be_bvd · 110 2021 211 · 2021-11-05 · de

Mehrfamilienhaus

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2021/211
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 26. April 2022
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Frau D.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________
Herrn F.________
Beschwerdeführer 3
Frau G.________
Beschwerdeführerin 4
und
Herrn H.________
Beschwerdegegner
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt I.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Worb, Gemeindeverwaltung, Bauabteilung, 
Bärenplatz 1, Postfach, 3076 Worb
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Worb vom 
5. November 2021 (eBau Nr. 2020-1820; Mehrfamilienhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdegegner reichte am 18. August 2020 bei der Gemeinde Worb ein Baugesuch 
ein für den Abbruch bestehender Gebäude und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 11 
Wohnungen und oberirdischer, gedeckter Parkierung auf Parzelle Worb Grundbuchblatt 
Nr. K.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter 
anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.


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Mit Gesamtbauentscheid vom 5. November 2021 erteilte die Gemeinde Worb die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am 7. Dezember 2021 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung 
des Gesamtbauentscheids vom 5. November 2021 und die Erteilung des Bauabschlages. Sie 
machen insbesondere geltend, die Voraussetzungen für eine vorzeitige Baubewilligung würden 
fehlen, durch den fehlerhaft angewandten Verdichtungsartikel sei die maximale Gebäudelänge 
überschritten und die Fläche für Aufenthaltsbereiche und Spielplätze sei ungenügend.
Auch die Beschwerdeführenden 3 und 4 reichten am 8. Dezember 2021 eine Beschwerde gegen 
den Gesamtbauentscheid vom 5. November 2021 ein. Sie beantragen die Erteilung des 
Bauabschlags, eventualiter die Rückweisung des Bauvorhabens an die Vorinstanz zur 
Neubeurteilung. Zur Begründung führen sie aus, der Baugrund sei ungenügend, die 
Verdichtungsregel 
sei 
nicht 
korrekt 
angewandt 
und 
die 
Gesamtwirkung 
und 
die 
Aussenraumgestaltung seien unbefriedigend.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Der Beschwerdegegner beantragt in 
seiner Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2022 die Abweisung der Beschwerden und die 
Bestätigung des Gesamtbauentscheides der Vorinstanz. Die Gemeinde Worb hält in ihrer 
Stellungnahme vom 12. Januar 2022 am Gesamtbauentscheid vom 5. November 2021 fest.
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintreten
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
 unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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2.
Situation / Bauvorhaben
Aktuell befinden sich auf der Parzelle Worb Grundbuchblatt Nr. K.________ ein Einfamilienhaus 
mit Swimmingpool und eine Garage.
Die Bauherrschaft wandte sich bereits im Oktober 2019 mit Bauvoranfragen an die 
Planungskommission der Gemeinde Worb. Sie präsentierte das Vorhaben auf der Bauparzelle in 
Regelbauweise als auch unter Anwendung der Verdichtungsregel, gemäss der bei gemeinsamer 
Projektierung von mehreren Hauptbauten Gebäudelänge und -breite frei sind, wenn dadurch mehr 
Wohneinheiten geschaffen werden können (vgl. E. 4). Unter Anwendung der Regelbauweise und 
unter Einhaltung der entsprechenden Abstände könnten laut Bauherrschaft auf dem Grundstück 
zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen und einer Hauptnutzfläche von 862 m2 
gebaut werden. Die beiden Mehrfamilienhäuser hätten eine Grösse von je 18.20 x 18.20 m. Unter 
Anwendung der Verdichtungsregel sah die Voranfrage ein längeres Gebäude mit 45.85 x 19.45 m 
anstelle der zwei quadratischen Gebäuden vor. In diesem Gebäude waren 11 Wohnungen mit 
einer Hauptnutzfläche von 1157 m2 vorgesehen. In der Folge beurteilten die Planungskommission 
und später der ab 1. Januar 2020 neu eingesetzte Fachausschuss, welcher sich mit gewissen 
Fragen bezüglich Orts- und Landschaftsbild befasst, das Projekt unter mehreren Malen als 
Voranfrage. Nachdem sich der Fachausschuss nach mehreren Projektänderungen mit 
Stellungnahme vom 21. April 2020 grundsätzlich positiv äusserte und Empfehlungen zur 
Verbesserung abgab, reichte die Bauherrschaft am 18. August 2020 das Baugesuch für die 
Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohnungen auf der Bauparzelle ein.
Das Gebäude weist drei Ebenen auf und soll von der L.________strasse her erschlossen werden, 
an welcher die nördliche Parzellengrenze der Bauparzelle verläuft. Zur Strasse hin sind vor der 
Nordfassade des Gebäudes Parkplätze vorgesehen. Im Gebäude sind vier Maisonette-
Wohnungen, zwei Geschosswohnungen und fünf Attikawohnungen vorgesehen, welche sich teils 
paarweise im Grundriss verschränken, wodurch die Wohnbereiche geschossweise in der Höhe 
versetzt und an den natürlichen Hangverlauf angelehnt werden. Durch die Hanglage liegt das 
Erdgeschoss unterhalb der von Norden her ebenerdig zu erreichenden Eingänge zu den 
Wohnungen. Diese Wohnungseingänge und die Parkplätze befinden sich auf dem Niveau des als 
Obergeschoss bezeichneten Geschosses (mittleres Geschoss). Die Parkplätze sind überdeckt 
vom überhängenden Dachgeschoss (oberstes Geschoss).
An der Südfassade befinden sich die Balkone und Terrassen der Wohnungen. Davor liegt ein 
Aufenthalts- und Spielbereich, welcher über eine Treppe resp. einen allgemein zugänglichen 
Seiteneingang und einen Weg an der Westseite des Gebäudes erreichbar ist.
3.
Vorzeitige Baubewilligung
a)
Die Gemeinde Worb hat eine Totalrevision ihrer Ortsplanung durchgeführt und diese am 
24. Juni 2019 beschlossen. Die Vorinstanz hat das im August 2020 eingereichte Baugesuch nach 
den revidierten Vorschriften beurteilt. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen nun, die revidierte 
Ortsplanung sei noch nicht vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt. Die 
erforderliche Zustimmung des AGR für eine vorzeitige Baubewilligung sei verweigert worden, da 
nicht alle auf das Vorhaben anwendbaren Bauvorschriften unbestritten seien. In einem späteren 
Amtsbericht sei das AGR zum gegenteiligen Schluss gekommen und habe die Zustimmung zur 
vorzeitigen Baubewilligung erteilt. Der Grund dafür sei nicht angegeben und auch nicht aus dem 
Bauentscheid ersichtlich. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 beantragen die Einholung einer 
Stellungnahme des AGR im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.


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b)
Die Vorinstanz führt in ihrer Stellungnahme vom 12. Januar 2022 aus, dass nach einigen 
geringfügigen Änderungen der Ortsplanung diese vom 10. Dezember 2020 bis am 15. 
Januar 2021 
nochmals 
öffentlich 
aufgelegt 
worden 
sei. 
Es 
habe 
eine 
weitere 
Einigungsverhandlung stattgefunden, worauf die Unterlagen erneut ans AGR zur Genehmigung 
zugestellt worden sein. Im Juni 2021 habe die Vorinstanz aufgrund der Änderungen das AGR 
nochmals zur Einreichung eines Amtsberichts bezüglich der vorzeitigen Baubewilligung 
eingeladen. Dieser sei positiv ausgefallen, da die für die Bauparzelle massgebenden neuen 
Vorschriften unbestritten seien und im Genehmigungsverfahren nicht geändert würden. Die 
Genehmigung der Ortsplanung durch das AGR liege noch nicht vor, werde aber umgehend 
erwartet.
c)
Art. 37 BauG regelt abschliessend, unter welchen Voraussetzungen ein Baugesuch im 
Hinblick auf neue Bauvorschriften oder Pläne vorzeitig, d.h. vor deren rechtskräftiger 
Genehmigung, bewilligt werden kann. Erforderlich ist vorerst, dass das zuständige 
Gemeindeorgan die Bauvorschriften beschlossen hat und dass die Bauvorschriften, welche das 
Bauvorhaben betreffen, unbestritten sind. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, kann die 
zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ), vorliegend das AGR, die notwendige 
Zustimmung zur vorzeitigen Baubewilligung geben.
Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweisanträge 
der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG4). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG) 
verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, sofern 
diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflichtgemässer 
Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die richtige und 
vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung 
der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. 
Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör 
nicht.5
d)
Die Gemeinde Worb hat die revidierte Ortsplanung vom 15. November 2018 bis 17. 
Dezember 2018 ein erstes Mal öffentlich aufgelegt. Während der öffentlichen Auflage gingen 24 
Einsprachen ein, wovon eine nach der durchgeführten Einspracheverhandlung zurückgezogen 
wurde. Aufgrund von Einsprachen wurden die Vorschriften und Zonenpläne in einigen Punkten 
überarbeitet und vom 5. September 2019 bis 5. Oktober 2019 ein zweites Mal öffentlich aufgelegt. 
Während dieser Auflagefrist gingen keine Einsprachen ein. Der Gemeinderat beschloss die 
geringfügige Änderung der Vorschriften und Pläne am 21. Oktober 2019, machte sie öffentlich 
bekannt und reichte sie am 24. Oktober 2019 dem AGR zur Genehmigung ein. Nach einer ersten 
Prüfung durch das AGR überarbeitete die Gemeinde Worb die in der Ortsplanung beanstandeten 
Punkte, nahm eine geringfügige Änderung nach Art. 122 BauV6 vor und legte die überarbeitete 
Version vom 10. Dezember 2020 bis 15. Januar 2021 öffentlich auf. Innert Frist wurde eine weitere 
Einsprache erhoben. Nach Beschluss durch den Gemeinderat wurden die Unterlagen zur 
Ortsplanungsrevision am 6. April 2021 erneut beim AGR zur Genehmigung eingereicht. Mit 
Verfügung vom 3. Februar 2022, welche den Parteien im vorliegenden Verfahren mit Verfügung 
vom 28. März 2022 zugestellt wurde, hat das AGR die Ortsplanungsrevision genehmigt. Gegen 
die Verfügung sind keine Beschwerden eingegangen und die Pläne und Vorschriften der 
Gesamtrevision der Ortsplanung sind am 18. März 2022 in Kraft getreten.
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3, je mit Hinweisen
6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


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Mit Verfügung vom 18. September 2020 holte die Vorinstanz beim AGR eine Stellungnahme ein. 
In seiner Stellungnahme vom 2. November 2020 erteilte das AGR die Zustimmung zur vorzeitigen 
Baubewilligung nicht, da nicht alle durch das Bauvorhaben betroffenen Bauvorschriften im 
Genehmigungsverfahren unbestritten seien, namentlich betreffe dies Art. 43 Abs. 3 revGBR7 
bezüglich Attikageschosse.
Nach der erneuten Einreichung der Ortsplanungsrevision vom 6. April 2021 holte die Vorinstanz 
mit Verfügung vom 23. Juni 2021 erneut eine Stellungnahme zum Gesuch um vorzeitige 
Baubewilligung beim AGR ein. Mit Stellungnahme vom 20. Juli 2021 genehmigte das AGR dieses 
Gesuch, da die Zonenzuweisung mit den dazugehörigen Vorschriften im Genehmigungsverfahren 
unbestritten sei und die massgebenden neuen Vorschriften im Genehmigungsverfahren nicht 
geändert würden.
e)
Die Beschwerdeführenden verlangen die Einholung einer Stellungnahme des AGR. Dieses 
solle begründen, weshalb in einer ersten Stellungnahme vom 2. November 2020 die 
Genehmigung zur vorzeitigen Baubewilligung nicht gewährt wurde und in einer zweiten 
Stellungnahme vom 20. Juli 2021 erteilt wurde. Aufgrund der mittlerweile genehmigten 
Ortsrevisionsplanung ist die Einholung einer Stellungnahme des AGR hinfällig geworden, da die 
vorliegenden Unterlagen (Genehmigungsverfügung) der BVD erlauben, den Sachverhalt 
genügend feststellen zu können. Aus der Genehmigungsverfügung ist ersichtlich, dass im Herbst 
2020 gewisse Bestimmungen des revidierten GBR, welche auch Einfluss auf das vorliegende 
Bauvorhaben hatten, noch bestritten waren. Nach Vornahme der Bereinigung des neuen GBR 
durch die Gemeinde Worb wurden die diesbezüglichen Einsprachen gegenstandslos. Die im 
Sommer 2021 noch hängigen Einsprachen betrafen Vorschriften und Themen, die keinen Einfluss 
auf das Bauvorhaben hatten (Zuordnung bestimmter Parzellen zu bestimmten Zonen, 
Energievorgaben in den Zonen mit Planungspflicht, Amateur- und Mobilfunk, weitergehende 
Formulierung bezüglich oberirdische Abstellplätze und wasserdurchlässigem, begrüntem Belag 
für nicht überdeckte Abstellplätze, etc.), weshalb das AGR, wie in der Stellungnahme vom 20. Juli 
2021 ausgeführt, die vorzeitige Baubewilligung genehmigen konnte. Die Rüge erweist sich als 
unbegründet.
Aufgrund der rechtskräftigen Genehmigung und des Inkrafttretens der revidierten Ortsplanung per 
18. März 2022 ist zudem keine vorzeitige Baubewilligung mehr erforderlich.
4.
Gebäudelänge / Anwendbarkeit der Verdichtungsregel gemäss Art. 2 Abs. 3 revGBR
a)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bringen vor, die maximal zulässige Gebäudelänge von 
30.00 m in der Wohnzone W2 sei mit den 42.90 m des geplanten Gebäudes bei weitem 
überschritten.
Weiter rügen sie, Art. 2 Abs. 3 revGBR – der sog. Verdichtungsartikel – sei nicht korrekt 
angewandt worden. Der Verdichtungsartikel lehne sich in seiner Formulierung an Art. 75 BauG 
an, welcher die Gestaltungsfreiheit regle. Daher müsse auch die zu Art. 75 BauG entwickelte 
Rechtsprechung auf Art. 2 Abs. 3 revGBR angewendet werden. Art. 75 BauG könne nur zur 
Anwendung kommen, wenn mehrere Bauten projektiert werden und im Ergebnis auch eine 
Überbauung mit mehreren, also mindestens zwei, Gebäuden entstehen soll. Die Bauherrschaft 
könne sich vorliegend folglich nicht auf Art. 2 Abs. 3 revGBR berufen, da nur ein Gebäude geplant 
sei. Daran ändere auch nichts, dass Art. 2 Abs. 3 revGBR insofern von Art. 75 GBR abweiche, 
7 Revidiertes Baureglement der Gemeinde Worb vom 24. Juni 2019 mit Änderungen vom 30. März 2021, genehmigt 
durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 3. Februar 2021


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dass das Baugesetz keine Abweichung vom Nutzungsmass erlaube, wohingegen das revGBR 
dies ermögliche.
Auch die Tatsache, dass für kleinere Vorhaben in der Wohnzone W2 Verdichtungspotenzial durch 
die Aufhebung der Ausnützungsziffer und der Verlängerung der maximalen Gebäudelänge von 
25.00 auf 30.00 m geschaffen worden sei, weise darauf hin, dass mit der Verdichtungsregel bloss 
grössere Bauten mit mehreren Gebäuden gemeint seien.
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bringen weiter vor, die Interpretation der Vorinstanz der 
Verdichtungsregel heble die maximale Gebäudelänge aus. Es sei logisch, dass bei längeren 
Gebäuden, welche die Gebäudelänge überschreiten würden, mehr Wohneinheiten realisiert 
werden könnten als in Gebäuden, welche die maximale Gebäudelänge einhalten würden. Daher 
wäre die Berufung auf die Verdichtungsregel immer möglich, wenn die Parzellengrösse ein langes 
Gebäude zulasse. Die Festlegung einer Gebäudelänge wäre dann zwecklos. Im vorliegenden 
Bauvorhaben gebe es dann auch keine Nachweise dafür, dass mit zwei Gebäuden weniger 
Wohneinheiten realisiert werden könnten.
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen zudem, der Fachausschuss habe die Aussenbereiche 
nicht beurteilt, weshalb es keinen Nachweis dafür gebe, dass die Qualität der Aussenbereiche 
gemäss Art. 2 Abs. 3 revGBR genügend sei. Zudem attestiere er dem Vorhaben lediglich eine 
«verträgliche» Gesamtwirkung und nicht eine «gute» Gesamtwirkung.
b)
Die Beschwerdeführenden 3 und 4 rügen, dass aufgrund der Anwendung der 
Verdichtungsregel auf das Bauvorhaben die morgendliche Besonnung ihrer eigenen Liegenschaft 
behindert werde, die Durchsicht werde verbaut und der Durchlass zur nahen Landwirtschaftszone 
werde verriegelt, was die Bewegungsfreiheit für kleine Wildtiere einschränke. Weiter verursache 
das Bauvorhaben für sie zusätzliche Lärmimmissionen und führe zu weitergehender Versiegelung 
des aktuell offenen Bodens. Dies alles beeinträchtige die Beschwerdeführenden 3 und 4 in direkter 
Weise.
Weiter bringen die Beschwerdeführenden 3 und 4 vor, Art. 2 Abs. 3 revGBR sei nur anwendbar, 
wenn das Bauvorhaben aus mindestens zwei Hauptbauten bestehe. Die angewandte Auslegung 
entspreche zudem nicht dem Willen des Gesetzgebers. In einem Schreiben des Gemeinderates 
an 
den 
Grossen 
Gemeinderat 
empfehle 
der 
Gemeinderat 
die 
Genehmigung 
der 
Ortsplanungsrevision. In der Beilage «Die wichtigsten Änderungen im Baureglement» sei 
bezüglich die Verdichtungsregel von freier Wahl der Gebäudelänge und -breite die Rede, wenn 
mehrere benachbarte Eigentümer eine gemeinsame Neuüberbauung planen würden.
c)
Der Beschwerdegegner führt in seiner Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2022 aus, dass 
der Planungskommission zuerst eine Variante mit zwei Gebäuden vorgestellt worden sei, dies 
gehe auch aus dem Bericht über die Baugrund- und Grundwasserverhältnisse vom 3. April 2019 
hervor. Auch das aktuelle Bauvorhaben bestehe weiterhin aus mehreren Hauptbauten, was in der 
Fassadenansicht durch die abgestufte Dachgestaltung wahrnehmbar sei. Die drei Hauptbauten 
seien zudem autonom, würden über jeweils eigene Ein- und Ausgänge und Aufzüge verfügen und 
seien räumlich voneinander unabhängig und getrennt.
Weiter bringt der Beschwerdegegner vor, die Beschwerdeführenden 3 und 4 hätten keinen 
Anspruch auf die unveränderte Beibehaltung einer bestehenden Aussicht oder morgendlicher 
Besonnung, sofern das geplante Bauvorhaben die gesetzlichen Vorschriften einhalte. Zudem sei 
davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden 3 und 4 durch die Erstellung des 
Bauvorhabens und die damit einhergehende Abschirmung ihrer eigenen Liegenschaft von der 
Strasse weniger Lärmimmissionen erfahren würden.


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Bezüglich Aufenthaltsbereiche führt der Beschwerdegegner aus, der Fachausschuss habe sich 
bei der Prüfung des Bauvorhabens auch mit der Aussenraumgestaltung auseinandergesetzt und 
diese nicht gerügt. Der Fachausschuss habe sich weiter auch mit der Gesamtwirkung befasst, 
Empfehlungen abgegeben und nach einer Projektänderung dem Bauvorhaben vorbehaltlos 
zugestimmt, weshalb auch die Wahl des Begriffs «verträglich» nicht relevant sei.
d)
In ihrer Stellungnahme vom 12. Januar 2022 führt die Vorinstanz aus, in der 
Ortsplanungsrevision sei auch die von den Gemeinden geforderte innere Verdichtung 
berücksichtigt worden. Die neue Verdichtungsregelung in Art. 2 Abs. 3 revGBR lehne sich 
teilweise an Art. 75 BauG an. Die Rechtsprechung dazu könne jedoch nicht beigezogen werden. 
Bei Art. 75 BauG handle es sich hauptsächlich um eine Norm, die dem Planer eine grössere 
gestalterische Freiheit erlaube, wobei aber das Nutzungsmass eingehalten werden müsse. Das 
Ziel von Art. 2 Abs. 3 revGBR sei dagegen eine höhere Ausnützung und bessere innere 
Verdichtung und das Mass der Nutzung gelte nicht mehr. Auch die Schlussfolgerung, dass im 
Ergebnis mehrere Hauptbauten realisiert werden müssten, treffe nicht zu.
Weiter bringt die Vorinstanz vor, mit der Regelbauweise wären acht Wohnungen verteilt auf zwei 
Mehrfamilienhäuser mit den Massen von je 18.20 x 18.20 m möglich gewesen. Dies entspreche 
der Voranfrage der Bauherrschaft an die Planungskommission vom 15. Oktober 2019. Mit der 
Anwendung der Verdichtungsregel könnten nun gesamthaft elf Wohnungen – also drei mehr als 
beim Vorgängerprojekt – realisiert werden.
e)
Art. 2 revGBR regelt das Mass der Nutzung und listet die zugelassenen baupolizeilichen 
Masse wie Grenzabstände, Fassadenhöhe, Gebäudelänge etc. auf. Abs. 3 von Art. 2 revGBR 
lautet wie folgt:
«In den Wohn-, Misch- und Kernzonen ist die folgende Verdichtungsregelung zugelassen:
Bei gemeinsamer Projektierung von mehreren Hauptbauten sind die Gebäudelänge und -breite frei, wenn 
dadurch zusätzliche Wohneinheiten gegenüber der Regelbauweise geschaffen werden und die Qualität der 
Aufenthaltsbereiche gewährleistet wird. Der Fachausschuss gemäss Art. 45 beurteilt diese Baugesuche 
insbesondere auf ihre Vereinbarkeit mit Art. 39 GBR. Sind mehr als 5000 m2 anrechenbare 
Grundstücksfläche betroffen, ist ein qualitätssicherndes Verfahren nach anerkannten Verfahrensregeln 
durchzuführen.»
f)
Es ist umstritten, ob Art. 2 revGBR nur zur Anwendung kommt, wenn ein Bauvorhaben aus 
mehreren Hauptbauten besteht. Die Beschwerdeführenden 3 und 4 sind zudem der Auffassung, 
es müsse sich um ein Vorhaben mehrerer benachbarter Grundeigentümer handeln, also mehrere 
Parzellen betreffen.
Einer der Schwerpunkte der neuen Ortsplanung ist die Siedlungsentwicklung nach innen. Die 
Gemeinde Worb beabsichtigt, weiterhin neuen Wohnraum entstehen zu lassen, um ein leichtes 
Bevölkerungswachstum von rund 50 Personen pro Jahr zu erreichen. Der neue Wohnraum soll 
nicht in noch unbebauten Gebieten entstehen, sondern im bestehenden Siedlungsgebiet durch 
das Schliessen von Baulücken, die Umnutzung von Gewerbearealen und die Verdichtung 
bestehender Quartiere.8 Sinn und Zweck des neu geschaffenen Art. 2 Abs. 3 revGBR ist, die 
innere Verdichtung zu fördern. Diese, und auch weitere Bestimmungen der revidierten 
Ortsplanung, schaffen die Voraussetzungen dafür. 
8 Vgl. Dokument «Schwerpunkte der neuen Ortsplanung», als Beilage zum Schreiben des Gemeinderates Worb an 
den Grossen Gemeinderat vom 3. Juni 2019; abrufbar unter 


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Art. 2 Abs. 3 revGBR, die sog. Verdichtungsregel, gibt den Bauherren bei der gemeinsamen 
Projektierung von mehreren Hauptbauten die Möglichkeiten, die Gebäudelängen und 
Gebäudebreiten frei zu wählen, sofern dadurch zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden 
können. So können beispielsweise anstelle von vier Gebäuden zwei Gebäude mit einer im 
Gegensatz zur Regelbauweise überschreitenden Gebäudelänge oder -breite erstellt werden. 
g)
In der Beilage «Die wichtigsten Änderungen im Baureglement», welches dem Schreiben 
vom 3. Juni 2019 mit dem Antrag des Gemeinderats an den Grossen Gemeinderat Worb beilag, 
werden gewisse Punkte des neuen Baureglements konkretisiert oder näher erklärt. Zur 
Verdichtungsregel werden folgende Ausführungen gemacht:
«Planen mehrere benachbarte Eigentümer eine gemeinsame Neuüberbauung, sind die Gebäudelänge und 
-breite frei wählbar, sofern zusätzliche Wohnungen geschaffen und die Qualität der Aufenthaltsbereiche 
verbessert wird (Verdichtungsregel). Auch hier ist der Fachausschuss einzubeziehen. Übersteigt die 
Grundfläche 5000 m2, braucht es ein qualitätssicherndes Verfahren.»9
Wird Art. 2 Abs. 3 revGBR auf seinen Wortlaut hin geprüft, wird nicht von Überbauungen über 
mehrere Parzellen gesprochen, sondern nur von gemeinsamer Projektierung mehrerer 
Hauptbauten. Im Gesamtbauentscheid vom 5. November 2021 spricht sich die Vorinstanz klar für 
die Anwendbarkeit der Verdichtungsregel auf dem einen Grundstück aus. Dies widerspricht der 
Beilage «Die wichtigsten Änderungen im Baureglement» nicht, da der Wortlaut von Art. 2 Abs. 3 
revGBR keinen Hinweis darauf enthält, dass die Verdichtungsregel ausschliesslich auf 
Bauprojekte, welche sich über mehrere Parzellen erstrecken, anwendbar sein soll. Vielmehr ist 
davon auszugehen, dass in der Beilage «Die wichtigsten Änderungen im Baureglement» im Sinne 
eines Beispiels darauf hingewiesen wurde, dass die Verdichtungsregel nicht nur bei einzelnen 
grösseren Grundstücken zur Anwendung kommen kann, auf denen mehrere Gebäude möglich 
wären, sondern auch bei Bauprojekten über mehreren Grundstücken verschiedener Eigentümer. 
Hätte die Gemeinde Worb die Verdichtungsregel ausschliesslich auf Bauprojekte auf mehreren 
Parzellen anwenden wollen, hätte sich dies im Wortlaut des Art. 2 Abs. 3 revGBR 
wiedergespiegelt. Die Auffassung der Beschwerdeführenden 3 und 4 ist daher unzutreffend.
h)
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners handelt es sich beim Bauvorhaben nicht 
um mehrere Hauptbauten, sondern trotz leichter Staffelung in der Höhe nur um einen Baukörper. 
Es ist deshalb zu prüfen, ob Art. 2 Abs. 3 revGBR auch zur Anwendung kommt, wenn im Ergebnis 
nur eine Hauptbaute erstellt wird. 
Art. 2 Abs. 3 revGBR ist eine kommunale Vorschrift. Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- 
und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung 
autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der 
Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, 
kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es 
ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden 
haben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines 
Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde 
geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine 
gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung 
enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und 
rechtlich vertretbar wäre.10
9 Abrufbar unter 
10 VGE 218/23 vom 13. September 2018, E. 3.2, in BVR 2019 S. 15


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Die Gemeinde interpretiert Art. 2 Abs. 3 revGBR so, dass wenn auf dem Baugrund mehrere 
Hauptbauten projektiert werden könnten, die Gebäudelänge und -breite frei sind und so weniger, 
dafür grössere Gebäude erstellt werden können, die mehr Wohneinheiten enthalten. Dabei soll es 
nicht nur möglich sein, beispielsweise zwei statt drei Gebäude oder drei statt fünf Gebäude zu 
erstellen, sondern auch nur eine statt zweier Hauptbauten. Da es Sinn und Zweck der Norm ist, 
die innere Verdichtung zu fördern und im bestehenden Siedlungsgebiet mehr Wohneinheiten zu 
schaffen, erscheint die Auslegung der Gemeinde nachvollziehbar. Art. 2 Abs. 3 revGBR verlangt 
zudem nicht explizit, dass mehrere Hauptbauten erstellt werden, sondern verwendet das Wort 
«mehrere» nur im Zusammenhang mit der Projektierung. Die Auslegung der Gemeinde, dass Art. 
2
Abs. 3 revGBR zur Anwendung kommt, wenn nach Regelbauweise mehrere Hauptbauten erstellt 
werden könnten, das Bauvorhaben aber auch nur aus einem Gebäude bestehen darf, erscheint 
daher rechtlich haltbar.
Die Verdichtungsregel ist zudem keine Regelung im Sinne von Art. 75 BauG. Die Gemeinde Worb 
hat eine eigene Verdichtungsregelung geschaffen, welche nicht nur für grosse Areale gedacht ist. 
Dieser Artikel ist daher auch unabhängig von Art. 75 BauG auszulegen und die Rechtsprechung 
zu Art. 75 BauG ist hier nicht einschlägig.
i)
Aus den Unterlagen zur Voranfrage des Beschwerdegegners vom 21. April 202011 ist 
ersichtlich, dass bei Anwendung der Regelbauweise acht Wohnungen mit einer Hauptnutzfläche 
von 862 m2 hätten realisiert werden können. Unter Anwendung der Verdichtungsregel können elf 
Wohnungen mit einer Hauptnutzfläche von 1157 m2 gebaut werden. 
Die Vorinstanz hat daher die Verdichtungsregel zu Recht angewendet, auch wenn das Projekt nur 
ein Gebäude vorsieht. Zudem sind auch die weiteren Erfordernisse für die Anwendbarkeit der 
Verdichtungsregel nach Art. 2 Abs. 3 revGBR – die Gewährleistung der Qualität der 
Aufenthaltsbereiche und die Vereinbarkeit mit Art. 39 revGBR – erfüllt (siehe E. 5 und 7 
nachfolgend). Die Rüge erweist sich daher als unbegründet.
5.
Aufenthaltsbereiche / Spielplätze
a)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen, die Anforderungen an Aufenthaltsbereiche für 
Bewohner und Kinderspielplätze seien beim geplanten Projekt nicht eingehalten. Die 
Erdgeschosswohnungen 
des 
projektierten 
Vorhabens 
würden 
gegen 
Süden 
über 
Balkone/Terrassen mit Gartenzugang verfügen. Werde zu diesen ein Abstand von 3.00 m 
berücksichtigt, genüge das Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen an die Spiel- und 
Aufenthaltsflächen nicht. Weiter bringen sie vor, das Gelände falle gegen Süden verhältnismässig 
steil ab, weshalb sich das Gelände nicht als Kinderspielfläche eignen würde und folglich nicht 
angerechnet werden könnte. Den Spiel- und Aufenthaltsbereichen ausserhalb des Gebäudes 
würden denn bei der Projektierung auch keine Priorität eingeräumt, sie würden einfach im sich 
ergebenden grossen Grenzabstand angeordnet. Zudem seien die Flächen auch nicht gut 
erreichbar. Nur die Bewohner von Erdgeschosswohnungen könnten die Flächen direkt erreichen, 
die anderen Bewohner müssten die Wohneinheiten durch die Eingänge im Norden verlassen und 
via Autoabstellfläche und Vorplatz über die Treppe entlang der Westfassade zur Spiel- und 
Aufenthaltsfläche gelangen.
11 Vorakten, pag. 191 ff.


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Die Beschwerdeführenden 3 und 4 bringen vor, die die Qualität der Spiel- und Aufenthaltsfläche 
sei nicht genügend.
b)
Der Beschwerdegegner bringt vor, die Mindestflächen seien eingehalten. Die Arbeitshilfe zu 
den Aufenthaltsbereichen und Kinderspielplätzen der DIJ sei berücksichtigt worden, obwohl es 
sich nur um Empfehlungen und nicht um absolute bindende Vorgaben handle. Der Abstand von 
3.00 m, welcher zwischen Hauptfassade und Spiel- und Gemeinschaftsfläche eingehalten werden 
müsse, sei nicht von der Aussenkante der Balkone/Terrassen zu messen, sondern von der 
thermischen Grenze als Hauptfassade. Zudem liege die Spielfläche ca. 65 cm tiefer als die 
privaten Terrassen. Dies sei eine Hochparterresituation, welche gemäss Arbeitshilfe eine 
Reduktion des Abstandes erlaube. Auch sei die Fläche gut erreichbar: entweder über den Gang 
zwischen Eingang und Autoabstellplätze auf der Nordseite des geplanten Gebäudes über die 
Treppe an der Westseite oder über den Lift bis ins Erdgeschoss und durch den Eingang an der 
Westseite. Zudem sei die Fläche mit dem westlichen Lift auch behindertengängig erreichbar.
c)
Beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind im Freien Aufenthaltsbereiche für die 
Bewohnerinnen und Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 Abs. 1 
BauG). Deren Mindestflächen werden in Art. 45 BauV definiert. Als Aufenthaltsbereiche gelten 
wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien eingerichtete Teile eines 
Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder 
eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV). Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze 
sind ihrem Zweck entsprechend einzurichten.12 Zur Ausgestaltung der Kinderspielplätze hat das 
Raumplanungsamt des Kantons Bern, heute das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), 
im Juni 1992 die Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 «Empfehlungen für die 
Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen» 
(nachfolgend AHOP-Empfehlungen) herausgegeben.13 Diese AHOP-Empfehlungen gelten im 
Grundsatz weiterhin, bis die DIJ im Sinne von Art. 44 Abs. 4 BauV neue Empfehlungen 
formuliert.14 Deren Massgeblichkeit werden auch vom Verwaltungsgericht anerkannt.15
Ein Spielplatz soll, damit er den Bedürfnissen nach Bewegung und spielerischer Betätigung 
gerecht wird, einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung (z.B. Sandkasten, 
Rutschmöglichkeiten, Schaukeln) bieten. Er ist daher so auszulegen, dass mögliche 
Nutzungskonflikte vermieden oder zumindest minimiert werden und die Privatsphäre der 
Wohnungen gewahrt bleibt.16 Aus diesem Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche gemäss 
Ziffer 3.2 der AHOP-Empfehlungen («Dimensionierung/Berechnung») in der Regel eine minimale 
nutzbare Breite von 5.00 m aufweisen. Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in 
der Regel nicht angerechnet werden. Zudem kann gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten in 
der Regel ein Streifen von 3.00 m nicht angerechnet werden, da dieser Streifen zur Wahrung der 
Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand kann in speziellen Fällen angemessen reduziert oder 
erhöht werden, ersteres beispielsweise bei Hochparterre und letzteres bei privaten 
Gartensitzplätzen. Der Zugang zu Kinderspielplätzen muss für Kleinkinder gut und gefahrlos 
erreichbar sein; er darf nicht durch Einstellhallen führen (Art. 44 Abs. 3 BauV). Der Zugang zu den 
Aufenthaltsbereichen ist allen Bewohnerinnen und Bewohner zu ermöglichen. Daher muss der 
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 15 N 3d
13 Abrufbar unter , Rubriken Arbeitshilfen / Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze
14 Vgl. AGR, Merkblatt Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen vom 20. September 2017 (mit 
Änderungen vom Mai 2020), Ziffer 6, abrufbar unter , Rubriken Arbeitshilfen / 
Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze
15 VGE 2011/256 vom 2. Mai 2012, E. 4.3.2; VGE 2018/300 vom 11. Juli 2019, E. 6.1
16 Vgl. die Hinweise zum Standort unter Ziff. 3.2 AHOP-Empfehlungen sowie die Aufzählungen zu den 
unterschiedlichen Anforderungen an die Lage


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Zugang zu mindestens einem Aufenthaltsbereich wenn möglich rollstuhlgängig sein (Art. 44 Abs. 
2 BauV).
Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und 
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für 
Aufenthaltsbereiche sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen 
vorzusehen, beziehungsweise zur Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen. Die Fläche 
mindestens 2.00 m breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an den 
erforderlichen Aufenthaltsbereich angerechnet werden; pro Mehrfamilienhaus sind aber 
mindestens 20.00 m2 Aufenthaltsfläche einzurichten (Art. 45 Abs. 2 und 4 BauV).
d)
Gemäss Berechnung der Bauherrschaft muss die Fläche für Kinderspielplätze 198.75 m2 
betragen und die Aufenthaltsfläche 20 m2. In den Plänen ausgewiesen wird eine Aufenthaltsfläche 
von 20 m2 und eine Kinderspielfläche von 199 m2. Die Berechnung der Flächen und deren 
Ergebnis wird von den Beschwerdeführenden nicht in Frage gestellt und ist damit unbestritten. 
Umstritten ist nur, ob die ausgewiesene Fläche in der geplanten Art erstellt werden darf bzw. den 
Anforderungen der AHOP-Empfehlungen entspricht.
Gemäss AHOP-Empfehlungen soll in der Regel gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten ein 
Streifen von 3.00 m nicht an die Spielfläche angerechnet werden, wobei davon abgewichen 
werden kann, wenn es sich z.B. um eine Hochparterresituation handelt. Die Idee ist, dass in erster 
Linie von Fenstern zu lärmempfindlichen Räumen ein Abstand von 3.00 m eingehalten wird. 
Gemäss erläuterndem Plan vom 4. Januar 2022 (Beilage 5 der Beschwerdeantwort vom 
10. Januar 2022) hält die Spielfläche einen Abstand von 3.00 m zu den Fassaden mit Fenstern 
ein. Ein geringerer Abstand besteht nur zu den Balkonen bzw. Sitzplätzen der 
Erdgeschosswohnungen. Diese werden allerdings durch eine fast durchgehende Bepflanzung mit 
Bäumen und Sträuchern gut von der Spielfläche abgeschirmt.17 Zudem befindet sich das 
Vorhaben an Hanglage. Der Plan «Schnitt AA» vom 18. August 2020 zeigt, dass vor den 
Sitzplätzen der Erdgeschosswohnungen eine Abstufung vorgesehen ist, welche sich am 
natürlichen Hangverlauf mit der leichten Neigung zur südlichen Parzellengrenze orientiert. 
Dadurch ist die Spielfläche tiefer gelegen als die Sitzplätze, es entsteht eine Art 
Hochparterresituation. Auch dadurch grenzen sich die Sitzplätze noch weiter von der Spielfläche 
ab. Da die Sitzplätze deutlich höher gelegen sind als die Spielfläche und durch eine Bepflanzung 
von dieser getrennt sind, ist die Privatsphäre auf den Sitzplätzen genügend gewahrt. Aus diesen 
Gründen ist es zulässig, dass vorliegend der Abstand zwischen Spielfläche und Sitzplätzen 
weniger als 3.00 m beträgt.
Im Plan «Schnitte» ist auch ersichtlich, dass das bestehende Terrain, welches nach Süden abfällt, 
ausgeebnet wird. So entsteht ein Plateau, welches den grössten Teil der Spielfläche ausmacht. 
Die Spielfläche ist daher entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden 1 und 2 nicht zu 
steil und als Kinderspielfläche geeignet.
Auch die genügende Zugänglichkeit des Spiel- und Aufenthaltsbereichs für die Bewohnerinnen 
und Bewohner der oberen Stockwerke ist über die Treppe und den Weg auf der Westseite des 
geplanten Gebäudes gewährleistet. Wie aus den Plänen ersichtlich ist, schliessen die Parkplätze 
nicht direkt an die Fassade an. Zwischen der Nordfassade, an welcher sich auch die 
Eingangstüren zu den verschiedenen Wohneinheiten befinden18, und den Parkplätzen ist ein Weg 
vorgesehen, der durch eine kleine Mauer von den Parkplätzen abgegrenzt ist. Auf diesem Weg 
ist die Treppe zum Weg auf der Westseite des Gebäudes, der zum Spielbereich führt, gefahrlos 
17 Vgl. Umgebungsplan vom 18. August 2020
18 Vgl. Plan «Grundrisse», Grundriss Obergeschoss


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zu erreichen. Zudem ist der Weg an der Westseite auch durch den Gang im Innern des Gebäudes 
auf dem Erdgeschoss-Niveau zwischen den Kellerräumen und den Eingängen zu den 
Wohneinheiten erreichbar. Durch die westliche Türe im Erdgeschoss gelangen auch Personen im 
Rollstuhl barrierefrei auf den Weg zum Aufenthalts- und Spielbereich.
e)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Spiel- und Aufenthaltsflächen würden keine 
besonderen Qualitäten aufweisen. Auf dem «Umgebungsplan» ist ersichtlich, dass in der östlichen 
und in der westlichen Ecke der Parzelle je ein Tisch und Stühle vorgesehen sind. Die 
Anforderungen von Art. 43 Abs. 1 BauV sind damit erfüllt. Die Spielfläche ist als Rasen vorgesehen 
und wird auf allen Seiten von vielen Büschen und Bäumen gesäumt. Dies Spielfläche befindet 
sich weit von der Strasse abgewandt und ist gegen Süden ausgerichtet. Die Anforderungen von 
Art. 44 BauV sind damit erfüllt. Es ist zwar aus dem Umgebungsplan nicht im Detail ersichtlich, 
mit welchen Spielgeräten die Kinderspielfläche eingerichtet wird. Die Fläche ist aber gut geeignet, 
um verschiedenartige Spielelemente zu erstellen. Es ist nicht erforderlich, dass die Details bereits 
im jetzigen Planungsstand genau festgelegt werden. 
Die Vorinstanz hat zu Recht die Einhaltung der Anforderungen an die Spiel- und 
Aufenthaltsflächen bejaht. Die Rügen der Beschwerdeführenden erweisen sich als unbegründet.
6.
Baugrund
a)
Die Beschwerdeführenden 3 und 4 rügen, die in den Baugesuchsakten enthaltene 
Baugrunduntersuchung halte fest, der Baugrund im Süden und Westen der Bauparzelle sei sehr 
schlecht tragfähig und fordere entsprechende Sicherungsmassnahmen. Zudem sei der Bericht 
aufgrund eines Vorprojektes erstellt worden, welches zwei getrennte Bauten vorgesehen habe, 
die zudem weiter nördlich geplant gewesen seien. Der Bericht weise explizit darauf hin, dass die 
Schlussfolgerungen darin nicht auf ein anderes Objekt oder geänderte Verhältnisse übertragen 
werden dürfe. Da sich das Bauvorhaben bedeutend geändert habe und zudem weiter südlich 
geplant sei als das Vorgängerprojekt, sei fraglich, ob das Gutachten zur Beurteilung des 
Baugrundes ausreiche. Die Beschwerdeführenden 3 und 4 beantragen die Erstellung eines 
unabhängigen geologischen Gutachtens, welches auch die allfälligen nachteiligen Einflüsse auf 
ihre Parzelle Worb Grundbuchblatt Nr. O.________ untersuche.
Zudem verlangen die Beschwerdeführenden 3 und 4 die Bekanntgabe der geplanten Fundierung 
und ein entsprechendes Konzept zur Überwachung ihrer Liegenschaft.
b)
Der Beschwerdegegner führt in seiner Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2022 aus, der 
Baugrund sei eingehend geprüft und beurteilt worden. Die festgestellten Baugrundeigenschaften 
sowie die jeweiligen bautechnischen Empfehlungen und Massnahmen, welche für die jeweiligen 
Bodenschichten zu berücksichtigen seien, hätten auch beim Bau von einem anstelle von zwei 
Gebäuden auf dem Baugrundstück Gültigkeit. Es handle sich nicht um eine bedeutende Änderung 
des Projekts, welche eine Neubeurteilung notwendig machen würde. Entsprechend der 
Empfehlungen und Massnahmen im Gutachten plane die Bauherrschaft als Fundament ein 
Pfahlsystem mit Duktuspfählen (2-6 mm). Die befürchteten Beeinträchtigungen des Grundstücks 
und der Liegenschaft der Beschwerdeführenden 3 und 4 könnten als Rechtsverwahrungen zur 
Kenntnis genommen werden. Die Erstellung eines weiteren unabhängigen geologischen 
Gutachtens sei nicht notwendig.
c)
Mit den Baugesuchsunterlagen hat der Beschwerdegegner einen «Bericht über die 
Baugrund- und Grundwasserverhältnisse» des Büros für Ingenieurgeologie AG (B-I-G) vom 3. 
April 2019 eingereicht. Aufgrund von fünf Rammsondierungen, davon eine mit Stahlpiezometer 


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zwecks Bestimmung des Hangwasserspiegels, führte das B-I-G aus, es sei im betreffenden Gebiet 
mit Hangwasser zu rechnen. Die Sondierungen haben ergeben, dass ein Teil der geplanten Baute 
auf gut tragfähigem Boden zu liegen kommt, ein Teil auf mittel tragfähigem Boden (Schicht b) und 
ein weiterer Teil auf schlecht tragfähiger Deckschicht (Schicht a). Das Gutachten führt aus, dass 
bei Bauten in den Schichten a und b Hilfmassnahmen notwendig sind und schlägt diverse 
Möglichkeiten vor. Auch bezüglich der Baugrubensicherung und der Wasserhaltung nennt das 
Gutachten diverse Massnahmen und Empfehlungen. Weiter empfiehlt das B-I-G, während des 
Abbruchs des bestehenden Gebäudes weitere Baugrundabklärungen mittels Baggerschlitz 
vorzunehmen, um noch unklare Verhältnisse zu klären.
d)
Bauten und Anlagen sind so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten, dass weder 
Personen noch Sachen gefährdet werden (Art. 21 BauG). Die Bauherren sind verpflichtet, bei der 
Erstellung von Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten und die 
einschlägigen Normen und Empfehlungen der Fachverbände zu beachten (vgl. Art. 57 BauV). 
Darunter sind jene Massnahmen zu verstehen, die nach wissenschaftlicher Erkenntnis und den 
Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten und dem 
Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zu verleihen, die aufgrund der Zweckbestimmung 
erforderlich sind. Aufgrund der vielfältigen sicherheitstechnischen Fragen kann das Befolgen 
dieser Regeln im Allgemeinen nicht schon im Voraus im Baubewilligungsverfahren geprüft 
werden. Es wäre unverhältnismässig, wenn alle diesbezüglichen Detailfragen von der 
Bauherrschaft bereits im Baubewilligungsverfahren geklärt und gelöst werden müssten, zumal das 
Projektierungsverfahren im Zeitpunkt der Baueingabe zumeist noch nicht sehr weit fortgeschritten 
ist. Die Behörde kann aber weitere Unterlagen und Angaben über die Konstruktion, den 
Bauvorgang und die Sicherheitsvorkehren verlangen (Art. 15 Abs. 1 BewD19).
e)
Auf dem Situationsplan im Anhang 1 des Gutachtens vom B-I-G sind die fünf Sondierstellen 
auf dem Baugrundstück ersichtlich. Zwar bezog sich das Gutachten auf das damalige Bauprojekt 
mit zwei Gebäuden. Ausser dass die Lücke zwischen den beiden Gebäuden durch das neue 
Projekt mit nur einem Gebäude geschlossen wird, hat sich aber nichts grundlegend verändert. 
Das Projekt liegt marginal anders als das Vorgängerprojekt, wobei davon auszugehen ist, dass 
allfällige Sondierungen für das aktuelle Projekt nicht an anderen Stellen gemacht worden wären. 
Eine engmaschigere Sondierung käme der Aushebung der Baugrube nahe und wäre 
unverhältnismässig.
Die Ausführungen des Beschwerdegegners zeigen, dass die geplanten Massnahmen für die 
Erstellung des Fundaments in groben Zügen bereits bekannt waren. Eine nähere Konkretisierung 
muss im Baubewilligungsverfahren noch nicht verlangt werden. Die vom B-I-G vorgeschlagene 
weitergehende Abklärung zur Konkretisierung der tatsächlich anzuwendenden Massnahmen beim 
Bau im Zeitpunkt des Abbruchs des bestehenden Gebäudes scheint sinnvoll. Die aktuelle 
Bautechnik erlaubt auch bei schwierigen Grundstücksverhältnissen Lösungen für eine sichere 
Bebauung. Die anwendbaren Sicherheitsvorschriften (vgl. Art. 57 BauV) sind bei der 
Bauausführung ohne weiteres zu beachten.
Bedenken bezüglich allfälliger Schäden an der Liegenschaft der Beschwerdeführenden 3 und 4 
betreffen privatrechtliche Belange und können als Rechtsverwahrung zur Kenntnis genommen 
werden. Eine Rechtsverwahrung kann zusammen mit der Einsprache geltend gemacht werden 
(Art. 32 BewD). Die Beschwerdeführenden haben im vorinstanzlichen Verfahren eine 
Rechtsverwahrung angemeldet, die der Beschwerdegegnerin zur Kenntnis gebracht wurde und 
im Dispositiv des Gesamtbauentscheides unter Ziffer 4 vorgemerkt ist.
19 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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Die Rüge erweist sich als unbegründet.


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7.
Ästhetik
a)
Die Beschwerdeführenden 3 und 4 rügen in ihrer Beschwerde hauptsächlich, das bewilligte 
Bauvorhaben sei nicht mit den Art. 39 und 40 revGBR (Grundsätze der Weiterentwicklung des 
Orts- und Landschaftsbildes und Aussenraumgestaltung) vereinbar. 
Die Baute erscheine durch die Überlänge, ihr Erscheinungsbild und die Exponiertheit wie ein 
Fremdkörper im J.________quartier. Sie bestimme durch ihren massiven Baukörper die 
Silhouette des Ortsbildes. In der näheren Umgebung gäbe es keine Bauten von dieser Massigkeit. 
Die Wohnbauten gegenüber der B.________ mit ähnlicher Gebäudelänge würden sich davon 
unterscheiden, da dort früher Gewerbebauten mit ähnlicher Dimension gestanden hätten.
Zudem werde durch den nördlichen Vorplatz – trotz Rasengittersteinen – und die Baute die 
Parzelle weitgehend versiegelt und auch das Dach werde nicht begrünt, sondern mit 
Sonnenkollektoren ausgestattet. Allgemein werde keine Rücksicht auf die Vernetzung von 
Grünflächen genommen, welche das J.________quartier auszeichne. Die Beschwerdeführenden 
3 und 4 bringen weiter vor, wegen des ökologisch wertlosen Grünstreifens zwischen 
Rasengitterplatz und Trottoir werde die Baute weiter nach Süden versetzt. Dadurch gingen 
ökologisch wertvolle Grünflächen verloren und wegen der dadurch ungenügend grossen 
Spielflächen sei die Qualität der Aufenthaltsbereiche und des Aussenraums nicht gewährleistet. 
Die umliegenden Parzellen würden weiter oft von kleinen Wildtieren aus der nahen 
Landwirtschaftszone besucht. Durch die Baute würde dieser Durchlass verriegelt und die 
Bewegungsfreiheit der Wildtiere würde eingeschränkt. 
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen in Ziffer 14 und 15 ihrer Beschwerde zwar nicht an sich 
die Einordnung des Gebäudes ins Quartier und die gute Gesamtwirkung. Sie machen aber 
sinngemäss geltend, die Qualität der Aufenthaltsbereiche seien nicht gewährleistet. Sie rügen, der 
südliche Aufenthaltsbereich weise keine besondere Qualität auf, weshalb die Verdichtungsregel 
nicht anwendbar sei.
b)
Der Beschwerdegegner führt in seiner Beschwerdeantwort aus, der Fachausschuss habe 
das geplante Bauvorhaben zweimal auf die Vereinbarkeit mit Art. 39 revGBR geprüft. Nach der 
ersten Prüfung sei vom Fachausschuss empfohlen worden, die Nordfassade, das Vorland und die 
Anbindung an den öffentlichen Raum zu überarbeiten. Diese Änderungen seien vorgenommen 
worden, worauf der Fachausschuss dem Vorhaben vorbehaltlos zugestimmt habe. 
Der Beschwerdegegner bringt vor, der Fachausschuss habe festgestellt, dass zwar die 
Einfamilienhausstruktur in der unmittelbaren Umgebung durchbrochen werde, dadurch jedoch 
keine ortsfremde Struktur geschaffen werde. Zudem führt der Beschwerdegegner aus, es sei auch 
nicht ungewöhnlich, dass das erste Projekt, welches die neue Verdichtungsregel anwende, eine 
gewisse Abgrenzung zu den sich auf das frühere Baurecht stützende Bauten mit sich bringe.
Der Beschwerdegegner führt aus, die zusätzliche Grünfläche auf dem Vorplatz breche die 
Dominanz der Parkierfläche. Es nehme zudem sehr wohl Rücksicht auf die Vernetzung von 
Grünflächen, sei der Baukörper doch umgeben von Grünflächen. Inwiefern durch das Vorhaben 
der Durchlass zur nahen Landwirtschaftszone verriegelt werde, erschliesse sich nicht. Wildtiere 
könnten die Parzelle auf der Ost- und Westseite weiterhin durchqueren.
c)
Die Vorinstanz bringt in ihrer Stellungnahme vom 12. Januar 2022 vor, der Fachausschuss 
habe das Bauvorhaben mehrere Male beurteilt, auch in Bezug auf die gute Gesamtwirkung 
gemäss Art. 39 Abs. 1 GBR. Dabei habe der Fachausschuss festgehalten, die Planenden hätten 
die Anregungen des Fachausschusses gut aufgenommen und sich intensiv mit den verschiedenen 


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Aspekten auseinandergesetzt. Die Aussenbereiche seien dabei genauso mitbeurteilt worden, 
auch wenn sie nicht explizit erwähnt worden seien. Die Empfehlung des Fachausschusses vom 
21. April 2020, wie der Vorplatz zu gestalten sei, bilde integrierender Bestandteil des 
Gesamtbauentscheides. Das Bauvorhaben habe sich aus verschiedenen und intensiven 
Prüfungen und Abklärungen der Bauvoranfragen entwickelt, weshalb die Bauabteilung überzeugt 
sei, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht werde.
d)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der 
erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die 
kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige 
Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie 
dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.20
Nach Art. 39 Abs. 1 revGBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass das Objekt als 
Einzelbau und zusammen mit seiner Umgebung eine gute Gesamtwirkung ergibt. Diese 
Bestimmung geht über das Beeinträchtigungsverbot von Art. 9 BauG hinaus und hat somit eine 
eigenständige Bedeutung. Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung sind insbesondere folgende 
Kriterien zu beachten (Art. 39 Abs. 2 GBR):
-
«die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
-
die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung 
der benachbarten Bebauung,
-
Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
-
die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
-
die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den 
öffentlichen Raum,
-
die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.»
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige 
Bedeutung zu. Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen 
Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen 
Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung 
nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an 
geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei 
durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört 
werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und 
Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.21 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- 
und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung 
zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden.22
e)
Auch zu den Aussenräumen bestehen Gestaltungsvorschriften. Die Umgebung von Bauten 
und Anlagen ist so zu gestalten, dass sie den Bedürfnissen der Benützer entspricht. Die 
Gemeinden können dazu nähere Vorschriften aufstellen (Art. 14 Abs. 1 und 2 BauG). Von dieser 
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 
und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 15 mit Hinweisen


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Kompetenz hat die Gemeinde Worb Gebraucht gemacht. Verlangt wird, dass die Aussenräume 
genügend Aufenthalts- und Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken enthalten sollen, wobei 
der Gestaltung von Gärten, Vorgärten, Hausvorplätzen und Eingangsbereichen besondere 
Aufmerksamkeit zu schenken ist. Weiter sind nicht überdeckte Abstellplätze wenn möglich und 
sinnvoll mit einem wasserdurchlässigen, begrünten Belag zu versehen (Art. 40 Abs. 1 revGBR).
f)
Auch die Verdichtungsregel nach Art. 2 Abs. 3 revGBR ist eine Gestaltungsvorschrift, da 
verlangt wird, dass die Qualität der Aufenthaltsbereiche gewährleistet wird. Zudem wird auch auf 
die obligatorische Beurteilung von Baugesuchen, welche sich auf die Verdichtungsregel berufen, 
durch den Fachausschuss gemäss Art. 45 revGBR hingewiesen. Der Fachausschuss beurteilt 
diese Baugesuche insbesondere auf ihre Vereinbarkeit mit Art. 39 revGBR, also die gute 
Gesamtwirkung.
g)
Die Autonomie der Gemeinde beschränkt sich nicht nur auf den Bereich der Rechtsetzung 
(vgl. Art. 65 BauG). Auch bei der Auslegung ihrer eigenen Normen kommt der Gemeinde ein 
Beurteilungsspielraum zu. Es ist daher vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine 
eigene Vorschrift verstanden haben will.23 Bei der Überprüfung solcher Entscheide haben sich die 
kantonalen 
Instanzen 
deshalb 
eine 
gewisse 
Zurückhaltung 
aufzuerlegen. 
Ist 
der 
Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, das heisst, beruht er auf einer 
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, dürfen die kantonalen Instanzen das 
Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen. Dies gilt umso mehr 
bezüglich der Anwendung von kommunalen Ästhetikvorschriften.24
h)
Die Gemeinde Worb hat im Rahmen der Ortsplanungsrevision per 1. Januar 2020 einen 
Fachausschuss ins Leben gerufen, welcher sich zu Vorhaben in Ortsbildschutzgebieten, 
Strukturerhaltungszonen, Kernzonen und Landschaftsschutz- und Landschaftsschongebieten 
äussert. Zudem nimmt der Fachausschuss auch zu Vorhaben ausserhalb dieser Gebiete und 
Zonen Stellung, wenn es sich um Bauvorhaben handelt, die sich auf die Fairness- oder 
Verdichtungsregel des Baureglements berufen und bei ästhetisch umstrittenen Bauvorhaben. 
Seine Aufgabe ist die Prüfung, ob der Grundsatzartikel zur Qualität gemäss Baureglement 
eingehalten ist. Die Ergebnisse dieser Prüfung werden in einem Mitbericht festgehalten, welcher 
von der Baubewilligungsbehörde als Fachbericht in der Interessenabwägung berücksichtigt wird.25
Der Fachausschuss hat sich in den beiden Sitzungen vom 14. Januar 2020 und vom 
21. April 2020 im Rahmen einer Voranfrage zum Bauvorhaben geäussert. In der ersten 
Stellungnahme beurteilt der Fachausschuss das Vorhaben wie folgt:
«Gemäss Art. 2 Abs. 3 Baureglement neu hat der Fachausschuss bei Inanspruchnahme der 
Verdichtungsregel ein Vorhaben insbesondere auf die Vereinbarkeit mit Art. 39 Baureglement neu 
(«Gestaltungsartikel») zu beurteilen.
Der Fachausschuss beurteilt das Vorhaben insgesamt als kritisch. Wohl ist das Gebäude bezüglich 
Höhengestaltung und -staffelung gut ins Gelände eingepasst. Mit der Gebäudelänge von rund 45 m erfolgt 
jedoch ein Massstabsprung im Baukörper und im Freiraum, die Körnung des Umfelds wird aufgebrochen. 
Dieser Herausforderung muss mit einer guten Gestaltung, insbesondere des Aussenraums (Vorland), 
begegnet werden. Der Strassenraum der L.________strasse ist heute noch durch eher kleinteilige Vorgärten 
und Zufahrten geprägt. Die zum Teil bereits existierenden zusammenhängenden Parkplätze leisten wenig 
für den öffentlichen Raum und sollten nicht zum Standard werden.
23 BGer 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017, E. 2.1
24 BGer 1C_265/2014 vom 22. April 2015, E. 5.3 mit weiteren Hinweisen
25 Vgl. «Ortsplanungsrevision Worb, Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV» vom 24. Juni 2019, S. 68 f.


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Der Fachausschuss beurteilt diesen Bereich als besonders kritisch:
-
Die Gestaltung der strassenseitigen Adresse auf der Nordseite des Gebäudes überzeugt nicht. Die 
grosse, durchgehende Öffnung für die Parkierung und Erschliessung befriedigt nicht.
-
Durch die Organisation der Erschliessung und die Anordnung der Aussenparkplätze wird eine gut 
50 m lange, über 6 m tiefe Verkehrsfläche geschaffen. Es entsteht ein wenig attraktives, 
«motelartiges», 
vornehmlich 
durch 
versiegelte 
Fläche 
geprägtes 
Vorland 
ohne 
jede 
Vorgartenfunktion. Insgesamt überzeugt die gestalterische Anbindung an den öffentlichen Raum 
nicht.
Insgesamt wird die gemäss Art. 39 Baureglement geforderte «gute Gesamtwirkung» nicht erreicht. 
Nordfassade, Vorland und Anbindung an den Strassenraum sind ortsbaulich wenig subtil. Aus Sicht des 
Fachausschusses ist der Qualität des Freiraums auf der Nordseite des Gebäudes entsprechend Rechnung 
zu tragen.»
Der Fachausschuss gibt in der Stellungnahme vom 21. Januar 2020 folgende Empfehlung ab:
«Aus Sicht des Fachausschusses ist eine Lösung zu erarbeiten, die in der Gestaltung der Nordfassade, des 
Vorlands und der Anbindung an den öffentlichen Raum überzeugt. Es ist nicht auszuschliessen, dass eine 
solche Lösung nur mit einer Reduktion der jetzt geplanten Ausnutzung zu finden ist.»
Aufgrund dieser Ausführungen hat die Bauherrschaft das Projekt überarbeitet und sechs 
Massnahmen und daraus drei Varianten erarbeitet.
Die Massnahme A sah vor, die Materialisierung des Vorplatzes zu ändern und anstelle einer 
versiegelten Fläche den Vorplatz mit versickerungsfähigem Material zu realisieren. Massnahme 
B bestand aus der Verschiebung des Hauses nach Süden, was eine Verbreiterung des 
Grünstreifens zwischen Trottoir und Vorplatz ermöglichen sollte. Dazu sollte die maximale Höhe 
der Hecke 3.00 m anstatt 2.00 m betragen. Die Massnahme C sah die Reduktion der 
Aussenparkplätze vor, die Verkürzung des Vorplatzes und die Erweiterung der Grünzonen zur 
Strasse sowie allenfalls den kompletten Verzicht auf Parkierung im Aussenraum. Mit Massnahme 
D sollten die überdachten Parkplätze reduziert, die notwendige Verkehrsfläche im Vorplatz 
verringert und die Grünzonen zur Strasse erweitert werden. Die Massnahme E wollte durch 
Garagentore in Form von Schiebetoren oder Vorhängen die Tiefe des Vorplatzes reduzieren und 
die Präsenz der Autos zur Strasse verringern. Massnahme F sah die Begrünung des Vorplatzes 
durch eine Pergola vor und wollte damit die Stärkung des Vorgartencharakters erreichen.
Aus den Massnahmen A bis F hat die Bauherrschaft drei Varianten vorgeschlagen. Bei der 
Variante 1 sollten 13 Parkplätze realisiert werden, elf davon gedeckt, entlang der Nordfassade 
des geplanten Gebäudes und mit Schiebetoren, zwei ungedeckt an der östlichen Parzellenecke. 
An der nördlichen Parzellengrenze sollte ein zwei Meter breiter Grünstreifen entstehen, im Osten 
und Westen sollten zwei kleine Bäume gepflanzt werden. Der Belag sollte aus Pflastersteinen mit 
sickerfähigen Fugen realisiert werden.
Variante 2 sah 13 gedeckte Parkplätze an der Nordseite des Gebäudes vor, mit Vorhängen als 
Garagentoren. Zur Strasse hin sollte ein Grünstreifen von einem Meter Breite entstehen. Im Osten 
und Westen wurden zwei mittelgrosse Bäume geplant. Der Belag sollte aus Sickersteinen 
bestehen.
Variante 3 sah ebenfalls 13 Parkplätze vor, elf davon gedeckt, vor der Nordfassade des 
Gebäudes, zwei ungedeckt an der Westecke der Bauparzelle. Ein Grünstreifen von einem Meter 
sollte die Parzelle vom Trottoir abgrenzen und im Osten und Westen sollten zwei grosse Bäume 


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gepflanzt werden. Über dem Vorplatz sollte ein Rankgerüst erstellt werden, der Belag sollte aus 
chaussiertem Material bestehen.
Weiter dokumentierte die Bauherrschaft in ihrer Eingabe an den Fachausschuss die bauliche 
Entwicklung entlang der L.________strasse, ihre Sichtweise bezüglich der Anwendung der 
Verdichtungsregelung des neuen Baureglements sowie weitere Informationen. In der 
Stellungnahme vom 21. April 2020 beurteilt der Fachausschuss das angepasste Vorhaben wie 
folgt:
«Die Planenden haben die Anregungen des Fachausschusses aus der ersten Beurteilung gut aufgenommen 
und sich intensiv mit der Entwicklung des Orts, der nachbarschaftlichen Abstimmung, dem Strassenraum 
und der Gestaltung der Vorplatzsituation auseinandergesetzt. Dem Fachausschuss liegt mit der 
vorliegenden Dokumentation eine gute Beurteilungsgrundlage vor.
Einbettung/Körnigkeit: Das Vorhaben durchbricht mit der Inanspruchnahme der Verdichtungsregel zwar die 
Einfamilienhausstruktur in der unmittelbaren Umgebung. Die städtebauliche Analyse der L.________strasse 
und der angrenzenden Gebiete zeigt aber, dass mit dem Vorhaben keine ortsfremde Struktur geschaffen 
wird.
Vorplatz/Parkierung/Strassenraum: Mit den vorgeschlagenen Massnahmen kann aus Sicht des 
Fachausschusses eine wesentliche Verbesserung bezüglich Vorplatz und Strassenraum erreicht werden. 
Der Grünraum wird gestärkt, die Dominanz der Parkierfläche wird gebrochen, die vom Fachausschuss 
kritisierte «Aufweitung des Strassenraums» auf den Vorplatz wird unterbunden.
Es liegen verschiedene Varianten zur Vorplatzgestaltung vor. Aus Sicht des Fachausschusses ist eine 
Kombination der Varianten 2 und 3 bezüglich der Qualität von Strassenraum und Vorplatzsituation am 
zielführendsten. Das heisst:
- Anzahl, Anordnung und Dimensionierung der Parkplätze sowie der Anzahl und Standorte der mittelgrossen 
Bäume gemäss Variante 3.
- Raumwirksamer und bepflanzbarer Grünstreifen von 2 m gemäss Variante 2.
Dass in allen drei Varianten grundsätzlich sickerfähige Beläge vorgesehen sind, wird vom Fachausschuss 
begrüsst. Bezüglich der Materialisierung im Einzelnen äussert er sich nicht.
Fassadengestaltung Nord: Aus Sicht des Fachausschusses ist ein Abschluss der gedeckten Parkplätze am 
Gebäude durchaus denkbar; auf jeden Fall erscheint ein solcher zielführender als eine Lösung mit einer 
begrünten Pergola. Andererseits gilt es zu bedenken, dass ein Abschliessen der Garagen zu unattraktiven 
(Erschliessungs-)Räumen führt. Hier liegt eine Güterabwägung vor, zu der Fachausschuss keine 
Empfehlung abgibt.
Höhe: Das Gebäude ist dank der Höhenstaffelung gut ins Gelände eingepasst.
Länge: Unter Inanspruchnahme der Verdichtungsregel entsteht ein Gebäude von 45 m Länge. Die grosse 
Gebäudelänge wird einerseits durch die Höhenstaffelung und andererseits durch die Strukturierung der 
Fassade gebrochen, so dass – zusammen mit der optimierten Vorplatzgestaltung – eine aus Sicht des 
Fachausschusses verträgliche Gesamtwirkung entsteht.»
Aufgrund dieser Ausführungen gab der Fachausschuss folgende Empfehlung ab:
«Der Fachausschuss empfiehlt, den Vorplatz und die Parkierung in einer Kombination von Varianten 2 und 
3 (s. oben) zu erstellen. Unter Berücksichtigung dieses Aspekts stimmt der Fachausschuss dem Vorhaben 
zu.»


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i)
Die Gemeinde Worb beabsichtigt, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, dies nach dem 
Motto «Innenentwicklung vor Aussenentwicklung». Diese Innenentwicklung soll durch 
Vergrösserung der Handlungsspielräume (höhere Gebäude, niedrigere Grenzabstände) erreicht 
werden, wobei mit der Verdichtung in den Wohnquartieren Qualität und Identität geschaffen 
werden resp. erhalten bleiben soll.26 Der Fachausschuss ist zuständig, um diese Faktoren zu 
beurteilen. Mit der zweimaligen Beurteilung des vorliegenden Bauprojekts hat sich der 
Fachausschuss eingehend mit dem Vorhaben auseinandergesetzt.
Die Ausführungen des Fachausschusses sind nachvollziehbar und überzeugend. Die im ersten 
Bericht bemängelten Punkte wurden im zweiten Bericht nach den Änderungsvorschlägen der 
Bauherrschaft als positiv beurteilt. Der Fachausschuss setzt sich mit der Einbettung des 
Gebäudes in die bestehende Umgebung auseinander. Zwar ist die Bauparzelle von 
Einfamilienhäusern umgeben. In kurzer Distanz befinden sich jedoch unterhalb der «B.________» 
sowie auch östlich davon mehrere grössere Mehrfamilienhäuser, welche in ähnlichem Stil wie das 
aktuelle Bauvorhaben gebaut wurden, weshalb nachvollziehbar ist, dass der Ausschuss aufgrund 
einer städtebaulichen Analyse der L.________strasse und der angrenzenden Gebiete befindet, 
dass keine ortsfremde Struktur geschaffen werde.
Ebenfalls äussert sich der Fachausschuss zur Länge des Gebäudes und beurteilt diese aufgrund 
der Höhenstaffelung und der Strukturierung der Fassade als gebrochen, wodurch die 
Gesamtwirkung verträglich sei. Auch diese Einschätzung ist nachvollziehbar, da das Gelände in 
der Längsrichtung des Bauvorhabens Ost nach West leicht abfällt und das geplante Gebäude 
dieser Hangneigung durch eine mehrfache Abstufung folgt. Zudem sind zwischen den einzelnen 
Wohneinheiten optische Abgrenzungen in der Fassade vorgesehen.
Zwar hat sich der Fachausschuss nicht explizit zur Qualität der Aufenthaltsbereiche geäussert. Er 
hat sich aber zum Aussenraum geäussert und sich detailliert mit der Aussenraumgestaltung im 
Norden auseinandergesetzt und diesen in seinem ersten Bericht kritisiert. E contrario kann davon 
ausgegangen werden, dass der Aufenthaltsbereich im Süden vom Fachausschuss den 
Anforderungen entspricht, ansonsten hätte sich der Fachausschuss dahingehend geäussert. In 
seiner Empfehlung kommt der Fachausschuss zum Schluss, dass er dem Vorhaben zustimmt, 
sofern die im Bericht erwähnten Vorgaben berücksichtigt würden. Die Zustimmung des 
Fachausschusses beinhaltet das gesamte Bauvorhaben und somit auch die Beurteilung der 
Qualität der Aufenthaltsbereiche, des Aussenraumes i.S. von Art. 40 revGBR und der guten 
Gesamtwirkung gemäss Art. 39 revGBR. Die BVD sieht keinen Grund, die Einschätzung des 
Fachausschusses und der Vorinstanz in Frage zu stellen. Art. 40 Abs. 1 revGBR verlangt, dass 
die Aussenräume genügend Aufenthalts- und Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken 
enthalten sollen und der Gestaltung von Vorgärten, Hausvorplätzen und Eingangsbereichen 
besondere Aufmerksamkeit zu schenken ist. Aus dem Umgebungsplan ist ersichtlich, dass neben 
vielen bestehenden Bäumen eine starke Begrünung durch viele weitere Büsche und Bäume rund 
um das Bauvorhaben vorgesehen ist. Wie oben ausgeführt (E. 5d) sind die Aufenthaltsbereiche 
problemlos zugänglich und auch flächenmässig genügend. Durch die südliche Ausrichtung des 
Aufenthaltsbereiches ist dieser sonnig, durch die Bäume besteht aber auch die Möglichkeit, 
schattige Plätze aufzusuchen. Der Aufenthalts- und Spielbereich ist zudem an der 
strassenabgewandten Seite und daher ruhig und bietet auch Kindern die Möglichkeit, sich 
gefahrlos dort aufzuhalten. Aufgrund der ursprünglichen Kritik des Fachausschusses hat die 
Bauherrschaft zudem den Hausvorplatzbereich im Norden neu gestaltet und stärker begrünt. Die 
Anforderungen von Art. 39 und Art. 40 Abs. 1 revGBR sind damit eingehalten.
26 Vgl. «Ortsplanungsrevision Worb, Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV» vom 24. Juni 2019, S. 3 f.


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Soweit die Beschwerdeführenden 3 und 4 bemängeln, es habe keine Güterabwägung 
stattgefunden, ist ihnen nicht zu folgen. Eine solche Abwägung lassen die Ästhetikvorschriften 
nicht zu. Diese haben eigenständige Bedeutung und ihre Verletzung führt grundsätzlich zum 
Bauabschlag; es ist keine Interessenabwägung vorzunehmen.27
Auch soweit die Beschwerdeführenden 3 und 4 geltend machen, durch die geplante Baute werde 
der Durchlass zur nahen Landwirtschaftszone verriegelt und die Bewegungsfreiheit der Wildtiere 
eingeschränkt, sind ihre Vorbringen unbehelflich. Auf der Ost- und Westseite der geplanten Baute 
sind in Nord-Südrichtung Grünbereich vorgesehen, so dass der Durchlass von der nördlich 
gelegenen Landwirtschaftszone Richtung Süden weiterhin möglich ist. Mit der Begrünung im 
Osten, Westen und Süden ist auch die Durchlässigkeit zu den Nachbarparzellen im Sinne von Art. 
40 Abs. 4 revGBR gegeben.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Rügen der Beschwerdeführenden unbegründet 
sind. Der Fachausschuss hat das Bauvorhaben zweimal geprüft und zur Bewilligung empfohlen. 
Die Gemeinde Worb ist dieser Beurteilung gefolgt. Auch die BVD sieht keinen Anlass, von der 
Fachmeinung der Fachkommission abzuweichen und dem Bauvorhaben aus ästhetischen 
Gründen die Bewilligung zu verweigern.
8.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden 3 und 4 bringen in ihrer Beschwerde vor, die Begründungsdichte 
des Gesamtbauentscheids sei ungenügend. Dies in Anbetracht des Umstandes, dass die 
Verdichtungsregel zum ersten Mal angewandt werde und auch angesichts der Vorteile, die der 
Bauherr dadurch erlange und der Nachteile, welche die Nachbarschaft zu tragen hätte.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 
auseinandergesetzt hat.28
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine 
Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 
Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein 
Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden 
Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei 
schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die 
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen 
würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache 
nicht zu vereinbaren wären.29 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 
Kostenverlegung zu berücksichtigen.30
27 VGE 2016/242U vom 8. Juni 2017, E. 5.4
28 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7
29 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11
30 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39


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c)
Die per 1. Januar 2020 neu gegründete Fachkommission gemäss Art. 45 revGBR hat das 
Bauvorhaben mehrfach geprüft. Der zweite Bericht der Fachkommission vom 22. April 2020 lag 
im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuches bereits vor, wurde öffentlich aufgelegt und konnte 
somit von den Beschwerdeführenden eingesehen werden. In ihrem Gesamtbauentscheid vom 
5. November 2021 bezieht sich die Vorinstanz auf den zweiten Bericht der Fachkommission. Sie 
äussert sich zwar knapp, es ist aber erkennbar, dass die Vorinstanz die Fachmeinung 
berücksichtigt und ihr folgt. Es ist zulässig, dass die Vorinstanz auf aktenkundige Dokumente 
verweist, ohne deren Inhalt wörtlich zu zitieren. Die Begründungspflicht setzt nicht voraus, dass 
sich die Behörde mit jedem Standpunkt der Parteien einlässlich auseinandersetzt. Sie kann sich 
auf die für den Entscheid wesentlichen Punkt beschränken.31 Die Vorinstanz hat sich vorliegend 
mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt und deutlich gemacht, dass sie der 
Beurteilung des Fachausschusses folgt. Die Beschwerdeführenden waren dann auch in der Lage, 
den Gesamtbauentscheid sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz hat den Anspruch auf 
rechtliches Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt.
9.
Zusammenfassung, Kosten
a)
Nach dem Gesagten entspricht das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen und 
kann bewilligt werden. Der angefochtene Entscheid wird bestätigt und die Beschwerden werden 
abgewiesen.
b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 
Pauschalgebühr von CHF 200.00 bis CHF 4000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 103 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV32). In Anwendung dieser Bestimmungen werden die Pauschalen für 
die zwei separat eingereichten Beschwerden auf je CHF 2100.00 festgelegt. Werden in einem 
einzigen Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen 
Beschwerdeführerinnen 
und 
Beschwerdeführer 
angemessen 
reduziert 
werden 
(Art. 21 
Abs. 3 GebV). Da die Beschwerden teilweise ähnliche Rügen beinhalten, werden die Pauschalen 
um einen Drittel, d.h. um je CHF 700.00 auf CHF 1400.00 pro Beschwerde reduziert. Insgesamt 
betragen die oberinstanzlichen Verfahrenskosten somit CHF 2800.00.
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint 
(Art. 108 
Abs. 3 
VRPG). 
Wie 
bereits 
ausgeführt, 
unterliegen 
sowohl 
die 
Beschwerdeführenden 1 und 2 wie auch die Beschwerdeführenden 3 und 4. Sie haben dem 
Beschwerdegegner die Parteikosten zu ersetzen.
d)
Die Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners gibt zu keinen Bemerkungen 
Anlass. Die Beschwerdeführenden haben somit dem Beschwerdegegner die Parteikosten von 
CHF 6484.25 zu ersetzen. Entsprechend der Verteilung der Verfahrenskosten haben die 
Beschwerdeführenden dem Beschwerdegegner jeweils die Hälfte der Parteikosten, ausmachend 
CHF 3242.10 (gerundet), zu ersetzen.
31 VGE 100.2019.268U vom 13. Januar 2021, E. 3.1; BGE 140 II 262 E. 6.2
32 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Worb vom 
5. November 2021 wird bestätigt.
2.
a)
Den Beschwerdeführenden 1 und 2 werden Verfahrenskosten im Umfang von 
CHF 1400.00 auferlegt. Sie haften solidarisch für den ganzen Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
b)
Den Beschwerdeführenden 3 und 4 werden Verfahrenskosten im Umfang von 
CHF 1400.00 auferlegt. Sie haften solidarisch für den ganzen Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
a)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haben dem Beschwerdegegner Parteikosten im 
Umfang von CHF 3242.10 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Sie 
haften solidarisch für den ganzen Betrag.
b)
Die Beschwerdeführenden 3 und 4 haben dem Beschwerdegegner Parteikosten im 
Umfang von CHF 3242.10 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Sie 
haften solidarisch für den ganzen Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt A.________, eingeschrieben
-
Frau G.________ und Herrn F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt I.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Worb, Gemeindeverwaltung, Bauabteilung, 
eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.


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