be_verwaltungsgericht · 100 2016 57 · 2016-07-27 · de
Verfügung vom 25. September 2014


100.2016.57U
DAM/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. Juli 2016
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum und Keller
Gerichtsschreiberin Seiler
A.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführer
gegen
B.________ und C.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Unterseen
Baubewilligungsbehörde, Obere Gasse 2, 3800 Unterseen
betreffend Baubewilligung; verschiedene Bauvorhaben im Perimeter der
Überbauungsordnung «Underem Bärg» (Entscheid der Bau-, Verkehrs-und
Energiedirektion des Kantons Bern vom 19. Januar 2016;RA Nr.
110/2015/61)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
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Sachverhalt:
A.
A.________ reichte bei der Einwohnergemeinde (EG) Unterseen im Jahr
2010 Baugesuche ein für den Neubau der Häuser C (sechs Reihen-
einfamilienhäuser), D (fünf Reiheneinfamilienhäuser und Einstellhalle) und
E (Mehrfamilienhaus) auf der Parzelle Gbbl. Nr. 1___ an der Beatenberg-
strasse in Unterseen. Das Grundstück liegt im Perimeter der Überbau-
ungsordnung (ÜO) Nr. 13 «Underem Bärg» vom 23. Oktober 1989, be-
stehend aus dem Situationsplan 13a, den Überbauungsvorschriften
(ÜV) 13b und dem Siedlungsgestaltungsplan 13c. Die projektierten Neu-
bauten bilden Teil einer grösseren Überbauung, wobei die Gebäude A und
B rechtskräftig bewilligt sind. Gegen das aus den Häusern C, D und E be-
stehende Vorhaben erhoben B.________ und C.________, denen die
Nachbarparzelle Unterseen Gbbl. Nr. 2___ gehört, Einsprache. Ebenfalls
gegen das Projekt zur Wehr setzten sich D.________ und E.________,
zum
damaligen
Zeitpunkt
Eigentümer
und
Eigentümerin
des
Nachbargrundstücks Unterseen Gbbl. Nr. 3___. Der Regierungsstatthalter
des Verwaltungskreises Interlaken-Oberhasli bewilligte die Neubauten am
24. Juni 2011 mit drei separaten Gesamtbauentscheiden unter Bedingun-
gen und Auflagen. Mit Entscheid vom 2. November 2011 hiess die Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) eine dagegen ge-
richtete Beschwerde der Nachbarinnen und Nachbarn unter Aufhebung der
angefochtenen Entscheide gut und wies die Sache zur Fortsetzung des
Verfahrens im Sinn der Erwägungen an das Regierungsstatthalteramt zu-
rück (Verfahren RA Nr. 110/2011/117). Diesen Entscheid bestätigte das
Verwaltungsgericht am 29. Juni 2012, indem es die Beschwerde von
B.________ und C.________ sowie D.________ und E.________ abwies,
soweit
es
darauf
eintrat
(Verfahren
100.2011.468).
Das
verwaltungsgerichtliche Urteil blieb unangefochten.

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B.
In der Folge änderte A.________ sein Projekt am 6. Dezember 2012 ab,
wobei neu zusätzlich das Erstellen eines Dorfplatzes vorgesehen ist. Das
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli unterbreitete das Vorhaben
der Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK).
Aufgrund der negativen Beurteilung der Fachstelle liess A.________ das
Projekt überarbeiten und änderte es am 27. Juni/7. August 2014 erneut ab.
Am 8. April 2015 verweigerte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli die Baubewilligung für das geänderte Vorhaben (Bauabschlag).
C.
Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 30. April 2015 Beschwerde
bei der BVE, die im weiteren Verfahrensverlauf bei der OLK einen
zusätzlichen Bericht einholte. Am 17. November 2015 führte sie eine
Augenscheins- und Instruktionsverhandlung durch. Mit Entscheid vom
19. Januar 2016 wies die BVE die Beschwerde ab (Verfahren RA
Nr. 110/2015/61).
D.
Dagegen hat A.________ am 17. Februar 2016 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE
vom 19. Januar 2016 sei aufzuheben und das Baugesuch sei zur Fort-
setzung des Baubewilligungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an das
Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli
zurückzuweisen.
B.________ und C.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom
22. März 2016 die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellt
die BVE mit Vernehmlassung vom 25. Februar 2016. D.________ und
E.________ haben ihre Liegenschaft in der Zwischenzeit veräussert. Der
Abteilungspräsident hat sie deshalb unter Vorbehalt einer allfälligen Ände-
rung der vorinstanzlichen Kostenverlegung aus dem Verfahren entlassen.

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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG;
BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen
Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-
ders berührt und hat als Baugesuchsteller ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG;
BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Bauvorhaben sind nach Art. 2 BauG zu bewilligen, wenn sie unter
anderem den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften entsprechen. Sie
müssen daher die Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften einhalten,
mithin auch den Anforderungen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes
genügen (Art. 9 ff. BauG; Art. 5 Abs. 2 Bst. d und Art. 61 ff. des Bauregle-
ments der EG Unterseen vom 17. April 2000 [GBR]). Gemäss Art. 9 Abs. 1
BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen
Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Die Gemein-
den können nähere Vorschriften erlassen (Art. 9 Abs. 3 BauG).
2.2
Das Gebiet «Underem Bärg» liegt in der Zone mit Planungspflicht
(ZPP) Nr. 13, wobei die Rahmenbedingungen für Neubauten noch unter
dem Baugesetz vom 7. Juni 1970 (BauG 70; GS 1970 S. 163, in Kraft bis
31.12.1985) festgelegt worden sind (Zone für Sonderbauvorschriften, ZSV;
vgl. Art. 52 des alten Baureglements der EG Unterseen vom 14. März 1983
[aGBR]). Im Jahr 1989 hat die Gemeinde die zugehörige Sondernutzungs-

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planung erlassen, die immer noch in Kraft ist (ÜO «Underem Bärg I»; vgl.
Art. 48 Abs. 1 i.V.m. Anhang 2 Ziff. 13 GBR; Vorakten BVE 3A pag. 30).
Der Wirkungsbereich der Planung wird im Überbauungsplan dargestellt
(Art. 1 ÜV). Bestimmt ist das Gebiet für die Realisierung einer differenzier-
ten Wohnüberbauung mit verschiedenartigen Wohnungstypen und mit den
zugehörigen privaten und gemeinschaftlichen Aussenanlagen (Art. 3 ÜV).
Für die Gestaltung der Überbauung gelten folgende Vorschriften:
Art. 4 Architektonische Gestaltung
1. Die Gesamtanlage der Überbauung ist als differenzierte bauliche
Einheit so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Dachgestaltung, Farbgebung und Materialwahl sind aufeinander
abzustimmen.
2. Die Grundrisse und die Aussenbereiche (Vorgärten, Gärten, Ter-
rassen, Balkone) sind so zu gestalten, dass individuelle Wohnein-
heiten mit hohem Wohnwert entstehen.
3. Als zweigeschossige Bauten sind nur Bauten mit Satteldächern
und einer Dachneigung zwischen 20 Grad und maximal 35 Grad
gestattet. Für eingeschossige Bauten sind auch andere Dachfor-
men gestattet. Massgebend ist deren gute Einordnung ins Sied-
lungsbild.
4. Für die beiden südöstlichen Baubereiche ist die Firstrichtung nicht
festgelegt. Sie muss aber für diese beiden Baubereiche einheitlich
sein.
Art. 5 ÜV enthält sodann Vorgaben für die Umgebungsgestaltung. Nach
Art. 8 ÜV muss die Überbauung so realisiert werden, dass jeweils in sich
geschlossene Etappen erstellt und abgeschlossen werden (Abs. 1). Ver-
langt werden mindestens drei Etappen vergleichbarer Grösse (Abs. 2). Die
Überbauung hat am Nordwestrand zu beginnen und sich lückenlos nach
Südosten auszudehnen (keine Baulücken; Abs. 5). Art. 9 ÜV in Verbindung
mit dem Überbauungsplan enthält baupolizeiliche Bestimmungen für die
Bauten, die in den Baubereichen für zwei- bzw. eingeschossige Bauten
erstellt werden dürfen, und regelt Fragen im Zusammenhang mit Baulinien.
Das Gebiet ist der Wohnzone W2 zugeordnet. Mit der ÜO «Underem Bärg»
werden unter anderem Grenz- und Gebäudeabstände, die Gebäudehöhe,
die Geschosszahl und die Gebäudelänge festgelegt; ergänzend gilt das
GBR (Art. 2 ÜV). Der Siedlungsgestaltungsplan zeigt eine Überbauung des
Gebiets mit der vorgegebenen Etappierung (1. Etappe im Nordwesten und
daran anschliessend weitere Etappen).

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2.3
Mit ihrer Sondernutzungsplanung hat die Gemeinde im Bereich des
allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes nähere Vorschriften im
Sinn von Art. 9 Abs. 3 BauG für das Gebiet «Underem Bärg» erlassen. Sie
gehen in ihrem Regelungsgehalt und ihrer Regelungsdichte über das in
Art. 9 Abs. 1 BauG enthaltene allgemeine Beeinträchtigungsverbot hinaus
und haben insoweit selbständige Bedeutung (vgl. BVR 2009 S. 328 E. 5.2,
2006 S. 491 E. 6.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG,
Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, Art. 9/10 N. 4). In ihrem autonomen Bereich
kommt der Gemeinde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (Art. 109 der
Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 65 Abs. 1 BauG). Das
Verwaltungsgericht auferlegt sich bei der Überprüfung der Auslegung und
Anwendung kommunaler Ästhetikvorschriften mit selbständiger Bedeutung
daher eine gewisse Zurückhaltung, doch muss die von der Gemeinde ver-
tretene Auffassung rechtlich haltbar sein (statt vieler BVR 2007 S. 58
E. 4.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5; vgl. all-
gemein zur Reduktion der Prüfungsdichte bei der Auslegung von kommu-
nalem Recht etwa BVR 2015 S. 263 E. 5.1 mit Hinweisen).
3.
3.1
Die BVE ist zum Schluss gekommen, dass die projektierte Überbau-
ung den ästhetischen Vorgaben der ÜO «Underem Bärg» widerspricht. Mit
dem Vorhaben sollen zwei durchgehende Baukörper mit sechs (Haus C)
bzw. fünf (Haus D) Reiheneinfamilienhäusern realisiert werden. Der Sied-
lungsgestaltungsplan sehe im Baubereich des Hauses C demgegenüber
drei und in demjenigen des Hauses D zwei untereinander verbundene
Doppeleinfamilienhäuser vor. Mit den beiden durchgehenden Baukörpern
nähmen – anders als im Siedlungsgestaltungsplan vorgesehen – weder die
Baudichte noch die Körnung von Nordwesten in Richtung Südosten des
Areals ab. Die ortsbildverträgliche Einbindung der bestehenden Einzelhäu-
ser im Südosten gelinge damit nicht; zudem werde das Haus E nicht in die
Überbauung integriert. Mit der OLK könne insgesamt nicht von einer guten
Gesamtwirkung der Überbauung gesprochen werden, wie Art. 4 ÜV sie
verlange; die gegenteilige Sichtweise der Gemeinde sei rechtlich nicht halt-
bar. Dabei müsse die ästhetische Beurteilung keine Rücksicht auf die ma-

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ximale Ausnützung nehmen, die nach den für das Plangebiet geltenden
baupolizeilichen Massen möglich sei; vielmehr könne eine wesentliche Re-
duktion der Ausnützung verlangt werden, sofern nur so eine mit der ÜO
«Underem Bärg» konforme Gestaltung möglich sei (angefochtener Ent-
scheid, E. 5).
3.2
Nach der Rechtsprechung dürfen Ästhetikvorschriften Art oder Mass
der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung in der Regel nicht wesent-
lich einschränken (BGE 115 Ia 363 E. 3a S. 366; BVR 2006 S. 491
E. 6.3.3, 1988 S. 311 E. 5b). Unzulässig sind daher insbesondere Be-
schränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht
fallende Mindernutzung zur Folge hätten (BVR 1990 S. 241 E. 4c;
VGE 2015/6 vom 25.8.2015, E. 5.5 [bestätigt durch BGer 1C_499/2015
vom 7.12.2015], 2013/30 vom 22.1.2015, E. 4.2.2 [bestätigt durch
BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015]). Das gilt auch im Anwendungsbereich
von positiven Ästhetikklauseln, die strenger sind als das Verunstaltungs-
verbot gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG (Einfügungsgebot; BVR 2006 S. 491
E. 6.3.3;
VGE 2011/178
vom
13.3.2012,
E. 4.2;
zum
Ganzen
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15). Die in Frage stehende Klausel
muss sich zudem nicht zwingend auf das ganze Gemeindegebiet beziehen,
sondern kann auch nur für ein bestimmtes Gebiet gelten wie für eine ZPP
(vgl. VGE 22044 vom 19.8.2005, E. 3.2). Nicht anwendbar sind die
erwähnten Grundsätze hingegen, wenn die Nutzungsordnung aus
ästhetischen
Gründen
über
den
allgemeinen
Ortsbild-
und
Landschaftsschutz hinaus Einschränkungen vorsieht (vgl. BVR 2012 S. 334
E. 7.1 für Antennen).
3.3
Es ist unstreitig, dass das Bauvorhaben das Nutzungsmass einhält,
das nach der ÜO «Underem Bärg» in den einzelnen Baubereichen maximal
zulässig ist (Art. 2 und 9 ÜV i.V.m. dem Überbauungsplan; vgl. dazu auch
VGE 2011/468 vom 29.6.2012, E. 3, insb. 3.4). Das Projekt weicht aller-
dings insofern vom Siedlungsgestaltungsplan ab, als es in den Bauberei-
chen C und D nicht Doppeleinfamilienhäuser vorsieht, sondern durch-
gehende Reiheneinfamilienhäuser. Die BVE hat bei ihrer ästhetischen Be-
urteilung massgeblich auf diesen Plan abgestellt und fordert für die letzte
Etappe der Überbauung eine geringere Baudichte. Zur Diskussion steht

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damit eine ins Gewicht fallende Mindernutzung. Es fragt sich vorab, welche
rechtliche Bedeutung dem Siedlungsgestaltungsplan zukommt. Während
dieser Plan nach Ansicht des Beschwerdeführers nur die Gestaltungsmög-
lichkeiten nach der ÜO «Underem Bärg» beispielhaft illustrieren soll, ent-
hält er nach Auffassung des Beschwerdegegners und der Beschwerde-
gegnerin grundeigentümerverbindliche Vorgaben für die Nutzung der Bau-
bereiche.
3.4
Ein Siedlungsgestaltungsplan bestimmt in der Regel die Gestaltung
neuer oder die Umgestaltung bestehender Ortsteile. Er kann etwa Angaben
enthalten über die vorgesehene Anlage von Orts- und Quartierzentren, die
Schaffung öffentlicher Bauten und Anlagen und die zu schützenden oder
wiederherzustellenden Objekte. Typischerweise handelt es um einen kom-
munalen (Teil-)Richtplan, der behördenverbindlich ist (Art. 68 Abs. 2 Bst. a-
c sowie Art. 57 Abs. 1 BauG; Art. 111 Abs. 1 Bst. b der Bauverordnung
vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Gestützt darauf sind in Überbau-
ungsordnungen gemäss Art. 88 ff. BauG Regelungen zu treffen, die grund-
eigentümerverbindlich sind (Art. 57 Abs. 2 BauG; vgl. Zaugg/Ludwig,
a.a.O., Art. 68 N. 6 Bst. b; Beat Stalder, Raumplanungsrecht, in
Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Aufl. 2013, S. 373 ff.,
426 N. 137). Nach Art. 89 Abs. 2 BauG können die Gemeinden Art, Zahl,
Lage und Gestaltung von Bauten, Baugruppen und Anlagen, wie auch der
zugehörigen Umgebung, in einem besonderen Plan ordnen. Das frühere
Recht wies diese Gegenstände dem für die Grundeigentümerinnen und
Grundeigentümer
sowie
für
ihre
Rechtsnachfolgerinnen
und
Rechtsnachfolger verbindlichen «Gestaltungsplan» zu (Art. 36 Abs. 1
BauG 70). Auch nach dem geltenden Recht ist ein besonderer Plan im Sinn
von
Art. 89
Abs. 2
BauG
als
Teil
der
Überbauungsordnung
grundeigentümerverbindlich (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 88-89 N. 4). –
Die ÜO «Underem Bärg» besteht nicht nur aus dem Überbauungsplan und
den
Überbauungsvorschriften,
sondern
«beinhaltet»
auch
den
Siedlungsgestaltungsplan (vorne Bst. A). Das spricht auf den ersten Blick
dafür,
(auch)
Letzterem
die
rechtliche
Bedeutung
einer
allseits
verbindlichen Nutzungsordnung zuzuerkennen (Art. 89 Abs. 2 BauG). Die
Rechtswirkungen von planerischen Festlegungen sind allerdings nicht
allein nach den planungsrechtlichen Vorschriften des BauG zu beurteilen;

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in erster Linie ist deren Gehalt anhand der Planung selbst zu klären. So
kann eine Sondernutzungsplanung etwa ausdrücklich bestimmen, welche
Gegenstände vom Plan verbindlich vorgegeben werden (z.B. Baustreifen
für Gebäude, interne Zufahrten, Parkplatz), während andere nur als
Richtlinie gelten sollen (z.B. Lage und Anzahl der in den Baustreifen
möglichen Gebäude; vgl. VGE 18900 vom 21.4.1994, E. 2c für einen
altrechtlichen Gestaltungsplan).
3.5
Im vorliegenden Fall regelt die ÜO «Underem Bärg» nicht ausdrück-
lich, ob die im Siedlungsgestaltungsplan vorgesehenen Haustypen mit un-
terschiedlicher baulicher Dichte – Mehrfamilienhaus, Reiheneinfamilien-
haus, Doppeleinfamilienhaus – für die Überbauung der Baubereiche ver-
bindlich festgelegt werden. Die rechtliche Tragweite des Plans lässt sich
jedoch namentlich aufgrund der Überbauungsvorschriften sowie der Erläu-
terungen zur Planung erhellen:
3.5.1
Das Mass der maximal zulässigen Nutzung wird von der ÜO «Unde-
rem Bärg» vorab mit der Zuweisung der Baubereiche zur W2 sowie den
baupolizeilichen Bestimmungen gemäss Art. 9 ÜV in Verbindung mit dem
Überbauungsplan festgelegt; ergänzend kommt das GBR zur Anwendung
(Art. 2 ÜV; vorne E. 2.2). Welche Haus- bzw. Wohnungstypen in den ein-
zelnen Baubereichen zugelassen sind, lässt sich diesen Festlegungen nicht
entnehmen. Die baupolizeilichen Bestimmungen schränken die Überbau-
ungsmöglichkeiten in dieser Hinsicht nicht ein. Im Gegenteil wird in Art. 9
Abs. 1 ÜV im Zusammenhang mit der Gebäudelänge festgehalten, eine
Gliederung in mehrere Gebäudereihen je Baubereich sei ebenso wenig
notwendig wie eine Staffelung (fünfter Spiegelstrich).
3.5.2
Art. 4 ÜV enthält sodann Anforderungen an die architektonische
Gestaltung (vorne E. 2.2). Die Frage des Haustyps wird in dieser Vorschrift
nicht ausdrücklich angesprochen. Immerhin sind neben den Aussenberei-
chen auch die Grundrisse so zu gestalten, dass «individuelle Wohnein-
heiten mit hohem Wohnwert» entstehen (Art. 4 Abs. 2 ÜV). Darin könnte
allenfalls eine indirekte Vorgabe für bestimmte Haustypen erblickt werden.
So kann ein Überbauungskonzept etwa das Ziel verfolgen, mit Zwei- und
Einfamilienhäusern individuellere Wohnformen zu ermöglichen, als sie mit
Mehrfamilien- und Reihenhäusern realisiert werden können (vgl. für ein

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solches Beispiel BVR 2015 S. 234 E. 4.4). Indes beziehen sich die gestal-
terischen Anforderungen an die Grundrisse nach Art. 4 Abs. 2 ÜV auf die
Wohneinheiten, nicht auf den Baukörper insgesamt oder den Haustyp. In-
dividuelle Wohneinheiten mit hohem Wohnwert sind durchaus auch in
Mehrfamilien- und Reihen- bzw. Reiheneinfamilienhäusern möglich. Der
Siedlungsgestaltungsplan sieht denn auch mehrheitlich diese Haustypen
vor (sieben Baubereiche im Gegensatz zu zwei Baubereichen mit Doppel-
einfamilienhäusern). Auch das Erfordernis, die Gesamtanlage der Über-
bauung sei als «differenzierte bauliche Einheit» zu gestalten (Art. 4 Abs. 1
ÜV), lässt keine verbindliche Festlegung auf bestimmte Haustypen in den
einzelnen Baubereichen erkennen. Wäre dies beabsichtigt gewesen, hätten
die Haustypen wohl nicht nur Eingang in den Siedlungsgestaltungsplan
gefunden, sondern wären entsprechende Vorgaben (auch) in den Über-
bauungsvorschriften und im Überbauungsplan gemacht worden. Das legt
auch der Erläuterungsbericht zur ÜO «Underem Bärg» vom 3. Juni 1988
nahe, revidiert und ergänzt am 31. August 1989 (nachfolgend: Erläute-
rungsbericht; Vorakten BVE 3A pag. 30). Danach wurde darauf verzichtet,
«zu viele Details präzise» festzulegen; ein gewisser Bewegungsspielraum
sei «bewusst offen gelassen» worden (S. 6 Ziff. 4.1). Die Stimmberechtig-
ten haben an der Gemeindeversammlung denn auch nur den Überbau-
ungsplan und die Überbauungsvorschriften erlassen, während der Sied-
lungsgestaltungsplan vom Gemeinderat beschlossen wurde.
3.5.3
Nach dem Erläuterungsbericht stellt der Siedlungsgestaltungsplan
«eine aufgrund des Überbauungsplanes und der Überbauungsvorschriften
mögliche Überbauungsvariante» dar. Der Wohnwert und die gestalterische
Qualität der zu realisierenden Überbauung sollen «mindestens gleichwertig
wie im Siedlungsgestaltungsplan vorgestellt» sein (S. 8 Ziff. 4.3). Die räum-
lichen Verhältnisse der im Plan dargestellten Überbauungsvariante werden
räumlich mit einem Studienmodell veranschaulicht (S. 8 Ziff. 4.4). Diese
Ausführungen bestätigen, dass sich die Überbauung an die Vorgaben zu
halten hat, die nach dem Überbauungsplan, den Überbauungsvorschriften
und (ergänzend) nach dem GBR gelten. Der Siedlungsgestaltungsplan vi-
sualisiert in Verbindung mit dem Studienmodell lediglich eine Überbau-
ungsmöglichkeit; davon kann mit dem konkreten Überbauungsprojekt aber
abgewichen werden.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 11
3.6
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners und der Be-
schwerdegegnerin können dem Siedlungsgestaltungsplan somit keine
grundeigentümerverbindlichen Festlegungen entnommen werden; insbe-
sondere werden die Haustypen für die einzelnen Baubereiche nicht ver-
bindlich vorgegeben (anders das Beispiel BVR 2015 S. 234 E. 4.5). Der
Plan hat vielmehr die Funktion, die Anforderungen an die architektonische
Gestaltung gemäss Art. 4 ÜV anhand einer Überbauungsvariante für das
Gebiet der ÜO «Underem Bärg» zu veranschaulichen. In diesem Sinn wird
er in den Überbauungsvorschriften auch erwähnt (vgl. Art. 10 Abs. 2 ÜV
betreffend Lärmschutz). Der Beschwerdeführer kann deshalb auf der
Grundlage des Siedlungsgestaltungsplans allein nicht verpflichtet werden,
in den Baubereichen der letzten Etappe auf durchgehende Mehrfamilien-
häuser zu verzichten (so im Ergebnis bereits VGE 2011/468 vom
29.6.2012, E. 3.6 a.E.). Das entspricht im Übrigen auch der Haltung der
Gemeinde
(vgl.
Stellungnahme
im
Baubewilligungsverfahren
vom
14.11.2013; Vorakten Gemeinde 3B pag. 166 ff.), die nach dem vorstehend
Gesagten rechtlich haltbar ist.
3.7
Mangels grundeigentümerverbindlicher Festlegungen im Siedlungs-
gestaltungsplan kommt grundsätzlich die Rechtsprechung zur Anwendung,
wonach die volle Ausnützung des zulässigen Bauvolumens nur in echten
Ausnahmefällen verhindert werden darf (vorne E. 3.2; BVR 1990 S. 241
E. 4c, 1977 S. 413 E. 4b; VGE 18461 vom 3.5.1993, E. 3a). Dabei sind die
Besonderheiten
des
Einzelfalls
zu
berücksichtigen
(VGE 17870/17872/17873
vom
15.10.1990,
E. 5e
[bestätigt
durch
BGer 1P.744/1990 vom 4.9.1991]). Ob für das hier zur Diskussion
stehende Projekt eine solche Ausnahmesituation gegeben ist, bleibt
nachfolgend zu prüfen.
3.7.1
Eine Beschränkung der nach der Zonenordnung zulässigen Aus-
nützung aus ästhetischen Gründen kann vorab erforderlich sein, um eine
besonders schützenswerte Umgebung vor Beeinträchtigungen zu bewah-
ren (BVR 2006 S. 491 E. 6.4, 2004 S. 214, nicht publ. E. 6.4 [VGE 21633
vom 25.11.2003]; VGE 22494 vom 10.4.2006, E. 5.4, 21291 vom
17.5.2002, E. 5d/ee). Dieser Gesichtspunkt kann namentlich für ZPP (alt:
ZSV) von Bedeutung sein, da solche Zonen mit den entsprechenden Vor-

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Seite 12
schriften gerade auch für Gebiete erlassen werden, die aus Gründen des
Ortsbild- und Landschaftsschutzes besonders heikel sind (vgl. Art. 73
Abs. 2 und Art. 92 Abs. 1 BauG; Peter Perren, Die Zone mit Planungspflicht
und Überbauungsordnung, in KPG-Bulletin 2/1995 S. 2 ff., 4; zum alten
Recht: Art. 39 Abs. 1 BauG 70 i.V.m. Art. 129 Bst. a der Bauverordnung
vom 26. November 1970 [BauV 70; GS 1970 S. 386]; André Suter, Der
Gestaltungsplan des bernischen Baurechts, Diss. Bern 1973, S. 96 f.). Die
OLK hat sich bereits im Baubewilligungsverfahren negativ zum Bauvor-
haben geäussert und eine Überarbeitung verlangt (Bericht vom 15.10.2013;
Vorakten Gemeinde 3B pag. 90). An dieser Beurteilung hat sie im vor-
instanzlichen Verfahren auch nach der Änderung des Projekts festgehalten
(vorne Bst. B; Bericht vom 10.8.2015; Vorakten BVE 3A pag. 48 ff.).
3.7.2
Gemäss Art. 52 aGBR liegt die Begründung für die ZPP (alt: ZSV)
Nr. 13 «Underem Bärg» in der aussergewöhnlichen Lage des Gebiets am
Fuss des Harders, die eine besondere Stellung der Bauten zum Schutz der
Aussicht vom Spazierweg aus bedinge. Zur baulichen und aussenräum-
lichen Gestaltung wird Folgendes festgehalten: «Anordnung der Baukörper
so, dass die Aussicht auf die Jungfrau vom im Richtplan bezeichneten
Punkt voll gewährleistet ist. Grosse Durchblicke auf den Harderfuss von
Beatenbergstrasse aus gewährleisten. Gestaltung der Niveaudifferenz im
Bereich des Waldrandes». Daraus geht hervor, dass die Einordnung der
Überbauung in die Landschaft für die ZPP Nr. 13 zwar durchaus ein mass-
geblicher Gesichtspunkt war. Die Parzellen am Fuss des Harders sind ge-
mäss dem Zonenplan Landschaft (Süd) vom Februar 2010 aber keinem
Schutzgebiet zugewiesen. Als Schutzobjekt ist einzig die Brand-Prome-
nade eingetragen, die nördlich des Plangebiets am Rand des Brandwaldes
verläuft (historischer Verkehrsweg von regionaler Bedeutung). Südwestlich
des Areals, auf der gegenüber liegenden Seite der Beatenbergstrasse, ist
eine Baumgruppe eingetragen. Was den Ortsbildschutz angeht, sind
ebenfalls keine nennenswerten Objekte vorhanden. Die beiden Ortsbild-
schutzgebiete A und B von Unterseen sind für den Ortsteil der Altstadt und
ihre nähere Umgebung ausgeschieden worden; schützens- oder erhal-
tenswerte Einzelgebäude oder Baugruppen finden sich im Plangebiet und
im angrenzenden Siedlungsbereich keine (vgl. Zonenplan sowie Plan Orts-
bildschutzgebiete und Schutzobjekte vom Juni 2002). In Übereinstimmung

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 13
mit den erwähnten planerischen Grundlagen geht die OLK denn auch nicht
davon aus, dass hier eine besonders schützenswerte Umgebung betroffen
ist.
3.7.3
Wie sich ihren Ausführungen entnehmen lässt, hält die OLK aller-
ding eine «Teilung der Baukörper» für erforderlich, um die «riegelartige
Wirkung» der projektierten Gebäude aufzubrechen und neue Sichtbezüge
herzustellen (Vorakten BVE 3A pag. 49). Auch am Augenschein der BVE
hat der Vertreter der Kommission hervorgehoben, für das Gesamtbild sei
die «Durchlässigkeit» wesentlich, die bei Einzelbauten im Gegensatz zu
einem durchgehenden Baukörper entstehe (Vorakten BVE 3A pag. 63).
Diese Frage kann für die umgebende Landschaft insofern von Bedeutung
sein, als auf dem Plangebiet von der Beatenbergstrasse aus wie dargelegt
grosse Durchblicke auf den Harderfuss gewährleistet werden sollen (Art. 52
aGBR; E. 3.7.2 hiervor). Für die Sichtbezüge sind indes vor allem die Lage
und Grösse der einzelnen Baubereiche entscheidend. Um die Durchblicke
gemäss der ZPP Nr. 13 zu ermöglichen, erstrecken sich die Längsseiten
der Baubereiche in der ÜO «Underem Bärg» von Südwesten Richtung
Nordosten und damit versetzt zur Beatenbergstrasse, die von Nordwesten
nach Südosten verläuft. Zwischen den einzelnen Bereichen sind gross-
zügige Gartenbereiche vorgesehen. Bei dieser Ausgangslage kommt den
Sichtbezügen, die durch getrennte Baukörper in den Baubereichen C und
D zusätzlich geschaffen würden, nur eine untergeordnete Bedeutung zu.
Das gilt insbesondere für die Position, die eine Betrachterin oder ein Be-
trachter auf der in der ZPP Nr. 13 ausdrücklich erwähnten Beatenberg-
strasse einnimmt, wie der Architekt des Beschwerdeführers in seiner Stel-
lungnahme vom 24. April 2014 zum ersten Bericht der OLK einleuchtend
festgehalten hat (Vorakten Gemeinde 3B pag. 201). Dass die Lage am
Fuss des Harders mit den geforderten Durchblicken nicht zwingend klei-
nere Einzelbauten verlangt, zeigt im Übrigen ein Blick auf Art. 55 Abs. 1
GBR betreffend die ZPP «Underem Bärg II». Die Begründung für diese
Zone lautet gleich wie diejenige für die hier betroffene ZPP «Underen
Bärg I»; zusätzlich soll nach der Zweckbestimmung aber eine verdichtete
Wohnüberbauung realisiert werden. Aus landschaftlicher Sicht ist eine
dichtere Bauweise also durchaus möglich.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 14
3.7.4
Für die OLK – und darauf abstellend auch für die BVE – ausschlag-
gebend ist letztlich, dass Körnung und bauliche Dichte der Gebäude von
Nordwesten Richtung Südosten abnehmen müssen, um eine ortsbildver-
trägliche Einbindung der bestehenden Einzelhäuser im Südosten sicherzu-
stellen. Andernfalls entsteht ihrer Ansicht nach eine heterogene Überbau-
ung, die keine gute Gesamtwirkung im Sinn von Art. 4 ÜV erzielt (Vorakten
Gemeinde 3B pag. 90 [Rückseite] und BVE 3A pag. 49 f.). Wie aus dem
Erläuterungsbericht zur ÜO «Underem Bärg» hervorgeht, steht die Auffas-
sung der OLK im Einklang mit dem Überbauungskonzept, das als Basis für
die Sondernutzungsplanung gedient hat. Danach sind «im mittleren, un-
mittelbar an den Dorfplatz grenzenden Siedlungsbereich […] Reihenein-
familienhäuser, im nördlichen Teil Mehrfamilien- und im südlichen Teil
Doppeleinfamilienhäuser vorgesehen» (S. 5 Ziff. 3.2). Dieses Konzept hat
Eingang in den Siedlungsgestaltungsplan gefunden. Der Plan legt die
Überbauungsmöglichkeiten der Baubereiche – namentlich den Haustyp
und die damit verbundene bauliche Dichte – jedoch wie aufgezeigt nicht
grundeigentümerverbindlich fest, sondern veranschaulicht bloss eine mög-
liche Überbauungsvariante (vorne E. 3.5 f.). Das Überbauungskonzept, das
realisiert werden soll, muss bei dieser rechtlichen Ausgangslage nicht
zwingend dem Siedlungsgestaltungsplan entsprechen, um eine gute Ge-
samtwirkung im Sinn von Art. 4 ÜV zu erreichen. Auch wenn der Wohnwert
und die gestalterische Qualität der Überbauung nach den Erläuterungen
zur ÜO «Underem Bärg» «mindestens gleichwertig wie im Siedlungs-
gestaltungsplan vorgestellt» sein sollen (S. 8 Ziff. 4.3), kann insbesondere
nicht ohne weiteres eine Reduktion der baulichen Dichte im Südosten des
Plangebiets verlangt werden. Vielmehr käme eine Ausnahmesituation, die
eine wesentliche Mindernutzung erfordert, nur in Betracht, wenn sich die
projektierten Bauten im Vergleich zum Bestehenden volumenmässig krass
hervorheben und als überdimensionierte (wenn auch zonenkonforme)
Fremdkörper wirken würden (vgl. dazu RR ZH 1.10.1959, in ZBl 1960
S. 359 E. 3, insb. 3c; zur Anwendung der ästhetischen Generalklausel
gegen Missbräuche auch BVR 1977 S. 413 E. 4b; RR 13.7.1977, in
BVR 1978 S. 75 E. 2b a.E., und 27.4.1977, in BVR 1977 S. 427 E. 3).
3.7.5
Es trifft zu, dass südlich des Plangebiets auf der gegenüber liegen-
den Seite der Beatenbergstrasse, an unüberbautes Land anschliessend,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 15
vorab kleiner dimensionierte Gebäude vorhanden sind. Nach der baurecht-
lichen Grundordnung der Gemeinde ist dieses Gebiet der Wohnzone W2
zugewiesen mit einer maximalen Gebäudelänge von 20 m (vgl. Zonenplan
und Art. 57 Abs. 1 GBR), welche mit den bestehenden Bauten allerdings
bei weitem nicht ausgeschöpft wird. So gesehen leuchtet das dem Sied-
lungsgestaltungsplan zugrunde liegende Konzept mit der gegen Südosten
abnehmenden Baudichte durchaus ein, weil damit hinsichtlich Körnung und
Typologie ein stimmiger Anschluss der Überbauung an die weiter südlich
gelegenen Gebäude erreicht werden kann (vgl. auch Votum des Vertreters
der OLK am vorinstanzlichen Augenschein; Vorakten BVE 3A pag. 59). Als
überdimensionierte Fremdkörper wirken die projektierten Gebäude des-
wegen aber nicht. So gibt es südöstlich des Plangebiets ebenfalls Mehr-
familienhäuser. Die einzelnen Gebäude liegen dort nahe beieinander, was
– abgesehen vom unüberbauten Landstreifen – ebenfalls zum Eindruck
eines eher dicht bebauten Siedlungsgebiets beiträgt.
3.8
Damit kann weder gestützt auf den Siedlungsgestaltungsplan noch
die positive Ästhetikklausel von Art. 4 ÜV eine wesentliche Nutzungsein-
schränkung verlangt werden; der Beschwerdeführer kann das Nutzungs-
mass vielmehr ausschöpfen, das von der ÜO «Underem Bärg» vorgegeben
wird (Art. 2 und 9 ÜV i.V.m. dem Überbauungsplan). Die hier vorab interes-
sierenden Baubereiche C und D dürfen mithin grundsätzlich mit Reihen-
einfamilienhäusern überbaut werden. Die Beschwerde erweist sich dem-
nach als begründet und ist unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids
gutzuheissen. Die Sache ist zur Fortsetzung des Baubewilligungsverfah-
rens an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zurückzu-
weisen. Die Baubewilligungsbehörde wird zu beurteilen haben, ob das
Projekt mit dem vorgesehenen Nutzungsmass die weiteren Vorschriften
einhält.
4.
4.1
Bei diesem Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wer-
den die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner kostenpflichtig
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haben dem Beschwerdeführer zudem die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 16
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Für
die gemeinsam auferlegten Kosten haften sie solidarisch (Art. 106 VRPG).
4.2
Die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Kosten sind nach
den gleichen Grundsätzen zu verlegen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m.
Art. 104 Abs. 1 VRPG), wobei sich die aus dem Verfahren entlassenen
Parteien an der Kostentragung zu beteiligen haben (vorne Bst. C). Wohl
hat der Beschwerdeführer anders als vor Verwaltungsgericht in seinem
Hauptstandpunkt die Bewilligung des Baugesuchs verlangt, die Rück-
weisung der Sache zu neuem Entscheid hingegen nur im Eventualstand-
punkt. Insofern ist er in der Sache nicht als vollständig obsiegende Partei
zu betrachten. Da die Neubeurteilung zu einer vollständigen Gutheissung
des Hauptbegehrens führen kann, ist im Kostenpunkt jedoch nach neuerer
Praxis des Verwaltungsgerichts von einem vollumfänglichen Obsiegen
auszugehen (BVR 2016 S. 222 E. 4.1).
4.3
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden macht in seiner Kos-
tennote vom 15. Juni 2016 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
ein Honorar von Fr. 6ʹ575.-- zuzüglich MWSt geltend. Bei einem Rahmen-
tarif von Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz gemäss Art. 41 Abs. 1 des
Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die
Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV;
BSG 168.811) erscheint dieses Honorar mit Blick auf die massgebenden
Bemessungskriterien von Art. 41 Abs. 3 KAG überhöht. Vor Verwaltungs-
gericht stand mit dem Ortsbild- und Landschaftsschutz nur eine (nicht sehr
komplexe) Frage zur Diskussion, mit der sich der Rechtsvertreter im Ver-
fahren vor der BVE zudem bereits eingehend befasst hat. Instruktions-
massnahmen sind keine durchgeführt worden, was den gebotenen Zeit-
aufwand verringert hat. Auch wenn die Bedeutung der Streitsache leicht
überdurchschnittlich sein mag, ist das Honorar daher auf Fr. 5'500.-- zu-
züglich MWSt zu kürzen. Die Kostennote für das vorinstanzliche Verfahren
gibt hingegen zu keinen Bemerkungen Anlass.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 17
5.
Gegen das vorliegende Urteil steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des Bundesge-
setzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von
Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.2), ist die
Beschwerde aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen
von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs-
und Energiedirektion des Kantons Bern vom 19. Januar 2016 wird auf-
gehoben und die Sache wird zur Fortsetzung des Baubewilligungsver-
fahrens an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zurück-
gewiesen.
2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerde-
gegnerschaft auferlegt.
b) Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf
Fr. 5'940.-- (inkl. MWSt), zu ersetzen.
3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirek-
tion des Kantons Bern in der Höhe von Fr. 3'200.-- werden der Be-
schwerdegegnerschaft sowie D.________ und E.________ auferlegt.
b) Die Beschwerdegegnerschaft sowie D.________ und E.________
haben dem Beschwerdeführer für das Verfahren vor der Bau-, Ver-
kehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern die Parteikosten, be-
stimmt auf Fr. 8'127.-- (inkl. MWSt), zu ersetzen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.07.2016, Nr. 100.2016.57U,
Seite 18
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerschaft
- D.________ und E.________
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Unterseen
- dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
und mitzuteilen:
- Sekretariat OLK Gruppe Jura bernois-Seeland, Hauptstrasse 2, Post-
fach, 2560 Nidau
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.