be_bvd · 120 2023 15 · 2023-07-12 · de

Einbau von 2 Wohnungen | Neuenegg

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 120/2023/15
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 12. Juli 2023
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewie-
sen (VGE 2023/220 vom 16.07.2024). Das Bundesgericht hat die Beschwerde gegen das 
Urteil des Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGE 1C_549/2024 vom 05.05.2025).
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Neuenegg, Gemeindeverwaltung, Dorfplatz 1,
3176 Neuenegg
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Neuenegg vom 16. Februar 
2023 (BP-A.________; Einbau von 2 Wohnungen)
I.
Sachverhalt
1.
Am 12. August 1965 erteilte der Regierungsstatthalter des Amtsbezirkes Laupen die 
Baubewilligung zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit angebautem Garagentrakt auf der 
Parzelle Neuenegg Gbbl. Nr. F.________.1 Die Baubewilligung umfasste unter anderem drei 
Bastelräume, ein Reduit, ein WC und einen Vorraum im nördlichen Teil des Kellergeschosses.2 
Die Parzelle Nr. F.________ liegt in der Wohn- und Arbeitszone WA3 und befindet sich im 
Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft G.________weg 3/3a. Die Beschwerdeführerin 
ist Eigentümerin der Stockwerkeinheit Parzelle Neuenegg Gbbl. Nr. F.________-1. Die 
Stockwerkeinheit umfasst gemäss Grundbucheintrag die «Studios/Büroräume im Tiefgeschoss 
rechts».
Ein Stockwerkeigentümer gelangte am 2. Dezember 2022 an die Gemeinde Neuenegg und teilte 
sinngemäss mit, dass die drei ursprünglich bewilligten Bastelräume mit einem WC zu zwei Keller-
1 Vgl. pag. 2 der Vorakten
2 Vgl. Grundriss Keller + Umgebung (Block A) vom 13. Juli 1965, Beilage 4 der Vorakten


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wohnungen umgebaut worden seien. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2022 erteilte die Ge-
meinde der Beschwerdeführerin Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Beschwerdeführerin reichte 
am 20. Januar 2023 eine Stellungnahme ein und stellte den Antrag, es sei festzustellen, dass ein 
nachträgliches Baugesuch nicht notwendig sei.
Mit Wiederherstellungsverfügung vom 16. Februar 2023 forderte die Gemeinde die Beschwerde-
führerin auf, baubewilligungspflichtige Bauarbeiten zu unterlassen und die beiden Studios innert 
90 Tagen in den ursprünglichen Zustand (drei Bastelräume) zurückzubauen. Gleichzeitig wies sie 
auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs hin und drohte die Ersatzvornahme und eine 
Busse bei Nichtbefolgung an. Die Beschwerdeführerin verzichtete auf die Einreichung eines 
nachträglichen Baugesuchs.
2.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 17. März 2023 Beschwerde bei 
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Verfügung der Vorinstanz vom 16. Februar 2023 betreffend Baueinstellung und Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands sei vollständig (Ziffern 1. bis 3. und Ziffer 6. des Verfügungsdispo-
sitivs) aufzuheben.
2.
Es sei von Amtes wegen festzustellen, dass die von der Vorinstanz verfügte Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes sowie die verfügte Baueinstellung in Verletzung des geltenden Baurechts 
eröffnet wurde und deshalb nichtig ist.
3.
Es sei von Amtes wegen festzustellen, dass die Beschwerdeführerin gestützt auf die Baubewilligung 
vom 12. August 1965 und gemäss den geltenden und anwendbaren baurechtlichen Bestimmungen 
kein nachträgliches Baugesuch betreffend ihres Grundstücks Neuenegg Gbbl.-Nr. F.________-1 
(Studio Wohnungen) einreichen muss.
4.
Dieser Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit ihrer Stellungnahme vom 
6. April 2023, die Beschwerde sei abzuweisen und die angefochtene Verfügung sei vollumfänglich 
zu bestätigen. Zudem seien der Beschwerdeführerin sämtliche Verfahrens- und Parteikosten auf-
zuerlegen. Mit Instruktionsverfügung vom 9. Mai 2023 zog das Rechtsamt zudem von Amtes we-
gen ein Foto der Studios von aussen und einen Grundrissplan der Studios, eingereicht im Be-
schwerdeverfahren RA Nr. 110/2023/58, im vorliegenden Beschwerdeverfahren bei. Der Be-
schwerdeführerin wurde am 9. Mai 2023 die vollständige Akteneinsicht gewährt. Anschliessend 
erhielten die Parteien Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Mit Schreiben vom 1. Juni 
2023 verzichtete die Gemeinde auf Schlussbemerkungen. Die Beschwerdeführerin reichte am 
16. Juni 2023 Schlussbemerkungen sowie die Kostennote ein. Am 11. Juli 2023 reichte die Be-
schwerdeführerin zudem Fotos, Mietverträge und ein Protokoll der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 3. September 2008 ein.
4.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD 
ist damit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b)
Wiederherstellungsverfügungen kann anfechten, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-
genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges 
Interesse an der Aufhebung der Verfügung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG5).6 Die Beschwerdeführerin 
ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legiti-
miert.
c)
Die angefochtene Verfügung datiert vom Donnerstag, 16. Februar 2023 und wurde gleichen-
tags per A-Post versandt.7 Die Verfügung hätte damit bereits am 17. Februar 2023 bei der Be-
schwerdeführerin eingehen können. Mangels Sendungsverfolgung kann jedoch nicht nachvollzo-
gen werden, ob die Verfügung wie von der Beschwerdeführerin vorgebracht erst am Montag, 
20. Februar 2023 zugestellt wurde. Dies kann jedoch offen bleiben. Wäre die Zustellung zum 
frühesten möglichen Zeitpunkt am 17. Februar 2023 erfolgt, hätte die Beschwerdefrist am 18. Fe-
bruar 2023 begonnen (vgl. Art. 41 Abs. 1 VRPG) und frühestens am Montag, 20. März 2023 ge-
endet (vgl. Art. 41 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerde wurde am 17. März 2023 der schweizerischen 
Post übergeben und erfolgte damit ohne Weiteres fristgerecht. Auf die im Übrigen formgerecht 
eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen einzutreten.
2.
Anträge, Feststellungsinteresse
a)
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei von Amtes wegen festzustellen, dass die von der 
Vorinstanz verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sowie die verfügte Bauein-
stellung in Verletzung des geltenden Baurechts eröffnet worden und deshalb nichtig seien 
(Rechtsbegehren Nr. 2). Zudem beantragt die Beschwerdeführerin, es sei von Amtes wegen fest-
zustellen, dass sie gestützt auf die Baubewilligung vom 12. August 1965 und gemäss den gelten-
den und anwendbaren baurechtlichen Bestimmungen kein nachträgliches Baugesuch für die Stu-
diowohnungen einreichen müsse (Rechtsbegehren Nr. 3).
b)
Feststellungsbegehren sind nur zulässig, wenn ein spezifisches Feststellungsinteresse be-
steht. Gegenüber Leistungs- oder Gestaltungsbegehren sind Feststellungsbegehren grundsätz-
lich subsidiär und nur zulässig, wenn das schutzwürdige Interesse der das Feststellungsbegehren 
stellenden Partei mit einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren nicht gewahrt werden kann.8 
Das Vorliegen eines Feststellungsinteresses ist stets eigens zu begründen.9
c)
Die Beschwerdeführerin hat nicht dargelegt, worin ihre Feststellungsinteressen bestehen. 
Mangels rechtsgenüglicher Begründung ist bereits aus diesem Grund nicht auf die Feststellungs-
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
6 Vgl. Michael Pflüger, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 9
7 Vgl. die Kopie des Couverts, Beschwerdebeilage 1
8 BVR 2016 S. 273 E. 2.2, 2014 S. 33 E. 1.4; Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 49 N. 73 und N. 74
9 BVR 2007 S. 441 E. 5.2


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begehren Nrn. 2 und 3 einzutreten. Selbst wenn eine genügende Begründung vorläge, wäre die 
Zulässigkeit der Feststellungsbegehren zu verneinen.
Mit dem Rechtsbegehren Nr. 2 macht die Beschwerdeführerin die Nichtigkeit der angefochtenen 
Verfügung geltend. Die Frage der Nichtigkeit kann zwar durchaus in Form eines Feststellungsbe-
gehrens aufgeworfen werden. Jedoch sind auch in diesem Fall ein Feststellungsinteresse und die 
Subsidiarität des Feststellungsbegehrens vorausgesetzt.10 Ob die angefochtene Verfügung dem 
geltenden Recht entspricht, kann bereits im Rahmen des Rechtsbegehrens Nr. 1, wonach die 
Verfügung vollständig aufzuheben sei, überprüft werden. Damit hat die Beschwerdeführerin kein 
genügendes Feststellungsinteresse. Auf das Rechtsbegehren Nr. 2 ist auch aus diesem Grund 
nicht einzutreten.
Das auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung lautende Rechtsbegehren Nr. 1 könnte gutge-
heissen werden, sofern sich die Studiowohnungen als formell und materiell rechtmässig erweisen 
sollten oder wenn auf die Wiederherstellung verzichtet wird, sei es zum Beispiel aufgrund der 
Verhältnismässigkeit oder des Ablaufs der fünfjährigen Frist nach Art. 46 Abs. 3 BauG. Diesfalls 
wäre mit der Gutheissung des Rechtsbegehrens Nr. 1 zugleich entschieden, dass für die Studio-
wohnungen kein nachträgliches Baugesuch notwendig ist. Die Beschwerdeführerin hat hinsichtlich 
des Rechtsbegehrens Nr. 3 daher kein schutzwürdiges Interesse, es kann ebenfalls nicht darauf 
eingetreten werden.
d)
Ferner beantragt die Beschwerdeführerin, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung 
zu erteilen. Gemäss Art. 68 Abs. 1 VRPG hat die Beschwerde aufschiebende Wirkung, sofern die 
Gesetzgebung nichts anderes bestimmt. Das gilt auch für Beschwerden gegen Verfügungen be-
treffend die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.11 Demgegenüber haben Beschwer-
den gegen Verfügungen betreffend die Einstellung der Bauarbeiten und Benützungsverbote keine 
aufschiebende Wirkung (vgl. Art. 46 Abs. 1 BauG). Dispositiv-Ziff. 1 der angefochtenen Verfü-
gung, wonach baubewilligungspflichtige Bauarbeiten zu unterlassen seien, ist nicht als Bauein-
stellung zu verstehen. Den Akten und Vorbringen der Beschwerdeführerin zufolge sind aktuell 
keine Bauarbeiten an den beiden Studiowohnungen im Gange. Auch ein Benützungsverbot hat 
die Gemeinde nicht verfügt. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sie die Beschwerdeführerin 
einfach darauf hinweisen wollte, dass baubewilligungspflichtige Bauarbeiten nicht ohne Baubewil-
ligung vorgenommen werden dürfen. Der Beschwerde kommt daher von Gesetzes wegen auf-
schiebende Wirkung zu und es war nicht notwendig, bei Verfahrensbeginn über den Antrag zu 
befinden. Das Rechtsbegehren Nr. 4 der Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden 
Wirkung der Beschwerde ist nach dem Gesagten obsolet.
3.
Anfechtungsobjekt
a)
Die Beschwerdeführerin verweist in der Beschwerdeschrift darauf, dass die übrigen Stock-
werkeigentümer ohne Baubewilligung und Einwilligung der Beschwerdeführerin Parkplätze direkt 
angrenzend an die Studiowohnungen erstellt hätten. Zudem nimmt die Beschwerdeführerin auf 
das entsprechende Wiederherstellungs- bzw. nachträgliche Baubewilligungsverfahren Bezug. 
Auch in ihren Schlussbemerkungen erwähnt die Beschwerdeführerin dieses Verfahren und macht 
in diesem Zusammenhang geltend, das Verhalten der Gemeinde erscheine rechtsmissbräuchlich.
10 Vgl. Markus Müller, a.a.O., Art. 49 N. 74 und N. 85
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 49 N. 2 
drittes Lemma


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Die Gemeinde führt in ihrer Beschwerdeantwort vom 6. April 2023 aus, bei der Parkplatzangele-
genheit handle es sich um ein eigenständiges Baubewilligungsverfahren, das mit vorliegendem 
Beschwerdeverfahren in keinem baurechtlichen Zusammenhang stehe.
b)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.12
c)
Vorliegend angefochten ist die Wiederherstellungsverfügung vom 16. Februar 2023. Mit die-
ser forderte die Gemeinde die Beschwerdeführerin auf, baubewilligungspflichtige Bauarbeiten zu 
unterlassen und die beiden Studiowohnungen in den ursprünglichen Zustand (drei Bastelräume) 
zurückzubauen. Die Parkplätze vor den Studiowohnungen der Beschwerdeführerin sind nicht Ge-
genstand dieser Verfügung und können dementsprechend auch nicht Streitgegenstand im Be-
schwerdeverfahren sein. Vielmehr sind die Parkplätze Gegenstand des eigenständigen Be-
schwerdeverfahrens BVD RA Nr. 110/2023/58. Soweit sich die Beschwerdeführerin in ihrer Be-
schwerde auf das Wiederherstellungs- bzw. nachträgliche Baubewilligungsverfahren betreffend 
Parkplätze bezieht, ist nicht darauf einzutreten.
4.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, es verletze ihr rechtliches Gehör, wenn die Vorinstanz 
die von ihr eingereichten Beweismittel (Steuerdokumente zum Beweis der jahrelangen Nutzung 
zu Wohnzwecken) ignoriere und als «irrelevant» bezeichne. Es erstaune auch, dass die 
Vorinstanz die Argumente der Beschwerdeführerin in der Verfügung zwar auf rund zwei Seiten 
rezitiere, aber mit keinem Wort auf die rechtlichen Erwägungen und eingereichten Beweismittel 
Bezug nehme. In ihren Schlussbemerkungen ergänzt die Beschwerdeführerin, die Gemeinde sei 
in ihrer Beschwerdeantwort nicht auf ihre rechtlichen Argumente eingegangen, sondern 
beschränke sich auf standardisierte Textbausteine. Die Gemeinde ignoriere die von der 
Beschwerdeführerin eingereichten Beweismittel. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, 
die Gemeinde habe es im Vorverfahren unterlassen, sämtliche Argumente und eingereichten 
Beweismittel der Beschwerdeführerin zu anerkennen und würdigen. Ihr rechtliches Gehör sei 
verletzt worden, indem die Gemeinde die «Baueinstellung und Wiederherstellungsverfügung» 
vom 21. Dezember 2022 der Beschwerdeführerin direkt zugestellt habe, ohne sie anzuhören und 
ohne das Schreiben ihrer Rechtsvertretung zuzustellen. Auf ihr Schreiben vom 20. Januar 2023 
habe die Vorinstanz mit der angefochtenen Verfügung reagiert, ohne auf die Begehren und die 
Begründung der Beschwerdeführerin einzugehen.
Die Gemeinde entgegnet in ihrer Beschwerdeantwort vom 6. April 2023, sie habe die Angelegen-
heit rechtsgleich behandelt und die Beschwerdeführerin, wie aus den Vorakten ersichtlich sei, 
stets angemessen informiert. Das rechtliche Gehör sei vollumfänglich gewährt worden.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf recht-
liches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und beim 
12 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14


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Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen 
(Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die 
Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die 
Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich 
mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.13
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glau-
ben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV14), dass verfahrensrechtliche Ein-
wendungen so früh wie möglich, das heisst nach Kenntnisnahme eines Mangels bei erster Gele-
genheit vorzubringen sind. Es verstösst gegen Treu und Glauben, Mängel dieser Art erst in einem 
späteren Verfahrensstadium oder sogar erst in einem nachfolgenden Verfahren geltend zu ma-
chen, wenn der Einwand schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können.15
c)
Die Gemeinde hat in der angefochtenen Verfügung die Argumente der Beschwerdeführerin 
ausführlich aufgeführt und diese damit zur Kenntnis genommen, das gilt insbesondere auch für 
das Argument, wonach die Mieterträge seit Jahren steuerlich deklariert worden seien. Aus den 
Erwägungen der angefochtenen Verfügung folgt, dass für die Gemeinde entscheidend war, dass 
es sich um eine baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung handle und die Beschwerdeführerin 
hierfür keine Baubewilligung habe vorweisen können. Weiter geht aus den Erwägungen hervor, 
dass die Gemeinde als irrelevant erachtete, ob die Steuerbehörde über die Nutzungsänderung 
informiert worden sei oder nicht. Die Gemeinde hat sich damit genügend mit den Vorbringen der 
Beschwerdeführerin und den eingereichten Steuerdokumenten auseinandergesetzt und darge-
legt, weshalb die Wiederherstellung anzuordnen sei. Wie vorangehend aufgezeigt, muss sich die 
Gemeinde in der Begründung nicht mit jedem einzelnen Aktenstück oder jedem einzelnen Argu-
ment der Parteien auseinandersetzen. Es genügt vielmehr, wenn sie sich auf die aus ihrer Sicht 
relevanten Punkte beschränkt. Die Beschwerdeführerin konnte gestützt auf die Begründung die 
Wiederherstellungsverfügung sachgerecht anfechten. Das rechtliche Gehör der Beschwerdefüh-
rerin wurde nach dem Gesagten nicht verletzt.
Soweit die Beschwerdeführerin mit ihren Ausführungen zur Beschwerdeantwort der Gemeinde 
ebenfalls eine Gehörsverletzung rügen will, erweist sich Letztere als unbegründet. Im Beschwer-
deverfahren begründet das rechtliche Gehör nur einen Anspruch der Verfahrensbeteiligten ge-
genüber der Rechtsmittelbehörde, nicht jedoch gegenüber der Vorinstanz. Im Übrigen erweisen 
sich die weiteren, von der Beschwerdeführerin mit ihren Schlussbemerkungen vorgebrachten Rü-
gen zum rechtlichen Gehör als verspätet und ohnehin unbegründet. Mit Schreiben vom 21. De-
zember 2022 forderte die Gemeinde die Beschwerdeführerin auf, sämtliche baubewilligungspflich-
tigen Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und die Studiowohnungen innert 90 Tagen zurückzu-
bauen oder innert 30 Tagen ein ordentliches Baugesuch einzureichen. Entgegen den Ausführun-
gen der Beschwerdeführerin erteilte ihr die Gemeinde mit Schreiben vom 21. Dezember 2022 aber 
ausdrücklich auch Gelegenheit zur Stellungnahme.16 Aus den Akten geht weiter hervor, dass die 
Anwaltsvollmacht vom 28. Oktober 2022 auf die Vertretung «in Sachen Parkplatzerstellung 
G.________weg 3, 3176 Neuenegg (baupolizeiliches Verfahren und Miteigentümerrecht)» be-
schränkt war.17 Erst mit Anwaltsvollmacht vom 18. Januar 2023 beauftragte die Beschwerdefüh-
rerin ihren Rechtsvertreter auch zur Vertretung in «allen baurechtlichen Verfahren betreffend das 
Grundstück G.________weg 3 und 3a in Neuenegg, insbesondere die Verwaltungsverfahren der 
13 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7
14 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
15 BGE 143 V 66 E. 4.3
16 Vgl. pag. 8 ff. der Vorakten
17 Vgl. pag. 12 der Vorakten


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Gemeinde […] "BP-A.________ C.________"».18 Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Ge-
meinde ihr Schreiben vom 21. Dezember 2022 nur der Beschwerdeführerin, nicht aber auch ihrer 
Rechtsvertretung zustellte. Insgesamt wurde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht 
verletzt.
5.
Ausstand, fachliche Qualifikation
a)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe einseitig zu Gunsten des Verwalters 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. der übrigen Stockwerkeigentümer und zu Lasten der 
Beschwerdeführerin Partei eingenommen. Die angefochtene Verfügung sei offenbar einzig auf-
grund einer «Anfrage» vom Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft initiiert worden. Es 
müsse angenommen werden, dass sich die Vorinstanz habe instrumentalisieren lassen und nicht 
unvoreingenommen gehandelt und entschieden habe. Die Vorinstanz habe trotz verspäteter Bau-
gesuchseingabe ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren betreffend die Parkplätze vor den 
Studiowohnungen eingeleitet. Das Verhalten der Vorinstanz erwecke insgesamt den zweifelhaften 
Eindruck einer verfahrensrechtlichen «Retourkutsche» für die Beschwerdeführerin. Die Vorinstanz 
sei in vorliegendem Verfahren wie auch im nachträglichen Baubewilligungsverfahren betreffend 
die Parkplätze befangen und müsse von Amtes wegen gestützt auf Art. 9 Abs. 1 VRPG in den 
Ausstand treten. Die Vorinstanz habe mit ihrem unverständlichen, parteilichen Verhalten die Ver-
fahrensgarantien der Beschwerdeführerin gemäss Art. 29 Abs. 1 BV verletzt (gleiche und gerechte 
Behandlung durch die Behörden). Zudem sei aufgrund des Verfahrensverlaufs sowie der Reakti-
onen der zuständigen Mitarbeitenden die fachliche Qualifikation der Bauverwaltung ernsthaft an-
zuzweifeln.
Die Gemeinde hat sich zu diesen Vorwürfen in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2023 nicht geäus-
sert.
b)
Die Ausstands- bzw. Ablehnungsgründe sind in Art. 9 VRPG geregelt, wobei die Vorschrif-
ten über den Ausstand nach Art. 47 ff. GG19 ausdrücklich vorbehalten sind (Art. 9 Abs. 3 VRPG). 
Die Ausstandspflicht besteht bei unmittelbar persönlichen Interessen an einem Geschäft oder bei 
Vorliegen eines Verwandtschafts- oder Vertretungsverhältnisses (vgl. Art. 47 Abs. 1 und 2 GG). 
Sie trifft nur Personen, nicht ganze Behörde. Ein Ausstandsbegehren gegen die Gesamtbehörde 
als solche ist unzulässig und kann nur als Begehren gegen alle Mitglieder verstanden werden. 
Diesfalls sind gegen jedes einzelne Mitglied spezifische Ausstandsbegehren geltend zu machen, 
die über die pauschale Kritik hinausgehen, dass die Behörde als solche befangen sei. Werden 
Ablehnungsgründe nicht individualisiert gegen bestimmte Personen vorgebracht, ist auf das Be-
gehren wegen Verletzung der Begründungspflicht nicht einzutreten (vgl. Art. 32 Abs. 2 VRPG).20
c)
Die Vorbringen der Beschwerdeführerin richten sich nicht gegen (eine) einzelne Person(en) 
sondern gegen die Vorinstanz als solche. Die Beschwerdeführerin hat keine individuellen Ableh-
nungsgründe gegen bestimmte Personen vorgebracht, weshalb nicht auf ihr Begehren eingetreten 
werden kann. Ohnehin dürfte kaum ein Ausstandsgrund gegeben sein. Die Vorinstanz war ver-
pflichtet, auf die baupolizeiliche Anzeige des Verwalters hin tätig zu werden bzw. zumindest zu 
prüfen, ob ein unrechtmässiger Zustand besteht und ob die Wiederherstellung zu verfügen ist.21 
Es ist daher nicht nachvollziehbar, inwiefern es sich um eine verfahrensrechtliche «Retourkut-
sche» handeln sollte. Zudem ist wie bereits aufgezeigt das Verfahren in Zusammenhang mit den 
18 Vgl. pag. 24 der Vorakten
19 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG; BSG 170.11)
20 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 9
21 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 2


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Parkplätzen vorliegend nicht Streitgegenstand, weshalb daraus ebenfalls keine Ausstandsgründe 
abgeleitet werden können. Ob die Vorinstanz das nachträgliche Baubewilligungsverfahren betref-
fend die Parkplätze vor den Studiowohnungen zu Recht eingeleitet hat, ist Gegenstand des Ver-
fahrens RA Nr. 110/2023/58.
d)
Gemäss Art. 33a Abs. 1 BauG sorgen die Gemeinden dafür, dass ihnen das nötige Fach-
wissen zugänglich ist. Verfügen sie nicht über eigene Fachleute, lassen sie die Baugesuche durch 
die Fachleute einer anderen Gemeinde oder durch private Fachleute prüfen (Art. 33a Abs. 2 
BauG). Fachleute sind Personen, die über Fachkenntnisse im einschlägigen öffentlichen Recht, 
insbesondere im Bau- und Planungsrecht, im Baubewilligungsverfahren und in der Koordination 
von Bewilligungsverfahren verfügen. Das können insbesondere auch Gemeindeangestellte sein, 
die eine geeignete Ausbildung genossen haben.22
e)
Die Bau- und Planungskommission hat sieben Mitglieder und nimmt in Angelegenheiten der 
Baupolizei alle der Gemeinde zustehenden Verfügungsbefugnisse wahr. Sie wird von den Stimm-
berechtigten gewählt (vgl. Anhang I OgR23). Untergeordnete Stelle der Bau- und Planungskom-
mission ist die Bauverwaltung. Der Bauverwaltung obliegt der Vollzug im Bereich der Ressorts 
Bau/Planung und Tiefbau/Gemeindebetriebe (vgl. Anhang III OrV24). Die Bauverwaltung der Ge-
meinde Neuenegg verfügt gemäss Internetauftritt über 20 Mitarbeitende (inkl. Leitung).25 Es ist 
nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht weiter dargetan, inwiefern auf-
grund des Verfahrensverlaufs sowie der Reaktionen der zuständigen Mitarbeitenden die fachliche 
Qualifikation der Vorinstanz ernsthaft angezweifelt werden sollte. Das Vorbringen der Beschwer-
deführerin erweist sich als unbegründet, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann.
6.
Rechtliche Grundlagen für die Wiederherstellung
a)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt, setzt die Baupolizeibehörde eine 
angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Er-
satzvornahme (vgl. Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Bauarbeiten, die nicht aus der Baubewilligung 
und den genehmigten Plänen hervorgehen, gelten grundsätzlich als nicht bewilligt bzw. formell 
rechtswidrig. Es ist Sache der Bauherrschaft, diese Vermutung zu zerstören. Ihr obliegt die Be-
weislast für das Vorhandensein einer Baubewilligung.26
Der Wiederherstellungspflichtige hat die Möglichkeit, innert 30 Tagen seit Eröffnung der Wieder-
herstellungsverfügung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einzureichen (vgl. Art. 46 
Abs. 2 Bst. b BauG). Massgebend im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist das Recht, das 
im Zeitpunkt der Ausführung des Bauvorhabens bzw. im Zeitpunkt der Nutzungsänderung an-
wendbar war. Späteres Recht ist anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder 
wenn die Bauherrschaft das Bewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hatte, dem späteren 
strengeren Recht zuvorzukommen.27 In Fällen, in denen kein nachträgliches Baugesuch gestellt 
wird, hat die Rechtsmittelbehörde summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben bewilligt werden 
könnte (sog. materielle Rechtswidrigkeit). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts wäre es un-
verhältnismässig, eine an sich bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der 
Baubewilligung beseitigen zu lassen.28
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 33a N. 1
23 Organisationsreglement der Einwohnergemeinde Neuenegg vom 3. Januar 2013
24 Organisationsverordnung der Einwohnergemeinde Neuenegg vom 19. März 2012
25 Vgl. https://www.neuenegg.ch/de/verwaltung/abteilungen/2_bauverwaltung (zuletzt besucht am 20. April 2023)
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. c
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 14a
28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a


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b)
Erweist sich ein Bauvorhaben als formell und materiell rechtswidrig, ist weiter zu prüfen, ob 
die Wiederherstellungsverfügung im öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und den Ver-
trauensgrundsatz nicht verletzt. Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustandes ist im Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtli-
chen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen 
Ordnung widersprechen, generell gross ist.29 Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnis-
mässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, sachlich, räumlich, zeitlich und 
personell nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist (Erforder-
lichkeit) und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolg-
ten Ziel steht (Zumutbarkeit). Auch die Wiederherstellungsfrist muss verhältnismässig sein. Sie ist 
so zu bemessen, dass die pflichtige Person nach allgemeiner Erfahrung ihre Pflicht bis zum Ablauf 
der Frist erfüllen kann.30 Die Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
sind genau zu bezeichnen. Sind an sich zulässige Räume einer unrechtmässigen Nutzung zuge-
führt worden, so sind sie durch wirksame bauliche Massnahmen (z.B. Entfernen von Installationen 
und Einrichtungen) für diese Nutzung unbrauchbar zu machen.31 Zur Unbewohnbarmachung von 
Räumen fallen beispielsweise das Entfernen der Kücheneinrichtung, der Badezimmerinstallati-
onen und der elektrischen Anschlüsse in Betracht.32
c)
Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht 
gewichtige öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen sie gebieten. Gutgläubig kann eine 
Bauherrschaft sein, wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie 
sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt, zum Beispiel aufgrund einer mangelhaften Be-
willigung oder Auskunft. Die Auskunft muss von der zuständigen Amtsstelle ausgegangen sein 
und die Unrichtigkeit der Auskunft darf nicht ohne Weiteres erkennbar gewesen sein. Allgemein 
wird vorausgesetzt, dass die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Des Weiteren be-
rechtigt die blosse Untätigkeit einer Behörde nicht zur Annahme, das Bauen oder Nutzen sei recht-
mässig. Untätigkeit der Behörde kann nur dann einen Vertrauenstatbestand begründen, wenn die 
Behörde eine Rechtswidrigkeit über Jahre hinweg duldete, obschon ihr die Rechtswidrigkeit be-
kannt war oder hätte bekannt sein müssen, die Verletzung öffentlicher Interessen nicht schwer 
wiegt und die Rechtswidrigkeit für die Bauherrschaft bei gebotener Sorgfalt nicht erkennbar war.33
d)
Nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustandes nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Inter-
essen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). Diese Frist soll verhindern, dass Behörden und Nach-
barschaft einen erkennbaren gesetzwidrigen Zustand während Jahren ausdrücklich oder still-
schweigend dulden, um dann plötzlich einzugreifen, wenn die betroffene Person nicht mehr damit 
rechnen musste. Demnach dient die Frist der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz.34 Ent-
scheidend für den Fristbeginn ist die Erkennbarkeit für die zuständige Behörde. Erkennbar ist ein 
rechtswidriger Zustand, wenn er von der Behörde bei der Anwendung der gebotenen Sorgfalt 
hätte erkannt werden können und müssen. Die Baupolizeibehörden sind nicht gehalten, regelmäs-
sig nach allfälligen widerrechtlichen Bauten zu suchen.35 Anschriften am Briefkasten oder eine 
Klingel führen noch nicht zur Erkennbarkeit der Wohnnutzung.36 Aufgrund von einer Anmeldung 
von Mietern bei der Einwohnerkontrolle kann grundsätzlich ebenfalls nicht darauf geschlossen 
29 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a
30 Vgl. zum Ganzen BVR 2013 S. 85 E. 5.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c
31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10
32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10c
33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a
34 BVR 2013 S. 85 E. 5.2
35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. a
36 Vgl. BVR 2004 S. 440 E. 4.4; Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE) 120/2015/54 vom 22. Fe-
bruar 2016, E. 5.c


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werden, dass die Baupolizeibehörde Kenntnis von unrechtmässigen Wohnnutzungen erhält.37 Ab-
gesehen von den Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil, besteht keine Meldepflicht der Ein-
wohnerkontrolle an die zuständige Baubewilligungsbehörde (vgl. Art. 16 ZWG38 sowie das Gesetz 
über Niederlassung und Aufenthalt der Schweizer vom 12. September 1985 [GNA; BSG 122.11]). 
Auch aufgrund einer Steuerdeklaration kann nicht von der Erkennbarkeit für die Baupolizei-
behörde ausgegangen werden. Steuererklärungen werden zwar bei der zuständigen Gemeinde 
eingereicht (vgl. Art. 3 Abs. 2 VVV39). Dies geschieht wie in der Gemeinde Neuenegg jedoch bei 
der Finanz- und nicht der Bauverwaltung (vgl. Anhang I OrV). Eine Meldepflicht der Steuerbehör-
den an die zuständige Baubewilligungs- bzw. Baubehörde in Zusammenhang mit Steuererklärun-
gen besteht nicht. Die Beweislast, dass seit der Erkennbarkeit mehr als fünf Jahre vergangen sind, 
liegt im Übrigen bei der Bauherrschaft.40
7.
Formelle Rechtswidrigkeit
a)
Die Beschwerdeführerin erklärt, mit öffentlicher Urkunde vom 1. Juli 1974 sei auf der Par-
zelle Nr. F.________ Stockwerkeigentum und damit auch die Stockwerkeinheit der Beschwerde-
führerin (Parzelle Nr. F.________-1 «3 Studios/Büroräume») begründet worden. Gemäss Ur-
kunde sei die Stockwerkeinheit für Wohn- und gewerbliche Zwecke bestimmt. Die Studiowohnun-
gen bestünden seit Jahrzehnten und würden an Drittpersonen vermietet, spätestens seit der Be-
gründung der Stockwerkeinheiten im Jahr 1974. Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass die Stu-
diowohnungen als «3 Bastelräume mit WC» konzipiert worden seien. Die öffentliche Urkunde vom 
1. Juli 1974 widerlege dies. Daran würden auch die von der Vorinstanz eingereichten Pläne mit 
der Bezeichnung «Bastelräume» nichts ändern. Massgeblich seien die rechtskräftige Baubewilli-
gung vom 21. Mai 1965, die Beurkundung vom 1. Juli 1974 und die Tatsache der jahrzehntelangen 
weder von der Vorinstanz noch von den Miteigentümern in Frage gestellten Wohnnutzung der 
beiden Studiowohnungen. Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Besitzstandsgarantie nach 
Art. 3 BauG und bestreitet weiter, dass eine Umnutzung stattgefunden habe. Die Vorinstanz wür-
dige in diesem Punkt den Sachverhalt rechtsfehlerhaft bzw. willkürlich und verletze damit Art. 18 
VRPG. Ferner bringt die Beschwerdeführerin auch vor, dass die Vorinstanz Art. 20a VRPG verletzt 
habe. In ihren Schlussbemerkungen verweist die Beschwerdeführerin erneut auf die rechtskräftige 
Baubewilligung vom 21. Mai 1965 und bestreitet, dass die Gemeinde zum Ergreifen baupolizeili-
cher Sanktionen und zur Einforderung eines nachträglichen Baugesuches berechtigt sei.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 6. April 2023 führt die Gemeinde aus, die Beschwerdeführerin 
habe keine Baubewilligung für die baubewilligungspflichtige Umnutzung eingereicht. Die Ge-
meinde sei gestützt auf Art. 45 BauG verpflichtet, Wiederherstellungen des rechtmässigen Zu-
standes anzuordnen. Die Baupolizeibehörde sei für baurechtliche Angelegenheiten und die Steu-
erverwaltung sei für steuerrechtliche Angelegenheiten zuständig. Steuerrechtlich könne eine feh-
lende Baubewilligung nicht geheilt werden. Die Baubewilligungsbehörde werde im Rahmen eines 
Baugesuchs die Bewilligungsfähigkeit prüfen und sofern erforderlich Art. 46 Abs. 3 BauG zur Be-
urteilung beiziehen.
b)
Mit Baubewilligung vom 12. August 1965 bewilligte der Regierungsstatthalter des Amtsbe-
zirkes Laupen die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit angebautem Garagentrakt auf der Pa-
rzelle Nr. F.________.41 Gemäss den Baugesuchsplänen umfasste die Baubewilligung drei Bas-
37 Vgl. BVE 120/2015/54 vom 22. Februar 2016, E. 5.c, 120/2013/32 vom 3. April 2014, E. 3.e; 110/2008/134 vom 
1. Dezember 2008, E. 6.b
38 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)
39 Verordnung über das Veranlagungsverfahren vom 30. Januar 2002 (VVV; BSG 661.521.1)
40 VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017, E. 4.1
41 Pag. 1 f. der Vorakten


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telräume und eine Toilette im Teil des nördlichen Kellergeschosses.42 Daraus folgt, dass die Bau-
bewilligung vom 12. August 1965 die beiden Studiowohnungen der Beschwerdeführerin nicht um-
fasst. Unbestrittenermassen vermietet die Beschwerdeführerin im Bereich der bewilligten Bastel-
räume und der Toilette derzeit zwei Studiowohnungen. Folglich kam es zu einer Umnutzung der 
ursprünglich bewilligten drei Bastelräume und der Toilette in zwei Studiowohnungen. Unklar ist 
allerdings, wann die Umnutzung stattfand. Eine zeitgleiche Erstellung der Studiowohnungen mit 
dem Bau des Mehrfamilienhauses (anstelle der bewilligten Bastelräume) oder eine Umnutzung 
der Bastelräume vor 1974 zu Wohnzwecken ist nicht belegt. Aktenkundige Hinweise auf die Um-
nutzung ergeben sich erst aus der notariellen Beurkundung des Stockwerkeigentums auf der Pa-
rzelle Nr. F.________ vom 1. Juli 1974. Die Stockwerkeinheit Nr. F.________-1 wird in der Ur-
kunde bezeichnet als «3 Studios/Büroräume (Tiefgeschoss rechts)». Gemäss Ziff. 5 der Urkunde 
ist die Stockwerkeinheit für Wohn- und gewerbliche Zwecke bestimmt.43 Es ist deshalb davon aus-
zugehen, dass die Bastelräume in der ersten Hälfte des Jahres 1974 in Studiowohnungen um-
funktioniert und ab dem 1. Juli 1974 als solche genutzt wurden. Die formelle Rechtswidrigkeit der 
Umnutzung der Bastelräume in zwei Studiowohnungen ist daher anhand des 1974 geltenden 
Rechts zu beurteilen.
c)
Gemäss Art. 1 Abs. 1 des Baugesetzes vom 7. Juni 1970 (nachfolgend aBauG) erforderten 
alle Bauten, Anlagen und Vorkehren, welche unter die Bestimmungen der Baugesetzgebung fal-
len, eine Baubewilligung. Dies galt insbesondere für die Erstellung, die wesentliche Änderung und 
den Abbruch von Gebäuden, Gebäudeteilen und sonstigen baulichen Anlagen (Art. 1 Abs. 1 Bst. a 
aBauG). Die baubewilligungspflichtigen Tatbestände wurden in Art. 4 ff. des Dekretes über das 
Baubewilligungsverfahren vom 10. Februar 1970 (nachfolgend aBewD) konkretisiert. Vorliegend 
interessieren insbesondere die folgenden Bestimmungen:
Art. 4 aBewD:
1 Eine Baubewilligung ist erforderlich für die Erstellung und die Erweiterung von:
a Gebäuden und Gebäudeteilen;
[…]
Art. 5 aBewD:
1 Einer Baubewilligung bedarf schliesslich jede wesentliche Änderung der in Artikel 4 Abs. 1 genannten Bau-
ten und Anlagen.
2 Als wesentliche Änderung gilt insbesondere:
[…]
d die Änderung der Zweckbestimmung und die Erneuerung von Bauten und Anlagen, wenn durch diese 
Änderungen baurechtlich relevante Tatbestände betroffen werden, wie bei Änderungen
-
an Bauten, welche über eine Baulinie hinausragen;
-
welche die Zonenvorschriften, die Bestimmungen über die Übergangsbereiche (Art. 26 des Bauge-
setzes) oder die Abstandsvorschriften berühren;
-
welche zu einer wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen führen.
[…]
Art. 6 aBewD:
1 Keiner Baubewilligung bedürfen:
[…]
c gewöhnliche Unterhaltsarbeiten an Gebäuden und Anlagen;
d geringfügige bauliche Änderungen im Innern von Gebäuden;
[…]
42 Grundriss Keller + Umgebung (Block A) vom 13. Juli 1965, Beilage 4 der Vorakten
43 Vgl. Beschwerdebeilage 5


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In Zusammenhang mit Zweckänderungen erachtete die Lehre das Bewilligungserfordernis unter 
Umständen bereits aufgrund der erforderlichen baulichen Anpassungen als gegeben. Eine Bau-
bewilligung wurde in einigen Fällen auch dann als erforderlich erachtet, wenn die Zweckänderung 
nur mit unwesentlichen Anpassungsarbeiten verbunden war oder überhaupt ohne jegliche bauli-
che Veränderung vorgenommen werden konnte. So zum Beispiel wenn das Gebäude nur im Hin-
blick auf eine bestimmte Verwendung bewilligt worden war, die neu vorgesehene Verwendung mit 
den Nutzungsvorschriften in Konflikt hätte geraten können oder wenn die vorhandenen Erschlies-
sungsanlagen mit der Zweckänderung eine wesentliche Mehrbelastung erfuhren.44
d)
Bei der Umnutzung von Keller- bzw. Bastelräumen zu Studiowohnungen handelt es sich um 
eine Zweckänderung. Für die Umnutzung ist ein gewisser Innenausbau erforderlich (Verlegen von 
neuen Abwasser- und Wasserleitungen, Erstellen von genügend elektrischen Anschlüssen, Instal-
lieren einer Heizmöglichkeit, allfällige Massnahmen zur Verbesserung der Isolation, etc.). Hinzu 
kommt, dass mit zwei zusätzlichen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus eine gewisse Mehr-
belastung der Erschliessung (Strasse und Wasser/Abwasser) einhergeht und eine Prüfung der 
gesundheitspolizeilichen Aspekte angezeigt ist. Die Umnutzung von Keller- bzw. Bastelräumen zu 
Studiowohnungen kann daher nicht als gewöhnliche Unterhaltsarbeit oder als geringfügige bauli-
che Änderung im Innern des Gebäudes betrachtet werden (vgl. Art. 6a Abs. 1 Bst. c und d 
aBewD). Vielmehr betrifft die Zweckänderung baurechtlich relevante Tatbestände und ist gemäss 
Art. 5 Abs. 2 Bst. d aBewD baubewilligungspflichtig.
e)
Wie vorangehend erwähnt, umfasst die Baubewilligung vom 12. August 1965 die beiden 
Studiowohnungen der Beschwerdeführerin nicht. Auch aus der Beurkundung des Stockwerkei-
gentums vom 1. Juli 1974 und der anschliessenden Eintragung im Grundbuch kann keine öffent-
lich-rechtliche Baubewilligung hergeleitet werden. Einerseits handelt es sich hierbei um eine zivil- 
bzw. sachenrechtliche Angelegenheit. Andererseits ist der Regierungsstatthalter oder die zustän-
dige Gemeindebehörde, nicht aber der Eigentümer, der erklärt Stockwerkeigentum begründen zu 
wollen, der beurkundende Notar oder das Grundbuchamt Baubewilligungsbehörde (vgl. Art. 7 
Abs. 2, Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 2 aBewD sowie Art. 33 Abs. 1 BauG). Auch mit einer im Stock-
werkeigentümerreglement festgelegten Benützung einer Stockwerkeinheit können die öffentlich-
rechtlichen Vorschriften, insbesondere diejenigen zur Baubewilligungspflicht (vgl. Art. 1 aBauG 
sowie Art. 1a BauG), nicht umgangen werden. Eine Baubewilligung entsteht ferner auch nicht da-
durch, dass die übrigen Stockwerkeigentümer und die Vorinstanz die Wohnnutzung angeblich 
jahrzehntelang nicht in Frage gestellt haben sollen. Vorausgesetzt ist vielmehr ein schriftlicher 
Bauentscheid (vgl. Art. 33 und Art. 34 aBewD sowie Art. 39 BauG i.V.m. Art. 52 VRPG). Ob und 
seit wann die Vorinstanz Kenntnis von der Wohnnutzung hat, wird in Zusammenhang mit der Wie-
derherstellungsanordnung, insbesondere dem Vertrauensschutz und der Verwirkungsfrist nach 
Art. 46 Abs. 3 BauG, zu prüfen sein. Im Übrigen vermag die Beschwerdeführerin auch anhand der 
zu den Akten gereichten Steuerdokumenten nicht zu beweisen, dass die beiden Studiowohnungen 
im Kellergeschoss bewilligt wurden. Die Steuerbehörden sind nicht Baubewilligungsbehörde (vgl. 
Art. 7 Abs. 2, Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 2 aBewD sowie Art. 33 Abs. 1 BauG).45 Nach dem Ge-
sagten liegt für die beiden baubewilligungspflichtigen Studiowohnungen im Kellergeschoss keine 
Baubewilligung vor, sie erweisen sich als formell rechtswidrig. Dementsprechend kann die Be-
schwerdeführerin auch aus der Besitzstandsgarantie, die sich zunächst auf formell rechtmässige 
Bauten und Anlagen bezieht, nichts zu ihren Gunsten ableiten (vgl. Art. 3 BauG).46
44 Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1971, Art. 1 N. 15
45 Vgl. hierzu auch VGE 2021/61 vom 31. März 2022, E. 4.1, 2016/52 vom 20. Dezember 2016, E. 4.3.2
46 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2


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8.
Materielle Rechtswidrigkeit
a)
Gleich wie bei der formellen Rechtswidrigkeit ist für die Prüfung der materiellen Rechtswid-
rigkeit davon auszugehen, dass die Studiowohnungen 1974 erstellt wurden. Die massgeblichen 
Rechtsgrundlagen finden sich im Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG) sowie in der Bauverord-
nung vom 26. November 1970 (nachfolgend aBauV). Gemäss Art. 11 Abs. 1 aBauG waren alle 
Bauten und Anlagen so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie weder Personen noch Sachen 
gefährden. Sie mussten den gesundheits-, feuer-, gewerbe- und arbeitspolizeilichen Vorschriften 
genügen. Die gesundheitspolizeilichen Vorschriften waren in den Art. 79 ff. aBauV konkretisiert. 
Art. 80 aBauV regelte die minimale Höhe und Grösse von Räumen. Gemäss Art. 80 Abs. 1 aBauV 
musste die lichte Höhe von Räumen, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, 
mindestens 230 cm betragen. Weiter enthielt Art. 82 aBauV Regelungen zum Schutz gegen 
Feuchtigkeit. In ebenem Terrain durften die Fussböden der Wohn- und Schlafräume nicht unter 
der Erdoberfläche liegen (Art. 82 Abs. 1 aBauV). Am Hang waren Wohn- und Schlafräume in Un-
tergeschossen unter anderem nur zulässig, wenn mindestens eine Aussenwand vollständig frei 
lag (Art. 82 Abs. 2 Bst. a aBauV).
b)
Vorliegend beträgt die Differenz zwischen OK Keller und OK Erdgeschoss gemäss dem 
Querschnittsplan (Block A) vom 13. April 1965 2.40 m.47 Die lichte Höhe ist im Querschnittsplan 
nicht angegeben. Konservativ gemessen weisen die drei Bastelräume eine lichte Höhe von knapp 
2.20 m auf, je nach Bodenaufbau dürfte sie sogar noch etwas geringer ausfallen. Die lichte Höhe 
gemäss Art. 80 Abs. 1 aBauV ist folglich nicht eingehalten.
Gemäss dem Fassadenplan Nord-Ost und Nord-West (Block A) vom 13. April 1965 ist das Terrain 
leicht geneigt. Es kann offen gelassen werden, ob es sich um ebenes Terrain oder um eine Hang-
lage handelt. Soweit es sich um ebenes Terrain handelt, liegen die Fussböden der drei Bastel-
räume an der Nordwestfassade unter der Erdoberfläche (vgl. Art. 82 Abs. 1 aBauV).48 Wird von 
einer Hanglage ausgegangen, verfügt keiner der drei Bastelräume über eine vollständig frei lie-
gende Aussenwand (vgl. Art. 82 Abs. 2 Bst. a aBauV).49 In beiden Fällen ist Art. 82 BauV somit 
nicht eingehalten. Die beiden Studiowohnungen erweisen sich damit auch als materiell rechtswid-
rig bzw. nicht bewilligungsfähig. Auch in dieser Hinsicht kann sich die Beschwerdeführerin nicht 
auf den Besitzstand nach Art. 3 BauG berufen, der auch nicht bewilligte, aber bewilligungsfähig 
gewesene Bauten und Anlagen umfasst.50
9.
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
a)
Die Beschwerdeführerin macht sinngemäss geltend, die Voraussetzungen für eine Wieder-
herstellungsanordnung seien nicht erfüllt. Seit 1965 liege eine rechtskräftige Baubewilligung vor 
und die Wohnnutzung sei laut Urkunde vom 1. Juli 1974 verbrieft. Die Vorinstanz und die übrigen 
Miteigentümer hätten die Wohnnutzung über Jahrzehnte gekannt und gebilligt. Es sei rechtsver-
letzend, dass die Vorinstanz nachträglich eine Baubewilligung verlange. Die Argumentation der 
Beschwerdeführerin [gemeint dürfte wohl die Vorinstanz sein] sei rechtsmissbräuchlich und ver-
47 Vgl. Beilage 6 der Vorakten
48 Vgl. Fassadenplan Nord-Ost und Nord-West (Block A) vom 13. April 1965, bezeichnet als Beilage 9 der Vorakten 
[gemeint ist eigentlich Beilage 8 gemäss Stellungnahme der Gemeinde vom 6. April 2023], Querschnittsplan (Block A) 
vom 13. April 1965, Beilage 6 der Vorakten sowie das mit Verfügung vom 9. Mai 2023 aus dem Beschwerdeverfahren 
RA Nr. 110/2023/58 von Amtes wegen beigezogene Foto
49 Vgl. Fassadenplan Nord-Ost und Nord-West (Block A) vom 13. April 1965, bezeichnet als Beilage 9 der Vorakten 
[gemeint ist eigentlich Beilage 8 gemäss Stellungnahme der Gemeinde vom 6. April 2023] sowie Fassadenplan Süd-
West und Süd-Ost (Block A) vom 13. April 1965, Beilage 7 der Vorakten
50 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2


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fassungswidrig. Sie verstosse gegen Art. 2 Abs. 2 ZGB51, Art. 5 Abs. 3 BV und Art. 9 BV. Zudem 
sei das verfassungsrechtliche Prinzip der Rechtssicherheit (Art. 5 Abs. 1 BV) verletzt. Die Be-
schwerdeführerin dürfe sich darauf verlassen, dass die Baubehörde die jahrzehntelange Wohn-
nutzung nicht plötzlich in Frage stelle. Jedoch sei sie aufgrund einer «Anfrage» des Verwalters 
kurz vor Weihnachten mit einer völlig unverhofften Wiederherstellungsverfügung konfrontiert wor-
den. Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, die Wiederherstellungsanordnung sei unverhältnis-
mässig, das Einkommen aus der Vermietung der Wohnungen diene ihr zur wirtschaftlichen Exis-
tenzsicherung. Die Gemeindeverwaltung habe über die Wohnnutzung aufgrund der lückenlosen 
Steuerdeklarationen, insbesondere aufgrund des amtlichen Vermögenssteuerwertes und der de-
klarierten Mieterträge, seit Jahrzehnten Bescheid gewusst. Der amtliche Wert sei von ursprünglich 
CHF 113 600.00 auf heute CHF 129 000.00 erhöht worden. Dieser Wert entspreche demjenigen 
von zwei Studiowohnungen und sei nicht mit «Bastel- oder Kellerräumen» vergleichbar. Aufgrund 
der deklarierten Mieterträge könne es sich offenkundig nicht um «Bastelräume» handeln. Die Vor-
instanz habe die angebliche Rechtswidrigkeit jahrzehntelang toleriert und versäumt, innert der 
fünfjährigen Frist nach Art. 46 Abs. 3 BauG zu intervenieren. Zwingende öffentliche Interessen für 
eine Wiederherstellung seien nicht erkennbar und würden von der Vorinstanz auch nicht geltend 
gemacht.
In ihren Schlussbemerkungen ergänzt die Beschwerdeführerin, sie erachte es als schikanös und 
willkürlich, dass die Gemeinde aufgrund einer Anfrage eines anderen Stockwerkeigentümers, der 
seinerseits illegal und gegen den Willen der Beschwerdeführerin Parkplätze auf dem gemeinsa-
men Grundstück habe erstellen lassen, gegen die Beschwerdeführerin ein Wiederherstellungs-
verfahren eröffnet habe. Die Gemeinde begründe nicht, welche «zwingenden öffentlichen Interes-
sen» vorliegen könnten. Des Weiteren bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz habe sie 
rechtsungleich behandelt, indem sie von der Wiederherstellung der illegal verbauten Grünzone 
(drei Parkplätze) absehe und im Gegenzug der Beschwerdeführerin die Wiederherstellung auf-
zwinge.
b)
Mit der angefochtenen Verfügung ordnete die Gemeinde an, dass die beiden Studiowoh-
nungen in den ursprünglichen Zustand (drei Bastelräume) zurückzubauen seien, wobei sie den 
Rückbau nicht weiter konkretisierte. Die Wiederherstellungsanordnung ist so zu verstehen, dass 
sämtliche Einrichtungen und Installationen, die nicht erforderlich sind für die Nutzung als Bastel-
raum, zu entfernen sind. Dies betrifft insbesondere die sanitären Anlagen (mit Ausnahme des 
ursprünglich bewilligten WCs), die Kücheneinrichtungen und die damit verbundenen Anschlüsse. 
Demgegenüber sind das Belassen der elektrischen Anschlüsse, insbesondere für die Deckenbe-
leuchtung, sowie der Bodenbeläge mit der Nutzung als Bastelraum vereinbar.
c)
Die Umnutzung der drei Bastelräume mit WC in zwei Studiowohnungen erfolgte ohne Bau-
bewilligung und erweist sich als materiell rechtswidrig. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung 
der baurechtlichen Vorschriften ist gross. Die Anordnung, die Studiowohnungen zurückzubauen 
ist ohne Weiteres zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands geeignet. Der Rückbau 
sämtlicher Einrichtungen und Installationen, die nicht notwendig sind für die Nutzung als Bastel-
raum, erweist sich als erforderlich. Mildere Massnahmen, mit denen dasselbe Ziel erreicht werden 
könnte, sind nicht ersichtlich. Der Rückbau ist nicht mit einem übermässigen Aufwand verbunden 
und der Beschwerdeführerin zumutbar, auch wenn sie angeblich auf das Einkommen aus der 
Vermietung zur wirtschaftlichen Existenzsicherung angewiesen ist. Die Beschwerdeführerin kann 
die Bastelräume als solche weiterhin vermieten und Mieterträge generieren, auch wenn diese tie-
fer ausfallen als bei einer Wohnraummiete. Da diese ursprünglich mit WC bewilligt wurden, er-
scheint auch eine Vermietung an Personen denkbar, die nicht unmittelbar im Mehrfamilienhaus 
51 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)


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auf der Parzelle Nr. F.________ wohnhaft sind, womit sich der mögliche Mietkreis erweitert. Nach 
dem Gesagten erweist sich die Wiederherstellungsanordnung damit als verhältnismässig.
d)
Die Wohnnutzung im Kellergeschoss findet im Innern des Gebäudes statt. Von der Be-
schwerdeführerin wurde nicht geltend gemacht, dass die Wohnnutzung vom öffentlichen Raum 
aus ersichtlich gewesen wäre. Wie aufgezeigt würden beispielsweise eine Klingel und ein Brief-
kasten denn auch nicht genügen, um die Erkennbarkeit zu bejahen, zumal es vorliegend um ein 
Mehrfamilienhaus geht. Sodann genügen auch die Steuerdeklarationen der Beschwerdeführerin 
und ihres Rechtsvorgängers nicht für die Erkennbarkeit. Die Steuerbehörden prüfen in der Regel 
nicht, ob für die deklarierten Erträge und Vermögenswerte eine Baubewilligung vorliegt. Zudem 
sind sie nicht verpflichtet, der Baupolizeibehörde Meldung zu erstatten. Die Baupolizeibehörde der 
Gemeinde Neuenegg hatte daher keine Kenntnis der Steuerdokumente. Gleiches gilt auch für 
allfällige An- und Abmeldungen von Mietern bei der Einwohnerkontrolle. Die Umnutzung der Bas-
telräume in zwei Studiowohnungen wurde für die Baupolizeibehörde daher erst aufgrund der bau-
polizeilichen Anzeige vom 2. Dezember 2022 erkennbar. Die angefochtene Wiederherstellungs-
verfügung erging am 16. Februar 2023. Die Fünfjahresfrist gemäss Art. 46 Abs. 3 BauG ist damit 
eingehalten.
e)
Des Weiteren kann sich die Beschwerdeführerin nicht auf den Vertrauensschutz berufen. 
Es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass sie von der zuständigen Baubewilligungsbehörde 
eine Zusage für die Nutzung der Bastelräume als Studiowohnungen erhalten hat. Auch die Tatsa-
che, dass die Baupolizeibehörde erst im Dezember 2022 gegen den baurechtswidrigen Tatbe-
stand einschritt, vermag keine Vertrauensrundlage zu begründen. Hierfür wäre unter anderem 
vorausgesetzt, dass der Baupolizeibehörde die Rechtswidrigkeit seit längerer Zeit bekannt war 
oder hätte bekannt sein müssen. Wie vorangehend dargelegt, war die Umnutzung der Bastel-
räume in zwei Studiowohnungen für die Baupolizeibehörde jedoch erst infolge der baupolizeilichen 
Anzeige vom 2. Dezember 2022 erkennbar. 
f)
Nach dem Gesagten erweist sich die Wiederherstellungsanordnung als rechtmässig. In die-
sem Zusammenhang ist auch nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht weiter 
dargetan, inwiefern die Vorinstanz den Untersuchungsgrundsatz (vgl. Art. 18 VRPG) und den 
Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (vgl. Art. 20a VRPG) verletzt und rechtsmiss-
bräuchlich und verfassungswidrig argumentiert haben soll. Da sich die Wiederherstellungsanord-
nung insgesamt als rechtmässig erweist, kann auch nicht nachvollzogen werden, inwiefern die 
Gemeinde die Beschwerdeführerin schikanös, willkürlich und rechtsungleich behandelt haben 
sollte. Dies gilt insbesondere auch mit Blick auf das eigenständige Wiederherstellungs- bzw. 
nachträgliche Baubewilligungsverfahren betreffend Parkplätze (vgl. das Beschwerdeverfahren 
BVD RA Nr. 110/2023/58), das wie bereits erwähnt vorliegend ohnehin nicht Streitgegenstand ist.
g)
Zu prüfen bleibt die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsfrist. Die Gemeinde hat der 
Beschwerdeführerin für den Rückbau der Studiowohnungen eine Frist von 90 Tagen, das heisst 
von ungefähr drei Monaten, gesetzt. Eine Frist von drei Monaten erscheint für den Rückbau der 
Studiowohnungen zu drei Bastelräumen grundsätzlich angemessen. Bei der Ansetzung der Wie-
derherstellungsfrist gilt aber zusätzlich zu berücksichtigen, dass die Studiowohnungen von der 
Beschwerdeführerin vermietet werden. Die Beschwerdeführerin hat sich zu den Modalitäten der 
Mietverträge nicht geäussert, weshalb hinsichtlich der Kündigungsfristen auf die allgemeinen Be-
stimmungen im Mietrecht zurückzugreifen ist. Gemäss Art. 266c OR52 können die Parteien bei der 
Wohnraummiete mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es 
keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Folglich ist von einer 
52 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht, OR; SR 220)


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Kündigungsfrist von drei Monaten auszugehen. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hat die Be-
schwerdeführerin, soweit es nicht zu einer vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts kommt, keine 
Möglichkeit, die Studiowohnungen zurückzubauen. Die Wiederherstellungsfrist ist deshalb bis am 
31. Januar 2024 zu verlängern.
10.
Kosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfahrens-
kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
CHF 1200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV53). Parteikosten werden keine ge-
sprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Wiederher-
stellungsfrist gemäss Dispositiv-Ziff. 2 der Verfügung der Gemeinde Neuenegg vom 16. Fe-
bruar 2023 wird verlängert bis am 31. Januar 2024. Im Übrigen wird die Verfügung der 
Gemeinde Neuenegg vom 16. Februar 2023 bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 1200.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Neuenegg, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
53 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.