be_bvd · 110 2023 21 · 2023-07-26 · de

Neubau Bootswerft

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
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info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2023/21
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 26. Juli 2023
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2023/224 vom 25.04.2025).
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt und Notar B.________
und
C.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch D.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Thun, Scheibenstrasse 3, 3600 Thun
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Thun vom 31. Januar 2023 (eBau Num-
mer E.________; Neubau F.________)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 10. September 2021 bei der Stadt Thun ein Baugesuch 
ein für den Neubau einer F.________ mit Winterlager, werkgebundener Wohnung und Einstell-
halle auf der Baurechtsparzelle Thun-Strättligen Grundbuchblatt Nr. J.________. Die betreffende 
Baurechtsparzelle liegt – nebst mehreren anderen, teilweise direkt aneinandergrenzenden Bau-
rechtsparzellen – auf der Parzelle Thun-Strättligen Grundbuchblatt Nr. K.________. Diese befin-
det sich im Perimeter der Teil-Überbauungsordnung (UeO) Nr. 1 «Wirtschaftspark Thun-Scho-


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ren»,1 welche auf der Zone mit Planungspflicht (ZPP) T Gwatt-Schoren basiert. Gegen das Bau-
vorhaben erhob unter anderen die Beschwerdeführerin Einsprache. Deren Baurechtsparzelle liegt 
unmittelbar angrenzend an diejenige der Beschwerdegegnerin. Darauf befindet sich das bereits 
bestehende Gebäude der Beschwerdeführerin. Mit Gesamtbauentscheid vom 31. Januar 2023 
erteilte das Regierungsstatthalteramt Thun die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.
2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 21. Februar 2023 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamt-
bauentscheids vom 31. Januar 2023 und die Erteilung des Bauabschlags an die Beschwerdegeg-
nerin. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der oberinstanzlichen Er-
wägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 1. März 2023 äusserte sich die Stadt 
Thun zur Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 
24. März 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Stellungnahme 
vom 24. März 2023 verzichtete das Regierungsstatthalteramt Thun auf das Einreichen einer förm-
lichen Vernehmlassungseingabe und beantragte die Abweisung der Beschwerde. 
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtbauentscheid zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der benachbarten Baurechtsparzelle 
Thun-Strättligen Grundbuchblatt Nr. L.________ und hat sich als Einsprecherin am vorinstanzli-
chen Verfahren beteiligt. Da ihre Einsprache abgewiesen wurde, ist sie durch den vorliegenden 
Gesamtbauentscheid beschwert und zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör / Begründungspflicht
1 
Vom Gemeinderat beschlossen am 22. April 2009, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 
8. Juli 2009.
2 
Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirek-
tion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
3 
Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 
Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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a)
Die Beschwerdeführerin macht in Art. 3 ihrer Beschwerdebegründung sinngemäss eine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs geltend. Der vorinstanzliche Entscheid sei ungenügend begründet, 
insbesondere betreffend die umstrittene Frage, ob Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten 
werden müssen. So werde beispielsweise die vorinstanzliche Behauptung, dass Baurechtsparzel-
len rechtlich nicht als Parzellengrenzen gelten, von denen Grenzabstände eingehalten werden 
müssen, lediglich in einem Nebensatz aufgestellt und weder belegt noch begründet. Zudem habe 
sich die Vorinstanz nicht mit dem Argumentarium der Einsprache der Beschwerdeführerin ausein-
andergesetzt, sondern vielmehr im angefochtenen Entscheid bloss auf die Argumente der Be-
schwerdegegnerin verwiesen. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG5 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und 
beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu be-
gründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betrof-
fenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegun-
gen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid 
stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn 
sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.6
c)
Die Vorinstanz äussert sich zum umstrittenen Punkt der einzuhaltenden Bauabstände an 
mehreren Stellen in Erwägung 7 (S. 3 unten und S. 4 oben) und Erwägung 10 (S. 5 unten und 
S. 6 oben) des angefochtenen Entscheids. Ihre diesbezügliche Entscheidbegründung muss unter 
Berücksichtigung all dieser Ausführungen in beiden Erwägungen gelesen und verstanden werden. 
Ferner verweist die Vorinstanz in Erwägung 10 bezüglich der Einsprachen umfassend auf die Stel-
lungnahme vom 16. Februar 2022 des Bauinspektorats der Stadt Thun und dessen Amtsbericht 
vom 25. Juli 2022.7 Eine Behörde kann ihrer Begründungspflicht mit Verweisen nachkommen und 
sich dabei auf Ausführungen in Amtsberichten beziehen.8 Die von der Vorinstanz gestützt auf 
Art. 20 BewD9 zur Stellungnahme aufgeforderte Gemeindebehörde äusserte sich in ihrem Amts-
bericht vom 25. Juli 2022 ausführlich zur Frage der Bauabstände. So führte sie insbesondere aus, 
warum innerhalb von Baubereichen der Grenzabstand gegenüber Baurechtsgrenzen nicht mass-
geblich sei: Es müsse davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber nicht die Absicht hatte, 
die Baubereiche durch das nachträgliche Festlegen von Baurechtsgrenzen zu beschneiden. Dies 
alleine schon darum, weil zum Zeitpunkt des Erlasses der betreffenden UeO nicht klar gewesen 
sein konnte, wie die individuellen Baurechte dereinst positioniert sein würden. Indem die Vor-
instanz diese Ausführungen der Baupolizeibehörde der Stadt Thun im Gesamtbauentscheid sinn-
gemäss wiedergibt, hat sie zum Ausdruck gebracht, dass sie sich deren Beurteilung der einzuhal-
tenden Bauabstände anschliesst. Aus dem Gesamtbauentscheid kann somit entnommen werden, 
weshalb die Vorinstanz das Bauvorhaben in diesem Punkt als bewilligungsfähig erachtet. Der vor-
instanzliche Entscheid ist folglich genügend begründet und gestützt darauf konnte ihn die Be-
schwerdeführerin auch sachgerecht anfechten. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör liegt diesbezüglich nicht vor.
5 
Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 
BVR 2018, S. 341, E. 3.4.2; BVR 2016, S. 402, E. 6.2; BGE 140 II 262, E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl., Bern 2020, Art. 52, N. 7.
7 
Vorakten, pag. 332 und 366.
8 
Michel Daum, a.a.O., Art. 21, N. 31.
9 
Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


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d)
Ihre Einsprache vom 26. Januar 2022 hat die Beschwerdeführerin vorwiegend aufgrund der 
strittigen Bauabstände eingereicht. In ihrer Hauptrüge in Art. 2 der Einsprache führt sie aus, warum 
und welche Grenz- und Gebäudeabstände ihrer Ansicht nach beim vorliegenden Bauprojekt ein-
zuhalten seien. Zwar trifft es zu, dass die Vorinstanz im Gesamtbauentscheid nicht explizit und 
vertieft auf die Argumente der Beschwerdeführerin eingeht. Jedoch erfolgt auch diesbezüglich 
wiederum ein rechtsgenügender Verweis auf den Amtsbericht des Bauinspektorats der Stadt Thun 
vom 25. Juli 2022, worin – wie oben erwähnt – ausführlich zu den massgeblichen Bauabständen 
Stellung genommen wurde. Die Vorinstanz stützt sich hinsichtlich der Einsprachegründe auf die 
Ausführungen der Gemeinde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist somit klar ver-
ständlich, welcher Rechtsauffassung die Vorinstanz folgt. Dem Gesamtbauentscheid kann somit 
ohne weiteres entnommen werden, weshalb die Vorinstanz die Einsprache der Beschwerdefüh-
rerin als unbegründet abgewiesen hat. Die Vorinstanz ist ihrer Begründungspflicht vorliegend 
genügend nachgekommen und hat das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden auch in die-
sem Punkt nicht verletzt.
3.
Grenzabstand zur Baurechtsgrenze 
a)
Die Vorinstanz äussert sich in Erwägung 7 des angefochtenen Gesamtbauentscheids (zwei-
ter Absatz, S. 3 f.) zu den Baurechtsgrundstücken wie folgt: «Die Begrenzung von Baurechts-
grundstücken sind, sofern sie nicht mit Parzellengrenzen zusammenfallen, als strichlierte Linien 
dargestellt. Sie gelten rechtlich nicht als Parzellengrenzen, von denen Grenzabstände gemessen 
und eingehalten werden müssen». Gemäss Verweis in Erwägung 10 (erster Punkt, S. 6) ihres 
Gesamtbauentscheids stützt sich die Vorinstanz bei dieser Interpretation der Baurechtsgrenzen 
auf den Amtsbericht des Bauinspektorats Thun vom 25. Juli 2022.10 Das Bauinspektorat Thun un-
terscheidet darin zwischen «echten» Parzellengrenzen und solchen von Baurechtsparzellen. Fer-
ner führt es aus, dass innerhalb von in einer UeO ausgeschiedenen Baubereichen der Grenzab-
stand nur gegenüber «echten» Parzellengrenzen einzuhalten sei. In der betreffenden UeO seien 
konkrete Baubereiche vorgesehen und der Gesetzgeber habe nicht die Absicht gehabt, diese 
durch das nachträgliche Festlegen von Baurechtsgrenzen zu beschneiden.
b)
In Art. 4 ihrer Beschwerdebegründung moniert die Beschwerdeführerin, dass die rechtliche 
und sachverhaltliche Würdigung der Vorinstanz, wonach Baurechtsgrenzen nicht als Parzellen-
grenzen gelten würden, fehlerhaft sei. Denn gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB11 seien die in das 
Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte als Grundstücke im Sinne des 
ZGB zu verstehen. Diese Qualifikation der Baurechtparzelle als Grundstück habe zur Folge, dass 
vorliegend zur Baurechtsparzellengrenze, die zwischen dem vom Bauprojekt betroffenen Bau-
rechtsgrundstück und demjenigen der Beschwerdeführerin liegt, ein Grenzabstand von 5 m ein-
zuhalten sei. Dieser sei mit dem vorgesehenen Bauprojekt um 2.045 m unterschritten, weswegen 
der Beschwerdegegnerin der Bauabschlag zu erteilen sei.
c)
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, dass Baurechtsgrenzen nur 
die Begrenzung des Eigentums auf der privatrechtlichen Ebene aufzeigen würden, d.h. welcher 
Baurechtseigentümer in welchem Bereich bauen dürfe. In öffentlich-rechtlicher Hinsicht seien die 
Baurechtsgrenzen innerhalb des Nutzungsbereichs irrelevant. Nach Auslegung des Art. 5 Abs. 1 
der Überbauungsvorschriften (UeV) bedeute der dortige Verweis auf die Abstandsvorschriften des 
GBR12 im vorliegenden Fall nicht, dass von der hier strittigen Baurechtsgrenze ein Grenzabstand 
10 Vorakten, pag. 366.
11 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).
12 Gemeindebaureglement der Stadt Thun vom 2. Juni 2002, genehmigt vom AGR am 24. Juli 2003 mit Nachtrag vom 
27. August 2003.


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eingehalten werden müsse. Der oben zitierte Satz im Gesamtbauentscheid könne ferner einzig 
dahingehend verstanden werden, als dass die Vorinstanz meinte, dass in diesem Fall keine 
Grenzabstände eingehalten werden müssen. Auch der im Gesamtbauentscheid nachfolgende 
Satz, wonach süd-, west- und nordseitig des Baurechtsgrundstücks keine Parzellengrenzen vor-
handen seien, könne nicht anders verstanden werden, denn unbestrittenerweise sei jedes Bau-
rechtsgrundstück zwingend von (Baurechts-)Parzellengrenzen umgeben. 
d)
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Baurechtsparzellengrenze gelte als Grund-
stücksgrenze, weshalb das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin einen Grenzabstand einhalten 
müsse. Sie stützt sich dabei auf Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB, wonach die in das Grundbuch aufge-
nommenen selbständigen und dauernden Rechte Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind. 
Art. 655 ZGB legt den Anwendungsbereich der immobiliarsachenrechtlichen Bestimmungen fest. 
Während im allgemeinen Sprachgebrauch die Begriffe «Grundstück» und «Liegenschaft» syn-
onym verwendet werden, erfasst der zivilrechtliche Grundstücksbegriff neben den Liegenschaften 
(Art. 655 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) auch die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dau-
ernden Rechte (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB), die Bergwerke (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 3 ZGB) und die 
Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB). Die Bestimmungen über das 
Grundeigentum gelangen daher nicht nur auf Liegenschaften, sondern auch auf bestimmte Kate-
gorien von Rechten zur Anwendung. Art. 943 ZGB stellt klar, dass diese Rechte bloss in bestimm-
ter Hinsicht wie Grundstücke behandelt werden. Obwohl ihnen Sachqualität fehlt, können sie Ob-
jekte des Rechtsverkehrs sein, nicht aber Gegenstand des Grundeigentums.13 Der Grundstücks-
begriff nach Art. 655 Abs. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 ZGB ist ein terminus technicus, d.h. ein fachju-
ristisch geprägter, funktionsbestimmter und dynamischer Begriff, der durch die grundbuchtechni-
sche Behandlung bestimmt wird.14 Er darf nicht mit dem Ausdruck «unbewegliche Sache» ver-
wechselt werden.15 Er kann daher auch nicht unbesehen auf andere Rechtsgebiete übertragen 
werden. Das Raumplanungs- und Baurecht regelt die zulässige Nutzung des Bodens. In diesem 
Kontext werden die Begriffe «Grundstück», «Liegenschaft» und «(Bau-)Parzelle» in der Regel 
synonym verwendet und bezeichnen eine bestimmte, abgegrenzte Bodenfläche. Im Übrigen rich-
tet sich die Messweise des Grenzabstands nach den baurechtlichen Vorschriften. Ob die zivil-
rechtliche Qualifikation des Baurechts als Grundstück in diesem Zusammenhang relevant ist, ist 
nachfolgend zu prüfen.
e)
Ein Grundstück darf in aller Regel nicht vollständig überbaut werden. Bauten müssen viel-
mehr bestimmte Mindestabstände einhalten.16 Für die gegenüber Nachbargrundstücken einzuhal-
tenden Grenz- und Gebäudeabstände sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (Art. 12 
Abs. 2 BauG). Fehlen solche Gemeindevorschriften, so gelten die entsprechenden Bestimmungen 
des Normalbaureglements17 (Art. 70 Abs. 3 BauG, Art. 1 Abs. 2 NBRD). Die Stadt Thun hat die 
Bauabstände in ihrem Baureglement geregelt. Diese richten sich insbesondere nach den rechts-
gültigen Baulinien und Baufeldbegrenzungen in besonderen baurechtlichen Ordnungen (Art. 14 
Abs. 1 Bst. a GBR) sowie den Bauzonen und ihren baupolizeilichen Massen (Art. 14 Abs. 1 Bst. c 
GBR). Die Messweise der Bauabstände ist im Anhang 1 Ziffer 1.2 GBR dargestellt und erläutert. 
Demnach wird der kleine Grenzabstand rechtwinklig zur Parzellengrenze gemessen. Dies ent-
spricht im Übrigen auch der Definition in Art. 22 BMBV,18 wonach der Grenzabstand die Entfer-
nung zwischen der projizierten Fassadenline und der Parzellengrenze ist. Massgeblich ist somit 
13 Vgl. Lorenz Strebel, in Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 655, N. 1 f., mit Hinwei-
sen.
14 BGE 147 III 1, E. 3.3, mit Hinweisen.
15 Lorenz Strebel, a.a.O., Art. 655, N. 3, mit Hinweisen.
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12, N. 1.
17 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13).
18 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).


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der Abstand zur Parzellengrenze und nicht derjenige zur Baurechtsgrenze.19 Wie dem Situations-
plan entnommen werden kann, gibt es zwischen dem bestehenden Gebäude der Beschwerdefüh-
rerin und dem geplanten Gebäude der Beschwerdegegnerin keine Parzellengrenze. Eingezeich-
net sind lediglich die Grenzen der Baurechte. Diese gelten jedoch nicht als Nachbargrundstücke 
im Sinn von Art. 12 Abs. 2 BauG. Die zivilrechtliche Qualifikation des Baurechts als Grundstück 
ist somit für die Frage, ob ein Grenzabstand einzuhalten ist, nicht relevant. Der Auffassung der 
Beschwerdeführerin, wonach die Vorinstanz fälschlicherweise die Baurechtsgrenze zwischen dem 
vom Bauprojekt betroffenen Baurechtsgrundstück und demjenigen der Beschwerdeführerin nicht 
als Grundstücksgrenzen erkannt habe, kann daher nicht gefolgt werden. Da zwischen den beiden 
Baurechtsparzellen keine Parzellengrenze liegt, ist entgegen dem Vorbringen der Beschwerde-
führerin kein Grenzabstand einzuhalten. Die Beschwerde ist deshalb in diesem Punkt unbegrün-
det.
4.
Gebäudeabstand zum Gebäude der Beschwerdeführerin
a)
In Art. 5 ihrer Beschwerdebegründung bringt die Beschwerdeführerin sodann zusammen-
gefasst vor, dass mit dem vorliegenden Bauprojekt nebst dem Grenz- auch der Gebäudeabstand 
verletzt sei. Gemäss der betreffenden UeO bestünden zwischen den Baurechtsgrundstücken 
keine Baulinien und es seien in der UeO insgesamt keine Baubereiche ausgeschieden. Da die 
Überbauungsvorschriften zur UeO in Art. 5 Abs. 1 UeV festhielten, dass für Art und Mass der 
Nutzung die Bestimmungen der Arbeitszone A gemäss Art. 20 und 21 GBR anwendbar seien, sei 
nebst dem Grenzabstand zwingend auch ein Gebäudeabstand von 10 m einzuhalten. Dieser Ge-
bäudeabstand sei um 1.82 m unterschritten, weswegen der Beschwerdegegnerin auch aus die-
sem Grund der Bauabschlag zu erteilen sei.
b)
Die Beschwerdegegnerin äussert sich in ihrer Beschwerdeantwort kaum eingehend zur The-
matik des Gebäudeabstands. Sinngemäss bringt sie jedoch vor, dass aufgrund der ausgeschie-
denen Baubereiche in der UeO auch der Gebäudeabstand des GBR vorliegend nicht massgeblich 
sei. Ausführlicher zum Gebäudeabstand äusserte sich allerdings der Projektverfasser in der Stel-
lungnahme vom 21. Dezember 2021 zur Rückweisung des Baugesuchs:20 Innerhalb eines Bau-
bereichs/Baufelds einer UeO würden grundsätzlich keine Gebäudeabstände gelten. In Art. 5 
Abs. 1 UeV werde zwar definiert, dass für die Nutzungsbereiche der UeO die Bestimmungen der 
Arbeitszone A gemäss Art. 20 und 21 GBR gelten würden, jedoch werde betreffend die baulichen 
Masse und Abstände – also zu Art. 21 GBR – in der UeO nichts Spezifisches eingeschränkt. Somit 
werde der Gebäudeabstand zweier Baukörper im gleichen Baubereich einzig durch brandschutz-
rechtliche Gesichtspunkte bestimmt.
c)
Der vorinstanzliche Entscheid äussert sich – auch diesbezüglich wiederum mit Verweis auf 
den Amtsbericht des Bauinspektorats Thun vom 25. Juli 2022 – dahingehend, dass mit dem vor-
liegenden Bauprojekt die Bauabstände eingehalten seien (Erwägung 10, S. 6, erster Punkt). Das 
Bauinspektorat Thun hielt im betreffenden Amtsbericht fest, dass in der UeO konkrete Bauberei-
che vorgesehen seien, womit unter Berücksichtigung von Art. 96c BauG eine Regelung getroffen 
worden sei, wonach innerhalb dieser Baubereiche die Gebäude frei angeordnet werden können. 
Der Interpretation der Beschwerdegegnerin, wonach vorliegend – unter Berücksichtigung eines 
allfälligen Brandschutzabstands – kein Gebäudeabstand eingehalten werden müsse, könne daher 
gefolgt werden.21
19 Vgl. auch Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12, N. 7 f.
20 Vorakten, pag. 69.
21 Vorakten, pag. 368.


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d)
Bauten haben gegenüber anderen Bauten einen Gebäudeabstand einzuhalten. Auch hier 
sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Vorbehalten bleiben 
besondere Abstandsvorschriften eidgenössischer und anderer kantonaler Gesetze, die Baulinien 
(Art. 96a und 96b BauG) und der Baubereich (Art. 96c BauG). Die Stadt Thun hat die Bauabstände 
wie bereits erwähnt in ihrem Baureglement festgehalten. Diese richten sich insbesondere nach 
den rechtsgültigen Baulinien und Baufeldbegrenzungen in besonderen baurechtlichen Ordnungen 
(Art. 14 Abs. 1 Bst. a GBR) sowie den Bauzonen und ihren baupolizeilichen Massen (Art. 14 Abs. 1 
Bst. c GBR). Gemäss Anhang 1 Ziffer 1.2 GBR muss der Abstand zweier Gebäude mindestens 
die Summe der dazwischenliegenden erforderlichen Grenzabstände betragen. Das gilt auch für 
Gebäude auf dem gleichen Grundstück. Bestehen Baulinien oder Baubereiche, gehen diese den 
allgemeinen Abstandsvorschriften vor (vgl. Art. 96a Abs. 2 und Art. 96c Abs. 2 BauG). Umstritten 
ist, ob das geplante Gebäude der Beschwerdegegnerin gegenüber dem bestehenden Gebäude 
der Beschwerdeführerin einen Gebäudeabstand von 10 m einzuhalten hat oder ob im Perimeter 
der UeO keine baurechtlichen Gebäudeabstände gelten, sondern die Einhaltung des feuerpolizei-
lichen Abstands genügt. Bei der Auslegung von kommunalem Recht ist zu beachten, dass die 
Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen 
und der übergeordneten Planung autonom sind (vgl. Art. 109 KV22 und Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese 
Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine Ge-
meinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren An-
wendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde, zu 
bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer von 
ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittel-
instanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. 
Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung 
der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen 
Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre.23
e)
Das Bauvorhaben soll im Perimeter einer ZPP realisiert werden. Die ZPP ist eine besondere 
Bauzone. Sie wird dort ausgeschieden, wo die Überbauung der Landschaft oder Siedlung beson-
ders angepasst werden soll oder wo sie für die Ortsentwicklung besonders bedeutsam ist. Weitere 
Voraussetzung ist, dass es nicht möglich ist, die nötigen Vorschriften in der Grundordnung zu 
erlassen (Art. 73 Abs. 2 BauG). Nach Art. 92 Abs. 1 BauG hat die Grundordnung für jede ZPP den 
Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert und die Gestaltungs-
grundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume festzulegen. Diese Festlegungen gehen als 
speziellere Normen den übrigen Vorschriften der Grundordnung (Baureglement und Zonenplan) 
vor. Davon darf die zu erlassende UeO grundsätzlich nicht abweichen. Es steht dem Gemeinderat 
als Planungsbehörde jedoch frei, in der UeO Festlegungen zu treffen, die von den übrigen (nicht 
ZPP-spezifischen) Vorschriften der Grundordnung abweichen, so zum Beispiel bezüglich der Ge-
bäude- oder der Grenzabstände. Soweit die UeO keine Regelung enthält, gilt die Grund-
ordnung.24
Der Planungszweck der ZPP T Gwatt-Schoren ist im GBR mit «Schaffen von Arbeitsflächen» an-
gegeben und hinsichtlich des Nutzungsmasses wird auf die Zone «Arbeiten A» verwiesen sowie 
einzig der einzuhaltende Abstand gegenüber der angrenzenden Wohnzone festgelegt.25 Das Pla-
nungsziel der betreffenden UeO «Wirtschaftspark Thun-Schoren» ist gemäss Art. 1 UeV eine op-
timierte städtebauliche Gestaltung, Erschliessung und Parzellierung des Areals ZPP T Gwatt-
Schoren und die Schaffung räumlicher Qualitäten, die auf eine gemischte Arbeitszone zugeschnit-
22 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
23 Anstelle vieler BVR 2023, S. 25, E. 5.5.
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Auflage, Bern 2017, 
Art. 92/93, N. 1 f.
25 Vgl. Anhang 3, Ziff. 3.2.4 des GBR.


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ten sind sowie eine entsprechende Gestaltung des öffentlichen Raumes. Anders als bei den ZPP 
A Regionalgefängnis und AJ MMM Zentrum Oberland enthält die Grundordnung bei der der ZPP 
T Gwatt-Schoren keine Regelung, wonach innerhalb dieser ZPP kein Gebäudeabstand eingehal-
ten werden muss. Es ist deshalb zu prüfen, ob der Gemeinderat in der UeO hinsichtlich der Ge-
bäudeabstände eine von der Grundordnung abweichende Festlegung getroffen hat, sei es durch 
entsprechende Vorschriften, Baulinien oder Baubereiche.
f)
Nach Art. 4 Abs. 1 UeV regelt der Überbauungsplan verbindlich mit exakter Lage unter an-
derem Nutzungsbereiche und Baulinien. Verbindlich mit ungefährer Lage regelt er unter anderem 
neue Fusswege (Art. 4 Abs. 2 UeV). Was Art und Mass der Nutzung betrifft, gelten für die Nut-
zungsbereiche innerhalb des Wirkungsperimeters die Bestimmungen der Arbeitszone A gemäss 
Art. 20 und 21 GBR (Art. 5 Abs. 1 UeV), wobei nur betriebszugehörige Verkaufsräume zugelassen 
sind (Art. 5 Abs. 2 UeV). Im Nutzungsbereich A sind zudem angrenzend an den Grünbereich ma-
ximal sechs betriebsbezogene Wohnungen zugelassen (Art. 5 Abs. 3 UeV). Die in Art. 5 UeV 
geregelten Vorbehalte betreffen somit einzig die Nutzungsart nach Art. 20 GBR und äussern sich 
nicht zum Nutzungsmass. Insbesondere wird keine von der Grundordnung abweichende Festle-
gung betreffend die Gebäudeabstände getroffen. 
Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbesondere der Sicherung bestehender oder 
geplanter Anlagen und Flächen sowie der baulichen Gestaltung. Die herkömmlichen Baulinien 
bezeichnen u.a. den Raum, der längs bestehenden oder geplanten Strassen, Leitungen, Geleisen 
oder gegenüber Gewässern und Wald freizuhalten ist. Mit Baulinien wird jeweils der nach den 
konkreten Verhältnissen erforderliche Bauabstand bestimmt. Wo der Abstand durch eine Baulinie 
bestimmt ist, sind die allgemeinen gesetzlichen Abstandsvorschriften oder reglementarische 
Grenz und Gebäudeabstände nicht anwendbar.26 Die besonderen Baulinien (Art. 96b BauG) un-
terscheiden sich von den «gewöhnlichen» Baulinien entweder dadurch, dass sie nur für bestimmte 
Bau- oder Anlageteile gelten oder aber durch die mit ihren verbundene Pflicht zum Anbau an die 
Baulinie.27 Mit der Baulinienziehung und allfälligen ergänzenden Überbauungsvorschriften lassen 
sich die Bauabstände und die Nutzung des Vorlandes den Verhältnissen des konkreten Falles 
anpassen. Die Festlegung einer Baulinie kann insbesondere zum Schutz anstossender Liegen-
schaften vor Immissionen oder aus Gründen der Ortsbildgestaltung notwendig sein.28 Die UeO 
sieht sowohl «gewöhnliche» als auch besondere Baulinien vor (vgl. Art. 4 Abs. 1 und Art. 7 UeV). 
Die Nutzungsbereiche A und B werden von «gewöhnlichen» Baulinien umgeben. Diese legen die 
Bauabstände gegenüber den Grünbereichen und der Haupterschliessung bzw. dem Trottoir fest. 
Der Nutzungsbereich C wird von einer Baulinie mit Anbaupflicht umgeben. Diese legt die Bauab-
stände gegenüber dem öffentlichen Platz und der Haupterschliessung bzw. dem Trottoir fest. 
Der Baubereich umfasst den bebaubaren Bereich, der abweichend von Abstandsvorschriften und 
Baulinien in einem Nutzungsplan festgelegt wird. Er geht den allgemeinen Abstandsvorschriften 
und den Baulinien vor (Art. 96c Abs. 2 BauG). Der Baubereich entspricht der Fläche, die in bishe-
rigen Überbauungsordnungen als «Baufeld» bezeichnet wurde. Er kann unterteilt werden in Be-
reiche für Hauptgebäude, für (niedrigere) Nebengebäude, für Anbauten usw. Der Baubereich kann 
kleiner oder grösser sein, als nach den Abstandsvorschriften oder allfälligen Baulinien möglich 
wäre.29 Es ist fraglich, ob es sich bei den Nutzungsbereichen A bis C um Baubereiche im Sinn von 
Art. 96c BauG handelt. Wäre dem so, hätten die Baulinien, die sich nicht mit der Begrenzung der 
Nutzungsbereiche decken und insbesondere die Bauabstände gegenüber der Haupterschliessung 
bzw. dem Trottoir festlegen, keine Rechtswirkungen, da Baubereiche nach der gesetzlichen Re-
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 96a-96c, N. 1.
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 96a-96c, N. 4.
28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 96a-96c, N. 7.
29 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 96a-96c, N. 14.


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gelung den Baulinien vorgehen. In diesem Fall könnten die Bauten mit anderen Worten direkt an 
das Trottoir gebaut werden. Das würde dem Planungsziel gemäss Art. 1 UeV, räumliche Qua-
litäten hinsichtlich der Gestaltung des öffentlichen Raumes zu schaffen, widersprechen. Wie es 
sich damit verhält, kann jedoch offengelassen werden. Gemäss dem im Erläuterungsbericht dar-
gestellten Erschliessungs- und Bebauungskonzept mit Gestaltungsrichtlinien lässt sich entneh-
men, dass das Areal in mehrere Parzellen aufgeteilt werden soll. Das heisst, dass in den drei 
Nutzungsbereichen jeweils mehrere Gebäude erstellt werden sollen. Innerhalb und zwischen die-
sen Nutzungsbereichen gibt es keine Baulinien, die interne Bauabstände regeln würden. Auch 
den UeV lässt sich zu dieser Frage nichts entnehmen. Es ist somit davon auszugehen, dass die 
Stadt Thun mit den im Überbauungsplan ausgeschiedenen Nutzungsbereichen A bis C einzig und 
alleine festgelegt hat, wo im Perimeter der UeO auf die Arbeitszone zugeschnittene Bauten er-
richtet werden dürfen. Die UeO enthält somit keinerlei Regelungen zum Gebäudeabstand. Ge-
stützt auf Art. 3 UeV kommt deshalb hier die baurechtliche Grundordnung der Stadt Thun zur 
Anwendung. 
g)
Eine weitergehende Interpretation, wonach es im vorliegenden Areal der UeO in erster Linie 
um stark verdichtetes Bauen gehen soll, lässt sich ferner weder vom Planungszweck der ZPP 
T Gwatt-Schoren und dem diesbezüglich im GBR festgehaltenen Nutzungsmass, noch vom Pla-
nungsziel der betreffenden UeO herleiten. Mit Blick auf die weiteren Dokumente zur UeO wird 
augenscheinlich, dass es beim «Wirtschaftspark Thun-Schoren» allem voran um die Entstehung 
einer aus gestalterischer Hinsicht ansprechenden Arbeitszone ging. So wird etwa im Erschlies-
sungs- und Bebauungskonzept30 festgehalten, dass ein Gewerbegebiet entstehen soll, welches 
eine besondere Ausstrahlung hat. Es sollen räumliche Qualitäten geschaffen werden, wobei die 
Gestaltung des öffentlichen Raumes im Vordergrund stehe. Die entsprechenden Gestaltungsricht-
linien31 leiten sodann wie folgt ein: «Wichtige Zielsetzung bei der Entwicklung eines übergreifen-
den visuellen Erscheinungsbildes für den Wirtschaftspark Gwatt Schoren ist die räumliche Verbin-
dung von Architektur und Landschaft ergänzt von schlüssigen Gestaltungsüberlegungen zur Hier-
archie und Ordnung im Freiraum mit Vorgaben zur Materialisierung, Bepflanzung und Möblie-
rung». Vor diesem Hintergrund und aufgrund der Tatsache, dass der Gesetzgeber in der UeO 
keine von der Grundordnung abweichende Regelung betreffend den Gebäudeabstand getroffen 
hat, ist entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin eine andere Auslegung, als dass vorlie-
gend der reglementarische Gebäudeabstand einzuhalten ist, rechtlich nicht vertretbar. 
h)
Da in der Arbeitszone gemäss Art. 21 Abs. 1 GBR allseitig ein (kleiner) Grenzabstand von 
5 m gilt, hat der geplante Neubau der Beschwerdegegnerin gegenüber dem sich auf demselben 
Grundstück (Thun-Strättligen Grundbuchblatt Nr. K.________) bestehenden Gebäude der Be-
schwerdeführerin gestützt auf Anhang 1 Ziffer 1.2 GBR einen Gebäudeabstand von 10 m einzu-
halten. Dieser Gebäudeabstand wird bei der Nordwestfassade um 1.82 m unterschritten. Dem 
Bauvorhaben ist aus diesem Grund der Bauabschlag zu erteilen.
5.
Zusammenfassung, weitere Rügen und Kosten 
a)
Zusammenfassend erweist sich das strittige Vorhaben als nicht bewilligungsfähig. Der Neu-
bau unterschreitet den Gebäudeabstand gegenüber dem Gebäude der Beschwerdeführerin. Da-
mit ist der angefochtene Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts Thun vom 31. Ja-
nuar 2023 aufzuheben und dem Vorhaben ist in Gutheissung der Beschwerde der Bauabschlag 
zu erteilen.
30 Vgl. Anhang 1 des Erläuterungsberichts zur UeO, S. 4.
31 Vgl. Anhang 2 des Erläuterungsberichts zur UeO, S. 3.


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b)
Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin ein-
zugehen. Ebenso erübrigen sich sachverhaltliche Abklärungen und die von der Beschwerdefüh-
rerin beantragte Aktenedition betreffend das von ihr in den Schlussbemerkungen ihrer Beschwer-
deschrift vorgebrachte Verfahren. Die für den vorliegenden Fall massgeblichen Sachverhaltsele-
mente konnten schliesslich anhand der zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend 
überprüft bzw. festgestellt werden.
c)
Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
CHF 2200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV32). Gemäss Art. 108 
Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die Verfahrens-
kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
d)
Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren hat in jedem Fall 
die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD). Diese betragen 
CHF 22 343.50, gemäss der Aufstellung in Ziff. 3.1 des Gesamtbauentscheids des Regierungs-
statthalteramts Thun vom 31. Januar 2023 (wobei das Total fälschlicherweise mit CHF 22 373.50 
angegeben wurde).
e)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung 
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV33 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11 800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG34). 
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin macht in seiner Kostennote ein Honorar von 
CHF 5900.– (zuzüglich Auslagen von CHF 250.– und Mehrwertsteuer von CHF 473.55) geltend. 
In Bezug auf das vorliegende Beschwerdeverfahren ist der gebotene Zeitaufwand jedoch als un-
terdurchschnittlich zu werten, insbesondere da kein Beweisverfahren durchgeführt wurde und der 
Rechtsvertreter bereits mit der Sache vertraut war. Die Bedeutung der Streitsache und die Schwie-
rigkeit des Prozesses sind als durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint eine Ausschöpfung 
des Rahmentarifs zu ca. 40 % und somit ein Honorar von CHF 5000.– als angemessen. 
Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Beschwerdeführerin mehrwertsteuerpflichtig ist35 und somit 
die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteu-
erabrechnung als Vorsteuer abziehen kann. Ihr fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Auf-
wand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 
Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die in der Kostennote des Rechtsvertre-
ters der Beschwerdeführerin aufgeführte Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des Par-
32 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
33 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
34 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).
35 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: https://www.uid.admin.ch. 


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teikostenersatzes nicht zu berücksichtigen.36 Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführe-
rin somit Parteikosten im Umfang von CHF 5250.– (Honorar CHF 5000.–, Auslagen CHF 250.–) 
zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalter-
amts Thun vom 31. Januar 2023 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 10. September 
2021 (bbew 137/2021) wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2200.– werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist. 
3.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 22 343.50 werden 
der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist das 
Regierungsstatthalteramt Thun zuständig.
4.
Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von 
CHF 5250.– (inkl. Auslagen, exkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn B.________, eingeschrieben
-
D.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Thun, per Mail
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
36 BVR 2015, S. 541, E. 8.2; BVR 2014, S. 484, E. 6.


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Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.