be_verwaltungsgericht · 100 2017 108 · 2018-01-30 · de

Baubewilligung für die Aufstockung eines Einfamilienhauses (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 13. März 2017 - RA Nr. 110/2016/188) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2017.108U
STE/WEB/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 30. Januar 2018
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Keller, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Werren
1. A.________ und B.________
2. C.________
3. D.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
E.________ und F.________
vertreten durch Fürsprecherin …
Beschwerdegegnerschaft
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Ittigen
Baubewilligungsbehörde, Rain 7, Postfach 226, 3063 Ittigen


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.01.2018, Nr. 100.2017.108U, 
Seite 2
betreffend Baubewilligung für die Aufstockung eines Einfamilienhauses 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
vom 13. März 2017; RA Nr. 110/2016/188)
Sachverhalt:
A.
E.________ und F.________ reichten am 22. Juni 2016 ein Baugesuch ein 
für die Aufstockung ihres Einfamilienhauses auf der Parzelle Ittigen Gbbl. 
Nr. 1___ mit einer zweiten Wohnung, deren Eingang über eine neue 
Aussentreppe zu erreichen ist, sowie für einen Anbau. Das Grundstück 
liegt in der Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben A.________ 
und 
B.________, 
C.________ 
und 
D.________ 
Einsprache. 
Am 
16. November 2016 erteilte die Einwohnergemeinde (EG) Ittigen die 
Baubewilligung.
B.
Dagegen reichten A.________ und B.________, C.________ und 
D.________ am 19. Dezember 2016 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Diese wies das Rechts-
mittel mit Entscheid vom 13. März 2017 ab.
C.
Am 13. April 2017 haben A.________ und B.________, C.________ und 
D.________ 
beim 
Verwaltungsgericht 
Beschwerde 
erhoben. 
Sie 
beantragen, der angefochtene Entscheid der BVE sei aufzuheben und dem 
Vorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventuell sei der angefochtene 
Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, 
damit diese nach erforderlichen Abklärungen neu entscheide.


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E.________ und F.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom 
16. Mai 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten 
sei. Mit Vernehmlassung vom 28. April 2017 beantragt die BVE ebenfalls 
die Abweisung der Beschwerde. Die EG Ittigen hat mit Eingabe vom 
17. Mai 2017 unter Hinweis auf ihren Bauentscheid und die Stellungnahme 
im vorinstanzlichen Verfahren auf weitere Ausführungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG).
1.2
Nach Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 VRPG muss eine Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde unter anderem eine Begründung enthalten. An 
die Begründung werden praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt. 
Es reicht aus, wenn aus einem Rechtsmittel ersichtlich ist, inwiefern und 
weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Die Begründung 
muss sich wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid 
auseinandersetzen und sinngemäss darauf schliessen lassen, inwiefern 
dieser unrichtig sein soll. Ein blosser (globaler) Verweis auf frühere 
Rechtsschriften stellt daher keine rechtsgenügliche Begründung dar (vgl. 
BVR 2006 S. 470 E. 2.4, 2006 S. 193 [VGE 22333 vom 20.1.2006] nicht 
publ. 
E. 1.3; 
VGE 2016/74 
vom 
26.10.2016 
E. 1.4; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 32 N. 15). – Die Beschwerdeführenden reichen im verwaltungsgericht-
lichen Verfahren eine Beschwerdeschrift ein, die zwar über weite Strecken 


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wortwörtlich bereits Vorgebrachtes wiederholt. Das ist ihnen – entgegen 
der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft – aber nicht verwehrt, sofern 
sie ihre Argumentation vor Verwaltungsgericht (erneut) vortragen und damit 
zum Ausdruck bringen, dass und inwiefern sie mit dem angefochtenen Er-
kenntnis nicht einverstanden sind (BVR 2015 S. 175 [VGE 2012/172 vom 
18.12.2014] nicht publ. E. 2.2). Diese Anforderungen an eine rechtsgenüg-
liche Begründung erfüllt die Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Umstritten ist vorab, ob das Projekt die massgebliche Gebäudehöhe 
einhält. Diese beträgt in der Wohnzone W2 der EG Ittigen 7 m (Art. 212 
Abs. 1 des Baureglements vom 18. November 2008 [GBR]). Sie wird in der 
Mitte der Fassaden gemessen und ist bei Flachdächern der Höhenunter-
schied zwischen dem massgebenden Terrain und der Oberkante der 
Dachkonstruktion (d.h. dem höchsten Punkt des Dachrands) oder der offe-
nen oder geschlossenen Brüstung (Art. 132 Abs. 1 Anhang GBR). Bei 
Bauten am Hang ist, mit Ausnahme der bergseitigen Fassade, überall eine 
Mehrhöhe von 1 m gestattet; als Hang gilt eine Neigung des gewachsenen 
Bodens, die in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses 
wenigstens 10 % beträgt (Art. 132 Abs. 3 Anhang GBR). Abgrabungen des 
gewachsenen Bodens für Hauseingänge und Garageneinfahrten bis zu 
einer maximalen Gesamtbreite von 5 m bleiben unberücksichtigt (Art. 132 
Abs. 4 Anhang GBR).
2.2
Das Baugrundstück befindet sich in Südhanglage (Baupläne 
«Fassade Ost» und «Fassade West» vom 22.6.2016, act. 3F]). Auf der 
Südseite besteht eine Abgrabung für die Garagenzufahrt und den neben 
dem Gebäude vorhandenen Treppenaufgang zum hinterliegenden Haus-
eingang, die gemäss Plänen insgesamt 7,4 m breit ist, wobei sie bloss auf 
4,99 m vor der Südfassade liegt; der Rest betrifft den östlichen Umschwung 


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(Baupläne 
«Fassade 
Süd» 
und 
«Untergeschoss/Umgebung» 
vom 
22.6.2016 sowie «Erdgeschoss [bestehend]» vom 22.7.2016, act. 3F). 
2.3
Die BVE hat die erste Baubewilligung der Gemeinde vom 5. Februar 
2016 aufgehoben, weil die Abgrabung mehr als 5 m breit sei, mit der Folge, 
dass die Gebäudehöhe nicht vom gewachsenen Terrain, sondern vom 
Niveau der Abgrabung zu messen sei und damit um 1,2 m überschritten 
werde. Die von der Gemeinde erteilte Ausnahmebewilligung laufe auf eine 
Normkorrektur hinaus und könne nicht erteilt werden (Entscheid der BVE 
vom 31.5.2016 [RA Nr. 110/2016/33] E. 5d f.). Dieser Entscheid blieb un-
angefochten. Obwohl seither alle Verfahrensbeteiligten davon ausgehen, 
dass die Gesamtbreite der Abgrabung massgebend ist und nicht bloss der 
Teil im Bereich der Fassade, liegt dies nicht auf der Hand. Denn Ab-
grabungen ab einer bestimmten Breite müssen bei der Gebäudehöhe be-
rücksichtigt werden, weil die entsprechende Fassade als Ganzes höher in 
Erscheinung tritt, so dass das Gebäude optisch höher wirkt. So versteht die 
Gemeinde ihre Norm und hält die BVE diese Auslegung für rechtlich haltbar 
(vgl. hinten E. 2.5). Abgrabungen neben dem Gebäude bzw. ausserhalb 
der Fassade spielen für diese optische Wirkung der Gebäudehöhe keine 
Rolle. Dementsprechend befinden sich die Abgrabungen in den erläutern-
den Skizzen zu Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR vor den Fassaden und ragen 
nicht über diese hinaus. Hätte das geplante Obergeschoss die gleichen 
Ausmasse wie das bestehende Gebäude, wäre die Berücksichtigung der 
Abgrabung folglich höchst fraglich. Es soll jedoch ca. 20 cm über den be-
stehenden Grundriss auskragen, so dass die Abgrabung mehr als 5 m der 
Obergeschossfassadenlänge 
betrifft 
(Baupläne 
«Schnitt 
B-B» 
vom 
22.7.2016 und «Fassade Süd» vom 22.6.2016, act. 3F; Kopie Zeichnung 
geplante Änderung Aussentreppe, act. 3G, Einsprachebeilage 8; Plan 
«Süden» des Vorgängerprojekts, act. 3E pag. 199]). Da es sich bei dieser 
Mehrlänge im Obergeschoss nicht um eine nachträgliche Aussendämmung 
handelt, kann auch nicht auf ein bisheriges Rohmauerwerk abgestellt wer-
den (vgl. Art. 26 i.V.m. Art. 34 Abs. 4 der Verordnung vom 25. Mai 2011 
über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV]). Ob bei dieser 
Ausgangslage (geringfügiges Überschreiten der Abgrabungshöchstbreite 
bezüglich Obergeschoss, die unberücksichtigt bliebe, wenn es sich um eine 
nachträgliche Wärmedämmung handeln würde) nicht eine Ausnahmebewil-


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ligung erhältlich sein müsste, muss offen bleiben, da der BVE-Entscheid 
vom 31. Mai 2016 unangefochten geblieben und das Projekt stattdessen 
angepasst worden ist.
2.4
Das hier zu beurteilende Bauvorhaben sieht vor, die Abgrabung auf 
den vor der bestehenden Südfassade liegenden Teil, d.h. auf 4,99 m zu 
verschmälern. Dazu sollen in Verlängerung der Ostfassade des Unter- und 
Erdgeschosses zwei bepflanzte Betontröge errichtet werden. Dazwischen 
führen die untersten Stufen zum bestehenden Treppenaufgang Richtung 
Hauseingang. Die Tröge sind mit 1,47 m gleich hoch wie die bereits be-
stehende östliche Stützmauer für die Abgrabung, sind von der Strasse je-
doch zurückversetzt, damit die auf dem Garagenvorplatz vorhandenen 
Senklöcher zugänglich bleiben (Baupläne «Untergeschoss/Umgebung» 
und «Fassade Süd» vom 22.6.2016 sowie «Erdgeschoss [bestehend]» und 
«Schnitt A-A» vom 22.7.2016, act. 3F).
2.5
Die BVE hat erwogen, da der Gemeinde bei der Auslegung des 
kommunalen Rechts eine gewisse Autonomie zukomme, sei es vorab an 
ihr zu bestimmen, wie sie eine Norm verstanden haben wolle. Die Ge-
meinde habe argumentiert, Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR habe zum Zweck, 
eine Abgrabung für die Messung der Gebäudehöhe dann nicht zu berück-
sichtigen, wenn sie derart schmal sei, dass sie optisch nicht ins Gewicht 
falle bzw. für eine Betrachterin oder einen Betrachter untergeordnet er-
scheine. Daher ergebe sich die Beschränkung auf fünf Meter. Dieser 
Zweck könne auch durch das Rückgängigmachen einer bestehenden mehr 
als fünf Meter breiten Abgrabung erreicht werden. Diese Auslegung der 
Gemeinde erachtete die BVE als rechtlich vertretbar (angefochtener Ent-
scheid E. 2e f.; vgl. dazu auch Stellungnahme der EG Ittigen vom 
17.1.2017, act. 3A pag. 46 ff., S. 3). Die Beschwerdeführenden machen 
hingegen geltend, dem Wortlaut der fraglichen Bestimmung könne keine 
Ermächtigung entnommen werden, eine einmal gemachte Abgrabung wie-
der rückgängig zu machen. Die Gemeinde könne sich auch nicht auf eine 
entsprechende Praxis stützen, habe sie doch keine Beispiele von analogen 
Anwendungsfällen genannt (Beschwerde S. 8 f.). – Bauvorhaben sind in 
der Form zu beurteilen, wie sie in den Gesuchsunterlagen präsentiert wer-
den. Es spielt dabei keine Rolle, ob aktuell noch eine über fünf Meter breite 


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Abgrabung besteht, die rückgängig gemacht werden soll, oder ob nie eine 
solche Abgrabung vorhanden war. Entscheidend ist einzig, ob das zu be-
urteilende Vorhaben (noch) eine solche vorsieht. Dass die Gemeinde sich 
auf analoge Anwendungsbeispiele stützen kann, ist nicht erforderlich, zu-
mal nicht geltend gemacht wird, sie wende die fragliche Norm uneinheitlich 
an. Ebenso wenig ersichtlich ist, inwiefern eine ausdrückliche reglementari-
sche Ermächtigung nötig sein sollte, um eine bestehende Abgrabung wie-
der rückgängig zu machen.
2.6
Die Vorinstanz ist weiter zum Schluss gekommen, die Betontröge 
erfüllten den Zweck, die Zufahrt auf unter 5 m zu verschmälern, damit diese 
optisch weniger ins Gewicht falle. Dass die Gemeinde die von der Be-
schwerdegegnerschaft gewählte Lösung einer Aufschüttung gleichstelle, 
sei daher vertretbar. Gleiches gelte, soweit die Gemeinde keine Aufschüt-
tung bis zum ursprünglichen gewachsenen Terrain verlange. So zeige die 
untere rechte Skizze auf S. 88 des GBR, dass Art. 132 Abs. 4 Anhang GBR 
auch dann anwendbar sei, wenn das fertige Terrain neben der eigentlichen 
Abgrabung ebenfalls unterhalb das ursprünglich gewachsene Terrain zu 
liegen komme (angefochtener Entscheid E. 2d und 2f). Die Beschwerde-
führenden stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, mit dem Bau-
vorhaben werde nicht der ursprüngliche Terrainverlauf des gewachsenen 
Bodens wiederhergestellt, sondern künstlich ein Erdkubus aufgeschüttet. 
Die mit Beton eingefassten Pflanzentröge würden weder ästhetisch noch 
masslich einer Wiederherstellung des ursprünglich gewachsenen Terrains 
entsprechen. Dies zeige sich beispielhaft darin, dass die Aufschüttung nicht 
bis an den Strassenrand reichen solle. So bleibe im strassenseitigen Be-
reich des Vorplatzes die Abgrabung bestehen. Nicht nachvollziehbar seien 
zudem die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die Abgrabung durch die 
Aufschüttung derart schmal werde, dass sie nicht mehr störend in Erschei-
nung trete. Vielmehr treffe das Gegenteil zu. Die Gebäudehöhe werde zu-
sätzlich durch den Umstand verstärkt, dass die Aufschüttungsgrenze in 
Verlängerung der Ostfassade erfolge. Aus diesen Gründen könne von einer 
Rückgängigmachung der ursprünglichen Abgrabung keine Rede sein. An-
ders zu entscheiden würde bedeuten, den Terrainverlauf nachträglich be-
liebig anpassen zu können, um ein (höheres) Bauvorhaben realisieren zu 
können (Beschwerde S. 9 f.). – Die Betontröge sollen an die bestehenden 


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Stützmauern gebaut werden und diesen von der Höhe her entsprechen. 
Dadurch wird die Garagenzufahrt auf 4,99 m verschmälert und der Norm-
zweck (vorne E. 2.3) erfüllt, auch wenn die Tröge eine Verlängerung der 
Ostfassade (des Unter- und Erdgeschosses) darstellen. Für die optische 
Wirkung der Gebäudehöhe ist sodann die Breite der Abgrabung vor der 
entsprechenden Fassade entscheidend. Dass die «Aufschüttung» nur auf 
rund zwei Dritteln des Garagenvorplatzes erfolgen und nicht bis zur Strasse 
reichen soll, ist deshalb unbeachtlich. Die auf unter 5 m verschmälerte Ab-
grabung ist für die Gebäudehöhe somit unerheblich. Inwiefern eine «Auf-
schüttung» bis zum ursprünglichen gewachsenen, über dem Erdgeschoss-
niveau liegenden Boden erforderlich sein sollte, ist nicht ersichtlich. Ent-
scheidend ist allein, dass die Gebäudehöhe eingehalten ist, die vom ferti-
gen Terrain aus zu messen ist, wenn dieses – wie hier – tiefer liegt als der 
gewachsene Boden (vgl. erläuternde Skizze zu Art. 132 Anhang GBR). In 
der Mitte der Fassaden gemessen, liegt sie auf allen Seiten unter 6 m, bzw. 
bei der Südfassade des vorspringenden Gebäudeteils mit der Garage bei 
7 m. Es trifft auch nicht zu, dass der Terrainverlauf nachträglich beliebig 
angepasst werden kann, um höhere Bauvorhaben zu verwirklichen. Das 
höchste Niveau, ab dem die Gebäudehöhe gemessen wird, ist nach dem 
Gesagten in jedem Fall das gewachsene Terrain; höhere Aufschüttungen 
wären nicht massgebend.
3.
3.1
Die Beschwerdeführenden machen im Weiteren geltend, das Quar-
tier … bestehe aufgrund von Baubeschränkungen, zu denen sich die 
Erwerberinnen und Erwerber von Bauparzellen in den jeweiligen Kauf-
verträgen verpflichten mussten, aus Einfamilienhäusern mit Sattel- oder 
Walmdächern und mit einem vorgeschriebenen Firstverlauf. Die geplante 
Aufstockung der streitbetroffenen Baute zu einem Zweifamilienhaus mit 
Flachdach stelle in diesem homogenen Quartier einen eigentlichen Fremd-
körper dar, der sich nicht an der Ästhetik der bestehenden Liegenschaften 
orientiere. Mit seinem grossen Volumen wirke der Baukörper nicht nur klot-
zig, sondern erdrücke die wesentlich «bescheideneren» Liegenschaften der 
Nachbarschaft geradezu. Dieser werde zudem die Aussicht versperrt sowie 


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Sonne und aufgrund der grossflächigen Fensterfronten Privatsphäre ent-
zogen. Von einer guten Gesamtwirkung könne keine Rede sein (Be-
schwerde S. 10 ff.). Die BVE ist hingegen gestützt auf die Ausführungen 
der Gemeinde, die sich ihrerseits auf ihre Fachstelle für gestalterische 
Fragen gestützt hat, zum Schluss gelangt, dass das Bauvorhaben aus 
ästhetischen Gründen nicht zu beanstanden sei. Es bestehe weder ein be-
sonderer Schutz noch ein Verbot für Flachdächer und die zulässige 
Nutzung dürfe gestützt auf den allgemeinen Orts- und Landschaftsschutz 
grundsätzlich nicht eingeschränkt werden. In der näheren Umgebung des 
Bauvorhabens gebe es bereits Flachdachbauten und die geforderte 
Integration schliesse eine neuzeitliche Architektur nicht aus. Die Beschwer-
deführenden hätten auch keinen Anspruch darauf, dass die weitgehende 
Homogenität der Einfamilienhaussiedlung sowie die bestehenden Sicht- 
und Lichtverhältnisse in ihren Häusern erhalten blieben. Immissionen seien 
vielmehr zu dulden, soweit sie durch zonenkonforme und den baupolizei-
lichen und umweltrechtlichen Vorschriften entsprechende Bauten verur-
sacht würden (vgl. angefochtener Entscheid E. 3f).
3.2
Aufgrund der ihr im Bereich der Ortsplanung zustehenden Auto-
nomie kann die Gemeinde über die kantonalen Mindestanforderungen 
eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots nach Art. 9 Abs. 1 des Bauge-
setzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) hinausgehende Vorschriften 
zum Ortsbild- und Landschaftsschutz erlassen (Art. 9 Abs. 3, Art. 13 Abs. 1 
sowie Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f BauG; Art. 12 Abs. 4 der Bauverordnung 
vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 2013/2017, Art. 9/10 N. 4, Art. 13 N. 1 
und Art. 69 N. 2). Von dieser Ermächtigung hat die EG Ittigen Gebrauch 
gemacht. Nach Art. 411 Abs. 1 GBR sind Bauten so zu gestalten, dass zu-
sammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die Ge-
staltung soll zudem ehrlich und zeitgemäss sowie dem Standort, der 
Nutzung und der Bedeutung der Bauaufgabe angemessen sein. Bei der 
Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu berücksichti-
gen, die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Quartier-, Orts- 
und Landschaftsbilds, die bestehende Gestaltung der benachbarten Be-
bauung, Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der 
Bauten und Anlagen ebenso wie die Fassaden- und Dachgestaltung sowie 


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die Materialisierung und Farbgebung (Art. 411 Abs. 2 GBR). Die Dach-
gestaltung hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschenden Merk-
malen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen 
(Art. 414 Abs. 1 GBR).
3.3
Selbst wenn es zutrifft, dass rund um das Bauvorhaben zurzeit noch 
eingeschossige Einfamilienhäuser vorherrschen und erst einzelne Flach-
dachbauten vorhanden sind, bedeutet das nicht, dass das Projekt der Be-
schwerdegegnerschaft die geforderte gute Gesamtwirkung verfehlt. Es ist 
vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie ihre eigene Vorschrift 
verstanden haben will. Die kommunale Fachstelle für gestalterische Fragen 
hat dem Vorhaben nicht nur zugestimmt, sondern ausgeführt, dieses 
könnte ein Beispiel für weitere eingeschossige Liegenschaften im Quartier 
sein (Bericht vom 4.8.2016, act. 3H). Anders als die Beschwerdeführenden 
meinen, ist nicht zu beanstanden, wenn sich die Gemeinde namentlich in 
einem Gebiet, das offensichtlich über erhebliches Verdichtungspotential 
verfügt, für die Beurteilung der guten Gesamtwirkung nicht strikt an der 
Gestaltung der bestehenden Bauten orientiert. Was die Kriterien Dimensio-
nen sowie die Dachgestaltung des Projekts und die geltend gemachten 
Immissionen angeht, kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vor-
instanz verwiesen werden. Da ein Augenschein keine entscheidwesent-
lichen neuen Erkenntnisse verspricht, wird der entsprechende Beweis-
antrag der Beschwerdeführenden abgewiesen (Beschwerde S. 19).
4.
Soweit sich die Beschwerdeführenden schliesslich auf eine «Drittschutz-
wirkung» von dienstbarkeitsrechtlichen und vertraglichen Verpflichtungen 
der Beschwerdegegnerschaft berufen (Beschwerde S. 13 f. und 19 ff.), 
kann ebenfalls auf die zutreffenden Ausführungen der BVE verwiesen wer-
den. Danach werden zivilrechtliche Fragen im Baubewilligungsverfahren 
nur ausnahmsweise geprüft, wenn die Baubewilligung den Bestand ziviler 
Rechte voraussetzt, wie etwa beim Bauen auf fremdem Grund das Einver-
ständnis der Grundeigentümer oder bei einer Zufahrt über fremden Boden 
das Durchfahrtsrecht. Die zivilrechtlichen Baubeschränkungen hätten des-


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halb im vorliegenden Verfahren nicht einmal dann geprüft werden müssen, 
wenn die Beschwerdeführenden dienstbarkeitsberechtigt bzw. Vertrags-
partei gewesen wären (E. 4b). Da der Ausgang eines Zivilprozesses über 
die behaupteten Ansprüche der Beschwerdeführenden keine Auswirkungen 
auf das vorliegende Baubewilligungsverfahren hätte, wird der Sistierungs-
antrag der Beschwerdeführenden abgewiesen (vgl. Art. 38 VRPG).
5.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten in allen Teilen als unbe-
gründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben 
die unterliegenden Beschwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfahrens-
kosten zu tragen und der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft die 
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 
Art. 106 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Der Antrag auf Sistierung des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wird 
abgewiesen.
2. Die Beschwerde wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.
4. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft die 
Parteikosten, bestimmt auf Fr. 2'614.70 (inkl. Auslagen und MWSt) zu 
ersetzen.


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5. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerschaft
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Ittigen
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.