be_verwaltungsgericht · 100 2022 387 · 2024-06-04 · de
2er-Kammer des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern


100.2022.387U
HAM/TST/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 4. Juni 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiber Tschumi
A.________ GmbH
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
1. B.________ und C.________
Beschwerdegegnerschaft 1
2. Einwohnergemeinde Ittigen
Abteilung Bau, Rain 7, Postfach 226, 3063 Ittigen
Beschwerdegegnerin 2
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
D.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.06.2024, Nr. 100.2022.387U,
Seite 2
betreffend Baupolizei; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
bezüglich Mehrzweckraum einer Autogarage (Entscheid der Bau- und
Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 23. November 2022;
BVD 120/2022/28)
Prozessgeschichte:
A.
Die
D.________
AG
ist
Alleineigentümerin
der
Parzelle
Ittigen
Gbbl. Nr. 1________, die in der «Mischzone MA3» liegt und mehrheitlich von
Wohnzonen (W2 und W3) sowie im Westen von einer «Mischzone MA spez»
umgeben ist. Das Grundstück grenzt im Süden an eine relativ stark befah-
rene Hauptstrasse (E.________strasse) sowie im Westen und Norden an
eine Quartierstrasse (F.________strasse) und ist mit einer viergeschossigen
Gewerbe- und Wohnliegenschaft überbaut. Im Erdgeschoss dieser Liegen-
schaft betreibt die A.________ GmbH eine Autogarage. Diese ist hauptsäch-
lich von der E.________strasse her erschlossen; nur der ebenfalls zum Be-
trieb gehörende Mehrzweckraum im nördlichen Teil der Liegenschaft ist mit
Fahrzeugen ausschliesslich von Norden her über die F.________strasse er-
reichbar. Damit der Garagenbetrieb vor etwa 25 Jahren an den heutigen
Standort verlegt werden konnte, wurde die Parzelle Nr. 1________ im Jahr
1997 von der Wohnzone W3 in die gemischte Wohn- und Gewerbezone
WG3 umgezont. Daraufhin bewilligte der Gemeinderat der Einwohnerge-
meinde (EG) Ittigen den Umbau und die Erweiterung der damals bereits be-
stehenden Wohn- und Gewerbeliegenschaft mit Bauentscheid vom 18. No-
vember 1998, welcher u.a. die folgenden Auflagen enthält (vgl. Beiblatt zur
Baubewilligung vom 18.11.1998):
«Bedingungen / Auflagen
1. Allgemein:
(…)
d) Alle Oblichter und verglasten Dachaufbauten über dem Mehr-
zweckraum und über dem Werkstatttrakt müssen fest verglast
sein (nicht zum Öffnen).
e) Arbeiten im Mehrzweckraum dürfen nur bei geschlossener Türe
beziehungsweise geschlossenem Tor ausgeführt werden.

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f)
Das Einrichten eines Waschplatzes und das Waschen von Fahr-
zeugen im Mehrzweckraum sind verboten. Dieses Verbot gilt un-
abhängig der Waschart und der allfälligen Benützung oder Nicht-
benützung von Reinigungsmitteln.
(…)»
Trotz dieser Auflagen liess der ehemalige Geschäftsführer bei der anschlies-
senden Realisierung des Bauvorhabens im Mehrzweckraum der Garage
eine Waschmöglichkeit einrichten, die seither regelmässig genutzt wird. Zu-
dem wurden die Oblichter im Mehrzweckraum entgegen den Auflagen so
erstellt, dass sie geöffnet werden können.
B.
Am 2. Mai 2020 reichten B.________ und C.________ bei der EG Ittigen
eine Lärmanzeige ein. Daraufhin eröffnete die Gemeinde ein Baupolizeiver-
fahren, führte am 9. November 2021 einen Augenschein durch und ordnete
mit Teil- und Zwischenverfügung vom 28. April 2022 gegenüber der
A.________ GmbH und der D.________ AG das Folgende an:
«Verfügung
1. (Zustellung neuer Verfahrensakten an die Verfahrensbeteiligten)
2. Das Einrichten eines Waschplatzes und das Waschen von Fahrzeu-
gen im Mehrzweckraum sind verboten. Dieses Verbot gilt unabhän-
gig der Waschart und der allfälligen Benützung oder Nichtbenützung
von Reinigungsmitteln. Die Nichtbeachtung dieses Verbots kann
strafrechtliche Sanktionen gemäss Art. 50 BauG und/oder Art. 292
StGB nach sich ziehen.
3. Die Verfügungsadressatinnen werden verpflichtet, innert drei Mona-
ten ab Rechtskraft dieser Verfügung, mittels baulicher Massnahmen
sicherzustellen, dass sich alle Oblichter und verglasten Dachaufbau-
ten über dem Mehrzweckraum und über dem Werkstatttrakt nicht
mehr öffnen lassen.
4. Die Gemeinde erachtet es als angezeigt, die lärmrechtliche Situation
vertieft abklären und dazu ein Gutachten erstellen zu lassen. Als
Gutachter ist Herr (…) [Dipl. Umwelting. ETH] vorgesehen.
5. Die Verfügungsadressatinnen haben die Möglichkeit, innert 30 Ta-
gen seit Erhalt dieser Verfügung eine Stellungnahme zur angedach-
ten Abklärung der lärmrechtlichen Situation und zur Wahl des Gut-
achters einzureichen.
6. (Verfahrenskosten)
7. (Rechtsmittelbelehrung)»

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C.
Gegen diese baupolizeiliche Teil- und Zwischenverfügung der EG Ittigen ge-
langten B.________ und C.________ am 23. Mai 2022 und die A.________
GmbH am 30. Mai 2022 mit Beschwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion
des Kantons Bern (BVD). Diese beteiligte die D.________ AG von Amtes
wegen am Beschwerdeverfahren und wies die Beschwerde der A.________
GmbH mit Entscheid vom 23. November 2022 ab, soweit sie darauf eintrat
(Dispositiv-Ziff. 1a). Die Beschwerde von B.________ und C.________
hiess sie im gleichen Entscheid dagegen gut (Dispositiv-Ziff. 1b) und er-
gänzte Dispositiv-Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung vom 28. April 2022
(vgl. Bst. B hiervor) mit der Anordnung, dass die Einrichtungen zum Wa-
schen von Fahrzeugen innert drei Monaten aus dem Mehrzweckraum zu ent-
fernen und sämtliche Zuläufe in die Kanalisation im Mehrzweckraum mit bau-
lichen Massnahmen dauerhaft zu verschliessen seien (Dispositiv-Ziff. 1c). In
Bezug auf das verlangte Rückgängigmachen der widerrechtlich ausgeführ-
ten baulichen Vorkehren (Waschplatz und Oblichter) drohte sie zusätzlich zu
den in der Teil- und Zwischenverfügung vorgesehen Massnahmen die Er-
satzvornahme an (Dispositiv-Ziff. 1d).
D.
Gegen diesen Beschwerdeentscheid der BVD hat die A.________ GmbH
am 27. Dezember 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie be-
antragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben (Rechtsbegehren [RB]
1). Zudem sei festzustellen, dass das Waschen von Fahrzeugen im Mehr-
zweckraum rechtmässig sei (RB 2).
Mit Beschwerdeantworten vom 13. bzw. 25. Januar 2023 beantragen
B.________ und C.________ sowie die EG Ittigen, die Beschwerde sei ab-
zuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlas-
sung vom 5. Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde. Die D.________
AG hat sich nicht vernehmen lassen.

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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985
[BauG; BSG 721.0]).
1.2
Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79
Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist deshalb – unter
dem Vorbehalt der nachfolgenden Präzisierungen und Einschränkungen
(E. 1.3 f. hiernach) – einzutreten.
1.3
Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegen-
stand beschränkt. Ausgangspunkt für dessen Bestimmung bildet die ange-
fochtene Verfügung oder der angefochtene Entscheid, das sog. Anfech-
tungsobjekt. Dieses gibt den Rahmen des Streitgegenstands vor (BVR 2020
S. 59 E. 2.2; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum berni-
schen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 5, Art. 72 N. 12 f.). Anfechtungsobjekt
im vorliegenden Verfahren bildet der Entscheid der BVD vom 23. November
2022, welcher die baupolizeiliche Teil- und Zwischenverfügung der Ge-
meinde vom 28. April 2022 (Vorakten Gemeinde 4G pag. 123 ff.) zum
Thema hat. Wie eingangs dargelegt wurde (vorne Bst. B), hat die Gemeinde
mit dieser Verfügung unter anderem ein Benützungsverbot für den Wasch-
platz im Mehrzweckraum erlassen sowie Massnahmen angeordnet, um zu
verhindern, dass die Oblichter und verglasten Dachaufbauten geöffnet wer-
den (Dispositiv-Ziff. 2 und 3 der Teil- und Zwischenverfügung). Da sie gleich-
zeitig eine nachträgliche Bewilligung des Waschplatzes im Mehrzweckraum
sowie der öffenbaren Oblichter bzw. verglasten Dachaufbauten ausdrücklich
ausgeschlossen hat (vgl. E. 14 der Teil- und Zwischenverfügung), ist davon
auszugehen, dass es sich bei den umstrittenen Anordnungen um definitive

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und nicht um vorsorgliche Wiederherstellungsmassnahmen handelt (zur Un-
terscheidung zwischen vorsorglichen und definitiven Wiederherstellungs-
massnahmen vgl. VGE 2013/112 vom 1.10.2013 E. 2.2, Zaugg/Ludwig,
Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 46 N. 10 ff.,
und Heidi Walther, Das baupolizeiliche Benützungsverbot, Teil I, in KPG-
Bulletin 4/1992 S. 16 ff., 18 ff.). Die neben dem Waschverbot und den Mass-
nahmen zum definitiven Verschluss der Oblichter zusätzlich angeordneten
Lärmabklärungen (vgl. Dispositiv-Ziff. 4 und 5 der Teil- und Zwischenverfü-
gung) kritisieren die Beschwerdeführenden – wie schon vor der Vorinstanz –
nicht. Darauf ist deshalb im Nachfolgenden nicht weiter einzugehen.
1.4
Die Vorinstanz ist auf das Feststellungsbegehren der Beschwerde-
führerin nicht eingetreten, wonach das Einrichten und Betreiben eines Fahr-
zeugwaschplatzes im Mehrzweckraum rechtmässig sei, was sie damit be-
gründet hat, dass die Rechtmässigkeit des Waschplatzverbots bereits ab-
schliessend beurteilt worden sei (sog. «abgeurteilte Sache» bzw. «res iudi-
cata»; vgl. angefochtener Entscheid E. 2f). Streitgegenstand des vorliegen-
den Verfahrens bildet in diesem Zusammenhang deshalb einzig die Frage,
ob die Vorinstanz zu Recht oder zu Unrecht keinen Sachentscheid gefällt hat
(BVR 2017 S. 459 E. 2.3; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 74 N. 17 f.). Dazu äussert
sich die Beschwerdeführerin jedoch nicht, weshalb auf das vor Verwaltungs-
gericht erneut gestellte Feststellungsbegehren (RB 2; vorne Bst. D) mangels
rechtsgenüglicher Begründung ebenfalls nicht einzutreten ist (zur entspre-
chenden Begründungspflicht vgl. BVR 2015 S. 534 E. 2.1, 2008 S. 396
E. 2.3.3, je mit Hinweisen).
1.5
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer
solchen ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vor-
habens Vorschriften, Bedingungen oder Auflagen missachtet, so setzt die
Baupolizeibehörde der jeweiligen Grundeigentümerin oder dem jeweiligen

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Grundeigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1
und 2 BauG sowie Art. 47 Abs. 6 des Dekrets vom 22. März 1994 über das
Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]).
Gemäss Art. 46 Abs. 3 BauG kann die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkenn-
bar war, nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen es er-
fordern. Erkennbar ist ein rechtswidriger Zustand, wenn er von der Behörde
bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt werden können und
müssen (BVR 2004 S. 440 E. 4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11
Bst. a). Die Beweislast, dass seit der Erkennbarkeit mehr als fünf Jahre ver-
gangen sind, liegt bei der Bauherrschaft (VGE 2017/11 vom 30.6.2017 E. 4.1
[bestätigt durch BGer 1C_446/2017 vom 20.12.2017]; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 46 N. 11a mit Hinweis).
3.
Vor Verwaltungsgericht ist in erster Linie umstritten, ob diese Fünfjahresfrist
den angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen entgegensteht.
3.1
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid (E. 3c) erwogen, es
sei nicht nachgewiesen, dass der rechtswidrige Zustand für die Gemeinde
während eines Zeitraums von fünf Jahren oder länger erkennbar gewesen
und geduldet worden sei. Dokumentiert sei einzig der Eingang einer Anzeige
am 2. März 2000. Die Beschwerdegegnerschaft 1 habe erst im Mai 2020
baupolizeiliche Anzeige erstattet. Vor diesem Zeitpunkt sei die Baupolizei-
behörde nicht zu Nachforschungen über die allfällige wiederholte und somit
dauerhafte Missachtung der Auflage veranlasst gewesen. Sie habe daher
auch nicht prüfen müssen, ob andere Abteilungen der Gemeindeverwaltung
Hinweise auf die gegen die Auflagen verstossende Nutzung des Mehrzweck-
raums hatten. Der Umstand, dass in der Garage Gemeindefahrzeuge gewar-
tet und gereinigt worden seien, belege allein noch nicht, dass der Verstoss
gegen das Waschverbot im Mehrzweckraum für die Bauverwaltung erkenn-
bar gewesen sei, zumal der Beschwerdeführerin das Ausführen von Reini-
gungsarbeiten in der Werkstatt unter den verfügten Auflagen grundsätzlich

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gestattet sei. Die Gemeinde habe demnach vor der Anzeige der Beschwer-
degegnerschaft 1 keine Hinweise auf eine dauerhafte Missachtung der Auf-
lagen gehabt. Entsprechend könne auch nicht von einer dauerhaften Dul-
dung durch die Gemeinde ausgegangen werden. Die Fünfjahresfrist sei des-
halb noch nicht abgelaufen.
3.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Gemeinde habe entge-
gen dieser Darstellung bereits vor der Inbetriebnahme der Waschplatz-Ein-
richtung im Mehrzweckraum von dieser Kenntnis gehabt, seien die «entspre-
chenden Bauteile» doch bei der Baukontrolle abgenommen worden. In der
Anzeige vom 2. März 2000 sei der Gemeinde zudem ausdrücklich mitgeteilt
worden, dass im Betrieb der Beschwerdeführerin an diesem Tag fünf Autos
gewaschen worden seien. Ebenfalls im Jahr 2000 habe die Bauverwaltung
im Übrigen im Zusammenhang mit dem Wiedererwägungsgesuch betreffend
Umgebungsgestaltung vom 21. Februar 2000 in den Räumlichkeiten der Be-
schwerdeführerin eine Begehung durchgeführt. Daraufhin habe die Ge-
meinde aber nichts unternommen, um das Waschen von Fahrzeugen zu un-
terbinden. Vielmehr habe sie in der Folge die Zufahrts- bzw. Verkehrssitua-
tion so geändert, dass die Einbahnstrasse erst nach dem Garagenbetrieb
beginne. Diese Massnahme zeige offensichtlich auf, dass die Gemeinde
Kenntnis von der Wascheinrichtung und dem damit verbundenen «Verkehrs-
aufkommen» gehabt und deshalb die Anpassungen in der Verkehrsführung
vorgenommen habe (Beschwerde Art. 2 S. 3). Baupolizeiliche Massnahmen
habe sie dagegen nicht verfügt, obschon sie spätestens seit der Anzeige
vom 2. Mai 2000 Kenntnis davon gehabt habe, dass im Mehrzweckraum
Fahrzeuge gewaschen würden. Vielmehr hätten die Gemeinde sowie Mit-
glieder ihrer Behörden ihre Fahrzeuge im Betrieb waschen lassen und trotz
Kenntnis der rechtswidrigen Nutzung während rund zwanzig Jahren keine
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt (Beschwerde Art. 3
S. 4). Die Fünfjahresfrist gemäss Art. 46 Abs. 3 BauG sei in Bezug auf den
Waschplatz nach dem Gesagten aber spätestens im Jahr 2005 verstrichen.
Gleiches gelte für die Oblichter, da auch diese seit jeher entgegen der Auf-
lage in der Baubewilligung nicht fest verglast («nicht zum Öffnen»), sondern
beweglich seien und seit der Einrichtung der Garage auch mehrmals täglich
geöffnet würden, was von aussen jederzeit sichtbar gewesen sei. Die Vor-
instanz mache im angefochtenen Entscheid dagegen keine Ausführungen

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zu allfälligen bestehenden öffentlichen Interessen. Es gebe schlichtweg
keine zwingenden öffentlichen Interessen, welche trotz Ablaufs der Fünfjah-
resfrist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. die
nachträgliche Einhaltung der Auflagen des Bauentscheids vom 18. Novem-
ber 1998 im vorliegenden Fall erforderlich machten (Beschwerde Art. 4 S. 5).
3.3
Der Sinn und Zweck der Fünfjahresfrist nach Art. 46 Abs. 3 BauG be-
steht im Wesentlichen darin, zu verhindern, dass Behörden und Nachbar-
schaft einen erkennbaren gesetzwidrigen Zustand während Jahren aus-
drücklich oder stillschweigend billigen, um dann plötzlich einzugreifen, wenn
die betroffene Person nicht mehr damit rechnen musste (Verbot des wider-
sprüchlichen Verhaltens). Die Frist dient demnach der Rechtssicherheit und
dem Vertrauensschutz. Sie greift jedoch nur, sofern keine zwingenden öf-
fentlichen Interessen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands er-
fordern (vorne E. 2). Die Wiederherstellung ist gemäss der Rechtsprechung
in diesem Sinn zwingend, wenn die Duldung des rechtswidrigen Zustands
für die Öffentlichkeit untragbare Verhältnisse bewirken würde, wie Beein-
trächtigungen der Umwelt, Störungen des Ortsbildes, Eingriffe in eine
schutzwürdige Landschaft und dergleichen. Das Verwaltungsgericht aner-
kennt zudem in konstanter Rechtsprechung die Durchsetzung der Grundla-
gen der Nutzungsordnung ebenfalls als zwingendes öffentliches Interesse,
welches auch nach Ablauf von fünf Jahren die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands gebietet. Grundlegend ist dabei vor allem die Trennung
von Bau- und Nichtbaugebiet, aber auch der Schutz der Wohnzone vor zo-
nenwidrigen Immissionen (zum Ganzen BVR 2004 S. 440 E. 4.1, 2001
S. 125 E. 4a).
3.4
Gemäss Art. 211 des Baureglements der EG Ittigen vom 18. Novem-
ber 2008 (BR) sind in der Mischzone A als zulässige Nutzungen neben dem
Wohnen auch Gastgewerbe sowie stille bis mässig störende Gewerbe er-
laubt. Laut dem Kommentar-Hinweis zu dieser Bestimmung (in der rechten
Spalte des Baureglements) dürfen mässig störende Betriebe wie z.B. Ver-
kaufsläden, Dienstleistungsbetriebe sowie emissionsarme Werkstätten und
Produktionsbetriebe das gesunde Wohnen nicht wesentlich beeinträchtigen.
Nutzungen, Bauten und Anlagen, die das gesunde Wohnen wesentlich be-
einträchtigen oder ein überdurchschnittlich hohes Mass an quartierfremdem

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Verkehr verursachen, sind dagegen ausgeschlossen. Aus dieser Umschrei-
bung der zulässigen Nutzungen ist ersichtlich, dass die Zonenvorschrift in
erster Linie dem Schutz des gesunden Wohnens dient (vgl. auch Zaugg/
Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 30, wonach die kommunalen Zonenvorschriften zu
gemischten Wohn- und Gewerbezonen die Wohnqualität schützen, indem
sie üblicherweise nur solche Betriebe zulassen, die das gesunde Wohnen
nicht wesentlich beeinträchtigen). Wie sich aus den Akten ergibt, war gerade
dieses Grundanliegen der Zonenordnung der Hintergrund der umstrittenen
Auflagen. So bestanden seitens der Anwohnerschaft bereits bei der Umzo-
nung der Parzelle Nr. 1________ Befürchtungen, dass die Verlegung der
Garage an den heutigen Standort die Lärm- und Verkehrssituation in den
umliegenden Wohngebieten wesentlich verschlechtern könnte. Diese Be-
denken hatte das AGR im Genehmigungsentscheid vom 16. April 1998 je-
doch mit dem Argument verworfen, dass die Öffnung der Werkstatt neu auf
die
E.________strasse
ausgerichtet
und
die
Anwohner
der
F.________strasse somit nicht mehr direkt Einsicht in die offene Werkstatt
hätten und den Lärmimmissionen ausgesetzt sein würden. Zudem sei ent-
scheidend, dass die eigentlichen Wohnquartiere von keinem Mehrverkehr
betroffen
seien,
da
die
Erschliessung
hauptsächlich
über
die
E.________strasse erfolge (vgl. Genehmigungsentscheid des AGR vom
16.4.1998 Bst. B Ziff. 2b und Ziff. 3.1, Baubewilligungsakten Gemeinde
[act. 4F] pag. 146 ff.). Auch im anschliessenden Baubewilligungsverfahren
für den Umbau und die Erweiterung der Liegenschaft ist die Gemeinde ähn-
lichen, in den Einsprachen vorgebrachten Einwänden nicht gefolgt, was sie
insbesondere damit begründet hatte, dass angesichts der vorgesehenen Ge-
bäudehülle sowie den betrieblichen Auflagen in der Baubewilligung (kein
Waschplatz zur Reinigung von Autos, geschlossene Türen und Oblichter
während der Arbeiten, Lärmschutzanforderungen an Bauteile) keine Gefahr
bestehe, dass ein offener, unansehnlicher Hinterhof entstehe und störende
oder zumindest die Wohnqualität beeinträchtigende Arbeiten im Freien aus-
geführt würden. Sodann hatte die Gemeinde darauf hingewiesen, dass ge-
genüber den damaligen Verhältnissen (Anlieferungshof mit Zufahrt) auf der
F.________strasse mit keinem merkbaren Mehrverkehr zu rechnen sei, weil
die Baupolizeibehörde entschieden habe, dass im fraglichen Mehrzweck-
raum keine Fahrzeuge gewaschen werden dürften (vgl. Baubewilligung vom
18.11.1998, Baubewilligungsakten Gemeinde [act. 4F] pag. 19).

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3.5
Bei dieser Ausgangslage steht fest, dass der Erlass der umstrittenen
Auflagen hauptsächlich bezweckte, das umliegende Wohngebiet vor zonen-
widrigen Immissionen zu schützen und damit einem Grundanliegen der
Zonenordnung Rechnung zu tragen. Ein zwingendes öffentliches Interesse
im Sinn von Art. 46 Abs. 3 BauG an der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands ist somit gegeben. Da die Fünfjahresfrist folglich keine Anwen-
dung findet, kann offenbleiben, ob sie im Zeitpunkt des erstmaligen Ein-
schreitens der Gemeinde bereits abgelaufen war – wie die Beschwerdefüh-
rerin meint –, oder ob der Verstoss gegen die Auflagen für die Gemeinde
erst im Mai 2020 erkennbar war, wovon die Vorinstanz ausgeht. Auf die im
Zusammenhang mit der Klärung dieser Fragen verlangten Beweismassnah-
men (mündliche Parteianhörung, Zeugenbefragung von kommunalen Behör-
denmitgliedern) kann deshalb verzichtet werden (Beschwerde Art. 2 S. 3,
Art. 3 S. 4). Die entsprechenden Anträge werden abgewiesen.
4.
Streitig ist ferner, ob die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen
rechtmässig sind.
4.1
Eine Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse lie-
gen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verlet-
zen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 Abs. 6 BewD; statt vieler
BVR 2020 S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Bei einer Bau-
herrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, kann auf die Wiederherstel-
lung nur verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten lediglich
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt (statt vieler BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2006 S. 444 E. 6.1; ausführlich
zum guten und bösen Glauben siehe Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b).
4.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sie den Betrieb ohne
Waschplatz im Mehrzweckraum nicht mehr aufrechterhalten könne, da sie
gegenüber ihrer Autoherstellerin verpflichtet sei, die Fahrzeuge beim Ver-
kauf wie auch nach jeder Revision zu waschen. Zudem müssten die Oblich-
ter nur schon aufgrund der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers zur Lüftung des

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Mehrzweckraums geöffnet werden, da der Betrieb über keine Lüftungsan-
lage verfüge. Eine solche würde im Übrigen neue Lärmimmissionen verur-
sachen und wäre für die Anwohnerinnen und Anwohner vermutlich störender
als das Lüften des Gebäudes durch die Oblichter (Beschwerde Art. 4 S. 5).
4.3
Die Beschwerdegegnerschaft 1 hält dem entgegen, die Durchset-
zung der Nebenbestimmungen diene dem Schutz der Wohnzone vor zonen-
widrigen Immissionen und liege somit auch nach 20 Jahren klar im öffentli-
chen Interesse. Verschiedene aktenkundige Videoaufnahmen belegten,
dass die Wohnqualität an der F.________strasse sowohl unter dem Mehr-
verkehr als auch unter den Lärmemissionen, welche durch die verbotene
Nutzung verursacht würden, zunehmend leide. Ebenso gehe daraus hervor,
dass nicht nur das Waschen von Fahrzeugen, sondern auch das Arbeiten
mit Druckluft zu übermässigen Emissionen führe. Schliesslich sei darauf auf-
merksam zu machen, dass die Beschwerdeführerin wiederholt das Ver-
trauen der Nachbarschaft und der zuständigen Behörden bewusst miss-
braucht habe, um ihre betrieblichen und geschäftlichen Ziele zu verfolgen.
Sie könne sich somit nicht auf den guten Glauben berufen. In der Folge
könne die Wohnzone im fraglichen Bereich der F.________strasse vor den
zonenwidrigen Immissionen nur durch die verfügten baulichen Massnahmen
der Gemeinde und der BVD dauerhaft geschützt werden. Diese seien des-
halb verhältnismässig (Beschwerdeantwort [act. 5] S. 1 f. sowie Schreiben
an die Gemeinde vom 22.11.2021 [act. 5A] S. 1 f.).
4.4
Die Beschwerdeführerin räumt selber ein, dass sie von Anfang an
gegen die fraglichen Auflagen verstossen hat, und bestreitet auch nicht, dass
es deshalb regelmässig zu erheblichen Störungen der Wohnqualität
gekommen ist. Soweit bekannt dauert dieser Zustand noch immer an. Es
steht somit ausser Frage, dass an der Einhaltung der Auflagen ein
gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. dazu auch vorne E. 3.4). Da
die benachbarten Wohngebäude zum Teil weniger als 10 m vom Mehr-
zweckraum entfernt sind, gilt dies nicht nur mit Blick auf das Waschverbot,
sondern auch in Bezug auf die Auflage, die Oblichter seien dauerhaft zu ver-
schliessen, zumal das Waschen der Fahrzeuge gemäss den unbestrittenen
Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft 1 offenbar nicht die einzige
störende Lärmquelle ist. Ferner ist unbestritten, dass der frühere

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Geschäftsführer nicht etwa nur aufgrund von mangelnder Sorgfalt, sondern
in vollem Wissen und damit ohne Zweifel bösgläubig gegen die eindeutigen
Auflagen der Baubewilligung verstossen hat. Wie bereits die Vorinstanz
zutreffend erwogen hat, muss sich auch die Beschwerdeführerin bzw. der
heutige Geschäftsführer dieses Wissen und Handeln entgegenhalten lassen
(statt vieler BVR 2013 S. 85 E. 6.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b
Bst. b). Zwar kann sich auch eine (im baurechtlichen Sinn) bösgläubige Bau-
herrschaft auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Sie muss
aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen,
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung,
dem Interesse an der Wiederherstellung erhöhtes Gewicht beimessen und
die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringer-
tem Mass berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2003 S. 97 E. 3b).
Wirtschaftliche Interessen einer bösgläubigen Bauherrschaft haben kaum je
ausschlaggebendes Gewicht, selbst dann nicht, wenn die Kosten, die sich
aus der Einhaltung des rechtmässigen Zustands ergeben, sehr hoch sind
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c mit zahlreichen Hinweisen). Dies
gilt auch im vorliegenden Fall, zumal die Beschwerdeführerin – wie dargelegt
– qualifiziert bösgläubig gehandelt hat. Anders als die Beschwerdeführerin
meint, sprechen deshalb allfällige zur Einhaltung der Auflagen erforderliche
Massnahmen wie Reorganisationen der Betriebsabläufe oder der Einbau
einer Lüftung sowie die sich daraus ergebenden Kosten nicht gegen die
Verhältnismässigkeit der umstrittenen Anordnungen. Entgegen ihrer
Auffassung vermag daran auch der Umstand nichts zu ändern, dass eine
neu zu installierende Lüftungsanlage ebenfalls Lärmimmissionen verursacht,
da es keineswegs unmöglich erscheint, die Lüftung so zu konstruieren, dass
sie die Wohnqualität deutlich weniger stört als der heutige Zustand. Zu
Ungunsten der Beschwerdeführerin fällt schliesslich zusätzlich ins Gewicht,
dass sie bzw. ihre Vorgängerin zusammengerechnet bereits während gut
zwei Jahrzehnten von der rechtswidrigen Nutzung profitiert haben (vgl. BGE
136 II 359 E. 9, 132 II 21 E. 6.4, BGer 1C_408/2009 vom 11.2.2010 E. 4.3;
BVR 2006 S. 444 E. 6.3; VGE 2018/185 vom 1.3.2019 E. 6.2, 2018/128 vom
8.11.2018 E. 4.3). Unter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass
die Vorinstanz die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen als
verhältnismässig und mit dem Vertrauensgrundsatz vereinbar beurteilt hat.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.06.2024, Nr. 100.2022.387U,
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Denn es war seit jeher klar, dass die Nutzung des Mehrzweckraums als
Waschplatz unter den gegebenen Umständen zonenwidrig ist.
4.5
Zusammengefasst ist der Vorinstanz deshalb darin zuzustimmen,
dass die umstrittenen Wiederherstellungsmassnahmen rechtmässig sind.
5.
5.1
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich
unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit auf sie überhaupt einzutreten ist.
Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung
(Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der
Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
5.2
Bei
diesem
Verfahrensausgang
hat
die
unterliegende
Beschwerdeführerin die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu
tragen (Art. 108 Abs. 1 erster Teilsatz VRPG). Die D.________ AG hat sich
im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht vernehmen lassen (vorne Bst. D),
weshalb ihr aufgrund der Umstände keine Kosten aufzuerlegen sind
(Art. 108 Abs. 1 zweiter Teilsatz VRPG; vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108
N. 23). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 104
VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.06.2024, Nr. 100.2022.387U,
Seite 15
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerschaft 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- D.________ AG
Die Abteilungspräsidentin:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.