be_verwaltungsgericht · 100 2012 357 · 2013-11-27 · de

Handänderungssteuer (Entscheide der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 21. September 2012 - 32.13-11.45, 32.13-11.46) | Handänderung

100.2012.357/358U
HAT/SAD/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. November 2013
Verwaltungsrichter Müller, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, Keller und Rolli, a.o. Verwaltungsrichter Bürki, 
Gerichtsschreiber Schurter
Schweizerische Bundesbahnen SBB
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern
betreffend Handänderungssteuer (Entscheide der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern vom 21. September 2012; 32.13-11.45, 32.13-
11.46)


Sachverhalt:
A.
Die 
Schweizerischen 
Bundesbahnen 
SBB 
(nachfolgend: 
SBB) 
sind 
eine 
spezialgesetzliche Aktiengesellschaft mit Sitz in Bern. Mit Verträgen vom 9. Juli 2010 
räumte ihnen die Einwohnergemeinde (EG) Bern selbständige und dauernde 
Baurechte zulasten der Grundstücke Bern Kreis 5 Gbbl. Nrn. 1________ und 
2________ ein, auf denen sie ihren neuen Hauptsitz errichten wollen. Mit Verfügungen 
vom 
8. April 
2011 
veranlagte 
das 
Grundbuchamt 
Bern-Mittelland 
die 
Handänderungssteuer auf Fr. 162'360.-- (1,8 % von Fr. 9'020'000.--) pro Grundstück. 
Einsprachen der SBB hiergegen blieben erfolglos (Entscheide vom 19.5.2011).
B.
Am 9. Juni 2011 gelangten die SBB an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion 
des Kantons Bern (JGK), welche ihre Beschwerden am 21. September 2012 abwies.
C.
Mit zwei getrennten Eingaben vom 18. Oktober 2012 haben die SBB Ver-
waltungsgerichtsbeschwerden erhoben mit dem Rechtsbegehren, die Entscheide der 
JGK vom 21. September 2012 seien aufzuheben, es sei festzustellen, dass die 
rubrizierten Geschäfte nicht der Handänderungssteuer unterliegen und es seien die 
unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen von je Fr. 162'360.-- zuzüglich Zins 
zurückzuerstatten. 
Mit Verfügung vom 23. Oktober 2012 hat der Abteilungspräsident die beiden Verfahren 
vereinigt. 
Die JGK schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 20. November 2012 auf Abweisung 
der Beschwerden.


Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 
23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. 
auch 
Art. 27 
Abs. 3 
des 
Gesetzes 
vom 
18. März 
1992 
betreffend 
die 
Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdeführerin hat am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch die angefochtenen Entscheide 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder 
Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichten 
Beschwerden ist grundsätzlich (vgl. E. 1.2 hiernach) einzutreten. 
1.2
Das Verwaltungsgericht ist nicht Aufsichtsbehörde der Grundbuchämter. Im Fall 
einer Gutheissung der Beschwerden ist die finanzielle Rückabwicklung Sache der 
Verwaltung; sie bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, weshalb auf die 
Beschwerden nicht einzutreten ist, soweit die Rückerstattung der von der 
Beschwerdeführerin geleisteten Zahlungen verlangt wird (vgl. VGE 23358 vom 
16.3.2009, E. 1.2.3; vgl. etwa auch BGer 2C_396/2011 vom 26.4.2012, E. 1.3). 
1.3
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
die 
angefochtenen 
Entscheide 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Da die Streitigkeit von grundsätzlicher 
Bedeutung ist, urteilt es in Fünferbesetzung (Art. 56 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]).
2.
2.1
Die Einräumung eines selbständigen und dauernden Baurechts an einem 
Grundstück unterliegt der Handänderungssteuer (Art. 1 i.V.m. Art. 4 Bst. b und Art. 5 
Abs. 1 Bst. b HG). Die Steuer bemisst sich aufgrund der Gegenleistung, die aus allen 
vermögensrechtlichen Leistungen besteht, welche die Erwerberin oder der Erwerber 
der Veräusserin oder dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen 
hat (Art. 6 HG). Sind zeitlich wiederkehrende Leistungen vereinbart, so gilt als 
Gegenleistung die Summe aller während der ersten 20 Vertragsjahre zu erbringenden 
Leistungen (Art. 7 Abs. 1 HG). Handänderungssteuerpflichtig ist – soweit hier 
interessierend – die Rechtserwerberin oder der Rechtserwerber (Art. 2 HG). 


2.2
Es ist sowohl unbestritten, dass die Einräumung der Baurechte grundsätzlich 
der Handänderungssteuer unterliegt, als auch, dass die allenfalls geschuldete Steuer 
Fr. 162'360.-- 
pro 
Grundstück 
beträgt. 
Streitig 
ist 
einzig, 
ob 
ein 
Steuerbefreiungstatbestand vorliegt.
2.2.1
Insoweit beruft sich die Beschwerdeführerin zu Recht nicht (mehr) auf 
Bundesrecht (vgl. Art. 12 Bst. b HG): Zwar sieht Art. 62d des Regierungs- und 
Verwaltungsorganisationsgesetzes vom 21. März 1997 (RVOG; SR 172.010) eine 
umfassende Steuerbefreiung für die Eidgenossenschaft sowie ihre Anstalten und 
Betriebe vor. Dieser Regelung ging jedoch die Spezialbestimmung von Art. 21 Abs. 1 
des Bundesgesetzes vom 20. März 1998 über die Schweizerischen Bundesbahnen 
(SBBG; SR 742.31) vor (AS 1998 S. 2851), welche per Ende 2009 aufgehoben wurde. 
Aufgrund dieser Norm war die Beschwerdeführerin nur insoweit von den kantonalen 
Steuern befreit, als sie Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem öffentlichen 
Verkehr erbrachte; soweit sie Geschäfte ausserhalb dieses Zwecks tätigte, war sie 
grundsätzlich steuerpflichtig (BGE 130 I 96 E. 3.7; BGer 2P.64/2003 vom 23.12.2003, 
E. 3.7). Die Aufhebung von Art. 21 Abs. 1 SBBG führte allerdings nicht dazu, dass für 
die Beschwerdeführerin (wieder) Art. 62d RVOG gelten würde; sie erfolgte – unter 
gleichzeitiger entsprechender Anpassung des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 
1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) und des Bundesgesetzes vom 
14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 
Gemeinden 
(StHG; 
SR 
642.14) 
– 
mit 
der 
Zielsetzung, 
eine 
steuerliche 
Gleichbehandlung 
aller 
vom 
Bund 
konzessionierten 
Verkehrs- 
und 
Infrastrukturunternehmen zu erreichen. Zu diesem Zweck wurde die Steuerbefreiung 
für Dienstleistungen des öffentlichen Verkehrs über eine Anpassung von Art. 56 Bst. d 
DBG und Art. 23 Abs. 1 Bst. j StHG auf die Eisenbahninfrastruktur und den öffentlichen 
Personenverkehr 
aller 
Verkehrsträger 
ausgeweitet 
(vgl. 
Zusatzbotschaft 
des 
Bundesrats vom 9. März 2007 zur Bahnreform 2, insb. BBl 2007 S. 2702 und 2733). 
Aufgrund dieser Revision sind die vom Bund konzessionierten Verkehrsbetriebe 
einheitlich von den in DBG und StHG geregelten direkten Steuern befreit, während sie 
grundsätzlich den gestützt auf andere Erlasse erhobenen (indirekten) Steuern 
unterliegen. Mithin steht das Bundesrecht einer Besteuerung der Beschwerdeführerin 
gestützt auf Art. 1 i.V.m. Art. 4 Bst. b und Art. 5 Abs. 1 Bst. b HG nicht entgegen (vgl. 
BGE 131 I 394 E. 3.4; Scheidegger/Lehmann, Besteuerung konzessionierter Verkehrs- 
und Infrastrukturunternehmen, in ST 2013 S. 77 ff., S. 80). Nichts anderes ergibt sich 
aus Art. 65 des Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 1957 (EBG; SR 742.101), da 
hier keine Liegenschaftssteuern erhoben werden. 
2.2.2
In Frage kommt demgegenüber eine Steuerbefreiung gestützt auf den von der 
Beschwerdeführerin angerufenen Art. 12 Bst. g HG. Gemäss dieser Bestimmung sind 


juristische Personen, die öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgen, von der 
Handänderungssteuer befreit, sofern das betroffene Grundstück ausschliesslich und 
unwiderruflich 
solchen 
Zwecken 
dient. 
– 
Es 
ist 
unbestritten, 
dass 
die 
Beschwerdeführerin öffentliche Zwecke verfolgt (vgl. BGE 126 II 54 E. 8), zumal sie als 
«Kernaufgabe» Dienstleistungen im öffentlichen Verkehr erbringt, namentlich in der 
Bereitstellung der Infrastruktur, im Personenfernverkehr, im regionalen Per-
sonenverkehr und im Güterverkehr sowie in den damit zusammenhängenden 
Bereichen (Art. 3 Abs. 1 SBBG). Zu prüfen ist damit einzig, ob die im Baurecht zu 
errichtenden Gebäude ausschliesslich und unwiderruflich diesem öffentlichen Zweck 
dienen werden.
3.
3.1
Ausschliesslichkeit nach Art. 12 Bst. g HG verlangt, dass das erworbene 
Grundstück keiner anderen Nutzung als derjenigen, die dem öffentlichen Zweck dient, 
zugeführt wird. Unwiderrufliches Dienen ist gegeben, wenn das Grundstück dem 
öffentlichen Zweck ununterbrochen und fortwährend bzw. während der gesamten 
Dauer seiner Zugehörigkeit zum betroffenen Vermögen dient. Eine abschliessende 
Beurteilung dieses Kriteriums ist bei einer einmalig zu entrichtenden Steuer schwierig. 
Umso wichtiger erscheint es, dass die öffentliche Nutzung, die auch zukünftig verfolgt 
werden soll, zumindest im Zeitpunkt der Veranlagung vorliegt (BVR 2007 S. 454 
E. 4.2.1). Weiter ist erforderlich, dass das Grundstück unmittelbar mit seinem 
Verwendungszweck der Verwirklichung des steuerprivilegierten Zwecks dient; eine 
Steuerbefreiung rechtfertigt sich insbesondere dann nicht, wenn das Grundstück 
diesem Zweck bloss mit seinem Ertrag dient (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.2 mit 
Hinweisen). Von der Erhebung der Handänderungssteuer kann somit nur dann 
abgesehen werden, wenn das Grundstück mit seinem Verwendungszweck unmittelbar 
dem öffentlichen Zweck dient und dieses Dienen ausschliesslich und – soweit im 
Zeitpunkt der Veranlagung beurteilbar – unwiderruflich ist (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.3). 
3.2
Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nach Art. 12 
Bst. g HG verneint, weil die betroffenen Grundstücke nicht ausschliesslich dem 
öffentlichen Zweck dienten. Die Beschwerdeführerin erbringe Dienstleistungen des 
öffentlichen Verkehrs, beabsichtige aber, die im Baurecht zu erstellenden Gebäude 
ihres künftigen Hauptsitzes teilweise für den Betrieb zweier Personalrestaurants an 
eine (gewinnstrebige) Dritte zu vermieten. Die entsprechende Tätigkeit sei 
kommerzieller Natur, wobei der zu vereinbarende Mietzins nach Angaben der 
Beschwerdeführerin im marktüblichen Bereich liegen solle. Demnach verfolge die 
Beschwerdeführerin mit dem Erwerb der Grundstücke nicht nur öffentliche, sondern 


auch wirtschaftliche Zwecke. Daran ändere nichts, dass sie den Mietertrag 
vollumfänglich dafür einsetzen wolle, den Mitarbeitenden vergünstigte Verpflegung im 
Personalrestaurant anzubieten. Aufgrund der verlangten Ausschliesslichkeit der 
öffentlichen Zweckwidmung genüge es für eine Steuerbefreiung nicht, wenn das 
Grundstück dem öffentlichen Zweck mit seinem Ertrag diene. Die Voraussetzungen 
von Art. 12 Bst. g HG wären mithin selbst dann nicht erfüllt, wenn die von der 
Beschwerdeführerin gewährten Vergünstigungen an das Personal als dem öffentlichen 
Zweck dienend angesehen würden (angefochtene Entscheide, E. 5). – Die 
Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, sie erziele durch die Vermietung der 
Gebäudeflächen zwar einen Mietertrag. Das Mietverhältnis könne jedoch nicht isoliert 
betrachtet werden. Die Vermietung erfolge unter strikten Auflagen darüber, wie das je 
Gebäude vorgesehene Personalrestaurant zu betreiben sei; insbesondere bestimme 
sie selber über die Höhe der Preise der angebotenen Speisen und Getränke, die nicht 
kostendeckend seien. Deshalb habe sie sich vertraglich verpflichtet, das Defizit, das 
bei der Betreiberin der Personalrestaurants anfalle, auszugleichen. Insgesamt 
verursache ihr der Betrieb der beiden Personalrestaurants jährliche Kosten von rund 
1,7 Mio. Franken. Sie verfolge mit der Vermietung offensichtlich keine wirtschaftlichen 
Interessen, sondern rein personalpolitische bzw. soziale Ziele in direktem 
Zusammenhang 
mit 
dem 
öffentlichen 
Zweck, 
den 
der 
Bahnbetrieb 
unbestrittenermassen darstelle. 
3.3
Die Vorinstanz hat sich in den angefochtenen Entscheiden primär auf ein Urteil 
des Verwaltungsgerichts vom 2. April 2007 gestützt, mit dem die ausschliessliche 
Verwendung einer Liegenschaft für öffentliche Zwecke verneint wurde, weil die 
Stadtbauten Bern einen Teil der Räumlichkeiten, die eigentlich das Stadttheater hätte 
nutzen sollen, an ein Fahrradgeschäft vermieteten (publ. in BVR 2007 S. 454). Der 
vorliegend zu beurteilende Sachverhalt ist indes wesentlich anders gelagert: Am neuen 
Hauptsitz der Beschwerdeführerin in der «…» werden vorerst 1'700 Mitarbeitende aus 
mehreren Bürostandorten der Beschwerdeführerin im Raum Bern zusammengeführt 
(mittelfristig werden offenbar rund 4'000 Angestellte der Beschwerdeführerin in der 
«…» tätig sein). Bei einem Betrieb dieser Grösse, der sich in einer Dienstleistungs- und 
Gewerbezone am Stadtrand befindet, ist der Bedarf an internen Verpflegungsmöglich-
keiten für das Personal offensichtlich. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann 
der 
Umstand, 
dass 
Personalrestaurants 
nicht 
unmittelbar 
den 
von 
der 
Beschwerdeführerin für Dritte erbrachten Verkehrsdienstleistungen dienen, sondern 
vorab einem Bedürfnis der Mitarbeitenden entsprechen, nicht ausschlaggebend sein. 
Letztlich kann die Beschwerdeführerin ihre gesetzlichen Aufgaben im Bereich des 
öffentlichen Verkehrs nur durch den Einsatz von Mitarbeitenden erfüllen, so dass deren 
Bedürfnisse – jedenfalls insoweit, als bei ihrer Befriedigung ein vernünftiger Rahmen 
gewahrt wird – als eigene Bedürfnisse der Beschwerdeführerin erscheinen. Mithin 


dienen die streitbetroffenen Personalrestaurants dadurch, dass sie ein legitimes 
Bedürfnis der Mitarbeitenden der Beschwerdeführerin decken, direkt auch dem 
öffentlichen Zweck, den diese verfolgt. Würde Letztere die Personalrestaurants selber 
betreiben, stünde ausser Zweifel, dass ihr neuer Hauptsitz bzw. die streitbetroffenen 
Baurechte im Sinn von Art. 12 Bst. g HG ausschliesslich öffentlichen Zwecken dienen. 
Allein der Umstand, dass sie eine gewinnstrebige Unternehmung mit dem Betrieb der 
Personalrestaurants betraut hat, führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar ist die betref-
fende Unternehmung auf eigene Rechnung tätig und wird mit den Dienstleistungen, die 
sie zugunsten des Personals der Beschwerdeführerin erbringt, wohl einen Gewinn 
erwirtschaften. Aus der Sicht der Beschwerdeführerin, auf die es im vorliegenden 
Zusammenhang ankommt, werden jedoch keine wirtschaftlichen Zwecke verfolgt. Es 
ist unbestritten, dass die Personalrestaurants für die Beschwerdeführerin, auch wenn 
sie für die Räumlichkeiten marktkonforme Miet- und Pachtzinsen verlangen wird, 
keinen Ertrag abwerfen, sondern im Gegenteil erhebliche Kosten generieren werden; 
dies insbesondere auch darum, weil sie zwecks Verbilligung der angebotenen Speisen 
und Getränke Zahlungen an die Betreiberin ausrichten wird (vgl. die Aufstellung der 
Gesamtkosten 
in 
Beschwerdebeilage 3 
sowie 
S. 21 f. 
des 
«Rahmenvertrags 
Dienstleistungen» vom 16.9.2009 [Beschwerdebeilage 4]). Damit eine Ausnahme von 
der Steuerpflicht gemäss Art. 12 Bst. g HG vorliegt, ist nach dem klaren Gesetzes-
wortlaut erforderlich, dass «das Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich» den 
verfolgten Zwecken dient (französisch «que l'immeuble en question serve 
exclusivement et irrévocablement ces buts»). Im Vordergrund steht damit der objektive 
Aspekt der Art und Weise der Nutzung der streitbetroffenen Gebäude und nicht der 
subjektive Aspekt, ob die Nutzung durch die Eigentümerin selber erfolgt. Grundsätzlich 
schadet es deshalb nicht, dass die Beschwerdeführerin als Baurechtsinhaberin bzw. 
Eigentümerin der Gebäude die Personalrestaurants nicht selber führt, sondern von 
einer Dritten betreiben lässt. Nach dem Gesagten dienen auch jene Räumlichkeiten, 
die zwecks Betriebs von Personalrestaurants an eine Dritte vermietet werden, direkt 
und ausschliesslich dem von der Beschwerdeführerin verfolgten öffentlichen Zweck. 
Daran ändert nichts, dass die geplanten Restaurants möglicherweise nicht nur von 
Mitarbeitenden der Beschwerdeführerin, sondern auch von Drittpersonen genutzt wer-
den: Aus den Akten geht zwar nicht direkt hervor, ob und wenn ja in welchem Ausmass 
mit einer solchen Drittnutzung zu rechnen ist. Mit Blick auf die für die Restaurants 
vorgesehenen Flächen von total ungefähr 2'400 m2 bzw. knapp 7 % der gesamten 
Bruttogeschossfläche von rund 35'000 m2, dem Verhältnis dieser Fläche zur Anzahl 
Mitarbeitenden, die offenbar von 1'700 weiter bis auf eine Zahl von rund 4'000 
Personen 
zunehmen 
wird, 
sowie 
in 
Anbetracht 
der 
Ausrichtung 
der 
Restaurationsbetriebe gemäss dem Rahmenvertrag ist aber davon auszugehen, dass 
die Lokale – ihrer Bezeichnung als «Personalrestaurants» entsprechend – effektiv 


vornehmlich von Mitarbeitenden zu den vorgesehenen Sonderkonditionen genutzt 
werden und nicht durch Dritte zu marktüblichen Bedingungen. Hinweise darauf, dass 
die entsprechende Nutzung nicht unwiderruflich im Sinn von Art. 12 Bst. g HG wäre, 
sind weder ersichtlich noch geltend gemacht. Mithin sind die Voraussetzungen für eine 
Steuerbefreiung gestützt auf diese Bestimmung erfüllt und die angefochtenen 
Entscheide sind aufzuheben. Zudem ist antragsgemäss im Dispositiv festzustellen, 
dass die Einräumung der streitbetroffenen Baurechte nicht der Handänderungssteuer 
unterliegt.
4.
4.1
Bei diesem Ausgang der Verfahren ist die Beschwerdeführerin als obsiegend zu 
betrachten. Das teilweise Nichteintreten auf die Beschwerden rechtfertigt kein 
Ausscheiden von Verfahrenskosten. Für die verwaltungsgerichtlichen Verfahren sind 
demnach keine Kosten zu erheben, wobei auch für die Verfahren vor der JGK keine 
Kosten zu erheben sind (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). 
4.2
Die Beschwerdeführerin hat zudem Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten im 
verwaltungsgerichtlichen und im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren (Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Diese sind nach den Kriterien von Art. 41 des 
Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 der 
Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes 
(Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) festzulegen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 
PKV beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. 
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der 
Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit 
des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). In seiner Kostennote vom 14. Oktober 2013 
macht der Vertreter der Beschwerdeführerin das Maximalhonorar von Fr. 11'800.-- pro 
Instanz geltend, ausmachend insgesamt Fr. 23'600.--. Dieser Betrag ist offensichtlich 
übersetzt: Weder liegt eine komplexe Rechtsstreitigkeit vor, noch verursachten die 
Verfahren besonderen Aufwand. Es war kein Beweisverfahren durchzuführen, weshalb 
sich die Prozessführung hauptsächlich auf das Erarbeiten und Einreichen der 
Rechtsschriften beschränkte; vor Verwaltungsgericht wurde zudem bloss ein einfacher 
Schriftenwechsel 
durchgeführt. 
Für 
das 
vorinstanzliche 
Verfahren 
hält 
das 
Verwaltungsgericht einen Parteikostenersatz von Fr. 8'000.-- (inkl. Auslagen und 
MWSt) für angemessen. Angesichts der Vertrautheit mit Verfahren und Rechtsfragen 
war der Aufwand vor Verwaltungsgericht kleiner, womit der Parteikostenersatz für das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) zu be-
stimmen ist. 


Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerden werden gutgeheissen, soweit auf sie eingetreten wird. Die 
Entscheide der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 
21. September 2012 werden aufgehoben und es wird festgestellt, dass für die 
Errichtung der selbständigen und dauernden Baurechte zulasten der Grundstücke 
Bern Kreis 5 Gbbl. Nrn. 1________ und 2________ keine Handänderungssteuern 
geschuldet sind.
2. Für die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht und der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion werden keine Verfahrenskosten erhoben.
3. Der Kanton Bern (Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion) hat der Be-
schwerdeführerin die Parteikosten für die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, 
bestimmt auf Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Der Kanton Bern (Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion) hat der Be-
schwerdeführerin die Parteikosten für die Verfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion, bestimmt auf Fr. 8'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
5. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- dem Grundbuchamt Bern-Mittelland
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.