be_verwaltungsgericht · 100 2022 353 · 2021-07-06 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 18. Oktober 2022; 2021.DIJ.5467) | Handänderung

100.2022.353U
BUC/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 21. März 2023 
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________
Beschwerdeführer
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
18. Oktober 2022; 2021.DIJ.5467)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.353U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 11. Mai 2018 erwarb 
A.________ das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1________. Bei der 
Grundbuchanmeldung 
am 
16. Juli 
2018 
deklarierte 
er 
die 
Handänderungssteuer und ersuchte das Grundbuchamt … gleichzeitig um 
nachträgliche 
Steuerbefreiung 
und 
Stundung 
für 
selbstgenutztes 
Wohneigentum. Das Grundbuchamt veranlagte die Handänderungssteuer 
am 30. November 2018 auf Fr. 15'480.-- und stundete die Steuer im Umfang 
von Fr. 14'400.-- für drei Jahre ab Grundstückserwerb. Am 31. Mai 2021 
reichte A.________ das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten 
Wohneigentums inklusive Hauptwohnsitzbestätigung beim Grundbuchamt 
ein. Mit Verfügung vom 6. Juli 2021 wies das Grundbuchamt das Gesuch um 
nachträgliche Steuerbefreiung ab und auferlegte A.________ den 
gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit Grundbuchanmeldung und 
einer Gebühr von Fr. 300.--) zur Zahlung.
B.
Am 6. August 2021 erhob A.________ Beschwerde bei der Direktion für 
Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ), die das Rechtsmittel mit Ent-
scheid vom 18. Oktober 2022 abwies.
C.
Dagegen hat A.________ am 16. November 2022 (Postaufgabe 17.11.2022) 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt sinngemäss, der 
Entscheid der DIJ sei aufzuheben und ihm sei die nachträgliche 
Steuerbefreiung zu gewähren. Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, 
schliesst mit Beschwerdeantwort vom 27. Dezember 2022 auf Abweisung 
der Beschwerde. A.________ hat sich am 23. Januar 2023 erneut ver-
nehmen lassen; er hält an seinen Rechtsbegehren fest.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.353U, 
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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Der Beschwerdefüh-
rer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den ange-
fochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Inte-
resse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob dem Beschwerdeführer die nachträgliche Steu-
erbefreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück B.________ 
Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 14'400.-- zu Recht verweigert 
wurde.
2.1
Der Beschwerdeführer hat am 11. Mai 2018 (Kaufvertrag) das Grund-
stück B.________ Gbbl. Nr. 1________ erworben. Auf dem Grundstück 
befinden sich ein Einfamilienhaus und eine separate Garage. Der 
Beschwerdeführer hat dort seit dem 2. Oktober 2018 seinen Hauptwohnsitz 
(Hauptwohnsitzbestätigung vom 25.5.2021, Vorakten DIJ [act. 4A] pag. 5). 
Seit dem 13. Mai 2019 (Statutendatum) ist die Adresse des Grundstücks 


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(…strasse 2________, B.________) zudem als Domiziladresse der 
C.________ GmbH im Handelsregister eingetragen. Der Beschwerdeführer 
ist einziger Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH (vgl. Auszug 
Handelsregister, einsehbar unter: ). Gemäss 
eigenen Angaben hat er die Gesellschaft im Mai 2019 kurzerhand gegründet, 
nachdem die Niederlassung seines damaligen Arbeitgebers in Bern 
aufgelöst worden sei. Die GmbH habe den Mietvertrag für die 
Geschäftsräumlichkeiten in Bern von seinem damaligen Arbeitgeber 
übernommen und dessen bisherige Mitarbeitenden eingestellt. Aufgrund des 
kurzentschlossenen Vorgehens und der Ungewissheit über die zukünftige 
Bürosituation in Bern habe er als Domizil der neu gegründeten GmbH seine 
Wohnsitzadresse gewählt (vgl. Beschwerde S. 1 f.).
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgli-
che Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von 
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des 
Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht 
erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss innert ei-
nem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-
bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-


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füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, 
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das 
Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3
Die DIJ hat zusammengefasst erwogen, die Rechtsdomiziladresse 
der C.________ GmbH sei an der Adresse der erworbenen Liegenschaft 
eingetragen worden, weshalb keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn 
von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vorliege. Die Domiziladresse impliziere 
eine – wenn auch nur geringe – Geschäftstätigkeit auf dem betroffenen 
Grundstück. So müsse an dieser Adresse zumindest die Post entgegenge-
nommen werden. Der Beschwerdeführer bestreite nicht, dass auf dem 
Grundstück eine gewisse Geschäftstätigkeit der GmbH stattgefunden habe. 
Zudem knüpfe die Rechtsordnung verschiedene Rechtswirkungen an den 
Sitz einer juristischen Person und an die im Handelsregister eingetragene 
Rechtsdomiziladresse. Es liege keine überspitzt formalistische Rechtsan-
wendung vor, da die GmbH als juristische Person die Liegenschaft zu Ge-
schäftszwecken nutze, was von der Wohnnutzung durch den Beschwerde-
führer als Privatperson abzugrenzen sei (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 3.4 f.).
2.4
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Geschäftstätigkeit für die 
GmbH habe ausschliesslich in den gemieteten Räumlichkeiten in Bern statt-
gefunden. Dies sei massgebend für die Beurteilung der Voraussetzungen 
nach Art. 11b Abs. 1 HG. Beim im Handelsregister eingetragenen Rechtsdo-
mizil handle es sich um eine reine Zustelladresse. Das betroffene Grund-
stück sei ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck 
genutzt worden. Es liege keine Geschäftstätigkeit vor, wenn an der Adresse 
gelegentlich Post für die GmbH entgegengenommen werde oder von dort 
über einen Laptop auf die Geschäftsunterlagen zugegriffen werden könne. 
Selbst wenn er als Inhaber der GmbH bisweilen von zu Hause aus gearbeitet 
habe, stehe das dem Wohnzweck nicht entgegen. Ansonsten müsste auch 
jegliche Arbeit unselbständig Erwerbender im Homeoffice nicht mehr als 
Wohnnutzung gelten (Beschwerde S. 1 f.). Er habe, wie die eingereichten 
Fotos zur Wohnsituation belegten, keinen Geschäftsraum in der fraglichen 
Liegenschaft, sondern verwende den Schreibtisch im Zimmer seines Soh-


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nes; sämtliche administrativen Leistungen der GmbH seien von der Ge-
schäftsstelle aus und nicht an seinem Wohnort erbracht worden. Gemäss 
den Erläuterungen im Vortrag werde ein Grundstück erst dann nicht mehr 
vollumfänglich selbstbewohnt, wenn die Erwerberin oder der Erwerber da-
rauf Geschäftsräume nutze (Stellungnahme vom 23.1.2023 S. 2 f.).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus-
schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Eintrag 
der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdomizil einer Gesell-
schaft im Handelsregister die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steu-
erbefreiung erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 
Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer-
berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» (bzw. in der französischen 
Fassung: « personnellement […], sans interruption et exclusivement à des 
fins d'habitation ») genutzt wird. Damit scheint die Nutzung des betroffenen 
Grundstücks zu anderen Zwecken ausgeschlossen. Angesichts des Begriffs 
«ausschliesslich» kommt es grammatikalisch betrachtet nicht darauf an, in 
welchem Verhältnis eine andere Nutzung zum Wohnzweck steht (vgl. 
VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Was unter «Wohnzweck» zu verste-
hen ist, wird in Art. 11b HG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche und 
kommerzielle Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes 
zweifelsohne nicht unter diesen Begriff. Die Domiziladresse einer GmbH im 
Handelsregister dient gewerblichen Zwecken der juristischen Person und 
nicht zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwerbers der Liegenschaft, 
weshalb bei Eintragung an derselben Adresse das fragliche Grundstück 
nicht mehr persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. 
Insgesamt spricht der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Vorausset-
zungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn die Adresse des be-


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troffenen Grundstücks als Domiziladresse einer Gesellschaft im Handelsre-
gister eingetragen ist.
3.2
Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.2.1
Die Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung beru-
hen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des 
Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission (nachfolgend: Vortrag HG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HG festge-
halten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als 
Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'acquéreuse doit utili-
ser personellement la totalité de l'immeuble comme logement en pro-
priété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Bei-
lage 17 S. 3 ff., 5):
 « […] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber 
bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit 
ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. 
Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung 
vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der 
Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine 
Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aus-
schliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn 
auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder 
andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh-
nen».
Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla-
mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Nutzung von Geschäfts-
räumen beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses steht der nachträg-
lichen Steuerbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetz-
gebers entgegen; das betroffene Grundstück dient diesfalls eben gerade 
nicht mehr ausschliesslich zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwer-
bers. Die vorliegende Konstellation, dass beim Erwerb eines Einfamilienhau-
ses das Grundstück oder Teile davon zugleich sowohl zum Wohnzweck als 
auch geschäftlich genutzt werden, wird nicht ausdrücklich genannt. Da damit 
von der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss 
Art. 11b Abs. 1 HG abgewichen wird, die für Einfamilienhäuser gleichermas-
sen gilt, ist davon auszugehen, dass diese in der parlamentarischen Bera-


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tung nicht explizit erwähnte Konstellation gleich wie die Nutzung von Ge-
schäftsräumen in einem Wohn- und Geschäftshaus nicht steuerbefreit ist. 
Der Gesetzgeber hat den insofern strikten Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG 
auch nicht ansatzweise aufgeweicht. Das hätte er jedoch getan, wenn er 
Ausnahmen hätte zulassen bzw. das Ausschliesslichkeitskriterium hätte re-
lativieren wollen. Dies umso mehr als damit unweigerlich Abgrenzungsfra-
gen verbunden (gewesen) wären, die grundsätzlich – mit Blick auf Bedeu-
tung und Tragweite sowie die politische Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3) – 
als wesentlich zu beurteilen sind. Die Klärung dieser Fragen ist, wie bereits 
der Grundsatz einer Aufweichung als solcher, zumindest in den Grundzügen 
dem Entscheid des demokratisch legitimierten Gesetzgebers vorbehalten 
(vgl. hinten E. 3.6). Aus dem Vortrag geht indes weder explizit noch implizit 
hervor, worauf es denn ankäme und insbesondere bis zu welchem Ausmass 
geschäftliche Tätigkeiten oder Zwecke oder bis zu welcher Höhe ein damit 
erzielter Ertrag mit dem Erfordernis der persönlichen und ausschliesslichen 
Wohnnutzung noch vereinbar wäre. Der gesamte Gesetzgebungsprozess 
beinhaltete zu keiner Zeit derartige Überlegungen. Damit steht auch entste-
hungsgeschichtlich gesehen dem Bejahen der persönlichen und aus-
schliesslichen Nutzung zum Wohnzweck bereits (und allein) ein auf dem 
Grundstück ebenfalls verfolgter Geschäftszweck entgegen, wobei dessen 
Verhältnis zur Wohnnutzung unerheblich ist.
3.2.2
Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs-
verfahren (weiter) verkompliziert würde (vgl. Vortrag HG S. 7 f.), wenn an-
dere Zwecke, insbesondere geschäftliche, bis zu einem gewissen Ausmass 
noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und die rechtsanwen-
denden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- und Beweisfragen 
– ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezifisch klären müssten. 
Der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Auslegung stehen damit 
auch Praktikabilitätsüberlegungen entgegen. Nach dem Gesagten wird die 
wortlautbasierte Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG entstehungsgeschicht-
lich weiter gestützt.
3.3
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-
änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-


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ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 
Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommis-
sionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 25 Mio. 
Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parlamentari-
schen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es sich bei 
der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. Einem 
Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging es ins-
besondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt wird 
(Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 622 
und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es widerspre-
che Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Voraussetzungen für 
die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge angewendet 
und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. «formellen 
Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HG und die Frist nach Art. 17a 
Abs. 1 HG ist dies gängige Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. BVR 2020 
S. 493 E. 4.2; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3). Mit Blick auf die Aus-
führungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei der materiel-
len Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt 
wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere Nutzung als zum 
Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufgeweicht, sondern be-
stätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel des Gegenvor-
schlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Einklang. Dient ein 
Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls angestrebten 
Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben. Diese kommt in Fällen 
mit ausschliesslicher Wohnnutzung zum Tragen (vgl. auch VGE 2020/411 
vom 18.8.2022 E. 3.3 und 3.5, wonach ein [entgeltliches] Garagenmitbenut-
zungsrecht in Form einer Dienstbarkeit zugunsten einer Drittperson dazu 
führt, dass das fragliche Grundstück nicht mehr persönlich und ausschliess-
lich zum Wohnzweck genutzt wird). Vor diesem Hintergrund kann es entge-


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gen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht darauf ankommen, dass die 
Administration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der GmbH nicht an ih-
rem Rechtsdomizil erfolgten. Der Eintrag des Domizils an der fraglichen Ad-
resse dient dennoch einem Geschäfts- und nicht dem Wohnzweck. Der Ein-
trag ist im Übrigen nicht als unbedeutend zu werten, selbst wenn es dem 
Beschwerdeführer im konkreten Fall so erscheinen mag. Das Rechtsdomizil 
ist die Adresse, unter der die Rechtseinheit an ihrem Sitz erreicht werden 
kann (Art. 2 Bst. b und Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 
17. Oktober 2007 [HRegV; SR 221.411]). Das impliziert, dass dort eine In-
frastruktur vorhanden ist, die ein «administratives Leistungsangebot» garan-
tiert, das namentlich die physische Entgegennahme von Urkunden und Mit-
teilungen aller Art durch eine natürliche Person umfasst (vgl. Meister-
hans/Gwelessiani, Praxiskommentar zur HRegV, 4. Aufl. 2021, Art. 117 
N. 496; Alexander Vogel, Kommentar HRegV, 2020, Art. 117 N. 14; 
Christian Champeaux, in Handkommentar HRegV, 2013, Art. 117 N. 11 f.; 
Praxismitteilung 2/15 des Eidgenössischen Amtes für das Handelsregister 
vom 30.11.2015 N. 6, einsehbar unter: , Rubrik 
«Praxismitteilungen»). Das Rechtsdomizil ist einer der wesentlichsten An-
knüpfungspunkte der Rechtseinheit in der schweizerischen Rechtsordnung 
(Alexander Vogel, a.a.O., Art. 117 N. 12). Dem Domizil kommt somit für die 
Rechtseinheit in jedem Fall insbesondere eine rechtliche Bedeutung zu. Die 
Gründe für den Eintrag der Wohnadresse des Beschwerdeführers als 
Rechtsdomizil spielen unter diesen Umständen keine Rolle.
3.4
Der systematischen Einordnung von Art. 11b HG im Gesetz bzw. der 
Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbstnut-
zung entnehmen. Jedenfalls spricht dieses Auslegungselement nicht dage-
gen, bei Eintragung der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdo-
mizil einer Gesellschaft den ausschliesslichen Wohnzweck zu verneinen.
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HG – angesichts seines relativ 
klaren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Mate-
rialien sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Ausle-
gungsaspekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck 
– so zu verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das Grundstück 
nicht persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt, wenn dieses 


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oder Teile davon – wenn auch in geringem Umfang – geschäftlichen Zwe-
cken dienen. An der Adresse des Grundstücks B.________ Gbbl. 
Nr. 1________ ist im Handelsregister das Domizil der C.________ GmbH 
eingetragen. Für die vom Beschwerdeführer geforderte «wirtschaftliche 
Betrachtung» (Beschwerde S. 2) belässt das Gesetz keinen Raum. Die 
Vorinstanz 
hat 
zu 
Recht 
erwogen, 
dass 
bereits 
aufgrund 
der 
Deckungsgleichheit der erworbenen Liegenschaft mit der (für die Nutzung 
durchaus relevanten) Rechtsdomiziladresse der Gesellschaft keine 
ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt. Vor diesem Hintergrund und 
angesichts der rechtlichen Bedeutung des Rechtsdomizils lässt sich der 
vorliegende Fall nicht mit der Situation unselbständig erwerbstätiger 
Personen vergleichen, die gelegentlich im Homeoffice arbeiten, weshalb der 
Beschwerdeführer aus seinem Hinweis auf diese Situation nichts zu seinen 
Gunsten ableiten kann. Wie in solchen Konstellationen die Voraussetzungen 
der nachträglichen Steuerbefreiung zu beurteilen wären, ist nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und braucht hier nicht 
entschieden zu werden. Sodann sind beim erwähnten Ergebnis die vom 
Beschwerdeführer (neu) eingereichten Beweismittel zum Ort der tatsächli-
chen Geschäftstätigkeit wie namentlich die mietvertraglichen Unterlagen 
(inkl. Kündigungsschreiben der [Unter-]Vermieterin vom 29.11.2019, in 
act. 1C) nicht von Bedeutung. Es kann daher offenbleiben, ob sie überhaupt 
berücksichtigt werden dürften (vgl. Beschwerdeantwort S. 1; Stellungnahme 
vom 23.1.2023 S. 1 f.). Immerhin ist festzuhalten, dass gestützt auf Art. 25 
VRPG neue Beweismittel vor Verwaltungsgericht grundsätzlich zu berück-
sichtigen sind (vgl. auch BVR 2021 S. 139 E. 2.3 betreffend nachträgliche 
Steuerbefreiung). Der von der Vorinstanz dagegen vorgebrachte Art. 17a 
Abs. 1 HG und das Urteil des Verwaltungsgerichts VGE 2020/106 vom 
26. Mai 2021 (vgl. Beschwerdeantwort S. 1) beziehen sich auf die Rechtzei-
tigkeit des Nachweises vor dem Grundbuchamt (vgl. E. 4.2), nicht aber auf 
ein allfälliges nachfolgendes Beschwerdeverfahren.
3.6
Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden 
grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. VGE 2020/106 vom 
26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf vier jüngst eingereichte, 
noch nicht abschliessend behandelte parlamentarische Vorstösse betreffend 
die 
nachträgliche 
Steuerbefreiung 
hinzuweisen 
(Geschäfts-Nrn. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.353U, 
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2022.RRGR.237, 2022.RRGR.416, 2022.RRGR.434, 2023.RRGR.111). 
Diese zeigen, dass Mitglieder des Grossen Rates Klärungs- und Anpas-
sungsbedarf sehen (vgl. auch die Debatte zur am 13.3.2023 mit 72 Ja- zu 62 
Nein-Stimmen angenommenen Motion 143-2022 [2022.RRGR.237], einseh-
bar unter: , Rubriken «Geschäfte/Geschäftssuche», sowie 
die ebd. abrufbare Vorstossantwort des Regierungsrats RRB 1271/2022 
vom 30.11.2022). Für die vorliegende Konstellation ist insbesondere die Mo-
tion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 (Geschäfts-Nr. 2022.RRGR.434) von 
Interesse: Mit Blick auf die Anwendung der Art. 11a f. HG in der Praxis wird 
beantragt, die Bestimmungen dahingehend zu ändern, dass eine vollum-
fängliche Steuerbefreiung auch dann gewährt wird, wenn nicht das ganze 
Grundeigentum ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck dient, sondern eine geschäftliche Nutzung oder eine Nutzung durch 
Drittpersonen vorliegt, solange «die private (ununterbrochene, persönliche 
und ausschliessliche) Nutzung des Erwerbers zu Wohnzwecken überwiegt». 
Demnach lässt sich – entgegen dem Beschwerdeführer – aus dem Vorstoss 
gerade nicht folgern, dass die aktuelle gesetzliche Regelung zu streng bzw. 
falsch auslegt wird, sondern vielmehr, dass für eine Ausweitung des Steuer-
befreiungstatbestands eine Gesetzesänderung notwendig ist. In diesem 
Sinn ist in der Motion denn auch festgehalten, dass im Rahmen der Revision 
festzulegen sei, «anhand welcher Grösse (z.B. Geschossflächen) der über-
wiegende Anteil zu definieren ist und ab welchem Prozentsatz ein Überwie-
gen anzunehmen ist». Die Justizbehörden dürfen diesen wesentlichen Ent-
scheiden nicht vorgreifen, dies würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitäts-
prinzip widersprechen. Die vorgeschlagene Gesetzesänderung erwiese sich 
mit anderen Worten als obsolet, wäre Art. 11b Abs. 1 HG in der aktuellen 
Fassung im vom Beschwerdeführer geltend gemachten Sinn zu verstehen.
4.
Zusammenfassend erfüllte der Beschwerdeführer die Voraussetzung, das 
erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 
Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht. Die Vorinstanz hat 
somit die Verfügung des Grundbuchamts, die Stundung aufzuheben und die 
Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zu beziehen, zu Recht be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.353U, 
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stätigt. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind 
keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 
und 3 VRPG).
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt …
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.