be_verwaltungsgericht · 100 2018 313 · 2019-08-12 · de

Disziplinarwesen; Bussen wegen Verletzungen von Berufspflichten (Verfügung der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 21. August 2018; 26.11 - 17.23) | Disziplinarwesen

100.2018.313U
ARB/IMA/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 12. August 2019
Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Imfeld
1. Notar A.________
2. Notarin B.________
Beschwerdeführende
gegen
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8
betreffend Disziplinarwesen; Bussen wegen Verletzung von Berufspflichten 
(Verfügung der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 
vom 21. August 2018; 26.11 - 17.23)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A.________ und seine Tochter B.________ praktizieren als selbständiger 
Notar bzw. selbständige Notarin in einem gemeinsamen Notariatsbüro in 
…. An der gleichen Adresse ist die C.________ AG domiziliert, die 
insbesondere die Erbringung von Dienstleistungen im Immobilienbereich 
bezweckt. A.________ ist Mehrheitsaktionär dieser Unternehmung, 
während B.________ daran mit einer Aktie beteiligt ist. Am 1. Dezember 
2016 wurde im Notariatsbüro eine notariatsrechtliche Nachrevision 
durchgeführt. Dabei stellten die Revisionsorgane fest, dass bei drei durch 
die 
C.________ AG 
zum 
Verkauf 
vermittelten 
Liegenschaften 
möglicherweise unzulässige Provisionen vereinbart worden waren. Die 
Revisionskommission des Verbands bernischer Notare (VbN) erstattete der 
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) Meldung, 
woraufhin 
der 
Notariatsinspektor 
ein 
Disziplinarverfahren 
gegen 
A.________ und B.________ eröffnete. Am 11. April 2017 meldete auch 
die Steuerverwaltung des Kantons Bern der JGK den Verdacht auf eine mit 
den 
notariatsrechtlichen 
Berufspflichten 
unvereinbare 
Liegenschaftsvermittlung 
durch 
die 
beiden 
Notariatspersonen. 
Am 
21. August 2018 auferlegte die JGK Notar A.________ wegen Verletzung 
des Gebots der unabhängigen und einwandfreien Berufsausübung sowie 
des Ansehens des Notariats eine Disziplinarbusse von Fr. 15'000.--. 
Notarin 
B.________ 
wurde 
wegen 
Verletzung 
der 
Interessen-
wahrungspflicht eine Disziplinarbusse von Fr. 7'500.-- auferlegt.
B.
Am 21. September 2018 haben Notarin B.________ und Notar A.________ 
dagegen in einer einzigen Rechtsschrift Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben, die innert Nachfrist verbessert worden ist. Sie beantragen, die 
Bussenverfügungen der JGK seien aufzuheben.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 3
Mit Beschwerdevernehmlassung vom 24. Oktober 2018 schliesst die JGK 
auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 40 Abs. 1 des Notariatsgesetzes 
vom 22. November 2005 [NG; BSG 169.11]). Die Beschwerdeführenden 
haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch die ange-
fochte Verfügung besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Inter-
esse an deren Aufhebung und Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die im 
Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Aufgrund der höchstpersönlichen Natur von Strafen sind Bussen 
des Verwaltungsstrafrechts für jede Person gesondert zu beurteilen (vgl. 
BGer 1C_396/2015 vom 13.11.2015 E. 5.3 mit Hinweis auf BGE 134 III 59 
E. 2.3.2). Inwieweit für Sanktionen des Disziplinarrechts Gleiches gelten 
muss, kann offenbleiben: Da die Beschwerdeführenden gemeinsam Be-
schwerde erhoben haben, der Sachverhalt weitgehend identisch ist und die 
gleichen rechtlichen Bestimmungen Anwendung finden, rechtfertigt sich die 
Überprüfung beider Disziplinarmassnahmen in einer Urteilsschrift.
1.3
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts werden disziplinarrecht-
liche Bussen in Dreierbesetzung beurteilt, auch wenn ihre Höhe – wie hier 
– je unter der Streitwertgrenze von Fr. 20'000.-- für die einzelrichterliche 
Zuständigkeit liegt (Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]; BVR 2018 S. 139 E. 1.2; VGE 2012/131 vom 19.3.2013, in 
BN 2013 S. 82 und ZBGR 2014 S. 242 E. 1.2).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 4
2.
2.1
Gemäss Art. 45 Abs. 1 NG wird die Notarin oder der Notar unab-
hängig von der vermögens- und strafrechtlichen Verantwortlichkeit diszipli-
narisch sanktioniert, wenn sie oder er vorsätzlich oder fahrlässig Berufs-
pflichten verletzt oder gegen die Bestimmungen des Notariatsgesetzes 
oder seiner Ausführungserlasse, das Gebot der unabhängigen und ein-
wandfreien Berufsausübung oder gegen das Ansehen des Notariats ver-
stösst, namentlich durch aufdringliche Werbung. In leichten Fällen kann 
von einer Sanktion abgesehen werden, wenn anzunehmen ist, dass die 
Notarin oder der Notar den Beruf künftig einwandfrei ausüben wird (Art. 45 
Abs. 2 NG). Als Berufspflichten gelten nach dem Gesetzeswortlaut und 
ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts nicht bloss die in Art. 30 ff. NG 
ausdrücklich als solche bezeichneten Regeln, sondern sämtliche Vor-
schriften, die eine Notarin oder ein Notar bei der Berufsausübung zu be-
achten hat (BVR 2015 S. 55 E. 2.1, 2013 S. 264 E. 3.1), so auch die Be-
stimmungen zur Unabhängigkeit (Art. 3 NG) und Unvereinbarkeit (Art. 4 
NG). Das Gebot der Wahrung des Ansehens des Notariatsstands umfasst 
generalklauselartig alle andern verpönten Verhaltensweisen, die das Ver-
trauen in die Notarinnen und Notare zu beeinträchtigen geeignet sind. Es 
dient der Aufrechterhaltung der Disziplin innerhalb des Notariatsstands, ins-
besondere der Wahrung der Standeswürde und dem Schutz des recht-
suchenden Publikums. Von den Notarinnen und Notaren wird erwartet, 
dass sie alle Tätigkeiten und Funktionen korrekt und mit einer gewissen 
Unauffälligkeit erledigen. In ihrem Allgemeinverhalten haben sie sich stets 
am Grundsatz von Treu und Glauben auszurichten (zum Ganzen 
BVR 2018 S. 139 E. 2.1 mit zahlreichen Hinweisen).
2.2
Gemäss Art. 3 NG haben Notarinnen und Notare ihren Beruf unab-
hängig und auf eigene Verantwortung auszuüben. Art. 4 NG sieht ver-
schiedene Unvereinbarkeitsgründe vor. Nach dessen Abs. 3 dürfen Nota-
rinnen und Notare keine dauernde oder gelegentliche Tätigkeit ausüben, 
die mit einer unabhängigen und einwandfreien Berufsausübung oder mit 
dem Ansehen des Notariats nicht vereinbar ist. Unvereinbar sind nament-
lich Spekulationsgeschäfte jeglicher Art sowie die Übernahme von Bürg-
schaften oder Garantien im Zusammenhang mit der Berufsausübung. Die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 5
Notarin oder der Notar darf eine solche Tätigkeit auch nicht durch Dritte 
ausüben lassen. Gemäss Art. 29 NG sind Notarinnen und Notare unter 
Vorbehalt der Bestimmungen über die Unvereinbarkeit berechtigt, neben 
der hauptberuflichen Tätigkeit Aufträge für Rechtsberatung, Vermögens-
verwaltung, Treuhandfunktionen und ähnliche Verrichtungen zu über-
nehmen (Abs. 1); die nebenberufliche Tätigkeit unterliegt dem Privatrecht 
(Abs. 2).
2.3
Zwecks Konkretisierung von Art. 4 Abs. 3 NG hat die JGK am 
20. Dezember 2012 das Kreisschreiben an die im Notariatsregister des 
Kantons Bern eingetragenen Notarinnen und Notare über den Liegen-
schaftshandel, die Liegenschaftsvermittlung und die Liegenschafts-
verwaltung erlassen (nachfolgend: KS LH). Die JGK hat im KS LH primär 
ihre eigene langjährige Praxis umschrieben, wie sie bereits im zuvor mass-
gebenden Kreisschreiben vom 30. März 1965 an die praktizierenden Nota-
re des Kantons Bern über ihre Pflichten beim Liegenschaftshandel und bei 
der Vermittlung von Liegenschaften (nachfolgend: KS LH-1965) in BN 1965 
S. 1 ff. veröffentlicht worden ist (vgl. Ziff. 1 f. KS LH; BVR 2018 S. 139 
E. 2.3, 2016 S. 147 E. 3.1.2). Nicht vereinbar mit der Ausübung des Nota-
riatsberufs ist gemäss Ziff. 3 KS LH unter anderem:
«c) Die Liegenschaftsvermittlung gegen Provision oder gegen eine 
Entschädigung, die nicht dem gebotenen Zeitaufwand entspricht 
und/oder auf einem überhöhten Stundenansatz basiert. Als Richt-
wert für einen zulässigen Stundenansatz kann der für die Notare 
branchenübliche Stundenansatz herangezogen werden.»
Mit der Ausübung des Notariatsberufs vereinbar sind dagegen gemäss 
Ziff. 4 KS LH die folgenden Tätigkeiten und Geschäfte:
«b) Die gelegentliche Liegenschaftsvermittlung auf Honorarbasis. 
Das Vermittlermandat muss auf Initiative des Auftraggebers hin ent-
stehen (kein Sichanbieten des Notars als Liegenschaftsvermittler). 
In der Regel besteht ein Zusammenhang mit der haupt- oder 
nebenberuflichen Tätigkeit. Das Honorar hat sich nach dem gebote-
nen Zeitaufwand und einem angemessenen Stundenansatz zu 
richten. Als Richtwert kann der für die Notare branchenübliche 
Stundenansatz herangezogen werden.
c) Die Beurkundung durch den (zulässigerweise) vermittelnden resp. 
an den Verkaufsverhandlungen beteiligten Notar, sofern der Notar 
den Käufer über seine Doppelrolle und über die Möglichkeit, die Be-
urkundung durch einen anderen Notar vornehmen zu lassen, auf-
klärt, der Käufer seine Zustimmung zur Doppelrolle des Notars aus-
drücklich erteilt und der Notar die Verkaufsverhandlungen nicht 
parteiisch geführt hat. Die freie Wahl eines Notars durch den Käufer 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 6
muss in jedem Fall gewährleistet sein. In einem allfälligen Aufsichts-
verfahren hat der Notar den Nachweis über die erfolgte Aufklärung 
und das Vorliegen der Zustimmung des Käufers zu erbringen.»
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist das KS LH als Verwaltungs-
verordnung trotz mangelnder Gesetzeskraft zu beachten, wenn und soweit 
seine Anwendung nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstösst und 
eine einzelfallgerechte Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Be-
stimmungen zulässt bzw. die rechtlichen Vorgaben überzeugend und 
praktikabel konkretisiert (BVR 2018 S. 139 E. 2.3, 2016 S. 147 E. 3.1.2 f.; 
allgemein zur Berücksichtigung von Verwaltungsverordnungen BVR 2012 
S. 121 E. 4.1.2, 2012 S. 193 E. 3.2.2, je mit weiteren Hinweisen).
3.
3.1
Auch wenn der materielle Begriff der öffentlichen Beurkundung dem 
Bundesrecht angehört, liegt die Kompetenz zu deren gesetzlichen Rege-
lung bei den Kantonen (Art. 55 SchlT des Schweizerischen Zivilgesetz-
buchs [ZGB; SR 210]). Zumindest im Binnenverhältnis haben allein diese 
zu bestimmen, wer auf dem Kantonsgebiet zur Errichtung von öffentlichen 
Urkunden befugt und wie dabei vorzugehen ist. Neben der Zuständigkeit 
und der Form des Verfahrens sind insbesondere die Aufgaben und Berufs-
pflichten der Urkundspersonen zu regeln (BVR 2016 S. 147 E. 3.2.2; 
BGE 133 I 259 E. 2.1, 131 II 639 E. 6.1). So ist auch die Regelung des Dis-
ziplinarrechts von Notarinnen und Notaren Sache der Kantone, wobei diese 
in der Ausgestaltung weitgehend frei sind (BGE 133 I 259 E. 2.2 mit Hin-
weis auf BGE 131 II 639 E. 7.3; vgl. Lorenz Meyer, Die disziplinarische Ver-
antwortlichkeit des Notars [im Lichte der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung], in Aktuelle Themen zur Notariatspraxis, 2010, S. 17 ff., S. 19). 
Zu den durch das kantonale Notariatsrecht zu regelnden Gegenständen 
gehören ebenfalls die für die freiberuflich tätigen Urkundspersonen be-
stehenden Unvereinbarkeiten und Ausstandsgründe (Stephan Wolf, Be-
merkungen zu VGE 2013/232 vom 5.11.2014, in BVR 2016 S. 162 ff., 162). 
Jegliche Beteiligung am Wirtschaftsleben kann zu einer gewissen Gefähr-
dung der Unabhängigkeit führen. Es ist Sache des kantonalen Gesetz-
gebers, abzuwägen, in welchem Ausmass er Nebenbeschäftigungen der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 7
Notarinnen und Notare gestatten oder deren Neutralität absichern will. Ge-
mäss höchstrichterlicher Rechtsprechung ist daher selbst die Regelung des 
Kantons Genf verfassungsmässig, die den dortigen Notarinnen und 
Notaren (fast) alle Formen von Nebenerwerbstätigkeiten verbietet (vgl. 
BGE 133 I 259 E. 3.3 mit Hinweis auf BGer 10.11.1989, in SJ 1990 S. 97 
E. 3b, und BGer 2P.226/2006 vom 8.12.2006, in ZBGR 2008 S. 364 E. 4.2; 
zum Ganzen BVR 2018 S. 139 E. 3.1).
3.2
Die Regelung der Unvereinbarkeit in Art. 4 NG ist vor dem Hinter-
grund zu sehen, dass Unabhängigkeit und Neutralität der freiberuflich täti-
gen Urkundspersonen für deren Amtsführung von herausragender Bedeu-
tung sind (BVR 2016 S. 147 E. 4.1; BGE 133 I 259 E. 3.3). Art. 4 Abs. 3 NG 
und seine Konkretisierung im KS LH sollen vorab die Qualität der nota-
riellen Amtsführung sichern (vgl. Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, 
2. Aufl. 2014, N. 101). Durch die Unvereinbarkeitsvorschriften soll überdies 
das Ansehen des Notariatsstands gewahrt werden (etwa Peter Ruf, Nota-
riatsrecht, 1995, N. 448; Wolf/Pfammatter, in Stephan Wolf [Hrsg.], Kom-
mentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern [nachfolgend: Kommentar 
NG], 2009, Art. 4 NG N. 3, 13 ff.; vgl. auch Adrian Glatthard, in Kommentar 
NG, Art. 45 NG N. 32). Mit Blick hierauf sind den Notarinnen und Notaren 
all jene Nebenerwerbstätigkeiten untersagt, die im Rahmen der Haupttätig-
keit als Urkundsperson zu einem tatsächlichen Interessenkonflikt führen. 
Weil freiberuflich tätige Urkundspersonen aber ein öffentliches Amt be-
kleiden, kann es damit nicht sein Bewenden haben. Das Ansehen des 
Notariats wird nicht nur beeinträchtigt, wenn die Urkundsperson in einem 
konkreten Fall von einem offensichtlichen Interessenkonflikt betroffen ist. 
Vielmehr reicht aus, dass sie eine Nebenerwerbstätigkeit ausübt, mit der 
eine Möglichkeit von Interessenkonflikten verbunden ist; es verhält sich 
insoweit ähnlich wie mit den Ausstandspflichten, denen andere Amtsträge-
rinnen und Amtsträger unterstehen und die gemeinhin schon dann greifen, 
wenn ein objektiver Anschein von Befangenheit besteht (BVR 2016 S. 147 
E. 4.1 mit Hinweis auf Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum berni-
schen VRPG, 1997, Art. 9 N. 15). Obwohl die nebenberufliche Tätigkeit 
grundsätzlich dem Privatrecht unterliegt, hat die Notarin oder der Notar 
auch in diesem Bereich namentlich die Bestimmungen über die Unverein-
barkeit einzuhalten (Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 NG) und ihre bzw. seine 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 8
allgemeine Unabhängigkeit (Art. 3 NG) zu wahren (Stephan Wolf, a.a.O., 
S. 164; zum Ganzen BVR 2018 S. 139 E. 3.2).
3.3
Für die Zulässigkeit nebenberuflicher Tätigkeiten von Notarinnen 
und Notaren im Immobiliengeschäft bedeutet dies Folgendes:
3.3.1
Während die Liegenschaftsverwaltung im Sinn einer Administration 
von ruhendem Vermögen auch für Urkundspersonen grundsätzlich zulässig 
erscheint (so auch Christian Brückner, Schweizerisches Beurkundungs-
recht, 1993, N. 3481), führt eine Beteiligung am Liegenschaftshandel bei 
diesen zwangsläufig zum Risiko von Interessenkonflikten. Angesichts der 
Gefahr, dass die Urkundsperson Marktinformationen, die ihr von der Klient-
schaft anvertraut werden, für eigene Zwecke verwendet, ist jede Betätigung 
im Grundstückshandel geeignet, die Neutralität der Notarin bzw. des Notars 
infrage zu stellen (Christian Brückner, a.a.O., N. 3482). Eine Neben-
erwerbstätigkeit als Liegenschaftshändler ist deshalb nicht nur im Kanton 
Bern, sondern nach allgemeiner schweizerischer Rechtsauffassung mit 
dem Ansehen des Notariatsberufs nicht vereinbar. In einzelnen Kantonen 
ist gar jegliche Vermittlung von Liegenschaften verpönt (BVR 2018 S. 139 
E. 3.3.1, 2016 S. 147 E. 4.2; vgl. auch BGE 133 I 259 E. 3.3 S. 263).
3.3.2
Die Neutralität der Urkundsperson ist nicht erst dann gefährdet, 
wenn eine Vielzahl von Immobiliengeschäften getätigt wird; vielmehr trägt 
auch bereits die Vermittlung einzelner Liegenschaften gegen Provision die 
Gefahr der Kollision der persönlichen Interessen der Urkundsperson mit 
denjenigen der Klientinnen und Klienten (BVR 2016 S. 147 E. 4.3.3; vgl. 
Peter Ruf, a.a.O, N. 448). Würde einer Notarin oder einem Notaren ge-
stattet, sich bei einer gelegentlichen Liegenschaftsvermittlung eine Provi-
sion versprechen zu lassen, so könnten eigene Interessen mit denen der 
Klientschaft kollidieren. Eine Notarin oder ein Notar setzt sich damit dem 
Vorwurf aus, dass ihr oder ihm der materielle Erfolg des Geschäfts wich-
tiger ist (so bereits KS LH-1965, in BN 1965 S. 3). Auch die Vereinbarung 
von Honoraren (oder Kostenlimiten), die an den Verkaufserlös geknüpft 
werden, können ein verpöntes Sonderinteresse der Notarin oder des No-
tars bewirken (vgl. JGK 30.10.1964, in BN 1965 S. 6 E. 4 S. 8 und 
BGer 28.1.1965, in BN 1965 S. 10 E. 4). Aus diesen Überlegungen sind 
nach Art. 3 der Standesregeln des VbN vom 12. Juni 2007 (einsehbar 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 9
unter: , Rubriken «Notarin/Notar, Aufsicht, Standes-
regeln») der gewerbsmässige Liegenschaftshandel und die Vermittlung von 
Geschäften gegen Provision der Notarin und dem Notar untersagt. Diese 
dürfen solche Tätigkeiten auch nicht durch Gesellschaften ausüben lassen, 
die sie beherrschen oder massgebend beeinflussen (zum Ganzen 
BVR 2018 S. 139 E. 3.3.2).
3.4
Vor diesem Hintergrund sind Ziff. 3 Bst. c und Ziff. 4 Bst. b KS LH 
zur gelegentlichen Liegenschaftsvermittlung als sachgerechte und prakti-
kable Konkretisierungen von Art. 4 Abs. 3 NG zu betrachten. Die darin ent-
haltenen Vorgaben entsprechen auch der bisherigen Praxis und dem 
KS LH-1965: Demnach darf eine Notarin oder ein Notar im Kanton Bern 
zwar gelegentlich, in Erfüllung eines notariellen Mandats im Sinn eines Auf-
trags gemäss Art. 394 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; 
SR 220) Liegenschaften vermitteln; sie oder er hat dabei jedoch die Regeln 
zu befolgen, die für die hauptberuflichen Tätigkeiten gelten. (Gelegentliche) 
Liegenschaftsvermittlungen gegen eine Provision oder ein erfolgs-
abhängiges Honorar gefährden jedoch Würde und Ansehen des Standes 
und sind daher nicht erlaubt (BVR 2018 S. 139 E. 3.4 mit weiteren Hin-
weisen).
4.
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die C.________ AG in vier Fällen 
Liegenschaftsvermittlungen gegen ein von der Höhe des Kaufpreises 
abhängiges Honorar bzw. gegen eine (nur im Erfolgsfall geschuldete) 
Pauschale vorgenommen hat. Diese unzulässige Form der Liegen-
schaftsvermittlung sei dem Beschwerdeführer als Mehrheitsaktionär der 
C.________ AG 
zuzurechnen. 
Die 
Beschwerdeführerin 
habe 
als 
Minderheitsaktionärin wohl keinen Einfluss auf die Aktivitäten der Ge-
sellschaft gehabt. Hingegen habe sie gegen die Interessenwahrungspflicht 
gemäss Art. 37 NG verstossen, indem sie die vier Verkaufsgeschäfte be-
urkundet habe. Aufgrund ihrer verwandtschaftlichen Nähe zum Beschwer-
deführer, der seinerseits ein wirtschaftliches Sonderinteresse am Ab-
schluss der Verträge gehabt habe, sei sie in dieser Sache nicht un-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 10
befangen gewesen. – Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Ver-
mittlungstätigkeit sei nicht gegen ein erfolgsabhängiges Honorar bzw. eine 
unzulässige Pauschalentschädigung erfolgt, sondern gegen eine pauscha-
lierte Aufwandentschädigung in Form eines Kostendachs. Ausserdem 
handle es sich um Liegenschaften, die die C.________ AG vor dem 
Verkauf über längere Zeit verwaltet habe. Mit der Vermittlung sei der Sohn 
bzw. Bruder der Beschwerdeführenden beauftragt worden, der über 
mehrere universitäre Abschlüsse verfüge (u.a. …), was ein Honorar von 
Fr. 250.-- pro Stunde ohne weiteres rechtfertige. Dass die Schluss-
abrechnungen keine detaillierte Leistungserfassung enthielten, sei in der 
Immobilienbranche üblich und spreche nicht gegen eine Aufwand-
entschädigung. Im Übrigen könne die Tätigkeit der C.________ AG nicht 
dem Beschwerdeführer zugerechnet werden. Dieser sei mittlerweile 75-
jährig und übe in der Gesellschaft keine operative oder Organfunktion aus. 
Zudem habe die Gesellschaft seit ihrer Gründung nur Kleinstgewinne 
erwirtschaftet. Eine Befangenheit der Beschwerdeführerin bei der 
Beurkundung der Verträge sei selbst dann auszuschliessen, wenn bei 
ihrem Vater ein wirtschaftliches Sonderinteresse bejaht würde, zumal sie 
sich «im jeweiligen Einzelfall» unparteiisch verhalten habe. Die Berufs-
ausübung der Beschwerdeführenden habe bisher zu keinen Beanstan-
dungen Anlass gegeben und es sei anzunehmen, dass beide ihren Beruf 
auch weiterhin einwandfrei ausüben werden, weshalb von einer Disziplinar-
massnahme abzusehen sei.
5.
Ob die C.________ AG Liegenschaften gegen Provision vermittelt hat, ist 
disziplinarrechtlich nur dann von Bedeutung, wenn das Verhalten der 
Unternehmung den Beschwerdeführenden zuzurechnen ist. Dies ist vorab 
zu prüfen.
5.1
Die Notarin oder der Notar darf eine mit ihrer bzw. seiner Berufsaus-
übung nicht vereinbare Tätigkeit auch nicht durch Dritte ausüben lassen 
(Art. 4 Abs. 3 NG; vorne E. 2.2). Unzulässig ist gemäss Ziff. 3 Bst. e KS LH 
insbesondere die Beteiligung an und Mitwirkung in Gesellschaften, deren 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 11
statutarischer oder tatsächlicher Zweck im gewerbsmässigen Liegen-
schaftshandel oder in der gewerbsmässigen Liegenschaftsvermittlung be-
steht (Immobiliengesellschaften). Als Mitwirkung gelten namentlich die 
rechtliche oder faktische Organ- und Geschäftsführungsfunktion sowie das 
Führen der Unterschrift (Zeichnungsberechtigung). Als Beteiligung gilt die 
finanzielle oder stimmrechtsmässige Beteiligung, die eine rechtliche oder 
faktische Einflussmöglichkeit auf die Geschäftsführung oder eine beherr-
schende Stellung bewirkt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungs-
gerichts wirkt eine Notarin oder ein Notar, die bzw. der das Verwaltungs-
ratspräsidium einer Immobiliengesellschaft innehat, aufgrund der Organ-
stellung im Sinn von Ziff. 3 Bst. e KS LH in der Gesellschaft mit, selbst 
wenn sie bzw. er nicht einzelzeichnungsberechtigt ist. Dabei kommt es 
nicht darauf an, ob und inwieweit die Notarin bzw. der Notar die «operatio-
nelle Geschäftstätigkeit» selber prägt; bereits der Anschein bzw. die Mög-
lichkeit eines Interessenkonflikts genügt. Als Immobiliengesellschaft im 
Sinn von Ziff. 3 Bst. e KS LH gelten auch Unternehmungen, die nur gele-
gentlich Immobilien gegen eine Provisionszahlung vermitteln oder mit sol-
chen handeln (vgl. BVR 2016 S. 147 E. 4.3.2 und 4.3.3). In BVR 2018 
S. 139 hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass ein Notar, der Allein-
aktionär und einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied einer 
AG ist, gegen Art. 4 Abs. 3 NG verstösst, wenn die Gesellschaft Liegen-
schaften gegen eine verkaufspreisabhängige Provision vermittelt (vgl. 
E. 4.6). Ein Ausübenlassen unvereinbarer Tätigkeiten durch Dritte liegt ge-
mäss Ziff. 3 Bst. g KS LH auch vor, wenn die Notarin oder der Notar auf 
eine Drittperson Einfluss ausübt und am Geschäft ein Interesse hat. Nicht 
zuzurechnen sind der Notarin oder dem Notar hingegen die Tätigkeiten von 
Dritten, die diese in völliger und sichtbarer Unabhängigkeit von der Nota-
riatsperson ausüben; Anhaltspunkte für die unabhängige Ausübung sind 
die bisherigen Tätigkeiten von Dritten, deren Berufsausbildung und Fach-
wissen. Als Dritte gelten gemäss KS LH Gesellschaften, Ehegatten, 
Lebenspartnerinnen und -partner, Angestellte, Verwandte, Beauftragte oder 
sonst nahestehende Personen.
5.2
Der Beschwerdeführer ist Mehrheitsaktionär der C.________ AG. 
Von der Gründung im Jahr 2011 bis zum 8. November 2015 war er zudem 
einziges, 
einzelzeichnungsberechtigtes 
Verwaltungsratsmitglied 
der 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 12
C.________ AG (vgl. Handelsregisterauszug). Die Aufträge zur Vermittlung 
von 
drei 
der 
hier 
interessierenden 
Liegenschaften 
schloss 
die 
C.________ AG 
während 
der 
Verwaltungsratstätigkeit 
des 
Beschwerdeführers ab, den vierten Auftrag nur wenige Tage nach der 
Löschung seines Eintrags als Verwaltungsratsmitglied im Handelsregister 
(vgl. 
Verkaufsaufträge 
vom 
10.10.2014, 
2.4.2015, 
9.6.2015 
und 
13.11.2015, Vorakten JGK [act. 7B] pag. 152 ff., 143 f., 146 f. bzw. 149 f.). 
Auch nach dem 8. November 2015 beherrschte der Beschwerdeführer als 
Mehrheitsaktionär die Generalversammlung und damit das oberste Organ 
der Gesellschaft (vgl. Art. 698 OR). Er war mithin nicht nur (massgebend) 
an einer Gesellschaft beteiligt, die ihrerseits als Immobiliengesellschaft im 
Sinn von Ziff. 3 Bst. e KS LH zu gelten hat (vgl. auch hinten E. 6), sondern 
hat in dieser auch mitgewirkt. Weder für die Beteiligung noch die 
Mitwirkung nach Ziff. 3 Bst. e KS LH ist massgebend, ob der Beschwerde-
führer tatsächlich Einfluss auf die Gesellschaft nahm; die Möglichkeit dazu 
genügt. Nach dem Gesagten ist das Vorgehen der C.________ AG in allen 
vier Fällen dem Beschwerdeführer zuzurechnen.
5.3
Die Beschwerdeführerin war ab der Gründung der C.________ AG 
im Jahr 2011 bis zum 8. November 2015 für die Gesellschaft einzel-
zeichnungsberechtigt (vgl. Handelsregisterauszug). Sie war damit befugt, 
für die Unternehmung alle Rechtshandlungen im Rahmen des Ge-
sellschaftszwecks vorzunehmen. In dieser Funktion hat sie im Namen der 
C.________ AG 
einen 
der 
Verträge 
zur 
Liegenschaftsvermittlung 
unterzeichnet (vgl. Verkaufsauftrag vom 10.10.2014, Vorakten JGK 
pag. 152 ff.). Auf diesem Vertrag sowie verschiedenen weiteren Doku-
menten im Zusammenhang mit den Liegenschaftsvermittlungen der 
C.________ AG findet sich das Kürzel «…» (vgl. Leistungserfassung, 
Vorakten JGK pag. 158 ff.; Verkaufsaufträge vom 2.4.2015 und 9.6.2015, 
Vorakten JGK pag. 143 f. und 146 f.; Rechnungen vom 25.6.2015, 
5.11.2015, 13.7.2016 und 20.5.2016, Vorakten JGK pag. 145, 148, 151 und 
156). Die Verwendung dieses Kürzels lässt darauf schliessen, dass die 
Beschwerdeführerin in allen vier Mandaten für die Gesellschaft tätig war, 
auch noch nach Löschung ihrer Einzelzeichnungsberechtigung im 
Handelsregister. Ihre Mitwirkung und ihr wirtschaftliches Interesse an den 
Liegenschaftsvermittlungen zeigen sich schliesslich daran, dass auf zwei 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 13
Rechnungen der Rechnungsbetrag als «Guthaben der Notarin» bezeichnet 
wird (vgl. Rechnungen vom 25.6.2015 und 5.11.2015, Vorakten JGK 
pag. 145 und 148). Damit kann offenbleiben, ob die Beschwerdeführerin in 
allen Fällen von Liegenschaftsvermittlung als (faktische) Geschäftsführerin 
der Gesellschaft mitwirkte. So oder anders hat sie auf die C.________ AG 
massgebend Einfluss genommen, weshalb ihr deren Handeln jedenfalls im 
Sinn von Ziff. 3 Bst. g KS LH zuzurechnen ist. Insofern stellt diese 
Regelung für den vorliegenden Fall eine rechtmässige und sachgerechte 
Konkretisierung von Art. 4 Abs. 3 letzter Satz NG dar.
6.
6.1
Die C.________ AG hat in vier Fällen Klientinnen bzw. Klienten «die 
Übernahme des Verkaufs» von Liegenschaften angeboten, nach Abschluss 
des entsprechenden Mandats eine Käuferschaft vermittelt und dafür 
Rechnung gestellt. Streitig und zu prüfen ist, ob dabei im Sinn der 
Notariatsgesetzgebung unzulässige Provisionen vereinbart worden sind. 
Aus den Akten ergibt sich folgender Sachverhalt:
6.1.1
Am 10. Oktober 2014 unterbreitete die Beschwerdeführerin der Er-
bengemeinschaft D.________ (nachfolgend: Fall «D.________») namens 
der C.________ AG eine Offerte für die Vermittlung einer Käuferschaft für 
die Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der …strasse in …. Die 
Erbengemeinschaft erteilte den entsprechenden Auftrag und erklärte sich 
mit folgenden Honorarbestimmungen einverstanden (vgl. Verkaufsauftrag 
vom 10.10.2014, Vorakten JGK pag. 152 ff.):
«Einmalige Abschlusspauschale von 1,95 % des für die Liegenschaft 
verurkundeten Kaufpreises, zzgl. MWSt nach am Datum der Rech-
nungsstellung gültigem Satz, für den Fall des Zustandekommens eines 
Kaufvertrages um das genannte Grundstück. Bei diesem Betrag han-
delt es sich um eine pauschalisierte Aufwandentschädigung.
[…]
Ausschliesslich in folgenden Fällen werden dagegen die bisher ange-
fallenen Kosten entsprechend dem tatsächlichen Aufwand zu einem 
Honorar von CHF 250.00 pro Stunde, zuzüglich Drittauslagen und 
Mehrwertsteuer, in Rechnung gestellt:
-
Der Auftraggeber kündigt vor Ablauf der Vertragsdauer;


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 14
-
Es kommt durch das Verschulden des Auftraggebers zu keinem Ab-
schluss mit dem interessierten Käufer;
-
Ein Verkauf bis 31. Dezember 2015 ist aus anderen Gründen, wel-
che die Auftragnehmerin nicht zu verantworten hat, nicht erfolgt.»
Nach Angaben der Beschwerdeführenden hat die Erbengemeinschaft die 
Liegenschaft in der Folge nicht der von der C.________ AG vermittelten 
Käuferschaft, sondern anderweitig verkauft (vgl. Schreiben der Be-
schwerdeführenden vom 30.6.2017 S. 3, Vorakten JGK pag. 138 ff.). Die 
C.________ AG stellte der Erbengemeinschaft am 20. Mai 2016 für ihre 
Leistungen nach Zeitaufwand Rechnung über Fr. 30'530.-- (inkl. Auslagen 
und MWSt; vgl. Vorakten JGK pag. 156; vgl. auch Leistungserfassung, 
Vorakten JGK pag. 158 ff.), die aber offenbar von der Erbengemeinschaft 
bestritten wurde (vgl. Revisionsprotokoll vom 1.12.2016 S. 11, Vorakten 
JGK pag. 176 ff. [nachfolgend: Revisionsprotokoll]).
6.1.2
Gemäss Wortlaut des Vertrags haben die Parteien die Höhe der 
Gesamtentschädigung als Prozentwert des Verkaufserlöses definiert und 
festgelegt, dass die Verkäuferschaft diese nur schulde, wenn das Grund-
stück verkauft werde. Damit haben sie ein kaufpreisabhängiges Honorar 
vereinbart und von der erfolgreichen Liegenschaftsvermittlung abhängig 
gemacht. Inwiefern diese Regelung als aufwandbasiertes Honorar verstan-
den werden soll, ist nicht nachvollziehbar. Ein Honorar nach effektivem Auf-
wand setzt die Vereinbarung eines Stundenansatzes voraus. Davon geht 
auch die C.________ AG aus, hat sie sich doch lediglich für drei Fälle einer 
von ihr nicht zu verantwortenden Nichtvermittlung ein Honorar nach 
tatsächlichem Aufwand zu einem Ansatz von Fr. 250.-- pro Stunde 
versprechen lassen. Sie unterscheidet also selber zwischen der Pau-
schalentschädigung im Erfolgsfall und einem Honorar nach tatsächlichem 
Aufwand für gewisse Spezialfälle von gescheiterten Verkaufsbemühungen 
und hielt es nur bei letzteren für nötig, einen Stundenansatz zu 
vereinbaren. Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei der Pauschal-
entschädigung handle es sich um ein Kostendach. Dazu hätten die Par-
teien festlegen müssen, dass die Eigentümerschaft der Auftragnehmerin 
die verrechenbaren Stunden zu einem bestimmten Ansatz und (allenfalls 
inkl. Spesen) bis zu einem Höchstbetrag vergütet. Die Formulierung der 
massgebenden Vertragsbestimmungen lässt jedoch keinen Zweifel daran, 
dass die C.________ AG mit der Verkäuferschaft eine verkaufspreis- und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 15
erfolgsabhängige 
Provision 
vereinbart 
hat. 
Um 
eine 
Liegen-
schaftsvermittlung als unzulässig zu qualifizieren, genügt die Vereinbarung 
einer Provision. Nicht erforderlich ist deren tatsächlicher Bezug (vgl. 
KS LH-1965, in BN 1965 S. 3 mit Hinweis auf den Entscheid der Jus-
tizdirektion des Kantons Bern vom 30.10.1964 [BN 1965 S. 6 ff.]). Insofern 
ist nicht entscheidend, dass die C.________ AG das vereinbarte 
kaufpreisabhängige Honorar nicht erhalten hat.
6.2
In drei weiteren Fällen hat die C.________ AG Liegenschaften 
vermittelt, wobei mit Ausnahme der Höhe der geschuldeten «einmaligen 
Abschlusspauschale» folgende gleichlautenden Honorarbestimmungen 
vereinbart wurden (vgl. Verkaufsaufträge vom 2.4.2015, 9.6.2015 und 
13.11.2015, Vorakten JGK pag. 143 f., 146 f. und 149 f.):
«1. Bei einem Vertragsabschluss mit einem Käufer [über/um] die ge-
nannte Eigentumswohnung wird für den Auftrag, unabhängig von 
den Bemühungen der Auftragnehmerin, eine einmalige Abschluss-
pauschale von CHF […] (zzgl. MWSt nach am Datum der Rech-
nungsstellung gültigem Satz) fällig. Bei diesem Betrag handelt es 
sich um eine pauschalisierte Aufwandentschädigung.
[…]
6. Sollte die Eigentümerschaft von einem Kauf Abstand nehmen, ob-
wohl eine verbindliche Verkaufserklärung inkl. Finanzierungs-
nachweis vorliegt, sind 80 % der Abschlusspauschalen geschul-
det.»
Zu den einzelnen Aufträgen ergibt sich aus den Akten Folgendes:
6.2.1
Am 2. April 2015 vereinbarte die C.________ AG mit E.________ 
(nachfolgend: Fall «E.________») die «Übernahme des Verkaufs» der 
Stockwerkeinheit an der …strasse in … für ein Pauschalhonorar von 
Fr. 19'800.-- 
(vgl. 
Verkaufsauftrag 
vom 
2.4.2015, 
Vorakten 
JGK 
pag. 143 f.). Gemäss Kaufvertrag vom 29. Juni 2015 konnte die 
Stockwerkeinheit für Fr. 515'000.-- verkauft werden (vgl. Vorakten JGK 
pag. 40 ff.). Die C.________ AG stellte der Verkäuferschaft am 25. Juni 
2015 für Honorar und Auslagen einen Betrag in der Höhe von Fr. 19'800.-- 
(zzgl. MWSt von Fr. 1'584.--) in Rechnung. Das Schreiben enthält keine 
Angaben zu den aufgewendeten Arbeitsstunden oder dem verrechneten 
Stundenansatz. Die geleisteten Arbeiten und angefallenen Auslagen sind 
nicht 
im 
Einzelnen 
aufgeführt, 
sondern 
unter 
Oberbegriffen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 16
zusammengefasst (vgl. Rechnung vom 25.6.2015, Vorakten JGK 
pag. 145).
6.2.2
Für 
die 
Erbengemeinschaft 
F.________ 
vermittelte 
die 
C.________ AG 
die 
Stockwerkeinheit 
… 
Gbbl. 
Nr. 1________ 
(nachfolgend: Fall «F.________»), wobei das Pauschalhonorar auf 
Fr. 18'700.-- festgesetzt wurde (vgl. Verkaufsauftrag vom 9.6.2015, 
Vorakten JGK pag. 146 f.). Die Stockwerkeinheit wurde für Fr. 390'000.-- 
verkauft (vgl. Kaufvertrag vom 4./14.9.2015, Vorakten JGK pag. 63 ff.). Für 
die Vermittlungstätigkeit stellte die C.________ AG der Erbengemeinschaft 
F.________ am 5. November 2015 für Honorar und Auslagen einen Betrag 
von Fr. 18'700.-- in Rechnung (zzgl. MWSt von Fr. 1'496.--). Auch dieses 
Schreiben weist weder die Anzahl geleisteter Stunden noch den 
verrechneten Stundenansatz aus. Die erbrachten Arbeiten und die 
Auslagen sind in gleicher Weise umschrieben wie im Fall «E.________» 
(vgl. Rechnung vom 5.11.2015, Vorakten JKG pag. 148; vorne E. 6.2.1).
6.2.3
Die C.________ AG verpflichtete sich weiter zur «Übernahme des 
Verkaufs» einer Stockwerkeinheit an der …strasse in …, die G.________ 
gehörte (nachfolgend: Fall «G.________»). Das Pauschalhonorar setzten 
die Vertragsparteien auf Fr. 18'700.-- fest (vgl. Verkaufsauftrag vom 
13.11.2015, Vorakten JGK pag. 149 f.). Die Stockwerkeinheit wurde am 
13. Juli 2016 zum Preis von Fr. 360'000.-- verkauft (vgl. Kaufvertrag vom 
13.7.2016, 
Vorakten 
JGK 
pag. 98 ff.). 
Gleichentags 
stellte 
die 
C.________ AG dem Verkäufer für ihre Tätigkeit einen Betrag von 
Fr. 18'700.-- in Rechnung (zzgl. MWSt von Fr. 1'496.--). Das betreffende 
Schreiben gibt wiederum weder über die Anzahl aufgewendeter 
Arbeitsstunden noch den verrechneten Stundenansatz Aufschluss. Wie im 
Fall «E.________» finden sich auch keine genaueren Angaben zu den 
geleisteten Arbeiten und den Auslagen (vgl. Rechnung vom 13.7.2016, 
Vorakten JGK pag. 151; vorne E. 6.2.1).
6.2.4
Gemäss Ziffer 1 der drei Verkaufsaufträge ist die «einmalige Ab-
schlusspauschale» nur im Fall des Vertragsabschlusses mit einer Käufer-
schaft über die betroffene Liegenschaft geschuldet (vorne E. 6.2). Für den 
Fall der Nichtvermittlung haben die C.________ AG und die jeweilige 
Verkäuferschaft keine Entschädigung vereinbart. Das Honorar ist damit 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 17
erfolgsabhängig ausgestaltet. Dass kein Honorar nach effektivem Aufwand 
vereinbart wurde, zeigt sich daran, dass in allen drei Fällen weder die 
Vereinbarung noch die Honorarrechnung einen Stundenansatz oder die 
Anzahl der geschätzten bzw. geleisteten Arbeitsstunden enthalten. Auch 
die Formulierung in der Vereinbarung, wonach die Entschädigung «unab-
hängig von den Bemühungen der Auftragnehmerin» geschuldet ist (vgl. je 
Ziff. 1 der Verkaufsaufträge, vorne E. 6.2), macht deutlich, dass das Hono-
rar nicht dem gebotenen bzw. geleisteten Zeitaufwand im Sinn von Ziff. 4 
Bst. b KS LH entspricht. Fehlt es an einer aufwandbasierten Honorar-
vereinbarung, kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden das 
erfolgsabhängige Pauschalhonorar von vornherein kein Kostendach dar-
stellen (vgl. auch vorne E. 6.1.2). Die Rechnungen machen ebenfalls deut-
lich, dass kein Honorar nach Aufwand vereinbart wurde: Der geforderte Be-
trag entspricht jeweils genau dem vereinbarten Pauschalhonorar. Er ist zu-
dem nicht in Honorar und Auslagen unterteilt und die geleisteten Arbeiten 
bzw. angefallenen Auslagen sind bloss pauschal umschrieben (vgl. Vor-
akten JGK pag. 143 ff., 146 ff. und 149 ff.). Was die Beschwerdeführenden 
gegen diese Qualifizierung des Honorars vorbringen, vermag nicht zu über-
zeugen: Dass die Vertragsparteien in Ziffer 6 der Vereinbarung einen 
Spezialfall der Nichtvermittlung geregelt haben (in dem nicht die gesamte, 
sondern bloss 80 % der Pauschale geschuldet ist), spricht gegen das Vor-
liegen einer Lücke in der Honorarvereinbarung, weshalb kein Anlass be-
steht, einen hypothetischen Parteiwillen zu ermitteln. Sodann entfällt die 
Erfolgsabhängigkeit des Honorars nicht allein deshalb, weil die Vertrags-
parteien angesichts der langjährigen Kundenbeziehung und des daraus 
resultierenden Vertrauensverhältnisses sowie der (angeblichen) Markt-
kenntnisse der Beauftragten nicht von einem Scheitern der Vermittlungs-
bemühungen ausgegangen sind. Ein solches liegt immer im Bereich des 
Möglichen und kann sich nicht nur mangels Nachfrage ergeben, sondern 
auch, wenn sich letztlich keine Interessentinnen oder Interessenten zum 
Kauf entschliessen (so auch VGE 2017/257 vom 17.1.2018 E. 4.3.3 [be-
stätigt durch BGer 2C_183/2018 vom 6.9.2018]). Damit steht fest, dass die 
C.________ AG für ihre Vermittlungstätigkeit in den drei Fällen mit der 
jeweiligen Verkäuferschaft eine erfolgsabhängige Pauschalentschädigung 
vereinbart hat.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 18
6.3
Die Beschwerdeführenden berufen sich ferner auf im Verfahren vor 
der JKG nachgereichte Leistungserfassungen der C.________ AG zu den 
Fällen «E.________», «F.________» und «G.________» (vgl. Vorakten 
JGK pag. 38 f., 61 f. und 95 ff.):
6.3.1
Die Notarinnen und Notare müssen sowohl im haupt- als auch im 
nebenberuflichen Tätigkeitsbereich ihre Leistungen und diejenigen ihrer 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfassen, sodass der Arbeitsaufwand von 
den Beteiligten, den Aufsichtsbehörden und den Gerichte nachvollzogen 
werden kann (vgl. zur Berufspflicht der Leistungserfassung Martin Bichsel, 
in Kommentar NG, Art. 52 NG N. 41 mit Hinweis auf Art. 24 Abs. 1 Bst. a 
der Notariatsverordnung vom 26. April 2006 [NV; BSG 169.112]; s. auch 
Klaus Bürgi, in Kommentar NG, Art. 24 NV N. 1 und 4; Aron Pfammatter, in 
Kommentar 
NG, 
Art. 37 
NG 
N. 2; 
Peter 
Ruf, 
a.a.O., 
N. 991; 
Wolf/Pfammatter, in Kommentar NG, Art. 29 NG N. 12; im Auftragsverhält-
nis ergibt sich die Rechenschaftsablegungspflicht aus Art. 400 Abs. 1 OR, 
vgl. dazu Rolf H. Weber, in Basler Kommentar, 6. Aufl. 2015, Art. 400 OR 
N. 4 mit Hinweis auf BGer 4A_459/2013 vom 22.1.2014 E. 5.2.2). Zwar trifft 
zu, dass den Notarinnen und Notaren nicht vorgeschrieben ist, wie die 
Leistungserfassung zu führen ist, womit beispielsweise auch eine Zeit-
erfassung mittels Excel-Tabelle grundsätzlich zulässig ist. Allerdings 
müssen auch anhand einer solchen Erfassung die erbrachten Leistungen 
nachvollzogen und die Rechnungsstellung überprüft werden können (vgl. 
Klaus Bürgi, in Kommentar NG, Art. 24 NV N. 4). Die Pflicht zur Leistungs-
erfassung gilt auch für Liegenschaftsvermittlungen, die die Notarin bzw. der 
Notar durch eine Gesellschaft ausführen lässt (BVR 2018 S. 139 E. 4.4.2).
6.3.2
Die Pflicht zur Leistungserfassung ist besonders bedeutsam bei ge-
legentlicher Liegenschaftsvermittlung, da diese im Kanton Bern nur aus-
nahmsweise erlaubt ist, wenn sie nach dem gebotenen Arbeitsaufwand 
verrechnet wird (vgl. vorne E. 2.3 und 3). Der Nachweis liegt im Interesse 
der Notarinnen und Notare und kann nur von ihnen erbracht werden. Sie 
müssen daher ihren Arbeitsaufwand nötigenfalls nachweisen können (vgl. 
auch KS LH-1965, in BN 1965 S. 3). Die Pflicht, den Aufwand zu belegen, 
ergibt sich in Disziplinarverfahren überdies aus der allgemeinen prozes-
sualen Mitwirkungspflicht, die sich insbesondere auf Tatsachen bezieht, die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 19
eine Partei besser kennt als die Behörde und die die Behörde nicht oder 
nicht mit vernünftigem Aufwand erheben könnte (vgl. Art. 20 Abs. 1 VRPG; 
BVR 2016 S. 65 E. 2.3; VGE 2015/363 vom 19.4.2016 E. 2.1, 2014/2 vom 
18.11.2014 E. 4.3; betreffend die analogen Grundsätze des VwVG 
BGE 138 II 465 E. 8.6.4 S. 497 mit Hinweis auf BGE 130 II 482 E. 3.2). – 
Mit Blick auf das soeben Erwogene darf bei der Beweiswürdigung berück-
sichtigt werden, ob den Beschwerdeführenden der Nachweis gelungen ist, 
dass die in Rechnung gestellten Honorare gestützt auf den geleisteten Auf-
wand festgelegt worden sind. Die instruierende Behörde der JGK (Nota-
riatsinspektor) räumte den Beschwerdeführenden am 10. Mai 2017 Gele-
genheit ein, im Licht des KS LH zu den vier gemeldeten Fällen von Liegen-
schaftsvermittlungen durch die C.________ AG Stellung zu nehmen und 
die Behörde entsprechend zu dokumentieren. Der Notariatsinspektor wies 
die Beschwerdeführenden ausdrücklich darauf hin, dass er in allen Fällen 
unter anderem eine nachvollziehbare Erfassung des geltend gemachten 
Zeitaufwands benötige. Dadurch wurde den Beschwerdeführenden die 
Wahrnehmung 
ihrer 
Mitwirkungspflicht 
ermöglicht 
(vgl. 
Schreiben 
Notariatsinspektor vom 10.5.2017, Vorakten JGK pag. 165; zum Ganzen 
BVR 2018 S. 139 E. 4.4.3).
6.3.3
Anhand der drei nachgereichten Leistungserfassungen lässt sich 
nicht in genügender Weise belegen, dass der auf den Rechnungen ausge-
wiesene Aufwand tatsächlich angefallen ist. Der Arbeitsaufwand ist in den 
drei Dokumenten oftmals nur monatsweise (z.B. «März-Oktober 2015, Di-
verse Telefonate mit und von G.________» [Fall «G.________»]; «Juli-
September, 
Beantwortung 
E-Mail-Anfragen 
Interessenten» 
[Fall 
«F.________»]; 
«Mai-Juni, 
Aufschaltung 
Inserat 
Immoscout» 
[Fall 
«E.________»]), pauschal («Due Diligence») oder ohne (genaue) 
Datumsangabe aufgeführt («Erstellen Verkaufsdokumentation/Überarbeiten 
derselben»; vgl. zum Ganzen Vorakten JGK pag. 38 f., 61 f. und 95 ff.). 
Auch geht aus den drei Zusammenstellungen nicht hervor, wer welche 
Arbeiten geleistet haben soll, obschon gemäss Ausführungen der 
Beschwerdeführenden mehrere Angestellte der C.________ AG mit den 
Vermittlungen befasst waren (vgl. Beschwerde Ziff. II./3.2.2) und die 
Leistungserfassungen je zwei unterschiedliche Stundenansätze aufweisen 
(anders im Fall «D.________»; vgl. Vorakten JGK pag. 158 ff.). Bei diesen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 20
Gegebenheiten 
kann 
offenbleiben, 
welcher 
Beweiswert 
solchen 
möglicherweise erst nachträglich verfassten Zusammenstellungen des 
Arbeitsaufwands zukommt (vgl. Revisionsprotokoll S. 11).
6.3.4
Nach dem Gesagten lassen die drei erst nach der Revision bei-
gebrachten Leistungserfassungen nicht darauf schliessen, dass die 
Honorare anhand des Zeitaufwands errechnet wurden. Somit ist auch nicht 
massgebend, ob der darin aufgeführte Stundenansatz für die angeblich 
vom Sohn bzw. Bruder der Beschwerdeführenden geleisteten Arbeiten mit 
Blick auf dessen Ausbildung angemessen war (vgl. vorne E. 4). Ohnehin 
ändern die fraglichen Aufstellungen nichts an der Erkenntnis, dass die 
C.________ AG vertraglich eine erfolgsabhängige Pauschalentschädigung 
vereinbart und nach Vermittlung der betroffenen Liegenschaften auch in 
Rechnung gestellt hat (vorne E. 6.2). 
6.4
Das Verwaltungsgericht gelangt aufgrund des Erwogenen zur Über-
zeugung, dass die C.________ AG im Fall «D.________» eine vom Ver-
kaufspreis 
abhängige 
Provision 
vereinbart 
und 
in 
den 
Fällen 
«E.________», «F.________» und «G.________» Liegenschaften gegen 
eine im Voraus festgelegte erfolgsabhängige Provision vermittelt und damit 
die Honorare nicht anhand des (gebotenen) Zeitaufwands berechnet hat. 
Dafür sprechen die Ausgestaltung der Vertragsklauseln (vorne E. 6.1.2 und 
6.2.4), die Höhe der verrechneten Honorare (vorne E. 6.2.4) sowie der 
Umstand, dass sich aus den drei nachgereichten Leistungserfassungen der 
Aufwand nicht genügend nachvollziehen lässt (vorne E. 6.3.3). Dabei ist 
unerheblich, ob die Aufträge auf die Initiative der jeweiligen Auftraggeberin 
bzw. des jeweiligen Auftraggebers zurückzuführen sind. Die in Ziff. 4 Bst. b 
KS LH 
vorgesehene 
Vorschrift, 
wonach 
der 
Anstoss 
für 
ein 
Vermittlermandat von der Auftraggeberin bzw. dem Auftraggeber kommen 
muss, bezieht sich nur auf die Liegenschaftsvermittlung gegen ein Honorar 
nach dem gebotenen Zeitaufwand. Da hier erfolgsabhängige Honorare 
vereinbart 
wurden, 
ist 
nicht 
massgebend, 
ob 
die 
Liegenschaftsvermittlungen auf ausdrücklichen Wunsch der jeweiligen 
Eigentümerschaft erfolgten.
6.5
Die vier Fälle von Vermittlungstätigkeit gegen Provision sind den 
Beschwerdeführenden zuzurechnen (vorne E. 5) und stellen somit unzu-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 21
lässige Liegenschaftsvermittlungen gemäss Ziff. 3 Bst. c KS LH dar. Dem-
nach steht fest, dass sowohl der Beschwerdeführer als auch die Beschwer-
deführerin gegen Art. 4 Abs. 3 NG verstossen haben.
7.
Streitig ist weiter, ob die Beschwerdeführerin ihre Berufspflichten auch in-
sofern verletzt hat, als sie in den Fällen «E.________», «F.________» und 
«G.________» die Kaufverträge über die von der C.________ AG 
vermittelten Liegenschaften selber beurkundete. Die Vorinstanz hat der 
Beschwerdeführerin die Liegenschaftsvermittlungen nicht zugerechnet, 
aber eine Verletzung der Interessenwahrungspflicht nach Art. 37 NG be-
jaht. Die Beschwerdeführerin erscheine bezüglich der öffentlichen Beur-
kundung der Kaufverträge als befangen, da ihr Vater, der Beschwerde-
führer, ein wirtschaftliches Sonderinteresse an den Beurkundungen gehabt 
habe (vgl. angefochtene Verfügung E. 3.5; vorne E. 4). Die Beschwerde-
führenden bestreiten die der Beschwerdeführerin vorgeworfene Berufs-
pflichtverletzung (vgl. Beschwerde Ziff. II./3.2.5; vorne E. 4). Die Notarin 
oder der Notar hat nach Art. 37 Abs. 1 NG die Interessen der Beteiligten 
nach bestem Wissen und Gewissen gleichmässig und unparteiisch zu wah-
ren. Notarinnen und Notare haben bei ihrer hauptberuflichen Tätigkeit die 
Stellung unparteiischer Treuhänderinnen bzw. Treuhänder einzunehmen 
und daher Kollisionen mit eigenen Interessen oder solchen anderer Auf-
traggeberinnen oder Auftraggeber zu vermeiden (vgl. Peter Ruf, a.a.O., 
N. 988 ff.; Aron Pfammatter, in Kommentar NG, Art. 37 NG N. 8). Jeden-
falls wenn die Notarin oder der Notar unzulässigerweise Liegenschaften 
gegen Provision vermittelt, kann sie bzw. er bei der anschliessenden Beur-
kundung nicht als unparteiisch betrachtet werden (BVR 2018 S. 139 
E. 5.2.3). Vor diesem Hintergrund ist die Vorinstanz zu Recht von einer 
Verletzung der Interessenwahrungspflicht durch die Beschwerdeführerin 
ausgegangen. Dem Beschwerdeführer zuzurechnende unzulässige Liegen-
schaftsvermittlungen führen bei der Beschwerdeführerin aufgrund des 
nahen verwandtschaftlichen Verhältnisses sowie der Büropartnerschaft zur 
Möglichkeit bzw. zum Anschein einer Interessenkollision. Sie hat sich das 
wirtschaftliche Interesse des Beschwerdeführers an den Liegenschafts-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 22
vermittlungen sowie dessen Geschäftsbeziehung zu der jeweiligen Ver-
käuferschaft anrechnen zu lassen (vgl. VGE 22907 vom 22.4.2008 E. 3.1; 
Martin Sterchi, Kommentar zum bernischen Fürsprecher-Gesetz, 1992, 
Art. 13 N. 4; Aron Pfammatter, in Kommentar NG, Art. 37 NG N. 10). Hier 
sind 
die 
Liegenschaftsvermittlungen 
gegen 
Provision 
durch 
die 
C.________ AG aber auch der Beschwerdeführerin selber zuzurechnen. 
Bezüglich der anschliessenden Beurkundungen kann sie daher erst recht 
nicht als unparteiisch betrachtet werden. Indem die Beschwerdeführerin 
Liegenschaften gegen ein erfolgsabhängiges Honorar vermitteln liess und 
anschliessend die Kaufverträge beurkundete, hat sie sowohl gegen die 
Unvereinbarkeitsvorschriften als auch gegen die Interessenwahrungspflicht 
verstossen (vgl. auch VGE 2017/257 vom 17.1.2018 E. 5.2 [bestätigt durch 
BGer 2C_183/2018 vom 6.9.2018]).
8.
Zu prüfen bleiben die den Beschwerdeführenden auferlegten Disziplinar-
bussen.
8.1
Die Disziplinarmassnahme wird nach dem Verschulden der Notarin 
bzw. des Notars bestimmt. Zu berücksichtigen sind nach ständiger Recht-
sprechung die Beweggründe der bzw. des Fehlbaren, die gefährdeten oder 
verletzten Interessen sowie die Art und Weise der bisherigen Berufsaus-
übung. Das Disziplinarrecht ist in die Zukunft gerichtet; es will bewirken, 
dass sich die fehlbare Person künftig – wieder – beruflich korrekt verhält. 
Mit der Disziplinarmassnahme soll demnach eine Motivation dafür ge-
schaffen werden, dass ein fehlbares Verhalten in Zukunft unterbleibt (vgl. 
BVR 2000 S. 154 E. 8a [BN 2000 S. 213] mit Hinweisen; jünger etwa 
BVR 2015 S. 55 [VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. E. 5.2 mit Hin-
weis auf BGE 133 II 468 E. 2). Für Wahl und Bemessung einer Disziplinar-
massnahme gilt der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (vgl. Art. 5 Abs. 2 
der Bundesverfassung [BV; SR 101]). Die Widerhandlung und die Diszipli-
narmassnahme müssen mit Blick auf den Zweck des Disziplinarrechts in 
einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen. Genügt eine mahnende 
Sanktion, kommen nur Verweis oder Busse bis Fr. 20'000.-- in Betracht; 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 23
andernfalls ist eine befristete Suspendierung oder die Löschung des Ein-
trags im Notariatsregister anzuordnen (vgl. Art. 47 Abs. 1 NG; BVR 2018 
S. 139 E. 6.2 mit Hinweisen). Der JGK steht als Aufsichtsbehörde über die 
Notarinnen und Notare bei der Wahl und Bemessung der Disziplinarmass-
nahme ein weiter Ermessensspielraum zu (vgl. BVR 2018 S. 139 E. 6.2, 
2015 S. 55 [VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. E. 5.2, 2013 S. 264 
[VGE 2012/4 vom 30.11.2012] nicht publ. E. 6.4, 1998 S. 80 E. 3b). Eine 
rechtsfehlerhafte Ermessensausübung liegt vor, wenn das Ermessen über- 
oder unterschritten bzw. missbraucht worden ist. Solange die JGK ihr Er-
messen pflichtgemäss ausübt, ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, 
sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz zu setzen (vgl. 
BVR 2018 S. 139 E. 6.2, 2015 S. 55 [VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht 
publ. E. 5.2 je mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch VGE 2017/257 E. 6.2).
8.2
Die Vorinstanz hat die Missachtung der Unvereinbarkeitsregel durch 
den Beschwerdeführer zu Recht als schwerwiegende Pflichtverletzung be-
wertet, da zentrale Berufspflichten der Notarinnen und Notare von heraus-
ragender Bedeutung betroffen sind, deren Einhaltung unverzichtbar ist 
(siehe vorne E. 3.2; vgl. auch BVR 2018 S. 139 E. 6.3; JGK 18.9.2012, in 
BN 2013 S. 39 E. 4.1 und 4.3). Eine Vermittlung gegen Provision bzw. das 
Versprechenlassen einer solchen (vgl. vorne E. 6.1.2) gilt per se als 
schwerwiegende Pflichtverletzung (BVR 2018 S. 139 E. 6.3). In der Praxis 
werden bei Liegenschaftsvermittlungen gegen Provision regelmässig hohe 
Disziplinarbussen verhängt (vgl. BVR 2018 S. 139 E. 6.3; VGE 2017/257 
vom 17.1.2018 E. 6.3, je mit Hinweisen auf die Praxis). Von einer Be-
strafung des Beschwerdeführers kann angesichts seines schweren Ver-
schuldens nicht abgesehen werden (vgl. Art. 45 Abs. 2 NG; vorne E. 2.1). 
Dass die bisherige Berufsausübung des Beschwerdeführers offenbar nicht 
zu Beanstandungen Anlass gab, ist zwar zu berücksichtigen, vermag an 
der Schwere seines Verschuldens aber nichts zu ändern. Die Argumenta-
tion und das Verhalten des Beschwerdeführers erwecken zudem nicht den 
Eindruck von Einsicht in seine Pflichtverletzungen. Eine Busse im oberen 
gesetzlichen Rahmen erscheint dem Verschulden des Beschwerdeführers 
angemessen und erweist sich unter Berücksichtigung der Rechtsprechung 
jedenfalls nicht als überhöht.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 24
8.3
Die Vorinstanz hat das Verschulden der Beschwerdeführerin auf-
grund der Beurkundung der Kaufverträge bei bestehendem Interessen-
konflikt als mittelschwer beurteilt und ihr eine Busse von Fr. 7'500.-- auf-
erlegt (vgl. angefochtene Verfügung E. 4.3.2). Durch die Vermittlung von 
Liegenschaften gegen Provision im Namen der C.________ AG und die 
anschliessende Beurkundung der Kaufverträge hat die Beschwerdeführerin 
gegen die grundlegenden Unvereinbarkeitsregeln und die Interessen-
wahrungspflicht verstossen, weshalb ihr Verschulden richtigerweise als 
schwer zu werten ist (vgl. BVR 2018 S. 139 E. 6.3; vorne E. 8.2). Von 
einem leichten Fall nach Art. 45 Abs. 2 NG kann bei diesen Gegebenheiten 
keine Rede sein (vgl. vorne E. 2.1). Auch ihre bisherige einwandfreie Be-
rufsausübung lässt die Disziplinarmassnahme nicht als entbehrlich er-
scheinen. Die Beschwerdeführerin zeigt sich uneinsichtig, weshalb nicht 
davon ausgegangen werden kann, sie werde ihr künftiges Verhalten auch 
ohne Disziplinierung ändern. Die von der Vorinstanz ausgesprochene 
Busse erscheint mit Blick auf die Schwere des Verschuldens der Be-
schwerdeführerin als sehr mild. Eine Verschärfung der Disziplinarmass-
nahme aufgrund der zusätzlich festgestellten Pflichtverletzung durch unzu-
lässige Liegenschaftsvermittlung fällt jedoch zufolge des im verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren geltenden Verschlechterungsverbots ausser Be-
tracht (Art. 84 Abs. 2 VRPG; sog. reformatio in peius; vgl. BVR 2015 S. 55 
[VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. E. 5.3, 2010 S. 169 E. 4.1).
9.
Gestützt auf diese Erwägungen erweist sich die Beschwerde in Bezug auf 
beide Beschwerdeführende als unbegründet und ist abzuweisen. Bei die-
sem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerde-
führenden kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten sind ihnen aufzuerlegen 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden haften für die Ver-
fahrenskosten solidarisch (Art. 106 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind 
keine angefallen (vgl. Art. 104 Abs. 3 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.08.2019, Nr. 100.2018.313U, 
Seite 25
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden den Beschwerde-
führenden auferlegt.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden 
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.