be_verwaltungsgericht · 100 2024 124 · 2025-04-28 · de
Einspracheentscheid vom 12. Februar 2024


100.2024.124U
SEH/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 28. April 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Seiler, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiber Tschumi
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
Einwohnergemeinde Stocken-Höfen
Baubewilligungsbehörde, Stockhornstrasse 48, 3632 Oberstocken
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands bezüglich verschiedener baulicher Verände-
rungen an einer Liegenschaft in der Landwirtschaftszone (Entscheid der
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 22. März 2024;
BVD 110/2023/147)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.04.2025, Nr. 100.2024.124U,
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Prozessgeschichte:
A.
A.________ ist Eigentümer der Parzelle Stocken-Höfen (…) Gbbl.
Nr. 1________ in der Landwirtschaftszone. Darauf befindet sich ein Wohn-
haus (B.________, …). Nach einer baupolizeilichen Kontrolle stellte die
Einwohnergemeinde (EG) Stocken-Höfen mit Schreiben vom 10. Juni 2016
fest, dass die Liegenschaft in einem äusserst baufälligen Zustand sei, und
forderte A.________ auf, sich zur Frage zu äussern, was mit der Liegen-
schaft geplant sei. Mit E-Mail vom 13. Juli 2016 antwortete A.________,
wie telefonisch besprochen werde er das Grundstück mit einem Bauzaun
einzäunen und mit einer Verbotstafel kennzeichnen. Am 28. November
2019 reichte A.________ eine Voranfrage zum Abbruch und Neubau des
Wohnhauses ein. Mit E-Mail vom 5. März 2020 nahm das Amt für Gemein-
den und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) zur Voranfrage Stellung
und kam dabei zum Schluss, dass ein Abbruch und Wiederaufbau des Ge-
bäudes gestützt auf Art. 24c des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über
die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) mangels bestim-
mungsgemässer Nutzbarkeit nicht in Aussicht gestellt werden könne.
B.
Nachdem die Gemeinde gestützt auf eine Begehung vor Ort am 1. März
2022 festgestellt hatte, dass am Gebäude Sanierungsarbeiten vorgenom-
men worden waren, reichte A.________ aufforderungsgemäss am 7. Ju-
ni/20. September 2022 ein (teilweise) nachträgliches Baugesuch ein. Darin
wurde beantragt:
«Teilsanierung Wohnhaus. 1:1 Ersatz von einzelnen Balkenlagen De-
cken UG/EG. Ersatz von Aussenwand Anbauten, Holzständerwerk und
einfache Bretterverschalung aussen, durch Gasbetonmauersteine. Ab-
bruch Unterstand (Dach mit Stützen). Ersatz und Erweiterung von Un-
terstand ohne seitliche Abschlusswände.»
Mit Verfügung vom 20. Dezember 2022 verweigerte das AGR die Ausnah-
mebewilligung nach Art. 24c RPG und forderte die Gemeinde auf, die not-
wendigen baupolizeilichen Schritte einzuleiten, da die Liegenschaft ohne

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rechtmässige Bewilligung wieder bewohnbar gemacht werde. Gestützt auf
diese Verfügung des AGR verweigerte die Gemeinde am 17. August 2023
die (nachträgliche) Baubewilligung (Bauabschlag). Gleichzeitig ordnete sie
Folgendes an:
«3.2
Gestützt auf Art. 45 sowie Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG wird die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wie folgt verfügt:
•
Die Liegenschaft B.________ darf spätestens 6 Monate ab
Rechtskraft dieser Verfügung nicht mehr bewohnt und betre-
ten werden (Benützungsverbot).
•
Die Liegenschaft B.________ ist spätestens 6 Monate ab
Rechtskraft dieser Verfügung so abzusperren, dass die Lie-
genschaft und deren Umgebung nicht betreten werden kann.
Mit der Absperrung ist sicherzustellen, dass im Falle eines
Einsturzes des Gebäudes keine Personen gefährdet wer-
den.
3.3
[Androhung Ersatzvornahme]
3.4
[Kosten]»
C.
Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 20. September 2023 Be-
schwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD).
Nach Androhung einer Schlechterstellung (sog. reformatio in peius) wies
die BVD die Beschwerde mit Entscheid vom 22. März 2024 ab, bestätigte
die Verfügung des AGR vom 20. Dezember 2022, hob von Amtes wegen
Dispositivziffer 3.2 des Entscheids der Gemeinde auf und ersetzte sie
durch folgende Anordnung:
«3.2
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gestützt auf
Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG wird Herr A.________ angewiesen,
das Gebäude B.________ auf der Parzelle Stocken-Höfen …
Grundbuchblatt Nr. 1________ bis am 31. März 2025 vollständig
abzubrechen (inklusive Fundament/Unterbau) und das Gelände
entsprechend der angrenzenden Umgebung (Geländeverlauf,
Bodenaufbau und Bodenqualität) zu rekultivieren.»
Im Übrigen bestätigte sie den Entscheid der Gemeinde.

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D.
Dagegen hat A.________ hat am 24. April 2024 Beschwerde an das Ver-
waltungsgericht erhoben mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und das Ausnahmegesuch nach Art. 24c RPG sei zu erteilen
(richtig: zu bewilligen). Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die
BVD zurückzuweisen, subeventuell auf die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands infolge Unverhältnismässigkeit zu verzichten. In pro-
zessualer Hinsicht beantragt er die Einholung eines Gutachtens über den
Zustand sämtlicher verfahrensrechtlicher baulicher Komponenten des Ob-
jekts im Status quo und Status quo ante sowie die Gewährung der unent-
geltlichen Rechtspflege und Verbeiständung.
Mit Verfügung vom 8. Mai 2024 hat die (damalige) Abteilungspräsidentin
das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege mangels Bedürftigkeit insge-
samt abgewiesen. Daraufhin hat A.________ den verlangen Kostenvor-
schuss geleistet.
Die EG Stocken-Höfen beantragt mit Beschwerdeantwort vom 13. Juni
2024, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde;
eventuell sei der Bauentscheid vom 17. August 2023 zu bestätigen und mit
zusätzlichen Auflagen zu ergänzen. Die BVD beantragt mit Stellungnahme
vom 6. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde.
Eine Delegation des Verwaltungsgerichts hat am 28. Februar 2025 einen
Augenschein durchgeführt, an welchem neben A.________, dessen
Rechtsvertreter und Verantwortliche der Gemeinde auch eine Vertretung
des AGR teilgenommen hat. Die Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich
zum Ergebnis des Augenscheins zu äussern und Schlussbemerkungen
einzureichen. Davon haben das AGR, die EG Stocken-Höfen und
A.________ mit Eingaben vom 18., 20. und 21. März 2025 Gebrauch
gemacht. Die BVD hat mit Eingabe vom 13. März 2025 auf eine Stellung-
nahme verzichtet. A.________ hat am 2. April 2025 weitere Bemerkungen
angebracht.

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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letz-
te kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG;
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als Eigentümer des vom
Bauabschlag und der Wiederherstellung betroffenen Hauses durch den
angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl.
auch Art. 40 Abs. 5 BauG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind
eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkon-
form sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Nach Abs. 2 können
solche Bauten und Anlagen mit Bewilligung der zuständigen Behörde er-
neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut wer-
den, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Gemäss
Art. 41 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)
ist Art. 24c RPG anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig
erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück
Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (altrecht-
liche Bauten und Anlagen; Abs. 1). Er ist nicht anwendbar auf alleinstehen-
de, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Abs. 2). Es ist
unbestritten, dass das Haus des Beschwerdeführers nicht eine landwirt-

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schaftliche Baute ist, seinerzeit rechtmässig erstellt wurde, aber heute nicht
mehr zonenkonform ist, weil das Grundstück zu Nichtbaugebiet wurde.
Art. 24c RPG ist daher anwendbar.
2.2
Art. 24c Abs. 2 RPG erlaubt, die (rechtmässig erstellte) Baute mit
Bewilligung der zuständigen Behörde zu erneuern, teilweise zu ändern,
massvoll zu erweitern und wieder aufzubauen. Das gilt auch dann, wenn
die Baute durch Naturereignisse zerstört oder freiwillig abgebrochen wurde
(BGE 137 II 338 E. 2.4, 127 II 209 E. 3c; Praxiskommentar RPG: Bauen
ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 39). Voraussetzung ist aber in
jedem Fall, dass sie vorher bestimmungsgemäss nutzbar war (Abs. 1).
Gemäss Art. 42 Abs. 4 RPV darf eine Baute oder Anlage nur wieder aufge-
baut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs
noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununter-
brochenes Interesse besteht.
2.3
Es ist nicht bestritten, dass der Beschwerdeführer seit dem Jahr
2020 am Gebäude verschiedene Arbeiten ausgeführt hat. Davon können
einige als bewilligungsfreier Unterhalt qualifiziert werden. Es ist aber nicht
bestritten, dass die z.T. bereits ausgeführten, z.T. geplanten Arbeiten
zumindest teilweise bewilligungspflichtig sind und dass dazu eine Bewilli-
gung nach Art. 24c RPG erforderlich ist.
2.4
Das AGR hat in seiner Verfügung vom 20. Dezember 2022 die
Bewilligung nach Art. 24c RPG mit der Begründung verweigert, die Liegen-
schaft sei nicht bestimmungsgemäss nutzbar. Die übrigen Bewilligungsvor-
aussetzungen nach Art. 24c RPG hat es nicht geprüft (Vorakten Gemeinde
5C pag. 57 f.). Die Gemeinde hat gestützt auf die negative Beurteilung des
AGR auf eine Publikation des Baugesuchs verzichtet (Bauentscheid vom
17.8.2023 [Vorakten Gemeinde 5C pag. 26 ff.] Ziff. 1.14 und 2.3) und den
Bauabschlag verfügt. Die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen wurden
nicht oder jedenfalls nicht abschliessend beurteilt. Dementsprechend hat
auch die BVD die Bewilligungsfähigkeit einzig damit verneint, dass es an
der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit fehle (angefochtener Entscheid
E. 2d-f), ohne die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen zu prüfen.

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2.5
Zu klären ist somit im vorliegenden Verfahren, ob die Baute
bestimmungsgemäss nutzbar ist. Massgebender Beurteilungszeitpunkt ist
derjenige, in welchem die streitigen Änderungen vorgenommen wurden
(BGE 147 II 465 E. 4.2.1), hier also das Jahr 2020.
3.
3.1
Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Baute
bestimmungsgemäss nutzbar, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer
durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der
Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass die Baute
gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden
Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Verfallene, unbrauchbar geworde-
ne und abbruchreife Bauten, deren Lebensdauer abgelaufen ist (sog. Rui-
nen), sind nicht bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung und geniessen deshalb keinen Besitzstandsschutz
(BGE 147 II 465 E. 4.2.2; BGer 1C_617/2019 vom 27.5.2020 E. 5.1,
1C_204/2019 vom 8.4.2020 E. 2.2, 1C_207/2015 vom 9.9.2015 E. 4.1,
1C_356/2010 vom 21.2.2011 E. 2.3 und 2.4, je mit Hinweisen; BVR 2025
S. 94 E. 4.2.1). Entscheidend ist der effektive Zustand des Gebäudes,
unabhängig davon, ob dieser erst im Zeitpunkt der Vornahme der Arbeiten
entdeckt wird (BGer 1C_125/2012 und 1C_137/2012 vom 30.10.2012
E. 2.3).
3.2
Ein Kriterium für die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit ist auch, ob
die frühere Nutzung aufgegeben wurde. Die Aufgabe der Nutzung setzt
einen klaren Bruch voraus, indem entweder das Objekt als solches aufge-
geben oder indem eine künftige Wiederverwendung zu einem zumindest
vergleichbaren Zweck ausgeschlossen wird. Das kann sich insbesondere
dadurch ergeben, dass eine bestehende Baute oder Anlage nicht mehr
unterhalten wird und sich daher wegen Verfalls zur Nutzung nicht mehr
eignet. Das blosse Leerstehen während einer vorübergehenden Dauer von
einigen Jahren genügt aber für sich allein noch nicht, um den Besitzstands-
schutz auszuschliessen (BGer 1C_168/2015 vom 11.5.2016, in ZBl 2017
S. 510 E. 3.5.1; BVR 2025 S. 94 E. 4.2.1). So war die Kontinuität gewahrt

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in einem Fall, in dem die bisherige Nutzung als Altersheim in den Jahren
1996-2000 sukzessive aufgegeben und im Jahr 2011 ein Gesuch um eine
neue Nutzung gestellt wurde, während in der Zwischenzeit die Möglichkeit
einer Weiter- oder Wiederverwendung der Liegenschaft als Kollektivunter-
kunft nie ganz aufgegeben bzw. ausgeschlossen und ein kleiner Teil der
Anlage als Wohnung genutzt wurde (vgl. das soeben zitierte Urteil
1C_168/2015 vom 11.5.2016 E. 2.3, 3.4 und 3.6). Hingegen kommt mit
Bezug auf das ununterbrochene Interesse an der Weiternutzung ein
Wiederaufbau im Sinn von Art. 24c RPG nicht in Betracht für Bauten, die
über längere Zeit verlassen wurden, oder wenn zwischen Abbruch bzw.
Zerstörung der Baute und Wiederaufbau allzu viel Zeit verstreicht
(BGer 1C_371/2021 vom 15.9.2022, in ZBl 2024 S. 204 E. 2.5). Eine Be-
sitzstandsgarantie für eine vor mehr als 20 Jahren abgebrochene Baute
besteht nicht (BGE 116 Ib 228 E. 3b). Nach einer zu aArt. 24 Abs. 2 RPG
(AS 1979 S. 1573, in Kraft bis 31.8.2000) ergangenen Entscheidung entfällt
die Besitzstandsgarantie bei einem Nutzungsunterbruch von 20 Jahren
(BGer 1C_168/2015 vom 11.5.2016, in ZBl 2017 S. 510 E. 3.5.1 mit Hin-
weis auf BGer 1A.265/1997 vom 19.3.1998). Es ist auch nicht angängig,
eine weit über zehn Jahre leerstehende Ruine wieder einer Wohnnutzung
zuzuführen (BGer 1C_356/2010 vom 21.2.2011 E. 2.4). Gemäss dem bun-
desgerichtlichen Urteil 1C_371/2021 vom 15. September 2022 (ZBl 2024
S. 204 E. 2.6) gibt der Grundeigentümer bei einem gewillkürten Abbruch
und einer Zeitspanne von sieben Jahren zwischen dem Abbruch und der
Neuerstellung die Nutzung einer Baute aus freien Stücken auf. Das Verwal-
tungsgericht hat ein andauerndes Interesse an der Weiternutzung verneint
in einem Fall, da von einem Lawinenschaden bis zum Wiederaufbau fast
sechs Jahre verstrichen waren (VGE 2018/37 vom 18.12.2018 E. 3.4) oder
in einem Fall, in welchem ein Reservoir vor rund 30 Jahren aufgegeben
und durch ein neues ersetzt worden war (BVR 2025 S. 94 E. 4.2.2).
3.3
In zahlreichen Fällen wurde in der Rechtsprechung die bestim-
mungsgemässe Nutzbarkeit aufgrund des baulichen Zustands der Baute
bezweifelt oder verneint: In BGE 147 II 465 ging es um eine Baute, bei wel-
cher die Tragfähigkeit der Dachkonstruktion geschwächt war, so dass nur
mit einem Auswechseln des Daches eine dauerhafte Erhaltung des Ge-
bäudes sichergestellt werden konnte. Durch das undichte Dach war auch

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die Bodenkonstruktion in Mitleidenschaft gezogen worden und musste neu
erstellt werden. Die Träger waren für die neue Nutzung unterdimensioniert
und die Gebrauchstauglichkeit konnte so nicht gewährleistet werden. Das
Mauerwerk musste freigelegt werden, um bewerten zu können, ob mit
punktuellen Abstützungen und Unterfangungen die statische Stabilisierung
sichergestellt werden könnte. Das Bundesgericht bezeichnete es als frag-
lich, dass die Baute bestimmungsgemäss nutzbar sei, da die Dach- und
offenbar auch die Bodenkonstruktion ersetzt werden mussten und zudem
gewisse Arbeiten an der Basismauer erforderlich waren, um die statische
Stabilität zu gewährleisten. Das deutete darauf hin, dass die Baute bereits
in einem sehr schlechten Zustand (Ruine) war. Die Frage brauchte aber
nicht abschliessend beantwortet zu werden, da das Projekt aus anderen
Gründen nicht bewilligungsfähig war (E. 4.2). Nicht bestimmungsgemäss
nutzbar war eine Baute, bei welcher die Erneuerung der Grundmauern und
der Wände aus Gründen der Statik und der Gebäudesicherheit zwingend
erforderlich war, die Fassadenteile zu einem grossen Teil durch Neukon-
struktionen ersetzt worden und eine Zwischenwand zwischen Stallteil und
Lagerraum vollständig neu errichtet worden waren. Auf einer zusätzlich neu
erstellten Innenkonstruktion und einer neuen Aussenwand lag die Balken-
lage eines neu eingezogenen Zwischenbodens auf. Insgesamt liefen die
vorgenommenen Verstärkungen auf einen Ersatz von rund der Hälfte der
Aussenwände hinaus. Wo die Aussenwände nicht ersetzt wurden, wurde
innerhalb der bestehenden Bausubstanz eine zusätzliche tragende Innen-
konstruktion errichtet. Das Obergeschoss und teilweise auch der Dachstuhl
stützten sich auf neue tragende Bauteile ab (BGer 1C_204/2019 vom
8.2.2020 E. 2.3 und 2.6). Dasselbe galt in einem Fall, in dem gemäss eige-
nen Angaben des Bauherrn Bauarbeiten erforderlich waren, weil die tra-
genden Gebäudeteile fast gänzlich nicht mehr in einem brauchbaren
Zustand gewesen waren (BGer 1C_325/2018 vom 15.3.2019 E. 6.3). Eben-
falls nicht bestimmungsgemäss nutzbar war eine Baute, bei welcher der
Westteil nicht mehr benützbar war; die bestehende Struktur konnte aus
gesundheitlichen und Sicherheitsgründen nicht aufrechterhalten werden,
die Wände waren vollständig verrottet, ebenso ein guter Teil des Daches,
das einzustürzen drohte. Die Mauern des Untergeschosses waren nicht
mehr tragfähig, sondern wiesen Risse auf und waren feucht und teilweise
eingestürzt (BGer 1C_125/2012 und 1C_137/2012 vom 30.10.2012 E. 2.3

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Seite 10
und 2.4). Gleich verhielt es sich in einem Fall, in welchem der Dachstuhl
vollständig neu erstellt, die Aussenmauern des Erdgeschosses zum Teil
und die Fenster und Türen allesamt erneuert werden mussten. Die Mauern
des Kellergeschosses waren noch brauchbar, aber der Holzboden des
Erdgeschosses und die Deckenbalken des Kellers waren zu ersetzen. Ins-
gesamt war die Tragkonstruktion mit Ausnahme der Grundmauern im
Untergeschoss nicht mehr intakt (BGer 1C_356/2010 vom 21.2.2011 E. 2.2
und 2.3). Nicht bestimmungsgemäss nutzbar war auch ein Gebäude, das
sich bereits sechs Jahre vor seinem Abbruch in einem äusserst schlechten
Zustand befunden hatte. Teile des Gebäudes waren akut einsturzgefähr-
det, die Grundmauern teilweise feucht und mit Ausblähungen und
Schwamm überzogen gewesen. Innenwände und Decke der Erdgeschos-
sebene waren vermutlich durch einen begrenzten Küchenbrand ab-
schnittsweise verkohlt. Die Dachplatten, Pfetten und Sparren der gesamten
Dachkonstruktion waren in weiten Abschnitten morsch gewesen und hätten
je nach Witterung jederzeit einstürzen können. Die Dacheindeckung war
gelockert und drohte herabzustürzen (BGer 1C_510/2023 vom 16.4.2024
E. 3.3). Ebenfalls nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar waren eine Bau-
te, bei welcher der Zustand der tragenden Balken und Mauern so schlecht
war, dass sie (mit Ausnahme des Dachgeschosses) vollständig ersetzt
werden mussten (BGer 1C_301/2016 und 303/2016 vom 4.1.2017 E. 2.2-
2.4), und eine Baute, bei welcher der gemauerte Sockelbereich grosse Ris-
se aufwies, der Holzaufbau auf diesem Sockel talwärts verschoben und
das Gebäude bergseitig eingestürzt war (VGE 2020/219 vom 2.11.2021
E. 3.4). Im verwaltungsgerichtlichen Urteil 2016/93 vom 12. Dezember
2016 (bestätigt durch BGer 1C_48/2017 vom 22.12.2017) ging es um eine
Baute, bei welcher sämtliche tragenden Elemente ersetzt und das ganze
Dach erneuert worden waren. Das Gebäude stand auf baufälligen Bruch-
steinmauern, die sich insbesondere an den Enden gesenkt hatten. Die
Holzkonstruktion war baufällig; das Holz war oberflächlich zwar in einem
akzeptablen Zustand, im Kern jedoch zerstört (E. 3.3). Das Verwaltungsge-
richt erachtete es als zweifelhaft, ob die Baute noch bestimmungsgemäss
nutzbar war, konnte die Frage aber offenlassen (E. 4.2).
3.4
Bestimmungsgemäss nutzbar war hingegen eine Baute, bei welcher
der Scheunenteil zwar baufällig war, das Ökonomiegebäude aber nach wie

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vor benutzt wurde und sich die geplanten Sanierungsarbeiten auf einzelne
Gebäudeteile beschränkten, die tragenden Konstruktionen hingegen mehr-
heitlich intakt waren (VGE 2016/342 vom 22.9.2017 E. 2.3.2). Ebenso war
ein Bootshaus noch bestimmungsgemäss nutzbar, bei welchem infolge
eines Unwetters auf einer Seite Sparren und eine Traufpfette, die Dachlat-
tung sowie Ziegel beschädigt bzw. heruntergefallen waren, so dass etwa
6-7 % der Dachfläche beschädigt, eine Fassadenwand teilweise einge-
drückt und ein Seitenbrett aus Holz angerissen wurde und die Eternitschin-
deln heruntergefallen waren. Das Haus war im Übrigen aber noch gut
erhalten und konnte trotz der Beschädigung seine Funktion erfüllen
(BVR 2024 S. 423 E. 5.5 und 5.6).
4.
4.1
Die BVD hat die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit mit folgender
Argumentation verneint (angefochtener Entscheid E. 2e): Aus den in den
Akten liegenden Fotodokumentationen aus den Jahren 2016 und 2020
(Vorakten Gemeinde 5C pag. 12 ff. und 101 ff.) ergebe sich ein stark ver-
wahrloster Zustand des Gebäudes. Das Dach sei an mehreren Stellen
stark beschädigt, ostseitig und in der südöstlichen Ecke zu grossen Teilen
bereits eingestürzt oder kurz vor dem Zusammenbruch. Auch tragende
Elemente seien nicht mehr intakt. Im Rahmen der Sanierungsarbeiten
seien in diesem Bereich die ganze Dachunterkonstruktion und mehrere
tragende Elemente komplett ersetzt worden. Auch die nördliche Dachhälfte
weise verschiedene Schäden auf. Weiter seien die Fassaden in einem
schlechten Zustand und wiesen teils starke Beschädigungen auf, sowohl
an der östlichen Hauptfassade als auch auf der Nord- und Westseite. Der
Beschwerdeführer sei selber von einem schlechten und einsturzgefährde-
ten Zustand ausgegangen, habe er doch in seinem Ausnahmegesuch vom
25. August 2022 festgestellt, dass das bestehende Wohnhaus altershalber
saniert werden müsse, damit es weiterhin bewohnbar bleibe. Er habe darin
auch vom Ersatz eines Teils der Tragkonstruktionen und von Teilen der
Balkenlage gesprochen und ausgeführt, die mit Brettern beplankte Wand
westseitig solle mit einem Gasbetonmauerwerk ersetzt werden mit dem
Zweck, die Statik zu verbessern und dem bestehenden Dach eine bessere

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Auflage zu bieten und einen altersbedingten Zusammenfall zu verhindern.
Auf Aufforderung der Gemeinde hin, die Liegenschaft abzusperren, weil
diese in einem äusserst baufälligen Zustand und einsturzgefährdet sei,
habe der Beschwerdeführer nicht widersprochen, sondern vielmehr einen
Sicherheitszaun und eine «Betreten-Verboten»-Tafel errichtet. Aus all die-
sen Gründen stehe fest, dass das stark verwahrloste Gebäude einsturzge-
fährdet und die Bausubstanz inkl. tragenden Konstruktionen zu grossen
Teilen nicht mehr intakt gewesen sei und gemessen an seiner Zweckbe-
stimmung (Wohnen) nicht mehr von einer Betriebstüchtigkeit gesprochen
werden könne. Der fehlende gebrauchstaugliche Zustand des baufälligen
und verwahrlosten Gebäudes im Zeitpunkt vor den vorgenommenen Sanie-
rungsarbeiten ab dem Jahr 2020 mache deutlich, dass der Beschwerdefüh-
rer (und seine Brüder) den nötigen bzw. angemessenen Unterhalt in der
Vergangenheit hätten missen lassen. Der Beschwerdeführer habe selber in
der Beschwerde ausgeführt, man habe jeweils nur die notwendigsten
Investitionen und Unterhaltsarbeiten getätigt. Am Zustand des Gebäudes
im Jahr 2020 zeige sich, dass diese sporadischen Arbeiten nicht ausreich-
ten, um das Haus vor der Verwahrlosung bzw. dem langsamen Zerfall zu
bewahren, womit diese Arbeiten nicht als angemessener Unterhalt gewer-
tet werden könnten. Der Beschwerdeführer habe damit nicht – wie es für
die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG
gefordert wäre – durch angemessenen Unterhalt das fortbestehende Inter-
esse an der Weiternutzung dokumentiert. Ob er in subjektiver Hinsicht die
Absicht gehabt habe, das Haus weiter zu nutzen, sei irrelevant. Zudem
habe es an der Weiternutzung tatsächlich über eine lange Zeit gefehlt. Das
Haus stehe seit rund 14 Jahren leer. Am fehlenden fortbestehenden Inter-
esse an der Weiternutzung durch angemessenen Unterhalt und damit der
fehlenden bestimmungsgemässen Nutzbarkeit vermöge auch nicht zu än-
dern, dass Strom und Wasser sowie eine funktionierende Toilette und
Küche vorhanden seien und der Beschwerdeführer stets die Rechnungen
für Strom und Wasser sowie die Prämienrechnungen der Gebäudeversi-
cherung bezahlt habe, seien doch nicht diese Faktoren, sondern der bauli-
che Zustand des Gebäudes massgebend.
4.2
Der Beschwerdeführer beanstandet (Beschwerde Rz. 26 ff.), die
bisherigen Begehungen und die Beurteilungen des AGR hätten sich auf

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Sichtkontrollen von aussen beschränkt. Die BVD stütze sich hauptsächlich
auf tendenziöse Fotos. Gemäss Gutachten der C.________ AG
(Beschwerdebeilagen 9 und 10 [act. 1C]) sei die Liegenschaft in einem
guten und tragfähigen Zustand und nicht einsturzgefährdet. Die Statik sei
auch ohne die seit 2020 vorgenommenen Arbeiten gewährleistet. Es sei
nicht erkennbar, weshalb aus der Beschädigung des Daches geschlossen
werden könne, tragende Elemente seien nicht mehr intakt. Auch sei nicht
ersichtlich, inwiefern Fassaden in baufälligem Zustand sein sollten. Die
Wände genügten statisch. Dass Holzverkleidungen morsch würden, habe
keinen Einfluss auf Statik und tragende Konstruktion. Auch ohne das Vor-
dach sei die Gesamtstabilität gewährleistet. Alte Pfetten seien nicht ausge-
tauscht worden, sondern bestünden weiterhin. Neu eingesetzte Pfetten
dienten einzig zur Ausbildung des Vordachs und hätten keine Relevanz für
die Gesamtstabilität der Liegenschaft. Die Bauverwaltung habe bestätigt,
dass die Wände statisch noch genügten, der Ersatz betreffe nur die Ver-
kleidungen. Die vorgenommenen Massnahmen seien nicht aus statischen
Gründen erforderlich, nur 5 % der Tragwerksteile seien ersetzt worden. Die
BVD lege ihm Aussagen in den Mund, die aus dem Zusammenhang geris-
sen würden und keine Aussagekraft hinsichtlich der bestimmungsgemäs-
sen Nutzbarkeit hätten. Zusammenfassend seien die tragenden Konstrukti-
onen bzw. die Bausubstanz zu einem überwiegenden Teil intakt und die
Liegenschaft damit bestimmungsgemäss nutzbar.
5.
In Bezug auf das von der BVD verneinte Nutzungsinteresse des
Beschwerdeführers ergibt sich Folgendes:
5.1
Gemäss den Akten (Abtretungsvertrag vom 7.11.2002, Beilage 5
zur Baubeschwerde, Vorakten BVD 5B) übernahm der Beschwerdeführer
im Alter von 18 Jahren zusammen mit seinen zwei Brüdern die
Liegenschaft per 1. Dezember 2002 von seinem Vater. Das AGR ging in
seiner Verfügung vom 20. Dezember 2022 davon aus, dass das Haus seit
2000 leer stehe. Demgegenüber ergibt sich aus der Aktennotiz über eine
Besprechung vom 26. Januar 2007 (Vorakten Gemeinde 5E), an welcher

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die Bauherrschaft sowie Vertretungen der Gemeinde und des AGR teil-
nahmen, dass das Gebäude in einem schlechten, aber noch bewohnten
Zustand war. Die Gemeinde hat auch in einem Mail vom 6. September
2023 (Beilage 8 zur Baubeschwerde) und in ihrer Vernehmlassung vom
23. Oktober 2023 an die BVD (Vorakten BVD 5A pag. 47) bestätigt, dass
das Haus vom 1. März 2005 bis 31. Mai 2009 von D.________, einer Tante
des Beschwerdeführers, bewohnt wurde. Aus der erwähnten Aktennotiz
vom 26. Januar 2007 ergibt sich sodann, dass die drei Brüder gerne ein
Gebäude mit drei Wohnungen aufgestellt hätten; es wurde daher diskutiert,
ob eine solche Erweiterung mit Art. 24c RPG vereinbar wäre. Dass eine
Erneuerung aufgrund der fehlenden bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
allenfalls nicht zulässig sein könnte, wurde nicht thematisiert. Gemäss An-
gaben des Beschwerdeführers haben die drei Brüder in den nachfolgenden
Jahren die Ausbaupläne aus finanziellen und krankheitsbedingten Gründen
auf Eis gelegt, ohne aber die Neubaupläne endgültig aufzugeben. Ziel sei
immer gewesen, den Lebensmittelpunkt an diesem Ort zu gestalten (Be-
schwerde Rz. 14; Schlussbemerkungen [act. 15] S. 2 f.). Mit Schenkungs-
vertrag vom 27. Mai 2019 (Beilage 6 zur Baubeschwerde) übertrugen so-
dann die beiden Brüder dem Beschwerdeführer die Liegenschaft zu Allei-
neigentum. Am 28. November 2019 stellte der Beschwerdeführer eine Vor-
anfrage betreffend das Bauprojekt (Vorakten Gemeinde 5C pag. 115). In
der Folge unternahm er verschiedene Arbeiten auf dem Grundstück und
reichte am 17. April 2022 ein (formell noch unzureichendes) Baugesuch
ein.
5.2
Aus diesem Ablauf ergibt sich, dass das Haus bis 2009 bewohnt
war. Der Beschwerdeführer ist seit 2022 in der Gemeinde angemeldet und
wohnt gemäss seinen Angaben am Augenschein seit Dezember 2022 in
der Liegenschaft (Protokoll Augenschein [act. 11A] S. 3). Dass die Liegen-
schaft in der Zwischenzeit benutzt wurde, ist nicht nachgewiesen, worauf
das AGR in seinen Schlussbemerkungen (act. 13 S. 3) hinweist. Wie dar-
gelegt (vorne E. 3.2), schliesst aber ein Leerstand von einigen Jahren die
Anwendbarkeit von Art. 24c RPG nicht aus. Die dort erwähnten Entscheide,
in denen eine längere Zeitdauer zum Verlust der Besitzstandsgarantie führ-
te, bezogen sich auf Fälle eines Wiederaufbaus, nachdem eine Baute zer-
stört oder abgebrochen worden war. In solchen Fällen besteht gar keine

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Baute mehr und der Wiederaufbau muss innert nützlicher Frist erfolgen, um
die Besitzstandsgarantie in Anspruch nehmen zu können. Im vorliegenden
Fall geht es aber nicht um einen Wiederaufbau nach Abbruch oder Zer-
störung, sondern um eine Erneuerung einer weiterhin bestehenden Baute.
Der klare Wortlaut von Art. 24c Abs. 1 RPG verlangt nur, dass die beste-
hende Baute noch nutzbar ist (frz.: «peuvent être utilisées»; ital.: «utiliz-
zabili»), aber nicht, dass sie effektiv benutzt wird. Es sind keine Gründe
ersichtlich, um von diesem klaren Wortlaut abzuweichen. Die Regelung in
Art. 42 Abs. 4 RPV, wonach an der Nutzung «ein ununterbrochenes Inter-
esse» bestehen muss, gilt nach ihrem klaren Wortlaut nur für den Fall des
Wiederaufbaus einer zerstörten oder abgebrochenen Baute, nicht für den
Fall, dass eine nutzbare Baute nach wie vor besteht. Ohnehin könnte eine
Verordnungsbestimmung nicht vom Gesetz abweichen. Für die Anwendung
von Art. 24c RPG ist folglich nicht erforderlich, dass die Baute effektiv
benutzt bzw. bewohnt worden ist (Michelle Weyermann, Wohnbauerweite-
rungen in der Landwirtschaftszone, in Jusletter 20.1.2025, Rz. 40; vgl. auch
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 5. Aufl. 2024,
Art. 81 N. 23b). Die Aufgabe der Nutzung setzt vielmehr einen klaren Bruch
voraus, indem entweder das Objekt als solches aufgegeben oder indem
eine künftige Wiederverwendung zu einem zumindest vergleichbaren
Zweck ausgeschlossen wird (BGer 1C_168/2015 vom 11.5.2016 E. 3.5.1;
BVR 2025 S. 94 E. 4.2.2). Hier besteht kein solcher Bruch. Der Beschwer-
deführer hat das Objekt nie aufgegeben oder seine Wiederverwendung
ausgeschlossen. Er hat vielmehr während der ganzen Dauer des Leer-
stands die Strom- und Wasseranschlüsse aufrechterhalten und die Gebäu-
deversicherungsprämien bezahlt (Beschwerdebeilage 19). Das spricht klar
dagegen, dass er eine künftige Wiederverwendung ausgeschlossen hat.
Ob er in dieser Zeit Unterhaltsarbeiten gemacht hat, ist nicht bewiesen (ab-
gesehen vom Winterschnitt der Bäume, Beilage 11 zur Baubeschwerde),
aber auch nicht ausschlaggebend: Zwar kann sich ein fehlendes Nutzungs-
interesse daraus ergeben, dass eine Baute oder Anlage nicht mehr unter-
halten wird und sich daher wegen Verfalls zur Nutzung nicht mehr eignet
(BGer 1C_168/2015 vom 11.5.2016 E. 3.5.1; vgl. für ein solches Beispiel
RR AG 12.12.2007, in AGVE 2008 S. 471). Dass die Baute während eini-
ger Jahre nicht oder nur minimal unterhalten wird, ist aber für sich allein

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Seite 16
nicht schädlich, solange sie trotzdem nicht verfallen ist und sich weiterhin
objektiv zur Nutzung eignet. Dies ist im Folgenden zu prüfen.
6.
6.1
Aus dem Augenschein und ergänzend aus den Akten hat sich erge-
ben:
6.1.1
Die Kellerwände/Fundamente und die Stützpfeiler sind vorbeste-
hend und intakt (Protokoll Augenschein S. 4; Fotodossier Augenschein
[act. 11B] Fotos Nrn. 14, 15 und 16, Standort G, Nrn. 17 und 18, Standort
H, sowie Nrn. 19-22, Standorte I und J; vgl. auch Foto in Vorakten AGR
[act. 5G], Fotodokumentation 5.5.2022). Zwischen Keller und Erdgeschoss
ist im südlichen Bereich («Garage») eine vorbestehende und intakte
Betondecke (Protokoll Augenschein S. 4; Augenscheinfotos Nrn. 15-18,
Standorte G und H). Im mittleren Teil («Bastelraum») wird die Decke durch
eine Balkenlage gebildet, die teilweise morsch ist und ersetzt werden soll
oder bereits ersetzt wurde; die in der Längsrichtung tragenden Balken sind
vorbestehend. Sie sind durch vorbestehende Vertikalstützen oder Baustüt-
zen abgestützt, aber nicht einsturzgefährdet (Protokoll Augenschein S. 4;
Augenscheinfotos Nrn. 19 und 20, Standort I). Im nördlichen Teil («Keller»)
wurde die Balken- und Bodenlage oberhalb des Raums ersetzt. Die Stütz-
balken der Tragkonstruktion sind noch alt (Protokoll Augenschein S. 4;
Augenscheinfotos Nrn. 21 und 22, Standort J).
6.1.2
Die Aussenwand an der östlichen Hauptfassade ist vorbestehend,
aber entgegen der Darstellung der BVD nicht beschädigt, jedenfalls nicht in
den tragenden Teilen (Protokoll Augenschein S. 3; Augenscheinfoto Nr. 1,
Standort A). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von der BVD
erwähnten Fotos aus den Jahren 2016 und 2020. Im Zusammenhang mit
der Erneuerung der nordöstlichen Dachecke (dazu E. 6.1.3 hiernach)
wurde im Dachgeschoss ein neuer Stützpfeiler unmittelbar neben einem
bestehenden Pfeiler eingesetzt (Augenscheinfoto Nr. 34, Standort L). Die
Nordfassade ist weitgehend intakt und nicht verändert worden, ausgenom-
men die neu gesetzten Backsteine neben der Türe und dem rechts der

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Türe gelegenen Fenster sowie zwei vertikale Stützbalken links der Türe
(Protokoll Augenschein S. 3 und 5; Augenscheinfotos Nrn. 2-4, Standort B,
und Nrn. 37-39, Standort L). Auf der Westseite des Hauses befindet sich im
nördlichen und mittleren Teil ein Anbau («Vorratskammer» und «Brenn-
holz»), dessen westliche, hölzerne Aussenwand morsch ist und durch eine
Gasbetonmauer ersetzt werden soll (Protokoll Augenschein S. 3; Augen-
scheinfotos Nrn. 8 und 9, Standort D). Diese Wand, bezüglich welcher die
BVD darauf abgestellt hat, dass sie gemäss Aussagen des Beschwerde-
führers durch eine Gasbetonmauerwerkwand ersetzt werden soll, ist aber
für die Statik des Hauptgebäudes nicht von Bedeutung. Zwischen dem
«Vorratsraum» und dem Hauptgebäude befindet sich eine Backsteinmauer,
die vor 2020 erstellt wurde (Protokoll Augenschein S. 3; Augenscheinfotos
Nrn. 5 und 6, Standort C). Die Mauer zwischen dem Bereich «Brennholz»
und dem Hauptgebäude besteht aus intaktem altem Gemäuer. Einzig im
Bereich das Badzimmerfensters wurde ein Teil der Wand mit Backsteinen
neu erstellt (Protokoll Augenschein S. 3 f.; Augenscheinfotos Nrn. 10 und
11, Standort E). Im südwestlichen Teil des Erdgeschosses befindet sich der
«Abstellraum», der gegen aussen (Westen und Süden) nur durch eine
Bretterverschalung abgetrennt ist. Diese ist sowohl auf der Westseite als
auch auf der Südseite neu erstellt worden (Protokoll Augenschein S. 4;
Augenscheinfotos Nrn. 9 [rechter Teil], Standort D, und Nrn. 12-15, Stand-
orte F und G). Diese Bretterverschalung war nicht tragend. Allerdings wur-
den auch die tragenden vertikalen und horizontalen Balken mehrheitlich
ersetzt (Protokoll Augenschein S. 5; Augenscheinfotos Nrn. 40 und 41,
Standort M). Ob und in welchem Ausmass die alte tragende Konstruktion in
diesem Bereich beschädigt war, lässt sich heute nicht mehr feststellen und
ergibt sich auch nicht aus den Fotos aus den Jahren 2016 und 2020.
Jedenfalls konnte aber die Konstruktion offensichtlich ihre Tragfunktion
noch erfüllen, wäre doch sonst das Dach in diesem Bereich eingestürzt,
wofür sich auch in den Fotos aus den Jahren 2016 und 2020 keine
Anhaltspunkte ergeben (vgl. Vorakten Gemeinde 5C pag. 22, 101 [Vorder-
und Rückseite je unten] und 103 [oben]). Die tragenden Balken, welche
den «Abstellraum» nach Osten zum Gang hin abtrennen, sind vorbeste-
hend und intakt (Augenscheinfotos Nrn. 27 [untere rechte Hälfte], Stand-
ort K, und 40 [unten links], Standort M). Der mittlere und östliche Teil der
Südfassade ist intakt und vorbestehend (Protokoll Augenschein S. 4;

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Augenscheinfoto Nr. 14, Standort G). Insgesamt kann in Bezug auf die
Fassaden entgegen der Auffassung der BVD (angefochtener Entscheid
E. 2e) nicht von einem schlechten Zustand mit teils starken Beschädigun-
gen gesprochen werden: Die Fotos, auf die sich die BVD beruft, um den
schlechten Zustand «insbesondere» der westlichen Seite zu begründen
(Vorakten Gemeinde 5C pag. 20, 22 und 101), zeigen die Aussenwand des
westlichen Anbaus sowie die Bretterverschalung des südwestlichen «Ab-
stellraums», die aber für das Hauptgebäude nicht tragend sind.
6.1.3
Das Dach war gemäss den bei den Akten liegenden Fotos der
Begehung vom 30. Januar 2020 (Vorakten Gemeinde 5C pag. 101 [Rück-
seite oben]) in der nordwestlichen Ecke beschädigt, wobei es sich hier um
das Dach des Anbaus («Vorratskammer») handelt, das für die Statik des
Hauptgebäudes nicht von Bedeutung ist. In der südöstlichen Ecke ergibt
sich entgegen der Darstellung der BVD weder aus den Fotos aus den Jah-
ren 2016 oder 2020 noch aus dem Augenschein (Foto Nr. 14) eine
Beschädigung oder gar ein Einsturz des Daches. Die Fotos, welche die
BVD als Beleg für ihre Aussage zitiert (Vorakten Gemeinde 5C pag. 16, 19,
101 [oben] und 102 [oben]), beziehen sich nicht auf die südöstliche, son-
dern auf die nordöstliche Ecke. In diesem Bereich war in der Tat das Dach
gemäss den erwähnten Fotos eingestürzt, allerdings nur zu einem kleinen
Teil. Am Augenschein hat sich ergeben, dass am östlichen Rand der nörd-
lichen Dachhälfte zehn Ziegelreihen neu eingedeckt wurden; in diesem
Bereich wurden auch die vier Pfettenköpfe und zwei Sparren des Vordachs
ersetzt sowie zwei vertikale Stützbalken links der Türe angebracht (Proto-
koll Augenschein S. 5, Augenscheinfotos Nr. 1, Standort A, und Nrn. 33-37,
Standort L; vgl. auch Beilagen zur Baubeschwerde in act. 5B, nicht pagi-
nierte Fotos). Im übrigen Teil der Nordseite blieb das Dach unverändert
und weist entgegen der Darstellung der BVD keine Schäden auf (Augen-
scheinfotos Nrn. 38 und 39, Standort L). Das Dach ist damit von aussen
gesehen zum grössten Teil vorbestehend und intakt. Dies bestätigt sich
beim Blick von innen auf den Dachstuhl: Die tragende Dachkonstruktion
(Pfosten, Pfetten, Sparren) ist weit überwiegend vorbestehend und intakt.
Ersetzt wurden drei Pfetten auf der Nordseite, welche das nordöstliche
neue Vordach tragen. Zumindest auf der mittleren davon liegen aber die
Dachsparren nicht auf. Tragend für das Hauptdach ist die unterste der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.04.2025, Nr. 100.2024.124U,
Seite 19
neuen Pfetten (Protokoll Augenschein S. 5; Augenscheinfotos Nrn. 23-30,
Standort K, und Nr. 40, Standort M). Auch wenn man mit dem AGR
(Schlussbemerkungen [act. 13] S. 2) davon ausgeht, dass diese Pfetten
nicht einzig zur Abstützung des neuen Vordachs dienten, sind in Bezug auf
das Haupthaus nicht nur die Dacheindeckung, sondern auch die tragenden
Elemente des Daches zum weit überwiegenden Teil (jedenfalls weit über
90 %) vorbestehend und intakt. Eingestürzt war einzig die nordöstliche
Ecke, weshalb im östlichsten Teil der nördlichen Dachseite das Dach mit
Einschluss der Pfetten und Sparren erneuert wurde.
6.1.4
Das Innere des Erdgeschosses ist weitgehend renoviert, so dass
sich der Zustand im Jahr 2020 zum grössten Teil nicht mehr feststellen
lässt. Am Augenschein hat sich ergeben, dass die Räume «Küche»,
«Wohnen», «Bad/Waschen/Boiler», «Gang» und zwei «Zimmer» (im
südöstlichen Teil) renoviert sind, wobei die beiden «Zimmer» gemäss An-
gaben des Beschwerdeführers abgesehen von neuen Deckenanstrichen
und Böden unverändert sind (Protokoll Augenschein S. 6 f.; Augenschein-
fotos Nrn. 42-45, Standorte N und O, sowie 52-55, Standorte Q und R). Im
ursprünglichen Zustand befindet sich hingegen noch der Raum «Schlafen».
Die zwei östlichen Längsbalken sind morsch und einsturzgefährdet. Morsch
ist auch die (nicht tragende) Verkleidung des Daches. Die westlichen
Längsbalken sind noch intakt (Protokoll Augenschein S. 6; Augenscheinfo-
tos Nrn. 46-49, Standort P). Neu erstellt ist eine Backsteinmauer zwischen
Gang und Schlafzimmer (Protokoll Augenschein S. 6; Augenscheinfotos
Nrn. 48, 50 und 51, Standort P). In diesem Bereich sind neue Querbalken
eingesetzt worden, die sich auch nach Westen bis zur Wand des Anbaus
«Brennholz» fortsetzen. Über dem Raum «Wohnen» sind ebenfalls neue
Querbalken eingesetzt, die sich bis zur westlichen Wand des Anbaus forts-
etzen (Protokoll Augenschein S. 6; Augenscheinfotos Nrn. 5-7, Standort C,
Nrn. 29, 31 und 32, Standort K, sowie Nrn. 48, 50 und 51, Standort P). Mit
E-Mail vom 30. März 2022 (Vorakten Gemeinde 5C pag. 96) hatte die Bau-
verwaltung dem Beschwerdeführer mitgeteilt, gemäss Besichtigung vom
1. März 2022 könnten die Sanierungsarbeiten mehrheitlich ohne Abbruch
als Unterhalt betrachtet werden. Einzig die beiden Räume nach dem Ein-
gang links («Wohnen» und «Schlafen») würden als Totalabbruch beurteilt.
Die Balkenlage zum Keller und zum Dachgeschoss müsse komplett ersetzt

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.04.2025, Nr. 100.2024.124U,
Seite 20
werden. Dafür sei eine Baubewilligung erforderlich (vgl. auch Strafanzeige
vom 29.6.2023 Ziff. 1.9, Vorakten Gemeinde 5C pag. 2). Geht man von
diesem Mail aus, so ist anzunehmen, dass damals im Bereich des
inzwischen renovierten Wohnzimmers etwa derselbe Zustand herrschte,
wie er sich heute noch im Raum «Schlafen» präsentiert. Das deckt sich mit
der Aussage des Gemeindepräsidenten am Augenschein, wonach an der
Begehung im Jahr 2022 zwei tragende Balken in der östlichen Hälfte des
Wohnzimmers beschädigt gewesen seien (Protokoll Augenschein S. 6 f.).
Es handelt sich dabei offensichtlich um die Verlängerung der zwei östlichen
beschädigten Längsbalken im Schlafzimmer. Es ist somit davon auszuge-
hen, dass in den beiden Räumen «Wohnen» und «Schlafen» die tragenden
Längsbalken in der östlichen Hälfte nicht mehr intakt waren. Ob dasselbe
auch für den Zustand der (Quer-)Balkenlage gilt, lässt sich nicht mehr fest-
stellen. Der Beschwerdeführer hatte in seinem Schreiben vom 25. August
2022 (Vorakten Gemeinde 5C pag. 83) ausgeführt, die Balkenlage solle
teilweise 1:1 ersetzt werden. Gemäss Gutachten der C.________ AG (Be-
schwerdebeilage 10 [act. 1C] Ziff. 4.1.2) hatte der Beschwerdeführer aus
baupraktischen Gründen einen 1:1-Ersatz der Geschossdecken vorge-
nommen, der aber statisch nicht erforderlich gewesen sei. Nach dem
erwähnten Mail der Bauverwaltung vom 30. März 2022 ist jedenfalls davon
auszugehen, dass nicht die ganze Geschossdecke einsturzgefährdet war,
sondern nur die beiden Räume «Wohnen» und «Schlafen». Diese beiden
Räume machen zusammen maximal nur 39 % der Erdgeschossfläche aus,
auch wenn der «Abstellraum» nicht berücksichtigt wird (vgl. auch Schluss-
bemerkungen AGR [act. 13] S. 3; vgl. auch Eingabe des Beschwerdefüh-
rers vom 2.4.2015 [act. 17] S. 1).
6.2
Insgesamt ergibt sich das Folgende:
6.2.1
Die Mehrheit der Räume ist im massgebenden Zeitpunkt zwar reno-
vationsbedürftig, aber noch bestimmungsgemäss nutzbar. Nicht nutzbar
sind die Räume «Schlafen» und «Wohnen». Entgegen der Auffassung des
AGR (Schlussbemerkungen [act. 13] S. 2 f.) ist aber für die Anwendbarkeit
von Art. 24c RPG nicht verlangt, dass alle Räume bestimmungsgemäss
nutzbar sind. Entscheidend ist vielmehr, ob die tragenden Elemente mehr-
heitlich intakt sind (vorne E. 3.1). Solange dies der Fall ist, stehen Beschä-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.04.2025, Nr. 100.2024.124U,
Seite 21
digungen an einzelnen oder auch mehreren tragenden Elementen dem
Besitzstandsschutz nicht entgegen, auch wenn sie die Nutzbarkeit eines
Teils der Baute in Frage stellen (vgl. vorne E. 3.4). Auch dass tragende
Elemente altershalber ersetzt werden, ist nicht schädlich, selbst wenn da-
durch die Lebensdauer der Baute verlängert wird, erlaubt doch Art. 24c
RPG ausdrücklich die Erneuerung und sogar den völligen Abbruch und
Wiederaufbau einer Baute. Dass Innenausbauten erfolgten sowie Sanitär-
und Küchenanlagen renoviert wurden, ist entgegen der Auffassung des
AGR (Schlussbemerkungen [act. 13] S. 2 f.) angesichts des Alters des
Gebäudes nicht aussergewöhnlich und schliesst die Erteilung einer Bewilli-
gung nach Art. 24c RPG nicht aus (BGer 1C_168/2015 vom 11.5.2016
E. 3.6.2). Verlangt ist einzig, dass die tragenden Teile der Baute im Zeit-
punkt der Erneuerung oder des Wiederaufbaus noch mehrheitlich intakt
und betriebstüchtig waren.
6.2.2
Bei der hier zu beurteilenden Baute sind die Kellerwände, die tra-
genden Aussenwände und der weit überwiegende Teil der tragenden
Dachkonstruktion intakt und gemessen an ihrer Zweckbestimmung
betriebstüchtig (vorne E. 6.1.1-6.1.3). Die teilweise neuen Backsteinmauer-
teile an der nördlichen und westlichen Aussenmauer wurden offensichtlich
im Zusammenhang mit der Neugestaltung der Türe und Fenster errichtet,
nicht weil die vorbestehende Mauer nicht mehr tragfähig gewesen wäre.
Beschädigt war die nordöstliche Ecke des Daches, die deshalb samt den
tragenden Teilen ersetzt werden musste. Zutreffend ist, dass die Räume
«Wohnen» und «Schlafen» infolge der defekten Balkenlagen nicht mehr
bestimmungsgemäss nutzbar waren, wie die Gemeinde in ihren Schluss-
bemerkungen (act. 14 S. 3) ausführt. Selbst wenn davon ausgegangen
würde, dass die ganze ersetzte oder noch zu ersetzende Balkenlage tra-
gend und der Ersatz aus statischen Gründen erforderlich gewesen sei (was
nicht wahrscheinlich ist, vgl. vorne E. 6.1.4), wäre aber immer noch die weit
überwiegende Mehrheit sämtlicher tragenden Elemente intakt und betriebs-
tüchtig. Von einer Ruine, wie sie in den vorne (E. 3.3) genannten Beispie-
len vorlag, kann keine Rede sein. Irrelevant ist, dass der Schopf ausserhalb
des Hauses und der ursprünglich bestehende südliche Anbau/Schopf ein-
gestürzt und nicht mehr vorhanden sind. Auch dass der westliche Anbau

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.04.2025, Nr. 100.2024.124U,
Seite 22
(«Vorratskammer», «Brennholz») stark beschädigt ist, stellt die Nutzbarkeit
des Hauptgebäudes nicht in Frage.
6.2.3
Aus den Akten ergibt sich auch nicht, dass der Zustand im Jahr
2020, abgesehen von den erwähnten Aspekten (nordöstliche Ecke des
Daches; Balkenlagen), schlechter gewesen wäre. Die Verfügung des AGR
vom 20. Dezember 2022 beruft sich auf eine Begehung vom 30. Januar
2020, an welcher der «desolate Zustand» des Gebäudes unzweifelhaft
habe festgestellt werden können, sowie auf ein Mail des AGR vom 5. März
2020 (Vorakten Gemeinde pag. 109). In diesem Mail wird erwähnt, dass die
Gemeinde im Jahr 2016 aus Sicherheitsgründen habe intervenieren müs-
sen und dass an der Begehung vom 30. Januar 2020 ein Betreten der
Gebäulichkeiten aus Sicherheitsgründen nicht möglich gewesen sei. Es
wird aber nicht dargelegt, worin diese Sicherheitsgründe bestanden haben.
Ferner wird erwähnt, der südliche Anbau/Schopf sei zerstört am Boden
gelegen. Die am 30. Januar 2020 aufgenommenen Fotos (Vorakten
Gemeinde 5F) zeigen neben den eingestürzten Schopfteilen und der Be-
schädigung an der nordöstlichen Dachecke keinerlei Beschädigungen an
tragenden Elementen. In ihren Schlussbemerkungen legen die Gemeinde
und das AGR wiederum Gewicht darauf, dass die Liegenschaft bereits
2016 als einsturzgefährdet eingestuft worden sei. Im Schreiben der Ge-
meinde vom 10. Juni 2016 (Vorakten Gemeinde 5C pag. 11) wird aber nur
festgehalten, dass «die Liegenschaft (…) in einem äusserst baufälligen
Zustand» und «einsturzgefährdet» sei. Nicht näher ausgeführt wird hinge-
gen, welche Teile der Liegenschaft baufällig bzw. einsturzgefährdet sein
sollen. Näheren Aufschluss gibt der Protokollauszug der Sitzung des
Gemeinderats vom 20. Juni 2023 (Vorakten Gemeinde 5C pag. 5 f.), wo
ausgeführt wird, an einer Besprechung vom 21. April 2016 sei mitgeteilt
worden, der Schopf sei zusammengebrochen, das Vordach sei kaputt und
die Haustüre stehe offen. Am 25. April 2016 seien Fotos aufgenommen
worden. Diese Fotos geben den zusammengebrochenen Schopf oder den
westlichen Anbau wieder (Vorakten Gemeinde 5C pag. 12, 13, 14, 17, 18
und 20). Ferner zeigen sie die beschädigte nordöstliche Ecke des Daches
(Vorakten Gemeinde 5C pag. 19 und 21). Aufgrund dieser Aktenlage ist
davon auszugehen, dass die im Juni 2016 angesprochene Baufälligkeit
bzw. Einsturzgefahr im Wesentlichen nur die Schopfbauten betraf, die für

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.04.2025, Nr. 100.2024.124U,
Seite 23
die Statik und Nutzbarkeit des Hauptgebäudes keine Bedeutung haben. In
Bezug auf das Haupthaus war nur die beschädigte Dachecke betroffen, die
aber die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit des Hauses als Gesamtes
nicht in Frage stellt (vorne E. 6.1.3). Insgesamt ergibt sich, dass im hier
massgeblichen Zeitpunkt (2020) ausser der nordöstlichen Dachecke und
der erwähnten Balkenlage die tragenden Elemente noch betriebstauglich
waren.
6.3
Die Voraussetzung, wonach die tragenden Konstruktionen mehr-
heitlich intakt sein müssen (vorne E. 3.1), ist damit erfüllt und die Baute ist
entgegen dem angefochtenen Entscheid bestimmungsgemäss nutzbar im
Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG. Da die übrigen Bewilligungsvoraussetzun-
gen noch nicht geprüft wurden (vorne E. 2.4), ist die Beschwerde unter
Aufhebung des angefochtenen Entscheids dahin gutzuheissen, dass die
Sache an die Baubewilligungsbehörde zur Weiterführung des Baubewilli-
gungsverfahrens zurückzuweisen ist. Im Übrigen ist die Beschwerde abzu-
weisen.
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt der Beschwerdeführer als
vollständig obsiegend, auch wenn er nur im Eventualstandpunkt durch-
dringt. Denn die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung kann
zur
vollständigen
Gutheissung
seines
(Haupt-)Begehrens
führen
(BVR 2020 S. 455 E. 5.1, 2016 S. 222 E. 4.1). Die unterliegende Gemeinde
trägt keine Verfahrenskosten (Art. 108 Abs. 2 VRPG), hat aber dem anwalt-
lich vertretenen Beschwerdeführer die Parteikosten für die Verfahren vor
der BVD und dem Verwaltungsgericht zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m.
Art. 104 Abs. 1 VRPG).
7.2
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung
vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei-
kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer-
deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmen-

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tarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebote-
nen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Für das Verfahren vor der BVD hat der
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers ein Honorar von Fr. 13'875.--
zuzüglich Auslagen und MWSt geltend gemacht (Akten BVD 5A pag. 76).
Das erscheint nach den genannten Kriterien als überhöht. Die Schwierig-
keit der Streitigkeit und der gebotene Zeitaufwand sind als leicht über-
durchschnittlich zu bezeichnen. Es galt keine umfangreichen Akten zu sich-
ten. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände erscheint für das Ver-
fahren vor der BVD deshalb ein Parteikostenersatz von Fr. 7'000.-- (inkl.
Auslagen und MWSt) als angemessen. Das für das verwaltungsgerichtliche
Verfahren verlangte Honorar von Fr. 22'452.-- zuzüglich Auslagen und
MWSt (act. 18) erweist sich nach dem Gesagten ebenfalls als (deutlich)
übersetzt. Ein Zuschlag für die Wahrung bedeutender vermögensrechtli-
cher Interessen im Sinn von Art. 11 Abs. 2 PKV wird in bau- und planungs-
rechtlichen Streitigkeiten in der Regel nicht gewährt (BVR 2013 S. 443
E. 6.2, 2010 S. 433 E. 8.3; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kom-
mentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 104 N. 20). Weshalb es
hier anders sein sollte, ist weder dargetan noch ersichtlich. Der Rechtsver-
treter des Beschwerdeführers war mit der Streitsache zudem bereits ver-
traut. Zu berücksichtigen ist hingegen, dass das Verwaltungsgericht im
Gegensatz zur BVD einen Augenschein durchgeführt hat. Insgesamt sind
die Parteikosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 8'000.--
(inkl. Auslagen und MWSt) festzusetzen.
8.
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesge-
richtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid
handelt (vgl. etwa BGE 138 I 143 E. 1.2), ist die Beschwerde aber nur
zulässig, wenn eine der Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt ist.

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau-
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 22. März 2024 aufgeho-
ben und die Sache zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens an
die Einwohnergemeinde Stocken-Höfen zurückgewiesen wird. Im Übri-
gen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. a) Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht werden keine Verfah-
renskosten erhoben. Der Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- wird dem
Beschwerdeführer nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils zurück-
erstattet.
b) Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
Fr. 8'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
3. a) Für das Verfahren vor der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons
Bern werden keine Verfahrenskosten erhoben.
b) Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten
für das Verfahren vor der Bau- und Verkehrsdirektion das Kantons
Bern, bestimmt auf Fr. 7'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu erset-
zen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Raumentwicklung
und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber

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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden