be_bvd · 120 2019 26 · 2019-06-05 · de

Benutzungsverbot | Münchenbuchsee

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2019/26
Bern, 5. Juni 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
C.________ 
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte
sowie
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Münchenbuchsee, 
Gemeindeverwaltung, 
Bernstrasse 12, Postfach 328, 3053 Münchenbuchsee
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Münchenbuchsee vom 
8. März 2019 (Benutzungsverbot)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Gasthofs H.________, der als 
schützenswertes Baudenkmal und K-Objekt im Bauinventar eingetragen ist. Die Parzelle 
Münchenbuchsee Grundbuchblatt Nr. F.________ liegt in der Kernzone 3-geschossig K 
3A. Am 27. Oktober 2017 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde 
Münchenbuchsee ein Baugesuch ein für Instandhaltungsmassnahmen, Umbau Nasszellen 
und Grossküche und das provisorische Verschliessen der offenen Südwestfassade 
(ehemaliger Saalanbau) (Baugesuch Nr. 546-67/17). Als sich herausstellte, dass das 
Vorhaben auch die Zwischennutzung für einen Take-Away-Betrieb umfassen soll, überwies 


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die Gemeinde das Baugesuch zuständigkeitshalber dem Regierungsstatthalteramt Bern-
Mittelland (Verfahren bbew 185/2018).1 
2.
Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass die Beschwerdeführerin bereits 
Bauarbeiten vornahm, verfügte sie am 15. Februar 2018 die Baueinstellung. Sie ordnete 
an, die teils begonnenen Bauarbeiten seien sofort und vollständig einzustellen (Ziffer 1 der 
Verfügung). Bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung seien sämtliche 
baulichen Massnahmen am Objekt Liegenschaft E.________strasse vollständig zu 
unterlassen, auch wenn diese für sich alleine baubewilligungsfrei wären (Ziffer 2 der 
Verfügung). Die BVE wies die dagegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 24. April 
2018 ab und bestätigte die Baueinstellungsverfügung (RA Nr. 120/2018/13).
3.
Am 30. April 2018 beantragte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde den 
vorzeitigen Baubeginn für Arbeiten in der Waschküche, im Erdgeschoss bei der Gaststube 
(Ersetzen der Buffetanlage, Verkleiden der Innenwände, Decke und Boden, Anpassen der 
technischen Installationen wie Wasser und Abwasser und der elektrischen Leitungen), 
beim provisorischen Eingang und im Dachgeschoss (Entfernen der textilen Bodenbeläge 
und Einbringen eines schwimmend verlegten Parketts, Streichen der Wände und Decken, 
Anpassen der technischen Installationen wie Wasser und Abwasser und elektrischen 
Leitungen). Die Beschwerdeführerin erklärte, die betroffenen Räume stellten in 
denkmalpflegerischer Hinsicht keine wertvollen Elemente dar.2 Dazu reichte sie den Bericht 
der I.________ AG über die stratigraphischen Untersuchungen der Innenräume des 
ehemaligen Gasthofs H.________ ein. Die Gemeinde bat die kantonale Denkmalpflege 
(KDP) um eine Beurteilung.3 Die Fachkommission der KPD nahm am 11. Juni 2018 
schriftlich Stellung, ohne sich aber konkret zu den beantragten Bauarbeiten zu äussern.4 
Die Beschwerdeführerin verlangte mit Schreiben vom 22. Juni 2018 erneut die 
1 Überweisung des Baugesuchs an das Regierungsstatthalteramt vom 20.04.2018, Vorakten Register 2, 
pag. 69; Gesuch vom 7.08.2018 um gastgewerbliche Betriebsbewilligung, Vorakten Register 2, pag. 139
2 Vorakten Register 2, pag. 74 ff.
3 Vorakten Register 2, pag. 70
4 Vorakten Register 2, pag. 89


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unverzügliche Aufhebung des Baustopps bzw. die Bewilligung des Gesuchs um vorzeitigen 
Baubeginn.5 
Zur Beurteilung der geplanten Arbeiten führte die Gemeinde am 6. August 2018 einen 
Augenschein durch.6 An der folgenden Begehung zur Beurteilung der Elektroinstallationen 
vom 15. August 2018 zeigten sich gravierende Sicherheitsmängel. Die Gemeinde erlaubte 
in der Folge die Ausführung der erforderlichen Massnahmen bei den Elektroinstallationen. 
Im Weiteren wies sie darauf hin, dass keine Arbeiten erfolgen dürften, die über die 
Behebung der Gefahrendefizite hinausgingen.7 Am 28. August 2018 fand erneut eine 
Begehung statt, in der die erforderlichen Arbeiten an den Elektroinstallationen, der 
Notbeleuchtung und der Brandmeldeanlage besprochen und teilweise freigegeben 
wurden.8
Der Architekt der Beschwerdeführerin teilte der Gemeinde am 9. Oktober 2018 mit, die 
Instandstellungsarbeiten an den Elektroinstallationen in den Zimmern im 2. Obergeschoss 
(OG) und Dachgeschoss (DG) seien abgeschlossen. Er ersuchte um Freigabe der 
elektrischen Sanierung bei den Räumlichkeiten im 1. OG und im Untergeschoss (UG). Der 
im Auftrag der Gemeinde handelnde externe Bauverwalter erteilte am 17. Oktober 2018 
per E-Mail die Zustimmung für die Instandstellung der Elektroinstallationen in den Räumen 
im 1. OG und im UG. Gleichzeitig forderte er auch die Instandstellung der defekten 
Brandmeldeanlage. Er wies darauf hin, dass sich die erforderlichen baulichen 
Massnahmen auf diese Mängelbehebungen beschränkten.9 Mit E-Mail vom 29. Januar 
2019 meldete der Architekt der Gemeinde, dass die Arbeiten an den Elektroinstallationen 
und Notleuchten abgeschlossen seien und informierte über die weiteren Arbeiten beim 
Brandschutz.10 
5 Vorakten Register 2, pag. 119
6 Vorakten Register 2, pag. 131 und 137 (mit Fotodokumentation pag. 134)
7 Protokoll vom 15.08.2018 (Vorakten Register 2, pag. 141), Bericht der Sicherheitsprüfung der J.________AG 
(Vorakten Register 2, pag. 151)
8 Protokoll vom 15.08.2018 (Vorakten Register 2, pag. 141), Bericht der Sicherheitsprüfung der J.________AG 
(Vorakten Register 2, pag. 151), vgl. auch Sachverhalt in Strafanzeige vom 1. Februar 2019 S. 3, (Vorakten 
Register 1 pag. 35)
9 E- Mail der K.________ AG vom 17.10.2018 (Beilagen pag. 3-10 zur Eingabe der Gemeinde vom 7.05.2019, 
vorne in Ordner Vorakten); Brief der Gemeinde vom 21.12.2018 (Vorakten Register 1, pag. 1)
10 Beilage pag. 3 zur Eingabe der Gemeinde vom 7. Mai 2019, vorne in Ordner Vorakten


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4.
Nach 
dem 
Hinweis 
einer 
Drittperson, 
dass 
bei 
der 
Liegenschaft 
der 
Beschwerdeführerin eine rege Bautätigkeit festzustellen sei und offenbar Zimmer vermietet 
würden,11 nahm die Gemeinde am 13. Februar 2019 eine Baukontrolle vor. Sie stellte dabei 
fest, dass die von der Gemeinde bis dahin freigegebenen Arbeiten mit Ausnahme der 
Brandmeldeanlage ausgeführt worden seien. Zudem stellte sie fest, dass die 
Beschwerdeführerin zahlreiche Arbeiten ausgeführt hatte, die nicht frei gegeben worden 
seien und für welche die rechtskräftige Baueinstellungsverfügung gelte. Dabei handelte es 
sich um folgende Arbeiten:
‒
«Aufstellen von zwei Waschtürmen
‒
Ersetzen der Buffetanlage
‒
Decken (gestrichen) und Boden (Laminat verlegt und Sockelleisten neu)
‒
Anpassen der erforderlichen technischen Installationen wie elektrische Leitungen 
(insbesondere im EG, wo sie nicht freigegeben wurden)
‒
Dämmen der prov. Eingangsfront in Holz
‒
Entfernen der textilen Bodenbeläge und Einbringen eines schwimmend verlegten 
Parketts (div. Zimmer im gesamten Gebäude)
‒
Verlegen von Bodenfliesen (Bad, WC)
‒
Malerarbeiten an Wänden und Decken im gesamten Gebäude
‒
Verschliessen von Öffnungen (in Holz)
‒
Umnutzung der Gaststube EG in ein Büro (C.________ AG und M.________).» 
Dazu hielt die Gemeinde fest, dass diese Auflistung nicht abschliessend sei, da nicht alle 
Arbeiten genau hätten eruiert werden können. Die Beteiligten vereinbarten eine weitere 
Begehung zusammen mit der KDP, die inzwischen am 28. März 2019 statt gefunden hat.12 
Die Beschwerdeführerin machte geltend, es seien nur Arbeiten ausgeführt worden, die für 
die Sicherheit und Wohnhygiene relevant seien. Denkmalpflegerische Interessen seien 
nicht betroffen.13
11 Schreiben vom 22.01.2019, Vorakten Register 1, pag. 9 und 34
12 Vorakten Register 1, pag. 15 und 23, Fotodokumentation pag. 13; Einladung vom 7.03.2019 zum 
Augenschein (Vorakten Register 1, pag. 47); Aktennotiz der Begehung vom 28.03.2019 (Beilage pag. 2 zur 
Eingabe der Gemeinde vom 7.05.2019, vorne in Ordner Vorakten)
13 Stellungnahme vom 4.02.2019 (Vorakten, Register 1, pag. 42)


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5.
Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs erliess die Gemeinde am 8. März 2019 ein 
Benützungsverbot mit folgendem Inhalt: 
1.
Die gewerblich vermieteten Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden hiermit mit einem 
Benützungsverbot belegt, die Räumlichkeiten dürfen nicht an Dritte vermietet werden und 
zudem nicht ohne rechtskräftige Baubewilligung umgenutzt werden.
2.
Die bestehenden Mietverträge sind spätestens auf den 30. April 2019 zu kündigen.
3.
Die bestehenden Zimmer in den Obergeschossen, welche vor der Baueinstellung 
vermietet waren, dürfen weiterhin als solche vermietet werden, diese sind nicht 
Bestandteil des Benützungsverbotes.
4.
Ab dem 1. Mai 2019 dürfen die Räumlichkeiten im Erdgeschoss nicht mehr benützt und 
auch nicht an Dritte vermietet werden.
5.
Diese Verfügung ist unbesehen der Anfechtungsmöglichkeit (Ziff. 8) sofort vollstreckbar 
(Art. 46 Abs. 1 BauG14). Die Gemeindebaupolizeibehörde wird diese notfalls mit 
Polizeigewalt durchsetzen.
6.
[Strafandrohung]
7.
[Kosten]
8.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 8. April 2019 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
beantragt, die Verfügung vom 8. März 2019 sei aufzuheben. In prozessualer Hinsicht 
beantragt sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 
7.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet15, erteilte der 
Beschwerde von Amtes wegen superprovisorisch die aufschiebende Wirkung. Es holte die 
Vorakten 
ein 
und 
führte 
den 
Schriftenwechsel 
durch. 
Zudem 
bat 
es 
das 
Regierungsstatthalteramt 
Bern-Mittelland 
um 
Auskünfte 
zum 
Stand 
der 
Baubewilligungsverfahren. Es gab der Beschwerdeführerin Gelegenheit, das Mietverhältnis 
zu belegen und beteiligte daraufhin die Mieterin von Amtes wegen am Verfahren.
14 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
15 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


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8.
Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland teilte mit Eingabe vom 26. April 2019 
mit, dass das Baubewilligungsverfahren bbew 185/2018 (Baugesuch Nr. 546-67/17) 
rechtskräftig abgeschrieben worden sei16 und dass die Beschwerdeführerin am 19. Oktober 
2018 ein neues Baugesuch eingereicht habe. Dieses umfasse folgende Gegenstände: 
"Anpassung gastgewerbliche Zwischennutzung für die Dauer von 5 Jahren: Neues Bistro 
mit 37 Sitzplätzen und 17 Gästezimmern, diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten, 
provisorische Fassadenschliessung (nachträglich), Antrag auf Anpassung der bestehenden 
Betriebsbewilligung A nach Gastgewerbegesetz (öffentlicher Gastgewerbebetrieb mit 
Alkoholausschank". Das Baugesuch (Nr. 546-47/18, bbew 514/2018) sei vom 8. März bis 
8. April 2019 öffentlich aufgelegen und zurzeit noch hängig.
9.
Die Gemeinde beantragt mit Vernehmlassung vom 30. April 2019, die Beschwerde 
sei abzuweisen und das Benützungsverbot sei zu bestätigen. Die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte liess sich nicht vernehmen.
10.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert 
und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
16 Vorakten Register 2, pag. 168


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2.
Benützungsverbot 
a)
Die Beschwerdeführerin macht insbesondere geltend, die vorgenommenen Arbeiten 
und die Übergangsnutzung seien nicht baubewilligungspflichtig. Der Gasthof H.________ 
sei zwar als schützenswertes Baudenkmal und K-Objekt inventarisiert. Auch ein solches 
dürfe und müsse unterhalten werden. Die KDP habe im Fachbericht vom 11. Januar 2018 
beantragt, das Provisorium mit Zwischennutzung unter Auflagen zu bewilligen. Die 
stratigraphische Untersuchung der Innenräume habe sodann gezeigt, dass im 
Erdgeschoss keine schützenswerten Oberflächen vorhanden seien. Das Reparieren und 
Streichen der Oberflächen hätten kein Schutzinteresse tangiert. Solches wäre aber 
Voraussetzung für die Baubewilligungspflicht nach Art. 7 Abs. 2 BewD17. Die 
Übergangsnutzung als Treuhandbüro habe nur ausgesprochen geringfügige Auswirkungen 
auf Raum und Umwelt und sei daher bewilligungsfrei. Das Treuhandbüro sei in der 
Kernzone 3A, die für gemischte Geschäfts-, Büro- und Wohnnutzung bestimmt sei, 
zonenkonform und verursache weniger Immissionen als ein Gastgewerbe. Sofern die 
Übergangsnutzung 
als 
bewilligungspflichtig 
angesehen 
werde, 
sei 
sie 
materiell 
bewilligungsfähig. Es bestehe kein widerrechtlicher Zustand. Für den Fall einer 
gegenteiligen Beurteilung habe sie bei der Gemeinde ein Gesuch um nachträgliche 
Bewilligung der Übergangsnutzung durch das Treuhandbüro eingereicht. Aus der 
Verfügung der Gemeinde gehe im Übrigen nicht klar hervor, ob sie die Unrechtmässigkeit 
in den vorgenommenen Bauarbeiten sehe, die in der Verfügung aber nicht genannt 
würden, oder in der Umnutzung. Es sei nicht erkennbar, inwiefern Bösgläubigkeit bestehe. 
b)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 
Vorschriften missachtet, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der 
Bauarbeiten; sie kann ein Benützungsverbot erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern. 
Diese Verfügungen sind sofort vollstreckbar. Die Baupolizeibehörde setzt sodann dem 
jeweiligen Grundeigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). 
c)
Die Baueinstellungsverfügung vom 15. Februar 2018, welche die BVE mit Entscheid 
vom 24. April 2018 bestätigte, ist rechtskräftig und gilt, bis das Bauvorhaben entweder 
17 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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bewilligt wird oder ‒ im Falle eines Bauabschlags oder Rückzugs des Baugesuchs ‒ die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet wird. Die Beschwerdeführerin 
reichte am 30. April 2018 korrekterweise ein Gesuch um vorzeitigen Baubeginn für gewisse 
Bauarbeiten ein. In der Folge gab die Gemeinde sicherheitsrelevante Arbeiten an den 
Elektroinstallationen, der Notbeleuchtung und Brandschutzmassnahmen zur Ausführung 
frei, zumal das Gebäude teilweise bewohnt war.18 Dabei nannte sie die Räumlichkeiten, in 
denen diese Arbeiten ausgeführt werden durften, explizit; es handelte sich um 
Räumlichkeiten im Untergeschoss, in den beiden Obergeschossen und im Dachgeschoss 
(vgl. vorne Sachverhalt). Im Erdgeschoss wurden keine Bauarbeiten freigegeben; die 
Baueinstellung 
gilt 
dort 
weiterhin 
unbeschränkt. 
Die 
Gemeinde 
wies 
die 
Beschwerdeführerin mehrfach auf den geltenden Baustopp hin und hielt bei der Freigabe 
von Arbeiten wiederholt fest, dass keine weitergehenden Bauarbeiten zulässig seien.19 Sie 
machte die Beschwerdeführerin noch einmal ausdrücklich darauf aufmerksam, dass 
vorliegend auch Zimmerrenovationen, welche sich auf innere Malerarbeiten und 
Bodenlegerarbeiten beschränkten, durch die Behörden beurteilt werden müssten, da es 
sich um ein schützenswertes Baudenkmal und K-Objekt handle.20 
Am 6. August führte die Gemeinde zur Abklärung der beantragten Bauarbeiten eine 
Baukontrolle durch. Die Fotodokumentation zeigt, dass die Räume im Erdgeschoss damals 
noch nicht vollständig renoviert waren; an der Begehung wurden denn auch die von der 
Beschwerdeführerin vorgesehenen Arbeiten besprochen.21 Obwohl die Gemeinde den 
vorzeitigen Baubeginn lediglich für Arbeiten bezüglich den Elektroinstallationen und dem 
Brandschutz in anderen Geschossen freigab, führte die Beschwerdeführerin im 
Erdgeschoss den Innenausbau weiter, wie sich bei der Baukontrolle vom 31. Januar 2019 
zeigte (vgl. Fotodokumentation vom 31. Januar 2019). Die Beschwerdeführerin verstiess 
somit wissentlich und willentlich gegen den geltenden Baustopp. Während sie bezüglich 
den Arbeiten an den Elektroinstallationen und dem Brandschutz die Gemeinde jeweils um 
die Freigabe weiterer Arbeiten ersuchte (vgl. Sachverhalt), führte sie gleichzeitig den nicht 
18 Vgl. Mahnung der Gemeinde vom 21.12.2018 (Vorakten Register 1 pag. 1); Protokoll der Baukontrolle vom 
6.08.2018 S. 2 (Vorakten Register 2, pag. 137)
19 Vgl. Protokoll der "Begehung Elektroinstallation" vom 15.08.2019 (Vorakten Register 2, pag. 141); E-Mail 
vom 17.10.2018 (Beilagen pag. 3 zur Eingabe der Gemeinde vom 7.05.2019, vorne in Ordner Vorakten)
20 Vgl. Schreiben der Gemeinde vom 27. Juni 2018 (Vorakten Register 2, pag. 122); Verfahrensleitende 
Verfügung der Gemeinde vom 24.07.2018 (Vorakten Register 2, pag. 131)
21 Vgl. Protokoll der Baukontrolle vom 6.08.2018 (Vorakten Register 2, pag. 137)


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bewilligten Innenausbau im Erdgeschoss und anderen Geschossen weiter. Sie handelte 
somit nicht nur unrechtmässig, sondern auch krass bösgläubig. 
d)
Nach 
der 
Überweisung 
des 
Baugesuchs 
Nr. 
546-67/17 
an 
das 
Regierungsstatthalteramt wäre dieses zuständig gewesen, über das Gesuch um 
vorzeitigen Baubeginn zu entscheiden, wie die Gemeinde in ihrer Verfügung vom 27. Juni 
2018 richtig dargelegt hat.22 Das Regierungsstatthalteramt forderte von der Gemeinde und 
der Beschwerdeführerin diverse Unterlagen nach. Nachdem die Beschwerdeführerin dem 
Regierungsstatthalteramt mitgeteilt hatte, dass es unklar sei, ob sie "an den eingereichten 
Baugesuchen" festhalte, sistierte das Regierungsstatthalteramt am 6. Juli 2018 das 
Baubewilligungsverfahren (546-67/17, bbew 185/2018). Das Regierungsstatthalteramt 
erachtete 
auch 
die 
eingereichten 
Unterlagen 
als 
unvollständig 
und 
teilweise 
widersprüchlich. Die Beschwerdeführerin zog daraufhin am 27. August 2018 das 
Baugesuch zurück.23 Mit dem Rückzug des Baugesuchs wurde auch das Gesuch um 
vorzeitigen Baubeginn gegenstandslos. Darüber musste nicht mehr entschieden werden. 
Für das hängige Baugesuch (bbew 514/2018) hat die Beschwerdeführerin kein Gesuch um 
vorzeitigen Baubeginn gestellt. 
e)
Die Beschwerdeführerin beruft sich ‒ wie bereits mehrfach in früheren Eingaben an 
die Gemeinde ‒ auf den Fachbericht der KDP vom 11. Januar 2018 und die von ihr in 
Auftrag gegebene stratigraphische Untersuchung der Innenräume. Sie verkennt damit, 
dass weder ein Fachbericht noch das Ergebnis einer Untersuchung der Bausubstanz zum 
eigenmächtigen Bauen berechtigt. Falls sich ein Fachbericht zum konkreten Vorhaben 
positiv äussert, bedeutet dies lediglich, dass aus Sicht dieser Fachbehörde das beurteilte 
Bauvorhaben als bewilligungsfähig erscheint. Zuständig für die Bewilligung des vorzeitigen 
Baubeginns ist die Baubewilligungsbehörde (vgl. Art. 35e BauG); die Aufhebung der 
Baueinstellung ist Sache der Baupolizeibehörde der Gemeinde (Art. 46 BauG). Weiter 
verkennt die Beschwerdeführerin, dass sich der Fachbericht der KDP vom 11. Januar 2018 
auf 
das 
Bauvorhaben 
gemäss 
Baugesuch 
Nr. 546-67/17 
bezog, 
das 
die 
Beschwerdeführerin am 27. August 2018 wieder zurückgezogen hat.24 Ausserdem hat sich 
die KDP im erwähnten Fachbericht nur pauschal zur damals geplanten Zwischennutzung 
22 Vorakten, Register 2, pag. 69 und 122
23 Vgl. Verfügungen des Regierungsstatthalteramt vom 6.07.2018 (Vorakten Register 2, pag. 123), vom 
28.08.2018 (Beschwerdebeilage Nr. 10)
24 Vorakten Register 2, pag. 168


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geäussert und in knapper Weise zu den Grundrissen und der Ausgestaltung der 
Südwestfassade Stellung genommen.25 
Die Gemeinde unterbreitete das Gesuch um vorzeitigen Baubeginn der KDP. Die 
Fachkommission Denkmalpflege hielt in ihrer Stellungnahme vom 11. Juni 2018 fest, die 
eingereichten Dokumente zeigten auf, dass in verschiedenen Räumen Ausstattungsteile 
aus der Bauzeit und späteren Epochen vorhanden seien, namentlich auch im Treppenhaus 
und im Entrée. Die Kommission sehe aufgrund der ihr vorgelegten Unterlagen keine 
Argumente, weshalb aus bautechnischen oder statischen Gründen die bestehende innere 
Struktur nicht gehalten werden könnte. Sie sei der Auffassung, dass mit einer Auskernung 
ein wesentlicher Bestandteil des schützenswerten Baudenkmals sowie die architektonische 
Einheit zwischen Äusserem und Innerem zerstört würde. Sie sei ferner der Ansicht, dass 
es ohne weiteres machbar sei, die bestehende Substanz einer neuen Nutzung zuzuführen. 
Zur Frage der Wirtschaftlichkeit beziehungsweise Zumutbarkeit des Erhalts der inneren 
Strukturen nehme sie wegen fehlender Zuständigkeit nicht Stellung. Die Kommission 
empfehle der kantonalen Denkmalpflege, gegen einen allfällig anderslautenden 
Bauentscheid 
Beschwerde 
zu 
erheben.26 
Nach 
dieser 
Beurteilung 
durfte 
die 
Beschwerdeführerin erst recht nicht davon ausgehen, dass im Erdgeschoss keine 
Elemente vorhanden seien, bei denen das Schutzinteresse betroffen ist. Wie oben gezeigt, 
obliegt der Entscheid darüber ohnehin nicht der Bauherrschaft, sondern den zuständigen 
Behörden. 
f)
Zusammenfassend besteht im Erdgeschoss für sämtliche Arbeiten ein Baustopp. Mit 
dem Rückzug des Baugesuchs Nr. 546-67/17 fiel auch das Gesuch um vorzeitigen 
Baubeginn dahin. Indem die Beschwerdeführerin den Innenausbau im Erdgeschoss (und 
anderen 
Geschossen) 
fortführte, 
verstiess 
sie 
gegen 
die 
geltende 
Baueinstellungsverfügung. Sie handelte wider besseres Wissen und ist im baurechtlichen 
Sinne krass bösgläubig.
g)
Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass die Nutzung des Erdgeschosses für ein 
Treuhandbüro baubewilligungspflichtig sei und dass diesbezüglich ein widerrechtlicher 
Zustand bestehe. 
25 Vorakten Register 2, pag. 160 ff.
26 Stellungnahme vom 11.06.2018, Vorakten der Gemeinde pag. 89


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Die Baubewilligung ist auch eine Nutzungsbewilligung. Auch reine Umnutzungen bzw. 
Zweckänderungen sind daher baubewilligungspflichtig (vgl. Art. 1a Abs. 2 BauG).27 Das 
Gebäude auf Parzelle Nr. F.________ wurde als Gasthof bzw. Hotel bewilligt und erstellt. 
Die Nutzung als Treuhandbüro stellt eine Zweckänderung dar, die bauliche Massnahmen 
voraussetzte (vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. d und Art. 7 Abs. 2 BewD). Die Umnutzung war nicht 
baubewilligungsfrei. Es besteht somit auch in dieser Hinsicht ein widerrechtlicher Zustand. 
Es ist Sache der Bauherrschaft, sich um die Zulässigkeit ihres Tuns zu kümmern und sich 
notfalls über die Baubewilligungspflicht zu erkundigen.28 Im vorliegenden Fall, wo mit dem 
Baustopp bereits ein baupolizeiliches Verfahren hängig war, hätte erst recht erwartet 
werden 
dürfen, 
dass 
die 
Beschwerdeführerin 
bezüglich 
der 
beabsichtigten 
"Übergangsnutzung" 
mit 
der 
Baubewilligungsbehörde 
Kontakt 
aufnimmt. 
Die 
Beschwerdeführerin gilt daher auch in Bezug auf die Umnutzung der Räumlichkeiten im 
Erdgeschoss in ein Treuhandbüro als krass bösgläubig. 
3.
Erforderlichkeit des Benützungsverbots
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, ein Benützungsverbot sei nur zu erlassen, 
wenn es die Verhältnisse erforderten. Solches sei nicht der Fall, da die Nutzung materiell 
rechtmässig sei. Das Benützungsverbot verletze die Grundsätze der Verhältnismässigkeit 
und Rechtssicherheit. Das Benützungsverbot würde die Mieterin als Dritte in unbilliger 
Weise treffen und sei unverhältnismässig. Die von der Gemeinde verlangte kurze 
Kündigungsfrist sei nicht umsetzbar und widerspreche den Vorgaben von Art. 266d OR29, 
der für Geschäftsräume eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vorsehe. Es sei nicht zu 
beanstanden, dass sie aus der Vermietung Mieteinnahmen erziele. 
b)
Während die Baupolizeibehörde keinen Ermessensspielraum hat, ob sie eine 
Baueinstellung 
verfügen 
will, 
wenn 
unrechtmässig 
gebaut 
wird,30 
muss 
ein 
Benützungsverbot nicht zwingend angeordnet werden, sondern nur, wenn es die 
Verhältnisse erfordern. Die zuständige Behörde verfügt dabei über einen gewissen 
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 1 
N. 24
28 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b
29 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter 
Teil: Obligationenrecht, OR; SR 220)
30 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 6


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Beurteilungsspielraum. Ein vorsorgliches Benützungsverbot ist in der Regel zu verfügen, 
wenn eine bösgläubige Bauherrschaft aus der Nutzung einen unrechtmässigen Vorteil 
ziehen könnte. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen das Benützungsverbot zugleich Dritte 
(Mieter, Käufer) in unbilliger Weise treffen würde. Ein besonders strenger Massstab 
rechtfertigt sich aber bei krasser Bösgläubigkeit.31 
c)
Wie gezeigt handelte die Beschwerdeführerin eigenmächtig und gilt baurechtlich als 
krass bösgläubig. Mit der Vermietung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss zieht sie aus der 
unrechtmässigen Nutzung einen Vorteil. Dies verdient keinen Rechtsschutz. Andernfalls 
würde die Beschwerdeführerin gegenüber einer Bauherrschaft bevorzugt, die sich an die 
geltenden Verfügungen und Normen hält und einen längeren Leerstand der Räume 
hinnehmen muss. Die Beschwerdeführerin und die von Amtes wegen am Verfahren 
Beteiligte haben zwar einen Mietvertrag für die Nutzung der ehemaligen Gaststube und 
"Lager ehemaliger Saal" als "Treuhandbüro/Modeboutique mit Schneideratelier" mit 
Mietbeginn ab 1. Februar 2019 abgeschlossen.32 Das Mietverhältnis dauert somit erst ein 
paar Monate. Zudem fand die Baukontrolle, an der auch die Umnutzung beanstandet 
wurde, noch einen Tag vor Vertragsbeginn statt. Im Mietvertrag wurde die Mieterin 
ausdrücklich darüber in Kenntnis gesetzt, dass ein Baugesuch für eine Zwischennutzung 
als Bistro hängig ist und dass das Mietverhältnis nur eine Übergangsnutzung darstelle bis 
zum Baubeginn in Zusammenhang mit der Zwischennutzung als Bistro. Das Mietverhältnis 
(Übergangsnutzung bis zur Zwischennutzung) hat von vornherein provisorischen 
Charakter; die Mieterin muss jederzeit mit der Kündigung rechnen. Das Mietverhältnis ist 
daher nicht vergleichbar mit einer Geschäftsmiete, die auf lange Dauer abgeschlossen wird 
und schon lange besteht. Die Mieterin wird vom Benützungsverbot nicht in unbilliger Weise 
betroffen. Im Übrigen hat die Gemeinde bei den vermieteten Zimmern in den 
Obergeschossen kein Benützungsverbot erlassen und damit soweit als möglich die 
bestehenden Mietverhältnisse berücksichtigt. 
d)
Anlässlich der Baukontrolle vom 31. Januar 2019 erklärten Vertreter der 
Beschwerdeführerin, mit allen Mietern seien Mietverträge abgeschlossen, welche innert 
einem Monat kündbar seien. Das Gebäude könne innerhalb eines Monats komplett 
geräumt werden.33 Diese Kündigungsfrist hat die Gemeinde beim Erlass des 
31 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 6
32 Beilage zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom 30.04.2019
33 Protokoll der Baukontrolle vom 31.01.2019 S. 4 (Vorakten, Register 1 pag. 23) 


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Benützungsverbots berücksichtigt. Die Beschwerdeführerin erhielt am 8. Februar 2019 das 
rechtliche Gehör zum Benützungsverbot. Das Benützungsverbot wurde erst am 8. März 
2019 angeordnet und gilt ab 1. Mai 2019. Die Beschwerdeführerin hätte somit die Mieterin 
bereits anfangs Februar über das drohende Benützungsverbot in Kenntnis setzen können 
und 
müssen. 
Vertragliche 
Kündigungsfristen 
stehen 
einem 
baurechtlichen 
Benützungsverbot nicht grundsätzlich entgegen. Kann das Mietobjekt nicht mehr genutzt 
werden, hat dies eine zivilrechtliche Haftung aus Vertragsverletzung zur Folge. Die 
Beschwerdeführerin hat im bisherigen Verfahren durch unvollständige Baueingaben, 
widersprüchliche Angaben und den Rückzug sowie die Wiedereinreichung eines 
Baugesuchs mehrfach für unklare Verhältnisse gesorgt und den geltenden Baustopp 
missachtet.34 Die Gemeinde hat das Benützungsverbot zu Recht erlassen. 
 
e)
Das Benützungsverbot wurde gestützt auf Art. 46 Abs. 1 BauG angeordnet, es hat 
daher nur vorsorglichen Charakter, bis über die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes entschieden ist. Die Baupolizeibehörde der Gemeinde hat nun das 
Wiederherstellungsverfahren nach den Vorgaben von Art. 46 Abs. 2 BauG unverzüglich 
weiterzuführen. 
Zusammen 
mit 
der 
Wiederherstellungsverfügung 
ist 
der 
Beschwerdeführerin gleichzeitig Gelegenheit zu geben, ein nachträgliches Baugesuch für 
die Zwischennutzung als Treuhandbüro/Boutique einzureichen. Die Beschwerdeführerin 
hat am 5. April 2019 bei der Gemeinde zwar ein Schreiben eingereicht, in dem sie die 
nachträgliche Bewilligung für die Übergangsnutzung der ehemaligen Gaststube des 
Gasthofs H.________ als Treuhandbüro beantragte. Wie die Gemeinde zu recht festhält, 
kann dies nicht ausserhalb eines regulären Verfahrens beurteilt werden. Erforderlich ist ein 
Baugesuch, das den Anforderungen von Art. 10 ff. BewD genügt. Nur einem Baugesuch, 
auf das eingetreten werden kann, kommt die aufschiebende Wirkung von Art. 46 Abs. 2 
Bst. b BauG zu. 
f)
Mit diesem Entscheid erübrigt es sich, über die Erteilung der aufschiebenden 
Wirkung der Beschwerde im Rahmen einer vorsorglichen Massnahme zu entscheiden. Das 
Gesuch 
um 
diese 
vorsorgliche 
Massnahme 
wird 
als 
gegenstandslos 
vom 
Geschäftsverzeichnis abgeschrieben. Gemäss Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung muss 
die Beschwerdeführerin den bestehenden Mietvertrag für das Erdgeschoss bis am 30. April 
2019 kündigen. Diese Frist ist abgelaufen. Die Beschwerdeführerin kann jedoch 
34 Vgl. Abschreibungsverfügung des Regierungsstatthalteramt vom 29.10.2018 (Vorakten Register 2, pag. 168); 
Verfügung der Gemeinde vom 27.06.2018 (Vorakten Register 2, pag. 122)


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baurechtlich nicht verpflichtet werden, das Mietverhältnis zu kündigen. Ziffer 2 der 
angefochtenen Verfügung hat somit nur hinweisenden Charakter und wird von Amtes 
wegen aufgehoben. Ein bestehendes Mietverhältnis hindert das Benützungsverbot und die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht. Unter Berücksichtigung des 
Umstandes, dass die Mieterin noch Gelegenheit haben muss, die Räumlichkeiten zu 
räumen, wird die Frist für das Benützungsverbot neu angesetzt auf den 15. Juli 2019.
g)
Die Gemeinde hat gegen die Beschwerdeführerin am 1. Februar 2019 Strafanzeige 
eingereicht. Der vorliegende Entscheid wird der Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland 
zugestellt.
4.
Kosten
a)
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'200.– 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV35).
b)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Ziffer 2 der Verfügung der Gemeinde Münchenbuchsee vom 8. März 2019 wird von 
Amtes wegen aufgehoben. Die Frist für das Benützungsverbot gemäss Ziffer 4 der 
Verfügung wird neu angesetzt auf den 15. Juli 2019. Im Übrigen wird die Verfügung 
der Gemeinde Münchenbuchsee vom 8. März 2019 bestätigt.
35 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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3.
Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde wird als 
erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben.
4.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Das Inkasso erfolgt mit separater Zahlungseinladung.
5.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
C.________ eingeschrieben,
mit Kopie an C.________ A-Post
-
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Münchenbuchsee, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, Bauabteilung, zur Kenntnis
-
Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland, gemäss Erwägung 3 g
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat


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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.