be_verwaltungsgericht · 100 2017 141 · 2018-02-26 · de

Baubewilligung für Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. April 2017 - RA Nr. 110/2016/170) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2017.141U
STE/GEU/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 26. Februar 2018
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Geiser Keller
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt … 
Beschwerdeführer
gegen
Genossenschaft B.________
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin 1
Einwohnergemeinde Köniz
handelnd durch den Gemeinderat, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz
Beschwerdegegnerin 2
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 2
betreffend Baubewilligung für Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. April 
2017; RA Nr. 110/2016/170)
Sachverhalt:
A.
Die Genossenschaft B.________ reichte am 21. Dezember 2015 bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Köniz ein Baugesuch ein für den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf dem Grundstück Köniz Gbbl. 
Nr. 1___ in der Wohnzone W, Bauklasse IIIa. Das Vorhaben beinhaltet 
auch die Rodung einer geschützten Hecke sowie den Abbruch von zwei 
Tennisplätzen (Parzellen Köniz Gbbl. Nrn. 1___ und 2___) und einer 
Verkehrsinsel (Strassenparzelle Köniz Gbbl. Nr. 3___). Die EG Köniz als 
Grundeigentümerin der Bauparzelle und Baurechtsgeberin leitete das Ge-
such am 11. Januar 2016 an das Regierungsstatthalteramt (RSA) Bern-
Mittelland weiter. Am 17. März 2016 erhob unter anderen A.________ 
Einsprache gegen das Bauvorhaben. Die Genossenschaft B.________ 
reichte am 12. Mai 2016 eine Projektänderung ein (neue Lage der 
Verkehrsinsel mit Anpassung des Fussgängerbereichs). Mit Gesamtent-
scheid vom 20. Oktober 2016 bewilligte das RSA Bern-Mittelland das Vor-
haben. 
B.
Dagegen erhob A.________ am 18. November 2016 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE), welche das 
Rechtsmittel am 11. April 2017 abwies, soweit sie darauf eintrat. 


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Seite 3
C.
Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 12. Mai 2017 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der Entscheid der BVE 
vom 11. April 2017 sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei der Bau-
abschlag zu erteilen. 
Die Genossenschaft B.________, die EG Köniz und die BVE beantragen 
mit Beschwerdeantwort vom 13. Juni 2017, Stellungnahme vom 6. Juni 
2017 und Vernehmlassung vom 2. Juni 2017 je die Abweisung der Be-
schwerde. Auf Ersuchen der Instruktionsrichterin hat die Kantonale Kom-
mission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) am 31. Oktober 
2017 einen Fachbericht zu Ästhetikfragen eingereicht. Die Verfahrensbetei-
ligten haben sich zum Bericht äussern und Schlussbemerkungen ein-
reichen können. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-
ders berührt und hat als Nachbar ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 


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2.
2.1
Umstritten ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 19 Woh-
nungen und Einstellhalle an der C.________strasse in Schliern bei Köniz. 
Das geplante Gebäude mit drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss 
ist quer zur Strasse angeordnet. Aufgrund der Hanglage tritt das Unter-
geschoss mit der Einstellhalle und Kellerräumen an der südlichen Stirn-
fassade gegen die C.________strasse oberirdisch in Erscheinung. Das 
Attikageschoss ist im Norden und im Osten teilweise fassadenbündig aus-
gestaltet (vgl. zum Ganzen Pläne in act. 3B; betreffend Hanglage, act. 3C 
pag. 479). 
2.2
Die Instruktionsrichterin hat dem Beweisantrag des Beschwerde-
führers stattgegeben und einen Bericht der OLK eingeholt. Im Übrigen 
ergibt sich der Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten. Es 
kann darauf verzichtet werden, der OLK weitere Fragen zu unterbreiten, 
wie der Beschwerdeführer dies für nötig hält (vgl. auch Verfügung der In-
struktionsrichterin vom 27.11.2017, act. 13). Ebenso wenig verspricht ein 
Augenschein entscheidwesentliche zusätzliche Erkenntnisse. Der Be-
schwerdeführer beantragt weiter eine Parteibefragung. Der Antrag erfolgt 
pauschal im Anschluss an die Begründung jeder Rüge; soweit dieser Be-
weisantrag überhaupt gezielt gestellt wird, darf angenommen werden, es 
gehe dem Beschwerdeführer jeweils um den Nachweis seiner sachverhalt-
lichen Behauptungen. Dass er eine publikums- und medienöffentliche Ver-
handlung wünscht, ist daraus nicht zu schliessen (BVR 2017 S. 255 E. 3.8 
mit Hinweisen). Die Beweisanträge (Augenschein, Parteibefragung) werden 
abgewiesen (vgl. auch hinten E. 8.2). 
3.
3.1
Der Beschwerdeführer kritisiert namentlich die Gestaltung und Ein-
ordnung des Mehrfamilienhauses. In diesem Zusammenhang macht er 
zunächst geltend, dass die Bau- und Planungskommission der EG Köniz 
(BPK) Fragen zur Ästhetik des Bauvorhabens nicht hätte beurteilen dürfen. 
Bei der BPK handle es sich weder um eine leistungsfähige örtliche Fach-


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stelle noch sei sie unabhängig. Für die Baubewilligung sei das Regierungs-
statthalteramt zuständig, weil die Gemeinde als Grundeigentümerin nicht 
unparteiisch und unvoreingenommen sei; dasselbe müsse für die BPK als 
Behörde der Gemeinde gelten. Ausserdem habe die BPK das Vorhaben im 
Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens begleitet und sich dafür ausgespro-
chen. Das Vorhaben hätte zur Beurteilung der Ästhetikfragen im Baubewil-
ligungsverfahren somit zwingend der OLK vorgelegt werden müssen (Be-
schwerde Ziff. 5-8). 
3.2
Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a des Dekrets vom 22. März 1994 über 
das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 
konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen kantonalen Fach-
stellen, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände hinsichtlich 
der Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft bestehen, die nicht 
offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen 
bestehen, können diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD; seit 
1.4.2017 vgl. Art. 22a BewD). Unbestritten ist, dass in einem Fall wie dem 
vorliegenden, wo auf einem Gemeindegrundstück gebaut werden soll, ge-
mäss Art. 8 Abs. 2 Bst. d BewD bzw. aArt. 8 Abs. 2 BewD in der Fassung 
vom 29. April 1996 (BAG 96-40) der Regierungsstatthalter oder die Regie-
rungsstatthalterin zuständige Baubewilligungsbehörde ist. Es geht darum, 
den Anschein zu vermeiden, die Gemeinde entscheide in eigener Sache, 
und es soll ihre institutionelle Unbefangenheit gewährleistet werden (vgl. 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 
2013/2017, Art. 33 N. 3; VGE 2017/79 vom 28.7.2017 E 2.3, 22755 vom 
30.5.2007 E. 2.3; ehemalige Baudirektion 22.11.1988, in BVR 1989 S. 150 
E. 5). Es ist fraglich, ob in dieser Situation eine Beurteilung der Ästhetik 
und Einordnung des Vorhabens durch die BPK als Gemeindebehörde (vgl. 
Art. 102 des Baureglements der EG Köniz vom 7. März 1993 [GBR] und 
Reglement für die Bau- und Planungskommission der EG Köniz vom 
15. Dezember 1993) trotzdem massgebend sein könnte, zumal sie vor-
liegend offenbar am vorgelagerten Projektwettbewerbsverfahren beteiligt 
war. Dies kann jedoch offenbleiben. Zum einen hat das RSA als Baubewil-
ligungsbehörde die BPK nicht beigezogen, sondern die Gemeinde hat ihrer 
Stellungnahme an das RSA vom 11. Mai 2016 den Protokollauszug der 
Sitzung der BPK vom 7. April 2016 beigelegt, dem lediglich zu entnehmen 


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ist, dass die BPK «die vorgenommene Attikalösung sowie die Gestaltung 
insgesamt» unterstütze (act. 3C pag. 379). Zum anderen liegt nunmehr ein 
einlässlicher Fachbericht der OLK (Bst. C und E. 2.2 vorne) und damit eine 
Beurteilung der Ästhetik- und Einordnungsfrage durch eine unbestrittener-
massen qualifizierte und unvoreingenommene Fachstelle vor (vgl. zum 
Beizug der OLK im Rechtsmittelverfahren VGE 2016/242 vom 8.6.2017 
E. 5.1). Unter diesen Umständen ist auch nicht auf die vom Beschwerde-
führer in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Ausstands- bzw. Ableh-
nungsfragen einzugehen. 
4.
4.1
In der Sache macht der Beschwerdeführer geltend, die Gestaltung 
des Bauvorhabens an sich und insbesondere das Attikageschoss erzielten 
keine gute Gesamtwirkung. Ausserdem sei das Attikageschoss nicht be-
sonders sorgfältig gestaltet und der Verzicht auf eine allseitige Rückver-
setzung der Attika- gegenüber den darunter liegenden Fassaden sei unzu-
lässig. 
4.2
Nach Art. 14 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, 
dass sich zusammen mit ihrem näheren und weiteren Umfeld eine gute 
Gesamtwirkung ergibt. In baulich unbefriedigend gestalteten Gebieten sol-
len neue Bauten und Anlagen möglichst zur Verbesserung des Gesamt-
bilds beitragen (Art. 14 Abs. 2 GBR). Art. 91 Abs. 1 Satz 1 GBR lässt 
Attikageschosse unter der Voraussetzung einer guten Gesamtwirkung im 
Sinn von Art. 14 GBR zu. Der in Art. 91 Abs. 1 GBR wiederholte Vorbehalt 
der «guten Gesamtwirkung» gilt gestützt auf Art. 14 Abs. 1 GBR für die 
gesamte Liegenschaft einschliesslich Attikageschoss und entfaltet insoweit 
– wie auch mit dem Verweis in der Bestimmung selbst zum Ausdruck ge-
bracht wird – keine selbständige, über Art. 14 Abs. 1 GBR hinausgehende 
Rechtswirkung (BVR 2006 S. 491 [VGE 22430 vom 31.1.2006] nicht publ. 
E. 6.5.3). Das Attikageschoss ist allerdings gemäss Art. 91 Abs. 1 Satz 2 
GBR architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten. 


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Seite 7
4.3
Mit Art. 14 GBR hat die Gemeinde im Bereich des allgemeinen Orts-
bild- und Landschaftsschutzes nähere Vorschriften im Sinn von Art. 9 
Abs. 3 BauG erlassen. Das positive Einfügungs- und Verbesserungsgebot 
geht in seinem Regelungsgehalt und in seiner Regelungsdichte über das 
Verunstaltungsverbot gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus und hat selbstän-
dige Bedeutung (BVR 2009 S. 328 E. 5.2, 2006 S. 491 E. 6.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 4a, je mit weiteren Hinweisen). 
Die Begriffe «gute Gesamtwirkung» sowie «baulich unbefriedigend gestal-
tetes Gebiet» und «Verbesserung des Gesamtbilds» stellen unbestimmte 
kommunale Gesetzesbegriffe dar, bezüglich deren Auslegung das Ver-
waltungsgericht den kommunalen Behörden grundsätzlich einen gewissen 
Beurteilungsspielraum einräumt (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 
E. 6.3.1; VGE 2016/242 vom 8.6.2017 E. 3.2). Dasselbe gilt für die Formu-
lierung «architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten» in Art. 91 Abs. 1 
Satz 2 GBR. Vorliegend hat die Gemeinde allerdings nicht als rechts-
anwendende Behörde über das Baugesuch entschieden (vgl. E. 3.2 vorne). 
Welche Bedeutung der Gemeindeautonomie bei dieser Ausgangslage zu-
kommt, kann mit Blick auf die nachfolgenden Ausführungen offenbleiben 
(BVR 2012 S. 20 E. 3.2, 2009 S. 551 E. 3.6.2; VGE 2011/339 vom 
2.7.2012 E. 3.1). Liegt ein Bericht der OLK vor, räumt ihm das Verwal-
tungsgericht regelmässig einen erheblichen Stellenwert ein und auferlegt 
sich bei seiner Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung. Es prüft insbe-
sondere, ob die Fachmeinung gefestigt und gut abgestützt ist und ob sie – 
nach entsprechenden Erläuterungen – auch Laiinnen und Laien zu über-
zeugen vermag (BVR 2009 S. 328 E. 5.7; zuletzt VGE 2016/266 vom 
30.10.2017 E. 4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 9, 9a und 10 Bst. b).
4.4
Nach der Rechtsprechung ist die «gute Gesamtwirkung» weder an 
geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu mes-
sen. Das Erfordernis bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegeben-
heiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf 
und sich eine Neuüberbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten und 
Anlagen der Umgebung zu orientieren hat (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 
S. 491 E. 6.3.1 f. mit Hinweisen). Zu den Begriffen «baulich unbefriedigend 
gestaltetes Gebiet» und «Verbesserung des Gesamtbilds» besteht keine 
gefestigte Rechtsprechung. Jedoch müssen sich auch Vorhaben in unbe-


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friedigend gestalteten Gebieten an hochwertigeren Bauten in der Um-
gebung orientieren und dürfen sie das Mittelmass nicht stören 
(VGE 2016/242 vom 8.6.2017 E. 3.4). 
4.5
In ihrem Bericht vom 31. Oktober 2017 (act. 8A) hat die OLK zu-
nächst das nähere und weitere Umfeld des Bauvorhabens beschrieben. 
Danach sucht man in Schliern vergeblich nach einer übergeordneten Be-
bauungsstruktur. Unsensible grosse Bautätigkeiten, angefangen in den 
frühen 1970er-Jahren, prägten den Charakter des Orts. Die Lücken zwi-
schen den vormals prägenden Gutshöfen von Schliern seien mit Wohn-
blöcken relativ dicht überbaut worden. Auch einige wenige Einfamilien-
häuser fänden sich. Diese wenig qualitätsvolle bauliche Entwicklung lasse 
sich bis heute beobachten. Die Gebäude seien mehrheitlich dreigeschos-
sig, angeordnet in Bebauungen aus mehreren gleichen Gebäuden mit 
grosszügigen üppig begrünten Zwischenräumen. Die C.________strasse 
liege im Talboden zwischen dem Ortskern und dem Büschiwald. Sie sei 
eine typische Schlierner Quartiererschliessungsstrasse, führe an mehreren 
komplett unterschiedlichen Bebauungen vorbei und ende in einer Sack-
gasse. Aufgrund der markanten Topografie seien die angrenzenden Bauten 
meist abgestuft oder dann höher als der Schlierner Durchschnitt. Als Aus-
nahme bilde der Tennisplatz eine grössere Aufweitung im Quartier. Die 
direkte Umgebung des Bauvorhabens bildeten hinsichtlich Dachform, Ge-
schosszahl und Fassadenverkleidung bzw. -anstrich unterschiedliche 
Überbauungen. Sie seien von unterdurchschnittlicher Qualität und der 
Kontext des Bauvorhabens müsse aus Sicht des Orts- und Landschafts-
bilds als unbefriedigend bezeichnet werden. Zur Frage, ob das Bauvor-
haben zur Verbesserung des Gesamtbilds beitrage, führt die OLK aus, als 
Einzelgebäude vermöge es das Quartier nicht von Grund auf zu verbes-
sern. Sie spricht dem Vorhaben aber genügend Qualität zu, um seine 
nähere Umgebung positiv zu beeinflussen. Städtebaulich verenge es den 
Strassenraum, sodass eine subtile, wohltuende Kammerung desselben 
entstehe. Weiter helfe beispielsweise neben der Gestaltung der Fassaden 
mit grosszügigen Balkonen auch die Vorzone zur Strasse zu deren Be-
lebung. Das Bauvorhaben stehe gut positioniert in der vorgefundenen 
Situation und verbessere die Gesamtwirkung, soweit das mit einem einzel-
nen Bauvolumen möglich sei. Die Attika sei gestalterisch gut ins Volumen 


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eingebunden und zeige sich selbstverständlich, die Stufung der Umgebung 
abbildend. Eine ausgeprägtere Gestaltung des Sockels und dessen Anhe-
bung auf Strassenniveau wären wünschenswert (Antworten zu Fragen a-d). 
4.6
Der Bericht der OLK ist schlüssig: Da es an quartiertypischen Ge-
staltungsmerkmalen fehlt, ist nicht erkennbar, weshalb sich das Bauvor-
haben nicht in das Wohnquartier einfügen sollte. Die OLK anerkennt zu-
dem, dass das Gebäude zu einer Verbesserung der bestehenden Situation 
führt. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht: So 
können gestützt auf die Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Land-
schaftsschutzes – auch bei kommunalen positiven Einfügungsgeboten – 
zwar bestimmte Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen 
gestellt werden; Art und Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nut-
zung dürfen aber grundsätzlich nicht (wesentlich) eingeschränkt werden. 
Unzulässig sind insbesondere Beschränkungen der erlaubten Gebäude-
dimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten 
(BGE 115 Ia 363 E. 3a S. 366; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3, 1990 S. 241 
E. 4c; 
VGE 2015/338 
vom 
12.9.2016 
E. 5.7 
[bestätigt 
durch 
BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 
N. 15). Es ist unbestritten, dass das Vorhaben die baupolizeilichen Masse 
einhält (vgl. auch E. 4.7 hiernach). Der Beschwerdeführer kann demnach 
nichts daraus ableiten, dass das Vorhaben «massig und klar über-
dimensioniert» wirke, «vom Tennisplatz her gesehen eine richtiggehende 
Wand hochgezogen werde» und von der C.________strasse aus 
fünfstöckig bzw. von seiner Liegenschaft aufgrund des Attikageschosses 
vierstöckig erscheine (Beschwerde Ziff. 35 und 11). Weshalb das 
projektierte Gebäude zu einem Bruch mit seiner Umgebung führen soll, 
begründet 
der 
Beschwerdeführer 
nicht; 
dies 
ist 
aufgrund 
der 
unbestrittenermassen sehr unterschiedlichen Überbauungen in der 
Umgebung auch nicht ersichtlich. Die Gestaltung des Attikageschosses an 
sich kritisiert der Beschwerdeführer ebenfalls nur pauschal und verlangt, 
dass die OLK die ästhetischen Fragen zu beurteilen habe (Beschwerde 
Ziff. 11). Diese Beurteilung liegt vor und fällt auch in Bezug auf das 
Attikageschoss positiv aus. Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was 
die fachliche Beurteilung der OLK in Frage stellen könnte (vgl. auch E. 4.3 
vorne). Insbesondere ist die Ansicht des Beschwerdeführers nicht 


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nachvollziehbar, wonach der Bericht der OLK die entscheidenden Fragen 
der guten Gesamtwirkung und der besonders sorgfältigen Gestaltung des 
Attikageschosses unbeantwortet lasse (vgl. act. 12 und 16). 
4.7
Attikafassaden sind gemäss Art. 91 Abs. 3 Satz 2 GBR – mit Aus-
nahme des Treppenhauses – allseitig wenigstens um 1,5 m von den 
Fassaden des darunterliegenden Vollgeschosses zurückzunehmen. Ge-
mäss Art. 91 Abs. 3 Satz 3 GBR kann auf den Rücksprung des Attika-
geschosses auf einer Seitenfassade und auf der Rückfassade verzichtet 
werden, wenn diese Abweichung architektonisch begründet ist (Bst. a), 
dadurch die Attikagrundfläche nicht erhöht wird (Bst. b) und den Nach-
barinnen und Nachbarn keine wesentlichen Nachteile erwachsen (Bst. c). 
Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, aus Art. 91 Abs. 3 Satz 3 Bst. a GBR 
folge, dass der Verzicht auf den Rücksprung des Attikageschosses archi-
tektonisch notwendig sein müsse. Die Rückversetzung müsste zu stossen-
den oder nicht praktikablen Lösungen führen, damit der Verzicht darauf 
zulässig sei. Dies schliesst der Beschwerdeführer aus dem Verhältnis der 
Bestimmung zu Art. 91 Abs. 1 GBR (Beschwerde Ziff. 10 f.). – Art. 91 
Abs. 1 GBR betrifft die Gestaltung des Attikageschosses an sich und im 
Zusammenhang mit dem ganzen Gebäude (vgl. E. 4.2 f. vorne), während 
Art. 91 Abs. 3 Satz 3 GBR die Voraussetzungen für einen Verzicht auf 
einen allseitigen Fassadenrücksprung regelt. Dem Beschwerdeführer ist 
demnach zwar insoweit zuzustimmen, als den Bestimmungen ein unter-
schiedlicher Regelungsgehalt zukommt. Aus der Systematik ist jedoch nicht 
zu schliessen, dass ein Verzicht auf den Fassadenrücksprung nur zulässig 
ist, wenn keine andere architektonische Lösung möglich ist. Eine solche 
Auslegung wäre schon mit dem Wortlaut der Bestimmung nicht vereinbar, 
wonach die Abweichung architektonisch begründet und nicht etwa not-
wendig oder zwingend sein muss. Demnach ist nicht zu beanstanden, dass 
nach der Praxis der Gemeinde eine nachvollziehbare und logische archi-
tektonische Begründung für den Verzicht auf den Rücksprung genügt (vgl. 
Fachbericht des Bauinspektorats der EG Köniz vom 29.8.2015 [richtig 
2016; act. 3C pag. 589; nachfolgend: Fachbericht Bauinspektorat] Ziff. 7 
S. 5). Die Beschwerdegegnerin 1 will das Attikageschoss nord- und ost-
seitig teilweise fassadenbündig erstellen, «um das Bauvolumen architekto-
nisch und unter Berücksichtigung der Topographie angemessen zu glie-


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Seite 11
dern sowie die Nutzung der Wohn- und Aussenräume im Attika im Sinne 
verdichteten Wohnens rücksichtsvoll zu optimieren» (act. 3C pag. 187). 
Diese Begründung, mit der sich der Beschwerdeführer nicht auseinander-
setzt, genügt den Anforderungen von Art. 91 Abs. 3 Satz 3 Bst. a GBR. 
Dass die Attikagrundfläche vergrössert würde, macht der Beschwerde-
führer nicht geltend, und er bestreitet auch nicht, dass die maximal zuläs-
sige Fassadenhöhe der Attika eingehalten ist (Art. 91 Abs. 3 Satz 1 und 
Satz 3 Bst. b GBR; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 3e und f). Unter 
diesen Umständen ist unerheblich, wenn die Ostseite des projektierten Ge-
bäudes für den Beschwerdeführer wie ein vierstöckiges Haus wirkt (vgl. 
auch E. 4.6 hiervor). Die OLK hat im Übrigen ausgeführt, dass die Ver-
schiebung der Attika die Topografie der Umgebung abbilde. Würden nur 
die Treppenhäuser an die Fassade gezogen, ergäbe sich daraus eine äus-
serst unruhige, dem Gebäude kaum entsprechende Abwicklung (act. 8A, 
Antwort zu Frage e). Diese Einschätzung ist ohne weiteres nachvollziehbar. 
Der Verzicht auf den allseitigen Rücksprung des Attikageschosses ist dem-
nach auch unter ästhetischen Gesichtspunkten begründet. Der Beschwer-
deführer behauptet schliesslich, es erwüchsen ihm wesentliche Nachteile 
daraus, da seiner Liegenschaft noch mehr Besonnung entzogen werde 
(Beschwerde Ziff. 12). Die Vorinstanz hat ausführlich dargelegt, weshalb 
kein solcher Nachteil gegeben ist; so schöpfe die Beschwerdegegnerin 1 
die zulässige Gebäudehöhe nicht aus und der minimale Grenzabstand auf 
der Ostseite des Vorhabens sei ebenfalls überschritten, weshalb weder 
hinsichtlich Beschattung noch Aussicht ein wesentlicher Nachteil aus dem 
Verzicht auf den Attikarücksprung entstehe (angefochtener Entscheid E. 3f; 
vgl. auch E. 8 hinten). Der Beschwerdeführer setzt sich mit diesen über-
zeugenden Ausführungen der BVE nicht auseinander. Es mag schliesslich 
zwar zutreffen, dass das Haus etwas «wuchtiger» wirkt, als wenn die Attika 
auf allen Seiten einen Fassadenrücksprung von 1,5 m aufwiese. Diese 
Wirkung tritt aber stets ein, soweit ein Attikageschoss fassadenbündig er-
stellt wird. Läge darin bereits ein wesentlicher Nachteil, könnte eine Ver-
schiebung bis zur Fassade des darunter liegenden Geschosses in keinem 
Fall bewilligt werden (vgl. auch VGE 2015/348 vom 24.6.2016 E. 4.4.2). 
4.8
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Gestaltung des Vorhabens 
Art. 14 und 91 Abs. 1 GBR entspricht und der teilweise Verzicht auf den 


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Attikarücksprung gemäss Art. 91 Abs. 3 GBR zulässig ist. Die Beschwerde 
erweist sich insoweit als unbegründet. Soweit der Beschwerdeführer ver-
langt, der OLK seien sämtliche Wettbewerbsprojekte vorzulegen (vgl. 
act. 12 S. 2 f.), ist ihm nicht zu folgen. Zu beurteilen ist allein das hier um-
strittene Bauvorhaben. 
5.
5.1
Weiter bestreitet der Beschwerdeführer, dass die Solarpanels auf 
dem Dach des Attikageschosses bewilligungsfrei erstellt werden dürfen. 
Anwendbar sei Art. 91 Abs. 4 GBR, der die zulässigen Aufbauten auf der 
Attika abschliessend aufzähle; Solarpanels fielen nicht darunter. 
5.2
Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf 
Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die 
in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nut-
zungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusser-
lich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt be-
einträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG). Keiner Baubewilligung bedürfen insbe-
sondere der Unterhalt von Bauten und Anlagen, für eine kurze Dauer er-
stellte Bauten und Anlagen sowie andere geringfügige Bauvorhaben 
(Art. 1b Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. f BewD fallen darunter 
Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie, wenn sie an Gebäuden an-
gebracht werden oder als kleine Nebenanlage zu Gebäuden installiert wer-
den und den kantonalen Richtlinien entsprechen. Der Regierungsrat des 
Kantons Bern hat im Januar 2015 die Richtlinien «Baubewilligungsfreie 
Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien» erlassen (nachfolgend: 
Richtlinien; einsehbar unter: , Rubriken «Baubewilligun-
gen/Baubewilligungsverfahren»; vgl. RRB 75/2015 vom 28.1.2015). Bei 
Flachdächern (bis 3° Neigung) sind den Richtlinien zufolge flach montierte 
und aufgeständerte Solaranlagen baubewilligungsfrei, wenn sie seitlich um 
mindestens 50 cm von der Dachkante eingerückt werden und eine maxi-
male Höhe von 1,2 m über der Oberkante des Dachrands aufweisen. Bei 
Gebäuden mit geschlossenen Brüstungen beziehen sich die Masse auf die 
Oberkante der Brüstung (Richtlinien Ziff. 2.2.4). Solaranlagen auf Flach-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 13
dächern zählt der Regierungsrat zur Kategorie «kleine Nebenanlage zu 
Gebäuden» (Richtlinien Ziff. 1.3 Bst. d; vgl. auch Ziff. 2.2). Seit dem 1. April 
2017 gilt für baubewilligungsfreie Solaranlagen die Meldepflicht gemäss 
Art. 7a BewD. 
5.3
Auf dem Attikadach sind 25 in Zweier- oder Dreiergruppen angeord-
nete, aufgeständerte Solarpanels vorgesehen. Sie sind seitlich mehr als 
50 cm von der Dachkante eingerückt und ragen etwa 70 cm über die ge-
schlossene Brüstung (vgl. Plan Dachaufsicht, Plan Längsfassaden und 
Plan Längsschnitte, alle vom 21.12.2015 im Massstab 1:100, act. 3B12, 
3B10 und 3B13). Nach dem Gesagten können solche Solaranlagen bau-
bewilligungsfrei erstellt werden. Anders als der Beschwerdeführer meint 
(Beschwerde Ziff. 15), ist ab der Dachkante bzw. der Brüstung des Attika-
dachs und nicht ab der Brüstung der darunterliegenden Terrasse zu mes-
sen. Sowohl in Ziff. 2.2.4 als auch in Ziff. 2.1.3 der Richtlinien (Montage-
arten) ist ohne Einschränkungen von Flachdächern die Rede, was Atti-
kadächer einschliesst. Die Vorinstanz hat in diesem Punkt weder den 
Sachverhalt falsch festgestellt noch anderweitig Recht verletzt. 
5.4
Sodann kann Art. 91 Abs. 4 GBR, wonach auf der Attika bei guter 
kubischer Einordnung als Aufbauten Rauch- und Lüftungskamine (Bst. a), 
Oberlichtaufbauten (Bst. b) und gewisse Liftaufbauten (Bst. c) gestattet 
sind, vom kantonalen Recht als baubewilligungsfrei bezeichnete Dachauf-
bauten nicht ausschliessen. Gemäss Art. 69 Abs. 3 BauG dürfen die Ge-
meinden in ihrer baurechtlichen Grundordnung keine Vorschriften für bau-
bewilligungsfreie Bauvorhaben nach Art. 1b BauG erlassen. Solche sind 
nur zulässig für Gebiete des Ortsbild- und Landschaftsschutzes sowie in 
Überbauungsordnungen. Art. 69 Abs. 3 BauG schliesst zwar nicht aus, 
dass Bauvorschriften von allgemeiner Bedeutung und Tragweite wie Bau-
verbote, Ästhetikklauseln oder Farbvorschriften auch auf baubewilligungs-
freie Vorhaben Anwendung finden (vgl. Christophe Cueni, Die Neuregelung 
der Baubewilligungspflicht und -freiheit, in KPG-Bulletin 4/2009 S. 110 ff., 
137). Dies zumal nach Art. 1b Abs. 3 BauG baupolizeiliche Massnahmen 
auch im Interesse des Ortsbild-, Landschafts- oder Umweltschutzes ange-
ordnet werden können (vgl. zum Ganzen VGE 2011/412 vom 14.1.2013 
E. 8.3 f.; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1b N. 1 und 4, Art. 69 N. 3a). Um eine 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 14
solche Bauvorschrift von allgemeiner Bedeutung und Tragweite handelt es 
sich bei Art. 91 Abs. 4 GBR jedoch nicht, weshalb die Bestimmung für die 
geplanten Solarpanels unbeachtlich ist (vgl. zum Ganzen auch Matthias 
Spack, Erneuerbare Energien – Bau- und planungsrechtliche Fragen, in 
KPG-Bulletin 2/2013 S. 63 ff.). Die Beschwerde erweist sich auch insoweit 
als unbegründet. 
6.
6.1
Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, verschiedene Bauten (Be-
sucherparkplätze, Hydrant, Sockel- und Umgebungsmauern) hielten den 
Strassenabstand nicht ein und die Voraussetzungen für eine Ausnahme-
bewilligung seien nicht gegeben. Die BVE sei in diesem Zusammenhang 
ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen. Zudem habe die Be-
schwerdegegnerin 1 ihr Ausnahmegesuch nicht begründet. 
6.2
Unter Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen hat die BVE 
dazu ausgeführt, bei den umstrittenen Bauten handle es sich um leicht 
entfernbare Kleinbauten bzw. -anlagen, die von einer erleichterten Aus-
nahmeregelung profitierten. Die Beschwerdegegnerin 1 habe zweifellos ein 
genügendes Interesse an der Ausnahmebewilligung und öffentliche oder 
nachbarliche Interessen seien nicht beeinträchtigt. Insbesondere sei keine 
Gefährdung der Verkehrssicherheit zu befürchten (angefochtener Ent-
scheid E. 6c-e). – Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 
der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) ist 
die Begründungspflicht (vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Im Allge-
meinen muss die Begründung zumindest so abgefasst sein, dass die Be-
troffenen die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht 
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 
Entscheid stützt (statt vieler BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; 
BVR 2016 S. 402 E. 6.2). Die Begründung der BVE genügt diesen Anforde-
rungen, auch wenn sie sich nicht ausführlich dazu geäussert hat, weshalb 
ein genügendes Interesse der Beschwerdegegnerin 1 an den Bauten bzw. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 15
Anlagen im Strassenabstand bestehe. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der 
Beschwerdeführer den vorinstanzlichen Entscheid nicht sachgerecht hat 
anfechten können. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 
liegt nicht vor. Eine andere Frage ist, ob die Begründung zutrifft, was im 
Folgenden zu prüfen ist. 
6.3
Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b des Strassengesetzes vom 4. Juni 
2008 (SG; BSG 732.11) gilt für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen 
ein Abstand von 3,6 m ab Fahrbahnrand, soweit das zuständige Gemein-
wesen in Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts anderes fest-
legt (vgl. auch Art. 59 der Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 [SV; 
BSG 732.111.1]). Art. 64 Abs. 1 GBR bestimmt, dass der Bauabstand von 
Gemeindestrassen 5 m beträgt. Gemäss Art. 64 Abs. 2 GBR gelten für die 
Ausnahmebewilligung vom Strassenabstand die kantonalen Vorschriften. 
Das zuständige Gemeinwesen kann laut Art. 81 Abs. 1 SG Ausnahmen von 
den gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere Verhält-
nisse, insbesondere des Ortsbilds, es rechtfertigen und wenn dadurch we-
der öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen be-
einträchtigt werden. Für Kleinbauten gilt Art. 28 BauG sinngemäss (Art. 81 
Abs. 2 SG). 
6.4
Zunächst fragt sich, ob sämtliche im Strassenabstand geplanten 
Bauten überhaupt einer Ausnahmebewilligung bedürfen. Aus dem Um-
gebungsplan geht hervor, dass ein Hydrant auf dem Trottoir im Bereich der 
Einstellhalleneinfahrt entfernt werden soll. Der mit der Gemeinde abge-
sprochene neue Standort des Hydranten liegt in westlicher Richtung ver-
schoben am der Strasse abgewandten Trottoirrand (vgl. Plan Umgebung 
[EG], act. 3B7). Die Gemeinden sind als Trägerinnen der Feuerwehren 
verpflichtet, den Hydrantenlöschschutz im Versorgungsgebiet der öffentli-
chen Wasserversorgung sicherzustellen (vgl. Art. 6 Abs. 1 des Wasserver-
sorgungsgesetzes vom 11. November 1996 [WVG; BSG 752.32]; Art. 21 
Abs. 1 und 3 des Feuerschutz- und Feuerwehrgesetzes vom 20. Januar 
1994 [FFG; BSG 871.11]; Art. 39 Abs. 1 Satz 1 der Feuerschutz- und 
Feuerwehrverordnung 
vom 
11. Mai 
1994 
[FFV; 
BSG 871.111]; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 21 f.). Bei den Hydrantenanlagen handelt 
es sich um öffentliche Anlagen der Wasserversorgung (vgl. Art. 10 Bst. b 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 16
der Verordnung der EG Köniz über die Wasserversorgung vom 13. August 
2003 [Wasserversorgungsverordnung]). Nicht die Bauherrschaft, sondern 
die Gemeinde ist demnach verantwortlich für die Versetzung des Hydran-
ten. Dementsprechend hat die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren 
festgehalten, dass der bestehende Hydrant Nr. … durch das Montage-
personal der Wasserversorgung Köniz zu Lasten der Bauherrschaft ver-
setzt werden müsse und der neue Standort mit der Feuerwehr abzu-
sprechen sei (vgl. Beilage «Bedingungen und Auflagen» zum Fachbericht 
Bauinspektorat [act. 3C pag. 577], Ziff. 2.10 und 2.24). Das RSA hat diese 
Nebenbestimmung in seinen Gesamtentscheid aufgenommen (Ziff. 4.1 am 
Schluss, S. 20). Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen bedarf die Be-
schwerdegegnerin 1 für die Versetzung des Hydranten durch die Gemeinde 
keiner Ausnahmebewilligung und wurde ihr auch keine solche erteilt. Im 
Übrigen leuchtet ohne weiteres ein, dass ein Hydrant aufgrund seiner 
Funktion als Löschwasserstation in unmittelbarer Strassennähe stehen 
muss. 
6.5
Zu prüfen ist sodann, wie es sich mit dem Abstand der übrigen Bau-
ten verhält.
6.5.1
Im Unterschied zum alten Recht lässt das SG in der Bauverbots-
zone (E. 6.3 vorne) keine Bauten und Anlagen ohne Ausnahmebewilligung 
mehr zu, weshalb für die Stütz- bzw. Sockelmauer und die Umgebungs-
mauer sowie die Besucherparkplätze eine Ausnahmebewilligung nötig ist 
(vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 18 a.E.). Gemäss dem für Aus-
nahmen von den gesetzlichen Strassenabständen sinngemäss anwend-
baren Art. 28 Abs. 1 BauG (E. 6.3 vorne) kann die Baubewilligungsbehörde 
die Erstellung kleiner und leicht entfernbarer Bauten und Anlagen in Ab-
weichung von Bauvorschriften, namentlich von Baulinien, auf Zusehen hin 
bewilligen, wenn die Bauherrschaft ein genügendes Interesse nachweist 
(Bst. a), weder öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt wer-
den (Bst. b) und bei Bauten an Gewässern oder Wald die dafür zuständige 
Behörde zugestimmt hat (Bst. c). Die Bewilligung kann jederzeit entschädi-
gungslos widerrufen werden (Art. 28 Abs. 2 BauG). Die Bewilligung «auf 
Zusehen hin» ist eine erleichterte Ausnahmebewilligung. Sie ist dadurch 
gekennzeichnet, dass sie jederzeit entschädigungslos widerrufen werden 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 17
kann, sobald sich aus ihr Nachteile für die Öffentlichkeit oder die Nach-
barinnen und Nachbarn ergeben. Sie ist beschränkt auf kleine, leicht ent-
fernbare Bauten, weil die Beseitigung von Bauten als unverhältnismässig in 
Frage gestellt werden könnte, wenn sie einen grösseren Aufwand verur-
sachen würde oder sonst mit erheblichen Nachteilen verbunden wäre 
(VGE 2009/280/281 vom 19.1.2010 E. 4.4; BVE 22.3.1994, in BVR 1995 
S. 203 E. 3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 1). 
6.5.2
Wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, handelt es sich bei den 
umstrittenen Mauern und Parkplätzen um Bauten bzw. Anlagen mit be-
scheidenen Dimensionen, welche als Kleinbauten im Sinn von Art. 28 
BauG gelten (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2; vgl. auch 
VGE 2009/314 vom 22.11.2010 E. 8.3 [bestätigt durch BGer 1C_11/2011 
vom 1.4.2011], 2009/280/281 vom 19.1.2010 E. 4.5). Sie sind sowohl tech-
nisch wie auch funktionell leicht entfernbar (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 28 N. 2a). Dies gilt, anders als der Beschwerdeführer meint 
(Beschwerde Ziff. 20), auch für die Stütz- bzw. Sockelmauer und für die 
Umgebungsmauer, die als Elemente der Umgebungsgestaltung auch an-
ders, z.B. als Böschung, ausgeführt werden könnten (vgl. auch Beschwer-
deantwort [act. 5; nachfolgend: BA] S. 11). Sie konnten folglich mit einer 
erleichterten Ausnahmebewilligung bewilligt werden, sofern die übrigen 
Voraussetzungen von Art. 28 BauG erfüllt sind (vgl. betreffend Abstellplätze 
auch Heidi Wiestner, Abstellplätze im Strassenabstand, in KPG-Bulletin 
1/2012 S. 13 ff.). 
6.5.3
Ein genügendes Interesse liegt vor, wenn die Einhaltung der Vor-
schrift zu einer für die Bauherrschaft unzweckmässigen Lösung führen 
würde und damit angesichts des unbedeutenden Vorhabens als «über-
triebene Strenge» erschiene. Kein genügendes Interesse besteht, wenn die 
Bauherrschaft ebenso gut, d.h. ohne wesentlichen Nachteil, vorschrifts-
gemäss bauen kann. Ein Ausnahmegrund im Sinn von Art. 81 Abs. 1 SG 
bzw. Art. 26 BauG ist nicht nötig (VGE 2009/280/281 vom 19.1.2010 
E. 4.7.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 3). Dementsprechend sind gerin-
gere Anforderungen an die Begründung des Ausnahmegesuchs zu stellen; 
insbesondere sind keine besonderen Verhältnisse darzulegen (vgl. Be-
schwerde Ziff. 21). Es ist ohne weiteres nachvollziehbar, dass die umstrit-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 18
tenen Bauten im Strassenabstand zu einer für die Beschwerdegegnerin 1 
zweckmässigen Lösung beitragen (vgl. BA S. 10). Andere Lösungen wären 
wohl auch denkbar; dies genügt aber nicht, um ein genügendes Interesse 
der Beschwerdegegnerin 1 zu verneinen. Wie die Gemeinde zu Recht fest-
gehalten hat, handelt es sich um Bauten, die «zumindest traditionellerweise 
im Nahbereich von Strassen» liegen (Fachbericht Bauinspektorat Ziff. 8). 
Es kann schliesslich nicht gesagt werden, die Ausnahmebewilligung sei 
«ohne Gesuch und ohne Begründung gewissermassen von Amtes wegen» 
erteilt worden (Beschwerde Ziff. 22 und 19). Die Beschwerdegegnerin 1 hat 
ein Ausnahmegesuch gestellt und dieses wurde publiziert (act. 3C pag. 189 
und 195). Darin hat sie zwar nicht ausgeführt, worin ihr Interesse an der 
Ausnahmebewilligung besteht. Eine Begründung hat sie aber im Verlauf 
des Verfahrens nachgeliefert (act. 3C pag. 325). 
6.5.4
Eine Beeinträchtigung im Sinn von Art. 28 Abs. 1 Bst. b BauG ist 
gegeben, wenn die Ausnahmebewilligung mit Unzukömmlichkeiten für die 
Öffentlichkeit oder für die Nachbarschaft verbunden wäre. Die entgegen-
stehenden Interessen brauchen dabei nicht besonders gewichtig zu sein; 
immerhin vermögen nebensächliche oder nur vorgeschobene Interessen 
eine Ausnahmeverweigerung nicht zu rechtfertigen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 28 
N. 4; 
VGE 2009/314 
vom 
22.11.2010 
E. 8.6 
einleitend, 
2009/280/281 vom 19.1.2010 E. 4.7.2). Der Beschwerdeführer bringt vor, 
die Verkehrssicherheit werde durch die Bauten im Strassenabstand ge-
fährdet, ohne dies zu begründen. Anders als noch vor der BVE macht er 
nicht mehr geltend, die Einstellhallenausfahrt sei mit Blick auf die Ver-
kehrssicherheit problematisch. Die BVE hat ausführlich begründet, weshalb 
insoweit keine Gefährdung der Verkehrssicherheit zu befürchten sei (an-
gefochtener Entscheid E. 7). Im Zusammenhang mit den Bauten im 
Strassenabstand hat sie auf diese Erwägungen verwiesen und zusätzlich 
festgehalten, die Besucherparkplätze seien auch gemäss der Schweizer 
Norm (SN) des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrs-
fachleute (VSS) 640 050 «Grundstückszufahrten» unproblematisch (ange-
fochtener Entscheid E. 6e). Mit diesen Erwägungen setzt sich der Be-
schwerdeführer nicht auseinander. Dass nachbarliche Interessen be-
einträchtigt würden, macht er auch nicht geltend. Unter diesen Umständen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 19
ist auf die nachvollziehbaren Ausführungen der Vorinstanz zu verweisen 
(angefochtener Entscheid E. 6e). 
6.6
Zusammenfassend ergibt sich, dass die BVE die Voraussetzungen 
für eine erleichterte Ausnahmebewilligung für das Bauen im Strassen-
abstand – soweit erforderlich – zu Recht bejaht hat. Der angefochtene Ent-
scheid hält auch insoweit der Rechtskontrolle stand. 
7.
7.1
Auf dem Baugrundstück befindet sich eine geschützte Hecke, die 
zum Teil entfernt und an anderer Stelle ersetzt werden soll. Das Amt für 
Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern, Abteilung Naturförderung 
(ANF), hat im Baubewilligungsverfahren beantragt, die Ausnahmebewilli-
gung für Eingriffe in Hecken und Feldgehölze sei unter bestimmten Bedin-
gungen zu erteilen (Amtsbericht Naturschutz vom 15.4.2016, act. 3C 
pag. 557 [nachfolgend: Amtsbericht ANF], Ziff. 2 und 3). Soweit die Ersatz-
pflanzung auf Nachbargrundstücken geplant ist (vgl. act. 3C pag. 139 und 
act. 3B7), sei die Zustimmung der mit den Ersatzflächen belasteten Grund-
eigentümerschaft einzuholen (Amtsbericht ANF Ziff. 3.2). Ausserdem seien 
Pflege und Unterhalt der neuen Biotopflächen zwischen der Grundeigen-
tümerschaft und der Bauherrschaft vertraglich zu regeln (Amtsbericht ANF 
Ziff. 3.3). Weiter fordert die ANF gewisse Anpassungen der von der Be-
schwerdegegnerin 1 vorgeschlagenen Ersatzmassnahmen (Amtsbericht 
ANF Ziff. 3.1 mit Verweis auf Ziff. 1.4). Das RSA hat die naturschutzrecht-
liche Ausnahmebewilligung erteilt und festgehalten, dass die Neben-
bestimmungen des Amtsberichts der ANF in allen Teilen einzuhalten sind 
(Gesamtentscheid vom 20.10.2016 Ziff. 4.1.5 und nach Ziff. 4.1.12). 
7.2
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Bedingungen im Amts-
bericht ANF hätten vor Erteilung der Baubewilligung erfüllt sein müssen. 
Ausserdem habe die Beschwerdegegnerin 1 entgegen Ziff. 1.4 des Amts-
berichts ANF die neue Hecke nicht korrekt in einem Plan eingezeichnet. 
Die Baubewilligungspläne entsprächen demnach nicht den Vorgaben der 
ANF (Beschwerde Ziff. 24 ff.). – Bei den genannten Nebenbestimmungen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 20
in Ziff. 3 des Amtsberichts ANF handelt es sich um Bedingungen, die erfüllt 
sein müssen, damit von der Ausnahmebewilligung zur Rodung der Hecke 
überhaupt Gebrauch gemacht werden darf (sog. Suspensivbedingung, vgl. 
auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 1). Entgegen der Ansicht der BVE 
(vgl. angefochtener Entscheid E. 8d) hat die Beschwerdegegnerin 1 diese 
Bedingungen demnach vor Baubeginn bzw. vor der Rodung der geschütz-
ten Hecke zu erfüllen. Dass sie heute noch nicht vorliegen, bedeutet jedoch 
nicht, dass die Baubewilligung nicht hätte erteilt werden dürfen. Im Übrigen 
scheint nachvollziehbar, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Ersatzmass-
nahmen grundsätzlich auch auf dem eigenen Grundstück vornehmen 
könnte (BA S. 13). Dass der Eingriff in die Hecke an sich unzulässig wäre, 
macht der Beschwerdeführer nicht geltend. 
8.
8.1
Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, das geplante Mehr-
familienhaus entziehe seiner Wohnung im Erdgeschoss der Nachbar-
liegenschaft übermässig viel Sonnenlicht. Zum Wohnen oder Arbeiten be-
stimmte Bauten und Anlagen müssten gemäss Art. 21 Abs. 2 BauG dau-
ernd den gesundheitlichen Anforderungen genügen; dies sei bei seiner 
Liegenschaft aufgrund des Bauvorhabens nicht mehr gesichert. Es seien 
ein Schattendiagramm einzuholen und ein Augenschein durchzuführen 
(Beschwerde Ziff. 29 ff.). 
8.2
Nach Art. 24 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nicht zu Ein-
wirkungen auf die Nachbarschaft führen, die der Zonenordnung widerspre-
chen. Wie die BVE zutreffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid 
E. 9d), handelt es sich beim Entzug von Sonne und Licht um negative Im-
missionen, die durch die blosse Existenz von Bauten und Anlagen entste-
hen. Sie werden durch die kommunalen Bauvorschriften begrenzt (Zaugg/
Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 2 zweites Lemma; vgl. auch BVR 1992 S. 301 
E. 4a). Einwirkungen, die durch zonenkonforme, den baupolizeilichen und 
umweltrechtlichen Vorschriften entsprechende Bauten verursacht werden, 
müssen grundsätzlich geduldet werden (Art. 89 Abs. 2 der Bauverordnung 
vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 21
Bst. a; vgl. zum Ganzen auch VGE 2015/338 vom 12.9.2016 E. 6.2 mit 
Hinweisen [bestätigt durch BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017]). Der Be-
schwerdeführer zeigt auch vor Verwaltungsgericht nicht auf, inwieweit das 
Vorhaben den insoweit massgebenden Vorschriften nicht genügt, was denn 
auch nicht ersichtlich ist. Aus Art. 21 Abs. 2 BauG kann er nichts zu seinen 
Gunsten ableiten. Ob die Wohnung des Beschwerdeführers die gesund-
heitspolizeilichen Vorschriften einhält, steht hier nicht zur Diskussion; es 
geht allein um die Bewilligungsfähigkeit des strittigen Projekts (vgl. 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 1). Die Beweisanträge, es seien ein 
Augenschein 
durchzuführen 
und 
eine 
Expertise 
bezüglich 
des 
Schattenwurfs durch eine unabhängige Fachperson anzuordnen, werden 
abgewiesen (vgl. auch E. 2.2 vorne). 
9.
9.1
Damit erweist sich die Beschwerde in allen Teilen als unbegründet 
und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Be-
schwerdeführer die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerde-
gegnerin 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Der Gemeinde sind keine ersatzfähigen Partei-
kosten entstanden (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). Das RSA hat zwar auf 
den Protokollauszug der BPK-Sitzung verwiesen (vgl. Gesamtentscheid 
vom 20.10.2016 Ziff. 3.4 Bst. A), jedoch nicht selber einen Fachbericht ein-
geholt (E. 3.2 vorne). Daraus ist zu schliessen, dass es die Einwände des 
Beschwerdeführers betreffend Ästhetik und Einordnung als offensichtlich 
unbegründet im Sinn von Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD erachtet hat, was sich 
im vorliegenden Verfahren bestätigt hat (E. 4 vorne). Folglich sind die 
Kosten für den OLK-Bericht nicht der Bauherrschaft, sondern ebenfalls 
dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (vgl. für eine gegenteilige Konstella-
tion VGE 2016/62 vom 18.8.2016 E. 4 mit Hinweis). 
9.2
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 macht in seiner 
Kostennote vom 29. November 2017 für das Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht ein Honorar von Fr. 7'041.67 zuzüglich Fr. 200.40 Auslagen 
und Fr. 579.35 MWSt geltend. Dies erscheint nach den Kriterien von Art. 41 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 22
Abs. 3 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) als überhöht. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren waren 
bei übersichtlicher tatsächlicher Ausgangslage die gleichen Rechtsfragen 
umstritten, mit denen sich die BVE bereits ausführlich auseinandergesetzt 
hat und die dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 aus dem vor-
instanzlichen Verfahren bereits vertraut waren. Dementsprechend geringer 
war sein gebotener Aufwand für das verwaltungsgerichtliche Verfahren, 
zumal die Beweismassnahme im Verfahren vor Verwaltungsgericht (Bericht 
der OLK) keinen grossen Zusatzaufwand verursachte. Im Übrigen waren 
weder die Bedeutung der Streitsache noch die Schwierigkeit des Pro-
zesses überdurchschnittlich. Unter Berücksichtigung der gesamten Um-
stände rechtfertigt es sich, den Parteikostenersatz auf Fr. 4'500.-- zuzüglich 
Auslagen und MWSt, ausmachend insgesamt Fr. 5'076.45, festzusetzen.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.-- sowie Beweiskosten von 
Fr. 1'000.--, insgesamt ausmachend Fr. 4'000.--, werden dem Be-
schwerdeführer auferlegt.
3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin 1 die Parteikosten 
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 5'076.45 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerin 1
- der Beschwerdegegnerin 2
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
- dem Bundesamt für Umwelt


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.02.2018, Nr. 100.2017.141U, 
Seite 23
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschafts-
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Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.