be_verwaltungsgericht · 100 2018 101 · 2019-03-19 · de

Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 7. März 2018; RA Nr. 110/2017/101) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2018.101U
STE/TST/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 19. März 2019
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Tschumi
A.________ GmbH
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Neuenegg
handelnd durch den Gemeinderat, Dorfstrasse 16, 3176 Neuenegg
Beschwerdegegnerin
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
vom 7. März 2018; RA Nr. 110/2017/101)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die A.________ GmbH reichte am 26. Mai 2016 ein Baugesuch ein für den 
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 13 Wohnungen und 
einer Einstellhalle auf den Parzellen Neuenegg Gbbl. Nrn. 1________, 
2________, 3________ und 4________. Unter Abweisung der dagegen 
erhobenen Einsprachen und gegen den Antrag der Einwohnergemeinde 
(EG) Neuenegg erteilte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Bern-
Mittelland mit Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 die Baubewilligung.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die EG Neuenegg am 30. August 2017 Be-
schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
(BVE). Mit Entscheid vom 7. März 2018 hiess die BVE die Beschwerde gut, 
hob den Gesamtentscheid des RSA Bern-Mittelland auf und verweigerte 
die Baubewilligung. Zur Begründung führte sie aus, das Bauprojekt füge 
sich nicht in die Umgebung ein, sondern wirke als Fremdkörper im ländli-
chen Raum. Zudem habe das RSA für die geplante Versickerungsanlage 
innerhalb des Strassenabstands zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung er-
teilt.
C.
Dagegen hat die A.________ GmbH am 6. April 2018 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei 
aufzuheben und das Bauvorhaben sei zu bewilligen. Eventuell sei die Sa-
che zu neuem Entscheid an die BVE zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 7. Mai 2018 bzw. Vernehmlassung vom 
19. April 2018 beantragen die EG Neuenegg und die BVE Abweisung der 
Beschwerde.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 3
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochte-
nen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 2 i.V.m. Abs. 5 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
daher einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
In der Sache ist zunächst streitig, ob das Bauvorhaben den massgeblichen 
Ästhetikvorschriften entspricht.
2.1
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, 
Anschriften und Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht 
beeinträchtigen. Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung (stö-
rende Farb- oder Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dgl.) 
können im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügt 
oder Projektänderungen verlangt werden. Diese Vorschrift stellt die «ästhe-
tische Generalklausel» im Sinn eines allgemeinen Beeinträchtigungsver-
bots dar. Eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn ein Bauvorhaben einen 
Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört (BGE 
115 Ia 370 E. 3; BVR 2006 S. 145 E. 2.1, S. 385 E. 5.1, S. 491 E. 6.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 13). Die Gemeinden sind befugt, eigene 
Ästhetikvorschriften zu erlassen, die – im Sinn von Spezialnormen – über 
die kantonalen Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschafts-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 4
schutzes hinausgehen können (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f 
BauG; Art. 12 Abs. 4 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]; BVR 2007 S. 58 E. 4.2). Solche Vorschriften müssen aber, um 
eine selbständige Bedeutung zu haben, konkreter gefasst sein als die 
kantonalen und dürfen Letztere nicht nur allgemein anders umschreiben 
(BVR 2009 S. 328 E. 5.2, 2006 S. 145 E. 2.2, S. 385 E. 5.1, S. 491 E. 6.2, 
je mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4).
2.2
Das Gemeindebaureglement der EG Neuenegg vom 27. Oktober 
2009 (nachfolgend: GBR) widmet den Gestaltungs- und Umweltvorschriften 
ein ganzes Kapitel und enthält namentlich folgende hier interessierende 
Bestimmungen:
Art. 39 Baugestaltung allgemein
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht.
(…)
Art. 46 Aussenraumgestaltung
1 Die Gestaltung der privaten Aussenräume – insbesondere der im öf-
fentlichen Raum wahrnehmbaren Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze 
und Hauszugänge hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschen-
den Merkmalen zu richten, welche das Orts-, Quartier- oder Strassen-
bild prägen.
(…)
In der Kommentarspalte zu Art. 39 GBR steht was folgt:
«Zur Beurteilung der Gesamtwirkung sind insbes. zu berücksichtigen:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und 
Landschaftsbildes,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten 
und Anlagen,
- die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden und 
Dächern,
- die Gestaltung der Umgebung, insbesondere des Vorlandes und der 
Begrenzung gegen den öffentlichen Raum,
- die Aspekte der Sicherheit für Frauen, Kinder, alte und behinderte 
Menschen,
- die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstell-
plätze und Eingänge.»
Zu Art. 46 ist der Kommentarspalte des GBR Folgendes zu entnehmen:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 5
«Im weitgehend unüberbauten Gebiet sind es die "ortsüblichen" im weit-
gehend überbauten Gebiet die "vorherrschenden" Merkmale, welche 
das Orts-, Quartier- und Strassenbild prägen.»
2.3
Kommunale Ästhetikvorschriften, die wie Art. 39 Abs. 1 GBR eine 
«gute Gesamtwirkung» verlangen, gehen in ihrem Regelungsgehalt und 
ihrer Regelungsdichte über die Generalklausel von Art. 9 Abs. 1 BauG hin-
aus; ihnen kommt selbständige Bedeutung zu (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 
2006 S. 491 E. 6.3.1, 2002 S. 8 E. 4b; neustens etwa VGE 2016/269 vom 
17.5.2018 E. 2.3). Gleiches gilt für Art. 46 Abs. 1 GBR, welcher die Anfor-
derungen an die Aussenraumgestaltung näher regelt und insofern eine 
Konkretisierung der allgemeinen Gestaltungsvorschrift von Art. 39 Abs. 1 
GBR darstellt (vgl. VGE 2015/338 vom 12.9.2016 E. 4.5). Gestützt auf die 
Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes können an 
die äussere Gestaltung von Bauten und Anlagen bestimmte Anforderungen 
gestellt werden; dagegen dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der 
Zonenordnung zulässigen Nutzung aus Gründen der Ästhetik nicht wesent-
lich eingeschränkt werden. Diese Grundsätze gelten – wie die Beschwer-
deführerin zutreffend ausführt – auch in Anwendung eigenständiger kom-
munaler Ästhetikvorschriften, die über Art. 9 Abs. 1 BauG hinauszugehen. 
Unzulässig sind namentlich Beschränkungen der erlaubten Gebäudedi-
mensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge haben. 
Im Übrigen aber kann die Änderung einer vorgesehenen nachteiligen Bau-
form (z.B. unproportioniertes oder mit den Nachbarbauten nicht harmonie-
rendes Gebäude) oder der Verzicht auf eine ortsfremde Bauform verlangt 
werden (vgl. auch Art. 12 BauV; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3 mit weiteren 
Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15). 
2.4
Ob die rechtsanwendende Behörde unbestimmte Rechtsbegriffe 
(«gute Gesamtwirkung», «ortsübliche oder vorherrschende Merkmale, wel-
che das Orts-, Quartier- oder Strassenbild prägen») richtig ausgelegt hat, 
ist eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei 
überprüft. Das Verwaltungsgericht räumt den kommunalen Behörden bei 
der Anwendung von kommunalen Gestaltungsvorschriften freilich einen 
gewissen Beurteilungsspielraum ein, da der Gemeinde in diesem Bereich 
Autonomie zukommt (Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern vom 
6. Juni 1993 [KV; BSG 101.1]; Art. 65 Abs. 1 und Art. 69 BauG; BVR 2009 
S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.2, je mit weiteren Hinweisen). Auf diesen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 6
Beurteilungsspielraum kann sich die Gemeinde auch dann berufen, wenn 
sie wie hier nicht als rechtsanwendende Behörde über das Baugesuch ent-
schieden hat (vgl. BVR 2019 S. 51 E. 6.2; VGE 2018/84 vom 6.12.2018 
E. 2.5). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin (Beschwerde 
Rz. 11) darf die kommunale Autonomie auch durch die kantonalen 
Rechtsmittelbehörden nicht eingeschränkt werden. Vielmehr haben sich 
diese der Prüfung zu enthalten, ob eine andere Bedeutung der von der 
Gemeinde erlassenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertret-
bar wäre. Zu entscheiden ist nur, ob die von der Gemeinde geltend ge-
machte Auslegung rechtlich haltbar ist. Dies gilt umso mehr, wenn wie hier 
auch die Würdigung örtlicher Verhältnisse in Frage steht (BVR 2015 S. 263 
E. 5.1, 2012 S. 20 E. 3.2, 2010 S. 113 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9/10 N. 5; je mit weiteren Hinweisen). Daran ändert nichts, dass die 
«gute Gesamtwirkung» nach der Praxis des Verwaltungsgerichts weder an 
geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu mes-
sen ist und bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nur, aber im-
merhin bedeutet, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden 
darf und sich eine Neuüberbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten 
und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat. Der Entscheid darüber, was 
das im Einzelfall bedeutet, bleibt grundsätzlich Sache der Gemeinde.
2.5
Für eine sachgerechte Konkretisierung von unbestimmten Begriffen 
in Gestaltungsvorschriften bedarf es zudem oft eines besonderen Fachwis-
sens. Liegen mit Blick auf die ästhetische Beurteilung eines Vorhabens 
Berichte der Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
vor, räumt ihnen das Verwaltungsgericht regelmässig einen erheblichen 
Stellenwert ein und auferlegt sich bei deren Überprüfung eine gewisse Zu-
rückhaltung. Es prüft insbesondere, ob die Fachmeinung gefestigt und gut 
abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch 
Laiinnen und Laien zu überzeugen vermag (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 1998 
S. 440 E. 3d; VGE 2016/62 vom 18.8.2016 E. 3.5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9/10 N. 9a und 10 Bst. b).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 7
3.
3.1
Die vier Bauparzellen befinden sich in ländlichem Umfeld im Weiler 
… (vgl. ; Geoportal des Kantons Bern, Karte 
«Grundstückdaten-Informationssystem 
GRUDIS» 
[einsehbar 
unter: 
 ]). Sie grenzen im Norden und Osten an die 
Landwirtschaftszone, im Westen an die Zone für öffentliche Nutzungen K 
(Schulanlage X.) und im Süden an die Gemeindestrasse K.-Weg. Auf der 
gegenüberliegenden Strassenseite schliesst entlang des rund 240 m 
langen K.-Wegs eine Wohnzone W2 mit Einfamilienhäusern an, die nach 
Einschätzung der OLK aus den 60er- und 70er-Jahren stammen oder noch 
älter sind (Votum …, Protokoll zum Augenschein vom 7.12.2017 
[nachfolgend: Protokoll Augenschein] S. 7, Vorakten BVE pag. 72 ff.). Die 
südlichen, an der Strasse liegenden Bereiche der vier Bauparzellen hat die 
Gemeinde anlässlich der Ortsplanungsrevision im Jahr 2013 der Bauzone 
W2 zugewiesen (rund 2'000 m2), während die übrige Fläche in der 
Landwirtschaftszone 
verblieb 
(rund 
688 m2). 
Folglich 
verläuft 
die 
Zonengrenze seither von West nach Ost quer durch die Bauparzellen (vgl. 
Zonenplan der EG Neuenengg; Erläuterungsbericht 2. Auflage zur 
Änderung Zonenplan und Gemeindebaureglement vom 3.12.2013 S. 16 ff., 
in Vorakten RSA pag. 500 ff.). Die Beschwerdeführerin hat die Parzellen 
per 1. April 2016 von der Gemeinde erworben und beabsichtigt, darauf 
zwei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle und insgesamt 13 Eigentums-
wohnungen zu erstellen.
3.2
Das Regierungsstatthalteramt hat bereits im Baubewilligungs-
verfahren einen Fachbericht der OLK eingeholt (Fachbericht der OLK vom 
1.11.2016 [nachfolgend: Fachbericht OLK], Vorakten RSA, act. 3E 
pag. 633 f.). Darin äusserte sich die OLK wie folgt:
«Beschreibung
Das zu beurteilende Bauvorhaben befindet sich in der Gemeinde Neu-
enegg, …/…strasse an exponierter Hügellage mit fantastischer 
Alpensicht. Kleinmassstäbliche Gebäude mit Hauptorientierung der 
Fassaden- und Gartenseite nach Süden, hin zum Alpenpanorama, 
prägen das Erscheinungsbild. Entlang der Erschliessungsstrasse 
aufgereiht, wirken sie wohlproportioniert und gut in das Landschaftsbild 
eingebettet. Einheimische Solitär- und Gruppenpflanzungen schaffen 
eine dem Standort angemessene Atmosphäre. Sie gliedern Räume 
und Nutzungszonierungen werden ablesbar. Eine ortstypische 
städtebauliche Körnung und ländliche Prägung wird vorgefunden.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 8
Die vorgeschlagenen Mehrfamilienhäuser, zwei volumenbetonte Qua-
derbauten mit Attikageschoss und Flachdachausbildung, befinden sich 
in der Zone W2. Das Bauvorhaben umfasst vier Parzellen. Eine Zo-
nengrenze wurde in Richtung Norden definiert. Diese und der einzu-
haltende Grenzabstand bestimmen die Platzierung der Gebäude in-
nerhalb der Parzelle. Sehr nah an der Strasse situiert, werden keine 
privaten Grünräume oder ein Vorbereich zur Strasse, das heisst Rich-
tung Süden, ausgebildet. Eine Erschliessungszone zwischen den bei-
den Gebäuden, mit integrierten Funktionen wie Containerplatz, Velo-
stellplatz, Stellplatz für Kinderwagen, vermittelt zur rückwärtigen 
Erschliessung.
Beurteilung
Die OLK stellt die Positionierung der Gebäude innerhalb der Parzelle 
infrage. Die Zonengrenze ist in Bezug zur Parzelle nicht nachvollzieh-
bar. Sie verhindert die logische, aus dem umgebenden Bestand abzu-
lesende Setzung (Ausnutzung der Südlage). Durch den einzuhalten-
den Grenzabstand und die daraus resultierende Neubauplatzierung 
geht wertvoller Raum im Süden verloren.
Eine ländliche, den örtlichen Gegebenheiten angepasste, vorgefun-
dene städtebauliche Körnung wird von dem Projekt nicht als Gestal-
tungsansatz aufgegriffen. Die zwei grossen, massiven Bauten wirken 
als Riegel und fremd in Bezug zur unmittelbaren Umgebung. Eine 
austauschbare städtische Atmosphäre wird vermittelt. Die Materialität 
und Formensprache einzelner Elemente sind ohne Bestandesbezug 
gestaltet (Fensterformen, Farbigkeit, Dachform, etc.).
Auch die Dachform stellt in diesem Zusammenhang ein wesentliches 
Element der Eingliederung ins Ortsbild dar (Art. 40 GBR). Die Einbet-
tung der Neubauten in die Umgebung wird als unzureichend erachtet. 
Der behutsame Umgang mit dem Terrain und die Arbeit mit einheimi-
schen Gehölzen wird als zwingend erachtet. Der Aussenraumgestal-
tung ist allgemein mehr Bedeutung beizumessen. Funktionsobjekte 
sind dezent zu gestalten und sollten keine Barrierewirkung erzeugen. 
Ausblicke, Durchblicke, Blickbeziehungen sind in Setzungen und Ge-
staltung miteinzubeziehen. Der angrenzende Schulhauskomplex muss 
in die architektonischen Überlegungen einbezogen werden.
Eine losgelöste Architektur, welche Umgebung und Vorgefundenes 
nicht beachtet, darf an derartiger Lage nicht Ziel und Anspruch eines 
Projektes sein.»
Ausgehend von dieser Beurteilung befand die OLK das Bauprojekt man-
gels guter Gesamtwirkung für nicht bewilligungsfähig und empfahl, das 
Projekt grundsätzlich zu überarbeiten.
3.3
Am 26. Januar 2017 führte das RSA vor Ort ein Bereinigungsge-
spräch durch, an welchem Vertreter der Beschwerdeführerin, der Ge-
meinde sowie der OLK teilnahmen (vgl. Protokoll zum Bereinigungsge-
spräch vom 26.1.2017 [nachfolgend: Protokoll Bereinigungsgespräch] S. 3, 
Vorakten RSA pag. 414 ff.). Die OLK-Delegation bekräftigte ihr Unver-
ständnis für den im Norden der Bauparzellen einzuhaltenden Bauabstand 
gegenüber der Landwirtschaftszone und vertrat die Ansicht, die geplanten 
Bauten sollten soweit wie möglich nach Norden verschoben werden (Votum 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 9
…, Protokoll Bereinigungsgespräch S. 3). Weiter führte sie aus, die 
Volumen der geplanten Mehrfamilienhäuser seien aus ihrer Sicht kein 
Problem. Vor Ort sei ersichtlich, dass bereits weitere grosse Bauten be-
stünden, wie beispielsweise ein Bauernhaus oder das Schulhaus. Zudem 
sei ein grosses Volumen nicht per se schlecht. Die Frage sei aber, wie 
diese Volumen gestaltet und in ihre Umgebung eingebettet würden. Aus 
Sicht der OLK müssten nicht zwingend Einfamilienhäuser erstellt werden. 
Wichtig sei jedoch, dass die Massstäblichkeit beachtet und in die Planung 
miteinbezogen werde (Voten …, Protokoll Bereinigungsgespräch S. 3 f.). 
Ferner präzisierte die OLK-Vertretung ihre Beurteilung der Einord-
nungsfrage wie folgt: Für das vorliegende Bauprojekt sei eine kubische 
Fassade mit integrierten Balkonen gewählt worden. Durch diese Gestaltung 
finde kein Austausch zwischen den verschiedenen Zonen und insbeson-
dere zwischen dem Innen- und dem Aussenraum statt. Im Zusammenhang 
mit der Thematik der Dachgestaltung gehe es um die Einbettung in die To-
pografie und wie sich der Abschluss eines Gebäudes präsentiere (Votum 
…, Protokoll Bereinigungsgespräch S. 4). Mit Blick auf die bemängelte 
Materialität und Formensprache wurde schliesslich auf die umliegenden 
Gebäude verwiesen, für die eine Vielfalt von Elementen charakteristisch 
sei. Bei den geplanten Mehrfamilienhäusern sollten deshalb beispielsweise 
nicht monoton die gleichen Fensterformen gewählt werden. Als Gesamtbild 
sollte nicht ein starrer Block vermittelt werden (Votum …, Protokoll 
Bereinigungsgespräch S. 4). Trotz dieser negativen Fachbeurteilung und 
des Widerstands der Gemeinde bewilligte das RSA das Vorhaben.
3.4
Die mit der Beschwerde der Gemeinde befasste Vorinstanz führte 
am 7. Dezember 2017 ebenfalls einen Augenschein durch. Dabei strichen 
die OLK-Vertreter heraus, dass die Ansicht vom Strassenraum aus wichtig 
sei. Die Körnung der baulichen Umgebung am K.-Weg bestehe aus klei-
neren Einzelvolumen, die durch Grünräume getrennt seien und Durchblicke 
in die Landschaft erlaubten. Zudem hätten die bestehenden Gebäude eine 
Vorgartenzone und einen Vorplatz und «spielten» mit Vor- und Rücksprün-
gen. Auch gebe es Vordächer oder eine Pergola, welche den Übergang 
von Innen nach Aussen herstellten. Davon unterscheide sich das Bauvor-
haben deutlich: Die geplanten Mehrfamilienhäuser stünden zu nahe an der 
Strasse, es fehle eine Vorgartenzone. Die vorgelagerte Retentionsanlage 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 10
zwischen den Mehrfamilienhäusern und dem K.-Weg sei ein reiner Infra-
strukturstreifen, der für die Bewohner nicht nutzbar sei. Auf der Südseite 
fehle somit ein gestalteter, benutzbarer Aussenraum. Auch seitlich der Ge-
bäude sei nur «Abstandsgrün» vorgesehen. Die geplanten Mehrfamilien-
häuser wirkten mit ihrer kubischen Fassade und den in das Volumen inte-
grierten Balkonen distanziert, auf sich selbst bezogen (zum Ganzen Voten 
…, Protokoll Augenschein S. 3 ff.). Der Präsident der kommunalen Bau- 
und Planungskommission erklärte, dass diese eine eigene Beurteilung des 
Projekts gemacht habe und zu einem ähnlichen Schluss gekommen sei wie 
die OLK, nur nicht in derselben Tiefe. Das Bauprojekt entspreche im 
Übrigen auch nicht der Planungsidee, welche die Gemeinde bei der 
Einzonung der Bauparzellen verfolgt habe. Die Gemeinde habe gewollt, 
dass Einfamilienhäuser erstellt würden (Votum …, Protokoll Augenschein 
S. 4).
3.5
Im angefochtenen Entscheid folgte die Vorinstanz im Wesentlichen 
den Ausführungen der OLK. Sie kam zum Schluss, das Bauprojekt gehe 
nicht auf die charakteristische Kleinmassstäblichkeit der näheren Umge-
bung ein. Geplant seien vielmehr zwei volumenbetonte, kubische Baukör-
per, bei denen auch die Balkone in die Fassade integriert seien. Im Ver-
gleich zur kleinteilig geprägten Umgebung wirke das Bauvorhaben wuchtig 
und fremdartig. Aufgrund der Aussenmasse, aber auch wegen der Kom-
paktheit der Baukörper wirke das Bauvorhaben wie ein Riegel, insbeson-
dere von einem höher gelegenen Standort aus (A.-Strasse, B.-Strasse). 
Am 
kompakten, 
starren 
Eindruck 
vermöchten 
auch 
die 
leicht 
zurückversetzten Attikageschosse nichts zu ändern. Weder bei der Südfas-
sade, die für den Strassenraum K.-Weg wichtig sei, noch an der aus der 
Ferne sichtbaren Nordfassade führten diese zu einer ins Gewicht fallenden 
Auflockerung der Baukörper. Neben und südseitig vor den Gebäuden 
bleibe nur wenig Aussenraum, der zudem von Nebenbauten (Abstellplätze 
für Velos und Kinderwagen, Abfallcontainer, Einfahrt in die Einstellhalle) 
und von den Versickerungsmulden beansprucht werde. Im verbleibenden 
Aussenraum sei mit Ausnahme von drei Sträuchern auf der Südostseite 
keine gartenbauliche Gestaltung vorgesehen. Die Grünflächen stellten we-
der zum Gebäude noch zu den gestalteten Vorgärten in der Umgebung 
einen Bezug her. Insgesamt füge sich das Bauvorhaben nicht in die Umge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 11
bung ein, sondern wirke im ländlichen Raum wie ein Fremdkörper. Es ent-
stehe daher keine gute Gesamtwirkung (angefochtener Entscheid E. 2k).
3.6
Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die OLK habe ausge-
führt, dass das Volumen nicht als problematisch betrachtet werden könne, 
da im Weiler … und auch in unmittelbarer Nähe der Bauparzellen bereits 
grossvolumige Gebäude bestünden. Unter diesen Umständen könne nicht 
argumentiert werden, gerade wegen des Volumens respektiere das 
Bauvorhaben die vorherrschende Kleinmassstäblichkeit nicht oder wirke es 
als Riegel und verbaue Durchblicke. In diesem Punkt seien die 
Ausführungen der OLK widersprüchlich: Wenn solche Gebäudevolumen, 
wie sie das umstrittene Bauprojekt vorsehe, am betreffenden Standort aus 
ästhetischen Gründen möglich seien, könne nicht gleichzeitig die Mass-
stäblichkeit, Körnung oder Stückelung kritisiert werden und auch nicht die 
gut wahrnehmbare Erscheinung der Baukörper. Komme hinzu, dass auch 
die bereits bestehende Bebauung am K.-Weg Durchblicke nur bedingt 
zulasse (Beschwerde Rz. 17). Zur kritisierten Positionierung der projektier-
ten Gebäude sei weiter zu sagen, dass das Bauvorhaben die geltenden 
Grenzabstände (seitlich) und den Strassenabstand (südlich) einhalte und 
zum Teil sogar unterschreite (im Westen). Wegen der im Norden der Par-
zelle verlaufenden Zonengrenze und des vorgeschriebenen Zonenab-
stands könnten die Gebäude ohne Einbusse beim Nutzungsmass nicht 
nach Norden verschoben werden, um im Süden einen grösseren Vorgarten 
zu gewinnen (Beschwerde Rz. 18). Ferner seien die bereits bestehenden, 
gegen die Strasse gerichteten Aussenräume der Wohnhäuser am K.-Weg 
weder einheitlich noch bestehe eine ortstypische Aussenraumgestaltung, 
auf welche das Bauvorhaben Rücksicht nehmen müsse. Letztere sei 
vielmehr beliebig, austauschbar, nicht idenditätsstifend, ohne Bezug zur 
Umgebung und mitnichten ansprechend gestaltet. Unter diesen Umständen 
könne die bemängelte fehlende gartenbauliche Gestaltung des Aussen-
raums nicht zum Anlass genommen werden, um dem Bauvorhaben eine 
gute Gesamtwirkung abzusprechen (Beschwerde Rz. 18 f.). Schliesslich 
handle es sich bei den bereits vorhandenen Wohnbauten entlang des K.-
Wegs um durchschnittliche und mittlerweile in die Jahre gekommene 
Einfamilienhäuser ohne Eigen- oder Situationswert, denen man ansehe, in 
welcher Zeit sie erstellt worden seien. Handle es sich aber nicht um eine 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 12
qualitätsvolle Umgebung, so dürften unter dem Titel der guten Gesamtwir-
kung keine überzogenen Anforderungen an die Gestaltung des Bauprojekts 
gestellt werden (Beschwerde Rz. 20).
4.
4.1
Grundlage und Massstab der ästhetikrechtlichen Beurteilung bilden 
die kommunalen Gestaltungsvorschriften. Gestützt darauf hat die Vor-
instanz die geplanten Bauten zu Recht aufgrund ihres Standorts, ihrer 
Stellung, ihrer Form und ihrer Proportionen und Dimensionen beurteilt, 
handelt es sich hierbei doch um Kriterien, die nach den Erläuterungen zu 
Art. 39 GBR in der Kommentarspalte ausdrücklich zu berücksichtigen sind, 
genauso wie die Gestaltung und Materialisierung der Fassaden sowie die 
Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Be-
grenzung gegen den öffentlichen Raum (vorne E. 2.2). Sie hat folgerichtig 
verlangt, dass die projektierten Bauten insofern hinreichende Bezüge zu 
ihrer näheren und weiteren baulichen und landschaftlichen Umgebung her-
zustellen haben, damit die geforderte gute Gesamtwirkung entsteht. Eine 
genügende Einpassung der neuen Bauten ist dabei umso wichtiger, als 
sich die Bauparzellen an exponierter Lage befinden.
4.2
Als positives Einordnungsgebot verlangt das Erfordernis der guten 
Gesamtwirkung entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht 
nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört wird, sondern dass 
das Bauvorhaben mit den typischen Merkmalen der Umgebung in Einklang 
steht. Solange die bauliche Umgebung in ihrem Erscheinungsbild eine ge-
wisse Homogenität aufweist, gilt dies auch dann, wenn sich die einzelnen 
Bauten durch keine besonderen architektonischen oder ästhetischen Qua-
litäten auszeichnen (vgl. etwa VGE 21085 vom 18.4.2001 E. 4b ff.; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 14; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, Band 2, 5. Aufl. 2011, S. 656; Beat Zum-
stein, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen 
Baurechts, Diss. St. Gallen 2001, S. 144). Das bedeutet nicht, dass eine 
vollständige Angleichung und Anpassung an das bereits Bestehende ver-
langt werden darf. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend vorbringt, muss 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 13
auch Raum für neue gestalterische Ansätze oder Ausdrucksformen beste-
hen. Dass ein Gebäude von einer neuzeitlichen Architektur geprägt ist, be-
deutet deshalb noch nicht, dass zum vornherein keine gute Gesamtwirkung 
entstehen kann (BVR 2006 S. 491 E. 6.3.2). Ebenso wenig können Bauten, 
die den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, schon deshalb als mit 
dem Erfordernis der guten Gesamtwirkung unvereinbar bezeichnet werden, 
weil sie grössere Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte aufweisen 
als die vorhandenen Gebäude (BGer 1P.678/2004 vom 21.6.2005 E. 4.3 
mit weiteren Hinweisen).
4.3
Die OLK hat in ihrem Fachbericht und ihren weiteren Erläuterungen 
verständlich dargelegt, welche Merkmale für die bestehende Bebauung in 
der Umgebung der Bauparzellen prägend sind. Sie hat zum einen auf die 
Kleinmässstäblichkeit der bestehenden Wohnhäuser und die Ausrichtung 
der Hauptfassaden und Gärten gegen Süden hingewiesen. Zum anderen 
hat sie die ländliche städtebauliche Körnung beschrieben und erläutert, 
dass dafür nebst den Proportionen der Bauten das Zusammenspiel mit den 
vielfältig gestalteten Grünräumen und die Bezüge zwischen Innen- und 
Aussenräumen für eine gute Einbettung ins Landschaftsbild entscheidend 
sind (vorne E. 3.2 und 3.4). In Bezug auf Materialität und Formensprache 
der bestehenden Bebauung führte sie schliesslich aus, deren gemeinsa-
mes Kennzeichen bestehe gerade in der Vielfalt der vorhandenen Ele-
mente (vorne E. 3.3). Diese Beschreibung der vorgefundenen Situation ist 
aufgrund der Akten und öffentlich zugänglichen Bilder ohne weiteres nach-
vollziehbar (vgl. Fotodossiers zum Fachbericht der OLK vom 1.11.2016 und 
zum Augenschein der BVE vom 7.12.2017, Vorakten BVE pag. 60 ff. und 
pag. 86 ff.; und ). Entgegen 
der Auffassung der Beschwerdeführerin weist die bestehende Bebauung 
folglich durchaus ortstypische Elemente auf, die für die Einpassung von 
Neubauten von Bedeutung sind. Dass keine einheitliche Gebäudetypologie 
und Aussenraumgestaltung vorherrscht, ändert daran nichts.
4.4
Weiter hat die OLK auch schlüssig erklärt, welche einzelnen Gestal-
tungsmerkmale der geplanten Bauten das Entstehen einer guten Gesamt-
wirkung mit der Umgebung verhindern: Die beiden grossvolumigen Kuben 
mit ihrer städtischen Formensprache stehen in Kontrast zu den bestehen-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 14
den Einfamilienhäusern entlang des K.-Wegs mit ihren kleinteiligen, he-
terogenen Baukörpern. Verstärkt wird dieser Gegensatz durch die Positio-
nierung der Gebäude im Süden der Parzellen sowie das Fehlen einer 
bewussten Gestaltung der Aussenräume. Anders als die vorhandenen 
Einfamilienhäuser mit ihren mannigfachen Beziehungen zwischen Innen- 
und Aussenräumen wirken die beiden Neubauten mit den innenliegenden 
Balkonen als abgeschlossene, auf sich selbst bezogene Baukörper. Das ist 
umso störender, als sie aufgrund der exponierten Lage entsprechend auf-
fallen würden. Dass grossformatige Bauten nicht zwangsläufig aus dem 
Rahmen fallen, illustriert die OLK im Übrigen am Beispiel des Schulhauses 
und eines Bauernhauses, die mit ihren Sattel- bzw. Walmdächern und der 
vorhandenen Grünraumgestaltung wesentlich besser in die ländlich ge-
prägte Umgebung eingebettet sind. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die 
Vorinstanz gestützt auf diese Beurteilung zum Schluss gekommen ist, dass 
keine gute Gesamtwirkung entstehe, weil das Bauvorhaben auf die cha-
rakteristische Kleinmassstäblichkeit und Formensprache der näheren Um-
gebung ungenügend eingehe, die geplanten Grünflächen weder zum Ge-
bäude noch zu den gestalteten Vorgärten der Umgebung einen hinreichen-
den Bezug herstellten und die geplanten Mehrfamilienhäuser dadurch in 
der ländlichen Umgebung fremd wirkten.
4.5
Es ist unbestritten, dass die geplanten Gebäudekörper die zulässi-
gen baupolizeilichen Masse einhalten. Dennoch müssen die Bauten den 
Anforderungen des Einordnungsgebots genügen (statt vieler BGE 
114 Ia 343 E. 4b). Die Beschwerdeführerin macht aber zu Recht geltend, 
dass gestützt auf Gestaltungsvorschriften in der Regel keine wesentliche 
Einschränkung der Ausnutzung verlangt werden darf (vorne E. 2.4).
4.5.1
Der Strassenabstand kann unter Einhaltung des nördlichen Zonen-
abstands nicht ohne Nutzungseinbusse vergrössert werden. Insofern setzt 
die bauliche Grundordnung der Positionierung der geplanten Gebäudekör-
per enge Grenzen. Eine Verschiebung der Mehrfamilienhäuser gegen Nor-
den würde eine Ausnahmebewilligung zum Unterschreiten des Grenzab-
stands gegenüber der Landwirtschaftszone erfordern. Wie bereits am Be-
reinigungsgespräch vom 26. Januar 2017 andiskutiert (Protokoll Bereini-
gungsgespräch S. 6), könnte allenfalls die mitten durch die Bauparzellen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 15
verlaufende Zonengrenze als «besondere Verhältnisse» im Sinn von 
Art. 26 Abs. 1 BauG anerkannt werden und würde sich ein Näherrücken 
der Gebäude an die Zonengrenze wohl auch nicht negativ auf die Nutzung 
der angrenzenden Landwirtschaftszone auswirken, soweit der in der Land-
wirtschaftszone gelegene Bereich der Bauparzellen ohnehin nur als Um-
schwung der Wohnhäuser und nicht der landwirtschaftlichen Produktion 
dient (vgl. BGer 1C_668/2017 vom 31.10.2018 E. 6.2 f.). Ob eine Ausnah-
mebewilligung erteilt werden könnte, ist hier – zumal keine solche bean-
tragt wurde – nicht weiter zu prüfen.
4.5.2
Die bemängelte «Riegelwirkung» und das Fehlen von «Durchbli-
cken in die Landschaft» ist im Wesentlichen auf den Standort und die Di-
mensionen der geplanten Baukörper zurückzuführen (vgl. VGE 2016/57 
vom 27.7.2016 E. 3.7.3). Eine Teilung bzw. weitere Stückelung der beiden 
Bauvolumen wäre zwangsläufig mit einer nicht unbedeutenden Einbusse 
an Ausnutzung verbunden. Keine bzw. keine wesentliche Nutzungsein-
busse zur Folge hätten hingegen ein Verzicht auf innenliegende Balkone 
sowie Vor- und Rücksprünge an den Fassaden oder Abstufungen der Ge-
bäudehöhe. Damit liessen sich sowohl die «Riegelwirkung» abschwächen 
als auch die Bezüge zwischen Aussen und Innen verbessern. Soweit die 
ungenügende Einordnung mit der Formensprache, Materialität und Aussen-
raumgestaltung begründet wird, ist weder dargetan noch ersichtlich, inwie-
fern entsprechende Projektanpassungen nur unter wesentlichen Nutzungs-
einbussen realisierbar wären. 
4.6
Somit kann nicht gesagt werden, die gute Gesamtwirkung werde 
allein wegen des Volumens der geplanten Baukörper verfehlt. Vielmehr ist 
eine deutlich bessere Einordnung von grossen Bauvolumen mit Blick auf 
die Vorschriften der Gemeinde und die exponierte Lage der Bauparzellen 
nicht nur erforderlich, sondern auch möglich. Folglich ist nicht zu beanstan-
den, dass die BVE dem Bauvorhaben aus gestalterischen Gründen die 
Bewilligungsfähigkeit abgesprochen hat.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 16
5.
Weiter ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, die Vorinstanz habe die 
von ihr anbegehrte Ausnahmebewilligung für die geplante Retentionsan-
lage innerhalb des Strassenabstands zu Unrecht verweigert.
5.1
Nach Art. 80 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 (SG; 
BSG 732.11) i.V.m. Art. 20 Abs. 1 GBR müssen Bauten und Anlagen von 
Basiserschliessungsstrassen einen Abstand von 5 m ab Fahrbahnrand 
einhalten. Gemäss dem kommunalen Verkehrsrichtplan handelt es sich 
beim K.-Weg um eine «Regionale Durchgangsstrasse/Basiserschlies-
sungsstrasse». Die Retentionsanlage soll in einem Abstand von nur rund 
70 cm vom Fahrbahnrand erstellt werden (Bauplan «Retention» vom 
7.9.2016, Vorakten BVE [act. 3B]). Sie liegt damit innerhalb des Strassen-
abstands, was unbestritten ist.
5.2
Laut Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen Ausnah-
men von den gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere 
Verhältnisse, insbesondere des Ortsbilds, es rechtfertigen und wenn da-
durch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interes-
sen beeinträchtigt werden. Die Voraussetzungen sind somit die gleichen 
wie für Ausnahmebewilligungen nach Art. 26 BauG (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 12 N. 18). Danach kann von einer allgemeinverbindlichen Vorschrift 
oder einem Nutzungsplan aus besonderen Gründen des Einzelfalls (Unbil-
ligkeit oder Unzweckmässigkeit der Norm) in der von der Bewilligungsbe-
hörde festgelegten Weise abgewichen werden. Dabei geht es um die Be-
hebung einer unverhältnismässigen Härte oder offensichtlichen Unzweck-
mässigkeit, d.h. einer mit dem Erlass der Vorschrift nicht beabsichtigten 
Wirkung. Der Ausnahmegrund ist keine absolute Grösse. Ob ein Sachver-
halt als solcher zu genügen vermag, hängt von drei Komponenten ab, 
nämlich vom Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme, von der Be-
deutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und 
Mass der verlangten Abweichung. Besondere Verhältnisse, welche eine 
Ausnahme rechtfertigen, liegen umso eher vor, je weniger die Ziele der 
Bauvorschriften gefährdet werden. Besondere Zurückhaltung ist nach der 
Gerichtspraxis hinsichtlich Ausnahmen von Schutzbestimmungen (Natur-, 
Heimat-, Ortsbild- und Landschaftsschutz) geboten. Die Gewährung einer 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 17
Ausnahme ist vorab bei objektiven Besonderheiten erlaubt. Jedoch kann 
auch Besonderheiten Rechnung getragen werden, die in den subjektiven 
Verhältnissen der bauwilligen Person begründet sind. In jedem Fall müssen 
besondere, vom Normfall abweichende Umstände vorliegen. Der blosse 
Wunsch nach optimaler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks oder 
einfach besserer Lösung stellt keinen Ausnahmegrund dar. In Bezug auf 
die Beeinträchtigung öffentlicher Interessen ist zu prüfen, ob gerade jenes 
öffentliche Interesse, das die in Frage stehende Bestimmung schützen will, 
konkret betroffen ist (zum Ganzen BVR 2009 S. 87 E. 4.4.2; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1 und 2, Art. 26/27 N. 4, 5a 
und 7a mit Hinweisen).
5.3
Anders als das RSA befand die Vorinstanz, das leichte Gefälle der 
Bauparzellen gegen Süden stelle keine besonderen Verhältnisse im Sinn 
von Art. 26 Abs. 1 BauG bzw. Art. 81 Abs. 1 SG dar. Diese topografischen 
Gegebenheiten bedeuteten nicht zwangsläufig, dass die Retentionsanlage 
so nahe an der Strasse gebaut werden müsse (angefochtener Entscheid 
E. 3e). Der Standort der Retentionsanlage erstrecke sich genau in den Be-
reich, der für den Bau eines Trottoirs oder einen anderen Ausbau der 
Strasse benötigt würde (angefochtener Entscheid E. 3d). Unabhängig da-
von, ob der Bau eines Trottoirs im kommunalen Richtplan vorgesehen sei, 
müsse ein solcher möglich bleiben, da der K.-Weg jüngeren Kindern als 
Schulweg diene und es bei den derzeitigen Verhältnissen zu gefährlichen 
Situationen kommen könne. Neben öffentlichen Sicherheitsinteressen 
stehe einer Ausnahme zusätzlich der Umstand entgegen, dass sich die 
Retentionsanlage auch aus ästhetischer Sicht nachteilig auswirke (ange-
fochtener Entscheid E. 3f). 
5.4
Die Beschwerdeführerin kritisiert vorab, die Vorinstanz hätte auf die 
Beschwerde der Gemeinde gar nicht eintreten dürfen, soweit diese die 
Ausnahmebewilligung betraf. Die zuständige kommunale Tiefbaukommis-
sion habe sich nämlich in ihrer Stellungnahme vom 17. Juni 2016 (richtig: 
12. August 2016) für die Ausnahmebewilligung ausgesprochen. Insofern 
sei die Gemeinde durch den Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 nicht be-
schwert und daher zur Beschwerde nicht befugt gewesen (Beschwerde 
Rz. 23). Weiter bemängelt die Beschwerdeführerin, ein Trottoir sei bislang 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 18
nie ein Thema gewesen und auch im kommunalen Richtplan nicht vorge-
sehen. Wenn die Gemeinde ein solches bauen wolle, sei nicht verständlich, 
weshalb sie die dafür benötigte Fläche nicht vor dem Verkauf abparzelliert 
oder die Beschwerdeführerin zumindest auf diese Pläne hingewiesen habe. 
Eine «Ausweichstelle» für Fussgängerinnen und Fussgänger könnte im 
Übrigen, falls denn tatsächlich Bedarf hierfür bestehe, zwanglos auf der 
bereits befestigten Fläche der gegenüberliegenden Parzelle errichtet wer-
den. Das Verhalten der Gemeinde verstosse gegen Treu und Glauben und 
verdiene keinen Rechtsschutz (Beschwerde Rz. 24).
5.5
Die Beschwerdeführerin übersieht zunächst, dass sich die Tiefbau-
kommission in der Stellungnahme vom 12. August 2016 (Vorakten RSA 
pag. 663) nicht vorbehaltlos für die Ausnahmebewilligung ausgesprochen 
hat, sondern unter der Bedingung, dass in absehbarer Zeit ein Gehweg 
zwecks Sicherstellung des Schulwegs realisiert werden könne (vgl. auch 
gemeinsame Stellungnahmen der Tiefbau- und der Bau- und Planungs-
kommission vom 26.10.2016 und vom 8.6.2017; Vorakten RSA pag. 377 f., 
465 ff.). Die Beschwerdeführerin wirft der Gemeinde insoweit zu Unrecht 
widersprüchliches Verhalten vor. Für die Beschwerdebefugnis letztlich ent-
scheidend ist aber, dass die Gemeinde vor dem RSA den Bauabschlag 
beantragt hatte, mit diesem Antrag unterlag und insofern beschwert war. 
Sie war folglich befugt, den Gesamtentscheid vor der BVE anzufechten, 
namentlich mit der Begründung, dass die Ausnahmebewilligung zu Unrecht 
erteilt worden sei. Im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen 
(Art. 20a Abs. 1 VRPG) durfte die BVE diese Rüge, die sich innerhalb des 
Streitgegenstands bewegte, ohne weiteres prüfen. Im Übrigen ist die BVE 
gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG nicht an die Anträge der Parteien gebunden, 
wenn ein bei ihr angefochtener Entscheid erhebliche Mängel aufweist 
(BVR 2016 S. 79 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 11 f.). Als er-
heblicher Mangel gilt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts 
namentlich die Missachtung von Abstandsvorschriften (VGE 2014/137 vom 
23.9.2014 E. 2). Mithin hätte die Vorinstanz die Frage, ob die Ausnahme-
bewilligung zulässig ist, selbst dann aufgreifen dürfen, wenn sie vom Streit-
gegenstand nicht erfasst worden wäre. Schliesslich ist auch nicht ersicht-
lich, dass die Gemeinde der Beschwerdeführerin eine Ausnahmebewilli-
gung in Aussicht gestellt bzw. sich treuwidrig verhalten haben sollte, indem 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 19
sie weder eine Teilfläche der Baugrundstücke abparzelliert noch die Be-
schwerdeführerin über einen möglichen Trottoirbau informiert hat. Denn es 
darf ohne besonderen Hinweis als bekannt vorausgesetzt werden, dass die 
ordentlichen Bauvorschriften – zu denen die Strassenabstände gehören –
grundsätzlich einzuhalten sind.
5.6
Die Argumentation der BVE überzeugt auch inhaltlich. So leuchtet 
ein, dass allein die leichte Neigung der Bauparzellen keinen Ausnahme-
grund darstellt, zumal in den Versickerungsmulden hauptsächlich das auf 
den Dachflächen anfallende Regenwasser gesammelt werden soll, das 
nicht zwingend Richtung Süden abfliessen muss (vgl. die Berechnung des 
Retentionsvolumens in Vorakten RSA pag. 85 ff.). Selbst wenn nur ein 
Standort südlich der Mehrfamilienhäuser in Frage käme, sind keine beson-
deren Verhältnisse ersichtlich, aufgrund derer die Retentionsanlagen auf 
einen Standort innerhalb des Strassenabstands angewiesen wären. Dass 
die geplanten Baukörper in diesem Fall verkleinert werden müssten, be-
gründet jedenfalls keinen Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung, stellt 
doch der Wunsch nach optimaler, gewinnbringender Nutzung des Grund-
stücks gerade keinen Ausnahmegrund dar (vorne E. 5.2). Schliesslich 
durfte die Vorinstanz auch annehmen, dass einer Ausnahmebewilligung 
gewichtige öffentliche Interessen entgegenstehen, zumal eine deutliche 
Unterschreitung des ordentlichen Strassenabstands zur Debatte steht. 
Würden die Versickerungsmulden wie geplant in einer Entfernung von nur 
70 cm zum Strassenrand erstellt, wäre der spätere Bau eines Trottoirs in 
der Tat ausgeschlossen. Dies liefe aber dem eigentlichen Zweck der Stras-
senabstände zuwider, nämlich den benötigten Raum freizuhalten (Vortrag 
des Regierungsrats zum Strassengesetz vom 19.09.2007, Erläuterungen 
zu Artikel 76, in Tagblatt des Grossen Rates 2008, Beilage 2 S. 24). Dass 
der Bau eines Trottoirs im kommunalen Richtplan derzeit nicht vorgesehen 
ist, führt zu keinem anderen Ergebnis, zumal diese Option für eine Schul-
wegsicherung nach den überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz 
möglich bleiben muss (angefochtener Entscheid E. 3f). Bei diesem Ergeb-
nis muss nicht weiter darauf eingegangen werden, ob – wie die Vorinstanz 
ausgeführt hat – neben öffentlichen Sicherheitsinteressen auch ästhetische 
Überlegungen gegen die Ausnahmebewilligung sprechen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 20
5.7
Weiter macht die Beschwerdeführerin eine rechtsungleiche Behand-
lung geltend. Es entspreche der Praxis der kommunalen Tiefbaukommis-
sion, Ausnahmebewilligungen für Versickerungsmulden oder unterirdische 
Retentionstanks zu erteilen (Beschwerde Rz. 26). Als Beleg für diese Be-
hauptung hat die Beschwerdeführerin Fotografien eingereicht (Beschwer-
debeilage 4 [act. 1C]). Sie legt aber nicht näher dar, inwiefern die doku-
mentierten Situationen mit dem hier zu beurteilenden Fall vergleichbar sein 
sollen. Nach den Angaben der Gemeinde handelt es sich bei den angebli-
chen Vergleichsfällen um Versickerungsmulden bzw. Retentionsanlagen im 
bereits überbauten Gebiet, wo enge Platzverhältnisse den Ausschlag ge-
geben hätten und kein Bedarf für eine Strassenerweiterung vorhanden ge-
wesen sei. Bei Neubauten würden nur unterirdische Retentionstanks 
akzeptiert, 
die 
zukünftigen 
Strassenbauten 
nicht 
entgegenstehen 
(Beschwerdeantwort [act. 4] S. 10). – Der allgemeine Rechtsgleichheits-
grundsatz (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 10 Abs. 1 
der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) verpflichtet die Behör-
den, gleiche Sachverhalte mit identischen relevanten Tatsachen gleich zu 
beurteilen, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertige eine unterschied-
liche Behandlung (vgl. statt vieler BGE 136 I 345 E. 5 mit Hinweisen). Mit 
Blick auf die Erläuterungen der Gemeinde zu ihrer Praxis, wonach sie zwi-
schen Nebenbauten und Projekten auf bereits überbauten Grundstücken 
unterscheidet, ist eine rechtswidrige Ungleichbehandlung nicht ersichtlich.
5.8
Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich vorbringt, die Vorinstanz 
habe den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verletzt, weil das Anliegen 
der Gemeinde, genügend Raum für ein Trottoir freizuhalten, auch mit mil-
deren Mittel als dem Verweigern der Ausnahmebewilligung erreicht werden 
könne, laufen ihre Ausführungen zum vornherein ins Leere. Sind die ge-
setzlichen Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nicht gegeben, 
so kann nicht unter Berufung auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
die Ausnahme trotzdem gewährt werden; denn dieser Grundsatz dient dem 
Schutz vor Eingriffen in Freiheitsrechte, nicht zu ihrer Gewährung über das 
gesetzliche Mass hinaus (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-31 N. 3). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 21
6.
Nach dem Gesagten hält der angefochtene Entscheid der Rechtskontrolle 
stand. Die Beschwerde erweist sich in allen Teilen als unbegründet und ist 
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdefüh-
rerin kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu 
sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- der OLK, Gruppe Bern-Mittelland
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.03.2019, Nr. 100.2018.101U, 
Seite 22
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.