be_verwaltungsgericht · 100 2024 153 · 2025-03-10 · de

amtliche Bewertung ab 2020 (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 23. April 2024; 100 23 30) | Amtliche Bewertung

100.2024.153U
BUC/AEN/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. März 2025
Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Häberli
Gerichtsschreiberin Aellen
A.________
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern
betreffend amtliche Bewertung ab 2020 (Entscheid der 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 23. April 2024; 
100 23 30)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1________ (nachfolgend Grunds-
tück), bestehend aus dem Wohnhaus Nr. 2________, der Garage 
Nr. 2________a samt Autounterstand, dem Gartenhaus Nr. 2________b, ei-
ner Pergola und einem Swimmingpool, steht seit dem Jahr 1995 im hälftigen 
Miteigentum von A.________; seit 2005 ist er am anderen Miteigentumsan-
teil nutzniessungsberechtigt. 
Bis zur allgemeinen Neubewertung 2020 (allgemeine Neubewertung) betrug 
der amtliche Wert des Grundstücks Fr. 469'860.--. Im Rahmen der allgemei-
nen Neubewertung bestimmte die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Ab-
teilung Amtliche Bewertung (Steuerverwaltung), den amtlichen Wert des 
Grundstücks mit Verfügung vom 11. August 2020 auf Fr. 563'870.--. Dage-
gen führte A.________ erfolglos Einsprache.
B.
Den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 21. Dezember 2022 
focht A.________ bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK) 
mit Rekurs an. Am 24. Januar 2024 führte eine Delegation der StRK auf dem 
Grundstück einen Augenschein durch (im Einverständnis mit A.________ 
ohne Besichtigung der Räumlichkeiten). Mit Entscheid vom 23. April 2024 
wies die StRK das Rechtsmittel ab.
C.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 28. Mai 2024 gelangt A.________ 
an das Verwaltungsgericht. Er beantragt sinngemäss, es seien der ange-
fochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur tieferen Festsetzung des 
amtlichen Wertes an die StRK zurückzuweisen.


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Mit Vernehmlassung vom 25. Juni bzw. Beschwerdeantwort vom 25. Juli 
2024 schliessen die StRK und die Steuerverwaltung je auf Abweisung der 
Beschwerde. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 
[StG; BSG 661.11]). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Rekurs-
verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders 
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Än-
derung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 
Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG; vgl. aber hinten E. 3.6). 
2.
Der Beschwerdeführer rügt vorab eine Verletzung seines Anspruchs auf 
rechtliches Gehör. Zusammengefasst macht er geltend, die Vorinstanz habe 
sich nicht bzw. nicht hinreichend mit seinen Vorbringen auseinandergesetzt 
(Beschwerde S. 4 [Ziff. A/I/4]). 
2.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 21 ff. VRPG sowie 
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 26 Abs. 2 der 
Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) garantiert namentlich das 
Recht, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechts-


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stellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung be-
rücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu 
begründen (vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG), wobei nicht erforderlich 
ist, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt 
und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken 
(BGE 149 V 156 E. 6.1, 146 II 335 E. 5.1; BVR 2022 S. 51 E. 2.3, 2021 
S. 285 E. 3.4.2). 
2.2
Die voranstehenden Vorgaben hat die StRK eingehalten: Sie hat sich 
zur Frage geäussert, inwieweit sich der Umgebungslärm (Kantonsstrasse, 
Schiessanlage und Flugplatz) auf den amtlichen Wert des Grundstücks aus-
zuwirken vermag, und hat den vom Beschwerdeführer angegebenen 
BGE 142 II 100 «im vorliegenden Steuerjustizverfahren» als nicht einschlä-
gig erachtet, weil er Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten betreffe 
(angefochtener Entscheid E. 7.1). Dies erklärt bereits, weshalb sie sich nicht 
verpflichtet sah, auch noch die Einhaltung umwelt- bzw. lärmschutzrechtli-
cher Bestimmungen zu prüfen (zur entsprechenden Rüge des Beschwerde-
führers im vorinstanzlichen Verfahren vgl. Vorakten StRK [act. 5A] pag. 5). 
Weiter hat sich die StRK zu den Rügen des Beschwerdeführers betreffend 
den individuellen Abzug geäussert und begründet, weshalb sie die entspre-
chenden Voraussetzungen als nicht erfüllt ansieht (angefochtener Entscheid 
E. 7.2). In Bezug auf das unüberbaute Land ist im Rahmen des Augen-
scheins schliesslich festgestellt worden, dass dessen Fläche tatsächlich 
grösser sei als vom Beschwerdeführer behauptet (vgl. hinten E. 5). Die StRK 
hat ausgeführt, die bei einer Parzellierung zu den Objekten einzuhaltenden 
Grenzabstände seien berücksichtigt und die Landreserve korrekterweise 
aufgrund des Verkehrswerts (statt zum landwirtschaftlichen Ertragswert bzw. 
Ertragswert für Gärtnerei- und Baumschulland) bewertet worden (angefoch-
tener Entscheid E. 7.3). Insgesamt geht aus den Erwägungen hervor, wes-
halb die StRK die (angeblich unberücksichtigt gebliebenen) Argumente des 
Beschwerdeführers für nicht entscheidend hielt. Anders als dieser meint, 
musste sich die Vorinstanz in ihren Erwägungen nicht ausdrücklich mit jedem 
Einwand auseinandersetzen. Dem Beschwerdeführer war es denn auch 
möglich, die Entscheide der StRK vor Verwaltungsgericht sachgerecht anzu-
fechten. Ob die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen und deren 


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rechtliche Würdigung inhaltlich zutreffen, ist nicht eine Frage des rechtlichen 
Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung, welche nachfolgend zu über-
prüfen ist (vgl. dazu hinten E. 4 f.). Die Rüge der Gehörsverletzung erweist 
sich demnach als unbegründet.
3.
Strittig ist, ob die StRK den von der Steuerverwaltung für das Grundstück 
des Beschwerdeführers per 1. Januar 2020 festgesetzten amtlichen Wert zu 
Recht bestätigt hat. Die Rechtslage stellt sich insoweit wie folgt dar (vgl. auch 
angefochtener Entscheid E. 3):
3.1
Der Steuerwert von Grundstücken wird im Verfahren der amtlichen 
Bewertung festgesetzt (Art. 52 Abs. 2 StG). Dabei ist der amtliche Wert aus-
gehend vom Verkehrswert massvoll unter Berücksichtigung der Förderung 
der Vorsorge und der Eigentumsbildung zu bestimmen (vgl. Art. 56 Abs. 1 
Bst. d StG; ferner Art. 14 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über 
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 
[StHG; SR 642.14]). Als Verkehrswert gilt der unter normalen Verhältnissen 
erzielbare Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche 
Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus 
Real- und Ertragswert ermittelt (Art. 54 Abs. 1 StG; zum Begriff des Ver-
kehrswerts vgl. auch Kästli/Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], 
Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 54 
N. 2 f., mit Hinweisen etwa auf Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 
SVKG [Hrsg.], 2019, S. 20; zur jüngeren bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung vgl. etwa BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Der Realwert setzt sich aus dem 
Zeitwert aller baulichen Anlagen inklusive Baunebenkosten und dem relati-
ven Landwert zusammen (Art. 54 Abs. 2 StG), während als Ertragswert (bei 
nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken) der kapitalisierte, in der betreffen-
den Gegend während der Bemessungsperiode erzielbare – nicht aber der 
allenfalls tatsächlich erzielte – Mietertrag gilt (Art. 54 Abs. 3 StG).
3.2
Wurde der amtliche Wert eines Grundstücks rechtskräftig bestimmt, 
so gilt er bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewer-


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tung (Art. 181 Abs. 3 StG). Im Unterschied zum Steuerwert anderer Vermö-
gensgegenstände wird der amtliche Wert somit nicht für jede Veranlagungs-
periode neu bestimmt, sondern soll über längere Zeit als Grundlage für die 
Steuerbemessung dienen. Eine allgemeine Neubewertung aller Liegen-
schaften wird vorgenommen, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte der 
Grundstücke seit der letzten allgemeinen Neubewertung zumindest in einem 
Grossteil des Kantons erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Um 
den Bedarf für eine allgemeine Neubewertung erkennen zu können, über-
wacht die Steuerverwaltung das Verhältnis von Kaufpreisen und amtlichen 
Werten nach Grundstücksart in allen Regionen und führt entsprechende Jah-
resstatistiken (vgl. Annik Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Pra-
xiskommentar zum bernischen Steuerrecht, Band 2, Art. 126 bis 293, 2011, 
Art. 182 N. 3 ff.). Im Frühjahr 2017 hat der Grosse Rat beschlossen, per 
31. Dezember 2020 werde eine allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte durchgeführt (Art. 2 Abs. 1 des 
Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nicht-
landwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). 
Zur Vorbereitung der allgemeinen Neubewertung hat er eine kantonale 
Schatzungskommission bestellt, die per 10. Oktober 2018 – unter Berück-
sichtigung der steuergesetzlichen Bewertungsgrundsätze für die verschiede-
nen nichtlandwirtschaftlichen Grundstückarten und die Wasserkräfte – Be-
wertungsnormen aufgestellt hat (einsehbar unter: , Ru-
briken: «Themen/Steuersituationen/Wohneigentum Liegenschaften/Amtli-
cher Wert/Links und Downloads/Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Be-
wertung AN20» [nachfolgend: Bewertungsnormen]; Art. 182 Abs. 2 und 
Abs. 3 i.V.m. Art. 56 StG).
3.3
Die allgemeine Neubewertung führt zu einer gänzlichen Neubewer-
tung eines Grundstücks und soll dabei die gesamte Wertsteigerung seit der 
letzten allgemeinen Neubewertung erfassen. Mit der allgemeinen Neubewer-
tung 2020 werden dementsprechend die seit der letzten allgemeinen Neu-
bewertung (per 1. Januar 1999, vgl. Art. 32 Abs. 1 des alten Dekrets vom 
22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasser-
kräfte [BAG 97-025]; in Kraft bis 31.12.2019) massiv gestiegenen Immobili-
enpreise in den amtlichen Werten aller Grundstücke des Kantons abgebildet, 
massgebend sind insoweit die Verhältnisse in der Bemessungsperiode vom 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
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1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Die Bewer-
tungsnormen basieren auf einem Durchschnitt der Verkaufspreise und Miet-
zinsen, die in der relevanten Bemessungsperiode tatsächlich bezahlt wur-
den, und damit auf statistisch breit abgestützten Vergleichszahlen 
(BVR 2012 S. 545 E. 2.2; vgl. auch Steuerverwaltung des Kantons Bern, Er-
läuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und 
Liegenschaften, Ausgabe 2020, S. 7). Im Hinblick auf die allgemeine Neube-
wertung 2020 änderte mithin lediglich das Zahlenmaterial, welches in die Be-
wertungsnormen einfloss; eine eigentliche Änderung des materiellen Rechts 
gab es hingegen nicht (zur Rechtsnatur der Bewertungsnormen s. sogleich).
3.4
Als Verwaltungsverordnung richten sich die Bewertungsnormen an 
die mit der Schätzung betrauten Personen; für die Gerichtsbehörden sind sie 
nicht verbindlich. Gleiches gilt für die von der Steuerverwaltung überarbeite-
ten, ergänzenden schätzungstechnischen Weisungen (vgl. Bewertungsnor-
men Ziff. 1.7). Weder diese noch jene enthalten Rechtsnormen; sie begrün-
den insbesondere keine Rechte oder Pflichten der Privaten, sondern sollen 
eine einheitliche und rechtsgleiche Auslegung und Anwendung der Gesetze 
und Verordnungen gewährleisten (BVR 2021 S. 530 E. 5.2 [betreffend sozi-
alhilferechtliche 
Praxishilfen]; 
VGE 2016/36 
vom 
29.8.2017 
E. 5.2; 
BGE 150 II 40 E. 6.6.2, je auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht 
berücksichtigt sie bei seiner Entscheidfindung, sofern sie eine dem Einzelfall 
angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzli-
chen Bestimmungen darstellen (vgl. statt vieler BVR 2018 S. 249 E. 4.1 mit 
Hinweisen). Entgegen dem, was der Beschwerdeführer anzunehmen scheint 
(vgl. Beschwerde S. 2 [Ziff. A/I/2/c], 11 ff. [B/II/1]), sind Verwaltungsverord-
nungen aber keiner abstrakten Auslegung zugänglich, sondern bloss bei ih-
rer Anwendung im Einzelfall darauf zu überprüfen, ob sie den gesetzlichen 
Vorgaben entsprechen und diese auf eine überzeugende und praktikable Art 
und Weise konkretisieren.
3.5
Überbaute Grundstücke werden nach der Mischwertmethode bewer-
tet, entweder ausgehend vom Ertrags- oder vom Realwert (Bewertungsnor-
men Ziff. 2.1). Bei der amtlichen Bewertung von Wohngebäuden wird vom 
Ertragswert ausgegangen und zwecks Berücksichtigung des Realwerts ein 
Zuschlag gemacht. Für die einzelnen Objekte werden die Raumeinheiten 


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(RE) bestimmt und zusätzlich verschiedene Bewertungskriterien berücksich-
tigt: Es werden pro Objekt bzw. Objektteil jeweils Gebäudeart, Bauqualität, 
Komfortstufe, Wohnlage sowie Verkehrslage benotet. Weiter werden das 
wirtschaftliche Alter der Liegenschaft (Altersentwertung einerseits und «Ver-
jüngung» durch bauliche Verbesserungen andererseits; zum wirtschaftlichen 
Alter des streitbetroffenen Gebäudes vgl. angefochtener Entscheid E. 4) und 
das Mietniveau der Standortgemeinde berücksichtigt (sog. Mietwertkatego-
rie; zum Ganzen vgl. Bewertungsnormen Ziff. 2.2 sowie Tabellen 3.3 und 
3.8; einlässlicher zu Bewertungsvorgang und -kriterien angefochtener Ent-
scheid E. 3.4). Bei unüberbauten Grundstücken oder Grundstückteilen folgt 
die Ermittlung den Bewertungsnormen Ziff. 2.4, wobei die Bewertungsnoten 
für Land in der Bauzone in den Bewertungsnormen Ziff. 2.4.5 enthalten sind. 
Geregelt wird überdies, wenn sich ergänzend (und über alles) ein Abzug 
oder Zuschlag rechtfertigt. So darf ein individueller Abzug in Prozent etwa 
vorgenommen werden, wenn mindestens eine der in Ziff. 2.4.6.1 aufgeliste-
ten Bedingungen erfüllt, mithin z.B. «das Grundstück oder der Grundstückteil 
[…] schlecht überbaubar [ist] und die Noten ‹Nutzungsmöglichkeit› und ‹Eig-
nung› […] mit der Tiefstnote eingesetzt [sind]» oder wenn ein Grundstückteil 
«als zusätzlicher Umschwung ausgeschieden ist und die Noten ‹Nutzungs-
möglichkeit› und ‹Eignung› […] mit der Tiefstnote eingesetzt [sind]». Als «zu-
sätzlicher Umschwung» gilt dabei «derjenige Landanteil vom Grundstück, 
welcher die Fläche des normalen ‹Platz Umschwung› überschreitet, jedoch 
nicht selbständig überbaubar ist; die Berechnung des amtlichen Wertes von 
zusätzlichem Umschwung erfolgt analog der Berechnung des amtlichen 
Wertes von unüberbautem Land (vgl. Bewertungsnormen Ziff. 2.4.7). 
3.6
Der Erkenntnisvorgang der Schätzung gleicht demjenigen der Be-
weiswürdigung (vgl. BVR 2008 S. 181 E. 4.1 zum Schätzungsvorgang bei 
der Ermessensveranlagung). Die Schätzung beruht notwendigerweise auf 
Annahmen und Vermutungen. Die Steuerbehörden verfügen daher über ei-
nen entsprechenden Spielraum. Bei der Überprüfung dieses «Schätzungs-
ermessens» auferlegt sich das Verwaltungsgericht Zurückhaltung. Ist die 
amtliche Bewertung einer Liegenschaft umstritten, so überprüft das Verwal-
tungsgericht die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung hinsichtlich 
Methode und Ergebnis nur bezüglich jener Punkte, die beanstandet werden. 
In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrungen vor-


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aussetzen, weicht es nicht von der Expertenmeinung bzw. vom vorinstanzli-
chen Schätzungsermessen ab, soweit die Fachperson bzw. die Vorinstanz 
von richtigen Voraussetzungen sowie von einleuchtenden und rechtlich ab-
gestützten Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsme-
thoden ausgegangen ist, die Normen bzw. Methoden richtig angewendet hat 
und gesamthaft gesehen zu einem nicht offensichtlich unrichtigen Ergebnis 
gelangt ist (BVR 2013 S. 331 nicht publ. E. 1.2 [VGE 2011/385 vom 
14.12.2012] mit Hinweisen, 2006 S. 551 E. 1.2, 1996 S. 230 E. 1b; 
VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 1.4). 
4.
Der amtliche Wert des streitbetroffenen Grundstücks ist im Rahmen der all-
gemeinen Neubewertung 2020 neu festgesetzt worden (vorne Bst. A; ange-
fochtener Entscheid Bst. B, E. 3.2). Der Beschwerdeführer beanstandet die 
amtliche Bewertung seines Grundstücks hinsichtlich der Wohnlage.
4.1
Die Wohnlage ist nach Ziff. 2.2.4 N. 4 der Bewertungsnormen wie 
folgt zu benoten (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 7.1):
Pro Objektteil kann nur entweder die Wohnlage- oder die Geschäftslagenote 
eingesetzt werden. Das Einsetzen beider Noten gleichzeitig ist nicht möglich.
Die Wohnlage wird beurteilt nach Aussicht, Besonnung, Nachbarschaft, be-
sonderer Lage. 
Schöne, unverbaute Aussicht 
9
Optimale, lange Besonnung
9
Artgleiche, nicht störende Nachbarschaft (Immissionen)
9
Besonders attraktive Lage
9
Keine oder sehr schlechte Aussicht 
1
Keine bis wenig Besonnung
1
Artfremde, störende Nachbarschaft (Immissionen)
1
Abgelegene, ungünstige Lage, zu kleiner Umschwung
1
Im Rahmen des Augenscheins hat die Delegation der StRK die Detailnoten 
für Aussicht und Besonnung von je 8 sowie die Detailnoten für Nachbarschaft 
und besondere Lage von 4 bzw. 2 bestätigt (vgl. Augenscheinprotokoll vom 
24.1.2024 S. 3, in Vorakten StRK [act. 5A; nachfolgend: Augenscheinproto-
koll] pag. 181, auch zum Folgenden).


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4.2
Die Bewertung der Wohnlage ist im Augenscheinprotokoll wie folgt 
begründet: Das Grundstück grenzt zwischen Südwesten und Südosten an 
unüberbautes Landwirtschaftsland mit Sicht in die weitere Umgebung. Es 
geniesst eine uneingeschränkte Besonnung, nicht zuletzt weil das im Süd-
westen angrenzende Grundstück deutlich tiefer liegt als das Wohnhaus und 
der Sitzplatzbereich des Beschwerdeführers. Von Westen bis Nordosten ist 
das Grundstück von Wohnhäusern umgeben, im Nordosten getrennt durch 
die C.________strasse (Kantonsstrasse). Im bestehenden «Objektprotokoll 
Ertragswert für Wohn- und Geschäftshäuser» (Objektprotokoll E) sind Aus-
sicht und Besonnung je mit 8, die Nachbarschaft mit 4 und die besondere 
Lage mit 2 benotet. Die Detailnoten für Aussicht und Besonnung werden als 
sachgerecht erachtet und bestätigt. Die «sehr tiefen» Detailnoten für Nach-
barschaft und besondere Lage sind in Anbetracht der Immissionen durch die 
wenige Meter am Grundstück vorbeiführende C.________strasse sowie 
durch den rund 280 m entfernten Schiessstand sachgerecht und werden 
ebenfalls bestätigt. 
4.3
Die StRK hat sich in ihrem Entscheid wesentlich auf die vorstehend 
wiedergegebenen Erkenntnisse ihrer Augenscheindelegation gestützt und 
zusammengefasst Folgendes erwogen: Zwar ginge sowohl von der 
C.________strasse als auch von der Schiessanlage E.________ eine Lärm-
belastung aus, wobei die Lärmbelastung der C.________strasse quantitativ 
und qualitativ gewichtiger sei als die Immissionen der Schiessanlage. Zum 
Fluglärm bringe der Beschwerdeführer keine konkreten Anhaltspunkte über 
das Ausmass der behaupteten Immissionen resp. über eine allenfalls damit 
einhergehende Wertminderung vor. Die beanstandete Detailnote der Nach-
barschaft sei auch im Zusammenhang mit der (unbestrittenen) Detailnote der 
besonderen Lage zu würdigen, welche mit 2 bewertet worden sei. Im System 
der amtlichen Bewertung erfolge die Benotung – in allgemeiner Hinsicht – 
nicht linear. Obwohl die zur Verfügung stehende Skala von 1 bis 9 reiche, 
würden Noten unter 6 bei Wohn- und Geschäftsräumen nur selten vergeben. 
Zudem stelle jede Benotung eine (Schätzungs-)Ermessensfrage dar. Die 
Detailnote der besonderen Lage (2) sei bereits ausserordentlich tief und jene 
für die Nachbarschaft (4) klar unterdurchschnittlich angesetzt. Die wertmin-
dernden Immissionen kämen darin hinreichend zum Ausdruck. Entspre-
chend seien sie von der Delegation bestätigt worden. Es bestehe kein An-


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lass, von dieser Einschätzung abzuweichen. Die beiden Detailnoten würden 
vielmehr im unteren Bereich des Ermessensspielraums liegen, welcher al-
lerdings zu respektieren sei (angefochtener Entscheid E. 7.1.1). In Bezug auf 
die Besonnung habe der Beschwerdeführer sodann nicht schlüssig begrün-
det, inwiefern die im Augenscheinprotokoll festgestellte Detailnote 8 zu hoch 
sein soll, weshalb auch diese Benotung als zutreffend anzusehen sei (ange-
fochtener Entscheid E. 7.1.2).
4.4
Der Beschwerdeführer verlangt, die Detailnoten Besonnung und 
Nachbarschaft seien von 8 auf 5 bzw. von 4 auf 1 zu senken, was insgesamt 
eine Wohnlagenote von 4 (statt 5) ergebe. Zur Begründung bringt er zusam-
mengefasst vor, im Rahmen der allgemeinen Neubewertung sei den sein 
Grundstück belastenden Immissionen (Kantonsstrasse, Schiessanlage, 
Flugplatz) bzw. der dadurch verursachten Wertminderung zu wenig Rech-
nung getragen worden. Die «nicht vorgenommene Sanierung von sanie-
rungspflichtigen Anlagen» durch die Nachbarschaft müsse sich in einer 
Nachbarschaftsnote 1 niederschlagen; wenn nämlich die «artfremde, 
störende Nachbarschaft» ihrer lärmschutzrechtlichen Sanierungspflicht nicht 
nachkomme, könne sie dadurch «Investitionen einsparen», die dem Minder-
wert der [seiner lärmbelasteten] Liegenschaft im amtlichen Wert entsprechen 
können». Es sei willkürlich, die Bewertung in das Ermessen des Schätzers 
zu stellen, wenn die Bewertungsnormen eindeutige Vorgaben enthielten, 
was in Bezug auf die Noten 1 und 9 der Fall sei. Ohnehin liessen die in der 
eidgenössischen Gesetzgebung normierten Immissionsgrenzwerte keinerlei 
Ermessensspielraum offen. Soweit die Vorinstanz von einem solchen aus-
gegangen sei, sei der angefochtene Entscheid auch «nichtig und aufzuhe-
ben» (zum Ganzen: Beschwerde S. 1–4 [Ziff. A/I/1 und 2 sowie 3/b und c], 
4 ff. [Ziff. B/I], auch zum Folgenden). Die Behauptung, wonach die Notenge-
bung zwischen 1 und 9 nicht grundsätzlich linear sei, sei zudem unhaltbar. – 
Diese Vorbringen sind nicht stichhaltig: 
4.4.1
Das Verwaltungsgericht hält es rechtsprechungsgemäss für zulässig 
(nicht rechtsfehlerhaft), dass die Notenskala nicht linear angewendet wird. 
Die Noten 5 und 6 werden bei einem unterdurchschnittlichen, die Noten 7 
und 8 bei einem durchschnittlichen Standard vergeben. Entgegen dem sinn-
gemässen Einwand des Beschwerdeführers (Beschwerde S. 10) steht diese 


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Praxis weder zur Steuergesetzgebung noch zu den Bewertungsnormen und 
den schätzungstechnischen Weisungen im Widerspruch und ist daher nicht 
zu beanstanden (VGE 23217 vom 21.10.2008 E. 6.3.2, 21761 vom 5.3.2004 
E. 5.1 und 5.2). 
4.4.2
Der vorinstanzliche Augenschein vom 24. Januar 2024 wurde na-
mentlich in Kenntnis der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Lärm-
problematik und Lärmquellen (C.________strasse, Schiessanlage, Flug-
platz) durchgeführt und diese wurden bei der Bewertung vor Ort (sowie im 
angefochtenen Entscheid) thematisiert (vgl. Augenscheinprotokoll S. 3, in 
Vorakten StRK [act. 5A] pag. 181 bzw. angefochtener Entscheid E. 7.1 f.). 
Es ist nicht ersichtlich, wie sich die von der Strasse und der Schiessanlage 
ausgehenden Lärmimmissionen – im Rahmen der zu beachtenden rechtli-
chen Vorgaben und der Bewertungsnormen – über das bereits berücksich-
tigte Mass hinaus zusätzlich wertmindernd durch negative Beeinflussung der 
Besonnung auswirken könnten. Massgebend ist insoweit grundsätzlich al-
lein, wie lange bzw. stark ein Grundstück tatsächlich besonnt wird, nicht 
aber, ob sich die Grundstückseigentümerinnen oder -eigentümer dann auch 
an der Sonne aufhalten oder ob die «gute Besonnung» – wie vom Beschwer-
deführer geltend gemacht (Beschwerde S. 7 f. [Ziff. B/I/1/e], auch zum Fol-
genden) – insofern ein «eigentlicher Nachteil» sei, als sie eine besondere 
Raumkühlung nach sich ziehe, die aber lärmbedingt gerade nicht durch 
Fensteröffnung, sondern durch Schliessung der Fensterläden (mit entspre-
chenden Verdunkelungsfolgen) erfolgen müsse. In diesem Punkt erweisen 
sich die Vorbringen des Beschwerdeführers als unbegründet. Soweit der Be-
schwerdeführer (sinngemäss) auch noch geltend macht, bei der amtlichen 
Bewertung seien die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 
1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) und 
der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) so-
wie BGE 142 II 100 in dem Sinn zu beachten, als die Überschreitung von 
Immissionsgrenzwerten bei der Besonnung die tiefste Note 1 rechtfertige, ist 
ihm zu entgegnen, dass weder das StG noch die Bewertungsnormen Ent-
sprechendes vorsehen oder Raum dafür belassen.
4.4.3
Weiter bestehen keine Anzeichen dafür, dass die Vorinstanz der 
Lärmbelastung – soweit sie als erstellt gelten kann – bei der Wohnlagenote 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 13
bzw. der Detailnote Nachbarschaft nicht genügend Rechnung getragen hat. 
Liegt eine durchschnittlich gute Wohnlage nach der Praxis der Steuerverwal-
tung und der Steuerrekurskommission im Bereich der Noten 7 oder 8 (vorne 
E. 4.4.1), so erhellt, dass die Benotung für die Wohnlage mit der Note 5 (bzw. 
der Nachbarschaft mit der Note 4) augenfällig tief ausgefallen ist. Das Ver-
waltungsgericht teilt die Auffassung der Vorinstanzen, dass dabei die beson-
dere Immissionslage der Liegenschaft (überschrittene Immissionsgrenz-
werte durch die Schiessanlage E.________ zufolge verletzter Sanierungs-
pflichten) ausreichend gewichtet worden ist. Der Beschwerdeführer bringt 
durch Wiederholung seiner bisherigen Kritik nichts vor, was die vorinstanzli-
che Einschätzung als rechtsfehlerhaft erscheinen lässt (zur gebotenen 
Zurückhaltung vgl. vorne E. 3.6); umso weniger erweist sich die angefoch-
tene Beurteilung als willkürlich oder gar nichtig. Anzumerken bleibt, dass die 
Nachbarschaft den unmittelbaren, engeren Umkreis um eine Liegenschaft 
bezeichnet. Der Flugplatz D.________ (und wohl auch die Schiessanlage 
E.________) liegt nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zum Grundstück, 
weshalb der Fluglärm sachgerechterweise bei der Note besondere Lage und 
nicht bei der Note Nachbarschaft zu berücksichtigen ist (vgl. VGE 21488 vom 
19.2.2004 E. 4.6 [bzgl. einer in Muri b. Bern gelegenen Liegenschaft im Ver-
hältnis zum Flughafen Bern-Belp]). Insoweit bringt die Detailnote 2 zum Aus-
druck, dass die Bewohnbarkeit der Liegenschaft ohne entsprechende 
Massnahmen in Frage gestellt ist. Die Detailnote besondere Lage, welche 
mit der Festsetzung auf 2 in der Tat «ausserordentlich» tief ausgefallen ist 
(so angefochtener Entscheid E. 7.1.1 S. 10), ist nicht umstritten (Be-
schwerde S. 9 [Ziff. B/I/1/f]) und bedarf keiner weiteren Erörterung, zumal 
entgegen der sinngemässen Auffassung des Beschwerdeführers (Be-
schwerde S. 9 [Ziff. B/I/1/g]) nicht davon auszugehen ist, dass die Detailno-
ten Wohn- sowie besondere Lage untereinander abgeglichen worden sein 
könnten. 
4.5
Der Beschwerdeführer vertritt sodann den Standpunkt, ihm sei auf-
grund der Lärmimmissionen zusätzlich ein individueller Abzug von 30 % zu 
gewähren (Beschwerde S. 5–7 [Ziff. B/I/1/c f.]). – Beim amtlichen Wert eines 
Objekts darf ein individueller Abzug in Prozent nur vorgenommen werden, 
wenn entweder die «Wohnlage» aufgrund spezieller Umstände, die von aus-
sen nachhaltig stark negativ wertbeeinflussend auf ein einzelnes Grundstück 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 14
einwirken (wie z.B. unmittelbar angrenzend an eine sehr stark befahrene Ei-
senbahnline oder an einer Autobahn liegend, innerhalb einer völlig artfrem-
den Umgebung liegende Wohnungen, z.B. im Industrie- oder Gewerbegebiet 
etc.), bereits sehr tief ausfällt (Note 4 und tiefer), aber immer noch klar zu 
wenig wertverminderndes Gewicht erreicht wird, oder das Grundstück in der 
Gemeinde so liegt, dass auf Grund einer speziellen Situation (z.B. sehr ab-
gelegene geografische Lage) nur deutlich tiefere Verkaufspreise erzielt wer-
den als im Normalfall (zum Ganzen: Bewertungsnormen Ziff. 2.2.6; vgl. auch 
vorne E. 3.5). Wie ausgeführt, wird den Lärmimmissionen mit der Wohnla-
genote 5 bereits ausreichend Rechnung getragen und erweist sich diese Be-
wertung nicht als rechtsfehlerhaft (E. 4.4 hiervor). Damit besteht von vorn-
herein kein Raum, denselben Aspekt zusätzlich mittels eines individuellen 
Abzugs in Prozent wertvermindernd zu berücksichtigen, zumal (entgegen 
dem Beschwerdeführer) auch nicht davon auszugehen ist, dass mit der sehr 
tiefen Wohnlagenote 5 «klar zu wenig wertverminderndes Gewicht» erreicht 
würde. Die Voraussetzungen für einen individuellen Abzug in Prozent sind 
nicht erfüllt; der angefochtene Entscheid (vgl. E. 7.2) ist auch in diesem 
Punkt nicht zu beanstanden. Auf die Frage, wie hoch der individuelle Abzug 
auszufallen hat bzw. ob er betragsmässig den Investitionen in der Höhe von 
Fr. 440'000.-- für Schallschutzwände «gegebenenfalls über den maximal 
möglichen prozentualen Abzug in % gemäss Bewertungsnorm gedeckelt» 
entspricht (in diesem Sinn Beschwerde S. 6 f. [Ziff. B/I/1/d]), ist unter diesen 
Umständen nicht weiter einzugehen. 
4.6
Zusammenfassend vermag der Beschwerdeführer mit seinen teils 
redundanten Ausführungen nicht klar aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstan-
zen – so namentlich die Delegation am vorinstanzlichen Augenschein – in 
Bezug auf die Lärmbelastung von unrichtigen Erkenntnissen ausgegangen 
oder Annahmen getroffen hätten mit der Folge, dass eine rechtsfehlerhafte 
Detailnotengebung oder Benotung der Wohnlage resultieren würden. Da 
auch die Voraussetzungen für die (lärmbedingte) Gewährung eines individu-
ellen Abzugs nicht gegeben sind, hält die amtliche Bewertung des überbau-
ten Landes bzw. der Gebäude der Rechtskontrolle ohne Weiteres stand. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 15
5.
Weiter rügt der Beschwerdeführer, dem unüberbauten Teil des Grundstücks 
sei ein viel zu hoher Wert zuerkannt worden, weil er wie ein abparzelliertes 
Grundstück bewertet worden sei.
5.1
Für unüberbautes Land in der Bauzone ist gemäss Art. 58 StG der 
amtliche Wert aufgrund des Verkehrswerts unter Berücksichtigung des Er-
schliessungsgrads massvoll festzusetzen (Abs. 1). Nach Abs. 2 der genann-
ten Bestimmung ist unüberbautes Land in der Bauzone jedoch entsprechend 
seiner Nutzung zum Ertragswert zu bewerten, wenn es im Eigentum einer 
öffentlich-rechtlichen Körperschaft steht (Bst. a), eigentumsrechtlich zu ei-
nem tatsächlich betriebenen landwirtschaftlichen Gewerbe gehört (Bst. b), 
eigentumsrechtlich zu einem Landwirtschafts- oder Gärtnereibetrieb gehört, 
der eine wirtschaftliche Einheit von Land und Gebäuden bildet und dessen 
Ertrag namhaft zum Einkommen der Eigentümerin, des Eigentümers, der 
Pächterin oder des Pächters beiträgt, auch wenn der Betrieb nicht als land-
wirtschaftliches Gewerbe gilt (Bst. c), eigentumsrechtlich zu einem nichtland-
wirtschaftlichen Gewerbebetrieb gehört und für diesen notwendig ist (Bst. d). 
Nach Art. 60 Abs. 1 StG ist unüberbautes Land ausserhalb der Bauzone 
grundsätzlich zum Ertragswert zu bewerten (zum Ganzen auch Bewertungs-
normen Ziff. 2.4.1 sowie vorne E. 3.5). 
5.2
Strittig ist zunächst, welche Fläche das unüberbaute Land umfasst. – 
Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung ging die Steuerverwaltung in 
tatsächlicher Hinsicht davon aus, das zu bewertende unüberbaute Land 
weise eine Fläche von 450 m2 auf (Vorakten StV [act. 5B] pag. 4). Anlässlich 
des Augenscheins hat der Sachverständige das Land anhand der Geodaten 
des Kantons Bern mit abgerundet 500 m2 ausgemessen. Aus dem Augen-
scheinprotokoll geht hervor, dass die zum Gartenhaus und zum Swimming-
pool einzuhaltenden Grenzabstände bei der Neuvermessung mitberücksich-
tigt worden sind (zum Ganzen: Augenscheinprotokoll S. 5; s. ferner die Geo-
daten des Kantons Bern in Vorakten StV [act. 5B] pag. 34). Mit der Vorin-
stanz (angefochtener Entscheid E. 7.3) ist davon auszugehen, dass die der-
art ausgemessene Fläche des unüberbauten Landes den tatsächlichen Ge-
gebenheiten entspricht. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, ver-
fängt nicht: Zunächst lassen die Akten nicht darauf schliessen, dass das un-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 16
überbaute Land durch den Schätzer falsch ausgemessen worden sein 
könnte. Auch ist weder aufgrund der gesetzlichen Grundlagen noch der Be-
wertungsnormen davon auszugehen, der Wert des separat zu bewertenden 
unüberbauten Landes sei bereits teilweise im amtlichen Wert des restlichen 
Grundstücks enthalten und werde im entsprechenden Umfang doppelt 
berücksichtigt, wenn er auch noch zum unüberbauten Land gezählt werde 
(so wohl Beschwerde S. 13). Dass nicht von der vom Beschwerdeführer be-
haupteten Fläche von 312 m2 ausgegangen worden ist, stellt bei der gege-
benen Sach- und Rechtslage weder eine Unterlassung noch eine Rechts-
verweigerung dar. Im Übrigen hat die StRK darauf verzichtet, den amtlichen 
Wert des unüberbauten Landes aufgrund der Neuvermessung zu erhöhen 
und damit zu Ungunsten des Beschwerdeführers zu ändern (vgl. angefoch-
tener Entscheid E. 7.3.3). Dies ist nicht zu beanstanden.
5.3
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, das unüberbaute Land 
sei nicht nach dem Verkehrswert, sondern gestützt auf Ziff. 2.4.8 der Bewer-
tungsnormen nach dem landwirtschaftlichen Ertragswert oder nach dem Er-
tragswert für Gärtnerei- und Baumschulland zu bewerten, weil es nicht über 
eine genügende Zufahrt verfüge und deshalb de facto mit einem Bauverbot 
belegt sei; dieses bleibe «ohne das Zusatzprotokoll Z1 nachgewiesen» bzw. 
der gegenteilige Nachweis auf einem Zusatzprotokoll Z1 sei nicht erbracht 
(Beschwerde S. 3 [Ziff. A/I/3/a und b], 15). – Es steht fest und ist unbestritten, 
dass sich das unüberbaute Land in der Bauzone befindet und weder die ei-
gentumsrechtlichen Verhältnisse noch die tatsächliche Nutzung dagegen-
sprechen, das Land nach dem Verkehrswert zu bewerten (vgl. Art. 58 Abs. 1 
und 2 StG; ferner vorne E. 5.1 und Kästli/Bärtschi, a.a.O., Art. 58 N. 2). Die 
vom Beschwerdeführer gestützt auf Ziff. 2.4.8 der Bewertungsnormen ver-
langte Bewertung nach dem Ertragswert würde voraussetzen, dass das 
streitbetroffene Land durch öffentlichrechtliche Vorschriften (Baugesetz, 
Baureglemente, Zonenpläne, Gefahrenzone, Überbauungsordnungen und 
-vorschriften) rechtskräftig mit einem Bauverbot belegt ist (vgl. auch Art. 59 
StG). Solches ist weder dargetan noch ersichtlich, zumal eine ungenügende 
Zufahrt die nämlichen Voraussetzungen nicht erfüllt. Daran ändert nichts, 
dass das Zusatzprotokoll Z1 nicht verwendet worden ist. Dieses (oder der 
Situationsplan) dienen dem Festhalten von schätzungstechnischen Anga-
ben, sofern dies für die Landbewertung notwendig ist (Bewertungsnormen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 17
Ziff. 2.4.3). Ist das unüberbaute Land korrekt vermessen worden (E. 5.2 hier-
vor) und liegt kein Bauverbot im Sinn der Bewertungsnormen vor, ist nicht 
ersichtlich, was der Beschwerdeführer aus der verlangten Verwendung des 
Zusatzprotokolls Z1 zu seinen Gunsten ableiten könnte. Das unüberbaute 
Land ist daher zu Recht nach dem Verkehrswert bewertet und sein amtlicher 
Wert korrekt auf dem Objektprotokoll «L» berechnet worden (vgl. insoweit 
Bewertungsnormen Ziff. 2.4.4); es bestand kein Anlass, auch noch des Zu-
satzprotokoll Z1 zu verwenden. Der fehlenden Zufahrt ist unter dem Titel des 
Erschliessungsgrads Rechnung zu tragen, wie dies die Vorinstanz zutreffend 
gemacht hat (vgl. E. 5.4 hiernach). 
5.4
Der Beschwerdeführer bemängelt die Bewertung des unüberbauten 
Landes schliesslich hinsichtlich der Benotung.
5.4.1
Unüberbautes Land in der Bauzone wird gemäss Ziff. 2.4.5 Bewer-
tungsnormen wie folgt benotet: 
1 Nutzungsmöglichkeit
Note 9 – 1
Die Beurteilung erfolgt nach der baurechtlichen Nutzungsmöglichkeit. 
Sehr gut 
9
Sehr schlecht 
1
2 Erschliessungsgrad 
Note 9 – 1 
Beurteilt wird die Erschliessung in Bezug auf Wasserversorgung und 
-entsorgung, Energiezuleitung, Zufahrt, Zugang usw. 
Sehr gut 
9
Sehr schlecht 
1
3 Eignung 
Note 9 – 1 
Beurteilt wird die Eignung zur Überbauung in Bezug auf Grundstückgrösse, 
Grundstückform, Topographie, Baugrund sowie Rechte und Lasten. Ungüns-
tig oder nicht überbaubar sind z.B. Restgrundstücke, zusätzlicher Um-
schwung, steile, felsige oder sumpfige Grundstücke oder Grundstücke mit er-
heblichen Belastungen durch Dienstbarkeiten usw. 
Sehr gut 
9
Sehr schlecht 
1


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 18
4 Wohnlage / Geschäftslage 
Note 9 – 1
Pro Objekt kann nur eine Note eingesetzt werden. Die Wohnlage wird beurteilt 
nach Aussicht, Besonnung, Nachbarschaft, besonderer Lage. 
Schöne, unverbaute Aussicht 
9
Optimale, lange Besonnung 
9
Artgleiche, nicht störende Nachbarschaft (Immissionen) 
9
Besonders attraktive Lage 
9
Keine oder sehr schlechte Aussicht 
1
Wenig bis keine Besonnung 
1
Artfremde, störende Nachbarschaft (Immissionen) 
1
Abgelegene Lage, ungünstige Lage 
1
Nach Auffassung der Delegation liesse sich auf der Fläche von 500 m2 ein 
freistehendes Einfamilienhaus erstellen. Mit Blick darauf liege die Benotung 
der Nutzungsmöglichkeit der Landreserve mit 7 und der Eignung mit 8 im 
Ermessensspielraum und werde bestätigt. Die tiefe Note 5 für den Erschlies-
sungsgrad sei in Anbetracht der für ein Bauprojekt noch nötigen Erschlies-
sungsmassnahmen als korrekt einzustufen. Die von den anderen bewerteten 
Objekten abweichende Wohnlagenote sei mit 7 ebenfalls zutreffend einge-
setzt, zumal die Baulandreserve weiter von der C.________strasse zurück-
versetzt und auf tieferem Niveau gelegen sei. Die Verkehrslagenote 8 decke 
sich mit jener der übrigen Objekte und stimme mit dem Verkerslagenoten-
plan überein. Daraus ergebe sich ein Notenendtotal von 35 (Augenschein-
protokoll S. 5). Die StRK hat dieses bestätigt (angefochtener Entscheid 
E. 7.3).
5.4.2
Der Beschwerdeführer kritisiert die Noten für die Nutzungsmöglich-
keit, den Erschliessungsgrad sowie die Wohnlage und verlangt, die fragli-
chen Noten seien von 7 auf 1, von 5 auf 1 bzw. von 7 auf 4 herabzusetzen 
(Beschwerde S. 16 ff., je auch zum Folgenden). Er macht geltend, das Land 
sei aufgrund seiner geringen Fläche von 312 m2 nicht überbau- bzw. nutzbar, 
eine Zufahrt lasse sich ohne «Wertvernichtung» nicht realisieren und aus-
serdem müsste das Schmutzwasser aufgrund der Terrainverhältnisse ge-
pumpt werden und die Wohnlage sei dieselbe wie beim übrigen Grundstück 
und deshalb gleich zu benoten (vgl. vorne E. 4).
5.4.3
Beträgt die Fläche des unüberbauten Landes 500 m2 (vorne E. 5.2), 
ist nichts daran auszusetzen, dass die Delegation am vorinstanzlichen Au-
genschein davon ausging, darauf lasse sich ein Einfamilienhaus errichten. 
In den Akten finden sich keine Hinweise, die auf die vom Beschwerdeführer 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 19
behauptete, sehr schlechte baurechtliche Nutzungsmöglichkeit hindeuten 
würden. Insb. die fehlende Erschliessung – die ohnehin bei der Note Er-
schliessungsgrad zu gewichten ist – beeinflusst die baurechtliche Nutzungs-
möglichkeit nicht, zumal nach der Logik des Beschwerdeführers kein Grund-
stück mehr überbaut werden könnte, wenn es (noch) nicht hinreichend er-
schlossen ist. Die Kritik des Beschwerdeführers an der Note 7 für Nutzungs-
möglichkeit erscheint daher wenig substanziiert und es ist nicht ersichtlich, 
dass die fragliche Note den tatsächlichen Gegebenheiten nicht gerecht 
würde. Der fehlenden Erschliessung ist mit der Note 5 hinreichend Rech-
nung getragen worden, zumal sich darin ein unterdurchschnittlicher Er-
schliessungsgrad widerspiegelt und davon ausgegangen werden darf, dass 
eine ausreichende Groberschliessung gegeben ist (vgl. vorne E. 4.4.1). Eine 
allfällige Erschliessung mit einer Zufahrt könnte sich erst im gegebenen Zeit-
punkt auf den amtlichen Wert des Grundstücks auswirken, weshalb dem ent-
sprechenden Einwand des Beschwerdeführers (E. 5.4.2 hiervor) ebenfalls 
nicht zu folgen ist. Entgegen dem Beschwerdeführer kommt die Bewertung 
gestützt auf den Augenschein auch nicht etwa einer «Spekulanten-Aus-
sage» gleich oder hätte nur dann so erfolgen dürfen, wenn die bestehenden 
Gebäude abgebrochen und auf der gesamten Fläche von 1'413 m2 «eine 
neue Überbauung mit bis 3 bis 4 Einheiten realisiert» würde (Beschwerde 
S. 11 [Ziff. B/II/1/a]). Nicht zu folgen ist dem Beschwerdeführer schliesslich 
darin, dass sämtliche Objekte bzw. Objektteile des Grundstücks dieselbe 
Wohnlagenote erhalten müssten: Die Bewertungsnormen schreiben diesbe-
züglich vor, dass pro Objektteil nur entweder die Wohnlage- oder die Ge-
schäftslagenote eingesetzt werden darf (vgl. vorne E. 4.1). Nicht ausge-
schlossen ist indes, dass verschiedene Objektteile entsprechend den jewei-
ligen tatsächlichen Gegebenheiten unterschiedliche (Geschäfts- oder) 
Wohnlagenoten erhalten. Insoweit leuchtet ein, dass das unüberbaute Land 
bei der Wohnlage höher benotet worden ist, weil es den von der 
C.________strasse ausgehenden Immissionen weniger stark ausgesetzt sei 
(vorne E. 5.2.1). Entgegen dem Beschwerdeführer ist davon auszugehen, 
dass den von der Schiessanlage ausgehenden Immissionen mit der Wohn-
lagenote 7 – entsprechend einem durchschnittlichen Standard (vgl. vorne 
E. 4.4.1) – immer noch genügend Rechnung getragen wird, zumal nicht 
annähernd so viele Schüsse fallen dürften, wie Autos auf der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.03.2025, Nr. 100.2024.153U, 
Seite 20
C.________strasse vorbeifahren (vgl. zu Trainingszeiten und Jahrespro-
gramm: ). 
5.5
Zusammengefasst ist auch das unüberbaute Land korrekt bewertet 
worden. Entgegen dem Beschwerdeführer (Beschwerde S. 12 [Ziff. B/II/1/b]) 
darf das unüberbaute Land nicht erst amtlich bewertet werden, nachdem es 
abparzelliert wurde. Amtlich zu bewerten sind Grundstücke im zivilrechtli-
chen Sinn (Art. 52 Abs. 1 Bst. a und Abs. 3 sowie Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG; 
vgl. ferner vorne E. 3). Eine Bewertung als selbstständiges Grundstück fällt 
mithin erst in Betracht, wenn es auch zivilrechtlich als solches gilt. Setzt sich 
ein Grundstück – wie hier – aus einem überbauten und einem nichtüberbau-
ten Grundstückteil zusammen und ist letzterer gross genug, um grundsätz-
lich selbständig überbaut werden zu können, ist er entsprechend amtlich zu 
bewerten und der ermittelte amtliche Wert zusammen mit dem Wert des 
überbauten Grundstückteils beim Grundeigentümer oder bei der Grundei-
gentümerin zu besteuern (vgl. zur Bewertung von Baulandreserven schät-
zungstechnische Weisung 4.06.07, Ausgabe Dezember 2006, mit Hinweis 
auf Weisung 4.06.01, Ausgabe September 2007). 
6.
Die Einwände des Beschwerdeführers gegen die amtliche Bewertung erwei-
sen sich gesamthaft als unbegründet. Ihm gelingt es nicht, darzutun, dass 
das Schätzungsermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt worden bzw. die Schät-
zung gesamthaft gesehen offensichtlich unrichtig wäre. Namentlich deutet 
nichts darauf hin, dass das Grundstück nicht entsprechend seinem aktuellen 
Zustand bewertet wurde (vgl. hierzu Beschwerde S. 11 [Ziff. B/II/1/a]). Das 
Verwaltungsgericht sieht sich daher nicht veranlasst, korrigierend einzugrei-
fen (vgl. vorne E. 3.6). Der angefochtene Entscheid erweist sich weder als 
willkürlich noch lässt sich der StRK vorwerfen, sie habe eine Rechtsverwei-
gerung begangen. Eine solche ist nicht schon darin zu erblicken, dass die 
StRK den Argumenten des Beschwerdeführers nicht gefolgt ist (anders wohl 
Beschwerde S. 12–15 [Ziff. B/II/1/c, d]; vgl. auch vorne E. 2). Die Be-
schwerde erweist sich nach dem Gesagten als offensichtlich unbegründet 
und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in 


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Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]). 
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine 
zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men. 
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer 
- Beschwerdegegnerin
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Das präsidierende Mitglied:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.