be_steuerrekurs · 100 2020 122 · 2018-10-16 · de

Grundstückgewinnsteuer/ Interkant. Doppelbesteuerung/ gewerbsmässiger Liegenschaftshändler/ Händlerpauschale | die Grundstückgewinnsteuer

100 20 122
Gemeinde: F.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 18.3.2021 PKA/TMI/cbi
STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN
Sitzung vom 16. März 2021
Es wirken mit: der hauptamtliche Richter Kästli, die Fachrichter Antenen und Maleta sowie 
Mion als Gerichtsschreiber
In der Rekurssache 
der 
A.________ AG
vertreten durch 
B.________
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2017


- 2 -
hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:
A.
Die A.________ (Rekurrentin) hat ihren Sitz in Zürich und verfügt über ein Aktienkapital 
von CHF 150'000'000.--. Sie ist eine Tochtergesellschaft der C.________ Holding und konzen-
triert sich auf Erwerb, Verkauf und Bewirtschaften von kommerziellen Immobilien. Die Rekurren-
tin 
veräusserte 
am 
1. November 
2017 
das 
Grundstück 
F.________ Gbbl. Nr. ________ an die D.________ zum Preis von CHF 24'600'000.-- (ex-
kl. MWST). In der Folge veranlagte die Steuerverwaltung, Abteilung Grundstückgewinnsteuer 
(Steuerverwaltung), mit Verfügung vom 16. Oktober 2018 einen Grundstückgewinn von 
CHF 7'888'100.--. Dabei ging sie vom genannten Erlös von CHF 24'600'000.-- aus und zog da-
von CHF 12'999'806.-- als Anlagekosten und CHF 3'712'132.-- für 16 Jahre Besitzesdauer ab 
(Veranlagungsverfügung vom 16.10.2018, Akten der Steuerverwaltung, pag. 5). Im Rahmen der 
Anlagekosten berücksichtigte die Steuerverwaltung abweichend von der Deklaration der Rekur-
rentin, welche unter der Rubrik "Aufwendungen und Auslagen" CHF 1'236'184.-- geltend ge-
macht hatte (Steuererklärung Grundstückgewinn, pag. 2), lediglich eine bezahlte Vermittlungs-
provision von CHF 492'000.-- (2 % des Kaufpreises). In der Begründung der Verfügung führte 
sie aus, dass die für gewerbsmässige Liegenschaftshändler entwickelte bundesgerichtliche Kol-
lisionsregel, wonach der Liegenschaftskanton eine sogenannte Unkostenpauschale zu über-
nehmen habe, grundsätzlich auch für die bernische Grundstückgewinnsteuer gelte. Es habe 
sich als Faustregel ein Satz von 5 % des Verkaufspreises eingespielt. Die Pauschale könne 
nach der bundesgerichtlichen Praxis herabgesetzt werden, wenn damit weit mehr als die wirk-
lich erwachsenen Aufwendungen abgedeckt würden, und ganz entfallen, wenn für die Vermitt-
lung beim Verkauf Provisionszahlungen an Dritte zum Abzug gebracht würden. Da vorliegend 
eine Vermittlungsprovision von CHF 492'000.-- berücksichtigt werde, sei die Anrechnung einer 
zusätzlichen Unkostenpauschale nicht gerechtfertigt.
B.
Dagegen erhob die Rekurrentin mit Schreiben vom 14. November 2018 Einsprache. Sie 
machte zusammengefasst geltend, dass gemäss dem in der Verfügung genannten Entscheid 
des Bundesgerichts nur aus besonderen Gründen die Pauschale von 5 % unterschritten werden 
könne. Als ein derartiger besonderer Grund werde der Beizug eines Vermittlers genannt, des-
sen Kosten an die Pauschale anzurechnen seien. Von einem Nachweis der einzelnen Kosten 
des Hauptsitzes sei in den Entscheiden nicht die Rede. Dass die Pauschale ganz entfallen kön-
ne, lasse sich dem angegebenen Entscheid des Bundesgerichts nicht entnehmen. Die Rekur-
rentin habe vor drei Jahren ein Grundstück im Kanton Bern verkauft. Damals habe die Steuer-
verwaltung die Händlerpauschale von 5 % gewährt und dafür die Vermittlungsprovision ge-
strichen. Deshalb sei die Rekurrentin hier gleich vorgegangen und habe die Händlerpauschale 
um die Vermittlungsprovision gekürzt. Sie verlange, dass der vorliegende Fall in gleicher Weise 
wie damals behandelt werde. 


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C.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 2018 forderte die Steuerverwaltung die Rekurrentin auf, 
zwecks Plausibilisierung der angefallenen Auslagen in geeigneter Weise einen Nachweis der 
allgemeinen Unkosten zu erbringen. In den am 18. Januar 2019 eingereichten Gegen-
bemerkungen stellte sich der damalige Vertreter auf den Standpunkt, dass dazu nach der bun-
desgerichtlichen Praxis, welche eine Pauschale vorsehe, keine Veranlassung bestehe. 
D.
In der Folge wies die Steuerverwaltung die Einsprache am 27. Februar 2020 ab. Zur Be-
gründung führte sie aus, dass bei einer falschen Rechtsanwendung in einem einzigen Fall kein 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehe. Das Bundesgericht habe in einem Fall 
von 2019 seine Praxis bestätigt, wonach in interkantonalen Fällen der Liegenschaftskanton bei 
Liegenschaftshändlern im Sinn einer Faustregel eine Unkostenpauschale von 5 % zu überneh-
men habe. Gemäss dem Kommentar zum bernischen Steuergesetz müsse jedoch die Pauscha-
le in einem vernünftigen Verhältnis zu den Auslagen stehen. Es bestehe bei hohen Verkaufs-
preisen wie vorliegend eine natürliche Vermutung, dass die Unkostenpauschale von 5 % zu 
hoch sei. Das Bundesgericht habe in einem anderen Entscheid ausgeführt, dass ein niedriger 
Prozentsatz insbesondere dann angezeigt sei, wenn eine Vermittlungsprovision bezahlt werde, 
und den Satz von 1 % angewandt. Gemäss dem Kommentar zum bernischen Steuergesetz 
könne in einem solchen Fall die Unkostenpauschale auch ganz entfallen. Daher habe die Steu-
erverwaltung die Rekurrentin zwecks Plausibilisierung der angefallenen Auslagen aufgefordert, 
in geeigneter Weise einen Nachweis der allgemeinen Unkosten zu erbringen. Die vom damali-
gen Vertreter eingereichten Gegenbemerkungen hätten hierzu keine Angaben enthalten, son-
dern sich nur auf die bundesgerichtliche Praxis bezogen. Somit sei die ergangene Verfügung zu 
bestätigen. 
E.
Dagegen hat die Rekurrentin, vertreten durch die B.________ (Vertreterin), am 27. März 
2020 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) 
erhoben. In der Eingabe lässt die Rekurrentin den Antrag stellen, dass die Unkostenpauschale 
für interkantonale Liegenschaftshändler im Umfang von 2 % des Erlöses bei den Anlagekosten 
gewinnmindernd zu berücksichtigen sei, eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben 
und zu neuer Beurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Unter Bezugnahme auf den 
vor drei Jahren erfolgten Verkauf eines Grundstücks im Kanton Bern weist die Rekurrentin dar-
auf hin, dass die Steuerverwaltung damals neben der Vermittlungsprovision eine Unkostenpau-
schale von 2 % akzeptiert habe. Weiter weist die Rekurrentin auf die in ihrer Erfolgsrechnung 
enthaltenen administrativen Kosten von CHF 2'597'283.75 hin, welche allgemeine Unkosten 
darstellen würden, an denen sich der Kanton Bern zu beteiligen habe. Die gekürzte Händler-
pauschale von 2 %, d.h. von CHF 492'000.--, sei daher angemessen. Im Einspracheverfahren 
habe die Steuerverwaltung den Nachweis von Unkosten verlangt und, da der damalige 


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Vertreter solche nicht nachgewiesen habe, die Einsprache ohne weiteres abgewiesen. Darin 
liege eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Aufgrund der Untersuchungspflicht hätte die 
Steuerverwaltung die Erfolgsrechnung einfordern und allenfalls unter vorgängiger Androhung 
die Unkosten schätzen müssen. Auch sei die komplette Streichung der Händlerpauschale in der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht vorgesehen und daher nicht zulässig. Dies stelle 
eine Verletzung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung dar. 
F.
Mit Vernehmlassung vom 30. April 2020 beantragt die Steuerverwaltung die kostenfällige 
Abweisung des Rekurses. Sie bestreitet erneut, dass ein Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht aufgrund des früheren Verkaufs eines Grundstücks im Kanton Bern bestehe. Da die 
Rekurrentin ihre Immobilien als Sachanlagen im Anlagevermögen bilanziere, sei die damalige 
Gewährung der Unkostenpauschale zu Unrecht erfolgt. Die einmalige fehlerhafte Rechts-
anwendung stelle keine regelmässige Praxis der Veranlagungsbehörde dar, weshalb daraus 
kein Anspruch auf erneute fehlerhafte Rechtsanwendung abgeleitet werden könne. Hinsichtlich 
des Vorwurfs der Verletzung des rechtlichen Gehörs führt die Steuerverwaltung aus, dass sie 
im Schreiben vom 12. Dezember 2018 den damaligen Vertreter zur Einreichung eines Nach-
weises der Auslagen aufgefordert und dabei beispielhaft die Erfolgsrechnung, das Konto 
Liegenschaftsertrag, Belege, Rechnungen und dergleichen angeführt habe. Da es sich um 
steuermindernde Tatsachen handle, obliege der steuerpflichtigen Person deren Nachweis. Im 
genannten Schreiben sei unmissverständlich die Abweisung der Einsprache in Aussicht gestellt 
worden für den Fall, dass ein solcher Nachweis nicht erbracht werde. Aufgrund der Bilanzierung 
der Immobilien im Anlagevermögen hätte eigentlich die Einforderungshandlung sogar unter-
bleiben können, da die geltend gemachte Unkostenpauschale dementsprechend a priori 
ungerechtfertigt gewesen sei. 
G.
Namens der Rekurrentin hat sich die Vertreterin dazu in ihrer Stellungnahme vom 
27. April 2020 geäussert. Sie weist zusammengefasst darauf hin, dass die Rekurrentin aner-
kanntermassen eine interkantonale Liegenschaftshändlerin sei. Die Rekurrentin sei zur Verbu-
chung der Immobilien im Anlagevermögen aufgrund des Kotierungsreglements der Swiss Ex-
change verpflichtet. Die Verbuchungspraxis sei aber vorliegend gar nicht relevant, weil das 
Bundesgericht entschieden habe, dass Liegenschaften, die zum Verkauf ausgeschrieben wor-
den seien, steuerlich zu Umlaufvermögen umqualifiziert würden, unabhängig von deren Verbu-
chung in der Bilanz. Die Argumentation der Steuerverwaltung bezüglich der Verbuchung der 
Immobilien im Anlagevermögen ändere demzufolge nichts an der Berechtigung der Rekurrentin, 
im interkantonalen Verhältnis die (gekürzte) Händlerpauschale geltend zu machen. Die 
Vertreterin weist nochmals auf die bundesgerichtliche Praxis und die in der Erfolgsrechnung 
enthaltene Summe von CHF 2'597'283.75 an allgemeinen Unkosten hin. Es seien im Jahr 2017 


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Transaktionen im Gesamtbetrag von CHF 28'937'610.-- getätigt worden. Die beantragte Händ-
lerpauschale stehe dazu in einem angemessenen Verhältnis. Die Anwendung der Händlerpau-
schale führe daher zu keiner verpönten Verschiebung von Steuersubstrat in den Kanton Zürich. 
Auf die weiteren Vorbringen der Steuerverwaltung wie auch der Vertreterin wird, soweit ent-
scheidrelevant, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:
1.
Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Grundstückgewinnsteuer kön-
nen bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. StG). Die Steuerrekurs-
kommission ist deshalb sachlich und örtlich zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen 
Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfech-
tung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten 
Rekurs ist deshalb einzutreten.
2.
Die vorliegende Streitsache wird von der Steuerrekurskommission in Dreierbesetzung 
beurteilt, da der Streitwert über CHF 10'000.-- liegt (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Geset-
zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]).
3.
Die Rekurrentin macht in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gel-
tend, die sie darin gegeben sieht, dass die Steuerverwaltung im Einspracheverfahren den 
Nachweis von im Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Unkosten verlangt und, da der 
damalige Vertreter einen solchen nicht eingereicht, die Einsprache ohne weiteres abgewiesen 
habe. 
Materiell ist strittig, wie hoch der Grundstückgewinn und insbesondere die bei dessen Ermittlung 
zu berücksichtigenden Anlagekosten aus dem Verkauf des damals der Rekurrentin gehörenden 
Grundstücks F.________ Gbbl. Nr. ________ zu veranlagen ist. Dabei geht es einzig darum, ob 
die Rekurrentin aufgrund der Praxis des Bundesgerichts zur interkantonalen Doppelbesteue-
rung wegen ihres Hauptsitzes im Kanton Zürich eine Händlerpauschale zur Abgeltung der all-
gemeinen Unkosten zum Abzug bringen darf und falls ja, in welcher Höhe. Hinsichtlich des 
Sachverhalts sind sich beide Seiten über den massgeblichen Erlös (als Ausgangspunkt für die 
Berechnung der Pauschale) und alle anderen Steuerfaktoren (weitere Auslagen, Besitzes
dauerabzug) einig, so dass sich hierzu Bemerkungen erübrigen. Unbestritten ist namentlich, 


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dass die Rekurrentin für die Vermittlung des Verkaufs eine Vermittlungsprovision in Höhe von 
2 % des Verkaufspreises (CHF 492'000.--) bezahlt hat. 
4.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 
(BV; SR 101) und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) ist formel-
ler Natur. Er dient einerseits der Klärung des Sachverhaltes und stellt andererseits ein persön-
lichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechts-
stellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht der Betroffenen, sich vor 
Erlass eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern und an der Erhebung wesentlicher 
Beweise mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses ge-
eignet ist, den Ausgang des Verfahrens zu beeinflussen (BGer 1C_26/2020 vom 17.11.2020, 
E. 3.2; BGE 140 I 99 E. 3.4 S. 102; BGE 135 II 286 E. 5.1 S. 293; je mit Hinweisen). Dem 
Gehörsanspruch entspricht die Pflicht der Behörden, die Vorbringen tatsächlich zu hören, 
ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung angemessen zu berücksichtigen. Die Begrün-
dung muss so abgefasst sein, dass die betroffene Person den Entscheid sachgerecht anfechten 
kann. Sie muss die wesentlichen Überlegungen enthalten, von denen sich die Behörde hat lei-
ten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Vorinstanz 
in ihrer Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes ein-
zelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 142 II 49 E. 9.2 S. 65; BGE 137 II 226 E. 3.2 S. 
270, mit Hinweisen).
Vorliegend ist nicht ersichtlich, inwiefern die Steuerverwaltung das rechtliche Gehör der Rekur-
rentin verletzt haben soll. Im Einspracheverfahren hat sie die Erbringung eines Nachweises
für die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Unkosten verlangt (Schreiben vom 
12.12.2018, pag. 76). Dies hat der Rekurrentin bzw. dem damaligen Vertreter die Möglichkeit 
gegeben, sich zu äussern, was er auch getan hat (Schreiben vom 18.1.2019, pag. 80). Damit ist 
das Recht auf Mitwirkung am Verfahren zweifellos gewahrt worden. Ob das Vorgehen der 
Steuerverwaltung richtig gewesen ist oder ob sie aufgrund der Untersuchungspflicht (Art. 177 
Abs. 3 StG) hätte die Erfolgsrechnung einfordern und allenfalls unter vorgängiger Androhung 
die Unkosten schätzen müssen, ist eine Frage der materiellen Rechtsanwendung, worauf unten 
noch einzugehen ist (siehe E. 11.1). 
5.
Von Bundesrechts wegen sind die Kantone aufgrund von Art. 12 des Bundesgesetzes 
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG, SR 642.14) 
verpflichtet, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben. Abs. 1 von Art. 12 StHG besagt, dass 
Gewinne zu besteuern sind, die sich ergeben, soweit "der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis 
oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt". Eine genaue Definition, wie diese Werte 


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zu ermitteln sind, kann dem StHG nicht entnommen werden. Die Kantone sind demnach nicht 
zu einer Harmonisierung der Gewinnermittlung verpflichtet (Bernhard Zwahlen in: Kommentar 
zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direk-
ten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), 2. Aufl., 2002, N. 44 zu Art. 12 StHG), es 
bleibt ihnen überlassen, in welcher Art sie den Erwerbspreis konkretisieren wollen (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., 2013, N. 1 zu § 220 
StG ZH). Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren 
Gewinns einen, wenn auch eingeschränkten, Spielraum (BGE 141 II 207 E. 2.2.1 S. 209, mit 
Hinweisen). Was die "Aufwendungen" betrifft, gilt an sich dasselbe (BGer 2C_589/2014 vom 
27.3.2015, E. 3.2, in StR 70/2015 S. 311). 
6.
Im bernischen Steuergesetz ist die Grundstückgewinnsteuer in den Art. 129 bis 148 StG 
normiert. Gemäss Art. 137 StG wird der Grundstückgewinn als Differenz zwischen dem Erlös 
und den Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich Aufwendungen) bestimmt. Art. 142 StG definiert 
die massgeblichen Aufwendungen, wonach als Aufwendungen namentlich die Kosten der 
Handänderung und Verschreibung (Art. 142 Abs. 2 Bst. a StG) sowie Auslagen für die dauern-
de Wertvermehrung am Grundstück wie Neu- und Umbauten, Wasserversorgung, Licht und 
Heizungsanlagen (Art. 142 Abs. 2 Bst. c StG) gelten. 
7.
Die Anrechnung der hier strittigen Händlerpauschale ist nicht im Gesetz normiert, sondern 
entspringt wie erwähnt der Praxis des Bundesgerichts zum Verbot der interkantonalen Doppel-
besteuerung gemäss Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung (BV; SR 101). Das Bundesgericht 
betrachtet es als interkantonale Doppelbesteuerung, wenn eine steuerpflichtige Person von 
zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern 
herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der gel-
tenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem 
anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuer-
pflichtige Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang 
seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in 
einem anderen Kanton steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; siehe zum Ganzen 
BGE 138 I 297 E. 3.1 S. 300 f.; BGE 137 I 145 E. 2.2 S. 147; BGE 134 I 303 E. 2.1).
8.
Der von einem gewerbsmässigen Grundstückhändler erzielte Gewinn aus der Veräusse-
rung eines Grundstücks, das in einem Nicht-Betriebsstätte-Kanton liegt, ist nach der im 
Jahr 1953 begründeten Praxis des Bundesgerichts zum Verbot der interkantonalen 
Doppelbesteuerung ausschliesslich dem Belegenheitskanton zur Besteuerung zugewiesen 
(BGE 79 I 142 E. 3 S. 147 f.; Peter Mäusli-Allenspach in: Zweifel/Beusch/Mäusli-Allenspach 


- 8 -
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2011, 
N. 30 zu § 18). Im Gegenzug ist der Belegenheitskanton nach der Rechtsprechung zum Verbot 
der interkantonalen Doppelbesteuerung zur objektmässigen Übernahme aller auf das Veräus-
serungsobjekt entfallenden Einzelkosten des interkantonalen Grundstückhändlers verpflichtet 
(vgl. BGer 2C_152/2019 vom 20.9.2019, E. 5.1; BGer 2C_817/2014 vom 25.8.2015, E. 4.3.3, 
mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 152 zu § 221 StG ZH).
9.
Zusätzlich hat der Grundstückkanton nach der Praxis des Bundesgerichts zu seinen Las-
ten und zu Gunsten des Hauptsteuerdomizils einen Anteil an den Gemeinkosten zu über-
nehmen (BGer 2C_152/2019 vom 20.9.2019, E. 5.2). Seiner Konzeption nach ist die anteilige 
Überbindung der Gemeinkosten auf den Interessenausgleich zwischen den Kantonen zuge-
schnitten (BGer 2C_817/2014 vom 25.8.2015; E. 4.4.3). Aus verfahrensökonomischen Gründen 
darf die erwähnte objektmässige Übernahme eines Teils der Gemeinkosten des Grundstück-
händlers durch den Belegenheitskanton in Form einer Pauschale geschehen, die nach Mass-
gabe des Veräusserungserlöses erhoben wird. Im Sinne einer Faustregel wird den allgemeinen 
Unkosten mit einer Pauschale von 5 % des Veräusserungserlöses Rechnung getragen, soweit 
die Veräusserung in Form einer zivilrechtlichen Handänderung erfolgt (BGer 2C_152/2019 vom 
20.9.2019, E. 5.3; BGer 2C_817/2014 vom 25.8.2015, E. 2.5.1; BGer 2C_404/2013 vom 
2.5.2014, E. 4.1, in ASA 83 S. 52 und 250; Markus Langenegger in: Praxiskommentar zum 
Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 53 zu Art. 142 StG; Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 165 zu § 221 StG/ZH).
10.
Bestehen hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Pauschale den auf das Liegen-
schaftsgeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch 
bemisst und das Ergebnis dem Gebot einer gerechten Ausscheidung zuwiderläuft, kann vom 
üblichen Satz nach oben oder unten abgewichen werden (BGer 2C_152/2019 vom 20.9.2019, 
E. 5.3; BGer 2C_689/2010 vom 4.4.2011, E. 2.1; Markus Langenegger, a.a.O., N. 53 zu 
Art. 142 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 166 zu § 221 StG/ZH). 
10.1 Nach oben weicht das Bundesgericht im Fall von Generalunternehmern ab, welche selbst 
überbaute Grundstücke veräussern. Hier muss der Belegenheitskanton nebst den (die Projekt-, 
Erschliessungs- und Ausführungskosten beinhaltenden) Baukosten noch pauschal 8 % der 
Bausumme als pauschales Architektenhonorar anrechnen. Der entsprechende Pauschalbetrag 
tritt dabei an die Stelle der Pauschale von 5 % (BGer 2C_152/2019 vom 20.9.2019, E. 5.3; 
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 165 zu § 221 StG/ZH). 


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10.2 Eine Reduktion nach unten kommt nach der Praxis des Bundesgerichts zur Anwendung, 
wenn Vermittlungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte verbucht werden 
(BGer 2C_404/2013 vom 2.5.2014, E. 4.2.1). In solchen Fällen gewährt das Bundesgericht ei-
nen Pauschalabzug von 1 %, weil die Mithilfe eines Maklers erfahrungsgemäss eine Verringe-
rung der allgemeinen Personal- und Sachaufwendungen des Grundstückhändlers bewirkt 
(BGer 2C_404/2013 vom 2.5.2014, E. 4.2.1). Im letztzitierten Urteil hat das Bundesgericht in 
E. 4.5 ergänzend bemerkt, dass die Pauschale auch dann herabgesetzt werden kann, wenn nur 
ein im Verhältnis zum Verkaufspreis geringer Wertzuwachs erzielt wurde, so dass bei Anwen-
dung der Pauschale kein Grundstücksgewinn, sondern ein Verlust entsteht. 
11.
In tatbeständlicher Hinsicht ist bereits erwähnt worden (E. 3), dass über den erzielten Er-
lös von CHF 24'600'000.-- Einigkeit besteht. Auch steht fest, dass die Rekurrentin für Vermitt-
lungsbemühungen eine Provision von 2 % des Erlöses, d.h. CHF 492'000.-- bezahlt hat, welche 
von der Steuerverwaltung als Aufwendung akzeptiert worden ist (Einspracheentscheid vom 
27.2.2020, pag. 65). Aus der von der Rekurrentin eingereichten Erfolgsrechnung geht hervor, 
dass im Jahr 2017 allgemeine Unkosten von CHF 2'597'283.75 angefallen sind (Erfolgsrech-
nung 2017, Beilage 5 zum Rekursschreiben). Der Rohgewinn ohne die strittige Händler-
pauschale beträgt CHF 11'600'194.-- (Einspracheentscheid vom 27.2.2020, pag. 65). 
11.1 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht in seinen Entscheiden unmiss-
verständlich von einer Pauschale spricht und dies mit verfahrensökonomischen Aspekten be-
gründet (oben E. 8). Der von der Steuerverwaltung im Einspracheverfahren verfolgte Ansatz, 
von der Rekurrentin Belege einzufordern und von ihr im Einzelnen den Nachweis der angefalle-
nen allgemeinen Unkosten zu verlangen, ist damit nicht vereinbar. Wenn eine Pauschale nach-
gewiesen werden muss, wird damit die Zielsetzung der Verfahrensvereinfachung zunichte ge-
macht und die Pauschalierung ihres Sinnes entleert. Nicht zu beanstanden ist die Einforderung 
der Erfolgsrechnung, um beurteilen zu können, ob die Händlerpauschale zu den 
verbuchten Verwaltungskosten in einer angemessenen Relation steht (siehe als Beispiel 
BGer 2C_404/2013 vom 2.5.2014, E. 4.5).
11.2 Ob die von der Steuerverwaltung geäusserte Auffassung zutrifft, wonach bei hohen Ver-
kaufspreisen eine natürliche Vermutung bestehe, dass die Pauschale mit 5 % zu hoch sei, ist 
zweifelhaft. Zwar wird diese Meinung in der Lehre gestützt auf ältere kantonale Entscheide ver-
treten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 169 zu § 221 StG/ZH, mit Hinweisen; Markus 
Langenegger, a.a.O., N. 53 zu 142 StG). Das Bundesgericht hat in einem neueren Entscheid 
eher zur gegenteiligen Auffassung tendiert, dass nämlich ein relativ hoher Gewinn ein Indiz 
für einen höheren Verwaltungskostenanteil sein könne (BGer 2C_404/2013 vom 2.5.2014, 


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E. 4.2.2). Abgesehen davon steht der Ansatz von 5 % vorliegend gar nicht zur Debatte. Es wur-
de oben schon dargelegt, dass das Bundesgericht die Pauschale auf 1 % des Verkaufserlöses 
herabsetzt, wenn eine Vermittlungsprovision ausgerichtet wurde, was hier der Fall ist (E. 9). 
Daher ist die von der Rekurrentin beantragte Höhe von 2 % des Verkaufserlöses nicht konform 
mit der bundesgerichtlichen Praxis. 
11.3 Der Umstand, dass der Rekurrentin eine Pauschale in dieser Höhe in einem früheren 
Grundstückverkauf angerechnet worden war, ändert daran nichts, da ein Anspruch auf Gleich-
behandlung im Unrecht nicht besteht. 
Nach 
der 
bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung 
(vgl. 
zum 
Ganzen 
statt 
vieler 
BGer 1C_554/2018 vom 5.8.2019, E. 3.1) geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Ver-
waltung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, 
dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den 
Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu 
werden. Ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen wird jedoch im Rahmen des verfas-
sungsmässig verbürgten Gleichheitssatzes ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht an-
erkannt (Art. 8 Abs. 1 BV). Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt gemäss dem zitierten Urteil 
voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen 
übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem 
zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Dabei begrün-
den wenige vereinzelte Fälle noch keine Praxis. 
Vorliegend handelt es sich nur um einen Fall, auf den sich die Rekurrentin berufen kann, und 
nicht um zahlreiche andere Fälle, bei denen eine Händlerpauschale von 2 % trotz gleichzeitiger 
Bezahlung einer Vermittlungsprovision akzeptiert worden wäre. Eine ständige Praxis ist damit 
nicht dargetan. Auch hat die Steuerverwaltung klar zu verstehen gegeben, dass sie jene Taxa-
tion als fehlerhafte Rechtsanwendung ansieht und sie heute anders entscheiden würde. Dem-
nach kann nicht von einer Praxis ausgegangen werden, an der sie trotz Fehlerhaftigkeit festzu-
halten gedenkt. Ein Anspruch der Rekurrentin auf Gleichbehandlung im Unrecht ist somit nicht 
gegeben. 
11.4 Dass die Steuerverwaltung nach ihrem Bekunden grundsätzlich die Händlerpauschale 
verweigert, wenn eine Vermittlungsprovision bezahlt wurde, steht ebenso wenig mit der darge-
legten bundesgerichtlichen Praxis im Einklang (E. 9). Das Bundesgericht hat ausdrücklich fest-
gehalten, dass die Vermittlungsprovision und andere Dienstleistungshonorare für An- und Ver-
kauf der Handelsobjekte gesondert fakturiert werden und es sich somit bei ihnen 


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betriebswirtschaftlich nicht um Gemein-, sondern um Einzelkosten handelt (BGer 2C_404/2013 
vom 2.5.2014, E. 4.2.1). Die Vermittlungsprovision deckt demnach nicht die Gemeinkosten ab, 
von denen der Liegenschaftskanton mit der Händlerpauschale einen Anteil tragen soll (E. 8). 
Soweit sich die Steuerverwaltung auf die Lehre beruft (Markus Langenegger, a.a.O., N. 53 zu 
Art. 142 StG), wonach die Pauschale ganz wegfallen kann, wenn für die Vermittlung beim Ver-
kauf Provisionszahlungen geleistet werden, ist die angeführte Lehrmeinung unvollständig zitiert 
worden. Markus Langenegger und der seinerseits von ihm zitierte Bundesgerichtsentscheid 
(BGer vom 5.12.1985, in ASA 56 S. 572) haben sich in ihren Ausführungen auf nebenberuflich 
tätige Liegenschaftshändler bezogen. Da dies auf die Rekurrentin nicht zutrifft, sind weder die 
Lehrmeinung noch der Bundesgerichtsentscheid hier von Relevanz. 
11.5 Andere Gründe, welche es rechtfertigen würden, die Händlerpauschale gänzlich entfallen 
zu 
lassen, 
sind 
nicht 
ersichtlich. 
Der 
Rohgewinn 
gemäss 
Einspracheentscheid 
beträgt CHF 11'600'194.-- (E. 10). Einer Händlerpauschale von CHF 246'000.-- (1 % von 
CHF 24'600'000.--, E. 10.2 vorne) steht damit ein bedeutender Wertzuwachs gegenüber, der 
sich nach Abzug der Pauschale nur leicht auf CHF 11'354'194.-- reduziert. In der Erfolgsrech-
nung hat die Rekurrentin CHF 2'597'283.75 an Gemeinkosten verbucht. Die Händlerpauschale 
von CHF 246'000.-- stellt weniger als 10 % dieser Kosten dar. Nach ihren Angaben sind im Jahr 
2017 Transaktionen im Gesamtbetrag von CHF 28'937'610.-- getätigt worden, woraus sich 
schliessen lässt, dass die hier zu beurteilende Veräusserung mit CHF 24'600'000.-- bei weitem 
die bedeutendste gewesen ist. Wenn bei den restlichen Transaktionen von rund CHF 4 Mio. 
ebenfalls Händlerpauschalen in der Grössenordnung von 1 % berücksichtigt werden 
(CHF 40'000.--), stehen den Gemeinkosten von CHF 2'597'283.75 Pauschalen von gesamthaft 
CHF 286'000.-- gegenüber. Demnach verbleiben beim Kanton Zürich als Domizilkanton immer 
noch knapp 90 % der Gemeinkosten. Es kann von daher zum einen nicht gesagt werden, dass 
die Händlerpauschale im Vergleich zum Wertzuwachs zu hoch sei. Zum anderen ist sie weder 
überproportional gross im Vergleich mit den Gemeinkosten noch kommt es im interkantonalen 
Verhältnis zu einer übermässigen Verschiebung von Kosten in den Kanton Bern. Für eine gänz-
liche Streichung der Händlerpauschale besteht damit kein Anlass. Im Einklang mit der bundes-
gerichtlichen Praxis ist somit vorliegend die Händlerpauschale auf 1 % des Erlöses festzuset-
zen, ausmachend CHF 246'000.--. Dies führt zur teilweisen Gutheissung des Rekurses und zur 
erwähnten Reduktion des Rohgewinns auf CHF 11'354'194.--. 
12.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin einen Anteil der gesamten Ver-
fahrenskosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 
24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichts-
behörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Vorliegend 


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obsiegt die Rekurrentin zu 50 %, da sie die Hälfte der beantragten Händlerpauschale erhält. 
Demnach werden die Verfahrenskosten in Höhe von total CHF 6'000.-- der Rekurrentin im Um-
fang des Unterliegens bzw. in Höhe von CHF 3'000.-- zur Bezahlung auferlegt und mit dem ge-
leisteten Kostenvorschuss verrechnet.
13.
Weil die Rekurrentin im vorliegenden Verfahren vertreten ist und ihr notwendige und ver-
hältnismässig hohe Kosten entstanden sind, wird ihr eine Parteikostenentschädigung zugespro-
chen (Art. 200 Abs. 4 StG). Die Kostennote vom 14. Januar 2021 ist weder detailliert (kein time-
sheet) noch ist der verrechnete Stundenansatz ersichtlich. Deshalb kann nicht auf die pauscha-
le Kostennote abgestellt werden. Die Parteikosten werden deshalb pauschal auf CHF 5'000.--
ohne MWST festgesetzt. Davon wird im Umfang des Obsiegens ein Betrag von CHF 2'500.-- 
ausgerichtet. Auf den Ersatz der Mehrwertsteuer wird verzichtet, da die Rekurrentin selbst 
mehrwertsteuerpflichtig ist und die von der Vertreterin überwälzte Mehrwertsteuer ihrerseits in 
Abzug bringen kann. 
Aus diesen Gründen wird erkannt:
1.
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und bei den Anlagekosten eine Händlerpauschale 
von 1 %, d.h. von CHF 246'000.-- berücksichtigt, was die Reduktion des Rohgewinns auf 
CHF 11'354'194.-- zur Folge hat. Die Akten werden zur Neuberechnung der Steuer an die 
Steuerverwaltung zurückgewiesen. 
2.
Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pau-
schalgebühr von CHF 6'000.--, werden der Rekurrentin anteilmässig im Betrag von 
CHF 3'000.-- zur Bezahlung auferlegt.
3.
Es werden Parteikosten von CHF 2'500.-- (ohne MWST und Auslagen) gesprochen. 
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-
terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.


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5.
Zu eröffnen an:
▪
B.________, zuhanden von A.________ AG 
▪
Steuerverwaltung des Kantons Bern 
▪
Gemeinde F.________
IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN
Der Richter
Der Gerichtsschreiber
Kästli
Mion