be_verwaltungsgericht · 100 2024 61 · 2025-06-10 · de

Baubewilligung; Zonenkonformität des Anbaus \"Bake-Off ...\" (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 23. Januar 2024; BVD 110/2023/100) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2024.61U
STE/BIM/NUI
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. Juni 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Bickel
A.________ AG 
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Thun
Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 3602 Thun
Beschwerdegegnerin
sowie
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baubewilligung; Anbau «Bake-Off …» (Entscheid der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 23. Januar 2024; 
BVD 110/2023/100)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Die 
A.________ 
AG 
betreibt 
auf 
ihrer 
Parzelle 
Thun 
(…) 
Gbbl. Nr. 1________ am …weg … in … einen Lebensmittelmarkt. Am 
1. März 2023 reichte sie bei der Einwohnergemeinde (EG) Thun ein Bauge-
such ein für den Anbau eines sogenannten Bake-Offs mit Backvorbereitung 
und Tiefkühlzelle (im Folgenden: Backvorbereitungsraum) sowie das Ver-
schieben einer Reklametafel. Mit Gesamtentscheid vom 26. Mai 2023 ver-
weigerte die EG Thun dem Bauvorhaben die Baubewilligung (Bauabschlag).
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ AG am 30. Juni 2023 Be-
schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit 
Entscheid vom 23. Januar 2024 wies die BVD die Beschwerde ab.
C.
Dagegen hat die A.________ AG am 22. Februar 2024 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der BVD vom 23. Januar 
2024 sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung sei zu erteilen; 
eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, subeventuell 
an die Gemeinde zurückzuweisen. Zudem stellte sie den Antrag, das Be-
schwerdeverfahren sei bis auf Weiteres zu sistieren. 
Die EG Thun beantragt mit Beschwerdeantwort vom 12. März 2024, die Be-
schwerde sei abzuweisen; zum Sistierungsgesuch äussert sie sich nicht. Die 
BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 7. März 2024 auf Abweisung der 
Beschwerde und des Sistierungsgesuchs. Mit Verfügung vom 25. März 2024 
hat die Instruktionsrichterin das Gesuch um Sistierung des Verfahrens abge-
wiesen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. 
Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Die Parzelle Nr. 1________ befindet sich in der Zone Arbeiten A (Zo-
nenplan vom 17.11.2022 [in Kraft seit 1.2.2025], einsehbar unter: 
 , Rubriken «Raum Umwelt/Planen und Bauen/Grundlagen 
und Pläne»). Sie ist mit einer Filiale der Beschwerdeführerin überbaut. Das 
mit Gesamtentscheid der EG Thun vom 5. Januar 2006 bewilligte Gebäude 
ist 6,7 m hoch, 59,6 m lang und 25,84 m breit (vgl. Gesamtentscheid der 
EG Thun vom 5.1.2006 sowie Pläne «Grundriss Erdgeschoss und Dachauf-
sicht» vom 9.11.2022 und «Ausführungsplan Schnitte» vom 25.8.2009, Ak-
ten BVD 3A Beschwerdebeilagen [BB] 8 f. und 11). Es weist eine als «Ver-
kauf» bezeichnete Fläche von 712,4 m2 auf. Hinzu kommen ein Kassenbe-
reich von 62,4 m2, eine Aufenthaltszone von 50,4 m2, eine Vorzone von 
61,6 m2 sowie Lagerflächen, Technik-, Personal-, Akten-, Garderoben- und 
Toilettenräume (Plan «Grundriss Erdgeschoss und Dachaufsicht» vom 
9.11.2022, Akten BVD 3A BB 9; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 4g).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
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2.2
Die Beschwerdeführerin plant, mittig an die Nordostfassade des be-
stehenden Gebäudes einen eingeschossigen Backvorbereitungsraum anzu-
bauen. Der Anbau soll ca. 4 m hoch, 29,55 m lang und 5,6 m breit werden 
(vgl. Situationsplan vom 12.10.2022, Akten Gemeinde 3B pag. 1; Plan «An-
sichten» vom 21.2.2023 [mit falschen Fassadenbezeichnungen], Akten Ge-
meinde 3B pag. 8). Zudem soll eine Reklametafel von der Nordwestfassade 
der bestehenden Filiale an die neue Nordostfassade des Backvorbereitungs-
raums versetzt werden (vgl. Plan «Ansichten» vom 21.2.2023 [mit falschen 
Fassadenbezeichnungen], Akten Gemeinde 3B pag. 8).
3. 
3.1
Nach Art. 19 Abs. 1 BauG dürfen Bauvorhaben, die wesentlich von 
der baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde abweichen («besondere 
Bauten und Anlagen»), nur aufgrund einer Überbauungsordnung (ÜO) be-
willigt werden. Als besondere Bauten und Anlagen gelten unter anderen De-
tailhandelseinrichtungen, wenn ihre Geschossfläche ausserhalb von Ge-
schäftsgebieten grösser als 1'000 m2 ist (Art. 19 Abs. 2 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 
BauG). – Hier ist unbestritten, dass es sich bei der Filiale der Beschwerde-
führerin, die nach ihren eigenen Angaben 1'539,8 m2 Geschossfläche auf-
weist, um eine Detailhandelseinrichtung im Sinn von Art. 19 Abs. 2 und 
Art. 20 Abs. 3 BauG handelt (vgl. angefochtener Entscheid E. 2b; Be-
schwerde Rz. 25). Als solche setzt sie nach Art. 19 Abs. 1 BauG somit 
grundsätzlich eine ÜO voraus. Nach Art. 20 Abs. 4 Bst. a BauG bedürfen 
Bauvorhaben im Sinn von Art. 19 Abs. 2 BauG allerdings keiner ÜO, wenn 
sie gemäss Grundordnung zulässig sind; dies ist hier strittig (vgl. hinten E. 4).
3.2
Die EG Thun hat in den letzten Jahren ihre Ortsplanung revidiert. Die 
neue baurechtliche Grundordnung, bestehend aus Zonenplänen und Baure-
glement mit Erläuterungen sowie Unterlagen zur Waldfeststellung, hat sie 
erstmals vom 4. März bis zum 8. April 2022 öffentlich aufgelegt. Vom 3. März 
bis 3. April 2023 legte sie die Änderungen der baurechtlichen Grundordnung 
gegenüber der ersten Auflage öffentlich auf (vgl. , Rubriken «Ortsplanungsrevision/Was ist die Ortsplanungsrevi-
sion?/Wo und wann?»). Mit hier nicht interessierenden Ausnahmen ist die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
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neue baurechtliche Grundordnung am 1. Februar 2025 in Kraft getreten (Zo-
nenplan und Baureglement der EG Thun vom 17. November 2022 [GBR], 
einsehbar unter: , Rubriken «Raum Umwelt/Planen und 
Bauen/Grundlagen und Pläne»; vgl. Medienmitteilung vom 7.1.2025, einseh-
bar unter: , Rubriken «Politik Verwaltung/Medien/Medienmit-
teilungen»). – Die Beschwerdeführerin hat das Baugesuch für den Backvor-
bereitungsraum nach der ersten öffentlichen Auflage der neuen Ortsplanung 
eingereicht (vgl. vorne Bst. A). Es ist unbestritten, dass den vor Einreichung 
des Baugesuchs aufgelegten Vorschriften deshalb eine Vorwirkung zukam 
und das Bauvorhaben nur bewilligt werden konnte, wenn es sowohl den alten 
als auch den neuen Vorschriften entsprach (Art. 36 Abs. 2 BauG). Die nach 
Einreichen des Baugesuchs aufgelegten Änderungen sind hingegen nur be-
achtlich, wenn sie für die Baugesuchstellerin günstiger sind (Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 36 N. 3 
Bst. a; angefochtener Entscheid E. 3; vgl. auch Beschwerde Rz. 24).
3.3
Nach Art. 20 Abs. 1 des alten Baureglements der EG Thun vom 
2. Juni 2002 (aGBR, einsehbar unter: , Rubriken «Politik Ver-
waltung/Politik/Reglemente und Verordnungen/7 Bauwesen, öffentliche 
Werke, Energie und Verkehr/72.01 Baureglement (BR)» [zuletzt besucht am 
4.6.2025]) waren in der Zone Arbeiten A «Verkaufsräume mit max. 800 m2 
gedeckter Verkaufsfläche gemäss kant. Bauverordnung» zugelassen. Nach 
Art. 38 Abs. 1 Bst. c drittes Lemma des neuen Baureglements in der Fas-
sung der ersten öffentlichen Auflage waren «Detailhandelseinrichtungen bis 
maximal 300 m2 dem Verkauf dienende Geschossfläche» zonenkonform. 
Aufgrund der Einsprache der Beschwerdeführerin vom 8. April 2022 (Akten 
BVD 3A Beilage 7 zu pag. 1 ff.) wurde diese Bestimmung wie folgt ergänzt 
und nochmals öffentlich aufgelegt (entspricht Art. 39 Abs. 1 Bst. c drittes 
Lemma GBR; vgl. angefochtener Entscheid E. 3b):
«Detailhandelseinrichtungen bis maximal 300 Quadratmeter dem Verkauf 
dienende Geschossfläche, wobei bei Inkrafttreten des vorliegenden 
Baureglements bereits bestehende Detailhandelseinrichtungen mit ei-
ner Fläche über 300 Quadratmeter unterhalten, zeitgemäss erneuert, 
umgebaut und durch einen Neubau ersetzt werden können, der eine 
dem Verkauf dienende Geschossfläche aufweist, die der aufgrund bis-
herigen Rechts bewilligten entspricht.»


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 6
3.4
Die Frage nach dem günstigen Recht (vorne E. 3.2) stellt sich hier 
nur mit Bezug auf die neu vorgesehene kommunale Besitzstandsregelung. 
Darauf wird zurückzukommen sein (hinten E. 7.4).
4. 
4.1
Die Vorinstanz hat erwogen, bei Detailhandelseinrichtungen sei in je-
dem Fall zunächst nach der baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde zu 
prüfen, ob das Vorhaben einer ÜO bedarf (angefochtener Entscheid E. 2a). 
Hier ergebe diese Prüfung, dass für die bestehende Filiale nach Art. 20 
Abs. 1 aGBR eine ÜO erforderlich gewesen wäre, weil sie eine (gedeckte) 
Verkaufsfläche von über 800 m2 aufweise. Auch nach neuem GBR sei eine 
ÜO erforderlich, denn die Verkaufsfläche sei in der Zone Arbeiten A nach 
Art. 39 Abs. 1 Bst. c drittes Lemma GBR auf 300 m2 beschränkt (angefoch-
tener Entscheid E. 4a-g und 5a). Hinzu komme, dass die Geschossfläche 
grösser als 1'000 m2 sei und somit das kantonale Baugesetz (Art. 19 Abs. 1 
i.V.m. Art. 20 Abs. 3 und 4 BauG) eine ÜO fordere; das kommunale Recht 
enthalte insoweit keine abweichende Regelung (angefochtener Entscheid 
E. 4h und 5 b-h). Es stelle sich folglich die Frage nach der Besitzstandsga-
rantie, wobei insoweit vorab das kommunale Recht massgebend sei. Das 
aGBR enthalte keine Vorschrift zur Besitzstandsgarantie, weshalb Art. 3 
Abs. 1 und 2 BauG gelte. Da keine ÜO existiere, käme es durch die Bewilli-
gung des Anbaus und der Vergrösserung des bestehenden Gebäudes zu 
einer Verstärkung der Rechtswidrigkeit; die Beschwerdeführerin könne sich 
deshalb nicht auf die (kantonale) Besitzstandsgarantie berufen. Nach der 
neuen kommunalen Besitzstandsregelung in Art. 39 Abs. 1 Bst. c drittes 
Lemma GBR sei eine Erweiterung nicht zulässig, weshalb das Vorhaben 
auch nach neuem GBR nicht bewilligungsfähig sei (angefochtener Entscheid 
E. 4h und 5i).
4.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, eine ÜO wäre nach Art. 20 
Abs. 4 Bst. a BauG i.V.m. Art. 20 Abs. 1 aGBR nur erforderlich gewesen, 
wenn ihr Bauvorhaben eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m2 aufgewie-
sen hätte. Dies sei nicht der Fall gewesen, denn die Verkaufsfläche der Fili-
ale habe damals (beim Bau) wie heute exakt 800 m2 betragen. Damit habe 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
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das bestehende Gebäude der baurechtlichen Grundordnung entsprochen 
und sei eine ÜO nicht erforderlich gewesen (Beschwerde Rz. 31, 41, 44 ff. 
und 58). Daran ändere nichts, dass die Geschossfläche des bestehenden 
Gebäudes mehr als 1000 m2 betrage; denn in der Zone Arbeiten A sei nur 
die Verkaufsfläche, nicht die Geschossfläche massgeblich (vgl. Beschwerde 
Rz. 20). Aus Art. 38 Abs. 1 Bst. c GBR (gemäss Fassung zweite öffentliche 
Auflage, entspricht Art. 39 Abs. 1 Bst. c GBR, vgl. vorne E. 3.3) gehe sodann 
hervor, dass das bestehende Gebäude mit 800 m2 bewilligter Verkaufsfläche 
unter der neuen Bauordnung zonenkonform bleibe und deshalb auch nach 
den neuen kommunalen Vorschriften keine ÜO notwendig sei. Im Übrigen 
würde die (bestrittene) Rechtswidrigkeit der Baute durch die Erweiterung 
auch nicht verstärkt; diese falle somit unter den Schutz der Besitzstandsga-
rantie nach Art. 3 BauG (Beschwerde Rz. 60 f.).
5. 
5.1
Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass in der Zone Arbeiten A die 
Geschossfläche gemäss Art. 20 Abs. 3 BauG massgeblich ist; entscheidend 
sei bloss die kommunale Regelung der Verkaufsfläche (vgl. E. 4.2 hiervor). 
Es stellt sich somit zunächst die Frage, ob die nach kantonalem Recht gel-
tende ÜO-Pflicht für Detailhandelseinrichtungen mit mehr als 1'000 m2 Ge-
schossfläche (Art. 19 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 BauG) grundsätzlich 
zwingend ist oder Gemeinden grosszügigere Regelungen treffen können, 
wovon die Vorinstanz ausgegangen ist (vgl. vorne E. 4.1). Dazu ist der Sinn-
gehalt von Art. 20 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. a BauG zu ermitteln.
5.2
Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut (grammatikali-
sches Element). Ist der Wortlaut nicht klar und sind verschiedene Auslegun-
gen möglich, so muss unter Einbeziehung aller Auslegungselemente nach 
seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu berücksichtigen sind der Zu-
sammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen (systematisches Ausle-
gungselement), die Entstehungsgeschichte (historisches Auslegungsele-
ment) sowie der Zweck der Norm (teleologisches Auslegungselement). 
Gleich wie das Bundesgericht lässt sich das Verwaltungsgericht von einem 
pragmatischen Methodenpluralismus leiten, der keinem Auslegungselement 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
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einen grundsätzlichen Vorrang zuerkennt. Es muss im Einzelfall abgewogen 
werden, welche Methode oder Methodenkombination zu der Lösung führt, 
die im normativen Gefüge und mit Blick auf die Wertentscheidungen des Ge-
setzgebers am meisten überzeugt (zum Ganzen BVR 2024 S. 277 E. 4.1, 
2023 S. 25 E. 5.5).
5.3
Nach Art. 20 Abs. 3 Satz 1 BauG gelten Detailhandelseinrichtungen 
als besondere Bauten und Anlagen, wenn ihre Geschossfläche ausserhalb 
von Geschäftsgebieten grösser als 1'000 m2 ist. Das kantonale Baugesetz 
definiert also, welche Detailhandelseinrichtungen als besondere Bauten und 
Anlagen gelten. In diesem Sinn spricht der Vortrag des Regierungsrats für 
Hochhäuser, die ebenfalls als besondere Bauten gelten, von einer «Legal-
definition» (Vortrag des Regierungsrats zur Änderung des BauG und des De-
krets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilli-
gungsdekret, BewD; BSG 725.1], in Tagblatt des Grossen Rates 2016, Bei-
lage 8 [im Folgenden: Vortrag Änderung BauG und BewD] S. 35); Analoges 
muss für Detailhandelseinrichtungen gelten. Die so definierten Bauten dür-
fen nach Art. 19 Abs. 1 BauG nur aufgrund einer ÜO bewilligt werden. Art. 20 
Abs. 4 Bst. a BauG regelt im Sinn einer Ausnahme, unter welchen Voraus-
setzungen keine ÜO erforderlich ist; für Detailhandelseinrichtungen nach 
Art. 20 Abs. 3 BauG ist dies der Fall, «wenn sie gemäss Grundordnung 
zulässig» sind. Der Wortlaut wie auch die Systematik sprechen dafür, dass 
eine Ausnahme von der ÜO-Pflicht zwar möglich ist, die Gemeinden aber 
besondere Bauten und Anlagen im kommunalen Recht nicht abweichend 
vom kantonalen Recht definieren können. 
5.4
Dieses Verständnis wird durch die Entstehungsgeschichte von 
Art. 20 Abs. 4 Bst. a BauG bestätigt: Die Bestimmung wurde im Rahmen der 
Revision des BauG und des BewD vom 9. Juni 2016 geändert (BAG 17-008; 
in Kraft seit 1.4.2017), ebenso Art. 20 Abs. 3 BauG. Davor bedurften Ein-
kaufszentren ausserhalb von Geschäftsgebieten einer ÜO, wenn sie eine 
Verkaufsfläche von über 500 m2 aufwiesen (aArt. 20 Abs. 3 BauG in der Fas-
sung vom 9.6.1985 [GS 1985 S. 186]). Im Hinblick auf eine Vereinfachung 
der Planungspflicht für Detailhandelseinrichtungen sollte neu die Geschoss-
fläche massgebend sein (Vortrag Änderung BauG und BewD S. 35). Nach 
aArt. 20 Abs. 4 Bst. a BauG (in der Fassung vom 9.6.1985 [GS 1985 S. 186]; 


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in Kraft bis 31.3.2017) bedurften keiner ÜO Bauvorhaben im Sinn von 
aArt. 19 Abs. 2 BauG – darunter Einkaufszentren gemäss der Definition von 
aArt. 20 Abs. 3 BauG –, «wenn sie in der Grundordnung vorgesehen» waren. 
Neu sollte Art. 20 Abs. 4 BauG wie folgt lauten (Vortrag Änderung BauG und 
BewD S. 69):
«Keiner Überbauungsordnung bedürfen 
a Bauvorhaben im Sinne von Artikel 19 Absatz 2, wenn sie in der 
Grundordnung vorgesehen und genügend geregelt sind
[…]»
Begründet wurde diese Änderung wie folgt (Vortrag Änderung BauG und 
BewD S. 35):
«Absatz 4 regelt die Fälle, in denen besondere Bauten und Anlagen ohne 
Überbauungsordnung ausgeführt werden dürfen. Damit die Planung von 
besonderen Bauten und Anlagen, namentlich von Hochhäusern und De-
tailhandelseinrichtungen, den berechtigterweise hohen Ansprüchen 
genügen kann, wird eine Regelung in der Grundordnung in der Regel 
nicht ausreichen. Der Verzicht auf eine Überbauungsordnung dürfte 
deshalb die Ausnahme bleiben. Für diesen Fall muss die Regelung in 
der Grundordnung ‹genügend› sein, d.h. dass sie in der Regel den glei-
chen Anforderungen entsprechen muss, wie sie für eine Sondernut-
zungszone gelten. Dies wird durch eine entsprechende Ergänzung 
(‹und genügend geregelt›) in Buchstabe a klargestellt.»
Im Rahmen der Beratungen des Grossen Rates wurde der Wortlaut von 
Art. 20 Abs. 4 Bst. a BauG zwar geändert («wenn sie gemäss Grundordnung 
zulässig sind»; vgl. Tagblatt des Grossen Rates 2016 S. 108 ff.); dies sollte 
aber lediglich der Präzisierung dienen (vgl. Votum Riem, in Tagblatt des 
Grossen Rates 2016 S. 109 sowie Voten der Befürworter des Antrags 
S. 110). Daraus folgt, dass der Gesetzgeber mit Art. 20 Abs. 4 Bst. a BauG 
(weiterhin) der Situation Rechnung tragen wollte, in der eine Gemeinde den 
Bau einer bestimmten Detailhandelseinrichtung in der Grundordnung bereits 
genügend geregelt hat und daher im konkreten Fall auf eine (zusätzliche) 
ÜO verzichtet werden kann. Dies dürfte gemäss Zaugg/Ludwig (a.a.O., 
Art. 19/20 N. 5 und 12) selten der Fall sein, zumal Detailhandelseinrichtun-
gen regelmässig raumplanerische Probleme aufwerfen, die kaum detailliert 
in der Grundordnung zu regeln sind (vgl. auch bereits dies., Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013 [im Folgenden: Zaugg/Ludwig, 
4. Aufl.], Art. 19/20 N. 3 zu aArt. 20 Abs. 4 BauG). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 10
5.5
Die Entstehungsgeschichte gibt sodann Hinweise auf den Zweck, 
den der Gesetzgeber mit der ÜO-Pflicht für besondere Bauten und Anlagen 
verfolgt (teleologisches Auslegungselement). Mit der ÜO-Pflicht sollen die 
mit besonderen Bauten und Anlagen verbundenen raumplanerischen Aus-
wirkungen aufgefangen werden und die Stimmberechtigten über derartige 
Bauvorhaben entscheiden können (vgl. Vortrag der Baudirektion betreffend 
das BauG, in Tagblatt des Grossen Rates 1984, Beilage 6, S. 7; vgl. auch 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 19/20 N. 1 und 12). Dem mit der ÜO-Pflicht ver-
folgten Zweck würde es widersprechen, wenn die Gemeinden diese für be-
sondere Bauten und Anlagen mit einer allgemeinen Zonenvorschrift aufhe-
ben könnten, die den Anforderungen, wie sie für eine Sondernutzungsord-
nung gelten, nicht genügt. 
5.6
Die Auslegung von Art. 20 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. a BauG ergibt dem-
nach, dass das kantonale Recht die planungspflichtigen Detailhandelsein-
richtungen verbindlich bezeichnet. Weist eine Detailhandelseinrichtung aus-
serhalb von Geschäftsgebieten eine Geschossfläche von mehr als 1'000 m2 
auf, darf auf eine ÜO nur verzichtet werden, wenn die kommunale Grundord-
nung die kantonalrechtlich geforderte ÜO zu ersetzen vermag. Damit ergibt 
sich die Planungspflicht für die Filiale der Beschwerdeführerin bereits aus 
kantonalem Recht, zumal unbestritten ist, dass diese eine Geschossfläche 
von mehr als 1'000 m2 aufweist (vgl. vorne E. 3.1). Ob die nach kommunaler 
Grundordnung zulässige Verkaufsfläche von 800 m2 (nach aGBR) bzw. 
300 m2 (nach GBR) eingehalten ist, kann offenbleiben. Von einer ÜO könnte 
bloss abgesehen werden, wenn das kommunale Recht die Filiale bereits 
genügend detailliert regeln würde (vgl. vorne E. 5.4), was nachfolgend zu 
prüfen ist.
6. 
6.1
Hier halten das alte wie auch das neue Baureglement lediglich allge-
mein fest, dass in der Bauzone Arbeiten A Verkaufsräume mit max. 800 m2 
gedeckter Verkaufsfläche gemäss der Bauverordnung vom 6. März 1985 
(BauV; BSG 721.1) bzw. Detailhandelseinrichtungen bis maximal 300 m2 
dem Verkauf dienende Geschossfläche zulässig sind (vorne E. 3.3). Na-


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Seite 11
mentlich enthalten sie weder Aussagen zum Standort noch zur Erschlies-
sung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und privatem Motorfahrzeugverkehr 
der hier umstrittenen Filiale (vgl. Art. 25 ff. BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 19/20 N. 13 bzw. zum alten Recht Zaugg/Ludwig, 4. Aufl., Art. 19/20 
N. 13). Die Gemeinde hat die Filiale der Beschwerdeführerin folglich nicht in 
der baurechtlichen Grundordnung geregelt. Damit liegt keine kommunale 
Regelung im Sinn von Art. 20 Abs. 4 Bst. a BauG vor. Im Ergebnis ist des-
halb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die ÜO-Pflicht für die Filiale 
der Beschwerdeführerin sowohl unter Geltung des aGBR wie des GBR be-
jaht hat.
6.2
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Gemeinde habe 
im Jahr 2006 bestätigt, dass das bestehende Gebäude keiner ÜO bedürfe, 
und sie sich insoweit auf Vertrauensschutz beruft (Beschwerde Rz. 33 f.; 
Schreiben des Bauinspektors vom 31.8.2006, BB 5), ergibt sich Folgendes: 
Nach aArt. 20 Abs. 3 BauG, der zur Zeit der betreffenden Auskunft der Ge-
meinde galt, war nicht die Geschossfläche, sondern die Verkaufsfläche für 
die ÜO-Pflicht massgebend. Die Bestimmung ist mit der Revision des BauG 
und BewD vom 9. Juni 2016 geändert worden (vorne E. 5.4). Seit der fragli-
chen Auskunftserteilung hat sich die Rechtslage also geändert und die Be-
schwerdeführerin kann sich für das Bauvorhaben bereits aus diesem Grund 
nicht auf den Vertrauensschutz berufen (vgl. BVR 2015 S. 15 E. 4.2; vgl. 
auch Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022 
N. 489). Damit kann offenbleiben, ob im Jahr 2006 nach kantonalem Recht 
eine ÜO erforderlich gewesen wäre, da aArt. 20 Abs. 3 BauG eine solche 
bereits ab einer Verkaufsfläche von 500 m2 forderte.
7.
Zu prüfen bleibt, ob der geplante Backvorbereitungsraum gestützt auf die 
Besitzstandsgarantie hätte bewilligt werden müssen.
7.1
Nach Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund bisherigen Rechts bewil-
ligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue 
Vorschriften und Pläne nicht berührt. Dies gilt auch für aufgrund bisherigen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 12
Rechts erstellte besondere Bauten und Anlagen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 19/20 N. 7). Unter die Besitzstandsgarantie fallen alle formell rechtmäs-
sig erstellten Bauen und Anlagen; es wird nicht verlangt, dass die Bewilligung 
materiell rechtmässig war (vgl. VGE 2016/128 vom 1.2.2017 E. 3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2). Für die bestehende Filiale der Beschwer-
deführerin liegt eine rechtskräftige Baubewilligung vor; die Besitzstandsga-
rantie ist also anwendbar. Nach Art. 3 Abs. 2 BauG dürfen bewilligte Bauten 
und Anlagen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre 
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden. 
Eine Erweiterung liegt vor, wenn – wie hier – das bestehende Bauvolumen 
vergrössert wird (vgl. BVR 2009 S. 514 E. 5.2; VGE 2022/280 vom 
21.9.2023 E. 4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3). Die Rechtswidrigkeit 
wird nicht verstärkt, wenn das Interesse, das durch die verletzte Vorschrift 
geschützt werden soll, nicht stärker beeinträchtigt wird (vgl. BVR 1997 
S. 223 E. 7c/cc; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4 sowie Art. 19/20 N. 7). 
Nach Art. 3 Abs. 4 BauG können die Gemeinden in ihren Vorschriften die 
Besitzstandsgarantie erweitern oder einschränken, wenn die zu ordnenden 
Verhältnisse es rechtfertigen. Dies gilt allerdings nur für das Gemeindebau-
recht und nur für besondere Fälle (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 8).
7.2
Die Vorinstanz hat ausgeführt, da keine ÜO existiere und das beste-
hende Gebäude der Beschwerdeführerin nach bisherigem Recht eine solche 
voraussetzen würde, käme es zu einer Verstärkung der Rechtswidrigkeit, 
wenn das bestehende Gebäude durch den Anbau vergrössert und dieser 
ohne ÜO bewilligt werde (vgl. angefochtener Entscheid E. 4h). Weiter ist die 
Vorinstanz davon ausgegangen, dass die Gemeinde mit Art. 39 Abs. 1 Bst. c 
drittes Lemma GBR eine eigene Besitzstandsregelung getroffen habe. Die 
Fassung gemäss der zweiten öffentlichen Auflage sei gegenüber der ersten 
öffentlichen Auflage günstiger und deshalb hier anwendbar. Anders als in 
Art. 3 Abs. 2 BauG werde der Tatbestand der Erweiterung in der kommuna-
len Besitzstandsregelung nicht genannt. Die Gemeinde habe den Besitz-
stand damit eingeschränkt. Eine Erweiterung der bestehenden Filiale sei 
nach der neuen Bauordnung somit nicht zulässig. Die Beschwerdeführerin 
könne sich deshalb auch insoweit nicht auf den Besitzstand berufen (ange-
fochtener Entscheid E. 3a f. und 5i; vgl. auch vorne E. 4.1).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 13
7.3
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Erweiterung der bestehenden 
Filiale durch den Backvorbereitungsraum bewirke keine Verstärkung der (be-
strittenen) Rechtswidrigkeit, denn die Verkaufsfläche bleibe unverändert. 
Deshalb seien auch keine zusätzlichen Immissionen zu erwarten. Der ge-
plante Anbau würde sodann nur marginal in Erscheinung treten – was ein 
Vergleich der Abmessungen, der Bruttofläche und des Volumens des An-
baus mit dem bestehenden Gebäude zeige. Dazu beitragen werde auch das 
vorgesehene Material für den Anbau, welches identisch mit dem Material der 
bestehenden Fassade sei. Zu Art. 39 Abs. 1 Bst. c drittes Lemma GBR führt 
die Beschwerdeführerin aus, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei 
eine Erweiterung der Kapazitäten – wie hier – erlaubt, unabhängig davon, ob 
eine Erweiterung auf Gemeindeebene vorgesehen sei. Zudem liege kein Fall 
vor, der eine Einschränkung der Besitzstandsgarantie im Sinn von Art. 3 
Abs. 4 BauG rechtfertigen würde. Ganz im Gegenteil habe die Gemeinde die 
Besitzstandsgarantie erweitert, denn nach Art. 39 Abs. 1 Bst. c drittes 
Lemma GBR sei sogar ein Neubau zulässig (Beschwerde Rz. 55, 68 f. und 
70 ff.).
7.4
Die kommunale Regelung zur Besitzstandsgarantie gemäss Art. 39 
Abs. 1 Bst. c drittes Lemma GBR ist erst nach Einreichen des Baugesuchs 
öffentlich aufgelegt worden; sie ist deshalb nur beachtlich, wenn sie für die 
Beschwerdeführerin günstiger ist (vorne E. 3.2 und 3.4). – Die Vorinstanz 
hat dies zwar bejaht, in der Folge aber ausgeführt, eine Erweiterung sei nach 
der kommunalen Besitzstandsgarantie ausgeschlossen (vgl. vorne E. 7.2). 
Daraus folgt, dass Art. 39 Abs. 1 Bst. c drittes Lemma GBR für die Be-
schwerdeführerin gerade nicht günstiger ist, denn vor der Änderung galt – 
mangels kommunaler Vorschrift – die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 
BauG; diese lässt eine Erweiterung zu, wenn die Rechtswidrigkeit dadurch 
nicht verstärkt wird (Art. 3 Abs. 2 BauG; vgl. vorne E. 3.3 und 7.1). Der Auf-
fassung der Vorinstanz kann also insofern nicht gefolgt werden. Art. 39 
Abs. 1 Bst. c drittes Lemma GBR ist nicht anwendbar und die Besitzstands-
garantie einzig nach Art. 3 BauG zu beurteilen. Abgesehen davon ist ohnehin 
fraglich, ob die kommunale Vorschrift hier zu beachten wäre; denn Gemein-
den können die Besitzstandsgarantie nur bezüglich des Gemeindebaurechts 
erweitern oder einschränken (Art. 3 Abs. 4 BauG; vgl. vorne E. 7.1). Hier 
stellt sich hingegen die Frage, ob eine nach kantonalem Recht ÜO-pflichtige 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 14
Detailhandelseinrichtung trotz fehlender ÜO erweitert werden darf; damit 
steht die Besitzstandsgarantie ausgehend von kantonalen Vorschriften zur 
Diskussion. Wie es sich damit verhält, kann mit Blick auf das Ausgeführte 
aber offenbleiben.
7.5
Die Rechtswidrigkeit besteht hier darin, dass für die Filiale der Be-
schwerdeführerin eine ÜO erforderlich wäre (vgl. vorne E. 2.1 sowie 5 f.). Mit 
der Pflicht zur Erstellung einer ÜO soll den mit besonderen Bauten und An-
lagen verbundenen raumplanerischen Auswirkungen begegnet werden, wie 
Erschliessung, Beeinträchtigung des Ortsbilds und der Landschaft, Störung 
der Nachbarschaft sowie Entleerung von Ortszentren. Zudem soll der Ent-
scheid über derartige Bauvorhaben den Stimmberechtigten vorbehalten sein 
(vorne E. 5.5). Hier mag der Anbau des Backvorbereitungsraums kaum Aus-
wirkungen auf die Erschliessung haben. Auch wird die Nachbarschaft da-
durch wohl nicht stärker gestört, bleiben doch die Verkaufsfläche und die 
Anzahl der Parkplätze unverändert. Das Bauvorhaben berührt aber das mit 
der ÜO verfolgte Interesse, dass Detailhandelseinrichtungen ab einer be-
stimmten Grösse demokratisch legitimiert sein müssen. Der kantonale Ge-
setzgeber knüpft hierfür an die Geschossfläche an. Diese wird durch den 
Backvorbereitungsraum nach den eigenen Angaben der Beschwerdeführe-
rin um 165,48 m2 erweitert (Beschwerde Rz. 73), mithin nicht in einem bloss 
untergeordneten Umfang; dabei überschreitet bereits die Geschossfläche 
des bestehenden Gebäudes die zulässige Grenze von 1'000 m2 Geschoss-
fläche, ab welcher nach Art. 19 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 BauG eine 
ÜO erforderlich ist, um 539,8 m2 (vgl. vorne E. 3.1). Dementsprechend ist der 
Standort des Vorhabens für die Stimmberechtigten von erheblicher Bedeu-
tung, auch wenn der vorgesehene Anbau keine (neue) Verkaufsfläche um-
fasst (vgl. Beschwerde Rz. 64 und 76). Es ist an ihnen zu entscheiden, ob er 
den Zielen der in Kraft getretenen Ortsplanungsrevision entspricht, wie die 
Beschwerdeführerin geltend macht (Beschwerde Rz. 65). Der Anbau führt 
also zu einer Verstärkung der bestehenden Rechtswidrigkeit. Daran ändert 
auch nichts, wenn das bestehende Gebäude zusammen mit dem Anbau die 
baupolizeilichen Masse einhalten und nur «marginal in Erscheinung treten» 
würde, wie die Beschwerdeführerin geltend macht (vorne E. 7.3). Denn die 
nach kommunaler Grundordnung zulässige Bauweise in der Zone Arbeiten 
A ist für die ÜO-Pflicht nicht massgebend (vgl. vorne E. 5 und 6).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2025, Nr. 100.2024.61U, 
Seite 15
7.6
Die Vorinstanz ist folglich im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, 
dass der geplante Backvorbereitungsraum die Rechtswidrigkeit des beste-
henden Gebäudes verstärken würde. Die Beschwerdeführerin kann sich 
deshalb nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen.
8.
8.1
Zusammenfassend ergibt sich, dass der geplante Backvorberei-
tungsraum nicht bewilligungsfähig ist. Deshalb stellt sich die Frage nicht, ob 
das Verschieben der Reklametafel bewilligt werden könnte. Die Beschwerde 
erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 
8.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Be-
schwerdeführerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 104 
Abs. 1 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Einwohnergemeinde Thun 
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.