be_bvd · 110 2022 43 · 2022-02-08 · de

Zwei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2022/43
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 6. September 2022
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Frau D.________
Beschwerdeführerin 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________ und Herrn Rechtsanwalt B.________
und
F.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen, Amthaus, Schönriedstrasse 9, 
3792 Saanen
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lenk, Gemeindeverwaltung, Rawilstrasse 22, 
3775 Lenk im Simmental
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Obersimmental-Saanen vom 8. Februar 
2022 (ebau Nr. 2020-4485; Zwei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 15. Juli 2020 bei der Gemeinde Lenk ein Baugesuch 
ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit je sechs Erstwohnungen und einer 
Einstellhalle auf den Parzellen Lenk Grundbuchblatt Nrn. M.________ und H.________ (mit 
Plananpassungen vom 15. Februar 2021 / 17. Juni 2021). Die Parzellen liegen in der Kernzone. 
Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.


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Mit Gesamtentscheid vom 8. Februar 2022 erteilte das Regierungsstatthalteramt Obersimmental-
Saanen die Baubewilligung. Unter dem Titel «4. Bundesgesetz über Zweitwohnungen» hielt das 
Regierungsstatthalteramt in diesem Entscheid Folgendes fest:
«Die zwölf neuen Wohnungen müssen ausschliesslich und dauernd durch Personen genutzt werden, die in 
der Gemeinde Lenk Wohnsitz haben. Das Grundbuchamt Oberland, 3714 Frutigen, wird angewiesen, für 
die beiden neuen Wohnhäuser K.________strasse auf Lenk Grundbuchblatt Nrn. M.________ und 
H.________ die Anmerkung «Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung» gemäss Art. 
3 Abs. 1 lit. a Verordnung des Bundesrats über Zweitwohnungen vom 4. Dezember 2015 (ZWV) als 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen. Bei Begründung von Stockwerkeigentum oder 
einer Abparzellierung ist diese Anmerkung auf die jeweiligen Stockwerkeinheiten bzw. Parzellen zu 
übertragen. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrundausweis für diese Anmerkung.
Dient eine neue Stockwerkeinheit nicht der Wohnnutzung (Bastelräume, Einstellhallenplätze, etc.), ist die 
Anmerkung nicht zu übertragen.»
2.
Gegen diesen Entscheid vom 8. Februar 2022 reichten die Beschwerdeführenden am 
11. März 2022 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie 
beantragen die Aufhebung des angefochtenen Gesamtentscheids, eventuell sei der angefochtene 
Gesamtentscheid mit einer Auflage zu ergänzen, wonach die Baupolizeibehörde der 
Einwohnergemeinde Lenk jährlich zu kontrollieren hat, ob die Wohnungen tatsächlich als 
Erstwohnungen genutzt werden. Für den Fall, dass die Beschwerde nicht ohnehin gutzuheissen 
sei, beantragen die Beschwerdeführenden als Verfahrensantrag die Befragung der ortsfremden 
Kaufinteressenten über deren Absicht zur dauernden Wohnsitznahme an der Lenk im Rahmen 
einer mündlichen Verhandlung unter Teilnahme der Parteien.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 11. April 2022 
beschränkte sich das Regierungsstatthalteramt auf das Thema der Zweitwohnungsgesetzgebung 
und führte hierzu zusammenfassend aus, dass die Beschwerde hinsichtlich der Rüge, das 
Bauvorhaben verletze die Bestimmungen der Zweitwohnungsgesetzgebung, abzuweisen sei. Die 
Gemeinde reichte eine Stellungnahme vom 14. April 2022 ein, ohne darin einen expliziten Antrag 
zu stellen. Mit Beschwerdeantwort vom 12. April 2022 beantragt die Beschwerdegegnerin die 
Abweisung der Beschwerde. 
Mit Verfügung vom 1. Juni 2022 gab das Rechtsamt der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, für die 
inzwischen abgelaufenen oder in Kürze ablaufenden Reservationsverträge allfällig vorhandene 
neue bzw. verlängerte Reservationsverträge einzureichen. Diese Gelegenheit nahm die 
Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 22. Juni 2022 und vom 28 Juni 2022 wahr.
4.
Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Das 
Regierungsstatthalteramt verzichtete mit Eingabe vom 27. Juni 2022 auf die Einreichung von 
Schlussbemerkungen. Die Beschwerdegegnerin reichte die Schlussbemerkungen vom 5. Juli 
2022 ein und hielt dabei an ihrem Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest. Innert verlängerter 
Frist reichten die Beschwerdeführenden ihre Schlussbemerkungen vom 12. August 2022 ein, 
worin sie ebenfalls an ihren Anträgen festhalten. Mit einer weiteren Eingabe vom 18. August 2022 
ergänzte die Beschwerdegegnerin ihre Anträge mit einem Eventualantrag, wonach das Verfahren 
zu sistieren sei, bis der Abfallcontainerplatz bewilligt und der entsprechende Bereich umgewidmet 
resp. entwidmet ist. 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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5.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
 unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde 
befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die 
Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 
Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, sie hätten bereits im vorinstanzlichen Verfahren 
vorgebracht, dass Reservationsverträge sachenrechtlich keinen Anspruch begründen würden und 
die Begründungsschreiben der Kaufinteressenten rund zur Hälfte nicht überzeugen würden. Sie 
hätten zudem bereits im vorinstanzlichen Verfahren einen Verfahrensantrag gestellt, wonach 
sämtliche Kaufinteressenten als Zeugen über ihre Absicht zur dauerhaften Wohnsitznahme in 
diesen Wohnungen zu befragen seien. Die Vorinstanz habe sich zu diesem Antrag weder im 
Rahmen der Verfahrensinstruktion noch im angefochtenen Entscheid geäussert. Sie sei auf die 
entsprechenden Rügen auch materiell nicht im Detail eingegangen und habe lediglich lapidar 
festgehalten, gestützt auf die Angaben der Beschwerdegegnerin sowie die durch die 
Einwohnergemeinde Lenk eingereichte Wohnungsübersicht liege ein hinreichender Nachweis 
über den Bedarf an Erstwohnungen vor. Mit ihrem Vorgehen habe die Vorinstanz den Anspruch 
auf rechtliches Gehör verletzt. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen 
sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre 
Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, 
dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz 
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich 
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


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ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; 
es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.5
c)
Die Vorinstanz begründet in Ziffer 2.2.3.2 des angefochtenen Entscheids, wieso aus ihrer 
Sicht ein hinreichender Nachweis über die Nachfrage von Erstwohnungen vorliegt und die 
Vorgaben der Zweitwohnungsgesetzgebung bzw. die Vorgaben gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung erfüllt sind (vgl. E. 4b). Dabei führte sie auch aus, dass für sie angesichts der 
eingereichten Reservationsverträge keine Zweifel an der Absicht der Erstwohnungsnutzung 
bestünden. Damit gab sie einerseits klar zum Ausdruck, dass die Reservationsverträge mit 
dazugehörigen Begründungen aus ihrer Sicht die Absicht der Erstwohnungsnutzung der 
Interessenten genügend belegen. Anderseits lässt sich aus diesen Ausführungen und dem 
Schluss des hinreichenden Nachweises auch eindeutig schliessen, dass die Vorinstanz weitere 
Abklärungen für unnötig hielt. Auch für die Beschwerdeführenden war gestützt auf diese 
Ausführungen klar erkennbar, dass aus Sicht der Vorinstanz auf eine Befragung der 
Kaufinteressenten verzichtet werden konnte, auch wenn ihr Verfahrensantrag nicht explizit 
abgewiesen wurde. Die Beschwerdeführenden waren damit in der Lage, die Baubewilligung der 
Vorinstanz sachgerecht anzufechten. Damit hat die Vorinstanz die Anforderungen an die 
Begründungspflicht erfüllt. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs ist zu 
verneinen.
3.
Nutzung zu Erstwohnungszwecken, Grundlagen
a)
Es ist streitig, ob das Bauvorhaben eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des 
Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV6 und Art. 6 Abs. 1 ZWG7 darstellt.
b)
Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit des Baus neuer 
Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist unbestritten, 
dass die Gemeinde Lenk einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist und damit in 
den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist dieses Gesetz 
anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem 
Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.
Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent 
liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt 
werden, wenn sie als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt 
werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der Baubewilligung mittels 
Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung an (Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittelbar nach 
Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde zudem das Grundbuchamt an, 
die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken (Art. 7 
Abs. 4 ZWG). Der Gesamtentscheid vom 8. Februar 2022 sieht eine Nutzungsbeschränkung der 
zwölf geplanten Wohnungen als Erstwohnungen gemäss ZWG vor. Das Grundbuchamt Oberland, 
Dienststelle Frutigen, wird im angefochtenen Entscheid zudem angewiesen, für die beiden 
Wohnhäuser K.________strasse auf Lenk Grundbuchblatt Nrn. M.________ und H.________ die 
Anmerkung 
«Erstwohnung 
oder 
einer 
Erstwohnung 
gleichgestellte 
Wohnung» 
als 
Zweckentfremdungsverbot einzutragen. Bei einer Begründung von Stockwerkeigentum oder einer 
5 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.
6 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
7 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).


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Abparzellierung sei diese Anmerkung auf die jeweiligen Stockwerkeinheiten bzw. Parzellen zu 
übertragen.
c)
Eine Erstwohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person 
genutzt wird, die gemäss Art. 3 Bst b RHG8 in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, 
niedergelassen ist (Art. 2 Abs. 2 ZWG). Das ZWG knüpft damit an den Begriff der «Niederlassung» 
an. Art. 3 Bst. b RHG definiert den Begriff der «Niederlassungsgemeinde» wie folgt: Gemeinde, in 
der sich eine Person in der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, um dort den Mittelpunkt ihres 
Lebens zu begründen, welcher für Dritte erkennbar sein muss; eine Person wird in derjenigen 
Gemeinde als niedergelassen betrachtet, in der sie das erforderliche Dokument hinterlegt hat, und 
kann nur eine Niederlassungsgemeinde haben.
Der Begriff «Niederlassung» nach Art. 3 Bst. b RHG berücksichtigt die Rechtspraxis zum 
zivilrechtlichen Wohnsitz nach Art. 33 ZGB9. Auch danach befindet sich dieser am Ort, wo sich 
die Person mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält. Entscheidend ist, wo der 
Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Dieser befindet sich normalerweise am Wohnort, wo 
man schläft, die Freizeit verbringt und die persönlichen Effekten aufbewahrt. Der 
Lebensmittelpunkt bestimmt sich nach den gesamten objektiven, äusseren Umständen, nicht nach 
den erklärten Wünschen der Person. Nicht alleine massgebend sind die Hinterlegung der Schriften 
und die Ausübung der politischen Rechte. Das polizeiliche Domizil ist blosses Indiz für den 
Wohnsitz, gemeinsam mit dem sonstigen Verhalten der Person.10 
d)
Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein 
Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und 
damit ein Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist 
deshalb von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die 
Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. 
Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, 
erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) 
von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b 
BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich 
nie als Erstwohnungen genutzt werden können.11 
Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von 
Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Ein Rechtsmissbrauch 
muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Norm 
angewendet wird, muss sie den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft 
diesbezügliche Hinweise aufzeigen. In gewissen Fällen ist es nicht einfach, die Umgehung von 
der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit abzugrenzen. 
Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten Umstände. 
Zu berücksichtigen sind dabei (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft 
(Bauzone, Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen 
aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, den Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort 
zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung der Interessierten). 
Wenn die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach 
Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, 
8 Bundesgesetz vom 23. Juni 2006 über die Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtlicher 
Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz, RHG, SR 531.20).
9 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).
10 Handkommentar Zweitwohnungsgesetz, Fabian Mösching, Art. 2 ZWG, N. 10 ff. mit weiteren Hinweisen.
11 VGE 2021/64/66 vom 6. April 2022, E. 2.2 mit Verweis auf BGE 145 II 99 E. 3, BGE 144 II 49 E. 2.4 a.E., 
BGer 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020, E. 2.1.


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dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. In Fällen, in 
denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, 
wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen 
und Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft 
die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu vermarkten. Ist diese Absicht nicht 
realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der 
Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage.12 
4.
Nutzung zu Erstwohnungszwecken, Beurteilung
a)
Das Bauvorhaben sieht den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit je sechs 
Wohnungen vor. Gemäss den massgebenden Plänen sind bei beiden Mehrfamilienhäusern im 
Erdgeschoss 
sowie 
im 
Obergeschoss 
jeweils 
eine 
4.5-Zimmer-Wohnung 
mit 
einer 
Bruttogeschossfläche 
netto 
von 
119 
m2 
und 
eine 
3.5-Zimmer-Wohnung 
mit 
einer 
Bruttogeschossfläche netto von 100 m2 vorgesehen. Im Dachgeschoss inkl. Galerie sind sodann 
in beiden Häusern eine 4.5-Zimmer-Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche netto von 165 m2 
und eine 3.5-Zimmer-Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche netto von 131 m2 geplant. Alle 
Wohnungen verfügen über ein Badzimmer mit WC und Badewanne, die 4.5-Zimmer-Wohnungen 
zusätzlich über ein WC mit Dusche. Vorgelagert zum Wohnbereich mit offener Küche sind bei 
jeder Wohnung eine Terrasse (Erdgeschoss) bzw. ein Balkon (Ober- und Dachgeschoss) 
vorgesehen. Im gemeinsamen Untergeschoss befindet sich neben zwölf kleinen Kellerräumen, 
zwei Technikräumen, zwei Räumen für Kinderwagen und einem Abwartsraum eine durchgehende 
Einstellhalle mit insgesamt zwölf Parkplätzen und insgesamt zwölf Veloabstellplätzen. Die 
Baukosten sollen sich gemäss Baugesuch auf 8.2 Millionen Franken belaufen. Die geplanten 
Mehrfamilienhäuser befinden sich in zentraler Lage in knapp fünfminütiger Gehdistanz vom 
Bahnhof Lenk. 
b)
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus (Ziff. 2.2.3.2), aus der von der 
Gemeinde 
eingereichten 
Tabelle 
mit 
allen 
seit 
dem 
Abstimmungsdatum 
über 
das 
Zweitwohnungsgesetz bewilligten und erstellten Wohnungen sei ersichtlich, dass all diese 
Wohnungen rechtmässig bewohnt würden und entsprechend keine Leerstände zu verzeichnen 
seien. Darüber hinaus habe die Baugesuchstellerin im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens 
Reservationsverträge für den Erwerb von sämtlichen Wohnungen ihres Bauvorhabens durch 
Privatpersonen, welche die Wohnungen als Erstwohnungen nutzen wollen, eingereicht. Ebenfalls 
habe die Baugesuchstellerin die dazugehörigen Begründungen der Interessenten zum Erwerb 
einer Wohnung als Erstwohnung eingereicht. Aus der von der Gemeinde eingereichten Tabelle 
gehe hervor, dass in der Gemeinde Lenk eine Nachfrage nach Erstwohnungen bestehe. Die 
Tatsache, dass sämtliche der geplanten Wohnungen nachweislich zum Erwerb als 
Erstwohnungen vertraglich reserviert seien, lasse weder Zweifel an der Absicht, noch an der 
Möglichkeit, diese als Erstwohnungen zu nutzen, aufkommen. Der Nachweis des Bedarfs an den 
neuen Erstwohnungen sei daher als ausreichend zu qualifizieren. 
c)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden werden beim strittigen Vorhaben die Vorgaben der 
Zweitwohnungsgesetzgebung nicht eingehalten. Die ständige Wohnbevölkerung der Gemeinde 
Lenk habe – einem langjährigen Trend folgend – innerhalb von zwei Jahren um mehr als 4 Prozent 
abgenommen. Es sei daher eher unwahrscheinlich, dass der Wohnungsmarkt an der Lenk zwölf 
neue Wohnungen, welche gleichzeitig gebaut werden, effektiv benötige. Die Nachfrage spreche 
also klar gegen eine Bewilligung. Aus diesem Grund sei von der Beschwerdegegnerin zu 
verlangen, den Nachweis über ernsthafte und konkrete Kaufinteressenten für sämtliche der 
12 BGE 145 II 99 E. 3.1, 144 ll 49 E. 2.2 ff., VGE 2021/64/66 vom 6. April 2022, E. 2.3. 


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geplanten Erstwohnungen zu erbringen. Die rechtlich unverbindlichen Reservationsverträge 
würden dazu nicht ausreichen. Bis heute seien noch keine der zwölf Wohnungen effektiv, d.h. den 
sachenrechtlichen Erfordernissen entsprechend, verkauft worden, obwohl dies möglich sei und 
solche «Wohnungskäufe ab Plan» durchaus verbreitet seien. Sie würden deshalb erhebliche 
Zweifel hegen, dass die zwölf neuen Wohnungen dereinst effektiv von den heutigen Interessenten 
als eigentliche Erstwohnungen gebraucht würden. Mit den unverbindlichen Reservationsverträgen 
könne der von der Rechtsprechung geforderte Nachweis über ernsthafte und konkrete 
Kaufinteressen für die Nutzung der Wohnungen als Erstwohnungen nicht erbracht werden. Das 
ungute Gefühl ihrerseits werde dadurch verstärkt, dass sich einzelne der Kaufinteressenten im 
Dorf unter vorgehaltener Hand dahingehend geäussert hätten, man müsse die Wohnungen nur 
zwei Jahre wirklich selber bewohnen und danach sei das mit den Erstwohnungen kein Thema 
mehr. Aufgrund ihrer sehr guten Vernetzung im Dorf hätten sie zahlreiche Hinweise erhalten, 
welche die Glaubwürdigkeit der Aussagen einiger Kaufinteressenten grundsätzlich in Zweifel 
ziehen würden. Dies gelte insbesondere für diejenigen Interessenten, welche heute nicht im 
Berner Oberland wohnen und angeben würden, nun an die Lenk ziehen zu wollen. Bislang habe 
die Beschwerdegegnerin nicht den glaubhaften Nachweis erbringen können, dass die von ihr 
präsentierten Kaufinteressenten effektiv jetzt gerade im Zusammenhang mit dem Bauprojekt 
allesamt ihren eigentlichen Lebensmittelpunkt ernsthaft und konkret an die Lenk verlegen wollen. 
Total fünf der zwölf Interessenten würden derzeit weit weg vom Obersimmental wohnen. Diese 
Personen seien allesamt älteren Jahrgangs und hätten dementsprechend ein soziales Umfeld 
andernorts aufgebaut. Es bestehe daher die Vermutung, dass der bisherige Wohnsitz beibehalten 
werde und die Nutzung der Wohnung an der Lenk sodann faktisch als Zweitwohnung erfolge. Die 
Gefahr des Rechtsmissbrauchs sei offensichtlich. In den Schlussbemerkungen vom 12. August 
2022 ergänzen die Beschwerdeführenden, die einfach-schriftlichen Reservationsverträge, welche 
ihrer Natur nach Vorverträge darstellen würden, seien sogar nichtig. Sämtliche der im Verfahren 
bekanntgegebenen Kaufinteressentinnen und -interessenten könnten jederzeit aussteigen, ohne 
dass dies Einfluss auf die dereinst erteilte Baubewilligung hätte. Abhilfe könnte nur ein öffentlich 
beurkundeter Vorvertrag schaffen, mit welchem sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren 
Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschliessen. Weiter seien die fraglichen Interessenten allesamt 
langjährige Feriengäste an der Lenk und es sei schlicht nicht plausibel, dass sie nun alle den 
bisherigen «Modus» aufgeben und ihren eigentlichen Wohnsitz effektiv ins Berner Oberland 
verlegen würden.
d)
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass für die geplanten zwölf Erstwohnungen 
keine genügende Nachfrage besteht, was sie mit der seit Jahren stetigen Abnahme der ständigen 
Wohnbevölkerung an der Lenk begründen. Dieser Einwand greift jedoch zu kurz. Vielmehr vermag 
die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2022 überzeugend darzulegen, dass in der 
Gemeinde trotz des Rückgangs der Einwohnerzahl ein Mangel an Erstwohnungen besteht. Im 
vorinstanzlichen Verfahren reichte die Gemeinde eine Liste der seit dem Abstimmungsdatum der 
Zweitwohnungsinitiative bewilligten und erstellten Erstwohnungen ein13, mit welcher sie glaubhaft 
aufzeigt, dass gemäss ihren Kontrollen alle seither bewilligten und mit einer Anmerkung 
versehenen Wohnungen rechtmässig bewohnt werden und es keine Leerstände gibt. Dies wird 
gestützt durch die Leerwohnungsstatistik 2021 des Bundesamts für Statistik, welche für die 
Gemeinde 
Lenkt 
eine 
Leerwohnungsziffer 
(Anteil 
leerstehender 
Wohnungen 
am 
Gesamtwohnungsbestand) von lediglich 0.03 Prozent ausweist. 
Angesichts der sehr tiefen Leerstandsquote der Gemeinde im Allgemeinen, der fehlenden 
Leerstände bei den seit dem Abstimmungsdatum der Zweitwohnungsinitiative bewilligten und 
erstellten Erstwohnungen und des mittleren Preissegments der geplanten Wohnungen sowie 
deren Konzipierung (keine Luxuswohnungen) kann der grundsätzliche Bedarf an neuen 
13 Vorakten Regierungsstatthalteramt, pag. 536.


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Erstwohnungen in der Gemeinde Lenk für Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment nicht 
angezweifelt werden. 
e)
Nur eine offensichtlich unzureichende Nachfrage würde gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung das Vorliegen von ernsthaften und konkreten Zusicherungen für den Erwerb 
durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner erfordern. Von einer offensichtlich 
unzureichenden Nachfrage ist vorliegend nach dem Gesagten nicht auszugehen, womit auf solche 
ernsthaften und konkreten Zusicherungen verzichtet werden könnte. Dennoch hat die 
Beschwerdegegnerin für elf der zwölf Erstwohnungen Reservationsverträge zwischen ihr und den 
künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern eingereicht.14 Für die geplanten Erstwohnungen sind 
die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner damit bereits bekannt. Auch wenn diese Verträge 
keine sachenrechtliche Verbindlichkeit aufweisen, so verpflichten sich die künftigen 
Bewohnerinnen und Bewohner darin dennoch, die betreffenden Wohnungen zu einem 
festgelegten Kaufpreis zu kaufen und ausschliesslich als Erstwohnung zu nutzen. Bei einem 
Verzicht auf den definitiven Kauf haben sie ein Reuegeld von CHF 10 000.00 zu bezahlen, was 
den Reservationsverträgen ein zusätzliches Gewicht verleiht. In den jeweiligen Begleitschreiben15 
legen die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner sodann glaubhaft ihre Absicht dar, dass sie die 
künftigen Wohnungen als Erstwohnungen nutzen werden. Dass sie teilweise ihren derzeitigen 
Wohnsitz und entsprechend ihren aktuellen Lebensmittelpunkt anderswo haben, ändert daran 
nichts. Auch die Interessenten, welche derzeit nicht an der Lenk wohnen, begründen ihre Absicht 
des Wohnsitzwechsels – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden – in nachvollziehbarer 
Weise. Gerade bei Menschen im Ruhestand ist ein solcher Wohnsitzwechsel in eine bisherige 
Feriendestination durchaus realistisch, weshalb die diesbezüglichen Befürchtungen der 
Beschwerdeführenden ohne konkrete Anhaltspunkte die klar bekundete Absicht dieser Personen 
an einem Wohnsitzwechsel nicht in Frage zu stellen vermögen. Erst Recht gilt dies für die nicht 
näher begründeten / belegten Zweifel der Beschwerdeführenden an dieser Absicht aufgrund 
angeblicher Äusserungen von Kaufinteressenten im Dorf «unter vorgehaltener Hand» und 
angeblicher Hinweise aus dem Dorf. Insgesamt bestehen keine Indizien, dass es die 
Interessenten mit der Nutzung ihrer künftigen Wohnungen als Erstwohnungen nicht ernst meinen 
würden. Bei den Reservationsverträgen inkl. Begleitschreiben handelt es sich damit um ernsthafte 
und konkrete Zusicherungen dieser Interessenten für den Erwerb von Erstwohnungen. Wenn die 
Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang nur abgeschlossene Kaufverträge für 
«Wohnungen ab Plan» oder ein öffentlich beurkundeter Vorvertrag mit Verpflichtung zum Kauf als 
ausreichend betrachten, so kann ihnen nicht gefolgt werden. Einerseits lässt sich dieses 
Erfordernis nicht aus den gesetzlichen Grundlagen oder aus der Rechtsprechung ableiten und 
andererseits würde es zu weit führen, wenn für den Beleg der ernsthaften und konkreten 
Zusicherungen vor Vorhandensein einer rechtskräftigen Baubewilligung Kaufverträge oder 
öffentlich beurkundete Vorverträge verlangt würden. 
Selbst wenn die Reservationsverträge – entgegen der hier vertretenen Ansicht – nicht als solche 
ernsthaften und konkreten Zusicherungen gelten würden, würde dies angesichts der vorhandenen 
Nachfrage in der Gemeinde Lenk an Erstwohnungen in diesem Marktsegment nichts am Ergebnis 
ändern (vgl. E. 4d und 4e zu Beginn). Unabhängig von dieser Frage vermag die 
Beschwerdegegnerin mit diesen Reservationsverträgen die vorhandene Nachfrage nach 
Erstwohnungen in diesem Marktsegment schliesslich konkret zu belegen. 
f)
Um von einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung des Zweitwohnungsverbots auszugehen, 
müssen gemäss Rechtsprechung konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die 
14 Vgl. Beschwerdeantwort vom 12. April 2022, Beilagen 2 bis 4 sowie Beilagen zur Stellungnahme vom 22. Juni 2022 
und zur Eingabe vom 28. Juni 2022.
15 Vorakten Regierungsstatthalteramt, pag. 720 ff. sowie Beschwerdeantwort vom 12. April 2022, Beilagen 5 bis 8.


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Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. 
Solche Indizien sind vorliegend nicht erkennbar. Neben dem Umstand, dass von einer 
bestehenden Nachfrage nach Erstwohnungen des geplanten Typs auszugehen ist, und den 
konkreten Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner, 
lassen auch weitere Gründe eine Erstwohnungsnutzung der zwölf Wohnungen als realistisch 
erscheinen. So liegen die beiden Mehrfamilienhäuser an zentraler Lage im Herzen von der Lenk, 
wenige Gehminuten vom Bahnhof entfernt. Die Wohnungen sind damit sowohl für 
Erstwohnungsinteressierte interessant, welche im Dorf arbeiten, als auch für solche, welche zur 
Arbeit pendeln müssen. Die zentrale Lage mit nahem Anschluss an den öffentlichen Verkehr ist 
sodann auch für Pensionäre interessant, die ihren Erstwohnsitz an die Lenk verlegen wollen. Die 
bauliche Gestaltung der Wohnungen ist sodann für eine ganzjährige Nutzung konzipiert und es 
fehlt an besonderen Ausstattungsmerkmalen, welche diese für Zweitwohnungssuchende 
besonders attraktiv machen würden (Sauna, Fitnessraum, o.ä.). Der Preis für die Wohnungen im 
Erd- und Obergeschoss liegt bei rund CHF 600 000.00 für die 3.5-Zimmer-Wohnungen und bei 
rund CHF 680 000.00 für die 4.5-Zimmer-Wohnungen, die Wohnungen im Dachgeschoss mit 
Attika sind etwas teurer (3.5-Zimmer-Wohnungen: CHF 728 000.00, 4.5-Zimmer-Wwohnungen: 
CHF 838 000.00). Es handelt sich somit um Wohnungen im mittleren Preissegment. Die 
Wohnungen sind damit – der Einschätzung der Gemeinde folgend – in Bezug auf die zentrale 
Lage, die bauliche Gestaltung und den Preis durchaus als Erstwohnungen geeignet. Die Absicht 
der Beschwerdegegnerin, sämtliche Wohnungen als Erstwohnungen zu veräussern, ist somit 
realistisch. Es bestehen schliesslich auch keine Anzeichen, dass die Beschwerdegegnerin von 
vornherein auf eine künftige Sistierung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG setzen würde. Vielmehr 
hat sie bereits in den Reservationsverträgen klar festgelegt und damit offen kommuniziert, dass 
die Wohnungen nur als Erstwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG genutzt werden 
dürfen. Auch gilt es bezüglich dieser Möglichkeit der Sistierung relativierend zu beachten, dass 
der Regierungsstatthalter von Obersimmental-Saanen gemäss den Ausführungen in der 
Stellungnahme vom 11. April 2022 bis heute noch kein einziges Sistierungsgesuch erhalten hat 
und er gegenüber der Bauherrin und weiteren bekannten Bauherrschaften kommuniziert hat, 
solche Gesuche nach Art. 14 ZWG sehr restriktiv zu handhaben. 
g)
In Würdigung der gesamten Umstände sind für die BVD trotz gleichzeitiger Realisierung von 
insgesamt zwölf Wohnungen keine Indizien erkennbar, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit 
einer Erstwohnungsnutzung dieser Wohnungen als unrealistisch erscheinen lassen. Vielmehr ist 
die Nachfrage nach Erstwohnungen des geplanten Typs in der Gemeinde Lenk genügend belegt 
und mit den Reservationsverträgen sogar schon konkret erbracht. Von einer Umgehung des 
Zweitwohnungsverbots gemäss ZWG ist daher vorliegend nicht auszugehen. 
Die Kaufwilligen haben ihre Absicht an einer Erstwohnungsnutzung mit der Unterzeichnung der 
Reservationsverträge bezeugt und diese Absicht in den Begleitschreiben näher und in 
nachvollziehbarer Weise begründet. Im Übrigen könnte angesichts der vorhandenen Nachfrage 
in der Gemeinde Lenk nach Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment auf solche ernsthaften 
und konkreten Zusicherungen ohnehin verzichtet werden. Auf die von den Beschwerdeführenden 
beantragte Befragung der ortsfremden Kaufinteressenten konnte daher verzichtet werden, da von 
diesem Beweismittel keine weiteren, relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese 
sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.16 
Der entsprechende Antrag der Beschwerdeführenden wird daher abgewiesen.
Die Gemeinde hat schliesslich jährlich ein Wohnungsinventar zu erstellen, in welchem mindestens 
die Gesamtzahl der Wohnungen sowie die Anzahl der Erstwohnungen aufzuführen sind (Art. 4 
ZWG). Gemäss den Angaben der Gemeinde werden Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen 
16 BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3, je mit Hinweisen


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im Datenbestand des von ihr geführten Gebäude- und Wohnregisters speziell erfasst und 
bezeichnet. Zusätzlich sei im Einwohnerregister ersichtlich, ob die Wohnungen mit 
Nutzungsbeschränkungen 
bestimmungsgemäss 
genutzt 
würden. 
Die 
Meldepflicht 
der 
Einwohnerkontrolle nach Art. 16 Abs. 1 ZWG werde vollzogen. Dies ermögliche jederzeit eine 
Kontrolle und Auswertung, ob alle Wohnungen gemäss den Nutzungsauflagen bewohnt würden. 
Es bestehen keinerlei Indizien, dass die Gemeinde ihren gesetzlichen Aufgaben und 
Kontrollpflichten im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsgesetzgebung nicht nachkommen 
würde. Für die von den Beschwerdeführenden im Rahmen des Eventualantrags geforderte 
Auflage, wonach die Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Lenk jährlich zu kontrollieren 
habe, ob die Wohnungen tatsächlich als Erstwohnungen genutzt werden, besteht daher kein 
Anlass. Der Eventualantrag ist daher ebenfalls abuzuweisen.
5.
Strassenabstand
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, das oberirdische und teilweise überdachte Bauwerk 
für die Ein- und Ausfahrt in die Einstellhalle auf Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. M.________ 
halte den massgebenden Strassenabstand von 3.6 m nicht ein. Die öffentliche Strassenparzelle 
Lenk Grundbuchblatt Nr. N.________ grenze direkt an die Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. 
M.________ an. Auf dieser Strassenparzelle befinde sich nördlich der Bauparzelle ein öffentlicher 
Parkplatz, welcher ebenfalls als Warteraum für die im Winter nur stündlich befahrbare 
P.________strasse diene. Auf dem Parkplatz würden daher regelmässig mehrere Fahrzeuge 
zirkulieren, und zwar nicht nur zum Zweck des Parkierens. Es werde vielmehr gefahren und 
manövriert, weshalb der Strassenabstand ab dem Fahrbahnrand des öffentlichen Parkplatzes 
bzw. Warteraums gemessen werden müsse. Dieser Fahrbahnrand reiche zumindest bis an die 
Parzellengrenze bzw. rage sogar in das Baugrundstück hinein. Auch das aktuelle 
Strassenbauprojekt zur Sanierung der Einmündung K.________strasse / P.________strasse der 
Gemeinde Lenk bezeichne den fraglichen Abschnitt als «bestehende Verkehrsflächen / 
öffentlicher Parkplatz / Wartestauraum». Gemäss Situationsplan betrage der Abstand des 
überdachten Bauwerks für die Ein- und Ausfahrt in die Einstellhalle lediglich 2 m. Dass der 
Parkplatz mit einer Kette optisch vom Nachbargrundstück abgetrennt werde, spiele keine Rolle. 
Eine «Rechtfertigung» für das Unterschreiten des Strassenabstandes liege nicht vor und es sei 
auch kein Ausnahmegesuch gestellt worden. Die Ausnahmebewilligung könnte zudem ohnehin 
nicht erteilt werden, weil es an den besonderen Verhältnissen fehle. Eine Ausnahmebewilligung 
für eine leicht entfernbare Kleinbaute falle bei einer Einfahrt zu einer unterirdischen Einstellhalle 
schliesslich ausser Betracht. 
b)
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus (Ziff. 2.2.3.6), der Stellungnahme der 
Gemeinde vom 5. Oktober 2020 sei zu entnehmen, dass die Gemeinde die teilweise überdachte 
Einstellhalleneinfahrt als unbewohnte Anbaute mit weniger als 60 m2 Gebäudefläche und weniger 
als 3 m Gebäudehöhe qualifiziere. Somit sei der für unbewohnte An- und Nebengebäude 
vorgesehene Grenzabstand von 2 m gemäss Art. 2 Abs. 2 GBR17 eingehalten. 
Die Gemeinde (in der Stellungnahme vom 5. Oktober 202018) und die Beschwerdegegnerin (in 
der 
Beschwerdeantwort 
vom 
12. 
April 
2022) 
sind 
der 
Ansicht, 
dass 
die 
Strassenabstandvorschriften gemäss Art. 80 SG19 und Art. 44 GBR nur an Kantonsstrassen, 
Gemeindestrassen, Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie an selbständigen Fuss- und 
Radwegen zur Anwendung gelangen. Nicht genannt würden Parkplätze. Die Beschwerdegegnerin 
17 Baureglement der Gemeinde Lenk vom 3. März 2015.
18 Vorakten Regierungsstatthalteramt pag. 533.
19 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).


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führt zudem aus, die Ansicht der Gemeinde, welche die Einstellhalle als Nebenbaute im Sinne von 
Art. 2 Abs. 2 GBR beurteile und deshalb einen Grenzabstand von 2 m als ausreichend erachte, 
sei rechtlich haltbar und deshalb nicht zu korrigieren. Sollte die BVD dennoch der Ansicht sein, 
dass der Strassenabstand nach Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG eingehalten werden müsse, so sei 
Folgendes zu berücksichtigen: Der Parkplatz der Gemeinde werde durch das Bauvorhaben 
kleiner, 
weshalb 
die 
bestehenden 
Entsorgungscontainer 
der 
Gemeinde 
um 
die 
Grenzverschiebung verschoben werden müssen. Der Entsorgungsplatz sei gemäss Auskunft der 
Gemeinde an der Parzellengrenze geplant und werde mit einer Kette vom Parkplatz abgegrenzt. 
Der Entsorgungsplatz stelle demnach keine Verkehrsfläche dar. Dessen Breite (2 m) sei bei der 
Berechnung des Strassenabstands mitzuberücksichtigen. Der effektive Strassenabstand betrage 
somit 4.01 m und halte den Strassenabstand von 3.6 m ein.
Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2022 ergänzend aus, dass sich auf der 
Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. N.________ teilweise ein öffentlicher Parkplatz befinde. Am 
Südrand des Parkplatzes bestehe seit vielen Jahren ein öffentlicher Entsorgungsplatz, welcher 
rege benutzt werde. Vor knapp zehn Jahren habe die Umweltkommission beschlossen, wichtige 
und gut frequentierte Entsorgungsstellen mit Halbunterflurcontainern auszurüsten. Der 
Entsorgungsplatz «Halten» an der K.________strasse auf Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. 
N.________ 
gehöre 
zu 
den 
bezeichneten 
Standorten 
für 
die 
Installation 
von 
Halbunterflurcontainern. Mit der Realisierung habe man bisher zugewartet, da die zur Diskussion 
stehende Überbauung noch nicht realisiert sei. Ab Baubeginn dieser Überbauung müsse der 
Entsorgungsplatz mit den bestehenden Containern in einem ersten Schritt unmittelbar an die 
nördliche Grenze der Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. M.________ verlegt und dort eingezäunt 
werden, um eine geordnete und gesicherte Entsorgung sowie Entleerung zu ermöglichen. In 
einem zweiten Schritt sollen nach Abschluss der Bauarbeiten auf der Parzelle Lenk 
Grundbuchblatt Nr. N.________ die Unterflurcontainer erstellt werden. Die im Bereich der 
Einstellhallenzufahrt unmittelbar an Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. N.________ angrenzende 
Fläche mit einer Breite von 2 m diene somit als Entsorgungsplatz. Diese Fläche werde nicht mehr 
befahren und gehöre somit nicht mehr zu öffentlichen Strassen und Plätzen, welche befahren 
werden können. Der Abstand zwischen der Einstellhalleneinfahrt und der Verkehrsfläche betrage 
somit mindestens 4 m und der Strassenabstand sei somit eingehalten. 
c)
Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG sowie Art. 44 Abs. 1 GBR haben Bauten und Anlagen 
gegenüber Gemeindestrassen, Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie an selbständigen Fuss- 
und Radwegen einen Strassenabstand von 3.6 m ab Fahrbahnrand einzuhalten. Die 
Strassenabstandsvorschriften 
haben 
verkehrsplanerische, 
verkehrspolizeiliche 
und 
wohnhygienische Bedeutung. Sie halten einerseits den Raum frei, um einen Ausbau der Strasse 
(z.B. mit einem Trottoir) zu ermöglichen. Andererseits gewährleisten sie die Verkehrsübersicht, 
schützen die Anstösser vor lästigen Auswirkungen des Strassenverkehrs (Lärm, Staub, Abgase, 
Erschütterungen, Lichteinwirkungen) und die Strassenbenützer vor Gefährdungen aus den 
anstossenden Grundstücken. Sie ersetzen den Grenzabstand zur Strassenparzelle und erfüllen 
für Bauten, die sich über die Strasse hinweg gegenüberliegen, die Funktion des 
Gebäudeabstands. Der Abstand wird vom Fahrbahnrand aus gemessen und zwar vom 
tatsächlichen Verkehrsraum aus und nicht von der Grenze der Strassenparzelle.20
d)
Strittig ist in erster Linie, ob es sich beim angrenzenden Parkplatz auf Parzelle Lenk 
Grundbuchblatt Nr. N.________ überhaupt um eine öffentliche Strasse im Sinne der erwähnten 
Grundlagen handelt, von welcher der massgebende Strassenabstand von 3.6 m einzuhalten ist. 
In diesem Zusammenhang ist zwar die Definition der öffentlichen Strassen nach Art. 4 Abs. 1 SG 
zu beachten, wonach die dem Gemeingebrauch offenstehenden Strassen, Wege und Plätze als 
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N.15 f.


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öffentliche Strassen gelten. Allerdings kann nicht jeder öffentliche Platz automatisch als Strasse 
im Sinne der Strassengesetzgebung gelten, von welchem der Strassenabstand einzuhalten ist. 
Vielmehr müssen die in dieser Bestimmung erwähnten Plätze die Funktion eines Strassenraums 
innehaben und damit Bestandteil einer eigentlichen Strasse sein. Damit ein Platz als öffentliche 
Strasse im Sinne der Strassengesetzgebung gilt, muss es sich mit anderen Worten um eine 
Verkehrsfläche handeln. Dies ist vorliegend nicht der Fall. So dient der an die geplante 
Einstellhallenzufahrt angrenzende Platz auf Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. M.________ 
gemäss Gemeinde als Parkplatz. Eine eigentliche Widmung als öffentliche Strasse im Sinne einer 
Verkehrsfläche scheint damit zu fehlen. Dass der strittige Platz nicht als öffentliche Strasse im 
Sinne der Strassengesetzgebung gelten kann, macht auch der Umstand deutlich, wonach die 
Strassenführung nicht über den Bereich des als Parkplatz genutzten Platzes führt. Vielmehr 
befindet sich die eigentliche Strasse (K.________strasse) auf derselben Parzelle neben dem Platz 
unmittelbar angrenzend an die Parzellen Lenk Grundbuchblatt Nrn. I.________ und J.________ 
(P.________strasse).21 Selbst wenn der Platz auch als «Wartestauraum» für die im Winter 
beschränkt befahrbare P.________strasse dient und damit neben den parkierten Autos auch 
wartende Autos auf dem Platz stehen, wie dies die Beschwerdeführenden vorbringen, so macht 
dies den Platz nicht zu einer eigentlichen Verkehrsfläche bzw. einer öffentlichen Strasse im Sinne 
der Strassengesetzgebung. Kommt dazu, dass sich der Stauraum der wartenden Autos auf den 
vorderen Bereich des Platzes entlang der P.________strasse beschränken dürfte und damit den 
Bereich des Platzes angrenzend an die Bauparzelle kaum je betrifft. 
Der Ansicht der Gemeinde folgend ist beim vorliegenden Parkplatz auf Parzelle Lenk 
Grundbuchblatt Nr. N.________ nach dem Gesagten nicht von einem Platz im Sinne von Art. 4 
Abs. 1 SG und damit einer öffentlichen Strasse im Sinne der Strassengesetzgebung auszugehen. 
Die überdachte Einstellhalleneinfahrt auf Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. M.________ muss 
daher gegenüber diesem Platz keinen Strassenabstand einhalten. Die fehlende Eigenschaft 
dieses Platzes als öffentliche Strasse im Sinne der Strassengesetzgebung zeigt sich auch darin, 
dass es auf dem Platz an einer klar abgrenzbaren Fahrbahn und damit an einem bestimmbaren 
Fahrbahnrand fehlt. Ein solcher wäre jedoch für die Bemessung des Strassenabstands nötig. 
Selbst wenn sich ein Fahrbahnrand definieren liesse und hier – entgegen dem Gesagten – 
überhaupt ein Strassenabstand einzuhalten wäre, so könnte als Fahrbahnrand nicht einfach die 
Parzellengrenze gelten; es müsste näher geprüft werden, ob sich dieser der Ansicht der Gemeinde 
folgend rund 2 m nördlich der Parzellengrenze befinden würde, zumal am Südrand gemäss 
plausiblen Ausführungen der Gemeinde noch der Verschiebungsstandort der bestehenden 
Entsorgungsstelle vorgesehen ist. Dies kann nach dem Gesagten jedoch offen bleiben, weshalb 
auch 
auf 
die 
diesbezüglichen 
Entgegnungen 
der 
Beschwerdeführenden 
in 
den 
Schlussbemerkungen vom 12. August 2022 nicht einzugehen ist. 
Schliesslich würde es auch dem Sinn und Zweck des Strassenabstands widersprechen, wenn 
dieser vorliegend eingehalten werden müsste. Dieser dient nach dem Gesagten (E. 5c) einerseits 
dafür, den Raum für einen allfälligen Ausbau der Strasse freizuhalten. Für den Ausbau einer (in 
diesem Bereich gar nicht vorhandenen) Strasse besteht am Südrand dieses Platzes angrenzend 
zur geplanten Einstellhalle kein Bedarf. Dies ergibt sich nicht zuletzt auch aus dem von den 
Beschwerdeführenden eingereichten Plan des Strassensanierungsprojekts «Einmündung 
K.________strasse / P.________strasse» (Beilage 2 zur Beschwerde). Andererseits soll der 
Strassenabstand die Verkehrsübersicht gewährleisten, die Anstösser vor lästigen Auswirkungen 
des Strassenverkehrs (Lärm, Staub, Abgase, Erschütterungen, Lichteinwirkungen) und die 
Strassenbenützer vor Gefährdungen aus den anstossenden Grundstücken schützen. Dass die 
geplante Einstellhallenzufahrt auf der Bauparzelle die Verkehrsübersicht am Südrand des als 
21 Vgl. Karte der amtlichen Vermessung im Geoportal des Kantons Bern, aber auch den Ortsplan der Gemeinde Lenk 
unter www.lenkgemeinde.ch/ortsplan.


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Parkplatz genutzten Platzes gefährden würde, ist weder erkennbar noch geltend gemacht. Bei 
einer Einstellhallenzufahrt angrenzend an einen öffentlichen Parkplatz erübrigen sich auch die 
erwähnten Schutzfunktionen des Strassenabstands für die Anstösser und Strassenbenützer. 
e)
Insgesamt hat das geplante Bauvorhaben im Allgemeinen und die projektierte 
Einstellhallenzufahrt im Speziellen gegenüber der als öffentlichen Parkplatz genutzten Fläche auf 
Parzelle Lenk Grundbuchblatt Nr. N.________ keinen Strassenabstand einzuhalten. Die 
Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet. Dass die Gemeinde die 
überdachte Einstellhallenzufahrt schliesslich als unbewohnte An- und Nebenbaute im Sinne von 
Art. 2 Abs. 2 GBR qualifiziert und damit von dieser bloss ein Grenzabstand von 2 m eingehalten 
werden muss, ist nicht zu beanstanden und wird auch von den Beschwerdeführenden nicht 
bestritten (vgl. auch Schlussbemerkungen der Beschwerdeführenden vom 12. August 2022, Ziff. 
9).
6.
Ergebnis und Kosten
a)
Insgesamt ist der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts vom 8. Februar 2022 in 
Abweisung der Beschwerde zu bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV22).
c)
Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin 
beläuft sich auf CHF 7114.25 (Honorar CHF 6479.60, Auslagen CHF 126.00, Mehrwertsteuer 
CHF 508.65). 
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV23 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG24). Im 
vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als knapp durchschnittlich zu werten, da nach dem 
Schriftenwechsel ein kleineres Beweisverfahren durchgeführt wurde. Angesichts der Baukosten 
gemäss Baugesuch von rund CHF 8 000 000.00 und den umstrittenen Rechtsfragen sind die 
Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt durchschnittlich 
einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 5500.00 als angemessen. 
Die Beschwerdegegnerin ist zudem mehrwertsteuerpflichtig25 und kann somit die von ihrem 
Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung 
als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine 
Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG 
unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die in der Kostennote des Rechtsvertreters der 
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
23 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
24 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).
25 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: .


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Beschwerdegegnerin aufgeführte Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des 
Parteikostenersatzes nicht zu berücksichtigen.26
Die massgebenden Parteikosten der Beschwerdegegnerin betragen damit CHF 5626.00 (Honorar 
CHF 5500.00, Auslagen CHF 126.00). 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Obersimmental-Saanen vom 8. Februar 2022 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 
3.
Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag von 
CHF 5626.00 zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt A.________ und Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen, per Mail
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lenk, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
26 BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 S. 484 E. 6.


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muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.