be_verwaltungsgericht · 100 2016 267 · 2013-12-10 · de

Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 22. August 2016 - 32.13-14.14) | Handänderung

100.2016.267U
ARB/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil der Einzelrichterin vom 12. September 2017
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa
Gerichtsschreiber Rechsteiner
A.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführer
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion,
Münstergasse 2, 3011 Bern
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern vom 22. August 2016; 32.13-14.14)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.09.2017, Nr. 100.2016.267U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Mit Kaufvertrag vom 26. August 2013 erwarb A.________ das unbebaute 
Grundstück … Gbbl. Nr. 1___. Das Grundbuchamt Seeland beurteilte die 
Handänderung als Kauf einer schlüsselfertigen Baute und berechnete mit 
Verfügung vom 10. Dezember 2013 die Handänderungssteuer auf 
Fr. 15'879.60, wobei es nebst dem deklarierten Landpreis einen 
ermessensweise festgelegten Werkpreis von Fr. 650'000.-- berücksichtigte. 
Gestützt auf den am 29. November und 9. Dezember 2013 zwischen 
A.________ und der B.________ AG abgeschlossenen Bauvertrag, worin 
für den Bau eines Einfamilienhauses ein Pauschalpreis von Fr. 437'690.-- 
vereinbart worden war, legte das Grundbuchamt Seeland in der Ein-
spracheverfügung vom 21. Februar 2014 die Handänderungssteuer auf 
Fr. 12'058.-- fest. Im Übrigen wies es die Einsprache ab. 
B.
Gegen die Einspracheverfügung gelangte A.________ am 20. März 2014 
mit Beschwerde an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern (JGK), die das Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss 
eines vor dem Verwaltungsgericht hängigen Beschwerdeverfahrens 
sistierte. Nach Wiederaufnahme des Verfahrens hiess die JGK die 
Beschwerde am 22. August 2016 insofern gut, als sie die Handänderungs-
steuer auf Fr. 11'471.45 reduzierte, da die Mehrwertsteuer auf dem Pau-
schalpreis gemäss Werkvertrag zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage 
eingeflossen sei. Soweit eine weitergehende Reduktion beantragt worden 
war, wies sie die Beschwerde ab. 
C.
Mit 
Eingabe 
vom 
19. September 
2016 
hat 
A.________ 
Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben und beantragt, der Entscheid der JGK 


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vom 22. August 2016 sowie die Einspracheverfügung vom 21. Februar 
2014 seien aufzuheben und die Handänderungssteuer sei lediglich auf dem 
Landpreis zu erheben. Eventuell sei die Sache zur weiteren Abklärung an 
das Grundbuchamt, subeventuell an die JGK zurückzuweisen. 
Der Kanton Bern, handelnd durch die JGK, schliesst mit Beschwerdeant-
wort vom 14. Oktober 2016 auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe 
vom 26. Oktober 2016 hat A.________ an seinen Anträgen festgehalten. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 
18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). 
Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, 
ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung einzutreten.
1.2
Anfechtungsobjekt ist der Entscheid der JGK vom 22. August 2016. 
Er hat die Einspracheverfügung des Grundbuchamts vom 21. Februar 2014 
ersetzt; diese gilt als inhaltlich mitangefochten (sog. Devolutiveffekt der 
Beschwerde; vgl. BVR 2010 S. 411 E. 1.4; s. auch BGE 136 II 539 E. 1.2). 
Soweit der Beschwerdeführer auch die Aufhebung der Einspracheverfü-
gung beantragt, ist auf die Beschwerde daher nicht einzutreten.
1.3
Der Streitwert beträgt weniger als Fr. 20'000.--, womit die Beurtei-
lung der Beschwerde in die einzelrichterliche Zuständigkeit fällt (Art. 57 


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Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Ge-
richtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). 
2.
2.1
Der zivilrechtliche Eigentumsübergang von Grundstücken unterliegt 
der Handänderungssteuer (Art. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 Bst. a HG). Die Steuer 
wird aufgrund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen. 
Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, welche die 
Käuferschaft der Veräusserin oder dem Veräusserer oder Dritten für das 
Grundstück zu erbringen hat (Art. 6 HG). Bei Kaufverträgen über eine 
schlüsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit und bei Kaufverträgen, die 
mit einem Werkvertrag so verbunden sind, dass eine schlüsselfertige Baute 
oder Stockwerkeinheit erworben wird, ist die Steuer auf dem Gesamtpreis 
(Landpreis und Werklohn) zu bemessen (Art. 6a HG). Sie beträgt 1,8 % 
(Art. 11 Abs. 1 HG).
2.2
Mit Art. 6a HG wollte der Gesetzgeber eine (namentlich) vom Bau-
fortschritt unabhängige Rechtsgrundlage für die Bemessung der Handän-
derungssteuer schaffen, um die steuerliche Gleichbehandlung der Käufer-
schaft bereits bebauter Grundstücke mit Personen zu gewährleisten, die 
eine künftige Baute erwerben (vgl. Nachtrag zum Vortrag des Regierungs-
rats vom 19. März 1997, in Tagblatt des Grossen Rates 1998, Beilage 22 
[nachfolgend: Vortrag zu Art. 6a HG], S. 6 ff.; Tagblatt des Grossen Rates 
1998, S. 700 ff., insb. 705 [Votum Rytz]). Eingefügt wurde die in Art. 6a HG 
verankerte Bemessungsgrundlage aufgrund einer wirtschaftlichen Ausle-
gung von Art. 6 HG. Anlass dafür war eine Praxisänderung des Verwal-
tungsgerichts: Danach bemisst sich die vermögensrechtliche Leistung der 
Käuferschaft auch nach dem Preis der noch zu erstellenden Baute, wenn 
der Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem Kaufvertrag 
zusammenhängt, dass nicht die Herstellung, sondern die Übertragung im 
Vordergrund steht, mithin der Vertragsgegenstand auch den Kauf einer 


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künftigen Sache umfasst (BVR 1997 S. 344 mit Verweis auf BVR 1995 
S. 267; vgl. VGE 2016/340 vom 9.8.2017 [zur Publ. bestimmt; noch nicht 
rechtskräftig] E. 2.4, 2012/470 vom 5.1.2015 E. 2.3, 2010/45 vom 
8.10.2010 E. 3.3, je mit Hinweisen).
2.3
Nach der Rechtsprechung zu Art. 6a HG ist dann vom Erwerb einer 
künftigen Sache auszugehen, wenn Kauf- und Werkvertrag derart verbun-
den sind, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht zustande gekom-
men wäre, oder der eine doch jedenfalls den Beweggrund für den Ab-
schluss des anderen bildete. Auf die äussere Form und Bezeichnung der 
Verträge kommt es nicht an (reiner Kaufvertrag über eine schlüsselfertige 
Baute, kombinierter Kauf-/Werkvertrag, separate Kauf- und Werkverträge). 
Ebenso wenig ist erforderlich, dass die Verträge von den gleichen Parteien 
abgeschlossen worden sind; so kann der Werklohn trotz fehlender tatsäch-
licher oder wirtschaftlicher Identität der Verkäuferin bzw. des Verkäufers 
des Grundstücks und der Werkunternehmerin bzw. des Werkunternehmers 
auch dann in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn auf 
dem Kaufgrundstück bereits vor der Handänderung eine Baubewilligung 
erteilt worden ist und die Käuferschaft mit dem Generalunternehmen einen 
Werkvertrag nach Massgabe der bereits bewilligten Pläne für die Überbau-
ung des Grundstücks abschliesst. Die gegenseitige Abhängigkeit muss sich 
aufgrund einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des Vertrags-
schlusses ergeben. Es genügt, dass das Geschäft seinem wirtschaftlichen 
Gehalt nach dem Kauf einer künftigen Sache (meist schlüsselfertigen 
Baute) gleichkommt, mithin Erwerbsobjekt der Boden mitsamt der zu er-
stellenden Baute bildet. Sind hingegen die (nacheinander oder auch gleich-
zeitig abgeschlossenen) Verträge wirklich unabhängig voneinander und ist 
die Käuferschaft im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in ihrer 
Entscheidung, wie und wann sie das Grundstück überbauen will, tatsäch-
lich noch frei, kann der Werklohn nicht der Handänderungssteuer unterstellt 
werden (VGE 2016/340 vom 9.8.2017 [zur Publ. bestimmt; noch nicht 
rechtskräftig] E. 3, 2012/470 vom 5.1.2015 E. 2.2, 22314 vom 28.3.2006, in 
BN 2006 S. 231 E. 3.1 [bestätigt durch BGer 2P.114/2006 vom 3.5.2006]; 
vgl. auch BVR 1997 S. 344 E. 3). 


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Seite 6
2.4
Für die Klärung der Frage, ob die für die Steuerbemessung mass-
gebende Gegenleistung allein im Landpreis oder aber im Landpreis und 
Werklohn zu erblicken sei, ist in erster Linie von Bedeutung, ob die beiden 
Verträge aufgrund einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des 
Vertragsschlusses als Einheit zu verstehen sind. Nach der Rechtsprechung 
des Verwaltungsgerichts liegt ein solcher Vertragsverbund nicht nur dann 
vor, wenn zwischen Verkäuferschaft und Werkunternehmen eine tatsächli-
che oder wirtschaftliche Identität besteht oder diese doch zumindest zu-
sammengewirkt haben. Das Gericht hat vielmehr die Anwendbarkeit Art. 6a 
HG schon mehrfach auch in Fällen bejaht, wo die Verkäuferschaft und das 
Werkunternehmen nicht (gegen aussen sichtbar) zusammengewirkt haben. 
Entscheidende Indizien für die faktische und/oder rechtliche Bindung der 
Käuferschaft in Bezug auf den Bau eines Gebäudes oder einer Wohnein-
heit bildeten dabei etwa die Verpflichtung zur Bezahlung eines Reugelds 
bzw. der Verlust von bereits bezahlten Projektierungskosten, falls nicht ein 
bereits involviertes Werkunternehmen beauftragt wird (z.B. VGE 2010/45 
vom 8.10.2010), der Abschluss eines Werkvertrags vor dem Landkauf 
(VGE 22314 vom 28.3.2006, in BN 2006 S. 231 E. 3.3 [bestätigt durch 
BGer 2P.114/2006 vom 3.5.2006 E. 2.3]; vgl. auch den vor Inkrafttreten von 
Art. 6a HG ergangenen VGE 20554 vom 16.3.1999 E. 5b [bestätigt durch 
BGer 2P.123/1999 und 2P.198/1999 vom 25.7.2000 E. 2b]), die zeitliche 
Nähe zwischen Landkauf und Abschluss der Werkverträge beim Kauf einer 
Parzelle, die Teil einer Gesamtüberbauung bildete und zuvor schlüsselfer-
tig überbaut zum Verkauf angeboten worden war, wobei die Käuferschaft 
für den Bau des sich optisch nahtlos in die Gesamtüberbauung einfügen-
den Einfamilienhauses das mit dem Vorprojekt befasste Architekturbüro 
beauftragt hat (VGE 2012/470 vom 5.1.2015) sowie der Eintritt in einen 
bereits bestehenden Totalunternehmerwerkvertrag, welcher der (neuen) 
Bauherrschaft betreffend Art und Zeitpunkt der Überbauung sowie das 
ausführende (Total-)Unternehmen kaum Spielraum lässt (VGE 2016/340 
vom 9.8.2017 [zur Publ. bestimmt; noch nicht rechtskräftig], 23437 vom 
28.5.2009). 


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3.
Unter den Parteien ist strittig, ob sich die vom Beschwerdeführer zu leis-
tende Handänderungssteuer nur auf dem Landpreis oder auch auf dem 
Werkpreis bemisst. 
3.1
Dabei ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: Am 13. Juni 
2013 beauftragte der Beschwerdeführer die B.________ AG, auf der Par-
zelle Nr. 1___ ein Einfamilienhaus «nach der B.________-Modellvorgabe 
spez.» zu projektieren. Gegen ein Entgelt von Fr. 30ʹ000.-- verpflichtete 
sich die B.________ AG zu «Vorabklärungen bezüglich Baulandparzelle, 
Bebaubarkeit, Baugesetz etc.», zur Durchführung eines «Kunden-Archi-
tekten-Gespräch[s]», zur Ausarbeitung eines Vorprojekts samt Projektplä-
nen sowie zur Einreichung des Baugesuchs. Die Parteien vereinbarten, 
dass die Projektierungskosten an einen späteren Werkvertrag angerechnet 
werden, falls der Beschwerdeführer die B.________ AG mit dem Bau des 
Einfamilienhauses beauftragt. Am 26. August 2013 schloss der Beschwer-
deführer mit der C.________ AG einen Kaufvertrag über das Grundstück 
Nr. 1___ ab. Nur zwei Tage später, am 28. August 2013, unterzeichnete er 
das Baugesuch, reichte vom 20. und 29. August 2013 datierende Pläne ein 
und schloss am 29. November 2013 bzw. 9. Dezember 2013 den 
Werkvertrag mit der B.________ AG für den Bau eines Hauses nach dem 
Modell «…» zu einem Preis von Fr. 437ʹ690.-- (inkl. Zusatzleistungen bzw. 
Rabatte zufolge entfallender Leistungen) ab (vgl. zum Ganzen Beilagen zur 
Vernehmlassung des Grundbuchamts vom 25.8.2015 an die JGK, 
nachfolgend: Beilagen Grundbuchamt). 
3.2
Gegen den von der JGK bestätigten Einbezug des Werkpreises als 
Bemessungsgrundlage macht der Beschwerdeführer in sachverhaltlicher 
Hinsicht geltend, er sei in Bezug auf die Wahl des Werkunternehmens und 
der Art der Überbauung frei gewesen. Die vorgängige Abklärung der Reali-
sierbarkeit des Bauprojekts vermöge daran nichts zu ändern. Die Verkäufe-
rin habe seine und drei weitere Einfamilienhausparzellen der Überbauung 
Brückfeld ohne Vorgaben veräussert. Zwei der anderen Käuferschaften 
hätten ihr Grundstück «unter Beizug eines Architekten» überbaut und seien 


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nur auf dem Landpreis besteuert worden, wohingegen er und die dritte 
Partei, die ein anderes Fertighausunternehmen gewählt habe, auf dem Ge-
samtpreis besteuert worden seien. Diese Ungleichbehandlung sei umso 
stossender, als alle diese Personen ihr Grundstück in der Absicht erworben 
hätten, darauf ein Einfamilienhaus zu bauen (vgl. Beschwerde S. 3 f., 
10 ff.). 
3.3
Anlass für die in Art. 6a HG kodifizierte Praxis des Verwaltungsge-
richts waren insbesondere Überlegungen der Rechtsgleichheit: Wer mit 
dem Land ein noch zu bauendes, aber (auf dem Papier) in den wesentli-
chen Merkmalen bereits vorbestimmtes Haus miterwirbt, soll gleich behan-
delt werden wie eine Käuferschaft, deren Haus schon gebaut ist (BVR 1997 
S. 344 E. 3c/cc). Ist die Käuferschaft im Zeitpunkt des Landerwerbs hin-
sichtlich der Art und Weise der Überbauung des Grundstücks nicht mehr 
frei, hat die Besteuerung unabhängig vom Baufortschritt zu erfolgen. Ob in 
solchen Fällen lediglich detaillierte und verbindliche Pläne bestehen, ob 
erst der Baugrund vorbereitet worden ist oder der Bau kurz vor der Vollen-
dung steht, soll keine Rolle spielen. Ist der Wille der Käuferschaft im Zeit-
punkt des Landkaufs auch auf den Erwerb eines bestimmten Hauses bzw. 
einer bestimmten Wohneinheit gerichtet, rechtfertigt sich keine unter-
schiedliche Besteuerung je nach Baubeginn bzw. Baufortschritt (vorne 
E. 2.2; angefochtener Entscheid E. 4.2). Bei den Absichten der Käufer-
schaft handelt es sich um eine innere Tatsache, die nur schwer zu bewei-
sen ist. Wenn der direkte Beweis nicht möglich ist, darf auf das äussere 
Verhalten einer Person, die konkreten Umstände oder andere Indizien ab-
gestellt werden (BGE 140 III 193 E. 2.2.1, 134 III 452 E. 4.1; BVR 2012 
S. 58 E. 4.1). 
3.4
Die Vorinstanz hat in Übereinstimmung mit dem Grundbuchamt ins-
besondere aufgrund des Bestehens eines Vorvertrags sowie des unmittel-
baren Aufeinanderfolgens von Landkauf, Baugesuchseinreichung und Un-
terzeichnung des Werkvertrags geschlossen, der Beschwerdeführer habe 
mit dem Landkauf auch ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus erworben 
(angefochtener Entscheid E. 5.2). Soweit dieser geltend macht, er sei in 
seiner Entscheidung frei gewesen, mit wem und wie er das Grundstück 
überbauen will (vgl. Beschwerde S. 3 f.), kann ihm nicht gefolgt werden: Mit 


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dem «Projektierungsauftrag» vom 13. Juni 2013 hat der Beschwerdeführer 
die B.________ AG nicht nur beauftragt, die Bebaubarkeit des noch zu er-
werbenden Grundstücks zu prüfen, sondern auch ein Vorprojekt und Pro-
jektpläne im Massstab 1:100 auszuarbeiten sowie ein Baugesuch einzu-
reichen (vgl. Beilage 1 Grundbuchamt). Gestützt auf die Umstände ist da-
von auszugehen, dass er bereits bei der Auftragserteilung, spätestens aber 
im Zeitpunkt des Landkaufs wusste, welches Hausmodell aus dem Angebot 
der B.________ AG realisiert werden soll (vgl. Beilage 16 Grundbuchamt). 
Umgekehrt durfte er beim Abschluss des «Projektierungsauftrags» damit 
rechnen, die im Vertrag genannte Parzelle später tatsächlich erwerben zu 
können. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (vgl. Be-
schwerde S. 8 mit Hinweis auf Roland Pfäffli, Rechtsprechung und ausge-
wählte Rechtsfragen 2015, in BN 2015 S. 139 ff., 196) stellt bereits dieser 
zeitliche Ablauf ein gewichtiges Indiz für den Kauf einer künftigen Sache 
dar: Ohne eine Verbindung zwischen den beiden Verträgen würde die 
Käuferschaft von einem solchen Vorgehen Abstand nehmen, um nicht Ge-
fahr zu laufen, die erheblichen Projektierungskosten unnötig ausgegeben 
zu haben. Der Umstand, dass der Beschwerdeführer die Auslagen von 
Fr. 30ʹ000.-- für die Ausarbeitung eines konkreten, detaillierten Bauprojekts 
verloren hätte, wenn er das Land später nicht hätte erwerben können bzw. 
sich nach dem Landkauf gegen den Bau mit der B.________ AG entschie-
den hätte, zeigt deutlich, dass eine gewisse Verbindung zwischen den Ver-
trägen bestand und er in seiner Entscheidung, mit wem und wie er das 
Grundstück überbauen will, nicht mehr frei war (vgl. Rechtsprechungsüber-
sicht vorne E. 2.4). Die geltend gemachten allgemeinen Vorteile beim Kauf 
eines Fertighauses (vgl. Beschwerde S. 5 f.) gehen an der Sache vorbei 
und sind nicht geeignet, die für den Kauf einer künftigen Sache sprechen-
den Indizien zu widerlegen (vgl. auch hinten E. 3.6). 
3.5
Der Beschwerdeführer rügt eine unsachgerechte Ungleichbehand-
lung in Bezug auf die Käuferinnen und Käufer der benachbarten Parzellen, 
die ihr Land nicht mit einer Anbieterin von Fertighäusern haben überbauen 
lassen (vgl. Beschwerde S. 3 f., 10 ff.). Er macht jedoch keine Ausführun-
gen dazu, ob die von den Vorinstanzen als wesentlich erachteten Um-
stände (vgl. E. 3.4 hiervor) bei diesen Handänderungen auch gegeben wa-
ren. So ist nicht aktenkundig, ob die Nachbarinnen und Nachbarn im Zeit-


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Seite 10
punkt des Landerwerbs bzw. vorher mit der B.________ AG oder einem 
anderen Unternehmen einen «Projektierungsauftrag» abgeschlossen 
haben. Unbekannt ist ebenfalls, ob auch sie unmittelbar nach dem 
Landkauf 
ein 
Baugesuch 
eingereicht 
haben. 
Der 
Vorwurf 
der 
ungerechtfertigten Ungleichbehandlung scheitert daher bereits an der 
mangelnden Vergleichbarkeit. Doch selbst wenn diese Käuferschaften 
ebenfalls einen «Projektierungsauftrag» abgeschlossen hätten, wäre der 
Sachverhalt nicht vergleichbar: Anders als der Beschwerdeführer hätten sie 
sich in diesem Fall trotz Anrechnung der Projektierungskosten an einen 
späteren Bauauftrag durch diesen Vertrag offenbar nicht gebunden gefühlt. 
Ihr Wille wäre demnach im Zeitpunkt des Landkaufs nicht auch auf den 
Erwerb eines bestimmten (schlüsselfertigen) Einfamilienhauses gerichtet 
gewesen. Aus ihrem Verhalten wäre vielmehr zu schliessen, dass sie sich 
– trotz allfälligen finanziellen Folgen – vorbehalten hätten, kein Fertighaus 
zu erwerben, sondern ihr Land unter Beizug eines Architekturbüros nach 
eigenen Vorstellungen zu überbauen. Der Beschwerdeführer verkennt, 
dass nicht entscheidend ist, ob die allen vier Käuferschaften gemeine 
Absicht bestand, das Bauland mit einem Einfamilienhaus überbauen zu 
lassen. Zu prüfen ist vielmehr, ob diese Absicht auch den Abschluss eines 
bestimmten Werkvertrags mit einem bestimmten Unternehmen mit-
umfasste. Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was erkennen liesse, 
dass die bloss auf dem Landpreis besteuerten Nachbarinnen und Nach-
barn im Zeitpunkt des Landerwerbs einen solchen Entscheid gefasst hät-
ten. Unterscheidet sich der zu beurteilende Sachverhalt in den tatbestands-
relevanten und damit wesentlichen Punkten, liegt keine rechtsungleiche 
Behandlung vor (vgl. etwa BGE 139 II 49 E. 7.1 [Pra 102/2013 Nr. 33]; 
BVR 2013 S. 85 E. 8.1). Im Gegenteil liesse sich mit dem Rechtsgleich-
heitsgebot kaum vereinbaren, wenn der Beschwerdeführer ausschliesslich 
auf dem Landpreis besteuert würde, obwohl sein Wille schon im Zeitpunkt 
des Landkaufs auf den Erwerb eines bestimmten schlüsselfertigen Hauses, 
mithin auf den Kauf einer künftigen Sache gerichtet war (vgl. auch 
E. 4.2 f.). 
3.6
Soweit der Beschwerdeführer eine Ungleichbehandlung darin er-
kennt, dass eine Käuferschaft, die mit einem «Fertighausanbieter/GU» 
baut, immer auch auf dem Werkpreis Handänderungssteuern zu leisten hat 


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Seite 11
(Beschwerde S. 11 ff.), gibt er die Rechtsprechung zu Art. 6a HG sowie die 
Erwägungen der Vorinstanz unzutreffend wieder. Nicht jede Zusammenar-
beit mit einer Anbieterin von Fertighäusern führt zur Anwendbarkeit von 
Art. 6a HG. Diese Bestimmung greift beim Kauf von Fertighäusern erst 
dann, wenn wie im vorliegenden Fall aufgrund der konkreten Umstände 
geschlossen werden muss, dass die Käuferschaft beim Landkauf nicht 
mehr frei war in ihrem Entscheid darüber, mit wem und wie sie ihr Grund-
stück überbauen will. Mit diesem wesentlichen Unterscheidungskriterium 
setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander, weshalb sich Weite-
rungen dazu erübrigen. Dies gilt auch in Bezug auf die unter Hinweis auf 
Art. 8 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) geltend gemachte «Ver-
letzung des Kerngehalts des Rechtsgleichheitsgebotes» (vgl. Beschwerde 
S. 10): Bei der Klärung der Frage, ob der Wille der Käuferschaft auf den 
Erwerb eines bestimmten Hauses bzw. einer bestimmten Wohneinheit ge-
richtet war, bildet die Art des Werkvertrags nur eines von verschiedenen 
Indizien. Käuferinnen und Käufer, die kein Fertighaus erwerben und nicht 
mit einem Generalunternehmen zusammenarbeiten, können aufgrund (an-
derweitiger) rechtlicher oder finanzieller Bindungen in ihrem Entscheid be-
treffend die Überbauung der Parzelle genauso eingeschränkt sein, was 
jeweils gestützt auf die gesamten Umstände geprüft und gegebenenfalls 
bejaht wird (vgl. VGE 2012/470 vom 5.1.2015; vorne E. 2.4). Von einer 
«stereotype[n] Benachteiligung des GU-Kunden» kann daher keine Rede 
sein, und die sinngemäss geltend gemachte Verletzung des Diskriminie-
rungsverbots (Art. 8 Abs. 2 BV) erweist sich von vornherein als haltlos. 
4.
Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, Art. 6a HG finde auf sog. Dreipartei-
enverhältnisse nur sehr restriktiv Anwendung: Ist die Verkäuferschaft des 
Landes mit dem Werkunternehmen nicht identisch, sei der Einbezug des 
Werkpreises als Bemessungsgrundlage nur dann gerechtfertigt, wenn 
diese beiden Parteien so zusammenarbeiten würden, dass die Käufer-
schaft gezwungen sei, ein bestimmtes Bauprojekt in Form einer sog. Bau-
bindung zu übernehmen (vgl. Beschwerde S. 6 ff., 17). 


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Seite 12
4.1
Der Beschwerdeführer sieht sein Verständnis von Art. 6a HG in der 
von Toni Amonn geäusserten Kritik an der Rechtsprechung zu dieser Be-
stimmung bestätigt (vgl. Toni Amonn, Handänderungssteuer bei schlüs-
selfertigen Bauten, in BN 2011 S. 154 ff.). Der Autor vertritt die Auffassung, 
dass wirtschaftlich (nur) dann vom Erwerb einer schlüsselfertigen Baute 
gesprochen werden könne, wenn die Dispositionsfähigkeit der Käuferschaft 
erheblich eingeschränkt sei. Dies könne sich aus einer engen wirtschaftli-
chen oder rechtlichen Verbindung zwischen Verkäuferschaft und Werkliefe-
rantin bzw. -lieferant ergeben oder wenn eine «Baubindung» bestehe. Das 
Gleiche gelte bei Gesamtüberbauungen, weil die Käuferschaft das von der 
Verkäuferschaft «aufgegleiste» und ihr so angebotene Projekt übernehmen 
müsse (Toni Amonn, a.a.O., S. 164). Es gehe mithin bei Art. 6a HG um die 
Erfassung von Sachverhalten, bei denen die Käuferschaft auf die Gebäu-
deerstellung bzw. -vollendung keinen massgeblichen Einfluss mehr habe 
oder zu nehmen brauche, weil Konzeption und Projektierung bereits von 
der Verkäuferschaft veranlasst und die Werkverträge von ihr geprägt wor-
den seien (Toni Amonn, a.a.O., S. 165 f.). Habe hingegen nicht die Ver-
käuferschaft, sondern die Käuferschaft selbst ihre Dispositionsfreiheit ein-
geschränkt, sei dies unerheblich. So bewirkten etwa Projektstudien und 
dergleichen, welche die Käuferschaft aus freien Stücken veranlasst habe, 
keine Verbindung zwischen Kauf- und Werkvertrag, die dem Kauf einer 
künftigen Sache gleichkomme. Obschon solche Abklärungen Kosten verur-
sachen würden, sei die Dispositionsfreiheit nicht eingeschränkt, zumindest 
nicht durch die Verkäuferschaft, auf die allein es bei der Abgrenzung der 
unter den Anwendungsbereich von Art. 6a HG fallenden Sachverhalte an-
komme (Toni Amonn, a.a.O., S. 164, 166 ff.). 
4.2
Das Erfordernis, dass die Verkäuferschaft auf das Zustandekom-
men des Werkvertrags eingewirkt haben muss, findet weder im Wortlaut 
noch in der Entstehungsgeschichte von Art. 6a HG eine Stütze, wie die 
Vorinstanz insbesondere unter Hinweis auf die Materialien (vgl. Vortrag zu 
Art. 6a HG S. 10 f.) zutreffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid 
E. 4.1 ff., insb. 4.3). Die hiervor wiedergegebene Kritik an der Rechtspre-
chung zu Art. 6a HG trägt auch dem Umstand zu wenig Rechnung, dass 
die dieser Bestimmung zugrunde liegende Praxis vor allem die Beseitigung 
einer Ungleichbehandlung des Erwerbs bestehender und künftiger Bauten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.09.2017, Nr. 100.2016.267U, 
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bezweckte (vorne E. 3.3; angefochtener Entscheid E. 4.2). Von diesem Ziel 
liess sich auch der Gesetzgeber beim Erlass von Art. 6a HG leiten (vgl. 
Tagblatt des Grossen Rates 1998, S. 705 [Votum Rytz]). Im Zentrum der 
Betrachtung kann daher nicht ein allfälliges (gegen aussen sichtbares) 
Verhalten der Verkäuferschaft liegen (so Toni Amonn, a.a.O., S. 165), son-
dern die Situation der Käuferschaft im Moment des Landerwerbs. Wer 
diese Situation herbeigeführt hat bzw. was die Gründe sind, weshalb sich 
die Käuferschaft in einer Situation fehlender Dispositionsfreiheit befindet, ist 
aus Rechtsgleichheitsgesichtspunkten nicht von Bedeutung. Im Übrigen 
war die Praxis des Einbezugs des Werkpreises in die Bemessungsgrund-
lage vor Inkrafttreten von Art. 6a HG nicht auf Fälle beschränkt, in denen 
die Verkäuferschaft mit dem Werkunternehmen identisch war (vgl. jedoch 
Toni Amonn, a.a.O., S. 158 ff.): Im Entscheid VGE 20554 vom 16.3.1999 
prüfte das Gericht ungeachtet der fehlenden Identität von Verkäuferschaft 
und Bauunternehmen bzw. eines aktenkundigen Zusammenwirkens zwi-
schen den beiden, ob die Käuferschaft frei war, wann und wie sie das 
Grundstück überbauen will, was gestützt auf einen vor dem Landkauf ab-
geschlossenen Werkvertrag samt Verpflichtung zu einer Reugeldzahlung 
im 
Fall 
eines 
Rücktritts 
verneint 
wurde 
(E. 5b 
[bestätigt 
durch 
BGer 2P.123/1999 und 2P.198/1999 vom 25.7.2000 E. 2b]). Soweit der 
Beschwerdeführer die in E. 2.4 wiedergegebene Rechtsprechung als zu 
weitgehend erachtet, kann ihm daher nicht gefolgt werden: Die Zusammen-
rechnung von Land- und Werkpreis unter bestimmten Voraussetzungen 
auch in Fällen, wo die Verkäuferschaft und das Werkunternehmen nicht 
identisch sind und auch nicht aktenkundig zusammengewirkt haben, beruht 
auf den gleichen Grundsätzen, die zur genannten Praxisänderung des 
Verwaltungsgerichts und letztlich zum Erlass von Art. 6a HG geführt haben 
(vorne E. 2.2) und liegt nicht ausserhalb des Anwendungsbereichs dieser 
Bestimmung. 
4.3
Zu Recht hält die Vorinstanz bei der Frage der Anwendbarkeit von 
Art. 6a HG am Willen der Käuferschaft als massgebliches Kriterium fest 
(angefochtener Entscheid E. 4.2; a.M. Toni Amonn, a.a.O., S. 168). Dass 
es sich dabei um ein entscheidendes Kriterium handelt, ergibt sich zwei-
felsfrei aus den Materialien (vgl. Vortrag zu Art. 6a HG S. 10; vgl. bereits 
VGE 20554 vom 16.3.1999 E. 5b am Ende, 5d) und beruht wiederum auf 


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dem Bestreben, vergleichbare Sachverhalte gleich zu besteuern. Abgese-
hen von gewissen Schwierigkeiten bei dessen Überprüfung (vorne E. 3.3) 
zeigen gerade die vom Beschwerdeführer genannten vermeintlichen Ver-
gleichsfälle, wie gut sich dieses Merkmal zur Abgrenzung der Anwendbar-
keit von Art. 6a HG eignet (vorne E. 3.5). – Das Auslegungsergebnis der 
JGK und mithin ihre Bestätigung des Einbezugs des vom Beschwerdefüh-
rer für sein Einfamilienhaus bezahlten Werkpreises in die Bemessungs-
grundlage der Handänderungssteuer stehen in Einklang mit der langjähri-
gen Rechtsprechung zu Art. 6a HG und halten der Rechtskontrolle stand. 
Für das Verwaltungsgericht besteht auch unter Berücksichtigung der gegen 
die Rechtsprechung vorgebrachten Kritik kein Anlass, davon abzuweichen. 
4.4
Die übrigen Vorbringen des Beschwerdeführers vermögen dieses 
Ergebnis nicht in Frage zu stellen: Das Bundesgericht hat vor und nach 
Einführung von Art. 6a HG die vom Beschwerdeführer kritisierte Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts (auf staatsrechtliche Beschwerde hin) 
bestätigt (vorne E. 2.4). Dem vom Beschwerdeführer erwähnten BGE 
53 I 187 liegen eine andere rechtliche Grundlage und ein anderer Sachver-
halt zugrunde, weshalb sich daraus keine für die hier interessierende Fra-
gestellung wesentlichen Erkenntnisse gewinnen lassen. Dasselbe gilt für 
die Praxis in anderen Kantonen (vgl. Beschwerde S. 8 ff.). Der Beschwer-
deführer leitet aus der geltend gemachten Ungleichbehandlung auch eine 
Verletzung der Wirtschafts- und Vertragsfreiheit (vgl. Beschwerde S. 14 ff.) 
sowie des Grundsatzes der Allgemeinheit, der Gleichmässigkeit und Ver-
hältnismässigkeit der Besteuerung ab (vgl. Beschwerde S. 12 ff.). Beruht 
die Veranlagung der Handänderungssteuer zulasten des Beschwerdefüh-
rers wie dargelegt auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage im 
kantonalen Recht und liegt keine rechtsungleiche Behandlung vor (vorne 
E. 3.5 f.), erübrigen sich hier weitere Ausführungen zur gerügten Verfas-
sungswidrigkeit. Was den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaft-
lichen Leistungsfähigkeit anbelangt, erkennt der Beschwerdeführer zu 
Recht, dass dieser nur insoweit zum Tragen kommt, als es die Art der 
Steuer erlaubt (vgl. Beschwerde S. 13 ff.). Als Rechtsverkehrssteuer be-
misst sich die Handänderungssteuer nicht nach der allgemeinen wirtschaft-
lichen Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen, sondern nach der Höhe der 
Gegenleistung für den Grundstückerwerb (Art. 6 HG). Die gestützt auf 


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Art. 6a i.V.m. Art. 11 Abs. 1 HG erfolgte Bemessung der vom Beschwer-
deführer geschuldeten Handänderungssteuer steht daher nicht im Wider-
spruch zu Art. 127 Abs. 2 BV bzw. Art. 104 Abs. 1 der Verfassung des 
Kantons Bern (KV; BSG 101.1). 
5.
Der Beschwerdeführer beantragt als Beweismassnahme insbesondere die 
Befragung zahlreicher Personen. Die für die Beurteilung des Falles rele-
vanten Fakten ergeben sich ohne weiteres aus den Akten (vorne E. 3.1, 
3.4). Die Beweisanträge werden daher abgewiesen (vgl. Art. 18 VRPG; zur 
Zulässigkeit antizipierter Beweiswürdigung statt vieler BVR 2015 S. 557 
E. 3.8, 2012 S. 252 E. 3.3.3; BGE 142 II 433 E. 4.4, 141 I 60 E. 3.3; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 18 N. 8 ff.). Bedarf es keiner weiteren Abklärungen, besteht auch kein 
Anlass zur Rückweisung der Sache an das Grundbuchamt bzw. an die JGK 
(vgl. vorne Bst. C). Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als 
unbegründet und ist abzuweisen. 
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet die Einzelrichterin:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.


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2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1ʹ500.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- dem Grundbuchamt Seeland
Die Einzelrichterin:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.