be_verwaltungsgericht · 100 2023 292 · 2025-01-14 · de
2er-Kammer des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern


100.2023.292U
SEH/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 14. Januar 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, a.o. Verwaltungsrichter Seiler
Gerichtsschreiber Grossrieder
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Baugemeinschaft D.________, bestehend aus:
1. B.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
2. C.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe,
p.A. B.________ AG, p.A. …
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …
Beschwerdegegnerinnen
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 2
sowie
Einwohnergemeinde Spiez
Baubewilligungsbehörde, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez
betreffend Baubewilligung; Abbruch bestehender Gebäude und Neubau
von vier Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und
Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 29. September 2023;
BVD 110/2022/17)
Prozessgeschichte:
A.
Die Baugemeinschaft D.________, bestehend aus der B.________ AG und
der C.________ AG, reichte am 20. Juli 2018 bei der Einwohnergemeinde
(EG) Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch der Gebäude
Nrn. 1________ und 2________ sowie den Neubau von vier Mehrfamilien-
häusern mit 17 Wohnungen und einer Einstellhalle mit 19 Parkplätzen auf
der
Parzelle
Spiez
Gbbl. Nr. 3________,
Mischzone
MZ
2,
E.________strasse 1________, F.________. Mit Schreiben vom 10. August
2018 gab die Gemeinde der Gesuchstellerin Gelegenheit zur Verbesserung
des Baugesuchs. Am 12. Januar 2021 gingen die verbesserten Unterlagen
ein, worauf die Gemeinde das Verfahren fortsetzte und die Publikation des
Baugesuchs veranlasste. Gegen das Vorhaben erhob unter anderen
A.________, Eigentümerin der dem Baugrundstück direkt benachbarten Pa-
rzelle Spiez Gbbl. Nr. 5________, Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom
22. Dezember 2021 erteilte die EG Spiez die Baubewilligung.

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B.
A.________ erhob dagegen Beschwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion
des Kantons Bern (BVD). Sie beantragte, der Gesamtentscheid sei aufzuhe-
ben und es sei dem Bauvorhaben die Bewilligung zu verweigern (Bauab-
schlag), eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorin-
stanz zurückzuweisen. Die BVD traf verschiedene Instruktionsmassnahmen.
Insbesondere gab sie mit Verfügung vom 24. Oktober 2022 der Bauherr-
schaft Gelegenheit, einen revidierten Plan «Grundriss UG/Einstellhalle» ein-
zureichen, was diese am 9. November 2022 tat.
Mit Entscheid vom 29. September 2023 hiess die BVD die Beschwerde, so-
weit sie nicht (durch die Projektänderung vom 9. November 2022) gegen-
standslos geworden war, teilweise gut und ergänzte den Gesamtentscheid
wie folgt: «Der Dienstbarkeitsvertrag vom 21. Juni 2022 betreffend Wegrecht
(inkl. Freihaltung der Sichtberme) (Urschrift Nr. 10821) muss vor Baubeginn
im Grundbuch zur Eintragung angemeldet sein (Tagebucheintrag)». In ei-
nem untergeordneten Punkt änderte sie den Entscheid sodann von Amtes
wegen ab. Im Übrigen bestätigte die BVD den Gesamtentscheid der Ge-
meinde Spiez vom 22. Dezember 2021 und wies die Beschwerde ab, soweit
sie darauf eintrat.
C.
A.________ hat am 1. November 2023 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt erhoben mit dem Antrag, der Entscheid der BVD sei aufzuheben und es
sei für das Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen, eventuell sei die An-
gelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Baugemeinschaft D.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom
5. Dezember 2023, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVD beantragt mit
Vernehmlassung vom 16. November 2023 unter Verweisung auf den ange-
fochtenen Entscheid Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Spiez ver-
zichtet auf eine Stellungnahme. Die Eingaben wurden den Beteiligten wech-
selseitig zugestellt. Diese haben sich nicht mehr geäussert.

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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist als Eigentümerin einer dem Baugrundstück unmittelbar be-
nachbarten Parzelle mit Wohnhaus durch den angefochtenen Entscheid be-
sonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung
oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2
des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen
über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs und des Verbots des überspitzten Formalismus in Bezug auf die Ab-
bruchbewilligung.
2.1
Der Gesamtentscheid der EG Spiez enthielt nebst der Baubewilli-
gung für den Neubau auch die Abbruchbewilligung für die Gebäude Nrn.
1________ und 2________. Die Beschwerdeführerin stellte in ihrer Be-
schwerde vom 24. Januar 2022 an die BVD den Antrag, «der Gesamtbau-
entscheid […] vom 22. Dezember 2021 […] sei aufzuheben». Die BVD hat
in ihrem Entscheid erwogen, die Beschwerdeführerin begründe mit keinem
Wort, warum die Abbruchbewilligung für die Gebäude Nrn. 1________ und
2________ zu Unrecht erteilt worden sein soll. Insoweit seien die Begrün-
dungsanforderungen nicht erfüllt und sei nicht auf die Beschwerde einzutre-
ten (angefochtener Entscheid E. 1c). Im Dispositiv wies sie die Beschwerde

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(im Wesentlichen) ab, «soweit darauf eingetreten werden kann» (vorne
Bst. B).
2.2
Die Baubeschwerde an die BVD ist zu begründen (Art. 67 i.V.m.
Art. 32 Abs. 2 VRPG; Art. 40 Abs. 1 BauG). Die Begründung muss sich we-
nigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid auseinander-
setzen und sinngemäss darauf schliessen lassen, weshalb dieser unrichtig
sein soll (Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 22). Werden mehrere Begehren gestellt,
muss jedes Begehren begründet werden. Auf nicht begründete Anträge ist
nicht einzutreten (Michel Daum, a.a.O., Art. 32 N. 26). Analoges gilt auch,
wenn mit einem (umfassenden) Rechtsbegehren mehrere selbständig beur-
teilbare Anordnungen angefochten werden.
2.3
Das von der Beschwerdeführerin bei der BVD gestellte Rechtsbegeh-
ren, der Gesamtbauentscheid sei aufzuheben, umfasste auch die in diesem
Gesamtentscheid enthaltene Abbruchbewilligung. Umstritten ist aber, ob
auch diesbezüglich eine hinreichende Begründung vorlag.
2.3.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, aus den vorinstanzlich vor-
gebrachten Rügen ergebe sich zweifelsfrei, dass bereits der Abbruch insbe-
sondere des bestehenden Gebäudes Nr. 29 einen erheblichen Einfluss auf
das unmittelbar daran angrenzende und betreffend Bedachung sogar als
faktisch zusammengebaut anzusehende Wohnhaus der Beschwerdeführe-
rin habe. Das zeige sich namentlich daran, dass das Wohnhaus der Be-
schwerdeführerin aufgrund seines hohen Alters (Baute aus dem 17. Jahr-
hundert) kein Fundament aufweise und es durch den Abbruch des Gebäudes
Nr. 29 auf der südöstlichen Fassade neu jeglichen Witterungseinflüssen
schutzlos ausgeliefert wäre, ohne dass hierfür im Rahmen des kommunalen
Gesamtentscheids Bedingungen oder Auflagen verfügt worden wären.
2.3.2
In der Beschwerde vom 24. Januar 2022 (S. 4) hatte die Beschwer-
deführerin vorgebracht, Gegenstand der Beschwerde seien im Wesentlichen
die Fragen des Ortsbildschutzes, der Grenz- und Gebäudeabstände (auch
mit Blick auf die besondere Nähe zwischen ihrem Wohnhaus und dem pro-
jektierten Gebäude B), der statischen Instabilität betreffend die gross dimen-
sionierten Aushubarbeiten für die Einstellhalle in unmittelbarer Nähe zu alten

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Gebäuden, der Lärmimmissionen und der Erschliessung und Verkehrssi-
cherheit. Sodann rügte sie (S. 12 ff.) eine unvollständige Ermittlung des
rechtserheblichen Sachverhalts betreffend die geologische und hydrologi-
sche Situation. Das von ihr bewohnte Haus stehe fast unmittelbar an bzw.
auf der gemeinsamen March und weise kein Fundament auf, sondern stehe
auf einer lockeren Bruchsteinmauer, zudem in Hanglage. Sie wies auf die
Instabilität des Baugrunds und die Einsturzgefahr ihrer Liegenschaft hin und
rügte, dass die Baubewilligungsbehörde die Problematik der Einsturzgefahr
auf eine privatrechtliche Ebene gestellt habe; richtigerweise hätten im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Abklärungen erfolgen
müssen. Ohne geologisches Gutachten, das sich zu den Gefahren betref-
fend Einstürzen oder Absenkungen der benachbarten Liegenschaft äussert,
hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen. Analoges gelte für die
Frage der hydrologischen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die umlie-
genden Parzellen. Aufgrund der extensiven Befestigung der Baugesuchspa-
rzelle (Zubetonierung mit grossflächiger Autoeinstellhalle, vier gross dimen-
sionierten Baukörpern und diversen Erschliessungsanlagen) verstärke sich
die Wasserabflussentwicklung zulasten der benachbarten Parzelle.
2.3.3
Alle diese Vorbringen betreffen nicht den Abbruch der bestehenden
Gebäude, sondern die Erstellung der neuen. Insbesondere standen auch die
Bedenken betreffend statische Instabilität im Zusammenhang mit den gross
dimensionierten Aushubarbeiten für die Einstellhalle. In der Beschwerde
wurde zwar in verschiedenen Zusammenhängen darauf hingewiesen, dass
das Haus der Beschwerdeführerin direkt an der gemeinsamen Grundstück-
grenze steht. Hingegen wurde nicht thematisiert, dass es durch den blossen
Abbruch der bestehenden Häuser beeinträchtigt werden könnte. Insbeson-
dere wurde nicht vorgebracht, dass es dadurch neu jeglichen Witterungsein-
flüssen schutzlos ausgeliefert wäre. Die BVD hat daher mit Recht erwogen,
dass in Bezug auf den Abbruch keine rechtsgenügliche Beschwerdebegrün-
dung vorliege, zumal diese Frage entgegen der Auffassung der Beschwer-
deführerin durchaus selbständig beurteilbar ist. Zwischen den Bewilligungen
für den Abbruch und den Neubau mag faktisch ein Zusammenhang beste-
hen, nicht aber in rechtlicher Hinsicht. Die Bedenken bezüglich der geologi-
schen und hydrologischen Probleme hat die BVD im Zusammenhang mit der

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materiellen Beurteilung des Neubaus eingehend behandelt (angefochtener
Entscheid E. 9 und 10; dazu hinten E. 6 ff.).
2.4
Eine Gehörsverletzung oder ein überspitzter Formalismus liegt nicht
vor.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt sodann eine Gehörsverletzung durch die Vor-
instanz und Willkür in der Würdigung einer Gehörsverletzung im Baubewilli-
gungsverfahren.
3.1
Bereits vor der Einreichung des Baugesuchs hatte die Bauherrschaft
an zwei Sitzungen vom 9. November 2017 und 15. Februar 2018 das Bau-
projekt der Fachberatung Gestaltung der EG Spiez präsentiert, worauf die
Fachberatung über das Projekt diskutierte und mit Schreiben vom 4. Dezem-
ber 2017 bzw. 20. März 2018 die Bauherrschaft über das Ergebnis infor-
mierte. Aufgrund dieser Stellungnahmen überarbeitete die Bauherrschaft
das Projekt und reichte schliesslich am 20. Juli 2018 das Baugesuch ein. In
den Auflageakten war der Bericht der Fachberatung vom 20. März 2018 ent-
halten, aber nicht derjenige vom 4. Dezember 2017. In der Beschwerde an
die BVD hatte die Beschwerdeführerin gerügt, dass diese im Vorfeld der Ein-
reichung des Baugesuchs erstellten Unterlagen zumindest nicht vollständig
Teil der Auflageakten gewesen seien, und beantragte Edition der Akten be-
treffend informelle oder formelle Voranfragen. Die BVD setzte mit Verfügung
vom 27. Januar 2022 (Akten BVD pag. 51) der Gemeinde Frist zur Einrei-
chung einer Stellungnahme und forderte sie zugleich auf, die vollständigen
Vorakten einzureichen. Am 25. Februar 2022 nahm die Gemeinde Stellung
zur Beschwerde (pag. 66) und reichte zugleich die Vorakten ein, insbeson-
dere betreffend die Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung (Akten
Gemeinde act. 1-11). Diese wurden am 10. Mai 2022 dem Rechtsvertreter
der Beschwerdeführerin zur Einsichtnahme zugestellt (Akten BVD 4A
pag. 71).
3.2
In ihrem Beschwerdeentscheid hat die BVD erwogen, die Gemeinde
habe den Beurteilungsbericht vom 4. Dezember 2017 als nicht entscheidwe-

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sentlich erachtet, weshalb er sich nicht in den Auflageakten befunden habe.
Sie habe sich im Bauentscheid auch nicht auf diesen Bericht gestützt. Zudem
sei dieser Bericht in dem in den Auflageakten befindlichen Bericht vom
20. März 2018 erwähnt gewesen, so dass die Beschwerdeführerin bereits im
Baubewilligungsverfahren die Möglichkeit gehabt hätte, Einsicht in diesen
Bericht zu verlangen, was sie aber erst im Beschwerdeverfahren getan habe.
Eine Gehörsverletzung liege daher nicht vor (angefochtener Entscheid
E. 2c).
3.3
Die Beschwerdeführerin erblickt darin eine Gehörsverletzung: Den
Parteien sei im Rahmen ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör stets von
Amtes wegen die volle Akteneinsicht zu gewähren. Dies gelte umso mehr,
als der damaligen Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin während des
laufenden Baubewilligungsverfahrens nicht bekannt sein konnte, dass sich
die Gemeinde in ihrem Gesamtentscheid gerade auf jene dannzumal nicht
in den amtlichen Akten befindlichen Aktennotizen berufen würde, um die be-
strittene Ortbildverträglichkeit zu bejahen.
3.4
Es trifft zu, dass im Bericht vom 20. März 2018 (der unbestritten Teil
der Auflageakten war) die frühere Beurteilung vom 9. November 2017 und
der Bericht vom 4. Dezember 2017 erwähnt wurden. Die Beschwerdeführe-
rin hätte somit die Möglichkeit gehabt, Einsicht in diese Unterlagen zu ver-
langen. Sodann stützt sich die Gemeinde entgegen der Darstellung der Be-
schwerdeführerin in ihrem Gesamtentscheid (Akten BVD 4A pag. 25) nicht
auf diese nicht in den Auflageakten befindlichen Unterlagen, um die Ortsbild-
verträglichkeit zu bejahen. Sie weist bloss darauf hin, dass die Fachberatung
das Projekt am 9. November 2017 beurteilt und zur Neukonzipierung zurück-
gewiesen habe (Ziff. 3.7.1). Die positive Beurteilung des schliesslich einge-
reichten Projekts wird hingegen nicht mit diesem Bericht begründet. Dieser
war somit für den Gesamtentscheid nicht entscheiderheblich und es ist frag-
lich, ob eine Gehörsverletzung darin liegt, dass er nicht in den Auflageakten
enthalten war. Selbst wenn dies zu bejahen sein sollte, ist der Mangel so
gering, dass er im Beschwerdeverfahren vor der BVD, welche über volle Ko-
gnition verfügt (Art. 66 VRPG; Art. 40 Abs. 3 BauG), ohne weiteres geheilt
werden konnte. Eine Berücksichtigung des (allfälligen) Verfahrensmangels
im Kostenpunkt war bei dieser Sachlage nicht geboten.

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4.
Die Beschwerdeführerin rügt Willkür und falsche Rechtsanwendung in Sa-
chen Ausstandsregeln.
4.1
Projektverfasserin des streitigen Bauprojekts ist die G.________ AG,
deren Verwaltungsratspräsident H.________ ist. Dieser ist zugleich eines
von fünf Mitgliedern der Fachberatung Gestaltung der Gemeinde Spiez. Die
Beschwerdeführerin hatte daher in der Beschwerde an die BVD beantragt
(S. 8), den Fachbericht vom 18. Februar 2018 (richtig wohl: Bericht vom
20.3.2018, im Nachgang zur Sitzung der Fachberatung vom 15.2.2018) aus
den Akten zu weisen und eine neue Begutachtung durch eine unabhängige
Fachbehörde anzuordnen, weil zumindest der Anschein der Befangenheit
der Fachberatung Gestaltung bestehe.
4.2
Die BVD hat erwogen, die Ausstandspflicht betreffe nicht ganze
Behörden, sondern nur einzelne Mitglieder. Ein Ablehnungsgesuch gegen
H.________ hätte schon im Einspracheverfahren gestellt werden können
und sei daher im Rechtsmittelverfahren verspätet. Im Übrigen lasse sich dem
Auszug aus der Aktennotiz der Sitzung der Fachberatung Gestaltung vom
15. Februar 2018 entnehmen, dass H.________ bei der Präsentation und
Beratung des streitbetroffenen Projekts nicht anwesend gewesen sei: Die
Sitzung habe um 14.15 Uhr begonnen, die Machbarkeitsstudie sei ab
14.20 Uhr behandelt worden. H.________ habe ausweislich der Aktennotiz
erst ab 15.10 Uhr an der Sitzung teilgenommen. Selbst wenn die Rüge be-
treffend Ausstandspflicht nicht verspätet wäre, wäre sie unbegründet (ange-
fochtener Entscheid E. 5b und c).
4.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei für sie nicht ohne wei-
teres erkennbar gewesen, dass der Verwaltungsratspräsident der Projekt-
verfasserin identisch ist mit dem Mitglied der Fachberatung. Das erst im Be-
schwerdeverfahren gestellte Ausstandsgesuch sei daher nicht verspätet ge-
wesen. Aus der Aktennotiz ergebe sich zudem nicht, dass das streitige Pro-
jekt ab der Ankunft von H.________ nicht mehr beraten worden sei. Unter
diesen Umständen habe die Fachbehörde Gestaltung infolge des nicht zu
entkräftenden Anscheins der Befangenheit eines ihrer damaligen Mitglieder
eine korrumpierte Beurteilung abgegeben, so dass eine neue Beurteilung

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durch eine unabhängige Fachbehörde notwendig sei. Sie stellt den Bewei-
santrag auf Anordnung eines Gutachtens durch die Kommission zur Pflege
der Orts- und Landschaftsbilder (OLK).
4.4
Aus dem Vergleich zwischen dem Behördenverzeichnis der EG
Spiez und dem Handelsregister war erkennbar, dass das Mitglied der Fach-
beratung Gestaltung und der Verwaltungsratspräsident der Projektverfasse-
rin den gleichen Namen und Vornamen und den gleichen Wohnort haben.
Es ist jedoch fraglich, ob für die Beschwerdeführerin bzw. ihre Rechtsvertre-
tung hinreichender Anlass bestand, im Handelsregister nachzuforschen,
auch wenn der Name der Projektverfasserin (G.________ AG) aus dem Bau-
gesuch ersichtlich war, handelt es sich doch nicht um einen seltenen Famili-
ennamen. Hingegen ergibt sich aus der Aktennotiz der Sitzung vom 15. Fe-
bruar 2018 (Akten Gemeinde 4B act. 2), dass das streitige Bauprojekt das
erste Traktandum der um 14.15 Uhr beginnenden Sitzung war und dass
H.________ erst ab 15.10 Uhr an der Sitzung teilnahm. Für das erste Trak-
tandum war als Gast I.________ von der G.________ AG aufgeführt,
während für das nächste Traktandum ein anderes Architekturbüro ab
«15.20 Uhr» als Gast aufgeführt ist. Aus diesem Ablauf ist erkennbar, dass
sich die Fachberatung und H.________ der Ausstandspflicht bewusst waren
und diese respektierten. Wenn die Beschwerdeführerin vorbringt, die Akten-
notiz lasse keinen Schluss zu, dass das Projekt der Beschwerdegegnerinnen
nach der Ankunft von H.________ nicht mehr beraten wurde, ist dies rein
spekulativ. Das Projekt wurde sodann an der weiteren Sitzung der Fachbe-
ratung Gestaltung vom 9. August 2018 beraten (Akten Gemeinde 4B act. 3),
welche von 14.15 Uhr bis 16.45 Uhr dauerte, wobei H.________ bis
16.30 Uhr anwesend war. Die Aktennotiz der Sitzung liegt zwar nur auszugs-
weise in den Akten und es ist nicht der ganze Verlauf erkennbar. Aber es
ergibt sich aus der Liste der eingeladenen Gäste, dass per 14.20 und 15.20
Uhr Gäste für zwei andere Bauprojekte anwesend waren, während das hier
streitige Projekt am Schluss der Sitzung beraten wurde («Seite 6 von 7» der
Aktennotiz). Auch daraus ergeben sich keine konkreten Hinweise, dass
H.________ die Ausstandspflicht verletzt haben könnte.
4.5
Unter diesen Umständen besteht kein Anlass, die Beurteilung der
Fachberatung Gestaltung wegen Verletzung der Ausstandspflicht aus den

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Akten zu weisen. Auf eine erneute Beurteilung durch die OLK kann ebenfalls
verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
5.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, unabhängig von der Ausstandsfrage
sei die Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit willkürlich.
5.1
Das Bauprojekt befindet sich gemäss Zonenplan 2 der EG Spiez zum
grösseren
Teil
im
Ortsbilderhaltungsgebiet
(Schutzgebiet
nach
Art. 86 BauG). Die Fachberatung Gestaltung hatte in ihrer Beurteilung vom
20. März 2018 unter dem Punkt «Architektur/Materialisierung/Farbe» ausge-
führt (Akten Gemeinde 4B act. 2): «Die Materialisierung wird sehr wichtig
sein. Auf den Referenzbildern ist u.a. auch eine ortstypische Asymmetrie in
den Fassaden zu erkennen (Trennung Ökonomie und Wohnbereich). Die
Weiterarbeit in diesem Thema wird unterstützt.» Unter «Weiteres Vorgehen»
wurde erwähnt: «Möglichst vor Einreichung des Baugesuchs sind die Fassa-
denpläne der Fachberatung Gestaltung zur abschliessenden Beurteilung zu
unterbreiten». Der Gesamtentscheid (Ziff. 3.7.1) weist auf diese Beurteilung
hin und erwägt, aus den beigelegten Plänen sei ersichtlich, dass die einzel-
nen Baukörper mit einer vertikalen Holzschalung verkleidet werden. Die ex-
akte Gestaltung werde gemäss Praxis der Gemeinde Spiez vor Bauaus-
führung in Zusammenarbeit mit der Fachberatung Gestaltung bestimmt.
Demgemäss enthält der Entscheid die Auflage (S. 17, Ziff. 15): «Die Fassa-
den sind bezüglich Farbgebung so zu gestalten, dass diese das Landschafts-
und Ortsbild nicht stören. Vor Beginn der entsprechenden Arbeiten sind
grossflächige Muster anzusetzen und von der Fachberatung Gestaltung ge-
nehmigen zu lassen».
5.2
Die BVD hat unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung (BGer 1C_72/2021 vom 12.9.2022, 1C_348/2022 vom 2.2.2023) er-
wogen, dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Zum Baubewilligungs-
verfahren nachgelagerte Verfahren seien zulässig, wenn dies von der Sache
her sinnvoll sei und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen
oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben könnten. Im Baube-

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Seite 12
willigungsverfahren komme es regelmässig vor, dass die Genehmigung des
Farb- und Materialkonzepts nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt
werde. Beim Farb- und Materialkonzept handle es sich gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung um Projektbestandteile, aus denen sich üblicher-
weise keine so wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das
Projekt ergeben, dass sie zwingend zusammen mit der Hauptbewilligung er-
laubt werden müssten. Das Vorgehen der Gemeinde sei daher nicht zu be-
anstanden (angefochtener Entscheid E. 6f).
5.3
Die Beschwerdeführerin kritisiert, diese Auffassung der BVD stehe im
Widerspruch zur Einschätzung der Fachberatung Gestaltung, welche vor
Einreichung des Baugesuchs eine abschliessende Beurteilung der Fassa-
denpläne hätte vornehmen wollen. Die BVD stütze sich damit auf eine un-
vollständige Beurteilung der Fachbehörde, obwohl die Materialisierung im
sensiblen Ortsbildschutzgebiet einen entscheidenden Einfluss auf die Orts-
bildverträglichkeit haben könne. Die von der BVD zitierte Bundesgerichtspra-
xis sei nicht auf Konstellationen wie die vorliegende (gross dimensionierte
ortsbildprägende Überbauung) anwendbar. In diesem Zusammenhang stellt
die Beschwerdeführerin erneut den Antrag, die Ortsbildverträglichkeit durch
die OLK beurteilen zu lassen.
5.4
5.4.1
Nach Art. 9 BauG dürfen Bauten die Landschaften, Orts- und Stras-
senbilder nicht beeinträchtigen. Zur Verhinderung einer störenden Bauge-
staltung (störende Farb- oder Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform
und dergleichen) können im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und
Auflagen verfügt oder Projektänderungen verlangt werden. Gemäss aus-
drücklicher gesetzlicher Regelung kann somit namentlich die Farb- oder Ma-
terialwahl mit Auflagen in der Baubewilligung geregelt werden (Zaugg/Lud-
wig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 9-10
N. 15). Zwar sind gemäss Art. 11 Abs. 1 Bst. d des Dekrets vom 22. März
1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD;
BSG 725.1) im Baugesuch zu bezeichnen u.a. «Art und Farbe der Fassaden
und der Bedachung». Demgemäss ist die Fassadenarbe jedenfalls im
Grundsatz im Rahmen der Baubewilligung zu beurteilen und zu bewilligen
(VGE 21949 vom 20.8.2004 E. 4.3, 22028 vom 21.2.2005 E. 3.2). Hingegen

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können die Nuancen der Farbtönung auch in Form einer Auflage in der Bau-
bewilligung angeordnet werden (VGE 2021/317 vom 19.9.2023 E. 6.5.4 und
6.6, 2012/56 vom 28.11.2012 E 2.4, 22178 vom 12.9.2006 E. 2.3.2).
5.4.2
Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundes-
gesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz,
RPG; SR 700) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben grundsätzlich in
einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nach-
gelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her
sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder
Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (BGer
1C_72/2021 vom 12.9.2022 E. 4.2). Um Aspekte, die in einem der Baube-
willigung nachgelagerten Verfahren beurteilt werden können, handelt es sich
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung namentlich beim Farb- und
Materialkonzept (BGer 1C_348/2022 vom 2.2.2023 E. 1.3.4). Im Baubewilli-
gungsverfahren kommt es regelmässig vor, dass die Bewilligung des Farb-
und Materialkonzepts nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird,
sondern in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden Pläne
seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen. Beim Farb- und Ma-
terialkonzept handelt es sich um Projektbestandteile, aus denen sich bei
Bauvorhaben üblicherweise keine so wesentlichen neuen Auswirkungen
oder Änderungen für das Projekt ergeben, dass sie zwingend zusammen mit
der Hauptbewilligung erlaubt werden müssten. Die Einordnung einer Baute
hängt in der Regel nicht von ihrer Material- und Farbgebung ab. Die optische
Wirkung der gewählten Farben und Materialien kann anhand von gross-
flächigen Mustern am Rohbau im direkten Vergleich mit der Umgebung na-
turgemäss besser beurteilt werden als gestützt auf Muster, die vor der Er-
richtung der Baute zu beurteilen sind. Demnach erlaubt die zeitlich aufge-
schobene Beurteilung der Farben und Materialien für die Betroffenen und die
Behörden
eine
präzisere
Beurteilung
der
Gesamtwirkung
(BGer 1C_413/2020 vom 3.11.2021 E. 10.1 mit Hinweisen).
5.4.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, diese Rechtsprechung sei
nicht anwendbar auf ortsbildprägende und gross dimensionierte Überbauun-
gen. Zu beachten ist jedoch, dass im (verbesserten) Baugesuch vom 12. Ja-
nuar 2021 als Material der Fassaden «Holzschalung» und als Farbe «braun»

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
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erwähnt war. Diese Elemente bilden daher auch verbindlichen Teil der Bau-
bewilligung (vgl. VGE 22178 vom 12.9.2006 E. 2.3.3) und werden von der
Beschwerdeführerin nicht kritisiert. Die in der Bewilligung enthaltene Auflage
betreffend Farbgebung betrifft somit nur noch die Nuancen dieser Elemente.
Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, inwiefern diese Details derart ortsbild-
prägend sein sollten, dass sie zwingend im Rahmen der Baubewilligung an-
zuordnen gewesen wären. Daran ändert nichts, dass hier ein Ortsbilderhal-
tungsgebiet betroffen ist. Gemäss Art. 511 Abs. 2 des Baureglements der
EG Spiez vom 24. November 2013 (GBR; einsehbar unter: ,
Rubriken «Verwaltung/ Downloadbereich») haben sich im Ortsbilderhal-
tungsgebiet Neu-, An- und Umbauten optimal ins Ortsbild einzufügen. Spe-
zifischere Vorschriften über das Ortsbilderhaltungsgebiet enthält das Baure-
glement etwa in Bezug auf Dachgestaltung (Art. 414), Reklamen (Art. 417
Abs. 3) und Antennen (Art. 418 Abs. 3) sowie den Charakter der Aussen-
räume (Art. 511 Abs. 4), aber nicht in Bezug auf die Farbwahl. Es spricht
nichts dagegen, die optimale Einfügung der Farbgebung in das Ortsbild im
Detail im Rahmen der Bauausführung durch die Fachberatung Gestaltung
beurteilen zu lassen. Eine weitere Beurteilung der OLK erübrigt sich und der
entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführerin wird abgewiesen.
5.5
Das Vorgehen der Gemeinde zur Beurteilung der Material- und Farb-
gebung ist somit nicht zu beanstanden. Die BVD durfte die Ortsbildverträg-
lichkeit gestützt auf die Akten beurteilen.
6.
Die Beschwerdeführerin rügt eine unvollständige Ermittlung des rechtser-
heblichen Sachverhalts und fehlerhafte Rechtsanwendung betreffend die
geologische Situation.
6.1
Das Wohnhaus der Beschwerdeführerin liegt an bzw. auf der March
zwischen ihrem Grundstück Nr. 5________ und dem Baugrundstück
Nr. 3________. Es ist – wie aus den bei den Akten liegenden Fotos hervor-
geht (vgl. Akten Gemeinde 4B act. 2) – fast zusammengebaut mit dem ab-
zubrechenden bisherigen Haus auf dem Baugrundstück. Nach Angaben der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 15
Beschwerdeführerin stammt ihr Haus aus dem 17. Jahrhundert und verfügt
über kein Fundament, sondern steht auf einer losen Bruchsteinmauer. Die
Einstellhalle der projektierten Überbauung reicht gemäss Plan (Akten BVD
nach pag. 98) 0,61 m an die Grenze zum Grundstück Nr. 5________ heran.
Die westliche Ecke der Einstellhalle liegt ca. 2,6 m von der östlichen Ecke
des Hauses der Beschwerdeführerin entfernt. Die Beschwerdeführerin hat in
der Einsprache ausgeführt, der Baugrubenaushub würde ihr unmittelbar an
der Parzellengrenze stehendes Haus erheblich beeinträchtigen, vor allem
auch vor dem Hintergrund des bestehenden felsigen Untergrunds, der mög-
licherweise Sprengungen erfordern würde. Sie meldete zudem Rechtsver-
wahrung an und beantragte für den Fall einer Erteilung der Baubewilligung
die Erstellung eines Rissprotokolls und die Installierung einer Erschütte-
rungsmessung mit Warnsystem. Im Gesamtentscheid wurde dazu erwogen
(Ziff. 3.7.3) die Einstellhalle halte die massgeblichen Vorschriften ein und sei
grundsätzlich bewilligungsfähig. Allfälligen Befürchtungen der Einsprechen-
den betreffend nachteilige Auswirkungen auf die Nachbarsgebäude könne
durch die angemeldete Rechtsverwahrung und durch die Zusicherung der
Bauherrschaft an der Einigungsverhandlung, wonach nach Ausarbeitung
des geologischen Gutachtens eine Sitzung zwischen den Einsprechenden
und der Bauherrschaft im Beisein der Gemeindepräsidentin stattfinden wer-
den, entgegengewirkt werden. Im Dispositiv Ziff. 4.3 wurde die Rechtsver-
wahrung angemerkt.
6.2
In ihrer Beschwerde an die BVD hatte die Beschwerdeführerin gel-
tend gemacht, angesichts der konkreten Gefahr für ihr Haus dürfte gemäss
Art. 2 BauG die Baubewilligung erst nach Vorliegen eines geologischen Gut-
achtens zu Stabilität des Baugrundes und der Statik ihrer Liegenschaft erteilt
werden. Die BVD hat dazu erwogen, die einschlägigen Vorschriften zur Ein-
haltung der Sicherheit (Art. 21 Abs. 1 BauG, Art. 57 Abs. 1 und 2 der Bau-
verordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]) würden von Gesetzes
wegen gelten, ohne dass in der Baubewilligung darauf hingewiesen werde.
Kenntnis der Beschaffenheit des Baugrundes sei Voraussetzung für die
zweckmässige Planung des Bauprojekts. Der Baugrund könne mit verschie-
denen Methoden untersucht werden, doch könne im Voraus meistens nicht
mit Sicherheit ein vollständiges und genaues Bild gezeichnet werden. Eine
exakte und lückenlose Untersuchung des Baugrundes wäre aufwändig, sei

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 16
praktisch kaum möglich und insbesondere aus Kostengründen nicht zweck-
mässig. Wegen der grossen Unsicherheit in der Einschätzung des Baugrun-
des bestehe die Gefahr, dass übertriebene und teure Massnahmen ergriffen
werden, die sich nachträglich als unnötig erweisen. Darum sei die soge-
nannte Beobachtungsmethode entwickelt worden, wonach das Bauprojekt
laufend den vorhandenen Baugrundverhältnissen angepasst werden könne.
Es müssten deshalb im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht alle Bau-
grunduntersuchungen vorliegen. Dem Protokoll der Einigungsverhandlung
lasse sich entnehmen, dass die Bauherrschaft im Anschluss an die Erteilung
der Baubewilligung ein geologisches Gutachten in Auftrag geben werde und
nach dessen Vorliegen eine Sitzung zwischen den Einsprechern und der
Bauherrschaft stattfinden werde. Das geologische Gutachten könnte allen-
falls Auswirkungen auf die Dimensionierung der Einstellhalle nach sich zie-
hen. Das Bauvorhaben selber wäre aber dadurch nicht in Frage gestellt. Die
Bauherrschaft werde auf ihrer Zusicherung behaftet, dass sie nach Rechts-
kraft der Baubewilligung den Baugrund und die hydrologischen Verhältnisse
abklären lassen werde (angefochtener Entscheid E. 9).
6.3
Die Beschwerdeführerin kritisiert, die BVD sei sich zwar der heiklen
Baugrundbeschaffenheit bewusst gewesen, habe aber nicht gewürdigt, was
das für das Wohnhaus der Beschwerdeführerin bedeute. In einer Konstella-
tion wie der vorliegenden sei es aufgrund von Art. 2 und 21 BauG angezeigt,
vor Erteilung der Baubewilligung ein geologisches Gutachten einzufordern
und konkrete bauliche Massnahmen zur Stabilisierung des Baugrundes und
des benachbarten Wohnhauses anzuordnen. Sie beantragt die Anordnung
eines geologischen Gutachtens zur Frage der Stabilität des Baugrundes und
der Statik namentlich ihrer Liegenschaft, oder zumindest die Aufnahme einer
entsprechenden Auflage in der Baubewilligung.
6.4
6.4.1
Die Aushebung einer Baugrube in der vorgesehenen Dimension in
der Nähe eines bestehenden Hauses wirft zweifellos bautechnische Pro-
bleme auf. Gemäss Art. 685 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(ZGB; SR 210) darf eine Grundeigentümerschaft bei Grabungen und Bauten
die nachbarlichen Grundstücke nicht dadurch schädigen, dass sie ihr Erd-
reich in Bewegung bringt oder gefährdet oder vorhandene Vorrichtungen be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 17
einträchtigt. Nach Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten so zu erstellen, dass
weder Sachen noch Personen gefährdet werden. Es sind hierzu gemäss Art.
57 BauV die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten (Abs. 1). Im Ein-
zelnen gelten die Bestimmungen der BauV, die Vorschriften der Spezialge-
setzgebung sowie die Vorschriften und Richtlinien der Schweizerischen Un-
fallversicherungsanstalt (Suva); die Normen und Empfehlungen der Fach-
verbände sind ergänzend zu beachten (Abs. 2). Die Baugesetzgebung
enthält aber keine detaillierten Vorschriften über das Vorgehen beim Aushub
von Baugruben und die dabei zu beachtenden Sicherheitsvorkehren. Ge-
richts- und allgemeinnotorisch ist es aber nicht unmöglich, unter Einhaltung
der anerkannten Regeln der Baukunde solche Baugruben zu erstellen, so-
fern der Baugrund dies zulässt. Es ist daher nicht unmöglich, die Baute wie
geplant zu realisieren.
6.4.2
Es ist allerdings auch denkbar, wie die Beschwerdeführerin vorbringt,
dass die konkrete Bodenbeschaffenheit (z.B. grosse Felsbrocken oder um-
gekehrt zu lockerer Boden) den Aushub wesentlich erschwert oder gar ver-
unmöglicht. Insofern sind die Befürchtungen der Beschwerdeführerin be-
rechtigt. Umgekehrt ist aber auch die vorinstanzliche Überlegung nachvoll-
ziehbar, dass eine vollständige Abklärung des Baugrundes im Voraus kaum
möglich und jedenfalls mit grossem Aufwand verbunden wäre. Es erscheint
daher praktisch unmöglich, im Voraus im Detail konkrete Massnahmen zur
Stabilisierung des benachbarten Baugrundes bzw. Wohnhauses anzuord-
nen, da diese von der Beschaffenheit des Bodens abhängen. Im Übrigen
waren und sind sich alle Beteiligten – mit Einschluss der Bauherrschaft – der
Problematik bewusst, wie sich schon aus dem Protokoll der Einigungsver-
handlung im Baubewilligungsverfahren vom 16. August 2021 und den dort
gemachten Zusicherungen der Bauherrschaft ergibt (Akten Gemeinde 4D).
Vorbehalten ist auch, dass nähere Abklärung des Untergrundes eine Zusatz-
bewilligung zur rechtskräftigen Baubewilligung erforderlich machen würden
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 14). Diese würde aber die grundsätz-
liche Machbarkeit des Projekts nicht in Frage stellen: Es weist insgesamt
17 Wohnungen und 27 Abstellplätze für Motorfahrzeuge auf, wovon 19 in der
Einstellhalle. Gemäss Art. 51 Abs. 2 BauV beträgt die Bandbreite der erfor-
derlichen Abstellplätze 9-34. Selbst wenn aufgrund ungünstiger Bodenbe-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 18
schaffenheit die Einstellhalle um 1-2 Plätze redimensioniert werden müsste,
wäre der untere Rand dieser Bandbreite bei weitem eingehalten.
6.5
Unter diesen Umständen ist das Vorgehen der BVD nicht zu bean-
standen und der Antrag auf Einholung eines geologischen Gutachtens vor
Erteilung der Baubewilligung wird abgewiesen. Nachdem die BVD in ihrem
Entscheid (E. 9c) die Bauherrschaft ausdrücklich auf ihren Zusagen behaftet
hat, erscheint auch eine ergänzende ausdrückliche Auflage in der Baubewil-
ligung als überflüssig.
7.
Die Beschwerdeführerin beanstandet weiter eine unvollständige Ermittlung
des rechtserheblichen Sachverhalts und fehlerhafte Rechtsanwendung be-
treffend die hydrologische Situation.
7.1
Die Bauparzelle liegt in Hanglage und zum überwiegenden Teil in ei-
nem Gebiet, das schlecht wasserdurchlässig ist. Die Beschwerdeführerin
hatte bereits im Einspracheverfahren vorgebracht, infolge der grossen Ein-
stellhalle und Untergeschosse könnte Wasser, das bis anhin über die Par-
zelle Nr. 3________ abfliessen konnte, aufgehalten werden und nachteilige
Auswirkungen auf ihre Liegenschaft haben. Aus den Baugesuchsakten sei
nicht ersichtlich, ob das Problem erkannt und geprüft worden sei.
7.2
Im Amtsbericht Gewässerschutz vom 2. September 2021 wurde aus-
geführt (Akten Gemeinde 4E), die Liegenschaft sei dem Trennsystem zuge-
ordnet. Die Kapazität der öffentlichen Sauberabwasserleitung sei be-
schränkt, wodurch die Ableitung von zusätzlichem Sauberwasser limitiert
sei. Das Dach- und Vorplatzwasser sei in einen Regenwassertank zu leiten,
dessen Abfluss auf 15 l/s gedrosselt werden müsse. Um der Hangwassersi-
tuation Rechnung zu tragen, würden im oberen Bereich Sickerleitungen ein-
gebaut, welche das anfallende Hangwasser um die Gebäude lenken und auf
der eigenen Parzelle wieder abgeben sollen. Sei aufgrund der Bodenverhält-
nisse das Versickern auf der Parzelle nicht möglich, dürfe dieses Sickerwas-
ser in das öffentliche Sauberabwassersystem geleitet werden. Mit dem Ge-
samtentscheid wurde auch die Gewässerschutzbewilligung mit den im Amts-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 19
bericht Gewässerschutz formulierten Auflagen erteilt. In Bezug auf die Pro-
bleme mit dem Grundwasser wurde auf die Rechtsverwahrung verwiesen.
7.3
Im Verfahren vor der BVD hatte die Beschwerdeführerin geltend ge-
macht, bei starken Niederschlägen würden sich im südlichen Teil ihrer Lie-
genschaft wie auch der Bauparzelle grosse Wasserlachen bilden. Infolge der
Zubetonierung der Bauparzelle sei zu befürchten, dass die oberirdische
Wasserabflussentwicklung zulasten ihrer Parzelle massiv verstärkt werde.
Die BVD hat im angefochtenen Entscheid ausführlich auf den Amtsbericht
Gewässerschutz hingewiesen und ausgeführt, das dort enthaltene Konzept
entspreche der Gewässerschutzgesetzgebung. Bei der Versickerung des
Regenwassers auf dem Nachbargrundstück handle es sich um eine zivil-
rechtliche Streitigkeit, für welche die Zivilgerichte zuständig seien. In Bezug
auf die hydrologische Situation seien daher keine weiteren Abklärungen
nötig (angefochtener Entscheid E. 10).
7.4
Die Beschwerdeführerin rügt, im vorliegenden Fall bestünden beson-
dere räumliche und bauliche Verhältnisse, welche sich längst vor zivilrechtli-
chen Schadenersatzansprüchen nachteilig auf die öffentliche Sicherheit aus-
wirken können. Ihre Liegenschaft laufe Gefahr, unterschwemmt zu werden.
Sie beantragt die Anordnung eines hydrologischen Gutachtens zur Frage der
Versickerungsfähigkeit des Meteor- und Hangwassers bei Realisierung des
Bauvorhabens und der Auswirkungen auf ihre Parzelle.
7.5
Die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Fotos zeigen im Bereich
des streitigen Gebiets grössere Wasserlachen entlang der Hauptstrasse
(Beilagen 7 a-d zur Beschwerde an die BVD. Dabei handelt es sich offen-
sichtlich um den natürlichen Zustand vor der Realisierung des streitigen Pro-
jekts. Natürlicherweise abfliessendes Wasser hat der Unterlieger aufzuneh-
men (Art. 689 Abs. 1 ZGB). Hingegen darf der Oberlieger den natürlichen
Ablauf nicht zum Schaden des Nachbarn verändern (Art. 689 Abs. 2 ZGB).
Es erscheint plausibel, dass durch das Bauprojekt der Abfluss des Wassers
beeinflusst werden könnte. Indessen haben sich der Amtsbericht Gewässer-
schutz und der angefochtene Entscheid ausführlich zu dieser Thematik
geäussert. Insbesondere wird der eingeschränkten Versickerungsfähigkeit
des Bodens Rechnung getragen, indem das Dachwasser sowie das Hang-
wasser, das nicht versickern kann, in einen Retentionstank und von da in die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 20
Sauberabwasserleitung der Gemeinde eingeleitet werden können (vorne
E. 7.2). Es erscheint damit äusserst unwahrscheinlich, dass infolge des Bau-
projekts über den natürlichen Abfluss hinaus Wasser in relevantem Ausmass
auf das Grundstück der Beschwerdeführerin gelangen kann. Soweit dies
dennoch der Fall sein sollte, steht der Beschwerdeführerin der zivilrechtliche
Weg offen. Die Anordnung eines hydrologischen Gutachtens erübrigt sich
daher und der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
8.
Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann eine unvollständige bzw. fal-
sche Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts und fehlerhafte Rechts-
anwendung betreffend Erschliessung.
8.1
Bisher werden sowohl die auf der Parzelle Nr. 3________ stehenden
Gebäude als auch das Wohnhaus der Beschwerdeführerin auf der Parzelle
Nr. 5________ von der Hauptstrasse her durch eine Zufahrt erschlossen,
welche über das Baugrundstück Nr. 3________ und zu Beginn teilweise über
die Parzelle Spiez Gbbl. Nr. 7________ führt. Die Parzelle Nr. 5________
verfügt über ein Wegrecht zu Lasten des Grundstücks Nr. 3________. We-
der das Grundstück Nr. 5________ noch das Grundstück Nr. 3________ ha-
ben ein Wegrecht zu Lasten des Grundstücks Nr. 7________. Im Bauprojekt
ist vorgesehen, dass die Zufahrt im Bereich des Anschlusses an die Haupt-
strasse neu gestaltet wird, wovon sowohl die Parzelle Nr. 3________ als
auch die Parzelle Nr. 7________ betroffen sind.
8.2
In der Beschwerde an die BVD hatte die Beschwerdeführerin gerügt,
durch die Verlegung der Zufahrt sei die Erschliessung ihrer Parzelle in recht-
licher Hinsicht nicht mehr gewährleistet. Die Baubewilligungsbehörde habe
nicht gewürdigt, dass sie – die Beschwerdeführerin – zwar über ein Wegrecht
gegenüber der Parzelle Nr. 3________ verfüge, aber nicht gegenüber der
Parzelle Nr. 7________. Auch für die Bauparzelle stelle sich die Frage, ob
die grundbuchliche Sicherstellung des Wegrechts bereits in die Wege gelei-
tet sei. Die BVD gab mit Verfügung vom 10. Mai 2022 (Akten BVD 4A
pag. 71) der Bauherrschaft Gelegenheit, einen Dienstbarkeitsvertrag mit den

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 21
Eigentümern der Parzelle Nr. 7________ einzureichen. Am 28. Juni 2022
reichte die Bauherrschaft einen Dienstbarkeitsvertrag ein (Akten BVD
pag. 78), womit sich die Eigentümerschaften der Grundstücke Nr.
3________ und Nr. 8________ gegenseitig ein Fuss- und Fahrwegrecht für
diese Zufahrt einräumen. Die BVD hat in ihrem Entscheid erwogen, damit
sei die Voraussetzung von Art. 4 Bst. c BauV erfüllt (Sicherstellung der Er-
schliessung; E. 11c). Im Dispositiv ihres Entscheids ergänzte sie in teilweiser
Gutheissung der Beschwerde den Gesamtentscheid dahin, dass der Dienst-
barkeitsvertrag vor Baubeginn im Grundbuch zur Eintragung angemeldet
sein muss (vorne Bst. B).
8.3
In Bezug auf das Grundstück der Beschwerdeführerin hat die BVD
erwogen, die Zufahrt führe wie bis anhin über die Bauparzelle und im ersten
Teil über die Parzelle Nr. 7________. Bereits bisher dürften die Bewohnerin-
nen und Bewohner der angeschlossenen Liegenschaften beide Parzellen für
die Zu- und Wegfahrt nutzen, auch wenn es dafür (noch) an den gegenseiti-
gen Wegrechten fehle. Die Erschliessung der Liegenschaft der Beschwerde-
führerin werde somit durch das Bauvorhaben nicht vereitelt, sondern bleibe
im Wesentlichen wie bis anhin bestehen. Im Übrigen sei es ihre Sache, all-
fällig erforderliche Wegrechte zur Nutzung der Parzelle Nr. 7________ zu
erlangen (angefochtener Entscheid (E. 11d).
8.4
8.4.1
Die Beschwerdeführerin kritisiert, die Vorinstanz verkenne, dass bis-
her nur der schmälere Teil des gemeinsamen Strässchens über die Parzelle
Nr. 7________ geführt habe und sie daher auf die Benützung dieser Parzelle
nicht angewiesen gewesen sei. Infolge der Verschiebung des Strässchens
nach Osten sei sie nun aber zwingend darauf angewiesen, auch die Parzelle
Nr. 7________ zu benutzen, für welche sie indessen kein Wegrecht habe.
Dadurch werde ihre Erschliessung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
verschlechtert und Art. 7 Abs. 4 BauG verletzt.
8.4.2
Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, der Anschluss an die
Kantonsstrasse verbleibe im Wesentlichen am heutigen Ort. Schon bisher
sei der Anschluss über die Parzellen Nr. 3________ und Nr. 7________ ver-
laufen und es sei nicht glaubhaft, dass die Beschwerdeführerin die auf der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 22
Parzelle Nr. 7________ liegende Fläche nicht benutzt haben soll. Sie be-
haupte auch nicht, dass deren Eigentümer jemals Einwände gegen die
Benützung dieser Fläche durch die Beschwerdeführerin erhoben habe. De-
ren Lage verschlechtere sich durch das Bauvorhaben somit nicht.
8.5
Mit dem Dienstbarkeitsertrag, der im Verfahren vor der BVD einge-
reicht wurde, räumen die Eigentümer des Grundstücks Nr. 7________ «den
Eigentümern des Grundstücks Nr. 3________ für diese Zufahrt» ein Fuss-
und Fahrwegrecht ein (Vorakten BVD hinter pag. 78). Berechtigt an einer
Grunddienstbarkeit ist der Eigentümer des berechtigten Grundstücks
(Art. 730 Abs. 1 ZGB). Doch kann er die Ausübung dieser Berechtigung auch
weiteren Personen erlauben, so z.B. seinen Mietern, Gästen oder Kunden
(BGE 131 III 345 E. 3.2.2; Maria Consuelo Argul, in Commentaire Romand
Code civil II, 2016, Art. 730 ZGB N. 5; Etienne Petitpierre, in Basler Kom-
mentar, 7. Aufl. 2012, Art. 730 ZGB N. 6). Ob und wie weit der Eigentümer
des berechtigten Grundstücks solchen Dritten die Ausübung erlauben darf,
ist eine Frage der Auslegung der konkreten Dienstbarkeit (BGE 131 III 345
E. 3.2.3; Maria Consuelo Argul, a.a.O., Art. 730 ZGB N. 5). Die Auslegung
der Dienstbarkeit ist im Streitfall Sache der Ziviljustiz. Doch erscheint es je-
denfalls nicht von vornherein ausgeschlossen, dass aufgrund der konkreten
Situation und der Entstehungsgeschichte der Dienstbarkeit das dem Grund-
stück Nr. 3________ eingeräumte Wegrecht zu Lasten des Grundstücks Nr.
7________ so zu interpretieren ist, dass seine Ausübung auch den Bewoh-
nerinnen und Bewohnern des Grundstücks Nr. 5________, das seinerseits
am Grundstück Nr. 3________ beschränkt dinglich berechtigt ist, zusteht.
Für den Fall, dass dies nicht zutreffen sollte, ergibt sich aus dem Umge-
bungsplan, dass auch nach der Neugestaltung der Zufahrt ein rund 2,6 m
breiter
Streifen
der
Zufahrtsstrasse
bei
der
Ein-/
Ausfahrt auf der Parzelle Nr. 3________ liegt (Akten Gemeinde 4C). Sollten
die Eigentümer der Parzelle Nr. 7________ der Beschwerdeführerin die
Benützung dieser Parzelle wirklich verbieten, könnte somit die Beschwerde-
führerin wie bisher zu ihrem Grundstück gelangen, ohne das Grundstück Nr.
7________ benützen zu müssen. Ihre Situation wird damit nicht verschlech-
tert und eine nähere Auseinandersetzung mit Art. 7 Abs. 4 BauG erübrigt
sich.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 23
9.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs betref-
fend den Beweisantrag im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit.
9.1
Die Zufahrt zum Baugrundstück zweigt von der Kantonsstrasse ab.
Das Projekt sieht vor, diese baulich umzugestalten. Im Baubewilligungsver-
fahren war eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Strassen-
abstands beantragt worden (Art. 81 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008
[SG; BSG 732.11]). Die Bewilligungsbehörde holte einen Amtsbericht
Strassenbaupolizei des Tiefbauamts, Oberingenieurkreis I (OIK I), ein (Akten
Gemeinde 4E). Dieser erwähnte unter «beantragte Bewilligung» sowohl das
Bauen im Strassenabstand, Ausnahme nach Art. 81 SG, als auch einen
Strassenanschluss nach Art. 85 SG und kam zum Schluss, «die beantragte
Ausnahmebewilligung» könne unter Bedingungen und Auflagen erteilt
werden. Als Bedingung war formuliert, die Baubewilligung dürfe erst erteilt
werden,
wenn
eine
privatrechtliche
Vereinbarung
mit
der
Grundeigentümerschaft
der
Parzelle
Nr. 7________
bezüglich
des
freizuhaltenden Sichtfeldbereichs vorliege. Im Gesamtentscheid wurde im
Dispositiv auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 80 SG (richtig:
Art. 81 SG) mit den vom Tiefbauamt formulierten Bedingungen und Auflagen
erteilt, wobei allerdings die Bedingung dahingehend abgeändert wurde, dass
die privatrechtliche Vereinbarung mit der Grundeigentümerschaft der
Parzelle Nr. 7________ vor Beginn der Bauarbeiten (und nicht schon vor
Erteilung der Baubewilligung) vorliegen muss.
9.2
Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer Beschwerde an die BVD (Akten
BVD pag. 16) gerügt, die Baubewilligungsbehörde habe die vom OIK I
verlangte Bedingung eigenmächtig abgeändert. Generell sei festzuhalten,
dass die geplante Überbauung zu wesentlich mehr Fahrzeugbewegungen
führen
werde,
was
die
Verkehrssicherheit
beeinträchtige.
Ausnahmebewilligungen seien zurückhaltend zu gewähren. Da gewichtige
öffentliche Interessen der Verkehrssicherheit tangiert seien, beantragte die
Beschwerdeführerin die Einholung eines verkehrstechnischen Gutachtens
zur Verkehrssicherheit des angedachten Strassenanschlusses. Das
finanzielle
Interesse
der
Bauherrschaft
sei
kein
Grund
für
die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 24
Unterschreitung
der
Strassenabstände,
die
Erteilung
der
Ausnahmebewilligung somit rechtswidrig (Akten BVD pag. 18 f.).
9.3
Die BVD hat in ihrem Entscheid erwogen, im gesetzlichen
Strassenabstand seien keine Bauten und Anlagen projektiert ausser die
bauliche
Ausgestaltung
der
Zufahrt,
die
sich
zwangsläufig
im
Strassenabstand befinde und daher keine Ausnahmebewilligung nach
Art. 81 SG, sondern eine Strassenanschlussbewilligung nach Art. 85 SG
benötige.
Die
Rügen
der
Beschwerdeführerin
betreffend
Ausnahmebewilligung liefen daher ins Leere und der damit im
Zusammenhang stehende Beweisantrag werde abgewiesen (angefochtener
Entscheid E. 12). Zudem hat sich die BVD in Bezug auf die
Strassenanschlussbewilligung ausführlich zu den Voraussetzungen einer
solchen Bewilligung geäussert und erwogen, der OIK I habe den
vorgesehenen Anschluss geprüft und sei zur Beurteilung gelangt, dass der
geplante Anschluss den Anforderungen entspreche, abgesehen vom Punkt,
dass das Sichtfeld privatrechtlich mit der Nachbarparzelle Nr. 7________
abgesichert werden müsse (angefochtener Entscheid E. 13b und c). Mittels
der im Beschwerdeverfahren eingeholten Grunddienstbarkeit (dazu vorne
Bst. B und E. 8.2) sei die vom Tiefbauamt formulierte Bedingung eingehalten
und die Sicherheit sei daher genügend (angefochtener Entscheid E. 13d
und e).
9.4
Die Beschwerdeführerin rügt als Gehörsverletzung, dass die BVD
den Beweisantrag auf Einholung eines verkehrstechnischen Gutachtens
einzig aus dem Grund abgelehnt habe, dass die Ausnahmebewilligung nach
Art. 81 SG nicht erforderlich sei und der Beweisantrag in diesem
Zusammenhang gestellt worden sei. Richtigerweise habe sich der
Beweisantrag generell auf die Verkehrssituation bezogen, unabhängig
davon, ob diese im Licht von Art. 81 oder Art. 85 SG zu beurteilen sei. Der
BVD hätte klar sein müssen, dass die thematisierte Verkehrssicherheit unter
Art. 85 SG
genauso
zu
prüfen
sei
wie
im
Rahmen
einer
Ausnahmebewilligung
nach
Art.
81
SG.
Sodann
wiederholt
die
Beschwerdeführerin ausdrücklich im Verfahren vor Verwaltungsgericht den
Antrag auf Einholung eines verkehrstechnischen Gutachtens.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 25
9.5
Im Verfahren vor der Baubewilligungsbehörde wie auch in den
Ausführungen der Beschwerdeführerin bestanden offensichtlich einige
Unklarheiten, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 81 SG oder eine
Strassenanschlussbewilligung nach Art. 85 SG erforderlich sei. Formal
gesehen trifft es zu, dass der im Verfahren vor der BVD gestellte
Beweisantrag im Zusammenhang mit der gerügten Rechtswidrigkeit der
Ausnahmebewilligung nach Art. 81 SG stand. Da eine solche nicht
erforderlich ist, kann so gesehen der BVD nicht entgegengengehalten
werden, dass sie den Beweisantrag als entbehrlich beurteilt. In der Sache ist
allerdings die Auffassung der Beschwerdeführerin nachvollziehbar, dass
sich der Antrag generell auf die Verkehrssicherheit bezog, egal ob diese im
Licht von Art. 81 oder Art. 85 SG zu beurteilen ist. Indessen hat sich die BVD
in ihrem Entscheid materiell unter Hinweis auf die Beurteilung durch den OIK
I ausführlich zur Verkehrssicherheit geäussert. Hinzu kommt, dass die
Beschwerdeführerin zur Begründung ihres Beweisantrags nur in allgemeiner
Weise auf die Verkehrssituation hingewiesen hatte, aber nicht konkret
dargelegt hatte, inwiefern die Beurteilung durch den OIK I ungenügend oder
rechtswidrig sein soll. Materiell hat daher die BVD sehr wohl begründet,
weshalb sie kein weiteres verkehrstechnisches Gutachten als erforderlich
betrachtet. Sie hat den Beweisantrag sogar ausdrücklich (auch) unter dem
Gesichtspunkt
der
Strassenanschlussbewilligung
abgewiesen
(angefochtener Entscheid E. 13e) Die Rüge der Gehörsverletzung ist daher
unbegründet. Da die Beschwerdeführerin auch vor Verwaltungsgericht nicht
näher ausführt, inwiefern die Beurteilung der Verkehrssicherheit durch die
BVD ungenügend oder rechtswidrig sein soll, erübrigt sich auch im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine erneute Begutachtung und der
entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
10.
Die Beschwerdeführerin rügt eine unvollständige Sachverhaltsfeststellung
betreffend Brandschutzauflagen.
10.1
Das bestehende Wohnhaus der Beschwerdeführerin steht praktisch
unmittelbar auf der March zum Grundstück Nr. 3________. Der geplante

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 26
Neubau (Haus B) hat oberirdisch einen Abstand zur Grenze (und damit
praktisch auch zum Wohnhaus der Beschwerdeführerin) von 4,16 m (vgl.
Situationsplan; Akten Gemeinde 4F). Im Baubewilligungsverfahren war ein
Fachbericht Brandschutz vom 12. April 2021 eingeholt worden (Akten
Gemeinde 4E). Darin wurde ausgeführt, die minimal erforderlichen
Schutzabstände
gegenüber
der
Liegenschaft
E.________strasse 6________ (Wohnhaus der Beschwerdeführerin) seien
unterschritten, doch seien die vorgesehenen Ersatzmassnahmen gemäss
den
eingereichten
Brandschutzplänen
geeignet.
In
diesen
Brandschutzplänen war u.a. enthalten, dass beim Haus B an der
Westfassade (hin zum Wohnhaus der Beschwerdeführerin) im EG und im
OG je ein «Fenster EI 30, nicht öffenbar» vorgesehen ist. Im
Gesamtentscheid wurde unter den Erwägungen (Ziff. 3.7.6) ausgeführt, die
Kompensationsmassnahmen umfassten auch, dass die Fenster des Haues
B hin zur Parzelle 5________ nicht geöffnet werden dürfen. Im Dispositiv
des Gesamtentscheids (S. 17 Ziff. 20) wurde der Fachbericht Brandschutz
als integrierender Bestrandteil der Baubewilligung bezeichnet.
10.2
In der Beschwerde an die BVD hatte die Beschwerdeführerin
ausgeführt (Akten BVD pag. 19), der Feueraufseher sei in seinem
Fachbericht vom 12. April 2021 wohl irrtümlich davon ausgegangen, dass
das Wohnhaus der Beschwerdeführerin an seiner Ostfassade (hin zum
geplanten Haus B) über keine Türen und Fenster verfüge. In Wirklichkeit
befänden sich auf dieser Seite aber eine Türe und ein Fenster. Daher sei
aus brandschutztechnischer Sicht das Gebäude B zu nahe bei ihrem
Wohnhaus.
10.3
Die BVD hat sich in ihrem Entscheid ausführlich mit dem Brandschutz
auseinandergesetzt. Sie hat erwogen, es sei unbestritten, dass der
Brandschutzabstand nicht eingehalten sei, doch könne dies durch
Ersatzmassnahmen
kompensiert
werden.
Die
vorgesehenen
Ersatzmassnahmen seien einzig am Gebäude B vorgesehen, nicht am
Wohnhaus der Beschwerdeführerin, weshalb es unerheblich sei, ob dieses
an der Ostfassade Türen und Fenster habe. Da in den Brandschutzplänen,
die dem Fachbericht und der Baubewilligung zugrunde liegen, auf der
Westseite nur nicht öffenbare Fenster vorgesehen seien, sei der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 27
Brandschutz genügend und weitere Auflagen erübrigten sich (angefochtener
Entscheid E. 14).
10.4
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Vorhandensein von Türe
und Fenster sei nicht unerheblich. Da sich diese Vorrichtungen an der
Ostfassade ihres Hauses nach aussen hin öffnen liessen, verkleinere sich
der Brandschutzabstand zusätzlich, was zu einer erneuten Beurteilung der
Brandschutzauflagen führen müsse. Sie beantragt, den Fachbericht
Brandschutz insoweit ergänzen zu lassen, dass sich dieser mit der konkreten
baulichen Situation des Gebäudes Nr. 6________ (Fassadeöffnungen
gegen Osten hin) auseinander setze.
10.5
Die Brandschutzrichtlinie 15-15 «Brandschutzabstände Tragwerke
Brandabschnitte»
(einsehbar
unter
 ,
Rubriken
«Brandschutzvorschriften»,
«VKF-Brandschutzvorschriften
2015»,
«c - Richtlinien») legt in Ziff. 2 die Brandschutzabstände fest. Ziff. 2.1 lautet
unter dem Titel «Messweise»: «Die Abstände sind zwischen den Fassaden
zu messen. Kragen Dachvorsprünge oder Bauteile mehr als 1 m aus,
vergrössert sich der Abstand um das 1 m übersteigende Mass.» Der Anhang
enthält eine bildliche Darstellung, welche die Messweise illustriert. Weder die
Definition noch die bildliche Darstellung lassen den Schluss zu, dass für die
Messung der Abstände die Aussenkanten von allenfalls nach aussen zu
öffnenden Fenster und Türen massgebend wären (vgl. auch die
Begriffsdefinitionen der Fassadenflucht und Fassadenlinie im Baurecht,
Art. 7 und 8 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und
Messweisen im Bauwesen [BMBV; BSG 721.3]; Anhang I Ziff. 3.1 und 3.2
der Interkantonalen Vereinbarung vom 22. September 2005 über die
Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB; BSG 72.1.2-1]). Mit Recht hat daher
die BVD erwogen, dass das Vorhandensein von Fenstern oder Türen auf der
Ostseite
des
Wohnhauses
der
Beschwerdeführerin
nicht
entscheidwesentlich sei. Aus diesem Grund erübrigt sich die beantragte
Ergänzung des Fachberichts Brandschutz.
11.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 28
Die
Beschwerdeführerin
rügt
eine
unvollständige
bzw.
unrichtige
Sachverhaltsfeststellung betreffend Normkonformität der Wärmepumpe.
11.1
Das Projekt sieht vor, die neuen Gebäude mit Luft-Wasser-
Wärmepumpen zu beheizen, die im Innern der Gebäude aufgestellt werden.
Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer Einsprache geltend gemacht, aus den
Unterlagen liessen sich keine Angaben zur Art der Wärmepumpe und den
von ihr ausgehenden Lärmwerten entnehmen. Der Nachweis der Einhaltung
der Lärmgrenzwerte sei nicht erbracht (Akten Gemeinde 4D). Auch seien
alternative Standorte für die Wärmepumpen zu suchen. Im Baubewilligungs-
verfahren wurde darauf verzichtet, eine lärmtechnische Beurteilung
einzuholen. Im Gesamtentscheid wurde ausgeführt, die Wärmepumpen
seien im UG Technik geplant. Als innenliegende Wärmepumpen seien sie
baubewilligungsfrei (Ziff. 3.7.7).
11.2
In der Beschwerde an die BVD rügte die Beschwerdeführerin, auch
baubewilligungsfreie
Wärmepumpen
müssten
die
Lärmgrenzwerte
einhalten, was nicht nachgewiesen sei. Die BVD gab mit Verfügung vom
10. Mai 2022 (Akten BVD pag. 71) der Bauherrschaft Gelegenheit, einen
Lärmschutznachweis für die Luftwärmepumpen einzureichen. Am 28. Juni
2022 (Akten BVD pag. 78) reichten die Beschwerdegegnerinnen ein
Lärmgutachten der J.________ AG vom 31. Mai 2022 ein, das zum Ergebnis
kam,
bei
sämtlichen
Immissionsstellen
seien
die
massgebenden
Planungswerte eingehalten, sofern bestimmte Massnahmen getroffen
würden. Die BVD holte mit Verfügung vom 4. August 2022 (Akten BVD
pag. 79) Fachberichte ein vom Amt für Umwelt und Energie des Kantons
Bern
(AUE),
Abteilung
Immissionsschutz,
zur
Einhaltung
der
Lärmgrenzwerte sowie vom AUE, Abteilung Energie, zur Frage, ob die
Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnungen beim Haus B einen ausreichenden
Abstand aufwiesen, um einen thermischen Kurzschluss zu vermeiden. Mit
Bericht vom 25. August 2022 (Akten BVD pag. 81) kam die Abteilung Energie
zum Ergebnis, dass ein thermischer Kurzschluss nicht ausgeschlossen
werden könne, und empfahl, die aktuelle Planung der Lufteintritts- und
Luftaustrittsöffnungen beim Haus B zu überprüfen. Dabei sei u.a. zu
beachten, dass die Luftaustrittsöffnung nicht der Hauptwindrichtung
entgegenstehen sollte. Der Bericht Immissionsschutz vom 31. August 2022

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 29
(Akten BVD pag. 83) kam zum Ergebnis, dass das Vorhaben den
lärmschutzrechtlichen Vorschriften entspreche. Die BVD gab daraufhin mit
Verfügung vom 2. September 2022 (Akten BVD pag. 86) der Bauherrschaft
Gelegenheit, nachvollziehbar darzulegen, dass ein thermischer Kurzschuss
ausgeschlossen werden könne, oder eine Projektänderung einzureichen, mit
der die Problematik behoben werde. Die Bauherrschaft projektierte daraufhin
die Ein- und Austrittsöffnungen der Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem
grösseren Abstand (Akten BVD pag. 88). Mit ergänzendem Bericht vom
21. Oktober 2022 (Akten BVD pag. 93) wies die Abteilung Energie erneut
darauf hin, die Luftaustrittsöffnung sollte nicht der Hauptwindrichtung
entgegenstehen; nach Beurteilung der überarbeiteten Planunterlagen könne
ein thermischer Kurzschluss wahrscheinlich ausgeschlossen werden. Sollte
der Wirkungsgrad der Wärmepumpe nicht den Erwartungen entsprechen,
bestehe weiterhin die Möglichkeit für die Konstruktion einer Trennwand
zwischen der Lufteintritts- und der Luftaustrittsöffnung. Die BVD gab
daraufhin mit Verfügung vom 24. Oktober 2022 (Akten BVD pag. 96) der
Bauherrschaft
Gelegenheit,
einen
revidieren
Plan
«Grundriss
UG/Einstellhalle» einzureichen, was diese am 9. November 2022 (Akten
BVD pag. 98) tat.
11.3
In ihrem Entscheid kam die BVD gestützt auf die genannten
Unterlagen zum Ergebnis, die Lärmschutzvorschriften seien eingehalten
(angefochtener Entscheid E. 15c). In Bezug auf den thermischen
Kurzschluss hat sie erwogen, mit dem geänderten Projekt könne ein
thermischer Kurzschluss nach Beurteilung durch das AUE wahrscheinlich
ausgeschlossen werden. Der Umstand, dass F.________ gemäss
Darstellung der Beschwerdeführerin zwei Hauptwindrichtungen aufweise
(Nord-West und Ost-Südost), erfordere keine erneute Beurteilung durch das
AUE. Erforderlich sei einzig, dass die Luftaustrittsöffnung nicht der
Hauptwindrichtung entgegenstehe. Die Wärmepumpe müsse mit anderen
Worten so aufgestellt werden, dass sie möglichst wenig Wind ausgesetzt sei
oder
die
Ausblasrichtung
mit
der
vorherrschenden
Windrichtung
übereinstimme. Die Luftaustrittsöffnung beim Haus B dürfte unabhängig von
ihrer konkreten Anordnung nicht einer der beiden in F.________
vorherrschenden Windrichtungen entgegenstehen. Im Übrigen sei es im

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 30
Interesse der Bauherrschaft die Wärmepumpe so zu planen, dass sie einen
möglichst hohen Wirkungsgrad erreiche (angefochtener Entscheid E. 15d).
11.4
Die Beschwerdeführerin rügt, damit verkenne die Vorinstanz den
rechtserheblichen Sachverhalt. F.________ weise über die Zeitspanne eines
Jahres etwa gleich oft eine Hauptwindrichtung Nord-West bzw. Ost-Südost
auf. Somit wehe ganzjährig einer beiden Hauptwindrichtungen frontal der
Luftaustrittsöffnung der Wärmepumpe beim Haus B entgegen. Es müsse
vertieft abgeklärt werden, ob die Wärmepumpe in jeder Beziehung
normkonform sei. Sie beantragt, beim AUE, Abteilung Energie, eine vertiefte
Beurteilung der konkreten Situation im Hinblick auf die Hauptwindrichtung
und die örtliche Lage der Luftaustrittsöffnung einzuholen.
11.5
Die Gefahr des thermischen Kurzschlusses resultiert gemäss dem
Bericht des AUE, Abteilung Energie, vom 25. August 2022 daraus, dass
durch die Lufteintrittsöffnung herabgekühlte Luft von der Luftaustrittsöffnung
angesaugt wird, wodurch der Wirkungsgrad der Wärmepume reduziert wird
(Akten BVD pag. 82). Die Empfehlung, die Lufteintrittsöffnung sollte nicht der
Hauptwindrichtung
entgegenstehen,
bedeutet
somit,
dass
die
Hauptwindrichtung nicht von der Luftaustritts- zur Lufteintrittsrichtung
strömen sollte. Gemäss dem revidierten Plan vom 9. November 2022 liegen
die beiden Öffnungen auf der nordwestlichen Seite des Hauses B in
nordöstlicher bzw. südwestlicher Richtung zueinander. Nachdem die
Beschwerdeführerin
selber
vorbringt,
die
Hauptwindrichtungen
in
F.________ seien nordwestlich bzw. ostsüdöstlich, liegen die beiden
Öffnungen somit nicht in den Hauptwindrichtungen zueinander, sondern im
Gegenteil ca. in einem Winkel von 90 Grad dazu. Die Rüge ist unbegründet
und eine erneute Beurteilung durch das AUE erübrigt sich.
12.
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin eine rechtsfehlerhafte bzw.
willkürliche Liquidation der vorinstanzlichen Verfahrens- und Parteikosten.
12.1
Die BVD hat erwogen, die Beschwerdeführerin dringe mit ihren
Begehren überwiegend nicht durch. Sie obsiege einzig insofern, als der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 31
Gesamtentscheid mit einer Auflage betreffend das Wegrecht und die
Freihaltung des Sichtfelds ergänzt werde, und dass eine Projektänderung
bezüglich der Wärmepumpe im Haus B bewilligt werde. Sie wertete dies als
Obsiegen der Beschwerdeführerin zu einem Zehntel und verlegte die
Verfahrens- und Parteikosten entsprechend (angefochtener Entscheid
E. 16).
12.2
Die Beschwerdeführerin rügt, die Verfahrens- und Parteikosten seien
vor allem deswegen hoch, weil im Verfahren vor der BVD mehrfach
Fachberichte und Stellungnahmen eingeholt und der Dienstbarkeitsvertrag
sowie Projektänderungen eingereicht worden seien. Dieser Aufwand sei
nicht durch sie – die Beschwerdeführerin –, sondern ausschliesslich durch
die Beschwerdegegnerinnen verursacht worden. Der Mehraufwand sei
daher massgeblich in einem Bereich angefallen, in denen die Beschwerde
letztlich gutgeheissen wurde.
12.3
Die Beschwerdeführerin hatte vor der BVD zahlreiche Rügen
erhoben, von denen sich die meisten als unbegründet erwiesen. Die
teilweise Gutheissung betraf den Punkt, dass das Wegrecht über die
Parzelle Nr. 7________ noch nicht grundbuchlich gesichert war (vorne
E. 8.2). Indessen hatte die Beschwerdeführerin selber in ihrer Einsprache
vom 12. März 2021 nicht geltend gemacht, sie habe kein Wegrecht über die
Parzelle Nr. 7________, sondern im Gegenteil vorgebracht, es sei unklar,
wie der Tatsache begegnet werde, dass die Einsprechenden betreffend die
Parzelle Nr. 7________ über Wegrechte verfügen, welche ihnen den
Zugang zu ihren Liegenschaften ermöglichen (Akten Gemeinde 4D). Sie hat
es
damit
auch
selber
zu
vertreten,
dass
nicht
bereits
die
Baubewilligungsbehörde auf diesen Punkt näher einging. Sodann lag eine
schriftliche Vereinbarung vom 15. Dezember 2020 vor, in welcher die
Grundeigentümer der Parzelle Nr. 7________ ihre Zustimmung zur
Erschliessung erteilten. Zwar genügte dies den formellen Anforderungen an
einen Dienstbarkeitsvertrag nicht, aber es handelte sich dabei eher um einen
formellen als einen materiellen Punkt.
12.4
Der im Beschwerdeverfahren eingeholte Dienstbarkeitsvertrag war
auch in Bezug auf die Verkehrssicherheit von Belang (vorne E. 9.1 ff.).
Indessen hatte bereits die Baubewilligung eine privatrechtliche Vereinbarung

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 32
mit der Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. 7________ für erforderlich
gehalten, allerdings erst vor Beginn der Bauarbeiten und nicht schon vor
Erteilung der Baubewilligung. Insofern handelt es sich bei der (teilweisen)
Gutheissung um einen rein formellen Punkt und nicht um ein Obsiegen in
der Sache. Schliesslich hat die BVD einigen Instruktionsaufwand betrieben
im Zusammenhang mit der Wärmepumpe (vorne E. 11.2). Wie die
Beschwerdegegnerinnen
mit
Recht
vorbringen,
hatte
die
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde an die BVD die Wärmepumpe aber
nur in Bezug auf die Lärmimmissionen beanstandet, während der
Instruktionsaufwand der BVD mehrheitlich den Aspekt des thermischen
Kurzschlusses betraf, den die BVD von Amtes wegen aufgegriffen hatte.
Auch
in
diesem
Punkt
kann
nicht
von
einem
Obsiegen
der
Beschwerdeführerin gesprochen werden.
12.5
Insgesamt ist die vorinstanzliche Kostenverlegung im Licht von
Art. 108 Abs. 1 VRPG nicht zu beanstanden, zumal der BVD insoweit
praxisgemäss ein grosser Beurteilungs- und Ermessensspielraum zusteht
(BVR 2004 S. 133 E. 3.1; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 19 mit weiteren Hinweisen).
13.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei
diesem Ausgang trägt die Beschwerdeführerin für das Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht
die
Verfahrenskosten
und
hat
den
Beschwerdegegnerinnen ihre Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und
3 i.V.m. Art. 104 VRPG). Die eingereichte Kostennote gibt zu keinen
Bemerkungen
Anlass.
Namentlich
ist
berücksichtigt,
dass
die
Beschwerdegegnerin 2 mehrwertsteuerpflichtig ist (vgl. dazu BVR 2024 S. 7
E. 6.1 mit Hinweisen).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.01.2025, Nr. 100.2023.292U,
Seite 33
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.- werden der Beschwerdeführerin auf-
erlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnerinnen für das Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, festgesetzt auf
Fr. 4'258.45 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerschaft
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Spiez
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.