be_verwaltungsgericht · 100 2022 349 · 2021-06-29 · de

Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 11. Oktober 2022; 2021.DIJ.4954) | Handänderung

100.2022.349U
BUC/IMA/SPR
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil des Einzelrichters vom 21. März 2023 
Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld
A.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführer
gegen
Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner
betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
11. Oktober 2022; 2021.DIJ.4954)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.349U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 11. April 2018 erwarb 
A.________ von seiner ehemaligen Partnerin den zweiten hälftigen 
Miteigentumsanteil am Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1________, das 
er bewohnte. Bei der Grundbuchanmeldung am 17. Mai 2018 deklarierte er 
die Handänderungssteuer und ersuchte das Grundbuchamt … gleichzeitig 
um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes 
Wohneigentum. Das Grundbuchamt veranlagte die Handänderungssteuer 
am 18. Juni 2018 auf Fr. 8'127.-- und stundete sie im Umfang von Fr. 7'200.-
- für drei Jahre ab Grundstückserwerb. Am 7. April 2021 reichte A.________ 
das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums inklusive 
Hauptwohnsitzbestätigung beim Grundbuchamt ein. Mit Verfügung vom 
29. Juni 2021 wies dieses das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab, 
hob die Stundungsverfügung vom 18. Juni 2018 auf und auferlegte 
A.________ den gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit 
Grundbuchanmeldung und einer Gebühr von Fr. 300.--) zur Zahlung.
B.
Dagegen erhob A.________ Beschwerde bei der Direktion für Inneres und 
Justiz des Kantons Bern (DIJ), die das Rechtsmittel mit Entscheid vom 
11. Oktober 2022 abwies.
C.
Am 9. November 2022 hat A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Er beantragt, der Entscheid der DIJ sei aufzuheben, ihm sei die 
nachträgliche Steuerbefreiung zu gewähren und das auf dem betroffenen 
Grundstück eingetragene Grundpfand von Fr. 7'200.-- sei zu löschen. 
Eventuell sei die Sache im Sinn der Erwägungen zur Neubeurteilung an die 
DIJ zurückzuweisen. Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit 


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Seite 3
Beschwerdeantwort 
vom 
6. Dezember 
2022 
auf 
Abweisung 
der 
Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Der Beschwerdefüh-
rer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den ange-
fochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Inte-
resse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Be-
stimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach 
einzutreten.
1.2
Der Beschwerdeführer beantragt unter anderem die Löschung des 
gesetzlichen Grundpfandrechts (vgl. vorne Bst. C). Dessen Schicksal ist di-
rekte gesetzliche Rechtsfolge des Entscheids über die nachträgliche Steu-
erbefreiung: Wird sie gewährt, ist das Grundbuchamt gemäss Art. 17a Abs. 2 
HG ohne weiteres verpflichtet, das gesetzliche Grundpfandrecht zu löschen. 
Wird hingegen an der verfügten Handänderungssteuer festgehalten, wird 
das Grundbuchamt das Grundpfandrecht (erst) nach Bezahlung der Steuer 
samt Zins löschen (vgl. Verfügung Grundbuchamt vom 29.6.2021, Vorakten 
DIJ [act. 3A] pag. 24). Vom Entscheid über die Befreiung von bzw. den Be-
stand der Handänderungssteuer ist somit unmittelbar und direkt auch die 
Behandlung des Grundpfandrechts erfasst. Es erübrigt sich, die Rechtsfolge 
nach Art. 17a Abs. 2 HG im Einzelfall ausdrücklich anzuordnen. Ein schutz-
würdiges Interesse an der Behandlung des entsprechenden Antrags ist we-


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Seite 4
der dargetan noch ersichtlich, weshalb insofern auf die Beschwerde nicht 
einzutreten ist (vgl. etwa VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 1.2).
1.3
Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob dem Beschwerdeführer die nachträgliche Steu-
erbefreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück B.________ 
Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 7'200.-- zu Recht verweigert wurde.
2.1
Der Beschwerdeführer hat am 11. April 2018 (Kaufvertrag) von seiner 
ehemaligen Partnerin den zweiten hälftigen Miteigentumsanteil am Grund-
stück B.________ Gbbl. Nr. 1________ erworben, so dass er fortan 
Alleineigentum daran hatte. Auf dem Grundstück befindet sich ein 
Einfamilienhaus. Der Beschwerdeführer hat dort seit dem 20. Mai 2011 
seinen 
Hauptwohnsitz 
(Hauptwohnsitzbestätigung 
vom 
13.4.2021, 
Beschwerdebeilage 
[BB] 7). 
Seit 
dem 
18. September 
2019 
(Statutenänderung) ist die Adresse des Grundstücks (…, B.________) 
zudem als Domiziladresse der C.________ GmbH im Handelsregister 
eingetragen. Der Beschwerdeführer war schon zuvor für die Gesellschaft 
tätig. Neu war er ab diesem Datum neben dem Vorsitzenden der 
Geschäftsführung auch Gesellschafter und Geschäftsführer. Seit Juli 2020 
ist er als alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH im 
Handelsregister eingetragen (vgl. Auszug Handelsregister vom 28.7.2021, 
BB 20).
2.2
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich 
eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HG). Die Steuer wird vom 
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 


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Seite 5
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgli-
che Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-
wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von 
vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des 
Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht 
erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens 
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss innert ei-
nem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, 
hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen 
(Art. 11b Abs. 2 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem 
Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-
bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b 
HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-
füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, 
dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das 
Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
2.3
Die DIJ hat zusammengefasst erwogen, die Rechtsdomiziladresse 
der C.________ GmbH sei an der Adresse der erworbenen Liegenschaft 
eingetragen worden, weshalb keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn 
von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vorliege. Daran ändere nichts, dass die 
Umsatztätigkeit der Gesellschaft im hier relevanten Zeitraum hauptsächlich 
anderswo stattgefunden habe. Die Domiziladresse impliziere doch eine – 
wenn auch nur geringe – Geschäftstätigkeit auf dem betroffenen 
Grundstück. So müsse an dieser Adresse zumindest die Post 
entgegengenommen 
werden. 
Zudem 
knüpfe 
die 
Rechtsordnung 
verschiedene Rechtswirkungen an den Sitz einer juristischen Person und an 


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Seite 6
die 
im 
Handelsregister 
eingetragene 
Rechtsdomiziladresse 
(vgl. 
angefochtener Entscheid E. 4.3).
2.4
Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe im massgebenden 
Zeitraum an seinem Wohnsitz keine Arbeiten für die C.________ GmbH 
ausgeführt, sondern die betroffene Liegenschaft einzig zu Wohnzwecken 
genutzt. Die gesamte Administration und Geschäftstätigkeit der Gesellschaft 
habe weiterhin an deren ursprünglichen Geschäftssitz in … stattgefunden. 
Die GmbH erbringe Dienstleistungen [im Bereich Observationen]. Aufgrund 
einer am 1. Oktober 2019 in Kraft getretenen gesetzlichen Bestimmung 
betreffend Observationen im Bereich des Sozialversicherungsrechts 
könnten observierte Personen neu Name und Adresse der Gesellschaft 
herausverlangen, die sie observiert habe. Der frühere Geschäftsführer, an 
dessen Wohnsitz die Domiziladresse der GmbH damals eingetragen 
gewesen sei, habe aufgrund der neuen Regelung Belästigungen an seinem 
Wohnort insbesondere für seine Familie befürchtet. Der Beschwerdeführer 
habe daher angeboten, als Domiziladresse im Handelsregister neu seine 
Wohnadresse einzutragen. Der Domizilwechsel sei einzig aus diesem Grund 
erfolgt (vgl. Beschwerde S. 4 ff.). Die Vorinstanz lege den Wortlaut von 
Art. 11b Abs. 1 HG zu eng aus, was nicht praktikabel sei und zu Willkür, 
Ungleichbehandlungen beispielsweise mit Blick auf Homeoffice-Tätigkeiten 
und damit zu grosser Rechtsunsicherheit führe. Es sei auf die faktische 
Nutzung abzustellen, die im vorliegenden Fall bloss dem Wohnzweck diene. 
Eine sachenrechtliche Ausscheidung, wie sie im Vortrag zum HG für Häuser 
mit mehreren Wohnungen oder mit Wohn- und Geschäftsräumen 
vorgesehen sei, sei hier nicht möglich. Die Auslegung der Vorinstanz 
widerspreche zudem Sinn und Zweck der nachträglichen Steuerbefreiung, 
Wohneigentum von Privatpersonen zu fördern (vgl. Beschwerde S. 8 ff.).
3.
Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b 
Abs. 1 HG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus-
schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Eintrag 
der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdomizil einer Gesell-


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schaft im Handelsregister die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steu-
erbefreiung erfüllt sind.
3.1
Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG wird die Handände-
rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem 
Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer-
berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» (bzw. in der französischen 
Fassung: « personnellement […], sans interruption et exclusivement à des 
fins d'habitation ») genutzt wird. Damit scheint die Nutzung des betroffenen 
Grundstücks zu anderen Zwecken ausgeschlossen. Angesichts des Begriffs 
«ausschliesslich» kommt es grammatikalisch betrachtet nicht darauf an, in 
welchem Verhältnis eine andere Nutzung zum Wohnzweck steht (vgl. VGE 
2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Was unter «Wohnzweck» zu verstehen ist, 
wird in Art. 11b HG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche und kom-
merzielle Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes zwei-
felsohne nicht unter diesen Begriff. Die Domiziladresse einer GmbH im Han-
delsregister dient gewerblichen Zwecken der juristischen Person und nicht 
zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwerbers der Liegenschaft, wes-
halb bei Eintragung an derselben Adresse das fragliche Grundstück nicht 
mehr persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. Insge-
samt spricht der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Voraussetzungen 
für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn die Adresse des betroffenen 
Grundstücks als Domiziladresse einer Gesellschaft im Handelsregister ein-
getragen ist.
3.2
Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes:
3.2.1
Die Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung beru-
hen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des 
Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des 
Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der 
Kommission (nachfolgend: Vortrag HG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HG festge-
halten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als 
Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'acquéreuse doit 
utiliser personellement la totalité de l'immeuble comme logement en 


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propriété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 2013, 
Beilage 17 S. 3 ff., 5):
 « […] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber 
bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit 
ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. 
Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung 
vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der 
Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine 
Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aus-
schliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn 
auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder 
andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh-
nen».
Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla-
mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Nutzung von Geschäfts-
räumen beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses steht der nachträg-
lichen Steuerbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetz-
gebers entgegen; das betroffene Grundstück dient diesfalls eben gerade 
nicht mehr ausschliesslich zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwer-
bers. Die vorliegende Konstellation, dass beim Erwerb eines Einfamilienhau-
ses das Grundstück oder Teile davon zugleich sowohl zum Wohnzweck als 
auch geschäftlich genutzt werden, wird nicht ausdrücklich genannt. Da damit 
von der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss 
Art. 11b Abs. 1 HG abgewichen wird, die für Einfamilienhäuser gleichermas-
sen gilt, ist davon auszugehen, dass diese in der parlamentarischen Bera-
tung nicht explizit erwähnte Konstellation gleich wie die Nutzung von Ge-
schäftsräumen in einem Wohn- und Geschäftshaus nicht steuerbefreit ist. 
Der Gesetzgeber hat den insofern strikten Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG 
auch nicht ansatzweise aufgeweicht. Das hätte er jedoch getan, wenn er 
Ausnahmen hätte zulassen bzw. das Ausschliesslichkeitskriterium hätte re-
lativieren wollen. Dies umso mehr als damit unweigerlich Abgrenzungsfra-
gen verbunden (gewesen) wären, die grundsätzlich – mit Blick auf Bedeu-
tung und Tragweite sowie die politische Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3) – 
als wesentlich zu beurteilen sind. Die Klärung dieser Fragen ist, wie bereits 
der Grundsatz einer Aufweichung als solcher, zumindest in den Grundzügen 
dem Entscheid des demokratisch legitimierten Gesetzgebers vorbehalten 
(vgl. hinten E. 3.6). Aus dem Vortrag geht indes weder explizit noch implizit 
hervor, worauf es denn ankäme und insbesondere bis zu welchem Ausmass 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.349U, 
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geschäftliche Tätigkeiten oder Zwecke oder bis zu welcher Höhe ein damit 
erzielter Ertrag mit dem Erfordernis der persönlichen und ausschliesslichen 
Wohnnutzung noch vereinbar wäre. Der gesamte Gesetzgebungsprozess 
beinhaltete zu keiner Zeit derartige Überlegungen. Damit steht auch entste-
hungsgeschichtlich gesehen dem Bejahen der persönlichen und aus-
schliesslichen Nutzung zum Wohnzweck bereits (und allein) ein auf dem 
Grundstück ebenfalls verfolgter Geschäftszweck entgegen, wobei dessen 
Verhältnis zur Wohnnutzung unerheblich ist. Dass die Möglichkeit, geschäft-
lich genutzte Teile des Grundstücks sachenrechtlich auszuscheiden, um für 
den Rest des Grundstücks dennoch steuerbefreit zu werden (vgl. Vortrag HG 
S. 5), in gewissen Fällen – wie offenbar hier – nicht in Betracht kommt (vgl. 
vorne E. 2.4), führt zu keinem anderen Schluss.
3.2.2
Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs-
verfahren (weiter) verkompliziert würde (vgl. Vortrag HG S. 7 f.), wenn an-
dere Zwecke, insbesondere geschäftliche, bis zu einem gewissen Ausmass 
noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und die rechtsanwen-
denden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- und Beweisfragen 
– ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezifisch klären müssten 
(zur vom Beschwerdeführer vorgebrachten Präponderanzmethode vgl. hin-
ten E. 4). Der Beschwerdeführer erachtet demgegenüber eine «enge Ausle-
gung» des Ausschliesslichkeitserfordernisses als nicht praktikabel, was zu 
Rechtsunsicherheit führe. Er führt diesbezüglich einige Fälle an (z.B. Domizil 
eines Vereins oder Einsatz von Reinigungspersonal an der fraglichen Ad-
resse), bei denen entgegen der aktuellen Praxis die Auslegung der Vor-
instanz dazu führen müsste, den ausschliesslichen Wohnzweck ebenfalls zu 
verneinen (vgl. Beschwerde S. 9 f.). Solche Konstellationen sind nicht Ge-
genstand des vorliegenden Verfahrens, weshalb das Verwaltungsgericht, 
wie bereits die Vorinstanz, sie nicht zu beurteilen braucht. Immerhin ist inso-
fern auf das Handbuch der Grundbuchämter hinzuweisen. Dieses bietet eine 
«Entscheidhilfe» für die Praxis, welche Tätigkeiten, insbesondere im Zusam-
menhang mit einer Berufsausübung, mit der ausschliesslichen Wohnnutzung 
vereinbar sein dürften und welche nicht (Handbuch des Kantonalen Grund-
buchamts für den Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Grundbuchfüh-
rung vom 1.4.2022 [nachfolgend: Handbuch Grundbuchamt] Ziff. 3.13.11.7, 
einsehbar unter: , Rubriken «Grundbuch/Rechtliches/


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.349U, 
Seite 10
Handbuch»). Insgesamt sprechen Praktikabilitätsüberlegungen jedenfalls 
nicht für die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Auslegung. Nach dem 
Gesagten wird die wortlautbasierte Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG ent-
stehungsgeschichtlich weiter gestützt.
3.3
Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-
kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand-
änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann-
ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. 
[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 
Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommis-
sionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 
25 Mio. Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parla-
mentarischen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es 
sich bei der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. 
Einem Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging 
es insbesondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt 
wird (Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 
S. 622 und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es wi-
derspreche Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Vorausset-
zungen für die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge an-
gewendet und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. 
«formellen Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HG und die Frist nach 
Art. 17a Abs. 1 HG ist dies gängige Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. 
BVR 2020 S. 493 E. 4.2; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3). Mit Blick 
auf die Ausführungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei 
der materiellen Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohn-
zweck genutzt wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere 
Nutzung als zum Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufge-
weicht, sondern bestätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.349U, 
Seite 11
des Gegenvorschlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Ein-
klang. Dient ein Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls 
angestrebten Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben. Diese 
kommt in Fällen mit ausschliesslicher Wohnnutzung zum Tragen (vgl. auch 
VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.3 und 3.5, wonach ein [entgeltliches] Ga-
ragenmitbenutzungsrecht in Form einer Dienstbarkeit zugunsten einer Dritt-
person dazu führt, dass das fragliche Grundstück nicht mehr persönlich und 
ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird). Vor diesem Hintergrund 
kann es entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht darauf ankom-
men, dass die Administration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der 
GmbH nicht an ihrem Rechtsdomizil erfolgten und dort nicht direkt ein Ertrag 
erwirtschaftet werde. Der Eintrag des Rechtsdomizils an der fraglichen Ad-
resse dient dennoch einem Geschäfts- und nicht dem Wohnzweck. Der Ein-
trag ist im Übrigen nicht als unbedeutend zu werten, selbst wenn es dem 
Beschwerdeführer im konkreten Fall so erscheinen mag. Das Rechtsdomizil 
ist die Adresse, unter der die Rechtseinheit an ihrem Sitz erreicht werden 
kann (Art. 2 Bst. b und Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 
17. Oktober 2007 [HRegV; SR 221.411]). Das impliziert, dass dort eine Infra-
struktur vorhanden ist, die ein «administratives Leistungsangebot» garan-
tiert, das namentlich die physische Entgegennahme von Urkunden und 
Mitteilungen aller Art durch eine natürliche Person umfasst (vgl. Meister-
hans/Gwelessiani, Praxiskommentar zur HRegV, 4. Aufl. 2021, Art. 117 
N. 496; Alexander Vogel, Kommentar HRegV, 2020, Art. 117 N. 14; Chris-
tian Champeaux, in Handkommentar HRegV, 2013, Art. 117 N. 11 f.; Praxis-
mitteilung 2/15 des Eidgenössischen Amtes für das Handelsregister vom 
30.11.2015 N. 6, einsehbar unter: , Rubrik «Praxis-
mitteilungen»). Das Rechtsdomizil ist einer der wesentlichsten Anknüpfungs-
punkte der Rechtseinheit in der schweizerischen Rechtsordnung (Alexander 
Vogel, a.a.O., Art. 117 N. 12). Dem Domizil kommt somit für die Rechtsein-
heit in jedem Fall insbesondere eine rechtliche Bedeutung zu. Die Gründe 
für den Eintrag der Wohnadresse des Beschwerdeführers als Rechtsdomizil 
spielen unter diesen Umständen keine Rolle. Von den hierzu beantragten 
Partei- und Zeugenaussagen (Beschwerde S. 6) sind daher keine entscheid-
wesentlichen Erkenntnisse zu erwarten. Die entsprechenden Beweisanträge 
werden abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.03.2023, Nr. 100.2022.349U, 
Seite 12
BGE 144 II 427 E. 3.1.3, 141 I 60 E. 3.3; BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4, 2021 
S. 239 E. 5.6).
3.4
Der systematischen Einordnung von Art. 11b HG im Gesetz bzw. der 
Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbstnut-
zung entnehmen. Jedenfalls spricht dieses Auslegungselement nicht dage-
gen, bei Eintragung der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdo-
mizil einer Gesellschaft den ausschliesslichen Wohnzweck zu verneinen. 
Insbesondere ergibt sich nichts anderes aus dem Gesamtkontext von 
Art. 11a HG und Art. 11b Abs. 1 HG. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern 
Art. 11a HG «grosszügig formuliert» sein soll (vgl. aber Beschwerde S. 13). 
Der dort verwendete Begriff «Hauptwohnsitz» führt nicht zu diesem Schluss. 
In Art. 11a HG sind bloss die Möglichkeit einer nachträglichen Steuerbefrei-
ung sowie die Modalitäten des entsprechenden Gesuchs festgehalten. Die 
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung sind in Art. 11b HG geregelt, in 
dem konkretisiert wird, wann ein Hauptwohnsitz vorliegt.
3.5
Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HG – angesichts seines relativ 
klaren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Mate-
rialien sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Ausle-
gungsaspekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck 
– so zu verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das Grundstück 
nicht persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt, wenn dieses 
oder Teile davon – wenn auch in geringem Umfang – geschäftlichen Zwe-
cken dienen. An der Adresse des Grundstücks B.________ Gbbl. 
Nr. 1________ ist im Handelsregister das Domizil der C.________ GmbH 
eingetragen. Die Vorinstanz hat zu Recht erwogen, dass bereits aufgrund 
der Deckungsgleichheit der erworbenen Liegenschaft mit der (für die 
Nutzung durchaus relevanten) Rechtsdomiziladresse der Gesellschaft keine 
ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt. Unbehelflich ist schliesslich der 
Hinweis des Beschwerdeführers auf die Praxis im Kanton Solothurn, wo die 
nachträgliche Steuerbefreiung gewährt werde beim Erwerb eines 
Einfamilienhauses, das teilweise geschäftlich genutzt wird, solange die 
Wohnnutzung überwiege (vgl. Beschwerde S. 11). Die Regelung im Kanton 
Solothurn diente der vorberatenden Kommission als Vorbild für die Änderung 
des HG (Vortrag HG S. 5), was aber nicht bedeutet, dass diese 


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deckungsgleich ausgestaltet und gleich auszulegen ist: Bereits der Wortlaut 
der entsprechenden Bestimmungen stimmt nicht überein. Im Kanton 
Solothurn ist «der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich 
selbst genutztes Wohneigentum» steuerfrei (vgl. § 207 Bst. g des 
Steuergesetzes des Kantons Solothurn vom 1. Dezember 1985 [BGS 
614.11]). Die Nutzung «ausschliesslich zum Wohnzweck» wird nicht 
(ausdrücklich) vorausgesetzt.
3.6
Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden 
grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. VGE 2020/106 vom 
26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf vier jüngst eingereichte, 
noch nicht abschliessend behandelte parlamentarische Vorstösse betreffend 
die 
nachträgliche 
Steuerbefreiung 
hinzuweisen 
(Geschäfts-Nrn. 
2022.RRGR.237, 2022.RRGR.416, 2022.RRGR.434, 2023.RRGR.111). 
Diese zeigen, dass Mitglieder des Grossen Rates Klärungs- und Anpas-
sungsbedarf sehen (vgl. auch die Debatte zur am 13.3.2023 mit 72 Ja- zu 62 
Nein-Stimmen angenommenen Motion 143-2022 [2022.RRGR.237], einseh-
bar unter: , Rubriken «Geschäfte/Geschäftssuche», sowie 
die ebd. abrufbare Vorstossantwort des Regierungsrats RRB 1271/2022 
vom 30.11.2022). Für die vorliegende Konstellation ist insbesondere die Mo-
tion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 (Geschäfts-Nr. 2022.RRGR.434) von 
Interesse: Mit Blick auf die Anwendung der Art. 11a f. HG in der Praxis wird 
beantragt, die Bestimmungen dahingehend zu ändern, dass eine vollum-
fängliche Steuerbefreiung auch dann gewährt wird, wenn nicht das ganze 
Grundeigentum ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-
zweck dient, sondern eine geschäftliche Nutzung oder eine Nutzung durch 
Drittpersonen vorliegt, solange «die private (ununterbrochene, persönliche 
und ausschliessliche) Nutzung des Erwerbers zu Wohnzwecken überwiegt». 
Um die nachträgliche Steuerbefreiung so zu regeln und den Steuerbefrei-
ungstatbestand dergestalt auszuweiten, ist ein entsprechender Entscheid 
des Gesetzgebers notwendig. In diesem Sinn ist in der Motion denn auch 
festgehalten, dass im Rahmen der Revision festzulegen sei, «anhand wel-
cher Grösse (z.B. Geschossflächen) der überwiegende Anteil zu definieren 
ist und ab welchem Prozentsatz ein Überwiegen anzunehmen ist». Die Jus-
tizbehörden dürfen diesen wesentlichen Entscheiden nicht vorgreifen, dies 
würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip widersprechen. Die vor-


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geschlagene Gesetzesänderung erwiese sich mit anderen Worten als obso-
let, wäre Art. 11b Abs. 1 HG in der aktuellen Fassung im vom Beschwerde-
führer geltend gemachten Sinn zu verstehen.
4.
Der Beschwerdeführer macht weiter eine Verletzung des Grundsatzes von 
Treu und Glauben geltend. Das Grundbuchamt habe eine Praxisänderung 
vorgenommen, da es die Präponderanzmethode bei der Beurteilung der 
nachträglichen Steuerbefreiung nicht mehr anwende. Es fehle dafür jedoch 
an den erforderlichen ernsthaften und sachlichen Gründen. Die Präpon-
deranzmethode sei zudem in einem Merkblatt bis zu dessen Änderung am 
13. Mai 2020 vorgesehen gewesen. Die Vorinstanz bezeichne dieses als 
rechtlich unverbindlich, was dem Grundsatz von Treu und Glauben wider-
spreche (Beschwerde S. 14 ff.).
4.1
Es trifft zu, dass im Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuch-
ämter des Kantons Bern betreffend nachträglicher Steuerbefreiung gemäss 
Artikel 11a und 17a HG vom 9. Februar 2016 und 5. Februar 2019 die sog. 
Präponderanzmethode ausdrücklich vorgesehen war. Nach dieser Methode 
wurde die Steuerbefreiung für Grundstücke, die auch Geschäftszwecken 
dienten, gewährt, wenn die private Nutzung überwog. Die Grundbuchämter 
wandten die Methode zunächst an, änderten ihre Praxis jedoch gestützt auf 
einen Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons 
Bern (JGK; heute: DIJ) vom 5. August 2019, in dem diese ernsthafte Zweifel 
daran äusserte, dass die Praxis der Grundbuchämter mit der Voraussetzung 
der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss Art. 11b HG zu vereinbaren sei 
(vgl. Entscheid 2017.JGK.6696 vom 5.8.2019 E. 5.2; bestätigt im Entscheid 
2019.JGK.6034 
vom 
20.2.2020 
E 4.2; 
Handbuch 
Grundbuchamt 
Ziff. 3.13.11.7). Das Merkblatt wurde am 13. Mai 2020 an die aktuelle Praxis 
angepasst. Zu prüfen ist, ob der Beschwerdeführer aus der früheren Praxis 
etwas zu seinen Gunsten ableiten kann.
4.2
Das Merkblatt ist eine sog. Verwaltungsverordnung. Bei solchen han-
delt es sich um allgemeine Weisungen der vorgesetzten Behörde an die ihr 


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unterstellten Behörden bzw. Bestimmungen generell-abstrakten Inhalts, mit 
denen eine Behörde ihre Praxis für sich selbst oder für Dritte kodifiziert und 
kommuniziert. Verwaltungsverordnungen kommt keine Gesetzeskraft zu. Sie 
sind nur zu berücksichtigen, soweit sie im Einklang mit den gesetzlichen Vor-
gaben stehen und diese auf überzeugende und praktikable Art und Weise 
konkretisieren (statt vieler BVR 2021 S. 159 E. 4.3, 2018 S. 139 E. 2.3, 2012 
S. 121 E. 4.1.2; VGE 2020/10/11 vom 16.2.2021, in StE 2021 B 27.7 Nr. 25 
E. 3.3.2; BGE 146 V 233 E. 4.2.1, 146 I 105 E. 4.1). Bei der Änderung von 
Verwaltungsverordnungen – verstanden als Ausdruck der geltenden Verwal-
tungspraxis – sind die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zu Pra-
xisänderungen anwendbar (VGE 2016/255 vom 16.5.2017 E. 3.4). Gelangt 
eine Behörde zur Einsicht, dass sie das Recht bisher unrichtig angewendet 
hat, oder dass eine andere Rechtsanwendung den Absichten des Gesetzge-
bers besser entspricht, kann sie unter gewissen Voraussetzungen eine Pra-
xisänderung vornehmen. Es müssen ernsthafte und sachliche Gründe für die 
neue Praxis sprechen, die Änderung muss in grundsätzlicher Weise erfol-
gen, das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung muss gegenüber 
demjenigen an der Rechtssicherheit überwiegen und die Änderung darf nicht 
gegen Treu und Glauben verstossen (statt vieler BGE 146 I 105 E. 5.2.1 f., 
140 II 334 E. 8; Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
5. Aufl. 2022, N. 518).
4.3
Die Voraussetzungen für eine Praxisänderung sind hier gegeben: Die 
Grundbuchämter des Kantons Bern änderten ihre Praxis aufgrund des Ent-
scheids der ihnen übergeordneten DIJ vom 5. August 2019, in dem die Frage 
nach der Vereinbarkeit der Präponderanzmethode mit der gesetzlichen Re-
gelung aufgeworfen wurde und der eine bessere Rechtskenntnis brachte. 
Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG ist insofern klar, als er eine ununterbro-
chene, persönliche und ausschliessliche – und nicht eine überwiegende – 
Nutzung zum Wohnzweck verlangt. Die (ohnehin nur sinngemässe) Anwen-
dung der Präponderanzmethode findet im geltenden Recht keine Grundlage, 
sondern widerspricht diesem vielmehr und wird, was bezeichnend ist, erst in 
der vorgenannten Motion erwähnt. Es sprechen somit ernsthafte und sachli-
che Gründe für die neue Praxis. Angesichts dessen überwiegt das Interesse 
an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtssi-
cherheit (vgl. BGE 148 V 286 E. 9, 135 II 78 E. 3.2 [Pra 98/2009 Nr. 86]). Die 


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Praxisänderung erfolgte zudem in grundsätzlicher Weise, was sich auch im 
angepassten Merkblatt zeigt. Die geänderte Praxis muss grundsätzlich sofort 
auch auf hängige Angelegenheiten angewendet werden (BGE 142 V 551 
E. 4.1, 135 II 78 E. 3.2 [Pra 98/2009 Nr. 86]). Ein Verstoss gegen den Grund-
satz von Treu und Glauben liegt hier nicht vor. Insbesondere handelt es sich 
weder um eine Änderung im Prozessrecht noch wurde dem Beschwerdefüh-
rer die Anwendung der Präponderanzmethode individuell zugesichert (vgl. 
BGE 146 I 105 E. 5.2.1, 142 V 551 E. 4.1; Tschannen/Müller/Kern, a.a.O., 
N. 518). Das Merkblatt als generell-abstrakte Information stellt keine Vertrau-
ensgrundlage dar (vgl. zu den Voraussetzungen des Vertrauensschutzes 
etwa BGE 148 II 233 E. 5.5.1, 146 I 105 E. 5.1.1; BVR 2017 S. 540 E. 6.2, 
2015 S. 15 E. 4.1). Demnach ist nicht zu beanstanden, dass für die Prüfung 
einer nachträglichen Steuerbefreiung bei dem Beschwerdeführer die neue, 
den Absichten des geltenden Rechts «besser» entsprechende Praxis und 
nicht die Präponderanzmethode angewendet wurde.
5.
Zusammenfassend erfüllte der Beschwerdeführer die Voraussetzung, das 
erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 
Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht. Die Vorinstanz hat 
somit die Verfügung des Grundbuchamts, die Stundung aufzuheben und die 
Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zu beziehen, zu Recht be-
stätigt. Damit erübrigt sich auch eine Rückweisung an die DIJ, wie sie der 
Beschwerdeführer eventuell beantragt (vgl. vorne Bst. C). Die Beschwerde 
erweist sich als unbegründet und ist sowohl betreffend die Haupt- als auch 
das Eventualbegehren abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. Bei die-
sem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig 
(Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu 
sprechen (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 
VRPG).


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Demnach entscheidet der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
und mitzuteilen:
- Grundbuchamt …
Der Einzelrichter:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.