be_verwaltungsgericht · 100 2016 172 · 2016-12-09 · de

Baubewilligung für Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 24. Mai 2016 - RA Nr. 110/2015/121) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2016.172U
STE/BER/KIB
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 9. Dezember 2016
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterinnen Herzog und Steinmann 
Gerichtsschreiberin Bernasconi Zenger
BHG A.________, bestehend aus:
1. B.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
2. C.________
3. D.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Spiez 
Baubewilligungsbehörde, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez
betreffend Baubewilligung für Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 24. Mai 
2016; RA Nr. 110/2015/121)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2016, Nr. 100.2016.172U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die einfache Gesellschaft BHG A.________, bestehend aus der 
E.________ ag, der B.________ AG, C.________ sowie der D.________ 
AG, reichte am 22. Dezember 2014 bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Spiez ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 
einer Einstellhalle auf der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. 1___. Das Grundstück 
liegt in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung (W2S). Gegen das Bauvorhaben 
erhoben unter anderen F.________, G.________ sowie H.________ 
gemeinsam Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 7. August 2015 erteilte 
die EG Spiez die Baubewilligung und wies die Einsprache ab.
B.
Gegen diesen Entscheid reichten F.________, G.________ sowie 
H.________ am 4. September 2015 gemeinsam Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die Be-
schwerde richtete sich sowohl gegen die Baubewilligung für das Mehrfami-
lienhaus als auch gegen jene für ein Einfamilienhaus auf der Nachbarpar-
zelle Spiez Gbbl. Nr. 2___, welche die Gemeinde am 7. August 2015 einer 
anderen Bauherrschaft erteilt hatte. Die BVE wies die Beschwerde betref-
fend das Einfamilienhaus mit Entscheid vom 8. Februar 2016 ab und be-
stätigte die dafür ausgestellte Baubewilligung. Dieser Entscheid erwuchs 
unangefochten in Rechtskraft. Am 14. Oktober 2015 teilte die BVE im Be-
schwerdeverfahren betreffend das Mehrfamilienhaus mit, sie beabsichtige, 
die Einhaltung der Ausnützungsziffer (AZ) zu überprüfen, und räumte der 
Bauherrschaft Gelegenheit zur Stellungnahme ein. Nachdem das Verfah-
ren vorübergehend sistiert worden war, reichten die an der BHG 
A.________ Beteiligten am 10. März 2016 eine Projektänderung ein. 
Zudem legten sie einen öffentlich beurkundeten Vertrag vom 10. Februar 
2016 mit der Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 2___ vor betreffend 
Neuparzellierung, Austritt der E.________ ag aus der BHG A.________ 
und Nutzungsübertragung von 188,28 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) von 


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der Parzelle Nr. 2___ auf das Baugrundstück. Am 3. Mai 2016 reichten die 
verbleibenden an der BHG A.________ Beteiligten eine weitere 
Projektänderung ein. Mit Entscheid vom 24. Mai 2016 hiess die BVE die 
Beschwerde gut, hob den Gesamtentscheid der EG Spiez vom 7. August 
2015 auf und erteilte den Bauabschlag. 
C.
Dagegen haben die an der BHG A.________ Beteiligten am 9. Juni 2016 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid 
der BVE vom 24. Mai 2016 sei aufzuheben und ihnen sei die Bau-
bewilligung für das Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle zu erteilen; eventua-
liter sei der Entscheid der BVE aufzuheben und die Sache zur Neubeurtei-
lung an diese zurückzuweisen.
F.________, 
G.________ 
sowie 
H.________ 
haben 
keine 
Be-
schwerdeantwort eingereicht, weshalb der Abteilungspräsident sie mit 
Verfügung vom 15. Juli 2016 aus dem Verfahren entlassen hat unter Vor-
behalt einer allfälligen Änderung der Kostenverlegung vor der BVE. Die 
BVE beantragt mit Vernehmlassung vom 30. Juni 2016 die Abweisung der 
Beschwerde. Die EG Spiez hat zur Beschwerde nicht Stellung genommen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzli-
chen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2016, Nr. 100.2016.172U, 
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Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden machen vorab geltend, die Beschwerde-
führenden im vorinstanzlichen Verfahren (vor Verwaltungsgericht nicht 
mehr im Verfahren; vgl. vorne Bst. C) hätten nur die Kassation des Verfah-
rens beantragt. Die BVE sei zu Unrecht zum Schluss gekommen, die Be-
schwerde beinhalte implizit auch einen Antrag auf Bauabschlag.
2.2
Eine Beschwerde muss von Gesetzes wegen einen Antrag (Rechts-
begehren) und eine Begründung enthalten (Art. 67 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 
VRPG). Mit dem Antrag (und der Begründung) wird zugleich der Streitge-
genstand festgelegt. Das Rechtsbegehren sollte so präzis gefasst sein, 
dass es unverändert ins Entscheiddispositiv übernommen werden kann. 
Die Praxis ist jedoch nicht streng. Dem Antragserfordernis ist bereits Ge-
nüge getan, wenn sich aus dem Zusammenhang und unter Zuhilfenahme 
der Begründung sinngemäss ergibt, was anbegehrt wird (BVR 1993 S. 394 
E. 1b; VGE 2015/73/74 vom 21.10.2016, E. 1.2; Merkli/Aeschlimann/ 
Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 13).
2.3
Die Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren haben 
zwar tatsächlich nur die Kassation des Gesamtentscheids der Gemeinde 
und nicht ausdrücklich die Verweigerung der Baubewilligung beantragt. Aus 
der Begründung der Laieneingabe geht jedoch hervor, dass sie nicht nur 
formelle Mängel, sondern namentlich die unzureichende Erschliessung und 
Gestaltung des Mehrfamilienhauses geltend machten. Es ist deshalb nicht 
zu beanstanden, dass die BVE die Beschwerde so verstanden hat, dass 
die Beschwerdeführenden – wie bereits im Einspracheverfahren – die Ver-
weigerung der Baubewilligung erreichen wollten. Im Übrigen ist die BVE an 
die Anträge der Parteien ohnehin nicht gebunden, wenn sie die angefoch-
tene Verfügung von Amtes wegen abändert oder aufhebt, weil diese erheb-


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liche Mängel aufweist (Art. 40 Abs. 3 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 
[BauG; BSG 721.0]; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 40-41 N. 11; vgl. dazu sogleich E. 3). Ihr Ent-
scheid ist insofern nicht zu beanstanden.
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass die BVE befugt war, die 
Einhaltung der AZ zu überprüfen, denn mit der Rüge, der massige Neubau 
passe nicht zum Charakter des bestehenden Einfamilienhaus-Quartiers, sei 
nicht das Überschreiten der zulässigen AZ bemängelt worden. Von Amtes 
wegen dürfe die BVE einen Entscheid nur abändern, wenn er erhebliche 
Mängel aufweise, wie insbesondere bei Verfahrensfehlern. Jedenfalls hätte 
sich die BVE auf die Grundsatzfrage beschränken müssen, ob der Transfer 
des Nutzungsbonus zulässig sei, und sie hätte nicht weiteren Einzelheiten 
nachgehen dürfen, wie beispielsweise der Frage, ob die Kellerräume und 
Galerietreppen an die BGF anrechenbar seien. 
3.2
Nach Art. 40 Abs. 3 BauG prüft die BVE das Bauvorhaben frei und 
kann den angefochtenen Entscheid nach Anhörung der Parteien von Amtes 
wegen abändern, wenn er erhebliche Mängel aufweist. Sie prüft das Bau-
vorhaben folglich mit umfassender Kognition (Art. 66 VRPG) und ist nicht 
an die Anträge der Parteien gebunden, sondern kann den angefochtenen 
Entscheid auch aus anderen als von diesen vorgebrachten Gründen auf-
heben. Voraussetzung ist allerdings, dass der Entscheid erhebliche Mängel 
aufweist. Als solche gelten ins Auge springende, ins Gewicht fallende 
Punkte. Anders als das Verwaltungsgericht früher mitunter festgehalten 
hat, ist Art. 40 Abs. 3 BauG nicht wie die Kassation von Amtes wegen im 
Sinn von Art. 40 Abs. 1 VRPG auf Fälle beschränkt, in denen zwingendes 
öffentliches Recht in schwerwiegender Weise bedroht ist (so BVR 2000 
S. 33 E. 4c und einzelne weitere nicht publ. Urteile; vgl. Kritik in 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 11). Der BVE steht praxisgemäss ein 
gewisser Ermessensspielraum zu, wann sie von Amtes wegen einschreiten 
will. 
Nach 
der 
(neueren) 
Praxis 
des 
Verwaltungsgerichts 
kann 
beispielsweise 
das 
Nichteinhalten 
von 
Gebäudemassen 
oder 


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Abstandsvorschriften einen erheblichen Mangel im Sinn von Art. 40 Abs. 3 
BauG darstellen (zum Ganzen BVR 2016 S. 79 E. 3.4; VGE 2014/137 vom 
23.9.2014, E. 2). Die AZ dient – wie die Gebäudemasse und 
Abstandsvorschriften – der Begrenzung der baulichen Dichte in den 
einzelnen Zonen (vgl. hinten E. 4.2). Das Bauvorhaben profitiert 
unbestrittenermassen von einem Nutzungsbonus (vgl. hinten E. 4.3) und 
von einer Nutzungsübertragung vom Nachbar- auf das Baugrundstück (vgl. 
hinten E. 4.4). Es wäre ein erheblicher Mangel, wenn es (zusätzlich) 
Nutzung beanspruchen würde, die nicht zur Verfügung steht. Die BVE hat 
die Einhaltung der AZ folglich von Amtes wegen überprüfen dürfen. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden durfte sie sämtliche damit 
in Zusammenhang stehenden Fragen klären, also insbesondere auch, 
welche Räume an die BGF anrechenbar sind. 
4.
4.1
Umstritten ist weiter, ob die BVE zu Recht zum Schluss gekommen 
ist, dass das geplante Mehrfamilienhaus die zulässige AZ überschreitet. 
4.2
Gemäss aArt. 93 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 
(BauV; BSG 721.1) in der bis 31. Juli 2011 gültigen Fassung (GS 1985 
S. 106 ff., 136 f.) ist die AZ die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 
BGF der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (vgl. auch Anhang 
A112 des Baureglements der EG Spiez vom 24. November 2013 [GBR]). 
Die anrechenbare BGF wird in aArt. 93 Abs. 2 BauV definiert (vgl. auch 
Anhang A113 GBR). Die aArt. 93 bis 98 Abs. 1 BauV sind zwar per 
1. August 2011 mit Inkrafttreten der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die 
Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) aufgehobenen 
worden; sie sind jedoch nach wie vor anwendbar, da die EG Spiez die 
Bestimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat (Art. 34 Abs. 2 BMBV). 
Die EG Spiez sieht für die W2S eine AZ von 0,45 vor (Art. 212 GBR). Nach 
Art. 433 GBR gilt zudem in sämtlichen Zonen ein Nutzungsbonus für ener-
gieeffizientes Bauen von 10 % des zulässigen Nutzungsmasses, wenn die 
für den winterlichen Wärmeschutz geltenden Anforderungen um 30 % un-
terschritten und höchstens 50 % des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung 


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und Warmwasser mit nicht erneuerbarer Energie gedeckt werden; der Nut-
zungsbonus gilt für Gebäude, die hinsichtlich der Gebäudehülle zur Effizi-
enzklasse A des Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK) gehören. 
4.3
Das geplante Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 1___ soll im 
Minergie-P-Standard gebaut werden und erfüllt damit unstreitig die Voraus-
setzungen für einen Nutzungsbonus. Die AZ beträgt somit nicht 0,45, son-
dern 10 % mehr, also 0,495. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 
886 m2 steht mithin eine BGF von 438,57 m2 zur Verfügung. Das Mehrfa-
milienhaus beansprucht nach den Angaben der Beschwerdeführenden 
624,937 m2 BGF. Die AZ ist somit um 186,367 m2 überschritten. Die Be-
schwerdeführenden berufen sich allerdings auf den öffentlich beurkundeten 
Vertrag vom 10. Februar 2016, mit dem die Eigentümerin der Nachbarpar-
zelle Nr. 2___ 188,28 m2 BGF auf die Parzelle Nr. 1___ der Beschwerde-
führenden übertragen habe (in Vorakten BVE, nach pag. 100, S. 9, 
Ziff. VI/4; vgl. auch vorne Bst. B).
4.4
Gemäss aArt. 94 Abs. 1 BauV, welcher wie aArt. 93 BauV in der EG 
Spiez nach wie vor anwendbar ist (vgl. vorne E. 4.2), können die beteiligten 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer mit Dienstbarkeitsvertrag 
vereinbaren, dass die noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks 
auf die Bauparzelle übertragen wird (sog. Nutzungsübertragung); die Über-
tragung ist nur zulässig unter unmittelbar aneinander angrenzenden 
Grundstücken derselben Zone (gleiche Nutzungsart und gleiches Mass der 
Nutzung). Die BVE hat die Zulässigkeit einer Nutzungsübertragung im 
Grundsatz anerkannt. Sie ist jedoch zum Schluss gekommen, dass die ma-
ximale BGF auf der Nachbarparzelle bei einer anrechenbaren Landfläche 
von 723 m2 und einer AZ von 0,45 325,35 m2 betrage. Davon beanspruche 
das bewilligte Einfamilienhaus 171 m2. Es hätten somit höchstens 
154,35 m2 auf das Baugrundstück übertragen werden können. Die Be-
schwerdeführenden sind demgegenüber der Ansicht, es müsse eine Ge-
samtbetrachtung über beide Grundstücke gemacht werden. Die Baugrund-
stücke grenzten aneinander, würden gemeinsam erschlossen und die Bau-
vorhaben seien vom selben Architekten gleichzeitig und einheitlich projek-
tiert worden. Die gesamte Landfläche beider Parzellen betrage 1609 m2. 
Beide Gebäude würden im Minergie-P-Standard gebaut und könnten des-


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halb den Nutzungsbonus beanspruchen. Bei einer AZ von 0,495 betrage 
die zulässige BGF insgesamt 796,455 m2. Zusammen nähmen die Häuser 
795,937 m2 BGF in Anspruch und überschritten die zulässige AZ demnach 
nicht. Das Gleiche gelte, wenn man die Grundstücke einzeln betrachte. Da 
auf dem Grundstück Nr. 2___ ebenfalls im Minergie-P-Standard gebaut 
werde, sei von einer 10 % höheren AZ, also von 0,495 auszugehen. Die 
zulässige BGF betrage auf dem Nachbargrundstück somit 357,885 m2. Das 
Einfamilienhaus beanspruche bloss 171 m2, folglich könnten 186,885 m2 
BGF auf die Parzelle Nr. 1___ übertragen werden. Umstritten ist mithin, ob 
der Nutzungstransfer vom Nachbar- auf das Baugrundstück auch einen 
(nicht beanspruchten) Nutzungsbonus einschliessen kann. 
4.5
Die von den Beschwerdeführenden angeführten Urteile befassen 
sich nicht mit dieser Fragestellung. Im einen Fall ging es darum, dass bei 
einem Grundstück, auf welchem die zulässige Ausnützung bereits erreicht 
war, die nachträgliche Abparzellierung eines bisher unüberbauten Teils 
nicht dazu führen durfte, dass dieser Grundstücksteil wiederum überbaut 
wird und die Vorschriften über das Nutzungsmass dadurch umgangen wer-
den (BVR 2011 S. 272 E. 5.3); im anderen Fall wurden für die Berechnung 
der AZ bei einem Bauvorhaben, welches zwei aneinander grenzende 
Grundstücke in Anspruch nahm, die Flächen beider Parzellen zusammen-
gerechnet (RR 27.4.1977, in BVR 1977 S. 464 E. 5b). Diese Urteile sind für 
die vorliegende Sache nicht einschlägig und daher unbeachtlich. Entgegen 
der Ansicht der Beschwerdeführenden besteht auch kein Anlass, die bei-
den Parzellen gesamthaft zu betrachten. Das zulässige Nutzungsmass wird 
nicht parzellenübergreifend, sondern pro Grundstück bestimmt. Dass nicht 
beanspruchte Nutzung unter bestimmten Voraussetzungen auf ein Nach-
bargrundstück übertragen werden kann (vgl. vorne E. 4.4), ändert daran 
nichts. Die beiden hier interessierenden Grundstücke gehören zudem ver-
schiedenen Eigentümerinnen, die je ein Baugesuch für ihre Vorhaben 
eingereicht haben. Keines der geplanten Gebäude beansprucht beide Par-
zellen. 
4.6
Der Nutzungsbonus gemäss Art. 433 GBR stützt sich auf Art. 14 
Abs. 1 des Kantonalen Energiegesetzes vom 15. Mai 2011 (KEnG; BSG 
741.1). Danach können die Gemeinden in der baurechtlichen Grundord-


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nung oder in Überbauungsordnungen einen Nutzungsbonus vorsehen, in-
dem das vorgegebene Mass der baulichen Nutzung um bis zu zehn Pro-
zent erhöht wird, wenn Gebäude gegenüber dem Minimalstandard der 
Energienutzung wesentlich erhöhte Anforderungen erfüllen (Bst. a) und die 
Massstäblichkeit der Bebauung und die Qualität der Aussenräume dadurch 
nicht beeinträchtigt werden (Bst. b). Der umstrittene Art. 14 Abs. 2 KEnG 
lautet wie folgt:
«Der Nutzungsbonus nach Absatz 1 ist nicht auf ein anderes Grund-
stück übertragbar und gilt, wenn mehrere Gebäude auf dem gleichen 
Grundstück erstellt werden, nur für die Gebäude, die die Anforderun-
gen von Absatz 1 erfüllen.»
Der Wortlaut der Bestimmung ist klar und spricht gegen die Auslegung der 
Beschwerdeführenden. Ein Transfer des Nutzungsbonus auf ein anderes 
Grundstück ist ausgeschlossen. Hätte der Gesetzgeber den Bonustransfer 
in bestimmten Fällen zulassen wollen, hätte er die Bestimmung entspre-
chend formuliert. Dafür, dass der Nutzungsbonus generell nicht auf andere 
Grundstücke übertragen werden kann, spricht neben dem unmissverständ-
lichen Wortlaut der Umstand, dass der Gesetzgeber den Bonus auf maxi-
mal zehn Prozent der AZ begrenzt hat (Art. 14 Abs. 1 KEnG). Er will vor-
bildliches Verhalten belohnen, indem einerseits der Verlust an Nutzfläche 
durch die zusätzlich erforderliche Dämmung ausgeglichen und andererseits 
in beschränktem Umfang ein echter Anreiz zur besseren Dämmung ge-
schaffen wird (vgl. Vortrag des Regierungsrats zum KEnG, in Tagblatt des 
Grossen Rates 2009, Beilage 33, S. 11). Dürfte ein auf dem Nachbar-
grundstück nicht beanspruchter Bonus auf die eigene Parzelle übertragen 
werden, die ebenfalls bereits von einem Bonus profitiert, läge die AZ mehr 
als zehn Prozent über der (ohne Nutzungsübertragung) grundsätzlich zu-
lässigen AZ, was Art. 14 Abs. 1 KEnG widerspricht. Dass ein Nutzungsbo-
nus von vornherein nur in Betracht kommt, wenn ein Gebäude den erhöh-
ten Anforderungen an die Energieeffizienz genügt, ergibt sich sodann be-
reits aus Art. 14 Abs. 1 KEnG. Dieser Grundsatz wird auch für mehrere 
Gebäude auf dem gleichen Grundstück bestätigt (Art. 14 Abs. 2 zweiter 
Satzteil KEnG). Das Verbot eines Bonustransfers (Art. 14 Abs. 2 erster 
Satzteil KEnG) schliesst darüber hinaus die Übertragung eines Nutzungs-
bonus auch für energieeffiziente Gebäude aus.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2016, Nr. 100.2016.172U, 
Seite 10
4.7
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Eigentümerin 
des Nachbargrundstücks habe ihnen mit Vertrag vom 10. Februar 2016 
rechtsgültig 188,28 m2 BGF übertragen (vgl. vorne Bst. B und E. 4.3), und 
da das Einfamilienhaus noch nicht gebaut sei, d.h. die 171 m2 BGF noch 
nicht beansprucht habe, sei diese Nutzungsübertragung auch aus der zur 
Verfügung stehenden BGF ohne Nutzungsbonus (325,35 m2; vgl. vorne 
E. 4.4) möglich. Dieser Argumentation kann ebenfalls nicht gefolgt werden. 
Das Einfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 2___ ist rechtsgültig bewilligt und 
kann gebaut werden (vgl. vorne Bst. A). Die BVE hielt somit zu Recht dafür, 
die 171 m2 seien konsumiert. Im Übrigen gingen die Beschwerdeführenden 
selbst stets davon aus, dass das Einfamilienhaus 171 m2 beansprucht und 
nur die übrig bleibende Nutzung übertragen werden sollte. In diesem Sinn 
teilten sie der BVE bereits mit Schreiben vom 30. November 2015 mit, vom 
Nachbargrundstück solle «die dort nicht benötigte AZ» auf das Baugrund-
stück übertragen werden; den Abschluss des Dienstbarkeitsvertrags habe 
man bis zum Vorliegen der Baubewilligung für das Einfamilienhaus hinaus-
gezögert, «um die übertragbare BGF mit Sicherheit abzuwarten» (Vorakten 
BVE, pag. 45). Diese Aussage bestätigten sie wiederholt (Eingabe vom 
16.1.2016, Vorakten BVE, pag. 63; Beschwerde vom 21.1.2016 gegen die 
Ablehnung eines Sistierungsantrags durch die BVE, Vorakten BVE, 
pag. 74). Es trifft deshalb auch nicht zu, dass der Entscheid der BVE an-
ders ausgefallen wäre, wenn sie zuerst über das Mehrfamilienhaus ent-
schieden hätte (vgl. vorne Bst. B). Denn auch in diesem Fall hätte sie be-
rücksichtigen müssen, dass für das Einfamilienhaus-Projekt 171 m2 BGF 
«reserviert» sind, was ja auch der Auffassung der Beschwerdeführenden 
entspricht. Am Ergebnis hätte sich somit nichts geändert.
4.8
Zusammenfassend ergibt sich, dass von den 325,35 m2 BGF auf 
der Nachbarparzelle 171 m2 nicht mehr für eine Nutzungsübertragung zur 
Verfügung stehen und der nicht beanspruchte Nutzungsbonus nicht über-
tragen werden kann. Übertragbar sind somit 154,35 m2. Das Mehrfamilien-
haus mit einer BGF von 624,937 m2 überschreitet die maximal zulässige 
BGF von 592,92 m2 (438,57 m2 + 154,35 m2) folglich um 32,017 m2. Bei 
diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob der Vertrag vom 10. Februar 2016 
gültig zustande gekommen ist (vgl. Eingaben der I.________ AG vom 3. 
und 16.11.2016 sowie der Beschwerdeführenden vom 9.11.2016, act. 8, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2016, Nr. 100.2016.172U, 
Seite 11
8A, 10 und 11). Ebenso wenig braucht geklärt zu werden, ob die 
zusätzlichen 
Voraussetzungen 
für 
die 
Inanspruchnahme 
des 
Nutzungsbonus nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b KEnG erfüllt und weitere Räume 
als die von den Beschwerdeführenden berücksichtigten an die BGF 
anrechenbar wären. 
5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegen-
den Beschwerdeführenden die Verfahrenskosten unter Solidarhaft zu tra-
gen (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu 
sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Spiez
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2016, Nr. 100.2016.172U, 
Seite 12
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.