be_bvd · 110 2016 18 · 2016-01-07 · de

Wohnhaus | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/18
Bern, 26. April 2016
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Herrn C.________
Beschwerdegegner 1
Frau D.________
Beschwerdegegnerin 2
alle vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, 
Postfach 145, 3602 Thun
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 7. Januar 2016 
(Gemeinde Nr. 942/2015-0451; Wohnhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegner reichten am 27. Juli 2015 bei der Gemeinde Thun ein 
Baugesuch ein für den Neubau eines Wohnhauses mit zwei Wohnungen auf Parzelle Thun 
Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt in der Bauzone Wohnen W2 zwischen 


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dem als erhaltenswert eingestuften Chalet der Beschwerdegegner und dem als 
erhaltenswert eingestuften Chalet des Beschwerdeführers. Es ist geplant, den Neubau an 
das Chalet "J.________" der Beschwerdegegner anzubauen. Mit Schreiben vom 6. August 
2015 wies das Bauinspektorat der Stadt Thun das Baugesuch zur Verbesserung zurück. 
Am 9. August 2015 reichten die Beschwerdegegner eine Anpassung zum Baugesuch ein.1 
Der Beschwerdeführer erhob gegen das Bauvorhaben Einsprache.
Mit Gesamtentscheid vom 7. Januar 2016 erteilte die Gemeinde Thun die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 4. Februar 2016 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die 
Aufhebung des Gesamtentscheides vom 7. Januar 2016 und die Erteilung des 
Bauabschlags, eventualiter die Rückweisung der Sache im Sinne der Erwägungen an die 
Vorinstanz. Er macht insbesondere geltend, es sei eine Ausnahme für die massive 
Überschreitung der Gebäudelänge erteilt worden, obwohl besondere Verhältnisse nicht 
nachgewiesen worden seien und nicht vorliegen würden. Zudem werde den Anforderungen 
an die Gestaltung nicht Genüge getan. Der Beschwerdeführer macht zudem geltend, die 
Nebenbestimmungen zur Farb- und Materialwahl und zur Umgebungsgestaltung seien 
nicht rechtmässig. Weiter wirft der Beschwerdeführer die Frage auf, ob die Denkmalpflege 
und die Stadt aufgrund des Voranfrageverfahrens unzulässig vorbefasst seien und macht 
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. 
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, edierte die 
Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch. Auf die Rechtsschriften und 
Stellungnahmen wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen näher eingegangen.
1 Vgl. Vorakten pag. 149 ff.
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Prozessvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen 
Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert 
und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten. In Bezug auf die geltend gemachten Verstösse gegen die 
Ausstandspflicht ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer erst mit dem Erhalt 
des Bauentscheides hinreichende Kenntnisse über mögliche Ablehnungsgründe erlangt 
hat.5 Auch diesbezüglich ist daher auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, es sei keine unabhängige Begutachtung, z.B. 
mittels Bericht der Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK), eingeholt 
worden, obwohl in der Einsprache eine solche verlangt worden sei. Damit sei das 
rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt worden.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet die entscheidende Behörde grundsätzlich, 
ihr 
rechtzeitig 
und 
formrichtig 
angebotene 
Beweise 
abzunehmen. 
Diese 
Beweisabnahmepflicht gilt jedoch nur insoweit, als die Beweise für den Entscheid erheblich 
sind. Ergibt eine vorweggenommene Beweiswürdigung, dass ein Beweis nicht geeignet ist, 
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 9 N. 22.


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das Beweisergebnis zu verändern oder den zu treffenden Entscheid zu beeinflussen, kann 
von der Beweisabnahme abgesehen werden. Eine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens 
oder zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn sich die Verhältnisse 
anders nicht schlüssig klären lassen. Aufwändige Beweismassnahmen setzen somit ein 
entsprechend bedeutendes Beweisinteresse voraus.6 Art. 18 Abs. 2 VRPG7 sieht daher 
vor, dass die Behörden Art und Umfang der Ermittlungen bestimmen, ohne an die 
Beweisanträge der Parteien gebunden zu sein.
Im vorliegenden Fall hat die Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun bereits zum Zeitpunkt 
der Voranfrage sowohl die Kantonale Denkmalpflege als auch den Beauftragten für 
Städtebau begrüsst und führte einen Augenschein durch.8 Sowohl die Kantonale 
Denkmalpflege als auch der Beauftragte für Städtebau beantragten danach die Bewilligung 
des Vorhabens.9
Da die zu überbauende Parzelle zwischen als schützenswert eingestuften Gebäuden liegt, 
hat die Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun in Anwendung von Art. 22 Abs. 3 BewD10 
zu Recht die Kantonale Denkmalpflege konsultiert. Diese prüft eine allfällige 
Beeinträchtigung der denkmalgeschützten Gebäude, nicht jedoch die von der Gemeinde 
vorgeschriebene gute Gesamtwirkung. Zur Frage der Rücksichtnahme auf die 
bestehenden Denkmäler hätte die OLK nicht noch einmal Stellung genommen, da bereits 
die Denkmalpflege das Baugesuch begutachtet hatte11. Es stellt sich damit nur noch die 
Frage, ob das kommunale Recht den Beizug des Fachausschusses Bau- und 
Aussenraumgestaltung verlangt hätte. Laut Art. 10 Abs. 5 Gemeindebaureglement (GBR) 
werden Bauvoranfragen und Baugesuche in der Regel dem Fachausschuss zur 
Beurteilung vorgelegt, wenn sie für das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild von 
Bedeutung sind oder spezielle baugestalterische Fragen aufwerfen. Solche Fragen stellten 
sich vorliegend nicht. Es war einzig die gute Gesamtwirkung nach Art. 5 und 6 GBR zu 
prüfen. Dafür genügte die Beurteilung durch den Beauftragten für Städtebau. Nichts 
6 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18 N. 10.
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 
8 Pag. 171 f der Vorakten.
9 Pag. 74 und 78 der Vorakten.
10 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 
11 Art. 2 Abs. 2 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder (OLKV, BSG 426.221). 


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Anderes ergibt sich aus den Argumenten des Beschwerdeführers in Bezug auf die 
Ästhetik.12 Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor. 
b)
Der Beschwerdeführer rügt, er habe in der Einsprache begründet, weshalb die 
Anforderungen an die Gestaltung nicht erfüllt seien. Mit diesen Ausführungen habe sich die 
Vor-instanz nicht auseinander gesetzt, sondern wortwörtlich die Ausführungen des 
Stadtplaners wiedergegeben. Ihrer Begründungspflicht sei sie damit nicht genügend 
nachgekommen.
Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. Eine 
Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht 
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde 
muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit 
den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.13
Der Beschwerdeführer brachte in der Einsprache vor, dass mit einer Formensprache eines 
freistehenden Glas-Baukörpers von der Idee her eine unterirdische Baute realisiert werden 
soll. Das passe nicht zueinander. Zudem hätten die beiden historischen Bauten in der 
Nachbarschaft ein Erscheinungsbild, das viel geschlossene Fassaden mit Lochfenstern 
zeige. Hier werde zwar ein Gegensatz zur historischen Ausgestaltung versucht. Da das 
Projekt aber ganz in den Boden versenkt sei, hätten sie Zweifel daran, dass das 
gestalterisch funktionieren könne.14
Die Vorinstanz führte die Hauptargumente des Beschwerdeführers stichwortartig auf, 
schloss sich jedoch der Beurteilung des Beraters für Städtebau und der Kantonalen 
Denkmalpflege an. Sie war nicht verpflichtet, sich mit jedem Argument des 
Beschwerdeführers ausdrücklich auseinanderzusetzen. Indem sie in ihrer Begründung die 
Ausführungen der Fachleute wiederholte, machte sie hinreichend klar, weshalb sie dem 
Standpunkt des Beschwerdeführers nicht folgen konnte.15 Die Begründungspflicht ist daher 
nicht verletzt. 
12 Vgl. zum Ganzen auch hinten E. 6.
13 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 
N. 5 f.
14 Pag. 121 der Vorakten.
15 Vgl. BVR 2012 S. 109 E. 2.3.3.


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3.
Vorbefassung der Stadt und der Denkmalpflege
a) 
Der Beschwerdeführer macht geltend, dass sich die Denkmalpflege und die Stadt 
bereits vor Einreichung des Baugesuchs mit dem Vorhaben befasst und dieses 
"zusammen entwickelt" hätten. Je nachdem wie intensiv Denkmalpflege und Stadt in der 
Erarbeitung des Bauvorhabens involviert gewesen seien, ergebe sich eine Vorbefassung, 
die einen Ausstandsgrund darstellen würde. Der Beschwerdeführer beantragt die Edition 
der Unterlagen zur Voranfrage bzw. alle Unterlagen zu den Kontakten zwischen 
Bauherrschaft und Denkmalpflege sowie Stadt, damit die Frage der (unzulässigen) 
Vorbefassung geprüft werden könne. 
Die BVE hat die Vorakten inklusive Voranfragekakten ediert und dem Beschwerdeführer 
davon Mitteilung gemacht.16 
b)
Aus den Vorakten lässt sich schliessen, dass die Beschwerdegegner die Kantonale 
Denkmalpflege bereits früh kontaktierten. Diese empfahl offenbar bereits damals einen 
Anbau und kein freistehendes Gebäude. Nach verschiedenen Anpassungen seitens der 
Beschwerdegegner 
führte 
das 
Bauinspektorat 
zusammen 
mit 
der 
Kantonalen 
Denkmalpflege und dem Verantwortlichen für Städtebau einen Augenschein durch. Danach 
erachteten 
sämtliche 
involvierten 
Behörden 
das 
Vorhaben 
grundsätzlich 
als 
bewilligungsfähig. Das Bauinspektorat hielt in der Beurteilung der letzten Voranfrage eine 
Ausnahmebewilligung bezüglich der Überschreitung der Gebäudelänge für denkbar und 
forderte weitere Anpassungen in Bezug auf den damals noch vorgesehenen Geräteraum 
(heute Keller), die Plandarstellungen, den Anschluss an das Gebäude Nr. 23 und die 
Parkplatzberechnung.17
c)
Eine Befangenheit im Sinne der Generalklausel von Art. 9 Bst. f VRPG kann 
vorliegen, wenn ein Behördenmitglied die Angelegenheit ausserhalb des Verfahrens mit 
einer Partei besprochen oder sogar Rat erteilt hat. Das gleiche gilt, wenn Aktennotizen 
oder Äusserungen den Eindruck erwecken, es habe sich vorzeitig eine feste Meinung über 
das Verfahrensergebnis gebildet18.
16 Vgl. Verfügung vom 22. März 2016.
17 Vgl. zum Ganzen pag. 166 ff Vorakten.
18 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 9 N. 17.


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Wie die Beschwerdegegner zu Recht ausführen, müssen sich die Behörden im Rahmen 
einer Voranfrage zur Rechtmässigkeit des Vorhabens äussern. Die Stadt Thun begrüsst 
gemäss ihrer Stellungnahme Voranfragen, um Schwierigkeiten und Fragestellungen früh 
zu erkennen und darauf reagieren zu können. Voranfragen sind in der Praxis gebräuchlich. 
Sie 
haben 
die 
Bedeutung 
eines 
Ersuchens 
um 
Rechtsauskunft 
über 
die 
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens.19 Eine gewisse (zulässige) Vorbefassung geht 
mit einer Voranfrage damit zwingend einher. Gleichzeitig bindet die Voranfrage die 
Behörde in einem nachfolgenden Verfahren nicht.20 Damit behält sich die Behörde die 
definitive Beurteilung vor und kann insbesondere Bedenken von Einsprechern Rechnung 
tragen. 
In den Vorakten finden sich keine Hinweise auf eine unzulässige Vorbefassung. Eine 
solche wird vom Beschwerdeführer auch nicht näher begründet. Die verschiedenen 
Voranfragen 
dienten 
dazu, 
das 
anspruchsvolle 
Projekt 
den 
rechtlichen 
Rahmenbedingungen anzupassen. Dies ist nicht zu beanstanden. Die unklare 
Formulierung des Bauinspektorats in Bezug auf die Notwendigkeit eines Arbeitsmodells mit 
einem grösseren Ausschnitt, einer detaillierten 3D-Visualisierung oder einer Profilierung mit 
Begehung vor Ort "für eine seriöse abschliessende ortsbauliche Beurteilung"21 ändert 
daran nichts. Denn das Bauinspektorat verwendete diese Formulierung insbesondere, als 
es den Beschwerdegegnern von einer direkten Einreichung eines Baugesuchs abriet. Eine 
positive Einschätzung derselben war nach Ansicht des Bauinspektorats ohne nähere 
Abklärungen 
nicht 
möglich. 
So 
führte 
das 
Bauinspektorat 
bereits 
in 
der 
Bauvoranfrageantwort 2 vom 10. Februar 2015 aus, zur vertieften Beurteilung der 
ortsbaulichen Situation sei zumindest eine grössere Übersicht in Ansicht und Plan 
erforderlich. Wünschenswert sei zudem ein Volumenmodell in einem entsprechenden 
Massstab.22 Das Wort "abschliessend" bezieht sich damit auf das Stadium der Voranfrage 
und deren seriöse Beurteilung und deutet nicht auf eine Befangenheit hin. Zudem wies das 
Bauinspektorat die Beschwerdegegner im Verlaufe des Verfahrens ausdrücklich auf das 
beachtliche Prozessrisiko und allfällige Einsprachen hin, welche in die Gesamtbetrachtung 
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 32-44 N. 5 mit Hinweisen.
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 32-44 N. 5 mit Hinweisen.
21 Pag. 188 sowie 168 Vorakten.
22 Pag. 197 Vorakten, so auch schon pag. 201 Vorakten.


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für den späteren Bauentscheid einfliessen würden.23 Bei der letzten Beantwortung der 
Bauvoranfrage vom 15. Juni 2015 führte das Bauinspektorat unter dem Titel 
"Denkmalpflege" auch aus, die Denkmalpflege stütze die im Ausnahmegesuch gemachte 
Aussage, dass der gewählte Projektansatz einem weiteren Volumen zwischen den beiden 
erhaltenswerten Bauten vorzuziehen sei. Dies decke sich auch mit ihrer bisherigen 
städtebaulichen Beurteilung. Eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der 
Gebäudelänge sei daher denkbar. Abschliessend könne natürlich erst im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens darüber entschieden werden.24 Damit behielt sich das 
Bauinspektorat den definitiven Entscheid über das Baugesuch in genügender Weise vor. 
Auch diese Rüge erweist sich daher als unbegründet. Der Sachverhalt erscheint 
hinreichend klar, so dass keine weiteren Beweismassnahmen nötig sind. Der Antrag auf 
Zeugeneinvernahme (von G.________, Denkmalpflege, und H.________, Vorinstanz) wird 
daher abgewiesen.
4.
Ausnahmebewilligung
a)
Der Neubau soll vorliegend an das Chalet "J.________" an der L.________ 23 
angebaut werden. Daher findet unstrittigerweise eine Zusammenrechnung der beiden 
Gebäudelängen statt. Die Gebäudelänge beträgt vorliegend ca. 41.15 m (vgl. Angaben 
unter dem Plan für das Erdgeschoss). Die Gebäudelänge ist in der Wohnzone W2 auf 25 
m beschränkt (Art. 21 Abs. 1 GBR). Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben daher eine 
Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der maximal zulässigen Gebäudelänge 
benötigt. 
b)
Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen von besonderen Verhältnissen, 
welche eine Ausnahme rechtfertigen würde. Die Beschwerdegegner verweisen 
insbesondere auf die ungünstige L-Form, die starke Hanglage und die eingeschränkte 
Bebaubarkeit wegen erhaltenswerten Baudenkmälern der unmittelbar benachbarten 
Gebäude. Der Neubau würde gewissermassen anstelle der heute bestehenden 
Stützmauer in den Hang gebaut werden. Damit störe der Neubau die schützenswerten 
Terrassenelemente nicht. Er könne unter dem heutigen Parkplatz platziert werden, so dass 
er kaum sichtbar sei und nicht auffalle. Auf ein an sich zulässiges Attikageschoss könne so 
23 Pag. 198 Vorakten.
24 Pag. 166 Vorakten.


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verzichtet werden. Ohne Ausnahmebewilligung müsste die Baute entweder über die Flucht 
der 
heutigen 
Stützmauer 
oder 
teilweise 
oberirdisch 
gebaut 
werden, 
was 
denkmalpflegerisch kritisch wäre. 
c)
Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 
erfüllt sein.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, 
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber 
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 
Bauwilligen zur Folge hätte.
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. 
Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: 
vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der 
abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.25
d)
Die Form einer Parzelle kann einen Ausnahmegrund darstellen. So hat das 
Verwaltungsgericht entschieden, dass bei einer Parzelle, die aufgrund ihrer länglichen und 
sich stark verjüngenden Form nur schwer reglementskonform zu überbauen ist, eine 
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27 N. 4.


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Ausnahmesituation vorliegt.26 Im vorliegenden Fall hat das Grundstück eine L-Form. Im 
Norden ist die Parzelle rund 20 m breit. In der südlichen Hälfte ist sie mehr als doppelt so 
breit, jedoch nur rund 10 m tief. 27 Damit liegt eine ungünstige Parzellenform vor. Ob diese 
alleine für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung genügen würde, kann aus den 
nachfolgenden Erwägungen offen gelassen werden.
e)
Die Bebaubarkeit wird zudem dadurch eingeschränkt, dass die unmittelbar 
benachbarten Gebäude der L.________ 23 und 25 erhaltenswerte Baudenkmäler sind. 
Beim "Chalet J.________" (Gebäude Nr. 23) handelt es sich gemäss Inventar um ein 
monumentales Chalet auf massiver Sockelzone und mit weit ausladendem Satteldach. 
Prägend sei der ungewöhnlich reiche Bauschmuck mit farblich stark akzentuiertem 
Holzwerk, Schmiedeeisenzier und Spenglerarbeiten. Das Chalet verfüge zudem über eine 
grosse terrassierte Gartenanlage. Das Chalet "K.________" (Gebäude Nr. 25) verfügt 
gemäss Inventar ebenfalls über ein massives Sockelgeschoss, im Vergleich zur 
benachbarten "J.________" jedoch mit weniger aufwändiger Gliederung und Bauzier. Im 
Zusammenhang mit diesen zwei Gebäuden wird im Inventar zudem das sich weiter 
nördlich auf der Parzelle Nr. I.________ befindliche Wohnhaus Nr. 23 A erwähnt. Es wird 
als in "internationalem Alpenstil" gebaut und "durch eigenwillige Bauzier reich gegliederter 
Massivbau unter Satteldach" beschrieben. Laut Inventar bilden die drei Gebäude eine 
Gruppe nicht zu übertreffender Skurrilität.
Der Beauftragte für Städtebau hielt fest, das Projekt reagiere geschickt auf die 
anspruchsvolle Situation, indem der eingeengte Zwischenraum in der Mitte der 
Chaletgruppe nicht durch ein freistehendes Haus besetzt werde. Es werde bewusst ein 
zurückhaltender Baukörper vorgeschlagen, der in Anlehnung an die bestehenden 
Terrassierungen und Sockelbauten als zweigeschossige raumhaltige Hangverbauung 
gestaltet sei. Mit der geringen Höhe und der formalen Wirkung distanziere sich das 
Bauvorhaben deutlich von den benachbarten Chalethäusern, so dass die erforderliche 
Rücksichtnahme gut gewährleistet sei.28 Damit würde gemäss dem Beauftragten für 
Städtebau ein freistehendes Haus der Situation weniger gerecht. Auch die Denkmalpflege 
spricht von gut integrierter "raumhaltiger Stützmauer", welche die bestehende 
26 Vgl. BVR 1999 S. 211 E. 4b. sowie Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 5.
27 Vgl. pag. 25 Vorakten.
28 Pag. 74 Vorakten.


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unübersichtliche Situation sogar aufwerte und einem traditionellen Gebäude auf 
Strassenhöhe vorzuziehen sei.29 
Diese Beurteilung des Beauftragten für Städtebau und der Kantonalen Denkmalpflege ist 
einleuchtend. Der geplante Neubau fügt sich gerade deshalb gut ins bestehende Ortsbild 
ein, weil er nicht freisteht. Er ersetzt einen Teil der bestehenden Stützmauer und wertet 
dadurch die bestehende unübersichtliche Situation sogar auf. Damit wirkt sich hier das 
Überschreiten der Gebäudelänge optisch positiv aus. Eine reglementskonforme Kürzung 
der Gebäudelänge wäre daher nicht zu begrüssen, zumal diese vermutlich mit einer 
Erhöhung durch eines an sich zulässigen Attikageschosses verbunden wäre.30 Ein solches 
wäre 
nicht 
wünschenswert, 
da 
auch 
die 
geringe 
Höhe 
des 
Neubaus 
zur 
Nichtbeeinträchtigung der Baudenkmäler und zur guten Gesamtwirkung beiträgt. Ob ein 
traditionelles Gebäude auf Strassenhöhe denkmalpflegerisch bewilligt werden könnte, ist 
zumindest fraglich. Jedenfalls ordnet sich der geplante Bau besser in die Umgebung ein 
und gewährleistet die erforderliche Rücksichtnahme auf die benachbarten Chalethäuser. 
Es liegen damit besondere Verhältnisse vor, welche die Erteilung einer Ausnahme 
rechtfertigen. 31 
f)
Bereits aufgrund der speziellen Parzellenform könnte eine Ausnahmesituation 
vorliegen. Zusammen mit den denkmalpflegerischen Aspekten hat die Vorinstanz eine 
solche jedenfalls zu Recht bejaht. Entgegenstehende öffentliche oder nachbarliche 
Interessen sind nicht ersichtlich und werden vom Beschwerdeführer auch nicht geltend 
gemacht. Die Vorinstanz hat daher zur Recht eine Ausnahmebewilligung für das 
Überschreiten der Gebäudelänge erteilt. Der Sachverhalt erscheint hinreichend klar, so 
dass keine weiteren Beweismassnahmen nötig sind. Der Antrag auf einen Augenschein 
wird daher abgewiesen.
5.
Denkmalpflege 
29 Pag. 78 Vorakten.
30 Vgl. Art. 19 Abs. 2 GBR.
31 Vgl. VGE 2012.191/192U vom 22.4.2013, E. 4 ff. sowie Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 5.


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a)
Wie bereits erwähnt, befindet sich der geplante Neubau in unmittelbarer Nähe zu 
zwei erhaltenswerten Chalets, welche laut Inventar zusammen mit dem Wohnhaus Nr. 23 
A "eine Gruppe nicht zu übertreffender Skurrilität" bilden. Der Beschwerdeführer sieht die 
Baudenkmäler beeinträchtigt. 
b)
Die Gebäude an der L.________ 23 und 25 unterliegen dem Schutz von Art. 10b 
BauG. Gemäss Absatz 1 dieser Bestimmung dürfen Baudenkmäler durch Veränderungen 
in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden. Das ist nicht absolut zu verstehen und 
heisst nicht, dass die Umgebung überhaupt nicht verändert werden darf. Eine Veränderung 
soll aber auf das Baudenkmal grösstmögliche Rücksicht nehmen und dieses nicht 
wesentlich beeinträchtigen. Was das im konkreten Fall heisst, hängt vom Schutzbedarf des 
Baudenkmals und seiner Stellung in der Umgebung einerseits und dem Interesse der 
Veränderung dieser Umgebung andererseits ab.32 
c)
Wie bereits ausgeführt, hat die hier zuständige Denkmalpflege nach Durchführung 
eines Augenscheins im Voranfrageverfahren die Bewilligung des Vorhabens beantragt.33 
Sie führte in ihrem Bericht nachvollziehbar aus, dass sich der Neubau als "raumhaltige 
Stützmauer" gut im eher heterogenen Gelände integriert und die bestehende Situation 
sogar aufwertet.34 In Anlehnung an den Bericht des Beauftragten für Städtebau führte die 
Gemeinde aus, das Projekt reagiere geschickt auf die anspruchsvolle Situation, indem der 
eingeengte 
Zwischenraum 
in 
der 
Mitte 
der 
Chaletgruppe 
nicht 
durch 
ein 
konkurrenzierendes, freistehendes Haus besetzt werde. Der Baukörper ordne sich den 
erhaltenswerten Bauten unter, indem er als zweigeschossige, raumhaltige Hangverbauung 
gestaltet sei. Er distanziere sich in Form und Gestaltung bewusst von den bestehenden 
Chalethäusern und nehme so entsprechend Rücksicht auf diese. Mit grossformatigen 
Verglasungen und Deckenstirnen aus Beton werde die horizontale Wirkung gestärkt. Diese 
Ausgestaltung stelle eine formale Annäherung an das benachbarte Sockelgebäude 
unterhalb des Vorhabens dar und schaffe somit einen guten Kontrast zu den mural 
wirkenden Sockel der Chalethäuser. So gelinge eine sehr gute Einordnung in den 
städtebaulichen Kontext.35 
32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 10a-10f N. 7.
33 Vgl. E. 2a hievor.
34 pag. 78 Vorakten.
35 Pag. 74, 166 und 197 Vorakten sowie Stellungnahme der Vorinstanz.


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Der Beschwerdeführer führt aus, der Bericht der Denkmalpflege sei knapp und nur 
verhalten positiv. Das heute stimmige Ensemble werde aufgebrochen und nachteilig 
verändert. 
Diese Argumentation vermag die Einschätzung der Denkmalpflege nicht umzustossen: Der 
Neubau beeinträchtigt die Baudenkmäler nicht, da er sich aufgrund der Form und 
Gestaltung klar unterordnet und sich gut im Gelände integriert. Eine Verletzung von Art. 
10b BauG liegt deshalb nicht vor. Der Beschwerdeführer dringt mit seiner Rüge nicht 
durch. Die Durchführung eines Augenscheins erscheint nicht notwendig, da sich der 
Sachverhalt hinreichend aus den Berichten, Plänen und Fotos ergibt.36 Der entsprechende 
Antrag wird daher abgewiesen. 
6.
Ästhetik
a)
Der Beschwerdeführer bestreitet die gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 5 und 6 
GBR.
b)
Art. 5 und 6 GBR verlangen, dass Bauten und Anlagen sowie öffentliche und private 
Aussenräume so zu gestalten sind, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dieser 
Vorschrift kommt nach der Praxis selbständige Bedeutung zu und heisst bei 
durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass die Umgebung nicht gestört werden darf 
und sich der Neubau an den qualitativ hochwertigen Bauten und Anlagen zu orientieren 
hat; dabei ist aber auch neuzeitliche Architektur denkbar.37 Da die Gemeinde hier eigene, 
selbständige Ästhetiknormen erlassen hat, steht ihr aufgrund der Gemeindeautonomie 
auch bei der Auslegung und Anwendung der Norm ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. 
36 Vgl. dazu auch E. 2a hievor.
37 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 9/10 N. 4a.


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Soweit die Gemeinde die Norm rechtlich vertretbar (haltbar) ausgelegt hat, darf eine 
Rechtsmittelinstanz sie nicht anders auslegen.38
Die Gemeinde stützt sich in der Baubewilligung auf die Beurteilung zweier Beauftragter für 
Städtebau sowie den entsprechenden Bericht39 und bejaht das Vorliegen einer guten 
Gesamtwirkung. Sie führt dazu aus, das Projekt reagiere geschickt auf die anspruchsvolle 
Situation, indem der eingeengte Zwischenraum in der Mitte der Chaletgruppe nicht durch 
ein konkurrenzierendes, freistehendes Haus besetzt werde. Der Baukörper ordne sich den 
erhaltenswerden Bauten unter, indem er als zweigeschossige, raumhaltige Hangverbauung 
gestaltet sei. Er distanziere sich in Form und Gestaltung bewusst von den bestehenden 
Chalethäusern und nehme so entsprechend Rücksicht auf diese. Mit grossformatigen 
Verglasungen und Deckenstirnen aus Beton werde die horizontale Wirkung gestärkt. Diese 
Ausgestaltung stelle eine formale Annäherung an das benachbarte Sockelgebäude 
unterhalb des Vorhabens dar und schaffe somit einen guten Kontrast zu den mural 
wirkenden Sockel der Chalethäuser. So gelinge eine sehr gute Einordnung in den 
städtebaulichen Kontext. 
Dieser Einschätzung der Fachleute und der Gemeinde setzt der Beschwerdeführer 
Folgendes entgegen: "Mit der Formensprache eines freistehenden Glas-Baukörpers von 
der Idee her soll hier eine unterirdische Baute realisiert werden. Das passt nicht 
zueinander. Zudem haben die beiden historischen Bauten in der Nachbarschaft im 
Gegensatz dazu ein Erscheinungsbild, das viel geschlossene Fassaden mit Lochfenstern 
zeigt." Es handle sich um eine "verglaste Laterne", welche nicht mehr als Stützmauer 
erkennbar sei. 
Der Neubau distanziert sich aufgrund der Form und Gestaltung von den Chalethäusern 
und ordnet sich als zweigeschossige, raumhaltige Hangverbauung gut in den 
städtebaulichen Kontext ein. Durch die Materialwahl setzt er sich bewusst von den 
geschützten Gebäuden ab. Er stört damit die Umgebung nicht und orientiert sich an den 
qualitativ hochwertigen Bauten und Anlagen. Die gute Gesamtwirkung wird durch den 
Neubau erreicht. Zusätzlich ist hier zu berücksichtigen, dass in der näheren Umgebung 
38 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 9/10 N. 5.
39 Pag. 74, 166 und 197 Vorakten sowie Stellungnahme der Vorinstanz.


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bereits eine Baute mit Glasfassade besteht.40 Der Entscheid der Gemeinde, welcher die 
gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 5 und 6 GBR bejaht, ist daher nicht zu 
beanstanden. Der Beschwerdeführer dringt mit seiner Rüge nicht durch. Auf die Einholung 
eines Berichts der OLK kann angesichts der Beurteilung durch den Beauftragten für 
Städtebau verzichtet werden. Die Durchführung eines Augenscheins erscheint nicht 
notwendig, da sich der Sachverhalt hinreichend aus den Berichten, Plänen und Fotos 
ergibt.41 Der entsprechende Antrag wird daher abgewiesen. 
7.
Nebenbestimmungen
a)
Gemäss Baubewilligung ist die Farb- und Materialwahl für die Fassaden- und 
Dachgestaltung so zu treffen, dass sich das Gebäude harmonisch in das Orts- und 
Strassenbild einfügt. Zur Überprüfung der baubewilligten Gestaltung sind dem 
Bauinspektorat Thun mindestens zwei Wochen vor Baubeginn grossflächige Farb- und 
Materialmuster zur Begutachtung vorzulegen (Ziff. 3.13). Zur Überprüfung der 
baubewilligten Gestaltung ist gemäss Baubewilligung zudem dem Bauinspektorat Thun 
mindestens zwei Wochen vor Baubeginn der definitive Umgebungsgestaltungs- und 
Bepflanzungsplan zur Genehmigung vorzulegen. Dieser Plan hat unter anderem die 
Bepflanzungsart, deren Standort sowie die festen Einfriedungen und deren Höhen bzw. 
vorgesehenen Stütz- und Futtermauern samt Höhen-, Neigungs- und Materialangaben zu 
enthalten. Die Terrainanschlüsse an die Nachbarparzellen sind darzustellen. Die 
Materialangabe der Verkehrsflächen für Fussgänger und Fahrzeuge ist anzugeben (Ziff. 
3.14). 
b)
Der Beschwerdeführer bringt vor, diese Nebenbestimmungen seien zwar gängige 
Praxis aber rechtswidrig. Die Bewilligungsbehörde müsse im Bauverfahren bzw. unter 
Wahrung der Rechte der Nachbarn prüfen, ob Gestaltungsvorschriften eingehalten würden. 
Gleiches 
gelte 
für 
die 
Umgebungsgestaltung. 
Zudem 
hätte 
vorliegend 
im 
Baubewilligungsverfahren zwingend ein Umgebungsgestaltungsplan eingereicht werden 
müssen.
40 Vgl. Beilage zur Beschwerdeantwort.
41 Vgl. dazu auch E. 2a hievor.


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c)
Mit der Baubewilligung können Bedingungen und Auflagen verbunden werden 
(Art. 38 Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 11 Abs. 1 Bst. d BewD sind die Art und Farbe der 
Fassaden und der Bedachung im Baugesuch zu bezeichnen. Die Fassadengestaltung und 
-farbe stellen wichtige Elemente einer ästhetischen Beurteilung dar. Deren Festlegung 
kann grundsätzlich nicht auf ein späteres, reines Behördenverfahren ohne Beteiligung der 
Parteien und ohne Beschwerdemöglichkeiten verschoben werden, weil sonst nicht geklärt 
ist, ob das Bauvorhaben den Anforderungen an den Ortsbild- und Landschaftsschutz 
entspricht. Material und Farbe der Fassade müssen daher – zumindest im Grundsatz – 
durch die Baubewilligungsbehörde beurteilt werden. Zulässig ist vor diesem Hintergrund 
nur, einzelne Nuancen einer einmal bewilligten Farbe oder Materialgebung erst vor der 
Bauausführung bemustern zu lassen.42
d)
Die 
Beschwerdegegner 
haben 
im 
Baugesuch 
für 
die 
Fassaden 
"Glas/Beton/Natursteinmauerwerk" 
und 
die 
Farbe 
"grau" 
sowie 
für 
das 
Dach 
"EPDM/Verbundsteine" in "grau" angegeben. In den Plänen ist zudem vermerkt, mit 
welchen Materialien die jeweiligen Bauteile gebaut werden sollen. Damit haben die 
Beschwerdegegner das Material und die Farbe genügend bezeichnet. Die Gemeinde hat 
den Beschwerdegegnern die Baubewilligung erteilt und damit sowohl die Farbe als auch 
das Material festgelegt. Wie die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vorbringt, dient die 
Auflage der grossflächigen Farb- und Materialmustern einzig der Überprüfung der 
baubewilligten Gestaltung. Angesichts der zitierten Rechtsprechung ist dies nicht zu 
beanstanden.
e) 
Gemäss 
BewD 
ist 
dem 
Baugesuch 
insbesondere 
dann 
ein 
Umgebungsgestaltungsplan einzureichen, wenn besondere Vorschriften über die 
Umgebungsgestaltung bestehen. Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD verweist an dieser Stelle auf 
Art. 14 BauG. Dort wird in Abs. 2 den Gemeinden die Befugnis eingeräumt, nähere 
Vorschriften über die Umgebungsgestaltung aufzustellen. Die Stadt Thun hat solche 
Bestimmungen in Art. 6 GBR erlassen. Der Beschwerdeführer stellt sich daher auf den 
Standpunkt, es müsse ein Umgebungsgestaltungsplan eingereicht werden, weil besondere 
Vorschriften im Sinne des BewD bestehen. Art. 6 Abs. 5 GBR sieht jedoch vor, dass ein 
Umgebungsgestaltungsplan einzureichen ist, sofern aus der Baueingabe nicht alle 
wesentlichen Umgebungsgestaltungselemente hervorgehen. Damit wird es möglich, zur 
42 Vgl. dazu VGE Nr. 22178U vom 12.9.2006 E. 2.3.2 und VGE Nr. 22028U vom 21.2.2005 E. 3.2.


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Durchsetzung der Vorschriften über die Gestaltung der Aussenräume nötigenfalls die 
Vorlage 
eines 
Umgebungsplans 
zu 
verlangen.43 
Gehen 
die 
wesentlichen 
Umgebungsgestaltungselemente aus der Baueingabe hervor, erscheint die Vorlage eines 
Umgebungsgestaltungsplanes daher entsprechend dem GBR für die Erteilung der 
Baubewilligung nicht notwendig.
Die bewilligten Pläne zeigen die Ausgestaltung des Dachs des Neubaus mit den 
Parkplätzen. Zudem sind die neuen Treppen, Einfriedungen, Stützmauern und 
Terrainanschlüsse zu den Nachbarparzellen in den Plänen eingezeichnet. Die 
wesentlichen Umgebungsgestaltungselemente gehen daher aus den Plänen hervor. Der 
Beschwerdeführer bringt auch kein Detail der Umgebungsgestaltung vor, das er den 
bewilligten 
Plänen 
nicht 
entnehmen 
könnte. 
Auf 
die 
Vorlage 
eines 
Umgebungsgestaltungsplanes durfte die Gemeinde für die Erteilung der Baubewilligung 
daher verzichten.
f)
Entsprechend der Praxis in Bezug auf die Farb- und Materialwahl44 muss auch hier 
gelten, 
dass 
mittels 
Vorlage 
eines 
detaillierten 
Umgebungsgestaltungsplan 
die 
baubewilligte Gestaltung konkretisiert und überprüft werden darf. Die Beschwerde wird 
daher auch in diesem Punkt abgewiesen.
8.
Verfahrenskosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'800.00.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV45).
43 Vgl. dazu Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 
2013, Art. 14 N. 6.
44 Vgl. dazu VGE Nr. 22178U vom 12.9.2006 E. 2.3.2 und VGE Nr. 22028U vom 21.2.2005 E. 3.2.
45 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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Der Beschwerdeführer hat zudem den Beschwerdegegnern die Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige 
Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV46 
beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 
Fr. 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz 
nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und 
der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG47). Das geltend gemachte Honorar 
beträgt Fr. 5'625.-- plus Mehrwertsteuer von Fr. 450.--. Im vorliegenden Fall ist der 
gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schriftenwechsel 
stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Baukosten gemäss 
Baugesuch betragen knapp über eine Million Franken. Die Bedeutung der Streitsache und 
die Schwierigkeit des Prozesses sind angesichts der umstrittenen Rechtsfragen höchstens 
durchschnittlich. Bei diesen Verhältnissen erscheint ein Honorar von Fr. 5'000.-- als 
angemessen. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern somit Parteikosten in 
der Höhe von Fr. 5'400.-- (Honorar Fr. 5'000.--, Mehrwertsteuer Fr. 400.--) zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Thun vom 
7. Januar 2016 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'800.00.-- werden dem Beschwerdeführer zur 
Bezahlung auferlegt. 
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 5'400.-- (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
IV.
Eröffnung
46 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
47 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)


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-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Thun, A-Post 
-
Denkmalpflege des Kantons Bern, A-Post
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin