be_verwaltungsgericht · 100 2023 210 · 2025-05-27 · de
Rekurskommission der Universität Bern


100.2023.210U
STE/TST/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. Mai 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Tschumi
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Ipsach
Bauabteilung, Dorfstrasse 8, 2563 Ipsach
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung für Umnutzung von
Büroräumen zu einer Hauswartwohnung und Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des
Kantons Bern vom 6. Juli 2023; BVD 110/2023/12)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
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Prozessgeschichte:
A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der Parzelle Ipsach Gbbl.
Nr. 1________. Diese befindet sich im Perimeter der Überbauungsordnung
(ÜO) «Gewerbezone Herdi» vom 3. September 1976 (nachfolgend: ÜO
«Herdi») und ist mit zwei Hauptgebäuden (B.________strasse 1________
und 1a________) sowie zwei Nebengebäuden (B.________strasse
1b________
und
1c________)
überbaut.
Das
Hauptgebäude
B.________strasse 1________ wurde im Jahr 1996 als Wohn- und Gewer-
behaus bewilligt und beherbergt u.a. den Geschäftssitz der A.________ AG.
Zudem enthält es eine Wohnung, die von der Verwaltungsratspräsidentin
und einem weiteren Verwaltungsratsmitglied der A.________ AG genutzt
wird. Das Hauptgebäude B.________strasse 1a________ wurde gestützt
auf den Gesamtentscheid vom 7. September 2012 des damaligen stellver-
tretenden Regierungsstatthalters des Verwaltungskreises Biel/Bienne als
Tagesstätte für Demenzkranke sowie Bürogebäude bewilligt, mit der Auf-
lage, dass keine Wohnnutzung zugelassen ist.
Am 31. Januar 2022 ging bei der Einwohnergemeinde (EG) Ipsach eine an-
onyme Meldung ein, wonach im September 2021 an der B.________strasse
1a________ eine Wohnung zur Miete ausgeschrieben sei. Mit Wiederher-
stellungsverfügung vom 1. Juli 2022 ordnete die Gemeinde an, dass die als
Wohnung genutzten Räume im westlichen Teil des Obergeschosses (nach-
folgend: OG rechts) wieder der ursprünglich bewilligten Büronutzung zuzu-
führen und die dort sowie im östlichen Teil des Obergeschosses (nachfol-
gend: OG links) widerrechtlich eingebauten Küchen zu entfernen seien. Hier-
auf reichte die A.________ AG am 4. August 2022 ein nachträgliches Bau-
gesuch ein für die «Umnutzung Büroräume (OG rechts) in Abwartwohnung
mit Einbau einer kompletten Küchenkombination anstelle von Teeküche»
und den «Einbau einer Personalküche in die bestehenden Büroräume im OG
links». Am 16. November 2022 bewilligte die EG Ipsach den Einbau einer
Personalküche im OG links unter der Auflage, dass die Büroräume nicht zu
Wohnzwecken genutzt werden dürfen (Dispositiv-Ziff. 4.1). Hingegen ver-
weigerte sie mit Verfügung vom 22. Dezember 2022 die nachträgliche Be-

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willigung für das Vorhaben «Umnutzung der Büroräume OG rechts zu einer
Hauswartwohnung mit Einbau einer Küche anstelle der Teeküche» (Dispositiv-
Ziff. 4.1) und ordnete die folgenden Wiederherstellungsmassnahmen an
(Dispositiv-Ziff. 4.2.1):
«Die Grundeigentümerin wird aufgefordert, die widerrechtlich ausgeführte
und nicht zonenkonforme ‹Umnutzung der Büroräume im OG rechts zu
einer Hauswartwohnung mit Einbau einer Küche anstelle der Teeküche›
in der Liegenschaft B.________strasse 1a________, Parzelle-
Nr. 1________, innert 6 Monaten nach rechtskräftiger Verfügung rück-
gängig zu machen bzw. zu entfernen, das heisst:
Die als Wohnung genutzten Räumlichkeiten im OG rechts sind wieder
der bewilligten Büronutzung gemäss Gesamtbauentscheid vom 7. Sep-
tember 2012 zuzuführen. Die eingebaute Küche ist mit sämtlichen zu-
gehörigen Anschlüssen zu entfernen.»
B.
Gegen diese Verfügung reichte die A.________ AG am 26. Januar 2023 Be-
schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein.
Diese wies die Beschwerde mit Entscheid von 6. Juli 2023 ab, soweit sie
darauf eintrat.
C.
Dagegen hat die A.________ AG am 7. August 2023 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzu-
heben und das nachträgliche Baugesuch für die Umnutzung der Büroräume
im OG rechts zu einer Wohnung mit Einbau einer Küche anstelle der
Teeküche sei zu bewilligen; eventuell unter der Auflage, dass «die Wohnung
ausschliesslich von Betriebsinhaber und/oder Betriebsleiter genutzt werden
darf». Subeventuell sei der angefochtene Entscheid «bezüglich Einbau der
Küche und Dusche» aufzuheben und der Einbau der Küche sowie der Du-
sche sei zu bewilligen.
Die EG Ipsach beantragt mit Beschwerdeantwort vom 6. September 2023,
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die BVD

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schliesst mit Vernehmlassung vom 17. August 2023 auf Beschwerdeabwei-
sung.
Mit Eingabe vom 12. September 2024 hat die EG Ipsach das Verwaltungs-
gericht in Kenntnis gesetzt, dass sie der A.________ AG ein vorsorgliches
Benützungsverbot in Aussicht gestellt habe, da sie Anfang September 2024
festgestellt habe, dass die Wohnung zur Neuvermietung ausgeschrieben
worden sei.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985
[BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Ver-
fahren teilgenommen, ist als Adressatin der Wiederherstellungsanordnun-
gen durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79
Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt
von E. 2 einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Zunächst ist umstritten, ob der Rückbau der ohne Bewilligung im WC- und
Putzraum des OG rechts erstellten Dusche Streitgegenstand ist.

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2.1
Der Entscheid in der Sache ist ebenso wie das Verfahren auf den
Streitgegenstand beschränkt. Dieser bezeichnet im Beschwerdeverfahren
den Umfang, in dem das Rechtsverhältnis umstritten ist, welches mit der an-
gefochtenen Verfügung bzw. dem angefochtenen Entscheid (Anfechtungs-
objekt) geregelt wird. Zur Bestimmung des Streitgegenstands ist von der an-
gefochtenen Verfügung bzw. vom angefochtenen Entscheid, dem sog. An-
fechtungsobjekt, auszugehen. Dieses gibt den Rahmen des Streitgegen-
stands vor, der sich im Verlauf des Verfahrens grundsätzlich nicht erweitern
kann (statt vieler BVR 2020 S. 59 E. 2.2, 2017 S. 514 E. 1.2; Michel Daum,
in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020,
Art. 20a N. 5).
2.2
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Entscheid
der BVD vom 6. Juli 2023, welcher inhaltlich an die Stelle der kommunalen
Wiederherstellungsverfügung vom 22. Dezember 2022 getreten ist (sog. De-
volutiveffekt; vgl. BVR 2018 S. 528 E. 3.3, 2010 S. 411 E. 1.4; Ruth Herzog,
in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020,
Art. 74 N. 26 i.V.m. Art. 72 N. 18, Art. 84 N. 19). Unter den Parteien ist un-
bestritten, dass die BVD diese Verfügung der Gemeinde mit ihrem Entscheid
bestätigt, d.h. keine zusätzlichen Wiederherstellungsmassnahmen angeord-
net hat (vgl. Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids). Streitig und zu
beurteilen ist dagegen, ob der Rückbau der Dusche im OG rechts Gegen-
stand der Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde war.
2.3
Die Vorinstanz hat diese Frage mit der Begründung bejaht, dass mit
dem Gesamtentscheid vom 7. September 2012 für den Neubau an der
B.________strasse 1a________ im WC- und Putzraum des OG rechts nur
ein Lavabo, ein WC und ein Putzschrank bewilligt worden seien. Die am
22. Dezember 2022 verfügten Wiederherstellungsmassnahmen seien daher
so zu verstehen, dass sowohl die anstelle der Teeküche eingebaute Küchen-
kombination als auch die Dusche und der entsprechende Anschluss zu ent-
fernen seien (angefochtener Entscheid E. 6e). Die Beschwerdeführerin
macht hingegen geltend, dass der Rückbau der Dusche in der Verfügung
vom 22. Dezember 2022 nicht ausdrücklich erwähnt und folglich auch nicht
angeordnet worden sei. Selbst wenn ihre Beschwerde vom Verwaltungsge-

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richt abgewiesen werden sollte, sei deshalb auf den Rückbau der Dusche zu
verzichten (Beschwerde S. 25 f.).
2.4
Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus
dem Dispositiv. Bleiben Zweifel über die Tragweite der im Dispositiv getrof-
fenen Regelung, muss deren massgebender Gehalt durch Auslegung ermit-
telt werden. Dabei ist insbesondere auf die Begründung der Verfügung
zurückzugreifen. Gestützt auf den Vertrauensgrundsatz ist weiter zu berück-
sichtigen, wie die Adressatinnen und Adressaten die Verfügung im Zeitpunkt
der Eröffnung in guten Treuen verstehen durften und mussten. Hinweise auf
das richtige Verständnis können sich auch aus den Verfahrensakten erge-
ben (BVR 2016 S. 237 E. 4.1 f.; VGE 2019/232 vom 20.4.2020 E. 3.2; BGE
115 II 415 E. 3a; BGer 8C_652/2016 vom 21.2.2017 E. 4.3; Markus Müller,
in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020,
Art. 49 N. 8; Michel Daum, a.a.O., Art. 52 N. 10).
2.5
Wie dargelegt (vorne Bst. A), hat die Gemeinde in Ziff. 4.2 des Dis-
positivs der Wiederherstellungsverfügung vom 22. Dezember 2022 von der
Beschwerdeführerin verlangt, dass «die widerrechtlich ausgeführte und nicht
zonenkonforme ‹Umnutzung der Büroräume im OG rechts zu einer Haus-
wartwohnung mit Einbau einer Küche anstelle der Teeküche› […] rückgängig
zu machen bzw. zu entfernen» sei. Damit verlangt die Gemeinde, die wider-
rechtliche Wohnnutzung sei rückgängig zu machen. Sie verwendet aber die
Umschreibung des Bauvorhabens gemäss dem nachträglichen Baugesuch,
in dem die Dusche kein Thema war, und ordnet (nur) die Entfernung der
Küche an. Die fragliche Dusche bzw. deren Rückbau wird hingegen weder
in Ziff. 4.2 des Dispositivs noch an anderer Stelle in der Wiederherstellungs-
verfügung erwähnt. Aus den Akten ergibt sich ebenfalls kein Hinweis, dass
die Dusche im Wiederherstellungsverfahren von der Gemeinde thematisiert
worden wäre. Die Beschwerdeführerin hatte somit keinen ersichtlichen
Grund zur Annahme, dass mit der Verfügung vom 22. Dezember 2022 auch
der Rückbau der Dusche angeordnet worden wäre. Folglich musste sie die
Verfügung auch nicht in diesem Sinn verstehen. Entgegen der Vorinstanz
ändert daran nichts, dass (auch) die fragliche Dusche nicht Teil des im Jahr
2012 bewilligten Vorhabens war.

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2.6
Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Gemeinde in ihrer Ver-
fügung vom 22. Dezember 2022 den Rückbau der Dusche im OG rechts
nicht angeordnet hat. Sie konnte deshalb auch nicht Gegenstand des vor-
instanzlichen Verfahrens sein. Mithin bilden die Dusche bzw. allfällige sie
betreffende Wiederherstellungsmassnahmen auch nicht Teil des hier zu be-
urteilenden Streitgegenstands (vorne E. 2.1). Entgegen der Beschwerdefüh-
rerin kann daraus aber nicht geschlossen werden, dass die Gemeinde defi-
nitiv auf den Rückbau der Dusche verzichtet hat. Vielmehr war die Dusche
nach dem Ausgeführten bislang kein Thema. Soweit die Beschwerdeführerin
verlangt, diese sei «mit dem nachträglichen Baugesuch zu bewilligen» (Be-
schwerde S. 27), ist auf die Beschwerde folglich nicht einzutreten.
3.
Die Beschwerdeführerin verlangt, dass ihr nachträgliches Baugesuch für die
Umnutzung der Büroräume im OG rechts zu einer «Abwartwohnung» mit
Einbau einer Küche anstelle der Teeküche zu bewilligen sei (vgl. vorne
Bst. A und C).
3.1
Nach den Überbauungsvorschriften (nachfolgend: ÜV) sind in der ÜO
«Herdi» die folgenden Nutzungen zulässig:
Art. 4
Im Wirkungsbereich des Überbauungsplans sind Gewerbe- und Büro-
bauten zugelassen, welche den nachfolgenden Vorschriften entspre-
chen. Sie dürfen insbesondere keine übermässigen Emissionen verur-
sachen (Art. 9). Wohnbauten für das betriebsnotwendig an den Standort
gebundene Personal, Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind zugelas-
sen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch tragbare
Verhältnisse gesorgt ist. Die maximal überbaubare Fläche darf 60 %
nicht übersteigen (Überbauungsziffer nach Art. 96 BauV).
3.2
Unbestritten ist, dass es sich bei einer «Abwartwohnung» um eine
Personalwohnung im Sinn von Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV handelt, die nur
zulässig ist, sofern sie betriebsnotwendig an den Standort gebundenen Per-
sonen dient. Streitig ist jedoch, ob im vorliegenden Fall eine Hauswartin oder
ein Hauswart als betriebsnotwendig standortgebundenes Personal im Sinn
dieser Bestimmung gelten kann. Rechtsprechungsgemäss setzt dies voraus,
dass objektive Gründe für die ständige Anwesenheit dieser Personen auf

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dem Betriebsareal bestehen, die für den Betrieb von einer gewissen Bedeu-
tung sind. Der blosse Wunsch, in unmittelbarer Nähe des Betriebs über
Wohnraum zu verfügen, genügt dagegen nicht. Denn soll die einschrän-
kende Voraussetzung nicht jeglichen Sinns entleert werden, muss es sich
um Gründe handeln, die nicht praktisch in jedem beliebigen anderen Fall
auch erfüllt wären (BVR 2019 S. 15 E. 3.3 mit Bemerkungen von Peter Lud-
wig; VGE 2010/110 vom 14.12.2010 E. 5.6; vgl. auch Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 72-74 N. 32
Bst. b; Anita Horisberger Jecklin, Wohnen in Arbeitszonen, in KPG-Bulletin
2012 S. 68 ff., 77). In Bezug auf die Frage, von welchem Gewicht diese ob-
jektiven Gründe für den Betrieb sein müssen, ist sowohl eine strenge als
auch eine grosszügigere Praxis denkbar (BVR 2019 S. 15 E. 4.2;
VGE 2010/110 vom 14.12.2010 E. 5.7).
3.3
Die Gemeinde ist in ihrer Verfügung vom 22. Dezember 2022
(Ziff. 3.1) zum Schluss gelangt, dass die Beschwerdeführerin den Nachweis
für die Betriebsnotwendigkeit einer Personal- bzw. Hauswartwohnung im OG
rechts nicht habe erbringen können. Sie betreibe an der B.________strasse
1a________ eine Tagesstätte für Betagte und sei im Internet als private Spi-
tex «C.________» geführt. Weder die Art dieses Gewerbes noch die von ihr
erwähnte Überwachung der Haustechnik oder Schneeräumungen stellten
Gründe dar, welche die ständige Präsenz von Personal vor Ort notwendig
machten, zumal das Gebäude mit einer modernen Wärmepumpe beheizt
werde und es in der Regel möglich sei, die Haustechnik «digital» bzw. aus
der Ferne zu überwachen. Zwar könne eine Wohnung für Hauswartungsper-
sonal standortgebunden sein, wenn z.B. technische Einrichtungen (wie Hei-
zung, Lüftung, Kühlung usw.) oder durchgehend laufende Arbeitsprozesse
stetig zu überwachen seien. Anderes gelte aber, wenn – wie hier – bloss
übliche Reinigungs-, Wartungs- und Kontrollaufgaben eines kleineren Ge-
werbebetriebs auszuführen seien. Die gewöhnliche Hauswartung könne ge-
nauso gut wie die anderen im Betrieb anfallenden Arbeiten von auswärts
Wohnenden erledigt werden. Würden solch allgemeine Gründe genügen,
verlöre die einschränkende Voraussetzung der Standortgebundenheit jegli-
che Bedeutung und wäre eine Wohnung für Hauswartungspersonal bzw.
eine «Präsenzwohnung» zur allgemeinen Prävention für jegliches Personal

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stets möglich. Eine derart weitgehende Zulassung der Wohnnutzung in der
ÜO «Herdi» sei durch Art. 4 ÜV nicht gedeckt.
3.4
Die Vorinstanz hat diese Beurteilung gestützt (angefochtener Ent-
scheid E. 5d): Eine Personalwohnung sei weder für die Betreuung der Gäste
in der Tagesstätte noch aufgrund des Spitex-Betriebs gerechtfertigt. Die Be-
treuung der Tagesgäste erfolge von Montag bis Freitag zwischen 9 und
17 Uhr. Die Umgebungsarbeiten wie Schneeräumung, Entfernung von Glatt-
eis und Laub könnten deshalb vor dem Eintreffen oder Verlassen der Tages-
gäste vorgenommen werden. Während der Öffnungszeiten könnten zudem
die Mitarbeitenden der Tagesstätte bei einem Ausfall von technischen Anla-
gen einen externen Reparaturservice aufbieten. Ausserhalb der Öffnungs-
zeiten – namentlich abends, frühmorgens oder an den Wochenenden –
könne diese Aufgabe von den Mitarbeitenden des Spitex-Betriebs übernom-
men werden. Aus objektiver Sicht sei für die Überwachung der Haustechnik
somit keine Wohnung im Gebäude erforderlich, zumal ein Ausfall der Haus-
technik selbst mit standortgebundenem Personal nicht gänzlich ausge-
schlossen werden könne (z.B. bei einem grossflächigen Stromausfall, lan-
desweiten Störungen des Telefonnetzes etc.).
3.5
Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die Vorinstanz lasse
ausser Acht, dass in der Tagesstätte besonders schutzbedürftige Personen
betreut würden. Für deren körperliche und psychische Gesundheit sei es be-
sonders wichtig, dass ein reibungsloser Betrieb gewährleistet werden könne.
Beim Ausfall der Heizung sei es beispielsweise nicht möglich, für die Betreu-
ung der demenzkranken Gäste an einen anderen Ort auszuweichen. Von
den Mitarbeiterinnen der Tagesstätte und Spitex könne zudem nicht erwartet
werden, dass sie jeweils vor Beginn ihrer Arbeitszeit in die Liegenschaft der
Tagesstätte bzw. der Spitex kämen, um allfällig notwendige Umgebungsar-
beiten und/oder die Kontrolle der Haustechnik durchzuführen. Damit das
hohe Rechtsgut der körperlichen und geistigen Gesundheit der demenzkran-
ken Gäste in der Tagesstätte bestmöglich geschützt werden könne, sei die
Beschwerdeführerin deshalb entgegen der Vorinstanz auf vor Ort anwesen-
des Hauswartungspersonal angewiesen (Beschwerde S. 22-24).
3.6
Mit diesen Einwänden vermag die Beschwerdeführerin die Beurtei-
lung der Vorinstanzen nicht in Frage zu stellen: Wie diese zutreffend erwo-

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gen haben, fallen die von der Beschwerdeführerin genannten Aufgaben
(Kontrolle der Haustechnik, Umgebungsarbeiten) praktisch bei jedem Be-
trieb in der Gewerbezone an. Allein daraus lässt sich nicht ableiten, dass die
ständige Anwesenheit von Personal betriebsnotwendig ist. Anders als die
Beschwerdeführerin meint, kann den Mitarbeitenden zudem durchaus zuge-
mutet werden, sich morgens vor dem Eintreffen der Gäste rechtzeitig in der
Tagesstätte einzufinden, da diese erst um 9.00 Uhr öffnet. Alternativ besteht
auch die Möglichkeit, notwendige Arbeiten durch Auswärtige ausführen zu
lassen. Entgegen der Beschwerdeführerin leuchtet daher nicht ein, weshalb
die Rücksichtnahme auf demenzkranke Personen eine ständige Anwesen-
heit einer Hauswartin oder eines Hauswarts auf dem Betriebsareal erfordern
sollte.
3.7
Somit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Betriebsnot-
wendigkeit einer Wohnung für eine Hauswartin oder einen Hauswart verneint
und die Verweigerung der Bewilligung für das entsprechende Baugesuch
bestätigt hat.
4.
Im Eventualbegehren beantragt die Beschwerdeführerin, die nachträgliche
Baubewilligung für die Umnutzung der Büroräume zu einer Wohnung sei ihr
unter der Auflage zu erteilen, dass die Wohnung nur von der Betriebsinha-
berin bzw. vom Betriebsinhaber und/oder von der Betriebsleiterin bzw. vom
Betriebsleiter genutzt werden darf.
4.1
Die Vorinstanz hat dieses Begehren mit der Begründung abgewie-
sen, dass gemäss Art. 4 ÜV Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und -lei-
terinnen bzw. Betriebsinhaber und -leiter gleich wie Personalwohnungen in
der ÜO «Herdi» nur zulässig seien, wenn sie betriebsnotwendig an den
Standort gebundenen Personen dienten (angefochtener Entscheid E. 5e-k).
Aus dem aktuell geltenden Wortlaut der Bestimmung (vgl. vorne E. 3.1) gehe
dies zwar nicht klar hervor. Allerdings habe die kantonale Baudirektion zur
Vorgängerbestimmung im Genehmigungsbeschluss der ÜO «Gewerbezone
Herdi» vom 3. September 1976 festgehalten, dass Betriebsinhaberinnen und

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Seite 11
-leiterinnen bzw. Betriebsinhaber und -leiter ihre Wohnung ausserhalb der
Gewerbezone einzurichten hätten, es sei denn, sie übten dieselben Funkti-
onen aus wie das standortgebundene Personal. Auch wenn der heutige
Wortlaut aufgrund der Änderung der ÜO «Herdi» vom 28. Februar 1994 nicht
mehr mit der ursprünglichen Formulierung «Wohnbauten für das betriebs-
notwendig an den Standort gebundene Personal (einschliesslich Betriebsin-
haber und Betriebsleiter) sind zugelassen» übereinstimme, bestehe kein
Grund zur Annahme, dass das Erfordernis der Betriebsnotwendigkeit bei
Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und -leiterinnen bzw. Betriebsinhaber
und -leiter nicht mehr gelten sollte. Denn einerseits bestünden zur fraglichen
ÜO-Änderung keine Erläuterungen und andererseits habe sich auch die Ge-
meinde nicht dazu geäussert. Es lasse sich deshalb nicht mehr «rekonstru-
ieren», aus welchem Grund das Wort «einschliesslich» gestrichen und der
Ausdruck «Betriebsinhaber und Betriebsleiter» nicht mehr in Klammern auf-
geführt worden seien. Unter diesen Umständen sei Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1
ÜV auch heute noch so auszulegen, dass die Voraussetzung der Betriebs-
notwendigkeit für alle Wohnungen in der ÜO «Herdi» gelte, denn gemäss
Art. 1 ÜV bezwecke diese, eine Gewerbezone mit guten Arbeitsbedingungen
zu schaffen, und nicht, möglichst viele Wohnungen entstehen zu lassen. Bei
einer gegenteiligen Auslegung wären pro Betrieb bis zu drei Wohnungen
zulässig (eine für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Perso-
nal sowie je eine für die Betriebsinhaberschaft und die Betriebsleitung), was
mit dem Zweck der ÜO «Herdi» nicht vereinbar sei. Folglich könne die Um-
nutzung der Büroräume im OG rechts zu einer Wohnung für Betriebsinhabe-
rinnen und -leiterinnen bzw. Betriebsinhaber und -leiter nicht bewilligt wer-
den, weil die Gewerbenutzungen an der B.________strasse 1a________
keine betriebsnotwendige Wohnnutzung rechtfertigten. Im Übrigen stehe ei-
ner Bewilligung für eine solche Wohnung auch die rechtlich haltbare Praxis
der Gemeinde entgegen, pro Parzelle in der ÜO «Herdi» nur eine Wohnung
für Betriebsinhaberinnen und -leiterinnen bzw. Betriebsinhaber und -leiter
zuzulassen, da auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin bereits eine
Betriebsinhaberwohnung bestehe (B.________strasse 1________). Ferner
sei zu beachten, dass diese von der Betriebsleiterin der C.________ genutzt
werde, die zugleich Verwaltungsratspräsidentin der Beschwerdeführerin sei,
weshalb eine zweite Betriebsinhaberwohnung faktisch der gleichen Person

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dienen würde. Auch aus diesem Grund sei eine weitere Betriebsinhaberwoh-
nung nicht gerechtfertigt.
4.2
Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Frage, dass in der ÜO «Herdi»
ursprünglich nur betriebsnotwendige Wohnungen zugelassen waren. Sie
macht aber geltend, dass die Gemeinde entgegen der Annahme der BVD
bei der Änderung von Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV bewusst eine neue Formu-
lierung gewählt und die Wohnnutzung durch Betriebsinhaberinnen und -lei-
terinnen bzw. Betriebsinhaber und -leiter ausdrücklich nicht mehr mit der
Voraussetzung der Betriebsnotwendigkeit in Verbindung habe bringen wol-
len. Eine andere Auslegung des «deutlich und bewusst veränderten Wort-
lauts» sei willkürlich und entbehre jeglicher Grundlage. Das gelte umso
mehr, als die Formulierung von der entsprechenden Vorschrift des Muster-
baureglements abweiche und dadurch zum Ausdruck bringe, dass die Be-
triebsinhaberinnen und -leiterinnen bzw. Betriebsinhaber und -leiter wie in
einem anderen vom Verwaltungsgericht beurteilten Fall (VGE 2010/461 vom
9.5.2011) hinsichtlich der Wohnnutzung privilegiert zu behandeln seien. In
diesem Sinn lasse sich dem Erläuterungsbericht vom 23. März 2022 zur Re-
vision der Ortsplanung ausdrücklich entnehmen, dass das westliche Teilge-
biet der ÜO «Herdi» zu einem grossen Teil Wohnnutzung aufweise. Zudem
habe die Gemeinde auch mehrere Betriebsleiter- bzw. Betriebsinhaberwoh-
nungen bewilligt, ohne dass die Voraussetzung der Betriebsnotwendigkeit
erfüllt gewesen wäre. Die Auslegung der Vorinstanz entspreche deshalb
nicht der Bewilligungspraxis der Gemeinde und führe zu einem rechtsunglei-
chen bzw. willkürlichen Ergebnis. Im Übrigen fänden sich in Art. 4 ÜV keine
Angaben zur Anzahl der pro Betrieb zulässigen Wohnungen und könne im
vorliegenden Fall entgegen der Vorinstanz nicht einfach pauschal gesagt
werden, dass nur eine Wohnung benötigt werde bzw. eine zweite Wohnung
faktisch der gleichen Person dienen würde, da in den Gebäuden an der
B.________strasse 1________ und 1a________ verschiedene Betriebe ih-
ren Sitz hätten. Abgesehen davon stehe es Betriebsinhaberinnen und -inha-
bern frei, eine Betriebsleitung einzustellen, sobald sie die Aufgaben nicht
mehr selber wahrnehmen könnten oder wollten. Die Bewilligung für eine
Wohnung einer Betriebsleitung könne gar nicht vom Betrieb einer bestimm-
ten Unternehmung abhängig gemacht werden, da diese jederzeit ändern
könne (Beschwerde S. 10, 12-18).

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Seite 13
4.3
Die Gemeinde räumt in ihrer Beschwerdeantwort (act. 5) vor Verwal-
tungsgericht ein, dass sie die von der Beschwerdeführerin erwähnten Bewil-
ligungen für Betriebsinhaberwohnungen in der ÜO «Herdi» nicht unter der
strengen Voraussetzung der Betriebsnotwendigkeit geprüft und vor über 25
Jahren zu Unrecht erteilt habe. Sie teile aber die Auffassung der BVD, dass
das Kriterium der betriebsnotwendigen Standortgebundenheit für alle Woh-
nungen in der ÜO «Herdi» gelte, insbesondere aufgrund der Zielsetzung der
Überbauungsordnung sowie aus Gründen der Rechtsgleichheit. Dement-
sprechend habe sie abgesehen von den erwähnten Betriebsinhaberwohnun-
gen seit langem keine solchen unrechtmässigen Bewilligungen mehr erteilt.
Im Gegenteil habe sie im Baubewilligungsverfahren der Beschwerdeführerin
im Jahr 2012 belegt, dass sie die strengen Voraussetzungen von Art. 4
Satz 3 Teilsatz 1 ÜV ernst nehme, indem sie damals ausdrücklich eine Auf-
lage verlangt habe, wonach keine Wohnnutzung zugelassen sei. Damit habe
sie schon vor elf Jahren zu erkennen gegeben, dass sie die in drei Einzelfäl-
len ausgeübte rechtswidrige Praxis aufgegeben habe. Die Beschwerdefüh-
rerin habe deshalb auch keinen Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung im
Unrecht, zumal sie bereits in den Genuss einer der drei zu Unrecht erteilten
Bewilligungen gekommen sei. Im westlichen Teilgebiet der ÜO «Herdi» habe
die Gemeinde zuletzt im Jahr 1987 auf vier Parzellen Wohnnutzungen be-
willigt, weil dort die Erschliessung für gewerbliche Zufahrten ungenügend ge-
wesen sei. Mit der Umzonung dieser vier Parzellen im Jahr 2022 in die WG3a
habe sie aber gezeigt, dass sie am Charakter der ÜO «Herdi» als Gewerbe-
bzw. Arbeitszone festhalten wolle. Auch daraus könne die Beschwerdefüh-
rerin nichts zu ihren Gunsten ableiten.
4.4
Streitig ist, wie Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV auszulegen ist. Da es sich
um eine kommunale Bauvorschrift handelt, ist bei der Auslegung zu beach-
ten, dass die Gemeinden im Bereich der kommunalen Bau- und Zonenord-
nung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Pla-
nung autonom sind (vgl. Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV;
BSG 101.1] und Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese Autonomie beschränkt sich
nicht auf den Bereich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde
zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch
bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb
vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eigene Bauvorschriften

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 14
verstanden haben will. Die Rechtsmittelinstanzen haben nur zu prüfen, ob
die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie
auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber
der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine
andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und
rechtlich vertretbar wäre (statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5 mit Hinweisen).
4.5
Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Das grammatikali-
sche Element kann für sich allein Grundlage der Auslegung sein, wenn sich
daraus zweifellos eine sachlich richtige Lösung ergibt. Ist aber der Gesetzes-
text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss
nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller
Auslegungselemente. Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungs-
geschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der
Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen zukommt (vgl. statt vieler BVR
2023 S. 25 E. 5.5, 2020 S. 476 E. 4.2). Für die Frage, ob die Auslegung einer
kommunalen Norm rechtlich haltbar ist, ist auch von Bedeutung, wie die Ge-
meinde die zur Diskussion stehende Gemeindevorschrift bisher in der Praxis
verstanden und gehandhabt hat (BVR 2010 S. 113 E. 4.4 mit Hinweisen).
4.5.1
Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist allein aufgrund des
Wortlauts von Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV («Wohnbauten für das betriebsnot-
wendig an den Standort gebundene Personal, Betriebsinhaber und Betriebs-
leiter sind zugelassen, …»; vgl. vorne E. 3.1) nicht klar, ob das Erfordernis
der Betriebsnotwendigkeit nur für Personalwohnungen oder auch für Woh-
nungen von Betriebsinhaberinnen und -leiterinnen bzw. Betriebsinhabern
und -leitern gilt. Dass die Wendung «betriebsnotwendig an den Standort ge-
bundene» sich zwischen den Wörtern «das» und «Personal» befindet,
könnte einerseits darauf hindeuten, dass sie sich nur auf Personalwohnun-
gen bezieht. Die Substantive «Personal» und «Betriebsleiter» bzw. «Be-
triebsinhaber» sind andererseits unmittelbar aneinandergereiht und werden
– anders als etwa in der in VGE 2010/461 vom 9. Mai 2011 diskutierten
Bestimmung («Wohnungen für das betriebsnotwendig an den Standort ge-
bundene Personal und die Betriebsinhaber sind zugelassen» [Hervorhebung
durch das Gericht]) – nicht durch einen bestimmten Artikel voneinander ab-
getrennt. Entgegen der Beschwerdeführerin schliesst der Wortlaut jedenfalls

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 15
nicht zweifellos aus, dass sich die Wendung «betriebsnotwendig an den
Standort gebundene» auf alle genannten Personengruppen beziehen
könnte. Wie in VGE 2010/461 kann aber letztlich offenbleiben, ob gestützt
auf den Wortlaut die betriebsnotwendige Anwesenheit auch für Wohnungen
von Betriebsinhaberinnen und -leiterinnen bzw. Betriebsinhabern und -leitern
vorausgesetzt ist (vgl. VGE 2010/461 vom 9.5.2011 E. 3.6).
4.5.2
Hinsichtlich der Entstehungsgeschichte wird von keiner Seite in
Frage gestellt, dass Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV in seiner ursprünglichen Fas-
sung die Betriebsnotwendigkeit als Voraussetzung für alle Wohnnutzungen
in der ÜO «Herdi» vorsah. Fraglich und streitig ist dagegen, ob dies mit dem
geltenden Wortlaut noch der Fall ist. Da sich die Gemeinde zu den Motiven
der Umformulierung im Jahr 1994 nicht klar geäussert hat und dazu auch
keine Materialien bestehen, ergibt auch die historische Auslegung – wie
schon die Vorinstanz festgehalten hat – letztlich kein klares Bild. Für die
strenge Auslegung der Gemeinde spricht allerdings der Umstand, dass im
Rahmen der Ortsplanungsrevision im Jahr 2022 ein Teilbereich der ÜO in
die gemischte Wohn- und Gewerbezone umgezont wurde mit der Begrün-
dung, die Zonenkonformität der dort vorhandenen Wohnnutzungen sei in der
ÜO nicht sichergestellt (vgl. Erläuterungsbericht vom 10.1.2022 zur Revision
der Ortsplanung S. 16, act. 5A). Zudem ist in der aktuell laufenden Revision
der ÜO «Herdi» vorgesehen, neue Wohnnutzungen ganz zu verbieten (vgl.
Art. 4 ÜV vom 25.1.2024 sowie dazugehörigen Erläuterungsbericht der EG
Ipsach, Sutz-Lattrigen und Bellmund vom 25.1.2024, S. 9, beides einsehbar
unter: , Rubriken «Aktuelles/Archiv», Mitteilung vom
30.1.2024 «Öffentliche Mitwirkungsauflage; Neufassung Überbauungsord-
nung Gewerbegebiet Herdi»). Auch dies deutet darauf hin, dass die Wohn-
nutzung in der ÜO «Herdi» seit jeher nur unter restriktiven Voraussetzungen
zulässig war.
4.5.3
Die Zielsetzung der ÜO «Herdi» besteht gemäss Art. 1 ÜV im We-
sentlichen darin, eine Gewerbezone mit guten Arbeitsbedingungen für die
Beschäftigten zu schaffen. Solche (reinen) Gewerbezonen bezwecken einer-
seits, den (potenziell störenden) Gewerbebetrieben eigens für sie bestimmte
Gebiete zuzuweisen, in denen sie sich möglichst ungehindert entfalten kön-
nen; andererseits sollen Konflikte zwischen der Wohn- und der Gewerbe-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 16
nutzung möglichst vorbeugend vermieden werden (vgl. Art. 3 Abs. 3 Bst. a
und b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Es liegt daher grundsätzlich im öf-
fentlichen Interesse, den Wohnanteil in Gewerbezonen wie der ÜO «Herdi»
möglichst gering zu halten. Die Kombination von Wohnen und Arbeiten ist
grundsätzlich (gemischten) Wohn- und Gewerbezonen vorbehalten (zum
Ganzen BGE 138 I 484 [BGer 1C_142/2012 vom 18.12.2012] nicht publ.
E. 4.3.2; BVR 2019 S. 15 E. 3.4 ff.; VGE 2020/230 vom 7.9.2021 E. 3.4;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 N. 32 Bst. b). Bei der ÜO «Herdi» handelt
es sich um eine reine Gewerbezone, während die Wohnnutzung in der EG
Ipsach ansonsten in allen kommunalen Regelbauzonen grundsätzlich zuläs-
sig ist (vgl. Art. 3-5 des Baureglements der EG Ipsach vom 13. Februar 2022
[genehmigt am 16.1.2023]). Soweit die Gemeinde und die BVD davon aus-
gehen, dass die Zielsetzung der ÜO «Herdi» und damit auch der Normzweck
von Art. 4 ÜV gegen die Zulassung von nicht betriebsnotwendigen Wohnun-
gen sprechen, ist ihnen daher zuzustimmen. Eine restriktive Zulassung der
Wohnnutzung lässt sich somit auch mit Blick auf die kommunale Zonenord-
nung rechtfertigen.
4.5.4
Sodann steht die kommunale Praxis einer solchen Auslegung nicht
entgegen: Die Gemeinde hat zwar eingeräumt, dass die drei in der ÜO
«Herdi» bereits vorhandenen Wohnungen für Betriebsinhaberinnen bzw.
-inhaber nicht betriebsnotwendig sind (vorne E. 4.3) und sie die entspre-
chenden Bewilligungen zu Unrecht erteilt hat. Sie hat diese Praxis aber un-
bestrittenermassen seit über 25 Jahren aufgegeben und in der Zwischenzeit
mehrfach – insbesondere auch gegenüber der Beschwerdeführerin – zum
Ausdruck gebracht, dass sie die Erstellung von nicht betriebsnotwendigem
Wohnraum in der ÜO «Herdi» generell, d.h. auch für Betriebsinhaberinnen
und Betriebsinhaber als unzulässig erachtet. Aus den unrechtmässig erteil-
ten Bewilligungen vermag die Beschwerdeführerin deshalb auch keinen An-
spruch auf Gleichbehandlung im Unrecht abzuleiten, zumal sie damals sel-
ber davon profitiert hat (vgl. allgemein zum Anspruch auf Gleichbehandlung
im Unrecht etwa BGE 146 I 105 E. 5.3.1; BVR 2023 S. 490 E. 6.2.5). Weitere
Abklärungen in diesem Zusammenhang, wie die Beschwerdeführerin sie for-
dert (Beschwerde S. 18), sind entbehrlich (vgl. zur sog. antizipierten Beweis-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 17
würdigung BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2017 S. 255 E. 5.1; Michel Daum,
a.a.O., Art. 18 N. 28).
4.5.5
Insgesamt kann unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente
nicht gesagt werden, dass die Gemeinde Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV in recht-
lich unhaltbarer Weise auslegt. Inwiefern aus dem kantonalen Musterbaure-
glement Gegenteiliges abgeleitet werden könnte, ist nicht ersichtlich
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 69 N. 4; vgl. auch zur [begrenzten] Bedeutung
des Musterbaureglements als Auslegungshilfe VGE 2020/230 vom 7.9.2021
E. 3.1, 2018/84 vom 6.12.2018 E. 2.4). Entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeführerin ist daher nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde auch
für eine Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiterwohnung eine ständige betriebs-
notwendige Anwesenheit vor Ort verlangt. Da die Betriebsnotwendigkeit für
eine Betriebsinhaber- oder Betriebsleiterwohnung im OG rechts nicht darge-
tan ist (vgl. vorne E. 3.3 ff.), hat sie folglich zu Recht keine solche bewilligt.
4.6
Hinzu kommt Folgendes: Wie erwähnt (vgl. vorne E. 4.1), bewilligt die
Gemeinde gestützt auf Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV in der ÜO «Herdi» nur
eine Wohnung pro Parzelle. Anders als die Beschwerdeführerin meint, ist
dies zulässig, obschon Art. 4 Satz 3 Teilsatz 1 ÜV keine ausdrückliche zah-
lenmässige Beschränkung enthält, zumal der Wortlaut dies auch nicht aus-
schliesst (vgl. BGer 1C_142/2012 vom 18.12.2012 E. 4.3.1 [betreffend eine
Begrenzung auf eine Wohnung pro Gebäude]; VGE 2010/461 vom 9.5.2011
E. 4 [betreffend eine Begrenzung auf eine Wohnung pro Betrieb]). Wie dar-
gelegt (vorne E. 4.5.3), liegt es im öffentlichen Interesse und entspricht es
auch dem Zweck der ÜO «Herdi», die Anzahl Wohnungen möglichst gering
zu halten. Folglich durfte die Vorinstanz die Bewilligung für eine Betriebsin-
haber- oder Betriebsleiterwohnung im OG rechts auch unter Verweis auf
diese kommunale Praxis verweigern. Dass sich die Art eines Betriebs sowie
dessen Inhaberschaft oder Leitung grundsätzlich jederzeit ändern können,
spricht entgegen der Beschwerdeführerin gerade für die Praxis der Ge-
meinde.
4.7
Schliesslich bestehen auch keine Hinweise, dass die Gemeinde der
Beschwerdeführerin eine weitere Betriebsinhaber- oder Betriebsleiterwoh-
nung auf ihrer Parzelle konkret in Aussicht gestellt hätte (vgl. auch Be-
schwerdeantwort S. 3 [oben]). Soweit die Beschwerdeführerin geltend

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 18
macht, dass ihr der Leiter der kommunalen Bauabteilung mit E-Mail vom
23. Juni 2014 ausdrücklich mitgeteilt habe, die Beschränkung der Anzahl
Wohnungen sei «pro Liegenschaft» und nicht «pro Parzelle» zu verstehen
(vgl. Beschwerde S. 17 f.), vermag sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzu-
leiten, da unter dem Begriff «Liegenschaft» nicht nur ein einzelnes Gebäude,
sondern auch ein (bebautes) Grundstück verstanden werden kann (vgl. Du-
den online, abrufbar unter: ). Die Auskunft der Gemeinde
war insofern nicht eindeutig und scheidet daher als mögliche Vertrauens-
grundlage aus. Die Beschwerdeführerin durfte unter diesen Umständen nicht
einfach das für sie günstige Verständnis des Begriffs wählen, sondern hätte
zumindest bei der Gemeinde rückfragen müssen. Im Übrigen stünden der
Berufung auf Vertrauensschutz überwiegende öffentliche Interessen entge-
gen (vgl. vorne E. 4.5.3). Somit ist die Beschwerde auch im Eventualstand-
punkt abzuweisen.
5.
Im Subeventualantrag ersucht die Beschwerdeführerin um die nachträgliche
Bewilligung der im OG rechts eingebauten Küchenkombination und Dusche
unter Ausschluss der Wohnnutzung.
5.1
Soweit die Beschwerdeführerin die Bewilligung für die Dusche ver-
langt, kann ihr schon deshalb nicht gefolgt werden, weil die Dusche nicht
Verfahrensgegenstand ist (vgl. vorne E. 2). Das Begehren um nachträgliche
Legalisierung der Küchenkombination hat die Vorinstanz abgelehnt. Zur Be-
gründung hat sie ausgeführt, dass im Erdgeschoss bereits eine Küche für
die Gäste der Tagesstätte und im OG links zusätzlich eine Personalküche
für die Mitarbeitenden bewilligt worden seien. Es bestehe daher kein zwin-
gender Bedarf für eine weitere vollständig ausgerüstete Küche im OG rechts.
Dass eine weitere Küche im Rahmen einer zonenkonformen Nutzung allen-
falls denkbar wäre, ändere daran nichts. Die Beschwerdeführerin lege nicht
dar, weshalb die Spitex oder die Tagesstätte auf eine solche angewiesen
seien, und dies sei auch nicht ersichtlich, zumal die umstrittene Küche bis
anhin ausschliesslich der Mieterschaft der Wohnung gedient habe und
gemäss der Beschwerdeführerin neu Bestandteil einer Personal- bzw. Be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 19
triebsinhaberwohnung sein soll. Die Büroräume im OG rechts seien problem-
los auch mit der bereits bewilligten Teeküche als Archiv- oder Lagerräume
oder auch als Büro- oder allenfalls Aufenthaltsräume für das Personal der
Tagesstätte oder der Spitex nutzbar. Hinzu komme, dass mit der Bewilligung
einer dritten, voll ausgerüsteten Küche im OG rechts die Gefahr bestünde,
dass die Räumlichkeiten ohne grossen Aufwand unbemerkt wieder in eine
Wohnung umgewandelt werden könnten, da eine Wohnnutzung von aussen
nicht ohne Weiteres erkennbar sei und Meldungen bei der Einwohnerkon-
trolle nicht automatisch an die Baupolizeibehörde weitergeleitet würden. Die
Entfernung der Küche könne deshalb unzulässige Wohnnutzungen verhin-
dern und einem hohen Kontrollaufwand der Baupolizeibehörde entgegenwir-
ken (angefochtener Entscheid E. 5m).
5.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe an der nachträgli-
chen Legalisierung der Küchenkombination ein berechtigtes Interesse, da
diese die Büroräumlichkeiten gegenüber der bewilligten Teeküche aufwerte
und die Vermietungsmöglichkeiten verbessere. Anders als die Vorinstanz
meine, sei dagegen die Erleichterung der Arbeit der Baupolizeibehörde kein
rechtmässiger Grund, um ein Bauvorhaben bzw. ein nachträgliches Bauge-
such abzuweisen. Sie – die Beschwerdeführerin – habe die Wohnnutzung
zu keinem Zeitpunkt verheimlicht bzw. den Kontrollaufwand der Baupolizei-
behörde erschwert, sondern die Wohnnutzung ganz im Gegenteil auf erste
Anfrage hin bestätigt. Im Übrigen sei die Mieterschaft bei der Gemeinde stets
korrekt gemeldet gewesen. Eine baupolizeiliche Kontrolle sei auch künftig
jederzeit problemlos und ohne grossen Aufwand durchführbar (Beschwerde
S. 24 f.).
5.3
Die ÜO «Herdi» ist wie erwähnt (vorne E. 3.1 und 4.5.3) in erster Linie
für Gewerbe- und Büronutzungen bestimmt. Da es sich bei der umstrittenen
Küchenkombination um eine typische Wohn- und nicht um Gewerbe- oder
Büroeinrichtung handelt, ist nicht ersichtlich, inwiefern diese für eine zonen-
konforme Nutzung erforderlich sein sollte. Da die Beschwerdeführerin zu-
dem auch vor Verwaltungsgericht nicht darlegt, für welche konkrete Nutzung
sie zwingend eine Küche benötigt, ist deren Zonenkonformität zu verneinen.
Gemäss der Rechtsprechung stellt der Einbau von Wohneinrichtungen in
Gewerberäumlichkeiten erfahrungsgemäss ein erhebliches Missbrauchspo-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 20
tenzial dar und ist deshalb grundsätzlich unzulässig (vgl. BGer 1C_673/2013
vom 7.3.2014 E. 6.4 betreffend die Entfernung von WC-, Dusch- und
Kücheneinrichtungen; VGE 2012/260 vom 26.4.2013 E. 4.2 betreffend Ent-
fernung eines Kochherds mit Backofen; zur analogen Situation in der Land-
wirtschaftszone vgl. auch BGer 1C_566/2019 vom 5.8.2020 E. 7.3). Das gilt
auch im vorliegenden Fall, zumal die Beschwerdeführerin die fraglichen
Räumlichkeiten bereits in der Vergangenheit ohne Bewilligung als Wohnung
genutzt hat. Die Vorinstanz hat somit die nachträgliche Bewilligung für die
Küche auch in Kombination mit einem Wohnnutzungsverbot zu Recht ver-
weigert.
6.
Die Beschwerdeführerin bestreitet schliesslich, dass die von der Gemeinde
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen rechtmässig sind.
6.1
Der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt massge-
bendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Bau- und Pla-
nungsrechts zu. Formell rechtswidrige Bauten und Nutzungen, die nicht
nachträglich legalisiert werden können, sind deshalb grundsätzlich zu besei-
tigen bzw. untersagen (statt vieler BGE 136 II 359 E. 6; Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 46 N. 8). Die Wiederherstellungsmassnahmen müssen im öffent-
lichen Interesse liegen und verhältnismässig sein und dürfen den Vertrau-
ensgrundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47
Abs. 6 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren
[Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; statt vieler BVR 2020 S. 380
E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Wenn die verantwortliche Person
in gutem Glauben angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt,
kann die Wiederherstellung unterbleiben, sofern der Beibehaltung des un-
rechtmässigen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen ent-
gegenstehen. Dasselbe gilt, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbe-
deutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt
(statt vieler BGE 132 II 21 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O.,
Art. 46 N. 9b). Nach Art. 46 Abs. 3 BauG kann die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechts-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 21
widrigkeit erkennbar war, nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche
Interessen es erfordern. Erkennbar ist ein rechtswidriger Zustand, wenn er
von der Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt wer-
den können und müssen (BVR 2020 S. 255 E. 3.1, 2006 S. 444 E. 5.1;
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. a). Der Ablauf der Frist darf aber
nicht leichthin angenommen werden, denn die Baupolizeibehörden sind nicht
gehalten, regelmässig nach allfälligen widerrechtlichen Bauten zu suchen
(BGer 1C_446/2017 vom 20.12.2017 5.2). Die Beweislast dafür, dass seit
der Erkennbarkeit mehr als fünf Jahre vergangen sind, liegt zudem bei der
Bauherrschaft (VGE 2017/11 vom 30.6.2017 E. 4.1 [bestätigt durch
BGer 1C_446/2017 vom 20.12.2017]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11a
mit Hinweis).
6.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Gemeinde habe kurz
nach Fertigstellung des Neubaus an der B.________strasse 1a________
vor mehr als zehn Jahren eine Bauabnahme durchgeführt. Da die Küche im
OG rechts damals bereits vorhanden gewesen sei, sei für die Baupolizei-
behörde eine mögliche Wohnnutzung bereits in diesem Zeitpunkt erkennbar
gewesen. Zwar verfüge sie über keine Unterlagen mehr, um die Durch-
führung der Bauabnahme nachzuweisen. Die Verwaltungsratspräsidentin
der Beschwerdeführerin habe aber persönlich daran teilgenommen und
könne deshalb mündlich bestätigen, dass eine Bauabnahme stattgefunden
habe. Da sie die Wohnnutzug nie verheimlicht oder beschönigt, sondern im
Gegenteil auf erste Aufforderung hin bestätigt und Fotomaterial geliefert
habe, seien ihre Aussagen glaubhaft. Dementsprechend sei offensichtlich,
dass die Beschwerdeführerin die Wohnnutzung in gutem Glauben ausgeübt
habe (Beschwerde S. 28 ff., 35 f.). – Diese Argumente überzeugen nicht:
Zunächst enthält die Baubewilligung für den Neubau vom 7. September
2012 ein ausdrückliches und unmissverständliches Wohnungsverbot. Inwie-
fern die Beschwerdeführerin bzw. ihre Verwaltungsratspräsidentin bezüglich
der unrechtmässigen Wohnnutzung trotzdem gutgläubig sein könnte, ist
schon deshalb nicht ersichtlich. Denn auf Vertrauensschutz kann sich nur
eine Bauherrschaft berufen, die bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt
annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BVR
2000 S. 268 E. 3b/aa, 1997 S. 452 E. 4; VGE 2022/340 vom 1.2.2022
E. 4.1). Dass die Gemeinde der Beschwerdeführerin die Zulässigkeit der um-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 22
strittenen Wohnnutzung jemals in Aussicht gestellt hätte, ist nicht dargetan,
ebenso wenig, dass die behauptete Bauabnahme tatsächlich stattgefunden
hat, zumal die Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen hat, dass solche
Schlussabnahmen vor Ort seit 2009 grundsätzlich nicht mehr durchgeführt
werden, sondern im Allgemeinen nur noch eine Selbstdeklarationspflicht be-
steht (angefochtener Entscheid E. 6c; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 45
N. 2a, Art. 46 N. 11 Bst. a; Bernische Systematische Information Gemeinden
[BSIG] Nr. 7/721.0/21.1, «Das neue System: Selbstdeklaration bei der Bau-
kontrolle»,
einsehbar
unter:
 ,
Rubriken
«BSIG/BSIG-Datenbank»; Vortrag des Regierungsrats vom 30.4.2008 zur
Änderung des BewD und des Dekrets über das Normalbaureglement, S. 16,
einsehbar unter: , Rubriken «Über uns/Rechtsamt/Rechtli-
che Grundlagen/Vorträge»). In diesem Sinn wurde im Gesamtentscheid vom
7. September 2012 lediglich vermerkt, dass die Beschwerdeführerin nach
Beendigung der Bauarbeiten das Formular SB2 («Selbstdeklaration Selbst-
kontrolle 2») bei der Gemeinde einzureichen habe. Überdies finden sich
auch in den Akten des damaligen Baubewilligungsverfahrens keinerlei Hin-
weise für eine Bauabnahme. Insgesamt sprechen damit gewichtige Indizien
gegen die angeblich durchgeführte Bauabnahme. Eine mündliche (Par-
tei-)Aussage der Verwaltungsratspräsidentin der Beschwerdeführerin oder
des damaligen Architekten ist nicht geeignet, den fehlenden Nachweis zu
erbringen. Der Antrag um Durchführung eines Parteiverhörs bzw. um eine
Zeugeneinvernahme (Beschwerde S. 29 und 35 f.) wird deshalb abgewie-
sen. Bei dieser Sachlage kann auch der Vorinstanz keine unrichtige Fest-
stellung des Sachverhalts vorgeworfen werden.
6.3
Die Beschwerdeführerin beruft sich weiter auf ihre E-Mail vom
30. März 2014 an den Leiter der Bauverwaltung und macht geltend, gestützt
auf diese Mitteilung sei die Wohnnutzung für die Gemeinde zum Zeitpunkt
der Wiederherstellungsverfügung seit mindestens acht Jahren erkennbar ge-
wesen (Beschwerde S. 30 f., 33).
6.3.1
Die fragliche E-Mail lautet wie folgt (Beschwerdebeilage 35):
«Guten Morgen
In unserer Tagesstätte betreuen wir momentan täglich zwischen 5 und
10 Menschen, welche an verschiedenen Einschränkungen, Erkrankun-
gen und Invaliditätsgraden leiden.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 23
Um die Betreuung und Pflege abzusichern, muss der Zugang zur Ta-
gesstätte gewährleistet sein, da wir kurzfristig nicht auf andere Räum-
lichkeiten ausweichen können. Wir benötigen den sicheren Raum täg-
lich und sind auf ein invalidentaugliches WC und eine invalidentaugliche
Duschanlage angewiesen.
Bei der Abnahme des Neubaus wurde mir klar gesagt, dass ein Abwart
in dem Gebäude wohnen kann (dies ist auch im Überbauungsplan so
vermerkt). Da wir auf die Funktion von Heizung, Wasser und Elektrizität
dringendst angewiesen sind, hat nun eine Mitarbeiterin der C.________
diese Aufgabe übernommen.
Unsere Nachbaren, D.________ und E.________, B.________strasse
2________ in … bezweifeln nun, dass dies rechtens ist.
Bitte um Rückmeldung, ob an diesem Vorgehen etwas zu bemängeln
ist oder nicht.
Für ihre Bemühungen danke ich ihnen bestens und verbleibe mit freund-
lichen Grüssen […]»
6.3.2
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, enthält diese
E-Mail keine eindeutigen Hinweise auf ohne Bewilligung eingebaute Einrich-
tungen oder eine Wohnnutzung (angefochtener Entscheid E. 6d). Vielmehr
hat die Beschwerdeführerin darin den Bauverwalter lediglich darüber infor-
miert, dass eine Mitarbeiterin der C.________ die Aufgaben einer Abwartin
im Bereich Heizung, Wasser und Elektrizität übernommen habe. Dass im OG
rechts eine Küche eingebaut wurde und die genannte Mitarbeiterin dort
wohnt, geht aus der E-Mail dagegen weder direkt noch indirekt hervor. Die
Gemeinde musste gestützt auf diese Anfrage folglich nicht davon ausgehen,
dass im OG rechts ohne Bewilligung eine Wohnnutzung stattfindet.
6.4
Die Beschwerdeführerin stützt sich weiter auf eine E-Mail vom
26. März 2014 (Beschwerdebeilage 36), mit der ihr ein Nachbar und ehema-
liger Gemeinderat privat mitgeteilt hatte, er bitte um eine Unterredung, da er
den begründeten Verdacht habe, dass eine Person regelmässig in der Ta-
gesstätte übernachte. Ihm und auch seiner Ehefrau, die kurz nach besagter
E-Mail ebenfalls Mitglied des Gemeinderats und für das Ressort Bau zustän-
dig gewesen sei, sei es deshalb bereits seit dem Jahr 2014 zumutbar gewe-
sen, bei der Gemeinde eine entsprechende Meldung zu «deponieren»; dies
gelte selbst dann, wenn zum Zeitpunkt der E-Mail beide nicht im Gemeinde-
rat tätig gewesen sein sollten (Beschwerde S. 32). – Wie bereits erwähnt
(E. 6.1), beginnt die Fünfjahresfrist von Art. 46 Abs. 3 BauG zu laufen, so-
bald der baurechtswidrige Zustand für die zuständige Behörde bei gebotener
Sorgfalt erkennbar war. Entgegen der Beschwerdeführerin wird diese Frist

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
Seite 24
nicht schon dann ausgelöst, wenn ein Mitglied des Gemeinderats im privaten
Umfeld bzw. ausserhalb seiner behördlichen Tätigkeit vom baurechtswidri-
gen Zustand erfährt. Denn wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, ist
keine Rechtsgrundlage ersichtlich, die Gemeinderatsmitglieder generell
dazu verpflichten würde, privates Wissen bei der Baupolizeibehörde anzu-
zeigen (angefochtener Entscheid E. 6c). Ist – wie im vorliegenden Fall –
keine freiwillige Anzeige erfolgt, kann das private Wissen folglich nicht der
Behörde zugerechnet werden. Es ist deshalb nicht erforderlich, bei der Ge-
meinde weitere Angaben zur Zusammensetzung des Gemeinderats in den
Jahren 2012 bis 2021 anzufordern; der entsprechende Beweisantrag (vgl.
Beschwerde S. 32 und 35) wird abgewiesen.
6.5
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin, dass der angeordnete
Rückbau der Küchenkombination unverhältnismässig sei, weil das öffentli-
che Interesse an der Einhaltung der Zonenordnung bzw. der Überbauungs-
vorschriften die Nachteile, die ihr entstünden, nicht zu rechtfertigen vermöge.
Der Rückbau verursache zum einen hohe Kosten, zum anderen sei eine
Küchenkombination für die Vermietung der Büroräumlichkeiten wichtig. Im
Übrigen könne die Baupolizeibehörde problemlos kontrollieren, ob eine un-
rechtmässige Wohnnutzung stattfinde, da der Ausbau der Räumlichkeiten
unterdessen ja bekannt sei. Das angeordnete Verbot der Wohnnutzung rei-
che deshalb als mildere Massnahme aus und es sei auf den angeordneten
Rückbau der Küchenkombination zu verzichten (Beschwerde S. 34 f.). –
Auch mit diesen Einwänden vermag die Beschwerdeführerin nicht durchzu-
dringen: Wie dargelegt (vorne E. 6.1), kann auf den Rückbau formell rechts-
widriger und nachträglich nicht bewilligungsfähiger Bauten nur in Ausnahme-
fällen verzichtet werden. Im vorliegenden Fall liegt keine solche Ausnahme
vor, da beim Einbau einer ganzen Küchenkombination anstelle einer
Teeküche nicht von einer nur geringfügigen Abweichung vom Erlaubten ge-
sprochen werden kann und sich die Beschwerdeführerin – wie bereits dar-
gelegt – auch nicht auf guten Glauben berufen kann. Vielmehr muss sie sich
qualifizierte Bösgläubigkeit vorhalten lassen, da sie die Küchenkombination
trotz des ausdrücklichen und unmissverständlichen Wohnungsverbots in der
Baubewilligung vom 7. September 2012 eingebaut hat. Unter diesen Um-
ständen fallen die entstehenden Rückbaukosten von vornherein kaum ins
Gewicht (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c mit zahlreichen Hinwei-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
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sen auf die Rechtsprechung). Abgesehen davon durfte die Vorinstanz auch
berücksichtigen, dass ein blosses Benützungsverbot zu einem unverhältnis-
mässigen Kontrollaufwand führen würde (VGE 2020/125 vom 10.11.2020
E. 5.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7b und 10 mit weiteren Hinweisen).
Entgegen der Beschwerdeführerin ist die Gemeinde nicht gehalten, regel-
mässig von sich aus nach allfälligen Baurechtswidrigkeiten zu suchen bzw.
die Einhaltung der Auflagen sämtlicher Baubewilligungen permanent zu
überwachen (vgl. vorne E. 6.1). Folglich liegt der Rückbau der Küchenkom-
bination im öffentlichen Interesse und erweist er sich als verhältnismässig.
6.6
Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die angeordneten Wieder-
herstellungsmassnahmen, einschliesslich des Rückbaus der Küchenkombi-
nation, rechtskonform und nicht zu beanstanden sind.
7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet und abzuweisen, so-
weit auf sie einzutreten ist (vorne E. 2.6). Bei diesem Ausgang des Verfah-
rens hat die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108
Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m.
Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdeführerin
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in der gleichen Höhe ent-
nommen.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.05.2025, Nr. 100.2023.210U,
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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.