be_bvd · 110 2016 113 · 2016-07-06 · de

Neubau eines Zweifamilienhauses | Seeberg

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/113
Bern, 8. Dezember 2016
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
und
Herrn C.________
Beschwerdegegner 1
Frau D.________
Beschwerdegegnerin 2
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seeberg, Unterdorfstrasse 67, 3365 Grasswil
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seeberg vom 6. Juli 
2016 (Baugesuchs-Nr. 2016.03; Neubau eines Zweifamilienhauses)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegner reichten am 7. Januar 2016 bei der Gemeinde ein 
Baugesuch ein für ein Zweifamilienhaus sowie einen Geräteraum auf der Parzelle Seeberg 


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2
Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Der geplante 
Geräteraum sollte ursprünglich einen Grenzabstand von 2 m aufweisen. Gegen dieses 
Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 5. Juni 2016 reichten die 
Beschwerdegegner revidierte Pläne ein, auf welchen der Geräteraum 4 m von der Grenze 
zurückversetzt eingezeichnet ist. Mit Bauentscheid vom 6. Juli 2016 erteilte die Gemeinde 
dem Bauvorhaben die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 7. August 2016 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen, der 
Bauentscheid sei aufzuheben. Nach erfolgter Projektänderung unter Einhaltung der bau- 
und planungsrechtlichen Erlasse sowie eines korrekten Verfahrensablaufes sei der 
Bauentscheid erneut auszustellen. Sie machen insbesondere geltend, der Geräteraum 
sowie die Wohnraumerweiterung im Süden überschritten die zulässigen Masse und die 
Gebäudehöhen seien nicht korrekt vermasst.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwesel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner sowie die 
Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde sowie die Bestätigung des 
Bauentscheides. Das Rechtsamt forderte die Beschwerdegegner auf, Pläne einzureichen, 
aus denen das massgebende Terrain und die massgebenden Höhen des Geräteraumes 
sowie der Südfassade klar hervorgehen. Anschliessend gab es den Parteien die 
Möglichkeit, Schlussbemerkungen einzureichen.
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden deren Einsprache abgewiesen wurde, 
sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Stellungnahme des Architekten vom 
3. Juni 2016 sowie die am 31. Mai 2016, 2. Juni 2016 und 5. Juni 2016 revidierten Pläne 
seien ihnen nicht eröffnet worden. Zudem sei ihnen nicht die Möglichkeit eingeräumt 
worden, sich zur Projektänderung "Verschiebung Geräteraum" zu äussern.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG3 gibt den Parteien das 
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern. Dies bedeutet, dass den Beteiligten jede eingereichte Stellungnahme zur 
Kenntnis zu bringen ist, sofern nicht überwiegende öffentliche oder private Interesse an 
deren Geheimhaltung bestehen.4 Dies unabhängig davon, ob die Stellungnahmen neue 
Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie den Entscheid tatsächlich zu beeinflussen 
vermögen.5 
Bei 
Projektänderungen 
sind 
die 
Beteiligten 
anzuhören, 
bevor 
die 
Baubewilligungsbehörde das Verfahren fortführt (Art. 43 Abs. 2 BewD6).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-
39 N. 9b.
5 BGE 137 I 195 E. 2.3.1.


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Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die 
Rechtsmittelinstanz 
dieselbe 
Kognition 
hat 
wie 
die 
Vorinstanz 
und 
der 
beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders 
schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung 
grundsätzlich aus.7 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 
Kostenverlegung zu berücksichtigen.8
c)
Bei den Vorakten der Gemeinde finden sich keine Dokumente, welche darauf 
hindeuteten, dass die Gemeinde den Beschwerdeführenden die genannten Eingaben der 
Beschwerdegegner zustellte. Die Gemeinde liess sich zu diesem Vorwurf nicht vernehmen. 
Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen 
Verfahren zu diesen Eingaben nicht äussern konnten. Damit verletzte die Gemeinde das 
rechtliche 
Gehör 
der 
Beschwerdeführenden. 
Offensichtlich 
haben 
die 
Beschwerdeführenden aber zwischenzeitlich von sämtlichen Eingaben Kenntnis erhalten, 
denn sie haben diese ihrer Beschwerde beigelegt. Sie konnten sich daher in ihrer 
Beschwerde damit auseinandersetzen und sich auch zur eingereichten Projektänderung 
äussern. Als erste Rechtsmittelinstanz kann die BVE Bauvorhaben frei prüfen (Art. 40 Abs. 
3 BauG). Damit konnten die Beschwerdeführenden ihre Rechte im Beschwerdeverfahren 
umfassend wahrnehmen. Die Gehörsverletzung wiegt auch nicht derart schwer, dass eine 
Heilung des Verfahrensmangels ausgeschlossen wäre. Der Gehörsverletzung ist aber im 
Kostenpunkt Rechnung zu tragen (Vgl. E. 6).
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
7 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16.
8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a,a,O., Art. 108 N. 9.


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3.
Masse des Geräteraumes
a)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Geräteraum überschreite die 
zulässigen Masse. Insbesondere sei die Gebäudehöhe nicht korrekt vermasst. 
b)
Gemäss Art. 15 GBR9 genügt für An- und Nebenbauten, die nicht für den dauernden 
Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt sind, allseitig ein Grenzabstand von 2 m, 
sofern die Gebäudehöhe dieser Bauten im Baugebiet 3 m und ihre Grundfläche 40 m2 nicht 
übersteigen. Bei Hauptbauten sind nur Satteldächer sowie Mansard-, Walm- und 
Zeltdächer als Dachformen zulässig (Art. 24 Abs. 1 GBR). Bei An- und Nebenbauten sind 
auch Pultdächer und Flachdächer erlaubt (Art. 24 Abs. 2 GBR). Die Gebäudehöhe wird 
gemäss Art. 20 GBR in den Fassadenmitten gemessen und zwar vom gewachsenen 
Boden (Art. 97 BauV10) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante des 
Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung.
c)
Der Geräteraum soll eine Grundfläche von ca. 9.5 m2 aufweisen. Geplant ist ein 
Flachdach und der Grenzabstand beträgt 4 m. Die Gemeinde bewilligte den Geräteraum 
als unbewohnte Nebenbaute. Auf dem am 27. September 2016 eingereichten Plan der 
Westfassade ist insbesondere auch das Terrain an der Fassade eingezeichnet. Aus 
diesem Plan sind somit die massgebenden Gebäudehöhen ersichtlich. In der Mitte der 
Westfassade beträgt die Gebäudehöhe 2.96 m. Damit wären die Masse und die weiteren 
Anforderungen gemäss Art. 15 GBR eingehalten. Die Beschwerdeführenden sind aber der 
Auffassung, der nicht verkleidete Zusammenbau mit dem Wohnhaus sei bei der Ermittlung 
der Fassadenmitte auch einzubeziehen. 
Das Flachdach springt an der Nordseite 30 cm über den Geräteraum hinaus. Auf der 
Südseite verläuft das Dach bis zur Fassade des Hauptgebäudes. Auf der Ostseite ist das 
Dach entlang der Fassade des Hauptgebäudes sogar noch etwas breiter als der 
Geräteraum. Dadurch dient das Dach dem Eingang des Hauptgebäudes als Vordach. Die 
Fassade der Nebenbaute verläuft aber nicht bis zum Hauptgebäude, sondern es besteht 
ein offener Zwischenraum von 2 m zwischen der Nebenbaute und dem Hauptgebäude. 
9 Baureglement der Gemeinde Seeberg vom 15. Januar 2004, amtlich genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung am 2. März 2004.
10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 


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Die Verlängerung des Daches dient insbesondere dem Hauptgebäude. Dadurch verfügt 
der Eingang des Hauptgebäudes über ein Vordach. Sie führt aber auch dazu, dass die 
Bewohnerinnen und Bewohner vom Hauptgebäude trockenen Fusses in die Nebenbaute 
gelangen können. Insofern dient die Verlängerung des Daches sowohl der Hauptbaute wie 
auch der Nebenbaute. Die Fläche der Nebenbaute ist aber klar abgegrenzt. Auch optisch 
führt die Verlängerung des Daches nicht dazu, dass der Geräteraum resp. insbesondere 
dessen Westfassade grösser oder länger erschiene. Die Verlängerung des Daches steht 
damit nicht in einem so klaren und engen funktionellen Zusammenhang mit der 
Nebenbaute, als dass sich die Nebenbaute faktisch um die Breite des Vordaches 
vergrössern würde. Der Wortlaut von Art. 20 GBR verlangt zudem eindeutig, dass die 
Gebäudehöhe bei der Fassadenmitte und nicht bei der Mitte des Daches zu messen ist. 
Obwohl das Dach bis zur Hauptbaute reicht, ist nur die tatsächliche Fassade der 
Nebenbaute für die Ermittlung der Fassadenmitte massgebend. Die Beschwerdegegner 
haben daher die Gebäudehöhe korrekt eingezeichnet. Die Gebäudehöhe der Nebenbaute 
beträgt 2.96 m. Damit hält der Geräteraum die massgebliche Gebäudehöhe einer 
unbewohnten An- und Nebenbaute ein.
4.
Dachgestaltung des Gebäudevorsprungs
a)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die "Wohnraumerweiterung" inkl. Balkon 
im Süden überschreite die zulässigen Masse einer An- und Nebenbaute. Daher seien die 
für einen Hauptbau geltenden Vorschriften anzuwenden. Insbesondere seien die 
Anforderungen an die Dachgestaltung einzuhalten.
b)
Bei Hauptbauten sind Sattel-, Mansard-, Walm- und Zeltdächer zulässig (Art. 24 Abs. 
1 GBR). Flachdächer sind nur bei Nebenbauten zulässig (Art. 24 Abs. 2 GBR). Die 
Dachneigung der Hauptdachflächen darf in der Regel 27° (alte Teilung) resp. 60 % nicht 
unterschreiten und 45° (alte Teilung) resp. 100 % nicht überschreiten und soll allseitig 
gleich sein (Art. 24 Abs. 3 GBR). Die Dachvorsprünge sollen den Haustypen entsprechen 
und den umgebenden Gebäuden angepasst sein, mindestens aber 60 cm betragen für 
Hauptbauten bis zu einer Höhe von 6 m, mindestens aber 90 cm für Hauptbauten ab einer 
Höhe von 6 m. Auch hat der traufseitige Dachvorsprung mindestens der Kniewandhöhe zu 
entsprechen (Art. 24 Abs. 5 GBR).


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c)
Der Wohnbereich der Wohnung im Erdgeschoss ist im Vergleich zu demjenigen im 
Obergeschoss auf Grund einer Erweiterung auf der Südseite von 2.5 m in der Länge und 
6 m in der Breite etwas grösser. Das Dach dieses Gebäudevorsprungs dient dem 
Obergeschoss als Terrasse. Beim Gebäudevorsprung handelt es sich nicht um eine 
Anbaute, da dieser nicht durch eine Innenwand vom Hauptgebäude getrennt ist, sondern 
er bildet Teil des Hauptgebäudes.11 
Bei 
den 
Vorschriften 
über 
die 
zulässigen 
Dachformen 
handelt 
es 
sich 
um 
Gestaltungsvorschriften. Der Wortlaut von Art. 24 Abs. 3 GBR weist darauf hin, dass die 
Einschränkungen 
von 
Dachformen 
und 
Dachneigungen 
insbesondere 
für 
die 
Hauptdachflächen gelten sollen. Hauptdachflächen prägen die optische Erscheinung eines 
Gebäudes stark. Die Gemeinde will mit diesen Gestaltungsvorschriften Flachdächer bei 
Hauptgebäuden verhindern. Das Hauptdach des Bauvorhabens ist denn auch als 
Satteldach ausgestaltet. Der Gebäudevorsprung, welcher dem Obergeschoss als Terrasse 
dienen soll, wirkt, wie von den Beschwerdeführenden selber festgehalten, eher wie ein 
Balkon (oder eine Terrasse). Zwar erfolgt der Abschluss dieses Gebäudevorsprungs streng 
genommen mit einem Flachdach, hingegen tritt dieser optisch nicht so in Erscheinung. Die 
Gemeinde will das Verbot von Flachdächern offensichtlich nicht als Verbot von Terrassen 
verstanden wissen. Die Verwendung des Gebäudevorsprungs als Terrasse erachtet sie als 
zulässig. Diese Auslegung der kommunalen Vorschrift ist nachvollziehbar, insbesondere da 
es sich um eine Gestaltungsvorschrift handelt und sie mit der optischen Erscheinung 
übereinstimmt. Sie ist daher mit Blick auf die Gemeindeautonomie nicht zu beanstanden. 
Der Abschluss des Gebäudevorsprungs muss demnach die generellen Vorschriften über 
die Dachgestaltung nicht einhalten. 
5.
Gebäudehöhe Südseite
a)
Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt, die Gebäudehöhe auf der 
Südseite sei zwar eingehalten, allerdings sei sie nicht korrekt vermasst. 
b)
Dem Baugesuch sind insbesondere Projektpläne beizulegen, auf welchen die 
Gebäudehöhen nach der Messweise des Gemeindebaureglements eingetragen sind (Art. 
11 Vgl. dazu Also Zaugg/Peter Ludwig a.a.O., Art. 12, N. 10.


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14 Abs. 1 Bst. c BewD). Die Gebäudehöhe wird in den Fassadenmitten gemessen und 
zwar vom gewachsenen Boden (Art. 97 BauV) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit 
Oberkante des Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene 
Brüstung. Abgrabungen für Hauseingänge, Garageeinfahrten und Verladerampen werden 
nicht angerechnet, sofern deren Gesamtlänge die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge 
und max. 7.5 m nicht überschreitet (Art. 20 GBR). Bei Bauten am Hang ist talseits eine 
Mehrhöhe von 1 m gestattet, falls die Neigung innerhalb des Gebäudegrundrisses 
wenigstens 10 % beträgt (Art. 21 GBR).
c)
In der W2 Zone beträgt die zulässige Gebäudehöhe 7.5 m (Art. 41 GBR). Die 
Hangneigung beträgt innerhalb des Gebäudegrundrisses mehr als 10 %. Die maximal 
zulässige Gebäudehöhe auf der Südseite beträgt somit 8.5 m. Auf den Plänen vom 6. Juli 
2016 war die Gebäudehöhe an der Südfassade nicht eindeutig eingezeichnet. Daher bat 
das Rechtsamt die Beschwerdegegner mit Verfügung vom 13. September 2016 Pläne 
einzureichen, aus welchen die Gebäudehöhe der Südfassade eindeutig hervorgeht. Die 
Beschwerdegegner kamen dieser Aufforderung nach. Auf den am 4. Oktober 2016 beim 
Rechtsamt eingegangenen Plänen ist die massgebliche Gebäudehöhe von 8.48 
unmissverständlich und korrekt eingezeichnet. Weder die geplante Gebäudehöhe noch die 
vorhandenen Pläne sind damit zu bemängeln. Die Beschwerdeführenden haben auch nach 
dem Eingang der neuen Pläne an ihrer Rüge festgehalten. Die Beschwerde erweist sich 
somit auch in diesem Punkt als unbegründet.
6.
Verfahrenskosten
a)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 
Fr. 1'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 
GebV12).
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 
12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 
erheben. Die Beschwerdeführenden unterliegen mit ihren Anträgen (Aufhebung des 
vorinstanzlichen Entscheids und Ausstellung eines neuen Entscheides nach erfolgter 
Projektänderung) und gelten daher grundsätzlich als unterliegend. Allerdings ist zu 
berücksichtigen, dass die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden 
verletzt hat. Behördliche Fehlleistungen stellen besondere Umstände im Sinn von Art. 108 
Abs. 1 VRPG dar, die sich auf die Kostenverlegung auswirken.13 Es rechtfertigte sich 
daher, die Gemeinde zu verpflichten, einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 
250.00, zu übernehmen. Da diese nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, können 
ihr aber keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Diese 
Verfahrenskosten trägt deshalb der Kanton. Zudem mussten die Beschwerdegegner im 
vorliegenden Verfahren Pläne mit zusätzlichen Angaben einreichen. Es handelt sich zwar 
nicht um eine Projektänderung, es ist aber zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstanden. 
Dieser ist dem Verhalten der Beschwerdegegner zuzuschreiben. Sie haben daher 
ebenfalls einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 250.00, zu bezahlen. Die 
restlichen Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 500.00, werden den Beschwerdeführenden 
zur Bezahlung auferlegt. 
b)
Da die Parteien nicht anwaltlich vertreten sind, haben sie keinen Anspruch auf Ersatz 
von Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Seeberg vom 
6. Juli 2016 wird bestätigt.
2.
Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 500.00 zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
13 VGE 21682 vom 3. September 2003, E. 3.2, in BVR 2004 S. 138.


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3.
Den Beschwerdegegnern werden Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 250.00 zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben
-
Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seeberg, eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin