be_bvd · 120 2015 42 · 2016-03-01 · de

Dachflächenfenster | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2016/91 vom 14.1 1.2016).
RA Nr. 120/2015/42
Bern, 1. März 2016
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt M.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Köniz, Bauinspektorat, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Köniz vom 1. Juni 2015 
(Baugesuch Nr. 16'814; Dachflächenfenster)
I.
Sachverhalt
1.
Am 15. Juni 2010 erteilte die Gemeinde Köniz der Erbengemeinschaft C.________ 
die Baubewilligung für den Umbau und die Umnutzung der bestehenden Scheune als 
Wohnhaus mit 7 Wohnungen sowie für den Neubau eines Autounterstandes und einer 
Laube mit Aussentreppe auf Parzelle Köniz Gbbl. Nr. B.________. Die Bewilligung 
umfasste 
im 
Bereich 
des 
mächtigen 
Giebeldaches 
auf 
der 
Nordwestfassade 
Schrägdachverglasungen, die auf einer Linie angeordnet waren. Den Ausführungsplänen 
stimmte die Kantonale Denkmalpflege (KDP) mit Schreiben vom 27. Oktober 2010 
grundsätzlich zu. In der am 8. März 2012 eingereichten Selbstdeklaration gab der 


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zuständige Projektleiter an, das Bauvorhaben sei entsprechend den bewilligten Plänen 
ausgeführt worden. 
2.
Die Parzelle Köniz Gbbl. Nr. B.________ liegt in der Wohnzone W, Bauklasse IIa mit 
einer 
zulässigen 
Ausnützungsziffer 
von 
0.6. 
Sie 
gehört 
zum 
kommunalen 
Ortsbildschutzgebiet Nr. D.________ der Gemeinde Köniz. Nach dem alten Bauinventar 
der Gemeinde Köniz gehörte das Gebäude zur Baugruppe Nr. I.________; im neuen 
Bauinventar zur Baugruppe N.________. Das Gebäude selber ist jedoch kein Baudenkmal.
3.
Anlässlich einer Routinekontrolle stellte das Bauinspektorat der Gemeinde Köniz fest, 
dass die Bauherrschaft in Abweichung der erteilten Baubewilligung einerseits einen 
zusätzlichen Balkon an der Nordostfassade anbauen und andererseits verschiedene 
Belichtungselemente in den Dachflächen einbauen liess. Mit Schreiben vom 3. Dezember 
2012 forderte das Bauinspektorat die Erbengemeinschaft C.________ auf, zu den 
Änderungen Stellung zu nehmen. Am 22. März 2013 reichte die Beschwerdeführerin bei 
der Gemeinde Köniz eine Projektänderung für den Balkon an der Nordostfassade sowie für 
die Anordnung der Dachflächenfenster ein. Mit Schreiben vom 19. Juni 2013 informierte 
das Bauinspektorat die Beschwerdeführerin, dass die KDP die Anordnung der 
Dachflächenfenster als nichtbewilligungsfähig erachte, aber dass sie als Kompromiss nur 
den Rückbau der oberen drei Dachflächenfenster verlange. Der Gemeinderat beabsichtige 
deshalb, abgesehen von den drei oberen Dachflächenfenstern in der nordwestlichen 
Hauptdachfläche die neu angeordneten Fenster anstelle der Schrägdachverglasung sowie 
den Balkon zu bewilligen. Für die drei oberen Dachflächenfenster sehe er die 
Wiederherstellung vor. Mit demselben Schreiben räumte das Bauinspektorat der 
Beschwerdeführerin die Gelegenheit zur Stellungnahme ein. Die Beschwerdeführerin 
äusserte sich mit Schreiben vom 25. Juli 2013 zum beabsichtigten Vorgehen. 
4.
Mit Entscheid vom 1. Juni 2015 erteilte die Gemeinde Köniz der Beschwerdeführerin 
für den Balkon an der Nordostfassade, die Dachflächenfenster sowie für den Einbau 
transparenter Dacheindeckungen die Baubewilligung. Für die drei Dachflächenfenster 
oberhalb der mittleren Reihe in der nordwestlichen Hauptdachfläche erteilte sie den 
Bauabschlag und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes an. 
Zusammen mit dem Entscheid stellte die Gemeinde den Fachbericht der KDP vom 5. 
August 2014 zu.


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5.
Gegen diesen Entscheid reichte die Beschwerdeführerin am 2. Juli 2015 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt, 
der Bauentscheid vom 1. Juni 2015 sei aufzuheben, soweit der Bauabschlag und die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes für die drei Dachflächenfenster oberhalb 
der mittleren Reihe in der nordwestlichen Hauptdachfläche angeordnet worden sei. Das 
nachträgliche Baugesuch sei auch in Bezug auf die erwähnten Dachflächenfenster zu 
bewilligen, eventuell sei auf die Wiederherstellung zu verzichten.
6.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 
Vorakten sowie die Stellungnahme der Gemeinde ein. Die Gemeinde beantragt die 
Abweisung der Beschwerde und hält an der angefochtenen Verfügung fest. Das Rechtsamt 
führte im Beisein der Parteien und einer Vertretung der KDP einen Augenschein mit 
Instruktionsverhandlung durch. Es edierte zudem die Baugesuchsunterlagen der 
angerufenen Vergleichsobjekte. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des 
Augenscheins sowie zu den edierten Unterlagen zu äussern. In ihren Schlussbemerkungen 
bestätigt die Beschwerdeführerin ihre Rechtsbegehren und ergänzt sie insofern, dass die 
Bewilligung allenfalls mit Auflagen oder Bedingungen zu erteilen sei. Eventuell sei auf die 
Wiederherstellung − allenfalls mit Auflagen und Bedingungen − zu verzichten. 
Auf die Rechtsschriften, die Unterlagen sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, 
soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen 
Angefochten sind ein Bauentscheid und eine Wiederherstellungsverfügung. Nach Art. 40 
Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1 BauG2 können Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Die 
Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und 
daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 
ist einzutreten.
2.
Verletzung des rechtlichen Gehörs
a)
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör verletzt, 
indem sie ihr den Bericht der KDP vom 5. August 2014 erst zusammen mit dem 
angefochtenen Bauentscheid eröffnet habe. Sie habe keine Gelegenheit gehabt, sich dazu 
zu äussern.
b)
Die 
Vorinstanz 
macht 
geltend, 
da 
es 
sich 
um 
ein 
nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren handle, habe der Bericht der KDP der Bauherrschaft ohnehin 
nicht vor der Ausführung des Bauvorhabens zur Kenntnis gebracht werden können. Zudem 
umschreibe der Bericht für die Bauherrschaft keine neuen oder unbekannten Tatsachen 
und Auflagen. Eine vorgängige Eröffnung des Berichtes an die Bauherrschaft hätte keine 
Auswirkungen auf den Ausgang des Verfahrens gehabt.
c)
Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör ist eine grundlegende 
Verfahrensgarantie.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den 
Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht 
in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der 
Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
3 Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 19. April 1999 (BV; SR 
101); Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


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Beweisergebnis zu äussern. Dies bedeutet, dass den Beteiligten jede eingereichte 
Stellungnahme zur Kenntnis zu bringen ist, sofern nicht überwiegende öffentliche oder 
private Interesse an deren Geheimhaltung bestehen.5 Dies unabhängig davon, ob die 
Stellungnahmen neue Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie den Entscheid 
tatsächlich zu beeinflussen vermögen.6
Das rechtliche Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs 
führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die 
Gehörsverletzung kann aber geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 
Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung 
kein Nachteil erwächst. Bei besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die 
Rechtsprechung jedoch eine Heilung grundsätzlich aus. Die Heilung des rechtlichen 
Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen. 7
d)
Es ist zwischen den Parteien unbestritten und geht auch aus dem Entscheid vom 
1. Juni 2015 hervor, dass die Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Stellungnahme der 
KDP vom 5. August 2014 erst zusammen mit dem angefochtenen Entscheid eröffnete. Die 
Beschwerdeführerin konnte sich dementsprechend im vorinstanzlichen Verfahren zu 
diesem Bericht nicht äussern. Die Gemeinde hat der Beschwerdeführerin allerdings den 
Bericht der KDP vom 26. Februar 2013 zugestellt. Die Beschwerdeführerin hatte somit die 
Gelegenheit, sich zur Beurteilung des Bauvorhabens durch die KDP zu äussern. Deren 
erneute Stellungnahme vom 5. August 2014 enthält keine neuen Tatsachen und rechtliche 
Einschätzungen. Dennoch hätte dieser Bericht der Beschwerdeführerin zugestellt werden 
müssen. Die Gemeinde hat, wenn auch nur geringfügig, das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführerin verletzt. Dass das Bauvorhaben bereits erstellt war, ändert an diesem 
Umstand nichts.
e)
Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der BVE als Beschwerdeinstanz die volle 
Überprüfungsbefugnis zu. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin den Fachbericht der 
KDP vom 5. August 2014 mit dem Entscheid vom 1. Juni 2015 zugestellt. Sie konnte sich 
in ihrer Beschwerde damit auseinandersetzen und sich dazu umfassend äussern. Die 
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-
39 N. 9b.
6 BGE 137 I 195 E. 2.3.1.
7 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16.


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Beschwerdeführerin konnte ihre Rechte somit im Beschwerdeverfahren vollumfänglich 
wahrnehmen. Ihr erwächst durch die Heilung der Gehörsverletzung keinen Nachteil. Die 
Aufhebung des Entscheids mit Rückweisung an die Vorinstanz würde somit lediglich zu 
einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen. Da die Gehörsverletzung nur sehr 
geringfügig ist und der Beschwerdeführerin dadurch kein Mehraufwand entstanden ist, ist 
sie bei der Verlegung der Kosten nicht zu berücksichtigen.
3.
Kommunale Ästhetikvorschriften
a)
Das Bauvorhaben befindet sich im Ortsbildschutzgebiet Nr. D.________ der 
Gemeinde Köniz. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Einbau der drei 
Dachflächenfenster sei mit den kommunalen Ästhetikvorschriften vereinbar. 
b)
Gemäss 
Art. 
16 
GBR8 
umfassen 
Ortsbildschutzgebiete 
Siedlungen 
und 
Siedlungsteile – wie Quartiere, Dörfer, Weiler und Baugruppen – von besonders hoher 
Qualität. Ihre das Quartier prägende bauliche und aussenräumliche Struktur ist zu erhalten 
beziehungsweise sinngemäss zu erneuern. Neu- und Umbauten haben sich bezüglich 
Stellung, Volumen und Gestaltung ins Ortsbild einzufügen. Bauten sind so zu gestalten, 
dass sich zusammen mit ihrem näheren und weiteren Umfeld eine gute Gesamtwirkung 
ergibt (Art. 16 i.V.m. Art. 14 GBR). 
c)
Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) hat Gestaltungsgrundsätze 
erarbeitet für die Eingriffe in das Dach von Bauernhäusern ausserhalb der Bauzone.9 Die 
Gemeinde 
Köniz 
beurteilt 
Veränderungen 
an 
Dächern 
von 
Bauernhäusern 
in 
Ortsbildschutzgebieten nach diesen Grundsätzen.10 Danach soll die Belichtung des 
Dachraumes von altrechtlichen Bauernhäusern in erster Linie über die Fenster in der 
Fassade erfolgen. Lichtbänder und Dachflächenfenster in der Hauptdachseite sollen auf 
einer Linie angeordnet werden. Da Bauten in der Bauzone nicht der restriktiven 
Nutzungsbeschränkung von Bauten ausserhalb der Bauzone unterliegen, dürfen die 
Fensterflächen 
jedoch 
grosszügiger 
ausgestaltet 
werden, 
als 
dies 
die 
8 Baureglement der Gemeinde Köniz vom 7. März 1993, genehmigt durch die Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion am 21. Dezember 1993 (GBR).
9 Gestaltungsgrundsätze zu Artikel 24c RPG – Änderung von altrechtlichen Bauten und Anlagen, Fassung Juni 
2015.
10 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015, S. 6, Votum W._________.


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Gestaltungsgrundsätze 
vorsehen. 
Allerdings 
sollen 
auch 
bei 
solchen 
Bauten 
Dachflächenfenster grundsätzlich auf einer Linie angeordnet werden.11
Bei der Auslegung von selbständigen Ästhetiknormen kommt den Gemeinden auf Grund 
der 
Gemeindeautonomie 
ein 
gewisser 
Beurteilungsspielraum 
zu.12 
Die 
Gestaltungsgrundsätze des AGR sind auf Bauten ausserhalb der Bauzone zugeschnitten. 
Die Dächer von landwirtschaftlichen Bauten treten jedoch unabhängig davon, ob sie sich in 
der Landwirtschafts- oder der Bauzone befinden, auf Grund ihrer Grösse markant in 
Erscheinung. Dass sich die Gemeinde bei der ästhetischen Beurteilung des Umbaus eines 
ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Gebäudes an den vom AGR ausgearbeiteten 
Gestaltungsgrundsätze orientiert, überschreitet ihren Ermessensspielraum nicht und ist 
nicht zu beanstanden.
d)
Das Ortsbildschutzgebiet Nr. D.________ wird im kommunalen Inventar der 
Ortsbilder wie folgt beschrieben: "Die Hofgruppe F.________ liegt am südwestlichen 
Siedlungsrand des Neubaugebietes von Schliern am Hangfuss des F.________hubels. Die 
drei, in einer räumlich spannenden Beziehung zueinander stehenden mächtigen 
Bauernhöfe, liegen an einer alten – schon im Fischplan (1810) nachweisbaren – 
Wegverbindung. Die aus dem 18. und 19. Jahrhundert stammende Bausubstanz ist 
weitgehend intakt; ebenso der stark durchgrünte bäuerliche Umschwung, wie Hoflinde, 
Hofstatt und gepflegte Bauerngärten. Der Hof Nr. E.________ ist nicht mehr in Betrieb. 
Das heute noch unüberbaute Feld zwischen F.________ und dem Neubaugebiet Schliern 
im Nord-Osten ist der Zone für Freizeit und Sport zugeordnet. Ein Teil der Hofgruppe ist 
gemäss rechtskräftigem Zonenplan Baugebiet. Nicht nur die Hofgruppe, sondern auch der 
sie umgebende Nahbereich insb. der F.________hubel ist von jeglicher Bautätigkeit und 
anderer als landwirtschaftlicher Nutzung freizuhalten."13 Der Augenschein hat gezeigt, dass 
die Bauernhäuser grösstenteils markante homogene Dachflächen aufweisen. Zwar wurde 
bei einigen Gebäuden Glasziegel, einzelne Dachfenster oder Solarpanels eingebaut,14 
trotzdem bleibt der Charakter der homogenen Dachfläche in seinen Grundzügen erhalten. 
Die Beschwerdeführerin hat die Dachgestaltung des ursprünglichen Projektes zusammen 
mit einer Vertreterin der KDP ausgearbeitet. Das grosse Dach der Nordwestfassade war 
11 Vgl. Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015, S. 4 und 5, Votum G.________.
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art 9/10 N. 5.
13 Vgl. Objektblatt zur Hofgruppe F.________, abrufbar über den Zonenplan der Gemeinde Köniz
14 Vgl. Foto Nrn. 20/22 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015.


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einzig durch eine gleichmässige und auf einer Linie verlaufenden Schrägdachverglasung 
durchbrochen.15 
Die 
Gemeinde 
hat 
dieses 
Projekt 
bewilligt. 
Die 
ausgeführte 
Dachgestaltung weist demgegenüber mehrere Unterbrüche auf: Auf der nordwestlichen 
Dachfläche befinden sich im unteren Teil des Daches Glasziegel sowie Dachverglasungen. 
Zudem hat die Beschwerdeführerin im mittleren sowie nordöstlichen Bereich auf einer Linie 
und im südwestlichen Bereich etwas erhöht Dachflächenfenster eingebaut. Schliesslich 
befinden sich über den mittleren Dachflächenfenstern die drei vorliegend umstrittenen 
Dachflächenfenster. Diese sind im Vergleich zu den übrigen Dachflächenfenstern etwas 
grösser und als Material dient nicht Holz sondern Plastik.16 
e)
Streitgegenstand bilden nur die oberen drei in der Mitte des Daches liegenden 
Dachflächenfenster. Trotzdem können diese nicht isoliert betrachtet werden. Zuerst gilt es, 
das Dach als Gesamtes zu betrachten. Dieses weist im Vergleich zu den umliegenden 
Dächern mehr Eingriffe in die ursprünglich homogene Dachfläche auf. Die vier 
verschiedenen Belichtungselemente, welche auf unterschiedlicher Höhe des Daches 
liegen, führen zu einer sehr unruhigen Dachgestaltung. Die Gestaltung des Gebäudes hebt 
sich dadurch von der vorherrschenden Bauweise des Ortsbildschutzperimeters deutlich ab. 
Obwohl das Gebäude am Rande liegt, wirkt sich dessen Dachgestaltung auf die 
Gesamterscheinung des Ortsbildes negativ aus. Das Dach ist sowohl von der 
G.________strasse als auch von der J.________strasse einsehbar. Die Dachgestaltung 
fügt sich nicht gut in seine Umgebung ein.
f)
Der Beschwerdeführerin ist allerdings beizupflichten, dass die von der Vorinstanz 
bewilligte Dachgestaltung bereits unruhig wirkt. Sie ist mit den Gestaltungsgrundsätzen des 
AGR auch nicht vereinbar, da sie die Anordnung von verschiedenen Belichtungselementen 
auf drei Reihen erlaubt. Dies bedeutet hingegen nicht, dass bei der Frage der 
Bewilligungsfähigkeit von weiteren Dachflächenfenstern deren Auswirkungen auf die 
Ästhetik nicht mehr zu berücksichtigen wäre. Die umstrittenen Dachflächenfenster bilden 
zusammen mit den unteren Fenstern eine Doppelreihe von Dachflächenfenstern. Dieses 
Element unterbricht die Dachfläche nicht nur in horizontaler sondern auch in vertikaler 
Hinsicht und widerspricht den Gestaltungsgrundsätzen des AGR diametral. Die 
doppelreihige Anordnung von Dachflächenfenstern findet sich auch auf keinem der 
umliegenden Dächer. Die umstrittenen Fenster unterscheiden sich zudem nicht nur in der 
15 Vgl. Vorakten, Plan P 4.
16 Vgl. Foto Nrn. 13 und 14 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015.


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Materialisierung, sondern auch bezüglich der Grösse von den übrigen Fenstern. Diese 
Abweichung ist nicht nur vom Innern des Gebäudes ersichtlich, sondern fällt auch bei der 
Aussenbetrachtung auf.17 Als zusätzliches Element führen die drei Dachflächenfenster zu 
einer weiteren Verschlechterung der Ästhetik der Dachgestaltung. Sie verstärken die 
Unruhe der Dachgestaltung und führen somit dazu, dass sie sich insgesamt noch 
schlechter ins Ortsbild einfügt. Der Einbau von diesen drei Dachflächenfenstern 
widerspricht damit unabhängig vom bereits bewilligten Zustand den kommunalen 
Ästhetikvorschriften. 
4.
Denkmalschutz
a)
Die Beschwerdeführerin führt aus, das Gebäude sei weder schützens- noch 
erhaltenswert gemäss Art. 10a ff. BauG. Die Baugruppe N.________ nehme vorab auf die 
Geometrie Bezug und das Gebäude sei im Text zur Baugruppe N.________ auch nicht 
mehr erwähnt, womit unterstrichen werde, dass bezüglich dieser Liegenschaft kein Schutz 
existiere.
b)
Baugruppen werden zwar in Bauinventare aufgenommen, hingegen wird ihnen weder 
die Qualifikation erhaltens- noch schützenswert zugeschrieben. Allfällige Veränderungen 
innerhalb einer Baugruppe sind sorgfältig, mit Blick auf das Ganze und unter Beratung der 
Fachstelle zu planen.18 Baudenkmäler dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung 
nicht beeinträchtigt werden (Art. 10b Abs. 1 letzter Satz BauG).
c)
Bei der Baugruppe N.________ handelt es sich um den bäuerlichen Weiler 
F.________, der im Bauinventar wie folgt beschrieben wird: "Bäuerlicher Weiler, bestehend 
aus 3 Gehöften mit ihren Nebenbauten, um einen Dreiweg gruppiert. Die Hauptfronten der 
Bauernhäuser sind aufeinander bezogen. 2 Bauernhäuser gehen ins 18. Jh. zurück 
(J.________ strasse 53 u. F.________strasse E.________), das dritte ist ein Bau von 
1833. Die dazugehörenden Stöckli sind jeweils jünger, hingegen stammen die 3 Speicher 
ebenfalls aus dem 18. Jh. (...). An der Weggabelung im Zentrum des Weilers steht ein 
Ofenhaus (J.________strasse 53e). Ein zweites Ofenhaus (H.________strasse 57) steht 
17 Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015, S. 3, Votum Vorsitzende.
18 Vgl. Nathalie Guex, Betrachtungen zum Thema Denkmalpflege und Baubewilligungsverfahren, in KPG-
Bulletin 2006 S. 94, Ziffer 2.1.2, mit Hinweisen.


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am S-Rand der Baugruppe. Das Dritte Ofenhaus am O-Rand ist zugleich auch ein Stöckli 
(F.________strasse 81). Alle Gebäude sind von ansprechender, die beiden älteren 
Bauernhäuser sogar von hervorragender Qualität. Die Ausläufer der Neubauquartiere von 
Schliern kommen nur etwa 200 m an den Weiler heran u. stören das idyllische Ortsbild 
kaum."19 Das alte Bauinventar umschrieb die Baugruppe (damals Baugruppe I.________) 
kürzer aber inhaltlich gleich wie folgt: "Bäuerlicher Weiler, in seiner Intaktheit kontrastierend 
mit der westlich anschliessenden Agglomeration Schliern. 3 wirkungsvoll mit ihren 
Hauptfronten aufeinander bezogene Gehöfte, um einen Dreiweg gruppiert. Ausnehmend 
stattliche, firstparallele Bauernhäuser mit rechtwinklig zugeordneten Nebenbauten des 
18./19, Jh."20 Die Beschwerdeführerin beantragte im Rahmen der Überarbeitung des 
Bauinventars, dass ihr Gebäude aus der Baugruppe entlassen werde. Auf Grund der 
räumlichen Nähe zu den eingestuften Gebäuden lehnte es die KDP ab, das Gebiet der 
Baugruppe so zu verkleinern, dass die Baute nicht mehr Teil der Baugruppe wäre.21
d)
Wie bereits erläutert, gliedern sich die Dachgestaltung des gesamten Gebäudes aber 
insbesondere die zusätzlichen drei Dachfenster nicht gut in das bestehende Ortsbild ein. 
Die Dachgestaltung mit den vielen verschiedenen Elementen tritt innerhalb der Baugruppe 
deutlich in Erscheinung. Jedes zusätzliche Element trägt dazu bei. Damit beeinträchtigt die 
unruhige Dachgestaltung das ansonsten idyllisch anmutende Ortsbild und wirkt sich 
negativ auf das Erscheinungsbild der Baugruppe aus. Das Bauvorhaben verletzt somit 
nicht nur kommunale Ästhetikvorschriften sondern auch Art. 10b Abs. 1 BauG. 
5.
Ungleichbehandlung im Unrecht
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Gemeinde habe bei Vergleichsobjekten, 
welche einen höheren Schutzgrad aufwiesen, Veränderungen der Dachlandschaft 
zugelassen. Bei der J.________strasse 53 habe sie die Vollverglasung der Ründe zwar 
nicht bewilligt, aber sie habe auf die Wiederherstellung verzichtet. Zudem dulde sie 
anscheinend, dass auf der Nordostfassade fünf Dachflächenfenster auf drei verschiedenen 
Ebenen eingebaut worden seien. Beim Gebäude K.________strasse 164 sei die 
19 Bauinventar des Kantons Bern, Gemeinde Köniz, Baugruppe N.________, Kurzbeschrieb, genehmigt am 
26.9.2014.
20 Altes Bauinventar des Kantons Bern, Gemeinde Köniz, Baugruppe I.________, Kurzbeschrieb, einsehbar bei 
der KDP
21 Vgl. Schreiben der KDP vom 3. Juni 2014, Revision des Bauinventars Köniz.


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Dachgestaltung im Einvernehmen mit der kantonalen Dankmalpflege bewilligt worden und 
die Gemeinde habe auch hier bezüglich des zusätzlich eingebauten Dachflächenfensters 
aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf die Wiederherstellung verzichtet und 
angeordnet, dass diese bei der nächsten Dachsanierung zu erfolgen habe. Die 
Dachgestaltung des Gebäudes L.________strasse 92 sei von der Gemeinde am 18. 
August 2000 anstandslos bewilligt worden. Am 11. Juli 2012 habe die Gemeinde zusätzlich 
einen Aussenkamin für die Holzheizung bewilligt. Die Gemeinde wende ihre eigenen sowie 
die kantonalen Schutzbestimmungen unterschiedlich an und verletze damit das Gebot 
rechtsgleicher Behandlung sowie das Willkürverbot.
b)
Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV22 ist ein 
verfassungsmässiges Recht. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach Massgabe 
seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu 
behandeln.23 Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig 
angewendet worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls 
abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der 
Verwaltung 
geht 
dem 
Rechtsgleichheitsprinzip, 
und 
damit 
dem 
Anspruch 
auf 
Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor. Auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht 
ausnahmsweise ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem oder einigen Fällen, 
sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen gibt, dass sie auch in 
Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde. Selbst wenn diese Voraussetzungen erfüllt 
sind, können öffentliche Interessen oder berechtigte Interessen Dritter an einer 
gesetzmässigen Rechtsanwendung der Gleichbehandlung im Unrecht entgegenstehen.24 
Bei einer erstmaligen gerichtlichen Überprüfung ist zudem davon auszugehen, dass die 
Behörde eine rechtswidrige Praxis anpasst.25
c)
Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten, dass die Gemeinde Köniz in der 
Vergangenheit bei der Bewilligung von Dachgestaltungen eine grosszügige Haltung 
eingenommen hat. Ebenfalls korrekt ist, dass die Vergleichsobjekte als Baudenkmäler den 
grösseren denkmalpflegerischen Schutz geniessen als das zu beurteilende Gebäude. Aus 
22 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
23 Regina Kiener/Walter Kälin, Grundrechte, 2. Auflage, Bern 2013, S. 414.
24 BGer 1C_400/2014 vom 4.12.2014, E. 2.3. 
25 BGer 1C_43/2015 vom 6.11.2015, E. 6.


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dem Schreiben vom 19. Juni 201326 geht hervor, dass die Gemeinde auch bei der 
Dachgestaltung des Gebäudes der Beschwerdeführerin einen Kompromiss eingegangen 
ist. Sie hat auch dort grosszügig verschiedene Dachbelichtungselemente bewilligt. Der 
Vertreter der Gemeinde hat anlässlich des Augenscheines ausgeführt, es bleibe für ihn ein 
Rätsel, dass die vier sich im südlichen Bereich der nordwestlichen Dachfläche befindenden 
Dachflächenfenster bewilligt worden seien.27 Er schliesst sich auch dem Votum des 
Vertreters der KDP an, wonach das Bauvorhaben an der K.________strasse kaum unter 
Einbezug der KDP erfolgt sei.28 Mit diesen Aussagen hat die Gemeinde zum Ausdruck 
gebracht, dass sie in Zukunft ihren eigenen Ästhetikvorschriften aber auch dem 
denkmalpflegerischen Schutz grösseres Gewicht beimessen will, als sie dies in der 
Vergangenheit getan hat. Sie gibt zu erkennen, dass sie in Zukunft an ihrer bisherigen, 
allenfalls gesetzeswidrigen, Praxis nicht festhalten will. Davon ist im Übrigen auch auf 
Grund 
der 
nun 
erfolgten 
oberinstanzlichen 
Beurteilung 
auszugehen. 
Die 
Beschwerdeführerin hat somit unabhängig davon, ob die Gemeinde in anderen Fällen 
Dachgestaltungen bewilligt hat, welche weder mit dem Denkmalschutz noch mit den 
Ästhetikvorschriften der Gemeinde vereinbar sind, keinen Anspruch auf Gleichbehandlung 
im Unrecht. Auch diese Rüge erweist sich als unbegründet.
6.
Wiederherstellung
a)
Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes sei unverhältnismässig, da die von der Vorinstanz angestrebte ruhige 
Dachgestaltung ohnehin nicht mehr erreicht werden könne. Eine Entfernung der strittigen 
Dachflächenfenster entfalte hinsichtlich des Zweckes nicht die angestrebte Wirkung, sei 
daher ungeeignet und somit unverhältnismässig. 
b)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 
Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde dem jeweiligen Grundeigentümer 
oder Baurechtsinhaber eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BauG). Mit der 
26 Vorakten pag. 94
27 Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015, S. 5, Votum W.________.
28 Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015, S. 14, Votum G._________ sowie S. 15, Votum W.________.


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Wiederherstellungsverfügung wird die Beseitigung des widerrechtlich herbeigeführten 
Sachverhaltes angeordnet. Nur wenn sich die Wiederherstellung als unverhältnismässig 
erweist oder Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehen, kann ausnahmsweise 
darauf verzichtet werden.29 Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes ist gross, da die konsequente Einhaltung der baurechtlichen 
Bestimmungen im generellen Interesse der Allgemeinheit liegt. Hingegen fehlt es, wenn 
das angestrebte Ziel mit der Wiederherstellung nicht erzielt werden kann.30 
c)
Die drei umstrittenen Dachflächenfenster bilden mit den sich darunter befindenden 
Fenstern eine Doppelreihe und sie heben sich in ihrer Ausgestaltung von den anderen 
Dachflächenfenstern ab; sie verschlechtern so das Erscheinungsbild des Dachs. Ihre 
Entfernung beruhigt die Dachgestaltung. Auch wenn die bewilligten Dachflächenfenster 
nicht auf einer Linie liegen, so steht doch die Vierergruppe auf der südwestlichen 
Dachseite mit derjenigen auf der nordöstlichen Seite in beinahe spiegelbildlichem Einklang. 
Die Dreiergruppe und die damit verbundene Doppelreihe hingegen wirken unpassend und 
dementsprechend störend. Obwohl sich das Gebäude auch nach der Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes nicht optimal in die Umgebung einfügt, so führt diese doch 
zu einer Verbesserung der ästhetischen Wirkung. 
d)
Der Ersatz der drei Dachflächenfenster mit Fenster, welche dieselbe Grösse und 
dasselbe Material wie die übrigen Dachflächenfenster aufweisen, wäre zwar für die 
Beschwerdeführerin eine mildere Massnahme. Diese ist hingegen weniger geeignet, als 
die 
von 
der 
Vorinstanz 
angeordnete 
Entfernung, 
da 
die 
Doppelreihe 
von 
Dachflächenfenstern bestehen bliebe. Der Rückbau der oberen drei Dachflächenfenster ist 
somit auch erforderlich. 
e)
Der Augenschein hat gezeigt, dass die drei umstrittenen Dachflächenfenster in erster 
Linie der Belichtung und Belüftung des "Raucherbalkons" dienen. Dabei handelt es sich um 
einen abgeschlossenen Raum, welcher Teil der Galerie ist.31 Die Galerie und der 
"Raucherbalkon" wurden ohne Baubewilligung erstellt. Der Rückbau der drei umstrittenen 
Dachflächenfenster führt dazu, dass die Galerie und der "Raucherbalkon" weniger gut 
belichtet sind. Sie erhalten aber immer noch Licht durch die übrigen Dachflächenfenster 
29 BGE 136 II 359 E. 6.
30 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.
31 Vgl. Foto Nrn. 8 und 9 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2015.


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sowie 
die 
Fassadenfenster, 
die 
der 
Belichtung 
des 
bewilligten 
südwestlichen 
Wohnbereichs dienen. 
Gemäss Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG32 sollen Massnahmen zur Verdichtung getroffen 
werden. Dabei handelt es sich jedoch um einen Planungsgrundsatz, der im Bereich der 
Gesetzgebung zu berücksichtigen ist. Ohne entsprechende Umsetzung entfaltet er für die 
Bauherrschaft keine direkte Wirkung. Die Gemeinde Köniz hat für das hier fragliche Gebiet 
eine Ausnützungsziffer von 0.6 festgelegt. Die Beschwerdeführerin hat gestützt auf Art. 3 
Abs. 3 Bst. abis RPG keinen Anspruch auf eine grössere Ausnützung. Der bewilligte Ausbau 
nutzt gemäss den Angaben der Beschwerdeführerin die zulässige Ausnützungsziffer mit 
0.6 aus. Wenn die Galerie und der "Raucherbalkon" als Wohnraum zu qualifizieren und 
damit an die anrechenbare Bruttogeschossfläche hinzuzurechnen wären, so würde die 
Ausnützungsziffer überschritten. Die Galerie und der "Raucherbalkon" wären deshalb nur 
bewilligungsfähig, wenn sie nicht als Wohnraum gelten. Als "Nicht-Wohnraum" muss die 
Fläche auch nicht optimal belichtet sein. Das Interesse der Beschwerdeführerin an der 
Belichtung und Belüftung der Galerie und des "Raucherbalkons" mit den drei umstrittenen 
Dachflächenfenstern wiegt daher, wenn überhaupt, nur sehr leicht. 
f)
Die Beschwerdeführerin arbeitete ursprünglich gemeinsam mit der KDP eine 
Dachgestaltung aus. Indem sie bei der Ausführung vom Bewilligten abwich und bei der 
Selbstkontrolle deklarierte, das Bauvorhaben entspreche dem Bewilligten, hat sie im 
baurechtlichen Sinn bösgläubig gehandelt. Sie hat daher in Kauf zu nehmen, dass die ihr 
durch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erwachsenden Nachteile nicht 
oder nur in geringem Mass berücksichtigt werden.33
g)
Obwohl die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht dazu führt, dass 
das Gebäude den ästhetischen Anforderungen des Ortsbildschutzes vollumfänglich 
genügt, verbessert sie doch das Erscheinungsbild der Dachgestaltung. Die öffentlichen 
Interessen an dieser Verbesserung sowie an der Durchsetzung der baurechtlichen 
Grundordnung überwiegen die privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der 
Beibehaltung des widerrechtlichen Zustandes. Der Ausbau der Dachflächenfenster ist der 
Beschwerdeführerin zumutbar. Die angeordnete Wiederherstellung erweist sich somit 
insgesamt als verhältnismässig. 
32 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
33 Vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4.


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7.
Verfahrenskosten
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 
Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 
GebV34). Für den Augenschein vom 26. Oktober 2015 wird in Anwendung von Art. 20 
Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 400.– erhoben. Die Verfahrenskosten im 
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 1'400.–. 
Dem 
Verfahrensausgang 
entsprechend 
werden 
die 
Verfahrenskosten 
der 
Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten werden keine 
gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Köniz vom 
1. Juni 2015 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 1'400.– werden der Beschwerdeführerin zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
34 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt M.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Köniz, Bauinspektorat, eingeschrieben
-
Kantonalen Denkmalpflege, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin