be_verwaltungsgericht · 100 2025 168 · 2026-04-02 · de
Verwaltungsgericht


100.2025.168U
BUC/AEN/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 9. März 2026
Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Aellen
A.________ und B.________
Beschwerdeführende
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern
betreffend amtliche Bewertung ab 2020 (Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 29. April 2025; 100 24 281)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.03.2026, Nr. 100.2025.168U,
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Prozessgeschichte:
A.
Das Grundstück Schüpfen Gbbl. Nr. 1________ (nachfolgend Grundstück)
mit einer Fläche von 1'367 m2 steht im Alleineigentum von B.________. Da-
rauf befinden sich das Wohnhaus Nr. …, welches 2017 bzw. 2018 in ein
Zweifamilienhaus umgebaut worden ist, ein Autounterstand, ein Parkplatz
und ein Gartenhaus. Einen Teil des Wohnhauses (Dach- und Oberge-
schoss), den Autounterstand und das Gartenhaus bewohnen bzw. benutzen
A.________ und B.________. Der andere Teil des Wohnhauses (Erdge-
schoss) sowie der Parkplatz sind vermietet.
Der amtliche Wert des Grundstücks betrug per 31. Dezember 2019
Fr. 436'600.--. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2020 (allgemei-
ne Neubewertung) setzte die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung
Amtliche Bewertung (Steuerverwaltung), den amtlichen Wert des Grund-
stücks mit Verfügung vom 28. Juli 2020 auf Fr. 539'500.-- fest. Dagegen er-
hoben A.________ und B.________ Einsprache. Die Steuerverwaltung
hiess diese nach durchgeführtem Augenschein teilweise gut und setzte den
amtlichen Wert auf Fr. 530'200.-- fest (Entscheid vom 10.7.2024).
B.
Den hiergegen gerichteten Rekurs von A.________ und B.________ wies
die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK) am 29. April 2025 ab,
soweit sie darauf eintrat.
C.
Mit
Verwaltungsgerichtsbeschwerde
vom
1. Juni
2025
beantragen
A.________ und B.________ sinngemäss, der angefochtene Sachentscheid
sei aufzuheben und die Angelegenheit an die Steuerverwaltung zurückzu-

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weisen, damit diese «nochmals einen Augenschein macht und die Sache
neu beurteilt».
Mit Vernehmlassung vom 10. Juli 2025 schliesst die StRK auf Abweisung
der Beschwerde. A.________ und B.________ ersuchen am 28. Juli 2025
mit elektronisch übermittelter Eingabe um Durchführung von Vergleichsver-
handlungen. Die Steuerverwaltung beantragt mit Beschwerdeantwort vom
18. August 2025 einerseits die Abweisung der Beschwerde und lehnt ande-
rerseits die beantragten Vergleichsverhandlungen ab. A.________ und
B.________ haben sich am 8. September und 3. November 2025 und die
Steuerverwaltung am 29. September 2025 nochmals zur Sache geäussert.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000
[StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen
Rekursverfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-
hebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG).
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m.
Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG).
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

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2.
Strittig ist, ob die StRK den von der Steuerverwaltung für das Grundstück der
Beschwerdeführerin per 1. Januar 2020 festgesetzten amtlichen Wert zu
Recht bestätigt hat. Die Rechtslage stellt sich insoweit wie folgt dar (vgl. auch
angefochtener Entscheid E. 3):
2.1
Der Steuerwert von Grundstücken wird im Verfahren der amtlichen
Bewertung festgesetzt (Art. 52 Abs. 2 StG). Dabei ist der amtliche Wert aus-
gehend vom Verkehrswert massvoll unter Berücksichtigung der Förderung
der Vorsorge und der Eigentumsbildung zu bestimmen (vgl. Art. 56 Abs. 1
Bst. d StG; ferner Art. 14 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
[StHG; SR 642.14]). Als Verkehrswert gilt der unter normalen Verhältnissen
erzielbare Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus
Real- und Ertragswert ermittelt (Art. 54 Abs. 1 StG; zum Begriff des Ver-
kehrswerts vgl. auch Kästli/Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.],
Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 54
N. 2 f., mit Hinweisen etwa auf Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
SVKG [Hrsg.], 2019, S. 20; zur jüngeren bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung vgl. etwa BGE 150 II 417 E. 3.4.1, 148 I 210 E. 4.4.3). Der Realwert
setzt sich aus dem Zeitwert aller baulichen Anlagen inklusive Baunebenkos-
ten und dem relativen Landwert zusammen (Art. 54 Abs. 2 StG), während
als Ertragswert (bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken) der kapitalisier-
te, in der betreffenden Gegend während der Bemessungsperiode erzielbare
– nicht aber der allenfalls tatsächlich erzielte – Mietertrag gilt (Art. 54 Abs. 3
StG).
2.2
Wurde der amtliche Wert eines Grundstücks rechtskräftig bestimmt,
so gilt er bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewer-
tung (Art. 181 Abs. 3 StG). Im Unterschied zum Steuerwert anderer Vermö-
gensgegenstände wird der amtliche Wert somit nicht für jede Veranlagungs-
periode neu bestimmt, sondern soll über längere Zeit als Grundlage für die
Steuerbemessung dienen. Eine allgemeine Neubewertung aller Liegen-
schaften wird vorgenommen, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte der
Grundstücke seit der letzten allgemeinen Neubewertung zumindest in einem

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Grossteil des Kantons erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Um
den Bedarf für eine allgemeine Neubewertung erkennen zu können, über-
wacht die Steuerverwaltung das Verhältnis von Kaufpreisen und amtlichen
Werten nach Grundstücksart in allen Regionen und führt entsprechende Jah-
resstatistiken (vgl. Annik Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Pra-
xiskommentar zum bernischen Steuerrecht, Band 2, Art. 126 bis 293, 2011,
Art. 182 N. 3 ff.). Im Frühjahr 2017 hat der Grosse Rat beschlossen, per
31. Dezember 2020 werde eine allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte durchgeführt (Art. 2 Abs. 1 des
Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nicht-
landwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]).
Zur Vorbereitung der allgemeinen Neubewertung hat er eine kantonale
Schatzungskommission bestellt, die per 10. Oktober 2018 – unter Berück-
sichtigung der steuergesetzlichen Bewertungsgrundsätze für die verschiede-
nen nichtlandwirtschaftlichen Grundstückarten und die Wasserkräfte – Be-
wertungsnormen aufgestellt hat (einsehbar unter: , Rub-
riken: «Themen/Steuersituationen/Wohneigentum Liegenschaften/Amtlicher
Wert/Links und Downloads/Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung
AN20» [nachfolgend: Bewertungsnormen]; Art. 182 Abs. 2 und Abs. 3 i.V.m.
Art. 56 StG).
2.3
Die allgemeine Neubewertung führt zu einer gänzlichen Neubewer-
tung eines Grundstücks und soll dabei die gesamte Wertsteigerung seit der
letzten allgemeinen Neubewertung erfassen. Mit der allgemeinen Neubewer-
tung 2020 werden dementsprechend die seit der letzten allgemeinen Neu-
bewertung (per 1. Januar 1999, vgl. Art. 32 Abs. 1 des alten Dekrets vom
22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasser-
kräfte [BAG 97-025]; in Kraft bis 31.12.2019) massiv gestiegenen Im-
mobilienpreise in den amtlichen Werten aller Grundstücke des Kantons ab-
gebildet; massgebend sind insoweit die Verhältnisse in der Bemessungspe-
riode vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND).
Die Bewertungsnormen basieren auf einem Durchschnitt der Verkaufspreise
und Mietzinsen, die in der relevanten Bemessungsperiode tatsächlich be-
zahlt wurden, und damit auf statistisch breit abgestützten Vergleichszahlen
(BVR 2012 S. 545 E. 2.2; vgl. auch Steuerverwaltung des Kantons Bern, Er-
läuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und

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Liegenschaften, Ausgabe 2020, S. 7). Im Hinblick auf die allgemeine Neube-
wertung 2020 änderte mithin lediglich das Zahlenmaterial, welches in die Be-
wertungsnormen einfloss; eine eigentliche Änderung des materiellen Rechts
gab es hingegen nicht (zur Rechtsnatur der Bewertungsnormen s. sogleich).
2.4
Als Verwaltungsverordnung richten sich die Bewertungsnormen an
die mit der Schätzung betraute Person; für die Gerichtsbehörden sind sie
nicht verbindlich. Gleiches gilt für die von der Steuerverwaltung überarbeite-
ten, ergänzenden schätzungstechnischen Weisungen (vgl. Bewertungsnor-
men Ziff. 1.7). Weder diese noch jene enthalten Rechtsnormen; sie begrün-
den insbesondere keine Rechte oder Pflichten bei Privaten, sondern sollen
eine einheitliche und rechtsgleiche Auslegung und Anwendung der Gesetze
und Verordnungen gewährleisten (BVR 2021 S. 530 E. 5.2 [betreffend so-
zialhilferechtliche Praxishilfen]; VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 5.2;
BGE 150 II 40 E. 6.6.2, je auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht
berücksichtigt sie bei seiner Entscheidfindung, sofern sie eine dem Einzelfall
angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetz-
lichen Bestimmungen darstellen (vgl. statt vieler BVR 2018 S. 249 E. 4.1 mit
Hinweisen).
2.5
Überbaute Grundstücke werden nach der Mischwertmethode bewer-
tet, entweder ausgehend vom Ertrags- oder vom Realwert (Bewertungs-
normen Ziff. 2.1). Bei der amtlichen Bewertung von Wohngebäuden wird
vom Ertragswert ausgegangen und zwecks Berücksichtigung des Realwerts
ein Zuschlag gemacht. Für die einzelnen Objekte werden die Raumeinheiten
(RE) bestimmt und zusätzlich verschiedene Bewertungskriterien berücksich-
tigt: Es werden pro Objekt bzw. Objektteil jeweils Gebäudeart, Bauqualität,
Komfortstufe, Wohnlage sowie Verkehrslage benotet. Weiter werden das
wirtschaftliche Alter der Liegenschaft (Altersentwertung einerseits und «Ver-
jüngung» durch bauliche Verbesserungen andererseits) und das Mietniveau
der Standortgemeinde berücksichtigt (sog. Mietwertkategorie; zum Ganzen
vgl. Bewertungsnormen Ziff. 2.2 sowie Tabellen 3.3 und 3.8; einlässlicher zu
Bewertungsvorgang und -kriterien angefochtener Entscheid E. 3.2).
2.6
Der Erkenntnisvorgang der Schätzung gleicht demjenigen der Be-
weiswürdigung (vgl. BVR 2008 S. 181 E. 4.1 zum Schätzungsvorgang bei
der Ermessensveranlagung). Die Schätzung beruht notwendigerweise auf

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Annahmen und Vermutungen. Die Steuerbehörden verfügen daher über ei-
nen entsprechenden Spielraum. Bei der Überprüfung dieses «Schätzungs-
ermessens» auferlegt sich das Verwaltungsgericht Zurückhaltung. Ist die
amtliche Bewertung einer Liegenschaft umstritten, so überprüft das Verwal-
tungsgericht die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung hinsichtlich
Methode und Ergebnis nur bezüglich jener Punkte, die beanstandet werden.
In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrungen vo-
raussetzen, weicht es nicht von der Expertenmeinung bzw. vom vorinstanz-
lichen Schätzungsermessen ab, soweit die Fachperson bzw. die Vorinstanz
von richtigen Voraussetzungen sowie von einleuchtenden und rechtlich ab-
gestützten Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsme-
thoden ausgegangen ist, die Normen bzw. Methoden richtig angewendet hat
und gesamthaft gesehen zu einem nicht offensichtlich unrichtigen Ergebnis
gelangt ist (BVR 2013 S. 331 nicht publ. E. 1.2 [VGE 2011/385 vom
14.12.2012] mit Hinweisen, 2006 S. 551 E. 1.2, 1996 S. 230 E. 1b;
VGE 2024/153 vom 10.3.2025 E. 3.6, 2016/36 vom 29.8.2017 E. 1.4).
3.
Der amtliche Wert des streitbetroffenen Grundstücks ist im Rahmen der all-
gemeinen Neubewertung neu festgesetzt worden (vorne Bst. A; angefochte-
ner Entscheid Bst. A, E. 3.1). Strittig ist im vorliegenden Verfahren noch die
amtliche Bewertung des Wohnhauses (Verkehrslagenote, Wohnlagenote)
und des Autounterstands sowie des Parkplatzes. Nicht mehr zu prüfen ist
hingegen der amtliche Wert des Gartenhauses (der im Rahmen der amtli-
chen Neubewertung 2020 von Fr. 1'300.-- auf 1'700.-- erhöht wurde), nach-
dem die Beschwerdeführenden von der diesbezüglichen Rüge Abstand ge-
nommen haben (vgl. Stellungnahme vom 3.11.2025 [act. 16]). Ebenfalls
nicht zu überprüfen ist der angefochtene Entscheid hinsichtlich des wirt-
schaftlichen Alters des Wohnhauses, welches die Beschwerdeführenden für
jedes Objekt separat berechnet haben wollten: Wie die StRK zutreffend er-
wogen hat, ist das wirtschaftliche Alter stets separat festgesetzt worden, wo-
mit der Rüge der Beschwerdeführenden von vornherein der Boden entzogen
war (vgl. die jeweiligen Objektprotokolle E, in Vorakten StV [act. 5B] pag. 20,
74; angefochtener Entscheid E. 5, je auch zum Folgenden). Anderweitige

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bzw. neue Kritik tragen die Beschwerdeführenden in Bezug auf das wirt-
schaftliche Alter nicht vor, weshalb es in diesem Punkt mit der vorinstanzlich
bestätigten Schätzung sein Bewenden hat (vgl. E. 2.6 hiervor).
4.
Die Beschwerdeführenden kritisieren, dass das Grundstück mit der allgemei-
nen Neubewertung der Verkehrslagenote 8 zugewiesen wurde (vgl. Ver-
kehrslagenotenplan AN20, abrufbar unter , Rub-
riken: «Geoportal/Karten/Angebot an Karten», Suchbegriff: «Verkehrslage-
notenpläne» [nachfolgend: Verkehrslagenotenplan]; zur früheren Bewertung
mit der tieferen Verkehrslagenote 7 vgl. angefochtener Entscheid E. 6 [In-
gress]; Stellungnahme Beschwerdeführende vom 7.8.2024, in Vorakten
StRK [act. 5A] pag. 13; Objektprotokoll E vom 27.2.2018, in Vorakten StV
[act. 5B] pag. 90). Sie verlangen sinngemäss, die fragliche Note sei bei 7 zu
belassen.
4.1
Die Verkehrslage ist nach Ziff. 2.2.4 N. 5 der Bewertungsnormen wie
folgt zu benoten:
«Die Note für die Verkehrslage ist pro Gemeinde bzw. Gemeindekreis (BFS-
Nr.) durch die Steuerverwaltung in einem Plan festgehalten. Ohne triftigen
Grund darf von dieser Note nicht abgewichen werden.
Mit der Verkehrslagenote wird den diesbezüglich unterschiedlichen Verhältnis-
sen innerhalb einer Gemeinde oder eines Gemeindekreises (BFS-Nr.) Rech-
nung getragen.
Die Verkehrslage wird beurteilt nach Zugang, Zufahrt und Bezug zum nächst-
gelegenen Siedlungs- bzw. Infrastrukturschwerpunkt, der allenfalls auch aus-
serhalb der eigenen Gemeinde liegen kann.
In jeder Gemeinde bzw. Gemeindekreis (BFS-Nr.) gibt es mindestens ein Ge-
biet mit der Höchstnote 9.
Sehr gut
9
Sehr schlecht
1».
4.2
Die StRK hat in ihrem Entscheid zusammengefasst erwogen, mit der
amtlichen Neubewertung sei neu in jeder Gemeinde ein Gebiet mit der maxi-
malen Verkehrslagenote 9 definiert worden; dies ausgehend von der Überle-
gung, dass in jeder Gemeinde ein Teilgebiet verkehrsmässig optimal liege,
unabhängig wie die Verkehrslage der Gemeinde insgesamt zu beurteilen sei

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(vgl. angefochtener Entscheid E. 6.2 mit Hinweis). Es sei bei jeder Kategori-
sierung unvermeidlich, dass Grenzen gezogen werden müssten; deren Ver-
lauf stelle eine Ermessensfrage dar. Dementsprechend müssten triftige
Gründe vorliegen, um vom (verbindlichen) Verkehrslagenotenplan abzuwei-
chen. Das zu bewertende Grundstück liege am Rand eines von der Gemein-
de mit der Note 8 eingestuften Gebiets. Gleich oder sogar (noch) dezentraler
gelegene Teile der Gemeinde (als jener, in dem sich das streitbetroffene
Grundstück befinde) seien ebenfalls der Verkehrslagenote 8 zugewiesen; in
der ganzen Gemeinde sei kein Gebiet mit der Note 6 bewertet. Es gebe keine
triftigen Gründe, um von der Verkehrslagenote 8 abzuweichen (angefochte-
ner Entscheid E. 6.3 f.). – Dagegen wenden die Beschwerdeführenden im
Wesentlichen ein, die Verkehrslagenote sei erhöht worden, obschon seit
1998 keine Verbesserung der Verkehrslage erfolgt sei. Die Liegenschaft sei
für Fussgängerinnen und Fussgänger nicht gut erschlossen. Es gebe «aus-
ser der Kantonsstrasse ohne Trottoir und engen Platzverhältnissen keinen
zusätzlichen Fussweg nach Schüpfen, der an die Parzelle grenzt». Der Zu-
gang vom und zum Haus sei damit für Fussgängerinnen und Fussgänger
erschwert wie bei keiner anderen Liegenschaft innerhalb dieser Zone (Be-
schwerde S. 1; Stellungnahme vom 8.9.2025 [act. 11] S. 1). Auch das «Hin-
und Wegfahren» mit Auto und Velo auf die Kantonsstrasse sei gefährlich,
dies «besonders bei Sichtverdeckung durch hochstehendes Gras». Weiter
sei das Grundstück Immissionen ausgesetzt, ausgehend einerseits von der
angrenzenden Landwirtschaft (Lärm, Gülle, «Verteilung durch Spritzmittel»,
Staub) und andererseits vom Bahngüterverkehr sowie der Kantonsstrasse
(Lärm; zum Ganzen: Beschwerde S. 2). Aus all dem würde nach Ansicht der
Beschwerdeführenden beim Verkauf der Liegenschaft ein Minderwert resul-
tieren (Beschwerde S. 1; vgl. zum Ganzen auch Stellungnahme vom
8.9.2025 [act. 11]).
4.3
Mit der Vorinstanz ist darauf hinzuweisen, dass es gemäss den Be-
wertungsnormen (vorne E. 4.1) triftiger Gründe bedarf, um vom Verkehrsla-
genotenplan abweichen zu können. Den Ausführungen der Beschwerdefüh-
renden lassen sich keine derartigen Gründe entnehmen, zumal der Erreich-
barkeit der Liegenschaft für Fussgängerinnen und Fussgänger oder allfälli-
gen Geruchs- bzw. Lärmimmissionen nicht mit der Verkehrslagenote, son-
dern grundsätzlich mit der Wohnlagenote Rechnung zu tragen ist (vgl. dazu

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E. 5 hiernach). Darauf hat die Steuerverwaltung zu Recht hingewiesen (Be-
schwerdeantwort [act. 9] S. 1). Damit bleibt der Verkehrslagenotenplan (als
Teil der Bewertungsnormen) verbindlich und hat die Vorinstanz die Ver-
kehrslagenote 8 zu Recht bestätigt.
5.
Zu prüfen sind die Einwände der Beschwerdeführenden aber unter dem As-
pekt der Wohnlage.
5.1
Für die Bewertung der Wohnlage gilt nach Ziff. 2.2.4 N. 4 der Bewer-
tungsnormen Folgendes:
«Pro Objektteil kann nur entweder die Wohnlage- oder die Geschäftslagenote
eingesetzt werden. Das Einsetzen beider Noten gleichzeitig ist nicht möglich.
Die Wohnlage wird beurteilt nach Aussicht, Besonnung, Nachbarschaft, be-
sonderer Lage.
Schöne, unverbaute Aussicht
9
Optimale, lange Besonnung
9
Artgleiche, nicht störende Nachbarschaft (Immissionen)
9
Besonders attraktive Lage
9
Keine oder sehr schlechte Aussicht
1
Keine bis wenig Besonnung
1
Artfremde, störende Nachbarschaft (Immissionen)
1
Abgelegene, ungünstige Lage, zu kleiner Umschwung
1»
Anlässlich des Augenscheins vom 29. Mai 2024 bestätigte die Delegation
der Steuerverwaltung die Detailnoten für Aussicht (7), Nachbarschaft (3) und
besondere Lage (3). Sie reduzierte einzig die Detailnote Besonnung von 9
auf 8, was aber an der Gesamtbenotung der Wohnlage (5) nichts änderte
(Einspracheentscheid vom 10.7.2024 S. 2, in Vorakten StV [act. 5B]
pag. 1 ff.). Die StRK hat sich im angefochtenen Entscheid nicht zur Wohnla-
genote geäussert, jedoch führt die Steuerverwaltung in ihrer Beschwerdeant-
wort aus, die Vorbringen der Beschwerdeführenden zur Erreichbarkeit des
Grundstücks für Fussgängerinnen und Fussgänger und zu den Immissionen
(Lärm, Geruch und Staub) betreffe die Detailnote besondere Lage bzw.
Nachbarschaft. Beide seien mit drei Punkten bereits sehr tief bewertet wor-
den, zumal die höchstmögliche Note bei 9 Punkten liege; die Einwände der

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Beschwerdeführenden seien bei der amtlichen Bewertung mithin genügend
berücksichtigt worden (zum Ganzen vgl. Beschwerdeantwort [act. 9] S. 1 f.).
5.2
Die Einwände der Beschwerdeführenden lassen die Wohnlagenote
bzw. die Detailnoten für Nachbarschaft und besondere Lage in der Tat nicht
als rechtsfehlerhaft erscheinen: Die Beschwerdeführenden bringen zwar
zahlreiche Gründe vor, die ihrer Auffassung nach zu einer zusätzlichen Wert-
minderung führen sollen (vorne E. 4.2). Das Verwaltungsgericht hält es aber
rechtsprechungsgemäss für zulässig (bzw. nicht rechtsfehlerhaft), dass die
Notenskala nicht linear angewendet wird. Die Noten 5 und 6 werden bei ei-
nem unterdurchschnittlichen, die Noten 7 und 8 bei einem durchschnittlichen
Standard vergeben (VGE 2024 153 vom 10.3.2025 E. 4.4.1 mit Hinweisen).
Daraus folgt, dass die Wohnlage mit der Note 5 bereits augenfällig tief be-
wertet worden ist. Mit jeweils 3 Punkten noch tiefer ausgefallen sind die von
den Beschwerdeführenden beanstandeten Detailnoten für Nachbarschaft
und besondere Lage. Nachdem die Beschwerdeführenden ihre diesbezügli-
che Kritik ferner bereits in ihrer Einsprache vom 22. August 2020 ausführlich
dargelegt hatten (vgl. Einsprache vom 22.8.2020, in Vorakten StV [act. 5B]
pag. 7 f.), ist davon auszugehen, dass sie anlässlich des Augenscheins vom
29. Mai 2024 bekannt war (vgl. insb. die Ankündigung des Augenscheins,
wonach geplant war, sämtliche Räume der Liegenschaft zu besichtigen und
alle Objekte des Grundstücks zu überprüfen, sowie das Aufnahmeprotokoll,
beides in Vorakten StV [act. 5B] pag. 17, 23 ff.; vgl. auch Einspracheent-
scheid vom 10.7.2024 S. 2, in Vorakten StV [act. 5B] pag. 1 ff.). Angesichts
der sehr tiefen Benotung ist mithin plausibel und überzeugend, wenn die
Steuerverwaltung festhält, dass den von den Beschwerdeführenden vorge-
brachten Aspekten bereits genügend Rechnung getragen wurde und sie sich
nicht über das bereits berücksichtigte Mass zusätzlich wertmindernd auswir-
ken. Die Bewertung der Wohnlage mit der Note 5 bzw. der Nachbarschaft
sowie besonderen Lage je mit der Detailnote 3 ist daher in keiner Weise zu
beanstanden.
5.3
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, es sei ihnen auf-
grund der mangelnden Erschliessung für Fussgängerinnen und Fussgänger
bzw. der «ausserordentlichen Lage» ein individueller Abzug in Prozenten zu
gewähren (Beschwerde S. 1), kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden:

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Seite 12
Beim amtlichen Wert eines Objekts (bewertet nach dem Ertragswert) darf ein
individueller Abzug in Prozent nur vorgenommen werden, wenn entweder die
«Wohnlage» aufgrund spezieller Umstände, die von aussen nachhaltig stark
negativ wertbeeinflussend auf ein einzelnes Grundstück einwirken (wie z.B.
unmittelbar angrenzend an eine sehr stark befahrene Eisenbahnlinie oder an
einer Autobahn liegend, innerhalb einer völlig artfremden Umgebung lie-
gende Wohnungen, z.B. im Industrie- oder Gewerbegebiet etc.), bereits sehr
tief ausfällt (Note 4 und tiefer), aber immer noch klar zu wenig wertvermin-
derndes Gewicht erreicht wird, oder das Grundstück in der Gemeinde so
liegt, dass auf Grund einer speziellen Situation (z.B. sehr abgelegene geo-
grafische Lage) nur deutlich tiefere Verkaufspreise erzielt werden als im
Normalfall (zum Ganzen: Bewertungsnormen Ziff. 2.2.6; VGE 2024/153 vom
10.3.2025 E. 4.5). Die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Aspek-
te sind weder einzeln noch in ihrer Gesamtheit geeignet, die (von der StRK
bestätigte) Beurteilung der Steuerverwaltung als zweifelhaft erscheinen zu
lassen. Insbesondere ist darin keine Ausnahmesituation zu erblicken, die ei-
nen Abzug rechtfertigen könnte (vgl. zum Ganzen etwa Beschwerdeantwort
[act. 9] S. 2). Es ist weder substanziiert und überzeugend dargetan noch er-
sichtlich, inwiefern mit der sehr tiefen Wohnlagenote 5 «klar zu wenig wert-
verminderndes Gewicht» erreicht würde. Sind demnach die Voraussetzun-
gen für einen individuellen Abzug in Prozent nicht erfüllt, hält der angefoch-
tene Entscheid auch in diesem Punkt der Rechtskontrolle ohne weiteres
stand.
6.
Strittig sind weiter die amtlichen Werte des Autounterstands und des Park-
platzes.
6.1
In Bezug auf den Autounterstand hat die StRK erwogen, die Steuer-
verwaltung habe diesen zu Gunsten der Beschwerdeführenden bloss mit ei-
ner Standardfläche von 15 m2 berücksichtigt, was nicht zu beanstanden sei
(angefochtener Entscheid E. 4.2). Was die Beschwerdeführenden dagegen
vorbringen (vgl. Beschwerde S. 2), verfängt nicht: Gemäss den schätzungs-
technischen Weisungen wird u.a. bei Autounterständen oder Parkplätzen

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unabhängig von der effektiven Raumgrösse 15 m2 pro Personenwagen be-
rechnet, wenn ein Mittelklasse-Personenwagen abgestellt werden kann (vgl.
schätzungstechnische Weisung 4.16.02, Ausgabe Dezember 2006). Hier
steht fest und ist unbestritten, dass der Autounterstand genug Platz bietet für
einen Personenwagen (vgl. Beschwerde S. 2; Rekurs vom 7.8.2024 S. 1 so-
wie Fotos aufgenommen im August bzw. Oktober 2024, alles in Vorakten
StRK [act. 5A] pag. 3, 24, 28). Folglich ist er zu Recht mit einer Standardflä-
che von 15 m2 berücksichtigt worden, und zwar ungeachtet einer geringfügi-
gen Abweichung der tatsächlichen Fläche (gemäss den Beschwerdeführen-
den 14.88 m2 statt 15 m2). Nicht mehr zu prüfen ist bei diesem Ergebnis, ob
allenfalls noch ein weiterer Personenwagen Platz hätte, wie im Augenschein-
protokoll mit «1-2 PW» angedeutet (vgl. Aufnahmeprotokoll S. 1, in Vorakten
StV [act. 5B] pag. 23; zum umfassend geltenden Verschlechterungsverbot
vgl. Art. 84 Abs. 2 VRPG; BVR 2016 S. 261 E. 4.8; VGE 2024/89/90 vom
11.2.2026 E. 7.3 [noch nicht rechtskräftig]; Ruth Herzog, in Herzog/Daum
[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 21 f.).
Der angefochtene Entscheid ist so oder anders auch in Bezug auf die Be-
wertung des Autounterstands nicht zu beanstanden.
6.2
Der Parkplatz wurde als separates Objekt mit Fr. 2'400.-- bewertet
(Grundstückblatt vom 10.7.2024 sowie zugehöriges Objektprotokoll, in Vor-
akten StV [act. 5B] pag. 3, 18, 22). Dass er vor dem Jahr 2000 zum «Platz
Umschwung» gezählt und mit Null bewertet worden sein soll, weil er «nicht
ausschliesslich dem Parkieren eines Autos galt» (vgl. Beschwerde S. 2),
lässt sich anhand der Akten nicht überprüfen. Selbst wenn es sich aber so
verhalten hätte, könnten die Beschwerdeführenden aus einer früheren, noch
unter den seinerzeit geltenden Vorgaben vorgenommenen Bewertung nichts
zu ihren Gunsten ableiten, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat (ange-
fochtener Entscheid E. 4.1). Dies umso weniger, als unbestritten ist, dass
der Parkplatz inzwischen als solcher genutzt wird (Beschwerde S. 2), womit
sich jedenfalls die tatsächlichen (Nutzungs-)Verhältnisse im Vergleich zur
früheren Situation geändert haben (oder hätten). Folglich hat die Vorinstanz
zu Recht erwogen, der Parkplatz sei als separates Objekt bzw. separater
Objektteil aufzunehmen (Ziff. 2.2.1 der Bewertungsnormen). Dass die Be-
wertung rechtsfehlerhaft sein könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich,
zumal für den Parkplatz mit dem Mietwert-Code 11 der tiefstmögliche Wert

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.03.2026, Nr. 100.2025.168U,
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für Parkplätze eingesetzt wurde (angefochtener Entscheid E. 4.1; Aufnah-
meprotokoll S. 3, in Vorakten StV [act. 5B] pag. 25; Bewertungsnormen
Ziff. 2.2.1 und Tabelle 3.2). Mit der Vorinstanz ist mithin davon auszugehen,
dass damit der Beschaffenheit des Parkplatzes (Verbundsteine, vgl. Foto
aufgenommen im Oktober 2024, in Vorakten StRK [act. 5A] pag. 24) genü-
gend Rechnung getragen worden ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.1).
Inwieweit der fehlende «wirtschaftliche Nutzen» für die Bewertung relevant
sein oder welche neuen Erkenntnisse ein Nachmessen des Parkplatzes brin-
gen könnten, erläutern die Beschwerdeführenden nicht. Sie machen insb.
nicht geltend, die Fläche habe sich seit dem «letzten Augenschein» verän-
dert. Auf die entsprechenden Vorbringen ist daher nicht weiter einzugehen
und der angefochtene Entscheid auch mit Sicht auf die amtliche Bewertung
des Parkplatzes zu bestätigen.
7.
7.1
Zusammengefasst hält der angefochtene Entscheid der Rechtskon-
trolle stand. Soweit die Beschwerdeführenden solches überhaupt rechts-
genüglich rügen, ist eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör
(vgl. Art. 21 ff. VRPG; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV;
BSG 101.1]; Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]) weder dar-
getan noch ersichtlich (insb. auch nicht hinsichtlich der aus dem Gehörsan-
spruch resultierenden Begründungspflicht, vgl. BVR 2022 S. 51 E. 2.3, 2021
S. 285 E. 3.4.2). Weiter ist der Antrag auf nochmalige Durchführung eines
Augenscheins (durch das Verwaltungsgericht) abzuweisen, nachdem die
Steuerverwaltung am 29. Mai 2024 bereits einen solchen durchgeführt hatte
(vorne Bst. A) und hier weder geltend gemacht wird noch zu erwarten ist,
dass ein erneuter Augenschein neue oder zusätzliche entscheidwesentliche
Erkenntnisse bringen würde (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt
vieler: BGE 147 IV 534 E. 2.5.1, 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2023 S. 326
E. 4.3).
7.2
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich
unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche
Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.03.2026, Nr. 100.2025.168U,
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2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt-
schaft [GSOG; BSG 161.1]).
7.3
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführen-
den unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 und
Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m.
Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden den Beschwerdeführenden
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird den Beschwerdeführenden
nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Das präsidierende Mitglied:
Die Gerichtsschreiberin
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.