be_verwaltungsgericht · 100 2020 377 · 2023-11-07 · de

Handänderungssteuer; Steuerpflicht (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 7. September 2020; 2018.JGK.2261) | Handänderung

100.2020.377U publiziert in BVR 2024 S. 397
BUC/FLN/CHS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 7. November 2023
Verwaltungsrichter Häberli, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiberin Flückiger
A.________AG
vertreten durch Rechtsanwalt ...
Beschwerdeführerin
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; Steuerpflicht (Entscheid der Direktion für 
Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 7. September 2020; 
2018.JGK.2261)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.11.2023, Nr. 100.2020.377U, 
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Prozessgeschichte:
A.
Mit Kaufvertrag vom 24. November 2017 erwarb die A.________AG das 
unmittelbar an ihr bestehendes Verwaltungsgebäude angrenzende Grund-
stück ... Gbbl. Nr. 1.__ zum Preis von 11 Mio. Franken. Der beurkundende 
Notar deklarierte dabei die Handänderungssteuer mit Fr. 0.--. Das Grund-
buchamt Oberland verneinte mit Veranlagungsverfügung vom 9. Januar 
2018 das Vorliegen einer Ausnahme von der Steuerpflicht und setzte die 
Handänderungssteuer auf Fr. 198'000.-- fest. Die hiergegen erhobene 
Einsprache wies es am 2. März 2018 ab.
B.
Am 6. April 2018 erhob die A.________AG Beschwerde bei der Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK; heute: Direktion für Inneres und Jus-
tiz [DIJ]), die das Rechtsmittel mit Entscheid vom 7. September 2020 abwies, 
soweit sie darauf eintrat (das Nichteintreten blieb im Dispositiv versehentlich 
unerwähnt).
C.
Dagegen hat die A.________AG am 8. Oktober 2020 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der Beschwerdeentscheid vom 7. Sep-
tember 2020 sei aufzuheben und sie sei von der Handänderungssteuer zu 
befreien. 
Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Beschwerdeantwort 
vom 29. Oktober 2020 auf Abweisung der Beschwerde.


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Handänderungssteuergesetzes vom 
18. März 1992 [HStG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdeführerin hat am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über 
Form und Frist sind grundsätzlich eingehalten (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. 
Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt 
von E. 1.2 hiernach einzutreten.
1.2
Die Beschwerdeführerin beantragt die vollumfängliche Aufhebung 
des angefochtenen Entscheids (vgl. vorne Bst. C), mithin auch des teilwei-
sen Nichteintretens der DIJ (vgl. vorne Bst. B), nachdem sie vor der Vor-
instanz die Aufhebung sowohl der Einspracheverfügung vom 2. März 2018 
als auch der Veranlagungsverfügung vom 9. Januar 2018 beantragt hatte. 
Sie legt in ihrer Beschwerdebegründung indessen mit keinem Wort dar, in-
wiefern der angefochtene Entscheid in dieser Hinsicht rechtsfehlerhaft sein 
sollte. Die Beschwerde genügt diesbezüglich den gesetzlichen Begrün-
dungsanforderungen von Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und 
Art. 32 Abs. 2 VRPG nicht (BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Michel Daum, in 
Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 32 N. 22 und 27). Insoweit ist auf sie nicht einzutreten.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Der zivilrechtliche Eigentumsübergang von Grundstücken unterliegt 
der Handänderungssteuer, wobei – soweit hier interessierend – die Rechts-


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erwerberin oder der Rechtserwerber handänderungssteuerpflichtig ist (vgl. 
Art. 1 i.V.m. Art. 2 und Art. 5 Abs. 1 Bst. a HStG; Erlasstitel vor dem 
31.3.2023: Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 
[HG; BAG 09-099]; im vorliegenden Fall gelangt materiell grundsätzlich zwar 
das alte Recht zur Anwendung [vgl. allgemein Art. 30 HStG; VGE 2020/473 
vom 15.8.2023 E. 3.2 mit Hinweisen], da die anwendbaren Bestimmungen 
jedoch soweit hier interessierend inhaltlich unverändert geblieben sind, wird 
im Folgenden ausschliesslich auf das HStG verwiesen). – Es ist sowohl un-
bestritten, dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 1.__ grundsätzlich der 
Handänderungssteuer unterliegt, als auch, dass die allenfalls von der Be-
schwerdeführerin geschuldete Steuer Fr. 198'000.-- beträgt. Streitig ist in-
des, ob ein Steuerbefreiungstatbestand vorliegt. In Frage kommt dabei 
einerseits eine Steuerbefreiung gestützt auf Art. 12 Bst. g HStG, wonach 
Handänderungen an juristische Personen, die öffentliche oder gemein-
nützige Zwecke verfolgen, von der Handänderungssteuer befreit sind, sofern 
das Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich diesen Zwecken dient. 
Andererseits steht eine Steuerbefreiung gestützt auf den von der Beschwer-
deführerin angerufenen Art. 12 Bst. h HStG zur Diskussion; danach ist keine 
Handänderungssteuer geschuldet bei Leistungen des Kantons an den Er-
werb eines Grundstücks oder die damit zu erfüllende Aufgabe. 
2.2
Den Akten lässt sich Folgendes entnehmen: Die Beschwerdeführerin 
unterhält als ein im Bereich Güter- und Personentransport tätiger, vom Bund 
konzessionierter Verkehrsbetrieb die Zahnradbahn von ... über die ... bis 
nach .... Darüber hinaus betreibt sie verschiedene Liftanlagen im 
betreffenden Gebiet. Zur Erfüllung dieser öffentlich-rechtlichen Aufgabe 
erhält sie von Bund und Kanton Abgeltungen (vgl. die gemäss Art. 51 Abs. 1 
des Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 1957 [EBG; SR 742.101] 
abgeschlossene Leistungsvereinbarung vom 13.2.2017, Vorakten DIJ 
[act. 4A] pag. 40 ff., sowie die Angebotsvereinbarungen für die Jahre 2016 
und 2017, Vorakten DIJ [act. 4A] pag. 60 ff.). Am 24. November 2017 erwarb 
die Beschwerdeführerin das an ihr bestehendes Verwaltungsgebäude an-
grenzende Grundstück am …weg in ... (Gbbl. Nr. 1.__; vgl. Kaufvertrag vom 
24.11.2017, Vorakten DIJ [act. 4A] pag. 14 ff. [nachfolgend: Kaufvertrag]). 
Sie nutzt dieses gemäss eigenen Angaben hauptsächlich für administrative 
Tätigkeiten (vgl. Beschwerde vom 6.4.2018 zuhanden der JGK S. 3, Vor-


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akten DIJ [act. 4A] pag. 1 ff.; Einsprache vom 9.2.2018 S. 5, Vorakten DIJ 
[act. 4A] pag. 31). Gleichzeitig hat sie allerdings auf dem in Frage stehenden 
Grundstück der ...bank ein Benützungs- und Belassungsrecht für den Betrieb 
von Bankautomaten eingeräumt (vgl. Kaufvertrag S. 11 f.) und vermietet 
zudem diverse Räumlichkeiten der Liegenschaft an Dritte (vgl. Dienstbar-
keitsplan im Anhang zum Kaufvertrag, Vorakten DIJ [act. 4A] pag. 22 f.; 
Eingabe vom 28.5.2018 zuhanden der JGK S. 3 f., Vorakten DIJ [act. 4A] 
pag. 81 f.; angefochtener Entscheid E. 4.6). 
2.3
Mit Selbstdeklaration vom 24. November 2017 deklarierte die Be-
schwerdeführerin für den vorgenannten Eigentumserwerb die Handände-
rungssteuer unter Berufung auf Art. 12 Bst. h HStG mit Null Franken (Vorak-
ten DIJ [act. 4A] pag. 27 und 33). Davon abweichend setzte das Grund-
buchamt Oberland die zu entrichtende Handänderungssteuer auf 
Fr. 198'000.-- fest (vgl. Veranlagungsverfügung vom 9.1.2018, Vorakten DIJ 
[act. 4A] pag. 28; Einspracheentscheid vom 2.3.2018, Vorakten DIJ [act. 4A] 
pag. 74 f.). Die hiergegen erhobene Beschwerde hat die DIJ (soweit sie da-
rauf eingetreten ist) mit der Begründung abgewiesen, Art. 12 Bst. h HStG 
stehe in einem engen Kontext zu Art. 12 Bst. g HStG; die beiden Bestimmun-
gen könnten aus systematischen Gründen nicht losgelöst voneinander an-
gewandt werden. In beiden Fällen sei daher erforderlich, dass das erwor-
bene Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich den öffentlichen Zwe-
cken bzw. den Aufgaben diene, für die der Kanton Unterstützungsleistungen 
gewähre (angefochtener Entscheid E. 4.5). Dies sei hier nicht der Fall, ver-
folge die Beschwerdeführerin mit der Vermietung des Grundstücks doch rein 
kommerzielle Zwecke (angefochtener Entscheid E. 4.6, auch zum Folgen-
den). Entsprechend erübrige sich auch die Prüfung, ob sich eine juristische 
Person, die öffentliche oder gemeinnützige Aufgaben erfülle, neben Art. 12 
Bst. g HStG überhaupt alternativ auch auf Art. 12 Bst. h HStG berufen 
könne. – Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, gemäss dem klaren 
Wortlaut der Bestimmung setze eine Steuerbefreiung gestützt auf Art. 12 
Bst. h HStG einzig voraus, dass die steuerpflichtige Person für die Erfüllung 
ihrer Leistungen vom Kanton subventioniert werde, was auf die Beschwer-
deführerin unstreitig zutreffe (Beschwerde Rz. 12 und 25). Indem die DIJ zu-
sätzlich verlange, dass das Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich 
öffentlichen Zwecken bzw. der staatlich subventionierten Aufgabe diene, sei 


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sie ohne nähere Begründung von einer Gesetzeslücke ausgegangen und 
habe eine unzulässige Normkorrektur vorgenommen, zumal eine Lücken-
füllung im Steuerrecht nur in krassen Fällen gerechtfertigt sei (Beschwerde 
Rz. 19 ff., 24, 26). Es sei nicht ersichtlich, dass Art. 12 Bst. g und h HStG in 
einem derart engen Kontext zueinander stünden, dass man sie nicht unab-
hängig voneinander anwenden könne (Beschwerde Rz.15 ff.). 
3.
Bei der Beschwerdeführerin handelt es sich unstreitig um eine juristische 
Person, die einen öffentlichen Zweck verfolgt. Trotzdem macht sie nicht gel-
tend, es komme die Ausnahme von Art. 12 Bst. g HStG zum Tragen, weil 
das in Frage stehende Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich den 
von ihr verfolgten öffentlichen Zwecken diene. Vielmehr beruft sie sich einzig 
auf Art. 12 Bst. h HStG (Beschwerde Rz. 15). Dabei ist zwar unbestritten, 
dass die Beschwerdeführerin für die Erfüllung ihrer Aufgaben Staatsbeiträge 
vom Kanton erhält (vgl. vorne E. 2.2). Uneinigkeit besteht indessen darüber, 
wie Art. 12 Bst. h HStG auszulegen ist und ob die betreffende Bestimmung 
– ebenso wie Art. 12 Bst. g HStG – insbesondere voraussetzt, dass das frag-
liche Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich öffentlichen Zwecken 
oder der damit zu erfüllenden Aufgabe dient. Dies ist im Folgenden zu klären. 
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 12 Bst. h HStG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben «bei Leistungen des Kantons an den Erwerb ei-
nes Grundstücks oder die damit zu erfüllende Aufgabe» (bzw. in der franzö-
sischen Fassung: «lorsque le canton contribue financièrement à l’acquisition 
d’un immeuble ou à la tâche à laquelle celui-ci est destiné»). Die Bestim-
mung enthält damit grundsätzlich zwei verschiedene Tatbestandsvarianten: 
Sie bezieht sich zum einen auf Vorgänge, in denen der Kanton unmittelbar 
einen Beitrag an den Erwerb eines Grundstücks leistet, die zuständige Stelle 
mithin im Einzelfall eine finanzielle Leistung an einen konkreten Eigentums-
erwerb zuspricht. Zum anderen erfasst Art. 12 Bst. h HStG Fälle, in denen 
der Kanton mit Beiträgen die Aufgabe unterstützt, die mit dem von der Hand-
änderungssteuer betroffenen Grundstück erfüllt wird. Im vorliegenden Fall 
steht einzig die zweite Fallkonstellation zur Diskussion. Dabei setzt diese 


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– anders als Art. 12 Bst. g HStG – ihrem Wortlaut nach nicht voraus, dass 
das Grundstück «ausschliesslich und unwiderruflich» der subventionierten 
Aufgabe dient. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich 
daraus jedoch nicht schliessen, es genüge der Nachweis, «dass sie Gelder 
vom Kanton erhalten» habe (Beschwerde Rz. 23). Vielmehr ist dem Wort 
«damit» zu entnehmen, dass eine Verbindung zwischen dem in Frage ste-
henden Grundstück und der vom Kanton unterstützten Aufgabe bestehen 
muss. Noch deutlicher wird dies in der französischen Fassung mit der For-
mulierung «à laquelle [la tâche] celui-ci [l’immeuble] est destiné» (in diesem 
Sinn bereits BVR 1996 S. 354 E. 4b; ferner Roland Pfäffli, Rechtsprechung 
und ausgewählte Rechtsfragen 1993, in BN 1993 S. 125 ff., 163 mit Hin-
weis). Fraglich bleibt indes, wie qualifiziert diese Verbindung zu sein hat bzw. 
ob eine (zusätzliche) anderweitige Nutzung des Grundstücks eine Steuerbe-
freiung ausschliesst. Zur Beantwortung dieser Frage ist auf die weiteren Aus-
legungselemente zurückzugreifen.
3.2
In historischer Hinsicht ist Folgendes festzuhalten (zu den massge-
benden Gesichtspunkten vgl. BVR 2023 S. 51 [VGE 2021/205 vom 
29.6.2022] teilw. publ. E. 5.2, 2010 S. 193 E. 3.3): 
3.2.1
Eine Vorgängerbestimmung zum heutigen Art. 12 Bst. h HStG findet 
sich bereits im Gesetz vom 15. November 1970 betreffend die Handände-
rungs- und Pfandrechtsabgaben (HPAG; GS 1970 S. 332 ff.; der heute in 
Art. 12 Bst. g HStG enthaltene Tatbestand existiert demgegenüber schon 
länger; vgl. Art. 27 Ziff. IX Bst. b des Gesetzes vom 30. Juni 1935 über Mass-
nahmen zur Wiederherstellung des finanziellen Gleichgewichts im Staats-
haushalt [GS 1935 S. 63]). Dabei lautete die ursprüngliche Fassung von 
Art. 23 Bst. b HPAG (in Kraft bis 31.3.1980): «Die Justizdirektion kann auf 
Gesuch hin die Abgabe ganz oder teilweise erlassen, wenn der Kanton aus 
gesetzlicher Verpflichtung namhafte Beiträge an den Erwerb eines Grund-
stückes oder die damit zu erfüllende Aufgabe leistet oder sein Beitrag grund-
pfändlich sichergestellt wird». Diese Regelung war der durch den Regie-
rungsrat bis dahin geübten Praxis nachgebildet und gab im Grossen Rat zu 
keinen Diskussionen Anlass (vgl. Vortrag der Justizdirektion zum Entwurf ei-
nes Gesetzes über die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, in Tag-
blatt des Grossen Rates 1969, Beilage 31 S. 6; Tagblatt des Grossen Rates 


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1969 S. 425 ff. [insb. S. 432] und S. 796 ff. [insb. S. 799]). Am 1. April 1980 
trat eine Revision von Art. 23 HPAG in Kraft, mit der die Steuererlasstatbe-
stände um eine neu in Bst. a geregelte Härtefallklausel ergänzt wurden; die 
hier interessierenden Tatbestände wurden in Art. 23 Bst. b und c HPAG ver-
schoben (GS 1979 S. 167; in Kraft bis 30.9.1992), blieben in ihrem Wortlaut 
indessen unverändert (vgl. Tagblatt des Grossen Rates 1979, Beilage 24 
S. 2). Wortmeldungen gab es hierzu im Grossen Rat keine (vgl. Tagblatt des 
Grossen Rates 1979 S. 683 ff. [insb. S. 684] und S. 936 f.). 
3.2.2
Am 1. Oktober 1992 trat das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend 
die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG; GS 1992 S. 67 ff.) in 
Kraft, welches das bis dahin geltende HPAG ablöste. Ziel der Totalrevision 
war unter anderem eine Vereinfachung des Verfahrens beim Bezug und 
beim Erlass der Steuer. Zu diesem Zweck wurden etwa die klaren Erlasstat-
bestände in – neu auch der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung zugängli-
che – Ausnahmen von der Steuerpflicht bzw. Steuerbefreiungstatbestände 
umgewandelt (vgl. Vortrag der Justizdirektion betreffend die Revision des 
HPAG, in Tagblatt des Grossen Rates 1991, Beilage 43 [nachfolgend: Vor-
trag 1991] S. 1 f.; Tagblatt des Grossen Rates 1991 S. 1156 ff.; Kreisschrei-
ben der Justizdirektion des Kantons Bern vom 28.9.1992 [nachfolgend: 
Kreisschreiben 1992] S. 2). Die ehemaligen Art. 23 Bst. b und c HPAG fan-
den ihre Reglung neu als Art. 12 Bst. f und g HPG (GS 1992 S. 69; Fassung 
in Kraft bis 31.7.1999). Gemäss Bst. g war dabei keine Handänderungs-
steuer zu entrichten «bei Leistungen der Eidgenossenschaft oder des Kan-
tons an den Erwerb eines Grundstückes oder die damit zu erfüllende Auf-
gabe». Der Zweck dieser Regelung bestand darin zu verhindern, dass der 
Kanton für denselben Vorgang Steuern bezieht, für den er Leistungen aus-
richtet (vgl. Protokolle der Grossrätlichen Kommission für die Revision des 
Gesetzes betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben S. 14 
[1. Sitzung] und S. 10 [2. Sitzung], zit. in BVR 1996 S. 354 E. 4a). Der Begriff 
der staatlichen Leistung galt als weit gefasst und konnte verschiedene For-
men finanzieller Unterstützung umfassen, so z.B. auch einen Einnahmever-
zicht (vgl. BVR 1996 S. 354 E. 4a; Vortrag 1991 S. 4; Kreisschreiben 1992 
S. 4; zum Begriff der «Leistung» vgl. auch das Kreisschreiben der Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion vom 12.1.1995 S. 4). Aus Praktikabilitäts-
gründen entschied sich der Gesetzgeber, die bisher geltenden Vorausset-


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zungen des «namhaften Beitrags» und der «gesetzlichen Verpflichtung» 
(vgl. E. 3.2.1 hiervor) zu streichen, «da deren Kontrolle bzw. Bestimmung in 
der Praxis zu Schwierigkeiten» geführt hatte (Vortrag 1991 S. 4; Kreisschrei-
ben 1992 S. 4; vgl. hierzu auch BVR 1996 S. 165 E. 2, 1996 S. 354 E. 4a). 
Um «mit Bagatellsubventionen [...] nicht grosse Steuerbefreiungen» auszu-
lösen (vgl. Tagblatt des Grossen Rates 1992 S. 247), war dabei zunächst 
vorgesehen, die Steuerbefreiung weiterhin auf Fälle zu beschränken, in de-
nen die Leistung des Kantons «mindestens die Höhe der Handänderungs-
steuer erreicht» (vgl. Vortrag 1991 S. 12; Tagblatt des Grossen Rates 1992, 
Beilage 10 S. 3). Dieses Zusatzkriterium wurde indessen in der zweiten Le-
sung im Grossen Rat zugunsten der Praktikabilität gestrichen, da es wohl 
«schwer handhabbar» gewesen wäre, «namentlich bei Bürgschaftsforderun-
gen oder Darlehensvergütungen, deren Umfang noch nicht feststeht» (vgl. 
Tagblatt des Grossen Rates 1992 S. 247, auch zum Folgenden). Darüber 
hinaus wurde die Bestimmung um die Leistungen der Eidgenossenschaft er-
gänzt. Hintergrund dieser Anpassung war das Bestreben, Unterstützungen 
des Bundes und des Kantons zu Wohnbau- und Eigentumsförderung von 
der Handänderungssteuer zu befreien. Dieser im ursprünglichen Entwurf in 
einem eigenen Buchstaben geregelte Tatbestand (vgl. Vortrag 1991 S. 7 
und 12) wurde auf gemeinsamen Antrag der Grossrätlichen Kommission und 
des Regierungsrats hin im Rahmen der zweiten Lesung in Bst. g integriert 
(vgl. Tagblatt des Grossen Rates 1992 S. 246 f. sowie Beilage 10 S. 3 f.).
3.2.3
Am 1. August 1999 trat eine erste Revision des HPG in Kraft, die u.a. 
einen Beitrag zur Sanierung des Finanzhaushalts des Kantons Bern leisten 
sollte (vgl. Vortrag des Regierungsrats zur Revision des HPG, in Tagblatt 
des Grossen Rates 1998, Beilage 22 [nachfolgend: Vortrag 1998] S. 1). Da-
bei erfuhr Art. 12 Bst. g HPG insoweit eine Änderung, als der Gesetzgeber 
die Leistungen der Eidgenossenschaft wieder strich, nachdem Abklärungen 
ergeben hatten, dass der Kanton Bern neben Luzern der einzige war, der 
eine derart weitgehende Steuerbefreiung im Bereich der Wohneigentumsför-
derung vorgesehen hatte (vgl. Vortrag 1998 S. 3). Gemäss Art. 12 Bst. g 
HPG in der Fassung vom 26. Januar 1999 (BAG 99-062; in Kraft bis 
30.9.2009) war damit keine Handänderungssteuer zu entrichten «bei Leis-
tungen des Kantons an den Erwerb eines Grundstückes oder die damit zu 
erfüllende Aufgabe». Gleichzeitig wurde Art. 12 Bst. f HPG (BAG 99-062; in 


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Kraft bis 30.9.2009) auf die Verfolgung öffentlicher Zwecke ausgedehnt und 
lautete neu wie folgt: «Keine Handänderungssteuer ist zu entrichten bei 
Handänderungen an juristische Personen, die öffentliche oder gemein-
nützige Zwecke verfolgen, sofern das Grundstück ausschliesslich und un-
widerruflich diesen Zwecken dient» (vgl. zu dieser Änderung auch BVR 2007 
S. 454 E. 4.2.2 sowie hinten E. 3.3.1). Im Rahmen einer neuerlichen Revi-
sion im Jahr 2009 erfolgte eine Änderung des Erlasstitels in «Gesetz be-
treffend die Handänderungssteuer (HG)» und die ehemaligen Art. 12 Bst. f 
und g HPG wurden in Art. 12 Bst. g und h HG (BAG 09-099; in Kraft bis 
31.3.2023) überführt. Der Wortlaut beider Bestimmungen blieb indessen 
sowohl bei dieser als auch bei der letztmaligen Revision im Jahr 2023 un-
verändert (vgl. Art. 12 Bst. g und h HStG; vgl. auch vorne E. 2.1).
3.2.4
Insgesamt erschliesst sich aus der historischen Betrachtung, dass 
Art. 12 Bst. h HStG eine Besteuerung staatlicher Unterstützungsleistungen 
verhindern soll (vgl. vorne E. 3.2.2). Die Feststellung der Vorinstanz, Art. 12 
Bst. h HStG habe «ursprünglich die direkte steuerliche Entlastung des Er-
werbs von Wohneigentum im Rahmen der Wohnbauförderung» bezweckt 
(angefochtener Entscheid E. 4.5), greift daher zu kurz. Vielmehr besteht der 
betreffende Tatbestand bereits seit 1971, während die Ausnahme zugunsten 
der Wohneigentumsförderung durch den Bund erst 1992 eingeführt wurde 
und ursprünglich in einer eigenen Bestimmung geregelt werden sollte (vgl. 
vorne E. 3.2.2). Seit der Revision im Jahr 1999, mit welcher der Gesetzgeber 
die steuerliche Befreiung bei entsprechenden Bundesbeiträgen wieder auf-
gehoben hat (vgl. E. 3.2.3 hiervor), kommt daher Überlegungen der Wohn-
bauförderung in Zusammenhang mit Art. 12 Bst. h HStG keine primäre Be-
deutung mehr zu. Sodann lässt sich entgegen der Vorinstanz auch nicht 
ohne weiteres sagen, Art. 12 Bst. h HStG stehe in besonders «engem Kon-
text» zu Art. 12 Bst. g HStG (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.5). So sind 
die Bestimmungen weder hinsichtlich ihres Zweckes gleichgelagert (vgl. 
vorne E. 3.2.2; zur Auslegung von Art. 12 Bst. g HStG vgl. etwa BVR 2007 
S. 454 E. 4.2, 1996 S. 354 E. 3b ff.), noch findet sich in den Materialien ein 
Hinweis auf eine besonders enge Beziehung. Insbesondere erschliesst sich 
nicht, dass diese allein «deshalb nicht unter einem Buchstaben formuliert» 
worden wären, «weil in Buchstabe g der Zweck der juristischen Person im 
Fokus» stehe, «bei Buchstabe h hingegen die Aufgabe, die die natürliche 


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oder juristische Person» erfülle (angefochtener Entscheid E. 4.5). Im Gegen-
teil traten die beiden Tatbestände im Abstand von über 30 Jahren in Kraft 
und stehen entwicklungsgeschichtlich in keiner besonderen Verbindung. Der 
Umstand, dass diese Bestimmungen auch heute noch direkt aufeinander fol-
gen, könnte darauf zurückzuführen sein, dass es sich hierbei um die beiden 
einzigen Erlasstatbestände handelt, die 1992 aus dem alten HPAG in die in 
Art. 12 HPG geregelten Steuerbefreiungstatbestände übernommen wurden 
(vgl. vorne E. 3.2.1 f.). Die von der Vorinstanz vertretene Auffassung, Art. 12 
Bst. h HStG setze ebenso wie Bst. g voraus, dass das in Frage stehende 
Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich dem subventionierten Zweck 
diene, lässt sich daher mit der historischen Auslegung nicht begründen. 
3.3
Das systematische Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.3.1
Dem Umstand allein, dass Art. 12 Bst. g und h HStG direkt aufeinan-
der folgen, ist eine besonders enge Verbindung der Bestimmungen entge-
gen der Vorinstanz nicht zu entnehmen (vgl. E. 3.2.4 hiervor). Allerdings 
stellt sich die Frage, ob Art. 12 Bst. g und h HStG überhaupt alternativ zur 
Anwendung gelangen können, d.h. ob es juristischen Personen, die zum ei-
nen öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgen, zum anderen für die 
Erfüllung ihrer Aufgaben vom Kanton finanzielle Leistungen empfangen, 
offensteht, sich auf Bst. h zu berufen, wenn das erworbene Grundstück wie 
hier nicht ausschliesslich und unwiderruflich den verfolgten Zwecken dient 
(vgl. Art. 12 Bst. g HStG). Unter Berücksichtigung der Materialien (vgl. vorne 
E. 3.2) sowie mit Blick auf den Umstand, dass Art. 12 Bst. g und h HStG 
grundsätzlich unterschiedliche Zwecke verfolgen (vgl. vorne E. 3.2.2 und 
3.2.4), erscheint eine parallele Anwendung auf den ersten Blick zwar nicht 
ausgeschlossen (vgl. auch BVR 1976 S. 253, in dem das Verwaltungsgericht 
beide damals noch als Erlasstatbestände ausgestalteten Vorgängerbestim-
mungen von Art. 12 Bst. g und h HStG [vgl. vorne E. 3.2.1 f.] prüfte, ohne 
sich aber mit dem Verhältnis der beiden Tatbestände zueinander auseinan-
derzusetzen). Der Gesetzgeber hat indes mit der Revision im Jahr 1999 (vgl. 
vorne E. 3.2.3) den Anwendungsbereich des damaligen Art. 12 Bst. f HPG 
auf juristische Personen, die öffentliche Zwecke verfolgen, ausgedehnt und 
dabei die Befreiung von der Handänderungssteuer weiterhin ausdrücklich 
von den strengen Anforderungen des ausschliesslichen und unwiderrufli-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.11.2023, Nr. 100.2020.377U, 
Seite 12
chen Dienens des betroffenen Grundstücks abhängig gemacht (vgl. ausführ-
lich BVR 2007 S. 454 E. 4.2; zur Gemeinnützigkeit BVR 1996 S. 354 
E. 3b f.). Es erscheint daher zweifelhaft, ob es im Sinn des Gesetzgebers 
wäre, wenn sich die betreffenden juristischen Personen in diesem Fall alter-
nativ auf den weiter gefassten Bst. h berufen und so die restriktiven Vorga-
ben von Bst. g gleichsam umgehen könnten. Dies umso mehr, als Bst. g die 
konkretere und in Bezug auf die öffentliche Zweckverfolgung auch die jün-
gere Bestimmung darstellt (vgl. vorne E. 3.2) und (namentlich) historisch be-
trachtet keinerlei Anhaltspunkte auszumachen sind, dass es sich bei Bst. h 
um einen Auffangtatbestand handeln würde. Entsprechend stellt sich die 
Frage, ob Art. 12 Bst. g HStG jedenfalls in Bezug auf Fälle wie den hier zu 
beurteilenden nicht als abschliessende Regelung zu betrachten ist und 
Bst. h «verdrängt» (vgl. zu einer entsprechenden Einordnung von Steuerbe-
freiungstatbeständen nach Art. 23 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge-
meinden [StHG; SR 642.14] BGer 2C_583/2016 vom 1.12.2017, in 
StR 73/2018 S. 224 E. 3; Peter Locher, Kommentar zum DBG, II. Teil, 
2. Aufl. 2022, Art. 56 N. 8 und 39). Im vorliegenden Fall kann das Verhältnis 
zwischen Art. 12 Bst. g und Bst. h HStG jedoch (wie schon vor der Vor-
instanz, vgl. angefochtener Entscheid E. 4.6) letztlich offenbleiben (vgl. hin-
ten E. 3.4). 
3.3.2
Im Rahmen der systematischen Betrachtungsweise ist auch überge-
ordneten, verfassungsmässigen Prinzipien Rechnung zu tragen (vgl. 
BVR 2023 S. 201 E. 3.5.2, 2010 S. 193 E. 3.5.2), so namentlich dem Grund-
satz der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung (Art. 127 
Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]), aufgrund dessen immerhin zu 
berücksichtigen ist, dass Ausnahmen von der Steuerpflicht grundsätzlich 
systemwidrig und somit in der Tendenz zumindest nicht extensiv auszulegen 
sind (vgl. zur Handänderungssteuer im Kanton Luzern etwa BGer 
2C_20/2012 vom 24.4.2012, in StR 67/2012 S. 517 E. 3.3.2; zur Steuerbe-
freiung im Bereich der Einkommenssteuer BGE 146 II 359 E. 5.2 [Pra 110 
Nr. 14], 131 II 1 E. 3.3; zum Ganzen neuerdings auch Olivier Margraf, in 
Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 10 Rz. 3 f., 
wonach es sich bei Tatbeständen wie jenem in Art. 12 Bst. g HStG um «ob-
jektbezogene subjektive» Steuerbefreiungen handle und subjektive Steuer-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.11.2023, Nr. 100.2020.377U, 
Seite 13
befreiungen «als Ausnahmetatbestände […] einer restriktiven Auslegung 
[unterliegen]» [s. aber ebd. Rz. 18 und 22 betreffend Art. 62d des Regie-
rungs- und Verwaltungsorganisationsgesetzes vom 21. März 1997 {RVOG; 
SR 172.010}]; allgemein zurückhaltender Peter Locher, a.a.O., Art. 56 N. 3). 
Sodann ist gerade in Zusammenhang mit Steuerbefreiungen der aus der 
Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 bzw. Art. 94 BV) abgeleitete Grundsatz der Wett-
bewerbsneutralität von besonderer Bedeutung: Demnach sind Massnahmen 
verboten, die den Wettbewerb unter direkten Konkurrenten verzerren bzw. 
nicht wettbewerbsneutral sind, namentlich wenn sie bezwecken, in den Wett-
bewerb einzugreifen, um einzelne Konkurrentinnen oder Konkurrentengrup-
pen gegenüber anderen zu bevorzugen oder zu benachteiligen (vgl. allge-
mein BGE 147 V 423 E. 5.1.3, 143 II 425 E. 4.2 f., 138 I 378 E. 6). Dies gilt 
in besonderem Masse im Bereich von Steuerbefreiungen, soll doch der Wett-
bewerb nicht durch unterschiedliche Steuerbelastungen verschiedener 
Marktteilnehmer verzerrt werden (vgl. BGE 147 II 287 E. 6.1 [Pra 111/2022 
Nr. 2], 146 II 359 E. 5.2 [Pra 110/2021 Nr. 14]; BVR 2017 S. 166 E. 4.3.1 
[bestätigt durch BGer 2C_226/2016 vom 9.11.2016], 2012 S. 443 E. 5.5.3; 
Peter Locher, a.a.O., Art. 56 N. 4; Greter/Greter, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, DBG, 4. Aufl. 2022, Art. 56 
N. 33 und 38). So ist etwa eine Steuerbefreiung gemeinnützig oder im öffent-
lichen Interesse tätiger juristischer Personen in Bezug auf die direkten Steu-
ern gemäss Art. 83 Abs. 1 Bst. g des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 
(StG; BSG 661.11) bzw. Art. 56 Bst. g des Bundesgesetzes vom 14. Dezem-
ber 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) ausgeschlossen, 
wo diese Erwerbs- oder Selbsthilfezwecke verfolgen, die über ein gewisses 
Mass hinausgehen bzw. denen mehr als nur eine «völlig untergeordnete Be-
deutung» zukommt (vgl. BGE 147 II 287 E. 6.1 [Pra 111/2022 Nr. 2], 
146 II 359 E. 5.2 [Pra 110/2021 Nr. 14], 131 II 1 E. 3.3 f.; BVR 2012 S. 443 
E. 5.5.3 mit weiteren Hinweisen). Weiter können sich beispielsweise die vom 
Bund konzessionierten Verkehrsbetriebe (mithin auch die Beschwerdeführe-
rin; vgl. vorne E. 2.2) aus Gründen der Wettbewerbsneutralität in Bezug auf 
Einnahmen aus Nebenbetrieben und Liegenschaften, die keine «notwendige 
Beziehung zur konzessionierten Tätigkeit» haben, bei den direkten Steuern 
nicht auf Steuerfreiheit berufen (vgl. Art. 83 Abs. 1 Bst. l StG; Art. 56 Bst. d 
DBG; BGE 130 I 96 E. 3.7 [zur Rechtslage vor der Bahnreform 2]; 
VGE 2019/49 vom 22.1.2021, in StE 2021 B 71.63 Nr. 34 E. 3.3.1 f. und 3.5, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.11.2023, Nr. 100.2020.377U, 
Seite 14
2012/357/358 E. 2.2.1). Dem Grundsatz der Wettbewerbsneutralität ist auch 
im Zusammenhang mit Ausnahmen von der Steuerpflicht bei der Handände-
rungssteuer Rechnung zu tragen. Entsprechend ist Art. 12 Bst. h HStG dahin 
auszulegen, dass keine (zusätzliche) wirtschaftliche Privilegierung staatlich 
subventionierter Personen erfolgt, wenn diese mit dem in Frage stehenden 
Grundstück nicht ausschliesslich ihre mit kantonalen Mitteln unterstützte Auf-
gabe verfolgen, sondern in nicht untergeordnetem Umfang (auch) eine ge-
winnorientierte privatwirtschaftliche Tätigkeit ausüben und diesbezüglich in 
den Wettbewerb mit anderen Marktteilnehmern treten. In diesem Fall ist die 
gemäss dem Wortlaut von Art. 12 Bst. h HStG verlangte Verbindung zwi-
schen dem in Frage stehenden Grundstück und der damit zu erfüllenden, 
kantonal unterstützten Aufgabe (vgl. vorne E. 3.1) nicht mehr als hinreichend 
qualifiziert zu betrachten.
3.4
Nach dem Gesagten lässt sich die von der Vorinstanz vertretene Auf-
fassung, Art. 12 Bst. h HStG setze – ebenso wie Bst. g – voraus, dass das 
in Frage stehende Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich der vom 
Kanton unterstützten Aufgabe diene, anhand der verschiedenen Ausle-
gungselemente nicht herleiten. Indessen kann entgegen der Beschwerde-
führerin auch nicht gesagt werden, der Erhalt von Subventionen allein ge-
nüge für die Steuerbefreiung bzw. die Anwendung von «Zusatzkriterien» 
stelle eine «unzulässige Normkorrektur» oder verpönte Lückenfüllung dar 
(vgl. Beschwerde Rz. 19 ff. und 23). Vielmehr erschliesst sich aus dem Wort-
laut der Bestimmung, dass eine Verbindung zwischen dem betreffenden 
Grundstück und der subventionierten Aufgabe bestehen muss (vgl. vorne 
E. 3.1). Dabei macht die systematische Auslegung deutlich, dass diese Ver-
bindung eine qualifizierte zu sein hat; insbesondere, wenn die steuerpflich-
tige Person mit der vom Kanton nicht subventionierten (Teil-)Nutzung des in 
Frage stehenden Grundstücks gewinnorientiert tätig ist und mit steuerlich 
nicht privilegierten Anbieterinnen und Anbietern in den Wettbewerb tritt (vgl. 
E. 3.3.2 hiervor). 
3.5
Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz unter Hinweis auf die im Zeit-
punkt des Eigentumserwerbs bestehenden Dienstbarkeiten (vgl. vorne 
E. 2.2) sowie das «Adressenverzeichnis (Stand 2020)» festgestellt, dass die 
Beschwerdeführerin einen Teil des in Frage stehenden Grundstücks an 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.11.2023, Nr. 100.2020.377U, 
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Dritte vermiete und in dieser Hinsicht weder öffentliche noch die mit den Bei-
trägen des Kantons subventionierten Aufgaben erfülle (vgl. angefochtener 
Entscheid E. 4.6). Dies hat die Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt des 
Verfahrens substanziiert bestritten. Im Gegenteil hat sie gegenüber der DIJ 
selbst eingeräumt, dass sie gewisse Räumlichkeiten der Liegenschaft ver-
miete (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin vom 28.5.2018 S. 3 f., Vorakten 
DIJ [act. 4A] pag. 81 f.). Darüber hinaus bestätigt eine Recherche auf google 
maps, dass offenbar bis heute zumindest das Erdgeschoss in erster Linie 
von Dritten genutzt wird. Bei dieser Ausgangslage mag zwar sein, dass die 
Beschwerdeführerin die fragliche Liegenschaft, wie von ihr behauptet, (auch) 
zu administrativen Zwecken bzw. für ihre Verwaltungstätigkeit benötigt. Sie 
nutzt jedoch zumindest einen nicht untergeordneten Teil des Gebäudes mit 
Gewinnabsicht für eine privatwirtschaftliche Tätigkeit, die unstrittig in keiner-
lei Zusammenhang steht zu ihrer vom Kanton unterstützten Aufgabe. Sie ist 
in dieser Hinsicht normale Marktteilnehmerin und tritt in den Wettbewerb mit 
steuerlich nicht privilegierten Anbieterinnen und Anbietern, weshalb dem 
Grundsatz der staatlichen Wettbewerbsneutralität Rechnung zu tragen ist 
(vgl. E. 3.3.2 hiervor). Bei diesen Gegebenheiten ist die Verbindung zwi-
schen dem in Frage stehenden Grundstück und der vom Kanton mit öffentli-
chen Mitteln unterstützten Aufgabe in jedem Fall nicht mehr als hinreichend 
qualifiziert zu erachten, als dass Art. 12 Bst. h HStG zur Anwendung gelan-
gen könnte. Daran vermag der Hinweis der Beschwerdeführerin auf die ge-
mäss «Handbuch für den Verkehr mit Grundbuchämtern und die Grundbuch-
führung» (Beschwerdebeilage [BB] 2) beizubringenden Unterlagen (vgl. Be-
schwerde Rz. 22 f.) nichts zu ändern, ergeben sich die massgebenden 
Voraussetzungen doch aus dem Gesetz und steht es den Grundbuchämtern 
ohnehin offen, zur Beurteilung einer Steuerbefreiung gestützt auf Art. 12 
Bst. h HStG im Einzelfall weitere Belege einzufordern, wie der Beschwerde-
gegner zutreffend bemerkt (Beschwerdeantwort S. 2). 
4.
Zusammenfassend fehlt es im vorliegenden Fall an einer hinreichenden Ver-
bindung zwischen dem von der Handänderungssteuer betroffenen Grund-
stück und der von der Beschwerdeführerin zu erfüllenden, mit kantonalen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.11.2023, Nr. 100.2020.377U, 
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Geldern unterstützten Aufgabe (vgl. E. 3.4 hiervor). Die Voraussetzungen 
von Art. 12 Bst. h HStG sind daher nicht erfüllt, weshalb die Vorinstanz die 
Steuerbefreiung zu Recht nicht gewährt hat. Die Beschwerde erweist sich 
demnach als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist 
(vorne E. 1.2). Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerde-
führerin kostenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 
Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegner
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Oberland
Das präsidierende Mitglied:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.