be_bvd · 120 2025 51 · 2025-12-01 · de

Schwimmbad | Leubringen/Evilard

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra
BVD 120/2025/51
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 1. Dezember 2025
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführer 1
Herrn D.________
Beschwerdeführerin 2
Frau E.________
Beschwerdeführerin 3 / von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 13
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________
und
Miteigentümergemeinschaft bestehend aus:
Herrn G.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 1
sowie 11 weitere von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 2 bis 5 und 7 bis 12
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt H.________
Frau J.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 6
Frau E.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 13 / Beschwerdeführerin 3
sowie
Baupolizeibehörde der Gemeinde Leubringen/Evilard, Bauverwaltung, Hauptstrasse 37, 
2533 Leubringen
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Leubringen/Evilard vom 16. Mai 
2025 (Schwimmbad)


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I.
Sachverhalt
1.
Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten sind Miteigentümerinnen und Miteigentümer 
der Parzelle Evilard Grundbuchblatt Nr. A.________ am Chemin B.________. Die Parzelle liegt 
in der Wohnzone W2 und ist der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet. Darauf befindet sich ein 
Schwimmbad mit einem Schwimmbecken sowie den dazugehörigen Nebenräumen und -anlagen 
(insbesondere Garderoben, Dusche und WC sowie Technikräume). Die Beschwerdeführenden 1 
und 2, die in der Nähe des Schwimmbads wohnen, reichten am 28. Februar 2025 eine baupoli-
zeiliche Anzeige ein und stellten folgende Anträge:
«1.
Es sei festzustellen, dass der aktuelle Badebetrieb nicht baubewilligungskonform und auch nicht zo-
nenkonform ist.
2.
Es seien seitens der Gemeinde Leubringen unverzüglich Massnahmen zu ergreifen, die die übermäs-
sigen Lärmimmissionen aus dem Badebetrieb am Chemin B.________ begrenzen.
3.
Die Massnahmen gemäss Ziffer 2 hiervor seien vor der folgenden Badesaison zu ergreifen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.»
Mit Verfügung vom 16. Mai 2025 wies die Gemeinde Leubringen/Evilard die baupolizeiliche An-
zeige ab, soweit darauf eingetreten werden konnte. 
2.
Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden 1-3 am 18. Juni 2025 Be-
schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen folgende 
Rechtsbegehren:
«1.
Die Verfügung der Einwohnergemeinde Leubringen/Magglingen i.S. Bad am Chemin B.________, 
Parzelle Nr. A.________ in Evilard vom 14. Mai 2025 sei aufzuheben und die Akten seien im Sinne 
der Erwägungen zu einem neuen Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Eventualiter:
Die Verfügung der Einwohnergemeinde Leubringen/Magglingen i.S. Bad am Chemin B.________, 
Parzelle Nr. A.________ in Evilard vom 14. Mai 2025 sei aufzuheben und die Vorinstanz sei anzu-
weisen, den/die rechtmässigen Zustand/Nutzung gemäss der Baubewilligung aus dem Jahre 1970 
wiederherzustellen und/oder ein entsprechendes Baubewilligungsverfahren durchzuführen.»
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.»
Zur Begründung machen sie hauptsächlich geltend, die Gemeinde habe sich mit den zentralen 
Fragen der baupolizeilichen Anzeige nicht auseinandergesetzt und sei damit ihrer Begründungs-
pflicht nicht ausreichend nachgekommen. Zudem bringen sie im Wesentlichen vor, die heutige 
Nutzung des Schwimmbads entspreche nicht der Baubewilligung und sie sei auch nicht zonen-
konform. 
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 beteiligte die Miteigentü-
merinnen und Miteigentümer des betroffenen Grundstücks von Amtes wegen am Verfahren, holte 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 
9. Juli 2025 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Beschwerdeantwort 
vom 31. Juli 2025 beantragen die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-5 und 7-12 die 
Abweisung der Beschwerde. Die übrigen Miteigentümerinnen haben sich nicht vernehmen lassen. 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)


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4.
Das Rechtsamt gab den Beteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Da-
von machten die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-5 und 7-12 am 25. August 2025 
und die Beschwerdeführenden am 8. Oktober 2025 Gebrauch. Auf die Rechtsschriften und die 
Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD 
ist daher für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
b)
Bei baupolizeilichen Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG richtet sich die Beschwerdebe-
fugnis nach Art. 65 Abs. 1 VRPG3. Danach ist zur Beschwerde befugt, wer vor der Vorinstanz am 
Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Bst. a), durch die 
angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und 
ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung oder des Ent-
scheids hat (Bst. c). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.4 Die Beschwerde-
führenden 1 und 2 haben das baupolizeiliche Verfahren mit ihrer Anzeige in Gang gesetzt. Sie 
sind als Nachbarin bzw. Nachbar betroffen und haben sich zulässigerweise als Partei am baupo-
lizeilichen Verfahren beteiligt (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. a BauG). Da ihrer Anzeige nicht stattgegeben 
wurde, sind sie durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legiti-
miert. Fraglich ist demgegenüber die Legitimation der Beschwerdeführerin 3, die am vorinstanzli-
chen Verfahren nicht als Anzeigerin beteiligt war. Solche Drittbeschwerden pro Adressat sind in 
der Regel unzulässig.5 Da die Beschwerdeführenden 1 und 2 beschwerdeberechtigt sind und die 
Beschwerde gemeinsam eingereicht wurde (einfache Streitgenossenschaft; Art. 13 Abs. 1 VRPG 
i.V.m. Art. 71 ZPO6), braucht auf die Legitimation der Beschwerdeführerin 3 jedoch nicht näher 
eingegangen zu werden.7 Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher vor-
behältlich der nachfolgenden Erwägungen einzutreten.
c)
Der Entscheid in der Sache ist ebenso wie das Beschwerdeverfahren auf den Streitgegen-
stand beschränkt. Ausgangspunkt für dessen Bestimmung bildet die angefochtene Verfügung 
bzw. der angefochtene Entscheid, das sog. Anfechtungsobjekt. Dieses gibt den Rahmen des 
Streitgegenstands vor, d.h. der Streitgegenstand kann nicht über das hinausgehen, was die Vor-
instanz geregelt hat oder hätte regeln sollen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien 
den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen 
Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die Verfügungs- oder Dispositionsma-
xime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens 
nicht erweitern, sondern nur einschränken.8 In ihrer Anzeige beantragten die Beschwerdeführen-
den 1 und 2 lediglich, es sei festzustellen, dass der aktuelle Badebetrieb nicht baubewilligungs- 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 Michael Pflüger, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 8
5 Vgl. Michael Pflüger, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 27 
6 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (ZPO; SR 272)
7 Vgl. dazu Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20 N. 40; Michael Pflüger, in Kom-
mentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 3
8 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 ff.; Michel Daum, in Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 5 ff. BVR 2017 S. 514 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen 


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und zonenkonform sei. Es seien unverzüglich Massnahmen zu ergreifen, um die übermässigen 
Lärmimmissionen aus dem Badebetrieb zu begrenzen. Hingegen beantragten sie keine baupoli-
zeilichen Massnahmen zur Herstellung der Sicherheit. Diese Thematik war folglich auch nicht Ge-
genstand des vorinstanzlichen Verfahrens und der angefochtenen Verfügung. Sicherheitsbeden-
ken können daher nicht zum Gegenstand des Beschwerdeverfahren gemacht werden. Insoweit 
kann nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. Es ist Sache der Gemeinde zu prüfen, ob in 
dieser Hinsicht ein Baupolizeiverfahren an die Hand zu nehmen ist.
d)
Soweit sich die Beschwerdeführenden auf den Grundsatz von Art. 684 ZGB9 berufen oder 
die Werkeigentümerhaftung von Art. 58 OR10 ins Feld führen, handelt es sich um zivilrechtliche 
Ansprüche. Diese können nicht im öffentlich-rechtlichen Baupolizeiverfahren geprüft werden, son-
dern wären auf dem zivilrechtlichen Weg durchzusetzen. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht 
einzutreten.
2.
Begründungspflicht
a)
Die Beschwerdeführenden begründen ihren Hauptantrag, wonach die Verfügung der Ge-
meinde aufzuheben und die Akten im Sinne der Erwägungen zu einem neuen Entscheid an die 
Vorinstanz zurückzuweisen sei, mit einer Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. Sie 
machen geltend, die Gemeinde komme ihrer Begründungspflicht in keiner Art und Weise nach. Es 
fehlten Ausführungen dazu, dass die derzeitige Nutzung des Schwimmbades einer halböffent-
lichen Nutzung entspreche und nicht mehr mit dem ursprünglichen, bewilligten Zweck überein-
stimme. Auch fehlten Ausführungen zur Zonenkonformität vollständig. Die Gemeinde führe zwar 
aus, dass das Schwimmbad weiterhin der ursprünglichen Baubewilligung von 1970 entspreche, 
diese Tatsache sei aber nie bestritten worden. Die Gemeinde verweise weiter darauf, dass der 
Pool von ursprünglich neun Miteigentümer gebaut worden, heute im Besitz von elf Miteigentümern 
sei und durch ein Betriebs- und Benutzungsreglement geregelt werde, welches den Zugang nur 
diesen Miteigentümern und ihren Gästen gestatte. Somit bleibe die Nutzung privat, reglementiert 
und auf einen geschlossenen Kreis von identifizierten Nutzniessern beschränkt. Diese Ausführun-
gen seien falsch und entsprächen nicht der Realität. Die Gemeinde habe es vollständig unterlas-
sen, auf die Argumente in der baupolizeilichen Anzeige einzugehen. Auch zur Lärmbelastung 
bleibe die Argumentation der Gemeinde unvollständig. Sie stütze sich ausschliesslich auf die Aus-
sage, dass die Lärmschutzvorgaben für ortsfeste Anlagen gemäss LSV11 nicht anwendbar seien, 
da es sich bei Kinderlärm und Gesprächen um «Alltagslärm» handle. Dabei gehe sie nicht darauf 
ein, dass die Qualität, Häufigkeit und Intensität der geschilderten Lärmbelastungen deutlich über 
das übliche Mass in einem Wohnquartier hinausgehen würden und dass auch Alltagslärm zu einer 
unzumutbaren Lärmbelästigung werden könne. Die Gemeinde habe sich nicht mit den zentralen 
Fragen der baupolizeilichen Anzeige auseinandergesetzt und sei damit ihrer Begründungspflicht 
nicht in allen Punkten hinreichend nachgekommen. Es liege eine besonders schwere Verletzung 
des rechtlichen Gehörs vor, dessen Heilung ausgeschlossen sei.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf recht-
liches Gehör verlangt auch, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und 
9 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
10 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht, OR; SR 220)
11 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrats vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)


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beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu be-
gründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betrof-
fenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegun-
gen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid 
stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn 
sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.12 Der Anspruch auf recht-
liches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb 
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber 
dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und 
der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in 
erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine 
Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leer-
lauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen 
Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären.13 Die Heilung 
des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.14
c)
In ihrer baupolizeilichen Anzeige vom 28. Februar 2025 beantragten die Beschwerdeführen-
den 1 und 2, es sei festzustellen, dass der aktuelle Badebetrieb nicht baubewilligungs- und auch 
nicht zonenkonform sei, und es seien unverzüglich Massnahmen zu ergreifen die die übermässi-
gen Lärmimmissionen aus dem Badebetrieb begrenzen würden. Zur Begründung machten sie im 
Wesentlichen geltend, die Nutzung des Schwimmbads habe sich im Verlauf der Zeit erheblich 
geändert, indem sich der Personenkreis erheblich erweitert habe. Sie gehe über das zulässige 
und bewilligte Mass hinaus und führe zu übermässigen Lärmimmissionen. Die Gemeinde hat sich 
in der angefochtenen Verfügung inhaltlich mit der Anzeige auseinandergesetzt. Sie hat ausge-
führt, warum sie der Auffassung ist, dass das Schwimmbad der ursprünglich erteilten Baubewilli-
gung entspricht und dass die Lärmimmissionen in den Bereich des Privatrechts fallen. Aus diesen 
Darlegungen ist ohne weiteres erkennbar, weshalb sie zum Ergebnis gelangt ist, dass kein bau-
rechtswidriger Zustand vorliegt. Sie musste sich deshalb auch nicht vertieft damit befassen, ob 
das Schwimmbad aus heutiger Sicht zonenkonform wäre. Die Gemeinde hat die Überlegungen 
genannt, von denen sie sich leiten liess. Dass sie sich dabei nicht mit jedem Argument der weit-
schweifigen Eingabe der Beschwerdeführenden 1 und 2 auseinandergesetzt hat, schadet nicht. 
Sie durfte sich auf die zentralen Punkte beschränken. Wie die Beschwerde belegt, waren die Be-
schwerdeführenden denn auch in der Lage, die vorinstanzliche Verfügung sachgerecht anzufech-
ten. Folglich ist die Gemeinde ihrer Begründungspflicht hinreichend nachgekommen. Im Übrigen 
besteht im Rahmen des rechtlichen Gehörs kein Anspruch auf die «richtige» Begründung.15 Ob 
die materiellen Ausführungen der Gemeinde zutreffen, ist somit keine Frage des rechtlichen 
Gehörs, sondern der materiellen Prüfung. Die Rüge der Gehörsverletzung erweist sich daher als 
unbegründet. 
3.
Voraussetzungen einer Wiederherstellungsverfügung
a)
Für den Fall, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs verneint wird, beantragen die 
Beschwerdeführenden, die Verfügung sei aufzuheben und die Gemeinde sei anzuweisen, den 
rechtmässigen Zustand bzw. die rechtmässige Nutzung gemäss der Baubewilligung aus dem Jahr 
1970 wiederherzustellen und/oder ein entsprechenden Baubewilligungsverfahren durchzuführen. 
12 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7
13 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11
14 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39
15 BGer 2C_765/2014 vom 31. März 2015 E. 3.2.1, mit Hinweisen


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Zur Begründung machen sie im Wesentlichen geltend, das Schwimmbad sei ausschliesslich für 
die Nutzung durch die neun Miteigentümer sowie deren nächster Familienmitglieder bestimmt ge-
wesen. Seither habe sich der Personenkreis erheblich erweitert. Heute seien es bereits elf Mitei-
gentümer sowie mindestens sieben Vereinsmitglieder, die das Schwimmbad mit ihren Gästen nut-
zen würden. Die Anzahl der Vereinsmittglieder wachse stetig. Zudem stehe die Vereinsmitglieds-
chaft jedem unabhängig vom Wohnort und von der persönlichen Beziehung zu den Miteigentü-
mern offen. Aufgrund der Unterhalts- und Reparaturkosten sei es im Interesse des Vereins, so 
viele Mitglieder wie möglich aufzunehmen. Die heutige Nutzung als halböffentliches Schwimmbad 
entspreche nicht mehr dem bewilligten Zweck. Die Immissionen auf die angrenzenden Einfamili-
enhäuser seien derart massiv, dass es nicht mehr zumutbar sei, die Zeit im Garten und auf der 
Terrasse zu verbringen. Eine Nutzung, die über die Zweckbestimmung hinausgehe, sei von der 
Besitzstandsgarantie nicht gedeckt. Die aktuelle Nutzung des Schwimmbads führe zu konstant 
lauten Unterhaltungen, Kindergeschrei, Grillfesten sowie regelmässiger Überschreitungen der Ru-
hezeiten. Dies auch an Sonn- und Feiertagen sowie teilweise abends und auch nachts. Der Lärm-
pegel sei vergleichbar mit dem Betrieb eines öffentlichen Schwimmbads. Die Besucherzahl und 
die Lärmintensität würden das in einer Wohnzone zumutbare Mass überschreiten. Zusammenfas-
send könne festgehalten werden, dass die heutige Nutzung des Schwimmbads in mehrfacher Hin-
sicht – in Bezug auf den Nutzerkreis, die Besucherfrequenz und die Lärmemissionen – erheblich 
vom ursprünglich bewilligten Zweck eines privaten Gemeinschaftsbads abweiche und diese Nut-
zung nicht mehr von der im Jahr 1970 erstellten Baubewilligung umfasst sei und diese Art der 
Nutzung auch nicht mehr zonenkonform sei. Sie sei nicht mehr durch die alte Baubewilligung 
gedeckt und stelle eine bewilligungspflichtige Zweckänderung dar.
b)
Die zuständige Baupolizeibehörde hat dafür zu sorgen, dass im Bauwesen die gesetzliche 
Ordnung eingehalten wird (vgl. Art. 45 BauG).16 Erhält sie Kenntnis von wesentlichen baurechts-
widrigen Tatbeständen, hat sie von Amtes wegen einzuschreiten und ein Wiederherstellungsver-
fahren durchzuführen (vgl. Art. 46 BauG). Sie hat demnach einer Anzeige nachzugehen, mit der 
sie auf solche Verhältnisse hingewiesen wird. Sie hat mindestens zu prüfen, ob ein unrechtmäs-
siger Zustand besteht und ob die Wiederherstellung zu verfügen ist.17 Die Wiederherstellungsver-
fügung setzt somit voraus, dass ein unrechtmässiger Zustand besteht. Dies ist beispielsweise der 
Fall, wenn eine Bauherrschaft ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben ausgeführt hat, ohne im 
Besitz einer Baubewilligung zu sein, wenn sie in Überschreitung einer Baubewilligung baut oder 
wenn sie nachträglich Bauvorschriften, Bedingungen und Auflagen missachtet (Art. 45 Abs. 2 und 
Art. 46 Abs. 1 BauG). Ein unrechtmässiger Zustand setzt voraus, dass die entsprechende Baute 
oder Nutzung baubewilligungspflichtig ist. Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG18 dürfen Bauten und Anla-
gen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Die Baubewilligungspflicht 
besteht nicht nur bei Neubauten und Erweiterungen (Art. 1a Abs. 1 BauG), sondern auch bei 
Zweckänderungen (Art. 1a Abs. 2 BauG). Mit der Baubewilligung wird auch die Nutzung bewilligt. 
Keiner Baubewilligung bedürfen geringfügige Bauvorhaben wie der Unterhalt und das Ändern (ein-
schliesslich Umnutzen) von Bauten und Anlagen, wenn keine bau- und umweltrechtlich relevanten 
Tatbestände betroffen sind oder wenn sich die Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausge-
sprochen geringfügig erweisen (Art. 1b Abs. 1 BauG und Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD19). Unter Um-
ständen kann bereits das Ändern eines Betriebskonzepts zu baurechtlich relevanten Auswirkun-
gen führen, so dass eine Baubewilligung erforderlich ist.20 Die Baubewilligungspflicht ist gegeben, 
wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit von Auswirkungen auf Vorschriften besteht. Im Zweifelsfall 
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 45 N. 2
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 2
18 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
19 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
20 Vgl. VGE 2015/42 vom 22. April 2015, E. 3.2.; Waldmann/Hänni, RPG-Kommentar, 2006, Art. 22 N. 17; Aldo 
Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 1a N. 21, 24; 
BGer 1C_395/2015 vom 7. Dezember 2015, E. 3.1.1


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hat sich die Behörde für die Baubewilligungspflicht zu entscheiden. Ob ein Vorhaben bewilligungs-
fähig ist, spielt für die Frage, ob es baubewilligungspflichtig ist, keine Rolle.21
c)
Kommt die Baupolizeibehörde zum Ergebnis, dass ein baurechtswidriger Tatbestand vor-
liegt, setzt sie der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer oder der Baurechtsinhaberin 
bzw. dem Baurechtsinhaber Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Art. 46 Abs. 
2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss zudem im öffentlichen Interesse liegen, verhält-
nismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmass-
nahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter 
geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige 
Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.22 Nach der Praxis des Verwal-
tungsgerichts gilt es als unverhältnismässig, eine an sich bewilligungsfähige Baute oder Anlage 
bloss wegen Fehlens der Baubewilligung beseitigen zu lassen (sog. formelle Rechtswidrigkeit). In 
Fällen, in denen kein nachträgliches Baugesuch gestellt wird, hat die Rechtsmittelbehörde deshalb 
summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben bewilligt werden könnte (sog. materielle Rechtswidrig-
keit).23 Nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche In-
teressen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). 
4.
Zonenkonformität
a)
Des Grundstück Evilard Grundbuchblatt Nr. A.________ befinden sich gemäss geltendem 
Zonenplan in der Wohnzone W2. Gemäss Art. 39 Abs. 1 GBR24 sind die Wohnzonen der Wohn-
nutzung vorbehalten. Es gelten die Bestimmungen für die Empfindlichkeitsstufe II (Art. 39 Abs. 2 
GBR). Zugelassen sind, soweit mit den Anforderungen des Lärmschutzes vereinbar, gewerbliche 
und landwirtschaftliche Nutzungen im Umfang der kantonalen Bauverordnung (Art. 39 Abs. 3 
GBR). In den Wohnzonen von Leubringen sind somit neben der Wohnnutzung auch stille Gewerbe 
erlaubt, sofern sie sich baulich gut einordnen und weder durch ihren Betrieb noch durch den ver-
ursachten Verkehr störend wirken können (Art. 90 Abs. 1 BauV25). Weiter dürfen Betriebsbauten 
für Tiermast und -zucht erstellt werden, wenn sie für die konventionelle bäuerliche Bewirtschaftung 
benötigt werden und die Wohnnutzung nicht erheblich beeinträchtigen (Art. 90 Abs. 2 BauV). Die 
Wohnzonen sind hauptsächlich für Wohnbauten bestimmt. Unter den Begriff der Wohnnutzung 
fallen etwa Tätigkeiten wie Erholung, Schlafen, Essen oder Hausarbeit. Darüber hinaus werden 
der Wohnnutzung auch Freizeitbeschäftigungen und andere Nutzungen angerechnet, sofern 
diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen. Das ist etwa der Fall für ein Probe- 
oder Vereinslokal. Ebenso werden Sport- und Spielmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche als 
zonenkonform qualifiziert.26 Ausser Wohnbauten sind regelmässig die erforderlichen öffentlichen 
Einrichtungen, wie beispielsweise ein Kindergarten, ein Quartierschulhaus oder eine Haltestelle 
für öffentliche Verkehrsmittel gestattet, ebenso nicht störendes Kleingewerbe (Coiffeur, Schnei-
deratelier, Arztpraxis und dergleichen).27 Nach der Rechtsprechung können auch Bauvorhaben 
zulässig sein, die zwar für sich genommen nicht dem Nutzungszweck entsprechen, mit diesem 
aber in einem funktionellen Zusammenhang stehen, weil sie beispielsweise den Nutzungszweck 
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 14; Gerichts- und Verwaltungspraxis des Kantons Zug (GVP) 2013 
S. 243 E. 3a
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9; 
BVR 2013 S. 85 E. 5.1
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 15a
24 Baureglement der Einwohnergemeinde Leubringen/Evilard vom 15. September 1997 (GBR)
25 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
26 BVR 2019 S. 51 E. 3.3; VGE 2016/192 vom 27.06.2017 E. 3.2; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, 
Art. 22. N. 25
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 24 N. 10


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begünstigen. So wurde die funktionelle Zugehörigkeit zu einem Wohngebiet etwa bei einem Quar-
tierladen oder bei einer Glassammelstelle, die hauptsächlich dem Quartier diente, bejaht.28 
b)
Umstritten ist, ob das Schwimmbad in der Wohnzone W2 von Leubringen/Evilard zonenkon-
form ist. Anknüpfungspunkt für die Beurteilung der Zonenkonformität sind die von der Gemeinde 
für den betreffenden Zonentyp erlassenen Vorschriften (vgl. Art. 4 i.V.m. Art. 69 Abs. 1 und 2 
Bst. a BauG). Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der ge-
setzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (vgl. Art. 109 KV29 und Art. 65 
Abs. 1 BauG). Sie können unter anderem die Bauzone entsprechend ihren Verhältnissen und 
Bedürfnissen in Zonen unterschiedlicher Nutzung einteilen (vgl. Art. 72 Abs. 4 BauG).30 Die Ge-
meindeautonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine 
Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren 
Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu 
bestimmen, wie sie eine eigene Zonenvorschrift verstanden haben will. Die Vorinstanz hat sich 
weder in der angefochtenen Verfügung noch in ihrer Beschwerdevernehmlassung einlässlich zur 
Zonenkonformität des Schwimmbads geäussert, da sie der Auffassung ist, diese Frage sei nicht 
entscheidrelevant. Sie lässt allerdings durchblicken, dass sie diese wohl bejahen würde. Diese 
Auslegung wäre wohl unter Berücksichtigung der Gemeindeautonomie zu schützen.
c)
Wie sich den Angaben und den Beilagen der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 
1-5 und 7-12 entnehmen lässt, wurde am 22. Januar 1970 der Verein «I.________» gegründet. 
Dieser bezweckt, auf der Miteigentumsparzelle Nr. A.________ ein privates Schwimmbad erstel-
len zu lassen und zu betreiben (Art. 3 der Statuten). Der Erwerb der Mitgliedschaft setzt den Ein-
trag als Miteigentümer am Grundstück Nr. A.________ im Grundbuch voraus (Art. 8 der Statuten). 
Der Austritt aus dem Verein setzt u.a. die rechtsgeschäftliche Veräusserung und Übertragung des 
Miteigentumsanteil am Grundstück Nr. A.________ an einen Rechtsnachfolger voraus (Art. 9 der 
Statuten). Der Kaufvertrag für das Grundstück Nr. A.________ wurde am 20. April 1970 abge-
schlossen. Die damaligen Käufer erwarben das Grundstück als Miteigentümer zu je einem Zwölf-
tel. Daran hat sich bis heute grundsätzlich nichts geändert. Es bestehen immer noch zwölf Mitei-
gentumsanteile, wobei die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 5 und 13 infolge ihres 
Güterstands ihren Anteil zu je einem Vierundzwanzigstel halten. Neben den Miteigentümerinnen 
und Miteigentümern samt Familien und allfälligen Gästen gibt es fünf Gastfamilien, die einen Jah-
resbeitrag bezahlen und das Schwimmbad im gleichen Umfang wie die Miteigentümerinnen und 
Miteigentümer nutzen dürfen. Drittpersonen haben nur in Begleitung von Miteigentümerinnen und 
Miteigentümern bzw. von Gastfamilien Zutritt. Das Schwimmbad steht somit nur einem begrenzten 
Personenkreis offen. Es handelt sich deshalb nicht um ein öffentliches Schwimmbad, das gegen 
Bezahlung einer Eintrittsgebühr von der Allgemeinheit genutzt werden kann. Viel mehr kann die 
Eingangstür nur mit einem Schlüssel geöffnet werden. Die Miteigentümerinnen und Miteigentümer 
sowie die zahlenden Gastfamilien verfügen je über einen Schlüssel. Das Schwimmbad ist somit 
nicht für die Öffentlichkeit bestimmt, sondern privat. Ein funktioneller Zusammenhang mit dem 
Wohngebiet dürfte vorliegen, wohnen doch alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer des 
Schwimmbads in Leubringen, die meisten im Quartier selber (Chemin N.________ oder Chemin 
B.________), zwei unweit davon. Auch die fünf Gastfamilien stammen aus Leubringen. Zudem 
begünstigt ein gemeinsames Schwimmbad ähnlich wie ein öffentlicher Spiel- oder Sportplatz im 
Quartier die Wohnnutzung. Wie die Vorinstanz jedoch zutreffend ausführt, kann offengelassen 
werden, ob das Schwimmbad aufgrund seiner Einwirkungen auf die Nachbarschaft in der Wohn-
28 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 5. Aufl., Bern 2024, Art. 71 
N. 4
29 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 5. Aufl., Bern 2024, Art. 72-74 N. 
28


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zone W2 zonenkonform ist, geht es doch im vorliegenden Verfahren nicht darum, ob das 
Schwimmbad bzw. seine aktuelle Nutzung unter dem geltenden Recht bewilligt werden könnte. 
Es stellt sich viel mehr die Frage, ob das Schwimmbad bzw. seine aktuelle Nutzung der Baube-
willigung entspricht oder ob ein unrechtmässiger Zustand besteht. Immerhin sei darauf hingewie-
sen, dass Wohnzonen offensichtlich auch für den Aufenthalt von Kindern bestimmt sind, weshalb 
Kinderlärm grundsätzlich zu dulden ist.31 Zu prüfen somit im Folgenden, ob das Schwimmbad bzw. 
seine aktuelle Nutzung der Baubewilligung entspricht. Ist dies zu bejahen, besteht kein unrecht-
mässiger Zustand.
5.
Bewilligungskonformer Zustand
a)
Die Bauherrengemeinschaft Chemin B.________, bei der es sich gemäss Angaben der von 
Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-5 und 7-12 um die (künftigen) Miteigentümer der Par-
zelle Nr. A.________ handelte, reichte am 6. Januar 1970 ein Baubewilligungsgesuch für den Bau 
eines 
Gemeinschafts-Schwimmbads 
mit 
unterirdischen 
Nebenräumen 
auf 
Parzelle 
Nr. A.________ ein. Die Baugesuchsunterlagen bestehen einzig aus den Gesuchsformularen und 
den dazugehörigen Plänen. Im Baubewilligungsgesuch wird das Bauvorhaben und seine Er-
schliessung näher umschrieben. Zudem enthält es Angaben zu Geschosszahl, Hauptmassen, 
Fundation sowie Heizung. Das Schwimmbecken weist gemäss Situationsplan eine Länge von 
17.07 m und eine Breite von 7.90 m auf. Am 15. Mai 1970 erteilte der Regierungsstatthalter des 
Amtsbezirks Biel der Bauherrengemeinschaft Chemin B.________ die Baubewilligung für den Bau 
eines Gemeinschafts-Schwimmbads mit unterirdischen Nebenräumen auf Parzelle Nr. 
A.________ am Chemin B.________ in Leubringen. Das Schwimmbad verfügt somit unbestritten 
über eine Baubewilligung. 
b)
Als das Schwimmbad bewilligt wurde, gab es gemäss Angaben der Gemeinde weder ein 
Baureglement noch einen Zonenplan. Das erscheint plausibel, wurde doch das erste Bauregle-
ment, das der BVD vorliegt, am 22. Juni 1977 von der Gemeindeversammlung Evilard beschlos-
sen und am 28. Dezember 1979 von der Baudirektion genehmigt. Zudem enthält das Formular 
«Baubewilligungsgesuch» anders als heute keine Rubrik «Nutzungszone». Es ist auch bekannt, 
dass die Mehrheit der Gemeinden seinerzeit noch kein Baureglement hatte.32 Die Pflicht, eine 
baurechtliche Grundordnung zu erlassen, wurde erst mit Inkrafttreten des aBauG33 eingeführt 
(Art. 14 aBauG). Als das Gemeinschafts-Schwimmbad bewilligt wurde, befand sich das Baugrund-
stück somit noch nicht in einer Wohnzone. Mangels entsprechender Vorschriften musste die Zo-
nenkonformität des Schwimmbads nicht geprüft werden. Ein Betriebs- oder Nutzungskonzept war 
deshalb seinerzeit nicht erforderlich. Aufgrund der Bezeichnung als Gemeinschafts-Schwimmbad 
ist zwar davon auszugehen, dass kein öffentliches, sondern ein privates Schwimmbad bewilligt 
wurde. Im Übrigen lassen sich der Baubewilligung hinsichtlich der Nutzung keine Einschränkun-
gen entnehmen. Insbesondere limitiert sie weder die Anzahl der Miteigentumsanteile noch enthält 
sie Vorgaben zum Wohnort der Nutzerinnen und Nutzer oder hinsichtlich der Öffnungszeiten. Das 
Gemeinschafts-Schwimmbad wurde somit ohne Einschränkung auf eine bestimmte Nutzung oder 
einen bestimmten Nutzerkreis bewilligt. Dass es heute nicht mehr bewilligungskonform betrieben 
würde, ist weder dargetan noch ersichtlich. 
c)
Hinzu kommt, dass die Nutzung des Gemeinschafts-Schwimmbads seit jeher durch ein (pri-
vates) Betriebs- und Benutzungsreglement geordnet ist. Dieses schränkt die Nutzung auf einen 
beschränkten und klar definierten Personenkreis ein. Zudem enthält es Vorgaben zu den Öff-
31 BGer 1C_518/2024 vom 28. April 2025 E. 2.5 mit weiteren Hinweisen
32 Vgl. dazu Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz vom 7. Juni 1970, 1971, Einleitung N. 3
33 Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG; GS 1970 S. 163 ff., in Kraft vom 1. Januar 1971 bis 31. Dezember 1985)


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nungszeiten und verbietet insbesondere die Benützung von Radios und dergleichen. Selbst wenn 
das Gemeinschafts-Schwimmbad unter dem geltenden Recht nicht mehr bewilligt werden könnte, 
entspricht es bzw. dessen Nutzung der damals erteilten Baubewilligung. Insofern fällt es unter die 
Besitzstandsgarantie von Art. 3 BauG. Es wird in seinem Bestand durch neue Vorschriften und 
Pläne nicht berührt. Es darf unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechts-
widrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden. Es besteht somit kein un-
rechtmässiger Zustand. Deshalb besteht auch kein Raum für ein baupolizeiliches Einschreiten. 
Die Vorinstanz hat der baupolizeilichen Anzeige der Beschwerdeführenden daher zu Recht keine 
Folge gegeben. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
6.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben da-
her die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pau-
schalgebühr von CHF 2100.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV34). Die Beschwer-
deführenden haften solidarisch für den ganzen Betrag (At. 106 VRPG).
b)
Die Beschwerdeführenden haben zudem den anwaltlich vertretenen von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligten 1-5 und 7-12 die Parteikosten zu ersetzen. Die von Amtes wegen am Ver-
fahren Beteiligten 6 und 13 sind demgegenüber nicht anwaltlich vertreten. Insofern sind keine 
entschädigungspflichtigen Parteikosten angefallen (Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Der Parteianwalt von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-5 und 7-12 macht in seiner Kos-
tennote vom 24. September 2025 Parteikosten in der Höhe von insgesamt CHF 12 186.45 (Hono-
rar CHF 10 920.–, Auslagen CHF 353.30 sowie Mehrwertsteuer CHF 913.15) geltend. Nach 
Art. 11 Abs. 1 PKV35 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren 
CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikos-
tenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache 
und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG36). Im vorliegenden Fall sind sowohl der 
gebotene Zeitaufwand als auch die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozes-
ses insgesamt als durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 6000.– als 
angemessen. Die Beschwerdeführenden haben daher den von Amtes wegen am Verfahren Be-
teiligten 1-5 und 7-12 einen Parteikostenersatz in der Höhe von CHF 6867.90 zu bezahlen. Sie 
haften solidarisch für den ganzen Betrag (Ar
t. 106 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Verfügung 
der Gemeinde Leubringen/Evilard vom 16. Mai 2025 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2100.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine se-
parate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 
34 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
35 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
36 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)


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Die Beschwerdeführenden haben den von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1-5 und 
7-12 einen Parteikostenersatz in der Höhe von CHF 6867.90 (inkl. Mehrwesteuer) zu be-
zahlen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben
-
Frau J.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Leubringen/Evilard, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.