be_verwaltungsgericht · 100 2017 11 · 2017-06-30 · de
EinzelrichterIn des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern


100.2017.11U
KEP/WEB/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 30. Juni 2017
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Werren
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Einwohnergemeinde Pieterlen
Baubewilligungsbehörde, Hauptstrasse 6, 2542 Pieterlen
vertreten durch Rechtanwältin …
Beschwerdegegnerin
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung für Umnutzung
Doppelgarage und Einbau DU/WC-Anlage; Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
des Kantons Bern vom 7. Dezember 2016; RA Nr. 110/2016/72)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U,
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ und B.________ reichten am 15. Mai 2006 bei der Einwohner-
gemeinde (EG) Pieterlen ein Baugesuch ein für den Abbruch und den Neu-
bau einer Garage mit Satteldach auf der Parzelle Pieterlen Gbbl. Nr. 1___.
Das Grundstück mit Wohnhaus und Garage am …weg 2.___ und 2___a
liegt in der Wohnzone W2. Nachdem die EG Pieterlen für das Vorhaben am
11. Juli 2006 die Baubewilligung erteilt hatte, reichten A.________ und
B.________ eine «Projektänderung» ein, welche nach einer weiteren
Anpassung am 24. Juni 2009 bewilligt wurde. Ab August 2015 erfolgte in
Bezug auf die Nutzung der Garage ein Briefwechsel mit der EG Pieterlen,
worauf
A.________
und
B.________
am
13. Januar
2016
ein
nachträgliches Baugesuch einreichten (Eingang bei der Gemeinde am
18.1.2016).
Mit
Verfügung
vom
26. April
2016
bewilligte
die
Baubewilligungsbehörde die Umnutzung des Nebenraums der Garage zum
Hobbyraum und des Dachraums zum Archiv. Dem Einbau einer Nasszelle,
einer Heizanlage sowie vier zusätzlicher Dachflächenfenster erteilte sie
hingegen den Bauabschlag. Gleichzeitig verfügte sie die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands.
B.
Dagegen reichten A.________ und B.________ am 30. Mai 2016
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons
Bern (BVE) ein. Diese führte am 23. August 2016 einen Augenschein durch
und hiess das Rechtsmittel mit Entscheid vom 7. Dezember 2016 insofern
gut, als sie in Abänderung der angefochtenen Verfügung die Gebäudehöhe
bewilligte
und
bezüglich
zwei
der
Dachflächenfenster
auf
die
Wiederherstellung verzichtete; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab.

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Seite 3
C.
Am 9. Januar 2017 haben A.________ und B.________ beim Verwaltungs-
gericht Beschwerde erhoben mit den folgenden Rechtsbegehren:
«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom
7. Dezember 2016 sei aufzuheben mit Ausnahme der Anordnung in
Ziff. 2 des Dispositivs, wonach der Bauentscheid mit Wiederher-
stellungsverfügung der Gemeinde Pieterlen vom 26. April 2016 wie
folgt geändert wird:
- Ziff. III 2. c:
Die Gebäudehöhe wird bewilligt.
- Ziff. III 3. b:
Die beiden gegen Süden gerichteten Dachflächen-
fenster in der Grösse von 114x118 cm sind zu entfernen.
2. Dem Bauvorhaben gemäss Baugesuch vom 18. Januar 2018 [rich-
tig: 2016] sei, soweit diesem nicht entsprochen wurde, die Baube-
willigung zu erteilen.
3. Eventualiter zu Ziff. 2 sei die Sache zu neuer Beurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
- unter Kosten- und Entschädigungsfolge -»
Die EG Pieterlen und die BVE beantragen mit Beschwerdeantwort vom
22. Februar 2017 bzw. Vernehmlassung vom 27. Januar 2017 die Ab-
weisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG;
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

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1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Die Baubewilligungen vom 11. Juli 2006 (Vorakten Gemeinde B1)
und 24. Juni 2009 (Vorakten Gemeinde B2) beinhalteten den Abbruch der
bestehenden Garage und den Neubau einer Doppelgarage inkl. Einbau von
zwei Dachflächenfenstern. In Überschreitung des bewilligten Vorhabens
haben die Beschwerdeführenden vier zusätzliche Dachflächenfenster, eine
Heizanlage sowie eine Nasszelle mit Dusche, Lavabo und WC eingebaut
(nachträgliches Baugesuch inkl. Pläne vom 13.1.2016 [Vorakten Gemeinde
B5]; Protokoll Augenschein vom 23.8.2016 [Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Vor
Verwaltungsgericht umstritten sind nur noch die Baubewilligungspflicht, die
Baubewilligungsfähigkeit und die Rechtmässigkeit der Wiederherstellungs-
massnahmen in Bezug auf die Nasszelle, die Heizkörper und zwei gegen
Süden gerichtete Dachflächenfenster.
2.2
Zunächst ist zu prüfen, ob die streitigen Einbauten einer Baubewilli-
gung bedürfen. Die Vorinstanz hat diese Frage bejaht. Zur Begründung
führte sie aus, durch die baulichen Massnahmen gelte die Garage neu als
bewohnte Baute. Die baulichen Veränderungen wirkten sich somit auf die
Nutzungsordnung und die Brandsicherheit aus; sie seien daher baubewilli-
gungspflichtig (angefochtener Entscheid E. 3d). Die Beschwerdeführenden
hingegen verneinen eine Baubewilligungspflicht. Beim umgebauten Objekt
handle es sich nicht um ein Baudenkmal, weshalb bauliche Massnahmen
im Gebäudeinneren grundsätzlich bewilligungsfrei ausgeführt werden dürf-
ten (Beschwerde S. 7 f. Rz. 16 f.). Im Übrigen werde die Nasszelle im Zu-
sammenhang mit dem Schwimmbecken und nicht für die Wohnnutzung
benötigt (Beschwerde S. 8 Rz. 19). Überhaupt würden die Räumlichkeiten
seit November 2015 nur noch als Archiv genutzt (Beschwerde S. 8 Rz. 20).
Die Brandsicherheit sei zudem nicht betroffen, da kein Boiler, sondern
lediglich Heizkörper eingebaut worden seien und sich die Hauptheizung im
Wohnhaus befinde (Beschwerde S. 8 f. Rz. 19 und 21).

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2.3
Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf
Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die
in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nut-
zungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusser-
lich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt be-
einträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 des Bundesgeset-
zes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz,
RPG; SR 700]). Baubewilligungspflichtig sind auch die Zweckänderung und
der Abbruch von Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Art. 1a Abs. 2 BauG).
Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere der Unterhalt von Bauten
und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen sowie an-
dere geringfügige Bauvorhaben (Art. 1b Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 6
Abs. 1 Bst. d des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) fallen darunter bauli-
che Veränderungen im Gebäudeinnern, die nicht mit einer baubewilli-
gungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind und nicht die Brand-
sicherheit betreffen. Als bewilligungspflichtige Änderungen gelten unter
anderem Erneuerungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer
Renovation hinausgehen. Von Bundesrechts wegen nicht bewilligungs-
pflichtig sind hingegen reine Unterhaltsarbeiten und Renovationen sowie
kleinere Reparaturen (BVR 2014 S. 65 E. 5.4.1, 2008 S. 23 E. 2.3;
VGE 2015/42 vom 22.4.2015 E. 5.1 [bestätigt durch BGer 1C_285/2015
vom 19.11.2015]). Baubewilligungspflichtige Umnutzungen liegen vor,
wenn sie Zonenvorschriften oder den Umweltschutz berühren oder zu einer
wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen führen (Art. 6
Abs. 1 Bst. c BewD im Umkehrschluss); dies ist unter anderem der Fall,
wenn die Zweckänderung Bestimmungen über Bauabstände berührt, z.B.
durch Einrichten einer Werkstatt in einer bezüglich Bauabstand privilegier-
ten Baute (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I,
4. Aufl. 2013, Art. 1a N. 24).
2.4
Die Baubewilligungen vom 11. Juli 2006 und 24. Juni 2009 wurden
für eine unbewohnte Nebenbaute mit reduziertem Grenzabstand erteilt
(Vorakten Gemeinde B1 und B2; Art. 212 Abs. 2 Bst. a des Baureglements
der EG Pieterlen vom 1. Juni 2010 [GBR]). Die zusätzlich zu den bewillig-
ten Massnahmen eingebauten Dachflächenfenster, die Nasszelle und die

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Heizkörper ermöglichen objektiv eine ständige Wohnnutzung. Dieser Be-
fund wird von den Beschwerdeführenden bestätigt. Mit Schreiben vom
18. September 2015 (Vorakten Gemeinde Register 3) teilten sie der Ge-
meinde mit, die Räumlichkeiten im Dachgeschoss würden vermietet sowie
als Archiv, Sitzungszimmer, Raum für Revisionen, temporärer Arbeitsplatz
und Gästezimmer genutzt. Eine künftige Wohnnutzung schlossen sie nicht
aus. Dass die Beschwerdeführenden gemäss ihren Angaben den Raum
nunmehr nur noch als Archiv nutzen und die Dusche lediglich für die Be-
nutzung des Schwimmbeckens benötigen würden, vermag daran nichts zu
ändern. Entscheidend ist nicht, wie die Räumlichkeiten tatsächlich genutzt
werden, sondern welche Nutzung, auch mit Blick auf einen allfälligen Ver-
kauf der Liegenschaft, objektiv möglich ist (vgl. auch BVR 1992 S. 19 E. 3e;
BGer 1C_157/2011 vom 21.7.2011 E. 3.3 f.). Die neuen Bauteile beeinflus-
sen somit die Nutzungsordnung, was zu einer bewilligungspflichtigen
Zweckänderung führt. Die Garage gilt nicht mehr als eine unbewohnte,
sondern als eine bewohnte Baute. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt
hat, betrifft der Ausbau und die Nutzungserweiterung im Dachgeschoss
zudem die Brandsicherheit (angefochtener Entscheid E. 3d mit Hinweis auf
BSIG Nr. 7/725.1/1.1 vom 15.1.2013 S. 4 Ziff. 1g). Aus diesen Gründen ist
die Installation der streitigen Elemente in der bisher unbewohnten Neben-
baute baubewilligungspflichtig.
3.
3.1
Weiter ist zu prüfen, ob die streitigen Bauteile nachträglich bewilligt
werden können. Die Beschwerdeführenden machen geltend, es bestehe im
Baureglement keine Vorschrift, welche den Einbau einer Heizanlage oder
einer Nasszelle in der Garage verbieten würde (Beschwerde S. 9 f. Rz. 24
und 28). So sei auch der Einbau eines Lavabos im Hobbyraum bewilligt
worden (Beschwerde S. 9 Rz. 25). Weiter würden die Dachflächenfenster
dem Baureglement entsprechen, weshalb sie zulässig seien (Beschwerde
S. 9 f. Rz. 26 f.). Die Vorinstanz hingegen verneint die Baubewilligungs-
fähigkeit mit Blick auf die Nutzungsänderung der betroffenen Baute (ange-
fochtener Entscheid E. 4c).

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3.2
Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungs-
rechtlichen Vorschriften entsprechen, die öffentliche Ordnung nicht gefähr-
den und wenn ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinn der Art. 36 und
62 BauG entgegenstehen (vgl. Art. 2 BauG). Für unbewohnte An- und
Nebenbauten gilt ein reduzierter Grenzabstand von 2 m (Art. 212 Abs. 1
und 2 Bst. a GBR).
3.3
Würde der Einbau der Heizanlage sowie der Nasszelle bewilligt,
hätte dies einen Einfluss auf die Nutzungsordnung. Das Dachgeschoss
könnte so künftig zum dauerhaften Wohnen verwendet werden (vgl. E. 2.4
vorne). Es müsste folglich der ordentliche, für bewohnte Bauten geltende
Grenzabstand von 10 bzw. 4 m eingehalten werden, was im vorliegenden
Fall gerade nicht zutrifft. Daher ist der Einbau der Nasszelle und der Heiz-
körper nicht bewilligungsfähig. Der Umstand, dass die Gemeinde den Ein-
bau eines einzelnen Lavabos im Hobbyraum bewilligt hat, vermag an
diesem Ergebnis nichts zu ändern. Die streitbetroffene Nasszelle mit WC,
Lavabo und Dusche bildet eine Einheit und ist als solche zu beurteilen.
Ebenfalls nicht bewilligungsfähig sind die zusätzlichen Dachflächenfenster.
Sie unterstützten, zumal sie die wohn- und gesundheitshygienischen Bau-
vorschriften einhalten dürften (vgl. Art. 64 Abs. 1 der Bauverordnung vom
6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]), eine widerrechtliche Verwendung des
Dachgeschosses zu ständigem Wohnen. Obwohl ihre Gesamtbreite maxi-
mal 30 % der Fassadenlänge betragen könnte (Art. 413 Abs. 2 GBR), sind
die zusätzlichen Dachflächenfenster aus dem erwähnten Grund unzulässig.
Die Vorinstanz hat die streitigen Bauteile somit richtigerweise als nicht be-
willigungsfähig beurteilt. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden
(Beschwerde S. 11 Rz. 31) hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Ent-
scheid zudem ausreichend zu dieser Frage geäussert, weshalb ihr keine
Verletzung der Begründungspflicht vorgeworfen werden kann.
4.
4.1
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung
einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines
bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizei-

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behörde der jeweiligen Grundeigentümerin oder dem jeweiligen Grund-
eigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2
BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht ver-
letzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 Abs. 6 BewD; statt
vieler BVR 2013 S. 85 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Nach
Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur verlangt werden,
wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG;
BVR 2013 S. 85 E. 5.2, 2004 S. 440 E.4.1). Erkennbar ist der rechtswidrige
Zustand, wenn er von der Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt
hätte erkannt werden können und müssen (BVR 2004 S. 440 E. 4.3). Auf
die Gut- oder Bösgläubigkeit der Wiederherstellungspflichtigen kommt es
dabei nicht an (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. a; VGE 2016/74
vom 26.10.2016 E. 7.3). Die Frist ist durch die Aufforderung der Behörde
gewahrt, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (BVR 2000 S. 268
E. 3a). Die Beweislast, dass seit der Erkennbarkeit mehr als fünf Jahre
vergangen sind, liegt bei der Bauherrschaft (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46
N. 11a mit Hinweis auf VGE 19559 vom 27.3.1996 E. 3c).
4.2
Die Gemeinde hat die Beschwerdeführenden mit Verfügung vom
26. April 2016 dazu aufgefordert, innert 90 Tagen sämtliche sanitären An-
lagen (abgesehen von einem Waschtrog im Hobbyraum) inkl. deren Zu-
und Ableitung zu entfernen, die Belichtungssituation des Dachraums auf
das bewilligte Mass von zwei gegen Süden gerichteten Dachfenstern
(78 x 98 cm) zurückzubauen und das Heizsystem aus der Baute zu entfer-
nen (Frostschutzwächter, welche eine Temperierung der Räume auf
höchstens 10 °C ermöglichen, können belassen werden; Vorakten Ge-
meinde Register 10). Die Vorinstanz hat indes zusätzlich zu den beiden
bereits bewilligten Fenstern auf die Entfernung der zwei gegen Norden ge-
richteten Dachflächenfenster verzichtet, da die Gemeinde diese bei pflicht-
gemässer Sorgfalt innert der Fünfjahresfrist hätte beanstanden müssen. In
Bezug auf den Rückbau der beiden grossen gegen Süden gerichteten
Dachflächenfenster (114 x 118 cm), der sanitären Anlagen und der Heiz-
körper wies sie die Beschwerde ab und bestätigte die Wiederherstellungs-

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verfügung der Gemeinde vom 26. April 2016 (angefochtener Entscheid
E. 6e und 7e f. sowie Dispositiv Ziff. 1 und 2).
4.3
Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei den nun noch
streitigen Bauteilen sei die Fünfjahresfrist ebenfalls bereits abgelaufen
(Beschwerde S. 12 f. Rz. 40). Sie legen hierzu folgende Urkunden ins
Recht (vgl. Vorakten BVE Beilagen zu pag. 33 und 55 f.): Eine Rechnung
von … vom 5. Dezember 2011 für das Liefern und Montieren von zwei
Dachflächenfenstern im Format S06 114 x 118 cm (vgl. zu diesen beiden
gegen Süden gerichteten Fenstern auch das Protokoll des Augenscheins
vom 23.8.2016 S. 6 Mitte [Vorakten BVE pag. 36 ff.]), eine Rechnung von
… vom 2. Juni 2010 für sanitäre Arbeiten sowie Rechnungen von … vom
23. April 2010 und 30. Dezember 2010 inkl. einen Wochenrapport für die
Zeit vom 7.-10. Juni 2010, für Leistungen im Zusammenhang mit dem
Einbau der Heizkörper. Die Vorinstanz hat erwogen, da aus den
Rechnungen nicht ersichtlich sei, welche Arbeiten an welchem Datum und
an
welchem
Objekt
ausgeführt
worden
seien,
sei
es
den
Beschwerdeführenden nicht gelungen, den Zeitpunkt des Abschlusses der
Arbeiten und damit den Fristenlauf ab Erkennbarkeit der Widerrechtlichkeit
zu beweisen (angefochtener Entscheid E. 6a und 6e).
4.4
Die beiden gegen Süden gerichteten Dachflächenfenster sind von
der öffentlichen Strasse aus nicht einsehbar (Protokoll Augenschein vom
23.8.2016 S. 5 sowie Fotos Nrn. 14 und 15 [Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Bei
den Heizkörpern und der Nasszelle handelt es sich um Bauteile im Gebäu-
deinnern. Für die Gemeinde waren die streitigen Baumassnahmen daher
auch bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erst erkennbar, als sich die
Mieterin der Beschwerdeführenden am 19. August 2015 bei der Einwoh-
nerkontrolle angemeldet hatte (Vorakten Gemeinde Register 2). Die Frist
begann demnach erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen. In der Folge hat die
Baubewilligungsbehörde die Beschwerdeführenden am 28. August 2015
dazu aufgefordert, entweder zu bestätigen, dass gegenüber den Baubewil-
ligungen vom 11. Juli 2006 und 24. Juni 2009 keine baulichen Veränderun-
gen vorgenommen worden seien und im Gebäude keine Wohnnutzung
stattfinde oder ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (Vorakten Ge-
meinde Register 2). Die Fünfjahresfrist wurde somit gewahrt. Aufgrund die-

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Seite 10
ses Ergebnisses kann offenbleiben, wann die Arbeiten an den einzelnen
Bauteilen abgeschlossen wurden, da dieser Zeitpunkt mangels Erkennbar-
keit für die Gemeinde für die Berechnung der Fünfjahresfrist nicht beacht-
lich ist. Die von den Beschwerdeführenden beantragten Zeugeneinver-
nahmen (Beschwerde S. 14 f. Rz. 44 und 50) sind daher nicht erforderlich
und die Beweisanträge werden abgewiesen.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Wiederherstellung
sei aus Kostengründen unverhältnismässig (Beschwerde S. 14 ff. Rz. 46,
52 und 55). Überdies werde die Heizanlage für den Betrieb des Archivs
benötigt, um zum Schutz der Dokumente gleichbleibende klimatische Be-
dingungen zu schaffen. Im Winter müssten sich zudem zeitweilig auch Per-
sonen zu Archivierungszwecken im Raum aufhalten (Beschwerde S. 15
Rz. 48). Hinsichtlich der Nasszelle argumentieren sie, diese werde für die
Benutzung des Schwimmbeckens benötigt. Ein Abbruch führe dazu, dass
andernorts neue sanitäre Anlagen errichtet werden müssten. Die dadurch
verursachten Bauimmissionen würden eine Belastung für die Nachbar-
schaft darstellen (Beschwerde S. 14 Rz. 46).
5.2
Eine Wiederherstellungsverfügung muss in jedem Fall verhältnis-
mässig sein, das heisst geeignet, erforderlich und zumutbar. Die Anord-
nung darf nicht weiter gehen als zur Herstellung des rechtmässigen Zu-
stands notwendig, und die mit der Wiederherstellung verbundene Belas-
tung der bzw. des Pflichtigen muss durch ein genügendes öffentliches Inte-
resse gerechtfertigt sein. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur un-
bedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt (BVR 2006 S. 444 E. 6.1; BGE 132 II 21 E. 6; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 46 N. 9c). Die Einhaltung der baurechtlichen Nutzungsordnung und die
konsequente Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung
widersprechen, liegt generell im öffentlichen Interesse (Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 46 N. 9a). Nach ständiger Rechtsprechung gilt grundsätzlich,
dass an sich zulässige, aber einer rechtswidrigen Nutzung zugeführte

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U,
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Räume durch wirksame bauliche Massnahmen für diese Nutzung un-
brauchbar zu machen sind. Ein reines Benützungsverbot genügt in aller
Regel nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhältnismässigem
Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre (BVR 2013 S. 85
[VGE 2011/388 vom 26.7.2012] nicht publ. E. 7; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 46 N. 10 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat deshalb immer
Gewicht darauf gelegt, dass objektive Tatsachen geschaffen werden, wel-
che die rechtswidrige Benutzung eines Raumes als Wohnraum verunmög-
lichen oder jedenfalls erheblich erschweren (VGE 2015/350 vom 25.2.2016
E. 2.1 [bestätigt durch BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016], 2012/260 vom
26.4.2013 E.4.1). Zum Unbewohnbarmachen von Räumen fallen nament-
lich das Entfernen der Kücheneinrichtung oder der Badezimmerinstallatio-
nen in Betracht (VGE 2010/113 vom 23.1.2012 E. 5.1; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 46 N. 10 mit Hinweisen).
5.3
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine
Bauherrschaft berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, näm-
lich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem In-
teresse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes
Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden
Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BVR 2006
S. 444 E. 6.1, 2003 S. 97 E. 3b; BGE 132 II 21 E. 6.4; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c, je mit Hinweisen). – Das am 5. Mai 2009 einge-
reichte Projektänderungsgesuch sah unter anderem den Einbau von sechs
Dachflächenfenstern vor. Daraufhin teilte die Gemeinde den Beschwerde-
führenden mit Schreiben vom 28. Mai 2009 mit, lediglich ein Dachflächen-
fenster pro Dachfläche sei zulässig (Vorakten Gemeinde Register 1). An-
schliessend haben die Beschwerdeführenden eine angepasste Projektän-
derung mit nur zwei Dachflächenfenstern eingereicht, welche bewilligt
wurde (Vorakten Gemeinde B2). Trotzdem haben sie in Überschreitung der
Baubewilligung insgesamt sechs Dachflächenfenster eingebaut (nachträgli-
ches Baugesuch inkl. Pläne vom 13.1.2016 [Vorakten Gemeinde B5]; Pro-
tokoll Augenschein vom 23.8.2016 S. 4 f. sowie Fotos Nrn. 3, 5, 11 und 14
[Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Die Gemeinde erteilte die Baubewilligung zu-
dem für eine unbewohnte Nebenbaute und untersagte im vorerwähnten

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Schreiben vom 28. Mai 2009 ausdrücklich das Einrichten von Wohn- und
Arbeitsräumen in der Garage. Dennoch haben die Beschwerdeführenden in
Missachtung der Baubewilligung und der unmissverständlichen Anweisung
der Baubewilligungsbehörde eine Nasszelle und eine Heizanlage eingebaut
und den Raum anschliessend zu Wohn- und Arbeitszwecken genutzt
(Vorakten Gemeinde Register 3; nachträgliches Baugesuch inkl. Pläne vom
13.1.2016 [Vorakten Gemeinde B5]; Protokoll Augenschein vom 23.8.2016
S. 3 f. sowie Fotos Nrn. 3-7 [Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Den Beschwer-
deführenden musste somit ohne weiteres klar gewesen sein, dass für die
ausgeführten Baumassnahmen eine Baubewilligung erforderlich gewesen
wäre. Zumindest hätten sie sich bei der Baubewilligungsbehörde erkundi-
gen müssen. Sie haben demnach im baurechtlichen Sinn bösgläubig ge-
handelt.
5.4
Das öffentliche Interesse an einer Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands ist im vorliegenden Fall gegeben. Die Wiederherstel-
lung dient der Einhaltung und Durchsetzung der baurechtlichen Ordnung,
namentlich des Grenz- und Gebäudeabstands. Dieser soll einerseits die
Nachbarschaft vor Beeinträchtigungen schützen und andererseits der
guten Gestaltung des Ortsbilds, der Ästhetik sowie der Gesundheits- und
Feuerpolizei dienen (BVR 2016 S. 402 E. 8.8.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 12 N. 8, Art. 46 N. 9a). Durch den Rückbau der Fenster wird die
Tageslichtzufuhr vermindert und durch die Entfernung der sanitären Ein-
richtungen sowie der Heizkörper der Komfort zusätzlich herabgesetzt, was
den längeren Aufenthalt von Menschen in den Räumlichkeiten in erheb-
lichem Umfang hemmt. Die Massnahmen sind daher sowohl geeignet als
auch erforderlich, um die baurechtliche Grundordnung durchzusetzen. We-
niger weit reichende Massnahmen sind nicht ersichtlich. Namentlich ein
Benützungsverbot des Raumes zu Wohn- und Arbeitszwecken wäre nicht
zielführend, da dieses nur mit unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand
kontrollierbar und durchsetzbar wäre. Nichts zu ihren Gunsten ableiten
können die Beschwerdeführenden daher aus dem Umstand, dass sie ge-
mäss ihren Angaben den Raum seit November 2015 nur noch als Archiv
nutzen (Beschwerde S. 8 Rz. 20 und S. 13 Rz. 42). Nur durch einen Rück-
bau sämtlicher streitiger Bauteile kann einer künftigen Wohnnutzung wirk-
sam entgegengewirkt werden. Eine Nasszelle und eine Heizanlage werden

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U,
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für den Betrieb des Schwimmbeckens bzw. des Archivs nicht benötigt. Wie
die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, reichen zum Schutz der Archiv-
akten auch Frostschutzwächter, welche eine Temperierung der Räume auf
höchstens 10 °C ermöglichen (angefochtener Entscheid E. 7f). Die Nach-
barinnen und Nachbarn haben zudem ein infolge der Abbrucharbeiten auf-
tretendes normales Ausmass an Baulärm zu dulden (Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 24 N. 31 Bst. i). Bei der sich bietenden Ausgangslage (Bösgläubigkeit
sowie grosses öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands) haben wirtschaftliche Interessen der Bauherrschaft so
oder anders kaum je ausschlaggebendes Gewicht (BGE 132 II 21 E. 6.4;
BGer 1C_397/2007 und 1C_427/2007 vom 27.5.2008, in URP 2008 S. 590
E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c). Warum das im vorlie-
genden Fall anders sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die Wiederherstellung
ist den Beschwerdeführenden zumutbar. Die öffentlichen Interessen über-
wiegen somit die privaten Interessen der Beschwerdeführenden deutlich
und die Wiederherstellung erweist sich ohne weiteres als verhältnismässig.
5.5
Die Baubewilligungsbehörde hat den Beschwerdeführenden für die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eine Frist von 90 Tagen ab
Erhalt der Verfügung bzw. bis Ende August 2016 angesetzt (Verfügung
vom 26.4.2016 S. 4 [Vorakten Gemeinde Register 10]). Da dieser Zeitpunkt
bereits verstrichen ist, legt das Verwaltungsgericht die Frist neu auf drei
Monate ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils fest.
6.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegen-
den Beschwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu tra-
gen (Art. 108 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind
keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf
drei Monate ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils festgesetzt.
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
5. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.