be_verwaltungsgericht · 100 2015 324 · 2017-08-04 · de
Verfügung vom 4. Juli 2017


100.2015.324/325U
HAT/RED/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 4. August 2017
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Rechsteiner
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer
2006 bis 2009 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
vom 22. September 2015; 100 13 200-203, 200 13 172-175)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG bezweckt den Erwerb, die Überbauung und den
Verkauf sowie die Verwaltung, die Vermietung und den Handel mit
Grundstücken aller Art. Sie ist zu einem Drittel an der einfachen
Gesellschaft B.________ (nachfolgend: Baukonsortium) beteiligt, welche in
den Jahren 2006 und 2007 am C.________weg in D.________ drei
Mehrfamilienhäuser
und
eine
Autoeinstellhalle
errichtet
hat.
Mit
Veranlagungsverfügungen vom 14. März 2012 hat die Steuerverwaltung
des
Kantons
Bern
die
A.________
AG
für
die
Kantons-
und
Gemeindesteuern sowie die direkte Bundesteuer der Jahre 2006 bis 2009
definitiv veranlagt und ihr dabei einen Drittel der vom Baukonsortium
erzielten Gewinne zugerechnet. Auf Einsprache der A.________ AG hin
passte
die
Steuerverwaltung
die
Zuordnung
der
Gewinne
des
Baukonsortiums zu den betroffenen Steuerperioden an. Gleichzeitig akzep-
tierte sie Abschreibungen von 4 % jährlich auf den nicht verkauften, son-
dern vermieteten Wohnungen am C.________weg, verweigerte aber die
ebenfalls geltend gemachten «Wertberichtigungen» (Einspracheentscheide
vom 5.3.2013).
B.
Am 5. April 2013 gelangte die A.________ AG mit Rekurs und Beschwerde
an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK). Diese schritt in
der Folge zu einer reformatio in peius und verweigerte die im
Einspracheverfahren gewährten Abschreibungen. Im Übrigen wies sie die
Rechtsmittel ab und die Sache zur Neuveranlagung der Kantons- und
Gemeindesteuern sowie der direkten Bundesteuer der Jahre 2007 bis 2009
an die Steuerverwaltung zurück (Entscheide vom 22.9.2015).

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325U, Seite 3
C.
In einer einzigen Rechtsschrift vom 26. Oktober 2015 hat die A.________
AG sowohl bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch
bezüglich
der
direkten
Bundessteuer
2006
bis
2009
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt die Aufhebung der
angefochtenen Entscheide und die Rückweisung der Sache an die
Steuerverwaltung zur Neuveranlagung «unter Zulassung von ordentlichen
Abschreibungen sowie ausserordentlichen Wertberichtigungen».
Am 27. Oktober 2015 hat der Abteilungspräsident die Verfahren betreffend
die Kantons- und Gemeindesteuern sowie betreffend die direkte Bundes-
steuer vereinigt.
Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom
6. November 2015 bzw. mit Beschwerdeantwort vom 9. Dezember 2015 je
die Abweisung der Beschwerden.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG;
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 Abs. 1 des Bundesgesetzes
vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]
sowie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Voll-
zug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Bezüglich der Steuern
des Jahres 2006 hat sich die StRK auf eine Abweisung von Rekurs und
Beschwerde beschränkt; insoweit liegt ein (ohne weiteres anfechtbarer)
Endentscheid vor. Bezüglich der Steuerjahre 2007 bis 2009 hat sie indes
eine reformatio in peius vorgenommen und die Sache zur Neuveranlagung

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von Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkter Bundessteuer an die
Steuerverwaltung zurückgewiesen. Diese Rückweisungsentscheide stellen
aber materiell ebenfalls Endentscheide dar, verbleibt der Steuerverwaltung
doch kein Entscheidungsspielraum mehr; die Rückweisung dient nur noch
der (rechnerischen) Umsetzung des Angeordneten (vgl. BGE 140 V 321
E. 3.2, 134 II 124 E. 1.3; anstatt vieler VGE 2016/24 vom 6.6.2017 E. 1.1).
Gegen die Entscheide der StRK kann also auch insoweit Beschwerde ge-
führt werden, ohne dass die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 74
Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 VRPG für die Anfechtung von Zwischenent-
scheiden erfüllt sein müssten. – Die Beschwerdeführerin hat am vor-
instanzlichen Rekurs- und Beschwerdeverfahren teilgenommen, ist durch
die angefochtenen Entscheide besonders berührt und hat ein schutzwürdi-
ges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG;
vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1
DBG). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist grund-
sätzlich einzutreten (vgl. jedoch hinten E. 2.1).
1.2
Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeinde-
steuern als auch der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das
Verwaltungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene
Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in ge-
trennten Verfahren veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in
ein und derselben Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 135 II 260
E. 1.3.1, 130 II 509 E. 8.3). Weil vorliegend die einschlägigen Bestimmun-
gen des kantonalen und eidgenössischen Rechts weitgehend gleich lauten,
rechtfertigt sich die gemeinsame Beurteilung der Streitigkeit hinsichtlich
kommunaler, kantonaler und eidgenössischer Steuern.
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1
Gegenstand der Gewinnsteuer juristischer Personen bildet der
Reingewinn (Art. 85 StG; Art. 57 f. DBG). Gewinnmindernd geltend ge-

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325U, Seite 5
macht werden können u.a. geschäftsmässig begründete Abschreibungen
von Aktiven, soweit sie buchmässig oder, wenn eine kaufmännische Buch-
haltung fehlt, in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen sind
(Art. 91 Abs. 1 StG; Art. 62 Abs. 1 DBG). Zulässig sind auch geschäfts-
mässig begründete Wertberichtigungen, die buchmässig oder auf andere
geeignete Weise offen ausgewiesen werden (vgl. etwa BGer 2A.90/2001
und 2A.91/2001 vom 25.1.2002, in StE 2002 B. 23.45.2 Nr. 2 E. 3.2). Ab-
schreibungen und Wertberichtigungen unterscheiden sich nach der Dauer-
haftigkeit des Wertverzehrs. Ist dieser definitiv, so wird ihm mit Abschrei-
bungen Rechnung getragen, während vorübergehende oder drohende
Wertveränderungen durch Wertberichtigungen berücksichtigt werden, die
steuerlich zu den Rückstellungen zählen (vgl. Art. 92 Abs. 1 StG; Art. 63
Abs. 1
DBG;
BGE 137 II 353
E. 6.4.1
[Pra 100/2011
Nr. 126];
BGer 2C_1082/2014 vom 29.9.2016 E. 2.1). – Die Beschwerdeführerin
bringt vor, auf den streitbetroffenen Liegenschaften sowohl Abschreibun-
gen als auch Wertberichtigungen tätigen zu dürfen und rügt eine Rechts-
verletzung, weil die Vorinstanz «die geltend gemachten Wertberichtigungen
nicht zugelassen» habe. Inwiefern tatsächlich Anlass zu solchen bestehen
sollte und in welcher Höhe Rückstellungen zu machen wären, legt sie je-
doch nicht dar (vgl. insb. Beschwerdeschrift S. 5 unten). Da sie ihr Vorbrin-
gen in keiner Weise substantiiert und insbesondere auch nirgends irgend-
welche drohende oder vorübergehende Wertverluste erwähnt, ist auf die
Beschwerde insoweit nicht einzutreten (vgl. Art. 32 Abs. 2 VRPG; zu den
Begründungsanforderungen vgl. etwa BVR 2015 S. 175 [VGE 2012/172
vom 18.12.2014] nicht publ. E. 2.2). Im Übrigen wären die Voraussetzun-
gen für die Gewährung von Wertberichtigungen (soweit hier interessierend)
dieselben wie in Bezug auf die im Folgenden zu prüfenden – von der
Steuerverwaltung gewährten – Abschreibungen.
2.2
Die Voraussetzung der Buchmässigkeit von Abschreibungen ergibt
sich aus dem Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz
(Reich/Züger/Betschart, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 28 DBG N. 8), welcher
Bilanz und Erfolgsrechnung umfasst (vgl. VGE 2013/401/402 vom
19.12.2014 E. 3.2; BGE 143 II 8 E. 7.1; Brülisauer/Mühlemann, in
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

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325U, Seite 6
3. Aufl. 2017, Art. 58 DBG N. 12). Abschreibungen haben planmässig zu
erfolgen, was heisst, dass die Anschaffungskosten eines Aktivums ent-
sprechend dem mutmasslichen Wertverzehr auf die voraussichtliche be-
triebliche Nutzungsdauer zu verteilen sind (vgl. BGer 2C_141/2016 und
2C_142/2016 vom 13.10.2016 E. 3.3, 2A.549/2005 vom 16.6.2006, in
StE 2007 B 72.11 Nr. 14 E. 3.2). Weiter unterliegen die Aktiven handels-
und steuerrechtlich einer Einzelbewertung. Demnach ist jedes einheitliche
Wirtschaftsgut für sich zu bewerten, wobei die Wertsteigerung eines Wirt-
schaftsguts nicht mit der Entwertung eines anderen kompensiert werden
darf. Eine Gruppenbewertung ist nur ausnahmsweise zulässig. Bei der Be-
wertung von Grundstücken des Geschäftsvermögens erfolgt die Bewertung
parzellenweise
(vgl.
BGer 2C_1155/2014
vom
1.2.2016
E. 3.3.2,
2A.22/2004 vom 5.10.2004, in StE 2005 B 23.43.2 Nr. 11 E. 2.2.2).
2.3
Das Baukonsortium hat in den Jahren 2006 und 2007 am
C.________weg
1___,
2___
und
3___
in
D.________
drei
Mehrfamilienhäuser
mit
je
fünf
Wohnungen
und
drei
Ateliers
(Stockwerkeigentum) sowie eine Autoeinstellhalle mit 23 Parkplätzen
errichtet. Rund zwei Drittel der Wohnungen, Ateliers und Autoeinstellplätze
wurden verkauft, ein Drittel wurde vermietet. In seiner Buchhaltung hat das
Baukonsortium
die
angefallenen
Baukosten
aktiviert
und
davon
anschliessend
die
für
die
veräusserten
Einheiten
vereinnahmten
Kaufpreiszahlungen zum Abzug gebracht (Bilanzen des Baukonsortiums
der Jahre 2006 und 2009, act. 3B pag. 15 und 108). In der Erfolgsrechnung
des
Baukonsortiums
wurden
Mietzinseinnahmen,
sonstiger
Liegenschaftsertrag, Hypothekarzinsen, Liegenschaftssteuern, Versiche-
rungsprämien, Unterhalt, Betriebskosten und Verwaltungskosten, jedoch
keine Abschreibungen verbucht. Die Beschwerdeführerin hat ihre Beteili-
gung von einem Drittel am Baukonsortium in ihrer Buchhaltung als Aktiv-
posten eingestellt (Bilanzen der Beschwerdeführerin der Jahre 2006 bis
2009, act. 3B pag. 8, 35, 69 und 93). Entsprechend übernahm sie die
Buchungen der Erfolgsrechnung des Baukonsortiums – zusammen mit den
Erträgen ihrer übrigen Liegenschaften – zu einem Drittel in ihre «Liegen-
schaftsrechnung», wobei die Position «Betriebskosten» zum «Unterhalt»
geschlagen wurde und (auch hier) keine Abschreibungen verbucht wurden
(«Liegenschaftsrechnungen» der Jahre 2007 bis 2009, act. 3B pag. 37, 71

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 7
und 95). Das Total der «Liegenschaftsrechnung» findet sich schliesslich als
«Liegenschaftsertrag» in der Erfolgsrechnung (Erfolgsrechnungen der
Jahre 2007 bis 2009, act. 3B pag. 33, 67 und 91). Für den Erlös aus dem
Verkauf von Wohnungen, Ateliers und Parkplätzen am C.________weg
enthält weder die Buchhaltung des Baukonsortiums noch jene der
Beschwerdeführerin erfolgswirksame Buchungen.
2.4
Die Vorinstanz hat erwogen, die buchmässige Behandlung von Auf-
wand und Ertrag aus den Liegenschaften am C.________weg sei handels-
rechtswidrig gewesen. Richtigerweise hätten Verkaufserlöse und anteilige
Baukosten in der Erfolgsrechnung verbucht werden müssen. Die Steuer-
verwaltung habe deshalb bei der Beschwerdeführerin zu Recht eine an-
teilmässige Aufrechnung des Gewinns aus der Beteiligung am Baukonsor-
tium vorgenommen (angefochtene Entscheide E. 3.8). Allerdings habe sie
auf den nicht verkauften Einheiten zu Unrecht Abschreibungen gewährt:
Solche seien gemäss Art. 91 Abs. 1 StG bzw. Art. 62 Abs. 1 DBG nur zu
berücksichtigen, wenn sie sach- und periodengerecht verbucht und offen
ausgewiesen würden. Dies habe weder das Baukonsortium noch die Be-
schwerdeführerin getan, wobei eine nachträgliche Anpassung der Buch-
haltung wegen des Grundsatzes der Massgeblichkeit der Handelsbilanz
nicht möglich sei (angefochtene Entscheide E. 4).
3.
Die Beschwerdeführerin macht in verschiedener Hinsicht Rechtsverletzun-
gen durch die StRK geltend. Weshalb auf den unverkauften Einheiten am
C.________weg Abschreibungen geschäftsmässig begründet wären, trägt
sie indes nicht substantiiert vor; ebenso wenig nennt sie ziffernmässig be-
stimmte Beträge.
3.1
Zunächst bringt die Beschwerdeführerin vor, bei ihrer Art der Ver-
buchung seien die auf den verkauften Einheiten erwirtschafteten Gewinne
mit den Abschreibungen auf den verbleibenden bzw. vermieteten Einheiten
verrechnet worden. Es habe somit eine «versteckte Abschreibung» statt-
gefunden, wie die Vorinstanz in E. 3.7 zutreffend festgehalten habe (Ver-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 8
waltungsgerichtsbeschwerden S. 4 f.). – Damit macht die Beschwerde-
führerin sinngemäss geltend, in ihrer Buchhaltung würden Abschreibungen
ausgewiesen, was letztlich auch die StRK anerkannt habe. Zu Unrecht: Die
StRK hat das Vorgehen der Beschwerdeführerin bzw. des Baukonsortiums
in der zitierten Erwägung ausdrücklich als handelsrechtswidrig bzw. als
Verletzung des Verrechnungs- und Saldierungsverbots bezeichnet (vgl.
aArt. 662a Abs. 2 Ziff. 6 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR;
SR 220] in der bis 31.12.2012 gültigen Fassung [AS 1992 S. 733]; heute
Art. 958c Abs. 1 Ziff. 7 und Art. 960 Abs. 1 OR). Im Übrigen können ver-
deckte Abschreibungen das Erfordernis des offenen Ausweisens eines
Wertverzehrs (vorne E. 2.1) von vornherein nicht erfüllen. Hinzu kommt,
dass die von der Beschwerdeführerin bzw. dem Baukonsortium vorge-
nommenen Verrechnungen weder Bezug auf eine mutmassliche Wertver-
minderung noch auf eine voraussichtliche Nutzungsdauer nehmen, son-
dern allein von der Anzahl der im jeweiligen Jahr verkauften Einheiten und
dem dabei erzielten Verkaufserlös abhängen. Dieses Vorgehen ist nicht
planmässig und verstösst (auch) gegen den Grundsatz der Einzel-
bewertung der Aktiven (vorne E. 2.2).
3.2
Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, das Baukonsortium
unterstehe als einfache Gesellschaft nicht den «strengeren» Buch-
führungsvorschriften für Aktiengesellschaften, sondern lediglich den ein-
fachen kaufmännischen Vorschriften (Verwaltungsgerichtsbeschwerden
S. 6). – Im vorliegenden Zusammenhang ist steuerrechtlich allein mass-
gebend, ob eine kaufmännische Buchhaltung vorliegt oder keine Bücher
geführt worden sind (vgl. Art. 91 Abs. 1 StG; Art. 62 Abs. 1 DBG). Die Zu-
lässigkeit geschäftsmässig begründeter Abschreibungen hängt nicht von
der Rechtsform der Unternehmung ab, setzt aber voraus, dass die Ab-
schreibungen offen ausgewiesen wurden. Werden keine kaufmännischen
Bücher geführt, so müssen die Abschreibungen deshalb in besonderen
Abschreibungstabellen enthalten sein. Nach dem Gesagten haben hier
aber weder das Baukonsortium noch die Beschwerdeführerin Abschreibun-
gen auf den Liegenschaften am C.________weg offen ausgewiesen (vorne
E. 2.3 und 3.1).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 9
3.3
Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die Ausführungen der
Vorinstanz zur Buchmässigkeit der Abschreibungen und zur Massgeblich-
keit der Handelsbilanz würden an der Sache vorbeigehen. Die StRK stelle
diesbezüglich auf einen offensichtlich falschen Sachverhalt ab, zumal die
Gewinne ermessensweise aufgerechnet worden seien. Insoweit schreibe
Art. 33 Abs. 1 Satz 2 StG bzw. Art. 130 Abs. 2 DBG vor, dass der erfah-
rungsgemässen Wertverminderung Rechnung zu tragen sei. Die Verweige-
rung von Abschreibungen im Rahmen der reformatio in peius sei deshalb
gesetzeswidrig (Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 5 ff.). – Die Be-
schwerdeführerin verkennt, dass hier keine Ermessensveranlagung in
Frage steht. StRK und Steuerverwaltung haben gestützt auf Art. 85 Abs. 2
Bst. c StG bzw. Art. 58 Abs. 1 Bst. c DBG der Erfolgsrechnung nicht gutge-
schriebene Erträge zum steuerbaren Reingewinn hinzugerechnet. Dabei
stellten sie auf die einschlägigen Unterlagen der Beschwerdeführerin zur
Höhe der Baukosten und der Verkaufserlöse für die einzelnen Wohn-
einheiten ab. Eine ermessensweise Veranlagung der resultierenden Ge-
winne (vgl. Art. 174 Abs. 2 StG; Art. 130 Abs. 2 DBG) war nicht erforderlich,
da die massgebenden Zahlen gestützt auf die vorhandenen Unterlagen
einwandfrei ermittelt werden konnten. Es ist in diesem Zusammenhang
weder eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung noch eine falsche Rechts-
anwendung ersichtlich.
3.4
Ferner rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe den Unter-
suchungsgrundsatz (Art. 18 Abs. 1 VRPG; Art. 199 Abs. 1 StG) sowie den
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG; Art. 29 Abs. 2 der Bun-
desverfassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kan-
tons Bern [KV; BSG 101.1]) verletzt, weil sie kein Gutachten über den Wert
der nicht veräusserten Liegenschaften eingeholt habe (Verwaltungs-
gerichtsbeschwerden S. 8 ff.). – Zu Unrecht: Nach der Rechtsprechung
lässt sich der Verkehrswert am zuverlässigsten aufgrund der Vergleichs-
wertmethode ermitteln, welche auf die tatsächlich gehandelten Preise für
vergleichbare
Objekte
abstellt
(BVR 2013
S. 331
E. 3.3;
BGer 2C_692/2014 vom 17.4.2015 E. 2.4.2, 5A_304/2007 vom 7.8.2007
E. 4; VGE 2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 2.3 und 5.1). Deshalb ist nicht
zu beanstanden, dass die StRK den Verkehrswert der vermieteten Ein-
heiten aufgrund von in derselben Überbauung veräusserten Einheiten mit

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 10
gleich hohen Gestehungskosten bestimmt hat. Da diese Einheiten allesamt
mit einem Gewinn zwischen 16 und 31 % verkauft wurden, hat die StRK
erwogen, auch die Mietwohnungen könnten jederzeit mindestens zu ihren
Gestehungskosten veräussert werden (angefochtene Entscheide E. 4.5).
Diese (äusserst vorsichtige) Bewertung der vermieteten Einheiten ist nicht
rechtsfehlerhaft. Insbesondere liegt in der Abweisung des Beweisantrags,
ein Verkehrswertgutachten einzuholen, keine Gehörsverletzung (antizi-
pierte Beweiswürdigung; statt vieler vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; BVR 2015
S. 159 E. 3.4). Aus denselben Gründen ist der im verwaltungsgerichtlichen
Verfahren erneut gestellte Beweisantrag abzuweisen.
3.5
In diesem Zusammenhang macht die Beschwerdeführerin überdies
geltend, das Haus am C.________weg 1___, in dem sich die meisten ver-
mieteten Einheiten befänden, weise einen geringeren Wert auf als die Häu-
ser am C.________weg 2___ und 3___ mit den verkauften Einheiten. Es
stehe in einer «Strassenkurve» und weise so eine lange Grenzlinie zur
Strasse auf, die Einfahrt zur Einstellhalle für die gesamte Überbauung liege
direkt vor dem Haus und gegenüber befinde sich «eine öffentliche
Einrichtung mit Publikumsverkehr». Die Wohnungen im Haus am
C.________weg 1___ seien denn auch von Anfang an als Miet- und nicht
als
Eigentumswohnungen
erstellt
worden
(Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 9 f.). – Diese Vorbringen überzeugen
nicht: Das fragliche Mehrfamilienhaus grenzt zwar auf zwei Seiten an den
C.________weg, über diese Strasse führt jedoch kein Durchgangsverkehr.
Weiter umfasst die Einstellhalle bei 24 Stockwerkeigentumseinheiten
lediglich 23 Parkplätze und dient zu rund einem Drittel auch den
Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses Nr. 1___. Sodann handelt es
sich
beim
Nachbargebäude
mit
«Publikumsverkehr»
um
eine
Seniorenresidenz, von der keine nennenswerten Immissionen ausgehen
dürften (vgl. ); solche werden denn auch nicht geltend
gemacht. Bei diesen Gegebenheiten ist nicht ersichtlich, wieso das Haus
Nr. 1___ einen geringeren Wert aufweisen sollte als die beiden anderen.
Allerdings wäre die Bewertung durch die Vorinstanz selbst dann nicht zu
beanstanden, wenn sich die angeführten Umstände dennoch wertmindernd
auswirken sollten. Die Wohnungen am C.________weg 1___ wurden zu
den Gestehungskosten bewertet, was mit Blick auf den Umstand, dass für

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 11
die verkauften Einheiten Preise erzielt wurden, die deutlich über den
Gestehungskosten lagen (Gewinne von 16-31 %) als äusserst massvoll zu
bezeichnen ist. Es ist mit der Vorinstanz ohne weiteres davon auszugehen,
dass ein Verkauf der vermieteten Einheiten zu den Gestehungskosten
jederzeit möglich ist. Schliesslich ist unglaubwürdig, dass die Wohnungen
im Haus Nr. 1___ wegen geringerer Attraktivität definitiv vermietet und nicht
verkauft
werden
sollen.
Zum
einen
wurden
auch
diese
als
Stockwerkeigentumseinheiten
ausgestaltet
(Grundbuchauszug,
D.________,
Grundstücke
Nr. …).
Zum
anderen
hat
die
Beschwerdeführerin die Kosten für die Überbauung auf den von ihr
eingereichten
Tabellen
selber
zu
gleichen
Teilen
auf
alle
drei
Mehrfamilienhäuser verteilt, woraus zu schliessen ist, dass sie keinen
unterschiedlichen
Ausbaustandard
aufweisen.
Zudem
hat
die
Beschwerdeführerin über die Aktivierung der aufgeteilten Baukosten selber
eine Bewertung vorgenommen, auf der sie sich behaften lassen muss.
Zusätzlich fällt auf, dass das Haus am C.________weg 1___ in der vom
Baukonsortium zu Handen der Steuerverwaltung erstellten Tabelle mit
Fr. 2'411'870.-- sogar einen höheren amtlichen Wert aufweist als die
beiden anderen Liegenschaften (Fr. 2'394'680.-- bzw. Fr. 2'364'270.--,
act. 3B pag. 178 und 134).
3.6
Am Rand rügt die Beschwerdeführerin schliesslich eine Verletzung
des Willkürverbots (Art. 9 BV; Art. 11 Abs. 1 KV), des Verhältnismässig-
keitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie des Grundsatzes der Besteuerung
nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV; Art. 104
Abs. 1 KV). – Diese Rügen, die ohnehin nicht näher substantiiert werden,
sind unbegründet: Nachdem sich die angefochtenen Entscheide als recht-
mässig erwiesen haben, ist eine Verletzung des Willkürverbots von vorn-
herein ausgeschlossen. Die Beschwerdeführerin ist auf der Nichtver-
buchung von Abschreibungen zu behaften und es bleibt, da die Liegen-
schaften nicht überbewertet sind, kein Raum für ein Eingreifen gestützt auf
Verhältnismässigkeits-
oder
Leistungsfähigkeitsüberlegungen
(vgl.
BGer 2C_515/2010 vom 13.9.2011 E. 3.5). Nach dem Gesagten hat die
StRK kein Recht verletzt, wenn sie weder Abschreibungen noch Wert-
berichtigungen zugelassen hat. Die Beschwerden erweisen sich als unbe-
gründet und sind abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 12
4.
Bei diesem Ausgang der Verfahren wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m.
Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG
i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m.
Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR 172.021]).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2006 bis
2009 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2006 bis 2009 wird
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
3. Die Kosten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 4'000.--, werden der Beschwer-
deführerin auferlegt.
4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
5. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung
Das präsidierende Mitglied:
Der Gerichtsschreiber:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/
325U, Seite 13
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.