be_bvd · 120 2024 65 · 2025-04-08 · de

Kleinbauernhaus | Grosshöchstetten

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Bau- und Verkehrsdirektion
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3013 Bern
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BVD 120/2024/65
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 8. April 2025
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Grosshöchstetten, Kramgasse 3, 3506 Grosshöchstet-
ten
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Grosshöchstetten vom 31. Okto-
ber 2024 (BG A.________; Kleinbauernhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer 2 ist Eigentümer der Parzelle Grosshöchstetten 2 Grundbuchblatt 
Nr. G.________ und bewohnt das ehemalige Kleinbauernhaus auf dieser Parzelle zusammen mit 
der Beschwerdeführerin 1. Am 7. März 2022 reichten sie eine Voranfrage für die Sanierung des 
Kleinbauernhauses unter Einbau einer zusätzlichen Wohnung ein. Die Parzelle liegt in der Land-
wirtschaftszone sowie gemäss kantonalen Richtplan im Streusiedlungsgebiet. Das Amt für Ge-
meinden und Raumordnung (AGR) kam in seiner Stellungnahme vom 12. April 2022 zum Schluss, 
dass 24 RPG1 i.V.m. Art. 39 RPV2 nicht zur Anwendung gelange, da bei der Liegenschaft ein 
Teilabbruch und Wiederaufbau (v.a. Dachstuhl) geplant sei. Es könne dagegen eine Ausnahme-
bewilligung nach Art. 24c RPG in Aussicht gestellt werden, wobei diese Zusicherung u.a. unter 
dem Vorbehalt erfolge, dass bei der weiteren Projektierung die folgenden Bedingungen erfüllt bzw. 
berücksichtigt würden: 
-
Einhaltung des Erweiterungspotenzials Stand 1972 von maximal 60 % Bruttogeschossfläche (BGF). 
Sämtliche Erweiterungen seit 1972 bis heute sind dem Erweiterungspotential anzurechnen. 
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
2 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).


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-
Die Türe in der Südfassade ist nicht bewilligungsfähig. Das Erscheinungsbild wird durch diesen Ein-
griff in die Hauptfassade zu stark beeinträchtigt. 
-
Die Lamellen in der Ründe haben folgende Masse einzuhalten: Tiefe Holzbrett 12 cm, Brettdicke 2 
cm, Abstand von Brett zu Brett maximal 10 cm. 
-
In der Nordfassade sind anstelle der Lamellen Schlitze von jeweils maximal 30 cm Breite vorzusehen. 
Zwischen den Schlitzen ist die vertikale Holzschalung ebenfalls mit mindestens einer Breite von 30 
cm durchlaufen zu lassen. Im Bereich der Schlitze ist die Holzschalung auszuschneiden. Dahinter 
können Fenster angeordnet werden. Die Schlitze sind optisch auf zwei Felder (linke uns rechts) in 
der Fassade aufzuteilen. Im Anbau sind ebenfalls Schlitze vorzusehen.
2.
Die Beschwerdeführenden reichten am 23. Mai 2022 bei der Gemeinde Grosshöchstetten 
ein Baugesuch ein für den Um- und Ausbau eines Kleinbauernhauses zu zwei Wohnungen und 
den Einbau einer Luft/Wasser-Wärmepumpe auf Parzelle Grosshöchstetten Grundbuchblatt 
Nr. G.________. Gegen das Bauvorhaben gingen keine Einsprachen ein. Das AGR erteilte dem 
Bauvorhaben mit Verfügung vom 30. August 2022 eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG 
i.V.m. Art. 39 RPV. Die Verfügung enthielt den Hinweis, dass beim Umbau die bauliche Grunds-
truktur und die äussere Erscheinung des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben müssen 
und ein Abbruch und Wiederaufbau sowie die durchgehende Erneuerung ausgeschlossen sind. 
Als Auflage verlangte das AGR, dass die Lamellenfront in der Giebelfassade Süd folgende Masse 
einzuhalten habe: Tiefe Holzbrett 12 cm, Brettdicke 2 cm, Abstand von Brett zu Brett maximal 
10 cm. Weiter legte es fest, dass die Verpflichtung zur ganzjährigen Wohnnutzung im Grundbuch 
anzumerken sei. Gestützt auf die positive Verfügung des AGR erteilte das Regierungsstatthalter-
amt Bern-Mittelland dem Bauvorhaben mit Gesamtentscheid vom 3. Oktober 2022 die Baubewil-
ligung. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
3.
Anlässlich der Schlusskontrolle vom 28. September 2023 stellte die Gemeinde fest, dass 
einige Ausführungen nicht wie baubewilligt bzw. in Überschreitung der Baubewilligung umgesetzt 
wurden. Die Gemeinde stellte insbesondere Folgendes fest: 
-
Das Dach wurde auf der Westseite verlängert und darunter ein gedeckter Sitzplatz erstellt.
-
Im Erdgeschoss im Bereich Essen – Küche wurde eine Hebeschiebetüre eingebaut.
-
Die Holzlamellen bei den Verglasungen wurden nicht gemäss Baubewilligung erstellt.
-
Einige Fenster weisen keine Sprossen auf.
-
Es wurde ein Lichtband anstelle der bewilligten Glasziegel erstellt.
-
Über dem Dachgeschoss wurde eine Galerie eingebaut.
-
Es wurde mutmasslich ein Teilabbruch und Wiederaufbau vorgenommen.
Nach Einreichung von Ausführungsplänen und einer Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF) 
kam das AGR im Rahmen seiner Abklärungen zum Schluss, dass es sich um einen Teilabbruch 
und Wiederaufbau handle und das Vorhaben daher nicht mehr entsprechend der Baubewilligung 
nach Art. 39 RPV beurteilt werden könne. Das Projekt müsse nun unter Art. 24c RPG beurteilt 
werden. 
Anlässlich einer Besprechung vom 26. Oktober 2023 bestritten die Beschwerdeführenden, dass 
es sich um einen Abbruch und Wiederaufbau handle. An einer Begehung vom 14. Februar 2024 
unter Anwesenheit aller Beteiligten (inkl. AGR) wurde festgehalten, dass ost- und südseitig die 
Fassaden total erneuert und auch die Fundamente und die Wände des Untergeschosses erneuert 
wurden. Es könne deshalb nicht mehr von einem Ersatz von einzelnen Balken (stellenweise) ge-
sprochen werden. Gemäss Projektverfasser sei während der Bauausführung festgestellt worden, 
dass die Bausubstanz in einem schlechten Zustand sei und diese ersetzt werden müsse. Insge-
samt stellten das AGR und die Gemeinde an der Begehung vom 14. Februar 2024 fest, dass zu 
viel der bestehenden Bausubstanz ersetzt worden sei, es sich deshalb um einen Teilabbruch und 


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Wiederaufbau nach Art. 24c RPG handle und Art. 39 RPV nicht mehr angewendet werden könne. 
Aufgrund der festgestellten Mängel erhielten die Beschwerdeführenden Gelegenheit zur Stellung-
nahme, welche sie mit Eingabe vom 8. Mai 2024 wahrnahmen. 
Mit Wiederherstellungsverfügung vom 31. Oktober 2024 ordnete die Gemeinde Folgendes an: 
1.
Die Liegenschaft ist durch die Grundeigentümerin / Bauherrschaft fachmännisch umzubauen. Für den 
Umbau ist nach Ablauf der Rechtsmittelfrist innert 30 Tagen (das bedeutet bis am 25. Januar 2025) 
ein Baugesuch einzureichen und bewilligen zu lassen. Dies beinhaltet. 
•
die Dachverlängerung und des darunterliegenden gedeckten Sitzplatzes
•
das Abdecken der Hebeschiebetüre durch Holzlamellen
•
das Erstellen von Lamellen beim Badezimmerfenster auf der Westseite des Gebäudes
•
das Versehen der Fenster und Balkontüre auf der Westseite des Gebäudes mit Sprossen
•
den Ersatz des Lichtbandes durch Glasziegel
•
die süd- und nördlichen Lamellen im DG sind entsprechend der Masse in der Baubewilligung zu 
korrigieren
•
die anrechenbare Bruttogeschossfläche des Gebäudes ist um das Mass zurückzubauen, bis sie 
das Erweiterungspotential der Bruttogeschossfläche seit 1. Juli 1972 um maximal 60 % nicht 
übersteigt. Dies bedeutet, dass 47.61 m2 aBGF zu nicht anrechenbarer BNF zurückgebaut wer-
den muss.
Die oben genannten Massnahmen sind nach erteilter Baubewilligung innerhalb der Gültigkeitsdauer 
des Baugesuchs auszuführen (innert 3 Jahre). Eine Verlängerung der Baubewilligung ist dabei aus-
geschlossen. 
2.
Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn innert der Rechtsmittelfrist ein nachträg-
liches Baugesuch eingereicht wird (Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG). Im nachträglichen Baubewilligungs-
verfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden 
kann. Bei vollständiger oder teilweiser Bewilligung des Bauvorhabens fällt die Wiederherstellungsver-
fügung im entsprechenden Umfang dahin. Im Falle des Bauabschlags entscheidet die Baubewilli-
gungsbehörde zugleich darüber, ob und wieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist; sie 
setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist. 
3.
[Androhung Ersatzvornahme]
4.
[Kosten]
5.
[Strafandrohung]
4.
Gegen diese Wiederherstellungsverfügung reichten die Beschwerdeführenden am 2. De-
zember 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie 
stellen folgende Rechtsbegehren: 
1.
Es sei Ziff. 1, siebter Punkt (betreffend Rückbau der anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 
47.61 m2) der Verfügung vom 31. Oktober 2024 der Einwohnergemeinde Grosshöchstetten aufzuhe-
ben.
2.
Eventualiter: Es sei Ziff. 1, siebter Punkt (betreffend Rückbau der anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche von 47.61 m2) der Verfügung vom 31. Oktober 2024 der Einwohnergemeinde Grosshöchstetten 
dahingehend anzupassen, als die zurückzubauende Bruttogeschossfläche lediglich 19.64 m2 beträgt.


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3.
Subeventualiter: Es sei Ziff. 1, siebter Punkt (betreffend Rückbau der anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche von 47.61 m2) der Verfügung vom 31. Oktober 2024 der Einwohnergemeinde Grosshöchstetten 
aufzuheben und die Sache sei mit verbindlichen Anordnungen zur Berechnung an die Vorinstanz zur 
Neubeurteilung zurückzuweisen.
5.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 19. Dezember 2024 beantragt das 
AGR, die Beschwerde sei soweit gutzuheissen, als dass die Verfügung der Gemeinde vom 31. Ok-
tober 2024 dahingehend anzupassen sei, dass die zurückzubauende Bruttogeschossfläche ledig-
lich 26.14 m2 betrage. Ansonsten sei die Beschwerde abzuweisen und die Verfügung der Ge-
meinde zu bestätigen. Die Gemeinde führte mit Stellungnahme vom 6. Januar 2024 aus, sie ver-
weise in sämtlichen Punkten auf die Wiederherstellungsverfügung vom 31. Oktober 2024 und die 
Berechnungen des AGR. Auf eine weitergehende Stellungnahme werde verzichtet. Die Beschwer-
deführenden reichten schliesslich unaufgefordert eine Replik vom 12. März 2025 zur Stellung-
nahme des AGR vom 19. Dezember 2024 ein.
6.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Be-
schwerdeführenden sind als Adressaten durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher 
zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.
b)
Behördenmitglieder treten nach Art. 9 Abs. 1 Bst. f VRPG5 in den Ausstand, wenn sie in der 
Sache befangen sein könnten. Dabei genügt es, wenn Umstände vorliegen, die den Anschein 
einer Befangenheit begründen können.6 Der Direktor der BVD ist mit den Beschwerdeführenden 
persönlich bekannt. Er ist daher im vorliegenden Verfahren in den Ausstand getreten. Gemäss 
Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 662/2018 vom 6. Juni 2018 ist Herr Regierungsrat Philippe 
Müller sein Stellvertreter.
2.
Streitgegenstand
a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 Vgl. Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VPRG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 7 und 24.


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somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.7
b)
Die Beschwerdeführenden wehren sich mit ihrer Beschwerde einzig gegen Ziffer 1, siebter 
Punkt (betreffend Rückbau der anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 47.61 m2) der Verfügung 
der Gemeinde vom 31. Oktober 2024. Sämtliche weiteren Anordnungen in dieser Verfügung (Zif-
fer 1, erster bis sechster Punkt, sowie bezogen auf diese Punkte die einleitenden und abschlies-
senden Ausführungen unter Ziffer 1; Ziffern 2 bis 5) werden von den Beschwerdeführenden nicht 
angefochten und bilden damit nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens.
3.
Verhältnis Voranfrage und erteilte Ausnahmebewilligung, Vertrauensschutz
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, im Rahmen der Voranfrage sei ihr Projekt auf Initia-
tive der Behörde hin gestützt auf Art. 24c RPG beurteilt worden. Ihre Voranfrage sei nicht auf 
Grundlage eines bestimmten Artikels eingereicht worden. Die rechtliche Einordnung sei nicht von 
ihnen, sondern von der Gemeinde vorgenommen worden. In seiner Stellungnahme zur Voranfrage 
habe das AGR einzig knapp festgehalten, dass es sich beim geplanten Bauvorhaben um einen 
Teilabbruch und Wiederaufbau (v.a. Dachstuhl) handle und daher Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV 
nicht zur Anwendung komme. Das danach eingereichte Baugesuch habe sich nur marginal von 
den Plänen der Bauvoranfrage unterschieden, insbesondere seien keine Änderungen an der Pla-
nung des Dachstuhls oder Fassadenänderungen vorgenommen worden. Dennoch habe das AGR 
dem Vorhaben mit Verfügung vom 30. August 2022 ohne weitere Korrespondenzen die Ausnah-
mebewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV erteilt. Entgegen den Vorbringen der Vorin-
stanz treffe es aber nicht zu, dass sie ein Ausnahmegesuch nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV 
gestellt hätten; dem Baugesuch sei vielmehr ein allgemeines Ausnahmegesuch nach Art. 24 ff. 
beigelegen. Da die Parzelle im Streusiedlungsgebiet liege, sei Art. 39 RPV im Projektbeschrieb 
lediglich in einer Klammer erwähnt worden. Dies habe einzig der Konkretisierung der Parzellen-
lage gedient und daraus lasse sich nicht ableiten, dass die Baueingabe unter Art. 39 RPV erfolgt 
sei. Die konkrete Subsumtion des Ausnahmegesuchs unter Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV sei 
schliesslich durch die Behörden vorgenommen worden. 
Die Voranfrage sei als behördliche Auskunft und die erteilte Ausnahmebewilligung als behördliche 
Zusicherung zu qualifizieren. Massgebend sei hier, dass das AGR zwar zunächst in ihrer Stel-
lungnahme zur Voranfrage Art. 39 RPV nicht als anwendbar erklärte, die Pläne des Baugesuchs 
dann aber in den wesentlichen Punkten identisch mit denjenigen der Voranfrage gewesen seien 
und das AGR trotz identischen Plänen und identischem Projekt mit ihrer Verfügung dennoch eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 39 RPV erteilt habe. Ergo habe die Behörde ihre in der Voranfrage 
geäusserte Meinung, beim Projekt handle es sich um einen Teilabbruch und Wiederaufbau, revi-
diert. Sämtliche Kriterien des Vertrauensschutzes aufgrund behördlicher Auskunft bzw. Zusiche-
rung seien erfüllt. Sie hätten aufgrund der behördlichen Zusicherung davon ausgehen dürfen, dass 
ihr Bauprojekt keinen Teilabbruch und Wiederaufbau darstelle, insofern Art. 39 RPV anwendbar 
sei und die Bestimmungen zur BGF unbeachtlich seien (andernfalls Berechnungen hätten einge-
fordert werden müssen). Die betreffend Ziffer 1 siebter Punkt verfügte Wiederherstellung erweise 
sich deswegen als treuwidrig und sei aufzuheben. 
b)
Es ist unklar, was die Beschwerdeführenden mit diesen Einwänden zu ihren Gunsten ablei-
ten möchten. Sollten sie damit beanstanden, dass ihr Baugesuch vom AGR unter Art. 24 RPG 
i.V.m. Art. 39 RPV beurteilt und bewilligt worden ist und vielmehr nach Art. 24c RPG hätte beurteilt 
werden müssen, so ist zunächst festzuhalten, dass sie im Zusammenhang mit der vorliegend strit-
7 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.


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tigen Anordnung zum Rückbau von Bruttogeschossfläche von dieser Beurteilung profitierten, da 
unter Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV keine Flächenbeschränkung besteht. Eine solche wurde erst 
relevant, als die Beschwerdeführenden über die erteilte Baubewilligung hinausgingen und dadurch 
den Rahmen von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV sprengten (vgl. nachfolgend, E. 4). Überdies 
wurde aus der Verfügung des AGR deutlich und musste damit auch den Beschwerdeführenden 
klar sein, dass das Vorhaben unter Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV beurteilt wurde (und entspre-
chend dem Hinweis in der Verfügung die bauliche Grundstruktur und äussere Erscheinung ge-
wahrt werden muss sowie ein Abbruch und Wiederaufbau unzulässig ist). Einwände dagegen ha-
ben die Beschwerdeführenden damals nicht erhoben. 
Es trifft zwar zu, dass das AGR einerseits beim Voranfragenprojekt zum Schluss kam, dieses 
sprenge aufgrund eines Teilabbruchs und Wiederaufbaus (v.a. Dachstuhl) den Rahmen von 
Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV und werde daher nach Art. 24c RPG beurteilt, dass es dann das 
Baugesuch aber andererseits trotzdem unter Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV beurteilte und bewil-
ligte. Insofern ist auch die Schlussfolgerung der Beschwerdeführenden richtig, wonach das AGR 
beim Bauvorhaben gemäss Baugesuch offenbar – im Unterschied zum Voranfrageprojekt – davon 
ausging, dass dieses (bei Einhalten des Bauvorhabens gemäss Baugesuch) kein Abbruch und 
Wiederaufbau darstellt und die Voraussetzungen von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV einhält. Die 
Vorbringen der Beschwerdeführenden, dass dieser Meinungswechsel aufgrund des aus ihrer 
Sicht im Vergleich zum Voranfrageprojekt nahezu identischen Baugesuch nicht nachvollziehbar 
oder gar falsch sei, ist aber nicht mehr zu prüfen und vorliegend auch irrelevant. Abgesehen davon 
lässt sich aus einer abweichenden Beurteilung im Baugesuchsverfahren im Vergleich zum Voran-
frageverfahren keine Vertrauensposition ableiten, da die Auskunft der Behörden in einem Voran-
frageverfahren lediglich informativen Charakter hat und die Behörden nicht bindet.8 Letztlich brin-
gen die Beschwerdeführenden gestützt auf den Vertrauensschutz vor, sie hätten aufgrund der 
behördlichen Zusicherung davon ausgehen dürfen, dass ihr Bauprojekt keinen Teilabbruch und 
Wiederaufbau darstelle, insofern Art. 39 RPV anwendbar sei und die Bestimmungen zur BGF un-
beachtlich seien. Dies ist nicht nachvollziehbar, trifft es doch gerade zu, dass ihr Baugesuch nach 
Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV beurteilt und bewilligt wurde; hierzu müssen sie nicht den Vertrau-
ensschutz bemühen. Die behördliche Zusicherung durch Erteilen einer entsprechenden Baube-
willigung kann sich jedoch nicht auf die von den Beschwerdeführenden danach ohne Baubewilli-
gung bzw. in Überschreitung der erteilten Baubewilligung vorgenommen Bauvorhaben beziehen. 
Vielmehr haben die Beschwerdeführenden es selber zu verantworten, wenn sie mit diesen 
nachträglich vorgenommenen Änderungen Tatsachen geschaffen haben, ohne diese vorgängig 
den zuständigen Behörden zu unterbreiten. Entscheidend ist vorliegend einzig, ob mit diesen in 
Überschreitung der erteilten Bewilligung vorgenommenen baulichen Massnahmen der Rahmen 
von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV gesprengt wurde. Dies ist nachfolgend zu prüfen. Die von den 
Beschwerdeführenden vorgebrachten Einwände im Zusammenhang mit dem Vertrauensschutz 
tun in diesem Zusammenhang nichts zur Sache. Diese Einwände der Beschwerdeführenden er-
weisen sich damit als unbegründet.
4.
Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV
a)
Mit Verfügung vom 30. August 2022 erteilte das AGR dem ursprünglichen Bauvorhaben 
(Um- und Ausbau eines Kleinbauernhauses zu zwei Wohnungen und den Einbau einer Luft/Was-
ser-Wärmepumpe) eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV. Die Verfü-
gung enthielt den Hinweis, dass beim Umbau die bauliche Grundstruktur und die äussere Erschei-
nung des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben müssen und ein Abbruch und Wieder-
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Vorbemerkun-
gen zu den Art. 32-44 N. 5.


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aufbau sowie die durchgehende Erneuerung ausgeschlossen sind. Darauf basierend erteilte das 
Regierungsstatthalteramt mit Gesamtentscheid vom 3. Oktober 2022 die Baubewilligung. Die Ver-
fügung des AGR sowie der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts erwuchsen unange-
fochten in Rechtskraft, weshalb vorliegend nicht mehr zu prüfen ist, ob dieses Vorhaben den Rah-
men von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV sprengte und ob damit das AGR die entsprechende 
Ausnahmebewilligung zu Recht erteilte. 
In der Folge jedoch wichen die Beschwerdeführenden vom bewilligten Bauvorhaben ab, was un-
bestritten ist, zumal sie die Abweichungen gemäss der angefochtenen Wiederherstellungsverfü-
gung Ziffer 1 Punkte 1 bis 6 nicht angefochten haben und hierfür in der Beschwerde die Einrei-
chung eines nachträglichen Baugesuchs bei der Gemeinde in Aussicht stellten. Umstritten ist ein-
zig der angeordnete Rückbau der anrechenbaren BGF von 47.61 m2 zu nicht anrechenbarer Brut-
tonebenfläche BNF (angefochtene Wiederherstellungsverfügung, Ziffer 1 Punkt 7). Diese Anord-
nung begründen das AGR und die Gemeinde damit, dass – entgegen der erteilten Baubewilligung 
– ein Teilabbruch und Wiederaufbau realisiert wurde, welcher die Anwendung von Art. 24 RPG 
i.V.m. Art. 39 RPV ausschliesst und zu einer Beurteilung unter Art. 24c RPG führen muss, weshalb 
neu die Flächenbeschränkungen von Art. 42 Abs. 3 RPV relevant sind und diese überschritten 
wurden. Die Beschwerdeführenden bestreiten dies und erachten Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV, 
welcher keine Flächenbeschränkungen kennt, weiterhin als anwendbar. 
b)
Den Vorakten lässt sich entnehmen, dass das AGR nach Einreichung von Ausführungsplä-
nen und einer Berechnung der BGF im Rahmen seiner Abklärungen zum Schluss kam, dass es 
sich um einen Teilabbruch und Wiederaufbau handle und das Vorhaben daher nicht mehr ent-
sprechend der Baubewilligung nach Art. 39 RPV beurteilt werden könne, sondern nach Art. 24c 
RPG.9 Der Gesprächsnotiz der Begehung unter Anwesenheit aller Beteiligten (inkl. AGR) vom 
14. Februar 202410 lässt sich hierzu Folgendes entnehmen: 
«[…] Durch die Bauabnahme wurde festgestellt, dass ost- und südseitig die Fassade total erneuert wurde. 
Auch die Fundamente wurden erneuert. Der Projektverfasser und die Bauherrschaft bestritten jedoch bisher, 
dass es sich um einen Abbruch und Wiederaufbau handelt. […] 
Gemäss Auskunft durch den Projektverfasser wurde während der Bauausführung festgestellt, dass die Bau-
substanz in einem schlechten Zustand sei und diese ersetzt werden muss. […] Für Herr B.________ [Bau-
inspektor AGR] ist klar, dass zu viel der bestehenden Bausubstanz ersetzt wurde und der Art. 39 RPV nicht 
mehr angewendet werden kann.
Die Bauherrschaft und der Projektverfasser fragen nach, ob sie alte Balken wieder montieren können, um 
so den Art. 39 RPV wieder geltend zu machen. Dies wird von Herrn B.________ verneint. Art. 39 RPV be-
zweckt, die bestehenden Bauten in ihrer Grundstruktur zu erhalten. Sobald diese in diesem Umfang erneuert 
wurden, können alte Bauten nichts daran ändern, dass diese entfernt wurden. Die Bausubstanz ist nicht 
mehr dieselbe und nicht mehr geschützt. Der Vollausbau ist nicht mehr möglich. […]»
Die Gemeinde führte in der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung (S. 5 f.) aus, entgegen 
der Auffassung der Grundeigentümer und der Projektverfasserin handle es sich bei den ausge-
führten Arbeiten jedoch nicht nur um «kleinere bauliche Anpassungen», sondern es sei entgegen 
den Plänen und entgegen dem Hinweis in der Verfügung des AGR vom 30. August 2022 massiv 
in die Grundstruktur des Gebäudes eingegriffen worden. Nach Art. 39 RPV sei es zulässig, die 
Tragkonstruktion zu sanieren. Ein kompletter Ersatz von Mauerwerken oder Fassadenteilen ent-
spreche aber nicht den Themenblättern der Direktion für Inneres und Justiz, AGR, Abteilung 
9 E-Mail des Bauinspektors AGR an die Gemeinde vom 16. Januar 2024, Vorakten pag. 277.
10 Vorakten pag. 127.


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Bauen. Die bewilligten Pläne würden in keiner Weise den kompletten Ersatz der Fassaden Ost, 
West und Süd zeigen. Es sei einzig die Absicht gewesen, einzelne Flecken oder einzelne, kleine 
begrenzte Fassadenteile auszuwechseln. Das AGR habe mit vorliegenden Akten nicht davon aus-
gehen müssen, dass derart massiv in die Grundstruktur eingegriffen werde. Für die Beurteilung 
nach Art. 39 RPV sei nicht nur die Grundstruktur, sondern auch die Bausubstanz zu erhalten. 
c)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, es sei zwar korrekt, dass gemäss den Plänen einige 
Fassadenteile nicht hätten ausgewechselt werden sollen, letztlich aber dennoch ausgewechselt 
worden seien. Dies ändere allerdings nichts an der Anwendbarkeit von Art. 39 RPV. Die Behaup-
tung der Vorinstanz, es sei massiv in die Grundstruktur des Gebäudes eingegriffen worden, treffe 
nicht zu. Vielmehr sei anhand der Fotos erkennbar, dass die äussere Erscheinung und die bauli-
che Grundstruktur im Wesentlichen unverändert geblieben seien. So sei die Holzverkleidung iden-
tisch mit den Plänen und auch das Dach stimme weiterhin mit den Plänen überein. Es sei nicht 
ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz in den vorgenommenen Bauarbeiten einen Teilabbruch und 
Wiederaufbau erblicke (selbst wenn diese teilweise in überschaubarer Weise über die Baubewil-
ligung hinausgingen). Die vorgenommenen Arbeiten seien als Instandstellung zu qualifizieren, weil 
sie lediglich der Verbesserung gedient hätten. Das Gebäude habe nach den vollendeten Bauar-
beiten den Grundriss und die Grundstruktur beibehalten. Die Vorinstanz stütze sich in ihren Aus-
führungen auf das Themenblatt A4 des AGR und führe aus, es sei nicht nur die Grundstruktur des 
Gebäudes zu erhalten, sondern ebenfalls die Bausubstanz. Diese Aussage sei im Themenblatt 
jedoch nicht enthalten. Es stehe lediglich, das Bauvorhaben solle mit dem Boden haushälterisch 
umgehen und bestehende Bausubstanz möglichst ausnützen (S. 3). Hinzu komme, dass gemäss 
Themenblatt nur die wesentlichen Teile der Tragstruktur bzw. Tragkonstruktion «wie Fundation, 
Boden, Decken, Wände und Dach» Teil der baulichen Grundstruktur seien. Die Ausführungen der 
Vorinstanz, auch die Fassade gehöre dazu, ergebe sich nicht aus dem Themenblatt. Gänzlich 
ausser Acht gelassen worden seien die Gestaltungsgrundsätze zu Art. 39 RPV. Darin werde ex-
plizit ausgeführt, dass Fassadenrenovationen zulässig seien. Auch aus den Ausführungen in der 
Botschaft des Bundesrats ergebe sich, dass gestalterische Verbesserungen zulässig seien, sofern 
darauf geachtet werde, dass die typischen Gestaltungsmerkmale der einzelnen Gebäudeteile er-
halten blieben. Der typische Charakter der Bauernhoffassade werde vorliegend gewahrt. Gemäss 
den Gestaltungsgrundsätzen seien sodann die Erneuerung, Unterfahrung oder der Ersatz beste-
hender Fundamente oder Kellermauern zulässig. Insgesamt stehe die vorgenommene Fassaden-
renovation sowie Renovation des Fundaments einer Anwendung von Art. 39 RPV nicht entgegen. 
Es sei daher nicht korrekt, dass das Vorhaben nach Art. 24c RPG beurteilt werden müsse. 
Das AGR entgegnet in seiner Stellungnahme vom 19. Dezember 2024, aus den bewilligten Plänen 
gehe hervor, dass die bestehende Bausubstanz und Grundstruktur beim Umbau bestehen bleiben. 
Entsprechend seien die Umfassungswände (Tragkonstruktion) grau (bestehend) eingezeichnet. 
Vorgesehen gewesen sei die energetische Sanierung des Gebäudes mit einer Innenisolation. Be-
willigt worden sei den Gesuchstellern eine geringfügige Anpassung/Erneuerung einzelner Bau-
teile, wie der bestehenden Fassade im Bereich «Essen» und im Bereich «Eingang». Aus den 
Fassadenplänen sei aber eindeutig ersichtlich, dass die bestehenden Flecken gegen Süden und 
Osten im EG und OG, wie auch die bestehende Kugelsteinmauer im UG, unverändert bestehen 
bleiben. Aus den Schnittplänen sei zudem ersichtlich, dass auch die bestehenden Binder und 
Sparren unverändert bestehen bleiben. Bewilligt worden sei den Gesuchstellern eine geringfügige 
Anpassung des Daches (Gehrschild) auf der Nordseite. Bewilligt worden sei sodann die Erneue-
rung / Verstärkung der Böden (Boden über dem Erdgeschoss verbleibt auf dem gleichen Niveau) 
und das Höhersetzen des Bodens über dem Obergeschoss. Anhand der Fotos des realisierten 
Baus sei der Verdacht aufgekommen, dass wesentlich mehr abgebrochen und wiederaufgebaut 
worden sei als bewilligt. So seien zum Beispiel ost- und südseitig die Fassaden vollständig erneu-
ert worden. Auch die Fundamente und die Wände im UG seien gemäss Angaben der Gemeinde 
neu betoniert worden. Die Ausführungspläne datiert vom 20. Oktober 2023 hätten dann bestätigt, 


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dass wesentlich mehr abgebrochen und wiederaufgebaut worden sei als bewilligt. So seien die 
Raumhöhen verändert und die Deckenstärken erhöht worden. Dies habe dazu geführt, dass sich 
das Niveau der Decke über dem Erdgeschoss verändert habe. Und dies wiederum habe dazu 
geführt, dass die Laube erneuert werden musste, die Fenster im OG angepasst resp. höher ge-
setzt werden musste, die Sparren auf der Westseite erneuert und auf der Ostseite angepasst 
werden mussten und das Dach über dem Brunnenschopf dementsprechend neu erstellt worden 
sei. Insgesamt sei durch die ohne Bewilligung ausgeführten Arbeiten an der Bausubstanz (Erneu-
erung Fassade ost- und westseitig; Erneuerung der Fundamente und Wände im UG; Erhöhung 
der Deckenstärken; Anpassung der Raumhöhen; Veränderung des Niveaus der Decke über EG; 
Anpassung und Erneuerung der Laube auf der Ostseite; Auswechseln der Dachsparren auf der 
Westseite, neu mit leichtem Dachknick; Anpassung der Sparren auf der Ostseite und Anpassen 
des Daches beim Brunnenschopf) ein wesentlicher Teil der baulichen Grundstruktur und Bausub-
stanz verändert worden. Damit aber Art. 39 RPV angewendet werden könne, müsse die Bausub-
stanz so gut erhalten sein, dass diese nur saniert und nicht erneuert werden müsse. Ein (Teil-) 
Abbruch und Wiederaufbau sowie die durchgreifende Erneuerung seien ausgeschlossen. Das 
Umbauprojekt könne nicht mehr nach Art. 39 RPV beurteilt werden. 
In ihrer Replik beanstanden die Beschwerdeführenden, das AGR sei in seiner Stellungnahme gar 
nicht auf die zentral zu berücksichtigenden Gestaltungsgrundsätze zu Art. 39 RPV eingegangen. 
Zu den einzelnen, vom AGR vorgebrachten Punkten ergebe sich Folgendes: 
-
Erneuerung Fassade ost- und westseitig: Die Ostseite sei im Bereich Eingangstüre bis und 
mit zwei Fenster neu bewilligt worden. Bei der Südseite seien im OG noch die alten Flecken 
bestehend. Es liege somit lediglich eine Sanierung vor und keine Erneuerung.
-
Erneuerung Fundamente und Wände im UG: Es sei lediglich der Kranz und damit eine ge-
ringfügige Anpassung gemacht worden. Der Rest stehe auf der alten Steinmauer im Keller. 
Gemäss den Gestaltungsgrundsätzen sei im Übrigen die Erneuerung, Unterfahrung oder 
der Ersatz bestehender Fundamente oder Kellermauern zulässig.
-
Erhöhung der Deckenstärken, Anpassung der Raumhöhen und Veränderung des Niveaus 
der Decke über EG: Gemäss den Gestaltungsgrundsätzen seien Sanierungen und Verstär-
kungen der Decke sowie geringfügige Anpassungen der Raumhöhen explizit zulässig. Es 
handle sich um geringfügige Anpassungen. Die Deckendicke sei zudem auf die Betondecke 
zurückzuführen, welche infolge der Beachtung der Brandschutzauflagen entsprechend habe 
gebaut werden müssen. Sie hätten zudem unter Einhaltung der Brandschutzvorschriften 
jene Variante gewählt, die am wenigsten in die alte Struktur eingreife. 
-
Anpassungen und Erneuerung Laube auf der Ostseite: Dieser Punkt werde nicht bestritten, 
es sei allerdings unverhältnismässig, wegen eines einzigen Punktes ein ganzes Bauprojekt 
unter Art. 24c RPG zu subsumieren. 
-
Auswechseln der Dachsparren auf der Westseite, neu mit leichtem Dachknick: Die Aus-
wechslung der Dachsparren sei bewilligt gewesen. Zunächst habe ein gerades Dach gebaut 
werden sollen, später habe man sich dagegen entschieden. Das heute vorliegende Dach 
weise einen Dachknick auf, den das Dach vor der Sanierung gehabt habe und entspreche 
somit dem Ursprungszustand.
-
Anpassungen der Sparren auf der Ostseite und Anpassen des Daches beim Brunnenschopf: 
Diesbezüglich sei auf der Ostseite nichts angepasst worden. Das Dach beim Brunnenschopf 
sei noch das gleiche inkl. den alten Sparren und Lichtplatten.
d)
Gemäss Art. 24 RPG können Bewilligungen erteilt werden, nicht zonenkonforme Bauten und 
Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen 
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (Bst. a) und keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen (Bst. b). Als standortgebunden im Sinn von Art. 24 Bst. a RPG können die Kantone 
gestützt auf Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV in Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im kanto-
nalen Richtplan räumlich festgelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die 


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anzustrebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, die Änderung der Nutzung bestehen-
der Bauten, die Wohnungen enthalten, zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken bewilligen, wenn 
sie nach der Änderung ganzjährig bewohnt werden. Der Kanton Bern hat von dieser bundesrecht-
lichen Kompetenz Gebrauch gemacht und im kantonalen Richtplan Streusiedlungsgebiete im Sinn 
von Art. 39 RPV bezeichnet. Das hier zur Diskussion stehende Gebäude der Beschwerdeführen-
den liegt in einem solchen Streusiedlungsgebiet. Ebenso ist unbestritten, dass dieses Gebäude 
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt wurde. Es steht somit fest, dass 
das Gebäude bzw. die diesbezüglich vorgenommenen Umbauarbeiten grundsätzlich in den An-
wendungsbereich von Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV fallen. 
Die Bestimmung von Art. 39 RPV bezweckt in erster Linie eine bessere Nutzung bestehender 
Bausubstanz, insbesondere die Möglichkeit, die Wohnnutzung in bestehende Ökonomieteile aus-
zuweiten.11 Die Ausnahmebewilligung setzt voraus, dass das betreffende Haus nach der Ände-
rung ganzjährig bewohnt wird (Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV) und die Voraussetzungen von Art. 43a 
RPV erfüllt sind. Weiter darf eine Bewilligung nach diesem Artikel nur erteilt werden, wenn die 
äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 
39 Abs. 3 RPV). Die Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV schliesst neubauähnliche Umgestal-
tungen oder gar den Abbruch und Wiederaufbau in moderner Form aus; neubauähnlich wären 
dabei etwa eine Auskernung unter Beibehaltung von Dach- und Fassadenelementen, der weitge-
hende Ersatz tragender Bauteile und eine Unterkellerung.12 Die Voraussetzung von Art. 39 Abs. 
3 RPV entspricht jener von Art. 24d Abs. 3 Bst. b RPG (Ausnahmebewilligung für landwirtschafts-
fremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen), weshalb für ihre Konkretisierung 
die Materialien sowie Lehre und Rechtsprechung zu dieser Vorschrift beigezogen werden können. 
Gestützt auf Art. 39 Abs. 3 RPV darf die äussere Erscheinung des Gebäudes nicht grundlegend 
umgestaltet werden. Veränderungen am Dach etwa sind geeignet, die äussere Erscheinung einer 
Baute zu beeinflussen. Problematisch sein können deshalb etwa Aufbauten, aber auch Solaran-
lagen oder Dachflächenfenster. Gerade Fensteröffnungen können bewirken, dass der Ökonomie-
teil eines Bauernhauses als Wohnhaus in Erscheinung tritt. Ob die äussere Erscheinung im We-
sentlichen unverändert bleibt, beurteilt sich aus der Sicht einer unbefangenen Betrachterin bzw. 
eines unbefangenen Betrachters. Entscheidend ist die Raumrelevanz der Baute; zu fragen ist mit-
hin, wie stark die fragliche Veränderung nach aussen in Erscheinung tritt.13
Das AGR hat ein Themenblatt verfasst zu den Voraussetzungen für die Umnutzung von Bauwer-
ken in Streusiedlungsgebieten, die Wohnungen enthalten.14 Zur Wahrung der äusseren Erschei-
nung ist diesem zu entnehmen (S. 2), man dürfe einem Gebäude zwar ansehen, dass es anders 
als ursprünglich genutzt werde; der typische Charakter des Gebäudes müsse aber erhalten blei-
ben. Das Dach müsse möglichst unverändert bleiben; es seien höchstens drei, bei grossen Dach-
flächen vier Dachflächenfenster zulässig. Ein Hinterglasen der Gimwände sei möglich, ebenso 
eine schlitzartige Befensterung der Stotzwand mit einer maximalen Schlitzbreite von 30 cm. Der 
Konstruktionsverbund Holz/Glas sei derart auszuführen, dass die ursprüngliche optische Wirkung 
der Stotzwand erhalten bleibe. Als bauliche Grundstruktur, die im Wesentlichen beibehalten wer-
den müsse, würden alle wesentlichen Teile der Tragstruktur bzw. Tragkonstruktion wie Fundation, 
Boden, Decken, Wände und Dach gelten. Im Ökonomieteil sei nur die Umnutzung der bestehen-
den Geschossebenen zulässig. Der Einbau einer zusätzlichen Geschossebene sei nicht möglich.
11 BGE 137 III 338 E. 2.6.
12 Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24 N. 36 sowie FN 102.
13 VGE 2015/308 vom 5. Juli 2016, E. 2.4 f. mit weiteren Hinweisen. 
14 Themenblatt A4, Bauwerke in Streusiedlungsgebieten – Wohnen oder örtliches Kleingewerbe, abrufbar unter: 
www.bauen.dij.be.ch / Bauen ausserhalb der Bauzonen / Themenblätter. 


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In Ergänzung zum Themenblatt hat das AGR sodann Gestaltungsgrundsätze formuliert.15 Danach 
ist die äussere Erscheinung, die durch die drei Elemente Dach, Fassaden und Umgebung geprägt 
wird, bei einem Um- und Ausbau soweit als möglich zu wahren. Die typischen Gestaltungsmerk-
male (Stilelemente) der einzelnen Gebäudeteile müssten erhalten bleiben. Im Weiteren hält das 
AGR fest, was es hinsichtlich der Dachgestaltung (Ziff. 1), der Fassadengestaltung (Ziff. 2), der 
Fundamente, Wände, Böden und Decken (Ziff. 3) und der Umgebungsgestaltung (Ziff. 4) von Bau-
ernhäusern im Rahmen von Art. 39 Abs. 3 RPV als zulässig erachtet und was nicht. 
Weder bei diesem Themenblatt noch bei den Gestaltungsgrundsätzen handelt es sich um gesetz-
liche Vorschriften; gleichwohl sind sie bei der Beurteilung miteinzubeziehen.16
e)
Vorab ist festzuhalten, dass die Frage, ob die äussere Erscheinung und bauliche Grunds-
truktur im Wesentlichen unverändert bleiben, anhand der Gesamtheit der Änderungen und nicht 
für die einzelnen Teile des Bauvorhabens gesondert zu beurteilen ist. Es ist damit eine Gesamt-
betrachtung vorzunehmen. Dabei ist vorliegend zu prüfen, ob mit den in Abweichung der erteilten 
Baubewilligung vorgenommenen Änderungen die Grenze gemäss dieser Bestimmung überschrit-
ten wurde. Nach Ansicht des AGR ist das hinsichtlich der baulichen Grundstruktur der Fall. Bei 
der Beurteilung ist zu beachten, dass auch ein Ersatz von Elementen der Grundstruktur an der-
selben Stelle ein Eingriff in die bestehende Grundstruktur im Sinne dieser Bestimmung darstellt. 
Werden gesamthaft wesentliche Teile der Tragstruktur in diesem Sinne ersetzt, so kann nicht 
mehr von einer wesentlich unveränderten baulichen Grundstruktur gesprochen werden. Sollten 
die Beschwerdeführenden daher die Ansicht vertreten, dass durch den gleichartigen Ersatz von 
Elementen keine Veränderung der baulichen Grundstruktur einhergehe, so kann ihnen nicht ge-
folgt werden.
Was die bauliche Grundstruktur bzw. die Tragkonstruktionen anbelangt, zu welcher gemäss The-
menblatt AGR Fundation, Boden, Decken, Wände und Dach gehören (und damit entgegen der 
sinngemässen Ansicht der Beschwerdeführenden auch die Umfassungswände), so sind damit die 
in Abweichung der erteilten Baubewilligung vorgenommen Änderungen näher zu untersuchen. Ein 
Vergleich zwischen den mit Gesamtentscheid vom 3. Oktober 2022 bewilligten Plänen17 und den 
von den Beschwerdeführenden nach der Baukontrolle und den durch die Gemeinde vorgebrach-
ten Beanstandungen eingereichten Ausführungsplänen mit den vorgenommenen Ab-
weichungen18 sowie den Fotos des zu beurteilenden Zustandes19 ergibt diesbezüglich folgendes 
Bild:
Hinsichtlich der Umfassungswände lässt sich den Grundriss- und Schnittplänen entnehmen, dass 
diese im Vergleich zum bewilligten Zustand auf Höhe des Erdgeschosses südseitig auf der ganzen 
Länge und ostseitig etwa zur Hälfte (im Bereich des Zimmers 1 und des Gangs/Entrées) komplett 
ersetzt wurden. Es mag zwar zutreffen, dass ostseitig im Bereich des Gangs/Entréés die Umfass-
sungswand mit zwei Fenstern und einer Türe in den bewilligten Plänen auch bereits rot und damit 
als Neubau gekennzeichnet waren, wie dies die Beschwerdeführenden vorbringen. Für den Teil 
der Ostfassade im Bereich des Zimmers 1 dagegen trifft dies nicht zu, ebenso wenig für die ganze 
Südfassade. Diese Bereiche sind erst in den Ausführungsplänen rot eingetragen, was nicht dem 
bewilligten Zustand entspricht. Auf Höhe des Obergeschosses sind die Abweichungen vom bewil-
ligten Zustand bei der Süd- und Ostfassade etwas kleiner, indem dort in den erwähnten Bereichen 
gemäss den Ausführungsplänen inzwischen einzig die bestehenden Flecken, welche in den be-
15 Gestaltungsgrundsätze zu Artikel 39 RPV - Bauten und Anlagen im Streusiedlungsgebiet, Stand Juni 2015, abrufbar 
unter: www.bauen.dij.be.ch / Bauen ausserhalb der Bauzonen / Gestaltungsgrundsätze.
16 vgl. VGE 2015/308 vom 5. Juli 2016, E. 2.6. mit weiteren Hinweisen.
17 Plansatz mit Stempel des Regierungsstatthalteramts vom 3. Oktober 2022, Vorakten pag. 108 ff.
18 Plansatz «Projektänderung» vom 24. Oktober 2023, Vorakten pag. 264 ff.
19 Vorakten pag. 130 ff.


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willigten Fassadenplänen noch als bestehend bezeichnet waren, ausgewechselt wurden. Auf 
Höhe des Dachgeschosses präsentiert sich die Situation im Vergleich zum bewilligten Zustand 
komplett neu, indem ost- und westseitig auf der ganzen Länge neue tragende Wände realisiert 
wurden, welche leicht nach innen versetzt und zur äusseren Umfassungswand durch Kalträume 
abgetrennt sind. Das Dach sodann präsentiert sich westseitig im Vergleich zum bewilligten Zu-
stand neu und mit einem leichten Dachknick. Dass dieser Dachknick dem Ursprungszustand ent-
spricht, wie die Beschwerdeführenden in der Stellungnahme vom 12. März 2025 vorbringen, ver-
mag nichts daran zu ändern, dass diesbezüglich vom bewilligten Projekt abgewichen wurde. Noch 
bedeutender sind die im Vergleich zum bewilligten Zustand vorgenommen Veränderungen im Be-
reich der inneren Grundstrukturen, was vorab auf den Schnittplänen zu erkennen ist: Auf den vom 
Regierungsstatthalteramt bewilligten Plänen ist das Fundament des Untergeschosses bloss teil-
weise als «neu» eingetragen, den Ausführungsplänen dagegen lässt sich entnehmen, dass dieses 
Fundament inzwischen komplett ersetzt und neu realisiert wurde. Das Fundament des Unterge-
schosses liegt zudem neu tiefer (Oberkant Boden UG auf -2.45 statt wie in den bewilligten Plänen 
auf -2.17). Von einer geringfügigen Anpassung des Fundaments und der Wände im Unterge-
schoss kann entgegen den Beschwerdeführenden nicht gesprochen werden. Sämtliche Raum-
höhen und Deckenstärken wurden sodann verändert. So weist der Boden des Erdgeschosses 
statt eines Durchmessers von 28.5 cm neu einen solchen von 45 cm auf, die Raumhöhe im Erd-
geschoss beträgt neu 2.26 m statt 2.15 m. Sowohl der Boden des Obergeschosses als auch der-
jenige des Dachgeschosses wurden zusätzlich verstärkt und weisen neu einen Durchmesser von 
35 cm statt 28.5 cm auf. Im Obergeschoss beträgt die Raumhöhe neu 2.26 m statt wie bewilligt 
2.15 m, das Dachgeschoss demgegenüber präsentiert sich neu weniger hoch (4.66 m statt 
5.01 m). Auch die Veränderungen der Raumhöhen und Deckenstärken können in ihrer Gesamtheit 
nicht als geringfügig bezeichnet werden. Wenn die Beschwerdeführenden die Veränderung der 
Deckenstärken sodann mit den Brandschutzanforderungen begründen, so mag dies zwar ein le-
gitimer Grund dafür sein. Allerdings ändert dieser Umstand nichts daran, dass die Decken in den 
bewilligten Plänen nicht so vorgesehen waren und diese Veränderung bei der Beurteilung, ob die 
bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert geblieben ist, zu berücksichtigen ist. Weiter 
wurden die inneren Tragkonstruktionen auf Höhe des Obergeschosses zwischen Zimmer 2 und 3 
sowie zwischen Zimmer 2 und Ankleide massiver ausgeführt als bewilligt und der Bereich des 
Entrées sowie des Treppenhauses im Obergeschoss komplett angepasst und erneuert. Eine we-
sentliche Änderung der inneren Strukturen stellt schliesslich die Realisierung der bisher nicht be-
willigten Galerie im Dachgeschoss dar, was in deren Bereich auch zu einem komplett neuen Trag-
werk führte (vgl. Schnittplan B). Aufgrund der Veränderung des Niveaus der Decke über dem 
Erdgeschoss wurde schliesslich – entgegen den bewilligten Plänen – die ostseitige Laube erneu-
ert und angepasst und die Fenster im Obergeschoss höher gesetzt.
Auch wenn mit dem bewilligten (vorliegend nicht mehr zu beurteilenden) Vorhaben bereits grös-
sere (aber vom AGR unter Art. 39 RPV noch tolerierte) Eingriffe in die bauliche Grundstruktur 
vorgenommen wurden, so machen die aufgeführten Veränderungen danach deutlich, dass nun 
die bauliche Grundstruktur weitere wesentliche Eingriffe/Änderungen erfuhr und mit diesen Ver-
änderungen inzwischen ein weitgehender Ersatz der tragenden Bauteile realisiert wurde. Die neu 
vorgenommenen Anpassungen der Raumhöhen und Deckenstärken sowie das komplette Erset-
zen von grossen Teilen der Umfassungswände (südseitig und ostseitig) lassen nur den Schluss 
zu, dass – den Einschätzungen der Gemeinde und des AGR folgend – inzwischen von einem nach 
Art. 39 RPV unzulässigen (Teil-)Abbruch und Wiederaufbau ausgegangen werden muss. Die Än-
derungen beschränken sich damit, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden, nicht nur auf 
eine Fassadenrenovation, vielmehr wurden neu grosse Teile der dahinterliegenden Umfassungs-
wand als tragendes Bauwerk ersetzt sowie die innenliegenden Tragkonstruktionen (Fundation, 
Boden, Decken, Wände) weitgehend neu und anders realisiert. Dazu kommt, dass eine neue Ga-
lerie geschaffen wurde, welche es vorher nicht gab, was zu erheblichen Änderungen der tragen-
den Elemente in diesem Bereich führt und zudem – auch wenn damit nicht eine komplett neue 


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zusätzliche Geschossebene geschaffen wurde (vgl. E. 4d) – eine neue nutzbare Ebene darstellt, 
was den Rahmen von Art. 39 RPV sprengt. Wenn die Beschwerdeführenden sodann beanstan-
den, dass die Gemeinde in ihren Ausführungen teilweise von Bausubstanz (und nicht von bauli-
cher Grundstruktur) spricht, so ist dies für die Beurteilung irrelevant. Dass gewisse Elemente die-
ser Anpassungen gemäss den Gestaltungsgrundsätzen zulässig sein können, vermag an dieser 
Beurteilung nichts zu ändern. So geht es bei diesen Gestaltungsgrundsätzen in erster Linie um 
den Rahmen des Zulässigen im Bereich der zweiten Voraussetzung von Art. 39 Abs. 3 RPV, wo-
nach die äussere Erscheinung im Wesentlichen unverändert bleiben muss. Selbst wenn damit 
gewisse Rückschlüsse auf die hier geprüfte Voraussetzung der im Wesentlichen unveränderten 
baulichen Grundstruktur zu ziehen wären, so kann aus einzelnen zulässigen Massnahmen nicht 
geschlossen werden, dass die anhand einer Gesamtbeurteilung zu prüfende Voraussetzung ein-
gehalten ist. Dies ist nach dem Gesagten hier gerade nicht der Fall. Mit den vorgenommenen, 
über die Baubewilligung vom 3. Oktober 2022 hinausgehenden baulichen Massnahmen haben die 
Beschwerdeführenden die Grenze der nach Art. 39 Abs. 3 RPV tolerierbaren Änderungen an der 
baulichen Grundstruktur überschritten, womit das AGR und die Gemeinde diese Abweichungen 
zu Recht nicht mehr unter dem Ausnahmetatbestand von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV 
als bewilligungsfähig beurteilten. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden erweisen sich als un-
begründet. Fraglich, aber offen bleiben kann bei diesem Ergebnis, ob mit den vorgenommenen 
Änderungen, welche auch eine im Vergleich zur erteilten Bewilligung weitergehende Änderung / 
Erneuerung der Fassaden beinhalten, das zweite Kriterium von Art. 39 Abs. 3 RPV, wonach das 
äussere Erscheinungsbild im Wesentlichen unverändert bleiben muss, eingehalten bleibt. 
5.
Art. 24c RPG
a)
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts gilt es als unverhältnismässig, eine an sich bewil-
ligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der Baubewilligung beseitigen zu lassen 
(sog. formelle Rechtswidrigkeit), wenn eine summarische Prüfung ergibt, dass das Vorhaben be-
willigt werden könnte (sog. materielle Rechtswidrigkeit).20 Da mit den vorgenommenen, über die 
erteilte Baubewilligung hinausgehenden Änderungen der Rahmen von Art. 39 RPV gesprengt 
wurde (vgl. E. 4), ist daher hinsichtlich der hier strittigen Wiederherstellungsanordnung Ziffer 1, 
siebter Punkt (Rückbau der anrechenbaren BGF von 47.61 m2) zu beurteilen, ob bzw. in welchem 
Umfang diese Erweiterung im Rahmen von Art. 24c RPG zulässig wären. 
Das Gebäude der Beschwerdeführenden, welches unbestrittenermassen unter den Geltungsbe-
reich von Art. 24c RPG fällt, kann gemäss dieser Bestimmung erneuert, teilweise geändert, mass-
voll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern es rechtmässig erstellt oder geändert worden 
ist (Art. 24c Abs. 2 RPG). Vorausgesetzt ist dabei, dass die Identität der Baute einschliesslich 
ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). In Art. 42 Abs. 3 
Bst. a und b RPV sind dabei feste quantitative Obergrenzen verankert, bei deren Überschreiten die 
Identität der Baute in jedem Fall als nicht mehr gewahrt gilt. Da vorliegend die BGF-Erweiterungen 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens stattfanden, ist einzig Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV ein-
schlägig. Nach dieser Bestimmung darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche innerhalb des be-
stehenden Gebäudevolumens nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbrin-
gen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt.
b)
Unbestritten ist, dass die nach Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV maximal zulässige BGF-Erweiterung 
überschritten wurde. Die Gemeinde, das AGR und die Beschwerdeführenden sind sich jedoch nicht 
einig, wie gross diese Überschreitung ist. 
20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a.


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Die Gemeinde kommt im in der angefochtenen Verfügung zum Schluss, dass das zulässige Erwei-
terungspotenzial um 47.61 m2 überschritten wurde. Entgegen der Auffassung der Beschwerde-
führenden könne die Estrich-Fläche im OG (neu Ankleide und Teilfläche Schlafen) nicht als beste-
hende aBGF beurteilt werden, da diese ursprünglich als BNF bewilligt worden sei. Die Galerie werde 
sodann nicht an die aBGF angerechnet. Die korrigierte Ausgangsgrösse am 1. Juli 1972 betrage 
demnach 201.92 m2. Demnach betrage das Erweiterungspotenzial 121.15 m2. Die ausgeführte, neu 
erstellte aBGF betrage jedoch 168.76 m2. Daraus folge, dass das zulässige Erweiterungspotenzial 
um 47.61 m2 überschritten werde. 
 
Die Beschwerdeführenden bestreiten dies. Die Berechnung der Vorinstanz sei nicht korrekt und 
nicht nachvollziehbar. Es bliebe völlig unklar, wie sie die genannten Werte berechnet habe und 
auf welche Quellen sie sich beziehe. Die Ausführungen der Vorinstanz liessen den Eindruck ent-
stehen, dass sie nicht kooperiert und die erforderlichen Unterlagen nicht geliefert hätten. Dies 
werde ebenfalls bestritten. Ihr Planer sei mehrmals mit dem AGR in Kontakt gestanden bezüglich 
der BGF-Berechnung. Anhand des beiliegenden Plans (Beschwerdebeilage 17) ergebe sich Fol-
gendes zur BGF-Berechnung: Die 1972 bestehende aBGF betrage 210.41 m2. Gemäss Rück-
spräche mit dem AGR könne dabei insbesondere der seit 1972 bestehende Balkon und Treppen-
aufgang einberechnet werden. Im Jahr 2004 sei die aBGF um 24.1 m2 erweitert worden. Durch 
die hier zur Diskussion stehende Sanierung sei die aBGF erneut um 130.48 m2 erweitert worden. 
Seit 1972 betrage die totale Erweiterung der aBGF damit 154.58 m2. 60 % von 210.41 m2 ergebe 
ein ursprüngliches Erweiterungspotenzial von 126.24 m2. Die BGF-Überschreitung betrage damit 
lediglich 19.64 m2. 
Das AGR schliesslich beantragt in seiner Stellungnahme vom 19. Dezember 2024, die angefoch-
tene Verfügung sei dahingehend anzupassen, dass die zurückzubauende BGF lediglich 26.14 m2 
betrage. Dieser Wert sei bilateral mit dem zuständigen Planer ermittelt worden; hierzu verweist 
das AGR auf den beigefügten Mail-Verkehr. Diese Fläche sei sodann der Gemeinde per Mail vom 
5. September 2024 mitgeteilt worden. Weshalb in der angefochtenen Verfügung nun doch wieder 
die ursprünglich, ohne detaillierte Auskunft der Bauherrschaft, ermittelte Fläche von 47.61 m2 ent-
halten sei, entziehe sich seiner Erkenntnis. 
c)
Das AGR hat im vorinstanzlichen Verfahren die vom zuständigen Planer eingereichte BGF-
Berechnung verifiziert und ist zu einer Berechnung gekommen, die in einer Überschreitung des 
maximalen Erweiterungspotenzials nach Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV von 26.14 m2 resultierte.21 Im 
Unterschied zu den Ausführungen der Gemeinde in der angefochtenen Verfügung, welche – aus-
gehend von einer Ausgangsgrösse am 1. Juli 1972 von 201.92 m2 – die Überschreitung des zuläs-
sigen Erweiterungspotenzials mit 47.61 m2 angibt, sind die Berechnungen des AGR gestützt auf 
den eingereichten Plan grundsätzlich plausibel und nachvollziehbar. Auf die nicht nachvollziehba-
ren Berechnungen der Gemeinde kann daher nicht abgestellt werden. Was die Differenz zwischen 
der Berechnung des AGR (Überschreitung von 26.14 m2) und derjenigen der Beschwerdeführen-
den in ihrer Beschwerde gestützt auf den eingereichten Plan22 (Überschreitung von 19.64 m2) 
anbelangt, so besteht einzig eine Differenz bei der massgebenden Ausgangsgrösse. Darauf ist 
nachfolgend einzugehen:
Die im massgebenden Zeitpunkt vom 1. Juli 1972 vorhandene BGF im Erdgeschoss geben sowohl 
das AGR als auch die Beschwerdeführenden gestützt auf den Plan «BGF-Berechnung» mit 
116.71 m2 an. Darauf ist abzustellen. Hinsichtlich des Obergeschosses ergibt sich eine kleinere 
21 Vgl. Plan «BGF-Berechnung» vom 20. April 2024, rev. am 13. August 2024 gemäss AGR; eingereicht vom AGR mit 
Stellungnahme vom 19. Dezember 2024.
22 Plan «BGF-Berechnung» vom 21. November 2024, rev. gemäss Rücksprache mit AGR, eingereicht von den Be-
schwerdeführenden als Beschwerdebeilage 17.


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Differenz, da das AGR (gestützt auf die Angaben des Planers in der eingereichten BGF-Berech-
nung vom 20. April 2024, Grundriss Obergeschoss) neben dem übereinstimmenden Wert von 
85.19 m2 für den vorhandenen Wohnraum für den Erschliessungsbereich (Balkon mit Treppenzu-
gang) von einem Wert von 4.56 m2 ausging, währenddem die Beschwerdeführenden im neuen 
Plan «BGF-Berechnung» vom 21. November 2024 diesen Bereich mit 8.7 m2 ausweisen. Entspre-
chend resultierte beim AGR ein massgebender Ausgangswert BGF von 206.46 m2 (116.71 m2 + 
85.19 m2 + 4.56 m2), bei den Beschwerdeführenden dagegen ein solcher von 210.6 m2 (116.71 m2 
+ 85.19 m2 + 8.7 m2), wobei dieser Wert in deren Berechnung aufgrund eines Berechnungsfehlers 
mit 210.41 m2 angegeben wird. Die Differenz ergibt sich somit aus den unterschiedlichen Qua-
dratmeter-Angaben zum Balkon mit Treppenzugang. Hierzu lässt sich vorab festhalten, dass – 
der übereinstimmenden Beurteilung des AGR und der Beschwerdeführenden folgend – die Er-
schliessungsfläche eines Wohnraums als BGF angerechnet werden kann. So zählen zur BGF 
neben den Nutzflächen, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten bestimmt sind bzw. genutzt 
werden auch die zu ihrer Erschliessung dienenden Verkehrsflächen. Allerdings stimmt weder der 
vom AGR für den Balkon und Treppenzugang (gestützt auf die Angaben des Planers im ersten 
Plan) angenommene Wert von 4.56 m2 noch derjenige der Beschwerdeführenden von 8.7 m2. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden, welche neben dem Bereich des Treppenauf-
gangs (gemäss ihrem Plan angegeben mit 0.7 m x 2.015 m) auch die ganze Länge des Balkons 
(gemäss ihrem Plan angegeben mit 1 m x 7.105 m) anrechneten, kann als «zur Erschliessung 
dienende Verkehrsfläche» und damit als BGF nur derjenige Fläche des Balkons bis zur hinteren 
Türe dienen, die weitergehende Fläche des Balkons nach dieser Türe jedoch nicht. Aus dem 
Grundrissplan gemessen ergibt dies einen Wert von 4 m2 (1 m x 4 m) für den anrechenbaren 
Bereich ab der Treppe und damit mit der Treppe (0.7 m x 2.015 m = 1.4105 m2) einen Gesamtwert 
von 5.4105 m2. Als Ausgangswert BGF ist damit von 207.3105 m2 (116.71 m2 + 85.19 m2 + 5.4105 
m2) auszugehen. Die maximal zulässige Erweiterung der BGF beträgt entsprechend 124.39 m2 
(60% von 207.3105 m2).
Die insgesamt vorgenommenen Erweiterungen der BGF (2004 und 2023) betragen gemäss über-
einstimmenden und nachvollziehbaren Angaben des AGR und der Beschwerdeführenden 
154.58 m2. Davon abgezogen werden kann die beim Ausgangswert angerechnete BGF des Er-
schliessungsbereichs von 5.4105 m2 (Balkon mit Treppenzugang), da die Treppe inzwischen ent-
fernt wurde und diese Fläche somit nicht mehr «als zur Erschliessung dienende Verkehrsfläche» 
gilt. Insgesamt ist damit von einer massgebende BGF-Überschreitung von 24.78 m2 (154.58 m2 – 
5.4105 m2 – 124.39 m2) auszugehen, und nicht – wie die Vorinstanz verfügt hat – von einem Wert 
von 47.61 m2, und auch nicht von den Werten, welche das AGR (26.14 m2) und die Beschwerde-
führenden (19.64 m2) annehmen. 
6.
Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung
a)
Nach dem Gesagten steht fest, dass die hier strittige BGF-Erweiterung das nach Art. 24c 
RPG zulässige Mass um 24.78 m2 überschreitet und in diesem Umfang materiell rechtswidrig ist. 
Die Vorinstanz prüfte den angeordneten Rückbau der BGF zu nicht anrechenbarer BNF bis auf 
das rechtlich zulässige Erweiterungspotenzial von maximal 60 % im angefochtenen Entscheid auf 
den Seiten 8 ff. (unter den Titeln «Öffentliches Interesse», «Verhältnismässigkeit der Wiederher-
stellung» und «Vertrauensschutz»). Gegenstand der angefochtenen Anordnung (Ziffer 1, siebter 
Punkt der Verfügung) ist einzig der Rückbau der anrechenbaren BGF auf ein zulässiges Mass. 
Nicht angeordnet wurde im angefochtenen Entscheid dagegen, wie dieser Rückbau zu erfolgen 
hat; vielmehr wurde dieser Punkt auf ein nachgelagertes Baubewilligungsverfahren verschoben, 
welches die Beschwerdeführenden durch Einreichung eines Baugesuchs innert 30 Tagen nach 
Ablauf der Rechtsmittelfrist auszulösen haben. Dieser Umstand wurde nicht beanstandet, weshalb 
hier nicht näher darauf einzugehen ist. Zu beurteilen ist vorliegend daher nur, ob der Rückbau der 


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anrechenbaren BGF-Erweiterung auf das nach Art. 24c RPG zulässige Mass im Grundsatz eine 
verhältnismässige Massnahme darstellt. 
Die Beschwerdeführenden bringen diesbezüglich vor, die Wiederherstellung sei infolge der ledig-
lich sehr geringen Überschreitung der zulässigen BGF unverhältnismässig. In Anbetracht der um-
fangreichen bewilligten Änderungen stelle die geringe BGF-Überschreitung eine bloss unbedeu-
tende Abweichung dar. Vor diesem Hintergrund sei auch nicht ersichtlich, inwiefern die Wieder-
herstellung im öffentlichen Interesse liegen solle. Diese Überschreitung wirke sich auch nicht ge-
gen aussen aus. In die Waagschale zu werfen sei hier auch noch einmal das Vertrauen, welches 
sie aufgrund der Voranfrage in die Behörden hätten setzen dürfen. Schliesslich würde die durch 
die Wiederherstellung entstehende Belastung in keinem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten 
Ziel stehen. 
b)
Eine Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG muss im öffentlichen 
Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Sie ist 
verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als 
zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person 
in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.23 Die Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeu-
tend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr 
in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung 
im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht.24 
c)
Zunächst ist festzuhalten, dass an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands – 
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden – ein erhebliches öffentliches Interesse besteht, 
und zwar auch dann, wenn sich die zu korrigierende Überschreitung der realisierten BGF nicht 
gegen aussen wirkt. So besteht das öffentliche Interesse zum einen in der Einhaltung der bau-
rechtlichen Bestimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtli-
chen Ordnung widersprechen, wobei dem öffentlichen Interesse am konsequenten Vollzug des 
Bau-, Planungs- und Umweltrechts ausserhalb des Baugebiets besonderes Gewicht zukommt.25 
Andererseits sprechen auch präjudizielle Gründe für eine vollständige Wiederherstellung. Der 
Bauherr, der sich nicht an die Baubewilligung hält oder ohne Baubewilligung baut, soll nicht besser 
gestellt werden als ein Bauherr, der die Baubewilligung einhält.
Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden kann zudem bei einer Überschreitung der 
zulässigen BGF um 24.78 m2 nicht von einer unbedeutenden Abweichung gesprochen werden. 
Vielmehr stellt dies noch immer eine deutliche Überschreitung dar. Es kann zudem nicht angehen, 
diese Überschreitung nur deshalb zu relativieren, weil umfangreiche bewilligte Änderungen vor-
genommen wurden. Diese Abweichung ist vielmehr unabhängig davon zu beurteilen und stellt – 
wie ausgeführt – in diesem Ausmass nicht eine unbedeutende Verfehlung dar, zumal der Einhal-
tung der maximalen Erweiterungsmöglichkeiten ausserhalb der Bauzone aufgrund des Tren-
nungsgrundsatzes grosses Gewicht zu kommt. 
d)
Wenn sich die Beschwerdeführenden sodann im Zusammenhang mit der Voranfrage auf 
den Vertrauensschutz berufen, so können sie daraus ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Wie bereits ausgeführt (E. 3b) hat die Auskunft der Behörden in einem Voranfrageverfahren le-
diglich informativen Charakter, bindet die Behörden nicht und kann keine Vertrauensposition 
23 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
24 BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis.
25 BGE 1C_397/2007 vom 27. Mai 2008 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.


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schaffen.26 Dazu kommt, dass das AGR im Rahmen der Stellungnahme zur Voranfrage, worin die 
Fachbehörde eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG in Aussicht stellte, ausdrücklich dar-
auf hinwies, dass dies die Einhaltung des Erweiterungspotenzials Stand 1972 von maximal 60 % 
BGF voraussetze und dabei sämtliche Erweiterungen seit 1972 bis heute anzurechnen seien. 
Schliesslich haben sich es die Beschwerdeführenden selber zuzuschreiben, dass der Rahmen 
von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV aufgrund der unbewilligt vorgenommenen Änderungen 
gesprengt wurde und diese damit neu unter Art. 24c RPG (mit den flächenmässigen Beschrän-
kungen) zu beurteilen sind. Die Beschwerdeführenden können sich damit weder auf den Vertrau-
ensschutz berufen noch als gutgläubig gelten. Vielmehr hätten sie bei Anwendung der zumutbaren 
Aufmerksamkeit und Sorgfalt wissen müssen, dass sie mit den unbewilligt vorgenommenen bau-
lichen Massnahmen den Anwendungsbereich von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV verlassen 
und damit im Anwendungsbereich von Art. 24c RPG die in diesem Zusammenhang geltenden 
Flächenbeschränkungen zu beachten haben. 
e)
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht 
gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen 
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Inter-
esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und 
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berück-
sichtigen.27 Der angeordnete Rückbau von 24.78 m2 BGF zu nicht anrechenbarer BNF ist zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands geeignet und erforderlich. Mildere Massnahmen, mit 
denen dasselbe Ziel erreicht werden könnte, sind nicht ersichtlich. Diese Anordnung ist für die 
Beschwerdeführenden auch zumutbar. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung über-
wiegt die Nachteile, die den Beschwerdeführenden dadurch entstehen, zumal diese angesichts 
des fehlenden guten Glaubens nicht oder nur in verringertem Mass zu berücksichtigen sind. Die 
Anordnung ist für die Beschwerdeführerenden daher zumutbar und verhältnismässig.
7.
Ergebnis, Beweismittel und Kosten
a)
Insgesamt ist die angefochtene Verfügung – in teilweiser Gutheissung des Eventualantrags 
der Beschwerdeführenden – insoweit anzupassen, als der in Ziffer 1 siebter Punkt des Dispositivs 
angeordnete Rückbau einer Fläche von 47.61 m2 anrechenbarer BGF zu nicht anrechenbarer 
BNF auf einen Wert von 24.78 m2 reduziert wird. Zusätzlich ist im Einleitungssatz von Ziffer 1 das 
in Klammer genannte Datum vom 25. Januar 2025 zu streichen. Der Hauptantrag der Beschwer-
deführenden ist dagegen abzuweisen, da die Beschwerdeführenden mit den in Überschreitung 
der erteilten Baubewilligung vorgenommenen baulichen Massnahmen den Rahmen von Art. 24 
RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV sprengten und damit – der Beurteilung des AGR folgend – die 
Flächenbeschränkungen von Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 3 RPV zur Anwendung gelangen. 
b)
Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden 
Akten sowie den vorhandenen Plänen und Fotos genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 
Auf die von den Beschwerdeführenden beantragten Beweismittel (Editionsbegehren, Augen-
schein mit rundem Tisch) konnte daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine 
relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung ver-
letzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.28
26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 5.
27 BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis.
28 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.


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c)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf CHF 2100.00 (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV29). Die Beschwerdeführenden unterliegen mit ihrem 
Hauptantrag und obsiegen mit ihrem Eventualantrag teilweise. Bei diesem Ausgang des Verfah-
rens erachtet die BVD die Beschwerdeführenden als drei Vierteln unterliegend. Sie haben damit 
drei Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend CHF 1400.00, zu tragen. Da die Gemeinde nicht 
in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, können ihr keine Verfahrenskosten auferlegt werden 
(Art. 108 Abs. 2 VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten von CHF 700.00 trägt damit der Kanton.
d)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wie ausgeführt (E. 7c) gelten die Beschwerdeführenden zu einem Viertel 
als obsiegend, weshalb sie Anrecht auf einen Viertel der Parteikosten haben. Da keine Gegen-
partei am Verfahren beteiligt ist, der diese Kosten auferlegt werden können, hat die Gemeinde als 
Vorinstanz die Parteikosten der Beschwerdeführerin zu übernehmen.30
Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden beläuft sich auf CHF 8175.40 
(Honorar: CHF 7342.50, Auslagen [pauschal 3 %]: CHF 220.30, Mehrwertsteuer: CHF 612.60). 
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV31 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.00 bis CHF 11 800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG32). Im vor-
liegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schrif-
tenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Dass die Beschwerdeführen-
den unaufgefordert eine Replik einreichten, vermag daran nichts zu ändern. Die Bedeutung der 
Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses sind insgesamt als knapp durchschnittlich ein-
zustufen. So beschränkte sich der Streit auf einen Punkt der Wiederherstellungsanordnung und 
auch wenn dieser angeordnete Rückbau von anrechenbarer BGF zu BNF für die Beschwerde-
führenden von einer gewissen Tragweite ist, so kann die Bedeutung der Streitsache entgegen 
deren Ansicht nicht als überdurchschnittlich eingestuft werden. Gleiches gilt für die Schwierigkeit 
des Prozesses, waren die zu beurteilenden Rechtsfragen doch nicht von überdurchschnittlicher, 
sondern höchstens von durchschnittlicher Komplexität. Daher erscheint ein Honorar von 
CHF 4500.00 als angemessen. Die massgebenden Parteikosten der Beschwerdeführenden be-
tragen somit CHF 5010.45 (Honorar: CHF 4500.00, Auslagen [pauschal 3 %]: CHF 135.00, Mehr-
wertsteuer: CHF 375.45). Davon hat die Gemeinde einen Viertel, ausmachend CHF 1252.60, zu 
ersetzen.
29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
30 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 36.
31 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
32 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).


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III.
Entscheid
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 1 (Einleitungssatz und sieb-
ter Punkt) der Verfügung der Gemeinde Grosshöchstetten vom 31. Oktober 2024 wie folgt 
angepasst (Änderung unterstrichen):
«Die Liegenschaft ist durch die Grundeigentümerin / Bauherrschaft fachmännisch umzubauen. Für 
den Umbau ist nach Ablauf der Rechtsmittelfrist innert 30 Tagen (das bedeutet bis am 25. Januar 
2025) ein Baugesuch einzureichen und bewilligen zu lassen. Dies beinhaltet:
[…]
•
die anrechenbare Bruttogeschossfläche des Gebäudes ist um das Mass zurückzubauen, bis sie 
das Erweiterungspotenzial der Bruttogeschossfläche seit 1. Juli 1972 um maximal 60 % nicht mehr 
übersteigt. Dies bedeutet, dass 24.78 m2 aBGF zu nicht anrechenbarer BNF zurückgebaut werden 
müssen.»
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und die Verfügung der Gemeinde Grosshöchs-
tetten vom 31. Oktober 2024 bestätigt. 
2.
Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten im Betrag von CHF 1400.00 zur Be-
zahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. 
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist. 
3.
Die Gemeinde Grosshöchstetten hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von 
CHF 1252.60 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Grosshöchstetten, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung, per Mail
Bau- und Verkehrsdirektion
i.V. des Direktors
Philippe Müller
Regierungsrat


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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.