be_bvd · 110 2024 119 · 2025-02-10 · de

Reklamen zu Hotel J._______

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
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BVD 110/2024/119
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 10. Februar 2025
in der Beschwerdesache zwischen
C.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________ und/oder Frau Rechtsanwältin B.________
und
Regierungsstatthalteramt Thun, Scheibenstrasse 3, 3600 Thun
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Thun vom 7. August 2024 
(eBau Nr. E.________; Reklamen zu Hotel J.________)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin betreibt auf ihrer Parzelle Thun 1 Grundbuchblatt Nr. G.________ 
ein Hotel und ein Restaurant. Im Gebäude befindet sich unter anderem auch ein eingemietetes 
Detailhandelsgeschäft (Drogerie F.________). Die Parzelle liegt gemäss dem bisherigen Zonen-
plan 2002 der Stadt Thun, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 
24. Juli 2003 bzw. 27. August 2003, in der Zone Wohnen/Arbeiten WA3 und in der Uferschutzzone 
USZ. Gemäss dem zukünftigen, vom AGR genehmigten aber derzeit noch nicht rechtskräftigen 
Zonenplan vom 15. Juni 2023 befindet sich die Parzelle in der Uferzone UZ sowie in der Bestan-
deszone BZ.1 Sowohl gemäss bisherigem als auch gemäss zukünftigem Zonenplan liegt die Par-
zelle ausserdem im Altstadtgebiet AII «Gassen». Das Gebäude auf der Parzelle Nr. G.________ 
ist im Bauinventar des Kantons Bern als schützenswertes K-Objekt und Bestandteil der Baugruppe 
B (Thun, Bälliz) erfasst. Die Stadt Thun ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 
Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgeführt.
Am 22. Februar 2022 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Thun der Beschwerdeführerin den 
Umbau und die Erweiterung des Hotels. In der Folge änderte die Beschwerdeführerin dessen 
Namen (anstatt «Hotel I.________» neu «Hotel J.________») und reichte am 21. Juni 2023 bei 
1 Abrufbar unter www.ortsplanungsrevisionthun.ch (Rubrik Unterlagen)


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der Stadt Thun ein Baugesuch ein für den «Ersatz der bestehenden [handschriftlich durchgestri-
chen und ersetzt mit «Neumontage»] Leuchtschrift/Neumontage eines Wegweisers» auf der Par-
zelle Nr. G.________.2 Die Stadt Thun leitete das Baugesuch an das Regierungsstatthalteramt 
Thun weiter.3 Am 1. September 2023 (Posteingang bei der Stadt Thun) reichte die Beschwerde-
führerin ein angepasstes Baugesuch für den «Ersatz von bestehenden Werbeelementen» und 
«wie vom Regierungsstatthalteramt gefordert» ein Gesamtkonzept ein.4 Gegen das Bauvorhaben 
gingen keine Einsprachen ein. Mit Gesamtentscheid vom 7. August 2024 erteilte das Regierungs-
statthalteramt Thun den Bauabschlag.
2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 2. September 2024 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtent-
scheids vom 7. August 2024 und die Bewilligung ihres Baugesuchs einschliesslich der mit der 
Beschwerde eingereichten Projektänderungen.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet5, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Stadt Thun reichte am 20. September 2024 eine Be-
schwerdeantwort ohne Antrag ein. Das Regierungsstatthalteramt Thun beantragt mit Schreiben 
vom 23. September 2024 die Abweisung der Beschwerde und verweist zur Begründung auf den 
angefochtenen Entscheid. Die Parteien erhielten anschliessend Gelegenheit, Schlussbemerkun-
gen einzureichen. Die Stadt Thun verzichtete am 5. Dezember 2024 darauf. Die Beschwerdefüh-
rerin reichte am 20. Dezember 2024 Schlussbemerkungen sowie ihre Kostennote ein. Sie bean-
tragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung im Sinne der Erwägun-
gen an die Vorinstanz, sofern die BVD die Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nicht be-
willige. Das Regierungsstatthalteramt Thun reichte keine Schlussbemerkungen ein.
4.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG6. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unab-
hängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, 
das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baube-
willigungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG7 innert 
30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit 
zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt 
sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und 
die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdefüh-
rerin, deren Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid be-
schwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
2 Pag. 58 ff. der Vorakten
3 Pag. 110 f. der Vorakten
4 Pag. 44 ff. der Vorakten
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
6 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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2.
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens
a)
Mit Baugesuch vom 21. Juni 2023 (Posteingang bei der Stadt Thun) ersuchte die Beschwer-
deführerin um Bewilligung für den «Ersatz der bestehenden [handschriftlich durchgestrichen und 
ersetzt mit «Neumontage»] Leuchtschrift/Neumontage eines Wegweisers» auf der Parzelle 
Nr. G.________.8 Im Baugesuch sind unter der Rubrik «Reklame» zwar einerseits der Ersatz einer 
Leuchtschrift mit dem neuen Text «Hotel J.________» und andererseits die Neuerrichtung einer 
unbeleuchteten Reklame mit dem Text «Hotel J.________/Restaurant I.________» genannt.9 Die 
entsprechenden Baugesuchspläne mit Eingangsstempel der Stadt Thun vom 21. Juni 2023 sind 
aber nicht aktenkundig. Aufgrund der (fehlenden) Unterlagen und der lediglich sehr rudimentären 
Umschreibung des Bauvorhabens ist nicht klar, welche Reklamepositionen ursprünglich Gegen-
stand des Baugesuchs vom 21. Juni 2023 bildeten.
Am 1. September 2023 (Posteingang bei der Stadt Thun) bzw. 7. September 2023 (Posteingang 
beim Regierungsstatthalteramt Thun) reichte die Beschwerdeführerin ein angepasstes Baugesuch 
für den «Ersatz von bestehenden Werbeelementen» ein. Auf dem Titelblatt des Baugesuches ist 
zudem Folgendes aufgeführt:
Bisher wurde nur 1 Leuchtschrift zur Bewilligung eingereicht. Neu wird das Gesamtkonzept eingereicht, wie 
vom Regierungsstatthalteramt gefordert.10
Im Baugesuch vom 1. September 2023 sind unter der Rubrik «Reklame» die folgenden fünf Posi-
tionen aufgeführt:
-
Neu: 
Hotel J.________ (Pos. 1)
-
Ersatz: 
Hotel J.________ (Pos. 2)
-
Neu: 
Hotel J.________ (Pos. 3)
-
Neu: 
I.________ RESTAURANT (Pos. 4)
-
Ersatz: 
Hotel J.________ / I.________ RESTAURANT (Pos. 5)11
Auch hierzu fehlen aber die Projektpläne und das Gesamtkonzept mit Eingangsstempel der Stadt 
Thun vom 1. September 2023 bzw. des Regierungsstatthalteramtes Thun vom 7. September 
2023. Im Begleitschreiben vom 10. August 2023 zum Baugesuch vom 1. September 2023 erklärt 
die Beschwerdeführerin, Gegenstand des Baugesuchs bildeten die folgenden Positionen gemäss 
Signaletikkonzept vom 7. August 2023:
Position 1:
Leuchtschrift «Hotel J.________» auf Eingangsportal.
Position 2:
Ersatz der bestehenden Leuchtschrift auf der Westseite der Liegenschaft an gleicher 
Stelle («Hotel J.________» statt «Hotel I.________»).
Position 3:
Fassadenanschrift mit gefrästen Alu-Buchstaben «Hotel J.________» an Fassade beim 
Eingang (sofern überhaupt bewilligungspflichtig).
Position 4:
Fassadenanschrift mit gefrästen Alu-Buchstaben «Restaurant I.________» am 
H.________quai (sofern überhaupt bewilligungspflichtig).
8 Pag. 58 ff. der Vorakten
9 Pag. 67 der Vorakten
10 Pag. 44 ff. der Vorakten
11 Pag. 53 der Vorakten


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Demgegenüber nicht Gegenstand des Baugesuches würden die folgenden Positionen des Signa-
letikkonzepts vom 7. August 2023 bilden:
Position 5:
Die seit jeher bestehenden Fahnenmasten bleiben am bisherigen Standort erhalten. Die 
Hissfahnen werden mit neuer Signaletik gemäss Signaletikkonzept erneuert. Das Aus-
tauschen von Fahnen an bestehenden Masten ist nicht baubewilligungspflichtig.
Position 6:
Die bestehende Fassadenbeschriftung «Hotel» an der I.________gasse wird entfernt.
Position 7:
Die Leuchtschrift «F.________» auf der Westseite wird entfernt.
Position 8:
Der Wegweiser «Hotel J.________»/«Restaurant I.________» bei Verzweigung 
I.________gasse/H.________quai wird vorderhand nicht realisiert. […]12
Das von der Beschwerdeführerin erwähnte Signaletikkonzept vom 7. August 2023 ist nicht akten-
kundig. In den Vorakten finden sich einzig ein Situationsplan und ein 15-seitiges Gesamtkonzept 
vom 23. August 2023 (je am 7. August 2024 vom Regierungsstatthalteramt Thun als ungültig ge-
stempelt). Darauf sind die folgenden neun Reklamepositionen ersichtlich:
-
Position 1
Leuchtschrift «Hotel J.________» (auf dem Vordach der Ostfassade)
-
Position 2 
Leuchtschrift «Hotel J.________» (an der Südfassade)
-
Position 3 
Alu-Buchstaben «Hotel J.________» (an der Ostfassade)
-
Position 4 
Alu-Buchstaben «Restaurant I.________» (an der Nordfassade)
-
Position 5 
Hissfahnen «Hotel J.________» und «Restaurant I.________» an beste-
hen
den Masten (im Nordosten des Gebäudes)
-
Position 6 
Fassadenbeschriftung «Hotel I.________» und Demontage Leuchtschrift 
«Hotel» (an der Westfassade)
-
Position 7 
Leuchtschrift «F.________» (an der Südfassade)
-
Position 8 
Wegweiser «Hotel J.________/Restaurant I.________» (an einer Umge-
bungsmauer im Nordwesten des Gebäudes)
-
Position 9 
Leuchtschrift «F.________» (an der Westfassade)13
Mit Stellungnahme vom 21. Dezember 2023 erklärte die Beschwerdeführerin, im Reklamekonzept 
würden der Transparenz halber sämtliche Reklamen für das Hotel und das Restaurant aufgezeigt, 
unabhängig davon, ob sie baubewilligungspflichtig seien oder nicht. Ebenfalls enthalte das Rekla-
mekonzept den Entfall bestehender Reklameanschriften (Positionen 6 und 7). Die seit langem 
bestehenden Fahnenstangen seien im Konzept ebenfalls aufgeführt. Davon zu unterscheiden 
seien die Gegenstände des Baugesuchs (nur die Positionen 1-4).14 Mit Eingabe vom 19. Februar 
2024 konkretisierte die Beschwerdeführerin, anders als zunächst angenommen seien die Firmen-
anschriften der Drogerie F.________ mit Gesamtentscheid der Stadt Thun vom 2. Dezember 2015 
rechtskräftig bewilligt worden. Diese Anschriften seien deshalb wieder in das Reklamekonzept 
aufgenommen worden. Am Umfang des Baugesuchs ändere sich dadurch nichts.15 Auch mit Stel-
lungnahme vom 3. Juni 2024 wies die Beschwerdeführerin darauf hin, dass lediglich die Positio-
nen 1-4 Gesuchsgegenstand seien.
b)
Das Baubewilligungsverfahren wird mit der Einreichung des Baugesuchs bei der Gemeinde 
eingeleitet (vgl. Art. 34 Abs. 1 BauG sowie Art. 16 Abs. 1 VRPG16). Die Einleitung des Baubewil-
ligungsverfahrens ist vom Dispositionsgrundsatz beherrscht. Das heisst, die gesuchstellende Par-
tei verfügt über den Verfahrensgegenstand, indem sie das zu beurteilende Bauvorhaben im Bau-
12 Pag. 40 f. der Vorakten
13 Pag. 9 ff. der Vorakten
14 Pag. 83 ff. der Vorakten
15 Pag. 81 f. der Vorakten
16 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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gesuch bestimmt. Die Baubewilligungsbehörde hat das Projekt so zu beurteilen, wie es die Bau-
herrschaft zuletzt zur Bewilligung beantragt hat. Die Baubewilligungsbehörde darf im Baubewilli-
gungsverfahren nicht mehr oder etwas anderes bewilligen, als die Bauherrschaft beantragt hat.17 
Um das Bauvorhaben einer Beurteilung zugänglich zu machen, hat die Bauherrschaft das Projekt 
auf dem Baugesuch zu umschreiben und Pläne sowie allenfalls weitere erforderliche Unterlagen 
einzureichen (vgl. Art. 10 ff. BewD18). Anhand dessen hat die Baubewilligungsbehörde zu bestim-
men, was Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens ist.
c)
Die Beschwerdeführerin führt zutreffend aus, dass ihr als Baugesuchstellerin die Definition 
des Gegenstandes des Baugesuchs obliegt. Wie aus den vorangehenden Erwägungen folgt, geht 
aus den Umschreibungen in den Baugesuchen und dem Gesamtkonzept vom 23. August 2023 
zwar nicht eindeutig hervor, welche Reklamepositionen Gegenstand des Baugesuchs sind. Die 
Beschwerdeführerin hat im Baubewilligungsverfahren aber mit ihren Eingaben vom 10. August 
2023, 21. Dezember 2023, 19. Februar 2024 und 3. Juni 2024 unmissverständlich mitgeteilt, dass 
lediglich die Positionen 1-4 Gegenstand des Baugesuchs seien. Sie hat damit den Verfahrensge-
genstand des Baubewilligungsverfahrens umschrieben. Gegenstand des Baugesuchs waren folg-
lich nur die Positionen 1-4.
3.
Teilbaubewilligung / Gesamtkonzept
a)
Das Regierungsstatthalteramt ging im angefochtenen Entscheid davon aus, das Reklame-
konzept müsse als Einheit beurteilt werden. Es interpretierte die Eingaben der Beschwerdeführe-
rin als einen Antrag auf eine Teilbaubewilligung für die Positionen 1-4. Es prüfte die Vorausset-
zungen einer Teilbaubewilligung unter Weglassen der Positionen 5-9 des Gesamtkonzepts. Es 
erwog, die Stadt Thun erachte eine Gesamtbeurteilung der Reklamen rund um das Baudenkmal 
als unerlässlich und habe dem Konzept nur unter Berücksichtigung der Entfernung gewisser älte-
rer Reklamen sowie der Fahnen mit Eigenwerbung zugestimmt. Die Denkmalpflege habe in ihrem 
Fachbericht diese Haltung unterstützt. Die Positionen 1-4 sowie 5 und 8 beträfen Reklamen des 
Hotels und des Restaurants. Diese sechs Positionen seien untrennbar miteinander verbunden und 
müssten wegen ihrem inhaltlich engen Zusammenhang gemeinsam beurteilt werden. Insbeson-
dere seien die Positionen 5 und 8 baubewilligungspflichtig und bedürften einer näheren Prüfung 
in einem Baubewilligungsverfahren. Die Reklamevorhaben befänden sich in mehreren Schutzge-
bieten und an einem denkmalgeschützten Gebäude. Es handle sich um ein sehr sensibles Gebiet 
von grossem städtebaulichem, touristischem und wirtschaftlichem Interesse. Es rechtfertige sich 
ohne Weiteres, im Rahmen der Namensänderung und der dadurch bedingt notwendig geworde-
nen Neubeschriftung ein Gesamtreklamekonzept zu verlangen. Im Übrigen stütze sich das Einho-
len eines Gesamtreklamekonzepts auf die einschlägigen kommunalen Gestaltungsgrundsätze der 
Stadt Thun und entspreche gefestigter Praxis. Indem die Bauherrschaft nach und nach einzelne 
heikle Positionen vom Konzept ausnehmen oder entgegen vormaliger Absicht nicht mehr vom 
Baudenkmal entfernen oder dort gar wieder anbringen wolle, verunmögliche sie eine Gesamtbe-
urteilung der verschiedenen Reklamepositionen am Baudenkmal. Erfolge die Beurteilung ver-
schiedener Reklamen nach und nach, bestehe die Gefahr eines Flickenteppichs rund um das 
Gebäude. Dies solle durch die gesamthafte Beurteilung aller geplanten und bereits angebrachten 
Beschriftungen und Beschilderungen vermieden werden, zumal diese teilweise ohne Baubewilli-
gung ausgeführt worden seien, obschon eine solche zweifellos erforderlich wäre. Es müssten nicht 
nur die Reklamen des Hotels und Restaurants gemeinsam beurteilt werden, sondern auch die 
17 Vgl. zum Ganzen BVR 2016 S. 79 E. 4.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 N. 14; Reto Feller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 16 
N. 4
18 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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restlichen Reklamepositionen betreffend die Drogerie F.________ einbezogen werden. Die durch 
die Bauherrschaft gewünschte Begrenzung des Streitgegenstands auf die Positionen 1-4 verun-
mögliche die gesamtheitliche Beurteilung. Ein Teilbauentscheid sei nicht möglich. Da einzelne 
Positionen nicht isoliert bewilligt werden könnten, solange weitere – teilweise mutmasslich auch 
baupolizeiwidrige, nicht bewilligungsfähige – Positionen bestünden, über die zu befinden sei, sei 
für den verfahrensgegenständlichen Teilbereich der Bauabschlag zu verfügen.
b)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Reklamekonzept enthalte aus Transparenz-
gründen sämtliche bestehenden und neuen Reklamen. Beim Reklamekonzept handle es sich um 
ein freiwilliges Dokument. Ein Reklamekonzept sei weder im kommunalen noch im kantonalen 
Recht als Grundlage einer Reklamebewilligung vorausgesetzt. Positionen, die zwar im Konzept 
aufgeführt, aber nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens seien, dürften in die Beurteilung 
des Gesuchs nicht einbezogen werden. Die Positionen 1-4 liessen sich einzeln und unabhängig 
voneinander beurteilen. Es handle sich um eigenständige Reklamen, die sich gegenseitig weder 
bedingen noch präjudizieren und keinen Koordinationsbedarf auslösen würden. Die Positionen 
hätten auch als einzelne Gesuche eingereicht werden können. Es handle sich nicht um einen 
Anwendungsfall der Teilbaubewilligung. Das gesamte Baugesuch abzuweisen, «nur» weil sie die 
übrigen Positionen des Reklamekonzepts nicht zum Gegenstand des Reklamegesuchs gemacht 
habe, sei falsch und bewirke eine Rechtsverweigerung. Es gehe nicht an, unbestrittenermassen 
bewilligungsfähige Reklamen «einfach» nicht zu bewilligen. In ihren Schlussbemerkungen ergänzt 
sie, es sei zwischen dem Reklamekonzept und dem Reklamegesuch zu unterscheiden. Es sei der 
Behörde untersagt, ein Gesuch integral und ohne nähere Prüfung mit der Begründung abzuwei-
sen, das Gesuch hätte noch weitere Reklamen umfassen müssen. Sollten Reklamen angebracht 
werden, die aus behördlicher Sicht einer Bewilligung bedürfen, sei dies gegebenenfalls Gegen-
stand eines baupolizeilichen Verfahrens. Es bestehe aber keine Grundlage, diese Fragestellungen 
von Amtes wegen zum Gegenstand des Reklamebewilligungsverfahrens zu erheben und den Ge-
suchsteller faktisch zu verpflichten, Baugesuche einzureichen für Bauteile, die er sich nicht bewil-
ligen lassen wolle. Die Reklamen befänden sich an verschiedenen Standorten am und um die 
Gebäulichkeiten des Hotel Aare. Die Reklamen könnten einzeln beurteilt werden, da sie nicht 
gleichzeitig, sondern auch mit zeitlichen Abständen angebracht werden könnten.
Die Stadt Thun erklärt sinngemäss, eine Beurteilung des Bauvorhabens sei nur im Rahmen einer 
Gesamtbeurteilung aller Reklamen möglich.
c)
Das Regierungsstatthalteramt ist im angefochtenen Entscheid davon ausgegangen, dass 
die Beschwerdeführerin einen Antrag auf Teilbaubewilligung der Reklamepositionen 1-4 stellte. 
Aus ästhetischen Gründen bejahte es einen Koordinationsbedarf zwischen sämtlichen Reklame-
positionen gemäss dem Gesamtkonzept und beurteilte das Erteilen einer Teilbaubewilligung als 
unzulässig bzw. als Verstoss gegen das Koordinationsgebot.
Das Baugesetz kennt vier Arten von Baubewilligungen: die ordentliche Baubewilligung, die kleine 
Baubewilligung, die Teilbaubewilligung und die generelle Baubewilligung (Art. 32 BauG). Mit der 
ordentlichen und der kleinen Baubewilligung wird das Bauvorhaben umfassend und abschliessend 
beurteilt. Mit der Teilbaubewilligung und der generellen Baubewilligung wird das Bauvorhaben nur 
partiell beurteilt. Zur vollständigen Beurteilung bedarf es einer weiteren Teilbau- bzw. Aus-
führungsbewilligung. Bei der Teilbaubewilligung nach Art. 32c BauG werden Gegenstände ohne 
Koordinationsbedarf zunächst aus dem Baugesuch ausgeklammert, weil sie erst im Verlauf der 
Bauausführung festgelegt werden (können). Die Teilbaubewilligung muss alle Gegenstände um-
fassen, für die ein formeller und materieller Koordinationsbedarf besteht (vgl. Art. 32c Abs. 1 Satz 
1 BauG). Einzelne Teile, die sich gegenseitig bedingen, dürfen nicht getrennt beurteilt werden 
(Grundsatz der Einheit des Bauentscheids). Bei der Teilbaubewilligung gemäss Art. 32c BauG 
geht es somit um selbständig beurteilbare Teilaspekte ein und desselben Bauvorhabens. Voraus-


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gesetzt ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass die im Rahmen der (ersten) Teil-
baubewilligung offen gelassenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind und den Grunden-
tscheid nicht mehr in Frage stellen können bzw. dies von der Sache her sinnvoll erscheint oder 
sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben 
oder ergeben können. Typischer Anwendungsfall ist das Erteilen einer Teilbaubewilligung für ein 
Gebäude, wobei die Beurteilung der Farb- und Materialwahl «nachgelagert» in einem weiteren 
Teilbaubewilligungsverfahren vorgenommen wird.19
Die Beschwerdeführerin hat zwar gestützt auf den entsprechenden Antrag der Stadt Thun ein 
Gesamtkonzept mit allen neun Reklamepositionen eingereicht, aber lediglich um Bewilligung der 
Reklamepositionen 1-4 ersucht. Für diese vier Positionen beantragt sie nicht eine Teilbaubewilli-
gung, sondern eine ordentliche Baubewilligung. Sie verlangt somit die abschliessende und um-
fassende Beurteilung der vier Reklamen. Hinsichtlich dieser vier Reklamen sind keine noch nicht 
geprüften Aspekte ersichtlich, für die es nach Baubeginn noch eines nachlaufenden Baubewilli-
gungsverfahrens mit einer weiteren Teilbaubewilligung bedürfte. Es geht somit nicht um einen 
Anwendungsfall der Teilbaubewilligung nach Art. 32c BauG. Vielmehr stellt sich die Frage, ob die 
neun Reklamen, die Gegenstand des Gesamtkonzepts bilden, aus Gründen des Ortsbild- und 
Denkmalschutzes zwingend gemeinsam beurteilt und bewilligt werden müssen oder ob eine Etap-
pierung der Bewilligungen für die einzelne Reklamepositionen zulässig ist.
d)
In ästhetischer Hinsicht statuiert Art. 9 Abs. 1 BauG, dass Bauten, Anlagen, Reklamen, An-
schriften und Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen dürfen. 
Diese Vorschrift stellt die «ästhetische Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchti-
gungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur 
bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvor-
schriften erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschrif-
ten müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen 
des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.20
Die Stadt Thun hat sowohl in ihrem bisherigen Baureglement vom Juni 2002 (nachfolgend BR) als 
auch im neuen Baureglement vom November 2022 (nachfolgend nBR) solche Vorschriften erlas-
sen. Das vom AGR mittlerweile genehmigte, derzeit aber noch nicht rechtskräftige nBR21 entfaltet 
eine Vorwirkung. So erfolgte die erste öffentliche Auflage der Ortsplanungsrevision vom 4. März 
bis 2. April 2022 und damit vor Einreichung des Baugesuchs am 21. Juni 2023.22 Massgebend 
sind vorliegend sowohl das bisherige als auch das neue Baureglement (vgl. Art. 36 BauG).
Gemäss Art. 5 Abs. 1 BR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Hinsichtlich des Altstadtgebietes A bestimmt 
Art. 32 Abs. 5 BR, dass das Anbringen und die Gestaltung von Reklamen besondere Sorgfalt und 
Zurückhaltung bedürfen. Auch Art. 3 Abs. 1 nBR verlangt eine gute Gesamtwirkung von Bauten 
und Anlagen. Gemäss Art. 5 Abs. 3 nBR sind Reklameelemente und Plakatierungen so anzuord-
nen und zu gestalten, dass sie das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild, die Wohn- und Aufent-
haltsqualität, Schutzobjekte sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Für das Altstadt-
19 Vgl. zum Ganzen BGer 1C_12/2024, 1C_13/2024 vom 1. Juli 2024 E. 2.2.2 m.w.H. (zur Publikation vorgesehen); 
Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 5a ff.
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
21 Vgl. die Medienmitteilung der Stadt Thun vom 20. September 2024 (abrufbar unter www.thun.ch [Rubriken Politik 
Verwaltung < Medien < Medienmitteilungen]); vgl. zum Ganzen auch Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 3 
Bst. a
22 www.ortsplanungsrevisionthun.ch (Rubriken Ortsplanungsrevision < Was ist die Ortsplanungsrevision? < Wo und 
wann?); pag. 58 ff. der Vorakten


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gebiet A bestimmt Art. 69 Abs. 2 nBR, dass das Anbringen und die Gestaltung von Reklamen 
besonderer Zurückhaltung bedürfen.
Ob eine neue Reklame das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt und ob sie – 
sofern sie sich im Altstadtgebiet A befindet – besonders zurückhaltend gestaltet ist, beurteilt sich 
unter anderem anhand der bestehenden Umgebung (inkl. der allenfalls bereits bestehenden oder 
zu entfernenden Reklamen). Damit ist zugleich gesagt, dass es grundsätzlich zulässig ist, an ei-
nem Gebäude – selbst wenn es sich um ein Baudenkmal handelt oder es in einem Schutzgebiet 
liegt – etappenweise Reklamen anzubringen bzw. für jede weitere neue, baubewilligungspflichtige 
Reklame ein neues Baugesuch zu stellen. Das gilt insbesondere auch dann, wenn die Reklamen 
einen inhaltlichen Zusammenhang haben und sich beispielsweise auf den gleichen Betrieb im 
Gebäude beziehen (so zum Beispiel verschiedene Anschriften zum gleichen Hotel oder Restau-
rant). Bei jeder neu hinzukommenden Reklame ist zu prüfen, ob diese die ästhetischen Vorgaben 
erfüllt, insbesondere mit Blick auf die bereits rechtmässig bestehenden Reklamen in ihrer Umge-
bung. Dementsprechend wird eine ästhetische Gesamtbeurteilung durch eine Etappierung von 
Reklamen nicht verhindert. Für die ästhetische Beurteilung der neuen Reklame kann ein Gesam-
treklamekonzept, das sämtliche auf der Bauparzelle bestehende Reklamen und die neue(n) Re-
klame(n) darstellt, durchaus hilfreich sein. Das Vorliegen eines Gesamtreklamekonzepts führt 
aber nicht dazu, dass sämtliche der darin dargestellten Reklamepositionen zum Verfahrensge-
genstand des Baubewilligungsverfahrens erhoben werden. Ist umstritten, ob im Gesamtreklame-
konzept dargestellte, bestehende, aber nicht Gegenstand des Baugesuchs bildende Reklamen 
bewilligungsfrei sind, bereits rechtskräftig bewilligt sind, vom Besitzstand profitieren oder unrecht-
mässig sind, handelt es sich vielmehr um eine baupolizeiliche Angelegenheit (vgl. Art. 46 BauG).
e)
Die Beschwerdeführerin hat im vorinstanzlichen Verfahren sowie im Beschwerdeverfahren 
ein Gesamtkonzept eingereicht. Ein Gesamtreklamekonzept kann von der Baubewilligungs-
behörde gestützt auf Art. 10 Abs. 3 i.V.m. Art. 15 Abs. 1 BewD verlangt werden. Folglich kann 
offen bleiben, ob darüber hinaus auch gestützt auf das kommunale Recht von Baugesuchsteller-
innen und Baugesuchstellern das Einreichen eines Gesamtreklamekonzepts verlangt werden 
kann. Das Gesamtreklamekonzept ist vom Gegenstand des Baugesuchs zu unterscheiden. Im 
vorinstanzlichen Verfahren waren wie aufgezeigt nur die Positionen 1-4 Gegenstand des Bauge-
suchs. Auch wenn die Beschwerdeführerin ein Gesamtkonzept eingereicht hat, hätte das Regie-
rungsstatthalteramt Thun einzig die Bewilligungsfähigkeit der Positionen 1-4 beurteilen müssen. 
Die Positionen 1-4 können in ästhetischer Hinsicht unabhängig von den Positionen 5-9 beurteilt 
werden. Zwar beziehen sich (mit Ausnahme der Leuchtschriften der Drogerie F.________) sämt-
liche neun Positionen auf das Hotel J.________ und/oder auf das Restaurant I.________ und sind 
am gleichen Gebäudekomplex oder unmittelbar in dessen Nähe angebracht. Sie weisen dadurch 
einen inhaltlichen Zusammenhang auf. Der Gebäudekomplex auf der Parzelle Nr. G.________ ist 
aber sehr weitläufig und teilweise verwinkelt. Die Positionen 1-4 weisen eine grosse Distanz zu 
den Positionen 6 bis 9 auf. Stehen Betrachterinnen und Betrachter vor den Positionen 1-4, sind 
die Positionen 6-9 aufgrund des Gebäudegrundrisses nicht sichtbar (vgl. z.B. den Situationsplan 
vom 2. September 2024 in der Beschwerdebeilage 2). Einzig die Position 5 (Fahnenmasten mit 
Hissfahnen) ist gleichzeitig wie die Positionen 1, 3 und 4 wahrnehmbar. Die Fahnenmasten mit 
Hissfahnen befinden sich aber nicht direkt beim Gebäude, sondern sind am H.________quai an-
gebracht. Ausserdem unterscheiden sie sich in ihrer Materialisierung deutlich von einem Rekla-
meschriftzug an einer Gebäudefassade. An den Fassaden und Fassadenteilen, wo die Positionen 
1-4 angebracht werden sollen, bestehen gemäss Gesamtreklamekonzept keine anderen Rekla-
men. Ein Gesamtreklamekonzept wäre zur Beurteilung der Positionen 1-4 daher nicht zwingend. 
Die verschiedenen Fassaden können unabhängig voneinander beurteilt werden. Ein Gesamtre-
klamekonzept wäre allenfalls dann erforderlich, wenn die Positionen 1-4 an Fassaden oder Fas-
sadenteilen angebracht würden, wo bereits andere Reklamen bestehen. In diesem Fall müsste 
eine gesamthafte Beurteilung der jeweiligen Fassade vorgenommen werden. Nach dem Gesagten 


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können die Positionen 1-4 unabhängig von den Positionen 5-9 beurteilt werden. Anders als das 
Regierungsstatthalteramt Thun im angefochtenen Entscheid ausgeführt hat, wäre ein Gesamtent-
scheid (nur) über die Positionen 1-4 möglich. Ob die derzeit zum Teil bereits errichteten Positionen 
5-9 gegebenenfalls bewilligungsfrei sind, rechtskräftig bewilligt sind oder vom Besitzstand profi-
tieren, ist für das Baubewilligungsverfahren unbeachtlich. Soweit bezüglich der Positionen 5-9 
baupolizeilicher Handlungsbedarf bestehen sollte, müsste dies in einem entsprechenden Verfah-
ren von der Baupolizeibehörde geklärt werden (vgl. Art. 46 BauG).
f)
Zusammengefasst hätte das Regierungsstatthalteramt Thun im angefochtenen Entscheid 
die Positionen 1-4 unabhängig von den Positionen 5-9 auf ihre Bewilligungsfähigkeit hin prüfen 
müssen. Die Beschwerde erweist sich daher als begründet.
4.
Rückweisung
a)
Kann auf die Beschwerde eingetreten werden, so entscheidet die Beschwerdeinstanz in der 
Sache oder weist die Akten ausnahmsweise und mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz 
zurück (Art. 72 Abs. 1 VRPG). Erweist sich die Beschwerde als begründet, soll die Beschwerdein-
stanz das streitige Rechtsverhältnis wenn möglich nach ihrer eigenen Erkenntnis abweichend von 
der angefochtenen Verfügung neu regeln. Das Gesetz verbietet ihr jedoch nicht, kassatorisch zu 
entscheiden. Die Beschwerdeinstanz soll von der Möglichkeit der Rückweisung nur ausnahms-
weise Gebrauch machen. Es müssen besondere Gründe dafür sprechen, welche die prozessöko-
nomischen Gesichtspunkte in den Hintergrund treten lassen. Mangelnde Entscheidreife der An-
gelegenheit kann einen solchen Grund darstellen, sofern die Beschwerdebehörde selbst allzu um-
fangreiche Beweismassnahmen durchführen müsste.23
b)
Die Positionen 1-4 wurden erstinstanzlich noch nicht auf ihre Übereinstimmung mit den 
massgebenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere hinsichtlich der Ästhetik, beur-
teilt. Es ist nicht Sache der BVD als erste Instanz die Reklamepositionen ästhetisch zu beurteilen. 
Im Übrigen ist aufgrund der lückenhaften Vorakten auch unklar, welche Planunterlagen und Ge-
samtkonzepte überhaupt öffentlich aufgelegen haben. Gegebenenfalls muss noch eine öffentliche 
Auflage nachgeholt werden. Die Sache erweist sich damit noch nicht als entscheidreif. Das gilt im 
Übrigen auch hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin bezüglich der Positionen 5 (Hissfahnen) 
und 8 (Wegweiser) im Rahmen der Beschwerde eingereichte Projektänderung. Die Projektände-
rung ist nicht unterzeichnet (vgl. Art. 10 Abs. 2 BewD). Zudem wurde sie auch nicht in der korrek-
ten Form eingereicht. Gemäss Art. 10 Abs. 3 BewD sind nicht nur der Situationsplan, sondern 
auch die Projektpläne und die allenfalls erforderlichen weiteren Unterlagen einzugeben. Ein Si-
tuationsplan und ein Gesamtkonzept liegen zwar vor. Das Gesamtkonzept enthält jedoch zugleich 
die Projektpläne, wobei diese teilweise Positionen zeigen, die gemäss Ausführungen der Be-
schwerdeführerin nicht Teil des Projektänderungsgesuchs sein sollen (vgl. z.B. S. 5 des Gesamt-
konzepts in der Beschwerdebeilage 2). Es ist daher unklar, was genau Teil des Projektänderungs-
gesuchs ist. Das Gesamtkonzept und das Projektänderungsgesuch sind vermischt. Es müssten 
klar vom Gesamtkonzept getrennte, unterzeichnete Projektpläne zu den beantragten Reklamepo-
sitionen eingereicht werden. Der Beschwerdeführerin müsste eine entsprechende Frist angesetzt 
werden, um angepasste Projektänderungspläne und gegebenenfalls ein angepasstes Gesamt-
konzept einzureichen. Zudem müsste eine Publikation der Projektänderung erfolgen (vgl. Art. 26 
BewD). Es ist nicht Aufgabe der BVD in diesem Umfang Instruktionen vorzunehmen und die Re-
klamepositionen als erste Instanz ästhetisch zu beurteilen. Die Sache wird daher zur Fortsetzung 
des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Regierungsstatthalteramt Thun zurückgewiesen.
5.
Kosten
23 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 2 f.


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a)
Die Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr, die vorliegend auf CHF 1500.– 
bestimmt wird (Art. 103 Abs. 1 und 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV24). Die Verfahrenskosten 
werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei 
gebietet eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrens-
kosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens dringt die Beschwerdeführerin mit ihrem Rechtsmittel 
nur teilweise durch, da das Verfahren mit der Aufhebung des angefochtenen Entscheids nicht 
abgeschlossen wird. Nach Praxis des Verwaltungsgerichts ist im Kostenpunkt aber von einem 
vollumfänglichen Obsiegen auszugehen, sofern bei Vorliegen eines reformatorischen Hauptan-
trags (vgl. das Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin) ein Rückweisungsentscheid ergeht und 
die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung noch zu einer vollständigen Gutheis-
sung des Begehrens führen kann.25 Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Positionen 1-4 
sowie die Positionen 5 und 8 als bewilligungsfähig erweisen. Folglich ist die Beschwerdeführerin 
als vollständig obsiegend zu betrachten. Sie hat keine Verfahrenskosten zu tragen. Dem Regie-
rungsstatthalteramt Thun und der Stadt Thun können ebenfalls keine Verfahrenskosten auferlegt 
werden (vgl. Art. 108 Abs. 2 VRPG).
b)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wenn wie hier keine kostenpflichtige Gegenpartei im Verfahren ist, hat 
die Vorinstanz, deren Erkenntnis im Beschwerdeverfahren aufgehoben oder abgeändert wird, 
dem obsiegenden Beschwerdeführer dessen Parteiaufwand zu entschädigen.26 Die Rechtsvertre-
ter der Beschwerdeführerin machen in ihrer Kostennote vom 20. Dezember 2024 Parteikosten im 
Umfang von CHF 4501.10 geltend (Honorar CHF 4370.–, Auslagen CHF 131.10). Die Kostennote 
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Das Regierungsstatthalteramt Thun hat somit der Beschwer-
deführerin die Parteikosten von CHF 4501.10 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes Thun vom 7. August 2024 wird auf-
gehoben. Insofern wird die Beschwerde gutgeheissen. Die Sache wird zur Fortsetzung des 
Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Regierungsstatthalteramt Thun zurückgewie-
sen.
2.
Die Vorakten gehen zurück an das Regierungsstatthalteramt Thun.
3.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
4.
Das Regierungsstatthalteramt Thun hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag 
von CHF 4501.10 (inkl. Auslagen) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
24 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
25 BVR 2016 S. 222 E. 4.1
26 Vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 36


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-
Herrn Rechtsanwalt A.________ und/oder Frau Rechtsanwältin B.________, eingeschrie-
ben
-
Regierungsstatthalteramt Thun, mit Beilage gemäss Dispositiv-Ziff. 2, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Rückweisungsentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, wenn 
die Voraussetzungen nach Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG erfüllt sind. Eine allfällige Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.