be_verwaltungsgericht · 100 2020 366 · 2022-03-02 · de

Baubewilligung; Abbruch eines denkmalgeschützten Bauernhauses (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 25. August 2020; BVD 110/2019/158) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2020.366U
DAM/SBE/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 2. März 2022
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Streun
A.________ AG
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerin
gegen
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Orpund
Baubewilligungsbehörde, Gottstattstrasse 12, Postfach 171, 2552 Orpund
betreffend Baubewilligung; Abbruch eines denkmalgeschützten Bauern-
hauses (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 
25. August 2020; BVD 110/2019/158)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2022, Nr. 100.2020.366U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der Parzelle Orpund Gbbl. 
Nr. 1________, die in der Bestandeszone (BZ) liegt, einer Nutzungszone im 
Baugebiet. Am 8. Mai 2019 stellte sie ein Baugesuch für den Abbruch des 
auf der Parzelle gelegenen Bauernhauses (…strasse …), das unter 
Denkmalschutz steht und als erhaltenswert eingestuft ist. Der Berner 
Heimatschutz erhob (anstatt einen Fachbericht einzureichen) am 13. Juni 
2019 Einsprache gegen das Vorhaben. Mit Verfügung vom 26. August 2019 
verweigerte die Einwohnergemeinde (EG) Orpund die Baubewilligung für 
den Abbruch des Gebäudes (Bauabschlag).
B.
Gegen diese Verfügung gelangte die A.________ AG am 20. September 
2019 an die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; 
heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese holte bei der kantonalen 
Denkmalpflege (KDP) einen Fachbericht ein und führte am 11. Februar 2020 
einen Augenschein durch. Weiter liess sie ein Gutachten über die 
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des Bauernhauses erstellen. Mit 
Entscheid vom 25. August 2020 wies die BVD die Beschwerde in der Sache 
ab, soweit sie darauf eintrat. Die Kosten des Baubewilligungsverfahrens 
setzte sie in teilweiser Gutheissung der Beschwerde neu fest.
C.
Am 
24. September 
2020 
hat 
die 
A.________ 
AG 
Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der BVD vom 
25. August 2020 sei aufzuheben und der Abbruch des Bauernhauses sei zu 
bewilligen; eventuell sei ihr eine Entschädigung wegen materieller Enteig-
nung auszurichten.


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Die BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 8. Oktober 2020, die Be-
schwerde sei abzuweisen. Die EG Orpund hat sich nicht vernehmen lassen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 
hat als Baugesuchstellerin ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. 
Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden E. 1.2 
– einzutreten.
1.2
Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegen-
stand beschränkt. Er wird durch den angefochtenen Entscheid und innerhalb 
dieses Rahmens durch die Anträge der beschwerdeführenden Partei be-
stimmt (BVR 2020 S. 59 E. 2.2, 2017 S. 514 E. 1.2; Ruth Herzog, in Her-
zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 
N. 5, Art. 72 N. 12 ff.). Angefochten ist der Entscheid vom 25. August 2020, 
mit dem die BVD beurteilt hat, ob die Gemeinde die nachgesuchte Abbruch-
bewilligung zu Unrecht verweigert hat. Weitere Fragen hat die Vorinstanz in 
der Sache nicht behandelt (vgl. angefochtener Entscheid E. 2c und E. 4-6), 
was die Beschwerdeführerin nicht beanstandet. Soweit sie im Eventual-
standpunkt beantragt, es sei ihr eine Enteignungsentschädigung auszurich-
ten (vorne Bst. C), liegt dieses Begehren ausserhalb des Streitgegenstands. 
Auf die Beschwerde ist in diesem Punkt folglich nicht einzutreten.


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Seite 4
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Die Baugesetzgebung umschreibt Baudenkmäler als herausragende 
Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem 
Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, 
Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a 
Abs. 1 BauG). Baudenkmäler sind schützenswert, wenn sie wegen ihrer be-
deutenden architektonischen Qualität oder ihrer ausgeprägten Eigenschaf-
ten ungeschmälert bewahrt werden sollen (Art. 10a Abs. 2 BauG). Sie sind 
erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qua-
lität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen 
(Art. 10a Abs. 3 BauG). Für die beiden Kategorien von Baudenkmälern gel-
ten unterschiedliche Anforderungen an den Schutz und die Erhaltung 
(Art. 10b Abs. 2 und 3 BauG). Voraussetzung für den Schutz nach Art. 10b 
BauG bildet die Aufnahme des Baudenkmals in das Bauinventar (sog. nega-
tive Wirkung der Bauinventare; Art. 10e Abs. 1 BauG; BVR 2014 S. 251 
E. 3.1.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 
5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 10a-10f N. 11).
2.2
Im Bauinventar ist das um 1896 erbaute Kleinbauernhaus auf der 
Parzelle Nr. 1________ als erhaltenswertes Objekt aufgeführt (Vorakten 
Gemeinde Register 6 bzw. 10; Bauinventar auch einsehbar unter: 
 , Rubrik «Themen/Kultur/Denkmalpflege/Baudenkmäler 
im Kanton Bern/Bauinventar/Bauinventar online»). Seit der Teilrevision des 
Bauinventars vom 31. August 2018 ist das Gebäude nicht mehr Teil des 
kantonalen Inventars (sog. K-Objekt) im Sinn von Art. 13 Abs. 3 der 
Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1; vgl. Bauentscheid der 
Gemeinde Sachverhalt Ziff. 1.3, Vorakten BVD pag. 5). Erhaltenswerte 
Baudenkmäler sind in ihrem äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden 
Raumstrukturen zu bewahren; ein Abbruch ist zulässig, wenn die Erhaltung 
unverhältnismässig ist (Art. 10b Abs. 3 BauG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2022, Nr. 100.2020.366U, 
Seite 5
2.3
Die Verweigerung der Abbruchbewilligung stellt eine Beschränkung 
der Eigentümerbefugnisse und damit einen Eingriff in die verfassungsmässig 
gewährleistete Eigentumsgarantie dar (Art. 26 der Bundesverfassung [BV; 
SR 101]; Art. 24 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]). Solche 
Eingriffe sind zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, 
im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sind und den Kerngehalt 
des betreffenden Grundrechts nicht verletzen (Art. 36 BV und Art. 28 KV; 
BVR 2016 S. 105 E. 3.1, 2014 S. 251 E. 5.1; vgl. auch BGE 145 I 156 E. 4.1). 
Mit Art. 10b Abs. 3 BauG besteht eine genügende (formell-)gesetzliche 
Grundlage für ein Abbruchverbot von erhaltenswerten Baudenkmälern (vgl. 
VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 3), was die Beschwerdeführerin im Grund-
satz nicht in Frage stellt. Umstritten sind hingegen die weiteren Vorausset-
zungen für den Eigentumseingriff, wobei der Kerngehalt hier von vornherein 
nicht betroffen ist.
3.
Die Verfahrensbeteiligten sind sich zunächst uneinig, ob ein öffentliches In-
teresse am Erhalt des Bauernhauses gegeben ist.
3.1
Im Zonenplan der Gemeinde sind die schützens- und erhaltenswer-
ten Baudenkmäler mit hinweisendem Charakter dargestellt. Es wird darin 
durch rote (schützenswert) und blaue (erhaltenswert) Farbe auf denkmalge-
schützte Gebäude hingewiesen (vgl. zum Hinweischarakter des Eintrags 
Art. 521 des Baureglements der EG Orpund vom 23. November 2011 [Reg-
lement und Zonenplan einsehbar unter: , Rubrik «Verwal-
tung/Reglemente/Formulare»]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 10 und 
Art. 64a N. 4). Da die Gemeinde die inventarisierten Objekte nicht grundei-
gentümerverbindlich in ihre Nutzungsplanung überführt hat, kann die Schutz-
würdigkeit in einem allfälligen Baubewilligungsverfahren noch zur Diskussion 
gestellt werden (Art. 13c Abs. 2 BauV; BVR 2014 S. 251 E. 3.1.1 f.; 
VGE 2020/207 vom 6.1.2022 E. 4.6; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f 
N. 11 und 13). Damit ist im Folgenden auf das öffentliche Interesse am Erhalt 
des Bauernhauses einzugehen.


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3.2
Beschränkungen der Eigentumsgarantie, die dem Schutz von Bau-
denkmälern dienen, liegen nach der Rechtsprechung des Bundes- und Ver-
waltungsgerichts ganz allgemein im öffentlichen Interesse (BGE 135 I 176 
E. 6.1 [Pra 98/2009 Nr. 117]; BGer 1C_514/2020 vom 5.5.2021 E. 6.3, 
1C_656/2019 vom 3.11.2020 E. 4.1.4; BVR 2016 S. 105 E. 3.1, 2014 S. 251 
E. 5.1). Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat eine 
sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung 
Platz zu greifen (BGer 1C_499/2019 vom 7.7.2020 E. 3.3, 1C_368/2019 vom 
9.6.2020 E. 11.3). Schutzmassnahmen dürfen aber nicht lediglich im Inte-
resse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müs-
sen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein 
und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch 
auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 135 I 176 
E. 6.2 [Pra 98/2009 Nr. 117]; BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012 E. 5.1.2; 
BVR 2015 S. 541 E. 6.4, 1998 S. 440 E. 3c). Das Verwaltungsgericht prüft 
deshalb im Streitfall, ob die Fachmeinung gefestigt und gut abgestützt ist, 
und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch Laien zu überzeu-
gen vermag (BVR 1998 S. 440 E. 3d; zum Ganzen VGE 2013/448 vom 
19.3.2015 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 3).
3.3
Im Bauinventar wird das streitbetroffene Gebäude wie folgt umschrie-
ben:
« Kleinbauernhaus, erb. um 1896; Fassade 2000 neu gestrichen
Schlichter, traufständiger Sichtriegbau unter Viertelwalmdach mit zierli-
cher Ründi; N-seitig stilistisch entsprechender Anbau mit Schleppdach. 
Zur Strasse Trauflaube u. Kellerabgang mit sehr feinem Holzgeländer. 
Stall mehrfach verändert u. vergrössert.
Inneres: im EG Rauchküche, Sitzöfen aus der Bauzeit, Bruchsteinkeller.
Vor der Ründifront Nutz- u. Ziergarten.
Das ortstypische, unmittelbar an der Strasse stehende Kleinbauernhaus 
bildet zusammen mit dem firstparallelen Ofenhaus im O (…strasse …) 
den Auftakt zum Weiler ….»
Die KDP hat sich in ihrem Fachbericht vom 4. Dezember 2019 im Einzelnen 
wie folgt geäussert (Vorakten BVD pag. 18 f.): Beim Gebäude handelt es 
sich um eine eher kleine, aber zeit- und ortstypische Variante des quer-
geteilten bäuerlichen Mehrzweckhauses aus dem späten 19. Jahrhundert. 
Charakteristisch für diesen Bautypus ist die funktionale Dreiteilung in 


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Wohn, Tenn- und Stallbereich, was die typische gemischte Form der Bewirt-
schaftung (Ackerbau und Milchwirtschaft) widerspiegelt. Durch seine beson-
dere Stellung im Strassenbild, als Blickfangobjekt an der Aussenseite der 
den Weiler begrenzenden Kurve, vermag das Gebäude seine charakteristi-
schen Eigenheiten im Ortsbild in besonderer Art zur Geltung zu bringen. 
Konzept, Konstruktion, Funktion, Stellung und Umgebung verbinden sich zu 
einer Einheit, die in dieser Kohärenz sehr selten anzutreffen ist. Damit kommt 
dem Objekt eine überdurchschnittlich hohe bauhistorische Bedeutung zu. 
Das nach einem gängigen Konstruktionsschema errichtete Gebäude hat ei-
nen auffälligen Wohntrakt, der sich als Riegbau mit Ründi deutlich vom eher 
zweckmässig gestalteten Ökonomieteil abhebt. Die klar ablesbare Abfolge 
der unterschiedlichen Gebäudeteile, zusammengefasst unter einer einheitli-
chen, völlig ungestörten Dachfläche, bilden einen stringent definierten Bau-
körper von ruhigem Erscheinungsbild. Das Gebäude hat dadurch einen ho-
hen Wiedererkennungswert als Berner Seeländer (Klein-)Bauernhaus. Die 
vergleichsweise schlichte Gestaltung korrespondiert nahtlos mit den be-
scheidenen Ausmassen des Baus sowie der Grösse des Anwesens und ist 
ein Qualitätsmerkmal. Am Augenschein vom 11. Februar 2020 im vor-
instanzlichen Verfahren führten die Vertreterin und der Vertreter der KDP 
sodann ergänzend aus, der Bautypus des Berner Seeländer Bauernhauses 
in seiner kleineren Variante, wie er hier zur Diskussion steht, sei eher selten 
anzutreffen. Weil diese kleineren Häuser nicht so imposant in Erscheinung 
treten, seien sie gefährdet und würden allmählich verschwinden (Protokoll 
vom 11.2.2020, Vorakten BVD pag. 26 ff. [nachfolgend: Protokoll], S. 6 f.). – 
Nach Ansicht der Vorinstanz hat die KDP mit diesen Ausführungen überzeu-
gend dargelegt, dass es sich beim streitbetroffenen Bauernhaus um ein aus 
dem durchschnittlichen Baubestand herausragendes Objekt mit hohem bau-
historischem Wert handelt, welches das Erscheinungsbild des Weilers … 
wesentlich prägt. Damit bestehe ein grosses öffentliches Interesse am Erhalt 
des Gebäudes (angefochtener Entscheid E. 5e).
3.4
Aus dem Bauinventar (Objektblatt), den Darlegungen der KDP sowie 
den Erwägungen der Vorinstanz ergibt sich somit, dass es sich beim Berner 
Seeländer Kleinbauernhaus um ein seltenes, aus dem durchschnittlichen 
Baubestand herausragendes Objekt von historischem und ästhetischen 
Wert handelt, das eine bedeutende architektonische Qualität aufweist und 


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als typisches Beispiel des quergeteilten Berner Seeländer Mehrzweckbau-
ernhauses das Ortsbild des Weilers … (positiv) prägt. Unter diesen Um-
ständen ist – wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat – ein (gewichtiges) 
öffentliches Interesse an seinem Erhalt gegeben. Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin trifft dies auf das ganze (Kern-)Gebäude und nicht nur 
auf den Wohntrakt zu (vgl. Beschwerde Rz. 18 und 23 S. 8 f.): Zwar ist rich-
tig, dass insbesondere der Wohnteil besondere gestalterische Aufmerksam-
keit erfahren hat. Er präsentiert sich (ostseitig) als Sichtriegkonstruktion mit 
zierlicher Ründi und weist (südseitig) gegen die Strasse hin eine schöne 
Trauflaube auf, wobei sich der Treppenaufgang durch ein fein gestaltetes 
Holzgeländer auszeichnet (vgl. auch Fotos Nrn. 2, 6 und 7 des vorinstanzli-
chen Augenscheins; Akten BVD pag. 37 und 40). Damit hebt sich der Wohn-
teil vom eher zweckmässig gestalteten Ökonomieteil ab (vgl. auch Fotos 
Nrn. 8-11 des vorinstanzlichen Augenscheins; Akten BVD pag. 41 f.). Dem 
Gebäude kommt aufgrund seines klar definierten Baukörpers, dessen 
schlichte Gestaltung mit seiner wohlproportionierten Dimensionierung kor-
respondiert, daher insgesamt ein Eigenwert zu. Die denkmalpflegerische 
Bedeutung des Gebäudes liegt zudem wesentlich gerade in der für seine 
Entstehungszeit charakteristischen Dreiteilung für eine gemischte Nutzung, 
weshalb es als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen 
und wirtschaftlichen Situation zu erhalten ist. Auch hat das Gebäude Selten-
heitswert, zumal es sich um den Bautypus eines Berner Seeländer Bauern-
hauses in seiner kleineren Variante handelt, der heute nicht mehr oft anzu-
treffen ist. Es entspricht im Übrigen den allgemein anerkannten Grundsätzen 
der Denkmalpflege, dass ein Baudenkmal gesamthaft zu betrachten ist und 
auch weniger bedeutungsvolle Teile umfasst (BGE 120 Ia 270 E. 4b; 
BGer 1C_514/2020 vom 5.5.2021 E. 6.3, 1C_368/2019 vom 9.6.2020 
E. 11.3; vgl. auch VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.4; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 10a-10f N. 2a mit Hinweis).
3.5
Kein entscheidendes Gewicht ist dem Umstand beizumessen, dass 
das ehemals zum Bauernhaus gehörende Ofenhaus (…strasse …) vor der 
Ostfassade des Hauptgebäudes sowie die «Umgebung mit Gartenanlage» 
nicht mehr bestehen (vgl. Beschwerde Rz. 15 und 18 S. 8; Fotos Nrn. 1 und 
2 des vorinstanzlichen Augenscheins, Akten BVD pag. 37). Zwar ist das 
erwähnte Nebengebäude ebenfalls als erhaltenswertes Baudenkmal 


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inventarisiert (vgl. Bauinventar, einsehbar unter der Quellenangabe vorne 
E. 2.2). Die von der Vorinstanz unterstrichene Bedeutung des Bauernhauses 
für das Ortsbild hängt indes nicht vom Ofenhaus und der pflanzlichen Ge-
staltung der unmittelbaren Umgebung ab, sondern ist unabhängig davon ein 
wesentlicher Aspekt für die Schutzwürdigkeit. Aus Sicht der Denkmalpflege 
unerheblich ist im Übrigen der entfallene Schutzstatus als K-Objekt (vorne 
E. 2.2; vgl. Protokoll S. 7).
3.6
Die Vorinstanz hat demnach ein (gewichtiges) öffentliches Interesse 
am Erhalt des Baudenkmals zu Recht bejaht. Anders als die Beschwerde-
führerin meint (Beschwerde Rz. 22a S. 9), sind die fachlichen Darlegungen 
der KDP auch aus Laienperspektive einleuchtend (vorne E. 3.2). Daran än-
dert nichts, dass das Gebäude bei einer allfälligen Sanierung bauliche Ver-
änderungen erfahren würde (Beschwerde Rz. 19 und 20 S. 8 f.). Ein erhal-
tenswertes Gebäude – wie das hier fragliche Bauernhaus – muss nicht un-
geschmälert erhalten werden, sondern darf wie alle Baudenkmäler unter 
Berücksichtigung seines Werts verändert werden (Art. 10a Abs. 3 i.V.m. 
Art. 10b Abs. 1 und 3 BauG). Werden die Qualitäten und Eigenschaften des 
Gebäudes respektiert, die zu seiner Qualifizierung als erhaltenswert geführt 
haben, sind Veränderungen somit möglich (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 10a-10f N. 5 mit Hinweis auf BVE 2.10.2002, in BVR 2003 S. 169 E. 3b; 
ferner VGE 2016/219 vom 21.3.2017 [bestätigt durch BGer 1C_233/2017 
vom 19.9.2018] E. 3.3 betreffend ein schützenswertes Gebäude). Indem die 
baulichen Vorschriften sicherstellen, dass die für das Baudenkmal massge-
blichen Elemente und Gebäudeteile erhalten bleiben, wird dessen Schutz-
würdigkeit durch eine Sanierung somit nicht in Frage gestellt.
4.
Strittig ist weiter, ob die Verweigerung der Abbruchbewilligung verhältnis-
mässig ist.
4.1
Als Eingriff in die Eigentumsgarantie ist ein Abbruchverbot verhältnis-
mässig, wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erfor-
derlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den ein-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2022, Nr. 100.2020.366U, 
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gesetzten Mitteln steht (sog. Zumutbarkeit bzw. Verhältnismässigkeit im en-
geren Sinn; statt vieler BGE 146 I 70 E. 6.4 ff., insb. E. 6.4.3; BVR 2014 
S. 251 E. 5.2; vgl. auch BVR 2020 S. 17 E. 7.5.2). Die Beschwerdeführerin 
bestreitet zu Recht weder die Eignung noch die Erforderlichkeit des Abbruch-
verbots: Ein Abbruchverbot ist geeignet, das im öffentlichen Interesse lie-
gende Ziel der Erhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes zu erreichen, 
zumal es sich gemäss dem im vorinstanzlichen Verfahren eingeholten Gut-
achten vom 25. März 2020 (nachfolgend: Gutachten; Vorakten BVD 
pag. 57 ff.) technisch gesehen in einem sanierungsfähigen Zustand befindet 
(S. 2, Antwort auf Frage Nr. 2). Auch die Erforderlichkeit des Abbruchverbots 
ist gegeben. Eine mildere Massnahme ist nicht ersichtlich, kommt doch dem 
integralen Erhalt des Gebäudes an seinem spezifischen Standort ein erheb-
liches Gewicht zu (vgl. vorne E. 3.4; allgemein zum Ganzen BVR 2016 
S. 105 E. 3.3).
4.2
Die Zumutbarkeit eines aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgen-
den Abbruchverbots ist anhand einer Abwägung der gegenläufigen Interes-
sen zu beurteilen (vgl. statt vieler BGE 146 I 70 E. 6.4.3; BVR 2016 S. 318 
E. 4.5). Sie beurteilt sich folglich nicht isoliert anhand der zu erwartenden 
Aufwendungen für den Erhalt der Baudenkmäler. Vielmehr ist auch das öf-
fentliche Interesse an der Erhaltung der Gebäude und damit der Grad der 
Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung des Bun-
des- und des Verwaltungsgerichts sind bei der Prüfung der Zumutbarkeit ei-
nes Abbruchverbots Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, 
je schutzwürdiger eine Baute ist. Die Eigentumsbeschränkung ist zumutbar, 
wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des Gebäudes 
auf längere Sicht tragbar ist. Kommt dem öffentlichen Interesse an der Er-
haltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den Grund-
eigentümerinnen und-eigentümern hingegen nicht zugemutet werden, wenn 
es auf Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre (BVR 2016 S. 105 
E. 4.1, 2014 S. 251 E. 5.2). Bei gewichtigen öffentlichen Interessen des 
Denkmalschutzes kommen rein finanziellen Interessen der Grundeigentü-
merinnen und -eigentümer an der möglichst gewinnbringenden Nutzung der 
Liegenschaft grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht zu (BGer 
1C_514/2020 vom 5.5.2021 E. 9.1; Meinrad Huser, Denkmalschutzrecht: 
Grundlagen und aktuelle Entwicklungen, in AJP 2022 S. 131 ff., 144 mit Hin-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2022, Nr. 100.2020.366U, 
Seite 11
weis auf BGer 1P.509/1995 vom 30.9.1996 E. 4b; vgl. auch BGE 147 II 125 
E. 10.4).
4.3
Das von der BVD eingeholte Gutachten befasst sich eingehend mit 
dem Zustand und der Sanierungsfähigkeit des Bauernhauses sowie mit all-
fälligen Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit. Darauf hat die 
Vorinstanz abgestellt (angefochtener Entscheid E. 6e). Der Sachverständige 
gelangt zum Schluss, dass sich bei einer Sanierung des Gebäudes mit Ein-
bau von zwei Wohnungen im Wohnteil und zwei weiteren Wohnungen im 
Ökonomieteil die Sanierungs- und Umbaukosten auf Fr. 1'912'000.-- belau-
fen. Bei einem wirtschaftlich erforderlichen Zinssatz von 3,7 % (notwendige 
Bruttorendite) ergibt sich ein minimal zu erzielender jährlicher Mietertrag 
(ohne Nebenkosten) von Fr. 70'744.-- (ohne Verzinsung des Kaufpreises 
von Fr. 350'000.-- für das Grundstück) bzw. Fr. 83'694.-- (mit Verzinsung 
Land). Aktuelle Vergleichsangebote aus einem Umkreis von 500 m zeigten, 
dass der ortsübliche, marktmässig erzielbare Mietertrag bei Fr. 180.-- bis 
Fr. 200.-- pro Quadratmeter Nettonutzfläche liegt. Der erzielbare Mietertrag 
für vier Wohnungen beläuft sich somit nach Darstellung des Gutachters auf 
Fr. 99'940.-- pro Jahr (526 m2 x Fr. 190.--). Der wirtschaftlich notwendige 
Mietertrag von Fr. 83'694.-- pro Jahr (mit Verzinsung Land, ohne Nebenkos-
ten) sei somit erzielbar. Bei einem Verkauf erscheine aufgrund bekannter 
Verkaufspreise in der Umgebung von Fr. 4'500.-- pro m2 ein Preis von 
Fr. 2'367'000.-- realisierbar (526 m2 x Fr. 4’500.--; Gutachten S. 3 f. und 5, 
Antworten auf Fragen Nrn. 4 und 5c-5e). Demzufolge sei eine Sanierung mit 
zwei Wohnungen im Wohnteil und dem Einbau von weiteren zwei Wohnun-
gen im Ökonomieteil wirtschaftlich tragbar (Gutachten S. 6, Antwort auf 
Frage 7b). Für den Fall des Abbruchs des bestehenden und den Neubau 
eines gleichartigen Gebäudes beziffert der Gutachter die Neubaukosten auf 
Fr. 1'887'000.-- (ohne Kaufpreis für das Land) bzw. Fr. 2'237'000.-- (mit 
Landkosten). Ausgehend von denselben Miet- und Verkaufserträgen wie bei 
der Variante «Sanierung» sei auch ein Neubau eines gleichartigen Gebäu-
des wirtschaftlich tragbar (Gutachten S. 6, Antwort auf Fragen Nrn. 6 und 
7c).
4.4
Wie gesehen ist das öffentliche Interesse am Erhalt des streitbetroffe-
nen Gebäudes gewichtig (vorne E. 3.6). Gegenüber einem solchen Interesse 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2022, Nr. 100.2020.366U, 
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müssen gemäss der Rechtsprechung grundsätzlich auch erhebliche finan-
zielle Interessen der Grundeigentümerinnen und -eigentümer weichen 
(vorne E. 4.2). Die gutachterlichen Ausführungen zu den Sanierungs- bzw. 
Neubaukosten und der wirtschaftlichen Tragbarkeit der verschiedenen 
Varianten erscheinen nachvollziehbar und schlüssig. Mit ihrem Einwand, die 
vom Experten angegebenen Nettonutzflächen «könnten nicht stimmen» (Be-
schwerde Rz. 22 S. 9), vermag die Beschwerdeführerin die Berechnungen 
nicht in Frage zu stellen. Dazu hätte sie sich mit den einlässlichen Erwägun-
gen der Vorinstanz in diesem Punkt auseinandersetzen müssen, was sie un-
terlässt (angefochtener Entscheid E. 6g und 6h; zur Substanziierungslast im 
Verwaltungsprozess etwa Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommen-
tar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 6; Kölz/Häner/Bertschi, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl. 
2013, N. 144). Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zumutbarkeit des Ab-
bruchverbots hauptsächlich damit, dass sie als Grundeigentümerin nicht zu 
einem Investitionsvolumen von rund zwei Mio. Franken verpflichtet werden 
könne (Beschwerde Rz. 11 ff. S. 6 f.). Damit verkennt sie indes, dass die 
Pflicht, erhaltenswerte Baudenkmäler zu bewahren, zwar grundsätzlich die 
Pflicht miteinschliesst, das Schutzobjekt zu unterhalten, sie mit der Verwei-
gerung der Abbruchbewilligung jedoch grundsätzlich nicht zur Sanierung 
verpflichtet wird (vgl. VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.3; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 10a-10f N. 5c); anders verhielte es sich nur, wenn eine Son-
dernutzungsplanung die Restaurierung im Sinn einer Baupflicht vorschrei-
ben würde (vgl. Art. 88 Abs. 1 Bst. f BauG und dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 88/89 N. 17). Letzteres steht hier nicht zur Diskussion. Will die Be-
schwerdeführerin die Sanierung nicht selbst vornehmen, steht es ihr frei, das 
Grundstück an eine sanierungswillige Drittperson zu veräussern. Im Übrigen 
behauptet die Beschwerdeführerin nicht, ausserstande zu sein, die Investi-
tionskosten im zu erwartenden Umfang zu tragen. Den Akten kann entnom-
men werden, dass sie beabsichtigt, anstelle des bestehenden Gebäudes 
einen Neubau zu realisieren; ein konkretes Projekt wurde noch nicht aus-
gearbeitet (Beschwerde Rz. 6 f. S. 5; vgl. auch Protokoll S. 4). Nach dem 
Gutachten kosten der Abriss des Gebäudes und der Ersatz durch eine Neu-
baute wie dargelegt nur geringfügig weniger als die Sanierung des erhaltens-
werten 
bestehenden 
Kleinbauernhauses 
(Fr. 1'887'000.-- 
gegenüber 
Fr. 1'912'000.--). Da die beabsichtigte Nutzung der Baute zu Wohnzwecken 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2022, Nr. 100.2020.366U, 
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mit dem Abbruchverbot nicht verunmöglicht, sondern lediglich eingeschränkt 
wird und die erforderliche Sanierung gegenüber einem Ersatzbau nur gering-
fügige Mehrkosten nach sich zieht, ist der Beschwerdeführerin die Verwei-
gerung der Abbruchbewilligung ohne weiteres zuzumuten.
4.5
Zusammenfassend hat die Vorinstanz gestützt auf das Gutachten zu-
treffend erkannt, dass das öffentliche Interesse am Erhalt des streitbetroffe-
nen Bauernhauses die gegenläufigen privaten Interessen der Beschwerde-
führerin überwiegt (angefochtener Entscheid E. 6j). Demnach stellt die Ver-
weigerung der Abbruchbewilligung keinen unverhältnismässigen Eingriff in 
die Eigentumsgarantie dar. Die Beschwerde erweist sich in allen Teilen als 
unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vorne E. 1.2). 
Damit erübrigen sich Weiterungen dazu, ob eine Abbruchbewilligung ohne 
eingereichtes Neubauprojekt erteilt werden könnte (vgl. Beschwerde Rz. 2 ff. 
S. 5 f.).
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Verfah-
renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu 
sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:


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- Beschwerdeführerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Orpund
und mitzuteilen:
- Denkmalpflege des Kantons Bern
- …, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.