be_verwaltungsgericht · 100 2020 207 · 2022-01-06 · de

Zahlung aus einer Vereinbarung über den Ausgleich von Planungsvorteilen (Entscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 28. April 2020; vkv 17/2019) | Andere

100.2020.207U
DAM/SES/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 6. Januar 2022
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Seiler
A.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt …
Appellantin
gegen
Einwohnergemeinde Interlaken
handelnd durch den Gemeinderat, General-Guisan-Strasse 43, Postfach, 
3800 Interlaken
vertreten durch Fürsprecher …
Appellatin
und
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Schloss 1, 3800 Interlaken
betreffend Zahlung aus einer Vereinbarung über den Ausgleich von 
Planungsvorteilen (Entscheid des Regierungsstatthalters des Verwaltungs-
kreises Interlaken-Oberhasli vom 28. April 2020; vkv 17/2019)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2022, Nr. 100.2020.207U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin des Grundstücks Interlaken Gbbl. 
Nr. 1________. Dort steht seit 1956 das erste Motel der Schweiz, das im 
Jahr 2000 als erhaltenswert in das Bauinventar der Einwohnergemeinde 
(EG) Interlaken aufgenommen wurde und heute als Hotel betrieben wird. Am 
3. November 2008 schlossen die EG Interlaken und die A.________ AG, 
handelnd durch den einzelzeichnungsberechtigten Vizepräsidenten des 
Verwaltungsrats, eine «Vereinbarung über den Planungsausgleich für die 
teilweise Umzonung» des Grundstücks. Danach sollte die Parzelle, soweit 
nicht in der Uferschutzzone liegend, im Rahmen der laufenden 
Ortsplanungsrevision von der Hotelzone C1 gemäss dem Teilzonen- und 
Uferschutzplan «…» vom 19. Dezember 1993 in eine Wohnzone W2 
umgezont werden. Die A.________ AG verpflichtete sich im Gegenzug zu 
einer Ausgleichszahlung von Fr. 45'600.--. Am 9. Dezember 2008 beschloss 
die Gemeinde unter anderem die Änderung des erwähnten Plans mit der 
Umzonung, wie sie vertraglich vorgesehen war.
B.
Im Jahr 2018 stellte die EG Interlaken der A.________ AG Rechnung über 
Fr. 45'600.--. Die A.________ AG bestritt Bestand und Fälligkeit der Forde-
rung. Im folgenden Betreibungsverfahren wurde der EG Interlaken am 
20. Mai 2019 die provisorische Rechtsöffnung verweigert. Am 17. Oktober 
2019 klagte sie vor dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli und 
beantragte, die A.________ AG sei zu verurteilen, ihr Fr. 45'600.--, nebst 
Zins zu 5 % seit dem 9. August 2018, zu bezahlen. Der Regierungsstatthalter 
hiess die Klage am 28. April 2020 gut und verpflichtete die A.________ AG 
zur Bezahlung des eingeklagten Betrags.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2022, Nr. 100.2020.207U, 
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C.
Dagegen hat die A.________ AG am 29. Mai 2020 beim Verwaltungsgericht 
appelliert. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:
«1. Der Entscheid des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli 
vom 28. April 2020 sei aufzuheben und die Klage der Appella-
tin/Klägerin vom 17. Oktober 2019 sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Eventualiter: Das Verfahren sei zur Ergänzung des Sachverhaltes 
und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen».
Am 8. Juni bzw. 2. Juli 2020 haben der Regierungsstatthalter und die EG In-
terlaken beantragt, die Appellation sei abzuweisen. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht überprüft auf Appellation hin Urteile unterer 
Verwaltungsjustizbehörden, die im Klageverfahren ergangen sind (Art. 93 
Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege 
[VRPG; BSG 155.21]). Der Regierungsstatthalter hat seine Zuständigkeit auf 
Art. 88 Bst. d VRPG gestützt (angefochtener Entscheid Formelles E. 1). Da-
nach sind Streitigkeiten aus öffentlich-rechtlichen Verträgen zwischen Ge-
meinden und Privaten im Klageverfahren zu beurteilen, soweit die zustän-
dige Behörde die Streitigkeit nach dem Gesetz nicht durch Verfügung zu 
regeln hat. Die verwaltungsrechtliche Klage ist unzulässig, wenn der be-
hauptete Anspruch auf dem Beschwerdeweg geltend gemacht werden kann 
(Art. 90 Abs. 1 VRPG). Das Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, in 
welchem Verfahren die Streitsache richtigerweise zu beurteilen und welches 
Rechtsmittel zulässig ist (Art. 20a VRPG; BVR 2018 S. 528 E. 1; Ruth Her-
zog bzw. Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 87 N. 16 bzw. Art. 20a N. 34).
1.2
Die Gemeinde stützt ihren Anspruch auf die Vereinbarung vom 3. No-
vember 2008 über den Planungsausgleich für die teilweise Umzonung des 


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Grundstücks Nr. 1________ von der Hotelzone in die Wohnzone (vorne 
Bst. A). Damit soll der Mehrwert, der durch diesen Vorgang entstand, in 
einem bestimmten Umfang ausgeglichen werden. Art. 5 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes 
vom 
22. Juni 
1979 
über 
die 
Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) verpflichtet die Kantone zu einem 
angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch 
Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Die Möglichkeit, einen 
Planungsvorteil vertraglich abzuschöpfen, sah das bernische Recht im alten 
Art. 142 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 
ausdrücklich vor (ursprüngliche Fassung, GS 1985 S. 237). Zwar werden 
Mehrwertabgaben nach geltendem Recht verfügt (Art. 142d Abs. 1 BauG); 
vertragliche Lösungen kommen nur noch in Betracht, wenn die Zuweisung 
von Land in Materialabbau- und Deponiezonen zur Diskussion steht 
(Art. 142a Abs. 3 BauG, neue Bestimmungen soweit hier interessierend in 
Kraft seit 1.4.2017). Altrechtliche Verträge über Mehrwertabgaben bleiben 
aber gültig, wenn die öffentliche Auflage der Planung, die zu einem Mehrwert 
führt, vor dem Inkrafttreten dieser Änderung beginnt (Art. T3-1 Abs. 2 BauG; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 
2020/2017, Art. 142-142f N. 3; vgl. zum Ganzen auch Beat Stalder, 
Raumplanungsrecht, in Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 
3. Aufl. 2021, S. 405 ff., 501 f. Rz. 255).
1.3
Die Ortsplanungsrevision lag hier vom 29. Mai bis zum 30. Juni 2008 
öffentlich auf (vgl. Genehmigungsverfügung vom 9.7.2009 S. 1, Vorakten 
Klagebeilage [KB] 11), weshalb die Vereinbarung vom 3. November 2008 
grundsätzlich gültig ist. Auch wenn die Übergangsbestimmung zum Verfah-
ren nichts sagt, bezieht sich die in Art. 142d Abs. 1 BauG verankerte Hand-
lungsform der Verfügung nicht auf altrechtliche Verträge. Wohl kann das Ge-
setz trotz Vertragshandelns die Verfügungskompetenz vorsehen (vgl. dazu 
Ruth Herzog, a.a.O., Art. 88 N. 12 i.V.m. Art. 87 N. 26 mit Beispielen). 
Art. 142 ff. BauG über den Ausgleich von Planungsvorteilen beinhalten indes 
eine grundlegend neue Verfahrensordnung, die nicht auf das altrechtliche 
Vertragssystem abgestimmt ist. Für Streitigkeiten aus den noch geltenden 
altrechtlichen Verträgen über die Mehrwertabschöpfung ist daher weiterhin 
der Regierungsstatthalter oder die Regierungsstatthalterin im Klageverfah-
ren zuständig und als Rechtsmittel die Appellation beim Verwaltungsgericht 


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zulässig (vgl. auch Michel Daum, a.a.O., Art. 25 N. 14 zur Anwendbarkeit der 
alten Verfahrensordnung bei Änderungen während hängigem Verfahren).
1.4
Die Appellantin wurde vom Regierungsstatthalter zur Zahlung von 
Fr. 45'600.-- zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 9. August 2018 verurteilt (vorne 
Bst. B). Sie hat mithin am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und hat 
ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des ange-
fochtenen Entscheids (vgl. zur Legitimation im Appellationsverfahren BVR 
2021 S. 218 E. 2.3). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehal-
ten (Art. 94 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Appellation ist einzutreten.
1.5
Dem Verwaltungsgericht stehen die gleichen Erkenntnisbefugnisse 
wie der Vorinstanz zu. Es würdigt die Vorbringen der Parteien in tatsächlicher 
und rechtlicher Hinsicht nach pflichtgemässem Ermessen (Art. 93 Abs. 2 
i.V.m. Art. 92 Abs. 1 VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 93 N. 10).
2.
2.1
Während 
Jahren 
hatte 
die 
Appellantin 
auf 
ihrer 
Parzelle 
Nr. 1________ ein Motel bzw. Hotel betrieben. Weil sich dieses offenbar 
nicht mehr wirtschaftlich führen liess und der Innenausbau der Gebäude im 
Jahr 2005 durch Hochwasser erheblich geschädigt worden war, beantragte 
sie im Oktober 2005, das Grundstück sei von der Hotelzone C1 in die Wohn- 
und Gewerbezone umzuzonen (Schreiben vom 21.10.2005, Vorakten KB 4; 
vgl. auch Eingabe im Mitwirkungsverfahren vom 19.2.2007, Vorakten KB 5). 
Die Gemeinde kam diesem Anliegen teilweise entgegen. Die Parzelle sollte 
der Wohnzone W2 zugewiesen werden, wobei der daraus entstehende 
Mehrwert abgegolten werden müsse (Schreiben vom 18.4.2008, Vorakten 
KB 6).
2.2
Die Parteien schlossen am 3. November 2008 eine «Vereinbarung 
über den Planungsausgleich für die teilweise Umzonung der Parzelle 
Nr. 1________» (Vorakten KB 1). Die Appellantin anerkannte ausdrücklich, 
dass durch diese Planungsmassnahme ein Mehrwert entsteht (Ziff. 6.1 
Abs. 2). Der Mehrwert des Grundstücks wurde auf insgesamt Fr. 456'000.-- 
geschätzt (bei 2'280 m2 massgebender Fläche zu Fr. 200.-- Mehrwert pro 


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m2) und der Ausgleichsatz von 30 % (Regelansatz) auf 10 % reduziert 
(ausmachend Fr. 45'600.--), weil der umzuzonende Teil des Grundstücks 
weitgehend überbaut ist (Ziff. 6.2 und 6.3; Schreiben der Gemeinde vom 
8.11.2018, Vorakten KB 16). Fällig wird der Betrag unter anderem bei 
Rechtskraft einer auf den neuen Zonenplan gestützten Baubewilligung, 
spätestens aber neun Jahre nach Inkrafttreten der Zonenplanänderung (sog. 
«Ohnehin-Fälligkeit»; 
Ziff. 6.4 
Abs. 1). 
Nach 
Ziff. 6.1 
Abs. 3 
der 
Vereinbarung erfolgt die Umzonung «in der Meinung, dass das Grundstück 
zonenkonform genutzt werden kann. Falls diese Nutzung in Folge von 
Naturgefahren (Hochwasserschutz) oder aus andern Gründen (wie der 
Unterschutzstellung im Bauinventar als ‹erhaltenswert›) wesentlich 
eingeschränkt werden sollte, vereinbaren die Parteien, den Planungsvorteil 
neu zu beurteilen».
2.3
Am 9. Dezember 2008 beschloss die Gemeinde unter anderem die 
Änderung des Teilzonen- und Uferschutzplans «…», genehmigt am 9. Juli 
2009 (Vorakten KB 11). Die Appellantin nahm in der Folge bloss 
Sanierungsarbeiten vor, während der Hotelbetrieb unverändert blieb 
(Appellation Ziff. III/2.6). Mit Schreiben vom 4. Juni 2018 bestritt sie den An-
spruch der Gemeinde mit dem Argument, die Motelbauten seien seit Ver-
tragsschluss als erhaltenswert eingestuft worden, weshalb die Forderung der 
Gemeinde nicht oder jedenfalls nicht mehr im vereinbarten Umfang bestehe 
(S. 3 f., Vorakten Klageantwortbeilage [KAB] 2). Inzwischen ist unbestritten, 
dass die Gebäude bereits seit dem Jahr 2000 im kommunalen Bauinventar 
als erhaltenswert aufgeführt sind (Band I, Vorakten KB 17 S. 60; vorne 
Bst. A). Die Appellantin behauptet aber, davon bei Unterzeichnung der Ver-
einbarung keine Kenntnis gehabt zu haben (Appellation Ziff. III/3.17).
3.
3.1
Die Fälligkeit des eingeklagten Anspruchs bestreitet die Appellantin 
vor Verwaltungsgericht nicht mehr (Appellation Ziff. III/3.14). Sie macht je-
doch gestützt auf Ziff. 6.1 Abs. 3 der Vereinbarung geltend, der abzugel-
tende Planungsvorteil sei neu zu beurteilen bzw. die Schuldverpflichtung sei 
aufgrund einer vertraglichen Resolutivbedingung hinfällig geworden (Appel-


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lation Ziff. III/3.31). Denn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe sie 
nicht gewusst und nicht wissen müssen, dass die Motelbauten auf ihrem 
Grundstück im Bauinventar als erhaltenswert eingestuft sind. Nach ihrem 
Kenntnisstand – allein dieser sei massgebend – hätten sich die Nutzungs-
möglichkeiten des Grundstücks folglich seit Vertragsschluss wesentlich ver-
schlechtert (Appellation Ziff. III/3.15 ff. und 3.25 ff.). Nach Ansicht der Ge-
meinde haben sich die Verhältnisse hingegen nicht derart verändert, dass 
der Planungsvorteil neu zu beurteilen wäre. Namentlich hätten die Bauten 
schon seit dem Jahr 2000 unter Schutz gestanden. Anderweitige Einschrän-
kungen der Nutzungsmöglichkeiten habe die Appellantin nicht belegt (Appel-
lationsantwort Art. 6 f.). Die Parteien haben mithin ein unterschiedliches Ver-
ständnis von Ziff. 6.1 Abs. 3 der Vereinbarung.
3.2
Öffentlich-rechtliche Verträge sind grundsätzlich gleich wie privat-
rechtliche Verträge auszulegen (BGE 122 I 328 E. 4e; Tschannen/Zimmerli/
Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 35 N. 1; Häfelin/Mül-
ler/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 1343). Die 
Auslegung richtet sich daher in erster Linie nach dem übereinstimmenden 
wirklichen Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 
(vgl. Art. 18 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]); 
ist ein solcher Wille nicht feststellbar, so ist der Vertrag gemäss dem Ver-
trauensprinzip nach dem mutmasslichen Parteiwillen auszulegen, das heisst 
so, wie ihn die Parteien nach Treu und Glauben vernünftigerweise verstehen 
durften (BGE 144 V 84 E. 6.2.1, 142 III 671 E. 3.3, 138 III 659 E. 4.2.1; 
BVR 2010 S. 180 E. 3.2.1 [Meinungsäusserung des Verwaltungsgerichts im 
Rahmen eines Meinungsaustauschs], je mit Hinweisen).
3.3
Durch die Umzonung von der Hotelzone C1 in die Wohnzone W2 
kann die Appellantin ihr Grundstück besser nutzen. Der damit anerkannter-
massen einhergehende Mehrwert soll angemessen ausgeglichen werden 
(vorne E. 2.2; vgl. auch das Beispiel in Fussnote 4 zu Art. 3 der damals gel-
tenden kommunalen Richtlinien vom 16.4.2007 zum Ausgleich von Pla-
nungsvorteilen [nachfolgend: Richtlinien], Vorakten KB 13). Der Planungs-
mehrwert wurde bestimmt durch die Wertdifferenz des Grundstücks un-
mittelbar vor und unmittelbar nach der Planungsmassnahme (Art. 4 Abs. 1 
der Richtlinien). Da die Abgabe bis neun Jahre nach Rechtskraft der Planung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2022, Nr. 100.2020.207U, 
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fällig werden konnte (vorne E. 2.2), war nicht auszuschliessen, dass die Nut-
zungsmöglichkeiten in der Zwischenzeit eingeschränkt werden könnten. Mit 
Blick hierauf sollte Art. 6.1 Abs. 3 der Vereinbarung verhindern, dass der ab-
zugeltende Planungsvorteil im Zeitpunkt der Fälligkeit (wesentlich) geringer 
ist als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, damit die Abgabe angemessen 
bleibt. Diese Abmachung ist folglich Ausdruck der «clausula rebus sic stan-
tibus», wonach ein Vertrag zufolge veränderter Verhältnisse angepasst wer-
den kann (vgl. für die Anwendung der Klausel im öffentlichen Recht etwa 
BGE 122 I 328 E. 7; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 1362; weiterführend 
Marco Weiss, Vertragsanpassung bei öffentlich-rechtlichen Verträgen, in 
ZBJV 2021 S. 401 ff.). Eine Vertragsanpassung kommt damit nur in Frage 
bei nachträglich hinzutretenden oder entfallenden Umständen, welche die 
vereinbarte Leistung einer Partei (erheblich) beeinflussen. Fehlvorstellungen 
der Parteien bei Vertragsschluss über die damaligen Verhältnisse spielen 
demgegenüber keine Rolle (vgl. Christoph Müller, in Berner Kommentar, 
2018, Art. 18 OR N. 662 und 664 f.; Wolfgang Wiegand, in Basler Kommen-
tar, 7. Aufl. 2020, Art. 18 OR N. 99). Von dieser Rechtslage ist richtigerweise 
bereits die Vorinstanz ausgegangen (angefochtener Entscheid Materielles 
E. 5). Bei der Inventarisierung der Motelbauten handelt es sich unbestritte-
nermassen nicht um eine Veränderung nach Vertragsschluss (vorne E. 2.3). 
Art. 6.1 Abs. 3 der Vereinbarung ist auf die hier zur Diskussion stehende Si-
tuation damit nicht anwendbar.
3.4
An dieser Beurteilung ändert nichts, dass Art. 6.1 Abs. 3 der Verein-
barung mit Blick auf die bereits bestehende Unterschutzstellung etwas miss-
verständlich formuliert ist: Die genannten Massnahmen (Hochwasserschutz 
bzw. Unterschutzstellung im Bauinventar als «erhaltenswert») sind als Bei-
spiele für Naturkatastrophen sowie «andere Gründe» zu verstehen, welche 
die Nutzungsmöglichkeiten wesentlich einschränken und damit den Pla-
nungsvorteil verringern können. Sie beziehen sich jedenfalls nicht ausdrück-
lich auf das streitbetroffene Grundstück und machen zur bestehenden Si-
tuation keine Aussage. Insofern bilden sie auch keine Vertrauensgrundlage, 
soweit die Appellantin solches sinngemäss geltend machen wollte (Appella-
tion Ziff. III/3.17 und 3.25). Diese stimmt dem Auslegungsergebnis der Vor-
instanz denn auch «dem Grundsatz nach» zu. Danach bezieht sich die hier 
interessierende vertragliche Bestimmung nur auf Veränderungen nach dem 


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Vertragsschluss. Auf den Kenntnisstand über die Nutzungsmöglichkeiten 
des Grundstücks kommt es nach dem Gesagten nicht an (Appellation 
Ziff. III/3.25).
3.5
Der Sache nach beruft sich die Appellantin auf eine irrige Vorstellung 
über die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Sachlage. Diese 
Situation fällt nicht unter den Änderungsvorbehalt von Ziff. 6.1 Abs. 3 der 
Vereinbarung («clausula rebus sic stantibus»), sondern in Betracht kommt 
allenfalls ein Grundlagenirrtum (vgl. etwa Christoph Müller, a.a.O., Art. 18 
OR N. 664; Wolfgang Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N. 99). Wie es sich damit 
verhält, ist nachfolgend zu prüfen (Art. 20a Abs. 1 VRPG, Rechtsanwendung 
von Amtes wegen; vgl. für den umgekehrten Fall Daniel Glasl, in Brunner/
Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 
2. Aufl. 2016, Art. 57 N. 4 mit Fussnote 6).
4.
4.1
Auf Willensmängel bei verwaltungsrechtlichen Verträgen (Irrtum, 
Täuschung, Drohung) finden die Bestimmungen von Art. 23 ff. OR als sub-
sidiäres öffentliches Recht sinngemäss Anwendung (BGE 132 II 161 E. 3.1 
am Ende; BVR 2019 S. 344 E. 5.1; Tschannen/Zimmerli/Müller, a.a.O., § 35 
N. 10; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 1356). Der Vertrag kann von einer 
Partei für unverbindlich erklärt werden, wenn sie sich bei dessen Abschluss 
in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Als wesentlich gilt 
ein Irrtum namentlich, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betraf, der von 
der irrenden Person nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine 
notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet wurde (Grundlagenirrtum, 
Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). 
4.2
Der geltend gemachte Grundlagenirrtum muss einen sachlichen Be-
zug zum fraglichen Vertrag aufweisen. Er kann sich auf innerhalb oder aus-
serhalb des Vertrags liegende Umstände sowie auf bei Vertragsabschluss 
gegenwärtige oder vergangene Sachverhalte beziehen (Schwenzer/Foun-
toulakis, in Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, Art. 24 OR N. 17). Zudem sind 
für einen Grundlagenirrtum die subjektive und objektive Wesentlichkeit sowie 


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deren Erkennbarkeit für die Gegenpartei erforderlich: Die subjektive Wesent-
lichkeit setzt voraus, dass der Sachverhalt, auf den sich die irrige Vorstellung 
bezieht, unerlässliche Voraussetzung («conditio sine qua non») dafür war, 
den Vertrag überhaupt oder jedenfalls mit dem betreffenden Inhalt abzu-
schliessen. Die objektive Wesentlichkeit ergibt sich dadurch, dass der fragli-
che Sachverhalt vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen 
Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrags erscheint 
(BGE 136 III 528 E. 3.4.1; BGer 4A_106/2020 vom 8.7.2020 E. 3.1, je mit 
Hinweisen; Schwenzer/Fountoulakis, a.a.O., Art. 24 OR N. 20 ff.). Eine 
Schranke für die Berufung auf Grundlagenirrtum bildet der Grundsatz von 
Treu und Glauben (Art. 25 Abs. 1 OR). Kümmert sich etwa eine Partei bei 
Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich 
stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach 
Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand 
werde vom Partner oder von der Partnerin nicht als notwendige Grundlage 
des Vertrags betrachtet (BGE 129 III 363 E. 5.3 [Pra 93/2004 Nr. 10]). Mit 
einer nachträglichen Berufung auf Grundlagenirrtum würde alsdann diese 
durch das Verhalten der irrenden Person hervorgerufene berechtigte Erwar-
tung enttäuscht. Die Geltendmachung eines Grundlagenirrtums ist in sol-
chen Fällen deshalb ausgeschlossen. Auch ein fahrlässiges Verhalten kann, 
gerade in Verbindung mit weiteren Umständen, eine nachträgliche Berufung 
auf Grundlagenirrtum als treuwidrig und deshalb unzulässig erscheinen 
lassen (vgl. Art. 26 Abs. 1 OR; BGE 117 II 218 E. 3b [Pra 82/1993 Nr. 8]; 
BGer 4A_461/2016 vom 10.2.2017, in ZBGR 2017 S. 339 E. 4.2; zum Gan-
zen BVR 2019 S. 344 E. 5.2).
4.3
Die Appellantin macht geltend, sie habe nicht gewusst, dass ihre Ge-
bäude bereits im Vertragszeitpunkt als erhaltenswert eingestuft waren (vorne 
E. 3.1). Die Gemeinde hält diese Behauptung für nicht glaubhaft und unbe-
wiesen (Appellationsantwort Art. 6). – Die Behörden stellen den Sachverhalt 
von Amtes wegen fest (sog. Untersuchungsgrundsatz; Art. 18 Abs. 1 
VRPG). Als bewiesen gilt eine Tatsache, wenn die entscheidende Behörde 
aufgrund der erhobenen Beweise zur Überzeugung gelangt ist, dass diese 
Tatsache, so wie behauptet oder angenommen, besteht. Absolute Gewiss-
heit ist nicht erforderlich. Es genügt ein so hoher Grad an Wahrscheinlichkeit, 
dass keine vernünftigen Zweifel bleiben. Eine blosse Möglichkeit reicht aber 


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Seite 11
nicht aus (BVR 2009 S. 385 E. 4.3.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 19). 
Das (Nicht-)Wissen der Appellantin um die Unterschutzstellung ihrer Ge-
bäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist eine innere Tatsache, die nur 
schwer zu beweisen ist. Wenn der direkte Beweis nicht möglich ist, darf auf 
das äussere Verhalten einer Person, die konkreten Umstände oder andere 
Indizien abgestellt werden (BGE 145 III 1 E. 3.3, 140 III 193 E. 2.2.1; 
BVR 2012 S. 58 E. 4.1; allgemein zum indirekten Beweis auch Michel Daum, 
a.a.O., Art. 19 N. 14). 
4.4
An der Vorbereitung der Ortsplanungsrevision im Jahr 2008 und an 
der Formulierung der Vereinbarung vom 3. November 2008 war für die Ge-
meinde ein privates Unternehmen beteiligt (vgl. Hinweis auf dem Zonenplan, 
der Vereinbarung vom 3.11.2008 und dem Schreiben an die Appellantin vom 
8.10.2008, Vorakten KB 9). Ihm war die denkmalpflegerische Bedeutung der 
Bauten bekannt und es informierte die Gemeinde darüber (vgl. E-Mail an den 
Bauverwalter vom 10.6.2008, Vorakten KB 8). Allein daraus kann zwar nicht 
geschlossen werden, die Bauverwaltung habe die Appellantin auf den Denk-
malschutz aufmerksam gemacht oder ihr die erwähnte E-Mail weitergeleitet, 
wie die Gemeinde vorbringt (Appellationsantwort Art. 6). Zu berücksichtigen 
sind jedoch weitere Umstände: Der Entwurf des Bauinventars der EG Inter-
laken lag vom 3. Juni bis zum 5. Juli 1999 öffentlich auf. Anschliessend 
wurde der Genehmigungsbeschluss des kantonalen Amts für Kultur vom 
25. April 2000 am 11. Mai 2000 im Anzeiger für das Amt Interlaken und am 
10. Mai 2000 im Amtsblatt des Kantons Bern publiziert (Bauinventar der Ge-
meinde Interlaken, Band I, Vorakten KB 17 S. 1; vgl. auch Art. 13a Abs. 2 
und 4 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1] in der Fas-
sung vom 26.10.1994 [BAG 94-127]). Der Inhalt des Amtsblatts gilt mit dem 
Tag der Veröffentlichung als bekannt (Art. 15 des Publikationsgesetzes vom 
18. Januar 1993 [PuG; BSG 103.1]; Michel Daum, a.a.O., Art. 44 N. 43). Die 
Appellantin war zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümerin der streitbetroffe-
nen Parzelle und wurde von denselben natürlichen Personen geführt wie 
heute. Schon vor diesem Hintergrund ist wenig glaubhaft, dass sie von der 
Aufnahme ihrer eigenen Gebäude in das Bauinventar nichts gewusst haben 
will. Im Rahmen der Ortsplanungsrevision 2008 wurde sodann der Zonen-
plan 2 der Gemeinde öffentlich aufgelegt. Er weist durch rote (schützens-
wert) und blaue (erhaltenswert) Farbe auf denkmalgeschützte Gebäude hin 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2022, Nr. 100.2020.207U, 
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(vgl. zum Hinweischarakter des Eintrags Art. 521 Abs. 2 des Gemeindebau-
reglements der EG Interlaken vom 9. Dezember 2008 [einsehbar unter: 
 , Rubrik «Politik/Reglemente»]; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 10 und Art. 64a N. 4). Die Motelbauten sind dort 
blau eingefärbt und auch auf dem – gleichzeitig veröffentlichten – Teil- und 
Uferschutzplan «…» speziell gekennzeichnet. Der Teilplan ist gemäss Ziff. 3 
der Vereinbarung vom 3. November 2008 Vertragsgrundlage und im Anhang 
des Dokuments enthalten; er war der Appellantin daher bekannt. Weshalb 
es sich anders verhalten sollte, ist nicht erkennbar. Da die Appellantin von 
der Ortsplanungsrevision direkt betroffen war und sogar die Initiative für die 
Umzonung ihrer Parzelle ergriffen hatte (vorne E. 2.1), ist zudem 
anzunehmen, dass sie auch die Bedeutung des Hinweises kannte.
4.5
Aufgrund dieser Indizien muss davon ausgegangen werden, dass die 
Appellantin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses über die Unterschutzstellung 
ihrer Gebäude im Bild war. Weitere Beweismassnahmen – namentlich die 
beantragte Parteibefragung (Appellation Ziff. III/2.6 und 3.31) – versprechen 
keine zusätzlichen Erkenntnisse. Ohnehin ist fraglich, ob die Beteiligten bald 
13 Jahre nach Abschluss der Vereinbarung noch klärende Aussagen zum 
Thema machen könnten, auch wenn es sich um ein wichtiges Geschäft han-
delt. Der Beweisantrag wird daher in antizipierter Beweiswürdigung abge-
wiesen (vgl. dazu statt vieler BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2021 S. 239 
E. 5.6; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27 f.). 
4.6
Selbst wenn man mit der Vorinstanz zu Gunsten der Appellantin da-
von ausgeht, ihr sei die Bedeutung der Motelbauten für die Denkmalpflege 
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt gewesen (angefochtener 
Entscheid Materielles E. 3 S. 8), führt dies zu keinem anderen Ergebnis: Der 
Hinweis auf den Schutzstatus der Gebäude im Teilplan «…», der als 
Planausschnitt auch in der Vereinbarung vom 3. November 2008 enthalten 
war (Anhang), hätte der Appellantin auffallen müssen. Auch von einer 
irrenden Vertragspartei darf erwartet werden, dass sie die Dokumente stu-
diert, die sie in ihren Händen hält (vgl. Schwenzer/Fountoulakis, a.a.O., 
Art. 25 OR N. 3 mit Hinweis auf BGer 5A_594/2009 vom 20.4.2010, in 
ZBGR 2011 S. 63 E. 4). Es wäre ein Leichtes gewesen, die Bedeutung des 
Hinweises in Erfahrung zu bringen. Gerade weil Ziff. 6.1 Abs. 3 der Verein-


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barung in diesem Punkt etwas missverständlich erscheint (vorne E. 3.4), 
hätte die Appellantin weitere Abklärungen treffen müssen, was sie aber of-
fenbar unterliess. Die Gemeinde, die den Schutzstatus der Bauten kannte, 
durfte vor diesem Hintergrund davon ausgehen, dass der auszugleichende 
Planungsvorteil aufgrund der Inventarisierung auch aus Sicht der Appellantin 
nicht anders zu bemessen wäre. Der Ausgleichssatz war aufgrund der be-
sonderen Umstände des Einzelfalls schon erheblich reduziert worden (10 % 
statt 30 %, vgl. Art. 5 Abs. 1 und Art. 8 der Richtlinien; vorne E. 2.2). Da die 
Gemeinde die inventarisierten Objekte nicht grundeigentümerverbindlich in 
ihre Nutzungsplanung überführt hat (blosser Hinweischarakter; vorne 
E. 4.4), kann die Schutzwürdigkeit in einem allfälligen Baubewilligungsver-
fahren noch zur Diskussion gestellt werden (Art. 13c Abs. 2 BauV; vgl. dazu 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 11 und 13). Zudem sind Veränderun-
gen an erhaltenswerten Baudenkmälern bis hin zum Abbruch nicht ausge-
schlossen und in grösserem Umfang zulässig als bei schützenswerten Bau-
ten (vgl. Art. 10b BauG). Auch aufgrund dieser Rechtslage durfte die Ge-
meinde annehmen, die Appellantin habe die Aspekte der Denkmalpflege bei 
der einvernehmlichen Bemessung des Ausgleichssatzes berücksichtigt. 
Eine nachträgliche (sinngemässe) Berufung auf Grundlagenirrtum erschiene 
bei diesen Gegebenheiten als treuwidrig und deshalb unzulässig (vorne 
E. 4.2).
5.
5.1
Zusammenfassend wurde die bauliche Nutzbarkeit des streitbetroffe-
nen Grundstücks seit Vertragsschluss nicht wesentlich eingeschränkt; der 
Planungsvorteil ist deshalb nicht neu zu beurteilen. Auch ein Grundlagenirr-
tum ist zu verneinen, ist doch davon auszugehen, dass die Appellantin im 
Zeitpunkt des Vertragsschlusses um die Inventarisierung ihrer Bauten 
wusste. Jedenfalls aber bestanden genügend Hinweise, die sie zu weiteren 
Abklärungen hätten veranlassen müssen. Da sie keine solchen vornahm, 
wäre eine nachträgliche Berufung auf Grundlagenirrtum treuwidrig. 
5.2
Die Appellation erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet 
und ist abzuweisen (vgl. BVR 2021 S. 312 E. 8.1). Die Verpflichtung zum 


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Ausgleich des Planungsvorteils im eingeklagten Umfang sowie der Kosten-
spruch bleiben damit nach Massgabe des angefochtenen Entscheids beste-
hen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Appellantin die 
Verfahrenskosten zu tragen. Sie hat zudem der Gemeinde die Parteikosten 
zu ersetzen (Art. 109 Abs. 1 und Art. 104 Abs. 1 VRPG). Art. 104 Abs. 4 
VRPG, wonach Gemeinden in der Regel keinen Anspruch auf Parteikosten-
ersatz haben, gilt nur im Beschwerde-, nicht aber im Appellationsverfahren 
(vgl. BVR 2008 S. 105 E. 4.2, 2002 S. 381 E. 10b/bb; Ruth Herzog, a.a.O., 
Art. 109 N. 2).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Appellation wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Appellantin auferlegt.
3. Die Appellantin hat der Einwohnergemeinde Interlaken für das Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 4'726.20 
(inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.


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4. Zu eröffnen:
- Appellantin
- Einwohnergemeinde Interlaken
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.