be_verwaltungsgericht · 100 2013 33 · 2014-11-10 · de

Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses - Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2012 - RA Nr. 110/2012/182) | Baubewilligung/Baupolizei

100.2013.33U
KEP/COZ/RAP
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. November 2014
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Conrad
A.________
handelnd durch die statutarischen Organe
Beschwerdeführerin
gegen
«Einfache Gesellschaft Parzelle 1___/2___»
p.A. …
vertreten durch … und Dr. …
Beschwerdegegnerin
und
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern
sowie
Einwohnergemeinde Lauenen
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, 3782 Lauenen b. Gstaad
betreffend Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses; Art. 75b BV 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 
11. Dezember 2012; RA Nr. 110/2012/182)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 2
Sachverhalt:
A.
Am 3. Juli 2012 stellte die «Einfache Gesellschaft Parzelle 1___/2___» bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Lauenen ein Baugesuch für den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle und Gartenhaus auf den Parzellen Lauenen 
Gbbl. Nrn. 1___ und 2___ an der …strasse 3___ und 3___a, die im Perimeter der 
Überbauungsordnung 
(ÜO) 
Ferienhauszone 
Fang II 
liegen. 
Dagegen 
erhob 
A.________ Einsprache. Sie rügte, das geplante Projekt verstosse gegen den von Volk 
und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b der Bundesverfassung (BV; 
SR 101) betreffend Zweitwohnungen. Mit Gesamtentscheid vom 17. Oktober 2012 
erteilte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Obersimmental-Saanen die Baubewil-
ligung und wies die Einsprache ab.
B.
Gegen diesen Gesamtentscheid erhob A.________ am 19. November 2012 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). 
Die BVE wies die Beschwerde am 11. Dezember 2012 ab.
C.
Dagegen hat A.________ am 18. Januar 2013 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die 
Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Mit Beschwerdeantwort vom 12. März 2013 
beantragt die «Einfache Gesellschaft Parzelle 1___/2___», die Beschwerde sei 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die BVE hat auf eine 
Stellungnahme verzichtet. Die EG Lauenen hat sich nicht vernehmen lassen.
Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 zwei Grundsatzurteile zur Anwendbarkeit von 
Art. 75b BV gefällt. Der Instruktionsrichter hat mit Verfügung vom 2. Juli 2013 die 
«Einfache Gesellschaft Parzelle 1___/2___» aufgefordert, im Licht der Urteile zur 
Beschwerdesache Stellung zu nehmen und anzugeben, ob sie am Bauvorhaben 
festhält oder nicht und bejahendenfalls, wie sie die geplante Baute zu nutzen gedenkt. 
Die «Einfache Gesellschaft Parzelle 1___/2___» hat am 9. August 2013 folgende 
Anträge gestellt:


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 3
«1. Hauptantrag: Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis die Aus-
führungsgesetzgebung zu Art. 75b BV auf Bundesebene in Kraft tritt und die 
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens unter dem neuen Recht abschliessend 
beurteilt werden kann. 
2. Eventualantrag: Die Angelegenheit sei an die Vorinstanz oder an die 
Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen, verbunden mit der Anweisung, das 
Verfahren bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV zu 
sistieren und das Bauvorhaben dannzumal im Lichte der neuen Vorschriften zum 
Bau von Zweitwohnungen neu zu beurteilen.
3. Subeventualantrag: Sollte sich das Verwaltungsgericht den vorstehenden 
Anträgen nicht anschliessen können, so sei der Beschwerdegegnerin eine neue 
Frist zur Stellungnahme zur Frage anzusetzen, ob und allenfalls mit welchen 
Modifikationen sie an ihrem Bauvorhaben festhält.»
Mit Zwischenverfügung vom 20. Januar 2014 hat der Instruktionsrichter den Antrag auf 
Sistierung des Verfahrens abgewiesen. Das Bundesgericht hat die dagegen erhobene 
Beschwerde mit Urteil vom 10. Juni 2014 abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist 
(BGer 1C_88/2014). Mit Eingabe vom 29. Juli 2014 hat die «Einfache Gesellschaft 
Parzelle 1___/2___» erklärt, die Wohnungen im geplanten Mehrfamilienhaus als 
Erstwohnungen nutzen zu wollen. A.________ hat mit Stellungnahme vom 28. August 
2014 an ihren Rechtsbegehren festgehalten. Eventuell beantragt sie, das Baugesuch 
sei an die zuständige Behörde zurückzuweisen mit der Auflage, das Baugesuch sei 
erneut öffentlich aufzulegen. Die BVE hat am 8. August 2014 erklärt, das Vorhaben 
könne mit der Auflage «Erstwohnungen» und deren Anmerkung im Grundbuch bewilligt 
werden. Die EG Lauenen hat gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 18. August 2014 
keine Einwände gegen die Erstwohnungsnutzung. 
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. 
1.2
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Beschwerdeführerin sei nicht zur 
Beschwerde legitimiert, weil die Begrenzung des Zweitwohnungsbaus weder vom 
statutarischen Zweck der Beschwerdeführerin erfasst sei noch Bundesrecht betreffe. 
Art. 75b BV stelle eine reine Raumplanungsvorschrift dar (Beschwerdeantwort vom 
12.3.2013, N. 7 f.). – Die Beschwerdeführerin ist ein Verein im Sinn von Art. 60 ff. des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210). Als ihren statutarischen Zweck 
bezeichnet sie den Schutz der Menschen und der Natur sowie das Gestalten und 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 4
Erhalten lebensfreundlicher Städte, Siedlungen und Landschaften (Art. 2 der Statuten 
vom 30.4.1977, ergänzt am 18.12.1982, act. 1D). Das Bundesgericht hat eingehend 
dargelegt, weshalb die Begrenzung des Zweitwohnungsbaus nach Art. 75b Abs. 1 BV 
eine Bundesaufgabe darstellt, die in erster Linie den Schutz von Natur, Landschaft und 
Heimat bezweckt (BGE 139 II 271 E. 9.3 ff., insb. E. 11 mit Verweis auf die Botschaft 
des Bundesrats vom 29.10.2008 zur eidgenössischen Volksinitiative «Schluss mit 
uferlosem Bau von Zweitwohnungen!», in BBl 2008 S. 8757). Die Baubewilligung vom 
17. Oktober 2012 ist folglich in Erfüllung einer Bundesaufgabe ergangen, die vom 
statutarischen 
Zweck 
der 
Beschwerdeführerin 
erfasst 
ist, 
weshalb 
die 
Beschwerdeführerin bereits von Bundesrechts wegen zur Beschwerde befugt ist 
(Art. 12 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz 
[NHG; SR 451] i.V.m. Art. 1 und Anhang Ziff. 9 der Verordnung vom 27. Juni 1990 über 
die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimat-
schutzes beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076]). Sie ist sodann 
unabhängig vom Vorliegen einer Bundesaufgabe gestützt auf kantonales Recht zur 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 40a 
und 35a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]; VGE 2013/31-32 vom 
2.9.2014, E. 1.4, 2013/92 vom 12.2.2014, E. 1.2 [bestätigt durch BGer 1C_134/2014 
vom 15.7.2014]; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 
1997, Art. 65 N. 22). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen. Sie ist demnach zur Beschwerde legitimiert. 
1.3
Die Beschwerdegegnerin bringt weiter vor, der Beschwerde mangle es an einer 
rechtsgenüglichen 
Begründung. 
Es 
handle 
sich 
um 
eine 
standardmässige 
Rechtsschrift gegen Zweitwohnungsbauvorhaben mit zahlreichen Unstimmigkeiten und 
Fehlern, die zeigten, dass sich die Beschwerdeführerin nicht mit dem vorinstanzlichen 
Entscheid auseinandergesetzt habe (Beschwerdeantwort, N. 10 ff.). – Gemäss Art. 32 
Abs. 2 VRPG müssen Parteieingaben unter anderem eine Begründung enthalten, 
ansonsten auf sie nicht einzutreten ist (Art. 20a Abs. 2 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 und Art. 33 
Abs. 3 VRPG; BVR 2002 S. 426 E. 3a; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 
N. 12, Art. 51 N. 6). An die Begründung werden zwar praxisgemäss keine hohen 
Anforderungen gestellt. Sie muss sich aber wenigstens in minimaler Form mit dem 
angefochtenen Erkenntnis auseinandersetzen und sinngemäss darauf schliessen 
lassen, welche Rechtsnormen oder Grundsätze der Ermessensausübung nach 
Auffassung der opponierenden Partei verletzt oder inwiefern Sachverhaltselemente 
unrichtig oder unvollständig festgestellt worden sind (BVR 2006 S. 470 E. 2.4; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 15). Soweit sich die Beschwerdeführerin 
nicht eingehend mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzt, läuft sie das 
Risiko, dass die Erwägungen als unbestritten betrachtet werden (VGE 2013/22 vom 
4.9.2014, E. 1.2 [nicht rechtskräftig] mit weiteren Hinweisen). Mit ihren Ausführungen 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 5
zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV brachte die Beschwerdeführerin zum Ausdruck, 
weshalb sie dem angefochtenen Entscheid nicht folgen kann. Die Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erfüllt damit ohne weiteres die Anforderungen an eine Begründung 
gemäss Art. 32 VRPG. 
1.4
Schliesslich rügt die Beschwerdegegnerin in formeller Hinsicht, das Verhalten 
und Vorgehen der Beschwerdeführerin sei rechtsmissbräuchlich, da es ihr 
offensichtlich einzig um die Blockierung und Verhinderung des Bauvorhabens gehe 
(Beschwerdeantwort, N. 12). – Nach Art. 45 VRPG wird auf Eingaben nicht 
eingetreten, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung 
beruhen. Rechtsmissbrauch bei der Ausübung von Verfahrensrechten darf nur mit 
Zurückhaltung und unter Umständen angenommen werden, die keinerlei Zweifel 
erlauben. Rechtsmissbräuchlich sind etwa prozessuale Handlungen, die auf reinen 
Zeitgewinn und nicht auf den Schutz berechtigter Interessen abzielen oder offenkundig 
nur den Zweck haben, einer anderen Person zu schaden (Merkli/Aeschlimann/Herzog, 
a.a.O., Art. 45 N. 4; VGE 2013/278 vom 10.10.2013, E. 4.4 mit weiteren Hinweisen). 
Die Beschwerdeführerin setzt sich gemäss ihren Statuten für die Erhaltung der 
Landschaft ein und ist vorliegend nach den Verfahrensvorschriften des kantonalen 
Rechts ohne weiteres zur Beschwerde befugt (vgl. vorne E. 1.2). Warum diese 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Rechtsmissbrauchsverbot verstossen 
sollte, ist nicht ersichtlich. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
demnach einzutreten.
1.5
Das 
Verwaltungsgericht 
überprüft 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von 
Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 
des Bundesgesetzes über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 
E. 8). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am 
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Brutto-
geschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das 
Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten 
anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein 
Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung 
mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen 
Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder 
überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 6
gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine 
Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 
E. 9 ff.; BGE 1C_68/2014 vom 15.8.2014, E. 5; Bernhard Waldmann, Das 
Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, in 
BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, die erklärtermassen als 
Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, die als Zweitwohnungen 
genutzt 
werden 
könnten 
(vgl. 
BGer 1C_289/2013 
vom 
28.10.2013, 
E. 3.2, 
1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; zum Ganzen VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 3, 
4.1, 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [bestätigt durch BGer 1C_144/2014 vom 
28.10.2014; zur Publ. bestimmt]). – Das RSA hat die Baubewilligung am 17. Oktober 
2012 und damit nach Inkrafttreten von Art. 75b BV erteilt. Unbestritten ist, dass der 
Zweitwohnungsanteil der EG Lauenen mehr als 20 Prozent beträgt (vgl. Art. 1 Abs. 2 
i.V.m. Anhang der Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen 
[Zweitwohnungsverordnung; 
SR 702], 
Gemeinde 
Nr. 842). 
Das 
projektierte 
Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle und Gartenhaus lässt eine Nutzung mit 
Zweitwohnungen zu. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin fällt somit in den 
Anwendungsbereich von Art. 75b BV. Der angefochtene Entscheid ist insoweit rechts-
fehlerhaft, 
als 
er 
die 
Anwendbarkeit 
des 
Zweitwohnungsartikels 
verneint 
(angefochtener Entscheid, E. 2c).
3.
3.1
Ursprünglich lag die Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV und die Nutzung 
des 
projektierten 
Mehrfamilienhauses 
als 
Zweitwohnung 
im 
Streit. 
Die 
Beschwerdeführerin hat die Verweigerung der Baubewilligung beantragt. Nachdem das 
Bundesgericht entschieden hatte, das hier interessierende Verfahren könne nicht bis 
zum Inkrafttreten des neuen Zweitwohnungsgesetzes sistiert werden, erklärte die 
Beschwerdegegnerin, im projektierten Mehrfamilienhaus Erstwohnungen realisieren zu 
wollen (vorne Bst. C). Die Beschwerdeführerin hat an ihrem Antrag festgehalten, dass 
die Baubewilligung vom 17. Oktober 2012 aufzuheben sei. Zur Begründung führt sie 
aus, die Umwandlung von Zweit- in Erstwohnungen müsse an Bedingungen geknüpft 
werden, um Missbräuche zu verhindern. Es brauche eine erneute öffentliche Auflage, 
da es sich bei der Umnutzung um eine wesentliche Änderung des Baugesuchs handle. 
In diesem Zusammenhang verweist sie auf den Entscheid AC.2014.0015 des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Waadt vom 30. Juni 2014. Die Angaben der 
Bauherrin zur Nutzung der Wohnungen müssten zudem überprüft werden (Eingabe 
vom 28.8.2014, act. 24).


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 7
3.2
Nach Art. 4 Bst. a Zweitwohnungsverordnung dürfen in Gemeinden mit einem 
Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen für den Bau von Wohnungen 
erteilt werden, die als Erstwohnungen genutzt werden. Die Baubewilligungsbehörde 
legt in der Bewilligung für den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung 
nach Art. 4 Bst. a der Zweitwohnungsverordnung fest und weist das Grundbuchamt an, 
auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung «Erstwohnung» 
anzubringen 
(Art. 6 
Abs. 1 
und 
2 
der 
Zweitwohnungsverordnung). 
Da 
die 
Beschwerdegegnerin die Wohnungen des Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen 
nutzen will, muss die Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 4 Bst. a i.V.m. Art. 6 Abs. 1 
und 2 der Zweitwohnungsverordnung als Auflage im Grundbuch angemerkt werden. 
Auch im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht können derartige Auflagen zur 
Baubewilligung angeordnet werden (VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1). Weitere 
Auflagen und Bedingungen, wie sie die Beschwerdeführerin verlangt, sind weder 
gesetzlich vorgesehen noch erforderlich. Insbesondere bedarf es keiner erneuten 
öffentlichen Auflage des Bauvorhabens (vgl. Art. 43 des Dekrets vom 22. März 1994 
über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; VGE 
2013/22 vom 4.9.2014, E. 3.2). Die Ergänzung der Baubewilligung ist mit keinen 
baulichen Änderungen am geplanten Vorhaben verbunden. Die andere Nutzung (Erst- 
statt Zweitwohnungen) hat auch keine merklichen Auswirkungen auf die Umwelt und 
die Raumplanung; der vorliegende Sachverhalt ist diesbezüglich nicht mit jenem ver-
gleichbar, den das Verwaltungsgericht des Kantons Waadt kürzlich zu beurteilen hatte 
und acht Chalets mit je 10 Wohneinheiten, insgesamt also 80 Wohnungen mit 160 
Parkplätzen betraf (AC.2014.0015 vom 30.6.2014, E. 3). Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin liegt keine Umnutzung vor. Eine solche wäre dann gegeben, wenn 
die Nutzungsart bestehender Wohnungen geändert würde (vgl. Art. 3 Abs. 1 
Zweitwohnungsverordnung). Vorliegend ist jedoch die Nutzungsart für den umstrittenen 
Neubau erstmals festzulegen. Dass die Beschwerdegegnerin rechtsmissbräuchlich an-
geben würde, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnungen nutzen zu 
wollen, hat die Beschwerdeführerin weder substantiiert dargetan noch sind Hinweise 
darauf ersichtlich, so dass keine weitere Abklärung zur späteren Nutzung als 
Erstwohnungen vorzunehmen ist (vgl. BGer 1C_874/2013 vom 4.4.2014, E. 4.5; VGE 
2014/68-73 vom 25.8.2014, E. 3.2, 2014/1 vom 4.4.2014, E. 2.3 [bestätigt durch 
BGer 1C_240/2014 vom 24.10.2014, E. 2.5]). Für die Überprüfung der Einhaltung der 
Nutzungsbeschränkung ist die Baupolizeibehörde zuständig. Insbesondere hat sie die 
Einhaltung der Auflage zur Nutzung als Erstwohnungen zu kontrollieren und 
nötigenfalls die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfügen bzw. 
durchzusetzen.
3.3
Da das Baugesuch vom 3. Juli 2012, in dem die Nutzung nicht festgelegt 
wurde, sowohl eine gesetzeskonforme als auch eine gesetzwidrige Nutzung zuliess, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 8
die Auflage der Erstwohnungsnutzung aber die gesetzwidrigen Auswirkungen zu 
verhindern vermag, muss es mit dieser Nebenbestimmung bewilligt werden (BVR 2012 
S. 74 E. 4.3.2; VGE 2013/22 vom 4.9.2014, E. 3.2 mit weiteren Hinweisen, 2014/1 vom 
4.4.2014, E. 2.3). Die von der Beschwerdegegnerin vorgesehene Nutzung der 
Wohnungen des Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 2___ als Erstwohnungen ist 
nach dem Gesagten zulässig. Die Baubewilligung kann dafür unter entsprechender 
Auflage und Anmerkung im Grundbuch erteilt werden. Dasselbe gilt auch hinsichtlich 
des mit dem Mehrfamilienhaus unterirdisch verbundenen Gartenhauses auf Parzelle 
Nr. 1___. Dieses besteht aus einem Partyraum im Untergeschoss und einem 
Mehrzweckraum mit Essecke und Kücheneinrichtung im Erdgeschoss (Grundrisse 
2. UG/1. UG, Nr. 05-01/04 und Grundriss, Schnitt, Fassaden Gartenhaus, Nr. 05-01/08, 
beide vom 3.7.2012, unpaginierte Akten Gemeinde). Es ist somit zu Wohnzwecken 
geeignet und kann nur unter der Auflage der Erstwohnungsnutzung bewilligt werden 
(vgl. vorne E. 2 f.). Die Auflage der Erstwohnungsnutzung ist demnach auf den 
Grundbuchblättern der beiden Parzellen Nrn. 1___ und 2___ anzumerken.
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde als offensichtlich begründet 
gutzuheissen ist, soweit die Beschwerdeführerin die Nichterteilung der Baubewilligung 
für Zweitwohnungen beantragt hat. Die Erklärung der Beschwerdegegnerin im Verlauf 
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens, die Wohneinheiten des projektierten 
Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen nutzen zu wollen, bedeutet zwar ein teilweises 
Unterziehen unter den gegnerischen Antrag, da das Bauvorhaben ohne einen solchen 
Nutzungsvorbehalt, der im Grundbuch als Auflage anzumerken ist, nicht bewilligungs-
fähig wäre (VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1). Die Beschwerdeführerin hat jedoch 
geltend gemacht, die Baubewilligung könne auch für Erstwohnungen nicht erteilt 
werden. Soweit sich ihre Beschwerde gegen die Erteilung der Baubewilligung für 
Erstwohnungen 
richtet, 
ist 
sie 
als 
offensichtlich 
unbegründet 
abzuweisen. 
Offensichtlich 
begründete 
oder 
unbegründete 
Beschwerden 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 
2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]). Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Der Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalters vom 17. Oktober 2012 ist – mit Ausnahme der Abweisung der 
Einsprache der Beschwerdeführerin – zu bestätigen und mit der Auflage 
«Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, 
ist anzuweisen, diese im Grundbuch anzumerken. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 9
5.
5.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als zur Hälfte 
obsiegend bzw. unterliegend. Ihr und der ebenfalls hälftig obsiegenden bzw. 
unterliegenden Beschwerdegegnerin sind folglich die Verfahrenskosten vor dem 
Verwaltungsgericht je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die anwaltlich 
vertretene Beschwerdegegnerin hat im Umfang ihres hälftigen Obsiegens Anspruch 
auf Ersatz ihrer Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind 
entsprechend dem Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens neu zu verlegen. 
Folglich 
sind 
der 
Beschwerdeführerin 
und 
der 
Beschwerdegegnerin 
die 
Verfahrenskosten je zur Hälfte aufzuerlegen. Die im Verfahren vor der Vorinstanz 
anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin hat im Umfang ihres hälftigen Obsiegens 
Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten. Die ebenfalls anwaltlich vertretene 
Beschwerdegegnerin hat mangels Aufwand aufgrund der Erledigung der Beschwerde 
ohne Durchführung eines Schriftenwechsels im Verfahren vor der Vorinstanz keinen 
Anspruch auf Parteikostenersatz. 
5.2
Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 
(KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die 
Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) 
beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz 
zuzüglich allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses 
(Art. 41 Abs. 3 KAG). – Die Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin machen für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 8'400.-- zuzüglich Auslagen 
und MWSt geltend. Dies erscheint nach den obgenannten Kriterien überhöht. Zwar 
wurden eine Beschwerdeantwort und weitere zwei kürzere Eingaben eingereicht, 
indessen waren die Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeitsgrad 
durchschnittlich und der Zeitaufwand insgesamt kaum überdurchschnittlich. Unter 
Berücksichtigung der gesamten Umstände rechtfertigt es sich, das Honorar für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auf Fr. 6'000.-- zuzüglich die geltend 
gemachten Auslagen von Fr. 221.-- und Fr. 497.70 MWSt, somit total Fr. 6'718.70, 
festzusetzen. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 10
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2012 wird aufgehoben 
und der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts Obersimmental-
Saanen vom 17. Oktober 2012 wird mit Ausnahme der Abweisung der Einsprache 
der Beschwerdeführerin bestätigt und mit der folgenden Auflage ergänzt:
«5.8
ERSTWOHNUNGEN
Die 
aufgrund 
dieser 
Baubewilligung 
erstellten 
Wohnungen 
müssen 
als 
Erstwohnungen genutzt werden. 
ANMERKUNG IM GRUNDBUCH
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem 
Grundbuchblatt der Parzellen Lauenen Gbbl. Nrn. 1___ und 2___ die Anmerkung 
"Erstwohnungen" anzubringen.»
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 750.--, 
der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
b)Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten für das 
Verfahren 
vor 
dem 
Verwaltungsgericht, 
festgesetzt 
auf 
Fr. 6'718.70 
(inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 3'359.35, zu ersetzen. 
3.
a)Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern von Fr. 400.-- werden je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 200.--, der 
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
b)Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten für das 
Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, 
festgesetzt auf Fr. 2'530.-- (inkl. Auslagen), zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'265.--, 
zu ersetzen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.11.2014, Nr. 100.2013.33U, Seite 11
4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Lauenen
- dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (mit Hinweis auf die im 
Grundbuch vorzunehmende Anmerkung gemäss Ziff. 1 des Dispositivs dieses 
Urteils)
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
- Fürsprecher …
und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.