be_verwaltungsgericht · 100 2020 17 · 2021-05-28 · de
Révision d\x27une taxation par appréciation; gain immobilier


100.2020.17U
STE/TST/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 28. Mai 2021
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Tschumi
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
Einwohnergemeinde Unterlangenegg
Baupolizeibehörde, Kreuzweg 118 F, 3614 Unterlangenegg
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energie-
direktion des Kantons Bern vom 12. Dezember 2019; RA Nr. 110/2019/55)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
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Sachverhalt:
A.
A.________ ist Eigentümer der benachbarten Parzellen Unterlangenegg
Gbbl. Nrn. 1________, 2________ und 3________. Die Grundstücke
befinden
sich
in
einem
im
kantonalen
Richtplan
festgelegten
Streusiedlungsgebiet in der vom kommunalen Landschaftsschutzgebiet
Zulg/Rotache
überlagerten
Landwirtschaftszone.
Die
Parzelle
Nr. 1________ ist mit einem Bauernhaus (…), einem Einstellraum (…a)
sowie einer Scheune (…c) überbaut und die Parzelle Nr. 2________ mit
einem Stöckli (…b). Bei einer Begehung am 20. April 2017 stellten
Verantwortliche der Einwohnergemeinde (EG) Unterlangenegg fest, dass
A.________ diverse Bauarbeiten am Stöckli und in der Umgebung der
beiden Wohngebäude ausgeführt hatte, ohne vorgängig eine Baubewilligung
einzuholen. Am 29. August 2017 teilte die Gemeinde ihm mit, welche dieser
Bauten er voraussichtlich belassen könne, für welche er ein nachträgliches
Baugesuch einzureichen habe und welche Arbeiten rückgängig zu machen
seien. Gestützt auf die Verfügung des Amtes für Gemeinden und
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) vom 7. Februar 2019 entsprach sie
dem nachträglich eingereichten Baugesuch vom 28. November 2017 mit
Gesamtentscheid vom 25. Februar 2019 insoweit, als sie den Einbau eines
Büros, eines Zimmers und einer Nasszelle im Sockelgeschoss des Stöcklis
nachträglich bewilligte. Im Übrigen ordnete sie Folgendes an:
«3.1.2
Bei allen anderen Bauvorhaben gemäss nachfolgender Aufzäh-
lung ist bis 31.08.2019 die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands herbeizuführen, was bedeutet:
Stöckli …b auf Parz. 2________
b) Bei der Umgebungsgestaltung sind die Stützmauern durch
eine natürliche Böschung zu ersetzen. Für den Swimming-
pool kann keine Ausnahmebewilligung erteilt werden; er ist
ersatzlos zu entfernen.
c) Der Einbau des Bodens im Dachgeschoss oberhalb des
Holzlagers ist zu entfernen, somit auch die Ankleide mit
Fenster und das Dachflächenfenster.
d) Das vollständige Einmachen des Holzlagers mit Einbau von
Türen und Fenster in die Seitenwände und Installation eines
Pizzaofens sind rückgängig zu machen.
e) Die Verlängerung der Dachfläche auf der Ostseite, mit wel-
cher der Sitzplatz überdacht wurde, ist rückgängig zu ma-

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chen. Somit sind auch die nachträglich seitlich eingebauten
Glaswände und der eingebaute Grillofen zu entfernen.
Bauernhaus … auf Parz. 1________
f)
Die 37 m lange Stein-Stützmauer ist abzubrechen und zu
entfernen. Der Vorplatz vor dem Haus ist auf die ursprüngli-
che Breite zu reduzieren und der Hang (Niveaudifferenz) mit
einer natürlichen Böschung zu sichern.»
B.
Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 29. März 2019 Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute:
Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese führte am 27. Juni 2019 einen
Augenschein durch und kam mit Beschwerdeentscheid vom 12. Dezember
2019 zum Schluss, dass die Stützmauer auf der Südostseite des Stöcklis (im
Unterschied zu den beiden Stützmauern auf der Nordwestseite ober- und
unterhalb des Schwimmbeckens) und der Grillofen im Bereich des
Sitzplatzes
nordöstlich
des
Stöcklis
im
Erstellungszeitpunkt
nicht
baubewilligungspflichtig waren. Dementsprechend hob sie die Wiederher-
stellungsanordnung in Bezug auf diese beiden Bauten auf und hiess die Be-
schwerde insofern teilweise gut. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab und
bestätigte den Gesamtentscheid. Die Frist zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands setzte sie neu auf den 30. Juni 2020 an.
C.
Dagegen hat A.________ am 13. Januar 2020 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei insoweit
aufzuheben, als seinen Begehren nicht entsprochen worden ist, und es seien
alle von der Wiederherstellungsanordnung erfassten Bauten – sofern sie
überhaupt baubewilligungspflichtig seien – nachträglich zu bewilligen. Even-
tuell sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzich-
ten.
Die EG Unterlangenegg hat am 4. Februar 2020 auf eine Beschwerdeant-
wort verzichtet. Die BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 23. Januar
2020, die Beschwerde sei abzuweisen.

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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985
[BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfah-
ren teilgenommen, ist als Baugesuchsteller und Adressat der Wiederherstel-
lungsanordnung durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und
hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung
(Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind einge-
halten (Art. 81 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Gegenstand des Verfahrens vor Verwaltungsgericht bilden diejeni-
gen Bauten, deren Rückbau die Gemeinde nach Auffassung der Vorinstanz
zu Recht verlangt hat. Im Einzelnen handelt es sich dabei um das vollständig
zum Innenraum umfunktionierte Holzlager samt Pizzaofen vor der Nordost-
fassade des Stöcklis (Wiederherstellungsanordnung Disp.-Ziff. 3.1.2 Bst. d),
den Ankleideraum samt Boden, Fenster und Dachflächenfenster im
Obergeschoss des Holzlagers (Bst. c), die Dachverlängerung und die ver-
glasten Seitenwände um den Sitzplatz an der Ostecke des Stöcklis (Bst. e),
das Schwimmbecken und die zwei Stützmauern im Garten auf der Nordwest-
seite des Stöcklis (Bst. b) sowie die Stützmauer und die Erweiterung des
Vorplatzes südlich des Bauernhauses (Wiederherstellungsanordnung Disp.-
Ziff. 3.1.2 Bst. f). Nicht mehr Verfahrensgegenstand sind dagegen die Stütz-

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mauer auf der Südostseite des Stöcklis und der Grillofen im Bereich des Sitz-
platzes (vgl. vorne Bst. B).
2.2
In einem ersten Schritt ist zu beurteilen, ob die Vorinstanz die Bau-
bewilligungspflicht und den nachträglichen Bauabschlag für die noch umstrit-
tenen Bauten zu Recht bestätigt hat (Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG; nachfol-
gende E. 3-7). Massgebend ist dafür das Recht, das im Zeitpunkt der Aus-
führung des jeweiligen Bauvorhabens anwendbar war. Späteres Recht ist
anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist, wenn die Bauherr-
schaft das Bewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem spä-
teren strengeren Recht zuvorzukommen, oder wenn die neuen Rechtsvor-
schriften zur Durchsetzung erheblicher öffentlicher Interessen erlassen wor-
den sind. Solche wichtigen Interessen, die eine sofortige Anwendung neuen
Rechts verlangen, hat das Bundesgericht namentlich im Bereich des Ge-
wässer-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts erkannt (BGE 146 II 304
[1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6.4.2020, in URP 2020 S. 529 mit Anmer-
kungen von Jeannette Kehrli] nicht publ. E. 8.2). Steht gestützt auf das im
konkreten Fall anwendbare Recht fest, dass eine bewilligungspflichtige
Baute nicht nachträglich bewilligt werden kann, ist in einem zweiten Schritt
gegebenenfalls zu prüfen, ob die Vorinstanz deren Rückbau zu Recht ange-
ordnet hat (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 46 N. 14
und 14a; hinten E. 8).
3.
Gemäss dem Fachbericht des Amtes für Landwirtschaft und Natur des Kan-
tons Bern (LANAT) vom 19. November 2019 (Vorakten BVD pag. 114 ff.) be-
treibt der Beschwerdeführer spätestens seit dem Jahr 2004 kein landwirt-
schaftliches Gewerbe mehr im Sinn von Art. 5 des Bundesgesetzes vom
4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11)
i.V.m. Art. 1 des Gesetzes vom 21. Juni 1995 über das bäuerliche Boden-
und Pachtrecht (BPG; BSG 215.124.1) und Art. 1 der davor massgebenden
Einführungsverordnungen vom 23. April 2008 bzw. 28. Januar 2004 zum
Bundesgesetz
über
das
bäuerliche
Bodenrecht
(EV BGBB;
BSG

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215.124.15; BAG 08-56 und 04-12). Er übt die Landwirtschaft nur noch hob-
bymässig aus (Protokoll mit Fotos zum vorinstanzlichen Augenschein [nach-
folgend: Augenscheinsprotokoll] S. 12, Voten Ehefrau des Beschwerdefüh-
rers und Vertreter des AGR, Vorakten BVD pag. 67 ff.). Gemäss Art. 16a des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungs-
gesetz, RPG; SR 700) i.V.m. Art. 34 Abs. 5 der Raumplanungsverordnung
vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) gelten Bauten und Anlagen für die Frei-
zeitlandwirtschaft in der Landwirtschaftszone nicht als zonenkonform. Die
streitbetroffenen Bauten, die nach 2004 erstellt wurden, können somit nur
gestützt auf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG nachträglich be-
willigt werden.
4.
4.1
Das Stöckli wurde gestützt auf die Baubewilligung vom 4. September
1996 als zonenkonforme landwirtschaftliche Baute erstellt (unpag. Bauakten
in act. 3E und 3E1). Am 28. Juni 2006 bewilligte die Gemeinde – ebenfalls
unter dem Titel der Zonenkonformität – den Anbau eines Holzlagers und
eines Sitzplatzes auf der Nordostseite (unpag. Bauakten in act. 3D und 3D1).
Bewilligt war eine Verlängerung der Dachflächen gegen Nordosten. Der neu
überdachte Raum sollte teilweise eingeschalt werden: Einerseits mit einer
Holzwand in der Verlängerung der Nordwestfassade, die einen türgrossen
Durchlass offen liess, und andererseits mit einer vor die bestehende Fas-
sade gesetzten, bis etwa zur Mitte der Nordostfassade reichenden Holzwand
(vgl. bewilligter Plan «332-100 Grundrisse, Schnitt, Fassaden, MST 1:100»
vom 7.4.2006).
4.2
Aus den Akten geht hervor, dass der Beschwerdeführer über diese
Bewilligung hinaus bereits im Jahr 2007 die Dachfläche über den bestehen-
den Sitzplatz an der Ostecke des Stöcklis verlängert hat (Plan «332-100
Grundrisse, Schnitt, Fassaden, MST 1:100» vom 7.4.2006 mit handschriftli-
chen Notizen, unpag. Bauakten in act. 3D1). Später hat er anstelle der be-
willigten teilweisen Einschalung des Holzlagers den ganzen neu überdach-
ten Raum vor der Nordostfassade mit Wänden, Fenstern und Türen verse-
hen und den südöstlich anschliessenden Sitzplatz vollständig verglast. Im

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neuen Innenraum vor der ursprünglichen Nordostfassade («Holzlager/Lager
Reinigungsfirma») wurde zusätzlich eine Decke eingebaut und so ein vom
Obergeschoss des Stöcklis zugänglicher Raum mit Fenster und Dachflä-
chenfenster («Ankleide») geschaffen. Im Erdgeschoss des Anbaus hat der
Beschwerdeführer sodann einen Pizzaofen erstellt (vgl. zum Ganzen die
ausführliche Bestandsaufnahme am vorinstanzlichen Augenschein und die
dazugehörigen Fotos [Augenscheinsprotokoll S. 3. ff.] sowie die Pläne zum
nachträglichen Baugesuch, gestempelt am 25.2.2019, Vorakten Gemeinde
[act. 3B1]).
4.3
Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers (Beschwerde
S. 10 und 12) ist im Plan zur Baubewilligung vom 28. Juni 2006 kein Boden
für einen (Ankleide-)Raum im Obergeschoss des Anbaus eingezeichnet. Wie
die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, wird die entsprechende Stelle viel-
mehr als «Luftraum / kalt» bezeichnet und wurde dort folglich kein zusätz-
licher Wohnraum bewilligt. Solches kann im Übrigen auch nicht aus den
handschriftlichen Notizen hergeleitet werden, welche die Baukontrolleurin
am 4. April 2007 und damit unbestrittenermassen erst nach der Bewilli-
gungserteilung auf dem gestempelten Bauplan angebracht hat (dazu auch
Augenscheinsprotokoll S. 9 f., Voten Baukontrolleurin und Ehefrau des Be-
schwerdeführers). Soweit der Beschwerdeführer ohne konkrete Belege be-
hauptet, der genehmigte Plan entspreche nicht den wahren Gegebenheiten,
ist darauf nicht weiter einzugehen, zumal er aus möglicherweise unvollstän-
digen oder missverständlichen Plänen grundsätzlich nichts zu seinen Guns-
ten ableiten kann. Es liegt vielmehr in der Verantwortung der Bauherrschaft,
dem Baugesuch korrekte und vollständige Planunterlagen beizulegen
(VGE 2016/345 vom 23.5.2017 E. 4.3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46
N. 9b/ff). Die Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe das rechtli-
che Gehör verletzt, weil sie auf einen unvollständigen Bauplan abgestellt
habe, erweist sich unter diesen Umständen als offensichtlich unbegründet.
5.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die umstrittenen Änderungen am
Stöckli hätten gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42a RPV nach-
träglich bewilligt werden müssen.

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5.1
Gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG können in landwirtschaftlichen
Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde
Wohnnutzungen zugelassen werden, soweit die Voraussetzungen von
Art. 24d Abs. 3 RPG und Art. 42a RPV eingehalten werden. Danach müssen
insbesondere die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im
Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 24d Abs. 3 Bst. b RPG). Bereits seit
dem 1. Juli 2003 sind Erweiterungen solcher Bauten nur dann zulässig, wenn
sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind (Art. 42a Abs. 1
RPV). Diesbezüglich kommt ein strenger und objektiver Massstab zum Tra-
gen. Individuelle Wohnbedürfnisse spielen grundsätzlich keine Rolle. Die
Beurteilung hat sich namentlich daran zu orientieren, ob und inwieweit der
aktuelle Zustand der zu erweiternden Baute eine Vermietung oder einen Ver-
kauf nicht zulassen würde (BGer 1C_776/2013 und 1C_412/2015 vom
3.5.2016 E. 4.2, 1A.290/2004 vom 7.4.2005 E. 2.3; Rudolf Muggli, in Praxis-
kommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24d, N. 18; Er-
läuterungen des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] zu Art. 42a RPV
vom 23.8.2004 S. 3, abrufbar unter: Rubriken «Raum-
entwicklung & Raumplanung», «Raumplanungsrecht», «Bauen ausserhalb
der Bauzonen»). Nach der Praxis des AGR gilt im Allgemeinen eine Brutto-
geschossfläche (BGF) von 100 m² als zeitgemäss. Einen weitergehenden
Ausbau lässt das AGR zu, wenn die Wohnung zum Beispiel kein Bad, keine
genügende interne Erschliessung oder zu wenig Nebenräume aufweist (vgl.
Verfügung des AGR vom 7.2.2019 S. 3, Vorakten Gemeinde [act. 3B]
pag. 7 ff.; Merkblatt A2 des AGR zum Bauen ausserhalb der Bauzonen, «Än-
derung von neurechtlichen landwirtschaftlichen Wohnbauten», abrufbar un-
ter: , Rubriken «Baubewilligungen», «Bauen ausserhalb der
Bauzonen», «Themen in der Übersicht»).
5.2
Es ist unbestritten, dass im Stöckli ursprünglich eine BGF von 79 m2
bewilligt wurde und dass nach dem nachträglich genehmigten Ausbau des
Sockelgeschosses (Einbau Büro, Zimmer und Nasszelle; vgl. vorne Bst. A)
insgesamt eine BGF von 128 m2 zur Verfügung stand (vgl. Verfügung des
AGR vom 7.2.2019 S. 2). Gemäss eigenen Angaben hat der Beschwerde-
führer den Ausbau des Sockelgeschosses bereits 2001 fertiggestellt (vgl.
Stellungnahme vor der Vorinstanz vom 13.11.2019, Vorakten BVD

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pag. 111). Der Richtwert von 100 m2 war folglich schon 2001 und damit vor
den hier umstrittenen Erweiterungen überschritten.
5.3
Der Beschwerdeführer bringt vor, zum Zeitpunkt der Erstellung des
Ankleideraums im Frühjahr 2007 (Rohbau) bzw. im Jahr 2009 (Innenausbau)
habe er zusammen mit seiner Ehefrau und den drei Töchtern im Stöckli ge-
wohnt, während seine Eltern damals in der Wohnung im benachbarten Bau-
ernhaus gelebt hätten. Auch ohne Anspruch auf Luxus habe seine Familie
mehr Platz benötigt. Die zusätzliche Wohnung im benachbarten Bauernhaus
sei erst im Jahr 2014 gebaut worden, als der Platz im Stöckli selber mit dem
Ankleideraum definitiv zu klein geworden sei. Erst dann sei die älteste Toch-
ter zusammen mit ihrem Partner in die neue Wohnung im Bauernhaus gezo-
gen. Es sei daher falsch, wenn die Vorinstanz davon ausgehe, dass genü-
gend Platz vorhanden gewesen sei (Beschwerde S. 10 f.).
5.3.1
Die Vorinstanz hat sich am Augenschein vom 27. Juni 2019 selber
einen Eindruck von den Räumlichkeiten verschafft. Gestützt darauf erwog
sie, die Platzverhältnisse im Stöckli seien nicht derart eng, dass sie den all-
gemeinen Ansprüchen der fünfköpfigen Familie nicht genügt hätten. Erstens
sei zu berücksichtigen, dass das ausgebaute Sockelgeschoss bereits zur
Verfügung gestanden habe, als der Ankleideraum eingebaut wurde. Zwei-
tens sei zum damaligen Zeitpunkt im Erd- und Obergeschoss des angren-
zenden Bauernhauses auch schon eine BGF von rund 120 m2 vorhanden
gewesen, wobei in diesen Räumlichkeiten einzig die Eltern des Beschwer-
deführers untergebracht gewesen seien. Mit einer BGF von 128 m2 im Erd-
und Sockelgeschoss des Stöcklis sei der Richtwert von 100 m2 bereits klar
überschritten gewesen. Auch wenn diese Praxis nicht bindend sei, so sei
dieser Wert aufgrund der strengen Rechtsprechung und der vorliegenden
Platzsituation für die damals fünf Familienmitglieder nicht zu beanstanden.
Dies umso weniger, als der vorhandene Wohnraum im benachbarten Bau-
ernhaus für die Eltern des Beschwerdeführers als grosszügig zu bezeichnen
sei, was bei einer Gesamtbeurteilung des vorhandenen Wohnraums berück-
sichtigt werden müsse. Die Voraussetzungen für eine Bewilligung nach
Art. 24d RPG seien daher nicht erfüllt. Ob sich der Ankleideraum überhaupt
als Wohnraum eigne, sei irrelevant. Unabhängig von seiner Eignung als
Wohnraum sei die Fläche ab einer lichten Raumhöhe von 1.5 m an die BGF

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
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anzurechnen. Der Beschwerdeführer verhalte sich im Übrigen widersprüch-
lich, wenn er den Ankleideraum auf der einen Seite als zwingend nötig für
eine zeitgemässe Wohnnutzung erachte, diesem aber gleichzeitig die Eig-
nung als Wohnraum abspreche (zum Ganzen angefochtener Entscheid
E. 4d).
5.3.2
Diesen Ausführungen ist zuzustimmen: Die Frage, ob die Erweite-
rung einer neurechtlichen zonenwidrigen Wohnbaute für eine zeitgemässe
Wohnnutzung unumgänglich und damit zulässig ist, beurteilt sich nach ei-
nem strengen objektiven Massstab; die individuellen Bedürfnisse der Be-
wohnerinnen und Bewohner spielen grundsätzlich keine Rolle (vorne E. 5.1).
Schon deshalb kann der Beschwerdeführer aus dem Hinweis auf die fami-
liären Wohnverhältnisse nichts zu seinen Gunsten ableiten. Die Vorinstanz
hat zutreffend ausgeführt, dass das Sockelgeschoss zum Zeitpunkt der Er-
stellung des Ankleideraums bereits ausgebaut war und der Familie damit
Wohnraum von 128 m2 zur Verfügung stand. Anders als der Beschwerde-
führer meint, gehört ein Büro nicht zum Mindeststandard zeitgemässen Woh-
nens (BGer 1A.290/2004 vom 7.4.2005 E. 2.3.2). Es wäre ihm bzw. seiner
Familie somit ohne weiteres zuzumuten gewesen, die beiden Büros im So-
ckelgeschoss als Schlafzimmer zu nutzen. Schliesslich durfte die Vorinstanz
auch berücksichtigen, dass im benachbarten Bauernhaus zum Zeitpunkt der
Erstellung des umstrittenen Ankleideraums zusätzlich ein verhältnismässig
grosszügiger Wohnraum von rund 120 m2 BGF zur Verfügung stand, der da-
mals nur von den Eltern des Beschwerdeführers genutzt wurde (vgl. Pläne
in den Bauakten zur Voranfrage des Beschwerdeführers vom 18.3.2013, se-
parater Umschlag in unpag. Bauakten in act. 3C1). Die Wohnverhältnisse
der Familie konnten und können unter diesen Umständen nicht als unzumut-
bar bezeichnet werden, zumal ein strenger Massstab gilt. Es besteht daher
kein Anspruch auf eine zusätzliche Erweiterung der Wohnfläche im Stöckli.
Folglich ist die Vorinstanz richtigerweise zum Schluss gelangt, dass der An-
kleideraum im Obergeschoss nicht gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG nach-
träglich bewilligt werden kann. Inwiefern der dem Gericht nahegelegte Au-
genschein diesbezüglich neue rechtserhebliche Aspekte zu Tage fördern
könnte, ist nicht ersichtlich; der entsprechende Antrag wird abgewiesen (zur
antizipierten Beweiswürdigung statt vieler BVR 2017 S. 255 E. 5.1).

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5.4
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, gemäss heutiger Auf-
fassung müssten in einem Wohngebäude Lagerräume vorhanden sein, die
nicht der Witterung ausgesetzt seien. Die Tür im Holzlager sei daher absolut
notwendig und ändere nichts an der Nutzung des betreffenden Raumes als
Lagerraum; es werde dort Holz und Reinigungsmaterial gelagert, was für das
Wohnen von essentieller Bedeutung sei. Zudem müssten für eine ausrei-
chende Belichtung und Durchlüftung der Räume genügend Fenster vor-
handen sein. Der Pizzaofen diene der Zubereitung von Mahlzeiten und dem
geselligen Beisammensein, was ebenfalls der heutigen Auffassung von
Wohnen entspreche. Aus denselben Gründen sei auch der «eingemachte»
Sitzplatz mit dem Grillofen nachträglich zu bewilligen, zumal die Grundstruk-
tur des Stöcklis durch sämtliche nachträglichen baulichen Veränderungen
beibehalten worden sei (Beschwerde S. 12 f. und 15). – Die beiden ohne
Bewilligung erstellten, geschlossenen Innenräume im Bereich des Holzla-
gers und des Sitzplatzes können ohne weiteres als Wohnraum genutzt
werden (vgl. BGer 1A.42/2006 vom 6.6.2006 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O,
Art. 13 N. 8a/b mit Hinweisen). Mit dieser neu geschaffenen Wohnfläche wird
die bereits ausgeschöpfte Richtgrösse für eine zeitgemässe Wohnnutzung
von 100 m2 BGF zusätzlich überschritten. Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers muss Brennholz nicht zwingend in einem abgeschlos-
senen, belichteten und beheizbaren Raum gelagert werden; der bewilligte
witterungsgeschützte Holzunterstand genügt dafür. Empfindlichere Gegen-
stände können im schon bewilligten Wohnraum bzw. in Nebenräumen auf-
bewahrt werden. Für geselliges Beisammensein in zeitgemässem Rahmen
ist weder zusätzlicher Wohnraum noch ein Pizzaofen unabdingbar, zumal im
Stöckli eine vollständig eingerichtete Küche zur Verfügung steht. Damit kön-
nen weder das ausgebaute Holzlager mit Pizzaofen noch der überdachte
und mit Glaswänden versehene Sitzplatz als für eine zeitgemässe Wohnnut-
zung unumgänglich gelten. Bei dieser Ausgangslage hat die Vorinstanz die
nachträgliche Ausnahmebewilligung auch für das vollständig eingeschalte
Holzlager mit eingebauter Tür, Fenstern und Pizzaofen sowie für den zum
Wintergarten umgebauten Sitzplatz gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG zu
Recht verweigert.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 12
6.
Umstritten ist sodann der nachträgliche Bauabschlag für das Schwimm-
becken sowie die untere und obere Stützmauer auf der Nordwestseite des
Stöcklis.
6.1
Der Beschwerdeführer bestreitet zunächst die Bewilligungspflicht für
diese Bauten.
6.1.1
Gemäss seinen Angaben hat er das Schwimmbecken mit einem
Durchmesser von 4,2 m und einer Tiefe von 1,2 m in den Jahren 1999/2000
erstellt. Die Heizung für das Warmwasser (Sonnenkollektoren auf dem Dach
des Stöcklis) sei im Jahr 2003 dazugekommen; zur Wasseraufbereitung
werde abbaubares Chlor benutzt (Beschwerde S. 6 und Augenscheinspro-
tokoll S. 3, Votum Ehefrau des Beschwerdeführers, und Foto Nr. 2). Der Be-
schwerdeführer macht geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz
verändere das Schwimmbecken den Raum äusserlich nur geringfügig. Es
handle sich um ein «einfaches Aufstell- resp. Planschbecken», das in keiner
Weise zum Schwimmen geeignet sei und weder zum Zeitpunkt seiner Erstel-
lung baubewilligungspflichtig gewesen sei noch nach geltendem Recht einer
Baubewilligung bedürfe (Beschwerde S. 6). – Dieser Auffassung kann nicht
gefolgt werden: Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, unterlagen
«Schwimmbassins» ab Inkrafttreten des Dekrets vom 22. März 1994 über
das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
der Bewilligungspflicht, während «Planschbecken für Kinder» bewilligungs-
frei waren (Art. 4 Abs. 1 Bst. b Ziff. 3 und Art. 5 Abs. 1 Bst. h BewD in ihrer
ursprünglichen Fassung [BAG 94-77], vgl. auch die Fassungen vom
10.4.2000 [BAG 00-75] und vom 5.9.2000 [BAG 01-21]). Als Planschbecken
wird nach allgemeinem Verständnis ein Bassin bezeichnet, in dem das
Wasser so flach ist, dass Kleinkinder gefahrlos darin spielen können (vgl.
 ). Dies ist beim hier umstrittenen Becken mit einer Tiefe
von 1,2 m nicht der Fall. Nach dem geltenden seit 2009 in Kraft stehenden
Recht sind «unbeheizte Schwimmbecken bis zu 15 Quadratmeter» und «be-
heizte Schwimmbecken bis zu acht Kubikmeter Inhalt» grundsätzlich bau-
bewilligungsfrei (Art. 6 Abs. 1 Bst. b BewD). Da das streitbetroffene
Schwimmbecken beheizt wird und gut 16 m3 fasst, ist es rund doppelt so
gross wie ein bewilligungsfreies. Entgegen der Auffassung des Beschwerde-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 13
führers kann insofern nicht gesagt werden, das von ihm erstellte Schwimm-
becken sei «wenn, dann von den Massen her nur knapp bewilligungspflich-
tig». Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen waren im Übrigen schon
damals immer dann bewilligungspflichtig, wenn sie in bestimmter fester
Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungsordnung
zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich
verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen
(Art. 22 RPG; BGE 113 Ib 314 E. 2b; vgl. auch Art. 1a BauG und Art. 7
Abs. 1 BewD). Ob die Bewilligungspflicht für das teilweise in den Boden
eingelassene Becken auch deshalb zu bejahen wäre, kann dahingestellt
bleiben.
6.1.2
Im Weiteren argumentiert der Beschwerdeführer, die obere, im Früh-
jahr 2007 erstellte Stützmauer sei nachweislich an verschiedenen Stellen
weniger als 1,2 m hoch. Diese Abschnitte seien baubewilligungsfrei und so-
mit klarerweise von der Wiederherstellungsanordnung auszunehmen (Be-
schwerde S. 6). – Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,2 m waren und sind
zwar grundsätzlich bewilligungsfrei (bis 2008: Art. 5 Abs. 1 Bst. e aBewD;
seither: Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD). Die umstrittene Mauer befindet sich aber
ausserhalb der Bauzone, ist aufgrund ihrer Grösse deutlich wahrnehmbar
und daher geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen (Augenschein-
Fotos Nrn. 3 und 4). Auch wenn sie nicht durchgehend höher als 1,2 m ist,
war sie deshalb gestützt auf Art. 22 RPG schon im Erstellungszeitpunkt
bewilligungspflichtig (vgl. E. 6.1.1 hiervor; VGE 2019/317 vom 12.10.2020
E. 4.1 f. mit Hinweisen).
6.1.3
Hinsichtlich der unteren Stützmauer stellt sich der Beschwerdeführer
auf den Standpunkt, diese sei bewilligt worden; er habe sie im Jahr 1996
zusammen mit dem Stöckli erstellt. Sie sei zwar auf dem damals eingereich-
ten Bauplan nicht dargestellt. Die mutmasslich unvollständigen bzw. unrich-
tigen Baubewilligungsakten dürften aber nicht zu seinen Lasten ausgelegt
werden. Zudem habe der damalige Bauinspektor die untere Stützmauer im
Jahr 1996 abgenommen und damit bewilligt (Beschwerde S. 5 f.). – Wie dar-
gelegt kann der Beschwerdeführer aus unvollständigen oder missverständ-
lichen Plänen grundsätzlich nichts zu seinen Gunsten ableiten (vorne E. 4.3).
Die umstrittene Mauer ist in den Plänen zur Baubewilligung für das Stöckli

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 14
nicht enthalten; sie wurde mithin nicht bewilligt und auch die Bauabnahme
vermochte die fehlende Baubewilligung nicht zu ersetzen (BVR 2011 S. 200
E. 4.4.2 mit Hinweisen). Dementsprechend hat die Vorinstanz keine Gehörs-
verletzung begangen, indem sie den für die Bauabnahme zuständigen Bau-
inspektor nicht befragt hat. Die untere Stützmauer kann somit nicht als be-
willigt gelten.
6.2
Steht nach dem Erwogenen fest, dass das Schwimmbecken und die
beiden Stützmauern einer Baubewilligung bedürfen, stellt sich die Frage, ob
eine solche nachträglich hätte erteilt werden müssen.
6.2.1
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die obere, im Jahr 2007
errichtete Stützmauer erfülle einen landwirtschaftlichen Zweck, da sie der
Wiese oberhalb der Mauer Stabilität gebe und ein problemloses Mähen er-
mögliche (Beschwerde S. 6 unten), ist ihm entgegenzuhalten, dass die land-
wirtschaftliche Bewirtschaftung keine ebenen Flächen voraussetzt und Bau-
ten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft in der Landwirtschaftszone von
vornherein nicht als zonenkonform gelten (vorne E. 3). Soweit die Bauten vor
2004 erstellt wurden (Schwimmbecken, untere Mauer), waren sie für die
landwirtschaftliche Bewirtschaftung offensichtlich nicht nötig und hätten so-
mit ebenfalls nicht gestützt auf Art. 16a RPG (eingefügt durch Ziff. 1 des Bun-
desgesetzes vom 20. März 1998 [in Kraft seit 1.9.2000, AS 2000 2042]) bzw.
auf die davor massgebende Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 16
RPG (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des RPG vom
22.5.1996, BBl 1996 III 513 ff., 515 f.) bewilligt werden können. Welcher
Ausnahmetatbestand für das Schwimmbecken und die Stützmauern in
Frage kommen könnte, führt der Beschwerdeführer nicht näher aus. Das
AGR hat erwogen, eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24d Abs. 1
RPG könne nicht erteilt werden, weil das im Rahmen der Besitzstandsgaran-
tie zulässige Erweiterungspotenzial ausgeschöpft sei. Die Gartengestaltung
weise einen «wohnzonenartigen Charakter» auf und entspreche nicht der
Umgebung einer Baute im ländlichen Raum, weshalb auch keine Ausnah-
mebewilligung nach Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV erteilt werden könne (Verfü-
gung des AGR vom 7.2.2019 S. 3 f., Vorakten Gemeinde [act. 3B] pag. 9 f.).
Es sei zwar nicht ausgeschlossen, dass das Schwimmbecken im Jahr 2001
nach damaliger Praxis zum Streusiedlungsartikel bewilligungsfähig gewesen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 15
wäre. In diesem Fall hätte aber dessen Fläche (13,9 m2) als BGF angerech-
net und der bewilligte Ausbau des Sockelgeschosses in diesem Umfang ver-
kleinert werden müssen (Stellungnahme des AGR vom 29.4.2019, Vorak-
ten BVD pag. 33). Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden, zumal für
Ausnahmebewilligungen nach Art. 24d Abs. 1 RPG und Art. 39 Abs. 1 Bst. a
RPV generell hohe Anforderungen bei Veränderungen im Aussenbereich
gelten. So verlangen beide Bestimmungen seit ihrem Inkrafttreten, dass die
äussere Erscheinung der Wohnbauten im Wesentlichen unverändert bleibt
(Art. 24d Abs. 3 Bst. b RPG; Art. 39 Abs. 3 RPV bzw. Art. 39 Abs. 3 Bst. c
RPV in der Fassung vom 28.6.2000 [AS 2000 2047]). Mit der dementspre-
chend strengen Praxis des AGR zur Umgebungsgestaltung sind die um-
strittenen Bauten nicht vereinbar (vgl. die Merkblätter des AGR «Gestal-
tungsgrundsätze zu Artikel 24d1 RPG» und «Gestaltungsgrundsätze zu
Artikel 39 RPV», Ergänzungen zu den Merkblättern A2 und A4 zum Bauen
ausserhalb der Bauzonen, beide vom Juni 2015, abrufbar unter:
 , Rubriken «Baubewilligungen», «Bauen ausserhalb der
Bauzonen», «Gestaltungsgrundsätze»).
6.2.2
Unter Beilage von Fotografien und Luftbildern (Beschwerdebeilagen
[BB] Nrn. 9 und 10) beruft sich der Beschwerdeführer weiter auf den Grund-
satz der Rechtsgleichheit (Art. 10 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern
[KV; BSG 1________.1]; Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV;
SR 1________]) und beansprucht eine «Gleichbehandlung im Unrecht». In
der Gemeinde gebe es zahlreiche Beispiele von Stützmauern und
Schwimmbecken in der Landwirtschaftszone, die sogar grösser seien als die
von ihm erstellten Bauten. Auf einem Grundstück sei zusätzlich eine Sauna
im Aussenbereich errichtet worden. Weshalb diese «sehr umfassenden und
grossen Bauten» im Unterschied zu seinen bescheidenen Bauten
zonenkonform bzw. bewilligungsfähig sein sollten, sei unverständlich.
Angesichts der augenscheinlich gesetzwidrigen Praxis verlange er die
gleichen Begünstigungen (Beschwerde S. 9). – Nach der Rechtsprechung
geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel
demjenigen der Gleichbehandlung vor. Ein Anspruch auf «Gleichbehandlung
im Unrecht» wird nur ausnahmsweise und sehr zurückhaltend angenommen.
Voraussetzung dafür ist zunächst, dass die zu beurteilenden Fälle in den
tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen überhaupt übereinstimmen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 16
Sodann muss eine eigentliche gesetzwidrige Behördenpraxis bestehen.
Eine falsche Rechtsanwendung in einem einzigen Fall oder in einigen
wenigen Fällen begründet keinen Anspruch, ebenfalls abweichend von der
Norm behandelt zu werden. Ausserdem muss die zuständige Behörde
ausdrücklich zu erkennen geben, auch inskünftig nicht gesetzeskonform
entscheiden zu wollen. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine bewusst
geübte rechtswidrige Praxis aufzugeben, kann das Interesse an der
Gleichbehandlung der Betroffenen dasjenige an der Gesetzmässigkeit
überwiegen. Schliesslich dürfen einer Gleichbehandlung im Unrecht keine
überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter
entgegenstehen (BGE 139 II 49 E. 7.1 [Pra 102/2013 Nr. 33], 136 I 65
E. 5.6; BGer 1C_444/2014 vom 27.1.2015 E. 4.2; BVR 2019 S. 15
[VGE 2018/23 vom 13.9.2018] nicht publ. E. 5.2, 2013 S. 85 E. 8.1, je mit
Hinweisen; zum Ganzen Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichts-
strafe im Grundrechtskleid, in ZBI 2011 S. 57 ff.). Diese Voraussetzungen
sind hier nicht erfüllt: Hinweise auf eine rechtswidrige Bewilligungspraxis des
AGR sind nicht ersichtlich. Im Übrigen würden einer Gleichbehandlung hier
öffentliche Interessen entgegenstehen, worauf die Vorinstanz zutreffend hin-
gewiesen hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 7d).
6.3
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Schwimm-
becken und die beiden Stützmauern auf der Nordwestseite des Stöcklis be-
reits im Zeitpunkt ihrer Erstellung bewilligungspflichtig waren. Zudem durfte
die Vorinstanz die nachträgliche Baubewilligung für diese Bauten verwei-
gern, ohne Recht zu verletzen.
7.
Umstritten ist weiter, ob die Stützmauer und die Vergrösserung des Vorplat-
zes beim Bauernhaus auf den Parzellen Nrn. 1________ und 3________
nachträglich bewilligt werden können.
7.1
Die streitige Stützmauer ist 37 m lang und bis zu 1,9 m hoch. Der
Beschwerdeführer hat sie nach eigenen Angaben im Frühjahr 2007 errichtet,
das Terrain dahinter aufgefüllt und die Oberfläche bis zur Zufahrt des Bau-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 17
ernhauses mehrheitlich befestigt. Die gewonnene Fläche dient als zusätz-
licher Lager- und Abstellplatz für seinen …betrieb sowie als Parkplatz
(Augenscheinsprotokoll S. 11 ff., Voten des Beschwerdeführers; Augen-
schein-Fotos Nrn. 32-37); der Beschwerdeführer bezeichnet sie als «Werk-
hof» (vgl. Beschwerde S. 16 ff.). Das Bauernhaus besteht gemäss den
historischen Luftbildern bereits seit Ende der 1920er-Jahre und wurde damit
vor der Zuweisung des Grundstücks zur Nichtbauzone errichtet (vgl. Luft-
bild
Nr. 19290120020094
vom
14. Mai
1929;
einsehbar
unter:
 , Suchbegriff: «Luftbilder swisstopo s/w»). Aus
den bereits genannten Gründen gilt es ebenso wie das Stöckli spätestens
seit 2004 nicht mehr als zonenkonform (vorne E. 3). Entsprechend wurde
der Umbau (Einbau einer Generationenwohnung, Abbruch und Wiederauf-
bau des Ober- und Dachgeschosses, neue Unterkellerung) am 10. Juli 2013
gestützt auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG bewilligt
(unpag. Bauakten in act. 3C und 3C1). Gemäss dem Umgebungsplan zu
dieser Baubewilligung waren damals bloss die Zufahrt zwischen Bauernhaus
und Strasse sowie zwei Parkplätze befestigt; im Übrigen sind auf der Hof-
parzelle südlich des Bauernhauses Grünflächen (Rasen, Spielfläche) einge-
zeichnet und geht dort, wo jetzt die Stützmauer an die Strasse grenzt, ein
Weg von der Strasse ab (Situations- und Umgebungsplan vom 2.5.2013, ge-
stempelt am 10.7.2013, unpag. Bauakten in act. 3C1).
7.2
Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, kann die Vorplatzerwei-
terung mit Stützmauer nicht als zonenkonforme Baute bewilligt werden
(vorne E. 3), zumal sie unbestrittenermassen gewerblichen Zwecken dient.
Die Vorinstanz hat die Bewilligungsfähigkeit auch nach den Ausnahmetat-
beständen von Art. 24 Bst. a RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV (Bauten
in Streusiedlungsgebieten) und Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV (zonen-
fremde gewerbliche Bauten) ausgeschlossen. Die Parzellen hätten sich im
Zeitpunkt der Realisierung der streitigen Bauten im Jahr 2007 zwar noch
nicht in einem kommunalen Landschaftsschutzgebiet befunden. Die auffäl-
lige und lange Stützmauer habe aber einerseits selber zu einer wesentlichen
Veränderung des Raumes geführt, trete trotz der Verwendung von Naturstei-
nen klar als künstlich erstellte Mauer in Erscheinung und füge sich daher
nicht gut in das Umgebungsbild ein. Andererseits habe der Augenschein
deutlich gemacht, dass der erweiterte Lager- und Abstellplatz mit Gerät-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 18
schaften, Material und Autos überstellt sei. Eine Lager- und Abstellfläche in
dieser Grösse beeinträchtige das Bild der ländlichen Umgebung und wirke
sich entsprechend negativ auf das Landschaftsbild aus. Der umstrittenen
Stützmauer und dem Abstellplatz stünden daher überwiegende Interessen
entgegen. Dazu komme, dass nach Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV nur beste-
hende Bauten oder Gebäudekomplexe zu Zwecken des örtlichen Kleinge-
werbes umgenutzt werden dürften. Erweiterungen ausserhalb des bestehen-
den Bauvolumens und damit auch die Vergrösserung eines Lager- und Ab-
stellplatzes im Freien fielen nicht in den Anwendungsbereich dieser Bestim-
mung (zum Ganzen angefochtener Entscheid E. 7d).
7.3
Der Beschwerdeführer bestreitet, dass die Stützmauer wesentliche
Auswirkungen auf Raum und Umwelt hat. Er macht geltend, AGR und Vor-
instanz seien in keiner Weise auf den konkreten Schutzzweck des Land-
schaftsschutzgebiets eingegangen, sondern hätten bloss pauschal fest-
gestellt, dass die Schutzbestimmungen verletzt würden. Das treffe schon
deshalb nicht zu, weil die Baute gar nicht im Perimeter des Schutzgebiets
liege. Ausserdem begründe die Vorinstanz ungenügend und in nicht nach-
vollziehbarer Weise, welche grundsätzlich negativen Auswirkungen der
Werkhof auf Raum und Umwelt habe und warum diese übermässig sein soll-
ten. Der Beschwerdeführer erledige seine Aufträge vorwiegend … … und
nicht auf dem Werkhof, weshalb in dieser Hinsicht nicht von negativen
Auswirkungen gesprochen werden könne. Es handle sich bei der
Stützmauer auch nicht um eine Kunstbaute, sondern um eine Naturstein-
mauer, die sich problemlos in das bestehende Landschaftsbild einfüge. Es
sei nicht ersichtlich, inwiefern die in der Wiederherstellungsanordnung ver-
langte natürliche Böschung dem Landschaftsbild besser entsprechen sollte,
zumal sich die Mauer noch zusätzlich begrünen lasse. Aus Gründen des
Landschaftsbildes könne die Bewilligung der Stützmauer gestützt auf
Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV folglich nicht verweigert werden. Auch
werde der Lebensraum in der Schutzzone unterhalb der Mauer in keiner
Weise beeinträchtigt, sondern schaffe die Mauer mit ihren Nischen und Zwi-
schenräumen Lebensraum für Kleintierarten, Pflanzen und Insekten (zum
Ganzen Beschwerde S. 16 ff.)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 19
7.4
Gemäss Art. 24 Bst. a RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV können
die Kantone in Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im kantonalen
Richtplan räumlich festgelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hin-
blick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, die
Änderung der Nutzung bestehender Bauten oder Gebäudekomplexe, die
Wohnungen enthalten, zu Zwecken des örtlichen Kleingewerbes (beispiels-
weise Käsereien, holzverarbeitende Betriebe, mechanische Werkstätten,
Schlossereien, Detailhandelsläden, Wirtshäuser) als standortgebunden be-
willigen; der Gewerbeteil darf in der Regel nicht mehr als die Hälfte der Baute
oder des Gebäudekomplexes beanspruchen. Bewilligungen gestützt auf
Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV dürfen nur erteilt werden, wenn die äussere Er-
scheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert blei-
ben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Gemäss der Bewilligungspraxis des AGR müssen
Veränderungen der natürlichen Umgebung einer Baute im ländlichen Raum
entsprechen und sind namentlich grössere Terrainveränderungen mit Block-
steinmauern, Steinkörben, Löffelsteinen und hohen Stützmauern in der Um-
gebung der Gebäude unzulässig (Merkblatt des AGR «Gestaltungsgrund-
sätze zu Artikel 39 RPV» S. 2).
7.5
Wie sich aus den am Augenschein angefertigten Fotos ergibt, durfte
die Vorinstanz ohne weiteres davon ausgehen, dass der ohne Bewilligung
errichtete Abstellplatz mit Stützmauer – zumal mit Blick auf die dort zu la-
gernden Gerätschaften und Materialien – nicht der natürlichen Umgebung im
ländlichen Raum entspricht und das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigt
(vgl. Augenschein-Fotos Nrn. 32-37). Es trifft offensichtlich nicht zu, dass der
vom Beschwerdeführer selber als Werkhof bezeichnete Platz die äussere
Erscheinung – wie vom Gesetz verlangt – im Wesentlichen unverändert
lässt. Neu geschaffene Lebensräume für Flora und Fauna in der Mauer ver-
mögen daran nichts zu ändern. Auch der Einwand, wonach die Naturstein-
mauer für sich allein betrachtet das Landschaftsbild nicht störe, trifft schon
mit Blick auf deren Ausmasse nicht zu. Ohnehin sind die Auswirkungen der
Stützmauer nicht für sich allein zu betrachten, sondern müssen in einer
Gesamtschau zusammen mit denjenigen des «Werkhofs» beurteilt werden,
zumal sie eine bauliche Einheit bilden. Bei dieser Ausgangslage hat die Vor-
instanz die Baubewilligung gestützt auf Art. 24 Bst. a RPG i.V.m. Art. 39
Abs. 1 Bst. b RPV zu Recht verweigert. Es kann offenbleiben, ob es sich

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 20
überhaupt um eine Nutzungsänderung bestehender Bauten und Anlagen
und damit einen Anwendungsfall von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV handelt. Das-
selbe gilt für die Frage, ob das AGR zu Recht davon ausgeht, dass das
…geschäft des Beschwerdeführers nicht als örtliches Kleingewerbe im Sinn
von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV gilt (vgl. Verfügung vom 7.2.2019 S. 5).
7.6
Nach Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Vorausset-
zungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zuläs-
sig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge
von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Gemäss
der ausführenden Verordnungsbestimmung können Zweckänderungen und
Erweiterungen von solchen zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten
und Anlagen bewilligt werden, wenn die folgenden Voraussetzungen je für
sich erfüllt sind: Die betreffenden Bauten und Anlagen müssen rechtmässig
erstellt oder geändert worden sein (Art. 43 Abs. 1 Bst. a RPV), es dürfen
keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen
(Bst. b) und die neue Nutzung darf nach keinem anderen Bundeserlass un-
zulässig sein (Bst. c). In jedem Fall dürfen der Bewilligung keine überwie-
genden Interessen entgegenstehen (Art. 43a Bst. e RPV). Der Nachweis,
dass eine Baute einst rechtmässig bewilligt worden ist (oder bewilligungsfä-
hig gewesen wäre), obliegt grundsätzlich der Bauherrschaft; diese trägt auch
die Folgen einer allfälligen Beweislosigkeit (BGE 146 II 304, unpubl. E. 6.2.1
[BGer 1C_22/2019 und 1C_476/2019 vom 6.4.2020]; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 3 N. 2 mit weiteren Hinweisen). Der Beschwerdeführer hat als Beleg für
eine bereits länger bestehende rechtmässige gewerbliche Nutzung die sei-
nem Rechtsvorgänger am 15. Februar 1978 erteilte kleine Baubewilligung
für das Aufstellen einer alten Baubaracke als Lagerschopf eingereicht (Be-
schwerdebeilage Nr. 15). Aus dem zugehörigen Situationsplan geht hervor,
dass es sich dabei um den Einstellraum auf der Parzelle Nr. 1________ (…-
weg …a) oder jedenfalls um eine Baute an derselben Stelle mit einer
Grundfläche von 9,2 m x 6,2 m handelte. Damit wurde ein Lagerraum, aber
kein Gewerbebetrieb im Sinn von Art. 37a RPG bewilligt. Als solche gelten
kleine und mittlere (produzierende) Betriebe (BGE 140 II 509 E. 3.3). Das
blosse Lagern von Gegenständen für gewerbliche Tätigkeiten, die an einem
anderen Ort verrichtet werden, fällt nicht darunter. Der Beschwerdeführer
vermag daher nicht nachzuweisen, dass am 1. Januar 1980 auf dem Grund-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 21
stück ein rechtmässig bewilligtes oder bewilligungsfähiges Gewerbe betrie-
ben wurde, was nach dem soeben Gesagten indessen Voraussetzung für
eine auf Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV gestützte Bewilligung wäre. Die
Vorinstanz durfte diese daher für den «Werkhof» und die Stützmauer
verweigern, ohne Recht zu verletzen.
7.7
Die Vorinstanz hat somit die nachträgliche Baubewilligung für den
Abstellplatz und die Stützmauer sowohl mit Blick auf Art. 39 Abs. 1 Bst. b
RPV als auch auf Art. 37a RPG zu Recht verweigert. Andere Ausnahmetat-
bestände für das Bauen ausserhalb der Bauzone macht der Beschwerde-
führer nicht geltend und sind auch nicht einschlägig. Folglich hat die
Vorinstanz die nachträgliche Baubewilligung für den Abstellplatz und die
Stützmauer richtigerweise nicht erteilt. Soweit der Beschwerdeführer unter
dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit auf einen anderen «Werkhof» hin-
weist und eine Liste mit weiteren in der Landwirtschaftszone liegenden
Gewerbebetrieben in der Gemeinde eingereicht hat (BB Nr. 16), hilft ihm dies
nicht weiter. Daraus kann nicht auf eine rechtswidrige Bewilligungspraxis ge-
schlossen werden (vgl. vorne E. 6.2.2).
8.
8.1
Im Fall des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungsbehörde
zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzu-
stellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Eine Wiederherstellungsverfügung
muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den
Vertrauensgrundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist
(Art. 5 Abs. 2 und 3 und Art. 36 Abs. 2 und 3 BV; Art. 47 Abs. 6 BewD;
BVR 2013 S. 85 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 mit weiteren Hin-
weisen). Sie kann unterbleiben, wenn die Bauherrschaft gutgläubig war und
nicht gewichtige öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen sie gebie-
ten (BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a). Ge-
mäss der Rechtsprechung gilt eine Wiederherstellungsanordnung im Allge-
meinen dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz
gering ist und die berührten öffentlichen Interessen den Schaden, welcher
der Eigentümerin oder dem Eigentümer durch die Wiederherstellung ent-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 22
stünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit kann sich auch eine bösgläubige Bauherrschaft berufen. Sie
muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwä-
gungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ord-
nung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zu-
stands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls er-
wachsenden (wirtschaftlichen) Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass
berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2002
S. 8 E. 2; Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 46 N. 9c/c). In seiner bisherigen
Rechtsprechung ging das Bundesgericht wiederholt davon aus, dass die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auch ausserhalb der
Bauzonen 30 Jahre nach dem Bauabschluss grundsätzlich nicht mehr
verlangt
werden
kann
(BGer 1C_99/2019
vom
17.4.2020
E. 2.4,
1C_254/2016 vom 24.8.2016 E. 7.2, 1C_726/2013 vom 24.11.2014 E. 4 f.,
in ZBl 2016 S. 99 mit Kommentar von Arnold Marti). Gemäss dem kürzlich
ergangenen Grundsatzurteil gilt diese Verwirkungsfrist ausserhalb der
Bauzonen allerdings nicht und darf eine illegale Nutzung, die dem
fundamentalen raumplanerischen Grundsatz der Trennung von Bauzonen
und Nichtbauzonen widerspricht, nicht aufgrund des blossen Zeitablaufs
unbeschränkt beibehalten werden (BGer 1C_469/2019 und 1C_483/2019
vom 28.4.2021 E. 5 [zur Publ. bestimmt]). Eine Verwirkung des Wieder-
herstellungsanspruchs kann sich daher höchstens aus Gründen des Vertrau-
ensschutzes ergeben. Darauf darf sich nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung aber nur berufen, wer selbst im guten Glauben gehandelt hat
(BGE 132 II 21 E. 6.3), d.h. angenommen hat und unter Anwendung zumut-
barer Sorgfalt annehmen durfte, die Bauten seien rechtmässig (BGE
136 II 359 E. 7 ff., 132 II 21 E. 6.3).
8.2
Unter dem Gesichtspunkt des Vertrauens- bzw. Gutglaubensschut-
zes beruft sich der Beschwerdeführer auf den Umstand, dass der jetzige Zu-
stand schon mehrere Jahre andauere und sogar teilweise bis ins Jahr 1996
zurückreiche. Das Schwimmbecken und die obere Stützmauer seien bereits
in den Jahren 2000 bzw. 2007 erstellt und erst an einer Begehung am
20. April 2017 bemängelt worden. Vom Ausbau des Sitzplatzes habe die Ge-
meinde bereits seit 2007 Kenntnis gehabt. An der Besprechung vom
29. März 2007 habe ihm die ehemalige Baukontrolleurin ausserdem zugesi-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
Seite 23
chert, dass das Schwimmbecken und die Stützmauern nordwestlich des
Stöcklis keiner Baubewilligung bedürften, was der zuständige Sachbear-
beiter des AGR bzw. der ehemalige Vizegemeindepräsident an einer Besich-
tigung im Jahr 2017 bestätigt hätten. Die Baukontrolleurin habe ihm damals
auch gesagt, dass er für den Einbau von Fenstern und Türen im bewilligten
Holzlager einfach eine Projektänderung beantragen solle, die dann bewilligt
würde. Kurz darauf habe er am 10. April 2007 ein solches Gesuch einge-
geben. Die Gemeinde habe das Verfahren in der Folge aber «verschlampt».
Wenn die Vorinstanz dem Beschwerdeführer bei einer solchen Ausgangs-
lage Bösgläubigkeit im baurechtlichen Sinn vorwerfe, mute dies «zynisch»
an (zum Ganzen Beschwerde S. 6 ff. und 12 ff.).
8.2.1
Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der Beschwerdeführer
sich in Bezug auf das Schwimmbecken und die untere Stützmauer nordwest-
lich des Stöcklis von vornherein nicht auf guten Glauben berufen kann (an-
gefochtener Entscheid E. 3f), weil diese Bauten zum Zeitpunkt der geltend
gemachten Auskünfte bereits bestanden. Aber auch hinsichtlich der übrigen
Bauten kann der Beschwerdeführer nicht als gutgläubig gelten: Die Behör-
denvertreter führten am vorinstanzlichen Augenschein aus, sie hätten bloss
generelle Aussagen zur Bewilligungspflicht gemacht, aber keine konkreten
Zusicherungen abgegeben für die Bauten, so wie sie heute bestehen (Au-
genscheinsprotokoll S. 4, 6 und 9, Voten Vertreter des AGR und ehemalige
Baukontrolleurin, Vorakten BVD pag. 59, 61 und 64). Es erscheint damit un-
klar, inwiefern sich die Auskünfte der Behördenvertreter überhaupt auf den
hier konkret streitigen Sachverhalt bezogen. Was deren genauer Inhalt war,
braucht nicht geklärt zu werden. Denn mündliche Zusagen einzelner Mitglie-
der der Bauverwaltung oder der Baukommission genügen ohnehin nicht, um
eine schützenswerte Vertrauensposition zu begründen; dies gilt jedenfalls,
solange sie nicht nachträglich von den zuständigen Bewilligungs- und Ge-
nehmigungsbehörden bestätigt werden (zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 46 N. 9b/a/aa mit Hinweisen). Diese Voraussetzung ist hier nicht gege-
ben.
8.2.2
Eine Vertrauensposition ergibt sich auch nicht daraus, dass die
Gemeinde die Projektänderung, die der Beschwerdeführer kurz nach der Be-
sprechung mit der Baukontrolleurin eingereicht hatte, nicht an das AGR wei-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
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terleitete. Die Gemeinde bestreitet zwar nicht, dass sie das Verfahren – wohl
als Folge des damaligen Gemeindeschreiberwechsels – hat «versanden»
lassen, was «unglücklich» sei (Stellungnahme der Gemeinde vor der Vor-
instanz vom 2.5.2019 S. 3, Vorakten BVD pag. 47, sowie Augenscheinspro-
tokoll S. 9, Votum Baukontrolleurin, Vorakten BVD pag. 64). Dem Beschwer-
deführer kann aber nicht gefolgt werden, wenn er meint, er habe mangels
negativer Reaktion der Gemeinde davon ausgehen dürfen, dass dem Bau-
vorhaben nichts im Weg stehe. Vielmehr hätte er wissen müssen, dass er
erst nach einem positiven Bescheid zum Ausführen der beantragten Bauar-
beiten berechtigt sein würde. Es wäre ihm zudem ohne weiteres zumutbar
gewesen, sich vor deren Beginn bei den Behörden nach dem Stand des Ver-
fahrens zu erkundigen, was er aber offenbar unterlassen hat (vgl. Stellung-
nahme der Gemeinde vor der Vorinstanz vom 2.5.2019 S. 3, Vorakten BVD
pag. 47).
8.2.3
Es ist schliesslich unbestritten, dass die Gemeinde schon seit länge-
rem – spätestens seit 2007 – von einzelnen ohne Bewilligung erstellten Bau-
ten Kenntnis hatte. Anders als der Beschwerdeführer meint, berechtigt die
blosse Untätigkeit einer Behörde allerdings nicht zur Annahme, das Bauen
oder Nutzen sei rechtmässig. Ein vorläufiges Dulden der Behörden schafft in
der Regel noch kein genügendes Vertrauen und hindert die Behörde nicht
am späteren Einschreiten, zumal die Bauherrschaft vom Zuwarten der Be-
hörden in der Regel profitiert hat (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a/cc
mit zahlreichen Hinweisen).
8.2.4
Dem Beschwerdeführer kann nach dem Gesagten keine Gutgläubig-
keit attestiert werden. Der Wiederherstellungsanspruch ist daher nicht ver-
wirkt und es rechtfertigt sich auch kein Verzicht auf die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands aus Gründen des Vertrauensschutzes.
8.3
Anders als der Beschwerdeführer meint, besteht an der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands ein erhebliches öffentliches Interesse,
da die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet einen fundamentalen
Grundsatz des Raumplanungsrechts darstellt. Das öffentliche Interesse an
der Wahrung dieses grundlegenden Prinzips ist nach der Rechtsprechung
sehr gewichtig (BGE 132 II 21 E. 6.4; BGer 1C_171/2017 vom E. 5.4 mit wei-
teren Hinweisen; BVR 2006 S. 444 E. 5.1). Hinzu kommt, dass sich seine

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Grundstücke gemäss dem Zonenplan der EG Unterlangenegg vom 24. Juni
2009 (abrufbar unter: Rubriken «Verwaltung»,
«Online-Schalter», «Reglemente») im Landschaftsschutzgebiet Zulg/Rot-
ache befinden. Dieses Schutzgebiet bezweckt die ungeschmälerte Erhaltung
der naturnahen Lebensräume für einheimische Tier- und Pflanzenarten, die
Erhaltung der strukturreichen und topografischen Elemente als markante
Teile der Landschaft und dient dem ökologischen Ausgleich. Es darf nur
land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (Art. 19 Abs. 1 des Bauregle-
ments der EG Unterlangenegg vom 24. Juni 2009, abrufbar unter: Rubriken «Verwaltung», «Online-Schalter», «Regle-
mente»). Tätigkeiten und Nutzungen, welche den Schutzzweck gefährden
oder beeinträchtigen, sind untersagt (Abs. 4). Auch zu diesen Vorschriften
stehen die streitbetroffenen Bauten im Widerspruch. Die der Beschwerde
beigelegten Planauszüge (BB Nr. 11 und 12) stammen offenbar aus dem
nicht mehr gültigen Zonenplan. Entgegen der Auffassung des Beschwerde-
führers (Beschwerde S. 9 und 16) vermögen sie daher nicht zu belegen,
dass sich die Bauten auch heute noch ausserhalb des Landschaftsschutz-
gebiets befinden (vgl. hierzu die Stellungnahme der Gemeinde vor der Vor-
instanz vom 12.11.2019, Vorakten BVD pag. 109 f.). Solches ergibt sich
auch nicht aus dem beigelegten Gesamtentscheid des Regierungsstatthal-
teramts Thun vom 28. Juni 2012 (BB Nr. 13). Massgebend ist vielmehr der
aktuell geltende Zonenplan. Insgesamt ist somit ein erhebliches öffentliches
Interesse an der Beseitigung der widerrechtlichen Bauten ohne weiteres er-
stellt. Dieses vermag der Umstand nicht aufzuwiegen, dass die Naturstein-
mauer als Biotop dienen kann.
8.4
Im Weiteren ist zwar anzuerkennen, dass der Rückbau mit gewissem
Aufwand verbunden ist. Angesichts der fehlenden Gutgläubigkeit des Be-
schwerdeführers kommt diesem Umstand jedoch nur untergeordnetes Ge-
wicht zu (vorne E. 8.1). Andere Interessen, die der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands entgegenstehen, sind nicht ersichtlich. Es mag zu-
treffen, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für die ge-
werbliche Tätigkeit des Beschwerdeführers ungünstig ist. Dass er deshalb
seinen Betrieb aufgeben müsste und in seiner wirtschaftlichen Existenz be-
droht wäre, leuchtet aber nicht ein und rechtfertigt keinen Verzicht auf die
Wiederherstellungsmassnahmen. Es ist ihm vielmehr zumutbar, den Ausbau

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2021, Nr. 100.2020.17U,
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seines ...geschäfts in den dafür geschaffenen Bauzonen – nötigenfalls auch
in benachbarten Gemeinden – zu verwirklichen, wie dies grundsätzlich für
alle Gewerbetreibenden gilt.
8.5
Zusammengefasst erweist sich die angeordnete Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands als verhältnismässig, zumal der Beschwerde-
führer nicht als gutgläubig gelten kann und die umstrittenen Bauten nicht nur
geringfügige Abweichungen vom Erlaubten darstellen. Entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers kann schliesslich aus Gründen der Rechts-
gleichheit kaum je auf eine Wiederherstellung verzichtet werden, da es
grundsätzlich keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht gibt (vorne
E. 6.2.2) und ein Absehen von einer an sich begründeten Wiederherstellung
zu einem unerwünschten Präjudiz werden kann. Vielmehr ist die zuständige
Behörde verpflichtet, gegen andere rechtswidrige Bauten ebenfalls einzu-
schreiten, soweit diese nicht gutgläubig erstellt wurden (zum Ganzen
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c/e mit Hinweisen).
9.
9.1
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet; sie ist abzu-
weisen. Die von der Vorinstanz angesetzte Frist zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands ist unterdessen verstrichen. Es ist deshalb eine
neue Frist anzusetzen.
9.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine
zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

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2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf den
31. Dezember 2021 festgesetzt.
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Raumentwicklung
und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:

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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.