be_verwaltungsgericht · 100 2023 130 · 2025-05-15 · de

Ortsplanungsrevision; Dachgestaltung in Schutzgebieten und bei Baudenkmälern (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 31. März 2023; 2020.DIJ.4056) | Nutzungspläne

100.2023.130U
STE/TST/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 15. Mai 2025
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Tschumi
Einwohnergemeinde Köniz
handelnd durch den Gemeinderat, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz
Beschwerdeführerin
gegen
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8
betreffend Ortsplanungsrevision; Dachgestaltung in Ortsbildschutzgebieten 
und bei Baudenkmälern (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des 
Kantons Bern vom 31. März 2023; 2020.DIJ.4056)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
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Prozessgeschichte:
A.
Am 25. Februar 2015 reichte die Einwohnergemeinde (EG) Köniz die Unter-
lagen zu ihrer Ortsplanungsrevision (OPR) beim Amt für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) zur Vorprüfung ein. Im Rahmen der 
Ämterkonsultation verlangte die Kantonale Denkmalpflege (KDP) u.a., dass 
die Vorschriften betreffend die Dachgestaltung von Gebäuden in Ortsbild-
schutzgebieten und von Baudenkmälern strenger sein müssten. Aufgrund 
der Vorprüfungsberichte des AGR vom 24. Juni 2015, 10. Oktober 2016 und 
31. März 2017 nahm die EG Köniz in der Folge verschiedene Anpassungen 
an der neuen Ortsplanung vor, verzichtete aber auf die von der KDP ver-
langte Verschärfung der Vorschriften betreffend die Dachgestaltung. Vom 
5. April bis 5. Mai 2017 legte sie die Unterlagen ein erstes und nach weiteren 
Anpassungen vom 20. Juni bis 20. Juli 2018 ein zweites Mal öffentlich auf. 
Am 23. September 2018 nahm die Stimmbevölkerung der EG Köniz die 
neue Ortsplanung mit rund 78 % Ja-Stimmen an. 
Nachdem das AGR im nachfolgenden Genehmigungsverfahren die EG 
Köniz vergeblich darum ersucht hatte, die strengeren Vorschriften zur Dach-
gestaltung von sich aus ins neue Baureglement (nachfolgend: BauR) einzu-
fügen, ergänzte es Art. 90 BauR von Amtes wegen mit dem von der KDP 
vorgeschlagenen Abs. 5. Die ergänzte Fassung lautet wie folgt (Hervorhe-
bung der Ergänzung in kursiver Schrift): 
Art. 90 Anteil der Dachaufbauten und -einschnitte
1 Dachaufbauten oder -einschnitte dürfen zusammengerechnet maximal 
50 % der entsprechenden Fassadenlänge des obersten Vollgeschosses 
betragen (vgl. Anhang I, Skizze 17.1).
2 Die Länge von Dreieckslukarnen wird zu 2/3 angerechnet (vgl. An-
hang I, Skizze 17.1).
3 Die massgebende Fassadenlänge reduziert sich bei Kreuzfirsten und 
Quergiebeln um deren Giebelbreite (vgl. Anhang I, Skizze 16).
4 Überschreiten Dachaufbauten und -einschnitte die nach Absatz 1 
zulässige Länge, sind sie für die traufseitige Fassadenhöhe massge-
bend, und die Dachbegrenzungslinie nach Artikel 88 darf nicht überragt 
werden. Artikel 89 bleibt anwendbar (vgl. Anhang I, Skizze 17.2).
5 In Ortsbildschutzgebieten und bei schützens- und erhaltenswerten 
Baudenkmälern darf die Gesamtlänge der Dachaufbauten 1/3 der Fas-


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sadenlänge des obersten Vollgeschosses nicht überschreiten. Dachein-
schnitte sind bei K-Objekten nicht zulässig. Dachflächenfenster und Da-
chaufbauten sind nur auf der untersten Nutzungsebene über dem Dach-
boden zulässig.
Nebst weiteren geringfügigen Änderungen des Nutzungsplans lag der 
ergänzte Art. 90 BauR zwischen dem 13. November und dem 20. Dezember 
2019 öffentlich auf. Mit Verfügung vom 18. Mai 2020 genehmigte das AGR 
schliesslich die revidierte Ortsplanung und wies namentlich die Einsprache 
der EG Köniz gegen Art. 90 Abs. 5 BauR ab.
B.
Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR vom 18. Mai 2020 reichte die 
EG Köniz am 18. Juni 2020 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und 
Justiz des Kantons Bern (DIJ) ein. Mit Entscheid vom 31. März 2023 wies 
die DIJ die Beschwerde ab.
C.
Dagegen hat die EG Köniz am 26. April 2023 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sowie der 
vom AGR eingefügte Art. 90 Abs. 5 BauR seien aufzuheben und Art. 90 
BauR sei in der von den Stimmberechtigten am 23. September 2018 
beschlossenen Fassung zu genehmigen.
Die DIJ beantragt mit Vernehmlassung vom 25. Mai 2023, die Beschwerde 
sei abzuweisen.
Mit Ausnahme von Art. 90 Abs. 5 BauR ist das neue Baureglement am 
1. September 2021 bzw. 1. März 2023 (Art. 10 und Anhang III betreffend 
Landschaftsschutzgebiet 1.5) bzw. 1. April 2024 (Art. 48 f. und Anhang III 
betreffend Landschaftsschutzgebiet 1.4 sowie Landschaftsschongebiet 3.9) 
in Kraft getreten.


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Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Gemeinde hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. 
Sie ist als für die Ortsplanung zuständiges Gemeinwesen (Art. 55 Abs. 1 des 
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]) durch den angefochte-
nen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 61a 
Abs. 2 Bst. b BauG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehal-
ten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Ausgangspunkt der vorliegenden Streitigkeit bildet die Absicht der 
Gemeinde, ihre Bauvorschriften in Bezug auf den maximal zulässigen Anteil 
von Dachaufbauten und -einschnitten zu liberalisieren. Während nach der 
alten Bauordnung Dachaufbauten und -einschnitte generell höchstens einen 
Drittel der Fassadenlänge des obersten Geschosses ausmachen durften 
bzw. die Hälfte, wenn sie deutlich voneinander getrennt waren (Art. 88 Abs. 1 
des alten Baureglements der EG Köniz vom 7. März 1993), beträgt dieser 
Anteil gemäss Art. 90 BauR neu generell maximal 50 % der Fassadenlänge 
des obersten Vollgeschosses (Abs. 1; vorne Bst. A; vgl. Erläuterungsversion 
des Baureglements vom 22.3.2018 zu Art. 90 Abs. 1, S. 98 [nachfolgend: Er-
läuterungsversion BauR], abrufbar unter: , Rubriken 
«Wohnen/Planen und Bauen/Planung und Entwicklung/Ortsplanungsrevi-
sion OPR/Unterlagen zur OPR»). 
2.2
Gegen diese Liberalisierung intervenierte die KDP sowohl im Vorprü-
fungs- als auch im Genehmigungsverfahren und verlangte, dass für 


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Bauinventar-Objekte sowie in Ortsbildschutzgebieten strengere Vorschriften 
gelten müssten. Die Dachlandschaft bzw. «Summe aller Dächer» sei ein prä-
gendes Merkmal des Orts- und Landschaftsbilds in der Gemeinde Köniz. Ins-
besondere die ursprünglichen, geschlossenen, meist grossdimensionierten 
Dächer seien ein wichtiges Merkmal der historischen, in der Regel ländlichen 
Bautypen. Durch allzu viele und allzu grosse Aufbauten, Dachfenster oder 
Einschnitte gehe die Wirkung der einheitlichen, harmonisch und ruhig wir-
kenden Flächen verloren. Die Gestaltung von Dachaufbauten und -öffnun-
gen sei daher für die Ortsbild- und Denkmalpflege ein zentrales Anliegen. 
Neue Dachaufbauten dürften weder die Baudenkmäler in ihrer Substanz 
oder Wirkung schmälern noch bestehende historische Aufbauten konkurren-
zieren. Damit das Dach nach wie vor dominant und als solches erkennbar 
sei, müssten die bestehenden Hierarchien erhalten und die Dachfläche 
zusammenhängend lesbar bleiben. Dachaufbauten und Dachflächenfenster 
seien deshalb in Ortsbildschutzgebieten und bei schützens- und erhaltens-
werten Baudenkmälern auf die unterste Nutzungsebene über dem Dachbo-
den zu beschränken. Zudem dürften Dachaufbauten nicht mehr als einen 
Drittel der Fassadenlänge des obersten Geschosses ausmachen und seien 
Dacheinschnitte bei sog. K-Objekten ganz zu verbieten, um eine klare 
Anordnung der Dachaufbauten zu gewährleisten und eine Kumulation oder 
Konkurrenz mit weiteren Elementen zu vermeiden. Mit der von der Stimm-
bevölkerung angenommenen Regelung, wonach Dachaufbauten die Hälfte 
des obersten Vollgeschosses ausmachen dürften, würden Dachvolumen 
und Dachaufbau dagegen gleichwertig und seien Hierarchien und Verhält-
nisse zueinander nicht mehr eingehalten oder gar gestört, was insbesondere 
dann gelte, wenn noch weitere Elemente wie Kamine oder Abluftrohre hin-
zukämen. Die Praxis zeige, dass sich innerhalb der empfohlenen «Drittels-
regel» gute Lösungen erreichen liessen, welche die Beeinträchtigung des 
Schutzcharakters in einem verträglichen Mass hielten. Ausserdem habe die 
Regelung den Vorteil, dass die Frage der Dachgestaltung nicht bei jedem 
baulichen Eingriff am Baudenkmal einzeln neu diskutiert werden müsse 
(Fachberichte vom 27.5.2015 und 23.8.2016, Vorakten AGR 4D Register T 
und Vorakten AGR 4E Register 9, je S. 3; Stellungnahme zuhanden des 
AGR vom 19.9.2019, Vorakten AGR 4G, vor Register 1).


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2.3
In der Genehmigungsverfügung vom 18. Mai 2020 (Vorakten 
AGR 4B) folgte das AGR dieser Beurteilung und ergänzte Art. 90 BauR von 
Amtes wegen mit dem von der KDP empfohlenen Abs. 5 (Dispositiv-Ziff. 1 
erstes Lemma; vgl. vorne Bst. A). Zur Begründung führte es im Wesentlichen 
aus, die KDP habe nachvollziehbar dargelegt, dass das von der Gemeinde 
erlassene BauR für Ortsbildschutzgebiete sowie Baudenkmäler und Bau-
gruppen des Bauinventars zu wenig strenge Vorschriften enthalte, um dem 
Schutzbedürfnis der durch die Denkmalpflegegesetzgebung definierten 
Objekte bzw. den Interessen des Ortsbildschutzes ausreichend Rechnung 
zu tragen. Auch bei der Beurteilung der Frage, ob bzw. welche Bestimmun-
gen im Licht einer genügenden Ausgestaltung und Tiefe mit Blick auf Schutz-
gebiete sowie im Bauinventar enthaltene Baudenkmäler und Baugruppen 
ausreichend sind, sei der Fachmeinung und Einschätzung der KDP ein er-
heblicher Stellenwert beizumessen. Es sehe daher keinen Anlass, an der 
Fachmeinung der KDP zu zweifeln bzw. deren konkreten Anträgen nicht 
stattzugeben (vgl. Genehmigungsverfügung Ziff. 3.314.1 S. 343 ff.). Diesen 
Schluss hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid bestätigt: Die KDP 
habe in ihren Berichten nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, wes-
halb die von der Gemeinde beschlossene Fassung von Art. 90 BauR zu den 
Dachaufbauten und -einschnitten ungenügend und eine weitergehende Be-
schränkung der Dachaufbauten für den Schutz der Dachlandschaft in den 
Ortsbildschutzgebieten und bei Baudenkmälern zwingend nötig und verhält-
nismässig sei (vgl. angefochtener Entscheid E. 4 f.). 
2.4
Die Gemeinde ist dagegen der Meinung, die von den Stimmberech-
tigten beschlossenen Vorschriften betreffend die Dachgestaltung (Art. 89-91 
BauR) sowie Schutz und Gestaltung von Ortsbild und Landschaft (Art. 6 f. 
BauR) seien auch für Ortsbildschutzgebiete und Baudenkmäler streng 
genug und zweckmässiger als die vom AGR eingefügte Regelung. Soweit 
es um Baudenkmäler gehe, seien zudem die Schutzbestimmungen des 
BauG massgebend und ausreichend. Anders als die Vorinstanz meine, sei 
der vom AGR eingefügte Art. 90 Abs. 5 BauR hingegen für eine Vielzahl von 
Sachverhalten in der Gemeinde Köniz unpassend. Der entscheidwesentliche 
Sachverhalt sei fehlerhaft festgestellt worden (vgl. Beschwerde S. 4 ff.). Die 
strittige Bestimmung liege weder im öffentlichen Interesse, noch sei sie mit 
dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar. Überdies sei sie auch 


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willkürlich, weil in vielen Fällen sinn- und zwecklos. Die Gemeinde kritisiert 
dabei in erster Linie die «Drittelsregel» für Dachaufbauten (vgl. Beschwerde 
S. 10 ff.).
3.
Die Gemeinde macht eine Verletzung ihrer Autonomie geltend, weshalb 
zunächst darzulegen ist, inwiefern sie beim Ortsbild- und Denkmalschutz Au-
tonomie geniesst und wie sie in ihrer neuen Ortsplanung davon Gebrauch 
gemacht hat.
3.1
Gemäss Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101), Art. 109 
Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) und Art. 3 Abs. 1 
des Gemeindegesetzes vom 16. März 1998 (GG; BSG 170.11) ist die 
Gemeindeautonomie im Rahmen des übergeordneten Rechts gewährleistet. 
Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, 
wenn das kantonale oder das eidgenössische Recht diesen nicht abschlies-
send ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung 
überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit ein-
räumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum 
Erlass oder zum Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder 
einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eid-
genössischen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt 
eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im 
streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommu-
nalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren 
kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (zum Ganzen BGE 146 I 36 
E. 3.1; BVR 2021 S. 267 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen 
BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 65 N. 1).
3.2
Die Ortsplanung, wozu der Erlass der aus Baureglement und Zonen-
plan bestehenden baurechtlichen Grundordnung gehört, ist im Kanton Bern 
Aufgabe der Gemeinden (Art. 55 Abs. 1 und Art. 64 Abs. 1 Bst. b BauG). 
Diese sind dabei im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten 
Planung frei (Art. 65 Abs. 1 BauG). Das bedeutet namentlich, dass ihnen in 


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Bezug auf die Festlegung der Bau- und Zonenordnung im Allgemeinen ein 
weiter Ermessensspielraum zusteht (BVR 2022 S. 202 E. 4.1, 2000 S. 105 
E. 3a; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 65 N. 2). Einschränkungen dieses Spiel-
raums im Bereich des Ortsbild-, Landschafts- und Denkmalschutzes erge-
ben sich in allgemeiner Form aus den Zielen und Grundsätzen der Raum-
planung (Art. 1 und 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700], Art. 53 und 54 BauG) 
und im Einzelnen aus den näheren Bestimmungen des RPG und des BauG 
sowie den zugehörigen Ausführungsbestimmungen. Darüber hinaus ist auch 
die kantonale und eidgenössische Spezialgesetzgebung zu beachten 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 13). 
3.3
Gemäss den übergeordneten Raumplanungsgrundsätzen haben 
sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft gut einzuordnen 
(Art. 3 Abs. 2 Bst. b RPG) und sind die besonderen Werte der Landschaft, 
von Siedlungen, Siedlungsteilen und anderen schützenswerten Objekten zu 
bewahren, zu pflegen und nötigenfalls wiederherzustellen (Art. 17 Abs. 1 
Bst. b und c RPG, Art. 54 Abs. 2 Bst. f BauG). Das BauG unterscheidet für 
die Einordnung und Gestaltung zwei Stufen des Ortsbild- und Landschafts-
schutzes: einerseits den allgemeinen Schutz, der überall gilt (Art. 9 BauG), 
sowie andererseits den besonderen Schutz, der nur für besonders schutz-
würdige Objekte gilt und strenger ist (Art. 9a BauG «Besonderer Land-
schaftsschutz», Art. 10a-f BauG «Baudenkmäler»; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 1).
3.3.1
Auf der Stufe des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
sieht Art. 9 Abs. 1 Satz 1 BauG ein generelles Beeinträchtigungsverbot vor, 
wonach Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen Land-
schaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen dürfen. Die Gemein-
den sind nach Art. 9 Abs. 3 BauG ermächtigt, darüber hinaus nähere bzw. 
strengere Vorschriften zu erlassen und geniessen insoweit Autonomie (statt 
vieler BVR 2009 S. 328 E. 5.2, 2006 S. 491 E. 6.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 4). Von dieser Befugnis hat die EG Köniz in zweifacher Hinsicht 
Gebrauch gemacht. Einerseits im zweiten Kapitel des BauR betreffend 
«Schutz und Gestaltung von Ortsbild und Landschaft»: Gemäss Art. 6 Abs. 1 
BauR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer 


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Umgebung sowie den prägenden Elementen und Merkmalen des Orts- und 
Landschaftsbilds eine gute Gesamtwirkung entsteht, wobei namentlich die 
Gestaltung, Strukturierung, Materialisierung und Farbgebung von Dächern 
zu berücksichtigen sind (Bst. b). Diese Bestimmung geht im Sinn einer all-
gemeinen positiven Ästhetikklausel über das Beeinträchtigungsverbot von 
Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus und hat insofern selbständige Bedeutung 
(BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9/10 N. 4a mit weiteren Hinweisen; vgl. auch Erläuterungsversion BauR 
S. 10, Erläuterungen zu Art. 6). Das gilt auch für die anderseits im vierten 
Kapitel des BauR erlassenen «Bauvorschriften» betreffend die Dachgestal-
tung, die namentlich konkretisierende Vorgaben zur Gestaltung von 
Schrägdächern (Art. 88 BauR), zur Anordnung und zum Anteil von Dachauf-
bauten und -einschnitten (Art. 89 f. BauR) sowie zu Dachflächenfenstern, 
Lichtbändern und Oblichtern (Art. 91 BauR) enthalten. 
3.3.2
Im Unterschied zum allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz 
(Art. 9 BauG) sowie zum besonderen Landschaftsschutz (Art. 9a BauG), 
welche die Gemeinden in ihren Baureglementen näher ordnen können 
(Art. 69 Abs. 2 Bst. c BauG), regelt das kantonale Recht den Schutz von 
Baudenkmälern in Art. 10a ff. BauG abschliessend; die Gemeinden haben 
insofern keine eigene Regelungskompetenz (VGE 2020/82 vom 15.12.2021 
E. 3.3, 2011/367 vom 19.9.2012 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 
N. 4).
3.4
Gestützt auf Art. 86 BauG sind die Gemeinden sodann verpflichtet, 
in ihrer Ortsplanung Schutzgebiete zu bezeichnen für Landschaften oder 
Landschaftsteile und Siedlungen oder Siedlungsteile von besonderer Schön-
heit, Eigenart, geschichtlichem oder kulturellem Wert sowie von ökologischer 
oder gesundheitlicher Bedeutung, wie See-, Fluss- und Bachufer, Baum-
bestände, Hecken, Aussichtslagen, Orts- und Strassenbilder, sowie für ein-
zelne schützenswerte Objekte mit ihrer Umgebung (Abs. 1) und die dem 
Schutzzweck dienenden Bau- und Nutzungsbeschränkungen festzulegen 
(Abs. 2; vgl. auch Art. 17 RPG betreffend Schutzzonen). 
3.4.1
Schutzgebiete nach Art. 86 BauG sind Gebiete, deren zonen-
gemässe Nutzung aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes, des 
Natur- und Heimatschutzes oder des Umweltschutzes eingeschränkt ist. Sie 


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überlagern die Grundnutzungszonen und ergänzen deren Vorschriften mit 
zusätzlichen Nutzungs- und Baubeschränkungen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 86 N. 1 ff.). Das Festlegen eines Schutzgebiets kommt namentlich in 
Betracht zum Schutz von Siedlungen und Siedlungsteilen, die als Gesamt-
heit das Ortsbild prägen und daher in ihrer Gesamtheit erhalten werden sol-
len (Ensemble-Schutz) oder zum Schutz von natürlichen und kulturellen Ein-
zelobjekten, deren Bedeutung Schutzmassnahmen verlangt, die sich auch 
auf ihre Umgebung beziehen können (Umgebungsschutz; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 86 N. 2). Die Notwendigkeit, ein Schutzgebiet festzulegen, be-
steht immer dann, wenn die allgemeinen Schutzvorschriften (z.B. Art. 9 -11 
BauG) die Erhaltung der räumlichen Eigenart eines Gebiets nicht genügend 
gewährleisten, weil sie den Besonderheiten des konkreten Falls zu wenig 
Rechnung tragen. Art und Mass der Beschränkungen sind vom Schutzzweck 
abhängig; sie können in den Zonenvorschriften des Baureglements generell 
für jede Art eines Schutzgebiets oder individuell für jedes einzelne Schutz-
gebiet festgelegt werden (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 86 N. 4). In jedem Fall 
haben die Gemeinden bei der Festlegung und Umschreibung der Schutzge-
biete in der Nutzungsplanung die Schutzanliegen der Bundesinventare zu 
berücksichtigen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 86 N. 3). Als Planungsgrundlage 
dienen zudem die Inventare nach Art. 10d BauG, insbesondere das Bauin-
ventar (Art. 13c Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]). Soweit sich aus dem übergeordneten Recht keine Verpflich-
tung ergibt, sind die Gemeinden jedoch frei, gestützt auf eine Interessenab-
wägung Schutzgebiete zu bezeichnen oder auf solche zu verzichten 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 86 N. 3 mit Hinweis auf VGE 2019/268 vom 
13.1.2021 E. 7.3.2).
3.4.2
Die EG Köniz hat in ihrer neuen Ortsplanung insgesamt 30 Ortsbild-
schutzgebiete nach Art. 86 BauG ausgeschieden (vgl. Zonenplan und Art. 7 
Abs. 1 BauR). Diese bezwecken den Schutz von Quartieren, Dörfern, Wei-
lern und Baugruppen von besonderer Schönheit, Eigenart, geschichtlichem 
oder kulturellem Wert (Art. 7 Abs. 2 BauR). Bauliche Massnahmen sind in 
diesen Gebieten besonders sorgfältig in das Orts- und Landschaftsbild ein-
zufügen und den vorhandenen, prägenden Elementen nach Art. 6 BauR – 
also namentlich der Gestaltung, Strukturierung, Materialisierung und Farb-
gebung von Dächern (vgl. vorne E. 3.3.1) – ist besondere Beachtung zu 


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schenken (Art. 7 Abs. 3 BauR). Die von der Gemeinde ausgeschiedenen 
Ortsbildschutzgebiete umfassen alle im Bundesinventar der schützenswer-
ten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgeführten Ortsbilder von nationaler 
Bedeutung («Gurtendörfli», «Herzwil», «Liebewil» und «Mengestorf») sowie 
alle im Bauinventar verzeichneten Baugruppen. Damit ist die Gemeinde den 
verbindlichen Planungsvorgaben gemäss übergeordnetem Recht in Bezug 
auf die Bezeichnung der Ortsbildschutzgebiete nachgekommen. Teilweise 
umfasst deren Perimeter über die denkmalgeschützten Baugruppen hinaus 
zusätzliche Siedlungsteile, die nach Einschätzung der Gemeinde aufgrund 
einzelner Bauten und/oder der siedlungsprägenden Bebauungsstruktur für 
das gesamte Ortsbild von Bedeutung sind, oder die zum Ortsbild gehörende 
nähere Umgebung (z.B. die Obstbaumgärten von Weilern sowie die Fluss-
landschaft mit den historischen Bahn- und Strassenbrücken in Nieder-
scherli). Weitere Ortsbildschutzgebiete betreffen namentlich Ensembles und 
Weiler, die bisher als schützens- oder erhaltenswerte Baugruppen galten 
(«Müli Oberscherli», «Mittelhäusern», «Grossgschneit», «Chrummenegg»; 
zum Ganzen Zonenplan; Übersicht Ortsbildschutzgebiete, act. 1C Be-
schwerdebeilage 10; Arbeitsbericht «Ortsbildschutzgebiete und Kulturob-
jekte» vom 30.9.2013, Vorakten AGR 4F Register A.6_10 S. 10 ff., sowie 
Raumplanungsbericht vom 7.3.2017 S. 78 f., abrufbar unter: , Rubriken «Wohnen/Planen und Bauen/Planung und Entwick-
lung/Ortsplanungsrevision OPR/Unterlagen zur OPR»). 
3.5
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die 
Gemeinden bei der Regelung des allgemeinen Ortsbild- und Landschafts-
schutzes im Rahmen ihrer Ortsplanung über eine relativ erhebliche Entschei-
dungsfreiheit und damit über Autonomie verfügen. Davon hat die EG Köniz 
mit einer positiven und mit konkretisierenden Ästhetikklauseln Gebrauch 
gemacht. Soweit es um den Schutz von Bauinventar-Objekten geht, besteht 
dagegen keine eigene kommunale Regelungskompetenz. Den verbindlichen 
Vorgaben für die Ausscheidung von (Ortsbild-)Schutzgebieten hat die 
Gemeinde Rechnung getragen. Sie hat darüber hinaus von ihrer Autonomie 
Gebrauch gemacht, indem sie weitere Ensembles als Ortsbildschutzgebiete 
festgelegt bzw. Siedlungsteile oder die Umgebung von Schutzobjekten in 
Ortsbildschutzgebiete einbezogen hat.


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Seite 12
4.
Die Vorinstanz hat die von der Gemeinde beschlossenen Dachgestaltungs-
vorschriften in Art. 90 Abs. 5 BauR für Baudenkmäler und Ortsbildschutzge-
biete verschärft. Zu prüfen ist, ob sie damit unzulässigerweise in den Auto-
nomiebereich der Gemeinde eingegriffen hat.
4.1
Das AGR hat im Genehmigungsverfahren von Amtes wegen zu prü-
fen, ob die Vorschriften und Pläne der Gemeinden rechtmässig und mit den 
übergeordneten Planungen vereinbar sind (vgl. Art. 61 Abs. 1 Satz 2 BauG). 
Die Prüfung der Rechtmässigkeit bezieht sich insbesondere auf die Frage, 
ob die Vorlage verfassungs- und gesetzmässig ist. Dazu gehört u.a. die Prü-
fung, ob die vorgelegten Pläne und Vorschriften im öffentlichen Interesse 
liegen und verhältnismässig sind (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 4). Sind 
unerledigte Einsprachen vorhanden, befindet das AGR auch über die Zweck-
mässigkeit der Planung (Art. 61 Abs. 1 Satz 3 BauG). Eine gewisse Zurück-
haltung verlangt in jedem Fall Art. 54 Abs. 3 BauG, wonach der Entschei-
dungsspielraum nachgeordneter Planungsorgane nicht unnötig einge-
schränkt werden darf (vgl. auch Art. 2 Abs. 3 RPG); die Genehmigungs-
behörde hat nicht selber Planungsaufgaben der unteren Stufen zu überneh-
men (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 54 N. 7, Art. 61 N. 3 und 7 mit Hinweisen). 
Namentlich die Beurteilung der Zweckmässigkeit von kommunalen Planun-
gen steht vorab der planenden Gemeinde und nicht der Genehmigungsin-
stanz zu. Die Genehmigungsinstanz darf deshalb im Bereich der kommuna-
len Planungsautonomie nicht ihr Ermessen an die Stelle des Ermessens des 
unteren Planungsträgers setzen und die Genehmigung für eine kommunale 
Planung schon dann verweigern, wenn eine andere Planung ebenso zweck-
mässig oder sogar zweckmässiger wäre, sondern nur, wenn die Planung 
sachlich nicht angemessen oder offensichtlich unzweckmässig ist oder wenn 
sie auf die überkommunalen bzw. überregionalen Interessen nicht genügend 
Rücksicht nimmt (vgl. BGE 131 II 81 E. 7.2.1, 127 II 238 E. 3b/aa; BGer 
1C_483/2021 vom 10.3.2022 E. 4.3.2; BVR 2019 S. 170 E. 3.2, 2007 S. 321 
E. 3.2 f.; VGE 2021/246 vom 3.5.2022 E. 6.1.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 54 N. 7, Art. 61 N. 24 ff., Art. 65 N. 2, je mit Hinweisen). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
Seite 13
4.2
Der DIJ steht die gleiche Überprüfungsbefugnis zu wie dem AGR im 
Genehmigungsverfahren, d.h. die Prüfung der Rechtmässigkeit einschliess-
lich der Prüfung, ob der Sachverhalt richtig und vollständig festgestellt wor-
den ist, sowie bei Einsprachen auch die Prüfung der Zweckmässigkeit 
(Art. 66 VRPG; BVR 2007 S. 321 E. 3.2; VGE 2015/12/18 vom 23.11.2015 
E. 6.3). In allen Fällen auferlegt sich die DIJ gleich wie zuvor das AGR 
Zurückhaltung, soweit es um die Beurteilung lokaler Anliegen geht, bei der 
Sachnähe, Ortskenntnis, örtliche Demokratie und Gemeindeautonomie von 
Bedeutung sind (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61a N. 4). 
5.
Soweit der umstrittene Art. 90 Abs. 5 BauR Baudenkmäler betrifft, ergibt sich 
damit Folgendes:
5.1
Das AGR ist zum Schluss gekommen, dass die Bestimmungen der 
Gemeinde für Dachaufbauten und -einschnitte zu unbestimmt und ungenü-
gend seien, «um den vorherrschenden örtlichen Situationen gerecht zu wer-
den» bzw. «dem Schutzbedürfnis der durch die Denkmalpflegegesetzge-
bung definierten Objekte ausreichend Rechnung zu tragen». Dies gelte ins-
besondere für die Art. 7 BauR (Ortsbildschutzgebiete, vgl. vorne E. 3.4.2) 
und Art. 15 BauR (Baudenkmäler), da diese lediglich allgemein auf Art. 10b 
BauG verwiesen. Gemäss der KDP sei die Beschränkung der Länge von 
Dachaufbauten auf einen Drittel der Dachlänge nötig, um gute Proportionen 
von Dachvolumen zu Dachaufbau zu gewährleisten und möglichst viel origi-
nale Bausubstanz erhalten zu können, da bei den Objekten des Bauinven-
tars nicht die ästhetischen Aspekte oder Gestaltungsrichtlinien im Vorder-
grund stünden, sondern der respektvolle und sorgfältige Umgang mit den 
Baudenkmälern und ihren Charakteristiken. Das AGR sah keinen Anlass, an 
der Fachmeinung der KDP (vgl. vorne E. 2.2) zu zweifeln und deren Anträ-
gen nicht stattzugeben, zumal die von der KDP empfohlene Ergänzung des 
BauR den Spielraum der Gemeinde bzw. von gesuchstellenden Personen 
nicht unverhältnismässig einschränke. Denn es gehe nicht um irgendwelche 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
Seite 14
Objekte im Gemeindegebiet, sondern um Baudenkmäler, welche einen grös-
seren Schutz genössen; diesem Schutzgedanken gelte es Rechnung zu tra-
gen (Genehmigungsentscheid Ziff. 3.314.1 S. 344 ff., 346). 
5.2
Wie ausgeführt, regelt das kantonale Recht den Denkmalschutz ab-
schliessend; die Gemeinde hat keine eigene Regelungskompetenz (vorne 
E. 3.3.2), weshalb von vornherein kein Eingriff in ihre Autonomie zur Diskus-
sion steht (vorne E. 3.1). Zudem hat die KDP schlüssig dargelegt, dass zahl-
reiche Baudenkmäler in der EG Köniz durch markante und teilweise gross-
dimensionierte Satteldächer geprägt sind (vgl. dazu im Einzelnen das Bauin-
ventar der EG Köniz, abrufbar unter: , Rubriken «The-
men/Kultur/Denkmalpflege/Baudenkmäler 
im 
Kanton 
Bern/Bauinven-
tar/Bauinventar online»). Sie hat erläutert, dass neue Dachaufbauten ein 
Baudenkmal in seiner Substanz und Wirkung nicht beeinträchtigen dürfen. 
Das Dach solle vielmehr dominieren und als Dach erkennbar bleiben. Dazu 
müsse die Dachfläche «zusammenhängend lesbar bleiben», weshalb na-
mentlich die Grösse von Dachaufbauten limitiert werden müsse. Mit einer 
Beschränkung auf einen Drittel der Dachlänge liessen sich auf dem Dach 
gute Proportionen von Dachvolumen zu Dachaufbau erreichen; die Hierar-
chie des Dachs als vorherrschendes Hauptvolumen gegenüber dem Dach-
aufbau als Nebenvolumen sei weiterhin «ablesbar». Mit einem Verhältnis 1:2 
würden Dachvolumen und Dachaufbau hingegen gleichwertig, Hierarchien 
und Verhältnisse zueinander seien «nicht mehr eingehalten oder gar ge-
stört», zumal wenn noch weitere Elemente wie Kamine, Abluftrohre usw. hin-
zukämen. Bestehe eine (abstrakte) Regelung, müsse nicht jeder bauliche 
Eingriff an einem Baudenkmal einzeln diskutiert werden. Auch für das Ver-
waltungsgericht besteht kein Anlass, die Beurteilung der KDP in Frage zu 
stellen, wonach bei einer Lockerung der Vorschriften für die Dachaufbauten 
bei Baudenkmälern die Schutzanliegen des Bauinventars nicht mehr ausrei-
chend berücksichtigt würden. Gemäss Art. 37 der Verordnung vom 
25. Oktober 2000 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegeverordnung, DPV; 
BSG 426.411) ist die KDP die zuständige kantonale Fachstelle für Belange 
der Denkmalpflege; von der auf ihr Fachwissen gestützten Beurteilung 
weicht das Verwaltungsgericht nur aus triftigen Gründen ab (zum Beweis-
wert von Berichten amtlicher Fachstellen BVR 2013 S. 5 E. 5.6; VGE 
2018/344 vom 27.1.2014 E. 2.1.3 [in Bezug auf die KDP]; Michel Daum, in 


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Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 19 N. 38). Solche Gründe liegen hier nicht vor, zumal Beschränkungen 
der Baumöglichkeiten zum Schutz von Baudenkmälern ganz allgemein im 
öffentlichen Interesse liegen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 3 mit 
Hinweisen) und die KDP ihre Haltung nachvollziehbar begründet hat. Es ist 
deshalb nicht zu beanstanden, dass das AGR das von der Gemeinde vorge-
legte BauR gestützt auf die Ausführungen der KDP wegen ungenügender 
Vorschriften für die Dachgestaltung von Baudenkmälern als nicht genehmi-
gungsfähig erachtet und die Vorinstanz diesen Befund geschützt hat. 
5.3
Soweit die Gemeinde geltend macht, die fragliche Ergänzung des 
BauR sei unzulässig, weil sie «zahlreiche Bauten (…) ins Unrecht versetz[e]» 
und die Drittelsregel bei verschiedenen Baudenkmälern «schlichtwegs 
unpassend» sei (vgl. Beschwerde S. 13 und 6, u.a. mit den Abbildungen auf 
S. 6 und 9), kann ihr nicht gefolgt werden. Zwar trifft zu, dass die Besitz-
standsgarantie nach Art. 3 BauG nicht greift, wenn besondere gesetzliche 
Anpassungs- oder Sanierungspflichten oder entsprechende Gemeindevor-
schriften bestehen (vgl. Art. 3 Abs. 4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 7 f.). 
Solche speziellen Anpassungspflichten bestehen hier aber nicht. Der Ein-
wand, dass die Besitzstandsgarantie «nur in gewissen Fällen» gelte 
(Beschwerde S. 13), ist deshalb unbegründet. Auch trifft nicht zu, dass unter 
Geltung der Drittelsregel Dachaufbauten bei Baudenkmälern im Umfang ei-
nes Drittels der Länge des obersten Vollgeschosses grundsätzlich bewilligt 
werden müssten (Beschwerde S. 13). Denn anders als bei Bauten, die nur 
den allgemeinen Vorschriften des Ortsbild- und Landschaftsschutzes unter-
liegen, besteht bei Baudenkmälern kein grundsätzlicher Anspruch auf Aus-
schöpfung der maximalen Baumasse (vgl. BGE 145 I 52 E. 4.4; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 5b). Die Drittelsregel bedeutet vielmehr lediglich, 
dass die von der Gemeinde beabsichtigte allgemeine Liberalisierung betref-
fend die zulässige Länge von Dachaufbauten in Bezug auf Baudenkmäler 
nicht zum Tragen kommt. Die Beibehaltung der Drittelsregel trägt zum Erhalt 
der originalen Bausubstanz bei und dient damit in jedem Fall den Interessen 
des Denkmalschutzes. Die Kritik, wonach Art. 90 Abs. 5 BauR für diesen 
schädlich und für zahlreiche Baudenkmäler unpassend oder unzweckmässig 
sei, verfängt daher nicht. Schliesslich trifft zu, dass im Einzelfall zu beurteilen 
ist, ob Dachaufbauten bewilligungsfähig sind und – wenn ja – in welchem 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
Seite 16
Umfang, in welcher Lage, in welcher Grösse und in welcher Materialisierung, 
und dass die Drittelsregel dazu keine Aussage macht (Beschwerde S. 6, 
10 f. und 13). Das gilt aber genauso für die von der Gemeinde favorisierte 
Regelung. Der Vorwurf der ungenügenden Bestimmheit der strittigen Be-
stimmung läuft daher ins Leere. Inwiefern die eine «schematische Lösung» 
zweck- und sinnlos sein und den Interessen des Denkmalschutzes zuwider-
laufen sollte und die andere nicht, ist im Übrigen nicht ersichtlich.
5.4
Somit erweist sich die Beschwerde gegen den vom AGR eingefügten 
Art. 90 Abs. 5 BauR als unbegründet, soweit dieser die Dachaufbauten und 
-einschnitte sowie Dachflächenfenster bei Baudenkmälern regelt.
6.
Zu beurteilen bleibt, ob der umstrittene Art. 90 Abs. 5 BauR auch insofern 
mit der Gemeindeautonomie vereinbar ist, als er über Baudenkmäler hinaus 
alle Gebäude in den Ortsbildschutzgebieten erfasst.
6.1
Die Vorinstanz hat sich auch insofern auf die Beurteilung der KDP 
gestützt (vgl. dazu vorne E. 2.2 f.). Diese sei in ihren Fachberichten zum 
Ergebnis gelangt, dass die Dachlandschaften in den Ortsbildschutzgebieten 
der EG Köniz ein prägendes und besonders schützenswertes Element des 
Ortsbilds seien. Grossdimensionierte Dächer stellten demnach eine räumli-
che Eigenart vieler Ortsbildschutzgebiete dar und seien zu schützen. Die 
kantonale Fachbehörde weise zudem überzeugend darauf hin, dass die 
besondere kommunale Ästhetikvorschrift von Art. 7 Abs. 3 BauR den Inter-
essen des Ortsbildschutzes in Schutzgebieten nicht genügend Rechnung 
trage, da sie sehr offen formuliert und damit auslegungsbedürftig sei und 
deshalb zu einem erheblichen Ermessensspielraum der rechtsanwendenden 
Behörde führe. Es sei zwar richtig, dass kommunale Ästhetikvorschriften wie 
Art. 7 Abs. 3 BauR abstrakte Geltung hätten und bis zu einem gewissen 
Grad generell und schematisch formuliert sein dürften. Dies bedeute aber 
gleichzeitig auch, dass mit einer solchen Vorschrift nicht alle Besonderheiten 
im Gemeindegebiet berücksichtigt werden könnten, weshalb sie den Inter-
essen des Ortsbildschutzes nicht in allen Fällen genügend Rechnung trage. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
Seite 17
Deshalb stelle weder Art. 7 Abs. 3 BauR noch die von der Gemeinde 
beschlossene Fassung von Art. 90 BauR eine genügende Baubeschränkung 
zum Schutz der Dachlandschaft bzw. des Ortsbilds in den ausgeschiedenen 
Ortsbildschutzgebieten dar (angefochtener Entscheid E. 4.4 f.). Ferner habe 
die KDP nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass nur die Drittels-
regel ausreichenden Schutz gewährleiste (angefochtener Entscheid E. 5.4). 
Innerhalb dieser Limitierung bleibe genügend Spielraum für dem Einzelfall 
angepasste Lösungen. Für die vom Anwendungsbereich von Art. 90 Abs. 5 
BauR erfassten «besonders schützenswerten Ortsbilder (ISOS und andere 
Ortsbildschutzgebiete)» sei diese Limitierung gerechtfertigt (Vernehmlas-
sung vom 25.5.2023 S. 2, act. 4).
6.2
Das Argument, dass die eingefügte Drittelsregel grundsätzlich dem 
Schutz der Dachlandschaft in den Ortsbildschutzgebieten und damit der 
Ortsbildpflege dient, ist zwar nachvollziehbar, zumal unbestritten ist, dass 
viele Gebäude in den Ortsbildschutzgebieten der EG Köniz über gross-
flächige Dächer mit wenigen Dachaufbauten und -einschnitten verfügen. Bei 
der Regelung des Ortsbildschutzes im Rahmen ihrer Ortsplanung kommt 
den Gemeinden aber – anders als beim Erlass von Denkmalschutzvorschrif-
ten – Autonomie zu (vorne E. 3.2 ff.). Ihnen ist deshalb die Wahl unter 
mehreren zweckmässigen Regelungen überlassen, während die kantonalen 
Genehmigungs- und Beschwerdeinstanzen eine kommunale Regelung zum 
Ortsbildschutz nur korrigieren dürfen, wenn diese sachlich nicht angemes-
sen oder offensichtlich unzweckmässig ist oder die Gewichtung der auf dem 
Spiel stehenden Interessen nicht vertretbar erscheint (vorne E. 4.1 f.). Die 
EG Köniz hat ihre Ortsbildschutzgebiete in Art. 7 BauR geregelt. Nach Art. 7 
Abs. 3 BauR müssen sich bauliche Massnahmen besonders sorgfältig in das 
Orts- und Landschaftsbild einfügen, und den vorhandenen, prägenden Ele-
menten nach Art. 6 BauR – d.h. namentlich der Gestaltung, Strukturierung, 
Materialisierung und Farbgebung von Dächern (Art. 6 Abs. 1 Bst. b BauR) – 
ist besondere Beachtung zu schenken. Es ist mithin nicht nur eine gute 
Gesamtwirkung verlangt, wie sie die positive Ästhetikklausel in Art. 6 Abs. 1 
BauR für das übrige Gemeindegebiet vorschreibt, sondern ein besonders 
sorgfältiges Einfügen in das Vorhandene. Einer prägenden Dachlandschaft 
kommt ausdrücklich besondere Bedeutung zu. Damit hat die Gemeinde für 


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Seite 18
ihre Ortsbildschutzgebiete eine sehr strenge Ästhetiknorm erlassen. Sie ver-
fügt zudem über eine Bau- und Planungskommission als örtliche Fachstelle 
in Bau- und Planungsfragen, die namentlich Bauvorhaben in Schutzgebieten 
begutachtet (Art. 95 Abs. 1 Bst. a BauR). Die Kommission setzt sich aus elf 
Mitgliedern zusammen, die über Fachkenntnisse in Raumplanung, Architek-
tur, Bauausführung, Architektur- bzw. Kunstgeschichte, Denkmalpflege, 
Ortsbild- und Landschaftspflege, Umwelt oder Ökologie verfügen (vgl. Art. 3 
Abs. 1 des Reglements vom 15. Dezember 1993 für die Bau- und Planungs-
kommission; Beschwerde S. 11 f.; Liste der aktuellen Mitglieder, abrufbar 
unter: , Rubriken «Politik/Behördenverzeichnis und Behör-
denregister/Kommissionen Gemeinderat [ständige]»). Bauvorhaben in Orts-
bildschutzgebieten werden mithin von Fachleuten auf ihre Übereinstimmung 
mit den strengen Anforderungen an die Einordnung ins Bestehende geprüft. 
Inwiefern eine solche Ordnung für Bauten, die selber nicht unter Denkmal-
schutz stehen, sachlich unangemessen oder offensichtlich unzweckmässig 
sein soll, ist nicht ersichtlich. Vielmehr erlaubt sie eine Beurteilung, die der 
konkreten Situation im Einzelfall Rechnung trägt. Sie kann gegebenenfalls 
auch strenger sein als die von den Vorinstanzen favorisierte Drittelsregel 
oder aber weniger streng, wenn die konkreten örtlichen Verhältnisse es zu-
lassen. Insofern kann nicht gesagt werden, dass mit der Vorschrift den Inter-
essen des Ortsbildschutzes nicht in allen Fällen genügend Rechnung getra-
gen werden könnte.
6.3
Dazu kommt, dass Baudenkmäler bereits aufgrund der bestehenden 
Vorschriften nicht nur durch Veränderungen an ihnen selbst, sondern auch 
durch Veränderungen ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden dürfen 
(sog. «Umgebungsschutz»; vgl. Art. 10b Abs. 1 Satz 2 BauG). Befindet sich 
ein Bauvorhaben in der Nähe eines Baudenkmals, so ist auf dieses grösst-
mögliche Rücksicht zu nehmen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 7). 
Tangiert ein Bauvorhaben ein schützenswertes Baudenkmal oder ein erhal-
tenswertes Baudenkmal, das Bestandteil einer im Bauinventar aufgenomme-
nen Baugruppe ist (sog. «K-Objekt»), ist zudem in jedem Fall die KDP in das 
Verfahren einzubeziehen (Art. 10c BauG). Da es sich bei der grossen Mehr-
heit der Baudenkmäler in den Ortsbildschutzgebieten der EG Köniz um 
K-Objekte handelt, wird ein Bauvorhaben mithin in vielen Fällen auch der 
KDP vorgelegt werden und dem denkmalpflegerischen Umgebungsschutz 


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Seite 19
genügen müssen. In den Ortsbildschutzgebieten der EG Köniz findet somit 
in jedem Fall eine fachlich fundierte Begutachtung durch die kommunale 
Bau- und Planungskommission statt und zusätzlich durch die KDP, sofern 
der Umgebungsschutz von K-Objekten zu beachten ist.
6.4
Insgesamt hat die Gemeinde damit für nicht denkmalgeschützte Bau-
ten in Ortsbildschutzgebieten eine vertretbare Regelung beschlossen. 
Danach gilt die neue 50 %-Regel für Dachaufbauten oder -einschnitte 
gemäss Art. 90 Abs. 1 BauR nicht generell, sondern ist jeweils eine strenge 
Einzelfallprüfung durch Fachleute erforderlich. Inwiefern die Gemeinde damit 
die übergeordneten Planungsvorgaben (namentlich ISOS und Denkmal-
schutz) oder die Heterogenität der Ortsbilder unzureichend berücksichtigt 
hat, ist nicht ersichtlich. Somit haben die Vorinstanzen im Ergebnis ihre 
eigene Lösung an die Stelle der mit dem Schutzzweck der Bestimmungen 
zu vereinbarenden Lösung der kommunalen Planungsträgerin gesetzt und 
damit ihre Kognition überschritten. Sie haben mithin unzulässigerweise in 
den Beurteilungsspielraum der Gemeinde eingegriffen und deren Autonomie 
verletzt. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet. 
7.
7.1
Zusammenfassend ergibt sich damit, dass der vom AGR eingefügte 
Art. 90 Abs. 5 BauR nicht zu beanstanden ist, soweit er bei Baudenkmälern 
die Gesamtlänge von Dachaufbauten – wie bisher – auf einen Drittel der Fas-
sadenlänge beschränkt und Dacheinschnitte bei K-Objekten verbietet. 
Ebenso darf bei Baudenkmälern verlangt werden, Dachflächenfenster und 
Dachaufbauten nur auf der untersten Nutzungsebene über dem Dachboden 
vorzusehen. Hingegen verletzt die strittige Vorschrift die Gemeindeautono-
mie, soweit sie zusätzlich Ortsbildschutzgebiete erfasst und damit auch 
Gebäude, die nicht unter Denkmalschutz stehen. Für diese geniesst die 
Gemeinde Autonomie und verfügt sie über eine ausreichende Regelung. 
Somit ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der angefochtene Ent-
scheid ist aufzuheben und die Genehmigung von Art. 90 Abs. 5 BauR ist 
unter Abänderung der Bestimmung auf schützens- und erhaltenswerte Bau-
denkmäler zu beschränken. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
Seite 20
7.2
Da die teilweise unterliegende Gemeinde nicht in ihren Vermögensin-
teressen betroffen ist, sind keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 
Abs. 2 Satz 2 VRPG; Ruth Herzog, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, 
Art. 108 N. 31). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Direktion 
für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 31. März 2023 wird aufge-
hoben und Art. 90 Abs. 5 des Baureglements der Einwohnergemeinde 
Köniz vom 23. September 2018 wird unter Abänderung der Bestimmung 
wie folgt genehmigt:
«5 Bei schützens- und erhaltenswerten Baudenkmälern darf die Gesamt-
länge der Dachaufbauten ⅓ der Fassadenlänge des obersten Vollge-
schosses nicht überschreiten. Dacheinschnitte sind bei K-Objekten 
nicht zulässig. Dachflächenfenster und Dachaufbauten sind nur auf 
der untersten Nutzungsebene über dem Dachboden zulässig.»
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch Parteikosten gespro-
chen.
3. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Denkmalpflege des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.05.2025, Nr. 100.2023.130U, 
Seite 21
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.