be_bvd · 110 2019 21 · 2019-09-10 · de

Neubau Appartementhaus | Därligen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2019/21
Bern, 10. September 2019
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 3
Frau B.________
Beschwerdeführerin 4
Herrn C.________
Beschwerdeführer 5
und
Herrn D.________
Beschwerdegegner
sowie
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Därligen, Gemeindeverwaltung, Chrützweg 2, 
3707 Därligen
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 
18. Januar 2019 (bbew 268/2015; Neubau Appartementhaus)


RA Nr. 110/2019/21
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I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle Därligen Gbbl. Nr. E.________ 
welche in der Überbauungsordnung "Du Lac" liegt.1 Die Parzelle grenzt an die Hotel- und 
Ferienwohnungsanlage "F.________" am Thunersee (Därligen Gbbl. Nr. G.________). Der 
östliche Teil der Parzelle Nr. E.________ ist der Wohn- und Gewerbezone WG2 zugeteilt 
und enthält drei Baufelder. Der westliche Teil der Parzelle ist als Grünfläche 
ausgeschieden. Der Beschwerdegegner plant seit mehreren Jahren, die Baufelder zu 
überbauen. Am 12. Dezember 2011 reichte er ein generelles Baugesuch ein für den 
Neubau eines Appartementhauses mit Garagenunterbau. Die Zufahrt zum Bauvorhaben 
sollte über die Parzelle Nr. G.________ erfolgen. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli bewilligte das Vorhaben (bbew 282/2011). Auf Beschwerde hin hob die BVE die 
generelle Baubewilligung auf und erteilte dem Vorhaben den Bauabschlag (BDE vom 26. 
August 2013, RA 110/2013/50). Die BVE erwog insbesondere, dass der Fahrweg auf 
Parzelle Nr. G.________ aus Gründen der Verkehrssicherheit keine genügende 
Erschliessung des Bauvorhabens darstelle. Dieser Entscheid wurde ‒ soweit angefochten 
‒ vom Verwaltungsgericht bestätigt (VGE 2013/320 vom 27. November 2014). In der Folge 
prüfte die Gemeinde für die Parzelle Nr. E.________ neue Erschliessungsvarianten.2
 
2.
Am 1. Oktober 2015 reichte der Beschwerdegegner das vorliegende Baugesuch 
(datierend vom 30. September 2015) ein für den Neubau eines Appartementhauses mit 12 
Wohnungen, integrierten Garagen und ungedeckten Autoabstellplätzen. Gegenstand des 
Bauvorhabens war auch eine neue Zufahrtsstrasse zum Appartementhaus. Gegen das 
Bauvorhaben 
gingen 
Einsprachen 
ein, 
unter 
anderem 
diejenigen 
der 
Beschwerdeführenden. Im September 2016 sistierte das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli das Baubewilligungsverfahren, bis die Änderung der ÜO "Du Lac" in 
Bezug auf die neue Erschliessung der Parzelle Nr. E.________ rechtskräftig war.3 Nach 
der geänderten ÜO "Du Lac" werden die Baufelder der Parzelle Nr. E.________ von 
Westen her erschlossen. Von der Kantonsstrasse her erfolgt die Zufahrt zunächst über die 
bestehende landwirtschaftliche Strasse, die westlich des H._______-Komplexes von der 
1 Überbauungsordnung "Du Lac", bestehend aus dem Überbauungsplan Nr. 2 mit Sonderbauvorschriften, von 
der Baudirektion des Kantons Bern genehmigt am 17. Februar 1982
2 Vgl. Erläuterungsbericht der Gemeinde Därligen zur Änderung der ÜO Nr. 2, "Du Lac" vom 5. Mai 2017 S. 6
3 Änderung des Überbauungsplans Nr. 2, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 
11. August 2017 


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Kantonsstrasse abzweigt. Die neue Zufahrtsstrasse schliesst an diese landwirtschaftliche 
Strasse an. Sie führt weiter hangabwärts und verläuft nach einer Rechtskurve parallel zu 
den Bahngleisen. 
Nach der Wiederaufnahme des Baubewilligungsverfahrens reichte der Beschwerdegegner 
überarbeitete Projektpläne für die Zufahrtsstrasse und am 31. Oktober 2018 eine 
Projektänderung (vom 29. Oktober 2018) für die Erstellung einer Einstellhalle ein. Im 
Appartementhaus waren demnach eine Einstellhalle mit 4 Autoabstellplätzen und 8 
Einzelgaragen vorgesehen. Dazu kamen 12 ungedeckte Aussenparkplätze, wovon zwei 
Besucherparkplätze bei der nordöstlichen Hausecke. Der äussere Besucherparkplatz war 
für Personen mit Rollstuhl vorgesehen. Die Besucherparkplätze reichten praktisch bis zur 
Parzellengrenze. Dahinter befanden sich die ostseitigen Garagen 1 bis 3. Die 
Beschwerdeführenden hielten an ihren Einsprachen fest. Hauptstreitpunkt blieb, dass die 
Garagen und Parkplätze teilweise nur über die östlich angrenzende Parzelle Nr. 
G.________ erreichbar wären und die Wasserfassung der Grundwasserwärmepumpe der 
Parzelle Nr. G.________ dadurch tangiert würde.
 
3.
Mit Gesamtbauentscheid vom 18. Januar 2019 erteilte das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli dem Vorhaben die Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für 
die Orientierung von Familienwohnungen nach Norden (Anm. Seeseite) und für Bauten 
und Anlagen im Gewässerraum (Anm. betreffend Zufahrtsstrasse).
In Ziffer 3.3.1 ordnete die Vorinstanz an: 
‒
«Die Bauherrschaft muss sicherstellen, dass auch die Garagen 1 bis 3 mit der 
neuen Zufahrtsstrasse erschlossen sind. Der äussere der beiden ungedeckten 
Autoabstellplätze an der nordöstlichen Ecke des Bauvorhabens wird nicht bewilligt 
und kann nicht realisiert werden. 
‒
Die Korrektur auf dem Grundrissplan ist verbindlich. Als rollstuhlgerechter Parkplatz 
muss ein anderer Parkplatz entsprechend markiert werden.» 
4.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am 29. Januar 2019 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Mit 
Beschwerden vom 7. Februar 2019 respektive 16. Februar 2019 gelangten die 
Beschwerdeführenden 3 und 4 und der Beschwerdeführer 5 an die BVE. Sie beantragen 


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die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 18. Januar 2019. Dem Projekt sei der 
Bauabschlag zu erteilen oder es sei so anzupassen, dass die Einrichtungen der 
Überbauung F.________ (Därligen Gbbl. Nr. G.________) nicht beeinträchtigt würden. Sie 
machen insbesondere geltend, dass die Zufahrt zu den ostseitigen Garagen 1 bis 3 nur 
unter Beanspruchung der Parzelle Nr. G.________ möglich sei, wofür keine Berechtigung 
bestehe. Die Schleppkurven zeigten, dass die Parzelle Nr. G.________ auch beansprucht 
würde, wenn die Zufahrt zu den Garagen 1 bis 3 über die neue Erschliessungsstrasse (von 
Westen her) erfolge. Dabei werde genau der Bereich betroffen, in dem die Wasserfassung 
der Grundwasserwärmepumpe liege, die der ganzen Überbauung F.________ diene. 
Diese Anlage dürfe nicht beeinträchtigt werden. 
 
5.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, vereinigte die 
Beschwerden unter der Verfahrensnummer RA 110/2019/16. Es holte die Vorakten ein und 
führte den Schriftenwechsel durch. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli 
beantragt mit Eingabe vom 26. Februar 2019 die Abweisung der Beschwerde. Die 
Gemeinde teilte mit Eingabe vom 4. März 2019 mit, dass sie auf eine Stellungnahme 
verzichte. Der Beschwerdegegner liess sich nicht vernehmen.
6.
Mit Verfügung vom 15. April 2019 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten mit, 
gemäss seiner summarischen Beurteilung sei die Beanspruchung der Parzelle Nr. 
G.________ als Zufahrt zu den ostseitigen Garagen 1 bis 3 oder als Manövrierfläche beim 
Ein- und Ausfahren der Garagen nicht durch die bestehende Wegrechtsdienstbarkeit 
gedeckt. Nach der geänderten ÜO "Du Lac" sei die Strassenerschliessung der Parzelle Nr. 
E.________ 
nun 
verbindlich 
von 
Westen 
her 
geregelt. 
Der 
Zweck 
der 
Wegrechtsdienstbarkeit vom 10. März 1986, welche nach dem Umbau und der Erweiterung 
des Hotels F.________ den Zugang zur Parzelle Nr. E.________ (wieder) sicherstellte, sei 
damit entfallen. Ausserdem gehe das Rechtsamt davon aus, dass auch der von der 
Vorinstanz bewilligte Besucherparkplatz die Sichtweiten und das Einlenken zu den 
Garagen 1 bis 3 einschränke. Weder dieser Besucherparkplatz noch die ostseitigen 
Garagen 1 bis 3 seien voraussichtlich bewilligungsfähig. 
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


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Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Das Rechtsamt gab dem 
Beschwerdegegner gleichzeitig Gelegenheit, eine allfällige Projektänderung einzureichen. 
7.
Die Beschwerdeführenden, die Gemeinde und die Vorinstanz liessen sich nicht 
vernehmen. Mit Schreiben vom 27. Mai 2019 teilte der Beschwerdegegner mit, dass er die 
Beurteilung des Rechtsamtes anzweifle, aber dennoch eine Projektänderung vornehmen 
werde. Die Garage 1 werde neu von der Einstellhalle her erschlossen. In der Einstellhalle 
entstünden zwei weitere Autoabstellplätze. Die Garagen 2 und 3 würden dafür zu Kellern 
mit Zugang von der Einstellhalle. Anstelle der Garagentore an der Ostseite werde eine 
Mauer erstellt. Der ursprünglich vorgesehene Behindertenparkplatz könne demzufolge an 
der projektierten Stelle erstellt werden. 
Am 22. Juni 2019 reichte der Beschwerdegegner folgende Pläne zur Projektänderung ein, 
die vom Rechtsamt der BVE am 27. Juni 2019 gestempelt wurden: 
‒
"Fassaden, Querschnitte 1:100 mit neuer Zufahrt" vom 29.10.2018, rev. 20.06.2019
‒
"Grundrisse 1:100 mit neuer Zufahrt" vom 20.06.2019
Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern. 
Davon machte keine Partei Gebrauch.
8.
Am 20. August 2019 zogen die Beschwerdeführenden 1 und 2, die ihren Stockwerk-
eigentumsanteil am Grundstück Därligen Gbbl. Nr. G.________ inzwischen verkauft 
hatten, die Beschwerde zurück. Mit Abschreibungsverfügung vom 22. August 2019 schrieb 
das Rechtsamt das Verfahren, soweit die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 
betreffend 
(RA 
110/2019/16), 
als 
erledigt 
vom 
Geschäftsverzeichnis 
ab. 
Das 
Beschwerdeverfahren betreffend die beiden anderen Beschwerden wurde unter der 
Geschäftsnummer RA 110/2019/21 weitergeführt. 
9.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Dieser kann mit dem 
Rechtsmittel angefochten werden, welches für das Leitverfahren ‒ vorliegend das 
Baubewilligungsverfahren ‒ massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 KoG). 
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der 
Beschwerden zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden sind Stockwerkeigentümer des an 
die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Därligen Gbbl. Nr. G.________. Sie haben 
sich als Einsprechende am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt und sind durch den vor-
instanzlichen Gesamtentscheid beschwert. Sie sind daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
 
 
2.
Projektänderung
a)
Beim Bauprojekt, das die Vorinstanz beurteilte, waren auf der Ostseite des 
Appartementhauses die Garagen 1 bis 3 angeordnet. Nordöstlich bei der Hausecke 
befanden sich zwei Besucherparkplätze, wovon einer ein rollstuhlgerechter Parkplatz war. 
Die beiden Besucherparkplätze reichten bis fast an die Parzellengrenze und hätten auf der 
Parzelle Nr. E.________ die Zufahrt zu den Garagen 1 bis 3 verunmöglicht. Die Vorinstanz 
bewilligte den äusseren, rollstuhlgerechten Parkplatz deshalb nicht. Auch der verbleibende 
nordöstliche Besucherparkplatz hätte jedoch das Einbiegen zu den Garagen beeinträchtigt. 
Der Plan Schleppkurven in den Vorakten zeigt, dass der Platz auf der Parzelle Nr. 
E.________ so oder anders nicht genügt hätte für das Einbiegen und dass dafür die 
Parzelle Nr. G.________ in einer Breite bis zu 4,12 m beansprucht worden wäre. Im 
fraglichen 
Bereich 
befindet 
sich 
nach 
unwidersprochenen 
Angaben 
der 
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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Beschwerdeführenden der Schacht mit der Wasserfassung der Grundwasserwärmepumpe 
der Parzelle Nr. G.________. Auch für das Ein- und Ausfahren aus den Garagen 1 bis 3 
hätten die Vorplätze auf der Parzelle E.________ nicht genügt; die Parzelle 
Nr. G.________ wäre für das Manövrieren beansprucht worden. 
b)
In der vorliegenden Projektänderung wurden die Autoabstellplätze der Garagen 1 bis 
3 in die Einstellhalle verlegt. In der Einstellhalle befinden sich neu sieben, statt vier 
Autoabstellplätze. Auf der Ostseite sind zwei Keller geplant (vorher Garagen 2 und 3), die 
nur von der Einstellhalle her zugänglich sind. Im Gegenzug wurden die beiden Keller 
aufgehoben, die vorher in der Einstellhalle und in der Garage 1 vorgesehen waren. Die 
Ostfassade weist im Bereich der früheren Garagen 1 bis 3 keine Türen, sondern nur noch 
hohe Fenster von ca. 1,6 x 0,6 m auf. Bei der nordöstlichen Hausecke sind die zwei 
Besucherparkplätze (wiederum) vorgesehen, davon einer für Personen im Rollstuhl. 
c)
Nach Art. 43 Abs. 1 und 3 BewD7 kann eine Projektänderung im laufenden 
Beschwerdeverfahren beurteilt werden, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen 
gleich bleibt. Zuvor müssen die Gemeinde, die Gegenpartei und die von der 
Projektänderung berührten Dritten angehört werden. Die Beschwerdeinstanz ist befugt, die 
Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD), 
kann aber auch selbst über die Projektänderung entscheiden.
d)
Mit 
den 
vorliegenden 
Grundrissänderungen 
im 
Untergeschoss 
bleibt 
das 
Bauvorhaben in den Grundzügen gleich. Die Anzahl gedeckter Autoabstellplätze ist 
unverändert. Die erfolgte Anpassung kann deshalb als Projektänderung im Sinne von Art. 
43 BewD behandelt werden. Die Projektänderung berührt keine zusätzlichen öffentlichen 
oder wesentlichen nachbarlichen Interessen. Auf eine Publikation oder eine Anhörung 
Dritter konnte daher verzichtet werden. Die Beschwerdeführenden und die Gemeinde 
erhielten Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern, wovon sie allerdings nicht 
Gebrauch machten. Das Projektänderungsgesuch ersetzt bezüglich den vorgenommenen 
Änderungen das frühere, vom Regierungsstatthalteramt beurteilte Baugesuch. Im Umfang 
der erfolgten Projektänderung steht das frühere Bauprojekt somit nicht mehr zur 
Diskussion, Verfahrensgegenstand bildet nur noch das geänderte Projekt. Das frühere 
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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Bauvorhaben würde auch dann nicht wiederaufleben, wenn die Bauherrschaft auf die 
vorliegende Projektänderung verzichten würde.8 
 
e)
Beim vorliegenden Bauvorhaben sind nun sämtliche gedeckten und ungedeckten 
Autoabstellplätze über die noch zu erstellende Zufahrtsstrasse gemäss der ÜO "Du Lac" 
erschlossen. Die vorliegende Projektänderung steht damit im Einklang mit der ÜO "Du 
Lac". Die Parzelle Nr. G.________ wird vom Bauvorhaben verkehrsmässig nicht mehr 
beansprucht; auch die Wasserfassung der Grundwasserwärmepumpe wird nicht tangiert. 
Da sich auf der Ostseite des Gebäudes keine Garagenzufahrten mehr befinden, steht den 
Besucherparkplätzen bei der nordöstlichen Hausecke nichts entgegen. Das Bauvorhaben 
verfügt damit über einen rollstuhlgerechten Besucherparkplatz. Weder die Gemeinde noch 
die Beschwerdeführenden haben Einwände gegen die Projektänderung vorgebracht. Der 
Beschwerdegegner hat mit der Projektänderung den berechtigten Anliegen der 
Beschwerdeführenden 3 bis 5 vollständig Rechnung getragen. Die Beschwerden wurden 
damit 
gegenstandslos. 
Die 
Anordnung 
in 
Ziffer 
3.3.1 
des 
vorinstanzlichen 
Gesamtbauentscheides (siehe vorne im Sachverhalt) wurde mit der Projektänderung 
hinfällig und ist aufzuheben. Eine Rückweisung an die Vorinstanz war vorliegend nicht 
geboten. Die Projektänderung gemäss den Projektplänen vom 20. Juni 2019, vom 
Rechtsamt der BVE gestempelt am 27. Juni 2019 kann bewilligt werden. Die gestempelten 
Pläne (ein Satz) werden dem Beschwerdegegner nach Rechtskraft dieses Entscheids 
zugestellt. 
3.
Kosten
a)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG9). Die beiden Beschwerden waren fast identisch. Die 
Verfahrenskosten werden daher festgesetzt auf insgesamt Fr. 1'200.–. Wer dafür sorgt, 
dass das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei und hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (vgl. Art. 110 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Als 
unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch eine 
8 VGE 2011/371 vom 16. Januar 2012 E. 2.1; BGer 1C_180/2012 vom 13. Juni 2012 E. 3.4, beides in BVR 
2012 S. 463
9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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Projektänderung Rechnung trägt.10 Der Beschwerdegegner trug den Einwänden der 
Beschwerdeführenden und des Rechtsamts Rechnung und machte sein Bauvorhaben mit 
der Projektänderung bewilligungsfähig. Er gilt daher als unterliegend und hat die 
Verfahrenskosten zu tragen.
b)
Die Beschwerdeführenden sind nicht anwaltlich vertreten. Es sind keine 
ersatzfähigen Parteikosten entstanden (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Projektänderung vom 22. Juni 2019 wird bewilligt. Massgebend sind folgende, 
von der BVE am 27. Juni 2019 gestempelte Pläne: 
‒ "Fassaden, Querschnitte 1:100 mit neuer Zufahrt" vom 29.10.2018, 
rev. 20.06.2019
‒ "Grundrisse 1:100 mit neuer Zufahrt" vom 20.06.2019
2.
Ziffer 3.3.1 des Gesamtbauentscheids des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-
Oberhasli vom 18. Januar 2019 wird aufgehoben. Im Übrigen wird der 
Gesamtbauentscheid bestätigt.
3.
Das Beschwerdeverfahren wird als gegenstandslos vom Geschäftsverzeichnis 
abgeschrieben.
4.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist. 
5.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 2; Art. 110 N. 5


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IV.
Eröffnung
-
Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn C.________, eingeschrieben
-
Herrn D.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Därligen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.