be_verwaltungsgericht · 100 2014 68 · 2014-08-25 · de

Baubewilligung für ein Wohnhaus mit 6 Wohnungen - Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs-, und Energiedirektion des Kantons Bern vom 14. Februar 2014 - RA Nr. 110/2013/9) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2014.68-73U
STE/GEU/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 25. August 2014
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Geiser Keller
100.2014.68
Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________
p.A. …
Beschwerdeführerin 1
100.2014.69-73
B.________-F.________
Beschwerdeführende 2-6
gegen
G.________ und H.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft 
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Lauterbrunnen
Baubewilligungsbehörde
betreffend Baubewilligung für ein Wohnhaus mit 6 Wohnungen; Art. 75b BV (Entscheid der 
Bau-, Verkehrs-, und Energiedirektion des Kantons Bern vom 14. Februar 2014; 
RA Nr. 110/2013/9)


Sachverhalt:
A.
Am 28. Juli 2011 reichten G.________ und H.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Lauterbrunnen ein Baugesuch für den Neubau eines Wohnhauses mit sechs 
Ferienwohnungen auf der in der Wohnzone W2 von Mürren gelegenen Parzelle 
Lauterbrunnen 
Gbbl. Nr. 1___ 
ein. 
Dagegen 
erhoben 
u.a. 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
A.________ 
sowie 
B.________-F.________ 
Einsprache. 
Mit 
Gesamtentscheid 
vom 
5. Dezember 
2012 
bewilligte 
das 
Regierungsstatthalteramt (RSA) Interlaken-Oberhasli das Vorhaben und wies die 
Einsprachen ab. 
B.
Dagegen erhoben die genannten Einsprecherinnen und Einsprecher am 3. Januar 2013 
gemeinsam Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
(BVE). Das Rechtsamt der BVE sistierte das Verfahren mit Blick auf die fragliche 
Anwendbarkeit des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Zweitwohnungsverbots (Art. 75b 
der Bundesverfassung [BV; SR 101]). Nachdem G.________ und H.________ schriftlich 
erklärt hatten, dass sie die geplanten Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen 
nutzen würden, teilte die BVE mit, dass sie diese Zusicherung als Projektänderung 
behandle, und nahm das Verfahren wieder auf. Mit Entscheid vom 14. Februar 2014 
bewilligte sie die Projektänderung vom 15. Mai 2013, ergänzte den Gesamtentscheid des 
RSA Interlaken-Oberhasli mit der Auflage, dass die geplanten Wohnungen nur als 
Erstwohnungen genutzt werden dürfen und erklärte die Beschwerde insoweit als 
gegenstandslos. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab. Weiter beauftragte die BVE das 
RSA Interlaken-Oberhasli, die Anmerkung «Erstwohnungen» beim Grundbuchamt zu 
veranlassen und den Vollzug des Eintrags zu kontrollieren. 
C.
Gegen diesen Entscheid haben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________ sowie 
B.________-F.________ am 12. bzw. 13. März 2014 Verwaltungsgerichtsbeschwerden 
erhoben. Sie stellen je die folgenden Anträge: 
«1.
Der Entscheid der Direktion vom 14. Februar 2014 sei aufzuheben, 
und die Baubewilligung sei zu verweigern;


2. eventuell: Der Entscheid der Direktion vom 14. Februar 2014 sei auf-
zuheben, und die Sache sei zur Sachverhaltsermittlung an die Vor-
instanz zurückzuweisen;
unter Kostenfolge für alle Instanzen zulasten der Beschwerdegegner.»
Am 
18. März 
2014 
hat 
der 
Abteilungspräsident 
die 
Verfahren 
vereinigt. 
Mit 
Beschwerdeantwort vom 5. Mai 2014 bzw. Vernehmlassung vom 14. April 2014 schliessen 
G.________ und H.________ sowie die BVE je auf Abweisung der Beschwerden. Die EG 
Lauterbrunnen hat keine Stellungnahme eingereicht. 
Erwägungen:
1. 
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden 
haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-
hebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des 
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht 
eingereichten Beschwerden ist einzutreten. 
1.2
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist nur noch umstritten, ob der angefochtene 
Entscheid mit dem Zweitwohnungsverbot in Art. 75b BV vereinbar ist. 
2.1
Das Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem 
Inkrafttreten anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung 
durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in 
Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in 
allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder 
überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone 
gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine 
Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 263 
E. 3, 139 II 243 E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste 
Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur 


Bauten, die erklärtermassen als Zweitwohnung genutzt werden sollen, sondern auch 
solche, die als Zweitwohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_666/2013 vom 
25.11.2013, E. 4, 1C_289/2013 vom 28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; 
zum Ganzen auch VGE 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [nicht rechtskräftig; zur Publ. 
bestimmt]). Erstwohnungen hingegen sind von Art. 75b BV nicht erfasst, so dass diese 
auch in Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen weiterhin bewilligt 
werden können (Art. 75b BV Umkehrschluss; Art. 4 Bst. a der Verordnung vom 22. August 
2012 
über 
Zeitwohnungen 
[Zweitwohnungsverordnung, 
SR 702]). 
Entsprechende 
Bewilligungen müssen aber mit einer Auflage versehen werden, welche die Bauherrschaft 
verpflichtet, die Wohnung als Erstwohnung zu nutzen. Zusätzlich bedarf es einer 
entsprechenden Anmerkung im Grundbuch (Art. 6 Zweitwohnungsverordnung; vgl. auch 
Merkblatt des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] für die Erteilung von 
Baubewilligungen, S. 1, einsehbar unter: , Rubriken «Themen/Raum-
ordnung und Raumplanung/Siedlung/Zweitwohnungen»).
2.2
Der Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens wird durch das Baugesuch 
bestimmt (vgl. Art. 11 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 
[Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Die Behörde hat das Projekt so zu beurteilen, 
wie es die Bauherrschaft zuletzt zur Bewilligung beantragt hat (Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 38-39 N. 14). Die Baubewilligung beinhal-
tet die Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine bau- und planungsrechtlichen 
Hindernisse entgegenstehen und das Vorhaben auch den übrigen im Baugesuchsverfahren 
zu prüfenden Vorschriften entspricht (Art. 2 Abs. 1 BauG; BVR 2007 S. 164 E. 4.3; Peter 
Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, S. 322 f.). Mit 
der Baubewilligung können Bedingungen und Auflagen verbunden werden. Sie kommen 
grundsätzlich nur in Betracht bei Bauvorhaben, die je nach ihrer näheren Gestaltung oder 
Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung sowohl 
gesetzeskonform als auch gesetzwidrig sein können, und sind in diesen Fällen das Mittel, 
um die gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 38-39 N. 15a Bst. c). Die Kontrolle hinsichtlich der Erfüllung der 
Auflagen nach Bauvollendung obliegt nicht der Baubewilligungs-, sondern der 
Baupolizeibehörde (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 45 N. 2). Diese ist verantwortlich für die 
Aufsicht über die Einhaltung der Bauvorschriften sowie der Bedingungen und Auflagen der 
Baubewilligung, für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und für die 
Ersatzvornahme (Art. 45 Abs. 2 und Art. 46 f. BauG). 
2.3
Gemäss dem vom RSA Interlaken-Oberhasli bewilligten Baugesuch waren 
ausdrücklich Ferienwohnungen, d.h. Zweitwohnungen vorgesehen. Mit ihrem Schreiben 
vom 15. Mai 2013 (Vorakten BVE, pag. 66) sicherte die Beschwerdegegnerschaft 
nachträglich zu, die projektierten Wohnungen nur als Erstwohnungen zu nutzen. Soweit die 
Beschwerdeführenden die Ernsthaftigkeit dieser Zusicherung bestreiten und damit der BVE 
insofern eine unzutreffende Sachverhaltsermittlung vorwerfen, kann ihnen nicht gefolgt 
werden. Zwar lautete der Betreff im Schreiben des Architekturbüros vom 25. November 


2013 (Vorakten BVE, pag. 163) weiterhin «Wohn- und Ferienhaus…». Inhaltlich ging es in 
diesem Schreiben aber bloss um die in der Scheune geplanten Veloabstellplätze und 
klarerweise nicht um eine (wiederum andere) Umschreibung der geplanten Wohnnutzung. 
Zudem hat die BVE den Verfahrensbeteiligten mitgeteilt, dass sie die Zusicherung der 
Bauherrschaft vom 15. Mai 2013 als Projektänderung behandeln werde (vgl. vorne Bst. B). 
Diese 
Mitteilung 
blieb 
seitens 
der 
Bauherrschaft 
unwidersprochen. 
Bei 
dieser 
Ausgangslage hatte die BVE keinen Anlass, «dem tatsächlichen Willen der Bauherrschaft» 
weiter auf den Grund zu gehen. Vielmehr durfte sie davon ausgehen, dass die 
Bauherrschaft sich mit der Zusicherung vom 15. Mai 2013 der neuen Rechtslage nach 
Inkrafttreten von Art. 75b BV unterzogen und ihr Projekt entsprechend angepasst hatte. 
Anders als die Beschwerdeführenden meinen, hat das ursprüngliche Baugesuch dadurch 
eine inhaltliche Änderung erfahren, auch wenn in den Plänen keine Anpassungen erfolgten. 
Zu beurteilen war danach der Bau von Erstwohnungen. 
2.4
Indem 
sich 
die 
Vorinstanz 
nicht 
ausdrücklich 
mit 
dem 
von 
den 
Be-
schwerdeführenden vorgebrachten Argument auseinandergesetzt hat, wonach der von der 
Bauherrschaft betreffend die Nutzungsbeschränkung geäusserte Wille bloss simuliert sei, 
hat sie deren Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 26 
Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1], Art. 21 ff. VRPG). Zum einen 
muss sich eine Behörde unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs nicht aus-
drücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und mit 
jedem Beweismittel auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf die für ihren Entscheid 
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Massgebend ist nach dem Gesagten der 
dokumentierte Inhalt eines Baugesuchs und nicht ein allenfalls abweichender «innerer 
Wille» der Bauherrschaft. Zum anderen geht aus der Begründung des angefochtenen 
Entscheids ohne weiteres hervor, dass die BVE den Einwand für unbegründet hält. Anders 
als die Beschwerdeführenden meinen, hat sie sich nicht auf deren stillschweigendes 
Einverständnis mit der Auflage und dem Grundbucheintrag bezogen, sondern auf dasjenige 
der 
Bauherrschaft 
(vgl. 
E. 
7 
des 
angefochtenen 
Entscheids). 
Es 
war 
den 
Beschwerdeführenden schliesslich auch ohne weiteres möglich, den vorinstanzlichen 
Entscheid sachgerecht anzufechten (vgl. zur Begründungspflicht als Teilgehalt des 
rechtlichen Gehörs BGE 138 I 232 E. 5.1; BVR 2013 S. 407 E. 3.2, 2012 S. 109 E. 2.3.3 mit 
Hinweisen; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5 ff.).
3.
3.1
Eine Projektänderung bewirkt, dass das geänderte Projekt an die Stelle des 
ursprünglichen Projekts tritt (BVR 2012 S. 463 E 2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d 
N. 13c). Die BVE hatte somit zu prüfen, ob das Bauvorhaben, wie es ihr seitens der 
Beschwerdegegnerschaft zuletzt unterbreitet worden war – nämlich zum Bau von 
Erstwohnungen – bewilligungsfähig war. 


3.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Baubewilligung hätte nicht bestätigt 
werden dürfen, weil eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots vorprogrammiert sei. Die 
ursprünglich als Ferienwohnungen geplanten Objekte könnten gar nicht unverändert als 
Erstwohnungen dienen. – Inwiefern eine Anpassung des Raumprogramms, der Ausstattung 
oder der Gestaltung des Bauvorhabens hätte erfolgen müssen, damit eine Nutzung der 
geplanten Wohnungen als Erstwohnungen erst möglich würde, ist nicht ersichtlich und 
begründen die Beschwerdeführenden auch nicht näher. Auch eine Wohnung mit wenig 
Nebenraum schliesst eine Nutzung als Erstwohnung nicht aus. Abgesehen davon zielt der 
Begriff der Erstwohnung weder auf die bauliche Struktur noch die Detailgestaltung des 
Bauprojekts, sondern allein auf die tatsächliche Nutzung. Soweit die Beschwerdeführenden 
schliesslich behaupten, die strittigen Wohnungen liessen sich nicht als Erstwohnungen 
vermieten oder verkaufen, liegt auch darin kein stichhaltiger Grund für eine 
Bewilligungsverweigerung, 
soweit 
eine 
bewilligungskonforme 
Verwendung 
nicht 
offensichtlich ausgeschlossen ist (vgl. BGer 1C_874/2013 vom 4.4.2014, E. 4.5 f.). Sollten 
die Wohnungen (vorübergehend) nicht vermietet oder verkauft werden können, hat die 
Bauherrschaft die damit verbundenen Risiken und Kosten zu tragen. Dass die 
Nutzungsbeschränkung auch in einem solchen Fall eingehalten wird, hat wie erwähnt die 
kommunale Baupolizeibehörde zu überwachen (vorne E. 2.2) und – sollte diese ihre 
Aufgaben vernachlässigen – das RSA Interlaken-Oberhasli (Art. 48 BauG; vgl. auch 
angefochtener Entscheid, Dispositiv Ziff. 2). 
4.
Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle folglich stand. Die Beschwerden 
erweisen sich nach dem Gesagten als offensichtlich unbegründet und sind abzuweisen. 
Solche Beschwerden entscheidet das Gericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des 
Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig. Sie 
haben 
die 
Verfahrenskosten 
zu 
tragen 
(Art. 108 
Abs. 1 
VRPG) 
und 
der 
Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 
Abs. 1 VRPG). Auch bei vereinigten Verfahren sind die Kosten so zu verlegen, wie wenn 
die verschiedenen Eingaben getrennt behandelt worden wären. Soweit die gemeinsame 
Erledigung einen geringeren Bearbeitungsaufwand zur Folge hat, kann diesem Umstand 
bei 
der 
Festsetzung 
der 
Verfahrenskosten 
Rechnung 
getragen 
werden 
(Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 17 N. 7, Art. 106 N. 3).


Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerden werden abgewiesen.
2. Die Kosten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführenden je zu 
Fr. 500.-- auferlegt.
3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten, 
bestimmt auf Fr. 3'607.20 (inkl. Auslagen und MWSt), je zu Fr. 601.20 zu ersetzen. 
4. Zu eröffnen:
-
den Beschwerdeführenden 1-6
-
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
-
der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen
-
dem Bundesamt für Raumentwicklung
und mitzuteilen:
-
dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; 
SR 173.110) geführt werden.