be_verwaltungsgericht · 100 2023 229 · 2024-12-18 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Dirketion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 4. August 2023; 2023.DIJ.999) | Handänderung

100.2023.229U
BUC/STS/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 18. Dezember 2024
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Straub
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführende
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
4. August 2023; 2023.DIJ.999)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. November 2018 erwarben 
A.________ 
und 
B.________ 
das 
Grundstück 
C.________ 
Gbbl. 
Nr. 1________ zu Gesamteigentum. Bei der Grundbuchanmeldung am 
4. Januar 2019 deklarierten sie die Handänderungssteuer und ersuchten das 
Grundbuchamt Oberland gleichzeitig um nachträgliche Steuerbefreiung und 
Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt veran-
lagte die Handänderungssteuer am 19. Februar 2019 auf Fr. 13'500.-- und 
stundete sie im selben Umfang für vier Jahre ab Grundstückserwerb. Am 
6. Dezember 2022 reichten A.________ und B.________ das Formular zum 
Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums inklusive Hauptwohnsitz-
bestätigung beim Grundbuchamt ein. Mit Verfügungen vom 22. Dezember 
2022 wies dieses das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab, hob die 
Stundungsverfügung vom 19. Februar 2019 auf und auferlegte A.________ 
und B.________ den gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit 
Grundbuchanmeldung und einer Gebühr von Fr 300.--) unter Feststellung 
der solidarischen Haftung vorerst je hälftig zur Zahlung.
B.
Dagegen erhoben A.________ und B.________ am 20. Januar 2023 Be-
schwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ), 
die das Rechtsmittel mit Entscheid vom 4. August 2023 abwies.
C.
Am 4. September 2023 haben A.________ und B.________ Verwaltungsge-
richtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der DIJ sei auf-
zuheben und ihnen sei betreffend die Handänderungssteuer aus dem Kauf-
vertrag vom 16. November 2018 die nachträgliche Steuerbefreiung im 
Umfang von je Fr. 6'750.-- zu gewähren. Eventuell sei die Sache im Sinn der 


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Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der 
Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Beschwerdeantwort vom 
11. September 2023 auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Handänderungssteuergesetzes vom 
18. März 1992 [HStG; BSG 215.326.2]; Erlasstitel vor dem 31.3.2023: Ge-
setz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BAG 09-
099], geändert mit BAG 23-019; im vorliegenden Fall gelangt formell das 
neue Recht zur Anwendung, während materiell noch das alte Recht anzu-
wenden ist, wobei sich die Änderungen nicht auf die materielle Beurteilung 
der vorliegenden Beschwerde auswirken [vgl. zu den allgemeinen intertem-
poralrechtlichen Grundsätzen statt vieler BGE 147 V 278 E. 2.1; BVR 2021 
S. 530 E. 2.2; betreffend das HStG VGE 2022/119 vom 23.4.2024 E. 3.2]; im 
Folgenden wird ausschliesslich der neue Erlasstitel verwendet). Die Be-
schwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, 
sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 
1.2
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 4
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche 
Befreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück C.________ 
Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 13'500.-- zu Recht verweigert 
wurde.
2.1
Die Beschwerdeführenden haben am 16. November 2018 (Kaufver-
trag) das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ zu Gesamteigentum 
erworben. Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienhaus. Die Be-
schwerdeführenden haben dort seit dem 1. Juni 2019 ihren Hauptwohnsitz 
(Hauptwohnsitzbestätigungen vom 24.11.2022, Vorakten DIJ [act. 3A] 
pag. 29). Seit dem 24. Juni 2019 (SHAB-Datum) ist die Adresse des Grund-
stücks (D.________weg …, C.________) zudem als Domiziladresse der 
E.________ GmbH im Handelsregister eingetragen. Der Beschwerdeführer 
ist seit dem 25. Juni 2009 (Statutenänderung) einziger Gesellschafter und 
Geschäftsführer der GmbH. Der Betrieb der GmbH besteht im Wesentlichen 
darin, Dienstleistungen aller Art in den Bereichen Unterhalts-, Reparatur-, 
Montage- und Demontagearbeiten in und um Liegenschaften sowie Garten-
gestaltungen und Umgebungsarbeiten zu erbringen (vgl. Auszug Handelsre-
gister vom 4.9.2023, Beschwerdebeilage 15). 
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines 
Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine 
nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als 
Hauptwohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch 
nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handän-
derungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Er-
werb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). Die gestundete Steuer 
wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber 
als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert 


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einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HStG). Gemäss Art. 17a aAbs. 1 HStG in der hier noch an-
wendbaren Fassung vom 18.5.2014 (BAG 14-055; in Kraft bis 31.3.2023, 
vgl. vorne E. 1.1) hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-
bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HStG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein 
werden. Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das 
Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut 
(Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die 
Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch 
ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a aAbs. 3 HStG).
2.3
Die DIJ hat zusammengefasst erwogen, nach der Rechtsprechung 
liege keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn von Art. 11b Abs. 1 HStG 
vor, wenn sich an der Adresse des erworbenen Grundstücks das Rechtsdo-
mizil einer Gesellschaft befinde. Dies gelte selbst dann, wenn die Adminis-
tration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft nicht an ihrem 
Rechtsdomizil erfolge. Vor diesem Hintergrund spiele es keine Rolle, wo der 
Beschwerdeführer für die E.________ GmbH gearbeitet habe (angefochte-
ner Entscheid E. 4.4). Bei der Abkehr von der Präponderanzmethode handle 
es sich um eine zulässige Praxisänderung; das Grundbuchamt habe nicht 
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen (angefochtener Ent-
scheid E. 4.5). Angesichts der Tragweite des Eintrags des Rechtsdomizils 
im Handelsregister lasse sich der vorliegende Fall nicht ohne weiteres ver-
gleichen mit der Situation selbständig erwerbstätiger Personen ohne Han-
delsregistereintrag oder unselbständig erwerbstätiger Personen, die gele-
gentlich im Homeoffice arbeiten, sodass auch das Rechtsgleichheitsgebot 
nicht verletzt sei (angefochtener Entscheid E. 4.6). Das Grundbuchamt habe 
die seinerzeit gewährte Stundung der Handänderungssteuer somit zu Recht 
aufgehoben (angefochtener Entscheid E. 4.7).
2.4
Die Beschwerdeführenden machen demgegenüber geltend, der Be-
schwerdeführer erbringe die Arbeitsleistung für die GmbH, deren Sitz er am 


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19. Juni 2019 an seine neue Wohnadresse verlegt habe, am Ort des Kun-
den. Er habe an seinem Wohnort keine Werkstatt oder dergleichen. Entspre-
chend werde für die Domizilträgerschaft kein Entgelt geleistet. Im Wohnhaus 
selbst würde lediglich ein im Vergleich zur Wohnnutzung klar untergeordne-
ter und zu vernachlässigender Arbeitsaufwand von maximal drei bis vier 
Stunden pro Monat für die Erledigung der Post und Administrativarbeiten (so-
weit nicht ohnehin durch die Treuhandfirma verrichtet) anfallen (Beschwerde 
Ziff. IV/1 [S. 5]). Die Vorinstanz lege den Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG 
zu eng aus. Dies sei nicht praktikabel, führe zu Willkür, unzulässigen Un-
gleichbehandlungen (insbesondere gegenüber Personen, die auch im Ho-
meoffice tätig oder selbständigerwerbend seien) und damit zu grosser 
Rechtsunsicherheit. Die «enge Auslegung» sei offensichtlich unhaltbar und 
die dadurch erzeugte Praxis unverhältnismässig. Eine sachenrechtliche Aus-
scheidung, wie sie im Vortrag zum HStG für Häuser mit mehreren Wohnun-
gen oder mit Wohn- und Geschäftsräumen vorgesehen sei, sei hier nicht 
möglich. Zudem widerspreche die Auslegung der Vorinstanz Sinn und Zweck 
der nachträglichen Steuerbefreiung, Wohneigentum von Privatpersonen zu 
fördern. Die tatsächliche Nutzung des Einfamilienhauses habe sich mit dem 
Handelsregistereintrag in keiner Weise verändert. Sämtliche Auslegungsele-
mente ergäben, dass das ausschliessliche Selbstbewohnen vorliegend trotz 
der Domizilträgerschaft nicht beeinträchtigt werde. Es sei auf die ursprüngli-
che Praxis der Präponderanzmethode zurückzugreifen (Beschwerde 
Ziff. IV/5 f. [S. 11 ff.]).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HStG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus-
schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Eintrag 
der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdomizil einer Gesell-
schaft im Handelsregister die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steu-
erbefreiung erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 


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Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer-
berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» (bzw. in der französischen 
Fassung: « personnellement […], sans interruption et exclusivement à des 
fins d'habitation ») genutzt wird. Damit scheint die Nutzung des betroffenen 
Grundstücks zu anderen Zwecken ausgeschlossen. Angesichts des Begriffs 
«ausschliesslich» kommt es grammatikalisch betrachtet nicht darauf an, in 
welchem Verhältnis eine andere Nutzung zum Wohnzweck steht (vgl. 
VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Was unter «Wohnzweck» zu verste-
hen ist, wird in Art. 11b HStG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche 
und kommerzielle Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes 
zweifelsohne nicht unter diesen Begriff. Die Domiziladresse einer GmbH im 
Handelsregister dient gewerblichen Zwecken der juristischen Person und 
nicht zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwerbers der Liegenschaft, 
weshalb bei Eintragung an derselben Adresse das fragliche Grundstück 
nicht mehr persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. 
Insgesamt spricht der Wortlaut der Bestimmung klar dafür, dass die Voraus-
setzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn die Adresse des 
betroffenen Grundstücks als Domiziladresse einer Gesellschaft im Han-
delsregister eingetragen ist (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 
E. 3.1 
[betreffend 
einen 
vergleichbaren 
Fall, 
bestätigt 
durch 
BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024 insbesondere E. 4.1.2 f.], 2023/13 vom 
21.3.2023 E. 3.1 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]).
3.2
Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.2.1
Die Bestimmungen des HStG zur nachträglichen Steuerbefreiung be-
ruhen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission 
des Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission (nachfolgend: Vortrag HStG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HStG fest-
gehalten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als 
Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'acquéreuse doit utili-


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ser personellement la totalité de l'immeuble comme logement en pro-
priété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Bei-
lage 17 S. 3 ff., 5):
 « […] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber 
bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit 
ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. 
Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung 
vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der 
Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine 
Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aussch-
liesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf 
demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder an-
dere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh-
nen».
Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla-
mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Nutzung von Geschäfts-
räumen beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses steht der nachträg-
lichen Steuerbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetz-
gebers entgegen; das betroffene Grundstück dient diesfalls eben gerade 
nicht mehr ausschliesslich zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwer-
bers. Die vorliegende Konstellation, dass beim Erwerb eines Einfamilienhau-
ses das Grundstück oder Teile davon zugleich sowohl zum Wohnzweck als 
auch geschäftlich genutzt werden, wird nicht ausdrücklich genannt. Da damit 
von der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss 
Art. 11b Abs. 1 HStG abgewichen wird, ist – entgegen den Beschwerde-
führenden (Beschwerde Ziff. IV/6d [S. 16]) – davon auszugehen, dass diese 
in der parlamentarischen Beratung nicht explizit erwähnte Konstellation 
gleich wie die Nutzung von Geschäftsräumen in einem Wohn- und Ge-
schäftshaus nicht steuerbefreit ist. Der Gesetzgeber hat den insofern strikten 
Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG auch nicht ansatzweise aufgeweicht. Das 
hätte er jedoch getan, wenn er Ausnahmen hätte zulassen bzw. das Aussch-
liesslichkeitskriterium hätte relativieren wollen. Dies umso mehr als damit un-
weigerlich Abgrenzungsfragen verbunden (gewesen) wären, die grundsätz-
lich – mit Blick auf Bedeutung und Tragweite sowie die politische 
Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3.1) – als wesentlich zu beurteilen sind. Die 
Klärung dieser Fragen ist, wie bereits der Grundsatz einer Aufweichung als 
solcher, zumindest in den Grundzügen dem Entscheid des demokratisch le-
gitimierten Gesetzgebers vorbehalten (vgl. hinten E. 3.6). Aus dem Vortrag 


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Seite 9
geht indes weder explizit noch implizit hervor, worauf es denn ankäme und 
insbesondere bis zu welchem Ausmass geschäftliche Tätigkeiten oder Zwe-
cke oder bis zu welcher Höhe ein damit erzielter Ertrag mit dem Erfordernis 
der persönlichen und ausschliesslichen Wohnnutzung noch vereinbar 
wären. Der gesamte Gesetzgebungsprozess beinhaltete zu keiner Zeit der-
artige Überlegungen. Damit steht auch entstehungsgeschichtlich gesehen 
dem Bejahen der persönlichen und ausschliesslichen Nutzung zum Wohn-
zweck bereits (und allein) ein auf dem Grundstück ebenfalls verfolgter Ge-
schäftszweck entgegen, wobei dessen Verhältnis zur Wohnnutzung uner-
heblich ist (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.1 
[bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 
E. 3.2.1 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). Dass die Mög-
lichkeit, geschäftlich genutzte Teile des Grundstücks sachenrechtlich auszu-
scheiden, um für den Rest des Grundstücks dennoch steuerbefreit zu wer-
den (vgl. Vortrag HStG S. 5), in gewissen Fällen – wie offenbar hier – nicht 
in Betracht kommt (vgl. vorne E. 2.4), führt zu keinem anderen Schluss (so 
auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.1 [bestätigt durch 
BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024]).
3.2.2
Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs-
verfahren (weiter) verkompliziert würde (vgl. Vortrag HStG S. 7 f.), wenn an-
dere Zwecke, insbesondere geschäftliche, bis zu einem gewissen Ausmass 
noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und die rechtsanwen-
denden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- und Beweisfragen 
– ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezifisch klären müssten 
(zur von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Präponderanzmethode 
vgl. hinten E. 4). Entgegen den Beschwerdeführenden (vgl. vorne E. 2.4) 
stehen der von ihnen geltend gemachten Auslegung damit auch Praktikabi-
litätsüberlegungen entgegen (zu den von den Beschwerdeführenden vorge-
brachten Fällen, bei denen die Auslegung der Vorinstanz abweichend von 
der aktuellen Praxis ebenfalls zu einer Abweisung des Steuerbefreiungsge-
suchs führen müsse, vgl. hinten E. 3.5.2). Nach dem Gesagten wird die wort-
lautbasierte Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HStG entstehungsgeschichtlich 
weiter gestützt (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.2 
[bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 
E. 3.2.2 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 10
3.3
Die Auslegung nach dem Sinn und Zweck der Norm (teleologische 
Auslegung) ergibt Folgendes:
3.3.1
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-
änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-
ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 
Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommissi-
onspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 
25 Mio. Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parla-
mentarischen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es 
sich bei der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. 
Einem Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging 
es insbesondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt 
wird (Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, 
S. 622 und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es wi-
derspreche Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Vorausset-
zungen für die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge an-
gewendet und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. 
«formellen Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HStG und die Frist nach 
Art. 17a aAbs. 1 HStG ist dies gängige Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. 
BVR 2020 S. 493 E. 4.2; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3). Mit Blick 
auf die Ausführungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei 
der materiellen Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere 
Nutzung als zum Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufge-
weicht, sondern bestätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel 
des Gegenvorschlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Ein-
klang. Dient ein Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls 


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angestrebten Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben. Diese 
kommt in Fällen mit ausschliesslicher Wohnnutzung zum Tragen (vgl. 
VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 
vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch 
BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). 
3.3.2
Vor diesem Hintergrund kann es entgegen der Ansicht der Beschwer-
deführenden nicht darauf ankommen, dass am Rechtsdomizil der GmbH le-
diglich ein Arbeitsaufwand von drei bis vier Stunden pro Monat angefallen 
sei, während die Arbeitsleistung ansonsten bei den Kunden erbracht und für 
die Domizilträgerschaft kein Entgelt geleistet worden sei (vgl. vorne E. 2.4). 
Unabhängig davon, ob und in welchem Ausmass an der fraglichen Adresse 
geschäftliche Tätigkeiten anfallen, dient bereits der Eintrag des Rechtsdomi-
zils an derselben einem Geschäfts- und nicht Wohnzweck. Der Eintrag ist im 
Übrigen nicht als unbedeutend zu werten: Das Rechtsdomizil ist die Adresse, 
unter der die Rechtseinheit an ihrem Sitz erreicht werden kann (Art. 2 Bst. b 
und Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 
[HRegV; SR 221.411]). Dies impliziert, dass dort eine Infrastruktur vorhan-
den ist, die ein «administratives Leistungsangebot» garantiert, das nament-
lich die physische Entgegennahme von Urkunden und Mitteilungen aller Art 
durch eine natürliche Person umfasst. Das Rechtsdomizil ist einer der we-
sentlichsten Anknüpfungspunkte der Rechtseinheit: Der Sitz der GmbH hat 
somit unabhängig vom Umfang der dort ausgeführten Tätigkeiten eine er-
hebliche rechtliche Bedeutung (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 
21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 
2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 
26.8.2024], je mit Hinweisen). Nebst dem Ausschliesslichkeitserfordernis 
fehlt es schliesslich auch am kumulativ notwendigen Element der persön-
lichen Nutzung, wenn eine im Handelsregister eingetragene juristische Per-
son an der fraglichen Adresse ihr Domizil hat (BGer 9C_299/2023 vom 
26.8.2024 E. 4.1.3, 9C_322/2023 vom 26.8.2024 E. 4.1.2). 
3.3.3
Nach dem Gesagten sind von den beantragten Partei- und Zeugen-
aussagen zum Umfang der am Rechtsdomizil der GmbH durch den Be-
schwerdeführer erbrachten Arbeitsleistung (Beschwerde Ziff. IV/1 [S. 5]) 
keine entscheidwesentlichen Erkenntnisse zu erwarten; die entsprechenden 


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Beweisanträge werden abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung 
statt vieler BGE 146 III 73 E. 5.2.2; BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4). Zwar hat die 
Vorinstanz über die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführen-
den (vgl. Beschwerde vom 20.1.2023, Vorakten DIJ [act. 3A] pag. 16) nicht 
förmlich entschieden. Aus ihren ausführlichen Erwägungen zum Aussch-
liesslichkeitserfordernis geht aber hinreichend klar hervor, dass die bean-
tragten Befragungen zum Umfang der gewerblichen Nutzung an ihrer recht-
lichen Einschätzung und den logischen Schlussfolgerungen nichts zu ändern 
vermöchten, und weshalb sie diese Beweismassnahmen als nicht notwendig 
erachtet hat. Folglich ist zu Recht unbeanstandet geblieben, dass auch die 
Vorinstanz den entsprechenden Beweisanträgen keine Folge geleistet hat 
(vgl. VGE 2021/366 vom 9.3.2023 E. 3.2, 2013/327 vom 25.7.2014 E. 2).
3.4
Der systematischen Einordnung von Art. 11b HStG im Gesetz bzw. 
der Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbst-
nutzung entnehmen. Jedenfalls spricht dieses Auslegungselement nicht da-
gegen, bei Eintragung der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechts-
domizil einer Gesellschaft den ausschliesslichen Wohnzweck zu verneinen 
(VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.4 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 
vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.4 [bestätigt durch 
BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). Insbesondere ergibt sich nichts ande-
res aus dem Gesamtkontext von Art. 11a HStG und Art. 11b Abs. 1 HStG. 
Es ist nicht ersichtlich, inwiefern Art. 11a HStG «grosszügig formuliert» sein 
soll (vgl. aber Beschwerde Ziff. IV/6f [S. 18]). Der dort verwendete Begriff 
«Hauptwohnsitz» führt nicht zu diesem Schluss. In Art. 11a HStG sind bloss 
die Möglichkeit einer nachträglichen Steuerbefreiung sowie die Modalitäten 
des entsprechenden Gesuchs festgehalten. Die Voraussetzungen für die 
Steuerbefreiung sind in Art. 11b HStG geregelt, in dem konkretisiert wird, 
wann ein Hauptwohnsitz vorliegt (so auch schon VGE 2022/349 vom 
21.3.2023 E. 3.4 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024]).
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HStG – angesichts seines kla-
ren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Materialien 
sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Auslegungsas-
pekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck – so zu 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 13
verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das Grundstück nicht per-
sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt, wenn dieses oder Teile 
davon – wenn auch in geringem Umfang – geschäftlichen Zwecken dienen. 
Dieses Verständnis entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verwal-
tungsgerichts, die das Bundesgericht mehrfach bestätigt hat (vgl. betreffend 
einen vergleichbaren Fall VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.5 [bestätigt 
durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024]; vgl. auch etwa VGE 2023/13 vom 
21.3.2023 E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024], 
2022/353 vom 21.3.2023 E. 3.5). An der Adresse des Grundstücks 
C.________ Gbbl. Nr. 1________ ist im Handelsregister das Domizil der 
E.________ GmbH eingetragen. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu 
Recht erwogen, dass bereits aufgrund der Deckungsgleichheit der erworbe-
nen Liegenschaft mit der (für die Nutzung durchaus relevanten) Rechtsdo-
miziladresse der Gesellschaft keine ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt 
(angefochtener Entscheid E. 4.4). Was die Beschwerdeführenden des Wei-
teren dagegen vorbringen, ist nicht stichhaltig:
3.5.1
Zunächst erscheint entgegen den Beschwerdeführenden dieses Er-
gebnis mit Blick auf die rechtliche Bedeutung des Domizils weder offensicht-
lich unhaltbar noch in anderer Weise willkürlich (zur Willkür in der Rechtsan-
wendung etwa BGE 144 I 170 E. 7.3). Die strikte Handhabung des 
Erfordernisses der ausschliesslichen Nutzung zu Wohnzwecken lässt sich 
wie gesehen (vorne E. 3.3.1) insbesondere damit begründen, dass die Steu-
ereinbussen deutlich reduziert werden sollten, und steht dem Willen des Ge-
setzgebers nicht entgegen. Daher kann den Beschwerdeführenden auch 
nicht gefolgt werden, wenn sie geltend machen, das Auslegungsergebnis sei 
unverhältnismässig und vereitele Sinn und Zweck der Norm (zur Verhältnis-
mässigkeit bei der Handänderungssteuer vgl. VGE 2022/80 vom 21.3.2023 
E. 3.5 mit Hinweisen [bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024]).
3.5.2
Soweit die Beschwerdeführenden sodann vorbringen, eine «derart 
enge Auslegung» des Erfordernisses der ausschliesslichen Nutzung zu 
Wohnzwecken sei nicht praktikabel und führe zu massiven Ungleichbehand-
lungen und Rechtsunsicherheit, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden 
(vgl. Beschwerde Ziff. IV/5 [S. 11 f.] und IV/6c [S. 14 f.]): Angesichts der 
Tragweite des Domizileintrags im Handelsregister lässt sich der vorliegende 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
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Fall nicht vergleichen mit der Geschäftstätigkeit selbständig erwerbstätiger 
Personen, der Arbeitstätigkeit unselbständig erwerbstätiger Personen im Ho-
meoffice, dem Domizil eines Vereins oder der Beschäftigung von Personal 
zwecks Kinderbetreuung oder Reinigung an der fraglichen Adresse. Wie in 
solchen Konstellationen die Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbe-
freiung zu beurteilen wären, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah-
rens, weshalb das Verwaltungsgericht, wie bereits die Vorinstanz, darüber 
nicht zu befinden hat (so auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.2 
[bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 
E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024], 2022/353 vom 
21.3.2023 E. 3.5). Vor diesem Hintergrund kann auch nicht gesagt werden, 
es liege eine Ungleichbehandlung gleicher Sachverhalte und somit eine Ver-
letzung des Gleichbehandlungsgebot vor. Bezüglich der von den Beschwer-
deführenden genannten Fälle ist immerhin auf das Handbuch der Grund-
buchämter hinzuweisen. Dieses bietet eine «Entscheidhilfe» für die Praxis, 
welche Tätigkeiten, insbesondere im Zusammenhang mit einer Berufsausü-
bung, mit der ausschliesslichen Wohnnutzung vereinbar sein dürften und 
welche nicht (Handbuch des Kantonalen Grundbuchamts für den Verkehr mit 
den Grundbuchämtern und die Grundbuchführung vom 21.8.2023 [nachfol-
gend: 
Handbuch 
Grundbuchamt] 
Ziff. 3.13.11.7, 
einsehbar 
unter: 
 , Rubriken «Grundbuch/Rechtliches/Handbuch»).
3.5.3
Unbehelflich ist auch der Hinweis der Beschwerdeführenden auf die 
Praxis im Kanton Solothurn, wo die nachträgliche Steuerbefreiung gewährt 
werde, solange die Wohnnutzung eine teilweise geschäftliche Nutzung über-
wiege (vgl. Beschwerde Ziff. IV/6d [S. 16]). Die Regelung im Kanton Solo-
thurn diente der vorberatenden Kommission zwar (nebst anderem) als Vor-
bild für die Änderung des HStG (Vortrag HStG S. 5), was aber nicht bedeutet, 
dass diese deckungsgleich ausgestaltet und gleich auszulegen ist: Bereits 
der Wortlaut der entsprechenden Bestimmungen stimmt nicht überein. Im 
Kanton Solothurn ist «der Erwerb von Grundstücken als dauernd und aus-
schliesslich selbst genutztes Wohneigentum» steuerfrei (vgl. § 207 Bst. g 
des Steuergesetzes des Kantons Solothurn vom 1. Dezember 1985 [BGS 
614.11]). Die Nutzung «ausschliesslich zum Wohnzweck» wird nicht (aus-
drücklich) vorausgesetzt (so auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
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E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 
21.3.2023 E. 3.6 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). 
3.6
Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden 
grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. VGE 2020/106 vom 
26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf drei parlamentarische 
Vorstösse betreffend die nachträgliche Steuerbefreiung hinzuweisen 
(Geschäfts-Nrn. 2022.RRGR.237 [Motion 143-2022], 2022.RRGR.434 [Mo-
tion 294-2022], 2022.RRGR.416 [Interpellation 276-2022], einsehbar unter: 
 , Rubriken: «Geschäfte/Geschäftssuche»), welche zeigen, 
dass die Mitglieder des Grossen Rates Klärungs- und Anpassungsbedarf se-
hen. Die Motionen 143-2022 und 294-2022 wurden vom Grossen Rat am 
13. März 2023 mit 72 Ja- zu 62 Nein-Stimmen (0 Enthaltungen) bzw. am 
6. September 2023 mit 98 Ja- zu 47 Nein-Stimmen (1 Enthaltung) angenom-
men; die Arbeiten zur Umsetzung wurden vom Regierungsrat aufgenommen 
(geplanter Vollzug: Ende 2025; vgl. Bericht des Regierungsrats an den Gros-
sen Rat vom 10.1.2024 zum Stand der Umsetzung überwiesener Motionen 
und 
Postulate, 
Planungserklärungen 
sowie 
Auflagen 
[Geschäfts-
Nr. 2022.STA.1788], S. 8, einsehbar unter: , Rubriken «Be-
schlüsse/Beschlüsse suchen»). Für die vorliegende Konstellation ist insbe-
sondere die Motion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 von Interesse: Mit 
Blick auf die Anwendung der Art. 11a f. HStG in der Praxis ist der Regie-
rungsrat durch Annahme des Vorstosses beauftragt worden, die Bestimmun-
gen dahingehend zu ändern, dass eine vollumfängliche Steuerbefreiung 
auch dann gewährt wird, wenn nicht das ganze Grundeigentum ununterbro-
chen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck dient, sondern eine 
geschäftliche Nutzung oder eine Nutzung durch Drittpersonen vorliegt, so-
lange «die private (ununterbrochene, persönliche und ausschliessliche) Nut-
zung des Erwerbers zu Wohnzwecken überwiegt». Demnach lässt sich aus 
dem Vorstoss gerade nicht folgern, dass die aktuelle gesetzliche Regelung 
zu streng bzw. falsch auslegt wird, sondern im Gegenteil vielmehr schlies-
sen, dass für eine Ausweitung des Steuerbefreiungstatbestands eine Geset-
zesänderung gerade eben notwendig ist. In diesem Sinn ist in der Motion 
denn auch festgehalten, dass im Rahmen der Revision festzulegen sei, «an-
hand welcher Grösse (z.B. Geschossflächen) der überwiegende Anteil zu 
definieren ist und ab welchem Prozentsatz ein Überwiegen anzunehmen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 16
ist». Die Justizbehörden dürfen diesen wesentlichen Entscheiden nicht vor-
greifen, dies würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip widerspre-
chen. Die Gesetzesänderung erwiese sich mit anderen Worten als obsolet, 
wäre Art. 11b Abs. 1 HStG in der aktuellen Fassung im von den Beschwer-
deführenden geltend gemachten Sinn zu verstehen (vgl. zum Ganzen 
VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.6 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 
vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.7 [bestätigt durch 
BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]).
4.
Die Beschwerdeführenden machen weiter eine Verletzung des Grundsatzes 
von Treu und Glauben geltend. 
4.1
Sie machen zusammenfassend geltend, das Grundbuchamt habe 
eine Praxisänderung vorgenommen, da es die Präponderanzmethode bei 
der Beurteilung der nachträglichen Steuerbefreiung nicht mehr anwende. Es 
fehle dafür jedoch an den erforderlichen ernsthaften und sachlichen Gründen 
sowie an einem Interesse an der neuen Rechtsanwendung, das die gegen-
läufigen Rechtssicherheitsinteressen überwiegt. Ferner sei die Anpassung 
der Veranlagungspraxis erst mehrere Monate nach dem Steuerstundungs-
gesuch der Beschwerdeführenden, namentlich am 13. Mai 2020, erlassen 
und publiziert worden. Werde die neue Praxis wider Erwarten als rechtlich 
richtig und zulässig erachtet, dürfe sie frühestens auf Stundungsgesuche ab 
dem 13. Mai 2020 angewandt werden. Eine Anwendung auf vor diesem Da-
tum eingereichte Stundungsgesuche widerspreche dem Gleichbehand-
lungsgebot und dem Grundsatz von Treu und Glauben (Beschwerde 
Ziff. IV/4 [S. 7 ff.]).
4.2
Es trifft zu, dass im Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuch-
ämter des Kantons Bern betreffend nachträglicher Steuerbefreiung gemäss 
Art. 11a und aArt. 17a HStG vom 9. Februar 2016 und 5. Februar 2019 die 
sog. Präponderanzmethode ausdrücklich vorgesehen war. Nach dieser Me-
thode wurde die Steuerbefreiung für Grundstücke, die auch Geschäftszwe-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 17
cken dienten, gewährt, wenn die private Nutzung überwog. Die Grund-
buchämter wandten die Methode zunächst an, änderten ihre Praxis jedoch 
gestützt auf einen Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion 
des Kantons Bern (JGK; heute: DIJ) vom 5. August 2019, in dem diese ernst-
hafte Zweifel daran äusserte, dass die Praxis der Grundbuchämter mit der 
Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss Art. 11b HStG 
zu vereinbaren sei (vgl. Entscheid 2017.JGK.6696 vom 5.8.2019 E. 5.2; 
bestätigt im Entscheid 2019.JGK.6034 vom 20.2.2020 E 4.2; Handbuch 
Grundbuchamt Ziff. 3.13.11.7). Das Merkblatt wurde am 13. Mai 2020 an die 
aktuelle Praxis angepasst. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführenden aus 
der früheren Praxis etwas zu ihren Gunsten ableiten können.
4.3
Das Merkblatt ist eine sog. Verwaltungsverordnung. Bei solchen han-
delt es sich um allgemeine Weisungen der vorgesetzten Behörde an die ihr 
unterstellten Behörden bzw. Bestimmungen generell-abstrakten Inhalts, mit 
denen eine Behörde ihre Praxis für sich selbst oder für Dritte kodifiziert und 
kommuniziert. Verwaltungsverordnungen kommt keine Gesetzeskraft zu. Sie 
sind nur zu berücksichtigen, soweit sie im Einklang mit den gesetzlichen Vor-
gaben stehen und diese auf überzeugende und praktikable Art und Weise 
konkretisieren (statt vieler BVR 2021 S. 159 E. 4.3; VGE 2020/10/11 vom 
16.2.2021, in StE 2021 B 27.7 Nr. 25 E. 3.3.2; BGE 150 II 40 E. 6.6.2, 
149 II 290 E. 3.3.2, je mit weiteren Hinweisen). Bei der Änderung von Ver-
waltungsverordnungen – verstanden als Ausdruck der geltenden Verwal-
tungspraxis – sind die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zu Pra-
xisänderungen anwendbar (vgl. etwa VGE 2022/80 vom 21.3.2023 E. 4.2 
[bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024], 2016/255 vom 
16.5.2017 E. 3.4). Gelangt eine Behörde zur Einsicht, dass sie das Recht 
bisher unrichtig angewendet hat, oder dass eine andere Rechtsanwendung 
den Absichten des Gesetzgebers besser entspricht, kann sie unter gewissen 
Voraussetzungen eine Praxisänderung vornehmen. Es müssen ernsthafte 
und sachliche Gründe für die neue Praxis sprechen, die Änderung muss in 
grundsätzlicher Weise erfolgen, das Interesse an der richtigen Rechtsan-
wendung muss gegenüber demjenigen an der Rechtssicherheit überwiegen 
und die Änderung darf nicht gegen Treu und Glauben verstossen (statt vieler 
BGE 146 I 105 E. 5.2.1 f.; BVR 2008 S. 543 E. 3.2; zum Ganzen wiederum 
namentlich 
VGE 2022/349 
vom 
21.3.2023 
E. 4.2 
[bestätigt 
durch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 18
BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2022/80 vom 21.3.2023 E. 4.2 
[bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024]).
4.4
Die Voraussetzungen für eine Praxisänderung sind hier gegeben: Die 
Grundbuchämter des Kantons Bern änderten ihre Praxis aufgrund des Ent-
scheids der ihnen übergeordneten DIJ vom 5. August 2019, in dem die Frage 
nach der Vereinbarkeit der Präponderanzmethode mit der gesetzlichen Re-
gelung aufgeworfen wurde und der eine bessere Rechtskenntnis brachte. 
Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG ist insofern klar, als er eine ununter-
brochene, persönliche und ausschliessliche – und nicht eine überwiegende 
– Nutzung zum Wohnzweck verlangt. Die (ohnehin nur sinngemässe) An-
wendung der Präponderanzmethode findet im geltenden Recht keine Grund-
lage, sondern widerspricht diesem vielmehr und wird, was bezeichnend ist, 
erst in der vorgenannten Motion erwähnt. Es sprechen somit ernsthafte und 
sachliche Gründe für die neue Praxis. Angesichts dessen überwiegt das In-
teresse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der 
Rechtssicherheit (vgl. BGE 149 II 381 E. 7.3.1). Die Praxisänderung erfolgte 
zudem in grundsätzlicher Weise, was sich auch im angepassten Merkblatt 
zeigt. Entgegen den Beschwerdeführenden ist somit das Gleichbehand-
lungsgebot nicht verletzt (vgl. VGE 2022/315 vom 27.12.2023 E. 3.2 mit Ver-
weis auf BGE 146 I 105 E. 5.3.1). Ihnen kann auch nicht gefolgt werden, so-
weit sie geltend machen, die neue Praxis hätte erst auf Stundungsgesuche 
ab dem 13. Mai 2020 angewandt werden dürfen: Die geänderte Praxis muss 
grundsätzlich sofort auch auf hängige Angelegenheiten angewendet werden 
(BGE 142 V 551 E. 4.1). Ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und 
Glauben liegt hier nicht vor. Insbesondere handelt es sich weder um eine 
Änderung im Prozessrecht noch wurde den Beschwerdeführenden die An-
wendung 
der 
Präponderanzmethode 
individuell 
zugesichert 
(vgl. 
BGE 146 I 105 E. 5.2.1, 142 V 551 E. 4.1; Tschannen/Müller/Kern, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, N. 518). Das Merkblatt als generell-
abstrakte Information stellt – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführen-
den (Beschwerde Rz. IV/4e [S. 9]) – keine Vertrauensgrundlage dar (vgl. zu 
den Voraussetzungen des Vertrauensschutzes etwa BGE 150 I 1 E. 4.1; 
BVR 2017 S. 540 E. 6.2). Demnach ist nicht zu beanstanden, dass für die 
Prüfung einer nachträglichen Steuerbefreiung bei den Beschwerdeführen-
den die neue, den Absichten des geltenden Rechts «besser» entsprechende 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 19
Praxis und nicht die Präponderanzmethode angewendet wurde, was die 
(bundesgerichtlich 
verschiedentlich 
gestützte) 
verwaltungsgerichtliche 
Rechtsprechung bereits mehrfach – namentlich auch betreffend das Rechts-
domizil einer GmbH – bestätigt hat (vgl. wiederum VGE 2022/349 vom 
21.3.2023 E. 4 [betreffend einen vergleichbaren Fall, bestätigt durch 
BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024 insbesondere E. 4.3 f.], 2023/3 vom 
21.3.2023 
E. 4.3, 
2022/80 
vom 
21.3.2023 
E. 4 
[bestätigt 
durch 
BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024]).
5.
Zusammenfassend erfüllten die Beschwerdeführenden die Voraussetzung, 
das erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich 
zum Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht. Die Vorins-
tanz hat somit die Verfügung des Grundbuchamts, die Stundung aufzuheben 
und die Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zu beziehen, zu 
Recht bestätigt. Damit erübrigt sich auch eine Rückweisung an die DIJ, wie 
sie die Beschwerdeführenden eventuell beantragen (vgl. vorne Bst. C). Die 
Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist sowohl betreffend die 
Haupt- als auch das Eventualbegehren abzuweisen. Bei diesem Ausgang 
des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden unter Solidarhaft kosten-
pflichtig (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten 
sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 
Abs. 1 und 3 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, 
Seite 20
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende 
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Oberland
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.