be_verwaltungsgericht · 100 2024 360 · 2025-10-06 · de

Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. Oktober 2024; BVD 110/2024/46) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2024.360U
STE/SCN/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 6. Oktober 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Schaller
1. A.________
2. B.________
beide vertreten durch Rechtsanwältin … 
Beschwerdeführende
gegen
C.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Spiez
Abteilung Hochbau, Planung, Umwelt, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, 
Seite 2
betreffend Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Ent-
scheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. Oktober 
2024; BVD 110/2024/46)
Prozessgeschichte:
A.
Am 16. Juni 2023 reichte C.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch des Zweifamilienhauses mit Ne-
bengebäuden und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle 
auf 
seiner 
in 
der 
Wohnzone 
W3 
liegenden 
Parzelle 
Spiez 
Gbbl. Nr. 1________. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen 
A.________ und B.________, die Eigentümerin und der Nutzniesser des 
westlich an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Spiez Gbbl. 
Nr. 2________, Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 29. Februar 2024 er-
teilte die EG Spiez die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab. 
B.
Gegen den Gesamtentscheid erhoben A.________ und B.________ am 
28. März 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern (BVD). Diese wies die Beschwerde einschliesslich eines Sistierungs-
antrags mit Entscheid vom 24. Oktober 2024 ab, soweit sie darauf eintrat, 
ersetzte von Amtes wegen den von der EG Spiez bewilligten Umgebungs-
plan vom 9. August 2023 durch den aktualisierten Umgebungsplan vom 
18. Juli 2024 und erteilte die Strassenanschlussbewilligung nach Art. 85 
Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11). 


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Seite 3
C.
Dagegen haben A.________ und B.________ am 22. November 2024 ge-
meinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der an-
gefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verwei-
gern (Bauabschlag). Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung mit weiteren 
Abklärungen an die Vorinstanz zurückzuweisen, subeventuell das Verfahren 
zu sistieren.
C.________ und die BVD beantragen mit Beschwerdeantwort vom 19. De-
zember 2024 bzw. Vernehmlassung vom 12. Dezember 2024, die Be-
schwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Mit Eingabe vom 
10. Dezember 2024 hat die EG Spiez auf eine Stellungnahme verzichtet. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid als Eigentümerin 
bzw. Nutzniesser der westlich direkt an das Baugrundstück angrenzenden 
Parzelle Nr. 2________ besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; 
vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 
[BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehal-
ten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 


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2.
Die Beschwerdeführenden berufen sich vorab auf eine Baubeschränkung, 
die als Dienstbarkeit zu Gunsten ihres Grundstücks Nr. 2________ und zu 
Lasten der Bauparzelle Nr. 1________ im Grundbuch eingetragen ist (Bei-
lage 14 zur Beschwerde, act. 1C). 
2.1
Die Vorinstanz ist auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, weil 
die Baubeschränkung keine notwendige Voraussetzung für die Bewilligungs-
fähigkeit des Vorhabens sei. Es handle sich um eine zivilrechtliche Verein-
barung ohne öffentlich-rechtliche Relevanz, die im Baubewilligungsverfahren 
nicht zu prüfen, sondern auf dem Zivilweg durchzusetzen sei. Die Rüge eines 
Verstosses gegen die Baubeschränkung liege folglich ausserhalb des Streit-
gegenstands (angefochtener Entscheid E. 2d). Dem halten die Beschwerde-
führenden entgegen, die Baubeschränkung entspreche dem damals gelten-
den Bebauungsplan für das Quartier ... Danach dürften auf dem Baugrund-
stück lediglich Bauten mit maximal zwei Etagen gebaut werden, die in ihrer 
äusseren Form dem örtlichen Charakter entsprechen. Zudem seien die 
Pläne für ein Bauvorhaben den Eigentümerinnen und Eigentümern der be-
rechtigten Parzelle zur Genehmigung vorzulegen. Der Grund für die Dienst-
barkeitserrichtung habe somit in den Vorgaben der Bebauungspläne und da-
mit im öffentlichen Recht gelegen, weshalb die Dienstbarkeit öffentlich-recht-
liche Relevanz habe und im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu 
berücksichtigen sei. Andernfalls sei das Baubewilligungsverfahren zu sistie-
ren und dem Beschwerdegegner Frist anzusetzen «zur zivilrechtlichen 
Klärung der Angelegenheit betreffend die Baubeschränkung» (Beschwerde 
S. 6 ff.). 
2.2
Wie die BVD zutreffend erläutert hat, ist im Baubewilligungsverfahren 
grundsätzlich nicht über privatrechtliche Verhältnisse zu entscheiden, son-
dern lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtli-
chen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsver-
fahren zu prüfenden Vorschriften entspricht (Art. 2 BauG). Für die Durchset-
zung privatrechtlicher Verhältnisse sind die Betroffenen auf den Zivilweg zu 
verweisen. Ausgenommen sind einzig privatrechtliche Tatbestände, die von 
der Baugesetzgebung vorausgesetzt oder ausdrücklich als massgebend er-
klärt werden wie z.B. beim Bauen auf fremdem Grund das Einverständnis 


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der Grundeigentümerschaft (Art. 10 Abs. 2 des Dekrets vom 22. März 1994 
über 
das 
Baubewilligungsverfahren 
[Baubewilligungsdekret, 
BewD; 
BSG 725.1]) oder die rechtliche Sicherstellung einer über fremden Boden 
führenden Zufahrt (BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 2004 S. 385 E. 4; vgl. zum Gan-
zen Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, 
Art. 2 N. 4a; Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Diss. Zürich 
2020, 
S. 48 
N. 106 f.; 
Imboden/Rhinow, 
Schweizerische 
Verwaltungsrechtsprechung, Bd. I, 1976, S. 25 f. mit weiteren Hinweisen). 
Dienstbarkeiten mit öffentlich-rechtlicher Relevanz haben entweder die 
Sicherstellung 
der 
dauerhaften 
Erschliessung 
oder 
eine 
erlaubte 
Abweichung von den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zum Inhalt und 
bilden insoweit eine notwendige Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit 
des Vorhabens (Sacha Vallati, a.a.O., S. 56 N. 127, S. 169 ff. N. 376, 
381 ff.). Das trifft auf die hier umstrittene Baubeschränkung nicht zu. Als 
bauhindernde Dienstbarkeit ist sie ohne öffentlich-rechtliche Relevanz und 
damit im Baubewilligungsverfahren unbeachtlich, wie die Vorinstanz zu 
Recht erwogen hat. Auf die Ausführungen der Parteien zum Bestand und 
Inhalt der Baubeschränkung ist deshalb nicht weiter einzugehen (Be-
schwerde S. 6 ff.; Beschwerdeantwort S. 4 ff.). Bei diesem Ergebnis besteht 
weder Anlass, das Verfahren zu sistieren (Art. 38 VRPG), noch den Bebau-
ungsplan für das Quartier … zu edieren; der Beweisantrag wird abgewiesen. 
3.
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die BVD habe zu Unrecht 
eine Gehörsverletzung durch die Gemeinde verneint.
3.1
Die Vorinstanz räumte ein, dass die Planungs-, Umwelt- und Bau-
kommission der EG Spiez (nachfolgend: PUB) dem Bauvorhaben bereits mit 
Beschluss vom 16. Januar 2024 und damit vor Eingang der Schlussbemer-
kungen der Beschwerdeführenden vom 1. Februar 2024 zustimmte. Der Ge-
samtentscheid sei allerdings erst am 8. März 2024 (richtig: 29.2.2024), d.h. 
mehr als einen Monat nach Eingang der Schlussbemerkungen ergangen. 
Die Gemeinde hätte demnach ohne weiteres auf ihren Beschluss zurück-
kommen und erneut in der Kommissionssitzung über das Vorhaben befinden 


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können, wären die Ausführungen der Beschwerdeführenden in ihrer letzten 
Eingabe geeignet gewesen, den Entscheid über die Erteilung bzw. Nichter-
teilung der Baubewilligung wesentlich zu beeinflussen. Zudem sei der Ge-
samtentscheid auf alle wesentlichen Rügen der Beschwerdeführenden ein-
gegangen, was von ihnen auch nicht bestritten werde (angefochtener Ent-
scheid E. 3b). Die Beschwerdeführenden wenden dagegen ein, es sei nicht 
Sache des Bauverwalters oder einer anderen Verfahrensführung zu filtern, 
welche Informationen für die Baubewilligungsbehörde von Relevanz seien 
und welche nicht. Vielmehr hätten der PUB für ihren Beschluss sämtliche 
Fakten vorliegen müssen (Beschwerde S. 10 f.). 
3.2
Der 
Anspruch 
auf 
rechtliches 
Gehör 
(Art. 29 
Abs. 2 
der 
Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons 
Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) verlangt unter anderem, dass sich 
Betroffene vor Erlass eines Entscheids, der in ihre Rechtsstellung eingreift, 
zur Sache äussern können und die Behörde die Vorbringen der Betroffenen 
tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt (statt 
vieler: BGE 148 III 30 E. 3.1, 147 I 433 E. 5.1; BVR 2018 S. 281 E. 3.1; zum 
Ganzen Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 2, 15 und 28 sowie Art. 52 N. 6 f.).
3.3
Die PUB ist in der EG Spiez unter Vorbehalt abweichender Regelun-
gen die Baubewilligungsbehörde (Art. 613 Abs. 1 des Baureglements der EG 
Spiez vom 24. November 2013 [nachfolgend: BauR], einsehbar unter: 
 , Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich/Reglemente/Ver-
ordnungen»). Die Beschwerdeführenden haben nach zweimalig erstreckter 
Frist am 1. Februar 2024 Schlussbemerkungen eingereicht, in denen sie sich 
zur Stellungnahme der Bauherrschaft vom 25. Oktober 2023 und zur 
Situationsanalyse und den Berichten der kommunalen Fachberatung 
Gestaltung äusserten (Vorakten Gemeinde 4B pag. 31 und 95). Die PUB hat 
allerdings bereits in ihrer Sitzung vom 16. Januar 2024 beschlossen, das 
Baugesuch zu bewilligen und die Einsprachen abzuweisen (Protokollauszug 
vom 16.1.2024, Vorakten Gemeinde 4B pag. 29). Es trifft folglich zu, dass 
die Schlussbemerkungen beim Beschluss vom 16. Januar 2024 nicht 
berücksichtigt werden konnten, da sie noch gar nicht vorlagen. Der Gesam-
tentscheid datiert aber erst vom 29. Februar 2024. Er erwähnt die Schluss-


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bemerkungen der Beschwerdeführenden (S. 3 Ziff. 1.3), behandelt deren 
Rügen ausführlich und ist nicht nur von der Verfahrensleiterin Hochbau, son-
dern auch von der Präsidentin der PUB unterzeichnet. Wie schon die 
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, hätte die PUB ohne weiteres auf ihren 
Beschluss zurückkommen und eine erneute Kommissionssitzung abhalten 
können, wenn deren Vorsitzende oder Sekretärin (vgl. Anhang I der Gemein-
deordnung der EG Spiez vom 26. November 2000, einsehbar unter: 
 , Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich/Reglemente/Ver-
ordnungen») dies aufgrund der Eingabe der Beschwerdeführenden für erfor-
derlich gehalten hätten. Zudem geht der Gesamtentscheid auf alle Punkte 
ein, die in den Schlussbemerkungen von den Beschwerdeführenden vorge-
bracht wurden (angefochtener Entscheid E. 3b). Das bestreiten die Be-
schwerdeführenden auch nicht. Es ist somit keine Gehörsverletzung zu er-
kennen, eine Rückweisung zur Neubeurteilung der Sache an die Vorinstanz 
rechtfertigt sich nicht. Das gilt selbst dann, wenn im Vorgehen der Gemeinde 
ein (nicht schwerwiegender) Verfahrensfehler erblickt werden sollte. 
4.
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Bauvorhaben weise 
drei und nicht zwei Vollgeschosse auf. 
4.1
Gemäss Art. 212 Abs. 1 BauR sind in der Wohnzone W3 drei Vollge-
schosse zulässig. Ein Untergeschoss zählt nach Art. 212 Abs. 5 Bst. g BauR 
als Vollgeschoss, wenn die Oberkante des Erdgeschossbodens im Mittel 
mehr als 1,2 m über dem fertigen Terrain liegt oder das Untergeschoss mehr 
als 60 % der Bruttogeschossfläche eines Vollgeschosses ausmacht. 
4.2
Die Vorinstanz hat festgehalten, das erste und zweite Obergeschoss 
würden unbestrittenermassen Vollgeschosse darstellen. Strittig sei einzig, 
ob auch das Erdgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Dieses über-
rage das fertige Terrain im Mittel um weniger als 1,2 m. Die im Plan «Be-
rechnung über/unter Boden» vom 15. Mai 2023 aufgeführten Flächen zwi-
schen Oberkant Erdgeschossboden und fertigem Terrain liessen sich an-
hand der betreffenden Massangaben im Baugesuchsplan «Fassa-


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den/Schnitte» vom 30. Mai 2024 überprüfen. Zudem ergebe sich aus den 
Grundrissplänen, dass die Bruttogeschossfläche des Erdgeschosses weni-
ger als 60 % der Bruttogeschossfläche eines Vollgeschosses betrage (ange-
fochtener Entscheid E. 4c). Die Beschwerdeführenden stellen sich demge-
genüber auf den Standpunkt, neben den zwei Obergeschossen stelle auch 
das Erdgeschoss ein Vollgeschoss dar. Einerseits sei die Reserve zum Mittel 
von 1,2 m über dem fertigen Terrain derart klein, dass die Überschreitung 
bei der fertiggestellten Baute höchstwahrscheinlich sei. Andererseits habe 
die Wohnung im Erdgeschoss als einzige Wohnung direkten Zugang zu ei-
nem Kellerraum mit Fenster. Es sei davon auszugehen, dass dieser eben-
falls als Wohnraum genutzt werde und entsprechend zur Bruttogeschoss-
fläche hinzuzurechnen sei (Beschwerde S. 11). 
4.3
Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben. Denn wie bereits die 
BVD ausgeführt hat und die Beschwerdeführenden auch nicht bestreiten, ist 
in der betroffenen Wohnzone W3 ein drittes Vollgeschoss ohnehin zulässig 
(vgl. vorne E. 4.1). Das projektierte Gebäude hält somit die zulässige Ge-
schosszahl offensichtlich ein; die Rüge der Beschwerdeführenden erweist 
sich als unbegründet. 
5.
Weiter bemängeln die Beschwerdeführenden wie bereits vor der Vorinstanz, 
die Gemeinde sei zu Unrecht mehrfach von den Empfehlungen und Anträgen 
ihrer Fachberatung Gestaltung abgewichen, und das Bauvorhaben wider-
spreche den kommunalen Ästhetikvorschriften.
5.1
Die BVD hat erwogen, es sei an der Baubewilligungsbehörde zu ent-
scheiden, ob ein Bauvorhaben den Vorschriften über Ortsbild-, Landschafts- 
und Baudenkmalschutz entspreche. Fachberichte seien für die Behörde 
nicht verbindlich; sie unterlägen der freien Beweiswürdigung. Die Behörde 
räume Fachberichten zwar regelmässig einen erheblichen Stellenwert ein 
und auferlege sich bei ihrer Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung, sie sei 
aber nicht daran gebunden (angefochtener Entscheid E. 5c). Im Anschluss 
daran präsentierte die Vorinstanz die massgeblichen Ästhetikvorschriften 


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(angefochtener Entscheid E. 6b) und setzte sich ausführlich mit den Rügen 
der Beschwerdeführenden und namentlich mit den fortbestehenden Abwei-
chungen von den Fachberichten der Fachberatung Gestaltung auseinander 
(angefochtener Entscheid E. 6c-g). Sie kam zum Schluss, da das Vorhaben 
weder in einem Ortsbildschutzgebiet noch in der Nähe von nennenswerten 
Schutzobjekten liege und sich das Gebäude auch unter Berücksichtigung 
der gewählten Zugangslösung sowie der Dachaufbauten harmonisch in die 
Umgebung einfüge, könnten vom Beschwerdegegner keine weiteren Anpas-
sungen verlangt werden. Der geplante Neubau ordne sich gut in das Ortsbild 
ein und ergebe mit den bestehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung im 
Sinn von Art. 411 Abs. 1 BauR (angefochtener Entscheid E. 6h). 
5.2
Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, überzeugt 
nicht: Zunächst machen sie geltend, die Baubewilligungsbehörde habe sich 
an die Beurteilung des Fachgremiums zu halten; dieses werde schliesslich 
genau dafür eingesetzt, damit die Beurteilung, ob ein Objekt mit dem Ortsbild 
verträglich ist oder nicht, fachgerecht erfolge. Wenn die Baubewilligungs-
behörde anschliessend dennoch davon abweichen dürfe, werde der Sinn 
und Zweck dieser Gremien vereitelt (Beschwerde S. 11 f.). – Wie bereits die 
BVD erläutert hat, konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen 
kantonalen Fachstellen, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Ein-
wände hinsichtlich der Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft 
bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind (Art. 22 Abs. 1 Bst. a 
BewD). Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können diese kon-
sultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). In der EG Spiez besteht mit der Fach-
beratung Gestaltung eine solche örtliche Fachstelle (angefochtener Ent-
scheid E. 5b; BVR 2025 S. 281 E. 4.2.2). Gemäss Art. 421 Abs. 1 BauR 
zieht das zuständige Organ der Gemeinde unabhängige und in Gestaltungs-
fragen ausgewiesene Fachleute bei, welche die Bauwilligen und die Baube-
willigungsbehörden in allen Fällen beraten, die für das Orts- und Land-
schaftsbild 
von 
Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische Fragen 
aufwerfen. Die Fachberatung Gestaltung formuliert anschliessend Empfeh-
lungen zuhanden der Baubewilligungsbehörde (Art. 421 Abs. 2 BauR). 
Fachberichte sind für die Behörden zwar nicht verbindlich; ihnen wird aber 
regelmässig ein erheblicher Stellenwert eingeräumt und es wird nur in be-


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gründeten Fällen von ihnen abgewichen (zum Beweiswert von Fachberich-
ten BVR 2009 S. 481 E. 2.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 55 und 58). So-
wohl die Gemeinde als auch die Vorinstanz haben ausführlich begründet, 
weshalb in den zwei zuletzt noch bemängelten Punkten Erschliessung und 
Schleppgauben von den Empfehlungen der Fachberatung Gestaltung abge-
wichen werden durfte. Ob diese Einschätzungen inhaltlich korrekt waren, 
bleibt zu prüfen. Das Vorgehen ist aber entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeführenden grundsätzlich nicht zu beanstanden. 
5.3
Weiter bestreiten die Beschwerdeführenden nicht, dass die baupoli-
zeilichen Masse eingehalten sind; die Ästhetikvorschriften müssten aber ent-
gegen den Ausführungen der Vorinstanz weitere Einschränkungen zur Folge 
haben. Im betroffenen Quartier fänden sich lediglich Ein- und Zweifamilien-
häuser, das Bauvorhaben weise hingegen sechs Wohnungen auf. Von der 
Strasse aus betrachtet entstehe optisch ein sechsstöckiges Gebäude: Der 
Neubau werde mehr als doppelt so hoch sein wie die umliegenden Gebäude, 
völlig überdimensioniert und klobig wirken und passe nicht in die Umgebung. 
Dies habe auch die Fachberatung Gestaltung in ihrem letzten Bericht so be-
urteilt und eine erneute Überarbeitung des Projekts verlangt. «Die Gesamt-
wirkung des Vorhabens» lasse sich somit nicht in das Ortsbild integrieren 
und sei entsprechend nicht bewilligungsfähig (Beschwerde S. 12 f.). – Wie 
bereits die Vorinstanz zutreffend und detailliert erwogen hat, treffen diese 
Ausführungen nicht zu: Auf dem östlichen Nachbargrundstück Spiez 
Gbbl. Nr. 3________ und auf den umliegenden südlichen Grundstücken be-
finden sich bereits mehrere Mehrfamilienhäuser mit ähnlichen Dimensionen 
und deutlich mehr als zwei Wohnungen (Projektanalyse vom 20.5.2021, Vor-
akten Gemeinde 4C pag. 48; Beschwerdeantwort S. 10; vgl. auch Geoportal 
des Kantons Bern, einsehbar unter: ). Es ist also 
nicht so, dass im betroffenen Quartier nur Ein- und Zweifamilienhäuser be-
stehen. Wohl grenzt die Bauparzelle im Norden an die Wohnzone W2, wo 
entsprechend kleinere Wohngebäude zu finden sind; eine optische Abwei-
chung gegenüber diesem Quartierteil lässt sich aufgrund der unterschiedli-
chen Nutzungsmasse aber nicht vermeiden. Es liegt zudem in der Natur der 
Sache, dass Gebäude am Hang von der Talseite her höher wirken als solche 
auf flachem Gelände. Den Beschwerdeführenden kann deshalb nicht gefolgt 
werden, wenn sie allein deshalb geltend machen, das Gebäude wirke völlig 


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überdimensioniert. Die Fachberatung Gestaltung hat in ihrem letzten Bericht 
vom 28. Juli 2022 die Gesamtwirkung des Bauvorhabens auch nicht mehr 
bemängelt, sondern lediglich noch die Schleppgauben und die Erschlies-
sungssituation (vgl. E. 5.4 und 5.5 hiernach). Zudem hat sie die Bauherr-
schaft darauf hingewiesen, dass sie den Bereich zwischen Einstellhalle und 
Gebäude sinnvoll und ausreichend zu bepflanzen habe, damit das Wohn-
haus von der …strasse aus als Gebäude mit separater Tiefgarage und nicht 
als sechsgeschossige Baute wahrgenommen wird. Diese Vorgabe wurde 
umgesetzt (vgl. Plan Fassaden Schnitte 1:100 vom 30.5.2023, Vorakten Ge-
meinde 4B pag. 71). Weiter hat die Vorinstanz zutreffend dargelegt, dass 
das Vorhaben die baupolizeilichen Vorschriften namentlich betreffend Aus-
nützung einhält und Ästhetikvorschriften Art oder Mass der nach der Zonen-
ordnung zulässigen Nutzung in der Regel nicht wesentlich einschränken dür-
fen (BGE 115 Ia 363 E. 3a; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3). Unzulässig sind da-
her insbesondere Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die 
eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten. Das gilt auch im 
Anwendungsbereich von positiven Ästhetikklauseln, die wie hier eine gute 
Gesamtwirkung verlangen (Art. 411 BauR) und damit strenger sind als das 
Verunstaltungsverbot gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG (vgl. etwa BGE 145 I 52 
E. 4.4; BVR 2019 S. 51 [VGE 2017/351 vom 14.11.2018] nicht publ. E. 12.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15). Der Bauherrschaft steht es 
grundsätzlich zu, die maximal zulässigen Baumasse auszuschöpfen, da 
auch die haushälterische Nutzung des Bodens und die Siedlungsentwick-
lung nach innen öffentliche Interessen darstellen (BGE 145 I 52 E. 4.4). Dem 
entgegenstehende öffentliche Interessen sind nicht ersichtlich. Soweit die 
Beschwerdeführenden die Dimensionen des Gebäudes aus Gründen der 
Ästhetik für unzulässig halten, kann ihnen somit nicht gefolgt werden.
5.4
Bezüglich der Zugangssituation wiederholen die Beschwerdeführen-
den lediglich, dass die Empfehlungen der Fachberatung Gestaltung nicht 
umgesetzt würden (Beschwerde S. 13). – Die Vorinstanz hat einlässlich be-
gründet, weshalb sie für den Zugang zum Gebäude eine Abweichung von 
der Empfehlung der Fachberatung Gestaltung als zulässig erachtet. Sie hat 
namentlich ausgeführt, dass andere Erschliessungsvarianten zwar denkbar 
seien, die vorgesehene Lösung die Gesamtwirkung des Vorhabens aber 
nicht massgeblich beeinflusse und gestützt auf die Ausführungen der Bau-


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herrschaft nachvollziehbar sei. Der Eingang liege – talseitig betrachtet – auf 
der rechten Seite des Gebäudes. Durch seine Positionierung und die abge-
schrägte Stützmauer trete er weniger in Erscheinung als noch bei den vor-
angehenden Projektversionen. Mit dieser Anpassung falle der Eingang nicht 
mehr sofort ins Auge bzw. wirke von der …strasse aus betrachtet deutlich 
weniger auffällig (angefochtener Entscheid E. 6f; vgl. auch die Ausführungen 
der Gemeinde im Gesamtentscheid vom 29.2.2024 E. 3.4 S. 6 f.). Mit diesen 
Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführenden nicht auseinander. Da-
mit vermögen sie die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz nicht in 
Zweifel zu ziehen; der angefochtene Entscheid ist folglich auch in diesem 
Punkt nicht zu beanstanden.
5.5
Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die Schleppgau-
ben würden die klobige Wirkung des Bauvorhabens zusätzlich verstärken 
und somit den Gesamteindruck verschlechtern. Auch die Fachberatung Ge-
staltung habe die Schleppgauben bemängelt und der Beschwerdegegner 
habe deren Vorschläge nicht umgesetzt. Entgegen der Auffassung der 
Vorinstanz verbessere die Verlängerung des Dachs die Gesamterscheinung 
nicht (Beschwerde S. 14). – Auch in diesem Punkt hat die Vorinstanz be-
gründet, weshalb sie von der Empfehlung der Fachberatung Gestaltung ab-
gewichen ist, und die Beschwerdeführenden setzen sich nicht substanziiert 
damit auseinander. Der Beschwerdegegner hat die Schleppgauben als Kom-
pensation für die reduzierte Kniewandhöhe im Dachgeschoss eingeplant, 
nachdem er auf Empfehlung der Fachberatung Gestaltung hin die Höhe des 
Gebäudes um 1 m reduzierte (Schreiben des Beschwerdegegners vom 
14.6.2022, Vorakten Gemeinde 4C pag. 50). Er hat wie empfohlen die 
Traufe über die gesamte Dachlänge durchgezogen, wodurch die Schlepp-
gauben als Dachaufbauten und nicht mehr als Teil der Fassade wahrgenom-
men werden. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass dadurch die Wahrneh-
mung des Gebäudes verbessert wurde. Somit ist lediglich die Empfehlung 
nicht umgesetzt, wonach eine Reduktion der Dimensionen der Schleppgau-
ben anzustreben sei. Die Schleppgauben halten die vorgegebenen baupoli-
zeilichen Masse ein (vgl. insb. Art. 414 Abs. 5 BauR; Plan Fassaden 
Schnitte 1:100 vom 30.5.2023, Vorakten Gemeinde 4B pag. 71; Gesamtent-
scheid vom 29.2.2024 Ziff. 3.4, Vorakten Gemeinde 4B pag. 23). Auch inso-
weit kann vom Beschwerdegegner folglich keine weitere Reduktion der Da-


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chaufbauten verlangt werden, zumal keine öffentlichen Interessen ersichtlich 
sind, die weitere Einschränkungen rechtfertigen würden. Somit ist das Fazit 
der Vorinstanz, auch bezüglich Schleppgauben werde das Bauvorhaben 
eine gute Gesamtwirkung erzielen, nicht zu beanstanden. 
5.6
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht 
als mit den massgeblichen Ästhetikvorschriften vereinbar erklärt. Weitere 
Beweismassnahmen sind entbehrlich. Der Antrag der Beschwerdeführen-
den, zusätzlich zur Fachberatung Gestaltung sei die kantonale Kommission 
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zu konsultieren 
(Beschwerde S. 13), wird abgewiesen. 
6. 
Umstritten ist weiter, ob das geplante Gebäude einen untragbaren Schatten-
wurf auf das Grundstück der Beschwerdeführenden versursacht und die 
Aussicht in unzulässigem Mass einschränkt. 
6.1
Gemäss den Beschwerdeführenden wird insbesondere die Sonnen-
einstrahlung am Morgen komplett verhindert. Zudem werde die Aussicht 
durch den mächtigen Neubau in unzulässigem Mass eingeschränkt (Be-
schwerde S. 14 f.).
6.2
Nach Art. 24 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nicht zu Ein-
wirkungen auf die Nachbarschaft führen, die der Zonenordnung widerspre-
chen. Darunter fallen auch negative Immissionen, die sich aus der blossen 
Existenz von Bauten und Anlagen ergeben (z.B. Lichtentzug, Schattenwurf, 
Beeinträchtigung der Aussicht und dergleichen). Mit der zonengemässen 
Nutzung verbundene Einwirkungen müssen jedoch grundsätzlich geduldet 
werden (Art. 89 Abs. 2 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]; BVR 2005 S. 443 E. 3.1; VGE 2015/338 vom 12.9.2016 E. 6.2 
[bestätigt durch BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 24 N. 8 Bst. a und N. 31 Bst. a). – Die Vorinstanz hat zutreffend erwo-
gen, dass das geplante Gebäude kein Hochhaus im Sinn von Art. 20 Abs. 1 
BauG ist, für das spezifische Vorschriften zur Beschattungstoleranz zur An-
wendung kämen, und allen massgebenden öffentlich-rechtlichen Normen 


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entspricht, weshalb der Schattenwurf und die allenfalls eingeschränkte Aus-
sicht für die benachbarten Grundstücke im Baubewilligungsverfahren nicht 
in Frage gestellt werden könnten bzw. geduldet werden müssten (angefoch-
tener Entscheid E. 7). Die Beschwerde erweist sich folglich auch in diesem 
Punkt als unbegründet.
7.
Schliesslich bestreiten die Beschwerdeführenden, dass das Bauvorhaben 
eine genügende Anzahl Besucherparkplätze aufweist. 
7.1
Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die 
Zweckänderung von Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so 
ist dafür auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl 
von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu er-
richten (Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Bauverordnung stellt für die Bemessung 
des Parkplatzbedarfs von Motorfahrzeugen und Fahrrändern auf Erfah-
rungswerte und Durchschnittszahlen ab und definiert für Motorfahrzeuge 
Bandbreiten, innerhalb denen die Bauherrschaft die Anzahl festlegt, einer-
seits für die Wohnnutzung und andererseits für die übrige Nutzungen (Art. 17 
BauG i.V.m. Art. 50 ff. BauV). Für die Wohnnutzung ergibt sich die Band-
breite aus der Anzahl Wohnungen (Art. 51 Abs. 1 und 2 BauV). Von der 
Bandbreite kann nur abgewichen werden, wenn besondere Verhältnisse vor-
liegen (Art. 54 BauV). 
7.2
Gemäss den Beschwerdeführenden sind zwei Besucherparkplätze 
zu wenig. Es sei vorprogrammiert, dass Besucherinnen und Besucher ihre 
Fahrzeuge auf den Nachbargrundstücken oder am Strassenrand abstellen 
würden. Bereits heute seien die Parkplätze im Quartier sehr knapp (Be-
schwerde S. 15). – Die Bandbreite für die Wohnnutzung mit über vier Woh-
nungen beträgt 0,5 bis 2 Abstellplätze pro Wohnung (Art. 51 Abs. 2 BauV). 
Für die sechs Wohnungen sind 12 Parkplätze vorgesehen, 10 davon in der 
Einstellhalle und zwei im vorderen Bereich der Einstellhalle als Besucher-
parkplätze (vgl. Plan Grundrisse 1:100 vom 30.5.2023, Vorakten Gemeinde 
4B pag. 71; Nachweis Abstellplätze für Motorfahrzeuge vom 22.5.2023, Vor-


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akten Gemeinde 4B pag. 9). Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, ist 
somit das Maximum an Abstellplätzen für Motorfahrzeuge ausgeschöpft. Be-
sondere Verhältnisse, die nach Art. 54 BauV ein Überschreiten der Band-
breite rechtfertigen würden, sind weder ersichtlich noch dargetan. Zwei Be-
sucherparkplätze sind mit Blick auf die öffentlichen Parkplätze in der Umge-
bung und den guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr hinreichend und 
begründen keine besonderen Verhältnisse. Gegen allfälliges Falschparkie-
ren könnte polizeilich und gegebenenfalls zivilrechtlich vorgegangen werden 
(angefochtener Entscheid E. 9b). Der angefochtene Entscheid ist auch inso-
weit nicht zu beanstanden.
8.
8.1
Nach dem Gesagten erweisen sich die von den Beschwerdeführen-
den gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwände als offensichtlich unbe-
gründet. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbe-
setzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisa-
tion der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). 
Die Beschwerde ist abzuweisen. Für eine Rückweisung der Sache an die 
Vorinstanz zum Beizug der OLK und anschliessender Neubeurteilung be-
steht bei diesem Ergebnis kein Anlass (Beschwerde S. 15). 
8.2
Bei diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Beschwer-
deführenden unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu tragen und dem Be-
schwerdegegner zudem die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 
i.V.m. Art. 104 sowie Art. 106 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters 
des Beschwerdegegners vom 2. September 2025 gibt mit Ausnahme eines 
Rechnungsfehlers (3 % von Fr. 1'500.-- sind Fr. 45.--, nicht Fr. 45.50) zu kei-
nen Bemerkungen Anlass.


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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Der Antrag der Beschwerdeführenden auf Sistierung des Verfahrens wird 
abgewiesen.
2. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 5'000.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 3'000.-- wird den Beschwerdeführenden 
nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils zurückerstattet.
4. Die Beschwerdeführenden haben dem Beschwerdegegner die Parteikos-
ten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 1'670.15 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegner
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Spiez
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.