be_verwaltungsgericht · 100 2018 220 · 2020-01-09 · de

Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 2014 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 12. Juni 2018; 100 17 304, 200 17 257) | Einkommen/Gewinn Vermögen/Kapital Kanton

100.2018.220/221U
ARB/DIS/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil der Einzelrichterin vom 9. Januar 2020
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa 
Gerichtsschreiberin Kissel
A.________ und B.________ 
Beschwerdeführende
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin 
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 
2014 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 
12. Juni 2018; 100 17 304, 200 17 257)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.01.2020, Nrn. 100.2018.220/
221U, Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ und B.________ sind Eigentümerin und Eigentümer der 
Liegenschaft C.________ Gbbl. Nr. 1________, die ihnen seit Juli 2014 als 
Zweitwohnung zur Verfügung steht. Die Steuerverwaltung des Kantons 
Bern veranlagte A.________ und B.________ im Steuerjahr 2014 
abweichend von deren Selbstdeklaration auf ein steuerbares Einkommen 
von Fr. 923'627.-- (satzbestimmend Fr. 960'787.--) bei den Kantons- und 
Gemeindesteuern und Fr. 974'348.-- bei der direkten Bundessteuer. Die 
Abweichung beruhte soweit hier interessierend darauf, dass die Steuer-
verwaltung den für die zweite Jahreshälfte 2014 (pro rata temporis) geltend 
gemachten 
Eigenmietwert 
der 
Liegenschaft 
C.________ 
Gbbl. 
Nr. 1________ sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern als auch 
bei der direkten Bundessteuer von Fr. 25'000.-- auf Fr. 39'990.-- erhöhte. 
Die dagegen gerichteten Einsprachen wies die Steuerverwaltung soweit 
den Eigenmietwert betreffend mit Einspracheentscheiden vom 11. Juli 2017 
ab. 
B.
Am 24. Juli 2017 gelangten A.________ und B.________ mit Rekurs und 
Beschwerde an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK); sie 
beantragten, der Eigenmietwert sei auf maximal Fr. 54'000.--festzulegen, 
ausmachend für das Jahr 2014 Fr. 27'000.--. Die StRK hiess die 
Rechtsmittel mit Entscheiden vom 12. Juni 2018 insofern gut, als sie den 
Eigenmietwert sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern als auch bei 
der direkten Bundessteuer im Steuerjahr 2014 auf Fr. 25'210.-- festsetzte. 


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C.
In einer einzigen Rechtsschrift vom 11. Juli 2018 haben A.________ und 
B.________ sowohl bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch 
der direkten Bundessteuer 2014 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. 
Sie stellen folgende Anträge:
«1. Der Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 
12. Juni 2018 sei bezüglich der kantonalen Steuern und der 
direkten Bundessteuer aufzuheben, soweit der Entscheid den 
Eigenmietwert 
für 
das 
Grundstück 
C.________ 
Gbbl. Nr. 1________ pro 2014 auf einen höheren Betrag als 
Fr. 23'220.-- festsetzt und es sei für die kantonalen Steuern und die 
direkte Bundessteuer der Eigenmietwert für das Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 1________ pro 2014 auf Fr. 23'220.-- 
festzusetzen.
2. Eventualiter sei der Entscheid der Steuerrekurskommission des 
Kantons Bern vom 12. Juni 2018 aufzuheben und die Sache im 
Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.»
Mit Verfügung vom 13. Juli 2018 hat der Abteilungspräsident i.V. die Ver-
fahren betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die direkte 
Bundessteuer vereinigt.
Die StRK und die Steuerverwaltung schliessen mit Beschwerdevernehm-
lassung vom 26. Juli 2018 bzw. Beschwerdeantwort vom 25. September 
2018 je auf Abweisung der Beschwerden. Mit Eingabe vom 19. Oktober 
2018 haben sich A.________ und B.________ erneut zur Sache geäussert; 
sie halten an ihren Anträgen fest. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat 
sich nicht vernehmen lassen.
Erwägungen:
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 des Bundesgesetzes vom 


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14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] so-
wie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug 
der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). 
1.2
Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung 
oder den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutz-
würdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 79 
Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 140 Abs. 1 DBG). Ein hinreichendes Rechtsschutzinteresse setzt regel-
mässig voraus, dass die beschwerdeführende Person formell beschwert ist, 
d.h. am Verfahren vor der unteren Instanz teilgenommen hat und mit ihren 
Anträgen ganz oder teilweise unterlegen ist (vgl. BVR 2015 S. 534 E. 2.1; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 79 N. 3 und Art. 65 N. 5; Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, Schwei-
zerisches Steuerverfahrensrecht, 2. Aufl. 2018, § 24 Rz. 23). Die Be-
schwerdeführenden gelten gemessen an ihrem mit Rekurs und Be-
schwerde vom 24. Juli 2017 gestellten Antrag im vorinstanzlichen Ver-
fahren als obsiegend (vorne Bst. B). Sie begründen ihre Legitimation zur 
Anfechtung der Entscheide der StRK indes damit, dass diese bei der Be-
rechnung des Eigenmietwerts gewisse Faktoren zu ihren Ungunsten neu 
festgesetzt habe, obwohl diese nicht angefochten gewesen seien. Diese 
Neufestsetzung führe zu einer Erhöhung des amtlichen Werts, obwohl 
letzterer gar nicht Streitgegenstand gebildet habe, weshalb sie trotz grund-
sätzlicher Gutheissung der Rechtsmittel durch die angefochtenen Ent-
scheide beschwert seien (vgl. Beschwerden Rz. 4). 
1.3
Wie die Beschwerdeführenden richtig festhalten, wird der amtliche 
Wert einer Liegenschaft in einem separaten Verfahren festgelegt und muss 
separat angefochten werden, während der Eigenmietwert im Rahmen der 
jährlichen 
Einkommenssteuerveranlagung 
zur 
Überprüfung 
gebracht 
werden kann (vgl. BVR 2003 S. 1 E. 3d; VGE 2013/88/89 vom 13.1.2014 
E. 2.4; Leuch/Amonn, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kom-
mentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 25 N. 38). 
Weder konnte die Vorinstanz den amtlichen Wert der Liegenschaft 
Nr. 1________ im Rahmen der Überprüfung der Berechnung des 


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Eigenmietwerts zum Gegenstand des Verfahrens machen, noch hätte eine 
allfällige Gutheissung der im vorliegenden Verfahren gestellten Anträge der 
Beschwerdeführenden einen Einfluss auf dessen Höhe, womit es ihnen 
insoweit an einem schutzwürdigen Interesse mangelt (vgl. E. 1.2 hiervor). 
Die Beschwerdeführenden sind auch insofern nicht beschwert, als die StRK 
die Note für die Gebäudeart abweichend von der Einschätzung der Steuer-
verwaltung von 2 auf 5 angehoben hat. Die für die Bemessung des Eigen-
mietwerts massgebenden Faktoren stellen Begründungselemente dar, 
welche die StRK im Rahmen des Streitgegenstands sowie gegebenenfalls 
darüber hinaus (vgl. Art. 198 Abs. 2 und Art. 199 Abs. 2 StG sowie Art. 142 
Abs. 4 DBG) auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen kann. Einzelne Faktoren 
können nicht losgelöst von den anderen zum «Gegenstand» eines Recht-
mittelverfahrens gemacht werden, noch werden sie dadurch rechts-
beständig, dass sie nicht bestritten werden. Ebenso wenig müssen die Par-
teien angehört werden (vgl. Beschwerden Rz. 15), wenn eine Entscheid-
behörde beabsichtigt, von der Begründung der Vorinstanz (teilweise) 
abzuweichen. Obsiegen und Unterliegen beurteilt sich einzig gestützt auf 
den massgebenden Antrag, nicht jedoch mit Blick auf einzelne Be-
gründungselemente. 
1.4
Die Beschwerdeführenden haben im vorinstanzlichen Verfahren 
mehr erreicht als beantragt, weshalb sie selbst von einer «grundsätzlichen 
Gutheissung des Rekurses» sprechen (vgl. Beschwerden Rz. 4). Sie be-
gründen ihre Beschwer auch nicht damit, dass sie mit einem während 
Hängigkeit des vorinstanzlichen Verfahrens und damit grundsätzlich ver-
spätet gestellten neuen Rechtbegehren (vgl. Art. 151 StG i.V.m. Art. 32 
Abs. 2 und Art. 33 Abs. 3 VRPG) nicht vollständig durchgedrungen sind 
(vgl. Eingabe vom 2. Januar 2018; Vorakten StRK [act. 4A] pag. 107). Ins-
besondere machen sie nicht geltend, es handle sich dabei um eine zu-
lässige Änderung des Rechtsbegehrens im Sinn von Art. 26 VRPG, wes-
halb sich Weiterungen dazu erübrigen (zu den restriktiven Voraus-
setzungen einer sog. Klageänderung vgl. Art. 227 der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; 
SR 272]; statt vieler BVR 2012 S. 443 [VGE 2011/179/180 vom 9.2.2012] 
nicht publ. E. 1.2; VGE 2015/81 vom 21.3.2016 E. 1.2, 2013/299 vom 
6.6.2014 E. 2.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 26 N. 2, 4, 7 und 


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14; vgl. auch Hunziker/Mayer-Knobel in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar 
zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 140 DBG N. 47). Die 
Beschwerdeführenden gelten damit als vollständig obsiegend. Es fehlt 
ihnen insoweit an einem schutzwürdigen Interesse an der Anfechtung der 
Entscheide der StRK. 
1.5
Nach dem Gesagten ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerden 
offensichtlich nicht einzutreten. Dieser Entscheid fällt in die einzelrichter-
liche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über 
die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]; im Übrigen ergäbe sich die einzelrichterliche Behandlung auch 
mit Blick auf den Streitwert). 
2.
Die Beschwerden erwiesen sich zudem als unbegründet. 
2.1
Erträge aus unbeweglichem Vermögen unterliegen der Einkom-
menssteuer (Art. 25 Abs. 1 StG; Art. 21 Abs. 1 DBG). Steuerbar ist insbe-
sondere der Mietwert von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der 
steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen 
Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (sog. Eigen-
mietwert; Art. 25 Abs. 1 Bst. b StG; Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG; vgl. auch 
Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Har-
monisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
BSG 642.14]). Während der Eigenmietwert bei der direkten Bundessteuer 
grundsätzlich nach dem objektiven Marktwert zu bemessen ist (vgl. Art. 21 
Abs. 2 DBG; BGE 143 I 137 E. 3.3, 132 I 157 E. 3.3), ist er bei den 
Kantons- und Gemeindesteuern unter Berücksichtigung der Förderung von 
Eigentumsbildung und Selbstvorsorge «massvoll» festzulegen. Für Zweit-
wohnungen gilt hingegen auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern der 
für die direkte Bundessteuer massgebliche Eigenmietwert (Art. 25 Abs. 4 
StG; Leuch/Ammon, a.a.O., Art. 25 N. 29). Der Eigenmietwert einer Liegen-
schaft wird ausgehend vom Protokollmietwert ermittelt, der im Rahmen der 
amtlichen Bewertung festgelegt wird und namentlich von der Art des Ob-


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jekts, dessen Benotung und wirtschaftlichem Alter, der Anzahl ihm zu-
gewiesener Raumeinheiten sowie dem Mietniveau der Standortgemeinde 
(Mietwertkategorie) abhängig ist (vgl. BVR 2012 S. 545 E. 2.2, 2003 S. 1 
E. 2d). Zur Ermittlung des Eigenmietwerts wird der Protokollmietwert mit 
einem Mietwertfaktor multipliziert, der anhand von Mietzinserhebungen für 
jede Veranlagungsperiode neu bestimmt wird und den (lokalen) Mietzins-
entwicklungen Rechnung trägt (BVR 1999 S. 285 E. 3b [noch zum alten 
Recht]; zum Ganzen VGE 2018/116/117 vom 28.8.2019 E. 2.3). 
2.2
Bei der hier interessierenden Liegenschaft handelt es sich um eine 
Stockwerkeinheit in einem neugebauten Chalet, welches zentral am Dorf-
platz von C.________ gelegen ist. Im Erdgeschoss wird ein Verkaufsladen 
betrieben, darüber befinden sich im ersten und zweiten Stock je eine Woh-
nung. Die Beschwerdeführenden erwarben mit Kaufvertrag vom 19. April 
2013 
die 
Geschäftsliegenschaft 
im 
Erdgeschoss, 
die 
Stockwerk-
eigentumswohnung im ersten Stock als Zweitwohnung und einen Parkplatz 
in der sich unter der Liegenschaft befindenden Einstellhalle. Der Kaufpreis 
für die Stockwerkeigentumswohnung betrug Fr. 3'890'000.-- zuzüglich 
Fr. 60'000.-- für den Einstellhallenplatz. Die Wohnung weist eine Fläche 
von rund 121 m2 auf und war ursprünglich als 4,5-Zimmerwohnung geplant 
worden. Entsprechend den Wünschen der Beschwerdeführenden wurde 
sie als 2,5-Zimmerwohnung mit einem grossen Wohn- und Esszimmer 
(63,7 m2), einem Schlafzimmer, einer offenen Küche, einem grossen Bade-
zimmer inkl. Ankleideraum, einem separaten WC und einem Reduit aus-
gestaltet. 
2.3
Nach Beendigung des Neubaus nahm die Steuerverwaltung, Ab-
teilung amtliche Bewertung, einen Augenschein vor und legte die Anzahl 
Raumeinheiten auf 7,5 fest. Dem sehr aufwendigen Ausbau trug sie mit zu-
sätzlichen 31 Raumeinheiten Rechnung (Vorakten StRK pag. 65-60 auch 
zum Folgenden). Diese Aufrechnung beruht darauf, dass der Schätzer 
namentlich die folgenden Ausbauelemente auf insgesamt Fr. 1'315'000.--
bezifferte und bei der Bewertung mitberücksichtigte: Steinofen, Cheminée, 
spezielle Kücheneinrichtung, direkter Liftzugang in die Wohnung, Ver-
wendung von Naturstein in den Nasszellen, spezielle Bodenbeläge, 
Steuerung der elektrischen Geräte über ein sog. Bus-System (oder ähn-


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221U, Seite 8
lich), Ausbau Decke, Wände, Türen mit Altholz sowie Verwendung von Alt-
holz für Balkone, Fassade und Dach (Vorakten StRK pag. 63). Gestützt auf 
die so ermittelten 38,5 Raumeinheiten und die Benotung der Liegenschaft 
resultierte ein Protokollmietwert von Fr. 89'870.-- (Vorakten StRK pag. 60). 
Den sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern als auch bei der 
direkten Bundessteuer massgebenden Eigenmietwert (vgl. vorne E. 2.1) 
legte sie auf Fr. 79'980.-- fest (Vorakten StRK pag. 66).
2.4
Die StRK bestimmte anhand des Gebäudeversicherungswerts die 
mutmasslichen Baukosten für die zusätzlichen Ausbauten und Instal-
lationen abweichend von der Einschätzung der Steuerverwaltung auf 
Fr. 500ʹ000.--. Gestützt auf diesen Wert berechnete sie unter Berück-
sichtigung von Indexierung und Verzinsung die Anzahl zusätzlicher Raum-
einheiten auf 12,3, womit zusammen mit den von der Steuerverwaltung er-
mittelten unbestrittenen 7,5 Raumeinheiten insgesamt 19,8 Raumeinheiten 
resultierten (angefochtene Entscheide E. 5.2 ff.). Hingegen erachtete die 
StRK die Note 2 für die Gebäudeart als zu tief und erhöhte sie auf die 
Maximalnote 5. Zusammen mit der ebenfalls erhöhten Note für die Ver-
kehrslage der Stockwerkeigentumswohnung stieg das «Noten-Endtotal» 
von 31 auf 38 an (angefochtene Entscheide E. 6). Dennoch reduzierte sich 
gestützt auf die Ermittlungsmethode der StRK der Protokollmietwert für die 
Stockwerkeigentumseinheit auf Fr. 56'650.--, woraus sich ein hier mass-
gebender Eigenmietwert von Fr. 50'420.-- pro Jahr ergibt (angefochtene 
Entscheide E. 8). – Die Beschwerdeführenden sind mit der von der StRK 
angewandten Schätzungsmethode grundsätzlich einverstanden, verlangen 
aber, dass auf die Erhöhung der Note für die Gebäudeart von 2 auf 5 ver-
zichtet werde, womit ein Eigenmietwert von Fr. 46ʹ440.--, ausmachend pro 
2014 Fr. 23'220.--, resultieren würde. 
3.
3.1
Die Schätzung des Werts einer Liegenschaft beruht notwendiger-
weise auf Annahmen und Vermutungen und ist daher mit Ungenauigkeiten 
behaftet. Zudem ist der Begriff des objektiven Marktwerts konkretisierungs-
bedürftig. Bei der Wahl der Bemessungsmethode sowie der Konkre-


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tisierung und Bewertung der einzelnen Faktoren zur Ermittlung des Eigen-
mietwerts verfügt die Vorinstanz über Beurteilungs- und Ermessensspiel-
räume, die das Verwaltungsgericht zu respektieren hat (vgl. Leuch/Amonn, 
a.a.O., Art. 25 N. 30). In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und ein-
schlägige Erfahrungen voraussetzen, weicht es nicht von der Experten-
meinung bzw. vom vorinstanzlichen Schätzungsermessen ab, soweit die 
Fachperson bzw. die Vorinstanz von richtigen Voraussetzungen sowie von 
einleuchtenden und rechtlich abgestützten Schätzungsnormen oder all-
gemein anerkannten Schätzungsmethoden ausgegangen ist, die Normen 
bzw. Methoden richtig angewendet hat und gesamthaft gesehen zu einem 
nicht offensichtlich unrichtigen Ergebnis gelangt ist (vgl. zum Schätzungs-
ermessen BVR 2013 S. 331 [VGE 2011/385 vom 14.12.2012] nicht publ. 
E. 1.2, 2006 S. 551 E. 1.2 je mit Hinweisen; Merkli/Aeschlimann/Herzog, 
a.a.O., Art. 80 N. 3). 
3.2
Die StRK hat sich für die Benotung der hier strittigen Liegenschaft 
auf die Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 11. August 1997 
(nachfolgend: Nichtlandwirtschaftliche Bewertungsnormen) gestützt. Nach 
diesem Regelwerk sind die zu bewertenden Objekte oder Objektteile mit 
den Noten 5 bis 1 zu bewerten. Zu jeder Note werden beispielhaft Ge-
bäudetypen aufgelistet: 
«Nichtlandwirtschaftliche 
Bewertungsnormen 
Ziff. 2.1.4 
(Be-
wertungsnoten für Wohn- und Geschäftshäuser)
[…]
1. Gebäudeart Note 5-1
[…]
Wohnungen im Stockwerkeigentum haben mindestens die Gebäudeart 
Note 2. Im Übrigen hat die Errichtung von Stockwerkeigentum keinen 
Einfluss auf die Wahl der Note der Gebäudeart. 
[…]
- Einfamilienhaus sehr komfortabel
5
- Einfamilienhaus freistehend
- Einfamilienhaus freistehend mit einer zusätzlichen 
1-Zimmerwohnung
- Terrassenhaus komfortabel
4
- Einfamilienhaus freistehend sehr einfach
- Einfamilienhaus angebaut
- Einfamilienhaus eingebaut
- Terrassenhaus
- Einfamilienhaus mit einer zusätzlichen 2-Zimmer-


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221U, Seite 10
wohnung
- Einfamilienhaus mit Scheunenteil
- Zweifamilienhaus
- Dreifamilienhaus
3
- Ein- oder Zweifamilienhaus mit Gewerbetrieb
bis zur Grösse eines Dreifamilienhauses
- Zweifamilienhaus mit Scheunenteil 
2
- Wohnhaus mit 4 und mehr Wohnungen
- Wohnhaus mit Gewerbebetrieb ab der Grösse
eines Vierfamilienhauses
- Gewerbebetrieb
- Gastwirtschafts- und Beherbergungsbetrieb
- Garage (ein-, angebaut und freistehend)
- Einstellhalle
- Parkplatz im Freien
- Nebenbaute
1»
Diese Auflistung ist nicht abschliessend, sondern versteht sich als Richt-
linie, von welcher in begründeten Fällen abgewichen werden kann. Ge-
mäss der Schätzungstechnischen Weisung Nr. 4.03.05 vom September 
2007 (nachfolgend: Schätzungstechnische Weisung) darf die Note 5 bei 
der Gebäudeart in der Regel nur für Gebäude verwendet werden, die be-
züglich Bauqualität und Komfortstufe überdurchschnittlich sind. Die Voraus-
setzungen für die Vergabe der Gebäudenote 5 werden wie folgt um-
schrieben: 
«Gebäudeart (Schätzungstechnische Weisung 4.03.05)
[…]
Die Vergabe der Gebäudeart 5 erfordert zudem mehrere Voraus-
setzungen gleichzeitig wie:
- grosszügige Zufahrts- und Parkplatzmöglichkeiten auf dem Grund-
stück
- grosszügige Raumgestaltung
- bei grosser Zahl von Wohnräumen entsprechende Anzahl Sanitär-
räume, Küchenkapazitäten, Nebenräume, Garagen
- Umschwung mit ‹komfortablen› Gebäudeabständen zu Nachbar-
bauten
- Überdurchschnittlicher Komfort und Ausbau
[…]
Bei Fehlen von mindestens zwei der obigen Voraussetzungen ist die 
Note Gebäudeart 5 falsch.
Bei der Festsetzung der Gebäudeart, insbesondere bei Grenzfällen 
zwischen Einfamilien- und Zweifamilienhaus, ist der Charakter des 
Hauses zu beachten, z.B. Eingang, Treppe, Nebenräume, allg. Ein-
druck. Zu bedenken ist auch, ob der Wohnwert und damit der Ver-
kehrswert demjenigen eines Ein- oder Zweifamilienhauses entspricht.»


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221U, Seite 11
3.3
Die Beschwerdeführenden bringen im Wesentlichen vor, bei der hier 
interessierenden Liegenschaft handle es sich um ein Zweifamilienhaus mit 
Gewerbebetrieb, wofür die Gebäudenote 2 vorgesehen sei. Die Note für die 
Gebäudeart habe sich «an den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten 
(Villa, Einfamilienhaus freistehend, Zweifamilienhaus, mit oder ohne Ge-
werbebetrieb, etc.)» zu orientieren und nicht am Ausbaustandard, zumal 
weder die Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen noch die Schät-
zungstechnische Weisung für Luxusobjekte die Note 5 vorsehen würden 
(vgl. Beschwerden Rz. 8 ff.). Die Vergabe der Note 5 sei an klare Voraus-
setzungen geknüpft, von denen hier mindestens zwei nicht eingehalten 
seien. So fehle es mit nur einem (schwer zugänglichen) Parkplatz für das 
ganze Haus insbesondere an einer «grosszügigen Zufahrts- und Parkplatz-
möglichkeit auf dem Grundstück». Ebenso wenig sei das Kriterium «Um-
schwung mit ‹komfortablen› Gebäudeabständen zu Nachbarsbauten» er-
füllt (Beschwerden Rz. 11 ff.), zumal die entsprechenden Abstände westlich 
lediglich 3,02 m und nördlich weniger als 6 m betragen würden. Das südlich 
angrenzende Nachbarsgebäude sei sogar unmittelbar angebaut, weshalb 
es sich bei ihrer Liegenschaft nicht um ein «freistehendes» Gebäude 
handle (vgl. Beschwerdebeilage [BB] 7, Fotos 3-5 und 8). Schliesslich sei 
es nicht möglich, die Kellerräume zu betreten, ohne in den öffentlichen 
Raum zu gelangen, da sich unter dem Gebäude der Durchgang zur der 
öffentlichen Einstellhalle befinde (Beschwerden Rz. 12). Bei diesen Gege-
benheiten könne nicht von einem Luxusobjekt gesprochen werden, das bei 
der Gebäudeart mit der Note 5 zu bewerten sei (Beschwerden Rz. 13 f.)
3.4
Die Tatsache, das es sich beim streitbetroffenen Objekt um eine 
Stockwerkeigentumswohnung handelt, hat abgesehen von der Vorgabe der 
Mindestnote 2 für die Gebäudeart keinen Einfluss auf die Bewertung. Die 
Beschwerdeführenden übersehen zudem, dass Ausbaustandard und 
Komfort auch bei dieser Note zu berücksichtigen sind: Gemäss den Nicht-
landwirtschaftlichen Bewertungsnormen ist die Komfortstufe ein ent-
scheidendes Merkmal für die Benotung der Gebäudeart. Ebenso wird in der 
Schätzungstechnischen Weisung als Voraussetzung für die Note 5 ein 
«überdurchschnittliche[r] Komfort und Ausbau» genannt. Dieses Merkmal 
prägt denn auch den Gesamteindruck und letztlich den Charakter eines 
Gebäudes (vgl. vorne E. 3.2). Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, 


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221U, Seite 12
dass ihre Wohnung einen Innenausbau aufweist, der sehr hohen Anforde-
rungen zu genügen vermag (vgl. BB 7, Foto 1; vgl. auch Fotos des Innen-
ausbaus, Vorakten StRK pag. 130-128). Es ist daher nicht zu beanstanden, 
dass die StRK Komfort und Ausbandstandard von Gebäude und Wohnung 
bei der Benotung Rechnung getragen hat. Daran vermag nichts zu ändern, 
dass die genannten Regelwerke Luxusausbauten nicht ausdrücklich als 
Bewertungskriterium aufführen.
3.5
Zum Charakter des hier interessierenden Gebäudes ergibt sich aus 
den Akten und weiteren frei verfügbaren Quellen Folgendes: Obwohl im 
Südosten der Balkon des Nachbarhauses bis an das Gebäude heranragt, 
wird dieses optisch als freistehend wahrgenommen. Die Hauptfassade ist 
nach Südwesten auf den Dorfplatz ausgerichtet. Die Sicht in diese 
Richtung ist unverstellt und die Besonnung der Balkone gewährleistet. 
Auch gegen Nordosten sind dank beträchtlichem Abstand der Nachbar-
bauten Ausblick und Lichteinfall kaum eingeschränkt. Insgesamt bestehen 
trotz zentraler Lage im Dorfkern von C.________ beachtliche Freiräume 
um das Haus herum, die den repräsentativen Charakter des stattlichen 
Gebäudes zur Geltung bringen bzw. verstärken (˂https://www…..ch˃, 
Rubriken «…», vgl. auch BB 5). Auch die für den Gebäudebau 
verwendeten Materialien (Altholz) sowie die aufwendigen Verzierungen 
sprechen für die Vergabe der Höchstnote. Gleiches gilt für den 
Innenausbau: Die vom Schätzer festgestellten Elemente, wie der Einbau 
von Steinofen und Cheminée, die Verwendung teurer Materialien, die 
spezielle Kücheneinrichtung, die moderne Steuerung der elektrischen Ge-
räte sowie der direkte Liftzugang in die Wohnung zählen nicht zur Stan-
dardausstattung eines Einfamilienhauses (vorne E. 2.3; sowie Hinweise in 
den angefochtenen Entscheiden E. 4.4). Es ist nachvollziehbar, wenn die 
Vorinstanz in diesem Zusammenhang von einem Luxusobjekt spricht, 
jedenfalls lässt sich nicht ernsthaft bestreiten, dass die Baute das in den 
nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen als Abgrenzungsmerkmal für 
die Höchstnote vorgesehene Prädikat «sehr komfortabel» verdient. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.01.2020, Nrn. 100.2018.220/
221U, Seite 13
3.6
Was die angeblich fehlenden oberirdischen Parkplätze anbelangt, 
so fällt auf, dass solche auf dem nordöstlich angrenzenden Grundstück vor-
handen sind und mit einer nördlich am Gebäude vorbeiführenden Zufahrt 
erschlossen sind. Ausserdem besteht zulasten der Nachbarparzelle ein 
Durchfahrtsrecht zugunsten des hier interessierenden Grundstücks 
Nr. 2________ (vgl. BB 6). Ob diese Parkplätze der Eigentümerschaft der 
beiden Stockwerkeigentumswohnungen (nebst dem Parkplatz auf dem 
Grundstück selbst) zur Verfügung stehen, kann indes offenbleiben. Wie bei 
vielen modernen Chalets im … üblich, befindet sich unter dem Gebäude 
eine Einstellhalle (vgl. z.B. ˂https://www…..ch˃, Rubrik «Immobilien»), was 
insbesondere im Winter gegenüber Parkplätzen im Freien einen 
bedeutenden Mehrwert darstellt. Zwar stehen Teile dieser Einstellhalle der 
Öffentlichkeit zur Verfügung. Der Abstellplatz der Beschwerdeführenden 
befindet sich aber in einem abgetrennten privaten Bereich und ist von der 
Wohnung aus direkt per Lift erreichbar. Insofern besteht auch hinsichtlich 
des Angebots an Parkplätzen eine komfortable und dem Wohnobjekt 
angemessene Lösung. Daran und am allgemeinen Eindruck der Liegen-
schaft (vgl. angefochtene Entscheide E. 6) vermag der «öffentliche Durch-
gang im Untergeschoss mit angrenzender Toilettenanlage» nichts zu 
ändern (vgl. BB 7, Fotos 6-7; Beschwerden Rz. 13). Nicht zuletzt deutet der 
Kaufpreis von Fr. 3'890'000.-- für eine Stockwerkeinheit mit einer Fläche 
von 121 m2 darauf hin, dass die Wohnung sehr hohen Ansprüchen gerecht 
wird. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die StRK insbesondere mit 
Blick auf den Charakter des Hauses und den Ausbaustandard der 
Wohnung bei der Gebäudeart die Note 5 als angemessen erachtet hat. 
3.7
Zusammenfassend ergibt sich, dass der von der Vorinstanz fest-
gelegte Eigenmietwert von Fr. 50'420.-- für die sehr komfortable, repräsen-
tative 2,5-Zimmerwohnung im Zentrum von C.________ der Überprüfung 
standhält und jedenfalls nicht überhöht ist. Die StRK hat den von der 
Steuerverwaltung auf Fr. 79'980.-- pro Jahr festgelegten Eigenmietwert 
deutlich reduziert, indem sie die (zusätzlichen) Kosten für die beim Bau des 
Gebäudes verwendeten Materialien und die Innenausstattung mangels ge-
nauerer Angaben aus dem Gebäudeversicherungswert abgeleitet hat 
(vorne E. 2.4). Da es sich dabei letztlich auch nur um eine Annäherung an 
den tatsächlichen Wert handelt, ist nicht auszuschliessen, dass ihre Be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.01.2020, Nrn. 100.2018.220/
221U, Seite 14
rechnung, die um Fr. 815'000.-- von derjenigen des Schätzers abweicht 
(vorne E. 2.3), dem sehr aufwendigen (Innenaus-)Bau nicht ausreichend 
Rechnung trägt. Der so ermittelte Eigenmietwert von Fr. 50'420.-- liegt 
denn auch unter den von den Beschwerdeführenden im Einsprache-
verfahren als erzielbar erachteten Marktmieten für vergleichbare Objekte 
(Vorakten StV [act. 4B] pag. 133). Die Beschwerdeführenden bringen 
nichts vor, was diesen Wert als rechtsfehlerhaft erscheinen liesse. Er-
gänzend ist darauf hinzuweisen, dass als Zweitwohnungen nutzbare Wohn-
objekte in Gemeinden wie C.________ besonders begehrt sind, was sich 
ebenfalls auf den Marktwert des Objekts niederschlägt und hier soweit er-
sichtlich unberücksichtigt geblieben ist. 
3.8
Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und wären 
abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden könnte.
4.
Bei diesem Ausgang der Verfahren werden die Beschwerdeführerenden 
kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 
i.V.m. Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 
Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungs-
verfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021]).
Demnach entscheidet die Einzelrichterin:
1. Auf die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 
2014 wird nicht eingetreten.
2. Auf die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2014 wird nicht 
eingetreten.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.01.2020, Nrn. 100.2018.220/
221U, Seite 15
3. Die Kosten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 1'500.--, werden den Be-
schwerdeführenden auferlegt.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- Eidgenössische Steuerverwaltung 
Die Einzelrichterin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Urteile kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.