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Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025

EL 200 2025 501 
JAP/SHE/STA
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Sozialversicherungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 4. Dezember 2025
Verwaltungsrichter Jakob, Kammerpräsident
Verwaltungsrichter Isliker, Verwaltungsrichter Kölliker
Gerichtsschreiber Schnyder
A.________
vertreten durch Sozialdienst B.________
Beschwerdeführer
gegen
Ausgleichskasse des Kantons Bern 
Abteilung Ergänzungsleistungen, Chutzenstrasse 10, 3007 Bern
Beschwerdegegnerin
betreffend Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 4. Dez. 2025, EL 200 2025 501
- 2 -
Sachverhalt:
A.
Der 1943 geborene A.________ (nachfolgend Versicherter bzw. Be-
schwerdeführer) meldete sich im April 2024 bei der Ausgleichskasse des 
Kantons Bern (nachfolgend AKB bzw. Beschwerdegegnerin) zum Bezug 
von Ergänzungsleistungen (EL) zu seiner Altersrente der Alters- und Hin-
terlassenenversicherung (AHV) an (Akten der AKB [act. II] 1). Mit Verfü-
gung vom 23. August 2024 (act. II 11) verneinte die AKB einen Anspruch 
des Versicherten auf EL ab dem 1. April 2024, da das Vermögen per 
31. Dezember 2023 über dem für einen EL-Anspruch zulässigen Wert für 
Ehepaare von Fr. 200'000.-- gelegen habe. Die dagegen erhobene Ein-
sprache (act. II 13, 17, 20) wies die AKB mit Entscheid vom 23. Juni 2025 
(act. II 24) ab. In der Zwischenzeit war der Versicherte am 8. April 2025 in 
ein Altersheim eingetreten (act. II 21). 
B.
Mit Eingabe vom 18. August 2025 erhob der Versicherte, vertreten durch 
den Sozialdienst B.________ (nachfolgend Sozialdienst), Beschwerde ge-
gen den Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 (act. II 24) mit folgenden 
Rechtsbegehren:
1.
Der Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 sei aufzuheben.
2.
Das angerechnete Vermögen sei anzupassen.
3.
Es sei von der Anrechnung eines Vermögensverzichtes abzusehen.
4.
Eventualiter sei der Vermögensverzicht mit dem Repartitionswert für 
das Jahr 2018 zu berechnen (Beginn Verkaufsbemühungen).
5.
Subeventualiter sei der Vermögensverzicht mit dem Repartitionswert für 
das Jahr 2020 zu berechnen.
6.
Subeventualiter seien weitere Abklärungen vorzunehmen, bzw. die An-
gelegenheit sei zur Vornahme weiterer Abklärungen an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.
7.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde-
gegnerin.


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- 3 -
Die Beschwerdegegnerin schloss mit Beschwerdeantwort vom 4. Septem-
ber 2025 auf Abweisung der Beschwerde. 
Erwägungen:
1.
1.1
Der angefochtene Entscheid ist in Anwendung von Sozialversiche-
rungsrecht ergangen. Die Sozialversicherungsrechtliche Abteilung des Ver-
waltungsgerichts beurteilt gemäss Art. 57 des Bundesgesetzes vom 6. Ok-
tober 2000 über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts 
(ATSG; SR 830.1) i.V.m. Art. 54 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats-
anwaltschaft (GSOG; BSG 161.1) Beschwerden gegen solche Entscheide. 
Der Beschwerdeführer ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträ-
gen nicht durchgedrungen, durch den angefochtenen Entscheid berührt 
und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb er 
zur Beschwerde befugt ist (Art. 59 ATSG). Die örtliche Zuständigkeit ist ge-
geben (Art. 58 ATSG). Da unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes 
auch die Bestimmungen über Frist (Art. 60 ATSG i.V.m. Art. 38 Abs. 4 lit. b 
ATSG) sowie Form (Art. 61 lit. b ATSG; Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 des 
kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege 
[VRPG; BSG 155.21]) eingehalten sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid vom 23. Juni 
2025 (act. II 24). Streitig und zu prüfen ist der EL-Anspruch des Beschwer-
deführers ab 1. April 2024 und dabei insbesondere die Berechnung des für 
die Vermögensschwelle relevanten Reinvermögens. Die richterliche Beur-
teilung hat sich daher praxisgemäss auf diesen Punkt zu beschränken, wo-
gegen nach Lage der Akten kein Anlass besteht, die übrigen unbestrittenen 
Berechnungspositionen in die Prüfung miteinzubeziehen (BGE 131 V 329 
E. 4 S. 330).


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1.3
Die Abteilungen urteilen gewöhnlich in einer Kammer bestehend 
aus drei Richterinnen oder Richtern (Art. 56 Abs. 1 GSOG).
1.4
Das Gericht überprüft den angefochtenen Entscheid frei und ist an 
die Begehren der Parteien nicht gebunden (Art. 61 lit. c und d ATSG; 
Art. 80 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 und Art. 84 Abs. 3 VRPG).
2.
Vorgängig macht der Beschwerdeführer sinngemäss eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs (Begründungspflicht) geltend, da sich die Beschwerde-
gegnerin nicht mit dem Argument, dass sich der Repartitionswert seit Be-
ginn der Verkaufsbemühungen im Jahr 2018 von Fr. 805'300.-- auf 
Fr. 1'248'215.-- erhöht habe, obwohl sich der Wert der Liegenschaft – 
währenddem diese nicht habe verkauft werden können – reduziert habe, 
auseinandersetze. Gleich verhalte es sich mit dem Argument, dass sich der 
Repartitionswert wenige Tage nach dem Verkauf der Liegenschaft auf 
Fr. 1'000'750.-- reduziert habe (Beschwerde S. 8 Ziff. 22). Mit Blick auf den 
Ausgang dieses Gerichtsverfahrens (vgl. E. 4.6 hiernach) erübrigen sich 
Ausführungen hierzu.
3.
3.1
Gemäss Art. 4 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 6. Oktober 2006 
über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversi-
cherung (ELG; SR 831.30) haben Personen mit Wohnsitz und gewöhnli-
chem Aufenthalt (Art. 13 ATSG) in der Schweiz Anspruch auf EL, wenn sie 
eine Rente der AHV oder der Invalidenversicherung (IV) beziehen oder 
nach lit. b oder d der genannten Bestimmung Anspruch auf eine solche 
Rente hätten. Die EL bestehen aus der jährlichen EL sowie der Vergütung 
von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 3 Abs. 1 ELG). Die jährliche 
EL entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anre-
chenbaren Einnahmen übersteigen, mindestens jedoch dem höheren der 
folgenden Beträge (Art. 9 Abs. 1 ELG):


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a.
der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festge-
legt hat, die weder EL noch Sozialhilfe beziehen;
b.
60 % des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversi-
cherung nach Art. 10 Abs. 3 lit. d ELG.
3.2
Nach Art. 9a Abs. 1 ELG haben nur Personen Anspruch auf EL, 
wenn sie über ein Reinvermögen unterhalb der Vermögensschwelle verfü-
gen; diese liegt: 
a.
bei alleinstehenden Personen bei Fr. 100‘000.--; 
b.
bei Ehepaaren bei Fr. 200‘000.--; 
c.
bei rentenberechtigten Waisen und bei Kindern, die einen Anspruch auf 
eine Kinderrente der AHV oder IV begründen, bei Fr. 50‘000.--.
Zum Reinvermögen nach Art. 9a Abs. 1 ELG gehört auch Vermögen, auf 
welches nach Art. 11a Abs. 2 - 4 ELG verzichtet wurde (Art. 9a Abs. 3 
ELG). Mit der Schwelle wird ein tatsächlicher Vermögensverzehr bis zum 
Erreichen der Vermögensschwelle von der versicherten Person gefordert 
(Urteil des Bundesgerichts [BGer] 8C_12/2024 vom 4. Juli 2024 E. 4.2.1).
3.3
Gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG werden die übrigen Einnahmen, Ver-
mögenswerte und gesetzlichen oder vertraglichen Rechte, auf die eine Per-
son ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet 
hat, als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden. 
Ein Vermögensverzicht gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG liegt vor, wenn eine 
Person Vermögenswerte veräussert, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu 
sein, und die Gegenleistung weniger als 90 % des Wertes der Leistung ent-
spricht (Art. 17b lit. a der Verordnung vom 15. Januar 1971 über die Ergän-
zungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung 
[ELV; SR 831.301]). Die Höhe des Verzichts bei Veräusserung entspricht 
der Differenz zwischen dem Wert der Leistung und dem Wert der Gegen-
leistung (Art. 17c ELV).
Die Kodifizierung der Verzichtstatbestände gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG 
hat keine Änderung der bisherigen Praxis in Bezug auf Einkommens- und 
Vermögensverzichte zur Folge (BBl 2016 7538). Demnach sind die Tatbe-
standselemente "ohne Rechtspflicht" resp. "ohne gleichwertige Gegenleis-
tung" nicht kumulativ, sondern alternativ. Ebenso wenig ist die Erfüllung ei-
ner moralischen Pflicht ein ausreichender Grund, um eine Entäusserung 
nicht als Vermögensverzicht zu werten (vgl. hierzu die bis am 31. Dezem-


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ber 2020 massgebliche Praxis betreffend die Tatbestandselemente "ohne 
rechtliche Verpflichtung" resp. "ohne adäquate Gegenleistung", BGE 146 V 
306 E. 2.3.1 S. 308, 134 I 65 E. 3.2 S. 70 = Pra 2008 S. 562, 131 V 329; 
BGer 8C_12/2024 E. 4.2.2; SVR 2020 EL Nr. 10 S. 37, 9C_688/2019 
E. 2.3.1; CARIGIET/KOCH, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Aufl. 2021, 
S. 244 N. 630).
In zeitlicher Hinsicht ist zu beachten, dass für die Berücksichtigung eines 
Vermögensverzichts in der EL-Berechnung grundsätzlich unerheblich ist, 
wie weit die Verzichtshandlung zurückliegt (BGE 146 V 306 E. 2.3.1 
S. 308). Dem Aspekt des Zeitablaufs wird auch weiterhin durch die jährliche 
Reduktion des anzurechnenden Betrages des Vermögens um Fr. 10'000.-- 
Rechnung getragen (Art. 17e ELV; vgl. E. 3.5 hiernach).
3.4
Gestützt auf Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG hat der Bundesrat in Art. 17a 
ELV nähere Bestimmungen zur Vermögensbewertung erlassen. Danach ist 
das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung 
über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im 
Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger 
oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu 
eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert (Marktwert) einzu-
setzen (Abs. 4). Nach Abs. 5 ist bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen 
Entäusserung eines Grundstücks für die Prüfung, ob ein Vermögensver-
zicht im Sinne von Art. 11a Abs. 2 ELG vorliegt, der Verkehrswert massge-
bend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes 
wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht. 
Gemäss Abs. 6 der Bestimmung können die Kantone anstelle des Ver-
kehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung 
massgebenden Repartitionswert anwenden. Da Grundstücke in den Kanto-
nen unterschiedlich bewertet werden, ist aus Gründen einer korrekten Aus-
scheidung und sachgemässen Besteuerung eine einheitliche Referenz-
grösse zu bestimmen; dazu werden sogenannte Repartitionswerte heran-
gezogen (Urteil des BGer 9C_665/2019 vom 25. Juni 2020 E. 7.2.1 mit Hin-
weis; vgl. auch Kreisschreiben 22 der Schweizerischen Steuerkonferenz 
vom 22. März 2018, letztmals geändert am 26. August 2020 [nachfolgend 
Kreisschreiben 22]). Der Kanton Bern hat von dieser mit Art. 17 Abs. 6 ELV 


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eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht und stellt für die Bewertung 
von Grundstücken im Rahmen der Berechnung der EL auf den Repartiti-
onswert ab (Art. 4 des kantonalen Einführungsgesetzes vom 27. November 
2008 zum Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlas-
senen- und Invalidenversicherung [EG ELG; BSG 841.31]). Der Repartiti-
onswert wurde für im Kanton Bern gelegene Grundstücke rückwirkend für 
die ganze Steuerperiode 2020 auf 125 % angepasst und betrug davor im 
Jahr 2019 155 % bzw. zwischen 2002 und 2018 100 % des amtlichen 
Werts (Kreisschreiben 22; vgl. auch kantonales Dekret vom 21. März 2017 
über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstü-
cke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]; vgl. zum Ganzen BVR 2023 
S. 169 E. 2.2.3).
Dass der Repartitionswert in einem Einzelfall höher als der Verkehrswert 
liegt, genügt nicht, um von der Anwendung des Repartitionswertes abzuse-
hen. Es bestehen keine Gründe, die von der Rechtsprechung in Bezug auf 
die Massgeblichkeit des Steuerwertes statuierten Einschränkungen nicht 
auch bezüglich des Repartitionswertes anzuwenden: Es bedarf für ein Ab-
gehen vom Repartitionswert besonderer Umstände, die ein Festhalten am 
Repartitionswert als missbräuchlich erscheinen lassen oder zu einem stos-
senden Ergebnis führen (vgl. URS MÜLLER, Rechtsprechung des Bundesge-
richts zum ELG, 3. Aufl. 2015, Art. 11 N. 382 mit Hinweisen). Das Verwal-
tungsgericht verneinte solche besonderen Umstände beispielsweise, als 
der Verkehrswert eines Grundstückes mit 16 % nur geringfügig unter dem 
Repartitionswert lag (BVR 2008 S. 136), während das Eidgenössische Ver-
sicherungsgericht (EVG; heute: BGer) eine Differenz von 30 % bis 40 % als 
erheblich qualifizierte (Urteil P 23/02 vom 20. September 2002 E. 3.2; vgl. 
zum Ganzen BVR 2023 S. 169 E. 2.2.3).
3.5
Meldet sich eine Person für eine jährliche EL an, ist für den An-
spruch das Vermögen massgebend, das am ersten Tag des Monats vor-
handen ist, ab dem die EL beansprucht wird (Art. 2 Abs. 2 ELV). Gemäss 
Art. 17e Abs. 1 ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf 
das gemäss Art. 11a Abs. 2 und 3 ELG verzichtet wurde, für die Berech-
nung der EL jährlich um Fr. 10'000.-- vermindert. Der Betrag des Vermö-
gens im Zeitpunkt des Verzichts ist unverändert auf den 1. Januar des Jah-


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res, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem 
Jahr zu vermindern (Art. 17e Abs. 2 ELV). Für die Berechnung der jährli-
chen EL ist der verminderte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres mass-
gebend (Art. 17e Abs. 3 ELV).
4.
4.1
Massgebender Zeitpunkt für die Bemessung der Reinvermögens-
schwelle (Art. 9a Abs. 1 lit b ELG; vgl. auch E. 3.2 hiervor) ist der 1. April 
2024 (vgl. act. II 1, Rz. 2511.02 der vom Bundesamt für Sozialversicherun-
gen [BSV] herausgegebenen Wegleitung über die Ergänzungsleistungen 
zur AHV und IV [WEL] sowie E. 3.5 hiervor).
4.2
Der Beschwerdeführer war Alleineigentümer des Grundstücks ... 
Grundbuchblatt (Gbbl.) Nr. ... mit einem amtlichen Wert von Fr. 805'300.-- 
(im Steuerjahr 2019), welches er mit Kaufvertrag vom 10. Dezember 2019 
für Fr. 710'000.-- an die C.________ GmbH (heute D.________ GmbH [vgl. 
SHAB-Publikation vom TT. April 2024]) veräusserte (act. II 9). Diese 
Grundstücksveräusserung weit unterhalb des Repartitionswertes (Art. 17a 
Abs. 6 ELV i.V.m. Art. 4 Abs. 1 EG ELG; Kreisschreiben 22; Anhang 7 der 
WEL; vgl. zum Ganzen E. 3.4 hiervor) von damals Fr. 1'248'215.-- 
(Fr. 805'300.-- x 155 %) ist prima vista als Verzichtshandlung i.S.v. Art. 11a 
Abs. 2 i.V.m. Art. 17b lit. a ELV zu qualifizieren und ein Verzichtsvermögen 
von Fr. 538'215.-- (Fr. 1'248'215.-- ./. Fr. 710'000.--) per 10. Dezember 
2019 anzunehmen (Art. 17c ELV), soweit nicht ausnahmsweise vom Re-
partitionswert abgewichen werden kann (vgl. E. 4.3 ff. hiernach). Unter 
Berücksichtigung der Amortisation (vgl. aArt. 17a in der bis 31. Dezember 
2020 gültigen Fassung bzw. Art. 17e ELV in der seither gültigen Fassung) 
wäre damit im Jahr 2024 noch ein Verzichtsvermögen von Fr. 498'215.-- 
(Fr. 538'215.-- ./. Fr. 40'000.--) anzurechnen (act. II 11/4, 24/2), welches 
zum Reinvermögen gehört und zum Überschreiten der massgebenden 
Schwelle von Fr. 200'000.-- führte (Art. 9a Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ELG). 
4.3
Da allemal der im Zeitpunkt der Entäusserung der Liegenschaft be-
kannte Wert (MÜLLER, a.a.O. Art. 11 N. 499; BVR 2023 S. 169) und nicht 
etwa der Beginn der Verkaufsbemühungen oder die spätere allgemeine 


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Neubewertung im Kanton Bern massgebend ist, kann – entgegen dem 
Eventual- bzw. Subeventualbegehren des Beschwerdeführers (Beschwer-
de S. 1 Ziff. 4 f.; vgl. auch Beschwerde S. 4 ff. Ziff. 10 ff.) – von vornherein 
nicht auf den Repartitionswert von 100 % für das Jahr 2018 bzw. 125 % für 
das Jahr 2020 abgestellt werden. 
Der Repartitionswert ergibt sich aus dem Repartitionsfaktor des amtlichen 
Wertes, wobei letzterer im Rahmen der allgemeinen Neubewertung (AN20; 
vgl. dazu AND sowie BGE 148 I 210) am 25. Januar 2021 rückwirkend ab 
dem Steuerjahr 2020 marginal von Fr. 805'300.-- auf Fr. 800'600.-- redu-
ziert wurde (act. II 9/2, 24/4; vgl. Auszug des Grundstückdaten-Informati-
onssystems GRUDIS vom 15. September 2025), während die amtlichen 
Werte für die meisten nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke erhöht wurden 
(vgl. Präsentation vom 21. Januar 2025 zur Jahres-Medienkonferenz der 
Steuerverwaltung des Kantons Bern, S. 21 f. [ , unter: E-Ser-
vices und Dienstleistungen/News und Medien/Medienmitteilungen]). Dar-
aus lassen sich jedoch keine verbindlichen Schlüsse für die sich hier stel-
lenden Frage ziehen. Denn einerseits werden im Rahmen der amtlichen 
Bewertung zwar u.a. auch die Lage der Liegenschaft sowie der Ausbau-
standard bzw. die Demodierung (also der Renovationsbedarf) berücksich-
tigt (vgl. Steuerverwaltung des Kantons Bern, Nichtlandwirtschaftliche Be-
wertungsnormen vom 10. Oktober 2018, S. 12 f. sowie Erläuterungen zum 
steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften, 
Ausgabe 2020, S. 6 [jeweils abrufbar unter: , unter: The-
men/Steuersituationen/Wohneigentum/Liegenschaften/Allgemeine Neube-
wertung 2020]) und erfolgt die steuerrechtliche Bewertung voraussichtlich 
bzw. massvoll (vgl. ROESCH/PANDURSKI, Abgaberechtliche Immobilienbe-
wertung, in StR 78/2023 S. 671). Andererseits handelt es sich bei der steu-
erlichen Bewertung von Grundstücken um ein Massbewertungsverfahren, 
bei welchem eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung unaus-
weichlich und zulässig ist (ROESCH/PANDURSKI, a.a.O.); so wurden die neu-
en amtlichen Werte im Kanton Bern denn auch automatisiert berechnet und 
nur in wenigen, konkreten und genau definierten Einzelfällen wurde ein 
Augenschein vor Ort durchgeführt (vgl. Erläuterungen zum steuerlichen 
Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften, Ausgabe 2020, 
S. 3). Vor diesem Hintergrund ist nicht ausgeschlossen, dass im hier zu 


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beurteilenden Fall der auf dem amtlichen Wert basierende Repartitionswert 
von Fr. 1'248'215.-- (vgl. E. 4.2 hiervor) – unter Berücksichtigung der be-
sonderen Umstände (vgl. E. 4.4 hiernach) – im damals herrschenden 
Marktumfeld dennoch wesentlich höher als der Verkehrswert lag und ein 
Abstellen auf diesen Wert als missbräuchlich zu werten ist bzw. zu einem 
stossenden Ergebnis führt. 
4.4
Der Beschwerdeführer verzichtete aus Kostengründen auf eine Ver-
kehrswertschatzung (act. II 20/1), die Wohn- und Gewerbeliegenschaft wur-
de jedoch von der Immobilienmaklerin E.________ AG auf dem Markt zum 
Kauf angeboten (act. II 13/4, 13/32-47, 20/4-8). Während eine Verkehrs-
wertschatzung den Preis zum Gegenstand hat, der unter den aktuellen 
Marktbedingungen für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann, 
wird durch das Feilbieten der Immobilie auf dem freien Markt der tatsächli-
che Marktpreis ermittelt. Die Vermarktung der Immobilien erfolgte vorlie-
gend unter normalen Marktbedingungen, insbesondere hatte die Corona-
Pandemie im Zeitpunkt des Verkaufs im Dezember 2019 (noch) keinen 
Markteinfluss (erst im März 2020 wurde die weltweite Verbreitung des
COVID-19 seitens der Weltgesundheitsorganisation [WHO] als Pandemie 
qualifiziert; vgl. Bericht der Eidgenössischen Kommission für Wohnungs-
wesen EKW vom 10. Januar 2022 zu den Auswirkungen der Corona-
Pandemie auf das Wohnen [ , unter: Wohnungspolitik, 
Wohnungspolitik Bund/Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen 
EKW/Dokumente]) und sorgte das Niedrigzins-Umfeld für eine anhaltend 
hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt (der Leitzins der Schweizeri-
schen Nationalbank [SNB] war 2019 negativ [ , unter: 
Themen/Zinssätze, Renditen und Devisenmarkt/Daten/Zinssätze/Maxi-
mum]), was auch an den damals steigenden Immobilienpreisindizes für 
Wohnimmobilien ersichtlich ist (vgl. , unter: The-
men/Volkswirtschaft der Schweiz/Preise und Löhne/Immobilienpreisindi-
zes). Die Vermarktung erfolgte gemäss E.________ AG (act. II 13/4) ab 
Oktober 2018 während über einem Jahr auf den von der F.________ AG 
betriebenen 
bekannten 
Onlineportalen 
Immoscout 
und 
Homegate 
(vgl. und ) und wurde damit 
automatisch auch auf dem Vergleichsportal der comparis.ch AG 
( unter: Immobilien/Immobilie finden/Immobilienmarkt) 


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publiziert; damit hatte das Verkaufsinserat eine schweizweite Reichweite. 
Zudem wurde eine professionelle Verkaufsdokumentation mit Auszug aus 
dem Katasterplan, illustrativen Fotos, Grundrissen etc. erstellt (act. II 13/32-
47). Zwar wurde die gute Mikrolage angepriesen (act. II 13/33), die Liegen-
schaft befindet sich jedoch im Ortsteil ... der Einwohnergemeinde 
G.________, mithin einem abgelegenen Standort mit suboptimaler Ver-
kehrserschliessung und ohne Infrastruktur, Schulen sowie Einkaufsmög-
lichkeiten (vgl. act. II 20/7). Erschwerend kam hinzu, dass das Grundstück 
mit einer Gewerbehalle aus dem Jahr 1989 und einem Mehrfamilienhaus 
aus dem Jahr 1929 überbaut war. Damit sprach das Inserat hauptsächlich 
potenzielle Käufer an, welche nicht einzig auf der Suche nach reinem 
Wohneigentum oder Gewerbeliegenschaften waren, sondern Interesse an 
einer gemischten Nutzung haben. Hinzu kommt, dass nur eine Wohnung 
saniert und vermietet war, zwei Wohnungen den heutigen Anforderungen 
nicht mehr genügten und der Rest des Wohngebäudes sich noch im Roh-
bau des Erstellungsjahres 1929 befand. In der Verkaufsdokumentation 
wurde denn auch explizit darauf hingewiesen, dass die Liegenschaft einer 
ganzheitlichen Renovation bedarf (act. II 13/33). Mithin eignete sich das 
Objekt vorerst nicht zum Selbstbewohnen, war gleichzeitig aber auch als 
Renditeobjekt ohne erhebliche zusätzliche Investitionen nicht attraktiv, was 
den Interessentenkreis deutlich geschmälert haben dürfte. Schliesslich 
wirkten sich nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der Immobi-
lienmaklerin auch die Immissionen von der angrenzenden Hauptstrasse 
sowie den umliegenden Gewerbetrieben negativ auf die Nachfrage aus 
(act. II 20/7). Trotz all diesen spezifischen Nachteilen des Grundstücks gab 
es einige Anfragen von Interessenten (anfangs ca. 40 bzw. nach Preisre-
duktion ca. 20) und verschiedene Angebote, wobei die C.________ GmbH 
als Höchstbietende nach zwei Bieterrunden schliesslich den Zuschlag er-
hielt (act. II 20/7). Wohl mag die Vermarktungsdauer von dreizehn Monaten 
angesichts der aufgezeigten Besonderheiten nicht übermässig lang sein 
(act. II 24/4), sie war jedoch hinreichend. Denn vor dem Verkauf standen 
mehrere Interessenten im Wettbewerb und gewährleistete die Maklerin mit 
der Durchführung des zweistufigen Bieterverfahrens ein für den Beschwer-
deführer möglichst optimales Ergebnis. Bei dieser Ausgangslage, bei der 
unter normalen Marktbedingungen das Grundstück, welches etliche deutli-
che wertmindernde Eigenschaften aufwies, über längere Zeit professionell 


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schweizweit zum Kauf angeboten und nach durchgeführtem Bieterverfah-
ren an den Höchstbietenden veräussert wurde, ist nach dem hier massge-
benden Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit anzunehmen, 
dass der Beschwerdeführer mit dem (dem effektiven Verkehrswert entspre-
chenden) Kaufpreis im damaligen Zeitpunkt eine adäquate Gegenleistung 
für sein Grundstück erhielt. Dass das Verkaufsobjekt vor dem Verkauf nicht 
geräumt war und er allenfalls gewisse Unterhaltsarbeiten vernachlässigte 
(act. II 13/1, 24/3 f.), ändert im Ergebnis nichts. Ein Teil der Wohnliegen-
schaft befand sich seit Jahrzenten im Rohbau (act. II 13/33), womit es 
diesbezüglich eines wertvermehrenden Aufwandes und nicht eines blossen 
Unterhalts bedurft hätte. Des Weiteren befand sich im Zeitpunkt des Ver-
kaufs immerhin eine Wohnung in einem sanierten Zustand. Sodann ist es 
nicht unüblich, dass Eigentümer bei jahrzehntelanger Haltedauer von ge-
werblich oder gemischt genutzten Liegenschaften viel Inventar anhäufen, 
welches einer potenziellen Käuferschaft teilweise wertlos erscheint. Dass 
beim Angebot der C.________ GmbH hohe Räumungskosten eingepreist 
gewesen wären, ist jedenfalls nicht ausgewiesen, vielmehr wurde vertrag-
lich die termingerechte Räumung durch den Verkäufer vereinbart (act. II 9/6 
Ziff. 3.3 Lemma 3). 
4.5
Der dem Verkehrswert entsprechende Verkaufspreis lag mehr als 
43 % ([Fr. 1'248'215.-- ./. Fr. 710'000.--] / Fr. 1'248'215.-- x 100) unter dem 
Repartitionswert für das Jahr 2019 (vgl. E. 4.3 hiervor), womit von letzterem 
ausnahmsweise abgewichen werden darf (vgl. E. 3.4 hiervor). 
4.6
Nach dem Gesagten liegt kein Vermögensverzicht vor und wurde 
die massgebende Schwelle von Fr. 200'000.-- unterschritten (Art. 9a Abs. 1 
lit. b und Abs. 3 ELG). Damit erübrigen sich in diesem Kontext Weiterungen 
im Zusammenhang mit den geltend gemachten Schulden (act. II 24/5). Die 
Beschwerdegegnerin hätte einen EL-Anspruch des Beschwerdeführers 
nicht bereits mit der Begründung verneinen dürfen, am 1. April 2024 sei die 
Reinvermögensschwelle überschritten gewesen. In Gutheissung der Be-
schwerde ist der Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 (act. II 24) daher 
aufzuheben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, 
damit sie die weiteren Anspruchsvoraussetzungen der EL prüft. Dabei wird 
sie auch per 1. Januar 2025 (vgl. Rz. 3712.04 WEL) die Aufhebung des ge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 4. Dez. 2025, EL 200 2025 501
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meinsamen Haushaltes (act. II 16; Beschwerde S. 3 Ziff. 6) sowie den 
Heimeintritt des Beschwerdeführers per 8. April 2025 (act. II 22; Beschwer-
de S. 2 Ziff. 1) zu berücksichtigen haben. 
5.
5.1
In Anwendung von Art. 1 Abs. 1 ELG i.V.m. Art. 61 lit. fbis ATSG 
(Umkehrschluss; vgl. auch BBl 2018 1639) sind keine Verfahrenskosten zu 
erheben.
5.2
Der durch eine Organisation der öffentlichen Sozialhilfe vertretene 
Versicherte hat trotz Obsiegens keinen Anspruch auf Parteientschädigung 
(BGE 126 V 11 E. 1 - 5 S. 11).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Einspracheent-
scheid der Ausgleichskasse des Kantons Bern vom 23. Juni 2025 auf-
gehoben und die Sache wird an die Beschwerdegegnerin zurückge-
wiesen, damit sie im Sinne der Erwägungen verfahre und neu verfüge.
2.
Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch werden Parteikos-
tenentschädigungen zugesprochen.
3.
Zu eröffnen (R):
- Sozialdienst B.________ z.H. des Beschwerdeführers
- Ausgleichskasse des Kantons Bern, Abteilung Ergänzungsleistungen 
- Bundesamt für Sozialversicherungen
Der Kammerpräsident:
Der Gerichtsschreiber:


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Rechtsmittelbelehrung 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öf-
fentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) ge-
führt werden.