be_verwaltungsgericht · 100 2013 170 · 2014-02-11 · de

Festsetzung der Enteignungsentschädigung - Ausdehnung der Enteignung (Entscheid der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern vom 12. Februar 2013 - 2012 05) | Formelle Enteignung

100.2013.170U
KEP/BAM/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 11. Februar 2014
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Keller 
Gerichtsschreiberin Baldegger 
1. A.___ AG
handelnd durch die statutarischen Organe, c/o B.________
2. C.________
beide vertreten durch Fürsprecher ...
Appellierende
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, 
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
Appellat
und 
Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
Weltpoststrasse 5, Postfach 208, 3000 Bern 15
betreffend formelle Teilenteignung; Ausdehnung und Festsetzung der Entschädigung 
(Entscheid der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern vom 12. Februar 
2013; 2012 05)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 2
Sachverhalt:
A.
Am 22. August 2011 genehmigte die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern (BVE) den Strassenplan «Radstreifen: ...-…» für die Kantonsstrasse 
Nr. 1________ (D.___strasse) in der Einwohnergemeinde Thun. Dieser sieht die 
Verbreiterung der D.___strasse auf einer Länge von 460 Metern für den Bau eines 
beidseitigen Velowegs vor. Die A.___ AG ist Eigentümerin des Grundstücks Thun 1 
(Thun) Gbbl. Nr. 2________ und C.________ Stockwerkeigentümer der Parzelle Thun 
1 (Thun) Gbbl. Nr. 3________ (Wertanteil: 50 %). Die beiden benachbarten 
Grundstücke liegen unmittelbar nördlich der D.___strasse, von der sie durch eine 
Betonmauer mit einem gemeinsamen Zufahrtstor abgeschirmt sind. Die Mauer hat 
einen 
Abstand 
von 
4,6 Metern 
zum 
ursprünglichen 
Strassenrand. 
Der 
Landerwerbsplan sieht vor, dass ab den beiden Grundstücken zur D.___strasse hin ein 
zwei Meter breiter Landstreifen dauerhaft zugunsten des Kantons Bern enteignet wird 
(Parzelle Nr. 2________: 54 m2, Parzelle Nr. 3________: 53 m2). Nach Erstellung des 
Velowegs verbleibt damit vor der Betonmauer ein Landstreifen mit einer Breite von 
2,6 Metern. Überdies sieht der Landerwerbsplan zusätzlich die vorübergehende 
Beanspruchung der beiden Grundstücke vor (Parzelle Nr. 2________: 91 m2, Parzelle 
Nr. 3________: 81 m2). Mit der Genehmigung des Strassenplans wurde für die beiden 
Grundstücke das Enteignungsrecht erteilt. 
B.
Am 6. Februar 2012 ersuchte der Kanton Bern die Enteignungsschätzungskommission 
des Kantons Bern (ESchK) gestützt auf den rechtskräftigen Strassenplan um 
Festsetzung der Enteignungsentschädigung für das dauerhaft ab den Parzellen 
Nrn. 2________ und 3________ beanspruchte Land sowie um vorzeitige Einweisung 
in den Besitz der dauerhaft und vorübergehend beanspruchten Landflächen. Die A.___ 
AG und C.________ beantragten am 23. Februar 2012 die Ausdehnung der Teilent-
eignung auf den übrigbleibenden, plangemäss nicht zu enteignenden Teil des 
Grundstücks bzw. den Grundstückteil bis zur Lärmschutzwand. Am 1. März 2012 führte 
die ESchK einen Augenschein durch. Mit Verfügung vom 26. März 2012 wies sie den 
Kanton Bern vorzeitig in den Besitz der betroffenen Landflächen auf beiden Parzellen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 3
ein. Am 23. August 2012 fand eine Einigungsverhandlung mit den Parteien statt. Mit 
Entscheid vom 12. Februar 2013 verpflichtete die ESchK den Kanton Bern, dem 
Grundbuchamt als Entschädigung für das dauerhaft enteignete Land zuhanden der 
A.___ AG Fr. 8ꞌ000.-- und zuhanden C.________ Fr. 4ꞌ000.--, je zuzüglich Zins zu 
2,5 % seit 13. Februar 2012 zu bezahlen. Zudem verpflichtete die ESchK den Kanton 
Bern, der A.___ AG Fr. 91.-- pro Monat sowie C.________ Fr. 40.50 pro Monat für die 
vorübergehende Beanspruchung ihrer Grundstücke zu bezahlen. Das Gesuch um 
Ausdehnung der Enteignung erachtete sie als unbegründet (E. 8 des angefochtenen 
Entscheids). 
C.
Hiergegen haben die A.___ AG und C.________ mit Eingabe vom 16. Mai 2013 beim 
Verwaltungsgericht appelliert. Sie stellen folgende Anträge: 
«1. Der Entscheid der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern vom 
12. Februar 2013 (Eingang 17. April 2013) sei in folgendem Umfang aufzuheben: 
- Ziff. 1 lit. a) 
- Ziff. 2 lit. b).
2. Es sei festzustellen, dass die übrigen Ziffern des Entscheids in Rechtskraft 
erwachsen sind.
3. Es sei dem Ausdehnungsbegehren der Appellanten statt zu geben und der 
gesamte Landstreifen in der Breite von 4,6 m zwischen D.___strasse und der auf 
dem Grundstück der Appellanten befindlichen Begrenzungsmauer sei zu 
enteignen unter Entschädigungsfolge. 
4. Die Entschädigung sei auf mindestens Fr. 195.-- pro m2 festzulegen. 
Eventualiter
5. Die Sache sei zur neuen Beurteilung und vollständiger Begründung an die 
Vorinstanz zurück zu weisen. 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.»
Der Kanton Bern und die ESchK haben mit Appellationsantwort vom 17. Juni 2013 
respektive mit Vernehmlassung vom 20. Juni 2013 keine expliziten Anträge gestellt. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 4
Erwägungen:
1.
1.1
Im Klageverfahren ergangene Urteile unterer Verwaltungsjustizbehörden 
können gemäss Art. 93 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) mit Appellation vor Verwaltungsgericht 
gebracht werden, soweit die Gesetzgebung nichts anderes vorsieht. Der Entscheid der 
ESchK vom 12. Februar 2013 stellt ein solches Urteil dar (Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes 
vom 3. Oktober 1965 über die Enteignung [EntG; BSG 711.0]). Die Eingabe vom 
16. Mai 2013 erfüllt die für die Appellation geltenden Vorschriften hinsichtlich Form und 
Frist (Art. 36 EntG i.V.m. Art. 94 Abs. 1 VRPG). Auf das Rechtsmittel ist daher 
einzutreten. 
1.2
Der Überprüfung unterliegt das gesamte Verfahren der Vorinstanz mit 
Einschluss der Angemessenheit der Schätzung, soweit es nach dem Willen der 
Parteien Gegenstand des Appellationsverfahrens bildet (Art. 93 Abs. 2 VRPG und 
Art. 54 Abs. 1 EntG). Dabei ist das Verwaltungsgericht bei der Festsetzung der Höhe 
der Entschädigung nicht an die Begehren der Parteien gebunden (Art. 54 Abs. 2 EntG). 
Im Übrigen richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen des VRPG (Art. 36 
EntG).
1.2.1
Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegenstand 
beschränkt, wobei sich dieser grundsätzlich nach den Rechtsbegehren der klagenden 
bzw. 
appellierenden 
Partei 
richtet 
(vgl. 
Markus 
Müller, 
Bernische 
Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 2011, S. 220, 223; VGE 23197 vom 27.4.2009, 
E. 3.1.2, 2009/225 vom 10.5.2010, E. 2). 
1.2.2
Mit dem Entscheid der ESchK vom 12. Februar 2013 wurden gleichzeitig die 
Enteignungsstreitigkeiten zwischen dem Kanton Bern und der A.___ AG und 
C.________ einerseits sowie zwischen dem Kanton Bern und E.________ 
andererseits erstinstanzlich abgeschlossen. Letztere hat die sie betreffenden 
Dispositivteile akzeptiert. Auch der Appellat hat den vorinstanzlichen Entscheid nicht 
angefochten und anerkennt die von der ESchK zugesprochene Entschädigung 
ausdrücklich (vgl. Appellationsantwort, S. 3). Demgegenüber haben die A.___ AG und 
C.________ in appellatorio die Ausdehnung und Heraufsetzung der ihnen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 5
zugesprochenen Entschädigungen verlangt; weiter beantragen sie es sei festzustellen, 
dass die übrigen Teile des Entscheids der ESchK in Rechtskraft erwachsen sind. 
1.2.3
Würde dem Begehren der Appellierenden um Ausdehnung der Enteignung mit 
entsprechenden Entschädigungsfolgen stattgegeben, hätte dies zur Folge, dass sich 
die in Ziff. 1 Bst. b und Ziff. 2 Bst. b des Entscheids der ESchK zugesprochenen 
Entschädigungen für die vorübergehende Beanspruchung der beiden Grundstücke 
erübrigten bzw. diese hinfällig würden (vgl. auch hinten E. 1.3). Der Antrag auf 
Ausdehnung und Heraufsetzung der Enteignungsentschädigung bedingt mit anderen 
Worten eine Mitanfechtung der in Ziff. 1 Bst. b und Ziff. 2 Bst. b des Entscheids der 
ESchK festgelegten Entschädigungen für die vorübergehende Flächenbeanspruchung. 
Da Parteieingaben nach ihrem erkennbaren, wirklichen Sinn auszulegen sind, ist somit 
davon auszugehen, dass die Appellierenden auch diese Ziffern des vorinstanzlichen 
Entscheids haben anfechten wollen (vgl. dazu etwa BGE 137 II 313 E. 1.3; 
VGE 2010/342 vom 1.12.2010, E. 1.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum 
bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 11 und Art. 25 N. 14). 
1.2.4
Nach dem Ausgeführten sind allein die Ziff. 3 und 4 des vorinstanzlichen 
Entscheids in Rechtskraft erwachsen. Diese bilden von vornherein nicht Gegenstand 
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens, was aus Gründen der Rechtssicherheit und -
klarheit antragsgemäss im Dispositiv festzustellen ist. 
1.3
Die Appellierenden beantragen gemäss ihrem Rechtsbegehren, es sei der 
«gesamte Landstreifen in der Breite von 4,6 m zwischen D.___strasse und der […] 
Begrenzungsmauer» zu enteignen (Ziff. 3). Im Ausdehnungsbegehren vom 23. Februar 
2012 ersuchen sie hingegen darum, es sei die Enteignung auch auf den 
«übrigbleibende[n], plangemäss nicht zu enteignende[n] Teil des Grundstücks» bzw. 
«auch auf den Grundstückteil bis zur Lärmschutzwand auszudehnen» (S. 3) und in 
ihrer Eingabe vom 19. März 2012 verlangen sie den «Erwerb der gesamten 
Grundstückfläche […] ausserhalb der Betonmauer» (S. 2; beide in den unpag. Vorak-
ten ESchK, act. 4A). Vor diesem Hintergrund erscheint nicht eindeutig, ob sie lediglich 
die Ausdehnung der Teilenteignung auf den 4,6 Meter breiten Landstreifen oder auf die 
gesamte 
von 
der 
vorübergehenden 
Enteignung 
betroffene 
Fläche 
gemäss 
Landerwerbsplan verlangen (d.h. mit Einschluss der Fläche im Zufahrtsbereich; vgl. 
Auflagedossier 
Strassenplan, 
act. 
4B, 
Landerwerbsplan 
[nachfolgend: 
Landerwerbsplan]). Die Frage kann jedoch mit Blick auf den Verfahrensausgang offen 
bleiben. Namentlich erreicht der Streitwert auch im erstgenannten Fall die Grenze von 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 6
Fr. 20ꞌ000.--, weshalb das Urteil in jedem Fall in Dreierbesetzung zu fällen ist (Art. 56 
Abs. 1 i.V.m. Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der 
Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] i.V.m. Art. 91 
Abs. 1 
der 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung 
vom 
19. Dezember 
2008 
[Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]): Bezieht sich das Ausdehnungsbegehren nur auf 
den 4,6 Meter breiten Landstreifen, fordern die Appellierenden für das Grundstück 
Nr. 2________ eine Enteignungsentschädigung in der Höhe von gut Fr. 24ꞌ000.-- (ca. 
124 m2 zu mindestens Fr. 195.-- pro m2) anstelle der von der ESchK zugesprochenen 
Fr. 8ꞌ000.-- (für 54 m2) und für das Grundstück Nr. 3________-1 von knapp Fr. 12ꞌ000.-
- (ca. 122 m2 zu mindestens Fr. 195.-- pro m2 ꞉ 2 [50 % Stockwerkeigentumsanteil]) 
statt der zugesprochenen Fr. 4ꞌ000.--. Damit resultiert für die beiden Grundstücke ein 
Streitwert von ca. Fr. 24ꞌ000.-- (Grundstück Nr. 2________: rund Fr. 16ꞌ000.--; 
Grundstück Nr. 3________-1: knapp Fr. 8ꞌ000.--). Der Streitwert liegt somit – auch 
unter Abzug der gegebenenfalls entfallenden Abgeltung für die vorübergehende 
Beanspruchung gemäss Ziff. 1b und 2b des Entscheids der ESchK – über Fr. 20ꞌ000.--
. 
2.
In formeller Hinsicht machen die Appellierenden geltend, die ESchK habe soweit das 
Ausdehnungsbegehren betreffend die Begründungspflicht verletzt. Die aus dem 
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101], 
Art. 26 Abs. 2 der Kantonsverfassung [KV; BSG 101.1]) fliessende Pflicht der 
Behörden ihre Entscheide zu begründen, verlangt, dass die Behörde die sie leitenden 
Überlegungen darlegt, sodass sich die betroffene Person über die Tragweite des 
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere 
Instanz weiterziehen kann (BGE 136 I 229 E. 5.2; BVR 2012 S. 109 E. 2.3.3). Der 
vorinstanzliche Entscheid hält ausdrücklich fest, dass die Teilenteignung die Nutzung 
des verbleibenden Grundstücks nicht tangiert (E. 8). Dies begründet die ESchK im 
Wesentlichen damit, dass die Parzellen bereits überbaut sind und der Landstreifen 
schon vor der Teilenteignung brachlag (E. 6 i.V.m. E. 3 des angefochtenen 
Entscheids). Damit sind den Appellierenden die Überlegungen bekannt, welche die 
ESchK zur Abweisung des Ausdehnungsbegehrens veranlasst haben. Eine Verletzung 
der Begründungspflicht liegt folglich nicht vor. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 7
3.
In der Sache ist streitig, ob die Voraussetzungen für eine Ausdehnung der Enteignung 
gegeben sind. 
3.1
Die Appellierenden verlangen, dass der Kanton nicht nur einen zwei Meter 
breiten Landstreifen für die Erstellung des Velowegs enteignet, sondern die Enteignung 
mindestens auf den gesamten, 4,6 Meter breiten Landstreifen ausgedehnt wird (vgl. zu 
den Unklarheiten über das Ausmass der beantragten Ausdehnung vorne E. 1.3). Sie 
begründen dies damit, dass der verbleibende ca. 2,6 Meter breite Streifen vor der 
Mauer nicht bzw. nicht vernünftig nutzbar sei. Zwar hätten sie den Landstreifen vor der 
Teilenteignung nicht spezifisch genutzt. Bei der ursprünglichen Breite von 4,6 Meter 
wäre aber z.B. möglich gewesen, etwa bei Festanlässen auf ihren Grundstücken, 
Fahrzeuge diagonal zu parkieren. Zudem hätte auf dem Landstreifen auch eine 
Grünfläche oder ein Blumenbeet angelegt werden können. Diese Nutzungen würden 
durch die Teilenteignung verunmöglicht, jedenfalls könnten weniger Autos abgestellt 
werden als vorher. Auch werde der Reststreifen sämtliche Emissionen der Strasse wie 
Schmutz, Wasser, Gerümpel, Schnee, Salz und Splitter aufnehmen. Es sei 
unverhältnismässig, wenn sich die Appellierenden darum kümmern müssten. Hinzu 
kämen Haftungsprobleme, etwa wenn ein Velofahrer vom Weg abkomme und mit 
einem Gegenstand auf dem Reststreifen kollidiere oder wenn sich eine Passantin bei 
Eisglätte verletze. 
3.2
Der Kanton verweist vorab darauf, dass bei Kantonsstrassen grundsätzlich ein 
fünf Meter breiter Bauverbotsstreifen freizuhalten sei. Den Appellierenden sei jedoch 
im Sinn einer Ausnahme bewilligt worden, die Begrenzungsmauer bis drei Meter an die 
Strasse heranzubauen. Weshalb sie letztlich in einem Abstand von 4,6 Meter gebaut 
hätten, sei nicht bekannt. Da der Landstreifen in der Bauverbotszone liege, habe er 
bereits vor der Verschmälerung praktisch nicht genutzt werden können. Aus Sicher-
heitsgründen seien im Baubewilligungsverfahren zur Überbauung der beiden 
Grundstücke auf dem Landstreifen keine Parkplätze bewilligt worden. Das Parkieren 
sei dort demnach unzulässig. Die Verschmälerung des Landstreifens ändere bezüglich 
allfälliger Haftungsfragen nichts. Weiter könnten die Appellierenden auch nichts aus 
der Existenz eines Hydranten und eines Verkehrsspiegels auf dem Landstreifen zu 
Gunsten einer Landübernahme herleiten, da sich Hydranten und Verkehrsspiegel auf 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 8
öffentlichem oder privatem Grund befinden könnten. Es gebe für den Kanton keinen 
Grund, mehr Land zu übernehmen als für den Betrieb und den Unterhalt der Strasse 
erforderlich sei. Die Appellierenden zögen gar einen Vorteil daraus, dass der Kanton 
den Landstreifen als unbefestigte Gehfläche gestalte, denn dadurch könnten sie die 
Querungshilfe auf der Strasse sicher erreichen, überdies sei der Unterhalt einfacher 
und günstiger als bei einer Bepflanzung. 
3.3
Der oder die Enteignete kann nach Art. 6 Abs. 1 EntG die Ausdehnung der 
Enteignung verlangen, wenn von einem Grundstück nur ein Teil in Anspruch 
genommen wird und die bestimmungsgemässe Verwendung des restlichen Teils 
ausgeschlossen oder unverhältnismässig erschwert wäre. Die Ausdehnung soll 
verhindern, dass der oder die Enteignete gezwungen ist, ein durch eine Teilenteignung 
unbrauchbar gewordenes Restgrundstück zu behalten (BGer 1C_55/2008 vom 
24.6.2008, 
E. 2.2). 
Das 
Ausdehnungsbegehren 
kann 
sich 
auf 
das 
ganze 
Restgrundstück beziehen oder auch nur auf einen nicht mehr bestimmungsgemäss 
nutzbaren Teil davon, namentlich ein vom übrigen Land abgetrenntes Teilstück 
(VGE 17466 vom 21.10.1991, E. 3; vgl. auch Art. 8 EntG; zum soweit hier 
interessierend inhaltlich mit Art. 6 Abs. 1 EntG übereinstimmenden Art. 12 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung [eidg. EntG; SR 711] vgl. 
Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, Art. 12 N. 3 mit Hinweis). 
Bedingung für eine Ausdehnung ist in jedem Fall, dass die Teilenteignung ursächlich 
ist für die Beeinträchtigung der Nutzung des Restgrundstücks (vgl. VGE 17466 vom 
21.10.1991, E. 3). Die Voraussetzungen dafür, dass die Enteignung ausgedehnt 
werden kann, sind streng (vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3b). 
3.4
Zu prüfen sind folglich die Auswirkungen der Teilenteignung auf die Nutzung 
der beiden Restgrundstücke. Vorliegend befinden sich die betroffenen Parzellen in der 
Wohnzone W2 (Zonenplan 2002 der Stadt Thun vom 2.6.2002 samt Änderungen 
[nachfolgend: Zonenplan 2002]). Die bestimmungsgemässe Nutzung besteht im 
Wohnen und in bestimmtem Rahmen in der stillen gewerblichen Nutzung (Art. 20 
Baureglement der Stadt Thun vom 2.6.2002 [nachfolgend: Baureglement 2002]). 
Bezüglich der baulichen Nutzung ergibt sich Folgendes: Auf dem Grundstück 
Nr. 2________ mit einer Fläche von 1624 m2 befindet sich in der Mitte eine 
repräsentative Villa (166 m2). Auf dem 1582 m2 grossen Grundstück Nr. 3________ 
stehen im hinteren Bereich zwei aneinandergebaute, … Wohnhäuser (222 m2; vgl. 
Grundstücksinformationssystem des Kantons Bern [GRUDIS] zu den vorgenannten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 9
Parzellen). Bei beiden Grundstücken wird das zulässige Nutzungsmass mit der 
aktuellen Bebauung nicht (ganz) erreicht, sodass eine höhere Ausnützung möglich 
wäre (vgl. F.________ AG, Bewertungen vom 21.12.2011 der Liegenschaften 
D.___str. … sowie D.___str. … und … [nachfolgend: Gutachten F.________], unpag. 
Vorakten ESchK, act. 4A, je S. 5, «Bebauungspotential»). Eine Neubebauung bzw. das 
Erstellen weiterer Bauten ist beim Grundstück Nr. 2________ aber kaum realistisch, 
weil die in der Mitte des Grundstücks stehende, (gut erhaltene) schützenswerte Villa 
durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt und auch nicht 
abgebrochen werden darf (vgl. Art. 10b Abs. 1 und 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 
1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Wohnhäuser auf der Parzelle Nr. 3________ sind erst 
gut … Jahre alt (Gesamtbauentscheid vom 18.5.2001, unpag. Vorakten ESchK). Eine 
Neuüberbauung oder zusätzliche Hauptbauten sind demnach auch hier kein Thema. 
Eine nennenswerte Einschränkung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten ist daher 
bereits aufgrund des weitgehend überbauten Zustands der Liegenschaften und der 
geringen Wahrscheinlichkeit weiterer baulicher Aktivitäten zu verneinen. 
Aber selbst unter der Annahme, dass auf beiden Grundstücken eine Neuüberbauung 
oder das Erstellen zusätzlicher Bauten möglich und realistisch wäre, würde die 
Teilenteignung die Überbauungsmöglichkeiten und damit die bestimmungsgemässe 
Nutzung der Grundstücke nicht unverhältnismässig im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EntG 
erschweren. Durch die Teilenteignung verschmälern sich die beiden Grundstücke je 
um zwei Meter entlang der D.___strasse (ausmachend eine Fläche von je gut 50 m2). 
Dadurch verringert sich das zulässige bauliche Nutzungsmass auf den beiden 
Grundstücken nur leicht: Beim Grundstück Nr. 2________ belief sich die anrechenbare 
Bruttogeschossfläche vor der Enteignung auf 812 m2 (1624 m2 x 0,5 Ausnützungsziffer 
[AZ]), vgl. Art. 21 Baureglement 2002). Nach der Enteignung verbleibt eine 
anrechenbare Bruttogeschossfläche von 785 m2 (1570 m2 x 0,5 AZ). Beim Grundstück 
Nr. 3________ verringert sich diese Fläche von 791 m2 (1582 m2 x 0,5 AZ) vor der 
Enteignung auf 764,5 m2 (1529 m2 x 0,5 AZ) nach der Enteignung. Das entspricht bei 
beiden Grundstücken einem Nutzungsverlust von gut 3 %. Hinzu kommt, dass der für 
Kantonsstrassen geltende Bauverbotsstreifen von fünf Metern aufgrund der Ver-
breiterung der Strasse inskünftig zwei Meter weiter in die Grundstücke hineinragt. In 
solchen Bauverbotsstreifen gilt ein grundsätzliches Bau- und Pflanzverbot; die 
Unterschreitung des Strassenabstands ist nur mit einer Ausnahmebewilligung möglich 
(Art. 80 Abs. 1 Bst. a und Art. 81 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 [SG; 
BSG 732.11]; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 10
Art. 12 Rz. 16 und 18). Angesichts des weitgehend überbauten Zustands der Grund-
stücke sowie ihrer Grösse (je ca. 1600 m2) und Form bedeutet das aber nur eine 
geringfügige Beeinträchtigung der Überbauungsmöglichkeiten. 
3.5
Mit den Auswirkungen der Teilenteignung auf die weitere, d.h. nicht bauliche 
Nutzung der Restgrundstücke verhält es sich wie folgt: Die beiden Restgrundstücke 
weisen die Eigenheit auf, dass sie auch nach der Enteignung wegen der Mauer in je 
zwei Teile zerfallen: Den – durch die Enteignung auf 2,6 Meter verschmälerten – 
Streifen vor der Betonmauer und die beiden grossen überbauten Grundstücksteile 
dahinter. Die Appellierenden begründen ihr Ausdehnungsbegehren im Wesentlichen 
mit der fehlenden Nutzbarkeit des Landstreifens zwischen der D.___strasse und der 
Betonmauer. – Dessen zweifellos stark eingeschränkte Nutzbarkeit ist nicht auf die 
Teilenteignung zurückzuführen. Vielmehr ist dafür zum einen die Lage im 
Bauverbotsstreifen 
ursächlich, 
welche 
die 
möglichen 
Nutzungen 
(Bebauung, 
Bepflanzung) 
erheblich 
schmälert. 
Die 
Teilenteignung 
verschärft 
diese 
Beschränkungen nicht. Zum andern verringert die Betonmauer die durch den 
Bauverbotsstreifen bereits eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten zusätzlich. Ohne 
diese Abtrennung würde der Landstreifen die Restgrundstücke optisch vergrössern, 
und es könnten vom Landstreifen auf die Restgrundstücke durchgehend Blumenbeete 
oder eine Grünfläche angelegt werden. Den Bau der Mauer haben die Appellierenden 
selber zu verantworten. Dabei wäre es ihnen frei gestanden, diese bis drei Meter an 
die Strasse hin zu bauen (Amtsbericht Strassenpolizei vom 11.4.2001, unpag. 
Vorakten ESchK, act. 4A, S. 2, Ziff. 4), sodass der nach der Strassenverbreitung 
verbleibende Landstreifen nur 1 statt 2,6 Meter breit wäre. Weshalb sie einen 
grösseren Abstand vorgezogen haben, ist nicht aktenkundig. Dass die Teilenteignung 
für die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten nicht ursächlich ist, belegt auch der 
Umstand, dass der (damals noch breitere) Landstreifen schon vor der Teilenteignung 
brachlag und nicht spezifisch genutzt wurde, obschon nach den Ausführungen der 
Appellierenden Blumenbeete oder eine Grünfläche mögliche Nutzungen dargestellt 
hätten. Auch das Abstellen von Autos – sofern das in der Bauverbotszone überhaupt 
zulässig ist (vgl. Appellationsantwort, S. 2) – war vor der Teilenteignung entgegen den 
Ausführungen der Appellierenden aufgrund der von ihnen deponierten Steinblöcke 
nicht möglich (vgl. Gutachten F.________, Fotos auf den Titelseiten, unpag. Vorakten 
ESchK, act. 4A). Im Übrigen ist nicht nachvollziehbar, weshalb es – im Gegensatz zu 
einem 4,6 Meter breiten Streifen – auf einem solchen von 2,6 Metern Breite nicht 
möglich sein soll, eine Grünfläche oder ein Blumenbeet anzulegen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 11
Die nichtbauliche Nutzung (insb. Bepflanzung) der Grundstücksteile hinter der 
Betonmauer wird durch die Enteignung nicht weiter eingeschränkt, da diese den 
Appellierenden bereits vor der Enteignung bewilligt wurde. Diese Grundstücksteile 
können folglich trotz Ausweitung der Bauverbotszone weiterhin im gleichen Umfang 
wie vor der Enteignung genutzt werden. 
3.6
Die Appellierenden berufen sich zur Begründung des Ausdehnungsbegehrens 
ferner auf das Gleichbehandlungsgebot und verweisen auf das Grundstück Thun 1 
(Thun) Gbbl. Nr. 4________, bei dem die unmittelbar an den ursprünglichen 
Strassenrand anschliessende, denkmalgeschützte Steinmauer auf Kosten des Kantons 
versetzt worden sei. Der Vergleich mit diesem Grundstück geht fehl (zum Ganzen 
Auflagedossier Strassenplan, act. 4B, Situationsplan 1 : 500 und Querprofile 1 : 100, 
QP 5): Auf dem genannten Grundstück wäre die Strassenverbreiterung ohne die 
Versetzung der Mauer nicht realisierbar gewesen. Der (vergleichsweise teure) Wieder-
aufbau als Bruchsteinmauer lag zudem im öffentlichen Interesse (Denkmalschutz). Die 
Ausdehnung der Teilenteignung auf den Grundstücken der Appellierenden ist für die 
Strassenverbreiterung weder erforderlich noch liegt sie im öffentlichen Interesse. Die 
Appellierenden können folglich aus der Berufung auf den Gleichheitssatz nichts zu 
ihren Gunsten ableiten. Anders als sie geltend machen, führt die Teilenteignung für sie 
auch nicht zu neuen Haftungsproblemen, und überdies besteht auch die Problematik, 
dass der Landstreifen Schmutz, Gerümpel, Schnee, Salz und Splitter von der Strasse 
aufnehmen wird, nicht erst seit der Teilenteignung. Schliesslich ändern auch der – 
jedenfalls vor der Teilenteignung (vgl. Appellationsantwort S. 2) – auf dem Grundstück 
Nr. 3________ befindliche Verkehrsspiegel und der Hydrant nichts daran, dass die 
Teilenteignung die bestimmungsgemässe Nutzung der Restgrundstücke nicht 
unverhältnismässig erschwert (vgl. Augenschein, Fotodossier, unpag. Vorakten 
ESchK, act. 4A). 
3.7
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Enteignung des Landstreifens die 
bestimmungsgemässe Verwendung der Restgrundstücke weder ausschliesst noch 
wesentlich erschwert. Die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten des Landstreifens vor 
der Betonmauer bzw. der gesamten gemäss Landerwerbsplan vorübergehend 
enteigneten Landfläche sind nicht auf die Enteignung, sondern auf seine Lage im 
Bauverbotsstreifen sowie die Erstellung der Betonmauer zurückzuführen. Damit sind 
die Voraussetzungen für eine Ausdehnung der Enteignung im Sinn von Art. 6 Abs. 1 
EntG nicht gegeben. Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich soweit das 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 12
Ausdehnungsbegehren betreffend mit hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb 
die Beweisanträge der Appellierenden, es sei ein Augenschein durchzuführen, eine 
Parteibefragung vorzunehmen und der durchschnittliche Salz- und Splitterverbrauch 
der vergangenen fünf Jahre auf dem betreffenden Strassenabschnitt zu edieren, 
abgewiesen werden (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung etwa BGE 136 I 229 E. 5.3 
und BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3). 
4. 
Umstritten ist weiter die Höhe der Enteignungsentschädigung. 
4.1
Die ESchK hat die Entschädigung für den dauerhaft enteigneten Landstreifen 
bei beiden Grundstücken auf je Fr. 8ꞌ000.-- festgesetzt. Dies entspricht bei einer 
Enteignungsfläche von 53 m2 respektive 54 m2 einem Quadratmeterpreis von ca. 
Fr. 150.--. Begründet hat sie dies wie folgt: Stehe eine Teilenteignung in Frage, 
bemesse sich die Entschädigung gemäss Art. 14 Abs. 1 EntG nach der Differenz der 
Werte des Besitzstands vor und nach der Enteignung. Bei der Bestimmung des 
Landwerts geniesse die sog. Vergleichsmethode oder statistische Methode Vorrang, 
weil sich aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften 
am zuverlässigsten ermitteln lasse, welchen Preis eine unbestimmte Vielzahl von 
Kaufinteressentinnen und -interessenten auf dem freien Markt für das enteignete 
Grundstück bezahlt hätten. Vorliegend habe sie drei Verkaufspreise im Quartier 
ermitteln können. Zwei Liegenschaften, für die Quadratmeterpreise von Fr. 483.-- 
(2004) bzw. Fr. 380.-- (2010) erzielt worden seien, eigneten sich jedoch nicht als 
Vergleichsobjekte, weil sie gegenüber der D.___strasse erhöht und damit anders als 
die streitbetroffenen Grundstücke nicht in einem lärmvorbelasteten Gebiet lägen. Als 
Vergleichsobjekt tauge hingegen das Grundstück Thun 1 (Thun) Gbbl. Nr. 5________, 
da dieses ebenfalls unmittelbar an die D.___strasse grenze und bezüglich seiner 
Attraktivität und namentlich der Lärmbelastung und der (fehlenden) Aussicht mit den 
streitbetroffenen Grundstücken vergleichbar sei. Für diese Parzelle sei 2004 ein 
Landpreis von Fr. 302.-- pro Quadratmeter erzielt worden. Aufgrund der seither 
eingetretenen allgemeinen Preissteigerung rechtfertige sich eine Anhebung auf 
Fr. 350.-- pro Quadratmeter. Sodann sei zu berücksichtigen, dass Vorgartenland, wie 
es hier in Frage stehe, im Allgemeinen tiefer zu bewerten sei, sofern die Enteignung 
die bauliche Nutzung des Restgrundstücks nicht beeinträchtige, da es diesfalls als 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 13
minderwertiger Flächenabschnitt gelte. Das Bundesgericht habe Minderwerte von 50 % 
bis 75 % des Baulandpreises geschützt. Die streitbetroffenen Grundstücke seien 
bereits überbaut, sodass die Enteignung die bauliche Nutzung nicht einschränke. 
Ebenso wenig seien andere Nutzungen beeinträchtigt, da das Vorgartenland keinerlei 
Funktion habe und ausserhalb der Mauer liege, weshalb sich durch die Abtrennung 
optisch und akustisch für die Bewohnerinnen und Bewohner mit der Enteignung nichts 
ändere. Aufgrund dieser Umstände rechtfertige sich eine deutliche Reduktion des 
Baulandpreises von Fr. 350.-- um rund 60 %. 
4.2
Die Appellierenden erachten den Ansatz von ca. Fr. 150.-- pro Quadratmeter 
als zu tief und verlangen stattdessen mindestens Fr. 195.-- pro Quadratmeter. Die 
Berechnung der ESchK stellen sie in mehrfacher Hinsicht in Frage: Sie bringen 
zunächst 
vor, 
dass 
die 
Vorinstanz 
die 
Entschädigung 
gestützt 
auf 
die 
Vergleichsmethode berechnet habe, wofür aber eine genügende Vergleichsbasis fehle, 
da letztlich nur ein Vergleichsobjekt vorgelegen habe. Ferner kann ihrer Auffassung 
nach der Berechnung des massgeblichen Baulandpreises von Fr. 350.-- pro 
Quadratmeter nicht gefolgt werden, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft der 
betroffenen Grundstücke Preise von Fr. 380.-- und Fr. 483.-- pro Quadratmeter bezahlt 
worden seien. Der als Vergleichspreis beigezogene Wert von Fr. 302.-- pro 
Quadratmeter sei als deutlich zu tief zu beurteilen. Als Grundlage müsse mindestens 
ein Preis von Fr. 390.-- angenommen werden. Im Übrigen ergebe auch das Mittel der 
drei genannten Vergleichspreise für das Jahr 2010 den Wert von Fr. 388.33 pro 
Quadratmeter. Die Appellierenden beanstanden überdies, der von der ESchK 
vorgenommene Abzug von 60 % für Vorgartenland sei zu hoch und müsse auf 50 % 
gekürzt werden. 
4.3
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 24 
Abs. 2 KV; Art. 10 EntG; VGE 21659 vom 7.3.2005, E. 2.1 auch zum Folgenden). 
Diese soll die mit dem Rechtsverlust in einem adäquaten Kausalzusammenhang 
stehenden vermögensrechtlichen Nachteile des Eingriffs ausgleichen und so 
beschaffen sein, dass der oder die Enteignete weder Schaden erleidet noch durch die 
Enteignung einen Vermögenszuwachs erfährt. Für die Bemessung der Entschädigung 
ist dabei in der Regel der rechtliche und tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des 
Entscheids der Schätzungskommission massgebend (Art. 21 Abs. 1 EntG). Bei einer 
Teilenteignung, wie sie hier vorliegt, bemisst sich die Entschädigung nach der 
Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks vor und nach 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 14
Abzug der enteigneten Fläche ergibt, sofern nicht Gründe für eine andere 
Berechnungsart dargetan sind (Art. 14 Abs. 1 EntG; BVR 2002 S. 381, nicht publ. E. 
2c, 2000 197 E. 2; BGE 122 II 246 E. 4). Was eine unbestimmte Vielzahl von 
Kaufinteressentinnen und -interessenten auf dem freien Markt für das enteignete 
Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich ge-
handelten Preise für vergleichbare Liegenschaften, also nach der Vergleichsmethode 
oder statistischen Methode ermitteln (BGE 133 III 416 E. 6.3.3, 122 I 168 E. 3a; 
BGer 2C_790/2009 vom 18.11.2009, E. 4.2; BVR 2000 S. 22 E. 2b; VGE 21659 vom 
7.3.2005, E. 2.2). Im Übrigen finden auf die Teilenteignung sinngemäss die 
Entschädigungsgrundsätze für die vollständige Enteignung Anwendung (Art. 14 Abs. 3 
EntG).
4.4
Die Appellierenden wenden sich nicht grundsätzlich gegen die Anwendung der 
Vergleichsmethode, beanstanden jedoch, es fehle eine genügenden Vergleichsbasis. – 
Vorliegend ist unbestritten, dass die ESchK den Verkaufspreis letztlich gestützt auf ein 
einziges Vergleichsobjekt bestimmt hat, weil ihrer Auffassung nach die zwei weiteren 
erhobenen Verkaufspreise wegen der attraktiveren Lage nicht als Vergleichsobjekte 
taugten. 
Die 
Vergleichsmethode 
führt 
nur 
zu 
richtigen 
Resultaten, 
wenn 
Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur 
Verfügung stehen (BGE 122 I 168 E. 3a; BVR 1998 S. 152, nicht publ. E. 4 und 5; 
VGE 21659 vom 7.3.2005, E. 2.2 auch zum Folgenden). An diese Voraussetzungen 
dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Zum einen erfordert die 
Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und 
Ausnützungsmöglichkeit 
nahezu 
Identität 
besteht; 
Unterschieden 
der 
Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen 
werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht unbedingt im selben Quartier 
bzw. in der Nähe zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungs-
möglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. Zum andern lässt sich in der Regel 
selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. 
Sind nur wenige Kaufpreise oder gar nur ein einzelner Kaufpreis bekannt, müssen 
diese 
oder 
dieser 
allerdings 
besonders 
sorgfältig 
untersucht 
werden 
(BGer 1C_266/2011 vom 20.10.2011, E. 4.2). Vergleichspreise können nur zur 
Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht – 
wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten, Arrondierungskäufen oder aus-
gesprochenen Spekulationskäufen – unübliche Verhältnisse zugrunde liegen. Weit 
über oder unter dem Durchschnitt liegende Preise sind nicht schlechterdings zu 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 15
vernachlässigen, aber mit besonderer Vorsicht zu würdigen. Ihre Bedeutung sinkt mit 
zunehmender Zahl von Vergleichspreisen (BVR 2002 S. 381 nicht publ. E. 2b/aa; 
VGE 21659 vom 7.3.2005, E. 2.2 mit Hinweisen). Aus dem Gesagten folgt, dass ein 
Abstellen auf die Vergleichsmethode vorliegend nicht ausser Betracht fällt, bloss weil 
die ESchK im Wesentlichen nur ein Vergleichsobjekt (Grundstück Nr. 5________) 
beigezogen hat. Hinweise darauf, dass es sich bei dem für die betroffene Liegenschaft 
bezahlten Kaufpreis von Fr. 302.-- pro Quadratmeter im Jahr 2004 um einen durch 
besondere Umstände bedingten, weit unter dem Durchschnitt liegenden Preis handelt, 
liegen nicht vor. Belege hierfür bringen auch die Appellierenden nicht bei. Im Übrigen 
fallen auch die zwei anderen ermittelten Kaufpreise im Quartier wegen der attraktiveren 
Lage der Grundstücke nicht per se als Vergleichsobjekte ausser Betracht, kann doch, 
wie vorangehend ausgeführt, derartigen Unterschieden durch Preisabschläge 
Rechnung getragen werden. Daraus ergibt sich, dass eine genügende Vergleichsbasis 
besteht und der Verkehrswert gestützt auf die Vergleichsmethode bestimmt werden 
darf. 
4.5
Damit ist der angemessene Baulandpreis für die streitbetroffenen Grundstücke 
zu bestimmen. – Für das Grundstück Nr. 6________ wurde im Jahr 2004 ein Landpreis 
von Fr. 483.-- pro Quadratmeter bezahlt. Dieser Preis kann nicht unbesehen auf die 
streitbetroffenen Grundstücke übertragen werden; wegen der bedeutend attraktiveren 
Lage (kein Strassenlärm, Seesicht) dieses Grundstücks ist vielmehr ein erheblicher 
Preisabschlag vorzunehmen. Für die Parzelle Nr. 7________ wurden 2010 Fr. 380.-- 
pro Quadratmeter bezahlt. Dieses Grundstück ist in Bezug auf die Lärmbelastung und 
die Aussicht etwas weniger attraktiv als die Parzelle Nr. 6________, was den 
vergleichsweise tieferen Verkaufspreis erklärt. Zugleich verfügt dieses Grundstück 
gegenüber den streitbetroffenen Liegenschaften über die attraktivere Lage, da es 
weniger lärmexponiert ist und über eine Aussicht auf die Aare verfügt. Demnach kann 
auch der Landpreis von Fr. 380.-- nicht ohne weiteres auf die hier betroffenen 
Grundstücke übertragen werden. Die beschriebenen Unterschiede in der Lage 
verlangen vielmehr auch im Vergleich zu dieser Parzelle eine deutliche Preisreduktion. 
Daraus folgt zugleich, dass der von den Appellierenden geforderte Landpreis von 
Fr. 390.-- pro Quadratmeter zu hoch ist. Für das Grundstück Nr. 5________ wurde 
schliesslich im Jahr 2004 ein Landpreis von Fr. 302.-- bezahlt. Dabei handelt es sich 
um ein Nachbargrundstück der streitbetroffenen Liegenschaften, das ebenfalls an die 
D.___strasse angrenzt und somit in Bezug auf die Lage und insbesondere die 
Lärmbelastung und die Aussicht mit diesen vergleichbar ist. Vor dem Hintergrund, dass 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 16
sich aufgrund der attraktiveren Lage des Grundstücks Nr. 7________ ein spürbarer 
Preisabschlag gegenüber dem hierfür bezahlten Landpreis von Fr. 380.-- (2010) 
aufdrängt und für das an vergleichbarer Lage befindliche Grundstück Nr. 5________ 
ein Landpreis von 302.-- (2004) erzielt worden ist, erscheint der von der ESchK 
festgesetzte Baulandpreis von Fr. 350.-- (unter Berücksichtigung der allgemeinen 
Preissteigerung) entgegen der Auffassung der Appellierenden angemessen. 
4.6
Da es sich beim enteigneten Landstreifen unbestritten um sog. Vorgartenland 
handelt, bleibt der gegenüber dem Baulandpreis vorzunehmende Abzug zu 
bestimmen. Die Appellierenden verlangen, dieser sei statt der von der ESchK 
festgesetzten 60 % auf 50 % zu senken. – Vorgartenland meint Land, das zwischen 
der Strasse und der Baulinie liegt. Bei der Festsetzung der Entschädigung für solches 
ausserhalb der Baulinie liegendes, nicht überbaubares Land wird in der Regel vom 
Quadratmeterpreis der Gesamtparzelle ausgegangen und dieser Preis angemessen 
herabgesetzt, jedenfalls dann, wenn durch die Abtrennung des Landstreifens die 
Nutzung des Restgrundstücks nicht geschmälert wird (BVR 2000 S. 197 E. 4d). Das 
Mass des Abzugs kann selten präzis bestimmt werden, sondern ist nach 
pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (BGE 122 I 168 E. 4c; BVR 2001 S. 557 
E. 2c; VGE 21232 vom 19.9.2001, E. 3b, 18994/18999 vom 16.5.1994, E. 4d; auch 
zum Folgenden; vgl. auch BGer 1C_361/2009 vom 14.12.2009, E. 2.2 und BVR 1992 
S. 459 E. 4d). Dabei ist im Einzelfall zu berücksichtigen, welchen Gebrauch die oder 
der Enteignete vom abgetretenen, nicht überbaubaren Boden gemacht hat. Zudem 
kann die Festsetzung des Bodenwerts in der Regel nicht losgelöst von der Frage 
erfolgen, ob das Restgrundstück durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat 
oder ob weitere Nachteile zu entschädigen sind (BGE 105 Ib 327 E. 1c). Das 
Vorgartenland kann dem übrigen Teil der Bauparzelle gleichwertig sein, wenn ein 
Baugrundstück ausserhalb der Gebäudefläche ein grösseres Umgelände haben muss, 
was namentlich für repräsentative Wohnbauten zutrifft, bei denen sich der 
Verkehrswert massgeblich nach der Qualität des Umschwungs richtet (BVR 1992 
S. 459 E. 4c, 2000 S. 197 E. 4d S. 204).
4.7
Über die angemessene Höhe des Abzugs kann die bisherige Gerichtspraxis 
Anhaltspunkte geben. Das Verwaltungsgericht hat in BVR 1992 S. 459 E. 4d einen 
Abzug von 15 % angenommen, weil durch die Enteignung die Nutzungsmöglichkeit 
beeinträchtigt wurde. Das Bundesgericht hat in BGE 122 I 168 E. 4c S. 180 einen 
Abzug von 50 % als gerechtfertigt bezeichnet, wobei im beurteilten Fall keine 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 17
spezifischen Nachteile geltend gemacht wurden und die Enteignung durch eine 
Erhöhung der Ausnützungsziffer kompensiert worden war. Nach der Praxis des 
Verwaltungsgerichts wurde für Vorgartenland lange Zeit ein Abzug von rund 75 % ge-
genüber dem Baulandpreis vorgenommen, wenn die Enteignung nicht zu einer 
Nutzungseinschränkung führte (BVR 2000 S. 197 E. 4d; VGE 18994 vom 16.5.1994, 
E. 4d mit Hinweis); im Einzelfall kann sich die so ermittelte Entschädigung aber als zu 
tief erweisen, namentlich wenn durch Enteignung eines erheblichen Flächenanteils die 
Umgebungsgestaltung 
grosszügiger 
Wohnhäuser 
beeinträchtigt 
wird 
(BGer 1P.743/1999 
vom 
29.6.2000, 
E. 4c). 
Im 
soeben 
zitierten 
Bundesgerichtsentscheid ging es um eine unbebaute Parzelle, von welcher ein 
schmaler Streifen für eine Strassenverbreiterung enteignet worden war, wodurch aber 
die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks nicht reduziert wurden. Das Verwaltungs-
gericht hatte mit Urteil vom 29. Oktober 1999 (BVR 2000 S. 197) den 
Quadratmeterpreis auf einen Viertel des durchschnittlichen Preises reduziert, was vom 
Bundesgericht als zu tief und als Verletzung der Eigentumsgarantie betrachtet wurde. 
In der Folge setzte das Verwaltungsgericht den Quadratmeterpreis des enteigneten 
Landes auf 50 % bis 75 % des Verkehrswerts für Bauland fest (BVR 2001 S. 557 
E. 2d). In späteren Urteilen hat das Verwaltungsgericht Abzüge für Vorgartenland von 
50 % bis 70 % gegenüber dem Baulandpreises als angemessen geschützt: Einen 
Abzug von 50 % erachtete es beim Entzug von nicht bebaubarem Land als ange-
messen, das die Nutzungsmöglichkeiten des Restgrundstücks nicht einschränkte, aber 
als Gartenfläche hätte genutzt werden können (VGE 21659 vom 7.3.2005, E. 6.4 f.). 
Einen Abzug von 70 % hat es bei einem Grundstück geschützt, bei dem die 
Enteignung des Vorgartenlands die bisherige Nutzung nicht einschränkte, aber zu 
einer optischen und akustischen Qualitätsminderung führte, weil neu unmittelbar dem 
Grundstück entlang eine befahrbare Strasse statt wie zuvor ein Fussweg führte 
(VGE 21232 vom 19.9.2001, E. 3d). 
4.8
Im Licht dieser Rechtsprechung ist eine Reduktion des Baulandpreises um 
60 % angemessen. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass der enteignete 
Landstreifen nicht überbaubar ist und vor der Enteignung nicht genutzt wurde 
(Brachland). Zudem wird auch die bisherige Nutzung des Grundstücks durch die 
Enteignung nicht eingeschränkt, da der Landstreifen ausserhalb der Betonmauer liegt 
und sich für die Appellierenden in optischer und akustischer Weise durch die 
Enteignung nichts ändert und sich namentlich die Gartenfläche nicht verringert. Ferner 
sind die beiden Grundstücke auch weitgehend überbaut. Zwar wird das zulässige 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 18
bauliche Nutzungsmass bei beiden Grundstücken leicht verringert, sodass die Ent-
eignung des Landstreifens nicht ganz ohne Einfluss auf die (theoretisch) mögliche 
bauliche 
Nutzung 
bleibt. 
Die 
Bedeutung 
dieses 
Nutzungsverlusts 
ist 
aber 
vernachlässigbar (dazu bereits vorne E. 3.4). 
4.9
Schliesslich machen die Appellierenden geltend, dass nach Art. 14 i.V.m. 
Art. 12 Abs. 2 EntG für die Entschädigung der erfahrungsgemäss erzielbare Ertrag 
massgebend sei. Dieser müsse sich vorliegend nach dem Verkehrswertgutachten 
bemessen, das dem Kanton vorliege. Gestützt auf dieses Gutachten sei ein Landpreis 
von Fr. 195.-- pro Quadratmeter errechnet worden, mit dem auch der Kanton 
einverstanden gewesen sei, sodass er den Appellierenden in der Folge ein 
entsprechendes Angebot unterbreitet habe. Sie hätten daher mit diesem Preis rechnen 
dürfen und es gebe keinen Grund davon abzuweichen. – Die Appellierenden beziehen 
sich auf die vom Kanton in Auftrag gegebenen Gutachten F.________. Diese befinden 
sich in den Vorakten der ESchK, die dem Verwaltungsgericht vorliegen, weshalb sich 
der entsprechende Edierungsantrag als gegenstandslos erweist. In der Sache trifft zu, 
dass die Parteigutachten von einem Landwert von Fr. 195.-- pro Quadratmeter 
ausgehen (je S. 8 der Gutachten). Der Kanton hat den Appellierenden in der Folge ein 
entsprechendes Entschädigungsangebot unterbreitet, welches sie jedoch ausge-
schlagen haben (Entwurf Landerwerbsvereinbarung, unpag. Vorakten ESchK). Die 
ESchK weist in ihrer Stellungnahme vom 20. Juni 2013 zu Recht darauf hin, dass sie 
bei der Festsetzung der Entschädigung nicht an die Begehren der Parteien und folglich 
auch nicht an ein von diesen (allein oder gemeinsam) in Auftrag gegebenes Gutachten 
gebunden ist (Art. 37 Abs. 3 EntG). Gleiches gilt für das Verwaltungsgericht (Art. 54 
Abs. 2 EntG). Im Übrigen legt die ESchK plausibel dar, weshalb sie einen tieferen 
Landpreis als die in den Gutachten errechneten Fr. 195.-- pro Quadratmeter 
angenommen hat. Die Differenz gründet im Umstand, dass der in den Gutachten 
ermittelte Baulandpreis auf statistischen Angaben beruht und in die Berechnung Preise 
mit eingeflossen sind, die nicht das Gebiet der Stadt Thun betreffen, die ESchK 
dagegen Vergleichspreise in der unmittelbaren Umgebung der streitbetroffenen 
Liegenschaften erhoben hat. Es leuchtet ein, dass diese Landpreise repräsentativer 
sind als die rein statistisch erhobenen, weshalb es nicht zu beanstanden ist, dass die 
ESchK dieser Methode den Vorzug gegeben hat (dazu auch vorne E. 4.3 f.). Den 
Appellierenden wäre es freigestanden, das Angebot des Kantons anzunehmen. Das 
haben 
sie 
nicht 
getan. 
Einen 
Anspruch, 
dass 
ein 
im 
Rahmen 
der 
Einigungsverhandlungen angebotener Kaufpreis im anschliessenden streitigen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 19
Verfahren nicht unterschritten wird, besteht nicht. Die Appellierenden können folglich 
aus dem in den Gutachten F.________ ursprünglich berechneten Landpreis nichts zu 
ihren Gunsten ableiten. 
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für eine Ausdehnung der 
Enteignung auf den Landstreifen zwischen der Betonmauer und der D.___strasse bzw. 
auf die gesamte vorübergehend beanspruchte Landfläche gemäss Landerwerbsplan 
nicht gegeben sind und den Appellierenden eine Enteignungsentschädigung von 
Fr. 8ꞌ000.-- 
(Grundstück 
Nr. 2________) 
bzw. 
Fr. 4ꞌ000.-- 
(50 % 
Stockwerkeigentumsanteil am Grundstück Nr. 3________) zuzusprechen ist. Die 
Appellierenden dringen demnach mit ihren Begehren nicht durch.
Die Enteignungsentschädigung für die Rechte, in deren Besitz der Enteigner vorzeitig 
eingewiesen wurde, ist rückwirkend auf den Tag der bewilligten Besitzesergreifung 
zum üblichen Zinsfuss zu verzinsen; der Zinssatz ist im Entscheid über die 
Besitzeseinweisung festzusetzen (Art. 22 Abs. 5 EntG). – Vorliegend hat die ESchK mit 
Verfügung vom 26. März 2012 den Kanton Bern vorzeitig in den Besitz der hier 
betroffenen Grundstücke eingewiesen und einen Zinssatz von 2,5 % bestimmt. Da der 
Kanton Bern jedoch bereits am 13. Februar 2012 Arbeiten auf den beiden 
Grundstücken durchgeführt und damit faktisch davon Besitz genommen hat, ist die 
Enteignungsentschädigung ab diesem Datum zu verzinsen. 
6. 
Die Kostenverlegung für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich nach 
dem Unterliegerprinzip (Art. 109 Abs. 1 VRPG). Die Appellierenden haben als 
unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht zu tragen, 
wobei die antragsgemässe Feststellung der Teilrechtskraft kein Ausscheiden von 
Verfahrenskosten rechtfertigt. Der Kanton hat sich nicht anwaltlich vertreten lassen, 
sodass keine ersatzpflichtigen Parteikosten angefallen sind (Art. 109 Abs. 1 i.V.m. Art. 
104 Abs. 1 VRPG). Die Kostenregelung vor der ESchK entspricht der spezial-
gesetzlichen Regelung von Art. 38 Abs. 2 EntG und ist gemäss Dispositiv des 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 20
Entscheids der ESchK zu wiederholen. Eine Neuverlegung erübrigt sich damit. Die 
Appellierenden haften für die ihnen auferlegten Kosten solidarisch (Art. 106 VRPG). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Es wird festgestellt, dass die Ziffern 3 und 4 des Entscheids der Ent-
eignungsschätzungskommission vom 12. Februar 2013 in Rechtskraft erwachsen 
sind. 
2. Das Gesuch um Ausdehnung der Enteignung von 54 m2 Land ab Grundstück 
Thun 1 (Thun) Gbbl. Nr. 2________ und von 53 m2 Land ab Grundstück Thun 1 
(Thun) Gbbl. Nr. 3________ wird abgewiesen. 
3.
a)Der Kanton Bern wird verpflichtet, dem Grundbuchamt Oberland in Thun 
zuhanden der Appellierenden 1 (Eigentümerin von Thun 1 [Thun] Gbbl. Nr. 
2________) innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils den Betrag von 
Fr. 8ꞌ000.-- zuzüglich Zins zu 2,5 % seit 13. Februar 2012 zu bezahlen. 
b) Der Kanton Bern wird verpflichtet, die Appellierende 1 für die vorübergehende 
Beanspruchung des Grundstücks Thun 1 (Thun) Gbbl. Nr. 2________ mit 
Fr. 91.-- pro Monat zu entschädigen. 
4.
a)Der Kanton Bern wird verurteilt, dem Grundbuchamt Oberland in Thun zuhanden 
des Appellierenden 2 (Eigentümer von Thun 1 [Thun] Gbbl. Nr. 3________-1) 
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils den Betrag von Fr. 4ꞌ000.-- 
zuzüglich Zins zu 2,5 % seit 13. Februar 2012 zu bezahlen.
b) Der Kanton Bern wird verpflichtet, den Appellierenden 2 für die vorübergehende 
Beanspruchung des Grundstücks Thun 1 (Thun) Gbbl. Nr. 3________ mit 
Fr. 40.50 pro Monat zu entschädigen.
5. Die Kosten des Verfahrens vor der Enteignungsschätzungskommission, bestimmt 
auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1ꞌ500.--, werden dem Kanton Bern auferlegt.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2014, Nr. 100.2013.170U, Seite 21
6. Der Kanton Bern hat die Parteikosten für das Verfahren vor der Ent-
eignungsschätzungskommission wie folgt zu ersetzen: 
1. der Appellierenden 1 (Gesuchsgegnerin 1 vor der Vorinstanz) in der Höhe von 
Fr. 3ꞌ640.-- (inkl. Auslagen und MWSt), und 
2. dem Appellierenden 2 (Gesuchsgegner 2 vor der Vorinstanz), in der Höhe von Fr. 
3ꞌ640.-- (inkl. Auslagen und MWSt). 
7. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3ꞌ500.--, werden den Appellierenden auferlegt.
8. Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden keine Parteikosten gesprochen. 
9. Zu eröffnen:
- den Appellierenden
- dem Appellaten
- der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- dem Grundbuchamt Oberland 
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.