be_bvd · 110 2020 26 · 2020-06-30 · de

Zweifamilienhaus mit Carport | Toffen

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3011 Bern
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www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2020/26
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 30. Juni 2020
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2020/296 vom 16.03.2023). 
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
beide vertreten durch Frau Rechtsanwältin E.________
und
Herrn F.________
Beschwerdegegner 1
Frau G.________
Beschwerdegegnerin 2
Herrn H.________
Beschwerdegegner 3
Frau I.________
Beschwerdegegnerin 4
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt J.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Toffen, Gemeindeverwaltung, Bahnhofstrasse 1, 
3125 Toffen
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland vom 31. Januar 2020 
(bbew 75/2019; Zweifamilienhaus mit Carport)


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I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 4. Februar 2019 bei der Gemeinde Toffen ein 
Baugesuch ein für den Abbruch eines Einfamilienhauses und einer Scheune sowie für den Neubau 
eines Zweifamilienhauses mit Carport auf der Parzelle Toffen Grundbuchblatt Nr. M.________. 
Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Die Gemeinde leitete das Baugesuch am 11. Februar 
2019 an das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland weiter. Auf Aufforderung des 
Regierungsstatthalteramtes reichte die Beschwerdegegnerschaft am 19. März 2019 ergänzte 
Pläne und teilweise korrigierte bzw. zusätzliche Baugesuchsformulare ein. Nach einer 
summarischen Beurteilung des Regierungsstatthalteramts zur Bewilligungsfähigkeit der 
Dachform, reichte die Beschwerdegegnerschaft am 11. Juni 2019 neue Pläne ein (mit Datum vom 
29. Mai 2019). Am 20. Juni und am 27. Juni 2019 wurde das Bauvorhaben publiziert. Die 
Beschwerdeführenden reichten Einsprache ein. Mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 2020 
erteilte das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 4. März 2020 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamt-
entscheids vom 31. Januar 2020 und die Rückweisung des Baugesuches zur Neuauflage und 
Neubeurteilung an die Baubewilligungsbehörde. Eventualiter beantragen sie, die Baubewilligung 
sei mit der Auflage zu erteilen, dass die Zufahrt zum Grundstück der Beschwerdeführenden 
während und nach den Bauarbeiten durchgehend offengehalten und sichergestellt sein muss.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland verzichtete 
unter Verweis auf die Vorakten mit Schreiben vom 19. März 2020 auf das Einreichen einer 
Vernehmlassung. Die Gemeinde Toffen und die Beschwerdegegnerschaft beantragen in ihren 
Stellungnahmen vom 6. April bzw. 8. April 2020 die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 
4. Juni 2020 halten die Beschwerdeführenden an ihren in der Beschwerde gestellten 
Rechtsbegehren fest. Die Beschwerdegegnerschaft hält mit Duplik vom 18. Juni 2020 an ihrem 
Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest. Am 23. Juni 2020 reichten die Beschwerdeführenden 
eine Stellungnahme zur Duplik der Beschwerdegegnerschaft ein
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
c)
Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, die Einsprechenden seien gemäss Art. 40 
Abs. 2 BauG ausschliesslich im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt. Der von 
den Beschwerdeführenden neu vorgebrachte Vorwurf, die Baugesuchsunterlagen seien 
mangelhaft, sei daher nicht zu hören. 
Gemäss der bis am 31. März 2017 geltenden Fassung von Art. 40 Abs. 2 BauG waren die 
Einsprecherinnen und Einsprecher nur im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde 
befugt. Mit der am 1. April 2017 in Kraft getretenen revidierten Fassung dieser Norm entfiel diese 
Einschränkung. Die Rüge der Beschwerdeführenden betreffend Baugesuchsunterlagen ist daher 
zu prüfen.
2.
Baugesuchsunterlagen
a)
Die Beschwerdeführenden rügen in ihrer Beschwerde, die Baugesuchsunterlagen seien 
nicht vollständig gewesen. So seien auf den Plänen weder die Grenzabstände noch die 
Gebäudeabstände korrekt eingezeichnet. Dem Baugesuch sei ein Situationsplan beizulegen, der 
Aufschluss gebe über Grenzen und Nummern der Bauparzelle und der Nachbarparzellen, die 
Namen der Eigentümerinnen und Eigentümer und die bereits vorhandenen Bauten und Anlagen. 
Die Vorinstanz habe nicht dargelegt, dass ein solcher Plan in den Baugesuchsunterlagen 
vorhanden gewesen sei. Daher habe sie die Einhaltung der Grenzabstände nicht prüfen können. 
Der einzige Plan, aus dem die Umgebung ersichtlich werde, habe den Massstab 1:500 statt wie 
vorgeschrieben 1:100 oder 1:50. Es fehlten zudem die Angabe der Baukosten im Baugesuch und 
dem Gesuch seien keine Angaben zur Baustellenorganisation zu entnehmen (wann welches Haus 
abgebrochen wird, wann der Aushub beginnt, Standort der Kräne, Zufahrt während der Bauphase 
etc.). Deshalb habe die Vorinstanz das Ausmass bzw. die Auswirkungen des Bauprojekts auf ihre 
Liegenschaft 
nicht 
richtig 
abschätzen 
können 
und 
hätte 
daher 
ohne 
weitere 
Sachverhaltsabklärungen keine Baubewilligung erteilen dürfen. Aufgrund der vorhandenen, 
unvollständigen Baugesuchsunterlagen habe die Vorinstanz gar nicht prüfen können, ob das 
Bauprojekt mit den Bauvorschriften übereinstimme. 
In ihrer Replik vom 4. Juni 2020 führen die Beschwerdeführenden weiter aus, die 
Beschwerdegegnerschaft habe mit ihrer Stellungnahme zur Einsprache und mit der 
Beschwerdeantwort nochmals zwei Situationspläne eingereicht. Darin sei der "Kurvenverlauf des 
Lochackerwegs" 
unterschiedlich 
dargestellt 
und 
das 
neu 
geplante 
Gebäude 
weise 
unterschiedliche Dimensionen auf (berechnet anhand von Messungen auf den Plänen). Es lägen 
somit widersprechende Situationspläne vor und der Umfang des Bauprojekts sei nicht klar. Es sei 
auch fraglich, ob der im Beschwerdeverfahren neu eingereichte Plan eine Projektänderung 
darstelle. Obwohl der Umfang des Bauprojekts unklar sei, werde das Bauvorhaben in seinen 
Grundzügen derart verändert, dass nicht mehr von einer Projektänderung ausgegangen werden 
könne. Weiter bringen die Beschwerdeführenden in ihrer Replik vor, den Baugesuchsunterlagen 
seien keine Angaben zu den Abbrucharbeiten zu entnehmen; es sei unklar, mit welcher Technik 
die bestehenden Gebäude abgebrochen werden. Weiter sei zu bezweifeln, dass die Zufahrt zu 
ihrer Liegenschaft während der Bauphase permanent gewährleistet sei. Laut Art. 75 Abs. 1 BauV 
und Art. 84 Abs. 1 BauV hätten die Beschwerdeführenden einen Anspruch zu erfahren, wie die 
Zufahrt zu ihrer Liegenschaft durch die geplante "monumentale Baustelle" konkret aussehen solle. 


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Sie seien nicht bereit, auf unbestimmte Zeit durch Bauschutt und Dreck zu fahren. Sie möchten 
auch wissen, an welchen Tagen die Abbrucharbeiten vorgenommen werden. Es müsse zudem 
sichergestellt werden, dass die emissionsintensiven Arbeiten zwischen 08.00 Uhr und 12.00 Uhr 
bzw. zwischen 13.30 Uhr und 17.00 Uhr vorgenommen würden. Schliesslich werde festgehalten, 
dass 
die 
Behauptung 
der 
Beschwerdegegnerschaft, 
das 
Baugesuch 
enthalte 
eine 
Kostenprognose mit kubischer Berechnung, aktenwidrig sei.
b)
Das Baugesuch ist der Gemeindeverwaltung auf dem amtlichen Formular einzureichen (Art. 
34 Abs. 1 BauG). Es hat das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten zu 
beschreiben. Lage, Gestaltung und Konstruktion sind zudem in Plänen darzustellen.4 Das 
Baubewilligungsdekret regelt in den Art. 10 ff. BewD5 Form und Inhalt der Baueingabe näher. Dem 
Baugesuch sind der Situationsplan, die Projektpläne und die allenfalls erforderlichen weiteren 
Unterlagen beizulegen (Art. 10 Abs. 3 BewD) und im Baugesuch sind unter anderem die 
Baukosten zu nennen (Art. 11 Abs. 1 Bst. e BewD). Der Situationsplan ist im vermessenen 
Kantonsgebiet auf einer von der Nachführungsgeometerin oder vom Nachführungsgeometer 
unterzeichneten Kopie des Plans für das Grundbuch zu erstellen (Art. 12 Abs. 1 BewD). Die 
Projektverfasserinnen und Projektverfasser haben auf dieser Kopie die in Art. 13 BewD verlangten 
baupolizeilichen Angaben einzutragen (Art. 12 Abs. 2 BewD). Dazu gehören unter anderem die 
Abstände zu den Grenzen benachbarter Grundstücke und Gebäude (Art. 13 Abs. 1 Bst. f BewD). 
Die Projektpläne sind im Massstab 1:100 oder 1:50 einzureichen (Art. 14 Abs. 1 BewD). Für den 
Situationsplan schreibt das Bewilligungsdekret keinen bestimmten Massstab vor; er wird in der 
Regel im Massstab 1:500 erstellt. Ein Umgebungsgestaltungsplan muss nur dann eingereicht 
werden, wenn besondere Vorschriften über die Umgebungsgestaltung bestehen oder wenn das 
Bauvorhaben Kinderspielplätze, grössere Spielflächen oder Aufenthaltsbereiche erfordert oder 
wenn das Bauvorhaben ein Baudenkmal, ein archäologisches Objekt oder ein anderes Objekt des 
besonderen Landschaftschutzes betrifft (Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD). Art. 25 GBR6 enthält 
spezielle Vorschriften zur Aussenraumgestaltung und verlangt, dass mit dem Baugesuch ein 
Aussenraumgestaltungsplan oder eine andere geeignete Darstellung der Aussenräume und deren 
wesentlichen Gestaltungselementen einzureichen ist. In den Hinweisen des GBR zu Art. 25 GBR 
wird festgehalten, der Aussenraum könne auch in einem Situations- oder Erdgeschossplan 
dargestellt werden. Wesentliche Gestaltungselemente seien beispielsweise Bepflanzung, 
Terraingestaltung, Böschungen, Stützmauern, Spielplätze, Verkehrsflächen, Abstellflächen, 
Hauszugänge, Aufenthaltsflächen, Einfriedungen und Kehrichtsammelstellen.
c)
Die Beschwerdegegnerschaft hat im Baubewilligungsverfahren einen Situationsplan mit 
Massstab 1:500, einen Plan "Grundrisse" mit Massstab 1:100 vom 1. Februar 2019, revidiert am 
29. Mai 2019, sowie einen Plan "Schnitte und Fassaden" mit Massstab 1:100 vom 1. Februar 
2019, revidiert am 29. Mai 2019, eingereicht. Der Situationsplan enthält unter anderem die 
Grenzen und Nummern der Bau- und der Nachbarparzellen, die bereits vorhandenen Bauten auf 
diesen Parzellen sowie die auf der Bauparzelle abzubrechenden und die neu geplanten Bauten. 
Die Abstände des geplanten Zweifamilienhauses zu den Nachbarparzellen sind auf allen Seiten 
eingetragen und vermasst. Die Grenzabstände sind zudem auch im Plan "Grundrisse" 
eingetragen. Das Regierungsstatthalteramt hat die drei erwähnten Pläne in Ziffer 4.1.2. seines 
Entscheides als bewilligte Pläne aufgelistet. Die Rüge der Beschwerdeführenden, es sei in den 
Baubewilligungsakten kein Situationsplan, aus dem sich die Grenzabstände ergeben, vorhanden 
gewesen, ist daher nicht nachvollziehbar. Im Übrigen zeigt der Umstand, dass die 
Beschwerdeführenden ihrer Einsprache eine Kopie des Situationsplans vom Mai 2019 beigelegt 
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 4
5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
6 Baureglement der Gemeinde Toffen vom 31. August 2015, genehmigt am 4. Oktober 2016


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haben7, dass sie seit der öffentlichen Auflage der Baugesuchsakten Kenntnis vom fraglichen Plan 
haben. 
d)
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden existiert auch ein Baugesuchsplan im 
Massstab 1:100, der die Umgebung darstellt: Die Bauherrschaft hat im Plan "Grundrisse" mit 
Massstab 1:100 vom 1. Februar 2019, revidiert am 29. Mai 2019, im Erdgeschossplan den 
Aussenraum mit Grünflächen, Bäumen, Sträuchern, Mauern, Böschungen, befestigten Flächen 
mit Verbundsteinen und Kiesflächen bzw. Verkehrsflächen und Abstellflächen dargestellt. Diese 
Darstellung genügt den Anforderungen von Art. 25 GBR. Die Rüge der Beschwerdeführenden 
betreffend Umgebungsgestaltungsplan ist unbegründet.
e)
Die 
Beschwerdegegnerschaft 
hat 
im 
vorinstanzlichen 
Verfahren 
und 
im 
Beschwerdeverfahren als Beweismittel erläuternde Pläne eingereicht, um die Bedenken der 
Beschwerdeführenden betreffend Erschwerung der Zufahrt zu entkräften.8 Darin hat sie 
beispielsweise eine Schleppkurve betreffend Feuerwehrzufahrt eingezeichnet. Bei diesen Plänen 
handelt es sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht um Baugesuchs- oder 
Projektänderungspläne. Allfällige Abweichungen dieser Pläne zu den Baugesuchsplänen sind 
daher nicht relevant. Massgebend für die Ausführung des Bauvorhabens sind einzig die von der 
Vorinstanz bewilligten Baugesuchspläne. Im Übrigen sind die von den Beschwerdeführenden 
geltend 
gemachten 
Abweichungen 
nicht 
nachvollziehbar: 
Zwischen 
dem 
bewilligten 
Situationsplan und dem mit der Stellungnahme zur Einsprache eingereichten Situationsplan sind 
keine Unterschiede hinsichtlich Verlauf der Zufahrt oder Gebäudedimensionen ersichtlich und in 
beiden Plänen sind bei den Gebäudedimensionen die gleichen Masse eingetragen. Der von der 
Beschwerdegegnerschaft im Beschwerdeverfahren eingereichte Plan soll die Schleppkurve für die 
Feuerwehrzufahrt aufzeigen, enthält aber keine Angaben zu den Gebäudedimension. Er ist daher 
nicht zum Vergleich mit dem genehmigten Situationsplan geeignet. Im Übrigen ist die von den 
Beschwerdeführenden angewendete Methode, in einem kopierten Plan Distanzen zu messen und 
anhand des Planmassstabes umzurechnen, weder geeignet noch relevant, um die Dimensionen 
des Bauvorhabens zu beurteilen. Eine von Hand vorgenommene Messung in einem kopierten 
Plan führt zu sehr ungenauen Ergebnissen. Massgebend sind daher nur die in den bewilligten 
Baugesuchsplänen eingetragenen Vermassungen.
f)
Sowohl das ursprünglich im Februar 2019 eingereichte, als auch das korrigierte 
Baugesuchsformular 1.0 vom 19. März 2019 enthalten Angaben zu den Baukosten.9 Auch diese 
Rüge der Beschwerdeführenden ist unbegründet. Die Vorakten enthalten entgegen der 
Darstellung 
der 
Beschwerdeführenden 
zudem 
eine 
Kostenschätzung 
anhand 
des 
Gebäudevolumens.10
g)
Ein Baugrundstück muss grundsätzlich auch für den Baustellenverkehr genügend 
erschlossen sein. Nähere Angaben zur Baustellenorganisation sind dagegen nicht Voraussetzung 
für die Erteilung der Baubewilligung und gehören nicht zu den gemäss Art. 11 ff. BewD 
notwendigen Angaben im Baugesuch. Insbesondere die von den Beschwerdeführenden 
verlangten 
Angaben 
zur 
Baustellenorganisation 
und 
Zeitplanung, 
beispielsweise 
den 
tagegenauen Zeitpunkt des Abbruchs der bestehenden Gebäude oder des Aushubs etc. könnten 
bei der Baugesuchseingabe auch gar nicht angegeben werden, da in diesem Zeitpunkt nicht 
bekannt ist, wann die Baubewilligung erteilt wird bzw. wann mit den Bauarbeiten begonnen werden 
kann. Auch nähere Angaben, wie die Zufahrt zu Nachbargrundstücken während der Bauphase im 
7 Vorakten p. 131
8 Vorakten p. 205 und Beschwerdeantwortbeilage 3
9 Vorakten p. 5 und p. 11
10 Vorakten, p. 057


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Detail aussehen wird, gehören nicht zu den notwendigen Angaben im Baugesuch. Ob den 
Beschwerdeführenden während der Bauausführung die ihnen durch eine Wegrechts-Dienstbarkeit 
eingeräumte Befugnis, das Baugrundstück zu befahren, beeinträchtigt wird, ist eine zivilrechtliche 
Frage, die von der Baubewilligungsbehörde nicht zu prüfen ist. Die Beschwerdeführenden können 
diesbezüglich auch nichts aus den von ihnen zitierten Bestimmungen der Bauverordnung ableiten. 
Die von den Beschwerdeführenden genannten Art. 75 und Art. 84 BauV enthalten Bestimmungen 
zur Hygiene und Unfallverhütung auf Baustellen, die während der Bauausführung einzuhalten 
sind. Sie sehen aber nicht vor, dass die Bauherrschaft mit dem Baugesuch Angaben zu 
Zufahrtsmöglichkeiten 
für 
Nachbarn 
machen 
müsste. 
Schliesslich 
muss 
in 
den 
Baugesuchsunterlagen auch nicht festgelegt werden, in welchen Zeiten emissionsintensive 
Arbeiten vorgenommen werden. Die Beschwerdegegnerschaft wird sich diesbezüglich an das 
Reglement der Gemeinde Toffen über öffentliche Sicherheit vom 2. Juni 2014 halten müssen. 
Dieses bestimmt in Art. 79, dass lärmintensive Arbeiten nur an Werktagen von 07.00 Uhr bis 12.00 
Uhr und von 13.00 bis 20.00 Uhr sowie an Samstagen von 08.00 Uhr bis 12.00 Uhr und von 13.00 
bis 20.00 Uhr gestattet sind. Die Rüge der Beschwerdeführenden, die Baugesuchsunterlagen 
seien in diesen Punkten unvollständig, ist unbegründet.
3.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, sie hätten in ihrer Einsprache die 
Nichteinhaltung der Grenzabstände gerügt. Die Vorinstanz habe sich jedoch überhaupt nicht mit 
diesen Rügen auseinandergesetzt. Damit habe die Vorinstanz ihr rechtliches Gehör verletzt. 
Weiter hätten sie auch gerügt, dass die Zufahrt zu ihrer Liegenschaft erschwert werde, was den 
Einsatz von Rettungskräften verunmögliche. Auch in diesem Punkt habe die Vorinstanz ihre 
Begründungspflicht verletzt.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG11). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 
auseinandergesetzt hat.12
c)
Die Einsprache der Beschwerdeführenden enthält auf Seite 3 die Überschrift 
"Nichteinhaltung der Grenzabstände".13 Unter diesem Titel rügten sie aber nur, der Abstand 
zwischen dem geplanten Carport und der Gebäudeecke des Hauses Nr. 8 auf der Parzelle Toffen 
Gbbl. Nr. N.________ betrage weniger als 6 Meter. Daher werde der von Art. 5 Abs. 2 lit. h GBR14 
verlangte Abstand zwischen Gebäuden nicht eingehalten. 
Die Vorinstanz hielt dazu auf Seite 6 des angefochtenen Entscheides fest, gemäss Art. 5 Abs. 2 
Bst. h GBR müsse der Abstand zweier Gebäude, ausgenommen An- und Kleinbauten, 6 Meter 
betragen. Der Carport halte die in Art. 5 Abs. 2 Bst. a GBR definierten Masse für Kleinbauten ein, 
weshalb er keinen Gebäudeabstand einhalten müsse. Mit diesen Ausführungen ist die Vorinstanz 
genügend auf die Rüge der Beschwerdeführenden betreffend Gebäudeabstand zwischen dem 
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
12 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5
13 Vorakten p. 151
14 Baureglement der Gemeinde Toffen vom 31. August 2015, genehmigt am 4. Oktober 2016


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geplanten Carport und dem Gebäude Nr. 8 eingegangen. Eine Verletzung der Vorschriften zu den 
Grenzabständen haben die Beschwerdeführenden nicht gerügt. Die Vorinstanz hatte daher keinen 
Anlass, sich zu diesem Thema zu äussern. Es liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.
d)
Zur Erreichbarkeit der Bauten durch die Rettungskräfte führte die Vorinstanz im 
angefochtenen Entscheid zusammengefasst aus, Bauten und Anlagen müssten für die Feuerwehr 
und Sanität gut erreichbar sein. Diese Erreichbarkeit liege bereits dann vor, "wenn die 
dazwischenliegende Distanz noch einen wirksamen Einsatz der öffentlichen Dienste zulässt." 
Über welche Distanz ab einem Gebäude oder Grundstück gemessen ein wirksamer Einsatz 
öffentlicher Dienste noch möglich sei, hänge allein von technischen Gegebenheiten ab. Es handle 
sich um eine bereits bestehende Erschliessung. Bestehende Erschliessungsanlagen genügten, 
wenn die zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering und die Verkehrssicherheit und 
Brandbekämpfung gewährleistet seien. Dies sei der Fall. Von einer Mehrbelastung könne nicht 
gesprochen werden. Wenn überhaupt könne sogar von einer Verbesserung der Situation durch 
die Verbreiterung der Durchfahrt die Rede sein. Die Fahrbahnbreite einer Einbahnstrasse müsse 
3 Meter betragen. Folglich vermöge die Rüge, die Breite sei nicht genügend, nicht zu überzeugen. 
Die Vorinstanz hat sich damit mit der Rüge der Beschwerdeführenden betreffend Rettungsdienste 
auseinandergesetzt und insbesondere festgehalten, dass sie von einer Verbesserung der 
Situation ausgeht und die Breite der Zufahrt als genügend erachtet. Damit ist sie ihrer 
Begründungspflicht nachgekommen. Es liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.
4.
Erschliessung
a)
Die Bauparzelle, auf der heute ein Einfamilienhaus (Gebäude Nr. 6), eine Scheune 
(Gebäude Nr. 6a) und ein kleines Nebengebäude (Gebäude Nr. 6b) stehen, befindet sich im 
nordwestlichen Teil von Toffen am Rande des Siedlungsgebiets. Die südlich an die Bauparzelle 
angrenzende Parzelle Nr. A.________ liegt in der Landwirtschaftszone, ebenso die westlich 
angrenzende Parzelle Nr. B.________ und die nördlich angrenzende Parzelle Nr. N.________ Auf 
der Parzelle Nr. N.________ steht direkt an der Grenze zur Bauparzelle ein Wohngebäude 
(Gebäude Nr. 8), das mit der auf der Bauparzelle stehenden Scheune (Gebäude Nr. 6a) 
zusammengebaut ist. Auf der Ostseite der Bauparzelle befindet sich die zur Wohnzone gehörende 
Parzelle Nr. K.________. An diese grenzt wiederum östlich die Parzelle Nr. L.________ der 
Beschwerdeführenden an. Auf den Parzellen Nr. L.________ und K.________ steht ein 
zusammengebautes Doppeleinfamilienhaus. Die Bauparzelle wird über den P.________weg 
erschlossen. Dieser führt von der weiter östlich gelegenen Q.________strasse über die Parzelle 
Nr. A.________ am südwestlichen Bereich der Bauparzelle vorbei weiter durch die 
Landwirtschaftszone zum R.________weg. Beim P.________weg handelt es sich gemäss 
Angaben der Gemeinde um einen Privatweg. Zugunsten der Bauparzelle und zu Lasten der 
Parzelle Nr. A.________ besteht laut Grundbuch sei 1912 ein Wegrecht. Abzweigend vom 
P.________weg führt heute vom südwestlichen Rand der Bauparzelle eine befestigte Zufahrt 
zunächst westlich am Einfamilienhaus Nr. 6 vorbei in nördlicher Richtung zu den Gebäuden Nr. 
6a und Nr. 6b. Dann führt die Zufahrt in östlicher Richtung zwischen dem Einfamilienhaus und 
dem Gebäude Nr. 6a hindurch zu einem grösseren Vorplatz, der östlich bis an die Grenze zur 
Parzelle Nr. K.________ reicht. Daran angrenzend befindet sich auf der Parzelle Nr. K.________ 
ein kleinerer, befestigter Vorplatz, der offenbar den Parzellen Nrn. L.________ und K.________ 
als Parkfläche oder Zufahrt dient. Die Parzelle Nr. N.________ verfügt laut Grundbuch seit 1912 
über ein Zu- und Vonfahrtsrecht zu Lasten der Bauparzelle. Sie hat zudem auf ihrer Nordseite 
eine landwirtschaftliche Zufahrt. Die Parzellen Nrn. L.________ und K.________ verfügen seit 
1987 über ein Wegrecht zu Lasten der Bauparzelle.


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b)
Die Beschwerdeführenden rügen in ihrer Beschwerde, die Zufahrt auf der Bauparzelle, über 
die ihr Grundstück erschlossen wird, werde durch das Bauprojekt zu ihren Ungunsten verändert. 
In den Plänen sei nicht erkennbar, wie die geändert Zufahrt verlaufen solle und welche Masse und 
Steigung bzw. Gefälle sie aufweise. Selbst aus den ungenügenden Baugesuchsunterlagen sei 
aber ersichtlich, dass die Zufahrt zu ihrer Liegenschaft erschwert werde. Insbesondere der 
geplante Carport werde die Erschliessung ihrer Liegenschaft verunmöglichen. Auch der Einsatz 
von Rettungskräften werde verunmöglicht. Durch den geplanten Carport würden die Sichtfelder 
sämtlicher Verkehrsteilnehmer beim Manövrieren in unzulässiger Weise eingeschränkt. Die 
Erschliessung sei daher nicht sicher und damit rechtswidrig. Die engen Platzverhältnisse würden 
zudem durch die geplanten Parkplätze weiter verschärft. Die Beschwerdegegnerschaft verfüge 
über zu wenig Parkierungsmöglichkeiten. Es sei naheliegend, dass die Beschwerdegegnerschaft 
künftig ihre Autos im Erschliessungsbereich parkieren würden. In ihrer Replik machen die 
Beschwerdeführenden zudem geltend, die Zufahrt vom P.________weg werde an die westliche 
Grundstücksgrenze verschoben. An dieser Stelle weise das natürliche Terrain ein nicht 
unerhebliches Gefälle auf. Es sei aus den Plänen nicht ersichtlich, wie der P.________weg durch 
dieses Gefälle verlaufen solle. Die durch die Verlegung entstehenden Gefahren könnten somit 
nicht beurteilt werden. Durch den neuen Kurvenverlauf der Zufahrt werde die Verkehrssicherheit 
verschlechtert.
Die Beschwerdegegnerschaft bringt in ihrer Stellungnahme vor, aus den eingereichten Plänen sei 
die Vorher/Nachher-Situation klar ersichtlich. Von einer Verschlechterung oder Verengung der 
Zufahrt könne keine Rede sein. Der Zufahrtsbereich zwischen dem neuen Carport und der Ecke 
des Gebäudes Nr. 8 werde neu einen Meter breiter sein als bisher. Der Planer des Bauprojekts 
sei Brandschutzfachmann und Verfasser von Feuerwehrplänen. Gemäss ihm ermögliche das 
Bauprojekt die Einhaltung der Kurvenradien nach den Richtlinien für Feuerwehrzufahrten. Im 
Übrigen lägen die Liegenschaften von der Abzweigung des Lochackerweges innerhalb der 
maximalen Reichweite von 100 Meter gemäss Art. 6 BauV15 bzw. innerhalb der 80 Meter 
Schlauchlänge gemäss FKS. Im Ernstfall würde zudem die Zufahrt ohnehin nicht benutzt werden.
Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2020 aus, die von den 
Beschwerdeführenden dargelegte Situation könne nicht nachvollzogen werden. Es handle sich 
um eine bestehende Hauszufahrt. In den Projektplänen seien die Zufahrt und die 
Manövrierflächen und die Anlagen in deren Umgebung genügend dargestellt und nachvollziehbar. 
Was an der Erschliessung erheblich geändert werden solle, sei nicht nachvollziehbar und werde 
auch nicht näher begründet. Welche Sichtfelder eingeschränkt sein sollen, sei unklar und es sei 
nicht ersichtlich, welche Beeinträchtigungen für die Beschwerdeführenden entstehen sollten.
c)
Wie die Gemeinde und die Beschwerdegegnerschaft richtig ausführen, ist aus dem 
Situationsplan und dem Grundrissplan Erdgeschoss mit Umgebung klar und eindeutig ersichtlich, 
wie die Zufahrt künftig verlaufen soll bzw. welche Teile des Baugrundstückes befestigt sein 
werden und welche Anlagen darauf vorgesehen sind. Im Grundrissplan Erdgeschoss mit 
Umgebung eingetragen ist auch das Gefälle des Vorplatzes vor der Ausfahrt des Carports und 
das Gefälle in West-Ost-Richtung im Bereich des Vorplatzes, der zur Parzelle Nr. K.________ 
führt. Das minime Gefälle in Nord-Südrichtung in diesem Bereich des Vorplatzes ist aus dem Plan 
der Südostfassade ersichtlich. Zudem sind im Grundrissplan Erdgeschoss mit Umgebung an 
vielen Orten der Zufahrt und des Vorplatzes Höhenpunkte eingetragen, die zusätzliche Schlüsse 
über das Gefälle des Terrains erlauben. Auch die von den Beschwerdeführenden angesprochene 
Gefällesituation im westlichen Bereich der Bauparzelle bzw. wie die Zufahrt in dieser 
Gefällesituation geplant ist, ist aus den Plänen ersichtlich: Wie bereits bisher soll der erste Teil 
der Zufahrt im südwestlichen Bereich der Bauparzelle mehrere Meter von der westlichen 
15 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


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Parzellengrenze entfernt verlaufen. Das Terrain in diesem Bereich der Zufahrt ist ausgeebnet, 
zwischen Zufahrt und westlicher Parzellengrenze ist eine Böschung geplant. Die Neigung der 
Böschung in diesem Bereich ist im Plan der Südwestfassade ersichtlich (rund 33%). Sie ist 
unproblematisch zu realisieren. Nachdem die Zufahrt etwa die Mitte des neu geplanten 
Zweifamilienhauses erreicht, verbreitert sich gemäss den Plänen die befestigte Fläche gegen 
Westen hin um mehr als das Doppelte und reicht bis an die westliche Parzellengrenze, wo sich 
entlang der Parzellengrenze eine Mauer befindet. Die befestigte Fläche in diesem Bereich wird 
nahezu eben sein und entspricht in etwa dem heutigen Terrain, das in diesem Bereich auch schon 
befestigt ist. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich aus den bewilligten Plänen 
eindeutig ergibt, wie die leicht geänderte Zufahrt verlaufen soll und welche Masse sie aufweist. 
Auch die Gefällsituation ist genügen klar ersichtlich.
d)
Die Beschwerdeführenden rügen zu Recht nicht, die Bauparzelle sei ungenügend 
erschlossen. Sie machen nur geltend, die Zufahrt über die Bauparzelle zu ihrer eigenen 
Liegenschaft werde erschwert. Diese werde daher künftig nicht mehr genügend erschlossen sein.
Ein Grundstück ist genügend erschlossen, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die 
Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 
Abs. 2 Bst. a BauG). Laut Art. 6 Abs. 1 BauV wird unter Zufahrt die Strassenverbindung zwischen 
dem Baugrundstück und dem allgemeinen Strassennetz verstanden. Sie umfasst die Hauszufahrt, 
den anschliessenden Strassenabschnitt und dessen Anschluss an eine Strasse mit vorwiegendem 
Allgemeinverkehr. Die Zufahrt kann aus einem Strassenteil und einem Wegstück oder einer 
Treppe bestehen, wenn Bauten und Anlagen für die Feuerwehr und Sanität gut erreichbar bleiben 
(Art. 6 Abs. 2 BauV). Die Erreichbarkeit der Baute oder Anlage liegt bereits dann vor, wenn die 
dazwischenliegende Distanz noch einen wirksamen Einsatz der öffentlichen Dienste zulässt. Eine 
Liegenschaft kann somit auch genügend erschlossen sein, wenn sie nur zu Fuss erreicht wird.16 
Das Wegstück sollte dabei in der Regel nicht länger als 100 Meter sein (Art. 6 Abs. 2 BauV).
Die Erstellung von Hauszufahrten und Hausanschlüssen ist Sache der jeweiligen Bau- bzw. 
Grundeigentümerschaft.17 Benachbarte Grundeigentümerinnen und -eigentümer haben gemäss 
Art. 7 Abs. 4 BauG ihre Erschliessungsanlagen aufeinander abzustimmen und soweit nötig, 
gemeinsam zu erstellen. "Abstimmen" heisst, dass die Erschliessungsbedürfnisse im Interesse 
einer haushälterischen Bodennutzung nach Möglichkeit durch gemeinsame Erschliessungsanlagen 
oder durch Einräumen von Mitbenutzungsrechten gedeckt werden sollen. Darüber hinaus ist darin 
das Gebot der Rücksichtnahme enthalten. Eine Grundeigentümerin oder ein Grundeigentümer soll 
durch das eigene Bauvorhaben die Erschliessung der Nachbarparzellen nicht unnötig erschweren 
oder gar vereiteln. Ob diese Bestimmung im Baubewilligungsverfahren direkt anwendbar ist oder ob 
es sich dabei um ein planungsrechtliches Instrument handelt, ist umstritten und wurde bisher vom 
Verwaltungsgericht offengelassen.18 Es hat allerdings mit Verweis auf die Gefährdung der 
öffentlichen Ordnung entschieden, dass ein Bauvorhaben nicht bewilligt werden kann, wenn 
dadurch Bauten auf andere Parzellen für Feuerwehr und Sanität nicht mehr erreichbar sind.19
e)
Der westlich des bestehenden Einfamilienhaus Nr. 6 verlaufende Teil der Hauszufahrt wird 
nur geringfügig verändert und leicht nach Westen verschoben. Der daran anschliessende Teil, der 
in östlicher Richtung zwischen dem Einfamilienhaus und dem Gebäude Nr. 6a (Scheune) zu einem 
grösseren Vorplatz führt, wird mit dem Bauvorhaben verbreitert: Bisher war die Durchfahrt 
16 BVR 2008 S. 332 E. 6.6; BGE 136 III 130 E. 3.3.2
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 7/8 N. 3
18 BVR 2008 S. 332 E. 6.3; VGE 2018/96 vom 20.12.2018 E. 5.2, 2009/251 vom 4.2.2010 E. 7.3, 2009/65 vom 7.10.2009 
E. 6.2 (bestätigt durch BGer 1C_502/2009 vom 16.3.2010), Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 7/8 N. 13b und 13d
19 BVR 2008 S. 332 E. 6.7


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zwischen dem Einfamilienhaus und der Scheune an der engsten Stelle knapp 5 Meter breit. Da 
die Scheune ersatzlos abgebrochen wird, wird die Durchfahrt an der engsten Stelle, trotz des 
grösseren neuen Zweifamilienhauses mit Carport, neu rund 6 Meter breit sein. Der 
anschliessende, an die Parzelle Nr. K.________ angrenzende Vorplatz wird künftig zwar etwas 
weniger breit sein als heute, aber immer noch eine Breite von zwischen 7 und 8.5 Metern 
aufweisen. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die leicht geänderte Hauszufahrt oder der neue 
Carport die Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden verunmöglichen sollte. Die 
künftige Breite der Zufahrt ist überall genügend bzw. sogar grosszügig breit. Aufgrund des 
geplanten Abbruchs der Scheune wird der Zufahrtsbereich in diesem Bereich sogar verbreitert 
und übersichtlicher und damit verbessert. Auch mit der abgeänderten Zufahrt wird die Parzelle der 
Beschwerdeführenden für sie genügend zugänglich sein. Das Gleiche gilt für die Rettungsdienste. 
Fahrzeuge der Sanitätsdienste werden auch künftig ohne Weiteres über die 3 bis 8.5 Meter breite 
Hauszufahrt zu den Gebäuden auf der Bauparzelle und den Parzellen Nrn. L.________ und 
K.________ gelangen können. Es scheint auch nicht ausgeschlossen, dass selbst grössere 
Fahrzeuge der Feuerwehr die Hauszufahrt auf der Bauparzelle befahren können. Dies muss 
allerdings nicht näher geprüft zu werden. Die Fahrzeuge der Feuerwehr müssen nicht direkt bis 
zum Gebäude der Beschwerdeführenden fahren können, da aufgrund dessen geringer Höhe der 
Einsatz eines Hubrettungsfahrzeugs nicht notwendig ist. Es ist ausreichend, dass das Gebäude 
der Beschwerdeführenden mit dem Schlauch eines Löschfahrzeuges erreichbar ist. Dies ist der 
Fall: Das Gebäude ist im Notfall vom westlichen Teil der Hauszufahrt auf der Parzelle Nr. 
M.________, vom P.________weg auf der Parzelle Nr. A.________ oder auch von der 
Q.________strasse her mit einem Schlauch von 80 Metern erreichbar.20 Die Liegenschaft der 
Beschwerdeführenden wird somit auch nach der Ausführung des Bauvorhabens genügend 
zugänglich sein, sowohl für die Beschwerdeführenden als auch die Rettungsdienste.
Was die Verkehrssicherheit der Zufahrt betrifft, ist unklar, was die Beschwerdeführenden konkret 
meinen, wenn sie ausführen, durch den geplanten Carport würden die Sichtfelder sämtlicher 
Verkehrsteilnehmer beim Manövrieren in unzulässiger Weise eingeschränkt. Es mag sein, dass 
gewisse Manöver bei der Ausfahrt oder Wegfahrt zu den verschiedenen Abstellplätzen der 
Parteien notwendig sein könnten. Bei solchen Manövern sind allerdings die Geschwindigkeiten 
der Motorfahrzeuge sehr gering, so dass die Verkehrsteilnehmer rechtzeitig reagieren können. 
Auch die Rüge der Beschwerdeführenden, das Bauvorhaben weise zu wenig Parkplätze aus, und 
ihre Befürchtung, die Zufahrt werde durch parkierte Fahrzeuge eingeschränkt, sind unbegründet. 
Für ein Zweifamilienhaus dürfen ein bis fünf Parkplätze erstellt werden (Art. 51 Abs. 1 lit. b BauV). 
Das Bauvorhaben umfasst vier Parkplätze, deren Lage durch die bewilligten Pläne festgelegt ist 
(zwei Abstellplätze im Carport, zwei Aussenparkplätze am westlichen Rand der Bauparzelle). Die 
Beschwerdegegnerschaft verfügt damit über genügend Parkplätze, die ausserhalb des 
Zufahrtsbereichs liegen.
Die Liegenschaft der Beschwerdeführenden bleibt somit genügend erschlossen. Sollte die 
geänderte Zufahrt nicht mehr genau dem Verlauf der Wegrechtsdienstbarkeit entsprechen, ist dies 
eine rein zivilrechtliche Frage, die der Bewilligung des Bauvorhabens nicht entgegensteht.
5.
Grenz- und Gebäudeabstände
a)
Die 
Beschwerdeführenden 
rügen, 
sowohl 
die 
Grenzabstände 
als 
auch 
die 
Gebäudeabstände seien nicht eingehalten. Dies könne bereits mit einer rudimentären Messung 
20 Vgl. Ziff 8 der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen der Feuerwehr Koordination Schweiz 
FKS vom 4. Februar 2015


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mit einem Lineal auf den Plänen festgestellt werden. So werde beispielsweise auf der Westseite 
der kleine Grenzabstand zum P.________weg ganz offensichtlich unterschritten.
b)
Das Bauprojekt befindet sich in der Wohnzone W2. Gemäss Art. 5 Abs. 1 GBR beträgt der 
kleine Grenzabstand in der Wohnzone W2 5 Meter und der grosse Grenzabstand 10 Meter. Klein- 
und Anbauten haben einen Grenzabstand von 2 Metern einzuhalten (Art. 5 Abs. 2 Bst. a und Bst. 
b GBR). Für die Definition von Kleinbauten und Anbauten verweist das GBR auf Art. 3 und Art. 4 
BMBV21. Gemäss Art. 3 BMBV sind Kleinbauten freistehende Gebäude, die in ihren Dimensionen 
die zulässigen Masse nicht überschreiten und nur Nebennutzflächen enthalten. Anbauten sind 
laut Art. 4 BMBV mit einem anderen Gebäude zusammengebaut, überschreiten in ihren 
Dimensionen die zulässigen Masse nicht und enthalten nur Nebennutzflächen. Art. 5 Abs. 2 Bst. a 
und Bst. b GBR legen fest, dass sowohl Kleinbauten als auch Anbauten eine Gebäudefläche von 
60 m2 sowie eine traufseitige Fassadenhöhe von 3.5 bzw. eine giebelseitige Fassadenhöhe von 
5.5 m nicht überschreiten dürfen.
Gemäss Art. A3 Abs. 1 von Anhang 1 GBR bezeichnet der kleine Grenzabstand die zulässige 
kürzeste Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze. Er wird auf 
den Schmalseiten und der beschatteten Längsseite des Gebäudes gemessen (Art. A3 Abs. 2 des 
Anhang 1 GBR). Der grosse Grenzabstand bezeichnet gemäss Art. A4 Abs. 1 von Anhang 1 GBR 
die zulässige kürzeste Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie der besonnten 
Längsseite des Gebäudes und der Parzellengrenze. Er wird rechtwinklig zur massgebenden 
Fassade gemessen. Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar (keine Seite mehr als 
10% 
länger 
oder 
bei 
West-Ost-Orientierung 
der 
Längsseiten), 
bestimmen 
die 
Baugesuchstellenden, auf welcher Fassade, die Nordseite ausgenommen, der grosse 
Grenzabstand gemessen wird (Art. A4 Abs. 2 von Anhang 1 GBR). Vorspringende Gebäudeteile, 
deren Anteil am entsprechenden Fassadenabschnitt maximal 50% beträgt, dürfen maximal 2 
Meter in den kleinen Grenzabstand bzw. maximal 3 Meter in den grossen Grenzabstand ragen 
(Art. 5 Abs. 2 Bst. e GBR). 
c)
Das projektierte Zweifamilienhaus ist 13 Meter lang (Südost- und Nordwestfassade) und 12 
Meter breit. Auf der Nordwestseite weist es einen vorspringenden Gebäudeteil auf, der 4.39 Meter 
lang und 1.7 Meter tief ist. An der Nordostfassade soll ein Carport mit Flachdach erstellt werden, 
der eine Höhe von 3.34 Meter und eine Grundfläche von 36 m2 aufweist. Laut Situationsplan hält 
das Zweifamilienhaus auf der Südostseite einen Grenzabstand von 6.88 und mehr ein. Auf der 
Südwestseite hält es einen Grenzabstand 10 m, auf der Nordwestseite einen solchen von 10.04 
Meter und mehr und auf der Nordostseite einen Grenzabstand von 13.59 Meter und mehr ein. Die 
Grenzabstände sind auf drei Seiten richtig vermasst. Auf der Nordostseite beträgt allerdings der 
Abstand von der Nordostfassade des geplanten Zweifamilienhauses zum nächstgelegene Punkt 
der Parzellengrenze nicht 13.59 Meter, sondern nur rund 12 Meter (Gebäudeecke des Gebäudes 
Nr. 8 auf der Parzelle Nr. N.________).
Da die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar ist, weil keine Seite mehr als 10% länger 
ist und zudem die längeren Seiten nahezu eine West-Ost-Orientierung haben, durfte die 
Bauherrschaft die Lage des grossen Grenzabstandes festlegen. Gemäss den im Grundrissplan 
Erdgeschoss eingezeichneten Grenzabstandslinien hat die Bauherrschaft den grossen 
Grenzabstand auf der Südwestseite festgelegt. Der grosse Grenzabstand von 10 Metern ist auf 
dieser Seite eingehalten. Auf den anderen Seiten hält das geplante Zweifamilienhaus den kleinen 
Grenzabstand von 5 Metern überall ein. Zu der privaten Hauszufahrt auf der Bauparzelle muss 
das geplante Zweifamilienhaus weder einen Grenzabstand noch einen Strassenabstand 
einhalten.
21 


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In Bezug auf den Carport gingen die Vorinstanz, die Beschwerdegegnerschaft sowie die 
Gemeinde Toffen davon aus, dass es sich um eine Kleinbaute gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. a GBR 
handelt. Kleinbauten sind freistehende Gebäude, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse 
nicht überschreiten und nur Nebennutzfläche enthalten (Art. 3 Abs. 1 BMBV22). Es ist fraglich, ob 
es sich bei dem direkt an die Nordostfassade des geplanten Zweifamilienhauses anschliessenden 
Carport nicht eher um eine Anbaute handelt. Dies kann aber offen gelassen werden, da gemäss 
Art. 5 Abs. 2 GBR für Klein- und Anbauten die gleichen Maximalmasse und Grenzabstände gelten. 
Der Carport hält mit einer Höhe von 3.34 Meter und einer Grundfläche von 36 m2 die zulässigen 
Masse ein und hat daher nur einen Grenzabstand von 2 Metern einzuhalten, was er gemäss den 
Planen auch tut: Der Abstand des Carports zur Gebäudeecke des Gebäudes Nr. 8 auf der Parzelle 
Nr. N.________ beträgt rund 6 Meter. 
d)
Der Abstand zweier Gebäude, ausgenommen An- und Kleinbauten, muss nach Art. 5 Abs. 2 
lit. h GBR mindestens 6 Meter betragen. Liegt zwischen den Gebäuden ein grosser Grenzabstand, 
beträgt der Gebäudeabstand mindestens 11 Meter. Der Abstand zweier An- bzw. Kleinbauten 
beträgt mindestens 3 Meter. In der Nähe des Bauvorhabens befinden sich drei Gebäude: Ein 
Gebäude steht auf der östlich der Bauparzelle gelegenen Parzelle Nr. K.________, ein weiteres 
auf der nördlich gelegenen Parzelle Nr. N.________ und eine Kleinbaute steht im nordwestlichen 
Bereich der Bauparzelle (Gebäude Nr. 6b). Auf all diesen Seiten hat das geplante 
Zweifamilienhaus den kleinen Grenzabstand einzuhalten, daher beträgt der Gebäudeabstand 
zwischen dem geplanten Hauptgebäude und den Gebäuden auf der Parzellen Nr. K.________ 
und Nr. N.________ 6 Meter. Der geplante Carport dagegen muss laut Art. 5 Abs. 2 lit. h GBR zu 
diesen Gebäuden keinen Abstand einhalten; ein Abstand ist nur zur Kleinbaute Nr. 6b erforderlich 
(3 Meter). 
Die Beschwerdegegnerschaft hat die Gebäudeabstände im Situationsplan nicht eingetragen. 
Anhand des Planes "Grundriss Erdgeschoss" und des Situationsplanes bzw. der darin vermassten 
Grenzabstände kann aber vorliegend die Einhaltung der Gebäudeabstände ohne Weiteres 
überprüft werden: Das Bauvorhaben hält zur benachbarten Parzelle Nr. K.________ einen 
Grenzabstand von 6.88 Meter und mehr ein. Gegenüber dem Nachbargebäude auf dieser 
Parzelle, das einige Meter von der Parzellengrenze entfernt steht, ist der Gebäudeabstand von 6 
Meter daher zweifellos eingehalten. Das Gleiche gilt für das Nachbargebäude auf der Parzelle Nr. 
N.________ Das Bauvorhaben hält gegenüber dieser Parzelle einen Grenzabstand von rund 12 
Meter ein, womit auch der Gebäudeabstand von 6 Meter zum Nachbargebäude bei Weitem 
eingehalten ist. Der Carport muss wie bereits erwähnt als Klein- bzw. Anbaute grundsätzlich 
keinen Gebäudeabstand einhalten (Art. 5 Abs. 2 Bst. h GBR). Ein Abstand ist nur zur Kleinbaute 
Nr. 6b erforderlich. Dieser Abstand beträgt rund 10 Meter und liegt damit deutlich über dem 
Minimalabstand von 3 Metern.
Die Rügen der Beschwerdeführenden betreffend Abstände sind somit unbegründet.
6.
Abriss Gebäude Nr. 6a
a)
Auf der nördlich gelegenen Nachbarparzelle Nr. N.________ steht ein Wohngebäude direkt 
an der Parzellengrenze zur Parzelle der Beschwerdegegnerschaft (Gebäude Nr. 8). An dieses 
Gebäude angebaut ist eine Scheune (Gebäude Nr. 6a), die auf dem Grundstück der 
Beschwerdegegnerschaft steht. Die Beschwerdegegnerschaft will diese Scheune abbrechen. Die 
22 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)


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Beschwerdeführenden rügen, dadurch werde in einem "idyllischen Quartierchen ein halb 
abgebrochenea Haus zurückbleiben". Dies wiederspreche Art. 21 Abs. 2 GBR. 
b)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die „ästhetische 
Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der 
erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die 
kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige 
Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie 
dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.23
Das Baureglement der Gemeinde Toffen enthält in Art. 21 Abs. 1 GBR eine Bestimmung zur 
Gestaltung von Bauten und Anlagen. Bauten und Anlage sind demnach so zu gestalten, dass 
zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der Beurteilung der guten 
Gesamtwirkung sind insbesondere folgende Elemente zu berücksichtigen: Die prägenden 
Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, die bestehende und bei 
Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung der benachbarten 
Bebauung, Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, die 
Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung, die Gestaltung der 
Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den öffentlichen Raum, 
die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge (Art. 21 
Abs. 2 GBR). Die Fassadengestaltung hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschenden 
Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen (Art. 23 GBR). Diese 
Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige Bedeutung 
zu. 
Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei 
dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. 
Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen 
Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu 
orientieren hat.24 
Laut Art. 27 GBR kann die Gemeinde in Gestaltungsfragen ausgewiesene Fachleute beiziehen, 
welche die Bauwilligen und die Baubewilligungsbehörde in allen Fällen beraten, die für das Orts- 
und Landschaftsbild von Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische 
Fragen aufwerfen (Fachberatung). 
c)
Bei den Gebäuden Nr. 6a und Nr. 8 handelt es sich um zwei Gebäude, die zwar 
zusammengebaut sind, sich aber sowohl hinsichtlich Nutzung als auch baulich und gestalterisch 
klar unterscheiden. Das Gebäude Nr. 6a ist eine Scheune, deren Fassaden grösstenteils aus Holz 
bestehen, beim Gebäude Nr. 8 handelt es sich um ein Wohngebäude mit verputzten Fassaden.25 
Beim geplanten Abbruch des Gebäudes Nr. 6a handelt es sich daher nicht um den Teilabbruch 
eines Gebäudes, sondern um den Abbruch eines von zwei zusammengebauten Gebäuden. Es 
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 9/10 N. 4 
und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 9/10 
N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
25 Vorakten, p. 111


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wird entgegen den Befürchtungen der Beschwerdeführenden kein "halb abgebrochenes Haus 
zurückbleiben". Das Gebäude Nr. 8 wird sich zwar nach dem Abbruch der Scheune Nr. 6a in 
seiner Ausgestaltung leicht von den umliegenden Gebäuden unterscheiden, da es ein Pultdach 
aufweist. Dieser Unterschied allein wirkt sich aber nicht störend auf die Umgebung aus, die nicht 
in einem Ortsbildschutzgebiet liegt und nur durchschnittliche Qualitäten aufweist. Der von der 
Gemeinde bei ihrer Fachberatung eingeholte Bericht vom 6. Mai 2019 hält denn auch fest, die 
Bau- und Aussenraumgestaltung entspreche den Vorgaben von Art. 21 ff. GBR und es werde die 
Bewilligung des Bauvorhabens empfohlen.26 Es ist daher nicht zu beanstanden, dass Vorinstanz 
zum Schluss gelangte, die Gestaltungsgrundsätze der Art. 21 ff. GBR seien nicht verletzt. Die 
Rüge der Beschwerdeführenden ist unbegründet. Da ein Bericht der kommunalen Fachberatung 
vorliegt, es sich nicht um ein prägendes Bauvorhaben handelt und die Bauparzelle nicht in einem 
geschützten Gebiet liegt, ist der von den Beschwerdeführenden beantragte Beizug der 
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) nicht notwendig (vgl. Art. 22a Abs. 
1 und Abs. 2 BewD). Der entsprechende Beweisantrag wird abgewiesen.
7. 
Eventualbegehren
a)
Die Beschwerdeführenden beantragen eventualiter, die Baubewilligung sei nur mit der 
Auflage zu erteilen, dass die Zufahrt zu ihrer Liegenschaft während und nach den Bauarbeiten 
durchgehend gewährleistet sei. 
b)
Baubewilligungen können mit Bedingungen oder Auflagen verknüpft werden (Art. 38 Abs. 3 
BauG i.V.m. Art. 29 Abs. 2 BauG). Bedingungen sind entweder Voraussetzungen, die erfüllt sein 
müssen, damit die Baubewilligung genutzt werden darf (Suspensivbedingung), oder Vorbehalte, 
deren Eintritt den Wegfall der Bewilligung zur Folge hat (Resolutivbedingung). Auflagen sind 
Pflichten, die mit einer Baubewilligung verbunden sind. Die Nichterfüllung einer Auflage berührt 
die Geltung der Baubewilligung nicht, kann aber baupolizeiliche Massnahmen –insbesondere die 
Ersatzvornahme – und Bestrafung nach sich ziehen.27 Die Bedingungen und Auflagen müssen in 
einem 
engen 
sachlichen 
Zusammenhang 
zur 
erteilten 
Baubewilligung 
stehen 
und 
verhältnismässig sein. Ein Gesuch für ein Bauvorhaben, das den gesetzlichen Anforderungen 
entspricht, ist grundsätzlich unbefristet, bedingungslos und unbelastet zu bewilligen. Die 
Ausübung der Bewilligung unterliegt lediglich den Beschränkungen, die von Gesetzes wegen 
allgemein für solche Bewilligungen gelten.
c)
Wie 
sich 
aus 
den 
vorstehenden 
Erwägungen 
ergibt, 
sind 
die 
Rügen 
der 
Beschwerdeführenden – insbesondere auch jene hinsichtlich Erschliessung ihrer Liegenschaft – 
unbegründet. Die Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden wird auch nach der 
Ausführung des Bauvorhabens genügend sein (vgl. Erwägung 4). Eine allenfalls zeitweise, 
vorübergehende Einschränkung der Zufahrt mit Motorfahrzeugen zur Liegenschaft der 
Beschwerdeführenden während der Bauphase ist in öffentlich-rechtlicher Hinsicht unerheblich: 
Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks liegt auch dann vor, wenn sie nur zu Fuss 
erreichbar ist (vgl. Erwägung 4.d). Eine Auflage hinsichtlich Sicherung der Zufahrt ist daher weder 
erforderlich noch zulässig, da das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspricht und 
somit ohne Nebenbestimmungen zu bewilligen ist. Sollte das durch eine privatrechtliche 
Wegdienstbarkeit gesicherte Wegrecht über die Hauszufahrt bzw. den Vorplatz auf der 
Bauparzelle während oder nach den Bauarbeiten eingeschränkt werden, müssten die 
Beschwerdeführenden allfällige Ansprüche auf dem zivilrechtlichen Rechtsweg durchsetzen.
26 Vorakten, p. 77 und p. 87
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 29 N. 1


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8.
Kosten
a)
Die Rügen der Beschwerdeführenden sind unbegründet. Die von der Vorinstanz erteilte 
Baubewilligung ist zu bestätigen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die 
Beschwerdeführenden, weshalb sie die Verfahrenskosten zu tragen haben (Art. 108 Abs. 1 
VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV28).
b)
Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu 
ersetzen 
(Art. 108 
Abs. 3 
VRPG). 
Die 
Kostennote 
des 
Rechtsvertreters 
der 
Beschwerdegegnerschaft gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführenden haben 
somit der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten von Fr. 3'675.85 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Bern-Mittelland vom 31. Januar 2020 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 
3.
Die Beschwerdeführenden haben den Beschwerdegegnern die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 3'675.85 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Frau Rechtsanwältin E.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt J.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, per Mail
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Toffen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


BVD 110/2020/26 
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Christoph Neuhaus
Regierungsrat


BVD 110/2020/26 
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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Beilage: 
Kopie des Situationsplanes vom Mai 2019 mit Stempel des Regierungsstatthalteramtes Bern-
Mittelland vom 31. Januar 2020