be_verwaltungsgericht · 100 2012 111 · 2013-12-04 · de

amtliche Bewertung ab 2002 (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 13. März 2012 - 100 08 9203, 100 08 9204) | Amtliche Bewertung

Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 28. August 2015 gutgeheissen und 
das vorliegende Urteil aufgehoben (BGer 2C_94/2014).
100.2012.111U
BUC/SAD/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 4. Dezember 2013
Verwaltungsrichter Müller, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiber Schurter
A.___ AG
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt…
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach 8334, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld
betreffend amtliche Bewertung ab 2002 (Entscheid der Steuerrekurskommission des 
Kantons Bern vom 13. März 2012; 100 08 9203, 100 08 9204)


Sachverhalt:
A.
Am 17. April 1997 erwarb die A.___ AG mit Sitz in B.________ das im Baurecht 
erstellte Gebäude Gbbl. Nr. 1… von der konkursiten C.___ AG zu einem Kaufpreis von 
pauschal Fr. 4'500'000.-- (inkl. Zugehör). Im Jahr 1999 erwarb sie zudem das ebenfalls 
im Baurecht erstellte Gebäude Gbbl. Nr. 2… von der Gemeinde B.________ für 
Fr. 2'900'000.--. Bei beiden Liegenschaften handelt es sich um Fabrikgebäude samt 
Lager und Büroteil. Anlässlich der allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften im 
Kanton Bern mit steuerlicher Wirkung ab 1. Januar 1999 wurde der amtliche Wert der 
Liegenschaft 
Nr. 1________ 
auf 
Fr. 7'694'100.--, 
derjenige 
der 
Liegenschaft 
Nr. 2________ auf Fr. 8'938'100.-- festgesetzt. Gegen den amtlichen Wert der 
Liegenschaft Nr. 1________ erhob die A.___ AG Einsprache. Die Steuerverwaltung 
des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasserkräfte 
(nachfolgend: Steuerverwaltung), führte daraufhin einen Augenschein durch und 
reduzierte den amtlichen Wert auf Fr. 6'431'400.--. Der entsprechende Ein-
spracheentscheid vom 24. Oktober 2001 wurde rechtsbeständig. Der anlässlich der 
allgemeinen 
Neubewertung 
festgesetzte 
amtliche 
Wert 
der 
Liegenschaft 
Nr. 2________ blieb unangefochten, wurde allerdings infolge einer Änderung des 
Bestands im Jahr 1999 neu auf Fr. 7'596'100.-- festgesetzt. 
B.
Am 31. März 2003 eröffnete die Steuerverwaltung der A.___ AG wegen einer 
«Änderung der Detailflächen» den dabei unverändert gebliebenen amtlichen Wert der 
Liegenschaft Nr. 1________ von Fr. 6'431'400.--. Mit Verfügung vom gleichen Tag 
korrigierte sie den amtlichen Wert der Liegenschaft Nr. 2________ auf Fr. 5'406'900.--. 
Nach erfolglosen Einspracheverfahren führte die A.___ AG in beiden Fällen Rekurs bei 
der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK) und verlangte die Festsetzung 
der amtlichen Werte auf 70 % des jeweiligen Verkehrswerts der Liegenschaften, den 
sie mit den von ihr bezahlten Kaufpreisen gleichsetzte. Mit Entscheid vom 20. Juni 
2006 hiess die StRK die Rekurse teilweise gut. Unter Gewährung eines 
«Leerstandsabzugs» bei beiden Liegenschaften und eines Altersabzugs bei der 
Liegenschaft Nr. 2________ reduzierte sie den amtlichen Wert der Liegenschaft 
Nr. 1________ auf Fr. 4'500'300.-- und denjenigen der Liegenschaft Nr. 2________ auf 
Fr. 3'170'500.--. 
Dagegen 
gelangten 
sowohl 
die 
A.___ 
AG 
als 
auch 
die 
Steuerverwaltung an das Verwaltungsgericht, welches den Entscheid der StRK aufhob 
und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Steuerverwaltung zurückwies 


(VGE 22756/22760 vom 10.9.2007). Auf eine gegen den Rückweisungsentscheid 
erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten der A.___ AG trat das 
Bundesgericht nicht ein (BGer 2C_571/2007 vom 30.10.2007).
C.
Mit Verfügung vom 16. Juli 2008 berichtigte die Steuerverwaltung den amtlichen Wert 
der Liegenschaft Nr. 1________ auf Fr. 4'832'000.--. Die Einsprache der A.___ AG 
vom 19. April 2003 betreffend die Liegenschaft Nr. 2________ wies sie wiederum ab 
und hielt an dem bereits mit Einspracheentscheid vom 20. August 2003 bestätigten 
amtlichen Wert von Fr. 5'406'900.-- fest. Dagegen erhob die A.___ AG sowohl 
Sprungbeschwerde beim Verwaltungsgericht als auch Rekurs bei der StRK, worauf 
diese das Verfahren sistierte. Nachdem das Verwaltungsgericht seine funktionelle 
Zuständigkeit verneint hatte (VGE 23383/23384 vom 15.12.2008), nahm die StRK das 
Verfahren wieder auf. Nach Ankündigung einer «reformatio in peius» erhöhte sie mit 
Entscheid vom 13. März 2012 den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1________ ab 
Steuerjahr 2002 auf Fr. 6'431'400.--, denjenigen des Grundstücks Nr. 2________ auf 
Fr. 7'596'100.--. 
D.
Am 7. April 2012 hat die A.___ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit 
folgendem Antrag:
«Der Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 13. März 2012 
sei aufzuheben und 
a.
der amtliche Wert der Liegenschaft… Gbbl. Nr. 1________ (…) auf maximal 
CHF 3'199'000.-- bzw.
b.
der amtliche Wert der Liegenschaft… Gbbl. Nr. 2________ (…) auf maximal 
CHF 2'900'000.-- festzusetzen.
– unter Kosten und Entschädigungsfolge –»
Die StRK schliesst mit Eingabe vom 18. April 2012 auf Abweisung der Beschwerde. 
Die Steuerverwaltung beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2012 die 
teilweise 
Gutheissung 
der 
Beschwerde 
und 
die 
Bestätigung 
ihrer 
Einspracheentscheide vom 16. Juli 2008. 


Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 
Abs. 1 
des 
Steuergesetzes 
vom 
21. Mai 
2000 
[StG; 
BSG 
661.11]). 
Die 
Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. Art. 201 Abs. 2 StG). Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 
1.2
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Ist die Festsetzung amtlicher Grundstückwerte 
umstritten, prüft es die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung hinsichtlich 
Methode und Ergebnis allerdings nur in jenen Punkten, die beanstandet sind. In 
Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung voraussetzen, 
greift es nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen der 
Schätzung von unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder wenn aus 
der Verletzung von Schätzungsnormen bzw. allgemein anerkannten Schät-
zungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert 
(VGE 22119 vom 12.12.2006, E. 1.2, 21490 vom 17.3.2003, in NStP 2003 S. 76 E. 1c; 
vgl. BVR 1996 S. 230 E. 1b; ferner BGer 2A.315/2004 vom 22.2.2005, E. 3.4, 
2A.435/2004 vom 23.12.2004, E. 3.3, je mit Hinweisen; Merkli/Aeschlimann/Herzog, 
Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 80 N. 3).
2.
2.1
Der Vermögenssteuerwert von Grundstücken wird im Verfahren der amtlichen 
Bewertung festgesetzt (Art. 52 Abs. 2 und 3 StG). Die amtliche Bewertung erfolgt – mit 
Ausnahme hier nicht interessierender Grundstücke – aufgrund des Verkehrswerts 
unter Berücksichtigung von Ertrags- und Realwert, wobei die Festsetzung «massvoll 
unter Berücksichtigung der Förderung der Vorsorge und der Eigentumsbildung» erfolgt 
(Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Als Verkehrswert gilt der unter normalen Verhältnissen er-
zielbare Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 
Er wird in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt (Art. 54 Abs. 1 StG). Der 
Realwert 
setzt 
sich 
aus 
dem 
Zeitwert 
aller 
baulichen 
Anlagen 
inklusive 
Baunebenkosten und dem relativen Landwert zusammen (Art. 54 Abs. 2 StG), 


während als Ertragswert (bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken) der kapitalisierte, 
in der betreffenden Gegend während der Bemessungsperiode erzielbare Mietertrag gilt 
(Art. 54 Abs. 3 StG). Für die amtliche Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern 
sowie bei Gastwirtschafts- und Beherbergungsbetrieben wird vom Ertragswert 
ausgegangen und dem (nicht gesondert ermittelten) Realwert mit einem Zuschlag oder 
Abzug Rechnung getragen (Art. 20 des Dekrets vom 22. Januar 1997 über die amtliche 
Bewertung der Grundstücke und Wasserkräfte [ABD; BSG 661.543]). Bei allen 
anderen 
überbauten 
nichtlandwirtschaftlichen 
Grundstücken 
wie 
industriellen 
Grundstücken, öffentlichen Bauten, Transportanlagen, Wasserversorgungs- und -
entsorgungsanlagen, hergerichteten Plätzen und dergleichen ist für die Berechnung 
des amtlichen Werts dagegen vom Realwert auszugehen und dem nicht gesondert er-
mittelten Ertragswert mit einem Zuschlag oder Abzug Rechnung zu tragen (Art. 21 
ABD).
2.2
Die 
kantonale 
Schatzungskommission 
erstellt 
Bewertungsnormen 
für 
nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Art. 3 Abs. 1 ABD). Sie richten sich nach den 
Preisen, 
die 
in 
der 
betreffenden 
Gegend 
während 
einer 
vierjährigen 
Bemessungsperiode im Grundstückverkehr durchschnittlich bezahlt wurden und 
weiterhin erzielbar erscheinen, wobei Ertrags- und Realwert aufgrund der 
Marktverhältnisse angemessen zu berücksichtigen sind (Art. 16 Abs. 1 ABD; die Jahre 
1993-1996 bilden die massgebende Bemessungsperiode [Art. 32 Abs. 2 ABD]). Für die 
Bestimmung der amtlichen Werte im Einzelfall enthalten sie Differenzierungen 
aufgrund von verschiedenen Kriterien und sehen insbesondere eine Benotung jedes 
Grundstücks nach Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage 
sowie Verkehrslage vor. Weiter werden dem wirtschaftlichen Alter der Liegenschaft 
(Altersentwertung einerseits und «Verjüngung» durch bauliche Verbesserungen 
andererseits) Rechnung getragen sowie die Nutzungsart und das Niveau der Mieten 
der Standortgemeinde berücksichtigt. Der derart verfeinerte Protokollmietwert einer 
Liegenschaft basiert damit auf den Verhältnissen, wie sie sich auf dem 
Immobilienmarkt des gesamten Kantons während der Bemessungsperiode präsentiert 
haben (zum Ganzen BVR 2012 S. 545 E. 2.2; zuletzt auch VGE 2012/115 vom 
5.3.2013, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). 
2.3
Wurde der amtliche Wert eines Grundstücks einmal rechtskräftig bestimmt, so 
gilt er bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 
Abs. 3 StG; Art. 7 Abs. 2 ABD). Im Gegensatz zu anderen Vermögenswerten wird der 
amtliche Wert somit nicht für jede Veranlagungsperiode neu bestimmt, sondern soll 
über längere Zeit als Grundlage für die Steuerbemessung dienen. Das bernische 
System der amtlichen Bewertung stellt sicher, dass die festgesetzten Werte mehr oder 
weniger den aktuellen Verhältnissen entsprechen; es ist praktisch ausgeschlossen, 
dass über Jahre keine Anpassung erfolgt, obschon sich die massgebenden Grössen 


erheblich verändert haben. Die Berner Regelung ist damit mit den Vorgaben des 
Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten 
Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) vereinbar (BGer 2A.109/2007 
vom 9.8.2007, E. 3.2, sowie BVR 2012 S. 545 E. 2.3, je mit Hinweisen).
2.4
Eine allgemeine Neubewertung wird vorgenommen, wenn sich die Verkehrs- 
oder Ertragswerte der Grundstücke zumindest in einem Grossteil des Kantons 
erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Schon vor einer solchen allgemeinen 
Anpassung der amtlichen Werte erfolgt gestützt auf Art. 183 Abs. 1 StG bei einem 
Grundstück eine ausserordentliche Neubewertung, wenn dieses seit der letzten 
Bewertung bestimmte Veränderungen erfahren hat. Darunter fallen namentlich 
bauliche Veränderungen wie der Neubau, Umbau und Abbruch von Gebäuden und 
Anlagen, 
Sanierungen 
oder 
grössere 
Renovationen 
und 
ähnliches 
(Bst. a), 
Änderungen in der Benützungsart oder im Bestand von Grundstücken und Gebäuden 
(Bst. b), die Errichtung, Änderung oder Löschung von Rechten, Lasten oder 
Konzessionen, soweit sie für die amtliche Bewertung von Bedeutung sind (Bst. d), oder 
eine Veränderung bezüglich Fläche, Zone oder Erschliessung, sofern dadurch der 
amtliche Wert massgeblich beeinflusst wird (Bst. f). Eine ausserordentliche 
Neubewertung ist ebenfalls durchzuführen, wenn der Nachweis geleistet wird, dass 
wegen besonderer Verhältnisse eine Neubewertung des Grundstücks einen um 
wenigstens zehn Prozent höheren oder tieferen amtlichen Wert ergäbe (Art. 183 Abs. 2 
StG). In Anlehnung an diese Bestimmung führt nach der Praxis des Verwaltungs-
gerichts der ausserordentliche Neubewertungsgrund «bauliche Veränderungen» 
gemäss Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG erst dann zu einer Neubewertung, wenn die 
erfolgten Veränderungen am Grundstück gesamthaft eine Wertveränderung um mehr 
als zehn Prozent des amtlichen Werts bewirken (vgl. BVR 2007 S. 553 E. 3.2, 2006 
S. 551 E. 2.1, 2005 S. 82 E. 3.1). Im Rahmen der ausserordentlichen Neubewertung 
werden nach der Rechtsprechung zu Art. 183 StG bzw. Art. 111 des Gesetzes vom 
29. Oktober 1944 über die direkten Staats- und Gemeindesteuern (aStG; GS 1944 
S. 153 ff. in seiner Fassung vom 7. Februar 1990 [GS 1990 S. 112 ff., 137 f.]) nur 
Änderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur berücksichtigt, die seit der letzten 
Neubewertung eingetreten sind (BVR 2005 S. 82 E. 3.1 mit Hinweisen; VGE 
22756/22760 vom 10.9.2007, E. 5.4.3). Verlangt die steuerpflichtige Person eine 
Neufestsetzung des amtlichen Werts ausserhalb der allgemeinen Neubewertung nach 
Art. 182 Abs. 1 StG, trägt sie die Beweislast für die den geringeren amtlichen Wert 
begründenden (steuermindernden) Tatsachen (VGE 22374 vom 19.12.2006, E. 3.4 mit 
Hinweis [bestätigt mit BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007]). Dies entspricht der im 
Steuerrecht allgemein gültigen Regel, wonach die objektive Beweislast, d.h. die Folgen 
der Beweislosigkeit, für steuerbegründende oder -erhöhende Tatsachen der Fiskus, für 
steuermindernde oder -aufhebende Tatsachen die steuerpflichtige Person trägt (statt 


vieler BVR 2011 S. 241 E. 4.1; BGE 133 II 153 E. 4.3; vgl. auch BGer 2C_1273/2012 
vom 13.6.2013, E. 3.4 mit Hinweisen).
2.5
Im Unterschied zur ausserordentlichen Neubewertung nach Art. 183 StG legt 
Art. 181 Abs. 4 StG fest, unter welchen Voraussetzungen die Steuerverwaltung eine in 
Rechtskraft erwachsene amtliche Bewertung abändern kann, ohne dass sich die 
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse verändert haben. Es handelt sich somit um 
einen besonderen Wiederaufnahmegrund im Sinn von Art. 56 Abs. 2 VRPG. Allerdings 
knüpft der Wiederaufnahmegrund nach Art. 181 Abs. 4 StG an weniger strenge 
Voraussetzungen an als Art. 56 Abs. 1 VRPG: Die blosse Feststellung einer 
Auslassung oder einer offensichtlichen Unrichtigkeit genügt, um eine rechtskräftige 
amtliche Bewertung zu korrigieren (vgl. BVR 2005 S. 82 E. 3.2, auch zum Folgenden). 
In Analogie zur Ermessensveranlagung (vgl. Art. 174 Abs. 2 i.V.m. Art. 191 Abs. 3 StG) 
kann eine Schätzung dann als offensichtlich unrichtig bezeichnet werden, wenn sie an 
einem in die Augen springenden, qualifizierten Fehler leidet (vgl. etwa BVR 2008 
S. 181 E. 4.3; BGer 2C_279/2011 und 2C_280/2011 vom 17.10.2011, in StR 67/2012 
S. 59 E. 3.1). Im Gegensatz zu Art. 183 Abs. 2 und Abs. 1 Bst. a StG (bauliche 
Veränderungen) bleibt bei Art. 181 Abs. 4 StG kein Raum für die Anwendung der 
10 %-Regel. Eine Auslassung im Sinn von Art. 181 Abs. 4 StG liegt beispielsweise vor, 
wenn bei der letzten allgemeinen Neubewertung eines Grundstücks ein Gebäude oder 
ein Gebäudeteil übersehen wurde. Auch der Umstand, dass der Einbau einer neuen 
Heizanlage 
oder 
die 
Vornahme 
von 
erheblichen 
Renovationsarbeiten 
nicht 
berücksichtigt wurden, kann eine Auslassung darstellen (vgl. BVR 2005 S. 82 E. 5.2 
mit Hinweis [betreffend die Regelung im aStG, die soweit hier interessierend allerdings 
vom geltenden Recht nicht abweicht]). Eine offensichtliche Unrichtigkeit ist etwa im Fall 
der Nichtberücksichtigung einer Bauzone gegeben oder wenn eine Eigentumswohnung 
unter Anwendung des Grundansatzes für Mehrfamilienhäuser bewertet worden ist 
(VGE 22756/22760 vom 10.9.2007, E. 5.3 mit Hinweis; vgl. auch Annik Bärtschi, in 
Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, 
Band 2, Art. 126 bis 293, 2011, Art. 181 N. 23 ff.). Der korrigierte amtliche Wert wird ab 
der Veranlagungsperiode steuerrechtlich wirksam, in welcher das Korrekturverfahren 
eingeleitet worden ist (Art. 181 Abs. 4 Satz 2 StG). Stellt die Steuerverwaltung eine 
Auslassung oder eine offensichtliche Unrichtigkeit fest, so kann die Korrektur nur darin 
bestehen, den konkret festgestellten Fehler, d.h. die Auslassung oder die 
offensichtliche Unrichtigkeit, richtig zu stellen. Die Korrektur darf nicht Anlass sein für 
eine umfassende Überprüfung der Bewertung (VGE 22756/22760 vom 10.9.2007, 
E. 5.3 mit Hinweis).


3.
Mit der allgemeinen Neubewertung per 1. Januar 1999 wurden die amtlichen Werte der 
Grundstücke Nr. 1________ und Nr. 2________ rechtskräftig festgesetzt (vorne 
Bst. A). Die Beschwerdeführerin macht geltend, die amtlichen Werte dürften 
entsprechend den seinerzeit von ihr bezahlten Kaufpreisen höchstens Fr. 3'199'000.-- 
bzw. Fr. 2'900'000.-- betragen. Sofern der Steuerverwaltung nicht der Gegenbeweis 
gelinge, hätten diese Kaufpreise als massgebliche Verkehrswerte zu gelten. 
Grundsätzlich dürfe der amtliche Wert 70 % des Verkehrswerts nicht übersteigen 
(Beschwerde S. 25 f.). Mit ihrer umfassenden Kritik an den streitigen amtlichen Werten 
verkennt die Beschwerdeführerin, dass vorliegend nur zu prüfen ist, ob und inwieweit 
Gründe für eine Berichtigung nach Art. 181 Abs. 4 StG oder für eine ausserordentliche 
Neubewertung nach Art. 183 StG gegeben sind, wofür sie die Beweislast trägt (vorne 
E. 2.4). 
Soweit 
sie 
sich 
nicht 
konkret 
mit 
den 
Voraussetzungen 
hierfür 
auseinanderzusetzt, sondern in allgemeiner Weise bemängelt, dass die amtlichen 
Werte nicht den von ihr bezahlten Kaufpreisen entsprechen, ist darauf nicht weiter 
einzugehen. Es sei immerhin erwähnt, dass der Verkehrswert bzw. der amtliche Wert 
nicht mit dem im Einzelfall bezahlten Kaufpreis gleichgesetzt werden kann (VGE 23003 
vom 
14.5.2008, 
E. 4.2.2, 
22374 
vom 
19.12.2006, 
E. 4.3 
[bestätigt 
mit 
BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007, E. 3.3], je mit Hinweis auf BGE 132 I 157 E. 4.1 f.). 
Ferner besteht kein Anspruch, dass der amtliche Wert bei 70 % des Verkehrswerts 
angesiedelt wird, wie das Verwaltungsgericht bereits im Urteil vom 10. September 
2007 ausgeführt hat (VGE 22576/22760, E. 5.4.3). 
4.
In Bezug auf das Grundstück Nr. 1________ ergibt sich was folgt:
4.1
Bei der allgemeinen Neubewertung per 1. Januar 1999 wurde der amtliche Wert 
auf Fr. 7'694'100.-- festgesetzt. Die Beschwerdeführerin focht die Bewertung an, 
worauf die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 24. Oktober 2001 den 
amtlichen 
Wert 
auf 
Fr. 6'431'400.-- 
reduzierte. 
Dies 
akzeptierte 
die 
Beschwerdeführerin. Am 31. März 2003 erfolgte eine Neueröffnung des unveränderten 
amtlichen Werts. Die dagegen gerichtete Einsprache wies die Steuerverwaltung ab mit 
der Begründung, seit dem Einspracheentscheid vom 24. Oktober 2001 seien am 
Grundstück keine Änderungen vorgenommen worden, weshalb am rechtsbeständigen 
amtlichen Wert festzuhalten sei. Abweichend davon reduzierte die StRK den amtlichen 
Wert ab Steuerjahr 2002 nach umfassender Prüfung auf Fr. 4'500'300.--. Im 
anschliessenden Beschwerdeverfahren hielt das Verwaltungsgericht fest, der Titel der 
Neueröffnung («Änderung der Detailflächen») deute auf eine ausserordentliche 


Neubewertung nach Art. 183 Abs. 1 Bst. f StG hin. Eine solche verlange indessen, 
dass der amtliche Wert durch die Flächenveränderung massgeblich beeinflusst werde, 
was hier nicht zutreffe. Die Beschwerdeführerin behaupte, der amtliche Wert sei 
verglichen mit dem von ihr bezahlten Kaufpreis deutlich zu hoch. Dies, obschon sie die 
Bewertung im Einspracheentscheid vom 24. Oktober 2001 akzeptiert habe. Vor diesem 
Hintergrund wäre es sachgerecht gewesen, die «Einsprache» gegen die Neueröffnung 
des amtlichen Werts als Gesuch um Berichtigung nach Art. 181 Abs. 4 StG 
entgegenzunehmen. Das Verwaltungsgericht hob den angefochtenen Entscheid auf 
und wies die Sache zur Neubeurteilung an die Steuerverwaltung zurück (VGE 
22756/22760 vom 10.9.2007, E. 3).
4.2
Am 16. Juli 2008 reduzierte die Steuerverwaltung gestützt auf Art. 181 Abs. 4 
StG den amtlichen Wert, gültig ab 2002, auf Fr. 4'832'000.-- mit der Begründung, die 
Mietwertansätze seien falsch beurteilt worden (Vorakten Steuerverwaltung, act. 3C 
pag. 390 ff.). Sie kam zum Schluss, die korrekte Festsetzung der Mietwertcodes führe 
zu einer sehr deutlichen Herabsetzung des amtlichen Werts, weshalb von dessen 
offensichtlicher Unrichtigkeit auszugehen sei. Damit bejahte sie die vom Verwaltungs-
gericht aufgeworfene Frage, ob allfällige bei der allgemeinen Neubewertung per 
1. Januar 1999 ungenügend berücksichtigte Marktverhältnisse als Auslassung oder 
offensichtliche Unrichtigkeit nach Art. 181 Abs. 4 StG gelten können (VGE 
22756/22760 vom 10.9.2007, E. 5.4.2).
4.3
Die StRK legte den amtlichen Wert auf Fr. 6'431'400.-- fest. Sie erwog, die von 
der Steuerverwaltung vorgenommene Berichtigung der Mietwertcodes könne ihre 
Wirkung erst ab dem Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung (2003) entfalten, womit eine 
Anpassung der amtlichen Werte ab Steuerjahr 2002 von vornherein ausgeschlossen 
sei (angefochtener Entscheid, E. 14 f. und 23). Dabei befasste sie sich nicht materiell 
mit den Berichtigungsgründen von Art. 181 Abs. 4 StG, sondern beschränkte sich auf 
die Prüfung, auf welchen Zeitpunkt der amtliche Wert gegebenenfalls anzupassen 
wäre. 
Gestützt 
auf 
die 
Anträge 
und 
entsprechenden 
Vorbringen 
der 
Beschwerdeführerin hätte sie aber beurteilen müssen, ob Berichtigungsgründe 
vorliegen und ob diese eine Reduktion des amtlichen Werts rechtfertigen, gilt doch der 
allenfalls 
berichtigte 
amtliche 
Wert 
nicht 
nur 
für 
die 
Steuerperiode 
der 
Verfahrenseinleitung, sondern bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen 
Neubewertung (vorne E. 2.3). – Vor Verwaltungsgericht beantragt auch die 
Steuerverwaltung die teilweise Gutheissung der Beschwerde und die Festsetzung des 
amtlichen Werts auf Fr. 4'832'000.--. Weil insofern (teilweise) übereinstimmende 
Anträge vorliegen, besteht hier für das Verwaltungsgericht mit Blick auf die bisher er-
gangenen Entscheide kein Anlass, das Vorliegen von Berichtigungsgründen im Sinn 
von Art. 181 Abs. 4 StG weiter in Frage zu stellen. Die Beschwerde ist mithin gutzu-
heissen, soweit die StRK den amtlichen Wert höher als Fr. 4'832'000.-- festgelegt hat, 


wobei die Anpassung unbestrittenerweise erst ab dem Steuerjahr 2003 wirksam ist 
(vgl. Beschwerde S. 7). Zu prüfen ist sodann, ob sich die von der Beschwerdeführerin 
verlangte weitergehende Anpassung des amtlichen Werts auf 3'199'000.-- rechtfertigt.
4.4
Die Steuerverwaltung überprüfte im Rahmen der Neubeurteilung die amtliche 
Bewertung des Grundstücks Nr. 1________, indem sie bei hinsichtlich Lage und 
Nutzung vergleichbaren Grundstücken die tatsächlich bezahlten Mietzinsen erhob. Die 
Übertragung der Vergleichsmieten auf das streitige Grundstück führte zu einem 
Mietwert von Fr. 470'000.-- bzw. einem Ertragswert von Fr. 6'184'210.-- (bei einem 
Kapitalisierungssatz von 7,6 %) und letztlich zum bestrittenen amtlichen Wert von 
Fr. 4'832'000.-- 
(vgl. 
Verfügung 
vom 
16.7.2008 
mit 
Tabelle, 
Vorakten 
Steuerverwaltung, act. 3C pag. 390 ff.; vgl. Rekursvernehmlassung vom 19.3.2009, 
Vorakten StRK, act. 3A pag. 250). – Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, bei 
Industriebauten, die im Hinblick auf die Bedürfnisse eines Betriebs erstellt worden 
seien, gebe es kaum Vergleichsobjekte. Die Anzahl sinke zusätzlich, wenn man sich – 
um regionalen Besonderheiten Rechnung zu tragen – auf einen lokalen Markt 
beschränke (Beschwerde S. 12, 19). Bei ihren Gebäuden bestehe zudem ein grosser 
Investitionsnachholbedarf. Liegenschaften, die kurz vor grösseren Sanierungen 
stünden, erzielten zu diesem Zeitpunkt immer eine unüblich hohe Bruttorendite. Der 
Versuch der Steuerverwaltung, die Bewertung über die aktuellen Mietzinseinnahmen 
ohne Beachtung des Sanierungsbedarfs oder der strukturell bedingten Leerstände 
vorzunehmen, sei daher untauglich (Beschwerde S. 21 f.). 
4.5
Vorab ist in Erinnerung zu rufen, dass eine Berichtigung nach Art. 181 Abs. 4 
StG nur in Frage kommt, wenn aufgrund von Auslassungen oder offensichtlichen 
Unrichtigkeiten eine ursprünglich fehlerhafte Bewertung vorliegt (vorne E. 2.5), wofür 
die Beschwerdeführerin die Beweislast trägt (vorne E. 2.4). Ihre Einwände sind nicht 
geeignet, eine derart mangelhafte Bewertung darzutun: Die Steuerverwaltung 
überprüfte ihre ursprüngliche Bewertung aufgrund erhobener Vergleichsmieten bzw. 
unter 
Berücksichtigung 
des 
Ertragswerts. 
Damit 
hat 
sie 
nicht 
gegen 
Schätzungsnormen bzw. allgemein anerkannte Schätzungsmethoden verstossen. 
Auch die Beschwerdeführerin räumt ein, dass die Liegenschaft sowohl nach den Be-
stimmungen für Gewerbe- als auch nach denjenigen für Industrieliegenschaften 
bewertet werden könne (Beschwerde S. 24), und hat zunächst sogar ausdrücklich die 
Bewertung nach der Ertragswertmethode verlangt (vgl. Eingabe vom 11.5.2007, Ver-
fahren 22756, act. 15). Dass bei der Erhebung der erzielbaren Mieterträge kein 
Leerstandsabzug gemacht wurde, kann schon deshalb nicht als fehlerhaft bezeichnet 
werden, weil ein Leerstand nicht dokumentiert ist (vgl. hinten E. 4.6.3). Weiter deutet – 
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin – in den Akten nichts auf einen 
vorbestehenden (besonders hohen) Investitions- oder Unterhaltsbedarf hin (vgl. 
Beschwerde S. 21). Im Gegenteil: Die StRK hielt im (ersten) Entscheid vom 20. Juni 


2006 gestützt auf einen Augenschein in Anwesenheit eines Sachverständigen fest, der 
Büroteil sei repräsentativ und vermittle einen unterhaltenen Eindruck (E. 3 des 
erwähnten Entscheids; vgl. auch Vorakten StRK, act. 3A pag. 12). Ein zum Zeitpunkt 
der allgemeinen Neubewertung per 1. Januar 1999 bereits bestehender hoher 
Sanierungsbedarf wäre ohnehin eher unwahrscheinlich, handelt es sich doch beim 
fraglichen Gebäude um eine Stahlbaukonstruktion, die erst anfangs der 1990er-Jahre 
(für rund 12 Millionen Franken) erstellt worden ist (vgl. Vorakten Steuerverwaltung, 
act. 3C pag. 296, 268 ff.). Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich rügt, im um-
strittenen amtlichen Wert sei zu Unrecht auch die seinerzeit im Kaufpreis enthaltene 
Zugehör eingeflossen (Beschwerde S. 26), kann ihr schon deshalb nicht gefolgt 
werden, weil die Steuerverwaltung in ihren Verfügungen vom 24. Oktober 2001 bzw. 
16. Juli 2008 den amtlichen Wert nicht anhand des Kaufpreises festgesetzt hatte. 
Weitere Umstände, die darauf hindeuten könnten, dass der auf Fr. 4'832'000.-- 
festgesetzte amtliche Wert des Grundstücks Nr. 1________ ursprünglich fehlerhaft 
bzw. offensichtlich unrichtig im Sinn von Art. 181 Abs. 4 StG wäre, sind weder dargetan 
noch ersichtlich. Es liegen mithin keine Gründe vor, die eine (zusätzliche) Korrektur 
des – auf gemeinsamen (und begründeten) Antrag der Beschwerdeführerin und der 
Steuerverwaltung (siehe E. 4.3 hiervor) von Fr. 6'431'400.-- auf Fr. 4'832'000.-- zu 
reduzierenden – amtlichen Werts gebieten würden. 
4.6
Die 
Beschwerdeführerin 
macht 
zudem 
geltend, 
ausserordentliche 
Neubewertungsgründe 
würden 
die 
Herabsetzung 
des 
amtlichen 
Werts 
auf 
Fr. 3'199'000.-- rechtfertigen. Im Jahr 2002 habe eine Umnutzung des Grundstücks 
stattgefunden, die eine ausserordentliche Neubewertung infolge «Änderung in der 
Benützungsart» nach Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG ausgelöst habe. Zu Unrecht habe die 
Steuerverwaltung stattdessen in der Verfügung vom 31. März 2003 als Mutationsgrund 
eine «Änderung der Detailflächen» erwähnt (Beschwerde S. 5-8). – Ob der 
«tatsächliche Auslöser» der Neubewertung durch die Steuerverwaltung entgegen der 
Aktenlage eine Umnutzung gewesen ist, kann dahingestellt bleiben, denn die StRK 
prüfte die Vorbringen der Beschwerdeführerin auch als Gesuch um ausserordentliche 
Neubewertung nach Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG, erachtete aber den geltend gemachten 
Neubewertungsgrund als nicht erfüllt (angefochtener Entscheid, E. 14 ff.). 
4.6.1
Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG sieht die Möglichkeit einer ausserordentlichen 
Neubewertung vor, wenn ein Grundstück oder Gebäude seit der letzten Bewertung 
Änderungen in der Benützungsart oder im Bestand erfahren hat. Im Unterschied zu 
den in Bst. a, c, d und f geregelten Änderungstatbeständen gilt es hierbei keine 
Schwelle im Sinn von «grösseren» Veränderungen, «massgeblichem» Einfluss oder 
einer Änderung «von Bedeutung» zu überwinden (Annik Bärtschi, a.a.O., Art. 183 
N. 17). Eine Änderung in der Benützungsart liegt beispielsweise vor, wenn ein 
Wohnhaus neu als Bürogebäude oder ein Fitnesscenter neu als Kleidergeschäft ge-


nutzt wird (VGE 2012/115 vom 5.3.2013, E. 5.2.2). 
4.6.2
Die 
Beschwerdeführerin 
macht 
geltend, 
2002 
sei 
die 
gesamte 
Metallverarbeitung und Pulverbeschichtung der D.___ AG – eine mit der 
Beschwerdeführerin verbundene Gesellschaft mit Sitz in E.________/F.________ – in 
die Liegenschaft Nr. 2________ verlegt worden, welche die Beschwerdeführerin 1999 
von der Gemeinde B.________ erworben hatte. Aus Gründen der Prozessoptimierung 
seien zudem Teile der Holzproduktion, die Endmontage und die Spedition der D.___ 
AG von der Liegenschaft Nr. 1________ in die Liegenschaft Nr. 2________ verlegt 
worden. In beiden Gebäuden hätten somit Umnutzungen stattgefunden, welche 
vollständige Neubewertungen nach sich gezogen hätten, auch wenn dies lediglich im 
Einspracheentscheid vom 16. Juli 2008 und im Zusatzprotokoll Z9 vom 28. Januar 
2003 betreffend das Grundstück Nr. 2________ zum Ausdruck komme (vgl. Vorakten 
Steuerverwaltung, act. 3D pag. 427, 529 ff.). Massgebliche Flächen der Liegenschaft 
Nr. 1________ seien ungenutzt, insbesondere das 1'000 m2 grosse Massivholzlager, 
welches höchstens als «Abstellfläche» verwendbar sei (Beschwerde S. 6, 20). 
4.6.3
Die von der Beschwerdeführerin genannten Unterlagen beziehen sich nicht auf 
das Grundstück Nr. 1________. Beweismittel, die geeignet wären, eine Änderung in 
der Benützungsart nach Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG zu belegen, liegen nicht vor. Die 
Beschwerdeführerin brachte denn auch in der Beschwerde vom 25. Juli 2006 an das 
Verwaltungsgericht erstmals vor, es habe eine Umnutzung stattgefunden (VGE 
22756/22760 vom 10.9.2007, E. 3.3). Soweit ersichtlich war das Grundstück während 
der gesamten Verfahrensdauer bzw. seit dessen Erwerb an die D.___ AG vermietet, 
welche es zur Holzverarbeitung und als Lager nutzt (vgl. Mieterspiegel per 1.1.2008, 
Vorakten Steuerverwaltung, act. 3D pag. 493). Die StRK hielt im ersten Entscheid vom 
20. Juni 2006 gestützt auf die Erkenntnisse des Augenscheins vom 12. November 
2004 fest, es handle sich um einen «Zweckbau, […] bestehend aus Bürotrakt und 
Lager / Fabrikation» (vgl. Vorakten StRK, act. 3A pag. 26 ff.), was mit dem 
Aufnahmeprotokoll der amtlichen Bewertung vom 10. Januar 2001 weitgehend 
übereinstimmt (vgl. Vorakten Steuerverwaltung, act. 3C pag. 301) und somit auch nicht 
auf eine Umnutzung hindeutet. Die Beschwerdeführerin scheint diese vorab im 
Umstand zu erblicken, dass die Liegenschaft teilweise leer stehe. Ob und unter 
welchen 
Voraussetzungen 
solche 
Leerstände 
grundsätzlich 
zu 
einer 
ausserordentlichen Neubewertung gemäss Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG führen könnten, 
braucht an dieser Stelle nicht erörtert zu werden. Denn die Beschwerdeführerin hat 
nicht substantiiert dargelegt, dass und inwieweit die Liegenschaft tatsächlich ungenutzt 
ist, sondern im Gegenteil angedeutet, dass das angeblich leerstehende Holzlager 
allenfalls als «Abstellfläche» dient. Spätestens nachdem die Steuerverwaltung 
vorgebracht hatte, gestützt auf eine Besichtigung der Liegenschaft von aussen am 
3. März 2009 gehe sie davon aus, dass das Grundstück voll belegt sei (Re-


kursvernehmlassung vom 19.3.2009, Vorakten StRK, act. 3A pag. 249; vgl. 
Fotodokumentation 
der 
Steuerverwaltung, 
act. 3D 
pag. 530 ff.), 
hätte 
die 
Beschwerdeführerin Anlass gehabt, die behaupteten Leerstände zu dokumentieren. In 
der Stellungnahme vom 5. Mai 2009 finden sich indes keine substantiellen Einwände 
gegen die Annahme der Steuerverwaltung (Vorakten StRK, act. 3A pag. 271 ff.), und 
auch in der ergänzenden Stellungnahme vom 13. Mai 2009 beschränkte sich die 
Beschwerdeführerin im Wesentlichen darauf festzuhalten, der Leerstand sei bei der 
Besichtigung durch die StRK im Jahr 2004 festgestellt worden. Gestützt auf das 
entsprechende Augenscheinsprotokoll gelte der Leerstand als bewiesen (vgl. Vorakten 
StRK, act. 3A pag. 280 ff.). Dies trifft allerdings nicht zu. Im erwähnten 
Augenscheinsprotokoll der StRK vom 12. November 2004 (Vorakten StRK, act. 3A 
pag. 12 ff.) wird unter dem Titel «Leerstandsproblematik» lediglich festgehalten, die 
grossen Flächen der Liegenschaft würden «eher schlecht genutzt». Platz werde oft 
belegt, weil er im Übermass vorhanden sei. Von einem (bewiesenen) Leerstand kann 
insofern keine Rede sein. Hinzu kommt, dass vorübergehende Leerstände bei 
Industrie- und Gewerbeliegenschaften teilweise aus unternehmerischen Gründen 
bewusst in Kauf genommen werden, wie die StRK im Augenscheinsprotokoll ebenfalls 
festhielt. Gesamthaft gesehen kann jedenfalls nicht von einer Änderung in der 
Benützungsart seit der letzten (allgemeinen) Neubewertung vom 24. Oktober 2001 
ausgegangen werden, welche Anlass für eine ausserordentliche Neubewertung nach 
Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG geboten hätte. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt 
als unbegründet.
4.6.4
Die Beschwerdeführerin ist schliesslich der Meinung, seit der letzten 
allgemeinen Neubewertung seien in der Region B.________ wirtschaftliche 
Veränderungen eingetreten, die eine ausserordentliche Neubewertung nach Art. 183 
Abs. 2 StG (besondere Verhältnisse) rechtfertigten. Der Umstand, dass sie die 
streitigen Grundstücke in den Jahren 1997 und 1999 zu einem weit unter dem 
ursprünglich geforderten Preis habe erwerben können, zeige auf, welchem Preiszerfall 
industrielle Zweckbauten in der Region B.________ damals ausgesetzt gewesen 
seien. Diese Entwicklung habe aufgrund des statistischen Erhebungszeitraums (1993-
1996) nicht in die allgemeine Neubewertung per 1. Januar 1999 einfliessen können 
(Beschwerde S. 10 f.). – Die Vorinstanz hat diese Auffassung verworfen mit der 
Begründung, eine allfällige Veränderung der Marktsituation wäre schon in den Jahren 
vor der allgemeinen Neubewertung eingetreten, womit höchstens eine offensichtliche 
Unrichtigkeit nach Art. 181 Abs. 4 StG vorliegen könnte (angefochtener Entscheid, 
E. 24 f.). Dem ist beizupflichten: Die Beschwerdeführerin behauptet, der amtliche Wert 
des Grundstücks liege über dem von ihr bezahlten Kaufpreis und damit über dem 
Verkehrswert. Daraus schliesst sie auf einen allgemeinen Preiszerfall. Sie bezieht sich 
somit auf Umstände, die vor dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 1997 und damit im 


Zeitraum der Bemessungsperiode der allgemeinen Neubewertung per 1. Januar 1999 
eingetreten 
sein 
müssen. 
Die 
Steuerverwaltung 
hat 
im 
Übrigen 
in 
der 
Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2012 festgestellt, dass die amtlichen Werte 
vergleichbarer Objekte in der Region B.________ in der Regel unter den jeweiligen 
Verkaufspreisen liegen. Gemäss Verfügung vom 16. Juli 2008 beträgt das Verhältnis 
zwischen amtlichen Werten und Kaufpreisen statistisch gesehen rund 65 % bis 85 % 
(Vorakten Steuerverwaltung, act. 3C pag. 388). Dies spricht gegen einen Preiszerfall 
und für die Ansicht der Steuerverwaltung, dass dem Kauf ungewöhnliche Umstände 
zugrunde gelegen sind, die bei der amtlichen Bewertung unberücksichtigt bleiben 
(vorne E. 2.1). Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Steuerverwaltung die 
Marktverhältnisse (nur) durch eine Berichtigung nach Art. 181 Abs. 4 StG 
berücksichtigte (siehe vorne E. 4.3). Damit kann offenbleiben, ob Veränderungen der 
Immobilienpreise in einer bestimmten Region grundsätzlich als ausserordentlicher 
Neubewertungsgrund im Sinn von Art. 183 Abs. 2 StG anerkannt werden könnten (vgl. 
BVR 2012 S. 545 E. 3.4; VGE 22374 vom 19.12.2006, E. 3.3.2 [bestätigt durch 
BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007]; Annik Bärtschi, a.a.O., Art. 183 N. 42). 
4.7
Zusammenfassend ergibt sich betreffend die amtliche Bewertung des 
Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1________, dass die Beschwerde aufgrund der 
übereinstimmenden und begründeten Anträge gutzuheissen ist, soweit die StRK den 
amtlichen Wert auf über Fr. 4'832'000.-- festgesetzt hat. Dagegen besteht weder ein 
Berichtigungsgrund 
nach 
Art. 181 
Abs. 4 
StG 
noch 
ein 
ausserordentlicher 
Neubewertungsgrund nach Art. 183 StG, welcher eine weitergehende Herabsetzung 
des amtlichen Werts gebieten würde. Somit ist der Entscheid der StRK in teilweiser 
Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und der amtliche Wert der Liegenschaft 
B.________ Gbbl. Nr. 1________ ab Steuerjahr 2003 auf Fr. 4'832'000.-- festzulegen; 
soweit weitergehend ist die Beschwerde unbegründet und abzuweisen. 
5.
5.1
Der amtliche Wert des Grundstücks Nr. 2________ wurde mit der allgemeinen 
Neubewertung per 1. Januar 1999 auf Fr. 8'938'100.-- festgesetzt. Noch im Jahr 1999 
wurde das Grundstück neu mit Fr. 7'596'100.-- bewertet. Am 31. März 2003 reduzierte 
die Steuerverwaltung gestützt auf einen Augenschein den amtlichen Wert ab 2002 auf 
Fr. 5'406'900.--. 
Nach 
erfolglosem 
Einspracheverfahren 
gelangte 
die 
Beschwerdeführerin zunächst an die StRK und in der Folge an das Verwaltungsgericht, 
welches im Urteil vom 10. September 2007 festhielt, die Steuerverwaltung habe nicht 
nur die baulichen Veränderungen, die den Anstoss zur (erneuten) Neubewertung 
gegeben hätten, sondern auch die Marktverhältnisse der Bemessungsperiode 1993 bis 


1996 wertmindernd berücksichtigt, denen sie nach eigenen Angaben bei der all-
gemeinen Neubewertung 1999 zu wenig Rechnung getragen habe. Dies hätte nur 
durch 
eine 
Korrektur 
nach 
Art. 181 
Abs. 4 
StG 
erfolgen 
können. 
Im 
Einspracheentscheid vom 20. August 2003 fehlten Angaben dazu, wie sich die 
verschiedenen Änderungsgründe wert- und anteilsmässig auf die Reduktion des 
amtlichen Werts ausgewirkt hätten, und auch die StRK habe keine klärende 
Begründung (nach-)geliefert. Da es dem Verwaltungsgericht verwehrt war, als erste 
Instanz das Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 183 StG bzw. Art. 181 Abs. 4 StG 
zu prüfen, wies es die Sache zur weiteren Behandlung an die Steuerverwaltung zurück 
(VGE 22756/22760 vom 10.9.2007, E. 4.2 f.). 
5.2
Am 16. Juli 2008 wies die Steuerverwaltung die Einsprache erneut ab (Vorakten 
Steuerverwaltung, act. 3D pag. 529 ff.). Dagegen gelangte die Beschwerdeführerin an 
die StRK, welche zum Schluss kam, es habe weder Gründe gegeben, den amtlichen 
Wert nach Art. 183 StG anzupassen, noch lägen offensichtliche Unrichtigkeiten 
gemäss Art. 181 Abs. 4 StG vor. Daher sei der Einspracheentscheid vom 20. August 
2003, mit dem der amtliche Wert auf Fr. 5'406'900.-- festgesetzt worden sei, 
aufzuheben und der ursprüngliche amtliche Wert von Fr. 7'596'100.-- zu bestätigen 
(angefochtener Entscheid, E. 29). Sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Steu-
erverwaltung bringen vor, die StRK sei damit über den Streitgegenstand 
hinausgegangen. Diese Rüge ist begründet: Gemäss Art. 84 Abs. 2 VRPG darf das 
Verwaltungsgericht nicht über die Parteibegehren hinausgehen und deshalb den 
angefochtenen Entscheid gemessen an den Parteianträgen nicht zuungunsten der 
beschwerdeführenden 
Partei 
abändern. 
Dementsprechend 
hielt 
es 
im 
Rückweisungsentscheid vom 10. September 2007 fest, bei der Neubeurteilung sei zu 
beachten, dass die Beschwerdeführerin nicht schlechter gestellt werden dürfe als mit 
den Einspracheentscheiden vom 20. August 2003, welche den Streitgegenstand 
vorgegeben hatten (E. 5.4.4 des erwähnten Urteils). Dieser wurde somit für alle 
gestützt auf die Rückweisung mit der Angelegenheit befassten Instanzen verbindlich 
festgelegt, wobei sich der Umfang der Bindung aus der Begründung im 
Rückweisungsentscheid ergab (vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 84 N. 4). 
Ob die Steuerverwaltung Anlass hatte, den rechtsbeständigen amtlichen Wert von 
Fr. 7'596'100.-- anzupassen, hätte die StRK bloss innerhalb des so vorgegebenen 
Rahmens beurteilen dürfen und müssen. Dass sie aufgrund der Offizialmaxime nicht 
an die Begehren der Parteien gebunden ist (Art. 199 Abs. 2 StG), ändert daran nichts 
(vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 73 N. 2). Die Beschwerde ist somit 
gutzuheissen, soweit der von der Vorinstanz festgesetzte amtliche Wert, gültig ab 
2002, Fr. 5'406'900.-- übersteigt. Die Beschwerdeführerin verlangt jedoch eine 
zusätzliche Reduktion des amtlichen Werts auf Fr. 2'900'000.--. Ob entsprechende 
Änderungsgründe nach Art. 183 StG oder Art. 181 Abs. 4 StG vorliegen, ist 


nachfolgend zu prüfen. 
5.3
Als Grund für die Anpassung des amtlichen Werts im Jahr 2003 nannte die 
Steuerverwaltung in der Verfügung vom 31. März 2003 eine «Bauliche Veränderung» 
(Vorakten Steuerverwaltung, act. 3D pag. 405). Im Aufnahmeprotokoll vom 28. Januar 
2003 wurde dazu festgehalten: «MW-Code korr. nach kleiner baul. Veränderung / 
Umnutzung» (Vorakten Steuerverwaltung, act. 3D pag. 429 [Rückseite]). Gemäss 
Zusatzprotokoll Z9 wurden folgende Anpassungen vorgenommen: «6 Tore ersetzt, 
Umnutzung 
zu 
Fabrikation 
und 
Lager, 
Anpassung 
MW-Code» 
(Vorakten 
Steuerverwaltung, act. 3D pag. 427). Im Einspracheentscheid vom 16. Juli 2008 hielt 
die Steuerverwaltung fest, die zuständige Fachperson habe seinerzeit aufgrund des 
Augenscheins vom 28. Januar 2003 das ganze Grundstück beurteilt; es bestehe kein 
Anlass, an dieser Schätzung zu zweifeln. Zur Untermauerung der in der bestrittenen 
Bewertung gewählten Mietwertansätze habe man die tatsächlich bezahlten Mietzinsen 
vergleichbarer Grundstücke erhoben. Bei Anwendung der Vergleichsmieten auf das 
streitige Grundstück ergebe sich ein amtlicher Wert von Fr. 7'235'800.--. Die Differenz 
gegenüber dem verfügten amtlichen Wert von Fr. 5'406'900.-- liege bei rund 37 % und 
trage den Einwänden der Beschwerdeführerin bezüglich Leerständen genügend 
Rechnung (vgl. Vorakten Steuerverwaltung, act. 3D pag. 529). 
5.4
Die StRK kam aufgrund der Einschätzung eines Sachverständigen zum 
Schluss, der Ersatz von 6 Toren habe – mangels Erreichens der 10 %-Schwelle – 
keine ausserordentliche Neubewertung nach Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG (bauliche 
Veränderungen) ausgelöst. Bei der von der Steuerverwaltung unter dem Titel 
«Umnutzung» vorgenommenen Anpassung der Mietwertcodes habe es sich in 
Wirklichkeit nicht um eine Anpassung aufgrund einer Umnutzung gehandelt, sondern 
um eine Korrektur nach Art. 181 Abs. 4 StG (angefochtener Entscheid, E. 22). – Die 
Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen vor, die StRK habe sich nur auf bauliche 
Veränderungen und auf die Anpassung der MW-Codes bezogen; die Umnutzung, 
welche die Neubewertung ausgelöst habe (vgl. vorne E. 4.6.2), habe sie dagegen 
ausser Acht gelassen. Ausserdem seien in der Region B.________ seit der letzten 
allgemeinen Neubewertung besondere wirtschaftliche Veränderungen eingetreten, die 
für sich alleine – neben der Umnutzung – eine ausserordentliche Neubewertung nach 
Art. 183 Abs. 2 StG rechtfertigten. Sie habe stets geltend gemacht, der amtliche Wert 
gebe die tatsächlich erzielbaren Preise des lokalen Immobilienmarkts nicht korrekt 
wieder (vgl. vorne E. 4.6.4; Beschwerde S. 10 f.).
5.5
Aufgrund 
der 
Rechtsbeständigkeit 
des 
amtlichen 
Werts 
müsste 
die 
Beschwerdeführerin dartun können, dass dieser Wert auch nach der Berichtigung 
durch die Steuerverwaltung im Jahr 2003 noch auf offensichtlichen Unrichtigkeiten 
oder Auslassungen nach Art. 181 Abs. 4 StG beruht oder dass Neubewertungsgründe 


nach Art. 183 StG gegeben sind. Dies gelingt ihr nicht: 
5.5.1
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, es gebe nicht genügend 
Vergleichsobjekte, um den Ertragswert bzw. die Marktmiete des streitigen Grundstücks 
zuverlässig zu bestimmen; zudem dürfe der «enorme» Investitionsnachholbedarf nicht 
vernachlässigt werden. Liegenschaften, die kurz vor grösseren Sanierungen stünden, 
erzielten immer unüblich hohe Bruttorenditen (vorne E. 4.4). Ob sie sich dabei auf den 
Berichtigungsgrund von Art. 181 Abs. 4 StG oder auf den Neubewertungsgrund von 
Art. 183 Abs. 2 StG bezieht, ist unklar, kann aber offenbleiben. Durch den Vergleich 
von Marktmieten unterzog die Steuerverwaltung ihre (bereits korrigierte) Bewertung 
bloss einer Plausibilitätsprüfung. Es ist nicht ersichtlich, weshalb verschiedene 
Industrie- und Gewerbeliegenschaften nicht miteinander verglichen werden könnten, 
nur weil sie auf die Bedürfnisse eines bestimmten Betriebs ausgerichtet sind. Die StRK 
begründet ihre abweichende Auffassung einzig mit dem Umstand, dass das streit-
betroffene Gebäude im Baurecht erstellt ist (angefochtener Entscheid, E. 25). In Bezug 
auf den angeblichen Investitionsnachholbedarf zeigt die tabellarische Übersicht der 
Beschwerdeführerin in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (vgl. S. 22 f.), dass die 
ausgehend von Marktmieten berechnete Bruttorendite verglichen mit dem Kaufpreis 
bei gut 18 % liegt und damit ausgesprochen hoch wäre. Selbst wenn die bestrittene 
amtliche Bewertung der Steuerverwaltung von Fr. 5'406'900.-- mit der Marktmiete von 
Fr. 540'000.-- verglichen wird, resultiert eine Bruttorendite von 10 %. Damit ist der 
angebliche Sanierungsbedarf ausreichend berücksichtigt. Dies umso mehr, als die 
schadhaften Gebäude nach Dafürhalten der Steuerverwaltung mittlerweile in Stand 
gesetzt worden sind (Beschwerdeantwort vom 24.5.2012; vgl. auch den Mietvertrag 
vom 13.11.2001, Vorakten StRK, act. 3B, pag. 84 ff.). 
5.5.2
Die (angeblich schlechte) wirtschaftliche Lage in B.________ ist, wie bereits 
ausgeführt, in die rechtsbeständige allgemeine Neubewertung per 1. Januar 1999 
eingeflossen. Im Jahr 2003 nahm die Steuerverwaltung zudem eine Berichtigung des 
amtlichen Werts nach Art. 181 Abs. 4 StG vor. Damit trug sie den Marktverhältnissen 
der Jahre 1993 bis 1996 (besser) Rechnung, wie die StRK zutreffend festgestellt hat 
(vorne E. 5.4; vgl. Vorakten Steuerverwaltung, act. 3D pag. 511 [mit Rückseite]). Für 
einen später eingetretenen Preiszerfall bei Industrie- und Gewerbeliegenschaften in 
B.________, der eine Neubewertung nach Art. 183 Abs. 2 StG verlangen würde, 
bestehen keine Anzeichen (vgl. vorne E. 4.6.4). Die Beschwerdeführerin beruft sich im 
Wesentlichen bloss auf den unter dem amtlichen Wert liegenden Kaufpreis. Nach 
überzeugender Auffassung der Steuerverwaltung lässt dieser Umstand nicht auf einen 
Preiszerfall, 
sondern 
vielmehr 
auf 
aussergewöhnliche 
Umstände 
beim 
Grundstückserwerb schliessen. Diese kommen unter anderem in der hohen 
Bruttorendite zum Ausdruck, die sich bei einem Vergleich von Marktmiete und 
Kaufpreis ergäbe (vorne E. 5.5.1). Somit kann auch unter diesem Gesichtspunkt 


offenbleiben, ob Veränderungen der Immobilienpreise in einer bestimmten Region als 
ausserordentlicher Neubewertungsgrund nach Art. 183 Abs. 2 StG überhaupt 
anerkannt werden könnten.
5.5.3
Die Beschwerdeführerin bezieht sich schliesslich auf den Neubewertungsgrund 
von Art. 183 Abs. 1 Bst. b StG, da die Produktion der D.___ AG in die betreffende 
Liegenschaft verlegt worden sei (Beschwerde S. 6 und 20). Der geltend gemachte 
Tatbestand «Änderung in der Benützungsart» zieht in der Regel eine umfassende 
Neubewertung der betroffenen Grundstücksflächen nach sich, verbunden allenfalls mit 
einer Änderung der Bewertungsmethode (vgl. angefochtener Entscheid, E. 17 mit 
Hinweis). Vor diesem Hintergrund kann nicht jede geringfügige oder vorübergehende 
Nutzungsänderung eine entsprechende Neubewertung auslösen, auch wenn Art. 183 
Abs. 1 
Bst. b 
StG 
keine 
einschränkende 
Voraussetzung 
wie 
«grössere» 
Veränderungen, «massgeblicher» Einfluss oder Änderung «von Bedeutung» enthält 
(vgl. vorne E. 4.6.1). Gemäss einem allgemeinen Grundsatz, wonach der amtliche 
Wert einer Liegenschaft nicht dauernd starken Schwankungen unterworfen sein und 
nicht jede Wertveränderung eine mit erheblichem Verwaltungsaufwand verbundene 
Bewertung nach sich ziehen soll, setzt eine Neubewertung u.a. voraus, dass die am 
Grundstück eingetretene Veränderung voraussichtlich eine dauernde Wertveränderung 
zur Folge hat (vgl. BVR 2007 S. 553 E. 3.2, 1997 S. 62 E. 3c; Hans Gruber, 
Handkommentar zum bernischen StG 44, 5. Aufl. 1987, Art. 111 N. 1). Davon ist hier 
nicht auszugehen: Die Nutzungsänderungen waren nach Einschätzung des Experten 
der Steuerverwaltung bei der Beurteilung des Grundstücks im Jahr 2003 untergeord-
neter Natur und vermochten keine umfassende Neubewertung auszulösen, wurde 
doch die Liegenschaft schon in der Vergangenheit als (Möbel-)Fabrik, Büro und Lager 
gebraucht (vgl. Zusatzprotokoll Z9, Vorakten Steuerverwaltung, act. 3D pag. 427, 399). 
Die Beschwerdeführerin bestreitet auch nicht ernsthaft, dass die Bewertung sowohl 
nach den Bestimmungen für Gewerbe- als auch nach jenen für Industrieliegenschaften 
erfolgen könne (Beschwerde S. 24); insbesondere zeigt sie nicht auf, dass die 
Festsetzung des amtlichen Werts aufgrund einer anderen Bewertungsmethode zu 
einem für sie günstigeren Ergebnis führen würde.
5.6
Zusammenfassend ergibt sich zum Grundstück Nr. 2________, dass die 
Beschwerde gutzuheissen ist, soweit die StRK den amtlichen Wert in Missachtung des 
durch 
den 
Rückweisungsentscheid 
vom 
10. September 
2007 
vorgegebenen 
Streitgegenstands ab dem Steuerjahr 2002 über Fr. 5'406'900.-- festgelegt hat. Im 
Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.


6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als zur Hälfte 
obsiegend. 
Dementsprechend 
sind 
ihr 
die 
Hälfte 
der 
Kosten 
des 
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens aufzuerlegen; die verbleibenden Kosten sind nicht 
zu erheben (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Zudem hat ihr der 
Kanton Bern (StRK) die Parteikosten zur Hälfte zu ersetzen (Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote ihres Rechtsvertreters gibt 
zu keinen Bemerkungen Anlass. Aufgrund der vorliegenden Umstände, insbesondere 
mit Blick auf den bisherigen Verfahrensverlauf, rechtfertigt es sich, die Kosten für das 
Verfahren vor der StRK reformatorisch und entsprechend dem angefochtenen 
Entscheid zu verlegen. Die Beschwerdeführerin hat somit auch die Kosten des 
vorinstanzlichen Verfahrens (bloss) zur Hälfte zu tragen; weiter hat sie gegenüber dem 
Kanton Bern (StRK) Anspruch auf eine pauschalierte Parteientschädigung von 
Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die 
Beschwerde 
wird 
teilweise 
gutgeheissen 
und 
der 
Entscheid 
der 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 13. März 2012 wird aufgehoben. 
Der amtliche Wert des Grundstücks Nr. 1________ wird ab dem Steuerjahr 2003 
auf Fr. 4'832'000.-- festgesetzt. Der amtliche Wert des Grundstücks Nr. 2________ 
wird ab dem Steuerjahr 2002 auf Fr. 5'406'900.-- festgesetzt. Soweit weitergehend 
wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte, 
ausmachend Fr. 2'500.--, auferlegt. Die verbleibenden Kosten werden nicht 
erhoben.
b) Der Kanton Bern (Steuerrekurskommission) hat der Beschwerdeführerin die 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 7'501.90 (inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 3'750.95 
(inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.


3.
a)Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte, 
ausmachend Fr. 1'500.--, auferlegt. Die verbleibenden Kosten werden nicht 
erhoben.
b) Der Kanton Bern (Steuerrekurskommission) hat der Beschwerdeführerin die 
Parteikosten für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung 
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.