlauf 
ungenügend Rechnung getragen.
3.2
Die Gemeinden sind im Rahmen des übergeordneten Rechts in der 
Ortsplanung autonom (Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]; Art. 55 Abs. 1 und Art. 65 Abs. 1 BauG). Das AGR als Ge-
nehmigungsbehörde und die JGK bzw. DIJ als kantonale Beschwer-
deinstanz im Sinn von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700) haben zu prüfen, ob die Gemeinde das ihr zustehende Planungs-
ermessen richtig und zweckmässig ausgeübt hat. Die Rechtsmittelbehörde 
hat sich bei der Überprüfung zurückzuhalten, soweit es um lokale Anliegen 
geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demo-
kratie sowie die Gemeindeautonomie von Bedeutung sein sollen. Mit der 
Pflicht zur vollen Überprüfung wird also nicht ausgeschlossen, dass sich 
die Rechtsmittelinstanz eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, wenn der 
unteren Instanz mit der Anwendung unbestimmter Planungsbegriffe oder 
bei der Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum 
oder Ermessensbereich zusteht. Im Rahmen der ihm zustehenden Rechts-
kontrolle hat das Verwaltungsgericht lediglich zu prüfen, ob die Vorinstanz 
ihre Überprüfungsbefugnis frei von Rechtsfehlern ausgeübt hat. Daraus 
ergibt sich, dass es einen Beschwerdeentscheid in Planungssachen nicht 
schon dann aufhebt, wenn ein anderes Vorgehen ebenfalls denkbar gewe-
sen wäre, sondern nur dann, wenn sich die beschlossene und genehmigte 
Planung als rechtswidrig erweist (BVR 2019 S. 170 E. 3.2 mit Hinweisen).


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Seite 6
3.3
Jede Planung hat sich an Art. 1 und 3 des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700) zu orientieren und in jedem Fall sind alle Interessen, sowohl die 
öffentlichen wie die privaten, zu beachten und gegeneinander abzuwägen 
(Art. 3 
der 
Raumplanungsverordnung 
vom 
28. Juni 
2000 
[RPV; 
SR 700.13]). Nach Art. 24 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nicht 
zu Einwirkungen auf die Nachbarschaft führen, die der Zonenordnung 
widersprechen. Unter Einwirkungen sind auch ideelle bzw. immaterielle 
(z.B. ästhetische oder psychisch wirkende) Immissionen zu verstehen (zum 
Ganzen BVR 2003 S. 257 E. 9c; VGE 22631 vom 30.1.2007 E. 4.1, je mit 
Hinweisen).
3.4
Das Bauen in einer ZPP setzt eine rechtskräftige ÜO voraus (Art. 93 
Abs. 1 BauG). Als Grundlage dafür hat die Grundordnung für jede ZPP den 
Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert und die 
Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume festzulegen. 
Der Gemeinderat kann in der ÜO baurechtliche Vorschriften abweichend 
zur Grundordnung festlegen, aber nicht von den Vorgaben für die ZPP ab-
weichen (Art. 92 Abs. 1 BauG; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen 
BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 92/93 N. 2). – Die Grundlagen für die ZPP 
Nr. 3 finden sich in Art. 13 Abs. 5 GBR in der Fassung vom 18. August 
2016, genehmigt am 26. April 2017 (in act. 4D). Danach ist die ZPP Nr. 3 
Wohnnutzungen und nicht störenden Arbeitsplätzen vorbehalten. Es ist 
eine ausgewogene Mischung von Wohnungen verschiedener Grösse und 
Eigentumsverhältnisse und insbesondere auch ein angemessener Anteil an 
alters- und behindertengerechten Wohnungen vorzusehen (Bst. a). In den 
Teilgebieten C und D (d.h. dem Wirkungsbereich der Teil-ÜO XIV) ist die 
Nutzung mit vorwiegend, im direkten Anschluss an die W2 mit maximal 
2-geschossigen Bauten oder Gebäudeteilen zulässig. Das Attikageschoss 
darf maximal 2/3 der Fläche des darunterliegenden Normalgeschosses 
beanspruchen. An der gegen die Parzellengrenze liegenden Schmalseite 
muss das Attikageschoss um mindestens 4 m zurückversetzt werden. An 
der Hauptfassade darf das Attikageschoss auf die Fassade des darunter-
liegenden Geschosses gestellt werden. Attikageschosse werden weder bei 
der Berechnung der Geschosszahl noch bei der Gebäudehöhe mitgezählt. 
Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0,67. Der Gemeinderat kann diese 


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im Rahmen der ÜO auf maximal 0,79 erhöhen (Bst. b). Die Bauformen sind 
den Terrainverhältnissen anzupassen. Die Anordnung sowie die Geschoss-
zahl der Bauten haben auf die bestehenden benachbarten Siedlungen 
angemessen Rücksicht zu nehmen (Bst. c).
3.5
Die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» bezweckt die rationelle Erschlies-
sung und die differenzierte Gestaltung von Bauten und Aussenräumen in 
den Teilgebieten C und D der ZPP Nr. 3. Sie sieht sechs Baufelder parallel 
zum oberen Teil des Hangs vor, deren Grösse und Lage im Überbauungs-
plan verbindlich festgelegt sind (Art. 5 Bst. b ÜV). Die Baubereiche werden 
durch Baulinien gemäss Art. 90 ff. BauG umschrieben. Ausserhalb der 
Baubereiche sind keine vorspringenden Gebäudeteile gestattet. Davon 
ausgenommen sind Balkone, Vordächer, Vortreppen und transparente 
Sichtschutzwände mit einer maximalen Auskragung von 1,5 m (Art. 8 ÜV). 
Ebenfalls verbindlich bestimmt sind die höchstens zwei Baustufen pro Ge-
bäude und die maximalen Gebäudehöhenkoten, die bis oberkant offene 
oder geschlossene Brüstung des obersten Normalgeschosses gemessen 
werden, d.h. ohne Einbezug des Attikageschosses (Art. 9 und 11 Abs. 3 
ÜV). Verbindlich geregelt werden zudem die Schmalseiten der Gebäude 
betreffend Rücksprung Attikageschoss (Art. 5 Bst. e ÜV). Zur Dachgestal-
tung bestimmt Art. 11 Abs. 1 ÜV, dass für neue Hauptbauten nur Flach-
dächer erstellt werden dürfen. Art. 11 Abs. 3 ÜV übernimmt die Vorschrift 
von Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR betreffend Attikageschoss.
3.6
Gemäss Erläuterungsbericht S. 8 f. (in act. 4D) soll der vorhandene 
Rhythmus von bebauten und offenen Räumen in der Teil-ÜO XIV (gemeint 
wohl: XII) durch die projektierte Siedlung in den Teilgebieten C und D auf-
genommen und weitergeführt werden. Durch das Aufnehmen der beste-
henden Achsen entstehe eine gewisse Transparenz, welche den Durch- 
und Ausblick in die Landschaft ermögliche. Die Staffelung der einzelnen 
Gebäudevolumen reagiere sowohl auf die vorhandene Hanglage wie auch 
auf den Umgang mit den benachbarten Bauten. Die Gebäudetiefe der Bau-
bereiche A, B, C und D ermögliche mit einem dem natürlichen gewachse-
nen Terrain folgenden Gebäudesprung ein ausgewogenes, abgestuftes 
Bauvolumen, welches sich sorgfältig in die gebaute Umgebung einfüge. Die 


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Baubereiche E und F verhielten sich mit einem entsprechenden Gebäude-
sprung in der gleichen Art und Weise gegenüber der Zone ZQ1.
3.7
Die Beschwerdeführenden beanstanden, die Gebäudehöhe und 
Geschosszahl nehme zu wenig Rücksicht auf die Nachbarschaft.
3.7.1
Wie die JGK zutreffend ausgeführt hat, enthält das GBR für die ZPP 
Nr. 3 «Bleikenmatt» keine Vorgaben betreffend die maximal zulässige Ge-
bäudehöhe. Es regelt diese nur indirekt, indem vorwiegend – und im direk-
ten Anschluss an die W2 maximal – zweigeschossige Bauten (plus Attika) 
zulässig sind und die Anordnung und die Geschosszahl der Bauten auf die 
benachbarten Siedlungen Rücksicht zu nehmen haben. Die im Überbau-
ungsplan festgelegten maximalen Höhenkoten der Gebäude ermöglichen 
zwar Bauten bis zu gut 10 m Höhe plus Attika; sie dürfen aber nur im Rah-
men dieser allgemeinen Vorgaben ausgeschöpft werden. Ob ein konkretes 
Bauprojekt diese einhält, wird im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. 
Erst in diesem Verfahren wird allenfalls die kantonale Kommission zur 
Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) einzubeziehen sein (Art. 22a 
des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Bau-
bewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]), zumal die Auswirkungen auf das 
Ortsbild von der Gestaltung der Bauten abhängen und nicht abstrakt allein 
aufgrund der maximal zulässigen Gebäudehöhe beurteilt werden können. 
Der Antrag auf Beizug der OLK wird abgewiesen.
3.7.2
Der Perimeter der Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» grenzt gegen Westen 
an die Überbauung der Teil-ÜO XII mit dreigeschossigen Gebäuden plus 
Attika, im Süden an die W2 und im Südosten an zweigeschossig überbau-
tes Gebiet an der Mättelistrasse, das in der ZQ1 liegt. Entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführenden gilt die Beschränkung auf maximal zwei 
Geschosse nur im direkten Anschluss an die W2, nicht an die ZQ1, selbst 
wenn diese ursprünglich nach den Vorschriften der W2 überbaut worden 
ist. Gemäss Art. 12 Abs. 2 GBR richtet sich die Nutzungsart, aber nicht das 
Nutzungsmass der ZQ nach den Bestimmungen der W2. Es könnten somit 
auch in der ZQ 1 grössere Bauvolumen bewilligt werden (vgl. Art. 12 Abs. 3 
GBR). Das Gelände fällt von den Gebäuden an der Mättelistrasse Richtung 
Norden ab; die geplanten Bauten werden somit niedriger am Hang stehen 
und dadurch weniger hoch in Erscheinung treten. Durch die zwei Baustufen 


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pro Gebäude passen sich die Bauformen auch an das Terrain an. Der 
Überbauungsplan sieht zudem vor, dass die Attikageschosse auf den 
Baufeldern B, D, E und F auf den südlichen Schmalseiten gegenüber der 
W2 und der ZQ1 zurückversetzt werden. Damit wird bei der Gebäudehöhe 
auf die bestehenden Bauten Rücksicht genommen. 
3.7.3
Der Entscheid, mit der Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» eine im Vergleich 
zu den benachbarten Siedlungen teilweise dichtere Bauweise und eine 
entsprechend höhere bzw. grössere Überbauung zuzulassen, liegt im Pla-
nungsermessen der Gemeinde (Art. 65 Abs. 1 BauG; vorne E. 3.2) und 
trägt dem raumplanerischen Ziel der haushälterischen Bodennutzung 
Rechnung (Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Rücksichtnahme auf die bestehenden 
Bauten kann nicht so weit gehen, dass die nach Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR 
zulässige Ausnützung des Grundstücks nicht mehr erreicht werden kann. 
Die Beschwerdeführenden haben keinen Anspruch darauf, dass das Areal 
der ÜO XIV unüberbaut bleibt oder bloss sehr locker überbaut wird 
(BVR 2003 S. 257 E. 9c/aa; VGE 22631 vom 30.1.2007 E. 4.2). Die 
EG 
Kehrsatz kennt zudem bereits eine dreigeschossige Wohnzone mit einer 
Gebäudehöhe bis 10 m und eine viergeschossige Wohn- und Arbeitszone 
(Art. 2 GBR); die geplante Gebäudehöhe ist für die Gemeinde somit nicht 
aussergewöhnlich hoch. Die Vorschriften der ÜO betreffend Gebäudehöhe 
und Geschosszahl sind daher rechtmässig.
3.8
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Gebot der Rück-
sichtnahme auf bestehende Siedlungen gebiete es, grössere Grenz-
abstände zu den Nachbargrundstücken einzuhalten anstelle der grosszügi-
gen Gebäudeabstände im Perimeter der ÜO.
3.8.1
Die Baufelder B, D, E und F halten auf ihrer südlichen Schmalseite 
einen Grenzabstand von jeweils 5 m ein, das Gebäude D auf der östlichen 
Längsseite einen Abstand von 6,10 m. Nach den Vorgaben des GBR ha-
ben die Bauten im Perimeter der ÜO XIV «Bleikenmatt» keinen minimalen 
Grenzabstand einzuhalten. Die Beschwerdeführenden stellen dies nicht in 
Frage; sie leiten ihre Forderung nach grösseren Abständen einzig aus dem 
Gebot der Rücksichtnahme auf bestehende Siedlungen ab (Art. 13 Abs. 5 
Bst. c GBR). Die JGK hat die Grenzabstände für die Wohnzone W2 und 
W3 als Vergleichsgrösse herangezogen für die Prüfung der Frage, ob die 


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Grenzabstände angemessen Rücksicht auf die bestehenden benachbarten 
Siedlungen nehmen. Sie hat dies bejaht mit der Begründung, der Abstand 
sämtlicher Baufelder zu den angrenzenden Grundstücken entspreche min-
destens dem kleinen Grenzabstand der W2. Die gegen Osten ausgerich-
tete Längsseite des Baufelds D halte sogar den kleinen Grenzabstand der 
W3 ein. Wie die JGK zutreffend festgehalten hat, sind die Grenzabstände 
in Art. 2 GBR für die ZPP Nr. 3 nicht direkt massgebend. Die ÜO kann von 
den Bestimmungen der Grundordnung (mit Ausnahme derjenigen betref-
fend die ZPP) abweichen (vorne E. 3.4). Die Grenzabstände gemäss GBR 
können jedoch als Vergleichsgrösse dienen (BVR 2003 S. 257 E. 9c/bb; 
VGE 22631 vom 30.1.2007 E. 4.2).
3.8.2
Nach Art. 2 Abs. 1 GBR beträgt der kleine Grenzabstand in der 
Wohnzone W2 5 m und in der W3 6 m. Der kleine Grenzabstand gilt für die 
Schmalseiten und die beschattete Längsseite des Gebäudes (Art. 30 
Abs. 2 GBR). Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Gebäudelänge 
des Gebäudes und wird rechtwinklig zu ihr gemessen. Kann die besonnte 
Gebäudelänge nicht eindeutig ermittelt werden, wie bei Ost-West-Orientie-
rung der Wohn- und Arbeitsräume, so bestimmt die Baupolizeibehörde die 
Anordnung der Grenzabstände auf Antrag der Baugesuchstellenden 
(Art. 30 Abs. 3 GBR). Da das Gebiet der ÜO XIV vorwiegend zweigeschos-
sig überbaut werden soll, hat sich die JGK zu Recht am Grenzabstand der 
W2 orientiert. Dieser ist an den südlichen Schmalseiten der Baufelder B, D, 
E und F eingehalten, ebenso an der östlichen Längsseite des Baufelds D. 
Da die Längsseiten der Baufelder Richtung Osten und Westen ausgerichtet 
sind, muss das Baufeld D entgegen der Auffassung der Beschwerdefüh-
renden den grossen Grenzabstand nicht zwingend auf der Ostseite einhal-
ten. Indem sich die Anordnung der Baufelder an den Grenzabständen des 
GBR orientiert, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehenden be-
nachbarten Bauten.
3.8.3
Die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken sind zudem im 
Zusammenhang mit der Gesamtüberbauung zu sehen: Dass zwischen den 
grossen Baufeldern in der ÜO ein grösserer Abstand eingehalten wird, ist 
nachvollziehbar, da die Siedlung sonst sehr kompakt wirken und der beab-
sichtigte Durch- und Ausblick in die Landschaft verunmöglicht würde. Wie 


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die JGK zutreffend erwogen hat, führt die verdichtete Bauweise dazu, dass 
die Freiflächen zwischen den Gebäuden grosszügig bemessen werden 
müssen, um die Überbauung aufzulockern. Dies führt zu einer grösseren 
Wohnqualität, zumal die geplanten Mehrfamilienhäuser keine privaten 
Gärten haben. Bleibt der Durchblick zwischen den geplanten Gebäuden 
erhalten, dient dies nicht nur den Bewohnerinnen und Bewohnern dieser 
Gebäude, sondern auch der Nachbarschaft. Dies ist ebenfalls als Rück-
sichtnahme auf die bestehenden Bauten zu verstehen; diese bemisst sich 
nicht allein nach dem Abstand der Gebäude zu den Nachbargrundstücken. 
Aus dem Gebot der Rücksichtnahme auf bestehende Bauten können die 
Beschwerdeführenden deshalb weder einen Anspruch auf grössere Ab-
stände zu den benachbarten Grundstücken noch auf eine andere Anord-
nung der Baufelder ableiten.
3.9
Dasselbe gilt für die vorgesehene Ausnützung des Grundstücks. 
Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR räumt dem Gemeinderat ausdrücklich die Kom-
petenz ein, die Ausnützungsziffer in der ÜO auf bis zu 0,79 zu erhöhen, 
was er mit Art. 7 ÜV getan hat. Gemäss Art. 13 Abs. 5 Bst. c GBR haben 
die Anordnung sowie die Geschosszahl der Bauten auf die bestehenden 
benachbarten Siedlungen angemessen Rücksicht zu nehmen; das Gebot 
der Rücksichtnahme verpflichtet den Gemeinderat aber nicht dazu, eine 
geringere Ausnützung vorzusehen. Die ÜO XIV «Bleikenmatt» verletzt da-
her die Vorgaben von Art. 13 Abs. 5 GBR nicht. Die Beschwerde erweist 
sich in diesen Punkten als unbegründet. Die entscheidwesentlichen örtli-
chen Verhältnisse sind aus den Akten hinreichend ersichtlich; der Beweis-
antrag auf einen Augenschein wird daher abgewiesen.
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die Teil-ÜO XIV «Bleiken-
matt» verletze mit dem Baufeld F übergeordnete Vorschriften des Hecken- 
sowie des Natur- und Heimatschutzes. Der dort vorgesehene Wohnblock 
würde in eine geschützte Hecke hineinragen, weshalb diese beseitigt und 
regelmässig auf den Stock zurückgeschnitten werden müsste. Es könnte 
sich keine annähernd so wertvolle Hecke mit Brut- und Nistplätzen für Vö-


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gel entwickeln wie sie heute bestehe. Die Beschwerdeführenden beantra-
gen deshalb eine Begutachtung durch BirdLife Schweiz.
4.2
Gemäss Art. 27 Abs. 1 des Naturschutzgesetzes vom 15. Septem-
ber 1992 (nachfolgend: NSchG; BSG 426.11) sind Hecken in ihrem Be-
stand geschützt (vgl. auch Art. 18 Abs. 1bis des Bundesgesetzes vom 1. Juli 
1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451]). Als Hecken gel-
ten linienförmige Bestockungen mit einheimischen Sträuchern, allenfalls mit 
Krautsaum und Bäumen (Art. 28 Abs. 1 NSchG). Der Regierungsstatthalter 
oder die Regierungsstatthalterin kann eine Ausnahmebewilligung zur Be-
seitigung einer geschützten Hecke erteilen, wenn der Fortbestand der 
Hecke unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen den 
Gesuchstellenden nicht mehr zumutbar ist oder wenn überwiegende öffent-
liche Interessen die Beseitigung erfordern (Art. 27 Abs. 2 NSchG i.V.m. 
Art. 13 Abs. 1 der Naturschutzverordnung vom 10. November 1993 
[NSchV; 426.111]). Wird eine Ausnahmebewilligung erteilt, sind die Ge-
suchstellenden zu ökologischem Ersatz zu verpflichten (Art. 13 Abs. 2 
NSchV; vgl. auch Art. 18 Abs. 1ter NHG). 
4.3
An der östlichen Grenze des Grundstücks Nr. 1________ befindet 
sich eine Hecke, die unbestrittenermassen gemäss Art. 27 NSchG 
geschützt ist. Sie ist auch im Zonenplan und im Anhang des GBR als 
Naturobjekt verzeichnet (Massnahme Nr. 11108, Hecke Bleikenmatt). 
Gemäss Art. 27 Abs. 1 und 2 GBR bezwecken Naturobjekte den Schutz 
von wertvollen Naturressourcen sowie von Lebensräumen mit seltenen und 
gefährdeten Pflanzen und Tieren und dienen dem ökologischen Ausgleich. 
Sie sind zu erhalten und wo nötig zu verbessern.
4.4
Art. 17 Abs. 2 ÜV sieht vor, dass die geschützte Wildhecke soweit 
als möglich zu erhalten und zu pflegen ist. Bei Rodungen (max. 36 m2) und 
Beeinträchtigungen sind in unmittelbarer Nähe mindestens gleichwertige 
(ökologische) Ersatzmassnahmen zu leisten. Sie sind im Baubewilligungs-
verfahren nachzuweisen. Unter dem Titel «Hinweise» sind im Überbau-
ungsplan die geschützte Hecke einerseits im gegenwärtigen Zustand sowie 
andererseits im vorgesehenen Zustand nach Rodung und Ersatzmass-
nahmen eingezeichnet (grün gepunktete bzw. schraffierte Fläche). Das 
Baufeld F hält gemäss Überbauungsplan einen Abstand von mindestens 


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drei Metern zur bestehenden Hecke ein. Nicht berücksichtigt sind allerdings 
Balkone, die gemäss ÜO bis 1,5 m über die Baulinien hinaus- und damit 
näher an die Hecke heranreichen dürfen (vgl. auch Referenzprojekt, Ge-
bäude F). Gemäss Erläuterungsbericht wird zudem während der Bauphase 
zwischen dem Gebäude und der Hecke Arbeitsraum für Aushub und Ge-
rüst benötigt.
4.5
Die für das Referenzprojekt voraussichtlich notwendigen Massnah-
men im Umgang mit der Hecke während und nach der Bauphase haben 
eine Vertreterin der Abteilung Naturförderung (ANF) des Amtes für Land-
wirtschaft und Natur des Kantons Bern (LANAT) und Vertreter der Bauherr-
schaft bei einer Begehung am 25. August 2015 besprochen (vgl. Aktennotiz 
vom 7.9.2015, Anhang e zum Erläuterungsbericht). Gemäss Aktennotiz hält 
das Baufeld F einen Minimalabstand von 3 m zur Aussenkante der Hecke 
und einen solchen von 5 m zur Bestockung der Hecke ein, was der Vor-
gabe der ANF entspricht. Eine teilweise Rodung der Hecke (max. 36 m2 
sowie Walnussbaum) mit Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen 
wurde mit der ANF diskutiert. Im Vorprüfungsverfahren hat das AGR einen 
Fachbericht der ANF eingeholt; diese hat unter Hinweis auf die Aktennotiz 
vom 7. September 2015 mitgeteilt, sie stimme dem Vorhaben zu und eine 
Ausnahmebewilligung könne mit Auflagen in Aussicht gestellt werden. Zu 
den Überbauungsvorschriften hielt die ANF fest, Eingriffe hätten sich 
maximal auf die Grössenordnung zu beschränken, wie sie im Richtprojekt 
dargelegt und in der Aktennotiz vom 7. September 2015 beschrieben sei. 
Betreffend den Überbauungsplan forderte sie, der Anschluss an den öffent-
lichen Fussweg sei entlang der Hecke und nicht durch die Hecke zu führen 
(Fachbericht vom 8. Januar 2016 S. 2, in act. 4F).
4.6
Gestützt auf den Fachbericht der ANF und den Vorprüfungsbericht 
des AGR vom 28. Januar 2016 (in act. 4F) hat die Gemeinde den Verlauf 
des öffentlichen Fusswegs im Überbauungsplan geändert und in Art. 17 
Abs. 2 ÜV die Einschränkung aufgenommen, dass maximal 36 m2 der He-
cke gerodet werden dürfen. Die Rodung eines Teils der Hecke betrifft das 
Ausführungsprojekt. Die ÜO selber sieht die Rodung und das Zurück-
schneiden der Hecke nicht vor; die grün schraffierte Fläche im Überbau-
ungsplan («geschützte Hecken nach Rodung/Ersatzmassnahmen») ist le-


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diglich ein Hinweis und keine verbindliche Festlegung. Das Baufeld F hält 
den erforderlichen Abstand zur Hecke ein und erfordert daher keine Ro-
dung. Eine solche verlangt auch Art. 17 Abs. 2 ÜV nicht. Die Bestimmung 
kann den Schutz der Hecke gemäss Art. 27 Abs. 1 NSchG durch die For-
mulierung «so weit als möglich zu erhalten und zu pflegen» nicht ein-
schränken. Sie ist vielmehr im Einklang mit dem übergeordneten Recht so 
zu verstehen, dass sie auf den Schutz der Hecke hinweist und eine allfäl-
lige Rodung von vornherein auf eine Fläche von höchstens 36 m2 begrenzt. 
Es besteht daher kein Grund, diesem Teil der ÜO die Genehmigung zu 
verweigern. Eine umfassende Interessenabwägung im Sinn von Art. 27 
Abs. 2 NSchG soll im Genehmigungsverfahren betreffend die ÜO nicht 
vorgenommen werden und wurde auch nicht vorgenommen. Ob die Vo-
raussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind und welche Wie-
derherstellungs- und Ersatzmassnahmen gegebenenfalls nötig sind, wird 
im Baubewilligungsverfahren für das Ausführungsprojekt frei zu prüfen 
sein. Im vorliegenden Verfahren erübrigen sich weitere Abklärungen; der 
Beweisantrag auf Begutachtung durch BirdLife Schweiz wird abgewiesen.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden bringen vor, der vorgesehene Standort 
der Kehrichtsammelstelle direkt vor dem Gebäude Bleikenmattstrasse … 
nehme in keiner Weise auf die Interessen der Nachbarschaft Rücksicht. 
Eine Kehrichtsammelstelle sieben Meter vor den Schlafzimmern der Be-
schwerdeführenden sei eine Zumutung und wegen der zu erwartenden 
Immissionen (Verkehr, Geruch, Lärm) mit den umweltrechtlichen Vorgaben 
nicht zu vereinbaren. Sie beanstanden, dass sich der angefochtene Ent-
scheid nicht mit besser geeigneten Standorten auseinandersetze, und be-
antragen, zur Beurteilung der Lärmproblematik sei ein Lärmgutachten ein-
zuholen.
5.2
Die Beschwerdeführenden berufen sich im Wesentlichen auf das 
umweltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 1 und 2 des Bundesgeset-
zes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz [Umweltschutzgesetz, 
USG; SR 814.01]). Danach sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so 


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weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirt-
schaftlich tragbar ist (vgl. auch Art. 7 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung 
vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]). Dazu gehört auch die Prüfung 
möglicher Alternativstandorte (vgl. etwa VGE 2017/352 vom 3.10.2018 
E. 9.3 mit Hinweisen; Schrade/Loretan, in Kommentar USG, 1998, Art. 11 
N. 16). – Die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» regelt verbindlich die ungefähre 
Lage der Kehrichtsammelstelle (Art. 5 Bst. n ÜV). Diese befindet sich an 
der Bleikenmattstrasse, welche die Überbauung von der Bernstrasse her 
erschliesst (Art. 13 Abs. 5 GBR), bei der Kurve, wo ein Fussweg Richtung 
Mättelistrasse abzweigt. Die Wohnung der Beschwerdeführenden 3 befin-
det sich auf der gegenüberliegenden Seite dieses Wegs. Wie die Vor-
instanz zutreffend ausgeführt hat, ist dies derjenige Standort, der ohne zu-
sätzliche bauliche Massnahmen, d.h. insbesondere ohne zusätzlichen 
Wendeplatz, von den Kehrichtfahrzeugen erreicht werden kann. Von der 
Erschliessung her ist es somit der zweckmässigste Standort. Inwiefern die 
Kehrichtsammelstelle zu Lärm durch Mehrverkehr führen soll, wie die Be-
schwerdeführenden geltend machen, ist nicht ersichtlich: Es handelt sich 
um die Sammelstelle für die geplante Überbauung, nicht um eine öffentli-
che Sammelstelle im Sinn von Art. 10 Abs. 2 Bst. d des Gesetzes vom 
18. Juni 2003 über die Abfälle (Abfallgesetz, AbfG; BSG 822.1). Den Akten 
sind jedenfalls keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Sam-
melstelle einer breiteren Öffentlichkeit zur Verfügung stehen soll. Im Übri-
gen definiert die ÜO zwar die ungefähre Lage der Kehrichtsammelstelle, 
jedoch nicht deren Ausgestaltung: Gemäss Art. 18 ÜV kann die Sammel-
stelle als Unterflur-Sammelstelle oder als oberirdischer Containerabstell-
platz in einem Nebenbau erstellt werden. Es ist davon auszugehen, dass 
Lärm- und Geruchsimmissionen durch geeignete bauliche Massnahmen 
weitgehend vermieden werden können, zumal sich solche Sammelstellen 
für Überbauungen regelmässig in der Nähe von Wohnbauten befinden. Die 
JGK hat den vorgesehenen Standort somit zu Recht als recht- und zweck-
mässig beurteilt; die Prüfung von Alternativstandorten erübrigt sich. Die 
Immissionen hängen weniger vom Standort als vielmehr von der Gestal-
tung der Sammelstelle ab und können folglich nicht bereits aufgrund der 
ÜO abstrakt beurteilt werden; der Beweisantrag auf Einholen eines Lärm-
gutachtens wird abgewiesen. Die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen 
Bestimmungen, welche die Beschwerdeführenden anrufen, wird im Bau-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2020, Nr. 100.2019.140U, 
Seite 16
bewilligungsverfahren betreffend das konkrete Projekt zu beurteilen sein. 
Die Beschwerde ist in diesem Punkt ebenfalls unbegründet.
6.
6.1
Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, die Teil-ÜO 
XIV «Bleikenmatt» basiere bezüglich der geologischen und hydrologischen 
Verhältnisse auf einem ungenügend abgeklärten Sachverhalt. Die Be-
schwerdeführenden 1 und 2, welche seit Jahrzehnten unmittelbar neben 
der geplanten Überbauung Bleikenmatt wohnten und das Gebiet bestens 
kennen würden, hätten bei längeren oder besonders heftigen Niederschlä-
gen immer wieder starke Durchnässungen sowie oberflächlich abfliessen-
des Wasser auf der Bauparzelle und ihren Grundstücken festgestellt. Es 
sei zu befürchten, dass die vorgesehenen langen Baukörper, die tief in den 
Untergrund reichten, die natürlichen Abflussverhältnisse verändern würden.
6.2
Wie die JGK zutreffend festgehalten hat, ist das Grundstück 
Nr. 1________ rechtskräftig der Bauzone zugewiesen und es bestehen 
objektiv keine Anhaltspunkte dafür, dass es als Bauland nicht geeignet 
wäre. Daran ändert die vage Befürchtung der Beschwerdeführenden nichts, 
wonach sich die unterirdischen Gebäudeteile negativ auf den Abfluss des 
Regenabwassers auswirken könnten. Insbesondere befindet sich das 
Grundstück weder in einem Gefahrengebiet noch in einem Gebiet grosser 
Grundwasserströme (vgl. Naturgefahrenkarte und Grundwasserkarte des 
Kantons Bern, einsehbar unter: ). Es bestehen 
keine Hinweise auf Probleme bei der Überbauung, denen nach den Regeln 
der Baukunst nicht begegnet werden könnte. Die unterirdische Gestaltung 
der Gebäude und die Liegenschaftsentwässerung werden zudem nicht mit 
der ÜO geregelt, sondern erst mit dem Ausführungsprojekt festgelegt und 
im Baubewilligungsverfahren überprüft. Darauf ist hier nicht weiter 
einzugehen. Der angefochtene Entscheid erweist sich somit in allen 
Punkten als rechtmässig. Die Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2020, Nr. 100.2019.140U, 
Seite 17
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden 
Beschwerdeführenden kostenpflichtig. Sie haben die Verfahrenskosten zu 
tragen und der Beschwerdegegnerin 1 die Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG). Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf 
Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).
7.2
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung 
vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei-
kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer-
deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zu-
schläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV. Innerhalb dieses 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig-
keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Der Rechtsvertreter der Be-
schwerdegegnerin 1 macht in seiner Kostennote vom 27. Februar 2020 ein 
Honorar von Fr. 6'900.-- zuzüglich Fr. 7.30 Auslagen und MWSt geltend. 
Dies erscheint angesichts der obgenannten Kriterien als überhöht, auch 
wenn die Bedeutung der Streitsache als überdurchschnittlich betrachtet 
wird. Die Akten sind nicht besonders umfangreich, und es wurde weder ein 
Beweisverfahren noch ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Unter 
Berücksichtigung der gesamten Umstände ist ein Honorar von pauschal 
Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen) angemessen. Da die Beschwerdegegnerin 1 
selber mehrwertsteuerpflichtig ist, ist bei der Festlegung des Parteikosten-
ersatzes keine Mehrwertsteuer zu berücksichtigen (BVR 2014 S. 484 E. 6; 
vgl. 
Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, 
einsehbar 
unter: 
 ).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2020, Nr. 100.2019.140U, 
Seite 18
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.
3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin 1 für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Abteilung Naturförderung des Amtes für Landwirtschaft und Natur des 
Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.