be_verwaltungsgericht · 100 2023 204 · 2024-07-01 · de
Verfügung vom 16. Januar 2024


100.2023.204U
STE/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 1. Juli 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Madiswil
Abteilung Bau, Planung, Umwelt, Obergasse 2, Postfach 18, 4934 Madiswil
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands be-
züglich Umnutzung eines Geräteschuppens zu Wohnraum (Entscheid der
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 3. Juli 2023;
BVD 120/2023/12)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.07.2024, Nr. 100.2023.204U,
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Prozessgeschichte:
A.
A.________ ist Eigentümerin des in der Landwirtschaftszone sowie gemäss
dem kantonalen Richtplan im Streusiedlungsgebiet gelegenen Grundstücks
Madiswil Gbbl. Nr. 1________. Mit Verfügung vom 1. Mai 1991 erteilte das
damalige Raumplanungsamt des Kantons Bern dem Voreigentümer eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) für den Ab-
bruch des bestehenden Schopfes und den Bau eines Geräteschuppens. Die
Ausnahmebewilligung wurde mit der Auflage verbunden, den Neubau nur
zum Ein- und Abstellen der für die Bewirtschaftung des Grundstücks erfor-
derlichen Maschinen und Gerätschaften sowie für die Lagerung von Obst
und Gemüse zu nutzen. Die Einwohnergemeinde (EG) Madiswil erteilte hier-
auf am 2. Mai 1991 die entsprechende Baubewilligung namentlich mit der
Auflage, dass kein Wasseranschluss installiert werden dürfe. Im Übrigen er-
klärte sie insbesondere die Ausnahmebewilligung vom 1. Mai 1991 für mass-
gebend. In Überschreitung dieser Baubewilligung erstellte der Voreigentü-
mer namentlich einen Keller, der auch nachträglich nicht bewilligt wurde und
nicht genutzt werden darf. Bei einer Besichtigung des Grundstücks am
12. April 2022 stellte die EG Madiswil (erneut) verschiedene unbewilligte Ab-
weichungen von der Baubewilligung vom 2. Mai 1991 fest: Der Keller wurde
wieder geöffnet bzw. nutzbar gemacht und es wurden Kellerfenster, diverse
Belichtungselemente (Fenster, Türe, Torverglasung), eine Küche sowie ein
WC und ein Waschbecken eingebaut. Ausserdem wurde das Gebäude iso-
liert und es wurde eine Wärmepumpe installiert, welche den geschaffenen
Wohnraum beheizt. Mit Verfügung vom 27. Januar 2023 ordnete die EG Ma-
diswil an, dass die nicht bewilligte Umnutzung des Geräteschuppens bis zum
31. Juli 2023 rückgängig gemacht und der Geräteschuppen in den gemäss
Baubewilligung vom 2. Mai 1991 bewilligten Zustand zurückgebaut werden
müsse. Von der Gelegenheit, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen,
machte A.________ keinen Gebrauch.

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B.
Gegen die Verfügung vom 27. Januar 2023 reichte A.________ am 23. Fe-
bruar 2023 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons
Bern (BVD) ein. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 3. Juli 2023
ab, bestätigte die Verfügung der EG Madiswil und korrigierte von Amtes we-
gen einen redaktionellen Fehler in Ziffer 1 Lemma 4 des Dispositivs.
C.
Hiergegen hat A.________ am 31. Juli 2023 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuhe-
ben und der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Even-
tuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 31. bzw. Vernehmlassung vom 10. August
2023 beantragen sowohl die EG Madiswil als auch die BVD die Abweisung
der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985
[BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Ver-
fahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Än-
derung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind
eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist ein-
zutreten.

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1.2
Soweit die Beschwerdeführerin die Zuerkennung der aufschiebenden
Wirkung beantragt (Rechtsbegehren 2), ist darauf hinzuweisen, dass der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde von Gesetzes wegen aufschiebende Wir-
kung zukommt (Art. 82 VRPG).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, die BVD hätte die von ihr fest-
gestellten Gehörsverletzungen der Gemeinde nicht heilen dürfen.
2.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verlet-
zung führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (statt vieler
BGE 147 I 433 E. 5.1; BVR 2018 S. 281 E. 3.1). Die Praxis lässt jedoch un-
ter gewissen Umständen und im Interesse der Verfahrensökonomie die Hei-
lung einer Gehörsverletzung zu. Vorausgesetzt wird, dass der Rechtsmitte-
linstanz dieselbe Kognition wie der Vorinstanz zusteht und der betroffenen
Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst, d.h. sie ihre Rechte im Be-
schwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen konnte. Nach der neueren
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine Heilung selbst im Fall einer
schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs möglich, wenn die
Rückweisung an die Vorinstanz zu einem «formalistischen Leerlauf» führen
würde, der mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer möglichst be-
förderlichen Beurteilung ihres Anliegens nicht zu vereinbaren wäre (zum
Ganzen BGE 147 IV 340 E. 4.11.3, 142 II 218 E. 2.8.1 [Pra 106/2017 Nr. 2],
137 I 195 E. 2.3.2; BVR 2021 S. 285 E. 3.4.3, 2012 S. 28 E. 2.3.5; Michel
Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl.
2020, Art. 21 N. 11).
2.2
Die BVD ist davon ausgegangen, dass die Gemeinde der Beschwer-
deführerin die Akten des Baupolizeiverfahrens bis und mit Register 20 zuge-
stellt hat, nicht aber die in Register 21 bis 25 abgelegten, teilweise schon

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damals vorhandenen Dokumente. Damit habe die Gemeinde die Akten-
führungspflicht und das Einsichtsrecht der Beschwerdeführerin verletzt. Im
Beschwerdeverfahren habe die BVD der Beschwerdeführerin sämtliche Vor-
akten der Gemeinde zugestellt. Von der Gelegenheit zur Stellungnahme
habe die Beschwerdeführerin Gebrauch gemacht und damit ihre Partei-
rechte im Beschwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen können. Inwie-
fern ihr durch die Heilung der Gehörsverletzung ein Nachteil entstehen sollte,
sei nicht ersichtlich. Die Voraussetzungen für eine Heilung seien somit erfüllt.
Das Gleiche gelte, soweit die Gemeinde auf die Argumente der Beschwer-
deführerin zum geltend gemachten Vertrauensschutz und der fehlenden Ver-
hältnismässigkeit in keiner Weise eingegangen und damit ihrer Begrün-
dungspflicht nicht nachgekommen sei (angefochtener Entscheid E. 2c und
d).
2.3
Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass sie von der BVD die
Möglichkeit erhalten hat, Einsicht in die vollständigen Akten zu nehmen und
sich zu diesen zu äussern. Zu Recht anerkennt sie auch, dass die BVD über
die gleiche Kognition verfügt wie die Gemeinde. Sie macht aber geltend, die
von der Gemeinde begangenen Verfahrensfehler wögen schwer, weil sie
sich gegen einen bereits ergangenen Entscheid vor der Beschwerdeinstanz
habe behaupten müssen. Sie habe sich nicht mit der Begründung ihrer eige-
nen Rechtsauffassung begnügen können, sondern ausserdem die vorin-
stanzliche Argumentation widerlegen müssen. Dieser erhöhte Argumentati-
onsaufwand habe einen erheblichen Nachteil dargestellt und eine Heilung
der Gehörsverletzung im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Be-
schwerde Rz. 10 ff.). – Dieser Auffassung kann schon deshalb nicht gefolgt
werden, weil eine Gehörsverletzung zwangsläufig mit einem zusätzlichen Ar-
gumentationsaufwand vor der Beschwerdeinstanz verbunden ist. Läge allein
darin ein erheblicher Nachteil, wäre die Heilung einer Gehörsverletzung stets
ausgeschlossen. Dem besonderen Aufwand, den eine Gehörsverletzung
verursacht, ist stattdessen im Kostenpunkt Rechnung zu tragen (BVR 2008
S. 97 E. 4; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum berni-
schen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21). Die Verfahrensfehler der Ge-
meinde wiegen zudem nicht so schwer, dass eine Heilung ausgeschlossen
gewesen wäre. Bei den Unterlagen, für welche das rechtliche Gehör nicht

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gewährt wurde, handelt es sich einerseits um öffentlich zugängliche Regis-
terauszüge und Steuerunterlagen der Beschwerdeführerin, die ihr bekannt
sein dürften (vgl. Vorakten Gemeinde 3C Register 22 und 24). Bei der Be-
sichtigung vom 12. April 2022, als die Fotodokumentation erstellt wurde (vgl.
Vorakten Gemeinde 3C Register 21), war die Beschwerdeführerin anwesend
und ihr ist die Situation auf der fraglichen Parzelle und im Gebäude zweifellos
bekannt. Andererseits handelt es sich bei den Unterlagen um Korrespon-
denz zwischen ihrem Rechtsvertreter und der Gemeinde, von der die Be-
schwerdeführerin jeweils eine Kopie erhalten hat (vgl. Vorakten Gemeinde
3C Register 25). Die Anzeige betreffend Neuinstallation eines Handwasch-
beckens, eines Spülkastens, eines Spülbeckens sowie einer Geschirrspül-
maschine betraf hingegen ebenso wie die darauf gestützten Rechnungen für
den Kanalisations- und Wasseranschluss den Rechtsvorgänger der Be-
schwerdeführerin; davon hatte sie mutmasslich keine Kenntnis (Vorakten
Gemeinde 3C Register 23). Da der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen
Verfahren aber vollständige Akteneinsicht und Äusserungsmöglichkeiten ge-
währt wurden, wäre eine Rückweisung an die Gemeinde prozessualer Leer-
lauf gewesen.
2.4
Was die durch die Vorinstanz festgestellte Verletzung der Begrün-
dungspflicht der Gemeinde angeht, konnte die Beschwerdeführerin jeden-
falls erkennen, dass sich nach Auffassung der Gemeinde weder aus Grün-
den des Vertrauensschutzes noch der Verhältnismässigkeit ein Verzicht auf
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands rechtfertigte. Obwohl die
Gemeinde nicht ausführlich auf die Argumente der Beschwerdeführerin ein-
gegangen ist, konnte diese ihre Rechte im Beschwerdeverfahren vor der
BVD vollumfänglich wahren. Im Übrigen hat die BVD den Gehörsverletzun-
gen im Rahmen der Kostenverlegung Rechnung getragen (vgl. angefochte-
ner Entscheid E. 6c und d).
3.
Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, die BVD habe ihren Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, weil sie den Beweisanträgen nicht stattgegeben
habe.

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3.1
Die Beschwerdeführerin hat vor der Vorinstanz die Edition von Akten
der Gemeinde betreffend Kanalisations-, Wasser- und Stromanschluss so-
wie von Akten des Amtes für Gemeinden und Raumordnung des Kantons
Bern (AGR) betreffend ihre Parzelle verlangt, weil sich damit belegen lasse,
dass die Gemeinde der Erschliessung bzw. dem Ausbau des Gebäudes im
Sinn eines «Gegengeschäfts» für die Durchleitung der Kanalisation durch ihr
Grundstück zugestimmt habe. Durch die Weigerung der BVD, diese Akten
zu edieren, sei es zu einer unzulässigen Beweislastumkehr gekommen (Be-
schwerde Rz. 17 ff.).
3.2
Wie die BVD richtig ausgeführt hat und die Beschwerdeführerin auch
nicht bestreitet, sind der Umbau und die Umnutzung des Geräteraums in ei-
nen Wohnraum bzw. ein Freizeitlokal in der Landwirtschaftszone klarerweise
bewilligungspflichtig (angefochtener Entscheid E. 4b). Eine entsprechende
Baubewilligung inkl. Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG liegt nicht
vor und allfällige Absprachen mit der Gemeinde oder Anschlussbewilligun-
gen vermöchten eine Baubewilligung nicht zu ersetzen. Baubewilligungen
werden im dafür vorgesehenen förmlichen Verfahren erteilt (vgl. Art. 32 ff.
BauG). Ausserdem müssen Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bau-
zone dem AGR vorgelegt und von diesem bewilligt werden (Art. 84 Abs. 1
BauG, Art. 19 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsver-
fahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1], Art. 108a der Bauverord-
nung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Die Gemeinde wäre für die Er-
teilung oder Zusicherung einer entsprechenden Bewilligung somit auch nicht
zuständig gewesen. Wie die BVD zutreffend ausgeführt hat, sind die Akten
betreffend Kanalisations-, Wasser- und Stromanschluss für die Beurteilung
folglich irrelevant, weshalb die BVD auf deren Edition verzichten durfte (sog.
antizipierte Beweiswürdigung; statt vieler BGE 147 IV 534 E. 2.5.1,
144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2023 S. 326 E. 4.3; Michel Daum, a.a.O., Art. 18
N. 27). Aus den gleichen Gründen sind auch die im vorliegenden Verfahren
erneut gestellten Editionsbegehren abzuweisen.

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4.
4.1
Die BVD hat nach dem Gesagten richtig festgehalten, dass für die
Umnutzung des Geräteraums mitsamt den dazu ausgeführten baulichen
Massnahmen keine Baubewilligung vorhanden ist (angefochtener Entscheid
E. 4a). Da die Beschwerdeführerin kein nachträgliches Baugesuch gestellt
hat, hat die BVD zu Recht bloss summarisch geprüft, ob die Umnutzung be-
willigt werden könnte (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG,
Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 46 N. 15a mit weiteren Hinweisen).
4.2
Die BVD hat erwogen, dass das Gebäude unbestrittenermassen
nicht landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Zwecken diene und auf eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG angewiesen sei, wobei einzig
eine solche nach Art. 24c RPG in Betracht falle. Die Umnutzung eines
Geräteraums zu einem Wohnraum bzw. Freizeitlokal stelle allerdings eine
vollständige Zweckänderung dar, mit welcher die Wesensgleichheit der
Baute nicht mehr gewahrt bleibe; sie sprenge daher den Rahmen von
Art. 24c RPG und wäre nicht bewilligungsfähig (angefochtener Entscheid
E. 4c). Diese Ausführungen treffen zu und bestreitet die Beschwerdeführerin
auch nicht. Die Umnutzung des Geräteraums zu Wohnraum bzw. in ein Frei-
zeitlokal erweist sich damit als formell und materiell rechtswidrig.
5.
5.1
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung
einer solchen ausgeführt, ist der rechtmässige Zustand wiederherzustellen
(Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öf-
fentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauens-
grundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 Abs. 6
BewD; statt vieler BVR 2020 S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46
N. 9 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung kann unterbleiben, wenn die ver-
antwortliche Person in gutem Glauben angenommen hat, sie sei zur Bau-
ausführung ermächtigt, sofern der Beibehaltung des unrechtmässigen Zu-
stands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen,
ebenso wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die

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Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt (statt vieler
BGE 132 II 21 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46
N. 9b). Nach Art. 46 Abs. 3 BauG kann die Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit
erkennbar war, nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen
es erfordern. Erkennbar ist ein rechtswidriger Zustand, wenn er von der
Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt werden kön-
nen und müssen. Die Fünfjahresfrist gilt allerdings nicht, wenn die Wieder-
herstellung einen bundesrechtlich geregelten Sachverhalt wie das Bauen
ausserhalb der Bauzone betrifft (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. a
und c). In diesen Fällen wurde bisher gestützt auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichts auf eine 30-jährige Verwirkungsfrist abgestellt. In einem
neuen Leiturteil hat das Bundesgericht allerdings klargestellt, dass diese
Frist ausserhalb der Bauzone nicht gilt und in speziellen Situationen des Ver-
trauensschutzes andere massgeschneiderte Lösungen im Einzelfall zu prü-
fen sind (BGE 147 II 309 E. 5).
5.2
Die Beschwerdeführerin beruft sich auf ihren guten Glauben. Sie sei
davon ausgegangen, dass die Umbauten aufgrund eines «Gegengeschäfts»
zwischen ihrem Rechtsvorgänger und der Gemeinde zulässig gewesen sei.
Auch habe sie seit dem Erwerb der Liegenschaft im Jahr 2020 jährlich die
von der Gemeinde erhobenen Gebühren für Wasser und Strom bezahlt (Be-
schwerde Rz. 34 ff.). – Die Beschwerdeführerin kann entgegen ihren Aus-
führungen nicht als gutgläubig gelten. Die grundsätzliche Bewilligungspflicht
für Bauvorhaben darf als allgemein bekannt vorausgesetzt werden
(BVR 2006 S. 444 E. 5.4). Dies gilt erst recht für neuen Wohnraum in der
Landwirtschaftszone
(BGer 1C_578/2019
vom
25.5.2020
E. 6.1,
1C_272/2019 vom 28.1.2020 E. 5.1; VGE 2020/219 vom 2.11.2021 E. 5.4).
Hinzu kommt, dass der Voreigentümer wiederholt ohne Baubewilligung Än-
derungen am Geräteschuppen vorgenommen hatte und mit Wiederherstel-
lungsverfahren konfrontiert gewesen war (vgl. VGE 18643 vom 18.11.1992
sowie VGE 19345 vom 3.3.1995). Ihm war zweifellos bewusst, dass er das
Gebäude nicht ohne Bewilligung in Wohnraum bzw. ein Freizeitlokal umnut-
zen durfte. Seinen bösen Glauben muss sich die Beschwerdeführerin als
Rechtsnachfolgerin
anrechnen
lassen
(BVR 1997
S. 23
E. 5b;
VGE 2020/340 vom 1.2.2022 E. 4.1 [bestätigt durch BGer 1C_154/2022 vom

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27.7.2023]; BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 E. 4.4; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 46 N. 1, 9b Bst. b). Daran ändert das Verhalten der Gemeinde im
Zusammenhang mit den Strom-, Wasser- und Kanalisationsanschlüssen
nichts, lässt sich doch daraus nicht ableiten, die Umnutzung dürfe ohne Bau-
bewilligung ausgeführt werden oder werde stillschweigend «genehmigt»
(vgl. vorne E. 3.2). Auch darauf hat bereits die BVD hingewiesen. Inwiefern
der in diesem Zusammenhang beantragte Augenschein zu neuen entscheid-
relevanten Erkenntnissen beitragen könnte, ist nicht ersichtlich; der Bewei-
santrag wird abgewiesen.
5.3
Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, dass der Vertrauens-
schutz einer Wiederherstellung entgegenstehe, weil die Gemeinde bereits
seit langem Kenntnis der Umbauten gehabt und diese geduldet habe. Statt
sofort einzuschreiten, habe die Gemeinde sogar jedes Jahr die Grundge-
bühren für Strom und Wasser in Rechnung gestellt und zu diesem Zweck
jeweils die Wasseruhr in der Liegenschaft durch einen Mitarbeiter ablesen
lassen (Beschwerde Rz. 39 ff.). – Auch der Vertrauensschutz steht einer
Wiederherstellung nicht entgegen. Anders als die Beschwerdeführerin be-
hauptet, berechtigt die blosse Untätigkeit einer Behörde in der Regel nicht
zur Annahme, das Bauen oder Nutzen sei rechtmässig. Behördliche Untätig-
keit kann nur dann einen Vertrauenstatbestand begründen, wenn die
Behörde eine Rechtswidrigkeit bewusst hingenommen und während sehr
langer Zeit auf ein Einschreiten verzichtet hat, die Verletzung öffentlicher In-
teressen nicht schwer wiegt und die Rechtswidrigkeit für die Bauherrschaft
bei gebotener Sorgfalt nicht erkennbar war (BVR 2013 S. 85 E. 6.2 f.;
VGE 2019/120 vom 28.5.2020 E. 6.5 [bestätigt durch BGer 1C_381/2020
vom 27.7.2021]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/cc mit Hinwei-
sen). Wie die BVD zutreffend ausgeführt hat, sind diese Voraussetzungen
hier nicht erfüllt (vgl. angefochtener Entscheid E. 5d). Da die Baute in der
Landwirtschaftszone liegt, kommt dem allgemeinen öffentlichen Interesse an
der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der konsequenten
Verhinderung von Bauten und Anlagen, die der baurechtlichen Ordnung wi-
dersprechen, besonderes Gewicht zu (BGE 136 II 359 E. 6; BVR 2003 S. 97
E. 3d;
Zaugg/
Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Auch war die Rechtswidrigkeit der Umnutzung
für die Beschwerdeführerin bei gebotener Sorgfalt erkennbar (vgl. E. 5.2

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.07.2024, Nr. 100.2023.204U,
Seite 11
hiervor). Ob und wann die widerrechtliche Umnutzung für die Gemeinde er-
kennbar war und wie lange ihre angebliche Untätigkeit gedauert hat, kann
bei dieser Ausganglage offenbleiben.
5.4
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die BVD habe es un-
terlassen, die Verhältnismässigkeit zu prüfen und deshalb verkannt, dass die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre
(vgl. Beschwerde Rz. 45 ff.). – Entgegen den Ausführungen der Beschwer-
deführerin hat sich die BVD sehr wohl zur Verhältnismässigkeit geäussert.
Die nicht bestrittene Eignung und Erforderlichkeit der Wiederherstellungs-
massnahmen hat sie ebenso bejaht wie die Zumutbarkeit (angefochtener
Entscheid E. 5f). Zu Recht: Nach dem Gesagten kann die Abweichung vom
Erlaubten nicht als gering bezeichnet werden und ist das öffentliche Inter-
esse an der Wiederherstellung gewichtig. Weiter beruft sich die Beschwer-
deführerin zu Unrecht auf ihren guten Glauben. Zwar kann sich auch eine im
baurechtlichen Sinn bösgläubige Bauherrschaft auf den Grundsatz der Ver-
hältnismässigkeit berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behör-
den aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechts-
gleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstel-
lung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die
der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden (wirtschaftlichen) Nachteile nicht
oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4;
BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2002 S. 8 E. 2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46
N. 9c/c). Auch darauf hat die Vorinstanz zutreffend hingewiesen. Soweit die
Beschwerdeführerin schliesslich geltend macht, die BVD wäre verpflichtet
gewesen, von Amtes wegen mildere Massnahmen zu prüfen, namentlich die
Möglichkeit einer Einzonung, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Wie
dem kommunalen Zonenplan entnommen werden kann, befindet sich das
Grundstück Madiswil Gbbl. Nr. 1________ weit entfernt von Bauzonen (Zo-
nenplan einsehbar unter: , Rubriken «Verwaltung/Publi-
kationen/Zonenplan»). Eine Einzonung kommt daher offensichtlich nicht in
Frage (Konzentrationsprinzip; zum Ganzen ausführlich BVR 2017 S. 338
E. 3.5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 N. 18 mit weiteren Hinweisen). An-
dere mildere Massnahmen sind weder ersichtlich noch geltend gemacht und
mussten daher auch nicht geprüft werden.

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6.
6.1
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als offensichtlich
unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche
Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni
2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt-
schaft [GSOG; BSG 161.1]).
6.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Gemeinde hat kei-
nen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1
VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf den
31. Dezember 2024 festgesetzt.
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Raumentwicklung ARE
und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.