be_verwaltungsgericht · 100 2021 245 · 2022-05-03 · de

Genehmigung der Überbauungsordnung \"Hoffmatte\" (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 7. Juli 2021; 2020.DIJ.6287) | Nutzungspläne

100.2021.245U
BUC/STS/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 3. Mai 2022
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Straub
A.________ und B.________
Beschwerdeführende
gegen
Einwohnergemeinde Thun
handelnd durch den Gemeinderat, Postfach 145, 3602 Thun
Beschwerdegegnerin
und
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8
betreffend Genehmigung der Zone mit Planungspflicht und 
Überbauungsordnung «Hoffmatte» (Entscheid der Direktion für Inneres 
und Justiz des Kantons Bern vom 7. Juli 2021; 2020.DIJ.6287)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
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Sachverhalt:
A.
Das Grundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 1________ («Schorebreiti») 
an der Eisenbahnstrasse … in der Einwohnergemeinde (EG) Thun steht im 
Eigentum der dort produzierenden C.________ AG. Der weitgehend 
unbebaute Teil dieses Grundstücks östlich des Produktionsgebäudes 
(ca. 35'000 m2) soll umgenutzt werden. Die EG Thun beabsichtigt, auf dem 
Areal ein Wohnquartier mit ca. 180 Wohnungen, einem Alterspflegeheim, ei-
ner Kindertagesstätte und einem Quartierladen zu erstellen. Sie hat deshalb 
für den betreffenden, bisher zur Arbeitszone gehörenden Teil der Parzelle 
Gbbl. Nr. 1________ eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) mit vorwiegender 
Wohnnutzung vorgesehen und die dazugehörige Überbauungsordnung 
(ÜO) erarbeitet. Die Planungsvorlage wurde vom 4. Mai bis zum 16. Juni 
2017 zur Mitwirkung öffentlich aufgelegt und anschliessend dem Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Vorprüfung eingereicht. Vom 1. 
November bis 1. Dezember 2018 legte die EG Thun die Unterlagen öffentlich 
auf. Während der Auflagefrist gingen insgesamt 13 Einsprachen und vier 
Rechtsverwahrungen ein, darunter die Einsprache Nr. 10 von A.________ 
und B.________. Am 18. September 2019 beschloss der Gemeinderat der 
EG Thun die ÜO ay Hoffmatte (nachfolgend: ÜO Hoffmatte). Am 24. Oktober 
2019 beschloss der Stadtrat der EG Thun die ZPP AY Hoffmatte (nachfol-
gend: ZPP Hoffmatte). Gegen diesen Beschluss wurde das Referendum 
ergriffen. Die Stimmbevölkerung nahm die Planungsvorlage an der Abstim-
mung vom 9. Februar 2020 an. Mit Verfügung vom 25. August 2020 geneh-
migte das AGR die ZPP Hoffmatte und die ÜO Hoffmatte und wies die gegen 
die Abstimmung vom 9. Februar 2020 erhobenen Beschwerden ab, soweit 
es darauf eintrat. Gleichzeitig wies das AGR die noch hängigen Einsprachen, 
so auch jene von A.________ und B.________ ab, soweit es darauf eintrat.
B.
Diese Verfügung fochten A.________ und B.________ am 22. September 
2020 bei der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ) an. Die 


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DIJ vereinigte das Verfahren mit dem Beschwerdeverfahren von zwei 
weiteren Einsprechenden sowie einem Beschwerdeverfahren hinsichtlich 
der Abstimmung vom 9. Februar 2020. Am 7. Juli 2021 wies sie die Be-
schwerden in einem einzigen Entscheid ab.
C.
Dagegen haben A.________ und B.________ am 7. August 2021 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen sinngemäss, der 
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und zur erneuten Beurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei der angefochtene Entscheid auf-
zuheben und die ÜO Hoffmatte derart anzupassen, dass sie den einschlä-
gigen gesetzlichen Bestimmungen entspreche. Die Bauhöhe im Baufeld 3 
sei auf 575,9 m ü.M. bzw. 15,5 m, eventuell auf 577,4 m ü.M. bzw. 17 m zu 
beschränken. Es seien die Baufelder 2a, 2b, 3, 4 und 7, eventuell nur das 
Baufeld 3, derart zu verschieben, dass zu den angrenzenden Grundstücken 
ein Grenzabstand von 20 m eingehalten werde. 
Die EG Thun beantragt mit Beschwerdeantwort vom 20. September 2021, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Verfah-
ren sei mit den Beschwerdeverfahren 100.2021.246 (weitere Planungs-
beschwerde) und 100.2021.241 (Stimmrechtsbeschwerde) zu vereinigen 
und die Beschwerde sei ausser der Reihe beschleunigt zu behandeln. Die 
DIJ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. September 2021, die Beschwer-
de sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführenden 
haben sich mit Eingabe vom 6. November 2021 erneut zur Sache geäussert. 
Sie halten an ihren Anträgen fest und verlangen überdies, die ÜO Hoffmatte 
sei dahingehend anzupassen, dass die schutzwürdige Hecke und der Wald, 
eventuell jedenfalls die schutzwürdige Hecke in ihrem Bestand erhalten wer-
den könnten. Die EG Thun hat mit Eingabe vom 2. Dezember 2021 dazu 
Stellung genommen. Am 22. Dezember 2021 haben die Beschwerdeführen-
den eine weitere Stellungnahme eingereicht.


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig.
1.2
Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid be-
sonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 61a Abs. 2 Bst. a 
und Art. 60 Abs. 2 i.V.m. Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 
1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Anträgen nicht durchge-
drungen. Sie sind damit formell beschwert. Die für die Beschwerdebefugnis 
erforderliche räumliche Nähe ist nach der bundes- und verwaltungsgericht-
lichen Rechtsprechung bis zu einem Abstand von etwa 100 m zu bejahen 
(BGE 140 II 214 E. 2.3; BVR 2013 S. 343 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 35-35c N. 17a). 
Das Grundstück der Beschwerdeführenden (Thun 2 [Strättligen] Gbbl. 
Nr. 2________) grenzt direkt an die streitbetroffene Parzelle. Sie sind damit 
auch materiell beschwert und deshalb zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
befugt. Die Beschwerdeführenden beantragen neu, die Bauhöhe im 
Baufeld 3 sei eventuell auf 577,4 m ü.M. bzw. 17 m zu beschränken. Dieses 
Eventualbegehren geht weniger weit als das Hauptbegehren, die Bauhöhe 
im Baufeld 3 auf 575,9 m ü.M. bzw. 15,5 m zu beschränken. Das 
Eventualbegehren erweitert den Streitgegenstand somit nicht und ist 
prozessual zulässig (vgl. Art. 26 VRPG i.V.m. Art. 227 Abs. 3 der 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung 
vom 
19. Dezember 
2008 
[Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 26 N. 7 und 17, 
Art. 32 N. 19). Wie es sich (auch) im Licht von Art. 33 Abs. 3 VRPG mit der 
verfahrensrechtlichen Zulässigkeit der neuen Begehren betreffend die 
angeblich schützenswerte Hecke bzw. den Wald (vgl. vorne Bst. C) verhält, 


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kann offenbleiben, da sich die Begehren ohnehin als unbegründet erweisen 
(vgl. hinten E. 7.5). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt 
des soeben Ausgeführten einzutreten.
1.3
Betreffen getrennt eingereichte Eingaben den gleichen Gegenstand, 
so kann die instruierende Behörde die Verfahren vereinigen (Art. 17 Abs. 1 
VRPG). Das vorliegende Verfahren und das Verfahren 100.2021.246 betref-
fen zwar zum Teil denselben Verfahrensgegenstand, da ähnliche Vorbringen 
erhoben werden und teilweise identische Rechtsfragen zu klären sind. Sie 
überlagern sich in gewissen Punkten auch mit dem Verfahren 100.2021.241 
(Beschwerde betreffend die Abstimmung vom 9. Februar 2020; vgl. vorne 
Bst. C). Da sich die Rügen indes nur teilweise überschneiden, lässt eine 
gemeinsame Behandlung keinen namhaften prozessökonomischen Nutzen 
erwarten. Eine Vereinigung mit den Verfahren 100.2021.246 und 
100.2021.241 rechtfertigt sich daher nicht (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 17 
N. 6 f.). Der entsprechende Antrag der Beschwerdegegnerin ist abzuweisen. 
Allerdings werden die Verfahren angesichts des Sachzusammenhangs ko-
ordiniert behandelt und erledigt.
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 
2.
Im Streit liegt die Recht- und Zweckmässigkeit der ÜO Hoffmatte auf der 
Grundlage der ZPP Hoffmatte. Die diesbezüglichen allgemeinen Rechts-
grundlagen gestalten sich wie folgt: 
2.1
Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 55 Abs. 1 BauG). 
Diese sind hierbei im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom 
(Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 65 Abs. 1 
BauG). Die Gemeinden können die Bauzone entsprechend ihren Verhält-
nissen und Bedürfnissen in Zonen unterschiedlicher Nutzung einteilen (vgl. 
Art. 64 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Art. 71 Abs. 1 und Art. 72 Abs. 4 BauG). Teile der 
Bauzone, deren Überbauung der Landschaft oder Siedlung besonders an-


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gepasst werden soll oder für die Ortsentwicklung besonders bedeutsam ist 
(z.B. Baugebiete mit Verdichtungs- oder Umnutzungspotenzial, Hanglagen, 
Kuppen, Altstadt- und Dorfkernzonen, Neubaugebiete), können als ZPP be-
zeichnet werden, wenn es nicht möglich ist, die nötigen Vorschriften in der 
Grundordnung zu erlassen (Art. 73 Abs. 2 BauG; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 72-74 N. 36; Beat Stalder, Raumplanungsrecht, in Müller/Feller [Hrsg.], 
Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 467 f. N. 162). Nach Art. 29 
Abs. 1 des Baureglements der EG Thun vom 2. Juni 2002 (GBR; SSG 72.01) 
ermöglichen ZPP die ganzheitliche, haushälterische und qualitativ an-
spruchsvolle wirtschaftliche und bauliche Entwicklung wichtiger unüberbau-
ter, unternutzter oder umzunutzender Areale. Die Grundordnung hat für jede 
ZPP den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert 
und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume fest-
zulegen (Art. 92 Abs. 1 BauG; Art. 29 Abs. 2 GBR). In der EG Thun setzt das 
Bauen in einer ZPP zudem ein Verfahren voraus, das eine qualitativ hoch-
stehende Planung, Projektierung und Ausführung gewährleistet und die aus-
gewogene Berücksichtigung aller Interessen sicherstellt (vgl. Art. 92 Abs. 2 
BauG i.V.m. Art. 29 Abs. 4 GBR). Überdies ist zum einen in einem Grünkon-
zept nachzuweisen, wie die besondere Qualität der Grün- und Freiräume, 
der Baumstandorte und Durchgrünung gewährleistet wird (Art. 29 Abs. 5 
GBR). Zum andern ist spätestens im Baugesuch in einem Energieversor-
gungs- und Energieanwendungskonzept nachzuweisen, wie die dem Stand 
der Technik entsprechenden Möglichkeiten bezüglich des Einsatzes von er-
neuerbaren Energien, des Energiesparens und der Nahwärmeversorgung 
ausgeschöpft werden (Art. 29 Abs. 6 GBR). 
2.2
Das Bauen in einer ZPP setzt grundsätzlich eine rechtskräftige ÜO 
voraus (Art. 93 Abs. 1 BauG). In dieser bestimmt die Gemeinde näher, wie 
das Gebiet zu überbauen, zu gestalten, freizuhalten oder zu schützen ist 
(Art. 88 Abs. 1 BauG). Die ÜO wird in Form eines Überbauungsplans mit den 
zugehörigen Überbauungsvorschriften festgelegt (Art. 89 Abs. 1 BauG). Die 
Grundeigentümerschaft hat Anspruch darauf, dass ihr das Bauen nach einer 
ÜO innert angemessener Frist ermöglicht wird (Art. 93 Abs. 3 BauG; Beat 
Stalder, a.a.O., S. 480 N. 193; Beat Stalder, Enteignungsrecht, in Müller/Fel-
ler [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 626 N. 95). Über-


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bauungsordnungen, die eine Zone mit Planungspflicht betreffen, werden 
vom Gemeinderat beschlossen (Art. 66 Abs. 3 BauG). 
2.3
Die Vorschriften und Pläne der Gemeinden und der Planungsregio-
nen bzw. Regionalkonferenzen bedürfen der Genehmigung durch das AGR. 
Dieses prüft, ob sie rechtmässig und mit den übergeordneten Planungen ver-
einbar sind. Das AGR entscheidet ausserdem mit voller Überprüfungsbefug-
nis über die Einsprachen (Art. 61 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 109 Abs. 3 der 
Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]).
3.
Der Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
3.1
Das Grundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 1________ wird von 
der Grundeigentümerin nur noch teilweise benötigt. Das weitgehend 
unbebaute Areal östlich des Produktionsgebäudes (ca. 35'000 m2) soll daher 
umgenutzt werden. Die EG Thun beabsichtigt, auf dem Areal ein 
Wohnquartier mit ca. 180 Wohnungen, einem Alterspflegeheim, einer 
Kindertagesstätte und einem Quartierladen zu erstellen (vgl. vorne Bst. A). 
3.2
Für die Entwicklung des betreffenden Areals wurde ein Projektwett-
bewerb nach den Grundsätzen der vom Schweizerischen Ingenieur- und Ar-
chitektenverein SIA aufgestellten Ordnung für Architektur- und Ingenieur-
wettbewerbe 142 vom 12. Juni 1998 (nachfolgend: SIA 142) durchgeführt. 
Von den zwölf eingegangenen Projekten wurde das Projekt Nr. 2 «Neoparc» 
von der Jury einstimmig als Siegerprojekt gewählt und zur Weiterbearbeitung 
empfohlen (vgl. Jurybericht vom 17.3.2016, unpag. Vorakten AGR [act. 6D] 
Beilage 1.3). Das Siegerprojekt wurde in der Folge gemäss den Empfehlun-
gen der Jury überarbeitet; namentlich wurden zwei Gebäude auf 13 Ge-
schosse erhöht (vgl. Richtprojekt vom 21.3.2017, unpag. Vorakten AGR 
[act. 6D]). Das daraus resultierende Richtprojekt diente als Grundlage für die 
Erarbeitung der ZPP Hoffmatte und der ÜO Hoffmatte, die vom 4. Mai bis 
zum 16. Juni 2017 öffentlich zur Mitwirkung aufgelegt und am 13. September 
2017 beim AGR zur kantonalen Vorprüfung eingereicht wurden (vgl. unpag. 
Vorakten AGR [act. 6E]). Der (undatierte) Entwurf des Vorprüfungsberichts 


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des AGR enthielt aufgrund der eingeholten Fach- bzw. Amtsberichte meh-
rere materielle und formelle Genehmigungsvorbehalte, die zur Überar-
beitung des Richtprojekts, der ZPP und der ÜO Hoffmatte führten; insbeson-
dere sollen in den Baubereichen 1 und 6 nur noch Gesamthöhen von maxi-
mal ca. 29,9 m zulässig sein, so dass keine Hochhäuser im Sinn von 
Art. 19 f. BauG möglich sind (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Am 9. Ap-
ril 2018 reichte die EG Thun die angepasste Zonenplanänderung und ÜO 
zur abschliessenden kantonalen Vorprüfung beim AGR ein (vgl. auch das 
angepasste Richtkonzept vom 5.3.2018, Anhang 1 zum Erläuterungsbericht 
vom 4.10.2016 [Stand 16.3.2018], unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Das 
AGR stellte im Vorprüfungsbericht vom 12. Juli 2018 mit gewissen formellen 
Genehmigungsvorbehalten die Genehmigung der ZPP Hoffmatte und der 
ÜO Hoffmatte in Aussicht. 
3.3
Vom 1. November bis 1. Dezember 2018 legte die EG Thun die Un-
terlagen öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen insgesamt 13 Ein-
sprachen und vier Rechtsverwahrungen ein. Der Gemeinderat der EG Thun 
beschloss am 18. September 2019 die ÜO Hoffmatte (vgl. unpag. Vorakten 
AGR [act. 6B]). Am 24. Oktober 2019 beschloss der Stadtrat der EG Thun 
die ZPP Hoffmatte (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6B]). Dagegen wurde 
das Referendum ergriffen. Nachdem der Regierungsstatthalter des Verwal-
tungskreises Thun mehrere Beschwerden gegen die Abstimmungsbotschaft 
und weitere Vorbereitungshandlungen abgewiesen und allfälligen Beschwer-
den gegen seine Entscheide die aufschiebende Wirkung entzogen hatte 
(Entscheide vom 31.1.2020), nahm die Stimmbevölkerung die Planungs-
vorlage an der Abstimmung vom 9. Februar 2020 mit 8'074 Ja- gegen 4'920 
Nein-Stimmen an. Mit Verfügung vom 25. August 2020 genehmigte das AGR 
die ZPP und ÜO Hoffmatte und wies die Beschwerden gegen die Abstim-
mung vom 9. Februar 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Gleichzeitig wies es 
die noch hängigen Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat. Die DIJ wies die 
dagegen erhobenen Beschwerden in einem einzigen Entscheid vom 7. Juli 
2021 ab (vorne Bst. B).
3.4
Das Grundstück Gbbl. Nr. 1________ gehört nach dem geltenden 
Zonenplan zur Bauzone Arbeiten A. Gemäss Art. 20 Abs. 1 und 3 GBR sind 
in dieser Zone folgende Nutzungsarten vorgesehen: Arbeiten (unter 


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Vorbehalt 
verkehrsintensiver 
Nutzung), 
Verpflegungsbetriebe, 
Verkaufsräume 
mit 
max. 
800 m2 
gedeckter 
Verkaufsfläche 
und 
Übergangsnutzungen. Wohnen ist nur für standortgebundenes Personal 
zulässig. Die Parzelle ist der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) IV zugeordnet. 
Es ist ein Grenzabstand von 5 m, gegenüber Zonen mit vorgeschriebenem 
minimalem Wohnflächenanteil und Zonen für öffentliche Nutzungen ein 
solcher von 10 m einzuhalten (Art. 21 Abs. 1 und 5 GBR). Die maximale 
Gebäudehöhe beträgt 17,5 m (Art. 21 Abs. 1 GBR). Das Grundstück grenzt 
nördlich, östlich und südöstlich an eine Wohnzone W2 bzw. W3 mit zwei- 
bzw. dreigeschossigen Wohnhäusern (vgl. Art. 21 Abs. 1 GBR), während die 
südwestlich und westlich (nach der Eisenbahnstrasse und der Bahnlinie) 
angrenzenden Grundstücke zur Arbeitszone gehören. Das Areal östlich des 
Produktionsgebäudes, also jener Teil des Grundstücks, der an die Zonen W2 
und W3 angrenzt, soll gemäss den neuen Vorschriften für die ZPP Hoffmatte 
nördlich zur Wohnzone (Sektoren A1 und A2) und südlich zur Mischzone 
Wohnen/Arbeiten (Sektor B; z.B. Alters- und Pflegeheim, Wohnen mit 
Dienstleistungen, Ärzte-/Gemeinschaftspraxis, Verkaufsnutzung, Cafeteria, 
KITA, Wäscherei etc.) umgenutzt und der ES III zugeordnet werden 
(Ausschnitt Zonenplan, vgl. Abb. 1 in E. 3.5 hiernach). Die ZPP-Vorschriften 
sehen einen Grenzabstand von 5 m gegenüber benachbarten Wohnzonen 
und entlang öffentlicher Strassen vor, während gegenüber der Zone Arbeiten 
kein Grenzabstand vorgesehen ist. Erlaubt ist weiter eine oberirdische 
Geschossfläche (GFo) von mindestens 30'000 m2 und maximal 40'000 m2. 
Die zulässige maximale Gesamthöhe beträgt in den Sektoren A1 
(angrenzend an Zone Arbeiten [Produktionsgebäude]) und B (angrenzend 
an Zone Arbeiten und Zone Wohnen W3) 29,9 m und im Sektor A2 
(angrenzend grösstenteils an Zone Wohnen W2) 16 m, wobei die Ge-
samthöhen der Gebäude «zu staffeln» sind und auf einen «angemessenen 
Übergang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten» ist (vgl. zum Ganzen 
auch Erläuterungsbericht vom 4.10.2016 [rev. 26.2.2020] zur Zonenplan- 
und Baureglementsänderung ZPP Hoffmatte mit ÜO Hoffmatte [nachfol-
gend: Erläuterungsbericht] Ziff. 3.3, unpag. Vorakten AGR [act. 6C]). 
3.5
Die ÜO Hoffmatte (bestehend aus den Überbauungsvorschriften [ÜV] 
und dem Überbauungsplan) soll in der ZPP Hoffmatte die bau- und pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für die nachhaltige Quartierentwicklung 


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Seite 10
sowie für den differenzierten und etappierbaren Bau einer Wohnüberbauung 
in verdichteter Bauweise mit hoher Wohn- und Aussenraumqualität schaffen 
(vgl. Art. 1 ÜV vom 25.7.2016 [rev. 26.2.2020]; unpag. Vorakten AGR 
[act. 6C]). Die Nutzungsarten Wohnen (Sektoren A1 und A2 der ZPP Hoff-
matte) und Wohnen/Arbeiten (Sektor B der ZPP Hoffmatte; E. 3.4 hiervor) 
richten sich nach den Bestimmungen des GBR über die entsprechenden Zo-
nen (Art. 5 ÜV i.V.m. Art. 20 GBR). Das in der ZPP Hoffmatte vorgesehene 
Nutzungsmass (GFo von mindestens 30'000 m2 und maximal 40'000 m2) 
wird übernommen (vgl. Art. 7 Abs. 4 und 5 ÜV). Die maximal zulässige Höhe 
des höchsten Punkts der Dachkonstruktion der Gebäude in m ü.M. ist im 
Überbauungsplan für jeden der elf Baubereiche festgelegt (Art. 7 Abs. 2 ÜV). 
Die Baubereiche 1 und 6 ermöglichen mit einer Kote von 589,8 m ü.M. bzw. 
589 m ü.M., was einer Gesamthöhe von ca. 29,9 m entspricht, die höchsten 
Gebäude, gefolgt vom Baubereich 5 mit einer Gesamthöhe von ca. 28,1 m 
(587,5 m ü.M.) und den Baubereichen 8 und 2a mit Gesamthöhen von ca. 
24,9 m bzw. 24 m (584 m ü.M. bzw. 583,5 m ü.M.). Im von den Beschwer-
deführenden hinsichtlich der zulässigen Höhe beanstandeten Baubereich 3 
sind Gebäude mit einer Gesamthöhe von ca. 20,9 m (580,5 m ü.M.) zulässig. 
Die Baubereiche 4, 7 und 9-11 liegen im Sektor A2, in dem Gebäude höchs-
tens 16 m hoch sein dürfen (vgl. Überbauungsplan vom 28.7.2017 [rev. 
26.2.2020], Erläuterungsbericht Ziff. 3.4, beides in unpag. Vorakten AGR 
[act. 6C]; vgl. auch Ausschnitt Überbauungsplan, Abb. 2 hiernach). Art. 7 ÜV 
sieht weiter vor, dass die Länge und Breite der Gebäude innerhalb der Bau-
bereiche frei sind und zwischen den Gebäuden in den Baubereichen 4 und 
5 mindestens ein Gebäudeabstand von 3 m einzuhalten ist (Abs. 1), defi-
niert, was als Untergeschoss gilt (Abs. 3), und hält fest, dass Gebäude aus-
serhalb der Baubereiche nicht zulässig sind (Abs. 6). Für die weitere Bear-
beitung des Projekts ist gemäss Art. 8 Abs. 3 ÜV das zur Illustration der 
Bebauungsidee erarbeitete Richtkonzept beizuziehen. Insgesamt soll eine 
gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht werden (Art. 8 Abs. 1 ÜV). 
Die massgeblichen Ausschnitte aus dem geänderten Zonenplan (ZPP AY 
mit den Sektoren A1, A2 und B) und Überbauungsplan (mit den elf Bau-
bereichen und der jeweiligen maximal zulässigen Gesamthöhe) sehen fol-
gendermassen aus:


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Seite 11
Abb. 1:
Abb. 2:
Ausschnitt Zonenplan mit Sektoren
Ausschnitt Überbauungsplan mit Baubereichen
4.
4.1
Die DIJ ist im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, die Pla-
nung sei nicht zu beanstanden und stehe mit dem übergeordneten Recht in 
Einklang. Als Grundlage für das Planungsverfahren sei ein Projektwett-
bewerb durchgeführt und gestützt darauf das Richtkonzept vom 5. März 
2018 erarbeitet worden, welches das Orts- und Landschaftsbild, die Eigen-
heiten des Quartiers sowie die bestehende und die beabsichtigte Gestaltung 
der benachbarten Bebauung berücksichtige. Auf dieser Grundlage seien die 
ZPP und die ÜO Hoffmatte erstellt worden, wobei die ÜO Hoffmatte den Vor-
gaben der ZPP zu Gebäudehöhen und angemessenem Übergang zum an-
grenzenden Wohnquartier Rechnung trage. Die ZPP Hoffmatte liege mitten 
im Siedlungsgebiet der EG Thun und eigne sich für eine Siedlungsentwick-
lung nach innen unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds. Der Ent-
scheid, eine im Vergleich zum angrenzenden Wohnquartier höhere Bebau-


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Seite 12
ung zuzulassen, liege im Planungsermessen der EG Thun und ermögliche 
eine haushälterische Bodennutzung. Die Abstände zwischen den Baufeldern 
und zu den Nachbargrundstücken würden den Durch- und Ausblick in die 
Landschaft ermöglichen, was die Wohnqualität der Überbauung erhöhe und 
auch der Nachbarschaft diene. Die Gemeinde habe sich zu den einzelnen 
vom Planungsvorhaben betroffenen öffentlichen und privaten Interessen 
ausführlich geäussert. Es seien keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte In-
teressenermittlung und -abwägung oder eine sachlich nicht angemessene 
oder offensichtlich unzweckmässige Planung ersichtlich. Aus dem Richtplan 
ergebe sich nicht, dass grosse Höhensprünge zwischen bestehenden Bau-
ten und Neubauten abgestuft erfolgen müssten. Die ZPP Hoffmatte, die eine 
Staffelung der Gebäudehöhen und einen angemessenen Übergang zum be-
nachbarten Wohnquartier vorschreibe, werde durch die ÜO Hoffmatte nicht 
verletzt. Weiter hat die Vorinstanz die nach Abschluss des Projektwett-
bewerbs erfolgte Mitwirkung der Bevölkerung als den gesetzlichen Vorgaben 
von Art. 58 BauG genügend eingestuft und darauf hingewiesen, dass die Be-
schwerdeführenden ihre Anliegen einbringen konnten. Im Rahmen des Pro-
jektwettbewerbs sei sodann die Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit 
beurteilt und als gegeben befunden worden. Es bestehe kein Anlass, von 
dieser Beurteilung abzuweichen. Der Projektwettbewerb sei im Übrigen oh-
nehin nicht Gegenstand des vorliegenden Planungsverfahrens. Der zusätz-
liche Verkehr werde sich in verschiedene Richtungen verteilen, wodurch die 
Belastung der Quartierstrassen gering sein werde. Die Kapazitäten im über-
geordneten Strassennetz seien ausreichend. Die befürchteten Emissionen 
durch das Pflegeheim und der tatsächliche Bedarf an Pflegeplätzen seien 
nicht Verfahrensgegenstand. Auf einen Augenschein hat die Vorinstanz ver-
zichtet, da der rechtserhebliche Sachverhalt mit genügender Klarheit aus 
den Akten hervorgehe.
4.2
Die Beschwerdeführenden bringen zusammenfassend vor, die frag-
liche Planung sei unzweckmässig, bringe keine massvolle Innenentwicklung 
der Gemeinde und widerspreche den Interessen der Anwohnenden. Die Vor-
instanz habe sich nur ungenügend mit ihren Argumenten auseinander-
gesetzt und den Antrag auf Durchführung eines Augenscheins zu Unrecht 
abgewiesen. Die Gemeinde ihrerseits habe die zeitliche Abfolge von Ein-
sprache, Stadtratsbeschluss zur ZPP und Volksabstimmung bewusst ver-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 13
mischt und verfälscht. Konkret rügen die Beschwerdeführenden zunächst 
eine Verletzung von Art. 5 GBR. Der Sektor B (mit einer zulässigen Gebäu-
dehöhe von 29,9 m) grenze unmittelbar an ihr Grundstück (Wohnzone W3). 
Die daraus resultierenden Höhensprünge könnten nicht als angemessen be-
zeichnet werden. Ausserdem liege der Perimeter der ZPP Hoffmatte nicht 
mitten, sondern am Rand des Siedlungsgebiets und sei zur Hälfte von einem 
Industriegebiet umgeben, in dem die Bauhöhe maximal 17,5 m betrage. Es 
werde ausgeklammert, dass die an die ZPP Hoffmatte angrenzenden Einfa-
milienhäuser durch die grösseren Abstände zwischen den Baufeldern «un-
erträglich beeinträchtigt» würden. Deshalb sei die zulässige Gebäudehöhe 
in Baufeld 3 zu reduzieren. Am östlichen Rand dieses Baufelds befinde sich 
sodann eine geschützte Hecke mit hohen Bäumen, die erhalten werden müs-
se. Deshalb müsse das Baufeld 3 verschoben werden. Mit Hinweis auf ihre 
Beschwerde an die Vorinstanz machen die Beschwerdeführenden erneut 
geltend, grosse Höhensprünge würden den kantonalen Richtplan verletzen 
und die ÜO Hoffmatte verstosse angesichts der Höhensprünge gegen die 
ZPP Hoffmatte. In ihrer Stellungnahme vom 6. November 2021 bringen die 
Beschwerdeführenden zudem vor, auf dem Areal der ZPP befinde sich nebst 
einer Hecke auch ein Wald und eine landwirtschaftliche Nutzfläche, was mit-
tels eines Gutachtens des kantonalen Amtes für Landwirtschaft und Natur 
(LANAT), Abteilung Naturförderung (ANF), hätte abgeklärt werden müssen. 
Die ÜO sei dahingehend anzupassen, dass Wald und Hecke weiterbeste-
hen. Sie rügen sodann, die Öffentlichkeit hätte bereits vor dem Wettbewerb 
in die Planung einbezogen werden müssen und das Mitwirkungsverfahren 
sei zu spät und nicht mit der erforderlichen Ernsthaftigkeit durchgeführt 
worden.
4.3
Die EG Thun führt in ihrer Beschwerdeantwort vom 20. September 
2021 aus, im betroffenen Gebiet sei eine Gesamtbetrachtung und -würdi-
gung vorgenommen worden. Das Siegerprojekt aus dem Wettbewerb sei 
das Ergebnis eines qualitätssichernden Verfahrens und garantiere eine op-
timale Einpassung der neuen Überbauung ins bestehende Quartier. Die Vor-
schriften der ZPP und der ÜO Hoffmatte ermöglichten eine gezielte Innen-
entwicklung im Stadtgebiet unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds 
und unter Berücksichtigung des angrenzenden Wohnquartiers. Die ge-
troffene Regelung liege im Planungsermessen der Gemeinde. Den Vorwurf, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 14
die zeitliche Abfolge von Einsprache, Stadtratsbeschluss zur ZPP und Volks-
abstimmung vermischt oder verfälscht zu haben, weist sie zurück. Unter Ver-
weis auf ihre Stellungnahme im vorinstanzlichen Verfahren vom 28. Oktober 
2020 hält sie weiter fest, mit der vorgesehenen maximalen Gebäudehöhe 
könne im vom Kanton vorgegebenen Mass verdichtet werden. Das Mitwir-
kungsverfahren sei gemäss den gesetzlichen Vorgaben erfolgt; überdies 
seien der Quartierleist und die Anwohnenden an mehreren Informationsver-
anstaltungen im Quartier direkt über das Verfahren und den Stand des Pro-
jekts informiert worden. Die EG Thun habe die Planung aufgrund der Rück-
meldungen aus dem Quartier in verschiedenen Punkten angepasst und ins-
besondere die maximalen Gebäudehöhen reduziert. 
5.
Die Beschwerdeführenden rügen vorab eine Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs. Die Vorinstanz habe ihre Einsprache und Stellungnahme vom 18. De-
zember 2020 nicht gewürdigt und lediglich die Argumente des AGR und der 
Gemeinde wiedergegeben. Ausserdem habe sie die gerügte Verletzung des 
kantonalen Richtplans nicht ausreichend geprüft und die Vorbringen zur 
mangelhaften öffentlichen Mitwirkung nur ungenügend gewürdigt. Den be-
antragten Augenschein habe die Vorinstanz «willkürlich» abgelehnt.
5.1
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG, Art. 29 
Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 KV) folgt die 
Pflicht der Behörden, ihre Verfügungen und Entscheide zu begründen (vgl. 
auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, 
dass sich die betroffenen Personen über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft geben und diesen sachgerecht anfechten können. Sie muss zwar 
die wesentlichen Überlegungen enthalten, von denen sich die Behörde hat 
leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist aber, 
dass sich die Behörde in ihrer Begründung mit allen Parteistandpunkten ein-
lässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich wider-
legt (BGE 143 III 65 E. 5.2, 142 I 135 E. 2.1, 142 II 49 E. 9.2; BVR 2018 
S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 529 E. 4.3, S. 402 E. 6.2).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 15
5.2
Der angefochtene Entscheid erfüllt die genannten Anforderungen an 
die Begründung. Die Vorinstanz hat sich mit den Vorbringen der Beschwer-
deführenden einlässlich auseinandergesetzt und ihren Entscheid ausführlich 
begründet (vgl. angefochtener Entscheid E. 4). Es ist nicht zu beanstanden, 
dass sie sich dabei auf die gegen die angefochtene Genehmigungsverfü-
gung erhobenen Rügen konzentrierte. Dass sie – wie die Beschwerde-
führenden pauschal behaupten – deren Stellungnahme vom 18. Dezember 
2020 ausser Acht gelassen hätte, ist nicht ersichtlich. Sie hat in E. 4.4 des 
angefochtenen Entscheids insbesondere dargelegt, weshalb aus ihrer Sicht 
die Rüge unbegründet ist, die angefochtene Plangenehmigung missachte 
den kantonalen Richtplan; die Frage der öffentlichen Mitwirkung hat sie in 
E. 4.6 erörtert. Der angefochtene Entscheid war ausreichend begründet und 
erlaubte eine sachgerechte Anfechtung. Ob die Begründung der DIJ inhalt-
lich zutreffend ist, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der ma-
teriellen Beurteilung (vgl. etwa BGE 130 II 530 E. 4.3; BVR 2018 S. 310 
E. 3.5; Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 28). 
5.3
Schliesslich erweist sich auch die antizipierte Beweiswürdigung 
durch die Vorinstanz nicht als rechtsfehlerhaft. Es liegt keine Verletzung des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, wenn eine Behörde auf die Abnahme 
von Beweisen verzichtet, weil sie aufgrund bereits abgenommener Beweise 
ihre Überzeugung gebildet hat und annehmen kann, diese Überzeugung 
werde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (vgl. dazu statt vieler 
BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2021 S. 441 E. 5.8, 2017 S. 255 E. 5.1, je mit 
Hinweisen; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27 f.). Es ist nicht zu beanstan-
den, dass die Vorinstanz aufgrund der gut dokumentierten Planung zum 
Schluss kam, der beantragte (aber nicht näher begründete) Augenschein 
werde an ihrer Überzeugung nichts ändern (vgl. auch hinten E. 7.5.7). Das 
rechtliche Gehör ist nach dem Gesagten nicht verletzt. Der Hauptantrag, die 
Sache zu neuer Beurteilung an die DIJ zurückzuweisen, erweist sich mithin 
als unbegründet.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 16
6.
In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung von 
Art. 5 GBR, wonach Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass zusam-
men mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. 
6.1
Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festgehal-
ten hat, darf die ZPP von den allgemeinen Vorschriften der baurechtlichen 
Grundordnung abweichen (Art. 73 Abs. 2 BauG; vgl. vorne E. 2.1, auch zum 
Folgenden). Die Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften der ZPP sind Teil 
der Grundordnung und den allgemeinen Grundsätzen derselben normhierar-
chisch gleichgestellt. Allein aus dem Umstand, dass die Vorgaben der ZPP 
mit der übrigen (allgemeinen) Grundordnung nicht übereinstimmen bzw. teil-
weise davon abweichen, vermögen die Beschwerdeführenden von vorn-
herein nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Auch die auf Grundlage der ZPP 
erarbeitete ÜO kann und darf folglich von der (übrigen) baurechtlichen 
Grundordnung abweichen, soweit und solange dies in der ZPP angelegt ist 
und insofern mit dieser in Einklang steht. Wenn die Beschwerdeführenden 
eine «Verletzung von Art. 5 GBR» rügen, übersehen sie, dass es gerade 
Sinn und Zweck einer ZPP ist, in der baurechtlichen Grundordnung Sonder-
vorschriften zu erlassen, damit eine Überbauung der Landschaft oder Sied-
lung besonders angepasst werden kann und eine ganzheitliche, haushälte-
rische und qualitativ anspruchsvolle wirtschaftliche und bauliche Entwicklung 
des Areals ermöglicht wird. Die Stimmberechtigten der EG Thun haben mit 
der Annahme der ZPP-Vorschriften in der Grundordnung zum Ausdruck ge-
bracht, dass das hier interessierende Gebiet mit Bauten in dieser Grössen-
ordnung überbaut werden darf und soll. Diese Vorschriften gehen als spe-
ziellere Normen den übrigen, für das Gemeindegebiet im Allgemeinen gel-
tenden Regeln vor. 
6.2
Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass ZPP und ÜO Hoffmatte 
das Orts- und Landschaftsbild des betroffenen Quartiers und der Stadt ver-
ändern (vgl. Modellbilder im Richtkonzept vom 5.3.2018, Anhang 1 zum Er-
läuterungsbericht; siehe auch Beilagen 1-4 zur Beschwerde an die DIJ vom 
22.9.2020, Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 46). Eine ZPP ist indes gerade für 
Fälle gedacht, in denen eine bedeutsame Ortsentwicklung geplant werden 
soll, was selbstredend auch Änderungen im Ortsbild beinhaltet (vgl. Art. 73 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 17
Abs. 2 BauG). In diesem Sinn führte die EG Thun an der Einspracheverhand-
lung mit den Beschwerdeführenden am 3. Januar 2019 aus (vgl. unpag. 
Vorakten EG Thun [act. 6G], Register «Protokolle», Protokoll Nr. 10): 
«Das Vorhaben erzeugt einen bewussten Bruch zur gewachsenen Quar-
tierstruktur. Diese entspricht in ihrer Dichte und Struktur (Lage innerhalb 
der Stadt) nicht mehr den zeitgemässen Anforderungen und wird sich 
mittel- bis langfristig transformieren. Die Überbauung wurde bewusst an 
der Struktur der Halle und der Eisenbahn ausgerichtet». 
Dass die EG Thun insofern eine Entwicklung anstrebt, die das Ortsbild ver-
ändert, ist angesichts der ihr zustehenden Autonomie bzw. des ihr im Bereich 
der Ortsplanung zuzubilligenden planerischen Spielraums (vgl. vorne E. 2.1 
und hinten E. 7.1.1) grundsätzlich – vorbehältlich der Verletzung von höher-
rangigem Recht (vgl. hinten E. 7.1 ff. und 8) – nicht zu beanstanden. Aus-
serdem verlangen auch die Gestaltungsgrundsätze der ZPP Hoffmatte eine 
gute städtebauliche Gesamtwirkung, was eine Veränderung des Ortsbilds 
jedoch keineswegs ausschliesst. Die Beschwerdeführenden machen im Üb-
rigen zu Recht nicht geltend, die Planungsbehörden hätten der Kritik der kan-
tonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) nicht 
hinreichend Rechnung getragen: Die OLK hatte im Rahmen der Vorprüfung 
noch bemängelt, der erforderliche Nachweis sei nicht erbracht worden, dass 
es sich beim Areal der geplanten Überbauung Hoffmatte um einen möglichen 
Standort für ein oder mehrere Hochhäuser handle. Sie kam daher zum 
Schluss, dass die ZPP und ÜO in der vorgelegten Form nicht genehmigungs-
fähig seien (vgl. Bericht der OLK vom 3.11.2017, unpag. Vorakten AGR 
[act. 6E]). Die EG Thun hat dieser Kritik in der Folge Rechnung getragen und 
das Projekt entsprechend angepasst: Anstelle der vormals 13-geschossigen 
Gebäude gemäss Richtprojekt vom 21. März 2017 (unpag. Vorakten AGR 
[act. 6D]) ist die Gesamthöhe in den Baubereichen 1 und 6 neu auf ca. 
29,9 m begrenzt, sodass keine Hochhäuser mehr möglich sind (vgl. Art. 20 
Abs. 1 BauG; vorne E. 3.2 und hinten 7.4.2). Unter diesen Umständen ge-
reicht den Plangenehmigungsbehörden nicht zum Vorwurf, das überarbei-
tete Projekt nicht erneut der OLK zur Beurteilung vorgelegt zu haben. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 18
7.
Die Rügen der Beschwerdeführenden beziehen sich im Wesentlichen auf die 
ÜO Hoffmatte. Insbesondere machen sie geltend, diese missachte die ZPP 
Hoffmatte. In ihrer Stellungnahme vom 6. November 2021 weisen die Be-
schwerdeführenden ausdrücklich darauf hin, dass sich ihre Beschwerde ge-
gen die ÜO richte, und nicht gegen die Volksabstimmung betreffend die ZPP 
(vgl. Stellungnahme vom 6.11.2021 S. 7). Soweit sich ihre Vorbringen punk-
tuell dennoch auch auf die ZPP beziehen sollten, wie aus gewissen Passa-
gen allenfalls geschlossen werden kann, werden sie im Zusammenhang mit 
den entsprechenden Rügen betreffend die ÜO behandelt.
7.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die «infrage stehende 
Planung» sei nicht zweckmässig, da sie einer massvollen Innenentwicklung 
der Gemeinde und den Interessen der Anwohnenden entgegenlaufe. 
7.1.1
 Die Raumplanung stellt eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt 
einer gesamthaften Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen 
Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1-3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; Art. 1-3 
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Nach 
Art. 3 Abs. 1 RPV haben die Behörden alle betroffenen Interessen zu ermit-
teln und zu beurteilen. Dabei sind insbesondere die Vereinbarkeit mit der 
anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen 
zu berücksichtigen. Den Interessen ist aufgrund der Beurteilung im Ent-
scheid möglichst umfassend Rechnung zu tragen (BVR 2019 S. 170 E. 3.1, 
2007 S. 321 E. 3.1, je mit Hinweisen). Die Zweckmässigkeit von Vorschriften 
und Plänen misst sich daran, ob diese geeignet sind, die angestrebte Ent-
wicklung herbeizuführen. Dabei muss auch die der Planung zugrundelie-
gende Vorstellung über die erwünschte Entwicklung den massgebenden 
raumplanerischen Ansprüchen genügen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 
N. 24). Die Beurteilung der Zweckmässigkeit ist vorab Sache des planenden 
Gemeinwesens; die Gemeinden sind in ihrer Ortsplanung im Rahmen der 
Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (Art. 65 Abs. 1 BauG; 
vgl. vorne E. 2.1). Das AGR als Genehmigungsbehörde und die DIJ als kan-
tonale Beschwerdeinstanz im Sinn von Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG haben zu 
prüfen, ob die Gemeinde das ihr zustehende Planungsermessen richtig und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 19
zweckmässig ausgeübt hat. Die Genehmigungsinstanz darf nicht ihr Ermes-
sen an die Stelle des Ermessens des unteren Planungsträgers setzen und 
soll nicht ohne Not in die autonomen Befugnisse der Planungsbehörden ein-
greifen. Einer kommunalen Planung darf deshalb nicht schon dann die Ge-
nehmigung verweigert werden, wenn eine andere Planung ebenso zweck-
mässig oder sogar zweckmässiger wäre, sondern nur, wenn die Planung 
sachlich nicht angemessen oder offensichtlich unzweckmässig ist oder wenn 
sie auf die überkommunalen bzw. überregionalen Interessen nicht genügend 
Rücksicht nimmt (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 25 mit Hinweisen, 
Art. 65 N. 2; siehe auch VGE 2017/250 vom 27.4.2018 E. 3.4, 2011/263 vom 
25.6.2012 E. 6.2 [bestätigt durch BGer 1C_413/2012 vom 14.6.2013], 
2010/150 vom 9.8.2010 E. 2.4). Im Rahmen der ihm obliegenden Rechts-
kontrolle hat das Verwaltungsgericht seinerseits lediglich zu prüfen, ob die 
Vorinstanz ihre Überprüfungsbefugnis frei von Rechtsfehlern ausgeübt hat. 
Es hebt einen Beschwerdeentscheid in Planungssachen nur auf, wenn sich 
die beschlossene und genehmigte Planung als rechtswidrig erweist (BVR 
2019 S. 170 E. 3.2, 2007 S. 321 E. 3.2; VGE 2020/115 vom 17.6.2021 E. 4.1 
[bestätigt durch BGer 1C_483/2021 vom 10.3.2022; zur Publ. vorgesehen], 
2019/268 vom 13.1.2021 E. 5.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 24, Art. 66 
N. 26). 
7.1.2
In der ZPP Hoffmatte wurden als Planungszweck die Umnutzung der 
bisherigen Arbeitszone in eine Wohn- bzw. Wohn- und Arbeitszone (Sektor 
A bzw. Sektor B) und das Überführen des Richtkonzepts in die Nutzungspla-
nung festgelegt. Die Bauten und Freiräume sollen so gestaltet werden, dass 
eine gute städtebauliche Gesamtwirkung entsteht und der zusammenhän-
gende Charakter des Areals betont wird; die Gebäude sollen einem «für den 
urbanen Raum typische[n] Gestaltungsprinzip» entsprechen, und die Frei- 
und Aussenräume sollen für Erholung und Freizeit der Bewohnenden sowie 
für den ökologischen Ausgleich gestaltet werden. Die GFo soll mindestens 
30'000 m2 und höchstens 40'000 m2 betragen. Als maximale Gesamthöhen 
werden für die Sektoren A1 und B 29,9 m und für den Sektor A2 16 m fest-
gelegt, wobei die Gesamthöhen der Gebäude zu staffeln sind und auf einen 
angemessenen Übergang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten ist 
(Änderung GBR Anhang 3 Ziff. 3.2, in unpag. Vorakten AGR [act. 6C]; vgl. 
vorne E. 3.4). Es ist weder ersichtlich noch haben die Beschwerdeführenden 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 20
konkret dargelegt, inwieweit diese Bestimmungen gegen überkommunale 
oder überregionale Interessen verstossen, übergeordnetes Recht verletzen 
oder raumplanerischen Grundsätzen zuwiderlaufen würden (vgl. auch hinten 
E. 7.4). 
7.1.3
Die vorinstanzliche Beurteilung der Zweckmässigkeit der weiteren 
Zonenvorschriften erfolgt anhand des in der ZPP festgelegten Planungs-
zwecks und der dort vorgesehenen Nutzungsarten und -masse in den jewei-
ligen Sektoren (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 92/93 N. 1). Gemäss Art. 1 
ÜV schafft die ÜO Hoffmatte die bau- und planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für die nachhaltige Quartierentwicklung sowie für den Bau einer 
Wohnüberbauung in verdichteter Bauweise mit hoher Wohn- und Aussen-
raumqualität in der ZPP Hoffmatte. Die Nutzung richtet sich gemäss Art. 5 
ÜV nach den entsprechenden Bestimmungen des GBR über die Bauzonen 
Wohnen W (Sektoren A1 und A2; Baufelder 4-11 gemäss Überbauungsplan) 
bzw. über die Zonen Wohnen/Arbeiten W/A (Sektor B; Baufelder 1-3 gemäss 
Überbauungsplan). Die Bestimmungen zur mindestens geforderten bzw. 
maximal zulässigen GFo wurden aus der ZPP übernommen, und die zuläs-
sigen Gebäudehöhen übersteigen die in der ZPP für den jeweiligen Sektor 
festgelegten Gesamthöhen nicht (vgl. Art. 7 ÜV; vorne E. 3.5). Die ÜO Hoff-
matte ist vor diesem Hintergrund zur Umsetzung des in der ZPP festgelegten 
Zwecks geeignet. Jedenfalls hält der Rechtskontrolle ohne Weiteres stand, 
dass die DIJ dem AGR nicht vorgeworfen hat, eine sachlich unangemessene 
oder offensichtlich unzweckmässige Planung genehmigt zu haben. Von ei-
ner sachlichen Unangemessenheit oder offensichtlichen Unzweckmässig-
keit der zu beurteilenden Planung kann selbst dann keine Rede sein, wenn 
das ebenfalls aus dem Wettbewerb hervorgegangene und von den Be-
schwerdeführenden bevorzugte Projekt «Vivaldi» (Beilage 2 zur Be-
schwerde an die DIJ vom 22.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 46) ebenso 
zweckmässig oder gar zweckmässiger wäre als das mit der strittigen Pla-
nung umgesetzte Projekt (vgl. vorne E. 7.1.1 und hinten E. 7.4.2).
7.2
Die Beschwerdeführenden behaupten, der Perimeter der ZPP und 
der ÜO Hoffmatte liege entgegen der Vorinstanz am Rand des Siedlungsge-
biets der EG Thun. Sie bestreiten damit die Ausführungen der Vorinstanz, 
wonach der fast unüberbaute Planungsperimeter «mitten im Siedlungsgebiet 


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Seite 21
der Stadt Thun» liege und sich für eine Siedlungsentwicklung nach innen 
unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds und unter Berücksichtigung 
des angrenzenden Wohnquartiers eigne (angefochtener Entscheid E. 4.2 
S. 15). Der Planungsperimeter liegt zwar nicht im Stadtzentrum, aber er ist 
von (überbauten) Bauzonen umgeben und liegt insofern «mitten im Sied-
lungsgebiet» und nicht an dessen Rand. Es erweist sich deshalb nicht als 
rechtsfehlerhaft, wenn die Vorinstanz mit den zuständigen Planungsbehör-
den davon ausgegangen ist, das Areal sei für die angestrebte Siedlungsent-
wicklung nach innen geeignet.
7.3
Weiter rügen die Beschwerdeführenden, der grosse Abstand zwi-
schen den in der ÜO Hoffmatte bezeichneten Baubereichen widerspreche 
der Absicht einer Verdichtung und der hierfür erforderlichen kompakten Bau-
weise. Es werde bewusst ausgeklammert, dass die angrenzenden Einfami-
lienhäuser durch die Anordnung der Baufelder am Rand der ZPP Hoffmatte 
«unerträglich beeinträchtigt» würden. Aus diesem Grund sei die Bauhöhe im 
Baufeld 3 antragsgemäss zu reduzieren.
7.3.1
Die ZPP Hoffmatte legt fest, dass entlang öffentlicher Strassen und 
gegenüber benachbarten Wohnzonen ein Grenzabstand von (mindestens) 
5 m einzuhalten ist. Diesen Vorgaben trägt die ÜO Hoffmatte unbestrittener-
massen Rechnung. Hinsichtlich des Abstands zwischen den Baubereichen 
enthält die ZPP Hoffmatte keine Angaben. Die ÜO bestimmt die Lage der 
Baubereiche im jeweiligen Sektor und schreibt in Bezug auf die (am nächs-
ten nebeneinander geplanten) Baubereiche 4 und 5 einen Gebäudeabstand 
von mindestens 3 m vor (Art. 7 Abs. 1 ÜV). 
7.3.2
Die Vorinstanz hat darauf hingewiesen, dass ein grösserer Abstand 
zwischen den grossen Baufeldern die Siedlung weniger kompakt wirken 
lasse und den Durch- und Ausblick in die Landschaft ermögliche, was auch 
den Interessen der Nachbarschaft diene (angefochtener Entscheid E. 4.2 
S. 15; vgl. vorne E. 4.1). – Mit Blick auf den massgeblichen Planungszweck 
und die Gestaltungsgrundsätze (vgl. vorne E. 7.1.2) ist diese Beurteilung 
nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden 
bedeutet eine verdichtete Bauweise nicht, dass die Gebäude einer Siedlung 
möglichst nah beieinanderstehen müssen. Dass die Planungsbehörden an-
gesichts der möglichen grossvolumigen Bauten mit Blick auf die Gesamt-


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wirkung der Überbauung und die Wohnqualität eine gewisse Auflockerung 
anstrebten und entsprechende Abstände zwischen den Baubereichen ge-
wählt haben, ist im Rahmen der Rechtskontrolle jedenfalls nicht zu bean-
standen (zur Frage des angemessenen Übergangs zum angrenzenden 
Wohnquartier vgl. E. 7.4 hiernach; zur Frage der Verschiebung von Bau-
bereichen aufgrund von Naturwerten vgl. hinten E. 7.5). 
7.4
Bezüglich der Gebäudehöhen bringen die Beschwerdeführenden vor, 
die im (an ihr Grundstück angrenzenden) Sektor B erlaubten 29,9 m würden 
zu unangemessenen Höhensprüngen führen, was den kantonalen Richtplan 
verletze. Die gemäss ÜO Hoffmatte im Baufeld 3 geplante maximale Ge-
samthöhe von ca. 20,9 m (580,5 m ü.M.) verstosse ausserdem gegen die in 
der ZPP vorgeschriebene Staffelung der Gesamthöhen sowie gegen den 
Grundsatz, dass auf einen angemessenen Übergang zum angrenzenden 
Wohnquartier zu achten sei. In ihrer Stellungnahme vom 6. November 2021 
führen sie weiter aus, auch die Baubereiche 5 und 6 seien «in Richtung des 
bestehenden Wohnquartiers geplant»; von einer Abstufung könne keine 
Rede sein (Ziff. 4 S. 5).
7.4.1
Zunächst ist den Beschwerdeführenden entgegenzuhalten, dass die 
Vorgaben der ZPP Hoffmatte zu den Gesamthöhen und diejenige der Hö-
henstaffelung und des angemessenen Übergangs zum angrenzenden 
Wohnquartier gleichrangig sind. Die Höhenstaffelung bezieht sich folglich auf 
die zulässigen Gesamthöhen von bis zu 29,9 m. Allein aus dem Umstand, 
dass der Sektor B teilweise an das Wohnquartier (Zone Wohnen W3) grenzt, 
kann mithin entgegen den Beschwerdeführenden nicht geschlossen werden, 
die zulässigen Gesamthöhen seien grundsätzlich zu reduzieren.
7.4.2
Hinsichtlich der gemäss ZPP Hoffmatte erforderlichen Staffelung der 
Gesamthöhen der Gebäude ist Folgendes festzuhalten: Die ÜO Hoffmatte 
legt im strittigen Baubereich 3 (Sektor B) eine maximale Gesamthöhe von 
ca. 20,9 m (580,5 m ü.M.) fest. Dies stellt gegenüber dem südöstlich angren-
zenden Quartierteil, in dem die Beschwerdeführenden wohnen (Zone Woh-
nen W3), rund eine Verdoppelung der maximal zulässigen Bauhöhe dar (vgl. 
Art. 21 GBR, wonach in der Zone Wohnen W3 die maximale Gebäudehöhe 
10 m beträgt). Es ist deshalb grundsätzlich verständlich, dass die Beschwer-
deführenden die Neuerung kritisieren und für sie nachteilige Auswirkungen 


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befürchten. Der Sektor B grenzt indes südwestlich bis nordwestlich an eine 
bestehende Arbeitszone, wo eine maximale Gebäudehöhe von 17,5 m zu-
gelassen ist. Der grösste Unterschied zwischen der Bauhöhe im Sektor B 
und derjenigen im angrenzenden Wohnquartier ergibt sich in Bezug auf den 
Baubereich 1 (maximal ca. 29,9 m). Dieser ist aber vom Quartierteil der Be-
schwerdeführenden zurückversetzt und durch die Baubereiche 2a (Gesamt-
höhe von maximal ca. 24 m) und 2b (Gesamthöhe von maximal ca. 13,4 m) 
von diesem getrennt. Direkt grenzt der Baubereich 1 nur an die bestehende 
Arbeitszone, während der ebenfalls höhere Baubereich 2a an die Arbeits-
zone sowie den Rand der Zone Wohnen W3 anschliesst. Auch die beiden 
(von der Liegenschaft der Beschwerdeführenden weiter entfernten) Baube-
reiche 5 und 6 mit maximalen Gesamthöhen von ca. 28,1 m bzw. 29,9 m 
(Sektor A1) sind vom angrenzenden Wohnquartier (Zonen Wohnen W2 und 
W3) zurückversetzt. Somit sind die drei höchsten Gebäude in den Baube-
reichen 1, 5 und 6 näher bei den bestehenden, grossvolumigen Gewerbe-
bauten möglich bzw. werden gegenüber dem angrenzenden Wohnquartier 
(deutlich) mehr als den minimalen Grenzabstand einhalten müssen. Das gilt 
im Übrigen auch für Bauten im Baubereich 3. Die verschiedenen Bauhöhen 
lassen eine gewisse Höhenstaffelung erkennen, wie auch die Modellfotos in 
Anhang 1 des Erläuterungsberichts (inkl. Höhenentwicklung) zeigen 
(S. 38 f.). Die von den Beschwerdeführenden erstellten, im vorinstanzlichen 
Verfahren eingereichten Modellbilder bestätigen diesen Eindruck, auch 
wenn sie teilweise (angesichts des gewählten Blickwinkels und kontrastrei-
chen Einfärbens) eine nicht vollumfänglich repräsentative Ansicht vermitteln 
(vgl. Beilage 1 zur Beschwerde an die DIJ vom 22.9.2020, Vorakten DIJ 
[act. 6A] pag. 46). Dass die vor der Vorinstanz ebenfalls eingereichte Visuali-
sierung des aus dem Wettbewerb hervorgegangenen Projekts «Vivaldi» (vgl. 
Beilage 2 [Rückseite] zur Beschwerde an die DIJ vom 22.9.2020; Vorakten 
DIJ [act. 6A] pag. 46) den Eindruck hinterlassen mag, die Anforderungen an 
einen angemessenen Übergang zum bestehenden Quartier würden mit die-
sem Projekt besser erfüllt, ändert daran nichts. Die in der ÜO Hoffmatte vor-
gesehenen Nutzungsmasse, insbesondere die Bauhöhen, nehmen sehr 
wohl Rücksicht auf die umliegende Nutzung und das Ortsbild. Gesamthaft 
kann deshalb – auch mit Blick auf das Gebot der haushälterischen Nutzung 
des Bodens (Art. 75 Abs. 1 BV; Art. 1 Abs. 1 RPG; Art. 54 Abs. 1 BauG) – 
nicht gesagt werden, die ÜO Hoffmatte missachte die Vorgabe, die Gesamt-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
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höhen der Gebäude zu staffeln und dabei auf einen angemessenen Über-
gang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten (vgl. auch angefochtener 
Entscheid E. 4.5 S. 19). Eine Verletzung der ZPP Hoffmatte ist nach dem 
Gesagten nicht ersichtlich.
7.4.3
Die Beschwerdeführenden berufen sich auf die Zielsetzungen ge-
mäss A14c der Strategie A1 des kantonalen Richtplans 2030. Demnach sind 
die orts- und städtebaulichen sowie architektonischen Qualitäten der Sied-
lungen zu erhalten oder zu verbessern. Bestehende Siedlungen sollen unter 
Berücksichtigung sozialer, ökonomischer und ökologischer Aspekte sowie 
von Aspekten des Klimawandels und der Energiepolitik qualitätsvoll und an-
gemessen erneuert und verdichtet werden. Dabei gilt es, qualitätsvolle Orts-
bilder zu berücksichtigen und sorgsam mit Baudenkmälern umzugehen 
(Richtplan 2030, Strategien Kapitel A S. 4). Im Richtplan 2030 hat der Kanton 
Bern neben der Strategie A1 auch eine Strategie zu Siedlungsqualität und 
öffentlichem Raum (Strategie D2) festgelegt. Die Attraktivität der bestehen-
den Siedlungen soll gemäss Strategie D2 auch mit Massnahmen der Sied-
lungserneuerung erhalten und verbessert werden, beispielsweise mit der 
Verdichtung oder Umnutzung von Brachen. Insbesondere wird angestrebt, 
attraktiven und zentrumsnahen Wohnraum anzubieten. Die Siedlungserneu-
erung hat auf Siedlungsmuster und -charakter Rücksicht zu nehmen. Zudem 
soll die Erhaltung und Aufwertung der bestehenden wertvollen Siedlungs-
strukturen angestrebt werden (Richtplan 2030, Strategien Kapitel D S. 3). 
Gemäss Massnahmenblatt A_07 des Richtplans gilt der Grundsatz «Innen- 
vor Aussenentwicklung». Unter der Siedlungsentwicklung nach innen wer-
den neben dem Schliessen von Baulücken die Aspekte der Siedlungs-
begrenzung, Verdichtung, Umnutzung von Siedlungsbrachen und Aufwer-
tung bestehender Wohnquartiere (Siedlungserneuerung) sowie die kom-
pakte Siedlungsentwicklung am geeigneten Ort verstanden. Im Rahmen der 
Ortsplanung ist die Siedlungsentwicklung nach innen von den Gemeinden 
prioritär zu behandeln (vgl. Richtplan 2030, Massnahme A_07).
7.4.4
Richtpläne sind für die Behörden grundsätzlich verbindlich (Art. 9 
Abs. 1 RPG; Art. 57 Abs. 1 BauG). Abweichungen vom Richtplan durch die 
nachgeordneten Planungsorgane sind praxisgemäss zulässig, wenn sie 
sachlich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung sind und wenn 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 25
es nach den Umständen unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan förm-
lich zu ändern (BGE 119 Ia 362 E. 4a; BGer 1C_539/2017 vom 12.11.2018 
E. 2.3; BVR 2011 S. 259 E. 5.4; VGE 2019/268 vom 13.1.2021 E. 12.4 mit 
Hinweisen; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 57 N. 5 ff.). – Weder aus 
der von den Beschwerdeführenden zitierten Strategie A1 noch aus anderen 
Bestimmungen des Richtplans lässt sich eine Pflicht der Planungsbehörden 
ableiten, Höhensprünge zu vermeiden bzw. Gebäudehöhen in einer Art ab-
zustufen, wie es die Beschwerdeführenden fordern. Wie die Vorinstanz zu-
treffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid E. 4.4 S. 18), ermöglicht 
die ZPP Hoffmatte eine Verdichtung auf das ortsverträgliche Maximum sowie 
die Gestaltung zusammenhängender Aussenräume, was den Zielsetzungen 
des Richtplans nicht widerspricht. Eine Verletzung des Richtplans liegt nicht 
vor.
7.5
Die Beschwerdeführenden machen im Verwaltungsgerichtsverfahren 
erstmals geltend, auf dem Areal der ZPP und ÜO Hoffmatte befänden sich 
eine schützenswerte Hecke bzw. ein Feldgehölz sowie ein Wald. Die Pla-
nungsbehörden hätten es pflichtwidrig unterlassen, das Vorhandensein von 
Naturwerten durch die ANF abklären zu lassen. Die Erhaltung von Hecke 
und Wald mache eine Verschiebung der Baufelder 1, 2 und 3 notwendig, 
was das Gesamtprojekt jedoch nicht gefährde. 
7.5.1
Gemäss Art. 27 Abs. 1 des Naturschutzgesetzes vom 15. September 
1992 (NSchG; BSG 426.11) sind Hecken und Feldgehölze in ihrem Bestand 
geschützt (vgl. auch Art. 18 Abs. 1bis des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 
über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451]). Mit Art. 27 f. NSchG hat 
der kantonale Gesetzgeber einen generellen Schutz der Hecken und Feld-
gehölze geschaffen, der unmittelbar anwendbar ist (vgl. BVR 2002 S. 400 
E. 2, insb. E. 2d/cc am Ende; VGE 2020/34 vom 17.2.2022 E. 6.9, 2018/263 
vom 7.11.2019 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 35 und 37; Peter 
M. Keller, Umwelt- und Energierecht, in Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Ver-
waltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 668 N. 47 f.). Als Hecken bzw. Feldgehölze 
gelten linienförmige bzw. flächige Bestockungen mit einheimischen Sträu-
chern, allenfalls mit Krautsaum und Bäumen (Art. 28 Abs. 1 bzw. Abs. 2 
NSchG). Auch die Gemeinden können die Anpflanzung, Erhaltung und Pfle-
ge von Bäumen und Hecken vorschreiben oder im Interesse der zonenge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 26
mässen Nutzung einschränken, wenn dafür ein genügendes öffentliches In-
teresse besteht (Art. 14 Abs. 2 Bst. b BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 14 
N. 5; Karl Ludwig Fahrländer, in Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kom-
mentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 18 N. 19). Gemäss Art. 44 Abs. 2 GBR ist 
für den kommunalen Schutz von Hecken, Feld- und Ufergehölzen der «tat-
sächliche Bestand» massgebend. Der Kommentar zum GBR verweist dies-
bezüglich auf die kantonalen und bundesrechtlichen Bestimmungen (Art. 27 
NSchG bzw. Art. 18 NHG). Gemäss Art. 86 Abs. 1 BauG bezeichnen die Ge-
meinden namentlich Baumbestände und Hecken von besonderer Schönheit, 
Eigenart, geschichtlichem oder kulturellem Wert sowie von ökologischer 
oder gesundheitlicher Bedeutung als Schutzgebiete. Die Regierungsstatthal-
terin oder der Regierungsstatthalter kann eine Ausnahmebewilligung zur Be-
seitigung einer geschützten Hecke oder eines geschützten Feldgehölzes er-
teilen, insbesondere wenn überwiegende öffentliche Interessen die Beseiti-
gung erfordern (Art. 27 Abs. 2 NSchG i.V.m. Art. 13 Abs. 1 Bst. b der Natur-
schutzverordnung vom 10. November 1993 [NSchV; BSG 426.111]; vgl. 
BVR 2004 S. 214 E. 4.1).
7.5.2
Hecken müssen, um als schutzwürdig zu gelten, eine ausreichende 
ökologische Qualität aufweisen. Voraussetzung dafür ist insbesondere eine 
gewisse Minimalgrösse. Konkret gilt eine Länge von 10 m bzw. eine Fläche 
von 50 m2 als Mindestmass für eine Hecke (vgl. Arbeitshilfe der ANF vom 
September 2021 zu Schutz und Unterhalt von Hecken, Feld- und Ufergehöl-
zen, Ziff. 2 S. 3, abrufbar unter , Rubriken «Themen/Um-
welt/Naturschutz/Planen und Bauen»). Im Vordergrund steht aber die Quali-
tät und weniger die Ausdehnung der Hecke bzw. des Feldgehölzes (vgl. 
BGE 133 II 220 E. 2.3 mit Hinweisen; Karl Ludwig Fahrländer, a.a.O., Art. 18 
N. 19). Das kantonale Recht setzt Hecken und Feldgehölze generell unter 
Schutz, auch innerhalb der Bauzone, und ohne dass dafür eine Unterschutz-
stellung nötig wäre (BVR 2004 S. 214 E. 4.1, 2002 S. 400 E. 2f; zum Ganzen 
Peter M. Keller, a.a.O., S. 668 N. 47 und 49). Für den Schutz von Hecken 
und anderen Biotopen ist damit nicht zwingend vorausgesetzt, dass diese in 
einem Richt- oder Nutzungsplan bezeichnet sind. Ausserhalb der Bauzone 
sind auch technische Eingriffe in nicht vorher bezeichnete schutzwürdige 
Biotope grundsätzlich nur nach einer Abwägung aller Interessen zulässig 
(vgl. Art. 18 Abs. 1ter NHG; Karl Ludwig Fahrländer, a.a.O., Art. 18 N. 24). In 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
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rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen kann die Frage der Schutzwürdig-
keit eines Biotops bei der Beurteilung konkreter Bauvorhaben Gegenstand 
des Bewilligungsverfahrens bilden. Wenn Abklärungen zur Schutzwürdigkeit 
eines allfälligen Biotops unterlassen wurden, ist dies nachzuholen, selbst 
wenn die Nutzungsplanung bereits erfolgt ist (vgl. BGer 1C_653/2019 vom 
15.12.2020 E. 3.6). Wenn in einer Nutzungsplanung ein Biotop bewusst und 
unter Beachtung von Art. 18 Abs. 1ter NHG nicht als Biotop, sondern als Bau-
land aufgenommen wurde, d.h. eine entsprechend sorgfältige Interessenab-
wägung erfolgt ist, geht die Nutzung als Bauland indes grundsätzlich vor (vgl. 
Nina Dajcar, in Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, Art. 18b 
N. 24; vgl. auch BGer 1C_134/2014 vom 15.07.2014 E. 3.3 f.; Karl Ludwig 
Fahrländer, a.a.O., Art. 18 N. 25 mit Hinweisen; Peter M. Keller, Das heutige 
Naturschutzrecht – Systematik und gesetzgeberischer Handlungsbedarf, in 
URP 2016 S. 155 ff., 166; zum Ganzen Alexandra Gerber, Biotopschutz und 
ökologischer Ausgleich im Siedlungsgebiet: dringend benötigt und rechtlich 
geboten, in URP 2018 S. 1 ff., 7 f.). 
7.5.3
Im Zonenplan II der EG Thun sind auf dem Areal der ZPP und ÜO 
Hoffmatte ein schützenswerter Einzelbaum und ein Hochstammobstgarten 
eingezeichnet; Hecken bzw. Feldgehölze werden nicht ausgewiesen (vgl. 
Zonenplan II [Hinweisplan], abrufbar unter , Rubriken 
«Behörden/Politik, Abteilungen/Ämter, Planungsamt, Grundlagen und Plä-
ne»). Es kann angenommen werden, dass die gemäss Angaben der Be-
schwerdeführenden seit über 40 Jahren bestehende Hecke (bzw. das Feld-
gehölz) bei der Erarbeitung der ZPP Hoffmatte bewusst und unter Beachtung 
der massgeblichen materiell-rechtlichen Vorgaben nicht als Biotop aufge-
nommen wurde. Anhaltspunkte, die auf Gegenteiliges schliessen lassen 
könnten, fehlen; daran ändern die von den Beschwerdeführenden ins Recht 
gelegten Fotos (act. 9A, 13) nichts. 
7.5.4
Bei den von den Beschwerdeführenden dokumentierten Sträuchern 
und Bäumen kann zudem offensichtlich nicht von einer schützenswerten He-
cke bzw. einem Feldgehölz ausgegangen werden. Auf den eingereichten Bil-
dern sind lediglich Einzelsträucher und -bäume sowie bodennahe Stauden 
zu sehen, die ohne erkennbare Verbindung in jeweils einigem Abstand ent-
lang eines Zauns wachsen, wobei der weitestgehend unbewachsene Zaun 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
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gut sichtbar bleibt. Es ist keine Gehölzfläche bzw. Gehölzgruppe ersichtlich, 
die von der Qualität und vom Umfang her als Hecke oder Feldgehölz 
bezeichnet werden könnte. Dass die Sträucher einen besonders schützens-
werten Lebensraum von Kleintieren darstellen sollen, wird von den Be-
schwerdeführenden nicht substanziiert dargelegt. Die EG Thun hat in ihrer 
Stellungnahme vom 2. Dezember 2021 (act. 11) bestätigt, dass es im frag-
lichen Bereich «keine Hecke oder einen Wald im Sinn der gesetzlichen Be-
stimmungen» gibt, sondern es sich «um blosse Einzelbäume bzw. Einzel-
sträucher ohne verbindende Bestockungen» handelt. Es ist demnach nicht 
zu beanstanden, dass die Planungsbehörden keine weiteren Abklärungen 
veranlasst haben. 
7.5.5
Soweit die Beschwerdeführenden in ihrer Stellungnahme vom 6. No-
vember 2021 vorbringen, im Perimeter der ZPP und ÜO Hoffmatte befinde 
sich ein Wald, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Als Wald gilt eine 
Fläche, die mit Waldbäumen oder Waldsträuchern bestockt ist und Wald-
funktionen erfüllen kann, sofern sie mindestens 800 m2 beträgt, mindestens 
12 m breit und mindestens 20 Jahre alt ist (Art. 2 Abs. 1 und 4 des Bundes-
gesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald [Waldgesetz, WaG; 
SR 921.0]; Art. 1 Abs. 1 der Verordnung vom 30. November 1992 über den 
Wald [Waldverordnung, WaV; SR 921.01] i.V.m. Art. 3 Abs. 1 des Kantona-
len Waldgesetzes vom 5. Mai 1997 [KWaG; BSG 921.11]). Die Fläche ist im 
Zonenplan nicht als Wald ausgeschieden. Auf dem Areal stehen zwar einige 
Bäume. Aus den eingereichten Bildern ist jedoch ersichtlich, dass diese auf 
Wiesenboden stehen bzw. sich dazwischen jeweils Grasflächen befinden. 
Ein waldartiger Unterbewuchs ist nicht ersichtlich (vgl. E. 7.5.4 hiervor; Stel-
lungnahme der EG Thun vom 2.12.2021, act. 11). Die Bestimmungen zum 
Schutz des Waldes bzw. zur Waldrodung (Art. 5 ff. WaG; Art. 19 ff. KWaG) 
sind daher vorliegend nicht anwendbar.
7.5.6
In der Stellungnahme vom 6. November 2021 machen die Beschwer-
deführenden ausserdem geltend, auf dem Areal der ZPP und ÜO Hoffmatte 
befinde sich eine landwirtschaftliche Nutzfläche gemäss Art. 11a Abs. 2 
BauV, die gemäss Art. 8a BauG geschont werden müsse. Dabei verkennen 
sie, dass der Kulturlandschutz von vornherein nur für landwirtschaftlich nutz-
bare Flächen ausserhalb der Bauzone gilt. Eine landwirtschaftliche Nutz-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 29
fläche im Sinne dieser Bestimmungen liegt nicht vor, zumal das Land bereits 
in der Bauzone liegt. Die Nachweise gemäss der Arbeitshilfe Umgang mit 
Kulturland in der Raumplanung (abrufbar unter , Rubrik «Arbeitshilfen») mussten somit nicht erbracht werden. Der 
Hinweis im Erläuterungsbericht (Ziff. 4.1 S. 21), wonach es sich um eine 
landwirtschaftliche Nutzfläche im Sinn der weiter gefassten Definition in 
Art. 14 der Verordnung vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Be-
griffe und die Anerkennung von Betriebsformen (Landwirtschaftliche Be-
griffsverordnung, LBV; SR 910.91) handelt, ändert daran nichts.
7.5.7
Die Rüge, wonach das Baufeld 3 bzw. die Baufelder 1, 2 und 3 (vgl. 
Stellungnahme vom 6.11.2021 Ziff. 3 S. 4) aus Gründen des Natur-, Wald- 
bzw. Kulturlandschutzes verschoben werden müssten, ist folglich unbegrün-
det. Der rechtserhebliche Sachverhalt ist in den Akten ausreichend doku-
mentiert, sodass weder die Durchführung eines Augenscheins noch das 
Einholen von Amts- oder Fachberichten angezeigt ist. Die entsprechenden 
Anträge werden abgewiesen. 
7.6
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der Genehmigung der 
ÜO Hoffmatte weder der kantonale Richtplan noch die Bestimmungen der 
ZPP Hoffmatte verletzt worden sind. Die ÜO Hoffmatte enthält keine derart 
invasive Umsetzung der ZPP, dass der Gemeinde vorgeworfen werden 
könnte, ihr Planungsermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt zu haben. Vielmehr 
bewegt sie sich mit der angefochtenen Planung innerhalb des ihr von Geset-
zes wegen zustehenden planerischen Spielraums, eine im Vergleich zum 
angrenzenden Wohnquartier weitergehende Nutzung (insbesondere hin-
sichtlich der Gebäudehöhen) zu beschliessen. Es ist nicht zu beanstanden, 
dass die Vorinstanz zum Schluss gelangte, es fehlten Anhaltspunkte für eine 
fehlerhafte Interessenermittlung und -abwägung oder eine sachlich nicht an-
gemessene oder offensichtlich unzweckmässige Planung. Dass sie dabei 
die Interessen der Anwohnerschaft missachtet oder ihre Überprüfungs-
befugnis rechtsfehlerhaft ausgeübt hätte, ist weder konkret dargetan noch 
ersichtlich.
8.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 30
8.1
Die Beschwerdeführenden machen ferner geltend, das Mitwirkungs-
verfahren sei zu spät und nicht mit der erforderlichen Ernsthaftigkeit durch-
geführt worden. Die Mehrheit der Vorschläge aus der Bevölkerung sei ab-
gelehnt worden. Es könne nicht von einem «echten Mitwirkungsverfahren» 
gesprochen werden, sondern lediglich von einer «unangenehmen Pflicht-
übung». Entgegen den Vorgaben von Art. 58 Abs. 4 BauG sei an den Orien-
tierungsversammlungen kein Protokoll mit Äusserungen, Anliegen und den 
entsprechenden Antworten erstellt worden. Schliesslich rügen die Beschwer-
deführenden, die Öffentlichkeit hätte bereits vor dem Projektwettbewerb in 
die Planung einbezogen werden müssen.
8.2
Gemäss Art. 58 BauG sorgen die Behörden dafür, dass die Bevölke-
rung bei Planungen frühzeitig in geeigneter Weise mitwirken kann (Abs. 1; 
vgl. auch Art. 4 Abs. 2 RPG). Die Mitwirkung kann nach Abs. 3 dieser Be-
stimmung gewährt werden, indem vorgesehene Planungen an der Gemein-
deversammlung oder an besonderen Orientierungsversammlungen zur 
Diskussion gestellt werden (Bst. a) oder indem die Unterlagen über vorge-
sehene Planungen während einer angemessenen Mitwirkungsfrist öffentlich 
aufgelegt werden (Bst. b). Bei vorgesehenen Änderungen der Grundordnung 
oder einer ÜO, die nicht von allgemeinem Interesse sind, kann die Mitwir-
kung auch im Rahmen des Einspracheverfahrens erfolgen (Bst. c). Im 
Rahmen der Mitwirkung können Einwendungen erhoben und Anregungen 
unterbreitet werden. Sie sind den für Beschluss und für Genehmigung zu-
ständigen Behörden in Form des Versammlungsprotokolls oder eines zu-
sammenfassenden Mitwirkungsberichts zur Kenntnis zu bringen (Art. 58 
Abs. 4 BauG). Die Mitwirkung soll frühzeitig, d.h. in einem Zeitpunkt erfolgen, 
in dem die Interessenabwägung noch offen ist (vgl. BVR 2020 S. 17 E. 4.2; 
VGE 2015/17 vom 23.11.2015 E. 2.3; BGE 143 II 467 E. 2.1 [Pra 107/2018 
Nr. 94], 135 II 286 E. 4.2.3; BGer 1C_86/2020 vom 22.4.2021 E. 3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 58 N. 5). Allerdings ist sie nur ergiebig bzw. sinn-
voll, wenn die Behörde die Bevölkerung bereits über den Planungszweck, 
die vorliegenden Probleme und entsprechende Lösungsvorstellungen zu in-
formieren vermag (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 58 N. 5). 
8.3
Die ZPP und die ÜO Hoffmatte wurden vom 4. Mai bis zum 16. Juni 
2017 öffentlich zur Mitwirkung aufgelegt. Am 15. Mai 2017 fand eine öffent-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 31
liche Informationsveranstaltung statt (vgl. Erläuterungsbericht Ziff. 5.2). Dass 
in diesem Zeitpunkt bereits ein Siegerprojekt aus dem entsprechenden Pro-
jektwettbewerb hervorgegangen war, das als Grundlage für die ZPP und ÜO 
diente, lässt nicht darauf schliessen, die Interessenabwägung sei nicht mehr 
offen gewesen. Die Mitwirkung musste mithin nicht bereits vor dem Projekt-
wettbewerb erfolgen. Aus dem Mitwirkungsbericht vom Juli 2017 (rev. März 
2018; vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6E]) ist ersichtlich, dass die Anliegen 
der Mitwirkenden (so auch jene der Beschwerdeführenden [Eingabe Nr. 13], 
vgl. Mitwirkungsbericht S. 25) vom Gemeinderat ausgewertet wurden und 
teilweise in die Planung eingeflossen sind. Namentlich entschieden die Pla-
nungsbehörden, auf Hochhäuser zu verzichten und den Perimeter der ZPP 
Hoffmatte zu reduzieren (sowie die bestehende Industrieanlage vorläufig 
nicht umzuzonen). Aufgrund der Mitwirkungseingaben wurde sodann die 
Bandbreite für die Anzahl Parkplätze pro Wohnung reduziert und die «Zu-
gänglichkeit der Sammelstellen Entsorgung an der Hofackerstrasse» diffe-
renziert (Mitwirkungsbericht S. 3, vgl. auch S. 28). Die Behauptung der Be-
schwerdeführenden, die Mitwirkung sei eine blosse «Alibiübung» gewesen, 
trifft somit nicht zu. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführenden müs-
sen nicht zwingend Versammlungsprotokolle erstellt werden. Die Einwen-
dungen und Anregungen können auch in einem Mitwirkungsbericht zusam-
mengefasst werden (vgl. Art. 58 Abs. 4 BauG). Dies ist vorliegend gesche-
hen. Auch die Rüge, insofern liege ein Verstoss gegen das BauG vor, geht 
somit ins Leere. Im Übrigen hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 
(E. 4.7 S. 21) richtigerweise darauf hingewiesen, dass der Projektwett-
bewerb als solcher nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. So-
weit die Beschwerdeführenden vorbringen, die Öffentlichkeit hätte gemäss 
SIA 142 im Rahmen des Wettbewerbs bzw. bereits in dessen Vorfeld einbe-
zogen werden müssen, ist darauf nicht weiter einzugehen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 32
9.
Aufgrund dieser Erwägungen erweist sich die Beschwerde auch bezüglich 
des Eventualantrags als unbegründet und ist insgesamt abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Be-
schwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 und 
Art. 104 Abs. 3 VRPG). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Der Antrag auf Vereinigung der Verfahren 100.2021.241, 100.2021.245 
und 100.2021.246 wird abgewiesen.
2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 
5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
- Bundesamt für Umwelt
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.245U, 
Seite 33
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.