be_verwaltungsgericht · 100 2016 175 · 2017-03-01 · de

Baubewilligung für drei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. Mai 2016 - RA Nr. 110/2015/127) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2016.175U
KEP/ZEH/KIB
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 1. März 2017
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Zemp
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerin 1
C.________ und D.________
beide vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerschaft 2
E.________ und F.________
beide vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerschaft 3
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 2
sowie
Einwohnergemeinde Oberhofen
Baubewilligungsbehörde, Schoren 1, 3653 Oberhofen am Thunersee
betreffend Baubewilligung für drei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
vom 11. Mai 2016; RA Nr. 110/2015/127)
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der in der Wohnzone W2 liegenden 
Parzellen Oberhofen am Thunersee Gbbl. Nrn. 1___ und 2___ im 
G.________ in der Einwohnergemeinde (EG) Oberhofen. Letztere entstand 
durch Abparzellierung des unüberbauten Grundstückteils von der Parzelle 
Nr. 3___ 
im 
März 
2015. 
Am 
8. September 
2015 
erteilte 
das 
Regierungsstatthalteramt Thun der A.________ AG entsprechend dem 
Baugesuch vom 30. Juni bzw. 22. September 2014 die Baubewilligung für 
den Abbruch des bestehenden Gebäudes auf der Parzelle Nr. 1___ und 
den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen und 
einer gemeinsamen Einstellhalle auf den Parzellen Nrn. 1___ (Gebäude A 
und B) und 2___ (Gebäude C). Die dagegen gerichteten Einsprachen wies 
es ab. 
B.
Hiergegen 
erhoben 
unter 
anderen 
B.________, 
C.________ 
und 
D.________ sowie E.________ und F.________ am 2., 6. bzw. 8. Oktober 
2015 je für sich Beschwerden bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
des Kantons Bern (BVE). Die A.________ AG reichte am 18. Dezember 


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2015 eine Projektänderung ein. Auf Ersuchen der BVE erstattete das 
Tiefbauamt des Kantons Bern (TBA; Oberingenieurkreis I) am 18. Februar 
2016 einen Fachbericht zur Erschliessung des Bauvorhabens. Mit 
Entscheid vom 11. Mai 2016 hiess die BVE die Beschwerden gut. Sie hob 
den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts Thun auf und 
verweigerte die Baubewilligung für das Vorhaben.
C.
Dagegen hat die A.________ AG am 13. Juni 2016 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben mit folgenden Anträgen:
« 1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 
11. Mai 2016 (RA Nr. 110/2015/127) sei vollumfänglich aufzuhe-
ben. Dementsprechend sei der Gesamtbauentscheid des Regie-
rungsstatthalteramtes Thun vom 8. September 2015 (bbew 
108/2014) zu bestätigen.
2. Eventualiter sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen mit der Anweisung, die von der Beschwer-
deführerin beantragte Gesamtbaubewilligung zu erteilen, allenfalls 
unter vom Verwaltungsgericht im Grundsatz zu umschreibenden 
Auflagen. 
3. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Gemeinde Oberhofen 
am Thunersee Sofortmassnahmen zur Erhöhung der Verkehrssi-
cherheit an der Verzweigung G.________ und H.________strasse 
zu treffen habe und es sei die Gemeinde Oberhofen am Thunersee 
zum Vollzug entsprechender Massnahmen anzuweisen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST auf der 
Prozessentschädigung, zu Lasten der Beschwerdegegner.»
Mit Beschwerdeantwort vom 1. Juli 2016 beantragt B.________, die 
Beschwerde sei abzuweisen. E.________ und F.________ sowie 
C.________ und D.________ schliessen mit Beschwerdeantworten vom 
12. bzw. 14. Juli 2016 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei. Die BVE beantragt mit Vernehmlassung vom 23. Juni 2016 
die Abweisung der Beschwerde. Die EG Oberhofen hat auf eine 
Stellungnahme verzichtet (Eingabe vom 5.7.2016).
Die A.________ AG hat am 5. August 2016 die Rechtsbegehren 1 und 2 
folgendermassen präzisiert: 
« 1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 
11. Mai 2016 (RA Nr. 110/2015/127) sei vollumfänglich aufzuhe-


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ben. Es sei die von der Beschwerdeführerin mit Projektänderungs-
gesuch vom 18. Dezember 2015 (Änderung des mit Baugesuch 
vom 22. September 2014 zwecks Erteilung der Gesamtbaubewilli-
gung eingereichten Projektes) beantragte Gesamtbaubewilligung 
zu erteilen.
2. Eventualiter sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen mit der Anweisung, die von der Beschwer-
deführerin mit Projektänderungsgesuch vom 18. Dezember 2015 
(Änderung des mit Baugesuch vom 22. September 2014 zwecks 
Erteilung der Gesamtbaubewilligung eingereichten Projektes) be-
antragte Gesamtbaubewilligung zu erteilen, allenfalls unter vom 
Verwaltungsgericht im Grundsatz zu umschreibenden Auflagen.»
Am 30. August 2016 hat die A.________ AG weitere Bemerkungen einge-
reicht. Am 26. bzw. 27. September 2016 haben sich B.________, 
C.________ und D.________ sowie E.________ und F.________ hierzu 
geäussert. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzichtet (Eingabe vom 
8.9.2016), während sich die EG Oberhofen nicht mehr hat vernehmen 
lassen. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-
ders berührt und hat als Baugesuchstellerin ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch 
Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
grundsätzlich einzutreten (vgl. hiernach E. 1.2). Ohne weiteres zulässig ist 
die nachträgliche Präzisierung der Rechtsbegehren 1 und 2, deren Sinn 
sich bereits aus der Beschwerdebegründung ergibt (vgl. Merkli/Aeschli-
mann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 11 
und 13 und Art. 33 N. 12; VGE 2013/49 vom 14.4.2014 E. 2.1).


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Seite 5
1.2
Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegen-
stand beschränkt. Dieser wird einerseits durch die angefochtene Verfügung 
bzw. den angefochtenen Entscheid, das sogenannte Anfechtungsobjekt, 
und anderseits durch die Anträge der beschwerdeführenden Partei be-
stimmt. Der Streitgegenstand kann nicht über das hinausgehen, was die 
Vorinstanz beurteilt hat, welche wiederum nur das von der verfügenden 
Behörde Angeordnete prüfen darf (vgl. BVR 2011 S. 391 E. 2.1). – An-
fechtungsobjekt ist der Entscheid der BVE vom 11. Mai 2016. Streitgegen-
stand im vorinstanzlichen Verfahren bildete die (verweigerte) Baubewilli-
gung für drei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle. Nicht vom Streitgegen-
stand erfasst wird folglich das mit Rechtsbegehren 3 Anbegehrte (Anord-
nung von Sofortmassnahmen durch die Gemeinde zur Erhöhung der Ver-
kehrssicherheit); insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Im Rahmen der Rechtskontrolle 
auferlegt sich das Gericht eine gewisse Zurückhaltung, soweit für die Be-
urteilung besondere Sach- oder Fachkenntnisse erforderlich sind, über die 
es nicht gleichermassen verfügt wie die Verwaltungsbehörden mit ihren 
Fachleuten 
und 
-stellen 
(BVR 2014 
S. 451 
E. 1.3; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 9).
2.
In der Sache ist umstritten, ob die BVE die Baubewilligung für die drei 
Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle zu Recht verweigert hat. Die Vor-
instanz hat den Bauabschlag unter anderem mangels genügender Er-
schliessung verfügt.
2.1
Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Bau-
grundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700]). Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betref-
fende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Was die 
Zufahrt betrifft, so verlangt das Bundesrecht eine für die Benutzerinnen und 


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Benutzer der Bauten und die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste verkehrs-
sichere, den zonengerechten Baumöglichkeiten angepasste Erschliessung. 
Die Anforderungen im Einzelnen ergeben sich aus dem (selbständigen) 
kantonalen Recht (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, Art. 7/8 N. 2 mit Hinweisen u.a. auf 
BGE 136 III 130 E. 3.3.2; BGer 5A_931/2015 vom 10.6.2016 E. 3.3.3, 
1C_532/2010 vom 29.3.2011 E. 2.3.1; VGE 2013/320 vom 27.11.2014 
E. 3.3). Gemäss Art. 7 BauG dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, 
wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fer-
tigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Abs. 1). Die Erschliessung ist genügend, 
wenn unter anderem die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die Bauten 
und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar 
sind (Abs. 2 Bst. a). Zudem müssen die Erschliessungsanlagen den Bean-
spruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrund-
stücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der 
Planung zu dienen bestimmt sind (Abs. 3). Nach Art. 8 BauG umschreibt 
der Regierungsrat die Anforderungen an eine genügende Erschliessung 
näher (Abs. 1 Satz 1). Er ordnet namentlich auch die Fälle, in denen eine 
bestehende Strasse als genügend gelten kann, obgleich sie den Anforde-
rungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a), und die 
für besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren 
Anforderungen (Abs. 2 Bst. b). Gemäss Art. 5 Bst. a der Bauverordnung 
vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) genügen bestehende Erschlies-
sungsanlagen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet 
oder ausserhalb der Bauzone, wenn die insgesamt zu erwartende Mehr-
belastung verhältnismässig gering ist und Verkehrssicherheit und Brandbe-
kämpfung gewährleistet sind. Genügt die bestehende Erschliessungsan-
lage nicht, so hält Art. 7 BauV für die (neue) Zufahrt zum Baugrundstück 
fest, dass die Fahrbahnbreite bei Einbahnstrassen 3 m und bei Strassen 
mit Gegenverkehr 4,2 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll (Abs. 2). 
Wenn besondere Verhältnisse im Sinn von Artikel 6 Absatz 3 es erfordern, 
kann die Fahrbahnbreite auch für Strassen mit Gegenverkehr bis auf 3 m 
herabgesetzt werden; ist die Strasse auf einer grösseren Strecke nicht 
überblickbar, so sind Ausweichstellen anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BauV). Zu 
den besonderen Verhältnissen nach Art. 6 Abs. 3 BauV zählen namentlich 


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ungünstige topographische Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hinder-
nisse, gebotene Verlangsamung des Verkehrs, zu erwartende geringe Ver-
kehrsbelastung (Zufahrt für nicht mehr als 20 Wohnungen oder verkehrs-
mässig gleichbedeutende Nutzung) und besondere Verkehrsbedürfnisse 
(zum 
Ganzen 
VGE 2013/320 
vom 
27.11.2014 
E. 5.1 
und 6.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 8, 10 und 17).
2.2
Die betroffenen Grundstücke liegen in der Bauzone. Entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführerin lässt sich aus Art. 15 Abs. 4 Bst. b RPG, 
wonach Land neu einer Bauzone zugewiesen werden kann, wenn es unter 
anderem voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren erschlossen wird, nicht 
ableiten, dass eine in der Bauzone geplante Überbauung automatisch ge-
nügend erschlossen wäre im Sinn der vorgenannten Bestimmungen (hier-
vor E. 2.1; Beschwerde S. 6 Ziff. 12 f.). Es darf nur Land der Bauzone zu-
gewiesen werden, das mit vernünftigem Aufwand erschliessbar ist 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 N. 7 Bst. b; Waldmann/Hänni, Hand-
kommentar RPG, 2006, Art. 15 N. 35). Im Einzelfall ist die Frage der genü-
genden Erschliessung eines Baugrundstücks jeweils in Bezug auf das kon-
krete Bauvorhaben und der damit verbundenen Nutzung zu beurteilen und 
nicht bereits im Zeitpunkt der Einzonung. Sie kann als Voraussetzung der 
Baubewilligung nur anhand des geplanten Bauvorhabens geprüft werden 
(Art. 7 Abs. 1 BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 1). Dementspre-
chend ist im Folgenden zu klären, ob die projektierten Neubauten über den 
bestehenden G.________weg genügend erschlossen sind. 
2.3
Der G.________weg ist ein Privatweg. Er mündet an seinem westli-
chen Ende in die H.________strasse. Von dieser Verzweigung aus führt 
der Weg zunächst über die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin 1 
(Nr. 4___). Es folgen die Grundstücke Nr. 1___, auf welchem nach dem 
Abriss des bestehenden Gebäudes (Chalet «I.________») zwei der drei 
Mehrfamilienhäuser entstehen sollen (Gebäude A und B), und Nr. 5___ 
(Eigentum der Beschwerdegegnerschaft 3). Nördlich des Weges liegen 
hangaufwärts die Parzellen Nrn. 6___, in Dritteigentum, 2___, wo das dritte 
Mehrfamilienhaus geplant ist (Gebäude C), und 3___, ebenfalls in 
Dritteigentum. Weiter oberhalb von diesen beiden Parzellen befindet sich 
die 
Liegenschaft 
der 
Beschwerdegegnerschaft 2 
(Nr. 7___). 
Der 


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Seite 8
G.________weg weist bei der Einmündung in die H.________strasse ein 
Gefälle von 15 % auf und fällt anschliessend, mit einem durchschnittlichen 
Gefälle von rund 9 % auf einer Gesamtlänge von rund 85 m, weniger steil 
ab. Der Weg ist auf den ersten 45 m bis zu den Baugrundstücken nicht 
mehr als 2,60 m breit. Ein Trottoir ist auf der gesamten Wegstrecke nicht 
vorhanden. Die über den G.________weg erschlossenen Grundstücke 
verfügen über ein im Grundbuch eingetragenes Fahrwegrecht. Die 
Beschwerdeführerin plant zusammen mit der Überbauung eine neue 
Linienführung des G.________wegs: Im Bereich des Grundstücks Nr. 1___ 
(nach rund 20 m ab der Verzweigung H.________strasse/G.________weg) 
soll der Weg leicht gegen Süden verlegt und auf 3 m verbreitert werden. 
Dieser Abschnitt wird ein Gefälle von rund 11,5 % aufweisen. Zudem ist im 
Bereich 
der 
Einstellhallenzufahrt 
ein 
Umschlagplatz 
bzw. 
eine 
Ausweichstelle vorgesehen (Baugesuch vom 30.6. bzw. 22.9.2014 mit 
Beilagen, Vorakten Regierungsstatthalteramt [RSA] Ordner 1 pag. 2 ff.; 
Projektänderung vom 18.12.2015 mit Beilagen, Vorakten BVE pag. 106 ff.). 
3.
3.1
Die BVE hat geschlossen, dass für eine Erschliessung über die be-
stehende Strasse weder die Verkehrssicherheit gewährleistet noch die zu 
erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering sei. Sie hat ihre Beur-
teilung massgeblich auf den Fachbericht des TBA vom 18. Februar 2016 
gestützt (nachfolgend: Fachbericht, Vorakten BVE pag. 154-158; vorne 
Bst. B; angefochtener Entscheid E. 4). 
3.1.1
Gemäss dem TBA weist die Erschliessungsanlage namhafte 
Schwachstellen auf. So variiere die Fahrbahnbreite zwischen der 
H.________strasse und den Baugrundstücken zwischen 2,41 und 2,68 m 
und liege damit über eine Länge von rund 45 m deutlich unter dem 
gesetzlich verlangten Mindestmass von 3 m. Das Verkehrsaufkommen sei 
indes insgesamt gering und eine Unterschreitung des Mindestmasses für 
bestehende Erschliessungsanlagen gestützt auf Art. 7 Abs. 3 BauV 
grundsätzlich möglich. Problematisch sei jedoch, dass beidseits der 
Strasse 
Hindernisse 
vorhanden 
seien, 
die 
ein 
Ausweichen 
für 


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Seite 9
Fussgängerinnen bzw. Fussgänger und den Veloverkehr verunmöglichten 
(Holzzaun und eine hohe Hecke bzw. Stützmauer von 0,4 bis 1 m Höhe). 
Dadurch 
sei 
der 
Begegnungsfall 
zwischen 
Personenwagen 
und 
Fussgängerin bzw. Fussgänger nur knapp und mit Kinderwagen, 
Kleinkindern, älteren Personen oder Velofahrenden überhaupt nicht 
möglich. Zudem weise der Abschnitt ein durchschnittliches Gefälle von 
rund 9 % auf. Durch die Kombination dieser vier Aspekte (deutliche 
Unterbreite, beidseitige Hindernisse, Gefälle und Länge) sei die Ver-
kehrssicherheit auf dem rund 45 m langen Abschnitt erheblich einge-
schränkt, obwohl das Verkehrsaufkommen insgesamt relativ gering, der 
Abschnitt übersichtlich und die gefahrenen Geschwindigkeiten tief seien. 
Die Situation werde dadurch deutlich verschärft, dass der Strassenan-
schluss an die H.________strasse weitab der Normvorgaben sei. Der 
Anschluss weiche insofern von den Schweizer Normen (SN) der 
Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) ab, als der 
G.________weg mit einem Winkel von 30 Grad statt der optimalen 90 Grad 
an die H.________strasse anschliesse. Allein durch diese Geometrie seien 
die Sichtverhältnisse und Abbiegemöglichkeiten eingeschränkt. Ausserdem 
fehle auf der nördlichen Seite des Anschlusses ein Einlenkradius und die 
Ecke sei spitzwinklig und unüberfahrbar. Die H.________strasse weise als 
Basiserschliessung ein gewisses Verkehrsaufkommen auf und sei an der 
fraglichen Stelle infolge einer scharfen Kurve unübersichtlich. Die für das 
Einmünden in den G.________weg nötigen Manöver seien als gefährlich 
zu beurteilen. Weiter betrage die Längsneigung auf den ersten 5 m der 
einmündenden Strasse rund 15 % statt 5 % gemäss VSS. Durch die 
eingeschränkten 
Sichtverhältnisse 
bei 
der 
Abzweigung 
würden 
Verkehrsteilnehmende einander erst unmittelbar im Abzweigungsbereich 
erkennen. 
Diese 
Situation 
berge 
nicht 
nur 
die 
Gefahr 
von 
Frontalkollisionen, sondern führe durch Warte- oder Rückwärtsmanöver auf 
der H.________strasse zu einer zusätzlichen Unfallgefahr. Ausserdem sei 
es unmöglich, dass zwei Fahrzeuge im Einmündungsbereich kreuzen 
könnten, wie dies gemäss den einschlägigen VSS-Normen verlangt werde. 
Im Gesamtkontext betrachtet führten diese Abweichungen von den VSS-
Vorgaben zum Schluss, dass die Verkehrssicherheit schon heute un-
zureichend und auf dem G.________weg und der H.________strasse ein 
erhebliches Gefahrenpotenzial vorhanden sei. Der G.________weg erfülle 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 10
heute die gesetzlichen Minimalanforderungen an eine Erschliessung klar 
nicht (Fachbericht S. 2 f. und 5). 
3.1.2
Zur Abschätzung des Mehrverkehrs hat das TBA auf die Anzahl 
(bisheriger und neuer) Parkplätze abgestellt; ein Vergleich anhand der 
Wohnungen sei ungeeignet. Demgemäss erschliesse der G.________weg 
heute rund 18 Autoabstellplätze, wobei sechs auf den Bauparzellen und 
zwölf östlich davon lägen. Das Bauvorhaben umfasse 18 Autoabstellplätze; 
die sechs bestehenden würden ersetzt und zwölf neue kämen hinzu. Dies 
ergebe neu insgesamt 30 Autoabstellplätze. Die Zunahme von 18 auf 
30 Parkplätze sei nicht als geringfügig einzustufen. Auch das Aufkommen 
von Fussgängerinnen bzw. Fussgängern und Velos werde sich erhöhen, da 
gegenüber heute zwei zusätzliche Wohnungen und 29 neue Veloabstell-
plätze vorgesehen seien. Das Bauprojekt bringe zwar im mittleren Teil mit 
der neuen Linienführung und der geplanten Ausweichstelle deutliche Ver-
besserungen, vermöge aber die offensichtlichen Mängel auf den ersten 
rund 20 m weder zu beheben noch zu kompensieren. Der Knoten zur 
H.________strasse als grösste Gefahrenstelle bleibe unverändert. Da mit 
dem Bauvorhaben das Verkehrsaufkommen im Verhältnis zu heute deutlich 
zunehmen werde, erhöhe sich auch die Wahrscheinlichkeit von Unfällen 
oder gefährlichen Verkehrssituationen (Fachbericht S. 3-5).
3.2
Die BVE hat sich für ihre Beurteilung weitgehend auf den Fachbe-
richt des TBA gestützt. Sie ist zum Schluss gelangt, dass die Verkehrssi-
cherheit im westlichen Abschnitt des G.________wegs und beim Anschluss 
an die H.________strasse nicht gewährleistet ist. Die Schwachstellen in 
diesem Bereich liessen sich weder mit der von der Beschwerdeführerin 
geplanten Verlegung und Verbreiterung des Weges noch mit der 
Ausweichstelle beheben. Im Weiteren führt das Bauvorhaben nach 
Einschätzung der BVE nicht zu einer (lediglich) verhältnismässigen 
Mehrbelastung. Sie hat hierfür einerseits auf die Anzahl Wohnungen vor 
und nach Realisierung des Bauvorhabens abgestellt (von neun auf 15), 
wobei sie dem zum Abbruch vorgesehenen Chalet «I.________» auf der 
Parzelle Nr. 1___ drei Wohnungen zugerechnet hat. Andererseits hat sie 
die vor und nach Realisierung des Bauprojekts vorhandenen Parkplätze 


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Seite 11
einander gegenübergestellt (18 gegenüber 30; angefochtener Entscheid 
E. 4b f.).
3.3
Die Ausführungen der BVE zur bestehenden Erschliessung sind 
nachvollziehbar und stützen sich auf sachliche Gründe. Die Vorinstanz hat 
namentlich zur Beurteilung der Verkehrssicherheit weitgehend auf den 
Fachbericht des TBA abgestellt, was nicht zu beanstanden ist: Das TBA 
hat ausführlich und plausibel aufgezeigt, welche Gefahrensituationen im 
Bereich G.________weg und H.________strasse vorhanden sind. Die BVE 
hat diese Gefahrenschilderungen aufgegriffen und sie im Licht der für 
bestehende Erschliessungsanlagen massgebenden Voraussetzungen von 
Art. 5 Bst. a BauV gewürdigt (angefochtener Entscheid E. 4b-4e; vorne 
E. 2.1; 
VGE 2010/301 
vom 
19.10.2010 
E. 3.3 f. 
[bestätigt 
durch 
BGer 1C_532/2010 vom 29.3.2011]). Im Übrigen ist entgegen der Ansicht 
der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, dass das TBA im der Beur-
teilung der BVE zugrunde liegenden Fachbericht die VSS-Normen mitbe-
rücksichtigt hat. Diese Vorschriften legen die Anforderungen fest, denen ein 
Strassenanschluss zu genügen hat. Es handelt sich zwar nicht um Rechts-
normen, sondern lediglich um Richtlinien; gleichwohl sind die VSS-Normen 
bei der Beurteilung – vorbehältlich der allgemeinen Rechtsgrundsätze wie 
namentlich 
des 
Verhältnismässigkeitsgebots 
– 
miteinzubeziehen 
(VGE 2015/306 vom 15.6.2016 E. 2.1 mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 7/8 N. 17 Bst. a). Das Verwaltungsgericht hat insgesamt keinen 
Grund, die fachlich abgestützte Beurteilung der BVE in Zweifel zu ziehen 
(vgl. auch vorne E. 1.3).
3.4
Ebenso wenig lassen die weiteren Vorbringen der Beschwer-
deführerin die Einschätzung der Verkehrssicherheit durch das TBA bzw. 
die BVE als unvollständig oder unzutreffend erscheinen. Namentlich greift 
der Einwand zu kurz, bei den im Fachbericht aufgezeigten gefährlichen 
Verkehrssituationen handle es sich um «rein theoretische Gefahrenskiz-
zen», da es im fraglichen Bereich gemäss Unfallplan der EG Oberhofen 
noch nie zu einem Verkehrsunfall gekommen sei (Beschwerde S. 8 Ziff. 23-
27). Die Verkehrssicherheit muss nicht rückblickend, auf die bisherigen 
Verhältnisse bezogen, gewährleistet sein, sondern für die konkrete Nut-
zung mit allfälligem Mehrverkehr (vgl. Art. 7 Abs. 3 BauG und Art. 5 Bst. a 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 12
BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 7; VGE 2013/320 vom 27.11.2014 
E. 6.4.1-6.4.3, 2011/206 vom 4.5.2012 E. 7.2). Daher kann zur Beurteilung 
der Verkehrssicherheit nicht auf die Unfallstatistik der vergangenen Jahre 
abgestellt werden, zumal darin lediglich die polizeilich aufgenommenen 
Unfälle erfasst sind. Ferner ist in Übereinstimmung mit der BVE der Ein-
wand der Beschwerdeführerin unbehelflich, die Sicherstellung der Ver-
kehrssicherheit bei der Einmündung des G.________wegs in die 
H.________strasse 
liege 
ausserhalb 
des 
Einflussbereichs 
der 
Bauherrschaft und sei Sache der Gemeinde. Entscheidend ist allein, dass 
die genügende Erschliessung im Zeitpunkt der Baubewilligung vollständig 
sichergestellt ist (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 8 f. mit Hinweisen). 
Daher kann die Beschwerdeführerin auch daraus nichts zu ihren Gunsten 
ableiten, dass sie bei der Gemeinde zusammen mit einem von ihr in 
Auftrag gegebenen Verkehrskonzept ein Gesuch um Erlass von 
Sofortmassnahmen eingereicht hat (Lichtsignalanlage und Signalisation 
«STOP»; angefochtener Entscheid E. 4b; Beschwerde S. 7 Ziff. 20 und 
S. 9 f. Ziff. 29-33). Aus diesen Gründen hat die Vorinstanz zu Recht 
angenommen, dass die Verkehrssicherheit auf dem G.________weg nicht 
gewährleistet ist.
3.5
Der Beschwerdeführerin kann auch nicht gefolgt werden, wenn sie 
vorbringt, das Bauprojekt führe zu keiner oder maximal zu einer leicht er-
höhten Verkehrsbelastung (Beschwerde S. 11-14 Ziff. 35-51; Eingabe vom 
30.8.2016 S. 3-5 Ziff. 4-8). – Die BVE ist bei der Beurteilung der strittigen 
Mehrbelastung von heute neun (Parzellen Nrn. 8___, 9___, 5___, 10___ [je 
eine Wohnung], 3___ [zwei Wohnungen], und 1___ [drei Wohnungen]) auf 
neu 15 Wohneinheiten ausgegangen (bisherige neun plus neun geplante 
Wohnungen auf Parzellen Nrn. 1___ und 2___ abzüglich der drei 
abzureissenden Wohnungen auf Parzelle Nr. 1___). Für die Anzahl von 
heute drei Wohneinheiten im Chalet «I.________» hat sie auf den früheren 
Zweck des Gebäudes als Ferien- und Erholungsheim abgestellt, auf die 
Anzahl der zuletzt darin wohnhaften Personen (drei Erwachsene und neun 
Kinder) und die Angaben im Amtsbericht der Gemeinde vom 1. Dezember 
2014 (Vorakten RSA pag. 232; angefochtener Entscheid E. 4c). Wie sich 
aus den Akten ergibt, diente die Liegenschaft «I.________» zwischen 1957 
und 2007 der Stiftung «… I.________» als Ferien- und Erholungsheim. Die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 13
Pension zählte zu den günstigsten Unterkünften des Verkehrsverbands 
Thunersee. Sie verfügte über 30 Betten; gemäss Angaben mehrerer 
Anwohnerinnen und Anwohner hielten sich selten mehr als zehn, meist 
ältere und aus ärmeren Verhältnissen stammende Gäste darin auf. Diese 
seien mehrheitlich mit dem öffentlichen Verkehr angereist. Früheren 
Werbeprospekten ist zu entnehmen, dass die Gäste ihre Anreisezeit früh-
zeitig mitteilen sollten, damit sie an der Schifflände oder an der Bushalte-
stelle abgeholt werden konnten. Der Anfahrtsbeschrieb war lediglich auf 
Bus, Schiff oder Taxi bezogen, nicht jedoch auf Privatfahrzeuge (vgl. Be-
schwerdebeilagen [BB] 12-15 [act. 1C]; Beilage 2 zur Eingabe der Be-
schwerdegegnerin 1 vom 26.9.2016 [act. 16A]; Beilagen 25-29 zur Eingabe 
vom 27.9.2016 [act. 17A]). All diese Aspekte zeigen, dass die Pension 
«I.________» nicht mit einem gewöhnlichen Hotel vergleichbar ist und sich 
namentlich hinsichtlich der Auslastung und des durch die Gäste und Ange-
stellten generierten Verkehrs von einem solchen unterschied. Daher ist die 
Annahme der Vorinstanz, der Liegenschaft trotz der 30 verfügbaren Betten 
lediglich drei Wohnungen zuzurechnen, nicht zu beanstanden. Diese Ein-
schätzung deckt sich auch mit der Anzahl der nach der Schliessung der 
Pension zuletzt im Chalet wohnhaften Personen (drei Erwachsene und 
neun Kinder). Dass die Vorinstanz für diese Angaben auf einen Zeitungsar-
tikel verwiesen hat, ist mit Blick auf den nicht abschliessenden Katalog von 
grundsätzlich zugelassenen Beweismitteln nicht zu beanstanden (Art. 19 
VRPG), zumal ihre Einschätzung auf weiteren Grundlagen beruht. Vor die-
sem Hintergrund scheint die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte 
Mindestzahl von sieben Wohnungen deutlich überhöht (Beschwerde 
S. 12 f. Ziff. 44 f.); sie vermag weder mit den geltend gemachten Dutzen-
den von Hin- und Wegfahrten pro Tag noch mit den zu den Akten gereich-
ten Fotos, dem Parteigutachten und dem Baugesuch für die offensichtlich 
nicht erstellten weiteren Parkfelder darzutun, dass es sich bei der Pension 
«I.________» um einen gewöhnlichen Hotelbetrieb mit entsprechendem 
Gäste- und Verkehrsaufkommen handelte (BB 10; Beilagen 1-5 zur Ein-
gabe vom 30.8.2016 [act. 12A]). 
3.6
Somit sind die heute neun Wohnungen den unter Einbezug der neu 
zu erstellenden 15 Wohnungen gegenüberzustellen. Zieht man ausserdem 
in Betracht, dass drei der bestehenden Wohnungen (Nrn. 3___ und 9___) 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 14
ebenfalls über den nördlich gelegenen J.________weg erschlossen 
werden, sind den heute sechs neu zwölf Wohnungen gegenüberzustellen. 
Zwar bedeutet eine erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens 
nicht automatisch, dass die Mehrbelastung nicht mehr gering ist. Denn es 
sind auch die örtlichen Verhältnisse (bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, 
Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) und die Benutzerkategorien 
wesentlich (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 10 Bst. a; VGE 2011/206 vom 
4.5.2012 
E. 7.2). 
Mit 
Blick 
auf 
die 
bisher 
eher 
schwache 
Verkehrsbelastung, die im Fachbericht festgehaltenen Mängel der 
Erschliessungsstrasse (vorne E. 3.2 und 3.5), die zusätzlich geplanten 
27 Veloabstellplätze und der nicht auszuschliessende Zuzug von Familien 
mit Kindern kann die zu erwartende Verkehrszunahme um das Doppelte 
nicht mehr als verhältnismässig gering im Sinn von Art. 5 Bst. a BauV 
bezeichnet werden. 
3.7
Die BVE hat zur Einschätzung der zu erwartenden Mehrbelastung in 
Anlehnung an das TBA ergänzend die Anzahl der Autoabstellplätze vor und 
nach Realisierung des Bauvorhabens verglichen (von heute 18 auf neu 30). 
Diese Vorgehensweise beruht wie das Abstellen auf die Anzahl zu er-
schliessender Wohnungen auf einem sachlichen Kriterium (vgl. BVR 2004 
S. 412 E. 4.4, wo die Anzahl der Angestellten des zu erschliessenden Be-
triebs zur Berechnung der täglichen Fahrten diente). Die Beschwerdeführe-
rin vermag mit ihren nicht weiter belegten Ausführungen zum Fahrverhalten 
der Interessentinnen bzw. Interessenten der Neuwohnungen nicht über-
zeugend darzutun, dass mittels Gegenüberstellung der Parkplätze nicht auf 
die Fahrtenbewegungen geschlossen werden kann (Beschwerde S. 14 
Ziff. 50). Daher ist – sowohl beim Vergleich der Wohnungen als auch der 
Parkplätze vor und nach Realisierung des Bauprojekts – von einer Mehr-
belastung auszugehen, die den Rahmen von Art. 5 Bst. a BauV sprengt. 
3.8
Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum 
Schluss gekommen ist, dass die bestehende Erschliessung über den 
G.________weg ungenügend ist, weil einerseits die Verkehrssicherheit 
nicht gewährleistet und andererseits die zu erwartende Mehrbelastung 
nicht verhältnismässig gering sein wird. Unter diesen Umständen ist nicht 
abschliessend zu klären, ob die ferner für eine genügende bestehende Er-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 15
schliessung vorausgesetzte Brandbekämpfung gewährleistet ist (Art. 5 
Bst. a BauV). Mangels Verkehrssicherheit sind auch die Voraussetzungen 
an eine neue Erschliessungsanlage nicht erfüllt (Art. 6 Abs. 3 BauV; ange-
fochtener Entscheid E. 4d; vorne E. 3.4). Weder eine weitere Expertise des 
TBA noch ein Augenschein oder Parteibefragungen bzw. Beweisaussagen 
versprechen zusätzliche Erkenntnisse. Die Beweisanträge werden daher 
abgewiesen (Beschwerde S. 8 Ziff. 23, S. 9 Ziff. 28 und S. 12 Ziff. 40; Ein-
gabe vom 30.5.2016 S. 7 Ziff. 19; vgl. auch die Beweisanträge der Be-
schwerdegegnerin 1 und Beschwerdegegnerschaft 3 in den Eingaben vom 
26.9.2016 S. 3 [Zeugenbefragung] und 27.9.2016 S. 4 Ziff. 9 [Parteibefra-
gung]; zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler BVR 2015 S. 557 
E.3.8; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 9 f.).
3.9
Die Beschwerdeführerin ersucht erstmals vor Verwaltungsgericht 
um eine Ausnahme von den Vorschriften über die strassenmässige Er-
schliessung ihrer Baugrundstücke (Beschwerde S. 26 Ziff. 107). Gemäss 
Art. 44 Abs. 3 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) wird im Beschwer-
deverfahren vor dem Verwaltungsgericht auf nachträgliche Ausnahmege-
suche nicht eingetreten. Vorbehalten bleibt unter anderem die Befugnis des 
Verwaltungsgerichts, das Ausnahmegesuch zur Beurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 13 i.V.m. Art. 32-
32d N. 13b). Wie aufgezeigt stehen bedeutende öffentliche Interessen he-
rabgesetzten Anforderungen an die Erschliessung und damit einer Aus-
nahmebewilligung entgegen (Art. 26 Abs. 1 BauG; vorne E. 3.3 f. und hin-
ten E. 4.3). Deswegen erübrigt sich eine ausnahmsweise Rückweisung der 
Sache an die BVE zur Prüfung des Gesuchs. Auf das Begehren um Aus-
nahmebewilligung ist somit nicht weiter einzugehen.
4.
4.1
Die Beschwerdeführerin sieht in der Verweigerung der Baubewilli-
gung mangels genügender Erschliessung ein faktisches, auf unbe-
schränkte Zeit fortbestehendes Bauverbot, da die Gemeinde die Erschlies-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 16
sung demgegenüber als genügend betrachte und daher keine baulichen 
Änderungen plane (Beschwerde S. 16-27 Ziff. 58-110).
4.2
Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum nicht unbe-
schränkt, sondern nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen 
Interesse durch die Rechtsordnung gesetzt sind (Art. 26 der Bundesverfas-
sung [BV; SR 101]; Art. 24 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]). Sie verschafft demnach keinen Anspruch auf beliebige, un-
gehinderte Nutzung und Überbauung eines Grundstücks (BGE 105 Ia 330 
E. 3c f.; 
VGE 2011/257 
vom 
11.1.2013 
E. 4.5 
[bestätigt 
durch 
BGer 1C_179/2013 vom 15.8.2013]; so auch der von der Beschwerdefüh-
rerin zitierte Art. 641 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 
SR 210], wonach die Eigentümerin bzw. der Eigentümer einer Sache in den 
Schranken der Rechtsordnung nach Belieben über sie verfügen kann). – 
Das Bauvorhaben erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen an eine genü-
gende Strassenerschliessung nicht (vorne E. 3). Die Verweigerung der 
Baubewilligung für die drei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle ist dem-
nach mit der Eigentumsgarantie vereinbar. 
4.3
Selbst wenn man – entgegen dem soeben Ausgeführten – einen 
Eingriff in die Eigentumsgarantie bejahen wollte, wäre dieser rechtmässig. 
Die gesetzliche Grundlage für eine genügende Erschliessung als Baubewil-
ligungsvoraussetzung ergibt sich aus Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 7 BauG 
(vorne E. 2.1). Die Gewährleistung der Sicherheit von Verkehrsteilnehmen-
den und Anwohnerinnen bzw. Anwohnern und die Durchsetzung der Nut-
zungsordnung stellen gewichtige öffentliche Interessen dar, welche einen 
Eingriff rechtfertigen würden. Die Verweigerung einer Baubewilligung man-
gels genügender Erschliessung ist ausserdem geeignet und erforderlich, 
um die damit bezweckten öffentlichen Interessen durchzusetzen. Ebenso 
ist es der Beschwerdeführerin zumutbar, das Bauprojekt zu überarbeiten, 
um in Zusammenarbeit mit der Gemeinde eine genügende Erschliessung 
zu gewährleisten, wobei unter Umständen ein Erschliessungsanspruch 
gegenüber der Gemeinde geltend zu machen ist (Art. 19 Abs. 2 und Abs. 3 
RPG, Art. 64 Abs. 2 Bst. a und Art. 108 f. BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 7/8 N. 3, Vorbemerkungen zu den Art. 106-126 N. 2, Art. 106-107 N. 3 
Spiegelstrich 1, Art. 108 N. 1 und Art. 108a N. 1 ff.). Die Verweigerung der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 17
Baubewilligung stellt demnach keinen unzulässigen Eigentumseingriff dar; 
Ansprüche aus einer angeblichen materiellen Enteignung wären ohnehin 
im Schätzungsverfahren geltend zu machen (Art. 127 Abs. 1 BauG i.V.m. 
Art. 1 ff. des Gesetzes vom 3. Oktober 1965 über die Enteignung [EntG; 
BSG 711.0] und Art. 130 BauG).
5.
5.1
Die Beschwerdeführerin macht ferner eine Ungleichbehandlung 
geltend 
gegenüber 
den 
Anstösserinnen 
bzw. 
Anstössern 
des 
G.________wegs, welche ihre Parzellen damals problemlos hätten 
überbauen können. Es dürfe nicht sein, dass erst bei der Bebauung des 
letzten freien Grundstücks eine ungenügende Erschliessung beanstandet 
werde (Beschwerde S. 28 f. Ziff. 117-120). 
5.2
Der in Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 10 Abs. 1 KV enthaltene Grundsatz 
der Rechtsgleichheit verpflichtet die rechtsanwendenden Behörden, gleiche 
Sachverhalte mit gleichen relevanten Tatsachen gleich zu behandeln, es 
sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertige eine unterschiedliche Behand-
lung (statt vieler BGE 136 I 345 E. 5 mit Hinweisen; BVR 2012 S. 294 
E. 4.2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Gebot der 
rechtsgleichen Rechtsanwendung zudem nur verletzt, wenn die ungleiche 
Behandlung gleicher Verhältnisse von der gleichen Behörde ausgeht 
(BGE 121 I 49 E. 3c mit Hinweisen; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2016, § 23 N. 12; Häfelin/Müller/Uhlmann, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 588). – Hier hat die BVE 
als Rechtsmittelinstanz eine vom Regierungsstatthalteramt erteilte Baube-
willigung aufgehoben (vorne Bst. A und B). Die BVE ist nicht an eine Bewil-
ligungspraxis der Baubewilligungsbehörde gebunden. Dass sie das Rechts-
gleichheitsgebot verletzt haben könnte, fällt demnach von vornherein aus-
ser Betracht (Tschannen/Zimmerli/Müller, a.a.O., § 23 N. 12 Beispiel 2). 
Kommt hinzu, dass sich das Bauvorhaben entgegen der Ansicht der Be-
schwerdeführerin von den am G.________weg erstellten Wohnhäusern 
unterscheidet, indem es mit insgesamt neun Wohnungen bzw. drei Mehr-
familienhäusern mit je drei Wohnungen umfangreicher ausfällt (vorne 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 18
E. 3.5). Zudem nimmt mit jedem weiteren Bauprojekt die vorhandene Ver-
kehrsbelastung auf einer Erschliessungsstrasse insgesamt zu und die 
Verkehrssicherheit gleichzeitig ab. Folglich hat die BVE dadurch, dass sie 
die Erschliessung für das Bauprojekt der Beschwerdeführerin als ungenü-
gend beurteilt und daher die Baubewilligung aufgehoben hat, nicht gegen 
das Rechtsgleichheitsgebot verstossen. 
5.3
Im Übrigen kann die Beschwerdeführerin aus den angeführten Ge-
richtsurteilen nichts zu ihren Gunsten ableiten (Beschwerde S. 20-28 
Ziff. 80-116; Eingabe vom 30.8.2016 S. 5 Ziff. 11 und S. 6 f. Ziff. 13-18 mit 
Beilagen 7-12). Die hier zu beurteilende Erschliessungssituation unter-
scheidet sich massgeblich von den diesen Entscheiden zugrunde liegen-
den Sachverhalten, so unter anderem hinsichtlich des Verkehrsaufkom-
mens, der Anzahl bestehender und zu erschliessender Wohnungen oder 
der Ausgestaltung der Erschliessungsstrasse (Gefälle, Übersichtlichkeit 
und Breite). Vor allem hebt sich die Erschliessungssituation am 
G.________weg dadurch hervor, dass die Verkehrssicherheit gemäss dem 
von der BVE als schlüssig beurteilten Fachbericht des TBA nicht 
gewährleistet ist (vorne E. 3.2 f.). 
6.
6.1
Die BVE hat die Baubewilligung im Weiteren verweigert, weil die 
Beschwerdeführerin die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG nicht wie 
erwünscht in Anspruch nehmen dürfe; die hierfür maximal zulässige Brut-
togeschossfläche (BGF) werde überschritten. Daher fänden die kommuna-
len Abstandsvorschriften Anwendung, wobei der Grenzabstand zwischen 
dem geplanten Gebäude C und der Parzelle Nr. 3___ nicht eingehalten 
werde (angefochtener Entscheid E. 5). – Die Beschwerdeführerin bean-
standet die Berechnung der BGF durch die Vorinstanz (Beschwerde S. 29-
32 Ziff. 121-132). 
6.2
Gemäss Art. 75 BauG können bei gemeinsamer Projektierung eines 
Areals mit mehreren Bauten die arealinternen Grenz- und Gebäudeab-
stände, die Anordnung der Bauten und die Gebäudelängen frei bestimmt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 19
werden (sog. Gestaltungsfreiheit; Abs. 1). Vorausgesetzt ist hierfür, dass 
Art und Mass der Nutzung der Zone eingehalten, in der Regel gemeinsame 
Spielflächen und Abstellplätze für Fahrzeuge geschaffen und keine über-
wiegenden Interessen beeinträchtigt werden sowie die Durchführung der 
Überbauung, soweit nötig, durch privatrechtliche Vereinbarungen sicherge-
stellt ist (Abs. 2). Fehlt eine Ausnützungsziffer oder eine andere entspre-
chende Beschränkung (Art. 92 Abs. 2 BauV), wird die maximal zulässige 
Nutzung anhand eines Vergleichsobjekts bzw. reglementskonformen Über-
bauungsbeispiels ermittelt (Art. 92 Abs. 1 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 75 N. 5 Bst. a; zum Ganzen BVR 2009 S. 315 E. 2 und 4 f.). – Das 
Baureglement der EG Oberhofen vom 14. Mai 2012 (GBR) enthält keine 
Ausnützungsziffer oder dergleichen (vgl. Art. 212 GBR). Somit ist die ma-
ximal zulässige Nutzung anhand eines Überbauungsbeispiels zu ermitteln. 
6.3
Die Beschwerdeführerin hat dementsprechend, unter Einbezug ihrer 
beiden Grundstücke Nrn. 1___ und 2___ und der Nachbarparzelle 
Nr. 3___, eine in der W2 maximal zulässige BGF von 2'226,7 m2 ermittelt. 
Dem hat sie die BGF der drei geplanten Mehrfamilienhäuser und des 
bestehenden Gebäudes auf der Parzelle Nr. 3___ von insgesamt 
2'160,1 m2 gegenübergestellt und das Mass der Nutzung der Zone als 
eingehalten erachtet (Projektänderung vom 18.12.2015 S. 7-10, Vorakten 
BVE pag. 112-115; vgl. Beschwerde S. 32 Ziff. 132). Abweichend von der 
Nutzungsberechnung der Beschwerdeführerin hat die BVE die mit 
«Abstell/Estrich» bezeichneten Räume der Gebäude A und B als objektiv 
zum Wohnen geeignet eingestuft, weswegen das Bauvorhaben die 
maximal zulässige BGF überschreite (angefochtener Entscheid E. 5d f.). 
6.4
Zur Berechnung der BGF ist aArt. 93 Abs. 2 BauV in der bis 31. Juli 
2011 gültigen Fassung (GS 1985 S. 106 ff., 135) mit der dazu ergangenen 
Rechtsprechung massgebend. aArt. 93 BauV wurde mit Inkrafttreten der 
Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bau-
wesen (BMBV; BSG 721.3) per 1. August 2011 aufgehoben (Art. 35 f. 
BMBV). Da die EG Oberhofen die Bestimmungen der BMBV noch nicht 
umgesetzt hat, bleibt aArt. 93 Abs. 2 BauV weiterhin massgebend (Art. 34 
Abs. 2 BMBV). Die Bestimmung lautet, soweit vorliegend interessierend, 
wie folgt: 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 20
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem 
Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren 
ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der 
Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden:
a
zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie 
nicht als Wohn- oder Arbeitsräume (Art. 63) verwendbar sind; 
b
eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, so-
fern sie keine anrechenbaren Räume erschliesst;
[…]
Massgebend für die Anrechenbarkeit als BGF ist die objektive, tatsächliche 
Verwendbarkeit der Fläche zu Wohnzwecken. Nach ständiger Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichts ist mithin nicht relevant, ob ein Raum 
rechtmässig, d.h. unter Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und 
wohnhygienischer Vorschriften zum Wohnen verwendet werden darf, son-
dern nur, ob er dem Wohnen dienen kann. Kriterien für die Verwendbarkeit 
zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung durch 
Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, 
Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung des Raumes. Dabei 
ist eine gesamthafte Würdigung vorzunehmen (VGE 22801 vom 6.9.2007 
E. 5.6.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 8 Bst. a/bb). Anzurechnen ist 
auch die BGF von Räumen, die mit geringem Aufwand in einen für das 
Wohnen oder Arbeiten verwendbaren Raum umgewandelt werden können 
(BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015, bestätigt durch 
BGer 1C_205/2015 vom 29.10.2015] nicht publ. E. 4.2). Andernfalls wird 
die Aufgabe der Baupolizeibehörden, die Einhaltung der bewilligten Nut-
zung zu überprüfen, in unzumutbarer Weise erschwert (VGE 18253/18255 
vom 19.8.1991 E. 2b; vgl. auch VGE 2015/121 vom 21.3.2016 E. 2.3 mit 
Hinweisen). Es ist somit auf objektiv feststellbare bauliche Tatsachen und 
nicht etwa auf Absichtserklärungen der Eigentümerschaft abzustellen, 
zumal ein Haus auch die Hand wechseln kann. Dadurch, dass objektive 
Tatsachen geschaffen werden, soll eine rechtswidrige Benutzung verun-
möglicht oder jedenfalls erheblich erschwert werden (zum Ganzen 
VGE 2015/305 vom 20.9.2016 E. 4.2 f., 2015/350 vom 25.2.2016 E. 2.1 mit 
Hinweisen [bestätigt durch BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016], 21039 vom 
29.4.2002 E. 5b/cc).
6.5
Mit Blick auf diese Kriterien ist nicht zu beanstanden, dass die BVE 
die beiden Räume der Gebäude A und B aufgrund ihrer Grösse (je 44 m2), 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 21
Höhe (3 m in der Mitte und rund 1,2 m am Rand), der Beheizung und Be-
lichtung (nordseitig je drei langgezogene Fenster mit einer Fläche von ins-
gesamt rund 3,1 m2) sowie der wohnungsinternen Erschliessung als objek-
tiv zum Wohnen geeignet erachtet hat. Hinzu kommt der Umstand, dass 
die umstrittenen Flächen ursprünglich der jeweiligen Galerie zugewiesen 
waren, nach einer summarischen Prüfung des Bauprojekts durch die Vor-
instanz jedoch als «Abstell/Estrich» – ohne weitere bauliche Anpassungen 
– von der jeweiligen Galerie abgetrennt wurden (Verfügung BVE vom 
20.11.2015, Vorakten BVE pag. 95-98; Projektänderung vom 18.12.2015 
S. 5 f., Vorakten BVE pag. 110 f.). Dass die Beschwerdeführerin die Behei-
zung der fraglichen Räume zur Vermeidung von Kältebrücken und nicht zur 
Komfortsteigerung beibehalten hat (Beschwerde S. 31 Ziff. 129), spielt 
keine massgebende Rolle, da die Frage der objektiven Verwendbarkeit 
gesamthaft zu würdigen ist. Mit dieser strengen Praxis soll der Kontrollauf-
wand der Baupolizeibehörden in einem verhältnismässigen Rahmen blei-
ben. Aus diesem Grund ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 
keine Auflagen angeordnet hat (Beschwerde S. 30 f. Ziff. 128). Die bean-
tragte Rückweisung an die Vorinstanz unter Umschreibung von Auflagen 
fällt somit ausser Betracht (vgl. präzisiertes Rechtsbegehren 2). Schliess-
lich kann die Beschwerdeführerin aus dem angeführten Entscheid der BVE 
nichts zu ihren Gunsten ableiten, da sich die dort bewilligte Ausgestaltung 
der Dachräume hinsichtlich Grösse, Belichtung und Vorgeschichte von der 
hier zu beurteilenden unterscheidet (Beschwerde S. 31 f. Ziff. 131). 
6.6
6.6.1
Da die beiden Galerien nunmehr an objektiv zum Wohnen geeig-
nete Räume angrenzen, sind nebst den Abstell- und Estrichräumen auch 
die Flächen der Galerien der BGF hinzuzurechnen (aArt. 93 Abs. 2 Bst. b 
BauV). Dementsprechend erhöht sich die BGF des Bauprojekts um 200 m2 
auf – unter Einbezug der Parzelle Nr. 3___ – insgesamt 2'360,1 m2. Die 
von der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren berechnete 
maximal zulässige BGF von 2'226,7 m2 wäre daher nicht (mehr) 
eingehalten (vorne E. 6.3). Daher ist mit der Vorinstanz darin einig zu 
gehen, dass namentlich die kommunalen Grenzabstandsvorschriften 
wiederum Anwendung fänden, wobei mit dem Bauprojekt der kleine und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 22
grosse Grenzabstand von 4 m bzw. 8 m nicht eingehalten werden (vgl. 
Art. 212 Abs. 1 GBR und Art. A142 f. Anhang GBR; Beilagen 1 und 9 zur 
Projektänderung vom 18.12.2015, Vorakten BVE act. 3C1; angefochtener 
Entscheid E. 5e). 
6.6.2
Die Beschwerdeführerin bringt mit Eingabe vom 30. August 2016 
jedoch vor, anders als noch vor der BVE sei für die Berechnung des regle-
mentskonformen Überbauungsbeispiels nun auch für die Parzelle Nr. 3___ 
die theoretisch maximal mögliche, und nicht bloss die durch das Gebäude 
tatsächlich beanspruchte BGF einzusetzen. Dadurch erhöhe sich das Total 
der theoretisch möglichen BGF auf den Parzellen Nrn. 1___, 2___ 
und 3___ von 2'226,7 m2 auf 2'446,5 m2. Selbst unter Anrechnung der 
Galerie- und Estrichflächen der Häuser A und B gemäss BVE würde das 
Bauprojekt demnach die maximal zulässige BGF einhalten (Eingabe vom 
30.8.2016 S. 9 f. Ziff. 30-32). 
6.6.3
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Neuberechnung der 
maximal zulässigen BGF gestützt auf die eingereichten Pläne nicht voll-
ständig nachvollzogen werden kann (Beilagen 17-19 zur Eingabe vom 
30.8.2016). So zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf, wie sich die Flä-
chenangaben der Nutzungsreserven für das Erd-, Ober- und Dachge-
schoss in der Beilage 17 im Einzelnen ergeben. Weiter ist unklar, ob die 
«Ebenen» 4-6 in Beilage 20 mit dem «Erd-, Ober- und Dachgeschoss» in 
Beilage 17 übereinstimmen. Ausserdem fällt auf, dass die Differenz zwi-
schen den jeweiligen «Ebenen» der vor der BVE und in abgeänderter Form 
vor Verwaltungsgericht eingereichten «W2-konforme[n] Überbauungsbei-
spiel[en]» nicht etwa den in der Beilage 17 ausgewiesenen Nutzungsreser-
ven entspricht (Erd- und Obergeschoss BGF von je 59,5 m2, Dachgeschoss 
BGF von 100,8 m2), wie man erwarten könnte (vgl. Beilagen 17 und 20; 
Projektänderung vom 18.12.2015 S. 9). Die Beschwerdegegnerschaft 2 
weist sodann zu Recht darauf hin, dass hinsichtlich der Parzelle Nr. 3___ 
zum G.________weg hin der grosse Grenzabstand von 8 m gemäss 
Art. 212 Abs. 1 und Art. A143 Abs. 1, 4 und 5 GBR verletzt wird und zwar 
sowohl beim bestehenden Gebäude als auch bei der Berechnung des 
Überbauungsbeispiels, welches daher nicht mehr als reglementskonform 
gelten kann (Eingabe vom 26.9.2016 S. 6 Ziff. 15 und 17). Hingegen ist 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 23
nicht ohne weiteres erkennbar, dass die Berechnung bezüglich des kleinen 
Grenzabstands von 4 m zur Parzelle 2___ fehlerhaft ist. Zwar kann gemäss 
Art. A141 GBR unter Einhaltung des Gebäudeabstands von den regle-
mentarischen Grenzabständen abgewichen werden (vgl. auch Hinweis zu 
Art. A141 GBR), wie dies die Beschwerdeführerin geltend macht (Eingabe 
vom 30.8.2016 S. 10 Ziff. 34 mit Verweis auf Dienstbarkeitsvertrag vom 
20.4.2015, Vorakten BVE zwischen pag. 194 und 195). Allerdings ist un-
gewiss, ob zur theoretischen Berechnung eines reglementskonformen 
Überbauungsbeispiels solche individuell einzuräumenden Näherbaurechte 
zu beachten sind. Abgesehen davon stellt sich die Frage, ob zur Ermittlung 
des Überbauungsbeispiels ein bestehendes Gebäude überhaupt miteinzu-
beziehen ist und bejahendenfalls, ob dessen BGF im theoretisch zulässi-
gen oder lediglich im tatsächlich realisierten Umfang anzurechnen wäre. 
Diese Frage wurde bisher soweit ersichtlich nicht entschieden (offen gelas-
sen in BVR 2009 S. 315 E. 5.6). Fraglich ist ohnehin, ob die Parzelle 
Nr. 3___, die nicht weiter überbaut werden soll, von einer gemeinsamen 
Projektierung erfasst werden kann, wie sie für die Inanspruchnahme der 
Gestaltungsfreiheit vorausgesetzt wird (vgl. Eingabe der Beschwerdegeg-
nerin 1 vom 26.9.2016 S. 5 f.; Eingaben der Beschwerdegegnerschaft 2 
vom 14.7.2016 S. 14 f. Ziff. 45-49 und 26.9.2016 S. 7 Ziff. 19).
6.6.4
Vor dem Hintergrund, dass die Baubewilligung mangels genügender 
Erschliessung zu verweigern ist (vorne E. 3) und das überarbeitete Ver-
gleichsbeispiel noch andere Mängel aufweist (hiervor E. 6.6.3), sind die 
soeben aufgeworfenen Fragen nicht abschliessend zu klären, zumal die 
BVE sich hierzu nicht geäussert hat (vorne Bst. C). Für das Vorhaben kann 
– jedenfalls gestützt auf die gegenwärtig vorliegenden Unterlagen – die 
Gestaltungsfreiheit nicht beansprucht werden.
7.
7.1
Die BVE hat die Verweigerung der Baubewilligung schliesslich da-
mit begründet, dass das Bauvorhaben die quantitativen Mindestvorschriften 
hinsichtlich der Aufenthaltsbereiche, namentlich der Kinderspielplätze, nicht 
erfülle. Einerseits habe die Beschwerdeführerin die Galeriegeschosse der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 24
Gebäude A und B von insgesamt 200 m2 nicht mitberechnet. Diese Fläche 
gelte nicht nur als anrechenbare BGF, sondern auch als Hauptnutzfläche. 
Damit erhöhe sich die Mindestfläche für Kinderspielplätze um 30 m2 auf 
311,5 m2. Die im Projekt ausgewiesene Fläche für Kinderspielplätze von 
281,5 m2 sei daher unzureichend. Andererseits müsse das Bauvorhaben 
über die geforderte Mindestfläche für Aufenthaltsbereiche von 20 m2 pro 
Mehrfamilienhaus verfügen, hier also insgesamt 60 m2. Diese Mindestflä-
che fehle in den massgebenden Plänen und Berechnungen allerdings 
gänzlich (angefochtener Entscheid E. 6). – Die Beschwerdeführerin setzt 
sich mit den zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz nicht hinreichend 
auseinander (Beschwerde S. 32 f. Ziff. 133-137; Eingabe vom 30.8.2016 
S. 11 Ziff. 35 f.). Vielmehr hält sie daran fest, dass die BVE die Abstell- und 
Estrichräume zu Unrecht als BGF angerechnet habe. Die vorinstanzliche 
Berechnung der BGF hält indes der Rechtskontrolle stand (vorne E. 6.4 f.), 
so dass die Mindestfläche für Kinderspielplätze noch immer nicht einge-
halten wird (vgl. VGE 2011/256 vom 2.5.2012 E. 3 f.). Daran vermag nichts 
zu ändern, dass die Beschwerdeführerin inzwischen für die Gebäude A, B 
und C je eine Mindestfläche von 20 m2 für Aufenthaltsbereiche ausge-
schieden hat (BB 27). Soweit sie sodann aus der Formulierung von Art. 45 
Abs. 3 BauV eine gewisse Flexibilität bezüglich der Grössenanforderungen 
an Aufenthaltsbereiche und Spielplätze ableiten will, übersieht sie, dass 
sich diese Vorschrift an die Baubewilligungsbehörde richtet und auch diese 
nur von den Mindestvorgaben abweichen kann, wenn bestimmte Voraus-
setzungen gegeben sind. Das Bauprojekt erfüllt die Anforderungen hin-
sichtlich Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche demnach nicht. 
7.2
Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob die von der Beschwer-
deführerin vor Verwaltungsgericht ausgewiesene Fläche für Aufenthaltsbe-
reiche (Beschwerde S. 32 Ziff. 135; BB 27) und die für die Kinderspielplätze 
ausgeschiedene Fläche die qualitativen Anforderungen erfüllen und sie, 
soweit das Grundstück Nr. 3___ betreffend, rechtlich genügend sicherge-
stellt sind. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 25
8.
8.1
Zusammenfassend ist die BVE zu Recht zum Schluss gelangt, dass 
das Bauvorhaben hinsichtlich der heutigen und der geplanten Erschlies-
sung, der Berechnung der BGF und infolgedessen verweigerten Gestal-
tungsfreiheit sowie der vorgesehenen Kinderspielplätze nicht den gesetzli-
chen Anforderungen entspricht. Unter diesen Umständen war sie nicht ge-
halten, die weiteren beanstandeten Punkte (Gebäudehöhe, Baugestaltung, 
Baustellenerschliessung und Hangsicherung) zu prüfen. Die Beschwerde 
erweist sich somit in sämtlichen Teilen als unbegründet und ist abzuwei-
sen, soweit darauf einzutreten ist.
8.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin 
kostenpflichtig. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwer-
degegnerin 1 sowie den Beschwerdegegnerschaften 2 und 3 die Partei-
kosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und Abs. 3 i.V.m. Art. 104 
Abs. 1 VRPG). 
8.2.1
Die Rechtsvertreterin und der Rechtsvertreter der Beschwer-
degegnerschaft 3 machen in ihrer Kostennote vom 19. Januar 2017 für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 13ʹ000.-- zu-
züglich «Spesen (4 %)» von Fr. 520.-- und MWSt geltend. – Bei einem 
Rahmentarif von Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz (Art. 41 Abs. 1 des 
Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] i.V.m. 
Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des 
Parteikostenersatzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]) er-
scheint dieses Honorar mit Blick auf die massgebenden Bemessungskrite-
rien von Art. 41 Abs. 3 KAG überhöht. Der gebotene zeitliche Aufwand liegt 
deutlich unter den angegebenen 46,4 Stunden. Zwar ist zu berücksichtigen, 
dass die Beschwerdeführerin zwei umfangreiche Eingaben mit zahlreichen 
Beilagen gemacht hat, zu denen Stellung genommen wurde; allerdings 
haben sich die Rechtsvertreterin und der Rechtsvertreter bereits im vor-
instanzlichen Beschwerdeverfahren eingehend mit den vorgebrachten Rü-
gen befasst. Auch ist aufgrund der Bedeutung der Streitsache für die Be-
schwerdegegnerschaft 3 (als Nachbarin bzw. Nachbar und nicht Bauherr-
schaft) und der Schwierigkeit des Prozesses von durchschnittlichen Ver-
hältnissen auszugehen. Insgesamt erachtet das Gericht im Licht der mass-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 01.03.2017, Nr. 100.2016.175U, 
Seite 26
gebenden Kriterien ein Honorar von Fr. 6'000.-- als angemessen. – Zum 
Parteikostenersatz gehören die notwendigen Auslagen (Art. 2 PKV). Es 
können nur die im konkreten Fall entstandenen Auslagen ersetzt werden. 
Dies bedeutet, dass nicht ein pauschal festgelegter Prozentsatz des Hono-
rars zu erstatten ist, zumal der geltend gemachte Betrag von Fr. 520.-- für 
Telefon, Porto, Kopien etc. sehr hoch erscheint. Der Rechtsvertreterin und 
dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerschaft 3 sind deshalb mangels 
ausgewiesener Auslagen für das verwaltungsgerichtliche Verfahren 
Fr. 150.-- zu ersetzen. Somit sind die Parteikosten der Beschwerdegegner-
schaft 3 für das vorliegende Verfahren unter Berücksichtigung der redu-
zierten Auslagen (Fr. 150.--) und der MWSt (8 % von Fr. 6'150.--) auf 
Fr. 6'642.-- festzusetzen.
8.2.2
Die Kostennoten der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 
und der Beschwerdegegnerschaft 2 geben zu keinen Bemerkungen Anlass.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.
3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin 1 sowie den Be-
schwerdegegnerschaften 2 und 3 die Parteikosten für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht wie folgt zu ersetzen:
- der Beschwerdegegnerin 1 Fr. 5'056.65 (inkl. Auslagen und MWSt);
- der Beschwerdegegnerschaft 2 Fr. 6'057.40 (inkl. Auslagen und 
MWSt);
- der Beschwerdegegnerschaft 3 Fr. 6'642.-- (inkl. Auslagen und MWSt).


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4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin 1
- der Beschwerdegegnerschaft 2
- der Beschwerdegegnerschaft 3
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Oberhofen
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Thun
- dem Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.