be_bvd · 110 2018 110 · 2019-05-03 · de

Einbau einer Wohnung | Schüpfen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2018/110
Bern, 3. Mai 2019
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
und
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Schüpfen, Gemeindeverwaltung,
Dorfstrasse 17, Postfach 119, 3054 Schüpfen
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern
betreffend den Gesamtentscheid der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Schüpfen 
vom 2. Juli 2018 (Nr. 311-64/17; Einbau einer Wohnung) und die Verfügung des Amtes für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 11. April 2018 (G.-Nr. 381 17 3515)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer führt auf dem B.________ einen Landwirtschaftsbetrieb, der 
unter anderen die Parzelle Schüpfen Grundbuchblatt Nr. C.________ umfasst. Die Parzelle 
liegt in der Landwirtschaftszone und im Ortsbildschutzgebiet. Im Spätsommer 2017 teilte 
der 
Beschwerdeführer 
der 
Gemeinde 
im 
Rahmen 
der 
Aufnahme 
von 
Entwässerungsleitungen mit, dass er im Gebäude B.________ Nr. D.________, das sich 
auf der Parzelle Schüpfen Grundbuchblatt Nr. C.________ befindet, eine Wohnung 
eingebaut habe. Die Gemeinde gab dem Beschwerdeführer darauf Gelegenheit, ein 
nachträgliches 
Baugesuch 
einzureichen. 
Am 
7. Dezember 
2017 
reichte 
der 
Beschwerdeführer das entsprechende Baugesuch (datierend vom 1. Dezember 2017) für 
den Einbau einer Wohnung ein. Er wies darauf hin, dass der Wohnraum vor dem Umbau 


RA Nr. 110/2018/110
2
des Gebäudes im Jahre 2000/2001 bestanden habe.1 Das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) wies mit Stellungnahme vom 18. Januar 2018 darauf hin, dass es 
sich beim bestehenden Gebäude gemäss Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS 
um einen "Einstellraum" handle; das Bauvorhaben sei weder zonenkonform noch könne 
die Wohnung im Lichte von Art. 24 ff. RPG2 bewilligt werden.3 Darauf brachte der 
Beschwerdeführer einen Pachtvertrag aus dem Jahre 19664 bei. Aus diesem Vertrag gehe 
hervor, dass das fragliche Gebäude Nr. D.________ (mit der früheren Nr. E.________5) 
Wohnraum enthalten habe. Dies wurde dem AGR mitgeteilt. Dieses stellte mit Verfügung 
vom 
11. April 
2018 
fest, 
dass 
der 
landwirtschaftliche 
Betrieb 
über 
eine 
Betriebsleiterwohnung im Gebäude Nr. F.________ (BGF 160 m2), eine Altenwohnung im 
Gebäude Nr. G.________ (BGF 90 m2) und im gleichen Gebäude über eine weitere 
Wohnung (BGF 30 m2) verfüge, die fremdvermietet werde. Zusätzlicher Wohnraum könne 
daher nicht erstellt werden. Die Wohnung im Gebäude Nr. D.________ könne auch nicht 
über eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bewilligt werden. Insbesondere gehe 
aus den eingereichten Unterlagen nicht hervor, dass ein dauerndes Interesse an der 
bestimmungsgemässen Nutzung vorgelegen habe. Schliesslich sei aus den Akten auch 
nicht ersichtlich, wann die Wohnnutzung wieder aktiviert worden sei.6 Dem Mieter der 
Wohnung im Gebäude Nr. D.________ wurde rechtliches Gehör gewährt. Nach Angaben 
der Gemeinde hat sich dieser jedoch zwischenzeitlich abgemeldet.
2.
Mit Gesamtentscheid vom 2. Juli 2018 erteilte die Gemeinde Schüpfen dem 
Vorhaben 
den 
Bauabschlag. 
Zudem 
verlangte 
sie 
die 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen Zustands innert einer Frist von fünf Monaten ab Rechtskraft ihres 
Entscheids. Sie verlangte die Ausführung folgender Arbeiten:
"2.2
Sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen, welche dazu dienen können die Räumlichkeiten 
bewohnbar zu machen, sind vollständig zurückzubauen. Eine blosse Demontage der Armaturen ist 
nicht ausreichend.
1 Vgl. Formular 1.0, Vorakten Verfahren 311-64/17, Ziffer 3.1 bzw. 3.3
2 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700)
3 Stellungnahme des AGR vom 18. Januar 2018, Vorakten, Ziffern 8.9 bzw. 8.10
4 Pachtvertrag vom 30. Juli 1966 (zwischen Grossvater und Vater des Beschwerdeführers), Vorakten, Ziffer 
2.33
5 Vgl. die Nummerierung gemäss Pachtvertrag von 1966, Vorakten, Ziffer 2.33. Die vom AGR in seiner 
Verfügung vom 11. April 2018 genannte I.________ ist wohl nicht korrekt.
6 Verfügung des AGR vom 11. April 2018, Vorakten, Ziffer 8.6 ff. 


RA Nr. 110/2018/110
3
2.3
Sämtliche elektrischen Leitungen, Geräte und weiteren Einrichtungen, welche dazu dienen 
können die Räumlichkeiten bewohnbar zu machen sind zurückzubauen. Der Sicherheitsnachweis 
gemäss NIV ist, bis spätestens am Abnahmetermin, zu erbringen.
2.4
Sämtliches Mobiliar, welches dazu dienen kann über eine blosse Nutzung zu Lagerzwecken 
hinaus verwendet zu werden, ist zu demontieren und zu entfernen.
2.5
Die vorgenannten Punkte werden nach Ablauf der gesetzten Wiederherstellungsfrist durch die 
Baupolizeibehörde der Gemeinde kontrolliert. Die Festsetzung des Abnahmetermins folgt zu 
gegebener Zeit schriftlich."
Gleichzeitig drohte die Gemeinde die Ersatzvornahme an.
3.
Gegen 
den 
Gesamtentscheid 
mit 
Wiederherstellungsverfügung 
reichte 
der 
Beschwerdeführer am 31. Juli 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er stellt die folgenden Rechtsbegehren:
"1.
Der Entscheid vom 2. Juli 2018 sei aufzuheben
2.
Die Verfügung des AGR vom 11. April 2018 sei aufzuheben.
3.
Dem Beschwerdeführer sei die beantragte Wohnung am Standort B.________ 
D.________ zu bewilligen.
4.
Die verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei aufzuheben.
5.
Eventualiter sei die verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
darauf zu beschränken, ein Benützungsverbot für die Wohnnutzung zu erlassen.
6. 
Subeventualiter sei der Gesamtbauentscheid vom 2. Juli 2018 aufzuheben und 
das Baubewilligungsverfahren bis zum Abschluss der Ortsplanungsrevision der 
Gemeinde Schüpfen zu sistieren.
7. 
Sub-subeventualiter sei die verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands teilweise aufzuheben und das weitere Verfahren bis zum Abschluss der 
Ortsplanungsrevision der Einwohnergemeinde Schüpfen zu sistieren.
- unter Kosten- und Entschädigungsfolge -"
Der Beschwerdeführer widerspricht der Auffassung des AGR, dass "die betreffende 
Wohnung nicht ständig bewohnt" gewesen sei. Das umstrittene Gebäude Nr. D.________ 
sei ungefähr 1860 erstellt worden und habe den für ein Bauernhaus üblichen Wohnteil 
enthalten. Der Vater des Beschwerdeführers habe 1983/1984 entschieden, den Wohnteil in 
den hinteren Teil des Gebäudes bzw. in den damaligen Stallteil zu verlegen. Eine 
äusserliche Veränderung habe nicht stattgefunden. Nach Übernahme des Betriebs durch 
den Beschwerdeführer habe sich dieser entschieden, den nicht bewohnten Teil des 


RA Nr. 110/2018/110
4
Bauernhauses abzureissen und neu aufzubauen. Den bewohnten Teil habe er für seine 
Angestellten benötigt und daher belassen. Mit dem Umbau zu "landwirtschaftlichem 
Einstellraum" im Jahr 2001 sei im Gebäude Nr. D.________ einzig die Dachschräge "ein 
wenig" angepasst worden, was aber aus den Baugesuchsunterlagen hervorgehe und somit 
bewilligt sei. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im Jahr 2000 sei der Wohnraum 
nicht zur Diskussion gestanden, da dieser schon existiert habe und keine Veränderungen 
vorgenommen worden seien. Im Übrigen sei auch fraglich, ob für die 1983/1984 erfolgte 
Verlegung des Wohnraums in den ehemaligen Stallteil eine Bewilligung erforderlich 
gewesen sei. Gegebenenfalls wäre das "Beibehalten von Wohnraum" entweder als 
zonenkonform oder als Ausnahme nach aArt. 24 RPG bewilligt worden. Zusammenfassend 
stellt sich der Beschwerdeführer auf den Standpunkt, dass die Wohnnutzung im Gebäude 
Nr. D.________ nie aufgegeben worden sei. Soweit auch nach geltendem Recht eine 
Bewilligungspflicht 
vorliege, 
sei 
entgegen 
der 
Auffassung 
des 
AGR 
eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG möglich. Für den Beweis der ununterbrochenen 
Wohnnutzung beantragt der Beschwerdeführer eine Zeugenbefragung eines ehemaligen 
Bewohners und einen Augenschein. Er stellt sich zudem auf den Standpunkt, dass für 
seinen Betrieb eine Angestelltenwohnung betriebsnotwendig und die Wohnung in Gebäude 
Nr. D.________ daher gemäss Art. 16a RPG zonenkonform wäre. Die verfügte 
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sei aus verschiedenen Gründen 
unverhältnismässig. Schliesslich weist der Beschwerdeführer darauf hin, dass im Rahmen 
der Ortsplanungsrevision geprüft werde, ob die Siedlung B.________ in eine Weilerzone 
umgezont werde. Mit der allfälligen Wiederherstellung sei daher bis zum Abschluss der 
Ortsplanungsrevision zuzuwarten.
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet7, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt mit 
Stellungnahme vom 30. August 2018 die Bestätigung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands und die Abweisung der Beschwerde. Sie weist unter anderem 
darauf hin, dass die rechtswidrige Wohnnutzung für sie nicht erkennbar gewesen sei. 
Anhand der Prüfung der Unterlagen könne über Jahre zurück kein Wohnraum in der 
Liegenschaft B.________ Nr. D.________ begründet werden. Eine solche Nutzung sei nie 
bewilligt worden. Was die Prüfung von Weilerzonen im Gemeindegebiet anbelange, so 
7 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


RA Nr. 110/2018/110
5
könne weder der Zeithorizont noch das Ergebnis einer solchen Prüfung heute abgeschätzt 
werden. Das AGR beantragt in seiner Stellungnahme vom 24. August 2018 (Eingang am 
14. 9.2018) die Abweisung der Beschwerde und verweist auf seinen Entscheid vom 
11. April 2018.
Das Rechtsamt holte beim Beschwerdeführer ein Betriebskonzept ein und stellte ihm 
weitere Fragen zu seiner beruflichen Tätigkeit, zum längerfristigen Bestand des Betriebs 
und zur Nutzung der beiden Wohnungen im Gebäude Nr. G.________ (sog. Altenwohnung 
und Studio). Der Beschwerdeführer reichte mit Eingabe vom 9. November 2018 einen 
Betriebsvoranschlag der H.________ und eine Betriebsübersicht basierend auf GELAN8 
von 2017 ein. Zudem legte er dar, dass er den Betrieb als Betriebsleiter mit zwei 
landwirtschaftlichen Angestellten führe. Das Rechtsamt holte dazu einen Fachbericht des 
LANAT ein. Das LANAT nahm mit Fachbericht vom 17. Dezember 2018 zu den Fragen des 
Rechtsamtes 
Stellung. 
Die 
Verfahrensbeteiligten 
erhielten 
Gelegenheit, 
zum 
Beweisergebnis Schlussbemerkungen einzureichen und zu einer allfälligen Ergänzung des 
vorinstanzlichen Entscheids Stellung zu nehmen.
5.
Auf die Rechtsschriften, die Vorakten und den Fachbericht des LANAT wird, soweit 
für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen 
a)
Angefochten ist ein Bauabschlag mit einer Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 
BauG9, der aufgrund eines nachträglichen Baugesuchs ergangen ist. Der Entscheid der 
Gemeinde ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 KoG10, die Verfügung des AGR 
eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9 Abs. 2 Bst. b KoG. Beide sind gestützt auf 
Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit Beschwerde nach Art. 40 
8 Agrarinformationssystem; vgl. http://www.gelan.ch/de/ 
9 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
10 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)


RA Nr. 110/2018/110
6
Abs. 1 BauG bei der BVE anfechtbar. Gleiches gilt für baupolizeiliche Verfügungen, die 
nach Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE 
angefochten werden können. Die BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde 
zuständig.
b)
Der Beschwerdeführer ist als Adressat des Bauabschlags sowie der baupolizeilichen 
Verfügung 
durch 
den 
vorinstanzlichen 
Entscheid 
beschwert 
und 
daher 
zur 
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG11). Auf seine 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Formelle Rechtswidrigkeit
a)
Die sog. "Verlegung von Wohnraum" umfasst den Verzicht auf die ehemaligen 
Wohnräume auf der Westseite und die Umnutzung des Stalls auf der Ostseite des 
Gebäudes Nr. D.________ zu einer Wohnung. Es ist unbestritten, dass für diese 
Umnutzung keine Bewilligung erteilt worden ist. Der Beschwerdeführer macht jedoch 
geltend, die Umnutzung des Stallteils in eine Wohnung sei im Jahre 1983/1984 wohl nicht 
bewilligungspflichtig gewesen und sei somit rechtmässig erfolgt.
b)
Die Umnutzung des Stallteils erfolgte gemäss den Angaben des Beschwerdeführers 
ca. 1983/1984, was sich aus den Vorakten nicht verifizieren lässt. Im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens betreffend den teilweisen Abbruch und Wiederaufbau des 
Gebäudes Nr. D.________ im Jahre 2000 zu einer landwirtschaftlichen Einstellhalle, wurde 
der fragliche Gebäudeteil in den Plänen auf jeden Fall als "Schopf" bezeichnet.12 Eine 
Baubewilligung für die Umnutzung des Stalls in eine Wohnung erfolgte damals nicht. 
Gemäss den Plänen für das nachträgliche Baugesuch erfordert(e) die Verlegung der 
Wohnung in den Stall verschiedene bauliche Massnahmen, deren Erstellungszeitpunkt 
nicht eindeutig ermittelt werden kann.13 Es ist daher von den zeitlichen Angaben des 
Beschwerdeführers auszugehen.
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
12 Vgl. Vorakten 53/00, «Teilabbruch Gebäude D.________ und Erweiterung als landw. Einstellraum», 
Projektplan 1:100 «Grundriss, Querschnitt»
13 Vgl. Vorakten 311-64/17, Plan «Einbau Wohnung», 1:100, EG, OG, Schnitt A-A und Fassaden


RA Nr. 110/2018/110
7
c)
Art. 22 Abs. 1 RPG14 bestimmt, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Diese Bestimmung ist seit Inkrafttreten 
des RPG am 1. Januar 1980 unverändert geblieben.15 Da das geltende Recht hinsichtlich 
der Frage der Bewilligungspflicht von Bauten und Anlagen nicht günstiger ist als dasjenige 
bei der strittigen Umnutzung des Stalls in eine Wohnung im Jahr 1983/1984, kann auf die 
jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichts dazu verwiesen werden.16 Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Bauten und Anlagen jedenfalls dann 
bewilligungspflichtig, wenn sie geeignet sind, die Vorstellungen über die Nutzungsordnung 
zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die 
Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen.17 Das bernische BauG hat diese 
bundesrechtlichen Vorgaben in Art. 1a BauG konkretisiert. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung 
sind grundsätzlich auch reine Zweckänderungen (Nutzungsänderungen) von Bauten, 
Anlagen 
und 
Einrichtungen 
baubewilligungspflichtig. 
Ausgenommen 
von 
der 
Baubewilligungspflicht ist das Umnutzen von Bauten und Anlagen nur, wenn keine 
baurechtlich- oder umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind (Art. 1b Abs. 1 
BauG i.V. mit Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD18). Dies ist nicht der Fall, wenn eine 
Zweckänderung z.B. Zonenvorschriften oder den Umweltschutz berührt oder wenn sie zu 
einer wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen führt.19 Die Umnutzung des 
Stallteils zu einer Wohnung stellt eine vollständige Zweckänderung dar und unterliegt 
bereits aus diesem Grund der Baubewilligungspflicht. Zudem erforderte sie verschiedene 
bauliche Massnahmen (Einbau Zwischenboden, Wände OG und Fenster, innere 
Erschliessung [Treppe]) sowie sänitäre Einrichtungen). 
d)
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Umnutzung des Stallteils 
bereits zum Zeitpunkt ihrer Verwirklichung bewilligungspflichtig gewesen ist, soweit diese 
nach dem 1. Januar 1980 stattgefunden hat. Davon ist auszugehen. Auch nach heutigem 
Recht ist für dieses Vorhaben ein Baubewilligungsverfahren erforderlich. Für die 
Umnutzung des Stallteils zu einer Wohnung liegt keine Baubewilligung vor. Sie ist daher 
formell rechtswidrig.
14 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
15 BBl 1979 II 368
16 Vgl. VGE 2018/183 vom 19.12.2018, E. 5.3.2, angefochten vor Bundesgericht
17 BGE 113 Ib 314 E. 2b
18 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 1b 
N. 24


RA Nr. 110/2018/110
8
3.
Anwendbares Recht
a)
Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem Recht zu beurteilen, das zur 
Zeit der unbewilligten Ausführung des Bauvorhabens anwendbar war. Späteres Recht ist 
nur anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn die Bauherrschaft 
das Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem späteren strengeren 
Recht zuvorzukommen.20 
b)
Das Bauvorhaben wurde gemäss den Angaben des Beschwerdeführers im Jahr 
1983/1984 realisiert. Es stellt sich somit die Frage nach dem anwendbaren Recht. Art. 22 
RPG, der die Frage der Bewilligungspflicht regelt, ist seit dem 1. Januar 1980 unverändert 
geblieben (vgl. E. 2c). Zum Zeitpunkt der Verlegung der Wohnung galten für die 
Beurteilung der Zonenkonformität von Vorhaben in der Landwirtschaftszone aArt. 16 RPG 
in Verbindung mit Art. 22 RPG. Wohnbauten waren im Lichte der bis am 31. August 2000 
geltenden Fassung von aArt. 16 RPG in der Landwirtschaftszone nur zonenkonform, wenn 
sie hinsichtlich Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbar funktionellen Beziehung zu 
einem Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb standen und im Hinblick auf die 
bodenabhängige 
Nutzung 
des 
Landes 
als 
unentbehrlich 
erschienen. 
Die 
bundesgerichtliche 
Rechtsprechung 
verlangte, 
dass 
der 
Wohnraum 
für 
ein 
ordnungsgemässes, zonenkonformes Bewirtschaften des Bodens ein längeres Verweilen 
am betreffenden Ort erforderte und dieser von der nächstgelegenen Wohnzone weit 
entfernt lag. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, sollte einem relativ engen 
Personenkreis vorbehalten bleiben. Dazu zählten nur Personen, die als Betriebsinhaber 
und 
Hilfskräfte 
unmittelbar 
in 
der 
Landwirtschaft 
tätig 
waren 
und 
ihre 
Familienangehörigen.21 Mit der Revision des RPG vom 20. März 1998 (i.K am 
1. September 2000) wurde die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen in der 
Landwirtschaftszone neu umschrieben.22 An den strengen Kriterien, welche die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung für die Zonenkonformität von Wohnbauten in der 
Landwirtschaftszone aufgestellt hatte, sollte gemäss den Materialien festgehalten 
20 BGer 1C_179/2013 vom 15.08 2013, E. 1.2
21 Vgl. BGer 1A.19/2001 vom 22.08. 2001, in ZBl 2002 S. 582 ff., E. 2, S. 584 mit Verweis auf BGE 121 II 307 
E. 3 b. Vgl. auch Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N. 2 bzw. N. 14 ff. zu 
Art. 16a
22 AS 2000 2042


RA Nr. 110/2018/110
9
werden.23 Da das anwendbare Recht hinsichtlich dieser Frage gleich streng (und damit 
nicht günstiger ist) kann die Frage der Zonenkonformität der umstrittenen Wohnung im 
Lichte der bisherigen Rechtsprechung zur Zonenkonformität von Wohnbauten in der 
Landwirtschaftszone, die auch bezüglich der Anwendung von Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 
RPV) gelten, beurteilt werden (vgl. die nachfolgende E. 4).24
c)
Soweit ein Vorhaben nicht als zonenkonform bewilligt werden kann, stellt sich die 
Frage nach der Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG. Zum 
Zeitpunkt der mutmasslichen Umnutzung des Stallteils in eine Wohnung galten aArt. 24 
Abs. 1 und 2 RPG in der ursprünglichen Fassung (in Kraft seit 1. Januar 198025). Während 
aArt. 24 Abs. 1 RPG die generelle Ausnahme für standortgebundene Bauten enthielt, 
überliess es aArt. 24 Abs. 2 RPG den Kantonen, Regelungen über die erweiterte 
Besitzstandsgarantie zu treffen. Im Sinne einer erweiterten, über den Rahmen der 
Eigentumsgarantie 
hinausgehenden 
Besitzstandsgarantie 
konnten 
bestehende 
zonenwidrige Bauten unter Wahrung der Identität erneuert, teilweise geändert und wieder 
aufgebaut werden.26 Der Kanton Bern machte von dieser Kompetenz Gebrauch und erliess 
mit dem Baugesetz vom 9. Juni 1985 die entsprechenden Ausführungsbestimmungen 
(aArt. 83 BauG). Die Besitzstandsgarantie setzte voraus, dass die fragliche Baute oder 
Anlage vor der Einführung der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen am 1. Juli 
1972 erstellt worden ist.27 Das Gebäude Nr. D.________ wurde 1860 als "Bauernhaus" und 
damit vor dem massgeblichen Zeitpunkt erstellt. Im Zeitpunkt der Umnutzung des Stallteils 
zu einer Wohnung im Jahr 1983/1984 wäre das Vorhaben jedoch nicht in den 
Anwendungsbereich von aArt. 24 Abs. 2 RPG bzw. aArt. 83 BauG gefallen, da es in 
diesem Moment nach wie vor dem Betrieb des Beschwerdeführers bzw. seines 
Rechtsvorgängers und landwirtschaftlichen Zwecken im Sinne einer zonenkonformen 
Nutzung diente.
23 Vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 11. Mai 
1996, BBl 1996 III 533. Zudem Alexander Ruch in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Kommentar 
zum Bundesgesetz über die Raumplanung (Ausgabe Juni 2009), Art. 16a N. 21 ff.
24 Vgl. Alexander Ruch/ Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG, 
Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 16a N. 52 ff. sowie BGer 1A.19/2001 vom 22.08. 2001 in ZBl 2002 
S. 583 ff. 
25 BBl 1979 II 368
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 
81-83 N. 1 ff. 
27 BGE 127 II 227 E. 3 mit Hinweisen auf die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung


RA Nr. 110/2018/110
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Mit der Änderung des RPG vom 20. März 1998 (in Kraft seit 1. September 2000) wurde 
aArt. 24 RPG neu in die Bestimmungen Art. 24 bis 24d RPG aufgegliedert. Für die 
bestehenden zonenwidrigen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen galt die 
Besitzstandsgarantie neu gestützt auf aArt. 24c Abs. 1 und 2 RPG.28 Diese Bestimmung 
knüpfte zwar an aArt. 24 Abs. 2 RPG an, reduzierte den sachlichen Geltungsbereich aber 
auf diejenigen baulichen Veränderungen von bestehenden Bauten, die durch eine 
nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden waren. Zudem 
konnten die aus der Besitzstandsgarantie fliessenden Veränderungen und Erweiterungen 
neu unmittelbar gestützt auf Bundesrecht, d.h. ohne kantonales Ausführungsrecht bewilligt 
werden.29 Auch gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung wäre die fragliche Umnutzung 
des Stallteils wegen der bestehenden zonenkonformen Nutzung (und damit fehlender 
"Zonenwidrigkeit") des Gebäudes nicht in den Geltungsbereich von aArt. 24c RPG gefallen. 
Mit der Teilrevision des RPG vom 23. Dezember 201130 (in Kraft seit 1. November 2012) 
wurde aArt. 24c RPG erneut geändert. Gemäss dem nun geltenden Art. 24c Abs. 1 RPG 
werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die 
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Der 
Anwendungsbereich von Art. 24c RPG bezieht sich nur auf altrechtliche Bauten (vgl. 
Art. 41 Abs. 1 und Art. 42 RPV). Altrechtlich bedeutet einerseits, dass die Bauten vor dem 
1. Juli 1972 in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt wurden oder zwar nach 
dem 1. Juli 1972 in der Bauzone erstellt, aber nachträglich zum Nichtbaugebiet geschlagen 
worden sind. Zudem fallen seit der Revision 2011 unter Art. 24c RPG auch 
landwirtschaftliche Wohnbauten und zusammengebaute Ökonomiegebäude, die vor dem 
1. Juli 1972 rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.31 Aus den bisherigen 
Ausführungen ergibt sich, dass das Gebäude Nr. D.________ vor dem 1. Juli 1972 erstellt 
und auch nach diesem Zeitpunkt noch landwirtschaftlich genutzt worden ist. Mit der 
Revision 2011 kann das 1860 als "Bauernhaus" erstellte Gebäude, das nach Angaben des 
Beschwerdeführers ursprünglich einen Wohn- und einen Ökonomieteil umfasste, 
grundsätzlich in den Anwendungsbereich des geltenden Art. 24c RPG fallen und ist nach 
28 AS 2000 2042
29 Vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24c, N. 2 ff. mit Hinweis auf BGE 127 II 212 bzw. 
127 II 219 sowie Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen 
ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 3
30 AS 2012 5535
31 Vgl. Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb 
der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 18 sowie Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 81 
N. 18 


RA Nr. 110/2018/110
11
dem milderen Recht zu beurteilen (vgl. E. 5). Die Frage nach dem Zeitpunkt der 
Umnutzung des Stallteils in eine Wohnung kann vorliegend somit letztlich offen bleiben.
4.
Bewilligungsfähigkeit der Wohnung nach Art. 16a RPG / Art. 34 RPV
a)
Der landwirtschaftliche Betrieb auf dem Gebiet B.________ verfügt über eine 
landwirtschaftliche Nutzfläche von 27,14 ha, davon 22,37 ha Ackerland und 0,433 ha Wald. 
Der Beschwerdeführer betreibt Schweinezucht und Schweinemast. Weitere Betriebszweige 
stellen Ackerbau sowie Futterbau dar.32 Die Schweinezucht (Mastschweine/Remonten bzw. 
Zuchtschweine und Ferkel) entspricht 124,47 Grossvieheinheiten (GVE). Für die 
Bewirtschaftung des Betriebs sind gemäss Betriebsvoranschlag des Beschwerdeführers 
als auch gemäss Fachbericht des LANAT entgegen den Angaben in der Beschwerde 
insgesamt rund 2,5 Standardarbeitskraft (SAK) erforderlich.33 Der Betrieb weist eine 
Wohnung für die Betriebsleiterfamilie im Gebäude B.________ Nr. F.________ und eine 
Wohnung für die abtretende Generation im Gebäude B.________ Nr. G.________ auf. Im 
gleichen Gebäude befindet sich ein Studio, das fremdvermietet wird. Der Betrieb des 
Beschwerdeführers liegt rund 2 km von der nächsten grösseren Bauzone in der Gemeinde 
Schüpfen34 entfernt. Die beiden landwirtschaftlichen Angestellten bewohnten bisher die 
umstrittene Wohnung im Gebäude Nr. D.________, die über zwei Zimmer, Sanitäranlagen 
und eine Küche verfügt bei einer Fläche von 83 m2.
b)
Der 
Beschwerdeführer 
macht 
geltend, 
die 
Wohnung 
könne 
auf 
seinem 
Landwirtschaftsbetrieb als betriebsnotwendige Angestelltenwohnung gestützt auf Art. 16a 
RPG bewilligt werden. Das AGR hat den Wohnraum als nicht zonenkonform beurteilt.
c)
Gemäss Art. 16a RPG sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen 
zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden 
Gartenbau nötig sind. Bauten für den Wohnbedarf sind dann zonenkonform, wenn der 
Wohnraum für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes 
unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (Art. 34 
Abs. 3 RPV). Wie bereits ausgeführt, knüpft diese Regelung an die frühere 
32 Vgl. Fachbericht des LANAT, Fachstelle Hochbau und Bodenrecht, vom 17. Dezember 2018 sowie 
Betriebsvoranschlag der Agro-Treuhand Rütti AG vom 7. November 2018 (nachfolgend Betriebsvoranschlag)
33 Vgl. Betriebsvoranschlag, a.a.O., S. 12 sowie Fachbericht des LANAT
34 Die Gemeinde Schüpfen hat 3'794 Einwohnerinnen und Einwohner.


RA Nr. 110/2018/110
12
bundesgerichtliche Rechtsprechung an, die auch nach neuster Rechtsprechung weiterhin 
wegleitend ist.35 Demnach ist Wohnraum in der Landwirtschaftszone nur zonenkonform, 
wenn für die (zonenkonforme) Bewirtschaftung des Bodens eine lange Anwesenheit vor 
Ort erforderlich ist und die nächstgelegene Wohnzone weit entfernt liegt.36 Neben der 
Notwendigkeit der Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung darf 
gemäss Art. 34 Abs. 4 RPV die Bewilligung nur erteilt werden, wenn der Baute oder Anlage 
am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und der 
Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann. 
Ob Wohnraum im Sinne von Art. 16a Abs. 1 RPG unentbehrlich ist, beurteilt sich gemäss 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
allein 
nach 
objektiven 
Kriterien. 
Subjektive 
Vorstellungen und Wünsche sind ebenso wenig massgebend wie die persönliche 
Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit. Ausschlaggebend ist eine Gesamtbetrachtung, die 
sich mehr an qualitativen als an quantitativen Faktoren orientiert. Zu berücksichtigen sind 
namentlich die Art und Grösse des Betriebs, seine topographische Lage und sein 
wirtschaftliches Umfeld (insbesondere die Lage in einem Abwanderungsgebiet), aber auch 
weitere Eigenheiten wie etwa die biologische Produktionsweise.37 Den besonderen 
Bedürfnissen der Familienbetriebe ist Rechnung zu tragen. Die allfällige Notwendigkeit der 
ständigen Präsenz ergibt sich aus der Gesamtheit der auf dem Hof anfallenden 
Verrichtungen. Diese sind im Lichte der Erfordernisse einer zweckmässigen und 
kostengünstigen Betriebsorganisation zu betrachten, wobei die technischen Möglichkeiten 
zur Automatisierung und Kontrolle nicht allein massgebend sind.38 
d)
Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen 
Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion 
dient und zu deren Bewirtschaftung mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist.39 
Mit einer Betriebsgrösse von 2,5 SAK untersteht der in der Talzone liegende Betrieb des 
Beschwerdeführers unbestrittenermassen den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen 
Gewerbe. Es stellt sich die Frage nach der Unentbehrlichkeit für den zusätzlich geforderten 
Wohnraum. Nach Auffassung des LANAT ist die betriebene Schweinezucht bzw. 
35 Vgl. BGE 1C_258/2018 vom 11.12.2018, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen
36 Vgl. BGE 125 III 175 E. 2b S. 177; 121 II 307 E. 3b S. 310 f. 
37 Vgl. BGE 1C_258/2018 vom 11.12.2018, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen
38 Vgl. BGE 1C_258/2018, a.a.O., E. 4.3
39 Art. 7 Abs. 1 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11)


RA Nr. 110/2018/110
13
Schweinemast betreuungsintensiv; insbesondere die Schweinezucht bedinge während 
dem Abferkeln eine Anwesenheit vor Ort. Auch die Überwachung der Fütterung der Tiere 
führe zu einem gewissen Überwachungsbedarf. Das LANAT gelangt zum Schluss, dass 
auf Grund der konkreten Tierhaltung auf dem Betrieb, Wohnraum für eine Zweitperson als 
"betrieblich unmittelbar begründet" beurteilt werden könne. Die ständige Anwesenheit eines 
weiteren Angestellten (Drittperson) ist nach Auffassung des LANAT jedoch "nicht zuletzt 
aufgrund der Lage (Distanz Bauzone) nicht nachvollziehbar gegeben". Folglich könne 
neben der Betriebsleiterwohnung und der Wohnung Altenteil, ein Studio für einen 
Angestellten als zonenkonform gemäss Art. 16a RPG beurteilt werden. Weiterführender 
Wohnraum könne aufgrund der konkreten Situation nicht als zonenkonform beurteilt 
werden und werde "effektiv auch nicht benötigt".40 
Auf Grund der auf dem landwirtschaftlichen Betrieb anfallenden Überwachungs- und 
Fütterungsaufwand 
für 
die 
Schweinezucht 
und 
Schweinemast 
ist 
von 
einem 
betreuungsintensiven 
landwirtschaftlichen 
Betrieb 
auszugehen. 
Die 
erforderlichen 
Verrichtungen sind auch unter Berücksichtigung der nachgewiesenen 2,5 SAK durch den 
Betriebsleiter selbst und durch weitere Personen zu erfüllen. Zwar kann davon 
ausgegangen werden, dass auch die abtretende Generation Überwachungsfunktionen 
wahrnehmen kann. Gemäss der laut bundesgerichtlichen Rechtsprechung geforderten 
Gesamtbetrachtung 
verlangt 
der 
anfallende 
und 
nachgewiesene 
Arbeitsaufwand 
vorliegend eine weitere Arbeitskraft bzw. Zweitperson, deren Anwesenheit auf dem Betrieb 
notwendig ist. Dies entspricht auch den Hinweisen des Beschwerdeführers, wonach 
sowohl beim Abferkeln als auch bei der Versorgung der Tiere (Fütterungsalarm) entweder 
seine Anwesenheit oder diejenige eines seiner Angestellten erforderlich ist. Der 
Wohnbedarf für eine Zweitperson erweist sich im Sinne von Art. 16a RPG bzw. Art. 34 
Abs. 3 RPV somit als unentbehrlich. Soweit der Beschwerdeführer die Anwesenheit eines 
weiteren Angestellten (Drittperson) geltend macht, kann diese im Sinne der geforderten 
Gesamtbetrachtung betrieblich nicht (mehr) als notwendig gelten. Den Ausführungen des 
Beschwerdeführers 
lässt 
sich 
entnehmen, 
dass 
für 
die 
Wahrnehmung 
der 
Überwachungsfunktionen 
der 
Schweinezucht 
(Abferkeln, 
Fütterung) 
jeweils 
die 
Anwesenheit einer Person und nicht die (gleichzeitige) Präsenz von zwei oder drei 
Personen erforderlich ist. Vorliegend gilt es zudem zu berücksichtigen, dass der 
landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers nur rund 2 km von der nächsten 
40 Vgl. Fachbericht des LANAT, Fachstelle Hochbau und Bodenrecht, vom 17. Dezember 2018


RA Nr. 110/2018/110
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grösseren Bauzone bzw. von der Gemeinde Schüpfen entfernt liegt. Der Arbeitsweg für 
den weiteren Angestellten (Drittperson) ist unter diesen Umständen zumutbar. Die dafür 
nötigen Fahrten stellen entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers keine 
unzulässige Auswirkung auf Erschliessung und Umwelt dar. 
e)
Eine Bewilligung für zusätzlichen Wohnraum kann nur erteilt werden, wenn der 
Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann. Gemäss den Angaben des LANAT wird 
der Betriebsleiter mit Jahrgang 1968 "den Betrieb voraussichtlich noch bis zum Erreichen 
des Pensionsalters weiterführen". Es seien – so das LANAT – "keine Angaben erkennbar", 
welche auf eine frühere Aufgabe, respektive einen Betriebswechsel schliessen lassen 
würden. Wie der Betrieb anschliessend weitergeführt werde, könne auf Grund der 
zeitlichen Länge (15 Jahre) aus heutiger Sicht nicht sinnvoll beurteilt werden. Unter 
Berücksichtigung der bewirtschafteten Nutzfläche bzw. Betriebsgrösse erscheine der 
Betrieb zukunftsfähig zu sein. Es seien insbesondere keine Anzeichen erkennbar, welche 
etwas anderes vermuten liessen.41
Vorliegend wurde zu Recht davon ausgegangen, dass es sich es sich um einen 
voraussichtlich längerfristig existenzfähigen Betrieb handelt. Grundlage für diese 
Beurteilung bilden einerseits das Alter des Betriebsleiters und andererseits die 
Betriebsgrösse mit einer Nutzfläche von rund 27 ha und den für die Bewirtschaftung 
erforderlichen 
2,5 
SAK. 
Gemäss 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
ist 
die 
Existenzfähigkeit besonders zu prüfen, wenn Wohnraum bei Kleinbetrieben erstellt werden 
soll.42 Vorliegend handelt es sich nachweislich nicht um einen Kleinbetrieb.
Als Zwischenergebnis kann somit festgehalten werden, dass der Betrieb des 
Beschwerdeführers 
auf 
Grund 
des 
Arbeitsaufwands 
und 
der 
erforderlichen 
Überwachungsarbeiten 
für 
die 
Schweinezucht 
und 
Schweinemast 
die 
ständige 
Anwesenheit des Betriebsleiters und einer weiteren Person erfordert. Der voraussichtliche 
längerfristige Bestand des landwirtschaftlichen Betriebs kann gemessen an der 
Betriebsgrösse bzw. -struktur und der bewirtschafteten Nutzfläche bejaht werden. Für 
weitere Angestellte, bzw. eine Drittperson ist jedoch insbesondere auf Grund der Nähe des 
Betriebs zur Bauzone kein weiterer Wohnbedarf gegeben. 
41 Fachbericht LANAT, a.a.O., S. 2
42 Vgl. BGE 121 II 307; BGer 1A.184/2006 vom 15.02.2008, E. 2.3 ff.


RA Nr. 110/2018/110
15
f)
Ist der Wohnbedarf der Zweitperson im Grundsatz zu bejahen, stellt sich die Frage 
nach dessen Dimensionierung/Grösse. Dabei ist auch der bestehende Wohnraum zu 
berücksichtigen. Das AGR hat in einem Merkblatt konkretisiert, unter welchen 
Voraussetzungen es wie viel landwirtschaftlichen Wohnraum als zonenkonform erachtet.43 
Als 
Richtwerte 
für 
den 
Wohnraumbedarf 
gelten 
folgende 
Grössen: 
Für 
eine 
Betriebsleiterwohnung (inkl. Büro) 180 m2, für eine Angestelltenwohnung 140 m2 BGF und 
für eine Altenteilwohnung 100 m2. Es dürfen keine ausbaubaren, nicht landwirtschaftlich 
begründbaren Raumreserven geschaffen werden. "Es darf kein neuer, landwirtschaftlich 
begründeter Wohnraum erstellt werden, solange vorhandener Wohnraum von nicht 
überwiegend in der Landwirtschaft tätigen Personen bewohnt wird. Bestehender 
Wohnraum, der zur Bewirtschaftung erforderlich ist, muss der Landwirtschaft vorbehalten 
bleiben."44 Das AGR wies vorliegend in seiner Verfügung darauf hin, dass zonenkonform 
kein zusätzlicher Wohnraum erstellt werden könne, wenn Wohnraum an nicht überwiegend 
auf dem Betrieb tätige Bevölkerung vermietet werde.45
Das LANAT führt in seinem Fachbericht zur Frage des Wohnbedarfs folgendes aus:
"Beim zonenkonformen Wohnraum gemäss Art. 16a RPG für Angestellte muss grundsätzlich 
zwischen einer «vollwertigen» Wohnung und einem Studio unterschieden werden. Die 
Anforderungen im Sinne von Art. 34 Abs. 3 RPV für die Erstellung einer «vollwertigen» 
Angestelltenwohnung (Bruttogeschossfläche: 140 m2) sind dabei bezüglich der Betreuungsintensität 
des Tierbestandes und der Distanz zur Bauzone deutlich höher als für die Erstellung eines 
Angestelltenstudios. Folglich bedeutet der Bedarf an Angestelltenwohnraum vor Ort nicht 
automatisch, dass eine vollwertige Angestelltenwohnung zonenkonform erstellt werden kann."46
Der landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers erfordert nachweislich Wohnraum 
für 
einen 
landwirtschaftlichen 
Angestellten 
(Zweitperson) 
(vgl. E. 4e). 
Bezüglich 
Dimensionierung des erforderlichen Wohnraums vertritt das LANAT hier die Auffassung, 
dass neben der Betriebsleiterwohnung und der Wohnung für die abtretende Generation ein 
Studio für einen Angestellten als zonenkonform beurteilt werden könne. "Weiterführender 
Wohnraum" könne aufgrund der konkreten Situation nicht als zonenkonform beurteilt 
werden, auch wenn "effektiv ein Arbeitsbedarf für weitere Personen" bestehe. Eine 
"eigentliche Angestelltenwohnung" könne wohl nicht als zonenkonform beurteilt werden 
43 
Merkblatt 
L2 
«Landwirtschaftliches 
Wohnen» 
einsehbar 
unter 
www.jgk.be.ch, 
Rubriken, 
«Baubewilligungen/Themen ausserhalb der Bauzonen in der Übersicht»
44 Merkblatt L2, a.a.O., S. 1/2
45 Vgl. auch Verfügung des AGR vom 11. April 2018, Akten BVE, pag. 16
46 Fachbericht LANAT, a.a.O., S. 3 oben


RA Nr. 110/2018/110
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und werde "effektiv auch nicht benötigt".47 Wenn auf einem Betrieb Wohnraum an 
betriebsfremde Personen vermietet werde, so kann gemäss LANAT grundsätzlich kein 
neuer Wohnraum gemäss Art. 16a RPG erstellt werden. Neuer zonenkonformer 
Wohnraum könnte nur erstellt werden, wenn sich der fremdvermietete Wohnraum nicht für 
die betriebsnotwendige Wohnnutzung eignen würde. Dies werde in den wenigsten Fällen 
der Fall sein.48 Das vorhandene Studio, das fremdvermietet werde, sei dem 
landwirtschaftlichen Betrieb zur Verfügung zu stellen. Erst wenn es sich nicht eignen würde 
und eine Erweiterung bei einem darüber hinausgehenden Bedarf nicht möglich wäre, 
könne neuer Wohnraum geschaffen werden. 
g)
Die Ausführungen des LANAT und des AGR überzeugen. Vorliegend ist der 
Wohnbedarf für einen landwirtschaftlichen Angestellten im Grundsatz zu bejahen. Dies 
bedeutet 
jedoch 
nicht 
zwingend, 
dass 
diesem 
Angestellten 
eine 
vollwertige 
Angestelltenwohnung mit 140 m2 zur Verfügung zu stellen ist. Zudem darf kein 
landwirtschaftlicher Wohnraum geschaffen werden, solange bestehender Wohnraum an 
nicht in der Landwirtschaft tätige Personen vermietet wird. Der landwirtschaftliche Betrieb 
des 
Beschwerdeführers 
erfordert 
wegen 
seiner 
Nähe 
zur 
Bauzone 
und 
der 
Betreuungsintensität des Tierbestands keine vollwertige Angestelltenwohnung. Zudem 
macht der Beschwerdeführer nicht geltend, es sei eine vollwertige Angestelltenwohnung 
zur Unterbringung weiterer Personen (Familie der Zweitperson) notwendig. Und es ist der 
auf dem Betrieb bestehende Wohnraum zu berücksichtigen. Nebst der Wohnung für die 
Betriebsleiterfamilie und für die abtretende Generation verfügt der Betrieb des 
Beschwerdeführers über ein Studio (BGF 30 m2), das zur Zeit fremdvermietet wird. Bei 
dieser Ausgangslage darf kein neuer, landwirtschaftlich begründeter Wohnraum erstellt 
werden. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich das Studio, das zurzeit an 
betriebsfremde Personen vermietet wird, auch als Wohnung für einen landwirtschaftlichen 
Angestellten eignet. Die Frage nach zusätzlichem zonenkonformem Wohnraum stellt sich 
entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers somit nicht. Hier gilt es auch zu 
beachten, dass den beiden Angestellten, die bisher im Gebäude Nr. D.________ 
untergebracht waren, bloss zwei Zimmer plus Küche und sanitäre Anlagen zur Verfügung 
standen. Daher vermag das Studio den Wohnbedarf der Zweitperson abzudecken. Für die 
Bewilligung von zusätzlichem Wohnraum ist kein Bedarf ausgewiesen.49
47 Fachbericht LANAT, a.a.O.
48 Fachbericht LANAT, a.a.O. S. 3, Frage 3
49 Vgl. auch Verfügung des AGR vom 11. April 2018


RA Nr. 110/2018/110
17
h)
Zusammenfassend steht fest, dass für den Betrieb des Beschwerdeführers 
Wohnbedarf für den Betriebsleiter und seine Familie, die abtretende Generation sowie für 
eine Zweitperson besteht. Der gesamte Wohnbedarf kann durch den bestehenden 
Wohnraum abgedeckt werden. Das fremdvermietete Studio im Gebäude B.________ 
Nr. G.________ kann dem landwirtschaftlichen Angestellten (Zweitperson) zur Verfügung 
gestellt werden. Neuer Bedarf kann nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass bestehender 
Wohnraum an Nichtlandwirte vermietet oder im Wohnrecht abgegeben wird. Mangels 
Zonenkonformität ist eine Bewilligung des zu einer Wohnung umgenutzten Stallteils im 
Gebäude Nr. D.________ gestützt auf Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 RPV 
ausgeschlossen.
5.
Bewilligungsfähigkeit nach Art. 24c RPG 
a)
Das ehemalige "Bauernhaus" Nr. D.________ wurde vor dem 1. Juli 1972 erstellt. Es 
verfügte über einen Wohn- und einen Stallteil. 1983/1984 wurde der westlich gelegene 
Wohnteil ohne Bewilligung in den Stall im Osten des Gebäudes verlegt. Mit Baubewilligung 
vom 1. November 2000 wurde der nicht bewohnte Gebäudeteil gestützt auf aArt. 16 RPG 
bzw. Art. 16a RPG teilweise abgebrochen und vergrössert.50 Dieser Teil des Gebäudes 
wird seither als landwirtschaftliche Einstellhalle, d.h. als Ökonomiegebäude zonenkonform 
genutzt.51 Im Baubewilligungsverfahren von 2000 wurde der ohne Bewilligung als 
Wohnraum genutzte Ostteil als «Schopf» bezeichnet.52
b)
Nach 
Auffassung 
des 
Beschwerdeführers 
ist 
die 
Erteilung 
einer 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG möglich, da das Gebäude "seit jeher" 
Wohnnutzung enthalten habe. Das AGR wies in seinem Entscheid darauf hin, dass 
Art. 24c RPG nur anwendbar sei, wenn im strittigen Gebäude bereits am 1. Juli 1972 
rechtmässiger Wohnraum bestanden habe und ein dauerndes Interesse an der 
bestimmungsgemässen Nutzung nachgewiesen werde, d.h. die rechtmässig bewilligte 
50 Vgl. Vorakten 53/00, «Teilabbruch Gebäude D.________ und Erweiterung als landw. Einstellraum», 
Verfügung des Regierungsstatthalters Aarberg vom 2. Oktober 2000, Reiter 8.1
51 Vgl. Vorakten 53/00, «Teilabbruch Gebäude D.________ und Erweiterung als landw. Einstellraum»
52 Vgl. Vorakten 53/00, «Teilabbruch Gebäude D.________ und Erweiterung als landw. Einstellraum», 
Formulare 1.0 und 1.0.1 vom 4. September 2009, Reiter 3.1 und 3.2 sowie Projektplan 1:100 «Grundriss; 
Querschnitt» vom 21. Juli 2000


RA Nr. 110/2018/110
18
Wohnnutzung dürfe nicht aufgegeben worden sein. Nach Auffassung des AGR hatte der 
Beschwerdeführer den Nachweis nicht erbringen können, dass ein dauerndes Interesse an 
der bestimmungsgemässen Nutzung (Wohnnutzung) des Gebäudes Nr. D.________ 
vorgelegen habe. Gemäss der amtlichen Bewertung vom 17. November 2011 sei die 
Wohnung als unbewohnbar bewertet und als Lagerraum eingestuft worden.53
c)
Unter die Besitzstandsgarantie fallen altrechtliche Bauten, die bestimmungsgemäss 
nutzbar sind, aber ausserhalb der Bauzone liegen und nicht mehr zonenkonform sind. 
Diese Bauten können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise 
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt 
oder geändert worden sind (vgl. Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG). Eine Änderung gilt dann als 
teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute einschliesslich 
ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV54). Nach 
dem Willen des Gesetzgebers erfasst Art. 24c RPG mit der Revision 2011 nicht nur 
altrechtliche nichtlandwirtschaftliche Bauten, sondern auch landwirtschaftliche Wohnbauten 
(inkl. Anbauten) (vgl. E. 3c).55 Zweck dieser Anpassung war, dass aktive Landwirte 
bezüglich Erweiterungsmöglichkeiten nicht schlechter gestellt werden sollen, als solche, 
die ihren Betrieb aufgegeben haben. 
d)
Der westliche Teil des Gebäudes Nr. D.________ ist gemäss seiner aktuellen 
Nutzung als landwirtschaftliche Einstellhalle keine landwirtschaftliche Wohnbaute im Sinne 
des ursprünglichen "Bauernhauses" mehr, da die ehemalige Wohnung auf der Westseite 
des Gebäudes mit dem teilweisen Abbruch und der Erweiterung des Gebäudes im Jahre 
2001 weggefallen ist. Demzufolge ist dieser Gebäudeteil auch gemäss den Ausführungen 
des AGR nicht mehr "bestimmungsgemäss nutzbar". Die umstrittene Wohnung im Ostteil 
des Gebäudes wurde 1983/1984 ohne Bewilligung eingebaut und fällt deshalb nicht in den 
Anwendungsbereich von Art. 24c RPG. Zudem hat der Beschwerdeführer bzw. sein 
Rechtsvorgänger im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für den teilweisen Abbruch 
und die Erweiterung im Jahre 2000 als Nutzung des Gebäudes Nr. D.________ 
"Landwirtschaft" und unter der Rubrik "allgemeine Angaben" keinerlei Hinweise auf 
bestehende Wohnfläche gemacht.56 Es wurde zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, 
53 Verfügung des AGR vom 11. April 2018
54 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)
55 Vgl. Rudolf Muggli/Michael Pflüger, Bestehende Wohnbauten ausserhalb Bauzone, VLP-ASPAN, Raum & 
Umwelt, Nr. 1/2013, S. 3 ff, insbes. S. 6
56 Vgl. Vorakten 53/00, «Teilabbruch Gebäude D.________ und Erweiterung als landw. Einstellraum», Formular 
1.0.1, Reiter 3.2


RA Nr. 110/2018/110
19
dass "im Einstellraum" kein Wasser installiert werde und somit kein Abwasser anfalle. 
Schliesslich wurde in den Plänen der fragliche Ostteil als "Schopf" bezeichnet. Diese 
Angaben sind insgesamt als Verzicht auf eine allenfalls vorgängig bestehende 
Wohnnutzung 
im 
Gebäude 
Nr. D.________ 
zu 
verstehen. 
Soweit 
mit 
der 
Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG Wohnnutzung im Gebäude Nr. D.________ 
geschützt werden soll, kann sich der Beschwerdeführer entgegen seinen Ausführungen bei 
(separater) Betrachtung der Wohnnutzungen im West- bzw. Ostteil des Gebäudes nicht auf 
eine "ununterbrochene Wohnnutzung" berufen. Bei einer Beurteilung des Gebäudes 
Nr. D.________ als Ganzes ist die Anwendung von Art. 24c RPG von vornherein 
ausgeschlossen, da es mit Bewilligung von 2000 teilweise abgebrochen und erweitert 
worden ist und als landwirtschaftliche Einstellhalle bzw. Ökonomiegebäude weiterhin 
zonenkonform genutzt wird. Ihm mangelt es daher gemäss Art. 24c RPG am Erfordernis 
des Nichtgebrauchs bzw. der nicht mehr zonenkonformen Nutzung.57 
e)
Eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24c RPG fällt vorliegend somit ausser 
Betracht. Andere Ausnahmetatbestände nach Art. 24 ff. RPG kommen ebenfalls nicht in 
Frage. Das umstrittene Vorhaben ist daher materiell nicht bewilligungsfähig.
6.
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
a)
Die Gemeinde hat die folgenden Wiederherstellungsmassnahmen verfügt:
"2.2
Sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen, welche dazu dienen können die Räumlichkeiten 
bewohnbar zu machen, sind vollständig zurückzubauen. Eine blosse Demontage der Armaturen ist 
nicht ausreichend.
2.3
Sämtliche elektrischen Leitungen, Geräte und weiteren Einrichtungen, welche dazu dienen 
können die Räumlichkeiten bewohnbar zu machen sind zurückzubauen. Der Sicherheitsnachweis 
gemäss NIV ist, bis spätestens am Abnahmetermin, zu erbringen.
2.4
Sämtliches Mobiliar, welches dazu dienen kann über eine blosse Nutzung zu Lagerzwecken 
hinaus verwendet zu werden, ist zu demontieren und zu entfernen.
2.5
Die vorgenannten Punkte werden nach Ablauf der gesetzten Wiederherstellungsfrist durch die 
Baupolizeibehörde der Gemeinde kontrolliert. Die Festsetzung des Abnahmetermins folge zu 
gegebener Zeit schriftlich."
57 Vgl. Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb 
der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 18 ff.


RA Nr. 110/2018/110
20
b)
Der Beschwerdeführer beantragt die Aufhebung der Wiederherstellungsverfügung 
bzw. in seinen Eventualbegehren, die Beschränkung auf ein Benützungsverbot für die 
Wohnnutzung oder die teilweise Aufhebung der Wiederherstellungsverfügung und 
Sistierung des weiteren Verfahrens bis zum Abschluss der Ortsplanungsrevision der 
Gemeinde.
c)
Gemäss den vorangehenden Ausführungen wurde das bewilligungspflichtige 
Vorhaben nie bewilligt, weshalb die Wohnung formell rechtswidrig ist. Wie die 
vorangehenden Erwägungen zeigen, ist auch die materielle Rechtswidrigkeit dieses 
Bauvorhabens (fehlende Bewilligungsfähigkeit) zu bejahen.
Kann ein bereits ausgeführtes Bauvorhaben nachträglich nicht bewilligt werden, so 
entscheidet die Baubewilligungsbehörde zusammen mit dem Bauabschlag darüber, ob und 
inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). 
Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig 
sein 
und 
darf 
den 
Vertrauensgrundsatz 
nicht 
verletzen. 
Eine 
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 
Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.58
d)
Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die Wohnnutzung im Gebäude seit rund 
150 Jahren bestehe. Zudem hätten die Behörden wissen müssen, dass sein Vater die 
Wohnung im Jahre 1983/1984 verlegt habe. Schliesslich beruft er sich bezüglich 
Bewilligungspflicht auf den guten Glauben. 
Gutgläubig kann eine Bauherrschaft sein, wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und 
Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt (z.B. aufgrund einer 
mangelhaften Bewilligung oder Auskunft). Im Übrigen wird aber vorausgesetzt, dass die 
Bewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Wer bauen und nutzen will, muss sich um 
die Zulässigkeit seines Tuns kümmern.59 Die Bauherrschaft, welche die nach den 
Umständen zumutbare Aufmerksamkeit und Sorgfalt vermissen lässt, verdient keinen 
58 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
59 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b, mit Hinweisen


RA Nr. 110/2018/110
21
Schutz und kann sich gegenüber einer Wiederherstellungsverfügung nicht auf ihren guten 
Glauben berufen.60 
Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvorgänger konnten vorliegend nicht gutgläubig 
davon ausgehen, dass die Verlegung der Wohnung in den ehemaligen Stall ohne 
Baubewilligung möglich war. Wie bereits unter Erwägung 2 ausgeführt, war die Verlegung 
der Wohnung in den damaligen Stall gemäss den Bestimmungen des RPG 
bewilligungspflichtig. Wer bauen und nutzen will, muss sich um die Zulässigkeit seines 
Tuns kümmern.61 Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvorgänger hat es unterlassen, 
die notwendigen Abklärungen und Vorkehren vor Beginn der Bauarbeiten zu treffen, 
welche bei gebotener Sorgfalt selbst von einem Laien erwartet werden können. Er hat 
entsprechend nicht gutgläubig gehandelt. Die Aussagen des Beschwerdeführers, dass die 
Behörden über die Wohnung hätten Kenntnis haben sollen, lassen sich nicht stützen. Wie 
ausgeführt, 
bezeichnete 
der 
Beschwerdeführer 
den 
fraglichen 
Gebäudeteil 
im 
Bewilligungsverfahren von 2000 nachweislich als "Schopf". Auch in den Formularen zum 
Baugesuch wurden keine Angaben zu einem allfälligen Bestand einer Wohnung im 
Gebäude gemacht (vgl. E. 5d). Die blosse Untätigkeit der Behörde berechtigt sodann nicht 
zur Annahme, das Bauen oder Nutzen sei rechtmässig. Zwar kann vorliegend nicht ganz 
ausgeschlossen werden, dass der Gemeinde die unbewilligte Wohnnutzung hätte bekannt 
sein müssen. Andererseits weist der Beschwerdeführer selbst darauf hin, dass der Bestand 
der Wohnung gegen aussen nicht sichtbar war und keine "äusserliche Veränderung" 
stattgefunden habe.62 Nach Darlegung der Gemeinde hatte sie zudem keinerlei Kenntnis 
von der Wohnnutzung im fraglichen Gebäude. Zudem seien die in der Beschwerdeschrift 
genannten Personen nie an dieser Adresse angemeldet gewesen. Dies wird durch die 
Einwohner- und Fremdenkontrolle der Gemeinde bestätigt.63 Der Beschwerdeführer hat 
somit nicht gutgläubig gehandelt. 
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Bauherrschaft berufen, 
die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
60 VGE 2008/23496 vom 28.04.2009, E. 4.2.2
61 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a.
62 Vgl. Beschwerdeschrift, S. 3
63 Bestätigung der Einwohner- und Fremdenkontrolle der EG Schüpfen vom 24. August 2018, Akten BVE, pag. 
22


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22
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 
Zustandes 
erhöhtes 
Gewicht 
beimessen 
und 
die 
der 
Bauherrschaft 
allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.64
e)
Das 
öffentliche 
Interesse 
an 
den 
von 
der 
Gemeinde 
geforderten 
Wiederherstellungsmassnahmen ist – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – zu 
bejahen. So besteht an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der 
konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, 
generell ein erhebliches öffentliches Interesse. Dem öffentlichen Interesse am 
konsequenten Vollzug des Bau-, Planungs- und Umweltrechts ausserhalb des Baugebiets 
kommt dabei besonderes Gewicht zu.65 Auch präjudizielle Gründe sprechen hier für eine 
Wiederherstellung. Der Bauherr, der sich nicht an die Baubewilligung hält oder ohne 
Baubewilligung baut, soll nicht besser gestellt werden als ein Bauherr, der die 
Baubewilligung einhält.
f)
Zu 
prüfen 
bleibt, 
ob 
die 
angeordneten 
Wiederherstellungsmassnahmen 
verhältnismässig, also geeignet und erforderlich sind, um den mit der Wiederherstellung 
verfolgten Zweck zu erreichen. Geeignet ist eine Massnahme dann, wenn damit der 
gewünschte Erfolg herbeigeführt werden kann. Erforderlich sein bedeutet, dass die 
gewählte Massnahme nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustandes 
nötig ist. Ausserdem muss die mit der Wiederherstellung verbundene Belastung der 
Pflichtigen für diese zumutbar sein, d.h. die Belastung für den Pflichtigen muss in einem 
vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel stehen.66
Der Beschwerdeführer beantragte anstelle der Wiederherstellungsmassnahmen ein 
Benützungsverbot. Zudem ist er der Auffassung, dass die Wiederherstellungsmassnahmen 
nicht verhältnismässig seien. Insbesondere die Aufforderung, sämtliche Wasser- und 
Abwasserleitungen zu entfernen, ginge zu weit. Als Erbsenproduzent müsse er sich an die 
Hygienevorschriften halten. Ausser im hier interessierenden Gebäude hätten die 
Angestellten keinen Zugang zu sanitären Anlagen. 
64 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N 9 ff. mit Hinweisen; BVR 2006 S. 444 E. 6.1
65 BGE 1C_397/2007 vom 27.05.2008 E. 3.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a
66 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c


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23
Nach Ansicht der Gemeinde ist das Aussprechen eines blossen Benützungsverbots nicht 
ausreichend. Sie verlangt darüber hinausgehend die Entfernung sämtlicher Wasser- und 
Abwasserleitungen, die Demontage sämtlicher elektrischer Leitungen, Geräten und 
weiteren Einrichtungen und die Demontage bzw. Entfernung sämtlichen Mobiliars das über 
die 
Nutzung 
zu 
Lagerzwecken 
hinausgehe 
(Ziff. 
2.1 
bis 
2.4 
der 
Wiederherstellungsverfügung). 
Bauten und Teile von Bauten, die ohne Bewilligung errichtet wurden und nicht 
bewilligungsfähig sind, sind grundsätzlich zu beseitigen. Ein blosses Benützungsverbot 
genügt in der Regel nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhältnismässigem 
Verwaltungsaufwand kontrollierbar und durchsetzbar ist. Es sind objektive Tatsachen zu 
schaffen, welche die rechtswidrige Nutzung verunmöglichen oder jedenfalls erheblich 
erschweren.67 Die Wiederherstellungsmassnahme betreffend die Entfernung der Wasser- 
und Abwasserleitungen (Ziff. 2.1) wie auch die Entfernung des für die Wohnnutzung 
notwendigen Mobiliars (Ziff. 2.3) sind geeignet, objektive Tatsachen für die Verhinderung 
der Wohnnutzung zu schaffen. Für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist 
dieser Rückbau auch notwendig. Was die geforderte Entfernung der Wasser- und 
Abwasserleitungen anbelangt, so kann den Angestellten auf dem landwirtschaftlichen 
Betrieb an anderer Stelle Gelegenheit bzw. Zugang zu sanitären Anlagen verschafft 
werden. So steht das Gebäude Nr. G.________, in welchem sich die Wohnung für die 
abtretende Generation und das Studio befinden, in unmittelbarer Nähe zum Gebäude 
Nr. D.________. Gemäss dem angefochtenen Entscheid soll der umstrittene Wohnteil 
künftig Lagerzwecken dienen. Die Wiederherstellungsmassnahmen umfassen dennoch die 
Kappung sämtlicher elektrischer Leitungen (Ziff. 2.3). Damit im betroffenen Gebäudeteil 
künftig die Nutzung als Lager möglich ist, erweist sich die geforderte Massnahme mit Blick 
auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz als zu weitgehend. Daher wird Ziffer 2.3 des 
vorinstanzlichen Entscheids wie folgt angepasst:
"2.3 Sämtliche elektrischen Leitungen, Geräte und weiteren Einrichtungen, welche dazu dienen 
können, die Räumlichkeiten bewohnbar zu machen, sind zurückzubauen. Soweit für die Nutzung der 
Räumlichkeiten als Schopf elektrische Anschlüsse nötig sind (Licht, Steckdose) können diese 
belassen werden. Der Sicherheitsnachweis gemäss NIV ist bis spätestens am Abnahmetermin zu 
erbringen."
67 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 m.w.H.


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Weitere mildere Massnahmen, mit denen dasselbe Ziel erreicht werden könnte, sind hier 
nicht ersichtlich. Die Umsetzung der geforderten Wiederherstellungsmassnahmen ist für 
den Beschwerdeführer zumutbar. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands überwiegt die Nachteile, die ihm durch die Wiederherstellung 
entstehen. 
Angesichts 
der 
strengen 
Rechtsprechung68 
betrifft 
dies 
auch 
die 
Vermögensinteressen, welche dem Beschwerdeführer durch die Wiederherstellung 
anfallen. Dies gilt umso mehr, als diese Nachteile angesichts des fehlenden guten 
Glaubens nicht oder nur in verringertem Mass zu berücksichtigen sind.
g)
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Wohnung sei mit Kenntnis der 
Behörden 1983/1984 in den ehemaligen Stall verlegt worden, beruft er sich sinngemäss 
auf die für Wiederherstellungen geltende absolute 30-jährige Verwirkungsfrist.69 
Die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands kann längstens bis zum Ablauf von 30 
Jahren seit Beendigung der rechtswidrigen Arbeiten verlangt werden. Diese 30-jährige 
Verwirkungsfrist gilt gemäss neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch für Bauten 
ausserhalb der Bauzonen.70 Sind Polizeigüter im engeren Sinne betroffen, ist insbesondere 
die Sicherheit oder die Gesundheit von Personen gefährdet, so kann jederzeit (auch nach 
30 Jahren noch) Abhilfe gefordert werden. Die Verwirkungsfrist beginnt bei Nutzungen mit 
jeder wesentlichen Nutzungsänderung neu zu laufen.71 Der gute Glaube ist eine 
Voraussetzung des Vertrauensschutzes, aber nicht der Verwirkung.72 
Laut dem Entscheid der Gemeinde wurde ihr im Spätsommer 2017 gemeldet, dass im 
Gebäude Nr. D.________ eine Wohnung vorhanden sei. Im fraglichen Gebäude war 
gemäss ihren Abklärungen keine Wohnung registriert und nie eine Baubewilligung für eine 
Wohnung erteilt worden. Sie stellt sich somit auf den Standpunkt, dass die Zweckänderung 
für sie nicht erkennbar gewesen sei (vgl. Art. 46 Abs. 3 BauG). Die Verlegung der 
Wohnung erfolgte gemäss den Angaben des Beschwerdeführers ohne äussere 
Veränderung des Gebäudes. Wie bereits an anderen Stellen ausgeführt, hat er bzw. sein 
68 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c mit weiteren Hinweisen
69 Vgl. BGE 132 II 21 E. 6.3 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11
70 BGE 1C_150/2016 vom 20.09.2016, E. 10.5
71 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 11/11a
72 Vgl. VLP-ASPAN, Raum und Umwelt 1/2018, "Vorgehen der Behörden bei widerrechtlichen Bauten", S. 7


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Rechtsvorgänger im Baubewilligungsverfahren 2000 es unter verschiedenen Rubriken 
unterlassen, die bestehende Wohnnutzung im Gebäude anzugeben. Zudem hat er in den 
Plänen den umstrittenen Teil als "Schopf" bezeichnet73 (vgl. E. 5a und d). Der 
Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvorgänger haben somit mit diesen falschen Angaben 
darauf hingewirkt, dass der baurechtswidrige Zustand unentdeckt blieb.74 Für die 
Gemeinde war der Bestand der Wohnung nicht erkennbar. Selbst wenn sie im Rahmen der 
Bauabnahme im Jahre 2001 Gelegenheit gehabt hätte, die Wohnung im Gebäude 
Nr. D.________ zu entdecken, wäre die 30-jährige Verwirkungsfrist noch nicht abgelaufen. 
Die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands kann daher nach wie vor verlangt werden. 
Art. 46 Abs. 3 BauG, wonach die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach 
Ablauf von fünf Jahren seit Erkennbarkeit der Rechtswidrigkeit nur verlangt werden kann, 
wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern, gelangt ebenfalls nicht zur 
Anwendung. Denn diese Fünfjahresfrist gilt nicht, wenn die Wiederherstellung einen 
bundesrechtlich geregelten Sachverhalt (wie das Bauen ausserhalb der Bauzone) betrifft.75 
Dies ist vorliegend der Fall. 
h)
Nach Auffassung des Beschwerdeführers soll das Verfahren sistiert werden, bis die 
Ortsplanungsrevision der Gemeinde Schüpfen abgeschlossen sei. Für das Gebiet 
B.________ stehe die Umzonung in eine Weilerzone zur Diskussion.
Die Gemeinde weist darauf hin, dass für die Ortsplanungsrevision ein "Räumliches 
Entwicklungskonzept" (REK) erarbeitet werde, welches die Prüfung von Weilerzonen im 
Gemeindegebiet vorsehe. Der Zeithorizont sowie das Ergebnis einer solchen Prüfung 
könne heute nicht eingeschätzt werden.76
Gemäss den Angaben der Gemeinde wurden im Sommer 2017 die Arbeiten zur 
Ortsplanungsrevision aufgenommen. In einer ersten Phase wird das REK erarbeitet, das 
zur öffentlichen Mitwirkung vom 28. Mai bis 29. Juni 2018 öffentlich aufgelegt worden ist. 
Gemäss Mitwirkungsbericht vom 29. August 2018 beantragen zwei Privatpersonen die 
73 Vgl. Vorakten 53/00, «Teilabbruch Gebäude D.________ und Erweiterung als landw. Einstellraum», 
Formulare 1.0 und 1.0.1 vom 4. September 2009, Reiter 3.1 und 3.2 sowie Projektplan 1:100 «Grundriss; 
Querschnitt» vom 21. Juli 2000
74 Vgl. BGE 1C_478/2011 vom 9.02.2012, E. 2.1 ff.
75 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11
76 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 30. August 2018, Akten BVE, pag. 20


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26
Umzonung des J.________ als eine geschlossene Baugruppe in eine Weilerzone.77 Der 
Gemeinderat stellt dazu unter anderem fest, dass die Gemeinde eine Umzonung in eine 
Dorfzone B oder eine Weilerzone im Rahmen der zweiten Phase der Ortsplanungsrevision 
prüfe.78 
Ob das Gebiet B.________ künftig einer Weilerzone zugewiesen wird, kann aus heutiger 
Sicht und mit Blick auf das Mitwirkungsverfahren noch nicht gesagt werden. Gemäss Lehre 
und Rechtsprechung kann eine Sistierung angezeigt sein, wenn eine Rechtsänderung, die 
für den Verfahrensausgang wesentlich ist, kurz bevorsteht. Neue Vorschriften müssen aber 
beschlossen sein oder zumindest öffentlich aufliegen.79 Dies trifft vorliegend nicht zu. Das 
umstrittene Vorhaben ist daher nach den geltenden Vorschriften bzw. den Vorgaben für 
Bauten ausserhalb der Bauzonen zu beurteilen. Der Antrag auf Sistierung des 
vorliegenden Verfahrens wird abgewiesen.
i)
Zusammenfassend ist die Beschwerde hinsichtlich eines teilweisen Verzichts auf die 
Wiederherstellung 
gutzuheissen. 
Der 
Gesamtentscheid 
wird 
bezüglich 
der 
Wiederherstellungsmassnahmen in Ziffer 2.3 angepasst. Im Übrigen ist die Beschwerde 
abzuweisen und der Bauabschlag zu bestätigen.
7.
Beweisabnahme
Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie 
bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien 
gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen 
zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren 
Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der 
Beweisführung 
ausgeschöpft 
worden 
sind.80 
Ergibt 
eine 
vorweggenommene 
Beweiswürdigung, dass ein Beweis nicht dazu geeignet ist, das Beweisergebnis zu 
verändern oder den zu treffenden Entscheid zu beeinflussen, so kann auch unter dem 
77 http://www.schuepfen.ch/de/aktuelles/Ortsplanungsrevision/index.php 
78 Vgl. Mitwirkungsbericht vom 29. August 2018, Ziff. 2.2.1
79 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 38 N. 6; VGE 2014/56 vom 
10.12.2014 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen
80 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10


RA Nr. 110/2018/110
27
Aspekt des rechtlichen Gehörs von der Beweisabnahme abgesehen werden. Namentlich 
besteht eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins nur dann, wenn sich die 
Verhältnisse anders nicht schlüssig klären lassen.81 Der Beschwerdeführer hat als 
Beweismassnahme einen Augenschein und Zeugenbefragungen beantragt. Von diesem 
Beweismittel waren hier keine weiteren, entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten, 
weshalb darauf verzichtet werden konnte.
81 Statt vieler: VGE 2008/22962 vom 28.02.2008, E. 5.1 mit Hinweisen


RA Nr. 110/2018/110
28
8.
Kosten
a)
Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von 
Fr. 200.– bis 4'000.– je Beschwerde erhoben (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 
GebV82). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschalgebühr festgesetzt auf 
Fr. 2’000.–.
b)
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Der 
Beschwerdeführer beantragte unter anderem den ganzen oder teilweisen Verzicht auf die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Mit der Anpassung von Ziffer 3.2 des 
angefochtenen Gesamtentscheids obsiegt er teilweise. Im Übrigen gilt er als unterliegend. 
Es rechtfertigt sich somit, die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer 
aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Der Gemeinde können keine Verfahrenskosten 
auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Im Ergebnis hat 
der Beschwerdeführer daher vier Fünftel von Fr. 2’000.–, ausmachend Fr. 1'600.–, an 
Verfahrenskosten zu bezahlen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton.
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
82 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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29
III.
Entscheid
1.
Der Antrag auf Sistierung des Verfahrens wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerde wird insofern gutgeheissen, als Ziffer 2.3 des Gesamtentscheids der 
Gemeinde Schüpfen wie folgt geändert wird:
"2.3 Sämtliche elektrischen Leitungen, Geräte und weiteren Einrichtungen, welche dazu 
dienen können, die Räumlichkeiten bewohnbar zu machen, sind zurückzubauen. Soweit für 
die Nutzung der Räumlichkeiten als Schopf elektrische Anschlüsse nötig sind (Licht, 
Steckdose) können diese belassen werden. Der Sicherheitsnachweis gemäss NIV ist bis 
spätestens am Abnahmetermin zu erbringen."
Im Übrigen werden der Gesamtentscheid der Gemeinde Schüpfen vom 2. Juli 2018 
sowie die Verfügung des AGR vom 11. April 2018 bestätigt.
3.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Schüpfen, Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), eingeschrieben
-
LANAT, zur Kenntnis
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident