be_bvd · 110 2013 303 · 2013-11-14 · de

Lebensmittelladen | Aarwangen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION
RA Nr. 110/2013/303
Bern, 14. November 2013
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
C.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Oberaargau, Schloss, 3380 Wangen an der Aare
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Aarwangen, 
Gemeindeverwaltung, 
Langenthalstrasse 4, Postfach 72, 4912 Aarwangen
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Oberaargau vom 14. Mai 2013 
(bbew 147/2011; Lebensmittelladen)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin hatte im Jahr 2008 mit der Gemeinde Aarwangen Kontakt 
aufgenommen betreffend den Bau eines Ladenlokals in Aarwangen. Geplant war der Bau 


2
von zwei Gebäuden auf der Parzelle Nr. E.________, welche an die heutige Bauparzelle 
grenzt, mit einer Verkaufsfläche von total ca. 3200 m2. Eine Überbauungsordnung wurde 
ausgearbeitet und das Vorverfahren durchgeführt. Im Oktober 2011 erklärte C.________, 
sie wolle diesen Standort nicht weiter verfolgen.1
2.
Die Beschwerdegegnerin reichte im September 2011 ein Baugesuch ein für den 
Neubau eines Lebensmittelladens an der G.________strasse Nr. 72 auf Parzelle 
Aarwangen Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Bauparzelle lag zum Zeitpunkt der 
Baueingabe in der Industriezone und heute in der Arbeitszone Industrie. Gegen dieses 
Bauvorhaben erhob neben anderen Einsprecherinnen und Einsprechern auch die 
Beschwerdeführerin am 21. Oktober 2011 Einsprache. Sie machte geltend, ein 
Verkaufsladen sei in der Industriezone nicht zonenkonform. Die Zu- und Wegfahrt direkt 
über die G.________strasse sei angesichts des Verkehrsaufkommens eine Illusion. Mit 
Schreiben vom 20. Oktober 2011 teilte das Strasseninspektorat Oberaargau mit, die 
verkehrsmässige Erschliessung des Bauvorhabens direkt auf die stark befahrene 
Kantonsstrasse (G.________strasse) sei grundsätzlich problematisch. Zur Verfassung 
eines definitiven Amtsberichts betreffend Strassenanschlussbewilligung benötige es ein 
verkehrstechnisches 
Gutachten 
eines 
ausgewiesenen 
Ingenieurbüros, 
das 
das 
vorgesehene Erschliessungskonzept aufzeige und den reibungslosen Ablauf der 
Verkehrsströme 
im 
Bereich 
des 
neuen 
Strassenanschlusses 
nachweise. 
Die 
Beschwerdegegnerin liess einen entsprechenden Bericht2 erarbeiten. Laut diesem 
beabsichtigte C.________ auf der Parzelle Nr. H.________ einen neuen Verkaufsladen mit 
einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 1608 m2 bzw. einer Verkaufsfläche von 1000 m2 zu 
erstellen. In einer zweiten Phase sei zudem ein Fachmarkt mit einer BGF von ca. 1162 m2 
bzw. einer Verkaufsfläche von 720 m2 geplant.
3.
Am 6. März 2012 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein, um den 
Einwänden einiger Einsprecherinnen und Einsprecher Rechnung zu tragen. Insbesondere 
wurde das Gebäude um 3 m nach Norden verschoben. Dagegen erhob die 
Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. April 2012 erneut Einsprache. Sie machte 
insbesondere geltend, es sei eine Überbauungsordnung erforderlich, weil die massgebliche 
1 Amtsbericht der Baukommission der Gemeinde Aarwangen vom 29. Mai 2012, Vorakten, S. 247
2 Swisstraffic AG, Neubau ALDI Aarwangen – 1. Etappe, Verkehrtechnischer Bericht vom 23. Dezember 2011 
(nachfolgend: Verkehrstechnischer Bericht vom 23. Dezember 2011)


3
Verkaufsfläche über 500 m2 betrage. In seinem Fachbericht vom 25. Mai 2012 hielt das 
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) fest, dass die anrechenbare Verkaufsfläche 
558.36 m2 betrage. Somit sei die maximal zulässige Fläche von 500 m2 überschritten und 
es sei eine Überbauungsordnung zu erlassen. Am 21. September 2012 reichte die 
Beschwerdegegnerin eine weitere Projektänderung ein und reduzierte die anrechenbare 
Verkaufsfläche. In seinem Fachbericht vom 6. November 2012 stellte das AGR fest, dass 
die anrechenbare Verkaufsfläche nun 493.35 m2 betrage. Eine Überbauungsordnung sei 
nicht erforderlich. In seinem Amtsbericht vom 16. November 2012 beantragte das 
Strasseninspektorat Oberaargau die Erteilung der Strassenanschlussbewilligung. Auch die 
Baukommission der Gemeinde Aarwangen stimmte der Erteilung einer Baubewilligung zu. 
Sie wies aber darauf hin, dass vor einer allfälligen Vergrösserung der Verkaufsfläche der 
von der Gemeinde geplante Ausbau des Verkehrsknotens G.________strasse/ 
I.________strasse fertig gestellt sein müsse. Mit Gesamtentscheid vom 14. Mai 2013 
erteilte 
das 
Regierungsstatthalteramt 
Oberaargau 
der 
Beschwerdegegnerin 
die 
Bewilligung.
4.
Gegen diesen Entscheid hat die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 7. Juni 2013 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) Beschwerde 
erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und dem 
Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen. Zur Begründung macht sie insbesondere 
geltend, auf ihre Einsprache zur ersten Projektänderung sei zu Unrecht nicht eingetreten 
worden. Damit sei ihr das rechtliche Gehör verweigert worden. Die Verkaufsfläche betrage 
mehr als 500 m2, weshalb eine Überbauungsordnung zwingend sei. Das Bauvorhaben sei 
daher nicht zonenkonform. Die vorgesehene Zufahrt für den Zulieferverkehr sei völlig 
ungenügend und biete keine Gewähr für die gebotene Verkehrssicherheit. Der 
Kundenverkehr solle direkt von der G.________strasse zum Verkaufsladen geführt 
werden. Die heutige Überlastung der G.________strasse vertrage sich nicht mit einer 
direkten Zufahrt. Das Vorhaben sei daher nicht genügend erschlossen. Die vorbereitete 
Erweiterungsmöglichkeit sei der deklarierten Verkaufsfläche zuzurechnen.
5.
In seiner Vernehmlassung vom 20. Juni 2013 bestätigt der Regierungsstatthalter 
Oberaargau den angefochtenen Entscheid und beantragt die Beschwerde unter 
Kostenfolge abzuweisen.


4
In ihrer Beschwerdeantwort vom 12. Juli 2013 beantragt die Beschwerdegegnerin, die 
Beschwerde sei, soweit darauf eingetreten werden könne, abzuweisen und der 
Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes Oberaargau sei zu bestätigen. Sie 
bestreitet die Einsprache- und Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin. Diese habe 
ihren Sitz rund 300 m vom Bauvorhaben entfernt. Die Verkehrsführung für die Anlieferung 
führe aufgrund des Verbots für Fahrzeuge über 3.5 t auf dem östlichen Teil der 
I.________strasse 
nicht 
an 
der 
Parzelle 
der 
Beschwerdeführerin 
vorbei, 
der 
Kundenverkehr sei ab Kantonsstrasse vorgesehen. Dass Kunden den viel längeren Weg 
über die I.________strasse nehmen würden, sei wenig wahrscheinlich. Sofern die 
Beschwerdebefugnis bejaht werden sollte, müsse bei den erhobenen Rügen geprüft 
werden, ob die Beschwerdeführerin diese bereits in der Einsprache erhoben habe. Die 
Rüge, das Vorhaben bedürfe einer Überbauungsordnung, habe die Beschwerdeführerin 
erst in ihrer Einsprache gegen die erste Projektänderung und damit verspätet vorgebracht. 
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege nicht vor. Eine Überbauungsordnung sei 
nicht notwendig. Die Erschliessung sei genügend.
In ihrer Stellungnahme vom 12. Juli 2013 verweist die Gemeinde Aarwangen auf ihre 
materielle Beurteilung des Bauvorhabens in ihren Amtsberichten und verzichtet auf eine 
Stellungnahme zu den Beschwerdepunkten.
6.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE instruiert,3 holte bei der 
Beschwerdeführerin die Anwaltsvollmacht im Original ein und bat die Gemeinde, für die 
Anlieferung einen Amtsbericht betreffend Strassenanschluss an die Gemeindestrasse 
einzureichen. Anschliessend gab es den Beteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen 
zum Verfahren einzureichen. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den 
Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


5
a)
Der Entscheid des Regierungsstatthalters von Oberaargau ist ein Gesamtentscheid 
im Sinn von Art. 9 KoG4. Er ist gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 
Abs. 1 KoG mit Baubeschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 bei der BVE anfechtbar. Die 
BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig. Die Beschwerde ist innert der 
Rechtsmittelfrist eingereicht worden. Sie enthält einen Antrag und eine Begründung 
(Art. 32. Abs. 2 VRPG6). 
b)
Nach Art. 40 Abs. 2 BauG sind die Einsprecherinnen und Einsprecher im Rahmen 
ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG ist zur 
Einsprache gegen ein Bauvorhaben befugt, wer unmittelbar in eigenen schutzwürdigen 
Interessen betroffen ist. Das ist dann der Fall, wenn die tatsächliche oder rechtliche 
Situation der beschwerdeführenden Person durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 
werden kann. Sie muss vom Bauvorhaben in höherem Masse als die Allgemeinheit 
betroffen sein und zum Streitgegenstand eine besondere Beziehungsnähe haben. Diese 
muss insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Nachbarinnen und Nachbarn sind 
regelmässig zur Beschwerde befugt, wenn ihr Grundstück an das Baugrundstück angrenzt 
oder lediglich durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Letztlich sind jedoch die 
möglichen nachteiligen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Nachbarschaft 
massgebend. Die Betroffenheit muss eine gewisse beachtenswerte Intensität erreichen, so 
dass von der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils gesprochen werden 
kann.7 Der Kreis der betroffenen Nachbarschaft muss im Einzelfall nach den konkreten 
Verhältnissen bestimmt werden.8 Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer 
Baubewilligung betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. 
Vielmehr müssen aufgrund des konkreten Sachverhaltes das besondere Berührtsein und 
das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, ansonsten jedermann, der eine 
unzutreffende Behauptung aufstellt, die Beschwerdeberechtigung zustünde. Dies liefe im 
Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Will der Nachbar eine 
Baubewilligung anfechten, muss er glaubhaft darlegen, dass er namentlich in räumlicher 
Hinsicht eine besondere Beziehungsnähe zum Streitgegenstand aufweist und dass seine 
tatsächliche oder rechtliche Situation durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
7 VGE 100.2012.441 vom 22.03.2013 E. 1.1.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 35-35c N. 16, mit weiteren Hinweisen
8 BGE 123 II 376 E. 4b/aa; VGE 20808 vom 08.08.2000 E. 4a/aa; VRPG-Kommentar, Art. 65 N. 11


6
werden kann.9 Bei der Beurteilung der Beschwerdelegitimation ist eine Würdigung aller 
rechtlich erheblichen Sachverhaltselemente vorzunehmen. Eine besondere Betroffenheit 
wird vor allem in Fällen bejaht, in welchen von einer Anlage mit Sicherheit oder grosser 
Wahrscheinlichkeit Immissionen auf das Nachbargrundstück ausgehen10 oder die Anlage 
einen besonderen Gefahrenherd darstellt und die Anwohner einem besonderen Risiko 
ausgesetzt werden11.12
c)
Die 
Beschwerdeführerin 
ist 
Eigentümerin 
der 
Liegenschaften 
Aarwangen 
Grundbuchblatt Nrn. J.________ und K.________. Diese grenzen nicht direkt an das 
Baugrundstück. Dazwischen liegen eine Gemeindestrasse (I.________strasse) und 
weitere Grundstücke. Die kürzeste Distanz zwischen den Parzellen beträgt etwa 125 m, die 
längste Distanz etwa 210 m. Die Beschwerdeführerin ist somit nicht direkte Nachbarin. In 
Ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2011 hat die Beschwerdeführerin geltend gemacht, die 
geplante Zu- und Wegfahrt direkt über die G.________strasse sei angesichts des 
Verkehrsaufkommens auf dieser Hauptstrasse eine Illusion. Dementsprechend würden die 
vielen ausschliesslich motorisierten Besucher des Einkaufsladens den einfachen 
Anfahrtsweg in nördlicher Richtung zur I.________strasse und wegen Stau bei der 
Ausfahrt I.________strasse/G.________strasse über das geteerte Platzareal der 
Beschwerdeführerin zur Haldenstrasse hin benützen. 
d)
Die Bauparzelle liegt zwischen der G.________strasse (Kantonsstrasse) und der 
I.________strasse. Sie soll gemäss dem bewilligten Projekt für den Kundenverkehr von der 
G.________strasse 
her 
erschlossen 
werden. 
Der 
Anlieferverkehr 
soll 
via 
L.________strasse über die I.________strasse geführt werden. Allerdings wird auch dieser 
nicht an den Liegenschaften der Beschwerdeführerin vorbei führen, da die Zufahrt zur 
Bauparzelle vorher abzweigt und zudem der östliche Teil der I.________strasse im 
fraglichen Bereich mit einem Verbot für Fahrzeuge von mehr als 3.5 t belegt ist. Hingegen 
ist es nicht auszuschliessen, dass sich ein Teil des Kundenverkehrs über die 
I.________strasse bzw. den Vorplatz der Liegenschaften der Beschwerdeführerin 
abwickeln wird. Die Vor-instanz hat deshalb zu Recht die Legitimation der 
Beschwerdeführerin bejaht.
9 BGE 133 II 249 E. 1.3.1 S. 252
10 BGE 121 II 171 E. 2b S. 174; 120 Ib 379 E. 4c S. 387
11 BGE 120 Ib 379 E. 4d S. 388
12 BGer 1C_133/2008 vom 6. Juni 2008 E. 2.3, mit Hinweisen


7
e)
Im Übrigen kann die BVE einen Entscheid auch dann von Amtes wegen aufheben, 
wenn die beschwerdeführende Person zur Beschwerdeführung nicht berechtigt ist.13
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz erwäge im angefochtene 
Entscheid, dass auf ihre Eingabe vom 10. April 2012 nicht eingetreten werden könne, da 
sie nicht fristgerecht eingereicht worden sei. Dies sei unrichtig: Sie habe gegen die erste 
Projektänderung während der Auflagefrist vom 13. März bis 16. April 2012 ihre Einsprache 
bestätigt und ergänzt. Mit Eingabe vom 22. März 2013 habe sie erneut fristgerecht Stellung 
genommen. Die Feststellung im angefochtenen Entscheid sei daher unrichtig und der 
Eingabe vom 10. April 2012 sei das rechtliche Gehör verweigert worden. 
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass die Vorinstanz trotz des Satzes, sie trete 
nicht auf die Einsprache ein, im materiellen Teil der Erwägungen alle Rügen der 
Beschwerdeführerin geprüft habe. Zudem sei die Einsprache im Dispositiv abgewiesen 
worden. Damit habe die Beschwerdeführerin keinen Nachteil erlitten. Das rechtliche Gehör 
sei nicht verletzt worden. Die Beschwerdeführerin könne aus der kritisierten Feststellung 
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil seien ihre Rügen trotz mangelnder 
Legitimation und verspätetem Vorbringen materiell geprüft worden. 
b)
Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV14 verlangt, dass die Behörde die 
Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, 
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der 
Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit 
allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen 
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen 
Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene 
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz 
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf 
die sie ihren Entscheid stützt.15 
13 BVR 2001 S. 128 E. 3
14 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
15 BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen


8
c)
In Ziffer 2.6.3 des angefochtenen Entscheids befasste sich die Vorinstanz mit den 
Einsprachen gegen die erste Projektänderung. Sie prüfte insbesondere, ob diese die 
Projektänderung selber oder das Bauprojekt im Allgemeinen betrafen. In diesem 
Zusammenhang kam sie zum Ergebnis, dass mangels einer fristgerechten Einsprache auf 
die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 10. April 2012 nicht eingetreten werden könne. 
Es wird zwar nicht ausdrücklich gesagt, ergibt sich aber aus dem Sachzusammenhang, 
dass die Vor-instanz der Auffassung war, die in der Einsprache zur ersten Projektänderung 
vorgebrachten Rügen beträfen nicht diese, sondern das ursprüngliche Projekt. Die 
Vorinstanz führte aber weiter aus, da die Rügen den Verkehr, die Zonenkonformität sowie 
die angebliche Pflicht zum Erlass einer Überbauungsordnung beträfen und diese Punkte 
ohnehin von Amtes wegen geprüft würden, werde zu diesen Punkten eine Beurteilung 
vorgenommen. In der Folge setzt sich die Vorinstanz mit sämtlichen Rügen der 
Beschwerdeführerin auseinander. Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin wurde 
daher nicht verletzt. 
3.
Überbauungsordnung
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es handle sich beim Bauvorhaben um eine 
Verkaufsnutzung mit einer Verkaufsfläche von mehr als 500 m2, so dass eine 
Überbauungsordnung zwingend sei. Ursprünglich habe die Baugesuchstellerin ein 
Bauprojekt mit einer Verkaufsfläche von 1'700 m2 und einer Drittnutzung von 1'500 m2 
eingereicht. Zur Vermeidung einer Überbauungsordnung sei ein revidiertes Projekt mit 
angeblich 496.52 m2 vorgelegt worden, welches jedoch tatsächlich eine Verkaufsfläche von 
558 m2 ausgewiesen habe. Per 21. September 2012 sei ein erneut revidiertes Projekt mit 
nunmehr einer Verkaufsfläche von weniger als 500 m2 eingereicht worden. Der Baukörper 
beinhalte weiterhin die Möglichkeit einer unkontrollierbaren einfachen Erweiterung der 
Verkaufsfläche weit über die zulässige Fläche von 500 m2. Die vorbereitete 
Erweiterungsmöglichkeit sei der deklarierten Verkaufsfläche zuzurechnen. Das Bauprojekt 
sei infolgedessen in der nachgesuchten Form nicht bewilligungsfähig. Es bedürfe einer 
Überbauungsordnung. 
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, auf diese Rüge könne gar nicht eingetreten 
werden, da sie verspätet erhoben worden sei. Die Baubewilligung werde für die 
eingereichten Pläne erteilt und die Bauherrschaft werde und müsse gemäss den 


9
bewilligten Plänen bauen. Die Baupolizeibehörde könne dies jederzeit kontrollieren. Eine 
Vergrösserung der Verkaufsfläche über 500 m2 bedürfe einer Baubewilligung bzw. hier den 
vorgängigen Erlass einer Überbauungsordnung. Zudem würde eine Erweiterung in 
baulicher Hinsicht grössere Anpassungen bedingen.
b)
Gemäss Art. 40 Abs. 2 BauG sind die Einsprecherinnen und Einsprecher im Rahmen 
ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt. Der Streitgegenstand ist damit 
aspektmässig umschrieben. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des 
Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken. Das Geltendmachen von nicht 
bereits in der Einsprache erhobenen Rügen bewirkt eine unzulässige Erweiterung des 
Streitgegenstandes. 
Unter 
Vorbehalt 
von 
Art. 
40 
Abs. 
3 
BauG 
ist 
es 
der 
Rechtsmittelbehörde in einem solchen Fall verwehrt, sich mit den neuen Beanstandungen 
auseinander zu setzen.16 Die in Art. 40 Abs. 2 BauG vorgesehen Beschränkung der 
Einsprachegründe kommt allerdings nicht zum Tragen, wenn die Anwendung von 
Bundesverwaltungsrecht zur Diskussion steht.17 In ihrer Einsprache zur Projektänderung 1 
vom 10. April 2012 machte die Beschwerdeführerin zwar zum ersten Mal ausdrücklich 
geltend, das Bauvorhaben bedürfe gestützt auf Art. 20 Abs. 3 BauG einer 
Überbauungsordnung. Sie hat aber schon in ihrer ersten Einsprache vom 21. Oktober 2011 
gerügt, das Vorhaben sei in der Industriezone nicht zonenkonform. Damit wurde das 
Thema Planungspflicht in einer für eine Laieneinsprache genügenden Form vorgebracht. 
Im Übrigen könnte die BVE diese Rüge auch von Amtes wegen prüfen.
c)
Laut Art. 20 Abs. 3 BauG bedürfen Einkaufszentren einer Überbauungsordnung, 
wenn 
sie 
in 
Geschäftsgebieten 
die 
für 
das 
Baugrundstück 
vorgeschriebenen 
baupolizeilichen Masse überschreiten oder ausserhalb von Geschäftsgebieten eine 
Verkaufsfläche von über 500 m2 aufweisen. Laut Art. 24 Abs. 2 BauV18 ist die 
massgebende Verkaufsfläche gleich der Hauptnutz-, Nebennutz- und Konstruktionsfläche 
aller Verkaufsräume. Nicht angerechnet werden die Räume von Dienstleistungsbetrieben, 
die nicht hauptsächlich dem Verkauf dienen, sowie Gastgewerbebetriebe und Tankstellen. 
Nur zur Hälfte angerechnet werden Verkaufsräume mit einem im Verhältnis zur Fläche 
geringen Kundenstrom, wie Ausstellungs- und Verkaufsräume von Möbelgeschäften, 
Lager- und Verkaufsflächen für Pflanzen und Gartenbedarf. 
16 VGE 100.110.90 vom 1. November 2010 E. 2.3.1 mit weiteren Hinweisen
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O. Art. 40 N. 9a
18 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


10
d)
Der umstrittene Verkaufsladen wird zwar im Baugesuch als „Lebensmittelladen“ 
bezeichnet, er ist aber ein Einkaufszentrum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 BauV. Es ist ein 
Verkaufsgeschäft des Detailhandels, das ein breites, mehreren Geschäftszweigen 
angehörendes Warensortiment anbietet. Das Bauvorhaben lag bei der Baueingabe in einer 
Industriezone, heute ist die Bauparzelle einer Arbeitszone zugeteilt. Bei beiden Zonen 
handelt es sich nicht um ein Geschäftsgebiet nach Art. 24 Abs. 3 BauG. Zwei der drei 
Voraussetzungen für eine Planungspflicht sind klar gegeben. Das hat auch das AGR in 
seinen Fachberichten festgehalten.
e)
Die Beschwerdegegnerin plante einen Verkaufsladen mit einer Bruttogeschossfläche 
(BGF) von 1608 m2 und einer Verkaufsfläche von 1000 m2. Dieses Verhältnis von zwei 
Drittel Verkaufsfläche und einem Drittel Lagerfläche (inkl. weiteren Räumen wie 
Anlieferung, Garderobe etc.) entspricht der Flächenverteilung, wie sie bei einem 
Verkaufsgeschäft 
wie 
Aldi 
erwartet 
werden 
kann. 
Bei 
gleichbleibender 
Bruttogeschossfläche hat die Beschwerdegegnerin die Wände in den Plänen so 
verschoben, dass zuletzt eine Verkaufsfläche von weniger als 500 m2 deklariert wird. Die in 
den Plänen gewählten Bezeichnungen und die eingezeichneten Wände wurden 
offensichtlich mit dem Ziel gewählt, nicht unter die Planungspflicht nach Art. 20 BauG zu 
fallen. Das zeigt auch die Parkplatzzahl. Bei der Berechnung der Parkplätze wird auf die 
gesamte Bruttogeschossfläche (BGF) von 1608 m2 abgestellt. D.h. es wird auch für die 
sogenannte Lagerfläche derselbe Parkplatzbedarf angenommen wie für die deklarierte 
Verkaufsfläche.
4.
Gesetzesumgehung
a)
Es ist zu prüfen, ob das Vorgehen der Beschwerdeführerin eine Gesetzesumgehung 
darstellt. Eine Gesetzesumgehung besteht im Versuch, die Nachteile von Verboten, 
bestimmten Verpflichtungen oder anderen belastenden Auflagen „künstlich“ zu vermeiden, 
indem ein anderer Tatbestand verwirklicht wird als derjenige, an welchen die zu 
umgehende Norm ihrem Wortlaut nach anknüpft. Der Umgehende hält sich auf diese 
Weise vordergründig an den Buchstaben des Gesetzes, verstösst mit seinem Vorgehen 
jedoch gegen den Rechtssinn der umgangenen Norm.19 Ob eine Umgehung vorliegt, hängt 
19 Heinz Hausheer/Manuel Jaun in: Stämpflis Handkommentar, Die Einleitungsartikel des ZGB, Art. 1-10 ZGB, 
Bern 2003, Nr. 213


11
daher davon ab, wie die Norm nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern auch nach ihrem 
Sinn und Zweck auszulegen ist.20 Insbesondere bei Vorliegen einer Umgehungsabsicht 
unterstehen die Umgehenden dem Schutz nicht, der ihnen durch die Rechtssicherheit oder 
den Vertrauensschutz eigentlich zukommen würde. Weil sich der subjektive Wille der 
Umgehenden nur in seltenen Fällen direkt ermitteln lässt, muss jedoch meistens auf 
objektivierbare Verhaltensmerkmale zurückgegriffen werden. Dies ist beispielsweise dann 
der Fall, wenn die Verhaltensweise der umgehenden Person untypisch ist, nicht dem 
gewöhnlichen Ablauf entspricht und konkret aus keinem anderen Grund als aus der 
Umgehungsabsicht hergeleitet werden kann.21
b)
Der 
Gesetzgeber 
hat 
Einkaufszentren 
ab 
einer 
bestimmten 
Grösse 
der 
Planungspflicht unterstellt. Nach dem Vortrag der Baudirektion des Kantons Bern vom 
1. Juni 1983 an den Regierungsrat zuhanden des Grossen Rates betreffend das 
Baugesetz, S. 7, soll „die Pflicht zum Erlass einer Überbauungsordnung für derartige 
Bauvorhaben (...) einerseits gewährleisten, dass die Auswirkungen auf Landschaft und 
Siedlung, auf Erschliessung und Verkehr durch eine angepasste baurechtliche Ordnung 
aufgefangen werden, anderseits den Stimmberechtigten den Entscheid über derartige 
Bauvorhaben übertragen“. 
c)
Wird das umstrittene Vorhaben mit einer deklarierten Verkaufsfläche von unter 
500 m2 bewilligt, so werden die Auswirkungen nicht in einem Planungsverfahren geprüft 
und die Stimmberechtigten können sich nicht dazu äussern. Zwar kann eingewendet 
werden, dass die Vergrösserung der Verkaufsfläche eine Planungspflicht auslösen würde 
und eben dann später eine Überbauungsordnung auszuarbeiten wäre. Das würde 
bedeuten, dass schon das Verschieben einer Wand im Inneren des Gebäudes eine 
Planungspflicht auslösen würde, ohne dass das Gebäude selber, die Anzahl Parkplätze 
oder die Zufahrt geändert würden. Eine Planung nach der Überbauung des ganzen 
Grundstücks kann aber ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Es besteht praktisch kaum mehr 
ein Planungsspielraum. Auch die freie Meinungsbildung der Stimmbürgerinnen und 
Stimmbürger ist bei einem solchen Vorgehen nicht gewährleistet. Es liegt ein anderer Fall 
vor als bei der etappenweisen Realisierung eines Vorhabens, was nicht generell als 
rechtsmissbräuchlich gelten kann. Hier wird aber das ganze Grundstück überbaut. Das 
20 BGE 104 II 204 E. b S. 206
21 Thomas Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich 2005, S. 333 f.


12
Bauvolumen lässt eine Verkaufsfläche von 1000 m2 oder mehr ohne weiteres zu. Die 
Parkplätze würden sogar für eine Verkaufsfläche von 1608 m2 genügen. 
d)
Das Baugesuch hat zum Zweck, die Planungspflicht von Art. 24 BauG und die 
höheren Erschliessungsanforderungen an ein grösseres Vorhaben zu umgehen. Es ist eine 
Gesetzesumgehung und kann deshalb nicht bewilligt werden.
5.
Erschliessung
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Bauvorhaben sei ungenügend 
erschlossen. Die Beurteilung der Verkehrssituation basiere allein auf der Annahme, dass 
die Verkaufsfläche der zulässigen Fläche von 500 m2 entspreche; diese Annahme sei aber 
falsch. Die Expertise habe davon auszugehen, dass die Verkaufsfläche innerhalb der 
vorgesehenen Baukubaturen erweitert werde, und dass die ursprünglich beantragte 
Drittnutzung als nächster Schritt erfolgen werde. Dies wiederum werde zu einem erheblich 
grösseren Verkehrsaufkommen sowohl im Zulieferverkehr wie auch im Kundenverkehr 
führen. Für den Zulieferverkehr solle die Umfahrung ab G.________strasse via 
L.________strasse, I.________strasse und Strassenparzelle Nr. M.________ erfolgen. Ab 
I.________strasse führe diese vorgesehene Schwerverkehrszufahrt über eine 4.5 m breite 
Quartierstrasse, über welche gleichzeitig der Radweg geführt werde. Dies widerspreche 
dem Grundsatz der Entflechtung von Radfahrern und Fussgängern gegenüber dem 
übrigen Verkehr und sei den Beanspruchungen durch den Schwerverkehr nicht 
gewachsen. Die vorgesehene Zufahrt sei völlig ungenügend und biete keine auch nur 
ansatzweise Gewähr für die gebotene Verkehrssicherheit. Der Kundenverkehr solle direkt 
von der G.________strasse zum Verkaufsladen und von diesem weg geführt werden. Die 
heutige Überlastung der G.________strasse vertrage sich nicht mit einer direkten Zufahrt 
zum vorgesehenen Verkaufsgeschäft. Diese würde zu einem Verkehrschaos im Bereich 
der Ein- und Ausfahrt G.________strasse führen. Die Berichte der Gemeinde und des 
Strasseninspektorats wie auch der verkehrstechnische Bericht würden von einer 
Verkaufsfläche von maximal 500 m2 ausgehen, was angesichts des nachgesuchten 
Bauvolumens und dessen Ausbaumöglichkeit und der kaum kontrollierbaren jederzeitigen 
Umnutzungsmöglichkeit unrichtig sei. Der verkehrstechnische Bericht trage der 
Verkehrssituation auf der G.________strasse nur ansatzweise Rechnung und verkenne 
den ungenügenden Ausbau der Zufahrt für den Schwerverkehr und den darauf 
verlaufenden Radweg. 


13
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass die Vorinstanz die Rüge der Einsprecherin 
ausführlich geprüft und als unbegründend beurteilt habe. Die Nebenbestimmungen des 
Strasseninspektorats seien verfügt worden. Die Beschwerdeführerin gehe auf diese 
Erwägungen gar nicht näher ein, so dass die Beschwerde ungenügend begründet sei und 
auf diese Rüge nicht eingetreten werden müsse. Zur Beurteilung der Verkehrssituation 
habe die Bauherrschaft ein Verkehrsgutachten eingeholt. Dieses komme zum Schluss, 
dass für die erste Etappe (Aldi-Verkaufsladen gemäss Projekt) die Erschliessung 
genügend sei. Allen Beteiligten sei bewusst, dass für eine allfällige zweite Etappe 
(Fachmarkt) Massnahmen getroffen und die dafür notwendigen Verfahren durchgeführt 
werden müssten. Die zweite Etappe stehe aber heute nicht zur Diskussion und sei nicht 
Gegenstand des Verfahrens. Ansonsten bringe die Beschwerdeführerin ausser 
unbewiesenen Behauptungen nichts vor, was an der Beurteilung der Fachbehörden und 
den Gutachtern von Swisstraffic AG zweifeln lassen würden. Richtig sei, dass die 
Anlieferung rückwärtig erfolgen werde. Dabei handle es sich um wenige Lastwagen pro 
Tag zu Randzeiten. Die I.________strasse sei eine breite und übersichtliche 
Detailerschliessungsstrasse. Für das Rangieren sei auf der Bauparzelle genügend Platz 
vorgesehen, so dass die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Ein Radweg bestehe heute 
entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin noch nicht und werde allenfalls von 
der Gemeinde geplant und realisiert werden. Dessen Verkehrssicherheit müsse dannzumal 
im entsprechenden Bewilligungsverfahren geprüft werden. Der Kundenverkehr werde 
direkt ab G.________strasse geführt werden. Die Verkehrsgutachter hätten die 
Kapazitäten geprüft und seien zum Schluss gekommen, dass ein direkter Anschluss keine 
nennenswerten negativen Auswirkungen auf den Verkehr der G.________strasse habe. Es 
gebe keine Anhaltspunkte, dass das von der Beschwerdeführerin behauptete und nicht 
näher begründete Verkehrschaos im Bereich der Ein- und Ausfahrt eintreten werde. Nicht 
Gegenstand des Verfahrens sei die vom Tiefbauamt erwähnte Führung des 
Kundenverkehrs 
nach 
Realisierung 
des 
geplanten 
Kreisverkehrplatzes 
G.________strasse/L.________strasse, nach welcher dann allenfalls der Kundenverkehr 
über die L.________strasse geführt werde. Eine solche Verkehrsführung bedürfte eines 
entsprechenden Bewilligungsverfahrens. Heute stehe diese Massnahme nicht zur 
Diskussion. 
b)
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das 
Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig 
bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die 


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Erschliessung ist genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die Bauten und 
Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 
2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsanlagen müssen den Beanspruchungen gewachsen 
sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben 
können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). Die 
Bauparzelle grenzt direkt an die Kantonsstrasse an. Zudem ist sie über die 
I.________strasse erreichbar. Zufahrtsstrassen mit genügender Fahrbahnbreite (vgl. dazu 
Art. 7 BauV) führen somit hinreichend nahe an das Baugrundstück heran. Es ist daher 
grundsätzlich genügend erschlossen. 
c)
Der Anschluss einer privaten Zufahrt an das öffentliche Strassennetz bedarf der 
Bewilligung des zuständigen Gemeinwesens (Art. 85 Abs. 1 SG22). Der Strassenanschluss 
ist zu gestatten, wenn keine triftigen Gründe, wie beispielsweise die Verkehrssicherheit, 
entgegenstehen.23 Da das Bauvorhaben einen verhältnismässig grossen Kundenverkehr 
verursacht, musste näher geprüft werden, ob ein direkter Strassenanschluss an die stark 
befahrene G.________strasse (Kantonsstrasse) ohne weiteres bewilligt werden kann oder 
ob 
dazu 
bauliche 
Massnahmen 
an 
der 
Kantonsstrasse 
(beispielsweise 
eine 
Linksabbiegespur) erforderlich sind. Das zuständige Strasseninspektorat Oberaargau 
verlangte daher von der Beschwerdegegnerin ein verkehrstechnisches Gutachten eines 
ausgewiesenen Ingenieurbüros, das das vorgesehene Erschliessungskonzept aufzeigt und 
den reibungslosen Ablauf der Verkehrsströme im Bereich des neuen Strassenanschlusses 
nachweist.24 
Die Beschwerdegegnerin hat einen verkehrstechnischen Bericht eingereicht.25 Dieser 
kommt zwar zum Schluss, dass aufgrund der theoretischen Kapazitätsberechnungen ein 
direkter Anschluss des Lebensmittelladens an die G.________strasse möglich ist, ohne 
dass der Verkehr auf der Kantonsstrasse stark gestört wird. Der Bericht zeigt aber auch 
verschiedene offene Fragen betreffend die Verkehrssicherheit auf. So soll der 
Langsamverkehr, also Velofahrerinnen und Fussgänger, über die I.________strasse von 
der Rückseite her zum Verkaufgeschäft geführt werden, d.h. über die Zufahrt für den 
Anlieferverkehr und Lastwagen-Rangierfläche (S. 6 ff.). Aus den Akten ergibt sich nicht, 
wie diese gefährliche Situation behoben wird. Der Bericht zeigt Lösungen auf, ob diese 
22 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 18
24 vgl. Schreiben des Strasseninspektorats Oberaargau vom 20. Oktober 2011, Vorakten pag.43
25 Verkehrstechnischer Bericht der Swiss Traffic AG vom 23. Dezember 2011


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realisiert werden, ist nicht ersichtlich. Zu dieser Frage äussert sich weder der angefochtene 
Entscheid, noch der Amtsbericht des OIK, noch die von der BVE eingeholte 
Strassenanschlussbewilligung der Gemeinde für den rückwärtigen Anschluss an die 
I.________strasse. Aus den Akten geht auch nicht hervor, wie rechtlich sichergestellt wird, 
dass die Kunden nicht die I.________strasse benützen um auf die G.________strasse zu 
gelangen. Laut Bericht wäre diese Erschliessung aus Sicht der Verkehrssicherheit sehr 
problematisch. 
d)
Das Strasseninspektorat Oberaargau hat in einem ersten Amtsbericht vom 4. Mai 
2012 beantragt, das Vorhaben sei nur auf Zusehen hin zu bewilligen. Nach einem 
Bereinigungsgespräch am 19. Juni 2012 verzichtete das Strasseninspektorat Oberaargau 
mit Amtsbericht vom 16. November 2012 auf diese Bedingung und stimmte dem 
Strassenanschluss unter Auflagen zu. Es führte Folgendes aus:
„Die verkehrsmässige Erschliessung des geplanten, verhältnismässig starken Kundenverkehr verursachenden 
Bauvorhabens direkt ab der stark belasteten Kantonstrasse Nr. N.________ („Autobahnzubringer") ist 
grundsätzlich problematisch.
Der vorliegende Amtsbericht behandelt die 1. Etappe des C.________ - Bauvorhabens (Verkaufsfläche des 
Lebensmittelladens ca. 500 m2).
Gemäss dem Verkehrstechnischen Bericht der SWISSTRAFFIC AG vom 23. Dezember 2011 hat der direkte 
Anschluss des Überbauungsgebietes an die Kantonsstrasse keine nachhaltige Beeinträchtigung des 
Verkehrsflusses auf der Kantonsstrasse zur Folge. Angenommen wurde dabei das für das Jahr 2015 
hochgerechnete Verkehrsaufkommen in der Spitzenstunde. Das Erschliessungskonzept sieht vor, dass der 
geplante Strassenanschluss ausschliesslich dem Kundenverkehr vorbehalten bleibt. Die Anlieferung ist 
rückwärtig vorgesehen. Bei einer Realisierung des geplanten Kreisverkehrsplatzes G.________strasse / 
L.________strasse ist vorgesehen, den Kundenverkehr aus Richtung Langenthal über die L.________strasse 
rückwärtig 
abzuwickeln. 
Eine 
entsprechende 
Signalisation 
wäre 
Gegenstand 
eines 
separaten 
Bewilligungsverfahrens.
Als konfliktträchtigste Verkehrsbeziehung erachten wir die Wegfahrt in Richtung Niederbipp. Sowohl eine 
Wegfahrt über den neuen Strassenanschluss als auch eine Wegfahrt über den bestehenden Knoten 
I.________strasse / G.________strasse (eingeschränkte Sicht in Richtung Langenthal) ist aus Sicht der 
Verkehrssicherheit problematisch.
Gemäss dem Kantonalen Richtplan Veloverkehr („KRP Velo") besteht auf diesem Strassenabschnitt ein 
Massnahmenbedarf innerorts Typ I (Massnahmen grundsätzlich innerhalb der bestehenden Verkehrsfläche 
realisierbar).
Wir erachten die Strassenreklamen nicht als verkehrsgefährdend.“
e)
Aus dem Amtsbericht wird nicht klar, aus welchen Gründen die als problematisch 
bezeichnete Erschliessung dennoch den Anforderungen des Strassengesetzes und des 
Baugesetzes genügt. Er verweist auf den verkehrstechnischen Bericht der Swisstrafic vom 


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23. Dezember 2011 und nimmt keine eigene Bewertung vor. Der angefochtene Entscheid 
seinerseits verweist auf diesen Amtsbericht und bezeichnet den Amtsbericht des OIK und 
den verkehrstechnischen Bericht der Swisstrafic vom 23. Dezember 2011 als Bestandteil 
des Gesamtentscheides. Welche rechtliche Wirkung dem verkehrstechnischen Bericht 
damit zukommen soll, ist völlig unklar. Auch der angefochtene Entscheid macht keine 
weitergehenden Ausführungen zur Verkehrssicherheit. Aus den Akten ergibt sich deshalb 
nicht, ob die Verkehrssicherheit hier gewährleistet ist. Der Sachverhalt ist in diesem Punkt 
ungenügend abgeklärt. 
6.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat 
deshalb die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt 
auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 
Abs. 1 GebV26).
b)
Die Beschwerdegegnerin hat als unterliegende Partei zudem der Beschwerdeführerin 
die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der 
Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat 
deshalb der Beschwerdeführerin die Parteikosten in der Höhe von Fr. 6'559.90 (Honorar 
Fr. 5'970.00, Auslagen Fr. 100.00, Mehrwertsteuer Fr. 485.00) zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde vom 7. Juni 2013 wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalteramtes Oberaargau vom 14. Mai 2013 wird aufgehoben und 
dem Baugesuch vom 19. September 2011 der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden der Beschwerdegegnerin zur 
Bezahlung auferlegt. 
26 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
3.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 11'695.25 hat 
die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen. Für das Inkasso dieser 
Kosten ist die Vorinstanz zuständig
4.
Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin einen Parteikostenersatz in der 
Höhe von Fr. 6'559.90 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, mit Gerichtsurkunde
-
Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Oberaargau, A-Post
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Aarwangen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
-
Strasseninspektorat Oberaargau, A-Post
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
B. Egger-Jenzer, Regierungsrätin