be_verwaltungsgericht · 100 2022 303 · 2024-11-22 · de

Baupolizei; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 2. September 2022; BVD 120/2021/97) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2022.303U
HAM/BIM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 22. November 2024
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häusler, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Bickel
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Sigriswil
Baupolizeibehörde, Kreuzstrasse 1, 3655 Sigriswil
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie als weitere Beteiligte
1. B.________ und C.________


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
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2. Stockwerkeigentümergemeinschaft der Parzelle Sigriswil 
Gbbl. Nr. 1________, bestehend aus:
1. D.________ und E.________
2. F.________
3. G.________
4. H.________ und I.________
5. J.________
6. K.________ und L.________
7. M.________ und N.________
8. O.________
alle p.A. …
betreffend Baupolizei; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 2. Sep-
tember 2022; BVD 120/2021/97)
Prozessgeschichte:
A.
Die in der Wohnzone W1 liegende Parzelle Sigriswil Gbbl. Nr. 2________ ist 
mit zwei hintereinander gestaffelten Chalets überbaut (Doppeleinfamilien-
haus). Die Parzelle ist in zwei Stockwerkeinheiten aufgeteilt. A.________ ist 
Eigentümerin der oberen Stockwerkeinheit Nr. 2________-2. B.________ 
und C.________ gehört die untere Stockwerkeinheit Nr. 2________-1. Beide 
Stockwerkeinheiten verfügen über einen Gartenteil. Westlich der Parzelle 
Nr. 2________ liegt die Parzelle Sigriswil Gbbl. Nr. 1________, die ebenfalls 
in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist. Nördlich grenzt die Parzelle 
Nr. 2________ 
an 
die 
Landwirtschaftszone 
(Parzelle 
Sigriswil 
Gbbl. Nr. 3________). Am 6. November 2019 meldeten B.________ und 
C.________ der Einwohnergemeinde (EG) Sigriswil, A.________ habe in ih-
rem Gartenteil ohne Baubewilligung Betonwinkelelemente eingebaut und da-
hinter das Terrain erhöht. Zudem habe sie eine etwa 2 Meter hohe Garten-
mauer aus Steinquadern (Römersteinen) und eine «betonierte Treppe» er-
stellen lassen. Die Bauten ragten teilweise auf ihre Stockwerkeinheit 


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Nr. 2________-1 sowie auf die Nachbarparzelle Nr. 1________. Die Zustim-
mung der betroffenen Grundeigentümer liege nicht vor.
Am 10. Februar 2020 eröffnete die EG Sigriswil ein baupolizeiliches Verfah-
ren. Sie führte am 18. Mai 2021 einen Augenschein durch. Mit Verfügung 
vom 25. November 2021 ordnete sie gegenüber A.________ (Verfügungs-
adressatin 1) und B.________ und C.________ (Verfügungsadressat und 
-adressatin 2) die folgenden definitiven Wiederherstellungsmassnahmen so-
wie vorsorglichen Benützungsverbote an:
«1. Die kleine Treppe im Bereich des oberen Sitzplatzes (sechs Tritte; 
vier Treppenstufen liegen in der Landwirtschaftszone) muss von der 
Verfügungsadressatin 1, subsidiär von der Grundeigentümerschaft, 
innert vier Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung, soweit in der 
Landwirtschaftszone liegend, entfernt werden.
2. Die Erhöhung der Stützmauer im Bereich des oberen Sitzplatzes 
muss innert vier Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung von der 
Verfügungsadressatin 1, subsidiär von der Grundeigentümerschaft, 
auf den ursprünglichen Zustand zurückgebaut werden, d.h. die Er-
höhung der Mauer im Umfang von 10 bis 15 cm ist zu beseitigen und 
das Füllmaterial (Pflastersteine und wohl auch Kies) ist zu entfernen. 
Des Weiteren wird für diesen Bereich per sofort ein Benützungsver-
bot erlassen. Das Benützungsverbot gilt bis auf weiteres, d.h. bis eine 
normgerechte Absturzsicherung bewilligt und erstellt ist, und ist sofort 
vollstreckbar.
3. Das Anbringen eines Betonwinkels zusammen mit der Erhöhung des 
Terrains im Bereich des unteren Sitzplatzes (Standort Wärmepumpe) 
muss von der Verfügungsadressatin 1, subsidiär von der Grund-ei-
gentümerschaft, innert vier Monaten nach Rechtskraft dieser Verfü-
gung auf den ursprünglichen Zustand zurückgebaut werden, d.h. der 
Betonwinkel ist zu beseitigen und das Füllmaterial (Kies) ist zu ent-
fernen. Des Weiteren wird für diesen Bereich per sofort ein Benüt-
zungsverbot erlassen. Das Benützungsverbot gilt bis auf weiteres, 
d.h. bis eine normgerechte Absturzsicherung bewilligt und erstellt 
[ist], und ist sofort vollstreckbar.»
Die EG Sigriswil wies gleichzeitig darauf hin, dass innert 30 Tagen seit Eröff-
nung der Wiederherstellungsverfügung ein nachträgliches Baugesuch ein-
gereicht werden könne, worauf A.________ innert Frist allerdings verzich-
tete. Die in der Baupolizeianzeige ebenfalls erwähnte «betonierte Treppe» 
stufte die Gemeinde als bewilligungsfrei ein.


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B.
Gegen diese Verfügung führten B.________ und C.________ sowie 
A.________ am 24. bzw. 27. Dezember 2021 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Am 16. Juni 2022 teilte 
A.________ mit, sie habe bei der oberen und unteren Terrasse inzwischen 
Absturzsicherungen anbringen lassen und beantragte, die vorsorglichen 
Benützungsverbote seien mit sofortiger Wirkung aufzuheben. Mit Entscheid 
vom 2. September 2022 in den beiden vereinigten Verfahren wies die BVD 
die Beschwerde von A.________ ab, soweit sie darauf eintrat. Deren Gesuch 
um Aufhebung der Benützungsverbote hiess sie insofern gut, als sie das Ver-
bot beim oberen Sitzplatz aufhob. Die Beschwerde von B.________ und 
C.________ hiess die BVD gut, soweit sie darauf eintrat. Ziffer 2 der Verfü-
gung der EG Sigriswil vom 25. November 2021 änderte sie wie folgt:
«Die Erhöhung der Stützmauer im Bereich des oberen Sitzplatzes muss 
innert vier Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung von der Verfü-
gungsadressatin 1, subsidiär von der Grundeigentümerschaft, auf eine 
Höhe von 1,20 m zurückgebaut werden, das Füllmaterial ist zu entfer-
nen. Es ist eine normgerechte Absturzsicherung anzubringen. Sofern 
die geplante Absturzsicherung baubewilligungspflichtig ist, ist der Ge-
meinde vorgängig ein Baugesuch einzureichen.»
Im Übrigen bestätigte die BVD die Verfügung der Gemeinde.
C.
Gegen den Entscheid der BVD hat A.________ am 5. Oktober 2022 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der BVD 
vom 2. September 2022 sei aufzuheben – mit Ausnahme der Anordnungen 
betreffend vier in der Landwirtschaftszone liegende Treppenstufen – und es 
seien keine Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen. In verfahrens-
rechtlicher Hinsicht beantragte sie, das Beschwerdeverfahren sei zu sistie-
ren bis zum rechtskräftigen Entscheid über das nachträgliche Baugesuch, 
das sie in der Zwischenzeit bei der Gemeinde eingereicht habe. Mit Be-
schwerdeantwort vom 25. Oktober 2022 beantragt die EG Sigriswil, die Be-
schwerde sei abzuweisen. Mit Vernehmlassung vom 13. Oktober 2022 
schliesst die BVD ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. 


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Am 10. November 2022 trat die EG Sigriswil wegen formeller Mängel nicht 
auf das nachträgliche Baugesuch von A.________ ein. Mit Schreiben vom 
10. Januar 2023 leitete die EG Sigriswil ein weiteres nachträgliches Bauge-
such an das Verwaltungsgericht weiter, das A.________ am 21. November 
2022 eingereicht hatte, und sprach sich gleichzeitig gegen eine Sistierung 
des Beschwerdeverfahrens aus. Mit Eingaben vom 27. Januar bzw. vom 
23. Februar 2023 hielt A.________ an ihrem Antrag auf Sistierung des Ver-
fahrens fest. Die EG Sigriswil wiederholte am 17. Februar 2023 ihren Antrag, 
das Verfahren sei nicht zu sistieren. Die BVD verzichtete mit Eingabe vom 
8. Februar 2023 auf eine Stellungnahme zum Verfahrensantrag. 
Mit Verfügung vom 6. Juli 2023 wies der Instruktionsrichter das Sistierungs-
gesuch von A.________ ab und zog die Akten betreffend das Baugesuch 
vom 21. November 2022 zum Verfahren bei – zwecks summarischer Prü-
fung der Baubewilligungsfähigkeit. Er forderte die EG Sigriswil zudem auf, 
sich zur Bewilligungsfähigkeit der (bereits ausgeführten) Arbeiten zu äus-
sern. Mit Stellungnahme vom 22. August 2023 teilte die EG Sigriswil mit, sie 
erachte die ausgeführten Arbeiten als nicht bewilligungsfähig. Die BVD er-
klärte mit Stellungnahme vom 1. September 2023, das nachträgliche Bauge-
such ändere nichts an ihrer Einschätzung; sie hielt an ihrem Antrag auf Ab-
weisung der Beschwerde fest. Mit Stellungnahme vom 6. November 2023 
äusserte sich A.________ zur Bewilligungspflicht und -fähigkeit der ausge-
führten Arbeiten und beantragte, diese sei vom Verwaltungsgericht mit voller 
Kognition und nicht nur summarisch zu prüfen. Dazu nahm die EG Sigriswil 
am 8. Januar 2024 Stellung.
B.________ und C.________ sowie die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
der Nachbarparzelle Nr. 1________ haben mit Eingabe vom 25. Januar 
2023 (richtig wohl 17.4.2023, eingegangen am 18.4.2023) bzw. Vereinba-
rung vom 9./23. Mai 2023 auf die Ausübung ihrer Parteirechte im verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren verzichtet. Nachdem sie der Instruktionsrichter 
deshalb zwischenzeitlich aus dem Verfahren entlassen hatte, wurden sie als 
notwendige Parteien mit Verfügung vom 27. Februar 2024 wieder am Ver-
fahren beteiligt. Die Eigentümer der Parzelle Nr. 3________ (P.________ 
und Q.________) wurden hingegen aus dem Verfahren entlassen.


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 
[BauG; BSG 721.0]). 
1.2
Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen. Soweit sie die Anordnung der hier strittigen definitiven Wiederher-
stellungsmassnahmen anficht, ist sie durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; weiterführend zum Gegenstand 
des Verfahrens hinten E. 3). Was das vorsorglich angeordnete Benützungs-
verbot nach Art. 46 Abs. 1 BauG für den unteren Sitzplatz betrifft, stellt der 
angefochtene Entscheid einen Zwischenentscheid dar. Die selbständige An-
fechtung von Zwischenverfügungen und -entscheiden, die nicht die Zustän-
digkeit oder den Ausstand und die Ablehnung betreffen, ist unter anderem 
dann zulässig, wenn diese Anordnungen einen nicht wieder gutzumachen-
den Nachteil bewirken können (Art. 74 Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 Bst. a 
VRPG). Ein solcher wird von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. 
Das Verwaltungsgericht hat bis anhin offengelassen, ob die für die Anfech-
tung von Zwischenverfügungen und -entscheiden im Allgemeinen geltenden 
(zusätzlichen) Voraussetzungen auch dann vorliegen müssen, wenn spezi-
algesetzlich in Art. 46 Abs. 1 BauG geregelte vorsorgliche Massnahmen zur 
Diskussion stehen (vgl. zuletzt VGE 2022/242 vom 11.12.2023 E. 1.3 mit 
Hinweisen; Verzicht auf eine solche Prüfung bei baupolizeilichen Benüt-
zungsverboten, 
ohne 
die 
Problematik 
allerdings 
aufzugreifen: 
VGE 21570/21571 vom 22.1.2003 E. 1, 21433 vom 18.6.2002 E. 1; vernei-
nend: Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 
2020/2024, Art. 46 N. 4). Die Frage kann mit Blick auf den Ausgang des Ver-
fahrens auch hier offenbleiben.
1.3
Verwaltungsgerichtsbeschwerden müssen gemäss Art. 81 Abs. 1 
i.V.m. Art. 32 Abs. 2 VRPG einen Antrag und eine Begründung enthalten. 


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Auch wenn an die Begründung praxisgemäss keine hohen Anforderungen 
gestellt werden, muss aus ihr immerhin ersichtlich sein, in welchen Punkten 
und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Wird wie hier 
(auch) ein Nichteintreten angefochten, fehlt es an einer hinreichenden sach-
bezogenen Begründung, wenn sich die Rechtsschrift lediglich mit der mate-
riellen Seite der Angelegenheit auseinandersetzt (BVR 2011 S. 490 
[VGE 2010/363 vom 17.6.2011] nicht publ. E. 1.2; vgl. VGE 2021/366 vom 
9.3.2023 E. 1.4; zum Ganzen Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kom-
mentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 22 und 27). Die BVD 
ist auf die Beschwerde nicht eingetreten, soweit die Beschwerdeführerin die 
Feststellung der Baubewilligungsfreiheit beantragt hatte (angefochtener Ent-
scheid E. 1b). Mit dem (teilweisen) Nichteintreten der Vorinstanz setzt sich 
die Beschwerdeführerin nicht auseinander. In diesem Punkt genügt die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde den gesetzlichen Begründungsanforderungen 
für Parteieingaben nicht. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
1.4
Mit Schreiben vom 25. März 2024 haben die weiteren Beteiligten 1 
eine Stellungnahme und Beweismittel eingereicht (act. 36 und 36A), nach-
dem sie zuvor auf die Ausübung ihrer Parteirechte im verwaltungsgerichtli-
chen Verfahren verzichtet hatten (vorne Bst. C). Die Beschwerdeführerin be-
antragt, die Eingabe sei aus dem Recht zu weisen, eventuell nicht zu beach-
ten (act. 38). Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben: Wie die nachfol-
genden Erwägungen zeigen werden, stellt das Verwaltungsgericht bei seiner 
Beurteilung nicht auf die Eingaben der Beteiligten 1 ab. Es erübrigt sich da-
her, die entsprechenden Unterlagen förmlich aus dem Recht zu weisen (vgl. 
auch VGE 2020/219 vom 2.11.2021 E. 6.7). Die Eingaben wären im Übrigen 
auch nicht zu beachten, denn das widersprüchliche Verhalten der weiteren 
Beteiligten 1 verstösst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und ver-
dient keinen Rechtsschutz (dazu allgemein Michel Daum, a.a.O., Art. 1 N. 9 
mit Hinweisen).
1.5
Im Übrigen sind die Bestimmungen über Form und Frist eingehalten 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist – unter Vorbe-
halt von E. 1.3 – einzutreten.
1.6
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 


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2.
Aus den Akten ergibt sich folgender Sachverhalt:
2.1
Der Gartenteil der Beschwerdeführerin (vorne Bst. A) befindet sich 
auf zwei Ebenen. Die obere Ebene wird durch eine Stützmauer gesichert 
(obere Stützmauer). Daran anschliessend steht eine halbrunde Mauer aus 
Römersteinen (Römersteinmauer). Diese hat die Beschwerdeführerin im 
Frühjahr 2017 sanieren lassen. Dafür wurde die bestehende Mauer bis auf 
3-4 Steinreihen abgebrochen und auf 13 Steinreihen wieder aufgebaut. Da-
bei wurden etwa 15 defekte Steine durch neue ersetzt. Die vorhandenen 
Gartenbeete wurden entfernt und an deren Stelle eine Pflastersteinterrasse 
erstellt; diese schliesst an die bestehende Terrasse oberhalb der oberen 
Stützmauer an, die vermutlich gleichzeitig mit neuen Pflastersteinen einge-
deckt wurde (vgl. E-Mail vom 14.6.2021 des Gartenbauunternehmens S. 1 
und Fotos im Anhang, Akten Gemeinde 4E, unpaginiert; Fotos der sanierten 
Römersteinmauer, Beilage 5 zur Begehung vom 18.5.2021, Akten Ge-
meinde 4E, unpaginiert). Die Römersteinmauer ist heute rund 1,7 m hoch 
(vgl. angefochtener Entscheid E. 4e; Kontrollplan «Marchkontrolle/Auf-
nahme Höhenkoten» vom 20.5.2021, Akten Gemeinde 4E, unpaginiert; Pro-
jektplan Sanierungsarbeiten vom 17.11.2022, Grundriss [Grafik 1] und 
Schnitt A-A [Grafik 2], Akten Gemeinde 11A, im Umschlag). Südlich der un-
teren Gartenebene verläuft eine rund 3 Meter hohe Betonstützmauer (ange-
fochtener Entscheid E. 3a und 4f; 2,68 m gemäss Projektplan Sanierungsar-
beiten vom 17.11.2022, Grundriss [Grafik 1] und Schnitt A-A [Grafik 2], Akten 
Gemeinde 11A, im Umschlag). Sie trennt den Gartenteil der oberen Stock-
werkeinheit Nr. 2________-2 im Eigentum der Beschwerdeführerin von 
demjenigen der unteren Stockwerkeinheit Nr. 2________-1 im Eigentum der 
weiteren Beteiligten 1 (angefochtener Entscheid E. 3a; Beilage zur Be-
schwerde [BB] 8). Auf der unteren Ebene ihres Gartenteils hat die Beschwer-
deführerin ebenfalls im Frühjahr 2017 einen Sitzplatz mit Kiesbelag einrich-
ten lassen. Dazu wurden hinter der rund 20 cm breiten Krone der Betonstütz-
mauer Betonwinkelelemente mit einer Höhe von 52 cm montiert und das Ter-
rain auf die Höhe der Winkelelemente aufgefüllt (Projektplan Sanierungsar-
beiten vom 17.11.2022, Grundriss [Grafik 1] und Schnitt A-A [Grafik 2], Akten 


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Gemeinde 11A, im Umschlag; rund 55 cm gemäss angefochtenem Ent-
scheid E. 4f). 
Grafik 1


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Grafik 2
2.2
Auf der Betonstützmauer ist ein bestehendes, rund 1 Meter hohes 
Holzgeländer mit drei waagrechten Latten montiert (Projektplan Sanierungs-
arbeiten vom 17.11.2022, Grundriss [Grafik 1] und Schnitt A-A [Grafik 2], Ak-
ten Gemeinde 11A, im Umschlag; Fotos des Holzgeländers, Beilagen 3-6 
zur Begehung vom 18.5.2021, Akten Gemeinde 4E, unpaginiert). Zusätzlich 
dazu hat die Beschwerdeführerin neu auf der unteren Ebene ein 1 Meter ho-
hes Geländer auf den Betonwinkelelementen montieren lassen; auf der obe-
ren Ebene steht ein typengleiches Geländer auf der oberen Stützmauer und 
der Römersteinmauer (Projektplan Sanierungsarbeiten vom 17.11.2022, 
Grundriss [Grafik 1] und Schnitt A-A [Grafik 2], Akten Gemeinde 11A, im Um-
schlag). Die neuen Geländer bestehen aus fünf feinen, waagrecht gezoge-
nen Seilen (Fotos des neuen Geländers, Beilagen 1-3 zur Eingabe vom 
16.6.2022, Akten BVD 4A pag. 141 ff.). 


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Seite 11
2.3
Die im Frühjahr 2017 ausgeführten Arbeiten an der Römersteinmauer 
und beim unteren Sitzplatz sowie die neu montierten Geländer bilden Be-
standteil des nachträglichen Baugesuchs, das die Beschwerdeführerin am 
21. November 2022 bei der Gemeinde eingereicht hat (vorne Bst. C; Schrei-
ben vom 21.11.2022 act. 10A Beilage 12; eBau Nr. 2022-1566 / Bauge-
such 112558 act. 13A Beilage 15). Aus den Plänen ist ersichtlich, dass sich 
Teile der ausgeführten Arbeiten auf der Nachbarparzelle Nr. 1________ be-
finden, so der abgerundete und weiter nach Norden verlaufende Teil der Rö-
mersteinmauer mit dem darauf montierten Geländer sowie die darunterlie-
genden Betonwinkelelemente mit Geländer und Teilflächen des neuen Kies-
belags (vgl. Grafik 1).
3.
Vorab ist zu klären, was Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bil-
det.
3.1
Der Entscheid in der Sache ist ebenso wie das Verfahren auf den 
Streitgegenstand beschränkt. Dieser bezeichnet im Beschwerdeverfahren 
den Umfang, in dem das Rechtsverhältnis umstritten ist, welches mit der an-
gefochtenen Verfügung bzw. dem angefochtenen Entscheid (Anfechtungs-
objekt) geregelt wird. Zur Bestimmung des Streitgegenstands ist von der an-
gefochtenen Verfügung bzw. dem angefochtenen Entscheid, dem sog. An-
fechtungsobjekt, auszugehen. Dieses gibt den Rahmen des Streitgegen-
stands vor. Der Streitgegenstand kann sich im Verlauf des Verfahrens 
grundsätzlich nicht erweitern (statt vieler BVR 2020 S. 59 E. 2.2, 2017 
S. 514 E. 1.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 5).
3.2
Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der BVD vom 2. September 
2022, welcher die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde vom 25. No-
vember 2021 zum Thema hat (vorne Bst. A). Die Vorinstanz hat die von der 
Gemeinde angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen grundsätzlich 
bestätigt. Ziffer 2 der Wiederherstellungsverfügung hat sie insofern abgeän-
dert, als sie den Rückbau der Römersteinmauer auf eine Höhe von 1,2 m 


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angeordnet hat. Auf der in der Höhe reduzierten Mauer sei eine normge-
rechte Absturzsicherung anzubringen; dafür sei – soweit erforderlich – vor-
gängig ein Baugesuch bei der Gemeinde einzureichen (Dispositiv-Ziff. 3 des 
angefochtenen Entscheids). Das Benützungsverbot für den unteren Sitzplatz 
hat die Vorinstanz bestätigt; dasjenige für den oberen Sitzplatz hat sie auf-
gehoben (Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids; vorne Bst. B). Die 
Beschwerdeführerin beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuhe-
ben – mit Ausnahme der Anordnungen betreffend vier in der Landwirt-
schaftszone liegende Treppenstufen – und es seien keine Wiederherstel-
lungsmassnahmen anzuordnen (vorne Bst. C).
3.3
Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht bilden damit der Rückbau 
der Römersteinmauer auf eine Höhe von 1,2 m sowie die Beseitigung der 
Betonwinkelelemente und des Füllmaterials (Terrainerhöhung). Weiter ist 
strittig, ob die neu montierten Geländer beim oberen und unteren Sitzplatz 
bzw. das bestehende Holzgeländer beim unteren Sitzplatz genügende Ab-
sturzsicherungen darstellen; mithin, ob insofern überhaupt ein baurechtswid-
riger Zustand vorliegt (angefochtener Entscheid E. 6; Beschwerde S. 16; 
Stellungnahme vom 6.11.2023 act. 30 S. 6 f.). In diesem Zusammenhang ist 
auch das vorsorgliche Benützungsverbot für den unteren Sitzplatz umstrit-
ten. 
3.4
Nicht Streitgegenstand bilden die Treppenstufen in der Landwirt-
schaftszone, die «betonierte Treppe» westlich der Römersteinmauer und die 
Aufhebung des Benützungsverbots für den oberen Sitzplatz.
4.
Die Beschwerdeführerin stellt verschiedene Beweisanträge zur Ermittlung 
des Sachverhalts (Augenschein, Zeugeneinvernahme eines Vertreters des 
Gartenbauunternehmens, Auskunft der Bauverwaltung der Gemeinde zum 
nachträglichen Baugesuch sowie Parteibefragung). Nachdem bereits die 
Gemeinde eine Begehung vor Ort durchgeführt hat und diese in den Akten 
mitsamt Fotos dokumentiert ist (vgl. Protokoll zur Begehung vom 18.5.2021 


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inkl. Beilagen, Akten Gemeinde 4E, unpaginiert), ergibt sich der massgebli-
che Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten. Der Vertreter des 
Gartenbauunternehmens hat sich ferner bereits schriftlich zu den ausgeführ-
ten Arbeiten geäussert (vgl. das erwähnte E-Mail vom 14.6.2021 des Gar-
tenbauunternehmens, Akten Gemeinde 4E, unpaginiert). Die Gemeinde und 
die Beschwerdeführerin haben sich ebenfalls schriftlich zum Sachverhalt – 
so auch zum nachträglichen Baugesuch – äussern können. Es ist nicht er-
sichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht dargelegt, dass zusätz-
liche Erkenntnisse aus den beantragten Beweismitteln zu erwarten wären 
(weiterführend dazu Marlis Bickel, Antizipierte Beweiswürdigung – Unter be-
sonderer Berücksichtigung des Verwaltungsverfahrensrechts, Diss. Freiburg 
2021, N. 440, 446 sowie 667 ff.). Die entsprechenden Beweisanträge wer-
den daher abgewiesen. Vor Verwaltungsgericht ist der Umfang des Sonder-
nutzungsrechts sodann nicht (mehr) strittig (vorne Bst. C und E. 2.1). Dazu 
erübrigen sich weitere Abklärungen. Der Beweisantrag auf Edition des Be-
legs 2016/4686 beim Grundbuchamt Oberland wird ebenfalls abgewiesen. 
Auf die weiteren Beweisanträge ist bei der Behandlung der einzelnen Rügen 
einzugehen.
5.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin zunächst eine 
Verletzung des Verschlechterungsverbots durch die Vorinstanz.
5.1
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die Vorinstanz sei zu Unrecht 
auf die Beschwerde der weiteren Beteiligten 1 eingetreten. So sei die bau-
polizeiliche Anzeige der Beteiligten 1 rechtsmissbräuchlich gewesen; denn 
sie hätten diese erst rund zweieinhalb Jahre nach Ausführung der Arbeiten 
eingereicht. Die Anzeige sei eine «Retourkutsche» für eine von der Be-
schwerdeführerin eingereichte Strafanzeige. Den Beteiligten 1 habe es des-
halb an einem schutzwürdigen Interesse an ihrer Beschwerde im vorinstanz-
lichen Verfahren gefehlt. Folglich habe im vorinstanzlichen Verfahren das 
Verschlechterungsverbot gegolten. Da die Beurteilung des Umfangs einer 


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Seite 14
baurechtlichen Wiederherstellung ermessensgeprägt sei, habe die Vorin-
stanz den Rückbau der Römersteinmauer auf eine Höhe von 1,2 m nicht an-
ordnen dürfen (Beschwerde S. 3 f. und 9 f.).
5.2
Nach Art. 73 Abs. 1 VRPG darf im verwaltungsinternen Beschwerde-
verfahren die angefochtene Verfügung nur wegen Rechtsverletzung zuun-
gunsten der beschwerdeführenden Partei geändert werden, nicht aber we-
gen Unangemessenheit. Die Vorschrift wirkt nur, wenn die beschwerde-
führende Partei als einzige Beschwerde erhebt. Hat gegen dasselbe Anfech-
tungsobjekt eine weitere beschwerdebefugte Person ein Rechtsmittel einge-
legt, eröffnet dies die Möglichkeit einer Schlechterstellung der beschwerde-
führenden Partei im anderen Verfahren. Ist der angefochtene Akt rechtsfeh-
lerhaft, ist die Beschwerdebehörde grundsätzlich dazu verpflichtet, zum 
Nachteil der beschwerdeführenden Partei zu entscheiden (zum Ganzen 
Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 73 N. 6 und 11).
5.3
Die Vorinstanz hat erwogen, für eine Mauer von einer Höhe über 
1,2 m liege keine Baubewilligung vor (formelle Rechtswidrigkeit) und diese 
sei auch nicht bewilligungsfähig (materielle Rechtswidrigkeit; angefochtener 
Entscheid E. 4e und 5h). Sie hat deshalb den Rückbau der Römerstein-
mauer auf eine Höhe von 1,2 m angeordnet, die keiner Baubewilligung be-
darf (Art. 6 Abs. 1 Bst. i des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewil-
ligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; zur Bewilli-
gungspflicht der sanierten Römersteinmauer vgl. hinten E. 6.3). – Entgegen 
der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz die Wiederher-
stellungsverfügung nicht wegen Unangemessenheit, sondern wegen 
Rechtsverletzung geändert. Zur Anordnung der weitergehenden Wiederher-
stellungsmassnahme war sie daher berechtigt bzw. bei diesem Ergebnis so-
gar verpflichtet; dies unabhängig davon, ob die Beschwerde der Beteiligten 1 
zulässig war (E. 5.2 hiervor). Soweit die Beschwerdeführerin rügt, die bau-
polizeiliche Anzeige der weiteren Beteiligten 1 sei rechtsmissbräuchlich, ist 
dies nicht von Bedeutung. Die Baupolizeibehörde hat das Wiederherstel-
lungsverfahren von Amtes wegen zu verfolgen, sobald sie Kenntnis von we-
sentlichen baurechtswidrigen Tatbeständen erhält (vgl. Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 2). Im Übrigen ist nicht ersichtlich, wieso die baupolizeiliche 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 15
Anzeige rechtsmissbräuchlich sein soll (vgl. zu den hohen Anforderungen 
VGE 2010/430 vom 29.3.2012, in ZBl 2012 S. 378 E. 1.3.1; Michel Daum, 
a.a.O., Art. 45 N. 6). Auf die Edition der entsprechenden Strafakten von der 
Staatsanwaltschaft Region Oberland (Verfahren O 18 13290) kann deshalb 
verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
5.4
Nach dem Gesagten verstösst der angefochtene Entscheid nicht ge-
gen das Verschlechterungsverbot.
6.
In der Sache ist strittig, ob die im Frühjahr 2017 ausgeführte Sanierung 
der Römersteinmauer, das Aufstellen von Betonwinkelelementen und die 
Terrainerhöhung beim unteren Sitzplatz bewilligungspflichtig sind.
6.1
Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und 
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie 
dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit ihrer Re-
alisierung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Fol-
gen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbar-
schaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht 
soll es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumli-
chen Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raum-
planerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzge-
bung zu überprüfen (BGE 139 II 134 E. 5.2; BVR 2020 S. 380 E. 3.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 10). Von Bundesrechts wegen nicht bewil-
ligungspflichtig sind reine Unterhaltsarbeiten und kleinere Reparaturen, die 
das übliche Mass einer Renovation nicht überschreiten (BVR 2014 S. 65 
E. 5.4.1, 2008 S. 23 E. 2.3 je mit Hinweisen; BGer 1C_272/2019 vom 
28.1.2020 E. 5.4, 1C_558/2018 vom 9.7.2019 E. 5.3).
6.2
Der Unterhalt von Bauten und Anlagen bedarf auch nach bernischem 
Recht grundsätzlich keiner Baubewilligung (Art. 1b Abs. 1 BauG). Dies gilt 
jedoch nur, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten Tatbestände 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 16
betroffen sind (Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD). Baubewilligungsfrei sind 
grundsätzlich auch kleine Nebenanlagen, wie auf zwei Seiten offene, unge-
deckte Gartensitzplätze (Art. 6 Abs. 1 Bst. b BewD), sowie Terrainverände-
rungen bis zu 100 Kubikmeter Inhalt oder Stützmauern bis zu 1,2 m Höhe 
(Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD) sowie alle Vorhaben, die von gleicher oder gerin-
gerer Bedeutung sind als die in Art. 6 Abs. 1 BewD genannten (Art. 6 Abs. 2 
BewD). Die Befreiung von der Baubewilligungspflicht entbindet jedoch nicht 
von der Einhaltung der anwendbaren Vorschriften und der Einholung ande-
rer Bewilligungen (Art. 1b Abs. 2 BauG).
6.3
Sanierung der Römersteinmauer:
6.3.1
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die Sanierung der Römer-
steinmauer sei nicht bewilligungspflichtig. Das Neuaufschichten von einzel-
nen Steinreihen einer Mauer, die aus losen Römersteinen bestehe, wobei 
lediglich ca. 15 defekte Steine durch neue ersetzt worden seien, gehe nicht 
über den bewilligungsfreien Unterhalt hinaus. Es seien weder Lage noch Ge-
stalt oder Funktion der Römersteinmauer verändert worden (Beschwerde 
S. 11). – Die Vorinstanz hat erwogen, die Beschwerdeführerin habe die be-
stehende Römersteinmauer grösstenteils abgebrochen und mit einer Höhe 
von über 1,7 m (gemessen ab fertigem Terrain des unteren Sitzplatzes) wie-
deraufgebaut. Dies gehe über einen bewilligungsfreien reinen Unterhalt hin-
aus. Dass die drei oder vier untersten Steinreihen unverändert belassen wor-
den seien, spiele keine Rolle. Mit dem Abbruch sei eine allfällig bestehende 
unrechtmässige Mauerhöhe reduziert worden (angefochtener Entscheid 
E. 4e).
6.3.2
Die vorinstanzlichen Ausführungen sind nicht zu beanstanden: Reine 
Unterhaltsarbeiten an Bauten und Anlagen sind zwar grundsätzlich baube-
willigungsfrei (vorne E. 6.1 f.). Solche liegen allerdings nicht vor, wenn eine 
Baute oder Anlage ganz oder teilweise abgebrochen und wiederaufgebaut 
wird. Dies gilt selbst dann, wenn für den Aufbau abgebrochene Bauteile wie-
derverwendet werden und die Baute oder Anlage bezüglich ihrer Abmessun-
gen, Gestaltung sowie Nutzung nicht verändert wird (vgl. Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 1a N. 16 mit Hinweisen; Praxishilfe der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern [JGK; heute: Direktion für Inneres und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 17
Justiz (DIJ)] vom 25.4.2019 betreffend baubewilligungsfreie Bauten und An-
lagen nach Art. 1b BauG [BSIG Nr. 7/725.1/1.1] S. 7 Ziff. 2c, einsehbar un-
ter: ). Hier hat die Beschwerdeführerin die Rö-
mersteinmauer auf 3-4 Steinreihen abbrechen und wieder aufbauen lassen 
(vorne E. 2.1). Dabei wurden zwar lediglich 15 Steine durch neue ersetzt; 
für die Frage der Bewilligungspflicht ist dies aber nach dem Gesagten nicht 
massgebend. Die Mauer ist nach der Sanierung rund 1,7 m hoch; damit ist 
sie auch nicht nach Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD bewilligungsfrei (vgl. vorne 
E. 6.2). Die Vorinstanz hat die Arbeiten an der Römersteinmauer deshalb zu 
Recht nicht als bewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten eingestuft. Was die Ein-
deckung der Fläche oberhalb der Römersteinmauer mit Pflastersteinen be-
trifft, so ist nicht umstritten, dass diese grundsätzlich ohne Baubewilligung 
hat ausgeführt werden dürfen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4; vgl. vorne 
E. 6.2).
6.3.3
Mit dem Teilabbruch und Wiederaufbau der Mauer wäre ein allfällig 
bestehender Besitzstandsschutz dahingefallen (vgl. BVR 2019 S. 550 
E. 5.2, 2004 S. 419 E. 4.7; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3a f.). Damit kann 
offenbleiben, ob die Fünfjahresfrist nach Art. 46 Abs. 3 BauG bezüglich der 
Römersteinmauer vor deren Sanierung bereits abgelaufen war – wie die Be-
schwerdeführerin geltend macht (Beschwerde S. 12; vgl. auch Stellung-
nahme vom 6.11.2023 act. 30 S. 4). Auch braucht nicht geklärt zu werden, 
ob die Römersteinmauer früher bewilligt worden ist oder nach altem Recht 
bewilligungsfähig gewesen wäre. Damit erübrigen sich weitere Ausführun-
gen zur (angeblich mangelhaften) Archivführung der Gemeinde und der Fol-
gen des fehlenden Nachweises einer Bewilligung (vgl. Stellungnahme vom 
6.11.2023 act. 30 S. 4). Weiter kann darauf verzichtet werden, den Beleg 
1982/372 (Begründungsakt Stockwerkeigentum) beim Grundbuchamt Ober-
land zu edieren. Die Beschwerdeführerin substanziiert ohnehin nicht, welche 
Erkenntnisse sich daraus zusätzlich zu den eingereichten Grundrissplänen 
(BB 6) ergeben sollten. Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen. 
Nicht relevant ist schliesslich, ob die sanierte Römersteinmauer gleich hoch 
ist, wie die alte. Auf die in diesem Zusammenhang von der Beschwerdefüh-
rerin erhobene Rüge, wonach die Vorinstanz den Sachverhalt diesbezüglich 
falsch festgestellt habe (vgl. Beschwerde S. 8 f.), ist nicht weiter einzugehen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 18
6.4
Betonwinkelelemente und Terrainerhöhung:
6.4.1
Die Beschwerdeführerin erachtet auch das Aufstellen der Betonwin-
kelelemente und die Terrainauffüllung als bewilligungsfrei. Die Winkelele-
mente seien konstruktiv nicht mit der Betonstützmauer verbunden; sie wür-
den hinter der rund 20 cm breiten Mauerkrone am Boden stehen. Zudem 
würden die Winkelelemente das bestehende Holzgeländer auf der Be-
tonstützmauer nicht überragen. Damit sei diese nicht erhöht worden. Die Ter-
rainveränderungen von rund 3,5 m3 würden sodann weit unter der bewilli-
gungspflichtigen Grenze liegen. Schliesslich sei mit den Winkelelementen 
und der Terrainauffüllung im Ergebnis auch keine Änderung der Römerstein-
mauer verbunden (Beschwerde S. 14 f.). – Die Vorinstanz ist ebenfalls zum 
Schluss gekommen, dass die Terrainveränderung das bewilligungsfreie Vo-
lumen nicht überschreite. Sie dürfe jedoch nicht isoliert von den Betonwin-
kelelementen betrachtet werden. So habe das Aufstellen von Winkelelemen-
ten und die Terrainerhöhung letztlich eine Erhöhung der bestehenden Be-
tonstützmauer zur Folge, was baubewilligungspflichtig sei (angefochtener 
Entscheid E. 4f).
6.4.2
Auch dieser Schluss ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden: 
Es ist zwar richtig, dass die Winkelelemente das bestehende Holzgeländer 
nicht überragen. Auf dem erhöhten Terrain ist aber eine Absturzsicherung 
notwendig, was insgesamt zu einer Erhöhung gegenüber dem ursprüngli-
chen Zustand führt. Die ausgeführten Arbeiten am unteren Sitzplatz haben 
damit räumliche Folgen für die Nachbarschaft. Auch besteht ein öffentliches 
Interesse zu prüfen, ob die Winkelelemente mit den kommunalen Bauvor-
schriften zur Gestaltung von Stützmauern vereinbar sind (vgl. Art. 416 Abs. 5 
des hier massgebenden Baureglements der EG Sigriswil vom 5.11.2016 
[aGBR]; vgl. Art. 36 Abs. 1 BauG; zur Bewilligungsfähigkeit hinten E. 11). Mit 
der Vorinstanz ist folglich festzuhalten, dass auch die Terrainerhöhung be-
willigungspflichtig ist, die durch die Aufschüttung hinter den Winkelelemen-
ten entstanden ist. Damit erübrigen sich weitere Ausführungen zur Rüge der 
Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe das Volumen (m3) der Terrain-
auffüllung nicht richtig berechnet (Beschwerde S. 14).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 19
6.5
Zusammenfassend hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Sa-
nierung der Römersteinmauer, das Aufstellen von Betonwinkelelementen 
und die Terrainerhöhung bewilligungspflichtig sind.
7.
Weiter ist umstritten, ob die Wiederherstellungsmassnahmen zu Recht ver-
fügt worden sind.
7.1
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
einer solchen ausgeführt, ist der rechtmässige Zustand wiederherzustellen 
(Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öf-
fentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauens-
grundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 Abs. 6 
BewD; statt vieler BVR 2020 S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9 mit weiteren Hinweisen). Die Wiederherstellung kann unterbleiben, 
wenn die verantwortliche Person in gutem Glauben angenommen hat, sie 
sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des unrecht-
mässigen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegen-
stehen. Bei einer Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, kann auf 
die Wiederherstellung nur verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Er-
laubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen 
Interesse liegt (statt vieler BGE 132 II 21 E. 6; BVR 2006 S. 444 E. 6.1; aus-
führlich zum guten und bösen Glauben siehe Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9b). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine (im 
baurechtlichen Sinn) bösgläubige Bauherrschaft berufen. Sie muss aber in 
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich 
zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse 
an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht 
beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden (wirtschaftli-
chen) Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen 
(BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2006 S. 444 E. 6.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 9c Bst. c).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 20
7.2
Mit der Wiederherstellungsverfügung ist der betroffenen Person in 
der Regel Frist zur Einreichung eines Gesuchs um nachträgliche Baubewil-
ligung anzusetzen (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 3), was hier geschehen ist (vorne Bst. A). Versäumt es die Bau-
herrschaft innert Frist ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, so ist der 
Anspruch auf materielle Prüfung der Baurechtskonformität – anders als die 
Beschwerdeführerin meint (vgl. Beschwerde S. 4 f.) – grundsätzlich verwirkt 
(BVR 1992 S. 386 E. 4c; vgl. auch Verfügung des Instruktionsrichters vom 
6.7.2023 act. 22). Hinzu kommt, dass das Verfahren nach Art. 46 Abs. 2 
Bst. b-e BauG mit dem automatischen Aufschub der Wiederherstellungsver-
fügung nur in erster Instanz gilt (BVR 1998 S. 376 E. 3; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 15a). Allerdings ist selbst in Ermangelung eines nachträg-
lichen Baugesuchs oder wenn – wie hier – ein nachträgliches Baugesuch 
verspätet eingereicht wird, wenigstens summarisch zu prüfen, ob die im 
Streit liegende Baute oder Nutzung materiell rechtswidrig ist, sofern darüber 
nicht schon rechtskräftig entschieden worden ist. Denn es wäre im Allgemei-
nen unverhältnismässig, eine an sich bewilligungsfähige Baute oder Anlage 
bloss wegen Fehlens der förmlichen Baubewilligung (formelle Rechtswidrig-
keit) beseitigen zu lassen (grundlegend BVR 2000 S. 416 E. 3a; seither statt 
vieler 
VGE 2021/206 
vom 
21.9.2022 
E. 5.1 
[bestätigt 
durch 
BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024], 2020/219 vom 2.11.2021 E. 3.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a mit weiteren Hinweisen).
8.
Die Beschwerdeführerin bestreitet zunächst, bezüglich der Sanierung der 
Römersteinmauer bösgläubig gehandelt zu haben.
8.1
Die Grenze zwischen bewilligungsfreiem Unterhalt und bewilligungs-
pflichtiger Änderung sei fliessend und für Laien nicht leicht erkennbar. Zu-
dem bestehe die Römersteinmauer schon seit langem. Sie habe jedenfalls 
schon bestanden, als sie das Stockwerkeigentum im Jahr 2016 erworben 
habe. Dass für die Mauer keine Bewilligung vorlag, habe sie nicht wissen 
müssen oder können, zumal auch eine Suche im Archiv der Baubehörden 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 21
zu keinem eindeutigen Resultat geführt hätte. Die Nachbarschaft habe (vor-
erst) auch keine Vorbehalte gegenüber der sanierten Römersteinmauer 
geäussert (Beschwerde S. 13). – Die Vorinstanz hat ausgeführt, die Be-
schwerdeführerin könne sich nicht auf ihren guten Glauben berufen. Es sei 
Sache der Bauherrschaft, die Zulässigkeit des Vorhabens abzuklären (ange-
fochtener Entscheid E. 5e).
8.2
Dies ist nicht zu beanstanden: Allgemein wird vorausgesetzt, dass 
die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Wer bauen will, muss 
sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden 
nach der Bewilligungspflicht erkundigen (BVR 2006 S. 444 E. 5.4; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/bb). Die ausgeführten baulichen 
Massnahmen, mithin der Abbruch und Wiederaufbau fast der gesamten Rö-
mersteinmauer, stellt keinen Grenzfall für bewilligungsfreien Unterhalt dar. 
Die Bewilligungspflicht musste deshalb auch für juristische Laien klar sein. 
Der Beschwerdeführerin hilft mithin der Einwand nicht weiter, sie sei von be-
willigungsfreiem Unterhalt ausgegangen. Nach dem Gesagten ist auch nicht 
erheblich, ob für die alte Römersteinmauer eine Bewilligung vorlag (vorne 
E. 6.3.3). Zudem muss sich die Beschwerdeführerin das Wissen(müssen) 
ihrer Rechtsvorgängerin oder ihres Rechtsvorgängers anrechnen lassen 
(BVR 2003 S. 97 E. 3c; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. b). Aus dem 
Umstand, dass die alte Römersteinmauer bei Erwerb des Stockwerkeigen-
tums bereits bestand, kann sie deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Dass die Nachbarschaft die Sanierung der Römersteinmauer vorerst nicht 
beanstandete, schafft keinen guten Glauben der Beschwerdeführerin, kann 
dieser doch nur durch behördliches Verhalten begründet werden 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/aa und dd). 
9.
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, an der Wiederherstellung bestehe 
kein öffentliches Interesse. Die Römersteinmauer und die Betonwinkelele-
mente seien von der Strasse her schlecht bzw. nicht einsehbar (Beschwerde 
S. 12 und 15). Diese Argumentation überzeugt nicht: Wie bereits die Vor-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 22
instanz ausgeführt hat, besteht an der Einhaltung der baurechtlichen Bestim-
mungen ein grosses Interesse (angefochtener Entscheid E. 5f). Ein öffentli-
ches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist da-
her im Allgemeinen gegeben (BVR 2004 S. 440 E. 4.6; VGE 2021/40 vom 
19.1.2022 [bestätigt durch BGer 1C_136/2022 vom 28.2.2023] E. 7.3; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Dass die baulichen Änderungen im 
Garten der Beschwerdeführerin von der Strasse nicht oder nur schlecht 
sichtbar sind, lässt dieses Interesse im vorliegenden Fall nicht ausnahms-
weise wegfallen (vgl. für solche Beispiele Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9a mit Hinweisen). Die Wiederherstellung liegt somit im öffentlichen Inter-
esse. 
10.
Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung ist zu erörtern, ob die im Früh-
jahr 2017 ausgeführten Arbeiten an der Römersteinmauer und beim unteren 
Sitzplatz bewilligungsfähig sind. In diesem Zusammenhang beantragt die 
Beschwerdeführerin zunächst, die Bewilligungsfähigkeit sei vom Verwal-
tungsgericht mit voller Kognition und nicht nur summarisch zu prüfen.
10.1
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, bei verspätet eingereichten, 
nachträglichen Baugesuchen dürfe bezüglich des Prüfmassstabs nicht un-
terschieden werden, ob das Verfahren sistiert werde oder nicht. Werde das 
Verfahren sistiert, werde das Baugesuch einlässlich von der Baubewilli-
gungsbehörde geprüft. Es sei nicht verständlich, warum dies nicht auch im 
Rechtsmittelverfahren geschehe. In beiden Fällen sei eine (vollumfängliche) 
materielle Prüfung des Baugesuchs möglich. Insofern sei die Situation an-
ders, als wenn auf ein nachträgliches Baugesuch verzichtet werde (Stellung-
nahme vom 6.11.2023 act. 30 S. 1 ff.). – Die Gemeinde bringt vor, es sei 
nicht Sache des Verwaltungsgerichts, das nachträgliche Baugesuch wie eine 
Baubewilligungsbehörde zu prüfen. Die Beschwerdeführerin habe die Fol-
gen ihres zu spät eingereichten Baugesuchs zu tragen und sich mit dessen 
summarischen Prüfung zu begnügen. Es könne keinen Unterschied machen, 
ob das Baugesuch gar nicht oder – wie hier – erst im Verfahren vor Verwal-
tungsgericht eingereicht werde (Stellungnahme vom 8.1.2024 act. 33 S. 1).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 23
10.2
Das Verwaltungsgericht beurteilt nach ständiger Praxis ein nachträg-
liches Baugesuch, das – wie hier – verspätet eingereicht wird, summarisch 
im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung (vorne E. 7.2). Die Praxis der 
(bloss) summarischen Prüfung ist in der Lehre kritisiert worden, insbeson-
dere in Fällen, wo die Bauherrschaft sich weigert, ein nachträgliches Bauge-
such zu stellen. Zaugg/Ludwig (a.a.O., Art. 46 N. 15a mit Hinweis auf Martin 
Miescher, Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bei formell 
rechtswidrigen Bauten, in KPG-Bulletin 2012 S. 28 ff.) sprechen sich dafür 
aus, das Beschwerdeverfahren einzustellen und ein ordentliches Baubewil-
ligungsverfahren durchzuführen, wenn ein nachträgliches Baugesuch im 
Verlauf des Rechtsmittelverfahrens verspätet eingereicht wird. Eine bloss 
summarische Prüfung des Gesuchs durch die Rechtsmittelbehörde rechtfer-
tige sich nur, um festzustellen, ob es unzulässig oder zum vornherein aus-
sichtslos sei. Der verspäteten Einreichung sei bei der Kostenverlegung für 
das Wiederherstellungsverfahren Rechnung zu tragen. Es besteht auch un-
ter Berücksichtigung der erwähnten Kritik kein Anlass, hier von der gefestig-
ten verwaltungsgerichtlichen Praxis abzuweichen: Die vollumfängliche ma-
terielle Prüfung eines (nachträglichen) Baugesuchs hat im Baubewilligungs-
verfahren durch die zuständige Baubewilligungsbehörde – nicht im Rechts-
mittelverfahren – zu erfolgen. Der Gesetzgeber hat den Aufschub des Wie-
derherstellungsverfahrens entsprechend nur für das erstinstanzliche Verfah-
ren vorgesehen (vorne E. 7.2). Es ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts, 
ein nachträgliches Baugesuch als erste Instanz mit voller Kognition zu prü-
fen. Der Instruktionsrichter hat im vorliegenden Fall das Sistierungsgesuch 
abgewiesen, da die Baubewilligungsbehörde eine materielle Prüfung des 
nachträglichen Baugesuchs wegen Rechtsmissbrauchs ablehnte (vgl. Zwi-
schenverfügung des Instruktionsrichters vom 6.7.2023 act. 22). An diesem 
Entscheid ist mit Blick auf den Ermessensspielraum im Zusammenhang mit 
der Sistierung von Verfahren festzuhalten (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 38 
N. 25). Dem Anliegen der Beschwerdeführerin, ihr Baugesuch sei mit voller 
Kognition vom Verwaltungsgericht zu prüfen, kann folglich nicht entsprochen 
werden.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 24
11.
In der Folge ist summarisch zu prüfen, ob die im Frühjahr 2017 ausgeführten 
Arbeiten an der Römersteinmauer und beim unteren Sitzplatz bewilligungs-
fähig sind. 
11.1
Die Vorinstanz hat die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nach 
summarischer Prüfung verneint: Die Betonwinkelelemente würden die be-
reits 3 Meter hohe Betonstützmauer erhöhen, was nicht mit Art. 416 Abs. 5 
aGBR vereinbar sei. Dem Bauvorhaben stünden auch fremdrechtliche Hin-
dernisse entgegen; denn es fehle die Zustimmung der übrigen Stockwerkei-
gentümer der Parzelle Nr. 2________ und der Parzelle Nr. 1________ (an-
gefochtener Entscheid E. 5g). Sie hat zudem den Rückbau der Römerstein-
mauer um 10-15 cm als nicht genügend erachtet und die Reduktion auf eine 
Höhe von 1,2 m angeordnet (vorne E. 5; angefochtener Entscheid E. 5h).
11.2
Die Beschwerdeführerin bringt bezüglich der Winkelelemente vor, 
diese befänden sich hinter der Mauerkrone der Betonstützmauer. Die Mauer 
werde dadurch nicht erhöht. Sie erachtet Art. 416 Abs. 5 aGBR deshalb nicht 
als massgebend. Weiter ist sie der Ansicht, dass die fehlende Zustimmung 
der Nachbarschaft dem Bauvorhaben nicht entgegenstehe. Denn der Gar-
tenteil oberhalb der Betonstützmauer sei der ausschliesslichen Sondernut-
zung der Beschwerdeführerin zugewiesen. Die Eigentümer der Parzelle 
Nr. 1________ würden die Römersteinmauer sodann seit rund zwanzig Jah-
ren am bestehenden Ort dulden. Zwar treffe zu, dass in «normalen Baube-
willigungsverfahren» die Baubewilligungsbehörde den Bestand derjenigen 
zivilen Rechte prüfe, die für die Ausführung eines Vorhabens erforderlich 
seien, namentlich die Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers beim 
Bauen auf fremdem Boden. Das Zustimmungserfordernis bezwecke aber 
nur, unnötigen Verwaltungsaufwand bei den Behörden zu vermeiden, indem 
sich diese nicht mit Baugesuchen befassen müssen, die mangels Zustim-
mung nicht realisiert werden können. Ein solcher Sachverhalt liege hier nicht 
vor; denn die zu beurteilenden Arbeiten seien bereits ausgeführt. Die Bewil-
ligungsfähigkeit sei deshalb nicht abhängig von der nachbarlichen Zustim-
mung (Beschwerde S. 11 f. und 15; Stellungnahme vom 6.11.2023 act. 30 
S. 4 f.).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
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11.3
Strittig ist zunächst, ob die Winkelelemente mit der kommunalen Bau-
vorschrift zur Gestaltung von Stützmauern vereinbar sind: Nach Art. 416 
Abs. 5 aGBR haben Stützmauern ab einer Höhe von mehr als 3 Metern alle 
2 Meter einen Rücksprung von mindestens 0,8 m aufzuweisen; der Rück-
sprung ist zu begrünen. Die Gemeinde legt Art. 416 Abs. 5 aGBR so aus, 
dass die Winkelelemente an die Höhe der bestehenden Betonstützmauer 
anzurechnen sind, da diese dadurch optisch erhöht werde. Sie erachtet da-
mit die ästhetische Wirkung der Bauteile und nicht deren konstruktiven Zu-
sammenhang als massgebend (vgl. Stellungnahme vom 22.8.2023 act. 24 
S. 2; Stellungnahme vom 8.1.2024 act. 33 S. 2). Die Auslegung der Ge-
meinde ist nachvollziehbar, handelt es sich bei Art. 416 aGBR doch um eine 
gestalterische Vorschrift, welche die Aussenraumgestaltung näher regelt 
(vgl. Artikeltitel). Stützmauern sollen ab einer gewissen Höhe aus ästheti-
schen Gründen gestuft werden. Hier wirkt die Betonstützmauer durch die 
Winkelelemente optisch höher. Dass diese hinter der Mauerkrone der Be-
tonstützmauer stehen, ändert daran nichts. Kommt hinzu, dass auf den Win-
kelelementen zusätzlich ein 1 Meter hohes Geländer montiert ist. Insofern ist 
der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach die Winkelelemente das be-
stehende Holzgeländer nicht überragen, auch hier unbehelflich (vgl. vorne 
E. 6.4.1 f.). Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf den kommunalen Be-
urteilungsspielraum in Ästhetikfragen (vgl. Art. 109 der Verfassung des Kan-
tons Bern [KV; BSG 101.1] und Art. 65 Abs. 1 BauG; statt vieler BVR 2023 
S. 25 E. 5.5) ist nicht zu beanstanden, dass (auch) die Vorinstanz die Win-
kelelemente als nicht bewilligungsfähig erachtet hat. 
11.4
Die Römersteinmauer ist auch zusammen mit den Absturzsicherun-
gen nicht höher als 3 Meter (vorne E. 2.1 f.); insofern sind die Bedenken der 
Gemeinde zur Vereinbarkeit mit Art. 416 Abs. 5 aGBR unbegründet (vgl. 
Stellungnahme vom 22.8.2023 act. 24 S. 3). Ebenso erübrigen sich weitere 
Ausführungen zum anwendbaren Recht (vgl. Beschwerde S. 11). Weiter 
spricht 
die 
fehlende 
Zustimmung 
der 
Eigentümer 
der 
Parzelle 
Nr. 1________ entgegen der Vorinstanz nicht gegen die Bewilligungsfähig-
keit des Bauvorhabens. Zwar ist das Vorhaben im nachträglichen Baubewil-
ligungsverfahren grundsätzlich wie im gewöhnlichen Verfahren zu prüfen 
(vgl. dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 14 f.) und ist das Baugesuch 


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nach Art. 10 Abs. 2 BewD bei Bauten auf fremdem Boden von der Grundei-
gentümerin oder vom Grundeigentümer zu unterzeichnen. Nach der Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts ist die Mitunterzeichnung durch die 
Grundeigentümerschaft aber entbehrlich, wenn die Gesuchstellenden trotz 
fehlender Zustimmung ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurtei-
lung ihrer Eingabe besitzen; dies trifft etwa zu, wenn sie ein nachträgliches 
Baugesuch stellen. In derartigen Fällen ist das Vorhaben bereits realisiert 
und muss von den Baubewilligungsbehörden auf seine Übereinstimmung mit 
den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften überprüft werden. Da die Re-
alisierung des Vorhabens in solchen Fällen durch die Grundeigentümer-
schaft nicht mehr verhindert werden kann, kann es nicht Aufgabe der Bau-
bewilligungsbehörde oder der Rechtsmittelinstanzen sein zu überprüfen, ob 
die privatrechtliche Zustimmung der Grundeigentümerschaft zum realisierten 
Bauvorhaben in der einen oder anderen Form existiert oder existiert hat (vgl. 
VGE 2012/164 vom 7.1.2013 E. 2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34/34a 
N. 10, je mit Hinweisen).
11.5
Der Bewilligungsfähigkeit der Römersteinmauer stehen aber nach 
summarischer Prüfung andere Gründe entgegen: Nach Art. 79h Abs. 3 des 
Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) darf eine Stützmauer an die 
Grenze gestellt werden. Dient sie der Auffüllung, so darf sie den gewachse-
nen Boden des höher gelegenen Grundstückes höchstens um 1,2 m überra-
gen. Diese Bestimmung gilt als öffentlich-rechtliche Vorschrift der Gemeinde, 
wenn diese – wie hier – nicht selber Vorschriften erlassen hat (Art. 3 des 
Dekrets vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement [NBRD; 
BSG 723.13]). Der Abstand ist von den Baubewilligungsbehörden von Amtes 
wegen zu beachten. Abweichungen bedürfen einer Ausnahmebewilligung; 
die Zustimmung der Nachbarschaft genügt nicht (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 70 N. 4). – Die Römersteinmauer dient der Sicherung einer Auffüllung, 
die mit einer Pflastersteinterrasse bedeckt ist (vorne E. 2.1); mithin handelt 
es sich dabei um eine Stützmauer im Sinn von Art. 79h EG ZGB (vgl. auch 
Empfehlungen des AGR vom 14.4.2010 zur Behandlung einiger Sonderfälle 
von baubewilligungspflichtigen Vorhaben [BSIG Nr. 7/721.0/10.1] S. 5 
Ziff. 4). Mit einer Höhe von 1,7 m hält die Mauer an der Grenze die maximal 


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zulässige Höhe ab gewachsenem Boden wohl nicht ein. Sie ist deshalb vor-
aussichtlich nicht bewilligungsfähig. Ferner nicht geklärt ist, ob die Stabilität 
der Römersteinmauer gefährdet ist, wenn die Winkelelemente und das Füll-
material entfernt werden müssen (vgl. vorne E. 11.3). Dazu bedarf es nähe-
rer Abklärungen, die allerdings nicht im Rahmen der summarischen Prüfung 
erfolgen können, was bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (vgl. 
angefochtener Entscheid E. 5g). Damit hat die Vorinstanz die Bewilligungs-
fähigkeit der sanierten Römersteinmauer im Ergebnis zu Recht verneint.
11.6
Zusammenfassend bestehen erhebliche Zweifel an der Bewilligungs-
fähigkeit der im Frühjahr 2017 ausgeführten Arbeiten im Garten der Be-
schwerdeführerin und es ist nicht rechtsfehlerhaft, wenn die Vorinstanz diese 
verneint hat. 
12.
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit fordert weiter, dass die Wiederher-
stellungsmassnahmen geeignet und erforderlich sind, um das angestrebte 
Ziel zu erreichen. Die Massnahme hat dann zu unterbleiben, wenn der ver-
folgte Zweck auch mit einer für die betroffenen Privaten weniger einschnei-
denden und für das Gemeinwesen gleichermassen vertretbaren Massnahme 
erreicht werden könnte. Zudem muss sie ein vernünftiges Verhältnis wahren 
zwischen dem angestrebten Ziel und allfälligen Einschränkungen für die be-
troffenen Personen (statt vieler BVR 2022 S. 515 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 9c, je mit weiteren Hinweisen). Die Beschwerdeführerin be-
streitet nicht, dass die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen ge-
eignet und erforderlich sind, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. 
Entgegen ihrer Auffassung ist die Wiederherstellung auch zumutbar: Anders 
als die Beschwerdeführerin meint, sind durch die baulichen Änderungen in 
ihrem Garten durchaus nachbarliche Interessen betroffen (vorne E. 5.3 und 
6.4.2). Auch trifft nicht zu, dass die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeu-
tend ist. Die Voraussetzungen für einen ausnahmsweisen Wiederherstel-
lungsverzicht wegen Geringfügigkeit sind im vorliegenden Fall klar nicht er-
füllt (vorne E. 7.1 und 11). Dass die Beschwerdeführerin den unteren begra-
digten Sitzplatz aufgeben und die Römersteinmauer in der Höhe reduzieren 


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muss, ist die gesetzlich vorgesehene Konsequenz für ihr rechtswidriges Vor-
gehen. Zwar ist der Rückbau mit Kosten verbunden. Wirtschaftliche Interes-
sen haben bei Bösgläubigkeit aber kein ausschlaggebendes Gewicht, selbst 
wenn die Investitions- und Abbruchkosten zusammen – anders als hier – 
sehr hoch sind (vorne E. 7.1). Die Rückbaukosten sind der Beschwerdefüh-
rerin zumutbar; sie substanziiert ihre Behauptung denn auch nicht weiter, 
wonach diese ihre Existenz bedrohen (Beschwerde S. 13). Die Wiederher-
stellungsmassnahmen sind damit verhältnismässig.
13.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands beim unteren Sitzplatz (Beseitigung 
der Betonwinkelelemente und des Füllmaterials) zu Recht bestätigt bzw. den 
Rückbau der Römersteinmauer auf eine Höhe von 1,2 m angeordnet hat.
14.
Zu den Absturzsicherungen ergibt sich Folgendes:
14.1
Muss die Römersteinmauer zurückgebaut werden, ist auch das neue 
Geländer darauf zu entfernen. Insofern erübrigen sich weitere Ausführun-
gen, ob dieses Geländer im heutigen Zustand bewilligungsfähig ist. Zwar 
muss auf der zurückgebauten Römersteinmauer wieder eine Absturzsiche-
rung montiert werden. Auch ist wahrscheinlich, dass die Beschwerdeführerin 
hierfür das neue Geländer wiederverwenden möchte. Es wird aber Sache 
der Baubewilligungsbehörde sein zu beurteilen, ob das Geländer auf der 
zurückgebauten Römersteinmauer bewilligungspflichtig ist bzw. bewilligt 
werden kann. Anders als beim neuen Geländer auf der Römersteinmauer ist 
im Zusammenhang mit dem Benützungsverbot für den unteren Sitzbereich 
im vorliegenden Verfahren zu prüfen, ob das neue Geländer auf den Winkel-
elementen normgerecht ist. Auch dieses Geländer muss beim Rückbau der 
Winkelelemente und des Füllmaterials entfernt werden. Es stellt sich aber 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
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die Frage, ob das Benützungsverbot bis zur Umsetzung der Wiederherstel-
lungsmassnahmen gerechtfertigt ist. Schliesslich ist zu prüfen, ob das beste-
hende Holzgeländer den Anforderungen an Absturzsicherungen genügt und 
ob die Vorinstanz zu Recht am Benützungsverbot für den unteren Sitzplatz 
– auch nach Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands – festgehalten 
hat. 
14.2
Nach Art. 21 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu be-
treiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet 
werden. Sie müssen nach den anerkannten Regeln der Baukunde ausge-
führt werden (Art. 57 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]). Treppen, Galerien, Balkone, Brüstungen und andere begeh-
bare Flächen sind, soweit eine Absturzgefahr für Personen besteht, mit aus-
reichenden Geländern oder anderen genügenden Schutzvorrichtungen zu 
versehen (Art. 58 Abs. 1 BauV). Was als genügende Absturzsicherung gilt, 
wird in den Richtlinien der Fachverbände definiert, wozu die Normen des 
Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) sowie die Empfeh-
lungen der Schweizerischen Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) 
gehören (Art. 57 Abs. 2 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 21/21a N. 7).
14.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die neu montierten Geländer 
– sowie sinngemäss das Holzgeländer – stellten normgerechte Absturzsi-
cherungen dar. Sie beruft sich auf Ziff. 3.2.1 der SIA-Norm 358 zu Geländer 
und Brüstungen in der Fassung vom März 2010 (SIA 358:2010; vgl. Be-
schwerde S. 16; Stellungnahme vom 6.11.2023 act. 30 S. 7). Danach ent-
sprechen Geländer, Brüstungen und ähnliche Schutzelemente, die eine 
obere Traverse sowie eine Traverse auf halber Höhe oder ein Abstand von 
höchstens 0,3 m bei vertikalen Stäben aufweisen, den geometrischen Min-
destanforderungen. 
Die 
Mindestanforderungen 
nach 
Ziff. 3.2.1 
der 
SIA-Norm 358:2010 werden allerdings nur bei Gebäuden und Anlagen emp-
fohlen, die ausschliesslich von Erwachsenen genutzt werden. Bei Wohnbau-
ten muss das Beklettern der Schutzelemente durch geeignete Massnahmen 
verhindert bzw. erschwert werden. Um Kinder vor dem Hindurchfallen zu 
schützen, dürfen Öffnungen in Schutzelementen bis zu einer Höhe von 
75 cm zudem nicht so gross sein, dass eine Kugel mit 12 cm Durchmesser 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 30
durchgestossen werden kann. Dass im Chalet der Beschwerdeführerin der-
zeit keine Kinder leben, ändert daran nichts (vgl. SIA 358:2010 Ziff. 3.2.2 
i.V.m. Ziff. 1.3.3; Fachbroschüre bfu, Geländer und Brüstungen, 2020 [ein-
sehbar unter: , Rubriken «Gebäude und Anlagen/Bauen für 
mehr Sicherheit/Ratgeber/Geländer und Brüstungen»], S. 7 f.; vgl. auch 
Christoph Fritzsche, Absturzsicherheit in Wohngebäuden – zur Anwendung 
der SIA-Norm 358, in PBG 2005/2 S. 5 ff., 9). 
14.4
Mit der Vorinstanz ist deshalb festzuhalten, dass das neue Geländer 
und das bestehende Holzgeländer beim unteren Sitzplatz nicht den gelten-
den Anforderungen entsprechen (angefochtener Entscheid E. 6e und 7e f.). 
Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, die Pflicht zur «Herstellung» einer 
normgerechten Absturzsicherung auf dem unteren Sitzplatz hätte auch ge-
gen die Beteiligten 1 ergehen müssen (Beschwerde S. 16), ist dies unbe-
gründet; denn die Wiederherstellungsverfügung ist auch an diese adressiert 
(vorne Bst. A).
14.5
Nach dem Gesagten und angesichts der Absturzhöhe von über 3 Me-
tern beim unteren Sitzplatz ist die Vorinstanz zu Recht von einer Sicherheits-
gefahr für Menschen und Tiere ausgegangen (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 6e und 7e). Dass der Garten nicht öffentlich zugänglich ist, ändert nichts 
an den Sicherheitsbedenken (vgl. vorne E. 14.3). Das Benützungsverbot ist 
auch nicht unverhältnismässig; so kann die Beschwerdeführerin den Sitz-
platz auf der oberen Ebene ihres Gartens nutzen. Es ist deshalb nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanz am Benützungsverbot für den unteren 
Sitzplatz festgehalten hat, bis eine normgerechte Absturzsicherung bewilligt 
und erstellt ist.
15.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz die von der Gemeinde angeordneten 
definitiven Wiederherstellungsmassnahmen zu Recht bestätigt bzw. in Be-
zug auf die Römersteinmauer abgeändert. Auch durfte sie am vorsorglichen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.11.2024, Nr. 100.2022.303U, 
Seite 31
Benützungsverbot für den unteren Sitzplatz festhalten. Die Beschwerde er-
weist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten ist (vorne E. 1.2 f.).
16.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdefüh-
rerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige 
Parteikosten sind keine angefallen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 3'500.-- 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- weitere Beteiligte 1
- weitere Beteiligte 2
und mitzuteilen:
- P.________ und Q.________
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.