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Baubewilligung; Neubau eines Wohnstocks (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 4. März 2024; BVD 110/2023/126) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2024.100U
SEH/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 22. April 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Seiler
Gerichtsschreiberin Wüthrich
A.________
Beschwerdeführer
gegen
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Vechigen
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Kernstrasse 1, 3067 Boll
betreffend Baubewilligung; Neubau eines Wohnstocks (Entscheid der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 4. März 2024; 
BVD 110/2023/126)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.04.2025, Nr. 100.2024.100U, 
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Prozessgeschichte:
A.
A.________ reichte am 22. Oktober 2021 bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Vechigen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Getreide-
speichers (Gebäude Nr. 2________) und den Neubau eines Wohnstocks am 
gleichen Standort auf der Parzelle Vechigen Gbbl. Nr. 1________ in …. Das 
Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone. Die EG Vechigen stellte mit 
Bauentscheid vom 10. Juli 2023 gestützt auf den Amtsbericht der kantonalen 
Denkmalpflege (KDP) vom 6. Juli 2022 fest, dass es sich beim Getreidespei-
cher nicht um ein Baudenkmal handle, und erteilte die Bewilligung für den 
Rückbau des Gebäudes Nr. 2________. Dieser Entscheid erwuchs in 
Rechtskraft. Mit Gesamtentscheid vom gleichen Tag verweigerte die EG Ve-
chigen hingegen gestützt auf die negative Verfügung des Amts für Gemein-
den und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) vom 18. August 2022 die 
Baubewilligung für den Neubau des Wohnstocks (Bauabschlag).
B.
A.________ erhob am 11. August 2023 gegen den Bauabschlag Be-
schwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese 
wies die Beschwerde mit Entscheid vom 4. März 2024 ab und bestätigte den 
Gesamtentscheid der EG Vechigen und die Verfügung des AGR.
C.
A.________, damals anwaltlich vertreten, hat am 3. April 2024 Beschwerde 
an das Verwaltungsgericht erhoben mit dem Antrag, der Entscheid der BVD 
vom 4. März 2024 sei aufzuheben und das Baugesuch vom 22. Oktober 
2021 sei, allenfalls mit Auflagen, zu bewilligen. Eventuell sei die Sache zur 
weiteren Behandlung an die Gemeinde oder an de BVD zurückzuweisen. Die 
BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 18. April 2024 unter Hinweis auf 
den angefochtenen Entscheid Abweisung der Beschwerde. Die EG Vechi-


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gen verzichtet mit Eingabe vom 6. Mai 2024 auf eine Stellungnahme und 
verweist auf ihren Gesamtentscheid. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2024 
hat der Rechtsvertreter von A.________ mitgeteilt, dass dieser nicht mehr 
durch ihn vertreten werde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist als Baugesuchsteller, dessen Gesuch abgewiesen wurde, 
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutz-
würdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 
VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 
1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind ein-
gehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzu-
treten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Es ist nicht an die Er-
wägungen des Entscheids gebunden (Rechtsanwendung von Amtes wegen; 
Art. 20a Abs. 1 VRPG). Das Verwaltungsgericht kann sein Urteil anders be-
gründen als die Vorinstanz, d.h. die Begründung durch eine eigene ersetzen, 
selbst wenn es zum gleichen Ergebnis gelangt (sog. Motivsubstitution; statt 
vieler BVR 2023 S. 337 E. 8 mit Hinweisen).
2.
2.1
Das Baugrundstück liegt in der Landwirtschaftszone. In der Landwirt-
schaftszone sind Bauten und Anlagen zulässig, wenn sie entweder zonen-


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konform sind (Art. 16a oder Art. 16abis des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) oder 
Gründe für eine Ausnahmebewilligung nach den Art. 24 ff. RPG vorliegen. 
Im Gesamtentscheid wurde die Zonenkonformität nach Art. 16a RPG ver-
neint und eine Ausnahmebewilligung nach den Art. 24 ff. RPG verweigert. 
Der Beschwerdeführer macht wie bereits vor der BVD nicht geltend, es liege 
ein Ausnahmegrund für das Bauen ausserhalb der Bauzone vor, sondern 
einzig, das Vorhaben sei gemäss Art. 16a RPG zonenkonform. Nur dies ist 
in der Folge zu prüfen.
2.2
Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG sind in der Landwirtschaftszone Bauten 
und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung 
oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Bauten für den Wohnbe-
darf sind zonenkonform, wenn der Wohnraum für den Betrieb des entspre-
chenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich 
des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (Art. 34 Abs. 3 der 
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Neben der 
Notwendigkeit der Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaf-
tung (Art. 34 Abs. 4 Bst. a RPV) ist für die Bewilligungserteilung zudem er-
forderlich, dass der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine 
überwiegenden Interessen entgegenstehen und der Betrieb voraussichtlich 
längerfristig bestehen kann (Art. 34 Abs. 4 Bst. b und c RPV).
2.3
Die BVD hat die Zonenkonformität mit zwei Argumenten verneint: 
Erstens hat sie unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung 
(BGE 121 II 307 E. 5; BGer 1C_457/2017 vom 25.3.2019 E. 4, 1C_227/2014 
vom 11.5.2016 E. 3.1) erwogen, damit Wohnraum für die abtretende Gene-
ration geschaffen werden könne, sei erforderlich, dass der betagte Landwirt 
lange Zeit auf dem Betrieb gelebt und gearbeitet habe. Diese Voraussetzung 
sei hier nicht erfüllt, da der Beschwerdeführer den Betrieb nur ca. 13 Jahre 
lang geführt habe (angefochtener Entscheid E. 3). Zweitens wäre das ge-
plante Wohngebäude ohnehin überdimensioniert. Für eine Altenteilwohnung 
gelte ein Richtwert von 100 m2. Das Gebäude habe aber (unter Einrechnung 
eines Teils des als Estrich bezeichneten Obergeschosses) eine anrechen-
bare Bruttogeschossfläche (BGF) von rund 144 m2. Auch wenn der Estrich 
nicht als BGF angerechnet würde, wäre er mit Blick auf den landwirtschaftlich 


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begründbaren Wohnbedarf klar überdimensioniert (angefochtener Entscheid 
E. 4). 
2.4
Der Beschwerdeführer bestreitet beide Argumentationen: Er habe 
sich seit der Betriebsübernahme im Jahr 2011 voll und ganz der Landwirt-
schaft verschrieben und den Betrieb weiterentwickelt. Die bundesgerichtli-
che Rechtsprechung sei nicht so zu verstehen, dass nur Personen, die das 
ganze Leben lang auf dem Betrieb gelebt und gearbeitet haben, Anrecht auf 
eine Altenteilwohnung haben. Er wolle den Betrieb an seine Tochter überge-
ben, die aber auf seine Mithilfe angewiesen sei. Der Neubau des Wohn-
stocks (Stöckli) sei objektiv notwendig, da im bestehenden Bauernhaus kein 
hinreichender Wohnraum bestehe und solcher auch nicht eingebaut werden 
könne. Zudem sei das Stöckli auch nicht überdimensioniert. Der Estrich sei 
nicht anzurechnen und die Nebennutzflächen seien auf die Bedürfnisse des 
Betriebs abgestimmt.
3.
3.1
Vorab ist zu bemerken, dass der Beschwerdeführer bereits vor Jah-
ren 
im 
damals 
als 
schützenswert 
eingestuften 
Getreidespeicher 
Nr. 2________ ohne Bewilligung eine Wohnung eingebaut hatte. Auf Inter-
vention der Gemeinde hin stellte er am 20. September 2013 ein nachträgli-
ches Baugesuch für den Umbau des Speichers. Dieses wurde abgewiesen 
und der Beschwerdeführer verpflichtet, den rechtmässigen Zustand wieder-
herzustellen (vollständiger Rückbau der Wohnung). Das Verwaltungsgericht 
bestätigte die Verfügung der Gemeinde mit Urteil 2016/219 vom 21. März 
2017. Es argumentierte im Wesentlichen, die Wohnung sei nicht bewilli-
gungsfähig, weil dadurch die Typologie des geschützten Speichers zu stark 
beeinträchtigt werde. Dem Umbau stünden daher überwiegende Interessen 
des Denkmalschutzes entgegen (Art. 34 Abs. 4 Bst. b RPV). Der Umstand, 
dass der Beschwerdeführer mit seinen Umbauarbeiten die Denkmalqualität 
unwiederbringlich zerstört habe, ändere daran nichts. Im Übrigen fehle es 
auch am geltend gemachten Bedarf an zusätzlichem Wohnraum für die ab-
tretende Generation. Dies würde voraussetzen, dass der Generationen-
wechsel absehbar sei, was aktuell nicht der Fall sei: Der Beschwerdeführer 


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sei erst 57 Jahre alt, habe seinen Betrieb soeben aufgebaut und beabsich-
tige, ihn vorderhand weiter zu betreiben. Keines seiner Kinder habe die land-
wirtschaftliche Ausbildung absolviert und sei auf dem Betrieb tätig. Das Ver-
waltungsgericht liess deshalb auch offen, ob überhaupt ein landwirtschaftli-
ches Gewerbe vorliege (E. 3.4-3.6). Das Bundesgericht bestätigte dieses Ur-
teil mit BGer 1C_233/2017 vom 19. September 2018. Es erwog Folgendes:
« 6.4.
Nach der verbindlichen Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz 
haben die unbewilligten Umbauarbeiten die Qualität des Speichers als 
schützenswertes Baudenkmal im Sinne von Art. 10a Abs. 2 des Bauge-
setzes des Kantons Bern vom 19. Juni 1985 (BauG/BE; BSG 721.0) un-
wiederbringlich zerstört. Diese Feststellung stützt sich insbesondere auf 
den Fachbericht der Denkmalpflege vom 19. Juni 2015. Durch den Um-
bau wurde der Speicher somit in einer Weise verändert, die das kanto-
nale Baugesetz gemäss der vom Beschwerdeführer nicht beanstande-
ten vorinstanzlichen Beurteilung aus Gründen des Denkmalschutzes 
untersagt (vgl. Art. 10b Abs. 1 und 2 BauG/BE). Hätte der Beschwerde-
führer vor dem Umbau ein Baugesuch gestellt, hätte diesem demnach 
wegen entgegenstehender überwiegender (öffentlicher) Interessen im 
Sinne von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV nicht stattgegeben werden dürfen. 
Dass er das Gesuch erst danach eingereicht hat, ändert am Vorliegen 
derartiger Interessen nichts. Zwar bestehen diese nicht mehr darin, den 
Speicher in seiner denkmalgeschützten Qualität zu erhalten. Es geht je-
doch darum, den Interessen des Denkmalschutzes gegenüber dem Be-
schwerdeführer wie auch der Allgemeinheit dadurch Nachdruck zu ver-
leihen, dass die Zerstörung der Denkmalqualität des Speichers nicht 
durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung belohnt wird. 
Ausserdem gilt es in genereller Weise zu verhindern, dass der illegal 
bauende Beschwerdeführer besser gestellt wird als Bauherren, die ge-
setzeskonform vorgängig um eine Baubewilligung ersuchen.
6.5.
Dass die Vorinstanz die Verweigerung der nachträglichen Bau-
bewilligung für den Umbau des Speichers als rechtmässig beurteilt hat, 
erweist sich damit bereits aus diesem Grund als bundesrechtskonform. 
Hinzu kommt, dass nach ihrer verbindlichen Sachverhaltsfeststellung 
kein Generationenwechsel bzw. keine Betriebsübergabe absehbar ist. 
Damit mangelt es am geltend gemachten Bedarf an zusätzlichem 
Wohnraum für die abtretende Generation, weshalb auch aus diesem 
Grund nach Art. 34 Abs. 3 und 4 RPV keine nachträgliche Bewilligung 
des Umbaus in Frage kommt. Es ist daher nicht darauf einzugehen, ob 
es sich beim Betrieb des Beschwerdeführers um ein landwirtschaftliches 
Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB handelt.»
Der Umstand, dass der Beschwerdeführer ohne Bewilligung die Wohnung 
errichtet und dadurch den Denkmalcharakter des Speichers unwiederbring-
lich zerstört hatte, war deshalb für sich allein bereits ausreichend für die Ver-
weigerung der (nachträglichen) Baubewilligung.
3.2
Ein rechtskräftiger Bauabschlag bezieht sich auf das konkret beur-
teilte Projekt. In der Folge kann grundsätzlich ein neues Baugesuch einge-
reicht werden. Ist das neue Projekt jedoch identisch mit dem rechtskräftig 


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beurteilten, ist die Behörde nicht verpflichtet, darauf einzutreten; zumindest 
kann das Gesuch mit der gleichen Begründung wie das frühere abgewiesen 
werden. Keine Identität besteht und ein neues Baugesuch ist neu zu beur-
teilen, wenn das neue Projekt Änderungen aufweist, mit welchen die im vor-
angegangenen Verfahren festgestellte Baurechtswidrigkeit behoben werden 
soll (so auch BGer 1A.234/2006 vom 8.5.2007 E. 4.1), wenn die Gesuchstel-
lerin oder der Gesuchsteller sich auf einen bisher nicht geltend gemachten 
Ausnahmegrund beruft (VGE 2012/419 vom 3.7.2013 E. 3.2 [bestätigt durch 
BGer 1C_691/2013 vom 28.3.2014]) oder wenn sich die massgeblichen 
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid geändert 
haben (BVR 1994 S. 431 E. 2b; vgl. Zusammenfassung in VGE 2019/161 
vom 10.3.2021 E. 4.1.1 [bestätigt durch BGer 1C_180/2021 vom 19.8.2021] 
sowie Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 
5. Aufl. 2020, Art. 46 N. 15 betreffend die Unzulässigkeit eines nachträgli-
chen Baugesuchs im Fall einer Wiederherstellungsverfügung gemäss Art. 46 
Abs. 2 Bst. b Satz 3 BauG). Die gleichen Grundsätze gelten auch für ein 
neues Gesuch ausserhalb eines Wiederherstellungsverfahrens: Ein neues 
Baugesuch nach rechtskräftiger Ablehnung eines früheren kann nur Aussicht 
auf Erfolg haben, wenn sich die massgebende Tat- oder Rechtslage seither 
geändert hat (BGE 120 Ib 42 E. 2c; BGer 1C_151/2015 vom 1.7.2015 
E. 3.2). Ein neues Gesuch darf nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide 
immer wieder infrage zu stellen (BGE 136 II 177 E. 2.1 und 2.2.1).
3.3
Gegenüber der früheren Beurteilung (vorne E. 3.1) haben sich die 
Umstände in mehrfacher Hinsicht verändert: Erstens ist das Bauprojekt nicht 
identisch mit dem früher beurteilten. Allerdings soll es an der Stelle des bis-
her dort befindlichen Speichers Nr. 2________ stehen und diesen damit er-
setzen (vgl. Plan Vorakten Gemeinde Reg. 6 Nr. 39). Zweitens ist inzwi-
schen unbestritten, dass es sich beim Betrieb um ein landwirtschaftliches 
Gewerbe (mehr als 1,0 Standardarbeitskräfte [SAK]) handelt (vgl. Fachbe-
richt Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern, Fachstelle Boden, 
vom 18.8.2022 [Vorakten Gemeinde Reg. 6 Nr. 9]). Drittens hat die Tochter 
des Beschwerdeführers offenbar mittlerweile die landwirtschaftliche Ausbil-
dung abgeschlossen und soll den Betrieb übernehmen, eine Nachfolge ist 
somit absehbar. Viertens wurde inzwischen rechtskräftig festgestellt, dass 
es sich beim Speicher Nr. 2________ nicht um ein Baudenkmal handelt 


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(vorne Bst. A). Auf den ersten Blick scheint damit ein neuer Umstand vorzu-
liegen, welcher in Bezug auf den Denkmalschutz eine andere Beurteilung 
erlaubt als beim rechtskräftig verweigerten früheren Baugesuch. Allerdings 
hat die KDP, auf deren Bericht vom 6. Juli 2022 sich die Entlassung des 
Speichers aus dem Bauinventar stützte (vorne Bst. A), diese einzig damit 
begründet, dass das Objekt durch den nicht bewilligten Umbau seinen Denk-
malwert unwiederbringlich verloren habe (Vorakten Gemeinde Reg. 6 
Nr. 15). Auch wenn das damalige Wohnbauprojekt mit dem jetzt zu beurtei-
lenden nicht übereinstimmte, bleibt es damit im entscheidwesentlichen Punkt 
bei der Beurteilung im vorangegangenen Urteil: Das neue Projekt läuft der 
vom Verwaltungs- und vom Bundesgericht bestätigten Wiederherstellungs-
anordnung zuwider, die widerrechtliche Wohnnutzung zu unterbinden (vgl. 
dazu VGE 2016/219 vom 21.3.2017 E. 6.2.2; BGer 1C_233/2017 vom 
19.9.2018 E. 8.5). Als Dauerverfügung wirkt diese Anordnung unbefristet in 
die Zukunft. Sie erfasst nicht nur den ursprünglich rechtswidrigen Zustand, 
sondern verhindert auch, dass ein solcher Zustand neu bewirkt wird (vgl. 
BGer 1C_673/2013 vom 7.3.2014 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 8). Hätte der Beschwerdeführer gesetzeskonform gehandelt, könnte am 
Standort des abgebrochenen Speichers kein neuer Wohnstock errichtet wer-
den. Für die Beurteilung des hier interessierenden Baugesuchs muss von 
dieser Situation ausgegangen werden (vgl. BGer 1C_514/2019 vom 
2.4.2020 E. 3.2). Andernfalls würde der Beschwerdeführer dafür belohnt, 
dass er ohne Bewilligung den Denkmalcharakter des Speichers zerstört hat. 
Das kann heute so wenig angehen wie vorher.
3.4
Die Baubewilligung ist bereits aus diesem Grund zu verweigern. Zu-
dem sind auch die Voraussetzungen für die Schaffung neuen Wohnraums 
für die abtretende Generation (Art. 34 Abs. 3 RPV) nicht erfüllt. Ergänzend 
zur Beurteilung der BVD (vorne E. 2.3) kann angemerkt werden, dass der 
Beschwerdeführer gemäss VGE IV/2023/289 vom 22. August 2023 vor Ein-
tritt eines Gesundheitsschadens im September 2017 als Angestellter der 
B.________ AG in … (insb. Autoreparaturwerkstätte, Autohandel) sowie als 
selbständigerwerbender Landwirt tätig war und dabei in den Jahren 2013 bis 
2016 jeweils ein Einkommen in der Höhe von Fr. 36'000.-- bzw. Fr. 9'333.-- 
erzielt hatte (E. 4.2.3). Gemäss VGE UV/2020/290 vom 29. Juni 2020 ist der 
Beschwerdeführer offenbar bei einem Beschäftigungsgrad von 80 % Ei-


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gentümer und Geschäftsführer der B.________ AG und betreibt nach eige-
nen Angaben daneben in der Freizeit einen Bauernbetrieb (E. 3.4). Es ist 
somit höchst fraglich, ob er überhaupt schwergewichtig oder im wesentlichen 
Umfang auf dem Bauernbetrieb gearbeitet hat, was Voraussetzung für eine 
Altenteilwohnung wäre.
4.
Die Beschwerde erweist sich damit als offensichtlich unbegründet und ist ab-
zuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbe-
setzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisa-
tion der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
5.
Bei diesem Prozessausgang trägt der Beschwerdeführer die Kosten des 
Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikos-
ten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird dem Beschwerdeführer nach 
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer 
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Vechigen 
- Bundesamt für Raumentwicklung
und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.