be_bvd · 110 2018 16 · 2017-12-27 · de

Abbruch Doppelhaushälfte

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2018/16
Bern, 29. Mai 2018
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Frau C.________
Beschwerdegegnerin 1
Herrn D.________
Beschwerdegegner 2
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 
3001 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 27. Dezember 
2017 (Baukontroll-Nr. 2016-0480; Abbruch Doppelhaushälfte)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin reichte am 29. August 2016 bei der Gemeinde Bern ein 
Baugesuch ein für den «Abbruch Doppelhaushälfte Nr. F.________ unter Beibehalt der 


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2
Trennwand zu Nr. G.________ »1 auf Parzelle Bern Grundbuchblatt Nr. E.________. Die 
Parzelle liegt gemäss Zonenplan und Überbauungsordnung (ÜO) Ausserholligen III in der 
Dienstleistungszone (D). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 
Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 Einsprache. Mit Entscheid vom 
27. Dezember 2017 erteilte die Gemeinde Bern dem Abbruch der Doppelhaushälfte unter 
Beibehalt des Untergeschosses den Bauabschlag. 
2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 26. Januar 2017 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie stellt die folgenden 
Rechtsbegehren:
"1. Der Bauentscheid des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 27. Dezember 
2017 sei aufzuheben und das Baugesuch der Beschwerdeführerin vom 
29. August 2017 (Abbruch Doppelhaushälfte Nr. F.________ unter Beibehalt 
des Untergeschosses) sei zu bewilligen.
2.
Das Bauinspektorat der Stadt Bern sei aufzufordern, die nötigen 
baupolizeilichen Massnahmen im Sinne der Ausführungen in III., Ziff. 2.2 
nachfolgend zu verfügen."
Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass ihr die Stadt Bern mit Verfügung vom 
4. Oktober 2006 die Umnutzung von zwei Wohnungen in der fraglichen Liegenschaft 
bewilligt habe.2 Die Umnutzungsbewilligung sehe vor, dass bei Wegfall der bewilligten 
Nutzung die ursprüngliche Wohnnutzung wiederherzustellen sei. Die Beschwerdeführerin 
habe sich nach Abschluss der verschiedenen Bauprojekte («H.________», Neubau 
«I.________») Gedanken für die Weiternutzung gemacht. Diese hätten sich zerschlagen. 
Zwischenzeitlich sei das Gebäude besetzt worden. Daher habe die Beschwerdeführerin 
bauliche Massnahme zur Sicherung der Liegenschaft vor unbefugtem Zutritt getroffen. 
Trotzdem sei die Liegenschaft wieder besetzt worden. Die in Betracht gezogenen Kosten 
für "Umbau- und Umnutzungspläne" seien wegen der beträchtlichen Baukosten, die dafür 
hätten investiert werden müssen, fallen gelassen worden. Es wäre "mit Kosten von 
mindestens Fr. 742'000.–" zu rechnen gewesen um die "baufällige Liegenschaft wieder der 
1 Vgl. Baugesuch vom 29. August 2016, Formular 1.0: Vorakten, pag. 49
2 Vgl. Beilage 1 der Stadt Bern: Kleine Baubewilligung vom 23.10.2006 und Beilage 2: Bewilligung vom 
4.10.2006 betreffend das Gesetz über die Erhaltung von Wohnraum (WErG). Nutzung als Archivraum und 
Baubüro für die Baustellen «H.________» (2008 bis 2010) und Neubau «I.________» (2009 bis 2012)


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bewilligten Archivnutzung für den Eigengebrauch oder (legalen) Wohnnutzung zuzuführen". 
Daher habe sie ein Baugesuch für den Abbruch der Doppelhaushälfte eingereicht. Die 
Stadt Bern berufe sich in ihrem Entscheid zu Unrecht auf den Standpunkt, dass gestützt 
auf Art. 16a BO3 unzulässigerweise Wohnraum aufgehoben werde.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerin 1 und der 
Beschwerdegegner 2 beantragen mit Beschwerdeantwort vom 26. Februar 2018, dass der 
Baubeschwerde nicht stattzugeben sei. Sie machen als direkte Nachbarn (Mieter der 
Liegenschaft Nr. G.________) geltend, dass bestehender Wohnraum zerstört werde. Die 
Beschwerdeführerin habe es in den letzten zehn Jahren unterlassen, das Haus einer 
sinnvollen Nutzung zuzuführen. Es handle sich um einen Abbruch auf Vorrat. Die 
Besetzungen seien nicht Ursache, sondern Folge des von der Beschwerdeführerin 
verursachten Leerstands. Die Stadt Bern beantragt in ihrer Stellungnahme vom 
28. Februar 2017 (recte: 2018) die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des 
Bauabschlags. Bezüglich Art. 16a BO weist sie darauf hin, dass die fragliche Norm gemäss 
einem Entscheid der JGK verfassungskonform sei. Daher gelange diese Bestimmung 
vorliegend zur Anwendung. Ein Abbruch sei im Lichte der Vorgaben von Art. 16a BO nicht 
möglich. 
Die 
Parteien 
erhielten 
Gelegenheit, 
Schlussbemerkungen 
einzureichen. 
Die 
Beschwerdeführerin machte von dieser Möglichkeit Gebrauch. Sie bestreitet die 
Ausführungen der Stadt Bern hinsichtlich Bewohnbarkeit der Liegenschaft und 
Anwendbarkeit von Art. 16a BO wie auch die Darlegung der Beschwerdegegnerin 1 und 
des Beschwerdegegners 2, dass sie (die Beschwerdeführerin) die Liegenschaft habe 
verlottern lassen. Die fehlende Nutzbarkeit sei Folge der ersten Hausbesetzung gewesen. 
Im Übrigen seien die von der Beschwerdegegnerschaft vorgebrachten Bedenken 
hinsichtlich Bauimmissionen zivilrechtlicher Natur.
3 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1)
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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4
4.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, 
die 
Einsprecher 
und 
die 
zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Baugesuch 
abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Bauentscheid beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.
2.
Massgebliche Rechtsgrundlagen
a)
Nach Art. 1a Abs. 2 BauG ist der Abbruch von Bauten baubewilligungspflichtig. Die 
Bewilligung wird gemäss Art. 2 Abs. 1 BauG erteilt, wenn die bau- und planungsrechtlichen 
Vorschriften und die anderen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorgaben 
eingehalten werden, die öffentliche Ordnung nicht gefährdet wird und dem Vorhaben keine 
Hindernisse der Planung im Sinne der Art. 36 und 62 BauG entgegenstehen.
b)
Die Bewilligungspflicht ist vorliegend nicht bestritten. Die Gemeinde Bern hat sich bei 
ihrem Bauabschlag auf den Schutz von bestehendem Wohnraum gemäss Art. 16a BO 
berufen. Da es sich beim vorliegenden Gesuch um ein Abbruchgesuch ohne gleichzeitige 
Schaffung von neuem Wohnraum und ohne Gesuch für eine andere Nutzung der 
Liegenschaft handle, sei durch die Bewilligungsbehörde lediglich zu prüfen, ob ein Abbruch 
der Liegenschaft unter Berücksichtigung von Art. 16a BO bewilligt werden könne.
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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Der massgebende Art. 16a der städtischen BO6 zum «Schutz von bestehendem 
Wohnraum bei Wohnungsknappheit» lautet wie folgt:
" 1 Zweckänderungen, Umbauten und Abbrüche, die zu einem Verlust bestehenden Wohnraums 
führen, sind in den Wohnzonen (W, WG, K, Obere und Untere Altstadt, Gewerbe- und 
Wohngebiet Matte), in den Schutzzonen SZ sowie in der Dienstleistungszone D untersagt, 
solange im Stadtgebiet Wohnungsknappheit herrscht.
2 
Wohnungsknappheit im Sinne von Absatz 1 besteht solange, als der über drei Jahre gemittelte 
Leerwohnungsbestand in der Stadt Bern kleiner ist als 1%. Der Leerwohnungsbestand wird 
jährlich durch die Statistikdienste der Stadt Bern publiziert.
3
Massgebend ist der periodisch ermittelte und über drei Jahre gemittelte Leerwohnungsbestand 
im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs. Fällt jedoch die Wohnungsknappheit im Sinne 
von Absatz 2 vor dem Bauentscheid dahin, so entfällt auch der Schutz des Wohnraums.
4
Der Wohnraum muss nicht erhalten werden, wenn
a.
überwiegende städtebauliche Gründe den Abbruch, die Zweckänderung oder den Umbau 
verlangen;
b.
der Abbruch, die Zweckänderung oder der Umbau im überwiegenden öffentlichen Interesse 
oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist;
c.
der Verlust des Wohnraums zugunsten der Ausdehnung eines bestehenden im Eigentum der 
Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers stehenden Unternehmens erfolgt; dem 
Eigentum gleichgestellt sind vergleichbare beschränkte dingliche Rechte. Räumlichkeiten, für 
die eine Bewilligung nach diesem Absatz erteilt wurde, sind wieder der Wohnnutzung 
zuzuführen, sobald diese für die eigene Geschäftstätigkeit nicht mehr benötigt werden;
d.
der zum Abbruch vorgesehene Wohnraum mit angemessenem Aufwand nicht erhalten werden 
kann und keine offensichtliche Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts vorliegt;
e.
nur einzelne Räume einer Wohnung für eigene Arbeitszwecke der Mieter- oder 
Eigentümerschaft umgenutzt werden.
5
….
6
….."
3.
Akzessorische Prüfung von Art. 16a BO
a)
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin stellt Art. 16a BO aus verfassungsrechtlicher 
Sicht eine Eigentumsbeschränkung dar. Diese Grundrechtsbeschränkung bedürfe einer 
gesetzlichen Grundlage, müsse im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. 
Es sei bereits fraglich, ob für die Bestimmung in Art. 16a BO "heute überhaupt noch eine 
6 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1)


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6
genügende gesetzliche Grundlage in der kantonalen Baugesetzgebung bestehe". Das 
(kantonale) WerG7 sei per 2011 aufgehoben worden. Die Gemeinde Bern sei daher nicht 
befugt, eine derartige Vorschrift zu erlassen. Im Baugesetz gebe es keine Grundlage für 
Gemeindevorschriften zum Wohnungsschutz. Schliesslich sei auch nicht klar, inwiefern die 
Eigentumsbeschränkung dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit genügen solle.8
b)
Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme9 auf die Entstehungsgeschichte der 
Bestimmung, die nach Aufhebung des WerG vom kantonalen Recht in die Bauordnung der 
Stadt Bern übernommen worden sei. Der umstrittene Art. 16a BO sei vom Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) unter Abweisung zweier Einsprachen genehmigt 
worden. Im anschliessenden Beschwerdeverfahren habe die Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion (JGK) entschieden, dass die Stadt Bern zum Erlass dieser Vorschrift 
befugt sei, da kein qualifiziertes Schweigen des kantonalen Gesetzgebers vorliege, 
welches die Legiferierung der Stadt Bern unzulässig machen würde. Das geltend 
gemachte öffentliche Interesse für den Schutz von Wohnraum sei nicht rein fiskalischer Art 
und damit für einen Eigentumseingriff ausreichend. Auch die Verhältnismässigkeit sei von 
der JGK bejaht worden; die Vorschrift sei geeignet, die Wohnungsnot zu bekämpfen, sie 
sei erforderlich und auch im engeren Sinne verhältnismässig. Dieser Entscheid sei 
unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
c)
Die Rüge der Beschwerdeführerin ist als Antrag zur vorfrageweisen (akzessorischen) 
Prüfung der städtischen Bestimmung zu verstehen. Soweit es sich um Nutzungspläne 
einschliesslich der zugehörigen zonenspezifischen Vorschriften handelt, können diese nur 
bei ihrem Erlass angefochten werden (ursprüngliche Anfechtbarkeit). Eine nachträgliche 
(akzessorische) Überprüfung von Plänen und Vorschriften im Baubewilligungsverfahren 
resp. im Baubeschwerdeverfahren ist nach der Gerichtspraxis ausnahmsweise möglich, 
wenn die betroffene Person beim Planerlass keine Anfechtungsmöglichkeit hatte oder das 
Ausmass der Beschränkung für sie noch unklar war.10 Bei der umstrittenen Norm handelt 
es sich jedoch nicht um eine zonenspezifische Vorschrift. Solche Bestimmungen können 
7 Gesetz vom 9. September 1975 über die Erhaltung von Wohnraum (WerG; BSG 853.1), aufgehoben per 
31. Dezember 2011
8 Beschwerdeschrift, Rz. 39 ff. 
9 Stellungnahme vom 28. Februar 2017 (recte: 2018), S. 2/6
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 60 N. 9


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daher wie Rechtssätze auch noch im Anwendungsfall vorfrageweise als verfassungs- bzw. 
gesetzwidrig angefochten werden.11
d)
Das gemäss Entscheid der Gemeinde Bern der Beschwerdeführerin auferlegte 
Abbruchverbot 
stellt 
eine 
Einschränkung 
der 
verfassungsmässig 
garantierten 
Eigentumsgarantie dar (Art. 26 BV12 und Art. 24 KV13). Es ist daher nur zulässig, wenn 
dafür eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. Zudem muss es durch ein 
öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (vgl. Art. 36 BV und Art. 28 
KV). Art. 16a BO entspricht wie erwähnt weitgehend Art. 5 des kantonalen WerG von 1975. 
Das WerG hatte gemäss den Materialien "sozialpolitischen Charakter" und strebte einzig 
die Bekämpfung der Wohnungsnot an. Sein Geltungsbereich war auf Gegenden mit 
Wohnungsmangel zu beschränken.14 Zum Zeitpunkt der Aufhebung des Erlasses per Ende 
2011 war ihm einzig die Gemeinde Bern unterstellt.15 Im Rahmen der parlamentarischen 
Diskussion zur Aufhebung des WerG wurde (ausdrücklich) darauf hingewiesen, dass der 
Gemeinde Bern in zeitlicher Hinsicht die Möglichkeit zur Überführung der Bestimmung zur 
Erhaltung des Wohnraums in die Bauordnung gegeben werden müsse.16 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin verfügt Art. 16a BO (auch gemäss Lehre 
und Rechtsprechung) über eine Grundlage im kantonalen Recht: So ist die Gemeinde in 
ihrer Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (vgl. 
Art. 65 Abs. 1 BauG). Die einzelnen Aufgaben ergeben sich aus Art. 64 BauG, worunter 
auch siedlungspolitische Massnahmen fallen.17 Gemäss Art. 64 Abs. 2 Bst. d BauG 
gehören zu den weiteren Aufgaben der Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung, die 
Bereitstellung von Wohnbauland und die Erhaltung von Wohnraum nach den 
Bestimmungen der besonderen Gesetzgebung. Diese Bestimmung war Grundlage des 
WerG, weshalb sich auch Art. 16a BO darauf abstützen lässt. Die Gemeinde war somit 
befugt, eine gesetzliche Grundlage zur Erhaltung von Wohnraum zu schaffen. Art. 16a BO 
11 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017, Art. 60 N. 10
12 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
13 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
14 Vgl. Vortrag der Volkswirtschaftsdirektion vom 21. Januar / 9. April 1975 an den Regierungsrat zuhanden des 
Grossen Rates zum Entwurf eines Gesetzes über die Erhaltung von Wohnraum in: Tagblatt des Grossen Rates 
1975, Beilage 10, S. 1 ff. 
15 Vgl. Erläuterungsbericht «Schutz von Wohnraum: Ergänzung der Bauordnung» vom 21. Februar 2011 der 
Stadt Bern (nachfolgend: Erläuterungsbericht), S. 3
16 Tagblatt des Grossen Rates 2009, S. 1553
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017, Art. 64 N. 3 mit weiteren Hinweisen


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gilt 
somit 
als 
genügende 
gesetzliche 
Grundlage 
für 
einen 
Eingriff 
in 
die 
Eigentumsgarantie.18 Der Schutz des Wohnraums liegt zudem im öffentlichen Interesse, da 
die Gemeinde an einer möglichst guten Auslastung ihrer bestehenden Siedlungsstruktur, 
an einer Durchmischung der Wohn- und Arbeitsflächen und auch am Erhalt von 
preisgünstigem Wohnraum interessiert ist.19 Die Regelung erweist sich im weitern auch als 
verhältnismässig, da sie mehrere Ausnahmetatbestände vorsieht und das Grundeigentum 
nach wie vor als Wohnraum genutzt werden kann. Art. 16a BO ist jedoch 
verfassungskonform auszulegen.20 Darauf ist in der nachfolgenden Erwägung einzugehen.
4.
Abbruchverbot gemäss Art. 16a BO
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sich die Stadt Bern zu Unrecht auf den 
Standpunkt stelle, dass mit dem Abbruch des Gebäudes unzulässigerweise Wohnraum im 
Sinne von Art. 16a BO aufgehoben werde. Seit der erteilten Umnutzungsbewilligung von 
2006 sei die Liegenschaft als Archivraum bzw. Baubüro für die Baustellen «H.________» 
und den Neubau «I.________» genutzt worden. Seither gebe es in der fraglichen 
Liegenschaft keinen Wohnraum mehr. Die Liegenschaft würde auch heute noch "in diesem 
Sinne" genutzt, wenn sie nicht besetzt worden wäre. Da das Gebäude an der J.________ 
Nr. F.________ rechtmässig umgenutzt worden sei, könne vorliegend nicht von einem 
"Schutz von Wohnraum" gesprochen werden. Falls wider Erwarten Art. 16a BO zur 
Anwendung gelange, so bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse am Abbruch im 
Sinne von Art. 16a Abs. 4 Bst. b BO. Dies insbesondere mit Blick auf die Sicherheit und die 
Gesundheit der Besetzer und deren Besucher sowie auch für die Gäste des Restaurants 
(vgl. Art. 16a Abs. 4 Bst. b BO).
b)
Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 vertreten die Auffassung, 
dass vorliegend Wohnraum zerstört werde. Mit der Umnutzungsbewilligung von 2006 sei 
festgestellt worden, dass nach dem Wegfall der Umnutzung die Wohnnutzung 
wiederherzustellen sei. Dies sei nicht geschehen und die Liegenschaft auch nicht 
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Art. 64 N. 3. Vgl. auch Beschwerdeentscheid der JGK vom 
20. Februar 2015: BVR 2016 S. 140 
19 Ebenso Beschwerdeentscheid der JGK vom 20. Februar 2015, sowie Erläuterungsbericht, a.a.O., S. 9
20 Vgl. Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 2001, S. 178 mit weiteren Hinweisen


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sachgemäss unterhalten worden. Die Besetzungen seien nicht Ursache, sondern Folge 
des von der Beschwerdeführerin verursachten Leerstands.
c)
Ein Abbruchverbot stellt einen Eingriff in die verfassungsmässig garantierte 
Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) dar. Es ist daher nur zulässig, wenn eine gesetzliche 
Grundlage dafür besteht, das Verbot im öffentlichen Interesse liegt und wenn es zudem 
verhältnismässig ist. Verhältnismässig ist ein Eingriff dann, wenn er zum Erreichen des 
verfolgten Ziels erforderlich und geeignet ist und wenn er zudem für die oder den 
Betroffenen zumutbar ist. In Bezug auf die Auslegung und Anwendung kommunaler 
Bestimmungen sind die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnungen im 
Rahmen der gesetzlichen Regelung und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 
Abs. 1 BauG). Es ist somit vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine 
kommunale Vorschrift ausgelegt und angewendet haben will. Wird eine solche 
Bestimmung 
Streitgegenstand 
eines 
Beschwerdeverfahrens, 
haben 
die 
Rechtsmittelinstanzen nur zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte 
Auslegung und Anwendung rechtlich haltbar ist.21
d)
Wie bereits ausgeführt, gilt Art. 16a BO als genügende gesetzliche Grundlage; diese 
ist verfassungskonform auszulegen (vgl. E. 3). Zweck der Bestimmung ist der Schutz von 
Wohnraum in der Gemeinde Bern, solange Wohnungsknappheit gegeben ist. Dies ist bei 
einem Leerwohnungsbestand kleiner als 1% der Fall, was in der Gemeinde Bern seit 
Jahrzehnten zutrifft.22 Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin fällt unter den 
Anwendungsbereich von Art. 16a Abs. 1 BO. Zum einen handelt sich entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführerin um bestehenden Wohnraum, da die im Jahr 2006 
bewilligte Umnutzung23 von zwei Wohnungen zu Archivräumen auch gemäss ihren eigenen 
Angaben 
zwischenzeitlich 
weggefallen 
ist. 
Ferner 
ist 
gemäss 
 
Ziffer 
2 
der 
Umnutzungsbewilligung nach WerG die ursprüngliche Wohnnutzung wiederherzustellen, 
falls die Beschwerdeführerin die Archivräume nicht mehr für den Eigenbedarf benötigt. 
Zum andern liegt die Liegenschaft in der Dienstleistungszone (D), die gemäss dem 
Wortlaut von Art. 16a BO und den Materialien dazu unter dessen Anwendungsbereich fällt. 
In Dienstleistungszonen sind Wohnungen erwünscht, da sie zur Belebung dieser Gebiete 
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 3; BVR 2000 S. 105, E. 3a 
22 Vgl. Erläuterungsbericht, a.a.O., S. 6 mit weiteren Hinweisen. Gemäss Bericht der Stadt Bern vom 1. Juni 
2017 beträgt die Leerwohnungsziffer momentan 0,57%.
23 Vgl. Bewilligung vom 04.10.2006 nach WerG: Beilage 2 zur Stellungnahme der Stadt Bern vom 28. Februar 
2017 (recte: 2018)


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und zur Durchmischung in der Stadt Bern beitragen. Und gerade in Dienstleistungszonen 
ist gemäss dem Willen des Gesetzgebers der bestehende Wohnraum über Art. 16a BO zu 
schützen.24 
e)
Ein Abbruchverbot muss im konkreten Fall auch im öffentlichen Interesse liegen. 
Art. 16a Abs. 4 Bst. b BO besagt, dass Wohnraum nicht erhalten werden muss, wenn der 
Abbruch, die Zweckänderung oder der Umbau im überwiegenden öffentlichen Interesse 
oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist. Nach Ansicht der 
Beschwerdeführerin 
sind 
die 
geltend 
gemachten 
sicherheits- 
und 
gesundheitsgefährdenden Gründe als (überwiegendes) öffentliches Interesse in der 
Interessenabwägung 
zu 
berücksichtigen. 
Aus 
Haftungsgründen 
habe 
sie 
als 
Grundeigentümerin ein "eminentes Interesse" am Abbruch des Gebäudes. Den von ihr 
vorgebrachten 
möglichen 
Gefahren 
hinsichtlich 
Gesundheit 
und 
Sicherheit 
der 
Bewohnerinnen und Bewohner der (besetzten) Liegenschaft und deren Gästen, lässt sich 
jedoch ohne weiteres durch bauliche Massnahmen begegnen. Daher sind diese 
Vorbringen im Rahmen der Interessenabwägung für oder gegen den Abbruch der 
Liegenschaft auch nicht zu berücksichtigen. Wie die Gemeinde in ihrem Entscheid denn 
auch zu Recht ausführt, kann die Baupolizeibehörde im Falle der Unbewohnbarkeit eines 
Gebäudes als sofortige Schutzmassnahme ein Benützungsverbot anordnen. Daraus könne 
jedoch nicht abgeleitet werden, dass der Abbruch einer Liegenschaft in unbewohnbarem 
Zustand im überwiegenden öffentlichen Interesse liege.25 Dies ist nicht zu beanstanden.
f)
Ein Abbruchverbot ist dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des 
angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist. Die Eignung und Erforderlichkeit der 
Verweigerung der Abbruchbewilligung zur Erhaltung des Wohnraums in der Gemeinde 
Bern ist grundsätzlich zu bejahen. Zu entscheiden ist über die Verhältnismässigkeit im 
engeren Sinne bzw. die Zumutbarkeit der Abbruchverweigerung für die Bauherrschaft, wie 
sie auch in Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO definiert bzw. konkretisiert wird. Dieser Bestimmung 
zufolge muss Wohnraum nicht erhalten werden, wenn der zum Abbruch vorgesehene 
Wohnraum mit angemessenem Aufwand nicht erhalten werden kann und keine 
offensichtliche Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts vorliegt. Die Gemeinde führt in 
ihrem Entscheid dazu folgendes aus:
24 Erläuterungsbericht, a.a.O., S. 5
25 Vgl. angefochtener Entscheid, S. 3, siehe auch Vorakten, pag. 116


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11
"Für die Anwendung dieser Voraussetzung ist der Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des 
Abbruchgesuchs nur ein Teil der Prüfung. Es gilt in erster Linie zu prüfen, ob der Eigentümer der 
betroffenen Liegenschaft genügend unternommen hat, um die Liegenschaft vor der Baufälligkeit und 
der damit verbundenen Unbewohnbarkeit zu schützen. Die Bewilligungsbehörde der Stadt Bern 
kommt zum Schluss, dass die Bauherrschaft nicht in genügendem Masse belegen kann, dass sie 
die nötigen Massnahmen über die letzten Jahre hinweg unternommen hat, die Bewohnbarkeit 
aufrecht zu erhalten. Insbesondere durch die Abtrennung der Liegenschaft von Gas, Wasser und 
Elektrizität wurde deren Unbewohnbarkeit vielmehr Vorschub geleistet, was dem Art.16a Abs. 4 
Bst. d BO in erheblichem Masse widerspricht."26
Die Vorinstanz geht somit davon aus, dass der Unterhalt bei der Liegenschaft 
vernachlässigt wurde. Ob dies vorliegend der Fall ist, kann jedoch offen bleiben. Die 
kumulative Formulierung in Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO ist zwar Hinweis, dass nur bei 
Erfüllung beider Voraussetzungen (keine Vernachlässigung und angemessener Aufwand) 
ein Abbruch von Wohnraum möglich ist. Die Verfassung gebietet jedoch bei 
Eigentumsbeschränkung die Wahrung der Verhältnismässigkeit (vgl. E. 4c). Das 
Abbruchverbot muss also zumutbar sein. Eine verfassungskonforme Auslegung von Art. 
16a Abs. 4 Bst. d BO verlangt daher, dass ein Abbruchverbot auch bei vernachlässigten 
Liegenschaften nur dann ausgesprochen werden darf, wenn der Aufwand für die Erhaltung 
des Wohnraums angemessen ist. Im Falle der Vernachlässigung hat die Bauherrschaft 
aber höhere Sanierungskosten in Kauf zu nehmen.
g)
Was die Auslegung und Konkretisierung des "angemessenen Aufwands" betrifft, so 
ergeben sich aus Wortlaut und Materialien keine Hinweise. Die Gemeinde Bern ist gemäss 
ihrer 
Stellungnahme 
an 
die 
BVE 
der 
Ansicht, 
dass 
bei 
der 
Prüfung 
der 
Verhältnismässigkeit im engeren Sinne nicht die Kosten für die Totalsanierung 
interessierten, sondern nur die Kosten für die Beseitigung der Gefährdung.27 Gemäss dem 
Willen des Gesetzgebers ist der bestehende Wohnraum in der Gemeinde Bern zu erhalten. 
Auch im konkreten Fall geht es darum, den ehemals bestehenden Wohnraum in der 
Liegenschaft wiederherzustellen und die als Archivräume genutzten Wohnungen wieder 
nutz- bzw. vermietbar zu machen. Dieser "Aufwand" gemäss Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO ist 
daher umfassender zu verstehen und geht entgegen der Auffassung der Gemeinde weiter 
als die Beseitigungskosten für die sog. Gefährdung. Darunter fallen alle notwendigen 
26 Vgl. angefochtener Entscheid, S. 4, siehe auch Vorakten, pag. 115
27 Stellungnahme der Stadt Bern vom 28. Februar 2017 (recte: 2018), S. 4/6


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Massnahmen, um die Liegenschaft einer üblichen Wohnnutzung für den Eigenbedarf oder 
die Vermietung zuzuführen.28 Eine Prüfung, ob im vorliegenden Fall die Wiederherstellung 
der Wohnnutzung mit angemessenem Aufwand möglich ist, hat die Vorinstanz nicht 
vorgenommen. Die Frage des Aufwands gemäss Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO wie auch die 
Prüfung verschiedener Nutzungsszenarien lässt sich auf Grund der Aktenlage und der 
Kostenschätzung der Beschwerdeführerin nicht beantworten.29 Es ist an der Gemeinde 
Bern, eine Prüfung dieser offenen Fragen vorzunehmen.
5.
Rückweisung an die zuständige Baubewilligungsbehörde
Aus diesen Erwägungen folgt zusammenfassend, dass die Beschwerde gutzuheissen und 
der erteilte Bauabschlag aufzuheben ist. Angesichts der noch notwendigen Prüfung, ob der 
Wohnraum mit angemessenem Aufwand erhalten werden kann, rechtfertigt es sich, die 
Akten gestützt auf Art. 72 Abs. 1 VRPG30 an die Gemeinde Bern zur Fortsetzung des 
Verfahrens im Sinne der Erwägungen zu überweisen. Diese wird auch über die 
beantragten baupolizeilichen Massnahmen befinden müssen. 
6.
Verfahrenskosten
a)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 
Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'400.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 
Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV31).
b)
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 
erheben. Bei Rückweisung wird praxisgemäss von einem vollumfänglichen Obsiegen 
ausgegangen, wenn ein reformatorischer Hauptantrag vorliegt und die Neubeurteilung 
28 Betreffend Abbruchverbot bei Baudenkmälern und Renditeüberlegungen vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a-10f N. 5a
29 Vgl. Kostenschätzung der "K.________" vom 13. Juli 2018: Vorakten, pag. 85 ff.
30 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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aufgrund der Rückweisung noch zu einer vollständigen Gutheissung des Begehrens führen 
kann.32 Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.– werden daher der Beschwerdegegnerin 1 
und dem Beschwerdegegner 2 auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
c)
Als 
unterliegende 
Partei 
haben 
die 
Beschwerdegegnerin 
1 
und 
der 
Beschwerdegegner 2 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote 
des Anwalts der Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 
Mehrwertsteuerpflicht der Beschwerdeführerin33 wurde in der Kostennote bereits 
berücksichtigt. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haben der 
Beschwerdeführerin somit einen Parteikostenersatz von Fr. 4'675.– (inkl. Auslagen von 
Fr. 175.–) zu leisten. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
d)
Über die Kosten des bisherigen Baubewilligungsverfahrens hat die Gemeinde 
zusammen mit den Kosten für die Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens im neuen 
Bauentscheid zu entscheiden.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als der Bauentscheid der Gemeinde 
Bern vom 27. Dezember 2017 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen 
an die Vorinstanz zurückgewiesen wird.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.– werden der Beschwerdegegnerin 1 und dem 
Beschwerdegegner 2 auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.
3.
Die 
Beschwerdegegnerin 
1 
und 
der 
Beschwerdegegner 
2 
haben 
der 
Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von Fr. 4'675.– (inkl. Auslagen) zu 
ersetzen. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch 
für den gesamten Betrag. 
32 BVR 2016 S. 222 E. 4.1
33 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: 


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IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben
-
Frau C.________ und Herrn D.________, eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin