be_verwaltungsgericht · 100 2022 80 · 2023-03-21 · de

Handänderungssteuer (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 16. Februar 2022; 2020.DIJ.2140) | Handänderung

100.2022.80U
BUC/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 21. März 2023
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
16. Februar 2022; 2020.DIJ.2140)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. November 2016 erwarben 
B.________ 
und 
A.________ 
das 
Grundstück 
C.________ 
Gbbl. 
Nr. 1________ je zur Hälfte im Miteigentum. Am 21. Februar 2017 
deklarierten sie die Handänderungssteuer und ersuchten das Grundbuchamt 
Seeland gleichzeitig um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für 
selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt veranlagte die 
Handänderungssteuer am 31. März 2017 auf Fr. 14'040.-- und stundete sie 
im selben Umfang für drei Jahre ab Grundstückserwerb. Am 11. Februar 
2020 reichten B.________ und A.________ das Formular zum Nachweis 
des selbstgenutzten Wohneigentums inklusive Hauptwohnsitzbestätigung 
beim Grundbuchamt ein. Dieses gab ihnen in der Folge Gelegenheit, zum 
Umstand Stellung zu nehmen, dass auf ihrem Grundstück zwei Parkplätze 
liegen, die an die Einwohnergemeinde C.________ vermietet werden. Mit 
Verfügung vom 26. Februar 2020 wies das Grundbuchamt das Gesuch um 
nachträgliche Steuerbefreiung ab, hob die Stundungsverfügung vom 
31. März 2017 auf und auferlegte B.________ und A.________ den 
gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit Grundbuchanmeldung und 
einer Gebühr von Fr. 300.--) zur Zahlung.
B.
Am 25. März 2020 erhoben B.________ und A.________ Beschwerde bei 
der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ), die das 
Rechtsmittel mit Entscheid vom 16. Februar 2022 abwies.
C.
Dagegen haben B.________ und A.________ am 22. März 2022 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende Rechtsbegehren: 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 3
«1. Der Beschwerdeentscheid der Direktion für Inneres und Justiz des 
Kantons Bern vom 16. Februar 2022 (2020.DIJ.2140 SCS) sei aufzu-
heben und den Beschwerdeführern sei die nachträgliche Steuerbe-
freiung betreffend den Kauf des Grundstücks C.________ Gbbl.-
Nr. 1________ zu gewähren.
2. Das gesetzliche Grundpfandrecht auf dem Grundstück C.________ 
Gbbl.-Nr. 1________ sei zu löschen.
3. Der Verwaltungsbeschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu ge-
währen.»
Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Beschwerdeantwort 
vom 26. April 2022 auf Abweisung der Beschwerde. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdefüh-
renden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach 
einzutreten.
1.2
Die Beschwerdeführenden beantragen unter anderem die Löschung 
des gesetzlichen Grundpfandrechts (vgl. Rechtsbegehren 2). Dessen 
Schicksal ist direkte gesetzliche Rechtsfolge des Entscheids über die nach-
trägliche Steuerbefreiung: Wird sie gewährt, ist das Grundbuchamt gemäss 
Art. 17a Abs. 2 HG ohne weiteres verpflichtet, das gesetzliche Grundpfand-
recht zu löschen. Wird hingegen an der verfügten Handänderungssteuer 
festgehalten, wird das Grundbuchamt das Grundpfandrecht (erst) nach Be-
zahlung der Steuer samt Zins löschen (vgl. Verfügung Grundbuchamt vom 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 4
26.2.2020, Vorakten DIJ [act. 5A] pag. 18). Vom Entscheid über die Befrei-
ung von bzw. den Bestand der Handänderungssteuer ist somit unmittelbar 
und direkt auch die Behandlung des Grundpfandrechts erfasst. Es erübrigt 
sich, die Rechtsfolge nach Art. 17a Abs. 2 HG im Einzelfall ausdrücklich 
anzuordnen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Behandlung des ent-
sprechenden Antrags ist weder dargetan noch ersichtlich, weshalb insofern 
auf die Beschwerde nicht einzutreten ist (vgl. etwa VGE 2020/106 vom 
26.5.2021 E. 1.2).
1.3
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche 
Befreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück C.________ 
Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 14'040.-- zu Recht verweigert 
wurde.
2.1
Die Beschwerdeführenden haben am 16. November 2016 (Kaufver-
trag) die Parzelle C.________ Gbbl. Nr. 1________ erworben. Seit dem 
2. Januar 
2017 
haben 
sie 
dort 
ihren 
Hauptwohnsitz 
(Hauptwohnsitzbestätigungen vom 6.1.2020, Vorakten DIJ [act. 5A] pag. 2, 
Beilagen 9 und 10). Auf dem Grundstück befinden sich etwas abseits vom 
Wohnhaus zwei Parkplätze, welche die Beschwerdeführenden an die 
Einwohnergemeinde C.________ für jährlich Fr. 480.-- vermieten. Den 
Mietvertrag haben sie beim Erwerb der Liegenschaft von der Verkäuferschaft 
übernommen. Die beiden Parkplätze werden von Lehrpersonen der nahe 
gelegenen Schule und von Eltern genutzt (vgl. Ziff. III.5 des Kaufvertrages 
vom 16.11.2016 und Schreiben Gemeinde C.________ vom 17.3.2020, 
Vorakten DIJ [act. 5A] pag. 2, Beilagen 2 und 12).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 5
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgli-
che Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von 
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des 
Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht 
erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss innert ei-
nem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-
bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-
füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, 
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das 
Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3
Die DIJ hat zusammengefasst erwogen, die Beschwerdeführenden 
hätten durch die Vermietung der Parkplätze nicht das gesamte erworbene 
Grundstück ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt, weshalb die Voraus-
setzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt seien. Der Um-
stand, dass die vermieteten Parkplätze nicht einmal 2 % der gesamten 
Grundstücksfläche ausmachten, sowie der tiefe Mietzins änderten nichts da-
ran (angefochtener Entscheid E. 4.2, 6.2 und 7).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 6
2.4
Die Beschwerdeführenden bestreiten die Vermietung der Parkplätze 
nicht. Sie bringen allerdings vor, die Vorinstanz habe die für die formellen 
Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung gebotene Strenge zu 
Unrecht auch bei den materiellen Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 
HG angewendet. Dies stimme nicht mit dem Willen des Gesetzgebers über-
ein, für den die Förderung des selbstbewohnten Wohneigentums im Vorder-
grund gestanden habe (Beschwerde S. 6 ff.). Dieser Zweck werde durch die 
Vermietung von zwei Parkplätzen auf dem Grundstück nicht vereitelt. Die 
Verweigerung der nachträglichen Steuerbefreiung sei unverhältnismässig 
(Beschwerde S. 23 ff.). Bei der Prüfung der Voraussetzung, ob das erwor-
bene Grundstück als Hauptwohnsitz diene, sei eine objektbezogene Be-
trachtungsweise einzunehmen und nicht das gesamte Grundstück zu be-
trachten. Nur ein Haus oder eine Wohnung könne zu Wohnzwecken genutzt 
werden, nicht hingegen die beiden Parkplätze. Die Beschwerdeführenden 
hätten die Liegenschaft während zweier Jahre ununterbrochen als Haupt-
wohnsitz genutzt, womit die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG 
erfüllt seien (Beschwerde S. 11 ff.). Selbst wenn auf das gesamte Grund-
stück abgestellt werde, überwiege die Nutzung als Hauptwohnsitz gegen-
über der Vermietung der Parkplätze, weshalb in Anwendung der Präpon-
deranzmethode die nachträgliche Steuerbefreiung ebenfalls zu gewähren 
wäre (Beschwerde S. 16 ff.).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus-
schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Vermie-
tung von zwei Parkplätzen auf dem betroffenen Grundstück die Vorausset-
zungen für eine nachträgliche Steuerbefreiung erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 
Erwerber als Hauptwohnsitz dient» (bzw. in der französischen Fassung: 
« lorsque l’immeuble sert de domicile principal à son acquéreur ou à son 
acquéreuse ») und der Hauptwohnsitz «von der Erwerberin oder vom Erwer-


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ber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und aus-
schliesslich zum Wohnzweck» (« personnellement […], sans interruption, et 
exclusivement à des fins d’habitation ») genutzt wird. Die Bestimmung be-
zieht sich in beiden Sprachen unmissverständlich auf das betroffene Grund-
stück als Ganzes. Daraus ergibt sich, dass die Erwerberin oder der Erwerber 
das gesamte Grundstück persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz 
nutzen muss (VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Entgegen der Ansicht 
der Beschwerdeführenden verlangt der Wortlaut nicht, dass sich das Erfor-
dernis des Hauptwohnsitzes allein auf die sich auf dem Grundstück befindli-
che Baute bezieht. Ansonsten könnte beispielsweise der Umschwung ge-
werblich genutzt werden, ohne dass dies einer Steuerbefreiung entgegen-
stünde. Die von den Beschwerdeführenden insofern geltend gemachte «ob-
jektbezogene Betrachtung» wird zwar in den Weisungen zur Änderung des 
HG genannt, betrifft jedoch spezifische Fragen einer nachträglichen Steuer-
befreiung beim Kauf einer Liegenschaft zu Mit- oder Gesamteigentum und 
damit andere Fragestellungen als die hier zu beurteilenden (vgl. Weisungen 
der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern betreffend 
Änderung des HG vom 8.7.2014/13.5.2020 Ziff. 2, abrufbar unter: 
 , Rubriken «Grundbuch/Handänderungssteuer/Stun-
dung und Steuerbefreiung/Mehr zum Thema»). Die entsprechenden Ausfüh-
rungen sind hier nicht von Bedeutung, zumal sich daraus ohnehin nicht 
ergibt, dass für eine Steuerbefreiung allein die bewohnte Baute und nicht 
auch das übrige Grundstück massgeblich wäre. Die zwei Parkplätze auf dem 
Grundstück sind somit in die Beurteilung einzubeziehen, ob die Beschwer-
deführenden dieses während mindestens zweier Jahre ununterbrochen per-
sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt haben. Damit ist nicht 
weiter von Bedeutung, ob – wie von den Beschwerdeführenden in Frage ge-
stellt – die Parkplätze für sich genommen (überhaupt) zum Wohnzweck ge-
nutzt werden können. Was unter «Wohnzweck» zu verstehen ist, wird in 
Art. 11b HG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche und kommerzielle 
Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes zweifelsohne 
nicht unter diesen Begriff. Angesichts dessen kann die Vermietung eines Tei-
les des Grundstücks kaum als persönliche Nutzung zum Wohnzweck ver-
standen werden, dient sie doch der Erwerberin oder dem Erwerber nicht 
dazu, dieses als Hauptwohnsitz zu bewohnen. Die persönliche Nutzung zum 
Wohnzweck muss ausschliesslich sein, was ohne weiteres dafürspricht, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
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dass jeglicher andere Zweck einer Steuerbefreiung entgegensteht. Es 
kommt so gesehen auch nicht darauf an, in welchem Verhältnis beispiels-
weise eine Nutzung durch Dritte zur Nutzung als Hauptwohnsitz steht bzw. 
wie gross der Teil des Grundstücks ist, der durch Dritte genutzt wird. Wird 
ein Grundstück teilweise vermietet, kann sprachlogisch zudem nicht mehr 
mit Fug gesagt werden, die Erwerberin oder der Erwerber nutze dieses voll-
umfänglich persönlich. Insgesamt spricht der relativ klare Wortlaut der Be-
stimmung dafür, dass die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht 
erfüllt sind, wenn (wie hier) Parkplätze des fraglichen Grundstücks – und 
damit ein Teil desselben – an Drittpersonen vermietet werden (vgl. VGE 
2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1).
3.2
Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.2.1
Die Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung beru-
hen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des 
Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission (nachfolgend: Vortrag HG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HG aus-
drücklich festgehalten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze 
Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'ac-
quéreuse doit utiliser personellement la totalité de l'immeuble comme loge-
ment en propriété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 
2013, Beilage 17 S. 3 ff., 5):
«[…] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber 
bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit 
ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. 
Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung 
vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der 
Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine 
Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aus-
schliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn 
auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder 
andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh-
nen». 
Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla-
mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Vermietung des Grund-
stücks oder von Geschäfts- und Wohnräumen steht der nachträglichen Steu-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 9
erbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers entge-
gen, liegt doch angesichts des Nutzungsrechts Dritter eben gerade keine 
persönliche Nutzung zum Wohnzweck mehr vor. Es ist davon auszugehen, 
dass dies auch bei Vermietung anderer, in der parlamentarischen Beratung 
nicht explizit erwähnter Grundstücksteile zu gelten hat. Umgekehrt soll nach 
den insoweit expliziten und klaren Materialien das Grundstück ausschliess-
lich zum Wohnzweck genutzt werden, wobei der Gesetzgeber diesen strikten 
Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG in den Materialien auch nicht ansatzweise 
aufgeweicht hat. Das hätte er jedoch getan, wenn er Ausnahmen hätte zu-
lassen bzw. das Ausschliesslichkeitskriterium hätte relativieren wollen. Dies 
umso mehr als damit unweigerlich Abgrenzungsfragen verbunden (gewe-
sen) wären, die grundsätzlich – mit Blick auf Bedeutung und Tragweite sowie 
die politische Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3) – als wesentlich zu beurteilen 
sind. Die Klärung dieser Fragen ist, wie bereits der Grundsatz einer Aufwei-
chung als solcher, zumindest in den Grundzügen dem Entscheid des demo-
kratisch legitimierten Gesetzgebers vorbehalten (vgl. hinten E. 3.6). Aus dem 
Vortrag geht indes weder explizit noch implizit hervor, worauf es denn an-
käme und insbesondere bis zu welcher Höhe ein Ertrag oder Gewinn durch 
Drittnutzung des Grundstücks mit dem Erfordernis der persönlichen und aus-
schliesslichen Wohnnutzung noch vereinbar wäre. Der gesamte Gesetzge-
bungsprozess beinhaltete zu keiner Zeit derartige Überlegungen. Damit 
steht auch entstehungsgeschichtlich gesehen einem Bejahen der persönli-
chen und ausschliesslichen Nutzung zum Wohnzweck bereits (und allein) 
der Umstand der Vermietung von Parkplätzen an Dritte entgegen, wobei ent-
gegen den Beschwerdeführenden unerheblich ist, dass nur ein geringer 
Mietzins erzielt worden ist (vgl. vorne E. 2.1).
3.2.2
Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs-
verfahren (weiter) verkompliziert würde, wenn andere Nutzungsformen wie 
namentlich die Vermietung von Grundstücksteilen an Dritte bis zu einem ge-
wissen Ausmass noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und 
die rechtsanwendenden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- 
und Beweisfragen – ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezi-
fisch klären müssten (zur von den Beschwerdeführenden vorgebrachten 
Präponderanzmethode vgl. hinten E. 4). Daher sprechen auch Praktikabili-
tätsüberlegungen nicht für die von den Beschwerdeführenden geltend ge-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 10
machte Auslegung. Im Vortrag wird weiter darauf hingewiesen, dass bei Nut-
zung von Geschäftsräumen oder Vermietung von Räumen an Drittpersonen 
die Steuerbefreiung für selbst bewohntes Wohneigentum gewährt wird, 
wenn die betroffenen Bereiche vor Eigentumsübergang sachenrechtlich aus-
geschieden werden und damit nicht mehr Teil des Grundstücks sind, für das 
um Steuerbefreiung ersucht wird (vgl. Vortrag HG S. 5). Die Beschwerdefüh-
renden sind allerdings der Ansicht, es entspreche nicht dem gesetzgeberi-
schen Willen, nur die Vermietung von abparzellierten Grundstücken zuzulas-
sen, da durch die Parzellierungsgesuche massgeblicher Mehraufwand sei-
tens der Grundbuchämter entstehe (Beschwerde S. 10). Es trifft zu, dass der 
Gesetzgeber den durch die nachträgliche Steuerbefreiung bedingten Mehr-
aufwand für die Grundbuchämter möglichst tief halten wollte (Vortrag HG 
S. 7 f.). Dabei bezog er sich freilich auf das Veranlagungsverfahren für die 
Handänderungssteuer. Indem er im Vortrag ausdrücklich auf die Möglichkeit 
hinweist, vor dem Eigentumsübergang Stockwerkeigentum zu begründen, 
erachtete er den damit verbundenen Aufwand grundsätzlich als hinnehmbar. 
Die erwähnten Abgrenzungsschwierigkeiten, die mit der von den Beschwer-
deführenden geltend gemachte Auslegung einhergingen, dürften (wie bereits 
angetönt) den Prüfungsaufwand für die Grundbuchämter ebenfalls erhöhen. 
Damit gibt ein allfälliger Mehraufwand durch zusätzliche Parzellierungsgesu-
che für die Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG nichts her. Nach dem Gesag-
ten wird die wortlautbasierte Auslegung dieser Norm entstehungsgeschicht-
lich weiter gestützt.
3.3
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-
änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-
ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 
Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommis-
sionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 


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Seite 11
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 
25 Mio. Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parla-
mentarischen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es 
sich bei der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. 
Einem Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging 
es insbesondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt 
wird (Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 
S. 622 und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es wi-
derspreche Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Vorausset-
zungen für die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge an-
gewendet und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. 
«formellen Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HG und die Frist nach 
Art. 17a Abs. 1 HG ist dies unbestritten (vgl. BVR 2020 S. 493 E. 4.2; 
VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3; vorne E. 2.4). Mit Blick auf die Aus-
führungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei der materiel-
len Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt 
wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere Nutzung als zum 
Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufgeweicht, sondern be-
stätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel des Gegenvor-
schlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Einklang. Dient ein 
Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls angestrebten 
Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben (vgl. auch VGE 
2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.3 und 3.5, wonach ein [entgeltliches] Gara-
genmitbenutzungsrecht in Form einer Dienstbarkeit zugunsten einer Drittper-
son dazu führt, dass das fragliche Grundstück nicht mehr persönlich und 
ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird). Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführenden ist auch vor diesem Hintergrund ein angebliches 
Missverhältnis zwischen den durch Dritte genutzten und den selbstbewohn-
ten Grundstücksteilen bzw. zwischen dem zu bezahlenden Steuerbetrag und 
dem mit der Vermietung erzielten Ertrag nicht von Bedeutung.
3.4
Der systematischen Einordnung von Art. 11b HG im Gesetz bzw. der 
Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der aus-
schliesslichen Selbstbewohnung entnehmen. Dieses Auslegungselement 
spricht jedenfalls nicht dagegen, die persönliche Nutzung ausschliesslich 


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Seite 12
zum Wohnzweck zu verneinen, wenn auf dem betroffenen Grundstück Park-
plätze vermietet werden.
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HG – angesichts seines relati-
ven klaren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Ma-
terialien sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Ausle-
gungsaspekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck 
– so zu verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das erworbene 
Grundstück nicht (mehr nur) persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck 
nutzt, wenn ein Teil davon vermietet wird. Aufgrund der Vermietung zweier 
auf dem Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ gelegener 
Parkplätze gelten die Voraussetzungen nach Art. 11b Abs. 1 HG demnach 
als nicht erfüllt. Dass die Beschwerdeführenden von der Gemeinde bloss 
einen Mietzins von Fr. 480.-- pro Jahr erhalten und diese zwingend auf die 
Parkplätze angewiesen sei, ist dabei ebenso wenig massgebend (vgl. vorne 
E. 3.2 f.) wie der Umstand, dass nicht sie den Mietvertrag mit der Gemeinde 
abgeschlossen, 
sondern 
diesen 
beim 
Kauf 
des 
Grundstücks 
(vertragsgemäss) übernommen haben (vgl. vorne E. 2.1). Diesem 
Auslegungsergebnis steht auch das von den Beschwerdeführenden 
angerufene 
Verhältnismässigkeitsprinzip 
nicht 
entgegen, 
das 
im 
Abgaberecht im Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit zum Ausdruck kommt (vgl. Art. 127 Abs. 2 der 
Bundesverfassung [BV; SR 101]; BGE 146 II 97 E. 2.2.4, 145 II 206 
E. 2.4.2). Dieser Grundsatz findet nur insoweit Anwendung, als es die Art der 
Steuer erlaubt. Als Rechtsverkehrssteuer bemisst sich die Handänderungs-
steuer nicht nach der allgemeinen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der 
Steuerpflichtigen, sondern nach der Höhe der Gegenleistung für den Grund-
stückserwerb (Art. 6 HG; vgl. VGE 2016/267 vom 12.9.2017, in BN 2018 
S. 262 E. 4.4). Abgesehen davon ist auch für eine nachträgliche Steuerbe-
freiung nach Art. 11a f. HG die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Erwer-
berin oder des Erwerbers von vornherein nicht massgebend. Ein Verstoss 
gegen Art. 127 Abs. 2 BV bzw. Art. 104 Abs. 1 der Verfassung des Kantons 
Bern (KV; BSG 101.1) ist weder dargetan noch ersichtlich. Unbehelflich ist 
schliesslich der Hinweis der Beschwerdeführenden auf eine angeblich im 
Kanton Solothurn praktizierte «objektbezogene Betrachtungsweise» (Be-
schwerde S. 15). Die Regelung im Kanton Solothurn diente der vorberaten-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 13
den Kommission als Vorbild für die Änderung des HG (Vortrag HG S. 5), was 
aber nicht bedeutet, dass diese deckungsgleich ausgestaltet und gleich aus-
zulegen ist: Bereits der Wortlaut der entsprechenden Bestimmungen stimmt 
nicht überein. Im Kanton Solothurn ist «der Erwerb von Grundstücken als 
dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum» steuerfrei 
(vgl. § 207 Bst. g des Steuergesetzes des Kantons Solothurn vom 1. Dezem-
ber 1985 [BGS 614.11]). Die Nutzung «ausschliesslich zum Wohnzweck» 
wird nicht (ausdrücklich) vorausgesetzt.
3.6
Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden 
grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. VGE 2020/106 vom 
26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf vier jüngst eingereichte, 
noch nicht abschliessend behandelte parlamentarische Vorstösse betreffend 
die 
nachträgliche 
Steuerbefreiung 
hinzuweisen 
(Geschäfts-Nrn. 
2022.RRGR.237, 2022.RRGR.416, 2022.RRGR.434, 2023.RRGR.111). 
Diese zeigen, dass Mitglieder des Grossen Rates Klärungs- und Anpas-
sungsbedarf sehen (vgl. auch die Debatte zur am 13.3.2023 mit 72 Ja- zu 62 
Nein-Stimmen angenommenen Motion 143-2022 [2022.RRGR.237], einseh-
bar unter: , Rubriken «Geschäfte/Geschäftssuche», sowie 
die ebd. abrufbare Vorstossantwort des Regierungsrats RRB 1271/2022 
vom 30.11.2022). Für die vorliegende Konstellation ist insbesondere die Mo-
tion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 (Geschäfts-Nr. 2022.RRGR.434) von 
Interesse: Mit Blick auf die Anwendung der Art. 11a f. HG in der Praxis wird 
beantragt, die Bestimmungen dahingehend zu ändern, dass eine vollum-
fängliche Steuerbefreiung auch dann gewährt wird, wenn nicht das ganze 
Grundeigentum ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck dient, sondern eine geschäftliche Nutzung oder eine Nutzung durch 
Drittpersonen vorliegt, solange «die private (ununterbrochene, persönliche 
und ausschliessliche) Nutzung des Erwerbers zu Wohnzwecken überwiegt». 
Um die nachträgliche Steuerbefreiung so zu regeln und den Steuerbefrei-
ungstatbestand dergestalt auszuweiten, ist ein entsprechender Entscheid 
des Gesetzgebers notwendig. In diesem Sinn ist in der Motion denn auch 
festgehalten, dass im Rahmen der Revision festzulegen sei, «anhand wel-
cher Grösse (z.B. Geschossflächen) der überwiegende Anteil zu definieren 
ist und ab welchem Prozentsatz ein Überwiegen anzunehmen ist». Die Jus-
tizbehörden dürfen diesen wesentlichen Entscheiden nicht vorgreifen, dies 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
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würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip widersprechen. Die vor-
geschlagene Gesetzesänderung erwiese sich mit anderen Worten als obso-
let, wäre Art. 11b Abs. 1 HG in der aktuellen Fassung im von den Beschwer-
deführenden geltend gemachten Sinn zu verstehen.
4.
4.1
Nach dem Gesagten bleibt unter der geltenden Regelung kein Platz 
für die Anwendung der sog. Präponderanzmethode, auf die sich die Be-
schwerdeführenden berufen (vgl. vorne E. 2.4). Zwar war diese Methode im 
Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern be-
treffend nachträglicher Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a und 17a HG vom 
9. Februar 2016 und 5. Februar 2019 (vgl. Vorakten DIJ [act. 5A] pag. 2, Bei-
lage 7) ausdrücklich vorgesehen. Danach wurde die Steuerbefreiung für 
Grundstücke, die auch Geschäftszwecken dienten, gewährt, wenn die pri-
vate Nutzung überwog. Die Grundbuchämter wandten die Methode zunächst 
an, änderten ihre Praxis jedoch gestützt auf einen Entscheid der Justiz-, Ge-
meinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: DIJ) vom 
5. August 2019, in dem diese ernsthafte Zweifel daran äusserte, dass die 
Praxis der Grundbuchämter mit der Voraussetzung der ausschliesslichen 
Wohnnutzung gemäss Art. 11b HG zu vereinbaren sei (vgl. Entscheid 
2017.JGK.6696 vom 5.8.2019 E. 5.2; bestätigt im Entscheid 2019.JGK.6034 
vom 20.2.2020 E 4.2; Handbuch des Kantonalen Grundbuchamts für den 
Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Grundbuchführung vom 1.4.2022 
Ziff. 3.13.11.7, abrufbar unter: , Rubriken «Grundbuch/
Rechtliches/Handbuch»). Das Merkblatt wurde am 13. Mai 2020 an die ak-
tuelle Praxis angepasst. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführenden aus der 
früheren Praxis etwas zu ihren Gunsten ableiten können.
4.2
Das Merkblatt ist eine sog. Verwaltungsverordnung. Bei solchen han-
delt es sich um allgemeine Weisungen der vorgesetzten Behörde an die ihr 
unterstellten Behörden bzw. Bestimmungen generell-abstrakten Inhalts, mit 
denen eine Behörde ihre Praxis für sich selbst oder für Dritte kodifiziert und 
kommuniziert. Verwaltungsverordnungen kommt keine Gesetzeskraft zu. Sie 
sind nur zu berücksichtigen, soweit sie im Einklang mit den gesetzlichen Vor-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
Seite 15
gaben stehen und diese auf überzeugende und praktikable Art und Weise 
konkretisieren (statt vieler BVR 2021 S. 159 E. 4.3, 2018 S. 139 E. 2.3, 2012 
S. 121 E. 4.1.2; VGE 2020/10/11 vom 16.2.2021, in StE 2021 B 27.7 Nr. 25 
E. 3.3.2; BGE 146 V 233 E. 4.2.1, 146 I 105 E. 4.1). Bei der Änderung von 
Verwaltungsverordnungen – verstanden als Ausdruck der geltenden Verwal-
tungspraxis – sind die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zu Pra-
xisänderungen anwendbar (VGE 2016/255 vom 16.5.2017 E. 3.4). Gelangt 
eine Behörde zur Einsicht, dass sie das Recht bisher unrichtig angewendet 
hat, oder dass eine andere Rechtsanwendung den Absichten des Gesetzge-
bers besser entspricht, kann sie unter gewissen Voraussetzungen eine Pra-
xisänderung vornehmen. Es müssen ernsthafte und sachliche Gründe für die 
neue Praxis sprechen, die Änderung muss in grundsätzlicher Weise erfol-
gen, das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung muss gegenüber 
demjenigen an der Rechtssicherheit überwiegen und die Änderung darf nicht 
gegen Treu und Glauben verstossen (statt vieler BGE 146 I 105 E. 5.2.1 f., 
140 II 334 E. 8; Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
5. Aufl. 2022, N. 518).
4.3
Die Voraussetzungen für eine Praxisänderung sind hier gegeben: Die 
Grundbuchämter des Kantons Bern änderten ihre Praxis aufgrund des Ent-
scheids der ihnen übergeordneten DIJ vom 5. August 2019, in dem die Frage 
nach der Vereinbarkeit der Präponderanzmethode mit der gesetzlichen Re-
gelung aufgeworfen wurde und der eine bessere Rechtskenntnis brachte. 
Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG ist insofern klar, als er eine ununterbro-
chene, persönliche und ausschliessliche – und nicht eine überwiegende – 
Nutzung zum Wohnzweck verlangt. Die (ohnehin nur sinngemässe) Anwen-
dung der Präponderanzmethode findet im geltenden Recht keine Grundlage, 
sondern widerspricht diesem vielmehr und wird, was bezeichnend ist, erst in 
der vorgenannten Motion erwähnt. Es sprechen somit ernsthafte und sachli-
che Gründe für die neue Praxis. Angesichts dessen überwiegt das Interesse 
an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtssi-
cherheit (vgl. BGE 148 V 286 E. 9, 135 II 78 E. 3.2 [Pra 98/2009 Nr. 86]). Die 
Praxisänderung erfolgte zudem in grundsätzlicher Weise, was sich auch im 
angepassten Merkblatt zeigt. Die geänderte Praxis muss grundsätzlich sofort 
auch auf hängige Angelegenheiten angewendet werden (BGE 142 V 551 
E. 4.1, 135 II 78 E. 3.2 [Pra 98/2009 Nr. 86]). Ein Verstoss gegen den Grund-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
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satz von Treu und Glauben liegt hier nicht vor. Insbesondere handelt es sich 
weder um eine Änderung im Prozessrecht noch wurde den Beschwerdefüh-
renden die Anwendung der Präponderanzmethode individuell zugesichert 
(vgl. BGE 146 I 105 E. 5.2.1, 142 V 551 E. 4.1; Tschannen/Müller/Kern, 
a.a.O., N. 518). Das Merkblatt als generell-abstrakte Information stellt keine 
Vertrauensgrundlage dar (vgl. zu den Voraussetzungen des Vertrauens-
schutzes etwa BGE 148 II 233 E. 5.5.1, 146 I 105 E. 5.1.1; BVR 2017 S. 540 
E. 6.2, 2015 S. 15 E. 4.1). Ebenso wenig können sich die Beschwerdefüh-
renden in diesem Zusammenhang auf die Verfügung des Grundbuchamts 
vom 31. März 2017 berufen, mit der es ihnen die Stundung der Handände-
rungssteuer gewährte. Darin ist keine Zusicherung für die spätere Beurtei-
lung der Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung erkennbar. 
Die Stundungsverfügung gemäss Art. 11a Abs. 3 HG stellt lediglich einen 
Zwischenschritt im Steuerbefreiungsverfahren dar (vgl. Art. 17 HG). Sie äus-
sert sich nicht zu den Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung 
gemäss Art. 11b HG (vgl. BVR 2021 S. 139 E. 3.4 und 5.1 f.). Zwar kann das 
Grundbuchamt Gesuche um eine nachträgliche Steuerbefreiung bereits bei 
der Grundbuchanmeldung abweisen, wenn sie im Hinblick auf die Voraus-
setzungen gemäss Art. 11b HG von vornherein aussichtslos erscheinen 
(Art. 11a Abs. 2 HG). Zu denken ist an Gesuche, bei denen schon zu diesem 
Zeitpunkt offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen für eine nachträgliche 
Steuerbefreiung nicht erfüllt werden können. Aus dem Umstand, dass das 
Grundbuchamt ein Gesuch nicht als von vornherein aussichtslos abweist, 
sondern die Stundung der Handänderungssteuer verfügt, kann mangels ei-
gentlicher Prüfung der Voraussetzungen gemäss Art. 11b HG nichts für de-
ren Vorliegen abgeleitet werden, selbst wenn damals hätte erkannt werden 
können, dass eine Steuerbefreiung nicht möglich sein wird. Nach dem Ge-
sagten ist nicht zu beanstanden, dass für die Prüfung einer nachträglichen 
Steuerbefreiung bei den Beschwerdeführenden die neue, den Absichten des 
geltenden Rechts «besser» entsprechende Praxis und nicht die Präpon-
deranzmethode angewendet wurde.
5.
Zusammenfassend erfüllten die Beschwerdeführenden die Voraussetzung, 
das erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.80U, 
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zum Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht, weshalb die 
Vorinstanz die nachträgliche Steuerbefreiung zu Recht nicht gewährt hat. 
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten ist. Mit dem vorliegenden Urteil in der Sache erübrigt es 
sich, den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung (vorne Bst. C) zu 
behandeln, zumal die Beschwerde diese Wirkung bereits von Gesetzes we-
gen hat (vgl. Art. 82 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden 
die Beschwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 
HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu 
sprechen (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 
VRPG).
Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern


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und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Seeland
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.