be_verwaltungsgericht · 100 2024 252 · 2025-07-02 · de
Verwaltungsgericht


100.2024.252U
NYR/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 2. Juli 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Nyffenegger, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Wüthrich
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
C.________ GmbH
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin 1
Einwohnergemeinde Nidau
Baubewilligungsbehörde, Stadtverwaltung, Schulgasse 2, Postfach 240,
2560 Nidau
Beschwerdegegnerin 2
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
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betreffend Baubewilligung; Abbruch eines bestehenden Gebäudes und
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle (Entscheid der Bau-
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 29. Juli 2024; BVD
110/2024/8)
Prozessgeschichte:
A.
Mit Baugesuch vom 14. Juni 2022 ersuchte die C.________ GmbH die Ein-
wohnergemeinde (EG) Nidau um Erteilung einer Abbruchbewilligung für das
Einfamilienhaus D.________weg 1________ auf dem Grundstück Nidau
Gbbl. Nr. 2________ und um Erteilung einer Baubewilligung für ein zweige-
schossiges Mehrfamilienhaus mit Attikageschoss und unterirdischer Auto-
einstellhalle. Gegen das Bauvorhaben erhoben neben anderen A.________
und B.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 15. Dezember 2023
bewilligte die EG Nidau das Vorhaben einschliesslich Projektänderung. Die
Einsprache von A.________ und B.________ wies die EG Nidau ab.
B.
A.________ und B.________ fochten den Gesamtentscheid am 17. Januar
2024 bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) an. Mit
Entscheid vom 29. Juli 2024 bewilligte die BVD zwei während des Beschwer-
deverfahrens von der C.________ GmbH eingereichte Projektänderungen.
Die Beschwerde von A.________ und B.________ wies sie ab, soweit sie
nicht gegenstandslos geworden war, und bestätigte den Gesamtentscheid
der EG Nidau.

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C.
A.________ und B.________ haben am 30. August 2024 gegen den Ent-
scheid der BVD beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. Sie bean-
tragen, den Entscheid der BVD aufzuheben und das Baugesuch abzuwei-
sen. Die C.________ GmbH stellt mit Beschwerdeantwort vom 3. Oktober
2024 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Die EG Nidau beantragt mit Stellungnahme vom 25. September 2024 die
Abweisung der Beschwerde. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom
12. September 2024 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen, sind als direkte Nachbarn des Baugrundstücks durch den an-
gefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges In-
teresse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl.
auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG;
BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Das Baugrundstück liegt im Wirkungsbereich der kommunalen baurechtli-
chen Teilgrundordnung (TGO) «weiteres Stadtgebiet». Die TGO besteht aus

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einem Nutzungszonenplan, einem Bauzonenplan, einem Schutzplan sowie
einem Teilbaureglement (TBR weiteres Stadtgebiet, nachfolgend: TBR). Das
Baugrundstück wird vom Bauzonenplan der Bauzone 2 und vom Nutzungs-
zonenplan der Mischzone A zugewiesen. Im Schutzplan ist das Grundstück
keinem Schutzgebiet zugewiesen. Die TGO wurde im August / September
2021 öffentlich aufgelegt, von der Gemeinde am 18. November 2021 be-
schlossen und, nach zwei weiteren öffentlichen Auflagen, vom Amt für Ge-
meinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) am 16. September
2022 genehmigt. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist nicht mehr umstrit-
ten, dass das Vorhaben der Beschwerdegegnerin 1 nach den am 16. Sep-
tember 2022 und somit während des Baubewilligungsverfahrens genehmig-
ten neuen Plänen und Vorschriften zu beurteilen ist (Art. 36 Abs. 3 BauG;
vgl. auch Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 1 vom 23.9.2022, Akten
Gemeinde 4B act. 92 S. 2).
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden kritisieren das Vorhaben in ästhetischer
Hinsicht. Sie machen geltend, der Neubau verändere das Gesamtbild des
Quartiers erheblich und beeinträchtige erhaltenswerte Baudenkmäler. Das
projektierte Gebäude werde wegen des Flachdachs und seiner Grösse als
Fremdkörper wahrgenommen. Wenn schon von der vorherrschenden Einfa-
milienhausbebauung mit hohem Grünflächenanteil abgewichen werde,
müsse die Ortsüblichkeit wenigstens in Bezug auf die Bauweise gewahrt
werden. Das auf Optimierung von renditeträchtiger Wohnfläche ausgerich-
tete Projekt trage den Eigenheiten des Quartiers nicht Rechnung. Es erziele
keine gute Gesamtwirkung nach Art. 313 Abs. 2 TBR und Art. 9 BauG. Die
Beschwerdeführenden stellen zudem in Frage, dass das Bauvorhaben in äs-
thetischer Hinsicht fachkundig beurteilt worden ist. Von der Sitzung des kom-
munalen Fachausschusses, der das Vorhaben im Baubewilligungsverfahren
bezüglich Ästhetik und Ortsbild geprüft haben soll, sei kein Protokoll akten-
kundig. Die nach Art. 5 Abs. 3 der kommunalen Verordnung vom 4. Juli 2023
über den Fachausschuss für Planungs- und Baufragen (Verordnung Fach-
ausschuss [SRS 727.1]; in Kraft ab 1.9.2023) zu erstellende schriftliche Mit-
teilung sei nicht gemacht worden. Es sei daher unklar, ob der Ausschuss

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überhaupt und, falls ja, in voller Besetzung getagt habe, und es sei auch
unklar, wie die von der Abteilungsleiterin Infrastruktur der Gemeinde in der
verfahrensleitenden Verfügung vom 23. November 2022 wiedergegebene
und sich in inhaltsleeren Floskeln erschöpfende Beurteilung zustande ge-
kommen sei. Falls sich der Fachausschuss überhaupt Überlegungen ge-
macht habe, wie künftig mit grossen Bauvolumen im Quartier umzugehen
sei, seien diese jedenfalls nicht aktenkundig, so dass eine Auseinanderset-
zung damit nicht möglich sei. Drei der vier aktuellen Mitglieder des Fachaus-
schusses seien Architekten, die regelmässig eigene Bauprojekte in der Ge-
meinde hätten; sie hätten eigene Interessen. Dem Ausschuss fehle die
nötige Objektivität und Unabhängigkeit. Die Beschwerdeführenden beantra-
gen die Einholung eines Berichts der (kantonalen) Kommission zur Pflege
der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) oder eines ästhetischen Gutachtens
einer Fachperson.
3.2
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, das Vorha-
ben sei durch den kommunalen Fachausschuss und damit durch eine leis-
tungsfähige örtliche Fachstelle begutachtet worden, weshalb ein Beizug der
OLK im Baubewilligungsverfahren nicht erforderlich gewesen sei (angefoch-
tener Entscheid E. 2d). Weiter ist die Vorinstanz zum Schluss gelangt, das
Vorhaben genüge den ästhetischen Anforderungen. Es habe die gleiche
Ausrichtung und Stellung wie die anderen Gebäude auf der Nordseite des
D.________wegs und füge sich in dieser Hinsicht gut ins Orts- und Stras-
senbild ein. Die Umgebungsgestaltung, der besonders prägende und wich-
tige Vorgartenbereich und die Zufahrt östlich des Gebäudes nähmen Bezug
auf die typischen Eigenschaften der Umgebung; vorgesehen sei zudem die
Pflanzung von mehreren Bäumen und einer Hecke, die den Grünbereich ent-
lang der Strasse abschliesse. Mit dieser Gestaltung nehme das Projekt stark
Bezug auf die Umgebung, was zu einer guten Gesamtwirkung im Sinn von
Art. 313 TBR führe. Die zulässige Flachdachform sei nicht störend. Der Neu-
bau sei zudem von der Strasse zurückversetzt und wegen der davorstehen-
den Bäume nicht prominent wahrnehmbar. Er beeinträchtige auch keine
Baudenkmäler. Eine Reduktion des Volumens bzw. des Nutzungsmasses
könne nicht verlangt werden, zumal die Gemeinde mit der letzten Ortspla-
nungsrevision im betreffenden Gebiet eine höhere Ausnützungsmöglichkeit
geschaffen habe (angefochtener Entscheid E. 2e).

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3.3
Anders als die Beschwerdeführenden geltend machen (Beschwerde
Ziff. 2.4 Abs. 3), hat sich die Vorinstanz nicht mit einem blossen Verweis auf
die Beurteilung durch den Fachausschuss begnügt, sondern sie hat sich mit
den Rügen der Beschwerdeführenden befasst und hat dargelegt, aus wel-
chen Gründen das Vorhaben die vom TBR geforderte gute Gesamtwirkung
erzielt. Soweit die Beschwerdeführenden mit ihren Vorbringen eine Verlet-
zung der Begründungspflicht rügen sollten, wäre die Rüge unbegründet. Es
ist nicht erforderlich, dass sich die Vorinstanz in ihrer Begründung mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbrin-
gen ausdrücklich widerlegt; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Punkte beschränken (BGE 149 V 156 E. 6.1, 146 II 335 E. 5.1;
BVR 2022 S. 51 E. 2.3). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene
Entscheid.
3.4
Zu prüfen ist zunächst, ob die OLK im Baubewilligungsverfahren
hätte beigezogen werden müssen, wie die Beschwerdeführenden geltend
machen.
3.4.1
Nach Art. 10 Abs. 2 BauG beurteilt die OLK zuhanden der Baubewil-
ligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Land-
schaftsschutzes. Näher und abschliessend geregelt wird der Beizug der OLK
in Art. 22a Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). Art. 22a Abs. 1
BewD knüpft den Beizug der OLK im Baubewilligungsverfahren an drei Vor-
aussetzungen: Die OLK ist demnach beizuziehen bei prägenden Bauvorha-
ben (1), gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht
offensichtlich unbegründet sind (2) und die das Ortsbild oder die Landschaft
beeinträchtigen können, insbesondere in besonders geschützten Gebieten
(3). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein (BVR 2021 S. 150
E. 3.4). Auch bei Vorliegen dieser Voraussetzungen wird die OLK in den Fäl-
len nach Art. 10 Abs. 5 BauG nicht beigezogen, namentlich nicht im Baube-
willigungsverfahren, wenn das betreffende Bauvorhaben bereits von einer
leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet worden ist (Bst. a; vgl.
auch Art. 22a Abs. 2 BewD, in Kraft seit 1.4.2023 [BAG 23-017] bzw.
aArt. 22a Abs. 2 BewD in der bis 31.3.2023 geltenden Fassung vom
1.4.2017 [BAG 17-009, 23-017]; VGE 2023/164 vom 6.5.2025 E. 6.1). Nach

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Art. 99b Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1],
der am 1. April 2023 in Kraft getreten ist (BAG 23-016), gilt als leistungs-
fähige örtliche Fachstelle ein mehrheitlich aus unabhängigen, in Gestal-
tungsfragen ausgewiesenen Fachleuten zusammengesetztes Gremium aus
mindestens drei Personen. Anerkannt sind insbesondere Fachleute aus den
Disziplinen Architektur, Landschaftsarchitektur und Raumplanung.
3.4.2
Nach Art. 404 TBR berät ein Fachausschuss aus mindestens vier und
höchstens sieben unabhängigen Fachleuten die Planungs- und Baubewilli-
gungsbehörde nach den Vorgaben des Gemeinderats bei der Beurteilung
ausgewählter Bauvorhaben in gestalterischen und anderen fachtechnischen
Fragen. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid festgestellt, dass
sich der Fachausschuss aktuell aus vier Mitgliedern zusammensetzt (ohne
die Mitarbeiterin der Gemeinde mit beratender Stimme), nämlich aus einer
Künstlerin, einer Architektin und zwei Architekten, darunter ein ehemaliger
Bauberater der Kantonalen Denkmalpflege (angefochtener Entscheid E. 2d).
Die Beschwerdeführenden bestreiten diese Darstellung nicht, im Gegenteil:
Sie weisen selber darauf hin, dass drei der vier Mitglieder des Fachaus-
schusses Architekten sind und bestätigen insoweit die Feststellungen der
Vorinstanz, wonach der Fachausschuss aus fachkundigen Personen besteht
(Beschwerde Ziff. 2.6). Sie sind allerdings der Meinung, diese Mitglieder hät-
ten Projekte in der Gemeinde und seien daher nicht unabhängig, auch weil
sie für ihre Tätigkeit im Fachausschuss von der Gemeinde entschädigt wür-
den. Diese Einwände überzeugen nicht. Es ist nicht zu sehen, weshalb der
Umstand, dass einzelne Mitglieder als Architektinnen oder Architekten Bau-
projekte in der Gemeinde betreuen sollen, was die Beschwerdeführenden im
Übrigen ohne Belege behaupten, deren Unabhängigkeit und Unbefangen-
heit bei der Beurteilung des hier strittigen Bauprojekts in Frage stellen soll;
beurteilt wird ein Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 1, nicht eines der
Gemeinde oder einer Bauherrschaft, für die ein Fachausschussmitglied tätig
ist. Gleiches gilt hinsichtlich der Entschädigung: Auch hier ist nicht nachvoll-
ziehbar, weshalb eine Entschädigung die Mitglieder des Fachausschusses
in ihrer Unabhängigkeit bei der Beurteilung von Bauprojekten beeinträchti-
gen soll, zumal die Entschädigung nicht vom Resultat der Beurteilung ab-
hängig ist. Die von den Beschwerdeführenden gegen die Fachkunde und
Unabhängigkeit vorgebrachten Einwände sind unbegründet und der Schluss

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der Vorinstanz, beim Fachausschuss handle es sich um eine leistungsfähige
örtliche Fachstelle im Sinn von Art. 22 Abs. 2 BewD bzw. Art. 99b BauV, ist
zutreffend.
3.4.3
Aus den Akten ergibt sich, dass sich der Fachausschuss im Dezem-
ber 2021 im Rahmen einer Voranfrage erstmals zu einem Bauprojekt «Mehr-
familienhaus D.________weg 1________» geäussert hat. Das Vorprojekt
wurde anschliessend überarbeitet und dem Fachausschuss am 11. Februar
2022 erneut präsentiert. Mit Schreiben vom 25. Februar 2022 setzte die Ge-
meinde die Projektverfasserin über die grundsätzlich positive Beurteilung in
Kenntnis (Akten Gemeinde 4B act. 29). In der Folge wurde das Baugesuch
erarbeitet und eingereicht. Die Beschwerdegegnerin 1 wies im öffentlich auf-
gelegten Baugesuch darauf hin, dass das Vorhaben vom Fachausschuss «in
papier und modell» geprüft worden war (Baugesuch in Akten Gemeinde 4B
act. 2 S. 2); analoge Hinweise enthalten auch die Ausnahmegesuche der
Beschwerdegegnerin 1 (Akten Gemeinde 4B act. 35-37). Damit korrespon-
diert die Kostenzusammenstellung des Baubewilligungsverfahrens (Akten
Gemeinde 4B act. 109), die eine Position «Fachausschuss (Voranfragen)»
enthält. All dies bestreiten die Beschwerdeführenden nicht. Sie stellen aber
in Frage, dass der Fachausschuss das Vorhaben im Rahmen des Baubewil-
ligungsverfahrens (nochmals) beurteilt hat. Nach den Angaben der Ge-
meinde beurteilte der Fachausschuss das Baugesuch am 4. November
2022. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 23. November 2022 wurde die
(positive) Beurteilung des Fachausschusses den Beteiligten des Baubewilli-
gungsverfahrens mitgeteilt mit der Möglichkeit zur Stellungnahme (Akten
Gemeinde 4B act. 89 Ziff. 1.4). Die Beschwerdeführenden haben auf eine
Stellungnahme verzichtet (Akten Gemeinde 4B act. 83 Ziff. 1.1 S. 1). Sie ha-
ben sich auch in den Schlussbemerkungen zum Baubewilligungsverfahren
vom 20. Juli 2023 nicht zum Fachausschuss und zu dessen Beurteilung
geäussert (Akten Gemeinde 4B act. 69). Im vorinstanzlichen Verfahren ha-
ben die Beschwerdeführenden zwar die materielle Beurteilung durch den
Fachausschuss kritisiert, aber keine Einwände in Zusammenhang mit der
Mitteilung der Beurteilung vom 4. November 2022 erhoben. Sie haben ins-
besondere auch nicht geltend gemacht, der Fachausschuss habe nicht oder
nicht in ordentlicher Zusammensetzung getagt und es fehle ein Protokoll (Ak-
ten BVD 4A pag. 5 f.). Es ist fraglich, ob diese erstmals im verwaltungsge-

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richtlichen Verfahren erhobenen Rügen nicht verspätet sind, denn es gilt,
dass Verfahrensmängel nach Treu und Glauben bei erster Gelegenheit zu
rügen sind (BGE 143 V 66 E. 4.3, 141 III 210 E. 5.2; BGer 1C_447/2016 vom
31.8.2017, in BVR 2017 S. 497 E. 2.3 m.w.H.; VGE 2020/28 vom 11.9.2020
E. 2.2; Michel Daum bzw. Reto Feller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 1 N. 9 bzw. Art. 16 N. 8;
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl.
2020/2024, Art. 40-41 N. 9). Die Gemeinde macht in ihrer Stellungnahme im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren denn auch geltend, dass die Beschwer-
deführenden diese Einwände bereits im Baubewilligungsverfahren hätten
vorbringen können und müssen. Die Frage kann offenbleiben.
Die Gemeinde bestätigt im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, dass die Lei-
terin des Bereichs Bau und Raumplanung zugleich Geschäftsführerin des
Fachausschusses ist. Dies stimmt mit den im Internet einsehbaren Angaben
überein (einsehbar unter: , Rubriken «Politik/Ausschüsse
und Kommissionen»). Es leuchtet ein, dass die Bereichsleiterin aus diesem
Grund die Beurteilung des Fachausschusses vom 4. November 2022 in der
verfahrensleitenden Verfügung vom 23. November 2022 korrekt und
vollständig wiedergeben konnte. Für das Verwaltungsgericht besteht kein
Anlass, an diesen Ausführungen der Gemeinde zu zweifeln. Die aktenkun-
dige Kostenzusammenstellung des Baubewilligungsverfahrens (Akten Ge-
meinde 4B act. 109) enthält neben der Position «Fachausschuss (Voranfra-
gen)» die Position «Fachausschuss (Baubewilligungsverfahren)», was ein
weiterer Hinweis darauf ist, dass der Fachausschuss das Vorhaben im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens beurteilt hat. Das Verwaltungsgericht
erachtet es deshalb als erstellt, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegeg-
nerin 1 vom Fachausschuss (auch) im Baubewilligungsverfahren positiv be-
urteilt worden ist.
3.4.4
Zusammengefasst ergibt sich, dass der kommunale Fachausschuss
den Anforderungen einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle nach Art. 10
Abs. 5 BauG genügt und dass er das Bauvorhaben der Beschwerdegegne-
rin 1 ästhetisch beurteilt hat. Damit war die OLK im Baubewilligungsverfah-
ren nicht beizuziehen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 10
3.5
Zu prüfen ist weiter, ob das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 1
den ästhetischen Vorgaben genügt. Die Beschwerdeführenden machen im
Wesentlichen geltend, das Vorhaben sei wegen seiner abweichenden Dach-
form und seiner Grösse nicht orts- und quartierüblich.
3.5.1
Nach Art. 313 TBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass
sie zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung ergeben
(Abs. 1). Bei dieser Beurteilung sind unter anderem die Proportionen und
Dimensionen der Bauten und Anlagen sowie die Dachgestaltung zu berück-
sichtigen (Abs. 2 Bst. c und d). Die privaten Aussenräume mit den öffentlich
erlebbaren Bereichen sind nach den ortsüblichen oder vorherrschenden
Merkmalen zu gestalten, die das Orts-, Quartier- und Strassenbild prägen.
Insbesondere ist die Fläche zwischen Gebäude und öffentlichem Strassen-
raum zu begrünen und in quartierüblicher Weise gegen den Strassenraum
abzugrenzen (Art. 314 Abs. 1 und 2 TBR). Die Vorinstanz hat zutreffend er-
kannt, dass diese Vorschriften der Gemeinde über die ästhetische General-
klausel von Art. 9 Abs. 1 BauG hinausgehen und ihnen selbständige Bedeu-
tung
zukommt
(BVR 2009
S. 328
E. 5.2 f.,
2006
S. 491
E. 6.3;
VGE 2023/130 vom 15.5.2025 E. 3.3). Folglich ist es in erster Linie Sache
der Gemeinde, den unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff der «guten
Gesamtwirkung» auszulegen. Wird die Anwendung einer von der Gemeinde
erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben
die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend ge-
machte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit anderen Wor-
ten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde,
indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrit-
tenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich haltbar wäre (statt vieler
BVR 2023 S. 25 E. 5.5). Nach der Rechtsprechung gilt, dass die «gute Ge-
samtwirkung» weder an geringen noch an besonders hohen architektoni-
schen Qualitäten zu messen ist. Das Erfordernis der «guten Gesamtwir-
kung» bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nur, dass
das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine Neuü-
berbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umge-
bung zu orientieren hat. Dass ein Gebäude von einer neuzeitlichen Architek-
tur geprägt ist, die nicht dem Herkömmlichen entspricht, bedeutet noch nicht,
dass keine gute Gesamtwirkung bestünde (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
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S. 491 E. 6.3.2; VGE 2022/260 vom 19.11.2024 E. 5.4). Hinzu kommt, dass
gestützt auf den allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz (Art. 9 BauG)
nach ständiger Rechtsprechung zwar an die äussere Gestaltung von Bauten
und Anlagen bestimmte Anforderungen gestellt werden können, in der Regel
aber weder Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung
wesentlich eingeschränkt werden dürfen. Dieses grundsätzliche Verbot gilt
nicht nur für das kantonale Beeinträchtigungsverbot, sondern auch für kom-
munale positive Ästhetikklauseln, die wie hier eine gute Gesamtwirkung ver-
langen (BGE 145 I 52 E. 4.4; BVR 2021 S. 50 [VGE 2019/414/427 vom
15.12.2020] nicht publ. E. 5.6, 2006 S. 491 E. 6.3.3; VGE 2019/413 vom
21.5.2021 E. 6.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 1, 15). Bei Bauten, die
den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, aber grössere Ausmasse
und eine grössere Nutzungsdichte als die vorhandenen Gebäude aufweisen,
darf die gute Gesamtwirkung deshalb grundsätzlich nicht allein aufgrund ih-
rer Dimensionen verneint werden. Unzulässig sind insbesondere Beschrän-
kungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende
Mindernutzung zur Folge hätten, da gemäss der Rechtsprechung aufgrund
des wichtigen Ziels der schweizerischen Raumordnungspolitik, die Sied-
lungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu
lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen, grundsätzlich ein öffentliches
Interesse daran besteht, maximale Baumasse auszunutzen (BGE 145 I 52
E. 4.4; BGer 1C_116/2018 vom 26.10.2018 E. 5.3 [betrifft VGE 2017/108
vom 30.1.2018]; VGE 2022/260 vom 19.11.2024 E. 3.5).
3.5.2
Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung hat die Gemeinde in
erster Linie die Aussenraumgestaltung betrachtet. Sie ist damit der Ansicht
des Fachausschusses gefolgt. Dieser hatte bereits bei der Beurteilung des
Vorprojekts am 11. Februar 2022 erwogen, dass sich wegen der mit dem
neuen TBR eingeführten grösseren Ausnützung in vielen Einfamilienhaus-
Quartieren eine neue Situation mit grösseren Gebäudekuben ergebe und
dass, um ein harmonisches Strassenbild und die Typologie zu erhalten, der
Vorgartenbereich sorgfältig auszugestalten sei. Da sich der D.________weg
durch eine Vorgartensituation auszeichne, sei beim Bau eines Mehrfamilien-
hauses auf eine sorgfältige Gestaltung des Vorgartens zu achten (Akten Ge-
meinde 4B act. 29 S. 3). Anders als die Beschwerdeführenden meinen, hat
der Fachausschuss Überlegungen angestellt, wie auf die nach neuer TGO

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 12
zulässigen grösseren Bauvolumen am D.________weg zu reagieren ist. Er
hat dabei zutreffend berücksichtigt, dass allein die Grösse der Gebäudevo-
lumen kein ästhetisches Beurteilungskriterium sein darf (vorne E. 3.5.1). Bei
der Beurteilung des Bauprojekts hat der Fachausschuss erneut darauf hin-
gewiesen, dass wegen der grösseren Gebäudevolumen die Ausgestaltung
insbesondere des Vorgartenbereichs von grosser Bedeutung sei, damit ein
harmonisches Gesamtbild entlang der Strasse und die Typologie erhalten
bleibe (Akten Gemeinde 4B act. 89 S. 1). Mit Blick auf die Autonomie der
Gemeinde in der Rechtsanwendung und der Rechtsprechung zum Begriff
der guten Gesamtwirkung (vorne E. 3.5.1) ist nicht zu beanstanden, dass
Fachausschuss und Gemeinde das Vorliegen der guten Gesamtwirkung in
erster Linie danach beurteilt haben, dass sich das Neubauvorhaben mit sei-
ner Aussenraumgestaltung und Gebäudestellung in das Strassenbild und die
Typologie einordnet. Der von den Beschwerdeführenden kritisierten Dach-
form kommt daher keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Die Vorinstanz
hat diese Interpretation der Gemeinde zu Recht nicht beanstandet. Ebenfalls
nicht zu kritisieren ist, dass die Vorinstanz den Schluss der Gemeinde
bestätigt hat, wonach das Vorhaben eine gute Gesamtwirkung erzielt. Die
Gemeinde hat, wiederum gestützt auf die Beurteilung des Fachausschusses
und unter Berücksichtigung der konkreten Gegebenheiten (weitgehend
durchgehendes Mäuerchen, keine Erhöhung durch Tiefgarage, Bepflan-
zung), bejaht, dass die ortstypische Vorgartensituation durch den Neubau
übernommen und die Typologie des Strassenraums berücksichtigt wird und
das Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erzielt (Bauentscheid, Akten
BVD 4A, pag. 12 ff., 24; Akten Gemeinde 4B act. 89 S. 1 f.). Diese einleuch-
tenden und nachvollziehbaren Ausführungen sind mit Blick auf den der Ge-
meinde zustehenden Spielraum bei der Anwendung kommunaler unbe-
stimmter Gesetzesbegriffe nicht zu beanstanden.
Das Bauvorhaben hält das zulässige Nutzungsmass unbestritten ein. Die Er-
wägungen der Vorinstanz, wonach von der Beschwerdegegnerin 1 gestützt
auf die kommunalen Gestaltungsvorschriften keine Reduktion der Gebäude-
dimensionen verlangt werden kann, sind nach dem vorne Gesagten zutref-
fend.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 13
3.5.3
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Vorhaben beein-
trächtige in der Nähe liegende Baudenkmäler. – Die im kommunalen Schutz-
plan als Baudenkmäler ausgewiesenen und gegenüber dem Baugrundstück
gelegenen Gebäude D.________weg Nrn. 3________ und 4________ sind
nicht mehr im Bauinventar enthalten (vgl. dazu das Bauinventar der Stadt
Nidau, einsehbar auf: , Rubriken «Gemeinde-
Register/Nidau»; Beschwerde Ziff. 2.8). Weitere Baudenkmäler befinden
sich in Richtung Süden am E.________weg. Die dort liegenden Gebäude
Nrn. …, …, … und … sind im Bauinventar als erhaltenswert bezeichnet. Die
Gebäude E.________weg Nrn. … bis … sind vom D.________weg und da-
mit auch von dem auf der Nordseite des Weges geplanten Bauvorhaben
durch südlich des D.________wegs gelegene Gebäude getrennt, so dass
nicht ersichtlich ist, inwiefern das Bauvorhaben diese Baudenkmäler betref-
fen könnte. Das Grundstück mit dem Gebäude E.________weg Nr. … grenzt
zwar im Norden an den D.________weg an. Wie die Vorinstanz zutreffend
dargelegt hat, ist das gegen den E.________weg gerichtete Gebäude aber
rund 30 m vom D.________weg zurückversetzt, weshalb keine Berührungs-
punkte zum Bauvorhaben auf der Nordseite des D.________wegs bestehen
(angefochtener Entscheid E. 2e). Das Bauvorhaben führt daher nicht zu Be-
einträchtigungen von Baudenkmälern im Sinn von Art. 10b Abs. 1 Satz 2
BauG.
3.5.4
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben eine gute
Gesamtwirkung erzielt und den kommunalen Ästhetikvorschriften genügt. Es
entspricht folglich auch dem weniger weitgehenden kantonalen Beeinträch-
tigungsverbot nach Art. 9 BauG. Das Vorhaben beeinträchtigt sodann keine
Baudenkmäler. Die Beschwerde erweist sich in diesen Punkten als unbe-
gründet. Aus einer Beurteilung des Bauvorhabens durch die OLK oder einem
ästhetischen Gutachten ergäben sich keine weiterführenden und für die Be-
urteilung der Beschwerde wesentlichen Erkenntnisse (antizipierte Beweis-
würdigung; vgl. dazu BVR 2018 S. 206 E. 4.5, 2017 S. 255 E. 5.1; Michel
Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27). Die Beweisanträge der Beschwerdeführenden
werden abgewiesen (Beschwerde Ziff. 2.11).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 14
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das projektierte Ge-
bäude weise ein auf zwei Seiten fassadenbündig angeordnetes Attikage-
schoss auf. Das Gebäude halte aber nicht, wie es Art. 302 Abs. 3 Bst. f TBR
für diesen Fall vorschreibe, allseitig die Grenz- und Gebäudeabstände der
nächsthöheren Bauzone ein. Der Abstand zum D.________weg betrage le-
diglich 5 m, obwohl der grosse Grenzabstand der nächsthöheren Bauzone
10 m betrage. Dass das Bauprojekt den mit Baulinien vorgeschriebenen Ab-
stand zum D.________weg einhalte, sei nicht entscheidend. Es gehe nicht
um die Frage, welchen Abstand das Gebäude zum D.________weg einhal-
ten müsse, sondern darum, ob das Attikageschoss die Voraussetzungen von
Art. 302 Abs. 3 Bst. f TBR erfülle.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, beim Bauvorha-
ben sei auf der Nordseite und der Ostseite eine fassadenbündige Anordnung
der Attika vorgesehen. Der auf den Schmalseiten und der beschatteten
Nordseite zur Anwendung kommende kleine Grenzabstand von 4 m sei ein-
gehalten. Auf der besonnten Südseite, wo der grosse Grenzabstand einzu-
halten sei, befinde sich der D.________weg. Gemäss dem Alignementsplan
vom 8. Januar 1932 betrage der Bauabstand zum D.________weg 5 m. Da
dieser Abstand den allgemeinen Abstandsvorschriften vorgehe bzw. den
Grenzabstand zur Strasse ersetze, genüge ein Abstand von 5 m. Das Bau-
vorhaben halte diesen Abstand ein (angefochtener Entscheid E. 3c).
Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme an das Verwaltungsgericht aus,
ihr komme bei der Interpretation der fraglichen Reglementsbestimmung Au-
tonomie zu. Die von ihr vertretene und von der Vorinstanz geschützte Aus-
legung sei rechtlich haltbar und sachlich richtig. Mit Art. 302 Abs. 3 Bst. f
TBR werde erreicht, dass ein zu wenig zurückversetztes Attikageschoss in
der Bauzone 2 gleich behandelt werde wie ein Bauvorhaben in der Bau-
zone 3. Ein solches Gebäude müsste aber gegen Süden statt des grossen
Grenzabstandes ebenfalls nur den Strassenabstand zum D.________weg
einhalten bzw. die Baulinie respektieren. Es sei nicht einzusehen, weshalb
eine Baute mit zwei Vollgeschossen und Attika einen grösseren Abstand ein-
halten müsse.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 15
4.2
Art. 302 Abs. 3 TBR enthält Bestimmungen über Attikageschosse:
3 Für Attikageschosse gelten folgende Masse:
a)
[…]
b)
[…]
c)
[…]
d)
[…]
e)
Das Attikageschoss muss mit Ausnahme der Treppenhäuser
und Lifte allseitig um mind. 1,50 m gegenüber dem darunter lie-
genden Vollgeschoss zurückversetzt sein. Vorbehalten bleibt
Art. 302 Abs. 3 lit. f) TBR.
f)
Das Attikageschoss kann in den Bauzonen 2 bis 5 an maximal
drei Seiten fassadenbündig angeordnet werden, wenn
1)
mindestens eine Fassadenseite um min. 2,50 m von der
Fassadenflucht des obersten Vollgeschosses zurückver-
setzt ist;
2)
die Grenz- und Gebäudeabstände der nächsthöheren Bau-
zone eingehalten werden.
Die Grenzabstände sind in Art. 301 Abs. 1 TBR geregelt. Der kleine Grenz-
abstand beträgt in den Bauzonen 2 bis 5 einheitlich 4 m. Der grosse Grenz-
abstand beträgt in der Bauzone 2 8 m und in der Bauzone 3 10 m. Art. 306
Abs. 1 TBR bestimmt, dass der grosse Grenzabstand für die besonnte
Längsseite und der kleine Grenzabstand für die Schmalseiten sowie die be-
schattete Längsseite gilt. Nach Art. 306 Abs. 2 TBR gelten gegenüber öffent-
lichen Strassen, sofern Baulinien nichts anderes vorsehen, die Abstände
gemäss übergeordnetem Recht. Im vorliegenden Fall besteht unbestritten
eine Baulinie, die zum D.________weg einen Bauabstand von 5 m vor-
schreibt. Die Südfassade des projektierten Gebäudes verläuft auf dieser
Baulinie und hält somit zum südlich angrenzenden Strassengrundstück ei-
nen Strassenabstand von 5 m und nicht einen dem grossen Grenzabstand
der Bauzone 3 entsprechenden Abstand von 10 m ein. Umstritten ist, ob un-
ter diesen Umständen ein Attikageschoss, das nicht von allen Fassadensei-
ten zurückversetzt ist, bewilligungsfähig ist. Zur Beantwortung dieser Frage
ist Art. 302 Abs. 3 Bst. f TBR auszulegen. Da der Gemeinde in der Anwen-
dung einer von ihr erlassenen Bestimmungen Autonomie zusteht, ist ledig-
lich zu prüfen, ob die Auslegung der Gemeinde, wie sie von der Vorinstanz
bestätigt worden ist, rechtlich haltbar ist (vgl. vorne E. 3.5.1).
4.3
Die Gemeinde unterscheidet in ihren Vorschriften unter anderem zwi-
schen dem «Grenzabstand gegenüber nachbarlichem Grund» und dem
«Bauabstand von öffentlichen Strassen» (Art. 306 Abs. 1 und 2 TBR sowie
Art. 17 und 20 ff. des Baureglements der EG Nidau vom 20. Mai 1979

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 16
[SRS 720.1], das nach Art. 1 Abs. 2 des Baureglements als ergänzendes
Recht gilt, wo die Gemeinde eine besondere baurechtliche Ordnung erlas-
sen hat). Der «Grenzabstand» bezeichnet den einzuhaltenden Bauabstand
gegenüber benachbarten Grundstücken, der «Strassenabstand» den einzu-
haltenden Bauabstand gegenüber öffentlichen Strassen. Die Terminologie
entspricht derjenigen von Art. 12 BauG, wonach Bauten gegenüber Nach-
bargrundstücken die von den Gemeinden festzusetzenden «Grenzab-
stände» einzuhalten haben, wogegen sich die Abstände gegenüber Stras-
sen nach dem Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) richten
oder den von den Gemeinden gestützt darauf erlassenen Vorschriften. Auch
das Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD;
BSG 723.13) differenziert zwischen «Grenzabstand» (Art. 12 NBRD) und
dem «Abstand von öffentlichen Strassen» (Art. 16 NBRD).
Nach dem Wortlaut von Art. 302 Abs. 3 Bst. f Ziff. 2 TBR muss ein Gebäude
in den Bauzonen 2-5 mit einem Attikageschoss, das nicht den Vorgaben von
Art. 302 Abs. 3 Bst. e TBR entspricht, unter anderem die Grenzabstände der
nächsthöheren Bauzone einhalten. Nach der Interpretation der Gemeinde
sind mit «Grenzabstände» nur Bauabstände gegenüber Nachbargrundstü-
cken gemeint, nicht aber Abstände gegenüber öffentlichen Strassen, wo
nicht ein «Grenzabstand», sondern ein Bauabstand zur Strasse (Strassen-
abstand) einzuhalten ist. Dieses Begriffsverständnis der Gemeinde und die
Differenzierung zwischen Grenz- und Strassenabstand findet nicht nur eine
Entsprechung in kommunalen Vorschriften, sondern auch in den übergeord-
neten rechtlichen Bestimmungen. Es ist rechtlich ohne weiteres haltbar.
4.4
Grenz- und Gebäudeabstände haben vor allem den Zweck, einen
genügenden Zutritt von Luft, Licht und Sonne zu den Grundstücken zu ge-
währleisten und deren Bewohnerinnen und Bewohner vor Belästigungen,
Geräuschen, Gerüchen usw. aus zu nahen Nachbarbauten zu schützen. Die
Grenzabstände (wie auch die Gebäudeabstände) bezwecken mit anderen
Worten in erster Linie die Verminderung mannigfacher Einwirkungen von
Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke. Zusätzlich zur Erfül-
lung dieser nachbarrechtlichen Funktionen liegen die Grenz- und Gebäu-
deabstände auf den Gebieten der Feuer- und der Gesundheitspolizei, der
guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte Überbauungen und der Äs-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 17
thetik
auch
im
öffentlichen
Interesse
(vgl.
BVR 2007 S. 126
[VGE 22095/22101/22102 vom 24.10.2006] nicht publ. E. 6.6.1; ferner
BVR 2016 S. 402
E. 8.8.2;
VGE 2023/256
vom
12.12.2024
E. 5.5;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8, Art. 70 N. 13). Strassenabstände dage-
gen bezwecken in erster Linie die Gewährleistung von Verkehrssicherheit
und die Freihaltung von Raum für den Strassenausbau (Art. 80 Abs. 2 SG)
und dienen öffentlichen Interessen. Sie treten an die Stelle des Grenzab-
stands zum Strassengrundstück, schützen Anstösserinnen und Anstösser
vor lästigen Auswirkungen des Strassenverkehrs und dienen insoweit auch
privaten Interessen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 15).
Nach Ansicht der Gemeinde bezweckt Art. 302 Abs. 3 Bst. f Ziff. 2 TBR, dass
Gebäude, die wegen eines fassadenbündig angeordneten Attikageschosses
in der Erscheinung teilweise einem Gebäude der nächsthöheren Bauzone
entsprechen, auch die Grenz- und Gebäudeabstände der nächsthöheren
Bauzone einhalten müssen (vorne E. 4.1). Damit wird das durch Grenz- und
Gebäudeabstände
vermittelte
Schutzniveau
zugunsten
von
Nachbargrundstücken demjenigen der nächsthöheren Bauzone angepasst.
Ein öffentliches Strassengrundstück muss nicht vor den Auswirkungen eines
anstossenden Gebäudes geschützt werden. Es ist daher auch unter diesem
Blickwinkel rechtlich ohne weiteres haltbar, dass die Gemeinde gegenüber
dem D.________weg den Strassenabstand bzw. den durch Baulinie
festgesetzten Abstand genügen lässt.
4.5
Die von der Gemeinde vertretene Auslegung von Art. 302 Abs. 3
Bst. f Ziff. 2 TBR ist nach dem Gesagten rechtlich haltbar. Die Beschwerde
ist auch in diesem Punkt unbegründet.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, der D.________weg
genüge den Anforderungen an die strassenmässige Erschliessung nicht.
Das Bauvorhaben verursache einen erheblichen Mehrverkehr, der Kinder
und Bewohnerinnen und Bewohner gefährde. Die vorgesehene Wegfahrt
aus der Autoeinstellhalle über eine Art Einspurstrecke sei nicht realistisch.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 18
Vielmehr werde dieser Streifen als Park- oder Abstellplatz genutzt werden,
was die Sichtverhältnisse von aus der Einstellhalle ausfahrenden Fahrzeu-
gen beeinträchtige.
Die Vorinstanz hat erwogen, der 4 m breite und im Einbahnverkehrsregime
betriebene D.________weg entspreche den Anforderungen, die das BauG
und die BauV an eine neue Erschliessungsstrasse stellen. Der
D.________weg sei eine Erschliessungsstrasse ohne Durchgangsverkehr
mit kurzem und übersichtlichem Strassenverlauf. Auch nach Realisierung
der vorgesehenen Einstellhalle mit acht Autoabstellplätzen bleibe die Ver-
kehrs- und Lärmbelastung tief und der D.________weg weiterhin verkehrs-
sicher. Die bestehende Strasseninfrastruktur genüge den erschliessungs-
technischen Anforderungen. Die Gemeinde habe die Strassenanschlussbe-
willigung zu Recht erteilt (angefochtener Entscheid E. 4).
5.2
Die Einschätzungen der Vorinstanz, wonach die Verkehrsbelastung
auch nach der Ausführung des Bauvorhabens gering bleibt und die Ver-
kehrssicherheit auf dem D.________weg weiterhin gewährleistet ist, sind
plausibel und nachvollziehbar. Mit dem nicht näher substanziierten Einwand,
durch den Neubau komme es «zu einem erheblichen Mehrverkehr», vermö-
gen die Beschwerdeführenden die vorinstanzlichen Erwägungen jedenfalls
nicht als rechtsfehlerhaft auszuweisen. Die projektierten acht neuen Park-
plätze erzeugen unter Berücksichtigung der mit dem Abbruch des bestehen-
den Gebäudes wegfallenden Parkplätze zwar einen gewissen Mehrverkehr,
der jedoch nicht als erheblich bezeichnet werden kann. Wie die Vorinstanz
sodann zutreffend erwogen hat, sind die Sichtverhältnisse im Einmündungs-
bereich für ausfahrende Fahrzeuge durch eine entsprechende bauliche Ge-
staltung des Bereichs gewährleistet. Es wird Sache der Grundeigentümer-
schaft sein sicherzustellen, dass diese für die Bewilligung des Strassenan-
schlusses massgeblichen Verhältnisse dauerhaft so bleiben.
Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Baugrundstück
durch den D.________weg strassenmässig hinreichend erschlossen ist. Die
Rüge ist unbegründet. Vom beantragten Augenschein sind keine weiter-
führenden Erkenntnisse zu erwarten, weshalb davon abgesehen werden
kann (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung vorne E. 3.5.4).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 19
6.
6.1
Die Beschwerdeführenden bemängeln das Fehlen einer Baugrund-
analyse sowie einer hydrologischen Untersuchung und, gestützt darauf, Vor-
gaben an die Bauherrschaft in Bezug auf den Baugrubenabschluss. Es sei
zu befürchten, dass der Neubau erhebliche Schäden an umliegenden Ge-
bäuden verursache. Die in der Baubewilligung enthaltene Auflage, das Bau-
vorhaben von einer hydrologisch kompetenten Fachperson begleiten zu las-
sen, genüge nicht. Die Bauherrschaft habe zudem in Aussicht gestellt, ein
Ausnahmegesuch
nach
Anhang 4,
Ziff. 211
Abs. 2
der
Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
einzureichen, dies aber nie getan.
Die Vorinstanz hat erwogen, Bauten und Anlagen seien nach Art. 21 BauG
so zu erstellen, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden, wobei
nach Art. 57 BauV Normen und Empfehlungen von Fachverbänden
ergänzend zu beachten seien. Darunter seien jene Massnahmen zu
verstehen, die nach wissenschaftlicher Erkenntnis und Erfahrung in der
Praxis geeignet seien, einen gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten.
Aufgrund der vielfältigen sicherheitstechnischen Fragen könne das Befolgen
dieser Vorgaben im Allgemeinen nicht schon vorgängig im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens geprüft werden. Hier habe die Bauherrschaft die
hydrogeologischen Verhältnisse beurteilen lassen. Aus der Beurteilung der
F.________ AG ergebe sich, dass der Bauherrschaft die Problematik
bekannt sei, ebenso aus den von der F.________ AG zuhanden der
Bauherrschaft formulierten Empfehlungen. Mit der Auflage gemäss dem
Amtsbericht des Amtes für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) vom
18. Oktober 2022, dass die Planung und Ausführung sämtlicher Arbeiten in
Zusammenhang
mit
Bauten
im
Grundwasser
und
der
Grundwasserabsenkung
durch
eine
hydrogeologisch
kompetente
Fachperson begleitet, überwacht und dokumentiert werden müssen, bestehe
eine hinreichende Sicherheit, dass das Bauvorhaben nach den Regeln der
Baukunde und den einschlägigen Fachnormen und Empfehlungen erstellt
werde (angefochtener Entscheid E. 6).
6.2
Die Baugesetzgebung enthält keine detaillierten Vorschriften über
das Vorgehen beim Aushub von Baugruben, die dabei zu beachtenden Si-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 20
cherheitsvorkehren und über die Ausbildung von Baugrubenabschlüssen
(VGE 2023/292 vom 14.1.2025 E. 6.4.1), deren Einhaltung im Baubewilli-
gungsverfahren geprüft werden könnten, sondern begnügt sich mit der For-
mulierung allgemeiner Sicherheitsanforderungen (Art. 21 Abs. 1 BauG) und
der Verpflichtung der Bauherrschaft zur Befolgung der anerkannten Regeln
der Baukunde (Art. 57 Abs. 1 BauV), wie dies auch der angefochtene
Entscheid tut. Mehr wird mit wenigen Ausnahmen nicht verlangt. Es wäre
wegen des damit verbundenen Aufwands nicht verhältnismässig, wenn alle
sich aus den Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen von der Bau-
herrschaft bereits im Baubewilligungsverfahren geklärt werden müssten (vgl.
den Entscheid der [damaligen] Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des
Kantons Bern [BVE] vom 8.9.2005, in BVR 2006 S. 272 E. 3b;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 21/21a N. 7; VGE 2023/164 vom 6.5.2025
E. 5.2). Hier hat das AWA der Bauherrschaft den Beizug einer hydrogeolo-
gisch fachkundigen Person vorgeschrieben für die Planung und Ausführung
der Arbeiten im Grundwasser (Akten Gemeinde 4B act. 53 S. 2 Ziff. 3.2,
act. 40 S. 2 Ziff. 3.2) und damit auch für die Baugrube, die nach den Anga-
ben in der Aktennotiz der F.________ AG im Grundwasser erstellt wird (Ak-
ten Gemeinde 4B act. 30). Damit ist, wie die Vorinstanz zutreffend festgehal-
ten hat, gewährleistet, dass bei der Planung und Ausführung der Baugrube
die anerkannten Regeln der Baukunde eingehalten werden. Der angefoch-
tene Entscheid erweist sich auch in dieser Hinsicht als rechtens.
6.3
Gemäss den Angaben im Amtsbericht des AWA vom 18. Oktober
2022 (Akten Gemeinde 4B act. 53) liegt das Baugrundstück nicht in einem
besonders gefährdeten Gewässerschutzbereich, sondern im übrigen Be-
reich (Art. 19 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz
der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] i.V.m. Art. 29
GSchV). Das Erstellen von Anlagen unterhalb des mittleren Grundwasser-
spiegels erfordert hier keine Ausnahmebewilligung nach Anhang 4, Ziff. 211
Abs. 2 GSchV.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 21
7.
7.1
Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, sie hätten
festgestellt, dass die Profile die Baulinie zum D.________weg um 1 m unter-
schritten hätten. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 1 bei der Planung ei-
nen Hydranten nicht berücksichtigt bzw. diesen zunächst nicht auf ihren Plä-
nen eingezeichnet. Auf neueren Plänen sei der Hydrant enthalten. Es sei
aber unklar, ob der Zugang zur Liegenschaft noch behindertengerecht sei
und ob die Brandschutzvorschriften eingehalten seien, weshalb Fachbe-
richte zu diesen Fragen einzuholen seien.
7.2
Zur Rüge der mangelhaften Profilierung hat die Vorinstanz erwogen,
die Beschwerdeführenden könnten sich darauf nicht berufen, da sie ihre Ver-
fahrensrechte trotzdem richtig ausüben konnten (angefochtener Entscheid
E. 7a). Diese Erwägungen treffen zu (VGE 2015/348 vom 24.6.2016 E. 2.2,
u.a. mit Verweis auf BVR 1994 S. 398 E. 2).
7.3
Die Beschwerdegegnerin 1 hat im vorinstanzlichen Verfahren eine
Projektänderung im Bereich des Anschlusses des Zugangswegs an den
D.________weg eingereicht (Akten BVD 4A pag. 85; Plan nach pag. 85). In
der Planänderung ist der bestehende Hydrant eingezeichnet und neu von
einer Grünfläche eingerahmt. Der Anschluss des Zugangswegs an den
D.________weg sowie der Containerabstellplatz sind geringfügig nach Os-
ten verschoben worden. Die BVD hat die Projektänderung bewilligt (ange-
fochtener Entscheid Dispositiv-Ziffer 2). Sie hat erwogen, die Erreichbarkeit
des Hydranten durch die Feuerwehr werde nicht beeinträchtigt und aus dem
Projektänderungsplan ergebe sich, dass der Weg zwischen der Grünfläche
beim Hydranten und dem Containerplatz rund 1,5 m breit sei und daher mehr
als die minimale Breite aufweise, wie sie der Fachbericht Procap vom 15. Au-
gust 2022 für Zugänge von aussen verlange (Akten Gemeinde 4B act. 58
S. 2). Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden. Im Projektänderungs-
plan ist die Distanz zwischen der Grünfläche beim Hydranten und dem Be-
ginn der Grünfläche gegen Westen vermasst (2,55 m). Es lässt sich auch
ohne Einschreibung eines Masses im Plan herauslesen und -messen, dass
die Distanz zwischen der Grünfläche beim Hydranten und dem Container-
platz rund 1,5 m beträgt und die Minimalanforderungen an die Breite von
1,2 m (gemäss Fachbericht Procap) erfüllt sind. Nicht ersichtlich ist sodann,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 22
weshalb sich die Erreichbarkeit des Hydranten für die Feuerwehr verschlech-
tert haben soll (Brandschutz). Die Einwände der Beschwerdeführenden sind
auch in diesem Punkt unbegründet, was sich ohne fachliche Stellungnahmen
beurteilen lässt. Die Beweisanträge auf Einholung von Fachberichten wer-
den abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung vorne E. 3.5.4).
8.
Der angefochtene Entscheid hält nach dem Gesagten der Rechtskontrolle
stand. Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Prozessausgang tragen
die Beschwerdeführenden die Kosten für das Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haben der Beschwerdegegnerin 1
zudem die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1
VRPG). Für die ihnen gemeinsam auferlegten Kosten haften sie solidarisch
(Art. 106 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegeg-
nerin 1 gibt grundsätzlich zu keinen Bemerkungen Anlass. Nicht zu berück-
sichtigen ist die geltend gemachte Mehrwertsteuer, wie der Rechtsvertreter
der Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ausführt. Da die Beschwerdegegne-
rin 1 selber mehrwertsteuerpflichtig ist, kann sie die ihrer Rechtsvertretung
geschuldete MWSt als Vorsteuer in Abzug bringen (vgl. Unternehmens-
Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: ;
BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 S. 484 E. 6).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3’500.--, werden den Beschwerdeführenden
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss entnommen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.07.2025, Nr. 100.2024.252U,
Seite 23
3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin 1 die Partei-
kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
Fr. 3'934.60 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.