be_verwaltungsgericht · 100 2013 320 · 2014-11-27 · de

generelle Baubewilligung für den Neubau eines Appartementhauses (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. August 2013 - RA Nr. 110/2013/50) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2013.320U
KEP/KOM/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 27. November 2014
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Kocher
A.________
Beschwerdeführer
gegen
B.________ und C.________
Beschwerdegegnerschaft 1
D.________ und E.________
Beschwerdegegnerschaft 2
F.________ und G.________
Beschwerdegegnerschaft 3
H.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner 4
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 2
Einwohnergemeinde Därligen
handelnd durch den Gemeinderat, Chrützweg 2, 3707 Därligen
betreffend generelle Baubewilligung für den Neubau eines Appartementhauses 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. August 
2013; RA Nr. 110/2013/50)
Sachverhalt:
A.
A.________ ist Eigentümer der Parzelle Därligen Gbbl. Nr. 1___. Diese wird teilweise 
vom Überbauungsplan Nr. 2 «I.________» vom 28. Oktober 1981 erfasst. Der östliche 
Teil der Parzelle ist der Wohn- und Gewerbezone WG2 zugeteilt und enthält drei 
Baufelder. Westlich der Baufelder ist ein Teil der Parzelle als Grünfläche 
ausgeschieden. Am 12. Dezember 2011 reichte A.________ ein generelles Baugesuch 
ein für den Neubau eines Appartementhauses mit Garagenunterbau. Die Zufahrt zum 
geplanten Appartementhaus sollte über die Parzelle Därligen Gbbl. Nr. 2___ erfolgen. 
Gegen das Bauvorhaben erhoben nebst anderen B.________ und C.________, 
D.________ und E.________, F.________ und G.________ sowie H.________ 
Einsprache. 
Am 
27. Dezember 
2012 
erteilte 
der 
Regierungsstatthalter 
von 
Interlaken-Oberhasli die generelle Baubewilligung.
B.
Dagegen erhoben B.________ und C.________, D.________ und E.________, 
F.________ und G.________ sowie H.________ Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Das Rechtsamt der BVE holte einen 
Bericht des Tiefbauamts des Kantons Bern (TBA; Oberingenieurkreis [OIK] I) über die 
Erschliessung ein. Mit Entscheid vom 26. August 2013 hiess die BVE die Beschwerden 
gut und hob die generelle Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 auf.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 3
C.
Hiergegen hat A.________ am 23. September 2013 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Er beantragt sinngemäss, dass der Entscheid der BVE aufzuheben und die 
generelle Baubewilligung des Regierungsstatthalters zu bestätigen sei. Weiter 
beantragt er, dass die Umlegung des Kinderspielplatzes in die Bewilligung 
aufgenommen werde, die BVE alle beanstandeten Punkte der Beschwerdeführenden 
zu behandeln habe und die Kosten neu zu verteilen seien. Mit Eingabe vom 2. Oktober 
2013 hat A.________ seine Beschwerde ergänzt. B.________ und C.________, 
D.________ und E.________ sowie F.________ und G.________ beantragen mit 
ihren Beschwerdeantworten vom 23. Oktober, 29. Oktober und 8. November 2013 
sinngemäss 
die 
Abweisung 
der 
Beschwerde. 
H.________ 
beantragt 
mit 
Beschwerdeantwort vom 11. November 2013, auf die Beschwerde sei nicht 
einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die BVE schliesst mit Vernehmlassung 
vom 17. Oktober 2013 auf Abweisung der Beschwerde. Die Einwohnergemeinde (EG) 
Därligen verweist mit Stellungnahme vom 6. November 2013 auf ihre bisherigen 
Äusserungen.
Auf Anordnung des Instruktionsrichters hat die EG Därligen weitere Unterlagen 
eingereicht und die Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) am 28. März 2014 einen 
Fachbericht zur Verkehrssicherheit der geplanten Erschliessung erstattet (Technisches 
Gutachten bfu/VT-Nr. 106650). Die Verfahrensbeteiligten haben an ihren Anträgen 
festgehalten.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Das Verfahren der 
generellen Baubewilligung ist im bernischen Recht als eigenständiges Verfahren 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 4
konzipiert, weshalb der Entscheid über ein generelles Baugesuch als selbständig 
anfechtbarer Teilentscheid anzusehen ist (VGE 2013/403 vom 10.9.2014 [zur Publ. be-
stimmt], E. 1.3 mit Hinweisen).
1.2
Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist 
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 
1.3
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Praxisgemäss auferlegt es sich bei der Über-
prüfung von Aspekten, die eine Fachbehörde aufgrund ihres Fachwissens besser 
beurteilen kann, eine gewisse Zurückhaltung (BVR 2010 S. 411 E. 1.5 mit Hinweisen; 
VGE 2013/55 vom 10.3.2014, E. 5.6).
2.
Nach Art. 32d Abs. 1 BauG kann bei grösseren Bauvorhaben oder bei unklarer 
Rechtslage ein Gesuch um die Erteilung einer generellen Baubewilligung gestellt 
werden. Die generelle Baubewilligung kann die vorgesehene Nutzung, die 
Erschliessung des Baugrundstücks, die Lage und die äussere Gestaltung des 
Bauobjekts, dessen Einordnung in die Umgebung sowie ähnliche Einzelfragen zum 
Gegenstand haben (Art. 32d Abs. 2 BauG; Art. 42 Bst. a des Dekrets vom 22. März 
1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). 
Diese gesetzliche Aufzählung bezeichnet weder einen Mindestinhalt, noch ist sie 
abschliessend (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 
2013/2010, Art. 32-32d N. 8). Die generelle Baubewilligung erlischt, wenn nicht 
innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung das Baugesuch für das 
Ausführungsprojekt eingereicht wird (Art. 32d Abs. 3 BauG). Sie gilt nur für jene Teile 
des 
Bauprojekts, 
die 
im 
Baugesuch 
eindeutig 
als 
Gegenstand 
des 
Bewilligungsverfahrens 
bezeichnet 
worden 
sind 
(Art. 42 
Bst. b 
BewD). 
Der 
Regierungsstatthalter hat – gestützt auf die mit dem Baugesuch eingereichten 
Unterlagen – dem Bauvorhaben die generelle Baubewilligung erteilt, umfassend die 
Nutzung, Erschliessung, Lage, äussere Gestaltung, Fassaden, das Dach und das 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 5
Gebäudevolumen 
(vgl. 
generelle 
Baubewilligung 
vom 
27.12.2012, 
Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 211 ff., Ziff. I.2 und III.1.1). – Die BVE kam zum 
Schluss, dass weder die geplante Erschliessung noch der vorgesehene Kinder-
spielplatz den gesetzlichen Anforderungen entsprächen. Sie nahm weiter an, dass eine 
geänderte Erschliessung des Baugrundstücks mehr oder weniger gewichtige 
Änderungen beim geplanten Gebäude zur Folge haben werde, weshalb sie auf die 
Prüfung der weiteren Rügen verzichtete, die generelle Baubewilligung aufhob und den 
Bauabschlag erteilte (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6a). Dieses Vorgehen ist nicht 
zu beanstanden, zumal der Beschwerdeführer selber davon ausgeht, dass eine andere 
Erschliessung Auswirkungen auf die Grösse des Bauvorhabens hätte (Schluss-
bemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2). Soweit der Beschwerdeführer geltend 
machen will, dass er weniger Kosten hätte übernehmen müssen, wenn ihm die BVE in 
den anderen Rügepunkten Recht gegeben hätte, ist ihm aus den gleichen Gründen 
nicht zu folgen (vgl. zum Ganzen vorne Bst. C). Strittig sind vor Verwaltungsgericht die 
Frage der Strassenerschliessung (vgl. E. 3-6 hiernach) und der Standort des Kinder-
spielplatzes (vgl. hinten E. 7).
3.
3.1
Die auf Parzelle Nr. 1___ vorgesehene Baute soll über die Parzelle Nr. 2___ 
erschlossen werden. Die beiden Grundstücke bilden zusammen mit den Uferparzellen 
Nrn. 3___ und 4___ und einem weiteren Grundstück Teil des Überbauungsplans Nr. 2 
«I.________» vom 28. Oktober 1981 (vgl. weisse Sichtmappe bei Akten BVE [act. 5A2] 
sowie Zonenplan der EG Därligen vom 11. Dezember 1998, act. 15A1). Die 
Erschliessung soll im Wesentlichen über die bereits bestehende Zufahrt zur 
Überbauung «I.________» auf Parzelle Nr. 2___ erfolgen. Die Zufahrt biegt von der 
Kantonsstrasse in den südöstlichen Teil der Parzelle ein. Dort befindet sich gemäss 
unbestrittener Feststellung der BVE ein Parkplatz mit 37 Abstellplätzen, welcher zu 
durchfahren ist, bevor nach einer Kurve um die nordöstliche Ecke der Überbauung in 
eine Unterführung eingebogen wird. Die Zufahrt führt dann auf der nördlichen Seite der 
Parzelle Nr. 2___ über die Vorplätze von 16 Einzelgaragen, bevor wiederum eine 
Unterführung durchfahren wird (vgl. Plan Grundrisse Erdgeschoss 1:100 [verkleinert 
auf 
1:200] 
vom 
14.12.1984 
[mit 
Korrekturen 
vom 
26.1.1985/13.2.1985/9.4.1985/21.11.1985], 
act. 16A5). 
Die 
Unterführungen 
sind 
gemäss Feststellung des Kreisoberingenieurs in der Breite auf 3,1 m bzw. 3,5 m und in 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 6
der Höhe auf 2,35 m bzw. 2,36 m beschränkt (vgl. Fachbericht TBA, OIK I, vom 
23.5.2013 zur Erschliessung [nachfolgend: Fachbericht TBA], Akten BVE [act. 5A], 
pag. 76 ff., Ziff. 2.1). Nach der nordwestlichen Ecke endet die bestehende Zufahrt auf 
dem Vorplatz der westlichen Garagen der Überbauung. Von hier ist auf einer Breite 
von rund 23 m der Zugang bzw. die Zufahrt zur Parzelle Nr. 1___ vorgesehen (Plan 
Umgebung, Zufahrt 1:200 vom 3.12.2012, rote Sichtmappe in Akten BVE [act. 5A1]). 
Das Grundstück Nr. 2___ ist in Stockwerkeigentumsanteile aufgeteilt, wovon gemäss 
Angaben 
des 
Beschwerdeführers 
rund 
37 % 
in 
seinem 
Eigentum 
stehen 
(Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2). Sein Bauvorhaben ist damit 
hinsichtlich der Erschliessung auf die Nutzung von fremdem Grund angewiesen. Er 
beruft sich auf das im Grundbuch eingetragene Fuss- und Fahrwegrecht vom 10. März 
1986.
3.2
Mit Vereinbarung vom 22./25./26. Oktober 1981 verpflichtete sich die damalige 
Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 2___, die verkehrstechnische Erschliessung der 
Parzelle Nr. 1___ – anstatt direkt zur Gemeindestrasse – über den auf ihrem 
Grundstück zu erstellenden Fahrweg ab Dorfstrasse bis zur Bahnunterführung bzw. 
Schiffländte sicherzustellen (Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 122 ff., Ziff. I.4). Im 
bewilligten Bauprojekt vom 10. Dezember 1981 (Abbruch der Gebäude Nrn. 95A 
und 94A; Umbau und Erweiterung des bestehenden Hotels «I.________» und Neubau 
Apart-Hoteltrakte) war dementsprechend eine Zufahrtsrampe auf der westlichen Seite 
des Grundstücks Nr. 2___ vorgesehen (vgl. Baubewilligung vom 2.9.1982, act. 15A2, 
Kopie Situationsplan zur Baueingabe). Nach zweimaliger Verlängerung der 
Baubewilligung erfolgte eine Projektänderung. Am 26. April 1985 erteilte die Gemeinde 
dem 
abgeänderten 
Vorhaben, 
welches 
eine 
von 
der 
Vereinbarung 
vom 
22./25./26. Oktober 1981 abweichende verkehrstechnische Erschliessung vorsah, die 
kleine Baubewilligung. Darin wurde festgehalten, dass die Zufahrtsverhältnisse zur 
Parzelle Nr. 1___ in einer neuen Vereinbarung zu regeln seien (act. 15A3). Mit 
Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Januar 1986 (Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 5 f.) 
haben die damalige Eigentümerin der Parzelle Nr. 2___ und der damalige Eigentümer 
der Parzelle Nr. 1___ ein Fuss- und Fahrwegrecht vereinbart, das am 10. März 1986 
im Grundbuch eingetragen wurde. Die Vereinbarung vom 22./25./26. Oktober 1981 
wurde 
in 
der 
Folge 
aufgehoben 
(vgl. 
Vereinbarung 
vom 
30.1./24.2.1986, 
Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 121).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 7
3.3
Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück 
erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Land ist erschlossen, wenn 
unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 
Abs. 1 RPG). Was die Zufahrt betrifft, so verlangt das Bundesrecht eine für die Be-
nützerinnen und Benützer der Bauten und die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste 
verkehrssichere, den zonengerechten Baumöglichkeiten angepasste Erschliessung. 
Die Anforderungen im Einzelnen ergeben sich aus dem (selbständigen) kantonalen 
Recht (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 7/8 N. 2 mit Hinweisen u.a. auf BGE 136 III 130 
E. 3.3.2; vgl. auch BGer 1C_532/2010 vom 29.3.2011, E. 2.3.1). – Zwar besteht die 
vom Beschwerdeführer vorgesehene Zufahrt bereits. Sie ist im Zusammenhang mit 
dem Bauprojekt zum Umbau und der Erweiterung des Hotels «I.________» (vgl. E. 3.2 
hiervor) festgelegt worden. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers (vgl. Be-
schwerde, S. 2 unten sowie S. 3) lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, dass damit 
auch die Erschliessung des strittigen Bauvorhabens bewilligt worden und vorliegend 
nicht mehr zu beurteilen wäre, zumal das Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt noch gar 
nicht bekannt war und nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bildete. Die 
Frage, ob sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der 
Fertigstellung der Baute genügend erschlossen sein wird, ist Voraussetzung der 
Baubewilligung und kann nur anhand des geplanten Bauvorhabens geprüft werden 
(vgl. Art. 7 Abs. 1 BauG sowie hinten E. 5 f.). Daran ändert auch nichts, dass bei dem 
Umbau des Hotels «I.________» an eine künftige Überbauung der Nachbarparzelle 
Nr. 1___ gedacht und die damalige Bauherrschaft verpflichtet wurde, die Zufahrt neu 
zu vereinbaren (vgl. E. 3.2 hiervor).
4.
4.1
Die BVE hat erwogen, dass eine Zufahrt über die Parzelle Nr. 2___ dem 
Überbauungsplan Nr. 2 widerspreche und eine Ausnahmebewilligung benötigte. Sie 
begründete dies damit, dass die Zufahrt entlang von Wohnbauten führen würde, was 
gemäss Art. 12 der dazugehörigen Sonderbauvorschriften (SBV) nicht zulässig sei. 
Vielmehr sei die Zufahrt direkt von der Kantonsstrasse her zu erstellen. Die 
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erachtete die BVE als 
nicht gegeben, wobei der Beschwerdeführer auch kein Ausnahmegesuch gestellt habe 
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 3).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 8
4.2
Der Überbauungsplan legt die Zufahrt nicht räumlich fest. Art. 12 SBV schreibt 
aber vor, dass aus Rücksicht auf die Nachbarschaft (Lärm- und Geruchsbelästigung), 
mit Ausnahme der Zufahrt zum offenen Parkplatz, die Zu- und Wegfahrten im Bereich 
ausserhalb 
der 
gegenüberliegenden 
Wohnbauten 
anzulegen 
sind. 
Mit 
den 
«gegenüberliegenden Wohnbauten» sind diejenigen gemeint, welche sich gegenüber 
dem vom Überbauungsplan erfassten Gebiet befinden. Als solche kommen 
insbesondere die auf der anderen Seite der Kantonsstrasse gelegenen Wohnbauten, 
welche gegenüber dem südöstlichen Bereich des Überbauungsplans liegen, in Frage. 
Dafür spricht auch, dass Art. 12 SBV die Zufahrt zum offenen Parkplatz, welcher eben 
gegenüber diesen Wohnbauten liegt, vom Verbot ausnimmt. Mit der Gemeinde ist 
deshalb davon auszugehen, dass bereits die bestehende Zufahrt zu den 
Garagenplätzen der Überbauung «I.________», welche über den offenen Parkplatz 
der Überbauung erfolgt, Art. 12 SBV widerspricht (vgl. Stellungnahme Gemeinde vom 
12.3.2012, Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 118). Umso mehr steht diese 
Bestimmung auch der geplanten Zufahrt zur Parzelle Nr. 1___ entgegen, was eine 
Ausnahmebewilligung erforderlich machen würde.
4.3
Hierzu ist allerdings festzuhalten, dass die Gemeinde eine Zufahrt über den 
offenen Parkplatz für die gesamte Überbauung «I.________» bereits mit der kleinen 
Baubewilligung vom 26. April 1985 bewilligt hat, während im ursprünglichen 
Bauvorhaben eine Zufahrtsrampe auf der westlichen Seite des Grundstücks Nr. 2___ 
vorgesehen war (vgl. vorne E. 3.2). Mittlerweile ist im Bereich der ursprünglich 
vorgesehenen Zufahrt eine Werkstatt bewilligt und gebaut worden (kleine 
Baubewilligung vom 8.10.1985, act. 15A4; vgl. auch Stellungnahme Gemeinde vom 
12.3.2012, Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 118). Anstelle einer Autoeinstellhalle 
(vgl. Art. 3 Abs. 1 SBV) wurden zudem Einzelgaragen erstellt, welche eine 
Zugänglichkeit auch auf der Nordseite der Überbauung nötig machten. Damit sind 
Fakten geschaffen worden, welche dem Überbauungsplan zumindest teilweise 
widersprechen. Eine Anpassung des Überbauungsplans fand in diesen Punkten nicht 
statt. Inwiefern dies einen Einfluss auf die Beurteilung des strittigen Bauvorhabens hat, 
kann mit Blick auf die nachfolgenden Erwägungen jedoch offenbleiben.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 9
5.
5.1
Nach Art. 7 Abs. 1 BauG dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn 
sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des 
Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein 
wird. Die Erschliessungsanlagen müssen insbesondere auch rechtlich sichergestellt 
sein (Art. 3 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Als 
sichergestellt gilt eine Erschliessung nach Art. 4 Bst. c BauV, wenn bei Anlagen auf 
fremdem Grund entweder ein für die Grundeigentümer verbindlicher Plan (Überbau-
ungsplan, Strassenplan) besteht oder das Recht zu ihrer Erstellung und Erhaltung vor 
dem Bauentscheid vereinbart ist; die benötigten Rechte müssen bei Baubeginn 
erworben sein (BVR 2004 S. 412 E. 3.1). – Zugunsten von Parzelle Nr. 1___ besteht 
ein 
Fuss- 
und 
Fahrwegrecht 
auf 
dem 
Grundstück 
Nr. 2___. 
Die 
Beschwerdegegnerschaft 2 geht jedoch davon aus, dass die Dienstbarkeit nur für den 
ehemaligen Eigentümer von Parzelle Nr. 1___ oder dessen Rechtsnachfolger gelte 
und die vorgesehene Erschliessung des strittigen Bauvorhabens zu einer 
unzumutbaren Mehrbelastung führen würde (vgl. Beschwerdeantwort vom 29.10.2013, 
act. 7, Ziff. 3). Der Beschwerdeführer erachtet die Belastung dagegen mit Verweis auf 
den Überbauungsplan Nr. 2 als von der Dienstbarkeit gedeckt (vgl. Beschwerde, S. 1 
unten). Die BVE hat die Frage offengelassen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 2c).
5.2
Über privatrechtliche Verhältnisse ist im Baubewilligungsverfahren nur dann zu 
entscheiden, wenn einerseits die Baugesetzgebung privatrechtliche Tatbestände 
voraussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt oder wenn andererseits die 
Bauherrschaft auf fremdem Boden baut (BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 2003 S. 385 E. 4b 
mit Hinweisen). – Eine solche Situation läge nach dem zuvor Ausgeführten 
grundsätzlich vor. Mit Blick auf die nachfolgenden Erwägungen zur Frage des 
Genügens der Erschliessung (vgl. E. 6 hiernach), erübrigen sich jedoch weitere 
Ausführungen darüber, ob die bestehende Strassenerschliessung sichergestellt ist.
6.
6.1
Die Erschliessung ist genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an 
die Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar 
sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG) sowie wenn vorschriftsgemässe Einrichtungen zur 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 10
Versorgung der Bauten und Anlagen mit Wasser und Energie und zur Beseitigung des 
Abwassers bestehen (Abs. 2 Bst. b). Zudem müssen die Erschliessungsanlagen den 
Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und 
der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen 
bestimmt sind (Abs. 3). Nach Art. 8 BauG umschreibt der Regierungsrat die 
Anforderungen an eine genügende Erschliessung näher (Abs. 1). Er ordnet namentlich 
auch die Fälle, in denen eine bestehende Strasse als genügend gelten kann, obgleich 
sie den Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a), und 
die für besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren 
Anforderungen (Abs. 2 Bst. b). Gemäss Art. 5 Bst. a BauV genügen bestehende 
Erschliessungsanlagen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder 
ausserhalb der Bauzone, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung 
verhältnismässig 
gering 
ist 
und 
Verkehrssicherheit 
und 
Brandbekämpfung 
gewährleistet sind. Genügt die bestehende Erschliessungsanlage nicht, so hält Art. 7 
BauV für die Zufahrt zum Baugrundstück fest, dass die Fahrbahnbreite bei Strassen 
mit Gegenverkehr 4,2 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll (Abs. 2). Wenn 
besondere Verhältnisse im Sinn von Artikel 6 Absatz 3 es erfordern, kann die Fahr-
bahnbreite auch für Strassen mit Gegenverkehr bis auf 3 m herabgesetzt werden; ist 
die Strasse auf einer grösseren Strecke nicht überblickbar, so sind Ausweichstellen 
anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BauV). 
6.2
Die BVE hat die Zufahrt über die Parzelle Nr. 2___ nicht als bestehende 
Erschliessung im Sinn von Art. 5 BauV beurteilt. Die Voraussetzungen, welche Art. 6 
BauV an eine neue Erschliessungsstrasse stellt, erachtete die BVE aus verschiedenen 
Gründen als nicht erfüllt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 4). Der Beschwerdeführer 
macht dazu geltend, dass nur an zwei Stellen keine Kreuzungsmöglichkeit bestehe und 
diese Zufahrtsverhältnisse bereits bei der Baubewilligung des «I.________» in Kauf 
genommen worden seien (vgl. Beschwerde, S. 2 unten).
6.3 
Wie bereits ausgeführt, ist die Zufahrt im Bereich der beiden Unterführungen 
nur etwas mehr als 3 m breit (vgl. vorne E. 3.1). Von der östlichen Unterführung bis 
zum Ende der Zufahrt fliesst der Verkehr in beide Richtungen. Selbst wenn man mit 
der BVE davon ausgeht, dass es sich bei der Zufahrt nicht um eine bestehende 
Erschliessung im Sinn von Art. 5 Bst. a BauV handelt – die Anwendung von Art. 5 
Bst. b BauV kommt bereits deshalb nicht in Frage, weil hier weder ein Umbau noch 
eine Erweiterung oder Zweckänderung einer bestehenden Baute, sondern ein Neubau 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 11
zur Diskussion steht (vgl. BVR 2004 S. 412 E. 4.2) – müsste die Erschliessung nicht 
zwingend als ungenügend erachtet werden. Zwar verlangt Art. 7 Abs. 2 BauV für eine 
neue Erschliessungsstrasse mit Gegenverkehr grundsätzlich eine Strassenbreite von 
4,2 m, doch könnte diese bis auf 3 m verringert werden, wenn besondere Verhältnisse 
in Sinn von Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BauV gegeben sind (ungünstige topographische 
Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hindernisse, gebotene Verlangsamung des 
Verkehrs, zu erwartende geringe Verkehrsbelastung wie bei einer Zufahrt für nicht 
mehr als 20 Wohnungen sowie besondere Verkehrsbedürfnisse). Dies aber nur unter 
der Voraussetzung, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist (Art. 6 Abs. 3 Satz 1 
BauV; vgl. auch vorne E. 3.3). Auf die Verkehrssicherheit kommt es auch entscheidend 
an, wenn die geplante Zufahrt als bestehende Erschliessung betrachtet würde (vgl. 
Art. 5 Bst. a BauV; VGE 21028 vom 11.6.2001, E. 4a; vgl. auch vorne E. 6.1). Wie es 
sich damit verhält, ist im Folgenden zu klären.
6.4
6.4.1
Die BVE hat zur Frage der Erschliessung beim TBA einen Fachbericht 
eingeholt (vgl. vorne Bst. B), in welchem sich dieses auch zur Verkehrssicherheit 
äusserte. Zwar hat das TBA die Verhältnisse als eng und unübersichtlich und die 
Zufahrt als nur im Schritttempo befahrbar erachtet, doch besteht seiner Meinung nach 
das grösste Gefahrenpotential weniger für Menschen als für Autos selbst (kleinere 
Sachschäden). Den engen Unterführungen schreibt das TBA eine gewisse 
Bremswirkung zu. Wegen des Mehrverkehrs, den es auf allen Teilen der Zufahrt als 
beträchtlich bewertet, erwartet das TBA eine Zunahme von Rückwärts- und Ausweich-
manövern. Die Gefährdung für Velofahrende vermochte es nicht genau abzuschätzen, 
erblickte jedoch ein gewisses Risiko darin, dass diese sich schneller bewegen und von 
manövrierenden Autolenkern gefährdet werden könnten. Es kommt zum Schluss, dass 
die Verkehrssicherheit auch mit der zu erwartenden Verkehrszunahme nicht 
übermässig beeinträchtigt werde, erachtet die geplante Erschliessung jedoch als 
unzweckmässig (vgl. Fachbericht TBA, Akten BVE [act. 5A], pag. 76 ff., 77 f.). Die BVE 
ist zur Erkenntnis gelangt, dass die Schlussfolgerung des TBA betreffend die 
Verkehrssicherheit nicht zu überzeugen vermöge (vgl. angefochtener Entscheid, 
E. 4e).
6.4.2
Im 
verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren 
hat 
der 
Instruktionsrichter 
die 
Fachmeinung der bfu hinzugezogen (vgl. vorne Bst. C). Diese nimmt im Fachbericht 
vom 28. März 2014 differenziert Stellung zur Verkehrssicherheit der geplanten 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 12
Erschliessung von Parzelle Nr. 1___ über die Parzelle Nr. 2___ und der bereits 
bestehenden Zufahrt. Sie zeigt auch auf, welche Massnahmen zur Verbesserung der 
Verkehrssicherheit ergriffen werden könnten. Als Sicherheitsdefizite der bereits 
bestehenden Zufahrt bezeichnet sie insbesondere die (zu kleinen) Anhaltesichtweiten 
an der östlichen und westlichen Ecke der Überbauung «I.________». Weitere 
Sichtprobleme ortet die bfu entlang der nördlichen Garagenzeile, wo das ausfahrende 
Fahrzeug ohne Sicht rückwärts auf den Fahrweg gelange, auf welchem wenig Platz 
zum Ausweichen bestehe. Ebenso bei den Fussgängerzugängen bei den 
Unterführungen, wo sich die Fussgängerinnen und Fussgänger bereits mit dem ersten 
Schritt auf der Fahrbahn befänden, bis sie von den Fahrzeuglenkenden gesehen 
werden oder selber Sicht auf die Fahrbahn haben. Schliesslich sei auch die Sichtweite 
beim Abgang in die Unterführung zur Uferparzelle durch Büsche eingeschränkt. Durch 
die Rückwärtsmanöver beim Ein- und Ausparkieren sieht sie bei den nördlichen und 
westlichen Garagen zudem eine Gefährdung der Fussgängerinnen und Fussgänger 
(vgl. Fachbericht bfu vom 28.3.2014 [nachfolgend: Fachbericht bfu], act. 20A, Ziff. II.1). 
Die bfu geht für Personenwagen von einem Mehrverkehr von rund 60 Fahrten pro Tag 
aus. Bezüglich des Langsamverkehrs (Velo, Fussgänger) sei eine Zunahme zu 
erwarten, die jedoch schwer abzuschätzen sei. Durch den Mehrverkehr würden 
gemäss der bfu auch neue Konfliktsituationen entstehen, wobei insbesondere allfällige 
Rückwärtsmanöver im Bereich der östlichen und westlichen Ecken der Überbauung 
und in den schmalen Bereichen der Unterführungen heikel seien. Von der geplanten 
Erschliessung rät die bfu aus Gründen der Verkehrssicherheit ab. Der Mehrverkehr 
könne auf dem schlecht ausgebauten Fahrweg nicht akzeptiert werden (vgl. 
Fachbericht bfu, act. 20A, Ziff. II.2 f. sowie Ziff. III). Da sie bereits die Erschliessung 
von Parzelle Nr. 2___ aus Gründen der Verkehrssicherheit als ungenügend erachtet, 
schlägt die bfu mehrere Massnahmen zu deren Verbesserung vor (je ein Geländer von 
1,5 m an der östlichen und westlichen Ecke, Signalisation 10 km/h, Schwellen im 
Bereich der westlichen und östlichen Ecken sowie bei den Fussgängerzugängen, 
Zurückschneiden der Büsche bei der Unterführung zur Strandparzelle, Anzeigen des 
Fusswegs zur Strandparzelle nur via Durchgang Hotel, Poller und Randmarkierung bei 
den Fussgängerzugängen). Dabei rät sie selbst dann von einer Erschliessung der 
geplanten 
Neubaute 
über 
die 
Parzelle 
Nr. 2___ 
ab, 
wenn 
diese 
Sicherheitsmassnahmen umgesetzt würden (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, Ziff. II.4 
sowie Ziff. III).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 13
6.4.3
Sowohl der Bericht des TBA als auch derjenige der bfu erwähnen die engen 
Verhältnisse 
und 
das 
Konfliktpotential 
zwischen 
verschiedenen 
Verkehrsteilnehmerinnen und -teilnehmern. In beiden Berichten wird darauf 
hingewiesen, dass der zu erwartende Mehrverkehr – der ebenfalls übereinstimmend 
als beträchtlich bezeichnet wird – zu mehr Ausweich- und Rückwärtsmanövern führen 
wird. Während das TBA den engen Verhältnissen bei den Unterführungen eine 
gewisse (positive) Bremswirkung zuschreibt, sieht die bfu an diesen Stellen die 
grössten 
Gefahren 
aufgrund 
der 
geringen 
Anhaltesichtweiten 
und 
den 
Fussgängerzugängen, welche sich in den Unterführungen und damit an den engsten 
Stellen befinden. Die Beurteilung des TBA vermag in diesem Punkt nicht zu 
überzeugen, zumal darin die Sichtproblematik in den Unterführungen und an der 
östlichen und westlichen Ecke der Überbauung nicht berücksichtigt wurde. Dass diese 
Problematik jedoch besteht, lässt sich anhand der vorhandenen Bilder in den Berichten 
der bfu und des TBA erkennen (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, Abbildungen Nrn. 1, 2 
und 4; Fotodokumentation zum Fachbericht TBA, Akten BVE [act. 5A], pag. 80 ff., 
Fotos Nrn. 6, 8, 12, 13 und 14). Die bfu hat im Weiteren überzeugend dargelegt, wie 
sich die entlang der gesamten Strecke befindlichen Parkplätze und Garagen auf die 
Verkehrssicherheit auswirken. So ist insbesondere einleuchtend, dass die ersten Meter 
aus der Garage oder dem Parkplatz heraus «blind» gefahren werden und die bereits 
kleine Ausweichfläche für Verkehrsteilnehmerinnen und -teilnehmer insbesondere 
entlang der Garagen von der benötigten Manövrierfläche verdrängt wird. Aufgrund des 
erwarteten Mehrverkehrs ist zudem mit weiteren Verkehrsteilnehmerinnen und 
-teilnehmern in diesem Bereich zu rechnen, womit sich die Ausweichfläche zusätzlich 
verkleinert. Die Bilder machen die Platzverhältnisse deutlich und stützen die Ansicht, 
welche bereits die BVE vertreten hat (vgl. angefochtener Entscheid, E. 4e), dass der 
gesamten Zufahrt die Funktion einer Manövrierfläche zukommt (vgl. Fachbericht bfu, 
act. 20A, Abbildung Nr. 3; Fotodokumentation zum Fachbericht TBA, Akten BVE 
[act. 5A], pag. 80 ff., Fotos Nrn. 4, 7, 9-13, 15 und 16). Das TBA geht davon aus, dass 
auf der gesamten Strecke im Schritttempo gefahren wird. Überzeugender ist die 
Annahme der bfu, welche von einer höheren Geschwindigkeit ausgeht und als 
Sicherheitsmassnahme an den heiklen Stellen eine Begrenzung der Geschwindigkeit 
auf 10 km/h vorschlägt. Zwar sind die Verhältnisse eng, doch sind sie nicht so eng, 
dass ein Auto durchwegs im Schritttempo unterwegs wäre. Insbesondere dann nicht, 
wenn gerade kein Kreuzungs- oder Ausweichmanöver nötig ist, was sich jedoch 
aufgrund der schlechten Sichtverhältnisse sehr schnell ändern und zu heiklen 
Situationen führen kann. Wesentliche Differenzen zwischen dem Bericht des TBA und 


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demjenigen der bfu sind nicht erkennbar. Die eingehenden Erörterungen der bfu 
erweisen sich jedoch insgesamt als differenzierter und besser nachvollziehbar als der 
Bericht des TBA. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Verkehrssicherheit mit der 
projektierten Erschliessung nicht gewährleistet ist.
6.4.4
Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag an dieser Beurteilung 
nichts zu ändern: Dass die bfu einen Mehrverkehr von bis zu 60 Fahrten pro Tag 
angenommen hat, bzw. der Mehrverkehr vom TBA als beträchtlich bezeichnet wurde, 
ist nicht zu beanstanden. Geplant sind gegenüber der heutigen Situation 20 zusätzliche 
Velo- und 15 Autoabstellplätze (sechs Einstellhallenplätze, acht Einzelgaragenplätze, 
ein Besucherparkplatz; vgl. generelle Baubewilligung vom 27.12.2012, Baubewil-
ligungsakten [act. 5B], pag. 211 ff., Ziff. II.8.9 S. 11 sowie Plan Grundrisse, 1:100 vom 
3.12.2012, rote Sichtmappe in Akten BVE [act. 5A1]). Unklar ist, wie und von wem die 
drei offenbar bereits bestehenden Parkplätze auf Parzelle Nr. 1___ bisher genutzt 
wurden und ob deshalb – wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht – nur von 12 
zusätzlichen Autoabstellplätzen auszugehen ist (vgl. Beschwerde, S. 2). Geht man 
zugunsten des Beschwerdeführers davon aus und vergleicht man diese Zahl mit der 
Anzahl Garagen und Parkplätzen auf der nördlichen (16 Garagen) und westlichen 
Seite (10 Garagen und 3 Parkplätze) der Überbauung «I.________» – diese Bereiche 
wurden im Bericht der bfu als die gefährlichsten bezeichnet – dann handelt es sich um 
eine nicht unerhebliche Zunahme von über 40 %. Im Bereich der westlichen 
Unterführung/Ecke wird der Verkehr potenziell sogar verdoppelt. Wenn der 
Beschwerdeführer geltend macht, dass die Erschliessung bisher zu keinen Problemen 
geführt habe (vgl. Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2), dann ist auf 
den mit dem Bauvorhaben einhergehenden Mehrverkehr zu verweisen. 
6.5
Der Beschwerdeführer erklärt sich bereit, die von der bfu vorgeschlagenen 
Massnahmen umzusetzen, und schlägt darüber hinaus eigene Massnahmen zur 
Verbesserung 
der 
Verkehrssicherheit 
vor 
(vgl. 
Schlussbemerkungen 
vom 
22./26.4.2014, act. 25, S. 1). Es stellt sich die Frage, ob dies etwas an der Beurteilung 
ändern könnte.
6.5.1
Ausgangspunkt der verwaltungsgerichtlichen Beurteilung bildet das Projekt, wie 
es gemäss Baugesuch von der BVE beurteilt wurde. Im Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht sind Projektänderungen ausgeschlossen (Art. 43 Abs. 4 BewD). 
Vorbehalten bleibt unter anderem die Befugnis des Gerichts, die Sache zwecks 
Prüfung einer Projektänderung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ein Rechtsanspruch 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 15
auf Rückweisung besteht nicht; der Entscheid liegt vielmehr im Ermessen des 
Gerichts. Eine Rückweisung ist ausserdem nur sinnvoll, wenn die Aussicht besteht, 
dass die Projektänderung bewilligt werden kann (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.3; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13b). Vorstellbar wäre auch, die von der bfu und 
vom 
Beschwerdeführer 
vorgeschlagenen 
Massnahmen 
als 
Auflagen 
in 
die 
Baubewilligung aufzunehmen. Solche Nebenbestimmungen kommen grundsätzlich nur 
in Betracht bei Bauvorhaben, die je nach ihrer näheren Gestaltung oder Einrichtung 
oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung sowohl gesetzeskonform als 
auch gesetzwidrig sein können, und sind in diesen Fällen das Mittel, um die 
gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen 
Anforderungen nicht entspricht, kann der Mangel in der Regel nicht mit Bedingungen 
oder Auflagen geheilt werden. Dazu bedarf es entweder einer Projektänderung oder 
einer Ausnahmebewilligung. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen eine Baubewilligung 
unter der Bedingung erteilt wird, dass bei der Ausführung des Vorhabens eine 
geringfügige, eindeutig bestimmbare Änderung vorgenommen wird (BVR 2012 S. 74 
E. 4.3.2; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. b und c mit Hinweisen; 
Andreas Baumann, in Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 59 
N. 43-51). 
6.5.2
Der Beschwerdeführer hat im Rahmen seines Bauprojekts keine baulichen 
Massnahmen auf Parzelle Nr. 2___ vorgesehen. Nun schlägt er nebst den von der bfu 
genannten Massnahmen (vgl. vorne E. 6.4.2) vor, die Hecke an der nördlichen 
Grundstücksgrenze im Bereich der östlichen und westlichen Ecken der Überbauung zu 
entfernen. Auf der östlichen Seite beabsichtigt er die Aufhebung eines Parkfeldes. 
Weiter sieht er vor, entlang der Garagen eine Leitlinie zu ziehen und im Bereich der 
Fussgängerzugänge in den Unterführungen Spiegel aufzustellen (vgl. Schluss-
bemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 1 sowie beigelegter Situationsplan, 
act. 25A1). All diese Massnahmen würden auf fremdem Grund ausgeführt. Eine 
Zustimmung der Eigentümerschaft von Parzelle Nr. 2___ liegt nicht vor und es ist auch 
nicht zu erwarten, dass sie ohne weiteres erteilt würde. Der Beschwerdeführer macht 
geltend, dass die vorgesehenen Massnahmen von der Eigentümerschaft der Parzelle 
Nr. 2___ aufgrund seines Fuss- und Fahrwegrechts geduldet werden müssten. Ob die 
Dienstbarkeit einen solchen Anspruch vermittelt, ist unklar. Im Dienstbarkeitsvertrag 
vom 30. Januar 1986 (Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 5 f.) wird zur Beschreibung 
der belasteten Wegstrecke auf den beigehefteten Situationsplan verwiesen. Darin ist 
das Wegrecht entlang der nördlichen Parzellengrenze und damit im Bereich der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 16
bestehenden Hecke und wohl auch des aufzuhebenden Parkplatzes eingezeichnet. 
Der Dienstbarkeitsvertrag hält jedoch auch fest, dass die Eigentümerschaft der 
belasteten Parzelle auf dem südöstlichen Teil des Grundstücks, auf welchem auch ein 
Teil der zu entfernende Hecke und der aufzuhebende Parkplatz liegen, «jederzeit die 
Verlegung der Strecke (…) nach ihrem Gutdünken vornehmen kann». Zudem gilt es zu 
beachten, dass die Hecke innerhalb des Bahnabstands gemäss Art. 14 SBV liegt und 
eine Verbreiterung der Zufahrt in diesen Bereich hineinreichen würde. Damit ist 
zumindest fraglich, ob die Hecke entfernt und ein Parkfeld aufgehoben werden könnte.
6.5.3
Der Beschwerdeführer macht geltend, die von ihm vorgesehene Zufahrt über 
Parzelle Nr. 2___ sei unter dem geltenden Zonenplan die einzig mögliche 
Erschliessung. Dieses Vorbringen vermag ihm nicht zu helfen, da es ihn nicht davon 
entbindet, eine genügende Erschliessung sicherzustellen (vgl. vorne E. 3.3). Im 
Übrigen 
zeigt 
der 
Beschwerdeführer 
nicht 
auf, 
welche 
anderen 
Erschliessungsmöglichkeiten er ernsthaft in Betracht gezogen hat und weshalb diese 
nicht möglich sind. So geht das TBA davon aus, dass eine Erschliessung über die 
Kantonsstrasse problemlos möglich wäre (vgl. Fachbericht TBA, Akten BVE [act. 5A], 
pag. 76 ff., Ziff. 2.6). Dass dadurch allenfalls ein Teil des südlichen Baufeldes nicht 
mehr überbaut werden kann (vgl. Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, 
S. 2), ändert nichts am Erfordernis einer verkehrssicheren Strassenerschliessung. 
Auch die bfu weist in ihrem Bericht auf eine Anschlussmöglichkeit ab der 
Kantonsstrasse hin (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, S. 13 und Abbildung Nr. 8). Dass 
das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern dieser Möglichkeit eine 
Absage 
erteilt 
haben 
soll, 
wie 
der 
Beschwerdeführer 
behauptet 
(vgl. 
Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2), ist nicht belegt.
6.5.4
Weiteres kommt hinzu: Die von der bfu vorgeschlagenen Massnahmen sollen 
die bestehende Erschliessungssituation verbessern. Die bfu hat die Verkehrssicherheit 
der geplanten Erschliessung auch nach einer allfälligen Umsetzung der von ihr 
genannten Massnahmen verneint. Dies ist nachvollziehbar, ändert doch eine 
Realisierung dieser Massnahmen weder etwas an den Platzverhältnissen noch am zu 
erwartenden Mehrverkehr. Auch würde die Zufahrt vor einer Vielzahl von Garagen 
vorbeiführen und die Anhaltesichtweiten würden ebenfalls nicht verlängert. Schliesslich 
hätten diese Massnahmen auch kaum einen Einfluss auf die Sicherheit der 
Velofahrenden, welche im Bericht des TBA als besonders gefährdet hervorgehoben 
werden. Auch die zusätzlichen Massnahmen des Beschwerdeführers sind nicht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 17
geeignet, die Probleme der Verkehrssicherheit zu lösen. So bliebe weiterhin ein 
Konfliktpotential zwischen dem Langsamverkehr und dem motorisierten Verkehr 
insbesondere im Bereich der Garagenzeilen bestehen. Auch auf den zu erwartenden 
Mehrverkehr und die engen Platzverhältnisse hätten die Massnahmen keinen Einfluss. 
An der östlichen Ecke würde sich die Anhaltesichtweite etwas verlängern, an der 
westlichen jedoch kaum.
6.5.5
Zusammenfassend bestehen erhebliche Zweifel sowohl an der Umsetzbarkeit 
der vorgesehenen Massnahmen als auch an deren Wirksamkeit. Auf eine 
Rückweisung an die Vorinstanz zwecks Prüfung der Projektänderung ist deshalb zu 
verzichten. Wenn fraglich ist, ob mit einer Umsetzung der vorgeschlagenen 
Massnahmen die Rechtswidrigkeit behoben werden kann, erweist sich eine Ergänzung 
der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ebenfalls als ungeeignet. So hat denn 
das Bundesgericht betreffend den Fall einer ungenügenden Erschliessung festge-
halten, dass dies keinen untergeordneten Mangel darstelle und es nicht möglich sei, 
eine Bewilligung mit der Auflage zu erteilen, dass die Erschliessung genügend sei 
(BGer 1C_192/2009 vom 17.11.2009, E. 2.4, bestätigt in 1C_37/2011 vom 14.4.2011, 
E. 3.3 f.).
6.6
Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, dass innerhalb des 
Perimeters des Überbauungsplans aus Gründen der Rechtsgleichheit (Art. 8 der 
Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 10 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 
101.1]) betreffend die Erschliessung für alle das Gleiche gelten müsse (vgl. 
Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2). Dem ist entgegenzuhalten, 
dass 
die 
vom 
Beschwerdeführer 
gewünschte 
Strassenerschliessung 
im 
Überbauungsplan Nr. 2 «I.________» mit SBV nicht vorgesehen ist, und insbesondere 
den Anforderungen an die Verkehrssicherheit nicht genügt. Es ist nicht ersichtlich, 
inwiefern diese Beurteilung gegen das Gebot der rechtsgleichen Behandlung 
verstossen soll, zumal wie aufgezeigt eine andere Erschliessungsmöglichkeit besteht.
6.7
Die BVE ist damit im Ergebnis zu Recht von einer ungenügenden und nicht 
bewilligungsfähigen Erschliessung ausgegangen und die Beschwerde erweist sich 
insoweit als unbegründet. – Die entscheidwesentlichen Tatsachen für diese 
Beurteilung ergeben sich mit genügender Klarheit aus den Akten. Es haben sich zwei 
Fachbehörden 
zur 
Erschliessungssituation 
geäussert 
und 
diese 
fotografisch 
dokumentiert. Von einer Besichtigung vor Ort, wie sie der Beschwerdeführer in seinen 
Schlussbemerkungen beantragt (act. 25, S. 2 a.E.), sind keine zusätzlichen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 18
Erkenntnisse 
zu 
erwarten. 
Der 
Antrag 
wird 
deshalb 
abgewiesen 
(vgl. 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10).
7.
Zu prüfen ist weiter, ob die BVE zu Recht befunden hat, dass es dem Bauvorhaben an 
den nötigen Aufenthalts- und Kinderspielplätzen im Sinn von Art. 15 BauG i.V.m. 
Art. 42 ff. BauV fehle.
7.1
Die BVE hat zunächst festgehalten, dass der Kinderspielplatz auf dem als 
Grünzone bzw. Grünfläche (Art. 79 BauG) ausgeschiedenen Teil der Parzelle geplant 
ist. Nach Art. 79 Abs. 2 BauG sind in Grünzonen nur unterirdische Bauten zulässig 
sowie solche, die für die Pflege der Grünzone nötig sind. Diese Bauten dürfen den 
Zweck der Grünzone nicht beeinträchtigen. Die BVE ist gestützt auf diese Bestimmung 
zum Schluss gekommen, dass ein Kinderspielplatz, welcher im Freien zu schaffen sei 
(Art. 15 Abs. 1 BauG; Art. 44 Abs. 4 BauV), nicht mit der Zonenvorschrift vereinbar und 
damit am vorgesehenen Standort unzulässig sei (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5 
mit Hinweis auf Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 79 N. 2). Dies ist nicht zu beanstanden und 
auch der Beschwerdeführer hält dem nichts entgegen. Damit kann offenbleiben, ob mit 
Art. 3 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 SBV ein verbindlicher Standort innerhalb des Perimeters des 
Überbauungsplans (Uferparzellen Nrn. 3___ und 4___) – (auch) für den Spielplatz des 
strittigen Bauvorhabens – festgelegt worden ist und ein Standort auf einem anderen 
Grundstück dem Überbauungsplan widersprechen würde (vgl. angefochtener 
Entscheid, E. 5c).
7.2
Der Beschwerdeführer verweist auf den neu vorgesehenen Standort des 
Kinderspielplatzes im Bereich des Bauzonenteils der Parzelle auf der Südseite des 
Gebäudes. Er beantragt, den neuen Standort in die Bewilligung aufzunehmen (vgl. 
vorne Bst. C). Dabei handelt es sich in der Sache um eine Projektänderung. Einen 
angepassten Umgebungsplan, auf welchem die Fläche für den Kinderspielplatz 
ausgeschieden wäre, hat er nicht eingereicht. Ohnehin ist betreffend Zulässigkeit der 
Projektänderung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auf das vorne in E. 6.5.1 
Gesagte zu verweisen. Eine Projektänderung ist im Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht nicht mehr zulässig und eine Rückweisung an die BVE zur Beurteilung der 
Projektänderung würde keinen Sinn machen, da das Bauprojekt bereits an der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 19
ungenügenden 
Erschliessung 
scheitert 
und 
die 
Ausarbeitung 
einer 
neuen 
Strassenerschliessung Auswirkungen auf den Standort des Kinderspielplatzes haben 
kann. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
8.
8.1
Zusammenfassend ist die BVE zu Recht zum Schluss gekommen, dass das 
Bauvorhaben hinsichtlich der geplanten Erschliessung sowie des vorgesehenen 
Kinderspielplatzes nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Unter diesen 
Umständen war sie nicht gehalten, die weiteren beanstandeten Punkte zu prüfen. Die 
Beschwerde erweist sich in allen Teilen als unbegründet und ist abzuweisen.
8.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig. 
Er hat die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerdegegnerschaft, soweit 
anwaltlich vertreten, die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 sowie Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Für den Fachbericht der bfu sind zusätzliche Gebühren zu 
erheben (Art. 103 Abs. 1 Satz 2 VRPG). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.-- zuzüglich der Kosten von Fr. 1'500.-- für den 
Fachbericht 
der 
bfu, 
ausmachend 
insgesamt 
Fr. 4'500.--, 
werden 
dem 
Beschwerdeführer auferlegt.
3. Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner 4 die Parteikosten für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 4'467.40 (inkl. Auslagen 
und MWSt), zu ersetzen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 20
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerschaft 1
- der Beschwerdegegnerschaft 2
- der Beschwerdegegnerschaft 3
- dem Beschwerdegegner 4
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Därligen
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.