be_bvd · 110 2019 2 · 2011-10-26 · de

Ausbau altes Feuerwehrmagazin | Hilterfingen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2019/2
Bern, 1. April 2019
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Regierungsstatthalter von Thun, Scheibenstrasse 3, 3600 Thun
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hilterfingen, Bauverwaltung, 
Staatsstrasse 18, Postfach 54, 3652 Hilterfingen
C.________
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalters von Thun vom 30. November 2018 
(bbew 60/2018; Ausbau altes Feuerwehrmagazin)
I.
Sachverhalt
1.
Die Parzelle Hilterfingen Gbbl. Nr. D.________ befindet sich im Eigentum der 
Burgergemeinde Hilterfingen. Seit langer Zeit steht darauf ein Feuerwehrmagazin der 
Einwohnergemeinde Hilterfingen. Mit Gesamtentscheid vom 26. Oktober 2011 resp. 
Rektifikation vom 2. November 2011 bewilligte der Regierungsstatthalter von Thun der 
Gemeinde Hilterfingen die Umnutzung des ehemaligen Feuerwehrmagazins in einen 
Autoeinstellraum. Dieser enthielt unter anderem auch eine Ausnahmebewilligung des Amts 
für Wald für eine nichtforstliche Kleinbaute im Wald mit der Auflage, dass das Gebäude in 
keiner Art und Weise baulich verändert werden darf. Am 14. November 2011 verkaufte die 


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Gemeinde Hilterfingen dem Beschwerdeführer die Garage. Am 4. Oktober 2011 hatte der 
Beschwerdeführer mit der Burgergemeinde Hilterfingen bereits einen Baurechtsvertag 
abgeschlossen, welcher ihn befugt, die Garage zu nutzen. Gleichzeitig verpflichtete er sich, 
das Garagengebäude unverändert zu erhalten. 
Mit Schreiben vom 14. Oktober 2016 teilte die Bauverwaltung Hilterfingen dem 
Beschwerdeführer mit, sie habe festgestellt, dass bauliche Veränderungen am Gebäude 
vorgenommen worden seien. Um zu prüfen, ob die Arbeiten einer Baubewilligungspflicht 
unterstünden, werde er gebeten, alle ausgeführten Arbeiten zu deklarieren. Am 22. 
Dezember 2017 erliess die Gemeinde Hilterfingen eine Wiederherstellungsverfügung. Sie 
hielt darin fest, anlässlich eines Augenscheins, an dem der Beschwerdeführer und der 
Bauverwalter teilgenommen hätten, seien verschiedene bauliche Änderungen festgestellt 
worden; so habe der Beschwerdeführer verschiedene Fenster eingebaut und den 
Dachraum in einen Atelier-Raum ausgebaut sowie Vorbereitungen für die Erstellung einer 
Nasszelle im Erdgeschoss vorgenommen. Die Gemeinde forderte den Beschwerdeführer 
auf, die Fensterfront in der Nordwestfassade, die beiden Fenster an der Südostfassade 
sowie die vier Dachflächenfenster zurück zu bauen und den Wasseranschluss stillzulegen 
resp. zu plombieren. Zudem hielt die Gemeinde fest, die Nutzung des Dachraums zu 
Wohn- und Arbeitszwecken sei ausdrücklich untersagt. Gleichzeitig wies sie auf die 
Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs hin und drohte für den Fall der 
Nichtbefolgung die Ersatzvornahme an. 
2.
Am 19. Januar 2018 reichte der Beschwerdeführer ein nachträgliches Baugesuch bei 
der Gemeinde ein für den Neu- und Ausbau des alten Feuerwehrmagazins in einen 
Abstell- und Lagerraum inkl. Garageplatz auf Parzelle Hilterfingen Grundbuchblatt 
Nr. D.________. Diese Parzelle befindet sich grösstenteils in der Waldzone. Das Gebäude 
selber liegt allerdings seit der Ortsplanrevision der Gemeinde Hilterfingen im Jahr 2014 in 
der Wohnzone E2 und grenzt an die Waldgrenze an. Zusammen mit dem Baugesuch 
reichte der Beschwerdeführer ein Ausnahmegesuch für Bauten in Waldnähe ein. 
Die Gemeinde leitete das Baugesuch zuständigkeitshalber an den Regierungsstatthalter 
weiter. Dieser führte gemeinsam mit dem Beschwerdeführer eine Begehung durch und 
holte insbesondere beim Amt für Wald, Waldabteilung Voralpen, einen Amtsbericht ein. Am 
30. November 2018 erliess der Regierungsstatthalter folgenden Entscheid:


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3.1 Die nachträgliche Baubewilligung wird erteilt für folgende Bauvorhaben
a) Ersetzen Flügeltüren durch Sektionaltor
d) Einbau Treppe
e) Neukonstruktion Zwischenboden auf neuem Niveau
i) Erstellen von Erschliessungsleitungen Wasser/Abwasser/Telefon
3.2 Der Bauabschlag wird ausgesprochen für folgende Bauvorhaben
b) Wärmedämmung in Wände und Dach
c) Einbau Dusche/WC
f) Einbau von 2 Fenstern in der Südostfassade
g) Einbau Fensterfront Nordwestfassade
h) Einbau von 4 Dachflächenfenstern 
3.3 Baupolizeiverfügung
3.3.1 Die Bauvorhaben Bst. b, c, f, g und h sind innert 6 Monaten ab Rechtskraft dieser 
Verfügung zurückzubauen […]. Der Baupolizeibehörde ist die Ausführung bis spätestens 31. 
Juli 2019 zur Abnahme anzuzeigen.
3.3.2 Der Wasseranschluss darf maximal für ein Handwaschbecken im Garageraum verwendet 
werden, die übrigen Wasseranschlüsse sind bis zum Wasserzähler zurückzubauen. Die 
Aufbereitung und Verwendung von Warmwasser ist nicht zulässig.
3.3.3 Strafandrohung: […].
3.
Gegen diesen Entscheid reichte der Beschwerdeführer am 21. Dezember 2018 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er 
stellt folgende Rechtsbegehren:
1. 
Es sei festzustellen, dass Ziff. 3.1 und 3.3.2 des angefochtenen Entscheids in Rechtskraft 
erwachsen sind.
2. 
Ziff. 3.2 des angefochtenen Entscheids sei insofern aufzuheben, als der Bauabschlag für 
folgende Bauvorhaben ausgesprochen wurde:
- lit. b, Wärmedämmung in Wände und Dach
- lit. f, Einbau von zwei Fenstern in Südostfassade
- lit. g, Einbau Fensterfront Nord-West-Fassade
- lit. h, Einbau von vier Dachflächenfenstern
3. 
Ziffer 3.3.1 und 3.3.3 des angefochtenen Entscheids seien insofern aufzuheben, als der 
Rückbau und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend die Bauvorhaben 
lit. b, f, g und h angeordnet wurde, unter Androhung der Ersatzvornahme und Strafe.


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4. 
Für den Rückbau des Bauvorhabens Einbau Dusche/WC (lit. c) sei eine neue angemessene 
Frist nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids anzusetzen. 
5. 
Es sei festzustellen, dass die Bauvorhaben lit. g und h des angefochtenen Entscheids 
bewilligungsfrei sind.
6. 
Die nachträgliche Baubewilligung sei für die Bauvorhaben lit. b und f, eventualiter und im Falle 
einer bestehenden Bewilligungspflicht auch für die Bauvorhaben lit. g und h des 
angefochtenen Entscheids zu erteilen.
Eventualiter sei auf den Rückbau und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der 
Bauvorhaben lit. b, f, g und h, vollumfänglich oder teilweise zu verzichten.
7. 
Ziff. 3.4 des angefochtenen Entscheids sei insofern aufzuheben, als die auf das 
Baupolizeiverfahren entfallenden Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer auferlegt wurden. 
Diese sind zu 4/5 der Beschwerdegegnerin, eventualiter dem Kanton Bern aufzuerlegen.
8. 
Dem Beschwerdeführer sei eine angemessene, anteilsmässige Parteientschädigung für das 
vorinstanzliche Verfahren gemäss nachzureichender Honorar- und Kostennote durch die 
Beschwerdegegnerin, eventualiter durch den Kanton Bern auszurichten.
9. 
Die Verfahrenskosten für das Beschwerdeverfahren seien dem Kanton Bern aufzuerlegen.
10. 
Dem 
Beschwerdeführer 
sei 
eine 
angemessene 
Parteientschädigung 
für 
das 
Beschwerdeverfahren gemäss nachzureichender Honorar- und Kostennote durch die 
Beschwerdegegnerin, eventualiter durch den Kanton Bern auszurichten.
 
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die Vorakten 
ein und gab der Vorinstanz, der Gemeinde sowie dem Amt für Wald, Waldabteilung 
Voralpen, Gelegenheit, zur Beschwerde Stellung zu nehmen. 
5.
Auf die Rechtsschriften und die Stellungnahmen wird, soweit für den Entscheid 
wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, 
die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, 
dessen Baugesuch teilweise abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2.
Streitgegenstand
a)
Der Beschwerdeführer verlangt, es sei festzustellen, dass die Ziffern Nrn. 3.1 und 
3.3.2 des angefochtenen Entscheids in Rechtskraft erwachsen seien. Zudem erwähnt er, 
die Infrarotpanels fehlten im Verfügungsdispositiv. Damit macht er sinngemäss geltend, 
diese seien nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids.
b)
Anfechtungsobjekt im Beschwerdeverfahren ist die Verfügung der Vorinstanz. Der 
Streitgegenstand braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch 
nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den 
Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für 
dessen Umfang gelten somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das 
Rügeprinzip.4 Die Anfechtung eines Teils des Bauentscheids hindert den Eintritt der 
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8.


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Rechtskraft für die übrigen Teile nur dann, wenn deren Schicksal vom Ausgang des 
Beschwerdeverfahrens abhängt.5
c)
In Ziffer 3.1 des angefochtenen Entscheids hat der Regierungsstatthalter für das 
Ersetzen der Flügeltüren durch ein Sektionaltor, den Einbau der Treppe, die 
Neukonstruktion des Zwischenbodens auf neuem Niveau sowie für das Erstellen von 
Erschliessungsleitungen Wasser/Abwasser/Telefon die nachträgliche Baubewilligung 
erteilt. Der Beschwerdeführer hat dies explizit nicht angefochten und auch keine andere 
Partei hat dagegen Beschwerde eingereicht. Dasselbe gilt für Ziffer 3.3.2, wonach als 
Wasseranschluss maximal ein Handwaschbecken im Garageraum verwendet werden darf 
und die übrigen Wasseranschlüsse zurück zu bauen seien. Ebenfalls akzeptiert der 
Beschwerdeführer den erteilten Bauabschlag für den Einbau WC/Dusche gemäss Ziffer 3.2 
Bst. c. Er rügt diesbezüglich einzig die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands. Dementsprechend sind diese Ziffern des angefochtenen Entscheids nicht vom 
Verfahrensgegenstand erfasst, sondern sind in Rechtskraft erwachsen. 
d)
Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer im ehemaligen Feuerwehrmagazin 
auch eine Infrarotheizung installierte. Aus dem Entscheid geht aus Ziffer 2.11 eindeutig 
hervor, dass die Vorinstanz die Entfernung der Infrarotheizung verfügen wollte. Dass dies 
keinen Eingang ins Dispositiv des Entscheids gefunden hat, ändert an diesem Umstand 
nichts. Dementsprechend ist auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in 
Bezug auf die Infrarotheizung Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids. Da der 
Beschwerdeführer nur die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf die 
Nasszelle explizit akzeptiert, ist die Entfernung der Infrarotheizung auch Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens. 
3.
Rechtliches Gehör und Beweiserhebung
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Wiederherstellungsverfügung der 
Gemeinde sei ohne vorgängige Anhörung erfolgt. Vor dem Erlass des Entscheids der 
Vorinstanz sei ihm zudem das Protokoll des Augenscheins vom 15. Oktober 2018 nicht zur 
Stellungnahme zugestellt worden und der Rückbau der Wärmedämmung sei erstmals im 
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 40–
41 N. 8.


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angefochtenen Entscheid thematisiert worden. Vorher sei diese nicht Thema gewesen. 
Schliesslich habe sich die Vorinstanz nicht oder nur ungenügend mit seinen Einwänden 
auseinandergesetzt. Insbesondere habe sie die mit Eingabe vom 18. Januar 2018 
gestellten Editionsbegehren ohne Begründung übergangen und die einzelnen Argumente 
habe sie mit pauschalen, nicht abgeklärten Begründungen abgetan. Sowohl die Gemeinde 
als auch die Vorinstanz hätten sein rechtliches Gehör verletzt. Er beantragt insbesondere, 
bei Fehlen eines Protokolls des durchgeführten Augenscheins sei dieser zu wiederholen. 
Zudem wiederholt er die bereits im Vorverfahren gestellten Editionsbegehren bezüglich des 
Schreibens der Waldabteilung vom 4. Februar 2010 sowie der Genehmigungsverfügung 
der Ortsplanrevision der Gemeinde Hilterfingen durch das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) und verlangt die Edition der Genehmigungsverfügung der 
Ortsplanrevision der Gemeinde Hilterfingen durch das kantonale Amt für Wald. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG6 gibt den Parteien das 
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern. 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt weiter, dass die Behörde die Vorbringen der 
in ihrer Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. 
Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 
Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die 
Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen 
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 
Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien 
eingehen; 
es 
genügt, 
wenn 
sie 
sich 
mit 
den 
wesentlichen 
Gesichtspunkten 
auseinandergesetzt hat.7
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die 
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
7 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5.


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Rechtsmittelinstanz 
dieselbe 
Kognition 
hat 
wie 
die 
Vorinstanz 
und 
der 
beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.8
c)
Es ist fraglich, ob der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren das Vorgehen 
der Gemeinde im Rahmen des Baupolizeiverfahrens überhaupt noch rügen kann, oder ob 
er dies nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte vorbringen müssen. Im Übrigen geht 
der Vorwurf aber ohnehin fehl: Die Gemeinde hat den Beschwerdeführer darüber 
informiert, dass sie abkläre, ob er an der Baute baubewilligungspflichtige Arbeiten 
durchgeführt habe. Zudem hat sie Ende Oktober 2016 eine Begehung resp. am 5. April 
2017 eine Besprechung mit dem Beschwerdeführer durchgeführt, bevor sie die 
Wiederherstellungsverfügung erliess. Damit konnte sich der Beschwerdeführer im 
baupolizeilichen Verfahren genügend äussern. Die Gemeinde war nicht verpflichtet, ihm 
vor Erlass der Wiederherstellungsverfügung nochmals Gelegenheit zur Stellungnahme zu 
geben. Die Gemeinde hat diesbezüglich das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht 
verletzt.
d)
Ursprünglich handelte es sich bei der Garage resp. bei dem ehemaligen 
Feuerwehrmagazin um ein einfaches Holzgebäude mit Satteldach. Auf der Südost- und der 
Nordwestseite war die Fassade nicht ganz geschlossen, sondern Schlitze zwischen den 
einzelnen vertikalverlaufenden Holzbrettern ermöglichten einen gewissen Lichteinfall, 
insbesondere im oberen Bereich des Gebäudes. Auf der Nordwestseite befand sich ein 
grosses zweiflügliges Holztor.9 Nach Erlass der Wiederherstellungsverfügung hat der 
Beschwerdeführer ein nachträgliches Baugesuch für den "Neu- und Ausbau altes 
Feuerwehrmagazin in Abstell- und Lagerraum inkl. Garageplatz" eingereicht. Gemäss den 
gleichzeitig eingereichten Plänen umfasst das Baugesuch im Erdgeschoss den Einbau 
einer Nasszelle. Zudem umfasst es den Einbau eines Zwischenbodens auf neuem Niveau 
inklusive Wärmedämmung, wodurch ein Obergeschoss mit einer minimalen Kniestockhöhe 
von 1.53 m entstand. Weiter sind auf den eingereichten Plänen vier Dachflächenfenster 
und zwei Fenster in der Südostfassade eingezeichnet und die Nordwestfassade ist hinter 
der Holzlattierung mit zwei grossen Fenstern vollständig verglast. Zudem sind im 
Erdgeschoss auf der nordwestlichen Seite ein Sektionaltor sowie eine Dämmung im 
Bereich des Daches und an den Seitenwänden des gesamten Gebäudes eingezeichnet. 
8 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16.
9 Vgl. Vorakten pag 63 und 64.


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Der Beschwerdeführer hat die Dämmung im Bereich des Dachs und der Seitenwände im 
Baugesuch nicht mit der Farbe rot und damit nicht als neu dargestellt. Es ist aber 
unbestritten, dass das Gebäude vor der Übernahme durch den Beschwerdeführer über 
keine Wärmedämmung verfügte, sondern der Beschwerdeführer diese im Rahmen der 
übrigen Arbeiten anbrachte. In dem der Beschwerdeführer die Dämmung in den 
Baugesuchsplänen selber darstellte, hat er sie zum Gegenstand des nachträglichen 
Baugesuchs gemacht, auch wenn er sie fälschlicherweise nur schwarz einzeichnete. Die 
Vorinstanz hat daher das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, indem sie 
(auch) die Bewilligungsfähigkeit dieser Veränderungen beurteilte und bezüglich der 
Wärmedämmung den Bauabschlag verfügte sowie die Wiederherstellung anordnete. Vor 
Erlass des Gesamtentscheids war sie nicht verpflichtet, den Beschwerdeführer 
diesbezüglich explizit noch anzuhören. 
e)
Weiter hat sich die Vorinstanz genügend mit den Einwänden des Beschwerdeführers 
auseinander gesetzt; sie hat in ihrem Entscheid insbesondere dargelegt, weshalb sie die 
Auffassung vertritt, dass die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
gemäss Art. 46 Abs. 3 BauG noch nicht abgelaufen sei. Auch hat sie sich zur 
Bewilligungspflicht der durchgeführten Arbeiten geäussert. Zudem hat sie zwar die 
einzelnen vom Beschwerdeführer beantragten Dokumente nicht explizit editiert. Sie hat 
aber die Gesuchsakten bbew 131/2011 zum Verfahren beigezogen und dem Anwalt des 
Beschwerdeführers mit Verfügung vom 27. Juli 2018 auch zur Einsichtnahme zugestellt.10 
Darin befand sich insbesondere das Schreiben vom 4. Februar 2010 der Waldabteilung.11 
Demgegenüber findet sich die Genehmigungsverfügung des AGR der Ortsplanrevision der 
Gemeinde Hilterfingen tatsächlich nicht bei den Akten. Allerdings ergibt sich aus dem 
Entscheid implizit, dass der Regierungsstatthalter diese für nicht relevant angesehen hat. 
Im Rahmen der antizipierten Beweiswürdigung durfte die Vorinstanz dementsprechend 
darauf verzichten, diese zu edieren. Da sich eine Behörde zudem nicht mit allen 
Einzelheiten einer Eingabe einer Partei auseinander setzen muss, hat die Vorinstanz auch 
mit diesem Vorgehen das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt.
f)
Über Augenscheine sind Protokolle zu führen, die es den Parteien möglich machen, 
deren Hergang später zu belegen. Dazu gehört ein einigermassen vollständiges und 
nachvollziehbares Protokoll und dieses ist den Parteien mit der Gelegenheit zur 
10 Vgl. Vorakten pag 147.
11 Vgl. Bewilligungsakten bbew 131/2011 pag. 017. 


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Stellungnahme zuzustellen. Ein Entscheid darf sich nur insoweit auf die Ergebnisse eines 
Augenscheins abstützen, als diese ausreichend protokolliert sind.12 
Die Vorinstanz hat von dem am 15. Oktober 2018 durchgeführten Augenschein ein 
rudimentäres Protokoll verfasst. Darin sind allerdings nur stichwortartig einige 
Feststellungen notiert.13 Dieses hat sie dem Beschwerdeführer zudem nicht zur 
Stellungnahme zugestellt. Damit hat sie das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers 
verletzt. Auch wenn handschriftliche Notizen unter Umständen genügen können, um eine 
einfache Besprechung zu dokumentieren, hätte die Vorinstanz zumindest sicherstellen 
sollen, dass der Beschwerdeführer Kenntnis von den festgehaltenen Tatsachen hat. 
Allerdings war und ist im vorliegenden Verfahren die Durchführung eines Augenscheins für 
die Erhebung des rechtlich relevanten Sachverhalts nicht notwendig. Die Vorinstanz hat 
auch nicht auf Tatsachen abgestellt, die nur an diesem Augenschein festgestellt worden 
sind. Der Beschwerdeführer hatte zudem im vorliegenden Verfahren Gelegenheit, in 
sämtliche Verfahrensakten Einsicht zu nehmen und die Notizen zum Augenschein 
einzusehen. Auf Grund der vollen Kognition der BVE ist dem Beschwerdeführer durch die 
Verletzung des rechtlichen Gehörs dementsprechend kein nicht wieder gut zu machender 
Nachteil erwachsen und die Verletzung konnte geheilt werden. Der Augenschein ist 
deshalb auch nicht zu wiederholen. Der entsprechende Beweisantrag ist abzuweisen. Auch 
die BVE erachtet zudem die Genehmigungsverfügung des AGR der Ortsplanrevision der 
Gemeinde Hilterfingen als nicht entscheidrelevant. Dasselbe gilt für die Genehmigung der 
Ortsplanrevision durch das kantonale Amt für Wald. Die Anträge auf Edition dieser 
Verfügungen sind ebenfalls abzuweisen.
4.
Baubewilligungspflicht der Fensterfront Nordwestfassade und Dachflächenfenster
a)
Der Beschwerdeführer verlangt weiter, es sei festzustellen, dass der Einbau einer 
Fensterfront in der Nordwestfassade und der Einbau von vier Dachflächenfenstern 
baubewilligungsfrei seien. Er macht geltend, die Fensterfront befinde sich im 
Gebäudeinnern. 
Die 
Fassadenverkleidung 
bleibe 
unverändert 
bestehen. 
Die 
Dachflächenfenster wiesen zudem eine Fläche von weniger als 0.8 m2 auf. Insbesondere 
12 Art. 19 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 182 Schweizerische Zivilprozessordnung, SR 272; Staehelin/Staehelin/ 
Grolimund, Zivilprozessrecht, 2013, §18 N 115.
13 Vgl. Vorakten pag. 27.


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würden sie die Lichtverhältnisse nicht wesentlich verbessern und er verzichte ausdrücklich 
auf eine Umnutzung. Diese baulichen Veränderungen seien entsprechend bewilligungsfrei.
b)
Gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. e BewD14 sind bis zu zwei höchstens 0.8 m2 grosse 
Dachflächenfenster pro Hauptdachfläche grundsätzlich bewilligungsfrei. Dasselbe gilt für 
bauliche 
Änderungen 
im 
Gebäudeinnern 
wenn 
sie 
nicht 
mit 
einer 
baubewilligungspflichtigen 
Nutzungsänderung 
verbunden 
sind 
und 
nicht 
die 
Brandsicherheit betreffen (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD). Bauvorhaben, die geeignet sind, die 
Nutzungsordnung zu beeinflussen sowie die Zweckänderung einer Baute sind überdies 
immer baubewilligungspflichtig (Art. 1a Abs. 1 und 2 BauG). Entscheidend für die 
Beantwortung der Frage nach der Bewilligungspflicht von baulichen Vorkehrungen ist 
deren objektive Eignung15 resp. was für Nutzungen sie ermöglichen und nicht wie die 
Räumlichkeiten tatsächlich genutzt werden (sollen).16 Bei der Prüfung, ob eine Baute als 
bewohnt oder als unbewohnt gilt, ist gemäss ständiger Rechtsprechung eine 
Gesamtwürdigung der Verhältnisse vorzunehmen.17 Dies muss grundsätzlich bei der Frage 
nach der Bewilligungspflicht von baulichen Veränderungen gelten, denn eine isolierte 
Betrachtung von einzelnen baulichen Massnahmen verunmöglichte eine Würdigung deren 
objektiven Eignung. 
c)
Der Beschwerdeführer beantragte mit seinem Baugesuch ursprünglich nicht nur die 
Erteilung der Bewilligung für den Einbau einer Nasszelle, eines Zwischenbodens, einer 
Treppe sowie für die Dämmung des Obergeschosses und die gegen Südosten gerichteten 
Fenster, sondern er hat auch die vier Dachflächenfenster sowie die Verglasung der 
Nordwestfassade auf den Plänen eingezeichnet.18 Das Baugesuch hat er vorbehaltslos bei 
der Gemeinde eingereicht. Damit hat er ursprünglich selber die Bewilligungspflicht dieser 
baulichen 
Massnahmen 
anerkannt 
und 
deren 
Bewilligung 
beantragt. 
Der 
Regierungsstatthalter hat zudem zu Recht eine Gesamtbetrachtung der baulichen 
Massnahmen vorgenommen und kam entsprechend zum Schluss, dass diese nicht nur das 
äussere Erscheinungsbild, sondern auch die innere Nutzung wesentlich verändern. Er hat 
14 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
15 BGer 1C_446/2017 vom 20. Dezember 2017, E. 3.2.
16 VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017, E. 2.4.
17 VGE 2014/304 vom 12.03.2015, E. 4.2; VGE 21762 vom 22.03.2004, E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, 
S. 15 ff., Ziff. 2.2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 8a/bb.
18 Vgl. Schreiben vom 18. Januar 2018, Beschwerdebeilage 4. 


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daher auch zu Recht die Bewilligungspflicht dieser Arbeiten bejaht. Auch wenn der 
Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren auf den Einbau der Nasszelle verzichtet und 
auch zu erkennen gibt, dass er die Infrarotheizung entfernen will, ermöglichen die weiterhin 
beantragten 
baulichen 
Massnahmen 
insbesondere 
zusammen 
mit 
den 
vier 
Dachflächenfenstern sowie der Verglasung der Nordwestseite eine weitergehende Nutzung 
als bisher bewilligt: Gemäss Gesamtbewilligung aus dem Jahr 2011 ist das Gebäude als 
Autoeinstellraum resp. Garage bewilligt. Ein solches Gebäude kann insbesondere zum 
Abstellen von Fahrzeugen und allenfalls zum Lagern von Gegenständen genutzt werden. 
Demgegenüber lässt ein ca. 25 m2 grosser Raum, der isoliert ist, über einen gepflegten 
Innenausbau verfügt und dank den vier Dachflächenfenstern und den beiden Fenstern in 
der 
Südostfassade 
eine 
Fensterfläche 
von 
ca. 4.3 
m2 
aufweist, 
weitere 
Nutzungsmöglichkeiten zu; auch wenn die Entfernung der Nasszelle sowie der Heizung mit 
einer deutlichen Komforteinbusse verbunden ist, bleibt der Raum zumindest während der 
wärmeren Jahreszeit insbesondere auf Grund der guten Belichtung für den Aufenthalt von 
Menschen attraktiv. Es ist daher unerheblich, dass der Beschwerdeführer gemäss eigenen 
Angaben den Raum nur noch als Abstell- und Lagerraum nutzen will. Zudem macht er 
selber geltend, die Wärmedämmung sei für Aufbewahrung von Archivalien oder Getränken 
notwendig. Auch diese Nutzung geht über die Nutzung des Gebäudes als Garage oder 
einfacher Lagerraum hinaus. Bei einer Gesamtbetrachtung der noch umstrittenen 
baulichen Massnahmen ermöglichen diese immer noch weitergehende Nutzungen als 
bisher bewilligt. Schliesslich wären der Einbau der Fensterfront und der vier 
Dachflächenfenster auch bei isolierter Betrachtung bewilligungspflichtig; sie bewirken, dass 
das vormals kaum belichtete Dachgeschoss der Garage deutlich besser belichtet ist, resp. 
weniger winddurchlässig ist. Auch dies ist mit einer Komfortsteigerung dieses Raumes und 
damit mit neuen Nutzungsmöglichkeiten verbunden. Die vier Dachflächenfenster sowie die 
Verglasung 
der 
Nordwestfassade 
sind 
daher 
bewilligungspflichtig. 
Dieses 
Feststellungsbegehren ist entsprechend abzuweisen.
5.
Bewilligungsfähigkeit der baulichen Veränderungen
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, sollte von einer Baubewilligungspflicht der 
noch umstrittenen Arbeiten ausgegangen werden, so seien sie bewilligungsfähig. Der 
Einbau von kleinen Fenstern sei auch in einer Garage bewilligungsfähig und insbesondere 
für die Lagernutzung von Vorteil. Die Fenster in der Südostfassade würden die 


RA Nr. 110/2019/2
14
Lichtverhältnisse zudem nicht wesentlich verbessern. Allenfalls seien die Fenster analog 
zur Nordwestfassade mit einer Holzverschalung zu versehen. Da ein Wasseranschluss 
bewilligt sei, sei eine Isolation der Räumlichkeiten für die Vermeidung von Frostschäden 
unausweichlich. Die Wärmedämmung sei beispielsweise auch für das Lagern von 
Archivalien oder Getränken notwendig. Die Wärmedämmung mache daher für die 
bewilligte Lagernutzung Sinn.
b)
Bauvorhaben sind insbesondere zu bewilligen, wenn sie den bau- und 
planungsrechtlichen Vorschriften entsprechen (Art. 2 Abs. 1 BauG). Im nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens 
teilweise bewilligt werden kann (Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG). 
Das Bauvorhaben umfasst gemäss dem eingereichten Baugesuch den Neu- und Ausbau 
des alten Feuerwehrmagazins, resp. der Garage in einen Abstell- und Lagerraum inklusive 
Garageplatz. Dies umfasst insbesondere auch verschiedene bauliche Massnahmen. Der 
Regierungsstatthalter hat dem Einbau eines neuen Tors sowie dem Zwischenboden auf 
neuem Niveau, der Treppe und den Erschliessungsleitungen die Baubewilligung erteilt. Der 
für die Nasszelle im Erdgeschoss erteilte Bauabschlag ist zudem nicht umstritten. Zu 
beurteilen bleibt daher die Bewilligungsfähigkeit des Einbaus von vier Dachflächenfenstern, 
zwei Fenstern in der Südostfassade sowie der Verglasung der Nordwestfassade und der 
Isolation des Gebäudes. 
c)
Das Gebäude befindet sich in der Wohnzone E2. Die Waldgrenze verläuft entlang 
der südöstlichen und südwestlichen Fassaden. Gemäss Art. 25 KWaG19 haben Bauten und 
Anlagen einen Abstand zum Wald von mindestens 30 Meter einzuhalten. Der gesetzliche 
Waldabstand gilt für alle baubewilligungspflichtigen Vorhaben, mit Ausnahme von 
Umbauten, Renovationen, Installationen im Gebäudeinnern sowie Anbauten, sofern der 
Waldabstand dadurch nicht verringert wird, der Zugang zum Wald nicht erschwert und die 
Zweckbestimmung des Gebäudes nicht verändert wird (Art. 34 Abs. 1 KWaV20). 
Wie bereits dargelegt, ermöglichen die baulichen Massnahmen neue Nutzungen des 
Gebäudes. Daher liegt eine Zweckänderung der Baute vor. Dementsprechend müsste das 
Bauvorhaben grundsätzlich einen Waldabstand von 30 Meter einhalten. Dieser ist 
19 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11).
20 Kantonale Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111).


RA Nr. 110/2019/2
15
unbestrittenermassen 
unterschritten. 
Der 
Beschwerdeführer 
hat 
denn 
auch 
ein 
Ausnahmegesuch für das Bauen in Waldnähe gestellt.
d)
Die Waldabteilung befindet über die Ausnahmegesuche (Art. 34 Abs. 2 KWaV). 
Besondere 
Verhältnisse, 
welche 
eine 
Ausnahmebewilligung 
rechtfertigen, 
liegen 
insbesondere dann vor, wenn das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anliegen 
bedroht oder vereitelt, die mit der gesetzlichen Regelung des Waldabstandes verfolgt 
werden.21 Das Gesetz bezweckt, den Wald zu erhalten, seine nachhaltige und schonende 
Bewirtschaftung sowie die Versorgung mit dem Rohstoff Holz zu sichern und zu fördern, 
Menschen und erhebliche Sachwerte vor Naturgefahren zu schützen, den Wald als 
naturnahe Lebensgemeinschaft wildlebender Pflanzen und Tiere zu schützen und 
aufzuwerten, seine Wohlfahrtsfunktion zu erhalten und zu verbessern sowie die 
Verwendung von einheimischem Holz zu fördern (Art. 1 Abs. 1 KWaG). Das Einhalten des 
Waldabstandes ist für seine Erhaltung und die schonende Bewirtschaftung grundsätzlich 
erforderlich. Hält ein Gebäude überhaupt keinen Waldabstand ein, so beeinträchtigt bereits 
eine 
intensivere 
Nutzung 
des 
Gebäudes 
beispielsweise 
die 
naturnahe 
Lebensgemeinschaft. 
Die Waldabteilung hat in ihrer Stellungnahme von 28. Januar 2019 insbesondere 
ausgeführt, Dachflächenfenster seien bei einem Gebäude ohne Waldabstand einem 
Bruchrisiko ausgesetzt. Zudem führten die Dachflächenfenster dazu, dass zur Vermeidung 
von Schäden ein höherer Aufwand erforderlich sei. Präventive Massnahmen wie die 
Entfernung von Bäumen wären mit der Walderhaltung nicht vereinbar. Dem Bauvorhaben 
insgesamt könne nicht zugestimmt werden. Es seien alle Massnahmen zu ergreifen, um 
ein schleichendes Umnutzen der Garage in ein Wohn-Atelier- und einen Bürobereich zu 
unterbinden. Bereits im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Waldabteilung ausgeführt, das 
bestehende Gebäude dürfe nur soweit saniert und umgenutzt werden, soweit es für die 
Nutzung als Garage und einfacher Lagerraum notwendig sei.22
e)
Dieser Fachmeinung ist grundsätzlich zu folgen. Wie bereits dargelegt, führen die 
baulichen Veränderungen zu neuen Nutzungsmöglichkeiten. Dies ist potentiell mit einer 
intensiveren Nutzung verbunden, was mit dem Zweck des Waldabstandes nicht vereinbar 
ist. Nicht nur die Gesamtheit der Änderungen sondern auch die einzelnen Elemente 
21 Vgl. dazu: BVR 2003 S. 257 E. 10d, mit Hinweisen; VGE 20894 vom 5. Oktober 2000; VGE 21266 vom 
21. September 2001.
22 Amtsbericht vom 21. Juni 2018, Vorakten pag. 158.


RA Nr. 110/2019/2
16
begünstigen eine intensivere Nutzung des Gebäudes: Noch wenn beispielsweise nur die 
Wärmedämmung ohne die Fenster bewilligt würde, führte dies dank den konstanteren 
Temperaturen zu neuen Nutzungsmöglichkeiten des Raumes. Dabei ist zudem zu 
beachten, dass entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers das Gebäude nicht als 
Lagerraum sondern als Autoeinstellraum bewilligt ist. Zwar können auch in einer Garage 
Materialien gelagert werden und dies ist mit deren Zweck auch vereinbar. Daraus resultiert 
jedoch kein Anspruch darauf, das Gebäude so zu sanieren und auszugestalten als es für 
optimale Lagerzwecke erforderlich wäre. Ein vorhandener Wasseranschluss bedingt 
zudem nicht zwingend eine Dämmung des Gebäudes, da das Wasser während den 
Wintermonaten ohne weiteres abgestellt werden kann. Ähnliches gilt für die natürliche 
Belichtung des Gebäudes: Auch wenn beispielsweise die Wärmedämmung entfernt wäre, 
steigerte der natürliche Lichteinfall die Attraktivität des Raumes und ermöglichte eine 
zusätzliche Nutzung des Gebäudes insbesondere während der wärmeren Jahreszeit. 
Daraus folgt, dass der Einbau der vier Dachflächenfenster und der beiden Fenster in der 
Südostfassade, die Verglasung der Nordwestfassade sowie die Wärmedämmung beim 
Dach und an den Wänden nicht bewilligungsfähig sind, da sie mit dem Zweck des 
Waldabstandes nicht vereinbar sind und daher eine Ausnahmebewilligung für Bauten in 
Waldnähe nicht erteilt werden kann. Da wie bereits erwähnt auch die einzelnen Elemente 
den Zwecken des Waldgesetzes widersprechen, kommt auch eine Teilbaubewilligung nicht 
in Frage. Das Anbringen einer Holzverschalung bei den gegen Südosten gerichteten 
Fenstern ist nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Ob die Veränderung in 
diesem Fall allenfalls bewilligungsfähig sein könnte, ist entsprechend nicht zu beurteilen. 
6.
Abschluss der Arbeiten und Unterbrechung der Fünfjahresfrist 
a)
Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren entscheidet die Baubewilligungsbehörde 
im Falle des Bauabschlags zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand 
wiederherzustellen ist. Sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e 
BauG). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist die Regel. Die Anordnung 
nach langem Zeitablauf kann allerdings mit dem Gebot der Rechtssicherheit sowie dem 
Vertrauensschutz in Konflikt geraten.23 Daher bestimmt das Gesetz, dass die 
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11.


RA Nr. 110/2019/2
17
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die 
Rechtswidrigkeit erkennbar war, nur verlangt werden kann, wenn zwingende öffentliche 
Interessen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). 
Ein rechtswidriger Zustand ist erkennbar, wenn er von der Behörde bei Anwendung der 
gebotenen Sorgfalt hätte erkannt werden können. Zur Einhaltung der Frist ist es nicht 
notwendig, die Wiederherstellung zu verfügen. Es ist ausreichend, wenn die 
Baupolizeibehörde den betreffenden Eigentümer förmlich auffordert, ein nachträgliches 
Baugesuch einzureichen.24 Der Beweis, dass seit dem Einbau mehr als fünf Jahre 
vergangen sind, hat die Bauherrschaft zu erbringen.25 Eine Wiederherstellung nach Ablauf 
der fünf Jahre erscheint abgesehen davon zwingend, wenn für die Öffentlichkeit untragbare 
Verhältnisse bewirkt worden sind, wie Beeinträchtigungen der Umwelt, Störung des 
Ortsbildes, Eingriffe in eine schutzwürdige Landschaft und dergleichen.26
b)
Der Beschwerdeführer macht geltend, ein Grossteil der Arbeiten sei Ende 2011 
ausgeführt worden. Insbesondere seien sämtliche Fenster bereits zum damaligen 
Zeitpunkt eingebaut und auch der Dachraum sei damals ausgebaut worden. Der 
rechtswidrige Zustand sei daher bereits ab diesem Zeitpunkt für die Gemeinde erkennbar 
gewesen. Das Schreiben der Bauverwaltung der Gemeinde Hilterfingen vom 14. Oktober 
2016 sei nicht eingeschrieben verschickt worden, daher sei nicht bekannt, wann dieses 
Schreiben den Beschwerdeführer erreicht habe. Zudem sei mit diesem Schreiben keine 
förmliche Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs verbunden gewesen. Die erste 
für den Beschwerdeführer erkennbare Handlung der Baupolizeibehörde sei erst mit der 
Wiederherstellungsverfügung vom 22. Dezember 2017 erfolgt. Die Fünfjahresfrist sei damit 
nicht rechtzeitig unterbrochen worden.
c)
Die Beurteilung, ob der Beschwerdeführer ein Grossteil der Arbeiten tatsächlich 
bereits im Dezember 2011 abgeschlossen hatte und der rechtswidrige Zustand damit für 
die Gemeinde seit diesem Zeitpunkt erkennbar war erübrigt sich: Die Bauverwaltung 
Hilterfingen hat den Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. Oktober 2016 aufgefordert, 
alle am ehemaligen Feuerwehmagazin durchgeführten Arbeiten zu deklarieren. 
Dementsprechend konnte der Beschwerdeführer bereits ab diesem Zeitpunkt nicht mehr 
darauf vertrauen, dass die Gemeinde den von ihm geschaffene Zustand vorbehaltslos 
24 BVR 1998 S. 374; BVR 2004 S. 503 E. 4d.
25 VGE 19559 vom 27.03.1996, E. 3c.
26 BVR 2004 S. 442 E. 4.1.


RA Nr. 110/2019/2
18
toleriert. Wann dieses Schreiben dem Beschwerdeführer exakt zugestellt worden ist, kann 
offen bleiben: Gemäss Angabe der Gemeinde hat sie am 27. Oktober 2016 zusammen mit 
dem Beschwerdeführer eine Begehung durchgeführt, anlässlich welcher sie den 
Beschwerdeführer auf die Bewilligungspflicht der durchgeführten Arbeiten aufmerksam 
gemacht und ihn aufgefordert hat, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.27 Dieser 
Sachverhalt wurde vom Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht bestritten. 
Auch der Umstand, dass der Beschwerdeführer bereits am 15. Dezember 2016 ein 
Formular für Bauten nach Waldgesetz unterzeichnet hat,28 und die Burgergemeinde 
Hilterfingen dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28. März 2017 unter anderem 
mitgeteilt hat, dass sie für die Umnutzung des Gebäudes ihre Zustimmung nicht erteilen 
könne,29 lassen den Schluss zu, dass sich der Sachverhalt so zugetragen hat. Mit dem 
Hinweis auf die Baubewilligungspflicht der Arbeiten und der Aufforderung zur Einreichung 
eines Baugesuchs anlässlich dieser Begehung Ende Oktober 2016 unterbrach die 
Gemeinde Hilterfingen die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. 
Auch wenn zu Gunsten des Beschwerdeführers davon auszugehen ist, dass er ein 
Grossteil der Arbeiten Ende 2011 abgeschlossen hatte, hat die Gemeinde daher die Frist 
von fünf Jahren seit die Rechtswidrigkeit erkennbar war, eingehalten. 
Darüber hinaus handelt es sich beim Schutz des Waldes um ein wichtiges öffentliches 
Interesse. Daher wäre die Durchsetzung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands 
grundsätzlich 
auch 
später 
als 
fünf 
Jahre 
nach 
Erkennbarkeit 
des 
unrechtmässigen Zustands möglich. 
7.
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
a)
Obwohl die Wiederherstellung die Regel ist, kann sie bei gutem Glauben 
unterbleiben, sofern keine öffentlichen oder privaten Interessen sie gebieten.30 Jedoch 
kann sich auf den guten Glauben nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach 
den Umständen von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein kann (Art. 3 
27 Vgl. Baupolizeiakten, Protokollauszug der 3. Sitzung des Gemeinderats Hilterfingen vom 05.02.2018.
28 Vgl. Vorakten pag. 16.
29 Vgl. Baupolizeiakten Schreiben der Burgergemeinde Hilterfingen vom 28. März 2017.
30 VGE 2012.419 vom 03.07.2012, E. 5.1.


RA Nr. 110/2019/2
19
Abs. 2 ZGB31). Es wird allgemein vorausgesetzt, die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben 
sei bekannt und Bauarbeiten, welche nicht aus genehmigten Plänen oder der 
Baubewilligung 
hervorgehen, 
seien 
nicht 
bewilligt.32 
Nach 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung ist die Bauherrschaft zumindest gehalten, sich bei der zuständigen 
Behörde bezüglich der Bewilligungspflicht von baulichen Massnahmen zu erkundigen.33 
Die Wiederherstellungsverfügung muss überdies in jedem Fall im öffentlichen Interesse 
liegen und verhältnismässig sein. Das heisst, sie muss geeignet sein, das angestrebte Ziel 
zu erreichen, darf nicht weiter gehen, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands 
nötig ist und die Belastung muss für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis 
zum verfolgten Ziel stehen.34 Auch eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, 
kann sich auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, 
dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich dem Schutz der 
Rechtsgleichheit 
und 
der 
baurechtlichen 
Ordnung, 
den 
Interessen 
an 
der 
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die 
Nachteile, die mit der Wiederherstellung für die private Person verbunden sind, nicht oder 
nur in verringertem Masse berücksichtigen. Wirtschaftliche Interessen können in solchen 
Fällen kaum je ausschlaggebendes Gewicht beanspruchen. Andernfalls würde die 
baurechtliche Ordnung weitgehend in Frage gestellt.35 
b)
Der Beschwerdeführer macht geltend, ihm könne keine Bösgläubigkeit vorgeworfen 
werden. Er sei nie auf die Bewilligungspflicht aufmerksam gemacht worden und er verfüge 
nicht über eine fachkundige Ausbildung. Zudem seien die geforderten Rückbau- und 
Wiederherstellungsarbeiten mit ca. Fr. 45'000.00 kostenintensiv und für die Vereitelung 
einer Arbeits- und Wohnnutzung nicht zwingend notwendig. Das öffentliche Interesse 
insbesondere am Rückbau der Wärmedämmung sei bescheiden. Die Walderhaltung und 
die Waldbewirtschaftung sei dadurch nicht stärker tangiert als vorher. Zudem sei mit der 
Wärmeisolation mit feuerfesten Platten der Brandschutz verbessert worden. Die Eignung 
dieses Rückbaus sei damit ebenfalls bestritten. Auch bei den übrigen Massnahmen sei der 
31 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201).
32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b.
33 BGE 132 II 21, E. 2.1.
34 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; BVR 1995 S. 522 E. 3a.


RA Nr. 110/2019/2
20
Rückbau nochmals zu prüfen, insbesondere, ob nicht eine Verschalung der Fenster an der 
Südostfassade und ein Verzicht auf die Entfernung der Dachflächenfenster möglich seien.
c)
Gemäss der Darstellung des Beschwerdeführers hat er die Bauverwaltung im Jahr 
2011 über seine Umbaupläne informiert. Diese soll sich damals positiv geäussert haben, 
unter dem Vorbehalt, dass die Ortsplanrevision und die damit verbundene Einzonung des 
Gebäudes rechtskräftig werden.36 Damit legt der Beschwerdeführer allerdings nicht dar, 
dass die Bauverwaltung ihm zugesichert habe, er dürfe die Bauarbeiten auch ohne 
Baubewilligung durchführen. Zudem hat der Beschwerdeführer trotz des Vorbehalts der 
Gemeinde bezüglich der Ortsplanrevision, die erst 2014 in Rechtskraft trat, gemäss 
eigenen Angaben bereits im Jahr 2011 ein Grossteil der Arbeiten durchgeführt. Er hat 
dementsprechend die Arbeiten nicht im Vertrauen auf eine positive Äusserung von Seite 
der Behörden durchgeführt. Die Waldabteilung hatte zudem im Rahmen der Umnutzung 
des ehemaligen Feuerwehrmagazins in eine Garage als Auflage verlangt, das Gebäude 
dürfe nicht ausgebaut werden. Obwohl sich die damalige Baubewilligung an die Gemeinde 
richtete, gilt diese Auflage auch für den Beschwerdeführer als deren Rechtsnachfolger. Mit 
dem Ausbau des ehemaligen Feuerwehrmagazins hat er gegen diese Auflage verstossen. 
Er hat somit die getätigten Investitionen im baurechtlichen Sinn bösgläubig getätigt. 
d)
Es besteht einerseits ein grundsätzliches öffentliches Interesse an der Durchsetzung 
der baurechtlichen Grundordnung. Im vorliegenden Fall kommt zudem der Schutz des 
Waldes hinzu. Die Waldabteilung hat in ihrer Stellungnahme ausgeführt, wenn der 
Innenausbau nicht zurückgebaut werde, so seien verschiedenen Nutzungen möglich. Die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands diene daher den öffentlichen Interessen 
der Walderhaltung und der Erhaltung der Waldfunktionen. Ohne Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands werde dieser durch die neuen Nutzungsmöglichkeiten 
beeinträchtigt 
und 
die 
Waldbewirtschaftung 
sei 
insbesondere 
auf 
Grund 
der 
Dachflächenfenster aufwändiger.37 Auf der anderen Seite stehen die privaten Interessen 
des Beschwerdeführers. Dabei handelt es sich in erster Linie um finanzielle Interessen. Der 
Rückbau der getätigten Arbeiten wäre mit erheblichen Kosten verbunden. Der Rückbau der 
Arbeiten ist aber grundsätzlich geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen 
und er trägt auch den mit dem Rückbau verfolgten Interessen Rechnung. Ohne Rückbau 
der baulichen Massnahmen bleibt eine intensivere Nutzung der Garage und damit eine 
36 Vgl. Beschwerde Rz. 13.
37 Vgl. Stellungnahme vom 28. Januar 2019.


RA Nr. 110/2019/2
21
Beeinträchtigung des Waldes möglich: Dies betrifft insbesondere die Wärmedämmung, 
denn diese lässt eine intensivere Nutzung vor allem während den Übergangszeiten zu. Im 
vorliegenden Fall soll nicht nur sichergestellt werden, dass die Räumlichkeiten als 
"unbewohnt" gelten, sondern es gilt eine intensivere Nutzung als diejenige einer Garage 
und eines einfachen Lagerraumes zu vermeiden. Ohne diese Entfernung ist der Raum mit 
der wohnlichen Verkleidung weiterhin attraktiv für eine intensivere Nutzung. Auch die 
Entfernung der (zusätzlichen) Quellen des natürlichen Lichts und damit die Entfernung der 
Dachflächenfenster sowie der Fenster in der Südostfassade sind erforderlich, da diese die 
Attraktivität des Innenraums erhöhen und eine gesteigerte Nutzung zulassen. Der Rückbau 
dieser getätigten Arbeiten ist insbesondere auch deshalb erforderlich, da das Einhalten der 
bewilligten Nutzung anders kaum kontrollierbar ist. Einzig auf die Entfernung der 
Verglasung der Nordwestfassade hinter der Holzverschalung kann verzichtet werden, da 
deren Entfernung an den Lichtverhältnissen im Innern des Gebäudes im Vergleich zum 
ursprünglichen Zustand nichts änderte und die Verglasung auf der waldabgewandten Seite 
hinter der Verschalung liegt. Insbesondere wenn die (übrige) Wärmeisolation entfernt ist, 
ist der Rückbau dieser Verglasung für die Verfolgung der öffentlichen Interessen auch 
gemäss der Ansicht der Waldabteilung nicht erforderlich. Mildere, gleich geeignete 
Massnahmen als der Rückbau der übrigen baulichen Massnahmen sind aber nicht 
ersichtlich; der Ersatz der Fenster durch eine Verglasung der Südostseite würde die 
Attraktivität des Innenraums steigern, da damit eine bessere Isolation des Gebäudes 
verbunden wäre. Auch sonst sind keine gleich geeigneten aber milderen Massnahmen 
ersichtlich. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, resp. der Rückbau der 
getätigten Arbeiten erweist sich schliesslich auch als zumutbar. Die öffentlichen Interessen 
überwiegen die nicht stark ins Gewicht fallenden privaten finanziellen Interessen des 
Beschwerdeführers. Damit erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
der baubewilligungspflichtigen Massnahmen abgesehen von der Entfernung der 
Fensterfront der Nordwestfassade als verhältnismässig. 
e)
Schliesslich durfte sich die Vorinstanz auch zur installierten Infrarotheizung äussern, 
obwohl fraglich ist, ob diese der Baubewilligungspflicht unterliegt.38 Die Befreiung der 
Baubewilligungspflicht entbindet nicht von der Einhaltung der anwendbaren Vorschriften 
(Art. 1b Abs. 2 BauG). Unabhängig von den (übrigen) baulichen Massnahmen ermöglicht 
die Installation einer Infrarotheizung neue Nutzungsmöglichkeiten des Raumes: Die 
38 Vgl. VGE 2016/239 vom 24. März 2017, E. 2.3. 


RA Nr. 110/2019/2
22
mangelnde Isolation führte zwar dazu, dass die dadurch generierte Wärme nicht 
gespeichert werden könnte und sich rasch verflüchtigte, trotzdem führte die Heizung 
während der kalten Jahreszeit dazu, dass man sich eher in diesem Raum aufhalten 
könnte. 
Dies 
widerspräche 
der 
Waldgesetzgebung, 
die 
keine 
weiteren 
Nutzungsmöglichkeiten zulässt. Da auch diesbezüglich die öffentlichen Interessen die 
privaten überwiegen, könnte die Entfernung der Infrarotheizung bereits aus diesem Grund 
verlangt werden. Darüber hinaus ist die Baupolizeibehörde im Zusammenhang mit der 
Durchsetzung der Einhaltung der Minimalvorschriften der Energievorschriften berechtigt, 
den rechtmässigen Zustand anzuordnen.39 Der Einbau einer Infrarotheizung ist seit dem 1. 
Januar 2012 verboten (vgl. Art. 40 Abs. 2 Bst. b KEnG). Es ist zwar unklar, wann der 
Beschwerdeführer diese einbauen liess. Allerdings konnte er sie erst nach dem Abschluss 
des Innenausbaus installieren. Wie er selber geltend macht, hat er die Fenster und die 
Isolation Ende 2011 eingebaut. Entsprechend ist es naheliegend, dass er die 
Infrarotheizung erst nach dem 1. Januar 2012 installierte und damit nach Inkrafttreten des 
KEnG. Da aber wie bereits dargelegt die Infrarotheizung auch der Waldgesetzgebung 
widerspricht, ist diese Frage nicht im Detail zu klären. Die Entfernung der Infrarotheizung 
erweist sich in jedem Fall als notwendig für die Durchsetzung der öffentlich-rechtlichen 
Vorschriften. 
f)
Gemäss Ziffer 3.3.1 des angefochtenen Entscheids ist der rechtmässige Zustand 
innert 6 Monaten ab Rechtskraft der Verfügung wiederherzustellen. Die Ausführung ist der 
Baupolizeibehörde bis spätestens 31. Juli 2019 zur Abnahme anzuzeigen. Die Frist zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands läuft neu ab Rechtskraft dieses 
Entscheids. 
Die 
Ausführung 
der 
Wiederherstellungsmassnahmen 
ist 
daher 
der 
Baupolizeibehörde bis am 30. November 2019 anzuzeigen.
8.
Vorinstanzliche Kosten
a)
Die vorinstanzlichen Gebühren setzen sich unter anderem aus Fr. 700.– für den 
Bauentscheid, Fr. 800.– für die baupolizeiliche Verfügung sowie aus Gebühren von 
Fr. 1'564.40 der Gemeinde zusammen. 
39 Vgl. Art. 63 Kantonales Energiegesetz vom 15. Mai 2011 (KEnG; BSG 741.1) sowie VGE 2016/239 vom 
24. März 2017, E. 2.3.


RA Nr. 110/2019/2
23
Der 
Beschwerdeführer 
beantragt, 
die 
vorinstanzlichen 
Kosten, 
die 
auf 
das 
Baupolizeiverfahren zurückzuführen seien, seien zu 4/5 der Gemeinde aufzuerlegen und 
ihm sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen, da der verfügte Rückbau in 
vier von fünf Punkten aufzuheben sei.
b)
Das 
Baubewilligungsdekret 
regelt 
die 
Kostentragungspflicht 
nur 
für 
das 
Baubewilligungsverfahren 
(Art. 
52 
Abs. 
1 
BewD) 
und 
das 
nachträgliche 
Baubewilligungsverfahren (Art. 52 Abs. 1 BewD analog). Für das Baupolizeiverfahren fehlt 
eine entsprechende Bestimmung (vgl. Art. 51 Abs. 1 BewD). Daher sind die umstrittenen 
Kosten nach dem Verursacherprinzip zu verlegen.40 Das Verursacherprinzip besagt, dass 
die Kosten von demjenigen zu tragen sind, der sie verursacht hat.41 Sowohl die 
Gemeinde42 als auch der Regierungsstatthalter 
43 verfügen über eine genügende 
gesetzliche Grundlage für die Erhebung von Gebühren für Baupolizeiverfahren.
c)
Der Beschwerdeführer hat mit seinem Verhalten das vorinstanzliche resp. das 
baupolizeiliche Verfahren verursacht. Wie aus dem vorliegenden Entscheid hervorgeht, hat 
die Gemeinde zu Recht ein baupolizeiliches Verfahren eingeleitet und auch ein Grossteil 
der von der Vorinstanz verfügten Wiederherstellungsmassnahmen erweisen sich als 
korrekt. Einzig auf die Wiederherstellung der Verglasung der Nordwestfassade kann 
verzichtet werden. Es rechtfertigt sich allerdings nicht, dafür separat Kosten 
auszuscheiden. Der Regierungsstatthalter durfte daher dem Beschwerdeführer sowohl für 
das Baubewilligungsverfahren als auch für den baupolizeilichen Teil in Bezug auf die 
Aufwendungen 
der 
Wiederherstellungsmassnahmen 
Kosten 
auferlegen. 
Die 
vorinstanzlichen Verfahrenskosten bleiben dem Beschwerdeführer auferlegt. Es ist ihm 
entsprechend auch keine Parteientschädigung zuzusprechen.
9.
Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer grösstenteils. 
Für den Verzicht auf die Entfernung der Verglasung der Nordwestfassade rechtfertigt es 
40 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 107 N. 1.
41 Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014 § 56 N 36.
42 Vgl. insb. Art. 38 Gebührenreglement der Gemeinde Hilterfingen 2012.
43 Vgl. insb. Ziff. 5.4 Gebührentarif für Regierungsstatthalterämter (Anhang 9 zur Verordnung über die 
Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21).


RA Nr. 110/2019/2
24
sich 
auch 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
nicht, 
separate 
Kosten 
auszuscheiden. 
Dementsprechend hat er sämtliche Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV44).
b)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit auf sie eingetreten werden 
kann.
2.
Ziffer 3.3.1 des Gesamtentscheids des Regierungsstatthalters von Thun vom 30. 
November 2018 wird wie folgt geändert resp. präzisiert:
-
Die Bauvorhaben Bst. b, c, f und h sowie die Infrarotheizung sind innert einer Frist von 
sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung zurück zu bauen. […] Der 
Baupolizeibehörde ist die Ausführung der Wiederherstellung bis spätestens 30. 
November 2019 zur Abnahme anzuzeigen.
-
Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands des Bauvorhabens Bst. g 
(Verglasung der Nordwestfassade) wird verzichtet.
Im Übrigen wird der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalters von Thun vom 
30. November 2018 bestätigt. 
3.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist. 
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
44 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


RA Nr. 110/2019/2
25
IV.
Eröffnung
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Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
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Regierungsstatthalter von Thun, eingeschrieben
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Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hilterfingen, Bauverwaltung, eingeschrieben
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C.________, eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident