be_verwaltungsgericht · 100 2021 383 · 2023-07-13 · de

Baubewilligung; Umbau eines Bauernhauses im Streusiedlungsgebiet (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 25. November 2021; BVD 110/2021/77) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2021.383U
STE/SES/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 13. Juli 2023
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Seiler
A.________
Beschwerdeführer
gegen
1. B.________
2. C.________
beide vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegner 1 und 2
Einwohnergemeinde Burgistein
Baubewilligungsbehörde, p.A. RegioBV Westamt, Vorgasse 1, 
3665 Wattenwil
Beschwerdegegnerin 3
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baubewilligung; Umbau eines Bauernhauses im 
Streusiedlungsgebiet (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern vom 25. November 2021; BVD 110/2021/77)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
B.________ 
und 
C.________ 
sind 
Eigentümer 
des 
in 
der 
Landwirtschaftszone und im Streusiedlungsgebiet gelegenen Grundstücks 
Burgistein Gbbl. Nr. 1________. Am 5. März 2020 reichten sie bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Burgistein ein Baugesuch für das folgende 
Vorhaben ein: «Sanierung und Umbau des bestehenden Bauernhauses 
innerhalb der Gebäudehülle und Aufteilung in drei Wohneinheiten, Rückbau 
des Schopfanbaus, Restaurieren der Fassade, Einbau einer Wärmpumpe, 
Anpassungen an den technischen Anlagen und dämmtechnische 
Anpassungen der Gebäudehülle, Neubau Carport.» Dagegen erhob 
A.________, 
Eigentümer 
der 
an 
der 
gemeinsam 
genutzten 
Erschliessungsstrasse gelegenen Parzelle Gbbl. Nr. 2________, am 22. Mai 
2020 Einsprache. Nachdem das Amt für Gemeinden und Raumordnung des 
Kantons Bern (AGR) die Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb 
der Bauzone mit Verfügung vom 8. Januar 2021 (bzw. korrigierter Fassung 
vom 31.3.2021) erteilt hatte, bewilligte die EG Burgistein das Vorhaben mit 
Gesamtentscheid vom 7. April 2021 (bzw. korrigierter Fassung vom 
13.4.2021) und wies die Einsprache ab.
B.
Dagegen erhob A.________ am 7. Mai 2021 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit Entscheid vom 25. No-
vember 2021 wies die BVD die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat. 
C.
Am 24. Dezember 2021 hat A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Unter dem Titel «Rechtsbegehren» führt er aus: «An den in der 
Beschwerde an die BVD vom 7. Mai 2021 gestellten Rechtsbegehren und 
Verfahrensanträgen wird vollumfänglich festgehalten.» Darüber hinaus 


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beantragt er unter dem Titel «ergänzende Verfahrensanträge» zusammen-
gefasst, es sei ein Augenschein mit Parteiverhandlung durchzuführen, an 
welchem Fahr- und Manövrierversuche mit Grossfahrzeugen durchzuführen 
seien. Sollte die Baubewilligung bestätigt werden, sei der Baustellenverkehr 
auf Fahrzeuge mit einem Gewicht von höchstens 3,5 t zu beschränken; an-
dernfalls hätten B.________ und C.________ eine Sicherstellung in der 
Höhe von mindestens Fr. 300'000.-- für Ersatz von allfälligem Schaden an 
seiner Liegenschaft während der Bauphase zu leisten. Ausserdem seien sie 
zu verpflichten, eine Ausweichstelle auf ihrem Grundstück zu errichten. 
Mit Verfügung vom 13. Januar 2022 hat der Abteilungspräsident das Verfah-
ren auf Antrag des Beschwerdeführers vorerst bis zum 31. März 2022 ein-
gestellt und auf Antrag von B.________ und C.________ am 11. Februar 
2022 wieder aufgenommen. B.________ und C.________ beantragen mit 
Beschwerdeantwort vom 4. April 2022, die Beschwerde sei abzuweisen. Die 
BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 ebenfalls auf 
Abweisung. Die EG Burgistein hält mit Stellungnahme vom 14. März 2022 
an ihrem Gesamtentscheid vom 7./13. April 2021 fest. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen. Er ist Eigentümer der Parzelle Gbbl. Nr. 2________, über welche 
die Erschliessungsstrasse zum Baugrundstück führt, und Nachbar der 
Parzelle 
Gbbl. Nr. 3________, 
die 
erst 
2021 
vom 
Baugrundstück 
abparzelliert worden ist. Er ist daher durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 


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i.V.m. Abs. 2 und Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 
[BauG; BSG 721.0]). Die 30tägige Rechtsmittelfrist ist eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 VRPG). Obschon der Beschwerdeführer in den Rechtsbegehren 
bloss auf seine vorinstanzlichen Anträge verweist, genügt die Beschwerde 
auch den Formerfordernissen (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Denn 
gerade bei Laienbeschwerden sind die Anforderungen nicht streng und 
reicht es aus, wenn sich aus dem Zusammenhang und unter Zuhilfenahme 
der Begründung sinngemäss ergibt, was anbegehrt wird. Das ist hier der Fall, 
kann der Antrag doch aus den in der Beschwerde vorgebrachten Gründen 
ohne weiteres als Begehren auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids 
verstanden werden (Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 13 und 18 mit Hinweis). Auf die 
Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (vgl. aber hinten E. 6.1.3).
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Wann das Bauernhaus auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4________ erstellt 
worden ist, ist nicht bekannt. Aus den historischen Luftbildern geht immerhin 
hervor, dass bereits zu Beginn des 20sten Jahrhunderts ein zumindest ver-
gleichbares Haus vorhanden war (z.B. Luftbild von 1927; einsehbar unter: 
 ). Am 9. Januar 1981 bewilligte der damals zu-
ständige Regierungsstatthalter dem Vater der Beschwerdegegner 1 und 2 
den Abbruch und Wiederaufbau des Wohnteils. Anders als der Beschwerde-
führer geltend macht (Beschwerde Rn. 8), umfasste diese Bewilligung je 
eine Wohnung im Erd- und im Obergeschoss (act. 13A Beschwerdeantwort-
beilagen [BAB] 1 und 1.1; vgl. schon Akten Gemeinde 10C pag. 126 ff.). Am 
24. Januar 1989 bewilligte die Gemeinde sodann den Einbau eines Zimmers 
und einer Dusche im Estrich sowie die Anpassung der Befensterung 
(act. 13A BAB 2 und 2.1) und am 15. September 1998 den Einbau einer Re-
mise bzw. eines Kellers im Untergeschoss des Bauernhauses (Akten Ge-
meinde 10C pag. 130). Die Beschwerdegegner 1 und 2 beabsichtigen nun, 
die bestehenden Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit einer Bruttoge-


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schossfläche (BGF) von je 110 m2 in den Ökonomieteil zu erweitern (neu: 
186 bzw. 196 m2) und den Wohnraum im Dachgeschoss mit einer unverän-
derten BGF von 54 m2 durch den Einbau einer Kochgelegenheit zu einer 
eigenständigen Wohneinheit auszubauen (nachfolgend: «Studio», vgl. Ge-
samtplan Akten Gemeinde 10C mit Hinweis «Kochen» im Zimmer Nr. 35 so-
wie Nachweis BGF, Akten Gemeinde 10C pag. 8 f.; anders angefochtener 
Entscheid, der von drei bestehenden Wohneinheiten ausgeht, vgl. E. 3a und 
3e). Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss wollen die Beschwerdegeg-
ner 1 und 2 auch künftig selber bewohnen (Beschwerdeantwort act. 13 
Rn. 23). Abgesehen von umfassenden Sanierungsarbeiten im Innern und an 
der Hülle des Gebäudes planen sie den Einbau einer Wärmepumpe (Erd-
sonde) und den Abbruch eines Anbaus am Ökonomieteil (Geräteschopf und 
Schweinestall). Südlich des Bauernhauses wollen sie sodann einen Carport 
für drei Personenwagen erstellen (vgl. Baugesuch und Pläne Akten Ge-
meinde 10C Klarsichtmappe und pag. 1 ff.). Die strassenmässige Erschlies-
sung des Grundstücks erfolgt ab der Gemeindestrasse «…» über eine 250 m 
lange Zufahrt ohne nennenswertes Gefälle. Diese hat grösstenteils einen 
Kiesbelag und ist im hinteren Teil 3 m breit (Fachbericht Tiefbauamt des 
Kantons Bern [TBA] vom 18.8.2021 Akten BVD 10A pag. 119 ff.). Der Weg 
ist nicht abparzelliert; er führt unter anderem über das Grundstück des 
Beschwerdeführers, unmittelbar an dessen Haus vorbei und ist auf der ge-
genüberliegenden Seite durch eine steile Böschung begrenzt (vgl. Fotos und 
Plan Engnis, Erschliessung … des Beschwerdeführers, unpaginierte 
act. 1C). Die Beschwerdegegner 1 und 2 verfügen über ein Fuss- und Fahr-
wegrecht zu Lasten der Parzelle des Beschwerdeführers (Auszug aus dem 
Grundstück-Informationssystem des Kantons Bern [GRUDIS] betreffend die 
Parzellen Gbbl. Nrn. 2________, 3________ und 1________; Akten 
Gemeinde 10C pag. 171). 
2.2
Der Beschwerdeführer beanstandet vorab die vorinstanzlichen Erwä-
gungen zum verlangten Ausstand des Bauverwalters. Weiter macht er gel-
tend, der Ausbau des Bauernhauses könne nicht bewilligt werden, weil der 
Ökonomieteil weiterhin für landwirtschaftliche Zwecke benötigt werde und 
ein mehr als geringfügiger Ausbau der Erschliessung erforderlich wäre. Die 
Erschliessung genüge den gesetzlichen Anforderungen nicht (Mehrverkehr, 
Verkehrssicherheit, Brandbekämpfung). Ausserdem gefährde die Nutzung 


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der Strasse, gerade durch schwere Baufahrzeuge, die Statik seiner Liegen-
schaft. Der neue, freistehende Carport sei in der Landwirtschaftszone eben-
falls nicht bewilligungsfähig und schliesslich befinde sich das Grundstück in 
der roten Gefahrenzone, wo keine Erdsonde erstellt werden dürfe. 
3.
3.1
Der Beschwerdeführer stellte bereits im Bewilligungsverfahren ein 
Ausstandsbegehren gegen den ursprünglich mit dem Verfahren befassten 
Bauverwalter, weil dieser im selben Fussballverein Mitglied sei wie der Be-
schwerdegegner 2 und die beiden ein freundschaftliches Verhältnis pflegten 
(Akten Gemeinde 10C pag. 119). Die Gemeinde übertrug die Verfahrenslei-
tung hierauf formlos an einen anderen Bauverwalter (Akten Gemeinde 10C 
Gesamtentscheid vom 7./13.4.2020 Ziff. 2.6 S. 6), verzichtete aber darauf, 
die bis dahin vorgenommenen Instruktionsmassnahmen zu wiederholen, 
was der Beschwerdeführer vor der Vorinstanz beanstandete (Akten 
BVD 10A pag. 10 ff.). Die Vorinstanz hat erwogen, von den für das Verwal-
tungsverfahren massgebenden Ausstandsgründen wäre nur derjenige des 
unmittelbaren persönlichen Interesses des Behördenmitglieds in Frage ge-
kommen (Art. 47 Abs. 1 des Gemeindegesetzes vom 16. März 1998 [GG; 
BSG 170.11]; vgl. auch Art. 9 Abs. 3 zweiter Teilsatz VRPG). Einen allge-
meinen Auffangtatbestand im Sinn von Art. 9 Abs. 1 Bst. f VRPG, wonach 
eine Person in den Ausstand zu treten habe, wenn sie aus anderen als den 
aufgeführten Gründen in der Sache befangen sein könnte, kenne das GG 
nicht. Persönliche Interessen des Bauverwalters seien keine ersichtlich, ins-
besondere liessen sich solche auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass 
er den Mitbericht «Erschliessung» verfasst habe, selbst wenn dieser einsei-
tig oder grosszügig zu Gunsten der Bauherrschaft ausgefallen sein sollte 
(angefochtener Entscheid E. 2b f.). Vor Verwaltungsgericht bestreitet der 
Beschwerdeführer dies, belege doch bereits der Umstand, dass die Ge-
meinde den Bauverwalter ausgewechselt habe und dieser über Jahre dem 
gleichen Fussballclub wie der Beschwerdegegner 2 angehört habe, eine 
Ausstandspflicht (Beschwerde Rn. 7). 


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3.2
Dem kann nicht gefolgt werden. Zwar ist mit Blick auf den auch im 
Verwaltungsverfahren zu beachtenden Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung 
(BV; SR 101) zweifelhaft, ob Art. 47 GG abschliessend ist, und ist nicht aus-
geschlossen, dass kommunale Behördenmitglieder oder Gemeindepersonal 
aufgrund einer besonderen Beziehungsnähe zu einer Partei befangen sein 
können, auch wenn das Gemeinderecht keine entsprechende Bestimmung 
kennt. Das Verwaltungsgericht hat dies bis anhin offengelassen und muss 
es auch hier nicht entscheiden (VGE 2020/211 vom 11.9.2020 E. 3.2, 
2017/119 vom 5.12.2017 E. 4.3.2; gegen ein enges Verständnis Lucie von 
Büren, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 
2020, Art. 9 N. 45 auch zum Folgenden). Denn selbst im Licht der strengeren 
Vorschriften für gerichtliche Behörden, die nicht unbesehen auf das Verwal-
tungsverfahren übertragen werden können (BGE 140 I 326 E. 5.2; vgl. auch 
angefochtener Entscheid E. 2b), begründet allein die Zugehörigkeit zum glei-
chen Verband oder Verein wie eine Partei oder deren Vertretung – unter 
Vorbehalt besonderer zusätzlicher Umstände – aus objektiver Sicht keine 
Gefahr der Voreingenommenheit (vgl. Lucie von Büren, a.a.O., Art. 9 N. 29; 
BGer 6F_44/2018 vom 6.2.2019 E. 2.3, 4A_306/2011 vom 19.1.2012 
E. 3.3). Der Beschwerdeführer behauptet nicht, den ursprünglich eingesetz-
ten Bauverwalter und den Beschwerdegegner 2 verbinde eine besondere 
persönliche Freundschaft; solches ist auch nicht ersichtlich, weshalb beson-
dere Umstände zu verneinen sind. Dass der Bauverwalter die Erschlies-
sungssituation anders beurteilt hat als der Beschwerdeführer, lässt ihn nicht 
als befangen erscheinen (BGer 4A_306/2011 vom 19.1.2012 E. 3.3). Wei-
tere besondere Umstände macht der Beschwerdeführer nicht geltend und 
sind nicht ersichtlich, namentlich liegen auch keine darin, dass die Gemeinde 
den Bauverwalter ausgetauscht hat. Bestand keine Ausstandspflicht, ist 
auch nicht zu beanstanden, dass die vom ursprünglichen Bauverwalter vor-
genommenen Instruktionsmassnahmen nicht wiederholt wurden.
4.
4.1
Die Beschwerdegegner 1 und 2 nutzen das ehemalige Bauernhaus 
zonenfremd und benötigen für dessen Sanierung und Umbau sowie den 
Neubau des Carports unbestrittenermassen eine Ausnahmebewilligung. Die 


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Ausnahmetatbestände sind in Art. 24 ff. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) und in 
den zugehörigen Ausführungsbestimmungen der Raumplanungsverordnung 
vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) geregelt. Während Art. 24 RPG die Vo-
raussetzungen für eine «ordentliche Ausnahmebewilligung» für standortge-
bundene oder vom Verordnungsgeber als standortgebunden erklärte (Art. 39 
RPV) Bauvorhaben normiert, folgen in den Art. 24a bis 24e RPG die sog. 
«erleichterten Ausnahmebewilligungen» (Waldmann/Hänni, Handkommen-
tar RPG, 2006, Vorbemerkungen zu Art. 24 ff., N. 11 ff.; Rudolf Muggli, in 
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Vorbemer-
kungen zu den Art. 24 bis 24e und 37a, N. 26). Gemeinde und Vorinstanz 
haben die Erweiterung der Wohnfläche in den ehemaligen Ökonomieteil und 
die Sanierung des bestehenden Wohnhauses gestützt auf Art. 24 RPG 
i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV bewilligt. Den Neubau des weitgehend in 
den Hang gegenüber dem Bauernhaus hineingebauten Carports haben sie 
hingegen gestützt auf Art. 24c RPG zugelassen.
4.2
Gemäss Art. 24 RPG können der Bau nicht zonenkonformer Bauten 
und Anlagen sowie deren Zweckänderung bewilligt werden, wenn der Zweck 
der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert 
(Bst. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Bst. b). Ge-
stützt auf Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV können die Kantone in Gebieten mit tra-
ditioneller Streubauweise, die im kantonalen Richtplan räumlich festgelegt 
sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die anzustrebende 
räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, die Änderung der Nutzung be-
stehender Bauten, die Wohnungen enthalten, zu landwirtschaftsfremden 
Wohnzwecken als standortgebunden im Sinn von Art. 24 Bst. a RPG bewil-
ligen, wenn diese nach der Änderung ganzjährig bewohnt werden. Eine Aus-
nahmebewilligung für Bauten in Streusiedlungsgebieten setzt voraus, dass 
die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen 
unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Nach Art. 43a RPV darf die Bewil-
ligung nur erteilt werden, wenn die Baute für den bisherigen zonenkonformen 
oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt 
wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt (Bst. a), die neue Nutzung 
keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (Bst. b), höchstens 
eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist 


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und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der bewilligten 
Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer überwälzt wer-
den (Bst. c), die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grund-
stücke nicht gefährdet ist (Bst. d) und dem Vorhaben keine überwiegenden 
Interessen entgegenstehen (Bst. e).
4.3
Das ehemalige Bauernhaus befindet sich innerhalb eines im kanto-
nalen Richtplan bezeichneten Streusiedlungsgebiets. Wie die Vorinstanz zu 
Recht erwogen hat und auch der Beschwerdeführer nicht in Frage stellt, ist 
keine neubauähnliche Umgestaltung geplant und soll auch die äussere Er-
scheinung des Gebäudes und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen 
unverändert bleiben. Nach Ziff. 3.4 des Gesamtentscheids ist zudem die 
Pflicht zur ganzjährigen Wohnnutzung vor Baubeginn im Grundbuch anzu-
merken. Das Vorhaben erfüllt damit die Voraussetzungen nach Art. 39 
Abs. 1 Bst. a und Abs. 3 RPV (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 3e).
4.4
Soweit der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht erneut geltend 
macht, der Ökonomieteil des Bauernhauses werde weiterhin für landwirt-
schaftliche Zwecke benötigt, ist ihm entgegenzuhalten, dass der damalige 
Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Thun am 3. November 2020 
eine Ausnahmebewilligung vom Zerstückelungsverbot erteilt und festgestellt 
hat, dass die Parzelle Gbbl. Nr. 1________ im Halt von 2'076 m2 dem 
Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht 
(BGBB; SR 211.412.11) nicht mehr unterstehe (Akten BVD 10A pag. 117 f.). 
Gebäude dürfen nur aus dem Geltungsbereich der BGBB entlassen werden, 
wenn sie für eine landwirtschaftliche Nutzung objektiv – d.h. nach Massgabe 
der Bedürfnisse eines normalen Familienbetriebs und losgelöst von der mo-
mentanen Situation – nicht mehr benötigt werden. Eine Ausnahmebewilli-
gung vom Zerstückelungsverbot weist insoweit nicht nur einen bodenrechtli-
chen, sondern auch einen raumplanungsrechtlichen Aspekt auf (einlässlich 
dazu und zur Koordinationspflicht nach Art. 49 RPV VGE 2017/343 vom 
31.7.2018 E. 3.2.1 [bestätigt durch BGer 1C_460/2018 vom 14.3.2019] mit 
Hinweisen). Mit der Vorinstanz kann deshalb davon ausgegangen werden, 
dass das ehemalige Bauernhaus, wie offenbar seit mehreren Jahrzehnten 
(Beschwerdeantwort act. 13 Rn. 9), auch künftig nicht mehr für die landwirt-
schaftliche Nutzung benötigt wird. Sodann käme es, auch darauf hat die Vor-


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instanz zu Recht hingewiesen, einer unzulässigen Umgehung gleich, nach 
der freiwilligen Entlassung einer Baute aus dem Anwendungsbereich des 
BGBB, eine Ersatzbaute erstellen zu wollen (angefochtener Entscheid E. 3e 
mit Hinweis auf VGE 2017/343 vom 31.7.2018 E. 3.2.2 [bestätigt durch 
BGer 1C_460/2018 vom 14.3.2019 vgl. dort insb. E. 4.4.1]).
4.5
Die BVD hat unter Hinweis auf die Materialien zu Art. 43a Bst. c RPV 
begründet, dass punktuelle Verbesserungen an der vorhandenen Erschlies-
sung zulässig wären. Dass hier mehr notwendig wäre, könne mit Blick auf 
den guten Zustand der Zufahrtsstrasse, die sehr geringe Mehrbelastung und 
das insgesamt sehr kleine Verkehrsaufkommen ausgeschlossen werden. 
Der Beschwerdeführer macht geltend, der 250 m lange Weg verfüge über 
keine Ausweichstellen, so dass bei Gegenverkehr weite Strecken rückwärts-
gefahren werden müsse, was äusserst gefährlich und grundsätzlich verboten 
sei. Die Beschwerdegegner 1 und 2 seien deshalb zu verpflichten, auf ihrem 
Land eine Ausweichstelle zu errichten (Beschwerde «ergänzende Verfah-
rensanträge» Ziff. 5 und Rn. 10). Dem kann nicht gefolgt werden. Entgegen 
dem Beschwerdeführer verbietet die Verkehrsregelverordnung vom 13. No-
vember 1962 (VRV; SR 741.11) Rückwärtsfahren nicht, sondern lässt es so-
gar für längere Strecken ausdrücklich zu, wenn – wie hier – Weiterfahren 
oder Wenden nicht möglich ist (Art. 17 Abs. 3 VRV), und ist die Verkehrs-
sicherheit gemäss TBA genügend gewährleistet (vgl. hinten E. 6.1.2). 
5.
5.1
Im Unterschied zum Bauernhaus hält die Vorinstanz, wie schon das 
AGR, den Carport für nach Art. 24c RPG bewilligungsfähig. Dabei ging sie 
offenbar davon aus, eine Bewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV 
sei ausgeschlossen. Das überzeugt, weil diese Bestimmungen auf die Um-
nutzung bestehender Wohnbauten abzielen und Neubauten (auch Abbruch 
und Wiederaufbau) nicht zulassen (AGR, Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Themenblatt A4, Bauwerke in Streusiedlungsgebieten Wohnen oder örtli-
ches Kleingewerbe [nachfolgend: Themenblatt A4], S. 1, einsehbar unter: 
 , Rubriken «Bauen ausserhalb der Bauzone/The-
menblätter»; betr. Wiederaufbau BGE 137 II 338 E. 2.4 ff.). Denn Schutzob-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 11
jekt bildet im Streusiedlungsgebiet nicht nur die landschaftsprägende Baute, 
sondern die durch die Baute geprägte und sie umgebende Landschaft als 
Ganze (Amt für Raumentwicklung [ARE], Neues Raumplanungsrecht. Erläu-
terungen zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug, 2001, einsehbar unter: 
 , Rubriken «Raumentwicklung&Raumplanung/Bauen 
ausserhalb der Bauzone/Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den 
Vollzug (2000/2001)» [nachfolgend: Erläuterungen ARE], I Allgemeiner Teil, 
Ziff. 2.4.1 S. 39; Rudolf Muggli, a.a.O., Art. 24 N. 43). Nicht nur die äussere 
Erscheinung der Baute selbst (Art. 39 Abs. 3 RPV), sondern auch deren un-
mittelbare Umgebung, die das Landschaftsbild beeinflusst, soll daher nur 
vorsichtig verändert werden (BVR 2012 S. 74 E. 3.2.2, wo für die Konkreti-
sierung auf die Rechtsprechung zu Art. 24d Abs. 3 Bst. b RPG verwiesen 
wird). Zulässig sind unter dem Titel notwendige Nebennutzflächen deshalb 
allenfalls zum Wohnen gehörende Parkplätze oder offene ungedeckte Sitz-
flächen (Themenblatt A4 S. 2), nicht jedoch ein dreiseitig geschlossener, 
massiver Carport. Fraglich ist, ob für den Neubau des Carports stattdessen 
eine Bewilligung nach Art. 24c RPG erteilt werden durfte, d.h. nach einem 
anderen Ausnahmetatbestand mit anderen Voraussetzungen. Denn gemäss 
den Erläuterungen und Empfehlungen des ARE fallen Bauten, die gestützt 
auf Art. 24 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV erweitert worden sind, 
grundsätzlich nicht mehr in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, es 
sei denn, die bereits vorgenommenen Änderungen hätten auch gestützt auf 
Art. 24c RPG (bzw. aArt. 24 Abs. 2 RPG in der bis zum 31. August 2000 gel-
tenden Fassung [AS 1979 S. 1573]) bewilligt werden können und das Kon-
tingent sei noch nicht ausgeschöpft (Erläuterungen ARE, V Bewilligungen 
nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und 
Anlagen, Ziff. 5.2.1, 5.2.2, 5.8; vgl. auch Rudolf Muggli, a.a.O., Art. 24 N. 34, 
der eine kumulative Anwendung von Art. 24 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 39 RPV 
mit einer erleichterten Ausnahmebewilligung nach Art. 24b-e RPG ebenfalls 
ablehnt). Eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG für den 
Carport setzt folglich voraus, dass das Vorhaben als Ganzes nach Art. 24c 
RPG hätte bewilligt werden können.
5.2
Das Bauernhaus ist zwar unbestrittenermassen eine altrechtliche 
Baute, die in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fällt (Art. 24c Abs. 3 
RPG i.V.m. Art. 41 RPV; BGE 129 II 396 E. 4.2.1; BVR 2018 S. 383 E. 5.2.2; 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
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Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 
2020/2017, Art. 81 N. 18 und 20). Anders als bei Ausnahmebewilligungen 
nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV gelten für Erweiterungen ge-
stützt auf Art. 24c RPG aber quantitative Obergrenzen, bei deren Über-
schreiten die Identität der Baute in jedem Fall nicht mehr als gewahrt gilt 
(Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 24c N. 19 f.; BGer 1C_312/2016 vom 
3.4.2017 E. 2.1). Nach Art. 42 Abs. 3 RPV darf innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) nicht um 
mehr als 60 % erweitert werden (Bst. a) und eine Erweiterung ausserhalb 
des bestehenden Gebäudevolumens darf sowohl bezüglich der aBGF als 
auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von aBGF und Brutto-Nebenflä-
che) weder 30 % noch 100 m2 überschreiten, wobei Erweiterungen innerhalb 
des bestehenden Gebäudevolumens nur halb angerechnet werden (Bst. b). 
Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darauf abzu-
stellen, ob eine Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter 
Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusse-
rer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen 
keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Er-
schliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 132 II 21 E. 7.1.1, 127 II 
215 E. 3a f.; vgl. zum Ganzen auch BGer 1C_79/2022 vom 30.9.2022 E. 6.3, 
1C_480/2019 und 1C_481/2019 vom 16.7.2020 E. 4.2, 1C_128/2018 vom 
28.9.2018 E. 6.1 f., 1C_312/2016 vom 3.4.2017 E. 4.2). Massgeblicher Ver-
gleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich 
die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet be-
fand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Damit soll sichergestellt werden, dass die maxi-
mal zulässigen Änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zwar allenfalls in 
mehreren Etappen, insgesamt aber nur einmal ausgenutzt werden können 
(vgl. z.B. BGer 1C_79/2022 vom 30.9.2022 E. 6.3 mit Hinweis; Rudolf 
Muggli, a.a.O., Art. 24c N. 28 und 34). 
5.3
Der Neubau des Wohnteils wurde 1981 bewilligt (vorne E. 2.1). Die 
zugehörigen Pläne sind nicht aktenkundig. Ob und in welchem Umfang be-
reits damals im Vergleich zum Zustand im Jahr 1972 Änderungen oder Er-
weiterungen vorgenommen wurden, kann deshalb nicht beurteilt werden, 
muss mit Blick auf das Folgende aber auch nicht geklärt werden. Denn selbst 
wenn zu Gunsten der Beschwerdegegner 1 und 2 angenommen wird, der 


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Wohnteil sei 1981 identisch wiederaufgebaut worden, wurde im Jahr 1989 
der Einbau eines Zimmers mit Dusche im Dachgeschoss und im Juli 1998 
der Einbau einer Remise bzw. eines Kellers im Untergeschoss des beste-
henden Bauernhauses bewilligt (vorne E. 2.1). Beides kann nicht als vorbe-
stehende Fläche im Sinn von Art. 42 Abs. 3 RPV angerechnet werden. Mit 
dem Zimmer im Dachgeschoss (54 m2) und der nun beantragten Erweite-
rung des Wohnteils (162 m2) wird die aBGF – unter der Annahme, der ur-
sprüngliche Wohnteil habe wie der Ersatzneubau eine BGF von 220 m2 um-
fasst – um 216 m2 vergrössert (vgl. Pläne Nachweis BGF bestehend und 
neu, in Akten Gemeinde 10C pag. 8 f.). Damit überschreitet – entgegen dem 
angefochtenen Entscheid – bereits die Erhöhung der aBGF die «harten 
Grenzen» von Art. 42 Abs. 3 RPV und zwar sowohl nach Bst. a als auch 
nach Bst. b, wobei die Erhöhung der Nebennutzfläche im Keller noch nicht 
berücksichtigt ist. Das gilt auch, wenn der Abbruch des Schopfs einen Teil 
der Fläche kompensiert. Denn abgesehen davon, dass die Masse des An-
baus nicht bekannt sind, handelt es sich um Nebennutzfläche, die auf die 
aBGF keinen Einfluss hat. Folglich wäre mangels Identitätswahrung eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG für das Wohnhaus nicht erhältlich, 
weshalb sie auch für den Carport ausser Betracht fällt, unabhängig davon, 
ob er als Flächenerweiterung anzurechnen wäre. Ob die zusätzlichen Vo-
raussetzungen nach Art. 24c Abs. 4 RPG erfüllt wären, kann bei diesem 
Ergebnis offenbleiben, befreit doch deren Vorliegen nicht von dem in Art. 24c 
Abs. 2 RPG und Art. 42 Abs. 1 RPV verankerten Erfordernis der Wesens-
gleichheit (BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017, in ZBl 2018 S. 314 E. 3.1, 
BGer 1C_480/2019 und 1C_481/2019 vom 16.7.2020 E. 3.3; BVR 2016 
S. 471 E. 3.3; VGE 2017/169 vom 20.3.2018 E. 3.5, Rudolf Muggli/Michael 
Pflüger, Bestehende Wohnbauten ausserhalb der Bauzone: Die Revision 
von Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 23. Dezember 2011, in Raum 
& Umwelt 1/2013, S. 14). 
5.4
Aus diesen Gründen kann der Carport – entgegen der Vorinstanz – 
auch nicht nach Art. 24c RPG bewilligt werden. Andere Ausnahmetatbe-
stände werden nicht angerufen und sind auch nicht ersichtlich (Art. 20a 
Abs. 1 VRPG). Die Beschwerde erweist sich insoweit als begründet. Damit 
stellt sich die Frage, ob eine auf die übrigen Teile des Bauvorhabens be-
schränkte Baubewilligung erteilt werden könnte. 


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Seite 14
5.4.1
Nach Art. 32 Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 32c BauG besteht grundsätzlich 
die Möglichkeit, einzelne Gegenstände eines Bauvorhabens, für die kein Ko-
ordinationsbedarf besteht, separat zu beurteilen und hierfür gegebenenfalls 
eine Teilbaubewilligung zu erteilen. Dies setzt gemäss der Rechtsprechung 
des Verwaltungsgerichts in der Regel zwar voraus, dass eine solche Teil-
baubewilligung für bestimmte Bestandteile des Bauprojekts beantragt wird 
(BVR 2016 S. 79 E. 4.7; VGE 2021/80 vom 11.4.2023 E. 5.1). Das ist hier 
nicht der Fall, da die Beschwerdegegner 1 und 2 nur die Abweisung der Be-
schwerde und damit die Bestätigung der Bewilligung für das Gesamtvorha-
ben beantragt haben (vorne Bst. C). Der Carport ist mit Blick auf die Nut-
zungsinteressen gegenüber der Sanierung des Haupthauses aber eindeutig 
von untergeordneter Bedeutung, weshalb ohne weiteres davon auszugehen 
ist, dass die Beschwerdegegner 1 und 2 auch ohne Bewilligung des Carports 
am Vorhaben festhalten würden, zumal sie bereits in der Liegenschaft woh-
nen und für ihre Fahrzeuge keinen Unterstand zur Verfügung haben. 
5.4.2
Einer Teilbaubewilligung steht auch die Pflicht zur Erstellung von Ab-
stellplätzen gemäss Art. 16 Abs. 1 BauG nicht entgegen. Danach ist auf dem 
Baugrundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl Abstellplätze 
für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu errichten, wenn unter 
anderem durch die Erweiterung, den Umbau oder die Zweckänderung von 
Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht wird. Die Anzahl Abstell-
plätze wird durch eine Bandbreite begrenzt; innerhalb dieser Bandbreite legt 
die gesuchstellende Partei die Anzahl fest (Art. 50 Abs. 1 der Bauverordnung 
vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Bei drei Wohneinheiten müssen min-
destens zwei Motorfahrzeuge abgestellt werden können (Art. 51 Abs. 1 
Bst. c BauV), was auf dem Grundstück der Beschwerdegegner 1 und 2 pro-
blemlos möglich ist. 
5.5
Nach dem Gesagten kann die Bewilligung für die Sanierung bzw. den 
Umbau des Bauernhauses, nicht aber den Carport, bestätigt werden, sofern 
dem Bauvorhaben ohne Carport ansonsten nichts entgegensteht. Dies ist 
nachfolgend zu prüfen.


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6.
Streitig ist weiter, ob das Bauvorhaben hinreichend erschlossen ist.
6.1
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, 
dass das Baugrundstück spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des 
Baus oder der Anlage genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG; 
Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG). Gemäss Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG setzt eine ge-
nügende Erschliessung voraus, dass die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe 
an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut 
erreichbar sind. Nach Art. 7 Abs. 3 BauG müssen die Erschliessungsanla-
gen zudem den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nut-
zung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, 
denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind. Gemäss Art. 8 Abs. 2 
Bst. a BauG i.V.m. Art. 5 BauV genügen bestehende Strassen für Bauvorha-
ben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone, 
wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering 
ist und Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Bst. a); 
für Umbauten, Erweiterungen und Zweckänderungen genügen bestehende 
Strassen, wenn keine wesentliche Mehrbelastung erfolgt (Bst. b). Obwohl sie 
die auch aus Gründen der Sicherheit aufgestellten Anforderungen für neue 
Anlagen – etwa die geforderte Breite – nicht erfüllen, müssen bestehende 
Strassen in diesen Fällen grundsätzlich nicht ausgebaut werden. Werden die 
Normen für neue Anlagen nicht massiv unter- bzw. überschritten, gilt die Ver-
kehrssicherheit vielmehr vermutungsweise als gewährleistet (zum Ganzen 
VGE 2013/371 vom 4.3.2014 E. 5.1 mit Hinweisen [durch BGer 1C_191/204 
vom 2.10.2014 E. 5 zwar teilweise aufgehoben, bzgl. Erschliessung aber be-
stätigt]; vgl. auch VGE 2019/143 vom 30.3.2020 E. 5.2 [bestätigt durch 
BGer 1C_244/2020 vom 17.6.2021]). Massgebend sind die konkreten örtli-
chen und baulichen Verhältnisse (insb. bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite; 
BVR 2019 S. 151 E. 4.4.3 mit Hinweisen). 
6.1.1
Die Vorinstanz hat erwogen, die Anzahl Wohneinheiten bleibe nach 
dem Umbau gleich, weshalb sich ein allfälliger Mehrverkehr in Grenzen hal-
ten werde. Auch die Verkehrssicherheit sei gewährleistet, da die Zufahrt kein 
nennenswertes Gefälle aufweise, mehrheitlich gut überblickbar sei und das 
Verkehrsaufkommen sehr gering sein dürfte. Neben wenigen landwirtschaft-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 16
lichen oder forstwirtschaftlichen Fahrten beschränke sich der Verkehr auf 
Fahrten, welche die Liegenschaften der Beschwerdegegner 1 und 2 und des 
Beschwerdeführers verursachen. Da das Verkehrsaufkommen und die Ge-
schwindigkeit aufgrund des Untergrunds, insbesondere bei der Engstelle, 
gering seien, sei die Verkehrssicherheit auch für den Langsamverkehr gege-
ben. Die Erreichbarkeit für Wehrdienste und Sanität sei gewährleistet und 
die Erschliessung genüge auch für den Baustellenverkehr, zumal die strittige 
Zufahrt schon bisher durch grössere Fahrzeuge (Lastwagen, landwirtschaft-
liche Fahrzeuge) befahren worden sei. Darüber hinausgehende Bedenken, 
insbesondere zu allfälligen Beschädigungen des Eigentums des Beschwer-
deführers, seien privatrechtlicher Natur und zu Recht als Rechtsverwahrung 
vorgemerkt worden (angefochtener Entscheid E. 5d-5f).
6.1.2
Die einlässlichen Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf den 
Fachbericht des TBA vom 18. August 2020 (Akten BVD 10A pag. 119 ff.) so-
wie den Mitbericht «Erschliessung» vom 7. Januar 2021 der regionalen Bau-
verwaltung Westamt (Akten Gemeinde 10C pag. 211 ff.). Sie überzeugen im 
Ergebnis. Auch wenn der Wohnraum im Dachgeschoss erst mit dem Einbau 
einer Küche zu einer eigenständigen (dritten) Wohneinheit wird (vorne 
E. 2.1), ist mit der BVD davon auszugehen, dass der geplante Umbau nicht 
zu einem deutlichen Mehrverkehr führt. Auf der Stichstrasse ist höchstens 
mit einzelnen zusätzlichen Fahrten und insgesamt mit einem sehr geringen 
Verkehrsaufkommen zu rechnen (so auch das TBA, Akten BVD 10A 
pag. 122). Obwohl auf einer Strecke von 250 m (so Beschwerde Rn. 10) 
bzw. von 150 m (so das TBA, Akten BVD 10A pag. 119) kein Ausweichen 
für kreuzende Fahrzeuge möglich ist, ist mit dem TBA davon auszugehen, 
dass die Verkehrssicherheit aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens 
und der tiefen Geschwindigkeit nur marginal verschlechtert wird (Akten 
BVD 10A pag. 122 f.). Es ist sodann nachvollziehbar, dass die Sicherheit 
des Langsamverkehrs aufgrund der gegebenen Verhältnisse nicht gefährdet 
ist, da Motorengeräusche und Licht auch ohne direkten Sichtkontakt die Auf-
merksamkeit auf sich nähernde Fahrzeuge lenken und die Strasse auf wei-
ten Strecken das Kreuzen eines Autos mit einem Velo oder mit zu Fuss 
Gehenden erlaubt (TBA Akten BVD 10A pag. 120 ff.). Daran ändert nichts, 
dass die Postbotin angeblich Bedenken hat, den Weg im Winter zu befahren 
(Beschwerde Rn. 20), zumal der Winterdienst gewährleistet ist (Beschwer-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 17
deantwort act. 13 Rn. 29 und BAB 6), was der Beschwerdeführer nicht be-
streitet. Der Mehrverkehr bleibt auch während der Bauphase gering und ver-
kehrssicher organisierbar. Insoweit kann auf die zutreffenden Erwägungen 
der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener Entscheid E. 5f).
6.1.3
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Erschliessung ge-
nüge bei seinem Haus schon den heutigen Verhältnissen nicht und vertrage 
überhaupt keinen Mehrverkehr, weil einerseits die alte Kellermauer «von be-
grenzter Festigkeit» und andererseits der gegenüberliegende Hang instabil 
seien (Beschwerde Rn. 15 ff.), kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Es 
gibt keine konkreten Hinweise dafür, dass der Hang oder die Strasse auf-
grund des geringfügigen Mehrverkehrs Schaden nehmen könnten. Solches 
ergibt sich auch nicht aus der vom Beschwerdeführer eingereichten Beurtei-
lung der D.________ AG vom 23. Oktober 2020 (Akten Gemeinde 10C 
pag. 152 ff.) oder aus dem Foto vom 8. August 2007. Auf dem Foto ist zwar 
eine Rutschung im steilen Bereich der Böschung erkennbar; gleichzeitig 
sieht man aber auch, dass die Strasse nicht beschädigt wurde (unpaginierte 
act. 1C Plan Engnis, Erschliessung Lengg, Ansicht D). Kommt hinzu, dass 
der Beschwerdeführer offenbar eine «Hangmauer» erstellt hat, gerade um 
Rutschungen entgegenzuwirken (Beschwerde Rn. 22). Nichts anderes gilt 
für den Baustellenverkehr, zumal die Strasse unbestrittenermassen in der 
Vergangenheit schon mit grösseren Fahrzeugen befahren wurde (angefoch-
tener Entscheid E. 5e). Soweit der Beschwerdeführer gestützt auf die Akten-
notiz der D.________ AG (Beurteilung der Stabilität der Kellerwand) 
Beschädigungen seiner Kellermauer aufgrund des Baustellenverkehrs 
befürchtet, macht er im Übrigen eine Gefährdung seines Eigentums geltend, 
die an der öffentlich-rechtlich hinreichenden Erschliessung nichts ändert. Die 
entsprechenden Einwände sind zivilrechtlicher Natur und wurden daher zu 
Recht als Rechtsverwahrung vorgemerkt (vgl. bereits angefochtener 
Entscheid E. 5e; Gesamtentscheid vom 7./13.4.2021 S. 2 unter Einsprache, 
Ziff. 2.9 und 3.8). Über Gewichtsbeschränkungen für Fahrzeuge zum Schutz 
der Kellermauer oder die Sicherstellung allfälliger Schadenersatzansprüche 
ist nicht im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden. Auf die Beschwerde 
ist insoweit nicht einzutreten (Beschwerde «ergänzende Verfahrensanträge» 
Ziff. 3 und 4; Beschwerde Rn. 3 f., 11).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 18
6.1.4
Die Erschliessung genügt damit den Anforderungen für bestehende 
Anlagen und muss – anders als der Beschwerdeführer meint (Beschwerde 
Rn. 10; vgl. auch Beschwerde «ergänzende Verfahrensanträge» Ziff. 5) – 
nicht ausgebaut werden. Ob (grössere) Löschfahrzeuge das Engnis beim 
Haus des Beschwerdeführers nach Errichtung der Mauer zur Hangstabilisie-
rung noch passieren können (Beschwerde Rn. 22), muss nicht näher geklärt 
werden. Sowohl die ortskundige kommunale Bauverwaltung (Akten Ge-
meinde 10C pag. 213) als auch das TBA nach Durchführung eines Augen-
scheins haben dies bejaht. Abgesehen davon setzt die Feuerwehr ohnehin 
dem Ziel entsprechende Fahrzeuge ein (Akten BVD 10A pag. 122 Bst. e). 
Die Vorinstanz durfte daher auf den vom Beschwerdeführer beantragten Au-
genschein mit Fahrversuch verzichten und hat keine Gehörsverletzung be-
gangen, sollte der Beschwerdeführer eine solche rügen (vgl. Beschwerde 
Rn. 12). Aus denselben Gründen wird der gleichlautende Antrag vor Verwal-
tungsgericht abgewiesen (Beschwerde «ergänzende Verfahrensanträge» 
Ziff. 2). 
6.2
Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist im Weiteren deren 
rechtliche Sicherstellung nachzuweisen (Art. 7 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 3 
Abs. 1 BauV). 
6.2.1
Dass zugunsten der Beschwerdegegner 1 und 2 ein Fuss- und Fahr-
wegrecht besteht, ist zu Recht nicht bestritten (vorne E. 2). Nach Meinung 
der Vorinstanz beinhaltet dieses (auch) die ordentliche Erschliessung mit 
Fahrzeugen. Bei der rechtlichen Sicherstellung gemäss Art. 4 Bst. c BauV 
könne es nicht um den temporären und ausserordentlichen Baustellenver-
kehr gehen. Der genaue Umfang des Wegrechts und die sich daraus erge-
benden Pflichten im Zusammenhang mit dem Unterhalt oder der Sanierung 
der Zufahrt seien zivilrechtlich zu klären; einer Baubewilligung für das strit-
tige Vorhaben stünden diese nicht entgegen (angefochtener Entscheid E. 6).
6.2.2
Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, verfängt nicht. Wie 
die BVD zutreffend festgehalten hat, ist der genaue Umfang des Wegrechts 
nicht im vorliegenden Verfahren zu prüfen und genügt es, dass ein Fahrweg-
recht besteht. Denn nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Dienst-
barkeit im Grundsatz noch nicht überschritten, wenn auf dem berechtigten 
Grundstück Gebäude ausgebaut werden (BGE 122 III 358 E. 2c; BVR 2004 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
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S. 412 E. 3.6; VGE 2021/117 vom 9.9.2022 E. 4.2.4, 2018/458 vom 
29.7.2019 E. 4.5.1, je mit Hinweisen). Selbst wenn das Befahren seines 
Grundstücks «neben der Strasse» nicht von der Dienstbarkeit gedeckt sein 
sollte, ändert dies nichts an der rechtlichen Sicherstellung. Das gilt auch für 
den Baustellenverkehr, der den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend 
zu organisieren ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 5f).
6.3
Die Rüge unzureichender Erschliessung ist nach dem Gesagten un-
begründet. 
7.
Der Beschwerdeführer bestreitet schliesslich die Bewilligungsfähigkeit der 
Erdwärmesonde. 
7.1
Die Vorinstanz ist insoweit dem Amt für Wasser und Abfall des Kan-
tons Bern (AWA) gefolgt (Stellungnahme vom 3.6.2021; Akten BVD 10A 
pag. 66 f.). Die Sonde liege im Gewässerschutzbereich «übriger Bereich» 
und bedürfe einer Gewässerschutzbewilligung nach Art. 11 Abs. 1 des Kan-
tonalen Gewässerschutzgesetzes vom 11. November 1996 (KGSchG; 
BSG 821.0). Die Baugesuchsteller hätten mit dem geotechnischen Bericht 
der Müller & Perrottet AG vom August 2020 (Akten Gemeinde 10C 
pag. 224 ff.; nachfolgend: geotechnischer Bericht) belegen können, dass am 
vorgesehenen Standort keine Rutschungen zu befürchten seien, welche zur 
Beschädigung der Erdwärmesonde führen könnten (angefochtener Ent-
scheid E. 7b f.). Diesen Ausführungen widerspricht der Beschwerdeführer. 
Er macht geltend, die Bauparzelle liege in einem Rutschgebiet und deshalb 
zu Recht «im roten Bereich der Erdwärmesondenkarte». Der geotechnische 
Bericht sei ungenügend, da er auf reinen Annahmen basiere und keine phy-
sischen Untersuchungen vor Ort durchgeführt worden seien (Beschwerde 
Rn. 25). 
7.2
Die Kantone teilen ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und der 
unterirdischen Gewässer in Gewässerschutzbereiche ein (Art. 19 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer [Ge-
wässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]). Sie unterscheiden dabei die be-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 20
sonders gefährdeten und die übrigen Bereiche (Art. 29 Abs. 1 der Gewäs-
serschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Gebiete 
im übrigen Bereich befinden sich ausserhalb der nutzbaren Grundwasser-
vorkommen sowie der zu ihrem Schutz notwendigen Randgebiete (Art. 29 
Abs. 1 GSchV im Umkehrschluss), womit dort grundsätzlich keine Einwirkun-
gen auf das Schutzgut Wasser zu befürchten sind (VGE 2020/74 vom 
28.5.2021 E. 6.2 [bestätigt durch BGer 1C_404/2021 vom 24.2.2022]). Das 
Bundesrecht verlangt nur für Vorhaben in besonders gefährdeten Bereichen 
eine kantonale Bewilligung (Art. 19 Abs. 2 GSchG; Art. 32 GSchV). Dennoch 
empfiehlt das Bundesamt für Umwelt (BAFU) den Kantonen, die Bewilli-
gungspflicht für Erdsonden auch auf den übrigen Bereich auszudehnen 
(BAFU, Wärmenutzung aus Boden und Untergrund, Vollzugshilfe für Behör-
den und Fachleute im Bereich Erdwärmenutzung, 2009, einsehbar unter: 
 , Rubriken «Themen/Wasser/Publikationen und Stu-
dien/Wärmenutzung aus Boden und Untergrund» [nachfolgend: Vollzugs-
hilfe BAFU] S. 11). Nach bernischem Recht ist für das Erstellen von Anlagen 
zur Nutzung von Wärme aus dem Boden denn auch stets eine Gewässer-
schutzbewilligung erforderlich (Art. 11 Abs. 1 KGSchG i.V.m. Art. 26 Abs. 1 
Bst. l der Kantonalen Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 [KGV; 
BSG 821.1]; vgl. auch Merkblatt des AWA vom 2.11.2021, Allgemeine Be-
dingungen, Auflagen und Hinweise für die Erstellung und den Betrieb von 
Erdwärmesondenanlagen, einsehbar unter: , Rubriken 
«Über uns/AWA/Merkblätter und Richtlinien/Wassernutzung» [nachfolgend: 
Merkblatt AWA] S. 1). 
7.3
Gemäss dem BAFU sind Erdwärmesonden grundsätzlich zulässig in 
Gebieten, die sich für die Trinkwassernutzung wenig oder nicht eignen und 
in denen eine Gewässergefährdung mit grosser Wahrscheinlichkeit ausge-
schlossen werden kann – keine belasteten Standorte und keine geogene 
Gefährdungen durch Erdgas, ölhaltige Gesteine, quellende Formationen 
oder Rutschungen usw. (Vollzugshilfe BAFU, S. 13 Rz. 3.2.1). Daraus folgt 
umgekehrt, dass von Erdwärmesonden in Rutschgebieten eine Gefährdung 
von Gewässern ausgehen kann, auch wenn sie im übrigen Bereich liegen. 
Der Kanton Bern hat Rutschgebiete in der Erdwärmesondenkarte offenbar 
generell der roten Zone (d.h. Verbot von Erdwärmesonden) zugewiesen 
(Geoportal des Kantons Bern, Karte «Erdwärmesonden [Bewilligung]»). Die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
Seite 21
Erdwärmesondenkarte legt jedoch nicht verbindlich fest, wo Erdsonden zu-
lässig sind, sondern dient dem AWA als «Erstbeurteilung», von der im Ein-
zelfall abgewichen werden kann (Stellungnahme AWA, Akten BVD 10A 
pag. 66; vgl. zur Empfehlung des BAFU, solche Karten zu erarbeiten, Voll-
zugshilfe BAFU S. 12 Rz. 2.2). 
7.4
Das Grundstück der Beschwerdegegner 1 und 2 liegt einerseits im 
übrigen Bereich nach der Gewässerschutzkarte (vgl. Geoportal des Kantons 
Bern, Karte «Gewässerschutzkarte»), andererseits in einem Rutschgebiet 
mit geringer Gefährdung bzw. teilweise im Gebiet «Gefahrenhinweis» (vgl. 
Geoportal des Kantons Bern, Karte «Naturgefahrenkarte 1:5'000», einseh-
bar unter: ; vgl. auch Zonenplan Naturgefahren 
der Gemeinde, wonach sich das Gebiet im Gefahrengebiet mit nicht be-
stimmter Gefahrenstufe befindet) und im roten Bereich der Erdwärmeson-
denkarte. Das AWA hat am 3. September 2020 gestützt auf den geotechni-
schen Bericht eine Gewässerschutzbewilligung mit Auflagen erteilt (Akten 
Gemeinde 10C pag. 215 Ziff. 1.5). Nach diesem Bericht sind aufgrund der 
Bodenbeschaffenheit am vorgesehenen Standort ab einer Tiefe von 3,2 m 
keine Rutschungen zu befürchten. Es wird eine Bohrmethode, die temporäre 
Verrohrung 2 m tiefer als die Felsoberfläche, die permanente Verrohrung 
aus Stahl in einer noch festzulegenden Länge, die Überwachung der Bohr-
arbeiten durch eine erfahrene Fachperson sowie der Beizug einer renom-
mierten Bohrunternehmung empfohlen (Akten Gemeinde 10C pag. 227). 
Das AWA hat diese Empfehlungen als Auflagen in die Gewässerschutzbe-
willigung aufgenommen (Akten Gemeinde 10C pag. 215 Ziff. 3.6 ff.). Es be-
steht kein Anlass, an der Einschätzung der Fachpersonen zu zweifeln, wo-
nach die Gefahr für Rutschungen damit gebannt ist, zumal – entgegen der 
Behauptung des Beschwerdeführers (vorne E. 7.1) – im Juli 2020 drei 
Rammsondierungen vorgenommen wurden, mithin Untersuchungen vor Ort 
stattgefunden haben (geotechnischer Bericht, Akten Gemeinde 10C Rück-
seite pag. 225 Ziff. 2). Können mit den vom AWA angeordneten Massnah-
men Rutschungen ausgeschlossen werden, rechtfertigt es sich nicht, die Be-
willigung der Erdwärmesonde mit der Begründung zu verweigern, sie sei in 
einem Rutschgebiet vorgesehen. Andere Gründe, die aus gewässerschutz-
rechtlicher Sicht gegen die Erdwärmesonde sprechen könnten, bringt der 
Beschwerdeführer nicht vor und sind auch nicht ersichtlich.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
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8.
8.1
Die Beschwerde erweist sich hinsichtlich des Carports als be-
gründet und ist insoweit gutzuheissen. Im Übrigen ist sie unbegründet und 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vorne E. 6.1.3). Die Vorinstanz 
hat sich einlässlich mit den Rügen des Beschwerdeführers auseinanderge-
setzt und ihren Entscheid ausführlich begründet. Eine Gehörsverletzung ist 
entgegen dem Beschwerdeführer (Beschwerde Rn. 26) nicht ersichtlich 
(statt vieler BVR 2022 S. 51 E. 2.3; Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 15 und 
28 ff.). 
8.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt der Beschwerdeführer 
teilweise, unterliegt aber betreffend das Hauptvorhaben (Umbau, Sanierung 
des Bauernhauses). Er wird insoweit kostenpflichtig und hat vier Fünftel der 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdegegner 
1 und 2 sowie die Gemeinde, die sich durch das Stellen eines Antrags als 
Partei am Verfahren beteiligt hat (Praxisfestlegung der erweiterten Abtei-
lungskonferenz vom 27. Februar 2023, Ziff. I und II/2), unterliegen zu einem 
Fünftel und werden entsprechend kostenpflichtig, wobei der Gemeinde keine 
Kosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 1 und Abs. 2 VRPG). Nach 
der bisherigen Praxis des Verwaltungsgerichts wurde der Kostenanteil des 
Gemeinwesens, der nicht erhoben werden konnte, den übrigen unterliegen-
den Parteien auferlegt. Seit der Revision des VRPG vom 13. September 
2022 (in Kraft seit 1.4.2023; BAG 23-019) ist dies nicht mehr zulässig 
(Art. 108 Abs. 2a VRPG). Da sich die Übergangsbestimmung T2-1 aus-
schliesslich auf die Änderungen von Art. 104 Abs. 3 und 4 VRPG bezieht, ist 
Art. 108 Abs. 2a VRPG als Verfahrensbestimmung entsprechend den allge-
meinen intertemporalrechtlichen Regeln sofort anwendbar und auch hier zu 
berücksichtigen (vgl. zum Ganzen Michel Daum, Teilrevision 2023 des ber-
nischen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, in BVR 2023 S. 286 ff., 
296 f. mit Hinweis). Im Umfang von einem Zehntel sind folglich keine Verfah-
renskosten zu erheben. Für das Verfahren vor der Vorinstanz ist der Be-
schwerdeführer ebenfalls zu einem Fünftel als obsiegend zu betrachten. 
Entsprechend hat er die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln, die Beschwerde-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U, 
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gegner 1 und 2 zu einem Zehntel zu tragen. Die verbleibenden Verfahrens-
kosten werden nicht erhoben.
8.3
Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat der Beschwerde-
führer den Beschwerdegegnern 1 und 2 die Parteikosten im Umfang von vier 
Fünfteln zu ersetzen, während er selber mangels berufsmässiger Parteiver-
tretung keinen Anspruch auf Parteikostenersatz hat (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Für das vorinstanzliche Verfahren hat der Beschwer-
deführer den Beschwerdegegnern 1 und 2 vier Fünftel der Parteikosten zu 
ersetzen. Die Beschwerdegegner 1 und 2 (zusammen) sowie die Gemeinde 
haben schliesslich dem Beschwerdeführer, der vor der BVD noch anwaltlich 
vertreten war, die Parteikosten je zu einem Zehntel zu ersetzen. Der Ge-
meinde sind in beiden Verfahren keine Parteikosten entstanden (Art. 104 
Abs. 1 VRPG).


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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Soweit den Carport betref-
fend wird Dispositiv-Ziff. 2 des Entscheids der Bau- und Verkehrsdirektion 
des Kantons Bern vom 25. November 2021 aufgehoben und dem Vorha-
ben der Bauabschlag erteilt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewie-
sen, soweit darauf eingetreten wird.
2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden zu vier Fünfteln, ausma-
chend Fr. 2'800.--, dem Beschwerdeführer, und zu einem Zehntel, aus-
machend Fr. 350.--, den Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt. Die 
verbleibenden Verfahrenskosten werden nicht erhoben.
b) Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern 1 und 2 die Par-
teikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 4'635.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu vier Fünfteln, ausmachend 
Fr. 3'708.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'500.--, 
werden zu vier Fünfteln, ausmachend Fr. 2'000.--, dem Beschwerde-
führer, und zu einem Zehntel, ausmachend Fr. 250.--, den Beschwer-
degegnern 1 und 2 auferlegt. Die verbleibenden Verfahrenskosten 
werden nicht erhoben.
b) Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern 1 und 2 die Par-
teikosten für das Verfahren vor der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern, bestimmt auf Fr. 4'281.10 (inkl. Auslagen und MWSt), 
zu vier Fünfteln, ausmachend Fr. 3'424.90 (inkl. Auslagen und MWSt), 
zu ersetzen. Die Beschwerdegegner 1 und 2 sowie die EG Burgistein 
haben dem Beschwerdeführer die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 7'323.60 (inkl. Auslagen und MWSt), zu je einem Zehntel, ausma-
chend je Fr. 732.35 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.


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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegner 1 und 2
- Einwohnergemeinde Burgistein
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Bundesamt für Raumentwicklung
- Bundesamt für Umwelt
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.