be_verwaltungsgericht · 100 2022 371 · 2024-06-10 · de

Baubewilligung; Abbruch Wohnhaus und Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 17. November 2022; BVD 110/2022/113) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2022.371U publiziert in BVR 2025 S. 281
HAM/NUI/CES
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. Juni 2024
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Abteilungspräsidentin
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Häusler
Gerichtsschreiberin Nuspliger
A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …
Beschwerdeführende
gegen
Bauherrengemeinschaft …, bestehend aus:
1. C.________ und D.________
2. E.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerschaft 1
und
Einwohnergemeinde Spiez
Baubewilligungsbehörde, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez
Beschwerdegegnerin 2
sowie


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 2
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern
betreffend Baubewilligung; Abbruch Wohnhaus und Neubau Mehrfamilien-
haus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kan-
tons Bern vom 17. November 2022; BVD 110/2022/113)
Prozessgeschichte:
A.
C.________, D.________ und E.________ reichten am 25. März 2021 bei 
der Einwohnergemeinde (EG) Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch des 
bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 
Einstellhalle auf der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. 1________. Die Parzelle liegt 
in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung (W2S) und im Ortsbilderhaltungsge-
biet. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen A.________ und 
B.________, Eigentümer und Eigentümerin der Nachbarparzelle Spiez Gbbl. 
Nr. 2________, Einsprache. Nach der Einigungsverhandlung vom 8. März 
2022 reichten C.________, D.________ und E.________ am 12. April 2022 
eine Projektänderung ein. Mit Gesamtentscheid vom 10. Juni 2022 bewilligte 
die EG Spiez das Bauvorhaben und wies die Einsprachen ab.
B.
Dagegen erhoben A.________ und B.________ am 5. Juli 2022 Be-
schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). 
Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 17. November 2022 ab, so-
weit sie darauf eintrat und bestätigte den Gesamtentscheid vom 10. Juni 
2022.


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C.
Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________ am 15. De-
zember 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der 
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei dem Bauvorhaben die 
Baubewilligung zu verweigern; eventuell sei die Sache an die BVD zu neuem 
Entscheid zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 11. Januar 2023 beantragen C.________, 
D.________ sowie E.________, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei. Die EG Spiez verweist mit Beschwerdeantwort vom 
28. Dezember 2022 auf den Gesamtentscheid vom 10. Juni 2022 und ihre 
Stellungnahme vom 11. August 2022. Darin hatte sie beantragt, die Be-
schwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst 
mit Vernehmlassung vom 5. Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid als Nachbar und 
Nachbarin besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). 
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 
i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).


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2.
An der …strasse steht heute ein Wohnhaus mit Garten. Im Dachgeschoss 
(Estrich) und direkt unter dem Dach befinden sich insgesamt 75 Nester, die 
seit vielen Jahren einer Mauerseglerkolonie von Frühling bis Sommer als 
Nistplätze dienen (Bericht F.________ 2021 mit Nachtrag vom 11.1.2022, 
Akten Gemeinde [act. 4B] act. 101 S. 3, 7; nachfolgend: Kurzbericht Ökolo-
gie). Die Beschwerdegegnerschaft 1 (Bauherrschaft) plant, das bestehende 
Wohnhaus abzubrechen und ein 3-Familienhaus mit Einstellhalle zu bauen. 
Das Bauvorhaben sieht ein zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach vor. 
Der Sockel des Gebäudes soll sich farblich unterscheiden und die Fassade 
Gebäudeeinschnitte von 1,5 m und Balkone enthalten, die bis zur Hälfte der 
Gebäudelänge ragen. An der Südfassade soll das Dachgeschoss mit einer 
Lamellenwand aus Holz und Fenstern in entsprechender Grösse gestaltet 
werden. Die Einstellhallenzufahrt ist nahe am Gebäude geplant und soll eine 
begrünte Decke aufweisen. Die Aussenbereiche sollen sich hauptsächlich 
im Südosten der Parzelle befinden und sehen namentlich Kleinstrukturen für 
verschiedene Tiere vor (vgl. zum Ganzen Projektänderungsschreiben vom 
12.4.2022 und bewilligte Pläne, Akten Gemeinde [act. 4B] act. 64 und 89 ff.). 
Das Baugrundstück liegt in der W2S und im kommunalen Ortsbilderhaltungs-
gebiet (Zonenplan 1 der EG Spiez vom 24. November 2013, einsehbar un-
ter: , Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich/Baugesu-
che»). Bei den Abbrucharbeiten sollen die Nester der Mauersegler entfernt 
werden. Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat in der Planungsphase verschie-
dene Massnahmen und Empfehlungen von Fachstellen in das Neubaupro-
jekt einfliessen lassen, namentlich sah sie im ursprünglichen Baugesuch sel-
ber einen Turm mit Nistkästen für die Mauersegler (sog. Spyrenturm) vor, 
dessen Standort sie nach der Einspracheverhandlung verschob. Laut den 
dem Gesamtentscheid vom 10. Juni 2022 zugrundeliegenden Planunterla-
gen ist den Forderungen der Fachbehörden entsprechend in der südwestli-
chen Ecke der Parzelle ein Spyrenturm mit 62 Nestern und 13 bis 15 Nester 
an der Westfassade unter dem Vordach des neuen Gebäudes geplant (Um-
gebungsgestaltungsplan, Akten Gemeinde [act. 4B] act. 92). Aus dem Um-
gebungsgestaltungsplan geht weiter hervor, dass ein Radius von 4 m als An- 
und Abflugschneise für die Vögel vorgesehen ist. Zum Schutz und Erhalt der 


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bestehenden Mauerseglerkolonie enthält der Gesamtentscheid entspre-
chend den fachbehördlichen Vorgaben weitere Auflagen, namentlich dieje-
nigen aus dem Kurzbericht Ökologie. Dazu zählen insbesondere, dass vor 
Baubeginn alternative Brutmöglichkeiten im Spyrenturm und den zusätzli-
chen Nistkästen geschaffen werden, keine relevanten Arbeiten (inkl. Ro-
dungsarbeiten) zur Brutzeit ausgeführt, Lockrufe an neuen Standorten ein-
gesetzt, Vogelschutzmassnahmen betreffend die Gebäudeverglasung sowie 
eine Wirkungskontrolle vorgesehen bzw. installiert werden (Gesamtent-
scheid vom 10.6.2022, Akten Gemeinde [act. 4B] act. 88 S. 16 Ziff. 1-6). Vor 
Verwaltungsgericht ist wie vor der BVD umstritten, ob das Bauvorhaben mit 
den Naturschutz- und Ortsbildschutzinteressen vereinbar ist.
3.
Zu prüfen ist zunächst, ob dem Bauvorhaben Naturschutzinteressen entge-
genstehen.
3.1
Die Beschwerdeführenden rügen vorab, es fehle an einer 
unabhängigen, neutralen und fachkundigen Begutachtung, die den Einfluss 
des Bauvorhabens auf die Mauerseglerkolonie beschreibe.
3.1.1
Zur Aufnahme der vorhandenen Naturwerte zog die Bauherrschaft im 
Baubewilligungsverfahren 
das 
Ökologiebüro 
F.________ 
bei, 
das 
verschiedene Massnahmen zum Schutz der Natur und Umwelt, namentlich 
der 
Mauerseglerkolonie 
empfohlen 
hat 
(vorne 
E. 2). 
Die 
Beschwerdegegnerschaft 1 sah bereits im ursprünglichen Baugesuch den 
Bau eines Spyrenturms vor. Auf Empfehlung des Ökologiebüros 
überarbeitete sie zudem die Umgebungsgestaltung. Zusätzlich holte sie bei 
der Schweizerischen Vogelwarte Sempach eine Stellungnahme zum Bau-
vorhaben und dessen Auswirkungen auf die Mauerseglerkolonie ein. Diese 
bestätigte den Kurzbericht Ökologie und empfahl weitere Massnahmen zum 
Schutz der Mauerseglerkolonie (vgl. Stellungnahme vom 10.12.2021, Akten 
Gemeinde [act. 4B] act. 103; nachfolgend: Stellungnahme Vogelwarte). Die 
Gemeinde holte dazu Stellungnahmen bzw. Berichte beim Jagdinspektorat 
(JI) des Amts für Landwirtschaft und Natur (LANAT; Stellungnahme JI vom 


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29.11.2021, Akten Gemeinde [act. 4B] act. 93; nachfolgend: Stellungnahme 
JI), bei der Abteilung Naturförderung (ANF) des LANAT (Amtsbericht Natur-
schutz vom 12.5.2022, Akten Gemeinde [act. 4B] act. 100; nachfolgend: 
Amtsbericht Naturschutz) sowie bei der Abteilung Bau der EG Spiez ein 
(Amtsbericht Umwelt vom 13.5.2022; Akten Gemeinde [act. 4B] act. 108; 
nachfolgend: Amtsbericht Umwelt). Die Fachbehörden haben dem Bauvor-
haben zugestimmt, unter der Bedingung, dass sämtliche im Kurzbericht Öko-
logie vorgeschlagenen Massnahmen als Auflagen in die Baubewilligung auf-
genommen würden.
3.1.2
Die Beschwerdeführenden weisen zutreffend darauf hin, dass der 
Kurzbericht Ökologie und die Stellungnahme Vogelwarte von der 
Beschwerdegegnerschaft 1 eingeholt wurden und in die vorinstanzliche 
Beurteilung einflossen. Soweit sie (erstmals) geltend machen, die vorliegen-
den Berichte würden grösstenteils von der Beschwerdegegnerschaft 1 selbst 
stammen oder sich auf solche Berichte stützen, so dass es «an einer unab-
hängigen, neutralen und fachkundigen Begutachtung der Situation der vom 
Eingriff betroffenen Mauerseglerkolonie mangelt» (Beschwerde Rz. 21 f.), 
kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie bereits die BVD zutreffend festgestellt 
hat, bildeten der Kurzbericht Ökologie und die Stellungnahme Vogelwarte 
die Grundlage für eine eigenständige amtliche bzw. behördliche Beurteilung 
der Mauerseglersituation; zudem wurde gemäss Amtsbericht Umwelt der 
Kurzbericht Ökologie in dieser Form von der EG Spiez verlangt (Akten Ge-
meinde [act. 4B] act. 108 S. 2). Die ANF hat die eingereichten Berichte als 
dafür zuständige kantonale Fachstelle für Naturschutz (vgl. hinten E. 3.2.3) 
inhaltlich 
geprüft 
und 
festgehalten, 
die 
Unterlagen 
würden 
aus 
Naturschutzsicht ausreichen und die Ausnahmebewilligung könne erteilt 
werden. Das JI und die Abteilung Bau haben ebenfalls auf den Kurzbericht 
Ökologie und die darin empfohlenen Massnahmen verwiesen. Ob unter 
diesen Umständen überhaupt ein Parteigutachten vorliegt, ist fraglich, kann 
aber offenbleiben (vgl. zur Würdigung von Partei- und Privatgutachten im 
Rahmen der freien Beweiswürdigung statt vieler: BVR 2012 S. 252 E. 3.4.4; 
BGE 141 III 433 E. 2.6; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 19 N. 102 mit weiteren Hinwei-
sen). So oder anders ist der Inhalt der privat veranlassten Berichte, soweit 
die Behörden gestützt auf eigene Prüfungen darauf abstellten, gleichsam 


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zum Inhalt deren Fachberichte bzw. amtlicher Stellungnahmen geworden, 
die als grundsätzlich taugliche Beweismittel zu qualifizieren sind (vgl. Art. 19 
Abs. 1 Bst. b VRPG). Die BVD erachtete die Beurteilungen und empfohlenen 
Massnahmen als nachvollziehbar und überzeugend und sah keinen Anlass, 
davon abzuweichen (angefochtener Entscheid E. 3f). Dieses Vorgehen ist 
nicht zu beanstanden, zumal die Beschwerdeführenden auch nichts 
Stichhaltiges gegen den Inhalt der Berichte vorbringen. Auch vor 
Verwaltungsgericht erübrigt sich, weitere Amtsberichte oder Gutachten 
einzuholen. Die Sachlage wurde – wie sich auch aus den nachfolgenden Er-
wägungen ergibt – hinreichend abgeklärt und weitere Beweise der vorer-
wähnten Art versprechen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse. Die Inter-
essenabwägung stellt zudem eine Rechtsfrage dar, für welche ohnehin das 
Gericht zuständig ist (vgl. BGE 136 II 539 E. 3.2, 106 Ib 41; Michel Daum, 
a.a.O., Art. 19 N. 39 mit Hinweisen). Der Beweisantrag der Beschwerde-
führenden auf Einholung eines «Fachgutachten[s] bei einer hierfür kompe-
tenten Gutachtenstelle» (vgl. Beschwerde Rz. 22) wird deshalb in antizipier-
ter Beweiswürdigung abgewiesen (vgl. dazu statt vieler BVR 2022 S. 93 
E. 4.5.4; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27 f.).
3.2
In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden, die Nist-
plätze der Mauerseglerkolonie stellten ein geschütztes Biotop dar, dessen 
Erhalt höher gewichte als das Bauvorhaben.
3.2.1
Der Natur- und Heimatschutz bezweckt unter anderem den Schutz 
der einheimischen Tier- und Pflanzenwelt sowie ihrer biologischen Vielfalt 
und ihres natürlichen Lebensraums (Art. 1 Bst. d des Bundesgesetzes vom 
1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451]). Nach Art. 18 
Abs. 1 NHG ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten 
durch Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere 
geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Besonders zu schützen sind 
Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, 
Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende 
Funktion 
im 
Naturhaushalt 
erfüllen 
oder 
besonders 
günstige 
Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen (Art. 18 Abs. 1bis 
NHG). Ob es sich bei einem bestimmten Lebensraum um ein schützenswer-


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tes Biotop im Sinn von Art. 18 Abs. 1bis NHG i.V.m. Art. 18b Abs. 1 NHG han-
delt, richtet sich dabei in erster Linie nach Art. 14 Abs. 3 der Verordnung vom 
16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz [NHV; SR 451.1] und 
den dort angeführten Artenlisten (vgl. auch Art. 20 Abs. 1 des Naturschutz-
gesetzes vom 15. September 1992 [NSchG; BSG 426.11] i.V.m. Art. 2 der 
Naturschutzverordnung vom 10. November 1993 [NSchV; BSG 426.111] so-
wie Art. 7 Abs. 4 und 5 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1986 über die 
Jagd und den Schutz wildlebender Säugetiere und Vögel [Jagdgesetz, JSG; 
SR 922.0] i.V.m. Art. 20 des Gesetzes vom 25. März 2002 über Jagd und 
Wildtierschutz [JWG; BSG 922.11]). Biotope werden danach namentlich auf 
Grund der durch Kennarten charakterisierten Lebensraumtypen nach An-
hang 1 zur NHV, der geschützten Pflanzen- und Tierarten nach Art. 20 i.V.m. 
Anhang 2 und 3 NHV sowie der vom Bundesamt für Umwelt (BAFU) erlas-
senen oder anerkannten sogenannten Roten Listen der gefährdeten und sel-
tenen Pflanzen- und Tierarten als schützenswert bezeichnet (Art. 14 Abs. 3 
Bst. a, b und d NHV). Da die Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Biotops 
spezifisches Fachwissen voraussetzt, muss für die Bewertung eines Lebens-
raums darüber hinaus auf die einschlägige Fachliteratur oder auf Gutachten 
abgestellt werden (zum Ganzen BGer 1A.173/2001 vom 26.4.2002, in 
ZBl 2003 S. 166 und URP 2002 S. 468 E. 4.4, 1A.29/2003 vom 9.7.2003 
E. 5.2; VGE 2012/342 vom 19.5.2014 E. 5.2.1 mit weiteren Hinweisen; Nina 
Dajcar, in Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 18b N. 13 ff.). Gemäss Art. 14 
Abs. 6 NHV darf ein technischer Eingriff, der ein schützenswertes Biotop 
beeinträchtigen kann, nur bewilligt werden, sofern er standortgebunden ist 
und 
einem überwiegenden Bedürfnis entspricht. Hierfür ist eine 
Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Schutzwürdigkeit und der 
Bedeutung des Biotops und seiner Lebensgemeinschaften gemäss Art. 14 
Abs. 6 Bst. a-d NHV erforderlich. Je grösser deren Bedeutung ist, desto 
gewichtiger müssen die entgegenstehenden Interessen sein, um den Eingriff 
zu rechtfertigen. Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger 
Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen 
nicht vermeiden, so haben die Verursacherinnen und Verursacher für 
besondere 
Massnahmen 
zu 
deren 
bestmöglichem 
Schutz, 
für 
Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 
Abs. 1ter NHG; Art. 14 Abs. 7 NHV; BGE 142 II 517 [BGer 1C_526/2015 und 
1C_528/2015 vom 12.10.2016], in URP 2017 S. 13 E. 5.5; VGE 2020/224 


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Seite 9
vom 7.9.2022 E. 12.3, 2014/214 vom 22.7.2015, in URP 2015 S. 735 E. 5.4 
mit Hinweisen).
3.2.2
Die Vorinstanz hat den Eingriff in die Nistplätze der Mauersegler als 
zulässig erachtet. Die Beschwerdeführenden machen demgegenüber gel-
tend, die Mauerseglerkolonie würde mit dem Abbruch des bestehenden Ge-
bäudes verschwinden. Bei den Nistplätzen der Mauersegler handle es sich 
um ein geschütztes Biotop und dem angefochtenen Entscheid sei keine In-
teressenabwägung nach Art. 14 Abs. 6 NHV zu entnehmen (Beschwerde 
Rz. 14 ff.). Da der Schutz der Mauersegler vorgehe, sei das Bauvorhaben 
nicht bewilligungsfähig (Beschwerde Rz. 24 f.). Die Beschwerdegegner-
schaft 1 ist der Ansicht, es sei nicht Art. 14 Abs. 6 NHV einschlägig, sondern 
Art. 20 Abs. 3 NHV bzw. Art. 18 Abs. 1ter NHG (vgl. Beschwerdeantwort 
Rz. 16).
3.2.3
Die Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass die Nistplätze der 
Mauerseglerkolonie ein schützenswertes Biotop sind, hat sie doch den 
Eingriff in den Lebensraum der Mauersegler im Licht von Art. 18 Abs. 1 und 
Abs. 1bis sowie Abs. 1ter NHG geprüft (vgl. angefochtener Entscheid E. 3b 
und 3f). Gemäss der Stellungnahme Vogelwarte ist demgegenüber die 
rechtliche Situation von Brutkolonien von Mauerseglern in der Schweiz 
unklar und die Praxis der zuständigen «kantonalen und kommunalen 
Behörden [soweit überblickbar] recht unterschiedlich». Insbesondere würden 
die Meinungen auseinandergehen, inwieweit die Regelung in Art. 18 NHG 
für diese relevant sei. Die ANF hat sich zur Frage, ob die Nistplätze ein 
schützenswertes Biotop darstellen, nicht explizit geäussert und eine 
Ausnahmebewilligung für technische Eingriffe in Lebensräume geschützter 
Tiere im Wesentlichen nach Art. 20 NHG und Art. 20 NHV unter Auflagen als 
dafür zuständige kantonale Fachstelle für Naturschutz erteilt (Amtsbericht 
Naturschutz, a.a.O.; vgl. Art. 15 Abs. 3 Bst. c NSchG i.V.m. Art. 27 Abs. 2 
NSchV und Art. 8 Abs. 1 Bst. l der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über 
die Organisation und die Aufgaben der Wirtschafts-, Energie- und Umweltdi-
rektion [Organisationsverordnung WEU, OrV WEU, BSG 152.221.111]); 
allerdings setzt sie die Schutz- und Wiederherstellungsmassnahmen auch in 
einen Zusammenhang mit einem «Eingriff in geschützte und schützenswerte 
Biotope» (vgl. Amtsbericht Naturschutz, a.a.O., Ziff. 1.5.2).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 10
3.2.4
Das streitbetroffene Gebiet ist vom Bundesrat nicht als Biotop von 
nationaler Bedeutung bezeichnet worden. Es steht demnach allenfalls die 
Beeinträchtigung eines schutzwürdigen Biotops von regionaler oder lokaler 
Bedeutung in Frage, wobei schutzwürdige Gebiete und Objekte gemäss 
Art. 8 Abs. 3 NSchG als lokal bedeutend gelten, solange der Kanton nichts 
anderes bestimmt hat. Der Mauersegler gehört nach Art. 7 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 2 Bst. a und Art. 5 JSG zu einer nicht jagdbaren und damit geschützten 
Tierart (vgl. BGer 1C_579/2017 vom 18.7.2018 E. 5.2, in URP 2018 S. 710). 
Er ist weder auf Bundesebene (Art. 20 Abs. 2 i.V.m. Anhang 3 NHV) noch 
auf kantonaler Ebene (Art. 25 Abs. 1 i.V.m. Anhang 2 NSchV) auf der Liste 
der geschützten Tiere bzw. Tierarten aufgeführt, aber gemäss der Roten 
Liste des BAFU als potenziell gefährdet (NT, near threatened) eingestuft und 
«auf Schutzmassnahmen angewiesen» (Rote Liste 2021 S. 10 Tabelle 1, 
16 ff. 
Tabelle 2, 
einsehbar 
unter: 
 , 
Rubriken 
«Publikationen, Medien/Publikationen/Rote Liste der Brutvögel»). Anders als 
die Beschwerdeführenden geltend machen, gilt er in der Kategorie «poten-
ziell gefährdet» allerdings nicht als Art der Roten Liste (vgl. Beitrag «Weiterer 
Rückgang der Arten der Roten Liste», einsehbar unter: , Rubrik «focus»; vgl. auch Vernehmlassung BVD 
vom 5.1.2023 [act. 4]). Er ist aber in der Liste der National Prioritären Arten 
und Lebensarten mit Priorität 1 (sehr hohe nationale Priorität) mit klarem 
Massnahmenbedarf verzeichnet (vgl. Liste der National Prioritären Arten und 
Lebensräume, In der Schweiz zu fördernde prioritäre Arten und 
Lebensräume, BAFU, 2019, einsehbar unter: , 
Rubriken «Publikationen, Medien/Publikationen/Biodiversität»).
3.2.5
Nach dem Ausgeführten scheint nicht restlos klar, ob aufgrund der 
Nistplätze der Mauerseglerkolonie ein (lokal) schützenswertes Biotop 
vorliegt. Wie es sich damit verhält, kann jedoch dahingestellt werden. Denn 
das strittige Bauvorhaben bringt ohnehin einen technischen Eingriff in den 
(im Allgemeinen ohne besondere Systematik in den Art. 18 Abs. 1, 2, 3 und 
4, Art. 19, 20 und 22 Abs. 1 und 3 sowie Art. 23 NHG geregelten) 
Artenschutz mit sich, dessen Zulässigkeit (soweit hier interessierend) im 
Ergebnis nach im Wesentlichen gleichen Kriterien und Massstäben zu 
beurteilen ist wie ein solcher in ein (allenfalls lokal) schützenswertes Biotop: 
Nach Art. 20 Abs. 1 NHG i.V.m. Art. 20 Abs. 2 Bst. a NHV ist es untersagt, 


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Seite 11
geschützte Tiere wie die Mauerseglerkolonie (vgl. E. 3.2.4 hiervor) zu töten, 
zu verletzen oder zu fangen, sowie ihre Eier, Larven, Puppen, Nester oder 
Brutstätten zu beschädigen, zu zerstören oder wegzunehmen. Die 
zuständige Behörde kann aber Ausnahmebewilligungen für technische 
Eingriffe erteilen, wenn diese standortgebunden sind und einem 
überwiegenden Bedürfnis entsprechen; ihr Verursacher oder ihre 
Verursacherin ist dabei zu bestmöglichen Schutz- oder ansonsten 
angemessenen Ersatzmassnahmen zu verpflichten (vgl. Art. 20 Abs. 3 
Bst. b NHV; Art. 27 Abs. 2 NSchV). Damit besteht zwischen dem Biotop- und 
Artenschutz ein sehr enger Zusammenhang, wobei sich die Schutzziele 
überlappen (vgl. Nina Dajcar, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 18-23 
N. 1 ff.). Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung für technische 
Eingriffe in (lokal) schutzwürdige Biotope (vgl. vorne E. 3.2.1) einerseits und 
in geschützte Tierarten andererseits stimmen soweit hier interessierend und 
bedeutsam weitgehend überein (vgl. Anne-Christine Favre, in Kommentar 
NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 20 N. 5 f., 9, 12 ff.). Wenn sich, was nachfolgend zu 
prüfen ist, ergibt, dass ein technischer Eingriff in die geschützte Art 
naturschutzrechtlich zulässig ist, so würde dies vorliegend demnach auch für 
einen solchen in das allenfalls insoweit zu bejahende schützenswerte Biotop 
gelten. Unter diesen Umständen erübrigen sich Weiterungen dazu, ob die 
Voraussetzungen gegeben sind, um eine Beeinträchtigung eines bisher nicht 
im Zonenplan ausgewiesenen (lokal) schützenswerten Biotops nachträglich 
im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen (BGer 1A.29/2003 vom 9.7.2003 
E. 4.3.2; VGE 2020/224 vom 7.9.2022 E. 12.7; Karl-Ludwig Fahrländer, in 
Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 18 N. 26; Alexandra Gerber, 
Biotopschutz und ökologischer Ausgleich im Siedlungsgebiet: dringend 
benötigt und rechtlich geboten, in URP 2018 S. 1 ff., 8 mit Fn. 54).
3.3
Zu prüfen sind nach dem Gesagten Zulässigkeit und allfällige Folgen 
eines Eingriffs in den Lebensraum der Mauersegler, was im Wesentlichen 
unter Abwägung aller Interessen zu beurteilen ist.
3.3.1
Hinsichtlich 
der 
Schutzwürdigkeit 
und 
Bedeutung 
der 
Mauerseglerkolonie ergibt sich aus den Akten Folgendes: Gemäss dem 
Kurzbericht Ökologie handelt es sich bei der Mauerseglerkolonie um die 
wahrscheinlich grösste ihrer Art in der Gemeinde Spiez. Diese bestehe 


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schon seit vielen Jahren und weise jährlich einen grossen Bruterfolg auf (75 
Nester, im Sommer 2021 seien rund 67 Jungvögel ausgeflogen). Durch den 
Abriss der Nistkästen würden die Brutgelegenheiten für die Mauersegler 
verschwinden. Weil es in der Umgebung bei weitem nicht genug andere 
Nistgelegenheiten gebe, hätte dies ohne entsprechende Massnahmen «sehr 
grosse negative Auswirkungen» auf die Brutkolonie. Mit dem Bau des Spy-
renturms und den Ersatznestern sollten jedoch ausreichend Brutgelegenhei-
ten für einen mittel- und langfristigen Erhalt der Mauerseglerkolonie beste-
hen. Mit einem Mauerseglerturm in einer anderen Gemeinde habe bereits 
positive Erfahrungen gemacht werden können; es könne davon ausgegan-
gen werden, dass der Turm auch hier genutzt werde. Wie schnell und in wel-
chem Umfang die neuen Brutplätze angenommen würden und wie sich die 
Kolonie nach dem Neubau entwickle, könne allerdings nicht mit Sicherheit 
gesagt werden. Je vielfältiger und grösser das Angebot, desto grösser seien 
die Chancen auf eine schnelle und positive Entwicklung (a.a.O., S. 2 f., 5 f.). 
Laut der Stellungnahme Vogelwarte (a.a.O.) sind die Aussagen im Kurzbe-
richt Ökologie fachlich korrekt und die vorgeschlagenen Massnahmen ziel-
führend. Damit würden die Voraussetzungen geschaffen, um die Kolonie im 
bisherigen Rahmen zu erhalten. Mauersegler seien extrem auf ihre einmal 
angenommenen Brutplätze fixiert und jegliche Veränderung irritiere sie. 
Auch bei optimalen neuen Brutmöglichkeiten am Neubau würden sie zu Be-
ginn desorientiert sein und zögern. Mit Lockrufen könne die Chance erhöht 
werden, doch bestehe auch bei bestorganisierten Umsiedlungsversuchen 
ein erhebliches Risiko, dass ein Teil der Vögel abziehe und sich andernorts 
neue Brutplätze suche. Die ANF teilt die Einschätzung im Kurzbericht Öko-
logie, wonach das Bauvorhaben ohne Massnahmen «sehr grosse negative 
Auswirkungen auf die Brutkolonie» haben werde. Mit einer «klare[n] Abgren-
zung der Baustelle und eine[r] rücksichtsvolle[n] Bauweise», einer «fachge-
rechten Wiederherstellung der betroffenen Strukturen im Rahmen der Neu-
gestaltung der Aussenbereiche der Parzelle» sowie mit den «Nisthilfen» 
könnten indes die Eingriffe im Rahmen gehalten und mittelfristig wieder kom-
pensiert werden. Unter den entsprechenden Auflagen könne dem Bauvorha-
ben zugestimmt bzw. die erforderliche Ausnahmebewilligung erteilt werden 
(vgl. Amtsbericht Naturschutz, a.a.O., S. 2 f.). Das JI stimmte dem Baupro-
jekt ebenfalls zu, sofern die empfohlenen Massnahmen zugunsten der Mau-


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ersegler als Auflagen in die Baubewilligung integriert würden (vgl. Stellung-
nahme JI, a.a.O.). Auch gemäss dem kommunalen Amtsbericht Umwelt 
kann für die schweizweit bedeutende Mauerseglerpopulation mit den Mass-
nahmen aus dem Kurzbericht Ökologie eine akzeptable Lösung erzielt wer-
den. Mit den Massnahmen scheine es möglich, den Fortbestand der Mauer-
seglerkolonie zu gewährleisten (a.a.O., S. 2 f.).
3.3.2
Den Interessen der Mauersegler stehen das öffentliche Interesse an 
der haushälterischen Nutzung des Bodens, der Siedlungsentwicklung nach 
innen (Art. 1 Abs. 1 und 2 Bst. abis und b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) sowie 
das private Interesse der Bauherrschaft an der zonengemässen Nutzung 
des Grundstücks in der Bauzone gegenüber. Mit dem Bauvorhaben soll neu 
Raum für ein 3-Familienhaus geschaffen werden; konkret können künftig 
422,9 m2 (Bruttogeschossfläche) der Parzellenfläche von 862 m2 genutzt 
werden (vgl. Gesamtentscheid vom 10.6.2022, a.a.O., Ziff. 3.7b S. 9; vgl. 
vorne E. 2).
3.3.3
Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, die vorgesehenen 
Ersatzmassnahmen 
würden 
für 
den 
bestmöglichen 
Schutz 
des 
Lebensraums der Mauersegler sorgen (angefochtener Entscheid E. 3f). Sie 
hat damit die Standortgebundenheit des Neubaus am Ort des bestehenden 
Gebäudes implizit bejaht, was in der Bauzone ohne weiteres einleuchtet. Ein 
alternativer 
Standort 
ist 
nicht 
ersichtlich 
und 
machen 
die 
Beschwerdeführenden auch nicht geltend. Die Vorinstanz hat sodann die 
Prüfschritte 
der 
Interessenabwägung 
und 
der 
Ersatzmassnahmen 
kombiniert, wie in der Praxis häufig vorgegangen wird; dies soll aber nicht 
darüber hinwegtäuschen, dass (Ersatz-)Massnahmen die Folgen des Ein-
griffs letztlich minimieren und ausgleichen, nicht aber den Eingriff selbst 
rechtfertigen sollen (vgl. VGE 2014/214 vom 22.7.2015, in URP 2015 S. 735 
E. 5.5, betreffend Eingriff in ein Biotop). Soweit die Beschwerdeführenden 
rügen, die Interessenabwägung müsse zugunsten der Mauersegler 
ausfallen, ergibt sich Folgendes: Es trifft zu, dass die vom Bauvorhaben 
betroffenen Nistplätze sehr wichtig sind für die Mauerseglerkolonie. Auch 
wenn offenbar zurzeit in der Umgebung nicht genügend Nistplätze verfügbar 


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sind (vgl. Kurzbericht Ökologie, a.a.O., S. 3; vorne E. 3.3.1), sind im Unter-
schied zu anderen Vögeln (vgl. BGE 118 Ib 485 E. 4b und 5b betreffend den 
Eisvogel) die Brutgebiete der Mauersegler grundsätzlich nicht beschränkt. 
Hinzu kommt, dass die Mauersegler zwar geschützt, jedoch nicht gefährdet 
sind und sämtliche involvierten behördlichen (und privaten) Fachstellen dem 
Eingriff unter Auflagen ohne Weiteres zustimmen. Die Interessen der Mau-
ersegler sind insoweit zu relativieren. Demgegenüber besteht hier ein 
erhebliches öffentliches Interesse an der haushälterischen Nutzung des 
Bodens, der Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 1 und 2 Bst. abis 
und b RPG) sowie ein privates Interesse an der zonengemässen Nutzung 
des Grundstücks in der Bauzone. Seit der Revision des RPG vom 15. Juni 
2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört es zu den erklärten Zielen und 
Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu nutzen und 
die Siedlungsentwicklung namentlich durch bessere Ausnützung und 
Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken. Das 
Bundesgericht hat in seiner jüngeren Rechtsprechung dem Anliegen der 
inneren Verdichtung vorab im Zusammenhang mit Fragen des Bauens an 
lärmbelasteten Standorten Gewicht eingeräumt und bei der Abwägung der 
verschiedenen, einander entgegenstehenden Interessen berücksichtigt 
(BGer 1C_128/2019 und 1C_134/2019 vom 25.8.2020 E. 9.2). Die 
Bauherrschaft kann mit dem geplanten Bauvorhaben das Grundstück unter 
Einhaltung der Baupolizeimasse intensiver nutzen, was den Zielsetzungen 
des RPG entspricht. Die Naturschutzinteressen den gegenläufigen Interes-
sen gegenübergestellt ergibt, dass Letztere überwiegen, zumal verschie-
dene Ersatzmassnahmen den Eingriff in den saisonalen Lebensraum der ge-
schützten Tierart im Ergebnis erheblich mildern (vgl. E. 3.3.4 hiernach). 
Demnach ist nicht zu beanstanden, wenn die BVD das Interesse am Abbruch 
des bestehenden Wohnhauses und Neubau eines 3-Familienhauses mit Ein-
stellhalle höher gewichtet hat als die damit einhergehende Beeinträchtigung 
der Nistplätze der Mauerseglerkolonie.
3.3.4
Nach dem Gesagten ist der «technische Eingriff» in die Mauersegler-
kolonie im Wesentlichen durch Zerstören deren Brutstätten (bzw. der allen-
falls insoweit drohende Verlust von geschütztem Lebensraum) korrekt ermit-
telt worden. Der Rechtskontrolle hält stand, wenn davon ausgegangen wird, 
dass dieser Eingriff (bzw. drohende Verlust) unter Abwägung aller konkret 


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betroffenen (und gewichteten) Interessen als nicht vermeidbar erachtet wird. 
Naturschutzrechtlich ist dies allerdings wie erwähnt (vgl. vorne E. 3.2.1 und 
3.2.5) nur dann hinzunehmen, wenn für angemessenen Ersatz gesorgt ist. – 
Dies ist der Fall: Die Bauherrschaft hatte bereits zu Beginn ihrer Planung des 
Bauvorhabens Massnahmen für die Mauersegler vorgesehen (Spyrenturm). 
Die ANF und das JI prüften gestützt auf den Kurzbericht Ökologie und die 
Stellungnahme Vogelwarte das Vorhaben und empfahlen weitere Massnah-
men als Auflagen. Die befragten Fachstellen kamen übereinstimmend zum 
Schluss, dass die Ersatzmassnahmen ausreichen, um den mittel- und lang-
fristigen Erhalt der Mauerseglerkolonie sicherzustellen. Die Gemeinde bewil-
ligte das Bauvorhaben und erklärte die Amts- bzw. Fachberichte samt darin 
enthaltenen Auflagen zum integralen Bestandteil der Baubewilligung (Ge-
samtentscheid vom 10.6.2022, a.a.O., Ziff. 4.1 S. 10 ff.). Dazu zählen na-
mentlich, dass keine relevanten Bauarbeiten zur Brutzeit ausgeführt und vor 
Baubeginn alternative Brutmöglichkeiten in Spyrenturm/Nistkästen geschaf-
fen werden, dass Lockrufe an neuen Standorten, Vogelschutzmassnahmen 
betreffend die Gebäudeverglasung sowie Wirkungskontrolle vorgesehen 
bzw. installiert werden etc. (vgl. vorne E. 2). Zusätzlich werden die Einhal-
tung der Grobterminplanung Bauinstallation (keine relevanten Arbeiten am 
bestehenden Gebäude während der Brutzeit, Aufstellen von provisorischen 
Nistkästen während Neubau), der die An- bzw. Abwesenheit der Mauerseg-
ler während der Arbeiten berücksichtigt (Akten Gemeinde [act. 4B] act. 104), 
und eine Begleitung des Projekts durch eine Fachperson vorgeschrieben. 
Die Fachstellen haben in nachvollziehbarer und überzeugender Weise diese 
Massnahmen als ausreichend erachtet. Wie für die BVD, besteht auch für 
das Verwaltungsgericht kein Grund, von der Einschätzung der kantonalen 
Behörden abzuweichen (zur gerichtlichen Zurückhaltung bei der Überprü-
fung von amtlichem Fachwissen z.B. BVR 2014 S. 508 E. 5.3.2; Ruth 
Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 20). Die Beschwerdeführenden stellen die Ersatz-
massnahmen an sich denn auch nicht in Frage. Anders als sie geltend ma-
chen, basieren die Feststellungen der Vorinstanz nicht auf Mutmassungen 
(vgl. Beschwerde Rz. 23). Es ist zudem nicht zu beanstanden, dass die 
Vorinstanz trotz örtlicher Aufteilung der Mauerseglerkolonie in den Spyren-
turm (Grossteil der Nester) und weiteren Nistkästen im Westen der Parzelle 


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davon ausgeht, dass die Mauerseglerkolonie zusammenbleibt (angefochte-
ner Entscheid E. 3f), stützt sich diese Annahme doch auf die eingeholten 
Fachberichte, die ihrerseits möglichst alternative Brutmöglichkeiten auch 
während der Bauarbeiten verlangen (vgl. Kurzbericht Ökologie, a.a.O., S. 5; 
Stellungnahme Vogelwarte, a.a.O.; vgl. bereits vorne E. 3.3.1).
3.4
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Bauvorhaben im Ergeb-
nis zu Recht als mit den massgeblichen Naturschutzvorschriften für verein-
bar erklärt.
4.
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, das Bauprojekt verstosse trotz 
mehrfachen Überarbeitungen gegen die Bestimmungen des Ortsbildschutz-
es.
4.1
Die Rechtsgrundlagen präsentieren sich wie folgt:
4.1.1
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, An-
schriften und Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht be-
einträchtigen. Diese Vorschrift stellt die «ästhetische Generalklausel» im 
Sinn eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchti-
gung ist gegeben, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 
Überbauung schafft, der erheblich stört (etwa BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit 
Hinweisen). Die Gemeinden sind befugt, eigene Ästhetikvorschriften zu er-
lassen (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f BauG; Art. 12 Abs. 4 der 
Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; BVR 2007 S. 58 
E. 4.2). Solche Vorschriften müssen aber, um eine selbständige Bedeutung 
zu haben, konkreter gefasst sein als die kantonalen und dürfen Letztere nicht 
nur allgemein anders umschreiben (BVR 2021 S. 150 [VGE 2019/414/427 
vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.1 mit Hinweisen).
4.1.2
Nach Art. 411 des Baureglements der EG Spiez vom 24. November 
2013 (BauR) sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit 
ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Die Norm nennt 
sodann verschiedene Beurteilungskriterien (Abs. 2). Vorschriften über die 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 17
Ortsbildpflege bleiben vorbehalten (Abs. 3). Weiter regeln konkretisierende 
Vorschriften namentlich die Bauweise und Stellung der Bauten, Fassaden-, 
Dach- und Aussenraumgestaltung (vgl. Art. 412-418 BauR). Der Vorbehalt 
von Art. 411 Abs. 3 BauR bezieht sich auf die Bau- und Nutzungsbeschrän-
kungen, darunter Vorschriften für die Ortsbilderhaltungsgebiete. Danach ha-
ben sich namentlich Neu-, An-, und Umbauten optimal ins Ortsbild einzufü-
gen; die Grenz- und Gebäudeabstände können im Interesse der gewachse-
nen Ortsbildstruktur unterschritten werden (Art. 511 Abs. 2 BauR). – Diese 
Bestimmungen gehen über die «ästhetische Generalklausel» von Art. 9 
Abs. 1 BauG hinaus; ihnen kommt selbständige Bedeutung zu. Sie enthalten 
nicht bloss ein allgemeines Beeinträchtigungsverbot, sondern ein positives 
Einordnungs- bzw. Einfügungsgebot und konkretisieren darüber hinaus die 
ästhetischen Anforderungen in einzelnen Bereichen (vgl. Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 9-10 N. 4). Bei 
der Auslegung von kommunalem Recht ist zu beachten, dass sich die Auto-
nomie der Gemeinde nicht auf den Bereich der Rechtsetzung beschränkt 
(vgl. Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] und Art. 65 
Abs. 1 BauG); insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnor-
men berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein 
gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Ge-
meinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. 
Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand ei-
nes Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob 
die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie 
auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber 
der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine 
andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und 
rechtlich vertretbar wäre (statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 9-10 N. 5 mit weiteren Hinweisen). Die Vorinstanz hat den Ästhe-
tikbestimmungen des Baureglements somit zu Recht eine eigenständige Be-
deutung zuerkannt (angefochtener Entscheid E. 2b). Diese bilden Grundlage 
und Massstab der ästhetikrechtlichen Beurteilung, was die Beschwerde-
führenden nicht bestreiten (vgl. Beschwerde Rz. 4 und 11).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 18
4.2
Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, es sei eine ab-
schliessende Beurteilung durch die kantonale Kommission zur Pflege der 
Orts- und Landschaftsbilder (OLK) einzuholen.
4.2.1
Gemäss Art. 10 Abs. 2 BauG beurteilt die OLK zuhanden der Baube-
willigungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Land-
schaftsschutzes. Sie wird konsultiert bei prägenden Bauvorhaben insbeson-
dere in kommunalen Ortsbild- oder Landschaftsschutzgebieten, gegen die 
ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich un-
begründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen kön-
nen (Art. 22a Abs. 1 Bst. c BewD). Die OLK wird namentlich im Baubewilli-
gungsverfahren nicht beigezogen, wenn das Bauvorhaben bereits von der 
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission, der Kantonalen 
Denkmalpflege oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet 
worden ist (Art. 10 Abs. 5 Bst. a BauG, Art. 22a Abs. 2 BewD; beide in Kraft 
seit 1.4.2023, gegenüber der bisherigen Regelung haben sich soweit hier 
interessierend materiell keine Änderungen ergeben; vgl. Vortrag des Regie-
rungsrats zur Änderung des BauG und des BewD, in Tagblattbeilagen zur 
Septembersession 2022 des Grossen Rates [Geschäfts-Nr. 2020.DIJ.8736], 
S. 12).
4.2.2
Die Fachberatung Gestaltung, die in der EG Spiez für die Beurteilung 
der Ästhetik und Einfügung von Bauvorhaben ins Ortsbild zuständig ist, hat 
im Baubewilligungsverfahren in drei Berichten zum strittigen Vorhaben Stel-
lung genommen (vgl. hinten E. 4.3.1). Die Beschwerdeführenden bestreiten 
nicht, dass es sich dabei um eine leistungsfähige örtliche Fachstelle zur Be-
gutachtung von Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbildschutzes handelt (vgl. 
Art. 99b Abs. 1 BauV, in Kraft seit 1.4.2023 [BAG 23-016] bzw. Art. 22a 
aAbs. 2 BewD in der bis 31.3.2023 geltenden Fassung vom 1.4.2017 
[BAG 17-009, 23-017]; Art. 421 BauR; angefochtener Entscheid E. 2h; vgl. 
auch VGE 2021/123 vom 28.3.2022 E. 4.3). Die Gemeinde war folglich nicht 
verpflichtet, die OLK im Baubewilligungsverfahren zu konsultieren. Den Be-
schwerdeinstanzen ist es unbenommen, eine Beurteilung der OLK einzuho-
len, haben sie den Sachverhalt doch von Amtes wegen festzustellen (Unter-
suchungsgrundsatz, Art. 18 VRPG; vgl. auch Art. 10 Abs. 3 BauG und Art. 4 
Abs. 1 der Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur 


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Seite 19
Pflege der Orts- und Landschaftsbilder [OLKV; BSG 426.221]; VGE 2022/7 
vom 1.3.2023 E. 5.1 [bestätigt durch BGer 1C_175/2023 vom 17.7.2023], 
2020/82 vom 15.12.2021 E. 5.1 mit weiteren Hinweisen). Aufgrund der um-
fassenden und nachvollziehbaren Fachberichte der Fachberatung Gestal-
tung der EG Spiez (vgl. hinten E. 4.3.1 f.) und der weiteren aktenkundigen 
Unterlagen bestand dafür im vorinstanzlichen Verfahren indes kein Anlass. 
Damit erübrigt sich eine Rückweisung an die Vorinstanz (vgl. Eventualbe-
gehren Beschwerde). Gleiches gilt vor Verwaltungsgericht. Der entspre-
chende Beweisantrag wird abgewiesen (vgl. Beschwerde Rz. 9, 13).
4.3
Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, die Vorinstanzen hät-
ten das Bauvorhaben zu Unrecht als mit den einschlägigen kommunalen Äs-
thetikvorschriften vereinbar erachtet.
4.3.1
Sachverhaltlich ist vorab Folgendes festzuhalten: Die Fachberatung 
Gestaltung der EG Spiez beurteilte das Bauprojekt anhand (revidierter) Plan-
unterlagen und aufbereiteter Analysepapiere der Beschwerdegegner-
schaft 1 insgesamt dreimal und hielt ihre Empfehlungen je in einem Fachbe-
richt fest: Im ersten Bericht vom 1. Juni 2021 (Akten Gemeinde [act. 4B] 
act. 33) hatte sie eine Überarbeitung des Projekts unter anderem hinsichtlich 
Volumen, Dachneigung, Einstellhalleneinfahrt und Freiraum empfohlen 
(S. 3). Die Bauherrschaft überarbeitete das Projekt in verschiedenen Punk-
ten (u.a. Dachneigung). Im zweiten Fachbericht vom 26. August 2021 (Akten 
Gemeinde [act. 4B] act. 53) hielt die Fachberatung fest, die Gebäudeabmes-
sungen und die Dachneigung seien nicht bestritten; das Bauprojekt sei aber 
in mehreren Punkten erneut zu überarbeiten (namentlich Balkone, Gebäu-
deeinschnitte, Hauptfassade, Aussen-, Einfahrts- und Zufahrtsbereich). Die 
Bauherrschaft analysierte die Vorgaben und überarbeitete das Projekt er-
neut (Balkone auf die Hälfte der Gebäudelänge und Gebäudeeinschnitt auf 
1,5 m gekürzt, Anordnung Aussenräume auf südöstliche Gebäudeecke, 
Rampe näher an Einstellhalle gerückt; vgl. Dokumentation in Akten Ge-
meinde [act. 4B] act. 54). Im dritten Bericht vom 3. Dezember 2021 (Akten 
Gemeinde [act. 4B] act. 60) hielt die Fachberatung aufgrund der überarbeitet 
eingereichten Plangrundlagen vom 11. November 2021 fest, das Gebäude 
werde in seiner Morphologie und seinem Ausdruck ruhiger. Das reduzierte 
Volumen bleibe in seiner Erscheinung nach wie vor recht mächtig und füge 


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Seite 20
sich nur knapp in die bestehende Bebauungsstruktur und somit ins Quartier 
ein. Die Hauptfassade sei gesamthaft beruhigt worden. Der Einschnitt im Da-
chgeschoss werde durch die Lamellenwand aus Holz überspielt. Das dane-
benliegende abgeschrägte Fenster wirke in Form und Grösse sehr dominant. 
Dieses Nebeneinander sei unharmonisch. Die farbliche Differenzierung des 
Erdgeschosses wirke schlüssig. Das Volumen erscheine dadurch gesamt-
haft weniger hoch. Das darüberliegende helle Volumen lasse das Gebäude 
trotzdem noch unerwünscht gross erscheinen, was seine Integration in den 
örtlichen Kontext schmälere, der von Holz oder abgetönten Fassaden domi-
niert werde. Die Einstellhalleneinfahrt sei aus der Flucht der Zufahrtsstrasse 
gerückt und verliere so an ungewünschter Dominanz. Dadurch habe der Zu-
gangsweg von der Einstellhallenrampe losgelöst werden können und bilde 
nun die gewünschte Adresse und einen klaren Hauszugang. Das Begrünen 
der Einstellhallendecke sei für die Umgebung von grosser Bedeutung. Der 
dargestellte Aufbau sei für Rasen oder Wiese jedoch zu gering und müsse 
deutlich erhöht werden. Als Fazit hielt die Fachberatung fest, das Projekt 
habe in den kritisierten Punkten deutlich verbessert werden können. Die Be-
urteilung solle helfen, dem Projekt einen letzten «Feinschliff» zu geben. Zum 
weiteren Vorgehen hielt sie fest, das Projekt solle in den erwähnten Punkten 
überarbeitet werden. Vor Ausführung der Fassadengestaltung sei das Pro-
jekt nochmals durch die Fachberatung Gestaltung zu beurteilen. An der Ei-
nigungsverhandlung vom 8. März 2022 vertraten die Beschwerdeführenden 
die Ansicht, das Gebäude passe gemäss dem dritten Fachbericht nach wie 
vor nicht ins Ortsbild und müsse nochmals überarbeitet werden; eine Über-
arbeitung habe aber nicht stattgefunden (Akten Gemeinde [act. 4B] act. 62). 
Weil der dritte Fachbericht Fragen hinsichtlich des Fazits und des weiteren 
Vorgehens aufwarf, besprach die Fachberatung Gestaltung diesen Punkt an 
ihrer Sitzung vom 10. März 2022. Sie kam zum Schluss, dass sie am dritten 
Fachbericht festhalte und keinen neuen Bericht verfassen werde. Aus ihrer 
Sicht gehe daraus klar hervor, welche Punkte überarbeitet werden müssen. 
Als Fazit hielt sie fest, die Körnigkeit und Bebauungsstruktur sei ihrer Ansicht 
nach genügend. Der Einschnitt ins Dachgeschoss müsse jedoch harmoni-
scher wirken und die Farbwahl der Fassade sei zu überarbeiten und vor Aus-
führung vor Ort grossflächig zu bemustern (Akten Gemeinde [act. 4B] 
act. 63). Am 12. April 2022 reichte die Beschwerdegegnerschaft 1 eine Pro-
jektänderung ein (namentlich Reduktion Fensterflächen Südfassade; vgl. 


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Projektänderungsschreiben und bewilligte Pläne, Akten Gemeinde [act. 4B] 
act. 64 und 89 ff.). Die EG Spiez bewilligte das Bauvorhaben mit Gesamtent-
scheid vom 10. Juni 2022. Sie hat erwogen, die Fensterfront im Galeriege-
schoss südseitig sei verkleinert und damit die Gesamtgestaltung verbessert 
worden. Die vorgängige Prüfung und Genehmigung der Fassadenfarbe 
werde als Auflage in E. 4.1 Ziffer 13 im Gesamtentscheid aufgenommen. 
Den im Fachbericht beanstandeten Punkten sei damit vollumfänglich Rech-
nung getragen. Durch die Umsetzung der von der Fachberatung empfohle-
nen Anpassungen sei das Projekt deutlich verbessert worden, insbesondere 
mit Blick auf das Ortsbild. Sowohl die Fachberatung Gestaltung als auch die 
EG Spiez stimmten dem Projekt zu und verlangten keine weiteren Anpas-
sungen oder Änderungen (Gesamtentscheid vom 10.6.2022, a.a.O., S. 8).
4.3.2
Die streitbetroffene Parzelle liegt im Ortsbilderhaltungsgebiet (vgl. 
vorne E. 2). Gemäss der Fachberatung Gestaltung befindet sich die Parzelle 
an einer für das Ortsbild besonders wichtigen und heiklen Lage, was mit der 
Zone und der Überlagerung als Ortsbilderhaltungsgebiet zum Ausdruck 
komme (Akten Gemeinde [act. 4B] act. 33). Das haben sowohl die Fachbe-
ratung Gestaltung als auch die EG Spiez bei der Beurteilung des Bauvorha-
bens berücksichtigt (vgl. Beschwerde Rz. 12). Die Beschwerdegegner-
schaft 1 hat die Kritikpunkte hinsichtlich Volumen, Dachneigung, Fassaden-
gestaltung, Aussenraumgestaltung samt Einstellhalleneinfahrt gemäss den 
Empfehlungen der Fachberatung umgesetzt, was sich aus einem Vergleich 
der Pläne und dem Projektänderungsschreiben der Beschwerdegegner-
schaft 1 ergibt (namentlich Reduktion Gebäudevolumen, Gebäudeeinschnitt 
und Fenster Südfassade im Dachgeschoss; vgl. Plan Fassaden und Schnitte 
vom 11.11.2021 und bewilligter Plan Südfassade vom 10.6.2022 sowie farb-
liche Hinterlegung ursprüngliches Volumen, Akten Gemeinde [act. 4B] 
act. 57 und 91); das bestreiten die Beschwerdeführenden auch nicht. Die 
Vorinstanz hat sich ausführlich mit den Rügen zur Gestaltung auseinander-
gesetzt. Sie hat die Beurteilung der Gemeinde, der in Gestaltungsfragen Au-
tonomie zukommt, als nachvollziehbar beurteilt (angefochtener Entscheid 2g 
und 2h). Dabei stützte sie sich auf das amtliche Luftbild (einsehbar unter: 
 ), die aktenkundigen Fotos zur Umgebung sowie die Analy-
sen der Beschwerdegegnerschaft 1 (Akten Gemeinde [act. 4B] act. 32, 51, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 22
54 und 59: Aussichtslage, Besonnung, Gebäudehöhen und Gebäudeformen, 
Dachneigungen und Dachformen, Volumen und Abmessungen, Farbgestal-
tung der umliegenden Bauten sowie die Eingliederung des Neubaus in die 
Umgebung). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz davon ausge-
gangen ist, aus fachlicher Sicht sei kein «abschliessender» Fachbericht 
mehr nötig gewesen und die Baubewilligungsbehörde darauf habe verzich-
ten können (vgl. angefochtener Entscheid E. 2h). Es trifft zu, dass die Fach-
beratung in ihrem dritten Bericht noch auf zu überarbeitende Punkte im Sinn 
eines «Feinschliffs» hinwies. Sie ging aber selber davon aus, dass kein wei-
terer (schriftlicher) Fachbericht nötig sei und verwies einzig auf eine Beurtei-
lung bei der Bauausführung betreffend Farbwahl. Diese Auffassung 
bestätigte sie an der Sitzung vom 10. März 2022 nochmal ausdrücklich (vgl. 
vorne E. 4.3.1). Die letzten Änderungen betrafen nur noch die Farbwahl der 
Fassade vor der Bauausführung und die übrigen Punkte waren klar definiert, 
so dass die Gemeinde als Bewilligungsbehörde anhand der Pläne ohne wei-
teres beurteilen konnte, ob die letzten Vorgaben nun eingehalten sind. Weil 
diese Detailfragen ohne weiteres anhand der Akten beurteilt werden konn-
ten, war weder ein vierter Bericht der Fachberatung noch eine Beurteilung 
durch die OLK nötig.
4.3.3
Die Vorinstanz hat erwogen, heute gäbe es im Quartier neben Holz-
häusern auch Rieghäuser und Massivbauten. Das Bauvorhaben orientiere 
sich an den örtlichen Gegebenheiten und nehme diverse Elemente aus der 
Umgebung auf. Das Satteldach sei gleich ausgerichtet wie die überwiegende 
Mehrheit der umliegenden Gebäude und halte die zulässige Dachneigung 
ein. Wie andere Bauten in der Umgebung habe der Neubau einen farblich 
differenzierten Sockel. Sämtliche Vorgaben der Fachbeurteilung seien um-
gesetzt worden und ein sorgfältiger Umgang mit dem Ortsbild sei sicherge-
stellt (angefochtener Entscheid E. 2g). Was die Beschwerdeführenden da-
gegen vorbringen, überzeugt nicht. Sie machen allgemein geltend, das Bau-
projekt verstosse gegen die Vorschriften des Ortsbildschutzes und es fehle 
an der guten Gesamtwirkung. Störend seien namentlich das Volumen, die 
Fassadengestaltung, die ungeschickte Wahl von Dachform und Fenstern so-
wie die ungenügende Umgebungsgestaltung (vgl. Beschwerde Rz. 12). Da-
mit legen sie nicht konkret dar und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 23
Volumen und die weiteren gerügten Punkte das Ortsbild nach Umsetzung 
der Änderungen nach wie vor stören würden.
4.4
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht 
als mit den massgeblichen Ästhetikvorschriften vereinbar erklärt. Eine un-
richtige Anwendung der kommunalen Gestaltungsgrundsätze liegt entgegen 
den Beschwerdeführenden nicht vor.
5.
Zusammenfassend erweisen sich die Rügen zum Natur- und Ortsbildschutz 
als unbegründet. Entspricht damit das Bauvorhaben den im Baubewilli-
gungsverfahren zu prüfenden Schritten – wobei im Rahmen dieser Prüfung 
unter Umständen Interessenabwägungen vorgenommen werden –, hat die 
Bauherrschaft (Beschwerdegegnerschaft 1) Anspruch auf Erteilung der Bau-
bewilligung (vgl. Art. 2 Abs. 1 BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 1; vgl. 
auch Beschwerdeantwort Rz. 21), ohne dass Raum bestünde, zusätzlich in 
einer «finalen Interessenabwägung» die von den Beschwerdeführenden er-
neut ins Feld geführten nachbarlichen Interessen betreffend Schattenwurf 
und Aussicht massgeblich mit zu berücksichtigen (vgl. Beschwerde Rz. 28). 
Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass das Bauvorhaben zonenkon-
form ist und die baupolizeilichen und umweltrechtlichen Vorschriften einhält, 
weshalb die Beschwerdeführenden Immissionen wie z.B. Lichtentzug, Be-
schattung und Entzug der Aussicht grundsätzlich dulden müssen (angefoch-
tener Entscheid E. 4c; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 Bst. a). Es kann 
auf ihre diesbezüglichen Ausführungen verwiesen werden, denen es nichts 
beizufügen gibt. Demnach hält der angefochtene Entscheid auch in diesem 
Punkt der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich als unbegrün-
det und ist abzuweisen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
Seite 24
6.
6.1
Bei diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Beschwer-
deführenden die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren unter So-
lidarhaft zu tragen (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG).
6.2
Die Beschwerdeführenden haben der anwaltlich vertretenen Be-
schwerdegegnerschaft 1 unter Solidarhaft die angefallenen Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). 
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 
(KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 
über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, 
PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- 
bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der 
Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Be-
deutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG). Die Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerschaft 1 machen in ihrer 
Kostennote vom 13. Februar 2024 ein Honorar von Fr. 8'458.30 zuzüglich 
Auslagen und MWSt geltend (act. 7). Dies erscheint angesichts der obge-
nannten Kriterien als überhöht. In Bezug auf die Schwierigkeit und den ge-
botenen Zeitaufwand ist der Prozess als durchschnittlich zu werten. Das 
Gleiche gilt für die Bedeutung der Streitsache. Die Rechtsvertreter waren 
zudem bereits aus dem vorinstanzlichen Verfahren mit der Sache vertraut. 
Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände ist ein Honorar von pau-
schal Fr. 5'500.-- (inkl. Auslagen und MWSt) angemessen. Seitens der Ge-
meinde sind keine ersatzfähigen Parteikosten angefallen (vgl. Art. 104 
Abs. 1 und 4 VRPG).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.06.2024, Nr. 100.2022.371U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.
3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft 1 die 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 5'500.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.
4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Beschwerdegegnerschaft 1
- Beschwerdegegnerin 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Umwelt
und mitzuteilen:
- Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern, Jagdinspektorat
- Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern, Abteilung Natur-
förderung
Die Abteilungspräsidentin:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.