be_verwaltungsgericht · 100 2018 408 · 2019-11-05 · de

Feststellung des Eigentums an Abwasserleitung (Entscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 2. November 2018; vbv 9/2018) | Wasser

100.2018.408U publiziert in BVR 2020 S.93
STE/BAE/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 5. November 2019
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller, 
Verwaltungsrichter Rolli, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Barben
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende 
gegen
Einwohnergemeinde Unterseen
Baukommission, Obere Gasse 2, 3800 Unterseen
Beschwerdegegnerin 
und
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Schloss 1, 3800 Interlaken
sowie
C.________ und D.________
Beigeladene
betreffend Feststellung des Eigentums an Abwasserleitung (Entscheid des 
Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 2. November 2018; 
vbv 9/2018)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ und B.________ bauten im Jahr 2002 das Einfamilienhaus 
E.________strasse 
39E 
auf 
dem 
Grundstück 
Unterseen 
Gbbl. 
Nr. 1________. Sie erstellten eine private Abwasserleitung, die beim 
Kontrollschacht (KS) 3 in die öffentliche Kanalisation mündet. Gestützt auf 
eine Bewilligung der Einwohnergemeinde (EG) Unterseen vom 4. April 
2003 errichteten C.________ und D.________ auf dem Nachbargrundstück 
Nr. 2________ das Einfamilienhaus E.________strasse 39. Sie schlossen 
ihre Abwasserleitung beim KS 2 an die Leitung des Einfamilienhauses 
E.________strasse 39E an.
Für die Erarbeitung des Generellen Entwässerungsplans (GEP) unter-
suchte die EG Unterseen die öffentlichen und privaten Abwasserleitungen 
auf dem Gemeindegebiet. Die Untersuchung ergab, dass die Leitung auf 
dem Abschnitt vom KS 2 bis zum KS 1 (zwischen KS 2 und KS 3) in sehr 
schlechtem Zustand ist und ersetzt werden muss. Die EG Unterseen stellte 
A.________ und B.________ das Untersuchungsprotokoll am 2. Septem-
ber 2015 «zur weiteren Veranlassung» zu. A.________ und B.________ 
stellten sich jedoch auf den Standpunkt, der Leitungsabschnitt sei 
Bestandteil der Detailerschliessung, für deren Unterhalt die Gemeinde 
verantwortlich sei. Sie ersuchten die Gemeinde um Erlass einer entspre-
chenden Feststellungsverfügung.
Die EG Unterseen lud C.________ und D.________ zum Verfahren bei 
und stellte mit Verfügung vom 16. März 2018 fest, dass die Leitung ab dem 
KS 2 bis zum KS 3 sowie die KS 1 und 2 private Anlagen seien.
B.
Dagegen erhoben A.________ und B.________ am 9. April 2018 Be-
schwerde an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli. Der Re-
gierungsstatthalter lud C.________ und D.________ erneut zum Verfahren 
bei und wies die Beschwerde mit Entscheid vom 2. November 2018 ab.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 3
C.
Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________ am 22. No-
vember 2018 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit folgenden 
Rechtsbegehren:
«In 
Aufhebung 
des 
Entscheids 
des 
Regierungsstatthalteramts 
Interlaken-Oberhasli vom 2. November 2018 sei festzustellen, dass es 
sich bei der Abwasserleitung auf dem Grundstück Unterseen-Gbbl. 
Nr. 3________ vom Kontrollschacht 3 bis zum Kontrollschacht 2, bei 
welchem sich die Leitung zu den Grundstücken Unterseen-Gbbl. 
Nr. 1________ einerseits und Nr. 2________ andererseits verzweigt, 
um eine Detailerschliessungsanlage handelt und die Abwasserleitung 
im Eigentum der Einwohnergemeinde Unterseen steht und durch diese 
zu betreiben und zu unterhalten ist.
Eventualiter:
Der Entscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 
vom 2. November 2018 sei aufzuheben und die Sache zur Neu-
entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin»
Die EG Unterseen und das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli 
beantragen mit Beschwerdeantwort vom 28. Januar 2019 bzw. Vernehm-
lassung vom 6. Dezember 2018, die Beschwerde sei abzuweisen. 
C.________ und D.________ teilen mit Eingabe vom 30. November 2018 
mit, sie verträten als Beigeladene vollumfänglich die gleichen Ansichten 
und Interessen wie A.________ und B.________.
A.________ und B.________ sowie die EG Unterseen haben sich mit wei-
teren Eingaben vom 19. Februar und 8. Mai bzw. 5. April und 5. Juli 2019 
zum Sachverhalt geäussert; C.________ und D.________ haben am 
17. Juni 2019 ebenfalls eine weitere Eingabe gemacht.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 4
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und sind durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Sie haben ein schutz-
würdiges Feststellungsinteresse, zumal Art. 109 Abs. 2 des Baugesetzes 
vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) die Feststellung des Eigentums-
übergangs ausdrücklich vorsieht (vgl. auch den vergleichbaren Sachverhalt 
in BVR 2019 S. 264). Die Bestimmungen über Form und Frist sind ein-
gehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist ein-
zutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Da die Streitigkeit von 
grundsätzlicher Bedeutung ist, urteilt es in Fünferbesetzung (Art. 56 Abs. 2 
Bst. a des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichts-
behörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
2.
2.1
Das BauG unterscheidet je nach ihrer Funktion im Erschliessungs-
netz zwischen den Basiserschliessungsanlagen, welche aus den Haupt-
strängen der Erschliessungsanlage und den zugehörigen Einrichtungen be-
stehen (Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG), den Detailerschliessungsanlagen, 
welche mehrere Grundstücke mit den Anlagen der Basiserschliessung ver-
binden (Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG), und den Hausanschlüssen, welche 
ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Er-
schliessungsnetz verbinden (Art. 106 Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 108 
Abs. 1 BauG projektiert und baut die Gemeinde die Erschliessungsanlagen 
in der Bauzone mit Ausnahme der Hausanschlüsse, soweit dafür nicht be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 5
sondere Erschliessungsträgerschaften bestehen oder die Erstellung durch 
die Grundeigentümerschaft vereinbart ist. Erschliessungsanlagen, deren 
Planung und Erstellung den interessierten Grundeigentümerinnen und –
eigentümern vertraglich überbunden worden sind, gehen nach ihrer ord-
nungsgemässen Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu 
Eigentum und Unterhalt über; der Gemeinderat stellt den Eigentums-
übergang in einer Verfügung fest, eröffnet diese den bisherigen Eigentüme-
rinnen und Eigentümern und meldet, sobald die Verfügung rechtskräftig ist, 
die neuen Eigentumsverhältnisse zur Eintragung in das Grundbuch an 
(Art. 109 Abs. 2 BauG).
2.2
Es ist umstritten, ob die Unterscheidung zwischen Detail-
erschliessung und Hausanschluss für Ver- und Entsorgungsanlagen sinn-
voll ist. Dementsprechend behält das BauG eine anderweitige Regelung 
der Spezialgesetzgebung oder durch die zuständige öffentliche Er-
schliessungsträgerschaft vor (Art. 106 Abs. 2 BauG; zum Ganzen 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, 
Art. 106/107 N. 3 mit Hinweis). Die EG Unterseen hat die Hausanschluss-
leitungen definiert als private Leitungen, die ein Gebäude oder eine Ge-
bäudegruppe mit dem öffentlichen Leitungsnetz verbinden. Die Leitung zu 
einer zusammengehörenden Gebäudegruppe (gemeinschaftlich projek-
tierte Überbauung eines in sich geschlossenen Areals einer Grundeigen-
tümerin oder eines Grundeigentümers bzw. mehrerer in einer Bauherren-
gemeinschaft zusammengeschlossener Grundeigentümerinnen und Grund-
eigentümer) gilt als gemeinsame private Hausanschlussleitung, auch wenn 
das Areal in verschiedene Grundstücke aufgeteilt ist (Art. 7 Abs. 1 und 2 
des Abwasserentsorgungsreglements der EG Unterseen vom 3. Juni 1996 
[nachfolgend: AER]). Die EG Unterseen orientiert sich damit im Wesent-
lichen an der Praxis zu Art. 106 Abs. 3 BauG (vgl. etwa BVR 2019 S. 264).
2.3
Das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) empfiehlt, 
für die Abgrenzung zwischen öffentlicher Detailerschliessung und privatem 
Hausanschluss die sogenannte «Y-Regel» anzuwenden, wonach die Lei-
tungen ab demjenigen Kontrollschacht als öffentlich gelten, bei dem die An-
schlüsse von zwei Gebäuden oder zusammengehörenden Gebäude-
gruppen vereinigt werden. Wenn in einer Gemeinde eine bewährte Praxis 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 6
zur Eigentumsabgrenzung bestehe, die im Einklang mit den geltenden Vor-
schriften stehe, jedoch nicht der Y-Regel entspreche, so könne diese aber 
weiterhin angewandt werden. Für zusammengehörende Gebäudegruppen 
könnten gemeinsame (private) Hausanschlussleitungen eine sinnvolle 
Lösung darstellen, um aufwendige Doppel- und Mehrfachleitungen zu ver-
meiden; das Gleiche gelte für vertragliche Lösungen (Merkblatt «Eigen-
tumsabgrenzung und öffentlich-rechtliche Sicherung von öffentlichen Lei-
tungen» des AWA vom September 2012 S. 9 f., einsehbar unter: 
 , Rubriken «Amt für Wasser und Abfall», «Formula-
re/Merkblätter», «Abwasserentsorgung» [nachfolgend: Merkblatt AWA]).
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden planten ursprünglich eine Überbauung 
mit einem Einfamilienhaus, einem Doppeleinfamilienhaus und drei Reihen-
einfamilienhäusern auf dem Grundstück Nr. 1________, das damals auch 
die Fläche der mittlerweile abparzellierten Grundstücke Nrn. 2________ 
und 3________ umfasste. Vorgesehen war dafür eine gemeinsame private 
Abwasserleitung, 
die 
beim 
KS 3 
auf 
der 
südlich 
gelegenen 
Baurechtsparzelle 
Nr. 4________ 
an 
die 
öffentliche 
Kanalisation 
angeschlossen werden sollte (Gesamtentscheid vom 8.10.2001; act. 4C). 
Die Beschwerdeführenden erstellten schliesslich nur das Einfamilienhaus 
E.________strasse 39E mit der privaten Abwasserleitung und parzellierten 
die Grundstücke Nrn. 2________ und 3________ ab (act. 19D). Der hier 
umstrittene Leitungsabschnitt verläuft nun über die östlich gelegene 
Parzelle Nr. 3________ (act. 11C). Die Beigeladenen erwarben die nördlich 
gelegene Parzelle Nr. 2________ und errichteten das Einfamilienhaus 
E.________strasse 39, gestützt auf eine Baubewilligung vom 4. April 2003 
mit Gewässerschutzbewilligung vom 4. März 2003. Aus dem Plan zur 
Gewässerschutzbewilligung geht hervor, dass die Abwasserleitung an die 
bestehende Leitung des Einfamilienhauses 39E angeschlossen werden 
sollte. In der Bewilligung und in den Akten ist keine Zustimmung der 
Beschwerdeführenden vermerkt; die Gewässerschutzbewilligung sah 
lediglich vor, dass der «Kanalisationsanschluss an die Gemeindeleitung 
[…] nach den Normalien der Gemeinde Unterseen» zu erfolgen habe (zum 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 7
Ganzen act. 4B). Auf dem Grundstück Nr. 3________ errichtete die neue 
Eigentümerschaft das Mehrfamilienhaus E.________strasse 39A; gemäss 
Gewässerschutzbewilligung vom 10. November 2003 war vorgesehen, 
dass die Abwasserleitung beim KS 3 direkt an die Gemeindekanalisation 
angeschlossen würde (act. 4D). Der Anschluss erfolgte jedoch beim KS 1 
im Leitungsabschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 3 (act. 14A 
Beilage 12; act. 11C).
3.2
Es ist unbestritten, dass die Abwasserleitung vom Einfamilienhaus 
E.________strasse 39E bis zum KS 3 ursprünglich als Hausanschluss er-
stellt worden ist. Die Beschwerdeführenden machen aber geltend, mit dem 
Anschluss des Einfamilienhauses E.________strasse 39 sei der Leitungs-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 8
abschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 3 zu einer Detailerschliessung 
geworden und unmittelbar von Gesetzes wegen in das Eigentum der 
Gemeinde übergegangen. Die Gemeinde habe den Anschluss des 
Einfamilienhauses E.________strasse 39 bewilligt und damit über die 
Leitung disponiert. – Die Gemeinde stellt sich demgegenüber auf den 
Standpunkt, die Leitung sei im Privateigentum verblieben, selbst wenn sie 
inzwischen die Funktion einer Detailerschliessungsanlage hätte, wozu noch 
weitere Anforderungen erfüllt sein müssten.
3.3
Der Regierungsstatthalter hat im angefochtenen Entscheid er-
wogen, es sei zwar nicht ganz einzusehen, weshalb die Gesamt-
erschliessung als Hausanschluss zu betrachten wäre, wenn die Gesamt-
überbauung der ursprünglichen Parzelle Nr. 1________ gemäss der Bau-
bewilligung vom 8. Oktober 2001 ausgeführt worden wäre, und dies nun 
allein deshalb nicht gelten solle, weil die Überbauung durch verschiedene, 
voneinander unabhängige Bauherrschaften und in Etappen erfolgt sei. Da 
die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur «zusammengehörenden 
Gebäudegruppe» aber restriktiv sei und auf den Endzustand abstelle, sei 
der umstrittene Leitungsabschnitt mit dem Anschluss des Einfamilien-
hauses E.________strasse 39 rechtlich neu als Detailerschliessung zu 
qualifizieren. Daran ändere nichts, dass sich wohl weder die Bauherr-
schaften noch die Gemeinde bewusst gewesen seien, dass der Haus-
anschluss teilweise zur Detailerschliessung mutieren würde. Der Regie-
rungsstatthalter hat weiter erwogen, wenn das umstrittene Leitungsstück 
als Detailerschliessung zu qualifizieren sei, bedeute dies nicht zwingend, 
dass auch das Eigentum an der Leitung und die damit verbundene Unter-
haltspflicht zum Zeitpunkt des Anschlusses automatisch und vorausset-
zungslos auf die Gemeinde übergegangen seien. Soweit ersichtlich habe 
die Gemeinde nie eine Bauabnahme des Leitungsstücks durchgeführt; die 
Beschwerdeführenden und die Beigeladenen könnten daher den Nachweis 
nicht erbringen, dass die Anlage ordentlich erstellt worden sei, was gemäss 
Art. 109 Abs. 2 BauG Voraussetzung für den Eigentumsübergang sei. 
Einerseits deuteten die Untersuchungsbefunde der … AG darauf hin, dass 
ein Teil der Anlagen von Anfang an nicht mängelfrei erstellt worden sei; 
andererseits entspreche der Leitungsabschnitt nicht den Anforderungen an 
öffentliche Leitungen gemäss Art. 18 Abs. 1 AER. Deshalb sei der Lei-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 9
tungsabschnitt trotz seines Charakters als Detailerschliessung bisher nicht 
in das Eigentum der Gemeinde übergegangen. Der Regierungsstatthalter 
empfahl den Beteiligten, einvernehmlich oder mittels Verfügung den Um-
fang der Sanierungspflicht zu klären, den Leitungsabschnitt nach der Sa-
nierung abzunehmen und bei ordnungsgemässer Erstellung die Über-
nahme durch die Gemeinde zu verfügen.
3.4
Die Qualifikation des umstrittenen Leitungsabschnitts als Detail-
erschliessung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Verwaltungs-
gerichts. Nach Art. 7 Abs. 4 BauG haben die benachbarten Grundeigen-
tümerinnen und Grundeigentümer ihre Erschliessungsanlagen aufeinander 
abzustimmen und soweit nötig gemeinsam zu erstellen. Daraus folgt, dass 
gemeinsame Erschliessungsanlagen in der Regel Detailerschliessungs-
anlagen darstellen. Die Unterscheidung zwischen Detailerschliessung und 
Hausanschluss kannte bereits das alte Baugesetz vom 7. Juni 1970 
(aBauG; GS 1970 S. 163, in Kraft bis 31.12.1985). Daran hat sich mit dem 
neuen BauG nichts geändert. Mit dem Institut der Detailerschliessung 
wollte der Gesetzgeber die Zahl der Anschlüsse vermindern, die Erschlies-
sungskosten senken und den Anschluss weiterer Grundstücke erleichtern 
(Art. 73 Abs. 2 aBauG). Zudem wollte er den häufigen Streitereien unter 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern wegen der Erschliessungs-
anlagen ein Ende bereiten und später Anschliessende vor übermässigen 
Forderungen der privaten Erstellerinnen und Ersteller schützen. Ferner 
wollte er durch den Übergang des Eigentums an der Erschliessungsanlage 
auf die öffentliche Erschliessungsträgerschaft (Art. 78 Abs. 1 aBauG) den 
ordentlichen Unterhalt und die dauernde Benützbarkeit der Anlage sicher-
stellen (zum Ganzen VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3; Peter Ludwig, 
Die Baulanderschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1982 S. 411 ff., 
417; Aldo Zaugg, Die Detailerschliessung nach bernischem Recht, in 
BVR 1976 S. 417 ff., 429 und 435). Nach der Rechtsprechung kann die Er-
schliessung mehrerer freistehender Häuser daher in der Regel nicht mehr 
als blosser Hausanschluss angesehen werden (so etwa BVR 1977 S. 456 
E. 3 [betreffend Detailplanpflicht für neu erstellte Häuser]; RR 6.12.1978, in 
BVR 1979 S. 131 E. 2c [betreffend Bauabstand zu einer Strasse, die 
künftig noch weitere Grundstücke erschliessen könnte]; VGE 23460 vom 
5.1.2010 E. 4; zum Ganzen BVR 2019 S. 264 E. 3.2).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 10
3.5
Ausnahmen von diesem Grundsatz waren bereits unter dem aBauG 
insofern denkbar, als es angehen konnte, einzelne zusammengebaute Ein- 
oder Mehrfamilienhäuser, welche eigentumsrechtlich mehrere selbständige 
Parzellen bilden, oder Arealüberbauungen mit gemeinsamer Zufahrt und 
gemeinsamen Abstellplätzen, deren interne Verbindungen nur aus Fuss-
wegen bestehen, erschliessungsmässig als eine Einheit zu betrachten 
(VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3 mit Hinweis auf Peter Ludwig, a.a.O., 
S. 417). Art. 106 Abs. 3 BauG verwendet nun den Begriff der zusammen-
gehörigen Gebäudegruppe. Von einer solchen kann gesprochen werden, 
wenn die gemeinschaftlich projektierte Überbauung eines in sich geschlos-
senen Areals in Frage steht und das Areal einer einzigen Grundeigen-
tümerin bzw. einem einzigen Grundeigentümer oder mehreren, zu einer 
Bauherrengemeinschaft zusammengeschlossenen Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümern gehört. Entscheidend ist, wie sich der Endzustand 
präsentieren wird: Der Gesetzgeber dachte vor allem an eine Areal-
überbauung mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Parkplätzen und 
internen Verbindungen, die weitgehend nur aus Fusswegen bestehen 
(VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 106/107 
N. 11; zum Ganzen BVR 2019 S. 264 E. 3.2). Mehrere freistehende 
Häuser, die nicht gemeinsam geplant bzw. bewilligt und zu unterschied-
lichen Zeitpunkten gebaut wurden, stellen nach der Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts keine Arealüberbauung dar (BVR 2019 S. 264 E. 5.5; 
VGE 2010/10 vom 10.6.2010, 23460 vom 5.1.2010; BVR 1995 S. 75). Er-
schliessungsanlagen werden in diesen Fällen in der Regel nicht gemein-
sam geplant und nur beschränkt vertraglich geregelt.
3.6
Es trifft zwar zu, dass ursprünglich eine Überbauung mit einer ge-
meinsamen Hausanschlussleitung geplant und bewilligt worden war. Diese 
Überbauung wurde anschliessend jedoch nicht realisiert; die Gebäude 
E.________strasse 39 und 39A wurden von unterschiedlichen Bauherr-
schaften erstellt und je einzeln bewilligt. Seit dem Anschluss des Ein-
familienhauses E.________strasse 39 erschliesst die Abwasserleitung 
zwischen dem KS 3 und dem KS 2 somit mehrere unabhängig voneinander 
erstellte Bauten. Zudem wurde später auf dem unteren Leitungsabschnitt 
(beim KS 1) auch das Mehrfamilienhaus E.________strasse 39A an-
geschlossen. Der Leitung kommt daher Detailerschliessungsfunktion zu, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 11
wie der Regierungsstatthalter zu Recht erkannt hat. Dass die Leitung ur-
sprünglich als Hausanschluss für eine ganze Überbauung vorgesehen war, 
ändert daran nichts. Massgebend ist der Endzustand, und in diesem 
handelt es sich nicht mehr um eine gemeinsam erstellte Leitung für eine 
zusammengehörige Gebäudegruppe. Vielmehr hat jede Bauherrschaft ihre 
Leitung selber angeschlossen; so hat die Gemeinde erst im Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht erkannt, dass die Leitung des Mehrfamilienhauses 
E.________strasse 39A beim KS 1 in die Leitung der Beschwerde-
führenden mündet, obwohl der Anschluss an die öffentliche Leitung beim 
KS 3 bewilligt war (act. 11; vorne E. 3.1). 
4.
Umstritten ist, was die Detailerschliessungsfunktion für das Eigentum an 
der Abwasserleitung bedeutet.
4.1
Mit Art. 108 Abs. 1 und Art. 109 Abs. 2 BauG hat der Gesetzgeber 
festgelegt, dass neu erstellte Detailerschliessungsanlagen grundsätzlich im 
Eigentum der Gemeinde stehen sollen (vorne E. 2.1). Dies dient der 
Rechtsklarheit und Rechtssicherheit, vor allem für Fragen des Unterhalts 
und der Haftung (VGE 22074 vom 18.7.2005 E. 5.8). Im Gegensatz zum 
aBauG erklärt Art. 108 Abs. 1 BauG grundsätzlich die Gemeinde für zu-
ständig, Detailerschliessungen zu bauen. Private können solche dann er-
richten, wenn die Gemeinde dies mit ihnen vertraglich vereinbart. Damit 
werden die Abgrenzungsschwierigkeiten zum grossen Teil vermieden, die 
sich nach dem aBauG daraus ergeben konnten, dass Private sowohl Haus-
anschlüsse als auch Detailerschliessungsanlagen erstellten (Art. 74 Abs. 1 
und Art. 76 Abs. 1 aBauG; BVR 2019 S. 264 E. 2.3; Vera Marantelli-
Sonanini, Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 89). Privat er-
stellt werden nach dem BauG in der Regel nur Hausanschlüsse. Ohne Ver-
einbarung mit der Gemeinde privat erstellte Detailerschliessungen sieht 
das BauG – im Gegensatz zum aBauG – nicht vor. Wie es sich mit Haus-
anschlüssen verhält, die unter der Geltung des BauG erstellt und später 
durch weitere private Hausanschlüsse zu Detailerschliessungsanlagen er-
weitert werden, regelt das BauG nicht. Insbesondere sieht es nicht vor, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 12
dass diese im Zeitpunkt der Erweiterung von Gesetzes wegen in das 
Eigentum der Gemeinde übergehen würden. Art. 109 Abs. 2 BauG regelt 
nur den Eigentumsübergang bei neuen Detailerschliessungsanlagen, die 
gestützt auf eine Vereinbarung mit der Gemeinde von Grundeigentüme-
rinnen und Grundeigentümern erstellt werden. Um eine solche Anlage 
handelt es sich hier nicht. Art. 109 Abs. 2 BauG ist daher nicht direkt an-
wendbar, was auch die Beschwerdeführenden anerkennen. Das Ziel des 
BauG, dass Detailerschliessungsanlagen grundsätzlich im Eigentum der 
Gemeinde stehen sollen, kann für sich allein keinen Eigentumsübergang 
bewirken. Ein solcher lässt sich auch nicht aus der Erschliessungspflicht 
gemäss Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) ableiten.
4.2
Art. 109 Abs. 2 BauG nennt zudem als Voraussetzung für den 
Eigentumsübergang neu erstellter Anlagen, dass diese ordnungsgemäss 
erstellt worden sind (nach Art. 78 Abs. 1 aBauG mussten die Anlagen voll-
endet sein; insofern ungenau die französische Fassung von Art. 109 Abs. 2 
BauG [«achevées»], die Art. 78 Abs. 1 aBauG entspricht). Solange die An-
lage nicht ordnungsgemäss erstellt worden ist, verbleibt sie im Eigentum 
der privaten Grundeigentümerschaft (VGE 19368 vom 16.3.1995 E. 2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 21). Der Leitungsabschnitt zwischen 
dem KS 3 und dem KS 2 ist als privater Hausanschluss mit einem Durch-
messer von 150 mm erstellt worden (vgl. etwa act. 11C). Die Gemeinde 
verlangt für öffentliche Detailerschliessungsanlagen zwar einen Durch-
messer von 250 mm (Art. 18 Abs. 1 AER; act. 4A2 Beilage 4); allerdings ist 
davon auszugehen, dass der aktuelle Durchmesser des Leitungsabschnitts 
für die Erschliessung der angeschlossenen Gebäude ausreicht, zumal 
ursprünglich der Anschluss einer grösseren Überbauung vorgesehen war 
(vorne E. 3.1). Der Leitungsabschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 1 ist 
jedoch in einem schlechten Zustand und muss saniert werden (act. 4A3 
Beilage 4). Er kann daher nicht einer neuen, ordnungsgemäss erstellten 
Detailerschliessung gleichgesetzt werden.
4.3
Der Leitungsabschnitt zwischen dem KS 2 und dem KS 3 ist folglich 
nicht von Gesetzes wegen auf die Gemeinde übergegangen. Vielmehr ist 
er im Privateigentum verblieben. Für die Frage des Eigentums ist nicht von 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 13
Bedeutung, ob der Anschluss des Mehrfamilienhauses E.________strasse 
39A (Grundstück Nr. 3________) beim KS 1 zum schlechten Zustand des 
oberen Leitungsabschnitts beigetragen hat, wie dies die Beschwerde-
führenden vorbringen. Zudem wird von keiner Seite geltend gemacht, dass 
das Eigentum an der Leitung auf die Erwerberinnen und Erwerber der Par-
zelle 
Nr. 3________ 
übergegangen 
wäre 
(vgl. 
Art. 676 
des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; Rey/Strebel, in Basler 
Kommentar, 5. Aufl. 2015, Art. 676 N. 15; Vereinbarung vom 25.1.2006, 
Ziff. I 3 [act. 11D]). Der angefochtene Entscheid ist somit nicht zu 
beanstanden. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist 
abzuweisen.
4.4
Der Umfang der Sanierungspflicht wurde mit der Feststellungs-
verfügung nicht bestimmt und ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Aus 
prozessökonomischen Gründen ist dazu dennoch Folgendes festzuhalten: 
Die Erneuerung des Leitungsabschnitts zwischen KS 1 und KS 2 obliegt 
grundsätzlich der privaten Eigentümerschaft. Die Gemeinde wird jedoch zu 
berücksichtigen haben, dass Detailerschliessungsanlagen entsprechend 
dem Ziel des BauG grundsätzlich im Eigentum der Gemeinde stehen 
sollen, und dass gemäss Art. 19 Abs. 2 RPG das Gemeinwesen zur Er-
schliessung der Bauzonen verpflichtet ist; diese Pflicht umfasst auch die 
Anlagen der Detailerschliessung (Art. 108 Abs. 1 BauG). Die Gemeinde hat 
daher die Übernahme der Leitung zu prüfen (vgl. Merkblatt AWA, S. 12; 
Schöll/Battaglia, Eigentumsabgrenzung von Abwasseranlagen, in Aqua & 
Gas Nr.5/2019, S. 36 ff., 39 [act. 19E]). Sollte sie den Ausbau der Leitung 
auf einen Durchmesser von 250 mm als erforderlich erachten, würde sich 
der Zeitpunkt der Sanierung dafür eignen. Wer diese Massnahme zu treffen 
und die Kosten dafür zu tragen hätte, ist hier jedoch nicht zu entscheiden.
5.
5.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Be-
schwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten 
sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wer kraft Beiladung Partei-
rechte ausübt, wird gestützt auf Art. 108 Abs. 1 VRPG gleichermassen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 14
kostenpflichtig wie eine Hauptpartei (BVR 2010 S. 433 [VGE 2009/152/153 
vom 1.10.2009] nicht publ. E. 8.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar 
zum bernischen VRPG, 1997, Art. 14 N. 7, Art. 107 N. 2, Art. 108 N. 3). 
Wie bereits vor dem Regierungsstatthalteramt haben die Beigeladenen er-
klärt, sie verträten vollumfänglich die gleichen Ansichten und Interessen 
wie die Beschwerdeführenden, und haben dies mit Eingabe vom 17. Juni 
2019 erneut bekräftigt. Ihre Ausführungen sind als Antrag zu verstehen; die 
Beigeladenen werden also gleich wie die Beschwerdeführenden kosten-
pflichtig. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht sind je zur 
Hälfte den Beschwerdeführenden und den Beigeladenen aufzuerlegen. 
5.2
Der Regierungsstatthalter hat die Ausführungen der Beigeladenen 
im vorinstanzlichen Verfahren nicht als Antrag verstanden und demzufolge 
die gesamten Verfahrenskosten den Beschwerdeführenden auferlegt. Es 
besteht kein Anlass, diese Kostenverlegung zu ändern, da die Beschwer-
deführenden für den Fall der Abweisung der Beschwerde keinen ent-
sprechenden (Eventual-)Antrag gestellt haben.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden je zur Hälfte, ausmachend 
Fr. 1'500.--, den Beschwerdeführenden und den Beigeladenen auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Einwohnergemeinde Unterseen
- dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
- den Beigeladenen


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.11.2019, Nr. 100.2018.408U, 
Seite 15
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.