be_verwaltungsgericht · 100 2016 369 · 2016-11-24 · de

Baubewilligung für den Abbruch von Gebäuden und den Neubau von drei Chalets - Zweitwohnungsverbot (Entscheid der BVE des Kantons Bern vom 24. November 2016 - RA Nr. 110/2016/124) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2016.369U
STE/GEU/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 3. Januar 2018
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Geiser Keller
1. A.________
2. B.________ und C.________
3. D.________
4. E.________
5. F.________
6. G.________ und H.________
alle vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende
gegen
Einfache Gesellschaft «Baugesellschaft Parzelle 1___», bestehend aus:
1. J.________
2. K.________
beide vertreten durch Fürsprecher … und Fürsprecher …
Beschwerdegegner 1
und
Einwohnergemeinde Saanen
Baubewilligungsbehörde, 3792 Saanen
Beschwerdegegnerin 2


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 2
sowie
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
betreffend Baubewilligung für den Abbruch von Gebäuden und den Neubau 
von drei Chalets; Zweitwohnungsverbot (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 24. November 2016; 
RA Nr. 110/2016/124)
Sachverhalt:
A.
J.________ und K.________ bilden die einfache Gesellschaft «Baugesell-
schaft Parzelle 1___». Am 23. Juli 2012 reichten sie bei der Einwohner-
gemeinde (EG) Saanen ein Baugesuch ein für eine Chaletüberbauung auf 
der in der Wohnzone W3a im Ortsteil I.________ liegenden Parzelle 
Saanen Gbbl. Nr. 1___, bestehend aus drei Häusern mit je vier 
Wohnungen, unterirdischem Wellnessbereich und Autoeinstellhalle. Gegen 
das Vorhaben, das auch den Abbruch von bestehenden Gebäuden 
beinhaltet, erhoben nebst weiteren A.________, B.________ und 
C.________, D.________, E.________, F.________ sowie G.________ 
und H.________ Einsprache. Am 23. November 2012 erteilte die EG 
Saanen die Baubewilligung. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess die 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) mit 
Entscheid vom 11. März 2014 insoweit gut, als sie den Gesamtentscheid 
vom 23. November 2012 aufhob und die Sache zur Prüfung der 
Vereinbarkeit mit Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) an die EG 
Saanen zurückwies. Nachdem die Bauherrschaft am 26. Februar 2016 die 
Projektänderung «Nutzung als Erstwohnung» eingereicht und namentlich 
die oben Genannten an ihrer Einsprache festgehalten hatten, bewilligte die 
EG Saanen das Vorhaben am 26. Juli 2016 unter der Auflage eines im 
Grundbuch anzumerkenden Zweckentfremdungsverbots zugunsten der 
Erstwohnungsnutzung.


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Seite 3
B.
Dagegen 
erhoben 
A.________, 
B.________ 
und 
C.________, 
D.________, 
E.________, 
F.________ 
sowie 
G.________ 
und 
H.________ am 25. August 2016 Beschwerde bei der BVE. Diese wies das 
Rechtsmittel am 24. November 2016 ab, soweit sie darauf eintrat, und 
bestätigte den Gesamtentscheid der EG Saanen. 
C.
Am 23. Dezember 2016 haben A.________, B.________ und C.________, 
D.________, 
E.________, 
F.________ 
sowie 
G.________ 
und 
H.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der 
Entscheid der BVE sei aufzuheben und dem Baugesuch sei der 
Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. 
Mit Beschwerdeantwort vom 25. Januar 2017 beantragen die Mitglieder der 
«Baugesellschaft Parzelle 1___», die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden könne. Die EG Saanen und die BVE beantragen 
mit Stellungnahme vom 13. Januar 2017 bzw. mit Vernehmlassung vom 
12. Januar 2017 je die Abweisung der Beschwerde. Die Instruktionsrichte-
rin hat die Baugesuchsakten für ein baulich unverändertes Projekt auf der 
Parzelle Nr. 1___ eingeholt, das eine Nutzung mit Erst- und Zweitwohnun-
gen vorsieht, und der EG Saanen Fragen zur Leerstandsquote und Ver-
fügbarkeit von Erstwohnungen gestellt. Die Verfahrensbeteiligten hatten 
Gelegenheit, sich zum neuen Baugesuch und zur Stellungnahme der Ge-
meinde zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. 


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Seite 4
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Im 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht sind Projektänderungen grundsätz-
lich ausgeschlossen (Art. 43 Abs. 4 des Dekrets vom 22. März 1994 über 
das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). 
Nach Angaben der Beschwerdegegner 1 handelt es sich beim neuen, von 
der Gemeinde sistierten Baugesuchsverfahren (vorne Bst. C) nicht um eine 
Projektänderung des hier strittigen Vorhabens, sondern um ein eigen-
ständiges neues Projekt. Die Beschwerdegegner 1 wollen – trotz neuem 
Projekt – am ursprünglichen Vorhaben festhalten und geben diesem den 
Vorzug. Werden für eine Parzelle verschiedene Baugesuche gestellt, was 
grundsätzlich zulässig ist, ist aus Gründen der Prozessökonomie zunächst 
das favorisierte Projekt zu beurteilen und das andere Verfahren einzu-
stellen, bis das Ergebnis des ersten Verfahrens rechtskräftig feststeht. Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich unter Vorbe-
halt von E. 5.3 einzutreten. 
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die BVE habe eine Ver-
letzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör durch die Gemeinde zu Un-
recht geheilt. Dadurch sei ihnen eine Instanz verloren gegangen (Be-
schwerde Ziff. III/2). – Es ist unbestritten, dass die Gemeinde die Eingabe 


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der Beschwerdeführenden vom 26. Mai 2016 im Baubewilligungsverfahren 
nicht berücksichtigt hat. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern 
[KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) führt zwar grundsätzlich zur Aufhebung 
des angefochtenen Entscheids. Praxisgemäss können nicht besonders 
schwerwiegende Gehörsverletzungen aber geheilt werden, wenn der 
Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition wie der Vorinstanz zusteht und der 
betroffenen Partei aus der Heilung kein Nachteil erwächst, d.h. sie ihre 
Rechte im Beschwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen konnte (statt 
vieler BGE 137 I 195 E. 2.2 und 2.3.2; BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5). Die 
Beschwerdeführenden führen nicht aus, welche dieser Voraussetzungen 
für eine Heilung der Gehörsverletzung durch die BVE nicht erfüllt war. Es 
ist auch nicht ersichtlich, weshalb das Vorgehen der Vorinstanz unzulässig 
gewesen sein sollte. Durfte die BVE den Mangel im Beschwerdeverfahren 
heilen, ist unerheblich, dass die Gemeinde sich nicht mit der Eingabe der 
Beschwerdeführenden auseinandergesetzt hat und ihnen insoweit eine 
Instanz verloren gegangen ist. 
2.2
Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, die BVE habe ihren 
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie die Eingabe vom 1. No-
vember 2016 nicht berücksichtigt bzw. im angefochtenen Entscheid nicht 
erwähnt habe (Beschwerde Ziff. III/2). – Die BVE hat ausführlich begründet, 
weshalb sie eine Erstwohnungsnutzung als möglich und das Vorgehen der 
Beschwerdegegner 1 nicht als rechtsmissbräuchlich erachtet. Sie ist damit 
der Begründungspflicht nachgekommen, die sich aus dem Anspruch auf 
rechtliches Gehör ergibt. Danach müssen wenigstens kurz die Über-
legungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Sie muss sich folglich nicht aus-
drücklich mit sämtlichen Behauptungen und Einwänden auseinander-
setzen, sondern kann sich auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-
sichtspunkte beschränken (BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98], 
140 II 262 E. 6.2; BVR 2016 S. 529 E. 4.3; Merkli/Aeschlimann/Herzog, 
Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 ff.). Die Beschwer-
degegner 1 beabsichtigen, das Vorhaben je nach Nachfrage in Etappen zu 
erstellen (vgl. Beschwerdeantwort vom 25.1.2017 [act. 5; nachfolgend: 
BA]), woraus die Beschwerdeführenden eine fehlende Nachfrage nach 


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Erstwohnungen ableiten (vgl. Eingabe vom 1.11.2016, Vorakten BVE 
pag. 57 ff., Bst. B/d). Die BVE hat sich zwar nicht ausdrücklich zu einer 
Etappierung geäussert. Sie hat aber ausführlich begründet, weshalb ihrer 
Ansicht nach eine Nachfrage nach Erstwohnungen besteht (angefochtener 
Entscheid E. 5e). Dies genügt den genannten Anforderungen an die Be-
gründung, auch wenn ein Argument der Beschwerdeführenden nicht aus-
drücklich genannt wurde. In ihrer Eingabe warfen die Beschwerdeführen-
den die Frage auf, «ob diese Etappierung nicht dazu führt, dass bis zur 
Erstellung aller 3 Häuser die notwendigen Infrastrukturen und Investitionen 
für früher erstellte Wohnungen fehlen (z.B. Parkplätze)». Sie begründeten 
jedoch nicht, was sie daraus ableiten wollen bzw. inwieweit darin eine 
Rechtsverletzung liegen soll; auch vor Verwaltungsgericht wird dies nicht 
klar. Unter diesen Umständen kann der BVE nicht vorgeworfen werden, sie 
habe ihren Entscheid ungenügend begründet, indem sie auf diesen pau-
schalen Einwand der Beschwerdeführenden nicht ausdrücklich einge-
gangen ist. 
3.
3.1
In der EG Saanen beträgt der Zweitwohnungsanteil mehr als 20 % 
(vgl. 
Wohnungsinventare 
der 
Gemeinden, 
einsehbar 
unter: 
 , 
Rubriken 
«Raumentwicklung 
& 
Raum-
planung/Zweitwohnungen»; Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 
über Zweitwohnungen [Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702], Art. 2 der 
Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]), 
weshalb keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b 
BV; Art. 6 Abs. 1 Satz 1 ZWG). Die Beschwerdegegner 1 haben um eine 
Bewilligung für den Bau von Erstwohnungen ersucht, was gemäss Art. 7 
Abs. 1 Bst. a ZWG zulässig ist. Die Baubewilligung vom 26. Juli 2016 
enthält eine entsprechende Nutzungsbeschränkung (vgl. Ziff. 6; Art. 7 
Abs. 3 und 4 ZWG). Die Beschwerdeführenden sind jedoch der Ansicht, die 
geplanten Wohnungen könnten nicht als Erstwohnungen genutzt werden 
und die Beschwerdegegner 1 beabsichtigten dies auch nicht. Ihr Verhalten 
sei rechtsmissbräuchlich, da sie auf eine Sistierung der Nutzungsbeschrän-
kung gemäss Art. 14 ZWG spekulierten. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 7
3.2
Sowohl staatliche Organe als auch Private handeln nach Treu und 
Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV; Art. 11 Abs. 2 KV), wobei der offenbare Miss-
brauch eines Rechts gemäss dem für die gesamte Rechtsordnung gelten-
den Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) 
keinen Rechtsschutz findet. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechts-
institut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die 
dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (vgl. statt vieler BGE 142 II 206 
E. 2.3 [Pra 106/2017 Nr. 17]; BVR 2017 S. 483 E. 6.2.3 [bestätigt durch 
BGer 1C_447/448/449/2016 vom 31.8.2017]; BVR 2005 S. 400 E. 7.3.1, je 
mit Hinweisen). Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sankti-
oniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Bestimmung 
angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung oder einen ernsthaften 
Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies erfordert eine Beurteilung von 
Fall zu Fall (BGE 142 II 206 E. 2.5). 
3.3
Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr ge-
baut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann 
eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmiss-
brauch beabsichtigt sein. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch 
handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nur, 
wenn von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben ge-
nutzt werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der frag-
lichen Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen der 
betreffenden Art besteht oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung 
sprechen (BGE 142 II 206 E. 2.2 und 2.4). Diese Indizien können die Lage 
der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeits-
plätzen), das Konzept (aus Sicht des ganzjährigen Aufenthalts), den Preis 
oder die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt 
(aktueller Wohnort, Arbeitsplatz, Absichtserklärung der Interessierten), be-
treffen. Wenn die künftigen Bewohner und Bewohnerinnen nicht bekannt 
sind, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Haupt-
kriterium (BGE 142 II 206 E. 3.2). Gemäss Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG sis-
tiert die Baubewilligungsbehörde auf Gesuch der Eigentümerin oder des 
Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG wäh-
rend einer bestimmten Dauer, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer 
nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Per-


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sonen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt 
rechtmässig nutzen. Diese gesetzliche Regelung erhöht die Gefahr, dass 
die Bauherrschaft von vornherein beabsichtigt, ein Sistierungsgesuch zu 
stellen. Deshalb muss in zweifelhaften Fällen mit einer grossen Anzahl 
Wohnungen gründlich geprüft werden, ob diese tatsächlich der vorgesehe-
nen Nutzungsart entsprechend genutzt werden können (BGE 142 II 206 
E. 4.2; vgl. zum Ganzen auch Aron Pfammatter, in Wolf/Pfammatter 
[Hrsg.], Handkommentar ZWG, 2017, Art. 7 N. 7 ff.). 
3.4
In BGE 142 II 206 hat das Bundesgericht weitere Abklärungen zur 
Erstwohnungsnutzung verlangt, weil gleichzeitig 44 neue Wohnungen 
(wovon 14 Gegenstand eines anderen Verfahrens bildeten, vgl. 
BGer 1C_160/2015 vom 3.5.2016) im gleichen Sektor bewilligt worden 
waren und diese Anzahl in einem Missverhältnis zur Wohnbevölkerung von 
700 Personen stand (E. 4.1). Die Lage der geplanten Wohnungen sprach 
zwar nicht dagegen, sie als Erstwohnungen zu nutzen. Das Bundesgericht 
hielt aber fest, dass in einem offensichtlich auf den Tourismus ausgerich-
teten Gebiet die Wohnungen, die gleichzeitig zum Verkauf angeboten 
werden, nicht unberücksichtigt bleiben dürfen (E. 4 einleitend). Für unge-
nügend erachtete das Bundesgericht die Sachverhaltsabklärung auch in 
einem Fall, in dem der Bau eines Chalets mit zwei Wohnungen im gehobe-
nen Segment in der ehemaligen Gemeinde Chermignon VS (heute Crans-
Montana VS) umstritten war (BGer 1C_16/2016 vom 24.10.2016). Zwar 
werde der Neubau von zwei Wohnungen keinen Einfluss auf den Woh-
nungsmarkt haben. Es dürfe aber nicht ausser Acht gelassen werden, dass 
in diesem Tourismusort gleichzeitig sehr viele Wohnungen zum Verkauf 
stünden (gemäss der Internetseite 598 Wohnungen 
und 96 Häuser, vgl. E. 3 einleitend). Es sei deshalb abzuklären, ob eine 
Nachfrage nach Erstwohnungen im gehobenen Segment bestehe, die das 
aktuelle Angebot nicht decken könne (E. 3.6). Vor dem Leitentscheid 
BGE 142 II 206 hat das Bundesgericht in einem Fall nähere Abklärungen 
zur Erstwohnungsnutzung verlangt, da zweifelhaft war, ob die Baute ganz-
jährig erreichbar sei (BGer 1C_542/2014 vom 14.8.2015 E. 4). In den 
übrigen Fällen hat es bis dahin ohne weitere Abklärungen einen Rechts-
missbrauch verneint (vgl. die Übersicht in BGE 142 II 206 E. 3.1). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 9
3.5
In BGer 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017 hat das Bundesgericht 
sodann erstmals einen Rechtsmissbrauch bzw. eine Gesetzesumgehung 
bejaht. Umstritten waren vier projektierte Chalets mit je zwei Wohnungen in 
der Gemeinde Rossinière VD. Die Gemeinde verfügte über eine geringe 
bauliche Entwicklung und kein vergleichbares Projekt war in den letzten 25 
bis 30 Jahren bewilligt worden. In der Region standen viele Wohnungen 
leer und die Nachfrage nach Erstwohnungen hatte erheblich abgenommen. 
Die Gemeinde zählte per 31. Dezember 2015 565 Einwohnerinnen und 
Einwohner und die Bevölkerung war in den letzten sechs Jahren um 
69 Personen zurückgegangen (E. 5.1). Das Bundesgericht erwog, die kon-
stante Abnahme der Bevölkerung führe dazu, dass Wohnungen verfügbar 
seien, die sich als Erstwohnungen eignen. Die Bevölkerungsstatistik zeige 
auf, dass kein Bedarf nach neuen Wohnungen bestehe, zumal noch nie ein 
vergleichbares Projekt in der Gemeinde realisiert worden sei, die bauliche 
Entwicklung der Gemeinde gering sei und keine anderen Umstände gel-
tend gemacht würden, aufgrund deren die Leerwohnungen nicht wieder 
besetzt werden könnten. Hinzu komme, dass sich die Bauparzelle nicht in 
einem lokalen Zentrum gemäss kantonalem Richtplan befinde. Mit Blick auf 
alle diese Elemente sei es offensichtlich, dass die Wohnungen nicht als 
Erstwohnungen genutzt werden könnten. Sei die Absicht unrealistisch, die 
Wohnungen auf dem Erstwohnungsmarkt anzubieten, sei eine Rechts-
umgehung zu bejahen. Wegen der Sistierungsmöglichkeit von Art. 14 ZWG 
sei es im Übrigen unerheblich, dass die Bauherrschaft behauptet, ein allfäl-
liges finanzielles Risiko zu tragen (E. 5.3). 
4.
4.1
Die Beschwerdegegner 1 planen drei Chalets (Haus A-C) mit je 
zwei Drei- und zwei Vierzimmerwohnungen zwischen ca. 70 und 150 m2. 
Die Schlafzimmer verfügen mehrheitlich über ein eigenes Badezimmer. 
Nebst einer Einstellhalle sind ein Wellness- und Fitnessbereich und meh-
rere Kellerräume vorgesehen (vgl. Pläne Grundrisse in Vorakten Ge-
meinde). Die Baukosten belaufen sich gemäss Baugesuch auf 13 Mio. 
Franken (vgl. Vorakten Gemeinde pag. 98). Die Parzelle liegt in der Wohn-
zone W3a (vgl. Zonenplan Nr. 3 Saanen vom 11.3.2011) nördlich und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 10
oberhalb des Dorfes Saanen im Ortsteil I.________, wo sich mehrheitlich 
Zweitwohnungen befinden (Stellungnahme Gemeinde vom 3.1.2017 [act. 4] 
Ziff. 2.4 a.E.). Saanen mit seinen Einkaufsmöglichkeiten und dem Bahnhof 
ist in ca. 20 Gehminuten oder ca. fünf Autominuten erreichbar. Der Fuss-
marsch zur nächsten Haltestelle des öffentlichen Verkehrs (Saanen, …) 
dauert gut 10 Minuten (vgl. zum Ganzen ). 
4.2
Die Beschwerdegegner 1 geben an, Haus A als Ganzes oder aufge-
teilt in Stockwerkeigentum an Personen verkaufen zu wollen, die bereit 
sind, ihren Wohnsitz nach Saanen zu verlegen, oder bereits in Saanen 
wohnen. Eine Wohnung in Haus B diene dem Eigengebrauch (Alterswohn-
sitz der Eltern). Die übrigen Wohnungen sollen verkauft oder vermietet 
werden. Das Haus C werde erst später erstellt und die Erstwohnungen 
würden je nach Nachfrage verkauft oder vermietet. Die einzelnen Gebäude 
würden ohnehin nur dann erstellt, wenn vorgängig rechtsverbindliche Zu-
sagen über den Kauf oder die Miete der betreffenden Wohnungen vor-
lägen; dies auch um die Finanzierung sicherstellen zu können (BA 
Rz. 11 f.). Die Beschwerdegegner 1 machen geltend, sie hätten die Nut-
zung der Wohnungen erst mit der Projektänderung vom 26. Februar 2016 
definitiv festgelegt. Eine Erstwohnungsnutzung hätten sie jedoch von An-
fang an nicht ausgeschlossen. Für die Wohnungen gebe es mehrere Kauf- 
oder Mietinteressierte. Das Beschwerdeverfahren verhindere zwar, dass 
diese sich definitiv festlegten. Die bisherigen Kontakte zeigten aber, dass 
eine Nachfrage bestehe (BA Rz. 9 f.). Das Bauvorhaben sei an die Beson-
derheiten des Immobilienmarkts Gstaad/Saanen angepasst. Die Bau-
summe werde zudem wesentlich vom Innenausbau beeinflusst, der erst vor 
der Bauausführung individuell bestimmt werde (BA Rz. 13).
4.3
Die Lage der geplanten Wohnungen spricht nicht von vornherein 
gegen eine Nutzung als Erstwohnung. Zwar liegt das Gebiet I.________ 
ausserhalb des Hauptorts Saanen. Es besteht aber eine Verbindung zum 
öffentlichen Verkehr in annehmbarer Distanz. Mit dem Auto ist der Ortsteil 
ganzjährig gut erreichbar. Der Fussmarsch zum Bahnhof Saanen und den 
Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten ist aus Sicht des ganzjährigen Aufent-
halts für eine Berggemeinde nicht ungewöhnlich. Die Wohnungen sind in 
der Wohnzone W3a geplant, wo Wohnen sowie ruhiges und wenig stören-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 11
des Gewerbe zulässig sind (Art. 8 des Baureglements der EG Saanen vom 
11.3.2011 [GBR]). Obwohl in der Umgebung vorwiegend Zweitwohnungen 
vorhanden sind, ist eine Erstwohnungsnutzung demnach zonenmässig 
ohne weiteres zulässig, auch wenn hier kein Ortsansässigenanteil (vgl. 
Art. 9 GBR) vorgeschrieben ist. Vom Konzept her wäre eine Nutzung als 
Ferienwohnungen zwar ohne weiteres möglich. Dies zeigt gerade auch das 
Baugesuch der Beschwerdegegner 1 vom 3. Juli 2017, mit dem sie für 
dasselbe Projekt nebst der Erstwohnungsnutzung eine Nutzung als touris-
tisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinn von Art. 7 Abs. 1 Bst. b und 
Abs. 2 Bst. a ZWG beantragen (vgl. act. 9, 11, 13 und 13A1-A4 und 14A11-
14A16). Es spricht jedoch nicht von vornherein gegen eine Erstwohnungs-
nutzung, wenn zu jedem Schlafzimmer ein Bad oder eine Dusche vorhan-
den sind (BGer 1C_240/2014 vom 24.10.2014 E. 2.5). Den Angaben der 
Beschwerdegegner 1 zufolge kann der Innenausbau zudem noch ange-
passt werden (E. 4.2 vorne). Auch die Grösse der Wohnungen und der 
gemeinsame Wellnessbereich schliessen – anders als die Beschwerde-
führenden meinen – eine Erstwohnungsnutzung bzw. eine Nachfrage nach 
den Wohnungen nicht aus. Es handelt sich zwar nicht um das typische 
Konzept einer durchschnittlichen Erstwohnung. Die Bedürfnisse möglicher 
Interessentinnen und Interessenten lassen sich jedoch nicht im Voraus 
genau bestimmen, weshalb nicht gesagt werden kann, die Wohnungen 
eigneten sich weder als Erstwohnungen im gehobenen Segment noch als 
Erstwohnungen für Einheimische (vgl. Beschwerde S. 5 ff.). Das Bundes-
gericht hat sodann festgehalten, dass der (zu) hohe Preis einer Wohnung 
lediglich bedeute, dass sie möglicherweise verlustbringend verkauft oder 
vermietet werden müsse. Dieses Risiko trage die Bauherrschaft. Zwar sehe 
Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG die Möglichkeit einer Sistierung der Nutzungs-
beschränkung vor. Dies setze jedoch voraus, dass die Eigentümerin oder 
der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und 
erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen ange-
messenes Entgelt rechtmässig nutzen. Wohnungen, die als Erstwohnun-
gen bewilligt und erstellt wurden, müssten auch zu Preisen angeboten wer-
den, die für Erstwohnungen markt- und ortsüblich seien, und nicht zu 
Zweitwohnungspreisen (vgl. Art. 9 Abs. 2 Bst. b ZWV; BGer 1C_546/2015 
vom 23.6.2016 E. 2.6, 1C_349/2015 vom 7.1.2016 E. 2.4, 1C_114/2015 
vom 10.7.2015 E. 4.2.2; vgl. auch Niklaus Spori, Das neue Zweit-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 12
wohnungsgesetz – eine Übersicht, in KPG-Bulletin 1/2016 S. 2 ff., 9 f.). 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Lage, das Konzept und der Preis 
der Wohnungen zwar ebenso gut eine Nutzung als Zweitwohnungen erlau-
ben würden, zumal Saanen als Tourismusort bezeichnet werden kann. 
Eine Erstwohnungsnutzung erscheint deshalb jedoch nicht ausgeschlos-
sen.
4.4
Zur Nachfrage nach Erstwohnungen hat die Gemeinde Folgendes 
ausgeführt (act. 14): Insgesamt gebe es in der Gemeinde 3'899 Erst-
wohnungen, von denen geschätzt 15-20 % (585-780 Wohnungen) dem 
gehobenen Segment zuzurechnen seien. Mit Ausnahme von Abländschen 
seien alle Dörfer der Gemeinde nicht mehr als 15 km vom Hauptort Saanen 
entfernt; somit befänden sich auch sämtliche Erstwohnungen in dessen 
Nähe (Antworten a). Die Gemeinde verfüge über keine statistischen An-
gaben zum Leerwohnungsbestand; dieser dürfte sich aber im kantonalen 
Durchschnitt bewegen und 10-15 Wohnungen im gehobenen Segment 
umfassen (Antwort b). Zurzeit seien 89 Erstwohnungen bewilligt oder be-
fänden sich bereits im Bau. Zwischen 13 und 18 seien dem gehobenen 
Segment zuzurechnen, fünf davon seien noch nicht rechtskräftig bewilligt 
(Antwort c). Im Jahr 2005 habe die Gemeinde 7'611 Einwohnerinnen und 
Einwohner gezählt; heute seien es 7'643 (Antwort d). – Die Gemeinde war 
aufgefordert, die Verhältnisse im Dorf Saanen, nicht nur diejenigen in der 
gesamten Gemeinde darzustellen (E. 3.3 f. vorne). Wie sich im Folgenden 
zeigt, erlauben ihre Auskünfte dennoch einzuschätzen, ob ein Markt für die 
geplanten Erstwohnungen besteht. Unter diesen Umständen ist es ent-
behrlich, von den Beschwerdegegnern 1 Kaufversprechen oder Belege 
über Kontakte mit möglichen Käuferinnen und Käufern zu verlangen (vgl. 
dazu BGE 142 II 206 E. 4.4). 
4.5
In der Gemeinde Saanen besteht den Angaben der Gemeinde zu-
folge eine Nachfrage nach Erstwohnungen, insbesondere im «gehobenen 
und/oder luxuriösen Segment» (Stellungnahme vom 13.1.2017, Ziff. 2.3 
und 2.5; vgl. auch Bericht zur Ortsplanungsrevision 2005-2008/11 
[act. 3B3], S. 2). Dass es laut den Aussagen des Gemeindepräsidenten im 
Anzeiger von Saanen vom 12. September 2017 zurzeit genügend leer-
stehende Wohnungen habe und damit ein gewisser Markt für Erstwohnun-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 13
gen bestehe (vgl. act. 19A), bedeutet nicht bereits, dass es keine Nach-
frage nach zusätzlichen Erstwohnungen gibt. Die Beschwerdeführenden 
bestreiten denn auch nicht, dass in der Gemeinde aufgrund der steuer-
lichen Verhältnisse und des weltbekannten Tourismusorts Gstaad ein Markt 
für Erstwohnungen im gehobenen Segment besteht (Beschwerde Ziff. 1c). 
Das Angebot von zurzeit 23 bis 33 (leer stehenden bzw. bewilligten oder in 
Bau befindlichen) Erstwohnungen (E. 4.4 vorne) würde mit dem Bau der 
zwölf geplanten Wohnungen um knapp die Hälfte bzw. fast einen Drittel 
zunehmen. Der Zuwachs an neuen Erstwohnungen dieses Typs ist somit 
beträchtlich, zumal die Einwohnerzahl – wie die Beschwerdeführenden zu 
Recht vorbringen (Beschwerde S. 10) – in den letzten Jahren nur leicht 
zugenommen hat. Allerdings betrug die Leerwohnungsziffer im Verwal-
tungskreis Obersimmental-Saanen per 1. Juni 2017 0,91 % und lag damit 
unter dem kantonalen Durchschnitt von 1,92 %. Mitgezählt werden dabei 
nebst allen möblierten oder unmöblierten, bewohnbaren und am Stichtag 
(1. Juni) leer stehenden sowie zur dauernden Miete oder zum Kauf ange-
botenen Wohnungen und Einfamilienhäuser auch jene leer stehenden 
Wohnungen, die auf einen späteren Zeitpunkt bereits vermietet und ver-
kauft sind. Auch Ferien- oder Zweitwohnungen und -häuser zählen als leer 
stehende Wohnungen, sofern sie zur Dauermiete (mindestens drei Monate) 
oder zum Verkauf ausgeschrieben sind (vgl. Wohnungsbestand, leer ste-
hende 
Wohnungen, 
Leerwohnungsziffer, 
einsehbar 
unter: 
 Rubriken «Finanzen/öffentliche Statistiken/Statistik-
portal/09 Bau- und Wohnungswesen»). Die Schätzung der Gemeinde zum 
Leerwohnungsbestand erscheint folglich jedenfalls als vorsichtig. Sodann 
steht ein Angebot von 35 bis 45 Erstwohnungen im gehobenen Segment 
nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zur Bevölkerungszahl von 
aktuell 7'643 Personen. Hinzu kommt, dass die Wohnungen zwar etwas 
ausserhalb, aber doch in der Nähe des Hauptorts einer Gemeinde ent-
stehen sollen, der raumplanerisch anerkanntermassen eine gewisse Zent-
rumsfunktion sowie ein Wachstumspotenzial zukommt (vgl. Richtplan 2030, 
Raumkonzept Kanton Bern S. 11 Massnahmen A_01 und C_02, einsehbar 
unter: , Rubriken «Raumplanung/Kantonaler Richt-
plan»). Die Nachfrage nach solchen Erstwohnungen dürfte an dieser Lage 
folglich grösser sein als in anderen Gemeindeteilen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 14
4.6
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Lage, das Konzept und die 
(voraussichtlichen) Baukosten der Wohnungen eine Erstwohnungsnutzung 
nicht ausschliessen. Die Ausführungen der Gemeinde, wonach der ent-
sprechende Markt für Erstwohnungen im gehobenen Segment besteht, 
erscheinen nachvollziehbar, zumal die Nachfrage im und ums Dorf Saanen 
als Hauptort grösser sein dürfte als in anderen Teilen der Gemeinde. Ob-
wohl die Beschwerdegegner 1 eine im Verhältnis zum vorhandenen Ange-
bot relativ hohe Anzahl neuer Erstwohnungen planen und mit ihrem bei der 
Gemeinde hängigen Baugesuch zeigen, dass sie selber offenbar nicht 
überzeugt sind, die Wohnungen dereinst als Erstwohnungen verkaufen 
oder vermieten zu können, ist nicht von vornherein klar, dass eine Erst-
wohnungsnutzung unrealistisch bzw. eine rein theoretische Möglichkeit ist 
(E. 3.5 vorne). Hinzu kommt, dass die Beschwerdegegner 1 beabsichtigen, 
das 
Bauvorhaben 
in 
Etappen 
zu 
erstellen 
(E. 4.2 
vorne; 
vgl. 
BGer 1C_565/2016 vom 16.11.2017 E. 3.2). Ein Rechtsmissbrauch bzw. 
eine Umgehungsabsicht ist unter diesen Umständen zu verneinen (vgl. 
E. 3.2 f. vorne). Im Übrigen tragen die Beschwerdegegner 1 das finanzielle 
Risiko, die Wohnungen allenfalls verlustbringend vermieten oder verkaufen 
zu müssen (E. 4.3 vorne). Hat die BVE einen Rechtsmissbrauch zu Recht 
verneint, kann auch nicht gesagt werden, dass die Bewilligung von Erst-
wohnungen die Ziele von Art. 75b BV vereitle (vgl. Beschwerde S. 10 f.). Es 
bleibt darauf hinzuweisen, dass die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung 
nach Bauabschluss von der Baupolizeibehörde zu kontrollieren sein wird 
(BGE 142 II 206 E. 2.2; vgl. auch Art. 17 ZWG). 
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden beanstanden weiter die Höhe des Ge-
bäudes A. Sie gehen davon aus, dass sie diese Rüge rechtsgenüglich vor-
gebracht haben, da sie dies schon im früheren Beschwerdeverfahren gel-
tend gemacht hätten und sich die BVE auch damit befasst habe. Anders als 
von der BVE festgehalten, mache die Garageneinfahrt mehr als einen 
Drittel der Gebäudebreite von 12 m aus, nämlich 4,5 m. Folglich sei das 
gewachsene Terrain bei der Berechnung der Gebäudehöhe massgebend. 
Die Besonnung und die Lichtverhältnisse ihrer Wohnungen würden in 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 15
einem Mass verschlechtert, das ebenso wenig geduldet werden müsse wie 
die Beeinträchtigung der Zufahrtsstrasse (Schnee, Schatten, Oberflächen-
wasserablauf). Die Beschwerdeführenden beantragen ein Schatten-
diagramm und einen Augenschein (Beschwerde Ziff. III/3). – Die BVE ging 
davon aus, die Rüge, wonach die Gebäudehöhe nicht eingehalten sei, sei 
verspätet, da die Beschwerdeführenden diese erst mit Einsprache vom 
31. März 2016 gegen die Projektänderung vorgebracht hätten. Insoweit sei 
nicht auf die Beschwerde einzutreten. Im Übrigen sei die Rüge auch unbe-
gründet (angefochtener Entscheid E. 4). Sodann sei die Beschwerde im 
Zusammenhang mit den Rügen betreffend Garagenentwässerung/Wasser-
abfluss sowie Schattenwurf/Erstellung Schattendiagramm ungenügend be-
gründet, weshalb auch insoweit nicht darauf einzutreten sei (angefochtener 
Entscheid E. 2b). Was die Beeinträchtigung der Aussicht anbelangt, hat die 
Vorinstanz festgehalten, dass solche Immissionen grundsätzlich hinge-
nommen werden müssten, solange die baupolizeilichen und umweltrecht-
lichen Vorschriften eingehalten seien (angefochtener Entscheid E. 6).
5.2
5.2.1
aArt. 40 Abs. 2 BauG bestimmte in der ursprünglichen, bis zum 
31. März 2017 geltenden Fassung, dass die Einsprecher und Einspreche-
rinnen (nur) im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt 
sind (GS 1985 S. 186 ff.). Diese Beschränkung wurde mit der am 1. April 
2017 und damit während hängigem Verfahren vor Verwaltungsgericht in 
Kraft getretenen Gesetzesrevision aufgehoben. Unter der Geltung von 
aArt. 40 Abs. 2 BauG konnten keine Rügen vorgebracht werden, die nicht 
bereits mit Einsprache erhoben worden waren (sog. aspektmässige Um-
schreibung des Streitgegenstands). Diese Beschränkung der Rügegründe 
kam allerdings nur zum Tragen, soweit die Verletzung von kantonalem oder 
kommunalem Recht zur Diskussion stand, nicht hingegen, wenn es um 
Bundesverwaltungsrecht ging. Mit der aspektmässigen Umschreibung des 
Streitgegenstands ging auch einher, dass gegen Projektänderungen nur 
noch Einwendungen erhoben werden konnten, die unmittelbar die Pro-
jektänderung betrafen (BVR 2016 S. 79 E. 3.2 mit Hinweisen). Es genügte 
aber, wenn ein Themenbereich in der Einsprache angesprochen worden 
war; die rechtliche Begründung konnte in oberer Instanz noch nachgescho-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 16
ben oder geändert werden (statt vieler VGE 2015/338 vom 12.9.2016 
E. 3.2 [bestätigt durch BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017] mit Hinweisen). 
5.2.2
In ihrer Einsprache vom 22. August 2012 machten die Beschwerde-
führenden geltend, das Bauvorhaben beeinträchtige ihre Aussicht massiv. 
Der Schattenwurf entziehe ihnen an Wintermorgen das Sonnenlicht und 
führe dazu, dass der Schnee auf der Zufahrtsstrasse nicht mehr auftauen 
könne, was die Zufahrt zu ihren Garagenplätzen erschwere. Auftauende 
Schneemassen und starke Regenfälle brächten weitere Beeinträchtigungen 
ihres Grundstücks mit sich. So könne das Regen- und Schmelzwasser 
nicht mehr versickern, sondern fliesse zum grössten Teil über die Zufahrts-
strasse zu ihrer Liegenschaft. Da das Vorhaben höher als das Chalet der 
Beschwerdeführenden bzw. letzteres in nordwestlicher Richtung nach 
unten versetzt liege, handle es sich nicht um gewöhnliche, noch zu tolerie-
rende Beeinträchtigungen. Mit Einsprache vom 31. März 2016 gegen die 
Projektänderung beantragten die Beschwerdeführenden erstmals, die Be-
schwerdegegner 1 seien zu verpflichten, ein Schattendiagramm zu er-
stellen, und machten geltend, das Haus A überschreite die zulässige 
Maximalhöhe. – Nach dem Gesagten machten die Beschwerdeführenden 
in ihrer ursprünglichen Einsprache zwar geltend, ihr Haus werde durch 
Aussichts- und Lichtentzug übermässig beeinträchtigt. Dies leiteten sie 
aber aus dem Höhenunterschied zwischen dem Baugrundstück und ihrem 
Grundstück ab. Dass die Gebäudehöhe überschritten sei, machten sie erst 
mit Einsprache gegen die Projektänderung geltend. Den Themenbereich 
Gebäudehöhe haben sie in ihrer Einsprache vom 22. August 2012 folglich 
nicht angesprochen und die später erhobene Rüge bezog sich nicht auf die 
Projektänderung, mit der nur die Nutzungsart der Wohnungen festgelegt 
wurde. Die BVE ist demnach zu Recht davon ausgegangen, dass diese 
Rüge verspätet war. Mit Blick auf das Folgende kann offenbleiben, ob im 
Verfahren vor Verwaltungsgericht noch aArt. 40 Abs. 2 BauG (in diesem 
Sinn JTA 2016/191 vom 16.8.2017 E. 1.2.1) oder bereits Art. 40 Abs. 2 
BauG anwendbar ist. 
5.2.3
Die BVE hat in ihrer (materiellen) Eventualbegründung zutreffend 
festgehalten, dass die Gebäudehöhe vom fertigen Terrain aus zu messen 
ist (angefochtener Entscheid E. 4d): Gemäss Art. 32 Ziff. 1 GBR wird die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 17
Gebäudehöhe grundsätzlich durch die Höhendifferenz zwischen Oberkant 
Firstpfette und dem tiefsten Fassadenpunkt des fertig erstellten Terrains 
gemessen. Hauseingänge und Garageeinfahrten im Kellergeschoss wer-
den nicht angerechnet, wenn ihre Breite an der Decke gemessen nicht 
mehr als 1/3 der betreffenden Fassadenbreite beträgt. – Die massgebende 
Fassade ist 12,45 m, die Einstellhalleneinfahrt 4 m breit, nicht 4,5 m, wie 
die Beschwerdeführenden behaupten (vgl. Pläne Ansichten Haus A, 
Grundrisse Haus A sowie Grundriss Einstellhalle, in Vorakten Gemeinde). 
Die Einstellhalleneinfahrt ist für die Gebäudehöhe folglich unbeachtlich und 
letztere ist nicht vom gewachsenen Terrain aus zu messen. Dass die vom 
fertigen Terrain aus gemessene Gebäudehöhe die reglementarische 
Maximalhöhe einhält, ist nicht bestritten.
5.3
Die Beschwerdeführenden setzen sich sodann nicht mit den Erwä-
gungen der Vorinstanz zur mangelhaften Begründung der Baubeschwerde 
auseinander. Sie führen nicht aus, weshalb die BVE die Rügen im Zusam-
menhang mit dem Oberflächenwasserablauf und dem Schattenwurf hätte 
behandeln müssen, sondern verweisen pauschal auf die (bereits in der 
Einsprache, E. 5.2.2 vorne) behaupteten Beeinträchtigungen. Ist ein Nicht-
eintreten Verfahrensthema, muss sich die Begründung der Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde mit dieser Frage befassen (Art. 32 Abs. 2 VRPG; vgl. 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 14; André Moser, in 
Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum VwVG, 2008, Art. 52 N. 7; 
allgemein zu den Begründungsanforderungen statt vieler BVR 2006 S. 470 
E. 2.4). In diesem Punkt ist demnach auf die Beschwerde nicht einzutreten. 
Wie die BVE im Übrigen zutreffend festgehalten hat, handelt es sich beim 
Entzug von Sonne und Aussicht um negative Immissionen, die durch die 
blosse Existenz von Bauten und Anlagen entstehen. Sie werden durch die 
kommunalen Bauvorschriften begrenzt (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 24 N. 2 zweites Lemma; vgl. 
auch BVR 1992 S. 301 E. 4a). Einwirkungen, die durch zonenkonforme, 
den baupolizeilichen und umweltrechtlichen Vorschriften entsprechende 
Bauten verursacht werden, müssen grundsätzlich geduldet werden 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 Bst. a; vgl. zum Ganzen auch 
VGE 2015/338 
vom 
12.9.2016 
E. 6.2 
mit 
Hinweisen). 
Die 
Beschwerdeführenden zeigen auch vor Verwaltungsgericht nicht auf, in-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 18
wieweit das Vorhaben den insoweit massgebenden Vorschriften nicht ge-
nügt, was denn auch nicht ersichtlich ist. Die Beschwerde erweist sich so-
mit in Bezug auf den geltend gemachten Aussichtsentzug als unbegründet, 
was im Übrigen auch für den Entzug von Sonnenlicht gelten würde. Unter 
diesen Umständen ist weder ein Schattendiagramm zu erstellen noch ein 
Augenschein durchzuführen; diese Beweisanträge werden abgewiesen. 
6.
In ihren Schlussbemerkungen machen die Beschwerdeführenden schliess-
lich erstmals geltend, die Baubewilligung widerspreche aufgrund der peri-
pheren Lage des Baugrundstücks den Grundsätzen der Raumplanung und 
der Erhaltung der landwirtschaftlichen Fruchtfolgeflächen (act. 22; vgl. zur 
Zulässigkeit dieser Rüge E. 5.2.1 vorne). – Das Grundstück befindet sich in 
einer Bauzone (Wohnzone W3a). Die Beschwerdeführenden beanstanden 
mit ihrem Vorbringen sinngemäss die Zonenordnung. Solche Rügen be-
treffen nicht das Baubewilligungsverfahren, sondern wären im Planungs-
verfahren (Art. 58 ff. BauG) geltend zu machen gewesen. Die Beschwer-
deführenden zeigen nicht auf, weshalb hier ausnahmsweise eine akzesso-
rische Prüfung des Zonenplans im Baubewilligungsverfahren angezeigt 
wäre (vgl. dazu BGE 127 I 103 E. 6b; BVR 2016 S. 222 E. 3.2, je mit Hin-
weisen). Solche Gründe sind auch nicht ersichtlich. 
7.
7.1
Damit erweist sich die Beschwerde in allen Teilen als unbegründet; 
sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens haben die Beschwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfah-
renskosten zu tragen und den Beschwerdegegnern 1 die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). 
Der Gemeinde sind keine ersatzfähigen Parteikosten entstanden (Art. 104 
Abs. 1 und 4 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 19
7.2
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1 macht in seiner 
Kostennote vom 28. November 2017 für das Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht ein Honorar von Fr. 9'000.-- zuzüglich Fr. 240.-- Auslagen und 
Fr. 739.20 MWSt geltend. Dies erscheint nach den Kriterien von Art. 41 
Abs. 3 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) als deutlich überhöht. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
waren bei übersichtlicher tatsächlicher Ausgangslage wenige klar be-
grenzte Rechtsfragen umstritten, die dem Rechtsvertreter der Beschwer-
degegner 1 aus dem vorinstanzlichen Verfahren bereits vertraut waren. 
Dementsprechend geringer war sein gebotener Aufwand für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren, zumal die Beweismassnahmen im Verfahren 
vor Verwaltungsgericht keinen grossen Zusatzaufwand verursachten. Im 
Übrigen waren weder die Bedeutung der Streitsache noch die Schwierigkeit 
des Prozesses überdurchschnittlich. Unter Berücksichtigung der gesamten 
Umstände rechtfertigt es sich, den Parteikostenersatz auf Fr. 5'000.-- zu-
züglich Auslagen und MWSt, ausmachend insgesamt Fr. 5'659.20, festzu-
setzen. 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.
3. Die Beschwerdeführenden haben den Beschwerdegegnern 1 die Partei-
kosten für das Verfahren vor Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 5'659.20 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2018, Nr. 100.2016.369U, 
Seite 20
4. Zu eröffnen: 
- den Beschwerdeführenden
- den Beschwerdegegnern 1
- der Beschwerdegegnerin 2
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung 
und mitzuteilen:
- dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen 
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.