be_verwaltungsgericht · 100 2020 125 · 2020-11-10 · de
Einspracheentscheid vom 30. März 2020

Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich Umnutzung von Büroräumlichkeiten als Wohnung sowie Einbau eines Studios in bestehenden Anbau (Entscheid d. BVD v. 9.3.2020; BVD 110/2019/90) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2020.125U
STE/NUI/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. November 2020
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer
gegen
Einwohnergemeinde Thun
Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 3602 Thun
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands bezüglich Umnutzung von Büroräumlichkeiten
als Wohnung sowie Einbau eines Studios in bestehenden Anbau
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 9. März
2020; BVD 110/2019/90)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2020, Nr. 100.2020.125U,
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ ist Eigentümer der in der Zone Arbeiten A liegenden Parzelle
Thun Gbbl. Nr. 1________ mit einem Chalet (Hauptgebäude) und einem
freistehenden Schopf (Nebengebäude). Mit Gesamtentscheid vom 7. März
2014 bewilligte die Einwohnergemeinde (EG) Thun unter anderem den
Ausbau des Dachgeschosses des Hauptgebäudes in Büroräumlichkeiten,
mit der ausdrücklichen Auflage, dass dieses Geschoss nicht zu
Wohnzwecken genutzt werden darf. Am 21. Juni 2018 stellte die Gemeinde
fest, dass einerseits im Dachgeschoss des Hauptgebäudes und andererseits
im Nebengebäude je eine Wohnung bzw. ein Studio ohne Baubewilligung
eingebaut worden war. Von der Möglichkeit, dafür ein nachträgliches
Baugesuch einzureichen, machte A.________ am 3. Dezember 2018
Gebrauch.
Gleichzeitig
stellte
er
ein
Ausnahmegesuch
für
eine
Übergangsnutzung. Am 29. April 2019 verweigerte die EG Thun die
nachträgliche Baubewilligung (Bauabschlag), ordnete den Rückbau der
Wohnungen und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
gemäss der Baubewilligung vom 7. März 2014 bis zum 31. August 2019 an.
B.
Dagegen erhob A.________ am 31. Mai 2019 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- und
Verkehrsdirektion [BVD]). Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom
9. März 2020 ab und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands auf den 30. September 2020 an. Die Frist zur Meldung des
Abschlusses der Wiederherstellung setzte sie auf den 6. Oktober 2020 fest.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2020, Nr. 100.2020.125U,
Seite 3
C.
Hiergegen hat A.________ am 9. April 2020 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzu-
heben und es sei ihm eine «ordentliche Baubewilligung für die Dachwohnung
im Hauptgebäude und für die Studiowohnung im Nebengebäude seiner Lie-
genschaft […]» zu erteilen. Eventuell sei ihm eine Bewilligung für eine auf
fünf Jahre befristete Übergangsnutzung mit der Möglichkeit auf Verlänge-
rung zu erteilen. Subeventuell sei auf die Wiederherstellung zu verzichten.
Mit Beschwerdeantwort vom 24. April 2020 beantragt die EG Thun, die Be-
schwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst
mit Vernehmlassung vom 7. Mai 2020 auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985
[BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfah-
ren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders be-
rührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist
sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde
ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

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2.
2.1
Der Beschwerdeführer macht geltend, die nachträgliche Baubewilli-
gung für die beiden Wohnungen sei zu Unrecht verweigert worden. Das
Dachgeschoss des Chalets und das Nebengebäude hätten seit jeher als Ab-
stell- und Lagerräume den Wohnungen im Hauptgebäude gedient. Es habe
bloss «eine interne Verdichtung und Intensivierung des Wohnens innerhalb
der Wohnräume» stattgefunden, indem die früheren Wohnlagerräume nun
auch für den dauernden Personenaufenthalt verwendet würden. Als Be-
standteil der ursprünglich rechtmässigen Wohnnutzung seien diese Räume
«hinsichtlich des Wohnens» durch die Besitzstandsgarantie gemäss Art. 3
Abs. 1 und 2 BauG geschützt (Beschwerde Rz. 15 ff.).
2.2
Die Besitzstandsgarantie wird aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 der
Bundesverfassung [BV; SR 101]; Schutz getätigter Investitionen) und aus
dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 BV; Verbot der Rückwirkung von
Gesetzen) abgeleitet. Sie bedeutet, dass rechtmässig erstellte Bauten und
Anlagen in ihrem Bestand geschützt, das heisst neue Vorschriften auf sie
nicht anwendbar sind. Sie dürfen als sogenannt «altrechtliche Bauten» so
wie sie sind weiterbestehen, unterhalten und weiterhin in der bisherigen Art
genutzt werden. Die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG geht insofern
weiter als jene nach Art. 9 und Art. 26 BV, als sie auch die Befugnis umfasst,
altrechtliche Bauten zeitgemäss zu erneuern und diese, soweit dadurch ihre
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, umzubauen oder zu erweitern
(Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020,
Art. 3 N. 1 und 1a). Auch eine ursprünglich rechtmässige, widerrechtlich ge-
wordene Nutzung darf gestützt auf die Besitzstandsgarantie im bisherigen
Umfang fortgesetzt werden; ein Anspruch auf Nutzungsänderung besteht
aber nicht und eine aufgegebene, nach neuem Recht nicht mehr zulässige
Nutzung kann nicht gestützt auf die Besitzstandsgarantie wieder aufgenom-
men werden. Die Besitzstandsgarantie schützt zudem nicht die Nutzung ei-
ner Baute oder Anlage als solche, sondern nur die für die bewilligte Nutzung
getätigte Investition. Die widerrechtlich gewordene Nutzung ist somit nur in-
soweit geschützt, als bei ihrer Aufgabe oder Änderung eine wesentliche bau-
liche Investition preisgegeben werden müsste (BVR 2001 S. 125 E. 3, 1997

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S. 260 E. 2b; VGE 2018/243 vom 27.1.2020 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 3 N. 2 und 2a).
3.
3.1
Das Hauptgebäude auf der Parzelle Nr. 1________ wurde im Jahr
1929 als Zweifamilienchalet mit Keller und Dachgeschoss bewilligt, wobei
das Dachgeschoss nebst Estrichräumen zwei (Mansarden-)Zimmer und ein
WC aufwies (Bauplan vom 15.7.1929, Akten Gemeinde, act. 4B pag. 232).
Mit Gesamtentscheid vom 29. Oktober 2001 bewilligte die Gemeinde den
Bau eines freistehenden Schopfes zur Lagerung von Brennholz auf der zwi-
schenzeitlich in der Industriezone I liegenden Parzelle (Akten Gemeinde,
act. 4B pag. 209 ff.). Seit Inkrafttreten des geltenden Zonenplans am 1. No-
vember 2003 ist die Parzelle Nr. 1________ der Zone Arbeiten A zugeteilt.
3.2
Am 17. September 2013 reichte der Sohn des Beschwerdeführers
bei der Gemeinde ein Baugesuch ein, das unter anderem den «Ausbau der
Wohnung im Dachgeschoss» vorsah (Akten Gemeinde, act. 4B pag. 119 ff.).
Gemäss den Bauplänen sollte im Dachgeschoss eine zusätzliche Wohnung
entstehen und dazu Lukarnen erstellt, die Estrichräume mit den beiden Zim-
mern verbunden bzw. eine neue Raumaufteilung geschaffen sowie eine Kü-
che und ein Badezimmer eingebaut werden (Akten Gemeinde, act. 4B
pag. 102 und 103). Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass die Bau-
arbeiten ohne Bewilligung bereits begonnen hatten, verfügte sie am 27. Sep-
tember 2013 einen Baustopp (Akten Gemeinde, act. 4B pag. 9 f.). Gleichzei-
tig wies sie das Baugesuch zur Behebung diverser Mängel zurück. Nament-
lich sei für die Erweiterung von Wohnraum in der Zone Arbeiten A ein
begründetes Ausnahmegesuch notwendig. Ein Ausnahmegesuch für den
Ausbau des Dachgeschosses als Wohnraumerweiterung zur Wohnung im
Obergeschoss werde wohlwollend geprüft. Allerdings könne eine Ausnah-
mebewilligung für den Einbau einer zusätzlichen Wohnung im Dachge-
schoss nicht in Aussicht gestellt werden, weshalb die Anpassung des Bau-
gesuchs empfohlen werde (Akten Gemeinde, act. 4B pag. 122 f.). Am
11. Oktober 2013 reichte der Projektverfasser das unveränderte Baugesuch
zusammen mit einem Ausnahmegesuch für den Ausbau des Dachgeschos-

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ses gemäss bisheriger Planung wieder ein (Akten Gemeinde, act. 4B
pag. 70 ff.). Zur Begründung führte er aus, der Ausbau entspreche zwar nicht
den Zonenvorschriften, sei aber ausnahmsweise zu bewilligen, da das Haus
seit dem Bau im Jahr 1929 immer ein reines Wohnhaus gewesen sei. Zudem
sei die maximale Ausnutzung von bestehendem Wohnbauvolumen raumpla-
nerisch, ökonomisch und ökologisch sinnvoll. Die Gemeinde hielt mit Schrei-
ben vom 22. Oktober 2013 an ihrer bisherigen Beurteilung fest und stellte in
Aussicht, die Baubewilligung zu verweigern. Das Wohnhaus dürfe gestützt
auf die Besitzstandsgarantie gemäss Art. 3 Abs. 2 BauG nur umgebaut oder
erweitert werden, sofern dadurch nicht seine Rechtswidrigkeit verstärkt
werde. Mit dem Einbau einer zusätzlichen Wohnung im Dachgeschoss sei
dies aber der Fall (Akten Gemeinde, act. 4B pag. 89 f.). Auf Anfrage teilte
die Gemeinde dem Projektverfasser sodann mit, eine allfällige Büronutzung
des Dachgeschosses zu Arbeitszwecken sei zonenkonform und bedürfe kei-
ner Ausnahmebewilligung (Akten Gemeinde, act. 4B pag. 87). Daraufhin
reichte der Sohn des Beschwerdeführers am 26. November 2013 (Eingang:
9.1.2014) eine Projektänderung namentlich für den «Ausbau des Dachge-
schosses für Arbeiten» ein. Danach waren im Dachgeschoss bei gleichblei-
bender baulicher Umgestaltung neu Arbeitsräumlichkeiten (Zimmer mit Ar-
beitsplätzen, Sitzungszimmer, Archivraum) sowie ein WC vorgesehen (Ak-
ten Gemeinde, act. 4B pag. 40 ff.). Mit Gesamtentscheid vom 7. März 2014
bewilligte die Gemeinde dieses Vorhaben unter der Auflage, dass das Dach-
geschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf (Akten Gemeinde,
act. 4B pag. 24 ff.). Der Sohn des Beschwerdeführers bestätigte die Ausfüh-
rung des Bauvorhabens gemäss Baubewilligung einschliesslich Auflagen
und Bedingungen (Selbstdeklaration Baukontrolle vom 15.5.2014, Akten Ge-
meinde, act. 4B pag. 21), und der Beschwerdeführer hält seinerseits fest,
dass der Ausbau des Dachgeschosses bewilligungskonform erfolgt sei; die
Baupolizei sei damals denn auch vor Ort gewesen (vorinstanzliche Be-
schwerde Rz. 9, Akten BVD, act. 4A pag. 4). Sachverhaltlich steht somit fest,
dass die Gemeinde den Ausbau des Dachgeschosses für eine Büronutzung
bewilligte, und ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben (zunächst) ent-
sprechend dieser Bewilligung ausgeführt wurde.
3.3
Die Vorinstanz hat offengelassen, ob das Dachgeschoss je von einer
Besitzstandsgarantie für Wohnen erfasst war. Ein allfälliger Besitzstand sei

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unabhängig von der tatsächlichen Nutzung spätestens im Jahr 2014 unter-
gegangen, weil ursprünglich getätigte Investitionen mit dem damaligen Um-
bau zu Büroräumlichkeiten zum Nutzungszweck Arbeiten durch die Bauherr-
schaft freiwillig preisgegeben worden seien (angefochtener Entscheid E. 2d).
Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden: Der Beschwerdeführer hat
von der Baubewilligung vom 7. März 2014, die der (zonenkonformen) Bü-
ronutzung diente, Gebrauch gemacht (E. 3.2 hiervor) und damit einen allfäl-
ligen Besitzstand für Wohnen aufgegeben. Darauf muss er sich behaften las-
sen. Soweit er einwendet, eine Büronutzung sei nie aufgenommen worden,
vielmehr habe das Dachgeschoss ununterbrochen dem Wohnen gedient,
ändert dies nichts. Eine von der Baubewilligung abweichende tatsächliche
Nutzung lässt einen aufgegebenen Besitzstand nicht wiederaufleben. Abge-
sehen davon war die gemäss Baubewilligung vom 7. März 2014 ausdrück-
lich verbotene Nutzung des Dachgeschosses als unabhängige Wohnung
erst und nur möglich nach dem ohne Bewilligung ausgeführten Weiteraus-
bau der Büroräumlichkeiten (Küche, Badezimmer). Soweit der Beschwerde-
führer geltend macht, Anlass für die Projektänderung seien falsche Aus-
künfte der Gemeinde gewesen (Beschwerde Rz. 28 ff.), hat die Vorinstanz
zutreffend ausgeführt, dass die damalige Bauherrschaft ohne weiteres am
ursprünglichen Baugesuch festhalten und den Erlass einer beschwerdefähi-
gen Verfügung hätte erwirken können (angefochtener Entscheid E. 2d a.E.).
Ob der Ausbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung gestützt auf die Be-
sitzstandsgarantie entgegen der Auffassung der Gemeinde zulässig gewe-
sen wäre, kann bei dieser Ausgangslage offenbleiben.
3.4
Für das Nebengebäude hat die Vorinstanz einen Besitzstand Wohn-
nutzung zu Recht von vornherein verneint (angefochtener Entscheid E. 2d).
Der Schopf für die Lagerung von Brennholz wurde bewilligt, als die Parzelle
bereits der Industriezone angehörte (Gesamtentscheid vom 29.10.2001, Ak-
ten Gemeinde, act. 4B pag. 209 ff.). Dies ist entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers durchaus relevant, weil Wohnungen in der Industriezone
grundsätzlich zonenwidrig sind und folglich nicht bewilligt werden können (für
die heutige Zone Arbeiten vgl. Art. 20 Abs. 1 des Baureglements der
EG Thun vom 2. Juni 2002 [BR]). Anders als im unter alten Recht erstellten
Chalet wurde im Schopf auch kein Wohn-, sondern Lagerraum bewilligt.
Dass das Brennholz für die Beheizung der Wohnungen im Chalet diente,

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macht den Schopf nicht zum «indirekten» Wohnraum des Hauptgebäudes.
Es gibt folglich keine ursprünglich rechtmässig für eine Wohnnutzung getä-
tigte bauliche Investitionen im Schopf, die unter den Schutz der Besitz-
standsgarantie fallen.
3.5
Als Zwischenergebnis steht fest, dass die Wohnungen im Dachge-
schoss des Hauptgebäudes und im Nebengebäude nicht gestützt auf die Be-
sitzstandsgarantie gemäss Art. 3 Abs. 1 und 2 BauG nachträglich hätten
bewilligt werden müssen. Sie sind für nicht an den Standort gebundenes
Personal – wie hier – in der Zone Arbeiten A zonenwidrig (vgl. Art. 20 Abs. 1
BR) und nur gestützt auf eine Ausnahmebewilligung zulässig.
4.
4.1
Im Eventualpunkt macht der Beschwerdeführer geltend, die Vor-
instanz habe zu Unrecht einen Anspruch auf eine Übergangsnutzungsbewil-
ligung gemäss Art. 25 BR für die beiden Wohnungen verneint.
4.2
Art. 25 BR lautet wie folgt:
1
Für zonenfremde Nutzungen in den Bauzonen gemäss Art. 20 bis 24
BR sowie in den Zonen für besondere baurechtliche Ordnungen ge-
mäss Art. 29 und 30 BR kann eine Bewilligung zur Übergangsnut-
zung für maximal fünf Jahre erteilt werden.
2
Es müssen dazu mindestens folgende Bedingungen erfüllt sein:
- die Nutzung und das Bauprojekt müssen auf maximal fünf Jahre
ausgelegt sein;
- der Rückbau muss einfach erfolgen können;
- der Rückbau muss in Form eines Vertrages zwischen der Ge-
meinde und den Bewilligungsnehmenden oder mittels einer Erfül-
lungsgarantie finanziell sichergestellt sein;
- die entstehenden Immissionen müssen zonenkonform sein;
- bei Wohnungen müssen die wohnhygienischen Voraussetzungen
gemäss Art. 21 Abs. 2 kant. BauG erfüllt sein.
3
Die Gültigkeit der Übergangsnutzung kann um zwei Jahre auf sieben
Jahre verlängert werden.
Gemäss Kommentar zu Art 25 Abs. 1 BR erlauben Übergangsnutzungen die
zonenfremde Nutzung von Gebieten, die noch nicht für eine Neunutzung
oder Überbauung reif sind. Als Beispiele werden die kulturelle Nutzung einer

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Industriebrache oder die Freizeitnutzung einer unüberbauten Wohnzone ge-
nannt. Die Gemeinde bezeichnete die Umsiedlung einer Coop-Verkaufs-
stelle in eine denkmalgeschützte Halle während der Neubauzeit der Ver-
kaufsstelle sowie diverse Übergangsnutzungen auf dem Areal der ehemali-
gen Schadau-Gärtnerei als Anwendungsfälle aus der Praxis (Stellungnahme
vom 1.7.2019, Akten BVD, act. 4A pag. 27 f.).
4.3
Bei der Auslegung von kommunalen Erlassen ist zu beachten, dass
die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der
gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind
(vgl. Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] und Art. 65
Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung ihrer eigenen
Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstan-
zen auferlegen sich entsprechend gegenüber der Auffassung der Gemeinde
eine gewisse Zurückhaltung. Beurteilungsspielraum geniessen die Gemein-
den allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Aus-
legungen einer Norm. Dabei ist auch von Belang, wie die Gemeinde die zur
Diskussion stehende Vorschrift bisher in der Praxis verstanden und gehand-
habt hat (statt vieler BVR 2019 S. 51 E. 6.2 mit Hinweisen).
4.4
Der Beschwerdeführer will die Zeit der befristeten Übergangsnutzung
für ein Umzonungsgesuch seiner Parzelle in die Wohnzone W2 verwenden.
Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, strebt er mithin die dauerhafte
und nicht eine bloss befristete Nutzung der beiden Wohnungen an. Die Ge-
meinde hat erklärt, eine auf unbestimmte Dauer ausgelegte Wohnnutzung in
der Zone Arbeiten A entspreche nicht dem Zweck von Art. 25 BR. Diese
Beurteilung hat die Vorinstanz zu Recht nicht in Frage gestellt. Wie die
erwähnten Beispiele illustrieren, geht es in Art. 25 BR um klassische Zwi-
schennutzungen, wie sie vor allem in städtischen Gebieten häufig bei vor-
übergehenden Brachen und Leerständen vorkommen. Die beiden Wohnun-
gen stellen keine solchen Übergangsnutzungen dar. Die Vorinstanz hat den
nachträglichen Bauabschlag folglich zu Recht bestätigt.
5.

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5.1
Im Fall des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungsbehörde
zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzu-
stellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Eine Wiederherstellungsverfügung
muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den
Vertrauensgrundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist
(Art. 5 Abs. 2 und 3, Art. 9 und Art. 36 Abs. 2 und 3 BV, Art. 47 Abs. 6 des
Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilli-
gungsdekret, BewD; BSG 725.1]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 mit Hin-
weisen). Sie kann unterbleiben, wenn die Bauherrschaft gutgläubig war und
nicht gewichtige öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen sie gebie-
ten (BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a). Wie-
derherstellungsmassnahmen müssen geeignet sein, um den rechtmässigen
Zustand wiederherzustellen, und dürfen nicht weiter gehen, als für diesen
Zweck notwendig ist. Zudem muss die mit der Wiederherstellung verbun-
dene Belastung des oder der Pflichtigen durch ein genügendes öffentliches
Interesse gerechtfertigt sein (Zumutbarkeit; vgl. BGE 136 I 87 E. 3.2;
BVR 2006 S. 444 E. 6.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. a).
5.2
Die Gemeinde hat den Rückbau der Wohnungen und die Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands gemäss der Baubewilligung vom
7. März 2014 angeordnet. Der Beschwerdeführer macht geltend, diese
Massnahmen seien nicht verhältnismässig, zumal er «nicht zwingend als
bösgläubig zu betrachten» sei. Für eine rechtmässige Nutzung im Dachge-
schoss des Chalets sei es nicht erforderlich, die Küche zu entfernen und das
Badezimmer in ein einfaches WC zurückzubauen, denn diese Einrichtungen
seien auch für eine Büronutzung «praktisch» und verbreitet. Folglich seien
auch die entsprechenden Rückbaukosten unnötig und ihm nicht zumutbar.
Abgesehen davon widerspreche die vollständige Wiederherstellung dem öf-
fentlichen Interesse an einer Siedlungsentwicklung nach innen, so dass ihr
die Eignung abzusprechen sei. Analoges gelte für die Studiowohnung im Ne-
bengebäude. Namentlich sei es nicht erforderlich, die Fenster und «alle wei-
teren Anlagen und Einrichtungen» zurückzubauen (Beschwerde Rz. 46 ff.).
5.3
Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist ein öffentliches In-
teresse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Allgemei-
nen gegeben, da der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der

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konsequenten Verhinderung von Bauten und Anlagen, die der baurechtli-
chen Ordnung widersprechen, grosses Gewicht beizumessen ist (BVR 2004
S. 440 E. 4.6, 2003 S. 97 E. 3d; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Daran
ändert die grundsätzlich angestrebte Siedlungsentwicklung nach innen
nichts, hat diese doch im Rahmen des geltenden Rechts zu erfolgen. Darauf
hat bereits die Gemeinde zu Recht hingewiesen. An der Wiederherstellung
einer zonenkonformen Nutzung besteht somit entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers ein ungeschmälertes öffentliches Interesse. Auch sind
die Anordnungen der Gemeinde geeignet, die zonenwidrige Wohnnutzung
zu unterbinden. Für die bewilligte Büronutzung im Dachgeschoss ist weder
eine vollwertige Küche noch ein Badezimmer erforderlich. Das Gleiche gilt
für den Holzschopf, der darüber hinaus keine Fenster benötigt. Anders als
der Beschwerdeführer meint, ist es zur Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands erforderlich, diese Einrichtungen und Bauteile zu beseitigen;
ein blosses Benützungsverbot würde nicht genügen, da ein solches auf
Dauer nur mit unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand kontrollierbar und
durchsetzbar wäre (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 mit Hinweisen).
Schliesslich kann der Beschwerdeführer keineswegs als gutgläubig gelten.
Abgesehen davon, dass die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein
als bekannt vorausgesetzt wird (BVR 2006 S. 444 E. 5.4; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/bb), hat der Beschwerdeführer die Wohnung im
Dachgeschoss des Chalets trotz des ausdrücklichen Verbots gemäss Bau-
bewilligung vom 7. März 2014 errichtet. Obwohl ihm die Zonenwidrigkeit be-
kannt war, hat er darüber hinaus eine weitere Wohnung im Holzschopf ge-
baut. Dieses Verhalten muss als qualifiziert bösgläubig bezeichnet werden.
Bei bösem Glaube der Bauherrschaft kann auf die Wiederherstellung nur
verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten unbedeutend ist
oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder sonst
wie unverhältnismässig wäre (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. e mit
Hinweisen). Davon kann hier keine Rede sein. Der Beschwerdeführer macht
im Wesentlichen wirtschaftliche Interessen geltend. Diese haben jedoch
– zumal bei Bösgläubigkeit – kaum je ausschlaggebendes Gewicht, selbst
dann nicht, wenn die Investitions- und Abbruchkosten zusammen sehr hoch
sind (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c mit Hinweisen). Die nicht nä-
her bezifferten Rückbaukosten sind dem Beschwerdeführer ohne weiteres
zumutbar. Nichts anderes gilt für wegfallende Mietzinseinnahmen, zumal das

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Dachgeschoss im Chalet weiterhin – allerdings für eine Büronutzung – ver-
mietet werden kann (vgl. BGer 1C_205/2019 vom 21.2.2020, in BVR 2020
S. 255 E. 5.3).
6.
6.1
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet; sie ist abzu-
weisen. Die von der Vorinstanz angesetzten, inzwischen abgelaufenen Fris-
ten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und zur Meldung,
dass die Wiederherstellungsarbeiten abgeschlossen sind, sind neu festzule-
gen.
6.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikos-
ten sind nicht entstanden (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf den
31. Mai 2021 festgesetzt.
3. Die Frist zur Meldung des Abschlusses der Wiederherstellung wird auf
den 7. Juni 2021 festgesetzt.
4. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr 3'500.--, werden dem Beschwerdeführer auf-
erlegt.
5. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
6. Zu eröffnen:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2020, Nr. 100.2020.125U,
Seite 13
- Beschwerdeführer
- Einwohnergemeinde Thun
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.