be_verwaltungsgericht · 100 2013 187 · 2014-08-13 · de

Baubewilligung für drei Wohnhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 30. April 2013 - RA Nr. 110/2011/126) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2013.187U
KEP/KOM/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 13. August 2014 
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli und Keller 
Gerichtsschreiber Kocher
A.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführer
gegen
1.
B.________
2.
C.________
3.
D.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Hilterfingen
handelnd durch den Gemeinderat, Staatsstrasse 18, 3652 Hilterfingen
betreffend Baubewilligung für drei Wohnhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 30. April 2013; RA Nr. 110/2011/126)


Sachverhalt:
A.
Am 26. Januar 2010 reichten B.________, C.________ und die D.________ AG bei 
der Einwohnergemeinde (EG) Hilterfingen ein Baugesuch für den Neubau von drei 
Wohnhäusern mit Parkgalerie und überdeckter Zufahrtsrampe auf den Parzellen 
Hilterfingen Gbbl. Nrn. 1________, 2________, 3________ und 4________ ein. Die 
Parzellen liegen in der Wohnzone E1/Holz. Gegen das Bauvorhaben erhob unter 
anderen A.________ als Eigentümer der angrenzenden Parzelle Gbbl. Nr. 5________ 
Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 22. Juli 2011 erteilte der Regierungsstatthalter 
von Thun dem Vorhaben die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.
B.
Dagegen erhob A.________ zusammen mit einer weiteren Person am 26. August 2011 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). 
Diese holte beim Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) und 
beim Oberingenieurkreis I des Tiefbauamts des Kantons Bern Fachberichte und 
Stellungnahmen zu verschiedenen Fragen ein und führte am 5. Juni 2012 einen 
Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. B.________, C.________ und die 
D.________ AG passten das Vorhaben in verschiedenen Punkten an und reichten 
entsprechende Projektänderungen ein, zuletzt gemäss den revidierten Plänen vom 
20. September 2012. Mit Entscheid vom 30. April 2013 wies die BVE das Rechtsmittel 
ab.
C.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 30. Mai 2013 stellt A.________ das 
Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE vom 30. April 2013 sei aufzuheben und es sei 
der Bauabschlag zu erteilen.
B.________, C.________ und die D.________ AG beantragen mit Beschwerdeantwort 
vom 1. Juli 2013 die Abweisung der Beschwerde. Die BVE schliesst mit 
Vernehmlassung vom 14. Juni 2013 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die EG 
Hilterfingen hat sich nicht vernehmen lassen.
Auf Anordnung des Instruktionsrichters hat die EG Hilterfingen mit Stellungnahme vom 
8. November 2013 über ihre Praxis zur Fassadengestaltung in der Wohnzone E1/Holz 


Bericht erstattet. B.________, C.________ und die D.________ AG haben daraufhin 
Bilder von Vergleichsobjekten eingereicht, zu welchen sich die EG Hilterfingen am 
8. Januar 2014 wiederum geäussert hat.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. 
1.2
Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist 
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Wo nötig, 
wird auf das Erfordernis des schutzwürdigen Interessens an den einzelnen erhobenen 
Rügen näher eingegangen (vgl. Art. 35c Abs. 1 BauG; E. 6.3 hiernach). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
1.3
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Strittig ist zunächst, ob das Bauvorhaben die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG 
beanspruchen kann.
2.1
Die geplanten Neubauten sollen auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 1________, 
2________, 3________ und 4________ zu liegen kommen. Sie stossen an die 
nordost- und südostseitige Grenze der Parzelle Nr. 6________. Auf diesem 
Grundstück befindet sich bereits das Wohnhaus Nr. 25, welches zuletzt gemäss der 
Baubewilligung vom 23. Oktober 2008 ausgebaut wurde (vgl. Situationsplan 1:500 
rev. 20.9.2012, act. 6A3; Beilage zum Schreiben der Gemeinde vom 19.6.2012, 
Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 185 f.). 
2.2
Bei gemeinsamer Projektierung eines Areals mit mehreren Bauten können die 
arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die Anordnung der Bauten und die 


Gebäudelängen frei bestimmt werden (sog. Gestaltungsfreiheit; Art. 75 Abs. 1 BauG). 
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegnerschaft habe in Bezug auf 
Parzelle Nr. 6________ auf die Gestaltungsfreiheit verzichtet, wobei Art. 75 BauG 
mangels gemeinsamer Projektierung für dieses Grundstück und das sich darauf 
befindliche Haus Nr. 25 ohnehin nicht angerufen werden könne. Folglich sei der 
reglementarische Gebäudeabstand einzuhalten, welcher zwischen dem auf Parzelle 
Nr. 3________ projektierten Haus Nr. 3 und dem Haus Nr. 25 jedoch unterschritten 
werde (Beschwerde, Ziff. 7). Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet insbesondere 
einen Verzicht auf den Einbezug des Grundstücks Nr. 6________ in die gemeinsame 
Projektierung und verweist im Weiteren auf die Erwägungen der BVE.
2.3
Vorab ist festzuhalten, dass entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 
in der Eingabe der Beschwerdegegnerschaft vom 21. September 2012 kein Verzicht 
auf die Beanspruchung der Gestaltungsfreiheit zu erblicken ist; vielmehr wird diese 
darin ausdrücklich vorbehalten (Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 210). Auch 
die Rüge der nicht vorhandenen gemeinsamen Projektierung geht fehl: Eine 
gemeinsame Projektierung muss zunächst mehrere Bauten umfassen. Damit soll 
verhindert werden, dass die Gestaltungsfreiheit dazu missbraucht wird, einzelne 
Gebäude 
unter 
Missachtung 
des 
reglementarischen 
Abstands 
ohne 
Aus-
nahmebewilligung näher an ein bestehendes Gebäude zu bauen (Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, Art. 75 N. 3 
Lemma 2). Nur wenn mindestens zwei neue Hauptbauten geplant sind, kann von einer 
gemeinsamen Projektierung gesprochen werden. Bereits bestehende Bauten werden 
dabei nicht mitgezählt (vgl. BVR 2009 S. 315 E. 4.1 mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O, Art. 75 N. 3 Lemma 2). Dieses Erfordernis ist vorliegend erfüllt, beinhaltet das 
Bauvorhaben doch insgesamt drei neue Wohnhäuser. Es handelt sich folglich um eine 
gemeinsame Projektierung eines Areals. In eine solche gemeinsame Projektierung 
können wie vorliegend auch bereits bestehende Bauten miteinbezogen werden 
(BVR 2009 S. 315 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 75 N. 3 Lemma 3). Ob das 
bestehende Haus bereits zu einem früheren Zeitpunkt oder gleichzeitig mit den 
Neubauten umgebaut wird, ist unerheblich. Die drei geplanten Neubauten bilden 
ausserdem Gegenstand eines einzigen Baubewilligungsverfahrens, weshalb entgegen 
der Meinung des Beschwerdeführers nicht von einer Etappierung gesprochen werden 
kann. – Betreffend die weiteren Voraussetzungen für eine freie Gestaltung kann auf die 
unbestrittenen Ausführungen der BVE verwiesen werden (vgl. Art. 75 Abs. 2 und 4 
BauG; angefochtener Entscheid, E. 4c-e). Die Rüge erweist sich damit als 
unbegründet.


3.
Der Beschwerdeführer macht eine Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer 
geltend.
3.1
Umstritten ist, ob der Estrich des bestehenden Gebäudes Nr. 25 und der 
Zugang ab Galerietreppe zum Estrich an die Bruttogeschossfläche anzurechnen sind. 
– Das AGR hat mit Verweis auf seine Praxis ausgeführt, dass der Estrich zur 
Bruttogeschossfläche hinzuzurechnen sei, wenn die Fensterfläche nicht weniger als 
5 % der Bodenfläche betrage (vgl. Berichte AGR vom 8.3.2012 und 5.7.2012, Vorakten 
BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 114 und 193). Die Beschwerdegegnerschaft hat ihr 
Projekt daraufhin angepasst, die Glasscheibe in der Aussenwand des Estrichs entfernt, 
eine PVC-Schaumplatte mit Zusatzdämmung eingebaut und damit die Fensteröffnung 
lichtundurchlässig sowie mit der nötigen Dämmung verschlossen, was die 
Bauverwaltung am 27. September 2012 (aussen) und 9. Oktober 2012 (innen) 
überprüft hat (Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 220 f. mit Beilagen; 
Schlussbemerkungen Beschwerdegegnerschaft vom 21.1.2013, Vorakten BVE, 
4. Dossier [act. 3D], pag. 256, Ziff. 6). Die BVE hat dazu erwogen, dass mit dem 
Verschluss des Dreiecksfensters die verbleibende Fensterfläche von 1,38 m2 (zwei 
Dachflächenfenster von je 0,69 m2) weniger als 5 % der Estrich-Bodenfläche von 
29,4 m2 ausmache, weshalb die wohnhygienischen Anforderungen für eine Nutzung 
des Estrichs als Wohn- oder Arbeitsraum nicht mehr erfüllt und die strittige Fläche nicht 
an die Bruttogeschossfläche anzurechnen sei (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5e).
3.2
Der Beschwerdeführer macht wie bereits vor der BVE geltend, dass der 
Verschluss des Dreiecksfensters mit einer Schaumplatte die Wohnnutzung nicht 
dauerhaft ausschliesse, weshalb der Estrich an die Bruttogeschossfläche anzurechnen 
sei (Beschwerde, Ziff. 8 S. 6 f.). – Die BVE hat hierzu zutreffend ausgeführt, dass das 
Entfernen der lichtundurchlässigen Schaumplatte und das Wiedereinsetzen einer 
Glasscheibe von aussen erkennbar wäre, zumal sich auf der Aussenseite des Fensters 
keine Jalousien befinden würden, welche das Fenster verbergen; im Übrigen liesse 
sich selbst eine zugemauerte Fensteröffnung wieder öffnen (vgl. angefochtener 
Entscheid, E. 5f). Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag nicht zu 
überzeugen: Das Entfernen der Abdeckung und das Wiedereinsetzen der Glasscheibe 
wären leicht erkennbar, selbst wenn nach dem Bau der geplanten Wohnhäuser das 
Dreiecksfenster von aussen nicht mehr gleich gut einsehbar sein sollte. Eine 
Nachkontrolle durch die Baupolizei ist jederzeit durchführbar. Zudem ist entgegen der 
Meinung des Beschwerdeführers davon auszugehen, dass die Schliessung der 
Fensteröffnung mittels Schaumplatte nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden 
kann, dient diese doch als Mauer- bzw. Fensterersatz, was eine Einpassung und 
Befestigung voraussetzt. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als 
unbegründet.


4.
Weiter rügt der Beschwerdeführer, dass die drei projektierten Wohnhäuser die 
zulässige Gebäudehöhe überschreiten würden.
4.1
Art. 50 i.V.m. Art. 26 Abs. 2 des Baureglements der Einwohnergemeinde 
Hilterfingen vom 10. Dezember 1997 [GBR] sieht für Bauten am Hang in der 
Wohnzone E1/Holz eine Gebäudehöhe von 5,5 m vor (inkl. Hangzuschlag von 1 m). 
Umstritten ist die Messweise für die Südwestfassade der geplanten Häuser. Gemäss 
Art. 26 Abs. 1 GBR wird die Gebäudehöhe in der Fassadenmitte gemessen, und zwar 
vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante 
des Dachsparrens, bei Flachdächern bis Oberkante offene oder geschlossene Brüs-
tung. Vorliegend sind die Sockel- und Obergeschosse in den Südwestfassaden der 
geplanten Häuser versetzt und die Satteldächer werden im Traufbereich in ein in der 
Südwestfassade durchlaufendes Flachdach übergeleitet. Unbestritten ist, dass die 
Versetzungen der Sockel- und Obergeschosse in den Südwestfassaden weniger als 
2,5 m betragen und deshalb gemäss Praxis der Gemeinde nicht die separate Messung 
für gestaffelte Gebäude (Art. 27 GBR) zur Anwendung gelangt (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 
S. 3; angefochtener Entscheid, E. 3d S. 8). Strittig ist hingegen der obere Messpunkt, 
welcher von der Bestimmung der Fassadenflucht (vgl. E. 4.3 und 4.4 hiernach) und der 
Schnittlinie (vgl. E. 4.5 hiernach) abhängt.
4.2
Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der 
Text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach seiner 
wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. 
Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren 
Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen 
zukommt (BGE 139 III 78 E. 4.3, 138 II 440 E. 13; BVR 2012 S. 20 E. 3.1). Dabei ist zu 
beachten, dass die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen 
der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 65 
Abs. 1 BauG; vgl. auch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101], Art. 109 
der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]). Ihre Autonomie beschränkt sich 
nicht nur auf die Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von 
Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein 
gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu 
bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung 
einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, 
haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde vertretene 
Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse 
Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung 


enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich 
und rechtlich vertretbar wäre (BVR 2012 S. 20 E. 3.2, 2010 S. 113 E. 3.4). Dabei kann 
auch von Belang sein, wie die Gemeinde die zur Diskussion stehende Vorschrift bisher 
in der Praxis verstanden und gehandhabt hat (BVR 2010 S. 113 E. 4.4 mit Hinweisen).
4.3
Nach der Auslegung der Gemeinde von Art. 50 i.V.m. Art. 26 Abs. 2 GBR 
werden die Gebäudehöhen der Südwestfassaden in den Fassadenmitten der 
Gebäudekuben gemessen und Fassadenrücksprünge, gebildet durch Loggien, 
Balkone, Sitzplätze und dergleichen, nicht berücksichtigt. Sie erachtet deshalb die 
Schnittlinie der Fassadenflucht des Sockelgeschosses mit dem Dachvorsprung als 
massgebend (Stellungnahme Gemeinde vom 26.1.2011, Baubewilligungsakten 
[act. 3E], pag. 242, S. 2). Diese Auslegung deckt sich mit der Auffassung des AGR 
gemäss Fachbericht. Unter Berücksichtigung der unbestrittenen Praxis der Gemeinde, 
wonach erst ab Fassadenrücksprüngen von 2,5 m die gestaffelte Messweise 
anzuwenden ist (vgl. E. 4.1 hiervor), kam dieses zum Schluss, dass die Gebäudehöhe 
auf der Fassadenflucht des Sockelgeschosses zu messen sei (Bericht AGR vom 
23.11.2011, Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], pag. 81; Bericht AGR vom 24.9.2010, 
Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 86, zur grafischen Darstellung der Messweise im 
Plan zudem pag. 87).
4.4
4.4.1
Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers steht Art. 26 Abs. 1 GBR dieser 
Auslegung nicht entgegen (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 4), ist doch für die Bestimmung 
der Schnittlinie die Fassadenflucht und nicht die Fassade massgebend. Der Begriff 
«Flucht» bezeichnet eine bestimmbare Tiefenebene von Bauteilen im Bezug zu 
anderen vor- und zurücktretenden Elementen (Wörterbuch der Architektur, Reclam 
Sachbuch, 13. Auflage 2010, Erläuterung zum Begriff «Flucht, fluchten»). Die 
Fassadenflucht kann im Verhältnis zu zurückversetzten Gebäudeteilen die imaginäre 
Weiterführung der Fassade sein (vgl. Information AGR vom 17.10.2011 zur Verord-
nung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV; 
BSG 721.3], Erläuterungen und Empfehlungen zur Umsetzung in die kommunalen 
Baureglemente, Zonenpläne und Überbauungsordnungen, Bernische Systematische 
Information Gemeinden [BSIG] Nr. 7/721.3/1.1 [nachfolgend: Information BMBV], 
Erläuterungen zu Art. 7). Eine Definition der Fassadenflucht und Höchstmasse für Vor- 
und Rücksprünge enthält das GBR nicht. Wenn die Gemeinde die Fassadenflucht 
anhand der äussersten Fassade bzw. dem Sockelgeschoss bestimmt und das 
zurückversetzte Obergeschoss als (unbedeutenden) Rücksprung betrachtet, ist dies 
nicht zu beanstanden. Auch Art. 7 BMBV definiert die Fassadenflucht als Mantelfläche, 
gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers 
über dem massgebenden Terrain (Abs. 1), wobei vorspringende und unbedeutend 
rückspringende Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden (Abs. 2; vgl. auch 


VGE 2012/346 vom 31.1.2013, E. 4.3). Dabei gilt ein Rücksprung erst dann als 
beachtlich, wenn er die von der Gemeinde festgelegten Höchstmasse nicht mehr ein-
hält (vgl. Information BMBV, Erläuterung zu Art. 11). Selbst wenn die geltenden 
Gemeindevorschriften noch nicht den Regeln der BMBV angepasst wurden, besteht 
kein Anlass, einer kommunalen Vorschrift, die bereits Begriffe gemäss der neuen 
Verordnung verwendet, eine abweichende Bedeutung beizumessen (VGE 2012/346 
vom 31.1.2013, E. 4.2). Die BMBV kann deshalb im Zusammenhang mit dem Begriff 
der Fassadenflucht als Auslegungshilfe beigezogen werden. 
4.4.2
Auch der Vorwurf des Beschwerdeführers, es bestehe nur eine hypothetische 
Schnittlinie eines hypothetisch verlängerten Dachsparrens mit einer nicht bestehenden 
Fassade, ist nicht stichhaltig (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 4 f.). Den Bauplänen kann 
entnommen werden, dass ein Schnittpunkt der Fassadenflucht, von welcher in Art. 26 
Abs. 1 GBR die Rede ist (vgl. E. 4.4.1 hiervor), und der Dachkonstruktion besteht (vgl. 
Plan Schnitt A-A, B-B 1:100 rev. 20.9.2012, act. 6A14). Dass das Dach an diesen Stel-
len über keinen Dachsparren verfügt, ist nicht entscheidend (vgl. E. 4.5 hiernach; vgl. 
auch VGE 2011/412 vom 14.1.2013, E. 7.4). Schliesslich bringt der Beschwerdeführer 
vor, dass bei seinem Haus und beim Gebäude Nr. 21 B andere Messweisen benutzt 
wurden, ohne dies näher auszuführen oder zu belegen. Betreffend das Gebäude 
Nr. 21 B ist festzuhalten, dass der heutige Beschwerdeführer und damalige Einspre-
cher an der Einigungsverhandlung vom 27. April 2011 zur Kenntnis genommen hat, 
dass die beim hier strittigen Bauvorhaben angewandte Messweise derjenigen beim 
Gebäude Nr. 21 B entspreche (Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 31). Die BVE hat 
die Auslegung der Gemeinde betreffend die massgebende Fassadenflucht damit zu 
Recht als haltbar erachtet (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3g).
4.5
Der Beschwerdeführer wendet ein, dass in der Wohnzone E1/Holz keine 
Flachdächer erlaubt seien, weshalb auch nicht die Messweise für Flachdächer 
angewandt werden dürfe (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 4 f.). – Das AGR hat aufgrund des 
Umstands, dass die Satteldächer bei allen drei Gebäuden im Traufbereich in ein in der 
Südwestfassade durchlaufendes Flachdach überleiten, die Messweise für Flachdächer 
als massgebend erachtet, was dazu führte, dass die Beschwerdegegnerschaft die 
Gebäudehöhe reduziert hat (Bericht AGR vom 23.11.2011, Vorakten BVE, 2. Dossier 
[act. 3B], pag. 81 sowie Beilagen 3-3d; Plan Schnitt A-A, B-B 1:100 rev. 20.9.2012, 
act. 6A14). Tatsache ist, dass sich im Schnittpunkt von Fassadenflucht des 
Sockelgeschosses und Dach wegen der flachdachartigen Konstruktion kein 
Dachsparren befindet. Wie die BVE zutreffend ausgeführt hat, erscheint es in diesem 
Fall als sachgerecht, die Messweise für Flachdächer zu übernehmen, zumal faktisch 
die Oberkante des Flachdachs in Erscheinung tritt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3h 
auch zum Folgenden). Die Zulässigkeit der Dachform wird vom Beschwerdeführer zu 
Recht nicht in Frage gestellt. Es handelt sich denn auch um eine Dachkonstruktion, wie 


sie in ähnlicher Art andernorts in der Wohnzone E1/Holz ebenfalls vorkommt (vgl. 
Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 76 ff.). Es ist folglich nicht zu beanstanden, wenn 
die BVE den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe auf der Schnittlinie der 
Fassadenflucht mit der Oberkante des Flachdachs bestimmt hat.
4.6
Dass bei der im vorliegenden Fall angewandten Messweise für Flachdächer die 
Gebäudehöhe überschritten wird, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und ist 
auch nicht ersichtlich; insofern kann auf E. 3i des angefochtenen Entscheids der BVE 
verwiesen werden. Die Rüge der nicht reglementskonformen Gebäudehöhe erweist 
sich damit als unbegründet.
5.
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die Parkgalerie und die Zufahrt den 
Grenzabstand zu seinem Grundstück nicht einhalten.
5.1
Unbestritten ist, dass die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe weniger als 5 m 
von der Parzellengrenze entfernt sind und somit den kleinen Grenzabstand gemäss 
Art. 50 GBR unterschreiten. – Die BVE hat die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe als 
unterirdische Bauten gemäss Art. 20c GBR beurteilt und auf den dafür vorgesehenen 
privilegierten Grenzabstand von 1 m abgestellt. Dabei kam sie zum Schluss, dass 
dieser Grenzabstand im vorliegenden Fall eingehalten wird (vgl. angefochtener 
Entscheid, E. 8e und 8f). Der Beschwerdeführer ist hingegen der Meinung, dass 
Parkgalerie und Zufahrtsrampe den ordentlichen Grenzabstand zu beachten haben.
5.2
5.2.1
Bauten, welche den gewachsenen Boden um mehr als 1,20 m überragen, 
haben gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Art. 50 GBR festgesetzten 
Grenzabstände zu wahren (Art. 20 Abs. 1 GBR; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 12 
N. 14 Bst. a mit Hinweis auf die ähnlich lautende Bestimmung in Art. 79 Abs. 1 des 
Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Bauten, welche den gewachsenen Boden 
höchstens 
um 
1,20 m 
überragen, 
gelten 
demgegenüber 
unter 
bestimmten 
Voraussetzungen als unterirdische Bauten im Sinn von Art. 20c GBR und haben einen 
reduzierten Abstand zu beachten. Die Vorschrift lautet:
Art. 20c Bauabstände für unterirdische Bauten
1 Unter dem gewachsenen Boden dürfen Bauten und Bauteile bis 1 m an die 
Grundstücksgrenze, mit Zustimmung des Nachbarn bis zur Grundstückgrenze 
heranreichen.
2 Unterirdische Bauten sind solche, welche das gewachsene Terrain an keiner Stelle 
mehr als 1.2 m überragen und höchstens eine Fassade freigelegt oder mit einem 


Zugang oder einer Zufahrt versehen ist. Weder freigelegte Fassade noch Zugang 
und Zufahrt dürfen innerhalb des Grenzabstandes liegen.
5.2.2
Dem Beschwerdeführer kann zunächst nicht gefolgt werden, wenn er meint, 
dass nur eine vollständig unter dem gewachsenen Boden liegende Baute vom 
privilegierten Grenzabstand gemäss Art. 20c Abs. 1 GBR profitiert, für eine teilweise 
über dem gewachsenen Terrain liegende unterirdische Baute gemäss Abs. 2 der 
Bestimmung jedoch die ordentlichen Grenzabstände nach Art. 20 Abs. 1 i.V.m. Art. 50 
GBR gelten. Gegen eine solche Auffassung sprechen sowohl der Wortlaut von Abs. 2 
als auch dessen Stellung in Art. 20c GBR, der gemäss Randtitel die «Bauabstände für 
unterirdische Bauten» regelt. 
5.2.3
Umstritten ist sodann, wie der in Art. 20c Abs. 2 Satz 2 genannte Grenzabstand 
zu verstehen ist. – Mit Stellungnahme vom 21. November 2011 hat die Gemeinde 
ausgeführt, dass bei der Revision der Ortsplanung für das hier anwendbare GBR die 
Musterformulierung von Art. 10.7.4, Variante I, auf Seite 91 des Musterbaureglements 
des Kantons Bern vom März 1988 (MBR 1988), wörtlich übernommen worden und mit 
dem in Abs. 2 Satz 2 genannten Grenzabstand derjenige in Abs. 1, also 1 m, gemeint 
sei (Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], pag. 76). Die BVE hat diese Auslegung unter 
Berücksichtigung der Autonomie der Gemeinde als haltbar erachtet. Weder aus dem 
Wortlaut noch aus der Systematik lasse sich ableiten, dass mit «Grenzabstand» auf 
den kleinen Grenzabstand von 5 m verwiesen werde. Vielmehr ergebe sich aus der 
Systematik und dem Sinn und Zweck der Bestimmung, dass für unterirdische Bauten 
ein privilegierter Grenzabstand gelte. Dies führe in der Regel auch zu keiner 
Beeinträchtigung des Nachbarn und mache auch unter dem Gesichtspunkt der 
rationellen Bodennutzung Sinn (angefochtener Entscheid, E. 9c f.). Der Beschwer-
deführer ist der Ansicht, dass der ordentliche Grenzabstand zwischen einem 
Hauptgebäude und der Parzellengrenze gemeint sei (vgl. Beschwerde, Ziff. 10). Dies 
hätte zur Folge, dass die Zufahrt ungeachtet dessen, ob die Zufahrtsrampe als 
unterirdische Baute zu qualifizieren ist, den kleinen Grenzabstand einzuhalten hätte.
5.2.4
Art. 20c Abs. 2 GBR entspricht grösstenteils dem MBR 1988 (S. 91), 
abgesehen davon, dass Satz 2 nicht «den kleinen Grenzabstand», sondern nur «den 
Grenzabstand» erwähnt, innerhalb welchem weder die freigelegte Fassade noch 
Zufahrt oder Zugang liegen dürfen. Nach dem Wortlaut ist nicht eindeutig, ob der kleine 
Grenzabstand oder der (privilegierte) Grenzabstand von 1 m gemeint ist. Aus 
systematischer Sicht drängt sich die Lesart der Gemeinde umso mehr auf, als Art. 20 
Abs. 1 GBR nach seinem Wortlaut nur für Bauten, die den gewachsenen Boden um 
mehr als 1,20 m überragen, die ordentlichen Grenzabstände vorsieht (vgl. E. 5.2.1 
hiervor), wogegen Art. 20c GBR nur solche Bauten erfasst, die unter anderem den 
gewachsenen Boden höchstens um 1,20 m überragen. Auch die künftige Regelung 
verzichtet auf eine spezielle Abstandsregelung für die freigelegte Fassade, den Zugang 


oder die Zufahrt und sieht für die sog. Unterniveaubauten einen einheitlichen 
Grenzabstand von 1 m vor (vgl. Art. 212 Abs. 4 Bst. h des von den Stimmberechtigten 
im Rahmen der Ortsplanungsrevision am 4. September 2013 beschlossene und am 
29. Oktober 2013 dem AGR zur Genehmigung eingereichte neue Baureglement [nGBR 
{Auflageexemplar in den Akten}; vgl. Stellungnahme Gemeinde vom 8.11.2013, 
act. 8]). Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers erweist sich die Auslegung der 
Gemeinde damit als haltbar und der Entscheid der BVE ist insoweit nicht zu 
beanstanden (zum Prüfungsmassstab bei der Auslegung kommunaler Erlasse vgl. 
E. 4.2 hiervor). Dass die Gemeinde Art. 20c Abs. 2 GBR anders anwendet, wird nicht 
geltend gemacht.
5.2.5
Bauten und Bauteile unter dem gewachsenen Boden (Art. 20c Abs. 1 GBR) wie 
auch Bauten, welche das gewachsene Terrain höchstens um 1,20 m überragen und 
zudem weitere Voraussetzungen erfüllen (Abs. 2; zu den weiteren Voraussetzungen 
[höchstens eine Fassade freigelegt oder mit einem Zugang oder einer Zufahrt 
versehen] vgl. E. 5.4 hiernach), haben demnach einen Grenzabstand von 1 m 
einzuhalten. Nichts anderes gilt für freigelegte Fassaden, Zugänge oder Zufahrten 
solcher Bauten. 
5.3
Die BVE hat festgestellt, dass die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe den 
gewachsenen Boden an keiner Stelle um mehr als 1,20 m überragen, was unbestritten 
geblieben ist. Weiter ging die BVE davon aus, dass die Parkgalerie und die 
Zufahrtsrampe als separate Bauteile zu beurteilen sind. Betreffend Parkgalerie zog die 
BVE in Erwägung, dass Art. 20c Abs. 2 GBR so zu verstehen sei, dass kumulativ 
höchstens eine Fassade freigelegt und ein Zugang und eine Zufahrt erstellt werden 
dürften, was hier eingehalten sei, da die Parkgalerie lediglich über eine freigelegte 
Fassade (südwestseitig) und nur einen Zugang und eine Zufahrt verfüge. Zur Zu-
fahrtsrampe erwog sie, dass diese vollständig überdeckt sei und nur über eine Zufahrt 
verfüge. Sowohl die Parkgalerie als auch die Zufahrtsrampe erachtete die BVE als 
unterirdische 
Bauten 
(vgl. 
angefochtener 
Entscheid, 
E. 8e 
und 8f). 
Der 
Beschwerdeführer bringt vor, die Auffassung der BVE widerspreche dem Wortlaut von 
Art. 20c Abs. 2 GBR. Die aufgeführten Elemente seien alternativ und nicht kumulativ zu 
verstehen. Im Übrigen bestehe auch kein Grund, die Parkgalerie und die 
Zufahrtsrampe getrennt zu beurteilen. 
5.4
5.4.1
Der Wortlaut von Art. 20c Abs. 2 GBR ist nicht eindeutig. Zwischen der 
einleitenden 
Formulierung 
und 
dem 
gesamten 
zweiten 
Satzteil 
besteht 
grammatikalisch kein Zusammenhang («Unterirdische Bauten sind solche, welche […] 
überragen und höchstens eine Fassade freigelegt oder mit einem Zugang […] 
versehen ist»). Der zweite Satzteil ist wie der erste in sich stimmig. Es ist deshalb 


davon auszugehen, dass sich der Schluss des ersten Satzes «[…] freigelegt oder mit 
einem Zugang oder einer Zufahrt versehen ist» auf «höchstens eine Fassade» und 
nicht auf «unterirdische Bauten» bezieht. Was den Sinn der Bestimmung betrifft, so ist 
dieser darin zu erblicken, die Qualifikation als unterirdische Baute davon abhängig zu 
machen, wie diese in Erscheinung tritt (vgl. BVR 1977 S. 465 E. 1). Demnach ist 
entscheidend, dass nur eine Fassade – entweder weil sie freigelegt oder mit einem 
(sichtbaren) Zugang oder mit einer (sichtbaren) Zufahrt versehen ist – in Erscheinung 
tritt. Ein solches Verständnis macht auch insofern Sinn, als in der Regel dann von einer 
Fassade gesprochen wird, wenn diese sichtbar ist (als sog. Schauseite; vgl. 
Wörterbuch der Architektur, a.a.O., Erläuterungen zum Begriff «Fassade»). Damit ist 
die Auslegung der BVE, wonach kumulativ mehrere der in Art. 20c Abs. 2 GBR 
genannten Elemente vorhanden sein dürfen, wenn letztlich nur eine Fassade erkenn-
bar ist, nicht zu beanstanden. Die Parkgalerie erfüllt diese Voraussetzungen: Sie 
verfügt über eine freigelegte Fassade und über einen sichtbaren Zugang, welcher sich 
in der freigelegten Fassade befindet (vgl. Pläne Grundriss Ebene 1 und Fassade 
Südwest An-/Neben- und Unterirdische Bauten, beide 1:100 rev. 20.9.2012 [act. 6A5 
und 6A13]). Sie verfügt auch über eine Zufahrt. Diese erfolgt jedoch unterirdisch über 
eine Zufahrtsrampe, so dass die Parkgalerie nur mit einer Fassade in Erscheinung tritt. 
Die Zufahrtsrampe liegt grösstenteils unter dem gewachsenen Boden. Nur die Einfahrt 
zur Rampe tritt in Erscheinung. Damit erfüllt die Zufahrtsrampe ebenfalls die 
Voraussetzungen von Art. 20c Abs. 2 GBR.
5.4.2
Die Einfahrt zur Zufahrtsrampe liegt grösstenteils unterhalb des gewachsenen 
Terrains und erfordert eine Abgrabung sowie eine Stützmauer. Zwischen der 
Parkgalerie und der Einfahrt besteht eine relativ grosse Distanz. Die Parkgalerie ist auf 
der Parzelle Nr. 2________ auf der Geschossebene 1 vorgesehen. Die Einfahrt liegt 
unterhalb der Geschossebene 0 und damit rund zwei Ebenen tiefer auf den Parzellen 
Nrn. 3________ und 4________ (vgl. Pläne Grundrisse/Schnitte ESTH 1:100 und 
Situationsplan 1:500, beide rev. 20.9.2012 [act. 6A16 und 6A3]). Zwischen dem 
sichtbaren Teil der Parkgalerie und der Einfahrt zur Zufahrtsrampe ist keine 
Verbindung erkennbar. Es erscheint damit sachgerecht, dass die BVE die Parkgalerie 
und die Zufahrtsrampe getrennt beurteilt und die Abstandsvorschriften für unterirdische 
Bauten angewandt hat.
5.5
Der Grenzabstand für unterirdische Bauten im Sinn von Art. 20c GBR beträgt 
1 m (vgl. E. 5.2 hiervor). Dass dieser Abstand von der Parkgalerie und der 
Zufahrtsrampe nicht eingehalten wäre, wird vom Beschwerdeführer zu Recht nicht 
vorgebracht (vgl. im Einzelnen E. 8e, 8f und 9e des angefochtenen Entscheids). Die 
Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.


6.
Umstritten ist schliesslich die Fassadengestaltung.
6.1
Das Bauvorhaben liegt in der Wohnzone E1/Holz. Gemäss Art. 33 Abs. 2 GBR 
sind in diesen Gebieten die Fassaden mit Ausnahme des Sockelgeschosses in Holz zu 
erstellen oder mit Holz zu verkleiden. Das Holz muss dabei farblich als solches 
erkennbar sein.
6.2
Vorgesehen war ursprünglich eine teilweise Verkleidung der Fassaden mit 
Holzlamellen. Der Regierungsstatthalter hat gestützt auf den Vergleich mit den 
Holzanteilen bei bestehenden Überbauungen in der betroffenen Zone die Bewilligung 
mit der Auflage erteilt, dass der Holzanteil der nichtverglasten Fassadenteile – mit 
Ausnahme 
des 
Sockelgeschosses 
– 
mindestens 
50 % 
zu 
betragen 
habe 
(Gesamtentscheid 
vom 
22.7.2011, 
Ziffern 2.5 
S. 6 
und 
3.2.2 
S. 8, 
Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 9 und 11). Die BVE erachtet den Entscheid des 
Regierungsstatthalters – vor dem Hintergrund der konstanten Praxis der Gemeinde 
und der Zurückhaltung bei der Auslegung von kommunalen Vorschriften – als rechtlich 
haltbar (angefochtener Entscheid, E. 11e). Der Beschwerdeführer ist demgegenüber 
der Ansicht, es handle sich bei Art. 33 Abs. 2 GBR um eine klare Vorschrift, die von der 
Gemeinde konsequent durchgesetzt werde und von der nicht nach Belieben 
abgewichen werden könne. Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet das schutzwürdige 
Interesse des Beschwerdeführers an dieser Rüge, welche ihrer Ansicht nach aufgrund 
der Praxis der Gemeinde ohnehin unbegründet sei.
6.3
Durch ein Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen 
betroffene Personen müssen nach Art. 35c Abs. 1 BauG an jeder vorgebrachten Rüge 
ein eigenes schutzwürdiges Interesse haben. Da die Beschwerdebefugnis im 
kantonalen Verfahren mindestens im gleichen Umfang zu gewähren ist wie vor 
Bundesgericht (Art. 111 Abs. 1 und 3 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]; Art. 33 Abs. 3 Bst. a des 
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, 
RPG; SR 700]) und das Bundesgericht eine rügespezifische Beurteilung der 
Beschwerdelegitimation 
ablehnt, 
ist 
Art. 35c 
Abs. 
1 
BauG 
im 
Sinn 
der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 89 Abs. 1 BGG auszulegen. Ein eigenes 
schutzwürdiges Interesse im Sinn von Art. 35c Abs. 1 BauG ist deshalb immer dann zu 
bejahen, wenn der Nachbarin oder dem Nachbar mit dem Durchdringen der jeweiligen 
Rüge ein praktischer Nutzen entsteht, der auch darin bestehen kann, dass das 
Bauvorhaben nicht – oder nicht wie geplant – verwirklicht werden kann (BGE 137 II 30 
E. 2.2.1, 2.2.3 und 2.3, 133 II 249 E. 1.3.2; BGer 1C_492/2010 vom 23.3.2011, E. 3.2; 
BVR 2011 S. 272 E. 6.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 35–35c N. 22 ff., mit weiteren 
Hinweisen). Nach der Rechtsprechung sind Nachbarinnen und Nachbarn zur Rüge 


befugt, der projektierte Bau entspreche bezüglich Farb- und Materialwahl nicht den 
geltenden Vorschriften (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 22a, mit Hinweis auf 
BGE 137 II 30 E. 2.3). Die Rüge der Verletzung von Art. 33 Abs. 2 GBR ist damit 
zulässig und materiell zu prüfen. 
6.4
6.4.1
Es stellt sich die Frage, wie Art. 33 Abs. 2 GBR zu verstehen ist und ob eine 
bloss hälftige Holzverkleidung reglementskonform ist.
6.4.2
Art. 33 Abs. 2 GBR verlangt, die Fassaden in Holz zu erstellen oder mit Holz zu 
verkleiden; ausgenommen sind einzig die Fassaden der Sockelgeschosse. Der 
Wortlaut, der die Verkleidung mit Holz als Alternative zu einer aus Holz bestehenden 
Fassade nennt, spricht damit für eine vollständige Holzverkleidung der Fassaden. 
Unter systematischen und historischen Gesichtspunkten ergibt sich nichts anderes: Die 
Bestimmung von Art. 33 GBR befindet sich im Abschnitt über die Baugestaltung 
(Art. 24-34 GBR) und regelt gemäss ihrem Randtitel die Fassadengestaltung, in ihrem 
zweiten Absatz jene in der Wohnzone E1/Holz. Dabei handelt es sich um eine 
Vorschrift, welche die Wohnzone E1/Holz in ästhetischer Hinsicht prägen und von der 
gewöhnlichen Wohnzone E1 abgrenzen soll, was insbesondere dann gelingt, wenn die 
Fassaden vollständig in Holz zu erstellen oder mit Holz zu verkleiden sind. Die 
Gemeinde konnte zudem belegen, dass bereits die Baureglemente von 1980 
(GBR 1980) und 1967 (GBR 1967) sinngemäss gleiche Bestimmungen enthielten, die 
keine Anhaltspunkte für eine lediglich teilweise Holz- oder holzähnliche Verkleidung der 
massgeblichen Fassaden liefern (vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 8.11.2013 
inkl. Beilagen, act. 8 und 8A). Eine Lockerung ist von der Gemeinde auch künftig nicht 
vorgesehen, haben die Stimmberechtigten doch ein neues Baureglement beschlossen, 
welches in Art. 413 Abs. 1 nGBR die bisherige Regelung der Fassadengestaltung in 
der Wohnzone E1/Holz im Wesentlichen fortführt.
6.4.3
Die Auslegung von Art. 33 Abs. 2 GBR führt damit zum Ergebnis, dass mit 
Ausnahme des Sockelgeschosses und der verglasten Teile die Fassaden gänzlich mit 
Holz zu verkleiden sind, falls sie nicht ohnehin aus Holz bestehen. Eine Auflage, 
wonach 
50 % 
der 
nichtverglasten 
Fassadenflächen, 
unter 
Ausnahme 
des 
Sockelgeschosses, mit Holz zu verkleiden seien, verletzt folglich diese Bestimmung.
6.5
Die BVE (und zuvor bereits der Regierungsstatthalter) haben die Vorschrift in 
einem weniger strengen Sinn verstanden (vgl. angefochtener Entscheid, E. 11e). Beide 
Vorinstanzen sind jedoch nicht vom Wortlaut der Bestimmung ausgegangen und haben 
auch sonst nicht die herkömmlichen Auslegungselemente (vgl. E. 4.2 hiervor) 
berücksichtigt. Vielmehr haben sie anhand von einigen Vergleichsobjekten auf das 
Verständnis der Gemeinde geschlossen. 


6.5.1
Eine von Sinn und Zweck von Art. 33 Abs. 2 GBR abweichende Praxis der 
Gemeinde kann unter dem Aspekt der «Gleichbehandlung im Unrecht» von Bedeutung 
sein (vgl. Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 10 Abs. 1 KV; Beschwerdeantwort, act. 4, 
Ziff. II.B.7.c; Stellungnahme der Beschwerdegegnerschaft vom 3.12.2013, act. 12, 
S. 2). Demnach geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung im 
Konfliktfall jenem der Rechtsgleichheit in der Regel vor. Wenn eine Behörde in einem 
Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat, gibt das den Privaten, 
die sich in der gleichen Lage befinden, grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls 
abweichend von der Norm behandelt zu werden. Dies gilt allerdings nur dann, wenn 
die abweichende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen 
Fällen erfolgt ist. Besteht hingegen eine eigentliche gesetzwidrige Praxis und lehnt es 
die Behörde ab, diese aufzugeben, so können Private verlangen, dass die 
widerrechtliche Begünstigung, die Dritten zuteil wurde, auch ihnen gewährt werde. Die 
Anwendung der Gleichbehandlung im Unrecht setzt zudem voraus, dass die zu be-
urteilenden Sachverhalte in ihren tatbestandsmässigen Elementen übereinstimmen 
(BGE 136 I 
65 
E. 5.6; 
BVR 2013 
S. 85 
E. 8.1, 
2012 
S. 74 
E. 4.8.1; 
Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N. 518). 
6.5.2
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hat die Gemeinde – entgegen der 
Erwägungen der BVE – ausgeführt, dass sie die Vorschriften zur Fassadengestaltung 
bisher grossmehrheitlich umgesetzt habe und nur einzelne Gebäude bloss minimale 
oder keine Holzanteile aufwiesen (vgl. Stellungnahmen der Gemeinde vom 8.11.2013 
und 8.1.2014, act. 8 und 14). – Die BVE verwies betreffend die bisherige Praxis der 
Gemeinde auf die Gebäude Nrn. 21 A, 21 B und 25, welche sich ebenfalls in der 
Wohnzone E1/Holz in unmittelbarer Nähe zur Bauparzelle befänden und in den 
nichtverglasten Nordwest- und Südostfassaden geringe Holzanteile aufwiesen (vgl. 
angefochtener Entscheid, E. 11e). Diese Beispiele gilt es insoweit zu relativieren, als 
zwar die Fassade des Gebäudes Nr. 21 A tatsächlich nur wenige Holzanteile aufweist, 
jedoch nebst der Kamineinfassung, bei der möglicherweise Brandschutzüberlegungen 
einer Holzverkleidung entgegenstehen, kaum über unverglaste Flächen verfügt, die 
nicht mit Holz verkleidet sind (vgl. Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], Beilagen zu 
pag. 75 ff., Foto 18/25; Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 76-78). Das Gebäude Nr. 
21 B ist grösstenteils mit Holz verkleidet. Ausnahme bildet nebst dem Sockelgeschoss 
ein teilweise in den Hang gebauter Bauteil auf der Nordwestseite des Gebäudes (vgl. 
Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], Beilagen zu pag. 75 ff., Foto 15/25). Betreffend das 
Gebäude Nr. 25 ist schliesslich festzuhalten, dass dieses bereits vor 1980 erbaut 
wurde 
(vgl. 
Luftbild 
über 
dem 
Thunersee 
aus 
dem 
Jahr 
1975 
[Luftbild 
Nr. 19751760015647], 
einsehbar 
unter: 
 , 
Rubriken 
«Geokatalog/Luft-, 
Satellitenbilder/Luftbilder 
swisstopo 
s/w», 
Suchbegriff 
«19751760015647») und ursprünglich talseitig eine Holzfassade aufwies, was gemäss 
dem damals geltenden Baureglement genügte (Art. 53 GBR 1967, Stellungnahme der 


Gemeinde vom 8.11.2013, act. 8; Baubewilligungsakten Nr. 929/16/2008 der Liegen-
schaft Nr. 25, Beilage zum Schreiben der Gemeinde vom 19.6.2012, Vorakten BVE, 
3. Dossier [act. 3C], pag. 185 f. auch zum Folgenden). Nach einem Umbau besteht die 
talseitige Fassade des Obergeschosses heute grösstenteils aus Glas (vgl. Protokoll 
Augenschein vom 5.6.2012, Foto Nr. 5, Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 159). 
Eine konstante Praxis der Gemeinde, nur eine teilweise Holzverkleidung zuzulassen, 
lässt sich mit diesen Gebäuden jedenfalls nicht belegen.
6.5.3
Das Gleiche gilt für die von der Beschwerdegegnerschaft angeführten 
Beispiele: Mit Eingabe vom 3. Dezember 2013 will die Beschwerdegegnerschaft 
anhand einer Fotodokumentation aufzeigen, dass die Gemeinde in der Wohnzone 
E1/Holz zahlreiche Bauten bewilligt habe, die nur teilweise Holz an den Fassaden 
aufwiesen, bzw. deren Holzanteile farblich nicht als solche erkennbar seien 
(Stellungnahme 
der 
Beschwerdegegnerschaft 
vom 
3.12.2013, 
act. 12; 
Fotodokumentation, act. 12A). Mit Stellungnahme vom 8. Januar 2014 hat die 
Gemeinde diese Einschätzung entkräftet, indem sie für die meisten der bemängelten 
Bauten darlegen konnte, dass diese vor dem Inkrafttreten der entsprechenden 
Bestimmungen 
bewilligt 
wurden, 
was 
von 
der 
Beschwerdegegnerschaft 
unwidersprochen geblieben ist. Zwar hat die Gemeinde eingeräumt, dass zuweilen bei 
der Umsetzung der Bestimmung Schwierigkeiten bestehen, insbesondere betreffend 
die hohen Verglasungsanteile der Fassaden und die Farbtöne des Holzes. Mit Fotos 
von Gebäuden mit vollständig in Holz erstellten oder mit Holz verkleideten Fassaden 
vermochte sie jedoch zu belegen, dass sie die Vorschriften regelmässig durchgesetzt 
hat (vgl. Stellungnahmen der Gemeinde vom 8.11.2013 und 8.1.2014, act. 8 und 14; 
Fotodokumentation zur Stellungnahme vom 8.11.2013, act. 8A6-10). Darauf deutet 
auch das Schreiben der Gemeinde vom 3. September 2001 hin, mit welchem sie den 
heutigen Beschwerdeführer für sein Bauvorhaben wiederholt auf die in Art. 33 GBR 
vorgeschriebene Holzverkleidung aufmerksam machte (act. 11A, Ziff. 4; vgl. auch 
Eingabe des Beschwerdeführers vom 3. Dezember 2013, act. 11, S. 2).
6.5.4
Die Gemeinde vermochte mit ihren Stellungnahmen vom 8. November 2013 
und 8. Januar 2014 aufzuzeigen, dass allfällige Abweichungen von Art. 33 Abs. 2 GBR 
nur in wenigen Fällen vorliegen. Eine gesetzwidrige Praxis besteht nach dem 
Gesagten nicht und eine Lockerung der Vorschrift ist auch nicht vorgesehen (vgl. 
E. 6.5.2 f. und E. 6.4.2 hiervor). Damit besteht schon aus diesem Grund kein Anspruch 
der Beschwerdegegnerschaft auf Gleichbehandlung mit anderen Hauseigentümern in 
der Wohnzone E1/Holz.
6.6
Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Möglichkeit einer 
Ausnahmebewilligung ausser Betracht fällt, da kein begründetes Gesuch der 
Beschwerdegegnerschaft vorliegt, auf ein nachträgliches Ausnahmegesuch vor 
Verwaltungsgericht nicht eingetreten werden könnte und mangels entsprechenden 


Antrags eine Rückweisung an die BVE nicht möglich ist (vgl. Art. 34 Abs. 2 BauG; 
Art. 44 Abs. 3 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 
[Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; BVR 2009 S. 514 E. 5.4, S. 87 E. 4.3; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O, Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 6, Art. 32-32d N. 13b mit 
Hinweis auf VGE 2010/196/197 vom 23.2.2012, E. 9.1, Art. 34 N. 13). 
6.7
Erforderlich ist nach dem Gesagten eine möglichst vollständige Verkleidung der 
Fassaden mit Holz. Einschränkungen betreffend die Holzverkleidung können 
insbesondere technisch bedingt sein. Zu denken ist beispielsweise an einen Verzicht 
auf Holzmaterialien an einem Kamin aus Brandschutzgründen oder Ähnliches. Die vom 
Regierungsstatthalter formulierte Auflage, wonach nur 50 % der nichtverglasten 
Fassadenflächen, unter Ausnahme des Sockelgeschosses, mit Holz zu verkleiden 
seien (vgl. E. 6.2 hiervor), ist dahingehend zu korrigieren. 
7.
7.1
Der Beschwerdeführer dringt mit seinem Rechtsbegehren (Aufhebung des 
Entscheids der BVE vom 30.4.2013 und Verweigerung der Baubewilligung) nicht 
durch. Die Beschwerde ist nur insoweit teilweise gutzuheissen, als die vom 
Regierungsstatthalter formulierte Auflage betreffend Fassadengestaltung anzupassen 
ist. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.
7.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Beschwerdeführer zu einem Fünftel 
als obsiegend und zu vier Fünftel als unterliegend zu betrachten. Er hat damit für das 
Verfahren vor Verwaltungsgericht vier Fünftel der Verfahrenskosten zu tragen und der 
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft vier Fünftel der Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 1 sowie Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Ein Fünftel der 
Verfahrenskosten sind der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, ebenso hat sie 
einen Fünftel der Parteikosten des Beschwerdeführers zu ersetzen. Die Kosten sind 
der Beschwerdegegnerschaft unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 106 
VRPG).
7.3
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerschaft führt in seiner Kostennote 
vom 27. März 2014 neben Honorar und Auslagen Mehrwertsteuerkosten in der Höhe 
von Fr. 469.70 auf (8 % des Gesamtbetrags von Honorar und Auslagen; act. 17A). Die 
Beschwerdegegnerschaft setzt sich zusammen aus der Beschwerdegegnerin 1, dem 
Beschwerdegegner 2 
und 
der 
Beschwerdegegnerin 3. 
Letztere 
ist 
gemäss 
Unternehmens-Identifikationsnummer-Register 
(UID-Register; 
einsehbar 
unter: 
 ) mehrwertsteuerpflichtig und kann somit die von ihrem 
Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwert-
steuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. In solchen Fällen ist der Partei tatsächlich 


kein Aufwand angefallen und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit 
Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. 
Nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichts ist deshalb die in der Kostennote 
aufgeführte Mehrwertsteuer auf dem Honorar bei der Bestimmung des Parteikosten-
ersatzes nicht zu berücksichtigen (VGE 2013/137 vom 26.5.2014, E. 6). Aufgrund des 
Umstands, dass die Beschwerdegegnerschaft aus drei Parteien besteht, bleibt indes 
nur der auf die Beschwerdegegnerin 3 entfallende Drittel der Mehrwertsteuerkosten 
unberücksichtigt.
7.4
Der Parteikostenersatz der Beschwerdegegnerschaft für das Verfahren vor 
Verwaltungsgericht ist damit auf vier Fünftel von Fr. 5'700.--, zuzüglich Fr. 170.95 
Auslagen und Fr. 313.10 MWSt (zwei Drittel von 8 % von Fr. 5'870.95), insgesamt 
Fr. 6'184.05, ausmachend Fr. 4'947.25, festzusetzen. Entsprechend der eingereichten 
Kostennote ist der Parteikostenersatz des Beschwerdeführers auf einen Fünftel von 
Fr. 7'000.--, zuzüglich Fr. 170.-- Auslagen und Fr. 573.60 MWSt (8% von Fr. 7'170.--), 
insgesamt Fr. 7'743.60, ausmachend Fr. 1'548.70, festzusetzen.
7.5
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind entsprechend dem Ausgang 
des Verfahrens neu zu verlegen. Die BVE erachtete den Beschwerdeführer und 
E.________ zu einem Drittel als obsiegend. Aufgrund des Verfahrensausgangs vor 
Verwaltungsgericht sind der Beschwerdeführer und E.________ im vorinstanzlichen 
Verfahren als zur Hälfte obsiegend zu betrachten. Der unter solidarischer Haftbarkeit 
auferlegte Kostenanteil des im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteilig-
ten E.________ (Beschwerdeführer 1 im vorinstanzlichen Verfahren) ist noch nicht in 
Rechtskraft erwachsen und hier nicht auszuscheiden (vgl. VGE 2011/177 vom 
3.7.2012, E. 3.2, 2010/430 vom 29.3.2012, E. 9.2). Der Beschwerdeführer sowie 
E.________ haben die Hälfte der vorinstanzlichen Verfahrenskosten zu tragen und der 
Beschwerdegegnerschaft die Hälfte der Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 
i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Diese hat ihrerseits die Hälfte der vorinstanzlichen 
Verfahrenskosten zu tragen und dem Beschwerdeführer sowie E.________ die Hälfte 
der Parteikosten zu ersetzen. Die Kostenanteile werden den Parteien unter 
solidarischer Haftbarkeit auferlegt (Art. 106 VRPG). 
7.6
Die Kostennote vom 21. Januar 2013 des Rechtsvertreters des Be-
schwerdeführers und E.________ im vorinstanzlichen Verfahren weist unter anderem 
ein Honorar von Fr. 11'800.-- plus einen Zuschlag von 40 %, ausmachend Fr. 4'700.--, 
aus (Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 264 f.). Der Rahmentarif für den 
Parteikostenersatz beträgt Fr. 400.-- bis Fr. 11'800.-- pro Instanz (Art. 41 Abs. 1 des 
kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] i.V.m. Art. 11 
Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostener-
satzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Innerhalb dieses Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand 


sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG). Ein Zuschlag von bis zu 100 Prozent auf das Honorar wird gewährt bei 
Verfahren, die besonders viel Zeit und Arbeit beanspruchen (Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV). 
– Vor diesem Hintergrund erweist sich das vom Beschwerdeführer und E.________ 
geltend gemachte Anwaltshonorar im vorinstanzlichen Verfahren als zu hoch: Die 
Bedeutung der Streitsache ist nicht sehr hoch und die Schwierigkeit des Verfahrens ist 
als eher durchschnittlich einzustufen, weshalb das geltend gemachte Honorar von 
Fr. 11'800.-- auf Fr. 8'000.-- zu kürzen ist. Nicht zu beanstanden ist hingegen der 
geltend gemachte Zuschlag von 40 % zum Honorar. Im Rahmen des vorinstanzlichen 
Verfahrens reichte die Beschwerdegegnerschaft zwei Projektänderungsgesuche ein, 
welche der Beschwerdeführer und E.________ anhand von Plänen und weiteren 
Unterlagen studieren und auf die sie reagieren mussten. Der unter anderem daraus 
resultierende hohe zeitliche Aufwand von über 60 Stunden rechtfertigt den geltend 
gemachten 
Zuschlag. 
Die 
Kostennote 
des 
Rechtsvertreters 
der 
Beschwerdegegnerschaft vom 21. Januar 2013 weist ein Honorar von Fr. 9'300.-- aus 
(Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 259) und ist mit Blick auf die genannten 
Bemessungskriterien nicht zu beanstanden. Die Neuverlegung der Kosten durch das 
Verwaltungsgericht 
rechtfertigt 
es 
indes, 
auch 
bei 
der 
Berechnung 
des 
Parteikostenersatzes im vorinstanzlichen Verfahren die auf die Beschwerdegegnerin 3 
entfallenden Mehrwertsteuerkosten abzuziehen (vgl. E. 7.3 hiervor). 
7.7
Der Parteikostenersatz des Beschwerdeführers und E.________ für das 
vorinstanzliche Verfahren ist damit auf die Hälfte von Fr. 11'350.-- (Fr. 8'000.-- plus 
Fr. 3'200.-- Honorarzuschlag und Fr. 150.-- Reisezuschlag), zuzüglich Fr. 771.-- 
Auslagen und Fr. 969.70 MWSt (8 % von Fr. 12'121.--), insgesamt Fr. 13'090.70, 
ausmachend 
Fr. 6'545.35, 
festzusetzen. 
Der 
Parteikostenersatz 
der 
Beschwerdegegnerschaft ist auf die Hälfte von Fr. 9'300.--, zuzüglich Fr. 692.50 
Auslagen und Fr. 532.95 MWSt (zwei Drittel von 8% von Fr. 9'992.50), insgesamt 
Fr. 10'525.45, ausmachend Fr. 5'262.75, festzusetzen.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise dahin gutgeheissen, dass die beiden letzten Sätze 
von Ziff. 1 des Entscheids der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons 
Bern vom 30. April 2013 wie folgt geändert werden:
«Im Übrigen wird die Beschwerde teilweise gutgeheissen und der Entscheid des 
Regierungsstatthalteramts Thun vom 22. Juli 2011 wird wie folgt geändert:


3.2.2 Auflagen Fassaden: Die nichtverglasten Fassadenteile – mit Ausnahme des 
Sockelgeschosses – sind, soweit technisch möglich, vollständig mit Holz zu 
verkleiden.»
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden zu vier Fünfteln, ausmachend 
Fr. 3'600.--, dem Beschwerdeführer und zu einem Fünftel, ausmachend 
Fr. 900.--, der Beschwerdegegnerschaft auferlegt.
b)
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft vier Fünftel der 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, ausmachend 
Fr. 4'947.25 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 
c)
Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer einen Fünftel der 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, ausmachend 
Fr. 1'548.70 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
3.
a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern von Fr. 4'500.-- werden je zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'250.--, 
dem Beschwerdeführer und E.________ sowie der Beschwerdegegnerschaft 
auferlegt.
b) Der Beschwerdeführer und E.________ haben der Beschwerdegegnerschaft 
die Hälfte der Parteikosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern, ausmachend Fr. 5'262.75 (inkl. Auslagen 
und MWSt), zu ersetzen.
c) Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer und E.________ 
die Hälfte der Parteikosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern, ausmachend Fr. 6'545.35 (inkl. Auslagen 
und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerschaft
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Hilterfingen
- E.________
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Thun
- dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern


Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.