be_bvd · 120 2015 15 · 2015-05-29 · de

Nutzung Gebäude Eichzun | Unterseen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2015/15
Bern, 29. Mai 2015
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
und
B.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 1
C.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 2
sowie
Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterseen, Gemeindeverwaltung, Obere Gasse 2, 
3800 Unterseen
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, Postfach 276, 3800 
Interlaken
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterseen vom 30. Januar 
2015 (Verfahren-Nr. 2008-0040; Nutzung Gebäude I.________)


2
I.
Sachverhalt
1.
Im Jahr 2008 bewilligte der Regierungsstatthalter von Interlaken (heute Interlaken-
Oberhasli) auf dem Grundstück Unterseen Gbbl. Nr. D.________ eine Gewerbehalle mit 
drei Wohnungen. Die Parzelle liegt in der Überbauungsordnung (ÜO) I.________ und ist im 
Eigentum der Gemeinde. Das Gewerbegebäude ist in zwei Baurechte aufgeteilt, die der 
B.________ (GmbH) gehören (Unterseen Gbbl. Nr. E.________ und F.________ BR). Auf 
dem Baurechtsgrundstück Nr. F.________ hat die C.________ (GmbH) ein Unterbaurecht 
erworben (Unterseen Gbbl. Nr. G.________ BR). Die Eigentümerinnen nutzen die 
Gewerbehalle teils selber, teils vermieten sie Räume an Dritte. Die BVE und das 
Verwaltungsgericht haben sich bereits verschiedentlich mit Nutzungen in diesem 
Gewerbegebäude 
beschäftigt 
(Pfingstgemeinderaum1, 
Kleinbrauerei2, 
Carrosseriewerkstatt3). 
2.
Seit dem Jahr 2012 gelangte Herr H.________, zuerst im Namen der 
Interessengemeinschaft I.________, später als Organ der A.________ (AG), mit mehreren 
Eingaben an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli sowie an die Gemeinde. 
Er 
rügte 
insbesondere 
zonenwidrige 
Veranstaltungen 
der 
Pfingstgemeinde 
im 
Gewerbegebäude I.________, unbewilligte Nutzungen durch Drittfirmen sowie die 
Beanspruchung der Strasse für Güterumschlag. Ausserdem wies er auf eine zusätzliche, 
unbewilligte Wohnung hin. Aus der längeren und umfangreichen Vorgeschichte sind 
folgende Eckpunkte erwähnenswert:
Am 17. August 2012 reichte die IGEL eine erste, als "Aufsichtsbeschwerde" bezeichnete 
Anzeige beim Regierungsstatthalter ein, der diese zur Beantwortung an die Gemeinde 
weiterleitete. Die Gemeinde erliess am 25. September 2012 eine Feststellungsverfügung, 
in der sie auf die laufenden Nutzungsabklärungen verwies. Am 23. September 2012 
gelangte die IGEL erneut an den Regierungsstatthalter, der diese Eingabe als 
aufsichtsrechtliche Anzeige entgegennahm. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2012 hielt er 
fest, aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 2. Juli 2012 (betreffend 
Pfingstgemeinderaum) sei klar, dass wohl auch zahlreiche, teilweise rechtskräftig bewilligte 
1 RA Nr. 110/2011/45, VGE 2011/339 vom 02.07.2012
2 RA Nr. 110/2014/17, VGE 2014/139 vom 14.10.2014 / RA Nr. 110/2014/146
3 RA Nr. 110/2014/52


3
Betriebe in der Gewerbezone I.________ zonenwidrig seien. Es sei Sache der Gemeinde, 
die Abklärungen zu treffen und zu entscheiden, wie mit der hohen Zahl an zonenwidrigen 
Betrieben und Nutzungen umgegangen werden solle. Im Vordergrund stehe eine Änderung 
der Überbauungsordnung. Die Baupolizeibehörde werde auch den Vorwurf zum 
Güterumschlag auf öffentlichem Terrain überprüfen. Es bestünden keine Hinweise, dass 
die Gemeinde ihre Aufgabe als Baupolizeibehörde nicht wahrnehme, weshalb von 
aufsichtsrechtlichen Massnahmen abgesehen werde.4
3.
Am 24. Oktober 2012 reichte Herr H.________, nunmehr im Namen der 
Beschwerdeführerin, bei der Baukommission der Gemeinde eine baupolizeiliche Anzeige 
gegen die B.________ ein. Die A.________ machte geltend, dass die Pfingstgemeinde 
trotz rechtskräftigem Bauabschlag im Gebäude I.________ Veranstaltungen durchführe. 
Zudem ersuchte sie die Mitglieder der Baukommission, die auch Mitglieder der 
Pfingstgemeinde seien, wegen Befangenheit in den Ausstand zu treten. In der Folge 
sandte die A.________ der Gemeinde mehrere Mahnungen. Mit Schreiben vom 18. Januar 
2013 erklärte die Gemeinde, die angezeigten Sachverhalte und Nutzungen würden 
überprüft. 
4.
Am 13. April 2014 reichte die Beschwerdeführerin die "2. Aufsichtsbeschwerde" 
betreffend Gebäude I.________ beim Gemeinderat Unterseen ein und verlangte innert 30 
Tagen eine Stellungnahme. Sie rügte folgende Verstösse gegen die ÜO und 
Baubewilligung: 1. zonenwidrige Raumvermietungen an die Pfingstmission, 2. blockierte 
Strassen durch Güterumschlag auf den öffentlichen Strassen, 3. illegale Ein- und 
Ausfahrten und Güterumschlag auf der Süd- und Ostseite des Gebäudes, 4. nicht erstellte 
Grünflächen und Nutzung der Flächen als Parkplatz und zu Lagerzwecken, 5. Abänderung 
der Anzahl und Lage der Parkplätze, 6. noch nicht fertiggestellte Umgebungsgestaltung, 
7. fehlende Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder, 8. fehlende Markierung der 
sechs Behindertenparkplätze, 9. unbewilligter Einbau einer vierten Wohnung, 10. unklare 
Versickerung des Dachwassers und Vermutung, dass es an mehreren Stellen in die 
öffentliche Kanalisation eingeleitet wird. Die Beschwerdeführerin verlangte eine 
Stellungnahme innert 30 Tagen. Die Gemeinde leitete die "Aufsichtsbeschwerde" am 30. 
4 Vorakten des Regierungsstatthalteramtes, blaues Mäppli "Korrespondenzen" und Akten aufun 7/2012


4
April 2014 an das Regierungsstatthalteramt weiter. Der Regierungsstatthalter erklärte, dass 
ausschliesslich baupolizeiliche Sachverhalte beanstandet würden, für deren Behandlung 
die Gemeinde als Baupolizei zuständig sei. Am 28. Juli 2014 forderte er die Gemeinde auf, 
innert drei Monaten die Nutzungen im I.________ auf ihre Konformität mit der ÜO 
I.________ zu überprüfen und die Ergebnisse gegenüber den Betroffenen und der 
A.________ als Anzeigerin mittels Verfügung zu eröffnen und gegebenenfalls die 
erforderlichen Massnahmen zu verfügen.5 
5.
Am 4. Juni 2014 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) die 
Änderung von Art. 7 der Überbauungsvorschriften. In dieser Gewerbezone sind nun 
Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zonenkonform. Im September 2014 reichten die 
B.________ und die C.________ je ein Baugesuch für Nutzungsänderungen ein (Nutzung 
der Säle und des Mehrzweckraums für Anlässe jeglicher Art, Nutzung von Räumen als 
Büro und für Schulungen, Sitzungen etc.).6 Die Beschwerdeführerin reichte dagegen 
Einsprachen 
ein. 
Diese 
Baubewilligungsverfahren 
sind 
zurzeit 
beim 
Regierungsstatthalteramt hängig.
6.
Der Gemeinderat nahm am 31. Oktober 2014 zur "2. Aufsichtsbeschwerde" der 
Beschwerdeführerin Stellung und teilte ihr die Ergebnisse der Baukontrollen mit.7 
Zusammenfassend hielt er fest, es gebe Abweichungen bei den Fassaden und 
Grundrissen, die Grundstückentwässerung weise Mängel auf, die Markierung der 
Behindertenparkplätze fehle und für den Holz- und Treppenbaubetrieb Blatter fehle die 
Anlagegenehmigung. Die Nutzungsüberprüfung im südlichen Teil des Perimeters habe 
keine fehlerhaften Nutzungen zum Vorschein gebracht. In Zusammenhang mit einer 
Saalvermietung habe die Gemeinde Strafanzeige eingereicht. Im Weiteren verwies er auf 
die hängigen Beschwerdeverfahren betreffend Baugesuche von zwei eingemieteten 
Unternehmen und betreffend Aufhebung des Lastwagenverbotes auf der M.________ -
strasse. 
5 Alle in Vorakten des Regierungsstatthalteramtes, blaues Mäppli "Korrespondenzen" 
6 Baugesuch der Crea-Glass vom 19.09.2014, bbew 243/2014; Baugesuch der C.________ (GmbH) vom 
28.10.2014, bbew 244/2014
7 Vorakten des Regierungsstatthalteramtes, blaues Mäppli "Korrespondenzen", pag. 23


5
7.
Am 11. November 2014 erliess die Gemeinde je eine Wiederherstellungsverfügung 
gegen die B.________ und die C.________.8 Sie forderte die beiden Unternehmen u.a. 
auf, die unbewilligten Grundriss- und Fassadenänderungen zurückzubauen und die sechs 
Behindertenparkplätze zu markieren. Weiter verbot sie, auf den Parkplätzen und 
Grünflächen Mulden und Materialien zu lagern. Gleichzeitig gab sie ihnen Gelegenheit, ein 
nachträgliches Baugesuch einzureichen. Die beiden Unternehmen ergänzten ihre bereits 
eingereichten Baugesuche mit einem nachträglichen Baugesuch für Fassaden- und 
Grundrissänderungen. 
Am 
8. 
Dezember 
2014 
erliess 
die 
Gemeinde 
eine 
Wiederherstellungsverfügung gegen die Firma Albert Blatter, Holz- und Treppenbau.9 Die 
Beschwerdeführerin gelangte am 19. November 2014 erneut an die Gemeinde und brachte 
vor, mit den Wiederherstellungsverfügungen würden nicht die von ihr beanstandeten ÜO-
widrigen Zustände behoben, sondern andere Sachverhalte geregelt. Sie bat um Erlass 
einer Verfügung auch zu den übrigen gerügten Punkten. Die Gemeinde verwies auf die 
laufenden Abklärungen. Am 26. Dezember 2014 ersuchte die Beschwerdeführerin den 
Regierungsstatthalter, die Gemeinde zu einer Verfügung aufzufordern.10 Mit Schreiben vom 
6. Januar 2015 forderte der Regierungsstatthalter die Gemeinde auf, bis am 30. Januar 
2015 eine Verfügung zu allen Punkten der Anzeige vom 13. April 2014 zu erlassen.
8.
Am 30. Januar 2015 erliess die Gemeinde gegenüber der Beschwerdeführerin die 
verlangte Verfügung. Sie hielt fest, dass in Bezug auf die Nutzungen keine weiteren 
Verfehlungen bekannt seien und deshalb keine weiteren Schritte unternommen würden 
(Ziffer 1), dass die Ein-und Ausfahrten auf allen Seiten des Gebäudes rechtskräftig bewilligt 
seien, wie auch das Verwaltungsgericht im Beschwerdefall zur Kleinbrauerei festgehalten 
habe. Sie werde keine Massnahmen anordnen bis der Entscheid betreffend Kleinbrauerei 
rechtskräftig werde (Ziffer 2 und 3). Inzwischen seien keine Mulden, Material oder 
Fahrzeuge mehr auf den Grünflächen abgestellt. In Zusammenhang mit den 
nachträglichen Baugesuchen der B.________ und C.________ habe sie aber festgestellt, 
dass die Grünflächen nicht dem bewilligten Zustand entsprächen. Durch die beantragte 
Nutzungsänderung seien die Abstellplätze betroffen. Die nötigen Korrekturen müssten 
deshalb in den pendenten Baubewilligungsverfahren vorgenommen werden (Ziffer 4). Zu 
8 Vorakten der Gemeinde "Baubewilligungskontrolle 40/2008", pag. 494 und 497
9 Vorakten der Gemeinde "Baubewilligungskontrolle 40/2008", pag. 510 (Dokument unvollständig)
10 Vorakten der Gemeinde "Baubewilligungskontrolle 40/2008", pag. 499 und 511


6
der Anzahl und Lage der Parkplätze und der Markierung der Behindertenparkplätze hielt 
sie fest, die Behandlung der Parkplatzsituation erfolge in Zusammenhang mit den 
erwähnten Baugesuchen der B.________ und C.________. Die Planunterlagen müssten 
noch 
angepasst 
werden, 
die 
Wiederherstellungsmassnahmen 
zu 
den 
Behindertenparkplätzen seien durch die nachträglichen Baugesuche sistiert (Ziffer 5 und 
8). Die Umgebung auf der Seite M.________ -strasse müsse in Zusammenhang mit der 
noch anstehenden Sanierung der Strasse fertiggestellt werden. Die erforderlichen 
Massnahmen 
zur 
Einhaltung 
des 
Grünflächenanteils 
würden 
in 
den 
Baubewilligungsverfahren definiert (Ziffer 6). Fahrrad- und Motorradabstellplätze seien 
weder in der Baubewilligung vom 9. Oktober 2008 noch in den nachfolgenden Änderungen 
thematisiert worden. Die erforderlichen Abstellplätze für die Nutzungsänderungen würden 
in den beiden Baubewilligungsverfahren beurteilt (Ziffer 7). Bei der Begehung vom 8. 
Februar 2013 sei keine weitere Wohnung festgestellt worden. Bei einer allfälligen 
Verfehlung wären Wiederherstellungsmassnahmen in die betreffenden Bauentscheide 
aufzunehmen (Ziffer 9). Zur Versickerung des Dachwassers hielt sie fest, es seien weitere 
Abklärungen mit dem Amt für Wasser und Abfall (AWA) erforderlich. Die Bauherrschaft 
habe noch Gelegenheit zur Stellungnahme, anschliessend werde über eine allfällige 
Wiederherstellungsverfügung und die entsprechenden Massnahmen entschieden (Ziffer 
10). 
9.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 15. Februar 2015 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
beantragt, dass die Gemeinde bezüglich des Verstosses gegen die Nutzung (Ziffer 1) ein 
Strafverfahren einzuleiten und die widerrechtlichen Gewinne einzuziehen habe. Auf der 
Strasse I.________ sei ein Halte- und Umladeverbot durchzusetzen. Gebäudeintern seien 
Möglichkeiten zu schaffen für die Anlieferung auf dem eigenen Gelände (Ziffer 2). Die 
illegalen Anlieferungen an den anderen Gebäudeseiten seien zu verbieten (Ziffer 3). In 
Bezug auf den Grünflächenanteil, die Anzahl Parkplätze und deren Lage, die 
Umgebungsgestaltung, 
die 
Fahrrad- 
und 
Motorfahrradabstellplätze 
und 
die 
Behindertenparkplätze sowie die Versickerung des Dachwassers sei die Gemeinde 
Unterseen zu einer Verfügung aufzufordern. Weiter verweist die Beschwerdeführerin auf 
eine vierte, bewohnte und eine weitere vollausgebaute Wohnung, die anlässlich des 
Augenscheins mit dem Regierungsstatthalteramt festgestellt worden seien. Sie beantragt, 


7
es sei ein Strafverfahren mit Rückforderung der widerrechtlichen Gewinne sowie ein bau- 
und mietrechtliches Wiederherstellungsverfahren einzuleiten. 
 
10.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet11, beteiligte die 
Grundeigentümerinnen (Baurechtsnehmerinnen) von Amtes wegen am Verfahren, 
eröffnete ihnen die angefochtene Verfügung und gab ihnen Gelegenheit zur 
Stellungnahme. Das Rechtsamt führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten 
sowie die Baubewilligungsakten der hängigen Baugesuche bbew 243/2014 und bbew 
244/2014 ein. Es vervollständigte die Akten mit Kopien des Kanalisationsplanes, den es 
beim Amt für Wasser und Abfall (AWA) einsah.
11.
Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 27. März 2015, die Beschwerde sei 
abzuweisen. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli nimmt mit Eingabe vom 
20. März 2015 ausführlich Stellung, ohne einen Antrag zu stellen. Die von Amtes wegen 
am Verfahren Beteiligten 1 und 2 haben sich nicht vernehmen lassen. 
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Die als "2. Aufsichtsbeschwerde" bezeichnete Eingabe der Beschwerdeführerin ist in 
der Sache eine baupolizeiliche Anzeige, weshalb sie der Regierungsstatthalter zu Recht an 
die Gemeinde zur Erledigung weitergeleitet hat. In der angefochtenen Verfügung sind 
Begründung und Entscheid nicht getrennt, es fehlt ein eigentliches Dispositiv. Dennoch 
handelt es sich nicht lediglich um eine Stellungnahme. Die Gemeinde hat entschieden, 
dass sie in Bezug auf die gerügte Nutzung, die Anlieferung, Ein- und Ausfahrten keine 
11 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


8
baupolizeilichen Massnahmen anordnet. In Bezug auf die Grünflächen, die Parkplätze, die 
Behindertenparkplätze, 
Abstellplätze 
für 
Fahrräder 
und 
Motorfahrräder, 
die 
Umgebungsgestaltung räumt die Gemeinde Mängel ein, verweist aber darauf, dass dies in 
den 
beim 
Regierungsstatthalteramt 
hängigen 
Baubewilligungsverfahren 
für 
die 
Nutzungsänderungen zu regeln sei. In Bezug auf die Versickerung verweist die Gemeinde 
auf 
weitere 
Abklärungen 
und 
den 
noch 
ausstehenden 
Entscheid, 
ob 
Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet würden. Der Entscheid der Gemeinde lautet 
damit, dass sie ‒ mit Ausnahme des Verfahrens betreffend Versickerung ‒ vorläufig keine 
Wiederherstellungsmassnahmen anordnet. Die angefochtene Verfügung stellt eine 
baupolizeiliche Verfügung nach Art. 45 ff. BauG12 dar und ist somit ein zulässiges 
Anfechtungsobjekt.
b)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 
48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die Beschwerdeführerin kann als Anzeigerin Parteistellung beanspruchen, sofern sie durch 
die gerügten Sachverhalte in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen ist (Art. 46 Abs. 
2 Bst. a BauG und Art. 12 VRPG13). Die Beschwerdeführerin ist als benachbarter Betrieb 
durch die baurechtswidrigen Zustände betroffen, durch die angefochtene Verfügung 
beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Ob dies auch für alle Rügen und 
Anträge gilt, ist in den nachstehenden Erwägungen zu prüfen.
2.
Allgemeines zum baupolizeilichen Verfahren
 
a)
Einige Rügen der Beschwerdeführerin zielen auf die längst rechtskräftige 
Baubewilligung für das Gewerbegebäude, die bekanntlich teilweise in Widerspruch zur ÜO 
I.________ steht.14 Die Beschwerdeführerin geht offenbar davon aus, dass im 
Wiederherstellungsverfahren nach Art. 45 ff. BauG beim Gebäude auch ein ÜO-konformer 
Zustand hergestellt werden kann. Dies ist nicht der Fall, müsste doch vorliegend das 
Gebäude dafür wesentlich verändert werden, was ein neues Baugesuch voraussetzen 
12 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
13 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
14 Vgl. BDE vom 1. Mai 2014, RA Nr. 110/2014/17 (Kleinbrauerei), bestätigt durch VGE 2014/139 vom 14. 
Oktober 2014


9
würde. 
Die 
Baupolizeibehörde 
überprüft 
die 
rechtmässige 
Ausführung 
eines 
Bauvorhabens. Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 
Vorschriften missachtet, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die erforderlichen 
vorsorglichen und definitiven Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes. Auch die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Ordnung, die von 
unvollendeten, mangelhaft unterhaltenen oder sonst wie ordnungswidrigen Bauten und 
Anlagen ausgehen, gehören zur Aufgabe der Baupolizeibehörde (vgl. Art. 45 und 46 BauG, 
Art. 47 BewD15). Mit der Wiederherstellungsverfügung kann auch die erstmalige 
Herstellung des rechtmässigen Zustandes verlangt werden.16 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist demnach die Frage, ob die Gemeinde in 
Bezug auf die gerügten Sachverhalte zu Recht kein baupolizeiliches Verfahren eingeleitet 
hat. 
b)
Soweit die Beschwerdeführerin die Einleitung von Strafverfahren und die 
Abschöpfung der Gewinne beantragt, kann nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. 
Das Einziehen unrechtmässiger Gewinne ist bei schweren Fällen im Rahmen eines 
Strafverfahrens nach Art. 50 BauG möglich. Es ist aber Sache der Gemeinde zu 
entscheiden, ob sie Strafanzeige einreichen will. Im Baubeschwerdeverfahren kann daher 
nicht verlangt werden, dass die Gemeinde Strafanzeige einreicht. Die beiden Anträge 
gehen somit über den Gegenstand hinaus, den die BVE im Beschwerdeverfahren 
überprüfen und anordnen kann. 
3.
Nutzung der Räume durch die Pfingstgemeinde (Ziffer 1)
a)
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Pfingstmission seit ca. Januar 2012 
regelmässig 
Veranstaltungen 
im 
Gewerbegebäude 
I.________ 
durchführe. 
Das 
Verwaltungsgericht entschied im Jahr 2012, dass der damals geltende Art. 7 ÜV die 
zulässige Nutzung abschliessend umschreibe und ein freikirchliches Versammlungslokal 
15 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 2


10
(Pfingstgemeinderaum) mit Büros und Schulungsräumen nicht zonenkonform sei.17 Wie die 
Gemeinde 
zutreffend 
erwogen 
hat, 
widersprechen 
Vorstandssitzungen 
der 
Pfingstgemeinde 
den 
Überbauungsvorschriften 
aber 
nicht. 
Gelegentliche 
Vorstandssitzungen sind in Büroräumlichkeiten nicht verboten. An solchen Sitzungen 
nehmen nur wenige Personen teil, so dass sie nicht mit der damals als unzulässig 
beurteilten Nutzung der Pfingstgemeinde vergleichbar sind. Die Gemeinde hat 
diesbezüglich zu Recht kein baupolizeiliches Verfahren eingeleitet. In Bezug auf eine 
unrechtmässige Konzertveranstaltung hat die Gemeinde Strafanzeige eingereicht; die 
Strafbefehle sind bereits ergangen.18 Es ist nicht klar, ob mit den neu eingereichten 
Baugesuchen eine Nutzung durch die Pfingstgemeinde geplant ist, da die Bauvorhaben 
sehr offen umschrieben wurden und ein Konzept fehlt. Dies ist aber nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens; die Zonenkonformität der Nutzungsänderung wird im Rahmen 
dieser Baubewilligungsverfahren beurteilt.
b)
Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass sowohl ein Gemeinderat (Herr 
K.________) als auch der Vermieter des Gebäudes I.________ (Herr L.________) 
Mitglieder der Baukommission und der Pfingstgemeinde seien. 
Eine Person, die eine Verfügung oder einen Entscheid zu treffen oder vorzubereiten oder 
als Mitglied einer Behörde zu amten hat, muss unter anderem dann in den Ausstand treten, 
wenn sie in der Sache ein persönliches Interesse hat (Art. 9 Abs. 1 Bst. a VRPG). 
Vorbehalten bleiben die Vorschriften über die Unvereinbarkeiten und den Ausstand nach 
dem Gemeindegesetz (Art. 9 Abs. 3 VRPG). Nach diesen Bestimmungen ist bei der 
Behandlung eines Geschäfts ausstandspflichtig, wer daran unmittelbar persönliche 
Interessen hat (Art. 47 Abs. 1 GG19). Die von der Beschwerdeführerin genannten Personen 
sind Mitglieder der Baukommission und gehören offenbar der Pfingstgemeinde an. Herr 
L.________ ist ausserdem Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung der 
C.________, die Eigentümerin des Gebäudeteils Unterseen Gbbl. Nr. G.________ BR ist. 
Er ist daher ausstandspflichtig, soweit sein Gebäudeteil direkt oder indirekt betroffen ist. 
Zudem kann sich bei beiden Behördenmitgliedern eine Ausstandspflicht ergeben, soweit 
die Pfingstgemeinde beim Gebäude I.________ involviert ist. 
17 VGE 2011/339 vom 2. Juli 2012, E. 3
18 Dossier Baubewilligungskontrolle, pag. 515 und 519
19 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG, BSG 170.11)


11
Die Beschwerdeführerin hat bereits in ihrer Anzeige vom 24. Oktober 2012 verlangt, dass 
die genannten Behördenmitglieder in den Ausstand treten. Sie rügt für das vorliegende 
Verfahren aber keine konkrete Verletzung der Ausstandspflicht. Die Stellungnahme vom 
31. Oktober 2014 zur "2. Aufsichtsbeschwerde" wurde vom Gemeinderat verfasst, der 
Adressat dieser "Aufsichtsbeschwerde" war. Gemäss den Vorakten ist Herr K.________, 
Gemeinderat und Baukommissionspräsident, für die Beratung und Beschlussfassung im 
Gemeinderat in den Ausstand getreten.20 Die vorliegend angefochtene Verfügung basiert 
im Wesentlichen auf dieser Stellungnahme und wurde vom Vize-Präsidenten der 
Baukommission unterzeichnet. In Bezug auf die angefochtene Verfügung ist somit keine 
Verletzung der Ausstandspflicht erkennbar.
 
4.
Anlieferung, Ein- und Ausfahrten, Güterumschlag auf Strasse (Ziffern 2 und 3)
a)
Die Beschwerdeführerin rügt, gemäss ÜO habe das Gebäude nur eine Berechtigung 
für Ein- und Ausfahrten bzw. Anlieferungen auf der Nordseite. Die illegalen Anlieferungen 
auf den anderen Gebäudeseiten seien zu verbieten. Die Anlieferung müsse gemäss ÜO 
auf dem Grundstück erfolgen. Infolge der fehlenden Flächen würden die öffentlichen 
Strassen zu Lasten der Allgemeinheit benützt. Die Beschwerdeführerin fordert ein Halte- 
und Umladeverbot auf der I.________ -strasse. Für die Anlieferung auf dem eigenen 
Gelände seien intern Möglichkeiten zu schaffen (Andockstellen, Umschlags- und 
Verladeflächen, Rampen, Wendeplätze, interne Warenkorridore etc.). 
 
Die Beschwerdeführerin hat die auf allen Seiten bestehenden Ein- und Ausfahrten und 
fehlenden Abladeflächen bereits in anderen Beschwerdeverfahren mehrfach gerügt. Ihre 
Vorbringen zielen auf die längst rechtskräftige Baubewilligung von 2008. Wie das 
Verwaltungsgericht bestätigt hat, können die bewilligten Zugänge benutzt werden, was 
auch die Anlieferung einschliesst.21 Im Wiederherstellungsverfahren kann auch nicht 
verlangt werden, dass gebäudeintern Warenkorridore und dergleichen geschaffen werden, 
da diese im bewilligten Projekt ja nicht vorgesehen waren. Die Anträge der 
Beschwerdeführerin liegen somit ausserhalb dessen, was im baupolizeilichen Verfahren 
angeordnet werden kann. 
20 Protokoll des Gemeinderates vom 28. April 2014, Dossier Baubewilligungskontrolle, pag. 386
21 VGE 2014/139 vom 14. Oktober 2014, E. 3 (Kleinbrauerei) 


12
b)
Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, dass durch den Güterumschlag auf der 
Strasse die Sicherheit und Ordnung gefährdet ist. Im Gegenteil ist davon auszugehen, 
dass die Lastwagenfrequenz im südlichen Teil der Gewerbezone, mithin auch auf der 
I.________ -strasse derzeit nicht hoch ist. Dementsprechend gering ist auch die 
Wahrscheinlichkeit, durch Güterumschlag behindert zu werden.22 Sollten bei einer 
stärkeren Belegung des Gewerbegebäudes I.________ dereinst Verkehrsmassnahmen 
erforderlich werden, müssten sie von der Gemeinde im dafür vorgesehenen 
strassenrechtlichen Verfahren erlassen werden (Art. 3 Abs. 2 bis 4 SVG23 i.V.m. Art. 107 
SSV24; Art. 66 Abs. 2 SG25). Auch diese Frage liegt somit ausserhalb des Gegenstandes, 
der im baupolizeilichen Verfahren bzw. im vorliegenden Beschwerdeverfahren geregelt 
werden kann.
c)
Zusammenfassend hat die Gemeinde hinsichtlich der Anlieferung und der Ein- und 
Ausfahrten zu Recht kein Wiederherstellungsverfahren eingeleitet.
5.
Abstellplätze, Umgebung, Grünflächen (Ziffern 4 bis 8)
a)
Der Baubeginn für das Gebäude war am 21. Oktober 2008. Es ist unbestritten, dass 
die Umgebung auch nach über sechs Jahren nicht überall fertig ist und noch keine 
Bauabnahme erfolgen konnte. Insbesondere die Parkflächen und Umgebung auf der Seite 
M.________ -strasse sind nur teilweise fertiggestellt.26 Bereits in dieser Hinsicht besteht ein 
unrechtmässiger Zustand, zumal die Umgebungsarbeiten gemäss Art. 16 Abs. 3 ÜV bis 
zwölf Monate nach Bezug der Bauten hätten fertig sein müssen. 
Die Anzahl Autoabstellplätze und die erforderlichen Parkplätze für Behinderte wurden in 
der Baubewilligung vom 3. Oktober 2008 für den Neubau des Gewerbegebäudes erstmals 
festgelegt. Im Baubewilligungsverfahren für den Einbau der Kantine (Gesamtbauentscheid 
vom 25. Mai 2011) wurde die Anzahl der Parkplätze erneut beurteilt. Gemäss dem 2008 
22 BDE vom 29. April 2015, E. 2, RA Nr. 110/2014/146 (Kleinbrauerei, noch nicht rechtskräftig)
23 Strassenverkehrsgesetz des Bundes vom 19. Dezember 1958 (SVG; SR 741.01)
24 Signalisationsverordnung des Bundesrates vom 5. September 1979 (SSV; SR 741.21)
25 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
26 Vgl. Plan mit Eintragungen der Bauverwaltung vom 14. Januar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 
244/2014, pag. 8


13
bewilligtem Projektplan "Umgebung Parkplätze / Baumabstände" war auf der Seite 
M.________ -strasse im mittleren Teil des Gebäudes eine Längsparkierung zur Strasse 
vorgesehen, auf dem 2011 bewilligten Plan "Grundriss EG Gesamt" hingegen eine 
Querparkierung. Nach den neusten "Ausführungsplänen" ist eine Schrägparkierung 
geplant, die soweit ersichtlich nie formell bewilligt wurde. 
Der Grünflächenanteil ist unbestritten nicht eingehalten; zudem wurden anstelle einer 
Begrünung Steine eingebracht, was dem Sinn und Zweck einer Grünfläche widerspricht 
(vgl. Art. 17 ÜV).27 Bepflanzte Grünstreifen haben zudem eine wichtige Funktion bei der 
Versickerung von Oberflächenwasser. Die Gemeinde akzeptiert die Bollensteine nicht als 
Grünfläche und fordert eine Begrünung.28 
b)
In Bezug auf die Umgebung besteht demnach in mehrfacher Hinsicht ein 
unrechtmässiger Zustand. Allerdings kann vorliegend keine plangetreue Herstellung des 
rechtmässigen Zustandes verlangt werden, da die sechs Parkplätze für Behinderte auf den 
bewilligten Plänen von 2008 und 2011 gar nicht eingezeichnet waren und deren Standort 
somit noch nicht feststeht. Das Gebäude wurde auch nicht ganz getreu den bewilligten 
Plänen erstellt, was vor allem hinsichtlich der Grünflächen und Parkplätze beim Zugang 
C2/B auf der Westseite ins Gewicht fällt. Hinzu kommt, dass den Sichtweiten bei den 
Ausfahrten auf die M.________ -strasse bisher zu wenig Beachtung geschenkt wurde. Der 
OIK I wies in seinem Fachbericht, den er in Zusammenhang mit der Aufhebung des 
Lastwagenverbotes auf der M.________ -strasse zuhanden des Verwaltungsgerichts 
erstellte, auf die grosse Bedeutung der ausreichenden Sichtverhältnisse für die 
Verkehrssicherheit hin. Er hielt (zum aktuellen Zustand) fest, dass die Sichtweiten auf die 
M.________ -strasse bei den vier Hauszufahrten nicht eingehalten seien.29 Die BVE stellte 
im Entscheid vom 29. April 201530 fest, dass die Sichtbermen bei der Ausfahrt des 
Zugangs C2/B nicht normgemäss seien, dass aber die heutige Situation mit Parkplätzen, 
die direkt an die Ausfahrt angrenzen, auch nicht dem bewilligten Zustand entspreche. Sie 
gehe daher davon aus, dass die Sichtverhältnisse mit der Herstellung des rechtmässigen 
27 Vgl. Dossier Baubewilligungskontrolle, Fotos pag. 527-530; Protokollauszug Sitzung der Baukommission vom 
23. Februar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 48 f.; Plan mit Eintragungen der 
Bauverwaltung vom 14. Januar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 8
28 Protokollauszug Sitzung der Baukommission vom 23. Februar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 
244/2014, pag. 48 f.
29 Fachbericht des OIK I vom 11. Februar 2015, S. 2, in Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 36 f. 
30 RA Nr. 110/2014/146 (Kleinbrauerei)


14
Zustands noch verbessert würden.31 Zu beachten ist, dass die Besitzstandsgarantie nur 
eingeschränkt gilt, wenn die Verkehrssicherheit betroffen ist. Die Gemeinde kann gestützt 
auf Art. 84 Abs. 2 SG verlangen, dass Bauten, Anlagen, Pflanzen und sonstige Vorkehren, 
die den Strassenabständen, dem Lichtraumprofil, Sichtzonen oder dem Verbot der 
Beeinträchtigung widersprechen, innert angemessener Frist beseitigt oder angepasst 
werden. Auf der Seite M.________ -strasse muss vorliegend der rechtmässige Zustand bei 
der Anordnung der Parkplätze (und den Grünflächen) unter Berücksichtigung der 
Verkehrssicherheit noch definiert und hergestellt werden.
 
c)
Die erforderliche Markierung der sechs Behindertenparkplätze ist Gegenstand der 
beiden Wiederherstellungsverfügungen vom 11. November 2014. Die Gemeinde verfügte 
ausserdem, dass auf den Parkplätzen und Grünflächen keine Materialien und Mulden 
abgestellt werden dürfen. Entgegen der pauschalen Rüge der Beschwerdeführerin hat die 
Gemeinde insoweit baupolizeiliche Massnahmen erlassen. Für die Anordnung der 
Parkplätze, die Einhaltung der Grünflächen und deren Begrünung sowie die Fertigstellung 
der Umgebung hätte aber ebenfalls ein Wiederherstellungsverfahren eröffnet und 
durchgeführt werden müssen. Die Gemeinde geht davon aus, dass diese Massnahmen 
vom Regierungsstatthalter im Rahmen der Bauentscheide geregelt würden. Der 
Regierungsstatthalter bringt seinerseits vor, dass sich die Gemeinde dieser Thematik 
schrittweise angenommen habe, die Fragen aber auch Thema der hängigen 
Baubewilligungsverfahren seien. 
d)
Die nachträglichen Baugesuche für die Fassaden- und Grundrissänderungen 
umfassen auch den geänderten Zugang auf der Westseite (Gesuch der B.________) und 
die Anordnung der sechs Behindertenparkplätze. Die Anordnung der übrigen Parkplätze 
und Grünflächen kann nicht losgelöst von diesen Bauvorhaben geregelt werden und ist 
deshalb sinnvollerweise damit zu koordinieren. Insofern leuchtet der Zusammenhang mit 
den 
hängigen 
Baubewilligungsverfahren 
ein. 
Hauptthemen 
dieser 
Baubewilligungsverfahren sind aber die neuen Nutzungen (Anlässe und Veranstaltungen) 
samt deren Parkplatzbedarf sowie die erfolgten Fassaden- und Grundrissänderungen. Für 
die Herstellung des rechtmässigen Zustandes bei den Parkplätzen und Grünflächen (inkl. 
Begrünung) und für die Fertigstellung der Umgebung ist aber noch kein Verfahren hängig. 
Das Wiederherstellungsverfahren (samt Gelegenheit zu nachträglichen Baugesuchen) 
31 BDE vom 29. April 2015, E. 2h f., RA Nr. 110/2014/146 (Kleinbrauerei), noch nicht rechtskräftig 


15
muss erst noch eingeleitet werden. Dafür ist die Baupolizeibehörde der Gemeinde 
zuständig (Art. 45 BauG). 
 
e)
In den Baubewilligungen von 2008 und 2011 wurden keine Abstellplätze für 
Fahrräder und Motorräder festgelegt. Der Mangel liegt demnach nicht in einer fehlerhaften 
Bauausführung, sondern in den rechtskräftigen Baubewilligungen selbst. Die Gemeinde 
müsste deshalb nur dann baupolizeiliche Massnahmen anordnen, wenn durch die 
fehlenden Velo- und Motorradabstellplätze unhaltbare Zustände entstanden wären (vgl. 
Art. 45 Abs. 2 Bst. c BauG), was die Beschwerdeführerin aber nicht behauptet. Wie die 
Gemeinde zu Recht ausgeführt hat, muss der Bedarf an Fahrrad- und Motorrad-
Abstellplätzen jedoch für Nutzungsänderungen beurteilt und festgelegt werden. Dies ist 
Gegenstand der hängigen Baubewilligungsverfahren. 
f)
Es ist nicht klar, was die Beschwerdeführerin mit ihrem Antrag meint, der Gemeinde 
sei ein "Verschleppungsverfahren anzuhängen". Die BVE ist nicht Aufsichtsbehörde über 
die Gemeinden. Die Beschwerdeführerin hat im vorinstanzlichen Verfahren beim 
Regierungsstatthalter Rechtsverzögerungen angezeigt, worauf dieser die Gemeinde zum 
Erlass der nun angefochtenen Verfügung aufgefordert hat. Auf den Antrag der 
Beschwerdeführerin ist daher nicht einzutreten.
6.
Anzahl Wohnungen (Ziffer 9)
a)
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei für eine vierte, unrechtmässig bestehende 
Wohnung und eine weitere, offenbar nicht bewohnte, aber voll ausgebaute Wohnung ein 
bau- und mietrechtliches Wiederherstellungsverfahren einzuleiten. Die Beschwerdeführerin 
wies seit längerem mehrfach darauf hin, dass im Gewerbegebäude I.________ eine 
unbewilligte vierte Wohnung bestehe, was die Gemeinde stets verneinte. Anlässlich des 
Augenscheins des Regierungsstatthalteramtes vom 12. Februar 2015 wurde im 
Gebäudeteil der B.________ festgestellt, dass im Obergeschoss hinter dem Fumoir ein 
Raum mit Küche und Bad eingerichtet ist und als Wohnung genutzt wird.32 Im 
Beschwerdeverfahren erklärte die Gemeinde, die Baukommission habe für die vierte 
Wohnung 
ein 
Benützungsverbot 
beschlossen, 
das 
sie 
zusammen 
mit 
der 
32 Kurzprotokoll vom 24. Februar 2015, Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 46 ff.


16
Wiederherstellungsmassnahme (Ausbau der Küche innert 30 Tagen nach Rechtskraft des 
Bauentscheides) 
als 
Auflage 
in 
ihren 
Amtsbericht 
zum 
Baugesuch 
für 
die 
Nutzungsänderung aufnehmen werde. Somit könne dies im Bauentscheid des 
Regierungsstatthalters 
abgehandelt 
werden. 
Der 
Regierungsstatthalter 
vertritt 
demgegenüber die Ansicht, für die Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens sei die 
Baupolizeibehörde von Unterseen zuständig. 
b)
Die vierte Wohnung befindet sich im Gebäudeteil der B.________. Sie liegt zwar 
neben dem Mehrzweckraum und nahe bei den beiden Sälen, für die eine 
Nutzungsänderung (Anlässe jeglicher Art etc.) beantragt wurde.33 Die geplante 
Nutzungsänderung betrifft den als Wohnung genutzten Raum aber nicht. In ihrem 
Schreiben vom 18. Februar 2015 an das Regierungsstatthalteramt hält die B.________ 
denn auch fest, sie möchte den Raum zukünftig als Physio- oder Massageraum 
vermieten.34 Die unrechtmässige Wohnnutzung hat demnach mit dem pendenten 
Baubewilligungsverfahren nichts zu tun. Demnach ist es Sache der Baupolizeibehörde der 
Gemeinde, ein Wiederherstellungsverfahren durchzuführen. Entgegen der Meinung der 
Beschwerdeführerin ist die Gemeinde aber nicht für den mietrechtlichen Aspekt dieser 
unrechtmässigen Nutzung zuständig. Dies ist eine rein privatrechtliche Angelegenheit und 
zwischen den Vertragsparteien zu regeln. 
c)
Die andere, von der Beschwerdeführerin gerügte Wohnung liegt im Gebäudeteil der 
C.________. Es handelt sich um Büroräume im Obergeschoss, die über eine Küche, 
Nasszelle und WC verfügen, zurzeit aber leer stehen. Anders als im Gebäudeteil der 
B.________ werden und wurden diese Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt, wie auch 
die Beschwerdeführerin einräumt. Somit besteht kein unrechtmässiger Zustand, gegen den 
eingeschritten werden müsste. 
d)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss Überbauungsordnung hätte im 
Gewerbegebäude nur eine Wohnung bewilligt werden dürfen. Auch hier zielt die 
Beschwerdeführerin auf die 2008 erteilte Baubewilligung, die längst rechtskräftig ist. Über 
die bereits bewilligten Wohnungen ist nicht mehr zu entscheiden. Soweit die 
33 Vgl. handschriftlichen Eintrag auf Plan OG, Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 83; Beilage 2 zur 
Stellungnahme der Gemeinde vom 22. April 2015
34 Beilage 1 zur Stellungnahme der Gemeinde vom 22. April 2015


17
Beschwerdeführerin vorbringt, nur zwei der drei offiziellen Mieter entsprächen den 
Vorgaben der ÜO, handelt es sich um eine neue Rüge, die über den Gegenstand 
hinausgeht, der in der angefochtenen Verfügung geregelt werden musste. Der Vorwurf ist 
zudem so vage gehalten, dass nicht einmal klar ist, bei welcher Wohnung und inwiefern 
eine unrechtmässige Nutzung bestehen soll und ob diese neu ist. Darauf kann nicht 
eingetreten werden. 
7.
Versickerung Dachwasser (Ziffer 10)
a)
Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer baupolizeilichen Anzeige vom 13. April 2014 
vorgebracht, 
es 
sei 
nicht 
erkennbar, 
dass 
das 
Dachwasser 
tatsächlich 
in 
Versickerungsgruben geleitet werde. Es gebe Indizien, u.a. die Aussage des ehemaligen 
Bauleiters, dass das Dachwasser an mehreren Stellen an die öffentliche Kanalisation 
angeschlossen sei. In der vorliegend angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde 
festgehalten, die Liegenschaftsentwässerung sei vor Ort kontrolliert worden. Die 
Kanalfernsehaufnahmen hätten einige Mängel aufgezeigt. Es seien zusätzliche 
Abklärungen mit dem Amt für Wasser und Abfall (AWA) erforderlich, wozu Plangrundlagen 
benötigt würden, die im Moment nur teilweise vorhanden seien. Es seien ihr keine 
Dachwasseranschlüsse bekannt, welche in die Kanalisation eingeleitet würden. Sollten die 
ergänzten Plangrundlagen Zweifel aufkommen lassen, würden zusätzliche Kontrollen 
vorgenommen. Die Bauherrschaft sei zu einer Stellungnahme aufgefordert worden. 
Anschliessend werde die Baukommission über eine allfällige Wiederherstellungsverfügung 
und die entsprechenden Massnahmen entscheiden. Die Verfügung werde auch der 
Beschwerdeführerin eröffnet.
b)
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Gemeinde keine Massnahmen angeordnet 
hat. Seit einem Jahr seien immer wieder Schläuche auf der M.________ -strasse 
festzustellen; aus dem Gebäude I.________ werde Wasser in die öffentliche Kanalisation 
gepumpt. Die Gemeinde entgegnet, die Schläuche seien im Frühjahr 2014 platziert 
worden, um das Oberflächenwasser abzupumpen und in den Grünstreifen zwischen der 
Umfahrungsstrasse und der M.________ -strasse zu entwässern. Dieses Wasser laufe 
sonst bei starken Niederschlägen über den nicht vorhandenen Grundstückabschluss und 
sorge in den Gewerberäumen für Schäden.


18
c)
Auf dem vom AWA genehmigten Ausführungsplan Erdgeschoss Kanalisation vom 
28. April 2008, rev. 4. Mai 2009, sind nordöstlich und nordwestlich des Gebäudes zwei 
blaue "Seelein" definiert, die wohl den Standort von Versickerungsanlagen darstellen 
sollen. Vor der Nordseite des Gebäudes führen ungefähr ab Gebäudemitte Leitungen zur 
nordwestlichen Versickerung. An diese Leitungen sind auch die Entwässerungsrinnen auf 
den Vorplätzen angeschlossen. Weiter ist dem Plan zu entnehmen, dass zwei westseitige 
Rampen zum UG (Bereiche D und E) einen versickerungsfähigen Belag haben sollen. Der 
südliche Teil des Gebäudes und die (nach den anderen Plänen) auch dort vorgesehene 
Versickerungsanlage sind auf dem Plan nicht dargestellt. Aus dem Plan geht somit nicht 
hervor, welche Dachflächen oder Plätze in welche Versickerungsanlage entwässert 
werden, wie die Versickerungsanlagen aufgebaut und dimensioniert sind und wie das 
Regenwasser zugeführt wird. 
d)
Am 
18. 
April 
2013 
hielt 
die 
Gemeinde 
in 
einer 
Aktennotiz 
fest, 
die 
Versickerungsanlage "auf Seite Perron" entspreche nicht der Norm, und verlangte 
revidierte Leitungspläne. In der Begehung vom 28. November 2013 beanstandete die 
Gemeinde alle Versickerungsanlagen und hielt fest, die Versickerungsanlage Süd/West sei 
visuell nicht überprüfbar, da die Rohrleitungen in über 3 m Tiefe verliefen. Weiter hielt sie 
fest, dass die Rampen nicht aus sickerfähigem Belag bestünden und bei starken 
Niederschlägen die Untergeschosse überflutet würden. Das anfallende Wasser werde 
abgepumpt und im umliegenden Terrain verteilt. Die Bauherrschaft erhielt den Auftrag, mit 
einem Ingenieur Vorschläge für eine konforme Versickerungsanlage abzuklären und der 
Gemeinde zu unterbreiten.35 Die B.________ reichte der Gemeinde dazu die 
"Hydrogeologische Aktennotiz" der N.________ AG vom 12. Dezember 2013 ein. Diesem 
Bericht ist zu entnehmen, dass das Dachwasser in die Sickerleitungen unter der 
Bodenplatte geleitet wird, welche an eine mit Kies und Geröll ausgefüllte Sickergrube von 
36 m2 Fläche und 3 m Höhe angeschlossen sei. Diese Sickergrube liege im südlichsten 
Teil der Parzelle, welche zugleich den tiefsten Höhenpunkt der Parzelle und des ganzen 
Quartiers darstelle. Die Einlaufhöhe der Sickerleitungen in die Sickergrube liege etwa 3 m 
unter der Terrainoberfläche. Da bei grösseren Regenereignissen der Grundwasserspiegel 
regional ansteige (Schwankungsbereich 2,5 - 4 m Tiefe), entstehe an den unteren 
Teilstücken der Sickerleitungen (Tiefe 3 m) ein Rückstau. Um dies zu verhindern, sei ein 
Pumpschacht erstellt worden, mit dem der Grundwasserspiegel in der Sickergrube 
35 Vorakten der Gemeinde, blaues Mäppli Baubewilligungskontrolle 40/2008 Liegenschaftsentwässerung, pag. 
31 und 34


19
abgesenkt werde. Auf den Parkplätzen seien Sickersteine verlegt. Das versickerte 
Platzwasser gelange ebenfalls durch die Sickerleitungen in die Sickergrube. Die Rampen 
zu den Garagen und Werkstätten seien asphaltiert. Um das Einfliessen des 
Strassenwassers zu verhindern, seien Wülste aus Asphalt sowie eine strassenseitige 
Rinne mit Gitter angebracht. Diese Sauberwasserrinnen seien an die Sickerleitungen 
angeschlossen. Die Gitterrinnen auf den Rampen oder in deren unteren Teil seien an die 
Schmutzwasserleitung angeschlossen. Die Versickerungsanlagen entsprächen nicht den 
VSA Richtlinien.36 Das Retentionsvolumen müsse überprüft werden. 
Zum weiteren Vorgehen hielt der Verfasser fest, die von der Gemeinde geforderte 
Humusschicht der Sickergrube käme ins Grundwasser zu liegen, wo ihr Wirkungsgrad 
annulliert würde. Die vertikale Versickerungskapazität der Sickergrube würde reduziert, sie 
würde entweder überlaufen (Vermischung verschiedener Wassertypen) oder das Wasser 
würde auf 1-3 m Tiefe lateral ohne Bodenpassage abfliessen. Das bereits prekäre 
Entsorgungskonzept des Regenwassers des ganzen Quartiers würde durch diese 
Massnahme nochmals verschlechtert. Der Verfasser des Berichts empfahl daher, auf die 
Forderung einer Humusschicht zu verzichten und die Versickerung der Sickergrube weiter 
zu verfolgen.
e)
Dieser Bericht wurde gestützt auf die Angaben der Bauherrschaft verfasst. Weil auch 
heute und trotz verschiedener Aufforderungen der Gemeinde keine detaillierten 
Plangrundlagen vorhanden sind, lässt er sich nicht nachvollziehen. Das Amt für Wasser 
und Abfall (AWA) verlangte mit Mail vom 13. Januar 2014 denn auch ergänzende 
Plangrundlagen.
Beim Gebäude I.________ wird nicht nur das Dachwasser in die Versickerungsanlagen 
eingeleitet, sondern auch Wasser von Plätzen. Die Entwässerung von Plätzen dürfte aber 
nur in Versickerungsanlagen des Typs a mit Oberbodenpassage erfolgen, damit die 
Reinigungswirkung gewährleistet ist;37 eine unterirdische Versickerung wie vorliegend ist 
nicht zulässig. Unklar ist zudem, was der Verfasser des Berichts unter "Sickerleitungen" 
versteht, ob damit sogar Drainageleitungen gemeint sind. Die Entwässerung weist nach 
36 Vgl. VSA, Regenwasserentsorgung, Richtlinie zur Versickerung, Retention und Ableitung von 
Niederschlagswasser in Siedlungsgebieten; VSA Schweizer Norm SN 592 000, Planung und Erstellung von 
Anlagen für die Liegenschaftsentwässerung 
37 Vgl. AWA, Merkblatt für das Versickern von Regen- und Reinabwasser


20
dem Gesagten zwei wesentliche Mängel auf: einerseits wurden die Versickerungsanlagen 
nicht nach den Vorschriften erstellt. Dies tangiert den Gewässerschutz, und zwar 
unabhängig davon, ob sich in der Nähe Trinkwasserfassungen befinden oder nicht. 
Andererseits funktioniert die Versickerung nicht richtig, so dass Regenwasser in das 
abgesenkte Erdgeschoss eindringen kann. Es besteht demnach ein unrechtmässiger 
Zustand, der behoben werden muss. Der Vorschlag im zitierten Bericht, wonach die 
Versickerung weiter beobachtet werden soll, ist nicht zielführend. Beobachtet werden kann 
nur, ob das Wasser abfliesst bzw. ins Gebäude eindringt. Für die unkorrekt erstellten 
unterirdischen Versickerungsanlagen lassen sich mit Beobachten aber gerade keine 
Erkenntnisse für eine gewässerschutzkonforme Lösung gewinnen. 
f)
Die Gemeinde hat die B.________ mit Schreiben vom 2. Dezember 2014 bereits 
darauf hingewiesen, dass die Massnahmen mit Wiederherstellungsverfügung geregelt 
werden, ein eigentliches Wiederherstellungsverfahren wurde aber noch nicht eingeleitet. 
Die mangelhafte Entwässerung betrifft das ganze Gebäude, d.h. beide Baurechtsteile, so 
dass beide Eigentümerinnen im Wiederherstellungsverfahren zu beteiligen sind (vgl. 
Art. 46 Abs. 2 BauG). Die Beteiligung entspricht dem Störerprinzip, wonach sowohl die 
Person, die den unrechtmässigen Zustand verursacht hat (sog. Verhaltensstörer), als auch 
der Grundeigentümer (sog. Zustandsstörer) ins Recht zu fassen sind. Die Eigentümer des 
Grundstücks (das heisst vorliegend der Baurechte) werden dadurch auch verpflichtet, die 
Wiederherstellung zu dulden, was eine allfällige Zwangsvollstreckung ermöglicht.38 
g)
Das 
weitere 
Vorgehen 
könnte 
sich 
wie 
folgt 
gestalten: 
Es 
wird 
ein 
Wiederherstellungsverfahren eröffnet. Die beiden Eigentümerinnen (von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte 1 und 2) werden mit Verfügung aufgefordert, innert angemessener, 
nicht 
zu 
langer 
Frist 
die 
Plangrundlagen 
für 
die 
Zustandsbeurteilung 
der 
Grundstückentwässerung einzureichen. Erforderlich sind folgende, im E-Mail des AWA 
genannte Angaben:39

Aus dem Grundstückentwässerungsplan muss klar hervorgehen, welche Flächen wie und 
wohin entwässert werden.

Sämtliche Einlaufschächte müssen eingezeichnet sein.
38 BVR 2008 S. 261 E. 3.2 (mit Hinweis u.a. auf BGE 107 Ia 19 E. 2b)
39 E-Mail des AWA an die Gemeinde vom 13. Januar 2014, Vorakten der Gemeinde, Baubewilligungskontrolle 
40/2008, blauer Hefter Liegenschaftsentwässerung, pag. 46


21

Es muss ersichtlich sein, ob eine Leitung an einer Versickerungsanlage (blaues System) 
oder an der Mischwasserkanalisation (rotes System) angeschlossen ist.

Die bestehenden Versickerungsanlagen sind mit Schnitten und darin eingezeichneten 
Höhenkoten (m ü.M.) von Oberkante Terrain, Unterkante Versickerungsanlage und 
maximalem Grundwasserspiegel zu dokumentieren.
Den Beteiligten 1 und 2 kann gleichzeitig die Ersatzvornahme angedroht werden 
(Erstellung der Pläne durch Dritte auf Kosten der Baurechtsnehmerinnen), falls die 
genannten Plangrundlagen nicht innert Frist eingereicht werden. Gestützt auf die 
Zustandserfassung sind konkrete Lösungsansätze für die Grundstückentwässerung zu 
erarbeiten, was allenfalls einen weiteren Bericht einer kompetenten Fachperson erfordert. 
Die Zustandserfassung und der Lösungsvorschlag können anschliessend dem AWA zur 
Beurteilung 
unterbreitet 
werden. 
Anschliessend 
sind 
die 
Massnahmen 
mit 
Wiederherstellungsverfügung unter Androhung der Ersatzvornahme anzuordnen. 
8.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Die Beschwerde ist insoweit gutzuheissen, als dass die Gemeinde angewiesen wird, 
in Bezug auf die Fertigstellung der Umgebung, Einhaltung und Ausführung der 
Grünflächen, Anordnung der Parkplätze (Ziff. 4-6), die unbewilligte vierte Wohnung (Ziff. 9) 
sowie in Bezug auf die Versickerung (Ziff. 10) ein Wiederherstellungsverfahren einzuleiten 
und durchzuführen. Im Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bei 
der unbewilligten Wohnung ist nur die Eigentümerin des Grundstücks Unterseen 
Gbbl. Nr. E.________ BR zu beteiligen. Bei den übrigen Verfahren müssen die 
Eigentümerinnen der Grundstücke Unterseen Gbbl. Nr. E.________ BR, F.________ BR 
und G.________ BR beteiligt werden. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als 
unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 
Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'600.− (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 
Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV40).
40 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


22
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Vorliegend dringt die Beschwerdeführerin nur teilweise durch. Sie hat somit die Hälfte der 
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 800.− zu übernehmen. Die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligten 1 und 2 haben keine Anträge gestellt und gelten daher nicht als 
unterliegend. Der Gemeinde können keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 
Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten trägt demnach 
der Kanton.
c)
Da die Parteien nicht anwaltlich vertreten sind, fallen keine ersatzfähigen 
Parteikosten an (Art. 104 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 3 VRPG). 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Gemeinde Unterseen wird 
angewiesen, bezüglich Fertigstellung der Umgebung, Einhaltung und Ausführung der 
Grünflächen, Anordnung der Parkplätze (Ziff. 4-6), unbewilligte vierte Wohnung 
(Ziff. 9) sowie Versickerung (Ziff. 10) ein Wiederherstellungsverfahren durchzuführen. 
Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Unterseen vom 30. Januar 2015 
bestätigt und die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Verfahrenskosten werden festgesetzt auf Fr. 1'600.−. Sie werden zur Hälfte der 
Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt, ausmachend Fr. 800.−. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die 
übrigen Kosten trägt der Kanton.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung


23
-
A.________, eingeschrieben
-
B.________, eingeschrieben
-
C.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterseen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
B. Egger-Jenzer
Regierungspräsidentin
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in sechs Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Rf