be_verwaltungsgericht · 100 2025 5 · 2026-04-24 · de
Verfügung vom 24. April 2025


100.2025.5U
HAT/FRM/AMA
Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Urteil vom 24. April 2026
Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Häberli
Gerichtsschreiberin Fritschi
A.________
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin
und
Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern
betreffend amtliche Bewertung ab 2020 (Entscheid der Steuerrekurskom-
mission des Kantons Bern vom 17. Dezember 2024; 100 23 323)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.5U, Seite 2
Prozessgeschichte:
A.
Das Grundstück Nidau Gbbl. Nr. 1________ steht im Alleineigentum von
A.________. Darauf befinden sich eine Garage und ein zweiteiliges Wohn-
gebäude (Wohnhaus Ost und West). Der östliche Teil wird von A.________
selber bewohnt, während er den westlichen vermietet hat.
Im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung legte die Steuerverwal-
tung des Kantons Bern den amtlichen Wert des Grundstücks ab 2017 auf
Fr. 784'790.-- fest (Verfügung vom 22.6.2020). Aufgrund der allgemeinen
Neubewertung 2020 erhöhte sie den amtlichen Wert des Grundstücks dann
mit Verfügung vom 28. Februar 2022 auf Fr. 1'039'880.-- (Wohnhaus Ost
Fr. 479'600.--, Wohnhaus West Fr. 380'800.--, Garage Fr. 18'200.--, Land
Fr. 161'280.--). Dagegen erhob A.________ erfolglos Einsprache (vgl. Ein-
spracheentscheid vom 12.7.2023).
B.
Am 10. August 2023 gelangte A.________ an die Steuerrekurskommission
des Kantons Bern (StRK), die seinen Rekurs mit Entscheid vom 17. Dezem-
ber 2024 teilweise guthiess; sie reduzierte die Raumeinheiten (RE) in beiden
Hausteilen um je 0,1, was einen (tieferen) amtlichen Wert des Grundstücks
von Fr. 1'031'280.-- ergab (gültig ab 2020); auf seinen Antrag, den Eigen-
mietwert neu zu berechnen, trat die StRK nicht ein.
C.
Mit
Verwaltungsgerichtsbeschwerde
vom
6. Januar 2025
beantragt
A.________, sowohl den Entscheid der StRK vom 17. Dezember 2024 als
auch den Entspracheentscheid vom 12. Juli 2023 aufzuheben und den amt-
lichen Wert des Grundstücks bei Fr. 784'790.-- zu belassen. Eventuell sei
der amtliche Wert «unter Einstufung der Liegenschaft mit Gebäudeart 2

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(Zweifamilienhaus mit Gewerbebetrieb) anstelle von Gebäudeart 3» festzu-
legen, für das Wohnhaus Ost auf Fr. 385'400.-- und das Wohnhaus West auf
Fr. 322'800.--.
Mit Vernehmlassung vom 22. Januar 2025 bzw. Beschwerdeantwort vom
13. Februar 2025 schliessen die StRK und die Steuerverwaltung je auf Ab-
weisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 3. März 2025 hat der Be-
schwerdeführer auf weitere Ausführungen verzichtet, «unter Bestreitung der
Eingabe der StRK».
Erwägungen:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000
[StG; BSG 661.11]).
1.2
Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Rekursverfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und
hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung
(Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Die StRK hiess seinen
Rekurs teilweise gut und setzte den amtlichen Wert des Grundstücks neu
fest, wobei sie auf den Antrag bezüglich Eigenmietwert nicht eintrat (vgl.
vorne Bst. B). Der Beschwerdeführer beantragt dem Verwaltungsgericht an
sich die vollständige Aufhebung des angefochtenen Entscheids (vgl. vorne
Bst. C). Im Licht der Beschwerdebegründung (BVR 2016 S. 560 E. 2, 2011
S. 391 E. 3.3) ist dieser Antrag jedoch so zu verstehen, dass er nur die (über-
wiegende) Abweisung des Rekurses anficht. Soweit der Beschwerdeführer
allerdings ausdrücklich auch die Aufhebung des Einspracheentscheids vom
12. Juli 2023 beantragt (vgl. vorne Bst. C), ist auf die Beschwerde nicht ein-
zutreten. Anfechtungsobjekt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht bildet

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der Entscheid der StRK vom 17. Dezember 2024, welcher an die Stelle des
Einspracheentscheids getreten ist (sog. Devolutiveffekt der Beschwerde;
statt vieler BVR 2022 S. 515 E. 1.7 mit Hinweisen).
1.3
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten
(Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG).
1.4
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Strittig ist der im Rahmen der allgemeinen Neubewertung mit Gültigkeit ab
dem Steuerjahr 2020 neu festgesetzte amtliche Wert des streitbetroffenen
Grundstücks (vorne Bst. A). Die Rechtslage stellt sich insoweit wie folgt dar:
2.1
Der Steuerwert von Grundstücken wird im Verfahren der amtlichen
Bewertung festgesetzt (Art. 52 Abs. 2 StG). Dabei ist der amtliche Wert aus-
gehend vom Verkehrswert massvoll unter Berücksichtigung der Förderung
der Vorsorge, der Eigentumsbildung und der Belastung durch die Liegen-
schaftssteuer zu bestimmen (vgl. Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG; ferner Art. 14 des
Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der di-
rekten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Als Ver-
kehrswert gilt der unter normalen Verhältnissen erzielbare Kaufpreis ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der
Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert er-
mittelt (Art. 54 Abs. 1 StG; zum Begriff des Verkehrswerts vgl. auch
Kästli/Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum
Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 54 N. 2 f., mit Hinweisen
etwa auf Das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG [Hrsg.], 5. Aufl.
2019, S. 20; zur jüngeren bundesgerichtlichen Rechtsprechung vgl. etwa
BGE 150 II 417 E. 3.4.1, 148 I 210 E. 4.4.3). Der Realwert setzt sich aus
dem Zeitwert aller baulichen Anlagen inklusive Baunebenkosten und dem
relativen Landwert zusammen (Art. 54 Abs. 2 StG), während als Ertragswert
(bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken) der kapitalisierte, in der betref-

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fenden Gegend während der Bemessungsperiode erzielbare – nicht aber der
allenfalls tatsächlich erzielte – Mietertrag gilt (Art. 54 Abs. 3 StG).
2.2
Wurde der amtliche Wert eines Grundstücks rechtskräftig bestimmt,
so gilt er bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewer-
tung (Art. 181 Abs. 3 StG). Im Unterschied zum Steuerwert anderer Vermö-
gensgegenstände wird der amtliche Wert somit nicht für jede Veranlagungs-
periode neu bestimmt, sondern soll über längere Zeit als Grundlage für die
Steuerbemessung dienen. Eine allgemeine Neubewertung aller Liegen-
schaften wird vorgenommen, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte der
Grundstücke seit der letzten allgemeinen Neubewertung zumindest in einem
Grossteil des Kantons erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Um
den Bedarf für eine allgemeine Neubewertung erkennen zu können, über-
wacht die Steuerverwaltung das Verhältnis von Kaufpreisen und amtlichen
Werten nach Grundstücksart in allen Regionen und führt entsprechende Jah-
resstatistiken (vgl. Annik Bärtschi, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Pra-
xiskommentar zum bernischen Steuerrecht, Band 2, 2011, Art. 182 N. 3 ff.).
Im Frühjahr 2017 hat der Grosse Rat beschlossen, per 31. Dezember 2020
werde eine allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grunds-
tücke und Wasserkräfte durchgeführt (Art. 2 Abs. 1 des Dekrets vom
21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftli-
chen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Zur Vorberei-
tung der allgemeinen Neubewertung hat er eine kantonale Schatzungskom-
mission bestellt, die per 10. Oktober 2018 – unter Berücksichtigung der
steuergesetzlichen Bewertungsgrundsätze für die verschiedenen nichtland-
wirtschaftlichen Grundstückarten und die Wasserkräfte – Bewertungsnor-
men aufgestellt hat (einsehbar unter: , Rubriken
«Themen/Steuersituationen/Wohneigentum Liegenschaften/Amtlicher Wert/
Links und Downloads/Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung
AN20» [nachfolgend: Bewertungsnormen]; Art. 182 Abs. 2 und Abs. 3 i.V.m.
Art. 56 StG; vgl. auch Art. 3 und 4 Abs. 2 AND).
2.3
Die allgemeine Neubewertung führt zu einer gänzlichen Neubewer-
tung eines Grundstücks und soll dabei die gesamte Wertsteigerung seit der
letzten allgemeinen Neubewertung erfassen. Mit der allgemeinen Neubewer-
tung 2020 werden dementsprechend die seit der letzten allgemeinen Neu-

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bewertung (per 1. Januar 1999, vgl. Art. 32 Abs. 1 des alten Dekrets vom
22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasser-
kräfte [BAG 97-025]; in Kraft bis 31.12.2019) massiv gestiegenen Immobili-
enpreise in den amtlichen Werten aller Grundstücke des Kantons abgebildet;
massgebend sind insoweit die Verhältnisse in der Bemessungsperiode vom
1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Die Bewer-
tungsnormen basieren auf einem Durchschnitt der Verkaufspreise und Miet-
zinsen, die in der relevanten Bemessungsperiode tatsächlich bezahlt wur-
den, und damit auf statistisch breit abgestützten Vergleichszahlen
(BVR 2012 S. 545 E. 2.2; vgl. auch Steuerverwaltung des Kantons Bern, Er-
läuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und
Liegenschaften [nachfolgend: Erläuterungen], Ausgabe 2020, S. 7, einseh-
bar unter: , Rubriken «Themen/Steuersituationen/
Wohneigentum Liegenschaften/Amtlicher Wert/Links und Downloads»). Im
Hinblick auf die allgemeine Neubewertung 2020 änderte mithin lediglich das
Zahlenmaterial, welches in die Bewertungsnormen einfloss; eine eigentliche
Änderung des materiellen Rechts gab es hingegen nicht.
2.4
Als Verwaltungsverordnung richten sich die Bewertungsnormen an
die mit der Schätzung betraute Person; für die Gerichtsbehörden sind sie
nicht verbindlich. Gleiches gilt für die von der Steuerverwaltung im Hinblick
auf die allgemeine Neubewertung überarbeiteten, ergänzenden schätzungs-
technischen Weisungen (vgl. Bewertungsnormen Ziff. 1.7). Weder diese
noch jene enthalten Rechtsnormen; sie begründen insbesondere keine
Rechte oder Pflichten bei Privaten, sondern sollen eine einheitliche und
rechtsgleiche Auslegung und Anwendung der Gesetze und Verordnungen
gewährleisten (BVR 2021 S. 530 E. 5.2 [betreffend sozialhilferechtliche Pra-
xishilfen]; VGE 2025/168 vom 9.3.2026 E. 2.4 [noch nicht rechtskräftig];
BGE 150 II 40 E. 6.6.2, je auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht
berücksichtigt sie bei seiner Entscheidfindung, sofern sie eine dem Einzelfall
angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzli-
chen Bestimmungen darstellen (vgl. statt vieler BVR 2018 S. 249 E. 4.1 mit
Hinweisen).
2.5
Das System der amtlichen Bewertung basiert nach dem Gesagten
auf kantonalen Durchschnittswerten (vorne E. 2.3; zu den von der Steuer-

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verwaltung geführten Jahresstatistiken vorne E. 2.2). Diese werden mit Be-
zug auf verschiedene standardisierte Eigenschaften der konkret betroffenen
Liegenschaft verfeinert (BVR 2012 S. 545 E. 4.2). So werden überbaute
Grundstücke nach der Mischwertmethode bewertet, entweder ausgehend
vom Ertrags- oder vom Realwert (Bewertungsnormen Ziff. 2.1). Bei der amt-
lichen Bewertung von Wohngebäuden wird vom Ertragswert ausgegangen
und zwecks Berücksichtigung des Realwerts ein Zuschlag gemacht. Für die
einzelnen Objekte werden die RE bestimmt und zusätzlich verschiedene Be-
wertungskriterien berücksichtigt: Es werden pro Objekt bzw. Objektteil je-
weils Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohnlage sowie Verkehrslage
benotet. Weiter werden das wirtschaftliche Alter der Liegenschaft (Altersent-
wertung einerseits und «Verjüngung» durch bauliche Verbesserungen ande-
rerseits) und das Mietniveau der Standortgemeinde berücksichtigt (sog.
Mietwertkategorie; zum Ganzen vgl. Bewertungsnormen Ziff. 2.2 sowie Ta-
bellen 3.3 und 3.8; einlässlicher zu Bewertungsvorgang und -kriterien ange-
fochtener Entscheid E. 2.4).
2.6
Der Erkenntnisvorgang der Schätzung gleicht demjenigen der Be-
weiswürdigung (vgl. BVR 2008 S. 181 E. 4.1 zum Schätzungsvorgang bei
der Ermessensveranlagung). Die Schätzung beruht notwendigerweise auf
Annahmen und Vermutungen. Die Steuerbehörden verfügen daher über ei-
nen entsprechenden Spielraum. Bei der Überprüfung dieses «Schätzungs-
ermessens» auferlegt sich das Verwaltungsgericht Zurückhaltung. Ist die
amtliche Bewertung einer Liegenschaft umstritten, so überprüft das Verwal-
tungsgericht die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung hinsichtlich
Methode und Ergebnis nur bezüglich jener Punkte, die beanstandet werden.
In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrungen vo-
raussetzen, weicht es nicht von der Expertenmeinung bzw. vom vorinstanz-
lichen Schätzungsermessen ab, soweit die Fachperson bzw. die Vorinstanz
von richtigen Voraussetzungen sowie von einleuchtenden und rechtlich ab-
gestützten Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsme-
thoden ausgegangen ist, die Normen bzw. Methoden richtig angewendet hat
und gesamthaft gesehen zu einem nicht offensichtlich unrichtigen Ergebnis
gelangt ist (BVR 2013 S. 331 nicht publ. E. 1.2 [VGE 2011/385 vom
14.12.2012] mit Hinweisen, 2006 S. 551 E. 1.2, 1996 S. 230 E. 1b;
VGE 2025/168 vom 9.3.2026 E. 2.6 [noch nicht rechtskräftig]).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.5U, Seite 8
3.
Mit seinem Hauptbegehren beantragt der Beschwerdeführer, der amtliche
Wert des Grundstücks sei auf Fr. 784'790.-- festzulegen, sprich ihn auf der
im Rahmen der ausserordentlichen Neubewertung festgelegten Höhe zu be-
lassen. Dabei stützt er sich – wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren (vgl.
Rekurs vom 10.8.2023 S. 4 f., Vorakten StRK [act. 4A] pag. 5 f.) – auf den
Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV;
SR 101] und Art. 11 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV;
BSG 101.1]).
3.1
Die Vorinstanz erwog, dass Private nur unter bestimmten Vorausset-
zungen Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in die Richtigkeit
behördlicher Auskünfte und Zusicherungen hätten; die entsprechenden An-
forderungen seien im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die Verfügung der Steu-
erverwaltung vom 22. Juni 2020 stelle keine Vertrauensgrundlage dar, fän-
den sich darin doch keinerlei Hinweise darauf, dass der festgelegte amtliche
Wert auch nach der allgemeinen Neubewertung im Jahr 2020 Bestand habe
und die der Beschwerdeführer gutgläubig hätte dahin interpretieren können
(angefochtener Entscheid E. 4). – Der Beschwerdeführer macht demge-
genüber geltend, er habe nicht erwarten müssen, dass die Steuerverwaltung
die detaillierte ausserordentliche Neubewertung, die auf einen Augenschein
gestützt erfolgt sei, noch im selben Jahr durch eine schematische, automa-
tisierte Neubewertung ersetzen wolle. Vielmehr habe er verschiedene For-
mulierungen in der Verfügung vom 22. Juni 2020 (Vorakten StRK [act. 4A]
pag. 18 ff.) sowie den im Formular 19a enthaltenen Hinweis auf eine «Ge-
samtüberprüfung» (Formular 19a «Neubewertung von Grundstücken» vom
14.2.2020 bzw. 6.3.2020, Vorakten StV [act. 4B] pag. 34) im Sinn einer
behördlichen Zusicherung verstehen dürfen, dass der im Rahmen der aus-
serordentlichen Neubewertung festgesetzte amtliche Wert aufgrund der
Berücksichtigung sämtlicher baulicher Veränderungen den aktuellen und
korrekten Wert des Grundstücks im Jahr 2020 widerspiegle. Ein Hinweis auf
den bloss «provisorischen Charakter» der Neubewertung oder ein entspre-
chender Vorbehalt, welcher sein Vertrauen zerstört hätte, habe die Verfü-
gung nicht enthalten (Beschwerde S. 4 ff.).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.5U, Seite 9
3.2
Der verfassungsmässige Grundsatz von Treu und Glauben verleiht
in der Form des Vertrauensschutzes einen Anspruch auf Schutz berechtig-
ten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Er-
wartungen begründendes Verhalten, sofern sich dieses auf eine konkrete,
die betreffende Bürgerin oder den betreffenden Bürger berührende Angele-
genheit bezieht. Neben dem behördlichen Verhalten als Vertrauensgrund-
lage setzt der Anspruch auch eine Vertrauensbetätigung und einen Kausal-
zusammenhang zwischen Vertrauen und Disposition voraus. Selbst wenn
diese Voraussetzungen erfüllt sind, bleibt eine Interessenabwägung im Ein-
zelfall vorbehalten (statt vieler BGE 151 II 364 E. 5.5.1; BVR 2015 S. 15
E. 4.1, 2013 S. 85 E. 6.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 627, 659 f., und 664 f.; vgl. auch Tschannen/
Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, N. 484 ff.).
3.3
Entgegen der Argumentation des Beschwerdeführers geht es hier
nicht primär um eine Frage des Vertrauensschutzes. Nicht eine Abweichung
von einer behördlichen Zusicherung steht im Vordergrund, sondern der Be-
stand bzw. die zeitliche Geltung der rechtskräftig erfolgten ausserordentli-
chen Neubewertung. Mit Verfügung vom 22. Juni 2020 bestimmte die Steu-
erverwaltung im Rahmen einer solchen den amtlichen Wert des Grundstücks
des Beschwerdeführers ab 2017 auf Fr. 784'790.-- (vorne Bst. A). Gemäss
ausdrücklicher gesetzlicher Regelung in Art. 181 Abs. 3 StG gilt der so fest-
gelegte amtliche Wert bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen
Neubewertung. Per 31. Dezember 2020 erfolgte eine allgemeine Neubewer-
tung, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte er-
fasste (vorne E. 2.2). Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2020
wurde also auch der amtliche Wert des streitbetroffenen Grundstücks des
Beschwerdeführers neu festgelegt (vorne Bst. A). Dieser neue Wert ersetzte
ab 2020 den bisherigen, im Rahmen der ausserordentlichen Neubewertung
festgelegten und ab 2017 geltenden amtlichen Wert von Gesetzes wegen
(Art. 181 Abs. 3 StG).
3.4
Das Vorbringen des Beschwerdeführers lässt also zum einen die
klare Regelung von Art. 181 Abs. 3 StG zur Rechtsbeständigkeit amtlicher
Werte ausser Acht; zum andern kann ihm auch in Anbetracht des Unter-
schieds zwischen den beiden Formen von Neubewertungen nicht gefolgt

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.5U,
Seite 10
werden: Bei einer ausserordentlichen Neubewertung werden nur tatsächli-
che oder rechtliche Veränderungen berücksichtigt, die seit der letzten Neu-
bewertung eines einzelnen Grundstücks eingetreten sind. Darunter fallen
bauliche Veränderungen wie der Neubau, Umbau und Abbruch von Gebäu-
den und Anlagen, Sanierungen oder grössere Renovationen, Änderungen in
der Benützungsart oder im Bestand von Grundstücken und Gebäuden oder
eine Veränderung bezüglich Fläche, Zone oder Erschliessung, sofern da-
durch der amtliche Wert massgeblich beeinflusst wird (Art. 183 Abs. 1 Bst. a,
b und f StG). Die ausserordentliche Neubewertung beschlägt also nur jene
den amtlichen Wert beeinflussenden Aspekte des Grundstücks, die eine
genügend erhebliche Veränderung erfahren, um eine Neubewertung aus-
zulösen (vgl. BVR 2014 S. 523 E. 4.1). Demgegenüber führt die allgemeine
Neubewertung zu einer gänzlichen Neubewertung des Grundstücks und soll
dabei die gesamte Wertsteigerung seit der letzten allgemeinen Neubewer-
tung erfassen. Mit der allgemeinen Neubewertung 2020 werden dement-
sprechend die seit der letzten allgemeinen Neubewertung per 1. Januar
1999 massiv gestiegenen Immobilienpreise in den amtlichen Werten aller
Grundstücke des Kantons abgebildet (zum Ganzen VGE 2023/15, 2023/16,
2023/17, alle vom 2.4.2024, je S. 5 f., 2016/36 vom 29.8.2017 E. 5.4; vgl.
vorne E. 2.3). Dass im vorliegenden Fall die allgemeine Neubewertung zeit-
lich relativ kurz nach der ausserordentlichen Neubewertung erfolgte und die
deutliche Erhöhung des amtlichen Werts den Beschwerdeführer deshalb
überrascht hat, mag verständlich erscheinen. Mit seinem Einwand, die aus-
serordentliche Neubewertung habe die aktuelle Situation im Jahr 2020
vollständig berücksichtigt, übersieht der Beschwerdeführer jedoch, dass da-
bei noch die alten – für die allgemeine Neubewertung 1999 erarbeiteten –
Bewertungsnormen zur Anwendung kamen (vgl. Art. 3 f. AND), die auf sta-
tistischen Erhebungen aus der Bemessungsperiode vom 1. Januar 1993 bis
31. Dezember 1996 beruhten (vgl. Art. 32 Abs. 2 des alten Dekrets vom
22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasser-
kräfte [ABD; BAG 97-025]). Die seither eingetretene Preisentwicklung ist erst
in den (neuen) Bewertungsnormen für die allgemeine Neubewertung 2020
enthalten, sodass die gesamte (massive) Erhöhung der Immobilienpreise
über immerhin zwanzig Jahre und die entsprechende Wertsteigerung des
streitbetroffenen Grundstücks erstmals mit der Verfügung vom 28. Fe-
bruar 2022 erfasst werden. In dieser Hinsicht hat die ausserordentliche Neu-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.5U,
Seite 11
bewertung ab 2017, auch wenn sie am 22. Juni 2020 erfolgt ist, nicht umfas-
send den aktuellen Verhältnissen entsprochen.
3.5
Soweit der Beschwerdeführer schliesslich sinngemäss geltend
macht, mit Verfügung vom 22. Juni 2020 sei ihm eine Weitergeltung des fest-
gelegten amtlichen Werts über das Jahr hinaus zugesichert worden, bleibt
Folgendes festzuhalten: Eine Vertrauensgrundlage im Sinn von Art. 9 BV
würde ein Verhalten der Behörde voraussetzen, das geeignet wäre, berech-
tigtes Vertrauen in einen unrichtigen Hinweis in Bezug auf die Geltungsdauer
des amtlichen Werts zu begründen (vgl. vorne E. 3.2). Entsprechende For-
mulierungen fehlen hier sowohl im Verfügungstext als auch im vom
Beschwerdeführer genannten Formular 19a. Aus dem Umstand, dass «Be-
stand und Umfang des Grundstücks» am 31. Dezember 2020 bewertet wer-
den bzw. dass insoweit eine «Gesamtüberprüfung» erfolgt und «alle bauli-
chen Veränderungen» sowie auch «kleinere Fehler in der bisherigen
Bewertung […] gleichzeitig korrigiert» wurden, lässt sich keine Zusicherung
über die Geltungsdauer des Werts gemäss der ausserordentlichen Neube-
wertung ableiten. Dies umso weniger, wenn ein Blick ins Gesetz genügt
hätte, um die Geltungsdauer korrekt zu erfassen.
3.6
Zusammenfassend erweist sich die Rüge des Beschwerdeführers zur
Weitergeltung des mit Verfügung vom 22. Juni 2020 festgelegten amtlichen
Wertes als unbegründet. Sie verkennt die gesetzliche Regelung von Art. 181
Abs. 3 StG, wonach der im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung
festgelegte amtliche Wert nur bis zur nächsten (allgemeinen oder ausseror-
dentlichen) Neubewertung Bestand hat. Die gegenteilige Auffassung des Be-
schwerdeführers beruht auf einem Missverständnis der Konzeption der aus-
serordentlichen Neubewertung sowie deren Verhältnis zur allgemeinen
Neubewertung. Unabhängig davon mangelt es für die Anrufung des Vertrau-
ensschutzes an einer tauglichen Vertrauensgrundlage, namentlich fehlt eine
behördliche Zusicherung, sodass auf die weiteren Voraussetzungen des
Vertrauensschutzes (namentlich die Frage nach einer Vertrauensbetätigung)
nicht weiter einzugehen ist (vgl. vorne E. 3.2). Der Hauptantrag erweist sich
damit als unbegründet.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.5U,
Seite 12
4.
Der Beschwerdeführer beantragt mit seinem Eventualbegehren, die Gebäu-
deartnote sei für beide Wohnhäuser um einen Notenpunkt von 3 auf 2 zu
reduzieren (Beschwerde S. 7 ff.).
4.1
Das fragliche Gebäude besteht aus zwei aneinander gebauten Ein-
familienhäusern (vorne Bst. A). Das Wohnhaus West, das ursprünglich zur
Fertigung von Saphirsteinen für die Uhrenindustrie sowie von Saphirnadeln
für Schallplattenspieler diente, wird unbestrittenermassen seit Jahrzehnten
nicht mehr gewerblich genutzt (Beschwerde S. 8; angefochtener Entscheid
E. 5); vielmehr dient das ganze streitbetroffene Gebäude Wohnzwecken. Bei
der amtlichen Bewertung ist daher vom Ertragswert auszugehen und dem
(nicht gesondert ermittelten) Realwert mit einem Zuschlag Rechnung zu tra-
gen (vorne E. 2.5). Gemäss Rechtsprechung von Verwaltungs- und Bundes-
gericht setzt dieses Vorgehen die Vorgaben von Art. 14 StHG – gemäss de-
nen das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten ist, wobei der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden kann – bundesrechtskonform um (vgl.
BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007 E. 3.1, 2P.97/2004 vom 16.9.2004 E. 4.1;
vgl. auch BVR 2014 S. 523 E. 2.4).
4.2
Die verschiedenen Gebäudearten sind gemäss den Bewertungsnor-
men mit Noten zwischen 1 und 5 zu bewerten (Ziff. 2.2.4 N. 1). Bei der Ein-
teilung der Gebäudearten und der entsprechenden Notenverteilung steht in
erster Linie die Handelbarkeit der jeweiligen Gebäude im Vordergrund: Je
grösser ein Haus ist bzw. je mehr Wohnungen pro Gebäude bestehen, desto
tiefer ist dessen Benotung (vgl. VGE 23003 vom 14.5.2008 E. 3.3.3). Ähnlich
wirkt sich auch das Vorliegen eines Gewerbebetriebs auf die Benotung aus.
Strittig ist, ob im vorliegenden Fall von einem «Zweifamilienhaus» mit der
Gebäudeartnote 3 oder von einem «Ein- oder Zweifamilienhaus mit Gewer-
bebetrieb» mit der Gebäudeartnote 2 auszugehen ist. Als Gewerbebetrieb
gelten gemäss Bewertungsnormen Laden, Büro, Praxis, Werkstatt, Gast-
wirtschafts- und Beherbergungsbetrieb, Lager etc. (Ziff. 2.2.4 N. 1).
4.3
Gemäss Vorinstanz handelt es sich beim fraglichen Gebäude um ein
Zweifamilienhaus, für welches die Gebäudenote 3 gelte. Sie hielt diesbezüg-
lich fest, das Wohnhaus West werde seit Jahrzehnten nicht mehr gewerblich

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genutzt, weshalb es sich nicht (mehr) um ein Haus mit Gewerbebetrieb
handle. Gemäss dem Grundsatz bei der amtlichen Bewertung, wonach der
am Stichtag vorhandene Zustand massgebend sei, rechtfertige sich mangels
störender Einflüsse wie Lärm oder Verkehr, welche mit einer gewerblichen
Nutzung einer Liegenschaft einhergehen würden, keine tiefere Gebäudeart-
note aufgrund des früheren Gewerbebetriebs. Das baurechtliche Vorbringen
des Beschwerdeführers, wonach die Fussböden von Wohnräumen nicht un-
ter dem fertigen Terrain liegen dürften, ändere an dieser Einschätzung
nichts, zumal der dadurch reduzierte Nutzwert der betroffenen Räume kor-
rekt bei der Raumaufnahme berücksichtigt worden sei. So seien der «Bas-
telraum» von 16 m2 und der «Spielraum» von 40 m2 nur mit 0,5 bzw. 0,8 RE
berücksichtigt worden, vollwertige Zimmer gleicher Grösse demgegenüber
mit 1,0 bzw. 1,7 RE (angefochtener Entscheid E. 5). – Der Beschwerdefüh-
rer rügt, die Vorinstanz habe die Gebäudeartnote in Verletzung der anwend-
baren Bewertungsnormen sowie des Gleichbehandlungsprinzips bestimmt.
Zwar sei unbestritten, dass das Wohnhaus West heute nicht mehr für ein
Gewerbe genutzt werde, jedoch müsse berücksichtigt werden, dass das
ganze untere Geschoss, in dem früher die Atelierräume der Angestellten un-
tergebracht waren, aufgrund von Art. 66 der Bauverordnung vom
6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) keine Wohnnutzung erlaube (Beschwerde
S. 7). Es sei entsprechend von einem Zweifamilienhaus mit Gewerbebetrieb
auszugehen. Die Vorinstanz habe mit der Bezugnahme auf störende Ein-
flüsse ein sachfremdes Kriterium zur Verneinung des Vorliegens eines Ge-
werbebetriebs verwendet. Unter Gewerberäumen seien gemäss Ziff. 2.2.4
der Bewertungsnormen nämlich auch Lagerräume zu verstehen, welche
keine Beeinträchtigungen durch Lärm oder Verkehr verursachen würden.
Massgebend für die Einordnung als Gewerberaum sei richtigerweise allein
das «Vorhandensein» solcher Räumlichkeiten (Beschwerde S. 8 ff.).
4.4
Diese Vorbringen des Beschwerdeführers sind nicht stichhaltig: Für
die Bewertung ist mit der StRK nicht eine frühere oder allfällige künftige Nut-
zung massgebend, sondern der tatsächliche Zustand am Stichtag (Art. 56
Abs. 3 StG). Die Gebäudeart «Ein- oder Zweifamilienhaus mit Gewerbebe-
trieb» setzt also begrifflich voraus, dass im massgeblichen Zeitpunkt tatsäch-
lich ein Gewerbebetrieb besteht. Wurde die gewerbliche Nutzung nicht nur
vorübergehend aufgegeben, so vermag eine weiterbestehende grundsätz-

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liche Eignung der Räumlichkeiten für eine gewerbliche Nutzung – entgegen
der Auffassung des Beschwerdeführers – keine Einordnung als Gebäude mit
Gewerbebetrieb zu rechtfertigen (vgl. E. 4.3 hiervor). Die betroffenen Räume
im Untergeschoss sind seit Jahrzehnten der Wohnnutzung zugeordnet,
zählen zu einer solchen doch ohne Weiteres auch Nebenräume wie Keller,
Waschküche und Abstellräume, selbst wenn sie – wie vom Beschwerdefüh-
rer geltend gemacht – nicht als eigentliche Wohnräume im baurechtlichen
Sinn gelten mögen (vgl. Art. 63 Abs. 1 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 BauV). Dement-
sprechend wurden die Nebenräume bei der Raumaufnahme – je nach Nutz-
barkeit – nur mit entsprechend reduzierten RE berücksichtigt (vgl. dazu auch
Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 408). Die betreffenden
Räume wurden im Protokoll ferner – da es sich nicht um Gewerberäume
handelt – korrekterweise mit RE und nicht nach Fläche in Quadratmetern
aufgenommen (vgl. Bewertungsnormen Ziff. 2.2.1; vgl. die Rüge auf S. 9 der
Beschwerde), soweit für sie überhaupt RE bestimmt wurden (so wurden etwa
der Bastelraum und der Spielraum erfasst und ihnen [reduzierte] RE zuge-
wiesen, während zwei sich ebenfalls im Untergeschoss befindliche Kel-
lerräume zwar im Protokoll erfasst aber nicht angerechnet wurden, vgl. zum
Ganzen das Aufnahmeprotokoll, in Vorakten StV [act. 4B] pag. 30 f.; Bewer-
tungsnormen Tabelle 3.1; ferner Erläuterungen S. 20). Ein gewerblicher
Charakter kommt diesen Räumlichkeiten damit – ungeachtet ihrer baulichen
Eignung – nicht (mehr) zu. Der Umstand, dass es mehr oder weniger immis-
sionsträchtige Gewerbenutzungen gibt, braucht bei diesen Gegebenheiten
nicht erörtert zu werden. Die Vorinstanz hat mit dem Hinweis auf fehlende
Immissionen wie Lärm oder Verkehr im Übrigen kein zusätzliches, nicht den
Bewertungsnormen entnommenes Merkmal herangezogen, sondern ledig-
lich typische Auswirkungen einer gewerblichen Nutzung erklärungshalber
aufgezeigt, die die Wohn- und Lebensqualität beeinflussen und damit im
Rahmen der Gebäudeartnote von Bedeutung sein können (vgl. VGE 21489
vom 23.1.2003 E. 6b, 19171 vom 27.10.1994 E. 4a). – Andere Einwände ge-
gen die Bewertung der Liegenschaft macht der Beschwerdeführer nicht gel-
tend, sondern beschränkt sich auf die Rüge der unzutreffenden Gebäudeart-
note. Inwiefern die StRK mit der Festlegung auf Note 3 das Gleichbehand-
lungsprinzip verletzt haben soll, substanziiert er dabei nicht näher (vorne
E. 4.3). Die Einordnung des Gebäudes als Zweifamilienhaus ohne Gewer-
bebetrieb ist mithin unter Berücksichtigung des der Vorinstanz zustehenden

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Schätzungsermessens (vorne E. 2.6) rechtmässig. Der Eventualantrag er-
weist sich ebenfalls als unbegründet.
5.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten insgesamt als offensicht-
lich unbegründet und ist abzuweisen, soweit auf sie eingetreten wird (vorne
E. 1.2). Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbe-
setzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisa-
tion der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdefüh-
rer kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten
sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104
Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird dem Beschwerdeführer nach
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- Eidgenössische Steuerverwaltung
Das präsidierende Mitglied:
Die Gerichtsschreiberin:
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.