be_verwaltungsgericht · 100 2006 22595 · 2016-06-21 · de

Baubewilligung für Chalet - Erschliessung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 23. Dezember 2005 - RA Nr. 110/2004/208) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2006.22595/22596U2
KEP/BAE/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 21. Juni 2016
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Barben
22595
Weggenossenschaft A.________
Genossenschaft mit Sitz in Schönried, …, handelnd durch ihre 
statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Saanen
vertreten durch die Baubewilligungsbehörde, 3792 Saanen


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 2
22596
Einwohnergemeinde Saanen
vertreten durch die Baubewilligungsbehörde, 3792 Saanen
Beschwerdeführerin
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Weggenossenschaft A.________
Genossenschaft mit Sitz in Schönried, …, handelnd durch ihre 
statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
betreffend Baubewilligung für Chalet; Erschliessung (Entscheid der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 23. Dezember 
2005; RA Nr. 110/2004/208)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 3
Sachverhalt:
A.
Am 26. Juli 2004 stellte C.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Saanen ein Gesuch für einen «Chaletneubau mit Garage» auf seiner Par-
zelle Saanen Gbbl. Nr. 1___ in Schönried (Sunnige Matte). Über das 
Grundstück verläuft eine Strasse, welche die Sonnenstrasse mit der Alten 
Strasse verbindet. Die Sonnenstrasse (Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 2___) 
steht im Eigentum der Weggenossenschaft A.________ (nachfolgend: 
Weggenossenschaft) und ist einzig über das Strassenstück auf der Par-
zelle Nr. 1___ mit dem Strassennetz verbunden. Die Alte Strasse (Parzelle 
Saanen Gbbl. Nr. 3___) gehört der EG Saanen. Aufgrund der vorge-
sehenen zwei Neubauten soll die bestehende Verbindungsstrasse teilweise 
aufgehoben werden und neu auf der Parzelle Nr. 1___ enden.
Nachdem die Gemeinde auf verschiedene formelle und materielle Mängel 
aufmerksam gemachte hatte, reichte C.________ am 18. Oktober 2004 ein 
überarbeitetes Baugesuch ein. Mit Bauentscheid vom 29. November 2004 
verweigerte die EG Saanen die Bewilligung ohne Bekanntmachung des 
Gesuchs.
B.
C.________ erhob am 29. Dezember 2004 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) mit dem Rechts-
begehren, der Bauabschlag sei aufzuheben und für das Vorhaben sei die 
Baubewilligung zu erteilen. Eventuell seien die Akten zu neuer Beurteilung 
im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen und die Bau-
bewilligung zu erteilen.
Mit Verfügung vom 16. Februar 2005 überwies die BVE die Akten der Ge-
meinde und trug ihr auf, das Baugesuch durch Veröffentlichung bekannt zu 
machen. C.________ reichte anschliessend neue Pläne ein und stellte ein 
Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des Strassenabstands. Während 
der öffentlichen Auflage des Baugesuchs erhoben die Weggenossenschaft 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 4
sowie zwei weitere Personen Einsprache gegen das Vorhaben. Die BVE 
gab den Einsprecherinnen mit Verfügung vom 18. November 2005 
Gelegenheit, sich am Beschwerdeverfahren als Partei zu beteiligen. Die 
Weggenossenschaft erklärte, sich am Verfahren als Beigeladene beteiligen 
zu wollen. Sie verzichtete aber unter Hinweis auf ihre Ausführungen in der 
Einsprache darauf, formelle Anträge zu stellen. Die beiden anderen Ein-
sprecherinnen zogen ihre gemeinsame Einsprache zurück.
Am 23. Dezember 2005 hiess die BVE die Beschwerde gut und hob den 
Bauentscheid der Gemeinde auf. Sie wies die Sache zur Weiterbehandlung 
des Baugesuchs an die Gemeinde zurück. Soweit weitergehend, wurde die 
Beschwerde abgewiesen (Ziff. 1 des Dispositivs). Die Verfahrenskosten 
auferlegte die BVE je hälftig der Weggenossenschaft und dem Kanton 
(Ziff. 2 des Dispositivs). Ferner verpflichtete sie die Weggenossenschaft 
und die EG Saanen zum Ersatz der Parteikosten von C.________ (Ziff. 3 
des Dispositivs).
C.
Am 20. Januar 2006 hat die Weggenossenschaft Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE sei 
aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventuell sei die 
Sache an die Vorinstanz, eventuell an die Gemeinde zur Neubeurteilung 
zurückzuweisen (Verfahren 22595). C.________ hat mit Beschwerde-
antwort vom 1. März 2006 beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten werden könne, und der Entscheid der BVE sei zu 
bestätigen. Eventuell seien Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Entscheids in 
entsprechender Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Verfah-
rens- und Parteikosten vollumfänglich der EG Saanen aufzuerlegen; soweit 
weitergehend, sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten 
werden könne, und Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids sei zu bestätigen. 
Die EG Saanen hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Die BVE hat mit 
Vernehmlassung vom 21. Februar 2006 beantragt, die Beschwerde sei 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 5
Mit Eingabe vom 26. Januar 2006 führt die EG Saanen ebenfalls Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde. Sie beantragt, der Entscheid der BVE sei auf-
zuheben und der Bauabschlag der Gemeinde sei zu bestätigen (Verfahren 
22596). C.________ hat mit Beschwerdeantwort vom 1. März 2006 das 
Rechtsbegehren gestellt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden könne, und der angefochtene Entscheid sei zu 
bestätigen. Die Weggenossenschaft hat auf eine Stellungnahme verzichtet. 
Die BVE schliesst mit Vernehmlassung vom 22. Februar 2006 auf Abwei-
sung des Rechtsmittels.
D.
Mit Verfügung vom 3. März 2006 hat die damalige Abteilungspräsidentin 
die beiden Verfahren vereinigt. Eine Delegation des Verwaltungsgerichts 
hat am 1. Juni 2006 unter Mitwirkung der Parteien eine Augenscheins- und 
Instruktionsverhandlung durchgeführt. Vom 13. November 2006 bis 31. Mai 
2007 sind die Verfahren sistiert worden.
Am 25. Februar 2008 hat das Verwaltungsgericht einen Teilentscheid ge-
fällt: Es hat festgestellt, dass die Strasse auf der Parzelle Saanen Gbbl. 
Nr. 1___ eine nicht öffentliche Privatstrasse darstellt, und beschlossen, die 
Sache zur Fortsetzung der Verfahren wiederum dem Instruktionsrichter zu 
übergeben. Das Gericht hat erwogen, das Vorhaben könne jedenfalls so 
lange nicht bewilligt werden, als die Erschliessung der Bauten an der 
Sonnenstrasse nicht gesichert sei. Es rechtfertige sich aber mit Blick auf 
den Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht, das Baugesuch deswegen 
(zur Zeit) abzuweisen, da es nicht in erster Linie dem Bauherrn anzulasten 
sei, dass die Erschliessung der Bauten an der Sonnenstrasse rechtlich 
nicht gesichert worden sei; es sei auch nicht seine Aufgabe, im Rahmen 
des Bauvorhabens für die Erschliessung dieser Gebäude zu sorgen 
(BVR 2008 S. 332 E. 6.7 f.).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 6
E.
Nach Anhörung der Verfahrensbeteiligten hat der damalige Instruktions-
richter mit Verfügung vom 5. Mai 2008 die Verfahren vorerst bis 31. De-
zember 2008 sistiert, um der EG Saanen Gelegenheit zu geben, die 
erforderlichen Schritte für die rechtliche Sicherstellung der Erschliessung 
der Liegenschaften an der Sonnenstrasse in die Wege zu leiten. Die Sistie-
rung ist vierteljährlich bzw. halbjährlich verlängert worden bis 30. April 
2014.
B.________ hat per 1. April 2011 die Parzelle Nr. 1___ durch Schenkung 
von C.________ erworben und ist an seiner Stelle in die Verfahren 
eingetreten.
Am 2. Oktober 2014 hat das Amt für Gemeinden und Raumordnung des 
Kantons Bern (AGR) die Überbauungsordnung mit Baugesuch «Erschlies-
sung Hugelimatt- und Sonnenstrasse» und die entsprechende Zonen-
planänderung genehmigt. Dieser Entscheid ist bei der Justiz-, Gemeinde- 
und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) angefochten worden.
Der Instruktionsrichter hat Stellungnahmen der Beteiligten zum Fortgang 
der Verfahren eingeholt und mit Verfügung vom 16. Februar 2015 die Ver-
fahren bis zum Beschwerdeentscheid der JGK eingestellt. Mit Entscheid 
vom 4. November 2015 hat die JGK die Beschwerden gegen den Geneh-
migungsentscheid des AGR abgewiesen. Dieser Entscheid ist unange-
fochten geblieben.
Mit Schlussbemerkungen vom 7. März 2016 hält die Weggenossenschaft 
A.________ an ihren Rechtsbegehren fest. Die EG Saanen hat sich nicht 
mehr vernehmen lassen. B.________ beantragt mit Schlussbemerkungen 
vom 19. Februar 2016, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden könne, und die Angelegenheit sei in Bestätigung des 
Entscheids der BVE vom 23. Dezember 2005 zur materiellen Prüfung 
(Weiterbehandlung) des Baugesuchs an die EG Saanen zurückzuweisen. 
Die BVE beantragt mit Eingabe vom 15. Januar 2016 die Abweisung der 
Beschwerden.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 7
Erwägungen:
1.
1.1
Mit Teilentscheid vom 25. Februar 2008 ist das Verwaltungsgericht 
auf 
die 
Beschwerden 
eingetreten 
(BVR 2008 
S. 332 
[VGE 22595/22596U1], nicht publ. E. 1). Die Sachurteilsvoraussetzungen 
sind weiterhin erfüllt.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Die Beschwerdeführerin im Verfahren 22595 bringt zunächst vor, das Bau-
vorhaben der Beschwerdegegnerin sei bereits aufgrund des Zweitwoh-
nungsverbots nicht bewilligungsfähig.
2.1
Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit 
uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» Art. 75b der Bundesverfassung (BV; 
SR 101) in Kraft getreten. Dessen Abs. 1 bestimmt, dass der Anteil von 
Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchs-
tens 20 % beschränkt ist. Die Bestimmung enthält (i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 2 BV) ein unmittelbares (vorsorgliches) Baubewilligungsverbot für 
Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht oder 
überschritten ist. Das Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 
BV 
seit 
seinem 
Inkrafttreten 
grundsätzlich 
direkt 
anwendbar 
ist 
(BGE 139 II 243 E. 9.1; BVR 2015 S. 15 E. 2), auch wenn das Baugesuch 
vor dem 11. März 2012 eingereicht worden ist (BGE 139 II 263 E. 6 f.; 
BVR 2015 S. 15 E. 3.1).
2.2
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 
(ZWG; SR 702) als Ausführungsgesetz zu Art. 75b BV ist am 1. Januar 
2016 in Kraft getreten, ebenso die Zweitwohnungsverordnung vom 4. De-
zember 2015 (ZWV; SR 702.1). Das Gesetz ist gemäss Art. 25 Abs. 1 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 8
ZWG anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten 
erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist. In 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % dürfen nach 
Art. 7 Abs. 1 ZWG neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie als 
Erstwohnung genutzt werden oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 
ZWG einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Bst. a), oder als touristisch be-
wirtschaftete Wohnung (Bst. b). Art. 27 ZWG erlaubt unter besonderen 
Umständen eine Bewilligung ohne solche Nutzungsbeschränkung, wenn 
gewisse Vorabklärungen vor dem 18. Dezember 2007 getroffen wurden, 
die Baubewilligung nicht vor dem 11. März 2012 erteilt werden konnte, weil 
der Eigentümer oder die Eigentümerin unverschuldet verhindert war, das 
Baugesuch rechtzeitig einzureichen, und die übrigen Bewilligungsvoraus-
setzungen erfüllt sind. Der 18. Dezember 2007 ist das Datum, an dem die 
Volksinitiative zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus mit den nötigen 
Unterschriften eingereicht wurde (BBl 2008 S. 1113).
2.3
Die EG Saanen gehört zu den Gemeinden, in denen der 20 %-An-
teil an Zweitwohnungen überschritten ist (Art. 11 Abs. 1 i.V.m. Anhang der 
ZWV, Gemeinde Nr. 843). Art. 36 Abs. 1 BauG, welcher bestimmt, dass 
Bauvorhaben nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs gelten-
den Recht zu beurteilen sind, steht unter dem Vorbehalt anderslautender 
bundesrechtlicher Regelungen, weshalb diese Bestimmung den zeitlichen 
Anwendungsbereich von Art. 75b BV und des ZWG nicht berührt 
(BVR 2015 S. 15 E. 3.2). Die beantragte Baubewilligung ist noch von keiner 
Instanz erteilt worden; die BVE hat den Bauabschlag aufgehoben und die 
Sache zur Weiterbehandlung des Baugesuchs an die Gemeinde zurück-
gewiesen. Auf solche Verfahren sind Art. 75b BV sowie das ZWG nach der 
Rechtsprechung im Grundsatz anwendbar. Ein Anwendungsfall von Art. 27 
ZWG liegt nicht vor. Dies muss entgegen der Auffassung der Beschwer-
deführenden aber nicht zwingend den Bauabschlag zur Folge haben; dem 
Zweitwohnungsverbot könnte auch mit einer Nutzungsbeschränkung ge-
mäss Art. 7 ZWG entsprochen werden. Die Beschwerdegegnerin hat sich 
zur vorgesehenen Nutzung des geplanten Chaletneubaus nicht ausdrück-
lich geäussert. Sie bestreitet indessen die Anwendbarkeit des Zweitwoh-
nungsverbots unter Hinweis auf den Vertrauensschutz und das Rechtsver-
zögerungsverbot.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 9
2.4
Nach der Rechtsprechung zu Art. 75b BV kann besonderen Situa-
tionen des Vertrauensschutzes im Einzelfall im Baubewilligungsverfahren 
Rechnung getragen werden (BGE 139 II 243 E. 11.7 mit Hinweis auf 
BGE 139 II 263). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist – vor-
behältlich zwingender öffentlicher Interessen – allgemein auf das alte, für 
die Bauherrschaft günstigere Recht abzustellen, wenn die Baubehörde den 
Entscheid unnötig verzögert oder eine Nachbarin oder ein Nachbar in que-
rulatorischer Weise Verfahrensverzögerungen herbeiführt, um so die An-
wendung strengeren Rechts zu erwirken (BGE 139 II 263 E. 8.2 mit Hin-
weisen). Denn es geht mit Blick auf den Grundsatz von Treu und Glauben 
bzw. das Rechtsmissbrauchsverbot nicht an, Private in diesen Fällen die 
Nachteile des neuen Rechts tragen zu lassen (BGE 112 Ib 39 E. 1c S. 44, 
110 Ib 332 E. 2c und 3a; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 295; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 24 N. 20). Ist die Verfahrensverzögerung 
auf das Verhalten der Behörde zurückzuführen, genügt es, wenn ihr diese 
aus objektiven Gründen anzulasten ist. Ist die Verzögerung hingegen auf 
das Verhalten der Gesuchstellerin bzw. des Gesuchstellers zurückzufüh-
ren, bleibt es dabei, dass das im Zeitpunkt der Gesuchsbeurteilung gel-
tende Recht anzuwenden ist (zum Ganzen BVR 2015 S. 15 E. 5.1 mit wei-
teren Hinweisen).
2.5
Die vorliegenden Verfahren betreffen ein Baugesuch, das in überar-
beiteter Form am 18. Oktober 2004 eingereicht worden ist. Damals war mit 
einer Beschränkung des Zweitwohnungsbaus nicht zu rechnen; die ent-
sprechende Initiative wurde erst am 18. Dezember 2007 eingereicht. Zu 
diesem Zeitpunkt waren die Verfahren bereits vor dem Verwaltungsgericht 
hängig. Bisher hat zwar keine Instanz die Baubewilligung erteilt oder in 
Aussicht gestellt. Wie die BVE im angefochtenen Entscheid und das Ver-
waltungsgericht im Teilentscheid vom 25. Februar 2008 festgehalten 
haben, stand dem Bauvorhaben aber bisher entgegen, dass die Gemeinde 
die Parzellen an der Sonnenstrasse nicht ordnungsgemäss erschlossen 
hatte. Im Teilentscheid vom 25. Februar 2008 hat das Verwaltungsgericht 
festgestellt, dass es sich bei der Strasse auf Parzelle Nr. 1___ um eine 
nicht öffentliche Privatstrasse handelt. Es hat festgehalten, der damalige 
Beschwerdegegner sei grundsätzlich befugt, diese zu beseitigen. Werde 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 10
das umstrittene Bauvorhaben aber bewilligt und ausgeführt, seien die Lie-
genschaften an der Sonnenstrasse nicht mehr hinreichend erschlossen; sie 
seien namentlich für die Feuerwehr und die Sanität nicht mehr gut erreich-
bar. Könne die Privatstrasse auf der Parzelle Nr. 1___ nicht befahren wer-
den, sei deshalb eine schwere direkte und unmittelbar drohende Gefahr im 
Sinn der polizeilichen Generalklausel gegeben. Das Vorhaben könne somit 
gestützt auf Art. 2 Abs. 1 BauG jedenfalls so lange nicht bewilligt werden, 
als die Erschliessung der Gebäude an der Sonnenstrasse nicht gesichert 
sei. Es rechtfertige sich aber mit Blick auf den Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit nicht, das Baugesuch deswegen (zur Zeit) abzuweisen, da es 
nicht in erster Linie dem Bauherrn anzulasten sei, dass die Erschliessung 
der Bauten an der Sonnenstrasse rechtlich nicht gesichert worden sei; es 
sei auch nicht seine Aufgabe, im Rahmen des Bauvorhabens für die Er-
schliessung dieser Gebäude zu sorgen (BVR 2008 S. 332 E. 5.5 und 
6.7 f.). Die Verfahren wurden nach dem Teilentscheid daher sistiert (vorne 
Bst. E).
2.6
Die Verfahren waren bereits zuvor vom 13. November 2006 bis 
31. Mai 2007 sistiert gewesen, um der Gemeinde im Hinblick auf eine ein-
vernehmliche Erledigung des Verfahrens Gelegenheit zu geben, eine alter-
native Erschliessung der Parzellen an der Sonnenstrasse zu prüfen. Die 
Gemeinde teilte dem Verwaltungsgericht am 25. Mai 2007 mit, eine alter-
native Erschliessung sei aufgrund des Widerstands der betroffenen Grund-
eigentümerinnen und Grundeigentümer in absehbarer Zeit nicht realistisch 
und werde nicht weiterverfolgt, da die Gemeinde die Erschliessung über die 
Parzelle Nr. 1___ als rechtmässig erachte (act. 28). Im Anschluss an den 
Teilentscheid vom 25. Februar 2008 wurde die Gemeinde aufgefordert, die 
rechtliche Sicherstellung der Erschliessung der Liegenschaften an der 
Sonnenstrasse in die Wege zu leiten. Die Gemeinde prüfte daraufhin eine 
Erschliessung über die Hugelimattstrasse und versuchte bis Mitte 2009, mit 
der betroffenen Grundeigentümerschaft eine einvernehmliche, «freihän-
dige» Lösung zu finden. Am 7. Juli 2009 beschloss der Gemeinderat, ein 
Planungsverfahren einzuleiten (act. 58). Nachdem der damalige Be-
schwerdegegner ein rechtsverzögerndes Verhalten der Gemeinde beklagt 
hatte, teilte diese auf richterliche Aufforderung hin mit, es werde mit dem 
Abschluss des Verfahrens im Jahr 2010 und mit der baulichen Umsetzung 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 11
im Frühling 2011 gerechnet (act. 62, 69). Nach Mitwirkungsverfahren und 
Vorprüfung durch das AGR wurde die ÜO überarbeitet, im April 2011 öf-
fentlich aufgelegt und am 23. August 2011 vom Gemeinderat beschlossen 
(act. 75, 77, 79, 81, 88, 91). Im Genehmigungsverfahren überarbeitete die 
Gemeinde auf Aufforderung des AGR den Überbauungsplan und legte ihn 
von August bis September 2013 nochmals öffentlich auf (act. 97, 99, 101, 
103). Das AGR genehmigte die ÜO am 2. Oktober 2014; die JGK bestä-
tigte den Genehmigungsentscheid am 4. November 2015 (act. 114, 125).
2.7
Das Baubewilligungsverfahren wurde also dadurch verzögert, dass 
die Gemeinde zunächst ihrer Pflicht zur Erschliessung der Parzellen an der 
Sonnenstrasse nachkommen musste. Das Planungsverfahren für die ÜO 
wurde erst 16 Monate nach dem Teilentscheid vom 25. Februar 2008 ein-
geleitet und dauerte danach bis zum rechtskräftigen Abschluss nahezu 
fünfeinhalb Jahre. Der schleppende Verlauf dieses Verfahrens ist zu einem 
guten Teil der Gemeinde anzulasten; zusätzlich ergaben sich Verzögerun-
gen im Genehmigungsverfahren, und auch die Weggenossenschaft hat zur 
Verlängerung des Verfahrens beigetragen, indem sie gegen die ÜO Ein-
sprache und Beschwerde erhoben hat. In dieser besonderen Konstellation 
ist aber letztlich nicht entscheidend, wer die lange Verfahrensdauer verur-
sacht hat. Wesentlich ist vielmehr, dass die Bauherrschaft auf dieses Ver-
fahren keinen Einfluss nehmen konnte und die Verzögerung deshalb auch 
nicht zu vertreten hat (vorne E. 2.4). Wäre die Gemeinde unmittelbar im 
Anschluss an das Baugesuch oder jedenfalls im Anschluss an den Teilent-
scheid des Verwaltungsgerichts vom 25. Februar 2008 ihrer Pflicht nach-
gekommen, die Erschliessung der Parzellen an der Sonnenstrasse zügig 
an die Hand zu nehmen, und wäre das Planungsverfahren nicht durch Ein-
sprachen und Beschwerden – unter anderem der Beschwerdeführerin im 
Verfahren 22595 – verlängert worden, hätte der Entscheid über das Bau-
gesuch ohne weiteres vor dem Inkrafttreten von Art. 75b BV am 11. März 
2012 erfolgen können. Unter diesen besonderen Umständen ist das für die 
Bauherrschaft günstigere alte Recht anzuwenden. Dies gilt auch in Bezug 
auf das ZWG, das Art. 75b BV ausführt. Das Zweitwohnungsverbot steht 
dem Vorhaben der Beschwerdegegnerin daher nicht entgegen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 12
3.
Die Beschwerdeführerin im Verfahren 22595 macht weiter geltend, die 
Baubewilligung dürfe erst erteilt werden, wenn die neue Erschliessungs-
strasse gebaut sei. Die Beschwerdegegnerin habe den Eigentümerinnen 
und Eigentümern von Parzellen an der Sonnenstrasse bis zu diesem Zeit-
punkt ein obligatorisches Wegrecht eingeräumt; die Ausgangslage habe 
sich damit seit dem Teilentscheid vom 25. Februar 2008 verändert.
3.1
Mit der rechtskräftigen Genehmigung der ÜO mit Baubewilligung 
«Erschliessung Hugelimatt- und Sonnenstrasse» ist die Erschliessung der 
Liegenschaften an der Sonnenstrasse rechtlich gesichert. Damit ist das 
Bewilligungshindernis weggefallen, das zur Sistierung des Verfahrens An-
lass gab. Das obligatorische Wegrecht, das die Beschwerdegegnerin den 
Eigentümerinnen und Eigentümern der Grundstücke an der Sonnenstrasse 
mit Vereinbarung vom 5. Juli 2013 (act. 112A) eingeräumt hat, ändert da-
ran nichts: Es ist im Grundbuch nicht eingetragen und ist befristet, bis die 
Sonnenstrasse durch die Hugelimattstrasse oder anderweitig öffentlich 
erschlossen, d.h. die Erschliessung genehmigt und realisiert ist.
3.2
Die Erschliessungsstrasse gemäss ÜO ist noch nicht erstellt wor-
den. Dies hindert den Fortgang des Verfahrens indessen nicht, da das 
Verwaltungsgericht über das Baugesuch noch nicht abschliessend befin-
den kann: Die BVE hat sich im angefochtenen Entscheid ausschliesslich 
zur rechtlichen Qualifikation der vom Bauvorhaben betroffenen Strasse 
geäussert, da auch die Gemeinde den Bauabschlag vorrangig damit be-
gründet hatte. Die BVE hat erwogen, die Gemeinde weise zwar darauf hin, 
dass das Baugesuch noch weitere Mängel aufweise. Es sei aber nicht Auf-
gabe der Beschwerdeinstanz, erstmalig darüber zu urteilen, zumal hier 
noch weitere Abklärungen nötig seien. Die Gemeinde hat im Verfahren vor 
der BVE ausgeführt, es fehlten insbesondere die verschiedenen Amts- und 
Fachberichte für die neben der Baubewilligung notwendigen weiteren Be-
willigungen (Gewässerschutzbewilligung, Bewilligung für die Schutzraum-
Befreiung, Brandschutzbewilligung etc.), weshalb ihr Entscheid keinen Ge-
samtentscheid darstelle (act. 3A pag. 26). Weiter hat die Gemeinde mehr-
fach auf ihre Ästhetikvorschriften verwiesen, deren Einhaltung ebenfalls 
nicht abschliessend geprüft worden ist. Es ist weder Aufgabe der BVE noch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 13
des Verwaltungsgerichts, die fehlenden Abklärungen zu treffen und als 
erste Instanz über das gesamte Bauvorhaben zu urteilen. Die BVE hat die 
Sache daher zu Recht zur Weiterbehandlung des Baugesuchs an die Ge-
meinde zurückgewiesen. Sollte sich ergeben, dass die Baubewilligung er-
teilt werden kann, wird die Gemeinde dafür zu sorgen haben, dass die 
Erschliessungsstrasse gemäss ÜO vor Baubeginn fertiggestellt wird. Die 
Beschwerden erweisen sich in der Hauptsache als unbegründet und sind 
abzuweisen.
4.
Die Beschwerdeführerinnen beanstanden ferner die Verlegung der Verfah-
rens- und Parteikosten im Verfahren vor der BVE.
4.1
Die BVE hat die Verfahrenskosten je hälftig der Weggenossenschaft 
und dem Kanton auferlegt. Ferner hat sie beide zum Ersatz der Partei-
kosten des damaligen Beschwerdeführers verpflichtet. Die Weggenossen-
schaft bringt vor, sie habe sich vor der BVE lediglich als Beigeladene am 
Verfahren beteiligen und damit kein Kostenrisiko eingehen wollen. Die 
Gemeinde macht demgegenüber geltend, sie sei im Verfahren nicht Partei 
gewesen, sondern nur wie eine Partei beteiligt, weshalb ihr keine Partei-
kosten des damaligen Beschwerdeführers hätten auferlegt werden sollen.
4.2
Gemäss Art. 108 VRPG werden die Verfahrenskosten der unter-
liegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer 
Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Abs. 1). Behörden im 
Sinn von Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG werden keine Verfahrenskosten aufer-
legt. Anderen Vorinstanzen oder beschwerdeführenden und unterliegenden 
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie in ihren Ver-
mögensinteressen betroffen sind (Abs. 2). Die unterliegende Partei hat der 
Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales 
Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Ge-
meinwesen als gerechtfertigt erscheint (Abs. 3). Beigeladene haben im 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 14
Verfahren Parteistellung (Art. 14 Abs. 2 VRPG). Wer als Beigeladene oder 
Beigeladener Parteirechte ausübt, wird gleichermassen kostenpflichtig wie 
eine Hauptpartei (BVR 2010 S. 433 [VGE 2009/152/153 vom 1.10.2009], 
nicht publ. E. 8.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen 
VRPG, 1997, Art. 14 N. 7, Art. 107 N. 2, Art. 108 N. 3). Das Verwaltungs-
gericht auferlegt sich in Bezug auf die Bestimmung und Verlegung von 
Verfahrens- und Parteikosten praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung 
und billigt den vorinstanzlichen Behörden in dieser Hinsicht einen grossen 
Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Es greift nur ein, wenn die Be-
hörde ihr Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat (BVR 2004 S. 133 E. 1.3; 
VGE 2011/109 vom 23.5.2012, E. 5.2, 2010/256 vom 14.12.2010, E. 2.3).
4.3
Im Teilentscheid vom 25. Februar 2008 hat sich das Verwaltungs-
gericht zur Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin im Verfah-
ren 22595 geäussert und zusammengefasst Folgendes erwogen: Die 
Weggenossenschaft hat im vorinstanzlichen Verfahren ausdrücklich darauf 
verzichtet, formelle Anträge zu stellen, allerdings gleichzeitig erklärt, sich 
am Verfahren als (Neben-)Partei beteiligen zu wollen (Akten BVE 
pag. 86 f.). Sie hat zudem auf ihre Ausführungen in der Einsprache verwie-
sen, mit der sie die Rückweisung der Sache und eventuell den Bauab-
schlag beantragt hatte. Weiter hat sie Schlussbemerkungen eingereicht 
und ihre bisherige Auffassung zur Sach- und Rechtslage ausdrücklich be-
kräftigt (Akten BVE pag. 87). Sie hat deshalb nicht auf die Ausübung von 
Parteirechten verzichtet. Das Verwaltungsgericht hat weiter erwogen, die 
BVE habe die Weggenossenschaft mit Recht als Haupt- und nicht als 
Nebenpartei am Verfahren beteiligt, da diese vom umstrittenen Bauvor-
haben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sei 
(BVR 2008 S. 332 [VGE 22595/22596U1], nicht publ. E. 1.2.1 f.). Die Betei-
ligung als Haupt- oder Nebenpartei am vorinstanzlichen Verfahren ist für 
die Frage der Kostenpflicht nicht entscheidend. Wesentlich ist vielmehr, 
dass die Weggenossenschaft im Verfahren vor der BVE Parteirechte aus-
geübt hat. Als unterliegende Partei hat ihr die BVE zu Recht Verfahrens- 
und Parteikosten auferlegt. Nach heutiger Praxis des Verwaltungsgerichts 
hätten ihr nicht nur die Hälfte, sondern die gesamten Verfahrenskosten 
auferlegt werden können, da die in demselben Verfahren ebenfalls unter-
liegende Gemeinde nach Art. 108 Abs. 2 VRPG von den Verfahrenskosten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 15
befreit ist (Praxisfestlegung der erweiterten Abteilungskonferenz vom 
24.3.2015). Dies steht indessen nicht zur Diskussion; die hälftige Kosten-
auflage an die Weggenossenschaft im Verfahren vor der BVE ist daher 
nicht zu beanstanden.
4.4
Die Gemeinde hat im Verfahren vor der BVE Anträge gestellt und 
sich so als Partei am Verfahren beteiligt. Sie wird damit nach Art. 108 
Abs. 3 VRPG für die Parteikosten des obsiegenden damaligen Beschwer-
deführers kostenpflichtig. Dies entspricht heute ständiger Praxis (Praxis-
festlegung der erweiterten Abteilungskonferenz vom 12.8.2013). Selbst 
wenn im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids zu dieser Frage keine 
konstante Praxis der BVE bestanden hätte, änderte dies nichts an der 
Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids. Angesichts des weiten 
Beurteilungsspielraums, welcher der Vorinstanz in diesem Punkt zukommt, 
ist die hälftige Kostenauflage an die Gemeinde nicht zu beanstanden.
5.
5.1
Bei vereinigten Verfahren sind die Kosten so zu verlegen, wie wenn 
die 
verschiedenen 
Eingaben 
getrennt 
behandelt 
worden 
wären 
(Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 17 N. 4 und Art. 106 N. 3). Bei der 
Bemessung der Verfahrenskosten ist zu berücksichtigen, dass sich der 
Bearbeitungsaufwand durch die gemeinsame Behandlung der Beschwer-
den verringert hat (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 17 N. 7, 
Art. 103 N. 4). Zu berücksichtigen ist aber auch der insgesamt erhebliche 
Aufwand, namentlich für die Augenscheins- und Instruktionsverhandlung 
vom 1. Juni 2006 (vorne Bst. D), den Teilentscheid vom 25. Februar 2008 
und die mehr als 40 prozessleitenden Verfügungen.
5.2
Der Weggenossenschaft kann nicht gefolgt werden, wenn sie 
geltend macht, ihr seien keine Kosten aufzuerlegen, weil mit dem Teil-
entscheid vom 25. Februar 2008 der Entscheid der BVE de facto aufge-
hoben worden sei. Für den Teilentscheid wurden keine Kosten ausge-
schieden; diese wurden vielmehr zur Hauptsache geschlagen. Mass-
gebend ist somit der Ausgang des Verfahrens. Die unterliegende Weg-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 16
genossenschaft hat daher die Kosten des Verfahrens 22595 zu tragen und 
der obsiegenden Beschwerdegegnerin bzw. bis März 2011 deren Rechts-
vorgänger die auf dieses Verfahren entfallenden Parteikosten zu ersetzen. 
Da ein grosser Teil des Aufwands nach der Vereinigung der Verfahren ent-
standen ist, sind die Verfahrens- und Parteikosten hälftig auf die beiden 
Verfahren zu verteilen.
5.3
Die Gemeinde ist nach Art. 108 Abs. 2 VRPG von der Tragung von 
Verfahrenskosten befreit; für das Verfahren 22596 sind daher keine Kosten 
zu erheben. Hingegen hat die Gemeinde als unterliegende Partei der ob-
siegenden Beschwerdegegnerin bzw. bis März 2011 deren Rechtsvorgän-
ger die auf das Verfahren 22596 entfallenden Parteikosten zu ersetzen.
5.4
Die Honorarnoten des Rechtsvertreters des ehemaligen Beschwer-
degegners belaufen sich für die Zeit von Januar 2006 bis Mai 2011 auf 
Fr. 12'910.-- zuzüglich Auslagen und MWSt. Davon entfällt jedoch nur ein 
nicht genau bestimmbarer Teil auf die vorliegenden Beschwerdeverfahren; 
jedenfalls der Aufwand ab März 2008 dürfte vor allem das Planungsverfah-
ren betreffen. Der Aufwand für die Beschwerdeverfahren bestand im 
Wesentlichen aus dem Verfassen von zwei Beschwerdeantworten und der 
Teilnahme am Augenschein im Jahr 2006 und beschränkte sich in den 
späteren 
Jahren 
auf 
einige 
kurze 
Eingaben. 
Nach 
den 
Bemessungskriterien von Art. 13 Abs. 4 i.V.m. Art. 4 Abs. 1 des Dekrets 
vom 6. November 1973 über die Anwaltsgebühren (DAG; GS 1973 S. 364; 
in 
Kraft 
bis 
31.12.2006) 
bzw. 
Art. 41 
Abs. 3 
des 
kantonalen 
Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11, in Kraft seit 
1.1.2007) erscheint für beide Verfahren zusammen ein Parteikostenersatz 
von pauschal Fr. 7'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) als angemessen. Die 
Kostennoten 
der 
Rechtsvertreter 
der 
Beschwerdegegnerin 
sind 
demgegenüber nicht zu beanstanden.
6.
6.1
Mit der Bestätigung des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids 
wird die Gemeinde verpflichtet, das Verfahren betreffend eine Baubewilli-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 17
gung weiterzuführen, die den Bau von Zweitwohnungen ermöglichen 
würde. Seit dem Inkrafttreten von Art. 75b BV sind Natur- und Heimat-
schutzverbände befugt, solche Bewilligungen gemäss Art. 12 Abs. 1 und 
Art. 12c Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und 
Heimatschutz (NHG; SR 451) anzufechten (BGE 139 II 271 E. 11). Ihnen 
ist daher das vorliegende Urteil durch Publikation im Amtsblatt zu eröffnen 
(Art. 12b Abs. 1 NHG; Art. 44 Abs. 5 Bst. b VRPG). Zu publizieren sind das 
Dispositiv und E. 6 als Erläuterung.
6.2
Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten 
an 
das 
Bundesgericht 
offen 
(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht 
[Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwi-
schenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 136 V 156 
[BGer 8C_699/2009 vom 22.4.2010], nicht publ. E. 1.2, 135 II 30 E. 1.3, 
133 V 477 E. 4.2), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn die zusätzli-
chen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerden werden abgewiesen.
2. a) Die Kosten des Verfahrens 22595, bestimmt auf eine Pauschal-
gebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
b) Für das Verfahren 22596 werden keine Verfahrenskosten erhoben.
3. a) Die Beschwerdeführerinnen haben der Beschwerdegegnerin für die 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten von 
Fr. 3'612.60 (inkl. Auslagen und MWSt) je zur Hälfte, ausmachend 
Fr. 1'806.30, zu ersetzen.
b) Die Beschwerdeführerinnen haben C.________ für die Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht dessen Parteikosten von Fr. 7'000.-- (inkl. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.06.2016, Nrn. 100.2006.22595/
22596U2, Seite 18
Auslagen und MWSt) je zur Hälfte, ausmachend Fr. 3'500.--, zu 
ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin im Verfahren 22595
- der Einwohnergemeinde Saanen
- der Beschwerdegegnerin
- C.________
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
- den nach NHG beschwerdeberechtigten Organisationen durch Ver-
öffentlichung im Amtsblatt des Kantons Bern (Dispositiv und Erwä-
gung 6)
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.