be_verwaltungsgericht · 100 2024 107 · 2026-07-13 · de
2er-Kammer des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern


100.2024.107U
DAM/NUI/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 13. Juli 2026
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Nyffenegger
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführende
gegen
C.________ und D.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Unterseen
Bauverwaltung, Obere Gasse 2, Postfach, 3800 Unterseen
betreffend Baubewilligung; Einbau einer Wohnung im Dachstock mit
ausgelagertem Lift (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons
Bern vom 12. März 2024; BVD 110/2023/189)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2026, Nr. 100.2024.107U,
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Prozessgeschichte:
A.
A.________ und B.________ sind Miteigentümer und Miteigentümerin der
Parzelle Unterseen Gbbl. Nr. 1________, die sich in der Wohnzone W2 be-
findet. Am 21. Juni 2022 reichten sie bei der Einwohnergemeinde (EG) Un-
terseen ein Baugesuch ein für den Einbau einer Wohnung im Dachstock ih-
res bestehenden Wohnhauses mit ausgelagertem Lift und Fluchtweg. Am
13. September 2022 (Eingangsdatum) reichten sie überarbeitete Pläne ein
und ergänzten den Beschrieb des Vorhabens wie folgt: «Einbau einer Woh-
nung im Dachstock mit Verbindung in Zimmer 2 im 1. OG, Wohnungser-
schliessung über Dachterrasse und ausgelagertem Lift inkl. Fluchttreppe,
Südseite Einbau von Balkon, Dachfläche diverse Dachflächenfenster». Ge-
gen das Bauvorhaben erhoben C.________ und D.________, Gesamtei-
gentümer und -eigentümerin der nördlich gegenüberliegenden Parzelle Un-
terseen Gbbl. Nr. 2________, Einsprache. Nach der Einigungsverhandlung
vom 27. Januar 2023 reichten A.________ und B.________ am 16. März
2023 (Eingangsdatum) eine Projektänderung ein (hinsichtlich Lifthöhe und
zusätzlicher Treppenstufe für den Zugang Dachterrasse). Am 16. August
2023 reichten sie weitere Pläne (Ansichten Ostfassade mit Silhouetten; An-
sicht von Süden) ein. Mit Bauentscheid vom 6. November 2023 bewilligte die
EG Unterseen das Bauvorhaben und wies die Einsprache ab.
B.
Dagegen erhoben C.________ und D.________ am 7. Dezember 2023 Be-
schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit
Entscheid vom 12. März 2024 hiess die BVD die Beschwerde gut, hob den
Bauentscheid der EG Unterseen vom 6. November 2023 auf und verwei-
gerte die Baubewilligung (Bauabschlag).

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C.
Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________ am 9. April
2024 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der ange-
fochtene Entscheid sei aufzuheben und das Projekt sei zu bewilligen; even-
tuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
C.________ und D.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom
13. Mai 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Die BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 18. April 2024 die Abweisung
der Beschwerde. Die EG Unterseen schliesst mit Stellungnahme vom 6. Mai
2024 sinngemäss auf Gutheissung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid als Baugesuchstel-
lende besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m.
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. Fehlende Sachurteils-
bzw. Prozessvoraussetzungen, die zu einem (teilweisen) Nichteintreten
führen könnten (vorne Bst. C), sind nicht ersichtlich, zumal hier keine Fragen
der Angemessenheit zur Diskussion stehen (vgl. Beschwerdeantwort Rz. 2;
hinten E. 1.2 und 5.5).
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

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2.
Die Beschwerdeführenden beanstanden zunächst, die Vorinstanz habe so-
wohl in ihren verfahrensleitenden Verfügungen als auch im angefochtenen
Entscheid beim Beschwerdeführer fälschlicherweise den zweiten Vornamen
als Familiennamen verwendet (Beschwerde S. 2 f.; vgl. auch vorinstanzliche
Beschwerdeantwort Akten BVD 4A pag. 38). – Bei der Bezeichnung der
Adressatin oder des Adressaten einer Verfügung bzw. eines Beschwerde-
entscheids im Sinn von Art. 72 Abs. 2 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 Bst. e VRPG
schaden die falsche Schreibweise von Namen, falsche Adressangaben oder
das Nennen eines Pseudonyms nicht, sofern die angesprochenen Personen
individualisierbar sind und aufgrund der Umstände erkennbar ist, dass sie
gemeint sind (VGE 2013/151 vom 17.2.2015 E. 4.2; Michel Daum, in Her-
zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52
N. 15). Der angefochtene Entscheid richtet sich an den betroffene Bauge-
suchsteller und die Baugesuchstellerin und wurde ihrer Rechtsvertretung zu-
gestellt. Der Beschwerdeführer ist hier mit seinem ersten und zweiten Vor-
namen zweifellos individualisiert. Es ist mithin klar, mit welchen Parteien das
hier zur Diskussion stehende Rechtsverhältnis geregelt wird. Den Beschwer-
deführenden ist aufgrund des fehlenden Familiennamens beim Beschwerde-
führer zudem kein Nachteil entstanden; sie haben offensichtlich Kenntnis
vom angefochtenen Entscheid erhalten und diesen gemeinsam fristgerecht
angefochten (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 44 N. 53 und 55; vgl. auch Be-
schwerdeantwort Rz. 6).
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden planen, im heute als Estrich genutzten
Dachstock ihres bestehenden Wohnhauses eine zusätzliche Wohnung ein-
zubauen. Als bauliche Massnahmen sind insbesondere eine Küche, eine
Nasszelle und eine Verbindungstreppe zu einem Zimmer im ersten Oberge-
schoss vorgesehen. Auf der Südseite des Gebäudes sollen zudem ein Bal-
kon, auf der Ostseite der Zugang zur Wohnung mit Dachterrasse, Lift und
Treppe erstellt werden. Auf den Bauplänen ist im Innenbereich von zwei

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Estrichzimmern im Dachgeschoss entlang der Ostseite ein ca. 1 m (Zim-
mer 1 gegen Südosten) bzw. 1,8-2,1 m (Zimmer 2 gegen Nordwesten) brei-
tes und 0,18 m hohes Podest eingezeichnet (vgl. Pläne Nr. 101 V3 «Grund-
riss 1. OG/DG» vom 18.11.2022, Akten Gemeinde 4B1 pag. 370, und
Nr. 121 «Schnitt A/B/C/D» [Schnitte «A-A» und «D-D»] vom 7.9.2022, Akten
Gemeinde 4B pag. 145).
3.2
Die BVD hat erwogen, das bestehende Wohnhaus überschreite mit
drei Vollgeschossen die zulässige Geschosszahl der W2 und sei materiell
rechtswidrig. Sie hat den projektierten Umbau des Dachstocks in eine Woh-
nung aus diesem Grund nach den Bestimmungen über die Besitzstandsga-
rantie beurteilt und die Bewilligungsfähigkeit verneint (angefochtener Ent-
scheid E. 3). Die Beschwerdeführenden bringen vor, das Wohnhaus weise
nur zwei Geschosse auf und der Umbau des Dachstocks sei daher bewilli-
gungsfähig. Selbst wenn es drei Geschosse aufweisen würde, handle es sich
um einen Umbau, der im Rahmen der Besitzstandsgarantie zulässig sei.
3.3
Zu prüfen ist in einem ersten Schritt, ob das Wohnhaus die in der W2
zugelassene Geschosszahl einhält. Abhängig vom Ergebnis dieser Prüfung
ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob das bestehende Wohnhaus die
Besitzstandsgarantie beanspruchen kann und falls ja, ob der Umbau in eine
Wohnung von der Besitzstandsgarantie gedeckt ist.
4.
Zu prüfen ist zunächst, ob die maximal zulässige Geschosszahl eingehalten
ist.
4.1
Die streitbetroffene Liegenschaft liegt in der Wohnzone W2 (Akten
Gemeinde 4B pag. 3; vgl. vorne Bst. A). In dieser Zone sind Bauten mit ma-
ximal zwei Geschossen erlaubt (Art. 57 Abs. 1 des Baureglements der EG
Unterseen vom 17. April 2000 [GBR], einsehbar unter: ,
Rubriken «Online Schalter/Downloads/Reglemente und Verordnungen»).
Das Dachgeschoss zählt nur als Vollgeschoss, wenn die Kniewandhöhe, ge-
messen von oberkant Fussboden bis Schnittlinie gemäss Art. 31 Abs. 1 GBR
(Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante des Dachsparrens) mehr als

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0,9 m beträgt (Art. 33 Abs. 2 GBR). Die baurechtliche Grundordnung ist noch
nicht an die Bestimmungen der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Be-
griffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) angepasst (Art. 34
Abs. 1 BMBV), weshalb die Vorinstanz zu Recht die Messweise des GBR
als massgebend erachtet hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 3c). Das
streitbetroffene Gebäude weist mit dem Erd- und dem ersten Obergeschoss
unbestrittenermassen bereits zwei Geschosse auf (vgl. Art. 33 Abs. 1 GBR).
Umstritten ist jedoch, ob das Dachgeschoss hier als Vollgeschoss zählt und
somit anzurechnen ist.
4.2
Die Vorinstanz hat abweichend von der Gemeinde erwogen, es gelte
nicht nur der mittels eines bloss entlang der Ostseite des Dachgeschosses
geführten Podests teilweise erhöhte Fussboden als Dachgeschossfussbo-
den im Sinn von Art. 33 Abs. 2 GBR, sondern der das ganze Dachgeschoss
umfassende Fussboden. So gemessen weise die Kniewand eine Höhe von
1,08 m auf. Dabei sei unerheblich, ob das Podest – wie von den Beschwer-
deführenden (vor der BVD: Beschwerdegegnerschaft) behauptet – bereits
vorbestehend sei, was indes anhand der Vorakten widerlegt werde könne.
Ohnehin könne das Podest nicht als massgebender Messpunkt für die Knie-
wandhöhe gelten, weil so Art. 33 Abs. 2 GBR umgangen werden könne. Das
Dachgeschoss gelte damit als Vollgeschoss (Kniewandhöhe mehr als
0,9 m), weshalb die maximal zulässige Anzahl von zwei Vollgeschossen be-
reits heute überschritten werde (angefochtener Entscheid E. 3c).
4.3
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz habe den
Sachverhalt unvollständig bzw. teilweise unrichtig festgestellt. Sie verkenne,
dass sich an der «eigentlichen Abmessung» des Gebäudes nichts ändere
und die mit dem Podest um 0,18 m erhöhte Kniewand nur daher «rühre»,
dass im ersten Obergeschoss die Raumhöhen zu niedrig seien. Hätten die
Beschwerdeführenden die Raumhöhen im ersten Obergeschoss bei der
Übernahme der Liegenschaft im Jahr 1984 so angehoben, dass sie den Vor-
gaben entsprochen hätten, wäre die Kniewandhöhe nun 0,9 m und das Da-
chgeschoss damit kein Vollgeschoss. Dies könne nicht Sinn und Zweck der
Bestimmung (Art. 33 Abs. 2 GBR) sein. Weiter werde dem Umstand, dass
es sich nicht um ein Vollgeschoss handle, Rechnung getragen, indem auf
der Fläche der eingebauten Podeste ein kleiner Estrich (Reduit) eingerichtet

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werde und eben diese Fläche nicht als Wohnfläche benutzt werden dürfe.
Das Dachgeschoss zähle wie schon bisher nicht als Vollgeschoss (Be-
schwerde S. 3 f.).
4.4
Anders als die Beschwerdeführenden geltend machen, hat die Vor-
instanz die Pläne nicht anders interpretiert als die Gemeinde (Beschwerde
S. 4), sondern einen anderen Messpunkt für die Bestimmung der Kniewand-
höhe als massgebend erachtet (Fussboden als Ganzes und nicht Podest).
Das ist keine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern der rechtlichen
Würdigung. Das GBR umschreibt die massgebenden Messpunkte mit «ober-
kant Fussboden» und «Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante des
Dachsparrens» (Art. 33 Abs. 2 i.V.m. Art. 31 Abs. 1 GBR). Für die Bestim-
mung der Kniewandhöhe sind grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen
Gebäudeteile massgebend, während konstruktiv untergeordnete Gebäude-
teile nicht zu berücksichtigen sind. Andernfalls könnte Art. 33 Abs. 2 GBR
und damit die Geschosszahlbeschränkung umgangen werden, indem bei-
spielsweise durch das Anbringen eines Podests auf dem Fussboden die
Kniewandhöhe künstlich verkleinert wird (vgl. auch VGer ZH VB.2005.00484
vom 25.1.2006 E. 4.2.1). Die Podeste sind keine konstruktiv wesentlichen
Gebäudeteile und bereits aus diesem Grund bei der Bestimmung der Knie-
wandhöhe nicht zu berücksichtigen.
4.5
Die Vorinstanz ging anhand der Pläne zutreffend davon aus, dass die
Kniewandhöhe gemessen vom Dachgeschossfussboden (ohne Podest) mit
1,08 m die zulässigen 0,9 m um 0,18 m überschreitet und das Dachge-
schoss damit als Vollgeschoss gilt (vgl. Plan Nr. 112 V3 «Fassade Süd/Ost»
vom 18.11.2022, Akten Gemeinde 4B1 pag. 369). Diese Angaben bestreiten
die Beschwerdeführenden denn auch nicht substanziiert. Die Art der Nut-
zung der Fläche auf dem Podest (Estrich) ist kein massgebendes Kriterium
für die Bestimmung der Kniewandhöhe. Gleich verhält es sich mit dem von
den Beschwerdeführenden ebenfalls vor Verwaltungsgericht neu vorge-
brachten Argument, wonach die Raumhöhe des ersten Obergeschosses zu
niedrig sei. Sinngemäss wollen sie daraus eine ganzheitliche Betrachtung
der Geschosse ableiten. Nach Art. 33 Abs. 1 GBR zählen Erd- und Oberge-
schosse indes unabhängig von ihrer Raumhöhe als Geschosse. Bei Dach-
und Kellergeschossen hängt die baurechtliche Einordnung als Vollgeschoss

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zwar von spezifischen Massen ab (Kniewandhöhe bzw. Höhe fertiges Ter-
rain), dies allerdings unabhängig von der Raumhöhe der übrigen Geschosse
(vgl. Art. 33 Abs. 2 und 3 GBR). Das ergibt sich nicht zuletzt auch aus dem
Umstand, dass die Gemeinde überhaupt eine Beschränkung der Geschoss-
zahl vorgesehen hat, hätte sie doch stattdessen die zulässigen Gebäudedi-
mensionen auch beispielsweise ausschliesslich nach der Gebäudehöhe ein-
schränken können (vgl. Art. 13 Abs. 1 BauG und dazu Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 13 N. 5). Die Ge-
meinde hat im Übrigen die Kniewandhöhe auf der Ostseite als massgebend
erachtet, weil jene auf der Westseite auf null auslaufe und nicht relevant sei;
entsprechend qualifizierte sie das Dachgeschoss (in der Variante ohne Po-
dest) zunächst als Vollgeschoss (vgl. Akten Gemeinde pag. 106 und 113
Rückseite). Es ist weder ersichtlich noch dargetan, inwiefern diese Ausle-
gung der Gemeinde rechtlich unhaltbar sein soll (vgl. auchFritzsche/Bösch/
Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. Aufl. 2019,
S. 1151).
4.6
Nach dem Gesagten sind die Podeste und die Raumhöhe des
1. Obergeschosses für die Bestimmung der Geschosszahl nicht entschei-
dend. Die Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt mithin richtig
festgestellt (vgl. allgemein statt vieler BVR 2024 S. 451 E. 3.2 mit weiteren
Hinweisen). Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Kla-
rheit aus den Akten (Pläne, Fotodokumentation). Soweit die Beschwerde-
führenden eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend
machen, weil die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe, kann
ihnen nicht gefolgt werden. Es ist im Übrigen nicht so, dass die Beschwer-
deführenden vor der Vorinstanz einen Augenschein beantragt haben (Be-
schwerde S. 6 f.). Vielmehr hat die Beschwerdegegnerschaft diese Beweis-
massnahme beantragt und die Beschwerdeführenden haben sich ausdrück-
lich dagegen ausgesprochen, mit der Begründung, es sei nicht ersichtlich,
inwiefern ein Augenschein etwas an den Begebenheiten ändern sollte (vgl.
vorinstanzliche Beschwerdeantwort Akten BVD 4A pag. 36 ff., insb. pag. 37
und 39; so auch Beschwerdeantwort Rz. 18). Die Vorinstanz hat den Antrag
behandelt und abgelehnt (angefochtener Entscheid E. 4c). Ohnehin waren
von einem Augenschein nach dem Gesagten keine neuen Erkenntnisse zu

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erwarten. Das rechtliche Gehör ist nicht verletzt. Deshalb ist auch vor Ver-
waltungsgericht keine Besichtigung des Dachgeschossfussbodens erforder-
lich und der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen (Beschwerde
Rechtsbegehren 2, S. 4 und 7; vgl. zur sog. antizipierten Beweiswürdigung
etwa BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27 f.). Aus
den gleichen Gründen ist dem in diesem Zusammenhang gestellten Eventu-
albegehren auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz nicht stattzuge-
ben (vorne Bst. C).
4.7
Als Zwischenergebnis ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass das
bestehende Wohnhaus mit dem Dachgeschoss über drei Vollgeschosse ver-
fügt und damit die maximal zulässige Geschosszahl überschreitet. Der
Schluss der BVD, wonach das bestehende Wohnhaus materiell rechtswidrig
ist, ist daher richtig. Bei diesem Ergebnis ist zu prüfen, ob das Wohnhaus die
Besitzstandsgarantie beanspruchen kann und falls ja, ob der Umbau des
Dachstocks in eine Wohnung von dieser Garantie gedeckt ist.
5.
Die Beschwerdeführenden bringen vor, der ersuchte Umbau des Dachstocks
sei gestützt auf den Bestandesschutz zu bewilligen.
5.1
Die Besitzstandsgarantie ist nach Art. 3 Abs. 1 GBR im Umfang der
kantonalen Gesetzgebung gewährleistet. Da im GBR soweit hier interessie-
rend keine davon abweichenden Regelungen bestehen (vgl. Art. 3 Abs. 2
GBR), ist die kantonalrechtliche Besitzstandsgarantie gemäss Art. 3 BauG
massgebend, die weiter geht als diejenige nach Art. 9 und 26 der
Bundesverfassung (BV; SR 101). Nach der kantonalen Besitzstandsgarantie
werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten
und Anlagen durch neue Vorschriften und Pläne in ihrem Bestand nicht
berührt (Art. 3 Abs. 1 BauG). Die Regelung umfasst somit Bauten, die ur-
sprünglich formell rechtmässig erstellt wurden, durch eine spätere Änderung
der Rechtslage in der Zwischenzeit aber materiell rechtswidrig geworden
sind. Diese altrechtlichen Bauten dürfen – so wie sie sind – weiterbestehen

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sowie unterhalten und weiterhin in der bisherigen Art genutzt werden. Darü-
berhinausgehend erlaubt die Besitzstandsgarantie nach kantonalem Recht
auch, dass diese Bauten zeitgemäss erneuert und – soweit dadurch ihre
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird – umgebaut oder erweitert werden
(Art. 3 Abs. 2 BauG). Als Umbau gelten Vorkehren, die dazu dienen, eine
bestehende Baute ohne Änderung des Gebäudevolumens zweckmässiger
zu nutzen, indem das Verhältnis der Innenräume unter sich (z.B. durch die
Beseitigung innerer Trennwände) oder deren Benutzbarkeit (z.B. durch den
Ausbau bisher als Estrich genutzter Dachgeschosse zu Wohnzwecken) ver-
ändert wird. Dabei behält das Bauwerk seine Identität und sein Volumen
zwar bei, wird aber bautechnisch oder äusserlich in erheblicher Weise ver-
ändert (BVR 2014 S. 65 E. 5.3; VGE 2020/55 vom 11.12.2020 E. 3.3,
2012/101 vom 2.4.2013 E. 5.2). Nicht unter den Bestandesschutz fallen da-
gegen der Abbruch und Wiederaufbau einer Baute sowie deren neubauähn-
liche Umgestaltung (zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1, 1a, 2,
3a und 3b). Wenn das Recht nicht geändert hat, wendet die Gerichtspraxis
auf bewilligte Bauten, die von Anfang an materiell rechtswidrig waren, Art. 3
BauG analog an (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2c mit Hinweis u.a. auf
BVR 2009 S. 514 E. 5.1; VGE 2023/333 vom 7.5.2025 E. 4.1). Eine Verstär-
kung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn das öffentliche oder nachbarliche
Interesse, das durch die verletzte Norm geschützt werden soll, durch den
Umbau oder die Erweiterung noch stärker beeinträchtigt würde als bisher,
wenn also die Auswirkungen des Vorhabens zu einer Verschlechterung des
bereits rechtswidrigen Zustands führen würden (materielle Betrachtungs-
weise; BVR 1997 S. 223 E. 7c/cc; VGE 2022/280 vom 21.9.2023 E. 4.3;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3 und 4; vgl. auch BGer 1C_231/2017 vom
1.3.2018 E. 4).
5.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Gebäude werde we-
der erhöht noch sei ein neues Dach vorgesehen; das Wohnhaus werde le-
diglich innerhalb des bestehenden Volumens zweckmässiger genutzt. Nach
dem Umbau werde es dieselbe Anzahl an Geschossen aufweisen wie vor-
her. Aktuell werde die Liegenschaft mit acht Zimmern von zwei Personen
bewohnt und es wäre schon jetzt eine intensivere Nutzung möglich (z.B. Yo-
gastudio, Malerkurs). Die Vorinstanz habe Art. 3 BauG falsch angewendet;

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2026, Nr. 100.2024.107U,
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zumindest habe sie ihr Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt. In der Ge-
meinde Unterseen betrage der Lehrwohnungsstand aktuell 0,21 % und es
bestehe eine erhebliche Wohnungsnot. Der Umbau entspreche dem Anlie-
gen, vorhandene Bausubstanz möglichst sinnvoll zu nutzen und den «Woh-
nungsbedarf zu stillen». Die Gemeinde habe die Besitzstandsgarantie nicht
beurteilt; es sei aber davon auszugehen, dass sie die Interessen an der
Schaffung von Wohnraum und der Grundsatz des verdichteten Bauens
höher gewichtet hätte als eine theoretische Mehrbelastung der Nachbar-
schaft. Allfällige nachbarliche Interessen hätten keinen Vorrang, zumal die
Nachbarinnen und Nachbarn Rechtsverwahrung angemeldet hätten (Be-
schwerde S. 4 ff.).
5.3
Die Vorinstanz ging von einem bewilligten, aber rechtswidrigen Da-
chgeschoss aus. Ob das Gebäude bereits im Zeitpunkt seiner Bewilligung
bzw. Erstellung zu viele Geschosse aufwies oder erst infolge einer Rechtsän-
derung
rechtswidrig
geworden
ist,
kann
offenbleiben
(vgl.
auch
VGE 2010/111 vom 1.4.2011 E. 3.4). In beiden Fällen ist das Gebäude in
Bezug auf seine Geschosszahl grundsätzlich von der Besitzstandsgarantie
erfasst (vgl. vorne E. 5.1). Beim Bauvorhaben handelt sich unbestrittener-
massen um einen Umbau, der grundsätzlich in den Anwendungsbereich der
Besitzstandsgarantie fällt (angefochtener Entscheid E. 3d). Anders als die
Beschwerdeführenden offenbar annehmen, bedeutet das jedoch noch nicht,
dass der Umbau bewilligungsfähig ist. Das von ihnen zitierte Urteil des Ver-
waltungsgerichts nennt den Ausbau eines Estrichs als Beispiel, beurteilte im
konkreten Fall aber eine Vergrösserung/Neuausrichtung eines in der Wohn-
zone zonenwidrigen Schreinereibetriebs und bejahte in einem weiteren Prüf-
schritt eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit (vgl. Beschwerde S. 5 m.H. auf
VGE 2012/101 vom 2.4.2013 E. 5.2 f.).
5.4
Die reglementarische Beschränkung der Geschosszahl bezweckt un-
ter anderem eine Nutzungsbeschränkung und dient der Begrenzung der von
einer Baute ausgehenden Immissionen (BVR 1997 S. 223 E. 7c/cc; vgl.
auch VGE 2010/111 vom 1.4.2011 E. 4.5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3
N. 4a). Sie wirkt mit anderen Worten ausnützungsbeschränkend (Stal-
der/Tschirky, in Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Bau-
recht, 2016, S. 227 Rz. 3.426). Es trifft zu, dass die geplante Nutzungsart

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(Wohnen) in der W2 an sich zonenkonform ist (vgl. Beschwerde S. 5). Strei-
tig ist hier aber das zulässige Mass der Nutzung. Auch wenn die Gebäu-
dehöhe und das -volumen nicht ändert, ist der Dachstock (Estrich) mit den
geplanten baulichen Massnahmen (Isolierung, Fenstereinbau, Balkon,
Dachterrasse) neu als Wohnung und damit intensiver nutzbar. Das zulässige
Nutzungsmass (zweigeschossig) wird damit in eine dreigeschossige (Wohn-
)
Nutzung intensiviert. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz von
einer unzulässigen intensiveren Nutzung ausgegangen ist, die mit zusätzli-
chen Immissionen auf die Nachbarschaft verbunden ist (Lärm, Verkehr
usw.). Gemeinsam mit der externen Erschliessung (Aussenlift und -treppe)
führt das zu einer Verschlechterung des bereits rechtswidrigen Zustands, in-
dem das private Interesse der Nachbarschaft an der beschränkten Nutzung
des Dachgeschosses stärker beeinträchtigt wird (Wohnung statt Estrich). Die
vor Verwaltungsgericht erneut vorgebrachten Interessen an sinnvoller Nut-
zung der Bausubstanz bzw. an Verdichtung stellen an sich legitime private
und öffentliche Interessen dar, stossen hier aber ins Leere, weil die Ge-
meinde das Nutzungsmass auf eine W2 festgelegt und damit die Nutzung
gerade auf diesen Umfang beschränkt hat.
5.5
Die BVD hat nach dem Gesagten kein Recht verletzt, indem sie eine
Verstärkung der Rechtswidrigkeit bejaht hat. Anders als die Beschwerde-
führenden vorbringen, steht eine rechtsfehlerhafte Ermessensausübung
nicht zur Diskussion. Die Vorinstanz hat bei diesem Ergebnis festgehalten,
es fehle ein entsprechendes Ausnahmegesuch für die Gewährung einer
Ausnahmebewilligung; es sei angesichts der strengen Rechtsprechung in-
des nicht erkennbar, worin die verlangten besonderen Verhältnisse bestehen
könnten (angefochtener Entscheid E. 3d). Die Beschwerdeführenden brin-
gen dagegen nichts vor, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.
6.
6.1
Nach dem Gesagten verstärkt der Einbau einer zusätzlichen Woh-
nung in dem zu viele Geschosse aufweisenden Wohnhaus die Rechtswid-
rigkeit und erweist sich daher als nicht bewilligungsfähig. Der angefochtene
Entscheid (Bauabschlag) hält der Rechtskontrolle stand. Bei diesem Ergeb-
nis kann auch vor Verwaltungsgericht offenbleiben, ob das Bauvorhaben

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2026, Nr. 100.2024.107U,
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weitere Voraussetzungen (z.B. Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften)
nicht erfüllt (vgl. dazu Beschwerdeantwort Rz. 8 a.E.). Die Beschwerde er-
weist sich als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwal-
tungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3
des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehör-
den und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
6.2
Bei diesem Verfahrensausgang unterliegen die Beschwerdeführen-
den und die Gemeinde (vgl. vorne Bst. C) und werden demnach grundsätz-
lich kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Da die Gemeinde nicht in ihren
Vermögensinteressen betroffen ist, hat sie aber keine Verfahrenskosten zu
tragen (Art. 108 Abs. 2 VRPG); der entsprechende Kostenanteil ist folglich
nicht zu erheben (Art. 108 Abs. 2a VRPG; vgl. BVR 2025 S. 14 E. 7.1).
6.3
Die obsiegende Beschwerdegegnerschaft hat Anspruch auf Ersatz
ihrer Parteikosten; die Beschwerdeführenden und die Gemeinde haben
diese je hälftig zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Die Honorarnote des Rechtsvertreters vom 4. Mai 2026 gibt zu keinen Be-
merkungen Anlass.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden den Beschwerdeführenden
zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'000.--, auferlegt und dem geleisteten Kos-
tenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnommen. Der Restbetrag von
Fr. 2'500.-- wird den Beschwerdeführenden nach Eintritt der Rechtskraft
dieses Urteils zurückerstattet. Die verbleibenden Verfahrenskosten wer-
den nicht erhoben.
3. Die Beschwerdeführenden und die Einwohnergemeinde Unterseen ha-
ben der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten für das Verfahren vor

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2026, Nr. 100.2024.107U,
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dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 4'594.30 (inkl. Auslagen und
MWSt), je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 2'297.15 (inkl. Auslagen und
MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen (mit einer Kopie des Schreibens der Gemeinde vom
12.5.2026 an die übrigen Verfahrensbeteiligten):
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerschaft
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Unterseen
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.