be_verwaltungsgericht · 100 2021 70 · 2021-01-29 · de

Änderung Uferschutzplanung Überbauungsordnung \"Nr. A-2 Aumatt-Ey\" (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz vom 29. Januar 2021; 2019.JGK.4012) | Nutzungspläne

100.2021.70U
STE/NUI/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 25. Mai 2022
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
C.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner 1
Einwohnergemeinde Wohlen
handelnd durch den Gemeinderat, Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen b. Bern
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerin 2
und
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 2
betreffend Änderung Uferschutzplanung Überbauungsordnung Nr. A-2 
Aumatt-Ey (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz vom 29. Januar 
2021; 2019.JGK.4012)
Sachverhalt:
A.
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde (EG) Wohlen be-
schloss am 22. Oktober 2013 eine Änderung der Uferschutzplanung (Über-
bauungsordnung [ÜO] Nr. A-2 Aumatt-Ey) und wies den östlichen Teil der 
Parzelle Wohlen Gbbl. Nr. 1________ neu dem Sektor A des überbauten 
Gebiets mit Baubeschränkungen zu. Das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) genehmigte die Planung und wies 
die Einsprache von A.________ und B.________, in deren Eigentum die 
Nachbarparzelle Wohlen Gbbl. Nr. 2________ steht, mit Verfügung vom 
10. März 2014 ab. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess die Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion 
für Inneres und Justiz [DIJ]) am 3. Mai 2016 unter Aufhebung der 
angefochtenen Verfügung gut und verweigerte die Genehmigung. Gegen 
diesen 
Entscheid 
führte 
die 
EG 
Wohlen 
Beschwerde. 
Das 
Verwaltungsgericht hiess diese dahin gut, dass es die Sache nach Wegfall 
des 
Einzonungsmoratoriums 
zur 
Neubeurteilung 
nach 
neuem 
Raumplanungsrecht an das AGR zurückwies (VGE 2016/167U2 vom 
1.2.2017). Die EG Wohlen legte die Planung hierauf mit einem Anhang zum 
Erläuterungsbericht erneut öffentlich auf. A.________ und B.________ 
reichten eine ergänzte Einsprache ein. Das AGR genehmigte die Planände-
rung am 29. April 2019 und wies die Einsprache ab.
B.
Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR erhoben A.________ und 
B.________ am 3. Juni 2019 Beschwerde bei der JGK. Diese beteiligte 
C.________ als Eigentümer der Parzelle Nr. 1________ am Verfahren. Mit 


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Entscheid vom 29. Januar 2021 wies die DIJ die Beschwerde ab, soweit sie 
darauf eintrat.
C.
Dagegen haben A.________ und B.________ am 4. März 2021 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und die Genehmigung für die Änderung des Über-
bauungsplans Nr. A-2 Aumatt-Ey sei zu verweigern; eventuell sei die Sache 
zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
C.________ und die EG Wohlen beantragen mit Beschwerdeantworten vom 
7. April 2021 bzw. 29. März 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei. Mit Vernehmlassung vom 6. April 2021 beantragt die 
DIJ, die Beschwerde sei abzuweisen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt 
und haben an dessen Aufhebung oder Änderung als Nachbarin und Nachbar 
der von der Zonenplanänderung betroffenen Parzelle ein schutzwürdiges In-
teresse (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 61a Abs. 2 Bst. a, Art. 60 Abs. 2 
und Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Der angefochtene Entscheid wurde den Beschwerdeführenden 
am 2. Februar 2021 zugestellt (Sendungsinformationen der Post; act. 2) und 
sie haben ihre Beschwerde am 4. März 2021 der Post übergeben (Briefum-


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schlag mit Poststempel; act. 1A). Die Bestimmungen über Form und Frist 
sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Die Beschwerdefüh-
renden beantragen die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids; aus der Begründung geht indes hervor, dass sie das teilweise Nicht-
eintreten der Vorinstanz nicht beanstanden (vgl. Beschwerde Ziff. 2). Weiter 
beschränken die Beschwerdeführenden ihr Aufhebungsbegehren auf den 
angefochtenen Entscheid (vorne Bst. C). Anders als die Vorinstanz in ihrer 
Vernehmlassung darlegt (S. 2), verlangen sie nicht (auch) die Aufhebung der 
Verfügung des AGR. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die umstrittene Planänderung bezieht sich auf die Parzelle Nr. 1________ 
des Beschwerdegegners 1 im Wirkungsbereich der Uferschutzplanung ÜO 
Nr. A-2 Aumatt-Ey. Sie gehörte – mit Ausnahme eines Streifens entlang des 
Aareufers – bis anhin zum überbauten Gebiet mit Baubeschränkungen, 
Sektor C (entspricht im Wesentlichen einer Landwirtschaftszone, vgl. Art. 5 
der Überbauungsvorschriften zum Uferschutzplan [ÜV USP] in der Fassung 
vom 16.12.2002, Akten AGR [act. 6D1]). Neu soll die Parzelle dem Sektor A 
des überbauten Gebiets zugewiesen werden (entspricht im Wesentlichen 
einer Wohnzone W1, vgl. Art. 3 ÜV USP). Der von der Parzelle 
Nr. 1________ abparzellierte Teil im Westen verbleibt im Sektor C des 
überbauten Gebiets. Im Osten grenzen die Parzellen Nrn. 2________ (der 
Beschwerdeführenden) und 3________ – mit der dazwischenliegenden 
Wyhalenstrasse – an die Parzelle Nr. 1________. Die Parzellen nördlich der 
Wyhalenstrasse (inkl. die Parzelle der Beschwerdeführenden, die der W1 
zugeordnet ist) befinden sich nicht im Wirkungsbereich des Uferschutzplans. 
Die Parzellen südlich der Strasse sind hingegen dem überbauten Gebiet mit 
Baubeschränkungen, Sektor A, zugewiesen, mit Ausnahme eines Streifens 
entlang des Aareufers, der sich in der Uferschutzzone Sektor a befindet. Im 
Norden trennt der Halenweg die Parzelle von überbautem Gebiet in der W1 
(zum Ganzen Änderung Uferschutzplan, Überbauungsplan Nr. A-2 Aumatt-


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Ey, Akten AGR pag. 107 [act. 6G]; vgl. Geoportal des Kantons Bern, 
Basiskarte, einsehbar unter: ).
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden sind zunächst der Ansicht, es sei zu Un-
recht kein (separates) Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden (vgl. Be-
schwerde Ziff. 4.2 ff.).
3.2
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits mit der umstrittenen Planän-
derung befasst und festgestellt, diese falle von Umfang und Bedeutung her 
ohne weiteres in den Anwendungsbereich von Art. 58 Abs. 3 Bst. c BauG 
(VGE 2016/167U2 vom 1.2.2017 E. 4.5). Nach dieser Bestimmung kann die 
Mitwirkung auch im Rahmen des Einspracheverfahrens eingeräumt werden, 
wenn die vorgesehene Änderung der Grundordnung nicht von allgemeinem 
Interesse ist. Die Vereinfachung ist namentlich angebracht, wenn nach der 
Art des Geschäfts keine für die Ausarbeitung der Vorlage grundlegenden 
Hinweise zu erwarten sind, so dass allfällige Anregungen oder Einwendun-
gen nötigenfalls noch im Zuge des Einspracheverfahrens berücksichtigt wer-
den können. Das kann insbesondere bei Änderungen der Fall sein, die nur 
wenige Grundstücke betreffen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen 
BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 58 N. 6 Bst. c; VGE 2018/244 
vom 6.12.2019 E. 5.2, 22550/22551 vom 22.5.2007 E. 4.4.2 [bestätigt durch 
BGer 1C_176/2007 und 1C_177/2007 vom 24.1.2008, in URP 2008 
S. 242]).
3.3
Die Gemeinde hat bei der öffentlichen Auflage auf die gleichzeitige 
Mitwirkungsmöglichkeit im Rahmen des Einspracheverfahrens hingewiesen 
(sog. kombiniertes Verfahren). Neben der Einsprache der Beschwerdefüh-
renden ging denn auch eine Mitwirkungseingabe aus der Nachbarschaft ein 
(Akten AGR pag. 66 ff. [act. 6G]). Die Planänderung betrifft ausschliesslich 
die Parzelle Nr. 1________ mit einer Fläche von 1'982 m2, d.h. einen sehr 
kleinen Teil des gesamten Perimeters des Uferschutzplans (vgl. 
angefochtener 
Entscheid 
E. 3; 
Auszug 
aus 
dem 
Grundstücks-
Informationssystem des Kantons Bern [GRUDIS]). Die Einzonung der bereits 


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mit zwei Gewächshäusern überbauten Parzelle hat objektiv betrachtet keine 
Bedeutung, die erheblich über den Kreis der direkt Betroffenen hinausgeht. 
Aus den Urteilen des Bundesgerichts, welche die Beschwerdeführenden 
anführen, ergibt sich nichts anderes, zumal sie eine nicht vergleichbare 
Ausgangslage haben (vgl. BGE 135 II 286 E. 4.2.3; BGer 1C_176/2007 und 
1C_177/2007 vom 24.1.2008 E. 4.4). Es ist nicht davon auszugehen, dass 
ein separates Mitwirkungsverfahren zusätzliche Meinungen und Vorschläge 
zu Tage gefördert hätte, zumal sowohl der Bevölkerung als auch den 
Umweltverbänden die Möglichkeit einer Mitwirkungseingabe und/oder einer 
Einsprache in einem Zeitpunkt offenstand, in dem eine abschliessende 
Interessenabwägung noch bevorstand (BGE 135 II 286 E. 4.2.3; vgl. auch 
BGE 143 II 467 E. 2.1 f. [Pra 107/2018 Nr. 94]). Wie die Gemeinde 
zutreffend ausführt, muss zudem jede Planung im öffentlichen Interesse 
liegen und würde das kombinierte Verfahren nie zur Anwendung gelangen, 
wenn mit dem öffentlichen Interesse das Gleiche gemeint wäre wie mit dem 
allgemeinen Interesse gemäss Art. 58 Abs. 3 Bst. c BauG. Dass die 
öffentlichen (und privaten) Interessen im kombinierten Verfahren nicht 
ermittelt und abgewogen werden könnten, ist nicht ersichtlich und begründen 
die Beschwerdeführenden auch nicht näher. Das Verwaltungsgericht hat 
somit 
keinen 
Anlass, 
auf 
seine 
Beurteilung 
in 
diesem 
Punkt 
zurückzukommen. Ein Augenschein ist nicht erforderlich und der 
Beweisantrag wird abgewiesen. Die Beschwerde erweist sich insofern als 
unbegründet.
4.
4.1
Das Verwaltungsgericht hat die Sache an das AGR zurückgewiesen, 
damit dieses die noch unter altem Recht genehmigte Planung auf ihre Ver-
einbarkeit mit dem revidierten RPG in der Fassung vom 15. Juni 2012 prüfe 
(VGE 2016/167U2 vom 1.2.2017 E. 5.2). Abzuklären galt es namentlich den 
tatsächlichen Baulandbedarf für Wohnzwecke nach den neuen Regeln. Die-
ser beträgt für die EG Wohlen gemäss den Berechnungen des AGR 9,6 ha 
(vgl. Genehmigungsverfügung vom 29.4.2019; Akten AGR [act. 6G] 
pag. 86 ff. Ziff. 3.8.3). Die Beschwerdeführenden stellen diesen Bedarf aus-
drücklich nicht in Frage (Beschwerde Ziff. 6.1). Darin liegt nach ihrer Auffas-


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sung aber noch kein hinreichendes öffentliches Interesse an der geplanten 
Einzonung. Die Parzelle Nr. 1________ eigne sich nicht für eine 
Überbauung und der Einzonung stünden öffentliche und private Interessen 
entgegen. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Einwänden nicht 
auseinandergesetzt 
und 
eine 
umfassende 
Interessenabwägung 
unterlassen.
4.2
Nach Art. 15 Abs. 1 und 4 Bst. a-e des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) kann 
Land neu der Bauzone zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbau-
ung eignet, es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren 
Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb 
von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird, Kulturland damit 
nicht zerstückelt wird, seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist und da-
mit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden. Nach der Rechtspre-
chung zu Art. 15 RPG in der ursprünglichen Fassung vom 22. Juni 1979 
(AS 1979 S. 1573; in Kraft bis 30.4.2014), an welcher insoweit auch unter 
dem neuen Recht festgehalten werden kann, ist für das Festlegen von 
Bauzonen aber nicht allein Art. 15 RPG massgebend. Die Bauzonenaus-
scheidung hat vielmehr wie jede Raumplanung eine auf die erwünschte Ent-
wicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung zu verwirkli-
chen (Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]). Sie stellt eine Ge-
staltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abwägung und 
Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen 
(Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 RPG; Art. 1-3 der Raumplanungsverordnung 
vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; statt vieler BGE 136 II 204 E. 7.1 mit 
Hinweisen; BVR 2022 S. 202 E. 7.1, 2017 S. 338 E. 3.3, 2015 S. 334 E. 3.2; 
ferner Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 15 N. 13).
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden rügen, das Grundstück sei schon deshalb 
für eine Einzonung ungeeignet, weil es sich um Kulturland handle, das nur 
landwirtschaftlich genutzt werden dürfe. Zudem werde die erforderliche Min-
destdichte der Überbauung für die Einzonung nicht erreicht und gebe es 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
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keine raumplanerischen Gründe für ein Abweichen von diesem Wert (Be-
schwerde Ziff. 7.3 und 7.5).
5.2
Im Rahmen des Gegenvorschlags zur Kulturland-Initiative hat der 
bernische Gesetzgeber besondere Regelungen zum Schutz des landwirt-
schaftlichen Kulturlands erlassen. Nach Art. 8a-8c BauG, in Kraft seit 1. April 
2017, sind landwirtschaftliche Nutzflächen möglichst zu erhalten. Sie sind 
deshalb zu schonen und dürfen nur eingezont oder für andere bodenverän-
dernde Nutzungen beansprucht werden, wenn die strengen Voraussetzun-
gen nach Art. 8a Abs. 2 BauG kumulativ erfüllt sind (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 8a-8c N. 5). Nach Art. 11a Abs. 2 der Bauverordnung vom 6. März 1985 
(BauV; BSG 721.1) in der Fassung vom 8. Februar 2017 (BAG 17-006) sind 
unter landwirtschaftlichen Nutzflächen (LN) die in Art. 14 der Verordnung 
vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerken-
nung von Betriebsformen (Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, LBV; 
SR 910.91) definierten Flächen zu verstehen, d.h. grundsätzlich die einem 
landwirtschaftlichen Betrieb zugeordneten, für den Pflanzenbau genutzten 
Flächen ohne Sömmerungsbetriebe (Art. 14 Abs. 1 LBV). Am 1. März 2020 
und damit während hängigem Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz trat 
der revidierte Art. 11a Abs. 2 BauV in Kraft (Fassung vom 22.1.2020; 
BAG 20-012). Danach sind LN die für den Pflanzenbau nutzbaren Flächen 
ausserhalb der Bauzone ohne die Sömmerungsflächen und ohne den Wald 
im Sinn der Waldgesetzgebung. Mangels einschlägiger übergangsrechtli-
cher Bestimmungen ist die Frage nach dem anwendbaren Recht aufgrund 
der durch die Rechtsprechung entwickelten allgemeinen Prinzipien zu be-
antworten. Danach ist die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten grund-
sätzlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens (hier Genehmi-
gungsverfügung vom 29.4.2019, vgl. vorne Bst. A) zu beurteilen; materielle 
Rechtsänderungen während hängiger Rechtsmittelverfahren sind in der Re-
gel unbeachtlich (statt vieler BGE 144 II 326 E. 2.1.1 [Pra 108/2019 Nr. 14]; 
BVR 2021 S. 530 E. 2.2; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 7 ff.). Die Frage, ob eine LN 
vorliegt, beurteilt sich somit nach Art. 11a Abs. 2 BauV in der Fassung vom 
8. Februar 2017 i.V.m. Art. 14 LBV, zumal nicht ersichtlich ist und die Be-
schwerdeführenden auch nicht geltend machen, dass zwingende Gründe 
(erhebliche öffentliche Interessen) für die sofortige Anwendung der neuen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 9
Begriffsdefinition sprechen. Ob die neue Fassung der Bestimmung gegen 
übergeordnetes Recht verstösst, wie die Gemeinde meint (Beschwerdeant-
wort Rz. 32 ff.), kann bei dieser Sachlage dahingestellt bleiben.
5.3
Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist die Parzelle weder 
in der «Hinweiskarte Kulturland» noch in der Karte «Landwirtschaftliche Kul-
turen 2019» oder in den inzwischen abrufbaren Karten «Landwirtschaftliche 
Kulturen 2021» bzw. «Landwirtschaftliche Kulturen 2022 (provisorisch)» 
verzeichnet (vgl. Geoportal des Kantons Bern, einsehbar unter: 
 ). Sie ist auch nicht dem Bundesgesetz vom 
4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) 
unterstellt (Auszug aus GRUDIS). Nach unbestritten gebliebenen Angaben 
der Vorinstanz ist zudem niemand als Bewirtschafterin oder Bewirtschafter 
im Agrarinformationssystem der Kantone Bern, Freiburg und Solothurn 
(GELAN [Gesamtlösung EDV Landwirtschaft und Natur]) gemeldet (zum 
Ganzen angefochtener Entscheid E. 7.3 a.E.). Ebenfalls nicht bestritten ist, 
dass die Parzelle keinem landwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet ist (vgl. 
Beschwerde Ziff. 7.3) und damit eine Voraussetzung von Art. 14 Abs. 1 LBV 
nicht erfüllt ist, die namentlich für Flächen mit Kulturen in ganzjährig 
geschütztem Anbau gilt (Gewächshaus, Hochtunnel und Treibbeet; Bst. e). 
Anders als die Beschwerdeführenden vorbringen, ist die tatsächliche 
Nutzbarkeit der Fläche für den Anbau von Gemüse usw. kein Grund, auf 
dieses Kriterium zu verzichten. Folglich ist die Vorinstanz zutreffend zum 
Schluss gekommen, dass es sich nicht um Kulturland handelt. Ein 
Augenschein ist für diese Feststellung nicht erforderlich; der entsprechende 
Beweisantrag wird abgewiesen (Beschwerdeantwort Gemeinde Rz. 40).
5.4
Bei Ein- und Umzonungen von Nichtkulturland ist grundsätzlich eine 
minimale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) vorgeschrieben, die sich 
je nach Raumtyp bestimmt (Richtplan 2030, Massnahmenblatt A_01, «Bau-
landbedarf Wohnen bestimmen», S. 3; Erläuterungen zur Massnahme A_01, 
S. 3, einsehbar unter: , Rubriken «Raumplanung/Kantona-
ler Richtplan/Erläuterungen»). Der Ortsteil Hinterkappelen der EG Wohlen 
gehört zum Raumtyp «Agglomerationsgürtel und Entwicklungsachsen» (vgl. 
Massnahmenblatt C_02, «Zuordnung der Gemeinden zu den Raumtypen 
gemäss Raumkonzept Kanton Bern», Rückseite S. 1 f.), womit die GFZo un-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 10
bestritten 0,55 beträgt. In Einzelfällen kann von der minimalen GFZo abge-
wichen werden, etwa wenn Umzonungen zu einer Siedlungsentwicklung 
nach innen im Sinn der Massnahmen A_07 führen und andere wichtige 
raumplanerische Gründe vorliegen. Die Abweichung muss im Bericht zur 
Planung gemäss Art. 47 RPV begründet werden (Massnahmenblatt A_01, 
S. 3 unten). – Mit der geplanten Zuweisung der Parzelle wird die minimale 
GFZo von 0,55 unstreitig unterschritten. Die Vorinstanz hat erwogen, die 
Parzelle Nr. 1________ könne landwirtschaftlich nicht zweckmässig genutzt 
werden, da sie ein sehr kleines, nicht mit anderen landwirtschaftlich 
nutzbaren Flächen zusammenhängendes Areal in Hanglage umfasse. Es 
handle sich um eine Baulücke. Die Einzonung bezwecke somit eine 
Verdichtung 
der 
Siedlungsfläche, 
was 
wiederum 
der 
raumplanungsrechtlichen Zielsetzung einer Siedlungsentwicklung nach 
innen entspreche. Weiter bejahte die Vorinstanz wichtige Gründe für ein 
Abweichen 
von 
der 
Mindestdichte 
(Ortsbild- 
sowie 
See- 
und 
Flussuferschutz; angefochtener Entscheid E. 7.4 f.).
5.5
Nach Art. 1 Abs. 2 Bst. abis RPG sowie Art. 54 Abs. 2 Bst. l und 
Art. 64 Abs. 2 Bst. f BauG soll die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt 
werden. Der haushälterische Umgang mit dem Boden durch Siedlungsbe-
grenzung und -verdichtung entspricht auch einer zentralen Zielsetzung des 
kantonalen Richtplans 2030 und versteht sich u.a. als flankierende Mass-
nahme zum Schutz landwirtschaftlichen Kulturlands (Massnahmenblatt 
A_07; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 64 N. 3 Bst. c). Nach Art. 47 Abs. 2 RPV 
legt die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, insbesondere dar, wel-
che Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen vorhanden sind und 
welche notwendigen Massnahmen in welcher zeitlichen Folge ergriffen wer-
den, um diese Reserven zu mobilisieren oder die Flächen einer zonenkon-
formen Überbauung zuzuführen (vgl. auch Massnahmenblatt A_07). – Die 
Gemeinde hat am 16. Mai 2018 einen Nachweis zur Siedlungsentwicklung 
nach innen erstellt (vgl. Akten AGR pag. 126 ff. [act. 6G]). Darin werden die 
Nutzungsreserven berechnet (pag. 136) und die Nutzungspotenziale aus-
führlich aufgezeigt (pag. 140 ff.; vgl. auch die Pläne für den Ortsteil Hinter-
kappelen, pag. 149 und 157). Zudem weist ein Umsetzungskonzept konkrete 
Gebiete und Realisierungszeiträume aus. Mit der Vorinstanz kann festgehal-
ten werden, dass dieser Bericht den Vorgaben von Art. 47 RPV bzw. dem 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 11
Massnahmenblatt A_07 entspricht. Das Innenentwicklungspotenzial wirkt 
sich auf den Baulandbedarf einer Gemeinde aus, der jeweils für die nächsten 
15 Jahre auszuweisen ist. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die EG 
Wohlen die kurz-, mittel- und langfristig zu realisierenden Massnahmen zur 
Mobilisierung der inneren Reserven in ihrem Bericht auf die Jahre bis 2021, 
bis 2026 bzw. bis 2031 terminiert hat.
5.6
Die Parzelle Nr. 1________ ist abgesehen von der unter 
qualifiziertem Schutz stehenden Parzelle im Süden (Uferschutzzone) auf 
allen Seiten von bebauten Grundstücken umgeben; auch die westliche, 
ausserhalb 
des 
Baugebiets 
liegende 
Parzelle 
ist 
mit 
mehreren 
Gewächshäusern und einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut. Die 
Gewächshäuser auf der streitbetroffenen Parzelle werden nicht mehr 
benutzt 
(vgl. 
Geoportal 
des 
Kantons 
Bern, 
einsehbar 
unter: 
 ; angefochtener Entscheid E. 7.4; Beschwerde 
Ziff. 7.3; Beschwerdeantwort Gemeinde Rz. 15). Mit Blick auf diese örtlichen 
Gegebenheiten 
und 
die 
Parzellengrösse 
hat 
die 
Vorinstanz 
die 
streitbetroffene 
Parzelle 
zu 
Recht 
als 
Baulücke 
qualifiziert 
(vgl. 
BGE 132 II 218 E. 4.2.1; BGer 1C_635/2020 vom 11.10.2021 E. 3.4), deren 
Einzonung der Verdichtung der Siedlungsfläche dient.
5.7
Die Abweichung von der für Einzonungen an sich vorgeschriebenen 
Mindestdichte begründet die Gemeinde wie folgt (Anhang zum Erläuterungs-
bericht vom 16.5.2018, Akten AGR pag. 121 ff. samt Abbildung GFZo und 
Fotodokumentation [act. 6G]; Beschwerdeantwort Rz. 23 ff.): Eine GFZo von 
0,55 wäre für das betroffene Areal ortsfremd. Mit Ausnahme einer Parzelle 
nördlich des Halenwegs (GFZo 0,44-0,55) wiesen alle Grundstücke in der 
Nachbarschaft eine GFZo zwischen 0,11 und 0,44 auf, jene in der ersten 
Bautiefe zum Wohlensee maximal 0,33. Mit der Zuweisung zur eingeschos-
sigen Bauzone könnte die vorgeschriebene Dichte nur durch eine übermäs-
sig hohe Überbauungsziffer erreicht werden. Der dadurch entstehende 
Massstabsprung wäre hinsichtlich der ortsbaulichen Erscheinung und der 
Auswirkungen auf die Nachbarschaft (Aussicht) nicht vertretbar. Auch eine 
Zuweisung zu einer zweigeschossigen Bauzone würde das Ortsbild und die 
Uferlandschaft übermässig beeinträchtigen. Denn durch die starke Hanglage 
wären Dach- und Untergeschosse gut einsehbar und würden wie Vollge-


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Seite 12
schosse wirken. – Die Vorinstanz hat darin zu Recht wichtige raumplaneri-
sche Gründe für ein Abweichen von der minimalen Überbauungsdichte er-
kannt. Mit Blick auf die bestehende lockere Bebauung und starke Durchgrü-
nung entlang des Aareufers würde sich eine höhere Dichte zweifellos 
störend auf das Ortsbild und die Uferlandschaft auswirken. Das gilt auch für 
die von den Beschwerdeführenden angeregte Überbauung mit Terrassen-
häusern. Diese Schlussfolgerung lässt sich entgegen der Ansicht der Be-
schwerdeführenden ohne Beizug von Fachpersonen ziehen. Da für die Be-
urteilung auf die tatsächlich vorhandene Situation abzustellen ist, spielt ent-
gegen den Beschwerdeführenden keine Rolle, wenn für die bestehenden 
Bauten die im Massnahmenblatt A_01 vorgeschriebene GFZo noch nicht zur 
Anwendung gekommen ist. Abgesehen davon stünde eine hohe Überbau-
ungsdichte ohnehin im Widerspruch zu den Vorschriften zum Schutz der 
Uferlandschaft (Art. 3 Abs. 1 Bst. a des Gesetzes vom 6. Juni 1982 über 
See- und Flussufer [SFG; BSG 704.1]; vgl. auch hinten E. 8). Es trifft folglich 
nicht zu, dass die Parzelle sich schon deshalb nicht für eine Einzonung eig-
net, weil die minimale Überbauungsdichte nicht erreicht wird. Das Schliessen 
dieser Baulücke liegt trotzdem im Interesse einer haushälterischen Boden-
nutzung, zumal gute Gründe für eine geringere Ausnützung bestehen.
6.
6.1
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die strassenmässige Er-
schliessung sei zu Unrecht nicht auf Stufe Sondernutzungsplanung geregelt 
worden (Beschwerde Ziff. 10.2 ff.).
6.2
Land in der Bauzone ist vom Gemeinwesen zeitgerecht zu erschlies-
sen, d.h. innerhalb von 15 Jahren ab rechtskräftiger Genehmigung der 
Bauzone (Art. 15 Abs. 4 Bst. b i.V.m. Art. 19 Abs. 2 RPG; Art. 108 Abs. 2 
BauG). Die Erschliessung kann Gegenstand eines Sondernutzungsplans 
sein, in der Regel wird aber erst im Baubewilligungsverfahren geprüft, ob sie 
sichergestellt ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG; Art. 7 BauG). Daraus folgt – 
wie bereits die Vorinstanz festgehalten hat –, dass der Bauzone nur Land 
zugewiesen werden darf, das mit vernünftigem Aufwand erschliessbar ist 
(VGE 2015/75 vom 23.6.2016 E. 7.2.1 [bestätigt durch BGer 1C_384/2016 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 13
vom 16.1.2018, in BVR 2018 S. 421 E. 6]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 
N. 16; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 35). Es muss im Zeitpunkt der 
Einzonung noch nicht erschlossen sein. Nichts anderes ergibt sich aus dem 
von den Beschwerdeführenden erwähnten Urteil des Bundesgerichts 
(BGer 1A.197/2001 und 1P.767/2001 vom 18.4.2002 E. 4.2 f.). Darin hielt 
das Bundesgericht fest, die Genehmigung eines Sondernutzungsplans 
könne sich als unzulässig erweisen, wenn die Erschliessung von vornherein 
als nicht realisierbar bezeichnet werden müsse. Abgesehen davon, dass im 
beurteilten Sachverhalt – anders als hier – die Erschliessung Gegenstand 
der Planung bildete, hat die Vorinstanz die erforderliche Erschliessbarkeit 
der Parzelle Nr. 1________ zu Recht bejaht: Die Parzelle grenzt im Norden 
an den Halenweg und im Osten an die Wyhalenstrasse. Nach Ansicht der 
Gemeinde ist eine Erschliessung jedenfalls via Wyhalenstrasse technisch 
(Ausbaustandard) und rechtlich (Wegrechtsdienstbarkeit oder Strassenplan) 
ohne weiteres machbar (vgl. Beschwerdeantwort Rz. 44 ff.). Dieser 
Auffassung ist beizupflichten. Die Wyhalenstrasse erschliesst zahlreiche 
Grundstücke, bevor sie bei der streitbetroffenen Parzelle endet, zu deren 
Gunsten ein Wegrecht für eine 5 m breite Zufahrt besteht für «sämtliche 
jetzigen und künftigen Bedürfnisse» (Beschwerde Ziff. 10.3). Ob die 
Wegrechtsdienstbarkeit für die Überbauung der Parzelle genügt, kann 
offenbleiben; solche zivilrechtlichen Fragen sind nicht hier, sondern 
gegebenenfalls vorfrageweise im Baubewilligungsverfahren zu klären (vgl. 
Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., 
Art. 2 
N. 4a; 
vgl. 
BVR 2004 
S. 412 
E. 3; 
VGE 2018/458 
vom 
29.7.2019 
E. 4.3). 
Für 
die 
Beurteilung 
der 
Erschliessungssituation ist ein Augenschein nicht erforderlich; der 
entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen (vgl. Beschwerde Ziff. 10.4 
am Schluss).
7.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 14
7.1
Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die Lärmbelas-
tung durch die Kantonsstrasse stehe der Einzonung der Parzelle 
Nr. 1________ 
planungsrechtlich 
entgegen. 
Sie 
beanstanden 
das 
Lärmgutachten und sind der Ansicht, die Einhaltung der massgebenden 
Grenzwerte könne damit nicht rechtsgenüglich nachgewiesen werden (vgl. 
Beschwerde Ziff. 11).
7.2
Neue Zonen für Wohnhäuser und andere Gebäude, die dem länge-
ren Aufenthalt von Menschen dienen, dürfen nur in Gebieten vorgesehen 
werden, in denen die Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschrei-
ten oder in denen diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauli-
che Massnahmen eingehalten werden können (Art. 24 des Bundesgesetzes 
vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz [Umweltschutzgesetz, USG; 
SR 814.01], Art. 29 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 
[LSV; SR 814.41]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 N. 25 Bst. a). Die Par-
zelle soll in das überbaute Gebiet mit Baubeschränkungen Sektor A einge-
zont werden, für welches unbestritten die Empfindlichkeitsstufe (ES) II gilt 
(Art. 3 Abs. 1 ÜV USP i.V.m. Art. 43 Abs. 1 des Baureglements der EG Woh-
len vom 2.11.1993 [genehmigt am 2.11.1994]). Der Planungswert für das 
betroffene Gebiet beträgt damit 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht 
(Art. 40 Abs. 1 i.V.m. Anhang 3 Ziff. 2 LSV).
7.3
Die Vorinstanz hat bereits im ersten Beschwerdeverfahren ein Lärm-
gutachten eingeholt (Lärmuntersuchung vom 13.11.2014, Akten AGR 
[act. 6G] pag. 166 ff., nachfolgend: Gutachten) und Ergänzungsfragen be-
antworten lassen (Bericht vom 31.3.2015, Akten AGR [act. 6G] pag. 274 ff., 
nachfolgend: ergänzender Bericht). Gemäss der Lärmuntersuchung liegt die 
Parzelle Nr. 1________ im Immissionsbereich der Kantonsstrasse. Die 
Lärmbelastung sei wegen der komplexen Ausbreitungssituation (Hanglage 
und teilweise Abschirmung der Lärmquelle durch den Brückenkörper) mit 
Messungen bei drei Messpunkten ermittelt worden. Bei den Messungen 
handle es sich um Stichproben; für die Beurteilung seien die Messwerte auf 
jahresdurchschnittliche Verhältnisse umgerechnet worden (Normalisierung). 
Dafür habe man die aktuellen Verkehrszahlen für das Jahr 2014 verwendet. 
Auf der Brücke bis zur Einfahrt Halenweg betrage die signalisierte 
Geschwindigkeit 80 km/h, ab Einfahrt Halenweg bis zum Kreisel 50 km/h. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 15
«Um auf der sicheren Seite zu liegen», basiere die Normalisierung der 
gemessenen Lärmpegel auf der Geschwindigkeit von 80 km/h. Die 
Messgenauigkeit (Standardabweichung) liege im Bereich von +/- 2 dB(A). 
Die Ermittlung der Lärmimmissionen beruhe auf einem vom Bundesamt für 
Umwelt (BAFU) empfohlenen Verfahren und die Emissionswerte seien mit 
dem gängigen und anerkannten Strassenlärmmodell «StL-86+» berechnet 
worden (Gutachten Ziff. 1, 3 und 3.2; ergänzender Bericht pag. 274 f.). 
Gemäss Gutachten werden die Planungswerte der ES II eingehalten 
(Ziff. 3.2 und 4).
7.4
Die Vorinstanz hat sich einlässlich mit den Einwänden der Beschwer-
deführenden gegen das Gutachten auseinandergesetzt und erläutert, wes-
halb im Planungsverfahren auf die im Gutachten ausgewiesenen Werte 
abgestellt werden kann (angefochtener Entscheid E. 11). Die Beschwerde-
führenden beanstanden im Wesentlichen den Zeitpunkt der Messungen 
(Freitagnachmittag in den Herbstferien) sowie die Wahl der Messorte. – Die 
Messungen fanden bei Normalbedingungen, d.h. Windstille und trockener 
Fahrbahn statt (Gutachten Anhang 4; ergänzender Bericht pag. 274). Wie 
bereits die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, wurden die effektiv gemes-
senen Werte auf jahresdurchschnittliche Verkehrsverhältnisse umgerechnet 
(vgl. E. 7.3 hiervor), was der Vorgehensweise gemäss Art. 40 Abs. 1 und 
Anhang 3 LSV entspricht. Insofern bilden die Messungen unabhängig vom 
genauen Zeitpunkt ihrer Vornahme eine genügende Beurteilungsgrundlage. 
Anders als die Beschwerdeführenden erstmals vor Verwaltungsgericht vor-
bringen, befinden sich zudem alle drei Messpunkte auf der Parzelle 
Nr. 1________ (vgl. Plan in Gutachten Ziff. 3.1). Die Beurteilung der 
Lärmbelastung erfolgt immer immissionsseitig und der Planungswert muss 
dort eingehalten werden, wo Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen 
erstellt werden dürfen (Art. 39 Abs. 3 und Art. 41 Abs. 2 Bst. a LSV). Die 
Messpunkte 1 und 3 sind ca. 4-5 m von der westlichen Parzellengrenze 
entfernt. Der Messpunkt 2 ist am Halenwegrand und damit ca. 8 m von der 
Grenze entfernt, weil diese dort unzugänglich war. Diese Messungen an den 
«exponiertesten Empfängern» sind korrekt (Gutachten Ziff. 2.3 und 3.1); es 
erübrigt sich, auf Planungsstufe weiter östlich Messungen durchzuführen. 
Die ortsspezifischen Schallausbreitungsverhältnisse wurden berücksichtigt: 
Das Lärmgutachten und der ergänzende Bericht nennen nur den 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 16
Brückenkörper als mögliche teilweise Abschirmung von Lärmimmissionen. 
Selbst wenn die Gebäude auf der westlichen Nachbarparzelle eine ähnliche 
Wirkung hätten, ist nicht ersichtlich, weshalb das nur für die gewählten 
Messstandorte und nicht für die ganze Parzelle gelten sollte. Einer Planung 
ist die Genehmigung nur dann zu verweigern, wenn mit erheblicher 
Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass die umweltrechtlichen Vorschriften 
gar nicht eingehalten werden können (vgl. BGer 1C_398/2015 vom 9.8.2016 
E. 4.3; BVR 2019 S. 170 E. 6.4; vgl. VGE 23438 vom 10.2.2009 E. 2.5.2 
betreffend Überbauungsordnung für ein konkretes Vorhaben [Swin-Golf-
Anlage]; 22334 vom 18.7.2005 E. 4.8.2 [bestätigt durch BGer 1A.242/2005 
und 1P.576/2005 vom 4.4.2006]; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 
N. 13). Dafür bestehen hier keine Anhaltspunkte. Vielmehr zeigt das 
Lärmgutachten, 
dass 
die 
Planungswerte 
voraussichtlich 
an 
allen 
lärmempfindlichen Orten eingehalten werden können. Zwar trifft zu, dass die 
ermittelten Beurteilungspegel die Planungswerte teilweise relativ knapp 
einhalten. Dabei gilt es aber zu berücksichtigen, dass den Berechnungen 
eine Höchstgeschwindigkeit von 80 km/h zugrundelag, obwohl ab der bzw. 
bis zur Einmündung Halenweg Tempo 50 gilt (E. 7.3 hiervor). Es handelt sich 
folglich um eine vorsichtige Berechnung, wie die Gemeinde mit Recht 
ausführt (Beschwerdeantwort Rz. 48). Die im ergänzenden Bericht offen 
gelegte Messungenauigkeit von +/- 2 dB(A) ändert nichts daran, dass die 
Planungswerte als eingehalten gelten, denn nach der Rechtsprechung ist 
grundsätzlich auf den berechneten bzw. gemessenen Wert abzustellen, 
ohne 
Berücksichtigung 
der 
Mess- 
oder 
Berechnungsunsicherheit 
(BGE 126 II 480 E. 6c; BGer 1C_104/2017 vom 25.6.2018, in URP 2018 
S. 679 E. 9.5.4, 1C_331/2011 vom 30.11.2011, in URP 2012 S. 295 E. 8.2).
7.5
Schliesslich gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass das Verkehrs-
aufkommen seit den Messungen im Jahr 2014 massgeblich zugenommen 
hat, was bestritten ist. Während das Gutachten von einem DTV von 11'040 
ausging, beträgt dieser Wert gemäss den aktuellen Verkehrszählungen auf 
Kantonsstrassen 8'000-9'000 (vgl. Geoportal des Kantons Bern, Karte 
«Übergeordnetes Strassennetz», Kartenansicht «Kantonsstrassenverkehrs-
daten», einsehbar unter: ). Es besteht daher 
kein Anlass, ein neues Gutachten einzuholen; der entsprechende Beweisan-
trag der Beschwerdeführenden wird abgewiesen (vgl. Beschwerde 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 17
Ziff. 11.7). Eine Rückweisung an die Vorinstanz für weitere Abklärungen er-
übrigt sich damit; der dahingehende Eventualantrag der Beschwerdeführen-
den wird ebenfalls abgewiesen (vgl. Beschwerde Ziff. 13). Ob sich entgegen 
den im Planungsverfahren erstellten und als überzeugend beurteilten Prog-
nosen Massnahmen zur Reduktion der Lärmbelastung aufdrängen, wird im 
Übrigen im Baubewilligungsverfahren zu klären sein (VGE 23188 vom 
30.4.2008 E. 4.4 [bestätigt durch BGer 1C_454/2007 und 1C_256/2008 vom 
30.10.2008]; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 11 und 33).
8.
8.1
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die «Freigabe» des bisher 
ausschliesslich landwirtschaftlich genutzten Areals «zur Überbauung für 
Wohnzwecke» sei nicht mit den Vorgaben des SFG und dem gestützt darauf 
erlassenen See- und Flussuferrichtplan (nachfolgend: SFG-Richtplan) ver-
einbar (Beschwerde Ziff. 12).
8.2
Die See- und Flussufergesetzgebung bezweckt, die Uferlandschaft 
zu schützen und für öffentlichen Zugang zu See- und Flussufern zu sorgen 
(Art. 1 SFG; vgl. auch Art. 3 Abs. 2 Bst. c RPG, Art. 54 Abs. 2 Bst. c BauG). 
Zur Verwirklichung dieser Ziele legen die Uferschutzpläne der Gemeinden 
namentlich Uferschutzzonen im unüberbauten Gebiet und Baubeschränkun-
gen im überbauten Gebiet fest (Art. 3 Abs. 1 Bst. a SFG). Nach Art. 5 Abs. 1 
SFG erlässt der Regierungsrat einen Richtplan, der für die Ausarbeitung und 
Koordination der Uferschutzpläne wegleitend ist. Der Richtplan zeigt die 
Grundzüge der für die Verwirklichung des Zwecks des SFG und für die Ko-
ordination unter den Gemeinden wesentlichen Massnahmen (Art. 3 der See- 
und Flussuferverordnung vom 29. Juni 1983 [SFV; BSG 704.111]).
8.3
Der See- und Flussuferrichtplan für das Teilgebiet der Region Bern 
vom 26. Februar 1986 sieht einen Uferweg vor und weist einen Streifen ent-
lang des Ufers der Uferschutzzone sowie das dahinterliegende Land – mit-
samt der strittigen Parzelle – dem überbauten Gebiet mit genügenden gel-
tenden Bestimmungen zu (vgl. Plan Nr. 4, Uferabschnitt 5R. 31-33; Aus-
schnitt im Erläuterungsbericht, Akten AGR pag. 120 [act. 6G]). Wie bereits 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 18
die Vorinstanz eingehend dargelegt hat (angefochtener Entscheid E. 12.4), 
trägt der Uferschutzplan diesen Vorgaben Rechnung. Er unterscheidet zwi-
schen überbautem und unüberbautem Gebiet und weist den Landstreifen 
entlang des Flussufers der Uferschutzzone Sektor a zu, die jegliche Über-
bauung ausschliesst. Die hier strittige Parzelle befindet sich (weiterhin) im 
überbauten Gebiet, für das weder das SFG noch der SFG-Richtplan ein all-
gemeines Bauverbot festlegen. Das SFG verlangt nicht, dass überhaupt 
keine Baufelder für neue Wohnbauten ausgeschieden werden (BVR 1998 
S. 257 E. 4), sondern Baubeschränkungen im überbauten Gebiet. Der Sek-
tor A des überbauten Gebiets, dem die Parzelle Nr. 1________ neu 
zugehören soll, entspricht inhaltlich einer W1 (vgl. vorne E. 2). Nach Art. 3 
Abs. 2 ÜV USP sind Terrainveränderungen möglichst naturnah zu gestalten. 
Weitere Baubeschränkungen sieht der geltende Uferschutzplan für das 
überbaute Gebiet, Sektor A, nicht vor und es ist nicht ersichtlich, warum 
solche einzig für die neu diesem Sektor zugewiesene Parzelle erforderlich 
sein sollten; gemäss SFG-Richtplan genügen sie jedenfalls. Eine allfällige 
Einzonung des ehemaligen Westteils der Parzelle Nr. 1________ ist hier 
nicht zu beurteilen, und ob eine künftige Überbauung der Umgebung 
genügend 
Rechnung 
trägt 
(Terrain, 
Durchgrünung), 
wird 
im 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Da sich der entscheidwesentliche 
Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten ergibt, war der verlangte 
Augenschein nicht erforderlich; der vor Verwaltungsgericht erneut gestellte 
Beweisantrag wird abgewiesen (vgl. Beschwerde Ziff. 4.5).
9.
9.1
Die Beschwerdeführenden bringen schliesslich vor, die Vorinstanz 
habe die Interessenabwägung vollständig unterlassen, weshalb der Planung 
die Genehmigung zu verweigern bzw. die Sache allenfalls an die Vorinstanz 
zurückzuweisen sei (Beschwerde Ziff. 6 und 8).
9.2
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Die DIJ hat dargelegt, 
dass die Planänderung im öffentlichen Interesse liegt. Die EG Wohlen berufe 
sich zu Recht auf einen erheblichen Bedarf nach Wohnbauland. Die Schaf-
fung von Wohnraum sei deshalb in jedem Fall sinnvoll, auch wenn dies mit 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 19
der strittigen Planänderung nur in bescheidenem Umfang möglich sei. Die 
Parzelle Nr. 1________ könne anderweitig nicht verwendet werden und 
würde brach liegen, was aus raumplanerischer Sicht nicht vertretbar 
erscheine (angefochtener Entscheid E. 6). Es handle sich nicht um 
Kulturland (E. 7.3) und die Parzelle könne landwirtschaftlich nicht 
zweckmässig genutzt werden. Vielmehr liege eine Baulücke vor, weshalb es 
dem Ziel der Verdichtung der Siedlungsfläche diene, das Grundstück einer 
Wohnnutzung zuzuführen (E. 7.4). Die Einwände der Beschwerdeführenden 
betreffend mangelhafte Erschliessung, Lärm sowie SFG-Gesetzgebung und 
-Richtplan 
seien 
unbegründet 
und 
die 
Einzonung 
der 
Parzelle 
Nr. 1________ beruhe auf einer angemessenen, sachlich haltbaren 
Abwägung aller berührter, räumlich wesentlicher Gesichtspunkte und 
Interessen (E. 10-12). Die Vorinstanz hat die öffentlichen Interessen an der 
Einzonung damit höher gewichtet als die entgegenstehenden privaten 
Interessen der Beschwerdeführenden. Daran ist nach dem Gesagten nichts 
auszusetzen: Der Baulandbedarf der Gemeinde Wohlen ist ausgewiesen 
und unbestritten (vorne E. 4.1). Es besteht ein öffentliches Interesse an der 
Einzonung einer Baulücke (Siedlungsentwicklung nach innen, vorne 
E. 5.5 f.), das nicht durch die Grösse der Parzelle relativiert wird. Das 
Abweichen von der an sich vorgeschriebenen Mindestdichte ist hinreichend 
begründet (vorne E. 5.7). Eine gewisse Verkehrszunahme ist bei einer 
inneren Verdichtung systemimmanent und spricht nicht gegen eine 
Einzonung. Die Planung verletzt die von den Beschwerdeführenden geltend 
gemachten Vorgaben des See- und Flussuferschutzes nicht (vorne E. 8). 
Entgegenstehende öffentliche Interessen (Lärm, SFG) bestehen nicht (vorne 
E. 7 f.) und die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten privaten 
Interessen (Einsicht, Lärm, Verkehr) wiegen klarerweise die öffentlichen In-
teressen an der Einzonung nicht auf. Ein Augenschein ist für diese Beurtei-
lung entbehrlich (vgl. Beschwerde Ziff. 6.6 a.E.).
10.
10.1
Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle stand. Die Be-
schwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 20
10.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführen-
den unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 106 VRPG). Zudem haben sie dem Beschwerdegegner 1 die Parteikos-
ten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Gemeinde 
hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).
10.3
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 
17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikosten-
verordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfah-
ren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs be-
misst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses 
(Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 
macht für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von 
Fr. 6'600.-- zuzüglich Auslagen und MWSt geltend. Dies erscheint nach den 
obgenannten Kriterien als überhöht. Die Bedeutung der Streitsache, der 
Schwierigkeitsgrad und der gebotene Zeitaufwand sind als höchstens durch-
schnittlich zu bezeichnen, handelt es sich doch um einen kleineren, über-
sichtlichen Planungsfall, für den keine Instruktionsmassnahmen nötig waren. 
Der zeitliche Aufwand hat sich zudem reduziert, weil der Beschwerdegeg-
ner 1 bereits vor der DIJ durch seinen Anwalt vertreten war, der sich nicht 
neu einarbeiten musste. Die Verfahrensdauer ist dafür irrelevant. Unter Be-
rücksichtigung der gesamten Umstände ist der Parteikostenersatz für das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 5'000.-- zuzüglich Auslagen und 
MWSt festzusetzen.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.05.2022, Nr. 100.2021.70U, 
Seite 21
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
3. Die Beschwerdeführenden haben dem Beschwerdegegner 1 für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 5'427.10 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegner 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
- Bundesamt für Umwelt
- Bundesamt für Raumentwicklung
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.