be_verwaltungsgericht · 100 2014 257 · 2014-08-15 · de

Baubewilligung für 5 Mehrfamilienhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 15. August 2014 - RA Nr. 110/2014/7) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2014.257U publiziert in BVR 2016 S. 79
DAM/BAM/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 21. Juli 2015
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiberin Baldegger
1. A.________ AG
2. B.________ AG
beide vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerinnen
gegen
1. C.________
2. D.________
3. E.________
4. F.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner 
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern 
sowie
Einwohnergemeinde Vechigen 
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Kernstrasse 1, 3067 Boll


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
Seite 2
betreffend Baubewilligung für 5 Mehrfamilienhäuser (Entscheid der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 15. August 2014; 
RA Nr. 110/2014/7)
Sachverhalt:
A.
Am 
19. Dezember 
2011 
stellten 
die 
A.________ AG 
und 
die 
B.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Vechigen ein Bau-
gesuch für die Wohnüberbauung G.________weg auf den in der 
Wohnzone W2 gelegenen Parzellen Gbbl. Nrn. 1 und 2. Gemäss 
Baupublikation vom 1. und 6. Juni 2012 umfasste das Bauvorhaben 
ursprünglich den Neubau von 15 Wohneinheiten mit 30 überdachten 
Autoabstellplätzen sowie den Abbruch der bestehenden Bauten auf beiden 
Grundstücken. 
Dagegen 
erhoben 
neben 
anderen 
C.________, 
D.________, E.________ und F.________ am 28. Juni 2012 je 
Einsprache. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung und einer negativen 
Stellungnahme der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder (OLK) kam es zu einer Projektänderung. Das geänderte 
Projekt wurde daraufhin am 31. Mai und 5. Juni 2013 publiziert und sah 
neben dem Abbruch der bestehenden Bauten den Neubau von 
fünf Mehrfamilienhäusern 
mit 
insgesamt 
15 Wohneinheiten 
(Gesamtüberbauung) und 24 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge und eine 
veränderte Umgebungsgestaltung vor. Dagegen erhoben C._______, 
D.________, E.________ und F.________ am 19. Juni 2013 wiederum je 
Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 10. Dezember 2013 bewilligte die 
EG Vechigen das geänderte Vorhaben und wies die Einsprachen ab.
B.
Hiergegen führten C.________, D.________, E.________ und F.________ 
am 14. Januar 2014 gemeinsam Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 


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Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese hiess die Beschwerde mit 
Entscheid vom 15. August 2014 gut, hob den Gesamtentscheid der EG 
Vechigen auf und verweigerte die Baubewilligung für das Vorhaben 
(Bauabschlag).
C.
Dagegen haben die A.________ AG und die B.________ AG am 
17. September 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben. Sie 
beantragen, es seien der Entscheid der BVE aufzuheben und der 
Gesamtentscheid der EG Vechigen zu bestätigen. Eventualiter sei der 
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die BVE zurückzu-
weisen. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Oktober 2014 beantragen 
C.________, D.________, E.________ und F.________, die Beschwerde 
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Eventualiter sei die Sache 
zur Neubeurteilung an die BVE zurückzuweisen. Die BVE beantragt mit 
Vernehmlassung vom 16. Oktober 2014 Abweisung der Beschwerde. Die 
EG Vechigen hat keine Stellungnahme eingereicht.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerinnen haben am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und haben als Baugesuchstellerinnen, denen die Bau-
bewilligung verweigert worden ist, ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 


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i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Auf den beiden Bauparzellen in Hanglage sind gesamthaft 15 Wohn-
einheiten in zwei Häuserreihen projektiert. Die nördliche Häuserzeile um-
fasst auf vier Geschossen neun Wohneinheiten. Davon entfallen sechs auf 
die drei Doppeleinfamilienhäuser G.________weg 15/15A, 17/17A und 
17B/17C (Unter-, Erd- und Obergeschoss); hinzu kommen drei Wohnungen 
im Sockelgeschoss (G.________weg 19F, 19G und 19H). Zwischen den 
Doppeleinfamilienhäusern sind je zwei überdachte Autoabstellplätze im 
Freien vorgesehen. Die untere Häuserzeile besteht aus zwei Gebäuden mit 
dreigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern mit insgesamt sechs Wohn-
einheiten (H.________strasse 19/19A/19B und 19C/19D/19E); darunter ist 
eine durchgehende Autoeinstellhalle für Motorfahrzeuge vorgesehen (zum 
Ganzen 
Vorakten 
Gemeinde, 
Ordner 2 
[nachfolgend: 
Ordner 2], 
Übersichtspläne 
und 
Projektpläne 
zum 
geänderten 
Projekt 
mit 
Fassadenansichten, Schnitten und Grundrissebenen, jeweils «rev Februar 
2013», bewilligt am 10.12.2013).
3.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beanstanden die Beschwerdeführerinnen 
eine unzulässige Ausdehnung des Streitgegenstands durch die BVE.
3.1
Ihrer Auffassung nach hat die BVE von den Einsprechern nicht ge-
rügte, unwesentliche Aspekte des Bauvorhabens beurteilt (vgl. Be-
schwerde, S. 3 f.), indem sie die Baubewilligung der Gemeinde wegen 
Überschreitung der Gebäudelänge bei der oberen Häuserzeile und einer zu 
kleinen Kinderspielplatzfläche aufgehoben habe. Die Beschwerdegegner 
hätten diese beiden Aspekte jedoch weder in ihren Einsprachen noch mit 


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ihrer Baubeschwerde gerügt. Ebenso wenig seien die Voraussetzungen für 
eine Abänderung des kommunalen Entscheids von Amtes wegen gegeben, 
zumal sie in diesem Zusammenhang nicht angehört worden seien (dazu 
Beschwerde, S. 5). Wäre der Bauherrschaft bekannt gewesen, dass die 
BVE wegen der angeblichen Überschreitung der Gebäudelänge beabsich-
tige, die gesamte Baubewilligung aufzuheben, hätte sie eine geringfügige 
Projektänderung eingereicht und nicht nur erläutert, weshalb ihrer Auf-
fassung nach die Gebäudelänge eingehalten sei. Die Aufhebung der Ge-
samtbewilligung als Folge der unzulässigen Erweiterung des Streitgegen-
stands, der Prüfung nicht beanstandeter unwesentlicher Punkte und der 
unzureichenden Anhörung sei nicht nur gesetzwidrig, sondern widerspre-
che auch dem Gebot des fairen Verhaltens aller Beteiligten. 
3.2
Nach Art. 40 Abs. 2 BauG sind die Einsprecherinnen und Einspre-
cher (nur) im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Baubeschwerde an die 
BVE befugt. Die Regelung bedeutet, dass der Streitgegenstand durch die 
in der Einsprache erhobenen Rügen festgelegt wird. Er kann im Verlauf des 
oberinstanzlichen Verfahrens noch eingeschränkt, aber nicht mehr er-
weitert werden. Den Einsprecherinnen und Einsprechern ist es folglich 
grundsätzlich verwehrt, im Rechtsmittelverfahren Rügen vorzubringen, die 
sie nicht bereits in ihren Einsprachen erhoben haben. Umgekehrt ist der 
Rechtsmittelbehörde im Prinzip untersagt, sich mit Beanstandungen aus-
einanderzusetzen, welche nicht bereits in der Einsprache geltend gemacht 
worden sind. Diese sog. aspektmässige Umschreibung des Streitgegen-
stands gilt nach der Praxis des Verwaltungsgerichts, soweit in einer bau-
rechtlichen Streitigkeit die Verletzung von kantonalem und kommunalem 
Recht geltend gemacht wird. Nicht massgebend ist sie hingegen, wenn die 
Verletzung von Bundesverwaltungsrecht zur Diskussion steht (BVR 2015 
S. 15 E. 1.4; VGE 2014/76 vom 9.12.2014, E. 2.2.1, 2010/90 vom 
1.11.2010, E. 2.3 und 2.5). Mit der aspektmässigen Umschreibung des 
Streitgegenstands geht auch einher, dass gegen Projektänderungen nur 
noch Einwendungen erhoben werden können, die unmittelbar die Pro-
jektänderung betreffen (VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.3.1). – Im vor-
liegenden Fall stehen mit der Gebäudelänge und der Kinderspielplatzfläche 
unbestrittenermassen rein kantonale bzw. kommunale Regelungen in 
Frage (Art. 13 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 32 Abs. 1 und Art. 67 des Baureg-


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lements der EG Vechigen vom 25. März 1994, genehmigt am 28. April 
1995 [nachfolgend: GBR] bzw. Art. 15 Abs. 1 BauG und Art. 42 ff. der Bau-
verordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; zur Anwendbarkeit des 
GBR in zeitlicher Hinsicht vgl. auch hinten E. 4.1). Damit greift die aspekt-
mässige Beschränkung des Streitgegenstands nach Art. 40 Abs. 2 BauG 
und der Streitgegenstand wurde – vorbehältlich Art. 40 Abs. 3 BauG – 
durch die Vorbringen der Beschwerdegegner in der Einsprache festgelegt. 
3.3
Zur Frage, ob die Gebäudelänge der oberen Häuserreihe nach 
Art. 40 Abs. 2 BauG Streitgegenstand vor der BVE bildete, ist Folgendes 
festzuhalten: 
3.3.1
Die Beschwerdegegner haben die Gebäudelänge in ihren Ein-
sprachen gegen das ursprüngliche Bauprojekt bezüglich der 24 über-
dachten Autoabstellplätze und damit (bloss) für die untere Häuserreihe in 
Frage gestellt (Ordner 2, Einsprachen vom 28.6.2012, Rz. 9). In den Ein-
sprachen gegen das geänderte Projekt und in der hinsichtlich der Gebäu-
delänge weitgehend gleichlautenden Beschwerde an die BVE kritisieren sie 
dagegen ausdrücklich, dass bei den «drei nordseitig gelegenen Gebäuden 
G.________weg 15 bis 17C» die Unterschreitung des Gebäudeabstands 
mittels Zusammenbaus der «drei Gebäude» umgangen werden soll, wobei 
sich 
«zwischen 
den 
Gebäuden» 
die 
«überdachte 
Einstellhalle» 
(Beschwerde) 
bzw. 
«überdachte 
Autoabstellplätze» 
(Einsprachen) 
befänden. 
Dadurch 
werde 
die 
zulässige 
Gebäudelänge 
massiv 
überschritten (Ordner 2, Einsprachen vom 19.6.2013, Rz. 24; Vorakten 
BVE, pag. 27). Dass die Beschwerdegegner in der Baubeschwerde von der 
«überdachten Einstellhalle» und nicht mehr wie in den Einsprachen von 
«überdachten Autoabstellplätzen» sprechen, lässt – anders als die 
Beschwerdeführerinnen vorbringen (Beschwerde, S. 4) – nicht den Schluss 
zu, dass sie die Gebäudelänge hinsichtlich der südlichen Häuser 
bemängeln, unter denen sich die Autoeinstellhalle mit 24 Plätzen befindet. 
Vielmehr machen der Wortlaut der Einsprachen gegen die Projektänderung 
und der Beschwerde an die BVE klar (Adresse und Anzahl der genannten 
Gebäude, Erwähnung der Parkplätze «zwischen den Gebäuden»), dass die 
Beschwerdegegner die Gebäudelänge insoweit (nur, aber immerhin) 
bezüglich der oberen Gebäudereihe in Frage stellen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
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3.3.2
Aus den Akten ist nicht ohne weiteres ersichtlich, ob sich die Ge-
bäudelänge der oberen Häuserzeile durch die Projektänderung verändert 
hat. Da in der Einsprache gegen ein geändertes Projekt grundsätzlich nur 
noch direkt auf die Projektänderung bezogene Einwände zulässig sind 
(vorne E. 3.2), fragt sich mit Blick auf Art. 40 Abs. 2 BauG, ob die Be-
schwerdegegner die Gebäudelänge dieser Häuserzeile nicht schon in ihrer 
ersten Einsprache hätten bemängeln müssen. Umgekehrt geht damit die 
Frage einher, ob das Thematisieren der Gebäudelänge bezüglich eines 
Teils des Bauvorhabens in der Einsprache (hier: untere Häuserzeile) al-
lenfalls ausreichend ist, damit der Themenbereich «Gebäudelänge» bezüg-
lich des gesamten Bauvorhabens (d.h. hier einschliesslich der oberen Häu-
serreihe) vom Streitgegenstand erfasst wird. Beides braucht nicht ab-
schliessend beantwortet zu werden. Denn der Vorwurf, die BVE habe den 
Streitgegenstand betreffend die Gebäudelänge unzulässigerweise ausge-
dehnt, erweist sich jedenfalls mit Blick auf Art. 40 Abs. 3 BauG als unbe-
gründet.
3.4
Nach Art. 40 Abs. 3 BauG prüft die BVE das Bauvorhaben frei und 
kann den angefochtenen Entscheid nach Anhörung der Parteien von Amtes 
wegen abändern, wenn er erhebliche Mängel aufweist. Sie prüft das Bau-
vorhaben folglich mit umfassender Kognition (Art. 66 VRPG) und ist nicht 
an die Anträge der Parteien gebunden, sondern kann den angefochtenen 
Entscheid auch aus anderen als von diesen vorgebrachten Gründen auf-
heben. Voraussetzung ist allerdings, dass der Entscheid erhebliche Mängel 
aufweist. Als solche Mängel gelten ins Auge springende, ins Gewicht fal-
lende Punkte (BVR 1993 S. 388 E. 6c; VGE 2014/137 vom 23.9.2014, E. 2, 
2009/49 vom 22.10.2009, E. 3.2). Anders als das Verwaltungsgericht mit-
unter festgehalten hat, ist Art. 40 Abs. 3 BauG dagegen nicht wie die Kas-
sation von Amtes wegen im Sinn von Art. 40 Abs. 1 VRPG auf Fälle zu 
beschränken, in denen zwingendes öffentliches Recht in schwerwiegender 
Weise bedroht ist (so BVR 2000 S. 33 E. 4c und einzelne weitere nicht 
publ. Urteile; vgl. die entsprechende Kritik von Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 40-41 N. 11). Der BVE 
steht praxisgemäss ein gewisser Ermessensspielraum zu, wann sie von 
Amtes wegen einschreiten will (VGE 2009/49 vom 22.10.2009, E. 3.2, 
23296 vom 13.8.2008, E. 4.4). – Die Gebäudemasse stellen ein Haupt-


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merkmal einer Baute dar und prägen diese und ihre Wirkung auf die 
Umgebung wesentlich (vgl. im Zusammenhang mit Projektänderungen 
VGE 2014/76 vom 9.12.2014, E. 3.3). Die Einhaltung der Gebäudelänge 
kann daher mit der Einhaltung von Abstandsvorschriften verglichen wer-
den, deren Missachtung das Verwaltungsgericht als erheblichen Mangel im 
Sinn von Art. 40 Abs. 3 BauG betrachtet hat (VGE 2014/137 vom 
23.9.2014, E. 2). Dass die Überprüfung der Gebäudelänge der oberen 
Häuserzeile jedenfalls im vorliegenden Fall keinen Detailaspekt beschlägt, 
folgt bereits aus dem Umstand, dass das GBR grundsätzlich eine Gebäu-
delänge von 25 m zulässt (Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 67 GBR); stellt das 
Sockelgeschoss einen durchgehenden Baukörper dar, weist es unbestritte-
nermassen eine Länge von ca. 70 m auf (dazu ausführlicher hinten E. 4.5). 
Die BVE hat daher zu Recht erwogen, dass das Überschreiten der Gebäu-
delänge einen erheblichen Mangel im Sinn von Art. 40 Abs. 3 BauG dar-
stellen könne, der eine Überprüfung von Amtes wegen rechtfertigt (vgl. 
auch Vernehmlassung vom 16.10.2014, S. 2). 
3.5
Zu beurteilen bleibt, ob die BVE bei der Überprüfung der Gebäude-
länge das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen verletzt hat. – Soll 
der Bauentscheid in einem weiter gehenden Mass, als von der Gegenseite 
verlangt worden ist, zum Nachteil einer Partei abgeändert werden, so ist 
der betroffenen Partei davon zuvor Kenntnis und Gelegenheit zur Stellung-
nahme zu geben (vgl. auch Art. 73 Abs. 2 VRPG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 40-41 N. 11a). Die BVE hat die Beschwerdeführerinnen mit Verfügung 
vom 9. April 2014 darüber informiert, dass nach einer ersten summarischen 
Prüfung fraglich sei, ob die Gebäudelänge der beiden durchgehenden 
Sockelgeschosse eingehalten sei (Vorakten BVE, pag. 89). Die Beschwer-
deführerinnen haben daraufhin mit Eingabe vom 12. Mai 2014 erläutert, 
weshalb ihrer Auffassung nach die baupolizeilichen Masse auch in diesem 
Punkt eingehalten seien (Vorakten BVE, pag. 98). Damit erweist sich der 
Vorwurf der Gehörsverletzung als unbegründet. Den Beschwerdeführerin-
nen war bekannt, dass die BVE Zweifel an der Einhaltung der Gebäude-
länge hegte und das Bauvorhaben insbesondere auch unter diesem Ge-
sichtspunkt zu überprüfen gedenkt. Da eine Baubewilligung (nur) erteilt 
wird, wenn das Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschrif-
ten entspricht (Art. 2 BauG; Art. 35 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
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über 
das 
Baubewilligungsverfahren 
[Baubewilligungsdekret, 
BewD; 
BSG 725.1]), mussten sie folglich mit der Aufhebung der Baubewilligung 
rechnen. Von der ihnen offenstehenden Möglichkeit, anstelle der Stellung-
nahme eine Projektänderung einzureichen, haben sie trotz der ihnen be-
kannten Zweifel der BVE an der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem 
kommunalen Recht verzichtet. Dass die Vorinstanz ihnen nicht von Amtes 
wegen Gelegenheit zur Projektänderung gegeben hat, schadet nicht, denn 
dazu ist sie nicht verpflichtet (BVR 1989 S. 400 E. 3c; VGE 23339-23342 
vom 3.11.2008, E. 4.4.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13a und 
Art. 40-41 N. 11a).
3.6
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die BVE den Streit-
gegenstand durch die Prüfung der Gebäudelänge nicht unzulässig erweitert 
hat und ihr insoweit auch keine Gehörsverletzung vorzuwerfen ist. Ob dies 
auch mit Bezug auf die Überprüfung der Kinderspielplatzfläche gilt oder ob 
insoweit eine unzulässige Ausdehnung des Streitgegenstands bzw. eine 
Gehörsverletzung vorliegt, kann mit Blick auf den Ausgang des Verfahrens 
offengelassen werden.
4.
In der Sache ist zunächst streitig, ob die BVE die Baubewilligung infolge 
Nichteinhaltung der Vorschriften über die Gebäudelänge verweigern durfte.
4.1
Bauvorhaben sind gemäss Art. 36 Abs. 1 BauG grundsätzlich nach 
dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beur-
teilen. Die Verfahrensbeteiligten sind daher übereinstimmend der Auffas-
sung, dass für die Beurteilung des hier strittigen Bauvorhabens noch das 
(mittlerweile nicht mehr gültige) GBR aus dem Jahr 1994 (Vorakten Ge-
meinde, Ordner 1 [nachfolgend: Ordner 1], act. 55, Stand Januar 1999) 
massgeblich ist. Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 67 GBR sehen für die hier inte-
ressierende Zone W2 eine maximale Gebäudelänge von Gebäuden und 
Gebäudegruppen, einschliesslich Anbauten von 25 m vor, wobei bei Ge-
bäuden mit unregelmässigen Grundrissen die Gesamtlänge am flächen-
mässig kleinsten umschriebenen Rechteck zu messen ist (Art. 32 Abs. 2 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
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GBR). Es ist zwischen den Verfahrensbeteiligten weiter unstreitig, dass die 
zulässige Gebäudelänge überschritten ist, falls die drei Doppeleinfamilien-
häuser 15/15A, 17/17A und 17B/17C bzw. deren Sockelgeschoss mit den 
Wohnungen 19F, 19G und 19H als ein durchgehendes Gebäude zu be-
trachten sind. Sie beurteilen allerdings unterschiedlich, ob dies zutrifft.
4.2
Die Vorinstanz hat erwogen, massgebendes Kriterium für den Zu-
sammenbau von Gebäudeteilen sei der optische Eindruck und nicht die 
statische Verbindung. Die drei Wohnungen des Sockelgeschosses seien 
rückwärtig über eine durchlaufende Mauer sowie im Deckenbereich mit-
einander verbunden. Frontseitig entstehe im Bereich der Decke auf einer 
Länge von ungefähr 68 m ein ca. 0,5 bis 1,3 m breites, durchlaufendes 
Sichtbetonband. Mit den eingeschobenen Kellerräumen, deren Fluchten 
ebenfalls bis zur Vorderkante des Sichtbetonbands reichten, würden die 
Gebäudeteile zusätzlich miteinander verbunden. Die Lücke zwischen den 
Nebenräumen, die eine Trennung schafften, sei von aussen nicht sichtbar. 
Die Länge des Sockelgeschosses betrage am flächenmässig kleinsten um-
schriebenen Rechteck 67,8 m und überschreite damit die nach Art. 32 
Abs. 1 i.V.m. 67 GBR zulässige Gebäudelänge von 25 m massiv (ange-
fochtener Entscheid, E. 3c und d). 
4.3
Dagegen stellen sich die Beschwerdeführerinnen auf den Stand-
punkt, dass die Gebäudelänge bei der oberen Häuserzeile eingehalten sei. 
Sie argumentieren, dass die Beschränkung der Gebäudelänge im GBR ein 
baupolizeiliches Mass und keine ästhetische Vorschrift darstelle. Entschei-
dend seien in diesem Zusammenhang die Details der technischen und 
konstruktiven Ausführung und nicht der optische Eindruck. Im Sockelge-
schoss seien drei separate Wohnungen vorgesehen, welche unter sich 
einen Abstand von je 6 m einhielten. Im Abstandsbereich der Wohnungen 
sei jeweils ein als Keller bezeichneter Zwischenbau angeordnet, welcher 
gegenüber den Hauptbauten je einen Abstand von 1,4 m aufweise. Diese 
Zwischenbauten seien auf dieser Ebene konstruktiv nicht verbunden. Auch 
die rückwärtigen Nebenräume weit unterhalb des gewachsenen Terrains 
(Waschräume bzw. Reduit) seien nicht miteinander verbunden. Bei der 
durchlaufenden Mauer hinter den drei Wohnungen handle es sich um die 
unterirdische Hangsicherung in der Form einer Nagelwand und nicht um 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
Seite 11
einen Gebäudeteil. Die obere Häuserreihe sei im Bereich der Gebäudeab-
stände einzig durch eine schmale Terrassenverbindung als Durchgang und 
als Umgebungsgestaltung verbunden. Es wäre technisch ohne weiteres 
möglich, auf diese zu verzichten und die Zwischenräume zwischen den 
Einfamilienhäusern vollständig offenzulassen (Beschwerde, S. 6 f.). 
4.4
Zwar ist den Beschwerdeführerinnen darin zu folgen, dass die Ge-
bäudelänge (auch) ein baupolizeiliches Mass darstellt und somit das Nut-
zungsmass begrenzt (vgl. auch Art. 92 BauV). Entsprechend spielen kon-
struktive und funktionelle Aspekte eine Rolle bei der Beurteilung, ob es sich 
um ein selbständiges Gebäude oder um einen selbständigen Gebäudeteil 
handelt (vgl. etwa BGer 1C_417/2012 vom 6.2.2013, E. 2.5, und VGer SG 
14.11.2002, in GVP 2002 Nr. 12 S. 33 f.). Vorschriften über die Gebäude-
länge dienen darüber hinaus aber auch ästhetischen Zwecken (BVR 2008 
S. 261, nicht publ. E. 6.3.2 [VGE 22962 vom 28.2.2008]). Ob ein Gebäude 
oder Gebäudeteil als einer oder mehrere Baukörper gilt, ist daher praxis-
gemäss auch aufgrund der optischen Wirkung zu entscheiden (anschaulich 
BGer 1C_76/2014 vom 1.9.2014, E. 2.2 f.; ferner etwa VGer AG 2.3.2009, 
in AGVE 2009 S. 153 E. 2.2.2; VGer LU 23.8.2010, in LGVE 2010 II Nr. 14 
E. 3b/aa; 
VGer 
SG 
14.11.2002, 
in 
GVP 
2002 
Nr. 12 
S. 34; 
BGer 1C_97/2014 vom 9.2.2015, E. 5.4, 1C_417/2012 vom 6.2.2013, 
E. 2.5). Welcher Gesichtspunkt nach Art. 32 GBR im Vordergrund steht, 
muss hier nicht abschliessend geklärt werden. Wie sich aus den nach-
folgenden Erwägungen ergibt, führen sie nicht zu abweichenden Beurtei-
lungen der Gebäudelänge.
4.5
Wie bereits die BVE festgestellt hat, weist das Sockelgeschoss 
einen durchgehenden südseitigen Deckenbereich auf (Ordner 2, Plan 
Nr. 215/104 Grundrissebene 4, «rev Februar 2013»). Darauf befinden sich 
vor den drei Doppeleinfamilienhäusern Gartenterrassen und Sitzplätze 
bzw. im Bereich dazwischen eine Terrassenverbindung. Eine konstruktive 
Einheit bildet zudem die nordseitige Wand des Sockelgeschosses. Dass 
diese Gebäudewand – wie die Beschwerdeführerinnen vorbringen – zu-
gleich der Hangsicherung dient, ändert nichts am Umstand, dass das 
Sockelgeschoss und damit die nördliche Häuserzeile insoweit nicht aus 
drei konstruktiv getrennten Gebäuden bzw. Gebäudeteilen besteht. Optisch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
Seite 12
erscheint das Sockelgeschoss ebenfalls als Einheit (besonders deutlich 
Ordner 2, Plan Nr. 215/109 Fassadenansichten, Südansicht/Spielhof, «rev 
Februar 2013»; Plan Nr. 215/105 Grundrissebene 5, «rev Februar 2013»; 
Ordner 1, Visualisierung, act. 38). Dieser Eindruck beruht vorab auf der 
vorstehend erwähnten durchlaufenden Konstruktion des Sockelgeschosses 
im Deckenbereich, welche als markantes, die gesamte Gebäudelänge 
überspannendes Sichtbetonband ins Auge sticht. Er wird durch die Anord-
nung der einzelnen Teile des Sockelgeschosses weiter verstärkt. Diese 
konstruktiv verbundenen Elemente – Deckenbereich und Keller – sind ge-
genüber den Wohnungen vorversetzt. Dadurch treten sie prägend in Er-
scheinung, sodass namentlich die Aussparungen zwischen den Wohnun-
gen und den jeweils zwischen zwei Gebäuden angeordneten Kellern kaum 
mehr wahrgenommen werden. Angesichts der mehrfachen konstruktiven 
Verbundenheit der nördlichen drei Gebäude im Bereich des Sockel-
geschosses (Deckenbereich und nördliche Gebäudewand) und des auch 
optisch vorherrschenden Eindrucks eines Gebäudekörpers ist die Behand-
lung des Bauvorhabens als drei separate Häuser mit Art. 32 GBR nicht 
vereinbar. Wie die BVE überzeugend entschieden hat, überschreitet die 
nördliche Häuserzeile folglich aufgrund der Länge des Sockelgeschosses 
von ungefähr 70 m die zulässige Gebäudelänge von 25 m deutlich.
4.6
Nichts zu ihren Gunsten können die Beschwerdeführerinnen aus 
dem Verweis auf die Gemeindeautonomie ableiten (Beschwerde, S. 7 f.). 
Zwar sind die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im 
Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung 
autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung 
ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die 
Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend gegenüber der Auf-
fassung der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung (statt vieler BVR 2012 
S. 20 E. 3.2). Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings 
nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer 
Norm. Diese Voraussetzung ist nach dem vorstehend Gesagten nicht ge-
geben. Die BVE hat deshalb den kommunalen Bauentscheid zu Recht und 
ohne Verletzung der Gemeindeautonomie aufgehoben. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
Seite 13
4.7
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einzelne Teile eines Bau-
vorhabens, für die kein Koordinationsbedarf besteht, separat zu beurteilen 
und hierfür gegebenenfalls eine Teilbaubewilligung zu erteilen (Art. 32 
Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 32c BauG; BVR 2015 S. 27 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 32-32d N. 5a). Vorangehend wurde festgehalten, dass die 
obere Häuserzeile die zulässige Gebäudelänge überschreitet und somit 
nicht bewilligungsfähig ist. Es wäre daher an sich denkbar zu prüfen, ob die 
unteren zwei Reiheneinfamilienhäuser teilbewilligungsfähig sind. Anders 
als im nachträglichen Baubewilligungsverfahren, in dem die Behörden von 
Amtes wegen zur Prüfung verpflichtet sind, ob das (bereits ausgeführte) 
Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann (Art. 46 Abs. 2 
Bst. c BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 14), besteht bei noch nicht 
erstellten Bauten und Anlagen in der Regel kein Grund, ohne entsprechen-
den Antrag der Bauherrschaft eine Teilbaubewilligung zu prüfen (vgl. auch 
Andreas Baumann, in derselbe et al., Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, 2013, § 59 N. 34). Insofern verhält es sich ähnlich wie bei 
Projektänderungen, die ebenfalls nicht von Amtes wegen aufzugreifen sind 
(vgl. vorne E. 3.5). Die Behörde hat das Projekt so zu beurteilen, wie es die 
Bauherrschaft zuletzt zur Bewilligung beantragt hat (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 38-39 N. 14). Die (anwaltlich vertretenen) Beschwerdeführerinnen 
haben keinen (Eventual-)Antrag auf eine Teilbaubewilligung gestellt; dazu 
hätten sie aufgrund des angefochtenen Entscheids aber Anlass gehabt, 
wenn sie an einer solchen Bewilligung interessiert wären. Es sind hier auch 
keine Umstände ersichtlich, welche (ausnahmsweise) ein Abweichen von 
den dargestellten Grundsätzen nahelegen könnten: Das Bauvorhaben 
wurde ausdrücklich als Gesamtüberbauung publiziert (vorne Bst. A). Folge-
richtig ist anzunehmen, dass sich die Nichtrealisierung der oberen Gebäu-
dezeile auf die übrigen Gegenstände des Projekts auswirkt (z.B. Anzahl 
Parkplätze, Umgebungsgestaltung). Bei diesen Gegebenheiten erübrigen 
sich Weiterungen zur Frage der Teilbaubewilligung.
5.
5.1
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die BVE den Streitgegen-
stand, soweit die Gebäudelänge des Bauvorhabens betreffend, nicht in 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
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unzulässiger Weise ausgedehnt und in diesem Zusammenhang auch das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen nicht verletzt hat. Zudem hat 
sie in der Sache zu Recht entschieden, dass die obere Häuserzeile die 
zulässige Gebäudelänge überschreitet und die Baubewilligung deshalb zu 
verweigern ist. Ob die Vorinstanz das Bauvorhaben auch hinsichtlich der 
Kinderspielplatzfläche gestützt auf Art. 40 Abs. 3 BauG von Amtes wegen 
überprüfen durfte und das Bauvorhaben in diesem Punkt sowie in den 
weiteren, von der BVE nicht näher geprüften Belangen die baurechtlichen 
Vorgaben einhält, kann bei diesem Ergebnis dahingestellt bleiben. Die Be-
schwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
5.2
Was die im vorinstanzlichen Verfahren umstrittenen Aufenthalts-
bereiche und insbesondere Kinderspielplätze im Freien angeht, ist im Hin-
blick auf ein neues Projekt immerhin Folgendes festzuhalten: Das kanto-
nale Recht verlangt solche kollektiven Bereiche beim Bau von Mehrfamili-
enhäusern, nicht aber bei zusammengebauten Reiheneinfamilienhäusern 
(Art. 15 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 43 Abs. 3 BauV). Sie können allenfalls 
auch zusätzlich zu den privaten Bereichen wie Gärten und Terrassen erfor-
derlich sein (vgl. VGE 22363/22365/22385 vom 21.7.2006, E. 5.1 mit Hin-
weis auf die Arbeitshilfe für die Ortsplanung AHOP, Aufenthaltsbereiche 
und Kinderspielplätze, hrsg. vom damaligen Raumplanungsamt des Kan-
tons Bern, Juni 1992, S. 9 ff.; vgl. zur Berechnung des Flächenbedarfs 
auch VGE 2011/256 vom 2.5.2012, E. 4). Dem ist je nach Ausgestaltung 
und Konzeption der Überbauung Rechnung zu tragen.
6.
Bei diesem Prozessausgang haben die Beschwerdeführerinnen die Kosten 
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Zudem haben sie den Beschwerdegegnern für das Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Für die ihnen auferlegten Kosten haften die Be-
schwerdeführerinnen solidarisch (Art. 106 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführerin-
nen auferlegt.
3. Die Beschwerdeführerinnen haben den Beschwerdegegnern für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 5'762.25 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführerinnen
- den Beschwerdegegnern
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Vechigen
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.