be_verwaltungsgericht · 100 2016 340 · 2016-10-14 · de

Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 14. Oktober 2016 - 32.13-14.13) | Handänderung

100.2016.340U publiziert in BVR 2017 S.529
STE/SES/KIB
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 9. August 2017
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Seiler
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin 
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion, 
Münstergasse 2, 3011 Bern
Beschwerdegegner 
betreffend Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern vom 14. Oktober 2016; 32.13-14.13)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Das Projekt «Stades de Bienne» auf der Parzelle Gbbl. Nr. 1___ der Ein-
wohnergemeinde (EG) Biel umfasste ein Eis- und ein Fussballstadion, eine 
Curlinghalle und Aussensportfelder (nachfolgend: Stadien), welche die EG 
Biel von der Totalunternehmerin B.________ AG erstellen liess, sowie 
einen kommerziell genutzten Teil mit Fachmarkt, freizeitbezogenen Nut-
zungen und Parkhäusern (nachfolgend: Mantelnutzung), welche die gleiche 
Totalunternehmerin im Auftrag der A.________ AG baute. 
Mit Baurechtsvertrag vom 18. Dezember 2012 räumte die EG Biel sich 
selbst und der A.________ AG am Grundstück Biel-Gbbl. Nr. 1___ ein 
selbständiges und dauerndes Baurecht zu Miteigentum ein (Gbbl. 
Nr. 2___). Die Miteigentumsquote der A.________ AG beträgt 615/1000 
(Gbbl. Nr. 2___-1), diejenige der EG Biel 385/1000 (Gbbl. Nr. 2___-2). Der 
beurkundende Notar deklarierte und entrichtete in der Folge namens der 
A.________ 
AG 
eine 
anteilsmässige 
Handänderungssteuer 
von 
Fr. 2'282'504.--, basierend auf dem Baurechtszins für die ersten 
20 Vertragsjahre von Fr. 27'188'193.-- sowie Werklöhnen von insgesamt 
Fr. 179'000'000.-- (Fr. 68'000'000.-- für die Stadien, Fr. 111'000'000.-- für 
die Mantelnutzung). Mit Einspracheverfügung veranlagte das Grundbuch-
amt Seeland die Handänderungssteuer am 7. Februar 2014 davon abwei-
chend auf Fr. 2'570'324.--. Als Bemessungsgrundlage zog es nebst dem 
erwähnten Baurechtszins Werklöhne in der Höhe von insgesamt 
Fr. 205'000'000.-- bei (Fr. 77'000'000.-- für die Erstellung der Sportstadien 
sowie von Fr. 128'000'000.-- für den Bau des Fachmarkts und der Park-
häuser).
B.
Gegen die Einspracheverfügung erhob die A.________ AG am 12. März 
2014 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern (JGK). Diese hiess das Rechtsmittel mit Entscheid vom 


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14. Oktober 2016 insoweit gut, als sie die anteilsmässige Handänderungs-
steuer auf Fr. 2'505'543.-- reduzierte, da die Mehrwertsteuer auf den 
Werklöhnen für die Stadien fälschlicherweise in die Bemessungsgrundlage 
eingeflossen sei. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab.
C.
Am 14. November 2016 hat die A.________ AG Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben und beantragt, der Entscheid der JGK vom 14. Oktober 
2016 sei aufzuheben und die Handänderungssteuer sei lediglich auf dem 
Baurechtszins, nicht aber auf den Werklöhnen zu erheben. Eventualiter 
seien 
diese 
um 
nichtliegenschaftliche 
Werte 
im 
Umfang 
von 
Fr. 18'550'000.-- zu reduzieren. 
Der Kanton Bern, handelnd durch die JGK, schliesst mit Beschwerdeant-
wort vom 14. Dezember 2016 auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 
18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). 
Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, 
ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.


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1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). 
2.
2.1
Der zivilrechtliche Eigentumsübergang von Grundstücken unterliegt 
der Handänderungssteuer, ebenso die Errichtung eines selbständigen und 
dauernden Rechts zugunsten einer Drittperson (Art. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 
Bst. a und b HG). Die Steuer wird aufgrund der Gegenleistung für den 
Grundstückerwerb bemessen. Diese besteht aus allen vermögensrechtli-
chen Leistungen, welche die Käuferschaft der Veräusserin oder dem Ver-
äusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Art. 6 HG). Sind 
zeitlich wiederkehrende Leistungen vereinbart, so gilt als Gegenleistung die 
Summe aller während der ersten 20 Vertragsjahre zu erbringenden Leis-
tungen (Art. 7 Abs. 1 HG). Bei Kaufverträgen über eine schlüsselfertige 
Baute oder Stockwerkeinheit und bei Kaufverträgen, die mit einem Werk-
vertrag so verbunden sind, dass eine schlüsselfertige Baute oder Stock-
werkeinheit erworben wird, ist die Steuer auf dem Gesamtpreis (Landpreis 
und Werklohn) zu bemessen (Art. 6a HG). Sie beträgt 1,8 % (Art. 11 
Abs. 1 HG).
2.2
Es ist unbestritten, dass die Einräumung des Baurechts zu Gunsten 
der Beschwerdeführerin der Handänderungssteuer unterliegt und dass 
diese 1,8 % des 20fachen jährlichen Baurechtszinses (Fr. 27'188'193.--) 
beträgt, wovon die Beschwerdeführerin ihrem Miteigentumsanteil am Bau-
recht entsprechend 615/1000, ausmachend Fr. 300'974.--, zu tragen hat. 
Umstritten ist, ob auch die mit der Totalunternehmerin vereinbarten Werk-
löhne für die «Stades de Bienne» in die Bemessungsgrundlage für die 
Handänderungssteuer miteinzubeziehen sind. 
2.3
Das Grundbuchamt und die JGK sind davon ausgegangen, dass die 
Beschwerdeführerin mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils am Bau-
rechtsgrundstück Nr. 2___ (Gbbl. Nr. 2___-1) und dem eng mit der Bau-
rechtserrichtung verbundenen Werkvertrag wirtschaftlich betrachtet eine 
schlüsselfertige Baute erworben habe, weshalb auch der Werkpreis für die 


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Bemessung der Handänderungssteuer massgeblich sei (act. 3). Die Be-
schwerdeführerin macht demgegenüber geltend, bei der Errichtung eines 
Baurechts an einer unbebauten Parzelle könne von vornherein nur der sich 
im Baurechtszins äussernde Wert des Rechts, die Parzelle zu überbauen, 
Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer sein, weil das erst zu 
erstellende Werk noch nicht Bestandteil des Grundstücks und daher nicht 
Gegenstand der Übertragung sei. Das treffe im Prinzip zwar auch auf einen 
Grundstückskaufvertrag zu. Mit Blick auf diesen sehe Art. 6a HG aber aus-
drücklich eine Ausnahme vor, wenn Kauf- und Werkvertrag so miteinander 
verbunden sind, dass eine schlüsselfertige Baute erworben werde. Der 
Wortlaut von Art. 6a HG mache deutlich, dass die Spezialbestimmung aus-
schliesslich den Fall eines mit einem Werkvertrag verbundenen Kaufver-
trags erfasse. Bei einem Baurechtsvertrag ändere sich nichts an den Ei-
gentumsverhältnissen und werde, entgegen dem wesentlichen Merkmal 
eines jeden Kaufvertrags, das Baurecht nicht definitiv übertragen. 
2.4
Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Aus-
gangspunkt jeder Auslegung ist zwar der Wortlaut; von ihm kann aber ab-
gewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente triftige 
Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vor-
schrift wiedergibt (zur Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 
E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit 
Hinweisen). – Es trifft zu, dass der Wortlaut von Art. 6a HG lediglich Kauf-
verträge erfasst, also Verträge, die zur zivilrechtlichen Eigentumsübertra-
gung verpflichten (vgl. Art. 184 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationen-
rechts [OR; SR 220]), und die anderen in Art. 5 HG genannten Formen von 
Handänderungen im Sinn des Gesetzes, namentlich die Errichtung eines 
selbständigen und dauernden Baurechts, nicht erwähnt werden. Auch in 
den Materialien zu Art. 6a HG ist ausschliesslich von Kaufvertrag und Er-
werb die Rede (Nachtrag zum Vortrag des Regierungsrats vom 19. März 
1997 [Beilage 22 zum Tagblatt des Grossen Rates 1998, S. 6 ff.], S. 10 f. 
auch zum Folgenden). In systematischer Hinsicht kann festgestellt werden, 
dass Art. 6a HG den in Art. 6 HG geregelten Bemessungsgrundsatz für 
einen Spezialfall näher ausführt. Die Bemessungsgrundlage besteht, wie 
erwähnt, in der Gegenleistung für den Grundstückserwerb, d.h. allen ver-
mögensrechtlichen Leistungen, die die Erwerberin oder der Erwerber der 


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Veräusserin oder dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu er-
bringen hat. Eingefügt wurde die in Art. 6a HG verankerte Bemessungs-
grundlage für schlüsselfertige Bauten aufgrund einer wirtschaftlichen Be-
trachtungsweise von Art. 6 HG; Anlass dafür war eine Praxisänderung des 
Verwaltungsgerichts. Danach erfasst die vermögensrechtliche Leistung der 
Käuferschaft auch den Preis der noch zu erstellenden Baute, wenn der 
Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem Kaufvertrag zu-
sammenhängt, dass nicht die Herstellung, sondern die Übereignung im 
Vordergrund steht, mithin der Vertragsgegenstand auch den Kauf einer 
zukünftigen Sache (schlüsselfertige Baute) umfasst (BVR 1997 S. 344 
E. 3b; VGE 23437 vom 28.5.2009 E. 3.3; BGE 131 II 722 E. 3.1 f.; vgl. 
auch BVR 1995 S. 267 E. 3). Mit Art. 6a HG wollte der Gesetzgeber eine 
(namentlich) vom Baufortschritt unabhängige Rechtsgrundlage für die Be-
messung der Handänderungssteuer schaffen, um die steuerliche Gleichbe-
handlung der Käuferschaft bereits bebauter Grundstücke mit Personen zu 
gewährleisten, die eine zukünftige Baute erwerben (VGE 2012/470 vom 
5.1.2015 E. 2.3, 2010/45 vom 8.10.2010 E. 3.3, 2009/396 vom 18.10.2010 
E. 2.5, je mit Hinweisen; Tagblatt des Grossen Rates 1998 S. 700 ff., insb. 
S. 705 [Votum Rytz]). 
2.5
Diese Überlegungen lassen sich sinngemäss auf die Errichtung 
eines selbständigen und dauernden Baurechts übertragen. Zwar erhalten 
Baurechtsberechtigte kein Eigentum am Boden, sondern (nur) das Recht, 
darauf oder darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 
Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]). Das Bau-
recht verschafft ihnen aber ein Nutzungs- und Gebrauchsrecht an einem 
Grundstück. Im entsprechenden Umfang wird der Grundeigentümer oder 
die Grundeigentümerin in der Ausübung seines bzw. ihres Eigentumsrechts 
beschränkt (Isler/Gross, in Basler Kommentar, 5. Aufl. 2015, Art. 779 ZGB 
N. 5). Das im Baurecht erstellte Bauwerk steht sodann im Eigentum des 
oder der Baurechtsberechtigten (Art. 675 Abs. 1 ZGB), womit das Akzessi-
onsprinzip zwischen der Baute und dem Grundstück durchbrochen wird 
(Art. 667 Abs. 2 ZGB; Isler/Gross, a.a.O., Art. 779 ZGB N. 9; Hans Riemer, 
Das Baurecht [Baurechtsdienstbarkeit] des Zivilgesetzbuches und seine 
Behandlung im Steuerrecht, Diss. Zürich 1968, S. 47 auch zum Folgen-
den). Stattdessen kommt es zu einer Akzession zwischen der Baute und 


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dem Baurecht, d.h. diese bilden, solange das Baurecht besteht, eine un-
trennbare Einheit. Die mit Blick auf die Erstellung einer Baute entscheiden-
den Nutzungs- und Gebrauchsrechte von Baurechtsberechtigten stimmen 
folglich mit denjenigen von Eigentümerinnen und Eigentümern überein. Wie 
beim Grundstückskauf ist daher aus der nach Art. 6 HG massgeblichen 
wirtschaftlichen Sicht davon auszugehen, dass faktisch ein Baurecht an 
einem bereits überbauten Grundstück begründet wird (vgl. dazu Hans 
Riemer, a.a.O., S. 47, 113 f.; Isler/Gross, a.a.O., Art. 779 ZGB N. 10), wenn 
der Baurechts- und der Werkvertrag in einer Weise miteinander verbunden 
sind, dass die Übertragung des künftigen Bauwerks im Vordergrund steht. 
Die vermögensrechtlichen Gegenleistungen für die Baurechtserrichtung 
beschränken sich in diesem Fall nicht auf den Baurechtszins, sondern er-
fassen auch den Werkpreis, weshalb dieser als Bemessungsgrundlage für 
die Handänderungssteuer zu berücksichtigen ist. Dass ein Baurecht zeitlich 
begrenzt ist, ändert an diesen Überlegungen nichts. Denn damit ist nicht 
die Frage angesprochen, ob die Regelung für schlüsselfertige Bauten auch 
bei der Errichtung eines Baurechts zur Anwendung kommt, sondern bereits 
die Frage, ob die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts 
überhaupt eine Steuerpflicht auslöst; mit Art. 5 Abs. 1 Bst. b HG hat der 
Gesetzgeber dies ausdrücklich bejaht (vgl. schon BVR 1976 S. 300). 
2.6
Nach dem Gesagten findet Art. 6a HG auch dann Anwendung, 
wenn nicht ein Kaufvertrag vorliegt, sondern die Errichtung eines selbstän-
digen und dauernden Baurechts mit einem Werkvertrag so verbunden ist, 
dass eine schlüsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit erworben wird. 
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, dies verletze den verfas-
sungsrechtlichen Grundsatz, wonach der Bund allein zur Erhebung von 
Wirtschaftsverkehrssteuern zuständig sei, kann ihr nicht gefolgt werden. 
Der damit angesprochene Art. 134 der Bundesverfassung (BV; SR 101) 
verbietet den Kantonen lediglich, mit gleichartigen Steuern zu belasten, 
was die Bundesgesetzgebung u.a. als Gegenstand der Mehrwertsteuer 
bezeichnet. Nach Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 
über die Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuergesetz, MWSTG; SR 641.20) 
gelten Handänderungssteuern ausdrücklich nicht als gleichartige Steuern. 
Daran ändert nichts, wenn der Werklohn in die Bemessung einbezogen 
wird; Steuerobjekt bleibt die Handänderung bzw. Baurechtserrichtung, nicht 


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die Werkerstellung, und steuerpflichtig ist die Rechtserwerberin oder der 
Rechtswerber (Art. 2 HG), nicht der Unternehmer oder die Unternehmerin 
(Art. 10 Abs. 1 MWSTG). 
3.
Nach der Rechtsprechung zu Art. 6a HG ist der Werklohn in die Bemes-
sung der Handänderungssteuer einzubeziehen, wenn die Verträge so eng 
zusammenhängen, dass der eine ohne den anderen nicht zustande ge-
kommen wäre oder der eine doch jedenfalls den Beweggrund für den Ab-
schluss des andern bildete. Auf die äussere Form und Bezeichnung der 
Verträge kommt es nicht an. Ebenso wenig ist erforderlich, dass die Ver-
träge von den gleichen Parteien abgeschlossen worden sind; so kann der 
Werklohn trotz fehlender tatsächlicher oder wirtschaftlicher Identität der 
Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks und der Werkunter-
nehmerin oder des Werkunternehmers auch dann in die Bemessungs-
grundlage einbezogen werden, wenn auf dem Grundstück bereits vor der 
Handänderung eine Baubewilligung erteilt worden ist und die Käuferschaft 
mit dem Generalunternehmen einen Werkvertrag nach Massgabe der be-
reits bewilligten Pläne für die Überbauung des Grundstücks abschliesst. 
Die gegenseitige Abhängigkeit muss sich aufgrund einer Gesamtwürdigung 
der konkreten Umstände des Vertragsschlusses ergeben. Es genügt, dass 
das Geschäft seinem wirtschaftlichen Gehalt nach dem Verkauf einer ferti-
gen Baute gleichkommt, mithin Vertragsobjekt der Boden mitsamt der zu 
erstellenden Baute bildet. Sind hingegen die (nacheinander oder auch 
gleichzeitig abgeschlossenen) Verträge wirklich unabhängig voneinander 
und ist die Käuferschaft im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in 
ihrer Entscheidung, wie und wann sie das Grundstück überbauen will, tat-
sächlich noch frei, kann der Werklohn nicht der Handänderungssteuer un-
terstellt werden (VGE 2012/470 vom 5.1.2015 E. 2.2, 2010/45 vom 
8.10.2010 E. 3.2, 2009/396 vom 18.10.2010 E. 2.2, 23437 vom 28.5.2009 
E. 3.2; vgl. auch BVR 1997 S. 344 E. 3b, 1995 S. 267 E. 3). Das Gleiche 
gilt nach dem Gesagten bei der Errichtung eines selbständigen und dau-
ernden Baurechts zugunsten Dritter.


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Seite 9
4.
4.1
Es ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: Die Gemeinde hat 
einen Totalunternehmerauftrag ausgeschrieben, mit dem Ziel, für das Pro-
jekt «Stades de Bienne» ein Unternehmen zu finden, das den gesamten 
Gebäudekomplex mit öffentlicher und privater Nutzung erstellt. Für die 
Mantelnutzung sollte die Totalunternehmerin auch als Investorin auftreten, 
wobei ihr die benötigte Landfläche im Baurecht abgetreten werden sollte. 
Den Zuschlag erhielt am 8. Juni 2007 das Projekt der B.________ AG. Im 
Rahmenvertrag vom 28. August 2007 (nachfolgend: Rahmenvertrag; 
act. 3E Beilage 2) hielten die Gemeinde und die B.________ AG fest, dass 
das Projekt «Stades de Bienne» ein umfangreiches Vertragswerk bedinge, 
bestehend aus verschiedenen von einander abhängigen Verträgen und 
Erklärungen. Dementsprechend enthält der Rahmenvertrag allgemeine 
Vertragsbestimmungen, welche für alle Verträge gelten, die Auflistung der 
Verträge und Erklärungen mit den wesentlichen Vertragsabreden, die 
Modalitäten der Koppelung der Verträge sowie Schlussbestimmungen 
(Abschnitt I Ziff. 2). Bereits damals wurde mit Blick auf den noch abzu-
schliessenden Totalunternehmerwerkvertrag namentlich die schlüsselfer-
tige Erstellung aller Bauten der Sportstadien vereinbart, einschliesslich aller 
gemeinschaftlichen Bauteile des gesamten Bauwerks, die für den Bestand, 
die konstruktive Gliederung, Festigkeit und Erschliessung der Stadien not-
wendig sind. Als Kostendach für den Werklohn wurden Fr. 68'000'000.-- 
inkl. MWSt festgelegt (Abschnitt III Ziff. 4.1). Weiter kamen die Parteien 
überein, dass die Gemeinde die für die Sportstadien und die Mantelnutzung 
benötigte Landfläche zu ihren eigenen und zu Gunsten der Investorin mit 
einem Baurecht belasten werde und dass die gemeinsame Nutzung des 
Bauwerks durch ein Miteigentumsverhältnis geregelt werden sollte (Ab-
schnitt III Ziff. 5 und 6). Zudem enthält der Vertrag Abmachungen betref-
fend die neben den Stadien geplanten Trainingsfelder (Los 4), insbeson-
dere ein Kostendach für den Werklohn von Fr. 9'000'000.-- inkl. MWSt (Ab-
schnitt III Ziff. 4.2). Unter dem Titel Vertragskoppelung wurde namentlich 
vereinbart, dass der Abschluss des Baurechtsvertrags die vorgängige oder 
gleichzeitige Unterzeichnung der Totalunternehmerwerkverträge betreffend 


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Stadien bedinge (Abschnitt IV Ziff. 1). Sodann wurde vereinbart, dass jeder 
Parteiwechsel mit Eintritt einer Drittperson und jeder Beitritt einer Drittper-
son auf Seiten der B.________ AG die ausdrückliche Zustimmung der 
Gemeinde und die vorbehaltlose Übernahme aller Verpflichtungen aus dem 
Rahmenvertrag und aller anderen Verträge und Erklärungen durch die bei-
tretende Person voraussetze. Und schliesslich wurde der B.________ AG 
das Recht eingeräumt, vor dem Eintrag des Baurechtsvertrags einen 
Drittinvestor eintreten zu lassen, welcher Gewähr für die einwandfreie Er-
füllung der vertraglichen Verpflichtungen bietet (Abschnitt IV Ziff. 3). 
4.2
Im Totalunternehmerwerkvertrag vom 10. September 2007 zwi-
schen der Gemeinde und B.________ AG (nachfolgend: Totalunter-
nehmerwerkvertrag EG/B.________; Beschwerdebeilage [BB] 4) wurden 
die 
im 
Rahmenvertrag 
getroffenen 
Vereinbarungen 
bestätigt 
und 
konkretisiert. Die Gemeinde übertrug der B.________ AG die Planung und 
Erstellung des Fussballstadions und der Eissportanlagen – einschliesslich 
aller Bauteile und Einrichtungen der darunter geplanten privaten 
Mantelnutzung, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung, Festigkeit 
und Erschliessung der öffentlichen Gebäude und Anlagen notwendig sind 
(Lose 1 und 2), sowie die Erstellung der Trainingsfelder (Los 4; 
Totalunternehmerwerkvertrag EG/B.________ Ziff. 1.2 und 2.1). Weiter 
wurde ein Terminplan vereinbart (Ziff. 5) und ein Kostendach festgelegt 
(Ziff. 6.1). 
4.3
Im vom 30. November 2012 datierenden, jedoch erst am 
20. Dezember 2012 bzw. 7. Januar 2013 unterzeichneten Totalunterneh-
merwerkvertrag zwischen der Beschwerdeführerin als Bauherrin und der 
B.________ AG als Totalunternehmerin (nachfolgend: Totalunterneh-
merwerkvertrag A.________/B.________; BB 9) wurde vorab festgehalten, 
dass die B.________ AG das Projekt «Stades de bienne et terrains de 
sports» entwickelt habe, dass dafür eine rechtskräftige Baubewilligung 
vorliege und die B.________ AG einen Totalunternehmerwerkvertrag mit 
der Gemeinde abgeschlossen habe (Ziff. 0). Weiter vereinbarten die 
Parteien, dass die B.________ AG die Konzeption, Planung und Erstellung 
des Einkaufszentrums «Stades de Bienne» (Centre commercial, enceinte 
multifonctionnelle) im Auftrag der Beschwerdeführerin übernehme. Als 


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Seite 11
integrierender 
Bestandteil 
des 
Totalunternehmerwerkvertrags 
A.________/B.________ wurde namentlich das damals als Entwurf 
vorliegende Reglement der Miteigentümerinnen (vgl. hinten E. 4.5) 
aufgeführt (Ziff. 2.1). Der Baustart wurde auf den 20. Dezember 2012 
festgelegt (Ziff. 3.1).
4.4
Mit Baurechtsvertrag vom 18. Dezember 2012 (nachfolgend: Bau-
rechtsvertrag; act. 3E Beilage 8) räumte die Gemeinde sich selber und der 
Beschwerdeführerin an ihrer Parzelle Nr. 1___ das bereits mehrfach er-
wähnte Baurecht im Miteigentum ein (Abschnitt I Ziff. 3 und 4, Abschnitt II 
Art. 1; vorne Bst. A). In diesem Vertrag wurde auf den Rahmenvertrag und 
den Totalunternehmerwerkvertrag zwischen der EG Biel und der 
B.________ 
AG 
Bezug 
genommen 
und 
ausgeführt, 
die 
Beschwerdeführerin schliesse den Baurechtsvertrag in Absprache mit der 
B.________ AG, welche das Bauwerk «Stades de Bienne» als 
Unternehmerin gestützt auf zwei Totalunternehmerwerkverträge erstelle 
(Abschnitt I Ziff. 2). Die Bauberechtigten wurden ermächtigt, im Rahmen 
der gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen, der öffentlich-
rechtlichen 
Bauvorschriften 
und 
der 
Baubewilligungen 
auf 
dem 
baurechtsbelasteten Grundstück den Gebäudekomplex «Stades de 
Bienne» zu erstellen, beizubehalten, zu unterhalten, zurückzubauen und 
wieder aufzubauen und das Bauwerk als Sondereigentum im Grundbuch 
eintragen zu lassen (Abschnitt II Art. 4). 
4.5
Ebenfalls am 18. Dezember 2012 schlossen die Beschwerdeführe-
rin, die Gemeinde und die B.________ AG die Vereinbarung «Stades de 
Bienne» betreffend Miteigentum, Stockwerkeigentum, Finanzierung und 
Bau (nachfolgend: Vereinbarung «Stades de Bienne»; act. 3E Beilage 9). 
Im Abschnitt I «Ausgangslage» wird darin auf das gleichentags einge-
räumte Baurecht Bezug genommen und darauf hingewiesen, dass die 
B.________ AG Totalunternehmerin des Gebäudeteils «Stadien» sei und 
auch mit der Beschwerdeführerin betreffend den Gebäudeteil «Mantelnut-
zung» einen Totalunternehmerwerkvertrag abgeschlossen habe (Ab-
schnitt I Ziff. 1). Den Spatenstich vereinbarten die Parteien für den 
20. Dezember 2012 (Abschnitt IV Ziff. 2.1). Als Vertragsgrundlagen wurden 
der Rahmenvertrag mit vier Nachträgen, der Totalunternehmerwerkvertrag 


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Seite 12
zwischen der EG Biel und der B.________ AG betreffend Stadien, der 
Totalunternehmerwerkvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der 
B.________ AG betreffend die Mantelnutzung (vorne E. 4.3) sowie der 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts genannt (Abschnitt IV 
Ziff. 2.3). Sodann vereinbarten die Beschwerdeführerin und die Gemeinde, 
dass der Gebäudekomplex gemäss dem bewilligten Bauprojekt auszufüh-
ren sei und Änderungen der Pläne oder Bauausführung der Zustimmung 
beider Parteien bedürften. Weiter ist keine der beiden Miteigentümerinnen 
berechtigt, die Ausführung ihres Bauteils ohne Zustimmung der anderen 
Miteigentümerin zu ändern, sofern dadurch Einschränkungen für die an-
dere Miteigentümerin sowohl in Bezug auf die Bauausführung wie auch für 
die spätere Nutzung oder Mehrkosten entstehen (Abschnitt IV Ziff. 2.4). 
Schliesslich sicherten die Beschwerdeführerin und die B.________ AG der 
Gemeinde die Erstellung und vertragskonforme Ablieferung derjenigen 
Bauteile, Installationen und Einrichtungen zu, welche im Gebäudeteil 
«Mantelnutzung» erstellt werden müssen, jedoch ausschliesslich dem Ge-
bäudeteil «Stadien» dienen (Abschnitt IV Ziff. 2.5). Die Vereinbarung wurde 
als Reglement der Miteigentümerinnen im Grundbuch angemerkt (Ab-
schnitt V Ziff. 2). 
5.
5.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie sei bei der Gestaltung 
der Mantelnutzung nicht wesentlich eingeschränkt gewesen, denn im Zeit-
punkt der Baurechtsübertragung (18.12.2012) habe zwischen ihr und der 
Totalunternehmerin noch kein Werkvertrag bestanden. Dieser sei erst am 
7. Februar (richtig: Januar) 2013 abgeschlossen worden. Folglich habe es 
auch nicht die erforderliche sehr enge Verbindung zwischen den Verträgen 
gegeben. Sie sei lediglich aufgrund der übrigen bestehenden Verträge fak-
tisch gezwungen gewesen, «simultan mit der Erstellung der Sportanlagen 
der Gemeinde die Mantelnutzungsräume (Fachmärkte und Parkhäuser) 
erstellen zu lassen, damit der angestrebte Synergieeffekt erzielt werden 
konnte». 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 13
5.2
Der von der Beschwerdeführerin als Bauherrin realisierte Teil mit 
der Mantelnutzung ist als Sockel der Sportstadien ausgestaltet worden, so 
dass die beiden Werke in baulicher Hinsicht nicht zu trennen sind; sie bil-
den einen einzigen Komplex. Von Anfang an plante die Gemeinde als 
Grundeigentümerin, Baurechtsgeberin und Bauherrin der Sportanlagen ein 
Gesamtprojekt mit öffentlicher und privater Nutzung, das sie entsprechend 
ausschrieb (vgl. Projektbeschrieb «Stades de Bienne»; BB 10 S. 3). Der 
Rahmenvertrag für das Gesamtprojekt verdeutlicht, dass die einzelnen 
Verträge zusammenhängen. Bis zur Eintragung des Baurechts konnte die 
Totalunternehmerin einen Drittinvestor oder eine Drittinvestorin eintreten 
lassen, der bzw. die die vertraglichen Verpflichtungen aus dem Rahmen-
vertrag und allen anderen Verträgen gewährleisten musste. Als Investorin 
schloss sich später die Beschwerdeführerin diesem Vertragsgefüge an. Im 
Baurechtsvertrag vom 18. Dezember 2012 wird der Rahmenvertrag als 
vertragliche Grundlage aufgeführt und wird erklärt, dass die B.________ 
AG das Bauwerk «Stades de Bienne» gestützt auf zwei Totalunter-
nehmerwerkverträge erstelle. Die Beschwerdeführerin und die Gemeinde 
vereinbarten, dass jede bauliche Massnahme, die Charakter oder Umfang 
der Baute ändere, der Zustimmung der Gemeinde als Grundeigentümerin 
(sowie Bauherrin der Stadien) bedürfe. Bereits der Baurechtsvertrag macht 
deutlich, dass die Beschwerdeführerin nicht frei war, wie und wann sie ihr 
Baurecht nutzen und das Grundstück überbauen lassen wollte; sie ver-
pflichtete sich vielmehr, die Gebäudeteile der Mantelnutzung im Minergie-
standard und mit denselben Qualitätsansprüchen wie die Stadien erstellen 
zu lassen, wobei die Bauarbeiten zwei Tage nach Abschluss des Bau-
rechtsvertrags beginnen sollten. Der Baurechtsvertrag legt in Abschnitt I 
Ziff. 2 auch fest, dass die B.________ AG den Gesamtkomplex erstellen 
werde, womit die Beschwerdeführerin auch bei der Wahl der Total-
unternehmerin nicht mehr frei war. Das wird durch die am selben Tag zwi-
schen der Gemeinde, der B.________ AG und der Beschwerdeführerin 
geschlossene Vereinbarung verdeutlicht, die den Rahmenvertrag, beide 
Totalunternehmerwerkverträge und die rechtskräftige Baubewilligung zu 
Vertragsgrundlagen erklärt. In der Vereinbarung verpflichtet sich die Be-
schwerdeführerin, den Gebäudekomplex entsprechend dem bewilligten 
Projekt ausführen zu lassen, und sie sichert der Gemeinde zu, die Gebäu-
deteile, die den Stadien dienen, aber in der Mantelnutzung angelegt sind, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 14
vertragskonform erstellen zu lassen. Schliesslich verweist auch der Total-
unternehmerwerkvertrag 
A.________/B.________ 
auf 
das 
von 
der 
Totalunternehmerin entwickelte Gesamtprojekt der «Stades de Bienne» 
sowie die rechtskräftige Baubewilligung. Zwar trifft zu, dass die B.________ 
AG diesen erst am 7. Januar 2013 unterzeichnet hat; nach dem Datum auf 
der Titelseite lag der Vertrag aber schon am 30. November 2012 vor und 
wurde namentlich von der Beschwerdeführerin bereits am 20. Dezember 
2012 unterzeichnet, d.h. zwei Tage, nachdem der Baurechtsvertrag und die 
Vereinbarung «Stades de Bienne» geschlossen worden waren. Die 
Verflechtung der Verträge ist unter Berücksichtigung der gesamten 
Umstände augenfällig. Das Projekt «Stades de Bienne» war in einem 
Submissionsverfahren an eine Totalunternehmerin vergeben worden und 
rechtskräftig bewilligt, als die Beschwerdeführerin als private Investorin 
hinzukam. 
Sie 
übernahm 
die 
ursprünglichen 
Verpflichtungen 
der 
B.________ AG betreffend die Mantelnutzung, wie dies schon im 
Rahmenvertrag angedacht war. Die bauliche Verbindung der beiden Werke 
aber auch die Koppelung der Verträge zeigen, dass die Gemeinde der 
Beschwerdeführerin kein Baurecht eingeräumt hätte, wenn sich diese nicht 
verpflichtet 
hätte, 
das 
bewilligte 
Projekt 
zu 
übernehmen. 
Die 
Beschwerdeführerin war weder in ihrer Entscheidung, ob, wie, mit wem 
noch wann sie von ihrem Baurecht Gebrauch machen und das Grundstück 
überbauen lassen wollte, frei. Selbst wenn sie die (innere) Gestaltung der 
Mantelnutzung womöglich teilweise mitbestimmen konnte, ändert dies 
nichts daran, dass sie als Baurechtsnehmerin in den wesentlichen Teilen 
an 
das 
bestehende 
Projekt 
gebunden 
war. 
Der 
Total-
unternehmerwerkvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der 
B.________ AG war folglich derart mit der Einräumung des Baurechts 
durch die Gemeinde (sowie den weiteren Verträgen) verknüpft, dass die 
Beschwerdeführerin faktisch eine schlüsselfertige Baute erwarb. Es ist so-
mit nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz für die Bemessung der 
Handänderungssteuer auch auf den Werklohn abgestellt hat. 
5.3
Das gilt allerdings nur, soweit der Werklohn Bauten betrifft, die auf 
der Parzelle Nr. 1___ bzw. auf dem Baurechtsgrundstück Nr. 2___ erstellt 
wurden, was für die Aussentrainingsfelder nicht der Fall ist. Diejenigen 
gemäss Los 4 befinden sich auf einer anderen Parzelle in einer Zone für 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 15
öffentliche Nutzungen, während die Stadien und die Mantelnutzung in den 
Zonen mit Planungspflicht ZPP 10.1 «Längfeld-Fussballstadion» und 10.2 
«Längfeld-Eisstadion» gebaut wurden (vgl. Nutzungsplan Teilgrundordnung 
Bözingenfeld-West; Projektbeschrieb, act. 3C; Rahmenvertrag Abschnitt I 
Ziff. 1.1). Der Werklohn, den die Gemeinde der Totalunternehmerin für 
diese Trainingsfelder zu bezahlen hatte, ausmachend Fr. 9'000'000.-- (inkl. 
MWSt), war folglich nicht Teil der Gegenleistung für die Errichtung des 
selbständigen und dauernden Baurechts. Obwohl die Beschwerdeführerin 
diesen Punkt nicht beanstandet, ist die Veranlagung entsprechend zu kor-
rigieren, zumal dies nicht über die Anträge der Beschwerdeführerin im vor-
liegenden Verfahren hinausgeht (vgl. vorne Bst. C; Art. 84 Abs. 2 VRPG). 
Der massgebliche Werklohn für die Stadien beträgt somit nicht 
Fr. 77'000'000.--, sondern Fr. 68'000'000.-- inkl. MWSt (7,6 %) bzw. 
Fr. 63'197'026.-- ohne MWSt. Hinzu kommt, dass sich das vierte Trai-
ningsfeld, welches in der ZPP 10.1 liegt, auch nicht auf dem Grundstück 
Nr. 1___ befindet bzw. nicht vom Baurechtsgrundstück Nr. 2___ erfasst 
wird. Der Werklohn hierfür kann daher ebenso wenig berücksichtigt wer-
den. Da er in den Fr. 22'500'000.-- für das Los 1 enthalten ist (vgl. Total-
unternehmerwerkvertrag 
EG/B.________ 
Ziff. 6.1), 
muss 
eine 
Ausscheidung vorgenommen werden, bevor der Steuerbetrag korrigiert 
werden kann. Die Sache ist hierfür an das Grundbuchamt zurückzuweisen. 
6.
6.1
Die Beschwerdeführerin beantragt im Eventualstandpunkt, der 
Werklohn für die Gebäude der Mantelnutzung sei um Fr. 18'550'000.-- für 
nichtliegenschaftliche Werte zu reduzieren. Die JGK hat erwogen, diese 
Kosten seien nicht belegt (angefochtener Entscheid E. 6.7).
6.2
Die Handänderungssteuer ist auf der Gegenleistung für das Grund-
stück zu entrichten. Folglich sind nur liegenschaftliche Werte steuerpflichtig 
(Art. 6 HG; vgl. Kreisschreiben der JGK vom 15. April 1986 für die prakti-
zierendenden Notare sowie Grundbuchverwalter des Kantons Bern betref-
fend Abgaberecht in der Fassung vom 28.4.1997 [Kreisschreiben JGK] in 
BN 1999 S. 81 ff.; Peter Ruf, a.a.O., Art. 7 N. 9). Nichtliegenschaftliche 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 16
Werte sind z.B. Entschädigungen für die Einräumung einer Dienstbarkeit, 
Goodwill oder ein Wirtschaftspatent (Kreisschreiben JGK S. 85 f.). Wie die 
Vorinstanz richtig dargelegt hat, hat die steuerpflichtige Person die steuer-
mindernden Tatsachen zu beweisen (statt vieler BGE 143 II 8 E. 8, 
140 II 248 E. 3.5; BVR 2010 S. 59 E. 3.4). Sie unterliegt zudem der Mitwir-
kungspflicht und hat somit bei der Sachverhaltsermittlung und bei der Be-
weisleistung aktiv mitzuwirken, unabhängig davon, ob sie die objektive Be-
weislast trägt (bzgl. Handänderungssteuer vgl. VGE 21119 vom 2.8.2001 
E. 4c; im Allgemeinen BGer 2A.426/2004 vom 23.11.2004, in StR 2005 
S. 441 E. 2.1 mit Hinweisen; VGE 2014/220 vom 23.9.2016 E. 3.5.2; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 20 N. 1). Dies gilt insbesondere für die Beschaffung von Unterlagen, 
die nur die steuerpflichtige Person liefern kann, und für die Abklärung von 
Tatsachen, welche sie besser kennt als die Steuerbehörde (vgl. BVR 2010 
S. 541 E. 4.2.3 [zur Durchsetzungshaft], 2009 S. 415 E. 2.2 [zur Sozial-
hilfe]).
6.3
In den Totalunternehmerwerkverträgen wurden Pauschalpreise von 
Fr. 77'000'000.-- (Kostendach 1, inkl. MWSt für die Stadien) und 
Fr. 128'000'000.-- (exkl. MWSt für die Mantelnutzung) vereinbart. Zum 
Nachweis, dass darin auch nichtliegenschaftliche Werte enthalten sind, hat 
die Beschwerdeführerin bereits im Einspracheverfahren eine Kostenzu-
sammenstellung vorgelegt. Das entsprechende Dokument «KV-Mutiert» 
vom 3. Dezember 2013, das sie vor Verwaltungsgericht erneut eingereicht 
hat (BB 12), ist nicht unterzeichnet. Die Beschwerdeführerin legt, wie be-
reits in der Stellungnahme vom 25. September 2014 vor der Vorinstanz 
(act. 3A pag. 45 ff.), im Einzelnen dar, welche der darin enthaltenen Be-
träge ihrer Ansicht nach nicht liegenschaftlich begründet seien (Be-
schwerde Ziff. 4.1 ff.). Obwohl sich aus dem Totalunternehmerwerkvertrag 
A.________/B.________ ergibt, dass im Pauschalpreis gewisse Leistungen 
enthalten sind, welche nicht die Erstellung des Werks betrafen 
(«Honoraires pour le marketing, la vente, les contrats avec le cadastre et le 
suivi acheteurs»; Totalunternehmerwerkvertrag A.________/B.________ 
Ziff. 4.2), sagt die Zusammenstellung aber nichts darüber aus, wie hoch die 
Kosten letztlich tatsächlich waren. Daran ändert auch das Schreiben der 
Revisionsstelle C.________ AG nichts, weil damit einzig bestätigt wird, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 17
dass der Kostenvoranschlag, der für die Berechnung des im Werkvertrag 
offerierten Preises massgebend war, die Positionen «Baurechtserwerb» 
und 
«Baukreditzinsen, 
Bankspesen» 
enthält. 
Neue 
sachdienliche 
Unterlagen hat die Beschwerdeführerin nicht eingereicht, obwohl bereits 
das Grundbuchamt sie ausdrücklich dazu aufgefordert hat (act. 3E 
Beilagen 16, 21 und 24). Sie hat es insbesondere unterlassen, eine 
detaillierte (Schluss-)Abrechnung und Belege einzureichen, aus welchen 
ersichtlich gewesen wäre, welche nichtliegenschaftlichen Kosten im 
Einzelnen im Pauschalpreis enthalten sind und bezahlt wurden. In 
Übereinstimmung mit den Vorinstanzen ist der verlangte Abzug von 
Fr. 18'550'000.-- daher nicht zuzulassen.
7.
7.1
Zusammenfassend ist die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheis-
sen, als der Entscheid der JGK vom 14. Oktober 2016 aufzuheben und die 
Sache zur Neuberechnung der Handänderungssteuer im Sinn der Erwä-
gungen an das Grundbuchamt zurückzuweisen ist. Soweit weitergehend ist 
die Beschwerde abzuweisen.
7.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens dringt die Beschwerdeführerin 
mit ihren Begehren teilweise durch. Zwar ist formell ein Rückweisungsent-
scheid zu fällen, indes ist der Verfahrensausgang nicht offen, da die Ange-
legenheit nur zur Berechnung der Steuer im Sinn der Erwägungen zurück-
gewiesen wird. Die Beschwerdeführerin ist daher auch im Kostenpunkt 
nicht als vollständig obsiegend zu behandeln (zur Praxis bei Rückwei-
sungsentscheiden mit offenem Verfahrensausgang vgl. BVR 2016 S. 222 
E. 4.1). Mit Blick auf die ungefähr zu erwartende Steuerreduktion rechtfer-
tigt sich, ein teilweises Obsiegen im Umfang von 1/20 anzunehmen. Im 
Übrigen unterliegt die Beschwerdeführerin und sind ihr die Verfahrens-
kosten aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Angesichts der Höhe des 
Streitwerts ist die Gebühr auf Fr. 12'000.-- festzulegen (Art. 6 Abs. 1 und 51 
Bst. a des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und 
die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt-
schaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Im Umfang ihres Ob-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 18
siegens hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf Parteikostenersatz 
(Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG). Dieser ist nach den Kriterien 
von Art. 41 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die 
Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811) festzulegen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 PKV beträgt das Honorar in 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb des 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig-
keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Mit Blick auf die Komplexität des 
Verfahrens und den gebotenen Aufwand ist das Honorar im oberen Bereich 
des Rahmentarifs festzusetzen, wobei sich ein Zuschlag von 100 % ge-
mäss Art. 11 Abs. 2 PKV rechtfertigt, da angesichts des hohen Streitwerts 
bedeutende vermögensrechtliche Interessen zu wahren waren. Der Partei-
kostenersatz wird deshalb, der Kostennote des Rechtvertreters der Be-
schwerdeführerin vom 20. Juli 2017 entsprechend (vgl. act. 5), auf 
Fr. 18'500.-- (inkl. Auslagen) festgesetzt. 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der 
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 
14. Oktober 2016 aufgehoben und die Sache zur Neuberechnung der 
Handänderungssteuer im Sinn der Erwägungen an das Grundbuchamt 
Seeland zurückgewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abge-
wiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 12'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
zu 19/20, ausmachend Fr. 11'400.--, auferlegt.
3. Der Kanton Bern (Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion) hat der Be-
schwerdeführerin die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwal-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.08.2017, Nr. 100.2016.340U, 
Seite 19
tungsgericht, bestimmt auf Fr. 18'500.-- (inkl. Auslagen), zu 1/20, aus-
machend Fr. 925.--, zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 
- dem Grundbuchamt Seeland
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.