be_verwaltungsgericht · 100 2023 340 · 2025-01-07 · de

Baubewilligung; Abbruch und Neubau eines Gebäudes sowie Umbau des Hotels Bären (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 20. November 2023; BVD 110/2023/88) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2023.340U
SEH/GRS/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 7. Januar 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, a.o. Verwaltungsrichter Seiler
Gerichtsschreiber Grossrieder
1. A.________
2. B.________ und C.________
3. D.________ und E.________
4. F.________
5. G.________
6. H.________
7. I.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …
Beschwerdeführende
gegen
Hotel J.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.01.2025, Nr. 100.2023.340U, 
Seite 2
sowie
Einwohnergemeinde Lauterbrunnen
Gemeindehaus Adler, 3822 Lauterbrunnen
betreffend Baubewilligung; Abbruch und Neubau eines Gebäudes sowie 
Umbau des Hotels J.________ (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion 
des Kantons Bern vom 20. November 2023; BVD 110/2023/88)
Prozessgeschichte:
A.
Die Hotel J.________ AG reichte am 10. Juni 2022 bei der Einwohnerge-
meinde (EG) Lauterbrunnen ein Baugesuch ein für den Rück- und Neubau 
des «Alten J.________» («K.________») mit Betriebs- und Personalräumen, 
Mehrzweckraum, sechs zusätzlichen Gästezimmern und einer Betriebslei-
terwohnung sowie Umbau des bestehenden 3. Obergeschosses im beste-
henden Hotel mit zusätzlichem neuem Dachaufbau und Terrasse auf der Pa-
rzelle Lauterbrunnen Gbbl. Nr. 3________ (Hotelzone a). Die Gemeinde lei-
tete das Baugesuch zuständigkeitshalber an das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli weiter.
Am 22. August 2022 erhoben u.a. A.________, B.________ und 
C.________, D.________ und E.________, F.________, G.________, 
H.________ und I.________ Einsprache.
Das Regierungsstatthalteramt holte verschiedene Amts- und Fachberichte 
ein. Am 15. Februar 2023 reichte die Hotel J.________ AG eine Projektän-
derung mit angepassten Plänen ein.
Mit Gesamtentscheid vom 4. Mai 2023 bewilligte der Regierungsstatthalter 
des Verwaltungskreises Interlaken-Oberhasli das Vorhaben, umfassend die 
Baubewilligung, die Abbruchbewilligung, die Gewässerschutzbewilligung 


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und die Befreiung von der Parkplatzpflicht für 10 Autoabstellplätze. Die Ein-
sprachen wies er ab.
B.
Am 5. Juni 2023 erhoben die genannten Einsprecherinnen und Einsprecher 
(Bst. A hiervor) Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern (BVD) mit dem Rechtsbegehren, der Gesamtentscheid sei aufzuheben 
und die Sache sei zur Neubeurteilung an das Regierungsstatthalteramt 
zurückzuweisen, eventuell sei dem Bauvorhaben der Bauabschlag zu ertei-
len. Mit Entscheid vom 20. November 2023 wies die BVD die Beschwerde 
ab und bestätigte den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters. 
C.
A.________, B.________ und C.________, D.________ und E.________, 
F.________, G.________, H.________ und I.________ haben am 21. De-
zember 2023 gemeinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit dem 
Antrag, der Entscheid der BVD sei aufzuheben und das Baugesuch einsch-
liesslich der Projektänderung vom 15. Februar 2023 sei abzuweisen, even-
tuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Baubewilligungs-
behörde zurückzuweisen. 
Die Hotel J.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 29. Januar 
2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Die BVD 
schliesst mit Vernehmlassung vom 11. Januar 2024 auf Abweisung der Be-
schwerde. Die EG Lauterbrunnen hat sich nicht geäussert. 


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind als Eigentümerinnen und Eigentümer oder Nutznies-
sende von dem Baugrundstück benachbarten Liegenschaften (Lauterbrun-
nen Gbbl. Nr. 1________ bzw. 2________) durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an des-
sen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0). 
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten, da alle Sa-
churteils- bzw. Prozessvoraussetzungen erfüllt sind (vgl. Beschwerdeant-
wort Rz. 4; vorne Bst. C).
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Trotz Rechtsanwen-
dung von Amtes wegen (Art. 20a VRPG; vgl. auch Art. 110 des 
Bundesgesetzes 
vom 
17. Juni 
2005 
über 
das 
Bundesgericht 
[Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]) ist das Verwaltungsgericht nicht 
verpflichtet, wie die Baubewilligungsbehörden alle möglicherweise relevan-
ten Rechtsfragen von Amtes wegen aufzugreifen; es kann sich grundsätzlich 
darauf beschränken, sich mit den Argumentationen der Parteien auseinan-
derzusetzen (BGE 141 II 307 E. 6.5; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 66 N. 2). In der Ein-
sprache und der Beschwerde an die BVD haben die Beschwerdeführenden 
mehrere Punkte thematisiert, mit denen sich die Vorinstanzen auseinander-
gesetzt haben, die aber in der Beschwerde vor dem Verwaltungsgericht nicht 
mehr aufgegriffen werden (Grenz- und Gebäudeabstand, Gebäudehöhe, 
Ortsbildschutz, Lärmschutz, Brandschutz). Auf diese Punkte wird nicht mehr 
eingegangen.


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Seite 5
2.
2.1
Das Baugrundstück verfügt über eine seit langem bestehende Zu-
fahrt von Norden her ab dem L.________weg. Diese Zufahrt wird durch das 
Bauvorhaben nicht verändert und soll auch in Zukunft als Zufahrt dienen. Die 
Beschwerdeführenden rügen, die Erweiterung des Hotelbetriebs führe zu ei-
ner Mehrbelastung des bestehenden Strassenanschlusses und bedürfe da-
her einer Bewilligung für eine Zufahrt bzw. einen Strassenanschluss nach 
Art. 85 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11). 
Eine solche sei aber nicht erteilt worden und könne auch nicht erteilt werden.
2.2
Art. 85 SG lautet wie folgt:
Art. 85 Zugänge und Zufahrten
1
Zugänge, Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art auf 
öffentliche Strassen, ihre Erweiterung und gesteigerte Benutzung be-
dürfen der Bewilligung des zuständigen Gemeinwesens.
2
Pro Grundstück wird in der Regel nur ein Strassenanschluss bewilligt.
3
Die Kosten eines neuen oder geänderten Strassenanschlusses und 
der Anpassung der Strasse trägt die interessierte Grundeigentümerin 
oder der interessierte Grundeigentümer.
4
Wird einem Grundstück durch Verbot oder durch Veränderung der öf-
fentlichen Strasse der Zutritt oder die Zufahrt entzogen, so hat das 
zuständige Gemeinwesen für eine andere Verbindung mit dem öffent-
lichen Strassennetz zu sorgen oder eine angemessene Entschädi-
gung zu leisten.
Das Gesetz enthält keine Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung. 
Nach der Rechtsprechung ist Voraussetzung, dass die öffentliche Strasse 
nicht beeinträchtigt wird (Art. 73 Abs. 1 SG) und die allgemeinen baurechtli-
chen Sicherheitsanforderungen gewährleistet sind (Art. 21 Abs. 1 BauG und 
Art. 57 Abs. 1 und 2 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]; VGE 2015/306 vom 15.6.2016 E. 2.1). Das Gemeinwesen, dem 
die Strassenhoheit zusteht, beurteilt im Einzelfall und im Rahmen des pflicht-
gemässen Ermessens umfassend, ob eine Zufahrt zugelassen werden kann 
bzw. wie diese auszugestalten ist. Der Strassenanschluss ist zu gestatten, 
wenn keine triftigen Gründe (etwa der Verkehrssicherheit) entgegenstehen 
(VGE 2020/186 vom 7.6.2021 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni-
schen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 7/8 N. 18).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.01.2025, Nr. 100.2023.340U, 
Seite 6
2.3
Geht es um einen Strassenanschluss im Zusammenhang mit einem 
Bauprojekt, findet kein besonderes Verfahren für die Bewilligung des Stras-
senanschlusses statt (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 18). Vielmehr erfolgt 
die Prüfung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (vgl. etwa 
VGE 2022/196 vom 27.6.2024 E. 6 [noch nicht rechtskräftig], 2020/186 vom 
7.6.2021 E. 5.2, 2015/306 vom 15.6.2016 E. 2). Dabei besteht ein Zusam-
menhang mit dem Erschliessungsrecht: Eine Baubewilligung darf nur erteilt 
werden, wenn das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des 
Bundesgesetzes 
vom 
22. Juni 
1979 
über 
die 
Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; Art. 7 Abs. 1 BauG). Die 
Erschliessungsanlagen müssen den Beanspruchungen gewachsen sein, die 
sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke 
ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind 
(Art. 7 Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 5 BauV genügen bestehende 
Erschliessungsanlagen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten 
Gebiet oder ausserhalb der Bauzone, wenn die insgesamt zu erwartende 
Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und Verkehrssicherheit und 
Brandbekämpfung gewährleistet sind (Bst. a) sowie für Umbauten, 
Erweiterungen und Zweckänderungen, die keine wesentliche Mehrbelastung 
bringen (Bst. b). Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Erweiterung 
einer bestehenden Baute. Die Baubewilligung kann somit erteilt werden, 
wenn keine wesentliche Mehrbelastung erfolgt, d.h. wenn das Bauvorhaben 
weder deutlichen Mehrverkehr verursacht noch auf unzulässige Weise 
Polizeigüter (z.B. die Verkehrssicherheit) beeinträchtigt (VGE 2019/143 vom 
30.3.2020 E. 5.2 [bestätigt durch BGer 1C_244/2020 vom 17.6.2021]).
2.4
Die 
EG 
Lauterbrunnen 
als 
Strasseneigentümerin 
des 
L.________weg hat im Baubewilligungsverfahren in ihrem Amtsbericht vom 
25. Januar 2023 (Akten Gemeinde 4B pag. 110) die Erteilung der 
Baubewilligung mit Einschluss einer Ausnahmebewilligung für das 
Unterschreiten des Strassenabstands beantragt (dazu hinten E. 3.9), sich 
aber nicht ausdrücklich zu einer Strassenbaubewilligung geäussert. 
Offensichtlich ging sie davon aus, dass diesbezüglich keine Einwände gegen 
das Projekt bestehen. Die BVD hat im Beschwerdeverfahren mit Verfügung 
vom 28. August 2023 (Akten BVD pag. 78) einen Fragenkatalog zur Er-


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schliessungs- und Verkehrssituation an die Gemeinde und an die Beschwer-
degegnerin gerichtet. Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin haben 
diese Fragen mit Stellungnahmen vom 5. bzw. 19. September 2023 beant-
wortet (Akten BVD pag. 80, 84), wozu die Beschwerdeführenden wiederum 
Stellung bezogen haben (Akten BVD pag. 96). In ihrem Entscheid hat die 
BVD diese Vorbringen sowie die in den Vorakten liegende Fotodokumenta-
tion (Akten Gemeinde 4B pag. 391) ausführlich gewürdigt und ist zum Er-
gebnis gekommen, eine Mehrbelastung sei nicht zu erwarten und die Ver-
kehrssicherheit sei gewährleistet. Es komme daher auch nicht zu einer Mehr-
benutzung der seit Jahren bestehenden Zufahrt im Sinne von Art. 85 Abs. 1 
SG, weshalb der Strassenanschluss nicht bewilligungspflichtig sei (E. 5 und 
6).
2.5
2.5.1
Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht bringen die Beschwerde-
führenden zum ersten Mal vor, eine Strassenanschlussbewilligung im Sinn 
von Art. 85 Abs. 1 SG liege nicht vor und könne auch nicht erteilt werden, da 
die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet sei. Sie machen geltend, die 
Frage einer Mehrbelastung im Sinn von Art. 5 BauV sei zu unterscheiden 
von der Erforderlichkeit einer Strassenanschlussbewilligung im Sinn von 
Art. 85 Abs. 1 SG. Die frühere Strassenanschlussbewilligung sei in den 
1970er Jahren für ein Hotel mit 37 Betten bewilligt worden. Mit dem Baupro-
jekt würden 56 Hotelbetten bewilligt. Damit werde die Kapazität um 60 % 
erweitert. Dies führe zu einer Mehrbelastung im Vergleich zur aktuell bewil-
ligten Situation.
2.5.2
Wie dargelegt, ist die Frage der Strassenanschlussbewilligung im Zu-
sammenhang mit der Frage der Erschliessung zu betrachten (vorne E. 2.3). 
Unzulässig ist nicht schon jede minimale Zunahme des Verkehrs auf einer 
bestehenden Zufahrt, sondern nur eine wesentliche Mehrbelastung. 
2.5.3
Die Beschwerdegegnerin macht dazu geltend, bereits in den 1970er 
Jahren seien mindestens 56 Betten betrieben worden, da damals neben dem 
bestehenden Hotel auch ein Massenlager auf dem inzwischen abparzellier-
ten Grundstück Lauterbrunnen Gbbl. Nr. 4________ mit 20 Betten zum Hotel 
gehört habe; dieses Massenlager sei durch die gleiche Zufahrt erschlossen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.01.2025, Nr. 100.2023.340U, 
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worden, aber im Jahr 2002 aufgehoben worden. Die Bettenkapazität sei so-
mit gegenüber dem damaligen Zustand nicht erhöht worden.
2.5.4
Eine Strassenanschlussbewilligung für das bestehende Hotel befin-
det sich nicht in den Akten. Unabhängig davon überzeugen aber die Aus-
führungen im angefochtenen Entscheid: Selbst wenn mit den Beschwerde-
führenden von einer Kapazitätserweiterung des Hotels von 60 % ausgegan-
gen wird, kann daraus insbesondere aufgrund der besonderen Situation in 
Wengen nicht auf eine entsprechende Mehrbelastung für die bestehende Zu-
fahrt geschlossen werden. Die Ortschaft Wengen ist nur mit der Bahn er-
reichbar. Die Hotelgäste reisen somit nicht mit ihren Fahrzeugen, sondern 
ausschliesslich mit der Bahn nach Wengen. Das Hotel J.________ liegt ca. 
300 m vom Bahnhof entfernt und ist zu Fuss in vier bis fünf Minuten erreich-
bar. Zudem liegt gemäss den Plänen (Akten Gemeinde 4C) und der Fotodo-
kumentation (Akten Gemeinde 4B pag. 391) der Hoteleingang nicht auf der 
südwestlichen Seite, wo die Zufahrt hinführt, sondern auf der nördlichen 
Seite am L.________weg, wenige Meter nach der Abzweigung dieses Wegs 
vom Weg «…». Selbst wenn Hotelgäste mit dem Taxi vom Bahnhof zum 
Hotel fahren, besteht daher kein Grund, dass sie die streitbetroffene Zufahrt 
benützen. Es ist daher plausibel, dass diese Zufahrt nur für die An- und Ab-
lieferung von Waren, Betriebsmaterial und Lebensmitteln sowie für die Post 
benutzt wird (angefochtener Entscheid E. 6b und 6d sowie 5i). Jedenfalls 
bringen die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles vor, was gegen 
diese Darstellung spricht. Selbst wenn aufgrund der grösseren Hotelkapa-
zität ein Mehrbedarf an Wäsche, Lebensmitteln usw. besteht, führt dies nicht 
automatisch zu einer entsprechenden Zunahme der Fahrzeugbewegungen, 
da die ohnehin verkehrenden Fahrzeuge jedenfalls in einem gewissen Um-
fang auch einfach mehr beladen werden können. Auch wenn einzelne Mehr-
fahrten erfolgen, ist dies noch nicht eine wesentliche Mehrbelastung der be-
stehenden Zufahrt (zur Verkehrssicherheit näher hinten E. 3.7 f.). 
2.5.5
Schliesslich ist wesentlich, dass die Gemeinde als zuständige Stras-
seneigentümerin im ganzen Verfahren keine Einwände betreffend Erschlies-
sung oder Mehrbelastung der Strasse erhoben hat. Sie geht offensichtlich 
selber davon aus, dass keine bewilligungspflichtige Mehrbelastung vorliegt.
2.6
Eine Verletzung von Art. 85 Abs. 1 SG liegt somit nicht vor.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.01.2025, Nr. 100.2023.340U, 
Seite 9
3.
3.1
Der bestehende Alte J.________, dessen Abbruch mit dem Projekt 
vorgesehen ist, grenzt auf seiner nordöstlichen Seite unmittelbar an den 
L.________weg. Mit dem Neubau, der an seine Stelle zu stehen kommt, wird 
der Strassenabstand auf 0,51 m erhöht. Damit wird der gesetzliche bzw. re-
glementarische Strassenabstand unterschritten. Beschwerdegegnerin und 
Vorinstanz rechtfertigen diese Unterschreitung mit der Besitzstandsgarantie. 
Die Beschwerdeführenden bestreiten dies.
3.2
Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG gilt, soweit das zuständige Gemein-
wesen in Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts anderes festlegt, 
für Bauten und Anlagen ein Strassenabstand von 3,60 m an Gemeindestras-
sen. Die EG Lauterbrunnen hat in Art. 11 Abs. 4 ihres Baureglements vom 
10. April 2017 (GBR) diesen Strassenabstand auf 3,0 m festgelegt. Nach 
Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen Ausnahmen von den 
gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere Verhältnisse, 
insbesondere des Ortsbildes, es rechtfertigen und wenn dadurch weder öf-
fentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt 
werden. Sodann lautet Art. 84 Abs. 1 SG:
Art. 84 Besitzstandsgarantie
1
Unter Vorbehalt von Absatz 2 gelten die Bestimmungen über die Be-
sitzstandsgarantie nach Artikel 3 BauG sinngemäss.
Art. 3 BauG lautet wie folgt:
Art. 3 Besitzstandsgarantie 
1
Aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten 
und Anlagen werden in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und 
Pläne nicht berührt.
2
Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre 
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert 
werden.
3
An Gebäuden, die eine Baulinie überragen, sind Arbeiten gemäss Ab-
satz 2 gestattet, wenn diese dem Zweck der Baulinie nicht widerspre-
chen.
4
Vorbehalten bleiben die in besonderen Erlassen vorgesehenen An-
passungs- und Sanierungspflichten sowie Gemeindevorschriften, wel-
che die Besitzstandsgarantie für besondere Fälle des Gemeindebau-
rechts regeln.


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Seite 10
Die EG Lauterbrunnen hat in Art. 23 Abs. 3 GBR folgende Regelung aufge-
nommen:
3
Bestehende Bauten innerhalb der Hotelzonen, den Ortsbildschutzge-
bieten und im Teilzonenplan Lauterbrunnen im Perimeter der Kern-
zone, die den minimalen Grenzabstand unterschreiten, können unter 
Vorbehalt der nachbarlichen Zustimmung und der Einhaltung der 
zulässigen baupolizeilichen Bestimmungen der Höhen Fh und h sowie 
der Gebäudelänge GL umgebaut, erneuert und im Sinne der erweiter-
ten Besitzstandsgarantie an ihrem ursprünglichen Standort abgeris-
sen, wieder aufgebaut und aufgestockt werden. Vorbehalten bleiben 
die einzuhalten den Brandschutzvorschriften. Innerhalb der vorge-
schriebenen öffentlichen Strassenabstände ist die Zustimmung der 
Strasseneigentümer erforderlich.
Die Vorinstanz hat erwogen, es sei nicht bestritten, dass das bestehende 
Hotel samt dem «Alten J.________» rechtmässig erstellt wurde. Nach 
Art. 84 Abs. 1 SG i.V.m. Art. 3 Abs. 4 BauG habe die Gemeinde Lauterbrun-
nen in Art. 23 Abs. 3 GBR zulässigerweise eine erweiterte Besitzstandsga-
rantie eingeführt. Die Voraussetzungen für die Anwendung dieser Bestim-
mung seien erfüllt: Das Projekt halte die in Art. 23 Abs. 3 GBR vorbehaltenen 
Höhen- und Längenbegrenzungen und auch die Brandschutzvorschriften 
ein. Die Gemeinde als Strasseneigentümerin habe ihre Zustimmung erteilt. 
Somit falle der Rück- und Neubau unter die erweiterte Besitzstandsgarantie 
(E. 2f). 
3.3
Die Beschwerdeführenden stellen nicht in Frage, dass der beste-
hende Alte J.________ rechtmässig erstellt wurde und dass das Projekt die 
in Art. 23 Abs. 3 GBR vorbehaltenen Höhen- und Längenvorschriften und die 
Brandschutzvorschriften einhält. Sie machen aber geltend, die Beschwerde-
gegnerin könne sich nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen. Sie begrün-
den dies wie folgt: Die Gemeinde sei nicht befugt zum Erlass von Art. 23 
Abs. 3 GBR, da diese Bestimmung über die Ermächtigung von Art. 3 Abs. 4 
BauG hinaus gehe; sie ermögliche die Erstellung von Ersatzneubauten, die 
mit dem abgebrochenen Altbau keine Ähnlichkeit aufweisen. Hier sei an-
stelle des bisherigen zweigeschossigen K.________ ein fünfgeschossiger 
Neubau vorgesehen, der die heute geltende Fassadenhöhe ausnütze, be-
züglich Strassenabstand aber Besitzstand geltend mache. Derart weitge-
hende Erweiterungen des Besitzstands seien von Art. 3 Abs. 4 BauG nicht 
abgedeckt (dazu E. 3.4 hiernach). Zudem falle das Bauvorhaben gar nicht 
unter Art. 23 Abs. 3 GBR, da es nicht um einen eigentlichen Ersatzneubau 


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Seite 11
für das bisherige K.________ («Alter J.________») gehe, sondern um einen 
nordseitig an das bestehende Hotel angebauten Erweiterungsneubau des 
Hotels, der zudem im Norden zwar weniger weit gehe als das bisherige Ge-
bäude, dafür aber eine grössere Gebäudetiefe habe. Er werde nicht als ei-
genständiges Bauwerk in Erscheinung treten, sondern in das neu erweiterte 
Hotelgebäude integriert sein. Es gehe somit nicht um einen Ersatzbau für 
das K.________, sondern um einen Teil eines praktisch neuen Gebäudes. 
Dies gehe über Abbruch und Wiederaufbau des bestehenden Gebäudes hin-
aus und falle nicht in den Anwendungsbereich von Art. 23 Abs. 3 GBR (dazu 
hinten E. 3.5). Sodann fehle die in Art. 23 Abs. 3 GBR vorbehaltene nachba-
rliche Zustimmung (dazu hinten E. 3.6). Nach Art. 84 Abs. 2 SG komme zu-
dem die Besitzstandsgarantie nicht zum Tragen, wenn die Verkehrssicher-
heit gefährdet werde. Im vorliegenden Fall seien im Bereich des K.________ 
die Sichtweiten gemäss den Normen des Schweizerischen Verbands der 
Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS; im Folgenden: VSS-Normen) nicht 
eingehalten. Die Verkehrssicherheit sei deshalb beeinträchtigt und die Be-
sitzstandsgarantie komme nicht zum Tragen. Das Vorhaben hätte nur mit 
einer Ausnahmebewilligung nach Art. 81 SG bewilligt werden dürfen (dazu 
hinten E. 3.7 f.). Schliesslich dispensiere die erweiterte Besitzstandsgarantie 
nach Art. 23 Abs. 3 GBR nicht von einer Ausnahmebewilligung nach 
Art. 81 SG; da die Vorinstanzen zu Unrecht davon ausgegangen seien, eine 
Ausnahmebewilligung sei gar nicht erforderlich, hätten sie zu Unrecht das 
Vorhandensein von Ausnahmegründen nicht geprüft (dazu hinten E. 3.9).
3.4
Das GBR der Gemeinde Lauterbrunnen ist gemäss Genehmigungs-
vermerk (S. 39) am 15. März 2019 vom Amt für Gemeinden und Raumord-
nung des Kantons Bern (AGR) genehmigt worden. Das schliesst nicht aus, 
das Reglement in einem Anwendungsfall inzident auf seine Vereinbarkeit mit 
übergeordnetem Recht zu überprüfen. – Art. 3 Abs. 4 BauG erlaubt kommu-
nalrechtliche Besitzstandsgarantien für «besondere Fälle des Gemeinde-
baurechts». Ausgeschlossen sind damit vom kantonalen Recht abwei-
chende generelle Besitzstandsregeln für das ganze Gemeindegebiet 
(BVR 2009 S. 514 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 8). Art. 23 
Abs. 3 GBR gilt für nur Hotelzonen, Ortsbildschutzgebiete und im Perimeter 
der Kernzone Lauterbrunnen, aber nicht für das ganze Gemeindegebiet. 
Weitergehende Einschränkungen für die kommunalen Regelungen lassen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.01.2025, Nr. 100.2023.340U, 
Seite 12
sich dem Gesetz nicht entnehmen. Insbesondere schliesst der Begriff der 
Besitzstandsgarantie nicht aus, auch den Abbruch und Wiederaufbau von 
Gebäuden zu ermöglichen. Ein solcher erweiterter Besitzstand geht zwar 
über den kantonalrechtlichen Besitzstand von Art. 3 Abs. 1 und 2 BauG 
hinaus (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3b), kommt aber in anderen 
Besitzstandsregelungen durchaus vor (z.B. Art. 24c Abs. 2 RPG; vgl. 
BGE 127 II 209 E. 3; ferner etwa BGer 1C_415/2014 vom 1.10.2015, in ZBl 
2016 S. 323 E. 3.7 f., 1C_317/2019 vom 17.3.2020 E. 4.3, 1C_56/2023 vom 
19.10.2023 
E. 5; 
BVR 2019 
S. 550 
E. 4) 
und 
ist 
vorbehältlich 
entgegenstehender Vorschriften des übergeordneten Rechts zulässig (vgl. 
auch bereits BVR 1986 S. 396 E. 4). Es gibt denn auch andere bernische 
Gemeinden, welche einen solchen erweiterten Besitzstand kennen (vgl. die 
Beispiele bei Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 8). Oft sind zwar solche 
Regelungen beschränkt auf den Wiederaufbau im bisherigen Umfang. Art. 
23 Abs. 3 GBR geht einerseits weiter, indem er den Wiederaufbau unter 
Einhaltung der Höhen- und Längenmasse zulässt, auch wenn das bisherige 
Gebäude diese Masse nicht ausnützte. Andererseits ist die Bestimmung 
beschränkt auf bestehende Bauten in bestimmten Zonen bzw. Gebieten, die 
den minimalen Grenzabstand unterschreiten. Im vorliegenden Fall kommt 
hinzu, dass es einzig um die Unterschreitung des strassenrechtlichen 
Abstands geht. Dieser hat im Unterschied zu den Grenzabständen des 
allgemeinen Baurechts nicht in erster Linie allgemein baurechtliche oder 
nachbarschützende 
Funktion, 
sondern 
dient 
der 
Sicherheit 
der 
Strassenbenützung. Diese wird grundsätzlich nicht durch die Höhe der 
angrenzenden Gebäude beeinflusst. Insgesamt ist keine Norm des 
übergeordneten Rechts ersichtlich, gegen welche Art. 23 Abs. 3 GBR 
verstossen würde. Die Bestimmung ist daher anwendbar.
3.5
Gemäss Art. 23 Abs. 3 GBR gilt die erweiterte Besitzstandsgarantie 
für den Abriss und Wiederaufbau am «ursprünglichen Standort». Es trifft zu, 
dass das Neubauprojekt nicht ganz genau den gleichen Grundriss aufweist 
wie das bisherige K.________: Im Nordosten, gegen den L.________weg 
zu, ist es gegenüber dem bisherigen Gebäude etwa 50 cm zurückversetzt, 
dafür ist im Südwesten ein bisher nicht bestehender dreieckiger Teil von 
einigen Quadratmetern vorgesehen. Der weitaus grösste Teil des 
Grundrisses des Neubauprojekts stimmt jedoch mit dem Grundriss des 


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bestehenden Gebäudes überein. Unter diesen Umständen kann der 
Standort des Neubauprojekts als «ursprünglicher Standort» im Sinn von Art. 
23 Abs. 3 GBR betrachtet werden. Ferner ist bereits das bisherige 
K.________ mit dem Hotel zusammengebaut und bildet insofern eine 
bauliche Einheit. Zwar wird das Erscheinungsbild durch das Bauprojekt nicht 
unwesentlich geändert, indem das neue Gebäude deutlich höher wird als 
das bisherige K.________ und in den erweiterten Hotelbau integriert wird 
(vgl. insbesondere Plan «Fassade Süd Ost Fassade Nord Ost»; Akten Ge-
meinde 4C). Indessen verlangt Art. 23 Abs. 3 GBR für die Inanspruchnahme 
der 
erweiterten 
Besitzstandsgarantie 
nur, 
dass 
die 
Höhen- 
und 
Längenmasse eingehalten werden. Die Bestimmung erlaubt damit auch die 
Erhöhung bestehender Bauten, soweit diese bisher die maximalen Masse 
nicht ausnützten. Damit ist ohne weiteres verbunden, dass sich auch das 
Erscheinungsbild wesentlich ändern kann. Dass sich das Neubauprojekt 
optisch deutlich vom bisherigen K.________ unterscheidet, schliesst daher 
die Inanspruchnahme der Besitzstandsgarantie für den Strassenabstand 
nicht aus.
3.6
Gemäss Art. 23 Abs. 3 GBR steht der erweiterte Besitzstand unter 
dem Vorbehalt der «nachbarlichen Zustimmung». Die Vorinstanz legt dies 
so aus, dass damit nur die Zustimmung der Eigentümerschaft der unmittelbar 
anliegenden Parzellen erforderlich ist, hier somit der Gemeinde als 
Eigentümerin des L.________weg. Die Beschwerdeführenden gehen 
demgegenüber davon aus, dass sich die nachbarliche Zustimmung nicht nur 
auf die unmittelbaren Nachbarn beziehe, sondern auf alle Betroffenen im 
Sinn von Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG (Einsprachebefugnis). Nur so könnten 
deren Interessen ausreichend berücksichtigt werden. – Bei Art. 23 Abs. 3 
GBR geht es einzig um die Einhaltung des Grenzabstands, und zwar im 
vorliegenden Fall um den Grenzabstand zur Strasse. Grenzabstände 
schützen in erster Linie die unmittelbaren Nachbarinnen und Nachbarn. Die 
einschlägigen Regelungen sehen daher oft vor, dass Grenzabstände mit 
Zustimmung der Nachbarschaft unterschritten werden dürfen (z.B. Art. 14 
Abs. 1 des Dekrets vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement 
[NBRD; BSG 723.13]; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12, Art. 70 
N. 13 und 19). Anders als bei der allgemeinen Einsprache- bzw. 
Beschwerdelegitimation gegen Bauten werden in diesem Zusammenhang 


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unter Nachbarinnen und Nachbarn in der Regel nur die Eigentümerinnen und 
Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Grundstücke verstanden (vgl. 
etwa VGE 2015/269 vom 19.5.2016 E. 3, 2014/137 vom 23.9.2014 E. 3.2; 
ferner BGer 1C_172/2022 vom 10.1.2023 E. 5.7; Peter Bösch, Grundbuch 
und Baubewilligungsverfahren, in ZBl 1993 S. 481 ff., 487). Das rechtfertigt 
sich im vorliegenden Fall umso mehr, als es einzig um die Unterschreitung 
des Strassenabstands geht, welcher primär strassenbaupolizeiliche 
Funktion hat. Es ist demzufolge sachgerecht, dass einzig die Zustimmung 
der Strasseneigentümerin erforderlich ist, wie dies auch in Art. 23 Abs. 3 
letzter Satz GBR vorgesehen ist.
3.7
Art. 84 Abs. 2 SG lautet:
2
Wenn es die Verkehrssicherheit erfordert, kann das zuständige Ge-
meinwesen unter Vorbehalt von Artikel 73 verlangen, dass Bauten, 
Anlagen, Pflanzen und sonstige Vorkehren, die Strassenabständen, 
dem Lichtraumprofil, Sichtzonen oder dem Verbot der Beeinträchti-
gung widersprechen, innert angemessener Frist beseitigt oder ange-
passt werden.
Dies ist eine Ausnahme zu der in Art. 84 Abs. 1 SG enthaltenen 
Besitzstandsgarantie (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 21). Sie gilt auch 
für die kommunalrechtlichen erweiterten Besitzstandsgarantien. Das 
kantonale Recht legt aber nicht im Einzelnen fest, welche Anforderungen an 
die Verkehrssicherheit von Strassen zu stellen sind. Nach der 
Rechtsprechung können die einschlägigen VSS-Normen als Entscheidhilfe 
beigezogen werden. Diese legen die Anforderungen fest, denen ein 
Strassenanschluss zu genügen hat. Es handelt sich dabei lediglich um 
Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen 
Rechtsgrundsätzen, 
insbesondere 
vor 
dem 
Grundsatz 
der 
Verhältnismässigkeit, standhalten muss. Die VSS-Normen sind nicht 
verbindlich (BGer 1C_437/2023 vom 30.9.2024 E. 5.2.2) und dürfen daher 
nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der Entscheidung zugrunde 
gelegt werden (VGE 2022/196 vom 27.6.2024 E. 6.3 m.H. [noch nicht 
rechtskräftig]).
3.8
Die Vorinstanz hat sich einlässlich mit der Verkehrssituation befasst 
und dabei auch auf die Stellungnahme der ortskundigen Gemeinde 
abgestellt. Sie hat erwogen, dass zwar die Sichtweiten gemäss VSS-Normen 


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auf dem L.________weg in der Linkskurve im Bereich des Alten J.________ 
nicht eingehalten werden (E. 6d). Doch sei das Verkehrsaufkommen im 
grundsätzlich autofreien Dorf Wengen im Allgemeinen und auf dem 
L.________weg im Besonderen gering und die Fahrzeuge seien langsam 
unterwegs. Zudem könne bereits von der Kreuzung … – … – … (d.h. die 
Kreuzung unmittelbar östlich des Hotel J.________) weit in die Linkskurve 
eingeblickt 
werden, 
wodurch 
entgegenkommende 
Fahrzeuge 
und 
Fussgängerinnen und Fussgänger frühzeitig erkannt werden können. Die 
Verkehrssicherheit 
sei 
damit 
gewährleistet 
(E. 5l). 
Die 
Beschwerdeführenden bringen dagegen im Wesentlichen nur vor, die 
einschlägige VSS-Norm sei nicht eingehalten, was aber nicht per se zur 
Rechtswidrigkeit der Situation führt, die seit Jahrzehnten so besteht. Die 
Beschwerdeführenden machen nicht geltend, es sei im Bereich des Hotel 
J.________/L.________weg jemals zu Unfällen gekommen. Durch die 
Zurückversetzung des Neubaus gegenüber dem bisherigen Alten 
J.________ wird die Sichtweite immerhin gegenüber dem bisherigen 
Zustand verbessert, auch wenn die Sichtweiten gemäss VSS-Norm nicht 
völlig eingehalten sind. Angesichts der generellen Situation im grundsätzlich 
autofreien Dorf Wengen und des äusserst geringen Verkehrsaufkommens 
auf dem L.________weg wäre es unverhältnismässig, die Rückversetzung 
der Fassade zu verlangen. 
3.9
Nach Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen 
Ausnahmen von den gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn 
besondere Verhältnisse, insbesondere des Ortsbildes, es rechtfertigen und 
wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche 
Interessen 
beeinträchtigt 
werden. 
Nach 
Auffassung 
der 
Beschwerdeführenden ist eine solche Ausnahmebewilligung auch dann 
erforderlich, wenn das Vorhaben unter die erweiterte Besitzstandsgarantie 
fallen 
und 
die 
Verkehrssicherheit 
einer 
Berufung 
auf 
die 
Besitzstandsgarantie nicht entgegenstehen würde. – Vorab ist zu bemerken, 
dass auch dann, wenn eine solche Ausnahmebewilligung erforderlich ist, 
diese bei baubewilligungspflichtigen Bauten nicht als separate Bewilligung, 
sondern im Rahmen der Baubewilligung erteilt wird (Art. 1 Abs. 1 des 
Koordinationsgesetzes vom 21. März 1994 [KoG; BSG 724.1]; vgl. vorne 
E. 2.3 und VGE 2022/196 vom 27.6.2024 E. 8 [noch nicht rechtskräftig], 


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2022/113 vom 20.6.2024 E. 4). Die Gemeinde ist offensichtlich davon 
ausgegangen, dass eine solche Ausnahmebewilligung erforderlich sei; sie 
hat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens in ihrem Amtsbericht vom 
25. Januar 2023 (Akten Gemeinde 4B pag. 110) beantragt, die 
Ausnahmebewilligung 
zu 
erteilen. 
Der 
Regierungsstatthalter 
hat 
demgegenüber in seinem Gesamtbauentscheid (Akten Gemeinde 4B 
pag. 420 E. II/7) erwogen, aufgrund der Besitzstandsgarantie von Art. 23 
Abs. 3 GBR sei das Bauvorhaben reglementskonform und nicht auf eine 
echte Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstands 
angewiesen. Gleicher Auffassung ist auch die BVD (angefochtener 
Entscheid E. 2f). Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, die 
Vorbehalte und Abweichungen zur strassenrechtlichen Besitzstandsgarantie 
seien im SG abschliessend geregelt. Der Verweis in Art. 84 Abs. 1 SG auf 
Art. 3 BauG ermächtige die Gemeinden nicht, vom kantonalrechtlichen 
Erfordernis einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des 
Strassenabstands abzuweichen. Dies überzeugt nicht: Art. 84 Abs. 1 SG 
verweist auf Art. 3 BauG, der wiederum in seinem Abs. 4 die Gemeinden 
ermächtigt, 
die 
Besitzstandsgarantie 
für 
besondere 
Fälle 
des 
Gemeinderechts zu regeln. Die Gemeinden können deshalb auch in Bezug 
auf 
den 
Strassenabstand 
zu 
Gemeindestrassen 
den 
Besitzstand 
abweichend vom kantonalen Recht regeln (vorne E. 3.4). Wenn die 
Gemeinde gestützt darauf eine Besitzstandsgarantie in Bezug auf den 
Grenz- 
bzw. 
Strassenabstand 
vorsieht, 
so 
ist 
hier 
dieser 
besitzstandsgeschützte Abstand der «gesetzliche Strassenabstand» und 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 81 Abs. 1 SG ist nicht notwendig, 
soweit 
die 
Voraussetzungen 
für 
die 
Inanspruchnahme 
der 
Besitzstandsgarantie 
erfüllt 
sind. 
Dafür 
ist 
die 
Zustimmung 
der 
Strasseneigentümerin erforderlich (Art. 23 Abs. 3 letzter Satz GBR). Der 
Antrag der Gemeinde auf Erteilung der Ausnahmebewilligung kann ohne 
weiteres als solche Zustimmung gewertet werden.
3.10
Insgesamt ist der angefochtene Entscheid auch unter dem Aspekt 
der Besitzstandswahrung und des Strassenabstands nicht zu beanstanden.
4.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.01.2025, Nr. 100.2023.340U, 
Seite 17
Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang 
haben die Beschwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu 
tragen und der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 
Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG sowie Art. 106 VRPG). Die 
eingereichte Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.


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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Partei-
kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 6'713.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Lauterbrunnen
und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Interlaken- Oberhasli
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.