be_verwaltungsgericht · 100 2012 470 · 2015-01-05 · de

Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 19. November 2012 - 32.13-11.23) | Handänderung

100.2012.470U
ARB/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil der Einzelrichterin vom 5. Januar 2015
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa 
Gerichtsschreiberin Büchi
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer 
gegen
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 
Münstergasse 2, 3011 Bern
betreffend Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern vom 19. November 2012; 32.13-11.23)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 2
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Oktober 2010 erwarb A.________ 
das unbebaute Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1___. Der beurkundende Notar de-
klarierte in der Folge die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 370'000.--. 
Auf Einsprache hin legte das Grundbuchamt Bern-Mittelland am 3. Februar 2011 die 
Handänderungssteuer abweichend von der Selbstdeklaration auf Fr. 21'528.-- fest. Als 
Bemessungsgrundlage zog es nebst dem Kaufpreis auch die im Baugesuch vom 
24. November 2010 genannten Kosten von Fr. 826'000.-- für die Erstellung eines Ein-
familienhauses bei. Zur Begründung führte es aus, das Haus gehöre zu einer bereits 
vor dem Grundstückkauf gesamthaft geplanten Überbauung. Alle Gebäude seien 
zusammen mit den dazugehörigen Grundstücken zum Verkauf ausgeschrieben 
worden. Somit liege ein Kauf einer schlüsselfertigen Baute vor, womit die 
Handänderungssteuer auf dem Landpreis und dem Werklohn zu bemessen sei. 
B.
Am 28. Februar 2011 gelangte A.________ an die Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK), die seine Beschwerde am 19. November 
2012 insofern guthiess, als sie die Handänderungssteuer auf Fr. 20'426.70 reduzierte, 
da sie die Mehrwertsteuer auf den Baukosten nicht als Teil der Bemessungsgrundlage 
miterfasste. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab. 
C.
Mit Eingabe vom 20. Dezember 2012 hat A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben und in der Sache folgende Anträge gestellt: 
«1. Der Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 
19. November 2012 […] sei aufzuheben und die Handänderungssteuer für den 
Kauf der Parzelle B.________ Grundbuchblatt Nr. 1___ sei auf 1,8 % des 
Kaufpreises von CHF 370'000.-- , d.h. auf Fr. 6'600.--, festzusetzen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 3
2. Eventualiter sei der Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern vom 19. November 2012 […] aufzuheben und die Angelegenheit sei 
zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.»
Die JGK schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 29. Januar 2013 auf Abweisung der 
Beschwerde. Mit Replik vom 1. März 2013 hat A.________ an seinen Anträgen 
festgehalten. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 
Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; 
BSG 215.326.2]). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). 
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Die Gutheissung der Beschwerde hätte für den Beschwerdeführer eine 
Steuerersparnis von weniger als Fr. 20'000.-- zur Folge, womit die Beurteilung in die 
einzelrichterliche Zuständigkeit fällt (Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 
über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]). 
1.3
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). 
2.
2.1
Der zivilrechtliche Eigentumsübergang von Grundstücken unterliegt der 
Handänderungssteuer (Art. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 Bst. a HG). Die Steuer wird aufgrund 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 4
der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen. Diese besteht aus allen 
vermögensrechtlichen Leistungen, welche die Käuferschaft der Veräusserin oder dem 
Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Art. 6 HG). Bei 
Kaufverträgen über eine schlüsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit und bei 
Kaufverträgen, die mit einem Werkvertrag so verbunden sind, dass eine 
schlüsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit erworben wird, ist die Steuer auf dem 
Gesamtpreis (Landpreis und Werklohn) zu bemessen (Art. 6a HG).
2.2
Nach der Rechtsprechung ist der Werklohn in die Bemessung der 
Handänderungssteuer (nur) dann einzubeziehen, wenn der Werkvertrag mit dem 
Baulandkaufvertrag derart verbunden ist, dass mit den beiden Verträgen eine noch zu 
erstellende Baute, meist schlüsselfertig, erworben wird, so dass nicht deren 
Herstellung, sondern die Übereignung im Vordergrund steht. Kauf- und Werkvertrag 
müssen so eng zusammenhängen, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht 
zustande gekommen wäre, oder der eine doch jedenfalls den Beweggrund für den 
Abschluss des andern bildete. Auf die äussere Form und Bezeichnung der Verträge 
kommt es nicht an (reiner Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Baute, kombinierter 
Kauf-/Werkvertrag, separate Kauf- und Werkverträge). Ebenso wenig ist erforderlich, 
dass die Verträge von den gleichen Parteien abgeschlossen worden sind; so kann der 
Werklohn trotz fehlender tatsächlicher oder wirtschaftlicher Identität der Verkäuferin 
bzw. des Verkäufers des Grundstücks und der Werkunternehmerin bzw. des 
Werkunternehmers auch dann in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn 
auf dem Kaufgrundstück bereits vor der Handänderung eine Baubewilligung erteilt 
worden ist und die Käuferschaft mit dem Generalunternehmen einen Werkvertrag nach 
Massgabe der bereits bewilligten Pläne für die Überbauung des Grundstücks 
abschliesst. 
Die 
gegenseitige 
Abhängigkeit 
muss 
sich 
aufgrund 
einer 
Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des Vertragsschlusses ergeben. Es 
genügt, dass das Geschäft seinem wirtschaftlichen Gehalt nach dem Verkauf einer 
fertigen Baute gleichkommt, mithin Erwerbsobjekt der Boden mitsamt der zu 
erstellenden Baute bildet. Sind hingegen die (nacheinander oder auch gleichzeitig 
abgeschlossenen) Verträge wirklich unabhängig voneinander und ist die Käuferschaft 
im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in ihrer Entscheidung, wie und wann 
sie das Grundstück überbauen will, tatsächlich noch frei, kann der Werklohn nicht der 
Handänderungssteuer unterstellt werden (vgl. zum Ganzen VGE 2010/45 vom 
8.10.2010, E. 3.2, 22314 vom 28.3.2006, in BN 2006 S. 231 E. 3.1 [bestätigt durch 
BGer 2P.114/2006 vom 3.5.2006]; vgl. auch BVR 1997 S. 344 E. 3b). 


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2.3
Die in Art. 6a HG kodifizierte Zusammenrechnungspraxis von Landpreis und 
Werklohn ohne Rücksicht auf die Identität der Vertragsparteien ist das Ergebnis einer 
wirtschaftlichen Auslegung von Art. 6 HG. Sie geht auf eine Praxisänderung des 
Verwaltungsgerichts zurück (BVR 1997 S. 344 mit Verweis auf BVR 1995 S. 267; vgl. 
VGE 2010/45 vom 8.10.2010, E. 3.3, 23437 vom 28.5.2009, E. 3.3, je mit Hinweisen). 
Mit Art. 6a HG wollte der Gesetzgeber eine (namentlich) vom Baufortschritt 
unabhängige Rechtsgrundlage für die Bemessung der Handänderungssteuer schaffen, 
um die steuerliche Gleichbehandlung der Käuferschaft bereits bebauter Grundstücke 
mit Personen zu gewährleisten, die eine zukünftige Baute erwerben (vgl. Nachtrag zum 
Vortrag des Regierungsrats vom 19. März 1997 [Beilage 22 zum Tagblatt des Grossen 
Rates 1998, S. 6 ff.; nachfolgend: Vortrag zu Art. 6a HG]; Tagblatt des Grossen Rates 
1998, S. 700 ff., insb. S. 705 [Votum Rytz]). Auch in diesem Licht ist für die Klärung der 
Frage, ob die für die Steuerbemessung massgebende Gegenleistung allein im 
Landpreis oder aber im Landpreis und Werklohn zu erblicken sei, in erster Linie von 
Bedeutung, ob der Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem 
Kaufvertrag zusammenhängt, dass nicht (mehr) die Herstellung, sondern die 
Übereignung im Vordergrund steht. Damit ist auch gesagt, dass ein das 
Zusammenrechnen von Land- und Werkpreis gebietender Vertragsverbund nicht auf 
Fälle beschränkt ist, in denen entweder eine tatsächliche oder wirtschaftliche Identität 
von Verkäuferschaft und Bauunternehmung oder doch zumindest ein Zusammen-
wirken derselben vorliegt. Diese enge Auslegung von Art. 6a HG lässt sich weder mit 
dem insoweit klaren Wortlaut noch mit dem Zweck der Bestimmung vereinbaren und 
findet in der Rechtsprechung des Bundes- und Verwaltungsgerichts denn auch keine 
Stütze. Im Gegenteil: Die Verwaltungsjustiz hat schon mehrfach entschieden, dass ein 
Zusammenwirken von Verkäuferschaft und Werkunternehmung keine zwingende 
Voraussetzung für die Anwendung von Art. 6a HG ist (vgl. etwa VGE 2010/45 vom 
8.10.2010, E. 3.3, 22314 vom 28.3.2006, in BN 2006 S. 231 E. 3.3 [bestätigt durch 
BGer 2P.114/2006 vom 3.5.2006, E. 2.3]). 
2.4
Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist im Schrifttum insbesondere im 
Zusammenhang mit Dreiparteienverhältnissen (als zuweitgehend) kritisiert worden 
(Toni Amonn, Handänderungssteuer bei schlüsselfertigen Bauten, in BN 2011 S. 154 
ff., S. 165 f.). Wirtschaftlich könne (nur) dann vom Erwerb einer schlüsselfertigen Baute 
gesprochen werden, wenn die Dispositionsfähigkeit der Käuferschaft erheblich 
eingeschränkt sei. Dies könne sich aus einer engen wirtschaftlichen oder rechtlichen 
Verbindung zwischen Verkäuferschaft und Werklieferantin bzw. -lieferant ergeben oder 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 6
wenn eine «Baubindung» bestehe. Das Gleiche gelte bei Gesamtüberbauungen, weil 
die Käuferschaft das von der Verkäuferschaft aufgegleiste und ihr so angebotene 
Projekt übernehmen müsse (Toni Amonn, a.a.O., S. 164). Es gehe mithin bei Art. 6a 
HG um die Erfassung von Sachverhalten, bei denen die Käuferschaft auf die 
Gebäudeerstellung bzw. -vollendung keinen massgeblichen Einfluss mehr habe oder 
zu 
nehmen 
brauche, 
weil 
Konzeption 
und 
Projektierung 
bereits 
von 
der 
Verkäuferschaft veranlasst und die Werkverträge von ihr geprägt worden seien (Toni 
Amonn, a.a.O., S. 165 f.).
3.
Umstritten ist vorliegend, ob die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von 
Fr. 370'000.-- für das Grundstück (Landpreis) oder gestützt auf Art. 6a HG zusätzlich 
auf den geschätzten Baukosten (Werklohn) von Fr. 826'000.-- bzw. Fr. 764'814.80 
(exkl. MWSt) zu bemessen ist. 
3.1
Der Beschwerdeführer erwarb am 21. Oktober 2010 von C.________ das 
unbebaute Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1___. Es gehört zur Überbauung 
«D.________», welche in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) «…» liegt und zahlreiche 
Mehrfamilien- und Reiheneinfamilienhäuser sowie vier freistehende Einfamilienhäuser 
umfasst. Das architektonische Konzept der dazu gehörenden Überbauungsordnung 
wurde vom Architekturbüro «E.________ AG» bzw. «F.________ AG» (neu: … AG; 
nachfolgend: G.________ AG) ausgearbeitet. Generalunternehmerin ist die von 
C.________ gegründete H.________ AG, welche die gesamte Überbauung 
koordinierte und als Verkäuferin von schlüsselfertigen Wohnungen und Häusern auf 
dem Markt auftrat. Nach Art. 5 der Überbauungsvorschriften vom 24. Oktober 2008 ist 
die Gesamtanlage von Bauten und Aussenräumen als bauliche und gestalterische 
Einheit zu konzipieren (Abs. 1). Bauten und Aussenräume sind so zu gestalten, dass 
zusammen mit den umliegenden Bauten eine «gute Gesamtwirkung» entsteht (Abs. 2). 
Weiter ist für die jeweiligen Baufelder die maximale Bruttogeschossfläche detailliert 
festgelegt (Art. 7), wobei das Baufeld des Beschwerdeführers für die Erstellung eines 
freistehenden Einfamilienhauses vorgesehen war. Am 24. November 2010 reichte der 
Beschwerdeführer ein entsprechendes Baugesuch ein. Darin werden er als Bauherr 
und die G.________ AG als Vertreterin mit Vollmacht, Projektverfasserin und 
verantwortliche Person für die «Selbstdeklaration Baukontrolle» bezeichnet. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 7
3.2
Die JGK ist aufgrund einer Würdigung der konkreten Umstände zum Schluss 
gekommen, im Ergebnis sei zusammen mit dem Bauland eine schlüsselfertige Baute 
übereignet worden. So seien die vier Einfamilienhäuser der Überbauung D.________ 
als fertige Bauten auf der Internetseite und teilweise auf dem 
Immobilienportal ausgeschrieben gewesen. Als Bauherrschaft 
sei sowohl im Internet als auch auf der Informationstafel im Gelände die H.________ 
AG 
angegeben 
gewesen. 
Viele 
der 
für 
die 
Gesamtüberbauung 
tätigen 
Handwerksunternehmen und beigezogenen Lieferantinnen bzw. Lieferanten hätten 
beim Bau des Einfamilienhauses des Beschwerdeführers mitgewirkt. Zwar habe der 
Beschwerdeführer als Bauherr und nicht die H.________ AG die Werkverträge für den 
Bau des Einfamilienhauses unterzeichnet. Dennoch sei unglaubwürdig, dass er beim 
Abschluss der Werkverträge frei von jeglichen Bindungen gewesen sei. Dagegen 
spreche die umfassende Mitwirkung des für die gesamte Planung der Überbauung 
verantwortlichen Architekturbüros. Letztlich habe sich die Gestaltungsmöglichkeit des 
Beschwerdeführers auf die Auswahl aus verschiedenen Varianten der Raumaufteilung 
beschränkt, wie dies bereits die ursprünglichen Verkaufsunterlagen der H.________ 
AG vorgesehen hatten. Deshalb komme der Grundstückserwerb dem Kauf einer 
schlüsselfertigen Baute gleich und die Handänderungssteuer sei auf der Summe von 
Landpreis und Werklohn zu erheben. 
3.3
Der Beschwerdeführer rügt eine unvollständige und unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts. 
3.3.1
Zutreffend sei, dass die vier Einfamilienhäuser als Teil der Überbauung im 
Internet schlüsselfertig zu einem Pauschalpreis zum Verkauf angeboten worden seien. 
In Bezug auf die vier geplanten Einfamilienhäuser habe der Verkäufer zu einem 
späteren Zeitpunkt sein Konzept geändert: Er habe dem Makler das entsprechende 
Mandat entzogen und das Land als Baulandparzellen selbst verkauft. Der Grund liege 
wohl darin, dass er einen besonders hohen Verkaufspreis habe erzielen wollen unter 
gleichzeitiger Übertragung des Baurisikos auf die Käuferschaft. Da sich zu diesem Zeit-
punkt bereits genügend Kaufinteressierte gemeldet hätten, sei der Konzeptwechsel auf 
der Internetseite nicht wiedergegeben worden. Diese entspreche folglich dem Stand 
vor dem Konzeptwechsel und belege nicht, dass eine schlüsselfertige Baute erworben 
worden sei. 
3.3.2
Im September 2010 habe er (der Beschwerdeführer) sich per Handschlag mit 
dem ihm bekannten Verkäufer über den Grundstückkauf geeinigt und aufgrund des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 8
bestehenden Vertrauensverhältnisses bereits zu diesem Zeitpunkt mit der Planung des 
Bauvorhabens begonnen. Er habe sich beim Kauf weder zur Übernahme von 
Werkverträgen verpflichtet, noch seien ihm «grundrisstechnische» oder ästhetische 
Vorgaben gemacht worden. Im Kaufvertrag vom 21. Oktober 2010 erkläre der 
Verkäufer denn auch ausdrücklich, dass keine Werkverträge mit ihm oder Dritten zur 
Überbauung des Grundstücks bestehen würden. Die Baugesuchseingabe sei rund drei 
Monate nach der mündlichen Vereinbarung mit dem Verkäufer erfolgt, was einer 
durchschnittlichen Planungsdauer für ein Einfamilienhaus entspreche und nicht auf ein 
fertiges Projekt hindeute, zumal er über Fachwissen verfüge. Zwar habe er das für die 
gesamte Überbauung tätige Architekturbüro G.________ AG mit der Projektierung 
seines Hauses beauftragt. Dies aber nur deshalb, weil einer der Architekten sein 
Cousin und er selbst am Architekturbüro beteiligt sei. Auch zur ARGE I.________, die 
für ihn Baumeisterarbeiten ausgeführt habe, bestünden enge geschäftliche Beziehun-
gen. Ausserdem habe ihr Beizug die günstigste Lösung dargestellt. Bei der Auswahl 
der 
Unternehmen 
für 
den 
Baugrubenaushub, 
die 
Elektroarbeiten 
und 
die 
Storenmontage hätten ebenfalls persönliche und geschäftliche Beziehungen eine Rolle 
gespielt. Die Heizungsinstallation und die Schreinerarbeiten seien hingegen von 
Unternehmen ausgeführt worden, die nicht für die Überbauung tätig gewesen seien. 
Das für den Fassadenbau zuständige Unternehmen habe ihm zwar die gleichen 
Bedingungen offeriert wie der H.________ AG für die Gesamtüberbauung. Eine 
Verpflichtung zur Zusammenarbeit habe aber keine bestanden. Die einzelnen 
Werkverträge habe er selbst abgeschlossen, weshalb sie teilweise wesentlich von den 
die Gesamtüberbauung betreffenden abweichen würden. Die G.________ AG sei ihm 
bei der Vertragsgestaltung teilweise beratend zur Seite gestanden und habe das 
Submissions-, Bestell- und Rechnungswesen und die Koordination der Leistungen aller 
Beteiligten wahrgenommen. Es sei nicht einzusehen, weshalb er nicht vom Know-How 
des Architekturbüros hätte profitieren sollen. Hätte er bestehende Verträge 
übernommen, wie die Vorinstanz dafürhalte, dann hätte er diese aufgrund des 
Haftungsrisikos nicht in eigenem Namen abgeschlossen. Das erstellte Gebäude 
entspreche seinen eigenen Vorstellungen und weiche in verschiedenen Punkten 
erheblich von den drei anderen Einfamilienhäusern ab. Insgesamt habe er mehr als 
40 % der Baukosten an Unternehmen bezahlt, die nur für ihn gearbeitet hätten. Dass 
schliesslich im Architekturvertrag vom 28. Februar 2011 mit der G.________ AG von 
Gesamtkosten von Fr. 1'470'000.-- ausgegangen werde, erkläre sich dadurch, dass zu 
diesem Zeitpunkt der Kostenvoranschlag schon bestanden habe. Für die Berechnung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 9
des Architekturhonorars seien die Grundstückkosten jedoch nicht massgebend 
gewesen. 
3.3.3
Auch die Überbauungsvorschriften zur ZPP «…» hätten seine Baufreiheit nicht 
entscheidend eingeschränkt. Die von der Vorinstanz erwähnten Bestimmungen über 
die maximale Geschosszahl und die maximale Gebäudehöhe hätten an der 
Möglichkeit, «völlig individualisierte Projekte zu konzipieren», nichts geändert. So sei 
die Gestaltungsfreiheit nicht kleiner gewesen als bei einem beliebigen Bauvorhaben in 
der EG B.________, das den «kommunalen ästhetischen Generalklauseln» genügen 
müsse. Keinesfalls hätten die Überbauungsvorschriften die Ausgestaltung der Baute im 
Zeitpunkt des Vertragsschlusses in einer Art und Weise festgelegt, dass ihm die 
Freiheit betreffend das «Wann» und «Wie» der Grundstücküberbauung entzogen 
worden wäre. 
4.
Der Beschwerdeführer hat die Baulandparzelle von einer Privatperson erworben und 
sein Einfamilienhaus von verschiedenen Bauunternehmen erstellen lassen, mit denen 
er separate (Werk-)Verträge abgeschlossen hat. Auf den ersten Blick ist keine 
Verbindung zwischen dem Verkäufer und den Werkunternehmen erkennbar. Eine 
genauere Betrachtung insbesondere der wirtschaftlichen Gegebenheiten fördert jedoch 
zahlreiche Bindungen und Abhängigkeiten zutage: 
4.1
Verkäuferin der übrigen Wohneinheiten der Überbauung ist die H.________ 
AG. Sie bezweckt bzw. bezweckte im Wesentlichen die Realisierung der Überbauung 
D.________, «d.h. die Erschliessung der Bauparzellen, den Bau von Mehrfamilien- und 
Einfamilienhäusern, die Erstellung von Einstellhallen sowie den Verkauf der erstellten 
Einheiten» (vgl. Handelsregistereintrag). Einziges Mitglied des Verwaltungsrats ist 
C.________, der als Verkäufer dem Beschwerdeführer die Bauparzelle übereignet hat. 
Die H.________ AG hatte vorerst auch die vier Einfamilienhäuser schlüsselfertig zum 
Verkauf angeboten: Aus dem Beschrieb auf der mittlerweile nicht mehr bestehenden 
Internetseite 
 
geht 
hervor, 
dass 
das 
Haus 
des 
Beschwerdeführers Teil der Gesamtüberbauung bildete (vgl. Beilage 8 zur Beschwerde 
an die JGK). Auch auf der Verkaufsplattform waren com-
puteranimierte Bilder der Einfamilienhäuser mit detaillierten Angaben betreffend 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 10
Kaufpreis, Wohnfläche und Anzahl Zimmer zu sehen, wobei den Käuferinnen und 
Käufern bei der «Grundrissgestaltung» verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl 
standen (vgl. Beschwerdebeilage 3). Laut dem Verkaufsprospekt war die Realisierung 
der Einfamilienhäuser im Rahmen einer bestimmten Bauetappe vorgesehen und die 
Häuser waren mit den wichtigsten Merkmalen zu einem Gesamtpreis ausgeschrieben 
(Fr. 1'320'000.-- für das Haus des Beschwerdeführers). Als Bauherrschaft wurde die 
H.________ AG bezeichnet (vgl. Beschwerdebeilage 4). Zwar wurde weiter ausgeführt, 
die Einfamilienhäuser seien «im Rahmen der UeO individuell gestaltbar». Die 
Überbauungsordnung enthält aber ihrerseits konkrete Vorgaben in Bezug auf die 
Ausgestaltung der Gebäude (vgl. dazu E. 4.2 hiernach). All dies lässt entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers darauf schliessen, dass die Einfamilienhäuser 
eng in die Gesamtplanung der Überbauung D.________ eingebettet waren. Es liegen 
damit gewichtige Anhaltspunkte dafür vor, dass der Beschwerdeführer ein 
vorbestehendes 
Projekt 
übernehmen 
konnte. 
Ob 
später 
ein 
«Verkaufskon-
zeptwechsel» stattgefunden hat, wie der Beschwerdeführer geltend macht, ist vor 
diesem Hintergrund nicht relevant. 
4.2
Durch die Überbauungsordnung waren die Masse und das Erscheinungsbild 
der Gebäude weitgehend vorgegeben. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, die 
Überbauungsordnung sei in Bezug auf gestalterische Vorgaben in etwa gleich bindend 
wie die Bestimmungen des Gemeindebaureglements i.V.m. dem kantonalen 
Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0), überzeugt nicht: Mit der 
Überbauungsordnung legen die Gemeinden fest, wie bestimmte Teile des 
Gemeindegebiets zu überbauen, zu gestalten, freizuhalten oder zu schützen sind 
(Art. 88 Abs. 1 BauG). Die Überbauungsordnung kann sich namentlich auf die Art, 
Zahl, Lage und Gestaltung von Bauten und Baugruppen beziehen (Bst. d). Sie dient 
damit gerade der näheren bau- und planungsrechtlichen Ordnung von Teilen des 
Gemeindegebiets (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 3. Aufl. 
2010, Art. 88-89 N. 1). Gemeinde und Grundeigentümerschaft arbeiten beim Entwerfen 
der in einer Zone mit Planungspflicht gelegenen Überbauungsordnung zusammen 
(Art. 93 Abs. 4 BauG). Die von den Überbauungsvorschriften (als Teil der 
Überbauungsordnung) verlangte einheitliche Gestaltung der Häuser und die 
planerischen Vorgaben schränkten mithin den Beschwerdeführer im Zeitpunkt des 
Landkaufs in seinem Entscheid, ob und wie er das Land überbauen wollte, erheblich 
ein. Zusätzlich eingeschränkt war er ferner durch die schon vor dem Kaufvertrag durch 
den Verkäufer errichteten Dienstbarkeiten (Pflanzbeschränkung, Überbaurecht für 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 11
Einstellhalle, Wegrechte, Abwasserleitungsrecht, Abänderungen der gesetzlichen 
Baudistanzen usw.), die für eine bereits fortgeschrittene Bauprojektplanung sprechen 
(so auch VGE 2010/45 vom 8.10.2010, E. 3.4.3). 
4.3
Die Vorinstanz hat ferner zu Recht auf die zeitliche Nähe zwischen dem Kauf 
des Baulands und dem Einreichen des Baugesuchs hingewiesen. Das Baugesuch 
(inkl. Projektpläne) datiert vom 24. November 2010. Es lag somit rund einen Monat 
nach Abschluss des formgültigen Kaufvertrags vor, wobei der Baubeginn auf 
Januar/Februar 2011 vorgesehen war. Die zeitliche Nähe zwischen dem Landkauf und 
dem Abschluss der Werkverträge stellt ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass der 
Projektierungsauftrag in engem sachlichem Zusammenhang zum Kaufvertrag steht 
(vgl. VGE 23437 vom 28.5.2009, E. 3.4, 20554 vom 16.3.1999, E. 5b [bestätigt durch 
BGer 2P.123/1999 und 2P.198/1999 vom 25.7.2000]). Wie bereits das Grundbuchamt 
überzeugend ausgeführt hat, handelt es sich beim Bau eines Hauses um ein nicht 
alltägliches Geschäft, das einer längeren und sorgfältigen Planung bedarf (vgl. Ziff. 3 
der 
Einspracheverfügung 
vom 
3.2.2011). 
Es 
mag 
zutreffen, 
dass 
der 
Beschwerdeführer aufgrund des Vertrauensverhältnisses zum Verkäufer bereits vor 
Abschluss des Kaufvertrags mit der Planung seines Hauses begonnen hatte. Tatsache 
ist aber, dass die Einfamilienhäuser unabhängig vom Grundstückkauf durch den 
Beschwerdeführer bereits geplant bzw. vorprojektiert waren, auch wenn dieser geltend 
macht, vor der mündlichen Vereinbarung habe der Architekt noch kein «konkretes 
Projekt» ausgearbeitet gehabt. Zwar ergibt sich aus den Akten keine mit einer sog. 
Reuegeldzahlung verknüpfte vertragliche Bindung des Beschwerdeführers an gewisse 
Bauunternehmen (so z.B. in VGE 2010/45 vom 8.10.2010 oder BGer 2P.123/1999 und 
2P.198/1999 vom 25.7.2000). Er hätte aber erhebliche Mehrkosten und zeitliche Ver-
zögerungen in Kauf nehmen müssen, wenn er die wesentlichen Arbeiten durch 
Unternehmen hätte ausführen lassen, die nicht in das Gesamtprojekt involviert waren. 
Ein solches Vorgehen lag umso weniger auf der Hand, als er in weiten Teilen ohnehin 
an die Vorgaben der von der G.________ AG geprägten Überbauungsordnung 
gebunden war (vgl. vorne E. 3.1). Vor diesem Hintergrund vermag nicht zu erstaunen, 
dass er dieses Architekturbüro mit der Realisierung seines Bauvorhabens betraut hat. 
Der Umstand, dass der Beschwerdeführer als Verwaltungsratspräsident der 
K.________ AG (und Mitglied des Verwaltungsrats der L.________ AG) – ein mit der 
Planung und Ausführung von bzw. dem Handel mit wärmetechnischen Anlagen und 
Einrichtungen aller Art befasstes Unternehmen – Fachmann in Bau- und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 12
Immobilienfragen ist, spricht in diesem Zusammenhang nicht gegen eine (faktische) 
Bindung an die bestehende Planung. 
4.4
Vertragliche 
Bindungen 
zwischen 
der 
H.________ 
AG 
und 
dem 
Beschwerdeführer bestehen keine. Erwähnenswert ist jedoch, dass die L.________ 
AG in der gesamten Überbauung D.________ für die Lüftungsanlagen zuständig war 
(vgl. 
Informationstafel 
im 
Gelände 
[Fotografie]; 
Beschwerdebeilage 
5). 
Der 
Beschwerdeführer war somit über ein von ihm mitbeherrschtes Unternehmen an der 
Überbauung beteiligt. Am 26. Januar 2011 hat er mit der G.________ AG einen 
Vertrag für Architekturleistungen abgeschlossen. Darin vereinbarten die Parteien, dass 
das Architekturbüro den Beschwerdeführer gegenüber Dritten vertritt und das 
Submissions-, Bestell- und Rechnungswesen sicherstellt (Ziff. 2.1 des Vertrags). Die 
einzelnen Werkverträge sind auf Papier mit dem Firmennamen der G.________ AG 
ausgedruckt, was auf eine wichtige Koordinationsfunktion des Architekturbüros 
schliessen lässt. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Autonomie des 
Beschwerdeführers beim Abschluss dieser Verträge in Frage gestellt hat, ist 
nachvollziehbar. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der «Kostenvoranschlag vom 
22. Dezember 2010» (Beilage 7 zum Architekturvertrag) einen Gesamtpreis von 
1'470'000.-- nennt, welcher neben den eigentlichen Baukosten auch die Kosten für den 
Grundstückerwerb, die Autoeinstellplätze, den Notar und die Handänderungssteuer 
sowie sämtliche Nebenkosten (Bewilligungen, Gebühren usw.) enthält. Zu Recht hat 
die Vorinstanz darin ein weiteres Indiz erblickt, dass der Wille auf den Erwerb einer 
schlüsselfertigen Baute gerichtet war (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.4). Die 
zahlreichen Rabatte, von denen der Beschwerdeführer bei der Zusammenarbeit mit 
der G.________ AG profitiert hat – so u.a. von «Bauleitung 15 % Volumen- und 
Spezialrabatt für gemeinsame Realisierung innerhalb der Gesamtüberbauung» – 
zeigen auf, inwiefern der Beschwerdeführer bereits aus wirtschaftlichen Gründen an 
einer 
Zusammenarbeit 
mit 
dem 
für 
die 
Gesamtüberbauung 
zuständigen 
Architekturbüro interessiert sein musste (zum Ganzen Beschwerdebeilage 15). 
4.5
Die Vorinstanz hat ferner darauf hingewiesen, dass beim Bau des Hauses des 
Beschwerdeführers 
zahlreiche 
Unternehmen 
involviert 
waren, 
welche 
die 
entsprechenden Arbeiten auch in der Überbauung D.________ ausgeführt hatten. 
Zwar soll der zwischen der G.________ AG und der «ARGE J.________» für die 
Gesamtüberbauung abgeschlossene Vertrag festhalten, die Einfamilienhäuser würden 
«direkt durch den späteren Landerwerber» realisiert, wodurch diese Arbeiten allenfalls 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 13
nicht zur Ausführung kämen (aktenkundig ist nur ein Auszug des Vertrags ohne 
Unterschriften; vgl. act. 4A1 am Ende, in unpag. Vorakten JGK). Wie immer die 
Verträge zwischen der G.________ AG bzw. dem Beschwerdeführer und den 
Unternehmen im Einzelnen lauten, Tatsache ist, dass der Beschwerdeführer die 
wesentlichen Arbeiten von den Unternehmen hat ausführen lassen, die in gleicher 
Funktion für die Gesamtüberbauung tätig gewesen waren. So insbesondere den 
Baugrubenaushub sowie die Baumeister-, Maler- und Gipserarbeiten. Dass er dabei 
zumindest teilweise von besonders günstigen Konditionen hat profitieren können, liegt 
auf der Hand. Die vom Beschwerdeführer selbst beigezogenen Unternehmen (vgl. 
Schreiben der G.________ AG vom 15.6.2012, Ziff. 1.2.3, in Vorakten JGK) führten 
Arbeiten von eher untergeordneter Bedeutung aus (z.B. die Umgebungsgestaltung und 
den Innenausbau). Wie die Vorinstanz zutreffend anmerkt, hat die Käuferschaft auch 
beim Erwerb schlüsselfertiger Häuser und Wohnungen in Bezug auf den Innenausbau 
und die Raumaufteilung regelmässig ein Mitbestimmungsrecht, um die Liegenschaft 
nach individuellen Bedürfnissen gestalten zu können (so auch hier gemäss 
ursprünglichem Verkaufsprospekt, vorne E. 4.1). Dass die Heizungsanlage inkl. 
Erdsonde nicht von dem für die Gesamtüberbauung zuständigen Unternehmen erstellt 
wurde, sondern von der K.________ AG (vgl. vorne E. 4.3), spricht ebenfalls nicht für 
eine allgemeine Wahl- und Gestaltungsfreiheit. Im Übrigen hat der Beschwerdeführer 
von den für die Generalunternehmerin tätigen Unternehmen ein Haus erstellen lassen, 
das sich äusserlich nicht von den anderen Einfamilienhäusern der Überbauung 
D.________ 
bzw. 
von 
den 
Modelldarstellungen 
in 
den 
ursprünglichen 
Verkaufsunterlagen unterscheidet. Soweit er geltend macht, sein Haus weise einen 
anderen Grundriss auf als die Nachbarbauten, kann ihm nicht gefolgt werden. Die in 
diesem Zusammenhang erwähnten Bauskizzen (Beschwerdebeilage 18), stimmen mit 
den aus dem Geoportal des Kantons Bern (einsehbar unter: ˂http://www.be.ch˃, Rubri-
ken 
«Schnellzugriff/Karten(Geoportal)/Administrative 
Einteilung») 
ersichtlichen 
tatsächlichen Gegebenheiten nicht überein. Die vier Einfamilienhäuser unterscheiden 
sich in Bezug auf ihre Masse kaum voneinander und bilden optisch Teil der auf einem 
einheitlichen Plan beruhenden Gesamtüberbauung (vgl. auch Bilder auf Google Maps). 
Abweichungen 
vom 
Vorprojekt 
bzw. 
von 
der 
im 
Landerwerbszeitpunkt 
vorherrschenden Überbauungsidee, soweit solche überhaupt belegt sind, beziehen 
sich auf Fragen von untergeordneter Bedeutung wie namentlich den Innenausbau und 
die Unterkellerung. Derartige Anpassungen stehen dem Vorliegen einer Ver-
tragsverbindung im Sinn von Art. 6a HG nicht entgegen (VGE 2010/45 vom 8.10.2010, 
E. 3.5.2). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.01.2015, Nr. 100.2012.470U, Seite 14
4.6
Bei einer Gesamtbetrachtung ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass 
zum Zeitpunkt des Landerwerbs der Wille des Beschwerdeführers auf den Erwerb des 
Landes samt einer schlüsselfertigen Baute ausgerichtet war. Das Bauvorhaben war zu 
diesem Zeitpunkt bereits projektiert und wurde später mit dem für das Vorprojekt 
verantwortlichen Architekturbüro verwirklicht. Der Beschwerdeführer hat somit nicht 
«autonom und in Eigenregie» gebaut (vgl. Beschwerde Rz. 33), sondern faktisch ein in 
den wesentlichen Teilen bestehendes Bauprojekt übernommen. Bei der Wahl der 
ausführenden Unternehmen war er ebenfalls zahlreichen Bindungen unterworfen. In 
diesem Zusammenhang hat die Vorinstanz zulässigerweise gewürdigt, dass der 
Beschwerdeführer keinerlei Konkurrenzofferten eingereicht hat, um die behauptete 
freie Wahl seiner Vertragspartnerinnen und -partner zu belegen. Der Beschwerdeführer 
räumt denn auch selber ein, dass es einzelne Unternehmer «kaum verstanden» hätten, 
wenn sie nicht berücksichtigt worden wären. An anderer Stelle erwähnt er, es liege auf 
der Hand, dass er zum Teil mit den gleichen Unternehmen gearbeitet habe wie die 
Bauherrschaft der Überbauung D.________ auf der Nachbarbaustelle. Entgegen 
seiner Auffassung kann daraus nicht auf das Fehlen von Bindungen im Sinn von Art. 
6a HG geschlossen werden. 
4.7
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, den Sachverhalt unvollständig 
und unrichtig erhoben zu haben. Sie habe wesentliche Beweise, die den Sachverhalt 
erhellt und das Beweisergebnis verändert hätten, nicht abgenommen. Auch vor dem 
Verwaltungsgericht stellt er verschiedene Beweisanträge (Zeugeneinvernahmen, 
Parteiverhör, 
Augenschein, 
Edition 
von 
zusätzlichen 
Aktenstücken). 
Der 
rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich jedoch mit hinreichender Klarheit aus den 
Akten. Im Übrigen sind nicht die wesentlichen Fakten umstritten, sondern deren Würdi-
gung. Weitere Abklärungen erübrigen sich, weshalb die entsprechenden Anträge des 
Beschwerdeführers abgewiesen werden. Aus den gleichen Gründen konnte die 
Vorinstanz 
von 
weiteren 
Beweismassnahmen 
absehen, 
ohne 
den 
Untersuchungsgrundsatz zu verletzen (vgl. Art. 18 Abs. 1 und 2 VRPG). Ihre 
Würdigung der (unbestrittenen) Tatsachen und ihre Schlussfolgerungen sind 
nachvollziehbar und erscheinen sachgerecht. Insgesamt hat die Vorinstanz 
überzeugend festgestellt, dass der Landerwerb vorliegend im Verbund mit den 
verschiedenen Verträgen wirtschaftlich betrachtet dem Verkauf eines fertigen Hauses 
bzw. einer schlüsselfertigen Baute im Sinn von Art. 6a HG gleichkomme. 
Weitergehende Ausführungen zu der im Schrifttum geäusserten Kritik an der 
Anwendung dieser Bestimmung auf gewisse Dreiparteienverhältnisse erübrigen sich, 


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zumal sich der vorliegend interessierende Sachverhalt massgeblich von den dort be-
sprochenen Konstellationen unterscheidet (vgl. vorne E. 2.4; Toni Amonn, a.a.O., 
S. 155 ff., 166 f.). Die Handänderungssteuer ist gestützt auf Art. 6a HG auf der Summe 
von Kaufpreis und Werklohn zu bemessen und zu entrichten. Die Ermittlung des 
Werklohns 
ist 
unter 
den 
Verfahrensbeteiligten 
nicht 
streitig. 
Sollte 
die 
Handänderungssteuer beim Erwerb der drei benachbarten Einfamilienhäuser bloss auf 
dem Preis für das Bauland erhoben worden sein, wie der Beschwerdeführer vorbringt, 
würde dies an der Beurteilung nichts ändern. Weder beruft er sich auf einen 
ausnahmsweisen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, noch sind die dazu 
erforderlichen Voraussetzungen dargelegt worden oder aus den Akten ersichtlich. Die 
Beschwerde ist somit abzuweisen. 
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 26 
Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Einzelrichterin:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern


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und mitzuteilen:
- dem Grundbuchamt Bern-Mittelland
Die Einzelrichterin :
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.