be_verwaltungsgericht · 100 2022 168 · 2024-05-13 · de

Feststellung des Eigentumsübergangs einer Erschliessungsanlage (Entscheid der Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Seeland vom 11. Mai 2022; vbv 12/2022) | Andere

100.2022.168U publiziert BVR 2024 S. 411
HAM/GRS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 13. Mai 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Häusler, Verwaltungsrichterin Herzog, 
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Tissot 
Gerichtsschreiber Grossrieder
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführende
gegen
Einwohnergemeinde Walperswil
handelnd durch den Gemeinderat, Waldweg 4, 3272 Walperswil
Beschwerdegegnerin
und
Regierungsstatthalteramt Seeland
Amthaus, Stadtplatz 33, 3270 Aarberg
sowie
C.________ und D.________


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
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und
Einfache Gesellschaft Parzelle Walperswil Gbbl. Nr. 1________, 
bestehend aus:
E.________
F.________
G.________
und
Erbengemeinschaft H.________, bestehend aus:
I.________
J.________
und
K.________ und L.________
betreffend Feststellung des Eigentumsübergangs einer Erschliessungsan-
lage (Entscheid der Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises See-
land vom 11. Mai 2022; vbv 12/2022) 
Prozessgeschichte:
A.
A.________ und B.________ haben Eigentum am Grundstück Walperswil 
Gbbl. Nr. 2________. Das Grundstück wird durch die Strassenparzelle Wal-
perswil Gbbl. Nr. 3________ («M.________») erschlossen. Der Strassenab-
schnitt ist im Grundbuch als Anmerkungsparzelle eingetragen. Zu den domi-
nierenden Grundstücken gehört auch jenes von A.________ und 


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B.________. In ihrer Verfügung vom 3. Februar 2022 hat die Einwohnerge-
meinde (EG) Walperswil erwogen, die Strassenparzelle Nr. 3________ sei 
von Gesetzes wegen in ihr Eigentum übergegangen, und Folgendes verfügt: 
«1. Es wird die ordnungsgemässe Erstellung des «M.________» festge-
stellt.
2. Die neue Strassenanlage hat die Ausmasse gemäss beiliegendem 
Situationsplan.
3. Nach Eintreten der Rechtskraft dieser Verfügung wird die Gemeinde 
die neuen Eigentumsverhältnisse zur Eintragung in das Grundbuch 
anmelden.
4. [Rechtsmittelbelehrung]».
B.
Dagegen reichten A.________ und B.________ am 28. Februar 2022 Be-
schwerde beim Regierungsstatthalteramt Seeland ein. Die Regierungsstatt-
halterin wies die Beschwerde mit Entscheid vom 11. Mai 2022 ab. 
C.
Gegen den Entscheid der Regierungsstatthalterin haben A.________ und 
B.________ am 9. Juni 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie 
beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. 
Das Regierungsstatthalteramt Seeland hat mit Eingabe vom 20. Juni 2022 
auf eine Vernehmlassung verzichtet und am angefochtenen Entscheid unter 
Hinweis auf die Erwägungen festgehalten. Die EG Walperswil hat am 13. Juli 
2022 auf ihre Beschwerdeantwort im vorinstanzlichen Verfahren sowie auf 
den angefochtenen Entscheid verwiesen und auf weitere Ausführungen ver-
zichtet. 
Mit Verfügung vom 26. Juli 2023 hat der Instruktionsrichter C.________ und 
D.________, 
E.________, 
F.________, 
G.________, 
I.________, 
J.________ sowie K.________ und L.________ als Eigentümerinnen und 
Eigentümer der weiteren Grundstücke, welche die Strassenparzelle 


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Nr. 3________ dominieren, als notwendige Parteien in das Beschwerdever-
fahren einbezogen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die 
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten haben sich nicht vernehmen 
lassen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. 
1.2
Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen und sind als Eigentümer und Eigentümerin eines die Strassen-
parzelle dominierenden Grundstücks durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und 
Frist sind eingehalten (Art. 81 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist 
einzutreten. 
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Da die Streitigkeit von 
grundsätzlicher Bedeutung ist, urteilt es in Fünferbesetzung (Art. 56 Abs. 2 
Bst. a des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichts-
behörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
2.
2.1
Gemäss Art. 108 Abs. 1 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; 
BSG 721.0) projektiert und baut grundsätzlich die Gemeinde die Erschlies-
sungsanlagen. Der Gemeinderat kann gestützt Art. 109 Abs. 1 BauG unter 


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bestimmten Voraussetzungen die Planung und Erstellung von Erschlies-
sungsanlagen den interessierten Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-
mern vertraglich überbinden (sog. Erschliessungsvertrag). Nach Art. 109 
Abs. 2 BauG gehen die Anlagen nach ihrer ordnungsgemässen Erstellung 
durch die Grundeigentümerschaft von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu 
Eigentum und Unterhalt über. Der Gemeinderat stellt den Eigentumsüberg-
ang in einer Verfügung fest, eröffnet diese den bisherigen Eigentümerinnen 
und Eigentümern und meldet, sobald die Verfügung rechtskräftig ist, die 
neuen Eigentumsverhältnisse zur Eintragung in das Grundbuch an.
2.2
Die streitbetroffene Strassenparzelle Nr. 3________ bildet den hin-
tersten Teil des vom N.________weg abzweigenden «M.________». Sie ist 
im Grundbuch als Anmerkungsgrundstück aufgenommen und erschliesst na-
mentlich die fünf dominierenden Grundstücke, darunter jenes der Beschwer-
deführenden. Die EG Walperswil hat den Bau dieses Strassenabschnitts 
dem damaligen Eigentümer des noch unüberbauten Landes am 21. Dezem-
ber 2007 bewilligt (Akten Gemeinde act. 3B pag. 6 ff. und 3B1 [Baubewilli-
gung vom 21.12.2007 samt den dazugehörenden Plänen]). Später hat die 
EG Walperswil in der Verfügung vom 3. Februar 2022 festgehalten, das 
«M.________» sei im Jahr 2010 fertiggestellt worden und die Anlage sei zu 
Eigentum und Unterhalt an die Gemeinde übergegangen (vorne Bst. A). 
2.3
Es ist unbestritten ist, dass die Strasse durch Private erstellt worden 
ist und die Gemeinde keinen Erschliessungsvertrag abgeschlossen hat. Un-
einig sind sich die Parteien, ob das Eigentum an der Strassenparzelle 
Nr. 3________ dennoch auf die EG Walperswil übergegangen ist. Die Vor-
instanzen sind der Ansicht, dies sei gestützt auf Art. 109 Abs. 2 BauG der 
Fall. Die Beschwerdeführenden vertreten dagegen die Auffassung, Art. 109 
Abs. 2 BauG sei hier nicht anwendbar.
3.
3.1
Der Entscheid in der Sache ist ebenso wie das Verfahren grundsätz-
lich auf den Streitgegenstand beschränkt. Dieser bezeichnet im Beschwer-


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deverfahren den Umfang, in dem das Rechtsverhältnis umstritten ist, wel-
ches mit der angefochtenen Verfügung bzw. dem angefochtenen Entscheid 
(Anfechtungsobjekt) geregelt wird. Innerhalb des Anfechtungsobjekts be-
zeichnen die Parteien in ihren Rechtsmitteleingaben den Streitgegenstand; 
dieser wird durch die Beschwerdeanträge und die Beschwerdebegründung 
umschrieben (BVR 2020 S. 59 E. 2.2).
3.2
Der Eigentumsübergang wird im Dispositiv der Verfügung der 
EG Walperswil vom 3. Februar 2022 nicht festgestellt (vorne Bst. A). Es ist 
deshalb fraglich, ob dieser im Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz und 
damit auch im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht überhaupt Streitge-
genstand sein kann.
3.2.1
Bleiben Zweifel über die Tragweite der in der Verfügungsformel (Dis-
positiv) getroffenen Regelung, muss deren massgebender Gehalt durch 
Auslegung ermittelt werden. Dabei ist insbesondere auf die Begründung der 
Verfügung zurückzugreifen (BVR 2016 S. 237 E. 4.1). Zudem ist miteinzu-
beziehen, welches Verständnis der gesetzlichen Regelung entspricht, da die 
Verwaltung an die Gesetzgebung gebunden und nicht zu vermuten ist, sie 
habe eine vom Gesetz abweichende Lösung treffen wollen (VGE 2021/185 
vom 10.1.2022 E. 2.4.1; zum Ganzen Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 10 mit Hinwei-
sen).
3.2.2
Die EG Walperswil stützte sich in der Begründung der Verfügung auf 
Art. 109 Abs. 2 BauG und hat festgehalten, die Strasse gelte als vollendet 
und gehe von Gesetzes wegen «zu Eigentum und Unterhalt» auf die Ge-
meinde über. In der Sache handelt es sich demnach um eine Verfügung 
gemäss Art. 109 Abs. 2 BauG (vgl. vorne E. 2.1). Anstatt den Eigentums-
übergang im Dispositiv ausdrücklich festzustellen, hat die Gemeinde zwar 
lediglich die ordnungsgemässe Erstellung des «M.________» festgestellt 
(Ziff. 1) und ausgeführt, die neuen Eigentumsverhältnisse würden nach 
Rechtskraft der Verfügung zur Eintragung in das Grundbuch angemeldet 
(Ziff. 3). Mit Blick auf die Begründung bestehen indessen keine Zweifel, dass 
sie mit den «neuen» Eigentumsverhältnissen implizit ihr Eigentum an der 
Strasse festgestellt hat. Die Tragweite der Verfügung vom 3. Februar 2022 
ist zwischen den Beteiligten denn auch nicht umstritten. Die Vorinstanz hat 


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sich im angefochtenen Entscheid daher zu Recht zu den Eigentumsverhält-
nissen geäussert.
3.3
Die Frage nach dem Eigentumsübergang der Strassenparzelle 
Nr. 3________ auf die Gemeinde bewegt sich somit innerhalb des Streitge-
genstands. 
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden sind zunächst der Ansicht, die Gemeinde 
könne gestützt auf Art. 109 Abs. 2 BauG nicht Eigentümerin der Strassenpa-
rzelle Nr. 3________ geworden sein, weil es sich um ein unselbständiges 
Anmerkungsgrundstück handle. Ein solches sei gemäss Art. 655a des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) untrennbar mit dem 
Schicksal der Hauptgrundstücke verbunden und könne nicht unabhängig 
von diesen übertragen werden. Die Feststellung, wonach das Eigentum des 
Anmerkungsgrundstücks auf die Gemeinde übergegangen sei, sei «unmög-
lich» und die Verfügung somit nichtig (Beschwerde S. 5). Die Vorinstanz hat 
dazu festgehalten, es widerspräche öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wenn 
nur selbständige Grundstücke an die Gemeinde übergehen könnten. Zudem 
seien die Kantone in ihren öffentlich-rechtlichen Befugnissen nicht durch das 
Bundeszivilrecht beschränkt. Die Parzelle Nr. 3________ habe somit unab-
hängig von den übrigen Grundstücken in das Eigentum der Gemeinde über-
gehen können (angefochtener Entscheid E. 10.1 f.).
4.2
Als Nichtigkeitsgründe kommen vorab formelle Mängel in Betracht. 
Eine inhaltliche Fehlerhaftigkeit, wie sie die Beschwerdeführenden geltend 
machen, ist nur ganz ausnahmsweise mit der Nichtigkeitsfolge verbunden 
(BVR 2014 S. 297 E. 4.3.3; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kom-
mentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 90). Abgesehen da-
von ist die Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden ohnehin unzutref-
fend, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen:
4.3
Art. 109 Abs. 2 BauG statuiert einen sog. ausserbuchlichen Eigen-
tumsübergang (Art. 656 Abs. 2 ZGB), d.h. die Erschliessungsanlage geht 
schon vor dem Grundbucheintrag von Gesetzes wegen an die Gemeinde 


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über (VGE 2012/274 vom 19.11.2013 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band II, 5. Aufl. 2024, Art. 109/110 N. 20). Die Wahr-
heit und Vollständigkeit des Grundbuchs verlangen zwar, dass auch solche 
ausserbuchlichen Änderungen ersichtlich gemacht werden (Aldo Zaugg, Die 
Auswirkungen der bernischen Bau- und Planungsgesetzgebung auf die 
Grundbuchführung, in BVR 1976 S. 44 ff., 45, 60). Entsprechend sieht 
Art. 109 Abs. 2 BauG vor, dass die Gemeinde die neuen Eigentumsverhält-
nisse gegenüber den bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümern verfügt 
und zur Eintragung im Grundbuch anmeldet, sobald die Verfügung zur Ei-
gentumsfeststellung rechtskräftig ist. Diese Anmeldung hat indessen ledig-
lich deklaratorische Wirkung und bezweckt, den bestehenden Grundbuch-
eintrag zu berichtigten (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 22; 
VGE 19916 vom 9.2.1998 E. 2c/bb; zum sog. relativen Eintragungsprinzip 
Schmid/Hürlimann-Kaupp, Sachenrecht, 6. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2022, 
N. 576 ff.; 
Jürg 
Schmid, 
in 
Basler 
Kommentar, 
6. Aufl. 
2019, 
Art. 971 ZGB N. 10). Die Eigentumsverhältnisse an der betroffenen Er-
schliessungsanlage vor dem ausserbuchlichen Eigentumsübergang sind da-
bei unbeachtlich (vgl. VGE 2012/274 vom 19.11.2013 E. 5.3.2). Dass es sich 
bei der Parzelle Nr. 3________ um ein Anmerkungsgrundstück handelt, 
steht einem gesetzlichen Eigentumsübergang nach Art. 109 Abs. 2 BauG 
somit nicht entgegen (vgl. auch VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 3.5.2).
5.
5.1
Weiter erachten die Beschwerdeführenden Art. 109 Abs. 2 BauG als 
nicht einschlägig, weil die Strassenparzelle Nr. 3________ keine Detailer-
schliessungsanlage sei, sondern eine auf einem Privatgrundstück errichtete 
Privatstrasse (Beschwerde S. 6). Die Vorinstanz hat demgegenüber erwo-
gen, das «M.________» erschliesse mehrere Grundstücke und verbinde 
diese mit den Hauptsträngen des Erschliessungsnetzes. Es handle sich da-
her nicht um eine private Hauszufahrt, sondern um eine Detailerschlies-
sungsstrasse (angefochtener Entscheid E. 9.2).
5.2
Das Baugesetz unterscheidet je nach Funktion im Erschliessungs-
netz zwischen den Basiserschliessungsanlagen, die aus den Hauptsträngen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 9
der Erschliessungsanlage und den zugehörigen Einrichtungen bestehen 
(Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG), den Detailerschliessungsanlagen, die meh-
rere Grundstücke mit den Anlagen der Basiserschliessung verbinden 
(Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG), sowie den Hauszufahrten und Hausanschlüs-
sen, die ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit 
dem Erschliessungsnetz verbinden (Art. 106 Abs. 3 BauG). Die Abgrenzung 
zwischen Detailerschliessungsanlagen und Hausanschlüssen ist von gros-
ser Bedeutung, weil davon der Umfang des Rechtsübergangs nach Art. 109 
Abs. 2 BauG abhängt. Grundsätzlich sollen keine privaten Eigentumsrechte 
an öffentlichen Erschliessungsanlagen bestehen (hinten E. 6.5 ff.). Der von 
Gesetzes wegen vorgesehene Eigentumsübergang betrifft daher nur die An-
lagen der Basis- und Detailerschliessung; die Hausanschlüsse verbleiben 
dagegen regelmässig im Eigentum der Grundeigentümerschaft (zum Gan-
zen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 3, 6, 20; VGE 2018/55 vom, 
12.2.2019 E. 3.2, 23460 vom 5.1.2010 E. 4; ferner Peter Ludwig, die Bau-
landerschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1982 S. 411 ff., 427 ff.).
5.3
Die Erschliessung mehrerer freistehender Häuser gilt in der Regel 
nicht mehr als Hausanschluss, und zwar auch dann nicht, wenn die 
Strasse – wie hier – eine Sackgasse ist. Das Verwaltungsgericht hat bereits 
mehrfach entschieden, dass eine Strasse, welche mehrere Grundstücke er-
schliesst, in der Regel eine Detailerschliessungsanlage darstellt und nicht 
eine Hauszufahrt (BVR 2020 S. 93 E. 3.4; VGE 2010/150 vom 9.8.2010 
E. 3.3, je mit Hinweisen). Von einer zusammengehörigen Gebäudegruppe 
im Sinn von Art. 106 Abs. 3 BauG und damit von einem Hausanschluss kann 
nur gesprochen werden, wenn die gemeinschaftlich projektierte Überbauung 
eines in sich geschlossenen Areals in Frage steht und das Areal einer einzi-
gen Grundeigentümerin bzw. einem einzigen Grundeigentümer oder einer 
Bauherrengemeinschaft gehört. Der Gesetzgeber dachte dabei vor allem an 
eine Arealüberbauung mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Parkplätzen 
und internen Verbindungen, die weitgehend nur aus Fusswegen bestehen 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 106/107 N. 11 und 13).
5.4
Die hier interessierende Strassenparzelle Nr. 3________ erschliesst 
aktuell die Grundstücke Walperswil Gbbl. Nrn. 4________, 2________, 
1________, 5________, 6________, 7________, 8________, 9________ 


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und 10________. Sechs dieser Grundstücke sind überbaut. Dass es sich 
dabei um eine gemeinschaftlich projektierte Überbauung eines in sich ge-
schlossenen Areals handle, wird von den Beteiligten nicht geltend gemacht 
und ist auch nicht ersichtlich. Eine Gebäudegruppe im Sinn von Art. 106 
Abs. 3 BauG liegt demnach nicht vor.
5.5
Die Beschwerdeführenden sind vielmehr der Auffassung, die Stra-
ssenparzelle Nr. 3________ sei deshalb nicht als Detailerschliessungs-
strasse zu qualifizieren, weil sie nicht an das Gemeindestrassennetz ansch-
liesse, sondern an eine Privatstrasse (Beschwerde S. 6). – Die Qualifikation 
als Detail-erschliessungsanlage ist nicht abhängig vom Willen der Beteilig-
ten, sondern erfolgt einzig aufgrund der vorgenannten Kriterien der Bauge-
setzgebung (VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 3.5.2, 2010/10 vom 10.6.2010 
E. 3.4). Wie die Strasse parzelliert ist, ist daher ebenso wenig entscheidend 
wie die Eigentumsverhältnisse an den einzelnen Parzellen (vgl. auch 
VGE 2012/274 vom 19.11.2013 E. 5.3.2; zu den notwendigen Voraussetzun-
gen einer Eintragung im Grundbuch vgl. aber Roland Pfäffli, die neue Stras-
sengesetzgebung im Kanton Bern aus sachen- und grundbuchrechtlicher 
Sicht, in BVR 2009 S. 145 ff., 147). Dies gilt umso mehr, als nach früherem, 
bis Ende 1970 geltendem Recht auch Anlagen der Detailerschliessung im 
Privateigentum stehen konnten (hinten E. 7). Es ist folglich unerheblich, dass 
der umstrittene Strassenabschnitt nicht unmittelbar an das öffentliche Stras-
sennetz angrenzt, sondern an eine Strassenparzelle (Nr. 11________), die 
sich laut Grundbucheintrag in Privateigentum befindet; dies ändert nichts an 
deren Qualifikation als Detailerschliessungsanlage. Die Zufahrtsstrasse er-
schliesst auf ihrer gesamten Länge mehrere Grundstücke und besteht aus 
diversen Teilabschnitten auf verschiedenen Grundstücken. Diese Zerstücke-
lung macht aus einer Detailerschliessungsanlage keine blossen Hausan-
schlüsse. Die Strasse mündet in die O.________strasse bzw. via 
N.________weg in die Hauptstrasse, die beide zur Basiserschliessung 
gehören (vgl. Geoportal des Kantons Bern, Karten «Basiskarte» sowie 
«übergeordnetes 
Strassennetz», 
einsehbar 
unter: 
 ; vgl. auch vorne E. 2.2). Damit besteht auch für 
die Parzelle Nr. 3________ eine Verbindung zur Basiserschliess-ung 
(Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 11
5.6
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden stellt die Stras-
senparzelle Nr. 3________ somit eine Detailerschliessungsanlage dar. 
Art. 109 Abs. 2 BauG ist insoweit anwendbar.
6.
6.1
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, der Eigentums-
übergang nach Art. 109 Abs. 2 BauG setze das Bestehen eines Erschlies-
sungsvertrags voraus. Die EG Walperswil habe es versäumt, einen solchen 
abzuschliessen. Art. 109 Abs. 2 BauG sei auch aus diesem Grund nicht an-
wendbar. Indem sich die Vorinstanz dennoch darauf stütze, verletze sie die 
Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesverfassung (BV; SR 101; Be-
schwerde S. 5 f.). Die Vorinstanz hat demgegenüber erwogen, nach dem 
Willen des Gesetzgebers sollen neue Detailerschliessungsanlagen 
grundsätzlich im Eigentum der Gemeinden stehen. Auch ohne Erschlies-
sungsvertrag rechtfertige es sich daher, Art. 109 Abs. 2 BauG «zumindest 
analog» anzuwenden (angefochtener Entscheid E. 9.2).
6.2
Zur Beantwortung der Frage, ob der in Art. 109 Abs. 2 BauG vorge-
sehene Eigentumsübergang das Bestehen eines Erschliessungsvertrags 
voraussetze, muss die Bestimmung ausgelegt werden. Ausgangspunkt jeder 
Auslegung ist der Wortlaut (grammatikalisches Auslegungselement). Von 
ihm kann abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die Annahme beste-
hen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt. Ist der Norm-
text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss unter 
Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite 
gesucht werden. Zu berücksichtigen sind der Zusammenhang mit anderen 
Gesetzesbestimmungen (systematisches Auslegungselement), die Entste-
hungsgeschichte (historisches Auslegungselement) sowie Sinn und Zweck 
der Norm (teleologisches Auslegungselement), soweit Letzteren bei der Aus-
legung überhaupt eigenständige Bedeutung zukommt. Gleich wie das Bun-
desgericht lässt sich das Verwaltungsgericht von einem pragmatischen Me-
thodenpluralismus leiten, der keinem Auslegungselement einen grundsätzli-
chen Vorrang einräumt. Es muss im Einzelfall abgewogen werden, welche 
Methode oder Methodenkombination zu der Lösung führt, die im normativen 


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Gefüge und mit Blick auf die Wertentscheidungen des Gesetzgebers am 
meisten überzeugt (statt vieler BVR 2023 S. 264 E. 3.2, 2019 S. 51 E. 6.2).
6.3
Während nach dem alten Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG; 
GS 1970 S. 163 ff.) die Detailerschliessungen in der Regel von privaten Bau-
herrschaften erstellt wurden und die Modalitäten zur Feststellung des Eigen-
tumsübergangs nicht geregelt waren, baut und projektiert nach dem gelten-
den BauG in der Regel die Gemeinde diese Erschliessungsanlagen. Sie 
kann aber die Erstellung auch den Grundeigentümerinnen und Grundei-
gentümern übertragen (Art. 108 Abs. 1 BauG). Für diesen Fall regelt 
Art. 109 BauG das Nähere. Insbesondere bestimmt er, dass die Gemeinde 
mit den interessierten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern einen 
Vertrag schliesst und darin die Planung, den Bau und die Kosten regelt 
(Abs. 1). Der Fall, dass die Gemeinde die Erschliessungsanlage nicht selber 
baut, jedoch keinen Erschliessungsvertrag mit den Privaten abschliesst, ist 
nicht geregelt (BVR 2020 S. 93 E. 4.1). Nach dem Wortlaut von Art. 109 
Abs. 2 BauG gehen Anlagen nach ihrer ordnungsgemässen Erstellung von 
Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über. Dem 
Gesetzestext lässt sich hingegen nicht entnehmen, dass der Eigentums-
übergang nur dann eintritt, wenn ein Erschliessungsvertrag besteht. Der 
Wortlaut von Art. 109 BauG schliesst somit grundsätzlich nicht aus, dass das 
Eigentum auch ohne Erschliessungsvertrag auf die Gemeinde übergehen 
kann (ebenso Peter Ludwig, Bemerkungen zu BVR 2020 S. 93, 104 ff., 105 
[nachfolgend: Bemerkungen]). 
6.4
Aus systematischer Sicht wird der Erschliessungsvertrag in Abs. 1 
von Art. 109 BauG geregelt. Daraus kann indessen nicht abgeleitet werden, 
dass der Eigentumsübergang an die Gemeinde gemäss Abs. 2 einen Er-
schliessungsvertrag voraussetzt: Wie aus dem Artikeltitel der Bestimmung 
hervorgeht («Erstellung durch die Grundeigentümer, Grundsätze»), enthält 
Art. 109 BauG verschiedene Grundsätze, die bei der Erstellung von Er-
schliessungsanlagen durch Private zu beachten sind. Neben dem Erschlies-
sungsvertrag und dem Eigentumsübergang regelt die Bestimmung weiter, 
dass durch Gemeindevorschrift die Eigentümerinnen und Eigentümer der an 
öffentliche Strassen anstossenden Grundstücke zu gewissen Unterhaltsar-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 13
beiten verpflichtet werden können (Abs. 3) und dass die Bestimmung sinn-
gemäss auch für Anlagen gilt, deren Erstellung besonderen Erschliessungs-
trägerinnen und -trägern obliegen würde (Abs. 4). Der Artikeltitel und die ver-
schiedenen Regelungsgehalte der Absätze legen nahe, dass es sich bei den 
jeweiligen Vorgaben um eigenständige Grundsätze handelt. Aus der Syste-
matik von Art. 109 BauG lässt sich demnach nicht schliessen, dass der ge-
setzliche Eigentumsübergang nach Abs. 2 nur dann zur Anwendung gelangt, 
wenn ein Erschliessungsvertrag nach Abs. 1 abgeschlossen worden ist. 
6.5
Zum historischen Auslegungselement ergibt sich Folgendes: Bereits 
Art. 78 Abs. 1 aBauG sah vor, dass Detailerschliessungsanlagen nach ihrer 
Vollendung an die öffentliche Erschliessungsträgerschaft zu Eigentum und 
Unterhalt übergehen (Peter Ludwig, a.a.O., S. 427 f.). Diese Eigentumsre-
gelung war zwingend und fand unabhängig vom Verhalten der Parteien An-
wendung (VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.4). Neu ins Baugesetz aufge-
nommen wurde das Instrument des Erschliessungsvertrags in Art. 109 
Abs. 1 BauG. Den Materialien lässt sich nicht entnehmen, dass der Gesetz-
geber damit etwas am Eigentumsübergang – Art. 109 Abs. 2 BauG – hat än-
dern wollen (vgl. Vortrag der Baudirektion zum Baugesetz, in Tagblatt des 
Grossen Rates 1984, Beilage 6, S. 15).
6.6
Vielmehr wollte der Gesetzgeber mit Art. 109 Abs. 2 BauG Rechts-
klarheit und Rechtssicherheit schaffen, insbesondere bezüglich der Unter-
haltspflicht und der Haftung (Regelungszweck). Die Vorschrift bringt insoweit 
zum Ausdruck, dass private Eigentumsrechte an öffentlichen Erschlies-
sungsanlagen unerwünscht sind (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 3, 
20). Zwar werden mit dem Erschliessungsvertrag nach Art. 109 Abs. 1 BauG 
die Voraussetzungen für eine Überbindung der Erschliessungsaufgabe an 
die interessierten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer geregelt. 
Die Gemeinde kann aber auch anders zum Ausdruck bringen, dass sie den 
Bau einer Erschliessungsanlage Privaten überträgt, indem sie beispiels-
weise ein entsprechendes Bauprojekt der Gundeigentümerinnen und Grun-
deigentümer bewilligt (so auch Peter Ludwig, Bemerkungen, S. 105 f.). Der 
Eigentumsübergang der erstellten Erschliessungsanlage an die Gemeinde 
bildet daher auch nicht Vertragsgegenstand, denn diesen hat der Gesetzge-
ber in Abs. 2 von Art. 109 BauG bereits nach seinem Willen geregelt (zum 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 14
Vertragsinhalt vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 18). Damit ist die 
Eigentumsregelung der Disposition der Parteien entzogen. Daran ändert der 
Hinweis 
der 
Beschwerdeführenden 
auf 
BGer 1C_453/2019 
und 
1C_271/2021 vom 7. September 2021 (publ. in BVR 2021 S. 480) nichts 
(Beschwerde S. 5 f.); die Erwägungen des Bundesgerichts betrafen 
Art. 129 BauG und damit die hier nicht interessierende Übertragung des Ent-
eignungsrechts der Gemeinde an Dritte. 
6.7
Im BauG-Kommentar wird postuliert, dass es in einfachen Fällen an-
stelle eines förmlichen Erschliessungsvertrags genügen muss, wenn die Ge-
meinde Privaten eine Baubewilligung erteilt, damit diese ihre Grundstücke 
auf eigene Kosten selber anschliessen können (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 109/110 N. 7; ebenso Peter Ludwig, Bemerkungen, S. 105 f.). Wesentli-
cher Gesichtspunkt dieser Betrachtungsweise ist zunächst, dass der Er-
schliessungsvertrag eine übereinstimmende Willensäusserung des zustän-
digen Gemeindeorgans und der beteiligten Grundeigentümerschaft über Ge-
genstand und Inhalt der Vereinbarung sichert. Davon kann auch im Fall der 
Baubewilligung für eine Erschliessungsanlage ausgegangen werden (mitwir-
kungsbedürftige Verfügung). Zudem ist diese Betrachtungsweise durch den 
historisch klar ausgewiesenen Regelungszweck von Art. 109 Abs. 2 BauG 
gedeckt (vgl. vorne E. 6.5 f.). Es würde dem Ziel des Gesetzes widerspre-
chen, wenn die Regel, dass Erschliessungsanlagen im Eigentum des öffent-
lichen Erschliessungsträgers stehen, deshalb durchlöchert würde, weil die 
Gemeinde sich (irrtümlich oder aus prozessökonomischen Gründen) «bloss» 
des Instruments der Baubewilligung statt jenes des (öffentlich-rechtlichen) 
Erschliessungsvertrags bedient. Art. 109 Abs. 2 BauG muss daher auch in 
jenen Fällen gelten, in denen private Grundeigentümerinnen und -eigentü-
mer eine neue Erschliessungsanlage geplant und erstellt haben, ohne dass 
sie dafür einen Erschliessungsvertrag mit der Gemeinde abgeschlossen ha-
ben, sofern die Gemeinde deren Erstellung – wie hier – in einem Baubewilli-
gungsverfahren bewilligt (vorne E. 2.2) und die Anlage als ordnungsgemäss 
erstellt beurteilt hat (hinten E. 10.1).
6.8
Dem steht BVR 2020 S. 93 (VGE 2018/408 vom 5.11.2019) nicht ent-
gegen (vgl. Beschwerde S. 5):


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 15
6.8.1
Jener Fall betraf eine Abwasserleitung, die unbestrittenermassen als 
privater Hausanschluss erstellt worden war und durch eine spätere Erweite-
rung ohne Erschliessungsvertrag zur Detailerschliessungsanlage wurde. 
Umstritten war, wer für den Unterhalt der Anlage aufkommen sollte. Die 
Grundeigentümerschaft, welche die ursprüngliche Abwasserleitung privat er-
stellt hatte, war der Auffassung, die Gemeinde sei Eigentümerin geworden 
und als solche unterhaltspflichtig, wogegen die Gemeinde sich auf den 
Standpunkt stellte, die Anlage sei in Privateigentum verblieben und der Un-
terhalt bzw. die Sanierung sei von der Grundeigentümerschaft zu überneh-
men. Im zitierten Urteil hat das Verwaltungsgericht festgehalten, das BauG 
sehe keine privat erstellten Detailerschliessungsanlagen ohne Vereinbarung 
mit der Gemeinde vor. Wie es sich mit Hausanschlüssen verhalte, die später 
durch weitere private Hausanschlüsse zu Detailerschliessungsanlagen er-
weitert würden, regle das BauG nicht. Insbesondere sehe es nicht vor, dass 
diese im Zeitpunkt der Erweiterung von Gesetzes wegen in das Eigentum 
der Gemeinde übergingen. Art. 109 Abs. 2 BauG regele nur den Eigentums-
übergang bei neuen Detailerschliessungsanlagen, die gestützt auf eine Ver-
einbarung mit der Gemeinde von Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-
mern erstellt worden seien. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass 
es sich nicht um eine solche Anlage handle. Art. 109 Abs. 2 BauG sei daher 
nicht direkt anwendbar. Das Ziel des BauG, dass Detailerschliessungsanla-
gen grundsätzlich im Eigentum der Gemeinde stehen sollen, könne für sich 
allein keinen Eigentumsübergang bewirken (E. 4.1). Art. 109 Abs. 2 BauG 
nenne zudem als Voraussetzung für den Eigentumsübergang neu erstellter 
Anlagen, dass diese ordnungsgemäss erstellt worden seien. Der umstrittene 
Leitungsabschnitt sei jedoch in einem schlechten Zustand und müsse saniert 
werden. Er könne daher nicht einer neuen, ordnungsgemäss erstellten De-
tailerschliessung gleichgesetzt werden (E. 4.2). 
6.8.2
Damit unterscheidet sich der der in BVR 2020 S. 93 beurteilte Sach-
verhalt in einem wesentlichen Punkt von den hier massgebenden Umstän-
den: Die betroffenen Leitungen befanden sich in schlechtem Zustand, woge-
gen im vorliegenden Fall unbestritten ist, dass die Strassenanlage ordnungs-
gemäss erstellt worden ist. Im vorliegenden Fall sind die Tatbestandsmerk-
male von Art. 109 Abs. 2 BauG – anders als in jenem Fall – folglich erfüllt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 16
(hinten E. 10.1). Mit Blick auf das Gesagte vermag das Fehlen eines Er-
schliessungsvertrags daher nichts daran zu ändern, dass die streitbetroffene 
Anlage von Gesetzes wegen in das Eigentum der Gemeinde übergeht. Die 
Ausführungen des Verwaltungsgerichts in BVR 2020 S. 93 betreffend die Er-
weiterung privater Hausanschlüsse führen zu keinem anderen Schluss. Mit 
der hier angebrachten Präzisierung ist an BVR 2020 S. 93 festzuhalten.
7.
Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, es habe bereits vor Errichtung 
der Strasse auf der Vorgängerparzelle des Grundstücks Nr. 3________ ein 
Weg existiert, der seit 1935 mit einer Dienstbarkeit (Wegrecht) gesichert ge-
wesen sei. Entgegen der Annahme der Vorinstanz habe somit bereits vor 
1971 eine Privatstrasse bestanden. Diese sei mit dem realisierten Bauvor-
haben nur ausgebaut worden (Beschwerde S. 6). – Soweit die Beschwerde-
führenden mit ihren Ausführungen geltend machen wollen, der Eigentums-
übergang sei nach altrechtlichen Vorschriften zu beurteilen, ist ihnen Folgen-
des entgegenzuhalten: Erschliessungsanlagen, die vor dem 1. Januar 1971 
durch Private erstellt worden sind, gingen zwar, da dafür noch keine gesetz-
liche Grundlage bestand, nicht auf die Gemeinde über und verbleiben auch 
unter neuem Recht im Eigentum der Privaten (BVR 2019 S. 542 E. 5.2, 2004 
S. 464 E. 3.2.2; VGE 2018/308 vom 3.4.2019 E. 5.5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 109/110 N. 3). Um eine solche altrechtliche Anlage handelt es sich im 
vorliegenden Fall aber nicht: Das betroffene Strassenstück wurde am 
21. Dezember 2007 baubewilligt und und später abparzelliert. Die EG Wal-
perswil hat in der Verfügung vom 3. Februar 2022 zudem festgehalten, die 
Strasse sei im Jahr 2010 fertiggestellt worden (vorne E. 2.2). Dies wird von 
den Beschwerdeführenden nicht bestritten (vgl. hinten E. 10.1). Damit über-
einstimmend zeigen auch die öffentlich zugänglichen Luftbilder die Entste-
hung des Strassenstücks in dieser Zeit (Luftbilder von Swisstopo ab 2010, 
einsehbar unter: , Rubrik 
«Los geht’s... reisen Sie in die Vergangenheit!»). Es besteht daher keine Ver-
anlassung, den streitbetroffenen Strassenabschnitt nach altem Recht zu be-
urteilen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 17
8.
8.1
Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, selbst wenn die 
gesetzlichen Grundlagen richtig angewendet worden seien, bestehe kein öf-
fentliches Interesse an der «Enteignung»; zudem sei diese unverhältnismäs-
sig. Die Gemeinde müsse nicht Eigentümerin sein, um die Strasse zu unter-
halten. Die Strasse sei sodann eine Sackgasse und werde einzig von der 
Eigentümerschaft bzw. den Besucherinnen und Besuchern der erschlosse-
nen Grundstücke genutzt. Die EG Walperswil wolle mit der Strasse ein zu-
sätzliches Grundstück erschliessen. Weil die Strassenparzelle Nr. 
3________ aber an eine vorbestehende Privatstrasse anschliesse, sei die 
Erschliessung weiterer Grundstücke selbst dann nicht sichergestellt, wenn 
die Gemeinde Eigentümerin sei. Im Übrigen könne das in Frage stehende 
Grundstück auch über die O.________strasse erschlossen werden (Be-
schwerde S. 7). Nach Meinung der Vorinstanz sind diese Vorbringen der Be-
schwerdeführenden zum öffentlichen Interesse und zur Verhältnismässigkeit 
nicht von Belang, weil das Eigentum von Gesetzes wegen übergegangen sei 
(angefochtener Entscheid E. 9.3).
8.2
Soweit die Beschwerdeführenden ihre Rügen im Zusammenhang mit 
der Verfügung der EG Walperswil bzw. dem angefochtenen Entscheid vor-
bringen, hat bereits die Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen, dass der 
Eigentumsübergang von Gesetzes wegen erfolgt ist und nicht mittels 
behördlicher Anordnung. Bei der Verfügung nach Art. 109 Abs. 2 BauG han-
delt es um eine Feststellungsverfügung, wie bereits aus dem Wortlaut der 
Bestimmung hervorgeht (vgl. auch vorne E. 4.3). Als solche hat sie keine 
Gestaltungswirkung (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, N. 889). Die Verfügung der EG Wal-
perswil vom 3. Februar 2022 und der angefochtene Beschwerdeentscheid 
der Vorin-stanz bewirken insoweit keinen Eigentumseingriff, sondern stellen 
lediglich die geltende Rechtslage bzw. den Umfang des neuen öffentlichen 
Eigentums verbindlich fest (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 20). 
Eine diesbezügliche Prüfung des öffentlichen Interesses und der Verhältnis-
mässigkeit erübrigt sich.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 18
8.3
Die Rechtmässigkeit von Art. 109 Abs. 2 BauG stellen die Beschwer-
deführenden sodann zu Recht nicht in Frage. Der Gesetzgeber hat in dieser 
Norm die Verhältnismässigkeitsprüfung in generell-abstrakter Weise vor-
weggenommen (VGE 2010/391 vom 31.5.2011 E. 3.3.3, 22074 vom 
18.7.2005 E. 5.8) und dabei entschieden, dass die Anlagen nach ihrer ord-
nungsgemässen Erstellung zu Eigentum und Unterhalt an die Gemeinde 
übergehen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist es zu-
dem unerheblich, ob der an die Parzelle Nr. 3________ angrenzende Stras-
senteil sich in Privateigentum befindet; dies hat weder einen Einfluss auf die 
Qualifikation der Parzelle Nr. 3________ als Detailerschliessungsstrasse 
noch wird dadurch das öffentliche Interesse an der Übernahme durch die 
Gemeinde gemindert (vgl. vorne E. 5.5, 6.5 f.). Dasselbe gilt für das von den 
Beschwerdeführenden erwähnte, künftige Bauprojekt. Selbst wenn dieses 
Vorhaben dereinst nicht über die Parzelle Nr. 3________ erschlossen wer-
den sollte, änderte dies nichts daran, dass Detailerschliessungsanlagen dem 
Privateigentum entzogen sein sollen. Schliesslich stellt auch die Eigenschaft 
der Strassenparzelle als Sackgasse keinen Grund dar, der eine Ausnahme 
vom gesetzlich vorgegebenen Eigentumsübergang abzuweichen, rechtferti-
gen könnte. 
9.
9.1
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Vorgehen der 
Gemeinde sei willkürlich und verstosse gegen das Gebot von Treu und Glau-
ben (Art. 9 BV). Die Gemeinde hätte die Fertigstellung der Strasse umge-
hend feststellen müssen und nicht zwölf Jahre warten dürfen. Die Beschwer-
deführenden hätten unter diesen Umständen darauf vertrauen dürfen, dass 
ihnen das grundbuchlich eingetragene Eigentum zustehe. Auch gebe es 
nach so langer Zeit keine Möglichkeit mehr, die Kosten für die Erstellung der 
Strasse an die Gemeinde zu überwälzen, womit die Gemeinde die Kosten-
übernahme umgangen habe (Beschwerde S. 7 f.). Die Vorinstanz hat dem-
gegenüber festgehalten, weil der Grundbucheintrag lediglich deklaratorische 
Wirkung habe, hätten die Beschwerdeführenden nicht auf diesen vertrauen 
dürfen. Dass die Gemeinde erst zwölf Jahre nach der Fertigstellung der 
Strasse verfügt habe, bilde daher keine Vertrauensgrundlage. Im Übrigen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 19
lasse sich das Zuwarten der Gemeinde damit erklären, dass sie im Jahr 2021 
eine Anfrage für die Erschliessung einer anderen Parzelle über diese Strasse 
erhalten habe. Bis zu diesem Zeitpunkt habe die Gemeinde keine Veranlas-
sung gehabt, den bereits im Jahr 2010 erfolgten Eigentumsübergang formell 
festzustellen (angefochtener Entscheid E. 11). 
9.2
Der verfassungsmässige Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV 
und Art. 11 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 01.1]) verleiht 
einen Anspruch auf Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Zusiche-
rungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten, 
sofern sich dieses auf eine konkrete, die betreffende Person berührende An-
gelegenheit bezieht. Neben dem behördlichen Verhalten als Vertrauens-
grundlage setzt Vertrauensschutz auch eine Vertrauensbetätigung voraus. 
In der Regel kann Vertrauensschutz nur geltend machen, wer gestützt auf 
sein Vertrauen eine Disposition getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder 
rückgängig gemacht werden kann (statt vieler BGE 143 V 95 E. 3.6.2, 137 II 
182 E. 3.6.2; BVR 2017 S. 540 E. 6.2, 2015 S. 15 E. 4.1, 2013 S. 85 E. 6.1).
9.3
Die Beschwerdeführenden stören sich daran, dass die EG Walpers-
wil nicht früher verfügt hat. Soweit sie mit ihren Rügen auf den Eigentums-
übergang zielen, fällt die vorgebrachte behördliche Untätigkeit als Vertrau-
ensgrundlage zum vornherein ausser Betracht: Das Eigentum an der Stras-
senparzelle Nr. 3________ ging von Gesetzes wegen und nicht erst mittels 
Verfügung über. Es ist zwar nachvollziehbar, dass das behördliche Zuwarten 
von den Beschwerdeführenden als stossend empfunden wird. Ebenso ver-
ständlich ist die Kritik an der Gemeinde, dass sie offenbar erst in jenem Zeit-
punkt auf die Idee gekommen ist, den Eigentumsübergang an der Strasse 
festzustellen, als diese zur Erschliessung einer weiteren Bauparzelle 
benötigt wurde. Beides hat nach dem Gesagten aber keinen Einfluss auf den 
Eigentumsübergang. Soweit die Beschwerdeführenden gestützt auf 
Art. 9 BV eine falsche Anwendung von Art. 109 BauG rügen, geht aus dem 
bisher Gesagten zudem hervor, dass die Feststellung des Eigentumsüberg-
angs nicht rechtsfehlerhaft war und damit auch nicht willkürlich erfolgte (vgl. 
ferner hinten E. 10). 
9.4
Darüber hinaus machen die Beschwerdeführenden geltend, sie könn-
ten die Kosten der Erschliessungsanlage nicht (mehr) auf die Gemeinde 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 20
überwälzen (Art. 108a Abs. 2 BauG; Beschwerde S. 7). Auch mit dieser 
Rüge stossen die Beschwerdeführenden im Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht ins Leere: Eine allfällige Rückforderung der angefallenen Kosten ist 
nicht Streitgegenstand (vgl. vorne E. 3). Im vorliegenden Verfahren ist daher 
nicht weiter darauf einzugehen, wie es sich mit der Rückforderung der inves-
tierten Kosten verhält und ob der Vertrauensschutz hierfür angerufen werden 
kann.
10.
10.1
Art. 109 Abs. 2 BauG verlangt für den Eigentumsübergang, dass die 
Anlage ordnungsgemäss erstellt ist. Dazu hat die Vorinstanz festgehalten, 
die EG Walperswil habe am 12. Juni 2009 eine Baukontrolle durchgeführt 
und im Verlauf des Verfahrens ausgeführt, die zuständige Gemeinde-
behörde habe die neue Erschliessungsstrasse abgenommen und für in Ord-
nung befunden. Die Beschwerdeführenden hätten diesen Angaben nicht wi-
dersprochen 
und 
es 
bestünden 
keine 
Anhaltspunkte, 
dass 
das 
«M.________» nicht ordnungsgemäss erstellt und abgenommen worden sei 
(angefochtener Entscheid E. 9.3). – Die Beschwerdeführenden bestreiten 
die ordnungsgemässe Erstellung auch im Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht nicht (zur ordnungsgemässen Erstellung Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 109 N. 20). Es ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern der Strassenab-
schnitt auf der Parzelle Nr. 3________ nicht den massgebenden Vorschrif-
ten und Plänen entsprechen sollte. Mit der Vorinstanz ist daher von der ord-
nungsgemässen Erstellung der Erschliessungsanlage auszugehen. 
10.2
Nach dem Gesagten bestehen keine Gründe, die gegen die Anwend-
barkeit von Art. 109 Abs. 2 BauG sprechen. Das Eigentum an der Detailer-
schliessungsanlage ist gestützt darauf an die Gemeinde übergegangen.
11.
11.1
Zusammenfassend hält der angefochtene Entscheid der Rechtskon-
trolle stand. Die Beschwerde ist abzuweisen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.05.2024, Nr. 100.2022.168U, 
Seite 21
11.2
Die Verfahrenskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Par-
tei auferlegt (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteistellung im verwaltungsgerichtli-
chen Beschwerdeverfahren haben die Beschwerdeführenden sowie die von 
Amtes wegen als Parteien am Verfahren Beteiligten. Die von Amtes wegen 
am Verfahren Beteiligten haben den festgestellten Eigentumsübergang je-
doch akzeptiert und keine Beschwerde erhoben. Ihnen sind somit keine Kos-
ten aufzuerlegen (vgl. VGE 2010/309 vom 15.11.2011 E. 5; ferner Bemer-
kungen von Peter Ludwig zu BVR 2019 S. 264, 277 ff., 280). Die Beschwer-
deführenden, die mit ihrem Antrag nicht durchdringen, haben daher die ge-
samten Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren unter Solidarhaft 
zu tragen (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu 
sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). 
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerin
- Regierungsstatthalteramt Seeland
- C.________ und D.________
- E.________ 
- F.________ 
- G.________ 
- I.________


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- J.________ 
- K.________ und L.________ 
Die Abteilungspräsidentin:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.