be_bvd · 110 2018 19 · 2018-07-16 · de

Ersatz Poststelle durch Neubau | Saanen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2018/19
Bern, 16. Juli 2018
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Herrn B.________
Beschwerdeführer 2
Frau C.________
Beschwerdeführerin 3
alle vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________
Herrn E.________
Beschwerdeführer 4
vertreten durch Frau Rechtsanwältin F.________
Herrn G.________
Beschwerdeführer 5
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt H.________
und
I.________, bestehend aus Beschwerdegegnerinnen 1 bis 3
alle vertreten durch Herrn Fürsprecher J.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 
3792 Saanen


RA Nr. 110/2018/19
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betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 
22. Dezember 2017 (Bauentscheid Nr. 2016-006 und 2016-006.001; Ersatz Poststelle 
durch Neubau)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerinnen planen den Ersatz der bestehenden Poststelle durch 
einen Neubau. Das im Jahr 2014 eingereichte Baugesuch ist inzwischen abgeschrieben. 
Am 4. Januar 2016 reichten sie bei der Gemeinde Saanen ein neues Baugesuch ein 
(datiert vom 4. Januar 2016). Im Erdgeschoss sind eine Poststelle und ein Ladengeschäft 
geplant, darüber sollen zwei getrennte Chaletbauten mit Wohnungen errichtet werden. Die 
Parzellen Saanen Grundbuchblatt Nr. K.________ und L.________ liegen in der 
Dorfkernzone DK 9 und im Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad. Gegen das Bauvorhaben 
erhoben die Beschwerdeführenden Einsprachen. Am 28. April 2016 reichten die 
Beschwerdegegnerinnen eine Projektänderung ein (datiert vom 27. April 2016). 
Vorgesehen sind nun insgesamt fünf Wohnungen, davon vier mit Erstwohnungsnutzung 
und eine Zweitwohnung. Die Projektänderung wurde publiziert. Die Beschwerdeführenden 
erhoben wiederum Einsprachen.
Mit Bauentscheid vom 22. Dezember 2017 wies die Gemeinde Saanen die Einsprachen ab 
und erteilte die Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des 
Strassenabstandes durch Balkone und Vordächer und für das Erstellen eines Flachdachs 
als ortsfremde Dachform. 
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 3 am 2. Februar 2018 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 
die Aufhebung des Bauentscheides vom 22. Dezember 2017 und Erteilung des 
Bauabschlags. Eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur 
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Am 1. Februar 2018 reichte der Beschwerdeführer 4 Beschwerde bei der BVE ein. Er 
beantragt, der angefochtene Bauentscheid sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei der 


RA Nr. 110/2018/19
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Bauabschlag zur erteilen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Eventualiter 
sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
Mit Beschwerde vom 8. Februar 2018 gelangte der Beschwerdeführer 5 an die BVE. Er 
beantragt die Aufhebung des Bauentscheids und Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter 
beantragt er ebenfalls eine Rückweisung an die Vorinstanz.
 
Die Beschwerdeführenden 1-3 und 5 beantragen ausserdem die Vormerkung ihrer 
Rechtsverwahrungen und der Lastenausgleichsbegehren, die im angefochtenen Entscheid 
unberücksichtigt geblieben seien. 
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, vereinigte die 
Verfahren unter der RA Nr. 110/2018/19. Es holte die Vorakten ein, edierte sämtliche 
Baubewilligungsakten des bestehenden Postgebäudes und führte den Schriftenwechsel 
durch. Die Gemeinde Saanen schliesst mit Stellungnahme vom 12. März 2018 auf 
Abweisung der Beschwerden. Mit Beschwerdeantworten vom 12. März 2018 und 15. März 
2018 beantragen die Beschwerdegegnerinnen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei. 
 
Die Gemeinde reichte am 21. März 2018 die Baubewilligungen (von 1954 bis 1982) für das 
bestehende Postgebäude ein. Mit Zustellung des Begleitschreibens der Gemeinde zeigte 
das Rechtsamt den Parteien diesen Akteneingang an. Das Rechtsamt holte noch fehlende 
Vorakten ein und gab den Beteiligten Gelegenheit, eine Stellungnahme und 
Schlussbemerkungen 
einzureichen. 
Die 
Beschwerdeführenden 
1-3 
sowie 
der 
Beschwerdeführer 4 machten davon mit Eingaben vom 18. Juni 2018 Gebrauch und 
hielten je an ihren Rechtsbegehren fest. Der Beschwerdeführer 5 bestätigte mit 
Stellungnahme vom 19. Juni 2018 seine Rechtsbegehren.
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 mit Baubeschwerde bei der BVE 
angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den 
Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, 
die 
Einsprecher 
und 
die 
zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden 1-3, der 
Beschwerdeführer 
4 
und 
der 
Beschwerdeführer 
5 
haben 
zulässigerweise 
als 
Einsprechende am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie sind durch den 
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Die Beschwerden wurden form- und fristgerecht eingereicht.
b)
Die Beschwerdegegnerinnen bezweifeln, dass die Beschwerdeführenden an jeder 
Rüge ein schützenswertes Interesse haben. Das Baugesuch wurde noch vor der Revision 
von Art. 35c BauG eingereicht, die am 1. April 2017 in Kraft trat. Das Baugesuch ist daher 
grundsätzlich nach altem Recht zu beurteilen (Art. 36 BauG). Gemäss aArt. 35c Abs. 1 
BauG mussten Einsprecher an jeder Rüge ein eigenes schützenswertes Interesse haben. 
Diese Bestimmung erwies sich als bundesrechtswidrig und wurde mit der BauG-Revision 
aufgehoben. Bereits unter altem Recht genügte es nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung jedoch, dass den Beschwerdeführenden im Falle ihres Obsiegens ein 
praktischer Nutzen entsteht, der darin bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht 
verwirklicht werden kann. Die Beschwerdeführenden sind daher mit allen Rügen zum 
Verfahren zugelassen.3 
c)
Auf die Beschwerden ist daher einzutreten.
d)
Streitgegenstand bildet nur das von der Vorinstanz beurteilte Bauvorhaben gemäss 
Baugesuch vom 4. Januar 2016 und der Projektänderung vom 28. April 2016. Frühere 
Projekte sind für das vorliegende Verfahren nicht von Belang. Die Editionsanträge für die 
Baubewilligungsakten 2014-112 werden abgewiesen.
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Vgl. BGE 137 II 30 ff., E.2.; BVR 2011 S. 259 E. 2.3; 2011 S. 498 E. 4.5; Vortrag (gemeinsamer Antrag des 
Regierungsrates und der Kommission) zur BauG-Änderung vom 9. Juni 2016, S. 19 Ziff. 3.14.2


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2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden rügen mehrere Verletzungen des rechtlichen Gehörs. Sie 
bringen insbesondere vor, die Vorinstanz habe die Begehung des Dachgeschosses im 
Postgebäude 
unter 
Ausschluss 
der 
Einsprecher 
vorgenommen 
und 
damit 
ihr 
Teilnahmerecht an dieser Beweismassnahme verletzt. Es sei ihnen auch keine 
Dokumentation dieser Begehung zugestellt worden. Die eingeholten Amts- und 
Fachberichte seien ihnen nicht eröffnet worden. Die Beweisanträge seien ohne 
Begründung nicht behandelt worden. Die Vorinstanz habe sich im Entscheid nicht 
genügend mit ihren Einwänden zur Verkehrssicherheit und Ästhetik auseinandergesetzt 
und auf Beurteilungen von Fachbehörden abgestellt, die ihnen nicht bekannt seien. Die 
Gemeinde habe damit die Begründungspflicht verletzt. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das 
Recht, Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder 
mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Die Parteien sind 
berechtigt, an Instruktionsverhandlungen und amtlichen Augenscheinen teilzunehmen 
(Art. 22 VRPG). Aus dem Grundsatz der Schriftlichkeit des Verfahrens (Art. 31 VRPG) 
ergibt sich sodann die Pflicht der Verwaltung zur vollständigen Aktenführung. In den Akten 
ist alles festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann.5 Aus dem 
Gehörsanspruch fliesst weiter das Recht der Parteien, von allen Eingaben, Amts- und 
Fachberichten, Gutachten etc. Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung zu nehmen 
(Replikrecht). Dies bedeutet, dass die Behörde den Beteiligten jede eingereichte 
Stellungnahme zur Kenntnis bringen muss.6 
 
Die Gemeinde hat im Dezember 2017 im Postgebäude einen Augenschein vorgenommen, 
ohne die Parteien dazu einzuladen. Nach Angaben der Gemeinde fand diese Begehung im 
Rahmen der materiellen Prüfung des Baugesuchs statt. Die Besichtigung der umstrittenen 
Dachgeschosswohnung stellte demnach eine offizielle Beweismassnahme dar, an der die 
Parteien grundsätzlich teilnahmeberechtigt gewesen wären. Entgegenstehende private 
Interessen der Grundeigentümerin oder Mieterin wurden keine geltend gemacht und sind 
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 23 N. 10; BVR 2015 S. 557 E. 3.1
6 BGE 138 I 484 E. 2.1; VGE 2013/143 vom 20.01.2014 E. 2.2; BVR 2009 S. 328 E. 2.4


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nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Begehung offenbar auch dazu diente, die durch 
das Bauvorhaben veränderte Zufahrtssituation zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden 
abzuklären (vgl. angefochtener Entscheid Erwägung Ziff. 12 g). Das Teilnahmerecht der 
Beschwerdeführenden wurde somit verletzt. Erst im Beschwerdeverfahren wurde den 
Parteien nachträglich eine Fotodokumentation dieser Besichtigung zugestellt. Eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt auch darin, dass den Einsprechern die eingeholten 
Fachberichte nicht zur Kenntnis gebracht wurden. Die Gemeinde macht geltend, dass 
diese gemäss ihrer Praxis mit dem Entscheid eröffnet worden seien. Aus dem 
angefochtenen Entscheid ist nicht ersichtlich, ob die Zustellung der Fachberichte erfolgt ist. 
Auch damit wäre der Anspruch auf rechtliches Gehör aber nicht gewahrt, da die Parteien 
im Rahmen ihres Replikrechts vor Erlass des Entscheids Gelegenheit haben müssen, zu 
den eingegangenen Berichten Stellung zu nehmen. 
c)
Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung eine Begründung enthalten, 
die es den Betroffenen erlaubt, die Verfügung oder den Entscheid sachgerecht 
anzufechten. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen 
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die 
Entscheidbehörde darf anstelle einer eigenen ausführlichen Begründung im Entscheid 
auch auf ein anderes Dokument verweisen, beispielsweise auf ein Sitzungsprotokoll oder 
auf einen Bericht.7 
 
Die Gemeinde begründete die Ausnahmen für das Unterschreiten des Strassenabstands 
und für das Erstellen eines Flachdachs als ortsfremde Dachform im Entscheid ausführlich. 
Dabei äusserte sie sich punktuell auch zur Verkehrssicherheit und zur Gestaltung des 
Bauvorhabens. Die Verkehrssicherheit wurde zudem in Zusammenhang mit der 
Erschliessung und verschmälerten Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden 
beurteilt (Erwägung 12 g). Die Gemeinde nannte die für sie entscheidenden 
Gesichtspunkte, auch wenn die Erwägungen zur Verkehrssicherheit und Gestaltung knapp 
ausgefallen sind. In diesem Zusammenhang stützte sie sich auf die Beurteilung des 
Fachbereichs Infrastruktur und auf die ästhetische Beurteilung durch die Bau- und 
Planungskommission. 
Damit 
gab 
sie 
implizit 
zu 
erkennen, 
dass 
sie 
weitere 
Beweismassnahmen nicht als erforderlich erachtete. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist 
zulässig und stellt grundsätzlich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Ein Verweis 
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N 5 am Schluss; Entscheide der BVE vom 21. August 2013 
(RA Nr. 110/2013/270) E. 2.c und vom 3. Dezember 2014 (RA Nr. 110/2014/89) E. 2.d


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auf andere Dokumente genügt den Anforderungen an die Begründungspflicht aber nur 
dann, wenn das Dokument, auf das verwiesen wird, den Parteien bekannt ist und eine 
Begründung enthält, die den Entscheid nachvollziehbar macht und den Betroffenen erlaubt, 
die Verfügung sachgerecht anzufechten. Die Beurteilungen des Fachbereichs Infrastruktur 
und der Bau- und Planungskommission waren den Beschwerdeführenden jedoch nicht 
bekannt. Hinzu kommt, dass diese Dokumente8 keine konkreten Beurteilungen, sondern 
lediglich ein Fazit bzw. offene Fragen enthalten. Insofern genügt der angefochtene 
Entscheid der Begründungspflicht nicht. 
d)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechts-
mittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden 
Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.9 Wie die nachfolgenden Erwägungen 
zeigen, ist der angefochtene Entscheid aus materiellen Gründen aufzuheben. Die 
Gehörsverletzungen wirken sich daher nicht auf den Ausgang des Verfahrens aus. Zudem 
traten sie nicht im Zusammenhang mit den nachstehend beurteilten Themen auf. Die 
Gehörsverletzungen werden daher bei der Kostenverlegung nicht zu berücksichtigen sein. 
3.
Maximal überbaute Fläche 
a)
Die Beschwerdeführenden rügen, die maximal überbaute Fläche von 300 m2 sei 
überschritten. Sie machen zusammengefasst geltend, das Sockelgeschoss verbinde alle 
Teile des Gebäudes fest miteinander, so dass es mit den darüber befindlichen Chalets ein 
einheitliches Gebäude darstelle. Der Verbindungsbau enthalte im Erdgeschoss 
Geschäftslokale und sei damit Teil der kommerziell nutzbaren Fläche. Andererseits diene 
dessen Flachdach den Wohnungen im Obergeschoss als Terrassen. Dem Verbindungsbau 
komme für die Post und die Wohnungen eine wesentliche Funktion zu, er sei daher nicht 
von untergeordneter Bedeutung. Auch auf dem Situationsplan sei ein einheitliches 
Gebäude dargestellt. 
 
8 Stellungnahme des Fachbereichs Infrastruktur vom 12.01.2016 (Beilage zur Eingabe der Gemeinde vom 
23. April 2018; Auszug aus dem Protokoll der BauPlaKo-Sitzung vom 4.01.2016, Vorakten pag. 31
9 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16


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8
Die Beschwerdegegnerinnen bringen dagegen vor, die 300 m2 überbaute Fläche gälten pro 
Hauptgebäude, daher dürften unabhängig von der Parzellengrösse mehr als 300 m2 
überbaut werden. In Frage stehe nicht eine Überbauungsziffer gemäss Art. 29 Ziff. 1 
GBR10, welche in den Dorfkernzonen ohnehin nicht gelte. Der Verbindungsbau sei 
eingeschossig und in Bezug auf die beiden Hauptgebäude klar untergeordnet und 
unauffällig. Unterordnung bedeute nicht, dass keine Nutzung zulässig wäre. Andernfalls 
dürfte kein Verbindungsbau überhaupt je genutzt werden. 
b)
In der DK 9 ist die maximal überbaute Fläche auf 300 m2 pro Hauptgebäude limitiert 
(Art. 15 Ziff. 4 GBR). Gemäss Art. 29 Ziff. 3 GBR gilt für die Berechnung der überbauten 
Fläche die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung. Art. 29 
Ziff. 3 zählt die Bauteile und Bauten auf, die nicht zur überbauten Fläche gerechnet 
werden, so beispielsweise Dachvorsprünge, offene Balkone, unbewohnte, eingeschossige 
An- und Nebenbauten bis zur einer bestimmten Grösse oder Flachdachgaragen, welche in 
über 15° geneigtem Terrain um mindestens 6 m von der Hauptfassade vorspringen und 
optisch vom Hauptgebäude getrennt erscheinen (Art. 29 Ziff. 3 GBR). 
Vorliegend ist streitig, ob es sich um ein zusammengebautes, einheitliches Gebäude oder 
um zwei Hauptgebäude mit einem Verbindungsbau handelt. Nach Art. 28 Ziff. 1 GBR gilt 
grundsätzlich die offene Bauweise. In der DK 9 ist die annähernd geschlossene oder 
offene Bauweise vorgeschrieben (Art. 15 Ziff. 4 GBR). Gemäss Art. 28 Ziff. 2 GBR ist das 
Zusammenbauen von zwei Hauptgebäuden gestattet, wenn sie als Einheit in Erscheinung 
treten und eine ästhetisch gute Gesamtwirkung erzielt wird. Die Nutzungsvorschriften 
(überbaute Fläche, Überbauungsprozente, Wohnungseinheiten) sind für die Einzelgebäude 
einzuhalten, wenn der vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen ihnen gewahrt ist und 
der Verbindungsbau nur aus einer eingeschossigen, untergeordneten Baute besteht. 
c)
Das Bauvorhaben besteht aus einem durchlaufenden Sockelgeschoss, auf dem sich 
zwei Chaletbauten mit Wohnungen erheben. Der Abstand zwischen den Fassaden der 
Chalets beträgt 6 m. Der dazwischen liegende Bereich ("Verbindungsbau") ist als 
eingeschossiger Bauteil mit Flachdach ausgebildet. Als eingeschossiger Bauteil erfüllt er 
eine der beiden Voraussetzungen von Art. 28 Abs. 2 GBR. Weitere Voraussetzung ist, 
dass es sich um eine "untergeordnete Baute" handeln muss. Nach welchen Kriterien sich 
10 Einwohnergemeinde Saanen, Baureglement, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt am 
16. Februar 2012, Stand 8. Dezember 2017


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dies beurteilt, wird in der Bestimmung nicht konkretisiert. Hinweise ergeben sich aus 
anderen Reglementsbestimmungen. 
Die maximale überbaute Fläche muss nach dem Wortlaut von Art. 15 Ziff. 4 GBR pro 
Hauptbaute eingehalten werden. Art. 28 Ziff. 2 GBR spricht von Einzelgebäuden. Daraus 
lässt sich ableiten, dass diese Hauptbauten eigenständige Gebäude sein müssen, von 
denen der Verbindungsbau ‒ ähnlich wie ein Anbau ‒ abgetrennt werden könnte, ohne 
dass die Hauptbauten dadurch konstruktiv verändert werden. Typische Verbindungsbauten 
sind wohl Garagen oder überdachte oder sogar geschlossene Zugänge zwischen 
Gebäuden, wie sie häufig bei Schulhäusern vorkommen. 
Im Baureglement wird der Begriff "untergeordnet" auch in Zusammenhang mit der 
Anrechnung von vorspringenden Flachdachanbauten verwendet (Art. 31 Ziff. 3 und Art. 32 
Ziff. 2 GBR). Solche Flachdachanbauten werden an die Geschosszahl und Gebäudehöhe 
nicht angerechnet, wenn sie u.a. maximal eingeschossig sind, mindestens 6 m von der 
Gebäudefassade vorspringen, optisch vom Hauptgebäude getrennt und untergeordnet 
erscheinen, wenn maximal eine Fassade freigelegt ist und wenn ihre Breite 2/3 höchstens 
jedoch 12 m der Breite der Gebäudefassade beträgt. Demnach beurteilt sich die Frage des 
Untergeordnetseins auch nach dem Grössenverhältnis und dem optischen Eindruck. 
 
d)
Auf dem Situationsplan ist die Gesamtfläche des Neubaus mit 552,46 m2 angegeben. 
Diese Fläche umfasst richtigerweise auch den streitigen "Verbindungsbau", da er eine 
gewerbliche Nutzung enthält und deshalb kein unbewohnter Anbau ist. Aus der 
senkrechten Projektion erscheint das Bauvorhaben als langes Gebäude mit einheitlicher 
Breite. Im Grunde ist damit schon klar, dass das Bauvorhaben als einheitliches Gebäude 
zu betrachten ist. Die fehlende Unterordnung des "Verbindungsbaus" zeigt sich aber auch 
an weiteren Merkmalen.
 
e)
Der "Verbindungsbau" ist auf keiner Seite zurückversetzt, sondern weist die gleiche 
Breite auf wie die Gebäudefassaden, an die er anschliesst. Im Grössenverhältnis ist keine 
Unterordnung zu erkennen. Der Umstand, dass der "Verbindungsbau" nur eingeschossig 
und damit viel weniger hoch ist als die Chaletbauten, ist für die Frage der Unterordnung 
nicht relevant, da die Eingeschossigkeit ohnehin Voraussetzung ist. Das Flachdach des 
"Verbindungsbaus" dient den Wohnungen des 1. Obergeschosses zugleich als Terrasse; 
dementsprechend 
verläuft 
das 
durchgehende 
Balkongeländer 
auch 
über 
den 


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"Verbindungsbau". 
Der 
"Verbindungsbau" 
erscheint 
nicht 
als 
Bauteil, 
der 
in 
untergeordneter Weise zwei Chalets verbindet, sondern als Teil des Sockelgeschosses. Je 
nach Perspektive wird der Zwischenraum gar nicht mehr wahrgenommen. Optisch wirkt 
das Bauvorhaben als ein einziges grosses Gebäude, das aus drei Teilen besteht: einem 
Sockelgeschoss mit zwei Chaletaufbauten. Auch das bewilligte Bauvorhaben ist im 
Übrigen umschrieben als "Ersatz der bestehenden Poststelle durch einen Neubau, unter 
Einbezug einer Poststelle und Laden (EG) und vier [neu fünf] Wohnungen als aufgesetzte 
Doppelchaletbauten". Zudem spricht die Vorinstanz in Erwägung 9 des angefochtenen 
Entscheids von einem "durchlaufenden Erdgeschoss".
 
f)
In konstruktiver Hinsicht handelt es sich beim "Verbindungsbau" um den Mittelteil des 
Sockelgeschosses. Gemäss dem Grundrissplan Erdgeschoss besteht das Sockelgeschoss 
im Wesentlichen aus zwei grossen Räumen (westlich "Post", östlich "Verkauf") mit je 
eigenen Sanitäranlagen und eigenem Zugang. Der grosse Raum "Verkauf" im östlichen 
Gebäudeteil erstreckt sich bis unter den Bereich der Terrassen (auf dem Plan gut ablesbar 
an den Oberlichtern). Der sogenannte "Verbindungsbau" könnte daher nicht ohne weiteres 
entfernt werden. Im Gegenteil hätte dies erhebliche bauliche und konstruktive 
Veränderungen beim Ladenbereich des östlichen Gebäudeteils zur Folge, zumal auch eine 
Aussenmauer gegen Westen erstellt werden müsste. Zum andern würden in diesem Fall 
das WC und Büro entfallen, die sich im Bereich des "Verbindungsbaus" befinden. Hinzu 
käme der bauliche Anpassungsbedarf bei den Chaletaufbauten, wenn deren Terrassen 
wegfallen würden. Der "Verbindungsbau" steht ganz im Dienst der gewerblichen Nutzung 
des Erdgeschosses und der Wohnnutzung im Obergeschoss: Der Ladenbereich im 
Erdgeschoss erstreckt sich auf gleicher Breite und nahtlos in den "Verbindungsbau"; auf 
dem Dach des "Verbindungsbaus" befinden sich die Terrassen der Wohnungen. 
Funktionell, konstruktiv und optisch bildet das ganze Erdgeschoss eine Einheit und dient 
als Sockel für die beiden Chalets.
g)
Zusammenfassend ist das Bauvorhaben als ein einziges Gebäude zu betrachten. Die 
beiden aufgesetzten Chalets sind auch nicht ausschlaggebend für die Beurteilung der 
überbauten Fläche: Selbst wenn die Wohngeschosse nicht erstellt würden, würde das 
Erdgeschoss mit der Poststelle und dem Laden die überbaute Fläche von 300 m2 
überschreiten. Das zulässige Mass der überbauten Fläche ist beim Bauvorhaben demnach 
deutlich überschritten. Das Bauvorhaben erweist sich bereits aus diesem Grund nicht als 


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bewilligungsfähig. Damit erübrigt es sich, die Rügen betreffend Ausnahmebewilligung für 
das Flachdach zu beurteilen. 
 
h)
Die überbaute Fläche von 300 m2 wird auch durch das bestehende Postgebäude 
überschritten; gemäss den Angaben im GRUDIS11 weist dieses eine Gesamtfläche von 
474 m2 auf. Sofern die Gemeinde an diesem Standort (wiederum) eine durchgehende 
Ladenzone befürwortet (vgl. angefochtener Entscheid, Erwägung 9), wäre eine 
planungsrechtliche Änderung erforderlich. 
4.
Ausnahme für das Unterschreiten des Strassenabstands 
a)
Die Vorinstanz erteilte eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des 
Strassenabstandes durch Balkone und Vordächer. Zur Begründung führte sie an, die 
besonderen Verhältnisse lägen in der Parzellenform, die im Bereich der Unterschreitung 
des Strassenabstands schräg verlaufe, so dass die traditionelle Rechteckform massiv 
kleiner würde oder durch eine ortsunübliche Staffelung aufgefangen werden müsste. Dies 
widerspreche Art. 2 RPG12, wonach eine haushälterische Bodennutzung anzustreben sei 
und würde ausserdem in Widerspruch zu den Gestaltungsvorschriften stehen. Angesichts 
der örtlichen Gegebenheiten seien besondere Verhältnisse gegeben. Öffentliche oder 
private Interessen stünden der Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht entgegen. Der 
Fachbereich 
Infrastruktur 
habe 
das 
Ausnahmegesuch 
beurteilt 
und 
keine 
verkehrstechnische Hindernisse festgestellt. Die Balkone und Vordächer beeinträchtigten 
die Verkehrsübersicht nicht. Die Gemeinde beabsichtige nicht, die Strasse zu erweitern. 
Auch eine eventuelle Umgestaltung des Bahnhofsplatzes im Zuge der Erschliessung des 
Projekts "R.________" würde durch das vorliegende Vorhaben nicht betroffen.
b)
Die Beschwerdeführenden rügen, die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten 
des Strassenabstands durch Balkone und Vordächer sei zu Unrecht erteilt worden. Es 
lägen keine Besonderheiten des Grundstücks oder des Bauvorhabens vor. Die beantragte 
Ausnahme diene vielmehr wirtschaftlichen Interessen, dem Wunsch nach einer Ideallösung 
und einer maximale Ausnützung des Grundstücks. Das Gebot der haushälterischen 
Bodennutzung sei ein allgemeiner Grundsatz. Dieser müsste durch die Planungsbehörden 
11 Grundstückdaten-Informationssystem
12 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)


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und nicht durch die Baubewilligungsbehörden mittels Ausnahmebewilligungen umgesetzt 
werden. Auf den Bauparzellen sei auch ohne Ausnahme vom Strassenabstand eine 
angemessen dichte und ästhetisch befriedigende Überbauung möglich. Hinzu komme, 
dass die Abweichung vom Erlaubten erheblich sei, werde doch der geltende 
Strassenabstand um über drei Meter unterschritten. Die Parzelle verlaufe gerade in jenem 
Bereich schräg, wo die N.________strasse den verkehrsintensiven Bahnhofplatz 
erschliesse und wo die Postfächer und der Postomat vorgesehen seien. Einer Ausnahme 
stünden Interessen der Verkehrssicherheit entgegen. Die Einhaltung der Strassenabstände 
sei gerade in diesem Bereich angezeigt. 
Die Beschwerdegegnerinnen bringen dagegen vor, der Strassenabstand werde gemäss 
Praxis der Gemeinde am Baukörper und nicht an den Balkonen gemessen. Er werde nur 
minimal in der südwestlichen Ecke auf einer Fläche von 2 - 3 m2 durch die Ecken der 
Balkone und Vordächer überschritten. Die Überschreitung durch Balkone und Vordächer 
im Ober- und Dachgeschoss beeinträchtige die Verkehrssicherheit in keiner Weise. Eine 
einwandfreie Sicht bleibe gewährleistet. Es würden auch keine anderen öffentlichen oder 
privaten Interessen tangiert. Die Ausnahme diene im Gegenteil öffentlichen Interessen, 
denn es würde dem Ortsbild schaden, wenn keine oder abgeschrägte Balkone erstellt 
würden.
 
c)
Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG13 gilt für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen 
ein Strassenabstand von 3,60 m ab Fahrbahnrand, soweit die Gemeinde keine anderen 
Abstände festlegt. Gemäss Art. 39 GBR ist von Strassen der Basiserschliessung ein 
Bauabstand von 5 m und von solchen der Detailerschliessung ein Abstand von 3,60 m ab 
Fahrbahnrand einzuhalten. Das Bauvorhaben grenzt an die N.________strasse. 
Nordwestlich des Bauvorhabens (Strassenparzelle Nr. M.________) und im Bereich, in 
dem die N.________strasse über die Bauparzellen Nr. L.________ und K.________ 
verläuft, ist sie als Basiserschliessung eingestuft.14 Im weiteren Verlauf gegen Südosten 
(Bahnhofplatz) stellt die N.________strasse eine Detailerschliessungsstrasse dar.
 
Die von der Vorinstanz beurteilte Unterschreitung des Strassenabstands durch Vordächer 
und Balkone besteht beim nordwestlichen Teil des Gebäudes, d.h. beim Strassenabschnitt, 
der als Basiserschliessung eingestuft ist. In diesem Abschnitt muss ein Strassenabstand 
13 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
14 Zonenplan mit Richtplan Nr. 13 Gstaad - Saanen, vom AGR genehmigt am 16. Februar 2012


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13
von 5 m eingehalten werden. Es trifft nicht zu, dass die Gemeinde den Strassenabstand 
vom Baukörper (Aussenwand) aus misst. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid 
festgehalten, 
der 
im 
1. Obergeschoss 
umlaufende 
Balkon 
unterschreite 
den 
Strassenabstand zweimal "auf einen Abstand von ca. 2,25 m resp. ca. 3,20 m. Die darüber 
liegenden Vordächer ragen bis ca. 2,10 resp. ca. 3,05 m an den Strassenrand heran." 
Diese Werte entsprechen dem Abstand zwischen dem Fahrbahnrand und dem Balkon 
bzw. dem Vordach. Das heisst, dass der Strassenabstand durch den Balkon im 1. 
Obergeschoss um bis zu ca. 2,75 m und durch das Vordach um bis zu ca. 2,90 m 
unterschritten wird. Dies stellt keine geringfügige Normabweichung dar, auch wenn sie nur 
bei den Ecken besteht. 
 
d)
Nach Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen Ausnahmen von den 
gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere 
des Ortsbilds, es rechtfertigen und wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch 
wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden. Diese Voraussetzungen 
müssen kumulativ erfüllt sein. Die Ausnahmeregelung von Art. 81 Abs. 1 SG ist jener von 
Art. 26 BauG nachgebildet.15 Zur Konkretisierung von Art. 81 Abs. 1 SG kann daher die 
Rechtsprechung zu Art. 26 BauG herangezogen werden.16 Das Vorliegen besonderer 
Verhältnisse ist dabei – gleich wie bei Art. 26 BauG – unverzichtbare Grundlage für die 
Gewährung einer Ausnahme. 
e)
Die Ausnahmegründe müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des 
Bauvorhabens zusammenhängen. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, 
hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der 
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der 
verlangten Abweichung. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung 
oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es 
geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu 
vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.17
15 Siehe dazu Vortrag des Regierungsrates an den Grossen Rat zum Strassengesetz, in Tagblatt des Grossen 
Rates des Kantons Bern Januarsession 2008, Beilage 2, Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen 
Artikel 77, S. 24
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12, 
N. 18
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27 N. 4


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14
Zur Begründung ihres Ausnahmegesuchs führten die Beschwerdegegnerinnen den Verlauf 
der Strasse an, welche entlang der Süd- und Westfassade des Gebäudes eine Kurve 
vollziehe, was eine minime Unterschreitung des Strassenabstands durch die Balkone zur 
Folge habe. Zudem führten sie Interessen des Ortsbildschutzes an. Sie machten geltend, 
dass ein Weglassen oder ein Abschrägen der Balkone auf den genannten Fassaden den 
hohen architektonischen Anforderungen an diesem prominenten Standort nicht gerecht 
würde und im Ortsbild als störend empfunden würde. 
 
f)
Die N.________strasse verläuft quer über die Parzelle Nr. L.________, was 
mindestens die Hälfte des Grundstücks beansprucht. Diese Parzelle eignet sich für eine 
Überbauung ohnehin nicht. Auf der Parzelle Nr. L.________ ist denn auch nur die Zufahrt 
zur Einstellhalle des Bauvorhabens vorgesehen. Das neue Gebäude soll auf der Parzelle 
Nr. K.________ erstellt werden. Die N.________strasse schneidet diese Parzelle nur am 
Rande bei der westlichen Parzellenecke. Darin liegen keine besonderen Verhältnisse. Zum 
einen verlaufen etliche Strassen über private Grundstücke. Zum anderen weist die Parzelle 
Nr. K.________ gemäss GRUDIS eine Totalfläche von 958 m2 auf; davon beansprucht die 
Strasse lediglich eine Fläche von rund 8 m2. Die rechteckige Parzelle ist auf der Restfläche 
von rund 950 m2 problemlos überbaubar. Der Wunsch nach einer möglichst hohen, 
gewinnbringenden Ausnützung des Grundstücks stellt keinen Ausnahmegrund dar. 
g)
Anders als bei der allgemeinen Ausnahmeregelung von Art. 26 nennt Art. 81 SG 
explizit das Ortsbild als mögliche besondere Verhältnisse. Eine solche Konstellation kann 
beispielsweise bei geschützten Ortsbildern vorliegen, wo die räumliche Situation im 
Strassenraum beibehalten werden soll.18 Vorliegend handelt es sich nicht um einen 
derartigen Fall; das Bauvorhaben muss sich nicht in eine bestehende, historische 
Häuserzeile einfügen. Eine ästhetisch bessere Lösung kann dann eine Ausnahme 
rechtfertigen, wenn ohne die Ausnahme keine architektonisch befriedigend Lösung erzielt 
werden kann. Besondere Zurückhaltung ist jedoch geboten, wenn die ästhetische 
Verbesserung gleichzeitig eine grössere Ausnützung des Bodens zur Folge hat. Die 
Gewährung von Ausnahmen aus ästhetischen Gründen ist zudem in der Regel auf 
Umbauprojekte beschränkt. Bei einem Neubau sind die Gestaltungsmöglichkeiten im 
Allgemeinen wesentlich grösser, weshalb es nur in sehr speziellen Fällen vorkommen 
18 Vgl. BDE vom 25. August 2014 E. 3 (RA Nr. 110/2014/6)


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15
dürfte, dass ohne die Ausnahme keine architektonisch befriedigende Variante erreicht 
werden kann.19 Vorliegend haben nicht Empfehlungen einer ästhetischen Fachbehörde 
dazu geführt, dass das Bauvorhaben in dieser Form und mit diesen Abmessungen 
gestaltet wurde. Eine entsprechende Empfehlung würde im Übrigen nicht automatisch eine 
Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Auch in diesem Fall wäre zu überprüfen, ob eine 
ästhetisch befriedigende Lösung tatsächlich nur mit einer Ausnahmebewilligung zur 
Unterschreitung des Strassenabstands erreicht werden kann. Beim Bauvorhaben sind im 
1. Obergeschoss Balkone vorgesehen, die auf den drei besonnten Seiten durchgehend um 
das Gebäude laufen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern derart grosszügige Balkone im 
Interesse des Ortsbilds geboten sein sollten, zumal Art. 26 GBR ausdrücklich verlangt, 
dass Balkone dem bestehenden Ortsbild entsprechend zurückhaltend zu planen sind.20 
Angesichts der unproblematischen Bebaubarkeit der Parzelle Nr. K.________ sind auch 
anders gestaltete Bauprojekte denkbar.
h)
Da keine besonderen Verhältnisse gegeben sind, brauchen die beiden anderen 
Voraussetzungen (keine Beeinträchtigung öffentlicher Interessen, keine Beeinträchtigung 
wesentlicher 
nachbarlicher 
Interessen) 
nicht 
mehr 
geprüft 
zu 
werden. 
Die 
Ausnahmebewilligung 
zur 
Unterschreitung 
des 
Strassenabstands 
kann 
mangels 
besonderer Verhältnisse nicht erteilt werden. Das Bauvorhaben erweist sich auch aus 
diesem Grund nicht als bewilligungsfähig.
5.
Unterschreitung Grenzabstand durch Anbaute
a)
Der Beschwerdeführer 4 rügt, das Dach der Rampe mit der Brüstung bei der 
Einstellhalle überrage das gewachsene Terrain teilweise um mehr als 1,20 m. Es handle 
sich nicht um eine unterirdische Baute, sondern um eine An- oder Nebenbaute, die den 
Grenzabstand von 3 m einhalten müsse. Im angefochtenen Entscheid beurteilte die 
Gemeinde die gesamte Einstellhalle als unterirdische Baute.
 
b)
Für oberirdische An- und Nebenbauten gelten in den Dorfkernzonen die gleichen 
Abstände wie für Hauptbauten (Art. 45 Ziff. 1 zweiter Satz GBR). Unterirdische Bauten 
dürfen bis 1 m an die Grundstücksgrenze, mit Zustimmung des Nachbarn bis zur 
19 BVR 2006 S. 145 E. 5.1.2
20 Vgl. auch Bericht zur Ortsplanungsrevision 2005 - 2008/11, Ziff. 7.4.4, S. 93


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16
Grundstücksgrenze, heranreichen (Art. 46 Ziff. 2 GBR). Gemäss Art. 46 Ziff. 1 GBR sind 
unterirdische Bauten und Bauteile solche, welche das gewachsene Terrain an keiner Stelle 
um mehr als 1,20 m überragen, bei denen höchstens eine Fassade freigelegt oder mit 
einem Zugang oder einer Zufahrt versehen ist. 
c)
Die Einstellhallenzufahrt liegt an der Parzellengrenze zu den Grundstücken 
Nr. O.________ und P.________. Auf der Parzelle Nr. K.________ ist ein Teil der 
Einstellhalle oberirdisch sichtbar. Das Dach der Einfahrt dient zugleich als Zugangsbereich 
zum Haus 1. Für die Frage, ob es sich um einen unterirdischen Bauteil handelt, ist das 
gewachsene Terrain massgebend. Dieses fällt von Westen gegen Nordosten ab.21 Auf dem 
Plan Ansicht "Nordwest Haus 1" ist die Höhe zwischen dem gewachsenen Terrain bis zum 
Dach der Einstellhallenzufahrt mit 2,60 m vermasst. Gemäss der Ansicht "Nordost"22 
beträgt die Höhendifferenz zwischen dem gewachsenen Terrain bei der Hausfassade und 
der Oberkante der Einstellhallenzufahrt zwischen ca. 1,70 m und 2,50 m. Der Plan "Ansicht 
entlang Rampe"23 zeigt die Einstellhalle auf der Höhe der Grenze zum Grundstück Nr. 
P.________. Auf dieser Ansicht ist das gewachsene Terrain im fraglichen Bereich nicht 
mehr eingezeichnet. Da der Terrainverlauf im Bereich der Einstellhallenbaute von Westen 
gegen Nordosten etwa auf gleicher Höhe bleibt, kann davon ausgegangen werden, dass 
die Einstellhallenbaute das gewachsene Terrain dort etwa im gleichen Umfang überragt 
wie bei der Hausfassade. Wie es sich genau verhält, braucht nicht weiter geklärt zu 
werden, da eine unterirdische Baute das gewachsene Terrain an keiner Stelle um mehr als 
1,20 m überragen darf. Vorliegend überragt die Einstellhalle das gewachsene Terrain an 
mehreren Stellen um bis zu ca. 2,50 m und stellt daher keine unterirdische Baute im Sinne 
von Art. 46 Ziff. 1 GBR dar. Als oberirdischer Bauteil müsste sie den Grenzabstand 
gemäss Art. 15 Ziff. 4 GBR einhalten. 
d)
Die Unterschreitung des reglementarischen Grenzabstands durch oberirdische und 
unterirdische Bauten und Bauteile ist zulässig, wenn ein Näherbaurecht besteht (vgl. 
Art. 47 GBR). Vorliegend würde ein Näherbaurecht der Grundeigentümerin der Parzelle 
Nr. P.________ jedoch nicht genügen, zusätzlich bedarf es auch eines Überbaurechts. Auf 
dem Situationsplan sowie den Plänen Erdgeschoss und Untergeschoss ist nämlich 
21 Plan "Nordwest-ost & Südostfassade Haus 1", 1:100, Ba.06, rev. 05.02.2016
22 Plan "Südwest- & Nordfassade", 1:100, Ba.05, rev. 20.05.2016
23 Plan "Nordwest-ost & Südostfassade Haus 1", 1:100, Ba.06, rev. 05.02.2016 


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17
ersichtlich, dass die Einstellhalle mit dem oberirdischen Zugang zum Haus 1 sogar auf das 
Nachbargrundstück Nr. P.________ hinüberragt. 
e)
Im Kaufvertrag vom 18. Dezember 2009 betreffend das Grundstück Nr. P.________ 
erklärte die Beschwerdegegnerin 1 als Verkäuferin, dass sie beabsichtige, die 
angrenzende Parzelle Nr. K.________ von der Schweizerischen Post zu erwerben. Im 
Hinblick auf die Überbauung der Parzelle Nr. K.________ werde die Abtretung eines 
Landstreifens von der Parzelle Nr. P.________ benötigt. Im Kaufvertrag schloss sie mit der 
Käuferin der Parzelle Nr. P.________ eine obligatorische Vereinbarung ab, wonach die 
Käuferin mit der Abtretung eines definierten Landstreifens und der Einräumung eines 
unterirdischen Grenzanbaurechts einverstanden ist, sofern ihr im Gegenzug von der 
Verkäuferin oder deren Rechtsnachfolger unentgeltlich ein "Durchfahrtsrecht über die 
entsprechende Zufahrtsrampe", ein unterirdisches Grenzanbaurecht und die Erstellung 
einer unterirdischen Autoeinstellhalle gewährt werden. Diese Vereinbarung wurde bis 
heute nicht umgesetzt. Die Q.________ ist heute Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 
K.________. Sie war nicht Vertragspartei des obgenannten Kaufvertrags und ist daher 
nicht an die erwähnte Vereinbarung gebunden. Die Vereinbarung hat für das vorliegende 
Bauvorhaben somit lediglich den Charakter einer Absichtserklärung. Da zum heutigen 
Zeitpunkt weder eine Landabtretung erfolgt ist noch ein Näherbaurecht und ein 
Überbaurecht 
bestehen, 
unterschreitet 
die 
Einstellhalle 
den 
reglementarischen 
Grenzabstand unzulässigerweise.
 
6. 
Fazit 
a)
Die Baubewilligung setzt voraus, dass sämtliche anwendbaren Bestimmungen 
eingehalten sind (vgl. Art. 2 BauG). Beim Bauvorhaben ist dies nicht der Fall. Wie gezeigt 
überschreitet das Bauvorhaben die maximal überbaute Fläche, und es liegen keine 
besonderen Verhältnisse vor, die eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des 
Strassenabstands rechtfertigen. Hinzu kommt, dass der Grenzabstand zur Parzelle Nr. 
P.________ durch die Einstellhalle unterschritten ist. Weil das Bauvorhaben in der 
vorliegenden Form nicht bewilligt werden kann, brauchen die anderen Rügen nicht mehr 
beurteilt zu werden. 


RA Nr. 110/2018/19
18
b)
Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest. 
Sie bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien 
gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen 
zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren 
Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der 
Beweisführung ausgeschöpft sind.24 Für die Beurteilung der maximal überbauten Fläche, 
des Grenzabstands und die Ausnahmebewilligung betreffend Strassenabstand waren 
keine weiteren Beweismassnahmen erforderlich. Die in diesem Zusammenhang gestellten 
Beweisanträge (Fachbericht zur Verkehrssicherheit, Bericht der OLK25, Augenschein) 
werden abgewiesen. 
7. 
Kosten
a)
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei 
diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen. Die Verletzung 
des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz hat sich auf den Verfahrensausgang nicht 
ausgewirkt und bleibt daher ohne Kostenfolge. Die Beschwerdegegnerinnen haben somit 
die Verfahrenskosten zu tragen. 
Vorliegend waren drei Beschwerden zu behandeln, die zu einem Verfahren vereinigt 
wurden. Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'400.– 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 21 Abs. 3 GebV26). 
b)
Die 
Beschwerdegegnerinnen 
haben 
zudem 
den 
Beschwerdeführenden 
die 
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
24 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10; vgl. auch BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
25 Kommission zur Pflege von Orts- und Landschaftsbilder (OLK)
26 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


RA Nr. 110/2018/19
19
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV27 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. 
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des 
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG28). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als 
durchschnittlich 
zu 
werten, 
da 
kein 
Beweisverfahren 
durchgeführt 
wurde. 
Als 
durchschnittlich zu werten sind auch die umstrittenen Rechtsfragen und die Schwierigkeit 
des Prozesses. Angesichts der Baukosten von rund Fr. 11 Mio. (gemäss Baugesuch) ist 
die Bedeutung der Streitsache als leicht überdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint 
ein Honorar von Fr. 7'300.– als angemessen. 
Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden 1 bis 3 im Betrag von 
Fr. 8'164.50 (inkl. Auslagen und MWSt) gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 
Parteikosten des Beschwerdeführers 4 werden festgesetzt auf Fr. 7'300.‒ zuzüglich 
Auslagen von Fr. 257.30 und 7,7 % MWSt, ausmachend total Fr. 8'139.20. Die 
Parteikosten des Beschwerdeführers 5 werden festgesetzt auf Fr. 7'300.‒ zuzüglich 
Auslagen von Fr. 91.60 und 7,7 % MWSt, ausmachend total Fr. 7'960.75.
c)
Die erstinstanzlichen Baubewilligungskosten bleiben den Beschwerdegegnerinnen 
als Baugesuchstellerinnen auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD29). Die Gemeinde hat eine 
Gebühr von Fr. 8'127.65 erhoben. Darin enthalten sind auch Gebühren, die noch nicht 
entstanden sind und die bei einem Bauabschlag nicht mehr anfallen ("weitere, z.B. 
Anmerkung im Grundbuch" Fr. 300; "weitere, z.B. Nachführung Geometer" Fr. 180.‒). 
Diese Beträge werden daher vom Total abgezogen. Die Kosten des erstinstanzlichen 
Baubewilligungsverfahrens werden somit neu festgesetzt auf Fr. 7'647.65.
III.
Entscheid
27 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
28 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
29 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


RA Nr. 110/2018/19
20
1.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Saanen 
vom 22. Dezember 2017 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 4. Januar 2016 mit 
Projektänderung vom 28. April 2016 wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'400.– werden den Beschwerdegegnerinnen zur 
Bezahlung auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 7'647.65 werden 
den Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 
Kosten ist die Gemeinde zuständig.
4.
Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten wie 
folgt zu ersetzen: den Beschwerdeführenden 1 bis 3 der Betrag von Fr. 8'164.50, 
dem Beschwerdeführer 4 der Betrag von 8'139.20 und dem Beschwerdeführer 5 der 
Betrag 
von 
Fr. 
7'960.75, 
jeweils 
inkl. 
Auslagen 
und 
MWSt. 
Die 
Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für die gesamten Beträge.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
-
Frau Rechtsanwältin F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher J.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident


RA Nr. 110/2018/19
21