be_bvd · 110 2022 6 · 2022-09-01 · de

Überbauung Alpenblick | Burgistein

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Bau- und Verkehrsdirektion
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3013 Bern
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BVD 110/2022/6
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 1. September 2022
in der Beschwerdesache zwischen
C.________
Beschwerdeführerin (Parzellen Nrn. A.________ / Baufeld A und B.________ / Baufeld B)
und
Frau D.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 1 (Parzelle Nr. S.________ / Baufeld K)
Herrn E.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 2 (Parzelle Nr. S.________ / Baufeld K)
Frau F.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 3 (Parzelle Nr. T.________ / Baufeld J)
Herrn G.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 4 (Parzelle Nr. T.________ / Baufeld J)
Herrn H.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 5 (Parzelle Nr. U.________ / Baufeld I)
Herrn I.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 6 (Parzelle Nr. U.________ / Baufeld I)
Frau J.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 7 (Parzelle Nr. V.________ / Baufeld H)
Herrn K.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 8 (Parzelle Nr. V.________ / Baufeld H)
Frau L.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 9 (Parzelle Nr. W.________ / Baufeld C)
Frau M.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 10 (Parzelle Nr. AB.________ / Baufeld D)
Frau N.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 11 (Parzelle Nr. X.________ / Baufeld E)


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Herrn O.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 12 (Parzelle Nr. X.________ / Baufeld E)
Herrn P.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 13 (Parzelle Nr. Y.________ / Baufeld F)
Frau Q.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 14 (Parzelle Nr. Z.________ / Baufeld G)
Herrn R.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 15 (Parzelle Nr. Z.________ / Baufeld G)
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Burgistein, Gemeindeverwaltung, 
per Adresse RegioBV Westamt, Vorgasse 1, 3665 Wattenwil
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Burgistein vom 
10. Dezember 2021 (Baugesuchs-Nr. 173/2013; 1205/2013; 156/2015; Überbauung Alpenblick
I.
Sachverhalt
1.
Im Perimeter der Überbauungsordnung (UeO) «Alpenblick»1 in der Einwohnergemeinde 
Burgistein – umfassend die Grundstücke Burgistein Gbbl. Nrn. AD.________, AE.________, 
AF.________, A.________–W.________ sowie AC.________ - V.________2 – erstellte die 
Beschwerdeführerin als Totalunternehmerin bis dato zehn Einfamilienhäuser B bis K auf den 
Parzellen Nrn. B.________, W.________ sowie AB.________-V.________. Im Vorfeld der 
Ausführung dieses Bauvorhabens erhielt die Beschwerdeführerin von der Gemeinde Burgistein 
am 17. Juli 2016 eine generelle Baubewilligung für den Neubau von elf Einfamilienhäusern mit 
freistehenden Garagen bzw. Carports. Am 27. November 2015 folgte sodann die 
Ausführungsbewilligung für den Neubau von zehn Einfamilienhäusern. Der Bau des 
Einfamilienhauses A auf der Parzelle Nr. A.________ der Beschwerdeführerin wurde 
zurückgestellt und es besteht ein Bauverbot bis 9. Januar 2025.3 Die Einfamilienhäuser C bis K 
bzw. die Parzellen Nrn. W.________ und AB.________-V.________ wurden mittlerweile verkauft 
und befinden sich im Eigentum der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-15 (vgl. Rubrum).
Am 4. September 2018 fand zwischen der Beschwerdeführerin, der Gemeinde und der Regionalen 
Bauverwaltung Westamt (RegioBV Westamt)4 eine Besprechung vor Ort statt. Dabei wurden 
verschiedene mangelhafte und offene Punkte im Zusammenhang mit der Erschliessung und 
Überbauung der Baufelder im Perimeter der UeO AIpenblick besprochen. Daraufhin reichte die 
Beschwerdeführerin am 31. Oktober 2018 bei der RegioBV Westamt ein nachträgliches 
Projektänderungsgesuch zu den vorgenannten Baubewilligungen ein. Im Laufe des 
durchzuführenden 
Baubewilligungsverfahrens 
fanden 
nebst 
einem 
ausführlichen 
Schriftenwechsel auch verschiedene Besprechungen vor Ort statt. Am 10. Februar 2021 reichte 
1 Vgl. die Zone mit Planungspflicht ZPP Nr. 1 «AI.________» in Art. 40 GBR.
2 Im Folgenden jeweils Parzelle Nr. XX.
3 Vgl. den «Umgebungsplan» Nr. 501 über die ganze Überbauung am 8. Januar 2021, Vorakten Register 4.
4 Diese führt die Baubewilligungsverfahren für die Gemeinde Burgistein durch. Vgl. 
https://www.wattenwil.ch/verwaltung/regio-bv-westamt/entstehung-dienstleistung (zuletzt besucht am 15. August 
2022).


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die Beschwerdeführerin weiter ein separates Baugesuch für einen Parkplatz ein, welches von der 
Gemeinde beim laufenden Projektänderungsverfahren integriert wurde.5 
2.
Am 10. Dezember 2021 eröffnete die Gemeinde der Beschwerdeführerin eine 
«Teilprojektänderungsbewilligung zu Gesamtbauentscheid und Wiederherstellungsverfügung 
(nachträgliches Verfahren)». Im Einzelnen verfügte die Gemeinde Folgendes:
«
3.1 
Die Teilprojektänderungsbewilligung wird hiermit erteilt und umfasst: 
[Auflistung]
3.2
Ausnahebewilligungen
- 
Die Ausnahmebewilligung für das Überschreiten von Höhen der Stützmauern
(Art. 10 BauR6) wird, da genügend begründet, erteilt.
3.3
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
[Begründung]
-
Der auf dem Grundstück Nr. B.________ südlich neben dem Carport b erstellte Parkplatz 
inkl. den Rasengittersteinen und der Flügelsteinmauer Richtung Strasse ist zu entfernen 
und der rechtmässige Zustand wiederherzustellen. 
-
Es sind folgende Massnahmen vorzunehmen: Die Flügelsteinmauer und die 
Rasengittersteine sind zurückzubauen, die dahinterliegende Mauer ist natürlich 
anzuböschen, der Trottoiranschluss ist mittels Stellriemen (Anschlaghöhe mind. 10 cm) 
zu erstellen.
-
Die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands ist bis spätestens 30.04.2022 
vorzunehmen.
-
[Androhung Ersatzvornahme]
3.4
Auflagen und Bedingungen 
-
Die Auflagen und Bedingungen sowie die Nebenbewilligungen der 
Gesamtbaubewilligung vom 17.07.2015 und der Ausführungsbewilligung vom 27.11.2015 
haben weiterhin Gültigkeit und sind integrierbarer Bestandteil dieser 
Projektänderungsbewilligung. 
-
Auf den Mauern über 150 cm sind zwingend Absturzsicherungen zu erstellen.
-
Auf den Mauern über 100 cm ist mit geeigneten Massnahmen das unmittelbare 
Abstürzen zu verhindern (z.B. Bepflanzungen, Töpfe, Hecken etc.).
-
Die Geländer und Brüstungen haben der aktuell geltenden SIA-Norm 358 / SN 543 358 
und den beiliegenden bfu-Empfehlungen – Geländer und Brüstungen – zu entsprechen. 
-
Sofern beim Carport b und c die Ostfassaden noch mit geeigneten Massnahmen 
geschlossen werden, können auf die Verkehrspfosten bei den Vorplätzen der Häuser B 
und C verzichtet werden.
-
Der Umschlagplatz bei der Sammelstelle darf nicht als dauerhafter Parkplatz verwendet 
werden.
-
[Auflage Selbstdeklaration zu Baukontrolle SB2]
3.5
[Baukontrollen]
3.6
[Androhung Ersatzvornahme]
3.7 
[Kosten]
5 Vgl. Vorakten, Register 3.
6 Baureglement der Einwohnergemeinde Burgistein vom 18. November 2008 (im Folgenden GBR). 


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4.
[Eröffnung]
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Hinweise]»
3.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 12. Januar 2022 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellt sinngemäss folgende 
Rechtsbegehren: 
-
Die Wiederherstellungsverfügung sei betreffend Ziffer 3.3 vollumfänglich aufzuheben. 
-
Die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 2 sei aufzuheben, eventualiter den betroffenen 
Grundeigentümer aufzuerlegen.
-
Die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 5 sei aufzuheben.
-
Die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 6 sei aufzuheben. 
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,7 führte den 
Schriftenwechsel durch und holte bei der Vorinstanz die Vorakten ein. Die Gemeinde hält mit 
Beschwerdeantwort vom 16. Februar 2022 an ihrer Verfügung vom 12. Dezember 2021 fest und 
beantragt die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. 
5.
Mit Instruktionsverfügung vom 2. März 2022 beteiligte das Rechtsamt die Grundeigentümer 
der Parzellen Nrn. W.________ sowie S.________-V.________ von Amtes wegen am Verfahren. 
Diese erhielten Gelegenheit, eine Stellungnahme einzureichen. 
In der Eingabe vom 2. März 2022 stellen die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 und 
als Mitunterzeichnerin ebenfalls die Beschwerdeführerin den Antrag, die Auflage in Ziffer 3.4 
Absatz 2 sei wie folgt umzuformulieren: «Auf den Mauern über 150 cm sind in Absprache mit den 
Grundeigentümern 
und 
vorbehältlich 
der 
Realisierbarkeit 
und 
Zweckmässigkeit 
Absturzsicherungen zu erstellen.» Mit Eingabe vom 2. März 2022 stellte die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte 9 und als Mitunterzeichnerin ebenfalls die Beschwerdeführerin sinngemäss 
den Antrag, die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 5 der Verfügung der Gemeinde vom 12. Dezember 
2021 sei aufzuheben. In seiner Stellungnahme vom 31. März 2022 bezieht sich der von Amtes 
wegen am Verfahren Beteiligte 8 auf die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 2 der angefochtenen 
Verfügung der Gemeinde ohne einen konkreten Antrag zu stellen.
6.
Mit Instruktionsverfügung vom 28. April 2022 beteiligte das Rechtsamt die Grundeigentümer 
der Parzellen Nrn. AB.________-Z.________ von Amtes wegen am Verfahren. Diese erhielten 
Gelegenheit, eine Stellungnahme einzureichen. 
In der Eingabe vom 4. Juli 2022 (Posteingang 14. Juli 2022) reichte der von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte 15 einen Beschrieb seiner Liegenschaft mit einer Darstellung der dortigen 
Mauern mitsamt vorhandenen Absturzsicherungen ein. Dabei stellte er klar, ausdrücklich keine 
Beschwerde einzureichen und bemerkte, sich nicht an den entstehenden Kosten des 
Beschwerdeverfahrens beteiligen zu wollen.
7.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
7 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG8 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche 
Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG ebenfalls innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung bezüglich der ihr 
auferlegten Wiederherstellungsmassnahmen und den Auflagen beschwert und daher zur 
Beschwerde legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. 
Streitgegenstand
a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.9
b)
Die Beschwerdeführerin wehrt sich nicht gegen die von der Gemeinde verfügte 
Teilbaubewilligung inkl. der erteilten Ausnahmebewilligung. Die Ziffern 3.1 und 3.2 der 
angefochtenen Verfügung sind daher nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die 
Beschwerde richtet sich einerseits gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
gemäss Ziffer 3.3 der angefochtenen Verfügung bezüglich des südlich des Carports b auf der 
Parzelle Nr. B.________ erstellten Parkplatzes. Aus der Begründung der Beschwerde ergibt sich, 
dass der implizit von der Gemeinde verfügte Bauabschlag (vgl. Erwägung 3b nachfolgend) von 
der Beschwerdeführerin ebenfalls angefochten ist. Andererseits richten sich die Beschwerde und 
die Eingaben der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten (teilweise) gegen verschiedene 
Auflagen in der erteilten Teilprojektänderungsbewilligung in Ziffer 3.4 der angefochtenen 
Verfügung (konkret die Auflagen in Absatz 2, 5 und 6 der erwähnten Ziffer). Nicht angefochten 
bzw. beanstandet in der Beschwerde der Beschwerdeführerin und in den Eingaben der von Amtes 
wegen am Verfahren Beteiligten sind nach dem Gesagten die Ziffern 3.4 Absätze 1, 3, 4 und 7 
(Auflagen) sowie 3.5 (Baukontrollen) und 3.7 (Kosten) der angefochtenen Verfügung. Diese bilden 
ebenfalls nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens.
3.
Parkplatz auf Baufeld B (Parzelle Nr. B.________); Rechtmässigkeit
a) 
Die Beschwerdeführerin erstellte auf ihrer Parzelle Nr. B.________ südlich des Carports b 
einen Platz mit Rasengittersteinen, welcher als Parkplatz dienen soll. Die Erstellung des strittigen 
Parkplatzes ist gemäss ständiger Rechtsprechung zu Abstellplätzen baubewilligungspflichtig,10 
was von der Beschwerdeführerin auch nicht bestritten ist. Am 10. Februar 2021 reichte die 
8 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
9 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 1a, N. 20 
und 26.


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Beschwerdeführerin 
ein 
nachträgliches 
Baugesuch 
hierfür 
ein. 
Im 
nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise 
bewilligt werden kann. Im Falle des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungsbehörde 
zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 
Abs. 2 Bst. c und e BauG). Über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist also 
gleichzeitig mit dem Bauabschlag zu verfügen.
b)
Mit der angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde hinsichtlich des strittigen Parkplatzes 
südlich des Carports b auf dem Baufeld B (Parzelle Nr. B.________) direkt Massnahmen im 
Zusammenhang mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet (Ziffern 3.3 
sowie 3.6 der angefochtenen Verfügung), ohne jedoch diesbezüglich hinsichtlich des hängigen 
(nachträglichen) Baugesuchs der Beschwerdeführerin gemäss den Plänen vom 10. Februar 2021 
im Dispositiv den Bauabschlag zu verfügen. Die Gemeinde hat dieses Baugesuch jedoch in den 
Erwägungen der Verfügung (vgl. Ziffern 2.4 ff.) beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass der 
bereits erstellte Parkplatz der UeO AIpenblick widerspricht. Im Bereich des Parkplatzes sei kein 
Baufeld vorhanden, sondern der Raum sei als privater Grünraum deklariert. Ein Autoabstellplatz 
in diesem Perimeter sei nicht unzulässig [recte: sei unzulässig]11 und könne nicht bewilligt werden.
Damit hat sie das (nachträgliche) Baugesuch der Beschwerdeführerin gemäss den Plänen vom 
10. Februar 2021 klar als nicht bewilligungsfähig beurteilt und diesem damit implizit den 
Bauabschlag erteilt. Dies geht weiter aus den von der Gemeinde am 10. Dezember 2021 
gestempelten Plänen hervor: Sowohl auf dem Situationsplan vom 3. Februar 2021 und dem 
Umgebungsgestaltungsplan vom 8. Januar 2021 zur Gesamtüberbauung sowie dem 
Umgebungsplan spezifisch zum Haus B vom 10. Februar 2021 vermerkte die Gemeinde jeweils 
mit Rotstift zum entsprechenden Parkplatz «nicht bewilligt; Wiederherstellung».12 Davon scheint 
auch die Beschwerdeführerin auszugehen, vertritt sie doch in ihrer Beschwerde die Ansicht, der 
«Abschlag zur Erstellung eines Parkplatzes [sei] aufzuheben und die Genehmigung zu erteilen». 
Damit wehrt sie sich gegen die mangelnde Bewilligung und damit den implizit verfügten 
Bauabschlag bezüglich des strittigen Parkplatzes. Die Erstellung des Parkplatzes erweist sich 
nach dem Gesagten als formell rechtswidrig. Da sich dieser auch materiell als rechtswidrig erweist 
(vgl. nachfolgend, Erwägung 3d), ist es im Sinne einer Klarstellung angezeigt, die angefochtene 
Verfügung von Amtes wegen zu ergänzen, indem hinsichtlich des Parkplatzes gemäss Baugesuch 
vom 10. Februar 2021 noch explizit der Bauabschlag verfügt wird (vgl. Dispositiv nachfolgend in 
Ziffer III.).
c)
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vor, der strittige Parkplatz befinde sich 
im als «privaten Grünraum» bezeichneten Feld. Die Gemeinde habe in diesem «privatem 
Grünraum» innerhalb des UeO-Perimters einen Parkplatz, ebenfalls unmittelbar am Gehweg und 
mit 
vergleichbaren 
Sichtbermen 
vorbehaltlos 
genehmigt. 
Das 
widerspreche 
dem 
Gleichbehandlungsgebot und sei rechtswidrig. Die Gemeinde handle widersprüchlich und somit 
willkürlich. Sodann würde die Befahrung des Parkplatzes die Verkehrssicherheit ebenso wenig 
wie der bereits bewilligte Parkplatz im selben Perimeter gefährden. Die Beschwerdeführerin stellt 
den Antrag, die Situation vor Ort einer Prüfung zu unterziehen, unter Beizug einer Fachstelle.
Die Gemeinde erwidert in ihrer Beschwerdeantwort, der von der Beschwerdeführerin erwähnte, 
andere Parkplatz befinde sich auf der Parzelle Nr. AA.________ gemäss dem gültigen UeO-Plan 
(UeO-P) im Baubereich, welcher für Besucherparkplätze/private Erschliessung/Hauszufahrt 
vorgesehen sei. Der strittige Parkplatz der Beschwerdeführerin befinde sich demgegenüber 
11 Vgl. die entsprechende Richtigstellung seitens der Gemeinde in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Februar 2022, 
Ziffer III. 1.
12 Vgl. die entsprechenden Pläne in den Vorakten, Register 4, 1. Mäppchen.


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ausserhalb eines Baubereichs im als «privater Grünraum» definierten Bereich, welcher keine 
Nutzung als Abstellplatz vorsehe. Daher bestehe bei den beiden erwähnten Parkplätzen bezüglich 
der baurechtlichen Grundordnung und folglich der Bewilligungsfähigkeit unterschiedliche 
Ausgangslagen. 
Die 
unterschiedliche 
Behandlung 
widerspreche 
somit 
dem 
Gleichbehandlungsgebot nicht.
d)
Der vorliegend strittige Parkplatz auf dem Baufeld B der UeO AIpenblick liegt südlich des 
Carports b unbestrittenermassen im Bereich «privater Grünraum». Gemäss Art. 5 UeO-Vorschrift 
(UeO-V) regelt der UeO-P u.a. die Festlegungen für die Bereiche «Besucherparkplatz/private 
Erschliessung/Hauszufahrt» (Bst. e) sowie für «privater Grünraum» (Bst. i) verbindlich. Eine 
spezifische Norm, was im «privaten Grünbereich» genau zulässig ist, besteht in der UeO 
AIpenblick nicht. Es widerspricht jedoch bereits dem allgemeinen Verständnis von «Grünraum», 
darauf einen Parkplatz zu erstellen. Zudem sind weder in Art. 17 UeO-V («halböffentlicher 
Grünraum») noch in Art. 18 UeO-V («siedlungsinterne Grünbereiche») Parkplätze erwähnt. Auch 
aus der UeO AIpenblick und ihren Vorschriften als Gesamtheit geht hervor, dass im «privaten 
Grünraum» keine Parkplätze zugelassen sind. So differenziert Art. 16 UeO-V für den 
Umgebungsgestaltungsplan insbesondere zwischen oberirdischer Parkierung (Bst. f) sowie den 
Grünbereichen (Bst. j). Weiter regelt Art. 21 UeO-V explizit, dass die Lage der Autoabstellplätze 
im UeO-P festgelegt sind (Abs. 1) und dass für Besucherparkplätze bei jedem Haus auf der 
Vorplatzfläche Bereiche einzuplanen sind. Mit der genannten Vorplatzfläche ist offensichtlich die 
jeweilige 
Fläche 
vor 
den 
Hauptbauten 
gemeint, 
welche 
im 
UeO-P 
als 
Bereich 
«Besucherparkplatz/private Erschliessung/Hauszufahrt» ausgeschieden sind. Mit anderen 
Worten hat sich gemäss der UeO AIpenblick die Parkierung auf den Baubereich Carport/Garage 
sowie den Bereich «Besucherparkplatz/private Erschliessung/Hauszufahrt» zu beschränken. 
Auch deswegen scheitert das Erstellen eines Parkplatzes im «privaten Grünbereich». Art. 19 
UeO-V sieht zudem vor, dass an den im UeO-P bezeichneten Pflanzbereichen standortgerechte 
Hochstammbäume zu pflanzen sind. An der Stelle des strittigen Parkplatzes der 
Beschwerdeführerin ist im UeO-P ein solcher Hochstammbaum verzeichnet, was den strittigen 
Parkplatz am jetzigen Standort ebenfalls unzulässig macht. Nach dem Gesagten ist der erstellte 
Parkplatz damit auch materiell rechtswidrig. 
e)
Die UeO AIpenblick wurde per 19. Februar 2018 im geringfügigen Verfahren nach Art. 122 
Abs. 7 BauV13 geändert. Die Änderung betrifft das im Jahr 2017 von der Parzelle Nr. W.________ 
(Baufeld C der UeO AIpenblick) abparzellierte Grundstück Nr. AA.________. Dieses wurde vom 
«privaten Grünraum» dem Baufeld für «Besucherparkplatz/private Erschliessung/Hauszufahrt» 
zugewiesen. Das von der Beschwerdeführerin erwähnte und von der Gemeinde bewilligte 
Parkfeld14 «in unmittelbarer Nähe» liegt demnach nicht im Bereich «privater Grünraum» wie der 
vorliegend zu beurteilende Parkplatz der Beschwerdeführerin. Mithin liegen andere Grundlagen 
vor und die Beschwerdeführerin kann nichts aus dem Gleichbehandlungsgebot für sich ableiten.
f)
Zusammenfassend hat die Gemeinde den strittigen Parkplatz zu Recht als im «privaten 
Grünraum» unzulässig beurteilt und nicht bewilligt. Damit erübrigen sich weitergehende 
Äusserungen zu den Rügen der Beschwerdeführerin. Insbesondere die Frage der 
Verkehrssicherheit vermag am Resultat der materiellen Rechtswidrigkeit des Parkplatzes nichts 
zu ändern. Im Übrigen liegt der strittige Parkplatz unmittelbar neben einer Hochbaute (Carport b), 
welche die Sicht zumindest beeinflusst, während die Parzelle Nr. AA.________ gemäss den 
baubewilligten Plänen frei zugänglich ist. Daraus folgt, dass auch der Verfahrensantrag auf 
Durchführung eines Augenscheins mit Beizug einer Fachstelle obsolet und demnach abzuweisen 
ist.
13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
14 Vgl. Die Baubewilligung vom 23. Oktober 2018, Vorakten, Register 5.


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4.
Parkplatz auf Baufeld B (Parzelle Nr. B.________); Wiederherstellung 
a)
Der umstrittene Parkplatz auf Baufeld B (Parzelle Nr. B.________) ist nach dem Gesagten 
formell und materiell rechtswidrig. Die Gemeinde war daher gehalten, die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands anzuordnen unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 
BauG). Die Gemeinde forderte die Beschwerdeführerin in der Verfügung vom 10. Dezember 2021 
denn auch auf, bis spätestens am 30. April 2022 den Parkplatz inkl. den Rasengittersteinen und 
der Flügelsteinmauer Richtung Strasse zu entfernen bzw. zurückzubauen und die dahinerliegende 
Mauer natürlich anzuböschen sowie den Trottoirabschluss mittels Stellriemen (Anschlaghöhe 
mind. 10 cm) zu erstellen (Ziffer 3.3 der Verfügung). Für den Fall dass die Beschwerdeführerin 
innert Frist der Wiederherstellungsandrohung nicht nachkommt, ordnete die Gemeinde die 
Ersatzvornahme an (Ziffer 3.6 der Verfügung). 
b)
Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig 
sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Ein öffentliches 
Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im Allgemeinen gegeben, da 
das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten 
Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross ist.15 
Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte 
Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und 
die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.16 
Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht 
gewichtige öffentliche oder private Interessen sie gebieten. Auf den guten Glauben kann sich nicht 
berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm oder ihr verlangt 
werden darf, nicht hat gutgläubig sein können. Wer bauen will, muss sich um die Zulässigkeit 
seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden nach der Baubewilligungspflicht erkundigen.17 
Ist die Bauherrschaft bösgläubig (im baurechtlichen Sinne), so kann auf die Wiederherstellung nur 
verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten unbedeutend ist oder die 
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder in anderer Weise unverhältnismässig 
wäre.18
c)
An der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der Wahrung der Vorgaben der 
UeO 
Alpenblick 
besteht 
ein 
erhebliches 
öffentliches 
Interesse. 
Der 
Wiederherstellungsmassnahme entgegenstehende öffentliche Interessen sind nicht erkennbar.
d)
Gemäss der Rechtsprechung darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche 
Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst Recht für die 
Beschwerdeführerin als Totalunternehmerin im Bauwesen. Indem die Beschwerdeführerin ihr 
Bauvorhaben ohne vorgängiges Einholen einer Baubewilligung ausführte, gilt sie im 
baurechtlichen Sinn bereits als bösgläubig. Gegenteiliges bringt die Beschwerdeführerin in ihrer 
Beschwerde auch nicht vor. Zudem reichte sie auf Aufforderung der Gemeinde ein nachträgliches 
Baugesuch ein, mithin schliesst sie die Baubewilligungspflicht des Vorhabens zumindest nicht 
aus. Dass schliesslich der Vertrauensgrundsatz verletzt worden wäre, ist weder geltend gemacht 
noch erkennbar. 
15 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.
16 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b.
18 BGE 132 II 21 E. 6.4; BGer 1C_344/2017 vom 17. April 2018, E. 5.2.3 und 5.3; Zaugg/Ludwig, Band I, a.a.O., Art. 46 
N. 9b Bst. e.


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e)
Die Anordnung der Gemeinde, der strittige Parkplatz zurückzubauen, die Rasengittersteine 
und die Flügelsteinmauer Richtung Strasse zu entfernen und die dahinerliegende Mauer natürlich 
anzuböschen sowie den Trottoirabschluss mittels Stellriemen (Anschlaghöhe mind. 10 cm) zu 
erstellen, ist weiter geeignet, den rechtmässigen Zustand im Sinne der UeO Alpenblick und des 
Bereichs «privater Grünraum» (wieder)herzustellen. Eine mildere Massnahme, mit der dasselbe 
Ziel erreicht werden könnte, ist nicht ersichtlich. Es ist weder erkennbar noch geltend gemacht, 
dass ein weniger weitgehender Rückbau als der vorliegend Verlangte den rechtmässigen Zustand 
in gleichem Masse wiederherstellen könnte. Weiter vermag die Beschwerdeführerin nichts für sich 
abzuleiten, dass die «privaten Grünräume» innerhalb des UeO-Permiters jeweils nach den 
Wünschen der jeweiligen Käuferschaft unterschiedlich gestaltet worden seien. Die von der 
Beschwerdeführerin 
in 
diesem 
Zusammenhang 
erwähnten 
Gestaltung 
mit 
Platten, 
Bruchsteinmauern, Hecken und Bäume sowie angelegten Gärten liegen vielmehr im eigentlichen 
Sinne eines «privaten Grünraums», wohingegen ein Parkplatz dem vielmehr widerspricht (vgl. die 
Ausführungen 
in 
Erwägung 
3d 
vorangehend). 
Diesbezüglich 
lässt 
die 
Wiederherstellungsanordnung, gerade was die Ausgestaltung des privaten Grünbereichs südlich 
des Carports b im Detail angeht, der Beschwerdeführerin auch genügend Freiraum. 
Wirtschaftliche Interessen – also die Kosten des Rückbaus und verlorene Kosten der Investition 
– allein haben nach der Rechtsprechung zudem kaum je ausschlaggebendes Gewicht. Finanzielle 
Interessen, welche der Wiederherstellung entgegenstünden, werden von der Beschwerdeführerin 
damit zu Recht nicht vorgebracht. Angesichts des erheblichen öffentlichen Interesses und der 
Bösgläubigkeit sind die angeordneten Massnahmen für die Beschwerdeführerin damit auch 
zumutbar, selbst wenn diese mit Kosten verbunden sein werden. Damit erweist sich die 
angeordnete Wiederherstellung als verhältnismässig und ist zu bestätigen. Die Beschwerde der 
Beschwerdeführerin ist demnach in diesem Punkt unbegründet und folglich abzuweisen.
f)
Die Gemeinde verlangte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands spätestens bis 
30. April 2022. Diese Frist ist während dem Beschwerdeverfahren abgelaufen und ist daher von 
Amtes wegen neu anzusetzen. Die von der Gemeinde angesetzte Frist betrug gut vier Monate ab 
Datum des Entscheids. Dies erscheint angemessen, weshalb die Frist neu auf den 31. Dezember 
2022 angesetzt wird. 
5.
Absturzsicherung auf Mauern über 150 cm
a)
Baubewilligungen können mit Auflagen verknüpft werden (Art. 38 Abs. 3 BauG). Auflagen 
sind Pflichten, die mit einer Baubewilligung verbunden sind. Die Nichterfüllung einer Auflage 
berührt die Geltung der Baubewilligung nicht, kann aber baupolizeiliche Massnahmen – 
insbesondere die Ersatzvornahme – und Bestrafung nach sich ziehen.19 Die Auflagen müssen in 
einem 
engen 
sachlichen 
Zusammenhang 
zur 
erteilten 
Baubewilligung 
stehen 
und 
verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine Auflage als Nebenbestimmung zur 
Baubewilligung nur dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, geeignet 
und für den Bauherrn zumutbar ist. Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen klar 
nicht entspricht, kann der Mangel nicht mit Bedingungen oder Auflagen geheilt werden. 
Bedingungen und Auflagen zu einer Baubewilligung kommen daher nur bei Bauvorhaben in 
Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung oder 
Betriebsführung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein können. Bedingungen und Auflagen sind 
in solchen Fällen das Mittel dazu, die gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Insoweit sind 
sie gegenüber der Alternative des Bauabschlags das mildere Mittel.20
19 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 1.
20 Zaugg/ Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a.


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b)
Die Gemeinde verfügte mit der Teilprojektänderungsbewilligung verbunden verschiedene 
Auflagen, so u.a., dass auf den Mauern über 150 cm zwingend Absturzsicherungen zu erstellen 
sind (angefochtene Verfügung Ziffer 3.4 Absatz 2).
c) 
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vor, sie sei die falsche 
Ansprechpartnerin für die oberwähnte Auflage. Da sie nicht Grundeigentümerin der weiteren, 
angeblich betroffenen Parzellen sei, sei sie nicht berechtigt, ohne Einverständnis der 
Eigentümerschaft bauliche Massnahmen auszuführen. Weiter kritisiert sie die rudimentären 
Massanagaben sowie die unsorgfältig händisch auf einem Plan markierten Mauerstellen seitens 
der Gemeinde.
Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 sowie die Beschwerdeführerin als 
Mitunterzeichnerin beantragen in ihrer gemeinsamen Eingabe vom 4. April 2022 auf eine sture 
Umsetzung der Auflage sei zu verzichten, da dies gravierende Nachteile zur Folge hätte. So würde 
der Zugang und somit der Unterhalt wichtiger Parzellenbereiche verunmöglicht und Schächte 
sowie weitere Anlagen wären nicht mehr zugänglich. Weiter bewirke der im Sommer 2021 
montierte Zaun entlang der Parzellengrenzen S.________-V.________ bereits eine weitgehende 
Erfüllung der SIA-Norm 35821, welche der Auflage der Gemeinde zugrunde liegt. Stützmauern auf 
der Westseite der Überbauung inkl. der Böschungen seien dank dem Zaun von aussen nicht mehr 
zugänglich und weitere Geländer somit nicht zielführend. 
Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 7 und 8 bringen in ihrer Eingabe vor, die Höhe 
der Mauer sei nicht das alleinige Kriterium für die Anordnung einer Absturzsicherung. Vielmehr 
sei der Zweck der Mauer und die konkret vorliegende Gefährdung zu berücksichtigen. In Bezug 
auf ihre Parzelle Nr. V.________ sehen die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 7 und 8 
keinen Handlungsbedarf, da alle Bestandteile der Mauern auf ihrem Grundstück tiefer als 150 cm 
seien.
Der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 15 schliesst in seiner Eingabe, die Auflage 
betreffen ihn und die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 14 nicht, da sie die auf ihrem 
Grundstück Nr. Z.________ vorhandenen Mauern gesichert hätten.
d)
Bauten und Anlagen sind so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten, dass weder 
Personen noch Sachen gefährdet werden (Art. 21 BauG). Sie müssen nach den Regeln der 
Baukunde ausgeführt werden (vgl. Art. 57 BauV). Die Sicherheitsanforderungen gelten nicht nur 
für die Bauphase, sondern für die gesamte Lebensdauer der Bauten und Anlagen. Für begehbare 
Flächen wie Treppen, Galerien, Balkone, Brüstungen schreibt Art. 58 BauV Geländer oder andere 
geeignete Schutzvorrichtungen vor, wenn eine Absturzgefahr für Personen besteht. Was unter 
einer genügenden Absturzsicherung anzusehen ist, wird in den Richtlinien der Fachverbände 
definiert, wozu auch die SIA-Normen gehören (vgl. Art. 57 Abs. 2 BauV). Die SIA Norm 358 regelt 
für Geländer und Brüstungen die Absturzsicherung. Danach wird als Absturzhöhe die 
Höhendifferenz zwischen der begehbaren Fläche zur angrenzenden tieferen Fläche verstanden. 
Wenn die Absturzhöhe mehr als 1 m beträgt, ist ein mindestens 1 m hohes Schutzelement 
vorgeschrieben. Bei Absturzhöhen bis 1,5 m kann der Schutz auch darin bestehen, dass die 
Zugänglichkeit des Randes von begehbaren Flächen durch geeignete Massnahmen wie 
Bepflanzung oder dergleichen erschwert wird.22 
Gestützt auf diese Ausführungen entspricht die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 2 der angefochtenen 
Verfügung der Fachnorm SIA 358 und damit den anerkannten Regeln der Baukunde gemäss 
21 SIA 358 "Geländer und Brüstungen", gültig ab 1. März 2010.
22 SIA 358, Ziffern 2.1.2, 2.1.4, 3.1.3.


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Art. 57 Abs. 2 i.V.m. Art. 58 Abs. 1 BauV. Mit anderen Worten sichern die vorliegend strittige 
Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 2 sowie die nicht angefochtene Auflage in Absatz 3 von Ziffer 3.4 der 
angefochtenen Verfügung die baubewilligten Pläne ab und wiederholen letztlich nur, was gemäss 
der anerkannten Regel der Baukunde und damit von Gesetzes wegen ohnehin gilt. Was die 
Beschwerdeführerin und die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 sowie 7 und 8 
dagegen vorbringen verfängt nicht. Im Gegenteil entspricht es einem pragmatischen Vorgehen, 
die Frage der Absturzsicherung in genereller Weise mittels einer Auflage in vorliegender 
Baubewilligung aufzunehmen und damit zu klären, anstatt sämtliche bzw. die meisten 
Projektpläne zur Verbesserung zurückzuweisen. So fehlt verschiedentlich in den Plänen 
Grundrisse/Umgebung der einzelnen Einfamilienhäuser (aus dem Jahr 2019) die gemäss oben 
zitierten 
Normen 
notwendige 
Absturzsicherung.23 
Demgegenüber 
revidierte 
die 
Beschwerdeführerin den «Umgebungsplan» Nr. AG.________ über die ganze Überbauung am 8. 
Januar 2021 und zeichnete verschiedene Absturzsicherungen (Bepflanzungen oder Zaun) ein. 
Dieser, von der Gemeinde gestempelte Plan, gilt als verbindlicher Teil der Baubewilligung vom 
10. Dezember 2021.24 Dieser revidierte Plan widerspricht sich z.T. mit den Plänen der einzelnen 
Einfamilienhäuser aus dem Jahr 2019.25 Mit der Aufnahme der angefochtenen Auflage (und auch 
derjenigen in Absatz 3 von Ziffer 3.4 der angefochtenen Verfügung) stellt die Gemeinde klar, dass 
Mauern über 1.5 m (bzw. über 1.0 m) Absturzhöhe gemäss SIA-Norm zu sichern sind. Die Auflage 
im Dispositiv der Baubewilligung vom 10. Dezember 2021 sichert damit den gesetzeskonformen 
Schutz von Mauern mit einer Absturzhöhe > 1.5 m (bzw. > 1.0 m) zusätzlich ab und schafft Klarheit 
bei vorhandenen Widersprüchen in den verschiedenen Projektplänen.26
Die weiteren Vorbringen bezüglich bereits erfolgter Sicherung von Absturzstellen, u.a. auch 
bezüglich des bereits erstellten und aus dem «Umgebungsplan» Nr. AG.________ über die ganze 
Überbauung vom 8. Januar 2021 ersichtlichen Zaunes an der Grenze westlich der Überbauung 
Alpenblick zur Parzelle Nr. AH.________, sind baupolizeilicher Natur und demnach nicht in 
vorliegendem Beschwerdeverfahren zu erörtern. Vielmehr ist es Aufgabe der Gemeinde als 
Baupolizeibehörde, die Sicherung der fraglichen Absturzstellen gemäss obigen Grundsätzen zu 
überprüfen. Ebenfalls stellt es eine baupolizeiliche Frage dar, ob Abweichungen von der SIA Norm 
und damit der Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 2 der angefochtenen Verfügung gestützt auf SIA-Norm 
358, Ziffer 0.3.1 zulässig sind, wenn das Schutzziel dieser Norm nachweislich durch andere 
Massnahmen erreicht wird.
e)
Die Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 2 der angefochtenen Verfügung betrifft (neben der 
Bauherrschaft) sämtliche Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer im Perimeter der UeO 
Alpenblick. Entsprechend Art. 42 Abs. 1 BauG gilt die Teilbauprojektbewilligung vom 10. 
Dezember 2021 bereits von Gesetzes wegen nicht nur für die Bauherrschaft (also die 
Beschwerdeführerin), 
sondern 
auch 
für 
die 
einzelnen 
Grundeigentümerinnen 
und 
Grundeigentümer. Zudem erteilt die Grundeigentümerschaft mit der Zustimmung zur 
Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens der Bauherrschaft ebenfalls die Zustimmung zur 
Durchführung der entsprechenden baulichen Massnahmen auf dem jeweiligen Grund.27 
23 Exemplarische sei hier auf die Pläne zum Haus C bzw. E vom 12. März 2019 verwiesen, vgl. Vorakten Register 4. 
Darin ist für die mit einer Höhe von 1.5 m vermasste Mauer an der Grenze der beiden Parzellen Nr. W.________und 
X.________weder eine Bepflanzung noch eine Sicherung durch ein Geländer ausgewiesen.
24 Vgl. Ziffer 3.1 der angefochtenen Verfügung, wobei das letzte Revisionsdatum fälschlicherweise mit 8. Januar 2019 
anstatt 2021 angegeben ist.
25 Exemplarische sei hier auf den Plan Grundriss/Umgebung zum Haus F vom 12. März 2019 verwiesen, vgl. Vorakten 
Register 4. Darin ist im Schnitt 1 die Absturzhöhe der hinteren Mauer mit 1.7 m angegeben, während bei der gleichen 
Mauer im «Umgebungsplan» Nr.AG.________über die ganze Überbauung am 8. Januar 2021 mit einer Höhe von 
1.5 m angegeben ist.
26 So z.B. die fehlende Absturzsicherung im Plan Grundriss/Umgebung zum Haus F vom 12. März 2019 bei der Mauer 
im Schnitt 1, welche mit 1.7 m eine Absturzsicherung bedarf.
27 Vgl. BVR 2007/362, E. 4.1 f., mit Hinweisen.


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Die Gemeinde eröffnete die Verfügung vom 10. Dezember 2021 einzig der Beschwerdeführerin 
als Bauherrin der Überbauung Alpenblick. In ihrer Beschwerdeantwort stützt sich die Gemeinde 
auf Vollmachten der Grundeigentümer für die Beschwerdeführerin, weshalb sie die angefochtene 
Verfügung lediglich letzterer eröffnet habe. Die von der Gemeinde erwähnten Vollmachten für die 
Beschwerdeführerin sind den Vorakten zu entnehmen.28 Das Baubewilligungsverfahren ist als 
Verwaltungsverfahren nicht vertretungsfeindlich (vgl. Art. 15 Abs. 1 VRPG29). Mit der Eröffnung 
der Verfügung lediglich an die Beschwerdeführerin liegt demnach keine mangelhafte Eröffnung 
vor, wie es die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde sinngemäss vorbringt. Mit der Aufnahme 
sämtlicher Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer im Perimeter der UeO Alpenblick als von 
Amtes wegen am Verfahren Beteiligte in vorliegendes Beschwerdeverfahren wäre eine allenfalls 
mangelhafte Eröffnung der Gemeinde ohnehin geheilt. Die von Amtes wegen am Verfahren 
Beteiligten konnten sich zur Verfügung äussern und – sofern gewünscht – Anträge stellen. 
Spätestens 
mit 
der 
Aufnahme 
ins 
Beschwerdeverfahren 
und 
dem 
vorliegenden 
Beschwerdeentscheid, welcher die Verfügung der Gemeinde bestätigt, erlangt letztere Geltung 
auch für die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten. Es obliegt den privatrechtlichen 
Vereinbarungen 
zwischen 
den 
Grundeigentümerinnen 
und 
Grundeigentümer 
mit 
der 
Beschwerdeführerin als Bauherrin, wer nun in welchem Umfang für allfällige bauliche 
Massnahmen gestützt auf die Auflagen in der angefochtenen Verfügung aufzukommen hat. 
Öffentlich-rechtlich 
ist 
die 
Bauherrschaft 
als 
Bewilligungsnehmerin 
und 
damit 
die 
Beschwerdeführerin verpflichtet, den entsprechenden Auflagen Folge zu leisten, und auch 
berechtigt, entsprechende Arbeiten auf dem Boden der Grundeigentümerinnen und 
Grundeigentümer auszuführen.30
f)
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin in diesem Punkt sowie der 
Antrag der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 unbegründet und folglich abzuweisen. 
Die Eingaben der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 7 und 8 sowie 15 zum Thema der 
Absturzsicherung enthalten keine justiziablen Anträge. Dies ist bei der Kostenausscheidung zu 
berücksichtigen.
6.
Carports b und c
a)
Die Gemeinde verfügte mit der Teilprojektänderungsbewilligung verbunden als Auflage, auf 
die Verkehrspfosten bei den Vorplätzen der Häuser B und C könne verzichtet werden, sofern beim 
Carport b und c die Ostfassade noch mit geeigneten Massnahmen geschlossen würde 
(angefochtene Verfügung Ziffer 3.4 Absatz 5).
b) 
Die Beschwerdeführerin moniert in ihrer Beschwerde, das Thema sei schon mehrfach 
diskutiert 
worden. 
Diese 
Auflage 
schränke 
die 
Manövriermöglichkeiten 
sowie 
die 
Verkehrssicherheit massiv ein, weshalb sie zu streichen sei. Die Beschwerdeführerin stellt 
zusätzlich den Antrag, einen Augenschein unter Beizug einer Fachstelle durchzuführen.
Die Gemeinde macht in ihrer Beschwerdeantwort geltend, sie wolle mit dieser Massnahme 
sicherstellen, dass direkt (gerade) von der Gemeindestrasse hineingefahren werden. 
Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 9 sowie die Beschwerdeführerin als 
Mitunterzeichnerin beantragen in ihrer gemeinsamen Eingabe vom 4. April 2022 sie möchten eben 
28 Vgl. Vorakten, Register 3.
29 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
30 Vgl. BVR 2007/362, E. 4.2 f.


BVD 110/2022/6 
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nicht von der Strasse gerade in die Carports reinfahren. Dies würde die Unfallgefahr beim 
rückwärts Rausfahren ungemein erhöhen. Beide Carports b und c seien zwischenzeitlich mit 
geeigneten Massnahmen geschlossen worden. Ein Befahren direkt von der Strasse über den 
Gehweg sei somit nicht mehr möglich. 
c)
Mit der Auflage in Ziffer 3.4 Absatz 5 der angefochtenen Verfügung wird durch bauliche 
Massnahmen (Schliessung der Ostfassade) sichergestellt, dass nicht direkt über den Gehweg 
gerade in die Carports b und c hineingefahren werden kann. Aus den baubewilligten Plänen zu 
den Häuser B und C sowie dem «Umgebungsplan» Nr. AG.________ über die ganze Überbauung 
vom 8. Januar 2021 sind jedoch keine «Verkehrspfosten» im Sinne von Pollern o.Ä. zu erkennen. 
Mithin sind keine solchen Pfosten baubewilligt, auf welche mittels der verhängten Auflage 
verzichtet werden könnte. Ersichtlich sind demgegenüber auf den baubewilligten Plänen 
Grundrisse/Umgebung der Häuser B und C vom 30. April 2019 bzw. 12. März 2019, dass die 
Carports b und c jeweils aus sieben Pfosten bestehen und gegen Süden mit einer Rückwand 
geschlossen sind. Aufgrund dieser baubewilligten Situation ist ein Befahren der Carports direkt, 
d.h. gerade über den Gehweg von der Ostseite, für Autos faktisch unmöglich. Mit anderen Worten 
besteht ein Konsens zwischen der Gemeinde, der Beschwerdeführerin und der von Amtes wegen 
am Verfahren Beteiligten 9, dass die Carports b und c über den Vorplatz der Häuser B und C von 
Norden her zu befahren sind. Bei der gegensätzlichen Aussage der Gemeinde in ihrer 
Beschwerdeantwort zu dieser Auflage (vgl. oben) muss es sich folglich um ein Missverständnis 
bzw. Verschreiber handeln. Die Gemeinde will gemäss der Auflage in der angefochtenen 
Verfügung und entgegen ihrer Beschwerdeantwort vermeiden und nicht sicherstellen, dass direkt 
(gerade) von der Gemeindestrasse hineingefahren wird. Alles andere ergibt keinen Sinn bzw. 
steht im Widerspruch zur verhängten Auflage. Ein Befahren der Carports via den eigenen Vorplatz 
und nicht direkt von der Strasse (und noch über einen Gehweg) entspricht gemäss der 
allgemeinen Erfahrung sodann der gängigen Projektierung von Carports unter Berücksichtigung 
der Verkehrssicherheit. Auf welche Verkehrspfosten durch die Schliessung der Ostfassaden der 
Carports b und c verzichtet werden kann, erschliesst sich der BVD hingegen nicht. Dies kann 
jedoch offengelassen werden. Wie die Beschwerdeführerin und die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte 9 in ihrer Eingabe vom 4. April 2022 schildern, seien die beiden Carports 
mittlerweile für die Einfahrt von Osten verschlossen worden. Diese Behauptung wurde seitens der 
Gemeinde im laufenden Verfahren nicht dementiert. Die Schliessung der Carports zur Strasse hin 
entspricht überdies auch den anderen Carports bei den anderen Häusern der Überbauung 
Alpenblick. Es kann hierzu auf die baubewilligten Pläne der anderen Häuser in den Vorakten 
verwiesen werden. Zudem sind auf der Website der Beschwerdeführerin unter der Rubrik 
«abgeschlossene Projekte» Fotos der Überbauung Alpenblick ersichtlich, auf welchen sämtliche 
erkennbare Carports gegen die Strasse hin jeweils geschlossen sind. 
Nach dem Gesagten erweist sich die Auflage der Gemeinde in Ziffer 3.4 Abs. 5 der angefochtenen 
Verfügung zwar als unverständlich bez. der Verkehrspfosten. Im Hinblick auf die, gegen die 
Strasse zu, offen projektierten und baubewilligten Carports b und c ist die Auflage jedoch geeignet, 
ein Befahren von der Ostseite auch für Zweiräder zu unterbinden. Zudem wurde die Auflage 
seitens der Beschwerdeführerin und der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 9 bereits 
erfüllt. Der Antrag der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde, die «unsinnige Forderung» sei zu 
streichen, erweist sich demnach als unbegründet. Gleiches gilt für den gemeinsamen Antrag der 
Beschwerdeführerin zusammen mit der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 9 in ihrer 
Eingabe, wonach die Ostseiten der Carports so zu belassen seien, wie sie heute sind. 
Dementsprechend sind diese Anträge abzuweisen. Daraus folgt zudem, dass auch der 
Verfahrensantrag auf Durchführung eines Augenscheins mit Beizug einer Fachstelle überflüssig 
und demnach abzuweisen ist.


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7.
Umschlagplatz bei der Sammelstelle auf Parzelle Nr. A.________
a)
Die Gemeinde verfügte mit der Teilprojektänderungsbewilligung verbunden die Auflage, der 
Umschlagplatz bei der Sammelstelle dürfe nicht als dauerhafter Parkplatz verwendet werden 
(angefochtene Verfügung Ziffer 3.4 Absatz 6).
b) 
Die Beschwerdeführerin moniert in ihrer Beschwerde, gemäss bewilligter UeO Alpenblick 
befinde sich dieser Platz im Bereich «Besucherparkplätze/private Erschliessung/Hauszufahrt». 
Jeder Eigentümer nutze genau diesen Raum als dauerhafte Parkierung. Es sei nicht ersichtlich, 
weshalb dies für die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der Parzelle Nr. A.________ nicht 
gelten solle.
Die Gemeinde macht in ihrer Beschwerdeantwort geltend, gemäss Baueingabeplan (Plan-
Nr. AG.________ vom 31. Oktober 2019, rev. 16. November 2018, rev. 30. April 2019, rev. 8. 
Januar 2021) [gemeint ist der «Umgebungsplan» Nr. AG.________ über die ganze Überbauung] 
sei der Parkplatz als Besucher- und Umschlagplatz angegeben. Es liege in der Natur der Sache, 
dass die Parkdauer bei Besucherparkplätzen grundsätzlich begrenzt sei. Ein Besucherplatz sei 
ein Stellplatz, der Personen vorbehalten sei, welche sich nur für einen begrenzten Zeitraum am 
jeweiligen Ort aufhalten. Ähnlich verhalte es sich mit einem Umschlagplatz. Auch dieser diene 
nicht seinem eigentlichen Zweck, wenn er als dauerhafter Parkplatz verwendet würde. Die 
Auflage, den Umschlagplatz bei der Sammelstelle nicht als dauerhafter Parkplatz zu verwenden, 
sei angemessen und gerechtfertigt. 
c)
Wie in Erwägung 3b bereits festgehalten, ist die Erstellung eines Parkplatzes gemäss 
ständiger Rechtsprechung zu Abstellplätzen baubewilligungspflichtig. Gleiches gilt bereits für das 
blosse dauerhafte Benützen eines Platzes als Abstellplatz ohne bauliche Massnahmen, da dies 
unter die Zweckänderungen von Bauten, Anlagen und Einrichtungen gemäss Art. 1a Abs. 2 BauG 
fällt.31
Die vorliegend umstrittene Fläche auf der Parzelle Nr. A.________32 ist in der UeO als Baufeld für 
einen Carport sowie als Bereich für Besucherparkplätze/private Erschliessung/Hauszufahrt 
ausgewiesen. Im baubewilligten «Umgebungsplan» Nr. AG.________ über die ganze 
Überbauung vom 8. Januar 2021 ist die Fläche als «Parkfläche für Besucher / Umschlag» 
ausgewiesen. Aufgrund des über der Bauparzelle Nr. A.________ verhängten Bauverbots bis ins 
Jahr 202533 dient diese Parkfläche demnach zurzeit nicht der Parzelle Nr. A.________ direkt. Die 
Nutzung als dauerhafter Parkplatz wird von der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren 
nicht bestritten. Wie oben gesehen, stellt dies einen baubewilligungspflichtigen Sachverhalt dar. 
Den bewilligten Plänen ist eine solche Nutzung jedoch nicht zu entnehmen. Die in der 
angefochtenen Verfügung in Ziffer 3.4 Absatz 6 verhängte Auflage, den Platz nicht zum 
dauerhaften Parkieren zu benutzen, entspricht demnach der baubewilligten Situation. Die 
Beschwerdeführerin stellt sich als Grundeigentümerin der Parzelle Nr. A.________ auf den 
Standpunkt, gleich wie die anderen Grundeigentümer auf ihren Vorplätzen, dürfe sie diese Fläche 
zur dauerhaften Parkierung nutzen. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin verfängt nicht. 
Entgegen ihrer Ansicht sind die Vorplätze der Häuser B-K gerade nicht mit der (vorübergehenden) 
Situation auf der Parzelle Nr. A.________ vergleichbar. Vielmehr ist die umstrittene Fläche im 
«Umgebungsplan» Nr. AG.________ über die ganze Überbauung vom 8. Januar 2021 nur für 
Besucher bzw. Umschlag gekennzeichnet und bewilligt. Sollte die Beschwerdeführerin an einer 
31 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 20 und 26 mit Verweisen auf die Rechtsprechung.
32 Vgl. zur genauen Bezeichnung der Fläche die in der Beschwerdebeilage – dem «Umgebungsplan» 
Nr. AG.________ über die ganze Überbauung am 8. Januar 2021 – eingekreiste Fläche.
33 Vgl. den «Umgebungsplan» Nr. AG.________über die ganze Überbauung am 8. Januar 2021.


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dauerhaften Parkfläche festhalten, bedarf dies einer entsprechenden Baubewilligung. Die von der 
Gemeinde erlassene Auflage ist demnach zweckmässig, die baubewilligte Situation festzuhalten. 
Der Beschwerdeführerin verbleibt auf der Parzelle Nr. B.________ in ihrem Eigentum 
entsprechend den baubewilligten Plänen Parkfläche zum dauerhaften Abstellen von Fahrzeugen. 
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet und demnach 
abzuweisen.
8.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der strittige Parkplatz auf dem Baufeld B (Parzelle 
Nr. B.________) nicht bewilligungsfähig ist. Die Wiederherstellungsanordnung der Gemeinde ist 
im öffentlichen Interesse, verhältnismässig und verletzt den Vertrauensgrundsatz nicht. Die 
angefochtenen Auflagen in Ziffer 3.4, Absätze 2, 5 und 6 der angefochtenen Verfügung sind 
ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin sowie die mit der 
Beschwerdeführerin gemeinsam gestellten Anträge der von Amtes wegen am Verfahren 
Beteiligten 1-6 und 9 sind abzuweisen. Die angefochtene Verfügung ist – mit Ausnahme der von 
Amtes wegen vorgenommenen Ergänzungen des explizit zu verfügenden Bauabschlags – zu 
bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen. 
Ebenfalls unterliegen die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 sowie 9 mit ihren jeweils 
mit der Beschwerdeführerin gemeinsam gestellten Anträgen. Sie haben folglich die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV34). Die 
Eingaben der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 7 und 8 sowie 15 enthalten keine 
spezifischen Anträge und sind für die Kostenausscheidung unbeachtlich. Bei vorliegendem 
Verfahrensausgang rechtfertigt es sich, die Beschwerdeführerin mit 3/4, die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligten 1-6 zusammen sowie die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 9 allein 
je mit 1/8 an den Kosten zu beteiligen. 
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde vom 12. Januar 2022 sowie die gemeinsamen Anträge der 
Beschwerdeführerin und den von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 vom 4. April 
2022 bzw. der Beschwerdeführerin und der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 9 
vom 4. April 2022 werden abgewiesen. 
2. 
Ziffer 3.3 der Verfügung der Gemeinde Burgistein vom 10. Dezember 2021 wird von Amtes 
wegen wie folgt ergänzt und bezüglich der Wiederherstellungsfrist abgeändert:
3.3 Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
«Dem Baugesuch vom 10. Februar 2021 wird hinsichtlich des Parkplatzes auf dem Baufeld B auf 
Parzelle Nr. B.________ der Bauabschlag erteilt.» 
34 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).


BVD 110/2022/6 
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[Aufgrund…] (unverändert)
[-…] (unverändert)
[-…] (unverändert)
- «Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist bis spätestens 31. Dezember 2022 
vorzunehmen.»
[-…] (unverändert)
Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Burgistein vom 10. Dezember 2021 bestätigt.
3.
Die Verfahrenskosten von CHF 2200.– werden im Umfang von CHF 1650.– der 
Beschwerdeführerin auferlegt. Die restlichen Verfahrenskosten von CHF 550.– werden zur 
Hälfte, ausmachend CHF 275.–, den von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-6 
zusammen unter solidarischer Haftung für diesen Betrag sowie zur Hälfte, ausmachend 
CHF 275.–, der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 9 zur Bezahlung auferlegt. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt für alle Genannten, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
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C.________, eingeschrieben
-
Herrn E.________ und Frau D.________, eingeschrieben
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Herrn G.________ und Frau F.________, eingeschrieben
-
Herrn I.________ und Herrn H.________, eingeschrieben
-
Herrn K.________ und Frau J.________, eingeschrieben
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Frau L.________, eingeschrieben 
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Frau M.________, eingeschrieben
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Herrn O.________ und Frau N.________, eingeschrieben
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Herrn P.________, eingeschrieben
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Herrn R.________ und Frau Q.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Burgistein, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung


BVD 110/2022/6 
17/17
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 13 Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Beilage: Kopie des Situationsplanes vom 10. Dezember 2021