be_verwaltungsgericht · 100 2025 88 · 2026-05-19 · de
3er-Kammer des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern


100.2025.88U
STE/WUV/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 19. Mai 2026
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Schmutz
A.________
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
Appellantin
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Appellatin
und
Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
Speichergasse 5, Postfach, 3001 Bern
betreffend Lastenausgleich (Entscheid der Enteignungsschätzungs-
kommission des Kantons Bern vom 27. Februar 2025; 2024.2)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.05.2026, Nr. 100.2025.88U,
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Prozessgeschichte:
A.
Das Grundstück Thun 1 (Thun) Gbbl. Nr. 1________ der Burgergemeinde
Thun ist zugunsten der A.________ mit einem selbständigen und dauernden
Baurecht belastet (Gbbl. Nr. 2________). Es lag vor Erlass der Überbau-
ungsordnung (ÜO) «Nünenen-Pestalozzistrasse» vom 16. Mai 2023 im Pe-
rimeter des Bebauungsplans mit Sonderbauvorschriften «Burgerallee» vom
2. Juni 1967 (nachfolgend: Bebauungsplan «Burgerallee») und war im an die
Parzelle Nr. 3________ von B.________ angrenzenden östlichen Teil mit ei-
nem eingeschossigen Ladenlokal und Tea-Room bebaut. Nachdem der
Rückbau dieses Gebäudes am 22. Juni 2022 bewilligt worden war, reichte
die A.________ am 11. Juli 2022 ein Baugesuch für den Neubau eines teils
acht- und teils dreigeschossigen Wohnhauses ein. Dagegen erhob unter an-
deren B.________ Einsprache und meldete ein Lastenausgleichsbegehren
an. Nach Inkrafttreten der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» bewilligte die
Einwohnergemeinde (EG) Thun das Vorhaben mit Gesamtentscheid vom
19. September 2023. Diese Bewilligung blieb unangefochten.
B.
Am 12. Januar 2024 reichte B.________ bei der Enteignungsschätzungs-
kommission des Kantons Bern (ESchK) eine Lastenausgleichsklage gegen
die A.________ ein. Sie beantragte, die A.________ sei zu verpflichten, ihr
den Minderwert ihrer Liegenschaft, der durch die Realisierung des Neubaus
an der C.________strasse 4________ erwachse, zu entschädigen. Die
A.________ schloss mit Klageantwort vom 26. März 2024 auf Abweisung
der Klage. Nach durchgeführtem Augenschein mit Instruktions- und Eini-
gungsverhandlung hiess die ESchK die Klage mit Entscheid vom 27. Fe-
bruar 2025 gut und verpflichtete die A.________ zur Bezahlung eines Las-
tenausgleichs von Fr. 90'000.--.

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C.
Gegen den Entscheid der ESchK hat die A.________ am 25. März 2025
beim Verwaltungsgericht appelliert. Sie beantragt, die Klage von
B.________ sei in Abänderung des Entscheids der ESchK abzuweisen.
Mit Appellationsantwort vom 24. Mai 2025 beantragt B.________, die Appel-
lation sei abzuweisen. Die ESchK schliesst mit Vernehmlassung vom 7. April
2025 ebenfalls auf Abweisung der Appellation.
Erwägungen:
1.
1.1
Im Klageverfahren ergangene Urteile unterer Verwaltungsjustiz-
behörden können mit Appellation vor das Verwaltungsgericht gebracht wer-
den, soweit die Gesetzgebung nichts anderes vorsieht (Art. 93 Abs. 1 des
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
BSG 155.21]; vgl. auch Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes vom 3. Oktober 1965
über die Enteignung [KEntG; BSG 711.0]). Der Entscheid der ESchK vom
27. Februar 2025 stellt ein solches Urteil dar (Art. 89 VRPG i.V.m. Art. 31
Abs. 3 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0] und Art. 47
Abs. 3 Bst. a KEntG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehal-
ten (Art. 94 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Appellation ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht würdigt die Vorbringen der Parteien in
tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nach pflichtgemässem Ermessen
(Art. 93 Abs. 2 und Art. 94 Abs. 3 i.V.m. Art. 92 Abs. 1 VRPG; vgl. auch
Art. 54 KEntG).

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2.
2.1
Am 16. Mai 2023 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raumord-
nung des Kantons Bern (AGR) die ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» sowie
Änderungen des Bebauungsplans «Burgerallee», des Alignementsplans
Pestalozzistrasse und des Zonenplans (vgl. Klagebeilagen 6 und 15, Akten
ESchK 3A2; Dokumente einsehbar unter: , Rubriken «Politik
Verwaltung/Politik/Stadtrat/Vorstösse/Stichwort ‹2166 WBG Nünenen, Pes-
talozzistrasse, UeO am›»). Damit wurde u.a. die Parzelle Nr. 1________ –
und damit auch die Baurechtsparzelle Nr. 2________ der Appellantin – aus
dem Wirkungsbereich des Bebauungsplans «Burgerallee» entlassen und je-
nem der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» zugewiesen (vgl. Erläuterungs-
bericht zur ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» vom 31.5.2022 S. 14 f., ein-
sehbar unter: , Rubriken «Politik Verwaltung/Politik/Stadt-
rat/Vorstösse/Stichwort ‹2166 WBG Nünenen, Pestalozzistrasse, UeO
am›/Erläuterungsbericht»). War die Gebäudehöhe für das Ladenlokal nach
den Sonderbauvorschriften zum Bebauungsplan «Burgerallee» auf eine
Höhenkote «OK Dächer» von 566,4 m ü.M. und für das südlich anschlies-
sende Tea-Room auf 568,9 m ü.M. begrenzt, erlaubt die ÜO «Nünenen Pes-
talozzistrasse» einen Ersatzneubau in den neuen, dem bisherigen Baube-
reich D entsprechenden Baubereichen E und F (C.________strasse
4________) mit einer Gesamthöhe von 590,00 bzw. 576,75 m ü.M (vgl. Be-
bauungsplan «Burgerallee», Klageantwortbeilage 2, Akten ESchK 3A3;
Überbauungsplan und Art. 9 der Überbauungsvorschriften «Nünenen Pesta-
lozzistrasse», Klagebeilage 6, Akten ESchK 3A2).
2.2
Nordöstlich der Baurechtsparzelle der Appellantin, angrenzend an
die Baubereiche E und F der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse»
(C.________strasse 4________), liegt die Parzelle Nr. 3________ der Ap-
pellatin. Sie ist seit der Ortsplanungsrevision 2022 der Wohnzone W4 zuge-
teilt (vorher W3) und mit einem dreigeschossigen Wohnblock überbaut
(C.________strasse 5________, 6________ und 7________).
[Situationsplan]

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3.
Umstritten und im Folgenden zu prüfen ist, ob der Appellatin ein Anspruch
auf Lastenausgleich zusteht.
Nutzt eine Grundeigentümerschaft einen Sondervorteil, der ihr durch eine
Ausnahmebewilligung, eine Überbauungsordnung oder sonstwie in wesent-
licher Abweichung von den örtlichen Bauvorschriften zulasten der Nachba-
rinnen und Nachbarn eingeräumt wurde, so hat sie diese zu entschädigen,
wenn die Beeinträchtigung erheblich ist (Art. 30 Abs. 1 BauG). Der Lasten-
ausgleich ist Folge einer in der Regel rechtmässigen, aber von der baurecht-
lichen Grundordnung oder von einer Überbauungsordnung abweichenden
Ausübung des Grundeigentums und bildet das öffentlich-rechtliche Ge-
genstück zu den zivilrechtlichen Entschädigungsansprüchen aus übermäs-
sigen Immissionen. Zwar müssen Grundeigentümerinnen und Grundei-
gentümer grundsätzlich jederzeit damit rechnen, dass die Zonenordnung
oder die zugehörigen Vorschriften abgeändert werden; sie dürfen aber im
Allgemeinen darauf vertrauen, dass nicht im Einzelfall von den Bauvorschrif-
ten abgewichen wird. Grundgedanke des Lastenausgleichs ist es, bei einem
Abrücken von der baurechtlichen Grundordnung das dadurch gestörte
Gleichgewicht unter den Nachbarinnen und Nachbarn durch eine Aus-
gleichszahlung wiederherzustellen. Die Lastenausgleichspflicht setzt vor-
aus, dass die Bauherrschaft einen ihr in wesentlicher Abweichung von den
örtlichen Bauvorschriften eingeräumten baurechtlichen Sondervorteil
tatsächlich nutzt und dass das nachbarliche Grundstück dadurch erheblich
beeinträchtigt wird (vgl. zum Ganzen Peter Ludwig, Der Lastenausgleich
nach Art. 51 f. Baugesetz, in BVR 1977 S. 314 ff. [noch zum alten Recht];
BVR 1999 S. 130 E. 2a, 1979 S. 66 E. 2; VGE 17405 vom 16.1.1989, in
URP 1989 S. 47 E. 2, 23089 vom 15.5.2008 E. 2; Zaugg/Ludwig, Kommen-
tar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 30/31 N. 1 ff.).
4.
Streitig ist zunächst, ob der Appellantin durch die ÜO «Nünenen Pestalozzi-
strasse» ein Sondervorteil eingeräumt wurde.

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4.1
Gemäss Art. 30 Abs. 1 BauG ist unter einem Sondervorteil eine der
Bauherrschaft in wesentlicher Abweichung von den örtlichen Bauvorschriften
eingeräumte bessere Baumöglichkeit zu verstehen. Mit den «örtlichen Bau-
vorschriften» sind jene Bestimmungen gemeint, die das Bauen innerhalb ei-
ner Nutzungszone oder in einem Planperimeter für alle Grundeigentümerin-
nen und Grundeigentümer der Zone oder des Plangebiets in gleicher Weise
regeln. Dazu gehören vorab die Vorschriften der baurechtlichen Grundord-
nung sowie von Überbauungsordnungen, die das Plangebiet in genereller
Weise baurechtlich ordnen. Hauptanwendungsfall des Lastenausgleichs ist
die Ausnahmebewilligung, die der Bauherrschaft eine Nutzung gestattet, die
nach Art oder Mass den örtlich geltenden Rahmen überschreitet. Ein Son-
dervorteil kann der Bauherrschaft aber auch aus einer Überbauungsordnung
erwachsen, welche die Nutzung ihres Grundstücks besonders begünstigt
(z.B. durch Zulassen grösserer Gebäudedimensionen, als nach der Grund-
ordnung zulässig wäre). Abweichungen von den örtlichen Bauvorschriften
können sich sodann überlagern bzw. kumulieren, indem z.B. schon die Über-
bauungsordnung eine wesentliche Abweichung von der Grundordnung
bringt und von dieser Überbauungsordnung wiederum abgewichen wird
(vgl. zum Ganzen BVR 1999 S. 130 E. 2a, 1979 S. 66 E. 3; VGE 2009/92
vom 19.3.2010 E. 4.2; Peter Ludwig, a.a.O., S. 319 f.; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 30/31 N. 8 ff.).
4.2
Die Vorinstanz hat erwogen, unter «örtlichen Bauvorschriften» seien
nicht ausschliesslich die Bestimmungen der baurechtlichen Grundordnung
zu verstehen, sondern auch Bestimmungen von Sondernutzungsordnungen,
welche die bauliche Nutzung für ein Gebiet umfassend und abschliessend
regeln. Der Bebauungsplan «Burgerallee» aus dem Jahr 1967, der auf einer
Fläche von über 33'000 m2 eine dichte Überbauung mit Wohnbauten er-
laubte und in dessen Perimeter auch die Parzelle der Appellantin vor Erlass
der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» gelegen habe, sei in Bezug auf Nut-
zungsart und Nutzungsmass den Bestimmungen der Grundordnung vorge-
gangen und habe die Nutzung eines grösseren Gebiets umfassend und ab-
schliessend geregelt. Unter den «örtlichen Bauvorschriften» sei hier daher
nicht die baurechtliche Grundordnung, sondern der Bebauungsplan «Burger-
allee» zu verstehen (angefochtener Entscheid E. 3.1). Mit dem Erlass der
ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» sei eine von diesen örtlichen Bauvor-

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schriften abweichende bessere bauliche Nutzung von erheblichem Umfang
ermöglicht worden: Anstelle des bisherigen Baubereichs D mit einer Ausdeh-
nung von 40 m auf 10-12,5 m und einer Höhenkote «OK Dach» von 566,4 m
ü.M. (Laden) bzw. 568,9 m ü.M. (Tea-Room) seien die neuen Baubereiche
E und F mit einer Ausdehnung von 48,9 m auf 16,7 m und einer Gesamthöhe
von 590,00 m ü.M. bzw. 576,75 m ü.M. getreten, welche den Bau von 27
zusätzlichen Wohnungen ermöglicht hätten. Da in den übrigen Baubereichen
der ÜO im Vergleich zum Bebauungsplan «Burgerallee» keine bessere bau-
liche Nutzung möglich sei, liege keine generelle Änderung des Bebauungs-
plans vor, sondern komme der Abweichung im Baubereich D der erforderli-
che Ausnahme- bzw. Einzelfallcharakter zu (angefochtener Entscheid
E. 3.2 ff.). Der Appellantin sei damit ein Sondervorteil eingeräumt worden,
den sie mit der Bauausführung auch genutzt habe (angefochtener Entscheid
E. 4).
4.3
Die Appellantin bestreitet, dass ihr durch die ÜO «Nünenen Pestaloz-
zistrasse» ein Sondervorteil eingeräumt worden ist. Zwar könne ein Sonder-
vorteil auch aus einer Überbauungsordnung erwachsen, welche die Nutzung
des Grundstücks besonders begünstige. Bei einer altrechtlichen Zone für
Sonderbauvorschriften könne allerdings nicht von einer Abweichung von den
örtlichen Bauvorschriften gesprochen werden. Für die Änderung solcher alt-
rechtlicher Sonderbauvorschriften seien die Verfahrensbestimmungen nach
dem neuen Baugesetz anwendbar, womit die Änderung des Bebauungs-
plans «Burgerallee» im Verfahren zum Erlass einer Überbauungsordnung
habe erfolgen müssen. Die Sonderbauvorschriften zum Bebauungsplan
«Burgerallee» seien mit dem Erlass der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse»
folglich
insgesamt
geändert
worden.
Das
Gebäude
an
der
C.________strasse 4________ (bisheriger Baubereich D; neue Bauberei-
che E und F) sei daher nicht isoliert zu betrachten, sondern «dessen Einbet-
tung in die Umgebung». Als «örtliche Bauvorschriften» seien der Bebau-
ungsplan «Burgerallee» und der Bebauungsplan «Äussere Länggasse» des
südlich an den Perimeter des Bebauungsplans «Burgerallee» angrenzenden
Gebiets zu betrachten. Im Perimeter dieser Bebauungspläne befänden sich
bereits mehrere sieben- bis achtgeschossige Gebäude. Der Appellantin
werde daher «mit der Änderung der Sonderbauvorschriften Burgerallee»
kein Sondervorteil eingeräumt (Appellation Rz. 27 f.). Für den Fall, dass

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nicht «das gesamte bestehende bebaute Gebiet in dieser Gegend» als Re-
ferenzgrösse zur Beurteilung des Sondervorteils betrachtet werde, sei ein
Vergleich mit der Grundzone W3+ gemäss Zonenplan 2002 anzustellen. In
dieser Zone sei für das Nutzungsmass die vorherrschende Bebauung mass-
gebend. Im Perimeter des Bebauungsplans «Burgerallee» und des südlich
angrenzenden Bebauungsplans «Äussere Länggasse» bestünden bereits
mehrere sieben- bzw. achtgeschossige Gebäude, so dass eine weitere acht-
geschossige Baute der vorherrschenden Bebauung entspreche und somit in
der W3+ bewilligungsfähig wäre. Die ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse»
räume der Appellatin daher im Vergleich zur baurechtlichen Grundordnung
keinen Sondervorteil ein (Appellation Rz. 29 ff.).
4.4
Dieser Argumentation der Appellantin kann nicht gefolgt werden:
4.4.1
Zum einen geht es nicht um die Frage, ob der Bebauungsplan «Bur-
gerallee» eine altrechtliche Zone mit Sonderbauvorschriften darstellte, mit
der von den örtlichen Bauvorschriften abgewichen wurde, sondern ob dieser
Bebauungsplan die «örtlichen Bauvorschriften» enthielt, von denen mit der
ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» abgewichen wurde. Soweit die Appellan-
tin auf die Ausführungen von Peter Ludwig (a.a.O., S. 321) verweist, wonach
Zonen mit Sonderbauvorschriften in der Regel Teil der baurechtlichen
Grundordnung bilden und beim Bauen aufgrund von Sonderbauvorschriften
daher gewöhnlich nicht von einer Abweichung von den örtlichen Bauvor-
schriften gesprochen werden könne, gehen ihre Vorbringen folglich an der
Sache vorbei. Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, regelten die mit
dem Bebauungsplan «Burgerallee» erlassenen Sonderbauvorschriften die
Nutzung der Gebiete «Schönau» nördlich und «Nünenen» südlich der Pes-
talozzistrasse umfassend und abschliessend; sie überlagerten die Bau- und
Nutzungsvorschriften der baurechtlichen Grundordnung und bildeten die
«örtlichen Bauvorschriften» für diesen Planperimeter. Gründe für eine Ge-
samtbetrachtung unter Einschluss des südlich angrenzenden Planungsperi-
meters des Bebauungsplan «Äussere Länggasse» sind weder dargetan
noch ersichtlich.
4.4.2
Zum andern erfolgte keine gesamthafte Änderung des Bebauungs-
plans «Burgerallee»: Mit dem Erlass der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse»
wurde das Areal «Nünenen» südlich der Pestalozzistrasse, welches die Pa-

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rzelle Nr. 1________ (und damit die Baurechtsparzelle Nr. 2________ der
Appellantin) umfasst, gesamthaft aus dem Wirkungsbereich des Bebauungs-
plans «Burgerallee» entlassen und neu dem Perimeter der ÜO «Nünenen
Pestalozzistrasse» zugewiesen. Für das überbaute Areal «Schönau» nörd-
lich der Pestalozzistrasse (Parzelle Nr. 8________) ist nach wie vor der Be-
bauungsplan «Burgerallee» massgebend (vgl. Erläuterungsbericht zur ÜO
«Nünenen Pestalozzistrasse» vom 31.5.2022 S. 14 f., einsehbar unter:
 , Rubriken «Politik Verwaltung/Politik/Stadtrat/Vorstösse/
Stichwort
‹2166
WBG
Nünenen,
Pestalozzistrasse,
UeO
am›/
Erläuterungsbericht»). Mit der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» wurde aus-
serdem nur in den Baufeldern E und F das Nutzungsmass deutlich erhöht;
in den übrigen Baubereichen ist das Nutzungsmass unverändert geblieben.
Der Bebauungsplan «Burgerallee» wurde somit nicht gesamthaft, sondern
bloss partiell geändert. Soweit die Appellantin geltend machen will, mit dem
Erlass der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» seien die Vorschriften einer ge-
nerellen Revision unterzogen worden, mit der grundsätzlich jederzeit gerech-
net werden müsse und die keine lastenausgleichspflichtige Abweichung von
den örtlichen Bauvorschriften im Sinn von Art. 30 Abs. 1 BauG darstelle,
kann ihr daher nicht zugestimmt werden. Der Schluss der Vorinstanz, der
Abweichung komme Ausnahme- bzw. Einzelfallcharakter zu, ist nicht zu be-
anstanden.
4.4.3
Schliesslich geht auch das Vorbringen der Appellantin fehl, wonach
für den Fall, dass nicht die Vorschriften der gesamten Umgebung als «örtli-
che Bauvorschriften» betrachtet würden, die baurechtliche Grundordnung
aus dem Jahr 2002 als solche gelten müsse, die den gesamten Perimeter
der W3+ zuordne. – Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, waren in
Zonen mit Überbauungsvorschriften gemäss Art. 20 Abs. 4 und Art. 21
Abs. 2 des Baureglements der EG Thun aus dem Jahr 2002 (GBR 2002,
einsehbar unter , Rubriken «Politik Verwaltung/Politik/Regle-
mente und Verordnungen/Stichwortsuche/Baureglement/Vorgängerversion;
der Perimeter der ÜO war von der Ortsplanungsrevision 2022 ausgenom-
men) für die Nutzungsart und das Nutzungsmass nicht die Bestimmungen
der Grundordnung massgebend, sondern die jeweiligen gebietsbezogenen
Vorschriften. Die Nutzungsvorschriften der W3+ galten daher für das Gebiet
der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» nicht, was das Bauinspektorat der EG

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Thun mit Schreiben vom 16. August 2024 bestätigte (unpag. Akten ESchK
3A). Das Gebiet «Nünenen» wurde zwar aus dem Wirkungsbereich des Be-
bauungsplans «Burgerallee» entlassen, gleichzeitig aber dem Perimeter der
ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» zugewiesen, die der Grundordnung eben-
falls vorgeht (vgl. E. 4.4.2 hiervor). Der Schluss der Vorinstanz, dass die Nut-
zungsvorschriften der W3+ keine Geltung hatten und haben, ist daher ent-
gegen der Appellantin zutreffend.
4.5
Nach dem Erwogenen ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass der
Bebauungsplan «Burgerallee» die Nutzung des Planperimeters abweichend
von der Grundordnung umfassend und abschliessend regelte und somit als
«örtliche Bauvorschriften» im Sinn von Art. 30 Abs. 1 BauG zu verstehen ist.
Ob der Appellantin ein Sondervorteil eingeräumt wurde, beurteilt sich dem-
nach aufgrund eines Vergleichs der Nutzungsmöglichkeiten nach dem Be-
bauungsplan «Burgerallee» und denjenigen nach der ÜO «Nünenen Pesta-
lozzistrasse». Letztere erlauben in den Baubereichen E und F (bisheriger
Baubereich D), wo sich das eingeschossige Laden-Tea-Room-Gebäude be-
fand, den Bau eines drei- bzw. achtgeschossigen Wohnhauses. Der Appel-
lantin wurde durch die ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» demnach ein Son-
dervorteil eingeräumt, den sie mit dem Neubau des (teilweise) achtgeschos-
sigen Wohnhauses auch tatsächlich in Anspruch genommen hat.
5.
Umstritten ist weiter, ob das Grundstück der Appellatin durch die Nutzung
des Sondervorteils erheblich beeinträchtigt wird.
5.1
Eine entschädigungspflichtige Beeinträchtigung durch Inanspruch-
nahme eines Sondervorteils nach Art. 30 Abs. 1 BauG liegt nur vor, wenn
der Schaden die bei konventioneller (d.h. der massgebenden Grundordnung
entsprechender) Bauweise eintretende Beeinträchtigung übersteigt und
überdies betragsmässig erheblich ist. Dem baubewilligten Projekt wird des-
halb bei der Ermittlung allfälliger Schadensfaktoren in der Regel ein auf der
für alle massgebenden baurechtlichen Grundordnung fussendes sog.
«Schreckprojekt» gegenübergestellt, d.h. ein Projekt, das ohne Sondervor-

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Seite 11
teile auskommt, aber in seinen Ausmassen, seiner Lage, seiner Art und
Zweckbestimmung die für Nachbarinnen und Nachbarn ungünstigste Varia-
nte darstellt. Als nachteilige Einwirkungen fallen sowohl positive wie auch
negative und ideelle Immissionen in Betracht, ferner Beschränkungen der
Nutzungsmöglichkeiten und weitere wirtschaftliche Nachteile. Die Beein-
trächtigung ist erheblich, wenn die Nutzung des Sondervorteils den Wert be-
nachbarter Parzellen wesentlich vermindert (BVR 1999 S. 130 E. 2b, 1981
S. 121 E. 2, 1979 S. 66 E. 2; VGE 2009/92 vom 19.3.2010 E. 5.1;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 30/31 N. 12 ff.).
5.2
Die Vorinstanz hat erwogen, das Schreckprojekt sei grundsätzlich
nach denjenigen Bestimmungen zu bemessen, von denen die Bauherrschaft
im Sinn von Art. 30 Abs. 1 BauG abweicht, d.h. nach den «örtlichen Bauvor-
schriften». Werde ein Sondervorteil durch die erstmalige Schaffung einer
Sondernutzungsordnung begründet, stelle die Praxis auf diejenigen Vor-
schriften ab, die gelten würden, wenn keine Sondernutzungsordnung erlas-
sen worden wäre. Dies seien in der Regel die Vorschriften der baurechtlichen
Grundordnung. Hier stehe keine erstmalige Schaffung einer Sondernut-
zungsordnung zur Diskussion und auch keine generelle Änderung einer sol-
chen, sondern die punktuelle und Einzelfallcharakter aufweisende Anpas-
sung einer seit langem bestehenden Sondernutzungsordnung, welche hier
als «örtliche Bauvorschriften» zu betrachten sei. Das Schreckprojekt sei da-
her nach den Bauvorschriften zu beurteilen, die gelten würden, wenn die
Sondernutzungsordnung nicht geändert worden wäre, d.h. nach dem Bebau-
ungsplan «Burgerallee» aus dem Jahr 1967. Das Laden-Tea-Room-Ge-
bäude habe das Nutzungsmass gemäss den massgebenden Bestimmungen
des Bebauungsplans «Burgerallee» ausgenutzt und entspreche daher dem
ungünstigsten Bauvorhaben gemäss den örtlichen Bauvorschriften. Folglich
sei für die Beurteilung, ob der Ersatzneubau zu einer Beeinträchtigung des
Grundstücks der Appellatin geführt habe, dieser mit dem Laden-Tea-Room-
Gebäude zu vergleichen (angefochtener Entscheid E. 5.1.2 f.). Der nördliche
Gebäudeteil des Neubaus gegenüber dem Grundstück der Appellatin sei
rund 13,5 m und der südliche 7,5 m höher als das Laden-Tea-Room-Ge-
bäude. Der (achtgeschossige) Teil des Neubaus sei 24,25 m hoch und weise
gegenüber dem Grundstück der Appellatin einen Grenzabstand von 13,27 m
auf. Die Beschattungsstudie zeige, dass die Westfassade des Gebäudes der

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Seite 12
Appellatin am 8. Februar (mittlerer Wintertag) ab 13.00 Uhr beschattet werde
und ab ca. 14.30 Uhr bis Sonnenuntergang im Vollschatten liege. Am
21. März (Tag- und Nachtgleiche) setze die Beschattung ebenfalls bereits
um 13.00 Uhr ein; vollständig beschattet sei die Westfassade dann zwischen
14.00 und 16.00 Uhr und ab 16.00 Uhr bis Sonnenuntergang teilweise im
südlichen Bereich. Dies betreffe insbesondere die beiden hinter der West-
fassade angeordneten Zimmer der drei betroffenen Wohnungen, d.h. jeweils
das Wohnzimmer sowie ein Zimmer, das nur gegen Westen ein Fenster auf-
weise. Bei einer Überbauung gemäss dem als örtliche Bauvorschriften gel-
tenden Bebauungsplan «Burgerallee» sei die Westfassade des Gebäudes
der Appellatin hingegen überhaupt nicht beschattet gewesen. Der Schatten-
wurf auf die Westfassade falle umso mehr ins Gewicht, als die Südfassade
des Gebäudes, wo sich die grössere Wohnzimmerbefensterung und die Bal-
kone befinden, am mittleren Wintertag durch das südlich gelegene Wohn-
haus bis ungefähr 10.30 Uhr beschattet werde und bereits ab 13.00 Uhr der
Schatten an der Westfassade eintrete und bis zum Sonnenuntergang an-
halte. Zudem seien die westseitigen Wohnungen und die Balkone neu einer
Einsicht aus gegenüberliegenden Wohnungen und Laubengängen ausge-
setzt, was einen gewissen Verlust von Privatsphäre zur Folge habe. Sodann
sei nachvollziehbar, dass der Neubau unbesehen seiner Ästhetik, rein auf-
grund seiner Höhe und seines Volumens, das Wohnen in den Wohnungen
auf der Westseite des Wohnblocks der Appellatin unattraktiver mache und
geeignet sei, bei den Bewohnerinnen und Bewohnern ein gewisses Gefühl
der Beengung hervorzurufen (angefochtener Entscheid E. 5.2.2). Insgesamt
führe das in Beanspruchung eines Sondervorteils ausgeführte Bauvorhaben
der Appellantin folglich zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Grunds-
tücks der Appellatin, wofür erstere entschädigungspflichtig sei.
5.3
Die Appellantin wendet dagegen ein, das Schreckprojekt habe min-
destens der vorherrschenden Bebauung im Quartier zu entsprechen. Als
«örtliche Bauvorschriften» seien demnach die Vorschriften zu betrachten,
die für das Gebiet gälten, wenn keine Sonderbauvorschriften bestehen wür-
den. Der Perimeter des Bebauungsplans «Burgerallee» sei gemäss dem Zo-
nenplan aus dem Jahr 1963 der W3 zugewiesen gewesen, ebenso die Par-
zelle der Appellatin. Im Zonenplan 2002 sei letztere ebenfalls noch der W3
zugewiesen gewesen. Als Schreckprojekt sei damit eine dreigeschossige

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Baute, wie diejenige der Appellatin, zu betrachten. Dies sei umso mehr an-
gezeigt, als die bauliche Nutzung der Parzelle der Appellantin durch den Be-
bauungsplan «Burgerallee» im streitbetroffenen Baubereich gegenüber der
Grundordnung eingeschränkt gewesen sei, da nur ein- statt dreigeschossig
gebaut werden durfte. Werde das eingeschossige Laden-Tea-Room-Ge-
bäude als Schreckprojekt herangezogen, würde die Appellatin für einen ur-
sprünglich der Appellantin auferlegten Nachteil entschädigt. Das nach den
Vorschriften für die Zone W3 bemessene Schreckprojekt (kleiner Grenzab-
stand 5 m, Gebäudelänge 48 m, Gebäudehöhe 10 m, drei Geschosse plus
Attikageschoss mit gedeckten Sitzplätzen, die 50 % der Fassadenlänge
nicht überschreiten) hätte im Vergleich zum realisierten Neubau zu einer in-
tensiveren Beschattung des Wohnhauses der Appellatin geführt. Es liege da-
mit keine Beeinträchtigung durch den Neubau vor. Zum selben Ergebnis ge-
lange man, wenn das Schreckprojekt nach den Vorschriften der baurechtli-
chen Grundordnung aus dem Jahr 2022 bemessen werde, die das Gebiet
der W4 zuordne. Gewisse Einbussen der Privatsphäre durch Einsicht aus
den gegenüberliegenden Wohnungen sowie ein Beengungsgefühl wären
durch die ungünstigste Überbauung nach den Vorschriften der W3 bzw. W4
ebenfalls gleichermassen entstanden wie durch den Neubau, weshalb auch
diesbezüglich keine Beeinträchtigung vorliege (Appellation Rz. 38 ff.).
5.4
Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist das Schreckprojekt
nach den Vorschriften zu beurteilen, die für das Gebiet gälten, wenn die ÜO
«Nünenen Pestalozzistrasse» nicht erlassen worden wäre (angefochtener
Entscheid E. 5.1.2; vorne E. 5.2). Für das hier in Frage stehende Gebiet war
vor dem Erlass der ÜO «Nünenen Pestalozzistrasse» der Bebauungsplan
«Burgerallee» massgebend und sind dessen Sonderbauvorschriften daher
als «örtliche Bauvorschriften» im Sinn von Art. 30 Abs. 1 BauG zu verstehen
(vgl. vorne E. 4). Folgerichtig muss für das ohne Sondervorteil auskom-
mende Schreckprojekt auf diese abgestellt werden. Entgegen der Appellan-
tin sind weder die Vorschriften der baurechtlichen Grundordnung aus dem
Jahr 1963 (W3) noch jene aus dem Jahr 2002 (W3+) oder dem Jahr 2022
(W4) massgebend. Unbeachtlich ist auch, dass die Nutzungsmöglichkeit des
bisherigen Baubereichs D gegenüber der Grundordnung eingeschränkt war,
zumal der Appellantin mit dem Erlass des Bebauungsplans «Burgerallee»
eine gegenüber der Grundordnung insgesamt deutlich bessere bauliche Nut-

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Seite 14
zung ihrer Parzelle ermöglicht worden war. Das Schreckprojekt beurteilt sich
somit nach den Nutzungsvorschriften des Bebauungsplans «Burgerallee»
und entspricht dem abgebrochenen Laden-Tea-Room-Gebäude.
5.5
Es ist unbestritten, dass das eingeschossige Laden-Tea-Room-Ge-
bäude keine negativen Auswirkungen auf den Wohnblock auf der Parzelle
der Appellatin hatte und diesen nicht beeinträchtigte. Im Vergleich dazu führt
der Neubau gemäss dem von der Appellantin im vorinstanzlichen Verfahren
eingereichten Schattendiagramm zu einer zeitlich erheblichen Beschattung
insbesondere der Westfassade des Wohnblocks der Appellatin, wovon die
Wohnzimmer und je ein weiteres Zimmer von drei Wohnungen betroffen sind
(Klageantwortbeilage 15, Akten ESchK 3A3; vgl. vorne E. 5.2). Soweit die
Appellantin einwendet, die Vorinstanz habe zu Unrecht berücksichtigt, dass
das Gebäude der Appellatin auf der Südseite zusätzlich durch das südlich
gelegene Gebäude beschattet werde (Appellation Rz. 45), kann ihr nicht ge-
folgt werden. Mit den entsprechenden Ausführungen hat die Vorinstanz
bloss darauf hingewiesen, dass der durch den Neubau verursachte Schat-
tenwurf für die gegen Süden und Westen befensterten Wohnzimmer sowie
die Balkone umso mehr ins Gewicht falle, als die Südfassade am mittleren
Wintertag bis ungefähr 10.30 Uhr im Schatten des südlich gelegenen Wohn-
hauses liege und durch den Neubau nun zusätzlich ab 13.00 Uhr bis Son-
nenuntergang die Westfassade beschattet werde (angefochtener Entscheid
E. 5.2.2). Daraus lässt sich nicht schliessen, dass die Vorinstanz die Beein-
trächtigung nur aufgrund einer Kumulation der Beschattung von Süd- und
Westfassade als erheblich beurteilte. Vielmehr hat sie bloss verdeutlicht,
dass die erhebliche Beeinträchtigung durch die neue Beschattung der West-
fassade für die Bewohnerinnen und Bewohner des Wohnblocks der Appel-
latin wegen der bereits vorhandenen Beschattung der Südseite noch schwe-
rer wiege. Diese Sichtweise ist zutreffend (vgl. Peter Ludwig, a.a.O.,
S. 327 f.). Soweit die Appellantin geltend macht, ein Beengungsgefühl und
die Möglichkeit, in die gegenüberliegenden Wohnungen einzusehen, würden
auch durch eine dreigeschossige Baute entstehen, vermag sie schon des-
halb nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, da nicht ein Vergleich mit einer drei-
geschossigen Baute als Schreckprojekt vorzunehmen ist, sondern mit dem
eingeschossigen Laden-Tea-Room-Gebäude (vgl. E. 5.4 hiervor). Dass ge-
genüber dieser eingeschossigen Baute mit dem Neubau des acht- bzw. drei-

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geschossigen Wohnhauses auch ein Gefühl der Beengung und Einbussen
der Privatsphäre einhergehen (vgl. dazu allgemein Peter Ludwig, a.a.O.,
S. 327), liegt – wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat – auf der Hand.
5.6
Die Beurteilung der Vorinstanz, wonach der Neubau zu einer erheb-
lichen Beeinträchtigung der Parzelle der Appellatin geführt hat, ist somit nicht
zu beanstanden. Der Appellatin kommt demnach ein Anspruch auf Lasten-
ausgleich zu.
6.
6.1
Die Entschädigung für den Minderwert des Nachbargrundstücks wird
nach enteignungsrechtlichen Regeln bemessen. Zur Bestimmung des Min-
derwerts wird dem Verkehrswert, den das geschädigte Grundstück bei
grösstmöglicher konventioneller Ausnützung des Baugrundstücks aufweisen
würde (Schreckprojekt), derjenige Verkehrswert gegenübergestellt, den das
Grundstück nach Ausführung des Projekts mit Sondervorteil hat. Die Diffe-
renz ergibt den auszugleichenden Minderwert. Einer möglichen besseren
Verwendung des beeinträchtigten Grundstücks ist Rechnung zu tragen (zum
Ganzen BVR 1979 S. 66 E. 2, 1981 S. 121 E. 3; VGE 2009/92 vom
19.03.2010 E. 5.1; Peter Ludwig, a.a.O., S. 328, 331 f.; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 30/31 N. 14). Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der bei Ver-
äusserung im freien Handel objektiv hätte erzielt werden können. Bei der
Ermittlung des Verkehrswerts von Mehrfamilienhäusern, deren Hauptzweck
vorwiegend in der Vermietung von Wohnungen an Dritte liegt (sog. Rendi-
teobjekte), steht der Ertragswert als wertbestimmende Grösse im Vorder-
grund. Dieser ergibt sich aus der Kapitalisierung des Liegenschaftsertrags,
d.h. der nachhaltig erzielbaren jährlichen Mietzinseinnahmen (Ludwig/Stal-
der, Enteignungsrecht, in Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht,
3. Aufl. 2021, S. 589 ff., 605 N. 43; Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten
SVKG [Hrsg.], 2019, S. 129 ff., 295 ff.).
6.2
Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die Beeinträchtigung zu
einer verminderten Attraktivität der Wohnungen im westlichen Wohnblock

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(C.________strasse 7________) führt. Hauptsächlich betroffen seien die
drei westlichen 4-Zimmer-Wohnungen und in gewissem Mass auch deren
Balkone sowie die Balkone der 3-Zimmer-Wohnungen östlich des Treppen-
hauses. Die Beeinträchtigung sei dauerhaft. Sie wirke sich nicht nur auf das
bestehende Gebäude bzw. auf die bestehende Nutzung aus, sondern beein-
trächtige auch den Spielraum der Appellatin im Fall einer Sanierung oder
eines Abbruch-Neubau-Szenarios. Aufgrund des Lagenachteils sei der er-
zielbare Mietzins für sanierte oder neu erstellte Wohnungen limitiert: Ge-
wisse Sanierungs- oder Abbruch-Neubau-Szenarien fielen ausser Betracht,
weil die Kosten nicht durch entsprechend höhere Mietzinsen aufgefangen
werden könnten bzw. vor allem im Fall einer Sanierung mit Renditeeinbus-
sen zu rechnen sei. Für die Bemessung des Schadens sei auf die aktuellen
Gegebenheiten abzustellen. Danach liege der durchschnittliche Nettomiet-
zins für die 4-Zimmer-Wohnungen gemäss neueren Mietverträgen (Februar
2023 und April 2024) bei rund Fr. 1'250.-- pro Monat. Die ESchK gehe davon
aus, dass dieser Mietzins der Marktlage für unsanierte Altbauwohnungen
entspricht und die Vollvermietung nur zu diesen günstigen Mietzinsen er-
reicht wird. Die durch das Bauvorhaben der Appellantin verschlechterte
Wohnlage schlage sich in verminderten Mieterträgen nieder. Zwar möge bei
preisgünstigen Wohnungen die Mieterschaft der Lage einen etwas geringe-
ren Wert beimessen als die Mieterschaft von Wohnungen in höheren Preis-
lagen; ganz ausblenden werde sie diese aber nicht. Es sei damit zu rechnen,
dass die Appellatin die Mietzinse senken oder von möglichen Mietzinser-
höhungen absehen müsse, um weiterhin eine Vollvermietung erzielen zu
können. Dieser Minderertrag betrage, ausgehend vom Marktmietzins der be-
troffenen Wohnungen, schätzungsweise 5 % bzw. Fr. 2'250.-- pro Jahr (5 %
von Fr. 1'250.-- mal 3 Wohnungen mal 12 Monate). Der als Mittelwert zu ver-
stehende Ansatz von 5 % decke nicht bloss den Mietzinsverlust der drei
hauptsächlich betroffenen 4-Zimmer-Wohnungen ab, sondern auch die Be-
einträchtigung der 3-Zimmer-Wohnungen und der künftigen Nutzungsmög-
lichkeiten. Der geschätzte jährliche Mietzinsverlust sei zu kapitalisieren, wo-
bei ein Kapitalisierungssatz von 2,5 % als zutreffend erachtet werde. Dieser
Satz entspreche der Vergleichsrendite von Immobilienanlagen mit ähnlichen
Risiken. Damit ergebe sich ein Betrag von Fr. 90'000.-- (vgl. zum Ganzen
angefochtener Entscheid E. 6).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.05.2026, Nr. 100.2025.88U,
Seite 17
6.3
Die Appellantin hält dem entgegen, die Vorinstanz betrachte isoliert
die gegen den Neubau gerichteten Wohnungen und berechne einen mögli-
chen Ertragsausfall ohne Gesamtbetrachtung. Im Fall eines Ersatzneubaus
könnten die Räume so ausgerichtet werden, dass im Norden und Nordwes-
ten die Sanitärräume und Küchen situiert und die Wohnräume, insbesondere
die Wohnzimmer, gegen Süden ausgerichtet würden. Weiter orientiere sich
die Vorinstanz zur Bemessung der Entschädigung an einem möglichen Miet-
zinsausfall. Allerdings seien selbst während der Bauphase sämtliche Woh-
nungen durchgehend vermietet gewesen und die Appellatin mache keine
Mietzinsausfälle geltend. Im Gegenteil lägen die Bruttomietzinse gemäss
Mieterspiegel für eine 3-Zimmer-Wohnung bei Fr. 1'250.-- (Parterre),
Fr. 1'371.-- (1. Stock) und Fr. 1'379.-- (2. Stock). Eine 3-Zimmer-Wohnung
sei anfangs 2025 gar mit einem Bruttomietzins von Fr. 1'390.-- inseriert ge-
wesen. Es sei somit nicht ersichtlich, inwiefern die Liegenschaft der Appella-
tin durch den Neubau an Wert verliere. Schliesslich sei der von der Vor-
instanz angewendete Kapitalisierungssatz von 2,5 % zu tief. Ausgangspunkt
eines Kapitalisierungszinsfusses müsse die zulässige Nettorendite sein und
diese liege 2 % über dem Referenzzinssatz, der zum Zeitpunkt der Einleitung
des Verfahrens 1,75 % betragen habe. Bei diesem Kapitalisierungssatz von
3,75 % resultiere ein Betrag von Fr. 60'000.-- (Appellation Rz. 58 ff.).
6.4
Entgegen der Ansicht der Appellantin hat sich die Vorinstanz nicht
bloss mit dem Minderwert der hauptsächlich betroffenen 4-Zimmer-Wohnun-
gen befasst, sondern auch die verminderte Attraktivität der Balkone dieser
sowie der 3-Zimmer-Wohnungen berücksichtigt und sich mit Sanierungs-
und Ersatzneubau-Szenarien auseinandergesetzt, d.h. einer möglichen bes-
seren Verwendung der Parzelle. Sie ist zum Ergebnis gelangt, dass die
nachteiligen Auswirkungen des Neubaus auch im Fall einer allfälligen Sanie-
rung oder eines Ersatzneubaus weiterbestünden und die Appellatin bei der
Mietzinsgestaltung so stark einschränken würden, dass die Kosten einer Sa-
nierung bzw. eines Ersatzneubaus nicht durch höhere Mietzinse aufgefan-
gen werden könnten. Diesen Minderertrag hat die Vorinstanz auf 5 % der
durchschnittlichen jährlichen Nettomietzinseinnahmen der hauptsächlich be-
troffenen Wohnungen geschätzt. Diese Einschätzung ist nicht zu beanstan-
den: Eine Verbesserung der Beschattungsverhältnisse durch eine andere
Ausrichtung der Räume im Fall einer Sanierung oder eines Ersatzneubaus

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.05.2026, Nr. 100.2025.88U,
Seite 18
verspricht keine Verbesserung der Situation, zumal bereits heute die Küchen
gegen Norden sowie die grösseren Wohnräume gegen Süden ausgerichtet
und die Sanitärräume in der Mitte der Wohnungen angesiedelt sind (vgl. Kla-
gebeilage 17 [Grundrissplan] zur Eingabe der Appellatin vom 12.8.2024, un-
pag. Akten ESchK 3A). Wenn die Wohnungen während der Bauphase (noch)
zu unveränderten Mietzinsen vermietet waren, bedeutet das im Weiteren
nicht, dass das Gebäude der Appellatin durch den Neubau keinen Minder-
wert erlitten hat, der sich in Zukunft auf den Ertrag auswirken wird. Die Vor-
instanz hat im Übrigen auf die durchschnittlichen Nettomietzinse der haupt-
sächlich betroffenen 4-Zimmer-Wohnungen mit Mietverträgen neueren Da-
tums (2023 und 2024) abgestellt (angefochtener Entscheid E. 6; vgl. Klage-
beilage 18 [Mieterspiegel] zur Eingabe der Appellatin vom 12.8.2024, unpag.
Akten ESchK 3A). Inwiefern die Bruttomietzinse der in geringerem Mass be-
troffenen 3-Zimmer-Wohnungen die Überlegungen der Vorinstanz zum Min-
derwert der Liegenschaft widerlegen könnten, ist nicht ersichtlich. Soweit die
Appellantin sodann mit Verweis auf einen Entscheid des Bundesgerichts gel-
tend macht, Ausgangspunkt des Kapitalisierungssatzes müsse die zulässige
Nettorendite sein, die 2 % über dem Referenzzinssatz liege (vgl. BGE 147
III 14 E. 8), übersieht sie, dass sich die Ausführungen des Bundesgerichts
auf die zulässige Nettorendite des Eigenkapitals im Zusammenhang mit
missbräuchlichen Mietzinsen beziehen und für die Frage des hier anwend-
baren Kapitalisierungssatzes nicht massgebend sind. Die Appellatin weist zu
Recht darauf hin, dass der Kapitalisierungssatz für den Ertragswert nicht von
einem am Stichtag der Bewertung zufällig geltenden Hypothekarzinssatz ab-
hängig gemacht werden kann (Appellationsantwort Ziff. 44, act. 7). Denn der
Ertragswert soll nicht die Rendite einer Liegenschaft in einem bestimmten
Moment abbilden, sondern den durchschnittlichen Ertrag während der Rest-
lebensdauer einer Baute (BGE 113 Ib 39 E. 4b; Das Schweizerische Schät-
zerhandbuch, a.a.O., S. 138, 140). Die ESchK hat erwogen, ein Kapitalisie-
rungssatz von 2,5 % entspreche der Vergleichsrendite von Immobilien mit
ähnlichen Risiken (angefochtener Entscheid E. 6). Die Appellantin bringt da-
gegen nichts Weiteres vor und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Be-
urteilung der ESchK nicht zutreffen sollte, zumal diese in Schätzungsfragen
über besonderes Fachwissen verfügt (vgl. Art. 76 Abs. 2 und Art. 77 Abs. 1
des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehör-
den und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.05.2026, Nr. 100.2025.88U,
Seite 19
6.5
Die von der Vorinstanz festgelegte Entschädigung von Fr. 90'000.--
ist somit nicht zu beanstanden.
7.
Im Ergebnis erweist sich die Appellation als unbegründet und ist abzuweisen.
Die unterliegende Appellantin hat daher die Verfahrenskosten zu tragen und
der Appellatin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 109 Abs. 1 i.V.m. Art. 104
Abs. 1 VRPG). Letztere werden im Appellationsverfahren streitwertabhängig
festgesetzt (Art. 41 Abs. 2 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März
2006 [KAG; BSG 168.11] i.V.m. Art. 12 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 der
Verordnung
vom
17. Mai
2006
über
die
Bemessung
des
Parteikostenersatzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Der
Streitwert beträgt Fr. 90'000.--. Der Honorarrahmen liegt mithin zwischen
Fr. 3'900.-- und Fr. 23'700.-- (Art. 12 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 PKV). Die
Beschränkung auf 50 % des Honorars gemäss Art. 5 Abs. 1 PKV (Art. 7
PKV) findet hier keine Anwendung, da das Rechtsmittelverfahren nicht von
der bisherigen Anwältin geführt wurde (act. 2, 4 und 4A). Innerhalb des Rah-
mentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebo-
tenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG), die hier durchwegs als durchschnittlich zu
werten sind. Der Rechtsvertreter der Appellatin macht für das Verfahren vor
dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 10'000.-- zuzüglich Auslagen
von pauschal Fr. 200.-- sowie MWSt von Fr. 826.20 geltend, ausmachend
insgesamt Fr. 11'026.20 (Kostennote vom 20.4.2026, act. 10A). Dies er-
scheint im Licht der erwähnten Kriterien als angemessen.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Appellation wird abgewiesen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.05.2026, Nr. 100.2025.88U,
Seite 20
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 8ʹ000.--, werden der Appellantin auferlegt
und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen.
3. Die Appellantin hat der Appellatin die Parteikosten für das Verfahren vor
dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 11ʹ026.20 (inkl. Auslagen und
MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Appellantin
- Appellatin
- Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.