be_bvd · 120 2019 28 · 2019-08-09 · de

Benützungsverbot | Krauchthal

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2019/28
Bern, 9. August 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Frau Fürsprecherin B.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Krauchthal, Gemeindeverwaltung, Länggasse 1, 3326 
Krauchthal
vertreten durch Frau Rechtsanwältin C.________
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Krauchthal vom 14. März 
2019 (Benützungsverbot)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Krauchthal Grundbuchblatt 
Nr. D.________. Diese liegt in der Arbeitszone (Intensiv) AI.1 Am 21. März 2017 bewilligte 
die Gemeinde Krauchthal der F.________ AG den Einbau einer Hauswartswohnung im 1. 
Obergeschoss des Gebäudes sowie das Erstellen eines Balkons an der Westfassade und 
eines Vordaches im Innenhof.2 Mit dem Formular Selbstdeklaration Baukontrolle 2 meldete 
die F.________ AG der Gemeinde, dass bei der Ausführung des Bauvorhabens von der 
Baubewilligung abgewichen worden sei betreffend die Länge des Vordachs, die Länge des 
1 Art. 211 Baureglement der Gemeinde Krauchthal vom 30. Juni 2010 (Datum der Genehmigung durch das Amt 
für Gemeinden und Raumordnung)
2 Vorakten, pag. 78


RA Nr. 120/2019/28
2
Balkons, 
die 
Raumaufteilung 
im 
Inneren 
sowie 
die 
Umgebungsgestaltung 
(Böschungssteine anstelle von Winkelplatten, mobiler Carport).
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2018 an die F.________ AG hielt die Gemeinde fest, sie 
habe Kenntnis davon erhalten, dass in der Liegenschaft zwei Wohnungen vorhanden 
seien. Es handle sich um eine 3,5-Zimmer-Wohnung und eine 2-Zimmer-Wohnung. 
Aufgrund des Standorts in der Zone AI sei einzig eine Wohnung für das auf den Standort 
angewiesene Personal zulässig. Bewilligt sei eine Hauswartswohnung mit 4 Zimmern. 
Anlässlich der Erteilung der Baubewilligung für die Hauswartswohnung sei die Gemeinde 
davon ausgegangen, dass es sich dabei um die einzige Wohnung im Gebäude handle. 
Eine ursprünglich im Gebäude vorgesehene Wohnung im Attikageschoss habe 
Gegenstand einer im Jahr 1991 bewilligten Projektänderung gebildet, wonach anstelle 
dieser Wohnung Büroräumlichkeiten eingebaut werden sollten. Im Baugesuch sei deutlich 
ausgewiesen worden, dass bisher keine Wohnungen bestünden. Die F.________ AG 
könne innert Frist Stellung nehmen; es stehe ihr ausserdem frei, ein nachträgliches 
Baugesuch einzureichen.
Die F.________ AG antwortete am 4. Dezember 2018, die Gemeinde habe ihr Schreiben 
an die falsche Adressatin gerichtet. Eigentümerin sei die A.________ AG. Die 
Hauswartswohnung sei wie bewilligt erstellt worden. Sie werde als 3-Zimmer-Wohnung 
vermietet. Das vierte Zimmer werde von der A.________ AG als Ruhezimmer verwendet.
Die Gemeinde stellte daraufhin der Beschwerdeführerin Kopien ihres Schreibens vom 
25. Oktober 2018 und der Stellungnahme der F.________ AG zu und bat sie um 
Terminvorschläge im Januar/Februar 2019 für eine Besichtigung. Die Beschwerdeführerin 
teilte der Gemeinde mit Schreiben vom 23. Januar 2019 mit, dass die Mieterschaft per 
31. März 2019 gekündigt habe. Sie werde sich für eine Terminvereinbarung im April 
melden.
Mit Verfügung vom 14. März 2019 belegte die Gemeinde Krauchthal die beiden 
Wohnungen der Beschwerdeführerin mit Wirkung ab 1. April 2019 mit einem 
Benützungsverbot mit Versiegelung. Sie wies darauf hin, dass das Benützungsverbot 
dahinfalle, sobald die als solche bewilligte Hauswartswohnung wieder der rechtmässigen 
Nutzung zugeführt werde oder für die zweite Wohnung eine entsprechende Bau- und 
Nutzungsbewilligung vorliege. Weiter wies sie auf die Möglichkeit eines nachträglichen 


RA Nr. 120/2019/28
3
Baugesuchs hin, drohte eine Busse bei Nichtbefolgung an und behielt die Einziehung 
widerrechtlicher Gewinne vor.
2.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 12. April 2019 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
beantragt die Aufhebung der angefochtenen Verfügung.
3.
Am 20. März 2019 führte die Gemeinde eine Besichtigung der streitigen 
Räumlichkeiten durch. Dabei stellte sie fest, dass in der Liegenschaft zwei Wohnungen 
bestehen, nämlich eine 3,5-Zimmer-Wohnung sowie ein mittels Schiebewand in zwei 
Zimmer unterteilbares Studio mit Küche sowie WC/Dusche.
Am 12. April 2019 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde einen Plan ein, auf 
welchem der Einbau der Küche im vierten Zimmer und der Verzicht auf die Verbindungstür 
zu diesem dargestellt sind. Im Begleitschreiben stellte sie sich auf den Standpunkt, es 
handle sich um eine nicht baubewilligungspflichtige Veränderung des bewilligten Projekts. 
Gleichentags beantragte ihre Rechtsvertreterin eine Verlängerung der Frist zur Einreichung 
eines nachträglichen Baugesuchs.
Mit Verfügung vom 26. Juni 2019 ordnete die Gemeinde die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands an, drohte bei Nichtbefolgen die Ersatzvornahme an und räumte 
der Beschwerdeführerin die Möglichkeit ein, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. 
Die Beschwerdeführerin hat diese Verfügung bei der BVE angefochten (RA Nr. 
120/2019/48). Dieses Verfahren ist noch hängig.
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die Vorakten 
ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme 
vom 8. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der angefochtenen 
Verfügung.
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


RA Nr. 120/2019/28
4
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert 
und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Verletzung des rechtlichen Gehörs
a)
Die Beschwerdeführerin rügt, die Gemeinde habe ihr vor Erlass der angefochtenen 
Verfügung das rechtliche Gehör nicht gewährt. Sie habe ihr Schreiben vom 25. Oktober 
2019 an die F.________ AG gerichtet, welche mit der Beschwerdeführerin nicht identisch 
sei.
Zudem rügt die Beschwerdeführerin als Verletzung der Begründungspflicht, dass die 
Gemeinde in der angefochtenen Verfügung auf die von der F.________ AG vorgebrachten 
Argumente nicht eingegangen sei.
b)
Das baupolizeiliche Verfahren richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen des 
Verwaltungsrechts gegen den oder die Störer. Als Störer gilt, wer die Baurechtswidrigkeit 
selbst oder durch Personen, für deren Verhalten er verantwortlich ist, verursacht hat, also 
in der Regel die Bauherrschaft (sog. Verhaltensstörer). Als Störer gilt aber auch, wer über 
die Sache, welche den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche 
Gewalt hat (sog. Zustandsstörer); das ist in der Regel der Grundeigentümer bzw. die 
Grundeigentümerin. Nach Art. 46 Abs. 2 BauG ist im Wiederherstellungsverfahren 
jedenfalls die Grundeigentümerschaft bzw. die Inhaberin oder der Inhaber des Baurechts 
als Partei zu beteiligen.
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


RA Nr. 120/2019/28
5
Korrekterweise hat die Gemeinde die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 18. 
Dezember 2018 am Wiederherstellungsverfahren beteiligt, nachdem sie von der 
F.________ AG darauf aufmerksam gemacht worden war, dass die Beschwerdeführerin 
Grundeigentümerin 
sei. 
Die 
Beschwerdeführerin 
hat 
als 
Verfahrenspartei 
im 
Wiederherstellungsverfahren Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs.
c)
Die Beschwerdeführerin und die F.________ AG sind unabhängig von einer 
allfälligen Konzernverbindung rechtlich selbständige juristische Personen. Daher können 
ihnen – ausser bei Vertretungsverhältnissen, welche hier nicht vorliegen – Stellungnahmen 
nicht gegenseitig zugerechnet werden. Die Einladung an die F.________ AG zur 
Stellungnahme gilt daher nicht als Gehörsgewährung an die Beschwerdeführerin und die 
Ausführungen 
der 
F.________ 
AG 
können 
ihr 
nicht 
als 
Wahrnehmung 
des 
Gehörsanspruchs zugerechnet werden.
Entsprechend kann die Beschwerdeführerin aus ihrem Gehörsrecht auch keinen Anspruch 
darauf ableiten, dass sich die Gemeinde mit den Argumenten in der Stellungnahme der 
F.________ AG auseinandersetzt.
d)
Die Gemeinde informierte die Beschwerdeführerin am 18. Dezember 2018 mit der 
Zustellung einer Kopie ihres Schreibens vom 25. Oktober 2018 über die Vorhaltungen im 
Wiederherstellungsverfahren. Nachdem die Beschwerdeführerin für die beabsichtigte 
Besichtigung im Januar/Februar 2019 keine Hand geboten hatte, erliess die Gemeinde 
ohne Vorankündigung ein Benützungsverbot.
Die angefochtene Verfügung betreffend Benützungsverbot erging somit ohne vorgängige 
Gewährung des rechtlichen Gehörs.
e)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG5 gibt den Parteien das 
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern. Er bezweckt, die Wahrheitsfindung zu verbessern und ein faires Verfahren zu 
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


RA Nr. 120/2019/28
6
gewährleisten. Auf die vorgängige Anhörung der Verfahrensbeteiligten kann verzichtet 
werden, wenn das Interesse an einer sofortigen Verfügung das Interesse an einer 
vorgängigen Anhörung überwiegt. Eine Gefahr, die sofortiges Handeln gebietet, darf aber 
nicht leichthin angenommen werden.6
Auch bei Erlass einer vorsorglichen Massnahme besteht ein Anspruch auf vorgängige 
Gewährung des rechtlichen Gehörs, doch kann gemäss dem Gesagten im Falle der 
Dringlichkeit darauf verzichtet werden, wenn das Interesse an einer sofortigen Verfügung 
das Interesse an einer vorgängigen Anhörung überwiegt.
f)
Die Gemeinde hatte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 18. Dezember 2018 
um Terminvorschläge im Januar/Februar 2019 für eine Besichtigung vor Ort gebeten. Die 
Mieterschaft sei entsprechend zu instruieren, damit der Zutritt zu den streitigen 
Räumlichkeiten gewährleistet sei.7 Die Beschwerdeführerin antwortete am 23. Januar 
2019. Sie teilte mit, dass sich Terminvereinbarungen mit der Mieterschaft aufgrund ihres 
Kleinkindes als schwierig gestalteten. Das Mietverhältnis sei seitens der Mieterschaft auf 
31. März 2019 gekündigt worden. Die Beschwerdeführerin stellte in Aussicht, dass sie sich 
für eine Terminvereinbarung im April 2019 melden werde. Ende Februar 2019 stellte die 
Gemeinde fest, dass die streitigen Räumlichkeiten auf der Immobilienplattform 
immoscout.ch per sofort bzw. per 1. April 2019 zur Neuvermietung ausgeschrieben waren.8
Es bestand damit Grund zur Annahme, dass die Beschwerdeführerin die streitigen 
Räumlichkeiten trotz des laufenden Wiederherstellungsverfahrens sobald möglich wieder 
an Dritte, die nicht in einem Hauswartsverhältnis standen, vermieten wollte. Damit bestand 
dringlicher baupolizeilicher Handlungsbedarf. Das Bestehen von Mietverhältnissen kann 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands behindern, namentlich aufgrund der 
Notwendigkeit, bei der Festsetzung der Wiederherstellungsfrist gesetzliche Minimalfristen 
für die Kündigung zu beachten9. Die Gemeinde hatte daher ein Interesse, die demnächst 
zu erwartende Neuvermietung zu verhindern. Aufgrund der Vorgeschichte konnte sie nicht 
auf kooperatives Verhalten der Beschwerdeführerin zählen. Im Falle einer vorgängigen 
6 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 20 
und Art. 27 N. 5
7 Vorakten, pag. 52
8 Vorakten, pag. 44 ff.
9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a, letztes Lemma


RA Nr. 120/2019/28
7
Anhörung der Beschwerdeführerin wäre aufgrund der dazu nötigen Zeitspanne zu 
befürchten gewesen, dass zwischenzeitlich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und 
damit der Zweck des Benützungsverbots (d.h. die Verhinderung eines neuen 
Mietverhältnisses) vereitelt würde. Auch für die neue Mieterschaft hätte eine äusserst 
unbefriedigende Situation resultieren können. Damit überwog das Interesse an einer 
sofortigen Verfügung das Interesse an einer vorgängigen Anhörung. Der Erlass der 
angefochtenen Verfügung ohne vorgängige Anhörung der Beschwerdeführerin verletzte 
deren Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.
g)
Im Falle des zulässigen Verzichts auf eine vorgängige Anhörung fliesst aus dem 
Gehörsanspruch das Recht der betroffenen Partei, sich nachträglich zur bereits getroffenen 
Massnahme zu äussern, woraufhin die Behörde prüft, ob die Massnahme aufrechterhalten 
wird oder aufzuheben oder abzuändern ist. Vorliegend führte die Gemeinde am 20. März 
2019 eine Besichtigung der streitigen Räumlichkeiten durch, anlässlich derer die 
Beschwerdeführerin u.a. zum verhängten Benützungsverbot Stellung nehmen konnte. Die 
Gemeinde hat das angefochtene Benützungsverbot aufrechterhalten.10
3.
Sachverhaltsabklärung, Rechtswidrigkeit
a)
Die Beschwerdeführerin rügt die unrichtige bzw. unvollständige Abklärung des 
Sachverhalts. Die Gemeinde habe das Benützungsverbot verfügt, noch bevor sie eine 
Besichtigung durchgeführt habe. Sie sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die 
Beschwerdeführerin zwei separate Wohnungen vermiete. Tatsächlich bestehe nur die 
bewilligte 4-Zimmer-Wohnung, welche die Beschwerdeführerin in zwei Varianten 
ausgeschrieben habe, da die Vermietung als 3,5-Zimmer-Wohnung oder als 4,5-Zimmer-
Wohnung (unter Einbezug des vierten, separat zugänglichen Zimmers) in Frage komme.
b)
Beim angefochtenen Benützungsverbot handelt es sich um eine vorsorgliche 
Massnahme.11 Für den Erlass eines vorsorglichen Benützungsverbots reicht es, dass 
aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit glaubhaft ist.12 
Die summarische Würdigung erfolgt in der Regel ohne weitere Beweiserhebungen 
10 Beschwerde, S. 5 sowie Beschwerdebeilage Nr. 11; Vorakten pag. 38 f.
11 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 4
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 6b und N. 7a


RA Nr. 120/2019/28
8
aufgrund der Akten.13 Die Gemeinde hat sich bei Erlass der angefochtenen Verfügung auf 
die 
verfügbaren 
Akten 
und 
Informationen 
gestützt, 
namentlich 
auf 
die 
Baubewilligungsakten betreffend u.a. den Einbau einer Hauswartswohnung im 1. OG, die 
Stellungnahmen 
der 
F.________ 
AG 
vom 
4. 
Dezember 
2018 
sowie 
der 
Beschwerdeführerin vom 23. Januar 2019 sowie die Ausschreibung der Wohnungen bei 
immoscout.ch. In diesen erkannte sie Anhaltspunkte für eine rechtswidrige Nutzung. Es ist 
es nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde das Benützungsverbot ohne vorgängige 
Besichtigung erlassen hat.
c)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist die Rechtswidrigkeit (zonenwidrige 
Nutzung) 
glaubhaft. 
Es 
ist 
unbestritten, 
dass 
die 
3,5-Zimmer-Wohnung 
ohne 
Hauswartsvertrag an Dritte vermietet wurde. Zonenkonform wäre eine Nutzung als 
Hauswartswohnung. Es ändert nichts, dass die F.________ AG auf dem Formular SB 2 
deklariert hatte, dass die Verbindungstür zum vierten Zimmer weggelassen worden sei.14 
Dies konnte nicht dazu führen, dass die Baubewilligung auf weitere Nutzungsarten 
(Vermietung an Dritte ohne Hauswartsfunktion) ausgedehnt wurde und auch die 
Ausgestaltung des vierten Zimmers als selbständig nutzbare Wohnung mit eigener Küche 
umfasste. Eine Baubewilligung kann nicht stillschweigend erteilt werden.15 Bauherrschaft 
und 
Grundeigentümerschaft 
dürfen 
daher 
auch 
unter 
Berücksichtigung 
des 
Vertrauensgrundsatzes nicht davon ausgehen, dass eine Baubewilligung nachträglich 
ausgedehnt wird, wenn die Baupolizeibehörde auf eine mitgeteilte Abweichung von der 
Baubewilligung nicht sofort reagiert. Im Übrigen hat vorliegend die Gemeinde ein 
Baupolizeiverfahren eingeleitet, so dass ohnehin keine Vertrauensgrundlage bestand.
d)
Im Betreff der angefochtenen Verfügung ist von "3.5 Zimmerwohnung + 4.5 
Zimmerwohnung" die Rede. Anlässlich der seither erfolgten Begehung vom 20. März 2019 
hat die Gemeinde festgestellt, dass in der fraglichen Liegenschaft zwei Wohnungen 
bestehen, nämlich eine – im Zeitpunkt der Begehung bewohnte – 3,5-Zimmer-Wohnung 
mit Küche, Wohnraum, Schlafräumen sowie WC/Dusche sowie eine möblierte, aber dem 
Anschein nach unbewohnte 2-Zimmer-Wohnung bzw. ein "Studio". Letzteres besteht nach 
den Feststellungen der Gemeinde aus einem Raum, der mittels einer Schiebewand 
unterteilt werden kann. Auch dieser verfügt über eine Küche sowie über WC/Dusche.
13 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 27 N. 3
14 Vorakten, pag. 59
15 Zaugg/Ludwig, Art. 45 N. 6 sowie Vorbemerkungen zu Art. 32-44 N. 1a


RA Nr. 120/2019/28
9
Damit sind keine entscheidwesentlichen neuen Sachverhaltserkenntnisse hinzugekommen. 
Im Ergebnis macht es keinen Unterschied, dass die zunächst angenommenen Grössen der 
Wohnungen nicht zutreffen. Wesentlich ist, dass in Überschreitung der Baubewilligung 
zwei Wohnungen erstellt wurden, die jeweils über einen eigenen Eingang sowie über eine 
eigene Küche sowie WC/Dusche verfügen, also separat bewohnbar sind. Zudem ist nach 
wie vor glaubhaft, dass diese zu zonenwidrigen Zwecken genutzt werden bzw. eine 
zonenwidrige Nutzung beabsichtigt ist.
4.
Verhältnismässigkeit
a)
Die 
Beschwerdeführerin 
erachtet 
die 
angefochtene 
Verfügung 
als 
unverhältnismässig.
b)
Gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG erlässt die zuständige Baupolizeibehörde ein 
Benützungsverbot, "wenn es die Verhältnisse erfordern". Die Behörde verfügt dabei über 
einen 
gewissen 
Beurteilungsspielraum. 
Vorausgesetzt 
ist 
aber, 
dass 
das 
Benützungsverbot verhältnismässig ist.16 Dies ist der Fall, wenn es geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Erreichung dieses Ziels nötig ist, 
und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten 
Ziel steht.17
c)
Ein Benützungsverbot kann verschiedenen Zwecken dienen. Es kann insbesondere 
angeordnet werden um zu verhindern, dass eine bösgläubige Bauherrschaft aus der 
Nutzung unrechtmässigen Vorteil ziehen kann. Zudem kann es – unabhängig von der 
Bösgläubigkeit – zur Durchsetzung nicht erfüllter Bedingungen der Baubewilligung 
dienen.18
Vorliegend hatte die Baupolizeibehörde aufgrund summarischer Würdigung der 
verfügbaren Beweise Anlass zur Annahme, dass in Überschreitung der Baubewilligung 
zwei separat nutzbare Wohnungen erstellt worden waren und dass eine zonenwidrige 
16 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7
17 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
18 Vgl. Zaugg/Ludwig, Art. 46 N. 7


RA Nr. 120/2019/28
10
Vermietung stattfand. Weiter war bekannt, dass das bestehende Mietverhältnis am 31. 
März 2019 endete und die Beschwerdeführerin offenbar eine Neuvermietung anstrebte.
Die zu berücksichtigenden Interessen von Mietern können vorläufigen oder definitiven 
Wiederherstellungsanordnungen im Weg stehen. Ausserdem galt es zu verhindern, dass 
die Beschwerdeführerin aus der – gemäss summarischer Würdigung – rechtswidrigen 
Nutzung weitere Vorteile ziehen könnte. Daher bestand ein baupolizeiliches Interesse 
daran, eine Neuvermietung zu verhindern. Das Benützungsverbot mit Siegelung ist zur 
Durchsetzung dieser Interessen geeignet, da damit die Beschwerdeführerin nicht frei als 
Vermieterin über die Räumlichkeiten verfügen kann. Das angeordnete Benützungsverbot 
geht nicht über das Erforderliche hinaus, ist doch ausdrücklich vorgesehen, dass es 
dahinfällt, sobald die Räumlichkeiten wieder einer Nutzung als Hauswartswohnung 
zugeführt werden bzw. eine Bau- und Nutzungsbewilligung für eine zweite, separat 
nutzbare Wohnung vorliegt. Unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit ist nicht zu 
beanstanden, dass sämtliche zur Wohnnutzung ausgestatteten Räumlichkeiten vom 
Benützungsverbot umfasst werden, da aufgrund der Ausschreibungen auf immoscout.ch 
und der eigenen Ausführungen der Beschwerdeführerin19 davon auszugehen ist, dass auch 
eine allfällige Vermietung als 4,5-Zimmer-Wohnung angestrebt wird. Schliesslich ist das 
Benützungsverbot der Beschwerdeführerin auch zumutbar, da es ihr wenig Aufwand 
verursacht und dem Erzielen von Mieteinnahmen nur insoweit entgegensteht, als diese 
gemäss summarischer Würdigung unrechtmässig erworben würden.
Die Rüge der Unverhältnismässigkeit erweist sich demnach als unbegründet.
d)
Das Benützungsverbot bleibt als vorsorgliche Massnahme bis zum rechtskräftigen 
Abschluss des Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahrens bestehen.20 Die 
allfällige Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs böte keinen Anlass, daran etwas 
zu ändern. Auch eine künftige Bewilligung für die streitige Nutzung würde die bereits davor 
– ohne entsprechende Bewilligung – erzielten Mieteinnahmen nicht rechtmässig werden 
lassen. Die Verhältnismässigkeit des angefochtenen Benützungsverbots bliebe daher auch 
bei Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs gewahrt, umso mehr als die 
Beschwerdeführerin 
bereits 
in 
der 
Vergangenheit 
mutmasslich 
unrechtmässige 
Mieteinnahmen erzielen konnte.
19 Beschwerde, S. 7
20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 4 a.E.


RA Nr. 120/2019/28
11
5.
Ergebnis und Kosten
a)
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist daher 
abzuweisen und die angefochtene Verfügung ist zu bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV21).
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Krauchthal vom 
14. März 2019 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


RA Nr. 120/2019/28
12
IV.
Eröffnung
-
Frau Fürsprecherin B.________, eingeschrieben
-
Frau Rechtsanwältin C.________, eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.