be_verwaltungsgericht · 100 2017 81 · 2018-06-25 · de

bäuerliches Bodenrecht; Feststellung des Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Entscheid der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern vom 16. Februar 2017; L2015-004) | Landwirtschaft

100.2017.81U
KEP/GEU/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 25. Juni 2018
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Geiser Keller
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer 
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner 
und
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern
Münsterplatz 3a, 3011 Bern
betreffend bäuerliches Bodenrecht; Feststellung des Vorliegens eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes (Entscheid der Volkswirtschaftsdirektion des 
Kantons Bern vom 16. Februar 2017; L2015-004)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ und B.________ sind Miteigentümer der Grundstücke … Gbbl. 
Nrn. 1-8________ und 9________, … Gbbl. Nrn. 10________ und 11-
14________ sowie … Gbbl. Nr. 15________. Die Grundstücke liegen in 
der Landwirtschaftszone mit Ausnahme der Parzelle … Nr. 1, die der Zone 
für Arbeits- und Landwirtschaftsnutzung bzw. der Freihaltezone angehört. 
Auf diesem Grundstück befinden sich ein Bauernhaus und zwei 
Wohnstöcke sowie verschiedene Nebengebäude. 
Am 6. März 2014 stellte B.________ ein Gesuch um Feststellung, dass die 
genannten Grundstücke kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn des 
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht 
(BGBB; SR 211.412.11) bilden. A.________ nahm am 29. Juli 2014 dazu 
Stellung und beantragte, das Gesuch von B.________ sei abzuweisen und 
es sei festzustellen, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege. Am 
2. September 2014 reichte er ein Bewirtschaftungskonzept ein und wieder-
holte den zweiten Teil seines Antrags «im Sinne eines vom Gesuch des 
Gesuchstellers unabhängigen, eigenen Feststellungsbegehrens». 
Mit Verfügung vom 23. Dezember 2014 stellte das Regierungsstatthalter-
amt (RSA) Bern-Mittelland fest, dass die genannten Grundstücke ein land-
wirtschaftliches Gewerbe bildeten. 
B.
Dagegen erhob B.________ am 12. Februar 2015 Beschwerde bei der 
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern (VOL). Diese hiess die Be-
schwerde am 16. Februar 2017 gut und stellte in Abänderung der Verfü-
gung des RSA Bern-Mittelland vom 23. Dezember 2014 fest, dass die in 
Bst. A genannten Grundstücke im Miteigentum von A.________ und 
B.________ kein landwirtschaftliches Gewerbe bildeten. 


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Seite 3
C.
Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 20. März 2017 Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben und beantragt, der Entscheid der VOL sei 
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die in Bst. A genannten Grund-
stücke ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB bildeten, 
dies sowohl nach der Rechtslage am 23. Dezember 2014 (Hauptbegehren) 
als auch nach heute geltendem Recht (Eventualbegehren). 
Mit Beschwerdeantwort vom 1. Mai 2017 beantragt B.________, auf das 
Hauptbegehren sei nicht einzutreten (Rechtsbegehren 1) und die Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten wer-
den könne (Rechtsbegehren 2). Gleichentags hat er ein Gesuch um unent-
geltliche Rechtspflege unter Beiordnung seines Rechtsvertreters als amtli-
cher Anwalt gestellt. Die VOL beantragt mit Vernehmlassung vom 6. April 
2017, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen.
B.________ hat sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege mehrmals 
ergänzt bzw. präzisiert und auf Stellungnahmen hierzu von A.________ 
reagiert. Die übrigen Verfahrensbeteiligten haben jeweils Gelegenheit zur 
Stellungnahme erhalten. 
Der Instruktionsrichter hat A.________ und B.________ am 2. Februar 
2018 aufgefordert, allfällige Pächterinnen und Pächter sowie Kauf-, 
Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte zu nennen. Die von den Parteien 
bezeichneten Personen haben auf Verfügung des Instruktionsrichters vom 
28. Februar 2018 hin durch Stillschweigen auf eine Beteiligung am 
Verfahren verzichtet. 


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. 
1.2
Der 
Beschwerdeführer 
hat 
am 
vorinstanzlichen 
Verfahren 
teilgenommen. Nach Art. 84 BGBB kann, wer ein schutzwürdiges Interesse 
hat, von der Bewilligungsbehörde insbesondere feststellen lassen, ob ein 
landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realteilungsverbot, 
dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belas-
tungsgrenze unterliegt (Bst. a) oder ob der Erwerb eines landwirtschaftli-
chen Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (Bst. b). Gemäss 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können abgesehen von den in 
Art. 84 BGBB ausdrücklich aufgezählten Gegenständen insbesondere auch 
die Begriffsbestimmungen von Art. 6-10 BGBB zum Gegenstand einer 
Feststellungsverfügung 
gemacht 
werden 
(BGE 137 
II 
182 
[BGer 2C_450/2009 vom 10.2.2011] nicht publ. E. 1.1, 129 III 186 E. 2.1; 
BGer 2C_1085/2013 
vom 
21.5.2015, 
in 
ZGBR 2017 
S. 175 
E. 3, 
2C_420/2014 vom 9.12.2014 E. 2.1, 2C_876/2008 vom 14.7.2009 E. 1.1, je 
mit Hinweisen). Der Feststellungsanspruch nach Art. 84 BGBB ist nicht 
subsidiär. Er besteht von Gesetzes wegen auch dann, wenn die Voraus-
setzungen für den Erlass einer Gestaltungsverfügung (Art. 83 BGBB) ge-
geben wären (BGE 129 III 503 E. 3.6; BGer 2C_931/2014 vom 23.5.2016 
E. 1.3, je mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer ist als Miteigentümer und 
Bewirtschafter durch den angefochtenen Entscheid, welcher die Eigen-
schaft der fraglichen Grundstücke als landwirtschaftliches Gewerbe ver-
neint, besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Das gilt auch, weil er als 
Miteigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes gemäss Art. 7 BGBB – 
bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – namentlich ein Vorkaufsrecht 
am Miteigentumsanteil des Beschwerdegegners zum Ertragswert hätte 
(Art. 49 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 3 BGBB) und einen Zuweisungsanspruch 


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gemäss Art. 36 Abs. 1 BGBB, wobei als Anrechnungswert der Ertragswert 
gelten würde (Art. 37 Abs. 1 Bst. a BGBB; vgl. zum Ganzen auch Herren-
schwand/Stalder, in Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 84 N. 7). 
1.3
Umstritten ist unter anderem, welche Fassung von Art. 3 der 
Verordnung vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Begriffe und 
die Anerkennung von Betriebsformen (Landwirtschaftliche Begriffsverord-
nung, LBV; SR 910.91) für die Berechnung der Standardarbeitskraft (SAK) 
gemäss Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BGBB anwendbar ist. Gemäss Art. 2a Abs. 1 
Satz 2 der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Boden-
recht (VBB; SR 211.412.110) sind bis zum 1. Juli 2016 für die Berechnung 
des Umfangs an SAK je Betrieb die Faktoren nach Art. 3 LBV anwendbar, 
die bis Ende 2015 galten. Ausserdem ist am 1. Juli 2016 die neue Fassung 
von Art. 2a Abs. 2 VBB, welcher ebenfalls Faktoren zur Berechnung der 
SAK festlegt, in Kraft getreten. Der Beschwerdeführer beantragt, es sei 
sowohl unter Anwendung der bis Ende 2015 in Kraft stehenden Fassungen 
(Hauptbegehren) als auch nach geltendem Recht (Eventualbegehren) fest-
zustellen, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB 
vorliege. Der Beschwerdegegner stellt den Antrag, auf das Hauptbegehren 
sei mangels schutzwürdigen Interesses des Beschwerdeführers nicht ein-
zutreten. – Wie gesehen hat der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges 
Interesse an der Feststellung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt 
oder nicht (E. 1.2 hiervor). Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, wel-
che Fassung der genannten Normen anwendbar ist, zumal die Frage nach 
dem zeitlich anwendbaren Recht im Allgemeinen bei der materiell-rechtli-
chen Prüfung der Streitsache zu klären ist. Ob mit Blick auf die Bindungs-
wirkung der Feststellungsverfügung in einem nachfolgenden Bewilligungs-
verfahren gemäss Art. 83 BGBB (vgl. dazu Herrenschwand/Stalder, a.a.O., 
Art. 84 N. 8, 9 und 11a; vgl. auch BGE 137 II 182 E. 3.7.4.2 [betreffend 
Sachverhaltsänderung]) auf das Hauptbegehren mangels schutzwürdigen 
Interesses nicht einzutreten wäre (in diesem Sinn angefochtener Entscheid 
E. 8b), kann letztlich aber offenbleiben (vgl. E. 8 hinten), zumal eine Beur-
teilung nach dem neuen Recht ebenfalls beantragt wird (Eventualbegeh-
ren). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach 
unter diesem Vorbehalt einzutreten. 


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Seite 6
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die VOL wies im angefochtenen Entscheid darauf hin, dass der Beschwer-
degegner im familiären Umfeld des Vorstehers der VOL verkehre, weshalb 
dieser in den Ausstand getreten sei und der Entscheid von seiner Stellver-
treterin getroffen werde (angefochtener Entscheid E. 4b). Der Beschwer-
deführer erblickt darin eine Verletzung der Ausstandsregeln von 
Art. 9 VRPG. Er befürchtet, dass der Volkswirtschaftsdirektor dennoch in 
das Verfahren involviert gewesen sei und auf die mit der Instruktion 
befassten Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter Einfluss genommen habe. Die 
VOL hat in nachvollziehbarer Weise und unter Hinweis auf die offizielle 
Stellvertretungsregelung dargelegt, dass dies nicht zutrifft (act. 3). Bei den 
Vorbringen des Beschwerdeführers handelt es sich denn auch um 
Mutmassungen. Ausserdem legt er nicht dar, inwieweit bei Personen, die 
am Entscheid mitgewirkt haben, ein Ausstandsgrund vorliegen würde (vgl. 
Art. 9 Abs. 1 Bst. a-f VRPG). Eine Verletzung von Ausstandsregeln ist unter 
diesen Umständen nicht ersichtlich. 
3.
3.1
Gemäss Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Ge-
werbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und 
Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und 
zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine SAK 
nötig ist. Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, 
sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die dem BGBB unterstellt 
sind (Art. 7 Abs. 3 BGBB). Dazu gehören gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB na-
mentlich einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende 
landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone nach 
Art. 15 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) liegen (Bst. a) und für welche die 


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landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Bst. b). Ferner gilt das BGBB für 
Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und 
Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer 
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 
Abs. 2 Bst. a BGBB). Grundstücke, die keinen landwirtschaftlich nutzbaren 
Teil enthalten, gelten als nichtlandwirtschaftlich (Eduard Hofer, in Kom-
mentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 7 N. 136, 138). Das Gesetz gilt nicht für 
Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem 
Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 
Abs. 3 BGBB). Weiter sind gemäss Art. 7 Abs. 4 BGBB bei der Beurteilung, 
ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, die örtlichen Verhältnisse 
(Bst. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstel-
len oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, 
wenn entsprechende Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (Bst. b) 
und die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (Bst. c) zu berück-
sichtigen. 
3.2
Im BGBB spielt neben dem Begriff des landwirtschaftlichen Gewer-
bes auch jener des landwirtschaftlichen Betriebs eine Rolle. Der landwirt-
schaftliche Betrieb ist die Einheit der aktiv wirtschaftenden Landwirtschaft 
und bildet deren Struktur. Er ist die wirtschaftliche Einheit, die unter einer 
einheitlichen Führung steht, rechtlich, wirtschaftlich, organisatorisch und 
finanziell selbständig und von anderen Betrieben unabhängig ist. Als mate-
rielle Grundlage gehören alle landwirtschaftlich genutzten Sachen zum Be-
trieb, sowohl Grundstücke und Gebäude als auch das mobile Inventar, un-
abhängig vom Eigentum. Die Sachen können ganz oder teilweise Eigentum 
des Bewirtschafters oder der Bewirtschafterin, gepachtet, gemietet oder 
geleast sein (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 1; vgl. Art. 6 Abs. 1 LBV). 
3.3
Das landwirtschaftliche Gewerbe ist demgegenüber eine rechtliche 
Einheit auf der Ebene des Grundeigentums und umfasst Grundstücke, 
Bauten und Anlagen, die sich als Grundlage für einen landwirtschaftlichen 
Betrieb eignen. Die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vor-
liegt, erfolgt nach objektiven Kriterien. Massgebend ist das Potenzial der 
Grundstücke, Bauten und Anlagen, in ihrem funktionalen Zusammenwirken 
Grundlage eines landwirtschaftlichen Betriebs zu sein, und es ist darauf 


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abzustellen, wie das Gewerbe genutzt werden könnte, wenn die vorhande-
nen Grundlagen als wirtschaftliche bzw. funktionale Einheit bewirtschaftet 
würden. Würde lediglich auf die aktuelle Situation abgestellt, würde die 
Anwendung des Gesetzes letztlich dem Einfluss der Grundeigentümer-
schaft überlassen (BGE 137 II 182 E. 3.1.3; Eduard Hofer, a.a.O., 
Art. 7 N. 1, 15 ff., 37 ff.). 
3.4
Als Mindestanforderung an die eigentumsmässige Einheit von 
Grundstücken, Bauten und Anlagen wird das Vorhandensein einer (mini-
malen) Eigenlandbasis sowie eigener Wirtschafts- und Wohngebäude vor-
ausgesetzt oder zumindest die Möglichkeit, fehlende Gebäude neu zu er-
stellen oder vorhandene umzubauen, sofern die entsprechenden Aufwen-
dungen für den Neu- oder Umbau finanziell tragbar sind (vgl. Art. 7 Abs. 4 
Bst. b BGBB). Die Gesamtheit muss geeignet sein, einer Bäuerin oder ei-
nem Bauern Lebenszentrum zu sein und als Grundlage für einen Landwirt-
schaftsbetrieb 
zu 
dienen 
(VGE 2009/404/408 
vom 
8.6.2011, 
in 
BlAR 1/2012 S. 75 E. 4.2 f.; Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 21-27). Die 
Grundstücke, Bauten und Anlagen müssen sodann eine funktionale Einheit 
bilden, was voraussetzt, dass sie zueinander passen bzw. in einem sachli-
chen Zusammenhang stehen und von einen gemeinsamen Zentrum aus 
bewirtschaftet werden können. Es muss auch eine räumliche Einheit be-
stehen (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 15b, 30-33; VGE 2009/404/408 vom 
8.6.2011, in BlAR 1/2012 S. 75 E. 4.3). 
4.
4.1
Unbestritten ist grundsätzlich, dass die nötige Eigenlandbasis sowie 
Wirtschafts- und Wohngebäude als eigentumsmässige Einheit vorhanden 
sind, die als Grundlage des landwirtschaftlichen Betriebs dienen können 
(vgl. angefochtener Entscheid E. 7b). Nicht mehr bestritten ist namentlich, 
dass die für die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Pferdehaltung 
nötigen und tierschutzkonformen Ställe vorhanden sind (Beschwerdebei-
lage 12; Beschwerdeantwort vom 1.5.2017, act. 5 [nachfolgend: BA] S. 14 
Ziff. 4). Der Beschwerdegegner macht jedoch geltend, die für den Anbau 
von Spezialkulturen und Kartoffeln bestimmten Flächen seien verpachtet, 


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Seite 9
wobei diese Pachtverhältnisse nicht bewilligt seien. Da der Anbau immer 
durch andere Personen erfolgt sei, liege keine auf diese Produktion ausge-
richtete eigentumsmässige, funktionale und räumliche Einheit im Sinn von 
Art. 7 Abs. 1 BGBB vor. Er stellt die Beweisanträge, es seien verschiedene 
Personen als Zeugen bzw. Auskunftspersonen einzuvernehmen; ausser-
dem seien bei diesen Personen Buchhaltungsauszüge und Belege betref-
fend Pachtzinse, Aufwand und Ertrag auf den Böden sowie Vereinbarun-
gen über die Nutzungsabtretung einzuholen. Letztere seien auch beim Be-
schwerdeführer zu edieren (BA S. 10). Der Beschwerdegegner hat bereits 
vor der VOL geltend gemacht, der Beschwerdeführer habe in den letzten 
Jahren Flächen zum Rosenkohlanbau und seit mehr als zehn Jahren das 
Land für den Kartoffelanbau verpachtet (Beschwerde an die VOL, Ziff. 9). 
Dies bestreitet der Beschwerdeführer (vgl. Beschwerde; Vorakten VOL, 
pag. 53 und 91).
4.2
Die VOL hat beim Schweizer Bauernverband, agriexpert, ein 
Gutachten eingeholt (act. 3G; nachfolgend: Gutachten agriexpert). Dem 
Gutachten agriexpert ist zu den zum Betrieb des Beschwerdeführers gehö-
renden Flächen zu entnehmen was folgt: Insgesamt verfüge der Betrieb 
über 19,08 ha Eigenland, wovon 4,073 ha Wald und 14,2 ha landwirtschaft-
liche Nutzfläche (LN) seien. Zwei Parzellen innerhalb der LN würden nicht 
landwirtschaftlich genutzt, befänden sich aber in der Landwirtschaftszone 
und könnten wieder landwirtschaftlich genutzt werden (2'820 m2 …feld 
…verein; 3'189 m2 Parkplatz …). Als Ersatz für die Verpachtung der 
Parzelle … Nr. 6 (ökologische Ausgleichsfläche und Parkplatz …, vgl. 
E. 4.4 hinten) bestehe eine Abtauschfläche von 19'723 m2 auf der Parzelle 
… Gbbl. Nr. …. Abgesehen vom Parkplatz für den … könne die Parzelle … 
Nr. 6 weiterhin als extensive Wiese genutzt werden. Als weiteres Pachtland 
werde eine Teilfläche der Autobahn von 2'201 m2 bewirtschaftet. Der 
Pachtzins 
sei 
regelmässig 
bezahlt 
worden, 
womit 
ein 
gültiges 
Pachtverhältnis bestehe. Die effektiv landwirtschaftlich bewirtschaftete 
Fläche betrage somit 15,79 ha (Gutachten agriexpert Ziff. 3.1 Flächen; 
Ziff. 2 
Liegenschaftsbeschreibung, 
Flächenverzeichnis; 
Anhang 13 
Parzellenplan). 


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Seite 10
4.3
Die Verpachtung einzelner Parzellen eines landwirtschaftlichen Ge-
werbes ändert grundsätzlich nichts an der Gewerbeeigenschaft und sie 
sind in die Beurteilung, ob ein Gewerbe vorliegt, einzubeziehen, namentlich 
für die Berechnung der SAK (BGE 138 III 548 E. 7.1.2; Eduard Hofer, 
a.a.O., 
Art. 7 
N. 37f, 
88a, 
auch 
zum 
Folgenden; 
vgl. 
auch 
VGE 2009/404/408 vom 8.6.2011, in BlAR 1/2012 S. 75 E. 6.6.4). Jedoch 
sind gemäss Art. 8 Bst. a BGBB auf ein landwirtschaftliches Gewerbe die 
Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke an-
wendbar, wenn es seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weit-
gehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinn von 
Art. 31 Abs. 2 Bst. e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über 
die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) weder vorübergehenden 
Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist (für einen Anwen-
dungsfall von Art. 8 Bst. a BGBB vgl. BVR 1999 S. 537 E. 5c; zum Prüfpro-
gramm: BGer 2C_342/2014 vom 17.4.2015 E. 3.3). – Die Gutachter stellten 
an der Besichtigung vor Ort fest, dass der Betrieb vom Beschwerdeführer 
bewirtschaftet wird. Die landesüblichen Ackerbaumaschinen seien in einem 
gepflegten Zustand vorhanden (Gutachten agriexpert Ziff. 10 S. 31; vgl. 
auch Aktennotiz der Besichtigung und Besprechung vom 4.5.2016, Gut-
achten agriexpert Anhang 1 S. 2). Zwar findet sich in den Buchhaltungen 
2012 und 2013 der Buchungstext «Landmiete», welchen der Beschwerde-
führer jedoch für die Gutachter grundsätzlich nachvollziehbar erklärt hat 
(Gutachten agriexpert Ziff. 5.2.1 ff.). Die Ausführungen der Gutachter, die 
sich vor Ort ein Bild der Bewirtschaftung gemacht haben, sprechen gegen 
die behauptete Verpachtung. Der Beschwerdegegner macht im Übrigen 
nicht geltend, dass ein Fall von Art. 8 Bst. a BGBB gegeben sei, und es 
liegen auch keine genügenden Hinweise dafür vor. Er weist denn auch da-
rauf hin, dass keinem der (angeblichen) Bewirtschafter eine bestimmte Flä-
che über die gesetzliche Mindestpachtdauer von sechs Jahren (vgl. Art. 7 
Abs. 1 LPG) hinaus ohne Unterbruch überlassen worden sei, weshalb 
keine vorkaufsberechtigten Pächter vorlägen (act. 31). Nur im Fall von 
Art. 8 Bst. a BGBB würde sich die Verpachtung aber auf die Beurteilung 
der Gewerbeeigenschaft auswirken. Soweit demnach überhaupt von einer 
Verpachtung auszugehen ist, wäre diese im vorliegenden Verfahren ohne-
hin unbeachtlich. Sie könnte entgegen der Ansicht des Beschwerdegeg-
ners die ansonsten unbestrittene, von Art. 7 Abs. 1 BGBB geforderte eigen-


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tumsmässige, funktionale und räumliche Einheit nicht in Frage stellen. Es 
ist folglich grundsätzlich die ganze Eigenlandfläche in die Beurteilung 
miteinzubeziehen. Die Beweisanträge des Beschwerdegegners werden ab-
gewiesen (E. 4.1 vorne). 
4.4
Gemäss Art. 7 Abs. 4 Bst. c BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein 
landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, namentlich die für längere Dauer 
zugepachteten Grundstücke zu berücksichtigen. Mit Inkrafttreten von Art. 7 
Abs. 4bis BGBB am 1. Januar 2014 sind für die Gewerbeberechnung die für 
längere Dauer zugepachteten Grundstücke in jedem Fall zu berücksichti-
gen, sofern sie dem BGBB unterstellt sind (Franz A. Wolf, Landwirtschaftli-
che Gewerbe und Zupacht: Der Gesetzgeber schafft Klarheit zur bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung, in BlAR 1/2013 S. 43 ff., 61, 64; Andreas 
Wasserfallen, Bäuerliches Bodenrecht, in Roland Norer [Hrsg.], Handbuch 
zum Agrarrecht, 2017, S. 331 ff., N. 60). – Gemäss Ziff. 1 und 3 des Pacht-
vertrags vom 7./18. Juni 2001 (Gutachten agriexpert Anhang 11, nachfol-
gend: Pachtvertrag) haben der Beschwerdeführer und der Beschwerde-
gegner der Genossenschaft … die Parzelle … Nr. 6 zur Nutzung als 
ökologische Ausgleichsfläche für die …anlage verpachtet. Als Ersatz erhält 
der 
Verpächter 
(Beschwerdeführer 
und 
Beschwerdegegner) 
Abtauschflächen in Unterpacht auf dem Grundstück … Nr. … (Pachtvertrag 
Ziff. 11 und Anhang 5). Die Pachtdauer beträgt 25 Jahre ab 1. Oktober 
2003 (Pachtvertrag Ziff. 2a und b), kann unter bestimmten Vor-
aussetzungen um weitere zehn Jahre verlängert werden und verlängert 
sich danach ohne fristgerechte Kündigung um weitere sechs Jahre (Pacht-
vertrag Ziff. 2c und d). Die Fläche gilt demnach als im Sinn von Art. 7 
Abs. 4 Bst. c BGBB für längere Dauer zugepachtet (Eduard Hofer, a.a.O., 
Art. 7 N. 93) und ist folglich zu berücksichtigen. Ob die Fläche von 2'201 m2 
(Autobahn) als kleines Grundstück im Sinn von Art. 2 Abs. 3 BGBB im 
Rahmen von Art. 7 Abs. 4 Bst. c BGBB anzurechnen ist, kann offenbleiben, 
wirkt sich dies doch im Ergebnis nicht aus (vgl. E. 8 hinten). Im Übrigen ist 
unbestritten, dass die Pachtflächen in die Beurteilung einzubeziehen sind. 
4.5
Die Gutachter stellten an der Betriebsbesichtigung fest, in die Reno-
vation der Pferdeboxen müssten Fr. 20'000.--, in den Anschluss an die Ab-
wasserreinigungsanlage (ARA) Fr. 17'862.-- investiert werden. Sie be-


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zeichneten diese Investitionen als nicht wirtschaftlich tragbar (Ziff. 7), was 
die VOL bestätigte (vgl. angefochtener Entscheid E. 10). Die wirtschaftliche 
Tragbarkeit der Investitionen ist im Zusammenhang mit Art. 7 Abs. 4 
Bst. b BGBB von Bedeutung (E. 3.1 vorne). Die Instandstellung und ihre 
wirtschaftliche Tragbarkeit müssen nur dann in die Beurteilung einbezogen 
werden, wenn ein Gebäude ohne Sanierung seinen Zweck nicht mehr er-
füllen könnte (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 114). Seit dem vorinstanzli-
chen Entscheid wurden die Pferdeboxen erneuert (Beschwerdebeilage 12) 
und der ARA-Anschluss erstellt (Beschwerdebeilage 15). Da auf den Sach-
verhalt im Urteilszeitpunkt abzustellen ist (Art. 25 VRPG; BVR 2017 S. 132 
E. 3.3.1, 2011 S. 448 E. 3.4.1), stellt sich die Frage nach der wirtschaftli-
chen Tragbarkeit nicht mehr (vgl. Art. 25 VRPG). Unter diesen Umständen 
spielt auch die «objektive Wirtschaftlichkeit» des Betriebs keine Rolle (vgl. 
dazu aber Gutachten agriexpert Ziff. 9). Dass Art. 8 Bst. b BGBB erfüllt sein 
könnte, wonach die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen 
Grundstücke auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung finden, 
wenn es unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Be-
triebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist, ist nicht geltend gemacht und 
aufgrund der Feststellungen im Gutachten auch nicht ersichtlich (vgl. dazu 
Eduard Hofer, a.a.O., Art. 8 N. 17a ff.). 
4.6
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von Art. 7 Abs. 1 
BGBB geforderte Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, 
Bauten und Anlagen gegeben ist und sie als Grundlage der landwirtschaft-
lichen Produktion dient (vgl. auch Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 83). Die 
im Gutachten agriexpert genannte LN ist für die Beurteilung der Gewerbe-
eigenschaft grundsätzlich massgebend und ohne die Pachtfläche «Auto-
bahn» zu berücksichtigen (E. 4.4 vorne). Mit Blick auf das Folgende nicht 
beantwortet werden muss, ob – wie der Beschwerdeführer geltend macht 
(Beschwerde S. 21 Ziff. 12) – die Flächen für den Parkplatz des … und den 
… entgegen dem Gutachten agriexpert zusätzlich einzubeziehen wären 
(E. 8 hinten; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 9b/cc). Es ist von einer 
LN von 15,57 ha (LN von 15,79 ha abzüglich Pachtfläche «Autobahn», inkl. 
allfällige Spezialkulturen [vgl. E. 6 hinten]) auszugehen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 13
5.
5.1
Hauptstreitpunkt bildet die Frage, ob zur Bewirtschaftung der 
Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen 
mindestens eine SAK nötig ist. Gemäss Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BGBB legt der 
Bundesrat die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer SAK in 
Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest. Die SAK ist eine Einheit 
zur Bemessung der Betriebsgrösse, berechnet anhand von standardisier-
ten Faktoren, die auf arbeitswirtschaftlichen Grundlagen basieren (Art. 3 
Abs. 1 LBV). Für die Berechnung des Umfangs an SAK gelten die Faktoren 
gemäss Art. 3 Abs. 2 LBV (Art. 2a Abs. 1 Satz 1 VBB). Ergänzend dazu 
gelten die in Art. 2a Abs. 2 VBB genannten Faktoren. Unterschiedliche 
Faktoren gelten insbesondere für LN, Spezialkulturen, Nutztiere, Hoch-
stamm-Feldobstbäume (Art. 3 Abs. 2 Bst. a Ziff. 1 und 2, Bst. b und Bst. c 
Ziff. 5 LBV), Kartoffeln und Wald (Art. 2a Abs. 2 Bst. c und n VBB). Der 
Bedarf an Standardarbeitskräften entspricht einem standardisierten Ar-
beitsaufwand, nämlich demjenigen bei landesüblicher Bewirtschaftung. Die 
unterstellte Mechanisierung ist landesüblich, unabhängig von der tatsächli-
chen Ausrüstung des zu beurteilenden Betriebs. Im Einzelfall bleibt die An-
zahl SAK deshalb konstant, auch wenn der tatsächliche Arbeitsaufwand 
sinkt. Dem technischen Fortschritt wird durch die Revision der Faktoren für 
die Bemessung der SAK Rechnung getragen (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 
N. 42). 
5.2
Die Berechnung der SAK kann nicht allein aufgrund der rechtlichen 
Einheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen im 
Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB erfolgen (E. 4 vorne). Sie stützt sich auf das 
Produktionsprogramm des aktiven Betriebs, welches gegebenenfalls lan-
desüblichen und örtlichen Verhältnissen anzupassen ist (vgl. E. 5.3 hier-
nach). Zudem sind je nach dem die weiteren in Art. 7 Abs. 4 BGBB ge-
nannten Gegebenheiten zu berücksichtigen. Bei nicht im Sinn von Art. 8 
Bst. a BGBB definitiv parzellenweise verpachteten Gewerben, bei denen 
kein aktiver Betrieb besteht, ist auf der Grundlage der zum Gewerbe gehö-
renden Grundstücke, Bauten und Anlagen ein Landwirtschaftsbetrieb mit 
einem ortsüblichen, auf die Gebäude abgestimmten Produktionsprogramm 
zu konstruieren (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 10 und 40). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 14
5.3
Die Beurteilung des Arbeitsaufwands und der Frage, ob ein 
landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, ist nach objektiven Kriterien vorzu-
nehmen (E. 3.3 vorne). Nicht relevant ist die tatsächliche Nutzung, da damit 
die Anwendung des Gesetzes dem Einflussbereich des Grundeigentümers 
überlassen würde. Es ist deshalb auf durchschnittliche Bewirtschaftungs-
formen abzustellen und nicht auf ausgefallene Einzelfälle. Auszugehen ist 
somit von landesüblichen Bewirtschaftungsformen (BGE 137 II 182 E. 3.1.3 
mit Hinweisen; BGer 2C_163/2012 vom 12.11.2012 E. 4.2, 5C.247/2002 
vom 22.4.2003 E. 2.1). Der Hinweis in Art. 7 Abs. 1 BGBB auf die landes-
übliche Bewirtschaftung soll verdeutlichen, dass es um eine objektivierte 
Betrachtungsweise geht, und eine ungewöhnliche Bewirtschaftungsart (z.B. 
Obstanlagen, wo solche nicht üblich sind) nicht massgebend ist (Botschaft 
zur Weiterentwicklung der Agrarpolitik, Teil III, in Bundesblatt 2002 
S. 4942). Was ein Betrieb produziert, richtet sich vor allem nach den 
Standortbedingungen wie Klima, Bodenverhältnisse, Hangneigung und 
Verkehrslage. Die Produktionsprogramme der Betriebe sind deshalb nicht 
im ganzen Land gleich, sondern von Region zu Region verschieden. Dies-
bezüglich ist das Ortsübliche (vgl. Art. 7 Abs. 4 Bst. a BGBB) auch landes-
üblich (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 101a). 
5.4
Namentlich der Umfang der Spezialkulturen muss im Einzelfall nach 
objektiven Kriterien festgelegt werden. Das Produktionsprogramm wird 
durch regionale und betriebliche Gegebenheiten bestimmt (E. 5.3 hiervor). 
Die Fläche von einjährigen Gemüsekulturen ist den ortsüblichen Verhält-
nissen entsprechend in die Berechnung einzubeziehen. Dabei ist der Rah-
men eng zu stecken, wenn bisher auf dem Betrieb keine solchen Kulturen 
vorhanden waren. Dagegen ist eine Reduktion auf das ortsübliche Mass 
nur angezeigt, soweit die Flächen solcher Kulturen nicht durch vorhandene 
Spezialgebäude gegeben sind. Der Zuschlag für Kartoffeln ist nur in Ge-
genden angebracht, wo sich Boden und Klima für den Anbau von Kartoffeln 
eignen und wo er deshalb üblich ist (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 102, 
106, 108 und 123; vgl. zu den Spezialkulturen auch BGer 5A.12/2004 vom 
22.7.2004 E. 3.3.3). Gemäss Andreas Wasserfallen (a.a.O., N. 52) sind im 
Zusammenhang mit Spezialkulturen, für welche ein vergleichsweise hoher 
SAK-Faktor gilt, die betrieblichen Gegebenheiten (z.B. Landesüblichkeit, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 15
bisherige Betriebsausrichtung, effektive Arbeitsbelastung in der Erntezeit) 
genau unter die Lupe zu nehmen. 
6.
6.1
Umstritten ist insbesondere, ob und in welchem Umfang der Anbau 
von Gemüse als Spezialkultur (vgl. Art. 15 LBV) und von Kartoffeln bei der 
SAK-Berechnung zu berücksichtigen ist. – Die VOL ist (gestützt auf das 
Gutachten agriexpert) davon ausgegangen, dass der Anbau von Karotten 
und Rosenkohl zwar ortsüblich sei, der Beschwerdeführer in den letzten 
Jahren (2012-2016) jedoch keine Spezialkulturen angebaut habe. Dies 
zeige, dass der Gemüseanbau auch für einen erfahrenen und langjährigen 
Leiter eines Betriebs an guter Lage und mit guten Böden schwieriger ge-
worden sei. Obwohl es für die Gewerbebeurteilung wesentlich sei, habe der 
Beschwerdeführer in den letzten fünf Jahren überhaupt keine Spezialkul-
turen angebaut. Damit sei seine Situation mit derjenigen eines Produzenten 
vergleichbar, der erstmals Spezialkulturen anbauen wolle, und der Rahmen 
der anrechenbaren Spezialkulturen sei eng zu stecken. Auch eine objektive 
Betrachtungsweise rechtfertige nicht, von einer in den letzten fünf Jahren 
nicht genutzten und daher fiktiven bzw. vom Beschwerdeführer theoretisch 
beabsichtigten Anbaufläche für Spezialkulturen von 1,45-1,5 ha auszuge-
hen. Es wäre nicht gerechtfertigt, zur Berechnung der durchschnittlich an-
gebauten Spezialkulturen nur auf die Jahre 2008-2013 abzustellen (ange-
fochtener Entscheid E. 9b/bb). Vor diesem Hintergrund sei von einer An-
baufläche für Spezialkulturen von höchstens 1,08 ha auszugehen. Der 
SAK-Wert von 1 werde bei dieser Ausgangslage nicht erreicht, weshalb die 
Frage nicht beantwortet werden müsse, ob die in den Jahren 2008-2011 
angebauten Spezialkulturen überhaupt dem Betrieb des Beschwerdefüh-
rers zuzurechnen seien (angefochtener Entscheid E. 9b/cc). Zum Kartoffel-
anbau hat sich die Vorinstanz ebenfalls nicht geäussert.
6.2
6.2.1
Gemäss Gutachten agriexpert werden die Gemüsekulturen, die als 
Spezialkulturen gelten, sicher seit dem Jahr 2008 angebaut, wobei teil-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 16
weise auch der Nachbar Rosenkohl angebaut habe. Da im Jahr 2015 und 
2016 kein Gemüse angebaut worden sei, sei nicht ersichtlich, dass die 
SAK-Zahlen gezielt beeinflusst werden sollen. Nach der Klimaeignungs-
karte für die Landwirtschaft lägen die Landflächen in der Zone B3, wo gute 
Bedingungen für den Ackerbau herrschten und Kartoffeln und Wiesland 
bevorzugt seien. Für den Getreideanbau sei es häufig etwas feucht. Der 
Anbau von nicht zu wärmeanspruchsvollen Spezialkulturen und der Zwi-
schenfruchtanbau nach frühen Ernten seien ebenfalls möglich. Von der 
Zone her seien die angebauten Spezialkulturen wie Zwiebeln, Karotten und 
Kohl problemlos geeignet. Die Böden in der Region seien tiefgründig und 
mittelschwer. Die Parzellen könnten teilweise bewässert werden, womit die 
Eignung für den Gemüsebau gegeben sei. Die notwendigen Ackerbauma-
schinen wie Grubber, Eggen, Pflug und Feldspritze seien auf dem Betrieb 
vorhanden. Da diese Spezialkulturen in der Regel direkt ab Feld verkauft 
würden, seien keine Kühllager notwendig. Auf Anfrage der Gutachter habe 
der Leiter der kantonalen Fachstelle für Gemüseanbau die Produktion von 
Lagergemüse in … als ortsüblich bezeichnet, da die Kulturen aus dem … 
bewässert werden könnten und es andere Lagergemüseproduzenten in der 
Region gebe. Die angebauten Gemüsekulturen wie Karotten und 
Rosenkohl gälten als Lagergemüse. Die klimatischen Bedingungen, die 
Bodeneignungen und die Möglichkeit, die Flächen zu bewässern trügen 
dazu bei, den Lagergemüseanbau als ortsüblich zu bezeichnen (Ziff. 4 
S. 19). 
6.2.2
Um die jährlichen Schwankungen auszugleichen, haben die 
Gutachter bei der SAK-Berechnung die Durchschnittswerte der Jahre 2012-
2014 nach den Daten des Agrarinformationssystems der Kantone Bern, 
Freiburg und Solothurn (GELAN [Gesamtlösung EDV Landwirtschaft und 
Natur]) herangezogen (Gutachten agriexpert Ziff. 3 einleitend). In diesen 
Referenzjahren pflanzte der Beschwerdeführer durchschnittlich 0,98 ha 
Gemüsekulturen an (Gutachten agriexpert Ziff. 3.2.2). In den Buchhaltun-
gen der Referenzjahre seit 2012 seien keine Erträge aus Spezialkulturen 
vorhanden. Dies stütze die Aussage des Beschwerdeführers, dass in die-
sen Jahren keine Karotten und keine Grünzwiebeln angebaut worden 
seien. Die GELAN-Daten würden bereits im Februar erfasst, spätere Ände-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 17
rungen beim Anbau der Kulturen seien deshalb nicht ersichtlich (Gutachten 
Ziff. 5.4). 
6.3
Der Beschwerdeführer macht geltend, nur in den Jahren 2014 und 
2015 kein Gemüse angebaut zu haben. Die Feststellungen im Gutachten 
seien insoweit unzutreffend. Es sei auf die Anbaufläche abzustellen, für 
welche sich der Betrieb objektiv eigne. Es dürfe deshalb nur auf diejenigen 
Bewirtschaftungsjahre abgestellt werden, in denen effektiv Spezialkulturen 
angebaut worden seien, was eine Fläche von 1,45 ha (Jahre 2008-2013) 
ergebe. Alternativ sei bei den Fachstellen für Gemüseanbau abzuklären, 
welche Gemüseanbaufläche in der massgebenden Region ortsüblich sei. 
Nach der Argumentation der VOL habe es der Bewirtschafter in der Hand, 
den SAK-Wert zu beeinflussen. Es sei aber unbeachtlich, wenn für eine 
gewisse Zeit auf den Anbau von Spezialkulturen verzichtet werde. Ebenso 
könne der Bewirtschafter die Anbaufläche nicht über das Ortsübliche hin-
aus vergrössern. Es gehe nicht an, ihn so zu behandeln, wie wenn er erst-
mals Gemüse anbauen würde (vgl. insb. Beschwerde Ziff. 11).
6.4
Der Beschwerdegegner bestreitet, dass der Beschwerdeführer in 
den Jahren 2012 und 2013 Spezialkulturen angebaut hat. Die GELAN-Da-
ten lieferten keinen Beweis dafür, ob und in welchem Ausmass auf dem 
Betrieb Spezialkulturen und Kartoffeln angebaut würden. Ausserdem hätten 
in jedem dritten Jahr zwischen 2008 und 2015 die objektiven Vorausset-
zungen zum Anbau von Spezialkulturen nicht vorgelegen (BA Ziff. 3.4 und 
3.5). Die Zuschläge für Spezialkulturen und Kartoffeln seien gerechtfertigt, 
wenn konkrete Anknüpfungspunkte dafür vorlägen. Ohne erkennbare An-
zeichen für eine besondere, über den gewöhnlichen Ackerbau hinausge-
hende Ausrichtung liessen sich keine Spezialkulturen oder Kartoffeln be-
rücksichtigen. Es könnten sonst beliebige Bewirtschaftungsformen gewählt 
werden, um die Gewerbegrenze zu erreichen. Die im Gutachten genannten 
Ackerbaumaschinen seien nicht auf den geltend gemachten Anbau von 
Kartoffeln und Gemüse zugeschnitten. Da seit dem Jahr 2012 keine Spezi-
alkulturen mehr angebaut wurden und bis zurück ins Jahr 2008 keine ob-
jektiven Anknüpfungspunkte für eine betriebseigene Bewirtschaftung von 
Spezialkulturen bestünden, könne der von der VOL ermittelte Höchstwert 
von 1,08 ha nicht beanstandet werden. Es seien weder Zuschläge für Spe-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 18
zialkulturen noch für Kartoffeln zu gewähren (BA Ziff. 3.9; vgl. auch Vorak-
ten VOL pag. 161 ff.). 
6.5
Mit Bezug auf die Spezialkulturen stellt der Beschwerdegegner in 
Frage, dass solche in den vergangenen Jahren angebaut wurden. Das 
Gutachten stützt sich für die Flächen der Spezialkulturen auf die GELAN-
Daten 2008-2015 (Ziff. 3.2 und 3.2.2). Der Beschwerdeführer hat im Ver-
fahren vor dem RSA die entsprechenden GELAN-Eckdaten (vgl. act. 3A3 
Beilagen 4-9) und verschiedene Kontrollberichte eingereicht (act. 3A3 Bei-
lagen 11-15 und 18-20). Aus dem Kontrollbericht ökologischer Leistungs-
nachweis (ÖLN; Beilage 11) ist zu schliessen, dass bei der Kontrolle am 
4. August 2010 Gemüsekulturen vorhanden waren (vgl. Ziff. 3.3 und 6.8). 
Bei der Kontrolle vom 16. Juni 2014 fehlen entsprechende Angaben (vgl. 
Beilage 18). In diesem Jahr hatte der Beschwerdeführer selbst angegeben, 
kein Gemüse angebaut zu haben (Beschwerde Ziff. D7 S. 17 f., auch zum 
Folgenden). Es mag sodann zwar zutreffen, dass entgegen der GELAN-
Anmeldung am Anfang des Jahres andere Kulturen angebaut werden 
könnten (vgl. auch Gutachten agriexpert Ziff. 3.2 S. 12). Solche Änderun-
gen wären allerdings gemäss Art. 100 der Verordnung vom 23. Oktober 
2013 über die Direktzahlungen an die Landwirtschaft (Direktzahlungsver-
ordnung, DZV; SR 910.13) zu melden, mit Kürzungsfolgen im Unterlas-
sungsfall (Art. 105 Abs. 1 i.V.m. mit Anhang 8 Ziff. 2.1.5 DZV). Zwar sind in 
den Buchhaltungen 2012 und 2013 gemäss Gutachten agriexpert keine 
Erträge aus Spezialkulturen vorhanden, was darauf schliessen lässt, dass 
sie nicht angebaut worden sind (Ziff. 5.4). Der Beschwerdeführer legt je-
doch einen GELAN-Auszug mit Flächenangaben vor, welcher einen vom 
25. Juli 2013 datierenden Stempel des Vereins Kontrollkommission für 
umweltschonende und tierfreundliche Landwirtschaft (KUL) aufweist mit 
einer Unterschrift bzw. einem Kürzel im Kontrollfeld «Formular vorhanden» 
(Beschwerdebeilage 8). Nicht restlos klar wird, welche Kontrollen genau 
durchgeführt wurden. Letztlich kann mit Blick auf das Folgende die Frage 
aber offenbleiben, ob in den Jahren 2012 und 2013 Spezialkulturen ange-
baut worden sind oder nicht. Es steht fest, dass im Jahr 2010 Spezialkultu-
ren vorhanden waren. Die vorgelegten Kontrollberichte fallen grundsätzlich 
positiv aus. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass der 
Beschwerdeführer entgegen seinen Angaben bei der GELAN-Anmeldung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 19
keine Spezialkulturen angebaut hat, ohne eine entsprechende Meldung 
vorzunehmen. Die vorgelegten GELAN-Daten sind demnach als Element 
bei der Beurteilung der anrechenbaren Anbaufläche von Spezialkulturen zu 
berücksichtigen. 
6.6
6.6.1
Ausgangspunkt für die Bestimmung der anrechenbaren Fläche an 
Spezialkulturen sind die ortsüblichen Verhältnisse (E. 5.3 vorne). Es ist 
unbestritten, dass der Anbau von Karotten, Rosenkohl und Grünzwiebeln 
ortsüblich ist. Soweit ersichtlich besteht keine Rechtsprechung zur Frage, 
wie die landes- bzw. ortsübliche Fläche von Spezialkulturen festzulegen ist. 
Es sind demnach allgemeine Grundsätze zur Beurteilung der Gewerbeei-
genschaft bzw. des SAK-Werts (E. 5.2 f. vorne) heranzuziehen: Einerseits 
kann eine objektive Betrachtungsweise nicht auf die tatsächliche Nutzung 
beschränkt sein. Andererseits darf das Produktionsprogramm des aktiven 
Betriebs nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben, wobei es gegebenenfalls 
landes- bzw. ortsüblichen Verhältnissen anzupassen ist. Ausserdem ist 
nicht ausgeschlossen, den landes- bzw. ortsüblichen Anbau von Spezial-
kulturen zu berücksichtigen, wenn er erstmals beabsichtigt ist. Gemäss 
Eduard Hofer (a.a.O., Art. 7 N. 108) ist in einem solchen Fall der «Rahmen 
eng zu stecken», eine Reduktion auf das ortsübliche Mass jedoch nur an-
gezeigt, wenn die Fläche der Kulturen nicht durch vorhandene Spezialge-
bäude gegeben ist (E. 5.4 vorne; vgl. auch BGer 5A.12/2004 vom 
22.7.2004 E. 3.3.3, 5C.25/2001 vom 8.6.2001 E. 3a und Eduard Hofer, 
a.a.O., Art. 7 N. 101b). Auch beim erstmaligen Anbau richtet sich die anre-
chenbare Fläche an Spezialkulturen demzufolge nach dem Ortsüblichen. 
6.6.2
Im Verfahren vor dem RSA hat der Beschwerdeführer ein Bewirt-
schaftungskonzept vorgelegt (Bewirtschaftungskonzept der C.________ 
AG mit Berechnung des landwirtschaftlichen Einkommens und der Stan-
dardarbeitskräfte vom 25.8.2014, act. 3A4 [nachfolgend: Bewirtschaf-
tungskonzept]). Demnach plant er den Anbau von 1,5 ha Spezialkulturen 
(Karotten, Lagerzwiebeln), was der «effektiven Nutzung der vergangenen 
Jahre» entspreche und «aus fruchtfolgetechnischer Beurteilung» zu keinen 
Problemen führe (S. 6). Den GELAN-Daten zufolge hat der Beschwerde-
führer in vergangenen Jahren zwischen 1,24 und 1,7 ha Spezialkulturen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 20
angebaut (2008-2013) oder er hat gänzlich darauf verzichtet (2014-2016). 
Der Beschwerdeführer will demnach Spezialkulturen in einem Umfang an-
bauen, der den Flächen früherer Jahre entspricht. Dass der Gemüseanbau 
aufgrund der klimatischen Bedingungen möglicherweise anspruchsvoller 
geworden ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 9b/bb), bedeutet nicht, dass 
die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Fläche an Spezialkulturen 
nicht mehr als ortsüblich bezeichnet werden könnte und auf einen Durch-
schnittswert unter Berücksichtigung von Jahren ohne Spezialkulturen ab-
zustellen wäre: Gemäss Gutachten agriexpert sind die Spezialkulturen wie 
Zwiebeln, Karotten und Kohl in der Zone B3 problemlos geeignet (E. 6.2.1 
vorne). Wetterextreme, welche zu einem zwischenzeitlichen Verzicht auf 
den Anbau von Spezialkulturen führen (vgl. Beschwerde Ziff. 7), vermögen 
diese grundsätzliche Eignung nicht in Frage zu stellen. Der von der VOL 
angesprochene Klimawandel müsste dazu führen, dass der Anbau von 
Spezialkulturen nicht mehr als ortsüblich bezeichnet werden könnte. Davon 
kann jedoch gemäss Gutachten agriexpert keine Rede sein. Es ist dem 
Beschwerdeführer demnach darin zuzustimmen, dass die Berechnung ei-
ner durchschnittlichen Anbaufläche unter Berücksichtigung von Jahren, in 
denen keine Spezialkulturen angebaut wurden, der geforderten objektiven 
Betrachtungsweise widerspricht. Damit könnte im Übrigen der SAK-Wert 
gezielt beeinflusst werden, indem in gewissen Jahren bewusst auf den An-
bau verzichtet wird. Es trifft zwar zu, dass auch ein geplanter neuer Anbau 
von Spezialkulturen mit dem Ziel erfolgen kann, die SAK-Werte zu beein-
flussen (vgl. BA Ziff. 3.9; Andreas Wasserfallen, a.a.O., N. 52). Davon ist 
vorliegend jedoch nicht auszugehen. Die GELAN-Daten zeigen auf, dass 
Spezialkulturen in ähnlichem Umfang wie gemäss Bewirtschaftungskonzept 
bereits angebaut wurden. Weiter mag beim erstmaligen bzw. erst beab-
sichtigten Anbau von Spezialkulturen ein strengerer Massstab angelegt 
werden. Auch hier sind aber die ortsüblichen Verhältnisse zu berücksichti-
gen und kommt eine weitere Reduktion nicht in Betracht. 
6.6.3
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die im Bewirtschaftungs-
konzept geltend gemachte Fläche von 1,5 ha für Spezialkulturen nicht als 
ortsunüblich bezeichnet werden kann. Sie bewegt sich in der gleichen 
Grössenordnung wie die in vergangenen Jahren gemäss GELAN-Daten 
durchschnittlich angebauten Spezialkulturen (1,43 ha [2008-2011] bzw. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 21
1,45 ha [2008-2013]). Eine gezielte Beeinflussung der SAK-Werte ist nicht 
ersichtlich. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer gemäss Gutachten 
agriexpert «von der Fruchtfolge her betrachtet» mehr Gemüse und 
Kartoffeln anbauen könnte (vgl. Ziff. 10) und der Umfang der Spezialkul-
turen im Verhältnis zur landwirtschaftlichen Nutzfläche nicht annähernd so 
gross ist, dass von einem Spezialbetrieb die Rede sein könnte (vgl. dazu 
Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 109). Für die Beurteilung der Ge-
werbeeigenschaft ist demnach von einer Fläche für Spezialkulturen zwi-
schen 1,43 und 1,5 ha auszugehen, wobei die genaue Fläche nicht festge-
legt werden muss (vgl. E. 8 hinten). Weitere Beweismassnahmen erübrigen 
sich; der Beweisantrag des Beschwerdeführers, es sei eine Fachstelle für 
Gemüsebau zur ortsüblichen Anbaufläche zu befragen (Beschwerde 
Ziff. 8), wird abgewiesen. Schliesslich erweist sich der Einwand des Be-
schwerdegegners, die Ackerbaumaschinen genügten der geplanten Be-
wirtschaftung nicht, mit Blick auf die Feststellungen im Gutachten 
agriexpert als unzutreffend (E. 4.3 und 6.2.1 vorne; vgl. zum Stellenwert 
des Gutachtens für diese Frage BGer 5A_345/2012 vom 20.9.2012 E. 3.3.3 
und 3.4 mit Hinweisen). 
6.7
Der Beschwerdegegner bestreitet nicht, dass Kartoffeln angebaut 
wurden. Er macht jedoch geltend, diese seien nicht vom Beschwerdeführer 
angebaut worden. Wie gesehen hat dieses Argument auf die Berücksichti-
gung des Kartoffelanbaus bei der SAK-Berechnung bzw. die Beurteilung 
der Gewerbeeigenschaft keinen Einfluss (E. 4.3 vorne). Ausserdem legte 
der Beschwerdeführer im Verfahren vor dem RSA zwei von der 
D.________ AG ausgestellte Bestätigungen vom März 2013 bzw. 
März 2014 vor, wonach er als Produzent für Kartoffeln anerkannt wurde. 
Aufgrund einer Betriebskontrolle wurde festgestellt, dass der Betrieb des 
Beschwerdeführers die «spezifischen Produktionsanforderungen der 
Garantiemarke SUISSE GARANTIE» erfülle (act. 3A3 Beilagen 17 und 21). 
Das Gutachten stellt für den Kartoffelanbau auf die durchschnittliche 
Anbaufläche der Jahre 2012-2014 von 2,69 ha ab (Ziff. 3.2.1, auch zum 
Folgenden). Der Durchschnitt der Jahre 2008-2014 beträgt 2,69 ha 
(GELAN Eckdaten 2008-2013 [act. 3A3 Beilagen 4-9]; GELAN Betriebs-
übersicht 2014 [act. 3D Beilage 3]). Gemäss Bewirtschaftungskonzept will 
der Beschwerdeführer 3 ha Kartoffeln anpflanzen, was er im Jahr 2015 mit 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 22
3,10 ha auch getan hat. Mit Blick auf das Ergebnis muss nicht beantwortet 
werden, ob sogar diese Fläche angerechnet werden könnte (vgl. E. 7 
hinten). Es besteht schliesslich kein Anlass, die Anbaufläche für Kartoffeln 
in 
geringerem 
Ausmass 
anzurechnen, 
weil 
mehr 
Spezialkulturen 
berücksichtigt werden. Zu beurteilen ist, ob ein landwirtschaftliches 
Gewerbe vorliegt. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang grundsätzlich, 
ob der konkrete Betrieb die anfallenden Arbeiten bewältigen kann (vgl. BA 
Ziff. 3.6; 
Andreas 
Wasserfallen, 
a.a.O., 
N. 37; 
vgl. 
aber 
auch 
BGer 5A.12/2004 vom 22.7.2004 E. 3.3.3, 5C.247/2002 vom 22.4.2003 
E. 2.1 a.E.). Der Kartoffelanbau ist gemäss Gutachten agriexpert ortsüblich 
(Ziff. 4). Er ist im Umfang von (mindestens) 2,69 ha anzurechnen. 
7.
7.1
Der Beschwerdeführer beabsichtigt vier Pensionspferde zu halten 
(Bewirtschaftungskonzept S. 6). Im Verfahren vor der Vorinstanz war noch 
umstritten, ob die Pferdehaltung anzurechnen ist, da die Ställe nicht tier-
schutzkonform waren und Investitionen erforderten (angefochtener Ent-
scheid E. 9b/cc und 10). In der Zwischenzeit hat der Beschwerdeführer die 
bestehenden fünf Pferdeboxen in Eigenleistung angepasst, sodass nun vier 
tierschutzkonforme Pferdeboxen vorhanden sind (Beschwerde Ziff. 4 S. 24; 
Kontrollrapport KUL vom 13.3.2017, Beschwerdebeilage 12). Der Be-
schwerdegegner bestreitet dies nicht und akzeptiert, dass unter Anwen-
dung der geltenden Bestimmungen ein SAK-Wert von 0,101 anzurechnen 
sei. Die Ställe stünden aber weiterhin leer und eine Pferdehaltung sei nicht 
beabsichtigt. Dieses Vorgehen sei rechtmissbräuchlich und müsste bei der 
Kostenverlegung berücksichtigt werden. Ausserdem habe der Beschwer-
deführer die Ställe nur deshalb instand gestellt, um den SAK-Wert zu be-
einflussen. Dies zeige sich auch daran, dass die Ställe bis heute leer stün-
den (BA Ziff. 4). 
7.2
Gemäss Gutachten agriexpert wurden auf dem Betrieb seit 
Jahrzehnten Pferde gehalten, was die vorhandenen Ställe zeigten (Ziff. 3.3; 
vgl. auch Ziff. 8). Der Beschwerdeführer hat die bestehenden Ställe den 
geltenden Tierschutzvorschriften angepasst. Es kann demnach nicht ge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 23
sagt werden, die Ställe seien nur erneuert worden, um den SAK-Wert zu 
beeinflussen. 
7.3
Die Berechnung des SAK-Werts ist ausgehend von der Stallgrösse 
auf die nach Tierschutz- und Gewässerschutzgesetz zulässigen Tierbe-
stände abzustützen (Eduard Hofer, a.a.O., Art. 7 N. 107). Es steht fest, 
dass die Pferdeboxen tierschutzkonform sind (E. 7.1 vorne). Die Haltung 
von vier Pferden dürfte in Anbetracht der verfügbaren Nutzfläche mit Blick 
auf den Gewässerschutz keine Probleme bieten (vgl. Art. 14 Abs. 1 und 4 
des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer 
[Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]). Eine landwirtschaftliche 
Nutzung liegt vor, wenn Pensionspferde auf betriebseigener Futterbasis 
gehalten werden (BGer 2C_855/2008 vom 11.12.2009, in ZGBR 2012 
S. 201 E. 2.1, 2C_534/2007 vom 29.2.2008 E. 3.2; Jeannette Kehrli, Der 
Begriff 
der 
Landwirtschaft 
im 
Raumplanungsrecht 
des 
Bundes, 
Diss. Luzern 2015, S. 24 ff., je mit Hinweisen; vgl. auch Andreas Wasser-
fallen, a.a.O., N. 45; zur nötigen Fläche für die Futterbasis vgl. BVR 2000 
S. 258 E. 4). Aufgrund einer objektiven Betrachtungsweise ist es bei der 
verfügbaren landwirtschaftlichen Nutzfläche möglich, vier Pferde auf eige-
ner Futterbasis zu halten und dies bei der SAK-Berechnung zu berücksich-
tigen (vgl. auch BGE 137 II 182 E. 3.2.1.1; Andreas Wasserfallen, a.a.O., 
N. 41, auch zum Folgenden). Die Ställe sind für Pferde mit einer Widerrist-
höhe von mehr als 148 cm zugelassen (vgl. Beschwerdebeilage 12). Die 
Grossvieheinheit (GVE) ist die Einheit, nach der die Tiere der verschiede-
nen Nutztiergattungen miteinander verglichen werden. Grundlage für den 
Vergleich ist der Futterverzehr und der Anfall von Mist und Gülle einer 
600 kg schweren Kuh. Ihr wird der Wert 1,0 GVE zugeordnet (Art. 14 
Abs. 8 GschG i.V.m. Art. 27 Abs. 1 und Anhang LBV; VGE 22208 vom 
26.1.2006 E. 4.5). Für über 900 Tage alte Pferde mit einer Widerristhöhe 
über 148 cm gilt ein Faktor von 0,7 (Ziff. 2.1.1 Anhang LBV). Derselbe 
Faktor galt gemäss Ziff. 2.3 der bis zum 31. Dezember 2017 geltenden 
Fassung des Anhangs LBV für andere, über 30 Monate alte Pferde 
(AS 2013 S. 3906). Vier solche Pferde ergeben demnach 2,8 GVE. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 24
8.
8.1
Damit ergibt sich unter Berücksichtigung der mindestens anrechen-
baren Flächen (E. 4.6, 6.6.3 und 6.7 vorne), der Anzahl GVE für die vier 
Pferde (E. 7 vorne) und der aktuell geltenden Faktoren gemäss Art. 2a 
Abs. 1 und 2 VBB und Art. 3 Abs. 2 LBV (vgl. E. 1.3 vorne) folgende SAK-
Berechnung: 
LN ohne Spezialkulturen: 
14,14 ha
x
0,022 
(Art. 3 Abs. 2 Bst. a Ziff. 1 LBV)
=
0,311
Spezialkulturen:
1,43 ha
x
0,323
(Art. 3 Abs. 2 Bst. a Ziff. 2 LBV)
=
0,462
Andere Nutztiere:
2,8 GVE
x
0,027
(Art. 3 Abs. 2 Bst. b Ziff. 4 LBV)
=
0,076
Zuschlag für Kartoffeln:
2,69 ha
x
0,039
(Art. 2a Abs. 2 Bst. c VBB)
=
0,105
Wald:
4,07 ha
x
0,013
(Art. 2a Abs. 2 Bst. n VBB)
=
0,053
Total
1,007
8.2
Damit steht fest, dass für die Bewirtschaftung der Gesamtheit von 
landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen unter Berücksich-
tigung der für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (E. 4.4 vorne) 
mindestens eine SAK nötig ist. Dies gilt sowohl in Anwendung der aktuellen 
als auch der bis zum 30. Juni 2016 geltenden Faktoren (SAK 1,08), zumal 
auf den Sachverhalt im Urteilszeitpunkt abzustellen ist (Art. 25 VRPG; 
BVR 2017 S. 132 E. 3.3.1, 2011 S. 448 E. 3.4.1; vgl. auch Eduard Hofer, 
a.a.O., Art. 7 N. 94a und Herrenschwand/Stalder, a.a.O., Art. 84 N. 11). An 
diesem Grundsatz würde die Anwendung der alten Faktoren nichts ändern 
(vgl. BA Ziff. 4.2). Diese Beurteilung beruht auf einer objektiven Betrach-
tungsweise, weshalb unerheblich ist, dass gemäss GELAN-Eckdaten 2016 
der SAK-Wert 1 – anders als in den Jahren 2008, 2009, 2011 und 2012 (in 
act. 3A2) – nicht erreicht wurde (Vorakten VOL pag. 207). Das Gutachten 
agriexpert spricht dem Betrieb denn auch eine gute Ausgangslage mit Aus-
baupotenzial zu (Ziff. 8 und 10). Bei diesem Ergebnis kann die Frage nach 
dem zeitlich anwendbaren Recht offenbleiben (E. 1.3 vorne). Ebenfalls 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 25
nicht beantwortet werden muss, ob die im Gutachten agriexpert berück-
sichtigten Hochstammfeldobstbäume, Zwergziegen und Zuchtstuten (mit 
und ohne Fohlen) in die SAK-Berechnung einzubeziehen wären (Ziff. 3.4.1-
3.4.4; Anhang 7, Tierbestand S. 1). 
9.
9.1
Die Beschwerde erweist sich demnach als begründet und ist gutzu-
heissen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. E. 1.3 vorne). Der angefochtene 
Entscheid ist aufzuheben und es ist festzustellen, dass die Grundstücke … 
Gbbl. Nrn. 1-8________ und 9________, … Gbbl. Nrn. 10________ und 
11-14________ sowie … Gbbl. Nr. 15________ ein landwirtschaftliches 
Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB bilden. 
9.2
Der im Wesentlichen unterliegende Beschwerdegegner (vgl. E. 1.3 
vorne) hat grundsätzlich die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 
VRPG) und dem Beschwerdeführer die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Eine Ausscheidung von Kosten für ein 
allfälliges teilweises Nichteintreten (vgl. E. 1.3 vorne) würde sich nicht 
rechtfertigen. Der Beschwerdegegner hat jedoch ein Gesuch um unentgelt-
liche Rechtspflege unter Beiordnung seines Rechtsvertreters als amtlicher 
Anwalt gestellt (vgl. E. 9.3 hiernach). Die Gewährung der unentgeltlichen 
Rechtspflege befreit nicht von der Bezahlung der Parteikosten an die Ge-
genpartei (Art. 111 Abs. 3 Satz 2 VRPG). 
9.3
9.3.1
Auf Gesuch hin befreit die Verwaltungsjustizbehörde eine Partei von 
den Verfahrenskosten, wenn die Partei nicht über die erforderlichen Mittel 
verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 111 
Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 117 der Schweizerischen Zivilprozessordnung 
vom 19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]). Unter den 
gleichen Voraussetzungen kann einer Partei überdies eine Anwältin oder 
ein Anwalt beigeordnet werden, wenn die tatsächlichen und rechtlichen 
Verhältnisse es rechtfertigen (Art. 111 Abs. 2 VRPG). Ein Prozess ist nicht 
aussichtslos, wenn berechtigte Hoffnung besteht, ihn zu gewinnen, das 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 26
heisst wenn Gewinnaussichten und Verlustgefahren sich ungefähr die 
Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Als aussichtslos 
sind nach der bundesgerichtlichen Praxis demgegenüber Prozessbegehren 
anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als 
die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden 
können. Massgebend ist dabei, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel 
verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen 
oder aber davon absehen würde; eine Partei soll einen Prozess, den sie 
auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb austra-
gen können, weil er sie nichts kostet (BVR 2016 S. 369 E. 3.1, 2015 S. 487 
E. 7.1; BGE 142 III 138 E. 5.1). – Für den Beschwerdegegner, der vor der 
Vorinstanz obsiegt hat, kann das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
nach diesen Kriterien nicht als aussichtslos bezeichnet werden (vgl. allge-
mein auch BGE 142 III 138 E. 5.2). Der Beizug eines Anwalts ist aufgrund 
der Komplexität der Materie ohne weiteres gerechtfertigt. 
9.3.2
Bedürftig ist eine Person, wenn sie die Kosten eines Prozesses 
nicht aufzubringen vermag, ohne Mittel anzugreifen, die sie zur Deckung 
des notwendigen Lebensunterhalts für sich und die Familie bedarf. Für die 
Feststellung der Einkommensarmut ist vom betreibungsrechtlichen Exis-
tenzminimum auszugehen, welches nach dem Kreisschreiben Nr. 1 der 
Zivilabteilung des Obergerichts und des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Bern vom 25. Januar 2011 über die Ermittlung und den Nachweis der Pro-
zessarmut im Sinn von Art. 117 Bst. a ZPO und Art. 111 Abs. 1 VRPG 
(nachfolgend: Kreisschreiben Nr. 1) zu ermitteln ist. Die unentgeltliche 
Rechtspflege ist – vorbehältlich der materiellen Voraussetzung – zu gewäh-
ren, wenn das Einkommen geringer ist als der zivilprozessuale Zwangsbe-
darf oder ihn gerade erreicht bzw. bloss geringfügig übersteigt. Bei einem 
Überschuss sind Prozesskosten praxisgemäss bei weniger kostspieligen 
Verfahren innert Jahresfrist, bei anderen innert zwei Jahren zu tilgen 
(Kreisschreiben Nr. 1 Bst. E). Der Nachweis der Prozessbedürftigkeit ob-
liegt der gesuchstellenden Person; diese hat ihre wirtschaftlichen Verhält-
nisse umfassend darzustellen und soweit möglich zu belegen (vgl. 
BVR 2016 S. 65 E. 3.2.4, 2016 S. 369 E. 4.3.2; s. auch Art. 20 Abs. 1 
VRPG; zum Ganzen Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum berni-
schen VRPG, 1997, Art. 111 N. 6 ff.).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 27
9.3.3
Der Beschwerdegegner bezieht eine AHV-Rente von monatlich 
Fr. 1'725.--. Ergänzungsleistungen erhält er nicht mehr (act. 6A Beilagen 1 
und 2). Seinen Angaben zufolge bestehen sodann monatliche Mieteinnah-
men von Fr. 175.-- für den … (Anhang 2 zum Gutachten agriexpert; act. 6 
und 8), und Einnahmen aus der Verpachtung von … im Umfang von 
Fr. 333.33 (act. 15 Bst. B Ziff. 2 und act. 15A Beilage 18). Seit dem 1. Juli 
2017 vermietete er wieder eine Wohnung in E.________ für Fr. 900.--. 
Nach Abzug von Heizkosten, Strom und Wasser dürfte der Nettoertrag aus 
der Vermietung bei rund Fr. 550.-- gelegen haben (act. 15 Bst. B Ziff. 3 und 
act. 15A Beilage 20). Dieser Mietvertrag sei aber aufgelöst worden und die 
Mieter hätten die Miete für August und September 2017 nicht bezahlt. Über 
den Abschluss eines neuen Mietvertrags werde er informieren (act. 21 
Ziff. 5 und act. 21A Beilage 22). Aus der Verpachtung für den Parkplatz … 
erziele er Einnahmen von Fr. 148.-- pro Monat. Weitere Einnahmen aus der 
Miteigentümergemeinschaft lägen nicht vor (act. 15 Bst. B Ziff. 4). Weder 
aus …- noch aus …bau erziele er Einkünfte (act. 15 Bst. B Ziff. 1 f.). 
9.3.4
Nach ständiger Rechtsprechung gilt im Bereich der unentgeltlichen 
Rechtspflege bei der Erfassung der wirtschaftlichen Situation der Gesuch-
stellerin bzw. des Gesuchstellers der sog. Effektivitätsgrundsatz. Danach 
dürfen nur die effektiv verfügbaren oder wenigstens kurzfristig realisierba-
ren Einkünfte und Vermögenswerte berücksichtigt werden (BVR 2016 S. 65 
E. 3.2.3 mit Hinweisen; Alfred Bühler, Die Prozessarmut, in Christian 
Schöbi [Hrsg.], Gerichtskosten, Parteikosten, Prozesskaution, unentgeltli-
che Prozessführung, Bern 2001, S. 131 ff., 137 f.). Grundsätzlich sind die 
Verhältnisse im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung massgebend (statt vie-
ler BGE 135 I 221 E. 5.1); eine Einkommensverschlechterung kann aber 
berücksichtigt werden (vgl. VGE 2010/154/155 vom 7.6.2010 E. 4.2). Es 
sind folglich keine Mieteinnahmen aus der Wohnung in E.________ in die 
Berechnung des Einkommens des Beschwerdegegners einzubeziehen, da 
sie zurzeit nicht vermietet ist. Aufgrund des Alters des Beschwerdegegners 
erscheint glaubhaft, dass er – anders als der Beschwerdeführer geltend 
macht – über keine Einkünfte aus Erwerbstätigkeit (…vermittlung, 
…verkauf) mehr verfügt. Damit ist von folgenden regelmässigen Einkünften 
auszugehen: 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 28
AHV-Rente
Fr. 1'725.00
Einnahmen …
Fr.
175.00
Einnahmen …
Fr.
148.00
Verpachtung …
Fr.
333.35
-----------------
Total
Fr. 2'381.35
Der Beschwerdeführer macht geltend, dem Beschwerdegegner seien Ein-
nahmen aus der Miteigentümergemeinschaft anzurechnen (act. 12 S. 4), 
was der Beschwerdegegner bestreitet (act. 15). Aufgrund des Effektivitäts-
grundsatzes müssen Einkünfte wie erwähnt wenigstens kurzfristig realisier-
bar sein. Dies dürfte vorliegend nicht der Fall sein, betrifft doch die vorlie-
gende Streitigkeit zumindest indirekt das Miteigentumsverhältnis (vgl. auch 
BA Ziff. 2, wonach die Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, 
für beide Parteien im Hinblick auf die Auflösung des Miteigentums von er-
heblicher Bedeutung ist) und sind sich die Parteien nicht einig darüber, 
welche Einkünfte bzw. Vermögensbeträge den Miteigentümern je zustehen 
(vgl. auch act. 18; vgl. auch die Praxishinweise bei Alfred Bühler, a.a.O., 
S. 138). Dem Beschwerdegegner sind demnach grundsätzlich keine weite-
ren Einkünfte anzurechnen. Unbestritten ist, dass er am 29. September 
2017 Fr. 19'772.95 vom auf die Namen beider Parteien lautenden Mitei-
gentümerkonto bezogen hat (act. 24 und 24A Beilage 6; act. 27), was im 
Zusammenhang mit dem Vermögen des Beschwerdegegners von Bedeu-
tung sein könnte (E. 9.3.7 hinten). Nicht zu klären ist hingegen, ob dieser 
Bezug dem Anteil des Beschwerdegegners entspricht. 
9.3.5
Zu den vom Beschwerdegegner geltend gemachten Auslagen 
(act. 8 Ziff. 3) ergibt sich was folgt:
-
Bei Wohneigentum ist für die Wohnkosten der Liegenschaftsaufwand 
(Hypothekarzins ohne Amortisation, öffentlich-rechtliche Abgaben so-
wie laufende Unterhaltskosten) anzurechnen (Kreisschreiben Nr. 1 
Bst. C Ziff. 2a). Der Hypothekarzins beträgt insgesamt Fr. 699.-- (vgl. 
act. 6A Beilagen 3 und 4). Nebst Kosten für Heizöl von Fr. 143.-- und 
Gebäudeversicherung von Fr. 52.-- (act. 8A Beilage 9 und 10; act. 8 
Ziff. 1 S. 2) macht der Beschwerdegegner eine Pauschale von 2 % des 
Hypothekarbetrags von Fr. 407'650.--, ausmachend Fr. 679.-- monat-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 29
lich, geltend (act. 6 Ziff. II/3; act. 8). Er legt keine Belege (z.B. Offerte) 
für die geltend gemachten, anstehenden Unterhaltsarbeiten vor. Unter 
diesen Umständen ist der Pauschalbetrag zu hoch angesetzt, zumal 
nicht jegliche Unterhaltsarbeiten anrechenbar sein dürften. Es rechtfer-
tigt sich, einen Betrag von Fr. 300.-- für laufende Unterhaltskosten ein-
zusetzen. 
-
Zu berücksichtigen ist weiter die Grundprämie für die obligatorische 
Krankenpflegeversicherung nach Abzug der Prämienverbilligungsbei-
träge von Fr. 30.50 (Kreisschreiben Nr. 1 Bst. C Ziff. 2b; act. 8A Bei-
lage 6). Der Beschwerdegegner macht selbstgetragene Krankheits-
kosten von Fr. 553.-- monatlich geltend. Grundsätzlich sind nur unmit-
telbar bevorstehende – durch die obligatorische Krankenversicherung 
nicht gedeckte – grössere Kosten für Arzt, Zahnarzt, Arzneien, Geburt, 
Spitalaufenthalt sowie die Selbstbehaltskosten nach KVG zu berück-
sichtigen (Kreisschreiben Nr. 1 Bst. C Ziff. 2c). Dem eingereichten 
Auszug für die Steuererklärung der Krankenkasse ist zu entnehmen, 
dass er im Jahr 2016 Fr. 794.60 der Krankheitskosten selber tragen 
musste (act. 8A Beilage 5). Es ist zwar fraglich, ob gestützt darauf 
überhaupt ein Betrag anzurechnen ist (vgl. auch VGE 2013/414/415 
vom 30.7.2014 E. 2.3.4 mit Hinweisen). Es ist jedoch davon auszuge-
hen, dass der Beschwerdegegner aufgrund seines Alters regelmässig 
entsprechende Auslagen hat (vgl. auch Alfred Bühler, a.a.O., S. 174). 
Es ist aber höchstens ein Betrag von Fr. 66.20 (Fr. 794.60/12) zu be-
rücksichtigen. 
-
Aufwendungen für ein Motorfahrzeug im Privatgebrauch können gege-
benenfalls berücksichtigt werden, wenn die betroffene Person aus 
gesundheitlichen Gründen darauf angewiesen ist (BVR 2013 S. 506 
E. 4.5.4). Aufgrund der Wohnlage und des Alters des Beschwerdegeg-
ners ist es gerechtfertigt, einen Betrag von Fr. 100.-- für das Auto an-
zurechnen. 
-
Der Beschwerdegegner legt als Beleg für die laufenden Steuern 
Ratenrechnungen des Jahres 2016 vor (act. 8A Beilagen 7 und 8). Es 
ist davon auszugehen, dass sich diese aktuell im selben Rahmen be-
wegen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 30
Damit ergibt sich folgende Berechnung des zivilprozessualen Zwangsbe-
darfs des Beschwerdegegners:
Grundbetrag
Fr. 1'200.00
Zivilprozessualer Zuschlag
Fr.
360.00
Hypothekarzinsen
Fr.
699.00
Weitere Liegenschaftskosten
Fr.
495.00
Krankenkasse
Fr.
30.50
Selbstgetragene Krankheitskosten
Fr.
66.20
Auto
Fr.
100.00
Steuern
Fr.
146.00
-----------------
Total
Fr. 3'096.70
9.3.6
Der zivilprozessuale Zwangsbedarf des Beschwerdegegners über-
steigt seine regelmässigen Einkünfte von Fr. 2'381.35 (E. 9.3.4 vorne) um 
rund Fr. 715.--. Offenbleiben kann bei diesem Ergebnis, ob dem Be-
schwerdegegner aufgrund seines Alters auf der Auslagenseite möglicher-
weise ein Betrag für die Zusatzversicherung der Krankenkasse anzurech-
nen wäre (vgl. Alfred Bühler, a.a.O., S. 169; vgl. auch VGE 2013/86/87 vom 
27.12.2013 E. 3.6). 
9.3.7
Ist Vermögen vorhanden, so ist gemäss Kreisschreiben Nr. 1 Bst. F 
zu prüfen, ob es der Partei zuzumuten ist, dieses für die beabsichtigte Pro-
zessführung anzugreifen. Dies wird namentlich dann zu verneinen sein, 
wenn es sich nur um geringe Ersparnisse handelt, die Partei kein oder nur 
ein geringes Einkommen erzielt und auf das Vermögen zur Bestreitung des 
Lebensunterhalts angewiesen ist, wenn das Vermögen in einer Liegen-
schaft besteht, die nicht mehr belastet werden kann, und ein Verkauf – was 
die Regel sein wird – unzumutbar ist, oder wenn das Vermögen aus einer 
Kapitalabfindung für Invalidität besteht (diesfalls ist lediglich ein entspre-
chender Rentenbetrag als Einkommen zu berücksichtigen). Soweit das 
Vermögen einen angemessenen «Notgroschen» übersteigt, ist es dem Ge-
suchsteller unbesehen der Art der Vermögensanlage zumutbar, dieses zur 
Finanzierung des Prozesses zu verwenden, bevor dafür öffentliche Mittel 
bereitzustellen sind (vgl. BVR 2010 S. 283 E. 2.2; VGE 2015/244 vom 
20.10.2015 E. 3.3 mit Hinweisen). – Der Beschwerdeführer verfügt über 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 31
Grundeigentum 
in 
E.________. 
Angesichts 
seines 
Alters 
ist 
nachvollziehbar, dass eine weitere Belastung des Grundeigentums 
unrealistisch ist, zumal bereits Hypotheken im Umfang von Fr. 407'650.-- 
bestehen (act. 6A Beilagen 3 und 4). Ein Verkauf ist aus demselben Grund 
nicht zumutbar. Aufgrund des Effektivitätsgrundsatzes ist sodann ein 
allfälliger Erlös aus dem Verkauf seines Miteigentumsanteils am 
landwirtschaftlichen Gewerbe nicht in die Beurteilung miteinzubeziehen, 
soll doch das vorliegende Verfahren auch der Klärung von Fragen 
betreffend Auflösung des Miteigentums dienen (vgl. auch E. 9.3.4 vorne). 
Der Beschwerdegegner verfügt sodann über geringe Ersparnisse (vgl. 
act. 8A 
Beilagen 
11-13 
und 
Beilage 14 
Formular 
B 
«…» 
der 
Steuererklärung 2015; 
act. 15A 
Beilage 17). 
Allerdings 
hat 
er 
unbestrittenermassen 
einen 
Betrag 
von 
knapp 
Fr. 20'000.-- 
vom 
gemeinsamen 
Miteigentümerkonto 
bezogen 
(E. 9.3.4 
vorne). 
Nicht 
aktenkundig ist, ob dieser Betrag noch verfügbar ist. Das Einkommen des 
Beschwerdegegners 
ist 
bescheiden. 
Aufgrund 
des 
monatlichen 
Fehlbetrags (E. 9.3.6 hiervor) ist davon auszugehen, dass der Be-
schwerdeführer zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf das Vermögen 
angewiesen ist (vgl. VGE 2010/305/306 vom 27.12.2010 E. 3.2 mit Hinweis 
auf BGer 9C_874/2008 vom 11.2.2009 E. 2.2.2; Alfred Bühler, a.a.O., 
S. 155). Es könnte ihm demnach auch nicht zugemutet werden, für die Be-
zahlung der Prozesskosten auf dieses (allfällige) Vermögen zurückzugrei-
fen. 
9.3.8
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist somit gutzuheissen, 
und dem Beschwerdegegner ist für das verwaltungsgerichtliche Beschwer-
deverfahren sein Rechtsvertreter als amtlicher Anwalt beizuordnen. Der 
Beschwerdegegner macht ein Honorar von Fr. 8'950.-- und Auslagen von 
Fr. 173.10 geltend. Grundsätzlich berücksichtigt das Verwaltungsgericht 
auch die der entschädigungsberechtigten Person von ihrer Rechtsvertre-
tung in Rechnung gestellte MWSt auf Honorar und Auslagen (BVR 2014 
S. 484 E. 6.2 mit Hinweisen). Der Rechtsvertreter weist die MWSt nicht 
separat aus, weshalb davon auszugehen ist, dass sie mit dem Honorar 
abgegolten ist. Mit Blick auf den in der Sache gebotenen Zeitaufwand, die 
Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses gibt die 
Kostennote des Rechtsvertreters zu keinen Bemerkungen Anlass. Der ta-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 32
rifmässige Parteikostenersatz ist entsprechend auf Fr. 8'950.-- zuzüglich 
Fr. 173.10 Auslagen, ausmachend Fr. 9'123.10 (inkl. MWSt), festzusetzen 
(vgl. Art. 41 Abs. 3 i.V.m. Art. 42a Abs. 3 des Kantonalen Anwaltsgesetzes 
vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11]). 
9.3.9
Die amtliche Entschädigung bestimmt sich nach Art. 112 Abs. 1 
VRPG i.V.m. Art. 42 KAG. Demnach bezahlt der Kanton den amtlich be-
stellten Anwältinnen und Anwälten eine angemessene Entschädigung, die 
sich nach dem gebotenen Zeitaufwand bemisst und höchstens dem Hono-
rar gemäss der Tarifordnung für den Parteikostenersatz entspricht (Art. 42 
Abs. 1 Satz 1 KAG). Der Stundenansatz beträgt Fr. 200.-- (Art. 42 Abs. 4 
KAG i.V.m. Art. 1 der Verordnung vom 20. Oktober 2010 über die Entschä-
digung der amtlichen Anwältinnen und Anwälte [EAV; BSG 168.711]). 
Auslagen und Mehrwertsteuer werden zusätzlich entschädigt (Art. 42 
Abs. 1 Satz 3 KAG). – Infolge Änderung des MWSt Satzes per 1. Januar 
2018 ist entsprechend der Kostennote des Rechtsvertreters des Be-
schwerdegegners zunächst eine getrennte Berechnung für die Jahre 2017 
und 2018 vorzunehmen. Für das Jahr 2017 beträgt der massgebliche Zeit-
aufwand 30 Stunden. Für die amtliche Entschädigung ist demnach von 
Fr. 6'000.-- (30 x Fr. 200.--), zuzüglich Auslagen von Fr. 154.80 und MWSt 
von Fr. 492.40 (8 % von Fr. 6'154.80), insgesamt Fr. 6'647.20, auszuge-
hen. Auf das Jahr 2018 entfallen bei einem massgeblichen Zeitaufwand 
von 2,25 Stunden Fr. 450.--, zuzüglich Auslagen von Fr. 18.30 und MWSt 
von Fr. 36.10 (7,7 % von Fr. 468.30), insgesamt Fr. 504.40. Die amtliche 
Entschädigung beträgt demzufolge gesamthaft Fr. 7'151.60. Der Rechts-
vertreter ist vorerst aus der Gerichtskasse zu entschädigen. Der Be-
schwerdegegner ist gegenüber dem Kanton bzw. dem Rechtsvertreter zur 
Nachzahlung verpflichtet, sobald er dazu in der Lage ist (Art. 113 VRPG 
i.V.m. Art. 42a Abs. 2 KAG und Art. 123 ZPO).
9.4
Zum Parteikostenersatz des Beschwerdeführers für das Verfahren 
vor Verwaltungsgericht ist zunächst festzuhalten, dass ihm für das Ge-
suchsverfahren betreffend unentgeltliche Rechtspflege kein Parteikosten-
ersatz zusteht, zumal er in diesem Verfahren nicht als obsiegend gilt 
(Art. 112 Abs. 1 Satz 2 VRPG; vgl. act. 34B). Der Rechtsvertreter des Be-
schwerdeführers macht in seiner Kostennote vom 27. April 2018 (act. 34A) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 33
ein Honorar von Fr. 12'300.-- zuzüglich Auslagen von Fr. 250.-- und 
Fr. 1'003.-- MWSt geltend (insgesamt Fr. 13'553.--). Das Honorar erscheint 
im Licht der massgebenden Grundsätze (E. 9.3.8 vorne) überhöht. Zwar ist 
ihm darin zuzustimmen, dass die Bedeutung der Streitsache und die 
Schwierigkeit des Prozesses als überdurchschnittlich bezeichnet werden 
können. Da der Rechtsvertreter mit der Streitsache jedoch bereits vertraut 
war, im vorliegenden Verfahren nur ein einfacher Schriftenwechsel durch-
geführt und keine weiteren Beweismassnahmen ergriffen wurden, ist der 
gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich anzusehen (vgl. Art. 41 Abs. 3 
KAG; vgl. auch E. 9.5.3 hinten). Ausserdem erscheinen auch die Auslagen 
von Fr. 250.-- als relativ hoch. Es rechtfertigt sich, den Parteikostenersatz 
inkl. Auslagen und MWSt pauschal auf Fr. 9'000.-- festzusetzen. 
9.5
9.5.1
Die Kosten vor der Vorinstanz sind nach denselben Grundsätzen zu 
verlegen wie diejenigen für das verwaltungsgerichtliche Verfahren (E. 9.2 
vorne). Der Beschwerdegegner macht jedoch geltend, das Vorgehen des 
Beschwerdeführers sei rechtsmissbräuchlich und bei der Kostenverlegung 
sei zu berücksichtigen, dass die Erwägungen der VOL zur wirtschaftlichen 
Tragbarkeit der Investitionen aufgrund der dazumal vorhandenen Beweis-
mittel nicht zu beanstanden seien (BA Ziff. 1.4). Die VOL hat ihren Ent-
scheid im Wesentlichen damit begründet, dass Spezialkulturen im Umfang 
von höchstens 1,08 ha zu berücksichtigen seien. Der erforderliche SAK-
Wert werde nicht erreicht, weshalb nicht geklärt werden müsse, ob die 
Pferdehaltung überhaupt angerechnet werden dürfte. An sich könne des-
halb auch die Frage offenbleiben, ob der Betrieb die wirtschaftliche Grund-
lage für die im Sinn von Art. 7 Abs. 4 Bst. b BGBB erforderlichen Investitio-
nen biete (angefochtener Entscheid E. 9b/cc und 10). – Die Beurteilung der 
VOL hat sich betreffend Spezialkulturen als unzutreffend erwiesen (E. 6.6 
vorne). Sie hat sodann nicht abschliessend beantwortet, ob die Pferdehal-
tung bei der SAK-Berechnung berücksichtigt werden kann. Bei dieser Aus-
gangslage kann nicht gesagt werden, der angefochtene Entscheid sei auf-
grund 
der 
seinerzeitigen 
Verhältnisse 
korrekt 
gewesen 
(vgl. 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 9). Besondere Umstände 
im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG, die eine vom Unterliegerprinzip abwei-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 34
chende Kostenverlegung rechtfertigen würden, sind demnach nicht gege-
ben. Dies liesse sich auch nicht mit dem prozessualen Verhalten des Be-
schwerdeführers begründen, kann ihm doch nicht vorgeworfen werden, die 
Instandstellung 
der 
Pferdeställe 
verspätet 
vorgebracht 
zu 
haben 
(Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 8 und 25 N. 20). Der Be-
schwerdegegner hat demnach grundsätzlich die vorinstanzlichen Verfah-
renskosten zu tragen und dem Beschwerdeführer die Parteikosten zu er-
setzen (Art. 108 Abs. 1 und Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). 
9.5.2
Die VOL hat das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege des Be-
schwerdegegners mit Verfügung vom 18. August 2015 gutgeheissen und 
hat ihm seinen Rechtsvertreter als amtlicher Anwalt beigeordnet (Vorakten 
VOL pag. 67 und 76). Mit Blick auf den in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand, die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des 
Prozesses 
gibt 
die 
Kostennote 
des 
Rechtsvertreters 
zu 
keinen 
Bemerkungen Anlass (Vorakten VOL pag. 220). Der tarifmässige 
Parteikostenersatz ist entsprechend auf Fr. 12'107.30 festzusetzen (vgl. 
Art. 41 Abs. 3 i.V.m. Art. 42a Abs. 3 KAG). Die amtliche Entschädigung ist 
bei einem massgeblichen Zeitaufwand von 49 Stunden auf Fr. 9'800.-- (49 
x Fr. 200.--), zuzüglich Fr. 307.30 Auslagen und Fr. 808.60 MWSt (8 % von 
Fr. 10'107.30), insgesamt Fr. 10'915.90, festzusetzen (vgl. E. 9.3.9 vorne). 
Der Rechtsvertreter ist vorerst aus der Gerichtskasse zu entschädigen. Der 
Beschwerdegegner ist gegenüber dem Kanton bzw. dem Rechtsvertreter 
zur Nachzahlung verpflichtet, sobald er dazu in der Lage ist (Art. 113 
VRPG i.V.m. Art. 42a Abs. 2 KAG und Art. 123 ZPO). 
9.5.3
Der Beschwerdeführer macht für das Verfahren vor der VOL ein 
Honorar von Fr. 9'900.-- zuzüglich Auslagen von Fr. 624.40 und MWSt von 
Fr. 841.95 geltend, wobei er sowohl den gebotenen Zeitaufwand, die Be-
deutung der Streitsache sowie die Schwierigkeit des Prozesses als über-
durchschnittlich erachtet. Dies ist nicht zu beanstanden. Zusätzlich verlangt 
er Ersatz für «Fremdkosten» (Vorakten VOL pag. 225). Bei den vom 
LANAT und von der Gemeinde … in Rechnung gestellten Gebühren 
(Vorakten VOL pag. 226 und 227) handelt es sich um notwendige Auslagen 
im Sinn von Art. 2 PKV, die mit dem vergleichsweise hohen Betrag von 
Fr. 624.40 als abgegolten gelten müssen. Zur Rechnung der C.________ 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 35
AG (Vorakten VOL pag. 228) für ihre Stellungnahme vom 8. August 2016 
zum Gutachten agriexpert (act. 3H Beilage 1; nachfolgend: Stellungnahme 
C.________ AG) ergibt sich was folgt: Kosten für Privatexpertisen können 
im Verwaltungsjustizverfahren in der Regel nicht vergütet werden. Denn im 
Allgemeinen 
besteht 
keine 
Notwendigkeit, 
unaufgefordert 
selber 
Expertinnen oder Experten beizuziehen, da in der Verwaltungsrechtspflege 
die Behörde aufgrund des Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Art. 18 VRPG) 
zum Einholen eines amtlichen Gutachtens verpflichtet ist, wenn ihr selbst 
die nötige Sachkenntnis zur Beurteilung einer rechtserheblichen Frage 
fehlt. Ein Anspruch auf Kostenersatz kommt nur ausnahmsweise in 
Betracht, wenn das Parteigutachten wesentliche neue Erkenntnisse 
gebracht und zu einer grundlegenden Änderung der bisherigen Be-
trachtungsweise geführt bzw. wenn sich wegen ihm die Anordnung eines 
amtlichen Gutachtens erübrigt hat. Die Behörde kann diesfalls die Kosten 
für private Begutachtung zusätzlich zum Aufwand für die Parteivertretung 
ganz oder teilweise zusprechen. Diese Grundsätze gelten prinzipiell unab-
hängig davon, ob es der Partei gelingt, ihren Rechtsstandpunkt mittels des 
Gutachtens nachzuweisen bzw. ob ihr dieses zu einem Obsiegen mit ihren 
Anträgen verhilft bzw. verholfen hat oder nicht (BVR 2007 S. 213 
[VGE 22623 vom 21.12.2006] nicht publ. E. 5.2, 1988 S. 276 E. 5; 
VGE 2016/69 vom 22.3.2017 E. 7.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., 
Art. 104 
N. 6; 
vgl. 
auch 
BGE 142 II 517 
[BGer 1C_526/2015 
und 
1C_528/2015 vom 12.10.2016] nicht publ. E. 10 mit Hinweisen, in 
URP 2017 S. 13). – Der Beschwerdeführer hat sich mit dem Beizug der 
Gutachter agriexpert einverstanden erklärt; einen Vorbehalt hat er mit Be-
zug auf die Frage nach der Wirtschaftlichkeit der Bewirtschaftung gemacht, 
mit der Begründung, es gehe nicht um die aktuelle, tatsächliche Nutzung, 
sondern um die Beurteilung, ob nach objektiven Kriterien ein landwirt-
schaftliches Gewerbe vorliege (Vorakten VOL pag. 105). Zur entsprechen-
den Frage 7 der VOL an die Gutachter (Vorakten VOL pag. 117) hat die 
C.________ AG zwar Stellung genommen (Stellungnahme C.________ AG 
S. 5 und 9). Es kann aber nicht gesagt werden, es hätten sich daraus vom 
Gutachten 
agriexpert 
abweichende 
bzw. 
neue 
entscheidrelevante 
Erkenntnisse ergeben, handelt es sich bei den Ausführungen doch 
mehrheitlich um die Darstellung des Parteistandpunkts, wonach die 
Investitionen entgegen dem Gutachten agriexpert wirtschaftlich tragbar 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 36
seien. Unter diesen Umständen sind dem Beschwerdeführer die Kosten für 
die private Begutachtung nicht zu entschädigen. 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der 
Entscheid der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern vom 16. Fe-
bruar 2017 wird aufgehoben und es wird festgestellt, dass die Grund-
stücke … Gbbl. Nrn. 1-8________ und 9________, … Gbbl. 
Nrn. 10________ und 11-14________ sowie … Gbbl. Nr. 15________ 
als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB gelten.
2. Das Gesuch des Beschwerdegegners um Erteilung der unentgeltlichen 
Rechtspflege für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wird gutge-
heissen. 
3. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt 
auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Beschwerde-
gegner auferlegt. Die Kosten trägt vorerst der Kanton Bern. Vorbe-
halten bleibt die Nachzahlungspflicht des Beschwerdegegners. 
b) Für 
das 
Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht wird 
dem 
Beschwerdegegner 
Rechtsanwalt 
… 
als 
amtlicher 
Anwalt 
beigeordnet. Der tarifmässige Parteikostenersatz wird in diesem 
Verfahren auf Fr. 9'123.10 (inkl. Auslagen und MWSt) festgesetzt. 
Davon wird Rechtsanwalt … aus der Gerichtskasse eine auf 
Fr. 7'151.60 (inkl. Auslagen und MWSt) festgesetzte Entschädigung 
vergütet. 
Vorbehalten 
bleibt 
die 
Nachzahlungspflicht 
des 
Beschwerdegegners.
4. Der Beschwerdegegner hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. Fr. 9'000.-- 
(inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.06.2018, Nr. 100.2017.81U, 
Seite 37
5. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Volkswirtschaftsdirektion des 
Kantons Bern von Fr. 9'500.-- werden dem Beschwerdegegner auf-
erlegt. Die Kosten trägt vorerst der Kanton Bern. Vorbehalten bleibt 
die Nachzahlungspflicht des Beschwerdegegners. 
b) Der tarifmässige Parteikostenersatz für das Verfahren vor der Volks-
wirtschaftsdirektion des Kantons Bern wird auf Fr. 12'107.30 (inkl. 
Auslagen und MWSt) festgesetzt. Davon wird Rechtsanwalt … aus 
der Gerichtskasse eine auf Fr. 10'915.90 (inkl. Auslagen und MWSt) 
festgesetzte 
Entschädigung 
vergütet. 
Vorbehalten 
bleibt 
die 
Nachzahlungspflicht des Beschwerdegegners. 
6. Der Beschwerdegegner hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten für 
das Verfahren vor der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern, be-
stimmt auf Fr. 11'366.35 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 
7. Zu eröffnen
- dem Beschwerdeführer
- dem Beschwerdegegner
- der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern
- dem Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Justiz
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- dem Grundbuchamt Bern-Mittelland
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.