be_bvd · 110 2024 74 · 2024-12-18 · de

Umnutzung Dachgeschoss

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2024/74
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 18. Dezember 2024
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
Frau E.________
Beschwerdeführerin 3
alle vertreten durch Frau Rechtsanwältin F.________
und
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wynau, Gemeindebetriebe, Bau + Planung, 
Schulhausstrasse 22, 4923 Wynau
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wynau vom 2. Mai 2024 
(eBau Nr. 2022-3530; Umnutzung Dachgeschoss)
I.
Sachverhalt
1.
Im Jahre 2019 erteilte die Gemeinde Wynau den Beschwerdeführenden die Baubewilligung 
zur Fassaden- und Fenstersanierung ihrer Liegenschaft auf der Parzelle Wynau Grundbuchblatt 
Nr. H.________ in der Mischzone M2. Das Vorhaben umfasste insbesondere den Einbau eines 
Fassadenfensters auf Höhe des Dachgeschosses. Aufgrund der Anmeldung von Mieterinnen und 
Mietern sowie einer darauffolgenden Besichtigung vor Ort stellte die Gemeinde im Oktober 2021 
fest, dass die Beschwerdeführenden im Gebäudeinnern ihrer Liegenschaft bauliche Veränderun-
gen ohne entsprechende Baubewilligung vorgenommen haben.
2.
Am 24. März 2022 reichten die Beschwerdeführenden bei der Gemeinde für den vorgenom-
menen Um- und Ausbau ihrer 4 ½-Zimmerwohnung zu mehreren Wohnungen ein nachträgliches 
Baugesuch ein. Nach Behebung diverser Mängel wurde das Gesuch für die vorgenommenen Um-
bauarbeiten (Grundrissänderungen, Einbau neuer Sanitäranlagen, Erweiterung Studio und Aus-
bau Dachgeschoss) im Anzeiger Region Oberaargau vom 17. und 25. Mai 2023 veröffentlicht.


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3.
Die Gemeinde holte beim Regierungsstatthalteramt Oberaargau eine Amtsbericht im Sinne 
von Art. 27 Abs. 2 BauG1 zum Ausnahmegesuch betreffend Unterschreitung der Raumhöhe im 
Dachgeschoss ein. Mit Amtsbericht vom 16. Juni 2023 beantragte das Regierungsstatthalteramt 
Oberaargau, die für das Vorhaben notwendige Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der 
Raumhöhe im ausgebauten Dachgeschoss mangels Vorliegen besonderer Verhältnisse nicht zu 
erteilen. Die Gemeinde eröffnete den Beschwerdeführenden den negativen Amtsbericht des Re-
gierungsstatthalteramts und gab ihnen Gelegenheit zur Einreichung einer nachträglichen Projek-
tänderung. Mit Schreiben vom 2. April 2024 verlangten die Beschwerdeführenden einen be-
schwerdefähigen Bauentscheid.
4.
In der Folge erteilte die Gemeinde mit Bauentscheid vom 2. Mai 2024 die Teilbaubewilligung 
für die vorgenommenen Grundrissveränderungen im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss, mit 
Ausnahme der Treppen in das Dachgeschoss. Die Ausnahmebewilligung nach Art. 13 Abs. 2 GBR 
für das Abweichen der Dachaufbauten wurde erteilt. Für den Ausbau des Dachgeschosses erteilte 
die Gemeinde den Bauabschlag. Diesbezüglich ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustandes an. Sie forderte die Beschwerdeführenden zu folgenden Wiederherstellungs-
massnahmen auf:
« - Die direkte Nutzbarkeit des Dachgeschosses muss durch bauliche Massnahmen unterbunden wer-
den. Die Treppen sind zu entfernen. Es dürfen maximum ausziehbare oder ausklappbare Estrichtrep-
pen eingebaut werden.
- Jegliche Leitungen und sanitären Anlagen sind zu deinstallieren.
- Die Räume müssen wieder der seinerzeitigen, bewilligten Nutzung zugeführt werden (Estrich).
- Die Heizkörper im Dachgeschoss sind zu entfernen.
- Die Dachfenster (Fensterflächen) sind bis zu einer Fläche von max. 5% der Bodenfläche zurückzu-
bauen. »
Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Raumhöhe wurde nicht erteilt.
5.
Gegen den Teilbauabschlag und die Wiederherstellungsanordnung reichten die Beschwer-
deführenden am 3. Juni 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
(BVD) ein. Sie beantragten die Aufhebung von Ziffer. 4.3 des Bauentscheides der Gemeinde Wy-
nau vom 2. Mai 2024 (Teilbauabschlag mit Wiederherstellungsanordnung) und die Erteilung der 
Baubewilligung inkl. Ausnahmebewilligungen. Sie machen insbesondere geltend, die Gemeinde 
gehe in Bezug auf die Nutzung des ausgebauten, isolierten und mit einer Heizung versehenen 
Dachgeschosses von einem falschen Sachverhalt aus. So liege entgegen der Auffassung der Ge-
meinde keine Nutzungsänderung vor, da das Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken, sondern als 
Zweit-Badezimmer, Waschküche/Trocknungsraum und Stauraum genutzt werde. Beim Dachaus-
bau mit Isolation handle es sich um eine «zeitgemässe Erneuerung» im Sinne der Besitzstands-
regel von Art. 3 Abs. 2 BauG. Solange der ausgebaute Dachstock nicht zu Wohn- und Arbeits-
zwecken genutzt werde, unterstehe er ausserdem nicht der Mindesthöhenvorschrift von 
Art. 67 BauV. Schliesslich würden die Dachfenster dem allgemeinen Gestaltungsgrundsatz von 
Art. 10 GBR entsprechen; der diesbezüglich verfügte Rückbau mute willkürlich an, sei überdies 
unklar formuliert und werde im Entscheid nicht begründet.
6.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 11. Juli 
2024 die Abweisung der Beschwerde. 
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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7.
Mit Eingabe vom 9. Dezember 2024 reichte die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführenden 
ihre Kostennote ein.
8.
Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde 
zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Be-
schwerdeführenden, deren nachträgliches Baugesuch teilweise abgewiesen wurde, sind durch 
den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, weder zum verfügten Rückbau der Heizkörper 
noch zum Rückbau der Treppen hätten sie Gelegenheit erhalten, sich zu äussern. Insofern 
sei ihnen das rechtliche Gehör nicht gewährt worden. 
b)
Den vorinstanzlichen Akten ist zu entnehmen, dass der negative Amtsbericht des Regie-
rungsstatthalteramts zur Unterschreitung der Raumhöhe den Beschwerdeführenden mit Verfü-
gung der Gemeinde von 26. Juni 2023 eröffnet wurde.3 Mit Verfügung vom 21. Dezember 2023 
informierte die Gemeinde die Beschwerdeführenden darüber, dass eine Bewilligung des Dachge-
schosses aufgrund des negativen Amtsberichts des Regierungsstatthalteramts nicht in Aussicht 
gestellt werden könne.4 Die Badezimmer im Dachgeschoss müssten folglich aufgelöst und die 
Dachflächenfenster entfernt bzw. verkleinert werden. Mit Verfügung vom 7. Februar 2024 ge-
währte die Gemeinde den Beschwerdeführenden erneut das rechtliche Gehör zum beabsichtigten 
Teilbauabschlag sowie zur damit einhergehenden Wiederherstellungsanordnung in Bezug auf das 
Dachgeschoss.5
c)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG6 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb 
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber 
3 Vgl. Verfügung der Gemeinde vom 26. Juni 2023, pag. 68 der Vorakten der Gemeinde.
4 Vgl. Verfügung der Gemeinde vom 21. Dezember 2023, pag. 172 der Vorakten der Gemeinde.
5 Vgl. Verfügung vom 7. Februar 2024, pag. 171 der Vorakten der Gemeinde.
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


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dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und 
der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.
d)
Den Beschwerdeführenden ist darin beizupflichten, dass sich die Ausführungen der Ge-
meinde in den erwähnten Verfügungen lediglich auf die Auflösung der Badezimmer sowie die Ent-
fernung resp. Verkleinerung der Dachflächenfenster beziehen und der Rückbau der Erschlies-
sungstreppen sowie der Heizkörper nicht explizit als Wiederherstellungsmassnahmen erwähnt 
wurden. Sodann geht auch aus den Akten nicht hervor, dass die Beschwerdeführenden zu diesen 
konkreten Wiederherstellungsmassnahmen angehört worden wären. Sie hatten demnach keine 
Möglichkeit, sich zu allen von der Gemeinde verfügten Wiederherstellungsmassnahmen im Vor-
aus zu äussern. Indem die Gemeinde die Beschwerdeführenden nicht zu allen Wiederherstel-
lungsmassnahmen angehört hat, hat sie deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Be-
schwerdeführenden konnten sich jedoch im vorliegenden Verfahren mehrmals umfassend äus-
sern und demnach ihre Parteirechte vollumfänglich wahrnehmen. Da die BVD über dieselbe Ko-
gnition wie die Gemeinde verfügt, würde eine Rückweisung nur zu einer unnötigen Verfahrens-
verzögerung führen. Die Gehörsverletzung kann dementsprechend im Beschwerdeverfahren ge-
heilt werden. Sie ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
3.
Besitzstandsschutz
a)
Mit Bauentscheid vom 22. September 1971 wurde der damaligen Eigentümerin der Liegen-
schaft auf Parzelle Wynau Grundbuchblatt Nr. H.________ der Einbau einer Dusche inkl. WC 
sowie eines Zimmers in den bestehenden Abstellraum im Erdgeschoss, eines Badezimmers mit 
WC und eines Zimmers in den bestehenden Abstellraum im ersten Stock sowie das Herausbre-
chen einer Zimmerwand im Erdgeschoss bewilligt. 7 Dem Bauplan «Fassaden neu» vom 20. Au-
gust 1971 ist zu entnehmen, dass auf Höhe des Dachgeschosses keine Fenster vorhanden waren. 
Sodann sind auf dem Plan «Grundrisse» vom 12. Juli 1971 lediglich das Erd- und das Oberge-
schoss abgebildet, nicht jedoch das Dachgeschoss. Im Juli 2019 wurde den Beschwerdeführen-
den unter anderem der Einbau eines Fassadenfensters auf Höhe des Dachgeschosses be-
willigt.8 Auch auf den Grundrissplänen aus dem Jahre 2019 ist das Dachgeschoss nicht abgebil-
det. Weitere Fenster als das bewilligte Fassadenfenster sind auf Höhe des Dachgeschosses in 
den Bauplänen nicht eingezeichnet. Auch den weiteren vorhandenen Akten lassen sich keine An-
gaben über das Dachgeschoss entnehmen.9 Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden im 
Dachgeschoss zwei Zimmer mit sowie zwei Zimmer ohne sanitäre Anlagen ohne das Vorliegen 
einer Baubewilligung eingebaut haben.
b)
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, der Ausbau des Dachgeschosses stelle keine 
Umnutzung dar. Vielmehr handle es sich dabei um eine «zeitgemässe Erneuerung» im Sinne des 
Besitzstandes. Die Liegenschaft werde seit jeher zu Wohnzwecken genutzt. Alle drei Studios wür-
den auf den bisher bereits zu Wohnzwecken genutzten Geschossen im Erdbereich bzw. im ersten 
Obergeschoss über ein Badezimmer inkl. Toilette verfügen. Bei den sanitären Anlagen im Dach-
geschoss handle es sich demnach nicht um zwingend notwendige Einrichtungen. Bewohnende 
der Studios hätten somit jederzeit die Möglichkeit, auf ein regelkonformes Badezimmer auszuwei-
chen. Gesundheitliche Beeinträchtigungen aus der Nutzung der sanitären Einrichtungen im Dach-
geschoss könnten bereits aus diesem Grund ausgeschlossen werden. Des Weiteren geniesse 
auch die Treppe vom Obergeschoss ins Dachgeschoss im südwestlichen Studio den Schutz von 
7 Vgl. Baubewilligung vom 22. September 1971 in den beigezogenen Akten der Gemeinde Wynau zum Baugesuch Nr. 
787 vom 20. Juli 1971.
8 Vgl. beigezogene Baubewilligungsunterlagen der Gemeinde Wynau zum Bauentscheid vom 4. Juli 2019.
9 Vgl. beigezogene Baubewilligungsunterlagen der Gemeinde Wynau zum Bauentscheid vom 4. Juli 2019 sowie Bau-
bewilligungsakten der Gemeinde Wynau zur Abschreibungsverfügung vom 1. April 2022.


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Art. 3 BauG, da sie bereits vorbestehend sei. Die Neuinstallation der Treppen in den beiden an-
deren Studios würden dem Vorbild des Altbaus entsprechen. Die Einschränkung der Treppen auf 
ausziehbare oder ausklappbare Modelle sei – aufgrund des Vorbestandes einer festinstallierten 
Treppe im südwestlichen Teil – willkürlich resp. verstosse ebenfalls gegen die Besitzstandsgaran-
tie.
Die Gemeinde vertritt den Standpunkt, dass der Ausbau des Dachgeschosses klar über eine be-
sitzstandsgeschützte zeitgemässe Erneuerung hinausgehe. Aus den Angaben der Bauherrschaft 
sei zu schliessen, dass das Dachgeschoss vor dem Ausbau weder für Wohnzwecke genutzt 
wurde, noch ein Badezimmer darin bestanden habe. Der Ausbau stelle demnach eine Nutzungs-
änderung dar, auf welche Art. 3 BauG keinen Anspruch vermittle.
c)
Gemäss Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilli-
gungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften oder Pläne nicht 
berührt. Die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG soll gemäss Rechtsprechung und Lehre le-
diglich ermöglichen, dass die durch eine Rechtsänderung widerrechtlich gewordene Nutzung im 
bisherigen Umfang weitergeführt werden kann.10 Dazu darf eine Baute oder Anlage gemäss 
Art. 3 Abs. 2 BauG unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit 
nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden. Der Nachweis, dass eine Baute einst 
bewilligt worden ist, obliegt der Bauherrschaft; diese trägt auch die Folgen einer allfälligen Be-
weislosigkeit.11 Nutzungsänderungen werden vom Besitzstandsanspruch nicht erfasst.12
d)
Im Dachgeschoss wurde nie Wohnraum bewilligt, wie sich aus den vorhandenen Baubewil-
ligungsakten ergibt. Das Dachgeschoss ist in den früheren Grundrissplänen nicht eingezeichnet 
und wies keine Befensterung auf. Es wurde erst im Rahmen des Ausbaus isoliert und mit Heiz-
körpern sowie Dachflächenfenstern versehen. Dass im Dachgeschoss bereits vor dem Ausbau 
sanitäre Anlagen bestanden hätten, wird von den Beschwerdeführenden überdies auch nicht gel-
tend gemacht. Gestützt auf die Akten und die Ausführungen der Parteien kann deshalb davon 
ausgegangen werden, dass das Dachgeschoss vor dem Ausbau als gewöhnlicher Estrich genutzt 
wurde und eine anderweitige Nutzung auch nie bewilligt war. Dass sich an der Ostfassade des 
Gebäudes ein gedeckter Balkon befindet, welcher nur über das Dachgeschoss erreicht werden 
kann, ändert an dieser Einschätzung nichts. Eine Berufung auf die Besitzstandsgarantie fällt damit 
von vorhinein ausser Betracht, da der Besitzstandsschutz gemäss Art. 3 BauG nur für bewilligte 
oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen gilt, die ursprünglich rechtmässig bewilligt wurden und 
später aufgrund einer Rechtsänderung widerrechtlich geworden sind, was vorliegend nicht der 
Fall ist. Die Beschwerdeführenden können sich für den Ausbau des Dachgeschosses demnach 
nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen. Sodann vermögen die Beschwerdeführenden nicht zu 
beweisen, dass die westseitige Treppe in das Dachgeschoss bereits vorbestehend gewesen und 
einst bewilligt worden wäre. Die fragliche Treppe ist in den Bauplänen von 2019 noch nicht einge-
zeichnet, was darauf schliessen lässt, dass sie dazumal noch nicht bestanden hat. Entgegen den 
Ausführungen in der Beschwerde geht denn auch aus den aktuellen Plänen nicht hervor, dass die 
Treppe vor dem Ausbau bereits bestanden hätte. Vielmehr sind sämtliche Treppen ins Dachge-
schoss in den Plänen rot eingefärbt.13 Gemäss der Legende auf den Bauplänen wurden somit alle 
Treppen ins Dachgeschoss neu eingebaut. Dass die Treppe bereits vorbestehend gewesen und 
10 BGE 1C_591/2021, E. 4.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, 
Art. 3 N. 2 und 2a.
11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2.
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2a; Christophe Cueni, Die Besitzstandsgarantie für baurechtswidrig gewordene Bau-
ten und Anlagen in der Bauzone, in KPG-Bulletin 2007, S. 132; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschrifts-
widrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Diss. Zürich 2003, S. 109.
13 Vgl. Plan «Obergeschoss» sowie «Dachgeschoss» vom 21. März 2022 (revidiert am 20. März 2023), pag. 153 und 
162 der Vorakten der Gemeinde.


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bewilligt worden wäre, geht sodann auch nicht aus der von den Beschwerdeführenden eingereich-
ten Aufnahme hervor, zumal es sich bei dieser Treppe ebenso gut um eine Treppe vom Erdge-
schoss ins Obergeschoss handeln könnte. Somit können auch die Treppen nicht von einem Be-
sitzstand profitieren. 
4.
Raumhöhe
a)
Da die vorgenommenen baulichen Veränderungen nicht durch die Besitzstandsgarantie ge-
deckt sind, muss das Bauvorhaben nach dem geltenden Recht beurteilt werden. Nachfolgend ist 
demnach zu prüfen, ob das Vorhaben die baupolizeilichen Vorschriften einhält. Umstritten ist ins-
besondere, ob die Räumlichkeiten im Dachgeschoss die Raumhöhe gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV14 
einhalten müssen.
b)
Gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, betreiben und un-
terhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Zum Wohnen oder Arbeiten be-
stimmte Bauten und Anlagen müssen dauernd den gesundheitlichen Anforderungen genügen 
(Art. 21 Abs. 2 BauG). Wohn- und Arbeitsräume müssen mindestens eine lichte Höhe von 2.30 m 
aufweisen, wobei die Mindesthöhe in abgeschrägten Räumen wenigstens über zwei Drittel der 
anrechenbaren Bodenfläche vorhanden sein muss (Art. 67 Abs. 1 und 2 BauV). Raumteile mit 
einer lichten Höhe unter 1.50 m werden nicht an die Bodenfläche angerechnet (Art. 67 Abs. 3 
BauV). Als Wohnräume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Zimmer, 
wie Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Zimmer für häusliche Arbeiten 
(Art. 63 Abs. 1 BauV). Für sanitäre Anlagen hält Art. 69 BauV unter anderem fest, dass die Be-
stimmungen für Wohnräume über Heizung und Isolation gegen Wärmeverluste und Feuchtigkeit 
anwendbar sind. 
Die Gesetzessystematik legt nahe, dass es sich bei Badezimmern nicht um Wohnräume im Sinne 
von Art. 63 Abs. 1 BauV handelt: Einerseits führt Art. 63 BauV Badezimmer nicht explizit als Wohn-
raum auf und andererseits sieht die BauV mit Art. 69 eine eigene Vorschrift betreffend sanitäre 
Anlagen vor, welche festhält, dass die Bestimmungen für Wohnräume über Heizung und Isolation 
gegen Wärmeverluste und Feuchtigkeit anwendbar sind, was darauf schliessen lässt, dass es sich 
bei sanitären Anlagen nicht um Wohnräume handelt. Art. 69 BauV erklärt für sanitäre Anlagen 
sodann lediglich die Bestimmungen über Heizung und Isolation, nicht aber jene über die Raum-
höhe für anwendbar, was darauf hindeutet, dass die Vorschriften über die Raumhöhe nach Art. 
67 BauG auf Badezimmer keine Anwendung finden. Zu berücksichtigen gilt es jedoch, dass auch 
ein Badezimmer – wie jede Baute und Anlage – grundsätzlich weder Personen noch Tiere gefähr-
den darf (Art. 21 Abs. 1 BauG). Denn auch wenn der Wortlaut und die Gesetzessystematik in 
Bezug auf Badezimmer gegen die Anwendbarkeit von Art. 67 BauV sprechen, kann es nicht die 
Absicht des Gesetzgebers gewesen sein, dass Räume, welche zwar keine Wohnräume im Sinne 
von Art. 63 BauV darstellen, jedoch offensichtlich unmittelbar dem Wohnen dienen – wie eben 
bspw. Badezimmer – die Gesundheit der Bewohnenden gefährden dürfen. Ob ein Badezimmer 
unter die Bestimmungen zur lichten Raumhöhe fällt oder nicht, kann jedoch vorliegend unter Ver-
weis auf die nachfolgenden Erwägungen offengelassen werden.
5.
Umnutzung Estrich in Räume ohne sanitäre Anlagen
a)
Im westlichen Teil des Dachgeschosses befindet sich gemäss dem Bauplan «Dachge-
schoss» vom 26. Mai 2021 ein als «Estrich» bezeichneter Raum ohne sanitäre Anlagen. Aus den 
14 Bauverordnung vom 6. März.1985 (BauV; BSG 721.1).


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Bauplänen sowie der Fotodokumentation zur Begehung vom 1. Oktober 2021 geht hervor, dass 
der Raum über eine fest installierte Holztreppe erschlossen wird, welche vom Obergeschoss in 
das Dachgeschoss führt. Der Boden des Raums scheint mit Teppich oder Linoleum ausgelegt zu 
sein und der Raum wird durch ein Fassadenfenster beleuchtet.15 Die Ausführungen der Beschwer-
deführenden sowie der bewilligte Plan betreffend Fassaden- und Fenstersanierung vom 28. Ja-
nuar 2019 (mit Stempel der Gemeinde vom 4. Juli 2019) lassen darauf schliessen, dass es sich 
dabei um ein bewilligtes, vom vorliegenden Verfahren nicht betroffenes Fenster handelt.16 Im Da-
chgeschoss befindet sich sodann ein weiterer, nicht mit sanitären Anlagen versehener und als 
«Estrich» bezeichneter Raum, welcher ebenfalls über eine fest installierte Holztreppe erschlossen 
wird.17 Dieser Raum ist durch eine Türe mit dem westseitigen Badezimmer im Dachgeschoss ver-
bunden und wird durch zwei Dachflächenfenster beleuchtet. Die Wände beider Räume sind ver-
putzt und die Decken gestrichen. Unbestritten ist sodann, dass die Räume isoliert und beheizbar 
sind.
b)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Räume, welche keine sanitären Anlagen enthal-
ten, würden als Durchgangsräume zum Badezimmer und nicht dem dauernden Aufenthalt von 
Menschen im Sinne von Art. 63 BauV dienen. In den Plänen seien sie deshalb als «Estrich» auf-
geführt. Solange das Dachgeschoss nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken genutzt werde, unter-
stehe es nicht den Mindesthöhenvorschriften von Art. 67 BauV.
c)
Entscheidend für die Frage, ob die Räumlichkeiten im Dachgeschoss den Anforderungen 
an Wohnräume gemäss Art. 64 ff. BauV genügen müssen, ist die objektive, tatsächliche Verwend-
barkeit der Räumlichkeiten. Ausschlaggebend ist nicht die Absichtserklärung der Bauherrschaft 
oder die Bezeichnung in den Bauplänen, sondern ob die Räumlichkeiten objektiv eine Wohnnut-
zung zulassen oder nicht.18 Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen bilden etwa das Mass 
der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die Raumhöhe, die Erschlies-
sung sowie die innere Ausgestaltung. 
d)
Aus den Bauplänen sowie insbesondere aus der Fotodokumentation der Gemeinde geht 
deutlich hervor, dass sich der Ausbau der Estrichräume nicht von jenem eines Wohnraumes un-
terscheidet. Auch wenn die Räume unbestrittenermassen die Raumhöhe gem. Art. 67 BauV nicht 
einhalten, ist einem erwachsenen Menschen das Aufrechtstehen in der Raummitte möglich. Die 
Isolation und Beheizung ermöglicht es den Bewohnenden sodann, sich auch im Winter für längere 
Zeit in diesen Räumlichkeiten aufzuhalten. Dazu kommt die komfortable Erschliessung der Räume 
über fix installierte Treppen sowie die Befensterung und die innere Ausgestaltung mit verputzten 
Wänden, gestrichenen Decken sowie Bodenbelag. Insgesamt sind die Räume objektiv zum Woh-
nen geeignet resp. laden aufgrund ihrer Ausgestaltung zum Wohnen ein. Ausser der Raumhöhe 
sind alle Kriterien erfüllt. Daran ändert nichts, dass die Räume gemäss den Angaben der Be-
schwerdeführenden nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Wie bereits erwähnt ist nicht die Ab-
sichtserklärung der Bauherrschaft, sondern die objektive Nutzbarkeit eines Raumes massgebend 
für seine Qualifikation.
15 Vgl. Bauplan «Dachgeschoss» und «Obergeschoss», beide vom 21. März 2022 (rev. am 20. März 2023), pag. 153 
und 162 der Vorakten der Gemeinde sowie Aufnahme Nrn. 25 (Treppe) und 26 (Dachgeschossraum) gemäss der Fo-
todokumentation vom 1. Oktober 2021, pag. 89 ff. der Vorakten der Gemeinde.
16 Vgl. Beilage 6 zur Beschwerde.
17 Vgl. Bauplan «Dachgeschoss» und «Obergeschoss», beide vom 21. März 2022 (rev. am 20. März 2023), pag. 153 
und 162 der Vorakten der Gemeinde sowie Aufnahme Nr.14.1 (Dachgeschossraum) und 11 (Treppe) gemäss der Fo-
todokumentation vom 1. Oktober 2021, pag. 89 ff. der Vorakten der Gemeinde.
18 BGE 1C_446/2017 vom 20. Dezember 2019, E. 3.2; VGE 2014/304 vom 12.03.2015, E. 4.2; VGE 21762 vom 
22.03.2004, E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 8a/bb.


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Da die beiden Räume ohne sanitäre Anlagen aus objektiver Sicht eine Wohn- resp. Arbeitsnutzung 
zulassen, haben sie den Anforderungen an Wohnräume gemäss Art. 64 ff. BauV zu genügen.
e)
Vorliegend beträgt die Raumhöhe unmittelbar unter der Dachfirst und damit am höchsten 
Punkt des Dachgeschosses 2.13 m. Die erforderliche Raumhöhe von 2.30 m gemäss 
Art. 67 Abs. 1 BauV wird demnach im Dachgeschoss an keiner Stelle eingehalten, was die Be-
schwerdeführenden denn auch nicht bestreiten. Die Beschwerdeführenden haben für die Unter-
schreitung der Raumhöhe im vorinstanzlichen Verfahren ein Ausnahmegesuch gestellt. Zur Be-
gründung verweisen die Beschwerdeführenden lediglich auf die bestehende Holzkonstruktion des 
Gebäudes.
Gemäss Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn 
besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt 
werden. Ausnahmegründe müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bau-
vorhabens zusammenhängen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung 
oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr 
darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte 
Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte. Ob ein Sachverhalt als Ausnahme-
grund genügen kann, hängt vom Interesse an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, 
von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung ab.19
Im blossen Vorbestehen der geringen Raumhöhe aufgrund der Holzkonstruktion des Gebäudes 
sind keine besonderen Verhältnisse zu erblicken, die eine Abweichung von den Vorschriften über 
die Raumhöhe in Wohnräumen rechtfertigen würden. Die Bestimmung von Art. 67 BauV will ge-
rade verhindern, dass zu niedrige Räume dem dauernden Aufenthalt zugeführt werden. Mit dieser 
Begründung könnte sonst jeder Raum, welcher aufgrund von vorgegebenen Raumstrukturen zu 
niedrig ist, mittels Ausnahmebewilligung einer Wohn- oder Arbeitsnutzung zugeführt werden, was 
Sinn und Zweck von Art. 67 BauV zuwiderlaufen würde. Das bereits realisierte Vorhaben hält die 
Mindesthöhe an keiner Stelle ein und lediglich über eine Breite von 1.80 m weist das Dachge-
schoss eine Höhe von über 1.50 m auf. Ein durchschnittlich grosser Mensch kann im Dachge-
schoss demnach lediglich auf einer geringen Fläche überhaupt aufrecht stehen. Damit liegt eine 
gewichtige Abweichung von der vorgeschriebenen Mindesthöhe vor, welche sich nicht mit dem 
öffentlichen Interesse am Schutz der Wohnhygiene und der Gesundheit der Bewohnenden ver-
einbaren lässt. Nach dem Gesagten hat das Regierungsstatthalteramt die Ausnahmebewilligung 
zur Unterschreitung der Raumhöhe zu Recht nicht erteilt. Da die vorgeschriebene Raumhöhe un-
terschritten wird, und für die Unterschreitung keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, sind 
die beiden Räume ohne sanitäre Anlagen nicht bewilligungsfähig. 
6.
 Umnutzung Estrich in Raum mit sanitären Anlagen Ost
a)
Die Beschwerdeführenden haben im östlichen Teil des Dachgeschosses ein grosses «Ba-
dezimmer» inkl. Badewanne, Toilette, Lavabo, Waschmaschine sowie zwei Dachflächenfenster 
eingebaut, wie aus dem Bauplan «Dachgeschoss» vom 21. März 2022 (rev. am 20. März 2023) 
hervorgeht. Der Raum wird – wie den Bauplänen sowie der Fotodokumentation zur Begehung 
vom 1. Oktober 2021 zu entnehmen ist – über eine fest installierte Holztreppe erschlossen, welche 
vom Obergeschoss in das Dachgeschoss führt. Aus den Fotoaufnahmen, welche im Rahmen der 
Begehung durch die Baupolizeibehörde im Oktober 2021 erstellt wurden, geht sodann hervor, 
dass die Beschwerdeführenden resp. die Mieterschaft den Raum unter anderem mit einem Ein-
zelbett sowie zusätzlich mit einer Doppelmatratze und einem Kleiderständer eingerichtet haben. 
19 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4.


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Der besagte Raum nimmt rund die Hälfe des Dachgeschosses ein. Wie die anderen Räumlichkei-
ten wurde er im Rahmen des Ausbaus isoliert und mit Dachflächenfenstern versehen. Die Wände 
wurden verputzt und die Decken gestrichen. Der Boden wurde mit schwarzen Bodenplatten aus-
gelegt und an der Fassadenwand wurde ein Heizkörper angebracht.
b)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden sind die Vorschriften über die Raumhöhe auf das 
im Dachgeschoss eingebaute Badezimmer nicht anwendbar.
c)
Im vorliegend zu beurteilenden Raum wurden unbestrittenermassen sanitäre Anlagen ein-
gebaut. Aufgrund der Grösse des Raums und der Anordnung der sanitären Anlagen bleibt jedoch 
objektiv noch Platz zum Wohnen. Dieser verbleibende Platz erfüllt – abgesehen von der Raum-
höhe – alle Kriterien für Wohnräume (Ausbaustandart, Isolation, Heizung, Belichtung). Diesbezüg-
lich kann auf die Ausführungen unter Erwägung 5.d. verwiesen werden. Dass der Raum gemäss 
dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden ausschliesslich als Zweit-Badezimmer, Wasch-
küche/Trocknungsraum und Stauraum verwendet werde, ändert nichts daran, dass der Raum auf-
grund seiner Grösse und Ausgestaltung objektiv eine Wohn- resp. Arbeitsnutzung zulässt resp. 
dazu einlädt.
Die Fotos, welche anlässlich der Begehung durch die Gemeinde erstellt wurden, bestätigen denn 
auch, dass der Raum tatsächlich zeitweise als Wohnraum genutzt wurde, ist dieser auf den Fotos 
doch mit einem Bett sowie einer Matratze, Teppichen resp. Tüchern und Fussmatten sowie einem 
Kleiderständer eingerichtet. Auch der ostseitige Raum mit sanitären Anlagen hat nach dem Ge-
sagten die minimale Raumhöhe gemäss Art. 67 BauV einzuhalten.
d)
Auch im ostseitigen Raum mit sanitären Anlagen wird die Raumhöhe unbestrittenermassen 
unterschritten. Da die Räumlichkeiten im Dachgeschoss alle dieselbe Konstruktion aufweisen, 
kann bezüglich Notwendigkeit und Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung 
der Raumhöhe auf Erwägung 5.e. verwiesen werden. Auch für diesen Raum kann keine Ausnah-
mebewilligung erteilt werden. Der Ausbau ist demnach nicht bewilligungsfähig.
7.
Umnutzung Estrich in Raum mit sanitären Anlagen West
a)
Im westlichen Teil des Dachgeschosses wurde ein Badezimmer zwischen den beiden Räu-
men ohne sanitäre Anlagen erstellt. Das Badezimmer ist mit Dusche, Toilette, Lavabo und Wasch-
maschine ausgestattet und wurde gleich ausgestaltet wie die anderen Dachgeschossräume 
(Dachflächenfenster, verputzte Wände, gestrichene Decke, Bodenbelag, isoliert, beheizt).
b)
Der Grundriss und die Ausgestaltung des westseitigen Badezimmers lassen – anders als 
die übrigen Dachgeschossräume – kaum eine Wohnnutzung zu. Auch wenn der Raum ebenfalls 
isoliert wurde, beheizt und durch Dachfenster belichtet wird sowie über verputze Wände, gestri-
chene Decken und einen Bodenbelag verfügt, nehmen die sanitären Anlagen hier einen grossen 
Teil der Bodenfläche ein, so dass kaum Raum für eine anderweitige Nutzung bleibt. Das westsei-
tige Badezimmer ist folglich objektiv nicht als Wohn- oder Arbeitsraum verwendbar, womit es unter 
Verweis auf Erwägung 4 vermutlich nicht unter die Bestimmung zur lichten Raumhöhe gemäss 
Art. 67 Abs. 1 BauV fällt. Sofern davon ausgegangen wird, dass die Bestimmungen über die lichte 
Höhe auf Badezimmer keine Anwendung finden, wäre für die Unterschreitung der Raumhöhe – die 
auch bei diesem Raum unbestrittenermassen gegeben ist – wohl keine Ausnahmebewilligung not-
wendig. Jedoch gilt es zu berücksichtigen, dass nach dem allgemeinen Grundsatz von Art. 21 
Abs. 1 BauG auch ein Badezimmer die Gesundheit von Personen nicht beeinträchtigen darf. Den 
Bauplänen zum Dachgeschoss kann entnommen werden, dass die minimale Raumhöhe für 
Wohnräume von 2.30 m an keiner Stelle eingehalten wird und der Raum lediglich über einen Strei-


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fen von 1.80 m eine Raumhöhe von mehr als 1. 50 m aufweist. Einem durchschnittlich grossen 
Menschen ist das Aufrechtstehen im Badezimmer folglich nur auf einem schmalen Streifen direkt 
unter der Dachfirst möglich. Das Badezimmer wäre bereits aus diesem Grund wahrscheinlich nicht 
bewilligungsfähig.
Zudem mangelt es beim vorliegend zu beurteilenden Badezimmer an der Erschliessung resp. Er-
reichbarkeit: Da der Raum ohne sanitäre Anlagen, über welchen das zu beurteilende Badezimmer 
erschlossen wird, nicht bewilligt werden kann und demnach wieder seiner ursprünglichen Nutzung 
als Estrich zuzuführen ist (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 8), wäre das Badezimmer nur noch 
über diesen zurückgebauten Estrichraum erreichbar. Um die Nutzung der zurückzubauenden Da-
chgeschossräume als Wohnräume zu unterbinden, sind – wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird 
– unter anderem die fest installierten Treppen durch ausziehbare/ausklappbare Estrichtreppen zu 
ersetzen. Das westseitige Badezimmer könnte unter diesen Umständen nicht mehr ohne weiteres 
resp. nur noch über den Estrich erreicht werden. Die Bewilligung des Badezimmers würde sodann 
die Gefahr erhöhen, dass der zurückzubauende Raum ohne sanitäre Anlagen, welcher von den 
Beschwerdeführenden als «Durchgangsraum» bezeichnet wird, dennoch als Wohnraum genutzt 
werden würde, was – wie aufgezeigt wurde – unzulässig wäre und unterbunden werden muss. 
Auch das westseitige Badezimmer ist demnach nicht bewilligungsfähig.
8.
Wiederherstellung
a)
Nach Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG entscheidet die Baubewilligungsbehörde bei nachträglichen 
Baugesuchen im Falle des Bauabschlags zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige 
Zustand wiederherzustellen ist. Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse 
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederher-
stellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu errei-
chen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belas-
tung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.20 
b)
Wie dargelegt ist der Ausbau des Dachgeschosses nicht bewilligungsfähig. Die Gemeinde 
verfügte für das Dachgeschoss deshalb den Teilbauabschlag und ordnete an, die Räume müssten 
wieder ihrer seinerzeitigen, bewilligten Nutzung als Estrich zugeführt werden. Die direkte Nutzbar-
keit des Dachgeschosses sei durch bauliche Massnahmen zu unterbinden. Die Treppen seien zu 
entfernen und es dürften maximum ausziehbare oder ausklappbare Estrichtreppen eingebaut wer-
den. Sodann seien jegliche Leitungen, sanitäre Anlagen und Heizkörper zu deinstallieren. 
Schliesslich seien die Dachfenster bis zu einer Fläche von max. 5% der Bodenfläche zurückzu-
bauen.
Wie aus den vorangehenden Erwägungen hervorgeht, genügen die Räumlichkeiten im Dachge-
schoss den gesundheitspolizeilichen Vorschriften zur Raumhöhe (Art. 67 BauV) nicht oder sind 
nicht genügend erschlossen. Am Schutz der Gesundheit der Bewohnenden besteht ein gewichti-
ges öffentliches Interesse, ebenso an der Durchsetzung der baurechtlichen Bestimmungen. Die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes liegt damit im öffentlichen Interesse. Wo ein 
Raum, welcher nicht zu Wohnzwecken verwendet werden darf, eine Wohnnutzung zulässt oder 
geradezu dazu einlädt, ist die entsprechende Fläche vorsorglicherweise durch bauliche Massnah-
men zum Wohnen unbrauchbar zu machen, ansonsten die Baupolizeibehörde nur mit regelmäs-
sigen Kontrollen sicherstellen könnte, dass keine unzulässige Wohnnutzung erfolgt, was mit un-
verhältnismässigem Verwaltungsaufwand verbunden wäre. Die von der Gemeinde verfügten Wie-
derherstellungsmassnahmen sind geeignet und erforderlich, eine Nutzung des Dachgeschosses 
20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.


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zu Wohnzwecken zu verhindern und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen: So verrin-
gert die Desinstallation der Leitungen und der sanitären Anlagen sowie der Heizkörper die Gefahr, 
dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Wohnraum genutzt werden, erheblich. Soweit die 
Beschwerdeführenden sodann vorbringen, der verfügte Rückbau der Dachfenster auf 5% der Bo-
denfläche sei willkürlich, sind sie nicht zu hören: Gemäss Art. 64 Abs. 1 BauV soll die Fenster-
fläche von Wohn- und Arbeitsräumen mindestens 10% der Bodenfläche betragen. Eine Reduktion 
der Fensterfläche auf 5 % der Bodenfläche erscheint vorliegend angemessen, um die Unbewohn-
barkeit der Räume im Dachgeschoss sicherzustellen.21 Der Vollständigkeit halber ist zu konkreti-
sieren, dass die Fläche der zurückzubauenden Dachfenster nicht mehr als 5 % der Bodenfläche 
jedes einzelnen Dachgeschossraumes – berechnet nach Art. 67 Abs. 3 BauV – betragen darf. Es 
ist demnach weder auf die Bodenfläche des gesamten Dachgeschosses noch auf jene der bebau-
ten Fläche oder gar auf die gesamte Grundstücksfläche abzustellen, wie die Beschwerdeführen-
den annehmen. Schliesslich begünstigen die fix eingebauten Treppen aufgrund der bequemen 
Erreichbarkeit des Dachgeschosses eine allfällige Wohnnutzung der Estrichräumlichkeiten, wes-
halb nicht zu beanstanden ist, dass die Gemeinde ebenfalls den Rückbau der Treppen resp. den 
Ersatz durch ausziehbare/ausklappbare Estrichtreppen verlangt hat, zumal diese – wie unter Er-
wägung 3 ausgeführt – nicht von der Besitzstandsgarantie profitieren können. Den Beschwerde-
führenden ist es zumutbar, das Dachgeschoss wieder der ursprünglichen Nutzung als Estrich zu-
zuführen. Die Wiederherstellungsanordnung hält somit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
stand.
9.
Ergebnis und Kosten
a)
Nach dem Gesagten ist der Ausbau des Dachgeschosses nicht bewilligungsfähig, weshalb 
die Vorinstanz zu Recht die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes angeordnet hat. Die 
Beschwerde ist demnach abzuweisen und der angefochtene Entscheid der Gemeinde zu bestäti-
gen.
b)
Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1800.00 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV22). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unter-
liegen die Beschwerdeführenden. Sie haben demnach grundsätzlich die Verfahrenskosten zu tra-
gen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Vorinstanz eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs begangen hat, welche im Beschwerdeverfahren geheilt werden 
musste. Dies stellt einen besonderen Umstand im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar. 23 Es 
rechtfertigt sich daher, den Beschwerdeführenden lediglich 5/6 der Verfahrenskosten, ausma-
chend CHF 1500.00, aufzuerlegen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton, da der Vor-
instanz vorliegend keine Verfahrenskosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 2 VRPG).
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzten, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die Wett-
schlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Vorliegend haben die Beschwerdeführenden als unterliegende 
Partei grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteikostenersatz. Aufgrund der Gehörsverletzung hat 
die Gemeinde den Beschwerdeführenden jedoch einen Sechstel ihrer Parteikosten zu ersetzen. 
Die Kostennote der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführenden vom 9. Dezember 2024 beläuft 
sich auf CHF 2'568.15 (inkl. Mehrwertsteuer) und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Ge-
21 Vgl. auch BDE 110/2012/131 E. 110/2009/51 vom 28. Dezember 2009, E. 5.g.
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
23 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21.


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meinde hat den Beschwerdeführenden daher einen Sechstel der Kosten – ausmachend 
CHF 428.00 – zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen und der Entscheid der Gemeinde Wynau vom 2. Mai 2024 
wird bestätigt.
2.
Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten von CHF 1500.00 zur Bezahlung auf-
erlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine sepa-
rate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Die Gemeinde hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von CHF 428.00 (inkl. 
Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
Frau Rechtsanwältin F.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wynau, Gemeindebetriebe, Bau + Planung, einge-
schrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.