be_verwaltungsgericht · 100 2012 145 · 2013-07-05 · de

Abbruch des Hotels Schweizerhof (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. April 2012; RA Nr. 110/2011/89) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2012.145U publiziert in BVR 2014 S. 251
STE/FRP/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 5. Juli 2013
Verwaltungsrichter Müller, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterinnen Herzog und Steinmann
Gerichtsschreiber Freudiger
A.________
Verein, handelnd durch seine statutarischen Organe
vertreten durch …
Beschwerdeführerin
gegen
B.________ AG
handelnd durch ihre statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin 
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Interlaken
handelnd durch die Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung,
Postfach 97, 3800 Interlaken
betreffend Abbruch der ehemaligen Dépendance des Hotels Schweizerhof 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
vom 4. April 2012; RA Nr. 110/2011/89)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die B.________ AG ist Eigentümerin des in der Hotelzone HA liegenden 
Grundstücks Interlaken Gbbl. Nr. 1________, auf dem sich unter anderem 
die ehemalige Dépendance des Hotels Schweizerhof (Höheweg 59) 
befindet. Mit Gesuch vom 10. März 2010 beantragte die B.________ AG 
die Bewilligung zum Abbruch der ehemaligen Dépendance. Dagegen erhob 
die A.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2010 
erteilte 
die 
Einwohnergemeinde 
(EG) Interlaken 
die 
nachgesuchte 
Abbruchbewilligung.
Auf Beschwerde der A.________ hin hob die Bau-, Verkehrs- und Ener-
giedirektion des Kantons Bern (BVE) diese Verfügung am 29. Oktober 
2010 auf und wies die Sache zur Behandlung im Sinn der Erwägungen an 
die Gemeinde zurück. Mit Gesamtentscheid vom 24. Mai 2011 bewilligte 
die EG Interlaken den Abbruch erneut.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ am 17. Juni 2011 wie-
derum Beschwerde bei der BVE. Mit Entscheid vom 4. April 2012 wies die 
Direktion die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat, und bestätigte die 
Abbruchbewilligung der EG Interlaken.
C.
Hiergegen hat die A.________ am 2. Mai 2012 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erhoben. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:
«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion RA 
Nr. 110/2011/89 AH/Sm vom 4. April 2012 sei aufzuheben.
2. Die Abbruchbewilligung der Einwohnergemeinde Interlaken vom 
24. Mai 2011 sei aufzuheben.


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3. Das Abbruchgesuch der B.________ AG betreffend das Hotel 
Schweizerhof 
gemäss 
Baupublikation 
vom 
12.03.2010 
sei 
abzuweisen.
4. Vorsorglich
Der B.________ AG sei eine Frist zu Baumassnahmen zum Erhalt 
des Hotel Schweizerhof zu setzen, unter der Androhung der 
Ersatzvornahme durch die Einwohnergemeinde Interlaken auf 
Kosten der B.________ AG.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B.________ 
AG.»
Die B.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 31. Mai 2012, 
das Gesuch um Erlass von vorsorglichen Massnahmen und die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
seien 
abzuweisen, 
soweit 
darauf 
eingetreten werden könne. Die BVE schliesst mit Vernehmlassung vom 
10. Mai 2012 auf Abweisung der Beschwerde. Die EG Interlaken beantragt 
mit Stellungnahme vom 14. Mai 2012 ebenfalls die Abweisung der Be-
schwerde.
Die Instruktionsrichterin hat mit Zwischenverfügung vom 12. Juni 2012 das 
Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen abgewiesen.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen und ist von Gesetzes wegen zur Beschwerde 
befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 40a und 35a des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 1.2 hier-
nach).


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1.2
Die Beschwerdeführerin beantragt auch die Aufhebung der Ab-
bruchbewilligung der Gemeinde vom 24. Mai 2011. Damit übersieht sie, 
dass ihrer Beschwerde an die BVE voller Devolutiveffekt zugekommen ist. 
Anfechtungsobjekt kann im verwaltungsgerichtlichen Verfahren aus-
schliesslich der vorinstanzliche Entscheid sein. Soweit die Aufhebung der 
kommunalen Abbruchbewilligung beantragt wird, ist auf die Beschwerde 
deshalb nicht einzutreten (BVR 2010 S. 411 E. 1.4 mit Hinweisen).
1.3
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid 
auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Sind für die Beurteilung einer 
bestimmten Frage besondere Sach- oder Fachkenntnisse erforderlich, über 
welche es nicht gleichermassen verfügt wie die Verwaltungsbehörden mit 
ihren Fachleuten und -stellen, auferlegt es sich bei der Überprüfung eine 
gewisse Zurückhaltung (BVR 2010 S. 411 E. 1.5 mit Hinweisen; vgl. 
BGE 135 I 176 E. 6.1 und 8.1 [Pra 98/2009 Nr. 117]).
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt eine öffentliche Schlussverhandlung und 
Urteilsberatung (Ziff. 5 der Schlussbemerkungen vom 28.1.2013, act. 18).
2.1
Ein Anspruch auf eine öffentliche Schlussverhandlung kann sich 
aus Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; 
SR 0.101) ergeben (vgl. Art. 36 Abs. 2 VRPG). Diese Konventionsbestim-
mung ist bei Drittinterventionen gegen die Erteilung einer Bau- oder sonsti-
gen behördlichen Genehmigung anwendbar, soweit die Verletzung von auf 
das Eigentum gegründeten Abwehrrechten geltend gemacht wird. Nicht 
anwendbar ist Art. 6 EMRK, wenn lediglich die Einhaltung öffentlich-recht-
licher Bestimmungen verfolgt wird (BGE 128 I 59 E. 2a/bb, 127 I 44 E. 2c, 
je mit Hinweisen). – Die Beschwerdeführerin begründet ihren Antrag mit 
einem «gesamtschweizerischen öffentlichen Interesse» am vorliegenden 
Verfahren, was nach dem Gesagten nicht zur Anwendbarkeit von Art. 6 
EMRK führt. Ihre Rügen betreffen den Natur- und Heimatschutz bzw. vorab 
den Denkmalschutz. Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführerin nicht 
Nachbarin im baurechtlichen Sinn ist, dienen die von ihr als verletzt gerüg-


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ten gesetzlichen Bestimmungen allein Interessen der Allgemeinheit, nicht 
aber dem Schutz des Eigentums oder anderer ziviler Rechte von Nach-
barinnen und Nachbarn (BGer 1A.151/2002 vom 22.1.2003, in URP 2003 
S. 235 E. 2.1). Inwiefern zivilrechtliche Ansprüche der Beschwerdeführerin 
im Sinn von Art. 6 Ziff. 1 EMRK betroffen sein sollten, ist nicht ersichtlich. 
Der Antrag wird deshalb abgewiesen.
2.2
Ein Anspruch auf öffentliche Urteilsberatung ergibt sich nicht aus 
der EMRK, sondern gegebenenfalls aus dem kantonalen Recht (Merkli/
Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 37 
N. 2 f.). Danach urteilt das Verwaltungsgericht bei Einstimmigkeit auf dem 
Zirkulationsweg. Gleiches gilt bei Mehrheitsbeschlüssen in Streitigkeiten, 
die weder von grundsätzlicher Bedeutung noch von grosser Tragweite sind. 
Nur in den übrigen Fällen findet eine öffentliche Urteilsberatung statt 
(Art. 37 Abs. 1 Bst. c VRPG i.V.m. Art. 56 Abs. 5 des Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats-
anwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Da sich die urteilende Kammer im 
vorliegenden Fall einig ist, besteht kein Anlass für eine öffentliche Urteils-
beratung. Der Antrag wird abgewiesen.
3.
Das Gebäude am Höheweg 59 wurde als Dépendance zum Hotel Schwei-
zerhof errichtet, welches im Februar 1971 Opfer eines Brandes wurde. Die 
Dépendance konnte zwar – ebenso wie der angebaute Saal und das 
«Chalet Schweizerhaus» im Hinterhof – gerettet werden, wurde aber in der 
Folge nicht mehr genutzt (Barbara Frutiger, Hotelarchitektur als Erfolgs-
faktor. Die Dynamik schweizerischer Hotelarchitektur am Beispiel zweier 
Bauphasen des Hotels Schweizerhof in Interlaken, Lizentiatsarbeit 2007, 
Vorakten BVE, act. 3A1, S. 2). Sie ist im Bauinventar der EG Interlaken 
vom 25. April 2000 als schützenswertes Baudenkmal (hinten E. 4.2) sowie 
im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Einzel-
objekt und als Teil des schützenswerten Gebiets G1 «Höheweg» verzeich-
net (hinten E. 4.3). Umstritten ist vorab die rechtliche Tragweite dieser In-
ventarisierungen.


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Seite 6
3.1
Die Vorinstanz hat zunächst geprüft, ob es sich bei der ehemali-
gen Dépendance um ein Denkmalschutzobjekt handelt (angefochtener 
Entscheid, E. 5). Folglich ging sie davon aus, dass bisher noch nicht 
grundeigentümerverbindlich über die Schutzwürdigkeit dieses Gebäudes 
entschieden worden ist. Die Beschwerdeführerin bestreitet dies implizit, 
indem sie geltend macht, die Beschwerdegegnerin habe sich nicht gegen 
die Inventarisierung gewehrt.
3.1.1
Bauinventare haben negative Rechtswirkung in dem Sinn, dass 
grundsätzlich nur diejenigen Objekte als schützens- oder erhaltenswert 
gelten, die im Inventar bezeichnet sind (Art. 10e Abs. 1 BauG; Art. 13c 
Abs. 3 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Mit einer 
Beschwerde kann nur gerügt werden, das Inventar sei unvollständig 
(Art. 13a Abs. 4 BauV). Erst mit der Überführung des Bauinventars in die 
Nutzungsplanung wird dieses für die Grundeigentümerinnen und Grund-
eigentümer verbindlich (sog. positive Rechtswirkung) mit der Folge, dass 
die Schutzwürdigkeit eines Objekts in einem nachfolgenden Baubewilli-
gungsverfahren nicht mehr bestritten werden kann (BVR 2005 S. 219 
E. 3.2 und 6.2.4; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Bd. I, 
3. Aufl. 2007, Art. 10a-10f N. 9 f., 14). 
3.1.2
Gemäss Art. 521 Abs. 2 des Baureglements der EG Interlaken 
vom 9. Juli 2009 (GBR) sind die schützens- und erhaltenswerten Bau-
denkmäler im Zonenplan 2 mit hinweisendem Charakter dargestellt (Her-
vorhebung durch das Gericht; Vorakten BVE, act. 3A, Beilage zur Eingabe 
der EG Interlaken vom 19.7.2011, hinter pag. 33). Entsprechend lautet die 
Legende zu den jeweiligen Einträgen im Zonenplan 2 vom 9. Juli 2009 
«schützenswerter Bau Bauinventar» (einsehbar unter: ˂http://www.inter-
laken-gemeinde.ch˃, Rubriken «Reglemente», «7: Bauwesen, öffentliche 
Werke, Energie, Verkehr», «701: Raumplanung», «Zonenpläne», «Zonen-
plan 2»). Unter B11 der Erläuterungen zum Zonenplan 2 wird dazu Folgen-
des festgehalten (Beilage B1 zum GBR):
«Das Bauinventar der Gemeinde Interlaken ist ein Inventar der schüt-
zenswerten und erhaltenswerten Baudenkmäler im Sinne der Bau-
gesetzgebung. Der oder die Grundeigentümer können im Baubewilli-
gungsverfahren den Nachweis verlangen, dass das Inventar, d.h. die 
Einstufung ihrer Liegenschaft, richtig ist. Gegen diesen Entscheid steht 
ihnen der Rechtsweg offen. 


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Der Zonenplan 2 zeigt hinweisend auf, welche Gebäude im Bauinven-
tar als schützenswerte oder erhaltenswerte Bauten, als Bau mit Situa-
tionswert oder als Baugruppe enthalten sind. Das Bauinventar enthält 
jedoch auch weitergehende Aussagen.»
Die Formulierungen in Art. 521 GBR und in den Erläuterungen zum Zonen-
plan 2 decken sich mit den Formulierungsvorschlägen im geltenden 
Musterbaureglement des Kantons Bern für eine bloss behördenverbindliche 
Regelung der Schutzwürdigkeit im Bauinventar (Musterbaureglement des 
Kantons 
Bern 
[MBR], 
Stand 
31.12.2012, 
einsehbar 
unter: 
˂http://www.jgk.be.ch˃, Rubriken «Raumplanung», «Arbeitshilfen [AHOP]», 
«Musterbaureglement [MBR]», Dokumente «Musterbaureglement [MBR] – 
Beilage B1» und «Musterlegende Zonenplan und Hinweisplan»). Das Bau-
inventar der EG Interlaken wurde folglich nicht in die Nutzungsplanung 
überführt. Die Eintragungen im Zonenplan 2 haben nur hinweisenden Cha-
rakter; sie sind nicht grundeigentümerverbindlich. Die Beschwerdegegnerin 
hatte bisher keine Möglichkeit, die Schutzwürdigkeit der ehemaligen 
Dépendance anlässlich der Inventarisierung oder der Nutzungsplanung zu 
bestreiten. Die BVE hat die Frage zu Recht im Baubewilligungsverfahren 
geprüft.
3.2
Die Vorinstanz hat sodann festgehalten, bei der Erfüllung von kan-
tonalen (und kommunalen) Aufgaben werde der Schutz von Ortsbildern 
durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet. Bundesinventare 
wie das ISOS seien zwar auch hier von Bedeutung, hätten aber keine 
direkte Bindungswirkung (angefochtener Entscheid, E. 5e). – Die Be-
schwerdeführerin erblickt darin eine Verletzung von Bundesrecht. Sie 
macht geltend, die Aufnahme des ISOS in den Richtplan des Kantons Bern 
habe dessen Bindungswirkung für den Kanton und die Gemeinden ge-
bracht. Damit sei der Schutz der ISOS-Objekte zu einer Bundesaufgabe 
geworden.
3.2.1
Das ISOS ist ein Bundesinventar im Sinn von Art. 5 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz 
(NHG; SR 451). Es enthält die im Anhang der Verordnung vom 9. Septem-
ber 1981 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 
Schweiz (VISOS; SR 451.12) aufgezählten Objekte (Art. 1 VISOS). Durch 
die Aufnahme ins ISOS wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem 


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Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von 
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösst-
mögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Der entsprechende 
Schutz gilt aber lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in un-
mittelbarer Weise (Art. 6 Abs. 2 NHG). Bei der Erfüllung von kantonalen 
und kommunalen Aufgaben – namentlich der kantonalen Nutzungsplanung 
oder der Beurteilung eines Bauvorhabens innerhalb der Bauzonen (und 
damit auch eines entsprechenden Abbruchvorhabens [vgl. Art. 1a Abs. 2 
BauG]) – ist das Inventar insofern von Bedeutung, als es gestützt auf die 
allgemeine Planungspflicht der Kantone (Art. 2 des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700]) wie ein Konzept oder Sachplan gemäss Art. 13 RPG zu berück-
sichtigen ist (so auch Art. 4a VISOS). Aufgrund der Behördenverbindlich-
keit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des ISOS auf 
diese Weise Eingang in die grundeigentümerverbindliche Nutzungs-
planung. Insoweit besteht für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur 
Berücksichtigung von Bundesinventaren. Diese Pflicht findet zum einen 
ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden 
(Nutzungs-)Planung und zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche 
Interessenabwägungen im Licht der Heimatschutzanliegen vorgenommen 
werden (zum Ganzen BGE 135 II 209 E. 2.1; Waldmann/Hänni, Handkom-
mentar RPG, 2006, Art. 17 N. 21; VGE 2011/412 vom 14.1.2013 [zur Publ. 
bestimmt], E. 4.1).
3.2.2
Es trifft zwar zu, dass der (behördenverbindliche) Richtplan den 
Gemeinden die Berücksichtigung des ISOS vorschreibt (vgl. Richtplan des 
Kantons Bern in der Fassung vom 8.6.2011, Massnahmenblatt E_09). Eine 
die Schutzanliegen umsetzende Nutzungsplanung hat die EG Interlaken 
aber (noch) nicht erlassen und sie wäre nach dem Gesagten – trotz Richt-
planvorgabe – auch keine Bundesaufgabe. Wie die BVE zutreffend ausge-
führt hat, ist das NHG im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht 
direkt anwendbar. Es bestand deshalb auch keine Pflicht, gestützt auf 
Art. 7 NHG ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutz-
kommission (ENHK) und/oder der Eidgenössischen Kommission für Denk-
malpflege (EKD) einzuholen. Der Beweisantrag wird auch vom Verwal-
tungsgericht abgewiesen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 9
4.
4.1
Die BVE ist in Übereinstimmung mit der Denkmalpflege des Kan-
tons Bern (KDP) zum Ergebnis gekommen, dass es sich bei der ehemali-
gen Dépendance in Würdigung ihres ästhetischen, kulturellen und ge-
schichtlichen Wertes und angesichts der Tatsache, dass sie im ISOS als 
Einzelobjekt verzeichnet ist, um ein schützenswertes Baudenkmal handle, 
das zu Recht als solches im Bauinventar der EG Interlaken enthalten sei 
(angefochtener Entscheid, E. 5g). – Die Beschwerdegegnerin teilt diese 
Einschätzung namentlich wegen des heutigen Zustands des Gebäudes 
nicht. Ihrer Auffassung nach kann die Frage aber offenbleiben, weil die 
Verweigerung der Abbruchbewilligung ohnehin nicht verhältnismässig wäre 
(Beschwerdeantwort vom 31.5.2012, act. 6, S. 7; anders noch in der Be-
schwerdeantwort im vorinstanzlichen Verfahren vom 8.7.2011, Vorakten 
BVE, act. 3A, pag. 25 f.).
4.2
Gemäss Art. 10a Abs. 1 BauG sind Baudenkmäler herausragende 
Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem 
Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, 
Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen. Bau-
denkmäler sind schützenswert, wenn sie wegen ihrer bedeutenden archi-
tektonischen Qualität oder ihrer ausgeprägten Eigenschaften unge-
schmälert bewahrt werden sollen (Art. 10a Abs. 2 BauG). Wie erwähnt, ist 
die ehemalige Dépendance im Bauinventar der EG Interlaken als schüt-
zenswertes Objekt verzeichnet (sog. K-Objekt; vgl. Art. 13 Abs. 3 Bst. a 
BauV). Sie wird wie folgt beschrieben (Baugesuchsakten der EG Inter-
laken, Vorakten BVE, act. 3A, Beilage «Aktenrücksendung betr. Beschwer-
deverfahren RA Nr. 110/2010/129 [Interlaken]» zur Eingabe der EG Inter-
laken vom 19.7.2011, hinter pag. 33, S. 5):
«Ehem. Dépendance des 1971 abgebrannten Hotels Schweizerhof, 
erb. 1901
Nobles Hotel unter Walmdach; im OG charakteristische Loggia (Ver-
grösserung 1923, Urfer & Stähli). Äusserst sorgfältig durchkomponierte 
und ausgeführte Hauptfassade mit vornehm-zurückhaltendem Sand-
steindekor des Neuklassizismus: Lisenen, Gesimse, Konsolen, Fens-
terbekrönung im 1. OG; gute Eisenarbeiten (Balkon- und Fenster-
gitter). Der weitgehend original erhaltene Bau ist ein Werk des für 
seine qualitätvollen Villen und Stadthäuser bekannten Zürcher Archi-
tekturbüros Pfleghard & Haefeli. Zusammen mit dem Neurokoko-
Saalbau (Nr. 57) Teil der aus der Hochblüte des Oberländer Tourismus 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
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stammenden Hotelreihe am Höheweg. Seine Mise-en-valeur ist aus 
kultur- und architekturhistorischer Sicht dringend zu wünschen.»
Darüber hinaus ist das Gebäude Teil der im Bauinventar der Gemeinde 
ebenfalls verzeichneten Baugruppe H. Diese umfasst die an die Höhematte 
angrenzende «Häuserschicht» an Höheweg, Alpen- und Klosterstrasse und 
das Gebiet Aarzelg mit zahlreichen Dependenzgebäuden der Hotellerie 
und dem Kursaal (Auszug Bauinventar der EG Interlaken, act. 9A1).
4.3
Wie ausgeführt, ist die Heimatschutzgesetzgebung des Bundes 
zwar nicht unmittelbar anwendbar. Ihre Anliegen sind im Einzelfall aber 
dennoch zu berücksichtigen. Die ehemalige Dépendance figuriert im ISOS 
als Einzelelement (E. 1.0.3) mit der Umschreibung «Ehemalige Depen-
dance des Hotels „Schweizerhof“, schmaler 4-geschossiger Bau mit Loggia 
unter Walmdach, 1901 (Otto Pfleghard, Max Haefeli)». Sie hat «besondere 
Bedeutung» und es gilt das höchste Erhaltungsziel «Integrales Erhalten der 
Substanz» (Kategorie A). Gemäss dem generellen Erhaltungshinweis ist 
sie folglich unter Schutz zu stellen. Ausserdem ist die ehemalige Dépen-
dance Teil des Gebiets G1 «Höheweg». Dieses wird im ISOS umschrieben 
als «ab M. 19. Jh. entstandener Hotelbereich mit Abfolge von Luxushotels 
entlang einer Flanierallee, Verbindung der historischen Ortsteile». Es hat 
«besondere Bedeutung» und «besondere räumliche sowie architektur-
historische Qualität». Das Gebiet G1 ist mit der Aufnahmekategorie AB 
(A: ursprüngliche Substanz; B: ursprüngliche Struktur) und dem Erhaltungs-
ziel A inventarisiert. Danach sind alle Bauten, Anlageteile und Freiräume 
integral zu erhalten und störende Eingriffe zu beseitigen. Als generellen 
Erhaltungshinweis für Gebiete mit dem Erhaltungsziel A sieht das ISOS 
namentlich ein Abbruchverbot vor (zum Ganzen ISOS, Kanton Bern, 
Bd. 8.1: Oberland Orte A-K, 2007, S. 189; Erläuterungen zum ISOS, 
einsehbar unter: , Rubriken «Das ISOS in 
Kürze», «Erläuterungen zum ISOS», S. 4 f.).
4.4
Auf Aufforderung der BVE hin hat die KDP am 19. Dezember 2011 
eine eingehende denkmalpflegerische Beurteilung der ehemaligen Dépen-
dance abgegeben (Vorakten BVE, act. 3A, pag. 64 ff.). Zum kulturellen 
Wert des Gebäudes hält der Bericht fest, dass die ehemalige Dépendance 
von den renommierten Zürcher Architekten Pfleghard & Haefeli erbaut wor-
den sei. Mit der vom Historismus geprägten Fassadengliederung und der 


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sorgfältig durchdachten Gestaltung könne es als stellvertretend für die Ar-
beiten dieses bedeutenden Schweizer Architekturbüros zu Beginn des 
20. Jahrhunderts gelten. Sie sei zudem eine der wenigen Bauten von 
Pfleghard & Haefeli ausserhalb der Ostschweiz. Historisch gesehen sei die 
Dépendance der letzte noch existierende Teil eines einst glanzvollen Grand 
Hotels, das für die Veränderungen etwa ab dem Jahr 1900 weg von den 
vermögenden Individualreisenden aus besten Familien hin zu den Gästen 
aus der Mittelschicht und in der Folge zum Massentourismus stehe. Damit 
sei sie ein interessantes Zeugnis der jüngeren Geschichte des Touris-
musorts Interlaken und des Berner Oberlands. Den ästhetischen Wert 
mache sodann aus, dass sowohl das Innere wie das Äussere des Objekts 
mit ausserordentlicher Sorgfalt durchdacht, mit grosser Sicherheit entwor-
fen und handwerklich höchst präzise umgesetzt worden seien. Die For-
mensprache des Gebäudes sei von bemerkenswerter Zurückhaltung und 
für die Zeit um das Jahr 1900 ausgesprochen fortschrittlich. Innerhalb der 
Baugruppe H bilde die Schweizerhofdépendance den östlichen Eckpfeiler 
der imposanten Aufreihung nobler historistischer Hotelfassaden auf der 
Nordseite der Höhematte. Nachdem im Jahr 2004 bereits der hochkarätige 
Schweizerhofsaal in Folge von Vernachlässigung habe abgebrochen wer-
den müssen, würde der Abbruch der ehemaligen Dépendance die weitere 
Erosion der für die Tourismusgeschichte des Kantons Bern wichtigen Bau-
gruppe bedeuten. Im Gegensatz zu vielen anderen Hotelbauten in Inter-
laken seien die Fassaden der Dépendance weitgehend original erhalten. – 
Obwohl sie mit Fachbericht vom 9. Juni 2010 dem bedingungslosen Ab-
bruch zugestimmt hat (Vorakten BVE, act. 3A, Beilage «Aktenrücksendung 
betr. Beschwerdeverfahren RA Nr. 110/2010/129 [Interlaken]» zur Eingabe 
der EG Interlaken vom 19.7.2011, hinter pag. 33 [nachfolgend: Fachbericht 
Kommission], S. 13), hält auch die Kantonale Fachkommission für Denk-
malpflege in ihrem ergänzenden Bericht vom 7. März 2011 fest, dass das 
Gebäude nach wie vor und unabhängig vom Erhaltungszustand schüt-
zenswert sei (Vorakten Gemeinde, act. 3B, pag. 16).
4.5
Angesichts dieser Darlegungen der Fachbehörden besteht auch 
für das Verwaltungsgericht kein Zweifel, dass die ehemalige Dépendance 
ein wichtiges, besonders charakteristisches Zeugnis einer bestimmten 
Epoche der Tourismusgeschichte ist, das über ausgeprägte architektoni-


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Seite 12
sche Qualitäten verfügt und zudem in der Hotelzeile eine bedeutende Stel-
lung einnimmt. Es ist deshalb zu Recht als schützenswertes Baudenkmal 
im Bauinventar aufgenommen worden. Daran vermögen weder der 
Wunsch der EG Interlaken, dass der Schutz des Gebäudes formell aufge-
hoben werden solle (Stellungnahme vom 13.7.2011, Vorakten BVE, 
act. 3A, pag. 31), noch die Kritik der Beschwerdegegnerin, wonach die 
KDP ihren Bericht auf Fotos aus dem Jahr 2003 stütze und am vorinstanz-
lichen Augenschein nicht dabei gewesen sei, etwas zu ändern. Die Qualifi-
kation als schützenswertes Baudenkmal erfolgt gestützt auf verschiedene 
Kriterien in einer umfassenden Bewertung, in welcher der Erhaltungszu-
stand eines Gebäudes jedenfalls dann nicht den Ausschlag geben kann, 
wenn eine Sanierung – wie hier (vgl. dazu hinten E. 5.2) – möglich ist 
(Art. 10a Abs. 1 und 2 BauG). Der insofern massgebliche Sachverhalt 
ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten. Auf eine Einvernahme 
des ehemaligen kantonalen Denkmalpflegers als Zeugen sowie eine Edi-
tion des Archivbestands des Architekturbüros Pfleghard & Haefeli zum 
Hotel Schweizerhof (Dépendance) kann folglich verzichtet werden. Die ent-
sprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführerin werden abgewiesen.
5.
Die Beschwerdeführerin bestreitet die Rechtmässigkeit der Abbruchbewil-
ligung unter Hinweis auf Art. 10b Abs. 2 BauG, wonach schützenswerte 
Gebäude nicht abgebrochen werden dürfen. Allfällige enteignungsähnliche 
Wirkungen könnten allenfalls durch eine Entschädigung wegen materieller 
Enteignung ausgeglichen werden.
5.1
Die Verweigerung der Abbruchbewilligung stellt eine Beschrän-
kung der Eigentümerbefugnisse und damit einen Eingriff in die verfas-
sungsmässig gewährleistete Eigentumsgarantie dar (Art. 26 der Bundes-
verfassung [BV; SR 101]; Art. 24 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]; BVR 1998 S. 440 E. 3a; VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 3; 
vgl. auch BGer 1P.57/2007 vom 5.6.2007, E. 3.1). Eingriffe in Freiheits-
rechte sind zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, 
im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sind und den Kerngehalt 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 13
des betreffenden Grundrechts nicht verletzen (Art. 36 BV und Art. 28 KV). 
Die (formell-)gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot von schützens-
werten Baudenkmälern findet sich in Art. 10b Abs. 2 BauG. Nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts liegen 
Beschränkungen der Eigentumsgarantie, die dem Schutz von Baudenk-
mälern dienen, ganz allgemein im öffentlichen Interesse (BVR 1998 S. 440 
E. 3c; BGE 126 I 219 E. 2c; BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012, E. 5.1.2). 
Gestützt auf eine verfassungskonforme Auslegung von Art. 10b Abs. 2 
BauG ergibt sich sodann, dass trotz des absolut formulierten Abbruch-
verbots unter Umständen auch schützenswerte Baudenkmäler abge-
brochen werden dürfen. Steht die Belastung für die Eigentümerschaft in 
keinem vernünftigen Verhältnis zum öffentlichen Interesse an der Erhaltung 
des Objekts, ist ein Abbruchverbot nicht durchsetzbar. Allerdings ist das 
öffentliche Interesse an der Erhaltung eines schützenswerten Baudenkmals 
sehr erheblich (BGE 126 I 219 E. 2c; VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 6.1, 
22620 vom 5.12.2006, E. 7.1 [bestätigt mit BGer 1P.57/2007 vom 
5.6.2007]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 5; Bernhard Waldmann, 
Bauen und Denkmalschutz, in Schweizerische Baurechtstagung 2003, 
S. 109 ff., 124). – Es trifft folglich nicht zu, dass ein Abbruch der schützens-
werten ehemaligen Dépendance losgelöst von Verhältnismässigkeitsüber-
legungen ausgeschlossen ist und höchstens Entschädigungsansprüche 
wegen materieller Enteignung geltend gemacht werden könnten.
5.2
Dass eine hinreichende gesetzliche Grundlage und ein öffentliches 
Interesse für ein Abbruchverbot der ehemaligen Dépendance gegeben 
sind, wird zu Recht von keiner Seite bestritten. Uneinigkeit besteht hinsicht-
lich der Verhältnismässigkeit. Als Eingriff in die Eigentumsgarantie ist ein 
Abbruchverbot dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des ange-
strebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem 
vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht (sog. Zumutbar-
keit; statt vieler BGE 137 I 167 E. 3.6, 136 I 87 E. 3.2; BVR 2011 S. 433 
E. 4.3, 2008 S. 360 E. 4.4). – Zu Recht nicht bestritten sind die objektive 
Eignung eines Abbruchverbots, zumal der aktuelle Zustand des Gebäudes 
eine Sanierung nach wie vor zuliesse (Fachbericht Kommission, S. 13; 
Gutachten C.________ vom 2.1.2012, Vorakten BVE, act. 3A, Beilage zu 
pag. 76, S. 13 f.), sowie die Erforderlichkeit. Umstritten ist hingegen die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 14
Zumutbarkeit des Abbruchverbots. Diese sog. Verhältnismässigkeit im 
engeren Sinn verlangt eine angemessene Zweck/Mittel-Relation. Die Zu-
mutbarkeit ist anhand einer Abwägung der gegenläufigen Interessen zu 
beurteilen (vgl. BGE 136 I 87 E. 3.2; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemei-
nes Verwaltungsgericht, 3. Auflage 2009, § 21 N. 16). Je schutzwürdiger 
eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. 
Kommt dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung kein überragendes 
Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den Grundeigentümerinnen und 
-eigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf Dauer mit finanziellen 
Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist hingegen zu-
mutbar, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des 
Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist (BGE 126 I 219 E. 2c, 118 Ia 384 
E. 5e; BVR 1996 S. 68 E. 4c; VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 6.4, 22620 
vom 5.12.2006, E. 7.4 [bestätigt mit BGer 1P.57/2007 vom 5.6.2007]; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 5; vgl. Bernhard Waldmann, a.a.O., 
S. 124 mit weiteren Hinweisen). – Anders als die Beschwerdeführerin 
meint, stellt sich somit nicht die Frage, ob – wie bei der Unterschutzstellung 
– so erhebliche Wert- bzw. Nutzungseinbussen eintreten, dass sie nur ge-
gen Entschädigung geduldet werden müssen. Zu prüfen ist vielmehr, ob 
eine wenigstens selbsttragende Nutzung längerfristig möglich ist.
5.3
Die Vorinstanz hat ein Gutachten über die Wirtschaftlichkeit einer 
Sanierung 
der 
ehemaligen 
Dépendance 
eingeholt 
(Gutachten 
C.________). Dieses zog mehrere Szenarien für eine Hotelnutzung in 
Betracht und kam zum Schluss, dass keine Variante eine wirtschaftlich 
sinnvolle Nutzung zulasse, sondern in jedem Fall mit beträchtlichen 
Verlusten zu rechnen sei (dazu E. 7 hinten). Die Vorinstanz hat ihren 
Entscheid im Wesentlichen auf diesen Befund abgestützt und ist deshalb 
zum Schluss gekommen, dass eine Verweigerung der Abbruchbewilligung 
für die Beschwerdegegnerin nicht zumutbar wäre (angefochtener 
Entscheid, E. 7g).
6.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 15
Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, sie habe schon vor Jahren 
verlangt, dass die Beschwerdegegnerin Massnahmen ergreife, damit die 
ehemalige Dépendance nicht weiter verfalle. Es gehe nicht an, durch 
Unterlassen jeglichen Gebäudeschutzes einen de facto-Abbruch herbeizu-
führen. Damit macht sie sinngemäss (auch) geltend, die Kosten für ver-
nachlässigten Unterhalt dürften nicht berücksichtigt werden.
6.1
Aus dem in Art. 10b Abs. 2 BauG verankerten grundsätzlichen 
Abbruchverbot folgt, dass Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, 
die den gebotenen Unterhalt eines Baudenkmals vernachlässigen, ein Ab-
bruchgesuch nicht damit begründen können, dass die Erhaltung desselben 
wegen des (erhöhten) Sanierungsaufwands unverhältnismässig sei (Zaugg/
Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 6 mit Hinweisen; vgl. VGE 22935 vom 
28.11.2007, E. 6.2; vgl. auch BGer 1C_418/2007 vom 25.7.2008, E. 4.4 f., 
1A.191/1998 vom 11.10.1999, E. 3b [Pra 89/2000 Nr. 63]; Zwischenver-
fügung vom 12.6.2012, act. 8). Die BVE hat deshalb zu Recht geprüft, ob 
der Beschwerdegegnerin unterlassener Unterhalt vorzuwerfen ist und die 
entsprechenden Sanierungskosten aus der Verhältnismässigkeitsprüfung 
auszuklammern sind. Sie hat erwogen, dass die Beschwerdegegnerin seit 
dem Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1994 zwar kaum Aufwendungen für 
den Unterhalt getätigt und damit den entsprechenden Nachholbedarf selbst 
verschuldet habe. Es müsse aber auch berücksichtigt werden, dass ein 
wesentlicher Teil der Schäden bereits im Zusammenhang mit dem Brand 
im Jahr 1971 entstanden und das Gebäude seither nicht mehr 
gastwirtschaftlich genutzt worden sei. Zudem habe im Erwerbszeitpunkt 
eine rechtskräftige Abbruchbewilligung vorgelegen und habe sich die KDP 
auch in einem späteren Verfahren nicht grundsätzlich gegen den Abbruch 
gewehrt. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb davon ausgehen dürfen, 
dass die ehemalige Dépendance nicht zwingend erhalten werden müsse 
(angefochtener Entscheid, E. 7e).
6.2
6.2.1
Unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin (bzw. deren 
Rechtsvorgängerin) im Jahr 1994 die Aktien an der Hotel Schweizerhof & 
Dependance Schweizerhaus AG erworben hat, welche ihrerseits Eigen-
tümerin der Parzelle Nr. 1________ (und damit auch der ehemaligen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 16
Dépendance) war. Damals hatte die Gemeinde das Gebäude noch nicht 
als Denkmalschutzobjekt inventarisiert (vgl. Art. 15 und Anhang III zum 
Gemeindebaureglement der EG Interlaken vom 22.12.1981, Vorakten BVE, 
act. 3E, Beilage 4 zu pag. 19) und es lag eine Abbruchbewilligung vor, 
gemäss der das Gebäude bis dahin nie im Gespräch für eine Aufnahme im 
Schutzverzeichnis gestanden habe; es sei baufällig und müsse deshalb 
abgebrochen werden (Bauentscheid der EG Interlaken vom 28.7.1993, 
E. 3, unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 3C). Die Bewilligung war unter 
der Bedingung erteilt worden, dass mit den Abbrucharbeiten erst begonnen 
würde, wenn der Neubau eines Hotelbetriebs an gleicher Stelle rechtlich 
und tatsächlich sichergestellt sei (Ziff. 2 des Dispositivs). Soweit die 
ehemalige Dépendance betreffend, erwuchs die Verfügung in Rechtskraft. 
Die Abbruchbewilligung für den Saal (Höheweg 57) focht das Amt für Kultur 
der Erziehungsdirektion des Kantons Bern (ERZ) hingegen an. In seiner 
Beschwerde vom 27. August 1993 führte es aus, dass die ehemalige 
Dépendance (sog. «Neuhaus») Teil der ortsbildwichtigen Gebäudeflucht 
am Höheweg sei. Sie sei nicht zur Aufnahme in das kommunale Inventar 
des schutzwürdigen Baubestands vorgeschlagen worden, weil ihr aus 
verschiedenen Gründen eindeutig geringere Bedeutung zukomme als dem 
besonders wertvollen Saal (Beschwerde vom 27.8.1993, Vorakten BVE, 
act. 3E, pag. 3 und 5; Beilage zum Leitbild Interlaken vom 22.5.1991, 
Vorakten BVE, act. 3E, Beilage 2 zu pag. 19).
6.2.2
Als die Gemeinde am 6. Dezember 1996 die in Ziff. 2 des Disposi-
tivs ihres früheren Bauentscheids vom 28. Juli 1993 aufgenommene Be-
dingung namentlich unter Hinweis auf die Baufälligkeit der Gebäude aufhob 
(unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 3C), erhob zwar unter anderen die 
Kantonale Denkmalpflege Beschwerde und machte geltend, dass ein Ab-
bruch des Gebäudes am Höheweg 57 mit seiner durchaus ansprechenden, 
sorgfältig gegliederten und intakten Fassade erneut eine unglückliche 
Lücke am Höheweg hinterlassen würde. Sie wehrte sich aber (wiederum) 
nur gegen einen «Abbruch auf Vorrat» (Beschwerde vom 10.1.1997, 
Vorakten BVE, act. 3D, pag. 2). Die BVE hiess diese Beschwerde gut und 
hob die Verfügung der Gemeinde auf. Ausserdem stellte sie fest, dass die 
Abbruchbewilligung der EG Interlaken vom 28. Juli 1993 für die Gebäude 
Nrn. 57 und 59 nicht nichtig sei (Vorakten BVE, act. 3D, pag. 147 ff., 164).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 17
6.2.3
Am 25. Juli 2003 stellte die Beschwerdegegnerin ein neues Ge-
such zum Rückbau (Abbruch) der Gebäude am Höheweg 57, 59 und 63 
sowie zum Wiederherstellen des Durchgangs und teilweisen Humusieren in 
den Gebäudegrundrissen (unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 11A). Die 
KDP wehrte sich erneut gegen einen Abbruch auf Vorrat und hielt in Bezug 
auf die ehemalige Dépendance ausdrücklich fest: «Die Denkmalpflege 
wird, sollte sich ein Abbruch für eine gesamtheitliche Neuüberbauung der 
Parzelle aufdrängen, einer Entfernung dieses Bauteils zustimmen» (Stel-
lungnahmen der KDP vom 2.9.2003 und 31.10.2003, unpaginierte Vorakten 
Gemeinde, act. 11A). Dieser Empfehlung folgend, hielt die EG Interlaken 
mit Gesamtentscheid vom 31. Dezember 2003 fest, dass der Rückbau der 
ehemaligen Dépendance erst bewilligt werde, wenn sich dieser für eine 
gesamtheitliche Neuüberbauung der Parzelle aufdrängen sollte (un-
paginierte Vorakten Gemeinde, act. 11A).
6.3
Seit die Beschwerdegegnerin im Besitz der Liegenschaft ist und 
auch nachdem die ehemalige Dépendance als schutzwürdiges Baudenk-
mal ins Bauinventar der Gemeinde aufgenommen worden war, hatten 
weder die Denkmalpflege noch die Gemeinde im Grundsatz etwas gegen 
deren Abbruch einzuwenden, sondern – wenn überhaupt – nur gegen 
einen Abbruch «auf Vorrat». Unter diesen Umständen durfte die Be-
schwerdegegnerin davon ausgehen, dass sie die ehemalige Dépendance 
nicht um jeden Preis erhalten muss, obwohl es sich um ein inventarisiertes 
Denkmalschutzobjekt handelt, sondern das Gebäude unter bestimmten 
Bedingungen abbrechen dürfe. Dass sie bei dieser Ausgangslage kaum 
etwas in den Gebäudeunterhalt investiert hat, kann ihr nicht vorgehalten 
werden. Wie die BVE zutreffend ausgeführt hat, rechtfertigt es sich deshalb 
nicht, die Kosten für den unterlassenen Gebäudeunterhalt aus der Verhält-
nismässigkeitsprüfung auszuklammern.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 18
7.
7.1
7.1.1
Gemäss dem von der BVE eingeholten Gutachten C.________ 
befinden sich Teile der ehemaligen Dépendance (beispielsweise die 
Südfassade) noch in einem recht guten Zustand, andere präsentieren sich 
jedoch 
in 
einem 
sehr 
schlechten 
baulichen 
Zustand 
und 
sind 
wahrscheinlich 
sogar 
einsturzgefährdet 
(beispielsweise 
Teile 
der 
Westfassade und der Balkone). Das Ziegeldach weise grosse Löcher auf 
und der Regen könne ungehindert in das Gebäude eindringen. Eine 
Wiederherstellung des ursprünglichen Bauzustands unter Beibehaltung der 
ehemaligen Komfortstufe sei schon deshalb nicht sinnvoll, weil sich die 
Gästebedürfnisse seit dem Brand im Jahr 1971 wesentlich verändert hätten 
(S. 13). Abgesehen davon seien der Bauzustand und die Komfortstufe des 
gesamten Schweizerhofs wahrscheinlich bereits bei Ausbruch des Brandes 
1971 ungenügend gewesen. Einen Hinweis dafür liefere die ungenügende 
Versicherungsdeckung der Gebäude (Versicherung zum Zeitwert und nicht 
zum Neuwert; S. 14). Gestützt auf diese Ausgangslage zog der Gutachter 
folgende Möglichkeiten für eine zonenkonforme Hotelnutzung in Betracht: 
Ein eigenständiges 5- oder 4-Sterne-Hotel, ein eigenständiges 2- oder 3-
Sterne-Hotel, 
ein 
eigenständiges 
Hostel 
bzw. 
eine 
eigenständige 
Backpackers-Unterkunft oder Lodge und schliesslich eine 4- oder 5-Sterne-
Dépendance zum Grand Hotel Victoria-Jungfrau (S. 3, 14).
7.1.2
Für ein eigenständiges 4- oder 5-Sterne-Hotel erachtet der Gut-
achter schon das Gebäudevolumen als viel zu klein. Zudem erscheine ein 
erfolgversprechendes Projekt ohne Integration der Parzelle Interlaken Gbbl. 
Nr. 1890 mit dem emissionslastigen Restaurant «D.________» völlig 
ausgeschlossen. Auch als Teil einer grösseren Hotelüberbauung im 4- oder 
5-Sterne-Segment könnte die Inneneinteilung des Gebäudes (Zimmer-
wände usw.) nicht im ursprünglichen Zustand belassen werden, weil sonst 
der heute geforderte Hotelstandard (Zimmergrösse/Nasszellen) kaum zu 
erreichen wäre. Die Wirtschaftlichkeit dieser Szenarien erachtet der Gut-
achter infolgedessen als nicht gegeben (S. 15). Aus denselben Gründen 
berechnete er die Variante einer 4-Sterne-Dépendance zum Grand Hotel 
Victoria-Jungfrau nicht weiter. Denn wollte man das 4-Sterne-Gäste-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 19
segment erfolgreich ansprechen, ohne das 5-Sterne-Segment in den 
Hauptgebäuden zu beeinträchtigen, bräuchte es in der Dépendance eine 
eigene Empfangs- und Gästebetreuungsinfrastruktur. Dies würde – wie bei 
einem eigenständigen 4-Sterne-Haus – den verfügbaren Raum vermindern 
und zusätzliche Personalkosten verursachen (S. 27).
7.1.3
Für die anderen drei Szenarien stellte der Gutachter detaillierte 
Ertragswertberechnungen an und kam zum Schluss, dass bei allen die 
Sanierungskosten mit grosser Wahrscheinlichkeit über den Baukosten 
eines entsprechenden Neubaus liegen würden (S. 13). Für einen erfolg-
reichen Hotelbetrieb müsse die Gebäudesubstanz mit ganz wenigen Aus-
nahmen komplett erneuert und den heutigen Bau- und Komfortstandards 
angepasst werden. Die Sanierung des Gebäudes sei einem kompletten 
Neubau «unter erschwerten Bedingungen» gleichzustellen (S. 21, 26, 32). 
Der Gutachter schätzt die Investitionskosten je nach Nutzung auf rund 4,75 
(eigenständiges Hostel/Backpackers/Lodge), 6,03 (eigenständiges 2- oder 
3-Sterne-Hotel) bzw. 14,01 (5-Sterne-Dépendance) Mio. Franken, den Er-
tragswert dagegen je nach Szenario nur auf 3,51, 3,59 bzw. 10,8 Mio. 
Franken. Der Verlust würde demnach im besten Fall (eigenständiges 
Hostel/Backpackers/Lodge) bei 1,24 Mio. Franken liegen. Allerdings sei der 
Standort für eine solche Nutzung äusserst fragwürdig, wenn man die Tou-
rismusdestination Interlaken als Ganzes betrachte, und drohe nach der für 
das Jahr 2012 geplanten Neueröffnung der Jugendherberge beim Ost-
bahnhof ein Überangebot im Backpackers-Bereich (S. 26). Für ein eigen-
ständiges 2- oder 3-Sterne-Hotel wäre mit einem Verlust von 2,44 Mio. 
Franken zu rechnen, für eine 5-Sterne-Dépendance gar mit einem Verlust 
von 3,21 Mio. Franken (S. 3 f. und 33 ff.). Diese Berechnungen erfolgten 
gestützt auf optimistische Annahmen (hohe mögliche Erträge, tiefe wahr-
scheinliche Kosten, optimale Umsatzentwicklung in der Zukunft; S. 3). 
Keines der Szenarien würde sich folglich wirtschaftlich lohnen (S. 21, 26, 
32).
7.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, für die Bewertung der Re-
novationskosten bestünden offene Fragen, namentlich was das Schicksal 
des Restaurants «D.________» angehe und wie die Beschwerdegegnerin 
den restlichen Teil der Parzelle Nr. 1________ überbauen könne. Es 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 20
rechtfertige sich, dass die Gemeinde eine Renovation fördere, sei es durch 
planerische Massnahmen, Ausnahmebewilligungen oder Subventionen. – 
Gemäss dem Gutachten C.________ schränkt nebst der restriktiven 
Nutzungsordnung für die Hotelzone HA das auf der Nachbarparzelle am 
Höheweg 
liegende 
Restaurant 
«D.________» 
eine 
befriedigende 
hotelmässige bauliche Entwicklung der ehemaligen Dépendance sowie der 
Gesamtparzelle Nr. 1________ tatsächlich entscheidend ein; ohne 
Einverständnis der Grundeigentümerin dieser Parzelle gebe es für die 
Parzelle Nr. 1________ keine für Interlaken brauchbare, touristisch und 
wirtschaftlich vertretbare Lösung. Ein erfolgversprechender Hotelbetrieb in 
einem gehobenen Gästesegment sei wegen der Emissionen (Lärm, 
Küchenlüftung) überhaupt nicht möglich. Zudem hätte ein neues 
eigenständiges Hotel nur einen eingeschränkten Zugang zum Höheweg 
(S. 4 und 15). – Bei der aktuellen Nutzung der Nachbarparzelle handelt es 
sich – genauso wie bei der geltenden Nutzungsordnung – um gegebene 
Tatsachen. Inwiefern der Beschwerdegegnerin die Abbruchbewilligung 
unter Hinweis auf eine theoretisch mögliche, aber nicht konkret geplante 
oder absehbare Änderung der Sach- bzw. der Rechtslage verweigert wer-
den könnte, ist nicht ersichtlich. Soweit die Beschwerdeführerin darüber 
hinaus geltend macht, die Beschwerdegegnerin könnte allenfalls Beiträge 
aus dem Fonds der EG Interlaken für denkmalpflegerisch bedingte Mehr-
kosten bei Schutzobjekten (Art. 513 GBR) erhältlich machen, handelt es 
sich ebenfalls lediglich um eine hypothetische Möglichkeit. Abgesehen da-
von, dass auf Leistungen aus dem angesprochenen Fonds kein Rechtsan-
spruch besteht (Art. 513 Abs. 4 GBR), hat die Gemeinde keinen derartigen 
Beitrag in Aussicht gestellt. Vielmehr vertritt sie die Ansicht, dass der 
Schutz des Gebäudes formell aufzuheben sei (Stellungnahme vom 
13.7.2011, Vorakten BVE, act. 3A, pag. 31). Abgesehen davon scheint 
ausgeschlossen, dass solche Beiträge der Gemeinde oder des Kantons die 
prognostizierten Verluste ausgleichen könnten.
7.3
Die Beschwerdeführerin kritisiert ausserdem, das Gutachten be-
achte nicht den Mehrwert von zusätzlichen Hotelzimmern für das Grand 
Hotel Victoria-Jungfrau, zumal dieses Hotel viel besser ausgelastet sei als 
andere ähnliche Hotels und seit dem Bau des Kongresshauses in Inter-
laken die Nachfrage nach Hotelsuiten des preislich oberen Segments nicht 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 21
befriedigt werden könne. Unter diesen Umständen gerate eine Investition 
von ein paar Millionen Franken für die Renovation des Hotels Schweizerhof 
nicht aus den Fugen. – Wie aus dem Gutachten C.________ überzeugend 
hervorgeht, 
erweisen 
sich 
aufgrund 
der 
Grösse, 
Raumaufteilung, 
Ausstattung 
und 
Nachbarschaft 
der 
ehemaligen 
Dépendance 
Nutzungsszenarien in Verbindung mit dem Grand Hotel Victoria-Jungfrau 
als nicht erfolgversprechend: Für eine 4-Sterne-Dépendance müsste eine 
eigene Empfangs- und Gästebetreuungsinfrastruktur eingebaut werden. 
Dafür wäre aber das Gebäudevolumen von vornherein zu klein, weshalb 
diese Variante ausscheidet (dazu vorne E. 7.1.2). Eine 5-Sterne-
Dépendance müsste mit dem Hauptgebäude durch einen Zwischenbau so 
verbunden werden, dass die Hotelgäste sich nicht bewusst wären, nur in 
einer Dépendance untergebracht zu sein. Ausserdem könnte die 
Inneneinteilung nicht so belassen werden und müsste das Problem der 
Emissionen des Restaurants «D.________» gelöst sein (S. 28). Angesichts 
der für dieses Szenario absehbaren Investitionskosten von über 14 Mio. 
Franken kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht von 
ein 
paar 
Millionen 
Franken 
gesprochen 
werden, 
die 
der 
Beschwerdegegnerin ohne Weiteres zuzumuten wären. Dass ein 
angeblicher Mehrwert von Hotelzimmern für das Grand Hotel Victoria-
Jungfrau diesen Verlust wettmachen könnte, lässt sich nicht unterstellen.
7.4
Die Beschwerdeführerin sieht eine weitere Möglichkeit darin, nur 
den vorderen, gut erhaltenen Teil der ehemaligen Dépendance (Kopfteil bis 
und mit Treppenhaus) zu erhalten bzw. zu restaurieren und den hinteren, 
baufälligen Teil abzureissen. Wie die BVE zutreffend ausgeführt hat, wider-
spräche eine solche Lösung der heutigen Auffassung von Denkmalschutz 
(vgl. auch BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012, E. 5.1.2). Auf die entspre-
chenden Ausführungen kann verwiesen werden (angefochtener Entscheid, 
E. 8f). Zudem ist nicht ersichtlich, dass und inwiefern ein solches Rest-
gebäude wirtschaftlich rentabel oder mindestens ohne grössere Verluste 
betrieben werden könnte. Der Beweisantrag der Beschwerdeführerin, die 
KDP hierzu ergänzend zu befragen, wird daher abgewiesen.
7.5
In ihren Schlussbemerkungen (act. 18) bringt die Beschwerde-
führerin schliesslich noch vor, mit dem rechtskräftigen Entscheid der BVE 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 22
vom 28. November 1997 sei verbindlich entschieden, dass kein Abbruch 
ohne neues Bauprojekt erfolgen dürfe. Die Beschwerdegegnerin vermöge 
keine neue Sach- oder Rechtslage darzutun, welche eine Wiederbeurtei-
lung dieser abgeurteilten Sache zulassen würde. – Dieser Argumentation 
kann schon deshalb nicht gefolgt werden, weil die BVE die damals ange-
fochtene Verfügung der Gemeinde aus prozessualen Gründen aufgehoben 
und sich gerade nicht dazu geäussert hat, ob eine Abbruchbewilligung be-
dingungslos hätte erteilt werden dürfen. Sie kam seinerzeit vielmehr zum 
Schluss, die EG Interlaken hätte die Auflage nicht zum Gegenstand eines 
separaten Verfahrens machen dürfen (unpaginierte Vorakten Gemeinde, 
act. 3C). Im vorliegenden Verfahren wurde die Bedingung einer gesicherten 
Ersatzüberbauung auch von den Denkmalpflegeorganen nicht mehr gefor-
dert.
7.6
Es bleibt folglich dabei, dass gemäss den überzeugenden Darle-
gungen im Gutachten C.________ kein für die Beschwerdegegnerin 
wirtschaftlich tragbares Szenario für die Sanierung der ehemaligen 
Dépendance besteht; der Beschwerdegegnerin würde vielmehr auch im 
besten Fall ein erheblicher, auf längere Zeit andauernder Verlust drohen. 
Zwar besteht grundsätzlich ein erhebliches öffentliches Interesse daran, die 
ehemalige Dépendance als architektonisch bemerkenswertes Zeugnis 
einer ganz bestimmten Tourismusepoche zu erhalten. Dieses wird aber 
dadurch relativiert, dass das Gebäude seit mittlerweile über 40 Jahren leer 
steht, seit 20 Jahren grundsätzlich zum Abbruch freigegeben ist und sich 
als Folge davon in einem insgesamt schlechten Zustand befindet. Dazu 
kommt, 
dass 
die 
Nutzungsmöglichkeiten 
aufgrund 
der 
geltenden 
Nutzungsordnung sehr begrenzt und wegen der Nachbarschaft einerseits 
zum 5-Sterne-Grand Hotel Victoria-Jungfrau und andererseits zum 
Restaurant «D.________» zusätzlich eingeschränkt sind. Unter diesen 
Umständen wäre es unverhältnismässig, der Beschwerdegegnerin die zu 
gewärtigenden Verluste für die Sanierung zuzumuten. Die BVE hat 
demnach kein Recht verletzt, indem sie die Abbruchbewilligung bestätigt 
hat.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
Seite 23
8.
8.1
Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid 
der Rechtskontrolle standhält. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit da-
rauf einzutreten ist (vgl. vorne E. 1.2). Bei diesem Ausgang des Verfahrens 
hat die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 
Abs. 1 VRPG). Sie hat der Beschwerdegegnerin zudem die im verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren entstandenen Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).
8.2
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung 
vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei-
kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer-
deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.--. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst 
sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses 
(Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 
macht ein Honorar von Fr. 10'423.90 zuzüglich Auslagen und MWSt gel-
tend. Dies ist nach den obgenannten Kriterien überhöht. Es fehlt an einer 
detaillierten Zusammenstellung der Kosten, sodass nicht nachvollziehbar 
erscheint, wie sich die geltend gemachte, überdurchschnittlich hohe Hono-
rarsumme zusammensetzt. Zwar stellen sich verhältnismässig komplexe 
Rechtsfragen, jedoch hat sich der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 
bereits im vorinstanzlichen Verfahren einlässlich dazu geäussert. Im Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Parteien keine wesentlichen 
neuen Aspekte vorgebracht, ebenso wenig mussten aufwändige Instrukti-
onsmassnahmen durchgeführt werden. Schliesslich wurden die Partei-
kosten für das Verfahren betreffend vorsorgliche Massnahmen (Zwischen-
verfügung vom 12.6.2012, act. 8) bereits abgegolten. Unter Berücksichti-
gung der gesamten Umstände erscheint es gerechtfertigt, den Partei-
kostenersatz der Beschwerdegegnerin auf Fr. 6'000.-- zuzüglich die geltend 
gemachten Auslagen von Fr. 219.-- und Fr. 497.50 MWSt, somit insgesamt 
Fr. 6'716.50, festzusetzen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.
3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin für das Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, gerichtlich bestimmt auf 
Fr. 6'716.50 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Interlaken
- dem Bundesamt für Kultur 
und mitzuteilen:
- der Denkmalpflege des Kantons Bern
Der Abteilungspräsident:
Der Gerichtsschreiber:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.