be_bvd · 110 2023 146 · 2024-01-11 · de

Aufteilung Gebäude in zwei Einheiten

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2023/146
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 11. Januar 2024
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
beide vertreten durch Herr Rechtsanwalt A.________ und Herr Rechtsanwalt B.________
Herrn F.________
Beschwerdeführer 3
und
Frau G.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Prof. Dr. E.________ und/oder Frau Rechtsanwältin 
O.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 
3001 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 24. August 2023 
(Baukontroll-Nr. 2022-0308; Aufteilung Gebäude in zwei Einheiten)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. Mai 2022 / 27. Juni 2022 bei der Stadt Bern ein 
Baugesuch ein für die Aufteilung der Liegenschaft an der J.________strasse 32 in zwei Einheiten 
mit Sanierung des Gebäudes und Erstellung einer Lukarne und eines Balkons auf Parzelle Bern 
4 Grundbuchblatt Nr. K.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone und in der Bauklasse 2 mit 
offener Bauweise. Weiter liegt die Parzelle im Perimeter des Uferschutzplans H.________ und im 
Aaretalschutzgebiet. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie 


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der Beschwerdeführer 3 Einsprache. Mit Entscheid vom 24. August 2023 erteilte die Stadt Bern 
die Baubewilligung.
2.
Dagegen gingen bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) zwei 
Beschwerden 
ein. 
Mit 
Beschwerde 
vom 
19. 
September 
2023 
beantragen 
die 
Beschwerdeführenden 1 und 2 die Aufhebung der Baubewilligung und die Erteilung des 
Bauabschlags, eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur weiteren 
Prüfung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerdeführer 3 
beantragt mit Beschwerde vom 23. September 2023 sinngemäss die Aufhebung der 
Baubewilligung und die Erteilung des Bauabschlags.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 26. Oktober 2023 
beantragt die Stadt Bern die Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerin stellt mit 
Beschwerdeantwort vom 27. Oktober 2023 den Antrag, die Beschwerden seien abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten sei und die Baubewilligung vom 24. August 2023 sei zu bestätigen. 
4.
Mit Eingabe vom 24. November 2023 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung 
ein (Projektänderungsplan vom 18. Oktober 2023, mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 
27. November 
2023). 
Dabei 
führte 
sie 
aus, 
die 
Anpassungen 
seien 
mit 
den 
dienstbarkeitsberechtigten Beschwerdeführenden 1 und 2 bereinigt und durch die Eigentümer des 
südlich angrenzenden Grundstücks Bern 4 Grundbuchblatt Nr. M.________ (J.________strasse 
34) unterschriftlich auf den Projektänderungsplänen anerkannt worden. Sie habe mit den 
Beschwerdeführenden 1 und 2 eine Parteikostenregelung ausserhalb des Verfahrens getroffen, 
womit im Verfahren vor der BVD keine Parteikosten zu sprechen seien. 
Mit Verfügung vom 29. November 2023 gab das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten 
Gelegenheit, zur eingereichten Projektänderung der Beschwerdegegnerin Stellung zu nehmen. 
Die Stadt Bern führte mit Stellungnahme vom 12. Dezember 2023 aus, aus Sicht des 
Bauinspektorats sei das mit der Projektänderung reduzierte Bauvorhaben bewilligungsfähig. Die 
Beschwerdeführenden 1 und 2 erklärten mit Eingabe vom 20. Dezember 2023 die Zustimmung 
zur Projektänderung und ersuchten das Rechtsamt, das Verfahren weiterzuführen und 
gegebenenfalls 
reformatorisch 
zu 
entscheiden. 
Ein 
Entscheid 
über 
ihre 
Parteikostenentschädigung sei bei diesem Ausgang nicht nötig. Vom Beschwerdeführer 3 ging 
innert Frist keine Stellungnahme zur Projektänderung ein. 
Mit Verfügung vom 21. Dezember 2023 führte das Rechtsamt aus, ohne Gegenbericht bis am 
8. Januar 2024 gehe man davon aus, dass die Beschwerdeführenden 1 und 2 mit der 
Beschwerdegegnerin eine Parteikostenregelung ausserhalb des Verfahrens getroffen hätten. 
Innert dieser Frist gingen keine Eingaben ein. 
5.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Zur 
Beschwerde 
befugt 
sind 
die 
Baugesuchstellerinnen, 
die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie der Beschwerdeführer 3, deren Einsprachen 
abgewiesen wurden, sind als unmittelbare Nachbarn durch den vorinstanzlichen Entscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2.
Projektänderung
a)
Die Beschwerdegegnerin hat im Beschwerdeverfahren eine Projektänderung vom 24. 
November 2023 eingereicht. Massgebend ist der Projektänderungsplan vom 18. Oktober 2023, 
mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 27. November 2023. Im Vergleich zum ursprünglichen, 
von der Vorinstanz bewilligten Bauvorhaben enthält die Projektänderung den Verzicht auf die 
Aussen-Erschliessungstreppe auf der Eingangsseite, dadurch kleinere Anpassungen der 
geplanten Änderungen im Innenbereich, den Verzicht auf die Realisierung des Balkons auf der 
Nordwestseite sowie eine Verschiebung und kleinere Veränderungen der Dimensionen der 
Lukarne und eine Verschiebung des geplanten Dachflächenfensters auf dem Dach der 
Nordwestseite.
b)
Laut Art. 43 BewD3 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVD eine 
Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet 
werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die 
Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.
Mit der Projektänderung sind zwei Teile des ursprünglichen Bauvorhabens (Aussentreppe und 
Balkon) weggefallen; hinsichtlich der übrigen Teile des Bauvorhabens handelt es sich um 
geringfügige Anpassungen. Diesbezüglich ist das Vorhaben nach der Projektänderung in den 
Grundzügen gleich geblieben. Insgesamt kann diese daher als Projektänderung im Sinne von 
Art. 43 Abs. 1 BewD behandelt werden. Die südlich angrenzende Nachbarschaft (Parzelle Bern 4 
Grundbuchblatt Nr. M.________), welche aufgrund der Verschiebung der Lukarne näher zu ihrer 
Liegenschaft betroffen sein könnte, hat sich durch Unterschrift auf den Projektänderungsplänen 
mit dem Vorhaben einverstanden erklärt. Ansonsten sind keine öffentlichen oder wesentlichen 
nachbarlichen Interessen zusätzlich betroffen, weshalb auf die Anhörung Dritter und eine 
Publikation verzichtet werden konnte. Die Gegenparteien und die Stadt Bern konnten sich zur 
Projektänderung äussern.
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
3 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


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Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts.4 Das ursprüngliche 
Bauprojekt steht somit nicht mehr zur Diskussion; Verfahrensinhalt bildet nach der 
Projektänderung allein das geänderte Projekt. Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin mit dem 
Einreichen des Projektänderungsgesuchs vor der BVD auf ihr ursprüngliches Bauvorhaben 
verzichtet.
c)
Aus dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 24. November 2023 geht hervor, dass 
die Anpassungen mit den Beschwerdeführenden 1 und 2 bereinigt worden seien. Mit Eingabe vom 
20. Dezember 2023 erklärten sich die Beschwerdeführenden 1 und 2 ausdrücklich mit der 
Projektänderung einverstanden. Damit haben die Beschwerdeführenden 1 und 2 keine Einwände 
mehr gegen das Bauvorhaben. Die von den Beschwerdeführenden 1 und 2 in ihrer Beschwerde 
vorgebrachten Streitpunkte haben sich damit erledigt. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haben 
damit kein aktuelles Rechtsschutzinteresse mehr an der Beurteilung ihrer Beschwerde, weshalb 
diese gemäss Art. 39 Abs. 1 VRPG5 als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben 
werden. 
Der Beschwerdeführer 3 hat sich zur Projektänderung der Beschwerdegegnerin nicht geäussert. 
Sämtliche Rügen seiner Beschwerde betreffen jedoch die ursprünglich geplante Aussen-
Erschliessungstreppe auf der Eingangsseite, auf welche die Beschwerdegegnerin mit der 
eingereichten Projektänderung neu verzichtet. Damit ist seine Beschwerde durch die eingereichte 
Projektänderung gegenstandslos geworden. Zu prüfen ist nachfolgend einzig, ob das geänderte 
Projekt bewilligt werden kann. 
3.
Beurteilung der Projektänderung
a)
Zu beurteilen ist das Bauvorhaben gemäss Projektänderung vom 24. November 2023. 
Dieses beinhaltet im Inneren des Gebäudes den Einbau eines neuen WCs / Badezimmers im 
Untergeschoss, den Abbruch einer raumtrennenden Mauer sowie den Einbau eines neuen 
Cheminées im Obergeschoss und neue Raumstrukturen unter Einbau eines neuen WCs mit 
Dusche im Obergeschoss. Das Dach wird innenseitig neu isoliert und nordwestseitig entsteht auf 
Höhe des Dachgeschosses eine neue Lukarne. Schliesslich sollen drei neue Dachflächenfenster 
(einmal auf der nordwestseitigen Dachhälfte, zweimal auf der südöstlichen Dachhälfte) das nötige 
Licht in die neuen Wohnräume des Dachgeschosses bringen. 
b)
Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 
und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften 
entsprechen, die öffentliche Ordnung nicht gefährden und wenn ihnen keine Hindernisse der 
Planung im Sinne der Artikel 36 und 62 entgegenstehen (Art. 2 BauG).
c)
Mit den vorgenommenen Anpassungen bedarf das Bauvorhaben – im Unterschied zum 
noch vorinstanzlich beurteilten Projekt – keiner Ausnahme für das Unterschreiten der Baulinie 
mehr. Was die ästhetische Beurteilung anbelangt, so beschränken sich die aussen erkennbaren 
Veränderungen inzwischen auf die neue Dachlukarne und die drei Dachflächenfenster. Auch wenn 
die Dachlukarne nordwestseitig im Vergleich zu dem von der Vorinstanz bewilligten und von der 
Stadtbildkommission positiv beurteilten Projekt verschoben und auch von den Dimensionen leicht 
angepasst wurde, kann gestützt auf diese positive Beurteilung der Stadtbildkommission von einer 
guten Einordnung des Vorhabens und damit einer Einhaltung der Einordnungs- und 
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32 - 32d N. 
13c.
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


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Gestaltungsvorschriften (Art. 6 und Art. 74 BO6) ausgegangen werden. Da mit dem angepassten 
Vorhaben vorab auf gewisse Bauteile verzichtet wurde (Aussen-Erschliessungstreppe auf der 
Eingangsseite, Balkon auf der Nordwestseite), das Bauvorhaben aber bezüglich des Ausbaus des 
Dachgeschosses – mit Ausnahme der für die baurechtliche Beurteilung irrelevanten Verschiebung 
der neuen Dachlukarne – aber unverändert blieb, kann diesbezüglich weiterhin auf die positive 
Beurteilung durch die Vorinstanz und die zuständigen Amts- und Fachstellen verwiesen werden, 
welche dem Vorhaben unter Auflagen zustimmten. Die «Bedingungen / Auflagen» gemäss 
Bauentscheid der Stadt Bern vom 24. August 2023 haben weiterhin Bestand. Sowohl die 
massgebenden städtischen Vorgaben (Art. 8 Abs. 2 BO zum Dachausbau bei geneigten Dächern, 
Art. 30 f. BO zum Dachgeschoss und zur Nutzung des Dachgeschosses) als auch die 
kantonalrechtlichen Vorschriften für Wohnräume (Art. 64 ff. BauV7) sind eingehalten. Dies sieht 
auch das Bauinspektorat der Stadt Bern so, führte dieses doch nach Zustellung der 
Projektänderungspläne mit Schreiben vom 12. Dezember 2023 aus, dass die Projektänderung 
bewilligungsfähig sei. Damit steht fest, dass das Vorhaben gemäss Projektänderung vom 24. 
November 2023 gestützt auf Art. 2 BauG bewilligt werden kann. 
4.
Ergebnis und Kosten
a)
Im Ergebnis werden die Beschwerden als gegenstandslos vom Geschäftsverzeichnis 
abgeschrieben und die Projektänderung vom 24. November 2023 (Projektänderungsplan vom 
18. Oktober 2023, mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 27. November 2023) wird bewilligt. Das 
Verfügungsdispositiv des Bauentscheids der Stadt Bern vom 24. August 2023 hat im Übrigen (ab 
der Rubrik «Bedingungen / Auflagen») unverändert Bestand und wird damit bestätigt. 
b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 
Pauschalgebühr von CHF 200.00 bis CHF 4000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 4 Abs. 2 GebV8).
Vorliegend wurden zwei Beschwerden eingereicht. In Anwendung der erwähnten Bestimmungen 
werden die Pauschalen für die zwei Beschwerden auf je CHF 1500.00 festgelegt. Werden in einem 
einzigen Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen 
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 
GebV). Dementsprechend werden die Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h. CHF 1000.00, reduziert. 
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit CHF 2000.00.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale 
Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Wer ein Rechtsmittel 
zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise dafür sorgt, dass das Verfahren 
gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110 Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt 
auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch eine Projektänderung 
Rechnung trägt.9 Die Beschwerdegegnerin hat den Einwänden der Beschwerdeführenden mit der 
Projektänderung 
vom 
24. 
November 
2023 
Rechnung 
getragen. 
Damit 
gilt 
die 
6 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (Stand 28. September 2023). 
7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
8 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
9 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 110 N. 8 f.


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Beschwerdegegnerin als unterliegend, weshalb ihr die Verfahrenskosten von CHF 2000.00 
aufzuerlegen sind. 
c)
Aufgrund der getroffenen Parteikostenregelung zwischen den anwaltlich vertretenen 
Parteien (Beschwerdeführende 1 und 2 sowie Beschwerdegegnerin) ausserhalb des Verfahrens 
werden 
im 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahren 
keine 
Parteikosten 
gesprochen. 
Der 
Beschwerdeführer 3 war nicht anwaltlich vertreten und hat damit keinen Anspruch auf 
Parteikostenersatz (Art. 104 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerden sind gegenstandslos geworden und werden als erledigt vom 
Geschäftsverzeichnis abgeschrieben. 
2.
Die Projektänderung 24. November 2023 wird bewilligt. Massgebend ist der 
Projektänderungsplan vom 18. Oktober 2023 mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 
27. November 2023. 
Im Übrigen (und damit ab der Rubrik «Bedingungen / Auflagen») wird das Dispositiv des 
Bauentscheids der Stadt Bern vom 24. August 2023 bestätigt. 
3.
Je ein Projektänderungsplan vom 18. Oktober 2023 mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 
27. November 2023 geht an die Beschwerdegegnerin und die Stadt Bern.
4.
Die Verfahrenskosten von CHF 2000.00 werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 
5.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herr Rechtsanwalt A.________ und Herr Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Herrn F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt Prof. Dr. E.________ und/oder Frau Rechtsanwältin O.________, mit 
Beilage gemäss Ziff. 3, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, mit Beilage gemäss Ziff. 3, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat


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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.