be_verwaltungsgericht · 100 2017 275 · 2018-09-10 · de

Grundstückgewinnsteuer 2015 (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 19. September 2017; 100 17 74) | Vermögensgewinn

100.2017.275U publiziert in BVR 2019 S. 5
HAT/DIS/ROS
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 10. September 2018
Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Müller
Gerichtsschreiberin Kissel 
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer 
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin 
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2015 (Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 19. September 2017; 100 17 74)


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Am 
6. März 
2015 
verkaufte 
A.________, 
Alleinaktionär 
der 
B.________ AG, sämtliche Aktien der Gesellschaft an die C.________ 
Genossenschaft (Vollzug am 30.4.2015). Da der B.________ AG die 
Stockwerkeinheit … 1 Gbbl. Nr. 1________ gehörte, qualifizierte die 
Steuerverwaltung des Kantons Bern den Verkauf der Gesamtheit der 
Aktien als der Grundstückgewinnsteuer unterliegende wirtschaftliche 
Handänderung. Sie veranlagte A.________ deshalb am 17. Juni 2016 auf 
eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 130'855.15. Die dagegen erhobene 
Einsprache wies sie am 27. Januar 2017 ab. 
B.
Hiergegen gelangte A.________ am 14. Februar 2017 mit Rekurs an die 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK), welche das Rechts-
mittel am 19. September 2017 abwies.
C.
Am 4. Oktober 2017 hat A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde er-
hoben. Er beantragt sinngemäss, den angefochtenen Entscheid aufzuhe-
ben und von der Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer abzusehen. 
Die StRK und die Steuerverwaltung schliessen mit Vernehmlassung vom 
18. Oktober 2017 bzw. Beschwerdeantwort vom 14. November 2017 je auf 
Abweisung der Beschwerde.
Am 24. Mai 2018 hat der Beschwerdeführer die vom Instruktionsrichter ein-
verlangte 
Korrespondenz 
zwischen 
ihm 
und 
der 
C.________ 
Genossenschaft eingereicht. Mit Verfügung vom 30. Mai 2018 hat der 
Instruktionsrichter sowohl das Baubewilligungsdossier betreffend Umbau 
der Drittmieterflächen der Liegenschaft … 1 Gbbl. Nr. 2________ durch die 


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Seite 3
C.________ als auch die Dossiers zum Gastgewerbe, das in der 
Stockwerkeinheit 
… 1 
Gbbl. Nr. 1________ 
geführt 
wurde 
(Betriebsbewilligung und Bewilligung für den Handel mit alkoholischen 
Getränken), zu den Akten erkannt.
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Der Beschwerdeführer hat am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 
StG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.
1.2
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1
Gemäss Art. 128 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne aus der Veräus-
serung eines Grundstücks oder von Teilen davon der Grundstückgewinn-
steuer. Steuerpflichtig sind namentlich natürliche und juristische Personen, 
die ein Grundstück im Kanton Bern veräussern (Art. 126 Abs. 1 Bst. a 
i.V.m. Art. 130 Abs. 1 StG). Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfü-
gungsgewalt über Grundstücke wirtschaftlich wie Veräusserungen wirken, 
wie die Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesell-


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Seite 4
schaft, unterliegen ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer (Art. 130 Abs. 2 
Bst. a StG; Art. 12 Abs. 2 Bst. a des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge-
meinden [StHG; SR 642.14], sog. wirtschaftliche Handänderung). 
2.2
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine solche 
wirtschaftliche Handänderung bei Rechtsgeschäften vor, welche die we-
sentlichen Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungs-
macht rechtsgeschäftlich übertragen und so tatsächlich und wirtschaftlich 
wie eine zivilrechtliche Handänderung wirken. Dies trifft zu, wenn die Käu-
ferschaft eine Stellung erhält, die (weitgehend) jener eines zivilrechtlichen 
Eigentümers entspricht, und von den damit verbundenen Befugnissen auch 
wirklich Gebrauch macht. Die vom Gesetz geforderte Gleichstellung mit der 
Übertragung des dinglichen Vollrechts bzw. einer «Veräusserung» des 
Grundstücks (vgl. Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG; Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG) ist 
bei wirtschaftlichen Vorgängen erfüllt, aufgrund derer die Befugnisse um-
fassend übergehen und einzig der Grundbucheintrag als äusseres Merkmal 
(noch) aussteht (BGer 2C_1044/2014 vom 26.11.2015, in StR 2016 S. 226 
E. 2.2, 2C_138/2014 vom 12.12.2014, in ASA 83 S. 608 E. 3.4.4, 
2C_278/2009 vom 2.2.2010, in StR 2010 S. 330 E. 2.2). In ständiger 
Rechtsprechung nimmt das Bundesgericht eine entsprechende – der 
Grundstückgewinn- oder Handänderungssteuer unterliegende – Veräusse-
rung bei Rechtsgeschäften an, die durch Übertragung von Beteiligungs-
rechten an einer Immobiliengesellschaft den Übergang der wirtschaftlichen 
Verfügungsgewalt über eine Liegenschaft bewirken (BGE 85 I 91 E. 3, 
98 Ia 86 E. 3; BGer 2C_1044/2014 vom 26.11.2015, in StR 2016 S. 226 
E. 2.3). 
2.3
Verfügt eine Gesellschaft über Grundbesitz, der vorwiegend als 
sachliche Grundlage eines Fabrikations-, Handels- oder sonstigen Ge-
schäftsbetriebs dient, handelt es sich bei ihr nicht um eine Immobilien-, 
sondern um eine Betriebsgesellschaft. Das gilt nicht nur dann, wenn Lie-
genschaften bloss einen geringen Teil der Gesellschaftsaktiven ausma-
chen, sondern selbst für Betriebe, deren Aktiven zum Grossteil aus Grund-
stücken bestehen, falls diese im Wesentlichen nur sachliche Grundlage für 
den Betriebszweck – etwa eines Umschlags- oder Lagergeschäfts – bilden 


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(BGE 104 Ia 251 E. 3a f.; BGer 2C_1044/2014 vom 26.11.2015, in 
StR 2016 S. 226 E. 2.5.2). Werden die Aktien einer solchen Betriebsgesell-
schaft verkauft, erschöpfen sich die Wirkungen dieser Veräusserung nicht 
in der Übertragung der Verfügungsmacht über die im Eigentum der Gesell-
schaft befindlichen Grundstücke; die Verfügungsmacht ist lediglich Ausfluss 
der Beherrschung des gesamten Unternehmens, die die Käuferschaft mit 
dem Erwerb der Aktien erlangt (BGE 99 Ia 459 E. 3c; BGer 2C_1044/2014 
vom 26.11.2015, in StR 2016 S. 226 E. 2.5.1). Deshalb ist nach höchst-
richterlicher Rechtsprechung bei der Übertragung von Beteiligungen an Be-
triebsgesellschaften eine steuerlich zu erfassende wirtschaftliche Hand-
änderung am Grundeigentum nur ausnahmsweise und bei aussergewöhn-
lichen Verhältnissen anzunehmen. Entsprechend beurteilt wurde in 
BGE 91 I 467 E. 2 der Verkauf sämtlicher Aktien einer Gesellschaft, die in 
der eigenen Liegenschaft ein Hotel betrieb, weil die Käuferin von Anfang an 
entschlossen war, das bestehende Hotelgebäude abzubrechen und durch 
einen Neubau mit anderer Zweckbestimmung (Bankfiliale) zu ersetzen. Aus 
diesem Grund war der Verkaufspreis ausschliesslich oder zumindest zur 
Hauptsache durch den Bodenwert bestimmt und der Hotelbetrieb hatte auf 
den Preis der Aktien keinen oder doch nur einen sehr untergeordneten Ein-
fluss (vgl. auch BGE 104 Ia 251 E. 3b). Anders beurteilt hat das Bundes-
gericht in jüngerer Zeit die Veräusserung eines operativ tätigen Betriebs, 
dessen Einstellung weder im Vorfeld noch im Zeitpunkt der Transaktion 
noch in der darauf folgenden Zeit beabsichtigt war. Bei diesen Gegeben-
heiten qualifizierte es die veräusserte Aktiengesellschaft im massgebenden 
Zeitpunkt als Betriebsgesellschaft, wobei keine aussergewöhnlichen 
Verhältnisse vorlagen, die es rechtfertigten, die Übertragung des Aktien-
kapitals dieser Betriebsgesellschaft als wirtschaftliche Handänderung 
einzustufen (BGer 2C_1044/2014 vom 26.11.2015, in StR 2016 S. 226 
E. 3.3 f.)
2.4
Für die Qualifikation einer Gesellschaft als Immobilien- oder Be-
triebsgesellschaft ist nicht auf den subjektiven Willen der Beteiligten, 
sondern allein auf objektive Merkmale abzustellen. Ob eine wirtschaftliche 
Handänderung vorliegt, bestimmt sich nach der tatsächlichen Tätigkeit der 
Gesellschaft im Zeitpunkt der Veräusserung, wobei auch die künftigen Ab-


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sichten beider Vertragsparteien in die Beurteilung einzubeziehen sind 
(BGer 2C_1044/2014 vom 26.11.2015, in StR 2016 S. 226 E. 2.4.3). 
3.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend einzig, ob die Veräusserung der Ge-
samtheit der Aktien der B.________ AG in Bezug auf die Stockwerkeinheit 
… 1 Gbbl. Nr. 1________ eine wirtschaftliche Handänderung darstellt, so-
dass der Beschwerdeführer die Grundstückgewinnsteuer schuldet. 
3.1
Die 
B.________ AG 
war 
am 
26. Februar 1988 
vom 
Beschwerdeführer gegründet worden und bezweckte den Betrieb des 
Restaurants D.________ in der ihr gehörenden Stockwerkeinheit … 1 
Gbbl. Nr. 1________. Der Beschwerdeführer verkaufte die B.________ AG 
am 6. März 2015 an die C.________ Genossenschaft, wobei er gemäss 
Aktienkaufvertrag per 30. April 2015 (Vollzugszeitpunkt) leergeräumte 
Räumlichkeiten zu übergeben und alle Arbeitsverhältnisse sowie sämtliche 
Geschäftsbeziehungen 
und 
bestehenden 
Versicherungsverträge 
zu 
beenden hatte (act. 3A pag. 114-111). Am 17. Juni 2015 wurde die 
B.________ AG infolge Fusion mit der C.________ Genossenschaft im 
Handelsregister gelöscht. Die Liegenschaft, in der die B.________ AG ihr 
Restaurant betrieb, war von Anfang an in elf Stockwerkeinheiten aufgeteilt 
gewesen, von denen im Zeitpunkt des Verkaufs der Gesellschaft zwei im 
Eigentum 
des 
Beschwerdeführers 
standen 
(Nr. 3________ 
und 
4________). Parallel zur Veräusserung der B.________ AG verkaufte 
dieser die betreffenden beiden Einheiten ebenfalls an die C.________ 
Genossenschaft (Kaufvertrag vom 17.3.2015, act. 3A pag. 100-85), die in 
der Liegenschaft einen Supermarkt betreibt. Nach der Absorption der 
B.________ AG standen damit alle Einheiten im Eigentum der C.________ 
Genossenschaft, die in der Folge das Stockwerkeigentum aufhob. Dadurch 
sind auch die verschiedenen im Grundbuch eingetragen Dienstbarkeiten 
untergegangen, die die Ausübung gewisser Gewerbe auf einzelne 
Stockwerkeinheiten beschränkten. Unter anderem war der Verkauf von 
Getränken und Speisen zur Konsumation an Ort und Stelle dem 
Restaurationsbetrieb in der Einheit Nr. 1________ vorbehalten, sodass in 
den andern Stockwerkeinheiten «insbesondere kein Restaurant mit oder 
ohne Alkoholausschank, keine Imbissecke, keine Snack-Bar [und] keine 


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Kaffee-Bar» betrieben werden durfte (vgl. Ziff. V/6/c der öffentlichen Ur-
kunde vom 1.10.1976, act. 3A pag. 176-175). Diese Einschränkung hatte 
mit Blick auf das Angebot im C.________ Supermarkt verschiedentlich 
Anlass zu Reibereien zwischen der C.________ Genossenschaft und dem 
Beschwerdeführer gegeben (vgl. dazu Schreiben vom 8.12.2010 und vom 
29.3.2011, act. 8A Beleg 3 und 4).
3.2
Die 
StRK 
hat 
erwogen, 
das 
Interesse 
der 
C.________ 
Genossenschaft 
an 
der 
B.________ AG 
habe 
nicht 
dem 
Restaurationsbetrieb, sondern hauptsächlich dem Ausräumen eines 
lästigen Rechtshindernisses für die Erweiterung des Sortiments ihres 
Supermarkts gegolten. Eine Weiterführung des Restaurants sei nicht 
beabsichtigt gewesen, vielmehr sei der laufende Betrieb des Restaurants 
schon vor der Übergabe an die C.________ Genossenschaft eingestellt 
worden, woran sich bis zum Entscheid der StRK nichts geändert habe. 
Zudem habe der Aktienkaufpreis im Wesentlichen dem Wert des Grund-
stücks entsprochen, weshalb der Aktienkauf eine wirtschaftliche Hand-
änderung wie bei einer Immobiliengesellschaft darstelle (vgl. angefochtener 
Entscheid E. 5). – Der Beschwerdeführer wendet ein, für die steuerliche 
Beurteilung sei auf die relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt des 
Aktienverkaufs 
abzustellen 
(Beschwerde 
Art. 5): 
Die 
C.________ 
Genossenschaft habe die B.________ AG im Wissen darum erworben, 
dass 
in 
der 
Liegenschaft 
aufgrund 
öffentlich-rechtlicher 
bzw. 
dienstbarkeitsrechtlicher Verpflichtungen lediglich ein Restaurant betrieben 
werden könne. Deshalb habe sie keine Betriebseinstellung beabsichtigt, 
sondern bloss das bestehende Restaurant an ihren Stil angepasst 
weiterführen wollen. Da die C.________ Genossenschaft ihr eigenes 
Erscheinungsbild mit eigenen Einrichtungsstandards habe, könne aus der 
Übergabe der Räumlichkeiten in geräumten Zustand nicht auf eine 
Betriebseinstellung geschlossen werden (Beschwerde Art. 2). Durch den 
Erwerb der B.________ AG und der dieser gehörenden Liegenschaft sei 
die 
Gewerbebeschränkung 
zwar 
hinfällig 
geworden, 
weshalb 
die 
C.________ Genossenschaft in ihrem Einkaufsladen nun Speisen zum 
direkten Verzehr verkaufen könne, was aber keine Einstellung des 
Restaurationsbetriebs erfordere (Beschwerde Art. 3). 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 8
3.3
Unstreitig ist, dass eine steuerlich zu erfassende wirtschaftliche 
Handänderung von Grundeigentum vorliegt (vgl. vorne E. 2.3), falls die 
B.________ AG im Zeitpunkt des Aktienkaufs als Immobiliengesellschaft zu 
qualifizieren ist. Ob letztere Voraussetzung erfüllt ist, beurteilt sich – wie 
der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt – anhand der Gegebenheiten im 
Zeitpunkt des Abschlusses des Aktienkaufvertrags. Allerdings sind auch die 
Absichten beider Vertragsparteien für die Zukunft in die Beurteilung einzu-
beziehen (vgl. vorne E. 2.4). 
3.3.1
Es ist aktenkundig und unbestritten, dass der Beschwerdeführer die 
Räumlichkeiten des Restaurants vor der Übergabe leerräumte, sämtliche 
Arbeitsverhältnisse und Geschäftsbeziehungen der B.________ AG – 
insbesondere jegliche Beziehungen zu Lieferanten – beendete und die 
Sachversicherungs- 
und 
Betriebshaftpflichtversicherungen 
kündigte 
(Beschwerde Art. 2; angefochtener Entscheid E. 5). Im Zeitpunkt des 
Übergangs der B.________ AG auf die C.________ Genossenschaft am 
30. April 
2015 
war 
jene 
mithin 
nicht 
mehr 
operativ. 
Das 
Regierungsstatthalteramt (RSA) … hat denn auch die Betriebsbewilligung 
für das Restaurant D.________ rückwirkend auf den 31. März 2015, also 
auf einen Zeitpunkt vor dem Übergang der B.________ AG, aufgehoben, 
weil der Betrieb aufgegeben worden sei (Ziff. II/3 und III/1 der Verfügung 
vom 2.6.2016; in act. 9B). Nur kurze Zeit später ging die B.________ AG 
infolge Fusion mit der C.________ Genossenschaft unter, wobei die 
ehemals ihr gehörenden Räumlichkeiten in der Folge weiterhin leer 
standen. Erst am 10. Oktober 2016 hat die C.________ etwas hinsichtlich 
ihrer weiteren Nutzung unternommen, indem sie ein Baugesuch eingereicht 
hat, das einen Umbau der «Drittmieterflächen» sowie eine Fassaden- und 
Dachsanierung betraf und für die ehemalige Stockwerkeinheit der 
B.________ AG den Bau eines neuen Restaurants vorsieht (vgl. Gesuch in 
act. 9C). Nachdem ihr das RSA … mit Gesamtbauentscheid vom 
20. Januar 2017 die Baubewilligung erteilt hatte, liess sie die betreffenden 
Räumlichkeiten 
bis 
auf 
die 
Grundmauern 
zurückbauen 
(vgl. 
Fotodokumentation 
des 
Beschwerdeführers; 
Beschwerdebeilage 2), 
sodass letztlich das Einzige, was von der B.________ AG übrig geblieben 
ist, das Eigentum an diesen Räumlichkeiten ist. Entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers, dient der Umbau nicht dazu, ein 


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Seite 9
Restaurant 
im 
«eigenen 
Stil» 
der 
C.________ 
Genossenschaft 
einzurichten. Vielmehr soll das neu zu erstellende Restaurant vermietet 
bzw. verpachtet werden (vgl. Baugesuch in act. 9C), wobei jedoch offenbar 
kein Konzept vorliegt und auch kein Pächter gefunden ist. Noch im Frühjahr 
2017, also zwei Jahre nach dem streitbetroffenen Geschäft, war nach 
eigenen Angaben der C.________ Genossenschaft unklar, was mit dem 
künftigen Restaurant geschehen soll (… Tagblatt vom …, act. 3A 
pag. 220). Die zwischen dem Beschwerdeführer und der C.________ 
Genossenschaft getroffenen Vereinbarungen und das Vorgehen der neuen 
Eigentümerin der B.________ AG unmittelbar nach deren Erwerb zeigen 
mithin klar, dass es beim Verkauf der Gesellschaft nie um die Übernahme 
des bestehenden Restaurationsbetriebs ging, sondern dieser noch vor dem 
Eigentumsübergang definitiv eingestellt wurde. Dabei waren sich die Ver-
tragspartner bewusst, dass ein solcher Verkauf der Aktiengesellschaft wirt-
schaftlich 
der 
Veräusserung 
der 
Stockwerkeinheit 
… 1 
Gbbl. 
Nr. 1________ gleichkommen und entsprechende Steuerfolgen zeitigen 
könnte. Sie haben deshalb in Ziff. 1.3.2 des Aktienkaufvertrags vereinbart, 
zur Sicherung der «provisorischen Grundstückgewinnsteuer» einen Betrag 
von Fr. 400'000.-- auf einem Sperrkonto zu hinterlegen, bis die Steuer be-
zahlt sei oder bis die Steuerfreiheit des Geschäfts feststehe (act. 3A 
pag. 119).
3.3.2
Die vom Beschwerdeführer eingereichte Korrespondenz (act. 8A) 
führt zu keinen andern Schlüssen: Eine Absicht der C.________ 
Genossenschaft, den laufenden Restaurationsbetrieb zu übernehmen oder 
das 
bestehende 
Restaurant 
künftig 
als 
C.________ 
Restaurant 
weiterzuführen, lässt sich aus keinem der aktenkundigen Schreiben 
erkennen. Ein Interesse der Käuferin am Betrieb als solchem ist nicht 
ersichtlich. 
Auch 
der 
Beschwerdeführer 
geht 
von 
Anfang 
der 
Verhandlungen an nicht davon aus, dass das Restaurant D.________ nach 
einem Verkauf der B.________ AG weitergeführt würde. Er nimmt selber 
nie auf Fragen des Betriebs des Restaurants Bezug und thematisiert 
insbesondere weder eine Übernahme der laufenden Verpflichtungen des 
Restaurants durch die Käuferin noch macht er einen Fortführungswert des 
Betriebs geltend. Ginge es beim streitbetroffenen Geschäft um den Kauf 
einer Betriebsgesellschaft, hätten solche Fragen im Zentrum der Verhand-


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 10
lungen stehen müssen. Stattdessen verdeutlicht der Briefwechsel, der dem 
Aktienkaufvertrag vorausging, dass das Geschäft einzig auf den Eigen-
tumserwerb an all jenen Stockwerkeinheiten des Gebäudes gerichtet war, 
die sich noch nicht im Besitz der C.________ Genossenschaft befanden. 
Aus 
diesem 
Grund 
wurde 
nie 
über 
die 
Übernahme 
des 
Restaurationsbetriebs, 
sondern 
stets 
nur 
gesamthaft 
über 
die 
Veräusserung sowohl der Stockwerkeinheit der Gesellschaft als auch der 
beiden Einheiten des Beschwerdeführers verhandelt: In der Offerte vom 
30. April 2014 werden die ... Franken ausdrücklich als «Preis für die StwE 
1________, 3________, 4________» bezeichnet und die Aktien der 
B.________ AG dabei nur nebenbei erwähnt (act. 8A Beleg 5). Der 
Beschwerdeführer weist alsdann darauf hin, dass es sich «beim Hauptteil 
1________ lediglich um einen Aktienkauf handeln würde»; dabei spielt der 
Umstand, dass die betreffende Einheit der Gesellschaft gehört, nur insoweit 
eine Rolle, als der Beschwerdeführer annimmt, deswegen könnten 
Handänderungs- und Mehrwertsteuer eingespart werden (Schreiben vom 
27.5.2014, act. 8A Beleg 6). In Ziff. 2.1 des Angebots vom 8. September 
2014 wird der Kaufgegenstand dann wie folgt umschrieben: «C.________ 
kauft die Stockwerkeinheiten 1________, 3________ und 4________ von 
A.________ in zwei separaten, jedoch aneinander gekoppelten Transaktio-
nen» (act. 8A Beleg 7). Aus der aktenkundigen Korrespondenz erhellt da-
mit, dass Gegenstand der Vertragsverhandlung zwischen dem Beschwer-
deführer und der C.________ Genossenschaft von Anfang an allein die 
drei 
Stockwerkeinheiten 
bildeten 
und 
die 
Käuferin 
nie 
am 
Restaurationsbetrieb als solchem interessiert war; dementsprechend war 
allen Beteiligten bewusst, dass der Betrieb des Restaurants D.________ 
bei einer Veräusserung der B.________ AG einzustellen war. 
3.3.3
Bei diesen Gegebenheiten ist die StRK zu Recht davon ausgegan-
gen, der Betrieb der B.________ AG sei bereits im März 2015 eingestellt 
worden, sodass es sich bei dieser im Verkaufszeitpunkt nicht mehr um eine 
Betriebsgesellschaft, sondern nunmehr um eine blosse Immobiliengesell-
schaft gehandelt habe. Mithin stellt der Verkauf der Aktien der 
B.________ AG eine wirtschaftliche Handänderung dar und unterliegt der 
Grundstückgewinnsteuer. 
Daran 
ändert 
nichts, 
dass 
die 
früheren 
Räumlichkeiten des Restaurants D.________ bzw. zumindest ein Teil 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 11
davon künftig wohl wieder einen Gastgewerbebetrieb beherbergen werden. 
Ein solcher Pachtbetrieb wäre mit der Vorinstanz als neu und nicht als 
Weiterführung der absorbierten B.________ AG zu betrachten. Die 
C.________ Genossenschaft hat das Restaurant D.________ liquidiert und 
wird an gleicher Stelle nicht selber ein Gastgewerbe betreiben. Vermietet 
bzw. verpachtet sie die Räumlichkeiten an Dritte, verfügt sie zum von 
diesen darin geführten Betrieb keine direkte Verbindung, sondern stellt 
bloss als Grundeigentümerin den benötigten Raum zur Verfügung. Im 
Übrigen scheint die C.________ Genossenschaft entgegen den Be-
hauptungen des Beschwerdeführers weitgehend frei zu sein, wie sie nach 
der 
Liquidation 
des 
Restaurants 
D.________ 
die 
betreffenden 
Räumlichkeiten nutzen will. Jedenfalls ist weder ersichtlich noch schlüssig 
dargetan, dass dort auch künftig bzw. auch nach dem Verkauf der 
B.________ AG zwingend ein Restaurant betrieben werden müsste: Die 
Gewerbebeschränkung, die mit Aufhebung des Stockwerkeigentums 
untergegangen ist, schützte den Gastgewerbebetrieb der B.________ AG 
vor Konkurrenz im selben Gebäude (vorne E. 3.1). Eine Verpflichtung zum 
Betrieb eines Restaurants ergab sich daraus aber ebenso wenig wie aus 
dem gleichlautenden Passus in Art. 6 Ziff. 7 des Reglements der 
Stockwerkeigentümerschaft 
(act. 3A 
pag. 167). 
Auch 
die 
Überbauungsordnung Nr. 31 «D.________» der Stadt … enthält keine 
entsprechende Verpflichtung der Grundeigentümerschaft, wenn sie in Art. 4 
Abs. 2 die zulässige Nutzung im Erdgeschoss des Gebäudes als «Laden- 
und Dienstleistungs-Quartierzentrum mit Restaurant» umschreibt (act. 3A 
pag. 3).
3.4
Da die B.________ AG den operativen Betrieb noch vor dem 
Zeitpunkt ihres Verkaufs definitiv eingestellt hat, ist hier – wie gesehen – 
eine (blosse) Immobiliengesellschaft veräussert worden. Indes liegt 
angesichts der konkreten Umstände des Geschäfts selbst dann eine 
grundstückgewinnsteuerpflichtige wirtschaftliche Handänderung vor, wenn 
die B.________ AG damals noch als Betriebsgesellschaft zu betrachten 
wäre. Wie im Sachverhalt, der BGE 91 I 467 zugrunde liegt (vorne E. 2.3), 
war die C.________ Genossenschaft von Anfang an entschlossen, den 
Restaurationsbetrieb der B.________ AG einzustellen, weshalb sich der 
vereinbarte Kaufpreis nicht nach dem Wert der Gesellschaft als solcher, 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 12
sondern nach jenem der erworbenen Stockwerkeinheiten richtete. Die 
dahingehende 
Feststellung 
von 
Steuerverwaltung 
und 
Vorinstanz 
(angefochtene Entscheide S. 5 unten) ist unbestritten geblieben und findet 
in der vom Verwaltungsgericht eingeholten Korrespondenz zwischen den 
Vertragsparteien ihre Bestätigung (vorne E. 3.3.2). Wie die StRK weiter zu 
Recht festgehalten hat, war das Interesse der Käuferin hier allein auf das 
Grundeigentum und nicht auch auf den Restaurationsbetrieb der 
B.________ AG ausgerichtet. Dies weil sich aus der Dienstbarkeit, die 
zugunsten der betreffenden Stockwerkeinheit im Grundbuch eingetragen 
war, eine lästige Einschränkung der eigenen Geschäftstätigkeit der 
Käuferin bzw. von deren Angebot konsumbereiter Lebensmittel im 
C.________ Supermarkt ergab. Der Beschwerdeführer versuchte denn 
auch in den Verhandlungen mit der C.________ Genossenschaft, die 
bestehende Gewerbebeschränkung, der er bereits zu einem früheren 
Zeitpunkt einen «Gegenwert» von ... Franken beigemessen hatte (Ziff. 1 
des Schreibens vom 8.12.2010, act. 8A Beleg 3), zu seinem Vorteil zu 
nutzen (vgl. S. 2 des Schreibens vom 27.5.2014, act. 8A Beleg 6). Weiter 
ist aus der eingeholten Korrespondenz ersichtlich, dass die Reibereien, die 
zwischen der C.________ Genossenschaft und dem Beschwerdeführer 
wegen der Gewerbebeschränkung immer wieder entstanden, eine 
wesentliche Motivation zum Vertragsschluss darstellten (vgl. Ziff. 1 des 
Schreibens vom 8.12.2010 [act. 8A Beleg 3]; Schreiben vom 29.3.2011 
[act. 8A Beleg 4]; S. 2 des Schreibens vom 27.5.2014 [act. 8A Beleg 6]; 
Angebot vom 8.9.2014, Einleitung [act. 8A Beleg 7]). Ging es der Käuferin 
beim Erwerb der Aktien der B.________ AG nur darum, einerseits 
Eigentum an der dieser gehörenden Stockwerkeinheit zu erwerben und 
andererseits 
die 
auf 
ihren 
Stockwerkeinheiten 
lastende 
Gewerbebeschränkung zu beseitigen, wobei sich der Kaufpreis der Aktien 
allein nach dem Wert dieser dinglichen Rechte richtete, liegen 
aussergewöhnliche Verhältnisse im Sinn der dargestellten bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung vor (vorne E. 2.3). Deshalb wäre auch dann vom 
Vorliegen einer der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden wirtschaftli-
chen Handänderung auszugehen, wenn die B.________ AG im Zeitpunkt 
ihrer Veräusserung noch eine Betriebsgesellschaft gewesen wäre. 


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 13
3.5
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit Abschluss des Aktien-
kaufvertrags die operative Betriebstätigkeit der B.________ AG eingestellt 
wurde und die Gesellschaft zur Immobiliengesellschaft mutierte. So wurde 
kein bestehender und funktionierender Betrieb veräussert und das 
Interesse der C.________ Genossenschaft beschränkte sich auf den 
Erwerb des Eigentums an der betroffenen Stockwerkeinheit. Dies nicht 
zuletzt darum, weil so die Streitigkeiten zwischen ihr und dem 
Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Gewerbebeschränkung 
beigelegt werden konnten. Dabei entsprach der für die Aktien bezahlte 
Kaufpreis dem Wert der erworbenen Liegenschaft (einschliesslich 
Gewerbebeschränkung), weshalb die StRK die Veräusserung der Aktien 
auch dann zu Recht als wirtschaftliche Handänderung qualifizierte, wenn 
die B.________ AG als Betriebsgesellschaft zu betrachten wäre. Die 
Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind 
keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 
VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt. 
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.


Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 10.09.2018, Nr. 100.2017.275U, 
Seite 14
4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung
Der Abteilungspräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.