be_verwaltungsgericht · 100 2022 130 · 2023-07-03 · de

generelle Baubewilligung für Anbau eines unterirdischen Kellers (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 4. April 2022; BVD 110/2022/1) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2022.130U
STE/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 3. Juli 2023
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Geiser Keller
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
Einwohnergemeinde Ipsach
Bauabteilung, Dorfstrasse 8, 2563
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend generelle Baubewilligung für Anbau eines unterirdischen Kellers 
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 
4. April 2022; BVD 110/2022/1)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.07.2023, Nr. 100.2022.130U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Am 9. September 2021 reichte A.________ bei der Einwohnergemeinde 
(EG) Ipsach ein Baugesuch ein für den Anbau eines unterirdischen 
Kellerraums an das Einfamilienhaus auf seiner Parzelle Ipsach Gbbl. 
Nr. 1________. 
Das 
Grundstück 
liegt 
im 
Perimeter 
der 
Überbauungsordnung (ÜO) für die Zone mit Planungspflicht (ZPP) 1 
«Quellmatt» vom 25. April 1996 (im Folgenden: ÜO «Quellmatt»). Mit 
Bauentscheid vom 11. Dezember 2021 verweigerte die EG Ipsach die 
nachgesuchte Bewilligung. 
B.
Gegen den Bauentscheid vom 11. Dezember 2021 erhob A.________ am 
3. Januar 2022 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern (BVD). Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 4. April 2022 ab. 
C.
Dagegen hat A.________ am 4. Mai 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das 
Baugesuch sei zu bewilligen. 
Mit Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2022 bzw. Vernehmlassung vom 
12. Mai 2022 beantragen die EG Ipsach und die BVD je die Abweisung der 
Beschwerde. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.07.2023, Nr. 100.2022.130U, 
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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist 
sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde 
ist einzutreten. 
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Es ist unbestritten, dass der Kellerraum ausserhalb der in der ÜO 
«Quellmatt» bezeichneten Baulinien für Hauptgebäude (Baufelder) in der 
Umgebungszone Sektor A geplant ist (vgl. Überbauungsplan, in Akten Ge-
meinde 3B sowie act. 1C, Beschwerdebeilage [BB] 4; Situationsplan zum 
Baugesuch, Akten Gemeinde 3C pag. 3 sowie act. 1C, BB 1). Die Vorinstanz 
hat die Auffassung der Gemeinde geschützt, wonach die Überbauungsvor-
schriften (ÜV) der ÜO «Quellmatt» unterirdische Bauten ausserhalb der Bau-
linien nicht vorsehen und folglich auch nicht zulassen. Der Beschwerdeführer 
ist hingegen der Meinung, da in den ÜV eine Regelung für unterirdische Bau-
ten ausserhalb der Baufelder fehle, kämen die Vorschriften des Gesetzes 
vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilge-
setzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) zur Anwendung. Danach müssten unter-
irdische Bauten keinen Grenzabstand einhalten. Umstritten ist somit, ob 
unterirdische Bauten oder Bauteile wie der geplante Keller ausserhalb der 
Baubereiche der ÜO «Quellmatt» zulässig sind und – wenn ja – welchen 
Grenzabstand sie zu wahren haben. 


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2.2
Das Baureglement der EG Ipsach vom 13. Februar 2022 (GBR; ge-
nehmigt am 16.1.2023) war im Zeitpunkt, in dem der Beschwerdeführer sein 
Baugesuch eingereicht hat, noch nicht in Kraft. Die ÜO «Quellmatt» bleibt 
ausdrücklich auch unter neuem Recht massgebend (Art. 15 Bst. e GBR). So-
weit sie auf Bestimmungen des Baureglements verweist, ist weiterhin auf 
das Baureglement vom 27. Mai 1993 (aGBR, in act. 3B) abzustellen, zumal 
das während des Verfahrens in Kraft getretene Recht für den Beschwerde-
führer ohnehin nicht günstiger wäre (vgl. Art. 36 Abs. 1 BauG; Zaugg/Lud-
wig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, 
Art. 36 N. 2 f.). 
3.
3.1
Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die Gemeinde bewusst 
darauf verzichtet hat, über die Baulinien ragende bzw. in der Umgebungs-
zone liegende unterirdische Bauteile zu erlauben (sog. qualifiziertes Schwei-
gen); es handle sich somit nicht um eine planwidrige Unvollständigkeit der 
Vorschriften. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe im 
Widerspruch zur Gemeinde auf ein qualifiziertes Schweigen geschlossen 
und damit die Gemeindeautonomie verletzt. 
3.2
Die EG Ipsach hat im Bauentscheid Folgendes erwogen: «Wenn in 
dieser ZPP unterirdische Bauten zulässig wären, müsste dies in den Über-
bauungsvorschriften festgehalten sein. Die Zulässigkeit wurde jedoch nicht 
in die Vorschriften aufgenommen. Gemäss Art. 96a BauG gehen Baulinien 
den allgemeinen Abstandsvorschriften vor. Somit kann nicht Art. 3.8 Abs. 2 
[a]GBR angewendet werden» (Akten Gemeinde 3C pag. 15 E. 4.1). Wie die 
Vorinstanz zutreffend ausführt, hat die Gemeinde damit zum Ausdruck ge-
bracht, dass unterirdische Bauten ausserhalb der Baulinien nur zulässig wä-
ren, wenn das in den ÜV ausdrücklich vorgesehen wäre. Diese Interpretation 
beurteilt die Vorinstanz als rechtlich haltbar. Sie verweist zunächst auf das 
kantonale Recht, nach dem im Wirkungsbereich von Baulinien oder Baube-
reichen die Zulässigkeit von über die Baulinien oder den Baubereich vor-
springenden ober- und unterirdischen Bauteilen spezifisch geregelt werden 
müsse (Art. 96a Abs. 3 und Art. 96c Abs. 3 BauG auch zum Folgenden). Er-


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lasse die Gemeinde keine entsprechenden Vorschriften, kämen gegenüber 
nachbarlichem Grund die Abstandsvorschriften des EG ZGB zur Anwendung 
und nicht jene des kommunalen Baureglements. Die Gemeinde habe gere-
gelt, welche Bauteile in welchem Ausmass über die Baulinien vorspringen 
dürften (Vordächer, Vortreppen, Balkone, vgl. Art. 13 Abs. 3 ÜV). Der Um-
kehrschluss, dass nicht erwähnte Bauteile unzulässig seien, erscheine an-
gesichts der Formulierung von Art. 13 Abs. 3 ÜV und der Systematik nahe-
liegend. Wäre die Zulässigkeit unterirdischer vorspringender Bauteile beab-
sichtigt gewesen, hätte sich eine Erwähnung in Art. 13 ÜV aufgedrängt. Die 
Auffassung der Gemeinde werde auch durch die Nutzungsvorschriften für 
das vor den Baulinien liegende Land gestützt. So erlaube Art. 8 ÜV in der 
hier zur Diskussion stehenden Umgebungszone Sektor A An- und Neben-
bauten und verweise auf Art. 3.7 aGBR, der die unbewohnten An- und Ne-
benbauten näher regle; unterirdische Bauten oder Gebäudeteile erwähne 
Art. 8 ÜV nicht und die Norm enthalte auch keinen analogen Verweis auf 
Art. 3.8 aGBR, der u.a. den Grenzabstand unterirdischer Bauten und Bau-
teile regle. 
3.3
Die Gemeinde hat es unter Hinweis auf Art. 96a Abs. 2 BauG abge-
lehnt, die allgemeinen Abstandsvorschriften für unterirdische Bauten anzu-
wenden, und damit zum Ausdruck gebracht, dass die ÜV eine eigene Rege-
lung enthalten. Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers hat sie 
damit nicht das Fehlen einer Vorschrift für unterirdische Bauten bestätigt, 
sondern die Tatsache, dass unterirdische Bauten in den ÜV nicht erwähnt 
werden. Daraus schliesst sie, dass solche Bauten im Perimeter der ÜO 
«Quellmatt» (bewusst) nicht erlaubt sind. Die BVD hat die Erklärung der Ge-
meinde, wie sie ihre Normen verstanden haben will, somit nicht durch ihr 
eigenes Verständnis ersetzt; eine Verletzung der Gemeindeautonomie ist 
nicht ersichtlich. Dieser Auffassung ist offensichtlich auch die Gemeinde sel-
ber, hat sie doch die Abweisung der Beschwerde beantragt. Eine andere 
Frage ist, ob die BVD die Auslegung der ÜV durch die Gemeinde, wonach 
unterirdische Bauten und Bauteile ausserhalb der Baubereiche generell un-
zulässig seien, zu Recht als rechtlich haltbar beurteilt hat.
4.


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4.1
Nach Art. 96a Abs. 1 und 2 BauG gehen Baulinien den allgemeinen 
Abstandsvorschriften vor (für Baubereiche vgl. Art. 96c Abs. 2 BauG). Die 
Gemeinden bestimmen, ob und wie weit einzelne Bauteile, an Gebäuden 
befestigte Einrichtungen und unterirdische Anlagen über die Baulinie vor-
springen dürfen; fehlen solche Bestimmungen, so gelten gegenüber nach-
barlichem Grund die Vorschriften des EG ZGB (Art. 96a Abs. 3 BauG bzw. 
Art. 96c Abs. 3 BauG). Grundsätzlich dürfen somit keinerlei Bauten über die 
Baulinien hinausragen. Das Gesetz ermächtigt die Gemeinden aber, eine 
abweichende Regelung zu treffen. Erlässt eine Gemeinde keine eigenen 
Vorschriften, kommt bei Baulinien, welche den Bauabstand zum nachbarli-
chen Grund bestimmen, die subsidiäre Regelung gemäss Art. 79 ff. EG ZGB 
zur Anwendung; auf besondere Baulinien, die nicht den nachbarlichen 
Grenzabstand festlegen, sind die Vorschriften des EG ZGB nur anwendbar, 
wenn das Gemeinderecht ausdrücklich auf sie verweist (Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 96a-96d N. 9). 
4.2
Art. 13 ÜV mit dem Titel «Baufelder» regelt die maximale Ausdeh-
nung von Hauptgebäuden; sie wird durch Baulinien bestimmt (Abs. 1). Nebst 
der mindestens einzuhaltenden Ausnützung (Abs. 2) bezeichnet die Norm 
vorspringende offene Bauteile (Vordächer, Vortreppen, Balkone, usw.) und 
regelt, wie weit diese über die Baulinien hinausragen dürfen (Abs. 3). Die 
Baulinien begrenzen nach dem Wortlaut der Norm bloss die maximale 
Grundfläche der Hauptgebäude; weder das Bauen an die Baulinien, noch 
Lage und Umriss der Gebäude oder der Verlauf einer Fassadenflucht ist vor-
geschrieben. Es ist deshalb davon auszugehen, dass es sich nicht um Ge-
staltungs- oder andere, in Art. 96b BauG geregelte besondere Baulinien, 
sondern um solche nach Art. 96a BauG handelt, zumal die im Überbauungs-
plan bezeichneten Baufelder gegenüber den Nachbarparzellen ausserhalb 
des ÜO-Perimeters auch die für die Wohnzone W2 massgeblichen Grenz-
abstände einhalten (vgl. Art. 4.6 Abs. 2 i.V.m. Art. 4.12 Abs. 1 aGBR). Die 
Gemeinde hat von der Ermächtigung in Art. 96a BauG somit Gebrauch ge-
macht und eine eigene Regelung erlassen, die ausschliesslich über die Bau-
linien vorspringende offene Bauteile erlaubt. Es ist rechtlich haltbar, wenn 
sie ihre Vorschrift so verstanden haben will, dass sie bewusst darauf verzich-
tet hat, namentlich vorspringende unterirdische Anlagen zuzulassen. Die 
Aufzählung der erlaubten offenen Bauteile ist zwar nicht abschliessend, ein 


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Keller ist aber ein geschlossener Raum und zählt zweifellos nicht dazu. Ein 
über das Baufeld hinausragender Kellerraum ist gestützt auf Art. 13 ÜV folg-
lich nicht zulässig. Die Ersatzordnung beim Fehlen kommunaler Bestimmun-
gen zum Grenzabstand (Art. 96a Abs. 3 bzw. Art. 96c Abs. 3 BauG i.V.m. 
Art. 79 Abs. 1 EG ZGB) kommt daher entgegen der Auffassung des Be-
schwerdeführers nicht zum Tragen. Nichts Anderes gilt mit Blick auf Art. 2 
Abs. 1 ÜV, der die subsidiäre Anwendbarkeit des GBR festhält: Sind über 
die Baulinien ragende unterirdische Bauteile gestützt auf Art. 13 ÜV nicht 
erlaubt, gibt es von vornherein keinen Anwendungsbereich für eine im GBR 
dafür vorgesehene Grenzabstandsvorschrift.
4.3
Nach Art. 8 ÜV ist allerdings die hier interessierende Umgebungs-
zone Sektor A, also der Bereich ausserhalb des Baufelds, für die private Nut-
zung verfügbar. Das Erstellen von unbewohnten An- und Nebenbauten ist 
gestattet; es gilt Art. 3.7 aGBR. Danach genügt für An- und Nebenbauten, 
die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt 
sind, allseitig ein Grenzabstand von 2 m, sofern die Baute bestimmte Masse 
nicht überschreitet (Abs. 1). Stimmen die Nachbarinnen und Nachbarn zu 
oder kann an ein nachbarliches, an der Grenze stehendes Nebengebäude 
angebaut werden, ist der Grenzanbau gestattet (Abs. 2). Weder Art. 8 ÜV 
noch Art. 3.7 aGBR erwähnen unterirdische An- und Nebenbauten. Dass 
Art. 3.7 aGBR die Gebäudehöhe auf 4 m begrenzt, bedeutet nur, dass ma-
ximal eingeschossige Bauten zulässig sind, schliesst unterirdische unbe-
wohnte An- und Nebenbauten aber nicht aus. Art. 8 ÜV verweist nicht auf 
Art. 3.8 aGBR, der Anlagen und Bauten im Grenzabstand regelt. Das bedeu-
tet aber entgegen der Vorinstanz ebenfalls nicht zwingend, dass unterirdi-
sche unbewohnte An- und Nebenbauten in der Umgebungszone Sektor A 
generell unzulässig sind, sondern bloss, dass die privilegierten Grenzab-
standsvorschriften für unterirdische Bauten nach Art. 3.8 Abs. 2 aGBR nicht 
anwendbar sind. Die Gemeinde erläutert nicht, warum ein oberirdischer, in 
der Umgebungszone Sektor A und damit ausserhalb des Baufelds liegender 
Anbau erlaubt ist, ein unterirdischer hingegen nicht. Es ist denn auch unbe-
stritten, dass sie auf der Nachbarparzelle Nr. 2________ (ehemals 
Nr. 3________) einen an das Einfamilienhaus angebauten Wein- und 
Gemüsekeller und auf der Parzelle Nr. 4________ eine an das 
Untergeschoss des Einfamilienhauses angrenzende «überdeckte Garage» 


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ausserhalb des jeweiligen Baufelds bewilligt hat; die Bewilligung für den 
Wein- und Gemüsekeller bezeichnet sie als Fehler und bei der Garage 
handelt es sich ihrer Meinung nach nicht um eine unterirdische Baute 
(Stellungnahme der Gemeinde vom 24.2.2022 mit Beilagen, Akten BVD 3A 
pag. 21 f.; vgl. auch act. 1C, BB 7). Der Beschwerdeführer nennt als 
weiteres Beispiel einer unterirdischen Anbaute zudem den Veloraum auf 
seiner eigenen Parzelle Nr. 1________ (im Zeitpunkt der Baubewilligung 
noch nicht abparzellierte Parzelle Nr. 5________; act. 1C, BB 6). Anders als 
das neue GBR unterschied das hier massgebende aGBR noch nicht zwi-
schen Unterniveaubauten, die durchschnittlich bis zu 1,2 m über das ge-
wachsene Terrain ragen, und (vollständig) unterirdischen Bauten (Art. 6 
Abs. 5 GBR; vgl. auch Art. 5 f. und Anhang 1 der Verordnung vom 25. Mai 
2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV; BSG 721.3]); 
nach altem Recht galten auch vollständig mit Erdreich überdeckte Bauten 
als unterirdisch, wenn eine dadurch entstehende Terrainveränderung den 
gewachsenen Boden nirgends um mehr als 1,2 m überragte (vgl. RR 
1.6.1977, in BVR 1977 S. 465 E. 1). Ob unterirdische unbewohnte An- und 
Nebenbauten gestützt auf Art. 8 ÜV zulässig sind bzw. eine entsprechende 
ständige Praxis der Gemeinde besteht, braucht indes nicht abschliessend 
geklärt zu werden; der dahingehende Beweisantrag des Beschwerdeführers 
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde S. 13) wird abgewiesen. Denn anders als 
die als Vergleichsbeispiele genannten Anbauten hält der vorgesehene unbe-
wohnte Kelleranbau einen Grenzabstand von lediglich 1,2 m ein und unter-
schreitet damit den privilegierten Grenzabstand für unbewohnte An- und Ne-
benbauten nach Art. 8 ÜV i.V.m. Art. 3.7 aGBR; dass ein Näherbaubaurecht 
besteht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Der Beschwerdeführer 
beruft sich somit zu Unrecht auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung, sei 
es im Recht oder im Unrecht. Der angefochtene Entscheid, der den Bauab-
schlag der Gemeinde bestätigt hat, ist folglich im Ergebnis nicht zu bean-
standen.
5.
5.1
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich 
unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt offen-


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sichtlich unbegründete Fälle in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). 
5.2
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt. 
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Einwohnergemeinde Ipsach
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden. 


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