be_verwaltungsgericht · 100 2023 10 · 2022-12-02 · de

Baupolizei; Benützungsverbot und Versiegelung einer Wohnung (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 2. Dezember 2022; BVD 120/2022/58) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2023.10U
HAM/NUI/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 16. Juli 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Krauchthal
Baupolizeibehörde, Länggasse 1, 3326 Krauchthal
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; Benützungsverbot und Versiegelung einer Wohnung 
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom
2. Dezember 2022; BVD 120/2022/58)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 16.07.2024, Nr. 100.2023.10U, 
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Prozessgeschichte:
A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin von Betriebs- und Bürogebäuden am 
B.________weg 2, 2________a und 2________b in Krauchthal (Parzelle 
Krauchthal Gbbl. Nr. 1________), die sich in der Arbeitszone Intensiv (AI) 
befinden. Am 21. März 2017 bewilligte die Einwohnergemeinde (EG) 
Krauchthal unter anderem den Einbau einer Hauswartwohnung mit 4 Zim-
mern im ersten Obergeschoss des Büro- und Betriebsgebäudes am 
B.________weg 2 (Verfahren 42/16). Als die Gemeinde feststellte, dass die 
A.________ AG anstelle der 4-Zimmer Hauswartwohnung eine 3,5-Zimmer- 
und eine 2-Zimmerwohnung eingebaut hatte (je mit eigener Küche und Nass-
zelle), verfügte sie am 14. März 2019 ein (vorsorgliches) Benützungsverbot 
und versiegelte die beiden Wohnungen per 1. April 2019. Die dagegen erho-
bene Beschwerde wies die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kan-
tons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]) am 9. August 
2019 ab. Die EG Krauchthal forderte die A.________ AG mit Wiederherstel-
lungsverfügung vom 26. Juni 2019 auf, den Zustand gemäss Baubewilligung 
vom 21. März 2017 herzustellen, d.h. namentlich eine Verbindungstüre zwi-
schen der 3,5-Zimmerwohnung und der 2-Zimmerwohnung zu erstellen und 
die zweite Küche in der 2-Zimmerwohnung zu entfernen. Am 28. August 
2019 reichte die … ein Baugesuch ein für die Umnutzung der 2-Zimmerwoh-
nung in einen Praxisraum, das die Gemeinde am 19. November 2019 unter 
Bedingungen und Auflagen bewilligte (Verfahren 23/2019). Das Benützungs-
verbot und die Siegelung wurden aufrechterhalten, bis ein Mietvertrag und 
eine entsprechende Gewerbebewilligung zur Praxisnutzung vorliegen. Für 
die Projektänderung der Hauswartwohnung in eine 3,5-Zimmerwohnung er-
hielt die A.________ AG am 30. Oktober 2019 die Bewilligung. 
Am 21. Januar 2021 verweigerte die Gemeinde dem Gesuch um Umnutzung 
des Praxisraums als Büro, Pausen- und Lagerraum mit Küche, Dusche und 
WC die Bewilligung. Die dagegen erhobene Beschwerde wies die BVD mit 
Entscheid vom 1. Juli 2021 ab (Verfahren 110/2021/28). Auf ein weiteres 
Umnutzungsgesuch als Büro und Aufenthaltsraum für die Angestellten des 


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Garagenbetriebs trat die Gemeinde mit Verfügung vom 22. Dezember 2021 
nicht ein. 
Am 26. April 2022 reichte die A.________ AG der Gemeinde einen Mietver-
trag mit der C.________AG ein; diese will die Räumlichkeiten als Aufent-
haltsraum nutzen. Die A.________ AG verlangte aufgrund des Mietvertrags 
die sofortige Aufhebung des Benützungsverbots und der Siegel. Mit Schrei-
ben vom 10. Mai 2022 teilte die Gemeinde mit, die Voraussetzungen für die 
Aufhebung des Benützungsverbots seien nicht gegeben. Auf Begehren der 
A.________ AG hin verfügte die Gemeinde am 24. August 2022, dass sie an 
den Bedingungen und Auflagen gemäss der nachträglichen Baubewilligung 
vom 19. November 2019 festhalte und das Benützungsverbot und die Sie-
gelung weiterhin bestehen bleiben.
B.
Dagegen erhob die A.________ AG am 29. September 2022 Beschwerde 
bei der BVD. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 2. Dezember 
2022 ab, soweit sie darauf eintrat und bestätigte die Verfügung der Ge-
meinde vom 24. August 2022.
C.
Hiergegen hat die A.________ AG am 4. Januar 2023 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sowie das 
Benützungsverbot betreffend die Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss seien 
aufzuheben und die Siegel seien zu entfernen. Eventuell sei der angefoch-
tene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorin-
stanz, subeventuell an die Gemeinde zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 25. Januar 2023 beantragt die EG Krauchthal, 
auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei die Beschwerde ab-
zuweisen. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 19. Januar 2023 auf 
Abweisung der Beschwerde.


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21; 
vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders 
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Än-
derung (Art. 79 Abs. 1 VRPG).
1.2
Die Gemeinde bringt vor, die BVD habe mit Entscheid vom 1. Juli 
2021 (Verfahren 110/2021/28; vgl. vorne Bst. A) über die Nutzung des ersten 
Obergeschosses als Aufenthalts- und Pausenraum mit Küche bereits rechts-
kräftig entschieden. Auf die Beschwerde sei deshalb nicht einzutreten, weil 
es hier inhaltlich um den identischen Anspruch gehe (abgeurteilte Sache als 
sog. res iudicata; vgl. Beschwerdeantwort Gemeinde act. 5 Rz. 11 ff.). – Die 
Parzelle befindet sich in der AI, in der gemäss Art. 2 des Baureglements der 
EG Krauchthal vom 13. Dezember 2020 (BauR) neben Produktions- und 
Dienstleistungsbetrieben nur Wohnungen für das auf den Standort angewie-
sene Personal zulässig sind. Lagerbetriebe und Werkhöfe sind nicht zuge-
lassen. Die Beschwerdeführerin verfügt über eine Hauswartwohnung (3,5-
Zimmer). Hinsichtlich der 2-Zimmerwohnung mit Küche hat die Vorinstanz 
festgehalten, mit der Bewilligung vom 19. November 2019 sei rechtskräftig 
entschieden worden, dass eine gewerbliche Nutzung ohne Entfernung der 
Küche nur dann bewilligt werden könne, wenn die beabsichtigte Nutzung so 
eingegrenzt werde, dass das Erfordernis einer Küche nachvollziehbar sei 
und mittels Nebenbestimmungen eine zumutbare behördliche Kontrolle über 
die tatsächlich ausgeübte Nutzung sichergestellt werden könne. Die hier 
massgebenden Nebenbestimmungen zur Baubewilligung seien in Rechts-
kraft erwachsen (vgl. angefochtener Entscheid E. 2a und b). Das bestreitet 
die Beschwerdeführerin nicht (vgl. Beschwerde S. 11). Auch über die Zonen-
konformität eines Pausenraums mit Küche in der AI hat die Gemeinde bereits 
rechtskräftig entschieden (vorne Bst. A). Ob die Nutzung als Pausenraum 


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(mit Küche) zonenkonform wäre und ob die Nebenbestimmungen der Bewil-
ligung vom 19. November 2019 zur Durchsetzung des rechtmässigen Zu-
stands verhältnismässig sind (mildere Mittel zur Siegelung wie z.B. periodi-
sche Kontrollen, Meldepflichten), ist damit nicht (erneut) zu beurteilen (vgl. 
Beschwerde S. 13 f.); darauf hat bereits die Vorinstanz zutreffend hingewie-
sen und ist nicht weiter einzugehen. In der Sache handelt es sich um eine 
baupolizeiliche Verfügung, mit der die Aufhebung des Benützungsverbots 
verweigert wurde. Zu prüfen ist damit einzig, ob die von der Mieterin geplante 
Nutzung die Auflagen und Bedingungen gemäss Bewilligung vom 19. No-
vember 2019 erfüllt und das Benützungsverbot bzw. die Siegelung aufzuhe-
ben ist. Über diese Frage wurde noch nicht entschieden und hat die Vor-
instanz zu Recht materiell geurteilt (vgl. zu den Voraussetzungen der sog. 
res iudicata BVR 2022 S. 154 E. 4.2, 2017 S. 459 E. 4.6.1, 2002 S. 464 
E. 2b). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Strittig ist, ob die Mieterin die Auflagen und Bedingungen der Baubewilligung 
vom 19. November 2019 erfüllt.
2.1
Die Beschwerdeführerin stellte am 28. August 2019 ein nachträgli-
ches Baugesuch zur Umnutzung des Wohnraums als «Praxisraum» (Akten 
Gemeinde 4B pag. 110 ff.). Auf Nachfrage der Gemeinde gab die Beschwer-
deführerin an, dass derzeit noch nicht feststehe, welche Art von Praxis darin 
betrieben werden solle. Die Umnutzung beziehe sich auf den Betrieb von 
diversen möglichen Tätigkeiten «wie z.B. medizinische Massage/Physiothe-
rapie, Nagelstudio, Zahnarztpraxis, Friseursalon o.ä.». Dabei verstehe es 
sich von selbst, dass die erwähnten Tätigkeiten auf eine Küche angewiesen 
seien, «z.B. für die Aufbewahrung von temperaturabhängigen Utensilien 
(Salben, Pillen etc.), zur Reinigung der benötigten Gerätschaften und Instru-
mente, der Verpflegung der Kunden und Mitarbeiter» (Schreiben vom 


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4.9.2019, Akten Gemeinde 4B pag. 105 f.; vgl. auch Schreiben damalige 
Baugesuchstellerin vom 16.7.2017 [richtig: 2019], Akten Gemeinde 4B 
pag. 117). Die Gemeinde erteilte die nachträgliche Bewilligung zur Umnut-
zung als Praxisraum unter folgenden Bedingungen und Auflagen (Akten Ge-
meinde 4B pag. 2 f.):
«a) Das Benützungsverbot/Siegel bleibt solange bestehen, bis der erfor-
derliche Mietvertrag/Praxisnachweis gegeben ist, siehe b). [Zutritt 
Räumlichkeiten für Besichtigungen potenzieller Mieterinnen und Mie-
ter].
b)
Der Baupolizeibehörde Krauchthal ist vor Mietbeginn eine Kopie des 
Mietvertrages inkl. des Nachweises über die entsprechende Gewer-
bebewilligung (je nach Tätigkeiten beco, Regierungsstatthalteramt 
etc.) zuzustellen. Die Baupolizeibehörde Krauchthal behält sich vor, 
die ordnungsgemässe Anmeldung des Gewerbes der künftigen Pra-
xisnutzer bei der Ausgleichskasse Krauchthal zu überprüfen.
c)
[ggf. weitere Anschlüsse Wasser/Abwasser je nach Nutzung]
d)
Die Baupolizeibehörde Krauchthal ist über Mieterwechsel der Praxis-
räumlichkeiten in Kenntnis zu setzen. Auch hier wird anschliessend 
eine interne behördliche Kontrolle folgen. 
e)
[Vorbehalt Brandschutzbestimmungen je nach Nutzung]»
Am 26. April 2022 reichte die Beschwerdeführerin einen Mietvertrag vom 
18. Februar 2022 mit der C.________AG ein für die Miete des Lagers im 
Erdgeschoss des Gebäudes am Laufeweg 2________a sowie der streitbe-
troffenen Räume im ersten Obergeschoss am B.________weg 2 («Aufent-
haltsraum/Küche/Dusche/WC»). Die C.________AG bezweckt den Handel, 
die Produktion und den Umschlag von Verpackungsmaterial sowie den Han-
del mit Waren des täglichen Bedarfs. Die Räumlichkeiten im ersten Oberge-
schoss sollen der Mieterin als Aufenthalts- und Pausenraum, insbesondere 
als Ort für die Zubereitung und Einnahme von Mahlzeiten für deren Ange-
stellte dienen (vgl. zum Ganzen Begleitschreiben mit Mietvertrag und Han-
delsregisterauszug, Akten Gemeinde 4B pag. 58 ff.). Dieser entscheidwe-
sentliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten; eine Befragung der Verant-
wortlichen der C.________AG bzw. ein Augenschein – wie von der Be-
schwerdeführerin verlangt – ist nicht erforderlich und der entsprechende Be-
weisantrag wird abgewiesen (Beschwerde S. 7; vgl. zur sog. antizipierten 
Beweiswürdigung etwa BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4 mit Hinweisen).


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2.2
Die Vorinstanz hat erwogen, aus dem Wortlaut der nachträglichen 
Baubewilligung vom 19. November 2019 gehe klar hervor, dass die Siege-
lung erst aufgehoben werde, wenn mit einem Mietvertrag die Praxisnutzung 
nachgewiesen werde. Damit genüge der alleinige Nachweis, dass keine 
Wohnnutzung vorliege, nicht. Dem Mietvertrag lasse sich nicht entnehmen, 
dass das erste Obergeschoss als Praxis genutzt werden solle. Die für die 
Aufhebung der Siegel erforderliche Praxisnutzung werde damit nicht nach-
gewiesen (angefochtener Entscheid E. 3d). – Die Beschwerdeführerin stellt 
die Nebenbestimmungen der Baubewilligung an sich nicht in Frage. Diese 
seien aber allgemein formuliert und auslegungsbedürftig. Weder Bst. a noch 
b lasse sich entnehmen, welche Art von Gewerbe vorausgesetzt werde. Es 
sei lediglich eine in der AI zugelassene gewerbliche Nutzung nachzuweisen 
und die Mieterin erfülle diese Voraussetzung: Die Räumlichkeiten würden 
den Mitarbeitenden der Mieterin als Pausen- und Aufenthaltsraum dienen. 
Dabei handle es sich zur Hauptsache um Personal, das mit dem Transport 
diverser Waren vom bzw. zum gemieteten Lager am Laufeweg 2________a 
beschäftigt sei. Hierfür bedürfe die Mieterin keiner Gewerbebewilligung. Die 
Chauffeurinnen und Chauffeure seien für warme Mahlzeiten auf eine Küche 
angewiesen (Beschwerde S. 8 ff.).
2.3
Ein Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin in einen Pausen- 
und Aufenthaltsraum mit Küche hat die Gemeinde rechtskräftig abgewiesen 
(vgl. vorne Bst. A). Im Baubewilligungsverfahren zur Umnutzung in einen 
Praxisraum begründete die damalige Bauherrschaft ihr Gesuch damit, dass 
für die neu vorgesehene Nutzung (medizinische Praxis/Physiotherapie o.ä.) 
Einrichtungen wie Kühlschrank und Wasseranschluss erforderlich und not-
wendig seien (vorne E. 2.1). Mit den Nebenbestimmungen im Bauentscheid 
vom 19. November 2019 sollte sichergestellt werden, dass eine künftige Nut-
zung als Praxisraum und damit zonenkonform erfolgt. Anders als die Be-
schwerdeführerin geltend macht, wurde somit nicht jede gewerbliche Nut-
zung zugelassen (vgl. Beschwerde S. 8). Der Nachweis, dass keine Wohn-
nutzung vorliegt, genügt demnach entgegen der Beschwerdeführerin nicht. 
Darauf hat bereits die Vorinstanz zutreffend hingewiesen (angefochtener 
Entscheid E. 3d). Der eingereichte Mietvertrag bietet damit nicht genügend 
Gewähr für die Einhaltung der Auflagen, Bedingungen und Zonenvorschrif-


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ten. Soweit die Beschwerdeführerin die Nebenbestimmungen zur Baubewil-
ligung anders auslegt, kann ihr deshalb nicht gefolgt werden. Auch musste 
die Vorinstanz nicht beurteilen, welche anderen (nicht streitgegenständli-
chen) gewerblichen Nutzungen die Voraussetzungen erfüllen würden. Wei-
terungen dazu, ob eine Zahnarztpraxis möglich wäre, erübrigen sich damit 
ebenfalls (vgl. Beschwerde S. 12 mit Hinweis auf Foto mit Aussenansicht 
Betriebsgelände in Beschwerdebeilage Nr. 11). Für die nun konkret beab-
sichtigte Nutzung als Pausen- und Aufenthaltsraum für Chauffeurinnen und 
Chauffeure ist im Übrigen eine voll ausgestattete Küche mit Kochherd und 
Backofen nicht erforderlich (vgl. z.B. auch VGE 2012/260 vom 26.4.2013 
E. 4.2).
2.4
Nach dem Gesagten erfüllt die Mieterin die Nebenbestimmungen der 
Baubewilligung vom 19. November 2019 nicht. Die Vorinstanz hat damit die 
Verfügung der Gemeinde, wonach am Benützungsverbot bzw. an der Siege-
lung festgehalten wird, zu Recht bestätigt.
3.
3.1
Nach dem Gesagten hält der angefochtene Entscheid der Rechts-
kontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich als offensichtlich unbegründet 
und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in 
Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]).
3.2
Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG und Art. 104 Abs. 4 in der bis 
zum 31. März 2023 gültigen Fassung [BAG 08-109] i.V.m. Art. T2-1 VRPG; 
Michel Daum, Teilrevision 2023 des bernischen Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege, in BVR 2023 S. 286 ff., 294 f. mit Hinweis auf 
VGE 2020/440 vom 13.4.2023 E. 8.2).


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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach 
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.