be_verwaltungsgericht · 100 2022 360 · 2024-08-28 · de

Baupolizei; nachträgliche Bewilligung einer Umnutzung von Wohnraum (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 21. Oktober 2022; BVD 110/2022/123) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2022.360U
DAM/BIM/SRE
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 28. August 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiberin Bickel
A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________ und C.________
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerschaft 1
Einwohnergemeinde Thun
handelnd durch den Gemeinderat, Postfach 145, 3602 Thun
Beschwerdegegnerin 2
und
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baupolizei; nachträgliche Bewilligung einer Umnutzung von 
Wohnraum (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
vom 21. Oktober 2022; BVD 110/2022/123)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
B.________ und C.________ sind Eigentümer und Eigentümerin der Par-
zelle Thun 2 (…) Gbbl. Nr. 1________, die der Wohnzone W2 zugeordnet 
ist. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. Im Erdgeschoss des 
Gebäudes an der …strasse … hat C.________ ein Gesundheitszentrum 
eröffnet (D.________), in dem sie Seminare, Kurse und Ausbildungen sowie 
Einzelberatungen und -behandlungen im Bereich Fitness, Heilung und Ge-
sundheit anbietet. Am 21. Oktober bzw. 19. Dezember 2021 reichten 
B.________ und C.________ ein nachträgliches Baugesuch ein für die «Um-
nutzung des Erdgeschosses vom Wohnen zum stillen Gewerbe». In der 
Folge ergänzten sie ihr Baugesuch mit Plänen vom 20. Januar 2022 für Re-
klamen, die an der Ost- und Nordfassade angebracht sind. Gegen das Bau-
vorhaben erhob neben anderen die A.________ AG Einsprache. Sie ist Ei-
gentümerin der Parzelle Thun 2 (…) Gbbl. Nr. 2________ auf der gegenü-
berliegenden Strassenseite. Die Einwohnergemeinde (EG) Thun bewilligte 
das Vorhaben mit Gesamtentscheid vom 16. Juni 2022.
B.
Dagegen führte die A.________ AG am 21. Juli 2022 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit Entscheid vom 
21. Oktober 2022 wies die BVD die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat.
C.
Gegen diesen Entscheid hat die A.________ AG am 23. November 2022 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene 
Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung für das Vorhaben sei zu 
verweigern (Bauabschlag); eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid im 


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Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. In verfahrensrecht-
licher Hinsicht beantragte sie, die aufschiebende Wirkung der Beschwerde 
sei zu bestätigen, eventuell sei diese ausdrücklich zu erteilen.
Am 29. November 2022 haben B.________ und C.________ den Antrag ge-
stellt, der Beschwerde sei (superprovisorisch) die aufschiebende Wirkung zu 
entziehen bzw. der Verfahrensantrag der A.________ AG sei abzuweisen. 
Der (stellvertretende) Abteilungspräsident bzw. der Instruktionsrichter haben 
der Beschwerde mit Verfügungen vom 12. Dezember 2022 und 21. März 
2023 zunächst superprovisorisch und alsdann im Sinn einer ordentlichen 
vorsorglichen Massnahme die aufschiebende Wirkung entzogen.
Mit Beschwerdeantworten vom 9. und 19. Dezember 2022 beantragen 
B.________ und C.________ bzw. die EG Thun in der Sache, die Be-
schwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst 
mit Vernehmlassung vom 1. Dezember 2022 auf Abweisung der Be-
schwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 
hat als Eigentümerin einer Nachbarparzelle des Baugrundstücks ein schutz-
würdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 
VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 
1985 [BauG; BSG 721.0]).
1.2
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Hinsichtlich der Form gilt das jedenfalls, soweit 


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sich die Beschwerde gegen den Sachentscheid der BVD richtet und nicht die 
Reklamen an der Ost- und Nordfassade des streitbetroffenen Gebäudes an-
gesprochen sind. Inwiefern die Vorkehren an den Fassaden rechtswidrig 
sein sollen, legt die Beschwerdeführerin mit keinem Wort dar (Beschwerde 
S. 24). Soweit sich der Aufhebungsantrag sodann auch auf das Nichteintre-
ten bezieht (vorne Bst. B und C), wird ebenfalls nicht ausgeführt, weshalb 
der angefochtene Entscheid falsch sein soll. In beiden Fällen fehlt es an einer 
hinreichenden sachbezogenen Begründung und ist die Beschwerde nicht 
formgerecht (weiterführend zum Gegenstand des Verfahrens hinten E. 2).
1.3
Auf die Beschwerde ist mit den vorgenannten Einschränkungen ein-
zutreten.
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Vorab ist zu klären, was Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bil-
det.
2.1
Der Entscheid in der Sache ist ebenso wie das Verfahren auf den 
Streitgegenstand beschränkt. Dieser bezeichnet im Beschwerdeverfahren 
den Umfang, in dem das Rechtsverhältnis umstritten ist, welches mit der an-
gefochtenen Verfügung bzw. dem angefochtenen Entscheid (Anfechtungs-
objekt) geregelt wird. Zur Bestimmung des Streitgegenstands ist von der an-
gefochtenen Verfügung bzw. vom angefochtenen Entscheid, dem sog. An-
fechtungsobjekt, auszugehen. Dieses gibt den Rahmen des Streitgegen-
stands vor. Der Streitgegenstand kann sich im Verlauf des Verfahrens 
grundsätzlich nicht erweitern (statt vieler BVR 2020 S. 59 E. 2.2, 2017 
S. 514 E. 1.2; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 5). Im (nachträglichen) Baubewilli-
gungsverfahren kann nur Gegenstand der Bewilligung sein, was die Bau-
herrschaft mit ihrem Baugesuch beantragt (vgl. Reto Feller, in Herzog/Daum 
[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 16 N. 4; Mi-
chel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 14). Im vorliegenden Fall massgebend sind 


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insoweit das Baugesuch vom 21. Oktober bzw. 19. Dezember 2021 mit den 
bewilligten Planunterlagen (Situationsplan, Pläne «Nutzung Geschosse» 
und «Werbefläche an Hausfassade»; vgl. Gesamtentscheid vom 16.6.2022, 
Akten Gemeinde 5B pag. 18 sowie 203 ff. und 5 ff.). Die vorgesehene Nut-
zung wird in einem Betriebskonzept näher umschrieben (Betriebskonzept 
«Innenräume» vom 19.12.2021, Akten Gemeinde 5B pag. 213 ff. [im Folgen-
den: Betriebskonzept]). Welche Nutzungen bzw. baulichen Massnahmen ne-
ben der Umnutzung von Wohnraum im Erdgeschoss Teil des Baugesuchs 
sind, ist nachfolgend zu klären.
2.2
Aktivitäten im Garten:
2.2.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baugesuch habe ledig-
lich die Umnutzung des Erdgeschosses zum Thema. Davon seien die Akti-
vitäten im Garten nicht erfasst (Beschwerde S. 14). Die Vorinstanz hat hin-
gegen erwogen, die im Garten stattfindenden Aktivitäten seien Teil des 
nachträglichen Baugesuchs. Denn der zum Haus gehörende Garten sei im 
weitesten Sinn dem Erdgeschoss zuzurechnen. Gemäss den Ausführungen 
der Beschwerdegegnerschaft 1 im Beschwerdeverfahren fänden im Garten 
bei schönem Wetter Yogalektionen und Meditationskurse sowie Pausen an 
den Wochenendseminaren statt. Diese Aktivitäten seien als «Bestandteil des 
Baugesuchs» zu behandeln, zumal die Beschwerdegegnerschaft 1 ihr Be-
triebskonzept in diesem Punkt nachträglich (teilweise) ergänzt habe (ange-
fochtener Entscheid E. 3c).
2.2.2
Das Bauvorhaben umfasst die «Umnutzung des Erdgeschosses vom 
Wohnen zum stillen Gewerbe» (Formular 1.0 «Baugesuch», Akten Ge-
meinde 5B pag. 203). Im Erdgeschoss befinden sich ein Büro, ein Behand-
lungszimmer, ein Seminarraum und ein Bad, die gewerblich genutzt werden 
sollen (vgl. Plan «Nutzung Geschosse», Akten Gemeinde 5B pag. 6). Im Be-
triebskonzept ist die Nutzung des Aussenbereichs (Balkon im Erdgeschoss 
bzw. Garten) insofern vorgesehen, als im Sommer während zweitägiger Se-
minare einige Teilnehmerinnen und Teilnehmer die Pausen bzw. das Mittag-
essen dort verbringen (Betriebskonzept, S. 2; vgl. auch Beschwerdeantwort 
der Beschwerdegegnerschaft 1 vom 9.12.2022, act. 6 [im Folgenden: Be-
schwerdeantwort] S. 6). Hingegen sieht das Betriebskonzept nicht vor, dass 
bei schönem Wetter auch Yogalektionen, Meditationskurse und Personal 


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Trainings im Garten stattfinden sollen. Ebenso wenig ist die Nutzung der 
Gartenbeete für ein gemeinnütziges Projekt vorgesehen. Die Beschwerde-
gegnerschaft 1 erwähnt diese Aussenaktivitäten erstmals im Einsprachever-
fahren (Stellungnahme vom 18.3.2022, Akten Gemeinde 5B pag. 100) bzw. 
im Beschwerdeverfahren vor der BVD (Beschwerdeantwort vom 29.7.2022, 
Akten BVD 5A pag. 43).
2.2.3
Nach dem Gesagten sind die Aktivitäten im Garten – mit Ausnahme 
der Pausen und Mittagessen an Seminaren – nicht im Betriebskonzept ent-
halten. Sie sind auch nicht von der allgemeinen Umschreibung des Bauvor-
habens «Umnutzung des Erdgeschosses vom Wohnen zum stillen Ge-
werbe» erfasst, muss doch die Publikation auch in Bezug auf die vorgese-
hene Nutzung aussagekräftig sein (vgl. Art. 35 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 26 
Abs. 3 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 
[Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 35-35c N. 8a). Die 
Nutzung des Gartens für Yogalektionen, Meditationskurse und Personal 
Trainings sowie für ein gemeinnütziges Projekt (Gartenbeete) bilden folglich 
nicht Gegenstand des nachträglichen Baugesuchs und sind damit auch nicht 
Streitgegenstand.
2.3
Nutzung von Räumen im Obergeschoss: Die Beschwerdeführerin kri-
tisiert, dass regelmässig Räumlichkeiten im Obergeschoss vermietet würden 
(Beschwerde S. 20 f.). Solches ist weder nach der Umschreibung des Vor-
habens im Baugesuch noch im Betriebskonzept vorgesehen. Die Nutzung 
des 1. Obergeschosses ist somit grundsätzlich nicht Teil des nachträglichen 
Baugesuchs, was bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat. Einzig 
die Küche wird periodisch für Kochkurse benutzt (angefochtener Entscheid 
E. 6c). Die BVD hat auch richtigerweise dafürgehalten, dass sich die Anord-
nung einer Auflage bei dieser Sachlage erübrigt (Verbot der gewerblichen 
Nutzung; Beschwerde S. 21 f.). Eine solche Auflage müsste in einem sach-
lichen Zusammenhang zur Baubewilligung stehen, die hierfür aber gerade 
nicht erteilt worden ist (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. d; 
Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, 
N. 732).


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2.4
Kühlschrank: Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, der öffent-
liche Kühlschrank vor dem streitbetroffenen Gebäude, der Teil des Projekts 
«…» ist, benötige eine Baubewilligung und sei nicht bewilligungsfähig (Be-
schwerde S. 24 f.). Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid indes 
richtigerweise festgehalten hat, ist der Kühlschrank nicht Teil des nachträg-
lichen Baugesuchs und damit nicht vom Streitgegenstand erfasst (E. 9c). 
Dass die Beschwerdeführerin die Bewilligungspflicht in ihrer Einsprache the-
matisiert hat und die Gemeinde im Gesamtentscheid dazu Stellung genom-
men hat (Akten Gemeinde 5B pag. 17), ändert daran nichts.
2.5
Fahne im Garten sowie Werbung am Gartenzaun (Werbeblache): Die 
Beschwerdeführerin kritisiert, die Gemeinde habe die Fahne und die Werbe-
blache zu Unrecht bewilligt (Beschwerde S. 24). Das Baugesuch beinhaltet 
jedoch lediglich die Reklamen an der Ost- und Nordfassade des streitbetrof-
fenen Gebäudes. Die übrigen Reklamemassnahmen sind nicht Teil des Bau-
gesuchs und es fehlt insoweit an verbindlichen behördlichen Anordnungen. 
Sie können daher auch nicht Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht sein, 
auch wenn die Gemeinde und die BVD – wie im Fall der Fahne – zur Bau-
bewilligungspflicht Stellung genommen haben (Akten Gemeinde 5B pag. 17; 
angefochtener Entscheid E. 9c). Die Werbeblache ist im Übrigen nach den 
Feststellungen der Vorinstanz mittlerweile entfernt worden, was die Be-
schwerdeführerin nicht bestreitet (angefochtener Entscheid E. 8c).
2.6
Auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend die Aktivitäten 
im Garten, die Nutzung von Räumen im 1. Obergeschoss ausser der Küche 
sowie die Fahne und Werbeblache ist somit nicht näher einzugehen. Sollte 
die Beschwerdegegnerschaft 1 Teile der Liegenschaft (zukünftig) unrecht-
mässig gewerblich nutzen, wie die Beschwerdeführerin vermutet (Be-
schwerde S. 18 f.), wäre es Sache der Baupolizeibehörde, entsprechende 
Anordnungen zu treffen (Art. 45 ff. BauG).
3.


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Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtli-
ches Gehör, indem die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid ungenü-
gend begründet habe. Sie kritisiert zudem die vorinstanzlichen Sachverhalts-
feststellungen in verschiedenen Punkten und beanstandet insbesondere, 
dass die BVD auf einen Augenschein verzichtet hat.
3.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung [BV; SR 101], Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) verlangt unter anderem, dass die Behörde die 
Vorbringen der Betroffenen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfin-
dung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Ent-
scheid zu begründen (vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Betroffenen 
müssen die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht an-
fechten können. Dies bedingt, dass wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich 
ihr Entscheid stützt (statt vieler BVR 2022 S. 51 E. 2.3 mit Hinweisen). – Der 
Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sich mit ihrer Rüge der 
Gehörsverletzung durch die Gemeinde sowie mit ihren Einwänden betref-
fend die Zonenkonformität nicht bzw. nur unzureichend auseinandergesetzt 
(Beschwerde S. 9 f. und 11), ist unbegründet. Die BVD hat im angefochtenen 
Entscheid ausgeführt, weshalb sie die Baubewilligung als genügend begrün-
det erachtet (E. 2c). Sie ist zudem ausführlich auf die Argumente der Be-
schwerdeführerin eingegangen, die vorgesehene Nutzung sei nicht zonen-
konform (E. 4). Damit genügt der angefochtene Entscheid den Anforderun-
gen an die behördliche Begründungspflicht.
3.2
Gemäss Art. 18 Abs. 1 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt 
von Amtes wegen fest (Abs. 1, sog. Untersuchungsmaxime). Die Sachver-
haltsfeststellung ist unrichtig, wenn die Behörde auf einen aktenwidrigen
oder nach den Beweisregeln nicht erhärteten Sachumstand abgestellt, die 
Beweismittel falsch gewürdigt oder einen rechtserheblichen Sachumstand 
nicht in das Beweisverfahren einbezogen hat (BVR 2004 S. 446 E. 4.2; Ruth 
Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 30 i.V.m. Art. 66 N. 32). Sowohl aufgrund der Unter-
suchungsmaxime als auch des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die 


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Behörde verpflichtet, die von den Parteien anerbotenen Beweise abzuneh-
men, sofern diese geeignet sind, den rechtserheblichen Sachverhalt zu er-
hellen. Andernfalls darf sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten 
(vgl. BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3; Michel Daum, a.a.O., 
Art. 18 N. 27 f., Art. 21 N. 15).
3.3
Zunächst beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe 
das Angebot und die Anzahl Kurse am Standort des Gesundheitszentrums 
falsch festgestellt (Beschwerde S. 12 ff. und 17). Die Vorinstanz hat sich ih-
rerseits auf die Angaben der Beschwerdegegnerschaft 1 im Betriebskonzept 
sowie in der Beschwerdeantwort vom 29. Juli 2022 gestützt (vgl. angefoch-
tener Entscheid E. 3b). Danach werden am besagten Standort folgende 
Dienstleistungen angeboten: Im Seminarraum im Erdgeschoss finden regel-
mässig Yogalektionen (Montag, Dienstag und Donnerstag jeweils abends 
von 19.00 Uhr bis 20.15 Uhr sowie Freitag morgens von 9.15 Uhr bis 
10.30 Uhr, jeweils rund 10 Teilnehmende) und Meditationskurse (Freitag 
abends von 20.00 Uhr bis 21.30 Uhr, Gruppengrösse 5 bis 14 Personen) 
statt. Einmal pro Monat wird die Meditation durch einen Heilabend von 
18.00 Uhr bis 21.30 Uhr ersetzt, bei welchem zusätzlich zur Meditation 
E.________ Behandlungen durchgeführt werden (Gruppengrösse maximal 
22 Personen). Beim E.________ handelt es sich um eine berührungslose, 
energetische Behandlungsmethode (vgl. ). Teilweise 
werden im Seminarraum weitere Spezialevents im definierten Dienstleis-
tungsbereich angeboten (ein- bis zweimal pro Monat, besonders Meditation 
bei Vollmond ab 18.00 Uhr bis 21.30 Uhr inkl. Potluck-Dinner [jede Teilneh-
merin und jeder Teilnehmer bringt eine Speise zum Teilen mit], teilweise am 
Wochenende morgens ab 10.00 Uhr oder abends ab 17.00 Uhr, maximal 20 
Personen). Maximal zehnmal pro Jahr finden am Wochenende (Samstag 
und Sonntag) E.________ Seminare statt (von 8.30 Uhr bis maximal 
18.00 Uhr, Gruppengrösse 14 bis 20 Personen), wobei sich die Teilnehmen-
den in den Pausen (jeweils 10 Minuten morgens und nachmittags) sowie am 
Mittag (eine Stunde) je nach Jahreszeit auf dem kleinen Balkon oder im Gar-
ten aufhalten (vgl. vorne E. 2.2.2). Im Behandlungszimmer werden von Mon-
tag bis Freitag Einzelberatungen bzw. -coachings zum Thema Ernährung 
und Selbstheilung angeboten. Die Termine müssen vorab reserviert werden. 
Das Büro dient der Beschwerdegegnerin 1 und einer weiteren Mitarbeiterin 


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nach Bedarf für administrative Tätigkeiten. Die private Küche in der Woh-
nung der Beschwerdegegnerschaft 1 im Obergeschoss wird ca. ein- bis 
zweimal pro Monat für einen Kochkurs mit Ernährungsberatung für maximal 
sechs Teilnehmende genutzt, wobei diese Kurse meistens über Mittag 
(Samstag) oder abends (Freitag/Samstag) von 17.00 Uhr bis 21.00 Uhr statt-
finden. Für die Kursteilnehmenden stehen zwei Parkplätze zur Verfügung.
3.4
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Betriebskonzept ent-
spreche nicht der Realität: Die Veranstaltungen am Wochenende würden 
weit mehr als zehnmal pro Jahr stattfinden. Sie vermutet, dass auch die 
Kochkurse regelmässiger durchgeführt werden als im Betriebskonzept an-
gegeben. Das Angebot im Gesundheitszentrum werde zudem stetig erwei-
tert und vergrössert (vgl. Beschwerde S. 10, 13 und 17 ff.). Zur Begründung 
ihrer Vorbringen verweist die Beschwerdeführerin auf die im vorinstanzlichen 
Verfahren eingereichten Beweismittel (Beschwerdebeilagen vor der BVD 
[BB] 5, 6, 16 und 18 [Fotos], BB 7, 11, 13, 15 und 17 [Auszüge aus der In-
ternetseite ], BB 9 und 10 [Zeitungsartikel] sowie BB 28 [Video]). 
Vor Verwaltungsgericht reicht sie weitere Fotos (Beschwerdebeilage vor 
Verwaltungsgericht, act. 1C [VB] 4) und einen Internetauszug (VB 5) zu den 
Akten.
3.5
Dazu ist festzuhalten, dass das Betriebskonzept die beabsichtigte 
Nutzung näher umschreibt und insofern für die Beschwerdegegnerschaft 1 
verbindlich ist (vgl. VGE 2011/136 vom 21.11.2011 E. 3.1.2). Die Vorinstanz 
durfte deshalb darauf abstellen. Soweit die im Betriebskonzept ausgewie-
sene maximale Anzahl an Veranstaltungen überschritten werden sollte, wäre 
es Sache der Baupolizeibehörde, allfällige Massnahmen zu prüfen (Art. 45 ff. 
BauG). Für eine baupolizeiwidrige Situation bestehen keine hinreichenden 
Anhaltspunkte. Die von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotos zeigen 
Personen im Garten, auf dem Balkon im Erdgeschoss und auf der Strasse 
vor dem Gebäude sowie die Verkehrs- und Parkplatzsituation. Bezüglich der 
Anzahl Kurse sind die Fotos also nicht aussagekräftig. Auch die (teilweise 
nicht mehr aktuellen) Internetauszüge sowie die Zeitungsartikel veranschau-
lichen (nur) das Angebot des Gesundheitszentrums. Zwar ist aus der von der 
Beschwerdeführerin eingereichten Übersicht ersichtlich, dass die Wochen-
endseminare im Zeitraum von Ende Juli bis Mitte Dezember 2022 monatlich 


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angeboten wurden – im Oktober und November sogar zweimal monatlich 
(BB 17). Damit ist aber noch nicht belegt, dass die Seminare tatsächlich 
stattfanden und die maximale Anzahl von 10 Seminaren pro Jahr überschrit-
ten wurde. Gleich verhält es sich bezüglich des Kochkurses, der in der ent-
sprechenden Übersicht in diesem Zeitraum nur einmal aufgeführt ist.
3.6
Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 
auf die Angaben der Beschwerdegegnerschaft 1 abgestellt hat. Ihr kann 
keine unrichtige Feststellung des Sachverhalts vorgeworfen werden. Na-
mentlich war sie entgegen der Beschwerdeführerin auch nicht verpflichtet, 
einen Augenschein durchzuführen (Beschwerde S. 10, 12, 19 und 34 f.). Im 
Übrigen ist ein Augenschein nur eine Momentaufnahme, wie die Vorinstanz 
in ihrer Vernehmlassung zutreffend festhält (act. 5 S. 2; allgemein zum Be-
weiswert Michel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 82). Mithin lässt sich über diesen 
Weg nicht erkennen, wie viele Kurse zu welchem Zeitpunkt stattfinden. Auch 
die beanstandeten Lärmimmissionen insbesondere bei der An- und Abreise 
der Besucherinnen und Besucher des Gesundheitszentrums könnten damit 
nicht ermittelt werden. Ein Augenschein wäre hier also ohnehin nicht geeig-
net gewesen, die behaupteten Tatsachen zu beweisen. Indem die Vorin-
stanz ausgeführt hat, die massgeblichen Sachverhaltselemente hätten be-
reits anhand der Akten und vorhandenen Fotos festgestellt werden können, 
hat sie den Verzicht auf den Augenschein auch genügend begründet.
3.7
Eine Begehung vor Ort ist nach dem Ausgeführten auch im Verfahren 
vor Verwaltungsgericht entbehrlich; der Beweisantrag wird abgewiesen. 
Ebenso kann darauf verzichtet werden, die Akten des Verfahrens 
100.2022.313 betreffend Kostenverlegung in der Abschreibungsverfügung 
der BVD vom 13. September 2022 beizuziehen (Beschwerde S. 7 f.). Dieser 
Beweisantrag wird ebenfalls abgewiesen.
3.8
Soweit die Beschwerdeführerin im Übrigen eine unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts in Bezug auf die Aktivitäten im Garten rügt (insb. be-
züglich Personal Trainings und die Benutzung von Gartenbeeten, vgl. Be-
schwerde S. 14 und 16 f. sowie VB 7 [Video]) und geltend macht, im 1. Ober-
geschoss würden – neben der Küche – weitere Räume gewerblich genutzt 
(Beschwerde S. 21 f.), ist darauf nicht weiter einzugehen. Diese Tatsachen 


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betreffen nicht den Streitgegenstand (vorne E. 2) und sind daher nicht ent-
scheidwesentlich. Auch insoweit kann deshalb auf einen Augenschein ver-
zichtet werden.
4.
In der Sache ist strittig, ob das Bauvorhaben bzw. die beantragte Umnutzung 
zonenkonform ist.
4.1
Eine Baubewilligung setzt unter anderem voraus, dass die Baute
oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht, mithin zonenkonform 
ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; Art. 2 BauG). Anknüp-
fungspunkt für die Beurteilung der Zonenkonformität sind die von der Ge-
meinde für den betreffenden Zonentyp erlassenen Vorschriften (vgl. Art. 4 
i.V.m. Art. 69 Abs. 1 und 2 Bst. a BauG). Die kommunalen Zonenvorschriften 
äussern sich zum Zweck der Nutzungszone, bestimmen darüber hinaus aber 
in der Regel auch die in der Zone zulässigen und verbotenen Einwirkungen, 
soweit diese nicht bereits durch das übergeordnete Bundesrecht abschlies-
send vorgegeben sind (BVR 2019 S. 51 E. 3.1, 2010 S. 113 E. 3.1 mit Hin-
weisen). In diesem Sinn hält Art. 24 Abs. 1 BauG fest, dass Bauten und An-
lagen nicht zu Einwirkungen auf die Nachbarschaft führen dürfen, die der 
Zonenordnung widersprechen. Nur mit der zonengemässen Nutzung ver-
bundene Einwirkungen müssen geduldet werden (Art. 89 Abs. 2 der Bauver-
ordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Vorbehalten bleibt Art. 90 
BauV. Nach dessen Abs. 1 dürfen stille Gewerbe in Wohnzonen bewilligt 
werden, sofern sie sich baulich gut einordnen und weder durch ihren Betrieb 
(Einwirkungen durch Lärm, Rauch, Staub, Geruch, Abgase, Licht, Erschüt-
terungen und dgl.) noch durch den verursachten Verkehr störend wirken kön-
nen. Als nicht störend gelten nach der Rechtsprechung Betriebe, die mit der 
Wohnnutzung ohne weiteres vereinbar sind oder diese sogar begünstigen. 
Dazu zählen etwa Bäckereien, Schuhmachereien, Coiffeursalons, Arztpra-
xen usw. Als Störung hat das Verwaltungsgericht demgegenüber jede Nut-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
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zungsart angesehen, die gemessen an den örtlichen Verhältnissen unzuläs-
sige Immissionen zur Folge hätte (BVR 2005 S. 443 E. 3.1, 2001 S. 17 E. 3c, 
je mit Hinweisen).
4.2
In den Wohnzonen der Stadt Thun sind Wohnen sowie dem Wohnen 
gleichgestellte Nutzungsarten (Kindergärten und -tagesstätten, Alterswohn- 
und Pflegeheime, Hotel- und Gastgewerbebetriebe) zulässig, ausserdem 
stille Gewerbe gemäss Art. 90 BauV und diesen gleichgestellte Bauten und 
Anlagen von Freikirchen sowie Übergangsnutzungen. Für das hier interes-
sierende Gebiet gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II (Art. 20 Abs. 1 des Bau-
reglements der EG Thun vom 2. Juni 2002 [GBR; SSG 72.01] sowie Zonen-
plan II der EG Thun vom 2. Juni 2002, beide einsehbar unter: 
 , Rubriken «Raum Umwelt/Planen und Bauen/Grundlagen 
und Pläne/Baureglement und Zonenplan»). Vor Verwaltungsgericht ist nicht 
strittig, dass die Zonenvorschriften nach Art. 20 Abs. 1 GBR bis auf weiteres 
massgebend sind. Die Gemeinde hatte im Zeitpunkt, als das nachträgliche 
Baugesuch eingereicht wurde (vorne Bst. A), noch keine geänderte bau-
rechtliche Grundordnung öffentlich aufgelegt (vgl. Informationen zur Ortspla-
nungsrevision, einsehbar unter: ). Eine 
Vorwirkung aufgelegter Vorschriften im Sinn von Art. 36 Abs. 2 BauG steht 
mithin nicht zur Diskussion.
4.3
Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im 
Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung au-
tonom (vgl. Art. 109 KV und Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese Autonomie be-
schränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine 
Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr 
grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspiel-
raum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie 
eine eigene Zonenvorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung ei-
ner von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfah-
rens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde 
geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit an-
dern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Ge-
meinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung 
der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 14
(statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5). Für die Frage, ob die Auslegung einer 
kommunalen Norm rechtlich haltbar ist, ist auch von Bedeutung, wie die Ge-
meinde die zur Diskussion stehende Gemeindevorschrift bisher in der Praxis 
verstanden und gehandhabt hat (BVR 2010 S. 113 E. 4.4 mit Hinweisen).
5.
5.1
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die Beschwerde-
gegnerschaft 1 betreibe kein stilles Gewerbe. Die angeblich ruhigen Akti-
vitäten im Haus drinnen seien mit grossen Lärmimmissionen verbunden. Die 
An- und Abreise der Kursteilnehmerinnen und Kursteilnehmer gehe auch 
keinesfalls ruhig vonstatten. Teilweise zu sehr späten Abendstunden sei lau-
tes Geschwätz zu hören. Auch die gemeinsamen, regelmässigen Essen der 
Teilnehmerinnen und Teilnehmer im Garten seien mit übermässig störenden 
Lärmimmissionen verbunden (Beschwerde S. 8 f., 13, 15 f., 19 und 34).
5.2
Zur Zonenkonformität des Bauvorhabens hat die Gemeinde in ihrem 
Gesamtentscheid vom 16. Juni 2022 Folgendes festgehalten (Materiel-
les/Ziff. 4 Bst. a, Akten Gemeinde 5B pag. 15):
«Das vorliegende Angebot ist auf ein ganzheitliches Angebot rund um 
Ernährung, Bewegung und Heilung ausgerichtet. Im Vordergrund ste-
hen die Entspannung und Ruhe sowie Selbstheilung. Yoga und Medita-
tion sind Methoden, um zu entspannen sowie Körper und Geist in Ein-
klang zu bringen. Dieses Ziel lässt sich nur in einer ruhigen Umgebung 
erreichen. Damit unterscheidet sich das vorliegende Konzept mit Einzel-
behandlungen und auf Ruhe und Entspannung ausgerichteten Grup-
penkursen in grundlegender Weise von einem Fitnessstudio.
Der Vergleich von Freikirchen, die vorliegend ebenfalls zonenkonform 
wären, kann nahegelegt werden. Anders als bei einer Freikirche mit Ak-
tivitäten wie Singen und Spielen, richten sich die vorliegenden Akti-
vitäten auf Ruhe und Entspannung aus.
Das Bauinspektorat Thun beurteilt die vorliegende und nachträglich zu 
bewilligende Nutzung, gestützt auf das Betriebskonzept vom 19. De-
zember 2021, als stilles Gewerbe […]. Die Zonenkonformität ist somit 
gegeben. Die Bauherrschaft ist darauf behaftet, die Nutzung im Rahmen 
der vorliegenden Baubewilligung zu halten.»
Die Vorinstanz hat die Haltung der Gemeinde gestützt. Der kommunale Ge-
setzgeber habe in der Wohnzone W2 auch Nutzungen zulassen wollen, die 
über das normale Wohnen hinausgehende Emissionen und einen gewissen 


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Seite 15
Mehrverkehr verursachen könnten. So dürften etwa die dem Wohnen gleich-
gestellte Nutzung der Hotel- und Gastgewerbebetriebe, aber auch Alters- 
und Pflegeheime, mehr Lärm einschliesslich des Verkehrs durch Gäste und 
Besuchende verursachen als dies bei einer klassischen Wohnnutzung der 
Fall sei. Dasselbe gelte für die dem stillen Gewerbe gleichgestellten Freikir-
chen, deren Anlässe zudem häufig auch an Wochenenden stattfänden. Die 
ausdrücklich aufgeführten Kindergärten und Kindertagesstätten schliesslich 
führten zu Kinderlärm in Aussenbereichen, welcher angesichts der Anzahl 
der Kinder denjenigen von im Garten spielenden Kindern bei Wohnhäusern 
übertreffen dürfte. Angesichts der erwähnten, gemäss Art. 20 Abs. 1 GBR 
ausdrücklich zugelassenen Nutzungen sei es rechtlich haltbar, wenn die Ge-
meinde das hier strittige Gewerbe mit auf Entspannung und Ruhe ausgerich-
tetem Angebot in der Wohnzone als zonenkonform erachtet habe (angefoch-
tener Entscheid E. 4e und f).
5.3
Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden: Typischerweise sind Ak-
tivitäten, wie sie hier im Gesundheitszentrum angeboten werden (vorne 
E. 3.3), nicht mit Belästigungen verbunden, die über das hinausgehen, was 
normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist. Dies gilt in der hier massge-
benden Wohnzone W2 umso mehr, als gemäss kommunalen Zonenvor-
schriften auch Gastrobetriebe und Freikirchen zulässig sind. Es ist insofern 
rechtlich haltbar, dass die Gemeinde die beantragte Nutzung als stilles Ge-
werbe angesehen hat (vgl. zum Prüfmassstab vorne E. 4.3).
5.4
Mit der Vorinstanz ist sodann festzuhalten, dass die Lärmimmissio-
nen, die mit der hier strittigen Nutzung unmittelbar verbunden sind, gemes-
sen an den örtlichen Verhältnissen nicht störend wirken und damit mit den 
Zonenvorschriften vereinbar sind (vgl. vorne E. 4.1 f.): Der Betrieb des Zen-
trums ist auf ruhige Aktivitäten ausgerichtet. Diese Aktivitäten finden in den 
Innenräumen statt und verursachen keinen massgebenden Lärm, was von 
der Beschwerdeführerin zwar bestritten, aber nicht weiter belegt wird. Das 
Angebot kann auch nicht beliebig erweitert werden, ist eine weitergehende 
Nutzung doch nicht Teil der nachträglichen Baubewilligung (vorne E. 2 und 
3.3). Dass mit dem Betrieb ein gewisser Sekundärlärm verbunden ist, insbe-
sondere Menschen- und Verkehrslärm bei der An- und Abreise der Kursteil-
nehmenden sowie während der Pausen an Seminaren, war bereits im vor-


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instanzlichen Beschwerdeverfahren unbestritten. Wie die Vorinstanz zutref-
fend ausgeführt hat, ist dieser Lärm allerdings zeitlich beschränkt (vgl. vorne 
E. 3.3), für eine Wohnzone in städtischem Gebiet nicht unüblich und ange-
sichts der sonst zulässigen Nutzungen (Hotel- und Gastgewerbebetriebe, 
Kindergärten und Kindertagestätten, Freikirchen) auch bei Gruppengrössen 
wie den hier zur Diskussion stehenden zu akzeptieren (angefochtener Ent-
scheid E. 4f). Dabei ist zu beachten, dass die Bezeichnung «nicht störend» 
nach Art. 90 Abs. 1 BauV nicht voraussetzt, dass jegliches Konfliktpotenzial 
fehlt (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31).
5.5
Eine andere Frage ist im Übrigen, ob das Vorhaben die bundesrecht-
lichen Lärmschutzvorschriften einhält. Der umwelt- und der bau- bzw. pla-
nungsrechtliche Immissionsschutz sind auseinanderzuhalten (vgl. dazu 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 9 f.). Anders als im vorinstanzlichen 
Verfahren macht die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht zwar 
geltend, die Planungswerte gemäss Anhang 6 der Lärmschutz-Verordnung 
vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) seien nicht eingehalten (vgl. 
auch angefochtener Entscheid E. 5). Diese Grenzwerte sind für den hier 
interessierenden (menschlichen) Alltagslärm indes von vornherein nicht 
anwendbar. Vielmehr ist eine Beurteilung im Einzelfall anhand verschiedener 
Kriterien vorzunehmen. Dabei ist nicht auf das subjektive Lärmempfinden 
einzelner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte Betrachtung 
vorzunehmen, unter Berücksichtigung auch von Personen mit erhöhter 
Empfindlichkeit (Art. 15 und 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Um-
weltschutz vom 7. Oktober 1983 [Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01] so-
wie Art. 40 Abs. 3 LSV; BGE 146 II 17 E. 6.2, 133 II 292 E. 3.3; BVR 2019 
S. 51 [VGE 2017/351 vom 14.11.2018] nicht publ. E. 7.2). Die Beschwerde-
führerin zeigt mit ihren allgemein gehaltenen Vorbringen nicht auf, weshalb 
das Vorhaben lärmschutzrechtlich bedenklich sein soll (Beschwerde 
S. 19 f.). Solches ist nach dem vorstehend Gesagten auch nicht ersichtlich. 
Auf besondere Ruhebedürfnisse des gesundheitlich beeinträchtigten Soh-
nes von Bewohnern der Nachbarliegenschaft kommt es nicht an. Ebenso 
wenig rechtfertigen sich emissionsbegrenzende Massnahmen im Rahmen 
des umweltrechtlichen Vorsorgeprinzips (Art. 11 Abs. 2 USG) zur Reduktion 
der bereits nur geringfügigen Störungen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 17
6.
6.1
Die Beschwerdeführerin ist weiter der Ansicht, der zulässige Anteil 
an Gewerbefläche sei überschritten. Zur maximal zulässigen Nutzfläche 
seien das 1. Obergeschoss – insbesondere die Küche – und der Garten hin-
zuzurechnen (Beschwerde S. 20 ff.).
6.2
Gemäss Art. 20 Abs. 1 GBR muss der Wohnanteil in der Wohnzone 
mindestens 50 % der Bruttogeschossfläche (BGF) ausmachen. Für die Be-
stimmung der BGF ist aArt. 93 Abs. 2 BauV massgebend, da die EG Thun 
die Bestimmungen der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und 
Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) zum Zeitpunkt der Einrei-
chung des Baugesuchs noch nicht umgesetzt hat (Art. 34 Abs. 1 und 2 
BMBV; vorne E. 4.2). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die 
Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür ver-
wendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der 
Mauer- und Wandquerschnitte; nicht angerechnet werden unter anderem 
mindestens einseitig offene Dachterrassen oder Gartensitzplätze (aArt. 93 
Abs. 2 Bst. g BauV in der Fassung vom 24.6.2009 [BAG 09-71]).
6.3
Die Gemeinde hat die Küche im 1. Obergeschoss nicht als gewerb-
lich genutzte Fläche angerechnet. Die Küche im Obergeschoss, das von der 
Beschwerdegegnerschaft 1 bewohnt wird, werde ca. ein- bis zweimal pro 
Monat für einen Kochkurs genutzt (vgl. vorne E. 3.3). Diese zeitlich be-
grenzte und «untergeordnete anderweitige» Nutzung sei mit Fällen ver-
gleichbar, in denen ab und an Haareschneiden (Coiffeur) oder ähnliche 
Dienstleistungen in einem privaten, dem Wohnen dienenden Zimmer ange-
boten würden. In solchen Fällen gehe die Gemeinde nach ständiger Praxis 
nicht von einer baurechtlich relevanten Nutzungsänderung aus (Gesamtent-
scheid vom 16.6.2022, Akten Gemeinde 5B pag. 15 f.). Die Vorinstanz hat 
diese Praxis als rechtlich haltbar erachtet (angefochtener Entscheid E. 6c).
6.4
Dies ist nicht zu beanstanden: Von einer gewerblichen Nutzung ist im 
Bau- und Planungsrecht nicht bereits dann auszugehen, wenn die Absicht 
besteht, mit der Nutzung einen Gewinn zu erzielen. Massgebendes Kriterium 
für die Qualifikation als Gewerbebetrieb ist das abstrakte Störpotenzial auf 
die Umgebung (vgl. VGE 2020/230 vom 7.9.2021 E. 3.4; Waldmann/Hänni, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 18
Handkommentar RPG, 2006, Art. 22 N. 35). Die Störungen sind hier gering. 
Die private Küche wird lediglich ein- bis zweimal pro Monat für Kochkurse 
genutzt. Damit steht die Nutzung zu Wohnzwecken nach wie vor klar im Vor-
dergrund (vgl. zu diesem Kriterium etwa BVR 2001 S. 17 E. 2b, 1990 S. 402 
E. 2c und d). Im Übrigen würde der Mindestwohnanteil von 50 % auch nicht 
überschritten, wenn die Küche an die Bruttogeschossfläche angerechnet 
würde – was bereits die Vorinstanz und die Gemeinde erkannt haben (ange-
fochtener Entscheid E. 6c; Gesamtentscheid vom 16.6.2022, Akten Ge-
meinde 5B pag. 16; vgl. auch «Berechnung BGF & Ausnützungsziffer» vom 
16.12.2021, Akten Gemeinde 5B pag. 216 sowie Plan «Nutzung Ge-
schosse» vom 15.12.2021, Akten Gemeinde 5B pag. 6). Ob der Garten als 
gewerbliche Nutzfläche anzurechnen wäre, muss hier nicht vertieft werden 
(vorne E. 2.2) Ohnehin wäre fraglich, ob es sich dabei überhaupt um eine 
anrechenbare Bruttogeschossfläche handelt (vgl. vorne E. 6.2). Für die wei-
teren Räume des 1. Obergeschosses kann auf das bereits Gesagte verwie-
sen werden (vorne E. 2.3).
7.
Strittig ist schliesslich, ob für die gewerbliche Nutzung genügend Parkplätze 
vorhanden sind. Die Beschwerdeführerin befürchtet ein «Verkehrschaos» 
rund um das Gesundheitszentrum (Beschwerde S. 22 f.).
7.1
Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die 
Zweckänderung von Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so 
ist dafür auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl 
von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu er-
richten (Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Bauverordnung stellt für die Bemessung 
des Parkplatzbedarfs von Motorfahrzeugen und Fahrrädern auf Erfahrungs-
werte und Durchschnittszahlen ab und definiert für Motorfahrzeuge Band-
breiten, innerhalb denen die Bauherrschaft die Anzahl festlegt, einerseits für 
die Wohnnutzung und anderseits für übrige Nutzungen (Art. 17 BauG i.V.m. 
Art. 50 ff. BauV). Für die Wohnnutzung ergibt sich die Bandbreite aus der 
Anzahl Wohnungen (Art. 51 Abs. 1 und 2 BauV). Die Bandbreite für übrige 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 19
Nutzungen ist aufgrund der Geschossfläche (GF) getrennt davon zu berech-
nen (Art. 51 Abs. 3 BauV), gestützt auf die Formeln gemäss Art. 52 Abs. 1 
BauV. Kann eine Nutzung wenigstens sinngemäss einer Nutzung nach 
Art. 52 Abs. 1 Bst. c BauV zugeordnet werden (Restaurant, Einkaufen, Frei-
zeit, Kultur, Hotel, Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen, Spital, Heim sowie 
Schule), so ist diese Bestimmung anzuwenden, allenfalls mit einer Korrektur 
wegen besonderer Verhältnisse (Art. 54 BauV; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 16-18 N. 14 Bst. b mit Hinweis).
7.2
Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat die erforderlichen Parkplätze für 
die gewerbliche Nutzung im Parkplatznachweis gestützt auf die Formel für 
Städte und Agglomerationen berechnet (Art. 52 Abs. 1 Bst. a BauV; maxi-
mal: [0,6 x GF/n]+5, minimal: [0,45 x GF/n]-3). Dabei hat sie den n-Wert für 
«Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen» angewendet (n=50; Art. 52 Abs. 1 
Bst. c Ziff. 4 BauV). Für die GF hat sie auf die gewerblich genutzte Fläche im 
Erdgeschoss abgestellt (83 m2). Diese Berechnung ergibt eine Bandbreite 
von eins bis sechs Parkplätzen. Im Parkplatznachweis werden die Park-
plätze, die nordwestlich des Gebäudes vorhanden sind (vgl. Fotografien, 
act. 9A), der gewerblichen Nutzung zugewiesen, was im Rahmen dieser 
Bandbreite ist (Parkplatznachweis vom 16.12.2021, Akten Gemeinde 5B 
pag. 217; Betriebskonzept S. 3).
7.3
Wie bereits die Vorinstanz ausgeführt hat (angefochtener Entscheid 
E. 7b), ist die Berechnung der Beschwerdegegnerschaft 1 nicht zu bean-
standen. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu 
überzeugen: Sie ist der Ansicht, aufgrund der grossen Anzahl gleichzeitiger 
Besucherinnen und Besucher (Gruppenkurse bis zu 20 Personen zuzüglich 
Trainerinnen und Trainer) sei der Faktor n=20 für Einkaufen, Freizeit und 
Kultur anzuwenden (Art. 52 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 BauV; Beschwerde S. 23). 
Selbst wenn diese Nutzungskategorie hier anwendbar wäre – was fraglich 
ist –, würde die Anzahl minimal erforderlicher Parkplätze für die gewerblich 
genutzte Fläche im Erdgeschoss aber gleich bleiben (mind. 1 Abstellplatz: 
[0,45 x 83/20]-3=-1.13; Art. 52 Abs. 3 Bst. b BauV). Soweit die Beschwerde-
führerin bei ihrer Berechnung von einer grösseren gewerblich genutzten 
Fläche 
ausgeht 
(465,82 m2=300 m2 
[Garten]+165,82 m2 
[Fläche 
im 
EG/1. OG]; vgl. Beschwerde S. 21 und 23), ist dies nach dem Gesagten nicht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 20
gerechtfertigt (vorne E. 2.2 und 2.3 sowie E. 6.4). Folglich erweist sich die 
Rüge des ungenügenden Parkplatznachweises für die gewerblich genutzte 
Fläche als unbegründet. Eine Korrektur wegen besonderer Verhältnisse 
(Art. 54 BauV) ist hier nicht angezeigt und wird von der Beschwerdeführerin 
auch nicht verlangt (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 16). Dass 
die Berechnung des Parkplatzbedarfs für die Wohnnutzung fehlerhaft sei, 
macht die Beschwerdeführerin im Übrigen nicht geltend; solches ist auch 
nicht ersichtlich (1 Abstellplatz, vgl. Art. 51 Abs. 1 BauV; Parkplatznachweis 
vom 16.12.2021, Akten Gemeinde 5B pag. 217).
7.4
Die Beschwerdeführerin rügt im Zusammenhang mit der Verkehrssi-
tuation weiter, beim Gesundheitszentrum würden zeitweise bis zu acht Autos 
parkieren, was die Verkehrssicherheit gefährde (Beschwerde S. 22 f. sowie 
Fotodokumentation [VB 4]). Dazu ist Folgendes festzuhalten: Für die Kurs-
teilnehmenden stehen wie dargelegt zwei bestehende Parkplätze nordwest-
lich des Gebäudes zur Verfügung. Weitere (private) Parkplätze sind nicht 
bewilligt und dürfen von den Kursteilnehmenden deshalb nicht benützt wer-
den. Ein allfälliger Verstoss wäre von der Baupolizeibehörde zu ahnden und 
ist nicht im Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. In diesem Sinn hat die 
Gemeinde die Beschwerdegegnerschaft 1 unterdessen angehalten, die Ab-
stellplätze auf die bewilligte Anzahl zu reduzieren (vgl. Beschwerdeantwort 
der Gemeinde vom 19.12.2022, act. 9 S. 1 mit Foto zur Abgrenzung der 
Parkfelder [act. 9A]).
8.
Die Beschwerde erweist sich somit in allen Teilen als unbegründet und ist 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vorne E. 1.2).
9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die unterliegende Beschwerdefüh-
rerin kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie hat der obsiegenden Be-
schwerdegegnerschaft 1 zudem die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2024, Nr. 100.2022.360U, 
Seite 21
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Seitens der Gemeinde sind keine er-
satzfähigen Parteikosten angefallen. Die im Gesuchsverfahren betreffend 
Entzug der aufschiebenden Wirkung entstandenen Verfahrens- und Partei-
kosten wurden im Übrigen bereits liquidiert (Zwischenverfügung vom 
21.3.2023, act. 14) und sind hier demnach nicht mehr zu berücksichtigen.
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft 1 die Partei-
kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 6'600.40 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerschaft 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Umwelt
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:


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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.