be_verwaltungsgericht · 100 2025 95 · 2026-06-11 · de
3er-Kammer des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern


100.2025.95U
STE/SCN/FRM
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 11. Juni 2026
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Marti, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Schaller
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
B.________ und C.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Reichenbach im Kandertal
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Bahnhofstrasse 30,
3713 Reichenbach im Kandertal

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 2
betreffend Baubewilligung; Neubau eines Wohnhauses (Entscheid der Bau-
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 25. Februar 2025;
BVD 110/2024/45)
Prozessgeschichte:
A.
B.________ und C.________ sind Eigentümer und Eigentümerin des im Pe-
rimeter der Überbauungsordnung (ÜO) «Rossi – Kiental» vom 22. Mai 1986
(nachfolgend: ÜO Rossi) liegenden Grundstücks Reichenbach im Kandertal
Gbbl. Nr. 1________. Am 6. April 2023 reichten sie bei der Einwohnerge-
meinde (EG) Reichenbach im Kandertal ein Baugesuch für den Neubau ei-
nes Wohnhauses (Rundholz) mit angebautem Carport ein. Dagegen erhob
unter anderen A.________ Einsprache. Am 19. Oktober 2023 reichten
B.________ und C.________ eine Projektänderung ein, mit der sie auf die
Erstellung eines Carports verzichteten. A.________ hielt an seiner Einspra-
che fest. Die EG Reichenbach im Kandertal bewilligte das Bauvorhaben mit
Gesamtentscheid vom 23. Februar 2024 und wies die Einsprachen ab.
B.
Dagegen erhob A.________ am 28. März 2024 Beschwerde bei der Bau-
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Am 23. August 2024 reich-
ten B.________ und C.________ eine Projektänderung bezüglich der Bal-
kontiefe ein. Mit Entscheid vom 25. Februar 2025 wies die BVD die Be-
schwerde ab, soweit sie darauf eintrat, bewilligte die Projektänderung und
bestätigte im Übrigen den Entscheid der EG Reichenbach im Kandertal vom
23. Februar 2024.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 3
C.
Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 28. März 2025 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der Entscheid der BVD sei aufzu-
heben und das Baugesuch vom 23. Mai 2023 sei nicht zu bewilligen (Bau-
abschlag); eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
B.________ und C.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom
1. Mai 2025, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese einzutreten
sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 24. April 2025 ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerde.
Auf Aufforderung der Instruktionsrichterin haben B.________ und
C.________ am 2. Dezember 2025 Unterlagen zum Bestand und Umfang
einer Hecke auf der Bauparzelle eingereicht. A.________ und die EG Rei-
chenbach im Kandertal haben sich am 16. bzw. 17. Januar 2026 dazu
geäussert, die BVD hat mit Eingabe vom 18. Dezember 2025 auf eine Stel-
lungnahme verzichtet. B.________ und C.________ haben sich hierauf am
10. Februar sowie 27. März 2026 und A.________ am 12. März 2026 noch-
mals geäussert.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist als Miteigentümer eines Grundstücks, das in einer Distanz von
weniger als 100 m Luftlinie zum Baugrundstück sowie an der gleichen Er-
schliessungsstrasse liegt, durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Än-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 4
derung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Bau-
gesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über
Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die
Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die ÜO Rossi regelt die Überbauung eines oberhalb von Kiental westlich des
Erlibachs gelegenen Gebiets. Sie besteht aus einem Überbauungsplan, ei-
nem Richtplan, einem Situationsplan Winterabstellplätze sowie den Über-
bauungsvorschriften (im Folgenden: ÜV; act. 7A1-5). Es sind drei Sektoren
mit Baufeldern ausgeschieden, wobei in der Mitte des ÜO-Perimeters eine
sektorübergreifende Fläche in der Landwirtschaftszone verbleibt (vgl. Über-
bauungsplan sowie Anhang 3 ÜV). Weiter sind u.a. die Erschliessungsanla-
gen festgelegt, namentlich Baubereiche für eine zentrale Parkierungsanlage
im Sektor 1 (vgl. Überbauungsplan, Art. 3 und 11 ÜV). Die Bauparzelle be-
findet sich ebenfalls in diesem Sektor neben dem Damm entlang des
Erlibachs. Geplant ist ein talseitig ausgerichtetes, aus Rundhölzern gebautes
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (sog. Blockhaus; vgl. bewilligte Pläne,
Vorakten BVD 3A pag. 136 f. Beilagen 24, 26-28).
3.
Der Beschwerdeführer bestreitet erstmals vor Verwaltungsgericht die Zonen-
konformität des Bauvorhabens.
3.1
Er macht geltend, gemäss Art. 49 Bst. b des Baureglements der EG
Reichenbach im Kandertal vom 29. Mai 2006 (BauR; einsehbar unter:
 , Rubriken «Gemeinde/Politik und Verwaltung/
Verwaltung/Reglemente, Verordnungen und Dokumente») liege das Gebiet
der ÜO Rossi in einer Ferienhauszone mit Überbauungsplan und Sonder-
bauvorschriften, und auch nach Art. 4 ÜV sei die Rossiallmend eine Ferien-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 5
hauszone, d.h. vornehmlich für den Bau von Ferien- und Wochenendhäu-
sern bestimmt. Bereits jetzt würden allerdings fast alle auf der Rossiallmend
bestehenden Gebäude als Erstwohnungen genutzt, und mit der Umsetzung
des strittigen Bauvorhabens käme eine weitere Erstwohnungsnutzung hinzu.
Damit werde die ÜO Rossi ihres Sinnes entleert; statt einer Ferienhauszone
werde sie faktisch zu einer reinen Wohnzone (Beschwerde Rz. 28 ff. S. 7).
3.2
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Zwar ist die Rossi-
allmend nach Art. 4 ÜV eine Ferienhauszone (Abs. 1); der Sektor 1, in dem
sich die Bauparzelle befindet (vgl. vorne E. 2), ist aber der einheimischen
Bevölkerung zu möglichst günstigen Bedingungen zum Bau von Wohnhäu-
sern zur Verfügung zu stellen (Abs. 2). Im Mitbericht zur ÜO Rossi wird dazu
ausgeführt, dass die Entwicklungsmöglichkeiten für den Wohnungsbau der
einheimischen Bevölkerung in der Dorfzone von Kiental stark eingeschränkt
seien, weil die freien Flächen innerhalb des Siedlungsgebiets landwirtschaft-
lich genutzt würden. Um dem Bedürfnis der Bevölkerung nach zusätzlichem
Wohnraum nachzukommen und der Abwanderung entgegenzuwirken,
sollten deshalb innerhalb der Ferienhauszone Rossiallmend auch Wohnbau-
ten für die einheimische Bevölkerung ermöglicht werden (Mitbericht ÜO
Rossi S. 2, act. 9A). Die Wohnnutzung durch einheimische Bevölkerung im
Sektor 1 der ÜO Rossi widerspricht der vorgesehenen Nutzungsart somit
nicht, wie die Beschwerdegegnerschaft und die Vorinstanz zu Recht aus-
führen (Beschwerdeantwort S. 4, act. 4; Vernehmlassung S. 1, act. 3). Das
Bauvorhaben erweist sich als zonenkonform. Es besteht daher kein Anlass,
bei der EG Reichenbach im Kandertal weitere Informationen zur Anzahl und
zum Anteil an Ferienwohnungen auf der Rossiallmend einzuholen (Be-
schwerde Rz. 34 S. 8). Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
4.
Weiter bestreitet der Beschwerdeführer, dass das geplante Blockhaus den
massgeblichen Gestaltungsvorschriften entspricht.
4.1
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen Landschaf-
ten sowie Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Bei dieser Vor-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 6
schrift handelt es sich um die «ästhetische Generalklausel» im Sinn eines
allgemeinen Beeinträchtigungsverbots (BVR 2025 S. 281 E. 4.1.1, 2009
S. 328 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II,
5. Aufl. 2020/2024, Art. 9/10 N. 13 f.). Die Gemeinden sind befugt, eigene
Ästhetikvorschriften zu erlassen (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und
f BauG; Art. 12 Abs. 4 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV;
BSG 721.1]; BVR 2007 S. 58 E. 4.2). Solche Vorschriften müssen aber, um
eine selbständige Bedeutung zu haben, konkreter gefasst sein als die kan-
tonalen und dürfen Letztere nicht nur allgemein anders umschreiben
(BVR 2025 S. 281 E. 4.1.1, 2021 S. 150 [VGE 2019/414/427 vom
15.12.2020] nicht publ. E. 5.1 mit Hinweisen). Die EG Reichenbach im Kan-
dertal hat in Art. 10 ÜV eine solche spezifische Gestaltungsvorschrift erlas-
sen.
Art. 10 Architektonische Gestaltung
Die Anlage soll als architektonische Einheit gestaltet werden. Das
Sockelgeschoss, die hangseitige Fassade und die weniger besonnte
Seitenfassade (N, NW) können in Massivbauweise erstellt werden, die
übrigen Fassaden in einer zeitgemässen Holzkonstruktion.
Gemäss Art. 2 ÜV gilt zudem das BauR, soweit die Sonderbauvorschriften
nichts anderes regeln. Die Gemeinde hat die Baugestaltung in Art. 11 ff.
BauR geregelt. Nach der allgemeinen Gestaltungsvorschrift in Art. 11 BauR
sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit der beste-
henden Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Bei der Be-
urteilung, ob eine gute Gesamtwirkung entsteht, ist besonders auf Standort,
Stellung, Form und Dimension eines Gebäudes einzugehen (Abs. 2). Die
Art. 12 ff. BauR regeln Einzelheiten zu Gebäudeproportionen, Fassadenge-
staltung, Gebäudestellung und Firstrichtung sowie Dachform, -aufbauten
und Bedachungsmaterial von Hauptgebäuden. Die Gemeinde hat damit
auch im BauR von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eigene Gestaltungs-
vorschriften zu erlassen, die über die ästhetische Generalklausel von Art. 9
Abs. 1 BauG hinausgehen und damit eigenständige Bedeutung haben.
4.2
Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, das geplante Blockhaus
widerspreche Art. 10 ÜV, welcher Gebäude des «Chalet-Typs» vorschreibe,
und erziele deshalb auch keine gute Gesamtwirkung mit der bestehenden
Umgebung.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 7
4.2.1
Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der
Wendung «zeitgemässe Holzkonstruktion» in Art. 10 ÜV um einen unbe-
stimmten kommunalen Gesetzesbegriff, bei dessen Auslegung der Ge-
meinde ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (angefochtener Ent-
scheid E. 4e S. 8; BVR 2025 S. 281 E. 4.1.2, 2009 S. 328 E. 5.3; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 9/10 Nr. 4 ff.). Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu
bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Gemäss
Gemeinde ist das geplante, vollständig aus Holz gebaute Blockhaus eine
nach Art. 10 ÜV zeitgemässe Holzkonstruktion. Bei den im Anhang 2 ÜV ab-
gebildeten Gebäuden handle es sich nicht um eine Gestaltungsvorgabe,
sondern um Veranschaulichungen verschiedener Messweisen wie beispiels-
weise der Gebäudehöhe (Gesamtentscheid vom 23.2.2024, Vorakten Ge-
meinde 3B act. 1). Die Vorinstanz hat diesen Befund nach einer umfassen-
den und sorgfältigen Auslegung des Begriffs «zeitgemässe Holzkonstruk-
tion» bestätigt: Dem Wortlaut lasse sich nicht entnehmen, was mit einer
«zeitgemässen Holzkonstruktion» gemeint sei. Im allgemeinen Sprachge-
brauch könne der Begriff «Holzkonstruktion» auf verschiedene Arten von
Holzfassaden bezogen werden (Brettschichtholz- oder Rundholzkonstruktio-
nen, horizontal oder vertikal angebrachte Holzbalken). Der Zusatz «zeit-
gemäss» deute jedenfalls darauf hin, dass nicht ein bestimmter, historischer
Stil verlangt werde. Aus dem Wortlaut lasse sich somit nicht darauf schlies-
sen, dass nur ein Chalet mit Brettschichtholz gemeint sei. Nichts anderes
ergebe sich aus dem Titel von Anhang 2 ÜV, welcher den Begriff «Chalet-
Typ» ausdrücklich in Anführungszeichen setze und nicht die Gestaltung,
sondern die Messweise betreffe. Die zweite Skizze zeige zwar die Seitenan-
sicht eines Gebäudes, die Fassaden seien jedoch als weisse Flächen dar-
gestellt; Hinweise zur Gestaltung liessen sich daraus nicht entnehmen. Die
Materialien zur ÜO Rossi würden ebenfalls keine Informationen zur Gestal-
tung von «zeitgemässen Holzkonstruktionen» enthalten. Beim Sinn und
Zweck von Art. 10 ÜV sei zu beachten, dass die ÜO Rossi auf allen Seiten
von Landwirtschaftszone umgeben und auch innerhalb der ÜO ein Gebiet
der Landwirtschaftszone zugeordnet sei. In der Landwirtschaftszone west-
lich der ÜO, in der ÜO selber und im übrigen Gemeindegebiet gebe es Ge-
bäude mit unterschiedlichen Holzfassaden, darunter auch solche mit Rund-
hölzern. Innerhalb und rund um das ÜO-Gebiet seien Holzfassaden vorherr-
schend. Der Sinn und Zweck von Art. 10 ÜV dürfte deshalb darin bestehen,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 8
dieser Umgebung Rechnung zu tragen und bei den (talabwärts ausgerichte-
ten) Hauptfassaden eine einheitliche Materialisierung aus Holz und damit
eine natürliche, ländliche Optik sicherzustellen. Für die Erreichung dieses
Ziels sei keine bestimmte Holzkonstruktion vorausgesetzt; die Holzoptik
könne nicht nur durch Brettschichtholz, sondern auch durch Rundholz erzielt
werden. Abgesehen davon, dass in der Architekturliteratur keine einheitliche
Definition des «Chalet-Stils» bestehe, erfordere Art. 10 ÜV folglich keinen
solchen. Insgesamt sei deshalb nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde
Art. 10 ÜV dahingehend ausgelegt habe, dass nicht nur ein Brettschichtholz-
bau, sondern auch ein Rundholzbau eine «zeitgemässe Holzkonstruktion»
sein könne (angefochtener Entscheid E. 4f).
4.2.2
Gemäss dem Beschwerdeführer verkennt die Vorinstanz, dass es
sich bei der ÜO Rossi um eine Ferienhauszone handelt. Somit verfolge die
ÜO primär einen touristischen Zweck und es solle den Touristinnen und
Touristen eine einheitliche architektonische Gestaltung der Gebäude prä-
sentiert werden. Diese beabsichtigte Gestaltung werde im Anhang 2 ÜV als
«Chalet-Typ» umschrieben (Beschwerde Rz. 37 S. 8). – Diese Argumenta-
tion überzeugt nicht. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, lässt
sich aus dem Begriff «zeitgemässe Holzkonstruktion» nicht herauslesen,
dass ausschliesslich Bauten mit Brettschichtholzfassaden zulässig wären.
Vielmehr deutet schon der Zusatz «zeitgemäss» darauf hin, dass verschie-
dene Arten von Holzfassaden möglich sind und Änderungen im Baustil über
die Jahre berücksichtigt werden können. Hätte die Gemeinde eine
bestimmte, vom Beschwerdeführer als Chalet-Stil bezeichnete Holzbau-
weise gewollt, hätte sie das entsprechend regeln können. Wie sich aus dem
Mitbericht zur ÜO Rossi ergibt, war es ihr ein Anliegen, dass die Überbauung
einen einheitlichen Charakter aufweist, weil es sich um ein landschaftlich
empfindliches Gebiet handelt und die Überbauung von der gegenüberliegen-
den Talseite aus gut einsehbar ist. Deshalb hat die Gemeinde die Vorschrif-
ten für die Materialwahl der Fassaden verfeinert und insbesondere geregelt,
welche Teile mindestens in Holz auszuführen sind (Mitbericht der ÜO Rossi
S. 3 und 8, act. 9A); einen über eine «zeitgemässe Holzkonstruktion» hin-
ausgehenden besonderen Baustil hat sie aber nicht vorgeschrieben. Warum
ein Blockhaus keine zeitgemässe Holzkonstruktion sein sollte, erläutert der
Beschwerdeführer nicht und ist auch nicht ersichtlich. An diesem Ergebnis

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 9
ändert Anhang 2 ÜV nichts: Wie die Gemeinde und die Vorinstanz zutreffend
ausführen, handelt es sich dabei nicht um eine (präzisierende) Gestaltungs-
vorgabe, sondern um die Veranschaulichung einer Messweise. Konkret illus-
trieren die Skizzen in Anhang 2 ÜV die Massvorgaben für Sockelgeschosse,
die bei der Gebäudehöhe und der Geschosszahl nicht angerechnet werden.
Art. 5 Abs. 3 ÜV, der die entsprechenden Masse regelt, verweist denn auch
ausdrücklich auf Anhang 2 ÜV. Soweit der Beschwerdeführer meint, mit der
Ausscheidung einer Ferienhauszone werde generell der Bau des von ihm
bevorzugten Chalet-Typs angestrebt, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt wer-
den, sind für die Gestaltung doch nicht die Zonenvorschriften massgebend.
Auch soweit er geltend macht, die von der Bauherrschaft dokumentierten
Blockhäuser (Beschwerdeantwortbeilage 9, Vorakten BVD 3A pag. 94 ff.)
seien nicht beachtlich, weil sie nicht in einer Ferienhauszone lägen und es
sich grösstenteils nicht einmal um Wohnhäuser in besiedeltem Gebiet der
Gemeinde handle, ändert dies nichts daran, dass das geplante Blockhaus
Art. 10 ÜV entspricht. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
die Auslegung der Gemeinde, eine «zeitgemässe Holzkonstruktion» könne
auch ein Rundholzbau mit horizontalen Balken sein, als rechtlich haltbar be-
urteilt hat.
4.2.3
Zur Einordnung nach Art. 11 BauR hat die Vorinstanz erwogen, das
Wohnhaus solle vollständig aus Rundhölzern mit der Farbe «weiss/Holz
natur» mit einheitlichen Fassaden und damit als architektonische Einheit ge-
baut werden. Es orientiere sich hinsichtlich seiner Stellung im Hang sowie
seiner Form an den bestehenden Gebäuden auf den Nachbarparzellen.
Rundholzbauten bzw. Blockhäuser seien innerhalb des Gemeindegebiets
zudem ortsüblich. Folglich erziele das Bauvorhaben eine gute Gesamtwir-
kung mit der bestehenden Umgebung (angefochtener Entscheid E. 4g). –
Der Beschwerdeführer begründet nicht, inwiefern diese Beurteilung nicht zu-
treffen sollte; solches ist auch nicht ersichtlich.
4.3
Die Vorinstanz hat im Weiteren das rechtliche Gehör des Beschwer-
deführers nicht verletzt, wenn sie sich für die Beurteilung der Ästhetikfragen
auf die Akten gestützt und auf einen Augenschein verzichtet hat (Be-
schwerde Rz. 43 S. 9). Wie sie zutreffend ausführt, wären von einem Augen-
schein keine neuen entscheidwesentlichen Erkenntnisse zu erwarten gewe-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 10
sen (angefochtener Entscheid E. 4g). Aus dem gleichen Grund ist auch der
im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beantragte Augenschein entbehrlich.
Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen (zur antizipierten
Beweiswürdigung statt vieler BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2021 S. 285
E. 3.3.2).
5.
Der Beschwerdeführer rügt weiter eine ungenügende strassenmässige
Erschliessung des Bauvorhabens.
5.1
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist,
dass das Baugrundstück spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des
Baus oder der Anlage genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG;
Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Eine genügende
strassenmässige Erschliessung setzt voraus, dass die Zufahrtsstrasse hin-
reichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr
und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG). Nach Art. 7
Abs. 3 BauG müssen die Erschliessungsanlagen zudem den Beanspruchun-
gen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der
weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu die-
nen bestimmt sind. Gemäss Art. 8 Abs. 2 Bst. a BauG i.V.m. Art. 5 BauV
genügen bestehende Strassen für Bauvorhaben in einem weitgehend über-
bauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone, wenn die insgesamt zu erwar-
tende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und Verkehrssicherheit und
Brandbekämpfung gewährleistet sind (Bst. a). Obwohl sie die auch aus
Gründen der Sicherheit aufgestellten Anforderungen für neue Anlagen –
etwa die geforderte Breite oder die maximale Steigung – nicht erfüllen, müs-
sen bestehende Strassen in diesen Fällen grundsätzlich nicht ausgebaut
werden. Werden die Normen für neue Anlagen nicht massiv unter- bzw.
überschritten, gilt die Verkehrssicherheit vielmehr vermutungsweise als ge-
währleistet (zum Ganzen VGE 2021/383 vom 13.7.2023 E. 6.1, 2013/371
vom 4.3.2014 E. 5.1 mit Hinweisen [bzgl. Erschliessung bestätigt durch
BGer 1C_191/2014 vom 2.10.2014]). Massgebend sind die konkreten örtli-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 11
chen und baulichen Verhältnisse (insb. bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite;
BVR 2019 S. 151 E. 4.4.3 mit Hinweisen).
5.2
Vom Dorf Kiental gelangt man über die Rossistrasse in das am Hang
liegende Gebiet der ÜO Rossi. Die interne Erschliessung ist nach Art. 3 ÜV
Gegenstand des Überbauungsplans und der Sonderbauvorschriften.
Gemäss Art. 11 ÜV sind Zufahrten und Parkierung ausschliesslich auf die im
Überbauungsplan festgelegten Flächen beschränkt; die übrige Erschlies-
sung ist als Bau- und Notzufahrt, Walderschliessung und als Fussgängerbe-
reiche auszugestalten und der Bau von Garagen und Abstellplätzen ober-
halb der zentralen Parkierungsanlage ist nicht gestattet. Dementsprechend
ist die Rossistrasse bis zur zentralen Parkierungsanlage als Erschliessungs-
strasse im Überbauungsplan eingezeichnet und ab da als 3 m breite Bau-
und Notzufahrt (act. 7A2). Gemäss Situationsplan vom 31. Juli 2024 ist die
Hauszufahrt der Bauparzelle ab diesem oberen Teil der Rossistrasse auf der
Parzelle Nr. 2________ entlang der nördlichen Grenze der Nachbarparzelle
Nr. 3________ geplant (Beschwerdeantwortbeilage 23, Vorakten BVD 3A
pag. 138). Aus dem Kaufvertrag für die Bauparzelle vom 1. April 2022 geht
hervor, dass sich der Grundeigentümer der Parzelle Nr. 2________ ver-
pflichtet hat, diese Zufahrt auf seine Kosten zu erstellen (Beschwerdeantwort
Ziff. 27 S. 8 und Beilage 4 Ziff. 9, act. 4A). Er hat im Übrigen auch das Bau-
gesuch mitunterzeichnet (Vorakten Gemeinde 3B act. 12; Vernehmlassung
der BVD S. 2, act. 3). Es trifft folglich nicht zu, dass die Gestaltung der Haus-
zufahrt unklar oder diese rechtlich nicht sichergestellt ist (Beschwerde Rz. 61
S. 13). Im Übrigen scheint diese mittlerweile erstellt zu sein (vgl. Luftbild, ein-
sehbar unter: ).
5.3
Die Vorinstanz hat erwogen, auf der Bauparzelle sei kein Autoabstell-
platz geplant; die Beschwerdegegnerschaft werde ihr Fahrzeug bei der zen-
tralen Parkierungsanlage abstellen und von dort problemlos zu Fuss zu ih-
rem Grundstück gelangen. Zwischen der zentralen Parkierungsanlage und
dem Baugrundstück komme es auf der bestehenden Bau- und Notzufahrt
somit zu keiner Mehrbelastung durch Motorfahrzeuge. Obwohl die Rossi-
strasse oberhalb der zentralen Parkierungsanlage steil sei, könnten Perso-
nenwagen bei einer Fahrbahnbreite von 3 m bis zur Nachbarparzelle
Nr. 3________ fahren und folglich auch Rettungsfahrzeuge und kleine Last-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 12
wagen für den Baustellenverkehr genügend nahe an die Bauparzelle gelan-
gen. Auch die bestehende Erschliessung bis zur zentralen Parkierungsan-
lage erweise sich als genügend. Das Baufeld 1 der ÜO Rossi sei grössten-
teils bebaut oder es seien Bauvorhaben geplant; lediglich auf der Parzelle
Nr. 2________ befänden sich unterhalb der zentralen Parkierungsanlage
noch keine Wohnbauten. Auch auf den Baufeldern 2 und 3 seien bereits ei-
nige Bauten realisiert worden. Damit handle es sich bei der ÜO Rossi um ein
weitgehend überbautes Gebiet und müssten mögliche künftige Bauprojekte
nicht in die Beurteilung einbezogen werden. Bis zur Parkierungsanlage habe
das Bauvorhaben auf der Rossistrasse eine höchstens minimale Mehrbelas-
tung zur Folge: Die Beschwerdegegnerschaft habe bloss einen Parkplatz in
der zentralen Parkierungsanlage reserviert, weshalb mit sehr wenigen Fahr-
ten pro Tag zu rechnen sei, hauptsächlich zum bzw. vom Arbeitsplatz. Auch
im Winter sei nicht von einer Mehrbelastung unterhalb der Parkierungsan-
lage auszugehen: Den Anwohnerinnen und Anwohnern stünden Winterpark-
plätze im Dorf zur Verfügung. Es sei daher mit weniger oder gar keinem Ver-
kehr zu rechnen. Weiter sei trotz der schmalen Strassenbreite und der Stei-
gung auf der Rossistrasse bis zur zentralen Parkierungsanlage nicht von ei-
ner Gefährdung der Verkehrssicherheit gesprochen werden: Zwischen der
zentralen Parkierungsanlage und der Parzelle Nr. 4________, wo eine Aus-
weichmöglichkeit zu bestehen scheine, verlaufe die Rossistrasse relativ ge-
rade und sei gut überblickbar. Im Bereich der Parkierungsanlage sei genü-
gend Platz für Wendemanöver vorhanden; es sei deshalb nicht mit gefährli-
chen Kreuzungen zwischen ankommenden und abfahrenden Fahrzeugen zu
rechnen. Die Steilheit sei für Motorfahrzeuge bis zur zentralen Parkierungs-
anlage unproblematisch; Personenwagen und kleinere Lastwagen könnten
diesen Strassenabschnitt ohne weiteres befahren (angefochtener Entscheid
E. 5e und f).
5.4
Zunächst bestreitet der Beschwerdeführer, dass von einem weitge-
hend überbauten Gebiet auszugehen ist, da in der ÜO Rossi weiterhin freies
Bauland vorhanden sei. Das Baufeld 1 sei lediglich teilweise überbaut und
es seien weitere überbaubare Baufelder vorgesehen. Das Gebiet liege zu-
dem ausserhalb des Siedlungskerns von Kiental und sei umgeben von Land-
wirtschaftszone und Wald, was in eine gesamthafte Betrachtung miteinzube-
ziehen sei (Beschwerde Rz. 54 S. 11 f.). – Ob eine weitgehende Überbau-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 13
ung besteht, ist entgegen dem Beschwerdeführer ausschliesslich mit Blick
auf die Bauzonen zu entscheiden (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.1 betreffend
Nichteinzonung); eine Gesamtbetrachtung mit umgebenden Zonen oder
Wald ist für Fragen der Erschliessung nicht angezeigt. Die im unteren Teil
über die Rossistrasse erschlossene Bauzone ist vollständig überbaut; dort
ist kein Mehrverkehr aufgrund von Nutzungsreserven zu erwarten. Nebst
einzelnen Bauten in der Landwirtschaftszone erschliesst der obere Teil der
Rossistrasse ausschliesslich das Gebiet der ÜO Rossi. Im Baufeld 1 ist nebst
dem Baugrundstück nur das Grundstück Nr. 2________ noch nicht über-
baut; gemäss Richtplan zur ÜO sind drei Neubauten möglich. Das Bauvor-
haben auf der Parzelle Nr. 9________ ist mittlerweile realisiert, einschliess-
lich der Zufahrt zum Baugrundstück (vgl. Luftbild, einsehbar unter:
 ). Gemäss Art. 15 ÜV ist sicherzustellen, dass mit
der Überbauung nächster Baufelder erst begonnen wird, wenn die vorange-
henden bereits weitgehend überbaut sind. Mit der Überbauung der in der
Ferienhauszone liegenden Baufelder 2 und 3 ist begonnen worden; noch
nicht überbaut sind vor allem die nördlichsten Teile der beiden Baufelder.
Dort fehlen auch die internen Erschliessungsanlagen noch weitgehend. Das
Bauvorhaben liegt im Baufeld 1, das als erste Etappe überbaut werden soll
(Sektor 1, vgl. Anhang 3 ÜV) und weitgehend überbaut ist. Ob und wie die
Überbauung in den anderen Baufeldern vorangeht, in denen noch Nutzungs-
reserven bestehen, ist ungewiss. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass
die Gemeinde und die Vorinstanz von einem weitgehend überbauten Gebiet
ausgegangen sind. Soweit der Beschwerdeführer auf die Praxis des Verwal-
tungsgerichts verweist, wonach bei der Prüfung der Erschliessungssituation
in einem Baubewilligungsverfahren grundsätzlich das gesamte (hypotheti-
sche) Verdichtungspotenzial gemäss geltender Zonenordnung miteinzube-
ziehen sei, trifft das zwar zu. Nach dieser Rechtsprechung ist das Verwei-
gern einer Baubewilligung aber nur zulässig, wenn die Erschliessung künfti-
ger Bauten aufgrund des Bauvorhabens kaum mehr oder nur mit grössten
Schwierigkeiten möglich ist (VGE 2017/317 vom 7.12.2018 E. 4.3.3). Ein
solcher Fall liegt hier nicht vor.
5.5
Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die Rossistrasse «funktio-
niere» weder für die aktuellen Gegebenheiten noch für die zu erwartende
(Bau-)Entwicklung als Erschliessungsstrasse; sie überschreite die kantonal

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 14
geforderte maximale Steigung von 12 % um weitere 12 %, sei «im Quartier
des geplanten Neubaus tendenziell schmal» und könne deshalb nur als Ein-
bahn in gemässigtem Tempo befahren werden. Kreuzen oder Wenden sei
nur schwer möglich; ein Wendeplatz sei in der ÜO Rossi zwar vorgesehen,
bis heute aber nicht realisiert worden. Wo die von der Vorinstanz erwähnte
Ausweichmöglichkeit auf der Parzelle Nr. 4________ bestehen solle, sei
nicht ersichtlich. Falls damit eine private Einfahrt gemeint sei, könne diese
zudem jederzeit verstellt sein. Somit sei die Strecke ohne Möglichkeit zum
Kreuzen zu lang, namentlich im Winter. Wenn viel Schnee liege, sei die Ros-
sistrasse zudem überhaupt nicht befahrbar, was namentlich im Notfall für
Feuerwehr und Ambulanz ein Problem darstelle. Unter Berücksichtigung der
fortschreitenden Überbauung in der ÜO Rossi sei folglich von einer Mehrbe-
lastung der Erschliessung auszugehen, die nicht gefahrlos zu bewältigen sei
(Beschwerde Rz. 56 ff. S. 12 f.). – Die Vorinstanz hat zutreffend darauf hin-
gewiesen, dass die Beschwerdegegnerschaft ihr Fahrzeug nicht auf der
Bauparzelle, sondern in der zentralen Parkierungsanlage abstellen wird
(vgl. auch hinten E. 6). Der Strassenabschnitt zwischen der zentralen Par-
kierungsanlage und dem Baugrundstück dient nur als Bau- und Notzufahrt,
wofür die Breite von 3 m ausreichend ist. Die Strasse ist hier zwar steil; es
gibt aber keine Hinweise darauf, dass Personenwagen, kleine Lastwagen
und Rettungsfahrzeuge – mit entsprechender Ausrüstung auch im Winter –
die Steigung nicht bewältigen könnten. Zu Fuss ist die Bauparzelle von der
zentralen Parkierungsanlage aus ohne Probleme zu erreichen. Auf diesem
Abschnitt der Rossistrasse kommt es durch das Bauvorhaben somit zu kei-
ner Mehrbelastung durch Motorfahrzeuge. Soweit Anwohnerinnen und An-
wohner diesen Teil der Rossistrasse als Zufahrt nutzen und ihre Fahrzeuge
bei ihren Häusern abstellen, widerspricht das Art. 11 ÜV. Wie die Vorinstanz
zutreffend ausgeführt hat, ist dies gegebenenfalls baupolizeilich zu ahnden,
für die hier zu beantwortenden Fragen aber nicht relevant; auch erübrigt es
sich, die Baubewilligung mit einer entsprechenden Auflage zu ergänzen
(Beschwerde Rz. 86 ff. S. 20). Ebenfalls nicht weiter einzugehen ist auf den
angeblich fehlenden Wendeplatz, zumal das Wenden auf dem zentralen
Parkplatz ohne weiteres möglich ist. Ob die Rossistrasse als bestehende Er-
schliessungsanlage nach Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV genügt, ist somit nur auf
dem Abschnitt vom Ortskern Kiental bis zur zentralen Parkierungsanlage zu
prüfen. Dieser ist ca. 220 m lang, ebenfalls verhältnismässig steil, aber über-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 15
sichtlich. Zum Kreuzen ist die Strasse zwar zu schmal, es bestehen aber an
mehreren Stellen Ausweichmöglichkeiten; namentlich bei der Zufahrt zu den
Parzellen Nrn. 4________ und 5________ und 6________, wo die Strasse
etwas breiter ist (vgl. Zonenplan; Google Maps, einsehbar unter: ). Die dazwischen liegenden Strassenabschnitte sind gut ein-
sehbar, so dass entgegenkommende Fahrzeuge frühzeitig erkannt werden
können. In Berggebieten sind schmale oder steile Strassen nicht selten, sie
führen nicht automatisch zu einer Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit
(VGE 2010/301 vom 19.10.2010 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 1C_532/2010
vom 29.3.2011 E. 2.5.2]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 10). Das Bauvor-
haben wird wenige Fahrten pro Tag und damit offensichtlich höchstens eine
minimale Mehrbelastung dieses Abschnitts der Rossistrasse zur Folge ha-
ben. Sollte die Rossistrasse bei extremen Schneeverhältnissen im Winter
nicht befahrbar sein, stehen im Dorf Winterparkplätze zur Verfügung (Art. 3
ÜV sowie Situationsplan Winterabstellplätze, act. 7A4; vgl. auch Mitbericht
ÜO S. 2, act. 9A). Was schliesslich den Einsatz von Rettungsfahrzeugen im
Winter angeht, weist die Beschwerdegegnerschaft zutreffend darauf hin,
dass medizinische Notfalleinsätze in ländlichen Gebieten ohnehin oft mit He-
likopterflügen erfolgen, was insbesondere bei schwierigen Strassenverhält-
nissen im Winter der Fall sein dürfte (Beschwerdeantwort Ziff. 23 S. 7,
act. 4). Die Notzufahrt für die Feuerwehr wurde im Fachbericht vom 15. Juni
2023 nicht beanstandet (Vorakten Gemeinde 3B act. 7). Zudem ist davon
auszugehen, dass das Gemeindegebiet von Reichenbach im Kandertal eine
Vielzahl von steilen Erschliessungsstrassen aufweist und die örtliche Feuer-
wehr für einen Wintereinsatz über die erforderliche Erfahrung und Ausrüs-
tung verfügt. Die Erschliessung des Bauvorhabens über die Rossistrasse ist
also auch im Winter als ausreichend zu beurteilen. Das Fazit der Vorinstanz,
es sei insgesamt nicht von einer Gefährdung der Verkehrssicherheit auszu-
gehen, ist somit nicht zu beanstanden.
6.
Weiter bestreitet der Beschwerdeführer, dass in der zentralen Parkierungs-
anlage genügend Abstellplätze für Motorfahrzeuge bestehen und dass einer
davon für die Beschwerdegegnerschaft sichergestellt ist.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 16
6.1
Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die
Zweckänderung von Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so
ist dafür auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl
von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu
errichten (Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Gemeinden können bestimmen, dass
die Abstellplätze für ein bestimmtes Gebiet als Gemeinschaftsanlage zu
erstellen sind, wenn Gründe der Ortsplanung oder der Verkehrssicherheit es
erfordern; die Gemeinschaftsanlagen sind, wenn nötig, in Überbauungsord-
nungen festzulegen (Art. 18 Bst. b BauG). Die ÜO Rossi enthält entspre-
chende Vorschriften: Nach Art. 3 und 4 Abs. 1 ÜV sind offene und gedeckte
Parkierungsanlagen als Gemeinschaftsanlage zu erstellen, und Art. 11 ÜV
bestimmt, dass die Parkierung ausschliesslich auf die im Überbauungsplan
festgelegten Flächen beschränkt ist; der Bau von Garagen und Abstellplät-
zen oberhalb der zentralen Parkierungsanlage ist nicht gestattet (vgl. auch
vorne E. 5.2).
6.2
Gemäss Überbauungsplan sind zwei Baubereiche für eine zentrale
Parkierungsanlage im Westen des ÜO-Perimeters vorgesehen. Diese sind
auch im Richtplan zur ÜO dargestellt: im unteren Bereich (auf der mittlerweile
von der Parzelle Nr. 2________ abparzellierten Parzelle Nr. 7________)
eine «Einstellhalle I» inkl. Abstellplätze auf deren Dach und im oberen Be-
reich (auf der neuen Baurechtsparzelle Nr. 8________) eine «Einstell-
halle II» (Richtplan «Rossi» Schnitt «Parkierung», act. 7A3). Wie die Vorin-
stanz zutreffend ausgeführt hat, wurden auf der neuen Parzelle
Nr. 7________ unterdessen 12 Garagenboxen mit 12 gedeckten Abstellplät-
zen auf deren Dach rechtskräftig bewilligt und die entsprechenden Bauarbei-
ten begonnen (angefochtener Entscheid E. 6c; Plan Zentrale Parkierung «Uf
der Rossi», Beschwerdeantwortbeilage 15, Vorakten BVD 3A hinter
pag. 123; Stellungnahme des Beschwerdeführers zur Projektänderung vom
30.10.2024, Vorakten BVD 3A pag. 156 ff.). Zudem bestehen auf der befes-
tigten Fläche auf der Baurechtsparzelle Nr. 8________ derzeit 10 weitere
Parkplätze, so dass insgesamt 34 Auto-abstellplätze vorhanden sind, was
unbestritten ist. Mit der Vorinstanz ist weiter davon auszugehen, dass dieses
Angebot für die gemäss Liste der Gemeinde bereits gebauten und zusätzlich
auf den Parzellen Nrn. 9________ und 10________ geplanten Wohneinhei-
ten sowie das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerschaft und das weitere

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 17
Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 11________ genügt, beträgt der Mindest-
bedarf doch unbestritten insgesamt 29 Abstellplätze (Art. 16 f. BauG,
Art. 49 ff. BauV; angefochtener Entscheid E. 6d und e). Wie bereits die Vor-
instanz zutreffend ausgeführt hat, regelt die ÜO nicht verbindlich, wie die Ab-
stellflächen auszugestalten sind. Es ist deshalb nicht ersichtlich, warum die
bestehende befestigte Fläche nicht genügen sollte, zumal eine Überdachung
möglich bleibt. Entgegen dem Beschwerdeführer hat die Vorinstanz nicht
übersehen, dass gemäss Überbauungsplan nebst der zentralen Parkie-
rungsanlage eine Einstellhalle vorgesehen ist (vgl. angefochtener Entscheid
E. 6b a.E.). Sie hat dies sowie die angeblich in der zentralen Parkierungsan-
lage vorgesehene Anzahl von 45 Abstellplätze allerdings als unbeachtlich
bezeichnet. Denn abgesehen davon, dass die ÜO Rossi keine konkrete An-
zahl Parkplätze vorschreibe, müssten nicht bereits Parkplätze für möglicher-
weise in Zukunft geplante Häuser gebaut werden (angefochtener Entscheid
E. 6e). Nach den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ist vielmehr ent-
scheidend, ob auf den in der ÜO vorgesehenen Flächen genügend Park-
plätze vorhanden sind, um den Bedarf der vorhandenen und konkret geplan-
ten Wohneinheiten zu decken. Das ist nach dem Ausgeführten der Fall.
6.3
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Benutzung der zen-
tralen Parkierungsanlage sei für die Beschwerdegegnerschaft nicht ausrei-
chend privatrechtlich abgesichert, ist Folgendes festzuhalten: Abstellplätze
auf fremdem Boden sind in der Regel grundbuchlich, das heisst mittels
Dienstbarkeitsvertrag, sicherzustellen (Art. 49 Abs. 3 Satz 1 BauV). Die
Gemeinden können die Sicherstellung abweichend regeln (Art. 49 Abs. 3
Satz 2 BauV). Die EG Reichenbach im Kandertal hat die Flächen für die zen-
trale Parkierungsanlage in der ÜO Rossi grundeigentümerverbindlich festge-
legt (Überbauungsplan act. 7A2; Art. 3 ÜV; vgl. vorne E. 6.1); diese müssen
den Bewohnerinnen und Bewohnern zum Abstellen ihrer Autos zur Verfü-
gung gestellt werden. Der Eigentümer verschiedener Miteigentumsanteile an
der neuen Parzelle Nr. 7________ sowie Miteigentümer der Baurechtspar-
zelle Nr. 8________ haben der Beschwerdegegnerschaft die Reservation ei-
nes Autoabstellplatzes schriftlich bestätigt und einen Mietvertrag bzw. einen
Kaufvertrag in Aussicht gestellt (Schreiben vom 28.11.2024, Vorakten
BVD 3A pag. 179; Schreiben vom 16.4.2025, act. 4A Beilage 7; Schreiben
vom 15.11.2025, act. 12A Beilage 13; angefochtener Entscheid E. 6f;

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 18
vgl. Beschwerdeantwort Ziff. 36 S. 10, Ziff. 40 S. 11, act. 4). Entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers ist der Abstellplatz der Beschwerdegeg-
nerschaft daher ausreichend sichergestellt.
7.
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der auf der Bauparzelle
stehende Kirschbaum sei geschützt und dürfe nicht gefällt werden.
7.1
Gemäss Art. 8 Abs. 1 ÜV sind die im Überbauungsplan bezeichneten
Bäume und Hecken zu erhalten. Im Baufeld 1 ist im Bereich der Bauparzelle
ein solcher geschützter Laubbaum eingezeichnet (vgl. Überbauungsplan,
act. 7A2). Die Vorinstanz ist gestützt auf Luftbilder aus den Jahren 1985 bis
2021 sowie einen mit dem aktuellen Luftbild und einen mit dem Überbau-
ungsplan hinterlegten Situationsplan zum Schluss gekommen, dass sich der
geschützte
Laubbaum
im
Bereich
des
heute
auf
der
Parzelle
Nr. 12________ stehenden Gebäudes Nr. … befand, wo früher ein Schopf
stand, und dass dieser Baum spätestens 1987 gefällt wurde; der Baum, der
heute auf der Bauparzelle stehe, sei folglich nicht geschützt und dürfe ohne
Ausnahmebewilligung gefällt werden.
7.2
Die Vorinstanz hat sich detailliert mit den Standorten der früher und
aktuell dokumentierten Bepflanzungen befasst und ihre Überlegungen aus-
führlich und gut nachvollziehbar dargelegt (angefochtener Entscheid E. 9e).
Der Beschwerdeführer wiederholt lediglich seinen Standpunkt, wonach es
sich beim zu fällenden Baum um den gemäss Überbauungsplan geschützten
Baum bzw. eine Ersatzpflanzung handle und das öffentliche Interesse am
Erhalt des mindestens 40 Jahre alten Baumes deutlich höher zu gewichten
sei als das private Interesse der Beschwerdegegnerschaft an einer optima-
len Ausnützung ihres Grundstücks (Beschwerde Rz. 92 ff. S. 21 f.). Damit
gelingt es ihm nicht, die überzeugende Argumentation der Vorinstanz in
Zweifel zu ziehen. Dass es sich beim Baum, der gefällt werden soll, nicht um
den im Überbauungsplan eingezeichneten Baum handelt, ergibt sich sowohl
aus dem Situationsplan, auf dem der Überbauungsplan und der aktuelle
Grundbuchplan übereinandergelegt wurden (Situationsplan vom 31.7.2024,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 19
Beschwerdeantwortbeilage 3 act. 4A), als auch aus den aktenkundigen Luft-
bildern, aus denen hervorgeht, dass der geschützte Baum (nahe bei einem
damals anstelle des heute bestehenden Gebäudes Nr. … Schopfs) im Jahr
1985 noch vorhanden war, spätestens 1987 aber nicht mehr (Beilage 16a
und 16b zur Beschwerdeantwort vor der BVD, Vorakten BVD 3A pag. 108).
Die Ausführungen der Vorinstanz sind daher nicht zu beanstanden. Inwiefern
es sich beim zu fällenden Baum um eine (geschützte) Ersatzpflanzung han-
deln soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
Steht der fragliche Baum folglich nicht unter Schutz, besteht auch kein
Anlass für eine Interessenabwägung. Bei dieser Ausgangslage durfte die
Vorinstanz auf einen Augenschein verzichten, ohne das rechtliche Gehör
des Beschwerdeführers zu verletzen (Beschwerde Rz. 97 S. 22). Auch im
Verfahren vor Verwaltungsgericht sind vom beantragten Augenschein keine
neuen entscheidwesentlichen Erkenntnisse zu erwarten, weshalb der ent-
sprechende Beweisantrag abgewiesen wird (zur antizipierten Beweiswürdi-
gung vorn E. 4.3).
8.
Neu macht der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht geltend, neben
dem Hochwasserschutzdamm zum Erlibach befinde sich auf dem Baugrund-
stück eine geschützte Hecke, zu der das Bauvorhaben den Bauabstand nicht
einhalte.
8.1
Gemäss Art. 8 Abs. 1 ÜV sind die im Überbauungsplan bezeichneten
Bäume und Hecken zu erhalten; die Hecken sind zu pflegen und wo möglich
zu ergänzen. Im Überbauungsplan ist an der Böschung des Damms im
Bereich der Bauparzelle eine solche Hecke eingezeichnet. Hecken sind im
Übrigen gestützt auf Art. 27 des Naturschutzgesetzes vom 15. September
1992 (NSchG; BSG 426.11) generell und umfassend in ihrem Bestand ge-
schützt, ohne dass sie hierfür vorgängig zwingend als schutzwürdige Hecken
bezeichnet werden müssten; ihre Beseitigung erfordert eine Ausnahmebe-
willigung (BVR 2002 S. 400 E. 2d; VGE 2018/263 vom 7.11.2019 E. 3.4). Da
die ÜO Rossi den Bauabstand zu Hecken nicht regelt, ist Art. 25 Abs. 2 BauR
massgebend (vgl. Art. 2 ÜV). Danach beträgt der Bauabstand zu Hecken,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 20
Feld- und Ufergehölzen mindestens 3 m, gemessen ab der mittleren Aus-
dehnung der Bäume und Sträucher. Das BauR enthält keine weiteren Infor-
mationen zur Bestimmung der «mittleren Ausdehnung» von solchen Gehöl-
zen. Demgegenüber sieht die Arbeitshilfe zum Schutz und Unterhalt von He-
cken, Feld- und Ufergehölzen der Abteilung Naturförderung (ANF) vom Juli
2023 (nachfolgend: Heckenrichtlinie) vor, dass ab der Aussenseite der (äus-
sersten) Stöcke ein Krautsaum von 2 bzw. 3 m zur Fläche der Hecke zählt
und der Bauabstand ab dort zu messen ist (Ziff. 2.1 Heckenrichtlinie, einseh-
bar unter: , Rubriken «Themen», «Umwelt & Klima»,
«Biodiversität», «Planen und Bauen»).
8.2
Weder der Beschwerdeführer noch die Beschwerdegegnerschaft
messen den Bauabstand ab «mittlerer Ausdehnung» der Hecke nach Art. 25
Abs. 2 BauR bzw. ab den äussersten Stöcken plus Krautsaum nach der
Heckenrichtlinie. Vielmehr beziehen sich beide auf eine unterschiedlich
eruierte maximale Ausdehnung der Heckenkronen: Gemäss Beschwerde-
führer liegt der «äussere Rand der Hecke» im hier interessierenden Bereich
7,5 m von der Parzellengrenze entfernt, gemäss Beschwerdegegnerschaft
ragt die Hecke hingegen 6,64 m in die Parzelle hinein (Stellungnahme des
Beschwerdeführers vom 16.1.2026 Rz. 7 S. 3, act. 17; act. 12A Beilage 12;
act. 20 Beilage 14 f.). Auf den Luftbildern aus dem Geoportal des Kantons
Bern, auf die sich beide Parteien beziehen, lässt sich die Ausdehnung der
Heckenkronen wegen des erheblichen Schattenwurfs der Hecke auf die
Bauparzelle allerdings ohnehin nicht feststellen. Präziser und mit der Dar-
stellung der Beschwerdegegnerschaft übereinstimmend ist insoweit das
Oberflächenmodell des Bundesamts für Landestopografie (vgl. Plan «Grund-
riss EG – Umgebung» vom 21.11.2025, act. 12A Beilage 12; Ausschnitt
Oberflächenmodell Swisstopo vom 21.11.2025, act. 20A Beilage 15). Darauf
lässt sich erkennen, dass die Beschwerdegegnerschaft vom Parzellenrand
bis zum äussersten Rand der weiss dargestellten Oberfläche gemessen hat,
welche offensichtlich die Hecke (ohne Schattenwurf) abbildet und sich von
der anschliessenden, grau dargestellten Wiese unterscheidet. Gestützt auf
diese Grundlage kann davon ausgegangen werden, dass die Hecke, wie von
der Beschwerdegegnerschaft ausgeführt, an der breitesten Stelle vom Par-
zellenrand aus gemessen 6,64 m in die Bauparzelle ragt. Damit beträgt der
Abstand der Hecke zur Mauer 4,51 m und zur Treppe 5,21 m. Obwohl die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 21
(maximale) Ausdehnung der Kronen wie erwähnt auch nach der Hecken-
richtlinie nicht massgebend und die bestockte Breite nicht bekannt ist, kann
auf weitere Abklärungen verzichtet werden: Auf den Fotos in den Akten lässt
sich ohne Weiters erkennen, dass die Hecke keine Bäume enthält (Beilage
10 zur Stellungnahme vom 2.12.2025, act. 12A; Beilagen 16a-c zur Stellung-
nahme vom 27.3.2026, act. 25A). Gemäss der Heckenrichtlinie ist in diesem
Fall ein Krautsaum von 2 m Bestandteil der Hecke (Ziff. 2.1). Der Krautsaum
ist aber wie dargelegt nicht ab dem Rand der Heckenkronen zu messen,
sondern ab der äussersten Bestockung. Die äussersten verholzten Stöcke
dürften mindestens einen halben Meter näher an der Parzellengrenze liegen
als die von oben betrachtete maximale Ausdehnung der Kronen (vgl. Fotos,
act. 12A Beilage 10). Der Abstand der Heckenkronen zur Blockmauer be-
trägt wie erwähnt 4,51 m und zur Treppe 5,21 m und liegt damit 1,51 m bzw.
2,21 m über dem erforderlichen Bauabstand von 3 m. Beträgt der Abstand
zwischen Kronenrand und Stock mindestens 0,5 m, ist damit auch dem
Krautsaum gemäss Heckenrichtlinie Rechnung getragen.
8.3
Bei dieser Ausgangslage ist ein Fachbericht der ANF entbehrlich. Die
örtlichen Gegebenheiten ergeben sich ausreichend aus den Akten, womit
auch ein Augenschein keine zusätzlichen Erkenntnisse verspricht. Die ent-
sprechenden Beweisanträge werden abgewiesen (Beschwerde Rz. 103
S. 23; Stellungnahmen des Beschwerdeführers vom 16.1.2026 S. 4 und
12.3.2026 S. 3, act. 17 und 22).
9.
Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, der Waldabstand sei nicht
eingehalten.
9.1
Nach seiner Auffassung ist die Verbindlichkeit der im Jahr 1985 in der
ÜO Rossi eingetragenen Waldbaulinien mit Blick auf das übergeordnete kan-
tonale Recht in Frage zu stellen, da sich die Gegebenheiten geändert hätten.
Gemäss Satellitenaufnahmen aus dem Geoportal des Kantons Bern und aus
Google Maps entspreche der tatsächliche Waldrand im Bereich der Baupar-
zelle nicht (mehr) dem behördlich erfassten Waldrand. Die Einschätzung der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 22
Vorinstanz, wonach der Waldabstand hier statisch zu verstehen sei, werde
bestritten. Die «rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für eine
Baute in Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands von 30 m» seien
nicht erfüllt (Beschwerde Rz. 112 S. 24).
9.1.1
Wie bereits die BVD zutreffend dargelegt hat, gilt nach der Waldge-
setzgebung zwar grundsätzlich ein dynamischer Waldbegriff (Art. 2 Abs. 1
des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald [Waldgesetz,
WaG; SR 921.0]). Waldgrenzen können sich folglich verändern, etwa indem
der Wald sich ausbreitet. Grenzen Bauzonen an Wald, kann einer solchen
Entwicklung aber beim Erlass oder der Revision von Nutzungsplänen mit ei-
ner Waldfeststellung begegnet werden (Art. 10 Abs. 2 Bst. a WaG). Neue
Bestockungen ausserhalb von Waldgrenzen, die im Nutzungsplanverfahren
festgestellt worden sind, gelten nicht als Wald (Art. 13 Abs. 2 WaG); der
dynamische Waldbegriff wird durch eine statische Walddefinition ersetzt.
Weiter hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass der gesetzliche Ab-
stand von 30 m, den Bauten und Anlagen vom Wald grundsätzlich einzuhal-
ten haben, namentlich in Überbauungsordnungen mittels Waldbaulinien
verkürzt werden kann, wenn rechtskräftig verfügte Waldgrenzen nach Art. 10
Abs. 2 WaG bestehen (Art. 25 Abs. 1 und Art. 26 Abs. 1 und 2 des
Kantonalen Waldgesetzes vom 5. Mai 1997 [KWaG; BSG 921.11]; Art. 34a
Abs. 2 der Kantonalen Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 [KWaV;
BSG 921.111]).
Ist
eine
Waldbaulinie
eingehalten,
ist
keine
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 26 Abs. 1 KWaG notwendig, selbst
wenn der Waldabstand von 30 m nach Art. 25 Abs. 1 KWaG unterschritten
wird (angefochtener Entscheid E. 10g). Art. 25 Abs. 1 BauR trägt dieser
Rechtslage Rechnung. Auch danach beträgt der Waldabstand für Bauten
und Anlagen 30 m, wo er nicht durch Waldbaulinien festgelegt ist.
9.1.2
Wie die BVD weiter zutreffend ausgeführt hat, gibt es im Überbau-
ungsplan einen Hinweis auf eine Waldfeststellung des Oberförsters vom
22. Mai 1985 (angefochtener Entscheid E. 10h). Inwiefern diese nicht zu
einer statischen Waldgrenze geführt haben sollte, begründet der Beschwer-
deführer nicht und ist auch nicht ersichtlich. Es ist folglich nicht von Belang,
wenn sich der Wald faktisch über die Parzelle Nr. 13________ auf der
anderen Seite des Hochwasserschutzdamms in Richtung ÜO-Perimeter

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 23
ausgedehnt hat; rechtlich handelt es sich dabei nicht um Wald (Art. 13 Abs. 2
WaG). Weiter hat die Gemeinde eine Wald- und Dammbaulinie festgelegt,
die im Abstand von 25 m zur Waldgrenze gemäss Waldfeststellung verläuft
(Überbauungsplan und Art. 14 Abs. 1 ÜV). Damit hat sie entgegen dem
Beschwerdeführer die rechtliche Voraussetzung für das Unterschreiten des
gesetzlichen Waldabstands geschaffen.
9.2
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, insbesondere auf dem
unscharfen bzw. unleserlichen Situationsplan vom 31. Juli 2024 (Beschwer-
deantwortbeilage 25, Vorakten BVD 3A pag. 139) sei nicht ohne Weiteres
erkennbar, dass die Waldbaulinie eingehalten sei (Beschwerde Rz. 109 f.
S. 24). Damit vermag er die Erwägungen der Vorinstanz zum Verlauf und
Einhalten der Waldbaulinie nicht in Frage zu stellen (angefochtener Ent-
scheid E. 10i). Die BVD hat dargelegt, insbesondere auf dem Situationsplan
vom 31. Juli 2024 mit dem Überbauungsplan im Hintergrund sei entlang der
südöstlichen Fassade eine rot gestrichelte Linie eingezeichnet und als Wald-
baulinie beschriftet. Die Linie entspreche der ebenfalls rot gestrichelten Linie
auf den Grundrissplänen zum Baugesuch vom 20. Oktober 2023, welche
ihrerseits mit «Fassadenflucht Gebäude Nr. …» beschriftet sei. Auf dem
Situationsplan vom 24. Oktober 2023 habe eine Beschriftung zwar gefehlt.
Da dort Abstände von der gestrichelten Linie zur Parzelle Nr. 13________
eingezeichnet seien, ergebe sich bei einem Vergleich mit dem Überbauungs-
plan aber auch daraus, dass es sich um die Waldbaulinie handle. Dass das
Vorhaben diese einhalte, habe auch das Amt für Wald und Naturgefahren
des Kantons Bern (AWN) mit E-Mail vom 17. Mai 2023 bestätigt. Mit der Pro-
jektänderung vom 27. März 2023 seien der Grundriss und die Lage des
Wohnhauses an der für die Waldbauline massgebenden Südostfassade
nicht verändert worden (angefochtener Entscheid E. 10i). – Damit hat die
Vorinstanz gut nachvollziehbar aufgezeigt, dass das Bauvorhaben die Wald-
baulinie einhält. Dass der Überbauungsplan auf dem vom Beschwerdeführer
erwähnten Situationsplan vom 31. Juli 2024 etwas unscharf hinterlegt ist, än-
dert daran nichts. Zudem hat die Beschwerdegegnerschaft neben diesem
Situationsplan mit dem Überbauungsplan im Hintergrund (Beschwerdeant-
wortbeilage 25, Vorakten BVD 3A pag. 139) gleichzeitig einen weiteren Si-
tuationsplan vom 31. Juli 2024 eingereicht, bei dem das Luftbild aus dem
Regiogis hinterlegt ist (Beschwerdeantwortbeilage 23, Vorakten BVD 3A

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 24
pag. 138). Darauf ist die Waldbaulinie ebenfalls rot gestrichelt, beschriftet
und scharf zu erkennen. Die Plangrundlagen waren mithin aussagekräftig;
auf sie durfte abgestellt werden.
9.3
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, der Beschwerdegegner
habe die zuständige Person beim AWN beeinflusst, weshalb der entspre-
chende Amtsbericht unbeachtlich sei, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt
werden. Wie die Vorinstanz bereits ausgeführt hat, ist unbestritten, dass der
Beschwerdegegner, der selber Förster ist, sich vor Einreichen des Bauge-
suchs beim AWN nach der Waldgrenze bzw. dem einzuhaltenden
Waldabstand erkundigt und diese «Vorabklärung» im Baugesuch erwähnt
hat (E-Mail vom 17.5.2023, Vorakten Gemeinde 3B act. 3; Baugesuch S. 15,
Vorakten Gemeinde 3B act. 12; angefochtener Entscheid E. 10e). Es gibt
aber keinerlei Anhaltspunkte für eine unzulässige Einflussnahme, die sich in
angeblich unhaltbaren Aussagen des AWN spiegeln soll: Für seine Stellung-
nahme zum Baugesuch verfügte das AWN über die ursprünglichen Bauge-
suchspläne vom 27. März 2023. Auf diesen ist die Waldbaulinie zwar nicht
als solche eingezeichnet, aber die Fassadenflucht des nordöstlichen Nach-
bargebäudes auf der Parzelle Nr. 3________ (Haus Nr. …; vgl. Situations-
plan sowie Pläne «Grundrisse» und «Grundriss EG – Umgebung», Vorakten
Gemeinde 3B act. 22, 23 und 25). Das AWN stellte fest, dass das Wohnhaus
auf der gleichen Gebäudeflucht wie die bestehenden Häuser auf den Nach-
barparzellen Nrn. 3________ und 12________ geplant sei und die Waldbau-
linie nicht überschreite (E-Mail vom 17. 5.2023, Vorakten Gemeinde 3B
act. 3). Es ging folglich davon aus, dass die in den Plänen eingezeichnete
«Fassadenflucht Gebäude Nr. …» mit der Waldbaulinie übereinstimmt.
Warum es dem AWN nicht hätte möglich sein sollen, den Verlauf der Wald-
baulinie auf der Bauparzelle «nach damaligem Kenntnisstand» festzustellen
und zu prüfen, ob diese eingehalten ist, ist nicht nachvollziehbar. Die Südost-
Fassade des Neubaus grenzt entgegen den Ausführungen des AWN zwar
nicht direkt an die Waldbaulinie; entscheidend ist aber der Befund, dass der
Neubau die Baulinie nicht überschreitet. Es bestand und besteht daher kein
Grund, die Stellungnahme des AWN nicht zu beachten.
9.4
Auch soweit der Beschwerdeführer vorbringt, für die Einhaltung der
Waldbaulinie sei nicht die Südostfassade des Hauses, sondern die näher am

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 25
Wald gelegene Treppe bzw. Blockmauer im Garten massgebend
(Beschwerde Rz. 113 S. 25), kann ihm nicht gefolgt werden (angefochtener
Entscheid E. 10j): Art. 34 Abs. 1 KWaV sieht für einzelne baubewilligungs-
pflichtige Vorhaben Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand vor. Im
Merkblatt «Waldrechtlich bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in Wald-
nähe» vom Dezember 2023 (nachfolgend: Merkblatt; einsehbar unter:
 , Rubriken «Themen/Umwelt & Klima», «Wald», «Bewilli-
gungen», «Informationen für Fachpersonen») listet das AWN weitere gering-
fügige Bauvorhaben in Waldnähe auf, die in sinngemässer Anwendung von
Art. 34 Abs. 1 KWaV keine waldrechtliche Bewilligung erfordern. Dazu
zählen namentlich nach Art. 6 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Bau-
bewilligungsverfahren
(Baubewilligungsdekret,
BewD;
BSG 725.1)
grundsätzlich bewilligungsfreie Vorhaben, die den Wald betreffen und des-
halb einer Baubewilligung bedürfen, sofern das entsprechende Schutzinter-
esse betroffen ist (Art. 7 Abs. 2 BewD). Keiner Bewilligung bedürfen Vorha-
ben im Umkehrschluss, wenn sie keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Erhaltung des Waldes, die Waldfunktionen sowie -bewirtschaftung haben.
Um solche bewilligungsfreien Vorhaben in Waldnähe handelt es sich na-
mentlich bei Stützmauern, Schrägrampen und Terrainveränderungen zur
Umgebungsgestaltung bis zu 100 m3 Inhalt; sie müssen lediglich einen Ab-
stand von 5 m zur Waldgrenze einhalten (vgl. Merkblatt S. 4). Wie die Vorin-
stanz zutreffend ausgeführt hat, müssen diese Ausnahmen auch gelten,
wenn nicht der gesetzliche Waldabstand, sondern eine Waldbaulinie zu be-
achten ist. Dass die Treppe und die Stützmauer einen Abstand von deutlich
mehr als 5 m zur Waldgrenze einhalten, ist zu Recht unbestritten. Dement-
sprechend hat auch das AWN die Umgebungsgestaltung innerhalb der
Waldbaulinie nicht beanstandet und dem Vorhaben zugestimmt (vgl. E-Mail
vom 17.5.2023, Vorakten Gemeinde 3B act. 3).
9.5
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz auch bezüglich Waldabstand
das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, wenn sie auf
einen Augenschein verzichtet hat (Beschwerde Rz. 114 S. 25). Die
entscheidrelevanten Informationen ergeben sich aus den Akten und von ei-
nem Augenschein waren keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Auch im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist ein Augenschein deshalb entbehrlich,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 26
der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen (zur antizipierten Beweis-
würdigung vorne E. 4.3).
10.
Auch die übrigen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbe-
gründet:
10.1
Wie vor der Vorinstanz macht er geltend, das Zuschneiden der Rund-
hölzer auf der Bauparzelle werde übermässige Lärm- und Geruchsimmis-
sionen zur Folge haben und den Bauprozess in die Länge ziehen. Die Bau-
arbeiten würden sodann die Rossistrasse übermässig belasten und die
Erschliessungssituation verschlechtern (Beschwerde Rz. 116 ff. S. 25 f.).
Die Vorinstanz hat sich mit diesen Einwänden ausführlich auseinanderge-
setzt. Sie hat dargelegt, dass unvermeidlicher Baulärm und weitere mit der
Erstellung von Bauten und Anlagen verbundene Immissionen in Kauf zu neh-
men seien und hier kein Grund zu Annahme bestehe, dass mit rechtlich
unzulässigen, d.h. nach Art, Stärke oder Dauer aussergewöhnlichen Immis-
sionen zu rechnen sei (angefochtener Entscheid E. 13d und e). Hinzuneh-
men sei auch eine vorübergehende Mehrbelastung der Rossistrasse durch
die Bauarbeiten, diese führe nicht zu einer erheblichen oder unzumutbaren
Einschränkung für Anwohnerinnen und Anwohner in ihrem Alltag (angefoch-
tener Entscheid E. 5g). – Der Beschwerdeführer begnügt sich damit, seine
Einwände zu wiederholen, ohne sich mit den Erwägungen der Vorinstanz
auseinanderzusetzen und darzulegen, inwiefern diese nicht zutreffen sollten.
Solches ist auch nicht ersichtlich, so dass darauf verwiesen werden kann.
10.2
Neu rügt der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht weiter, die
geplanten Terrainveränderungen seien nicht auf ein Minimum beschränkt
und deshalb unzulässig (Beschwerde Rz. 123 ff. S. 27). – Gemäss Art. 9
Abs. 4 ÜV haben sich Terrainveränderungen, Abgrabungen und Aufschüt-
tungen auf ein Minimum zu beschränken; der Charakter des Terrains soll mit
Ausnahme der Terrassen und der Gärten erhalten bleiben. Aus dem Mitbe-
richt zur ÜO geht hervor, dass wegen der exponierten Lage des ÜO-Gebiets
auch die Umgebungsgestaltung (Stützmauern, Böschungen, Einfriedungen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 27
Bepflanzungen usw.) erhöhte Anforderungen zu erfüllen hat und ein weitge-
hendes Belassen des natürlichen Geländeverlaufs anzustreben ist (Mitbe-
richt S. 3, act. 9A). Bei Bauten am Hang sind Terrainveränderungen inkl.
Stützmauern und Böschungen unvermeidlich. Dass diese hier über das
zulässige Minimum hinausgehen, ist weder konkret dargetan noch ersicht-
lich. Auch mit Blick auf die umliegend realisierten Bauvorhaben ist nicht er-
kennbar, inwiefern hier besonders umfassende Terrainveränderungen ge-
plant wären. Art. 9 Abs. 4 ÜV lässt Terrassen und Gärten zudem ausdrück-
lich zu; folglich sind Terrainveränderungen auch für diesen Zweck zulässig.
Sinngemäss macht der Beschwerdeführer zwar geltend, es könne nicht auf
die Pläne abgestellt werden, da der Terrainverlauf sich darin nicht zweifels-
frei festlegen lasse und nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspreche. Er
begründet aber auch diese Behauptungen nicht näher, und es sind keine
Anhaltspunkte ersichtlich, die diese stützen könnten. Die Beschwerdegeg-
nerschaft hat zudem die Massaufnahme eingereicht, die als Grundlage für
die Pläne diente und den dargestellten Terrainverlauf zusätzlich plausibili-
siert (Beilage 8 zur Beschwerdeantwort, act. 4A). Unter diesen Umständen
erübrigt sich sowohl, ein Gutachten zum Terrainverlauf einzuholen, als auch
einen Augenschein durchzuführen (Beschwerde Rz. 125 S. 27); die entspre-
chenden Beweisanträge werden abgewiesen.
10.3
Ebenfalls erstmals vor Verwaltungsgericht rügt der Beschwerdefüh-
rer, dass die Vorschriften betreffend Dachgestaltung nicht eingehalten seien.
Zum einen betrage die Dachneigung nur 20 % und zum andern sei der First
des Hauptdachs nicht senkrecht zu den Höhenkurven des Hangs gestellt
(Beschwerde Rz. 128 ff. S. 28). – Art. 6 Abs. 1 ÜV schreibt vor, dass im Pe-
rimeter der ÜO nur Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 30 % und
50 % zulässig sind. Die Vorinstanz weist in ihrer Vernehmlassung zutreffend
darauf hin, dass das Bauvorhaben eine Dachneigung von 20° und nicht 20 %
aufweist (Vernehmlassung vom 24.4.2025, act. 3; Plan «Fassaden/Schnitt»
A, Vorakten BVD 3A hinter pag. 139). 20° entsprechen ca. 36 % Dachnei-
gung, weshalb die Vorschrift offensichtlich eingehalten ist. Nach Art. 6 Abs. 3
ÜV ist der First des Hauptdachs senkrecht zu den Höhenkurven zu stellen,
wobei der Gemeinderat in speziellen Fällen geringfügige Abweichungen ge-
statten kann; er hat sich dabei am Gestaltungsrichtplan zu orientieren. Die
geplante Firstrichtung weicht nur wenig vom Richtplan ab und entspricht der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 28
für die weiter unten liegenden Häuser vorgesehenen Firstrichtung (vgl. Richt-
plan mit Legende «neue Gebäude, Firstrichtung», act. 7A3). Vor allem aber
orientiert sie sich an den bestehenden Nachbargebäuden und ist damit nicht
zu beanstanden.
11.
11.1
Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid der
Rechtskontrolle standhält. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und
ist abzuweisen.
11.2
Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Beschwerde-
führer die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerdegegnerschaft zu-
dem die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104
VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom
17. Mai
2006
über
die
Bemessung
des
Parteikostenersatzes
(Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Be-
schwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache
gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig-
keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Der Rechtsvertreter der Beschwer-
degegnerschaft macht mit Kostennote vom 27. März 2026 für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren ein Honorar von Fr. 8'608.-- (zuzüglich Auslagen
und MWSt) geltend (act. 25B). Dies erscheint mit Blick auf die obgenannten
Kriterien überhöht: Der gebotene Zeitaufwand ist zwar aufgrund des Instruk-
tionsbedarfs als leicht überdurchschnittlich einzustufen; der Rechtsvertreter
der Beschwerdegegnerschaft war aber bereits mit der Sache vertraut. Die
Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit der sich stellenden Rechts-
fragen sind zudem höchstens durchschnittlich. Insgesamt erweist sich des-
halb ein Honorar von pauschal Fr. 7'500.-- (inkl. Auslagen und MWSt) als
angemessen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.06.2026, Nr. 100.2025.95U,
Seite 29
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden dem Beschwerdeführer
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 7'500.--
(inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerschaft
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Reichenbach im Kandertal
- Bundesamt für Umwelt
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.