be_bvd · 110 2019 97 · 2019-09-16 · de

Zweckentfremdungsverbot | Meiringen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2019/97
Bern, 16. September 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Meiringen, Gemeindeverwaltung, Rudenz 14, 
Postfach 532, 3860 Meiringen
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 6. Mai 
2019 (bbew 93/2018; Zweckentfremdungsverbot) und die Verfügung des AGR vom 15. 
April 2019 (G.-Nr. 2018.JGK.3003)
I.
Sachverhalt
1.
Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass in der ehemaligen C.________ und 
dem D.________Shop im Gebäude E.________ Nr. 644 auf dem F.________pass 
Bauarbeiten im Gang waren, reichte die Beschwerdeführerin am 1. März 2018 bei der 
Gemeinde ein Baugesuch ein mit folgendem Wortlaut: "Sanierung alte Zimmer, Reduktion 
von 3 auf 2 Zimmer im 1.& 2. Obergeschoss. Einbau von 4 neuen Badezimmern. Nutzung 
Kiosk: bestehend. Nutzung Zimmer: neu Hotelzimmer. Spätere Fassadensanierung: Ersatz 
von Eternitplatten durch Holzschindeln. Verstärkung der bestehenden Aussenisolation 


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von 8 auf 12 cm." Das Bauvorhaben befindet sich auf der Parzelle Meiringen 
Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone.
Das Regierungsstatthalteramt liess das Bauvorhaben im amtlichen Anzeiger Oberhasli 
vom 18. und 25. Mai 2018 wie folgt publizieren: "Umnutzung der Wohnungen in 
Hotelzimmer (Airbnb). Einbau 24h Self Check In sowie 24h Food & Beverage Lounge. 
Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten durch Holzschindeln. Gastgewerbebetrieb 
mit 22 Sitzplätzen im Erdgeschoss sowie 7 Gästezimmern mit 19 Betten in den 
Obergeschossen. Öffnungszeiten: täglich bis 00.30 Uhr. Erteilen der Betriebsbewilligung B 
gemäss Art. 6 Abs. 2 Gastgewerbegesetz1 (öffentlicher Gastgewerbebetrieb ohne 
Alkoholausschank)." Gegen das Bauvorhaben gingen keine Einsprachen ein. 
2.
Am 27. Juni 2018 beantragte die Beschwerdeführerin eine Teilbaubewilligung für 
folgende 
Teile 
des 
Bauvorhabens: 
"Einbau 
24h 
Food 
& 
Beverage 
Lounge; 
Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten durch Holzschindeln; Gastgewerbebetrieb 
mit 22 Sitzplätzen im Erdgeschoss. Öffnungszeiten täglich bis 00:30 Uhr. Erteilen der 
Betriebsbewilligung B gemäss Art. 6 Abs. 2 GGG." Die Nutzung der Wohnungen in den 
Obergeschossen sei getrennt zu beurteilen. Das betreffende Gebäude sei immer als 
Wohn- und Geschäftshaus genutzt worden. Zuletzt seien die Zimmer und Wohnungen an 
temporäre Mitarbeitende der Betriebe auf dem E.________ und an Gäste vermietet 
worden, was auch eine gewerbliche Tätigkeit gewesen sei. Im Rahmen der bisherigen 
Nutzung als Personalhaus sei das Gebäude zudem über Jahrzehnte hinweg immer nur für 
kurzfristige Wohnzwecke genutzt worden (maximal Saisondauer). Die Vermietung von 
Privatzimmern liege aber nicht im Anwendungsbereich des GGG. Sie ginge daher davon 
aus, dass es bei selbstbewohntem Grundeigentum zulässig sei, Privatzimmer ausserhalb 
des Anwendungsbereichs des Gastgewerbegesetzes zu vermieten. In der Eingabe vom 
25. Juli 2018 ergänzte die Beschwerdeführerin, sie beabsichtige nicht ein Hotel zu 
betreiben. Es solle weiterhin an der altrechtlich bestehenden und bewilligten Wohnnutzung 
festgehalten werden, im Rahmen derer sie während Jahrzehnten Zimmer und Wohnungen 
kurz- und längerfristig für vorübergehende Zeitdauer, an Dritte vermietet habe. Im Studio 
im Erdgeschoss wohne Herr H.________ selber, das Studio im Anbau im 2. Obergeschoss 
sei an einen Koch dauervermietet. Die übrigen Zimmer im Hauptgebäude seien mit 
1 Gastgewerbegesetz vom 11. November 1993 (GGG; BSG 935.11).


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insgesamt 10 Betten ausgestattet. Die Vermietung von Privatzimmern sei vom 
Geltungsbereich des Gastgewerbegesetzes ausgenommen und damit bewilligungsfrei 
möglich. Mit dieser Eingabe reichte die Beschwerdeführerin neue, im Vergleich zu den 
ursprünglichen Baugesuchsplänen leicht angepasste Pläne des Bauvorhabens ein, indem 
sowohl im ersten Obergeschoss des Hauptgebäudes ein bisher als "Bad" bezeichneter 
Raum als auch im zweiten Obergeschoss des Hauptgebäudes ein bisher als "Reduit" 
bezeichneter Raum neu als "Küche" vorgesehen sind. 
Mit Stellungnahme vom 7. August 2018 führte das AGR u.a. aus, für die Nutzung der 
Obergeschosse könne die erforderliche Ausnahmebewilligung nicht in Aussicht gestellt 
werden. Die Weitervermietung von Zimmern ohne Küche mit insgesamt 10 Betten sei 
raumplanungsrechtlich als Gewerbe zu bewerten. Mit der gewerblichen Nutzung in den 
Obergeschossen werde das raumplanungsrechtlich bewilligbare Erweiterungspotential von 
Art. 43 Abs. 2 RPV2 bei weitem überschritten. 
3.
Am 10. September 2018 reichte die Beschwerdeführerin eine Projektänderung ein, 
mit welcher die bereits anlässlich der Eingabe vom 25. Juli 2018 eingereichten Pläne 
nochmals beigelegt wurden. Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerin beziehe 
sich die Projektänderung auf die deklarierte Nutzung. Das geänderte Bauvorhaben wurde 
von ihr wie folgt umschrieben: 
" Baubeschrieb: Um- und Ausbau. Es findet keine Umnutzung statt.
Nutzung: Wohnen (bisher keine Deklaration)
Umschreibung des Bauvorhabens und der vorgesehenen Nutzung: Sanierung der alten Zimmer 
und neue Wohnraumaufteilung (Reduktion von drei auf zwei Zimmer in den beiden 
Obergeschossen im Hauptgebäude, zusätzliche Badezimmer/WC) wie folgt:
Erdgeschoss: Selbstbedienungskiosk mit Aufenthaltsraum.
1. Obergeschoss Anbau: Studio mit Küche und Bad/WC.
1. Obergeschoss Hauptgebäude: Zwei Zimmer mit jeweils eigenem Bad/WC und gemeinsamer 
Küche.
2. Obergeschoss Anbau: Studio mit Küche und Bad/WC
2. Obergeschoss Hauptgebäude: Zwei Zimmer mit jeweils eigenem Bad/WC und gemeinsamer 
Küche.
3. Obergeschoss Hauptgebäude: Studio mit Küche und Bad/WC.
2 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).


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[…] An der bisherigen Wohnnutzung der Zimmer soll auch in Zukunft festgehalten werden. 
Allerdings werden künftig weniger Zimmer als bisher vermietet, da der Gesuchsteller seit dem 
Sommer 2018 das Studio im 1. Obergeschoss selbstbewohnt. Zudem ist aufgrund einer Änderung 
der familiären Verhältnisse absehbar, dass der Gesuchsteller in naher Zukunft das gesamte 1. 
Obergeschoss zur eigenen Wohnnutzung verwenden wird. 
Das Studio im 2. Obergeschoss ist seit dem Jahr 2012 an Herrn I.________ vermietet.
Die Aussenisolation wird zur Verbesserung der Wärmedämmung von 8 auf 12 cm verstärkt. 
Die bestehenden Eternitplatten an der Fassade werden durch Holzschindeln (Naturfarbe) ersetzt." 
4.
Mit Verfügung vom 15. April 2019 erteilte das AGR die Ausnahmebewilligung nach 
Art. 37a RPG3 für den "Einbau 24h Food & Beverage Lounge (Selbstbedienungskiosk mit 
Aufenthaltsraum); Gastgewerbebetrieb mit 22 Sitzplätzen im Erdgeschoss. Öffnungszeiten 
täglich bis 00:30 Uhr. Erteilen der Betriebsbewilligung B gemäss Art. 6 Abs. 2 
Gastgewerbegesetz (öffentlicher Gastgewerbebetrieb ohne Alkoholausschank). Erstellen 
von drei Parkplätzen auf der Parzelle gemäss Baugesuchsplan Parkplatz E.________ 644 
1:200 vom 20. August 2018". Für die "Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten. 
Zimmersanierung mit neuer Wohnraumaufteilung und Einbau von Bädern im 1., 2. und 3. 
Obergeschoss gemäss den Grundrissplänen vom 1. Juni 2018. Nutzung: Wohnen 
(unverändert)" erteilte das AGR eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Dabei 
verfügte das AGR weiter ein Zweckentfremdungsverbot. Die Nutzung der Räume im 1., 2. 
und 
3. 
Obergeschoss 
zu 
gewerblichen 
Zwecken 
sei 
verboten. 
Dieses 
Zweckentfremdungsverbot sei für das Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. 
G.________ sicherzustellen und beim Grundbuchamt anmerken zu lassen. Als 
Begründung führte das AGR aus, durch die gewerbliche Nutzung dieser Geschosse würde 
das Gebäude eine vollständige Zweckänderung von einem Wohnhaus mit einem 
Gewerbebetrieb (Selbstbedienungskiosk) im Erdgeschoss zu einem vollständigen 
Gewerbebetrieb (Hotelbetrieb) erfahren, was nicht zulässig sei. 
Gestützt 
auf 
die 
Verfügung 
des 
AGR 
vom 
15. 
April 
2019 
erteilte 
das 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli mit Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 die 
Baubewilligung. Unter Ziff. 3.4 "Zweckentfremdungsverbot nach Artikel 39 BauG" erliess 
die Vorinstanz Folgendes: 
3 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).


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"Das Amt für Gemeinden und Raumordnung hat seine Verfügung vom 15. April 2019 mit folgender 
Nebenbestimmung bzw. Zweckentfremdungsverbot verknüpft: "Die Nutzung der Räume im 1., 2. 
und 3. Obergeschoss zu gewerblichen Zwecken ist verboten. Dieses Zweckentfremdungsverbot ist 
für das Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. G.________ sicherzustellen." 
Gestützt auf die verbindliche Verfügung des AGR wird die Baubewilligungsbehörde das 
Grundbuchamt 
Oberland, 
Dienststelle 
Interlaken 
nach 
Rechtskraft 
des 
vorliegenden 
Gesamtbauentscheids anweisen, für das Wohngebäude Nr. 644 auf Parzelle Nr. G.________ die 
Anmerkung "Zweckentfremdungsverbot 1., 2. und 3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG" im 
Grundbuch anzumerken."
5.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 11. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die Aufhebung 
von Ziffer 3.4 des Gesamtentscheids vom 6. Mai 2019 sowie des vierten Absatzes 
(Zweckentfremdungsverbot) von Ziffer 3 der Verfügung des AGR vom 15. April 2019.
6.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Eingabe vom 25. Juni 2019 
beantragt das Regierungsstatthalteramt die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde 
reichte am 10. Juli 2019 eine Eingabe ein, ohne darin einen Antrag zu stellen. Das AGR 
stellt mit Stellungnahme vom 16. Juli 2019 schliesslich den Antrag auf Abweisung der 
Beschwerde. Die Beschwerdeführerin reichte schliesslich am 6. September 2019 eine 
weitere Eingabe ein.
7.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191).


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I.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Der Entscheid des Regierungsstatthalteramts ist ein Gesamtentscheid im Sinne von 
Art. 9 Abs. 1 KoG5, die Verfügung des AGR eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9 
Abs. 2 Bst. b KoG. Beide sind gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 
Abs. 1 KoG mit Beschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 bei der BVE anfechtbar. Diese ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin legitimiert, 
gegen das im Gesamtentscheid gestützt auf die Verfügung des AGR verfügte 
Zweckentfremdungsverbot Beschwerde zu erheben. Sie ist durch den vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Verletzung des rechtlichen Gehörs
a)
Die Beschwerdeführerin macht in verschiedener Hinsicht eine Verletzung ihres 
Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend. Der Augenschein resp. die Baukontrolle vom 
21. Februar 2018 sei vom Regierungsstatthalter ohne Ankündigung durchgeführt worden. 
Es sei sodann lediglich eine Aktennotiz, nicht aber ein Protokoll erstellt worden. Die Notiz 
enthalte keine Sachverhaltsfeststellungen, sondern nur Behauptungen und rechtliche 
Würdigungen. Die Anwesenden hätten sodann zwar Stellung nehmen können, allerdings 
vor der eigentlichen Eröffnung des Verfahrens. Auch die im angefochtenen Entscheid 
erwähnte Behördenvorbesprechung vom 14. Juni 2018 mit unmittelbar folgender 
Besprechung unter Einbezug der Bauherrschaft verletze ihr Anspruch auf rechtliches 
Gehör, sei doch dafür keine ordentliche Vorladung erfolgt und ebenfalls nur eine Aktennotiz 
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).


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erstellt worden. Eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs würden die nicht 
protokollierten Internetrecherchen des Regierungsstatthalteramts gemäss Ziff. 1.11 des 
angefochtenen Entscheids darstellen. Schliesslich sei der in Ziff. 1.41 des angefochtenen 
Entscheids erwähnte, am 16. Februar 2019 durchgeführte "informelle Augenschein auf 
dem F.________pass" weder angekündigt noch dokumentiert worden. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG7 gibt den Parteien das 
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern. Gemäss Art. 22 VRPG sind die Parteien berechtigt, an Instruktionsverhandlungen 
und amtlichen Augenscheinen teilzunehmen, Personenbefragungen beizuwohnen und um 
Beantwortung von Ergänzungsfragen zu ersuchen.
c)
Bei der Begehung vom 21. Februar 2018 handelte es sich gemäss den Ausführungen 
im vorinstanzlichen Entscheid (Ziff. 1.1) sowie der dazugehörigen Aktennotiz8 um eine 
Baukontrolle. Anwesend waren neben dem Bauinspektor der Gemeinde, dem Bauinspektor 
des Regierungsstatthalteramts und einer für das Protokoll zuständigen Rechtspraktikantin 
des Regierungsstatthalteramts auch Herr H.________ als alleiniger Vertreter der 
Beschwerdeführerin. Bei einer Baukontrolle handelt es sich nicht um ein Beweismittel im 
Sinne von Art. 19 VRPG im Rahmen eines hängigen Verfahrens. Vielmehr dient eine 
Baukontrolle der Behörde dazu, vor Ort zu überprüfen, ob eine Bauausführung 
entsprechend den bewilligten Plänen vorgenommen wird bzw. ob unbewilligte Bauarbeiten 
im Gang sind und ob damit ein Verfahren eröffnet werden muss. Die Baupolizeibehörde ist 
jederzeit berechtigt, auf Baustellen oder in bestehenden Bauten oder Anlagen 
Baukontrollen durchzuführen (Art. 47a Abs. 4 BewD9). Insofern bestand vorliegend keine 
Verpflichtung, die Begehung vom 21. Februar 2018 anzukünden. Ebenso wenig ist zu 
beanstanden, dass von dieser Begehung nicht ein Wortprotokoll, sondern bloss eine 
Aktennotiz erstellt wurde. Den Anwesenden und somit auch der Beschwerdeführerin, 
vertreten durch Herrn H.________, wurde diese Aktennotiz sodann zugestellt, mit der 
Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Beschwerdeführerin hätte daher Gelegenheit gehabt, 
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
8 Vorakten pag. 264 f.
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


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aus ihrer Sicht falsche Ausführungen in der Aktennotiz zu beanstanden. Eine Verletzung 
des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt damit nicht vor. 
Am 14. Juni 2018 führte der Regierungsstatthalter auf der Gemeindeverwaltung Meiringen 
eine Besprechung durch in Anwesenheit des Bauverwalters der Gemeinde, der Vertreter 
des AGR sowie Herrn H.________ (vgl. Aktennotiz vom 21. Juni 201810). Die erwähnten 
Behördenvertreter trafen sich eine halbe Stunde früher für eine Vorbesprechung. Auch 
davon wurde eine Aktennotiz erstellt11. Beide Aktennotizen wurden der Beschwerdeführerin 
mit Verfügung vom 22. Juni 201812 zugestellt, mit der Möglichkeit zur Stellungnahme. Eine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt deshalb auch diesbezüglich nicht 
vor. Nicht nachvollziehbar ist der Einwand der Beschwerdeführerin, es sei keine 
ordentliche Vorladung erfolgt, war doch Herr H.________ bei der Besprechung anwesend 
und damit offensichtlich rechtzeitig eingeladen worden. In welcher Form diese Einladung 
erfolgte, ist irrelevant. Das Schreiben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin, mit 
welcher dieser die Vertretung bekanntgab, ging erst am Tag dieser Besprechung (21. Juni 
2018) beim Regierungsstatthalteramt ein. Die Einladung für diese Besprechung musste 
bzw. konnte daher noch nicht an den Rechtsvertreter adressiert werden. Schliesslich 
besteht auch diesbezüglich im Rahmen des rechtlichen Gehörs kein Anspruch auf ein 
Wortprotokoll. Aus dem Umstand, dass nur eine Aktennotiz erstellt wurde – wie dies die 
Beschwerdeführerin vorbringt – lässt sich daher keine Verletzung ihres Anspruchs auf 
rechtliches Gehör ableiten.
d)
In Ziffer 1.11 des angefochtenen Entscheids wiederholt die Vorinstanz, was sie in der 
Verfügung vom 4. Juli 2018 ausgeführt hat. Darin wird u.a. festgehalten, bei den auf den 
Websites 
www.bruenighotels.ch 
und 
www.booking.com 
auffindbaren 
Übernachtungsangeboten 
handle 
es 
sich 
eindeutig 
um 
bewilligungspflichtige, 
gastgewerbliche Angebote und die Bauherrschaft werde aufgefordert, diese Angebote 
umgehend vom Netz zu nehmen. Inwiefern eine Internetrecherche der Instruktionsbehörde, 
deren Ergebnisse im Rahmen einer verfahrensleitenden Verfügung bekannt gegeben 
wurden, das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzen sollte, ist nicht erkennbar 
und wird nicht näher begründet. 
10 Vorakten pag. 268 f.
11 Vorakten pag. 266 f.
12 Vorakten pag. 72.


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e)
Anlässlich des informellen Augenscheins vom 16. Februar 2019 (Entscheid Ziff. 1.41) 
machte sich der Regierungsstatthalter ein persönliches Bild vor Ort. Im Nachgang erstellte 
er davon eine Aktennotiz inkl. Bildern.13 Diese Unterlagen wurden den Beteiligten mit 
Verfügung vom 21. März 201914 zugestellt. Grundsätzlich müssen die Beteiligten zu einem 
Augenschein beigezogen werden, wenn dabei ein streitiger Sachverhalt festgestellt werden 
soll. Eine Ortsbesichtigung darf dann ohne Beizug der Verfahrensbeteiligten erfolgen, 
wenn sie bloss der informellen Orientierung der entscheidenden Behörde dient, diese also 
das aus den Akten gewonnene und zur Beurteilung genügende Bild noch abrunden will.15 
Vorliegend stellte der Regierungsstatthalter anlässlich dieses Augenscheins gemäss 
Aktennotiz fest, dass der gastgewerbliche Teil im Erdgeschoss geöffnet ist und dass auch 
der Check-In E.________ Lodge den Anschein macht, dass die kurzzeitige Beherbergung 
von Touristen weiterhin betrieben wird. Es handelte sich dabei nicht um neue Erkenntnisse, 
vielmehr war bereits vorher bekannt, dass die Lounge im Erdgeschoss offen ist und die 
diversen Zimmer in den Obergeschossen kurz- oder längerfristig an Dritte vermietet 
werden. Dies wurde auch von der Beschwerdeführerin nie bestritten (vgl. z.B. 
Stellungnahme vom 25. Juli 201816). Damit ist es vorliegend rechtlich haltbar, dass diese 
Besichtigung durch den Regierungsstatthalter ohne Beizug der Verfahrensbeteiligten 
erfolgte. Da der Beschwerdeführerin schliesslich die dazugehörige Aktennotiz inkl. Bildern 
zugestellt wurde, kam die Vorinstanz ihren formellen Pflichten in genügendem Umfang 
nach. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt auch bezüglich dieses Augenscheins 
nicht vor.
3.
Verletzung der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung
a)
Die 
Beschwerdeführerin 
beanstandet, 
dass 
das 
Regierungsstatthalteramt 
verschiedene baupolizeiliche Tätigkeiten vorgenommen hat, welche eigentlich in den 
Zuständigkeitsbereich der Gemeinde als Baupolizeibehörde fallen. So habe der 
Regierungsstatthalter etwa baupolizeiliche Handlungen vorgenommen, indem er den 
Augenschein vom 12. Februar 2018 vorgenommen oder sie im Rahmen der Aktennotiz zur 
Besprechung vom 14. Juni 2018 oder mit Verfügung vom 4. Juli 2018 zur unverzüglichen 
13 Vorakten pag. 239 ff.
14 Vorakten pag. 252 ff.
15 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 22 N. 3.
16 Vorakten pag. 181 f.


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Einstellung des Betriebs der Lounge sowie des Vermietens der Wohnungen und Zimmer 
aufgefordert habe. Damit habe er in unzulässiger Weise parallel zum Baupolizeiverfahren 
der Gemeinde ein "Schatten-Baupolizeiverfahren" geführt. Durch sein Verhalten habe er 
die gesetzlich verankerte Zuständigkeitsordnung offensichtlich missachtet. Dies alles, 
obwohl die Voraussetzungen für aufsichtsrechtliche Massnahmen im Sinne von Art. 48 
BauG nicht erfüllt gewesen seien. So habe die Gemeinde mit Verfügung vom 23. April 
2019 ein Baupolizeiverfahren eröffnet und damit ihre baupolizeilichen Pflichten nicht 
vernachlässigt, zudem seien dadurch zu keinem Zeitpunkt öffentliche Interessen gefährdet 
worden. Das Regierungsstatthalteramt habe sodann der Gemeinde nicht nur Anordnungen 
gemacht, wie sie das Baupolizeiverfahren führen müsse, sondern auch, wie diese inhaltlich 
entscheiden müsse.
b)
Die Baupolizei ist Sache der zuständigen Gemeindebehörde. Sie steht unter der 
Aufsicht des Regierungsstatthalters (Art. 45 Abs. 1 BauG). An der Baukontrolle vom 21. 
Februar 2018 war neben der Gemeinde auch das Regierungsstatthalteramt anwesend. 
Dass neben der für Baukontrollen zuständigen Gemeinde (vgl. Art. 47a Abs. 4 BewD) auch 
das Regierungsstatthalteramt als Aufsichtsbehörde teilnahm, dürfte zwar nicht dem 
Regelfall entsprechen, ist jedoch nicht verboten. Gleiches gilt für den Umstand, dass die 
Aktennotiz nicht von der Gemeinde, sondern vom Regierungsstatthalteramt erstellt wurde. 
Es ist nicht erkennbar und wird auch nicht näher geltend gemacht, inwiefern sich die 
Anwesenheit eines Vertreters des Regierungsstatthalteramts bzw. das Erstellen der 
Aktennotiz durch dieses nachteilig auf die Position der Beschwerdeführerin ausgewirkt 
hätte. Die direkten Anweisungen des Regierungsstatthalters an die Beschwerdeführerin, 
die gewerblichen Aktivitäten einzustellen, erfolgten sodann nicht in der Funktion des 
Regierungsstatthalteramts als Aufsichtsbehörde und gestützt auf Art. 48 BauG, sondern in 
dessen Funktion als Instruktionsbehörde in einem bei ihm hängigen Baugesuchsverfahren. 
Dieses umfasste nicht nur die Umnutzung im Erdgeschoss, sondern auch die 
Sanierungsarbeiten in den Obergeschossen (und ursprünglich bzw. im Zeitpunkt der von 
der Beschwerdeführerin erwähnten Anweisungen in der Aktennotiz zur Besprechung vom 
14. Juni 2018 sowie der Verfügung vom 4. Juli 2018 auch noch die Umnutzung der Zimmer 
in den Obergeschossen zu Hotelzimmern). So wies es die Beschwerdeführerin in den von 
dieser erwähnten Unterlagen darauf hin, dass sie mit den gastgewerblichen Aktivitäten im 
Erdgeschoss als auch in den Obergeschossen bis zur allfälligen Erteilung einer 
Baubewilligung zuzuwarten und entsprechend die diesbezüglichen Angebote im Internet 


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vom Netz zu nehmen habe. Diese Anweisungen der Instruktionsbehörde, welche 
Bauvorhaben des hängigen Baugesuchsverfahrens betrafen, sind zulässig. 
Schliesslich hat das Regierungsstatthalteramt der Gemeinde – entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin – nicht vorgegeben, wie sie im Rahmen des Baupolizeiverfahrens 
entscheiden müsse. Vielmehr hat es die Gemeinde in der Verfügung vom 21. März 2019 
bloss angewiesen, hinsichtlich der vor Erteilung der Baubewilligung im Erdgeschoss 
aufgenommenen gewerblichen Nutzung und der soweit ersichtlich in den Räumen in den 
Obergeschossen ohne Baubewilligung vorgenommenen Umnutzung zu gewerblicher, 
hotelmässiger Nutzung baupolizeilich einzuschreiten. Sie solle dabei der Gesuchstellerin 
das rechtliche Gehör gewähren und gegebenenfalls die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands mit dem Hinweis auf die Möglichkeit eines nachträglichen 
Baugesuchs verfügen. Diese Ausführungen enthalten keine rechtliche Würdigung in der 
Sache. Die Aufforderung, baupolizeilich vorzugehen, steht dem Regierungsstatthalteramt 
als Aufsichtsbehörde in Baupolizeisachen zu. Wenn die Beschwerdeführerin in der 
Beschwerde (Rz. 29) sodann die Aktennotizen der beiden Besprechungen vom 14. Juni 
2018 erwähnt, so hat sich der Regierungsstatthalter darin in nicht abschliessender Weise 
("kaum bewilligungsfähig", "nicht damit zu rechnen, dass dafür eine Betriebsbewilligung 
erteilt werden kann") zu Vorhaben geäussert, die (zum damaligen Zeitpunkt noch) 
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens waren. Eine Verletzung der gesetzlichen 
Zuständigkeitsordnung liegt insgesamt nicht vor. 
c)
Die Beschwerdeführerin bringt sodann vor, das AGR sei zuständig für den Entscheid 
über Ausnahmen ausserhalb der Bauzone. Im angefochtenen Entscheid (Ziffer 2.3) führe 
der Regierungsstatthalter aber die Begründung des AGR mit eigenen Worten aus. Dadurch 
verletze 
er 
auch 
in 
Bezug 
auf 
das 
AGR 
die 
Zuständigkeitsordnung. 
Der 
Regierungsstatthalter könne in seiner Verfügung nicht direkt über die Gegenstände von 
Art. 24 ff. RPG verfügen. Dieser Einwand ist nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz ist nicht 
verpflichtet, die Ausführungen in der Verfügung des AGR in seinen Erwägungen des 
Gesamtentscheids wortwörtlich zu übernehmen. Sie ist aber an den Entscheid des AGR 
über die Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 ff. RPG und hier der damit verknüpften 
Nebenbestimmung (Zweckentfremdungsverbot) gebunden. Daran hat sich die Vorinstanz 
gehalten. 
Entgegen 
den 
Ausführungen 
der 
Beschwerdeführerin 
hat 
das 
Regierungsstatthalteramt nicht direkt über Gegenstände nach Art. 24 ff. RPG verfügt. 


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4.
Zweckentfremdungsverbot: Ausführungen Vorinstanz / AGR und Ausgangslage 
a)
Mit seiner Verfügung vom 15. April 2019 bewilligte das AGR das Bauvorhaben b 
"Fassadensanierung: 
Ersatz 
von 
Eternitplatten. 
Zimmersanierung 
mit 
neuer 
Wohnraumaufteilung und Einbau von Bädern im 1., 2. und 3. Obergeschoss gemäss den 
Grundrissplänen vom 1. Juni 2018. Nutzung: Wohnen (unverändert)" gestützt auf Art. 24c 
RPG als teilweise Änderung, welcher keine wesentlichen Interessen entgegenstehen. Im 
Zusammenhang mit dieser Ausnahmebewilligung verfügte das AGR allerdings zusätzlich 
eine Nebenbestimmung, wonach die Nutzung der Räume im 1., 2. und 3. Obergeschoss zu 
gewerblichen Zwecken verboten ist. Dieses Zweckentfremdungsverbot sei für das 
Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. G.________ sicherzustellen und beim 
Grundbuchamt anmerken zu lassen.
Gestützt auf diese verbindliche Verfügung des AGR hielt das Regierungsstatthalteramt im 
Entscheiddispositiv des angefochtenen Entscheids (Ziff. 3.4) fest, es werde das 
Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Interlaken, nach Rechtskraft des Gesamtentscheids 
anweisen, für das Wohngebäude Nr. 644 auf der Parzelle Nr. G.________ die Anmerkung 
"Zweckentfremdungsverbot 1., 2. und 3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG" im Grundbuch 
anzumerken. In der Begründung des Entscheids (Ziff. 2.3) führte die Vorinstanz u.a. aus, 
gemäss Art. 44 RPV könne die zuständige kantonale Behörde bei Bewilligungen im 
Zusammenhang mit Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone Nutzungs- und 
Verfügungsbeschränkungen sowie Bedingungen und Auflagen im Grundbuch anmerken 
lassen. Das vom AGR verfügte Zweckänderungsverbot betreffend Umnutzung der 
Obergeschosse in eine gewerbliche, hotelähnliche Nutzung beruhe mithin auf einer 
genügenden gesetzlichen Grundlage – eine solche lasse sich darüber hinaus auch aus Art. 
38 Abs. 3 i.V.m. Art. 29 BauG ableiten. Da die Bauherrschaft die Räume im Obergeschoss 
offenkundig zumindest teilweise gewerblich kurzzeitig an Touristen vermiete, erweise sich 
das Zweckentfremdungsverbot als geeignet, erforderlich und zudem auch verhältnismässig 
im engeren Sinne. Da eine Umnutzung der Obergeschosse zu einer gewerblichen Nutzung 
gemäss wiederholter Bestätigung der Bauherrschaft nicht (mehr) Gegenstand des zu 
beurteilenden Baugesuchs sei, könne es im Rahmen des vorliegenden Bauentscheids 
offen bleiben, ob eine solche Umnutzung unter bestimmten Rahmenbedingungen allenfalls 
bewilligbar wäre. Aufgrund der möglichen Auswirkungen einer derartigen Umnutzung auf 
Raum und Umwelt sei diese jedenfalls baubewilligungspflichtig und sie dürfe deshalb 


RA Nr. 110/2019/97
13
gegebenenfalls erst dann erfolgen, wenn die hierfür notwendige raumplanungsrechtliche 
Ausnahmebewilligung 
und 
die 
Baubewilligung 
vorlägen. 
Auch 
unter 
diesen 
Gesichtspunkten sei das Zweckentfremdungsverbot sinnvoll und zweckmässig.
b)
Was die Obergeschosse des umstrittenen Gebäudes betrifft, so hat die 
Beschwerdeführerin den Umfang ihres nachträglichen Baugesuchs im Verlauf des 
vorinstanzlichen Verfahrens angepasst. Im ersten Baugesuch vom 1. März 2018 ersuchte 
sie diesbezüglich sowohl um diverse bauliche Massnahmen (Sanierung alte Zimmer, 
Reduktion der Zimmer, Einbau von neuen Badezimmern) als auch um eine 
Nutzungsänderung ("Nutzung Zimmer: neu Hotelzimmer"). Mit Projektänderung vom 10. 
September 
2018 
schränkte 
sie 
das 
Baugesuch 
hierzu 
ein, 
indem 
sie 
die 
Nutzungsänderung ausdrücklich nicht mehr als Gegenstand ihres nachträglichen 
Baugesuches bezeichnete ("Baubeschrieb: Um- und Ausbau. Es findet keine Umnutzung 
statt.") und nur noch um Bewilligung der baulichen Massnahmen in diesen 
Obergeschossen ersuchte. Die Beschwerdeführerin hat damit ihr ursprüngliches 
Baugesuch für eine Umnutzung der Obergeschosse mit der Projektänderung vom 
10. September 2018 wieder zurückgezogen. 
Die Sanierung der Obergeschosse ist nicht untrennbar mit einer hotelmässigen Nutzung 
dieser Räumlichkeiten verbunden. So lassen sich die sanierten Räume grundsätzlich auch 
weiterhin im bisherigen Rahmen als Mietwohnungen oder -zimmer für mittel- bis 
langfristige Vermietungen nutzen, zumal sie über die dafür notwendigen Einrichtungen 
verfügen (insb. eine eigene Küche oder zumindest eine Etagenküche). Aus diesem Grund 
ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin verlangte 
Trennung der baulichen Massnahmen und einer (allfälligen) Nutzungsänderung zuliess und 
hinsichtlich der Obergeschosse einzig über die baulichen Massnahmen entschied (und 
diese bewilligte). 
c)
Das von der Vorinstanz angeordnete Zweckentfremdungsverbot setzt voraus, dass 
die dadurch verbotene Umnutzung baubewilligungspflichtig ist. Nur wenn dies zu bejahen 
ist, liegt mangels eines Baugesuches hierzu eine formelle Rechtswidrigkeit vor. Die 
Baubewilligungspflicht 
ist 
damit 
Grundvoraussetzung 
für 
ein 
allfälliges 
Zweckentfremdungsverbot, weshalb diese Frage in einem ersten Schritt zu klären ist (E. 5). 
Erst in einem zweiten Schritt geht es dann um die Frage der Rechtmässigkeit dieses 
Zweckentfremdungsverbots (E. 6). 


RA Nr. 110/2019/97
14
5.
Baubewilligungspflicht der Umnutzung
a)
Die Vorinstanz und das AGR vertreten die Ansicht, dass im ersten, zweiten und 
dritten Obergeschoss des Gebäudes eine baubewilligungspflichtige Umnutzung von einer 
Wohnnutzung in eine gewerbliche, hotelähnliche Nutzung stattgefunden hat. 
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Nutzung als Gästehaus resp. Lodge mit Zimmern 
zur kurz- wie langfristigen Vermietung unterscheide sich nicht von der bisherigen Nutzung. 
Die Wohnungen und Zimmer in den Obergeschossen seien seit jeher zu Renditezwecken 
vermietet oder als Dienstwohnungen im Sinne eines Logisentgelts (gewerblich) verwendet 
worden. Auch künftig würden die Zimmer und Wohnungen an Dritte vermietet. Die Dauer 
dieser jeweiligen Mietverhältnisse tauge nicht zur Unterscheidung der Art der Nutzung. Die 
von ihr angestrebte Nutzung der Obergeschosse erfülle bei weitem nicht die Kriterien, um 
als Hotelbetrieb oder Bed & Breakfast zu gelten, wie sich aus entsprechenden Anfragen 
bei hotelleriesuisse und Bed and Breakfast Switzerland GmbH ergebe. Anders als das 
AGR ausführe, werde das Gebäude sodann nicht erneuert, sondern die Wohnungen und 
Zimmer in den Obergeschossen einer einfachen Sanierung des Innenausbaus unterzogen. 
Es finde keine Erneuerung von Gebäudevolumen oder der Fläche statt. Es handle sich um 
eine Sanierung bestehenden Wohnraums, welcher schon seit jeher vermietet worden ist 
und dies auch künftig werden soll. In der Eingabe vom 6. September 2019 ergänzt sie, 
dass in der Vergangenheit stets nur Einzelzimmer und keine Wohnungen – verstanden als 
für sich abgetrennte Wohneinheiten – an Dritte vermietet worden seien. Mit den aktuellen 
Sanierungsarbeiten 
habe 
sie 
nichts 
anderes 
getan, 
als 
dringend 
notwendige 
Bauerneuerungsarbeiten am bereits bewilligten Objekt auszuführen. Am Charakter und der 
Nutzungsart habe sich nichts geändert.
Damit bringt die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der hier umstrittenen Nutzung 
der 
Obergeschosse 
sinngemäss 
vor, 
es 
handle 
sich 
nicht 
um 
einen 
baubewilligungspflichtigen 
Tatbestand. 
Soweit 
sie 
die 
Umbauarbeiten 
in 
den 
Obergeschossen anspricht und dabei kritisiert, diese würden keine Erneuerung sondern 
eine blosse Sanierung darstellen, muss darauf nicht näher eingegangen werden, da diese 
Umbauarbeiten mit dem angefochtenen Entscheid des Regierungsstatthalteramts bewilligt 
wurden. 


RA Nr. 110/2019/97
15
b)
Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Be-
willigung errichtet oder geändert werden. Der Begriff der "Bauten und Anlagen" ist ein 
bundesrechtlicher. 
Die 
Kantone 
können 
den 
Kreis 
der 
nach 
dem 
RPG 
bewilligungspflichtigen Vorkehren nicht einschränken, sondern höchstens ausdehnen. 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gelten als bewilligungsbedürftige Bauten 
und Anlagen "jedenfalls jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Ein-
richtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und die 
Nutzungsordnung zu beeinflussen vermögen, weil sie entweder den Raum äusserlich 
erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen".17 
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren Realisierung nach 
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein 
Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Das 
Bundesgericht folgt einer wirkungsbezogenen Betrachtungsweise, wonach es in erster 
Linie auf qualitative und weniger auf quantitative Aspekte ankommt. Daher können gewisse 
Vorhaben vor allem wegen ihres Betriebs und weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage 
baubewilligungspflichtig sein. Folgerichtig können auch reine Umnutzungen ohne bauliche 
Massnahmen der Baubewilligungspflicht unterstehen.18
Der bernische Gesetzgeber hat die baubewilligungspflichtigen und baubewilligungsfreien 
Vorhaben gemäss den bundesrechtlichen Vorgaben in den Art. 1a und Art. 1b BauG in 
genereller Art und Weise definiert und im Bewilligungsdekret festgelegt, welche 
geringfügigen Vorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Art. 1a Abs. 2 BauG hält explizit 
fest, dass grundsätzlich auch Zweckänderungen baubewilligungspflichtig sind. Art. 6 Abs. 1 
Bst. c BewD sieht aber vor, dass das Unterhalten und Ändern – einschliesslich das 
Umnutzen – von Bauten und Anlagen keiner Bewilligung bedarf, wenn keine bau- oder 
umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind. Letzteres wäre dann der Fall, wenn 
Zonen- und Abstandsvorschriften oder die Umweltschutzgesetzgebung berührt werden 
oder wenn es zu einer wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen kommt.19 
17 BGE 123 II 256 E. 3, 119 Ib 222 E. 3.a
18 Zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 
2013, Art. 1a N. 10 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Bernhard Waldmann/Peter 
Hänni, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 22 N. 10 und N. 17; aus der neueren Rechtsprechung BGer 
1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E. 2.1
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N 24;


RA Nr. 110/2019/97
16
Liegt ein Bauvorhaben nach Art. 6 oder 6a BewD schliesslich ausserhalb der Bauzone und 
ist es geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem es zum Beispiel den Raum 
äusserlich erheblich verändert, die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt, 
ist es baubewilligungspflichtig (Art. 7 Abs. 1 BewD).
Nach einer neueren BSIG zu touristisch genutzten Wohnbauten20 ist die Umnutzung einer 
herkömmlichen auf Dauer angelegten Wohnnutzung zu gewerbsmässiger kurzzeitiger 
Vermietung von Zimmern und Wohnungen dann baubewilligungspflichtig, wenn eine 
Wohnung bzw. ein Einfamilienhaus mit mehr als 10 Betten oder in einem Mehrfamilienhaus 
eine oder mehrere Wohnungen mit insgesamt mehr als 10 Betten an mehr als 10 Gäste 
kurzzeitig vermietet wird. 
c)
Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerin in der Stellungnahme vom 
27. Juni 2018 wurden die Zimmer und Wohnungen in den erwähnten Obergeschossen des 
Hauses vor deren Umbau zuletzt an temporäre Mitarbeitende der Betriebe auf dem 
E.________ und an Gäste vermietet. Im Rahmen der bisherigen Nutzung als Personalhaus 
sei das Gebäude zudem über Jahrzehnte hinweg immer nur für kurzfristige Wohnzwecke 
genutzt worden (maximal Saisondauer).21 In der Eingabe vom 6. September 2019 fügt sie 
an, das Gebäude sei von den Vormietern seit jeher als Personalhaus genutzt worden. Der 
Begriff Personalhaus sage aus, dass das betreffende Haus der Unterbringung von 
Angestellten eines Betriebs (Café K.________, E.________) gedient habe und damit 
unmittelbar einen gewerblichen Zweck mitbeinhalte. 
Das Haus verfügt gemäss den massgebenden Plänen über jeweils zwei Zimmer im ersten 
und zweiten Obergeschoss des Hauptgebäudes, über ein Studio im dritten Obergeschoss 
des Hauptgebäudes sowie über je ein Studio im ersten und zweiten Obergeschoss des 
Anbaus. Was die aktuelle Nutzung betrifft, so hielt die Beschwerdeführerin in der Eingabe 
vom 25. Juli 2018 fest, das Studio im Erdgeschoss werde durch Herrn H.________ selber 
bewohnt, das Studio im Anbau des zweiten Obergeschosses sei an einen Koch 
dauervermietet. Die übrigen Zimmer im Hauptgebäude (jeweils zwei Zimmer im ersten und 
zweiten Obergeschoss sowie ein Zimmer im dritten Obergeschoss) seien mit insgesamt 10 
20 Bernische Systematische Information Gemeinden BSIG Nr. 7/721.0/13.1 "Touristisch genutzte Wohnbauten 
(Umnutzung privater Wohnungen zu gewerbsmässiger kurzzeitiger Vermietung, neue Beherbergungsformen" 
vom 24. Januar 2019, Ziff. 2.1
21 Vorakten pag. 77.


RA Nr. 110/2019/97
17
Betten ausgestattet.22 In der Eingabe vom 10. September 2018 ergänzte sie, aufgrund 
einer Änderung der familiären Situation sei in naher Zukunft absehbar, dass auch die 
beiden Zimmer im Hauptgebäude des ersten Obergeschosses durch Herrn H.________ zu 
eigenen Wohnzwecken beansprucht würden. Damit kämen höchstens noch zwei Zimmer 
und das Studio im dritten Obergeschoss für eine Weitervermietung in Betracht, womit man 
sich unter der angesprochenen 10-Betten-Grenze befinde.23
Diese Aussagen der Beschwerdeführerin stehen im Widerspruch zu den Angaben auf der 
Internetseite www.E.________-lodge.ch sowie auf dem Internetportal www.ebookers.ch24. 
Danach verfügt die Lodge über sechs Zimmer auf drei Stockwerken. Von den auf diesen 
Portalen angebotenen Zimmern handelt es sich um vier Doppelzimmer mit jeweils einem 
Queen-Bett und um 2 Junior-Suiten mit jeweils zwei Einzelbetten und einem Doppelbett. 
Insgesamt stehen damit in sechs Zimmern 16 Betten zur Verfügung. 
d)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin unterscheidet sich die aktuelle 
Nutzung der Obergeschosse dieses Gebäudes von der bisherigen. Zwar besteht weiterhin 
eine Form der Wohnnutzung. Allerdings handelt es sich neu um eine hotelähnliche 
Nutzung, indem die Zimmer professionell und kurzzeitig (tageweise) an Gäste vermietet 
werden, während dem bis anhin eine mittel- bis längerfristige Wohnnutzung vorab für 
Saisonniers im Vordergrund stand. Dass die Dependance in einem Mietvertrag aus dem 
Jahr 2008 dem Zweck "Wohnungen/Ferienwohnungen/Hotel" zugeordnet wurde, wie die 
Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 6. September 2019 vorbringt, ändert nichts an 
der bisherigen tatsächlichen Nutzung als Personalunterkunft für Saisonniers. In derselben 
Eingabe bestätigt die Beschwerdeführerin selber mehrfach, dass es sich bis anhin um ein 
Personalhaus für Saisonangestellte gehandelt habe. Anders als die Beschwerdeführerin 
meint, ist die Dauer des Mietverhältnisses sehr wohl relevant für die Frage, ob eine 
baubewilligungspflichtige Umnutzung vorliegt. Im Unterschied zu früher – und entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführerin (Eingabe vom 6. September 2019 Rz. 13) – sind die 
neuen Zimmer sodann gemäss den Angaben auf den erwähnten Internetseiten 
hotelmässig ausgestattet (WLAN, Fernseher mit Pay-TV, kostenlose Toilettenartikel, 
Kühlschrank) und die Lodge verfügt neben einem Selbstbedienungs-Check-In (mit Check-
In Zeit von 14.00 Uhr bis 06.00 Uhr) über zahlreiche hotelmässige Dienstleistungen 
22 Vorakten pag. 182.
23 Vorakten pag. 204.
24 Beide zuletzt eingesehen am 10. September 2019.


RA Nr. 110/2019/97
18
(Automatenfrühstück und Snackbar, Abholservice, kostenlose Parkplätze, Ladestation für 
Elektroautos, täglicher Reinigungsservice). Die Zimmer werden schliesslich im Internet 
angepriesen und können über die erwähnten Internetseiten gebucht werden. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nahm diese eine Umnutzung vor, und zwar 
von einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten Wohnnutzung zu einer 
professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform 
mit hotelähnlichem Charakter. Diese veränderte Beherbergungsform generiert mehr 
Verkehr und hat damit Auswirkungen auf die Erschliessung. Zudem wirkt sie sich auch 
lärmmässig anders aus als die bisherige Nutzung, zumal Ankunft und Check-In von Gästen 
auch die ganze Nacht lang möglich sind. Bereits aus diesem Grund besteht ein Interesse 
der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle. Die Lodge befindet 
sich zudem ausserhalb der Bauzone und ist aufgrund des Gesagten geeignet, die 
Nutzungsordnung zu beeinflussen, weshalb die Baubewilligungspflicht gestützt auf Art. 7 
Abs. 1 BewD zu bejahen ist. 
Zweitrangig ist unter diesen Umständen, wie viele Zimmer genau der kurzzeitigen 
Vermietung dienen, ändert dies doch bei einem solchen Betrieb ausserhalb der Bauzone 
nichts an der Baubewilligungspflicht. Trotzdem lässt sich festhalten, dass entgegen den 
Aussagen der Beschwerdeführerin und gestützt auf die konkret angebotenen Zimmer auf 
dem besagten Internetportal von deutlich mehr als 10 Betten auszugehen ist, welche der 
kurzzeitigen Vermietung dienen. Damit wird auch die in der BSIG erwähnte Grenze der 
Baubewilligungspflicht 
überschritten. 
Selbst 
wenn 
– 
den 
Ausführungen 
der 
Beschwerdeführerin folgend – von 10 Betten (Stellungnahme vom 25. Juli 2018) bzw. 
sogar von etwas weniger als 10 Betten (Stellungnahme vom 10. September 2018) 
auszugehen wäre, würde dies nach dem Gesagten nichts an der Baubewilligungspflicht 
ändern. Ohnehin muss bezweifelt werden, ob die erwähnte Grenze von 10 Betten gemäss 
BSIG auch in der Landwirtschaftszone Geltung beanspruchen kann, haben doch dort bei 
der Frage der Baubewilligungspflicht strengere Massstäbe zu gelten als in der Bauzone.
e)
Zusammenfassend erweist sich die Umnutzung in den Obergeschossen des 
streitbetroffenen Gebäudes von einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten 
Wohnnutzung zu einer professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung (tageweise) 
ausgerichteten Beherbergungsform mit hotelähnlichem Charakter, wie sie heute besteht, 
als 
baubewilligungspflichtig. 
Dass 
die 
Lodge 
gemäss 
den 
Ausführungen 
der 


RA Nr. 110/2019/97
19
Beschwerdeführerin die Voraussetzungen zur Klassifikation als Hotelbetrieb bzw. als Bed 
& Breakfast nicht erfüllt, ist dabei nicht von Belang. Damit steht fest, dass für diese 
Umnutzung und damit für die aktuelle Nutzung der Obergeschosse die notwendige 
Baubewilligung fehlt und diese entsprechend formell rechtswidrig ist.
6.
Zulässigkeit des Zweckentfremdungsverbots 
a)
Die Beschwerdeführerin rügt, das Regierungsstatthalteramt zitiere im angefochtenen 
Entscheid zwar die formellen Grundlagen für die Anordnung von Auflagen und 
Bedingungen. 
Eine 
materiell-rechtliche 
Begründung 
für 
die 
Anordnung 
des 
Zweckentfremdungsverbotes fehle aber. Bedingungen und Auflagen kämen bei 
Bauvorhaben in Betracht, die je nach der Art der Nutzung sowohl gesetzeskonform als 
auch gesetzeswidrig sein können. Im angefochtenen Entscheid werde mit keinem Wort 
erwähnt, was für gesetzeswidrige Auswirkungen beim Bauvorhaben in Betracht kommen 
könnten. Das Vorhaben habe auch keine gesetzeswidrigen Auswirkungen auf Raum und 
Umwelt. Die Voraussetzungen für den Erlass einer Auflage seien sodann nicht erfüllt. Der 
enge sachliche Zusammenhang fehle, weil die Räume, die vom Zweckentfremdungsverbot 
betroffen seien, ausserhalb des Gesuchsgegenstandes liegen würden. Es werde sodann 
nicht ausgeführt, was für ein öffentliches Interesse mit dem Bauvorhaben (geschweige 
denn 
der 
Nutzung) 
gefährdet 
werden 
könnte. 
Daher 
fehle 
es 
dem 
Zweckentfremdungsverbot an der Notwendigkeit. Ebenso fehle es an der Geeignetheit. So 
sei es ihr mit dem Verbot der gewerblichen Nutzung der oberen Geschosse nach 
behördlicher Sichtweise wohl gänzlich untersagt, die Räume gegen Entgelt zu vermieten 
und es verbliebe ihr als einzige gesetzeskonforme Nutzungsart die Nutzung dieser Räume 
als eigenen Sitz. Die Vorinstanz betrachte die "Vermietung gegen Entgelt" offenbar 
grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit, die in einem Wohngebäude offenbar zonenfremd 
sein soll. Das Zweckentfremdungsverbot führe daher in der Anwendung ins Absurde. 
Schliesslich müsse das Zweckentfremdungsverbot mit vernünftigem Aufwand durchsetzbar 
sein, was voraussetze, dass die Rechte und Pflichten der Bedingung oder Auflage 
hinreichend bestimmt seien und klar und eindeutig im Verfügungsdispositiv festgehalten 
würden. 


RA Nr. 110/2019/97
20
b)
Art. 44 Abs. 2 RPV statuiert, dass die zuständige kantonale Behörde bei 
Bewilligungen im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen 
Eigentumsbeschränkungen, insbesondere Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, 
sowie Bedingungen und Auflagen im Grundbuch anmerken lassen kann. 
Gemäss Art. 38 Abs. 3 BauG können sodann mit der Baubewilligung Bedingungen und 
Auflagen verbunden werden, wobei Art. 29 Abs. 2 BauG (und auch die weiteren Absätze 
von Art. 29 BauG25) sinngemäss anwendbar ist. Nach Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG sind etwa 
Bestimmungen zulässig, wonach Bauten und Anlagen, die nur im Hinblick auf einen 
bestimmten Zweck bewilligt werden, nicht zweckentfremdet werden dürfen. Diese 
Zweckentfremdungsverbote sind vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken (Art. 29 Abs. 3 
BauG). Das Zweckentfremdungsverbot soll verhindern, dass ein im Hinblick auf einen 
besonderen Zweck bewilligtes Bauvorhaben einem anderen Zweck, für den es nicht hätte 
bewilligt werden dürfen, dienstbar gemacht wird. Die Baubewilligung ist unter der 
Resolutivbedingung erteilt, dass der vorgegebene Zweck gewahrt wird.26 
Die Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur 
erteilten Bau- oder Ausnahmebewilligung stehen, durch ein öffentliches Interesse 
gerechtfertigt und verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine Nebenbestimmung nur 
dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, geeignet und für den 
Bauherrn zumutbar ist. Schliesslich müssen Bedingungen und Auflagen für die Behörden 
mit vernünftigem Aufwand kontrollier- und durchsetzbar sein. Ein Gesuch für ein 
Bauvorhaben, das den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist grundsätzlich unbefristet, 
bedingungslos und unbelastet zu bewilligen. Die Ausübung der Bewilligung unterliegt 
lediglich den Beschränkungen, die von Gesetzes wegen allgemein für solche 
Bewilligungen gelten. Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen klar nicht 
entspricht, kann der Mangel nicht mit Bedingungen oder Auflagen geheilt werden. 
Bedingungen und Auflagen zu einer Baubewilligung kommen daher nur bei Bauvorhaben 
in Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung 
oder Betriebsführung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein können. Bedingungen und 
Auflagen sind in solchen Fällen das Mittel dazu, die gesetzwidrigen Auswirkungen zu 
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 
38-39 N. 15.
26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 6.


RA Nr. 110/2019/97
21
verhindern. Insoweit sind sie gegenüber der Alternative des Bauabschlags das mildere 
Mittel.27
c)
Mit den erwähnten Bestimmungen (Art. 44 Abs. 2 RPV, Art 38 Abs. 3 BauG i.V.m. 
Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG), welche auch von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 
erwähnt werden, verfügt das angeordnete Zweckentfremdungsverbot über eine genügende 
gesetzliche Grundlage. Dies wird auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Sie ist 
jedoch der Ansicht, es fehle an einer materiell-rechtlichen Grundlage für das 
Zweckentfremdungsverbot, da das Bauvorhaben keine gesetzeswidrigen Auswirkungen 
habe. Dieser Einwand geht fehl. So dienen Bedingungen und Auflagen dazu, die 
gesetzeswidrigen Auswirkungen zu verhindern. Die Umnutzung der Obergeschosse von 
einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten Wohnnutzung zu einer 
professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform 
mit hotelähnlichem Charakter war nicht (mehr) Teil des nachträglichen Baugesuchs der 
Beschwerdeführerin und ist – da baubewilligungspflichtig (vgl. E. 5) – formell rechtswidrig. 
Der gesetzeswidrige Zustand, den es vorliegend zu verhindern gilt, besteht darin, dass die 
Räumlichkeiten in den Obergeschossen neben der bewilligten Sanierung auch einer 
unbewilligten Umnutzung zugeführt werden können. Ob die Umnutzung bewilligungsfähig 
wäre, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, 
so ändert dies nichts an der (derzeitigen) formellen Rechtswidrigkeit und damit einem 
gesetzeswidrigen Zustand. Insofern wird mit dem Zweckentfremdungsverbot im Sinne von 
Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG erreicht, dass die Obergeschosse des streitbetroffenen 
Gebäudes, deren Sanierung nur im Hinblick auf einen bestimmten Zweck bewilligt wurde, 
nicht zweckentfremdet werden (von einer Wohnnutzung im bisherigen Sinn zu einer nicht 
bewilligten gewerblichen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform 
mit hotelähnlichem Charakter). Damit ist auch der für Bedingungen und Auflagen 
geforderte enge sachliche Zusammenhang gegeben. Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin betrifft das Zweckentfremdungsverbot nicht Räume, die ausserhalb 
des Gesuchsgegenstandes liegen. Vielmehr wurde in diesen Räumen – wie erwähnt – eine 
Sanierung bewilligt. Mangels Prüfung der materiellen Bewilligungsfähigkeit erübrigt es sich 
sodann, auf andere Fälle der Vermietung von Wohnungen oder Gästezimmern in der 
Gemeinde wie etwa die in der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 6. September 2019 
27 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a.


RA Nr. 110/2019/97
22
explizit erwähnte Vermietung von Zimmern und einer Wohnung in einem Nachbargebäude 
einzugehen.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang sinngemäss eine ungenügende 
Begründung des vorinstanzlichen Entscheids geltend macht, indem für die Anordnung des 
Zweckentfremdungsverbotes eine materielle Begründung fehle, so kann ihr ebenfalls nicht 
gefolgt werden. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung 
muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten 
können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich 
die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss 
jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den 
wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.28 Diese Anforderungen erfüllt der 
angefochtene Entscheid. Die Begründung des Zweckentfremdungsverbots lässt sich Ziffer 
2.3 des Entscheids entnehmen. So führt die Vorinstanz darin u.a. aus, dass die Umnutzung 
ihres Erachtens baubewilligungspflichtig ist, um deren Bewilligung vorliegend aber nicht 
gesucht wurde und diese damit nicht (mehr) Gegenstand des zu beurteilenden 
Baugesuchs ist. 
d)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, es sei nicht erkennbar, welches öffentliche 
Interesse mit dem Bauvorhaben bzw. der Nutzung gefährdet werden könnte. Für die 
Zulässigkeit einer Auflage oder Bedingung ist jedoch lediglich vorausgesetzt, dass diese 
durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Dieses öffentliche Interesse besteht hier 
bereits 
in 
der 
Einhaltung 
der 
baurechtlichen 
Vorgaben, 
indem 
mit 
dem 
Zweckentfremdungsverbot eine baubewilligungspflichtige, aber nicht bewilligte Umnutzung 
unterbunden wird. Ob die aus der unbewilligten Umnutzung resultierende Nutzungsform 
selber ein öffentliches Interesse gefährdet, ist nicht vorausgesetzt und hier damit irrelevant. 
Das Zweckentfremdungsverbot erweist sich schon deshalb als verhältnismässig, weil nicht 
bloss ein Verdacht besteht, dass die Obergeschosse einer professionell betriebenen, auf 
kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform mit hotelähnlichem Charakter 
zugeführt werden könnten, sondern diese Nutzungsform bereits Tatsache ist (vgl. E. 5). 
Das Zweckentfremdungsverbot ist sodann zur Erreichung des angestrebten Ziels, nämlich 
28 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 
N. 5.


RA Nr. 110/2019/97
23
der Verhinderung bzw. Unterbindung dieser unbewilligten Nutzungsänderung, erforderlich. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin lässt sich aus der Formulierung im vor-
instanzlichen Entscheid, wonach die Nutzung der Obergeschosse zu gewerblichen 
Zwecken verboten ist, klar und eindeutig ableiten, dass sich das Zweckentfremdungsverbot 
nicht auf jegliche Nutzung im Sinne von "Vermietung gegen Entgelt" bezieht, sondern damit 
einzig eine professionelle, hotelähnliche Vermietung (wie sie vorliegend derzeit stattfindet) 
unterbunden werden soll. So handelt es sich nur bei Letzterer um eine gewerbliche 
Nutzung. Die von der Beschwerdeführerin zuvor betriebene, mittel- bis längerfristige 
Vermietung einzelner Zimmer an Saisonniers dagegen stellt weder nach allgemeinem 
Sprachgebrauch noch in rechtlicher Hinsicht eine gewerbliche Liegenschaftsverwaltung 
und damit ein Gewerbe dar, auch wenn diese einen Ertrag abgeworfen hat und das Haus 
gemäss Eingabe vom 6. September 2019 in der Vergangenheit teilweise als 
Geschäftshaus bezeichnet wurde. Im Übrigen ergibt sich auch aus der Verfügung des AGR 
als 
integrierenden 
Bestandteil 
des 
angefochtenen 
Entscheids, 
dass 
mit 
dem 
Zweckentfremdungsverbot nur die erwähnte hotelmässige Vermietung unterbunden 
werden soll. Es ist daher eindeutig, dass mit dem Zweckentfremdungsverbot nicht diese 
bisherige Nutzung unterbunden wird. Damit ist das verfügte Zweckentfremdungsverbot 
auch geeignet und führt nicht zu weit. Wieso dieses klar definierte Nutzungsverbot für die 
Behörden nicht mit vernünftigem Aufwand kontrollierbar sein soll, ist nicht erkennbar und 
wird von der Beschwerdeführerin auch nicht näher begründet. Schliesslich kann das 
Zweckentfremdungsverbot nachträglich auch wieder aufgehoben werden, sollte die 
Umnutzung im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bewilligt werden 
können. Auch insofern handelt es sich um eine verhältnismässige Anordnung, um die 
(derzeit) unbewilligte Umnutzung zu verhindern.
e)
Zusammenfassend 
ergibt 
sich, 
dass 
das 
von 
der 
Vorinstanz 
verfügte 
Zweckentfremdungsverbot rechtens ist. Der vorinstanzliche Entscheid ist in Abweisung der 
Beschwerde zu bestätigen.
7.
Ergebnis und Kosten
a)
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des 
Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 2019 sowie die Verfügung des AGR vom 18. April 
2019 sind zu bestätigen. 


RA Nr. 110/2019/97
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b)
Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung 
stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf den von der 
Beschwerdeführerin verlangten Augenschein konnte daher verzichtet werden, da von 
diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.
c)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV29). Als 
unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf Parteikostenersatz 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Parteikosten werden daher keine gesprochen.
III.
Entscheid
1.
Die 
Beschwerde 
wird 
abgewiesen. 
Der 
Gesamtentscheiddes 
Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 6. Mai 2019 und die Verfügung 
des AGR vom 15. April 2019 werden bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden der Beschwerdeführerin zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Meiringen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


RA Nr. 110/2019/97
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Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.