be_bvd · 110 2024 128 · 2024-12-06 · de

Umbau Ökonomieteil | Kirchdorf (BE)

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2024/128
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 6. Dezember 2024
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Kirchdorf, Gemeindeverwaltung, Kirchgasse 2, 
3116 Kirchdorf BE
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Kirchdorf vom 19. August 
2024 (eBau Nr. C.________); Umbau Ökonomieteil) sowie die Verfügung des Amts für Gemein-
den und Raumordnung (AGR) vom 22. Juli 2024 (G.-Nr. 2023.DIJ.7479)
I.
Sachverhalt
1.
Auf der Parzelle Kirchdorf (BE) 3 Grundbuchblatt Nr. D.________ befindet sich u.a. das 
Gebäude E.________ Nr. 93. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone sowie innerhalb eines 
im kantonalen Richtplan bezeichneten Streusiedlungsgebiets. Am 5. Oktober 2009 bewilligte die 
Gemeinde den Einbau einer Wohnung im Söllerbereich des damaligen Bauernhauses Nr. 93 ge-
stützt auf die positive Verfügung des AGR vom 15. September 2009, welche das Vorhaben als 
standortgebunden im Streusiedlungsgebiet beurteilte und diesem die Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24 RPG1 i.V.m. Art 39 RPV2 erteilte. 
2.
Der Beschwerdeführer reichte am 2. Mai 2024 bei der Gemeinde Kirchdorf (BE) ein Bauge-
such ein für den Umbau des Ökonomieteils des Gebäudes Nr. 93 auf Parzelle Kirchdorf (BE) 3 
Grundbuchblatt Nr. D.________, unter Einreichung eines Ausnahmegesuchs nach Art. 39 RPV3 
und einem «Erläuterungsbericht zum Sanierungsprojekt Ökonomieteil» (im Folgenden: Erläute-
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
2 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
3 Vorakten Gemeinde pag. 73.


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rungsbericht)4. Gegen das Bauvorhaben gingen keine Einsprachen ein. Mit Verfügung vom 22. 
Juli 2024 verweigerte das AGR dem Bauvorhaben sowohl die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 
RPG i.V.m. Art. 39 RPV als auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Gestützt darauf 
erteilte die Gemeinde dem Vorhaben mit Entscheid vom 19. August 2024 den Bauabschlag.
3.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 16. September 2024 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des Bauent-
scheids der Gemeinde sowie der Verfügung des AGR und die Erteilung der Baubewilligung. Even-
tualiter seien der Bauentscheid der Gemeinde sowie der Verfügung des AGR aufzuheben und die 
Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Gemeinde zurückzuweisen. 
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet5, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Das AGR beantragt mit Stellungnahme vom 7. Oktober 2024 
die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde reichte eine Stellungnahme vom 21. Oktober 2024 
ein und stellte darin keinen Antrag; sie hielt als Schlussfolgerung einzig fest, dass die Gemeinde 
ohne positive Verfügung des AGR keine Baubewilligung erteilen könne. 
5.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG6 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Verfügungen des AGR über die Zonenkonformität 
bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone sowie über Ausnahmegesuche nach den Art. 24 bis 
24e und Art. 37a RPG können zusammen mit dem Bauentscheid ebenfalls mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden (Art. 84 Abs. 4 BauG). Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Be-
schwerdeführer, dessen Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch die vorinstanzlichen Entscheide 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Ausnahme im Streusiedlungsgebiet, Grundsätze
a)
Gemäss Art. 24 RPG können Bewilligungen erteilt werden, nicht zonenkonforme Bauten und 
Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen 
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (Bst. a) und keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen (Bst. b). Als standortgebunden im Sinn von Art. 24 Bst. a RPG können die Kantone 
gestützt auf Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV in Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im kanto-
4 Vorakten Gemeinde pag. 74 ff.
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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nalen Richtplan räumlich festgelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die 
anzustrebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, die Änderung der Nutzung bestehen-
der Bauten, die Wohnungen enthalten, zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken bewilligen, wenn 
sie nach der Änderung ganzjährig bewohnt werden. Der Kanton Bern hat von dieser bundesrecht-
lichen Kompetenz Gebrauch gemacht und im kantonalen Richtplan Streusiedlungsgebiete im Sinn 
von Art. 39 RPV bezeichnet. Das hier zu beurteilende Bauvorhaben liegt in einem solchen Streu-
siedlungsgebiet. Ebenso ist unbestritten, dass das strittige Gebäude seinerzeit in Übereinstim-
mung mit dem materiellen Recht erstellt wurde. Es steht somit fest, dass der vorliegend zu beur-
teilende Umbau des Ökonomieteils in den Anwendungsbereich von Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV fällt. 
b)
Die Bestimmung von Art. 39 RPV bezweckt in erster Linie eine bessere Nutzung bestehen-
der Bausubstanz, insbesondere die Möglichkeit, die Wohnnutzung in bestehende Ökonomieteile 
auszuweiten.7 Die Ausnahmebewilligung setzt voraus, dass das betreffende Haus nach der Än-
derung ganzjährig bewohnt wird (Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV). Weiter darf eine Bewilligung nach 
diesem Artikel nur erteilt werden, wenn die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur 
im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Schliesslich müssen die Vorausset-
zungen von Art. 43a RPV erfüllt sein: Eine Bewilligung darf daher nur erteilt werden, wenn die 
Baute für den bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt 
wird oder sichergestellt wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt (a), die neue Nutzung keine 
Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (b), höchstens eine geringfügige Erweiterung 
der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusam-
menhang mit der bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer über-
wälzt werden (c), die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht ge-
fährdet ist (d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (e). 
c)
Im Zentrum der vorliegenden Beurteilung steht die Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV, 
wonach die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert 
bleiben muss; diese Voraussetzung wurde vom AGR verneint, was vom Beschwerdeführer be-
stritten wird (vgl. nachfolgend, E. 3). 
Die Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV schliesst neubauähnliche Umgestaltungen oder gar 
den Abbruch und Wiederaufbau in moderner Form aus; neubauähnlich wären dabei etwa eine 
Auskernung unter Beibehaltung von Dach- und Fassadenelementen, der weitgehende Ersatz tra-
gender Bauteile und eine Unterkellerung.8 Die Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV entspricht 
jener von Art. 24d Abs. 3 Bst. b RPG (Ausnahmebewilligung für landwirtschaftsfremde Wohnnut-
zung und schützenswerte Bauten und Anlagen), weshalb für ihre Konkretisierung die Materialien 
sowie Lehre und Rechtsprechung zu dieser Vorschrift beigezogen werden können. Gestützt auf 
Art. 39 Abs. 3 RPV darf die äussere Erscheinung des Gebäudes nicht grundlegend umgestaltet 
werden. Veränderungen am Dach etwa sind geeignet, die äussere Erscheinung einer Baute zu 
beeinflussen. Problematisch sein können deshalb etwa Aufbauten, aber auch Solaranlagen oder 
Dachflächenfenster. Gerade Fensteröffnungen können bewirken, dass der Ökonomieteil eines 
Bauernhauses als Wohnhaus in Erscheinung tritt. Ob die äussere Erscheinung im Wesentlichen 
unverändert bleibt, beurteilt sich aus der Sicht einer unbefangenen Betrachterin bzw. eines unbe-
fangenen Betrachters. Entscheidend ist die Raumrelevanz der Baute; zu fragen ist mithin, wie 
stark die fragliche Veränderung nach aussen in Erscheinung tritt.9
7 BGE 137 III 338 E. 2.6.
8 Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24 N. 36 sowie FN 102.
9 VGE 2015/308 vom 5. Juli 2016, E. 2.4 f. mit weiteren Hinweisen. 


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Das AGR hat ein Themenblatt verfasst zu den Voraussetzungen für die Umnutzung von Bauwer-
ken in Streusiedlungsgebieten, die Wohnungen enthalten.10 Zur Wahrung der äusseren Erschei-
nung ist diesem zu entnehmen (S. 2), man dürfe einem Gebäude zwar ansehen, dass es anders 
als ursprünglich genutzt werde; der typische Charakter des Gebäudes müsse aber erhalten blei-
ben. Das Dach müsse möglichst unverändert bleiben; es seien höchstens drei, bei grossen Dach-
flächen vier Dachflächenfenster zulässig. Ein Hinterglasen der Gimwände sei möglich, ebenso 
eine schlitzartige Befensterung der Stotzwand mit einer maximalen Schlitzbreite von 30 cm. Der 
Konstruktionsverbund Holz/Glas sei derart auszuführen, dass die ursprüngliche optische Wirkung 
der Stotzwand erhalten bleibe. Als bauliche Grundstruktur, die im Wesentlichen beibehalten wer-
den müsse, würden alle wesentlichen Teile der Tragstruktur bzw. Tragkonstruktion wie Fundation, 
Boden, Decken, Wände und Dach gelten. Im Ökonomieteil sei nur die Umnutzung der bestehen-
den Geschossebenen zulässig. Der Einbau einer zusätzlichen Geschossebene sei nicht möglich.
In Ergänzung zum Themenblatt hat das AGR sodann Gestaltungsgrundsätze formuliert.11 Danach 
ist die äussere Erscheinung, die durch die drei Elemente Dach, Fassaden und Umgebung geprägt 
wird, bei einem Um- und Ausbau soweit als möglich zu wahren. Die typischen Gestaltungsmerk-
male (Stilelemente) der einzelnen Gebäudeteile müssten erhalten bleiben. Im Weiteren hält das 
AGR fest, was es hinsichtlich der Dachgestaltung (Ziff. 1), der Fassadengestaltung (Ziff. 2), der 
Fundamente, Wände, Böden und Decken (Ziff. 3) und der Umgebungsgestaltung (Ziff. 4) von Bau-
ernhäusern im Rahmen von Art. 39 Abs. 3 RPV als zulässig erachtet und was nicht. 
Weder bei diesem Themenblatt noch bei den Gestaltungsgrundsätzen handelt es um gesetzliche 
Vorschriften; gleichwohl sind sie bei der Beurteilung miteinzubeziehen.12
3.
Ausnahme im Streusiedlungsgebiet, Projekt und Standpunkte
a)
Gestützt auf die massgebenden Pläne sowie den vom Beschwerdeführer zusammen mit 
seinem Baugesuch eingereichten Erläuterungsbericht lässt sich der zu beurteilende Umbau des 
Ökonomieteils wie folgt umschreiben: 
Im bestehenden Ökonomieteil, welcher im Erdgeschoss einen Stall, einen Tennbereich sowie eine 
Milchkammer beherbergte und darüber über ein grosses Tenn als Heulager inkl. einer Hochzufahrt 
und einem Abstellraum verfügte, sollen mit dem geplanten Umbau Nebennutzflächen der beste-
henden Wohnungen geschaffen werden. So ist im Erdgeschoss eine neue Raumaufteilung mit 
einem Abstellraum für Velos, einer Werkstatt, einem Trocknungsraum, einer Garderobe, einem 
Abstellraum Gartenwerkzeug, einem Heizungsraum mit Einbau einer neuen Heizung und einer 
Garage vorgesehen. Im Bereich des Obergeschosses und anstelle des grossen Tenns ist über 
die ganze Fläche des Ökonomieteils eine Abstell- und Lagerfläche geplant. Für den Umbau sollen 
gemäss Erläuterungsbericht Ziff. 2.1 die bestehenden Fundamente mit dem Betonboden sowie 
mit den alten Jauchegruben süd- und nordseitig vollständig ersetzt werden. Weiter sollen die süd-
seitige Backsteinmauer und die westseitige Betonmauer auf Höhe des Erdgeschosses durch 
gleichwertige Backstein- und Betonmauern ersetzt werden. Die Decke über dem Erdgeschoss soll 
sodann auf ein gleiches Niveau gesetzt und die Deckenkonstruktion aus Holz neu erstellt werden, 
wobei diese im Bereich über dem Heizraum betoniert werden soll. In der Abstell- und Lagerfläche 
des Obergeschosses sollen zwei neue Bogenbinder über die ganze Höhe eingezogen werden, 
um die Dachkonstruktion zu verstärken. Die gemäss Ausführungen im Erläuterungsbericht maro-
10 Themenblatt A4, Bauwerke in Streusiedlungsgebieten – Wohnen oder örtliches Kleingewerbe, abrufbar unter: 
www.bauen.dij.be.ch / Bauen ausserhalb der Bauzonen / Themenblätter. 
11 Gestaltungsgrundsätze zu Artikel 39 RPV - Bauten und Anlagen im Streusiedlungsgebiet, Stand Juni 2015, abrufbar 
unter: www.bauen.dij.be.ch / Bauen ausserhalb der Bauzonen / Gestaltungsgrundsätze.
12 vgl. VGE 2015/308 vom 5. Juli 2016, E. 2.6. mit weiteren Hinweisen.


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den Fassaden aus Holz nord- und westseitig werden durch eine neue Holzschalung «Fichte natur» 
ersetzt, die Gimwand südseitig soll gemäss dem massgebenden Fassadenplan nicht näher defi-
nierte «Anpassungen» erfahren. Die vorhandenen Fenster- und Türöffnungen sollen durch optisch 
gleichwertige Fenster und Türen ersetzt werden (Ziff. 2.2 Erläuterungsbericht). Nicht erwähnt im 
Erläuterungsbericht, aber auf den massgebenden Plänen erkennbar ist, dass die Garage nordsei-
tig anstelle der bestehenden Öffnung ohne Tor über ein Sektionaltor verfügen soll, der an der 
Nordfassade mittig vorhandene Schopfanbau mit eigenem Vordach (rund 4 m lang und 2.5 m 
breit) sowie die auf Höhe der Dachründi bestehende Laube (rund 4 m auf 1.25 m) abgebrochen 
werden sollen und das neue Eingangstor im Bereich des bisherigen Eingangs der Hocheinfahrt 
etwas grösser werden soll. Was das Dach anbelangt, so werden die alten Ziegel auf dem Ökono-
mieteil durch neue, naturrote Ziegel mit neuen Abmessungen ersetzt. Da gemäss Erläuterungs-
bericht (Ziff. 2.3) die neuen Ziegel nicht mehr auf bestehenden Dachlatten passen respektive neue 
Abmessungen haben, ist eine Sanierung des bestehenden Daches vorgesehen. Auf der Südseite 
soll sodann neu eine Indach-Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 97.5 m2 installiert werden. 
Unerwähnt im Erläuterungsbericht, aber auf den Plänen erkennbar, ist schliesslich ein neuer Ka-
min auf der nördlichen Dachhälfte mit einem Kaminschacht bis zum neuen Heizungsraum. Was 
die Umgebung anbelangt, so soll gemäss Erläuterungsbericht (Ziff. 2.4) der Vorplatz südseitig 
vom Ökonomieteil auf einer Breite von zwei Metern betoniert werden und ansonsten sollen an der 
Umgebung nur notwendige Anpassungen vorgenommen werden.
b)
In seiner abschlägigen Verfügung vom 22. Juli 2024 führte das AGR in seiner Beurteilung 
nach Aufführen der rechtlichen Vorgaben von Art. 39 RPV Folgendes aus: 
«Nach der Prüfung der Baugesuchsakten wird festgestellt:
Beim geplanten Umbau wird ein wesentlicher Teil der baulichen Grundstruktur verändert (neue Fundamente, 
neue Aussenwände, neue Decke, und neue Bogenbinder). Mit den vorgesehenen baulichen Massnahmen 
handelt es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung. Neubauähnlich wird wie folgt definiert: Auskernung 
unter Beibehaltung von Dach und Fassadenelementen, der weitgehende Ersatz tragender Bauteile und eine 
Unterkellerung (Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung).
Für den geplanten Umbau in der skizzierten Grössenordnung kann keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 
RPG in Verbindung mit Art. 39 RPV erteilt werden. Damit Art. 39 RPV angewendet werden kann, muss 
folgende Voraussetzung erfüllt sein: Beim Umbau müssen die bauliche Grundstruktur und die äussere Er-
scheinung des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben. Ein Abbruch und Wiederaufbau sowie die 
durchgreifende Erneuerung sind ausgeschlossen.»
c)
Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, dass das strittige Bauvorhaben entgegen der Be-
urteilung des AGR keine neubauähnliche Umgestaltung darstelle, da das Vorhaben hierfür zu ge-
ringfügig sei. Rechtsprechung und Literatur würden als neubauähnliche Umgestaltung die durch-
greifende, meist mit wesentlichen Umbauten verbundene, im Ergebnis einem Abbruch und Wie-
deraufbau nahekommende Veränderung innerhalb der bestehenden Gebäudehülle (Aushöhlung) 
definieren. Erhellend erscheine eine Gegenüberstellung mit den Rechtsfiguren der zeitgemässen 
Erneuerung und des Umbaus, welche von der Besitzstandsgarantie gedeckt seien (Art. 3 Abs. 2 
BauG) und damit sinnlogisch noch gerade keine neubauähnliche Umgestaltung darstellen würden. 
Eine zeitgemässe Erneuerung gehe dabei über die Instandhaltung und das Ersetzen einzelner 
schadhafter Teile hinaus, sie bedeute Modernisierung im Rahmen der normalen Lebensdauer von 
Bauten. Dies könne neben der umfassenden Renovation auch eine Anpassung an moderne Kom-
fortansprüche bedeuten, wie die Verbesserung der technischen und sanitären Einrichtungen und 
der Isolation sowie das Einfügen von Trennwänden in grosse Räume. Umbauten wiederum seien 
Vorkehren, welche dazu dienen, eine bestehende Baute ohne Änderung des Gebäudevolumens 
zweckmässiger oder anders zu nutzen, z.B. durch Beseitigung von Trennwänden. 


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Vorliegend würden am Ökonomieteil strukturelle Verbesserungen vorgenommen, um die Stabilität 
und Sicherheit des Gebäudes langfristig zu gewährleisten. Die baufälligen Gebäudeteile mit den 
strukturellen Problemen würden instand gestellt und die Statik an die heutigen SIA-Normen ange-
passt. Der Zustand der bestehenden Mauerwerke sei marode und durch die landwirtschaftliche 
Nutzung seien diverse Schäden entstanden. Das Holz sei vielfach morsch und bestehende Holz-
binder seien zu schwach konstruiert. Die einzelnen Bauteile seien im Hinblick auf die Beurteilung, 
ob eine neubauähnliche Umgestaltung vorliege, wie folgt zu gewichten: Im Ober- und Dachge-
schoss würden aufgrund bautechnischer Notwendigkeit an zwei Stellen Stützen entfernt und an 
zwei Stellen Bogenbinder errichtet. Es handle sich dabei nicht um grundlegende Eingriffe und die 
bauliche Grundstruktur werde gerade nicht angerührt. Im Dachgeschoss sei lediglich an einer 
Stelle die Aussenwand betroffen, im Obergeschoss würden auf der Südseite noch bestehende 
Fenster an derselben Stelle durch neue Fenster ersetzt. Tragende Wände würden im Ober- und 
Dachgeschoss nicht entfernt. Auf der Nordseite werde der bisherige vorstehende Schopfteil sowie 
die Laube ersatzlos abgebrochen und das Eingangstor bei der Nordfassade werde vergrössert. 
Der Zweck des Raums im Obergeschoss bleibe derselbe (Abstell- und Lagerfläche). Der im Un-
tergeschoss vorgesehene Ersatz von Fundamenten stelle weder einen Eingriff in die Grundstruk-
tur dar noch hätten Fundamente Auswirkungen auf die Identität der Baute. Eingriffe von etwas 
grösserer Tragweite würden im Erdgeschoss erfolgen, wobei auch hier nicht von einer neubauähn-
lichen Umgestaltung auszugehen sei: Nordseitig würden die Räume nicht grundlegend anders, 
sondern im Wesentlichen kompakter angeordnet. Eine tragende Mauer stehe bereits und bleibe 
unverändert. Dass der Einbau einer Heizung gewisse bauliche Vorkehren erfordere, liege in der 
Natur der Sache und führe noch nicht zu einem Eingriff in die bauliche Grundstruktur. Der Hei-
zungsraum befinde sich zudem mehrheitlich unter gewachsenem Terrain und erscheine damit 
unter raumplanungsrechtlichen Gesichtspunkten ohnehin wenig heikel. Aufgrund des Rückbaus 
der bestehenden Jauchegrube sowie des vorspringenden Gebäudeteils mit beachtlichem Volu-
men nordseitig nehme die beanspruchte Fläche nicht zu, sondern sogar ab. Die Schaffung zu-
sätzlicher Räume und Einbau von Trennwänden bedeute ebenso wenig einen wesentlichen Ein-
griff in die Grundstruktur. Die Art und Weise der Nutzung zeige auch auf, dass die Räume nicht 
beheizt würden, was ebenfalls gegen eine neubauähnliche Umgestaltung spreche. Die Behaup-
tung des AGR betreffend eine «neue Decke» sei verfälschend. Es würden vielmehr die heute im 
Erdgeschoss auf mehreren Höhen verteilten Decken entfernt und durch eine einzige Decke, einer 
Konstruktion aus Holz, ersetzt. Nur im hinteren Bereich werde die Decke aus Brandschutzgründen 
betoniert. Die bauliche Grundstruktur bleibe gewahrt. Weiter oben würden zudem nicht durchge-
hende Böden ersatzlos entfernt. Anstelle dieser Böden werde aber auch kein zusätzlicher Boden 
eingebaut. Mit dem blossen Verzicht auf diesen zusätzlichen Boden fehle es an der vom AGR 
behaupteten Aushöhlung, welche implizieren würde, dass im Gebäudeinnern eine grundlegend 
neue Raumordnung erfolgen würde. Auch die Sanierungsarbeiten an der Süd- und Westfassade 
seien kein Grund für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung. Zwar würden tragende 
Wände ersetzt, es sei jedoch keine Neuplatzierung oder Neustrukturierung vorgesehen, sondern 
ein gleichwertiger Ersatz. Dass diese Teile der Aussenfassade ersetzt werden müssten, habe mit 
deren maroden Zustand zu tun. Es handle sich letztlich um eine Sanierung. Von einem weitge-
henden Ersatz der tragenden Bauteile könne nicht gesprochen werden. Anders zu entscheiden 
hiesse, ihm bei der an sich gemäss Art. 39 RPV zulässigen Umgestaltung im bestehenden Volu-
men zu einem Vorhaben mit Einsturzgefahr zu veranlassen, womit das Vorhaben gar nicht erst in 
Angriff genommen werden könnte. Der bautechnisch zwingende Ersatz von Mauern und Ersatz 
durch gleichwertige Konstruktionen bedeute deshalb nicht das Vorliegen einer neubauähnlichen 
Umgestaltung. Bei der Fassadenrenovation schliesslich bleibe der ursprüngliche Zustand erhal-
ten, optisch würden keine Anpassungen vorgenommen. 
d)
In seiner Stellungnahme vom 7. Oktober 2024 weist das AGR auf sein Themenblatt hin, 
wonach als bauliche Grundstruktur, die im Wesentlichen beibehalten werden müsse, alle wesent-
lichen Teile der Tragstruktur bzw. Tragkonstruktion wie Fundation, Boden, Decken, Wände und 


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Dach gelten würden (vgl. E. 2c). Würden nun Teile der Tragkonstruktion im Ökonomiegebäude 
abgebrochen (Fundamente mit den alten Jauchegruben süd- und nordseitig, Stallboden, südsei-
tige Backsteinmauer und westseitige Betonmauer) und neu erstellt, so widerspreche dies dieser 
Voraussetzung. Art. 39 RPV könne demnach für den Umbau Ökonomieteil nicht angewendet wer-
den. Müsse der Ökonomieteil nach Jahren saniert werden, so könne dies ihrer Ansicht nach nur 
unter Art. 24c RPG erfolgen. Dabei werde das ganze Gebäude unter Art. 24c RPG betrachtet. Da 
im vorliegenden Fall die Wohnraumerweiterung im Jahre 2009 nach Art. 39 RPV erfolgt und die 
maximal zulässige Erweiterung nach Art. 24c RPG bereits überschritten sei, dürfe im Ökonomieteil 
keine Nebennutzfläche entstehen, die dem Wohnen diene. 
4.
Ausnahme im Streusiedlungsgebiet, Beurteilung
a)
Vorausgesetzt ist nach Art. 39 Abs. 3 RPV einerseits, dass die äussere Erscheinung im 
Wesentlichen unverändert bleibt. Das AGR scheint diese Voraussetzung als erfüllt zu betrachten, 
äussert es sich in seiner Verfügung doch nur zu der aus seiner Sicht wesentlichen Veränderung 
der baulichen Grundstruktur. 
Dies zu Recht: Was das äussere Erscheinungsbild anbelangt, so erfährt der Ökonomieteil zwar 
gewisse Veränderung. Das Fassadenbild bleibt aber im Wesentlichen gleich. Süd- und westseitig 
sollen die Fassaden im selben Material erneuert werden, ohne dass das Erscheinungsbild an-
sonsten verändert würde. Auch nordseitig bleibt die Holzfassade durch die Erneuerung mit dem-
selben Material optisch vergleichbar; zwar erfährt das Gebäude an dieser Fassadenseite durch 
die Entfernung der Laube und des Anbaus sowie das neue Tor bei der Garage gewisse Verände-
rungen, trotzdem bleibt das äussere Erscheinungsbild auch auf dieser Fassadenseite im Wesent-
lichen noch gewahrt. Die Fassadengestaltung bleibt auch im Rahmen der Beispiele gemäss den 
Gestaltungsgrundsätzen, worin die «Fassadenrenovation und Wiederherstellung des ursprüngli-
chen Zustandes» als zulässig eingestuft wird. Es handelt sich vorliegend nicht um die in den Ge-
staltungsgrundätzen als unzulässig beurteilte Verkleidung, die den Fassadencharakter verändert. 
Es kommen auch keine neuen Balkone, Fenster oder Türen dazu; neben dem Ersatz der beste-
henden Fenster und Türen am selben Standort wird einzig das vorhandene Tor zum grossen Tenn 
leicht vergrössert. Auch die Sanierung des Dachs bleibt im Rahmen der Gestaltungsgrundsätze. 
So bleibt die Dachform unverändert, es werden keine neuen Dacheinschnitte oder Dachaufbauten 
realisiert (mit Ausnahme eines zusätzlichen Kamins), keine Firstlichtbänder realisiert und es ist 
weder eine Veränderung der Dachneigung noch eine Kürzung/Verlängerung der Dachvorsprünge 
geplant. Was das äussere Erscheinungsbild anbelangt, so beschränken sich die Veränderungen 
des Dachs auf den Ersatz der alten Ziegel durch neue in derselben Farbe mit leicht grösseren 
Dimensionen sowie auf die neu geplante PV-Anlage (welche gemäss Gestaltungsrichtlinien auch 
zulässig ist). Schliesslich ist keine wesentliche Veränderung der Umgebungsgestaltung vorgese-
hen. Insgesamt bleibt damit in optischer Hinsicht der typische Charakter des Ökonomieteils/Ge-
bäudes und damit die äussere Erscheinung im Wesentlichen gewahrt.
b)
Als zweite Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV muss die bauliche Grundstruktur im We-
sentlichen unverändert bleiben. Nach Beurteilung des AGR ist diese Vorgabe im vorliegenden Fall 
nicht eingehalten, da aufgrund neuer Fundamente, neuer Aussenwände, neuer Decke und neuen 
Bogenbindern von einer Veränderung eines wesentlichen Teils der baulichen Grundstruktur und 
einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen sei. Das AGR beruft sich dabei einerseits auf 
die Fundstelle im Kommentar, wonach als neubauähnlich und damit unzulässig etwa eine Ausker-
nung unter Beibehaltung von Dach- und Fassadenelementen, der weitgehende Ersatz tragender 
Bauteile und eine Unterkellerung erwähnt werden. Andererseits stützt sich das AGR auf ihr The-
menblatt, wonach als bauliche Grundstruktur, die im Wesentlichen beibehalten werden müsse, 


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alle wesentlichen Teile der Tragstruktur bzw. Tragkonstruktion wie Fundation, Boden, Decken, 
Wände und Dach gelten würden (vgl. E. 2c). 
Die Frage, ob die bauliche Grundstruktur im Sinne von Art. 39 Abs. 3 RPV im Wesentlichen un-
verändert bleibt, ist anhand der Gesamtheit der Änderungen und nicht für die einzelnen Teile des 
Bauvorhabens gesondert zu beurteilen. Wenn der Beschwerdeführer daher – wie er dies in seiner 
Beschwerde macht – auf die einzelnen baulichen Massnahmen eingeht und diese jeweils als nicht 
wesentliche Veränderung der Grundstruktur beurteilt, so ist diese isolierte Betrachtungsweise 
nicht von Belang. Vielmehr ist eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen. Auch kann der Beschwer-
deführer nichts zu seinen Gunsten ableiten, wenn Elemente der Grundstruktur zwar ersetzt wer-
den, der Ersatz durch die neuen Elemente jedoch mehr oder weniger an derselben Stelle realisiert 
wird, so dass diese optisch gleich oder vergleichbar bleiben, wie er dies in seiner Beschwerde 
mehrfach vorbringt. Vielmehr stellt ein Ersatz dieser Elemente auch in diesem Fall ein Eingriff in 
die bestehende Grundstruktur im Sinne dieser Bestimmung und damit eine Veränderung der bau-
lichen Grundstruktur dar. Werden gesamthaft wesentliche Teile der Tragstruktur in diesem Sinne 
ersetzt, so kann nicht mehr von einer wesentlich unveränderten baulichen Grundstruktur gespro-
chen werden. 
Gestützt auf die Umschreibung der vorgesehenen baulichen Massnahmen (vgl. E.3a) steht vorlie-
gend fest, dass von den Tragkonstruktionen, zu denen gemäss Themenblatt AGR Fundation, Bo-
den, Decken, Wände und Dach gehören, Folgendes ersetzt wird: 
-
Das ganze Fundament des Ökonomiebaus inkl. dem Boden des Erdgeschosses. Entgegen 
der sinngemässen Meinung des Beschwerdeführers handelt es sich auch bei den Funda-
menten um eine tragende Grundstruktur des Gebäudes.
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Die ganze südseitige Backsteinmauer als Sockel dieser Fassadenseite.
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Die ganze westseitige Betonmauer als Sockel dieser Fassadenseite.
-
Sämtliche Wände im Innern des Erdgeschosses und damit auch diejenigen, welche eine 
tragende Funktion haben (dies trifft insbesondere auf die Wand zwischen dem Abstellraum 
Gartenwerkzeug und dem Heizungsraum zu, welche im Plan Schnitt A-A als dicke Wand zu 
erkennen ist und auf welcher ein neuer Bogenbinder fusst; zudem sind im Grundrissplan 
des Erdgeschosses anstelle der bisherigen Wand zwischen dem Stall und den «Tennräu-
men» neu zwei Stützen inkl. Träger eingezeichnet, was auch auf eine tragende Wand hin-
deutet).
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Die ganze Decke über dem Erdgeschoss (neu teils in Holz, teils in Beton).
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Zwei neue Bogenbinder anstelle von zwei alten Bogenbindern als wesentliche tragende Ele-
mente der Dachkonstruktion. 
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Gemäss Erläuterungsbericht müssen aufgrund der neuen, grösseren Dachziegel auch die 
bestehenden Dachlatten ersetzt werden, welche als Tragkonstruktion für die neuen Ziegel 
dienen.
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Schliesslich wird gemäss Erläuterungsbericht «die sehr marode Fassade mit grosser 
Schlitzmasse zwischen der alten Fassadenschalung so weit wie nötig ersetzt». Es bleibt 
dabei unklar, ob der notwendige Ersatz teilweise auch die tragende Innenkonstruktion be-
trifft. Fest steht jedoch, dass die Aussenwände west- und nordseitig komplett durch eine 
neue Holzschalung ersetzt werden.
Insgesamt handelt es sich dabei – der Beurteilung des AGR folgend – um einen Ersatz wesentli-
cher Teile der Tragkonstruktion des Ökonomieteils. So soll bis auf Höhe der Decke des Erdge-
schosses des Ökonomieteils (mit Ausnahme der rückwärtigen Mauer hinter dem Heizungsraum) 
ein kompletter Ersatz der Tragstruktur vorgenommen werden. Der Unterbau des Ökonomieteils 
bis und mit Decke des Erdgeschosses wird damit praktisch vollständig neu erstellt. Darüber wer-
den zudem zwei Bogenbinder als wesentliche Elemente der Tragkonstruktion ersetzt und weitge-


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hende Eingriffe in die Fassaden- und Dachkonstruktion als Teile der baulichen Grundstruktur vor-
genommen. Weiter ist zu beachten, dass zwar die Aufteilung mit einem Erdgeschoss und darüber 
liegendem, grossem «Tennbereich» und damit die bisherige Geschosseinteilung wieder umge-
setzt wird, jedoch diverse Zwischenböden dieses Tennbereichs verschwinden, womit sich der 
Charakter des ehemaligen Tennbereichs verändert. Unabhängig davon werden nach dem Gesag-
ten aber ohnehin wesentliche Teile der tragenden Elemente des Ökonomieteils ersetzt, womit die 
bauliche Grundstruktur im Wesentlichen nicht mehr unverändert bleibt. Unter zusätzlicher Berück-
sichtigung der weitgehenden Eingriffe in die Fassaden- und Dachkonstruktion ging das AGR daher 
zu Recht von einer neubauähnlichen Umgestaltung aus. Von einer solchen ist unter Art. 39 RPV 
schon dann auszugehen, wenn – wie hier – wesentliche Elemente der Tragkonstruktion ersetzt 
werden. Unbehilflich ist daher der vom Beschwerdeführer gestützt auf den Besitzstand von Art. 3 
BauG gezogene Vergleich zu den Rechtsfiguren der zeitgemässen Erneuerung und des Umbaus, 
lassen sich der Besitzstand nach Art. 3 BauG und die Voraussetzungen von Art. 39 Abs. 3 RPV 
und damit die Zulässigkeit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 39 RPV nicht direkt vergleichen. 
Bei der Beurteilung der Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV irrelevant ist schliesslich der Grund 
des Ersatzes der tragenden Elemente; ob daher deren Ersatz aufgrund des schlechten Zustands 
des Bestands zu erfolgen hat, wie dies der Beschwerdeführer vorbringt, spielt für die vorliegende 
Beurteilung keine Rolle. 
c)
Aufgrund des Ersatzes wesentlicher Teile der Tragkonstruktion des Ökonomieteils sowie 
der weitgehenden Eingriffe in die Fassaden- und Dachkonstruktion als Teile der baulichen Grund-
struktur wird mit dem vorliegenden Bauvorhaben der Rahmen von Art. 39 Abs. 3 RPV gesprengt. 
Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV ist – der Beurteilung des 
AGR folgend – zu verweigern. Die Vorbringen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbe-
gründet.
5.
Ergebnis und Kosten
a)
Insgesamt hat das AGR die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 
RPV zu Recht verweigert. Dass entgegen der Verfügung des AGR für das Vorhaben eine Aus-
nahmebewilligung nach Art. 24c RPG in Frage käme, wird vom Beschwerdeführer nicht geltend 
gemacht. Die BVD hat daher keinen Anlass, die Ausführungen des AGR, wonach mit dem Ausbau 
des Wohn- und Tennteils im Jahr 2008 die Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 24c RPG ausge-
schöpft worden sind, in Frage zu stellen. Auch andere Ausnahmetatbestände nach Art. 24 ff. RPG 
gelangen nicht zur Anwendung; solches wird auch nicht geltend gemacht. Damit steht fest, dass 
der Bauabschlag der Gemeinde sowie die Verfügung des AGR in Abweisung der Beschwerde zu 
bestätigen sind. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die Verfah-
renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr 
von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV13). 
c)
Als unterliegende Partei hat der Beschwerdeführer keinen Anspruch auf Parteikostenersatz 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Parteikosten werden keine gesprochen.
13 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Kirchdorf (BE) vom 
19. August 2024 und die Verfügung des AGR vom 22. Juli 2024 werden bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
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Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Kirchdorf, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.