be_verwaltungsgericht · 100 2015 121 · 2015-03-18 · de

nachträgliche Baubewilligung für Loggiaverglasung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. März 2015 - RA Nr. 110/2014/141) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2015.121U
KEP/SES/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 21. März 2016
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum und Keller
Gerichtsschreiberin Seiler
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Allmendingen 
Baubewilligungsbehörde, Thunstrasse 9, 3112 Allmendingen b. Bern
Beschwerdegegnerin
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend nachträgliche Baubewilligung für Loggiaverglasung (Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. März 
2015; RA Nr. 110/2014/141) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2016, Nr. 100.2015.121U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ ist Eigentümerin der Erdgeschosswohnung (Stockwerkeinheit 
Nr. 1___-3) in der Wohnüberbauung «B.________» bzw. «C.________» 
(Grundstück Allmendingen Gbbl. Nr. 1___) am …weg … in der 
Einwohnergemeinde (EG) Allmendingen bei Bern. Das Grundstück liegt in 
der Zone mit Planungspflicht (ZPP) «Schlossareal» und im Perimeter der 
gleichnamigen Überbauungsordnung. Ein Teil der Wohnungen verfügt über 
ursprünglich nicht verglaste Loggien. Ohne Anrechnung derselben schöpft 
die gesamte Überbauung die für die ZPP «Schlossareal» geltende maxi-
male Bruttogeschossfläche (BGF) aus. A.________ erstellte im Okto-
ber 2013 und im Januar 2014 je eine Verglasung auf der südwestlichen 
und der südöstlichen Seite ihrer Loggia. Sie holte hierfür keine Baubewilli-
gung ein. Am 28. Mai 2014 erliess die EG Allmendingen eine Wiederher-
stellungsverfügung und forderte A.________ unter Androhung der Ersatz-
vornahme auf, die Verglasung auf beiden Seiten der Loggia zu entfernen. 
Am 16. Juli 2014 stellte A.________ ein nachträgliches Baugesuch für die 
vollständige Verglasung der Loggia. Nachdem die EG Allmendingen 
A.________ darauf aufmerksam gemacht hatte, dass eine vollständige Ver-
glasung, d.h. mit je vier Glaselementen auf beiden Seiten, nicht bewilligt 
würde, reichte A.________ am 3. September 2014 eine «Projektänderung» 
ein. Sie beantragte die Bewilligung einer profillosen Verglasung der Loggia 
als reiner Witterungsschutz mit verschieb- und zusammenlegbaren 
Glaselementen, vier auf der Westseite und zwei «mit Gewährleistung 
Offenhaltungsbereich» auf der Ostseite. Die EG Allmendingen wies das 
Gesuch am 6. November 2014 ab und ordnete unter Androhung der 
Ersatzvornahme an, die montierten Verglasungen innert 30 Tagen ab 
Rechtskraft der Verfügung zu entfernen.
B.
Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 8. Dezember 2014 Be-
schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 


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(BVE). Diese hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 18. März 2015 teil-
weise gut, hob den Entscheid der EG Allmendingen auf und wies die Sache 
zur Fortsetzung des Verfahrens an diese zurück.
C.
Dagegen hat A.________ am 17. April 2015 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei auf-
zuheben, soweit die Beschwerde nicht gutgeheissen wurde, und das Bau-
gesuch sei mit der «Projektänderung» vom 3. September 2014 zu bewilli-
gen, eventuell sei die Sache zur Publikation des Vorhabens und Erteilung 
der Baubewilligung an die Gemeinde zurückzuweisen. 
Mit Beschwerdeantwort vom 13. Mai 2015 beantragt die EG Allmendingen, 
die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE schliesst mit Vernehmlassung 
vom 30. April 2015 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). 
1.2
Die BVE hat mit dem angefochtenen Entscheid die Beschwerde 
teilweise gutgeheissen, den Entscheid der Gemeinde aufgehoben und die 
Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an diese zurückgewiesen. Im Dis-
positiv hat sie nicht konkretisiert, worauf sich Gutheissung, Aufhebung und 
Rückweisung im Einzelnen beziehen. Das Dispositiv ist daher unter 


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Berücksichtigung der Erwägungen auszulegen (BVR 2014 S. 5 E. 2.3; 
VGE 2015/272 vom 14.12.2015 [zur Publ. bestimmt], E. 4.1 mit weiteren 
Hinweisen). Aus diesen geht hervor, dass die Gemeinde zu prüfen hat, ob 
die südwestliche Verglasung der Loggia bewilligt werden kann. Die BVE 
stützte ihr Vorgehen auf Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG, wonach die Baubewilli-
gungsbehörde im nachträglichen Baubewilligungsverfahren gegebenenfalls 
– auch von Amtes wegen – zu prüfen hat, ob das Bauvorhaben wenigstens 
teilweise bewilligt werden kann (BVR 2016 S. 79 E. 4.7; VGE 19395 vom 
11.5.1995, E. 4; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 
4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 14; zur Teilbaubewilligung vgl. Art. 32c BauG). Die 
BVE hat damit den Bauabschlag der Gemeinde für die Verglasung der 
Südostseite der Loggia geschützt. Sie hat in diesem Punkt einen Teilent-
scheid gefällt, der wie ein Endentscheid angefochten werden kann, mithin 
unabhängig von den zusätzlichen Voraussetzungen für – nicht die Zu-
ständigkeit sowie den Ausstand und die Ablehnung betreffende – Zwi-
schenentscheide gemäss Art. 71 Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 VRPG. 
1.3
Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 
hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung 
(Art. 79 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten. 
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Umstritten und zu prüfen ist, ob die teilweise Verglasung der Süd-
ostseite der Loggia bewilligungsfähig ist. Die Vorinstanzen sind davon aus-
gegangen, die Fläche der südwestseitig vollständig und südostseitig teil-
weise verglasten Loggia sei an die BGF anzurechnen, weil kein mindestens 
einseitig offener Sitzplatz im Sinn von aArt. 93 Abs. 2 Bst. g der Bauverord-
nung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) in der Fassung vom 24. Juni 
2009 (BAG 09-71; in Kraft bis 31. Juli 2011) vorliege. Da die BGF bereits 


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ausgeschöpft sei, könne die Verglasung – nach Ansicht der Vorinstanz 
zumindest auf der Südostseite – nicht bewilligt werden. Die Beschwerde-
führerin vertritt die Auffassung, die Fläche müsse nicht an die BGF ange-
rechnet werden, da die Loggia auch mit der teilweisen Verglasung der Süd-
ostseite mindestens einseitig offen sei. Nicht bestritten ist, dass die für die 
ZPP «Schlossareal» massgebende BGF von 6'600 m2 (Art. 37 Abs. 4 des 
Baureglements der EG Allmendingen vom 10. Juni 1994 in der Fassung 
vom 26. Mai 2011 [GBR]) überschritten ist, sollte die fragliche Fläche anzu-
rechnen sein. 
2.2
In der EG Allmendingen wird das zulässige Mass der Nutzung 
grundsätzlich anhand der Ausnützungsziffer bestimmt (Art. 14 Abs. 1 und 
Art. 34 GBR). Für die ZPP «Schlossareal» wird es – abweichend davon – 
gemäss Art. 37 Abs. 4 GBR nicht anhand der Ausnützungsziffer, sondern 
mittels Angabe einer maximalen BGF beschränkt. Für deren Berechnung 
ist aArt. 93 Abs. 2 BauV mit der dazu ergangenen Rechtsprechung mass-
gebend, wovon auch die Gemeinde ausgeht (vgl. auch VGE 20917 vom 
27.6.2000, E. 3b). aArt. 93 BauV wurde mit Inkrafttreten der Verordnung 
vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; 
BSG 721.3) per 1. August 2011 aufgehoben (Art. 35 und 36 BMBV). Da die 
EG Allmendingen die Bestimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat, 
bleibt aArt. 93 Abs. 2 BauV weiterhin massgebend (Art. 34 Abs. 2 BMBV). 
Die Bestimmung hat, soweit vorliegend interessierend, folgenden Wortlaut:
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem 
Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren 
ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der 
Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden:
[…]
g
mindestens einseitig offene Dachterrassen oder Gartensitz-
plätze;
h
offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als 
Laubengänge dienen;
[…]
Die Loggia mit der bestehenden Verglasung liegt im Erdgeschoss. Es han-
delt sich nicht um einen Balkon im Sinn von aArt. 93 Abs. 2 Bst. h BauV; 
vielmehr ist sie mit einem Gartensitzplatz vergleichbar, der gemäss aArt. 93 
Abs. 2 Bst. g BauV nicht an die BGF angerechnet wird, wenn er mindes-


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tens einseitig offen ist. Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 
Der zur Beurteilung dieser Rechtsfrage massgebende Sachverhalt ist, wie 
die Vorinstanz in ihrer Stellungnahme zu Recht ausführt, hinreichend ge-
klärt, weshalb von einem Augenschein keine weiteren Erkenntnisse zu er-
warten sind. Der entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführerin 
wird abgewiesen (BVR 2015 S. 557 E. 3.8 f.; Merkli/Aeschlimann/Herzog, 
Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18 N. 9 f.). Aus demselben 
Grund durften auch die Vorinstanzen auf einen Augenschein verzichten; 
darin liegt keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör der Be-
schwerdeführerin. 
2.3
Während ein- und vorspringende Balkone in der hier massgeben-
den Fassung der BauV lediglich «offen» zu sein brauchen, müssen Dach-
terrassen und Gartensitzplätze mindestens einseitig offen sein, damit sie 
nicht an die BGF anzurechnen sind (aArt. 93 Abs. 2 Bst. h bzw. g BauV). 
Im Vorgängererlass der BauV war diese Voraussetzung nicht enthalten; 
nicht angerechnet wurden damals «überdeckte offene Dachterrassen» und 
«offene ein- und vorspringende Balkone» (Art. 151 Abs. 2 Bst. h und i der 
Bauverordnung vom 26. November 1970 [Vollziehungsverordnung zum 
Baugesetz vom 7. Juni 1970; GS 1970 S. 386, 442]). Aus den Materialien 
lässt sich nicht entnehmen, aus welchem Grund die zusätzliche Voraus-
setzung «mindestens einseitig» in aArt. 93 Abs. 2 Bst. g BauV eingefügt 
wurde. «Offen» – ohne weitere Verdeutlichung – kann sowohl einseitig als 
auch mehrseitig offen meinen. Das Erfordernis der mindestens einseitigen 
Offenheit kann deshalb nur dahin verstanden werden, dass eine Seite des 
Sitzplatzes vollständig und nicht nur teilweise offen sein muss, um nicht an 
die BGF angerechnet zu werden (so im Ergebnis auch Mühlemann/Rüedi, 
Aus der Praxis der Abteilung Bauen des AGR, in KPG-Bulletin 2010 S. 55, 
61). Nur bei diesem Verständnis ist die Vorschrift in der Praxis sinnvoll an-
wendbar. Denn ansonsten bestehen keine tauglichen Merkmale, anhand 
welcher beurteilt werden könnte, wann eine Seite nicht mehr offen ist (vgl. 
auch VGer AG 11.12.1998, in AGVE 1999 S. 211 E. 1b). Einseitig offene 
Gartensitzplätze lassen sich so deutlich von anderen Räumen wie Garten-
hallen und Wintergärten abgrenzen, die anzurechnen sind (zur Anrechen-
barkeit 
Letzterer: 
Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., 
Art. 13 
N. 
8 
Bst. a; 
Mühlemann/Rüedi, a.a.O., S. 60; Empfehlungen des Amtes für Gemeinden 


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und Raumordnung vom 14.4.2010 zur Behandlung einiger Sonderfälle von 
baubewilligungspflichtigen Vorhaben, BSIG Nr. 7/721.0/10.1, S. 3). Einzig 
bei dieser Betrachtung ist die Einhaltung der Bestimmung sodann für die 
Baupolizei kontrollierbar und wird verhindert, dass ein einseitig offener 
Gartensitzplatz 
mit 
geringem 
Aufwand 
zu 
einem 
geschlossenen, 
bewohnbaren Raum umgebaut werden kann (vgl. dazu BVR 2015 S. 557 
[VGE 2014/304 vom 12.3.2015], nicht publ. E. 4.2, 1992 S. 19 E. 4b; 
VGE 21039 vom 29.4.2002, E. 5a, 18253/18255 vom 19.8.1991, E. 2b). 
aArt. 93 Abs. 2 Bst. g BauV setzt daher voraus, dass ein Gartensitzplatz 
auf mindestens einer ganzen Seite offen ist, damit seine Fläche nicht an 
die BGF anzurechnen ist. 
2.4
Nach dem Gesagten ist die vorliegend zu beurteilende Loggia mit 
der teilweise verglasten Südostseite nicht mindestens einseitig offen im 
Sinn von aArt. 93 Abs. 2 Bst. g BauV. Die Fläche der Loggia ist vielmehr an 
die BGF anzurechnen, wobei sich die Frage nach der Bewohnbarkeit im 
Einzelfall angesichts der anwendbaren Regelung und entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdeführerin nicht stellt. Da die BGF bereits ausgenutzt ist 
(vorne E. 2.1), kann die (teilweise) Verglasung der Südostseite nicht bewil-
ligt werden. Die Vorinstanz hat daher kein Recht verletzt, wenn sie hierfür 
den Bauabschlag bestätigt hat. 
3.
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewillig-
ten Vorhabens Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde der 
jeweiligen Grundeigentümerin oder dem jeweiligen Grundeigentümer eine 
angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die 
BVE hat die Verfügung der Gemeinde vom 6. November 2014 auch bezüg-
lich der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Ziff. 2 und 4 des 
Dispositivs der Verfügung) aufgehoben und zur Fortsetzung des Verfah-
rens an die Gemeinde zurückgewiesen. Die Wiederherstellungsmass-
nahme ist somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und es ist 


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nicht Sache des Verwaltungsgerichts, diese Frage erstmals zu beurteilen. 
Die Gemeinde wird deshalb im Rahmen des bei ihr hängigen Bewilligungs-
verfahrens zu entscheiden haben, ob und inwieweit der rechtmässige Zu-
stand wieder herzustellen ist. 
4.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei die-
sem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). 
5.
Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundes-
gerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischen-
entscheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 
133 V 477 E. 4.2), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn die zusätzli-
chen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt. 
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


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4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.