be_verwaltungsgericht · 100 2023 177 · 2023-05-30 · de

Baubewilligung; Neubau von zwei Einfamilienhäusern (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 30. Mai 2023; BVD 110/2022/107) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2023.177U
DAM/SCN/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 3. Dezember 2024
Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Schaller
1. A.________ und B.________
2. C.________ und D.________
3. E.________ und F.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende
gegen
G.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerin
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern
Baubewilligungsbehörde, Chutzenstrasse 12, 3047 Bremgarten b. Bern


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.12.2024, Nr. 100.2023.177U, 
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betreffend Baubewilligung; Neubau von zwei Einfamilienhäusern (Ent-
scheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 30. Mai 
2023; BVD 110/2022/107)
Prozessgeschichte:
A.
Die G.________ AG beabsichtigt, auf der unüberbauten Parzelle Bremgar-
ten Gbbl. Nr. 1________ zwei Einfamilienhäuser mit gedecktem Sitzplatz, 
Nebenräumen für Fahrräder und Haustechnik sowie Abstellplätzen für drei 
Personenwagen zu errichten. Sie reichte am 19. März 2021 bei der Einwoh-
nergemeinde (EG) Bremgarten bzw. verbessert am 12. August 2021 beim 
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland (RSA) das entsprechende Bauge-
such ein. Die Parzelle liegt im Uferschutzperimeter (überbautes Gebiet mit 
Baubeschränkung) und (teilweise) in zwei Gefahrengebieten. Gegen das 
Bauvorhaben erhoben neben anderen A.________ und B.________, 
C.________ und D.________ sowie E.________ und F.________ Einspra-
che. Sie sind Eigentümerinnen und Eigentümer von Parzellen, welche an 
das Baugrundstück grenzen. Am 16. Dezember 2021 reichte die 
G.________ AG eine Projektänderung betreffend die Grundstücksentwäs-
serung ein. Mit Gesamtentscheid vom 30. Mai 2022 bewilligte der stellver-
tretende Regierungsstatthalter das (geänderte) Bauvorhaben.
B.
Dagegen erhoben die Einsprecherinnen und Einsprecher (Bst. A hiervor) am 
28. Juni 2022 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern (BVD). Diese hiess die Beschwerde teilweise gut und ergänzte den an-
gefochtenen Gesamtentscheid mit einer Auflage betreffend die Grund-
buchanmeldung eines Dienstbarkeitsvertrags (Bau- und Bepflanzungsbe-
schränkung). Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab.


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C.
Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________, C.________ 
und D.________ sowie E.________ und F.________ am 28. Juni 2023 ge-
meinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der an-
gefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung für das (geän-
derte) Vorhaben sei zu verweigern (Bauabschlag); eventuell sei die Sache 
zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.
Die G.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. Juli 2023 die 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die 
BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 13. Juli 2023 auf Abweisung der Be-
schwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid als Nachbarinnen 
und Nachbarn besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).


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2.
Die Bauherrschaft beabsichtigt, auf der Parzelle Nr. 1________ zwei Einfa-
milienhäuser zu bauen. Das Grundstück liegt an einem ostwärts geneigten 
Hang und weist eine längliche Form von Süden nach Norden auf, wo es in 
einem Spitz endet. Auf der Westseite verbindet ein schmaler, trapezähnlich 
geformter Parzellenteil das Baugrundstück mit der Seftaustrasse. Im Süden 
grenzt die Parzelle Nr. 1________ an das Grundstück Bremgarten 
Gbbl. Nr. 2________ (Beschwerdeführende 1), im Osten an die Grundstü-
cke 
Bremgarten 
Gbbl. Nrn. 3________ 
(Beschwerdeführende 2), 
4________ (Beschwerdeführende 3) und 5________. Über diese Grundstü-
cke verläuft entlang der Grundstücksgrenze zur Parzelle Nr. 1________ die 
Ländlistrasse. Deren Hauptachse führt von der Neubrücke zum Seftausteg. 
Im hier interessierenden Gebiet erschliesst sie als Seitenstrasse (Sack-
gasse) mehrere Liegenschaften, darunter diejenigen der Beschwerdeführen-
den. Die Bauparzelle liegt im Perimeter des kommunalen Uferschutzplans 
im überbauten Gebiet mit Baubeschränkungen, Sektor A (vgl. Zonenplan 
und Uferschutzplan der EG Bremgarten vom 13. Dezember 2020; Akten 
BVD pag. 61, Beilage). Gemäss Art. 4 der Uferschutzvorschriften der EG 
Bremgarten vom 13. Dezember 2020 richtet sich die Nutzung in diesem Sek-
tor nach den Bestimmungen für die Wohnzone W1 (Art. 4 und 5 des Baure-
glements der EG Bremgarten vom 13. Dezember 2020; nachfolgend: GBR; 
Akten BVD pag. 61, Beilage). Zudem liegt die Bauparzelle zu einem grossen 
Teil in einem Gebiet mittlerer Gefährdung aufgrund von Hangmuren (blaues 
Gefahrengebiet) und in einem Gefahrengebiet mit Restgefährdung bezüglich 
Steinschlag (gelb-weiss gestreiftes Gefahrengebiet; vgl. Geoportal des Kan-
tons Bern, Naturgefahrenkarte, einsehbar unter: ).
3.
Umstritten ist zunächst, ob das Bauvorhaben die baupolizeilichen Masse ein-
hält.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.12.2024, Nr. 100.2023.177U, 
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3.1
Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungs-
rechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilli-
gungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen, die öffentliche Ord-
nung nicht gefährden und wenn ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinn 
von Art. 36 und 62 BauG entgegenstehen (Art. 2 BauG). Im Baubewilli-
gungsverfahren ist deshalb auch zu klären, ob die Bauabstände eingehalten 
sind (u.a. Grenz- und Strassenabstand). Gegenüber öffentlichen, d.h. dem 
Gemeingebrauch gewidmeten Strassen sind die Bestimmungen der Stras-
sengesetzgebung massgebend (Art. 12 Abs. 3 BauG; vgl. BVR 2008 S. 332 
E. 3.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 
2020/2024, Art. 2 N. 4, Art. 12 N. 16 ff.). Soweit das zuständige Gemeinwe-
sen in Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts anderes festlegt, 
gilt für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen, an Privatstrassen im Ge-
meingebrauch sowie an selbständigen Fuss- und Radwegen ein Abstand 
von 3,6 m ab Fahrbahnrand (Art. 80 Abs. 1 Bst. b des Strassengesetzes 
vom 4. Juni 2008 [SG; BSG 732.11]). Die EG Bremgarten hat in Art. 5 Abs. 2 
Bst. k GBR einen Bauabstand von Strassen der Basiserschliessung von min-
destens 5 m festgelegt. Für die übrigen Bauabstände von öffentlichen Stras-
sen gilt Art. 80 SG (vgl. Spalte «Hinweise» zu Art. 5 Abs. 2 Bst. k GBR).
3.2
Gegenüber privaten Strassen, die nicht dem Gemeingebrauch gewid-
met sind, bestehen keine strassenbaulichen Abstandsvorschriften; einzuhal-
ten ist hier der reglementarische Grenzabstand zur Nachbarparzelle 
(BVR 2019 S. 542 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 17). Gemäss 
Art. 5 Abs. 1 i.V.m. Anhang 1 Art. A5 Abs. 1 GBR wäre in diesem Fall auf der 
Ostseite des Bauvorhabens zu den Grundstücken Nrn. 3________, 
4________ und 5________ der grosse Grenzabstand einzuhalten (die Länd-
listrasse ist nicht als eigene Parzelle ausgemarcht). Die Gemeinde wirft in 
ihrem Fachbericht vom 18. November 2021 zwar verschiedene Fragen be-
treffend die Grenzabstände auf, geht aber letztlich ebenfalls von der Ostseite 
als besonnte Längsseite aus (Akten RSA pag. 585; vgl. auch Stellungnahme 
vom 16.12.2021, Akten RSA pag. 413). Es ist unbestritten, dass der (Strassen-
)Abstand von 3,6 m zur Ländlistrasse gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG ein-
gehalten wäre, der grosse Grenzabstand von 8 m gemäss Art. 5 Abs. 1 GBR 
demgegenüber nicht (Beschwerde S. 15; Beschwerdeantwort S. 9 und 11). 
Es liegt kein Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des Grenzabstands vor. 


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Ebenso wenig bestehen Hinweise auf Näherbaurechte, die mit den Eigentü-
merinnen und Eigentümern der östlich und südlich an die Bauparzelle an-
grenzenden Grundstücke vereinbart worden wären. Im Gegenteil hält die 
Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 16. Dezember 2021 an das Regie-
rungsstatthalteramt 
fest, 
in 
östlicher 
Richtung 
des 
Grundstücks 
Nr. 1________ seien keine solchen Rechte vereinbart worden (Akten RSA 
pag. 413 Rz. 59).
3.3
Die Vorinstanz hat mit den Beschwerdeführenden festgehalten, dass 
der stellvertretende Regierungsstatthalter im Gesamtentscheid vom 30. Mai 
2022 von einer falschen Grundlage für die Qualifikation der Ländlistrasse als 
Privatstrasse im Gemeingebrauch ausging. Zwar räumt der Dienstbarkeits-
vertrag vom 29. Mai 1997 ein Fusswegrecht zugunsten der Öffentlichkeit 
über die betroffenen Grundstücke entlang der Aare ein. Das gilt aber nur für 
den Uferweg, nicht hingegen für die Ländlistrasse. Das Teilstück der Länd-
listrasse auf den Parzellen der Beschwerdeführenden wurde nach den Er-
kenntnissen der Vorinstanz nach dem 1. Januar 1971 erstellt und habe De-
tailerschliessungscharakter. Als Detailerschliessungsstrasse sei sie von Ge-
setzes wegen (d.h. ohne Eintragung im Grundbuch) an die Gemeinde zu Ei-
gentum und Unterhalt übergegangen. Massgeblich ist deshalb nach Ansicht 
der Vorinstanz nicht der grosse Grenzabstand, sondern der Strassenab-
stand (angefochtener Entscheid E. 7d). Die Beschwerdeführenden gehen 
hingegen von einer nicht der Öffentlichkeit gewidmeten Privatstrasse aus 
(Hauszufahrt). Selbst wenn es sich um eine Detailerschliessungsanlage han-
deln sollte, seien die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Eigentums-
übergang an die Gemeinde nicht erfüllt (Beschwerde S. 18 f.).
3.4
Der hier interessierende, als Seitenstrasse verlaufende Teil der Länd-
listrasse dient der Erschliessung der Gebäude Nrn. …-…f (Wohn- und Ga-
ragenbauten; vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 30.8.2022, Akten BVD 
pag. 72, Beilage a3). Am 4. April 1978 wurde die Baubewilligung für die vier 
Doppeleinfamilienhäuser auf den heutigen Grundstücken Bremgarten 
Gbbl. Nrn. …- 2________ erteilt (Gebäude Nrn. .../…a, …/…a, …/…a und 
…/…a, Beilage c1). Die Baubewilligung für das Einfamilienhaus auf der heu-
tigen Parzelle Nr. 3________ wurde am 13. Mai 1980 erteilt (Gebäude 
Nr. …b, Beilage c2). Die Überbauung der Parzellen Nrn. 4________ und 


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5________ mit je einem Einfamilienhaus erfolgte gestützt auf die Baubewil-
ligung vom 17. Oktober 1983 (Gebäude Nrn. …e und …f, Beilage c3). Die 
Gemeinde hat im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass die Länd-
listrasse im Zuge dieser Überbauungen, mithin im Zeitraum 1978-1983, von 
den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern etappenweise erstellt 
bzw. ausgebaut wurde (vgl. Stellungnahme vom 30.8.2022, Akten BVD 
pag. 72). Davon gehen auch die BVD (angefochtener Entscheid E. 7d) sowie 
die Parteien aus (Beschwerde S. 18; Beschwerdeantwort S. 10). Die fragli-
chen Strassenabschnitte wurden demnach unter der Geltung des alten Bau-
gesetzes vom 7. Juni 1970 (aBauG; GS 1970 S. 163 ff., in Kraft bis 
31.12.1985) und des Gesetzes vom 2. Februar 1964 über Bau und Unterhalt 
der Strassen (Strassenbaugesetz, SBG; GS 1964 S. 6 ff., in Kraft bis 
31.12.2008) erstellt. Ob die Strasse eine öffentliche oder private Strasse dar-
stellt, beurteilt sich mit Blick auf den Erstellungszeitpunkt nach den altrecht-
lichen Bestimmungen (vgl. Peter Ludwig, Bemerkungen zu BVR 2019 
S. 264, S. 277 ff., 279). Gleiches gilt folgerichtig für die Regelung von Eigen-
tum und Unterhalt an der Strasse.
4.
Für die Qualifikation der Ländlistrasse als öffentliche oder private Strasse ist 
in einem ersten Schritt zu klären, welche Funktion ihr im Erschliessungsnetz 
der Gemeinde zukommt.
4.1
Bereits das alte Recht unterschied zwischen öffentlichen Strassen 
und (nicht dem Gemeingebrauch gewidmeten) Privatstrassen (Art. 1 Abs. 1 
SBG). Zu den öffentlichen Strassen gehörten unter anderem die Gemeinde-
strassen (Art. 5 Ziff. 3 SBG). Sie waren die von den Gemeinden oder ihren 
Unterabteilungen zum Zweck der allgemeinen Benützung gebauten oder als 
solche eingereihten Strassen sowie die gemäss aBauG im Gemeindeeigen-
tum stehenden Erschliessungsstrassen (Art. 9 Abs. 1 SBG). Zu letzteren 
gehörten die Detailerschliessungsstrassen, welche die einzelnen Grundstü-
cke mit den Anlagen der Basiserschliessung (Hauptstränge der Erschlies-
sungsanlagen) verbanden (vgl. Art. 73 Abs. 2 aBauG und Art. 136 Abs. 1 der 
Bauverordnung vom 26. November 1970 [aBauV; GS 1970 S. 386 ff., in 


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Kraft bis 31.12.1985]). Detailerschliessungsstrassen wurden grundsätzlich 
von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erstellt (Art. 76 
Abs. 1
aBauG und Art. 145 Abs. 1 aBauV) und gingen nach ihrer Vollendung unent-
geltlich an die öffentliche Erschliessungsträgerschaft zu Eigentum und Un-
terhalt über (Art. 78 Abs. 1 Satz 1 aBauG). Demgegenüber gehörten Haus-
anschlüsse (Hauszufahrten) regelmässig den Eigentümerinnen und Eigentü-
mern der erschlossenen Grundstücke (Art. 78 Abs. 1 Satz 2 aBauG). Sie 
verbinden ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit 
dem Erschliessungsnetz, d.h. in der Regel mit der Detailerschliessungsan-
lage (vgl. Peter Ludwig, Die Baulanderschliessung nach bernischem Recht, 
in BVR 1982 S. 411 ff. [nachfolgend: Baulanderschliessung], S. 416). An der 
Unterscheidung zwischen Detailerschliessung und Hausanschluss hat sich 
mit dem neuen BauG nichts geändert (BVR 2020 S. 93 E. 3.4, 2019 S. 264 
E. 3.2 mit weiteren Hinweisen).
4.2
Die Unterscheidung zwischen strassenmässigen Detailerschlies-
sungsanlagen und Hausanschlüssen bzw. -zufahrten ist oft nicht einfach; 
das gilt jedenfalls, wenn – soweit ersichtlich wie im vorliegenden Fall – kein 
Detailerschliessungsplan die Zuordnung klärt. Die gleichen Zuordnungsfra-
gen stellen sich bei Leitungen wie beispielsweise Wasser- und Abwasserlei-
tungen, weshalb die diesbezügliche Rechtsprechung zur Unterscheidung 
von Detailerschliessungsanlagen und Hausanschlüssen auch für die Ab-
grenzung bei Strassen beigezogen werden kann. Nach Art. 4 Abs. 2 aBauG 
und Art. 137 Abs. 1 aBauV haben die benachbarten Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümer ihre Erschliessungsanlagen aufeinander abzustim-
men und wenn nötig in einem Detailerschliessungsplan (bzw. Überbauungs-
plan) festzulegen. Daraus ist zu schliessen, dass gemeinsame Erschlies-
sungsanlagen in der Regel Detailerschliessungsanlagen darstellen. Der Ge-
setzgeber wollte mit dem Institut der Detailerschliessung die Zahl der An-
schlüsse vermindern, die Erschliessungskosten senken und den Anschluss 
weiterer Grundstücke erleichtern (vgl. Art. 73 Abs. 2 aBauG). Zudem wollte 
er den häufigen Streitereien unter Grundeigentümerinnen und Grundei-
gentümern wegen der Erschliessungsanlagen ein Ende bereiten und später 
Anschliessende vor übermässigen Forderungen der privaten Erstellerinnen 
und Ersteller schützen. Ferner wollte er durch Überführen des Eigentums an 


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der Erschliessungsanlage an die öffentliche Erschliessungsträgerschaft 
(Art. 78 Abs. 1 aBauG) den ordentlichen Unterhalt und die dauernde Benütz-
barkeit der Anlage sicherstellen und auch kleinere Wegverbindungen öffent-
lich zugänglich machen (vgl. Peter Ludwig, Baulanderschliessung, S. 417; 
Aldo Zaugg, Die Detailerschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1976 
S. 417 ff., S. 429 und 435). Diese Überlegungen führen zum Schluss, dass 
die Erschliessung mehrerer freistehender Häuser in der Regel nicht mehr als 
blosser Hausanschluss angesehen werden konnte, auch dann nicht, wenn 
z.B. eine Strasse eine Sackgasse bildete oder die Hausgrundstücke vor der 
Überbauung eine einzige Parzelle umfassten (vgl. BVR 1977 S. 456 E. 3; 
RR 6.12.1987, in BVR 1979 S. 131 E. 2c). Ausnahmen von diesem Grund-
satz waren insofern denkbar, als es angehen konnte, einzelne zusammen-
gebaute Ein- oder Mehrfamilienhäuser, welche eigentumsrechtlich mehrere 
selbständige Parzellen bildeten, oder Arealüberbauungen mit gemeinsamer 
Zufahrt und gemeinsamen Abstellplätzen, deren interne Verbindungen nur 
aus Fusswegen bestanden, erschliessungsmässig als eine Einheit zu be-
trachten (BVR 2020 S. 93 E. 3.5; zum Ganzen BVR 2019 S. 264 E. 3.2; 
VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3 mit Hinweis auf Peter Ludwig, Baulan-
derschliessung, S. 417). Das geltende Recht verwendet in diesem Zusam-
menhang nun den Begriff der zusammengehörenden Gebäudegruppe 
(Art. 106 Abs. 3 BauG). Von einer solchen kann gesprochen werden, wenn 
die gemeinschaftlich projektierte Überbauung eines in sich geschlossenen 
Areals in Frage steht und das Areal einer einzigen Grundeigentümerin bzw. 
einem einzigen Grundeigentümer oder mehreren, zu einer Bauherrenge-
meinschaft zusammengeschlossenen Grundeigentümerinnen und Grundei-
gentümern gehört. Entscheidend ist, wie sich der Endzustand präsentieren 
wird (BVR 2020 S. 93 E. 3.5, 2019 S. 264 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 106/107 N. 13).
4.3
Die streitbetroffene Zufahrtsstrasse erschliesst die Einfamilienhäuser 
auf den Parzellen Nrn. 5________, 4________ und 3________ und die Dop-
pelhäuser auf den Parzellen Nrn. ... - 2________. Die Überbauungen stützen 
sich auf drei verschiedene Baubewilligungen aus den Jahren 1978, 1980 und 
1983 mit verschiedenen Bauherrschaften. Den Beschwerdeführenden ist zu 
widersprechen, wenn sie geltend machen, alle drei Einfamilienhäuser und 
die dazugehörigen Abschnitte der Ländlistrasse seien zusammen von der 


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Baugenossenschaft «J.________» erstellt worden (Beschwerde S. 18). Viel-
mehr geht aus den Unterlagen hervor, dass nur die Parzellen 
Nrn. 4________ und 5________ von der Baugenossenschaft «J.________» 
überbaut und erschlossen wurden. Die Liegenschaft auf der Parzelle 
Nr. 3________ wurde unabhängig davon erstellt. Das Baugesuch für diese 
Parzelle stellte der Bauherr mehr als drei Jahre früher (Stellungnahme der 
EG Bremgarten vom 30.8.2022 S. 2 mit Beilagen c2 und c3, Akten BVD 
pag. 71 ff.; vorne E. 3.4). In der Baubewilligung von 1983 wird sodann unter 
den Bedingungen die Vorlage eines Projektplans für die Zufahrtsstrasse er-
wähnt. Die Ländlistrasse wurde somit erst später zu den Parzellen 
Nrn. 4________ und 5________ verlängert (Akten BVD pag. 71 ff. Bei-
lage c3 S. 3). Die drei Einfamilienhäuser einschliesslich der Zufahrtstrasse 
wurden somit nicht gemeinsam gebaut. Schliesslich besteht kein gemeinsa-
mer 
Abstellplatz; 
die 
Fahrzeuge 
werden 
je 
auf 
den 
Parzellen 
Nrn. 3________, 4________ und 5________ abgestellt. Von einer Arealü-
berbauung bzw. einer gemeinschaftlich projektierten Überbauung mit ge-
meinsamer Zufahrt und gemeinsamen Abstellplätzen kann demnach nicht 
gesprochen werden, was für eine Detailerschliessungsanlage und gegen 
eine Hauszufahrt spricht (vgl. für diese Würdigung auch VGE 2010/10 vom 
10.6.2010 E. 3.4).
4.4
Die Beschwerdeführenden können auch nichts daraus ableiten, dass 
die Grundeigentümerschaft den Unterhalt der Strasse seit jeher selbst be-
sorgt und sich gegenseitig Wegdienstbarkeiten eingeräumt hat (Beschwerde 
S. 17 f.). Diese Tatsachen zeigen bloss auf, dass die Beteiligten von einer 
Privatstrasse ausgingen: An der rechtlichen Qualifikation der Strasse ändert 
dies nichts; massgebend sind allein die Kriterien der Baugesetzgebung (vgl. 
BVR 2024 S. 411 [VGE 2022/168 vom 13.5.2024], zusammengefasst 
publ. E. 5.5). Die Ländlistrasse erfüllt auf dem fraglichen Abschnitt damit die 
Funktion einer Detailerschliessungsstrasse.


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Seite 11
5.
In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, welche Folgen mit der Detailerschlies-
sungsfunktion der Ländlistrasse verbunden sind.
5.1
Gemäss Art. 78 Abs. 1 aBauG gingen Detailerschliessungsanlagen 
nach ihrer Vollendung unentgeltlich an die öffentlichen Erschliessungsträger-
schaften zu Eigentum und Unterhalt über. Da die hier interessierenden Ab-
schnitte der Ländlistrasse unter der Herrschaft des aBauG erstellt wurden, 
ist (auch) die Frage des Übergangs von Eigentum und Unterhalt nach dem 
alten Recht zu beantworten (vorne E. 3.4). Ein Vertrag der Grundeigentüme-
rinnen und Grundeigentümern mit der Gemeinde war nicht vorausgesetzt 
(Beschwerde S. 17; zur Tragweite dieses Erfordernisses nach der aktuell 
geltenden Regelung von Art. 109 Abs. 2 BauG jüngst BVR 2024 S. 411 
E. 6). Da Planung und Bau von Detailerschliessungsstrassen nach altem 
Recht ausschliesslich den interessierten Privaten oblagen (Art. 74 Abs. 1 
und Art. 76 Abs. 1 aBauG; BVR 2019 S. 542 E. 5.1), mussten sie sich diese 
Aufgabe auch nicht vertraglich von der Gemeinde übertragen lassen (vgl. 
Bemerkungen von Michael Pflüger zum erwähnten Entscheid, in BVR 2024 
S. 418 ff., 420 f.).
5.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Ländlistrasse sei 
«nie in der geforderten Qualität einer Detailerschliessungsstrasse ausgebaut 
worden» (Verrandung, Beleuchtung, Belag und Entwässerungsanlagen). Die 
Vorinstanz habe zu Unrecht auf Abklärungen des Sachverhalts in diesem 
Punkt verzichtet (Beschwerde S. 18 f.). Nach Ansicht der Beschwerdegeg-
nerin sind diese Sachumstände für die Frage des Eigentumsübergangs un-
erheblich, weshalb auch auf weitere Beweismassnahmen verzichtet werden 
dürfe (Beschwerdeantwort S. 9 f.).
5.3
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist unter «Vollen-
dung» im Sinn von Art. 78 Abs. 1 aBauG der Abschluss der wesentlichen 
Bauarbeiten bzw. die Übergabe an den Verkehr gemeint (analog Art. 21 
Abs. 2 des alten Dekrets vom 17. Dezember 1970 über die Erhebung von 
Beiträgen der Grundeigentümer an die Strassenbaukosten der Gemeinden 
[aGBD; GS 1970 S. 260 ff.]; BVR 2019 S. 542 E. 5.5; als Beispiel 


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VGE 19368 vom 16.3.1995 E. 2 mit Hinweisen, wonach diese Vorausset-
zung nicht erfüllt ist, wenn der Deckbelag der Strasse nicht aufgetragen 
wurde). Da die Strassen der Detailerschliessung von den Grundeigentüme-
rinnen und Grundeigentümern gebaut wurden (und nicht von der Gemeinde 
oder vom Kanton; vorne E. 5.1), konnte von Vollendung im Sinn des Geset-
zes nach Ansicht von Aldo Zaugg (Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern vom 7. Juni 1970, 1971, Art. 78 N. 1) allerdings nur gesprochen wer-
den, wenn die Anforderungen der Gemeinde an öffentliche Strassen erfüllt 
waren. Die Anlage musste mithin vorschriftsgemäss ausgeführt sein. Denn 
es könne den öffentlichen Erschliessungsträgerschaften nicht zugemutet 
werden, eine ungenügende Anlage zu Eigentum und Unterhalt zu überneh-
men (Aldo Zaugg, Die Auswirkungen der bernischen Bau- und Planungsge-
setzgebung auf die Grundbuchführung, in BVR 1976 S. 44 ff., 47 f.). Auch 
unter dem geltenden Recht wird mit dem Erfordernis der ordnungsgemässen 
Erstellung gemäss Art. 109 Abs. 2 BauG gefordert, dass die Anlage im Zeit-
punkt der Fertigstellung den massgebenden Vorschriften und Plänen (sowie 
allfälligen Erschliessungsverträgen) entsprochen hat (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 109/110 N. 20 f.). Dem wird entgegengehalten, dass eine solche Prü-
fung unter Umständen mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre, da 
Gesetze und Verordnungen den Bau von Detailerschliessungsanlagen oft 
nicht abschliessend regeln. Neben der Gefährdung der Rechtssicherheit be-
stehe die Gefahr, dass zahlreiche ab dem Jahr 1986 gebaute Detailer-
schliessungsstrassen doch Privatstrassen geblieben seien. Denn erfah-
rungsgemäss hielten viele in der Vergangenheit gebaute Detailerschlies-
sungsstrassen nicht alle Normvorgaben ein – nicht zuletzt deshalb, weil die 
Gemeinden eben gerade davon ausgegangen seien, keine solchen bauen 
zu lassen, sondern einen blossen Hausanschluss. Es sei daher naheliegen-
der, wenn die ordnungsgemässe Erstellung nach Art. 109 Abs. 2 BauG nur 
dann verneint werde, wenn eine Anlage eklatante Mängel aufweise (so Mi-
chael Pflüger, a.a.O., S. 422).
5.4
Das Verwaltungsgericht hat sich mit der aufgeworfenen Frage in sei-
ner Rechtsprechung soweit ersichtlich nicht vertieft auseinandergesetzt. Die 
BVD hat sich im angefochtenen Entscheid nicht dazu geäussert. Welche An-
forderungen sie an die «Vollendung» bzw. «ordnungsgemässe Erstellung» 
stellt, ist offen. Es ist in erster Linie Sache der zuständigen Fachdirektion und 


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nicht des Verwaltungsgerichts, diese Frage im vorliegenden Fall (erstmals) 
zu beurteilen. Je nach Auslegung der gesetzlichen Regelung ist von Inter-
esse, ob die Ländlistrasse im hier interessierenden Abschnitt nach altem 
Recht die Voraussetzungen erfüllte, um als Detailerschliessungsstrasse zu 
gelten. Erweist sich der entscheiderhebliche Sachverhalt als ungenügend 
abgeklärt, hat die BVD – und nicht das Verwaltungsgericht – weitere Beweis-
massnahmen zu ergreifen. Damit ist auch klar, dass die vor Verwaltungsge-
richt gestellten Beweisanträge der Beschwerdeführenden abgewiesen wer-
den (Parteibefragung und Augenschein; Beschwerde S. 19).
5.5
Die Beschwerde erweist sich demnach im Eventualstandpunkt als 
begründet. Sie ist dahin gutzuheissen, dass der angefochtene Entscheid auf-
zuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen ist (Art. 84 Abs. 1 VRPG). Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 
Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf die weiteren Vorbringen der Be-
schwerdeführenden einzugehen.
6.
6.1
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist im Kostenpunkt von ei-
nem vollumfänglichen Obsiegen auszugehen, sofern bei Vorliegen eines re-
formatorischen (Haupt-)Antrags ein Rückweisungsentscheid ergeht und die 
infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung – wie hier – noch zu 
einer vollständigen Gutheissung des Begehrens führen kann (BVR 2020 
S. 455 E. 5.1, 2016 S. 222 E. 4.1; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 6). Die Be-
schwerdeführenden sind insofern als obsiegend zu betrachten. Die Be-
schwerdegegnerin unterliegt und wird demnach kostenpflichtig (Art. 108 
Abs. 1 VRPG). Zudem hat sie den Beschwerdeführenden die Parteikosten 
für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG).
6.2
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 
17. Mai 
2006 
über 
die 
Bemessung 
des 
Parteikostenersatzes 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.12.2024, Nr. 100.2023.177U, 
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(Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Be-
schwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig-
keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Die Rechtsvertreter der Beschwer-
deführenden machen mit Kostennote vom 7. Oktober 2024 für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren ein Honorar von Fr. 8'430.-- (zuzüglich Auslagen 
und MWSt) geltend (act. 6A). Dies erscheint mit Blick auf die obgenannten 
Kriterien überhöht: Die Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen ist 
durchschnittlich und die Bedeutung der Streitsache durchschnittlich bis leicht 
überdurchschnittlich aufgrund der erheblichen Sachwerte und der Sicherheit 
von Personen, die von der exponierten Hangsituation betroffen sind. Der ge-
botene Zeitaufwand ist als maximal durchschnittlich zu beurteilen, zumal nur 
ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt wurde und die für die Beschwer-
deschrift verantwortlichen Rechtsvertreter mit den relevanten Rechtsfragen 
bereits vertraut waren, nachdem sie die Beschwerdeführenden bereits vor 
der Vorinstanz vertreten haben. Unter Berücksichtigung der gesamten Um-
stände erscheint ein Honorar von Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) an-
gemessen.
6.3
Die Kosten, die im vorinstanzlichen Verfahren entstanden sind, hat 
das Verwaltungsgericht im Rahmen des Rückweisungsentscheids nicht zu 
liquidieren. Deren Neuverlegung wird Sache der BVD sein (vgl. Ruth Herzog, 
a.a.O., Art. 108 N. 7).
7.
Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von 
Art. 93 BGG handelt (Rückweisungsentscheid; statt vieler BGE 140 V 282 
E. 2 mit Hinweisen), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn eine der 
zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt ist.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.12.2024, Nr. 100.2023.177U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 30. Mai 2023 aufgehoben 
und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen 
wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdegegnerin 
auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe wird den Be-
schwerdeführenden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurücker-
stattet.
3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf
Fr. 6'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende 
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.