be_verwaltungsgericht · 100 2024 17 · 2025-04-23 · de

amtliche Bewertung ab 2020 (Entscheide der Steuerre-kurskommission des Kantons Bern vom 13. Dezember 2023; 100 23 40, 100 23 41, 100 23 42) | Amtliche Bewertung

100.2024.17U
HAT/AEN/AMA
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 23. April 2025
Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Nyffenegger
Gerichtsschreiberin Aellen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdeführerin
gegen
1. A.________
2. B.________
Beschwerdegegnerschaft
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern
betreffend amtliche Bewertung ab 2020 (Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 13. Dezember 2023; 100 23 40-42)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.04.2025, Nr. 100.2024.17U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Das Grundstück Lauenen Gbbl. Nr. 1________ wurde in den Jahren 
2011/2012 mit einem Mehrfamilienhaus überbaut und dieses in neun 
Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Davon werden die zwei Einheiten im 
Erdgeschoss (EG) gewerblich genutzt und die sieben Einheiten im Ober- und 
Dachgeschoss (OG bzw. DG) bewohnt. A.________ und B.________ sind 
Gesamteigentümer 
u.a. 
der 
Stockwerkeinheiten 
Lauenen 
Gbbl. 
Nr. 1________-3 
und 
Nr. 1________-4 
im 
OG 
(nachfolgend: 
Stockwerkeinheit Nr. 3 bzw. 4) sowie der Stockwerkeinheit Nr. 1________-7 
im DG (nachfolgend: Stockwerkeinheit Nr. 7). Im Rahmen der allgemeinen 
Neubewertung per 1. Januar 2020 setzte die Steuerverwaltung des Kantons 
Bern die amtlichen Werte der genannten Eigentumswohnungen am 
17. August 2020 in drei separaten Verfügungen auf Fr. 372'460.-- 
(Stockwerkeinheit Nr. 3), Fr. 552'040.-- (Stockwerkeinheit Nr. 4) und 
Fr. 558'030.-- (Stockwerkeinheit Nr. 7) fest. 
Dagegen erhoben A.________ und B.________ am 15. September 2020 
gemeinsam Einsprache. Die Steuerverwaltung hiess die Einsprache in Be-
zug auf die Stockwerkeinheiten Nrn. 3 und 7 teilweise gut und reduzierte de-
ren amtlichen Werte auf Fr. 346'860.-- bzw. Fr. 490'190.--; betreffend die 
Stockwerkeinheit Nr. 4 wies sie die Einsprache ab und erhöhte den amtli-
chen Wert auf Fr. 559'900.-- (Einspracheentscheide vom 28.12.2022). 
B.
Gegen die Einspracheentscheide vom 28. Dezember 2022 gelangten 
A.________ und B.________ am 26. Januar 2023 gemeinsam an die 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern (nachfolgend: StRK). Diese 
hiess nach durchgeführtem Augenschein den Rekurs mit Entscheid vom 
13. Dezember 2023 teilweise gut und reduzierte die amtlichen Werte auf 
Fr. 284'160.-- (Stockwerkeinheit Nr. 3), Fr. 436'500.-- (Stockwerkeinheit 
Nr. 4) und Fr. 415'290.-- (Stockwerkeinheit Nr. 7).


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Seite 3
C.
Am 12. Januar 2024 hat die Steuerverwaltung Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben. Sie beantragt, in Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids seien die amtlichen Werte auf Fr. 338'360.-- (Stockwerkeinheit 
Nr. 3), Fr. 519'400.-- (Stockwerkeinheit Nr. 4) und Fr. 492'690.-- (Stockwerk-
einheit Nr. 7) festzusetzen.
Die StRK schliesst mit Vernehmlassung vom 24. Januar 2024 auf Abwei-
sung der Beschwerde. A.________ hat am 12. Februar 2024 darauf ver-
zichtet, eine Beschwerdeantwort einzureichen, hält aber immerhin fest, er 
«akzeptiere das Urteil der Rekurskommission». B.________ hat sich nicht 
vernehmen lassen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 
[StG; BSG 661.11]). Die Steuerverwaltung ist zur Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 201 Abs. 2 StG). Die Be-
stimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 
Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Ist – wie hier – die Fest-
setzung amtlicher Grundstückswerte umstritten, prüft es die von der Vor-
instanz vorgenommene Schätzung hinsichtlich Methode und Ergebnis aller-
dings nur in jenen Punkten, die beanstandet sind (vgl. BVR 1996 S. 230 
E. 1b, 1994 S. 219 E. 1b; VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 1.4).


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2.
Strittig sind die Vermögenssteuerwerte der Stockwerkeinheiten Nrn. 3, 4 
und 7 (vgl. vorne Bst. A). 
2.1
Der Steuerwert von Grundstücken wird im Verfahren der amtlichen 
Bewertung festgesetzt (Art. 52 Abs. 2 StG; zum Grundstückcharakter von 
Stockwerkeigentum hinten E. 2.5). Dabei ist der amtliche Wert ausgehend 
vom Verkehrswert massvoll unter Berücksichtigung der Förderung der Vor-
sorge und der Eigentumsbildung zu bestimmen (vgl. Art. 56 Abs. 1 Bst. d 
StG; ferner Art. 14 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14]). Als Verkehrswert gilt der unter normalen Verhältnissen erziel-
bare Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhält-
nisse (zum Begriff des Verkehrswerts vgl. aus der jüngeren Rechtsprechung 
etwa BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Der amtliche Wert wird in der Regel unter 
Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt (Art. 54 
Abs. 1 i.V.m. Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG; ferner Kästli/Bärtschi, in Leuch/
Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, 
Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 54 N. 2 f., mit Hinweisen etwa auf Das 
Schweizerische Schätzerhandbuch, Schweizerische Vereinigung kantonaler 
Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], 2019, S. 20 [nachfolgend: 
Schätzerhandbuch 2019]). Der Realwert setzt sich aus dem Zeitwert aller 
baulichen Anlagen inklusive Baunebenkosten und dem relativen Landwert 
zusammen (Art. 54 Abs. 2 StG), während als Ertragswert (bei nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücken) der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend 
während der Bemessungsperiode erzielbare – nicht aber der allenfalls tat-
sächlich erzielte – Mietertrag gilt (Art. 54 Abs. 3 StG). 
2.2
Wurde der amtliche Wert eines Grundstücks rechtskräftig festgesetzt, 
so gilt er bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewer-
tung (Art. 181 Abs. 3 StG). Im Unterschied zum Steuerwert anderer Vermö-
gensgegenstände wird der amtliche Wert somit nicht für jede Veranlagungs-
periode neu bestimmt, sondern soll über längere Zeit als Grundlage für die 
Steuerbemessung dienen. Eine allgemeine Neubewertung aller Liegen-
schaften wird vorgenommen, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte der 
Grundstücke seit der letzten allgemeinen Neubewertung zumindest in einem 


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Grossteil des Kantons erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Um 
den Bedarf für eine allgemeine Neubewertung erkennen zu können, über-
wacht die Steuerverwaltung das Verhältnis von Kaufpreisen und amtlichen 
Werten nach Grundstücksart in allen Regionen und führt entsprechende Jah-
resstatistiken (vgl. Annik Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], 
Praxiskommentar zum bernischen Steuerrecht, Band 2, Art. 126 bis 293, 
2011, Art. 182 N. 3 ff.). Im Frühjahr 2017 hat der Grosse Rat beschlossen, 
per 31. Dezember 2020 werde eine allgemeine Neubewertung der nichtland-
wirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte durchgeführt (Art. 2 Abs. 1 
des Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der 
nichtlandwirtschaftlichen 
Grundstücke 
und 
Wasserkräfte 
[AND; 
BSG 661.543]). Zur Vorbereitung der allgemeinen Neubewertung hat er eine 
kantonale Schatzungskommission bestellt, die per 10. Oktober 2018 – unter 
Berücksichtigung der steuergesetzlichen Bewertungsgrundsätze für die ver-
schiedenen nichtlandwirtschaftlichen Grundstückarten und die Wasserkräfte 
– Bewertungsnormen aufgestellt hat (einsehbar unter: , 
Rubriken: 
«Themen/Steuersituationen/Wohneigentum-Liegenschaften/
Amtlicher Wert/Links und Downloads/Normen zur nichtlandwirtschaftlichen 
Bewertung AN20» [nachfolgend: Bewertungsnormen]; Art. 182 Abs. 2 und 
Abs. 3 i.V.m. Art. 56 StG; vgl. auch Art. 3 und 4 Abs. 2 AND). 
2.3
Die allgemeine Neubewertung führt zu einer gänzlichen Neubewer-
tung des Grundstücks und soll dabei die gesamte Wertsteigerung seit der 
letzten allgemeinen Neubewertung erfassen. Mit der allgemeinen Neubewer-
tung 2020 werden dementsprechend die seit der letzten allgemeinen Neu-
bewertung (per 1. Januar 1999, vgl. Art. 32 Abs. 1 des alten Dekrets vom 
22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasser-
kräfte [BAG 97-025]; in Kraft bis 31.12.2019) massiv gestiegenen Immobi-
lienpreise in den amtlichen Werten aller Grundstücke des Kantons abgebil-
det; massgebend sind insoweit die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt in 
der Bemessungsperiode vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2016 
(Art. 2 Abs. 2 AND). Die Bewertungsnormen basieren auf einem Durch-
schnitt der Verkaufspreise und Mietzinse, die in der relevanten Bemessungs-
periode tatsächlich bezahlt wurden, und damit auf statistisch breit abge-
stützten Vergleichszahlen (BVR 2012 S. 545 E. 2.2; vgl. auch Steuerverwal-
tung des Kantons Bern, Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem 


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von Grundstücken und Liegenschaften, Ausgabe 2020, S. 7 [nachfolgend: 
Erläuterungen]). Im Hinblick auf die allgemeine Neubewertung 2020 wurde 
lediglich dieses Zahlenmaterial aktualisiert, welches in die Bewertungs-
normen einfloss; eine eigentliche Änderung des materiellen Rechts gab es 
hingegen nicht. 
2.4
Als Verwaltungsverordnungen richten sich die Bewertungsnormen an 
die mit der Schätzung betrauten Personen; für die Gerichtsbehörden sind sie 
nicht verbindlich. Gleiches gilt für die von der Steuerverwaltung im Hinblick 
auf die allgemeine Neubewertung punktuell überarbeiteten, ergänzenden 
schätzungstechnischen Weisungen (vgl. Bewertungsnormen Ziff. 1.7). We-
der diese noch jene enthalten Rechtsnormen; sie begründen insbesondere 
keine Rechte oder Pflichten der Privaten, sondern sollen eine einheitliche 
und rechtsgleiche Auslegung und Anwendung der Gesetze und Verordnun-
gen gewährleisten (BVR 2021 S. 530 E. 5.2 [betreffend sozialhilferechtliche 
Praxishilfen]; VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 5.2; BGE 150 II 40 E. 6.6.2, je 
auch zum Folgenden; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 6.3; Beschwer-
de Ziff. 2.2.2). Das Verwaltungsgericht berücksichtigt sie bei seiner Ent-
scheidfindung, sofern sie eine dem Einzelfall angepasste und gerecht wer-
dende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen darstellen 
(vgl. statt vieler BVR 2018 S. 249 E. 4.1 mit Hinweisen). Entgegen dem, was 
Steuerverwaltung und StRK anzunehmen scheinen (vgl. Beschwerde S. 4 f.; 
angefochtener Entscheid E. 6.3), sind Verwaltungsverordnungen grund-
sätzlich aber keiner abstrakten Auslegung zugänglich, sondern bloss bei 
ihrer Anwendung im Einzelfall darauf zu überprüfen, ob sie den gesetzlichen 
Vorgaben entsprechen und diese auf eine überzeugende und praktikable Art 
und Weise konkretisieren. 
2.5
Das System der amtlichen Bewertung basiert nach dem Gesagten 
auf kantonalen Durchschnittswerten (vorne E. 2.3; zu den von der Steuer-
verwaltung geführten Jahresstatistiken vorne E. 2.2). Diese werden mit Be-
zug auf verschiedene standardisierte Eigenschaften der konkret betroffenen 
Liegenschaft verfeinert (BVR 2012 S. 545 E. 4.2). So werden überbaute 
Grundstücke nach der Mischwertmethode bewertet, entweder ausgehend 
vom Ertrags- oder vom Realwert (Bewertungsnormen Ziff. 2.1 Abs. 1). Wird 
ausgehend vom Ertragswert bewertet, wird dem Realwert mittels einem 


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Realwertzuschlag in Prozenten Rechnung getragen; wird ausgehend vom 
Realwert bewertet, wird dem Ertragswert mittels einem Ertragswertabzug in 
Prozenten Rechnung getragen. Es erfolgt keine zusätzliche Real- bzw. 
Ertragswertberechnung (Bewertungsnormen Ziff. 2.1 Abs. 2 und 3). Bei der 
amtlichen Bewertung insb. von Wohnräumen, Werkstätten, Lagern und Ge-
werbebetrieben wird vom Ertragswert ausgegangen (Bewertungsnormen 
Ziff. 2.2.1) und zwecks Berücksichtigung des Realwerts ein Zuschlag ge-
macht (je nach Gebäudeart und wirtschaftlichem Alter der Baute, dazu hinten 
E. 3.3). Für die einzelnen Objekte werden die Raumeinheiten (RE) bestimmt 
und zusätzlich verschiedene Bewertungskriterien berücksichtigt: Es werden 
pro Objekt bzw. Objektteil jeweils Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, 
Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Weiter werden das 
wirtschaftliche Alter der Liegenschaft (Altersentwertung einerseits und «Ver-
jüngung» durch bauliche Verbesserungen andererseits) und das Mietniveau 
der Standortgemeinde berücksichtigt (sog. Mietwertkategorie; zum Ganzen 
vgl. Bewertungsnormen Ziff. 2.2 sowie Tabellen 3.3 und 3.8; einlässlicher zu 
Bewertungsvorgang und -kriterien angefochtener Entscheid E. 3.3). 
2.6
Stockwerkeigentum gilt zivilrechtlich als Grundstück, das neben dem 
Stammgrundstück besteht (vgl. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; Bewertungsnormen Ziff. 1.3.3, auch zum 
Folgenden). Es handelt sich um den Miteigentumsanteil an einem Grund-
stück, welcher der Miteigentümerin oder dem Miteigentümer das Sonder-
recht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und 
innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Die zu Sonderrecht ausgeschie-
denen Gebäudeteile werden auf der Stockwerkeinheit und die gemeinschaft-
lichen Teile (alle Objekt- oder Gebäudeteile, die im Begründungsakt nicht 
ausdrücklich zu Sonderrecht ausgeschieden wurden) auf dem Stammgrund-
stück bewertet. Dabei wird der entsprechende Wert als Miteigentumsanteil 
im Umfang der jeweiligen Wertquoten automatisch den berechtigten Stock-
werkeinheiten zugerechnet. Ein amtlicher Wert wird demzufolge nur für die 
Stockwerkeinheit, nicht aber auch für das Stammgrundstück eröffnet. Im Üb-
rigen wird der amtliche Wert nach den Bewertungsnormen grundsätzlich 
(Ausnahme: Note Gebäudeart) so berechnet, wie wenn kein Stockwerkei-
gentum 
bestünde 
(zum 
Ganzen: 
Bewertungsnormen 
Ziff. 2.2.10; 


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schätzungstechnische Weisungen 4.02.05 sowie 4.03.10 und dazugehörige 
Muster, jeweilige Ausgabe Dezember 2006). 
3.
Die amtlichen Werte der Stockwerkeinheiten Nrn. 3, 4 und 7 sind im Rahmen 
der allgemeinen Neubewertung 2020 neu festgesetzt worden. Im Streit liegt 
die Frage, ob die StRK sie korrekt bewertet hat.
3.1
Es steht fest, dass die streitbetroffenen Stockwerkeinheiten zu Wohn-
zwecken genutzt werden (vorne Bst. A). Bei der amtlichen Bewertung ist da-
her vom Ertragswert auszugehen und dem (nicht gesondert ermittelten) 
Realwert mit einem Zuschlag Rechnung zu tragen (vorne E. 2.5). Gemäss 
Rechtsprechung von Verwaltungs- und Bundesgericht setzt dieses Vorge-
hen die Vorgaben von Art. 14 StHG – gemäss denen das Vermögen zum 
Verkehrswert zu bewerten ist, wobei der Ertragswert angemessen berück-
sichtigt werden kann – bundesrechtskonform um (BGer 2A.109/2007 vom 
9.8.2007 E. 3.1, 2P.97/2004 vom 16.9.2004 E. 4.1; vgl. auch BVR 2012 
S. 545 E. 5.1). 
3.2
Die Steuerverwaltung gelangte im Rahmen der allgemeinen Neube-
wertung und den anschliessenden Einspracheverfahren zu folgenden amtli-
chen Werten (Abb. in angefochtenem Entscheid Bst. B): 


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Gestützt auf die am Augenschein vom 5. September 2023 gewonnenen Er-
kenntnisse hat die StRK die Raumeinheiten (vgl. dazu Bewertungsnormen 
Ziff. 2.2.2 und Tabelle 3.1) sowie die jeweilige Gebäudeart- und Wohnlage-
note im angefochtenen Entscheid wie folgt korrigiert (Abb. in dessen E. 5):
Die Steuerverwaltung beanstandet mit ihrer Beschwerde einzig die Reduk-
tion der Gebäudeartnote um jeweils einen Notenpunkt von 2 auf 1. Die amt-
liche Bewertung der streitbetroffenen Stockwerkeinheiten ist daher im Fol-
genden nur in Bezug auf die Gebäudeart zu überprüfen (vorne E. 1.2). 
3.3
Die verschiedenen Gebäudearten sind gemäss den Bewertungsnor-
men wie folgt mit Noten zwischen 1 und 5 zu bewerten (Ziff. 2.2.4 N. 1): 
- Einfamilienhaus sehr komfortabel
5
- Einfamilienhaus sehr komfortabel mit einer zusätzlichen 
Gäste- oder Hausangestelltenwohnung
5
- Einfamilienhaus freistehend
4
- Einfamilienhaus freistehend mit einer zusätzlichen 
1-Zimmerwohnung
4
- Terrassenhaus komfortabel
4
- Einfamilienhaus freistehend sehr einfach
3
- Einfamilienhaus angebaut
3
- Einfamilienhaus eingebaut
3
- Terrassenhaus
3
- Einfamilienhaus mit einer zusätzlichen 2-Zimmer-
wohnung
3
- Einfamilienhaus mit Scheunenteil
3
- Zweifamilienhaus
3
- Dreifamilienhaus
2
- Ein- oder Zweifamilienhaus mit Gewerbetrieb
2
bis zur Grösse eines Dreifamilienhauses
2
- Zweifamilienhaus mit Scheunenteil 
2
- Wohnhaus mit 4 und mehr Wohnungen
1
- Wohnhaus mit Gewerbebetrieb ab der Grösse
1
eines Vierfamilienhauses
1
- Gewerbebetrieb
1
- Gastwirtschafts- und Beherbergungsbetrieb
1


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.04.2025, Nr. 100.2024.17U, 
Seite 10
- Garage (ein-, angebaut und freistehend)
1
- Einstellhalle
1
- Parkplatz im Freien
1
- Nebenbaute
1
Die jeweilige Benotung bestimmt den (für die Berechnung des Ertragswerts 
relevanten) Kapitalisierungssatz und den Realwertzuschlag (vgl. Ziff. 2.2.8 
und Tabelle 3.3). Gemäss den Hinweisen in Ziff. 2.2.4 der Bewertungsnor-
men beeinflusst die Errichtung von Stockwerkeigentum die Note der Ge-
bäudeart nicht. Eine «Ausnahme» soll jedoch für Wohnungen im Stockwerk-
eigentum gelten: Solche haben mindestens die Gebäudeartnote 2. Strittig ist 
diesbezüglich, ob die StRK zu Recht davon ausgegangen ist, hier sei abwei-
chend von den Bewertungsnormen richtigerweise die Gebäudeartnote 1 zu 
erteilen (angefochtener Entscheid E. 6).
3.4
Die StRK hat erwogen, die Gründe für die «Sonderregel» betreffend 
die Gebäudeartnote von Wohnungen im Stockwerkeigentum gingen aus den 
Bewertungsnormen nicht hervor. Ihrerseits nahm sie an, die höhere Beno-
tung von Eigentums- im Vergleich zu Mietwohnungen dürfte auf «dem höhe-
ren affektiven Wert» fussen, den selbstgenutztes Wohneigentum für die Be-
sitzer habe. Im Einzelfall könne es sich aber rechtfertigen, von der Regel 
abzuweichen und einer Wohnung im Stockwerkeigentum die tiefere Gebäu-
deartnote 1 zuzuordnen. Die hier betroffenen Stockwerkeinheiten seien 
Wohnungen, die gestützt auf die Bewertungsnormen «unstrittig mit der No-
te 1» zu bewerten wären (angefochtener Entscheid E. 6.1; vgl. auch E. 4.1 
hiernach). Mit dieser Gebäudeartnote gehe ein Realwertzuschlag von 8 % 
einher, während bei der Gebäudeartnote 2 ein wesentlich höherer Zuschlag 
von 26 % vorzunehmen sei. Der amtliche Wert der drei Wohnungen stiege 
mit diesem höheren Realwertzuschlag um insgesamt Fr. 214'500.-- bzw. um 
20,4 % an. Eine derart starke Höherbewertung im Vergleich zu ähnlichen 
Wohnungen, für die kein Stockwerkeigentum errichtet worden sei, müsse 
durch konkrete Umstände begründet sein (angefochtener Entscheid E. 6.3). 
Der im Vergleich zu einer Mietwohnung höhere Realwertzuschlag für eine 
vermietete Stockwerkeinheit könne allenfalls damit gerechtfertigt werden, 
dass Stockwerkeigentum zu einem deutlich über dem – bei Renditeobjekten 
im Vordergrund stehenden – Ertragswert liegenden Preis verkauft werden 
könnte. Dies bedinge jedoch ein zumindest dem üblichen Standard entspre-
chendes Wohnumfeld, was hier nicht gegeben sei (angefochtener Entscheid 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.04.2025, Nr. 100.2024.17U, 
Seite 11
E. 6.4; vgl. auch hinten E. 5.1). – Dagegen bringt die Steuerverwaltung zu-
sammengefasst vor, nach der Lesart der Vorinstanz dürften Wohnungen im 
Stockwerkeigentum, die sich in einem Mehrfamilienhaus mit mindestens vier 
Wohnungen befänden, nur in Ausnahmefällen mit der Gebäudeartnote 2 be-
wertet werden, was den Bewertungsnormen klar widerspreche. Mit der Vor-
gabe, wonach Wohnungen im Stockwerkeigentum mindestens die Gebäude-
artnote 2 erhalten müssten, sei genau die von der Vorinstanz beanstandete 
Höherbewertung angestrebt worden. Tatsächlich wiesen vier Wohnungen im 
Stockwerkeigentum insgesamt einen höheren Verkehrswert auf als ein ein-
zelnes Vierfamilienhaus, ermögliche doch die Begründung von Stockwerkei-
gentum jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer, über ihr Wohneigentum 
im Rahmen des Gesetzes frei zu verfügen (Beschwerde S. 5). Die StRK wei-
che von den Bewertungsnormen ab, obschon die Voraussetzungen dafür 
nicht erfüllt seien (Beschwerde S. 6).
4.
4.1
Die streitbetroffenen Eigentumswohnungen befinden sich in einem 
Wohnhaus mit Gewerbebetrieb und weiteren vier Eigentumswohnungen 
(vgl. vorne Bst. A). Wäre kein Stockwerkeigentum errichtet worden, müsste 
das Gebäude einheitlich mit der Note 1 bewertet werden, das heisst, die 
Wohnungen – als Objektteile des Mehrfamilienhauses – könnten keiner an-
deren Gebäudeartnote zugeordnet werden als das Gebäude als Ganzes 
(vorne E. 3.3; VGE 21489 vom 23.1.2003 E. 6b a.E.; schätzungstechnische 
Weisung 4.03.01 sowie dazugehöriges Muster, Ausgabe Januar 2018 bzw. 
Dezember 2006). Daraus lässt sich für die Bewertung der streitbetroffenen 
Eigentumswohnungen aber nichts ableiten: Zwar ist das Gebäude als Gan-
zes nach wie vor einer Gebäudeart zuzuordnen (zwecks Berechnung des 
amtlichen Wertes der gemeinschaftlichen Teile, vgl. vorne E. 2.6) und hier 
mit der Note 1 zu bewerten. Entgegen der sinngemässen Auffassung der 
StRK (E. 3.4 hiervor, auch zum Folgenden) gehören die streitbetroffenen Ei-
gentumswohnungen damit aber nicht zwingend derselben Gebäudeart an. 
Gegen ein solches Verständnis sprechen die Bewertungsnormen selbst, 
welche für Eigentumswohnungen mindestens die Gebäudeartnote 2 vorse-
hen. Soweit die StRK davon ausgeht, diese Vorgabe führe im Vergleich zu 


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Seite 12
gleichartigen Wohnungen, die nicht im Stockwerkeigentum sind, zu einer 
Höherbewertung, die durch konkrete Umstände gerechtfertigt sein müsse, 
ist Folgendes zu bemerken: 
4.2
Mit der Errichtung von Stockwerkeigentum werden die zu Sonder-
recht ausgeschiedenen Wohnungen «verselbständigt»; sie gelten zivilrecht-
lich als eigenständige Grundstücke und können unabhängig voneinander – 
auch zu unterschiedlichen Preisen – gehandelt werden (vorne E. 2.6, auch 
zum Folgenden). Als selbständige Grundstücke unterliegen Eigentums-
wohnungen zudem zwingend einer amtlichen Bewertung als Einzelobjekt, 
bei der das Miteigentum am Stammgrundstück nur noch mitberücksichtigt 
wird. Wie die Liegenschaft, in der sich die Wohnungen befinden, als Ge-
samtes zu benoten wäre, kann bei diesen Gegebenheiten keine Rolle spie-
len (vgl. auch VGE 23003 vom 14.5.2008 E. 3.4, 22232 vom 14.7.2005 
E. 4.4). Hinzu kommt, dass sich die (strittige) Mindestvorgabe der Note 2 für 
die Gebäudeart von vornherein nur auf Eigentumswohnungen in einem 
Mehrfamilienhaus beziehen kann. Jede andere Form von Wohneigentum ist 
nämlich gemäss Ziff. 2.2.4 der Bewertungsnormen mit der Gebäudeart-
note 3 oder höher zu bewerten. Die Abweichung von der Gebäudeartnote, 
wie sie sich ohne Stockwerkeigentum ergäbe, betrifft also stets Wohnhäuser 
«mit 4 und mehr Wohnungen» bzw. «mit Gewerbebetrieb ab der Grösse 
eines Vierfamilienhauses», da die Bewertungsnormen für solche Liegen-
schaften die Gebäudeartnote 1 vorsehen. Weiter geht es bei der höheren 
Benotung von Eigentumswohnungen nicht etwa um den «affektiven Wert», 
den die Eigentümerschaft mit ihrer Stockwerkeinheit verbindet: Die 
Realwertzuschläge in Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen sind das Ergebnis 
umfangreicher Auswertungen von Preisen tatsächlicher Liegenschaftsver-
käufe in der Bemessungsperiode. Diese Erhebungen zeigen, dass sich der 
Verkehrswert von Eigentumswohnungen hauptsächlich am Realwert orien-
tiert. Bei einem System, das auch für die amtliche Bewertung von Wohnei-
gentum vom Ertragswert ausgeht (vorne E. 2.5), ist es daher geboten, den 
Realwertzuschlag für Wohnungen im Stockwerkeigentum höher anzusetzen 
als für Objekte der mit der Note 1 zu bewertenden Gebäudearten. Die Be-
wertungsnormen sehen diese Gebäudeartnote für jene Typen von Liegen-
schaften vor, bei denen sich der Verkehrswert erfahrungsgemäss stärker am 
Ertragswert orientiert, weil die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft – und nicht 


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eine Nutzung zum privaten Eigenkonsum – im Vordergrund steht (bestmögli-
cher Ertrag / höchste Eigenkapitalverzinsung; sog. Renditeobjekte). Um 
diesem Unterschied gerecht zu werden, hat der Realwertzuschlag bei sol-
chen Objekten entsprechend tiefer auszufallen (zum Ganzen: Erläuterungen 
S. 7 f.; Schätzerhandbuch S. 93 Ziff. 3.1.4.1; ferner Beschwerde S. 5 f.). Wie 
das Verwaltungsgericht schon vor Jahren entschieden hat, sind mithin die 
Gründe, auf denen die Mindestvorgabe der Note 2 für die Gebäudeart von 
Eigentumswohnungen beruht, unabhängig von den konkreten Gegebenhei-
ten in Bezug auf die zu bewertende Liegenschaft (VGE 23003 vom 
14.5.2008 E. 3.3). Die Mindestvorgabe in Ziff. 2.2.4 N. 1 i.V.m. Ziff. 2.2.10 
Abs. 1 und Tabelle 3.3 (Anm. 1 am jeweiligen Seitenende) der Bewertungs-
normen schreibt mit anderen Worten zu Recht vor, dass Wohnungen im 
Stockwerkeigentum mit der Gebäudeartnote 2 zu bewerten sind, selbst 
wenn sie Teil eines Hauses mit vier oder mehr Wohnungen bilden. 
4.3
Nichts anderes kann gelten, wenn Wohnungen im Stockwerkeigen-
tum im Zeitpunkt ihrer Bewertung nicht von der Eigentümerschaft bewohnt, 
sondern vermietet werden: Bei der amtlichen Bewertung wird nicht zwischen 
selbstbewohnten und vermieteten Eigentumswohnungen unterschieden, da 
ein allfälliges Mietverhältnis relativ kurzfristig beendet werden kann (vgl. zu 
Zweitwohnungen: Steuerverwaltung, Allgemeine Neubewertung 2020, Häu-
fige Fragen, S. 9, einsehbar auf: , Suchbegriff: 
«Allgemeine Neubewertung 2020 häufige Fragen»). Im Übrigen lassen sich 
vermietete Eigentumswohnungen zum Zweck der amtlichen Bewertung nicht 
mit «gewöhnlichen Mietwohnungen» vergleichen. Mietwohnungen können 
zwar als Objektteile eines Mehrfamilienhauses separat bewertet werden 
(insb. wenn innerhalb der Liegenschaft Unterschiede bestehen aufgrund von 
Sanierungen der einzelnen Wohnungen), weisen aber immer dieselbe Ge-
bäudeartnote auf wie das Gebäude, in dem sie sich befinden (vgl. vorne 
E. 4.1, auch zum Folgenden). Dies leuchtet schon darum ein, weil nur das 
Gebäude als Ganzes gehandelt werden kann; deshalb liegen auch nur für 
dieses, nicht aber für die einzelnen Wohnungen Erfahrungswerte vor, aus 
welchen sich für die amtliche Bewertung (in Gestalt von Realwertzuschlä-
gen) etwas ableiten lässt. Jedenfalls fehlt es insoweit von vornherein an mit 
Eigentumswohnungen vergleichbaren Verhältnissen, um mit der Vorinstanz 
zum Schluss zu kommen, eine Bewertung mit der Gebäudeartnote 2 lasse 


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sich im Licht des verfassungsmässigen Grundsatzes der Allgemeinheit und 
Gleichmässigkeit der Besteuerung (Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung 
[BV; SR 101]; Art. 104 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]) nicht rechtfertigen (angefochtener Entscheid E. 6.4).
4.4
Die Vorgabe der Bewertungsnormen, die die Gebäudeartnote 1 bei 
Wohnungen im Stockwerkeigentum ausschliesst, erscheint schliesslich auch 
unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit bzw. des allgemeinen Gleichbehand-
lungsgebots (Art. 8 BV; Art. 10 KV) gerechtfertigt: Müssen die schemati-
schen und objektivierten Elemente der amtlichen Bewertung jederzeit glei-
chermassen auf irgendein zu bewertendes Grundstück angewandt werden 
können (BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007 E. 3.3; BVR 2012 S. 545 E. 4.4), 
haben die massgebenden Normen dem Umstand zwingend Rechnung zu 
tragen, dass sich der Verkehrswert von Wohnungen im Stockwerkeigentum 
im Fall einer Veräusserung statistisch gesehen stärker am Realwert orien-
tiert als der Verkehrswert von Renditeobjekten, die zur Vermietung bestimmt 
sind. Dazu besteht auch mit Blick auf die bundesrechtlichen Vorgaben von 
Art. 14 StHG Anlass, die für die Verkehrswertermittlung an sich eine blosse 
(angemessene) Mitberücksichtigung des Ertragswerts und nicht eine er-
tragswertbasierte Berechnungsmethode vorsehen (vorne E. 2.1). Dem wür-
de eine Bewertung der streitbetroffenen Eigentumswohnungen mit der Ge-
bäudeartnote 1 nach dem Gesagten zuwiderlaufen, weshalb die Steuerver-
waltung zu Recht auf einer Benotung entsprechend den Bewertungsnormen 
beharrt. 
5.
Die StRK hat ihren Entscheid auch mit den konkreten Gegebenheiten be-
gründet, die ihrer Ansicht nach eine Reduktion der Gebäudeartnote erfor-
dern:
5.1
Erstens seien die Bewohner aufgrund der Gewerbebetriebe im 
(Nachbar-)Gebäude störenden Einflüssen ausgesetzt. Zweitens sei die 
Raumaufteilung für eine Wohnnutzung nicht ideal. Die Wohnungen verfügten 
drittens über keine eigenen Waschmaschinen und Wäschetrockner. Und 


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viertens bestehe der Umschwung hauptsächlich aus asphaltierten Flächen, 
sodass die Bewohner keinen Zugang zu einem Garten, einer Grünfläche 
oder einem Spielplatz hätten. Aus diesen Gründen entsprechen die streitbe-
troffenen Eigentumswohnungen nach Auffassung der StRK «bei weitem 
nicht» dem üblichen Standard einer Eigentumswohnung bzw. den Vorstel-
lungen, die sich ein durchschnittlicher Kaufinteressent von einer Eigentums-
wohnung in Lauenen machen würde. Der mit der Gebäudeartnote 2 einher-
gehende hohe Realwertzuschlag sei deshalb nicht gerechtfertigt (angefoch-
tener Entscheid E. 6.1 a.E., 7.4). 
5.2
Dagegen bringt die Steuerverwaltung vor, den von der StRK ange-
führten (zutreffenden) Umständen sei im Rahmen der übrigen Bewertungs-
kriterien – namentlich der Benotung von Komfortstufe und Wohnlage – be-
reits hinreichend Rechnung getragen worden (vgl. Beschwerde S. 5). Dieser 
Einwand ist berechtigt: Die fraglichen Umstände dürften sich zwar durchaus 
wertmindernd auswirken, was aber entgegen der Vorinstanz keinen Anlass 
gibt, bei der Gebäudeartnote eine (nahezu reine) Ertragsoptik einzunehmen, 
wie sie für Renditeobjekte gilt (vgl. vorne E. 4.1 f.). Den wertmindernden Um-
ständen ist unbestrittenermassen bereits anderweitig Rechnung getragen 
worden, was ausreicht, da sie entgegen der Vorinstanz nicht die Gebäudeart, 
sondern die übrigen Bewertungsnoten der Gebäude beschlagen. Die Bewer-
tungsnormen sind so ausgestaltet, dass mittels Gebäudeart, Bauqualität, 
Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage (vorne E. 2.5) 
den wertrelevanten Vor- und Nachteilen von Wohn- und Geschäftshäusern 
möglichst umfassend Rechnung getragen werden. Entsprechend werden mit 
der Benotung der Gebäudeart andere Aspekte des Vermögenswerts der 
Liegenschaft berücksichtigt als mit den andern Bewertungskriterien. 
5.3
Schliesslich hat die StRK im angefochtenen Entscheid die Be-
rechnungen verworfen, mit denen die Steuerverwaltung die streitigen amtli-
chen Werte plausibilisieren wollte (angefochtener Entscheid E. 7). Zwar 
haben sich Steuerverwaltung und Beschwerdegegnerschaft im verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren hierzu nicht (mehr) geäussert. Wenigstens kurz zu 
beleuchten ist aber Folgendes: Die StRK hat erwogen, die Protokollmiet-
werte, die in die Berechnung des amtlichen Wertes einfliessen (vgl. Ziff. 2.2.8 
der Bewertungsnormen), lägen «im Normalfall höchstens geringfügig über 


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den tatsächlich erzielten Mietzinsen». Hier führe die Gebäudeartnote 2 für 
die streitbetroffenen Eigentumswohnungen jedoch dazu, dass deren Pro-
tokollmietwerte wesentlich höher seien als die mit ihrer Vermietung erzielten 
Einnahmen. Dies wertete die StRK als Indiz dafür, dass die von der Steuer-
verwaltung bestimmten amtlichen Werte über dem Verkehrswert der Stock-
werkeinheiten liegen. Zwar trifft zu, dass der Protokollmietwert grundsätzlich 
dem (schätzungsweise) erzielbaren Ertrag eines Grundstücks im Zeitraum 
der Bemessungsperiode entsprechen soll. Er wird als Basismietwert im 
Rahmen der amtlichen Bewertung aufgrund statistischer Erhebungen fest-
gelegt und bildet namentlich Ausgangspunkt für die Ermittlung des Eigen-
mietwerts (BVR 2012 S. 545 E. 2.2; VGE 2019/50/51 vom 9.7.2020 E. 2.2, 
2016/36 vom 29.8.2017 E. 5.3 mit weiteren Hinweisen; Erläuterungen 
S. 6 f.). Der effektive Mietertrag kann demgegenüber für die amtliche Bewer-
tung schon darum nicht massgebend sein, weil unklar ist, ob die bezahlten 
Mietzinse marktkonform sind (vgl. dazu Kästli/Bärtschi, a.a.O., Art. 54 N. 14). 
Dies gilt hier umso mehr, als die Beschwerdegegnerschaft die (angeblich) 
mit den streitbetroffenen Eigentumswohnungen erzielten Mieterträge im 
Einspracheverfahren lediglich tabellarisch zusammengestellt (vgl. Vorakten 
StV [act. 3A1, 3B1, 3C1] pag. 15), nicht aber belegt hat. Es bleibt folglich 
bereits aus diesem Grund unklar, worauf sich die Differenz zwischen den 
Protokollmietwerten und den behaupteten Mieterträgen letztlich zurück-
führen lässt und inwieweit Mietzinsreserven bestanden, die eine Mietzinser-
höhung zugelassen hätten. Bei dieser Sachlage kann entgegen der StRK 
nicht davon ausgegangen werden, der Miet- bzw. Ertragswert indiziere, dass 
die von der Steuerverwaltung beantragten amtlichen Werte über den Ver-
kehrswerten zu liegen kämen.
6.
Zusammengefasst sind die streitbetroffenen Stockwerkeinheiten wie von der 
Steuerverwaltung beantragt mit der Gebäudeartnote 2 zu bewerten (vorne 
E. 3 f.). Die konkreten Gegebenheiten geben nicht Anlass dazu, abweichend 
von den Bewertungsnormen die Gebäudeartnote 1 zu erteilen (vorne E. 5). 
Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und ist gutzuheissen. Der 
angefochtene Entscheid ist insoweit aufzuheben, als die streitbetroffenen 


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Stockwerkeinheiten mit der Gebäudeartnote 1 bewertet worden sind. Die 
anderen von der StRK vornehmlich gestützt auf den durchgeführten Augen-
schein angepassten Bewertungsparameter (Raumeinheiten und – teilweise 
– Wohnlage, vgl. vorne E. 3.2) stellt die Steuerverwaltung ausdrücklich nicht 
in Frage (Beschwerde S. 6). Die Akten sind zur Neufestsetzung der amtli-
chen Werte im Sinn der Erwägungen der StRK zu übermitteln. Der StRK ist 
es unbenommen, die Angelegenheit ihrerseits gegebenenfalls an die Steuer-
verwaltung zurückzuweisen (vgl. etwa VGE 2024/55/56 vom 20.12.2024 
E. 5; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 16).
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegner-
schaft (als notwendige Partei) kostenpflichtig, auch wenn sie keinen expli-
ziten Antrag gestellt hat (vgl. vorne Bst. C; Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 
VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 5 mit Hinweisen). Da sie die streit-
betroffenen Stockwerkeinheiten im Gesamteigentum hält, haben der Be-
schwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2 die ihnen gemeinsam 
aufzuerlegenden Kosten unter Solidarhaft zu tragen (Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 106 VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 106 N. 3 f.). Parteikosten sind 
keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 
VRPG). 
7.2
Die Kosten der Verfahren vor der StRK sind entsprechend dem Aus-
gang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens unter Berücksichtigung der 
Anträge in den vorinstanzlichen Verfahren neu zu verlegen. Es ist deshalb 
von einem teilweisen Obsiegen der Beschwerdegegnerschaft im Umfang 
von einem Drittel auszugehen. Diese hat somit zwei Drittel der Kosten der 
vorinstanzlichen Verfahren zu tragen (Art. 102 VRPG i.V.m. Art. 200 Abs. 1 
StG). Die restlichen Verfahrenskosten werden nicht erhoben (Art. 151 StG 
i.V.m. Art. 108 Abs. 2 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefal-
len (Art. 102 VRPG i.V.m. Art. 200 Abs. 4 StG). 


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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 13. Dezember 2023 wird aufgehoben. 
Die Sache wird zur Neufestsetzung der amtlichen Werte im Sinn der 
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdegegner-
schaft auferlegt.
3. Die Kosten der Verfahren vor der Steuerrekurskommission des Kantons 
Bern, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 4'777.25, werden der 
Beschwerdegegnerschaft im Umfang von zwei Dritteln, ausmachend 
Fr. 3'184.85, auferlegt.
4. Es werden weder für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht noch für 
jene vor der Steuerrekurskommission des Kantons Bern Parteikosten 
gesprochen.
5. Zu eröffnen:
- Steuerverwaltung des Kantons Bern 
- Beschwerdegegner
- Beschwerdegegnerin
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern 
- Eidgenössische Steuerverwaltung
Das präsidierende Mitglied:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. BGG geführt werden.