be_bvd · 120 2015 32 · 2013-05-08 · de

Nutzung Estrichräume | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2015/32
Bern, 14. September 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Fürsprecher B.________
und
Herrn C.________
Beschwerdegegner 1
Herrn D.________
Beschwerdegegner 2
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________
sowie
Baupolizeibehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Stadt Thun vom 20. April 2015 
(Baupolizeifall Nr. 2014-0635; Nutzung Estrichräume)
I.
Sachverhalt
1.
Mit Gesamtentscheid vom 8. Mai 2013 erteilte die Stadt Thun die Baubewilligung für 
den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Thun-Strättligen Gbbl.-
Nr. F.________. Die bewilligte und inzwischen erstellte Baute umfasst zwei Gebäudeteile 


2
mit Satteldächern, die durch ein Treppenhaus verbunden sind. Jeder Gebäudeteil enthält je 
eine Wohnung im Erdgeschoss sowie je eine Wohnung im Obergeschoss mit zusätzlichen 
Räumen im Dachgeschoss. Von den Wohnungen im Obergeschoss führt jeweils eine 
Innentreppe ins Dachgeschoss, in dem sich eine Galerie, eine Dusche mit WC, ein Zimmer 
sowie ein Estrichraum befinden. Eine Auflage in Ziff. 2.22 des Gesamtentscheides vom 
8. Mai 2013 hält zu den Estrichräumen Folgendes fest: "Die Estrichräume im 
Dachgeschoss dürfen nicht dem Wohnen dienen. Die Räume dürfen nur den für 
Estrichräume üblichen Ausbaustandard aufweisen."
2.
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 reichte ein vom Beschwerdeführer beauftragter 
Architekt beim Bauinspektorat der Stadt Thun eine baupolizeiliche Anzeige ein. Er machte 
unter anderem geltend, das Dachgeschoss werde anders ausgebaut, als es für 
unbewohnte Nebenräume zulässig sei, und gewisse Bauteile würden das vom 
Beschwerdeführer gewährte Näherbaurecht überschreiten. 
3.
Am 26. Februar 2014 nahm das Bauinspektorat der Stadt Thun die Schlusskontrolle 
vor. Es hielt in einem Protokoll unter anderem fest, die Estrichräume seien teilweise für den 
Ausbau als Wohnraum vorbereitet. Nachdem das Bauinspektorat der Bauherrschaft, den 
Grundeigentümern und dem Anzeiger das rechtliche Gehör gewährt hatte, erliess es am 
20. April 2015 eine verfahrensabschliessende Verfügung. Darin kam es zum Schluss, dass 
das erstellte Gebäude im Nordostbereich der Parzelle den Grenzabstand teilweise um 
einige Zentimeter unterschreite und die Balkone im Südostbereich ebenfalls den 
Grenzabstand verletzten. Ein Widerruf der Baubewilligung komme aber nicht in Frage, da 
das Vorhaben bereits vollendet sei und keine überwiegenden Interessen den Widerruf 
gebieten würden (Ziff. 1 der Verfügung). Die Anordnung baupolizeilicher Massnahmen 
betreffend der Grenzabstände sei daher nicht angezeigt (Ziff. 2 und 3 der Verfügung). Auch 
hinsichtlich der Estrichräume verzichtete das Bauinspektorat auf baupolizeiliche 
Massnahmen (Ziff. 4 der Verfügung). Es hielt dazu fest, in den Estrichräumen seien eine 
Bodenheizung und Laminatböden verlegt. Die Bodenheizung in den Estrichräumen sei 
bauphysikalisch und energetisch sinnvoll, da das ganze Dach gemäss energietechnischem 
Massnahmennachweis ein Warmdach sei. Laminat in Estrichräumen sei eher unüblich, 
aber aus hygienischen Gründen verständlich. Der Ausbau der Estrichräume liege zwar 
leicht über dem üblichen Standard. Es lägen aber nachvollziehbare Gründe dafür vor. Eine 


3
Nachkontrolle habe ergeben, dass die Estrichräume nicht zu Wohnzwecken genützt 
würden und daher kein rechtswidriger Zustand gegeben sei. 
4.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 8. Mai 2015 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, Ziff. 4 der 
Verfügung vom 20. April 2015 sei aufzuheben und es seien zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes in den Estrichräumen die erforderlichen baulichen Massnahmen 
anzuordnen, 
um 
diese 
für 
die 
Wohnnutzung 
unbrauchbar 
zu 
machen. 
Der 
Beschwerdeführer macht insbesondere geltend, dass die als Estrichräume bewilligten 
Räume soweit ausgebaut worden seien, dass sie mit geringem Aufwand dem Wohnen 
dienen können. Die Wohnnutzung in den Estrichräumen sei aufgrund der Ausschöpfung 
der Ausnützungsziffer nicht bewilligungsfähig. Die ohne Bewilligung errichteten baulichen 
Vorkehren seien zu beseitigen. Um die Wohnnutzung zu verhindern, sei zumindest die 
Entfernung der Bodenheizung und des Laminatbodens anzuordnen. 
5.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch, holte die Vorakten ein und edierte bei der Vorinstanz zusätzlich 
den das Vorhaben betreffenden energietechnischen Massnahmennachweis.
Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde. Sie machen 
insbesondere geltend, die Estrichräume würden nicht zum Wohnen benutzt. Da zwischen 
den Estrichräumen und den zum Wohnen bestimmten Räumen des Dachgeschosses keine 
gedämmten Wände vorhanden und die Dächer gegen aussen isoliert seien, sei die 
Beheizung der Estrichräume aus energetischer Sicht sinnvoll. Der Laminatboden sei ein 
preiswerter, für Abstellräume geeigneter Bodenbelag. Eine Wiederherstellungsanordnung 
sei nicht angezeigt.
6.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


4
II.
Erwägungen
1.
Prozessvoraussetzungen 
a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 
48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b)
Der Beschwerdeführer ist als Anzeiger und Nachbar durch die angefochtene 
Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf seine form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 
2.
Streitgegenstand
a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht 
sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 
hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. 
Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und 
eine allfällige vorzeitige Beendigung gelten somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime 
sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des 
Verfahrens nicht erweitern, aber einschränken.3
b)
Das Dispositiv der angefochtenen Verfügung hält in Ziff. 1 fest, die Baubewilligung 
vom 8. Mai 2013 werde nicht widerrufen. In den Ziffern 2 und 3 des Dispositivs wird 
verfügt, dass hinsichtlich der Grenzabstände Nordost und Südost keine baupolizeilichen 
Anordnungen erfolgen. In Ziff. 4 schliesslich wird verfügt, dass auch betreffend die 
Estrichräume keine baupolizeilichen Massnahmen getroffen werden. 
Der Beschwerdeführer beantragt nur die Aufhebung von Ziff. 4 des Dispositivs der 
angefochtenen Verfügungen und hält in seiner Beschwerdebegründung explizit fest, die 
anderen Punkte seien nicht Gegenstand seiner Beschwerde. Der Streitgegenstand im 
Beschwerdeverfahren umfasst somit nur die Estrichräume.
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8


5
3.
Verzicht auf baupolizeiliche Massnahmen
a)
Die umstrittenen Räume in den Dachgeschossen der beiden Gebäudeteile auf der 
Parzelle Nr. F.________ wurden gemäss Gesamtentscheid vom 8. Mai 2013 als 
Estrichräume bewilligt.4 Sie dürfen laut diesem Entscheid nicht als Wohnräume genutzt 
werden und nur den für Estriche üblichen Ausbaustandard haben. Der Beschwerdeführer 
macht geltend, die Räume seien bewilligungswidrig ausgeführt worden. Sie seien mit 
Bodenheizung und Laminatboden so vorbereitet, dass sie dem Wohnen dienen könnten 
und später ein Vollausbau des Dachgeschosses und die Erstellung zusätzlicher 
Stockwerkeinheiten möglich sei. Dafür spreche, dass die Liegenschaft heute nur vier 
Wohneinheiten habe, aber sechs Briefkästen vorhanden seien. Zudem verfüge die 
Liegenschaft über ein ausbaufähiges Treppenhaus. Die ohne Bewilligung errichteten 
baulichen Vorkehren seien zu beseitigen. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes seien zumindest die Laminatböden zu entfernen und die Bodenheizung sei zu 
entfernen oder unbrauchbar zu machen. 
b)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 
Vorschriften 
missachtet, 
so 
setzt 
die 
Baupolizeibehörde 
der 
jeweiligen 
Grundeigentümerschaft bzw. der Baurechtsnehmerin oder dem Baurechtsnehmer eine 
angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung 
der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). 
c)
Die Vorinstanz hält in ihrer Verfügung fest, eine Nachkontrolle habe ergeben, dass 
die umstrittenen Estrichräume nicht zu Wohnzwecken genützt würden. Die anlässlich 
dieser Kontrolle vom 16. September 2014 gemachten Fotos bestätigen diese Feststellung 
der Baupolizeibehörde: Die Estrichräume wurden im September 2014 als Abstellräume 
genutzt und der Raum in der Wohnung des Ostteils enthielt zusätzlich mehrere Terrarien.5 
Die Baupolizeibehörde hat somit bisher keine rechtswidrige Wohnnutzung festgestellt. 
d)
Auch die bauliche Ausgestaltung weicht nicht vom bewilligten Zustand ab: Aus den 
bewilligten Plänen ergibt sich, dass im Dachgeschoss der beiden Gebäudeteile je eine 
Galerie, ein Zimmer, ein Vorplatz, ein Badezimmer sowie ein als "Dachraum/Estrich" 
4 Gesamtentscheid vom 8. Mai 2013 und Plan 295-103 Dachgeschoss vom 5.3.2013, Vorakten p. 51 ff. und 72
5 Fotos der Estrichräume vom 16. September 2014, Vorakten p. 78, 79, 86 - 89 


6
bezeichneter Raum bewilligt wurden. Die als "Dachraum/Estrich" bezeichneten Räume 
weisen laut Plänen eine Bodenfläche von je 28.03 m2 und zwei Fenster mit einer 
Fensterfläche von 2.50 m2 auf. Die Pläne zeigen weiter, dass die Böden, Wände und Türen 
der Estrichräume, welche an die dem Wohnen dienenden Räume im Ober- und im 
Dachgeschoss angrenzen, nicht mit einer Wärmedämmung geplant und bewilligt wurden. 
Aus dem energietechnischen Massnahmennachweis ergibt sich, dass das Gebäude mit 
einer Bodenheizung in allen drei Geschossen geplant wurde. Weiter ergibt sich aus dem 
Energienachweis – sowohl rechnerisch als auch aus den dazugehörenden Plänen – dass 
die ganze Fläche in den Dachgeschossen, also auch die umstrittenen Estrichräume, als 
Energiebezugsfläche und damit als beheizte Fläche bezeichnet wurde.6 Die Unterlagen 
zum energietechnischen Massnahmennachweis zeigen zwar auch, dass man bei 
Ausarbeitung des Nachweises offenbar noch von einer anderen Raumaufteilung im 
Dachgeschoss ausging. Dies ändert aber nichts daran, dass die im energietechnischen 
Massnahmennachweis dargelegte energietechnische Ausgestaltung des Gebäudes Teil 
des Baugesuches und Grundlage für die Baubewilligung war. Mit dem Gesamtentscheid 
vom 8. Mai 2013 wurde daher im ganzen Dachgeschoss die Erstellung einer 
Bodenheizung bewilligt. Da die Estrichräume als Energiebezugsfläche bezeichnet wurden 
und gemäss den bewilligten Plänen bzw. dem Energienachweis die Wände zwischen 
Estrichräumen und angrenzenden Wohnräumen sowie die Böden zum unteren Geschoss 
keine höheren Dämmwerte aufweisen müssen, wurden die Estrichräume eindeutig als 
beheizte Räume bewilligt. Eine Nichtbeheizung der Estrichräume wäre, wie die Vorinstanz 
richtig festhielt, aufgrund des Fehlens der notwendigen Dämmung gegenüber den 
angrenzenden beheizten Räumen energietechnisch auch nicht sinnvoll.
Die vom Beschwerdeführer kritisierte Bodenheizung in den Estrichräumen entspricht somit 
dem bewilligten Zustand und ist nicht rechtswidrig. Bei der Ausgestaltung der Estrichräume 
ist es zwar tatsächlich so, dass eine rechtswidrige Nutzung als Wohnraum eher begünstigt 
wird, da die Räume relativ gross und beheizt sind und die Raumhöhe sowie die Belichtung 
nur wenig unter den von Art. 64 und Art. 67 BauV7 für Wohnräume geforderten Werten 
liegen. Sowohl Raumgrösse, Raumhöhe und Beheizung wie auch die Befensterung sind 
aber rechtskräftig bewilligt. Eine Änderung dieser baulichen Ausgestaltung, insbesondere 
6 Plan 295-103 "Dachgeschoss" vom 5.3.2013, Vorakten 72; Plan 295-104 "Südwest- und Nordost-Fassade + 
Schnitt A-A" vom 5.3.2013, Vorakten p. 73; Energietechnischer Massnahmennachweis vom 14. März 2013, 
Berechnung S. 1 und S. 3 sowie Pläne zum Nachweis
7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


7
die Entfernung oder das Unbrauchbarmachen der Bodenheizung, kann daher nicht 
angeordnet werden. 
e)
Die Verlegung der Laminatböden in den umstrittenen Dachräumen wurde nicht 
explizit bewilligt, ist aber baubewilligungsfrei möglich. Allerdings hält der Gesamtentscheid 
vom 8. Mai 2013 fest, dass die Dachräume nur den für Estriche üblichen Ausbaustandard 
aufweisen 
dürfen. 
Laminatböden 
dürften 
einen 
solchen 
Ausbaustandard 
eher 
überschreiten; es handelt sich allerdings um einen Grenzfall. Auch unbewohnte 
Nebenräume weisen oft nicht nur den rohen Unterlagsboden, sondern Bodenbeläge wie 
Platten etc. auf. Ob die Verlegung der Laminatböden in den Dachräumen den üblichen 
Ausbaustandard überschreitet und damit gegen die entsprechende Auflage der 
Baubewilligung verstösst, kann aber aus folgenden Gründen offen gelassen werden:
Die Anordnung einer Wiederherstellung ist nur zulässig, wenn sie verhältnismässig ist.8 
Eine Wiederherstellungsmassnahme ist nur dann verhältnismässig, wenn sie geeignet und 
erforderlich ist, um das angestrebte Ziel zu erreichen, und für den Pflichtigen zumutbar ist.9 
Die Entfernung der Laminatbeläge allein würde im vorliegenden Fall nicht verhindern 
können, dass die Estrichräume zum Wohnen genutzt werden könnten. Würden die Räume 
nur den Unterlagsboden (Betonboden) aufweisen, würde dies das Bewohnen nicht 
ausschliessen. Die Bewohner könnten beispielsweise um die Räume wohnlicher zu 
gestalten, grosse Teppiche platzieren. Das Entfernen der Laminatböden ist daher nicht 
geeignet, um die Estrichräume für Wohnzwecke unbrauchbar zu machen. Im Verhältnis 
zum Aufwand, der für die Pflichtigen damit verbunden wäre, wäre der Nutzen einer 
entsprechenden Anordnung zu gering. Es wäre daher unverhältnismässig, die Entfernung 
der Laminatbeläge zu fordern.
f)
Aus diesen Gründen sind keine Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen. Daran 
ändert auch die Befürchtung des Beschwerdeführers, die Dachgeschosse könnten künftig 
zu selbständigen Wohnungen bzw. Stockwerkeinheiten ausgebaut werden, nichts. Für 
einen solchen Ausbau bestehen keine Anhaltspunkte und er wäre auch kaum 
durchführbar: Die Dachgeschosse können nur über interne Treppen von den Wohnungen 
8 Art. 47 Abs. 6 BewD; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 
Band I, Bern 2013, Art. N. Art. 46 N. 9
9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c mit Hinweisen


8
in den Obergeschossen erreicht werden. Ein separater Zugang würde aufgrund der 
Gestaltung des Gebäudes eine Erweiterung des Treppenhauses nach oben erfordern, was 
einerseits schwierig realisierbar und andererseits für die Baupolizeibehörde leicht 
erkennbar wäre.
g)
Zusammenfassend 
ergibt 
sich, 
dass 
die 
Vorinstanz 
zu 
Recht 
auf 
Wiederherstellungsanordnungen verzichtet hat. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
4.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV10).
b)
Der Beschwerdeführer hat zudem den Beschwerdegegnern die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdegegner 
gibt 
zu 
keinen 
Bemerkungen 
Anlass. 
Der 
Beschwerdeführer 
hat 
somit 
den 
Beschwerdegegnern Parteikosten von Fr. 3'767.60 (Honorar Fr. 3'415.00, Auslagen Fr. 
73.60, Mehrwertsteuer Fr. 279.00) zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Stadt Thun vom 20. April 2015 
wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


9
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 3'767.60 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
IV.
Eröffnung
-
Herrn Fürsprecher B.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben 
-
Regierungsstatthalter von Thun, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Rf