be_verwaltungsgericht · 100 2023 287 · 2025-03-31 · de
Baupolizei; nachträgliche Bewilligung für Weidezaun mit Durchfahrtsgatter und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 18. März 2024; BVD 110/2023/196)


100.2023.287U
SEH/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 31. März 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Seiler, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Schaller
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …
Beschwerdeführende
gegen
C.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Fraubrunnen
Bauverwaltung, Dorfstrasse 10, 3308 Grafenried
betreffend Baubewilligung; Abbruch eines bestehenden Gebäudes sowie
Neubau von zwei Einfamilienhäusern und eines Doppeleinfamilienhauses
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom
25. September 2023; BVD 110/2022/172)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
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Prozessgeschichte:
A.
Die C.________ AG reichte am 16. Juli 2020 bei der Einwohnergemeinde
(EG) Fraubrunnen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Ge-
bäudes D.________ Nr. 1.________ und den Neubau zweier Einfamilien-
häuser (Häuser A und B) und eines Doppeleinfamilienhauses (Haus C und
D) sowie mehrerer Carports auf der Parzelle Fraubrunnen 4 (Grafenried)
Gbbl. Nr. 2________, Kernzone K und Ortsbildschutzgebiet. Die Gemeinde
leitete das Baugesuch zuständigkeitshalber an das Regierungsstatthalter-
amt Bern-Mittelland (RSA) weiter. Das Gesuch wurde am 26. Februar 2021
publiziert. Gegen das Bauvorhaben erhoben u.a. A.________ und
B.________ am 16. März 2021 Einsprache. Die C.________ AG reichte am
28. Juni 2021 eine erste und am 26. November/10. Dezember 2021 eine
zweite Projektänderung ein, die im Februar 2022 publiziert wurden. Dagegen
erhoben A.________ und B.________ am 21. Februar 2022 ebenfalls Ein-
sprache. Mit Gesamtentscheid vom 23. September 2023 erteilte der stellver-
tretende Regierungsstatthalter die Baubewilligung samt zusätzlichen Bewil-
ligungen.
B.
A.________ und B.________ erhoben dagegen am 24. Oktober 2022 Be-
schwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese
wies mit Entscheid vom 25. September 2023 die Beschwerde ab und
bestätigte den Gesamtentscheid.
C.
A.________ und B.________ haben am 27. Oktober 2023 Beschwerde an
das Verwaltungsgericht erhoben mit dem Antrag, der Entscheid der BVD sei
aufzuheben und die ersuchten Bewilligungen seien nicht zu erteilen (Bauab-
schlag). Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung in bestimmten Punkten

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an die BVD zurückzuweisen. Die C.________ AG beantragt mit Beschwer-
deantwort vom 1. Dezember 2023 Abweisung der Beschwerde, soweit dar-
auf einzutreten sei. Die BVD beantragt am 16. November 2023 unter Ver-
weisung auf den angefochtenen Entscheid ebenfalls Abweisung der Be-
schwerde. Die EG Fraubrunnen verzichtet mit Eingabe vom 20. November
2023 auf eine Stellungnahme.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen, sind als Eigentümerin und Eigentümer des der Bauparzelle
unmittelbar
benachbarten
Grundstücks
Fraubrunnen 4
(Grafenried)
Gbbl. Nr. 3________ durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen
über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

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2.
Die Beschwerdeführenden rügen eine unzulässige Projektänderung im Bau-
bewilligungsverfahren.
2.1
Im ursprünglichen Baugesuch war die Zufahrt zu den Carports von
Süden her vorgesehen gewesen. Von Osten führten Fusswege zu den Ge-
bäuden (Plan 005 1. Eingabe, Vorakten RSA 4B1). Mit der zweiten Projek-
tänderung ist nun eine Zufahrt von Osten her vorgesehen (Plan 005-01, Vor-
akten RSA 4E). Die Beschwerdeführenden machten bereits in ihrer Einspra-
che (Vorakten RSA 4C pag. 593) und dann im Rechtsmittelverfahren gel-
tend, dies sei nicht eine Projektänderung, sondern ein neues Projekt, wel-
ches eine neue Auflage erforderlich mache.
2.2
Die BVD erwog im angefochtenen Entscheid (E. 3d), die nach der
Projektänderung vorgesehene Zufahrt sei mit 3,0 m nur unwesentlich breiter
als der ursprünglich vorgesehene Zugang mit 2,5 m. Abgesehen davon
bleibe die Erschliessungssituation grossmehrheitlich gleich. Insgesamt
bleibe das Bauvorhaben mit seinen zwei Einfamilienhäusern und einem Dop-
peleinfamilienhaus sowie der hofartigen Gesamtstruktur im Sinn von Art. 43
Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren
(Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) gleich. Die Gemeinde habe der
geänderten Zufahrt ohne Vorbehalte zugestimmt, so dass davon ausgegan-
gen werden könne, dass keine öffentlichen Interessen zusätzlich betroffen
seien. Zudem sei die Projektänderung publiziert worden, so dass die Mög-
lichkeit zur Einsprache bestanden habe.
2.3
Die Beschwerdeführenden bringen vor, im ursprünglichen Gesuch
sei der Zugang von Osten her nicht der Hauptzugang gewesen. Indem nun
der Hauptzugang und damit auch der Zugang für den motorisierten Verkehr
von Osten her erfolge, werde die strassenmässige Erschliessung geändert,
was eine Änderung in den Grundzügen bedeute und nicht mehr eine Projek-
tänderung gemäss Art. 43 Abs. 1 BewD sei (Beschwerde S. 7 f.).
2.4
Bau- und Ausnahmegesuche sind bei der Gemeinde einzureichen
und nach den Bestimmungen des BewD unter Hinweis auf die Einspra-
chemöglichkeit zu veröffentlichen oder den Anstösserinnen und Anstössern

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sowie weiteren Personen, die davon betroffen sein könnten, mitzuteilen
(Art. 34 und Art. 35 Abs. 1 BauG). Im Baugesuch ist u.a. die Zufahrt von der
nächsten öffentlichen Strasse zum Baugrundstück zu bezeichnen (Art. 11
Abs. 1 Bst. i BewD). Die Zufahrt ist auch auf dem dem Gesuch beizulegen-
den Situationsplan einzuzeichnen (Art. 13 Bst. g BewD). Art. 43 BewD regelt
sodann Projektänderungen während des Verfahrens. Eine Projektänderung
im Sinn dieser Bestimmung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen
Grundzügen gleich bleibt (Abs. 1). Die Grundzüge sind betroffen, wenn ein
Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl,
Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder
wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine
gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht
(VGE 2023/105 vom 15.10.2024 E. 3.1, mit Hinweisen). Die Baubewilli-
gungsbehörde kann nach Anhörung der Beteiligten und der von der Projek-
tänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung
fortsetzen bzw. die Änderung des bewilligten Projekts ohne neues Bauge-
suchsverfahren gestatten, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche
Interessen nicht zusätzlich betroffen sind (Abs. 2). Im Baubeschwerdever-
fahren sind Projektänderungen zulässig, nicht aber im Beschwerdeverfahren
vor dem Verwaltungsgericht. Vorbehalten bleibt die Befugnis des Verwal-
tungsgerichts, die Sache zwecks Prüfung einer Projektänderung an die
Vorinstanz zurückzuweisen oder das Beschwerdeverfahren durch Vergleich
zu erledigen (Art. 43 Abs. 3 und 4 BewD). Erfolgt die Projektänderung erst
während der Bauausführung, richtet sich die Zuständigkeit allein nach der
Änderung. Es ist das im Zeitpunkt der Einreichung der Projektänderung gel-
tende Recht anzuwenden (Art. 43 Abs. 5 BewD). Aus dieser gesetzlichen
Regelung ergibt sich, dass die Unterscheidung zwischen Projektänderung
und neuem Projekt (abgesehen von der Frage des anwendbaren Rechts)
prozessuale Bedeutung hat. Die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen
Projektänderungen und neuen Projekten bezieht sich in erster Linie auf Fälle,
in denen strittig war, ob im Baubeschwerdeverfahren eine Änderung bewilligt
werden durfte (vgl. etwa VGE 2023/105 vom 15.10.2024 E. 3, 2020/199 vom
15.6.2021 E. 2), ob das Verwaltungsgericht die Sache zwecks Prüfung einer
Projektänderung zurückweisen kann (so in dem von den Beschwerdeführen-
den zitierten VGE 2022/280 vom 21.9.2023 E. 6; ferner etwa VGE 2021/65
vom 19.10.2022 E. 4, 2019/337 vom 23.11.2020 E. 10.2, 2019/41 vom

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Seite 6
7.4.2020 E. 5, 2018/300 vom 11.7.2019 E. 9, 2016/292 vom 4.7.2017 E. 3
und 4) oder ob während der Bauausführung eine Änderung ohne neues Bau-
bewilligungsverfahren bewilligt werden kann (VGE 2014/76 vom 9.12.2014
E. 2.1).
2.5
Im Baubewilligungsverfahren liegt die Bedeutung der Unterscheidung
darin, dass Projektänderungen ohne erneute Publikation bewilligt werden
können. Im vorliegenden Fall wurde jedoch die streitige Projektänderung
unter Hinweis auf die Einsprachemöglichkeit publiziert (vorne Bst. A). Es war
sowohl den bisherigen als auch weiteren, neu betroffenen Personen mög-
lich, ihre Rechte wahrzunehmen, in gleicher Weise, wie wenn ein neues Bau-
gesuch eingereicht wird. Die Beschwerdeführenden haben denn auch gegen
die Projektänderung Einsprache erhoben. Selbst wenn das Vorhaben den
Rahmen einer Projektänderung sprengen würde, hätten die Beschwerde-
führenden keinen Nachteil erlitten, so dass die Frage, ob die Änderung des
Bauvorhabens als Projektänderung oder als neues Baugesuch bezeichnet
wird, offengelassen werden kann (VGE 2014/298 vom 1.9.2015 E. 2.4,
bestätigt durch BGer 1C_510/2015 vom 13.6.2016 E. 2; VGE 2011/303 vom
1.6.2012 E. 3.3.2, bestätigt durch BGer 1C_338/2012 vom 23.5.2013 E. 4).
3.
Die Beschwerdeführenden beanstanden eine Verletzung der Bestimmungen
über den Gewässerraum.
3.1
Nach Art. 36a des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den
Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) legen
die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf der
oberirdischen Gewässer fest, der erforderlich ist für die Gewährleistung der
natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die
Gewässernutzung (Abs. 1). Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Abs. 2).
Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nut-
zungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird
(Abs. 3 Satz 1). Nach Art. 41c Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung vom
28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201; in der Fassung vom 4.5.2011, in

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Kraft seit 1.6.2011 [AS 2011 S. 1955]) dürfen im Gewässerraum nur stand-
ortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und
Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem
die Erstellung folgender Anlagen bewilligen:
«a.
zonenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten;
abis. zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht überbauten Ge-
bieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer
Reihe von mehreren überbauten Parzellen;
b.
land- und forstwirtschaftliche Spur- und Kieswege mit einem Ab-
stand von mindestens 3 m von der Uferlinie des Gewässers,
wenn topografisch beschränkte Platzverhältnisse vorliegen;
c.
standortgebundene Teile von Anlagen, die der Wasserentnahme
oder ‑einleitung dienen;
d.
der Gewässernutzung dienende Kleinanlagen.»
Nach den Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai
2011 legen die Kantone den Gewässerraum bis zum 31. Dezember 2018
fest (Abs. 1). Im Kanton Bern sind dafür die Gemeinden zuständig (Art. 5b
des Gesetzes vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt und
Wasserbau [Wasserbaugesetz, WBG; BSG 751.11]). Solange sie den Ge-
wässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften für Anlagen nach
Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen
Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerin-
nesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite (Abs. 2
Bst. a). Es ist unbestritten, dass die EG Fraubrunnen den Gewässerraum
noch nicht festgelegt hat, so dass von Bundesrechts wegen diese überg-
angsrechtliche Regelung anwendbar ist. Sodann bedürfen gemäss Art. 48
Abs. 1 WBG Bauten und Anlagen im oder am Gewässer, über oder unter
dem Gewässer und im Gewässerraum sowie andere Vorkehren im Gewäs-
serbereich, die auf die Wasserführung, den Abfluss, die Sicherheit und Ge-
staltung des Gewässerbettes und Ufers, die natürliche Funktionsfähigkeit
oder den Zugang zum Gewässer Einfluss haben, einer Wasserbaupolizeibe-
willigung. Die Bewilligung wird erteilt, wenn das Vorhaben das Gewässer,
den Gewässerunterhalt und den Wasserbau nicht beeinträchtigt (Abs. 3).
Ausnahmen von Absatz 3 sind nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vor-
liegt und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Abs. 4).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 8
3.2
Nördlich des Bauvorhabens verläuft ein eingedolter Bach (Bären-
bach). Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass der überg-
angsrechtliche Gewässerraum beidseits des Baches 8,5 m beträgt. Die Be-
schwerdeführenden kritisieren aber eine Verletzung des Gewässerraums in
zweierlei Hinsicht:
–
Erstens verläuft der Bach gemäss den Bauplänen auf der Grundstück-
grenze zwischen der Bauparzelle Nr. 2________ und dem nördlich an-
grenzenden Grundstück. Das Bauvorhaben hat dazu einen Abstand von
8,5 m, so dass der Gewässerraum nicht verletzt ist. Nach Auffassung
der Beschwerdeführenden verläuft der Bach jedoch etwas südlich der
Grundstückgrenze, so dass das Bauvorhaben den Abstand von 8,5 m
unterschreitet.
–
Zweitens ist vorgesehen, dass die Schmutzabwasserleitung von den zu
erstellenden Bauten nach Nordosten in die bestehende Kanalisation
verläuft, wobei sie auf der Strecke von einigen Metern den Gewässer-
raum durchquert. Im Baubewilligungsverfahren hat das kantonale Tief-
bauamt (TBA) mit Amtsbericht vom 7. März 2022 (Vorakten RSA 4C
pag. 647) beantragt, gestützt auf Art. 48 WBG die wasserbaupolizeiliche
Ausnahmebewilligung zu erteilen, mit der Begründung, im Rahmen der
Bautätigkeit werde die bestehende Schmutzwasserleitung von der
Bachleitung wegverlegt, so dass der Gewässerraum nur noch marginal
tangiert werde. Im Gesamtentscheid (Vorakten RSA 4C pag. 905 ff.
Ziff. III.1.8) wurde die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung
erteilt. Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass dafür ein öffentliches
Interesse vorliege, was gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV unabdingbar sei.
3.3
Zum ersten Punkt (Bachverlauf):
3.3.1
Die BVD hat erwogen (E. 4d des angefochtenen Entscheids), im
Baubewilligungsverfahren
hätten
das
Regierungsstatthalteramt,
die
Gemeinde und das TBA die Baugesuchsakten überprüft und für korrekt
befunden, was auch für den darin eingezeichneten Bachverlauf gelte. Die
Daten der amtlichen Vermessung, auf die sich die Gemeinde stütze, seien
genauer als die Angaben im Geodatenportal, auf die sich die
Beschwerdeführenden berufen. Darauf stütze sich auch der massgebende

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Zonenplan, der den Bach entlang der nördlichen Parzellengrenze
einzeichne. Bei dem von den Beschwerdeführenden erwähnten Schacht auf
dem
Baugrundstück
handle
es
sich
um
einen
Strassenentwässerungsschacht, der nicht direkt in den Bärenbach münde.
3.3.2
Die Beschwerdeführenden berufen sich darauf, gemäss Geoportal
des Kantons Bern verlaufe der Bach südlich der Parzellengrenze. Davon sei
auch die Gemeinde im Rahmen der aktuell laufenden Ortsplanungsrevision
ausgegangen; im Zonenplan, der vom TBA mit Fachbericht vom 21. April
2022 geprüft und als richtig befunden worden sei (Beschwerdebeilagen 4
und 5), sei der Bach südlich der Parzellengrenze eingezeichnet. Es gebe
keine neueren Messungen oder Prüfungen, aus denen sich ein anderer
Verlauf ergeben würde. Erst nachträglich habe die Gemeinde das Gewässer
verschoben, gestützt auf einen Zonenplan von 2003 und ohne neue
Messung. Dieser Zonenplan sei vorfrageweise zu überprüfen. Zumindest
bestünden ernsthafte Anhaltspunkte, dass der dort eingezeichnete Verlauf
nicht stimme. Die Beschwerdeführenden beantragen die Anordnung eines
Gutachtens zum Verlauf des Baches (Beschwerde S. 8 ff.).
3.3.3
Es trifft zu, dass auf dem Geoportal des Kantons Bern, Karte «Ge-
wässerentwicklung», der Bach etwas südlich der Parzellengrenze verläuft.
Ebenso trifft aber zu, dass gemäss Vermerk «Verbindlichkeit» unter «recht-
liche Einschränkungen» auf der Karte für Richtigkeit und Vollständigkeit der
Geodaten keine Haftung übernommen wird. Aus dem von den
Beschwerdeführenden angerufenen Fachbericht Wasserbau vom 21. April
2022 ergibt sich keine Aussage zum Verlauf des Baches. Auf dem
beigelegten Plan (Beschwerdebeilage 5) ist nur schematisch ein Streifen
entlang der Grundstückgrenze eingezeichnet sowie eine gestrichelte Linie,
die zwischen dem nördlichen und dem südlichen Rand des Streifens verläuft,
von der aber nicht feststeht, dass damit der Verlauf des Baches
wiedergegeben wird. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
lässt sich daraus nicht entnehmen, dass der Bach südlich der
Parzellengrenze verläuft. Auf der Karte «Basisdaten» des Geoportals ist der
Bach im westlich der Bauparzelle liegenden Wald bis zum Waldrand
eingezeichnet. Von dort bis zur Strasse östlich der Bauparzelle ist kein Bach
eingezeichnet.
Östlich
der
Strasse,
d.h.
südlich
der
Parzellen

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Nrn. 3________, 4________ und 5________, ist eine gestrichelte Linie
sichtbar, die wohl den Bachverlauf darstellt. Im Bereich der Parzellen
Nrn. 4________ und 5________ verläuft die Linie leicht südlich der
Parzellengrenze, im Bereich der Parzelle Nr. 3________, die am nächsten
beim Baugrundstück liegt, jedoch auf der Parzellengrenze. Das spricht dafür,
dass der Bach auch jenseits der Strasse auf der in direkter Verlängerung
verlaufenden Grundstückgrenze verläuft. Insgesamt ergeben sich nicht
genügend Anhaltspunkte, die für die Unrichtigkeit des von der Gemeinde und
der Vorinstanz angenommenen Bachverlaufs sprechen. Der Antrag auf
vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans und auf Anordnung eines
Gutachtens ist daher unbegründet. Der Beweisantrag wird abgewiesen.
3.4
Zum zweiten Punkt (Abwasserleitung):
3.4.1
Es ist unbestritten, dass die geplante Schmutzwasserleitung auf einer
Strecke von einigen Metern den Gewässerraum durchquert. Ebenso liegt auf
der Hand, dass das Gebiet nicht dicht überbaut ist und das Grundstück nicht
innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen liegt, so dass eine
Bewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Bst. a oder abis GSchV nicht möglich ist. Die
BVD hat jedoch erwogen (E. 4e des angefochtenen Entscheids), die Leitung
sei standortgebunden und liege im öffentlichen Interesse, weil Neubauten an
die Kanalisation angeschlossen werden müssen. Eine Bewilligung nach
Art. 41c Abs. 1 GSchV könne daher erteilt werden. Ebenso bestehe damit
auch ein wichtiger Grund nach Art. 48 Abs. 4 WBG. Es stünden keine
überwiegenden Interessen entgegen.
3.4.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Anlage sei nicht
standortgebunden.
Der
private
Hausanschluss,
der
einzig
den
Bewohnerinnen und Bewohnern der privaten Gebäude diene, liege auch
nicht im öffentlichen Interesse. Die Erteilung der Bewilligung verletze daher
Art. 41c Abs. 1 GSchV (Beschwerde S. 15 f.).
3.4.3
Standortgebunden im Sinn von Art. 41c GSchV ist eine Anlage dann,
wenn sie aus objektiven Gründen an einen Standort im Gewässerraum
angewiesen ist (BGE 146 II 304 E. 9.2). Aus subjektiven Gründen, welche
mit der gesuchstellenden Person verbunden sind, kann (für sich alleine)
keine
Standortgebundenheit
abgeleitet
werden.
Eine
relative

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 11
Standortgebundenheit ist für Anlagen im Gewässerraum aber ausreichend.
Es ist also nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in
Betracht kommt. Als standortgebunden können aber lediglich Bauten und
Anlagen gelten, die aufgrund ihres Bestimmungszwecks oder aufgrund der
standörtlichen Verhältnisse nicht ausserhalb des Gewässerraums angelegt
werden können (BGer 1C_282/2021 vom 10.6.2022 E. 7.7, 1C_654/2021
vom 28.11.2022 E. 4.2; s. auch die von der Schweizerischen Bau-,
Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz [BPUK], der Konferenz
kantonaler Landwirtschaftsdirektoren [LDK], dem Bundesamt für Umwelt
[BAFU], dem Bundesamt für Raumentwicklung [ARE] und dem Bundesamt
für Landwirtschaft [BLW] gemeinsam herausgegebene Modulare Arbeitshilfe
zur Festlegung und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz, 2024,
S. 24, einsehbar unter: , Rubriken «Themen/Thema
Wasser/Fachinformationen/Massnahmen/Renaturierung/Gewässerraum/Do
kumente»).
Als
standortgebunden
anerkannt
wurde
z.B.
eine
Verbindungsstrasse, wenn die denkbaren Alternativen unverhältnismässige
Mehrkosten zur Folge hätten (BGer 1C_17/2021 vom 26.8.2021 E. 6).
Demgegenüber wurde ein Erschliessungsweg in einer Arealüberbauung als
nicht standortgebunden beurteilt, allerdings ohne nähere Prüfung, da nicht
substanziiert geltend gemacht (BGer 1C_106/2018 vom 2.4.2019 E. 5.5 und
5.9), ebensowenig eine Deponierweiterung, die für die Stabilität der Deponie
nicht erforderlich war (BGer 1C_282/2021 vom 10.6.2022 E. 7.9 und 7.10).
3.4.4
Bauvorhaben müssen erschlossen sein (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des
Bundesgesetzes
vom
22. Juni
1979
über
die
Raumplanung
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]), wozu auch Anlagen zur Beseitigung
des Abwassers gehören (Art. 19 Abs. 1 RPG; Art. 7 Abs. 2 Bst. b BauG). Die
Erschliessung erfolgt innerhalb der Bauzone durch Anschluss an die
öffentliche Kanalisation (Art. 11 Abs. 1 und 2 GSchG). Liegt zwischen der zu
erstellenden Baute und der öffentlichen Kanalisation ein Gewässerraum, ist
es
infolge
der
standörtlichen
Verhältnisse
nicht
möglich,
diese
Abwasserbeseitigung rechtmässig zu realisieren, ohne den Gewässerraum
in Anspruch zu nehmen. Ein solcher Fall liegt hier vor: Die bestehende,
ihrerseits bestandesgeschützte (Art. 41c Abs. 2 GSchV) Abwasserleitung
mit
dem
Kontrollschacht
Nr. 123,
bei
welchem
die
projektierte
Schmutzwasserleitung eingeleitet werden soll (Vorakten RSA 4B pag. 151),

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Seite 12
liegt nördlich des Bärenbachs, das Bauprojekt südlich davon. Die Leitung
muss den Bach zwingend durchqueren und ist daher standortgebunden.
3.4.5
Die
Beschwerdeführenden
bestreiten
das
Vorliegen
eines
öffentlichen Interesses. Es handle sich um einen Anschluss an private
Gebäude, deren Errichtung nicht im öffentlichen Interesse liege. Daher liege
auch die diese Häuser erschliessende Schmutzwasserleitung nicht im
öffentlichen Interesse. Sie berufen sich dazu auf VGE 2022/280 vom
21.9.2023. Dort ging es um eine durch einen Gewässerraum führende neu
zu erstellende Zufahrt, die der Erschliessung von drei geplanten
Einfamilienhäusern dienen sollte. Die Bauherrschaft hatte argumentiert, die
Errichtung der neuen Zufahrt diene der Verkehrssicherheit und liege damit
im öffentlichen Interesse. Das Verwaltungsgericht führte in seinem Urteil
(E. 5.2) aus, die Häuser selber seien nicht im öffentlichen Interesse. Eine
alternative Erschliessung unter Einhaltung der geltenden Gesetze und
Normen erscheine möglich; die neue Zufahrt könne damit nicht mit Hinweis
auf die Verkehrssicherheit als im öffentlichen Interesse liegend erachtet
werden. Ausschlaggebend für die Verneinung des öffentlichen Interesses an
der neuen Zufahrt war also, dass eine alternative Erschliessung möglich war.
Im vorliegenden Fall ist demgegenüber nicht ersichtlich, inwiefern eine
rechtmässige alternative Abwasserableitung möglich wäre und so das
öffentliche Interesse an der Abwasserleitung (Art. 11 GSchG) erfüllt werden
könnte, ohne den Gewässerraum in Anspruch zu nehmen. Die
Beschwerdeführenden sind offenbar der Auffassung, dass die Leitung nicht
im öffentlichen Interesse liege, weil die zu erschliessenden Gebäude selber
nicht im öffentlichen Interesse liegen. Diese Auffassung hätte zur Folge, dass
überall dort, wo eine Abwasserleitung von Neubauten einen Gewässerraum
tangieren muss, um die öffentliche Kanalisation zu erreichen, die Erstellung
der Gebäude selber unzulässig wäre, selbst wenn diese ausserhalb des
Gewässerraums liegen. Damit würde in einem erheblichen Teil der
Bauzonen auch ausserhalb des Gewässerraums jegliche Bautätigkeit
verunmöglicht. Eine derart weitgehende Einschränkung bedürfte einer
entsprechenden formellgesetzlichen Grundlage (Art. 36 Abs. 1 und Art. 164
der Bundesverfassung [BV; SR 101]), die sich in Art. 36a GSchG nicht findet.
Eine verfassungs- und gesetzeskonforme Auslegung der GSchV muss
daher dazu führen, dass in solchen Fällen die Errichtung der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 13
vorgeschriebenen Erschliessungsanlagen als im öffentlichen Interesse
liegend betrachtet wird, sofern keine zumutbaren Alternativen bestehen.
3.4.6
Schliesslich ist nicht ersichtlich, inwiefern die Gewässerfunktionen
(Art. 36a
Abs. 1
GSchG)
des
Bärenbachs
durch
die
geplante
Schmutzwasserleitung beeinträchtigt werden könnten, oder dass andere
öffentliche Interessen der Leitung entgegenstehen könnten.
3.5
Die Rüge betreffend den Gewässerraum erweist sich damit als
unbegründet.
4.
Die
Beschwerdeführenden
machen
eine
Verletzung
der
Denkmalschutzbestimmungen geltend.
4.1
Auf der Bauparzelle steht das Gebäude D.________ Nr. 1.________,
das im Zuge des Neubauprojekts abgebrochen werden soll. Das Gebäude
war als erhaltenswert (Art. 10a Abs. 3 BauG) eingestuft als «Kleinbauern-
haus, ehemaliges Taunerhaus von 1797» (Bauinventar 2001, Vorakten
RSA 4B pag. 275) und ist im hier noch massgebenden Zonenplan Dorf
Grafenried von 2012 grundeigentümerverbindlich als «erhaltenswert»
bezeichnet (vgl. Art. 49 Abs. 1 des hier noch anwendbaren Baureglements
der ehemaligen, inzwischen mit Fraubrunnen fusionierten EG Grafenried
vom 13. Dezember 2003 [GBR, einsehbar unter: ,
Rubriken «Politik/Reglemente/Baureglement/UeO/Zonenplan Grafenried»]).
Der stellvertretende Regierungsstatthalter hatte im Gesamtentscheid
(Vorakten RSA 4C pag. 890) erwogen, die Erhaltung des Gebäudes wäre
unverhältnismässig. Ein ebenbürtiger Ersatzbau sei nicht erforderlich, da die
kantonale Denkmalpflege (KDP) in ihrem Fachbericht vom 21. März 2021
dem geplanten Bauvorhaben wohlwollend gegenüber gestanden habe. Im
Rahmen des hängigen Beschwerdeverfahrens vor der BVD teilte die KDP
mit Schreiben vom 1. März 2023 (Akten BVD pag. 90) mit, das Objekt
D.________ Nr. 1.________ sei bereits am 28. Januar 2020 zur Entlassung
aus dem Bauinventar vorgesehen gewesen; die öffentliche Auflage des
neuen Entwurfs zum Bauinventar Fraubrunnen sei erfolgt und innert Frist

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 14
seien keine Eingaben betreffend das Objekt D.________ Nr. 1.________
eingegangen. Mit Schreiben vom 25. Juli 2023 (Akten BVD pag. 120) teilte
die KDP sodann mit, das teilrevidierte Bauinventar der Gemeinde
Fraubrunnen sei inzwischen mit unangefochten gebliebener Verfügung vom
14. April 2023 in Kraft gesetzt worden.
4.2
Die BVD erwog in ihrem Entscheid (E. 5d), das Gebäude D.________
Nr. 1.________ sei zwar im hier noch massgebenden kommunalen
Zonenplan als erhaltenswert aufgeführt, aber rechtskräftig aus dem
kantonalen Bauinventar entlassen worden. Der kommunale Zonenplan habe
aufgrund der negativen Wirkung des Bauinventars (Art. 10e BauG) hinter der
Revision des kantonalen Bauinventars zurückzutreten. Das Gebäude habe
daher keinen denkmalpflegerischen Schutz mehr und sein Abbruch müsse
die Voraussetzungen von Art. 10d (richtig: 10b) Abs. 3 BauG nicht erfüllen
(E. 5e).
4.3
Die Beschwerdeführenden bringen vor, weil das Objekt Buchenhof
Nr. 1.________ in der Nutzungsplanung als erhaltenswert eingestuft worden
sei, könne im Baubewilligungsverfahren seine Erhaltenswürdigkeit nicht
mehr in Frage gestellt werden. Das Objekt unterstehe daher nach wie vor
dem Schutz von Art. 10b BauG. Das Gebäude sei im Unterhalt
vernachlässigt worden, was bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit nicht
berücksichtigt
werden
dürfe.
Im
Rahmen
der
Beurteilung
der
Verhältnismässigkeit sei das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und
Nutzen nicht geprüft worden. Der Neubau sei dem Objekt auch nicht
gestalterisch ebenbürtig (Beschwerde S. 16 ff.).
4.4
Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von
kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich
Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile,
Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 BauG). Sie sind
erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen
Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen
(Art. 10a Abs. 3 BauG). Erhaltenswerte Baudenkmäler sind in ihrem
äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu bewahren.
Ein Abbruch ist zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist; im Fall
einer Neubaute ist das Baudenkmal durch ein gestalterisch ebenbürtiges

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 15
Objekt zu ersetzen (Art. 10b Abs. 3 BauG). Über die schützens- und
erhaltenswerten Baudenkmäler wird durch die kantonalen Fachstellen in
Zusammenarbeit mit den Gemeinden ein Bauinventar erstellt (Art. 10d
Abs. 1 Bst. a BauG; Art. 13 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985
[BauV; BSG 721.1]). Die Aufnahme der schützenswerten und der
erhaltenswerten Baudenkmäler in das Bauinventar ist Voraussetzung für den
Schutz nach Art. 10b (Art. 10e Abs. 1 BauG; sog. negative Rechtswirkung
des Inventars; VGE 2023/105 vom 15.10.2024 E. 6.8; Zaugg/Ludwig,
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 10a-
10f N. 11). Das Bauinventar ist aber nicht grundeigentümerverbindlich. Es
wird erst im Rahmen der Nutzungsplanung eigentümerverbindlich umgesetzt
(Art. 64a BauG; BVR 2014 S. 251 E 3.1.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-
10f
N. 10),
indem
die
Inventare
im
Nutzungsplanverfahren
als
Planungsgrundlage dienen (Art. 13c Abs. 1 BauV). Die Grundeigentümerin
oder der Grundeigentümer kann im Nutzungsplanverfahren (Art. 64a BauG)
oder, wenn seit Errichtung des Inventars kein solches durchgeführt worden
ist, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, dass ein Inventar
richtig ist (Art. 10d Abs. 2 BauG; Art. 13c Abs. 2 BauV). Die Gemeinden
haben keine eigene Regelungskompetenz hinsichtlich des Schutzes von
Baudenkmälern; dieser ist abschliessend durch die Art. 10a ff. BauG
geregelt (VGE 2020/82 vom 15.12.2021 E. 3.3, 2018/202 vom 20.3.2019
E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4).
4.5
Aus dem Gesagten folgt, dass ein kommunaler Zonenplan nur
Objekte als erhaltenswert bezeichnen kann, die im Bauinventar als
erhaltenswert bezeichnet sind (so Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des
Kantons Bern [heute: BVD] 5.2.2004, in BVR 2005 S. 266 E. 2c S. 270;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 8a; anders Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 64a N. 4a, aber in Widerspruch zu Art. 10e Abs. 1 BauG). Ein
kommunaler Plan, der ein nicht im Inventar aufgeführtes Objekt als
erhaltenswert bezeichnet, widerspricht damit dem kantonalen Recht.
Nutzungspläne werden prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen
bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich
bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr
vorfrageweise überprüft werden können (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f
N. 13, Art. 60 N. 9). Für die Änderung des Bestands der Objekte gelten die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 16
Vorschriften über die Planänderung (Art. 64a Abs. 2 Satz 2 BauG).
Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans
aber zulässig, so wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht über
die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten, sie im
damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen,
oder wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen
Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die
Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer
Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. Art. 21 Abs. 2
RPG; BGE 148 II 417 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 60 N. 9, je mit
Hinweisen).
4.6
Im vorliegenden Fall war im Zeitpunkt, in dem der heute geltende
Zonenplan erlassen wurde (2012), die Bezeichnung des Objekts
D.________ Nr. 1.________ als erhaltenswert im Einklang mit dem
kantonalen Bauinventar und damit auch mit Art. 10e Abs. 1 BauG, so dass
die Eigentümerschaft damals keine Veranlassung hatte, den Zonenplan
anzufechten. Mit der Entlassung aus dem Inventar wurde aber der
kommunale Zonenplan rechtswidrig, soweit er das Objekt D.________
Nr. 1.________ nach wie vor als erhaltenswert bezeichnet. Es bestehen also
erheblich geänderte rechtliche Umstände, die eine Überprüfung des
Zonenplans rechtfertigen. Wie die BVD mit Recht ausgeführt hat, kann es
nicht zu Lasten der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers
ausgelegt werden, wenn die vorgeschriebene Nachführung der kommunalen
Nutzungsplanung (Art. 13d Abs. 1 BauV) bisher nicht rechtskräftig geworden
ist. Das Objekt D.________ Nr. 1.________ untersteht daher nicht mehr
dem Schutz als Baudenkmal. Abbruch und Neubau sind zulässig, ohne dass
die Voraussetzungen von Art. 10b Abs. 3 BauG erfüllt sein müssen.
4.7
Auf den fehlenden Denkmalschutz kann man sich nicht berufen,
wenn die Schutz- oder Erhaltenswürdigkeit nur deshalb entfallen bzw. die
Entlassung aus dem Inventar nur deshalb erfolgt ist, weil die Eigentümerin
oder der Eigentümer die Baute widerrechtlich abgebrochen oder verändert
und damit die Denkmalqualität unwiederbringlich zerstört hat (VGE 2016/219
vom 21.3.2017 E. 3.4-3.6, bestätigt durch BGer 1C_233/2017 vom

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 17
19.9.2018 E. 6.4 und 6.5). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor: Aus dem
Fachbericht der KDP vom 22. März 2021 (Vorakten RSA 4C pag. 819) und
der Stellungnahme zu den Einspracherügen vom 17. November 2021
(Vorakten RSA 4C pag. 577) geht hervor, dass das Objekt zur Entlassung
aus dem Inventar vorgemerkt sei, weil es im kantonalen Quervergleich
überprüft worden sei und die strengeren Anforderungen an ein Baudenkmal
aufgrund seiner Objektqualität und seines schlechten Erhaltungszustands
nicht mehr erfülle. Im Beschwerdeverfahren vor der BVD hat die KDP dies
mit Schreiben vom 1. März 2023 bestätigt (Akten BVD pag. 90).
Ausschlaggebend war somit, dass aufgrund der neuen gesetzlichen
Vorgabe, wonach der Bestand der schützenswerten und der erhaltenswerten
Baudenkmäler
im
Bauinventar
sieben
Prozent
des
Gesamtgebäudebestands des Kantons nicht überschreiten darf (Art. 10d
Abs. 2a BauG in der Fassung vom 9.6.2016 [BAG 17-008]), ein strengerer
Massstab
anzusetzen
war.
Es
gibt
keine
Hinweise,
dass
die
Beschwerdegegnerin oder ihre Rechtsvorgänger widerrechtlich den
Charakter des Objekts als erhaltenswert zerstört hätten.
5.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der Bestimmungen über
den Ortsbildschutz und der Ästhetikvorschriften.
5.1
Die Bauparzelle liegt im Ortsbildschutzgebiet gemäss Zonenplan
Grafenried Dorf. Im Baubewilligungsverfahren wurden Fachberichte der KDP
eingereicht, welche einerseits die Entlassung des Objekts D.________
Nr. 1.________ aus dem Bauinventar mitteilten (vorne E. 4) und
andererseits zum Ergebnis kamen, das Projekt samt seinen Änderungen sei
mit dem bestehenden Ortsbildcharakter vereinbar (Vorakten RSA 4C
pag. 817-825). Im Gesamtentscheid wurde ausgeführt (Vorakten RSA 4C
pag. 894 f.), die KDP sei anstatt des Berner Heimatschutzes beigezogen
worden, weil der Projektverfasser im Berner Heimatschutz tätig sei. In der
Sache erwog der Entscheid gestützt auf die Berichte der KDP, das Projekt
sei mit dem Ortsbildcharakter vereinbar. Auf einen Beizug der kantonalen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 18
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) werde infolge
einlässlicher Stellungnahme der KDP verzichtet.
5.2
Die BVD bestätigte in ihrem Entscheid (E. 6) den Nichteinbezug der
OLK. Sodann beurteilte sie auch in der Sache die Ausführungen der KDP als
überzeugend und verneinte eine Verletzung der Ästhetikvorschriften (E. 7).
5.3
Die Beschwerdeführenden beanstanden zum einen den Verzicht auf
den Beizug der OLK; die KDP sei nicht die zuständige Fachbehörde. Zum
andern rügen sie, das Vorhaben füge sich entgegen Art. 49 Abs. 2 GBR nicht
gut ins Ortsbild ein: Das für die Fassade vorgesehene hellgrau/beige
Welleternit komme im Ortsteil D.________ nicht vor. Das Dach habe eine
asymmetrische Form mit Kamin/Schornstein an der Aussenwand. Zudem sei
eine ortsfremde runde Fensterform vorgesehen. Sie beantragen die
Einholung eines Fachberichts der OLK (Beschwerde S. 19 ff.).
5.4
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen
Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Zur
Verhinderung einer störenden Baugestaltung (störende Farb- oder
Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dgl.) können im
Baubewilligungsverfahren
Bedingungen
und
Auflagen
verfügt
oder
Projektänderungen verlangt werden (Art. 9 Abs. 1 BauG). Die Gemeinden
können nähere Vorschriften erlassen (Art. 9 Abs. 3 BauG). Im hier noch
massgebenden GBR von Grafenried ist in Art. 49 Abs. 2 vorgesehen:
Ortsbildschutzgebiete umfassen schutzwürdige Baugruppen und deren
zugehörige Umgebung. Innerhalb der Ortsbildschutzgebiete haben sich
alle baulichen Massnahmen bezüglich Stellung, Volumen und
Gestaltung ins jeweilige Ortsbild gut einzufügen. Schützenswerte und
erhaltenswerte Bausubstanz ist zu schonen.
Der Regierungsrat setzt eine aus Fachleuten zusammengesetzte
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein (Art. 10
Abs. 1 BauG). Die OLK beurteilt zuhanden der Baubewilligungsbehörde
prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes.
Die Interessenabwägung obliegt der Baubewilligungsbehörde (Art. 10 Abs. 2
BauG).
Gemäss
Art. 22
Abs. 1
Bst. a
BewD
konsultiert
die
Baubewilligungsbehörde die zuständigen kantonalen Fachstellen, wenn
gegen
ein
Vorhaben
Bedenken
oder
Einwände
hinsichtlich
der
Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft bestehen, die nicht

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 19
offensichtlich unbegründet sind. Betrifft ein Bauvorhaben ein Objekt oder die
Umgebung eines Objekts, das Gegenstand eines Inventars oder eines
Verzeichnisses
von
Bund
oder
Kanton
ist,
bezieht
die
Baubewilligungsbehörde die kantonalen Fachstellen in jedem Fall ein.
Vorbehalten bleiben Bauvorhaben, die erhaltenswerte Baudenkmäler im
Sinn von Art. 10c Satz 2 BauG betreffen (Art. 22 Abs. 3 BewD). In diesen
Fällen genügt der Einbezug der Gemeinden (Art. 10c Abs. 1 Satz 2 BauG),
d.h. einer Fachstelle der Gemeinde (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f
N. 17). Gemäss Art. 22a Abs. 2 BewD in der Fassung vom 9. Juni 2016, in
Kraft ab 1. April 2017 (BAG 17-009), wird die OLK nicht beigezogen, wenn
ein Bauvorhaben bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutz-
kommission, der KDP oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begut-
achtet wurde. Mit Teilrevision des BauG vom 13. September 2022, in Kraft
seit 1. April 2023 (BAG 23-015), wurde diese Bestimmung inhaltlich unver-
ändert als neuer Art. 10 Abs. 5 BauG aufgenommen und mit Änderung vom
gleichen Tag (BAG 23-017) Art. 22a Abs. 2 BewD neu formuliert. Er lautet
nun: Die OLK wird in den Fällen nach Art. 10 Abs. 5 BauG nicht beigezogen.
5.5
Einbezug OLK:
5.5.1
Im Baubewilligungsverfahren wurde für die Beurteilung des Vorha-
bens die KDP einbezogen, weil sich im Zeitpunkt der Einleitung des Baube-
willigungsverfahrens auf der Bauparzelle noch ein erhaltenswertes Objekt
befand (vorne E. 4). Das entsprach der Vorschrift von Art. 22 Abs. 3 BewD,
zumal die Gemeinde nicht über eine eigene Fachstelle verfügt. Die KDP war
entgegen der Darstellung der Beschwerdeführenden nicht die unzuständige
Behörde. Sie hat sich nicht nur darauf beschränkt, die Erhaltenswürdigkeit
des Objekts D.________ Nr. 1.________ zu verneinen, sondern sie hat sich
auch zu den Fragen des Ortsbilds im Zusammenhang mit dem Neubau
geäussert. Demzufolge war gemäss aArt. 22a Abs. 2 BewD bzw. Art. 10
Abs. 5 BauG jedenfalls im Baubewilligungsverfahren die OLK nicht mehr bei-
zuziehen. Das Vorgehen der Baubewilligungsbehörde war korrekt.
5.5.2
Art. 22a Abs. 2 BewD gilt nach der Rechtsprechung nur im
erstinstanzlichen Verfahren (VGE 2020/269 vom 20.12.2021 E. 6.5.1,
2017/51 vom 1.5.2018 E. 5.2.2). Im Baubeschwerdeverfahren vor der BVD
ist der Einbezug der OLK möglich, aber nicht zwingend. Die BVD kann darauf

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 20
verzichten, wenn sie die vorhandenen Berichte als hinreichend erachtet
(VGE 2019/161 vom 10.3.2021 E. 5.1.3, bestätigt durch BGer 1C_180/2021
vom 19.8.2021 E. 8.3). Die BVD hat in E. 6c ihres Entscheids ausgeführt, sie
habe auf den Beizug der OLK verzichtet, weil sie sich angesichts der über-
zeugenden Berichte der KDP, aus den Akten und aus der Vogelperspektive
ein ausreichendes Bild machen könne. Diese Begründung überzeugt. Aus
dem gleichen Grund ist auch vor Verwaltungsgericht ein Beizug der OLK
nicht erforderlich und wird der entsprechende Beweisantrag abgewiesen.
5.6
Materielle Beurteilung:
5.6.1
Bei den geplanten Häusern sind Fassaden aus hellgrauem/beigem
Welleternit (Faserzement) vorgesehen. Die Häuser haben Giebeldächer, die
jeweils etwa über die Hälfte der Gebäudelänge symmetrisch sind, über die
andere Hälfte asymmetrisch, indem sie auf einer Hausseite länger und tiefer
sind. Zudem enthalten die Häuser aussenliegende Kamine. Sodann sind auf
den Querseiten pro Haus je ein und auf der nördlichen Längsseite je drei
Rundfenster vorgesehen (vgl. Pläne 002.01, 003.01 und 004.01 vom
21.12.2021, Vorakten RSA 4E).
5.6.2
Die KDP hat in ihrem Fachbericht vom 22. März 2021 und in ihrer
Stellungnahme vom 17. November 2021 ausgeführt, aus Sicht der Fach-
stelle werde das ortsbildnerische Anliegen durch das Neubauprojekt ange-
messen berücksichtigt (Vorakten RSA 4C pag. 819 und 577). In Bezug auf
die Fassadengestaltung hat sie dargelegt, Faserzement sei ein weit verbrei-
teter Baustoff, der auch in der Region Fraubrunnen vielfach anzutreffen sei.
Der Wellfaserzement referenziere die feingliedrige Vertikalstruktur von tradi-
tionellen, grau verwitterten oder gestrichenen Holzfassaden. Zu erwähnen
seien ebenso die zahlreichen jüngeren Bauten im bestehenden Ortsbild, wel-
che mit dem starken Wachstum des Weilers seit den 1970er-Jahren entstan-
den seien und trotz traditioneller Bauformen meist klar als moderne Bauer-
zeugnisse in Erscheinung treten und das heutige Ortsbild in ähnlichem
Masse wie die älteren Bauten prägen würden. Unter Einbezug der jüngeren
Ortsentwicklung lege die geplante Fassadenverkleidung ihren zeitgenössi-
schen Ursprung unmissverständlich offen, vermöge sich atmosphärisch aber
mit den traditionellen Aspekten des Ortsbildkontexts zu verbinden. In Bezug
auf die Gestaltung der Baukörper hat sie ausgeführt, die Neubauvolumen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 21
würden in ihrer Grundgeometrie auf dem traditionellen ortstypischen Längs-
mittelfirst aufbauen, was sich in mehrheitlich proportionalen Giebelfronten
niederschlage. Sie seien auf ihren Längsachsen partiell mit Anbauten verse-
hen, welche wie traditionelle «Anhenken» an historischen ländlichen Bauten
der Region das Gefälle des Hauptdachs weiterführten. Die lokalen
Asymmetrien entsprächen durchaus der ortstypischen Tradition nachträgli-
cher Gebäudeerweiterungen und ordneten sich der symmetrischen Grun-
danlage der Dachgeometrien unter. Die Ausprägung der projektieren Ka-
mine sei zwar für das hiesige Ortsbild nicht besonders typisch. Da es sich
beim heutigen Ortsbild des D.________s um ein vielschichtig geprägtes
Konglomerat aus älteren und jüngeren Bauerzeugnissen mit jeweiliger Zeit-
prägung handle, ein Kamin grundsätzlich ein traditionelles wie auch unterge-
ordnetes Bauelement darstelle und die geplanten Kamine in eine solide ar-
chitektonische Gesamtgestaltung eingebunden seien, erachte sie diese im
vorliegenden Ortsbildkontext als vertretbar. Bei den Rundfenstern handle es
sich um vereinzelte Akzente, die im divers geprägten Ortsbildkontext im Sinn
einer bewusst zeitgenössischen, der traditionellen Grundanlage der Neubau-
ten untergeordneten Detailgestaltung ebenfalls als möglich erachtet würden.
Die BVD hat diese Beurteilung als überzeugend qualifiziert und ergänzend
ausgeführt, der Ortsteil sei heterogen bebaut und weise eine vielfältige Da-
chlandschaft auf. Der Charakter des Orts-, Strassen- und Landschaftsbilds
bleibe gewahrt (E. 7e und f des angefochtenen Entscheids).
5.6.3
Die Beschwerdeführenden rügen im Wesentlichen, die KDP habe ei-
nen unzutreffenden Beurteilungsmassstab angewendet: Sie habe nur ge-
prüft, ob das Neubauprojekt das Ortsbild nicht störe, anstatt – wie Art. 49
Abs. 2 GBR verlangt – ob es sich ins jeweilige Ortsbild gut einfügt, und sie
habe die Kamine und Rundfenster nur als vertretbar betrachtet, anstatt zu
prüfen, ob sie sich gut einfügen. Die Ausführungen über die Fassade näh-
men zudem keinen Bezug auf den relevanten Ortsteil D.________ (Be-
schwerde S. 20 ff.).
5.6.4
Die KDP hat in ihrem Fachbericht vom 22. März 2021 nicht (bloss)
ausgeführt, das Bauprojekt störe das Ortsbild nicht, sondern sie hat darge-
legt, wie sich das Projekt zum bestehenden Ortsbild verhält. Sie hat zwar
zusammenfassend festgehalten, das Projekt stelle «keine ortsbildnerische

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 22
Störung dar», aber ebenso ausgeführt: «Die Dach- und Fassadenmaterialien
aus Wellfaserzement neutraler Farbgebung entsprechen ortstypischen Bau-
gewohnheiten und versprechen eine angemessene farbliche Einordnung in
den Kontext» (Vorakten RSA 4C pag. 817). Auch in der Stellungnahme vom
17. November 2021 bejaht sie ausdrücklich, das Bauvorhaben stelle einen
ausgeprägten Bezug zur lokalen Bautradition her. Die Volumina entsprächen
in ihren Abmessungen ortsüblichen Gebäudedimensionen in der Spanne
zwischen traditionellen Wohnstöcken und kleineren oder grösseren Schöp-
fen und Remisen. Mit diesen Aussagen wird nicht nur eine fehlende Störung
verneint, sondern eine gute Einfügung bejaht. Die Beschwerdeführenden
setzen sich nicht im Einzelnen mit den ausführlichen Stellungnahmen der
KDP auseinander. Insbesondere stellen sie nicht in Frage, dass das beste-
hende Ortsbild heterogen ist. Die in den Akten liegenden Fotos (Akten BVD
pag. 85-88) bestätigen die Heterogenität der Dachformen im Quartier. Offen-
sichtlich ist zudem, dass die Kamine und die Rundfenster untergeordnete
Details darstellen, welche eine gute Einfügung nicht verhindern. In Bezug auf
die Fassaden mag zutreffen, dass im Ortsteil D.________ bisher keine Well-
faserzementfassaden vorhanden sind, wie die Beschwerdeführenden vor-
bringen. Art. 49 Abs. 2 GBR verlangt aber nicht, dass nur die gleichen Bau-
materialien verwendet werden dürfen wie bei den vorhandenen Bauten; viel-
mehr haben sich die Bauten in das Ortsbild gut einzufügen, was die KDP mit
Hinweis auf die traditionellen, grau verwitterten oder gestrichenen Holzfas-
saden bejahte. Die Beschwerdeführenden vermögen dem nichts Konkretes
entgegenzuhalten. Bei dieser Sachlage ist ein Augenschein entbehrlich (Be-
schwerde S. 22). Der Beweisantrag wird abgewiesen.
5.7
Die Ortsbild- und Ästhetikvorschriften sind somit nicht verletzt.
6.
Die
Beschwerdeführenden
kritisieren
eine
Verletzung
des
Strassenabstands.
6.1
Das Projekt sieht vor, dass östlich des Hauses C ein Fussweg im
Abstand von 2 m von der Strasse verläuft (vgl. Plan 005.01 vom 27.4.2022,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U,
Seite 23
Vorakten RSA 4E). Die BVD hat erwogen, gemäss Art. 16 Abs. 2 GBR gelte
für bewilligungsfreie Bauten und Anlagen ein Strassenabstand von 2 m.
Diese Bestimmung sei mit dem kantonalen Recht vereinbar. Der betreffende
Teil des Fusswegs stelle für sich allein keine baubewilligungspflichtige
Anlage dar und müsse daher nur den Abstand von 2 m einhalten
(angefochtener Entscheid E. 8b).
6.2
Die Beschwerdeführenden bringen vor, der Fussweg könne nicht
isoliert als bewilligungsfreie Anlage betrachtet, sondern müsse als Teil des
Bauvorhabens die gesetzlichen Vorschriften einhalten. Zudem sei die
Bestimmung von Art. 16 Abs. 2 GBR mit Art. 69 Abs. 3 BauG nicht vereinbar.
Dementsprechend gelte ein Strassenabstand von 3,6 m, der nicht
eingehalten sei (Beschwerde S. 22 ff.)
6.3
Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. a des Strassengesetzes vom 4. Juni
2008 (SG; BSG 732.11) gilt, soweit das zuständige Gemeinwesen in
Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts anderes festlegt, für
Bauten und Anlagen ein Strassenabstand von 3,6 m an Gemeindestrassen,
Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie an selbstständigen Fuss- und
Radwegen. Das kantonale Recht ermächtigt also ausdrücklich die
Gemeinden, für Gemeindestrassen einen anderen Strassenabstand
festzulegen als die 3,6 m gemäss SG. Gestützt darauf wird in Art. 16 Abs. 2
GBR festgelegt:
Für bewilligungsfreie Bauten und Anlagen gilt ein Strassenabstand von
mindestens 2 m, für ständige Einfriedungen ein solcher von mindestens
0,5 m.
Art. 69 Abs. 3 BauG, auf den sich die Beschwerdeführenden berufen, lautet:
Sie [die Gemeinden] dürfen in ihrer baurechtlichen Grundordnung keine
Vorschriften für baubewilligungsfreie Bauvorhaben nach Artikel 1b
erlassen. Solche sind nur zulässig für Gebiete des Ortsbild- und
Landschaftsschutzes sowie in Überbauungsordnungen.
Art. 1b Abs. 1 BauG lautet:
Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere der Unterhalt von Bauten
und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen sowie
andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen bestimmt das
Baubewilligungsdekret die baubewilligungsfreien Bauvorhaben.
Art. 6 BewD bestimmt näher, welche Vorhaben bewilligungsfrei sind.

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6.4
Zu klären ist somit das Verhältnis zwischen Art. 80 Abs. 1 SG und
Art. 69 Abs. 3 BauG. Das SG datiert vom 4. Juni 2008 und wurde auf den
1. Januar 2009 in Kraft gesetzt. Art. 69 Abs. 3 BauG wurde am 28. Januar
2009 erlassen und trat am 1. September 2009 in Kraft (BAG 09-64). Nach
der lex-posterior-Regel geht somit Art. 69 Abs. 3 BauG vor. Umgekehrt ist
das SG für Strassenabstände das speziellere Gesetz zum BauG und geht
diesem nach der lex-specialis-Regel vor. Widersprechen sich lex-posterior-
und lex-specialis-Regel, ist durch Auslegung zu eruieren, welche Regel
Vorrang hat (BGE 141 IV 262 E. 3.1 [Pra 104/2015 Nr. 98], 134 II 329 E. 5.2
[Pra 98/2009 Nr. 41]). Mit der Revision des BauG vom 28. Januar 2009
sollten die Baubewilligungspflicht liberalisiert und die baubewilligungsfreien
Tatbestände so weit wie möglich erweitert werden (VGE 2019/204 vom
17.4.2020
E. 5.2;
Christophe
Cueni,
Die
Neuregelung
der
Baubewilligungspflicht und -freiheit, in KPG-Bulletin 2009 S. 110 ff., 111),
namentlich durch Neufassung von Art. 1 und die neuen Art. 1a und 1b BauG.
Der neue Art. 69 Abs. 3 BauG steht in diesem Zusammenhang: Er folgt auf
die Abs. 1 und 2 von Art. 69 BauG, wonach das Baureglement die
allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinde, die Vorschriften zum Zonenplan
sowie allenfalls abgaberechtliche Bestimmungen enthält, namentlich die in
Abs. 2 genannten Bestimmungen. Unter der früheren Fassung des Gesetzes
war unklar gewesen, ob die Gemeinden in ihrer Grundordnung solche
baurechtlichen Vorschriften auch für baubewilligungsfreie Vorhaben
erlassen
durften,
zumal
solche
Vorschriften
mangels
eines
Baubewilligungsverfahrens nur schwer durchsetzbar sind (Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 69 N. 3a). Art. 69 Abs. 3 BauG will klarstellen, dass solche
Vorschriften (ausser für Gebiete des Ortsbild- und Landschaftsschutzes
sowie in Überbauungsordnungen) nicht mehr zulässig sind (VGE 2015/106
vom 8.10.2015 E. 2.3; Christophe Cueni, a.a.O., S. 136). Im Vortrag des
Regierungsrats wird die neue Regelung damit begründet, dass den
Gemeinden keine Gesetzgebungskompetenz zukomme in Bezug auf die
Frage, welche Vorhaben baubewilligungspflichtig seien. Es ergebe wenig
Sinn,
dass
die
Gemeinden
eigene
materielle
Vorschriften
für
baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen erliessen, weil kein Verfahren zur
Verfügung stehe, um die Einhaltung dieser Vorschriften vorgängig zu prüfen.
Die Vorschriften könnten nur dann durchgesetzt werden, wenn nachträglich
festgestellt
werde,
dass
die
öffentliche
Ordnung
durch
die

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baubewilligungsfrei erstellte Baute gestört werde (vgl. Art. 1b Abs. 3 BauG).
Dazu seien aber im Regelfall keine gemeindeeigenen Vorschriften
notwendig; nach Auffassung des Regierungsrats sind dafür die generellen
Vorschriften des BauG zur Sicherheit und Gesundheit ausreichend (Vortrag
des Regierungsrats betreffend Änderung des KoG und BauG, in Tagblatt des
Grossen Rates 2008, Beilage 30, S. 23). Es geht also darum, dass
bewilligungsfreie Bauten nicht durch Vorschriften der Gemeinden
eingeschränkt werden. Beim reduzierten Strassenabstand gemäss Art. 80
Abs. 1 Bst. b SG i.V.m. Art. 16 Abs. 2 GBR geht es demgegenüber nicht
darum, dass für bewilligungsfreie Anlagen einschränkende baurechtliche
Vorschriften
erlassen
werden,
sondern
um
eine
Befreiung
der
bewilligungsfreien Anlagen von einschränkenden Vorschriften. Dies steht
nicht im Widerspruch zur Stossrichtung von Art. 69 Abs. 3 BauG, sondern
verfolgt im Gegenteil das gleiche Ziel, nämlich eine Liberalisierung für
bewilligungsfreie Bauten. Art. 16 Abs. 2 GBR steht somit nicht im
Widerspruch zum kantonalen Recht und ist hier anwendbar.
6.5
Fusswege sind in der Auflistung von Art. 6 Abs. 1 BewD nicht
ausdrücklich als baubewilligungsfrei aufgeführt. Bst. b befreit aber von der
Baubewilligungspflicht «kleine Nebenanlagen wie mobile Einfriedungen,
kurze Sichtschutzwände bis zu zwei Metern Höhe, Unterstände bei
Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, Feuerstellen, auf zwei Seiten offene,
ungedeckte Gartensitzplätze, unbeheizte Schwimmbecken bis zu 15
Quadratmeter Fläche, beheizte Schwimmbecken bis zu acht Kubikmeter
Inhalt, Pergolen, Gartencheminées, Brunnen, Teiche, künstlerische
Plastiken, Sandkästen für Kinder, Gehege oder kleine Ställe für einzelne
Kleintiere». Gemäss Art. 6 Abs. 2 BewD sind zudem auch alle Vorhaben
baubewilligungsfrei, die von gleicher oder geringerer Bedeutung sind als die
in Abs. 1 genannten Vorhaben. Mit der Generalklausel in Abs. 2 soll
sichergestellt werden, dass alle Vorhaben, die nach Bundesrecht –
namentlich Art. 22 Abs. 1 RPG – nicht baubewilligungspflichtig sind, effektiv
baubewilligungsfrei bleiben (VGE 2019/204 vom 17.4.2020 E. 5.2).
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie
dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren
Realisierung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche
Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der

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Nachbarschaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 150 II 379
E. 3.1; BVR 2023 S. 227 E. 3.1).
6.6
Die BVD hat erwogen, der den Abstand von 3,6 m unterschreitende
Teil des Fusswegs sei äusserst schmal ( , Rubriken «Themen/Änderungen BSV 2015/
So sind Raum und Galerie definiert»).
7.6
Die BVD hat somit zu Recht die Anwendbarkeit der Art. 64 ff. BauV
auf die Galerien verneint. Die wohnhygienischen Anforderungen werden
durch das Bauprojekt nicht verletzt.
8.
In der Beschwerde an die BVD haben die Beschwerdeführenden noch eine
ungenügende Erschliessung beanstandet. Die BVD hat sich damit
auseinandergesetzt und die Erschliessung als hinreichend beurteilt (E. 10
des angefochtenen Entscheids). Vor Verwaltungsgericht erheben die
Beschwerdeführenden diesbezüglich keine Beanstandungen mehr. Darauf
ist nicht mehr einzugehen.
9.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei
diesem
Prozessausgang
tragen
die
Beschwerdeführenden
unter
solidarischer
Haftung
die
Verfahrenskosten
und
haben
der
Beschwerdegegnerin ihre Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und

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Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 sowie Art. 106 VRPG). Die eingereichte
Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerdeführenden
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, festgesetzt auf
Fr. 6'569.70 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Fraubrunnen
- Bundesamt für Umwelt
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- Tiefbauamt des Kantons Bern
- Kantonale Denkmalpflege
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:

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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.