be_bvd · 110 2020 147 · 2020-11-17 · de

Um- und Ausbau sowie Umnutzung

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2020/147
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 17. November 2020
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Frau D.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________
und
F.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 
3001 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 16. Juli 2020 
(Baukontroll-Nr. 2019-0532; Um- und Ausbau sowie Umnutzung)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 8. November 2019 bei der Gemeinde Bern ein 
Baugesuch ein für den Um- und Ausbau sowie die Umnutzung des Gebäudes mit Einbau von 
Wohnungen und Büros auf Parzelle Bern Grundbuchblatt Nr. I.________. Sie beantragte die 
Bewilligung einer Ausnahme von den Strassenabstandsvorschriften für die Einfriedung, den 
Containerunterstand und die Briefkastenanlage. Die Parzelle liegt in der Dienstleistungszone (D) 
mit Bauklasse E (Erhaltung der bestehenden Bebauungsstruktur) und Lärmempfindlichkeitsstufe 
(ES) II. Das bestehende Gebäude ist im Bauinventar der Stadt Bern als "beachtenswert" 
vermerkt und bildet Teil der Baugruppe R.________. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter 
anderen die Beschwerdeführenden Einsprache mit Rechtsverwahrung.


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Mit Gesamtbauentscheid vom 16. Juli 2020 erteilte die Stadt Bern die Baubewilligung, die 
Bewilligung für den Wärmeentzug mittels Erdsonden und die Ausnahmebewilligung für das 
Bauen im Strassenabstand. Die Einsprache der Beschwerdeführenden beurteilte sie als 
unbegründet. Die Rechtsverwahrung wurde im Entscheiddispositiv angemerkt.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 13. August 2020 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Gesamtbauentscheids vom 16. Juli 2020 und die Erteilung des Bauabschlags.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und 
führte 
den 
Schriftenwechsel 
durch. 
Die 
Beschwerdegegnerin 
beantragt 
mit 
Beschwerdeantwort vom 17. September 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei. Die Stadt Bern hält mit Stellungnahme vom 21. September 2020 am 
angefochtenen Entscheid fest.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtbauentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall 
das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 
BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die 
BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur 
Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, 
die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vor-
instanzlichen Gesamtbauentscheid formell beschwert. Sie sind Eigentümer des direkt an die 
Bauparzelle grenzenden Grundstücks Bern Grundbuchblatt Nr. J.________, das sie selber 
bewohnen. Damit gelten sie ohne weiteres auch als materiell beschwert; der von ihnen 
beantragte Augenschein zur Feststellung der räumlichen Nähe zwischen den Liegenschaften ist 
im Hinblick auf die Klärung der Beschwerdelegitimation nicht nötig. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands
a)
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass die Ausnahmebewilligung zur 
Unterschreitung des Strassenabstands nicht hätte gewährt werden dürfen.
b)
Die Voraussetzungen für die Gewährung von Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung 
des Strassenabstandes sind in Art. 81 SG4 geregelt. Für Kleinbauten gelten gemäss Art. 81 
Abs. 2 SG die Voraussetzungen von Art. 28 BauG sinngemäss. Nach letzterer Bestimmung kann 
die Baubewilligungsbehörde die Erstellung kleiner und leicht entfernbarer Bauten und Anlagen in 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)


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Abweichung von den Bauvorschriften, namentlich auch von Baulinien, auf Zusehen hin 
bewilligen, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist und weder öffentliche noch 
nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden (Art. 28 Abs. 1 Bst. a und b BauG). Als klein 
gelten nach langjähriger Praxis Bauten, welche die Dimensionen gemäss Art. 12 Abs. 3 Satz 2 
NBRD5 nicht (wesentlich) überschreiten, also eine Grundfläche von 60 m2 und eine Höhe von 
4 m nicht (wesentlich) übersteigen. Leicht entfernbar sind diese, wenn ihre Entfernung ohne 
grösseren Aufwand und ohne erhebliche Nachteile möglich ist.6
Ein genügendes Interesse liegt vor, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer für die 
Bauherrschaft 
unzweckmässigen 
Lösung 
führen 
würde 
und 
damit 
angesichts 
des 
unbedeutenden Vorhabens als übertriebene Strenge erschiene. Kein genügendes Interesse 
besteht, 
wenn 
die 
Bauherrschaft 
ebenso 
gut, 
d.h. 
ohne 
wesentlichen 
Nachteil, 
vorschriftsgemäss bauen kann. Ein Ausnahmegrund im Sinn von Art. 81 Abs. 1 SG bzw. Art. 26 
BauG ist bei Kleinbauten nicht nötig. Dementsprechend sind geringere Anforderungen an die 
Begründung des Ausnahmegesuchs zu stellen; insbesondere sind keine besonderen 
Verhältnisse darzulegen.7 Eine Beeinträchtigung im Sinn von Art. 28 Abs. 1 Bst. b BauG ist 
gegeben, wenn die Ausnahmebewilligung mit Unzukömmlichkeiten für die Öffentlichkeit oder für 
die Nachbarschaft verbunden wäre. Die entgegenstehenden Interessen brauchen dabei nicht 
besonders gewichtig zu sein; immerhin vermögen nebensächliche oder nur vorgeschobene 
Interessen eine Ausnahmeverweigerung nicht zu rechtfertigen.8
c)
Gemäss den Plänen9 soll das Vorland zu grossen Teilen durch eine Einfriedung mit 
Sockelmauer, Staketenzaun und Hecke zum Trottoir hin abgegrenzt werden. Ausgespart bleibt 
der Eingangsbereich. Dort befindet sich die Briefkastenanlage. Ebenfalls ausgespart bleibt der 
2,20 m hohe, auf der Flucht der Einfriedung an den Trottoirrand (Parzellengrenze) reichende 
Unterstand für die Abfallcontainer. Für die Einfriedung und den Zaun gelten die 
Strassenabstandsvorschriften gemäss Art. 56 SV10, welche eingehalten sind. Die Vorinstanz 
ging 
daher 
zutreffend 
davon 
aus, 
dass 
eine 
Ausnahmebewilligung 
nur 
für 
den 
Containerunterstand und die Briefkastenanlage erforderlich sei. Bei diesen handelt es sich 
unbestrittenermassen um leicht entfernbare Kleinbauten. Eine Ausnahme kann demnach 
bewilligt werden, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist und weder öffentliche 
noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden (Art. 28 Abs. 1 BauG).
d)
Die Beschwerdegegnerin führte zur Begründung ihres Ausnahmegesuches an, dass unter 
Berücksichtigung von Art. 11 BO11 die quartiertypische Vorlandstruktur übernommen werden 
solle. Bei Übernahme der bestehenden Fluchten, in welche auch der Containerunterstand 
integriert sei, werde der Strassenabstand tangiert.12 Art. 11 BO schreibt vor, dass der Raum 
zwischen strassenseitiger Fassadenflucht und der Grenze der Verkehrsanlage als Garten zu 
gestalten ist. Im Voranfrageverfahren hat das Stadtplanungsamt die geplante Aufwertung des 
Gebäudes und der Umgebung begrüsst und festgehalten: "Eine Neugestaltung des Vorgartens 
(Einfriedung, Bepflanzung) ist, gestützt auf Art. 11 BO, in quartiertypischer Art auszuführen. Das 
Referenzbild 
der 
ursprünglichen 
Bebauung 
mit 
Sockelmauer, 
Staketenzaun 
und 
5 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13)
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 28 N. 2
7 Zaugg/Ludwig, a.a.o., Art. 28 N. 3; VGE 2017/141 vom 26. Februar 2018 E. 6.5.3 m.w.H.
8 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 4; VGE 2017/141 vom 26. Februar 2018 E. 6.5.4 m.w.H.
9 Umgebungsplan sowie Plan "Nordfassade", beide vom 27. August 2019, v03 6. November 2019, zudem Plan 
"Schnitte AA/BB/EE" vom 27. August 2019, v04 vom 21. Januar 2020, alle mit Bewilligungsstempel der Stadt Bern; vgl. 
auch Ausnahmegesuch der Beschwerdegegnerin vom 7. November 2019, Vorakten pag. 102
10 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1)
11 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006, genehmigt vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) 
am 28. Dezember 2006
12 Vorakten pag. 102


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Heckenpflanzung ist massgebend. (…)".13 Die Stadt Bern erwog im angefochtenen Entscheid, 
dass das Gebäude seitlich mit den Nachbargebäuden zusammengebaut sei. Die Anordnung des 
Containerunterstands und der Briefkastenanlage sei daher nur auf dem Vorland möglich. Da das 
Vorland in der Bauverbotszone im Strassenabstand – 3,60 m ab Rand des öffentlichen 
Verkehrsraums (Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG, Art. 38 Abs. 1 und 2 BO) – liegt, wird damit der 
Strassenabstand durch die fraglichen Anlagen zwangsläufig unterschritten.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Briefkastenanlage könne genauso gut im 
Gebäudeinneren und die Container im Velokeller platziert werden, ohne dass die Bauherrschaft 
einen wesentlichen Nachteil erleide. Es ist jedoch offensichtlich, dass die Errichtung der 
Briefkastenanlage und des Containerunterstands im Vorland die zweckmässigste Lösung ist, da 
die Briefzustellung und die Abfallbeseitigung vom öffentlichen Strassenraum aus erfolgen. Eine 
andere, mindestens ebenso zweckmässige Anordnung ist kaum vorstellbar. Damit ist ein 
genügendes Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme gegeben.
e)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass öffentliche Interessen, namentlich die 
Verkehrssicherheit, gegen die Ausnahme sprächen. Das Sichtfeld der Verkehrsteilnehmer in der 
K.________strasse 
würde 
durch 
die 
Einfriedung, 
den 
Containerunterstand 
und 
die 
Briefkastenanlage eingeschränkt. Beispielsweise würden spielende Kinder, die sich vom 
Eingang der Liegenschaft auf die K.________strasse zubewegten, für Verkehrsteilnehmer erst 
im allerletzten Moment sichtbar. Wegen der nahen Einmündung der L.________strasse, der 
zahlreichen am Strassenrand parkierten Autos und der starken Verkehrsbelastung der 
K.________strasse sei die Verkehrssituation ohnehin sehr unübersichtlich.
Gemäss dem Teilverkehrsplan MIV R.________ / H.________ vom August 201314 gehört die 
K.________strasse zum Übergangsnetz, d.h. es findet Quartier- sowie quartierfremder Verkehr 
statt. Dabei beschränkt sich der Durchgangsverkehr auf ein akzeptables Ausmass.15 Es herrscht 
Einbahnverkehr. Von der L.________strasse kann nur nach rechts in Richtung A.________platz 
abgebogen werden, nicht nach links in Richtung der Bauparzelle. Die mit dem Bauvorhaben 
beabsichtigte Vorlandgestaltung orientiert sich hinsichtlich Struktur und Fluchten an der 
bestehenden quartiertypischen Gestaltungsweise. Dementsprechend wird auch auf der 
Bauparzelle das Vorland mit Einfriedung, Briefkastenanlage und Containerunterstand von der 
Fahrbahn durch ein rund 3 m breites Trottoir getrennt. Fussgänger gelangen vom 
Gebäudeeingang via das Vorland auf das Trottoir und gehen dort in die gewünschte Richtung, 
ohne dass es zu einer Begegnung mit dem motorisierten Verkehr kommt. Eine allfällige 
Strassenquerung erfolgt vom Trottoir aus. Auf dem Trottoir sind die Fussgänger vor 
Begegnungen mit dem Motorverkehr geschützt. Daher ist keine Verkehrsgefährdung zu 
befürchten, wenn Automobilisten auf der K.________strasse Personen wie z.B. spielende 
Kinder erst erkennen können, wenn diese auf das Trottoir gelangen.
Weitere öffentliche oder nachbarliche Interessen, die gegen die Bewilligung der Ausnahme 
sprechen, legen die Beschwerdeführenden nicht dar und sind auch nicht ersichtlich.
f)
Die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung für das Bauen im 
Strassenabstand sind demnach erfüllt. Der angefochtene Entscheid ist diesbezüglich nicht zu 
beanstanden. Der von der Beschwerdegegnerin beantragte Augenschein ist entbehrlich, da die 
13 Vorakten pag. 335
14 https://www.bern.ch/themen/mobilitat-und-verkehr/gesamtverkehr/strategien-und-konzepte/teilverkehrsplane-miv, 
S. 15 f., S. 22, S. 39
15 A.a.O., S. 42 f.


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wesentlichen Sachverhaltselemente aktenkundig oder aus auf dem Internet frei verfügbaren 
Quellen16 ersichtlich sind.
Ein allfälliger Anspruch auf Lastenausgleich ist im dafür vorgesehenen Verfahren (Art. 30 f. 
BauG) geltend zu machen. Die Stadt Bern hat das Lastenausgleichsbegehren der 
Beschwerdeführenden entgegengenommen. Für den Zuspruch eines Lastenausgleichs ist die 
BVD nicht zuständig (Art. 31 Abs. 3 BauG). Auf das Begehren der Beschwerdeführenden, dass 
der mittels Ausnahmebewilligung erzielte Sondervorteil durch Lastenausgleich abgegolten 
werden müsse, ist nicht einzutreten.
3.
Denkmalschutz
a)
Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass sich in der Umgebung des 
Bauvorhabens verschiedene schützenswerte Gebäude befänden. Nach Art. 22 Abs. 3 BewD17 
müssten demnach die kantonalen Fachstellen einbezogen werden; namentlich sei ein 
Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege einzuholen. Eine Kompetenzübertragung an die 
städtische Denkmalpflege sei nicht nachgewiesen.
b)
Betrifft ein Bauvorhaben ein Objekt oder die Umgebung eines Objekts, das Gegenstand 
eines Inventars oder eines Verzeichnisses von Bund oder Kanton ist, bezieht die 
Baubewilligungsbehörde die kantonalen Fachstellen in jedem Fall ein (Art. 10c BauG, Art. 22 
Abs. 3 BewD). Die Aufgaben und Befugnisse der kantonalen Fachstelle für Denkmalpflege 
können von der Erziehungsdirektion an Gemeinden übertragen werden, die selber über eine 
geeignete Fachstelle für Denkmalpflege verfügen (Art. 36 Abs. 2 DPG18). Gestützt darauf hat die 
Erziehungsdirektion (heute Bildungs- und Kulturdirektion) mit Verfügung vom 10. Juni 2002 u.a. 
die Mitwirkung in Bewilligungsverfahren anstelle der kantonalen Fachstelle nach Art. 10c BauG 
und Art. 22 Abs. 3 BewD für das Gemeindegebiet der Stadt Bern an die Einwohnergemeinde 
Bern übertragen. Der Beizug der städtischen Denkmalpflege war demnach korrekt und 
genügend. Im angefochtenen Entscheid begründete die Stadt Bern die Zuständigkeit der 
städtischen Denkmalpflege nicht näher. Von den bereits im erstinstanzlichen Verfahren 
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden durfte aber erwartet werden, dass ihnen die 
erwähnte Delegationsmöglichkeit bekannt war.19 Die Stadt Bern durfte ohne Verletzung der 
Begründungspflicht auf nähere Erläuterungen dazu verzichten. Im Beschwerdeverfahren haben 
die Stadt Bern und die Beschwerdegegnerin Kopien der Verfügung vom 10. Juni 2002 zu den 
Akten gereicht. Dazu haben sich die Beschwerdeführenden nicht mehr geäussert.
c)
Im angefochtenen Entscheid wird die Stellungnahme der städtischen Denkmalpflege wie 
folgt wiedergegeben:
"Das Umbauprojekt bezieht sich mit seiner Gliederung, Geschossigkeit und Gestaltung auf den 
Ursprungsbau an der K.________strasse, der 1889 vom Architekten B.________ erstellt worden ist und 
der mit dem Umbau vom 1951 seinen typischen architektonischen Ausdruck verloren hat. Der geplante 
Umbau ist damit eine Referenz an die Erstbebauung des R.________. Er nimmt aus denkmalpflegerischer 
Sicht angemessen Rücksicht auf die inventarisierten Nachbargebäude und auf die städtebauliche 
Situation. Es kann keine Beeinträchtigung von eingestuften Objekten des Bauinventars festgestellt 
werden."
16 Insbesondere www.be.ch/geoportal, Basiskarte mit Orthofoto; https://map.bern.ch, Stadtplan
17 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
18 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41)
19 Vgl. auch den Hinweis auf die Aufgaben- und Befugnisübertragung an die Denkmalpflege der Stadt Bern bei 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 17


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An dieser gut nachvollziehbaren Beurteilung üben die Beschwerdeführenden keine substanzielle 
Kritik. Zusätzliche Beweismassnahmen, namentlich der beantragte Beizug der kantonalen 
Denkmalpflege im Beschwerdeverfahren,20 sind nicht nötig.
4.
Ortsbildschutz
a)
Die Beschwerdeführenden behaupten, die atypische Konstruktion des Bauvorhabens 
erscheine als Fremdkörper im Quartier- und Ortsbild. Es werde ein sehr auffälliger Gegensatz zu 
den im Quartier ursprünglich bestehenden Bauten geschaffen. Die Stadtbildkommission habe 
das Projekt als "gestalterisch anspruchsvoll" bezeichnet und gefordert, dieses sei "weiter zu 
bearbeiten". Die Stadt Bern habe die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid mittels 
Auflage verpflichtet, die Detailgestaltung der Aussenhülle im Sinne der Empfehlung der 
Stadtbildkommission in der Ausführungsplanung in Bezug auf die Materialisierung und 
Farbgebung weiter zu bearbeiten. Die Beschwerdeführenden leiten daraus ab, dass das 
Baugesuch in ästhetisch so wichtigen Punkten wie der Materialisierung und der Farbgebung 
nicht vollständig war und die Stadtbildkommission das Bauvorhaben gar nicht abschliessend 
habe beurteilen können.
b)
Die Stadt Bern hat die Bedeutung des Bauvorhabens für das Orts- und Quartierbild 
erkannt und dieses gestützt auf Art. 22 Abs. 2 BewD der Stadtbildkommission Bern (SBK) 
vorgelegt. Diese hat in ihrer Stellungnahme das Projekt als gestalterisch anspruchsvoll 
bezeichnet, dem Vorhaben aber auch einen hohen architektonischen Anspruch attestiert und 
festgehalten, dieses trage zur städtebaulichen Verbesserung der Situation bei.21 Es besteht kein 
Anlass, an dieser Einschätzung der Fachbehörde zu zweifeln. Die Beschwerdeführenden 
beschränken sich darauf, diese pauschal zu bestreiten, ohne darzulegen, welche gestalterischen 
Elemente als störend empfunden werden sollen. Dies ist auch nicht erkennbar. Vielmehr ist mit 
der Vorinstanz davon auszugehen, dass der mit dem Bauvorhaben geschaffene Bezug zum 
Ursprungsbau eine architektonische Aufwertung bewirkt, welche dem Orts- und Quartierbild 
zugute kommt.
c)
Die Beschwerdegegnerin weist in ihrer Beschwerdeantwort darauf hin, dass sie im 
erstinstanzlichen Verfahren ein Farb- und Materialkonzept u.a. für die Nordfassade eingereicht 
habe. Dieses wurde mit den übrigen Baugesuchsunterlagen zur Einsicht aufgelegt.22 Die SBK 
hat in ihrer Stellungnahme festgehalten, dass die offenen Fragen im Wesentlichen geklärt seien. 
Das Gelingen des Projekts hänge wesentlich von der Detailpflege und Materialisierung ab; sie 
empfehle, das Projekt auf dem erreichten Stand weiter zu bearbeiten.23 Demnach war eine 
Beurteilung durch die SBK gestützt auf die Klärung der wesentlichen Fragen möglich, und die 
Empfehlung betraf noch gestalterische Details.
d)
Ausnahme- und Baubewilligungen können mit Bedingungen oder Auflagen verknüpft 
werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). Auflagen sind Pflichten, die mit einer 
Baubewilligung verbunden sind. Ein Gesuch für ein Bauvorhaben, das den gesetzlichen 
Anforderungen entspricht, ist grundsätzlich unbefristet, bedingungslos und unbelastet zu 
bewilligen. Die Ausübung der Bewilligung unterliegt lediglich den Beschränkungen, die von 
Gesetzes wegen allgemein für solche Bewilligungen gelten. Wenn ein Bauvorhaben den 
gesetzlichen Anforderungen klar nicht entspricht, kann der Mangel nicht mit Bedingungen oder 
20 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 17
21 Vorakten pag. 338
22 Vorakten pag. 123
23 Vorakten pag. 338


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Auflagen geheilt werden. Bedingungen und Auflagen zu einer Baubewilligung kommen aber bei 
Bauvorhaben in Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der 
Nutzung oder Betriebsführung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein können. Sie sind in 
solchen Fällen das Mittel dazu, die gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Insoweit sind 
sie gegenüber der Alternative des Bauabschlags das mildere Mittel.24 Die Bedingungen und 
Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur erteilten Bau- oder 
Ausnahmebewilligung 
stehen 
und 
verhältnismässig 
sein. 
Verhältnismässig 
ist 
eine 
Nebenbestimmung, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, geeignet und 
für den Bauherrn zumutbar ist.
Die von der Stadt Bern formulierte Auflage ist unter diesen Gesichtspunkten in keiner Weise zu 
beanstanden. Das Projekt ist unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes bewilligungsfähig, 
da die für eine Beurteilung durch die SBK wesentlichen Fragen geklärt sind, diese Beurteilung 
positiv ausgefallen ist und kein Anlass besteht, an dieser Einschätzung zu zweifeln. Details der 
Gestaltung können unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes mittels 
Auflage geregelt werden, wobei die Stadt Bern die Auflage zutreffend auf die Gestaltung der 
Aussenhülle beschränkt hat.
e)
Der von der Beschwerdegegnerin beantrage Augenschein zur Frage des Ortsbildschutzes 
ist verzichtbar, da eine Beurteilung gestützt auf die Akten erfolgen kann.
5.
Immissionen; Beeinträchtigung der Privatsphäre
a)
Die Beschwerdeführenden befürchten, dass die beabsichtigte Nutzung mit massiven 
ideellen Immissionen zulasten ihrer Privatsphäre einhergehe. Welche ideellen Immissionen mit 
der beabsichtigten Nutzung verbunden sein könnten, bleibt allerdings im Dunklen. Öffentlich-
rechtlich sind nicht jegliche, sondern nur zonenwidrige oder gegen die Umweltschutzvorschriften 
verstossende Immissionen untersagt (Art. 89 BauV). Vorliegend bestehen keine Hinweise auf 
unzulässige Immissionen. Das Gebäude soll als Wohn- und Bürogebäude umgenutzt werden, 
mit einem Wohnanteil von rund 37 %.25 Dies ist zonenkonform. Die Dienstleistungszone (D) ist 
für Arbeitsnutzungen bestimmt (Art. 22 Abs. 1 BO); Wohnnutzungen im hier vorgesehenen 
Umfang sind erlaubt (Art. 22 Abs. 3 BO). Die vorgesehene Wohn- und Büronutzung ist ideell 
unproblematisch. 
Soweit die Beschwerdeführenden eine Beeinträchtigung ihrer Privatsphäre infolge Einsehbarkeit 
ihres Gartens und eines Teils ihrer Wohnräume vom Baugrundstück aus befürchten, ist der Vor-
instanz beizupflichten, dass darin keine Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu 
erblicken ist. Der privatrechtliche Persönlichkeitsschutz ist im Baubewilligungsverfahren nicht zu 
prüfen. 
Die 
Stadt 
Bern 
hat 
dieses 
Anliegen 
zutreffend 
als 
Rechtsverwahrung 
entgegengenommen. 
Der von beiden Seiten beantragte Augenschein würde diesbezüglich keine zusätzlichen 
Erkenntnisse bringen, weshalb darauf verzichtet werden kann.
b)
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, das Bauvorhaben sei nicht genügend auf 
mögliche Lärmimmissionen geprüft worden. Die Ausrichtung der Balkone und der Dachterrasse 
zum Grundstück der Beschwerdeführenden hin liessen befürchten, dass künftig mit zuweilen 
erheblichen Lärmimmissionen zu rechnen sei. Entsprechendes gelte für allfällige Abluft aus 
24 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a
25 Vorakten pag. 117 ff.


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Lüftungsanlagen oder Raumheizung. Es sei nicht konkret nachgewiesen, dass die 
Immissionsgrenzwerte 
gemäss 
der 
Umweltschutzgesetzgebung, 
insbesondere 
der 
Lärmschutzverordnung, während des Bauvorgangs und danach eingehalten würden.


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c)
Die 
Beschwerdegegnerin 
führt 
aus, 
gemäss 
einem 
Dienstbarkeitsvertrag 
vom 
1. September 1967 sei die Eigentümerschaft der Bauparzelle dinglich verpflichtet, die Terrasse 
zu keinen Zeiten als Pausenplatz für Besucher zu benützen; überhaupt sei auf der Terrasse 
jeder unnötige Lärm zu vermeiden. Mit dem Bauvorhaben sei keine Nutzung verbunden, die 
dieser Dienstbarkeit widerspreche.
Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Dienstbarkeit nicht zu prüfen. In der 
Dienstleistungszone 
mit 
ES 
II 
sind 
normale 
Immissionen 
des 
gesellschaftlichen 
Zusammenlebens wie Gespräche unter Personen, die sich in Aussenbereichen einer 
Liegenschaft aufhalten, ohne weiteres zonenkonform und von den Nachbarn zu dulden.26 
Diesbezüglich erscheint die mit dem Bauvorhaben beabsichtigte Nutzung für Wohn- und 
Bürozwecke weniger problematisch als die frühere Nutzung als Sonntagsschule, welche 
offenbar Anlass zur erwähnten Dienstbarkeitsregelung gab.27 
d)
Geräusche aus Heizungs- und Lüftungsanlagen unterliegen den Belastungsgrenzwerten 
für Industrie- und Gewerbelärm nach Anhang 6 LSV.28 Neue ortsfeste Anlagen dürfen nur 
errichtet werden, wenn die Planungswerte eingehalten sind; die Bewilligungsbehörde kann eine 
Lärmprognose verlangen (Art. 25 Abs. 1 USG29). Die Planungswerte liegen in der ES II bei 55 
dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts. Darüber hinaus müssen Lärmimmissionen im Rahmen der 
Vorsorge so weit begrenzt werden, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich 
tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG).
Im angefochtenen Entscheid wird die Beschwerdegegnerin mittels Auflage verpflichtet, die 
Lärmemissionen der neu einzurichtenden oder zu erneuernden haustechnischen Anlagen (Zu- 
und Abluftanlagen, Heizung usw.) so weit zu beschränken, als dies technisch und betrieblich 
möglich sowie wirtschaftlich tragbar sei, mindestens aber so weit, dass ihre Lärmeinwirkungen 
(Summe aller Anlagen) bei den betroffenen Wohn- oder Arbeitsräumen den Wert von 
Grundgeräusch tags 45 dB(A) / nachts 35 dB(A) nicht überschreitet. Letztere Werte entsprechen 
den Vorsorgewerten der Stadt Bern.30
Die Aussenluftanlage (bestehend) und die Fortluftanlage (neu) befinden sich gemäss dem 
Umgebungsplan31 im Aussenbereich an der südlichen Parzellengrenze. Daran schliesst auf der 
südlich angrenzenden Parzelle Nr. M.________ ein Parkplatz und in einigen Metern Entfernung 
ein Geschäftshaus an.32 Die Distanz zwischen der neuen Fortluftanlage und dem Grundstück 
der Beschwerdeführenden beträgt rund 20 m. Ein aus immissionsrechtlicher Sicht vorteilhafterer 
Standort ist nicht ersichtlich. Von der geplanten Erdsondenheizung sind keine Emissionen 
ausserhalb des Gebäudes zu erwarten. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, 
dass im erstinstanzlichen Verfahren auf nähere präventive Abklärungen betreffend Lärm oder 
allfälligen anderen Immissionen (bspw. Gerüche aus der Fortluftanlage) verzichtet wurde. Für 
die Einholung eines Lärmgutachtens besteht auch im Beschwerdeverfahren kein Anlass.
26 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31a
27 Vgl. Beschwerdeantwort vom 17. September 2020 S. 13
28 Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)
29 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
30 Vgl. https://www.bern.ch/themen/umwelt-natur-und-energie/larm/downloads-und-links
31 Vom 27. August 2019, v03 6. November 2019, mit Bewilligungsstempel der Stadt Bern; vgl. auch Vorakten pag. 17 
und 18
32 Vgl. Orthofoto auf www.be.ch/geoportal, Basiskarte; Grundstücksinformationen gemäss 
Grundstücksinformationssystem Grudis


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Ein nachträgliches baupolizeiliches Einschreiten in dem Fall, dass bei oder nach der 
Bauausführung Immissionen auftreten, welche den Auflagen bzw. den Umweltschutzvorschriften 
zuwiderlaufen, bleibt möglich.
e)
Die Beschwerdegegnerin ist auch ohne besondere Anordnung verpflichtet, bei der 
Umsetzung des Bauvorhabens die Sicherheitsvorschriften und die Regeln der Baukunde 
einzuhalten. Ein Baustelleninstallationsplan ist im Baubewilligungsverfahren abgesehen von hier 
nicht gegebenen Spezialfällen (Art. 15 BewD) nicht erforderlich. Baulärm, der in Art, Stärke und 
Dauer nicht aussergewöhnlich ist, müssen die Beschwerdeführenden in Kauf nehmen.33 
Dasselbe gilt für weitere mit der Erstellung von Bauten und Anlagen verbundene Immissionen 
wie beispielsweise die Erschwerung des Zugangs zu benachbarten Liegenschaften. Es 
bestehen keine Hinweise dafür, dass von der Baustelle Einwirkungen zu erwarten sind, die 
nach ihrer Art, Stärke oder Dauer aussergewöhnlich sind. Ohnehin könnten die 
Beschwerdeführenden daraus keinen Anspruch auf Verweigerung der Baubewilligung 
ableiten, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften des öffentlichen Rechts entspricht. Solche 
Immissionen begründen allenfalls eine Schadenersatzpflicht des Bauherrn gegenüber den 
Nachbarn,34 welche vorliegend aus Zuständigkeitsgründen nicht zu prüfen ist.
6.
Abstellplätze
a)
Die Beschwerdegegnerin errechnete für das Bauvorhaben gestützt auf Art. 49 ff. BauV35 
einen Bedarf von 17-42 Parkplätzen für Motorfahrzeuge. Bei der bestehenden Nutzung beträgt 
die 
Bandbreite 
36-57 
Parkplätze; 
tatsächlich 
vorhanden 
sind 
deren 
7,36 
die 
als 
Senkrechtparkplätze im Vorland angeordnet sind und bis auf das Trottoir ragen.37 Die 
Beschwerdegegnerin ersuchte die Stadt Bern um Bewilligung einer Reduktion der Parkplätze auf 
null, indem die vorhandenen 7 Parkplätze aufgehoben und keine neuen erstellt werden. Zur 
Begründung führte sie an, das Vorland solle entsprechend der Stellungnahme des 
Stadtplanungsamtes im Voranfrageverfahren quartiertypisch und gemäss dem ursprünglichen 
Zustand mit Sockelmauer, Hecken und Staketenzaun realisiert werden. Die Erstellung von 
Abstellplätzen im Vorlandbereich sei daher nicht möglich. Die Liegenschaft sei hervorragend mit 
dem öffentlichen Verkehr erschlossen.38
Die Stadt Bern gewährte die nachgesuchte Herabsetzung der Parkplatzzahl. Sie hielt fest, dass 
sich unweit des Baugrundstücks Haltestellen der Tramlinien N.________,O.________ und 
P.________ befänden sowie eine Haltestelle der Buslinie Q.________. Alle verkehrten mit 
dichtem Takt. Die neue Nutzung verursache dem Quartier ein geringeres Verkehrsaufkommen 
als die bisherige. Gestützt auf Art. 54 Abs. 1 Bst. c BauV sei damit die Herabsetzung 
gerechtfertigt.
Die Beschwerdeführenden kritisieren, die Erschliessung des Bauvorhabens mit dem öffentlichen 
Verkehr sei keineswegs überdurchschnittlich, wie dies beispielsweise direkt neben dem 
Hauptbahnhof der Fall wäre. Es sei nicht damit zu rechnen, dass Besucher, Lieferanten, 
Servicedienstleister, Kunden der im Gebäude angesiedelten Dienstleistungsbetriebe etc. mit 
dem öffentlichen Verkehr anreisten. Die Bewohner, Benutzer, Gäste und Besucher müssten auf 
andere Parkiermöglichkeiten in der Umgebung ausweichen, womit diese zulasten der Anwohner 
33 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31i
34 Vgl. dazu BGE 114 II 230; BGE 113 Ia 357, E. 3; BGE 91 II 106, E. 2
35 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
36 Vorakten pag. 56
37 Vgl. Orthofoto auf www.be.ch/geoportal, Basiskarte; Vorakten pag. 327
38 Vorakten pag. 103


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überlastet würden. Vor diesem Hintergrund sei nebensächlich, wie sehr die Parkplätze im 
Verhältnis zum Bestehenden reduziert werden sollten.
b)
Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die Zweckänderung von 
Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so ist dafür auf dem Grundstück oder in 
seiner Nähe eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und 
Motorfahrräder zu errichten (Art. 16 Abs. 1 BauG).
Nach Art. 49 ff. BauV wird die Anzahl der Abstellplätze durch eine Bandbreite begrenzt, welche 
namentlich die Abstellplätze für die Motorfahrzeuge der Beschäftigten, der Besucherinnen und 
Besucher sowie der Behinderten umfasst. Innerhalb der Bandbreite legt die Bauherrschaft die 
Anzahl fest (Art. 50 Abs. 1 und 2 BauV). Die Vorschriften unterscheiden zwischen Wohn- und 
übrigen Nutzungen (Art. 51 und 52 BauV). Bei den letzteren werden wiederum verschiedene 
Nutzungsarten unterschieden; zudem wirkt sich auf die Berechnung der Bandbreite aus, ob das 
Bauvorhaben in einer Stadt oder Agglomeration oder aber im übrigen Kantonsgebiet liegt. Im 
Grundsatz sind demnach die Besonderheiten, die sich namentlich aus einer städtischen Lage 
ergeben (beengte Verhältnisse; Angebote des öffentlichen Verkehrs) bei der gesetzlichen 
Definition der Bandbreite bereits berücksichtigt. Dies hindert aber nicht, dass bei Vorliegen 
besonderer Verhältnisse von den Bandbreiten nach oben oder unten abgewichen werden kann. 
Eine solche Abweichung ist nach Art. 54 Bst. c BauV u.a. möglich, wenn das Vorhaben in der 
Eignung 
des 
öffentlichen 
Verkehrs 
für 
seine 
Erschliessung 
deutlich 
über- 
oder 
unterdurchschnittlich ist. Es handelt sich rechtlich nicht um eine Ausnahme nach Art. 26 BauG, 
sondern um eine Ermächtigungsnorm, die unter den genannten Voraussetzungen ausdrücklich 
zur Abweichung ermächtigt. Die Aufzählung möglicher Abweichungsgründe in Art. 54 BauV ist 
beispielhaft; auch andere besondere Gründe, die ein Bauvorhaben hinsichtlich des 
Parkplatzbedarfs als deutlich über- oder unterdurchschnittlich erscheinen lassen, können eine 
Abweichung rechtfertigen.39 Inwieweit von der vorgesehenen Bandbreite abgewichen darf, wird 
nicht gesetzlich geregelt. Das Mass der Abweichung richtet sich nach den Abweichungsgründen 
und dem Ausmass, in dem der Parkplatzbedarf vom Durchschnitt abweicht. Ob die Parkplatzzahl 
bis 
auf 
null 
herabgesetzt 
werden 
darf, 
ist 
unter 
Beachtung 
des 
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes im Einzelfall zu prüfen.
c)
Das Baugrundstück befindet sich in einem Bereich mit der ÖV-Güteklasse B.40 Der 
kantonale Richtplan41 unterscheidet die ÖV-Güteklassen A-F, wobei die Güteklasse A nur in 
grosser Nähe zu Bahn- oder S-Bahn-Haltestellen erreicht werden kann. Der ÖV-Güteklasse A 
sind in der Stadt Bern die Quartiere rund um den Hauptbahnhof, den Bahnhof Wankdorf und den 
Bahnhof Europaplatz zugeordnet. Die Güteklasse B kann auch in der Nähe (bis 400 m) von 
Tram- oder Bushaltestellen erreicht werden, sofern diese mit einem Kursintervall von bis zu 10 
Minuten verkehren. Für die Ermittlung des Kursintervalls werden alle Abfahrten in der 
Hauptrichtung der Verkehrsmittelgruppe (hier Tram und Bus) berücksichtigt. Bestehen mehrere 
Tram- und Buslinien mit Kursinvervallen von bis zu 10 Minuten, führt dies aber nicht zu einer 
Erhöhung der Güteklasse. Unterschiede in der ÖV-Anbindung können also auch innerhalb einer 
Güteklasse bestehen.
Für die geplante Nutzung des Baugrundstücks (Wohnungen, Büros) ist mit der Anbindung an 
vier jeweils dicht getaktete Linien des öffentlichen Stadtverkehrs von einer sehr guten 
Erschliessung durch den ÖV auszugehen. Die fraglichen Linien verkehren alle direkt zum 
39 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 16
40 Vgl. Karte "Öffentlicher Verkehr" auf www.be.ch/geoportal
41 Abrufbar unter https://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/raumplanung/raumplanung/kantonaler_richtplan.html, 
Massnahmen B_10; vgl. auch Informationsblatt "Der öffentliche Verkehr im Geoportal des Kantons Bern", abrufbar 
unter https://www.bve.be.ch/bve/de/index/direktion/organisation/aoev/downloads_publikationen.html


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Hauptbahnhof.42 Zudem ist die Innenstadt mit Amtsstellen, Post, Einkaufsmöglichkeiten etc. vom 
Baugrundstück aus in wenigen Minuten zu Fuss erreichbar.
Es ist notorisch, dass in verschiedenen Quartieren der Stadt Bern aufgrund der urbanen, 
beengten Verhältnisse und gleichzeitig gutem ÖV-Angebot zahlreiche Liegenschaften gänzlich 
ohne eigene Parkplätze auskommen. Die Anwohnerinnen und Anwohner, Arbeitnehmenden 
sowie Besucherinnen und Besucher gelangen mit dem öffentlichen Verkehr, mit dem Fahrrad 
oder zu Fuss zu diesen Liegenschaften oder stellen ihre Motorfahrzeuge auf öffentlichen 
Parkplätzen ab. Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber hinsichtlich der Anwendung 
von Art. 54 Bst. c BauV solche Verhältnisse vor Augen hatte. Auch bei der hier in Frage 
stehenden Liegenschaft drängt sich eine Anreise mit dem öffentlichen Verkehr, zu Fuss oder mit 
dem Fahrrad auf. Zwar attestiert der erwähnte Teilverkehrsplan MIV dem Stadtteil R.________ / 
H.________ generell verhältnismässig geringe Anteile Fuss- und Veloverkehr; es handle sich 
um den am stärksten motorisierten Stadtteil von Bern.43 Die Bauliegenschaft befindet sich aber 
am äusseren Rand dieses Stadtteils in unmittelbarer Nähe zur R.________brücke und zur 
Innenstadt, wo aufgrund der Beschränkungen für den motorisierten Individualverkehr die 
Fortbewegung mit dem öffentlichen Verkehr, zu Fuss oder per Fahrrad deutlich vorteilhafter ist. 
Es liegen daher besondere Verhältnisse vor, die ein Abweichen von der Bandbreite im Sinne 
von Art. 54 BauV rechtfertigen.
d)
Zu der urbanen und zentrumsnahen Lage des Baugrundstücks kommt vorliegend hinzu, 
dass kein Neubau, sondern der Umbau einer bereits bestehenden Liegenschaft geplant ist. Die 
Gestaltungsmöglichkeiten sind damit naturgemäss begrenzt, besonders im Bereich der 
Bauklasse E, wo sich ein Umbau grundsätzlich an den Standort und die Volumetrie des 
bestehenden Baukörpers zu halten hat (Art. 56 Abs. 1 BO). Schon jetzt verfügt die Liegenschaft 
über deutlich zu wenige Parkplätze. Bei einer Vorlandtiefe von nur 3,60 m können zudem keine 
Senkrecht- oder Schrägparkfelder vor der Liegenschaft erstellt werden, die in ihren 
Abmessungen 
der 
VSS-Norm 
40 291a 
"Parkieren; 
Anordnung 
und 
Geometrie 
der 
Parkierungsanlagen", Ziff. 12 bzw. Tab. 3 entsprechen und nicht auf das Trottoir ragen. Der Bau 
einer Einstellhalle wäre zulässig (Art. 56 Abs. 2 BO), jedoch bei bestehenden Gebäuden 
regelmässig schwierig und sehr aufwendig, was die Beschwerdegegnerin auch vorliegend 
geltend macht.44 Nebst bautechnischen Herausforderungen dürfte hier auch die Planung einer 
verkehrssicheren Ausfahrt auf die Strasse problematisch sein. Das Vorland ist sehr knapp 
bemessen, da Standort und Volumetrie des Gebäudes beibehalten werden müssen.
Hinzu kommt, dass das Bauvorhaben einen hohen gestalterischen Anspruch hat, der gemäss 
der einleuchtenden Stellungnahme des Stadtplanungsamts im Vorabklärungsverfahren45 eine 
quartiertypische Vorlandgestaltung mit Sockelmauer, Staketenzaun und Heckenpflanzung 
erfordert. Im Gemeindegebiet der Stadt Bern ist der Raum zwischen strassenseitiger 
Fassadenflucht und der Grenze der Verkehrsanlage – also hier dem Trottoir – als Garten zu 
gestalten (Art. 11 Abs. 1 BO; vgl. auch Art. 16 Abs. 3 BauG). Nur in Ausnahmefällen darf ein Teil 
des Vorlandes als Parkierfläche benützt und gestaltet werden. Vorausgesetzt ist, dass die 
Einheitlichkeit des Vorlandes, der lokale Charakter des Strassenbildes oder andere 
schutzwürdige Interessen nicht beeinträchtigt werden (Art. 11 Abs. 3 BO). Vorliegend würde 
aber das angestrebte quartiertypische Bild durch das Anbringen von – auch nur wenigen – 
Parkierflächen im Vorland massiv beeinträchtigt.
42 Vgl. Netzplan und Fahrpläne auf www.bernmobil.ch
43 S. 14
44 Beschwerdeantwort S. 8
45 Vorakten pag. 335


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e)
Nach dem Gesagten liegen mit der urbanen Lage, der sehr guten ÖV-Erschliessung des 
Baugrundstücks, der guten Erreichbarkeit der Innenstadt zu Fuss und per Fahrrad und der 
faktischen Unmöglichkeit, normkonforme Parkplätze unter gleichzeitiger Einhaltung der 
Bauklassen- und Gestaltungsvorschriften zu erstellen, besondere Gründe vor, die im Sinne von 
Art. 54 BauV eine Herabsetzung der erforderlichen Anzahl Parkplätze bis auf null rechtfertigen.
Die Beschwerdeführenden machen zwar zu Recht geltend, dass auch beim Baugrundstück auf 
Anreisen mit dem motorisierten Individualverkehr nicht vollkommen verzichtet werden könne. Zu 
denken ist etwa an die Anreise gebrechlicher oder behinderter Personen, Anlieferungen, 
motorisiert anreisende Handwerker, Notfalldienste o.ä. Diesen stehen die in der Umgebung des 
Baugrundstücks zahlreich vorhandenen öffentlichen Parkplätze (blaue und weisse Parkplätze 
u.a. 
in 
der 
K.________strasse; 
Behindertenparkplatz 
beim 
A.________platz; 
Schwerverkehrparkplatz direkt gegenüber dem Baugrundstück)46 zur Verfügung. Auf deren 
Nutzung haben die bisherigen Anwohner keinen besseren Anspruch als die Bewohner, Benutzer 
und Besucher der Bauliegenschaft. Verkehrsgefährdende Zustände auf der K.________strasse 
sind nicht zu befürchten. Es handelt sich um eine Quartierstrasse im Übergangsnetz zwischen 
der Basiserschliessung und den verkehrsberuhigten Quartierzellen. Es gilt Einbahnverkehr. Bei 
Berücksichtigung dieser Umstände führen die aufgrund des Bauvorhabens zu erwartenden 
einzelnen An- und Wegfahrten beim Baugrundstück mit Ein- und Ausstiegsbewegungen (bspw. 
bei Verwendung von Taxis) oder Parkplatzsuchverkehr nicht zu einer unverhältnismässigen 
Belastung. Mit dem Bauvorhaben wird ja nicht nur das Parkplatzangebot, sondern auch der 
Parkplatzbedarf verringert. Der Fussgängerverkehr erfährt eine Verbesserung, indem die 
bestehenden, auf das Trottoir ragenden Parkplätze47 entfallen. Gemäss Auflage im 
angefochtenen Entscheid ist die Anlieferung (exkl. Zügeln) auf dem Trottoir untersagt.48 
Demnach sprechen keine wesentlichen Gründe der Verkehrssicherheit gegen die beantragte 
Reduktion der erforderlichen Parkplatzzahl auf null. Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz bleibt 
gewahrt. 
f)
Da die wesentlichen Beurteilungsgrundlagen aus den Akten und öffentlich zugänglichen 
Informationsquellen ersichtlich sind, kann auf den von der Beschwerdegegnerin beantragten 
Augenschein verzichtet werden.
7.
Brandschutz, Fluchtweg
a)
Die Beschwerdeführenden kritisieren, die Vorinstanz sei mit keinem Wort auf die in der 
Einsprache angesprochene Thematik des Fluchtwegs der Beschwerdeführenden im Brandfall 
eingegangen. Der Fluchtweg von den Räumlichkeiten im zweiten Stock der Liegenschaft der 
Beschwerdeführenden führe seit Jahrzehnten über eine Feuerleiter auf das Dach bzw. die 
Terrasse der Bauliegenschaft. Die vorgesehene Terrasse und deren Infrastruktur (Geländer, 
Bepflanzung, Abgrenzungen etc.) im ersten Stock der Bauliegenschaft behindere oder 
verunmögliche gar den Fluchtweg der Beschwerdeführenden über die fragliche Feuerleiter. Dies 
verstosse gegen die Brandschutznormen. Die Beschwerdeführenden würden den Anspruch auf 
den Fluchtweg gegebenenfalls auf dem Zivilweg durchsetzen.
Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass eine privat- oder öffentlich-rechtliche Verpflichtung 
besteht, wonach der gegebene Zustand mit dem Fluchtweg über die Terrasse der 
46 Vgl. map.bern.ch/stadtplan, Lasche "Verkehr, Mobilität"
47 Vgl. Vorakten pag. 327
48 Angefochtener Entscheid S. 10


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Bauliegenschaft erhalten werden müsste. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, warum der heutige 
Fluchtweg nach dem geplanten Umbau nicht mehr begangen werden könnte.


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b)
Im erstinstanzlichen Verfahren hatten die Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit 
ihrer Legitimation auf den Fluchtweg vom zweiten Stock ihrer Liegenschaft über die 
Bauliegenschaft hingewiesen.49 Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dazu keine 
eingehenden 
Ausführungen 
machte, 
da 
sie 
die 
Einsprachelegitimation 
der 
Beschwerdeführenden ja anerkannte.
c)
Im Beschwerdeverfahren machen die Beschwerdeführenden nun geltend, dass 
Brandschutzvorschriften verletzt würden.
Nach Art. 3 FFG50 und Art. 2 FFV51 sind u.a. Gebäude so zu erstellen, zu betreiben und zu 
unterhalten, dass Feuerschäden bestmöglich verhütet werden, um vorab die Sicherheit von 
Mensch und Tier zu gewährleisten. Verlangt wird, dass Bauten und Anlagen nach den 
anerkannten Regeln der Baukunde und der Technik gegen Feuer geschützt sind, der 
Entstehung und Ausbreitung von Bränden und Explosionen vorgebeugt wird und die Sicherheit 
von Personen und Tieren im Brandfall sowie der Rettungskräfte im Interventionsfall 
gewährleistet 
ist. 
Die 
Feuerschutzauflagen 
und 
Bedingungen 
werden 
im 
Baubewilligungsverfahren festgelegt (Art. 6 FFG, Art. 4 Abs. 3 FFV). Ausserhalb eines 
Baubewilligungsverfahrens sind die Eigentümerinnen und Eigentümer für Funktion, Wirksamkeit 
und Unterhalt der Feuerschutzmassnahmen verantwortlich; festgestellte Mängel sind ohne 
Verzug zu beheben (Art. 11 Abs. 1 und 2 FFV).
Demnach liegt es grundsätzlich in der Verantwortung der Beschwerdeführenden, einen 
tauglichen 
Fluchtweg 
aus 
dem 
zweiten 
Stock 
ihres 
Gebäudes 
sicherzustellen. 
Im 
Baubewilligungsverfahren der Beschwerdegegnerin ist u.a. zu prüfen, ob die Sicherheit von 
Personen gewährleistet bleibt. Dies wäre nicht der Fall, wenn mit dem Bauvorhaben der einzig 
mögliche Fluchtweg eines anderen bewohnten Gebäudes vereitelt würde. Dass dies hier zutrifft, 
legen die Beschwerdeführenden jedoch nicht dar. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb ein 
Fluchtweg aus dem zweiten Stock ihres Gebäudes nicht im Gebäudeinneren oder anderweitig 
auf ihrem eigenen Grundstück realisiert werden könnte. Allfällige privatrechtliche Ansprüche der 
Beschwerdeführenden auf eine Aufrechterhaltung des bestehenden Fluchtwegs sind im 
Baubeschwerdeverfahren 
nicht 
zu 
überprüfen. 
Die 
Rechtsverwahrung 
der 
Beschwerdeführenden wurde im angefochtenen Entscheid angemerkt. Im Übrigen ist nicht 
erkennbar, inwiefern der bestehende Fluchtweg durch das Bauvorhaben behindert würde. Ein 
Geländer besteht bereits heute; geplante hinderliche Bepflanzungen oder Abgrenzungen sind 
nicht ersichtlich.
c)
Der Antrag der Beschwerdeführenden auf Einholung eines Lärmgutachtens im 
Zusammenhang mit dem Brandschutz52 wurde wohl irrtümlich gestellt. Diesbezüglich wird auf 
Erwägung 5 hiervor verwiesen.
8.
Hindernisfreies Bauen
a)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden kann das Bauvorhaben nicht bewilligt werden, 
weil gemäss Fachbericht der Procap, Fachstelle Hindernisfreies Bauen Kanton Bern, diverse 
Beurteilungskriterien nicht definitiv bewertet werden können, weil dazu keine Angaben in den 
49 Vorakten pag. 258 f.
50 Feuerschutz- und Feuerwehrgesetz vom 20. Januar 1994 (FFG; BSG 871.11)
51 Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung vom 11. Mai 1994 (FFV; BSG 871.111)
52 Beschwerde S. 15


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Baugesuchsunterlagen vorhanden sind. Dies betreffe beispielsweise den Empfang / Schalter, 
Bedienelemente, Briefkasten und Sonnerie etc.
b)
Die Procap hat zu diesen und weiteren Beurteilungselementen festgehalten, dass keine 
Angaben 
in 
den 
Baugesuchsunterlagen 
enthalten 
seien. 
Sie 
hat 
die 
jeweiligen 
Beurteilungskriterien aufgelistet und beantragt, dass die Beschwerdegegnerin mittels Auflage zu 
verpflichten sei, diese bei der Ausführungsplanung zu beachten. Die Vorinstanz hat im 
angefochtenen Entscheid die Auflagen gemäss Fachbericht der Procap zum Bestandteil der 
Baubewilligung erklärt.
c)
Wie 
in 
Erwägung 
4d) 
dargelegt 
wurde, 
kann 
eine 
Baubewilligung 
mit 
Nebenbestimmungen, namentlich Auflagen verbunden werden, wenn ein Bauvorhaben je nach 
seiner 
Gestaltung 
oder 
Einrichtung 
gesetzeskonform 
oder 
gesetzwidrig 
sein 
kann. 
Nebenbestimmungen sind in solchen Fällen das Mittel dazu, die gesetzwidrigen Auswirkungen 
zu verhindern, und sind insoweit gegenüber der Alternative des Bauabschlags das mildere 
Mittel.
Die Beschwerdeführenden üben an den Einschätzungen der Procap in deren Fachbericht keine 
Kritik, und es besteht auch kein Anlass, an diesen zu zweifeln. Auf den in diesem 
Zusammenhang beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden. Da das Projekt und 
nicht das bestehende Gebäude zu beurteilen ist, würde ein Augenschein diesbezüglich ohnehin 
keine nützlichen Erkenntnisse liefern. 
Mit der Übernahme der im Fachbericht der Procap formulierten Auflagen in den Bauentscheid 
wurde die Beschwerdegegnerin verbindlich zur Ausgestaltung gemäss den von der Procap 
angeführten 
Beurteilungskriterien 
verpflichtet. 
Damit 
wird 
das 
hindernisfreie 
Bauen 
gewährleistet, d.h. es ist sichergestellt, dass das Bauvorhaben vorschriftskonform umgesetzt 
wird. Die Rüge der Beschwerdeführer ist unbegründet. 
9.
Erhöhung der Dachoberkante
a)
Für das Baugrundstück gelten die Vorschriften der Bauklasse E. Art. 56 Abs. 1 BO 
schreibt unter der Marginalie "Bauklasse E; Regel" vor: "In der Bauklasse E (Erhaltung der 
bestehenden Bebauungsstruktur) hat sich ein Neu- oder Umbau an den Standort und die 
Volumetrie des bestehenden Baukörpers zu halten". Gemäss Art. 56 Abs. 2 BO sind u.a. 
Dachausbauten unter Vorbehalt der Einordnungsvorschriften von Art. 6 BO zulässig. Art. 57 BO 
regelt gemäss der Marginalie "Sonderfälle" der Bauklasse E. Nach dessen Abs. 1 sind 
Abweichungen vom Standort und von der Volumetrie zulässig, wenn dadurch eine bessere 
städtebauliche Lösung erzielt wird und das Nutzungsmass unverändert bleibt. Es gelten die 
baupolizeilichen Masse der dem bestehenden Gebäude entsprechenden Bauklasse (Abs. 4). 
Das Projekt sieht neue Dachaufbauten (Lukarnen), die teilweise Anhebung des Dachs und die 
Schaffung einer Dachterrasse vor. Die Dachoberkante wird um 0,80 m erhöht.53 Die Vorinstanz 
hat die Abweichung gestützt auf die Stellungnahme der Stadtbildkommission, wonach das 
Projekt einen Beitrag zur städtebaulichen Verbesserung der Situation leistet, als zulässig 
erachtet; das Nutzungsmass bleibe unverändert.
53 Plan "Dachterrasse" vom 27. August 2019, v03 vom 6. November 2019; Schnitt AA' auf dem Plan "Schnitte AA / BB / 
EE" vom 27. August 2019, v04 vom 21. Januar 2020; Schnitt CC' auf dem Plan "Schnitte CC / DD", v04 vom 
21. Januar 2020; Plan "Nordfassade" vom 27. August 2019, v03 vom 6. November 2019; Plan "Ost-/West-
/Südfassade" vom 27. August 2019, v03 vom 6. November 2019; alle mit Bewilligungsstempel der Stadt Bern


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b)
Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass die Erhöhung der Dachoberkante eine bessere 
städtebauliche Lösung bewirkt. Die Erhöhung der Dachoberkante diene alleine der 
Beschwerdegegnerin, die damit eine Dachterrasse nach ihren Vorstellungen realisieren könne.
c)
Die Stadtbildkommission hatte im Voranfrageverfahren festgehalten, der eingeschlagene, 
architektonisch bemerkenswerte und eigenständige Weg habe grundsätzlich das Potenzial zu 
einer städtebaulichen Verbesserung. Sie empfahl, bei der Weiterbearbeitung verschiedenen 
Aspekten besondere Beachtung zu schenken, darunter dem Umstand, dass die Erhöhung des 
Daches der Regel der Bauklasse E zuwiderlaufe.54 Zum eingereichten Projekt hielt sie fest, sie 
bedanke sich für die Vertiefung des Projekts, die nachgelieferten Unterlagen und die 
aufschlussreiche Präsentation. Zusammen mit den vorgestellten Referenzen trügen diese 
wesentlich zur Klärung offener Fragen des gestalterisch anspruchsvollen Projekts bei. Aus Sicht 
der SBK habe das Projekt einen hohen architektonischen Anspruch, dessen Gelingen wesentlich 
von der Detailpflege und Materialisierung abhängen werde. Die SBK empfehle, das Projekt auf 
dem erreichten Stand weiter zu bearbeiten. Auf dem vorgelegten Stand leiste das Projekt einen 
Beitrag zur städtebaulichen Verbesserung der Situation.55
Demnach hat sich das städtebauliche Potenzial des Voranfrageprojekts soweit konkretisiert, 
dass das als Baugesuch eingereichte Projekt als städtebauliche Verbesserung bewertet werden 
konnte. Die Beschwerdeführenden nennen keine Gründe, die Anlass zum Zweifel an der 
Einschätzung der Stadtbildkommission geben. Dass der Beschwerdegegnerin ermöglicht wird, 
eine Dachterrasse nach ihren Vorstellungen zu realisieren, spricht nicht gegen die beantragte 
Gestaltung mit der Erhöhung der Dachoberkante. Ebenso wenig ist entscheidend, ob die 
Erhöhung der Dachoberkante um 0,80 m eine Sichteinschränkung oder Lichtreduktion für die 
Beschwerdeführenden verursacht; darin läge keine Verletzung baurechtlicher Vorschriften. 
Entscheidend ist vielmehr – da das Nutzungsmass unbestrittenermassen unverändert bleibt – 
die städtebauliche Qualität des Projekts. Das Bauvorhaben bildet in gestalterischer Hinsicht ein 
Ganzes, das von der Stadtbildkommission überzeugend als städtebauliche Verbesserung und 
somit als Sonderfall im Sinne von Art. 57 BO bewertet wurde.
d)
Welchen Zwecken der von den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang 
beatragte Augenschein dienen soll, ist nicht ganz klar. Bei einem Augenschein liesse sich nur 
der gegenwärtige Zustand feststellen. Die geplante Erhöhung der Dachoberkante und die 
ästhetische Wirkung der geplanten Gestaltung lassen sich hingegen aus den eingereichten 
Plänen ablesen. Auf die Durchführung eines Augenscheins kann daher auch in dieser Hinsicht 
verzichtet werden.
10.
Rechtsverwahrung, Lastenausgleich
Die Beschwerdeführenden halten für den Fall der Bestätigung der Baubewilligung an ihrer 
Rechtsverwahrung fest und machen Ausführungen zu allfälligen zivilrechtlichen Ansprüchen, die 
aus der Umsetzung des Bauvorhabens erwachsen könnten. Die Vorinstanz hat die 
Rechtsverwahrung der Beschwerdeführenden im angefochtenen Entscheid vermerkt und ihr 
Lastenausgleichsbegehren entgegengenommen. Der angefochtene Entscheid ist diesbezüglich 
nicht zu beanstanden. Für das von den Beschwerdeführenden geforderte Rissprotokoll, zu 
welchem die Beschwerdegegnerin gemäss ihrer Beschwerdeantwort Hand bietet, ist der 
zivilrechtliche Weg zu beschreiten. Ein Rissprotokoll dient als Beweis für allfällige zivilrechtliche 
54 Vorakten pag. 335
55 Vorakten pag. 338


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Ansprüche; es bildet keine Grundlage für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens. Auch 
allfällige zivilrechtliche Ansprüche aus Beeinträchtigungen der Beschwerdeführenden während 
des Bauvorgangs sind hier, wie erwähnt, aus Zuständigkeitsgründen nicht zu prüfen.
11.
Ergebnis und Kosten
a)
Nach dem Gesagten sind die in der Beschwerde vorgebrachten Rügen unbegründet. Die 
Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene 
Entscheid ist zu bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV56).
c)
Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht Parteikosten im Umfang von Fr. 8'219.50 
geltend. Diese setzen sich zusammen aus dem Honorar von Fr. 7'412.50, den Auslagen von 
Fr. 219.35 und der Mehrwertsteuer von Fr. 587.65.
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 
Abs. 1 
VRPG). 
Nach 
Art. 11 
Abs. 1 
PKV57 
beträgt 
das 
Honorar 
in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG58). Die Baukosten sind hier mit rund Fr. 10'390'000.– gemäss Baugesuch eher hoch 
und die Streitsache ist von entsprechender Bedeutung. Der gebotene Zeitaufwand ist aber als 
unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren 
durchgeführt wurde. Angesichts der umstrittenen Rechtsfragen ist auch die Schwierigkeit des 
Prozesses insgesamt als eher unterdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar 
von Fr. 5'000.– als angemessen. Mit den Auslagen von Fr. 219.35 und der Mehrwertsteuer von 
Fr. 401.90 ergeben sich zu ersetzende Parteikosten von Fr. 5'621.25.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. Der Gesamtbauentscheid 
der Stadt Bern vom 16. Juli 2020 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
56 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
57 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
58 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)


BVD 110/2020/147 
19/19
3.
Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 5'621.25 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.