be_verwaltungsgericht · 100 2021 64 · 2021-01-27 · de

Baubewilligung; Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 27. Januar 2021; BVD 110/2020/99) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2021.64/66U
STE/TST/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 6. April 2022
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Tschumi
100.2021.64
1. A.________
2. B.________
3. C.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführende 1
100.2021.66
D.________
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer 2
gegen
1. E.________
2. F.________
beide vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerschaft 1
und


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 2
Einwohnergemeinde Saanen
Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen
Beschwerdegegnerin 2
sowie
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baubewilligung; Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstell-
halle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 
27. Januar 2021; BVD 110/2020/99)
Sachverhalt:
A.
E.________ und F.________ sind Eigentümer und Eigentümerin der 
Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 1________. Diese liegt in der Wohnzone … in 
K.______ und ist mit einem Wohnhaus (Chalet …) und einer unterirdischen 
Einstellhalle überbaut. Am 17. Mai 2019 stellten sie ein Baugesuch für den 
Neubau eines zweiten Wohnhauses (Chalet …) und eine Erweiterung der 
Einstellhalle. Mit Gesamtentscheid vom 26. Mai 2020 erteilte die 
Einwohnergemeinde (EG) Saanen die Baubewilligung unter Gewährung 
einer Ausnahme für das Unterschreiten des ordentlichen Waldabstands. 
Gleichzeitig wies sie die von A.________, B.________ und C.________ 
sowie D.________ gegen das Bauvorhaben erhobenen Einsprachen ab und 
beauftragte das Grundbuchamt Oberland, Dienstelle Frutigen, nach 
Rechtskraft 
der 
Baubewilligung 
auf 
der 
Bauparzelle 
die 
Nutzungsbeschränkung 
«Erstwohnung 
oder 
einer 
Erstwohnung 
gleichgestellte Wohnung» anzumerken.


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Seite 3
B.
Gegen 
diesen 
Entscheid 
reichten 
A.________, 
B.________ 
und 
C.________ einerseits sowie D.________ andererseits am 25. Juni 2020 je 
eine Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
(BVD) ein. Die BVD vereinigte die beiden Beschwerdeverfahren und wies die 
Beschwerden mit Entscheid vom 27. Januar 2021 ab, soweit sie darauf ein-
trat. Zudem ergänzte sie die Baubewilligung mit der Auflage, dass auf Stütz-
mauern mit einer Höhe von mehr als einem Meter Absturzsicherungen bzw. 
ab einer Höhe von 1,5 m Geländer mit einer Höhe von mindestens einem 
Meter anzubringen sind. 
C.
Dagegen haben A.________, B.________ und C.________ am 1. März 
2021 (Verfahren 100.2021.64) sowie D.________ am 25. Juni (richtig: 
Februar) 2021 (Postaufgabe: 26.2.2021; Verfahren 100.2021.66) je 
Beschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei auf-
zuheben und es sei dem Baugesuch der Bauabschlag zu erteilen.
E.________ und F.________ beantragen mit Beschwerdeantworten vom 
1. April 2021, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten 
sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlassungen vom 18. März 2021 auf 
Abweisung der Beschwerden. Die EG Saanen verweist mit Eingaben vom 
9. April 2021 auf ihren Bauentscheid, die Stellungnahmen im Verfahren vor 
der BVD sowie die Vorakten.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge-


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setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer 
am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 und Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 
[BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden in den Verfahren 
100.2021.64 und 100.2021.66 haben alle am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen; sie sind Eigentümer und Eigentümerin von Grundstücken, die 
direkt an die Bauparzelle angrenzen. Als Nachbarin und Nachbarn sind sie 
auch materiell beschwert und deshalb zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
befugt. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist daher – 
unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach – einzutreten.
1.2
Die Anträge auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids umfassen 
an sich auch das vorinstanzliche Nichteintreten. Aus den Eingaben der Be-
schwerdeführenden geht jedoch nicht hervor, weshalb die Vorinstanz im 
Nichteintretenspunkt Recht verletzt haben soll. Auf die Verwaltungsgerichts-
beschwerden ist daher insoweit mangels Begründung nicht einzutreten 
(Art. 32 Abs. 2 VRPG).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
1.4
Die Verfahren 100.2021.64 und 100.2021.66 betreffen den gleichen 
Gegenstand, weshalb es sich rechtfertigt, sie zu vereinigen (Art. 17 Abs. 1 
VRPG).
2.
Die Beschwerdeführenden machen in beiden Verfahren geltend, die Vor-
schriften des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) seien nicht eingehalten.
2.1
In der EG Saanen beträgt der Zweitwohnungsanteil weit mehr als 
20 % 
(vgl. 
Wohnungsinventare 
der 
Gemeinden, 
einsehbar 
unter: 


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Seite 5
 , Rubriken «Raumentwicklung & Raumplanung/Zweit-
wohnungen»; Art. 5 ZWG, Art. 2 der Zweitwohnungsverordnung vom 
4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]). Deshalb dürfen keine neuen Zweit-
wohnungen bewilligt werden (Art. 75b der Bundesverfassung [BV; SR 101]; 
Art. 6 Abs. 1 Satz 1 ZWG). Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat um eine Be-
willigung für den Bau einer Erstwohnung ersucht, was gemäss Art. 7 Abs. 1 
Bst. a ZWG zulässig ist. Die Baubewilligung vom 26. Mai 2020 enthält die 
erforderliche Nutzungsbeschränkung (Akten Gemeinde act. 19, Ziff. 11.4 
und 29; Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG). Die Beschwerdeführenden bestreiten in-
des, dass das geplante Chalet dereinst als Erstwohnung genutzt wird. Viel-
mehr lägen Indizien vor, die auf eine Zweitwohnungsnutzung hindeuteten 
(Beschwerde im Verfahren 100.2021.64 [im Folgenden: Beschwerde 1] 
Rz. 16 f.; Beschwerde im Verfahren 100.2021.66 [im Folgenden: Be-
schwerde 2] Rz. 22 ff.).
2.2
Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut 
werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umge-
hung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmissbrauch beab-
sichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist deshalb von 
Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht 
bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als un-
realistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbe-
schränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, 
dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) 
von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des 
ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von 
Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen 
genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3, 144 II 49 E. 2.4 a.E.; 
BGer 1C_285/2019 vom 28.1.2020 E. 2.1).
2.3
Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur 
Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut 
nicht schützen will. Um sanktioniert zu werden, muss der Missbrauch eines 
Rechts offensichtlich sein. Will eine Behörde, dass die umgangene Norm 
angewendet wird, muss sie den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumin-
dest ernsthaft diesbezügliche Hinweise aufzeigen. In gewissen Fällen ist es 


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nicht einfach, die Umgehung von der geschickten Nutzung einer vom Gesetz 
nicht ausgeschlossenen Möglichkeit abzugrenzen. Dies zu entscheiden, er-
fordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten Umstände 
(BGE 142 II 206 E. 2.5 [Pra 106/2017 Nr. 17]; BGer 1C_285/2019 vom 
28.1.2020 E. 4.1). Im Hinblick auf eine mögliche Umgehung des Zweitwoh-
nungsgesetzes zu berücksichtigen sind dabei (je nach den Umständen des 
Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Dis-
tanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht 
einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, 
welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Um-
zugsabsichten; zum Ganzen BGE 145 II 99 E. 3.1; BGer 1C_285/2019 vom 
28.1.2020 E. 2.2, 1C_592/2017 vom 15.6.2018 E. 5.6).
2.4
Anders als die Beschwerdeführenden meinen, liegen im konkreten 
Fall keine ernsthaften Hinweise für eine Gesetzesumgehung vor: Die Be-
schwerdegegnerschaft 1 bewohnt das bereits bestehende Chalet … und hat 
angegeben, dass das streitbetroffene Chalet … dereinst von ihrer Tochter 
mit deren Familie bezogen und als neuer Erstwohnsitz genutzt werden soll 
(vgl. Bestätigungsschreiben der Tochter, Akten Gemeinde act. 20). Es 
erscheint insofern glaubwürdig, dass der Wohnortswechsel der Tochter – 
wie die Beschwerdegegnerschaft 1 geltend macht (Beschwerdeantwort 
Rz. 14) – aus familiären Gründen erfolgen soll. Für die Annahme, dass die 
Umzugsabsichten nicht ernst gemeint sind, besteht kein konkreter Anlass, 
zumal das geplante Chalet als Erstwohnsitz geeignet erscheint: Es liegt in 
einem Wohngebiet in der Bauzone unweit des Zentrums von K.______ und 
ist problemlos ganzjährig erreichbar. Da allgemein bekannt ist, dass in der 
EG Saanen auch vermögende Personen ihren Wohnsitz haben (vgl. BGer 
1C_592/2017 vom 15.6.2018 E. 5.6), lassen die Grösse der geplanten 
Wohnung (Bruttogeschossfläche von ca. 850 m2) und die im Baugesuch an-
gegebenen Baukosten (Fr. 6,3 Mio.) nicht auf eine Umgehungsabsicht 
schliessen. Dass die Raumaufteilung möglicherweise nicht derjenigen einer 
typischen Erstwohnung entspricht, schliesst die Nutzung des Chalets als 
Erstwohnung nicht aus (vgl. BGer 1C_240/2014 vom 24.10.2014 E. 2.5), zu-
mal es der Bauherrschaft grundsätzlich freigestellt ist, welchen Standard sie 
sich leisten will und wie sie die Raumaufteilung und -nutzung nach ihren ei-
genen Bedürfnissen vornehmen möchte. Wie die Beschwerdegegner-


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schaft 1 richtig einwendet (vgl. Beschwerdeantwort Rz. 17), bedeutet des-
halb auch der Umstand, dass weder ein gesondertes Arbeitszimmer noch 
eine Bibliothek vorgesehen ist, nicht, dass eine Erstwohnungsnutzung un-
realistisch wäre. Entgegen den Beschwerdeführenden kann im Übrigen aus 
den Grundrissplänen (Akten Gemeinde act. 4 und 5) nicht geschlossen wer-
den, dass die Beschwerdegegnerschaft 1 insgeheim beabsichtigt, im Erdge-
schoss eine eigenständige (Zweit-)Wohnung zu schaffen. Solches erscheint 
zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, zumal eine zusätzliche Küche einge-
plant ist (vgl. Beschwerde 1 Rz. 16 Bst. b und Beschwerde 2 Rz. 25). Wie 
die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid (E. 3d) überzeugend erwogen 
hat, bestehen jedoch diverse Anhaltspunkte, die eine Aufteilung des Gebäu-
des in zwei Wohneinheiten eher hypothetisch erscheinen lassen (kein sepa-
rater Zugang zum Erdgeschoss, gemeinsame interne Erschliessung, Zu-
gang zum Spa-Bereich nur vom Erdgeschoss aus).
2.5
Zusammengefasst liegen bei einer Gesamtbetrachtung keine konkre-
ten Hinweise vor, um der Beschwerdegegnerschaft 1 eine Umgehungsab-
sicht bzw. einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch unterstellen zu können. 
Vielmehr erscheint es nach dem Gesagten realistisch, dass die Tochter der 
Beschwerdegegnerschaft 1 das geplante Chalet mit ihrer Familie als Erst-
wohnung beziehen wird. Ob die Kinder – wie angegeben – die … besuchen 
werden, 
ist 
angesichts 
der 
vorhandenen 
anderweitigen 
Schulungsmöglichkeiten (vgl. angefochtener Entscheid E. 3e) nicht 
entscheidend. Offenbleiben kann ebenso, ob das geplante Chalet auch als 
Ferienwohnung genutzt werden könnte, da nur zu prüfen ist, ob eine Nut-
zung als Erstwohnung unrealistisch erscheint (vorne E. 2.2 f.). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 8
2.6
Somit ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass die Vor-
schriften des ZWG eingehalten sind. Es wird Aufgabe der Baupolizeibehörde 
sein, die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung nach Bauabschluss zu kon-
trollieren (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 
5. Aufl. 2020, Art. 45 N. 2). Die Gemeinde hat im Gesamtentscheid vom 
26. Juni 2020 (Akten Gemeinde act. 19) festgehalten, dass sie dies «in re-
gelmässigen Abständen» tun werde (Ziff. 18.4). Es darf daher angenommen 
werden, dass sie gegen eine Umgehung der gesetzlichen Regelung ein-
schreiten würde. Die Rüge der Beschwerdeführenden, das Bauvorhaben sei 
mit der Zweitwohnungsgesetzgebung nicht vereinbar, ist folglich unbegrün-
det.
3.
Umstritten ist weiter, ob das Bauvorhaben den massgeblichen Vorschriften 
betreffend Ortsbild- und Landschaftsschutz sowie Denkmalpflege genügt 
und ob die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder 
(OLK) hätte beigezogen werden müssen.
3.1
Die Bauparzelle liegt am mehrheitlich mit grossen Chalets überbau-
ten Hang östlich des Hotels …. Im oberen Bereich, wo das Chalet … steht, 
grenzt sie an den …weg, unten an die Liegewiese des Aussenschwimmbads 
des Hotels … (Parzelle Nr. 2________). Im Südosten unterhalb des 
Baugrundstücks befindet sich ein Waldgebiet, das vom geplanten Neubau 
rund 25 m entfernt ist (Plan «Situation 1:500», Akten Gemeinde act. 1; 
Luftaufnahme, Beilage 2 zur Beschwerde 1).
3.2
Das Bauvorhaben liegt unbestrittenermassen in keinem Ortsbild- 
oder Landschaftsschutzgebiet. Die Beschwerdeführenden 1 sind dennoch 
der Auffassung, es habe «überdurchschnittlichen» gestalterischen Anforde-
rungen zu genügen, weil sich auf der unmittelbar benachbarten Parzelle das 
denkmalgeschützte Hotel … sowie das ebenfalls historische Aussenbad des 
Hotels befänden, wobei Letzteres von einer «locker bebauten, voralpinen 
Gartenlandschaft» umgeben sei (Beschwerde 1 Rz. 11). – Zwar trifft zu, 
dass … im kantonalen Bauinventar als schützenswertes Denkmal 


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verzeichnet ist (einsehbar unter: , Rubriken «Kultur», 
«Denkmalpflege», «Baudenkmäler im Kanton Bern», «Bauinventar», 
«Bauinventar online»; vgl. auch Art. 50 und Anhang 8 des Baureglements 
der EG Saanen vom 11. März 2011 [GBR]). Allerdings beträgt die kürzeste 
Distanz zwischen geschütztem Gebäude und Bauparzelle gut 125 m, 
weshalb nicht ersichtlich ist, inwiefern der dominante Hotelbau durch das 
neue, nicht prominenter als die bestehenden Chalets in Erscheinung 
tretende Gebäude in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt werden könnte 
(sog. Umgebungsschutz gemäss Art. 10b Abs. 1 BauG). Dies umso weniger, 
als kein öffentlich zugänglicher Standort ersichtlich ist, von dem aus beide 
Gebäude zusammen wahrgenommen werden könnten. Darauf hat bereits 
die Vorinstanz zutreffend hingewiesen (angefochtener Entscheid E. 6b). Der 
Bereich 
des 
Aussenschwimmbads 
sowie 
die 
von 
den 
Be-
schwerdeführenden 1 erwähnte «Gartenlandschaft» stehen im Übrigen nicht 
unter Denkmalschutz, weshalb insofern keine erhöhten rechtlichen Anforde-
rungen gelten. Anders als die Beschwerdeführenden 1 meinen, kann des-
halb auch nicht verlangt werden, dass die an das Aussenschwimmbad an-
grenzende Böschung auf dem Baugrundstück «aufgrund der Sonderstellung 
und der Bedeutung des Hotel … für das Ortsbild von K.______» möglichst 
naturnah erhalten werden muss (Beschwerde 1 Rz. 11 Bst. e). Ein vollstän-
diges Verbot baulicher Nutzung in der Umgebung eines Baudenkmals 
kommt ohnehin kaum je in Frage (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 7).
3.3
Nach dem Gesagten kommen lediglich die allgemeinen Vorschriften 
zum Ortsbildschutz zur Anwendung:
3.3.1
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen Landschaf-
ten sowie Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Diese Bestimmung 
stellt die «ästhetische Generalklausel» im Sinn eines Beeinträchtigungsver-
bots dar; eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn ein Bauvorhaben einen 
Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört (BVR 
2009 S. 328 E. 5.2, 2006 S. 145 E. 2.1 mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 13). Nach Art. 14 Abs. 1 BauG ist die Umgebung (Aussenräume) 
von Bauten und von Anlagen so zu gestalten, dass sich eine gute Einord-
nung in die Landschaft und Siedlung ergibt. Die Forderung nach guter Ein-
ordnung bedeutet, dass der Aussenraum eines Gebäudes oder einer Anlage 


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so gestaltet werden soll, dass die Liegenschaft als Ganzes das umliegende 
Gebiet nicht stört, allenfalls dieses sogar qualitativ verbessert. Was in dieser 
Hinsicht vorzukehren ist, hängt von den Verhältnissen des Einzelfalls ab. Die 
Umgebungsgestaltung soll vorab nachteilige Auswirkungen der Überbauung 
der Liegenschaft auf das umliegende Gebiet mildern (vgl. dazu Art. 12 Abs. 1 
der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]) sowie durch an-
gepasste Begrünung und Bepflanzung zur Wohnlichkeit der Siedlung beitra-
gen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 14 N. 3).
3.3.2
Art. 26 GBR sieht unter anderem die folgenden weitergehenden Vor-
schriften zum Schutz von Orts- und Landschaftsbild vor (vgl. Art. 9 Abs. 3 
und Art. 14 Abs. 2 BauG):
Art. 26
Orts- und Landschaftsbild
1 Alle Bauten und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, 
Gebäudestellung, Proportionen, Fassaden-, Balkon- und Dachgestal-
tung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden, dass zu-
sammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine 
gute Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte Ei-
genart des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt.
Umgebungsgestaltung
2 a) Die Umgebung von Bauten und Anlagen ist so zu gestalten, dass 
sich eine gute Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild ergibt.
b) Die Umgebungsgestaltung ist möglichst dem natürlichen Terrain-
verlauf anzupassen. In Hanglagen dürfen keine grösseren ebenen 
Flächen (Terrassen) und scharf abgegrenzte Kanten entstehen.
c) Die Höhenlage von Gebäuden ist so festzusetzen, dass sich Ter-
rainaufschüttungen und Abgrabungen in einem ausgewogenen 
Verhältnis bewegen. Die Aufschüttungshöhe darf maximal 2 m be-
tragen.
d) In geneigtem Terrain gelten folgende Vorschriften:
- das sich talseitig vor Gebäuden befindende massgebende Ter-
rain darf mit einem Winkel von max. 15° angehoben werden. 
Eine Neigung von 60° darf in jedem Fall nicht überschritten wer-
den. Die Messweise erfolgt in der Falllinie des massgebenden 
Terrains bezogen auf die Gebäudeachse.
- In geneigtem Terrain bis 30° Neigung dürfen Niveauübergänge 
nur mit Böschungen vorgenommen werden. Einzelne Stützmau-
ern mit einer maximalen Höhe von 1,2 m sind gestattet.
- In geneigtem Terrain ab 30° Neigung sind höhere und gestaffelte 
Stützmauern gestattet. Sie sind gemäss Anhang 2A zu gestalten 
und mittels eines bepflanzbaren immergrünen Böschungssys-
tems auszuführen. Zur einwandfreien Pflege und Unterhalt der 
gestaffelten Stützmauern kann die Baubewilligungsbehörde eine 
vertragliche Sicherstellung verlangen. 


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- Abweichungen von den vorgenannten Massvorschriften sind ge-
stattet, wenn im Rahmen eines Gesamtkonzeptes eine bessere 
Umgebungsgestaltung nachgewiesen wird.
[…]
Die Begriffe «gute Gesamtwirkung» bzw. «gute Einordnung» stellen unbe-
stimmte kommunale Gesetzesbegriffe dar, bezüglich deren Auslegung das 
Verwaltungsgericht den kommunalen Behörden grundsätzlich einen gewis-
sen Beurteilungsspielraum einräumt. Es ist vorab Sache der Gemeinde zu 
bestimmen, wie sie ihre eigenen kommunalen Ästhetikvorschriften verstan-
den haben will. Die «gute Gesamtwirkung» bzw. «gute Einordnung» ist ge-
mäss der Rechtsprechung weder an geringen noch an besonders hohen ar-
chitektonischen Qualitäten zu messen, sondern bedeutet bei durchschnittli-
chen örtlichen Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht 
gestört werden darf und sich ein Bauvorhaben an den qualitativ hochwerti-
geren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat (BVR 2009 
S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1 f. mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9/10 N. 4a und 5).
3.4
Die BVD hat die kommunale Beurteilung, wonach der Neubau sich 
gut einordne, mit folgender Begründung gestützt: Das gewachsene Terrain 
entlang der West- und Ostfassade weise eine Neigung von knapp 20° auf. 
Entlang der Gebäudeachse betrage die Neigung damit deutlich weniger als 
30°. Es seien daher nur einzelne Stützmauern mit einer Höhe bis 1,2 m er-
laubt, es sei denn, es könne eine bessere Umgebungsgestaltung nachge-
wiesen werden. Das Terrain müsse für das geplante Chalet relativ stark ab-
gegraben werden. Das Bauvorhaben selber bzw. seine Ausgestaltung ne-
giere dabei aber nicht den natürlichen Hangverlauf, sondern passe sich 
diesem trotz der Abgrabung an, indem es auf der Nordseite praktisch voll-
ständig im Hang verschwinde und auch seitlich nur teilweise freiliege. 
Dadurch bette sich das Gebäude in den Hang hinein und es scheine, als 
würde das Terrain über die gesamte Fläche des Chalets relativ regelmässig 
abgegraben. Der Neubau passe sich so dem Terrain an und ordne sich die-
sem unter. Architektur, Proportionen und Materialisierung orientierten sich 
an den umliegenden Gebäuden. Das Chalet führe somit zusammen mit sei-
ner Umgebung zu einem guten Gesamtbild. Auf der Westseite des Gebäu-
des würden die Niveauübergänge fast ausschliesslich mit Böschungen über-
wunden. Die einzige Ausnahme bilde der seitliche Anbau, der aber insge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 12
samt ebenfalls der besseren Einbettung in das Gelände diene, da er das 
Gebäude als gestaffelt wirken lasse. Die knapp 30 m lange Stützmauer auf 
der Ostseite des Gebäudes sei zwar im mittleren Bereich vor der Anbaute im 
Erdgeschoss bis zu 6 m hoch. Da sie entlang der östlichen Fassade verlaufe, 
sei sie im höchsten Bereich aber fast vollständig hinter dem Gebäude ver-
steckt. In voller Höhe sichtbar sei sie nur auf der Bauparzelle selber im Be-
reich des Sitzplatzes bzw. der östlichen Anbaute. Hier betrage ihre Höhe 
noch 2 bis 4 m. Vom öffentlichen Raum könne sie dagegen praktisch nicht 
eingesehen werden, weil die Mauer in Hangrichtung verlaufe und durch den 
Neubau sowie die bestehende Bebauung verdeckt werde. Sie wirke sich 
deshalb trotz ihrer Höhe kaum auf das Landschafts-, Orts- und Strassenbild 
aus. Da ausserdem sowohl auf der Kante als auch unmittelbar vor der Mauer 
eine intensive Begrünung vorgesehen sei, werde sie auch gegenüber dem 
geplanten Sitzplatz nicht ganz so hoch in Erscheinung treten. Schliesslich 
habe die Gemeinde überzeugend dargelegt, weshalb sie der Auffassung sei, 
dass die Stützmauer einer Böschung vorzuziehen sei und eine bessere Ge-
staltung im Sinn von Art. 26 Abs. 2 Bst. d AI. 4 GBR darstelle. Sie ermögli-
che es nämlich, dass die Fläche im Südosten der Liegenschaft möglichst 
unberührt bleibe, und stelle damit eine bessere ästhetische Lösung dar als 
die Anböschung des gesamten Hanges. Insgesamt werde das Bauvorhaben 
aufgrund seiner Gestaltung und der schlechten Einsehbarkeit in seiner Um-
gebung nicht dominant wirken. Dementsprechend sei die Auffassung der 
Gemeinde insgesamt nachvollziehbar, wonach das Bauvorhaben und insbe-
sondere auch seine Umgebungsgestaltung mit den kommunalen Ästhetik-
vorschriften vereinbar sei (zum Ganzen angefochtener Entscheid E. 5d und 
6c).
3.5
Der Beschwerdeführer 2 wendet vorab ein, die Beurteilung der Vor-
instanz beruhe auf einem ungenügend ermittelten Sachverhalt. Es gebe we-
der Belege noch gutachterliche Befunde, aus denen die massgeblichen Ter-
rainneigungen hervorgingen, obschon diese mit Blick auf die geplanten 
Stützmauern «exakt» in Erfahrung zu bringen seien (Beschwerde 2 
Rz. 43 ff.). – Dem kann nicht gefolgt werden: Zum einen ist die Topografie 
des Baugrundstücks in den eingereichten Unterlagen anhand von Höhenli-
nien mit einer Äquidistanz von 0,5 m relativ genau dargestellt (vgl. Höhen-
aufnahmen, Akten Gemeinde act. 57). Zum anderen hat die Vorinstanz 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 13
nachvollziehbar dargelegt, dass mit der geplanten Stützmauer östlich des 
umstrittenen Neubaus der natürliche Terrainverlauf im daran anschliessen-
den südöstlichen Bereich der Bauparzelle erhalten werden kann, weshalb 
insgesamt von einer besseren Umgebungsgestaltung im Sinn von Art. 26 
Abs. 2 Bst. d AI. 4 GBR auszugehen sei (E. 3.4 hiervor). Der Einwand, eine 
Böschung wäre naturnah (Beschwerde 2 Rz. 47), lässt diese Einschätzung 
nicht als falsch erscheinen. Offenbleiben kann, ob – was der Beschwerde-
führer 2 bestreitet (Beschwerde 2 Rz. 46) – das Terrain «überall eine Nei-
gung unter 30° aufweist», weil Art. 26 Abs. 2 Bst. d AI. 4 GBR auch bei stei-
lerem Gelände anwendbar ist (vgl. vorne E. 3.3.2). Anders als der Beschwer-
deführer 2 meint, muss daher kein Gutachten eingeholt werden, um die 
topografischen Verhältnisse genauer zu untersuchen. Der entsprechende 
Antrag (Beschwerde 2 Rz. 45) wird abgewiesen.
3.6
Auch die übrigen Ausführungen der Vorinstanz zur Einordnung des 
Bauvorhabens leuchten ein und sind nicht zu beanstanden. Was die Be-
schwerdeführenden dagegen einwenden, überzeugt nicht:
3.6.1
Die Behauptung, das Vorhaben wirke aufgrund des mächtigen Bau-
körpers in seiner Umgebung dominant (Beschwerde 1 Rz. 11 Bst. a; Be-
schwerde 2 Rz. 47), ist nicht nachvollziehbar: Wie aus den Bauplänen und 
Visualisierungen ersichtlich ist, wird das neue Gebäude so tief in den Hang 
gebaut, dass hangseitig nur das Dachgeschoss und auch seitlich nicht die 
ganzen Fassaden sichtbar sein werden (vgl. Fassadenpläne I + II, Akten Ge-
meinde act. 8 f., sowie Plan «Unterniveaubauten 1:200», Akten Gemeinde 
act. 56). Der Neubau wird unterhalb des Chalets … wie auch der Chalets auf 
den angrenzenden Parzellen der Beschwerdeführenden erstellt und von 
diesen Gebäuden überragt werden (vgl. etwa Plan «Fassaden I 1:100», 
Akten Gemeinde act. 8). Weiter trifft nicht zu, dass der neue Baukörper die 
Proportionen der umliegenden Gebäude «deutlich» überträfe, «massiv 
überdimensioniert» wäre und «absolut keine Elemente der im Quartier 
üblichen Gebäudevolumen» aufnimmt (Beschwerde 1 Rz. 11 Bst. a). Viel-
mehr sind die Gebäudedimensionen mit denjenigen der umliegenden Cha-
lets vergleichbar. Da es sich beim neuen Gebäude ebenfalls um ein Chalet 
handelt, fällt es zudem auch in architektonischer Hinsicht nicht auf. Entgegen 
den Beschwerdeführenden ändern daran die relativ hohen Baukosten und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 14
die grosszügig dimensionierte Wohnfläche nichts, sind sie doch für das 
äussere Erscheinungsbild des Bauvorhabens nicht ausschlaggebend. Dass 
das geplante Chalet – wie der Beschwerdeführer 2 meint – «besonders zum 
Ausdruck» käme, weil es sich «oberhalb einer bewaldeten Anhöhe in bevor-
zugter Hanglage» befinde, trifft nicht zu. Vielmehr durfte die Vorinstanz nach 
dem Gesagten davon ausgehen, dass das Gebäude trotz seiner Grösse 
nicht dominant in Erscheinung tritt, zumal es von öffentlich begangenen 
Standorten – abgesehen vielleicht vom Liegebereich des Aussenschwimm-
bads – kaum einsehbar sein wird (vgl. angefochtener Entscheid E. 5d).
3.6.2
Die Beschwerdeführenden 1 kritisieren weiter, für das Bauvorhaben 
seien «massive Terrainveränderungen, namentlich starke Abgrabungen und 
meterhohe Stützmauern» notwendig, weshalb entgegen der Vorinstanz nicht 
ernsthaft von einer Anpassung und Unterordnung gegenüber dem Terrain 
gesprochen werden könne (Beschwerde 1 Rz. 11 Bst. c). – Es trifft zu, dass 
die Stützmauer östlich des geplanten Chalets teilweise recht hoch ist. Wie 
die BVD einleuchtend dargelegt hat, kann aufgrund ihres Standorts und der 
Tatsache, dass die Mauer quer zum Hang verläuft, jedoch davon ausgegan-
gen werden, dass sie durch das geplante Gebäude und die vorgesehene 
Begrünung grösstenteils verdeckt sein wird. Selbst wenn sie vom Liegebe-
reich des Aussenschwimmbads zum Teil sichtbar sein sollte, wird sie nicht 
als erheblich störend in Erscheinung treten. Soweit der Beschwerdeführer 2 
behauptet, die Mauer befinde sich an exponierter Lage (Beschwerde 2 
Ziff. 47), kann ihm somit nicht gefolgt werden, zumal er sich mit den nach-
vollziehbaren und ausführlichen Erwägungen im angefochtenen Entscheid 
(E. 6c) nicht auseinandersetzt. Wie die Vorinstanz ebenfalls richtig erwogen 
hat (angefochtener Entscheid E. 6c), ist im Übrigen nicht ersichtlich, dass die 
Umgebungsgestaltung auf den natürlichen Terrainverlauf zu wenig Rück-
sicht nimmt oder die Terrainaufschüttungen und Abgrabungen sich nicht 
mehr in einem ausgewogenen Verhältnis bewegen, wie es gemäss Art. 26 
Abs. 2 Bst. b und c GBR verlangt wird. Oberhalb des geplanten Chalets sol-
len zwar relativ steile Böschungen entstehen. Der Hangverlauf wird insge-
samt aber beibehalten und es werden auch keine grösseren Terrassen ge-
schaffen. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zur Auf-
fassung gelangte, dass sich das Bauvorhaben dem Terrain genügend 
anpasst. Der Umstand, dass tiefe Abgrabungen notwendig sind (vgl. Plan 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 15
«Schnitte 1:100», Akten Gemeinde act. 7), führt zu keinem anderen Ergeb-
nis, da der Gebäudekörper dadurch wie dargelegt ins Terrain eingebettet 
werden soll. 
3.6.3
Es mag zutreffen, dass die Umgebung nicht «durchschnittlichen Ge-
gebenheiten» bzw. einer «Wohnlage erster Güte» entspricht (Beschwerde 1 
Rz. 11). Für die Behauptung, dass das Bauvorhaben die im Quartier vorherr-
schende «sorgfältige Gestaltung der Liegenschaften» stören bzw. die 
«sanfte und natürliche Aussenraumgestaltung» in der Umgebung massge-
blich beeinträchtigen wird, bestehen nach dem Gesagten aber keine An-
haltspunkte. Entgegen den Beschwerdeführenden 1 (Beschwerde 1 Rz. 11 
Bst. d) ändert daran nichts, dass für das Bauvorhaben Bäume gefällt werden 
müssen, zumal diese nicht geschützt sind (vgl. Art. 52h GBR). Gemäss dem 
Umgebungsplan werden ausserdem neue Bäume gepflanzt.
3.7
Somit durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass die Gemeinde den 
ihr zustehenden Beurteilungsspielraum (vorne E. 3.3) nicht überschritten 
hat, indem sie dem Bauvorhaben insgesamt eine gute Gesamtwirkung bzw. 
Einordnung zugestand. Anders als die Beschwerdeführenden meinen (Be-
schwerde 1 Rz. 12, Beschwerde 2 Rz. 47), mussten die Vorinstanzen für 
diese Beurteilung kein Gutachten bei der OLK einholen: Nach Art. 10 Abs. 2 
BauG beurteilt Letztere im Baubewilligungsverfahren nur Bauvorhaben, die 
aus Sicht des Ortsbilds- und Landschaftsschutzes «prägend» sind. Ob dies 
der Fall ist, entscheidet sich vorab «zonenspezifisch». Liegt das Bauvorha-
ben – wie hier – in keinem besonderen Schutzgebiet im Sinn von Art. 22a 
Abs. 1 Bst. a-c des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1), ist nur in besonderen 
Situationen von einem «prägenden» Bauvorhaben auszugehen und eine 
Konsultation der OLK nur vorgesehen, wenn das Vorhaben in seiner Umge-
bung dominant wirkt bzw. hervorsticht, etwa wegen einer exponierten Lage, 
eines mächtigen Baukörpers oder einer untypischen Gestaltung (BVR 2021 
S. 150 E. 3.5; VGE 2020/269 vom 20.12.2021 E. 6.5.1). Mit Blick auf das in 
E. 3.6 hiervor Gesagte liegt im vorliegenden Fall keine solche Situation vor. 
Die Gemeinde war daher nicht verpflichtet, die OLK beizuziehen. Nichts an-
deres galt unter diesen Umständen im vorinstanzlichen Verfahren. Die BVD 
durfte gestützt auf eine antizipierte Beweiswürdigung auf den Beizug der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 16
OLK verzichten (Art. 18 Abs. 2 VRPG; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27 mit 
Hinweisen). Die vor Verwaltungsgericht erneut gestellten Anträge um Einho-
lung eines OLK-Gutachtens werden abgewiesen, da ein solches keinen 
rechtlich relevanten Erkenntnisgewinn verspricht.
4.
Bestritten ist ferner, dass die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten 
des Waldabstands um 5 m zu Recht erteilt worden ist.
4.1
Gemäss Art. 17 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den 
Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0) sind Bauten und Anlagen in Waldes-
nähe nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes 
nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen 
Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksich-
tigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestands (Abs. 2). 
Aus wichtigen Gründen können die zuständigen Behörden die Unterschrei-
tung des Mindestabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen 
(Abs. 3). Im Kanton Bern ist für Bauten und Anlagen ein Waldabstand von 
mindestens 30 m vorgeschrieben (Art. 25 Abs. 1 des kantonalen Waldgeset-
zes vom 5. Mai 1997 [KWaG; BSG 921.11] i.V.m. Art. 34 Abs. 1 der Kanto-
nalen Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 [KWaV; BSG 921.111]). Lie-
gen besondere Verhältnisse vor, können Ausnahmen bewilligt werden 
(Art. 26 Abs. 1 und 2 KWaG). Art. 42 Abs. 1 GBR verweist auf diese Rege-
lungen.
4.2
Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand erteilt die zuständige 
Stelle der Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion, d.h. die Waldabteilung 
des Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN [früher: Amt für Wald {KAWA}]; 
Art. 26 Abs. 1 KWaG i.V.m. Art. 9 Bst. a der Verordnung vom 18. Oktober 
1995 über die Organisation und die Aufgaben der Wirtschafts-, Energie- und 
Umweltdirektion 
[Organisationsverordnung 
WEU, 
OrV 
WEU; 
BSG 
152.221.111], Art. 34 Abs. 2 KWaV). Die Waldabteilung Alpen des AWN hat 
im Amtsbericht vom 15. Juli 2019 ausgeführt, die Funktionen des betreffen-
den Waldstücks im Südosten der Bauparzelle (Gerinne- und Objektschutz-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 17
wald gegen Hangmuren) würden durch das Bauvorhaben nicht massgeblich 
beeinträchtigt. Auch die Walderhaltung und -bewirtschaftung würden nicht 
übermässig zusätzlich behindert, weshalb die Ausnahmebewilligung zum 
Unterschreiten des gesetzlichen Waldabstands um 5 m erteilt werden könne 
(Akten Gemeinde act. 11). Im Verfahren vor der Vorinstanz hat die Fachbe-
hörde diese Beurteilung bestätigt und wie folgt ergänzt (Bericht vom 
16.7.2020, Vorakten pag. 51 ff.): Lage, Topografie und Exposition brächten 
bei einem verkürzten Waldabstand von 25 m keine erkennbaren Nachteile 
für das Mikroklima und die Wohnhygiene beim geplanten Wohnhaus. Weiter 
komme dem Wald keine besondere Bedeutung als Erholungswald zu. Aus-
serdem wiesen verschiedene Wohnbauten und Anlagen auf den unmittelbar 
angrenzenden Parzellen auf mehreren Seiten des betroffenen Waldbe-
stands gleiche oder kürzere Waldabstände auf (Gebot der Gleichbehand-
lung). Aufgrund der Lage des Waldes am Hang unterhalb des Bauvorhabens 
und der entsprechenden Kronenbildung (Schwerpunkt) an der Hangunter-
seite sei schliesslich nur mit einer geringen Gefahr für die Bauten zu rech-
nen, weil die Wahrscheinlichkeit höher sei, dass die Bäume hangabwärts 
stürzten, als dass sie hangaufwärts umfielen. 
4.3
Der Beschwerdeführer 2 behauptet nicht, dass die Erhaltung, Pflege 
oder Nutzung des Waldes durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werden. Er 
bestreitet aber, dass besondere Verhältnisse für ein Unterschreiten des 
Waldabstands vorliegen (Beschwerde 2 Rz. 52). – Zu Unrecht: Es ist noto-
risch, dass die bernischen Forstbehörden für Bauten in der Bauzone relativ 
weitgehende Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand gewähren 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 4-5 N. 8; vgl. auch Bericht AWN vom 16.7.2020 
Ziff. 1). Diese Praxis haben das Verwaltungs- und das Bundesgericht wie-
derholt gestützt (BVR 2003 S. 257 E. 10d ff. mit Hinweisen; VGE 2012/56 
vom 28.11.2012 E. 3, 2010/301 vom 19.10.2010 [bestätigt durch 
BGer 1C_532/2010 vom 29.3.2011] E. 5.3 f., 20894 vom 5.10.2000 E. 3; 
BGer 1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 4, 1A.293/2000 vom 10.4.2001, in ZBl 
2002 S. 485 E. 2). Bei der Beurteilung, ob besondere Verhältnisse ein Un-
terschreiten des gesetzlichen Waldabstands rechtfertigen, sind die konkret 
betroffenen Interessen zu ermitteln, zu beurteilen und gegeneinander abzu-
wägen (BVR 2003 S. 257 E. 10c). Je eher von den geplanten Anlagen eine 
Beeinträchtigung der gesetzlichen Waldfunktionen zu erwarten ist, umso zu-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 18
rückhaltender sind Ausnahmen zu bewilligen (BGer 1A.183/2001 vom 
18.9.2002 E. 9.1; BVR 2006 S. 335 [VGE 21598/21602-21604 vom 
14.6.2005] nicht publ. E. 9.4.2; VGE 2011/178 vom 13.3.2012 E. 2.5). Be-
sondere Verhältnisse im Sinn von Art. 26 Abs. 1 KWaG werden in der Regel 
dann bejaht, wenn das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anlie-
gen bedroht, die mit dem gesetzlichen Waldabstand verfolgt werden (BGE 
135 II 30, in URP 2009 S. 138 publ. E. 2.4; BGer 1C_476/2008 vom 6.7.2009 
E. 5.4.1). Im vorliegenden Fall ist nach der Einschätzung der Fachbehörde 
keine massgebliche Beeinträchtigung der durch den Waldabstand geschütz-
ten Interessen zu erwarten (E. 4.2 hiervor). Überdies sind auch keine ande-
ren öffentlichen Interessen ersichtlich, die durch die gewährte Ausnahme be-
einträchtigt würden. Soweit der Beschwerdeführer 2 einwendet, das Bauvor-
haben sei nicht standortgebunden, ist ihm entgegenzuhalten, dass solches 
nicht Voraussetzung für eine Bewilligung für Bauten in Waldesnähe ist (VGE 
2012/463 vom 7.7.2014 E. 9.3). Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass 
die Vorinstanz besondere Verhältnisse für das moderate Unterschreiten des 
Waldabstands um 5 m bejaht hat. Daran vermag der Beschwerdeführer 2 mit 
seinen Einwänden nichts zu ändern, wonach die Ausnahmebewilligung 
«ausschliesslich wirtschaftlich motiviert» sei und die Bewilligungsverweige-
rung für die Beschwerdegegnerschaft 1 keine unzumutbare Härte darstellt.
5.
Der Beschwerdeführer 2 rügt sodann, die «Baustellenorganisation» sowie 
die Angaben hierzu im Baugesuch seien aus verschiedenen Gründen unge-
nügend.
5.1
Gemäss dem bewilligten Plan «Situation, Baupiste» (Akten Gemein-
de act. 3) soll die Baustelle vom …weg her über die bestehende Ein-
stellhallenzufahrt erschlossen werden. Weshalb eine Erschliessung über 
den …weg vorzuziehen sein soll (vgl. Beschwerde 2 Rz. 34 ff.), ist 
unerfindlich: Das Baugrundstück grenzt lediglich mit einer Ecke an den 
…weg, weshalb eine Erschliessung über diesen ohne Beanspruchung von 
Nachbargrundstücken gar nicht möglich ist. Kommt hinzu, dass die Zu- und 
Wegfahrt auch bei einer Erschliessung über den …weg via …strasse und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 19
…weg erfolgen würde. Die vom Beschwerdeführer 2 vorgeschlagene 
Erschliessungsvariante würde den Anfahrtsweg daher nur verlängern und 
zusätzlich über einen relativ engen Abschnitt des …- und des …wegs führen 
(vgl. etwa Geoportal des Kantons Bern, Basiskarte Amtliche Vermessung, 
einsehbar 
unter: 
 ). 
Aus 
Gründen 
der 
Verkehrssicherheit wäre die Alternative somit nicht vorteilhafter. Zudem 
bestehen keine Anhaltspunkte, dass sie bessere Wendemöglichkeiten böte. 
Weil der Baustellenverkehr ohnehin über die …strasse und den …weg 
erfolgen wird, ist auch nicht ersichtlich, weshalb die dortige Anwohnerschaft 
durch die vorgesehene Baustellenerschliessung benachteiligt würde (vgl. 
Beschwerde 2 Rz. 33).
5.2
Der Beschwerdeführer 2 kritisiert weiter, die vorgesehene Baustel-
lenerschliessung führe zu übermässigen Immissionen zu Lasten der Anwoh-
nerschaft auf dem Nachbargrundstück Nr. 3________. Aufgrund der Nähe 
zur vorgesehenen Baupiste sowie angesichts der zu erwartenden langen 
Bauzeit sei aus der Optik des Beschwerdeführers 2 insbesondere mit 
gravierendem Lärm, Staubentwicklung, Vibrationen sowie Mehrverkehr zu 
rechnen (Beschwerde 2 Rz. 38 f.). – Gemäss Art. 37 Abs. 1 GBR ist die 
Beschwerdegegnerschaft 1 verpflichtet, den Baulärm mit Rücksicht auf den 
Tourismus und die Wohngebiete auf das mögliche Minimum zu 
beschränken. Lärmintensive Bauarbeiten sind vom 20. Dezember bis 
28. Februar und vom 15. Juli bis 31. August gänzlich untersagt und für 
andere lärmverursachende Bauarbeiten gelten bestimmte Zeitfenster 
(Bst. a-c). Nach Art. 37 Abs. 8 GBR gilt überdies die eidgenössische 
Baulärm-Richtlinie 
(abrufbar 
unter: 
 , 
Rubriken 
«Themen», «Lärm», «Vollzugshilfen»). Schliesslich verlangt Art. 84 Abs. 1 
BauV, 
dass 
bei 
Bauarbeiten 
Staubentwicklung 
durch 
geeignete 
Massnahmen soweit als möglich zu vermeiden ist. Anders als der 
Beschwerdeführer 2 meint, kann der Bauherrschaft nicht ohne weiteres 
unterstellt werden, dass sie sich nicht an diese Vorgaben halten wird. Es 
besteht daher kein Grund zur Annahme, dass mit rechtlich unzulässigen 
Immissionen zu rechnen wäre. Im Übrigen sind unvermeidlicher Baulärm 
und weitere mit der Erstellung von Bauten und Anlagen verbundene 
Immissionen in Kauf zu nehmen, worauf bereits die Vorinstanz zutreffend 
hingewiesen hat (angefochtener Entscheid E. 8b; VGE 2016/342 vom 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 20
22.9.2017 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 Bst. i). Über einen all-
fälligen zivilrechtlichen Entschädigungsanspruch nach Art. 679a des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) aufgrund von vorüberge-
henden, unvermeidlichen und übermässigen Immissionen aus den Bauar-
beiten ist nicht im vorliegenden Verfahren zu entscheiden.
5.3
Ferner rügt der Beschwerdeführer 2, die vorgesehene Baupiste ver-
unmögliche, dass der «direkt über der Einstellhalle befindliche Fussgänger-
weg» weiterhin uneingeschränkt benutzt werden könne. Hierzu habe die Be-
schwerdegegnerschaft 1 bislang «nicht aufschlussreich» Stellung genom-
men (Beschwerde 2 Rz. 40). – Gemäss der Landeskarte (einsehbar unter: 
 ) verläuft auf dem Baugrundstück entlang der 
nordwestlichen Parzellengrenze ein Fussweg, der erhalten bleiben soll (vgl. 
«Umgebungsplan 1:500», Akten Gemeinde act. 2). Allerdings ist mit dem 
Beschwerdeführer 2 davon auszugehen, dass dieser Weg während der Bau-
phase vorübergehend nicht zugänglich sein wird, weil die betreffende Fläche 
der Baustellenerschliessung dient (vgl. Plan «Situation, Baupiste»). Im 
Grundbuch ist aber weder ein öffentliches Wegrecht noch eine Dienstbarkeit 
zugunsten des Grundstücks des Beschwerdeführers 2 eingetragen (Auszug 
Grundstückdaten-Informationssystem [GRUDIS] vom 20.5.2019, Akten Ge-
meinde act. 76), was auch nicht geltend gemacht wird. Wie bereits die Vor-
instanz zutreffend erkannt hat (angefochtener Entscheid E. 8b), steht des-
halb die vorübergehende Aufhebung des Fusswegs der vorgesehenen 
Baustellenerschliessung nicht entgegen. 
5.4
Soweit der Beschwerdeführer 2 im Übrigen vorbringt, den Bauge-
suchsunterlagen könne nicht entnommen werden, wie betreffend Baustel-
lenverkehr «verfahren werden» soll (Beschwerde 2 Rz. 41), ist seine Be-
hauptung offensichtlich unzutreffend (vgl. vorne E. 5.1). Auch sonst ist nicht 
ersichtlich, inwiefern die Angaben betreffend Bauvorgang und Baustellenin-
stallation ungenügend sein sollten. Der Einwand, es fehlten Angaben zur 
«Deponie von Schuttmulden und Baumaschinen», zu «Installation und 
Standort allfälliger Gerüstlifte» sowie zu «weiteren Vorkehren im Zusammen-
hang mit den Bauarbeiten», ist unbegründet. Wie die Vorinstanz im ange-
fochtenen Entscheid zutreffend ausgeführt hat, gehören solche Angaben im 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 21
Allgemeinen nicht zu den notwendigen Inhalten des Baugesuchs (E. 8b; vgl. 
Art. 11 ff. BewD). 
5.5
Folglich sind weder die «Baustellenorganisation» noch die diesbe-
züglichen Angaben im Baugesuch zu bemängeln. Die entsprechende Rüge 
des Beschwerdeführers 2 erweist sich als nicht stichhaltig.
6.
Schliesslich ist festzuhalten, dass für das streitbetroffene Bauvorhaben kein 
Fachbericht bei der Fachstelle Hindernisfreies Bauen Kanton Bern (Procap) 
einzuholen war, da es sich um ein privates, nicht öffentlich zugängliches Ein-
familienhaus handelt. Zur Begründung kann auf die zutreffenden Ausführun-
gen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener Entscheid E. 3f). Der 
entsprechende Antrag des Beschwerdeführers 2 (Beschwerde 2 Rz. 56) 
wird deshalb abgewiesen.
7.
7.1
Nach dem Gesagten hält der angefochtene Entscheid der Rechts-
kontrolle stand und erweisen sich die in den Beschwerdeverfahren 
100.2021.64 und 100.2021.66 erhobenen Rügen als unbegründet. Beide Be-
schwerden sind daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 
7.2
Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführenden die Kosten 
der sie betreffenden Verfahren 100.2021.64 bzw. 100.2021.66 zu tragen 
(Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG). Bei deren Festsetzung ist dem Um-
stand Rechnung zu tragen, dass sich durch die gemeinsame Behandlung 
der Beschwerden der Bearbeitungsaufwand etwas verringert hat (Art. 103 
Abs. 2 VRPG; BVR 2017 S. 51 [VGE 2014/12/13 und 2014/17] nicht publ. 
E. 6.1; 2013 S. 536 [VGE 2012/305/306 vom 9.4.2013] nicht publ. E. 4; 
Michel Daum, a.a.O., Art. 17 N. 10; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 103 N. 6). Die 
Verfahrenskosten werden daher auf je Fr. 3'000.-- festgesetzt. Die Be-
schwerdeführenden 1 tragen die ihnen im Verfahren 100.2021.64 gemein-
sam auferlegten Kosten solidarisch (Art. 106 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 22
7.3
Die Beschwerdeführenden haben der anwaltlich vertretenen Be-
schwerdegegnerschaft 1 die Parteikosten für die sie betreffenden Verfahren 
zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Rechtsver-
treterin der Beschwerdegegnerschaft 1 macht für beide Verfahren zusam-
men ein Honorar von Fr. 6'300.-- geltend, zuzüglich Auslagen von Fr. 220.50 
und Mehrwertsteuer (MWSt) von Fr. 502.10. Obwohl sie zutreffend von ei-
nem durchschnittlichen gebotenen Zeitaufwand, einer durchschnittlichen Be-
deutung der Streitsache und einer durchschnittlichen Schwierigkeit des Pro-
zesses ausgeht, erscheint diese Honorarforderung mit Blick auf die Bemes-
sungskriterien von Art. 41 Abs. 3 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) überhöht: Die Rechtsvertreterin hat die 
Beschwerdegegnerschaft 1 bereits in den vorinstanzlichen Verfahren vertre-
ten und war mit dem Prozessstoff daher vertraut. In beiden Verwaltungsge-
richtsverfahren wurde zudem nur ein einfacher Schriftenwechsel durchge-
führt. Mit Ausnahme der Parteibezeichnungen hat die Rechtsvertreterin der 
Beschwerdegegnerschaft 1 dabei wörtlich gleichlautende Beschwerdeant-
worten eingereicht. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erscheint ein 
Honorar von insgesamt Fr. 4'500.-- für beide Verfahren zuzüglich Auslagen 
von Fr. 220.50 und MWSt von Fr. 363.50 als angemessen. Da in beiden Ver-
fahren ein vergleichbarer Aufwand angefallen sein dürfte, werden diese Par-
teikosten den Beschwerdeführenden 1 und dem Beschwerdeführer 2 je zur 
Hälfte auferlegt.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Verfahren 100.2021.64 und 100.2021.66 werden vereinigt.
2. Die Beschwerden in den Verfahren 100.2021.64 und 100.2021.66 werden 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
3. a) Die Kosten des Verfahrens 100.2021.64 vor dem Verwaltungsgericht, 
bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Be-
schwerdeführenden 1 auferlegt.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.04.2022, Nr. 100.2021.64/66U, 
Seite 23
b) Die Kosten des Verfahrens 100.2021.66 vor dem Verwaltungsgericht, 
bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Be-
schwerdeführer 2 auferlegt.
4. a) Die Beschwerdeführenden 1 haben der Beschwerdegegnerschaft 1 
die Parteikosten für das Verfahren 100.2021.64 vor dem Verwaltungsge-
richt, bestimmt auf Fr. 2'542.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
b) Der Beschwerdeführer 2 hat der Beschwerdegegnerschaft 1 die Par-
teikosten für das Verfahren 100.2021.66, bestimmt auf Fr. 2'542.-- (inkl. 
Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende 1 (Verfahren 100.2021.64)
- Beschwerdeführer 2 (Verfahren 100.2021.66)
- Beschwerdegegnerschaft 1
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Saanen
- Bundesamt für Raumentwicklung
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.