be_verwaltungsgericht · 100 2013 92 · 2014-02-12 · de

Ortsplanungsrevision der Einwohnergemeinde Saanen (Teilentscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 19. Februar 2013 - 32.14-12.15) | Nutzungspläne

Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 15. Juli 2014 abgewiesen, soweit es 
darauf eingetreten ist (BGer 1C_134/2014).
100.2013.92U
KEP/BAE/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 12. Februar 2014
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum und Keller
Gerichtsschreiberin Barben
Helvetia Nostra
handelnd durch die statutarischen Organe, Postfach, 1820 Montreux
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Saanen
handelnd durch den Gemeinderat, 3792 Saanen
vertreten durch Fürsprecher …und Fürsprecher … 
Beschwerdegegnerin
und
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern
betreffend Ortsplanungsrevision der Einwohnergemeinde Saanen (Teilentscheid der 
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 19. Februar 2013; 
32.14-12.15)


Sachverhalt:
A.
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde (EG) Saanen beschloss am 
11. März 2011 eine Revision ihrer Ortsplanung; am 10. Januar 2012 beschloss der 
Gemeinderat zusätzliche Änderungen des Baureglements (GBR). Die Revision betrifft 
insbesondere die Schaffung von neuen Wohnzonen für Ortsansässige und neuen 
Gewerbezonen sowie Anpassungen im Bereich der touristischen Infrastrukturen und 
Hotelzonen. Verschiedene Vorhaben wurden von der Revision getrennt und sollen mit 
einer separaten Vorlage beschlossen werden, darunter die Planungen für die 
Orthopädische Privatklinik Schönried und den Campus für die Privatschule Le Rosey in 
Schönried sowie eine Regelung zur Zweitwohnungsbeschränkung. Das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) genehmigte die neuen 
Vorschriften und Pläne am 16. Februar 2012, wobei es eine Einzonung strich und das 
Baureglement in zwei Punkten anpasste. Die gegen die Ortsplanungsrevision und die 
Änderungen gerichteten 126 Einsprachen – darunter zwei der Helvetia Nostra – wies 
es ab, soweit es darauf eintrat und soweit sie nicht zurückgezogen oder 
gegenstandslos geworden waren. Die Einsprachen der Helvetia Nostra zielten auf die 
Erstellung eines Naturschutzinventars, die Änderung von Bestimmungen des GBR zum 
Bauabstand vom Wald und zu Zweitwohnungen sowie verschiedene Änderungen des 
Zonenplans.
B.
Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR führte Helvetia Nostra am 14. März 
2012 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 
(JGK). Diese gab den von Zonenplanänderungen betroffenen Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümern Gelegenheit, sich am Verfahren zu beteiligen, und fällte am 
19. Februar 2013 einen Teilentscheid über folgende Begehren:
-
Antrag auf Erstellung eines vollständigen Naturschutzinventars und dessen 
Integration in den Zonenplan,
-
Antrag auf Neuformulierung von Art. 42 GBR betreffend Bauabstand zum Wald,
-
Antrag auf Ergänzung von Art. 5 GBR mit einem Bewilligungsverbot für 
Zweitwohnungen sowie auf Streichung von Art. 16 Ziff. 2 GBR betreffend 
hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen,


-
Antrag auf Streichung der Ein- bzw. Umzonung Kählen,
-
Antrag auf Streichung der Umzonung des Grundstücks des Le Rosey-Instituts in 
Gstaad in die Dorfbauzone,
-
Begehren um Ergänzung des Zonenplans Schönried mit Grenzen für grössere 
Bauvorhaben bzw. Rückzonung von in der Bauzone gelegenen, wegen 
mangelnder Erschliessung nicht überbaubaren Parzellen in Schönried und 
Saanenmöser,
-
Einwand gegen die separaten Planerlassverfahren für einen Campus des Le 
Rosey-Instituts und eine Orthopädische Privatklinik in Schönried.
In diesen Punkten wies die JGK die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat.
C.
Dagegen hat Helvetia Nostra am 14. März 2013 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben mit folgenden Rechtsbegehren:
«1. Der angefochtene Beschwerdeentscheid der JGK vom 19. Februar 2013 sei 
aufzuheben.
2.1
Die Genehmigungsverfügung des AGR vom 16.2.2012 sei aufzuheben.
2.2
Der Beschluss der Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde 
Saanen vom 11. März 2011 betr. Ortsplanungsrevision sowie die vom 
Gemeinderat am 10. Januar 2012 beschlossenen Änderungen seien aufzuheben.
3.
Die Einwohnergemeinde Saanen sei anzuweisen, die angefochtene 
Zonenplanrevision wie folgt abzuändern:
3.1
Neu sei ein vollständiges Naturschutzinventar für die ganze Gemeinde 
Saanen zu erstellen und in den Gemeindezonenplan zu integrieren.
3.2
Art. 42 des Baureglements sei wie folgt zu formulieren:
"Art. 42 Bauabstand vom Wald und von Feldgehölzen
1. Der Waldabstand richtet sich nach den Vorschriften der eidgenössischen und 
kantonalen Waldgesetzgebung.
2. Der Bauabstand von Feldgehölzen, Hecken, Waldrändern, Baumgruppen und 
markanten Einzelbäumen ist dem Bauabstand vom Wald gleichgestellt.
3. Die Entfernung von Feldgehölzen, Hecken, Waldrändern, Baumgruppen und 
markanten Einzelbäumen bedarf einer Bewilligung des Amts für Natur.
4. Das Gesuch um die Bewilligung des Amts für Natur ist im ANZEIGER VON 
Saanen und im AMTSBLATT […] zu veröffentlichen."
3.3
Neu sei zu Art. 5 des Baureglements folgende Bestimmung einzufügen:
"Der Bau von Zweitwohnungen wird nicht bewilligt."
3.4
Art. 16 Ziffer 2 (betr. hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen) sei er-
satzlos zu streichen.
3.5
Die Umzonung Kählen sei zu streichen.


3.6
Die Einzonung der ROSEY-Grundstücke in die Dorfkernzone sei zu 
streichen. Diese Grundstücke seien in eine Zone mit Planungspflicht 
einzutragen.»
Dazu stellt sie verschiedene Verfahrens- und Beweisanträge (Rechtsbegehren Ziff. 4); 
insbesondere beantragt sie, es sei vorab über die Zulässigkeit des Teilentscheids zu 
befinden.
Die EG Saanen und die JGK beantragen mit Beschwerdeantwort vom 15. April 2013 
bzw. Vernehmlassung vom 17. April 2013, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der vom Teilentscheid 
betroffenen Grundstücke haben mit Eingaben vom 8. bzw. 17. April 2013 auf die 
Teilnahme 
am 
Verfahren 
vor 
Verwaltungsgericht 
verzichtet. 
Der 
damalige 
Abteilungspräsident hat sie mit Verfügung vom 19. April 2013 aus dem Verfahren 
entlassen, unter Vorbehalt einer allfälligen Änderung der Kostenregelung für das 
vorinstanzliche Verfahren.
Die Beschwerdeführerin hält mit Eingabe vom 13. Mai 2013 an ihren Rechtsbegehren 
fest. Die EG Saanen hat am 30. September 2013 die Abschreibungsverfügung der JGK 
über 
zwei 
weitere, 
nicht 
Gegenstand 
des 
Teilentscheids 
bildende 
Beschwerdebegehren (betreffend Zone mit Planungspflicht [ZPP] B3A Alpenblick und 
Einzonung Hindere Büel) eingereicht.
Erwägungen:
1.
Eintreten
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.
1.2
Die Beschwerdeführerin ist von Gesetzes wegen zur Beschwerde befugt 
(Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 61a Abs. 2 Bst. a, Art. 60 Abs. 2 und Art. 35a des 
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]; vgl. auch Art. 12 des 
Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451] 


i.V.m. Art. 1 und Anhang Ziff. 9 der Verordnung vom 27. Juni 1990 über die 
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und 
Heimatschutzes 
beschwerdeberechtigten 
Organisationen 
[VBO; 
SR 814.076]). 
Zuständig zur Einsprache- (und damit auch Beschwerde-)Erhebung ist gemäss 
Art. 35a Abs. 3 BauG bzw. Art. 12 Abs. 4 NHG das oberste Exekutivorgan. Die 
Anwaltsvollmacht 
vom 
12. März 
2013 
(act. 1C) 
ist 
unterzeichnet 
vom 
Vorstandspräsidenten; 
dieser 
ist 
gemäss 
Art. 15 
der 
Vereinsstatuten 
einzelzeichnungsberechtigt (act. 6A pag. 155) und vertritt den Vorstand als oberstes 
Exekutivorgan. Die gesetzlichen Anforderungen sind damit erfüllt; ein Nachweis, dass 
der gesamte Vorstand der Beschwerde an das Verwaltungsgericht zugestimmt hat, ist 
entgegen der Auffassung der Gemeinde nicht erforderlich.
1.3
Nach Art. 32 Abs. 2 VRPG müssen Parteieingaben unter anderem einen Antrag 
und eine Begründung enthalten. An die Begründung werden praxisgemäss keine 
hohen Anforderungen gestellt. Es reicht aus, wenn aus einem Rechtsmittel ersichtlich 
ist, inwiefern (in welchen Punkten) und weshalb der angefochtene Entscheid 
beanstandet wird. Die Begründung braucht nicht zuzutreffen, sie muss aber 
sachbezogen sein. Es genügt nicht, bloss zu behaupten, der angefochtene Entscheid 
sei falsch. Die Begründung muss sich wenigstens in minimaler Form mit dem 
angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und sinngemäss darauf schliessen 
lassen, inwiefern dieser unrichtig sein soll (BVR 2006 S. 470 E. 2.4). Eine Aus-
einandersetzung lediglich mit der materiellen Seite des Falles ist nicht sachbezogen, 
wenn die Vorinstanz aus formellen Gründen einen Nichteintretensentscheid gefällt hat 
(BGE 123 V 335 E. 1b, 118 Ib 134 E. 2; BVR 2011 S. 490 [VGE 2010/363 vom 
17.6.2011], nicht publ. E. 1.2). Werden mehrere Rechtsbegehren gestellt, muss jedes 
Begehren begründet werden. Auf Begehren ohne Begründung ist nicht einzutreten 
(Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 15). 
– Inwiefern die vorliegende Beschwerde die Anforderungen an eine genügende 
Begründung erfüllt, wird im Rahmen der Beurteilung der einzelnen Begehren zu prüfen 
sein. Unter diesem Vorbehalt und vorbehältlich E. 2.2 hiernach ist auf die fristgerecht 
eingereichte Beschwerde einzutreten.
1.4
Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, überprüft das Verwaltungsgericht 
den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Es ist 
Rechtsmittelinstanz, nicht erstinstanzliche Genehmigungsbehörde, weshalb ihm 
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht volle Überprüfungsbefugnis im 


Sinn von Art. 61 Abs. 1 BauG zukommt und sich die Überprüfung auf den 
Streitgegenstand beschränkt (dazu E. 2 hiernach).
2.
Anfechtungs- und Streitgegenstand
2.1
Der Entscheid in der Sache ist ebenso wie das Verfahren auf den 
Streitgegenstand begrenzt. Dieser bezeichnet im Beschwerdeverfahren den Umfang, 
in dem das mit der angefochtenen Verfügung geregelte Rechtsverhältnis umstritten ist. 
Zur Bestimmung des Streitgegenstands ist somit von der angefochtenen Verfügung 
bzw. vom angefochtenen Entscheid, dem sog. Anfechtungsobjekt, auszugehen. Dieses 
gibt den Rahmen des Streitgegenstands vor, der mithin nicht über das hinausgehen 
kann, was die Vorinstanz geregelt hat (vgl. BGE 136 II 457 E. 4.2, 133 II 35 E. 2, 131 II 
200 E. 3.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 72 N. 6, Art. 25 N. 13). Innerhalb 
dieses 
Rahmens 
können 
die 
Parteien 
in 
ihren 
Rechtsmitteleingaben 
mit 
Beschwerdeanträgen und Beschwerdebegründung den Streitgegenstand bezeichnen 
(sog. Dispositionsmaxime). Soweit Begehren hingegen nicht das Anfechtungsobjekt 
betreffen, liegen sie ausserhalb des Streitgegenstands und fehlt es an einer Eintretens- 
bzw. Prozessvoraussetzung (vgl. BVR 2011 S. 391 E. 2.1, 2010 S. 337 E. 5.5, je mit 
Hinweisen).
2.2
Anfechtungsgegenstand im vorliegenden Verfahren ist der Teilentscheid vom 
19. Februar 2013, mit dem die JGK über die vorne in Bst. B genannten Punkte (teils 
formell, teils materiell) entschieden hat. In diesem Umfang ist der Entscheid an die 
Stelle der Genehmigungsverfügung des AGR getreten; diese gilt als inhaltlich 
mitangefochten (sog. Devolutiveffekt der Beschwerde; vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4; 
BVR 2010 S. 411 E. 1.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 60 N. 7). Soweit die 
Beschwerdeführerin auch die Aufhebung der Genehmigungsverfügung des AGR bean-
tragt, ist auf die Beschwerde daher nicht einzutreten. Die beanstandeten Teile der 
Verfügung, über welche die JGK im angefochtenen Teilentscheid noch nicht befunden 
hat, bilden nicht Verfahrensgegenstand, ebenso wenig der Beschluss der 
Gemeindeversammlung vom 11. März 2011 sowie die vom Gemeinderat am 
10. Januar 2012 beschlossenen Änderungen des GBR. Soweit deren Aufhebung 
beantragt wird, ist auf die Beschwerde ebenfalls nicht einzutreten. Nicht einzutreten ist 
ferner auf die Beschwerde insoweit, als sie die inhaltliche Beurteilung derjenigen 
Begehren verlangt, auf welche die JGK im angefochtenen Entscheid nicht eingetreten 


ist. Wird ein Nichteintretensentscheid angefochten, so ist Prozessthema im nach-
folgenden Beschwerdeverfahren grundsätzlich nur, ob die Vorinstanz zu Recht oder zu 
Unrecht keinen Sachentscheid gefällt hat (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 51 
N. 14).
3.
Zulässigkeit des Teilentscheids
Die Beschwerdeführerin beanstandet zunächst, dass die JGK die vorne in Bst. B 
genannten Punkte vorab in einem Teilentscheid beurteilt hat.
3.1
Wie die JGK im angefochtenen Entscheid ausführlich und zutreffend dargelegt 
hat, kann es aus Gründen der Prozessökonomie sinnvoll sein, über einen Teilaspekt 
eines Rechtsstreits vorab mittels Teilentscheid zu befinden, wenn die Ziele und die 
nähere Regelung eines Verfahrens eine Aufspaltung in Teilfragen zulassen (vgl. 
BVR 1996 S. 466 E. 1b; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 49 N. 13). Dies ist 
unter anderem der Fall, wenn über einzelne Rechtsbegehren einer Streitsache 
abschliessend entschieden wird, die nach Massgabe des materiellen Rechts unab-
hängig voneinander, d.h. auch in einem selbständigen Verfahren, hätten beurteilt 
werden können und selbständig der materiellen Rechtskraft zugänglich sind (vgl. 
Art. 91 Bst. a des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht 
[Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]; BGE 139 V 42 E. 2.3; Markus Müller, 
Bernische Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 2011, S. 140). Das gilt auch für 
Beschwerdeverfahren betreffend Plangenehmigung, zumal gemäss Art. 61b Abs. 2 
und Abs. 3 Bst. b BauG eine Genehmigungsverfügung auch nur teilweise angefochten 
werden und diesfalls nur teilweise in Rechtskraft erwachsen kann (vgl. auch Wald-
mann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 26 N. 11 mit Hinweisen). 
3.2
Neben den vorne in Bst. B genannten Punkten betraf die Beschwerde an die 
JGK Einzonungen in den Gebieten Wispile, ZPP B3A Alpenblick sowie Hindere Büel. 
Die JGK trennte das Verfahren betreffend die Einzonung Wispile ab und vereinigte es 
mit weiteren Beschwerdeverfahren betreffend dieses Gebiet. Betreffend die ZPP B3A 
Alpenblick und die Einzonung Hindere Büel hat sie das Verfahren am 8. Juli 2013 als 
gegenstandslos geworden abgeschrieben, nachdem die Beschwerdeführerin die 
Beschwerde in diesen Punkten zurückgezogen hatte (act. 11A). Die vorliegend zu 
beurteilenden Anträge 3.1-3.4 betreffend Naturschutzinventar und Änderung der 


Bestimmungen des GBR zum Waldabstand und zu Zweitwohnungen stehen in keinem 
Zusammenhang mit der Einzonung Wispile, die noch bei der JGK hängig ist. Die den 
Anträgen 3.1-3.4 der Verwaltungsgerichtsbeschwerde entsprechenden Begehren 
konnten damit von der Vorinstanz ohne weiteres in einem Teilentscheid beurteilt 
werden.
3.3
Betreffend die Rechtsbegehren 3.5 und 3.6 («Umzonung» Kählen und 
«Einzonung» Le Rosey) hat die JGK einen Prozessentscheid gefällt, ebenso betreffend 
das sinngemäss gestellte Begehren um Auszonung von ungenügend erschlossenen 
Parzellen in Schönried und Saanenmöser. Nur dieser Nichteintretensentscheid ist 
Anfechtungsgegenstand im vorliegenden Verfahren; das Verwaltungsgericht hat die 
umstrittenen Zonenfestlegungen inhaltlich nicht zu überprüfen (vgl. vorne E. 2.2 sowie 
hinten E. 7). Der Antrag auf Aufhebung des (gesamten) Zonenplans, den die Be-
schwerdeführerin vor Verwaltungsgericht unter dem Titel «Zweitwohnungen» stellt, war 
vor der JGK nicht sachbezogen begründet und wurde daher zu Recht nicht als 
eigenständiges Begehren interpretiert. Eine gemeinsame Beurteilung sämtlicher 
Einzonungen wäre – bei umstrittenem Baulandbedarf – nur dann erforderlich, wenn die 
JGK zu Unrecht einen Nichteintretensentscheid gefällt hätte und alle umstrittenen 
Einzonungen materiell zu überprüfen wären, was aber nicht der Fall ist (vgl. dazu 
hinten E. 7). Diese materielle Prüfung hätte auch nicht das Verwaltungsgericht als 
erste 
Beschwerdeinstanz 
vorzunehmen; 
es 
erübrigt 
sich 
deshalb, 
die 
im 
Rechtsbegehren 4.3 
beantragten 
Akten 
einzuholen. 
Inwiefern 
die 
weiteren 
Beweisanträge (Rechtsbegehren 4.4-4.8) für die Beurteilung des hier zu überprüfenden 
Teilentscheids relevant sein sollten, ist nicht ersichtlich und wird nicht näher begründet; 
sie werden ebenfalls abgewiesen. Aus prozessökonomischen Gründen erscheint es 
zudem nicht sinnvoll, das Verfahren auf die Zulässigkeit des Teilentscheids zu 
beschränken und darüber vorab zu urteilen. Die entsprechenden Verfahrensanträge 
der Beschwerdeführerin (Rechtsbegehren 4.1 und 4.2) werden abgewiesen.
3.4
Da die JGK bezüglich der Einzonungen Wispile, ZPP B3A Alpenblick sowie 
Hindere 
Büel 
weiteren 
Abklärungsbedarf 
erkannte, 
war 
sie 
somit 
aus 
prozessökonomischen Gründen befugt, den Nichteintretensentscheid betreffend die 
weiteren Ein- und Umzonungen vorab mittels Teilentscheid zu fällen. Festzuhalten ist 
allerdings, dass dieser Entscheid nur beschränkte Wirkung entfaltet:
3.4.1
Nutzungspläne erwachsen nicht in materielle Rechtskraft; sie sind grundsätzlich 
jederzeit abänderbar und müssen überprüft werden, wenn sich die Verhältnisse 


erheblich geändert haben. Die Genehmigung ist bloss eine vorläufige Kontrolle 
insofern, als auf sie zurückzukommen ist, wenn sich Mängel zeigen oder 
Anpassungsbedarf besteht, und der Grundsatz der Planbeständigkeit gilt nur für 
bundesrechtskonforme Pläne. Eine beachtliche Änderung der Sachlage kann sich auch 
aus einem Rechtsmittelentscheid im Genehmigungsverfahren ergeben. Dieser kann 
dazu führen, dass eine Gemeinde ihre Planung möglicherweise in einem weiteren Um-
fang als angefochten neu überprüfen muss (BVR 2001 S. 563 E. 2d S. 569). – Sollte 
die JGK im noch hängigen Verfahren betreffend die Einzonung Wispile zum Schluss 
kommen, dass die Gemeinde zu viel Wohnbauland ausgeschieden hat, und die 
Beschwerde aus diesem Grund gutheissen, so würde es der Gemeinde obliegen, die 
Einzonungen neu zu beurteilen; die Festsetzung des Baugebiets soll in einer 
umfassenden raumplanerischen Sicht durch das zuständige Planungsorgan vorgenom-
men werden. Die Frage, zulasten welcher Grundstücke eine Baulandreduktion erfolgen 
sollte, würde sich diesfalls nicht auf die angefochtene Einzonung beschränken, 
sondern das ganze Plangebiet betreffen (vgl. BVR 2011 S. 259 E. 2.3 und 6, 2001 
S. 563 E. 2d).
3.4.2
Ferner ist am 11. März 2012 Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) in 
Kraft getreten. Dessen Abs. 1 sieht einen maximalen Anteil an Zweitwohnungen von 
20 % vor, der in der Gemeinde Saanen deutlich überschritten ist (vgl. dazu hinten 
E. 6.1). Wie das Bundesgericht in einem neuen Leiturteil betreffend die Bündner 
Gemeinde Silvaplana entschieden hat, ist in einer solchen Gemeinde mit einem 
erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen, da Art. 75b BV für die 
Bewilligung neuer, privat genutzter Zweitwohnungen («kalte Betten») kaum einen 
Spielraum lässt. Dies kann zur Folge haben, dass die Wohnbaureserven der 
Gemeinde überdimensioniert sind und überprüft werden müssen (BGE 1C_598/2013 
vom 6.12.2013, E. 4.3). Planerischer Handlungsbedarf bezüglich Zweitwohnungen 
besteht zudem aufgrund des Massnahmenblatts D_06 des Richtplans des Kantons 
Bern, das der Regierungsrat in Umsetzung von Art. 8 RPG am 8. Juni 2011 
beschlossen und das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und 
Kommunikation (UVEK) am 6. Dezember 2012 mit Änderungen genehmigt hat 
(einsehbar unter: ; siehe dazu hinten E. 6.3). Der Richt-
plan sieht vor, dass die Massnahmen im Rahmen der Ortsplanung bis 2014 zu 
realisieren sind. – Vor diesem Hintergrund wird die Gemeinde in absehbarer Zeit ihre 
Bauzonenfestlegungen zu überprüfen haben, was eine Gesamtsicht über alle 
Bauzonen voraussetzt (BGE 1C_598/2013 vom 6.12.2013, E. 6) und somit auch über 


diejenigen Einzonungen, die im Rahmen der vorliegenden Ortsplanungsrevision nicht 
angefochten oder im Beschwerdeverfahren nicht materiell geprüft wurden.
3.5
Unter dem Vorbehalt der gesamthaften Neuüberprüfung der Bauzonen für 
Wohnnutzung ist damit nicht zu beanstanden, dass die JGK einen Teilentscheid 
getroffen hat.
4.
Naturschutzinventar
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei für das ganze Gemeindegebiet ein 
vollständiges Naturschutzinventar zu erstellen und in den Zonenplan zu integrieren. 
Aus der Beschwerdebegründung geht hervor, dass sie verlangt, es sei einerseits ein 
vollständiges 
Naturschutzinventar 
zu 
erstellen; 
andererseits 
seien 
weitere 
Schutzobjekte in das GBR und den Zonenplan aufzunehmen und es seien 
Feldgehölze, Hecken und Ufervegetation umfassend und vorsorglich in den Zonenplan 
einzutragen.
4.1
Die JGK ist im angefochtenen Entscheid auf das Begehren um Erstellung eines 
Natur- bzw. Landschaftsschutzinventars nicht eingetreten mit der Begründung, diese 
stelle einen eigenständigen Planungsschritt dar und sei daher nicht Gegenstand der 
vom AGR zu genehmigenden Nutzungsplanung. Ebenfalls nicht eingetreten ist sie auf 
das Begehren um Aufnahme weiterer Schutzobjekte in das GBR und den Zonenplan. 
Sie hat erwogen, in diesem Punkt sei die Beschwerde nicht genügend begründet. Die 
Beschwerdeführerin habe nicht einmal beispielhaft dargelegt, welche im Anhang 9 des 
GBR bzw. im Zonenplan nicht aufgeführten konkreten Objekte ihrer Auffassung nach 
ebenfalls hätten unter Schutz gestellt werden müssen und aus welchen Gründen. Den 
Einwand der Beschwerdeführerin, dass Feldgehölze, Hecken und Ufervegetation nicht 
umfassend und vorsorglich in den Zonenplänen eingetragen seien, hat die JGK mate-
riell geprüft und mit der Begründung verworfen, dass diese Lebensräume durch die 
Gesetzgebung bereits generell und umfassend geschützt seien und daher nicht als 
Schutzgebiete im Zonenplan eingetragen werden müssten. – Die Beschwerdeführerin 
bringt demgegenüber vor, es sei mit Art. 10 BauG nicht zu vereinbaren, eine 
Nutzungsplanung vorzunehmen, ohne ein Naturschutzinventar auf Gemeindeebene 
anzulegen. Es müsse ein Lebensrauminventar mit allen schützenswerten Biotopen im 
Sinn von Art. 14 Abs. 3 der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und 


Heimatschutz (NHV; SR 451.1) vorliegen. Die Beschwerdeführerin hält es nicht für 
erforderlich, zu einzelnen Schutzobjekten nähere Angaben zu machen, da es Aufgabe 
der 
Gemeinde 
sei, 
diese 
festzulegen. 
Schliesslich 
habe 
auch 
das 
Naturschutzinspektorat des Kantons Bern (NSI; heute: Abteilung Naturförderung, ANF) 
in seinem Fachbericht vom 26. Juni 2000 gefordert, dass Schutzzonen, insbesondere 
Hecken, Feld- und Ufergehölze, in die Nutzungsplanung eingetragen werden sollten.
4.2
Nach Art. 18 NHG ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten 
durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete 
Massnahmen entgegenzuwirken. Art. 18 Abs. 1bis NHG legt fest, dass Uferbereiche, 
Riedgebiete 
und 
Moore, 
seltene 
Waldgesellschaften, 
Hecken, 
Feldgehölze, 
Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im 
Naturhaushalt 
erfüllen 
oder 
besonders 
günstige 
Voraussetzungen 
für 
Lebensgemeinschaften aufweisen, besonders zu schützen sind. Während der 
Bundesrat die Biotope von nationaler Bedeutung bezeichnet (Art. 18a Abs. 1 NHG), 
sorgen die Kantone für Schutz und Unterhalt der Biotope von regionaler und lokaler 
Bedeutung (Art. 18b Abs. 1 NHG). Es handelt sich um eine den Kantonen übertragene 
Bundesaufgabe (BGE 133 II 220 E. 2.2). Der bundesrechtliche Auftrag zum Schutz der 
Biotope ist innerhalb des vom Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vorgezeichneten Planungsprozesses zu 
erfüllen. Mit welchen Instrumenten sie ihm nachkommen, bleibt den Kantonen 
überlassen (BGE 118 Ib 485 E. 3c). 
4.3
Soweit die Unterschutzstellung nicht durch Vereinbarung erfolgt (Art. 18c Abs. 1 
NHG; Art. 4 Abs. 1 Satz 1 und Art. 6 Abs. 1 Bst. b des kantonalen Naturschutzgesetzes 
vom 15. September 1992 [BSG 426.11; nachfolgend: NSchG]), beschliesst im Kanton 
Bern die Volkswirtschaftsdirektion über die Unterschutzstellung von Biotopen von 
nationaler und regionaler Bedeutung (Art. 19 Abs. 1, Art. 36 und 40 NSchG) und die 
Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung über die Unterschutzstellung von Biotopen 
von lokaler Bedeutung (Art. 4 Abs. 1 Satz 2, Art. 19 Abs. 2 und Art. 41 Abs. 1 NSchG; 
zum Ganzen Peter M. Keller, Umwelt- und Energierecht, in Müller/Feller [Hrsg.], 
Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Aufl. 2013, S. 610 f. N. 42). Der Kanton erstellt und 
führt Inventare über schutzwürdige Gebiete und Objekte von nationaler und regionaler 
Bedeutung. Die Gemeinden können Inventare über schutzwürdige Gebiete und 
Objekte von lokaler Bedeutung erstellen und führen (Art. 9 Abs. 1 und 2 NSchG). Die 
kantonalen und kommunalen Inventare über schutzwürdige Gebiete und Objekte 


haben vorbehältlich besonderer gesetzlicher Regelungen nur hinweisende Funktion 
und binden weder Behörden noch Private (Art. 10 Abs. 1 NSchG).
4.4
Da die Gemeinden gemäss Art. 9 Abs. 2 NSchG nicht verpflichtet sind, 
Inventare über schutzwürdige Gebiete und Objekte im Sinn dieses Gesetzes zu 
erstellen, können solche nicht notwendige Grundlage oder notwendigen Bestandteil 
der Nutzungsplanung bilden. Daran ändert der von der Beschwerdeführerin erwähnte 
Art. 10 BauG (bzw. Art. 10d BauG) nichts, da dieser den Ortsbild- und 
Landschaftsschutz sowie die Denkmalpflege, nicht aber den Naturschutz betrifft und 
die Gemeinden damit auch nicht zur Erstellung von Inventaren verpflichtet werden (vgl. 
Art. 13 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Wie die JGK zu 
Recht ausgeführt hat, ist die Erstellung eines Naturschutzinventars nicht Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens; das Nichteintreten auf die Beschwerde in diesem Punkt 
ist daher nicht zu beanstanden.
4.5
Betreffend die Aufnahme weiterer schutzwürdiger Objekte und Biotope in das 
GBR und den Zonenplan ist die JGK auf die Beschwerde ebenfalls nicht eingetreten, 
da diese nicht genügend begründet sei. Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber 
geltend, es verstosse gegen die Pflicht zur Fairness im Verfahren, von ihr die 
Bezeichnung der schützenswerten Biotope zu verlangen. Sie geht dabei von der 
Annahme aus, dass die Gemeinde im Rahmen des Nutzungsplanverfahrens ein 
vollständiges Naturschutzinventar zu erstellen habe und dass die JGK bzw. das 
Verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz die gesamte Planung von Amtes wegen zu 
überprüfen haben. Beides trifft nicht zu (vorne E. 4.4 und 1.4). Die Gemeinde hat im 
Anhang 9 des GBR Natur- und Landschaftsschutzgebiete aufgelistet, die gemäss 
Art. 52 
GBR 
geschützt 
sind. 
Sie 
verfügt 
ferner 
über 
ein 
Natur- 
und 
Landschaftsinventar, das 1994 erarbeitet und im Rahmen der Vorprüfung der 
vorliegenden Ortsplanungsrevision angepasst wurde (act. 6H; Beschwerdeantwort 
[act. 4] Ziff. 3.3 S. 8). Indem sich die Beschwerdeführerin in der Beschwerde an die 
JGK mit keinem Wort mit diesen Grundlagen auseinandergesetzt und auch nicht 
ansatzweise dargelegt hat, in welchen Punkten sie sie als unvollständig erachtet bzw. 
was für Objekte und Biotope (welcher Art, in welchem Teil des Gemeindegebiets) ihrer 
Ansicht nach zusätzlich zu schützen wären, ist sie ihrer Begründungspflicht nicht 
nachgekommen. Die JGK ist auch in diesem Punkt auf die Beschwerde zu Recht nicht 
eingetreten.


4.6
Soweit Feldgehölze, Hecken und Ufervegetation betreffend, hat sich die JGK 
trotz Zweifeln an der genügenden Begründung der Beschwerde inhaltlich geäussert 
und das Begehren abgewiesen. Wie sie zutreffend erwogen hat, ist die Ufervegetation 
von Bundesrechts wegen ohne Unterschutzstellung generell geschützt (Art. 21 Abs. 1 
NHG). Hecken und Feldgehölze sind nach Art. 27 Abs. 1 NSchG in ihrem Bestand 
geschützt. Das kantonale Recht setzt damit diese beiden Biotoptypen generell unter 
Schutz, auch innerhalb der Bauzone, und ohne dass dafür eine Unterschutzstellung 
nötig wäre. Der kantonalrechtliche Schutz geht somit weiter als der bundesrechtliche 
Schutz (Art. 18 Abs. 1bis NHG; Art. 18 Abs. 1 Bst. g des Bundesgesetzes vom 20. Juni 
1986 über die Jagd und den Schutz wildlebender Säugetiere und Vögel [Jagdgesetz, 
JSG; SR 922.0]), der sich bloss auf schutzwürdige Hecken und Feldgehölze von einer 
gewissen Grösse bezieht (BVR 2004 S. 214 E. 4.1, 2002 S. 400 E. 2f; zum Ganzen 
Peter M. Keller, a.a.O., S. 612 f. N. 47 und 49). Die Aufnahme in den Nutzungsplan 
gemäss Art. 86 Abs. 1 BauG ist damit nicht erforderlich, wie die JGK zutreffend 
dargelegt hat; auf ihre Ausführungen kann im Übrigen verwiesen werden. Die 
Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
5.
Bauabstand vom Wald
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, Art. 42 GBR betreffend den Bauabstand 
vom Wald sei rechtswidrig.
5.1
Die Bestimmung lautet wie folgt:
Art. 42
Bauabstand vom Wald
1.
Der Waldabstand richtet sich nach dem kantonalen Waldgesetz.
2.
Sind in einer genehmigten Überbauungsordnung Waldabstandslinien auf einem 
abweichenden Abstand festgelegt, gehen diese dem allgemeinen Waldabstand 
nach Abs. 1 vor.
3.
Bestockungen ausserhalb verbindlich verfügter Waldgrenzen (verbindliche 
Waldfeststellung nach Art. 10 Abs. 2 WaG) sind nicht Wald gemäss Art. 2 WaG 
und bedürfen zu ihrer Entfernung keiner Rodungsbewilligung.
Die JGK hat erwogen, die Beschwerdeführerin lege nicht näher dar, inwiefern Art. 42 
Abs. 2 und 3 GBR eidgenössisches oder kantonales Recht verletzen sollte. Ob die 
Beschwerde damit den Begründungsanforderungen genüge, sei fraglich, könne aber 
offenbleiben, weil die Einwände ohnehin unbegründet seien. Art. 42 Abs. 2 GBR gebe 
in Bezug auf Baulinien in Überbauungsordnungen lediglich die kantonale Regelung 


wieder und stehe im Einklang mit dem übergeordneten Recht. Ebenso wiederhole 
Art. 42 Abs. 3 GBR lediglich Bundesrecht. Der beantragte Vorbehalt weiterer Aus-
nahmebewilligungen würde lediglich deklaratorisch wirken; es sei daher nicht 
ersichtlich, inwiefern der Verzicht darauf rechtswidrig oder unzweckmässig sei. – Die 
Beschwerdeführerin bringt demgegenüber vor, die eidgenössischen und kantonalen 
Bestimmungen 
regelten 
die 
Frage 
der 
Waldabstände 
abschliessend. 
Eine 
Sonderregelung auf kommunaler Ebene sei ausgeschlossen; es sei kein Grund 
ersichtlich, weshalb der Waldabstand bei Überbauungsordnungen kleiner sein dürfe. 
Auch hier würden die Bestimmungen über die Waldfeststellung im Rahmen von 
Planungsmassnahmen gelten. Die Bestimmung, dass die Rodung bis an die 
Waldgrenzen möglich sei, könne nur als Lizenz zur Eliminierung von Feldgehölzen, 
landschaftsprägenden Bäumen und Baumgruppen sowie Hecken in Verletzung des 
NHG verstanden werden. Der Hinweis auf das Erfordernis entsprechender 
Ausnahmebewilligungen sei deshalb nötig.
5.2
Wie die JGK zutreffend dargelegt hat, verpflichtet Art. 17 Abs. 2 des 
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0) 
die Kantone, einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom 
Waldrand vorzuschreiben. Dieser beträgt gemäss Art. 25 Abs. 1 des Kantonalen 
Waldgesetzes vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11) i.V.m. Art. 34 Abs. 1 der 
Kantonalen Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111) für 
baubewilligungspflichtige 
Vorhaben 
grundsätzlich 
30 m. 
Liegen 
besondere 
Verhältnisse vor, kann gemäss Art. 26 Abs. 2 KWaG der Waldabstand in 
Überbauungsordnungen und Baureglementen mit Zustimmung der zuständigen Stelle 
der Volkswirtschaftsdirektion mittels Baulinien verkürzt werden. 
5.3
Art. 42 Abs. 2 GBR beinhaltet keine eigenständigen Voraussetzungen, unter 
denen ein Abweichen vom Waldabstand gemäss Art. 25 Abs. 1 KWaG zulässig wäre; 
diese Voraussetzungen ergeben sich nach wie vor aus dem kantonalen Recht. Art. 42 
Abs. 2 GBR enthält demnach keine selbständige Regelung, sondern gibt lediglich das 
kantonale Recht wieder. Inwiefern die Bestimmung rechtswidrig sein soll, ist nicht 
ersichtlich. Ebenso wiederholt Art. 42 Abs. 3 GBR lediglich Bundesrecht. Dass Be-
stockungen ausserhalb der festgestellten und in den Zonenplänen eingetragenen 
Waldgrenzen nicht als Wald gelten, ergibt sich aus Art. 13 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 10 
Abs. 2 WaG; dass sie demzufolge keiner Rodungsbewilligung bedürfen, folgt aus Art. 4 
WaG. Art. 42 Abs. 3 GBR sagt entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 


nichts darüber aus, inwiefern Bestockungen durch andere Spezialgesetze wie das 
NHG geschützt sind, und regelt auch nicht die Waldfeststellung. Zum beantragten 
Vorbehalt weiterer Ausnahmebewilligungen bringt die Beschwerdeführerin lediglich vor, 
dieser sei «sehr bedeutend als Hinweis auf die NHG-Ausnahmebewilligungen». Sie 
räumt damit selber ein, dass er nur deklaratorisch wäre; der Verzicht darauf ist daher 
nicht rechtswidrig. Da Art. 42 GBR somit kein Recht verletzt, besteht kein Anlass, auf 
den alternativen Formulierungsvorschlag der Beschwerdeführerin einzugehen. Es 
erübrigt sich ebenfalls, zur Frage des Waldabstands und des Schutzes von Hecken 
und Gehölzen Stellungnahmen des kantonalen Amts für Wald (KAWA) und der ANF 
einzuholen. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet. 
6.
Zweitwohnungen
6.1
Die Beschwerdeführerin beantragt, Art. 5 GBR sei um ein Bewilligungsverbot 
von Zweitwohnungen zu ergänzen.
6.1.1
Die JGK hat erwogen, die Gemeinde verfüge über einen Zweitwohnungsanteil 
von rund 48 % (Stand 2008). Zur Stabilisierung des Verhältnisses zwischen Erst- und 
Zweitwohnungen und zur Schaffung eines leistungsfähigen, den Bedürfnissen der 
Bevölkerung entsprechenden Erstwohnungsmarkts habe sie neue Wohnzonen primär 
zu Gunsten von Ortsansässigen ausgeschieden. Auf den Erlass einer generellen 
Zweitwohnungsbeschränkung oder eines generellen Erstwohnungs-Anteilplans habe 
sie demgegenüber vorerst verzichtet, weitergehende Massnahmen zur Erhöhung des 
Erstwohnungsanteils seien erst im Nachgang zur Ortsplanungsrevision mit separater 
Vorlage vorgesehen. Art. 75b BV betreffend Zweitwohnungen sowie die Verordnung 
vom 
22. August 
2012 
über 
Zweitwohnungen 
(SR 702; 
nachfolgend: 
Zweitwohnungsverordnung), 
in 
Kraft 
seit 
1. Januar 
2013, 
seien 
im 
Baubewilligungsverfahren unmittelbar anwendbar und bedürften keiner Überführung in 
die kommunalen Baureglemente. Insbesondere schrieben sie den Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 % nicht vor, planerische Massnahmen zur 
Reduktion dieses Anteils zu treffen. – Die Beschwerdeführerin setzt sich mit den 
ausführlichen Erwägungen der JGK zu diesem Punkt nicht auseinander. Sie verweist 
zur Begründung ihres Antrags allgemein auf die Problematik des übermässigen Baus 
von Zweitwohnungen sowie die Anwendbarkeit von Art. 75b BV und der 
Zweitwohnungsverordnung.


6.1.2
Art. 75b BV wurde in der Volksabstimmung vom 11. März 2012 angenommen 
und ist gleichentags in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV; Art. 15 Abs. 3 des 
Bundesgesetzes vom 17. Dezember 1976 über die politischen Rechte [BPR; 
SR 161.1]). Abs. 1 der Bestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am 
Gesamtbestand 
der 
Wohneinheiten 
und 
der 
für 
Wohnzwecke 
genutzten 
Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Mit Abs. 2 verpflichtet das 
Gesetz die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand 
seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. Gestützt auf die Übergangsbestimmung 
von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV hat der Bundesrat die Zweitwohnungsverordnung erlas-
sen, die am 1. Januar 2013 in Kraft getreten ist und bis zum Inkrafttreten der 
Ausführungsgesetzgebung gilt (Art. 9 der Zweitwohnungsverordnung). Am 22. Mai 
2013 hat sich das Bundesgericht in drei Grundsatzurteilen mit dem zeitlichen 
Geltungsbereich und der unmittelbaren Anwendbarkeit von Art. 75b BV befasst 
(BGE 139 II 243, 263 und 271) und namentlich Folgendes erwogen: Soweit Art. 75 
Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20 % am Gesamtwohnungsbestand und an der 
Wohnnutzfläche jeder Gemeinde festschreibt, sind Tatbestand und Rechtsfolge 
hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnutzungen klar, die unzweifelhaft unter den 
Zweitwohnungsbegriff fallen und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem 
Zweitwohnungsanteil beabsichtigt sind. Der sofortigen Anwendbarkeit dieses «harten 
Kerns» der neuen, speziellen Verfassungsnorm steht nichts entgegen. Soweit 
Ausführungsrecht 
unabdingbar 
ist, 
um 
den 
Anwendungsbereich 
und 
die 
Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, 
beschränkt sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV auf ein 
vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil 
von 
über 
20 % 
bis 
zum 
Inkrafttreten 
der 
Ausführungsbestimmungen (BGE 139 II 243 E. 10.5). Art. 75b Abs. 2 BV verpflichtet 
den Bund, und nicht die Kantone, zur Ausführungsgesetzgebung (BGE 139 II 271 
E. 11.1). – Gemäss Art. 75b BV ist das Verbot von Zweitwohnungen somit auf 
Bundesebene zu konkretisieren, wobei namentlich die Zulässigkeit von bestimmten, 
besonders intensiv genutzten Arten von Zweitwohnungen («warme Betten») sowie der 
Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen zu klären sein wird (vgl. BGE 139 II 243 
E. 10.5). Soweit Art. 75b BV unmittelbar anwendbar ist, erübrigt sich eine 
Wiederholung 
im 
kommunalen 
Recht. 
Ein 
weitergehendes 
Verbot 
von 
Zweitwohnungen verlangt die Bestimmung von den Gemeinden nicht, wie die JGK und 
die Gemeinde zu Recht ausführen. 


6.2
Weiter verlangt die Beschwerdeführerin die Streichung von Art. 16 Ziff. 2 GBR.
6.2.1
Art. 16 GBR regelt die Hotelzone HT. Ziff. 2 lautet wie folgt:
Es dürfen zusätzlich hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden. Der 
Anteil der Bruttogeschossfläche der hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen darf 
nicht mehr als 40 % der gesamten Bruttogeschossfläche der Hotelanlage betragen. 
Der Gemeinderat erlässt Ausführungsbestimmungen über die hotelmässige 
Bewirtschaftung.
Die JGK hat ausgeführt, in Art. 16 Ziff. 2 GBR sei nicht genauer ausgeführt, was unter 
einer hotelmässig bewirtschafteten Wohnung zu verstehen sei. Die Bestimmung lasse 
damit Raum für eine bundesrechtskonforme Auslegung, wonach nur qualifiziert 
touristisch 
genutzte 
Wohnungen 
im 
Sinn 
von 
Art. 4 
Bst. b 
der 
Zweitwohnungsverordnung als zulässige hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen zu 
betrachten seien. Der Gemeinderat werde die bundesrechtlichen Vorgaben beim 
Erlass 
der 
Ausführungsbestimmungen 
berücksichtigen 
müssen. 
– 
Die 
Beschwerdeführerin bringt vor, Art. 75b BV sei nicht interpretationsfähig; Art. 4 Bst. b 
Ziff. 1 der Zweitwohnungsverordnung sei verfassungswidrig und es gehe nicht an, dass 
mit einem Gemeindereglement definiert werde, was unter einer hotelmässig bewirt-
schafteten Wohnung zu verstehen sei.
6.2.2
In BGE 139 II 243 hat sich das Bundesgericht mit der Auslegung des 
Zweitwohnungsbegriffs auseinandergesetzt. Wie es in diesem Zusammenhang 
erwogen hat (E. 10.4), richtete sich die Initiative «Schluss mit uferlosem Bau von 
Zweitwohnungen» vor allem gegen sogenannte «kalte Betten» und nicht gegen 
«warme Betten». In ihrem Argumentarium (auf der Website des Initiativkomitees, auf 
die auch in den Abstimmungserläuterungen verwiesen wurde) gingen die Initianten 
davon aus, dass Ferienwohnungen, die kommerziell vermietet werden (Parahotellerie), 
keine Zweitwohnungen seien, weil sie viel stärker genutzt würden. Dementsprechend 
geht Art. 4 Bst. b der Zweitwohnungsverordnung davon aus, dass qualifiziert touristisch 
bewirtschaftete Zweitwohnungen weiterhin bewilligt werden dürfen. Voraussetzung ist, 
dass die Wohnungen nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und 
ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen 
angeboten werden, sei es im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen oder durch 
im selben Haus wohnende Eigentümerinnen oder Eigentümer. Das Bundesgericht hat 
festgehalten, es werde letztlich Aufgabe des Gesetzgebers sein, diese Fragen 
(Umschreibung des Begriffs der Zweitwohnung) zu regeln. – Vor diesem Hintergrund 
kann nicht gesagt werden, Art. 75b BV beinhalte ein vollständiges Verbot auch 


hotelmässig 
bewirtschafteter 
Wohnungen. 
Ob 
die 
in 
Art. 4 
der 
Zweitwohnungsverordnung vorgenommene Umschreibung verfassungskonform ist, ist 
im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen. Wie die Gemeinde in ihrer 
Beschwerdeantwort zu Recht ausführt, handelt es sich bei Art. 16 Abs. 2 GBR um eine 
Zonenvorschrift, die regelt, welche Nutzungen in der Hotelzone grundsätzlich zulässig 
sind. Konkrete Vorhaben werden aber nur dann bewilligt werden können, wenn sie 
(auch) 
bundesrechtlichen 
Vorgaben 
genügen; 
ihre 
Vereinbarkeit 
mit 
der 
Zweitwohnungsverordnung (bzw. deren Verfassungsmässigkeit) oder der späteren 
Ausführungsgesetzgebung sind im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Art. 16 Abs. 2 
GBR definiert den Begriff der hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen nicht und lässt 
damit Raum für eine bundesrechtskonforme Auslegung.
6.3
Soweit 
die 
Beschwerdeführerin 
Massnahmen 
zur 
Beschränkung 
des 
Zweitwohnungsbaus sinngemäss gestützt auf Art. 8 RPG in der Fassung vom 
17. Dezember 2010, in Kraft seit 1. Juli 2011, verlangt, ist Folgendes festzuhalten: 
Gemäss Art. 8 Abs. 2 RPG bezeichnen Richtpläne die Gebiete, in denen besondere 
Massnahmen ergriffen werden müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen 
Erst- und Zweitwohnungen sicherzustellen. Die zu ergreifenden Massnahmen 
bezwecken insbesondere: (a) eine Beschränkung der Zahl neuer Zweitwohnungen; (b) 
die Förderung von Hotellerie und preisgünstigen Erstwohnungen; (c) eine bessere Aus-
lastung der Zweitwohnungen (Art. 8 Abs. 3 RPG). Dieser Auftrag wurde im 
Massnahmenblatt D_06 des kantonalen Richtplans umgesetzt; der Kanton gewährt 
den Gemeinden indessen Zeit bis 2014, die geforderten Massnahmen zu treffen. Das 
AGR hat der Gemeinde in der Genehmigungsverfügung vom 16. Februar 2012 
aufgezeigt, dass sie in diesem Bereich ergänzende Vorschriften wird erlassen müssen, 
was jedoch im Nachgang zur Ortsplanungsrevision geschehen könne und gemäss 
Erläuterungsbericht auch so vorgesehen sei (act. 1D 7, S. 49 Ziff. 4.47.3). Die 
Gemeinde war somit auch unter diesem Gesichtspunkt nicht verpflichtet, die 
erforderlichen 
Anpassungen 
bereits 
in 
der 
hier 
zur 
Diskussion 
stehenden 
Ortsplanungsrevision vorzunehmen. Der angefochtene Entscheid hält auch in diesem 
Punkt der Rechtskontrolle stand.


7.
Ein- und Umzonungen
7.1
Die Beschwerdeführerin verlangt ferner die Streichung der Ein- bzw. Umzonung 
Kählen.
7.1.1
Die JGK ist auf das Begehren nicht eingetreten mit der Begründung, die 
Beschwerde sei in diesem Punkt ungenügend substanziiert. Sie hat erwogen, die 
Beschwerdeführerin setze sich in ihrer Beschwerde nur mit den Einzonungen ZPP B3A 
Alpenblick und Hindere Büel auseinander; daraus ergebe sich nicht, inwiefern die 
Erwägungen des AGR betreffend die Einzonung Kählen falsch sein sollten. Die 
tatsächliche Ausgangslage sei eine wesentlich andere: Während im Bereich der ZPP 
B3A Alpenblick und im Gebiet Hindere Büel grössere Flächen neu der Bauzone zuge-
wiesen werden sollten, seien im Bereich Ebnit/Kählen hauptsächlich eine Umzonung 
(von der Erhaltungszone EZ in die Wohnzone W3a) und nur eine vergleichsweise 
geringfügige Neueinzonung vorgesehen. Zudem grenzten die beiden Gebiete ZPP B3A 
Alpenblick und Hindere Büel unmittelbar aneinander und würden über die in der 
Beschwerde mehrfach erwähnte Grubenstrasse erschlossen, während das Gebiet 
Kählen weiter südwestlich liege und durch die Neueretstrasse erschlossen werde.
7.1.2
In der Beschwerde an das Verwaltungsgericht bringt die Beschwerdeführerin 
vor, die (in der Volksabstimmung vom 3.3.2013 angenommene, noch nicht in Kraft 
getretene) Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 (BBl 2012 S. 5987 ff.) verbiete eine 
Vergrösserung der Bauzonen mindestens bis zur bundesrätlichen Genehmigung des 
zu revidierenden kantonalen Richtplans. Schon aus diesem Grund seien der 
vorinstanzliche Entscheid und die Genehmigung der Bauzonenerweiterungen 
aufzuheben. Die Trennung der Einzonungen Alpenblick, Hindere Büel und Kählen sei 
nicht gerechtfertigt, da diese Projekte nur gesamthaft auf ihre Natur- und 
Landschaftsverträglichkeit und in Bezug auf die Erschliessung beurteilt werden 
könnten. Unter Hinweis auf BVR 2003 S. 257 (Hotel Alpina) bringt sie vor, es sei nicht 
tragbar, die Neueretstrasse als Erschliessung für die neue Bauzone Kählen 
vorzusehen.
7.1.3
Mit ihren Vorbringen argumentiert die Beschwerdeführerin ausschliesslich in der 
Sache; sie äussert sich hingegen mit keinem Wort dazu, inwiefern die JGK zu Unrecht 
nicht auf die Beschwerde eingetreten sei. Ihre materiellen Ausführungen genügen als 
Begründung nicht (vgl. vorne E. 1.3), zumal sie vor der Vorinstanz im Zusammenhang 
mit der Einzonung Kählen weder die Bauzonengrösse noch die Erschliessung 


thematisiert hat. Die Ausführungen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffen 
wiederum über weite Strecken die ZPP B3A Alpenblick und die Einzonung Hindere 
Büel. Die Beschwerdeführerin verkennt dabei, dass das Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht auf den Anfechtungs- und Streitgegenstand beschränkt ist (vorne 
E. 1.4 und 2) und das Gericht auch dann nicht von Amtes wegen die gesamte Planung 
überprüft, wenn eine im Bereich des Umweltschutzes bzw. des Natur- und 
Heimatschutzes beschwerdeberechtigte Organisation Beschwerde erhoben hat. Die 
Beschwerde ist daher in diesem Punkt nicht genügend begründet (vorne E. 1.3), 
weshalb darauf, soweit das Rechtsbegehren 3.5 betreffend, nicht einzutreten ist. 
Weitere Beweismassnahmen in diesem Zusammenhang sind nicht erforderlich; der in 
der Replik gestellte Antrag auf Beizug der Akten des Verfahrens betreffend das Hotel 
Alpina wird abgewiesen.
7.2
Die Beschwerdeführerin beantragt weiter, die «Einzonung der Rosey-
Grundstücke» in die Dorfkernzone sei zu streichen. Auf dieses Begehren ist die JGK 
ebenfalls nicht eingetreten. Sie hat erwogen, weder aus dem Antrag noch aus der 
Beschwerdebegründung gehe hervor, welche Umzonung die Beschwerdeführerin 
gestrichen haben möchte. Von den Grundstücken, die der Le Rosey SA in Gstaad 
gehören, sei kein einziges umgezont worden. Vor Verwaltungsgericht hat die 
Beschwerdeführerin ihr Begehren insofern ergänzt, als sie beantragt, die Grundstücke 
«seien in eine Zone mit Planungspflicht einzutragen». Sie äussert sich hingegen nicht 
dazu, weshalb die JGK auf ihre Beschwerde in diesem Punkt hätte eintreten müssen. 
Bei den Grundstücken, die das Institut Le Rosey in Gstaad beheimaten, handelt es 
sich um die Parzellen Nrn. 419, 2346, 2980, 3049 und 4851, die gemäss Grundbuch im 
Eigentum der Etablissements du Rosey SA stehen. Diese befanden sich bereits bisher 
in der Kernzone K (vgl. Zonenplan und Schutzzonenplan Nr. 2 vom 22.10.1993, 
act. 6K); im Rahmen der zu beurteilenden Ortsplanungsrevision wurde daran nichts 
geändert (vgl. Zonenplan Nr. 4 Gstaad, act. 6M7). Indem die Beschwerdeführerin im 
Verfahren vor der JGK nicht dargelegt hat, inwiefern die genannten Parzellen 
planungsrechtlich abweichend zu behandeln wären, ist sie ihrer Begründungspflicht 
nicht nachgekommen. Der im Verfahren vor Verwaltungsgericht neu gestellte Antrag 
vermag daran nichts zu ändern. Die JGK ist in diesem Punkt zu Recht auf die 
Beschwerde nicht eingetreten.
7.3
Die Beschwerdeführerin beanstandet weiter die Trennung der Projekte des Le 
Rosey-Instituts 
und 
der 
Orthopädischen 
Privatklinik 
in 
Schönried 
von 
der 


Ortsplanungsrevision. Die JGK hat die Auffassung des AGR bestätigt, wonach der 
Einwand verspätet sei, da das beanstandete Vorgehen bereits in der ersten 
öffentlichen Auflage der Ortsplanungsrevision ersichtlich gewesen, jedoch erst in der 
Einsprache nach der zweiten öffentlichen Auflage thematisiert worden sei. Die JGK 
erachtete den Einwand auch in der Sache als unbegründet, da nicht ersichtlich sei, 
inwiefern die getrennten Planerlassverfahren gegen die Koordinationspflicht von 
Art. 25a RPG verstiessen. Zu diesem Punkt wiederholt die Beschwerdeführerin in der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
einzig, 
die 
Abkopplung 
der 
Verfahren 
sei 
raumplanerisch bedenklich, weil dadurch die Anwendung des Konzentrationsprinzips 
verunmöglicht werde. Mit den diesbezüglichen einlässlichen Ausführungen der JGK 
setzt sie sich ebenso wenig auseinander wie mit der Frage, ob der Einwand rechtzeitig 
erhoben worden sei. Mangels genügender Begründung (vorne E. 1.3) ist daher in 
diesem Punkt auf die Beschwerde nicht einzutreten.
7.4
7.4.1
In der Begründung der Einsprache und der Beschwerde an die JGK hat die 
Beschwerdeführerin verlangt, dass die Gemeinde in Bezug auf grössere Bauvorhaben 
in Schönried, die noch nicht im Zonenplan erscheinen, Grenzen setzen solle, und dass 
sie in Schönried und Saanenmöser Parzellen, die wegen mangelnder Erschliessung 
nicht überbaut werden dürften, in die Nichtbauzone zurückführen solle. Das AGR ist 
auf dieses sinngemäss gestellte Begehren nicht eingetreten. Die JGK hat offenge-
lassen, ob die dagegen erhobene Beschwerde genügend begründet sei, und das 
Nichteintreten 
des 
AGR 
bestätigt. 
Sie 
hat 
erwogen, 
die 
teilweise 
interpretationsbedürftigen Anträge seien äusserst pauschal formuliert und – abgesehen 
vom Hinweis auf den besonderen Charakter des Gebiets Saanenmöser/Schönried und 
der Behauptung, dass das Entwicklungspotenzial in dieser Gegend erreicht sei – nicht 
begründet. Der Einsprache habe daher nicht entnommen werden können, welche in 
der Bauzone gelegenen Parzellen nach Auffassung der Beschwerdeführerin der 
Landwirtschaftszone zuzuweisen seien. Die Beschwerdeführerin hat dazu auch in der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde kein ausdrückliches Rechtsbegehren formuliert. Sie 
rügt jedoch in der Begründung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch den 
Nichteintretensentscheid und macht geltend, die nochmals vorgetragene Rüge genüge 
vollauf zur Begründung des Antrags. Es sei an der Gemeinde, die nicht erschlossenen 
Parzellen zu benennen.


7.4.2
Von der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin darf erwartet werden, dass 
sie ihre Einwände strukturiert und verständlich darlegt. Aus dem bereits im 
Genehmigungsverfahren nur in die Einsprachebegründung eingeflochtenen Begehren 
ist nicht ersichtlich, was sie genau beantragt. Als «grössere Bauvorhaben» nennt sie in 
der Einsprache und der Beschwerde an die JGK beispielhaft die orthopädische Klinik, 
die nach dem Willen der Gemeinde in einer separaten Planung geregelt werden soll 
(vorne Bst. A). In welcher Form die Gemeinde solchen Vorhaben im Zonenplan 
«Grenzen setzen» solle, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Der Antrag auf Rück-
zonung nicht genügend erschlossener Parzellen wird in der Einsprache und der 
Beschwerde an die JGK mit keinem Wort begründet; insbesondere legt die 
Beschwerdeführerin nicht einmal ansatzweise dar, welche Gebiete damit gemeint sind. 
Auch wenn nicht verlangt werden kann, dass sie die Parzellen im Einzelnen nennt, ist 
es ihr doch zumutbar, örtlich einzugrenzen, wo ihrer Auffassung nach die 
Zoneneinteilung überprüft werden muss, und aus welchen Gründen. Die JGK hat den 
Nichteintretensentscheid des AGR somit zu Recht bestätigt. Daran vermag der Hinweis 
in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde auf die Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 
nichts zu ändern.
8.
Ergebnis und Kosten
8.1
Die Beschwerde ist somit vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten 
ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die unterliegende Beschwerdeführerin 
kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
8.2
Gemeinden haben im Beschwerdeverfahren in der Regel keinen Anspruch auf 
Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Von dieser Regel 
kann ausnahmsweise abgewichen werden, beispielsweise wenn es sich um eine 
besonders komplexe Angelegenheit handelt oder die Gemeinde aus anderen Gründen 
überfordert erscheint (querulatorische Beschwerdeführung, reine Verzögerungstaktik 
usw.; vgl. BVR 2011 S. 458 [VGE 2009/205 vom 18.2.2011], nicht publ. E. 12.3.1 f., 
VGE 2013/1 vom 26.11.2013, E. 4.2, 2010/342 vom 1.12.2010, E. 5.2). Die JGK hat für 
das vorinstanzliche Verfahren derartige besondere Umstände bejaht, was in der 
Beschwerde nicht beanstandet wird. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren sind solche 
nicht anzunehmen; die zu beurteilenden Fragen sind mit Blick auf den ausführlich und 
einlässlich begründeten Entscheid der JGK nicht (mehr) besonders komplex, zumal der 


Streitgegenstand (teils auf Eintretensfragen) begrenzt ist und die Ausführungen in der 
Beschwerdeschrift über weite Strecken identisch sind mit den Vorbringen vor der 
Vorinstanz. Der Aufwand der Gemeinde bewegte sich im Rahmen dessen, was bei 
Ortsplanungsrevisionen zu erwarten ist. Ihr ist deshalb nach dem Grundsatz von 
Art. 104 Abs. 4 VRPG keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
- dem Bundesamt für Umwelt
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.