be_verwaltungsgericht · 100 2016 221 · 2018-01-03 · de

Grundstückgewinnsteuer 2014 (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 7. Juni 2016 - 100 15 361) | Vermögensgewinn

100.2016.221U publiziert in BVR 2018 S. 198
HAT/SBE/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 3. Januar 2018
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Streun
A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe
Beschwerdeführerin 
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern 
Beschwerdegegnerin 
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2014 (Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 7. Juni 2016; 100 15 361)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.221U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG (heute in Liquidation) erwarb am 22. Juli 2011 das 
Grundstück … Gbbl. Nr. 1________ zum Preis von Fr. 566'600.-- und liess 
darauf eine gewerbliche Baute erstellen. Mit Vertrag vom 2. Juli 2014 
verkaufte sie diese Liegenschaft für Fr. 3'544'767.55 an die B.________. 
Die Steuerverwaltung des Kantons Bern veranlagte die A.________ AG mit 
Verfügung vom 27. April 2015 für das Jahr 2014 auf einen steuerbaren 
Grundstückgewinn von Fr. 434'600.--, was unter Berücksichtigung eines 
Spekulationszuschlags von 35 % eine Steuerforderung von Fr. 208'316.60 
ergab. Die dagegen erhobene Einsprache wies sie am 16. Juli 2015 ab. 
B.
Hiergegen gelangte die A.________ AG am 15. August 2015 mit Rekurs an 
die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK), welche das 
Rechtsmittel am 7. Juni 2016 abwies.
C.
Am 13. Juli 2016 (bzw. mit fristgerecht verbesserter Eingabe vom 2.8.2016) 
hat die A.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie 
beantragt, 
der 
angefochtene 
Entscheid 
sei 
aufzuheben 
und 
die 
Grundstückgewinnsteuer ohne Spekulationszuschlag zu erheben.
Die StRK und die Steuerverwaltung schliessen mit Vernehmlassung vom 
7. September 2016 bzw. Beschwerdeantwort vom 8. November 2016 je auf 
Abweisung der Beschwerde.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.221U, 
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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). 
1.2
Seine Rechte als Partei selbständig vor den Behörden verfolgen 
und verteidigen kann gemäss Art. 11 Abs. 1 VRPG, wer nach dem Zivil-
recht handlungsfähig ist, was Rechtsfähigkeit voraussetzt. Der Umstand, 
dass die Beschwerdeführerin mit Beschluss der Generalversammlung vom 
30. Oktober 2015 aufgelöst worden ist und sich nun in Liquidation befindet 
(vgl. SHAB Nr. 216 vom 6.11.2015, Publ. 2466875), ändert an ihrer juristi-
schen Persönlichkeit nichts (Art. 739 Abs. 1 des Schweizerischen Obligati-
onenrechts [OR; SR 220], Art. 53 f. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
[ZGB; SR 210]). Solange sie im Handelsregister nicht gelöscht wurde, ist 
sie somit parteifähig und behält ihre Parteistellung (vgl. BGer 1C_47/2009 
vom 7.7.2009 E. 1, 1C_370/2012 vom 3.10.2012 E. 1; vgl. auch BVR 2004 
S. 164 E. 2.2 f.). Da die Beschwerdeführerin mit einem Verwaltungsrats-
mitglied bzw. einem Liquidator weiterhin über handlungsfähige Organe 
verfügt (Art. 54 ZGB; Art. 739 Abs. 2 OR; vgl. auch BGE 123 III 473 E. 4b), 
kommt ihr auch Prozessfähigkeit zu.
1.3
Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 
hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung 
(Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).


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2.
2.1
Gemäss Art. 128 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne aus der Ver-
äusserung eines Grundstücks oder von Teilen davon der Grundstück-
gewinnsteuer. Steuerpflichtig sind namentlich natürliche und juristische 
Personen, die ein Grundstück im Kanton Bern veräussern (Art. 126 Abs. 1 
Bst. a StG). Der steuerbare Grundstückgewinn bemisst sich dabei nach 
dem Unterschied zwischen den Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich 
Aufwendungen) und dem Erlös, unter Berücksichtigung des Besitzes-
dauerabzugs und der Verlustanrechnung (Art. 137 Abs. 1 und 2 StG; vgl. 
auch Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14]). 
2.2
Beträgt die Besitzesdauer weniger als fünf Jahre, erhöht sich die 
Steuer um einen Zuschlag (sog. Spekulationszuschlag; Art. 147 Abs. 1 
StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 5 StHG), wobei eine Besitzesdauer von unter 
einem Jahr zum maximalen Zuschlag von 70 % führt und bei einer 
Besitzesdauer zwischen vier und fünf Jahren der minimale Zuschlag von 
10 % anfällt. Nicht erhoben wird dieser Zuschlag gemäss Art. 147 Abs. 2 
StG dann, wenn das Grundstück im Zuge einer Erbschaftsliquidation 
veräussert wird (Bst. a), die verkaufende Person aus persönlichen Gründen 
zu einem Verkauf gezwungen war (Bst. b) oder wenn sie nachweist, dass 
Umstände vorliegen, die jede spekulative Absicht ausschliessen (Bst. c; 
weiterführend: Markus Langenegger, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], 
Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, 2011, Art. 147 N. 1 ff.).
2.3
Spekulationsabsicht kann als subjektives Tatbestandselement im 
Einzelfall nur schwer nachgewiesen werden. Aus diesem Grund knüpft 
Art. 147 StG für die Erhebung des Spekulationszuschlags an die Besitzes-
dauer an. Eine kurze Besitzesdauer begründet demnach eine (widerleg-
bare) Vermutung zugunsten einer Spekulationsabsicht, d.h. der Zielsetzung 
im Zeitpunkt des Erwerbs eines Grundstücks, mit diesem innert kurzer Frist 
einen Mehrwert zu realisieren (vgl. Markus Langenegger, a.a.O., Art. 147 
N. 2). Damit nach Art. 147 Abs. 2 Bst. c StG kein Zuschlag erhoben wird, 
ist der Nachweis zu erbringen, dass im Erwerbszeitpunkt die Absicht eines 
längerfristigen Eigentumserwerbs bestand. Diese Absicht muss objektivier-


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bar, naheliegend und vernünftig erscheinen und ihre Verwirklichung darf 
nicht wesentlich gefährdet scheinen. Die Befreiung vom Zuschlag entfällt 
bereits dann, wenn eine gewisse spekulative Nebenabsicht bestand (vgl. 
zum Ganzen BVR 1995 S. 395 E. 3 [StR 1996 S. 554]; VGE 2014/306 vom 
20.4.2015 E. 2.3 [bestätigt durch BGer 2C_463/2015 vom 20.4.2016]; 
2012/8/9 vom 5.10.2012 E. 6.2, 21777 vom 7.6.2004 E. 4.2; Markus 
Langenegger, a.a.O., Art. 147 N. 8).
3.
Strittig und zu klären ist vorliegend einzig, ob auf der für den Verkauf des 
Grundstücks 
der 
Beschwerdeführerin 
in 
… 
geschuldeten 
Grund-
stückgewinnsteuer ein Spekulationszuschlag zu erheben ist. 
3.1
Die Beschwerdeführerin erwarb dieses Grundstück am 22. Juli 2011 
zum Preis von Fr. 566'600.-- und liess darauf eine gewerbliche Baute er-
stellen, welche sie anschliessend mittels grundbuchlich gesichertem Miet-
vertrag für eine Dauer von 15 Jahren an die B.________ vermietete (vgl. 
Kaufvertrag vom 2.7.2014 Ziff. IV/5, act. 6A pag. 29). Am 2. Juli 2014 
verkaufte sie die Liegenschaft für Fr. 3'544'767.55 an die B.________. Im 
Zeitpunkt des Verkaufs hatte die Beschwerdeführerin die fragliche 
Liegenschaft somit während nicht ganz drei Jahren in ihrem Eigentum 
gehalten. Unstrittig ist, dass der Verkauf vor dem Hintergrund erfolgte, dass 
beim Alleinaktionär und einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin 
im Jahr 2013 eine schwere unheilbare Krankheit diagnostiziert worden war, 
an welcher dieser im Dezember 2014 verstorben ist. Noch zu Lebzeiten 
brachte dieser sein in verschiedenen (aktiven) Immobiliengesellschaften 
gebundenes 
Vermögen 
in 
liquide 
Form, 
wobei 
er 
bei 
einigen 
Gesellschaften direkt die daran gehaltenen Aktien veräusserte (vgl. Vertrag 
vom 4.12.2013 über den Verkauf der C.________ AG, act. 6A pag. 23-18 
und Schreiben des Rechtsvertreters des Alleinaktionärs vom 29.8.2013, 
act. 6A 
pag. 11-8). 
Bei 
anderen 
Gesellschaften 
– 
darunter 
die 
Beschwerdeführerin – verkaufte er die Liegenschaften und stellte die Ge-
schäftstätigkeit ein (vgl. Schreiben des Rechtsvertreters des Willensvoll-
streckers vom 8.10.2015, act. 6A pag. 68-67). Strittig ist, ob vorliegend in-


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folge der dargelegten Umstände von der Erhebung des Spekulations-
zuschlags abgesehen werden kann.
3.2
Die StRK hat dies verneint, weil einerseits als persönliche Gründe 
zur Nichterhebung des Spekulationszuschlags (Art. 147 Abs. 2 Bst. b StG) 
nur solche berücksichtigt würden, die bei der veräussernden Person selber 
vorlägen. Persönliche Gründe des Aktionärs könnten der Gesellschaft – da 
es sich bei Aktionär und Gesellschaft je um eigenständige Rechtssubjekte 
handle – nicht zugerechnet werden. Andererseits habe die Beschwerde-
führerin nicht nachzuweisen vermocht, dass ihr jegliche spekulative Absicht 
abgegangen sei. Zwar habe die Beschwerdeführerin dargetan, dass ihre 
(Haupt-)Absicht als typisches Immobilienunternehmen darauf ausgerichtet 
gewesen sei, die in ihrem Eigentum stehende Immobilie für längere Zeit zu 
halten, jedoch könne eine spekulative Nebenabsicht nicht ausgeschlossen 
werden, weshalb auch Art. 147 Abs. 2 Bst. c StG nicht greife. – Die Be-
schwerdeführerin bringt dagegen vor, dass mit der Absicht eines länger-
fristigen Eigentumserwerbs ein subjektives Element zu beurteilen sei, wo-
bei in ihrem Fall diese Absicht faktisch von ein und derselben Person 
gebildet werde, nämlich vom (Allein-)Aktionär und zugleich einzigen Ver-
waltungsrat als Organ der Gesellschaft in Personalunion. Deshalb seien bei 
der Beurteilung der Spekulationsabsicht die persönlichen Gründe des 
Aktionärs für den Zwangsverkauf zu berücksichtigen. Weiter ergebe sich 
aus der Gleichstellung von zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Hand-
änderung für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer, dass hinsichtlich 
der Befreiung vom Spekulationszuschlag in beiden Fällen die gleichen 
Voraussetzungen zu gelten hätten. 
3.3
Gegenstand der Grundstückgewinnsteuer bilden die Gewinne aus 
der Veräusserung von Grundstücken, was vorab zivilrechtliche Hand-
änderungen erfasst (vgl. Art. 128 Abs. 1 i.V.m. Art. 130 Abs. 1 StG). Um 
Umgehungen zu verhindern, sieht das Gesetz mehrere Ergänzungstat-
bestände vor, darunter die wirtschaftlichen Handänderungen gemäss 
Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG, wobei die Übertragung von Beteiligungsrechten 
an 
Immobiliengesellschaften 
als 
solche 
qualifiziert 
wird 
(vgl. 
BGer 2C_1044/2014 vom 26.11.2015, in StR 71/2016 S. 226 E. 2.1, 
2C_138/2014 vom 12.12.2014, in ASA 83 S. 608 E. 2.2.1). Ob sich aus 


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dieser gesetzlichen Gleichstellung von wirtschaftlicher und zivilrechtlicher 
Handänderung hinsichtlich der vorliegend zu klärenden Frage etwas ab-
leiten lässt, erscheint fraglich: Mit der steuerlichen Anknüpfung an wirt-
schaftliche Vorgänge – wie den Verkauf einer Aktiengesamtheit oder -
mehrheit – soll die (korrekte) grundstückgewinnsteuerliche Erfassung der 
resultierenden Gewinne sichergestellt werden (vgl. Marlene Kobierski, Der 
Durchgriff im Gesellschafts- und Steuerrecht, 2012, S. 147 f.). Dass die 
steuerliche Erfassung (auch) von Ergänzungstatbeständen umgekehrt eine 
wirtschaftliche Betrachtungsweise bei der Besteuerung zivilrechtlicher Ver-
äusserungen zufolge haben müsste, liegt nicht auf der Hand (vgl. zur 
Handänderungssteuer BGer 2C_20/2012 vom 24.4.2012, in StR 2012 
S. 517 E. 3), zumal gerade nicht die Besteuerung des Anteilsinhabers, 
sondern jene der Gesellschaft in Frage steht. Dabei fragt sich, ob bzw. in-
wiefern persönliche Gründe beim Alleinaktionär – wie sie vorliegend durch 
die Steuerverwaltung anerkannt wurden – bei einer Handänderung auf 
Stufe der Aktiengesellschaft zu berücksichtigen sind. Damit steht, wie die 
Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, nicht eine Vermischung von Ge-
sellschaft und Anteilsinhaber im Vordergrund (vgl. dazu etwa BGE 136 I 65 
E. 5.4 mit weiteren Hinweisen), sondern ist zu entscheiden, ob und inwie-
fern Eigenschaften oder innere Tatbestände der für die juristische Person 
handelnden bzw. an ihr beteiligten Personen dieser zuzurechnen sind. Eine 
solche Zurechnung wird in Rechtsprechung und Literatur, soweit sie sich 
nicht geradezu aufdrängt, nur mit Zurückhaltung angenommen (vgl. zum 
Ganzen Peter Jung, in Zürcher Kommentar, 2016, Art. 620 OR N. 235 ff.). 
Weiter ist zwar richtig, dass die Willensbildung einer Gesellschaft deren 
Organen obliegt. Weil aber das Vorliegen einer spekulativen Absicht nach 
objektivierten Gesichtspunkten zu beurteilen ist (vgl. vorne E. 2.3), sind für 
die Frage ob eine solche bei der Gesellschaft gegeben ist, die Beweg-
gründe der sie beherrschenden (natürlichen) Person nur bedingt mass-
gebend. Wie es sich damit letztlich verhält, kann indes – mit Blick auf die 
nachfolgende Erwägung – offenbleiben.
3.4
Damit im Sinn von Art. 147 Abs. 2 Bst. c StG jegliche Spekulations-
absicht fehlt, muss sich aus den gesamten Umständen des konkreten Ein-
zelfalls die Absicht der steuerpflichtigen Person ergeben, das Grundstück 
über längere Zeit im Eigentum zu halten. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.221U, 
Seite 8
3.4.1
Hinwiese auf eine entsprechende Absicht können sich in erster Linie 
aus den Verhältnissen im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks ergeben, 
aber auch in den Umständen von dessen Verkauf begründet liegen. Dabei 
stellt die Rechtsprechung an die Beweggründe für eine verfrühte Veräusse-
rung keine besonders hohen Anforderungen und verlangt insbesondere 
nicht, dass ein «Zwang» im Sinn von Art. 147 Abs. 2 Bst. b StG zum Ver-
kauf geführt hat. So hat das Verwaltungsgericht das Vorliegen von Um-
ständen, die jede spekulative Absicht ausschliessen, etwa bejaht bei der 
Veräusserung des Eigenheims einer Familie infolge Auseinandersetzungen 
mit dem Nachbarn, der sich am Lärm der Kinder gestört hatte (BVR 1995 
S. 395 [StR 1996 S. 554] E. 3). Gleich beurteilte es den Entscheid, eine 
beabsichtigte Überbauung des bei der Scheidung übernommenen Grund-
stücks wegen finanzieller Bedenken nicht zu verwirklichen (VGE 19419 
vom 31.8.1995 E. 4). Eine Spekulationsabsicht schloss es ferner aus beim 
Tausch eines Überbaurechts (für eine Autoeinstellhalle) gegen – vertraglich 
als gleichwertig bezeichnete – Miteigentumsanteile am Nachbarsgrund-
stück mit Benutzungsrecht an zwei Einstellhallenplätzen (VGE 2012/8/9 
vom 5.10.2012). Schliesslich verneinte das Verwaltungsgericht eine spe-
kulative Absicht bei der Übernahme von Miteigentumsanteilen zur Verhin-
derung einer Zwangsverwertung mit späterer Veräusserung der Liegen-
schaft 
zur 
Wiederherstellung 
der 
betriebsnotwendigen 
Liquidität 
(VGE 21777 vom 7.6.2004 E. 4.3.2). Demgegenüber hat es eine Spekulati-
onsabsicht bejaht bei der Übernahme von Miteigentumsanteilen zum 
Zweck, mit einem anschliessenden Verkauf des gesamten Grundstücks 
einen guten Preis zu erzielen (VGE 118974 vom 17.11.1993 E. 3b).
3.4.2
Die Beschwerdeführerin bezweckt laut Handelsregistereintrag den 
Erwerb, die Veräusserung und Verwaltung von Immobilien. Ihre Aktiven 
umfassten im Wesentlichen bloss die nunmehr verkaufte (im Anlage-
vermögen bilanzierte) Liegenschaft und ihre Erträge bestanden grössten-
teils aus den von dieser stammenden Mietzinseinnahmen (vgl. Bilanz und 
Erfolgsrechnung per 31.12.2013, act. 6A pag. 17-13). Abgesehen vom ur-
sprünglichen Kauf des streitbetroffenen Grundstücks nahm die Beschwer-
deführerin während ihrer Geschäftstätigkeit keine Immobilienkäufe oder -
verkäufe vor. Ihre gesamte operative Tätigkeit bestand somit in der Ver-
waltung ihres einzigen Anlageobjekts, was auf eine langfristig angelegte 


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Geschäftsstrategie und damit die Absicht des längerfristigen Eigentums-
erwerbs schliessen lässt. Für eine solche spricht auch das langjährige und 
grundbuchlich gesicherte Mietverhältnis, selbst wenn dieses vornehmlich 
den Interessen der Mieterschaft gedient haben mag. Auch die Umstände 
des Verkaufs der Liegenschaft legen den Schluss nahe, dass keinerlei 
spekulative (Neben-)Absichten verfolgt wurden. Der Verkauf erfolgte wie 
die Veräusserung sämtlicher Schwestergesellschaften der Beschwerde-
führerin bzw. der diesen gehörenden Liegenschaften vor dem Hintergrund 
eines für die Beschwerdeführerin weder vorhersehbaren noch beeinfluss-
baren äusseren Umstandes, nämlich der Erkrankung des Alleinaktionärs. 
Damit ist der vorliegende Sachverhalt nicht mit einem auf die Erzielung 
eines raschen Mehrwerts ausgerichteten Spekulationsfall vergleichbar und 
können der Beschwerdeführerin mit Blick auf die gesamten Umstände auch 
keine spekulativen (Neben-)Absichten unterstellt werden. Der Befreiungs-
tatbestand von Art. 147 Abs. 2 Bst. c StG ist damit erfüllt und es ist von der 
Erhebung eines Spekulationszuschlags abzusehen.
3.5
Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und der angefoch-
tene Entscheid der Steuerrekurskommission vom 7. Juni 2016 ist aufzu-
heben. Die Sache ist zur neuen Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 
ohne Spekulationszugschlag an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 
4. 
4.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind für das Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht keine Kosten zu erheben (vgl. Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (vgl. 
Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 VRPG).
4.2
Für das Verfahren vor der StRK sind ebenfalls keine Kosten zu er-
heben (Art. 200 Abs. 1 sowie Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 2 VRPG). 
Indes hat die vor der Vorinstanz berufsmässig vertretene Beschwerde-
führerin zulasten des Kantons Bern einen Anspruch auf Ausrichtung einer 
Parteientschädigung (Art. 200 Abs. 4 StG). Weil der StRK bezüglich der 
Höhe dieser Entschädigung ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.221U, 
Seite 10
ist die Sache zu deren Festsetzung praxisgemäss (vorab) an die Vor-
instanz zurückzuweisen (BVR 2006 S. 440 E. 6.3.4).
5.
Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Bundesgesetzes 
vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) als Zwi-
schenentscheide, die nur unter den (zusätzlichen) Voraussetzungen von 
Art. 93 Abs. 1 BGG mit dem in der Hauptsache offenstehenden Rechts-
mittel selbständig angefochten werden können. Da die Rückweisung an die 
Steuerverwaltung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung der Anordnun-
gen des Verwaltungsgerichts dient, dürfte es sich vorliegend jedoch um 
einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG handeln (vgl. BGE 140 V 321 
E. 3.2 mit Hinweisen; BVR 2017 S. 205 E. 1.4).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 7. Juni 2016 aufgehoben und die 
Sache zu neuer Veranlagung ohne Spekulationszuschlag an die Steuer-
verwaltung zurückgewiesen. 
2. Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht werden weder Ver-
fahrenskosten erhoben noch Parteikosten gesprochen.
3. Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission werden keine Ver-
fahrenskosten erhoben. 
4. Zur Festsetzung der Höhe der Parteientschädigung im Verfahren vor der 
Steuerrekurskommission wird die Sache vorab an die Vorinstanz zu-
rückgewiesen. Die Akten sind anschliessend an die Steuerverwaltung 
des Kantons Bern weiterzuleiten.


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5. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. BGG geführt werden.