be_bvd · 120 2017 5 · 2016-12-23 · de

Fahrradunterstand und Schopf | Saanen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2017/5
Bern, 3. April 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Stockwerkeigentümergemeinschaft „E.________“, 
Beschwerdeführerin
bestehend aus:
-
Herrn A.________ 
-
Herrn B.________ 
-
Herrn C.________
-
Frau D.________
per Adresse Herrn B.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen, Bau- und Planungskommission, 
3792 Saanen
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen vom 23. Dezember 
2016 (2016W072; Fahrradunterstand und Schopf)


RA Nr. 120/2017/5
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I.
Sachverhalt
1.
Die Gemeinde erteilte der Beschwerdeführerin im Jahr 2010 die Baubewilligung für 
den Abbruch des bestehenden Bauernhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses. 
Die 
Parzelle 
Saanen 
Grundbuchblatt 
Nr. 
F.________ 
befindet 
sich 
in 
der 
Landwirtschaftszone. 
Im 
September 
2016 
erfuhr 
die 
Gemeinde, 
dass 
die 
Beschwerdeführerin auf diesem Grundstück ohne Baubewilligung einen Fahrradunterstand 
sowie einen freistehenden Schopf für das Einstellen von Geräten und Ähnlichem errichtet 
hatte. Sie wies die Beschwerdeführerin auf die Baubewilligungspflicht dieser Bauten hin 
und gab ihr Gelegenheit, sich zu einer allfälligen Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes zu äussern. Zudem besprach die Gemeinde die Angelegenheit mit dem Amt für 
Gemeinden 
und 
Raumordnung 
(AGR). 
Mit 
Wiederherstellungsverfügung 
vom 
23. Dezember 2016 forderte die Gemeinde Saanen die einzelnen Mitglieder der 
Beschwerdeführerin auf, die ausgeführten Arbeiten bis spätestens am 31. Mai 2017 
rückgängig zu machen. 
2.
Gegen diese Verfügung reichte Herr B.________ am 19. Januar 2017 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Das Rechtsamt, 
welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, gab den einzelnen Mitgliedern der 
Beschwerdeführerin Gelegenheit, sich am Verfahren zu beteiligen, resp. ihre Zustimmung 
zur Beschwerde der Beschwerdeführerin zu erteilen. Mit Schreiben vom 27. Januar 2017 
reichte die Beschwerdeführerin eine von allen Mitgliedern unterzeichnete Beschwerde ein. 
Sie beantragt, die Bauten seien nachträglich zu bewilligen.
3.
Das Rechtsamt holte bei der Gemeinde die Vorakten sowie die Baubewilligungsakten 
aus dem Jahr 2010 ein. Zudem gab es der Gemeinde und dem AGR die Gelegenheit, sich 
zum Verfahren zu äussern. 
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert 
und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Gelegenheit zur Einreichung eines Baugesuchs
a)
Die Beschwerdeführerin erläutert, sie hätte nicht gewusst, dass sie für die Bauten ein 
Baugesuch hätten einreichen müssen. Sie beantragt, die Bauten seien nachträglich zu 
bewilligen. 
b)
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert 
werden (Art. 22 Abs. 1 RPG3). Wenn ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt 
worden ist, setzt die Baupolizeibehörde den Grundeigentümern eine angemessene Frist 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Wenn die Pflichtigen innert 30 Tagen 
ein 
Gesuch 
um 
nachträgliche 
Baubewilligung 
einreichen, 
wird 
die 
Wiederherstellungsverfügung aufgeschoben (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Gemeinde ist 
grundsätzlich verpflichtet, auf die Möglichkeit hinzuweisen, ein nachträgliches Baugesuch 
einzureichen. Sie darf darauf nur verzichten, wenn die Erteilung einer Baubewilligung 
offensichtlich ausgeschlossen ist.4
c)
Die Beschwerdeführerin hat die Bauten unbestrittenermassen ohne Baubewilligung 
erstellt. Da sich die Parzelle ausserhalb der Bauzone befindet und die Bauten den Raum 
verändern, unterliegen sie unabhängig von ihrer Grösse der Baubewilligungspflicht (Art. 7 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
3 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N.13d.


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Abs. 1 BewD5). Die Beschwerdeführerin hat bisher kein Baugesuch eingereicht. Damit den 
Bauten allenfalls die nachträgliche Bewilligung erteilt werden könnte, bedürfte es zuerst 
eines Baugesuchs. Die Gemeinde ordnete mit der angefochtenen Verfügung jedoch den 
Rückbau der Bauten an. Sie machte die Beschwerdeführerin nicht auf die Möglichkeit 
eines nachträglichen Baugesuchs aufmerksam. Sie begründet dieses Vorgehen damit, das 
Gespräch mit dem AGR habe ergeben, dass die Bauten nicht bewilligungsfähig seien.
Um beurteilen zu können, ob die Gemeinde der Beschwerdeführerin zu Recht keine 
Gelegenheit zum Einreichen eines Baugesuchs gab, bleibt somit abzuklären, ob die 
Bauten offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind. 
3.
Bewilligungsfähigkeit der Bauten
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe die Bauten nicht unrechtmässig 
erstellt. Gemäss ihrer Auffassung seien die Bauten bewilligungsfähig.
b)
Bauten und Anlagen können nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der 
Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Die Bauten liegen in der 
Landwirtschaftszone und damit im Nichtbaugebiet. In dieser Zone sind grundsätzlich nur 
Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung 
oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a RPG). Weder der 
Fahrradunterstand, noch der Holzschopf dienen der Landwirtschaft. Die Bauten sind 
dementsprechend nicht zonenkonform. Damit sie bewilligt werden könnten, müssten sie 
die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG 
erfüllen. In Frage kommt einzig Art. 24c RPG.
c)
Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden altrechtliche Bauten, die 
bestimmungsgemäss nutzbar sind, aber ausserhalb der Bauzone liegen und nicht mehr 
zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten können mit 
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Eine 
Änderung gilt dann als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der 
5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


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Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 
Abs. 1 RPV6). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der 
Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im 
Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. 
Allerdings ist in jedem Fall die quantitative Regel zu berücksichtigen, wonach eine 
Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens sowohl bezüglich der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer 
Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % der ursprünglichen, 
anrechenbaren Fläche, noch 100 m2 überschreiten darf (Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV). 
Werden diese überschritten, gilt die Identität der Baute als nicht gewahrt und eine 
Bewilligung kann nicht erteilt werden. 
Erweiterungen ausserhalb des Gebäudevolumens führen zu einer Veränderung am 
äusseren Erscheinungsbild. Damit solche Veränderungen zulässig sind, müssen sie für 
eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf aus-
gerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). An 
diese Voraussetzungen sind gemäss der bundesgerichtlichen und verwaltungsgerichtlichen 
Rechtsprechung hohe Anforderungen zu stellen.7
d)
Die vorliegend zu beurteilenden Bauten sind Nebenbauten des wieder aufgebauten 
ehemaligen Bauernhauses. Die Flächen der neuen Bauten sind zwar nicht an die 
Bruttogeschossfläche, aber an die Brutto-Nebenfläche und damit an die Gesamtfläche 
einer Erweiterung anzurechnen. Da die Bauten ausserhalb der altrechtlichen Baute liegen 
und nichtlandwirtschaftlichen Zwecken dienen, könnten sie nur bewilligt werden, falls sie 
als eine massvolle Erweiterung der altrechtlichen Baute gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV 
qualifiziert werden könnten. 
Das AGR hat in seiner Stellungnahme im Beschwerdeverfahren vor der BVE ausgeführt, 
beim Abbruch des ehemaligen Bauernhauses und Neubau des Mehrfamilienhauses sei die 
maximal zulässige Erweiterungsfläche gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV voll konsumiert 
worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet diese Aussage des AGR nicht. Auf dem 
Grundstück der Beschwerdeführerin besteht damit kein Erweiterungspotenzial mehr für 
6 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
7 BGer 1C_247/2015 vom 14. Januar 2016, E. 4.2; VGer 2014.322 vom 3. Mai 2016, E. 3.5 ff.


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nichtlandwirtschaftlich genutzte Flächen. Die neu erstellten Bauten überschreiten das 
zulässige Mass einer massvollen Erweiterung. Der neu erstellte Fahrradunterstand sowie 
der Schopf sind mit der Identitätswahrung der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten 
Baute dementsprechend nicht vereinbar. Sie sind nicht bewilligungsfähig. 
Die Bauten wirken sich zudem auf das äussere Erscheinungsbild aus. Daher könnten sie 
ohnehin nur bewilligt werden, wenn sie die strengen Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 
RPG erfüllten. Sie verbessern aber weder die Einpassung der Hauptbaute in die 
Landschaft, noch sind sie für die energetische Sanierung oder für die zeitgemässe 
Wohnnutzung nötig. Zwar verlangt Art. 16 Abs. 2 BauG die Schaffung einer ausreichenden 
Anzahl von Abstellplätzen für Fahrräder; im vorliegenden Fall sind dies für vier Wohnungen 
acht Abstellplätze (Art. 54c Abs. 1 BauV8). Diese müssen zudem auf kurzem sowie 
sicherem Weg erreicht werden können und die Hälfte davon ist zu überdachen (Art. 54c 
Abs. 2 BauV). Allerdings weist das Gebäude neben Estrichen und einem Wasch- sowie 
einem Technikraum sowohl einen allgemein zugänglichen Keller als auch einen allgemein 
zugänglichen Abstellraum auf. Beide sind von aussen relativ einfach erreichbar. Die 
Beschwerdeführerin verfügte damit über die Möglichkeit, vier Fahrräder im Innern des 
Gebäudes abzustellen sowie Gartengeräte und Ähnliches zu lagern. Vor dem Hintergrund 
der 
strengen 
bundesgerichtlichen 
Praxis, 
ist 
daher 
ein 
externer 
überdachter 
Fahrradunterstand für das zeitgemässe Wohnen nicht notwendig. Ebenso wenig verlangt 
eine zeitgemässe Wohnnutzung nach einem Schopf für das Unterbringen von 
Gartengeräten und Ähnlichem. Die Bauten entsprechen daher auch Art. 24c Abs. 4 RPG 
nicht.
Dementsprechend erweisen sich die von der Beschwerdeführerin erstellten Bauten von 
vornherein als nicht bewilligungsfähig, da sie mit den Grundsätzen der Trennung von Bau- 
und Nichtbaugebiet nicht vereinbar sind. Die Gemeinde war somit nicht verpflichtet, die 
Beschwerdeführerin auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs aufmerksam zu 
machen. 
4.
Wiederherstellung
8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 


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a)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 
Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 
46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse 
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine 
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 
Zustands nötig ist, und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.9
b)
Die Gemeinde hat den Rückbau der Bauten bis am 31. Mai 2017 angeordnet. Es 
besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Trennung von Siedlungs- und 
Nichtsiedlungsgebiet sowie der Entfernung nichtbewilligungsfähiger Bauten aus dem 
Nichtsiedlungsgebiet. Die angeordnete Massnahme ist geeignet, den rechtmässigen 
Zustand wiederherzustellen. Es sind auch keine milderen Massnahmen ersichtlich, mit 
welchen der rechtmässige Zustand anderweitig wiederhergestellt werden könnte, da die 
Bauten nicht bewilligungsfähig sind. Daher ist die Massnahme erforderlich. Schliesslich 
kann dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin kein erhebliches Gewicht 
beigemessen werden; der Rückbau der Bauten ist nicht mit grossem Aufwand verbunden 
und zudem obliegt es jedem Bauwilligen, sich über die Zulässigkeit seines Tuns zu 
erkundigen. Dementsprechend ist die Massnahme für die Beschwerdeführerin auch 
zumutbar. Die Anordnung der Wiederherstellung erweist sich damit insgesamt als 
verhältnismässig.
5.
Verfahrenskosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.


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Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV10). 
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde 
Saanen vom 23. Dezember 2016 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn B.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen, Bau- und Planungskommission, 
eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin