be_verwaltungsgericht · 100 2025 12 · 2026-01-20 · de
Verfügung vom 5. Juli 2024


100.2025.12U
NYR/WUV/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 20. Januar 2026
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Marti, Verwaltungsrichter Nyffenegger
Gerichtsschreiberin Schmutz
A.________ AG
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
1. B.________
2. C.________
3. D.________
4. E.________ und F.________
alle p.A. D.________
5. Erbengemeinschaft G.________, bestehend aus:
- H.________
- I.________
Beschwerdegegnerschaft
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.01.2026, Nr. 100.2025.12U,
Seite 2
Einwohnergemeinde Melchnau
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Baumgartenstrasse 4,
4917 Melchnau
betreffend Baubewilligung; Neubau eines Mehrfamilienhauses (Entscheid
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2024;
BVD 110/2024/63)
Prozessgeschichte:
A.
Die
A.________
AG
ist
Eigentümerin
der
Parzelle
Melchnau
Gbbl. Nr. 1.________ in der Wohnzone. Am 13. Juni 2022 reichte sie ein
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses. Dagegen erho-
ben unter anderen B.________, C.________, D.________, E.________ und
F.________ sowie G.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom
15. April 2024 erteilte der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises
Oberaargau die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.
B.
Gegen diesen Entscheid reichten die genannten Einsprecherinnen und Ein-
sprecher (Bst. A) am 7. Mai 2024 gemeinsam Beschwerde bei der Bau- und
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Die BVD hiess die Be-
schwerde mit Entscheid vom 11. Dezember 2024 gut, hob den Gesamtent-
scheid des Regierungsstatthalters vom 15. April 2024 auf und verweigerte
die Baubewilligung (Bauabschlag).

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C.
Dagegen hat die A.________ AG am 13. Januar 2025 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzu-
heben.
B.________, C.________, D.________, E.________ und F.________ sowie
G.________ beantragen mit gemeinsamer Beschwerdeantwort vom 29. Ja-
nuar 2025 (sinngemäss) die Abweisung der Beschwerde und die Bestäti-
gung des vorinstanzlichen Entscheids. Die BVD schliesst mit Beschwer-
devernehmlassung vom 30. Januar 2025 auf Abweisung der Beschwerde.
Die Einwohnergemeinde (EG) Melchnau beantragt mit Stellungnahme vom
23. Januar 2025, die Beschwerde sei gutzuheissen und die erteilte Baube-
willigung zu bestätigen.
Am 15. Februar 2025 ist G.________ verstorben und ihre Erbinnen,
H.________ und I.________, sind an ihrer Stelle ins Verfahren eingetreten
(Beschwerdegegnerinnen 5). Ihnen ist am 5. Januar 2026 Einsicht in die
amtlichen Akten gewährt worden.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m.
Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

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1.2
Die Beschwerdeführerin stellt nicht ausdrücklich einen reforma-
torischen Antrag. Aus der Beschwerdebegründung, die zur Auslegung des
Rechtsbegehrens beizuziehen ist (BVR 2015 S. 541 [VGE 2014/266 vom
4.6.2015] nicht publ. E. 2, 2011 S. 391 E. 3.3; Michel Daum, in Herzog/Daum
[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 6,
Art. 32 N. 18), ergibt sich jedoch, dass sie mit dem Begehren um Aufhebung
des angefochtenen Entscheids die Bewilligung ihres Baugesuchs erreichen
will. Das Rechtsbegehren ist in diesem Sinn zu verstehen.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, ein Mehrfamilienhaus mit elf
Wohnungen verteilt über fünf Stockwerke auf ihrer Parzelle Nr. 1.________
in der Wohnzone W3 zu erstellen. Umstritten ist, ob die baurechtliche Grund-
ordnung der EG Melchnau für die Wohnzone W3 eine Begrenzung des Nut-
zungsmasses auf maximal drei Vollgeschosse vorsieht.
2.2
Die baurechtliche Grundordnung der EG Melchnau besteht aus dem
Baureglement
vom
2. Dezember
2019
(GBR;
einsehbar
unter:
 , Rubriken «Online-Schalter/Reglemente») einschliess-
lich der graphischen Darstellung der Messvorschriften im Anhang dazu so-
wie dem Zonenplan (vgl. Auszug Zonenplan, Akten Gemeinde 6B; vgl.
Art. 64 Abs. 1 Bst. b BauG; Art. 1 Abs. 1 GBR). Das Baureglement enthält –
mit Ausnahme für die Zone mit Planungspflicht (ZPP) «beim Schulhaus»
(Art. 34 Abs. 3 GBR) – unbestrittenermassen keine Bestimmungen zur Ge-
schosszahl. Hingegen lassen sich der Legende zum Zonenplan auch für die
Wohnzonen W2a, W2b und W3 sowie für die Wohn- und Gewerbezone WG2
und die Gewerbezone G Angaben zur Geschosszahl entnehmen. Die Par-
zelle der Beschwerdeführerin liegt gemäss Zonenplan in der Wohnzone W3.
Die Legende enthält hierzu den Hinweis «Wohnzone 3-geschossig W3».
2.3
Der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Oberaargau er-
achtete die bau- und planungsrechtlichen Vorschriften als eingehalten und

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erteilte der Beschwerdeführerin mit Gesamtentscheid vom 15. April 2024 die
Baubewilligung (Akten Regierungsstatthalteramt [RSA] 6D pag. 2 ff.). Die
BVD, die sich auf Beschwerde der Nachbarinnen und Nachbarn (Beschwer-
degegnerschaft im vorliegenden Verfahren) hin mit der Angelegenheit zu be-
fassen hatte, kam nach einer summarischen Einschätzung zum Schluss,
gemäss Zonenplan seien in der Wohnzone W3 nur dreigeschossige Bauten
zulässig und das Bauvorhaben überschreite die zulässige Geschosszahl. Mit
Verfügung vom 13. August 2024 gab sie den Verfahrensbeteiligten Gelegen-
heit, sich zu dieser Einschätzung zu äussern (Akten BVD 6A pag. 42 f.). Die
Gemeinde führte in ihrer Stellungnahme vom 23. August 2024 aus, die Zo-
nen W2a, W2b und W3 seien gemäss Art. 25 Abs. 1 GBR für das ruhige
Wohnen bestimmt. Eine maximale Anzahl an Geschossen werde mit dieser
Formulierung bewusst nicht definiert. Das Mass der Nutzung werde mit der
Absicht, dass die Gebäudevolumen im Sinn eines haushälterischen Um-
gangs mit dem Boden vollumfänglich genutzt werden könnten, in Art. 40
GBR lediglich durch die vorgegebenen Grenzabstände, die Gebäudelänge
und die Fassadenhöhe traufseitig (Fh tr) und in Art. 25 Abs. 2 GBR durch die
zulässige Dachneigung definiert. Der Gemeinderat wende diese Auslegung
bereits seit Jahrzehnten an, auch schon unter der Geltung der vormals gül-
tigen baurechtlichen Grundordnung. Dieser Praxis entsprechend seien in
den letzten Jahren mehrere Baubewilligungen erteilt worden (so z.B. Mehr-
familienhaus am …weg 18 in der W3, Mehrfamilienhaus am …weg 14 in der
W3 sowie Wohnhaus am …weg 9 und Wohnhaus am …weg 11, beide in der
W2). Die Gemeinde sei der Überzeugung, dass diese Auslegung und die
angewandte Handhabung in ihrer Autonomie liege und rechtens sei (Akten
BVD 6A pag. 44 ff.). Dieselbe Auffassung vertrat der Regierungsstatthalter
in seiner Stellungnahme vom 27. August 2024 (Akten BVD 6A pag. 47 f.).
Die Baugesuchstellerin (Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren)
brachte mit Eingabe vom 2. September 2024 ebenfalls vor, die Gemeinde
habe von einer Regelung der Geschossigkeit abgesehen und die Gebäude-
volumen in der Wohnzone W3, gleich wie in den übrigen Wohnzonen und
anders als in der ZPP «beim Schulhaus» (Art. 34 Abs. 3 GBR), durch die
trauf- und giebelseitige Fassadenhöhe, die Gebäudelänge sowie durch die
Dachneigung bestimmt. Das Bauprojekt halte damit die gesetzlichen Vorga-
ben ein (Akten BVD 6A pag. 49 f.). Mit Schlussbemerkungen vom 20. Sep-
tember 2024 hielt die Gemeinde an ihrer bisherigen Haltung fest und er-

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gänzte, das Baureglement datiere vom 9. April 2020 (Genehmigungsdatum
des Amtes für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern [AGR]) und
sei damit jünger als der Zonenplan vom 7. Juli 2016 (Genehmigungsdatum
AGR). Dem Baureglement komme somit Vorrang zu. Bei der Bezeichnung
in der Legende handle es sich um einen redaktionellen Fehler, der bei der
nächsten Teilrevision des Zonenplans bereinigt werde (Akten BVD 6A
pag. 54 ff.). Die Baugesuchstellerin führte mit Eingabe vom 26. September
2024 ebenfalls aus, mit der Revision des Baureglements sei die Beschrän-
kung der Geschosszahl aufgehoben worden. Dabei sei verpasst worden, die
Legende zum Zonenplan an die neuste Fassung des Baureglements anzu-
passen, was ein redaktionelles Versehen darstelle. Hinzu komme, dass die
Gemeinde bei der Auslegung ihrer eigenen Bestimmungen autonom sei (Ak-
ten BVD pag. 57 ff.). Ergänzend zu den bisherigen Ausführungen hielt die
stellvertretende Regierungsstatthalterin mit Eingabe vom 30. September
2024 fest, die Gemeinde habe seit der Anpassung des Baureglements eine
einheitliche Praxis angewandt, die aus Sicht des Regierungsstatthalteramts
rechtlich vertretbar, inhaltlich nachvollziehbar und nicht zu beanstanden sei
(Akten BVD pag. 64 f.).
2.4
Mit Entscheid vom 11. Dezember 2024 hob die BVD den Gesamtent-
scheid des Regierungsstatthalters vom 15. April 2024 auf und verweigerte
die nachgesuchte Bewilligung (Bauabschlag). Zur Begründung führte sie
aus, das Baureglement kenne die Wohnzonen W2a, W2b und W3, äussere
sich aber – abgesehen von der Dachneigung – nicht dazu, worin sich diese
unterscheiden. Hingegen werde in der Legende zum Zonenplan die zuläs-
sige Geschosszahl für die verschiedenen Wohnzonen festgelegt. Dem kla-
ren Wortlaut der Legende sei zu entnehmen, dass in der Wohnzone W3 ma-
ximal dreigeschossige Bauten zulässig seien. Die Gemeinde habe im Bau-
reglement keine Masse für Unter- und Dachgeschosse festgelegt, weshalb
diese auch als Vollgeschosse gelten würden. Das Bauvorhaben sehe fünf
Vollgeschosse vor und überschreite damit die gemäss Zonenplan in der
Wohnzone W3 geltende Vorgabe von maximal drei Vollgeschossen (ange-
fochtener Entscheid E. 2).
2.5
Die Beschwerdeführerin wendet mit ihrer Beschwerde vom 13. Ja-
nuar 2025 dagegen ein, die Gemeinden seien in ihrer Ortsplanung im Rah-

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men der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei. Die Vorin-
stanz habe sich nicht über die Auslegung des kommunalen Rechts durch die
Gemeinde hinwegsetzen dürfen (Beschwerde S. 8). Das Baureglement sehe
keine Regelung betreffend Geschossigkeit vor, weshalb auch etliche Bau-
projekte ohne Berücksichtigung der Geschosszahl bewilligt worden seien,
was die Gemeinde selbst in ihren Stellungnahmen im vorinstanzlichen Ver-
fahren bestätigt habe (Beschwerde S. 9 ff.). Diese Praxis bestehe seit Jahr-
zehnten und sei im Rahmen eines Augenscheins durch das Verwaltungsge-
richt zu würdigen (Beschwerde S. 13). Die Gemeinde habe bestätigt, dass
es sich bei der Bezeichnung in der Legende zum Zonenplan um einen re-
daktionellen Fehler handle. Auch das Regierungsstatthalteramt habe die
Auffassung der Gemeinde in seinen Stellungnahmen geschützt. Die Vorin-
stanz sei daher zu Unrecht zum Schluss gelangt, in der Wohnzone W3 seien
nur dreigeschossige Bauten zulässig (Beschwerde S. 6 ff.). Selbst wenn
aber davon ausgegangen werde, dass eine rechtswidrige Praxis angewen-
det werde, habe die Gemeinde zum Ausdruck gebracht, dass sie die Le-
gende zum Zonenplan bei der nächsten Teilrevision an das Baureglement
anpassen werde und bis dahin die angeblich rechtswidrige Praxis weiterzu-
verfolgen gedenke. Damit bestehe ein Anspruch auf Gleichbehandlung im
Unrecht (Beschwerde S. 15 f.). Die Gemeinde stützt mit ihrer Stellungnahme
vom 23. Januar 2025 die Vorbringen der Beschwerdeführerin (act. 4).
3.
3.1
Die bauliche Nutzung ist durch die baurechtliche Grundordnung der
Gemeinde, bestehend aus Baureglement und Zonenplan (vorne E. 2.2), be-
stimmt (Art. 4 Abs. 1 BauG). Während das Baureglement die allgemeinen
Bauvorschriften der Gemeinde, die Vorschriften zum Zonenplan sowie allen-
falls abgaberechtliche Bestimmungen enthält (Art. 69 Abs. 1 BauG), be-
stimmt der Zonenplan in der Regel mittels einer Karte parzellenscharf den
örtlichen Geltungsbereich der Nutzungsvorschriften (vgl. Zaugg/Ludwig,
Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 5. Aufl. 2024, Art. 57 N. 6; Jean-
nerat/Moor, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 14
N. 20; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020,
N. 953). Er legt gemäss Art. 71 Abs. 1 BauG insbesondere die Bauzone und

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ihre Einteilung, die Landwirtschaftszone, die Bauernhofzone, die Weiler-
oder Erhaltungszonen und die weiteren Nutzungszonen fest (Satz 1). Der
Zonenplan bezeichnet zudem die Schutzgebiete, die Gefahrengebiete und
die Immissionsgebiete (Satz 2). Die Gemeinden sind in ihrer Ortsplanung im
Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (Art. 65
Abs. 1 BauG). Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der
Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnor-
men berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein
gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Ge-
meinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will.
Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde – wie hier – nicht selbst Baubewil-
ligungsbehörde ist, sondern sich als Verfahrensbeteiligte auf die entspre-
chende Auslegung beruft (BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017 E. 2.1.2;
BVR 2019 S. 51 E. 6.2; VGE 2019/215 vom 2.7.2020 E. 4.3). Wird die An-
wendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Be-
schwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von
der Gemeinde gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Dabei ist auch von
Belang, wie die Gemeinde die zur Diskussion stehende Vorschrift bisher in
der Praxis verstanden und gehandhabt hat (statt vieler BVR 2019 S. 51
E. 6.2 mit Hinweisen). Die Rechtmittelinstanzen auferlegen sich mit anderen
Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Ge-
meinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung
der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre
(statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.],
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 21 und 23,
Art. 66 N. 19 und 24 ff.).
3.2
Das Baureglement enthält für die hier interessierende Wohnzone W3
unbestrittenermassen keine Begrenzung des Nutzungsmasses mit einer Ge-
schosszahl (vgl. vorne E. 2.2). Hingegen weist der Zonenplan die Parzelle
der Beschwerdeführerin der «Wohnzone 3-geschossig W3» zu. Die Vorin-
stanz ist zum Ergebnis gelangt, der Zonenplan lege eindeutig fest, dass die
Geschosszahl in der Wohnzone W3 auf drei Vollgeschosse beschränkt sei.
Wer die baurechtliche Grundordnung (bestehend aus Baureglement und Zo-
nenplan) konsultiere, dürfe und müsse davon ausgehen, dass für die Wohn-
zone W3 eine Geschosszahl definiert sei. Die Auslegung der Gemeinde, wo-

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nach die Geschosszahl nicht beschränkt sei, sei rechtlich nicht haltbar (an-
gefochtener Entscheid E. 2g).
3.3
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden:
3.3.1
Die Bauweise, die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und
Geschosszahl sowie die architektonische Gestaltung werden durch die
Vorschriften der Gemeinden geregelt (Art. 13 Abs. 1 BauG). Zu den
Abmessungen gehört auch die Höhe von Bauten. Die Gemeinden können
diese durch Festlegung von Gesamthöhen, Fassadenhöhen und/oder
Geschosszahl (mit festgelegter Geschosshöhe) bestimmen (Zaugg/Ludwig,
Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 13 N. 5a). Es
steht den Gemeinden somit frei, wie sie die Höhe von Bauten bestimmen
wollen. Das Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement
(Normalbaureglement, NBRD; BSG 723.13), welches eine kantonale
Ersatzordnung für Gemeinden darstellt, die von der Pflicht zur Ortsplanung
entbunden sind und das bei fehlender oder lückenhafter Regelung im
Baureglement als ergänzendes Recht gilt (Art. 67 und 70 Abs. 1 BauG; Art. 1
NBRD), regelt die Geschosszahl nicht mehr. Die Regelung wurde im
Rahmen der Revision des BauG und des NBRD vom 28. Januar 2009
aufgehoben (Art. 70 Abs. 2 aBst. b BauG; aArt. 17 NBRD), weil diese nebst
der Regelung der Gebäudehöhe als unnötig erachtet wurde, da sich aus der
Gebäudehöhe und der gesetzlich vorgeschriebenen minimalen Raumhöhe
(Art. 67 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1])
automatisch die höchstmögliche Geschosszahl ergibt (Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 70 N. 3). Der Verzicht auf die Festlegung einer Geschosszahl ist
damit grundsätzlich möglich und steht im Ermessen der Gemeinde.
3.3.2
Das Baureglement und der Zonenplan bilden als baurechtliche
Grundordnung der Gemeinde zwar ein Ganzes und sind dementsprechend
von den Baugesuchstellenden zusammen zu konsultieren, um ein verlässli-
ches Bild davon zu erhalten, ob Bauten und Anlagen auf einem bestimmten
Grundstück erstellt werden dürfen, welchen Zwecken sie dienen müssen
bzw. dürfen und welche weiteren Voraussetzungen für die Erteilung der Bau-
bewilligung erfüllt sein müssen (vgl. Beat Stalder, Raumplanungsrecht, in
Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 405 ff.,
463 N. 147). Art. 69 Abs. 1 BauG bestimmt indes, dass das Baureglement

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Seite 10
die allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinden, die Vorschriften zum Zo-
nenplan sowie allenfalls abgaberechtliche Bestimmungen enthält (vorne
E. 3.1). Das Baureglement umfasst damit u.a. die Vorschriften, die allgemein
für die Ausführung von Bauten gelten, sich also nicht auf bestimmte Nut-
zungszonen beziehen, sowie die Vorschriften zum Zonenplan, welche die in
den einzelnen Nutzungszonen zulässigen Nutzungen näher umschreiben
und damit die rechtliche Bedeutung der grafischen Darstellungen des Zo-
nenplans bestimmen. Diese Vorschriften können sich namentlich auf Fol-
gende Aspekte beziehen: Art und Mass der zulässigen Nutzung, Bauab-
stände und Stellung der Bauten, Bauweise und Baugestaltung, Umgebungs-
gestaltung und Bepflanzung sowie die Regelung von Spezialzonen wie der
Zone mit Planungspflicht (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 69 N. 2 Bst. a und b).
Der Zonenplan legt dagegen die einzelnen Nutzungszonen fest (Art. 71
Abs. 1 BauG). Er dient dazu, den örtlichen Geltungsbereich der im Baure-
glement statuierten Vorschriften zum Zonenplan kartografisch darzustellen
(vgl. vorne E. 3.1). In der Regel werden die verschiedenen Zonen im Plan
mit verschiedenen Farben und Schraffierungen gekennzeichnet (Beat Stal-
der, a.a.O., S. 465 N. 154). Der Planlegende kommt dabei die Funktion zu,
die im Plan verwendeten Farben, Symbole, Zeichen und dergleichen zu be-
schreiben (vgl. auch Musterlegende Zonenplan und Hinweisplan, einsehbar
unter: , Rubriken «Arbeitshilfen und Mus-
ter/Musterbaureglement»). Aus der gesetzlichen Konzeption ergibt sich so-
mit, dass die Bau- und Nutzungsvorschriften im Baureglement enthalten sind
und der Zonenplan lediglich grafisch darstellt, zu welcher Nutzungszone die
einzelnen Parzellen auf dem Gemeindegebiet gehören. Mit dem Plan bzw.
mit der zugehörigen Legende werden keine eigenen, das Baureglement er-
gänzenden Vorschriften aufgestellt. Anders kann es sich verhalten, wenn
kein Reglement erlassen wird (z.B. Strassenplan, Wasserbauplan; vgl.
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 57 N. 6; Thierry Tanquerel, in Praxiskommentar
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 N. 23). Dieser Fall liegt hier nicht vor.
Bereits vor diesem Hintergrund ist die Auslegung der Gemeinde, dass mit
der Bezeichnung in der Legende zum Zonenplan «Wohnzone 3-geschossig
W3» keine im Baureglement nicht enthaltene Vorschrift zur zulässigen Ge-
schosszahl aufgestellt worden sei, rechtlich haltbar.

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Seite 11
3.3.3
Hinzu kommt, dass die Gemeinde für die Wohnzonen keine Masse
im Sinn von Art. 19 und 20 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Be-
griffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) zur Abgrenzung
der Vollgeschosse von anderen Geschossarten (Unter- und Dachge-
schosse) festgelegt hat (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 5 Bst. b). Eine
solche Regelung findet sich im Baureglement einzig für die ZPP «beim
Schulhaus». Es ist hingegen davon auszugehen, dass die Gemeinde –
gleich wie für die erwähnte ZPP (Art. 34 Abs. 3 Bst. e BVR) – eine
Abgrenzung der Vollgeschosse von den Unter- und Dachgeschossen
vorgenommen hätte, hätte sie die zulässige Geschosszahl für die Wohnzone
W3 auf drei Vollgeschosse beschränken wollen. Auch aus diesem Grund
erscheint das Vorbringen der Gemeinde nachvollziehbar, die Bestimmungen
zur Geschosszahl seien im Rahmen der Teilrevision des Baureglements
gestrichen worden, der Zonenplan habe hingegen aus redaktionellem
Versehen keine Anpassung erfahren (Stellungnahme vom 23.8.2024, Akten
BVD 6A pag. 44 ff.; vgl. vorne E. 2.3).
3.3.4
Nicht zuletzt verweisen sowohl die Beschwerdeführerin als auch die
Gemeinde selbst auf verschiedene Bauten auf dem Gemeindegebiet, die
ohne Rücksicht auf die in der Legende zum Zonenplan genannten
Geschosszahlen bewilligt worden sind (Beschwerde S. 9 ff.; Akten BVD 6A
pag. 44 ff.; vgl. vorne E. 2.3). Entgegen der Vorinstanz bestehen keine
Anhaltspunkte dafür, daran zu zweifeln, dass die von der Gemeinde hier
vertretene Auslegung ihrer Nutzungsvorschriften auch ihrer ständigen Praxis
entspricht.
3.4
Nach dem Gesagten ist die Auslegung der Gemeinde, wonach das
Nutzungsmass abschliessend im Baureglement festgelegt wird und die
Legende auf dem Zonenplan diesbezüglich keine Bedeutung hat – entgegen
den Ausführungen der Vorinstanz – rechtlich haltbar. Angesichts dessen
erübrigt es sich, einen Augenschein vor Ort durchzuführen. Ebenso kann
darauf verzichtet werden, zu prüfen, ob der Beschwerdeführerin ein
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht zukommen würde (Beschwerde
S. 13 ff.).

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Seite 12
4.
4.1
Nach dem Erwogenen ist die Beschwerde dahin gutzuheissen, dass
der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Be-
handlung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Die BVD wird sich mit den
weiteren, noch nicht geprüften Vorbringen der Beschwerdegegnerschaft
(Beschwerdeführende im vorinstanzlichen Verfahren) auseinanderzusetzen
haben (angefochtener Entscheid E. 3a; Art. 84 Abs. 1 VRPG; vgl. Ruth Her-
zog, a.a.O., Art. 84 N. 11). Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
4.2
Bei diesem Verfahrensausgang dringt die Beschwerdeführerin mit ih-
rem Rechtsmittel nur teilweise durch, hat sie doch (sinngemäss) einen refor-
matorischen Antrag gestellt (vgl. vorne Bst. C und E. 1.2). Nach der Praxis
des Verwaltungsgerichts ist indes im Kostenpunkt von einem vollumfängli-
chen Obsiegen auszugehen, sofern bei Vorliegen eines reformatorischen
(Haupt-)Antrags ein Rückweisungsentscheid ergeht und die infolge Rück-
weisung vorzunehmende Neubeurteilung – wie hier – noch zu einer vollstän-
digen Gutheissung der Begehren führen kann (BVR 2016 S. 222 E. 4.1; jün-
ger etwa VGE 2023/65 vom 5.6.2025 E. 5.2). Demnach hat die unterlie-
gende Beschwerdegegnerschaft unter Solidarhaft die gesamten Verfahrens-
kosten zu tragen und der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu ersetzen
(Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG sowie Art. 106 VPRG).
Das mit Kostennote vom 19. November 2025 (act. 11) geltend gemachte Ho-
norar der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemer-
kungen Anlass.
4.3
Die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Kosten hat das Ver-
waltungsgericht im Rahmen des Rückweisungsentscheids nicht zu liquidie-
ren. Darüber hat die Vorinstanz neu zu entscheiden (BVR 2022 S. 19
[VGE 2020/188 vom 5.10.2021] nicht publ. E. 8.3; Ruth Herzog, a.a.O.,
Art. 108 N. 7).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.01.2026, Nr. 100.2025.12U,
Seite 13
5.
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten ans Bundesgericht erhoben werden (Art. 82 ff. BGG). Da es
sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (Rück-
weisungsentscheid; statt vieler BGE 140 V 282 E. 2 mit Hinweisen), ist die
Beschwerde aber nur zulässig, wenn eine der zusätzlichen Voraussetzun-
gen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt ist.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau-
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2024 aufge-
hoben und die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurück-
gewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdegegner-
schaft auferlegt.
b) Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 4’000.-- wird der Beschwerde-
führerin nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Die Beschwerdegegnerschaft hat der Beschwerdeführerin die Parteikos-
ten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
Fr. 4'255.90 (inkl. MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerschaft
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Melchnau

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.01.2026, Nr. 100.2025.12U,
Seite 14
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Oberaargau
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.