be_bvd · 120 2018 64 · 2018-12-12 · de

Benützungsverbot | Saxeten

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2018/64
Bern, 12. Dezember 2018
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Saxeten, Gemeindeverwaltung, Niedermatte 115b, 
3813 Saxeten
betreffend 
die 
Verfügung 
der 
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Saxeten 
vom 
21. September 2018 (Benützungsverbot)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist seit Januar 2015 Eigentümerin der Parzellen Saxeten 
Grundbuchblatt Nrn. B.________ und C.________ und den zwei Hälften des darauf 
stehenden Bauernhauses an der D.________. Gemäss Bauinventar ist das Bauernhaus 
erhaltenswert und Teil einer Baugruppe.1 Nachdem die Gemeinde Saxeten wegen diversen 
laufenden Umbauarbeiten an der Liegenschaft D.________ (u.a. die Änderung der Türen 
am Keller) am 17. Dezember 2015 eine Baueinstellungsverfügung erlassen hatte, reichte 
die 
Beschwerdeführerin 
verschiedene 
Baugesuche 
ein, 
welche 
den 
formellen 
Anforderungen der Gemeinde nicht genügten. Zudem vertrat die Gemeinde die Ansicht, es 
handle sich beim Vorhaben der Beschwerdeführerin um einen Neubau von zwei 
Wohnungen, die nur als Erstwohnungen bewilligt werden könnten.2 Am 9. August 2018 
1 Vorakten Gemeinde, Beilage 64
2 Vgl. Vorakten Gemeinde, insbesondere Beilagen 61 und 42 


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2
führte die Gemeinde Saxeten zusammen mit dem für die Beschwerdeführerin 
einzelzeichnungsberechtigten E.________ und Vertretern des Regierungsstatthalteramtes 
Interlaken Oberhasli eine Begehung der Liegenschaft D.________ durch. Anlässlich dieser 
Begehung stellte die Gemeinde fest, dass für den bereits anlässlich der Begehung vom 1. 
Dezember 2016 festgestellten Einbau einer Dusche und einem WC im UG Kellergeschoss 
nach wie vor eine Baubewilligung fehle. Zudem sei die Wohnung im Erdgeschoss trotz 
rechtskräftig verfügter Baueinstellung komplett saniert worden und werde an Touristen 
vermietet. Mit Verfügung vom 21. September 2018 erliess die Gemeinde gegenüber der 
Beschwerdeführerin ein vorläufiges Benützungsverbot für die Wohnung im 1. OG sowie die 
Räumlichkeiten im UG/Kellergeschoss der Liegenschaft D.________. Sie teilte zudem 
insbesondere 
mit, 
sie 
beabsichtige, 
ein 
Verfahren 
auf 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen Zustandes einzuleiten und gewährte der Beschwerdeführerin dazu bis am 
5. Oktober 2018 das rechtliche Gehör. 
2.
Gegen diese Verfügung reichte E.________ am 9. Oktober 2018 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er stellte folgende 
Rechtsbegehren:
"1.
Das Benützungsverbot ist per sofort aufzuheben.
2.
Unbefugtes Ablagern von Schnee, Vertreiben von Feriengästen und weiteres 
Schädigen des Hauses und des Gewerbes sind unter Strafandrohung zu 
unterlassen.
3.
Die Gemeinde hat baugesetzlich bewilligungspflichtige Arbeiten nachzuweisen und 
nicht zu behaupten.
4.
Es ist festzustellen, dass das Zweitwohnungsgesetz nicht auf die vorgenommenen 
Arbeiten anzuwenden ist." 
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, verlangte eine mit 
Firmenunterschrift unterzeichnete Beschwerde und bei der Gemeinde die Vorakten ein. Auf 
die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


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3
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 
48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
E.________ reichte zuerst Beschwerde in eigenem Namen ein, obwohl das Grundstück im 
Eigentum der Beschwerdeführerin steht und sich die angefochtene Verfügung an sie 
richtet. Das Rechtsamt der BVE setzte E.________ daher eine kurze Frist an, um die 
Beschwerde im Namen der Beschwerdeführerin, für die er einzelzeichnungsberechtigt ist, 
einzureichen. Nach Ablauf der Frist reichte E.________ die korrekt unterzeichnete 
Beschwerde nach. Er begründete die Verspätung im Namen der Beschwerdeführerin 
damit, dass er länger landesabwesend gewesen sei und sein Vater die Verfügung für ihn 
entgegengenommen habe ohne ihn zu informieren. Die Unterschrift der Empfangsperson 
für die massgebliche Verfügung auf der Sendungsinformation entspricht nicht derjenigen 
von E.________. Es ist daher davon auszugehen, dass tatsächlich sein Vater die Sendung 
entgegengenommen hat. Gemäss Art. 719 OR5 haben die Vertreter einer AG Schriftstücke 
so zu unterzeichnen, dass sie der Firma der Gesellschaft ihre Unterschrift beifügen. Bei 
dieser Bestimmung handelt es sich um eine Ordnungsvorschrift.6 Unter diesen Umständen 
kann die Beschwerde als form- und fristgerecht eingereicht gelten. Die Beschwerdeführerin 
ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde 
legitimiert. 
b)
Vorliegend ist die baupolizeiliche Verfügung vom 21. September 2018 der Vorinstanz 
angefochten. Darin untersagt die Gemeinde Saxeten der Beschwerdeführerin die 
Benützung der Wohnung im 1. OG sowie der Räumlichkeiten im UG/Kellergeschoss und 
gewährt 
der 
Beschwerdeführerin 
das 
rechtliche 
Gehör 
zum 
Verfahren 
auf 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Neben Anträgen im Zusammenhang mit 
dem Benützungsverbot beantragt die Beschwerdeführerin auch, unbefugtes Ablagern von 
Schnee, Vertreiben von Feriengästen und weiteres Schädigen des Hauses und des 
Gewerbes seien unter Strafandrohung zu unterlassen.
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
5 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter 
Teil: Obligationenrecht, OR; SR 220)
6 Rolf Watter, Basler Kommentar OR II, Art. 719 N. 2


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4
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich 
nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 
hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. 
Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und 
eine allfällige vorzeitige Beendigung gelten somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime 
sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des 
Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.7
Anfechtungsobjekt ist nur das von der Gemeinde am 21. September 2018 ausgesprochene 
Benützungsverbot. 
Die 
von 
der 
Beschwerdeführerin beantragten 
Verbote unter 
Strafdrohung betreffen nicht das angefochtene Benützungsverbot. Deshalb kann auf diese 
Vorbringen nicht eingetreten werden.
c)
Die Beschwerdeführerin beantragt zudem, es sei festzustellen, dass das 
Zweitwohnungsgesetz 
nicht 
auf 
die vorgenommenen Arbeiten anzuwenden ist. 
Feststellungsverfügungen sind gegenüber leistungsverpflichtenden und rechtsgestaltenden 
Verfügungen subsidiär. Wenn die gesuchstellende Person ihr schutzwürdiges Interesse mit 
einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren wahren kann, so muss sie ein solches und 
nicht nur ein auf Feststellung gerichtetes Begehren stellen, sofern ihr daraus nicht 
unzumutbare Nachteile entstehen. Ein anderes Vorgehen wäre unökonomisch, weil es 
nach der Feststellung des Bestehens behaupteter Ansprüche zu deren Durchsetzung eines 
weiteren Verfahrens bedürfte.8
Im vorliegenden Fall wird über die Anwendbarkeit des ZWG9 im Rahmen des 
Wiederherstellungs- oder des nachträglichen Baugesuchsverfahrens zu befinden sein. Im 
Rahmen des vorliegenden Verfahrens, welches nur eine summarische Einschätzung der 
Situation verlangt, ist nicht abschliessend zu beurteilen, inwieweit das ZWG anzuwenden 
ist. Der Beschwerdeführerin entsteht dadurch auch kein unzumutbarer Nachteil, zumal ihr 
Bauvorhaben 
gemäss 
den 
nachfolgenden 
Erwägungen 
so 
oder 
anders 
der 
Baubewilligungspflicht 
zu 
unterliegen 
scheint. 
Auf 
das 
entsprechende 
Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin wird daher nicht eingetreten. 
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8
8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 49 N. 20
9 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)


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5
2.
Benützungsverbot, Grundsätze
a)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt, so verfügt die zuständige 
Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten; sie kann ein Benützungsverbot 
erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern. Diese Verfügungen sind sofort vollstreckbar 
(Art. 46 Abs. 1 BauG). 
b)
Laut konstanter Praxis kann ein Benützungsverbot dann erlassen werden, wenn ein 
formell 
rechtswidriger 
Zustand 
vorliegt.10 
Dies 
setzt 
voraus, 
dass 
ein 
baubewilligungspflichtiger Tatbestand erfüllt ist und die Bewilligung fehlt, oder dass von 
einer Bewilligung oder von Nebenbestimmungen dazu abgewichen worden ist. Es greift 
Platz, wenn eine Baueinstellungsverfügung nutzlos wäre, weil die Bauarbeiten bereits 
abgeschlossen sind, und es wirkt solange, bis feststeht, ob eine nachträgliche 
Baubewilligung erteilt werden kann oder zur Wiederherstellung geschritten werden muss. 
Der Sinn eines solchen Benützungsverbotes liegt darin, zu verhindern, dass vollendete 
Tatsachen mit dem entsprechenden Nutzen für den Bauherrn und allenfalls Schaden für 
die übrigen Betroffenen geschaffen werden können, bevor nur die Frage geprüft ist, ob die 
betreffende Nutzung mit den Bauvorschriften überhaupt vereinbar ist.11 Als vorsorgliche 
Massnahme mit sofortiger Wirkung kann das Benützungsverbot erlassen werden, wenn es 
die Verhältnisse erfordern. Die Formulierung im Gesetz eröffnet der Baupolizeibehörde 
einen 
gewissen 
Beurteilungsspielraum 
und 
damit 
die 
Möglichkeit, 
Verhältnismässigkeitsaspekte zu berücksichtigen. Mit einzubeziehen ist dabei, ob die 
Nutzung möglicherweise bewilligungsfähig ist. Die Voraussetzungen zum Erlass eines 
Benützungsverbotes sind u.a. dann gegeben, wenn ein bösgläubiger Bauherr aus der 
Nutzung unrechtmässigen Vorteil ziehen könnte. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen das 
Benützungsverbot zugleich Dritte in unbilliger Weise treffen würde. Ein besonders strenger 
Massstab rechtfertigt sich bei krasser Bösgläubigkeit.12 
Bezüglich der Anforderungen an den Nachweis der Rechtswidrigkeit der Nutzung genügt, 
dass aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit als 
10 
Heidi 
Walther, 
Das 
Rechtsamt 
kommentiert 
aktuelle 
Entscheide, 
Das 
baupolizeiliche 
Benützungsverbot/Teil II, KPG-Bulletin 5/1992, S. 27
11 Heidi Walther, Das Rechtsamt kommentiert aktuelle Entscheide, Das baupolizeiliche Benützungsverbot/Teil I, 
KPG-Bulletin 4/1992, S. 17
12 BVR 2003 S. 455 E. 4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 
Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 7


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wahrscheinlich (glaubhaft) erscheint; ein schlüssiger Beweis ist erst im nachfolgenden 
Wiederherstellungsverfahren erforderlich. Dies gilt, soweit es sich bloss um ein 
vorsorgliches Benützungsverbot handelt und das Wiederherstellungsverfahren nach Art. 46 
Abs. 2 BauG innert nützlicher Frist erfolgt.13 Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerin, 
wonach die Gemeinde baugesetzlich bewilligungspflichtige Arbeiten nachzuweisen und 
nicht zu behaupten habe, ist damit im vorliegenden Verfahren kein voller Beweis für das 
Vorliegen der tatbestandsmässigen Voraussetzungen erforderlich.14 
3.
Benützungsverbot EG 
a)
Das Haus der Beschwerdeführerin verfügt über dem Kellergeschoss im UG über zwei 
weitere Geschosse. Im vorliegenden Verfahren wird das über dem UG liegende Geschoss 
EG und das oberste Geschoss OG genannt. 
b)
Die Beschwerdeführerin bringt gegen das Benützungsverbot vor, die Wohnung im 
EG sei stets bewohnbar gewesen und der Ersatz einer Küche, des Bades und des 
Holzofens brauche keine Bewilligung und "falle nicht unter das Zweitwohnungsgesetz". Sie 
beruft sich auf eine Baubewilligung vom 27. Juli 1998 und das dazugehörende 
Abnahmeprotokoll.
c)
Die 
Gemeinde 
begründet 
das 
Benützungsverbot 
im 
EG 
damit, 
die 
Beschwerdeführerin habe die gemäss Aktennotiz der Begehung vom 1. Dezember 2016 
unbewohnbare Wohnung im Erdgeschoss ohne eine Baubewilligung und ungeachtet der 
rechtskräftig verfügten Baueinstellung komplett saniert und vermiete diese an Touristen. 
Dies obwohl die Gemeindebaupolizeibehörde und das Regierungsstatthalteramt von 
Anfang an darauf aufmerksam gemacht hätten, dass eine entsprechende Baubewilligung 
nur mit zweitwohnungsrechtlichen Nutzungsauflagen möglich sein werde.15 Die Gemeinde 
legt weder Fotos vor, welche den Zustand der Wohnung im EG vor der Sanierung zeigt, 
noch nimmt sie im Beschwerdeverfahren zu der von der Beschwerdeführerin eingereichten 
und in den Akten vorhandenen Baubewilligung vom 27. Juli 1998 und dem Protokoll 
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 7a und 6b
14 VGE 22649 vom 28.12.2006, E. 2.2
15 Angefochtene Verfügung Ziff. 19


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Baukontrolle Stellung. In einer Aktennotiz hielt die Gemeinde fest, unmittelbare Nachbarn 
wüssten zu berichten, dass in früheren Jahren nur der untere Teil (EG) des Wohnhauses 
bewohnt worden sei. Oben (OG) sei ein Gaden gewesen. Irgendwann sei der Gaden zu 
Wohnraum umgebaut worden und seither sei die untere Wohnung (EG) nicht mehr 
bewohnt worden. Im Jahr 1988 sei eine Baubewilligung für den Einbau eines WCs und 
einer Küchenkombination im OG beantragt und auch bewilligt worden. Die obere Wohnung 
(OG) habe fortan nur noch dem Ferienaufenthalt der damaligen Besitzer gedient. Die 
untere Wohnung (EG) stehe seit Jahrzenten leer und sei unbewohnt.16 
d)
Am 27. Juli 1998 erteilte die Gemeinde Saxeten für das Gebäude D.________ eine 
Baubewilligung für das Renovieren und den Einbau eines Badezimmers und einer Küche 
einer bestehenden Wohnung und das Erneuern der Südfassade sowie das Erstellen von 
Parkplätzen. Gemäss den Plänen handelt es sich dabei um die "Renovation Wohnung 
Parrter". Im Fassadenplan Ost ist der Neubau von zwei Türen und Fenstern im 
Kellergeschoss vorgesehen und der Grundriss zeigt eine Wohnraumerweiterung für eine 
grosse Wohnküche und ein Bad, welche gemäss Formular 1.0.1 des Baugesuchs 30 m2 
betrug. Zudem ist auf dem Grundriss, nicht hingegen auf den Fassadenplänen, eine 
Aussentreppe ersichtlich. Das Protokoll Baukontrollen vom September 1998 bestätigt die 
Fertigstellung dieses Bauvorhabens.17 
Die Gemeinde spricht in der erwähnten Aktennotiz nur von einer Bewilligung für die 
Umnutzung des Gadens in eine Wohnung im OG, nennt dafür aber das Jahr 1988. Die 
Gemeinde erteilte aber am 27. Juli 1998 die Baubewilligung für die Renovation einer 
bestehenden Wohnung, weshalb damit kaum die Umnutzung des Gadens im OG gemeint 
sein kann. Aufgrund der vorliegenden Akten erscheint damit wahrscheinlich, dass sich die 
bewilligte "Renovation Parrter" auf die Wohnung im EG bezieht. 
Das Bauvorhaben gemäss Baubewilligung vom 27. Juli 1998 scheint hingegen nicht 
vollständig umgesetzt worden zu sein: Auf dem Foto des Eintrags des Bauinventars vom 
Juli 2003 und der ersten Beschwerdebeilage sind zwar die zwei Türen und Fenster im 
Kellergeschoss gemäss den Plänen der Baubewilligung vom 27. Juli 1998 sowie eine 
Erneuerung der Fassade Ost auf der Höhe EG ersichtlich, nicht aber die auf dem 
16 Nachtrag zur Aktennotiz, Vorakten Beilage 37
17 Vorakten Gemeinde, Beilage 58


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Grundrissplan von 1998 vorgesehene Aussentreppe.18 Gestützt auf diese Bilder kann auch 
nicht beurteilt werden, ob die Südfassade erneuert wurde. Die Beschwerdeführerin räumte 
zudem im Verlaufe des Verfahrens selbst ein, dass die Arbeiten noch nicht vollständig 
abgeschlossen gewesen seien.19 Der Grundriss der Wohnung im EG gemäss den im 
aktuellen Verfahren eingereichten Plänen entspricht auch nicht dem genehmigten 
Grundrissplan der "Wohnung Parterr" aus dem Jahr 1998. Nebst der kleineren Küche und 
Bad sehen die neuen Pläne anstelle von drei Zimmern drei Schlaf- und ein Wohnzimmer 
vor. Zudem fehlt auf den neuen Plänen der Gang gemäss genehmigtem Grundriss von 
1998 zwischen Küche und Bad und den übrigen Räumen.20 
Gemäss Bauinventar ist das Bauernhaus erhaltenswert und Teil einer Baugruppe.21 
Erhaltenswerte Baudenkmäler sind in ihrem äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden 
Raumstrukturen zu bewahren (Art. 10b Abs. 3 BauG). Betrifft ein Bauvorhaben ein 
Baudenkmal 
und 
ist 
das 
entsprechende 
Schutzinteresse 
betroffen, 
ist 
es 
baubewilligungspflichtig (Art. 7 Abs. 2 BewD22).23 Die von der Beschwerdeführerin in ihren 
(formell ungenügenden) Baugesuchen beantragten Änderungen sehen gegenüber den 
1998 bewilligten Plänen erhebliche Änderungen der Raumstrukturen vor (vgl. oben). 
Insbesondere bestanden gemäss Plan von 1998 drei Zimmer, gemäss aktuellen Plänen 
hingegen vier. Da die Beschwerdeführerin bereits Umbauarbeiten vorgenommen hat und 
diese mit Fotos in den Beschwerdebeilagen dokumentiert, ist im Rahmen des Verfahrens 
um 
ein 
vorsorgliches 
Benutzungsverbot 
davon 
auszugehen, 
dass 
sie 
diese 
Raumstrukturen bereits geändert hat. Da sie diese Änderungen ohne Baubewilligung 
vorgenommen hat, liegt eine formelle Rechtswidrigkeit bezüglich der Wohnung im EG vor.
Es kann daher vorliegend offen bleiben, ob die Sanierung der Wohnung im EG gestützt auf 
das 
ZWG 
baubewilligungspflichtig 
ist 
oder 
als 
altrechtliche 
Wohnung 
der 
Baubewilligungspflicht nicht untersteht.24
18 Vorakten Gemeinde, Beilage 64
19 Vorakten Gemeinde, Beilage 15
20 Vorakten Gemeinde, Beilagen 44, 50 und 58
21 Vorakten Gemeinde, Beilage 64
22 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 
23 
Vgl. 
dazu 
auch 
Bernische 
Systematische 
Information 
Gemeinden 
(BSIG) 
Nr. 
7/725.1/1.1, 
Baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen nach Art. 1b BauG, Ziff. 1d (abrufbar unter: )
24 Vgl. dazu Jäger/Hauser, in Stämpflis Handkommentar SHK, 2017, Art. 13 ZWG N. 6 und 9


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9
e)
Im vorliegenden Verfahren kann nicht abschliessend beurteilt werden, ob die erfolgte 
Sanierung aus Sicht der Denkmalpflege bewilligt werden kann. Die Gemeinde bestreitet 
zudem, dass die Wohnung im EG als Zweitwohnung benutzt werden darf. Die Gemeinde 
verneint den Besitzstand mit der Begründung, die Wohnung sei mehrere Jahre leer 
gestanden und genüge den heutigen Komfortansprüchen nicht mehr.25 Mit Blick auf die 
Praxis zu Art. 11 Abs. 1 ZWG ist fraglich, ob dies zutrifft.26 Ob die Nutzung als 
Zweitwohnung unzulässig ist, wird die Gemeinde im nachträglichen Baugesuchsverfahren 
oder Wiederherstellungsverfahren zu prüfen haben, da dies für die Beurteilung der 
Notwendigkeit eines Benützungsverbots nicht entscheidend ist: Denn es gelingt der 
Gemeinde glaubhaft zu machen, dass die Beschwerdeführerin trotz rechtskräftiger 
Baueinstellungsverfügung im EG eine baubewilligungspflichtige Sanierung vornahm. 
Obwohl die Gemeinde die Beschwerdeführerin mehrfach aufforderte, ein formell korrektes 
Baugesuch einzureichen,27 liegt ein solches bis heute nicht vor. Die Beschwerdeführerin 
reichte zwar verschiedene Baugesuche ein und vertröstete die Gemeinde immer wieder, 
zuletzt mit der Ankündigung eines "komplett neuen Konzepts für das Haus" und der 
Notwendigkeit, 
einen 
Wasserschaden 
zu 
beheben, 
welcher 
alle 
Stockwerke 
überschwemmt habe.28 Schlussendlich widersetzte sie sich einer Baukontrolle.29 Erst 
gestützt 
auf 
eine 
durch 
die 
BVE 
bestätigte 
Betretungsermächtigung 
des 
Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli konnte die Baukontrolle am 9. August 
2018 stattfinden.30 Aufgrund dieser Vorgeschichte, der anlässlich der Baukontrolle 
angetroffenen Situation und angesichts der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin hat die 
Gemeinde ihren Ermessenspielraum mit der Anordnung des Benützungsverbots nicht 
überschritten, da sie damit verhindert, dass die bösgläubige Bauherrin aus der Vermietung 
einen unrechtmässigen Vorteil zieht.
4.
Benützungsverbot UG
25 Vgl. insb. Vorakten Gemeinde, Beilage 60
26 Vgl. dazu Pfammatter, in Stämpflis Handkommentar SHK, 2017, Art. 11 N. 4 und 6
27 Vorakten Gemeinde, Beilage 41 ff.
28 Vorakten Gemeinde, Beilage 32; 29 f. 
29 Vorakten Gemeinde, Beilage 23
30 Vorakten Gemeinde, Beilagen 3 ff.


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10
a)
Das Haus der Beschwerdeführerin verfügt über ein Kellergeschoss sowie zwei 
weitere Geschosse. Im vorliegenden Verfahren wird das Kellergeschoss UG genannt.
b)
Die Gemeinde begründet das Benützungsverbot für das UG in der angefochtenen 
Verfügung damit, dass die Beschwerdeführerin ohne Baubewilligung eine Dusche und ein 
WC eingebaut habe. Die Beschwerdeführerin brachte gegen das Benützungsverbot vor, 
den Keller werde sie als Waschküche benützen, dazu brauche sie keine Bewilligung.31
c)
Die Gemeinde dokumentiert den aktuellen Zustand des UG zwar nicht mit Fotos. 
Gemäss (rechtskräftiger) Baueinstellungsverfügung vom 17. Dezember 2015 hatte die 
Beschwerdeführerin jedoch mit Umbauarbeiten des Kellers in eine Wohnung begonnen.32 
Zudem liegt eine Aktennotiz der Begehung vom 9. August 2018 vor, wonach die 
Beschwerdeführerin bereits vor der letzten Begehung vom 1. Dezember 2016 eine Dusche 
und ein WC eingebaut habe. Dieses Protokoll eröffnete die Gemeinde der 
Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Entscheid und gewährte ihr das rechtliche 
Gehör. Weder in der Eingabe vom 5. Oktober 2018 an die Gemeinde noch in der 
Beschwerde an die BVE bestritt die Beschwerdeführerin diese baulichen Massnahmen.33 
Damit gelingt es der Gemeinde, den Einbau einer Dusche und eines WCs im UG glaubhaft 
zu machen.
Der Einbau der Dusche und des WCs im UG Kellergeschoss ist baubewilligungspflichtig, 
da 
damit 
neu 
eine 
Wohnnutzung 
ermöglicht 
wird 
und 
deshalb 
eine 
baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt (Art. 1a Abs. 2 BauG; Art. 6 Abs. 1 
Bst. d BewD). Die Beschwerdeführerin muss sich hier die Nutzungsmöglichkeit anrechnen 
lassen, die ihr der Einbau von Dusche und WC bei objektiver Betrachtungsweise eröffnet, 
auch wenn sie erklärt, das UG als Waschküche benutzen zu wollen.34 Entscheidend ist, 
dass die Wohnnutzung durch den Einbau von Dusche und WC objektiv ermöglicht wurde 
und einzig im Hinblick auf eine allfällige Wohnnutzung überhaupt sinnvoll ist.35 Die formelle 
Rechtswidrigkeit des Einbaus von Dusche und WC muss daher für das vorliegende 
Verfahren bejaht werden.
31 Vorakten Gemeinde, Beilage 1 
32 Vorakten Gemeinde, Beilage 61
33 Vorakten Gemeinde, Beilagen 1-3
34 Vorakten Gemeinde, Beilage 1
35 VGE 19369 vom 26.04.1996, E. 3b


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d)
Bezüglich der Frage, ob die Verhältnisse ein Benützungsverbot erfordern, kann auf 
das unter Ziffer 3e) Gesagte verwiesen werden. Die zusätzliche Wohnfläche im Keller ist 
wohl 
nicht 
bewilligungsfähig, 
zumal 
sie 
aufgrund 
fehlender 
Raumhöhe 
eine 
Ausnahmebewilligung benötigt. Ausserdem sind insbesondere die Bestimmungen zum 
Schutz vor Feuchtigkeit (Art. 66 BauV36) und des ZWG einzuhalten.37 Dies alles wird die 
Gemeinde im nachträglichen Baugesuchs- oder Wiederherstellungsverfahren zu prüfen 
haben. Für die Beurteilung der Notwendigkeit eines Benützungsverbots ist die Frage der 
Bewilligungsfähigkeit hingegen nicht entscheidend: Aufgrund der Unterlagen erscheint 
wahrscheinlich, dass die Beschwerdeführerin Dusche und Bad trotz rechtskräftigem 
Baustopp eingebaut bzw. fertiggestellt hat (vgl. oben Ziffer 4c). Damit hat die Gemeinde 
ihren Ermessenspielraum mit der Anordnung des Benützungsverbots so oder anders nicht 
überschritten, da sie damit verhindert, dass die bösgläubige Bauherrin aus der Vermietung 
einen unrechtmässigen Vorteil zieht. Im Übrigen beabsichtigt die Beschwerdeführerin 
momentan nur eine Nutzung als Waschküche38, was ihr weiterhin erlaubt ist. 
5.
Wiederherstellungsverfahren
Gemäss Art. 46 Abs. 2 BauG setzt die Baupolizeibehörde nach Erlass eines 
Benützungsverbots dem jeweiligen Grundeigentümer eine angemessene Frist zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Das Benützungsverbot als vorsorgliche 
Massnahme 
muss 
innert 
nützlicher 
Frist 
durch 
einen 
Wiederherstellungsentscheid/nachträglichen 
Bauentscheid 
abgelöst 
werden.39 
Die 
Gemeinde hat daher das Verfahren voranzutreiben. Sinnvoll erscheint, ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren durchzuführen, wie dies die Gemeinde angestrebt hat. Die 
Beschwerdeführerin ist gehalten, ein vollständiges Baugesuch mit fachmännisch erstellten 
Plänen einzureichen. Die Anforderungen an Baugesuchseingaben ergeben sich aus Art. 10 
ff. BewD. Die von der Gemeinde angesetzte Frist bis 5. Oktober 2018 zur Gewährung des 
rechtlichen Gehörs ist abgelaufen und wird von Amtes wegen neu bis 18. Januar 2019 
36 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
37 Vgl. dazu Vorakten Gemeinde, Beilage 63
38 Vorakten Gemeinde, Beilage 1 
39 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 7a 


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festgesetzt. Wenn die Beschwerdeführerin innert dieser Frist ein korrektes Baugesuch 
einreicht, hat die Gemeinde dieses zu behandeln. Mit der Baubewilligung kann sie 
allenfalls Nutzungsbeschränkungen anordnen und ins Grundbuch eintragen lassen (Art. 7 
Abs. 3 und 4 ZWG). Soweit sie einen Bauabschlag verfügt, hat sie gleichzeitig darüber zu 
befinden, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 
Bst. e BauG).40 Sollte die Beschwerdeführerin kein Baugesuch oder keines, das den 
Anforderungen des BewD genügt, einreichen, hat die Gemeinde gemäss Art. 46 Abs. 2 
BauG eine Wiederherstellungsverfügung zu erlassen. Gleichzeitig gebietet Art. 46 Abs. 2 
Bst. b BauG, der Beschwerdeführerin erneut die Möglichkeit zu geben, ein nachträgliches 
Baugesuch einzureichen. 
6.
Ergebnis und Kosten
a)
Gestützt auf die von der Beschwerdeführerin eingereichten Pläne ist es 
wahrscheinlich, dass diese bedeutende Raumstrukturen im EG des erhaltenswerten 
Gebäudes verändert hat, und daher aus Gründen des Denkmalschutzes eine 
Baubewilligungspflicht bejaht werden muss. Durch den Einbau von Dusche und Bad im 
ehemaligen Keller hat die Beschwerdeführerin die Wohnnutzung objektiv ermöglicht und 
mangels Baubewilligung einen formell rechtswidrigen Zustand geschaffen. Da die 
Beschwerdeführerin diese Umbauten insbesondere trotz Baustopp vorgenommen bzw. 
fertiggestellt hat, hat die Gemeinde ihren Ermessenspielraum mit der Anordnung des 
Benützungsverbots nicht überschritten. Die Beschwerde wird daher abgewiesen, soweit 
darauf eingetreten werden kann. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV41).
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 17
41 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


RA Nr. 120/2018/64
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RA Nr. 120/2018/64
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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die 
Verfügung der Gemeinde Saxeten vom 21. September 2018 wird bestätigt. 
Die Frist zur Gewährung des rechtlichen Gehörs gemäss Ziffer 3 der angefochtenen 
Verfügung wird von Amtes wegen neu angesetzt bis 18. Januar 2019.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
A.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Saxeten, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident