be_bvd · 120 2017 42 · 2011-02-25 · de

Einbau im Dachraum WC | Saanen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2017/42
Bern, 12. Dezember 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
und
Frau B.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
sowie
Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Saanen, Schönriedstrasse 8, Postfach 11, 
3792 Saanen
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen vom 6. Juli 2017 
(Nr. 2010-193; Einbau im Dachraum WC)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Saanen Grundbuchblatt 
Nr. D.________. Das darauf liegende Wohnhaus ist mit der Liegenschaft der von Amtes 
wegen am Verfahren Beteiligten auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. E.________ 
verbunden, jedoch «firstgetrennt». Beide Parzellen liegen in der Landwirtschaftszone 
(LWZ). Dem Beschwerdeführer wurde mit Entscheid vom 25. Februar 2011 das Vorhaben 


RA Nr. 120/2017/42
2
"Umbau und Sanierung der südwestlichen Haushälfte mit Einbau Dachgiebel und 
Änderung Fenster und Türen an der Südostfassade (…)" bewilligt. Die Schlussabnahme 
erfolgte am 15. März 2012.1 Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte rügte, dass der 
Beschwerdeführer bei der Ausübung seiner Baubewilligung auf ihrer Parzelle Saanen 
Grundbuchblatt 
Nr. E.________ 
ohne 
ihre 
schriftliche 
Zustimmung 
über 
die 
Parzellengrenze gebaut und auf ihrer Seite einen «Kaminbrandschutzsockel» im WC des 
Dachgeschosses eingebaut habe. Sie ging in dieser Angelegenheit auch zivilrechtlich 
gegen den Beschwerdeführer vor. In der Folge zeigte der Beschwerdeführer die von Amtes 
wegen am Verfahren Beteiligte bei der Gemeinde an, da auf ihrer Parzelle ein Vordach und 
im Dach ein WC ohne Bewilligung eingebaut worden sei. Die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte reichte für dieses Vorhaben am 27. Januar 2015 ein nachträgliches 
Baugesuch ein. Mit Urteil bzw. Abschreibungsverfügung vom 3. März 2014 des 
Regionalgerichts Oberland verpflichtete sich der Beschwerdeführer als beklagte Partei den 
"Einbau im Dachraum WC" auf eigene Kosten zurückzubauen.2 Dieses Urteil wurde bislang 
nicht vollstreckt.
2.
Mit 
Verfügung 
vom 
6. Juli 
2017 
forderte 
die 
Gemeinde 
Saanen 
den 
Beschwerdeführer auf, den "Einbau eines WC's im Dachraum auf Parzelle Saanen Gbl 
Nr. E.________ zurückzubauen" und den "ursprünglichen Zustand der Liegenschaft 
Nr. E.________ wiederherzustellen". Mit gleichem Datum wurde auch über das 
nachträgliche Baugesuch der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten betreffend 
"Überdachung der Eingangstüre, Einbau WC im Treppenhaus" entschieden und der 
Bauabschlag erteilt, ohne über die Frage der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands zu entscheiden. Die Gemeinde wies darauf hin, dass das Vorhaben ohne 
Zustimmung des Eigentümers von Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. D.________, d.h. 
des Beschwerdeführers, nicht bewilligungsfähig sei.3
3.
Gegen 
die 
ihn 
betreffende 
Wiederherstellungsverfügung 
reichte 
der 
Beschwerdeführer am 2. August 2017 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
1 Vgl. Vorakten, Dossier 2 (Baugesuch 2012-193), Baubewilligung vom 25. Februar 2011, pag. 16
2 Vgl. Vorakten, Dossier 1 (Baugesuch 2015-015), Verfügung Regionalgericht Oberland (CIV 13 2964) vom 
3. März 2014, pag. 26. Die Abschreibung erfolgte, da sich der Beschwerdeführer der Klage unterzog.
3 Vgl. Vorakten, Dossier 1 (Baugesuch 2015-015), Bauentscheid vom 6. Juli 2017, pag. 3


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3
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt sinngemäss die Aufhebung der 
angefochtenen Verfügung, da der Einbau des Kaminbrandschutzsockels im WC zur 
"Einhaltung der Brandschutzvorschriften" erfolgt sei. Der illegale Zustand sei seinerzeit 
durch den Einbau des WC's im Dachraum auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt 
Nr. E.________ geschaffen worden. Die Verhältnismässigkeit der Verfügung sei nicht 
gegeben.
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten bei der Gemeinde ein. Anschliessend stellte 
es der Gemeinde und dem Beschwerdeführer ergänzende Fragen. Gleichzeitig wies es die 
Parteien darauf hin, dass zur Durchsetzung eines zivilrechtlichen Urteils grundsätzlich der 
zivilrechtliche Weg zu beschreiten sei. Der Beschwerdeführer äusserte sich mit Eingabe 
vom 4. Oktober 2017 und die Gemeinde mit Stellungnahme vom 13. Oktober 2017 zu den 
unterbreiteten Fragen. Anschliessend erhielten die Parteien Gelegenheit, sich zum 
Beweisergebnis 
zu 
äussern 
und 
Schlussbemerkungen 
einzureichen. 
Der 
Beschwerdeführer hält nochmals fest, dass das WC auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt 
Nr. E.________ im Jahre 1998 "illegal" eingebaut worden und unter Einhaltung der 
Brandschutzvorschriften durch die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte ebenfalls 
zurückzubauen sei. Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte hat sich nicht 
vernehmen lassen.
5.
Auf die Rechtsschriften, das Beweisergebnis und die Vorakten wird, soweit für den 
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG5 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Der Beschwerdeführer ist als Adressat der Wiederherstellungsverfügung durch die 
angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf seine form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2.
Wiederherstellung
a)
Gemäss den Vorakten wurde die Gemeinde durch die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte aufgefordert, den zivilrechtlichen Anspruch auf dem Weg des 
Wiederherstellungsverfahrens durchzusetzen.6 Zur Vollstreckung eines zivilrechtlichen 
Urteils bzw. der Verfügung des Regionalgerichts vom 3. März 2014 ist jedoch grundsätzlich 
der 
zivilrechtliche 
Weg 
zu 
beschreiten 
(vgl. Art. 8 
Abs. 1 
EG 
ZSJ7). 
Das 
Wiederherstellungsverfahren nach Art. 46 ff. BauG richtet sich nach öffentlich-rechtlichen 
Grundsätzen und dient nicht der Durchsetzung eines zivilrechtlichen Anspruchs. Ob im 
Lichte der bau- und planungsrechtlichen Vorschriften ein Anspruch auf Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands besteht, ist nachfolgend von Amtes wegen zu prüfen.
b)
Der Beschwerdeführer macht geltend, dass der eingebaute Kaminbrandschutzsockel 
dem Brandschutz auf seiner Liegenschaftsseite diene und die Wiederherstellung des 
rechtmässigen 
Zustands 
unverhältnismässig 
sei. 
Die 
Gemeinde 
hat 
ihre 
Wiederherstellungsverfügung damit begründet, dass über die Parzellengrenze hinaus 
gebaut worden sei und das "Näherbaurecht" fehle.8 Auf Frage des Rechtsamtes erklärte 
die Gemeinde, dass die geforderte Wiederherstellung auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt 
Nr. E.________ unweigerlich dazu führe, dass zur Einhaltung der Brandschutzvorschriften 
auf der Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. D.________ des Beschwerdeführers der 
Kamin stillgelegt oder so verschoben werden müsse, dass die Abdeckung nicht über die 
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
6 Vgl. Vorakten, Dossier 1 (Baugesuch 2015-015), Schreiben RA C._______ vom 04. April 2017, pag. 3
7 Einführungsgesetz vom 11. Juni 2009 zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung und zur 
Jugendstrafprozessordnung (EG ZSJ, BSG 271.1)
8 Angefochtene Verfügung vom 6. Juli 2017, S. 1


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5
Parzellengrenze rage. Auf diese Massnahme könne verzichtet werden, wenn die 
Eigentümerschaft der betroffenen Nachbarparzelle "dem aktuellen Zustand" zustimme.9
c)
Wird ein Bauvorhaben ohne oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt, 
so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde darüber, ob und inwieweit der rechtmässige 
Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BauG). Grundlegende 
Voraussetzung für ein Wiederherstellungsverfahren ist demnach, dass ein rechtswidriger 
Zustand 
besteht. 
Vorliegend 
ist 
die 
Bewilligungspflicht 
für 
den 
Einbau 
des 
Kaminbrandschutzsockels zu bejahen, da es sich zwar um eine bauliche Änderung im 
Gebäudeinnern handelt, diese aber die Brandsicherheit betrifft (vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. d 
BewD10 e contrario). Selbst wenn im konkreten Fall die formelle Rechtswidrigkeit zu 
bejahen ist, genügt eine solche Rechtswidrigkeit allein aber noch nicht, um die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Auch in diesen Fällen 
müssen die Rechtsmittelinstanzen zumindest summarisch prüfen, ob das Bauvorhaben 
gegen einschlägige Vorschriften verstösst (sog. materielle Rechtswidrigkeit). Nach der 
Praxis 
des 
Verwaltungsgerichts 
gilt 
es 
als 
unverhältnismässig, 
eine 
an 
sich 
bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der Baubewilligung beseitigen 
zu lassen.11
d)
Vorliegend wird kein Verstoss gegen materielles Baurecht geltend gemacht und es ist 
kein Verstoss gegen bau- und planungsrechtliche Vorschriften ersichtlich. Der 
Kaminbrandschutzsockel wurde jedoch auf fremdem Grund errichtet, ohne dass die von 
Amtes wegen am Verfahren Beteiligte als Grundeigentümerin der Parzelle Saanen 
Grundbuchblatt Nr. E.________ zugestimmt hat. Dies ist unbestritten. Die Gemeinde 
begründet die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands denn auch mit der 
fehlenden Zustimmung der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten.
Nach Art. 10 Abs. 2 BewD ist bei Bauten auf fremdem Boden die unterschriftliche 
Zustimmung der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers beizubringen. Diese 
Vorschrift will vermeiden, dass sich die Baubewilligungsbehörden mit Baugesuchen 
befassen müssen, die aus zivilrechtlichen Gründen nie verwirklicht werden können, weil 
9 Vernehmlassung der Gemeinde Saanen vom 13. Oktober 2017
10 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
11 BVR 2000 S. 416 E. 3a; vgl. ferner die weiteren Hinweise bei Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 15a


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ihnen der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin nicht zustimmt. Es handelt sich 
um eine reine Ordnungsvorschrift, die unnötigen Verwaltungsaufwand vermeiden will.12 
Diese Vorgabe bezweckt aber nicht, umstrittene private Rechte, die dem Bauvorhaben 
entgegenstehen könnten, im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen. Die Vorschrift soll 
vielmehr sicherstellen, dass die gesuchstellende Person eine ausreichende Nähe zum 
Grundeigentum und damit ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung ihres Gesuchs 
hat. Auf die Mitunterzeichnung durch die Grundeigentümer oder den Grundeigentümer 
kann verzichtet werden, wenn die gesuchstellende Person ein schutzwürdiges eigenes 
Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs hat.13 Das schutzwürdige Interesse ist 
gegeben, wenn es sich um ein nachträgliches Baugesuch handelt.14 Denn hier ist das 
Bauvorhaben bereits realisiert und muss von den Baubewilligungsbehörden auch dann auf 
seine Übereinstimmung mit den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften überprüft 
werden, wenn die Unterschrift der Grundeigentümerschaft fehlt.15 Daraus ergibt sich, dass 
vorliegend das Fehlen der Unterschrift der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 
lediglich die Verletzung einer Ordnungsvorschrift darstellt. Dies hat keine materielle 
Rechtswidrigkeit zur Folge.
Gemäss vorinstanzlichem Entscheid ist der umstrittene Kaminbrandschutzsockel im WC 
des Dachraums abgesehen von der fehlenden Zustimmung der Grundeigentümerin 
materiell rechtmässig. Da die Zustimmung der Grundeigentümerschaft im nachträglichen 
Baugesuchsverfahren wie erwähnt irrelevant ist, ergibt die summarische Prüfung, dass der 
eingebaute Kaminbrandschutzsockel den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 
entspricht und materiell rechtmässig ist. Dies umso mehr als der Einbau des 
Kaminbrandschutzsockels im Rahmen der Verwirklichung des Bauvorhabens auf der 
Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. D.________ erfolgte und gemäss Beweisergebnis 
durch den Feueraufseher der Gemeinde im Rahmen der Schlussabnahme am 15. März 
2012 so abgenommen worden ist.16 Erweist sich eine Baute oder Anlage als öffentlich-
12 Vgl. zum Ganzen BVR 2005 S. 130 E. 3.1; Monika Hintz, Zivilrechtliche Vorfragen im 
Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2/2014, S. 71 ff.
13 BVR 2005 S. 130 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen¸ Monika Hintz, a.a.O., S. 72
14 VGE 2012/164 vom 7. Januar 2013, E. 2.2. Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 34, N. 10 mit weiteren 
Hinweisen
15 Monika Hintz, a.a.O., S. 72; BVR 1989 S. 406, E. 3
16 Vorakten, Dossier 2 Dossier 2 (Baugesuch 2012-193): Schlussabnahme vom 15. März 2012, pag. 2


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rechtlich nicht rechtswidrig, ist im Baupolizeiverfahren aus Verhältnismässigkeitsgründen 
auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten.17
e)
Demzufolge 
wird 
die 
Beschwerde 
gutgeheissen 
und 
die 
angefochtene 
Wiederherstellungsverfügung aufgehoben. Im Anschluss an eine allfällige Vollstreckung 
des zivilrechtlichen Urteils wird es Aufgabe der Baupolizei sein, die Einhaltung der 
Brandschutzvorschriften auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. D.________ zu prüfen.
3.
Zusammenfassung und Kosten
a)
In Gutheissung der Beschwerde wird die angefochtene Wiederherstellungsverfügung 
aufgehoben. Die Durchsetzung eines zivilrechtlichen Urteils kann nicht über das 
baupolizeiliche Wiederherstellungsverfahren erfolgen.
b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 erster Satz VRPG). Diese wird festgesetzt auf Fr. 600.-- (Art. 103 Abs. 2 
VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV18).
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 
erheben. Dem Beschwerdeführer als obsiegende Partei werden keine Verfahrenskosten 
auferlegt. Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte hat sich nicht vernehmen lassen. 
Ihr können somit keine Verfahrenskosten auferlegt werden. Die Gemeinde ist nicht in ihren 
Vermögensinteressen betroffen, weshalb auch ihr keine Verfahrenskosten auferlegt 
werden können (Art. 108 Abs. 2 zweiter Satz VRPG). Die Verfahrenskosten trägt deshalb 
der Kanton.
c)
Der Beschwerdeführer war nicht anwaltlich vertreten, weshalb keine Parteikosten 
gesprochen werden (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O, Art. 46 N. 15a
18 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 
6. Juli 2017 wird aufgehoben.
2.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Saanen, eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin