be_bvd · 110 2015 121 · 2015-08-07 · de

Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2016/172 vom 9.12.2016).
RA Nr. 110/2015/121
Bern, 24. Mai 2016
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Herrn B.________
Beschwerdeführer 2
Beschwerdeführer 2 vertreten durch Herrn Rechtsanwalt I.________
Frau C.________
Beschwerdeführerin 3
und
D.________
Beschwerdegegnerin 1
BHG J.________, bestehend aus:
- E.________, D.________
Beschwerdegegnerin 2
- Herrn F.________
Beschwerdegegner 3
- G.________
Beschwerdegegnerin 4
Beschwerdegegner 2 bis 4 vertreten durch Herrn Rechtsanwalt H.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Sonnenfelsstrasse 4, 
3700 Spiez


RA Nr. 110/2015/75
2
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 7. August 
2015 (Baugesuchs Nr: 768/2014-0188; Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegner reichten am 22. Dezember 2014 bei der Gemeinde Spiez ein 
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Einstellhalle auf 
Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone 2 
Strukturerhaltung (W2S). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 
Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 7. August 2015 erteilte die 
Gemeinde Spiez die Baubewilligung (Baugesuchsnummer 768/2014-0188).
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 4. September 2015 Beschwerde bei 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Diese Beschwerde 
richtete sich nicht nur gegen das vorliegend umstrittene Mehrfamilienhaus, sondern auch 
gegen ein Einfamilienhaus auf der Nachbarparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________, 
welches 
von 
der 
Gemeinde 
ebenfalls 
am 
7. 
August 
2015 
bewilligt 
wurde 
(Baugesuchsnummer O.________). Die BVE wies die Beschwerde gegen das 
Einfamilienhaus mit Entscheid vom 8. Februar 2016 ab und bestätigte die Baubewilligung 
der Gemeinde1. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 
Hinsichtlich 
des 
vorliegend 
umstrittenen 
Mehrfamilienhauses 
beantragen 
die 
Beschwerdeführenden die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 7. August 2015 und 
sinngemäss die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Durchführung eines 
neuen Baubewilligungsverfahrens. Zudem habe der Gemeinderat die Existenz des (neu 
benannten) Mauerweges zu beschliessen und im Grundbuch anzumerken. Dabei machen 
sie geltend, die Baubewilligung sei formell fehlerhaft, da das Baugesuch als Adresse des 
Bauvorhabens noch den M.________weg enthalten habe, der Entscheid der Vorinstanz 
jedoch als Adresse des Bauvorhabens den N.________weg aufgeführt habe. Zudem 
bringen sie vor, die Erschliessung des Bauvorhabens sei ungenügend und der massive 
Neubau passe nicht zum Charakter des bestehenden Einfamilienhausquartiers.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte einen 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 29. September 
1 RA Nr. 110/2015/137.
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


RA Nr. 110/2015/75
3
2015 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner 
beantragen mit Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2015, die Beschwerde sei abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten sei.
4.
Mit Verfügung vom 14. Oktober 2015 gab das Rechtsamt bekannt, dass es 
beabsichtige, die Einhaltung der für das Baugrundstück geltenden Ausnützungsziffer (0.45 
zuzüglich 10 % Nutzungsbonus, insgesamt 0.495) zu überprüfen. Die Beschwerdegegner 
erhielten Gelegenheit, hierzu eine Stellungnahme einzureichen und dabei auf verschiedene 
Fragen des Rechtsamts einzugehen sowie den Dienstbarkeitsvertrag für die in Anspruch 
genommene Nutzungsübertragung von der benachbarten Parzelle Spiez Grundbuchblatt 
Nr. L.________ einzureichen. Mit Stellungnahme vom 30. November 2015 gaben die 
Beschwerdegegner bekannt, der Dienstbarkeitsvertrag mit dem Grundeigentümer der 
Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ habe noch nicht verurkundet werden 
können. Sie stellten den Antrag, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis die Frage 
der Übertragung der Ausnützungsziffer durch den Zivilrichter geklärt sei. 
In der Verfügung vom 2. Dezember 2015 hielt das Rechtsamt der BVE Folgendes fest: 
"Aufgrund einer ersten summarischen Einschätzung wird nach Ansicht des Rechtsamts der 
BVE die maximale Ausnützungsziffer durch das umstrittene Bauvorhaben wohl 
überschritten, 
selbst 
wenn 
eine 
Nutzungsübertragung 
von 
der 
Parzelle 
Spiez 
Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die Bauparzelle zulässig sein sollte und zudem der 
Nutzungsbonus im Sinne von Art. 433 GBR in Anspruch genommen werden kann. So 
ergeben die Angaben der Beschwerdegegner auf S. 3 des Baugesuchs unter 
Bemerkungen (Parzellenflächen beide Parzellen: 1608,3 m2, anrechenbare BGF beide 
Bauvorhaben: 803 m2) nicht – wie dort aufgeführt – eine Ausnützungsziffer von 0.477, 
sondern eine solche von 0.499. Nach einer ersten summarischen Einschätzung sind nach 
Ansicht des Rechtsamts der BVE zudem die beiden als "Keller" bezeichneten Räume im 
Erdgeschoss bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche mit zu berücksichtigen. Eine 
Sistierung des Verfahrens macht daher aufgrund dieser provisorischen Einschätzung wohl 
keinen Sinn, weshalb das Rechtsamt der BVE beabsichtigt, den Sistierungsantrag der 
Beschwerdegegner abzulehnen." Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich 
hierzu zu äussern.


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Mit Schreiben vom 9. Dezember 2015 reichten die Beschwerdegegner eine Berechnung 
der Ausnützungsziffer sowie Pläne mit den anrechenbaren Bruttogeschossflächen ein und 
führten aus, daraus werde ersichtlich, dass die Ausnützungsziffer trotz der falschen 
Berechnung 
im 
Baugesuch 
eingehalten 
sei. 
Gleichzeitig 
erneuerten 
sie 
ihren 
Sistierungsantrag. 
5.
Mit Zwischenverfügung vom 22. Dezember 2015 wies das Rechtsamt der BVE das 
Gesuch der Beschwerdegegner um Sistierung des Verfahrens bis zum allfälligen Vorliegen 
des für die Nutzungsübertragung notwendigen Dienstbarkeitsvertrags ab. Als Begründung 
führte das Rechtsamt Folgendes aus: "Das Rechtsamt der BVE ist aufgrund einer ersten 
summarischen Einschätzung nach wie vor der Ansicht, dass die beiden als "Keller" 
bezeichneten Räume im Erdgeschoss bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche mit zu 
berücksichtigen sind. Weiter ist das Rechtsamt aufgrund einer provisorischen 
Einschätzung der Ansicht, dass die Flächen im Dachgeschoss im Bereich der 
Wendeltreppen, welche die Beschwerdegegner bei der neuen BGF-Berechnung nicht 
miteinbezogen haben, ebenfalls anrechenbare Bruttogeschossflächen sind. Damit wäre die 
Ausnützungsziffer beim vorliegenden Bauvorhaben überschritten, selbst wenn eine 
Nutzungsübertragung von der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die 
Bauparzelle zulässig sein sollte und zudem der Nutzungsbonus im Sinne von Art. 433 GBR 
in Anspruch genommen werden könnte."
Die Beschwerdegegner stellten mit Schreiben vom 16. Januar 2016 den Antrag, in 
Wiedererwägung der Verfügung vom 22. Dezember 2015 sei das Beschwerdeverfahren zu 
sistieren, bis die Frage der Übertragung der Ausnützungsziffer geklärt sei, sei es durch 
Vorlage eines Dienstbarkeitsvertrags oder durch Urteil des Zivilrichters. Diese Eingabe 
enthalte neue Beweismittel, welche die Sistierung begründen würden. Mit Verfügung vom 
19. Januar 2016 lehnte das Rechtsamt auch diesen Antrag ab. Es führte aus, an der 
Zwischenverfügung vom 22. Dezember 2015 und der darin enthaltenen Begründung werde 
festgehalten. 
6.
Am 21. Januar 2016 reichten die Beschwerdegegner beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Bern eine Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 22. Dezember 2015 
sowie die Verfügung vom 19. Januar 2016 ein. Auf Anweisung des Verwaltungsgerichts 
sistierte das Rechtsamt daraufhin das Verfahren mit Verfügung vom 27. Januar 2016 


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vorläufig. Am 11. März 2016 schrieb das Verwaltungsgericht das bei ihr hängige Verfahren 
100.2016.31 infolge Rückzugs der Beschwerde als erledigt vom Geschäftsverzeichnis ab.
7.
Mit Schreiben vom 10. März 2016 reichten die Beschwerdegegner beim Rechtsamt 
der BVE eine Projektänderung (Projektänderungspläne vom 9. März 2016, alle gestempelt 
vom Rechtsamt der BVE am 11. März 2016) sowie den Dienstbarkeitsvertrag für die 
Nutzungsübertragung ein. 
Mit Verfügung vom 16. März 2016 nahm das Rechtsamt das sistierte Verfahren wieder auf 
und 
gab 
den 
Verfahrensbeteiligten 
Gelegenheit, 
zur 
Projektänderung 
der 
Beschwerdegegner Stellung zu nehmen und Schlussbemerkungen einzureichen. Davon 
machten die Gemeinde mit Eingabe vom 12. April 2016, die Beschwerdegegner mit 
Eingabe vom 12. April 2016 und die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 14. April 2016 
Gebrauch. Zusätzlich ging eine weitere Stellungnahme des Beschwerdeführers 2, neu 
anwaltlich vertreten, vom 15. April 2016 ein. 
8.
Mit Verfügung vom 20. April 2016 stellte das Rechtsamt der BVE fest, dass die 
Beschwerdegegnerin 1 gemäss öffentlicher Urkunde vom 10. Februar 2016 aus der 
Bauherrengemeinschaft 
"J.________" 
ausgetreten 
ist 
und 
ihren 
Anteil 
an 
die 
verbleibenden Gesellschafter verkauft hat. Das Rubrum wurde insofern angepasst, als 
dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht mehr unter der Bauherrengemeinschaft 
"J.________", sondern einzeln und ohne anwaltliche Vertretung aufgeführt wurde. Zudem 
stellte das Rechtsamt der BVE fest, dass sich der Beschwerdeführer 2 neu anwaltlich 
vertreten liess. 
9.
Mit Replik vom 3. Mai 2016 nahmen die Beschwerdegegner 2 bis 4 zu den Eingaben 
der Gemeinde und der Beschwerdeführenden Stellung. Dabei nahmen sie eine kleinere 
Anpassung des Projektes vor, indem die Kellerfenster südwestseitig weiter verkleinert 
wurden (Projektänderungsplan Südwestfassade vom 21. April 2016, gestempelt vom 
Rechtsamt der BVE am 11. März 2016). 


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10.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintreten
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der form- und fristgerecht 
eingereichten Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.
b)
Die Beschwerdegegner bringen vor, es sei fraglich, ob und hinsichtlich welcher 
Rügen die Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert seien. Bezüglich der gerügten 
mangelhaften Gestaltung müssten die Beschwerdeführenden das neue Gebäude von ihren 
Liegenschaften aus sehen können. Dies sei trotz kurzer Distanz nicht gegeben. Das am 
nächsten liegende Grundstück des Beschwerdeführers 2 habe auf der Grenze eine hohe 
Hecke. Alle Häuser der Beschwerdeführenden seien nicht gegen das Baugrundstück hin 
orientiert. Bezüglich der Rüge der ungenügenden Erschliessung sei für die Legitimation der 
Beschwerdeführenden erforderlich, dass sie die gleiche Erschliessung benützten.
c)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 
Beschwerdeführerenden, die sich als Einsprecher am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt 
haben, sind formell zur Beschwerdeführung legitimiert.
d)
Neben der formellen Beschwer bedarf es auch der materiellen Beschwer: 
Einspracheberechtigt sind gemäss Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG Personen, die durch ein 
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).


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Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. Nach Lehre 
und Rechtsprechung ist eine Person in schutzwürdigen Interessen berührt, wenn sie durch 
ein Bauvorhaben in höherem Mass als die Allgemeinheit betroffen ist und zum 
Streitgegenstand eine besondere Beziehungsnähe hat. Die Betroffenheit kann rechtlicher 
oder auch nur tatsächlicher Natur sein. Sie muss aber hinreichend sein, d.h. eine 
bestimmte Intensität erreichen, so dass von der Abwendung eines materiellen oder ideellen 
Nachteils gesprochen werden kann.5 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss 
die besondere Beziehungsnähe zum Streitgegenstand bei Bauprojekten insbesondere in 
räumlicher Hinsicht gegeben sein. Naturgemäss stehen die Nachbarn des Baugrundstücks 
in einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache des Baugrundstücks. Die 
Einsprachebefugnis des Nachbarn ist in der Regel zu bejahen, wenn dessen Liegenschaft 
unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger 
davon getrennt wird. Darüber hinaus reicht die Nachbarschaft soweit wie die allfälligen 
nachteiligen Auswirkungen des Bauvorhabens.6
Durch ein Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffene 
Personen müssen nach Art. 35c Abs. 1 BauG zudem an jeder vorgebrachten Rüge ein 
eigenes schutzwürdiges Interesse haben. Ein eigenes schutzwürdiges Interesse im Sinn 
von Art. 35c Abs. 1 BauG ist immer dann zu bejahen, wenn der Nachbarin oder dem 
Nachbar mit dem Durchdringen der jeweiligen Rüge ein praktischer Nutzen entsteht, der 
auch darin bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht verwirklicht werden oder nicht wie 
geplant realisiert werden kann. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von 
Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der 
richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass der Beschwerdeführerin im Falle 
des Obsiegens ein Vorteil entsteht.7
e)
Das Grundstück des Beschwerdeführers 2 grenzt unmittelbar an die Bauparzelle an. 
Die Grundstücke der Beschwerdeführerin 3 (angrenzend an das Grundstück des 
Beschwerdeführers 2) und des Beschwerdeführers 1 (angrenzend an das Grundstück der 
Beschwerdeführerin 3) befinden sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe; sie werden zudem 
über dieselbe Strasse wie das Baugrundstück erschlossen. Damit weisen sie eine 
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 35-
35c N. 16.
6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 17.
7 BGE 137 II 30, E. 2.2.3; VGE 100.2010.442 vom 21. Juni 2011, E. 2.2.


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besonders nahe Beziehung zur Streitsache auf und sind zur Beschwerdeführung 
legitimiert.
Hinsichtlich der Rügen im Zusammenhang mit der mangelhaften gestalterischen 
Einordnung ist auch der praktische Nutzen zu bejahen, da bei Durchdringen dieser Rügen 
der Bauabschlag zu erteilen wäre und das Vorhaben nicht wie geplant realisiert werden 
könnte. Hinsichtlich der weiteren Rügen stellt sich die Frage nicht. Diese müssen nicht 
geprüft werden, da dem Vorhaben – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen – aus 
anderen Gründen der Bauabschlag zu erteilen ist.
2.
Anträge und Streitgegenstand
a)
Die Beschwerdegegner vertreten in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2015 die 
Ansicht, aus den Anträgen in der Beschwerde ergebe sich klar, dass einzig die Kassation 
des Entscheids wegen angeblich fehlerhafter Publikation verlangt werde. Die BVE habe 
sich auf die gestellten Anträge zu beschränken und somit einzig das Vorbringen zur 
Wegbezeichnung zu prüfen. 
b)
Parteieingaben 
müssen 
einen 
Antrag, 
die 
Angaben 
von 
Tatsachen 
und 
Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten (Art. 32 Abs. 2 VRPG8). 
Aus dem Verbot der übertriebenen Formstrenge ergibt sich, dass Parteieingaben nach 
ihrem erkennbaren, wirklichen Sinn auszulegen sind. Generell sind namentlich an 
Laieneingaben keine hohen Anforderungen zu stellen.9 Dem Antragserfordernis ist bereits 
Genüge getan, wenn sich aus dem Zusammenhang und unter Zuhilfenahme der 
Begründung sinngemäss ergibt, was anbegehrt wird.10 
c)
Die Beschwerdeführenden stellen in ihrer Beschwerde zwar den Antrag, der vor-
instanzliche Entscheid sei zu kassieren. Aus der Begründung der Laieneingabe kann 
jedoch geschlossen werden, dass die Beschwerdeführenden das Bauvorhaben aufgrund 
der ungenügenden Erschliessung und der fehlenden Einpassung des Neubaus in das 
Umgebungsbild als nicht bewilligungsfähig erachten. Unter Zuhilfenahme der Begründung 
8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 11. 
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 13.


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wird damit klar, dass die Beschwerdeführenden aufgrund dieser Rügen auch den 
Bauabschlag beantragen. 
3.
Projektänderungen
a)
Das ursprüngliche, von der Vorinstanz bewilligte Mehrfamilienhaus sah neben den im 
Untergeschoss geplanten Kellerräumen auch in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss 
jeweils zwei als "Keller" bezeichnete Räume mit einer Grösse von je rund 12 m2 vor. Diese 
beiden Räume verfügten über je ein Fenster mit einer Grösse 1.60 x 0.60 m. Sie sind 
wohnungsintern erschlossen und waren gegenüber den angrenzenden Wohnräumen nicht 
isoliert. 
Mit Eingabe vom 10. März 2016 reichten die Beschwerdegegner beim Rechtsamt der BVE 
eine Projektänderung ein. Mit dieser Projektänderung wurden die Fenster an der 
Südwestfassade der als "Keller" bezeichneten Räume auf eine Grösse von 0.80 x 0.60 m 
reduziert. Zudem soll das Terrain südwestseitig mehr aufgeschüttet werden, so dass diese 
Fenster gänzlich unterhalb des fertigen Terrains zu liegen kommen und einzig durch einen 
Lichtschacht mit Licht versorgt werden. Weiter sollen die als "Keller" bezeichneten Räume 
gegenüber den Wohnräumen isoliert werden; entsprechend sind diese Räume in den 
neuen Plänen als "Keller (kalt)" bezeichnet und gegenüber den angrenzenden Zimmern 
sind dickere Wände mit der Bezeichnung "Dämmperimeter innenliegend" vorgesehen. 
Schliesslich wurden die Flächen unter den beiden Treppen zum Galeriegeschoss mit einer 
Trennwand von den jeweiligen Wohnräumen abgetrennt.
Mit Schreiben vom 3. Mai 2016 reichten die Beschwerdegegner eine neuerliche 
Anpassung des Plans "Südwestfassade" ein. Die Grösse der betreffenden Fenster wurde 
dabei nochmals verkleinert, und zwar auf eine Grösse von 0.65 x 0.60 m. 
b)
Bei 
einer 
Projektänderung 
während 
des 
Verfahrens 
kann 
die 
Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD11 nach Anhörung der Beteiligten und der 
von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung 
fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich 
11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


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betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, 
die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 
Abs. 2 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das 
Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).
Die Beschwerdegegner nahmen einzig kleinere Veränderungen an der Südwestfassade 
(Aufschüttung, Verkleinerung Fenster) und im Innern des Gebäudes (Isolation der als 
"Keller" bezeichneten Räume, Einhausung der Fläche unter den Galerietreppen) vor. 
Deshalb nahm das Rechtsamt die Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im 
Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die Hand. Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, 
zu den Projektänderungen Stellung zu nehmen.
c)
Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des 
Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten Plänen 
(Projektänderungspläne vom 9. März 2016, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 
11. März 2016, bezüglich dem Plan Südwestfassade der Projektänderungsplan vom 
21. April 2016, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 4. Mai 2016). Ob das von der Vor-
instanz beurteilte Projekt bewilligungsfähig gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen.
4.
Ausnützungsziffer, anrechenbare Bruttogeschossfläche
a)
Die Beschwerdeführenden rügen, der Neubau sei zu voluminös. In diesem 
Zusammenhang ist daher auch die Einhaltung der Ausnützungsziffer zu überprüfen, was 
das Rechtsamt der BVE den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 14. Oktober 2015 
mitteilte. Die BVE prüft das Bauvorhaben zudem frei; sie kann daher diesen Punkt auch 
von Amtes wegen aufgreifen (Art. 40 Abs. 3 BauG). Es kann daher offen bleiben, ob sich – 
entsprechend den Einwänden der Beschwerdegegner und entgegen der Ansicht des 
Rechtsamts der BVE – die Überprüfung der Einhaltung der Ausnützungsziffer nicht aus 
den Rügen der Beschwerdeführenden ableiten lassen.
b)
Die Gemeinde Spiez sieht in ihrem Baureglement (GBR12) für mehrere Zonen eine 
maximale 
Ausnützungsziffer 
vor. 
Sowohl 
die 
Ausnützungsziffer 
als 
auch 
die 
12 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013, genehmigt durch das AGR am 25./29. April 
2014.


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Bruttogeschossfläche (BGF) werden im GBR definiert (Anhang A112 und A113), wobei 
diese Bestimmungen identisch sind mit der Regelung in Art. 93 BauV13; in der 
Kommentarspalte zu diesen Vorschriften wird auch auf Art. 93 BauV verwiesen. 
Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der 
BMBV14 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum 
31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV 
anzupassen; bis zur Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen 
Art. 93 bis 98 Abs. 1 BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde 
Spiez ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV 
angepasst hat, ist somit vorliegend zur Frage der Einhaltung der Ausnützungsziffer nach 
wie vor auf Art. 93 BauV abzustellen.
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren BGF der 
Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 93 Abs. 1 BauV). Als anrechenbare BGF 
gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür 
verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und 
Wandquerschnitte (Art. 93 Abs. 2 BauV). Nicht angerechnet werden unter anderem zu 
Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- oder 
Arbeitsräume verwendbar sind (Art. 93 Abs. 2 Bst. a BauV).
c)
Das umstrittene Bauvorhaben befindet sich in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung 
(W2S). In dieser Zone beträgt die maximal zulässige Ausnützungsziffer 0.45 (Art. 212 
Abs. 1 GBR). Die Beschwerdegegner nehmen zusätzlich einen Nutzungsbonus im Sinne 
von Art. 433 GBR in Anspruch. Nach dieser Bestimmung gilt ein Nutzungsbonus für 
energieeffizientes Bauen von 10% des zulässigen Nutzungsmasses, wenn (a) die für den 
winterlichen Wärmeschutz geltenden Anforderungen um 30 % unterschritten und 
höchstens 50 % des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht 
erneuerbarer Energie gedeckt werden oder (b) für Gebäude, die hinsichtlich der 
Gebäudehülle und der Gesamtenergieeffizienz zur Effizienzklasse A des GEAK gehören. 
Diese Bestimmung im kommunalen Recht stützt sich auf Art. 14 KEnG15, in welchem den 
Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt wird, einen solchen Nutzungsbonus in der 
13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) .
14 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
15 Kantonales Energiegesetz vom 15. Mai 2011 (KEnG; BSG 741.1). 


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baurechtlichen Grundordnung vorzusehen. Mit Eingabe vom 30. November 2015 haben die 
Beschwerdegegner 
das 
Minergie-P-Zerfitikat 
des 
geplanten 
Mehrfamilienhauses 
eingereicht, weshalb von der Erfüllung der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des 
Nutzungsbonus auszugehen ist. Die maximal zulässige Ausnützungsziffer erhöht sich 
damit für das umstrittene Mehrfamilienhaus auf 0.495. 
d)
Mit öffentlicher Urkunde vom 10. Februar 201616 vereinbarten die Beschwerdegegner 
und 
die 
Grundeigentümerin 
der 
benachbarten 
Parzelle 
Spiez 
Grundbuchblatt 
Nr. L.________ eine neue Parzellierung: Die Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. 
K.________ wurde zu Lasten der Nachbarparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ 
verkleinert und weist neu eine Landfläche von 886 m2 auf (bisher 1'084 m2) auf. Bei einer 
Ausnützungsziffer von 0.495 ergibt dies eine maximale BGF von 438.57 m2 für das strittige 
Bauvorhaben. 
e)
Was die anrechenbare BGF des geplanten Bauvorhabens betrifft, so ist umstritten, 
ob die zwei als "Keller" bezeichneten Räume im Erdgeschoss im Sinne von Art. 93 Abs. 2 
Bst. a BauV zum Wohnen verwendbar und damit der BGF anzurechnen sind. Dabei ist 
nach konstanter Praxis nicht auf Absichtserklärungen der Bauherrschaft abzustellen; 
vielmehr ist die objektive Ausgestaltung relevant. Massgebend ist somit nicht, ob ein Raum 
rechtmässig, 
d.h. 
unter 
Einhaltung 
sämtlicher 
gesundheitspolizeilicher 
und 
wohnhygienischer Vorschriften, als Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum 
Wohnen dienen kann.17 Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden 
etwa das Mass der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die 
Raumhöhe, die Erschliessung und Ähnliches. Die Beschwerdegegner haben mit den 
Projektänderungen im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens diverse Anpassungen an den 
umstrittenen Räumen vorgenommen: So wurden die Fenster jeweils auf eine Grösse von 
0.65 x 0.60 m verkleinert, die Räume gegen die angrenzenden Wohnbereiche isoliert und 
als unbeheizt deklariert (in den Plänen als "Keller (kalt)" bezeichnet). Aufgrund der 
Terrainaufschüttung werden diese Räume schliesslich einzig durch einen Lichtschacht mit 
Licht versorgt. Trotz dieser Anpassungen ist fraglich, ob die beiden Räume nicht trotzdem 
noch zum Wohnen geeignet sind. Für eine Wohnnutzung sprechen weiterhin die Grösse 
und Höhe der Räume sowie die wohnungsinterne Erschliessung. Die Frage kann 
16 Öffentliche Urkunde von Notar O.________, Urschrift Nr. 4747 vom 10. Februar 2016, von den 
Beschwerdegegnern mit Eingabe vom 10. März 2016 eingereicht (Beilage 10).
17 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2.


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vorliegend offen bleiben, da dem Bauvorhaben auch bei einem Verzicht der Anrechnung 
dieser Räume an die BGF der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 5). Gleiches gilt für die 
Flächen unter den Galerietreppen, welche im Rahmen der Projektänderung von der 
übrigen Wohnfläche abgetrennt wurden; auch bezüglich dieser Flächen kann offen bleiben, 
ob sie zur anrechenbaren BFG zu zählen sind oder nicht. 
Geht man damit – zugunsten der Beschwerdegegner – von der Nichtanrechenbarkeit der 
beiden Zimmer sowie der Flächen unter den Galerietreppen aus, so nimmt das umstrittene 
Bauvorhaben den Angaben der Bauherrschaft folgend eine BGF von 624.937 m2 in 
Anspruch.18 
f)
Als Zwischenergebnis kann damit festgehalten werden, dass die maximal zulässige 
BGF auf der Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________ grundsätzlich 438.57 m2 
beträgt, das umstrittene Bauvorhaben jedoch eine anrechenbare BGF von 624.937 m2 
aufweist. Das geplante Mehrfamilienhaus überschreitet damit die maximal zulässige BGF 
um 186.367 m2. Das Projekt ist daher im entsprechenden Umfang – dies ist unbestritten – 
auf eine Nutzungsübertragung angewiesen. 
5.
Nutzungsübertragung 
a)
Nach Art. 94 BauV, welcher vorliegend noch immer anwendbar ist (vgl. E. 4b), 
können die beteiligten Grundeigentümer mit einem Dienstbarkeitsvertrag die noch nicht 
beanspruchte Nutzung eines Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen. Die 
Übertragung ist nach dieser Bestimmung jedoch nur zulässig unter unmittelbar aneinander 
angrenzenden Grundstücken derselben Zone (gleiche Nutzungsart und gleiches Mass der 
Nutzung). 
b)
Der für die Nutzungsübertragung notwendige Dienstbarkeitsvertrag wurde erst im 
Verlaufe des Beschwerdeverfahrens unterzeichnet. Mit Schreiben vom 10. März 2016 
reichten die Beschwerdegegner diese öffentliche Urkunde vom 10. Februar 201619 ein. 
18 Vgl. Plan mit Berechnung der BGF (bezeichnet als Plan "Neubau MFH, BGF DG zu Korrektur Stand Baug."), 
mit Stempel Rechtsamt BVE vom 16. Januar 2016, eingereicht von den Beschwerdegegnern mit Schreiben 
vom 16. Januar 2016 als Beilage 6 sowie Hinweis im Schreiben der Beschwerdegegner vom 10. März 2016 S. 
3 oben, wonach diese Berechnung noch unverändert gültig ist. 
19 Öffentliche Urkunde von Notar O.________, Urschrift Nr. 4747 vom 10. Februar 2016, von den 
Beschwerdegegnern mit Eingabe vom 10. März 2016 eingereicht (Beilage 10).


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Darin wurde unter dem Titel "Nutzungstransfer" (Ziffer VI.4) vereinbart, dass die 
Eigentümerin der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ zugunsten der Parzelle 
Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________ die Nutzung der Bruttogeschossfläche von 188.28 
m2 transferiert. 
c)
Der Nutzungsbonus nach Art. 14 KEnG ist nicht auf ein anderes Grundstück 
übertragbar (Art. 14 Abs. 2 KEnG). Dieser ist gebäudebezogen.20 Um die verbleibende, auf 
die Bauparzelle übertragbare Fläche zu errechnen, ist daher bei der Parzelle Spiez 
Grundbuchblatt Nr. L.________ von einer maximalen Ausnützungsziffer von 0.45 
auszugehen, auch wenn das auf dieser Parzelle rechtskräftig bewilligte Einfamilienhaus die 
Voraussetzungen eines Nutzungsbonus erfüllt. 
Aufgrund der neuen Parzellierung, welche ebenfalls mit öffentlicher Urkunde vom 
10. Februar 2016 vorgenommen wurde (vgl. E. 4d), weist die mit der Nutzungsübertragung 
belastete Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ neu eine Landfläche von 723 m2 
auf. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.45 ergibt dies eine maximale BGF von 325.35 m2. 
Das rechtskräftig bewilligte Einfamilienhaus auf dieser Parzelle nimmt nach den 
unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegner eine BGF von 171 m2 in Anspruch (82.8 
m2 Erdgeschoss, 88.2 m2 Obergeschoss)21. Für die Nutzungsübertragung von der Parzelle 
Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt 
Nr. K.________ verbleibt entsprechend eine Fläche von maximal 154.35 m2
d)
Die Beschwerdegegner haben bei ihren Berechnungen der von der Parzelle Spiez 
Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die Bauparzelle übertragbaren BGF auch den 
Nutzungsbonus auf der belasteten Parzelle miteinbezogen, was nach dem Gesagten nicht 
zulässig ist. Die für das umstrittene Mehrfamilienhaus benötigte BGF von 186.367 m2 steht 
im Rahmen einer Nutzungsübertragung von der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. 
L.________ in diesem Umfang gar nicht zur Verfügung. Es fehlen gut 30 m2. Die 
vereinbarte Nutzungsübertragung von 188.28 m2 ist gar nicht möglich. Das umstrittene 
Bauvorhaben überschreitet die maximal zulässige Ausnützungsziffer und kann daher nicht 
bewilligt werden. 
20 Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 13 N. 8b.
21 Vgl. Plan mit Berechnung der BGF (bezeichnet als Plan "Neubau EFH Arnaldi, BGF Berechnung"), mit 
Stempel Rechtsamt BVE vom 16. Januar 2016, eingereicht von den Beschwerdegegnern mit Schreiben vom 
16. Januar 2016 als Beilage 6.


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6.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend 
überschreitet 
das 
Bauvorhaben 
die 
maximal 
zulässige 
Ausnützungsziffer, da für das umstrittene Projekt eine Nutzungsübertragung vorgesehen 
ist, welche in diesem Umfang gar nicht gewährt werden kann. Damit ist die Beschwerde 
gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der 
Bauabschlag zu erteilen. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, auf die weiteren umstrittenen Punkte 
einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der 
zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 
Auf die von den Beschwerdegegnern beantragten Beweismittel (Augenschein, Befragung 
Bauverwalter) konnte daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine neuen 
relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.
b)
Die Beschwerdegegner gelten als unterliegend. Sie haben die Verfahrenskosten zu 
tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV22).
c)
Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 
Fr. 8'370.00 haben in jedem Fall die Beschwerdegegner als Baugesuchsteller zu tragen 
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
d)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Der Beschwerdeführer 2 liess sich am Schluss des Verfahrens (vor Einreichung der 
Schlussbemerkungen/Stellungnahme zur Projektänderung) noch durch einen Anwalt 
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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vertreten. Die Kostennote des Anwalts des Beschwerdeführers 2 beläuft sich auf Fr. 
2'085.75 (Honorar Fr. 1'875.00, Auslagen Fr. 56.25, Mehrwertsteuer Fr. 154.50). Diese 
Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegner haben daher dem 
Beschwerdeführer 2 Parteikosten im Umfang von Fr. 2'085.75 zu ersetzen. Die übrigen 
Beschwerdeführenden haben keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 
VRPG). 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 7. August 2015 wird aufgehoben. 
Dem Baugesuch vom 22. Dezember 2014 mit Projektänderungen vom 10. März 2016 
(Projektänderungspläne vom 9. März 2016, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE 
am 11. März 2016) und vom 3. Mai 2016 (Projektänderungsplan Südwestfassade 
vom 21. April 2016, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 4. Mai 2016) wird der 
Bauabschlag erteilt.
2.
a)
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden den Beschwerdegegnern zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
b)
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 8'370.00 
werden den Beschwerdegegnern zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 
Kosten ist die Gemeinde zuständig.
3.
Die Beschwerdegegner haben dem Beschwerdeführer 2 die Parteikosten im Betrag 
von Fr. 2'085.75 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung


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-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt I.________, eingeschrieben
-
Frau C.________, eingeschrieben
-
D.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin