be_bvd · 110 2021 220 · 2019-01-31 · de

Zwei Doppeleinfamilienhäuser

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2021/220
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 10. Mai 2023
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewie-
sen (VGE 2023/164 vom 06.05.2025)
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Frau D.________
Beschwerdeführerin 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________
und
F.________
Beschwerdegegnerin
sowie
Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Stadtplatz 33, 3270 Aarberg
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Jens, Gemeindeverwaltung, 
Hinterdorf 5, 2565 Jens
Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), Waldabteilung Mittelland, 
Molkereistrasse 25, 3052 Zollikofen
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 17. November 2021 
(eBau Nummer A.________; Zwei Doppeleinfamilienhäuser)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 22. Dezember 2017 bei der Gemeinde Jens ein Bau-
gesuch ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit unterirdischer Einstellhalle auf der 
Parzelle Jens Grundbuchblatt Nr. I.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone. Gegen das 
Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Einsprache. Nach einer Projek-


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tänderung erteilte das Regierungsstatthalteramt Seeland mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 
2019 die Baubewilligung. Dagegen erhoben die Beschwerdeführenden Beschwerde bei der Bau-
, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE, heute Bau- und Verkehrsdirektion 
[BVD]). Diese hiess mit Entscheid vom 17. Juni 2019 die Beschwerde gut, hob den Gesamtent-
scheid auf und erteilte den Bauabschlag (BVE 110/2019/35). 
2.
Am 16. September 2019 reichte die Beschwerdegegnerin bei der Gemeinde Jens erneut ein 
Baugesuch ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit unterirdischer Einstellhalle auf 
der Parzelle Jens Grundbuchblatt Nr. I.________. Auch gegen dieses Bauvorhaben erhoben unter 
anderem die Beschwerdeführenden Einsprache. Das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), 
Waldabteilung Mittelland, erteilte mit Amtsbericht vom 14. November 2019 eine Ausnahmebewil-
ligung zur Unterschreitung des Waldabstands. Am 18. August 2020 fand eine Einigungsverhand-
lung mit Augenschein statt. Im Nachgang darauf passte die Beschwerdegegnerin das Bauprojekt 
an und reichte am 30. November 2020 eine Projektänderung ein, mit welcher sie neu um eine 
Baubewilligung für den Neubau von zwei Doppeleinfamilienhäusern mit unterirdischer Einstell-
halle ersuchte. Diese Projektänderung wurde dem Berner Heimatschutz zur Beurteilung unterbrei-
tet. Gestützt auf den Bericht des Berner Heimatschutzes vom 24. Februar 2021 erfolgte am 
15. März 2021 eine weitere Projektänderung. Nachdem sich die Verfahrensbeteiligten erneut äus-
sern konnten, reichte die Beschwerdegegnerin am 7. Mai 2021 nochmals eine Projektänderung 
ein. Auch hierzu konnten sich die Verfahrensbeteiligten sowie der Berner Heimatschutz äussern. 
Am 14. Oktober 2021 reichte die Beschwerdegegnerin einen revidierten Schutzraumplan ein. Mit 
Gesamtentscheid vom 17. November 2021 erteilte das Regierungsstatthalteramt Seeland die 
Baubewilligung.
3.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 20. Dezember 2021 Beschwerde bei der 
BVD ein. Sie beantragen die Aufhebung der Gesamtbaubewilligung vom 17. November 2021 und 
die Erteilung des Bauabschlags. Als Eventualbegehren beantragen sie ebenfalls die Aufhebung 
der Gesamtbaubewilligung vom 17. November 2021 und die Rückweisung der Akten an die 
Vorinstanz zur Vervollständigung des Beweisverfahrens. 
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde Jens verweist in ihrer Eingabe vom 10. Januar 
2022 auf ihre vorinstanzlichen Stellungnahmen vom 19. April 2021 sowie vom 15. Juli 2021 und 
verzichtet auf eine Stellungnahme. Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeant-
wort vom 13. Januar 2022 die Abweisung der Beschwerde. Das Regierungsstatthalteramt Seeland 
beantragt in seiner Stellungnahme vom 13. Januar 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten sei. Gemäss Stellungnahme AWN, Abteilung Fachdienst und Ressourcen, vom 
20. Januar 2022 könne eine Näherbaubewilligung erteilt werden, weshalb die Beschwerde bezüg-
lich dem Waldabstand als öffentlich-rechtlich unbegründet abzulehnen sei. 
5.
Mit Verfügung vom 24. Februar 2022 stellte das Rechtsamt den Beschwerdeführenden die 
bewilligten Planunterlagen und eine Kopie des energietechnischen Massnahmennachweises zur 
Einsichtnahme zu. Zudem wurde die Gemeinde unter anderem gebeten, die amtlichen Akten des 
ehemaligen Baubewilligungsverfahrens auf dem Grundstück Jens Grundbuchblatt Nr. 
O.________ (insb. zum Stall S.________ Nr. 30a) sowie das damals geltende Gemeindebaure-
glement einzureichen. Die Gemeinde reichte mit Schreiben vom 17. März 2022 die geforderten 
Unterlagen ein. 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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6.
Nach vorläufiger Prüfung der Akten teilte das Rechtsamt mit Verfügung vom 8. April 2022 
in einer summarischen Einschätzung mit, dass der notwendige Gebäudeabstand von 12.00 m 
gemäss dem Baureglement der Gemeinde Jens vom 11. Oktober 2013 (GBR 2013) zwischen dem 
Gebäude S.________ Nr. 30a und dem geplanten Bauvorhaben verletzt sei. Weiter hielt es fest, 
dass nach vorläufiger Einschätzung bei Anwendung des neuen Baureglements der Gemeinde 
Jens vom 13. Juni 2021 (GBR 2021) der notwendige Gebäudeabstand von 10.00 m eingehalten 
wäre. Daraus folgerte das Rechtsamt, dass das neue GBR 2021 für die Bauherrin günstiger er-
scheine als das alte GBR 2013. Es gab deshalb den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich zu 
dieser summarischen Einschätzung und der Frage des anwendbaren Rechts zu äussern. Weiter 
teilte das Rechtsamt mit, es beabsichtigte im Falle einer Bestätigung des vorinstanzlichen Ent-
scheids, diesen von Amtes wegen um den abgestempelten Plan «Schutzraum 1:50 vom 12. Ok-
tober 2021» zu ergänzen. Auch hierzu gab es den Verfahrensbeteiligten die Möglichkeit zur Ein-
reichung einer Stellungnahme. Zudem wurde die Beschwerdegegnerin gebeten, Angaben zur Ma-
terialisierung und der Farbe der Fassade sowie des Dachs zu machen. Abschliessend beauftragte 
es das Regierungsstatthalteramt, die letzte Projektänderung vom 7. Mai 2021 im amtlichen Anzei-
ger zu publizieren und die Baugesuchsakten mitsamt den massgebenden Plänen bei der Gemein-
deverwaltung öffentlich zur Einsichtnahme aufzulegen. 
7.
Die Beschwerdegegnerin teilte mit Schreiben vom 21. April 2022 die Angaben zur Materiali-
sierung und zur Farbe mit. Die Beschwerdeführenden äusserten sich in ihrem Schreiben vom 
16. Mai 2022 zur summarischen Beurteilung. Mit Schreiben vom 13. Juni 2022 reichte das Regie-
rungsstatthalteramt eine Kopie des Publikationstexts zum Projektänderungsgesuch samt der ein-
gegangenen Einsprache und Rechtsverwahrung der Beschwerdeführenden vom 7. Juni 2022 ein.
8.
In seiner Verfügung vom 22. Juni 2022 nahm das Rechtsamt erneut eine summarische Prü-
fung bezüglich des Gebäudeabstands zwischen dem Gebäude Tannacker Nr. 30a und dem ge-
planten Bauvorhaben vor und kam dabei zum Schluss, dass auch nach dem neuen GBR 2021 der 
notwendige Gebäudeabstand nicht eingehalten sei und somit das Bauvorhaben nicht bewilli-
gungsfähig wäre. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zu dieser provisorischen 
Beurteilung zu äussern. Davon machte sowohl die Beschwerdegegnerin am 4. Juli 2022 als auch 
die Beschwerdeführenden am 14. Juli 2022 Gebrauch. Die Gemeinde verzichtete mit Schreiben 
vom 14. Juli 2022 auf eine Stellungnahme. Die Beschwerdeführenden reichten am 2. August 2022 
zudem eine unaufgeforderte Eingabe ein. 
9.
Mit Schreiben vom 11. August 2022 teilte die Beschwerdegegnerin mit, sie habe sich zur 
Anpassung des Projekts entschlossen und werde dieses verkleinern. Gleichzeitig stellte sie die 
zeitnahe Einreichung einer Projektänderung in Aussicht. Diese reichte sie mit Schreiben vom 
17. August 2022 ein (bestehend aus dem Formular 1.0 vom 17. August 2022 sowie dem Situati-
onsplan 1:500 vom 22. Januar 2021 / 15. August 2022 und den Planunterlagen «C301-02 Erdge-
schoss inkl. Umgebung | Obergeschoss | Westfassade Haus A 1:100», «C301-03 Dachauf-
sicht | Dachgeschoss | Ostfassade Haus A 1:100», «C301-04 Südfassaden | Westfassade 
Haus B | Ostfassade Haus B 1:100», «C301-05 Untergeschoss | Schnitt A-A | Schnitt B-B 1:100», 
alle Planunterlagen revidiert am 17. August 2022, alle Unterlagen gestempelt vom Rechtsamt der 
BVD am 19. August 2022, im Folgenden: Projektänderung I). Weiter erläuterte sie in ihrem Schrei-
ben die mit der Projektänderung geänderten Punkte samt den sich daraus ergebenden Konse-
quenzen.
10. 
Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zur Projektänderung I zu äussern. Das 
Regierungsstatthalteramt teilte in seiner Stellungnahme vom 8. September 2022 mit, aus seiner 
Sicht halte die Projektänderung I sämtliche baurechtlich relevanten Vorschriften ein und sei zu 
bewilligen. Das AWN, Abteilung Walderhaltung Region Mittelland, hielt in seiner Stellungnahme 
vom 13. September 2022 vorab fest, es habe sich letztmals am 14. November 2019 mittels Amts-


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bericht zu den Projektunterlagen geäussert. Weiter führte es aus, in den neu eingereichten Pro-
jektänderungsplänen gebe es Anpassungen, welche eine zusätzliche waldrechtliche Ausnahme-
bewilligung für die Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands benötigen würden. Gleichzei-
tig machte das AWN Ausführungen, wie die Unterlagen anzupassen resp. mit welchen erforderli-
chen Begründungen diese zu ergänzen und dann dem AWN zur Beurteilung und Ausstellung eines 
Amtsberichts zuzustellen seien. Mit Schreiben vom 19. September 2022 nahm die Gemeinde 
Kenntnis von der Projektänderung I, welcher sie unter Vorbehalt der Einhaltung sämtlicher bau-
polizeilicher Masse zustimmte. Die Stellungnahme der Beschwerdeführenden datiert vom 13. Ok-
tober 2022. 
11.
Mit Verfügung vom 18. Oktober 2022 gab das Rechtsamt der Beschwerdegegnerin Gele-
genheit, sich zu den Ausführungen des AWN zu äussern resp. den Nachweis der Standortgebun-
denheit zu erbringen oder allenfalls eine Projektänderung einzureichen. Diese reichte mit Datum 
vom 19. Oktober 2022 eine weitere Projektänderung ein (bestehend aus der Planunterlage 
«C301-31 Umgebungsplan 1:200» vom 20. Oktober 2022, gestempelt vom Rechtsamt der BVD 
am 21. Oktober 2022, im Folgenden: Projektänderung II), mit welcher sie auf den Grillplatz ver-
zichtete. 
12.
Das Rechtsamt gab der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 2. November 2022 noch-
mals Gelegenheit, den Nachweis der Standortgebundenheit zu erbringen. Gleichzeitig setzte sie 
ihr eine Frist für die Einreichung widerspruchsfreier und vollständiger Planunterlagen. Zudem 
stellte das Rechtsamt fest, dass die Beschwerdegegnerin mit der Projektänderung neu einen 
Fussweg direkt entlang der östlichen Parzellengrenze und damit unmittelbar an der Waldgrenze 
plane. In einer summarischen Einschätzung führte es hierzu aus, es sei fraglich, ob für die neue 
Linienführung des Fusswegs eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands 
erteilt werden könne. Auch zu dieser Beurteilung erhielt die Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur 
Stellungnahme und zur Einreichung eines Ausnahmegesuchs resp. einer Projektänderung.
13.
Mit Schreiben vom 4. November 2022 teilte die Beschwerdegegnerin mit, zur Einhaltung 
des Waldabstands verzichte sie auf den Grillplatz und den Weg (im Folgenden: Projektände-
rung III). Hierzu reichte sie weitere Projektänderungspläne ein (bestehend aus den Planunterlagen 
«C302-01 Erdgeschoss – Umgebung | Untergeschoss 1:100», «C302-02 Südfassade | Schnitt B-
B 1:100» beide Planunterlagen revidiert am 4. November 2022, gestempelt vom Rechtsamt der 
BVD am 7. November 2022). Weiter reichte die Beschwerdegegnerin am 8. November 2022 eine 
Begründung der Standortgebundenheit für die Fluchtröhre und den Ausstiegsschacht sowie einen 
aktualisierten Situationsplan 1:500 vom 22. Januar 2021 / 15. August 2022 (gestempelt vom 
Rechtsamt der BVD am 9. November 2022) ein. Diese beiden Eingaben wurden den übrigen Ver-
fahrensbeteiligten mit Verfügung vom 10. November 2022 zur Stellungnahme zugestellt. 
14.
Am 1. Dezember 2022 teilte das Regierungsstatthalteramt den Verzicht auf eine Stellung-
nahme mit. In ihrer Stellungnahme vom 1. Dezember 2022 beantragte die Gemeinde die Bewilli-
gung des Bauvorhabens. Die Beschwerdeführenden reichten am 2. Dezember 2022 eine Stel-
lungnahme ein. Mit Amtsbericht vom 8. Dezember 2022 erteilte das AWN, Abteilung Walderhal-
tung Region Mittelland, die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands. Die Be-
schwerdeführenden reichten am 25. Januar 2023 eine Stellungnahme zum Amtsbericht des AWN 
samt Schlussbemerkungen ein. 
15.
Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen


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1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind als unmit-
telbare Nachbarn durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Be-
schwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.
2.
Rechtlichen Gehörs: Zustellung von Aktenstücken und Begründung des Entscheids 
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, ihnen sei vor Erlass des Entscheids weder ein an-
gepasster Plan noch ein neuer energietechnischer Bericht zugestellt worden. Zudem habe die 
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Rügen zur Gebäudelänge und der Fassadenhöhe 
sowie zur Projektänderung nicht behandelt. Damit verletze die Vorinstanz ihr rechtliches Gehör. 
Das Regierungsstatthalteramt verneint eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. In Bezug auf die 
nicht zugestellten Aktenstücke führt es in seiner Stellungnahme aus, weder die Thematik der 
Schutzraumbauten noch des energietechnischen Standards seien Streitgegenstand gewesen. Be-
züglich der fehlenden Begründung bringt das Regierungsstatthalteramt vor, es habe die Einhal-
tung der baupolizeilichen Masse von Amtes wegen geprüft. Entsprechend habe es im Gesamt-
bauentscheid festgehalten, dass das strittige Bauvorhaben die geltenden Zonenvorschriften ein-
halte und abgesehen vom geringeren Waldabstand keinerlei Ausnahme bedürfe. Daraus folge, 
dass die baupolizeilichen Masse eingehalten würden. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Es umfasst auch das 
Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien 
und Behörden Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können. Das gilt unabhängig davon, 
ob diese neue Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie die Entscheidbehörde tatsächlich 
zu beeinflussen vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über jede Eingabe zu informieren, damit 
sie Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies als notwendig erachten. Daher sind 
den Parteien im Baubewilligungsverfahren sämtliche Amts- und Fachberichte sowie die Stellung-
nahmen der Gegenpartei zuzustellen.5
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
5 BGE 138 I 484 E. 2.1, 133 I 100 E. 4.3 ff.; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im erst-
instanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.


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c)
Indem die Vorinstanz den Beschwerdeführenden weder die angepassten Planunterlagen 
(«C301-05 Unterschoss, Schnitt A-A, Schnitt B-B 1:100», revidiert am 5. Oktober 2021 sowie 
«C301-06 Schutzraum 1:50», revidiert am 12. Oktober 2021) noch den modifizierten energietech-
nischen Massnahmennachweis zugestellt hat, verletzte sie deren Anspruch auf rechtliches Gehör. 
Diese Unterlagen hätte die Vorinstanz nach dem Gesagten (E. 2b) vor Abschluss des Baubewilli-
gungsverfahren zustellen müssen, so dass sich die Beschwerdeführenden dazu noch vor Erlass 
des Gesamtbauentscheids hätten äussern können. 
d)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtli-
chen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine 
Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kogni-
tion hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil 
erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsver-
letzungen in Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwie-
genden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückwei-
sung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die 
mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu 
vereinbaren wären.6 
Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der BVD als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbe-
fugnis zu. Das Rechtsamt hat den Beschwerdeführenden mit Verfügung vom 24. Februar 2022 
sowohl die bewilligten Pläne zur Einsichtnahme als auch eine Kopie des energietechnischen 
Massnahmennachweises zugestellt. Die Beschwerdeführenden erhielten somit im Beschwerde-
verfahren volle Kenntnis dieser Unterlagen und hatten die Möglichkeit, ihre Rechte vollumfänglich 
wahrzunehmen. Die Gehörsverletzung konnte so geheilt werden. Ihnen ist durch diesen Verfah-
rensmangel kein Nachteil entstanden. Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist jedoch bei der Kos-
tenverlegung zu berücksichtigen.7
e)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinander-
gesetzt hat.8 
f)
Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden in ihrer Einsprache verschiedene Verlet-
zungen der massgebenden baupolizeilichen Masse gerügt haben. Indem die Vorinstanz im Ge-
samtbauentscheid weder die Frage nach der zulässigen Gebäudelänge noch jene der Fassaden-
höhe behandelt hat, hat sie die Begründungspflicht verletzt. Gleich verhält es sich mit der Frage, 
ob die im hängigen Baubewilligungsverfahren vorgenommen Anpassungen als Projektänderung 
beurteilt werden können. Auch auf diesen Einwand der Beschwerdeführenden ging die Vorinstanz 
nicht ein, womit die Begründungspflicht ebenfalls verletzt wurde. Wie vorstehend ausgeführt 
(E. 2d), kommt eine Heilung bei nicht schwerwiegenden Gehörsverletzungen in Frage und zudem 
steht der BVD als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Die Vorinstanz hat sich 
im vorliegenden Beschwerdeverfahren in ihrer Stellungnahme zu den Vorbringen der Beschwer-
deführenden geäussert. In den nachfolgenden Ausführungen wird auf die Frage der zulässigen 
6 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11.
7 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39.
8 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 52 N. 7.


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Projektänderung (E. 4) wie auch auf die Gebäudelänge (E. 7) sowie auf die Fassadenhöhe (E. 9) 
eingegangen, weshalb die Gehörsverletzung im vorliegenden Verfahren geheilt wird. Diese Hei-
lung ist jedoch ebenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.9 
3.
Allgemeines zur Behandlung von Projektänderungen 
Gemäss Art. 43 BewD10 kann die Bauherrschaft während der Hängigkeit eines Baubewilligungs-
verfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVD eine Projektänderung 
einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Eine 
Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 
Abs. 1 BewD). Ein Bauvorhaben ist in den Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie 
Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestim-
mung wesentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder 
der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht. Eine blosse 
Reduktion der Abmessungen, auch wenn sie beträchtlich ist, bedeutet in der Regel noch keine 
grundlegende Änderung.11 Wird ein Bauvorhaben in seinen Grundzügen verändert, so liegt ein 
neues Projekt vor, das die Einleitung eines neuen Baubewilligungsverfahrens erfordert. Das kann 
für das anwendbare Recht entscheidend sein.12 Nach der Bestimmung von Art. 43 Abs. 2 BewD, 
welche im Beschwerdeverfahren sinngemäss anwendbar ist, kann die Baubewilligungsbehörde 
resp. die Beschwerdeinstanz das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen bzw. die 
Änderung des bewilligten Projekts ohne neues Baugesuchverfahren gestatten, wenn öffentliche 
oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Erfolgt die Projektände-
rung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektände-
rung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 Abs. 3 BewD). Das geänderte Projekt tritt an die Stelle 
des ursprünglichen Bauprojekts. Das heisst, dass mit der Vorlage der Projektänderung das ur-
sprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als zurückgezogen gilt.13
4.
Projektänderungen im Baubewilligungsverfahren, Publikation, Einsprache
a)
Die Beschwerdegegnerin passte ihr Bauvorhaben im Baubewilligungsverfahren mehrmals 
an. Die Vorinstanz nahm diese Anpassungen als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 1 
BewD entgegen, gab der Gemeinde und den Einsprechenden Möglichkeit zur Stellungnahme und 
führte das Baubewilligungsverfahren ohne erneute Publikation fort.
b)
Sowohl im Baubewilligungsverfahren als auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren brin-
gen die Beschwerdeführenden vor, durch die etlichen Anpassungen am ursprünglichen Projekt 
sei das Bauvorhaben in seinen Grundzügen nicht mehr gleich und hätte dementsprechend erneut 
publiziert oder zumindest den von den verschiedenen Projektänderungen berührten Dritten zur 
Kenntnis gebracht werden müssen.
Das Regierungsstatthalteramt hält in seiner Stellungnahme fest, das Projekt sei lediglich von ur-
sprünglich zwei geplanten Mehrfamilienhäusern auf zwei Doppeleinfamilienhäuser redimensio-
niert worden. Das Bauprojekt habe sich in Bezug auf Stellung und Gestaltung in seinen Grundzü-
gen jedoch nicht geändert. Die Beschwerdeführenden haben jeweils die Pläne bei der Gemeinde-
verwaltung Jens einsehen und sich zu diesen äussern können. Da die Projektänderungen insge-
9 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39.
10 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32 - 32d N. 12a.
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32 - 32d N. 12a.
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32 - 32d N. 13c.


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samt zu einer Reduktion des Volumens geführt hätten, sei auf eine erneute Publikation verzichtet 
worden.
c)
Die Beschwerdegegnerin reichte am 16. September 2019 bei der Gemeinde Jens ein Bau-
gesuch ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern. Nach erfolgter Publikation passte sie 
das ursprünglich geplante Bauvorhaben mehrfach an. Ein Vergleich zwischen dem öffentlich auf-
gelegten und dem von der Vorinstanz letztlich bewilligten Bauvorhaben zeigt insbesondere fol-
gende Änderungen: Statt zwei Mehrfamilienhäusern sollen neu zwei Doppeleinfamilienhäuser er-
stellt werden, was zu einer Veränderung der Anzahl Wohnungen samt Grundrissanpassungen 
und zum Verzicht des geplanten Lifts geführt hat. Weiter wurden sowohl die Fassaden- als auch 
die Firsthöhen der beiden Gebäude reduziert. Gleichzeitig nahm die Beschwerdegegnerin Ände-
rungen an den Dächern (Änderung der Tonziegelfarbe; Verzicht der nordseitigen Lukarnen; süd-
seitig Schlepp- statt Spitzlukarnen; zusätzliche Dachfenster) sowie an den Fassaden (Verzicht auf 
Balkone; Verschiebung und Anpassung der Fenster; Materialanpassung) vor. Zudem gab es ver-
schiedene Änderungen in der Umgebung. 
d)
Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, wurde das Bauvorhaben in verschiedenen 
Punkten angepasst. Die Umwandlung von zwei Mehrfamilienhäusern zu zwei Doppeleinfamilien-
häusern führte sowohl zu einer Anpassung der Geschosseinteilung wie auch zu einer Reduktion 
der Anzahl Wohneinheiten, wobei diese Änderungen nicht als wesentlich einzustufen sind. In Be-
zug auf die äusseren Abmessungen reduzierten sich die Gebäudehöhen, während die Gebäu-
delängen und -breiten unverändert gleichblieben. Daneben fanden weitere geringfügige Änderun-
gen statt. Die vorgenommenen Änderungen haben jedoch weder die Hauptmerkmale wesentlich 
verändert noch dem ursprünglichen Projekt eine andere Identität verliehen. Das Bauvorhaben 
ist – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden – in seinen Grundzügen gleichgeblie-
ben, weshalb kein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden musste. Durch die äusse-
ren Anpassungen ist jedoch nicht auszuschliessen, dass öffentliche oder wesentliche nachbarli-
che Interessen zusätzlich betroffen sind, weshalb das Regierungsstatthalteramt des geänderten 
Projekts erneute hätte publizieren müssen. Das diesbezügliche Vorbringen der Beschwerde-
führenden sind somit begründet, was bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen ist. 
e)
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat das Rechtsamt der BVD mit Verfügung vom 
8. April 2022 das Regierungsstatthalteramt mit der Publikation dieser Projektänderung vom 7. Mai 
2021 im amtlichen Anzeiger beauftragt. Die Projektänderung wurde im Anzeiger Nidau vom 5. und 
12. Mai 2022 publiziert14 und vom 5. Mai bis 7. Juni 2022 bei der Gemeindeverwaltung Jens zur 
Einsicht aufgelegt. Die Beschwerdeführenden haben innert der Auflagefrist am 7. Juni 2022 Ein-
sprache erhoben und Rechtsverwahrung angemeldet. Weitere Einsprachen sind keine eingegan-
gen. Mit Verfügung vom 22. Juni 2022 stellte das Rechtsamt fest, dass die Beschwerdeführenden 
die geltend gemachten Einsprachepunkte (Boden/Geologie/Durchlässigkeit, Dachneigung, Fa-
rbe/Materialisierung und Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder) sowie 
die Rechtsverwahrung bereits im Baubewilligungsverfahren vorgebracht haben und nun auch im 
hängigen Beschwerdeverfahren zum Thema machen. Die Einspracherügen sind somit deckungs-
gleich mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren, weshalb die Einsprache vom 7. Juni 2022 
nachfolgend bei den einzelnen Rügen mitbeurteilt wird. 
f)
Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass mit den Projektänderungen wesentliche Haupt-
merkmale verändert wurden und das Projekt zur Einleitung eines neuen Baubewilligungsverfah-
rens hätte führe sollen, würde dies letztlich nichts am Resultat ändern. Die Einleitung eines neuen 
Baubewilligungsverfahrens hätte sowohl Auswirkungen auf das anwendbare Recht als auch eine 
erneute Publikation zur Folge gehabt. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, kommt vorliegend so oder 
14 Betr. Publikationskosten vgl. Anzeigen-Rechnung der B.________ AG vom 31. Mai 2022 in der Höhe von 
CHF 344.20.


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so das neue Recht zur Anwendung (E. 6). Zudem wurde die Projektänderung im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren publiziert (vgl. vorstehend).
5.
Projektänderungen im Beschwerdeverfahren
a)
Die Beschwerdegegnerin reichte im Verlauf des Beschwerdeverfahrens drei weitere Projek-
tänderungen ein. Die Beschwerdeführenden wiesen in ihren Stellungnahmen darauf hin, aufgrund 
der umfangreichen Änderungen müssten diese öffentlich publiziert werden. 
b)
Mit Projektänderung I vom 17. August 2022 setzt die Beschwerdegegnerin die Südfassaden 
der beiden Gebäude um je 1.00 m zurück. Diese Gebäudeverkleinerung führt zu diversen kleine-
ren Veränderungen im Gebäudeinnern (Wandverschiebungen; Neupositionierung der Kamine; 
Reduktion der Einstellhallenhöhe) wie auch am Gebäudeäussern (Fensterverschiebung an Ost- 
und Westfassade zwecks gleichbleibenden Fassadenbilder; Anpassung der Fassadenhöhe an 
das massgebende Terrain, wobei die höchste Fassadenhöhe unverändert bei 7.21 m liegt) und 
bei der Umgebung (Vergrösserung der Terrassen; Treppenanpassung mit Reduktion von Tritten). 
Mit der Projektänderung II vom 19. Oktober 2022 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf den 
Grillplatz. Diese Projektänderung II wurde jedoch in der Folge durch die Projektänderung III vom 
4. November 2022 überholt, mit welcher die Beschwerdegegnerin nebst dem Verzicht auf den 
Grillplatz auch auf den Fussweg entlang der östlichen Parzellengrenze verzichtete. 
c)
Die Reduktion der Abmessung führt nicht zu einer grundlegenden Änderung des Bauvorha-
bens (E. 3). Damit die Symmetrie und das Erscheinungsbild der Fassaden gleich bleibt, wurden 
mit der Verkürzung der Gebäudebreite die Fenster sowie einzelne Wände in den Wohnungen 
verschoben. Auch das führt nicht zu einer grundlegenden Änderung des Bauvorhabens. Zudem 
verändern auch die weiteren kleinen Anpassungen wie der Verzicht auf den Grillplatz sowie der 
Fussweg am östlichen Grundstückende die Identität des bewilligten Projekts nicht. Letztlich findet 
auch keine Änderung der Materialien oder der Farbgestaltung statt. Es handelt sich folglich um 
eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD, mit welcher das Bauvorhaben in seinen 
Grundzügen gleich bleibt. Da mit diesen Anpassungen – im Gegensatz zu den Projektänderungen 
im Baubewilligungsverfahren (E. 4d) – keine öffentlichen oder wesentlichen nachbarlichen Inter-
essen zusätzlich betroffen sind, ist auch keine erneute Publikation notwendig (vgl. vorstehend 
E. 3). Die Vorbringen der Beschwerdeführenden sind unbegründet.
d)
Die Projektänderung I vom 17. August 2022 samt den Anpassungen vom 4. November 2022 
(Projektänderung III) ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten Plänen, wobei 
auf drei Planunterlagen einzelne Planelemente von Amtes wegen gestrichen werden, da diese mit 
den später eingereichten Projektänderungen überholt wurden (vgl. Klammerbemerkungen in der 
nachfolgenden Aufzählung). Massgebend für das Beschwerdeverfahren sind demnach folgende 
Unterlagen: 
-
Formular 1.0 vom 17. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD 
am 19. August 2022
-
Situationsplan 1:500 vom 22. Januar 2021 / 15. August 2022, Projektänderung gestempelt 
vom Rechtsamt der BVD am 9. November 2022
-
«C302-01 Erdgeschoss – Umgebung | Untergeschoss 1:100», revidiert am 4. November 
2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 7. November 2022
-
«C301-02 Erdgeschoss inkl. Umgebung | Obergeschoss | Westfassade Haus A 1:100», re-
vidiert am 17. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 


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19. August 2022 (von Amtes wegen auf Planunterlage gestrichen: Erdgeschoss und Umge-
bung)
-
«C302-02 Südfassade | Schnitt B-B 1:100» revidiert am 4. November 2022, Projektände-
rung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 7. November 2022
-
«C301-03 Dachaufsicht | Dachgeschoss | Ostfassade Haus A 1:100», revidiert am 17. Au-
gust 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 19. August 2022
-
«C301-04 Südfassaden | Westfassade Haus B | Ostfassade Haus B 1:100», revidiert am 
17. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 19. August 2022 
(von Amtes wegen auf Planunterlage gestrichen: Südfassaden)
-
«C301-05 Untergeschoss | Schnitt A-A | Schnitt B-B 1:100», revidiert am 17. August 2022, 
Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 19. August 2022 (von Amtes we-
gen auf Planunterlage gestrichen: Untergeschoss und Schnitt B-B)
-
«C301-06 Schutzraum 1:50», revidiert am 12. Oktober 2021, gestempelt vom Regierungs-
statthalteramt Seeland am 17. November 202115 
6.
Anwendbares Recht
a)
Seit Einreichung des Baugesuchs am 16. September 2019 änderten verschiedene, im vor-
liegenden Fall relevante Bestimmungen des Baureglements der Gemeinde Jens (GBR). Insbe-
sondere wurde das GBR an die BMBV16 angepasst, was auch zu verschiedenen Änderungen und 
Anpassungen in den Bereichen der Bauweise, den Bauabständen und der Baugestaltung geführt 
hat. Vorweg ist die Frage zu klären, welche rechtliche Grundlage auf das Baugesuch und die im 
weiteren Verfahren vorgenommenen Projektänderungen anwendbar ist. 
b)
Soweit kommunales und kantonales Baurecht betreffend, gilt die spezialrechtliche Bestim-
mung von Art. 36 BauG. Diese Bestimmung geht vom Grundsatz aus, dass Bauvorhaben nach 
dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen sind (Art. 36 Abs. 1 
BauG). Die Bestimmung gilt nicht, wenn neues Recht für die Baugesuchsteller im konkreten Fall 
günstiger, milder ist (sogenannte lex mitior), weil durch den Rückzug des Gesuchs und dessen 
Neueinreichung ohne weiteres die Anwendung des neuen Rechts erwirkt werden könnte. Auf das 
gleiche Baugesuch darf aber nicht teils altes und teils neues Recht angewendet werden (unzuläs-
siger Methodendualismus).17 
c)
Die Änderungen des GBR wurden erstmals vom 11. Mai 2020 bis zum 10. Juni 2020 (also 
nach der Einreichung des Baugesuchs vom 16. September 2019) öffentlich aufgelegt, am 13. Juni 
2021 von der Einwohnergemeinde beschlossen und am 27. Januar 2022 – also nach Eröffnung 
des angefochtenen Gesamtentscheids vom 17. November 2021, aber noch vor dem vorliegenden 
Beschwerdeentscheid – vom Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) 
genehmigt. 
d)
Mit Verfügung vom 8. April 2022 hat das Rechtsamt hinsichtlich des bestrittenen Abstands 
zum Gebäude S.________ Nr. 30a eine summarische Einschätzung vorgenommen und ausge-
führt, das neue GBR scheine für die Bauherrin günstiger zu sei als das alte Recht. Die Verfah-
rensbeteiligten erhielten hierzu Gelegenheit zur Stellungnahme. Zwar haben die Beschwerde-
15 Der Schutzraumplan wurde bereits im Baubewilligungsverfahren eingereicht und vom Regierungsstatthalteramt See-
land am 18. November 2021 mit dem Bewilligungsdatum versehen, jedoch fälschlicherweise nicht als bewilligter Plan 
im Gesamtbauentscheid aufgeführt. Mit Verfügung vom 8. April 2022 hat das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten mit-
geteilt, im Falle einer Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids werde der Schutzraumplan von Amtes wegen im 
Gesamtentscheid ergänzt.
16 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 1.


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führenden in ihrer Stellungnahme vom 16. Mai 2022 die Einschätzung des Rechtsamts bestritten, 
wobei sich ihre Ausführungen insbesondere gegen die rechtliche Qualifikation des Gebäudes Nr. 
30a richtete. Zur Frage nach der Anwendung des neuen Rechts haben sie sich nicht explizit 
geäussert. Soweit sich die Beschwerdeführenden jedoch auf den Standpunkt setzen, das neue 
Recht würde sich nachteilig auf den Eigentümer des Gebäudes Nr. 30a auswirken und deshalb 
müsse eine eingehende Interessenabwägung vorgenommen werden, kann ihnen nicht gefolgt 
werden. Die Frage, ob das neue Recht im konkreten Fall günstiger ist, ist aus der Optik des Bau-
gesuchstellers zu beantworten (E. 6b). Unabhängig davon haben die Beschwerdeführenden im 
weiteren Beschwerdeverfahren ihre Ausführungen stets unter Beizug des neuen Rechts begrün-
det. So haben sie auch bei der Beurteilung der Projektänderung I vom 17. August 2022 – welche 
vorliegend zu beurteilen ist – explizit die neuen Bestimmungen beigezogen.18 Die Anwendung des 
revidierten GBR vom 27. Januar 2022 ist somit unbestritten. Das revidierte GBR ist für die Be-
schwerdegegnerin günstiger, da damit – wie die nachfolgenden Ausführungen unter E. 10 zeigen 
– der Gebäudeabstand eingehalten ist. Zur Anwendung kommt somit das GBR19 in seiner heute 
gültigen Fassung.
7.
Gebäudelänge
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, das GBR unterscheide bei der Bestimmung der Ge-
bäudelänge nicht zwischen Voll- und Untergeschoss oder ähnlichem. Die projektierte Einstellhalle 
sei einerseits aufgrund der Erschliessung erkennbar und andererseits übersteige sie das gewach-
sene Terrain mutmasslich an der gesamten Südseite, weshalb sie in Erscheinung trete. Von der 
privaten Erschliessungsstrasse aus erscheine das Bauvorhaben wie ein mindestens dreistöckiges 
Gebäude. Deshalb müsse bei der Bestimmung der Gebäudelänge das Unterschoss mitberück-
sichtigt werden. Die maximal zulässige Gebäudelänge von 30.00 m werde um 3.34 m überschrit-
ten. 
Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass die Einstellhalle für die Bemessung der Gebäudelänge 
massgebend sei. Vorliegend sei nur der Ein- und Ausfahrtbereich als sichtbares Element zu er-
kennen. Der Rest sei unterirdisch resp. nicht als oberirdisch zu qualifizieren. Das Untergeschoss 
sei daher bei der Bemessung der Gebäudelänge nicht massgebend. Die Gebäudelänge sei für 
jedes Wohnhaus einzeln zu bemessen.
b)
Die maximale Gebäudelänge in der Wohnzone beträgt 30.00 m (Art. 4 Abs. 1 GBR). Mit der 
Änderung des GBR wurde dieses an die BMBV angepasst. Betreffend die Gebäudelänge verweist 
das neue GBR nun sowohl auf Art. 12 Abs. 1 BMBV als auch auf die Skizzen im Anhang A1 zum 
GBR, wobei sich diese Skizzen auch im Anhang 1 zur BMBV finden. Entgegen der Auffassung 
der Beschwerdeführenden ist nun klar dargelegt, wie die Gebäudelänge zu bestimmen ist. Dem-
nach ist die Gebäudelänge die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die proji-
zierte Fassadenlinie umfasst (Art. 12 Abs. 1 BMBV). Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion 
der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (Art. 9 Abs. 1 BMBV). Bei der Fassa-
denlinie handelt es sich um die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain (Art. 8 
Abs. 1 BMBV). Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch 
die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain (Art. 7 Abs. 1 BMBV).
18 Vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 13. Oktober 2022.
19 Baureglement der Gemeinde Jens vom 13. Juni 2021, genehmigt vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) 
am 27. Januar 2022.


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c)
Aus dem amtlich vermassten Situationsplan20 ergeben sich die projizierten Fassadenlinien, 
welche für die Bestimmung der Gebäudelänge relevant sind. Demnach sollen zwei freistehende 
Gebäude erstellt werden. Diese beiden separaten Baukörper weisen je eine Länge von 12.67 m 
auf, womit die maximale Gebäudelänge von 30.00 m bei beiden Gebäuden klar eingehalten ist. 
Aus dem verbindenden Untergeschoss können die Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten 
ableiten. Trotz dieses gemeinsamen Untergeschosses liegt weder ein Zusammenbau der beiden 
Gebäude (Art. 13 Abs. 2 GBR) noch eine konstruktive und funktionelle Einheit dieser beiden Ge-
bäude vor. Zwar liegt die Südseite des Untergeschosses teilweise über dem massgebenden Ter-
rain, jedoch nicht die Nordseite; zudem ist der Einstellhallenabschluss gegenüber den Gebäuden 
deutlich vorgelagert. Deshalb muss das Untergeschoss bei der projizierten Fassadenlinie nicht 
berücksichtigt werden. Auch aus der optischen Wahrnehmung des Bauvorhabens können die Be-
schwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten ableiten, werden doch die beiden Gebäude optisch 
klar als zwei separate Baukörper wahrgenommen; und zwar selbst bei Betrachtung der Südseite. 
Daran vermag auch der von den Beschwerdeführenden zitierte Entscheid RA Nr. 110/2014/95 der 
BVE (heute BVD) vom 1. Dezember 2014 nichts zu ändern, da die beiden Sachverhalte anders 
liegen und daher nicht vergleichbar sind. Beim ins Recht gelegten Entscheid trat die Südfassade 
des umstrittenen Untergeschosses auf der ganzen Länge als sichtbares Element in Erscheinung 
und beinhaltete unter anderem ein Schwimmbad/Fitnessraum. Im hier zu beurteilenden Fall ist 
das Untergeschoss südseitig lediglich im Bereich der Garageneinfahrt freigelegt und dient als Ein-
stellhalle und Kellergeschoss. Es tritt aufgrund der deutlichen Vorlagerung im Vergleich zu den 
beiden Gebäuden und der nur teilweisen Freilegung optisch kaum in Erscheinung. Da der Bereich 
der Garageneinfahrt nicht als massgebendes Terrain gilt (vgl. E. 9c) und das Untergeschoss damit 
das massgebende Terrain südseitig um weniger als 1.20 überschreitet, gilt es als Unterniveau-
baute im Sinne von Art. 5 Abs. 3 GBR. Das Untergeschoss ist für die Bestimmung der Gebäu-
delänge daher nicht zu beachten.21 Die Rüge ist abzuweisen. 
8.
Geschosszahl
a)
Die Beschwerdeführenden führen aus, das Dachgeschoss müsse als Vollgeschoss ange-
rechnet werden, da die maximal zulässige Kniestockhöhe zumindest im Bereich der Lukarnen 
verletzt werde. 
b)
Gemäss Art. 4 Abs. 1 GBR sind in der Wohnzone maximal zwei Vollgeschosse zulässig. 
Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden mit Ausnahme der Unter-, Dach- und Attika-
geschosse (Art. 18 Abs. 1 BMBV). Als Dachgeschosse gelten Geschosse, deren Kniestockhöhe 
1.20 m nicht überschreiten (Art. 5 Abs. 6 GBR i.V.m. Art. 20 Abs. 1 BMBV). Die Kniestockhöhe ist 
der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des Dachgeschossbodens im Rohbau und der 
Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion (Art. 16 Abs. 1 BMBV). 
Die «Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion» ist ein Begriff, der 
nicht nur im Zusammenhang mit der Messweise der Kniestockhöhe gemäss Art. 5 Abs. 6 GBR 
i.V.m. Art. 16 Abs. 1 BMBV Verwendung findet. Er ist auch für die Fassadenhöhe gemäss Art. 15 
Abs. 1 BMBV massgebend. Dieser Begriff ist dementsprechend einheitlich zu verwenden. Solange 
eine Dachaufbaute die gemäss kommunalem Baureglement zulässige Breite (vgl. nachfolgend) 
nicht überschreitet, ist sie an die Fassadenhöhe und damit auch an die Kniestockhöhe nicht an-
zurechnen. Andernfalls wären diese Masse bei Dachaufbauten regelmässig überschritten. 
20 Situationsplan 1:500 vom 22. Januar 2021 / 15. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD 
am 9. November 2022.
21 Vgl. auch VGE 2020/224 vom 7. September 2022, E. 7.3.3.


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c)
Bei Lukarnen handelt es sich um Dachaufbauten. Diese dürfen zusammen nicht mehr als 
1/2 der Gebäudelänge des obersten Geschosses aufweisen. Die einzelnen Dachaufbauten dürfen 
zudem maximal 1/3 Gebäudelänge beanspruchen (Art. 15 Abs. 3 GBR). Diese Masse sind im 
vorliegenden Fall unbestrittenermassen eingehalten. Die Dachaufbauten sind daher bei der Be-
stimmung der Fassadenhöhe nicht zu berücksichtigen resp. die Kniestockhöhe ist bei den Lukar-
nen nicht separat, sondern im Bereich der Hauptdachkonstruktion zu messen. Zwar wird die Knie-
stockhöhe in den Planunterlagen nicht explizit ausgewiesen. Jedoch lässt sich diese ohne weite-
res aus den Angaben «+5.60 OK Dachgeschoss» und «+6.49 Fassadenhöhe» des Plans «C302-
02 Südfassade, Schnitt B-B 1:100» (revidiert am 4. November 2022, Projektänderung gestempelt 
vom Rechtsamt der BVD am 7. November 2022) herleiten. Die Kniestockhöhe beträgt im vorlie-
genden Fall maximal 1.00 m (unter Berücksichtigung einer zusätzlichen Höhe von 0.10 m Boden-
aufbau zwischen OK roher Boden und OK fertiger Boden22, da die OK des rohen Bodens für die 
Berechnung der Kniestockhöhe als Ausgangsmass dient). Die maximale Kniestockhöhe von 
1.20 m ist somit entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht überschritten, weshalb 
das Dachgeschoss nicht als Vollgeschosse zählt. Auch das Untergeschoss wird nicht als Vollge-
schoss betrachtet, da es im Mittel nicht mehr als 1.20 m über das massgebende Terrain hinausragt 
(Art. 5 Abs. 6 GBR i.V.m. Art. 19 Abs. 1 BMBV), was im Übrigen von den Beschwerdeführenden 
auch nicht bestritten wird.23 Die zulässige Anzahl Vollgeschosse ist somit eingehalten und wird 
vorliegend nicht überschritten. Die Rüge ist auch in diesem Punkt unbegründet. 
9.
Fassadenhöhe
a)
Die Beschwerdeführenden rügen die Messweise der Fassadenhöhe. Sie führen aus, die 
getätigte Messung der Fassadenhöhe lasse die für das Untergeschoss vorgenommene Abgra-
bung ausser Acht. Diese bestimme aber das massgebende Terrain. Demnach müsse die Fassa-
denhöhe ab der Abgrabung für die Einstellhalle gemessen werden. 
Die Beschwerdegegnerin hält fest, die Fassadenhöhe liege innerhalb der zulässigen Höhen und 
es werde keine Ausnahme beansprucht. 
b)
Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassa-
denflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie (Art. 15 
Abs. 1 BMBV). Bei der Fassadenlinie handelt es sich um die Schnittlinie von Fassadenflucht und 
massgebendem Terrain (Art. 8 Abs. 1 BMBV). Gemäss Art. 1 Abs. 1 BMBV gilt der natürlich ge-
wachsene Geländeverlauf als massgebendes Terrain. Wird das Terrain im Hinblick auf ein Bau-
vorhaben abgegraben, so ist dieses abgegrabene Terrain massgebend (Art. 1 Abs. 3 BMBV). 
Abgrabungen für Hauseingänge und einzelne Garageneinfahrten werden auf einer Fassadenseite 
nicht an die Höhen angerechnet, sofern deren Länge 1/2 der betreffenden Fassadenlänge und 
max. 5.00 m nicht überschreitet (Art. 5 Abs. 7 GBR sowie Anhang A1 Skizze «Abgrabungen» auf 
S. 19 des GBR).
c)
Die zulässige Fassadenhöhe traufseitig beträgt in der Wohnzone 7.00 m (Art. 4 Abs. 1 GBR) 
und wird unbestrittenermassen bei beiden Gebäuden auf der Hangseite (Nordfassade) eingehal-
ten. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Neigung des massgebenden Terrains mehr als 10 % be-
trägt, weshalb vorliegend gemäss Art. 4 Abs. 2 GBR ein Mehrhöhenzuschlag von 1.20 m zur An-
wendung kommt und somit die zulässige Fassadenhöhe – mit Ausnahme der Hangseite – 8.20 m 
22 Gemessen ab Plan «C302-02 Südfassade, Schnitt B-B 1:100» (revidiert am 4. November 2022, Projektänderung ge-
stempelt vom Rechtsamt der BVD am 7. November 2022).
23 Vgl. Beschwerde vom 20. Dezember 2021, Rz. 35.


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beträgt.24 Auf den Planunterlagen ist nebst dem fertigen Terrain das natürlich gewachsene Terrain 
mit einer rot gestichelten Linie eingetragen. Demnach wird auf der Südseite der beiden Gebäude 
das Terrain für die Terrassen aufgeschüttet. Das Einfahrtstor zur Einstellhalle befindet sich nicht 
auf der Höhe der Gebäudefassade, sondern liegt 4.00 m davor. Zudem befindet es sich zwischen 
den beiden Gebäuden. Somit gelangt Art. 5 Abs. 7 GBR von vornherein nicht zur Anwendung. Die 
darin aufgeführten Maximalmasse, ab welchen Garageneinfahrten an die Höhen anzurechnen 
sind, würden hier zudem ohnehin nicht überschritten25, so dass der Boden der Garageneinfahrt 
auch bei Anwendung dieser Bestimmung nicht als massgebendes Terrain gilt, ab welchem die 
Fassadenhöhe zu messen ist. Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, die für das Un-
tergeschoss vorgenommene Abgrabung sei bei der Messung der Fassadenhöhe zu beachten, 
kann ihnen somit nicht gefolgt werden. Der grösste Höhenunterschied der traufseitigen Fassaden 
gemessen vom massgebenden Terrain (vorliegend natürlich gewachsener Geländeverlauf) bis zur 
Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante der Dachkonstruktion befindet sich vorliegend bei 
beiden Gebäuden am äussersten Rand der Südfassade.26 Aus den Planunterlagen geht hervor, 
dass beim Gebäude A diese Höhe an der Südwestecke 6.72 m und an der Südostecke 7.21 m 
beträgt. Beim Gebäude B beträgt sie an der Südwestecke 7.15 m und an der Südostecke 7.11 m. 
Die ausgewiesenen Fassadenhöhen entsprechen der gesetzlichen Messweise gemäss GBR und 
BMBV. Die zulässige Fassadenhöhe von 8.20 m ist somit eingehalten. Die Beschwerde ist auch 
in diesem Punkt abzuweisen. 
10.
Gebäudeabstand zum Gebäude Nr. 30a 
a)
Das Bauvorhaben sieht den Neubau von zwei Doppeleinfamilienhäusern vor. Das ursprüng-
lich bewilligte Projekt sah zwischen den beiden Gebäuden A und B und der Parzelle Jens Grund-
buchblatt Nr. O.________ einen Grenzabstand von 8.045 m vor. Auf dieser benachbarten Parzelle 
Jens Grundbuchblatt Nr. O.________ steht mit einem Grenzabstand von 2.00 m zur vorliegend 
umstrittenen Bauparzelle das Gebäude S.________ Nr. 30a. Dieses wurde gestützt auf die Bau-
bewilligung vom 16. September 1996 als Pferdestall gebaut und wird auch heute noch im Grund-
stückinformations-System (GRUDIS) als Stall bezeichnet. Der effektive Abstand zwischen den 
vorerwähnten Gebäuden betrug demnach 10.045 m. 
b)
Mit ihrer Beschwerde haben die Beschwerdeführenden eine Verletzung des massgebenden 
Gebäudeabstands gerügt. Nachdem das Rechtsamt der BVD im vorliegenden Beschwerdeverfah-
ren zweimal eine summarische Einschätzung zum notwendigen Gebäudeabstand vorgenommen 
hat,27 reichte die Beschwerdegegnerin am 17. August 2022 die Projektänderung I ein. Mit dieser 
Projektänderung setzt sie die Südfassaden der beiden Gebäude um je 1.00 m zurück, womit der 
Grenzabstand zur Parzelle Jens Grundbuchblatt Nr. O.________ neu 9.025 m beträgt.28 Der Ge-
bäudeabstand zum Gebäude Tannacker Nr. 30a beläuft sich somit neu auf 11.025 m.
c)
Gemäss Art. 7 Abs. 1 GBR muss der Abstand zweier Gebäude wenigstens der Summe der 
dazwischenliegenden, für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen. In der hier betroffe-
nen Wohnzone beträgt der kleine Grenzabstand 4.00 m und der grosse Grenzabstand 8.00 m 
24 Beschwerde vom 20. Dezember 2021, Rz. 32 sowie Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 13. Oktober 
2022, S. 3 oben.
25 Vgl. auch Anhang A1 Skizze «Abgrabungen» auf S. 19 des GBR; Plan «C302-01 Erdgeschoss – Umgebung | Unter-
geschoss 1:100» (revidiert am 4. November 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 7. No-
vember 2022.
26 Vgl. auch Anhang A1 Skizze «Fassadenhöhe traufseitig» auf S. 16 des GBR.
27 Verfügung vom 8. April 2022 und Verfügung vom 22. Juni 2022.
28 Vgl. Plan «C302-01 Erdgeschoss – Umgebung | Untergeschoss 1:100» (revidiert am 4. November 2022, Projektän-
derung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 7. November 2022).


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(Art. 4 Abs. 1 GBR). Nach Art. 5 Abs. 2 GBR gilt für kleinere Gebäude mit einer Fassadenhöhe 
traufseitig von max. 4.00 m und einer anrechenbaren Gebäudefläche von max. 60 m2 ein Grenz-
abstand von 3.00 m.
d)
Beim Gebäude S.________ Nr. 30a handelt es sich unbestrittenermassen um ein kleines 
Gebäude zum Schutz von Tieren, weshalb der Grenzabstand 3.00 m beträgt (Art. 5 Abs. 2 GBR 
i.V.m. Art. 2 Abs. 1 BMBV).29 Zusammen mit dem grossen Grenzabstand von 8.00 m resultiert 
daher ein notwendiger Gebäudeabstand von 11.00 m. Dieser ist nach dem Gesagten eingehalten. 
Soweit die Beschwerdeführenden vorbringen, wegen der Gebäudelänge des Untergeschosses 
erhöhe sich der Grenzabstand um die Mehrlänge, kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie vorste-
hend unter Erwägung 7c ausgeführt, hat das Untergeschoss keine Relevanz für die Bestimmung 
der Gebäudelänge. Gleich verhält es sich im Übrigen auch bezüglich des geltend gemachten klei-
nen Grenzabstands gegenüber den Parzellen Jens Grundbuchblatt Nrn. G.________ und 
H.________ auf der Nordseite des Baugrundstücks. Mit der Projektänderung I vom 17. August 
2022 beträgt der Gebäudeabstand 11.025 m, womit der notwendige Gebäudeabstand von 
11.00 m vorliegend eingehalten ist. 
11.
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands
a)
Das Bauvorhaben sieht Bauten und Anlagen innerhalb des gesetzlichen Waldabstands vor. 
Mit Amtsbericht vom 14. November 2019 hat das AWN im Baubewilligungsverfahren die Ausnah-
mebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands erteilt. 
b)
Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass besondere Verhältnisse für ein Unterschreiten 
des Waldabstands vorliegen. Ihrer Meinung nach strebe die Beschwerdegegnerin mit ihrem Vor-
haben einzig eine bestmögliche Rendite an. Sie bringen weiter vor, das Ausnahmegesuch betref-
fend verminderter Waldabstand sei nicht begründet. Entsprechend sei keine Ausnahme zu erteilen 
und es habe der Bauabschlag zu erfolgen. Ebenfalls erachten sie die Standortgebundenheit für 
die Fluchtröhre mit Ausstieg als nicht gegeben.
c)
Bauten und Anlage in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und 
Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Art. 17 Abs. 1 WaG30). Die Kantone haben daher einen 
angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vorzusehen (Art. 17 
Abs. 2 WaG). Der Kanton Bern hat in seiner Waldgesetzgebung den Waldabstand auf 30.00 m 
festgelegt (Art. 25 KWaG31), für unterirdische Bauten auf 15.00 m (Art. 34 Abs. 1 Bst. e KWaV32). 
Die zuständige Waldabteilung des Amtes für Wald und Naturgefahren der Wirtschafts-, Energie- 
und Umweltdirektion kann beim Vorliegen besonderer Verhältnisse Ausnahmen von der Einhal-
tung des Waldabstandes bewilligen (Art. 26 Abs. 1 KWaG i.V.m Art. 34 Abs. 2 KWaV). 
d)
Der vom Kanton Bern festgesetzte gesetzliche Waldabstand ist im Vergleich mit anderen 
Kantonen relativ hoch angesetzt. Es ist notorisch, dass die bernischen Forstbehörden für Bauten 
in der Bauzone seit jeher relativ leicht weitgehende Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand 
gewährt haben. Diese Praxis haben das Verwaltungs- und Bundesgericht wiederholt gestützt.33 
29 Vgl. Stellungnahmen der Beschwerdeführenden vom 16. Mai 2022 sowie 14. Juli 2022.
30 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0).
31 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11).
32 Kantonale Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111).
33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 4-5 N. 8; BVR 2003 S. 257 E. 10d; VGE 2021/64/66 vom 6. April 2022, E. 4.3; 
VGE 2012/56 vom 28. November 2012, E. 3; VGE 2010/301 vom 19. Oktober 2010 [bestätigt durch BGer 
1C_532/2010 vom 29. März 2011], E. 5.3 f.; VGE 20894 vom 5. Oktober 2000, E. 3; BGer 1C 603/2018 vom 13. Ja-
nuar 2020, E. 4.


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Es werden generell weniger strenge Anforderungen an die «besonderen Verhältnisse» nach 
Art. 26 Abs. 1 KWaG gestellt, als dies die Praxis bei Art. 26 BauG verlangt. Die besonderen Ver-
hältnisse, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, werden demnach bereits darin gese-
hen, dass das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anliegen bedroht oder vereitelt, 
welche mit der gesetzlichen Regelung des Waldabstandes verfolgt werden.34 Mit dem gesetzli-
chen Waldabstand werden gesundheits- und forstpolizeiliche sowie landschaftsschützerische 
Ziele verfolgt. Er dient dem Schutz waldnaher Bauten und ihrer Bewohnerinnen und Bewohner 
gegen Schädigung durch Windwurf sowie gegen Schatten und Feuchtigkeit. Darüber hinaus 
schützt er den Wald vor Brandgefahr, sichert seine Wohlfahrts- und Erholungsfunktion, erhält ihn 
als Umweltfaktor und gewährt einen nicht zu schroffen Übergang zwischen Baugebiet und Wald-
landschaft.35 
e)
Das AWN reichte im Beschwerdeverfahren am 20. Januar 2022 eine Stellungnahme ein. 
Darin äusserte es sich zur Rüge der Beschwerdeführerin bezüglich der Praxis zur Unterschreitung 
des Waldabstandes in der Sache wie folgt: 
«Der Kanton Bern hat in Ausübung seiner Vollzugskompetenz (Art. 50 WaG) den Mindestabstand von Bau-
ten und Anlagen zum Waldrand auf 30 m festgesetzt (Art. 25 KWaG). Bei Vorliegen besonderer Verhältnisse 
können Ausnahmen bewilligt werden (Art. 26 Abs. 1 KWaG). Die Ausführungen der Beschwerdeführenden, 
der gesetzliche Abstand von 30 m sei nicht in erster Linie mit Blick auf den Schutz des Waldes und der 
angrenzenden Bauten, sondern vielmehr mit Blick auf das Landschaftsbild so gross festgelegt worden, ge-
hen deshalb fehl. Entscheidend bei der Beurteilung, ob der Waldabstand verringert werden darf ist vielmehr 
die Beurteilung, ob der verringerte Waldabstand negative Auswirkungen auf die Waldfunktionen hat. Dies 
geht auch klar aus der Bundesgesetzgebung und der dazu vorliegenden Rechtsprechung hervor. Die 
Waldabteilung kommt in ihrem Amtsbericht vom 14. November 2019 zum Schluss, dass die Näherbaube-
willigung unter Auflagen erteilt werden kann. 
Im vorliegenden Fall kann festgestellt werden, dass das Bauprojekt der Hauptwindrichtung vorliegt. Trotz 
des verminderten Waldabstandes und der zu erwartenden Bestandeshöhe ist auf Grund der Lage des Wal-
des im Osten nur mit einer geringen Beeinträchtigung der Sicherheit der Bauten zu rechnen (häufige Wet-
terlagen mit Westwind). Die Sonnenexposition der geplanten Bauten ist durch den Umstand, dass das Vor-
haben an der südwestlichen Ecke des Dählhölzli-Waldes geplant ist, schon relativ früh gegeben. Dadurch 
ist die Hygiene der Baute nur minimal beeinträchtigt. Zudem ist bei der Beurteilung auch auf eine effiziente 
Nutzung des vorhandenen Baulandes zu achten. Für die Häuser auf den umliegenden Parzellen wurden 
ebenfalls Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand gewährt. So beträgt der Abstand auf der Parzelle 
Nr. J.________ zwischen dem Wald und dem Haus 25 m, zwischen dem Haus auf der Parzelle Nr. 
H.________ und dem Wald 20 m und jener auf der Parzelle Nr. O.________ 16 m. 
Die Waldfunktionen gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. c WaG werden durch das Vorhaben zwar tangiert, aber nicht 
entscheidend beeinträchtigt. Die Walderhaltung bleibt gewährleistet. Die Bewirtschaftung der bewaldeten 
Fläche bleibt ohne weiteres möglich. Aufgrund der vorliegenden besonderen Verhältnisse im Sinne von 
Art. 26 Abs. 1 KWaG kann eine Näherbaubewilligung erteilt werden.»
f)
Nachdem die Beschwerdegegnerin am 17. August 2022 die Projektänderung I eingereicht 
hat, wurde diese den Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme zugestellt. In seiner Stellungnahme 
vom 13. September 2022 hält das AWN hierzu fest, es habe sich zuletzt mittels Amtsbericht vom 
14. November 2019 zu den Projektunterlagen geäussert. In den nun neu eingereichten Projektän-
derungsplänen gebe es Anpassungen, welche eine zusätzliche waldrechtliche Ausnahmebewilli-
34 Vgl. dazu: BVR 2003 S. 257 E. 10d, mit Hinweisen; VGE 20894 vom 5. Oktober 2000; VGE 21266 vom 21. September 
2001.
35 BGE 119 Ia 113 E. 5 S. 122.


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gung für die Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands benötige. Insbesondere verweist das 
AWN darauf, dass es die Projektänderung bezüglich der Fluchtröhre und dem Grillplatz vor der 
Erteilung des Gesamtbauentscheids nicht zur Beurteilung erhalten habe und die waldrechtliche 
Zustimmung daher noch ausstehend sei. Weiter führte das AWN aus: 
«Der neue Sitzplatz ist aus waldrechtlicher Sicht bewilligungsfähig. Unter Vorbehalt des Nachweises der 
Standortgebundenheit ist die Fluchtröhre mit Ausstieg ebenfalls bewilligungsfähig. Den Grillplatz mit sehr 
kurzem Waldabstand erachten wir als problematisch. Dieser befindet sich im Bereich von 5 m ab Waldrand, 
welcher zum Astfallbereich gehört. Dadurch ist mit einer Beeinträchtigung der Hygiene und Sicherheit (Be-
schattung / Feuchtigkeit / Blatt- / Ast- und Baumfall) der Anlage zu rechnen. Aus waldrechtlicher Sicht muss 
der Grillplatz so verschoben werden, dass mindestens 5 m Waldabstand eingehalten werden, sofern die 
Standortgebundenheit nicht klar nachgewiesen werden kann.
Die Unterlagen sind aus unserer Sicht gemäss den aufgeführten Punkten anzupassen resp. mit den erfor-
derlichen Begründungen zu ergänzen und dem Amt für Wald und Naturgefahren zur Beurteilung und Aus-
stellung eines Amtsberichtes zuzustellen.»
g)
Mit der Projektänderung III vom 4. November 2022 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf 
den Grillplatz und den Fussweg. Zudem reichte sie mit Schreiben vom 8. November 2022 die 
Skizze «Figur 2.7-3: Gestaltung der Fluchtröhre, Längsschnitt» zu Art. 2.73 der «Technischen 
Weisungen für den Pflicht-Schutzraumbau vom 1. Februar 1984» (TWP 1984) ein und begründete 
die Standortgebundenheit der Fluchtröhre und des Ausstiegsschachts wie folgt:
«Der Ausstiegschacht mit der Fluchtröhre muss nach TWP1984 Art. 2.73 Gestaltung der Fluchtröhren ge-
baut werden. Der Abstand des Ausstiegsschachts zur Fassade muss mindestens der Hälfte der Gebäu-
dehöhe entsprechen, damit der Ausstiegschacht vollständig ausserhalb des Trümmerbereichs liegt.
Der Standort ist aus folgenden Gründen gebunden: 
-
Fluchtröhre nach Norden nicht möglich weil die bestehende Stützmauer eine Trümmergefahr darstellt 
und zu wenig Platz ausserhalb des Trümmerbereichs für die Erstellung der Ausstiegschachts vorhan-
den ist. 
- 
Fluchtröhre nach Süden nicht möglich wegen fehlender Überdeckung. Siehe Skizze Figur 2.7-3.»
h)
Wie vorstehend ausgeführt, nahm das AWN im Baubewilligungsverfahren mit Amtsbericht 
vom 14. November 2019 erstmals zum Gesuch um Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 
gesetzlichen Waldabstands Stellung. Nach erfolgter Projektänderung III vom 4. November 2022, 
(Verzicht auf Grillplatz und Fussweg) sowie nach Vorliegen der Begründung zur Standortgebun-
denheit vom 8. November 2022 erstellte das AWN den Amtsbericht vom 8. Dezember 2022, wel-
cher den Amtsbericht vom 14. November 2019 ersetzte. Das AWN beurteilt das vorliegend zu 
behandelnde Bauvorhaben darin wie folgt:
«Für den Bereich S.________ 34 / 36, Gemeinde Jens ist keine verbindliche Waldgrenze festgelegt. Die 
Waldgrenze entspricht dem Verlauf des Waldrandes, wie er im Grundbuchplan festgehalten ist. Im vorlie-
genden Fall verläuft sie auf der Parzellengrenze 239 / 268. Für denselben Bereich ist keine Wald-Baulinie 
festgelegt. Insofern gilt der gesetzlich vorgeschriebene Waldabstand von 30 m. Die zuständige Stelle der 
Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion kann Ausnahmen vom Mindestabstand vorsehen. 
Für das Vorhaben wurde mit Datum vom 12.04.2018 bereits ein Amtsbericht durch die Waldabteilung Mit-
telland ausgestellt (bbew2/2018). Für ein neues Baugesuch für dasselbe Projekt wurde ein Amtsbericht am 
14.11.2019 ausgestellt. Unterzwischen wurden verschiedene Projektänderungen eingereicht, die letzte 
stammt vom 04.11.2022. Der vorliegende Amtsbericht stützt sich auf diese Unterlagen. 


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Das Vorhaben sieht die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit unterirdischen Einstellhallen auf der 
Parzelle I.________ vor. Der minimale Waldabstand der Gebäudefassade beträgt 15 m. Östlich an das Haus 
wird ein ungedeckter Sitzplatz mit einem Waldabstand von 12.5 m erstellt. Der ungedeckte Teil der südlich 
an das östliche Haus erstellten Terrasse weist einen Waldabstand von 13.5 m auf. Eine Fluchtröhre mit 
Ausstieg wird vom östlichen Haus gegen den Wald hin erstellt, der Waldabstand beträgt 10 m. Auf einen 
ursprünglich geplanten Fussweg sowie Grillplatz sowie auf Parkplätze im Waldabstand wird mit der Projek-
tänderung verzichtet. Im südlichen Bereich der Parzelle ist anstelle der Parkplätze neu ein Aufenthaltsbe-
reich mit 5 m Waldabstand vorgesehen. 
Im Rahmen einer Voranfrage wurde durch die Waldabteilung bereits eine Ausnahmebewilligung für einen 
verminderten Waldabstand von 15 m für die Mehrfamilienhäuser in Aussicht gestellt. Die dem Baugesuch 
beiliegenden Pläne unterschieden sich nicht wesentlich von der Voranfrage. Das Vorhaben ist der Haupt-
windrichtung vorliegend. Auf Grund der Unterschreitung des Waldabstandes ist nur mit geringen Beeinträch-
tigungen der Hygiene und Sicherheit der Bauten zu rechnen. 
Beim geplanten ungedeckten Teil der Trasse [recte: Terrasse], dem Sitzplatz, der Fluchtröhre und dem 
Aufenthaltsbereich handelt es sich um bodenebene Anlagen, daher besteht auch bei einem Abstand von 
13.5 m bzw. 12.5 m, 10 m und 5 m praktisch keine Beeinträchtigung der Sicherheit der Bauten. 
Die Waldfunktionen gemäss WaG Art. 1 Abs. 1 lit. c werden durch das Vorhaben zwar tangiert, aber nicht 
entscheidend beeinträchtigt. Die Walderhaltung bleibt gewährleistet.
Das Formular 4.2 «Bauten nach Waldgesetz (KWaG)» liegt ausgefüllt und unterzeichnet bei.»
Das AWN beantragt, im Sinne von Treu und Glauben die bereits in Aussicht gestellte Ausnahme-
bewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes mit folgenden Auflagen zu erteilten:
«-
Im Wald darf kein Aushubmaterial, Bauschutt, Grünabfall und sonstiges Material zwischengelagert 
oder deponiert werden. Das Abstellen von Fahrzeugen und Maschinen auf Waldareal ist untersagt. 
- 
Die bestehende Waldgrenze darf nicht zurückgedrängt und der Waldrand nicht beeinträchtigt wer-
den.»
i)
Die Beschwerdegegnerin begründet ihr Ausnahmegesuch sowohl mit Verweis auf die Vor-
anfrage 1995 und den Amtsbericht 2018 als auch mit den nur geringen Beeinträchtigungen der 
Hygiene und Sicherheit der Bauten.36 Soweit die Beschwerdeführenden vorbringen, das Ausnah-
megesuch sei nicht begründet, kann ihnen somit nicht gefolgt werden. Auch die Verweise auf 
frühere Äusserungen von Behörden können – entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführen-
den – vorliegend beachtet werden und sind von Belang. Die damaligen Projektentwürfe für ein 
Bauvorhaben auf dem Grundstück Jens Grundbuchblatt Nr. I.________ waren der zuständigen 
Behörde des AWN bekannt und mit dem hier vorliegend zu beurteilenden Projekt deckungsgleich. 
Während der Voranfrage 1995 eine Bebauungsstudie mit Planskizze im Massstab 1:500 bei-
lag,37 basierte der Amtsbericht auf eingereichten Baubewilligungsplänen.38 Sämtliche Unterlagen 
zeigen ein Gebäude, dessen südöstliche Gebäudeecke jeweils mit 15.00 m den kürzesten Ab-
stand zum Wald misst. Insofern sind die diesbezüglichen Aussagen im Amtsbericht vom 8. De-
zember 2022 korrekt. Die Beschwerdegegnerin hat sich bei der Ausarbeitung ihres Bauvorhabens 
auf diese Behördenäusserungen abgestützt. Am verminderten Abstand zwischen Gebäude und 
Wald von 15.00 m hat sich nichts geändert. Die weiteren geplanten Anlagen (Terrasse, Sitzplatz, 
Fluchtröhre mit Ausstieg und Aufenthaltsbereich) liegen näher zum Wald. Diese sind alle boden-
36 Vorakten, pag. 286.
37 Vgl. Akten zum Baubewilligungsverfahren bbew 2/2018, pag. 24 sowie Vorakten, pag. 37.
38 Vgl. Akten zum Baubewilligungsverfahren bbew 2/2018, Planunterlagen. 


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erdig. Die Beschwerdeführenden behaupten zu Recht nicht, dass die Erhaltung, Pflege oder Nut-
zung des Waldes durch das Bauvorhaben beeinträchtigt wird. Die Nähe des Bauvorhabens zum 
Wald hat einzig den Nachteil, dass fallende Bäume die geplanten Anlagen beschädigen könnten. 
Es ist aber – wie die Beschwerdegegnerin in ihrem Ausnahmegesuch ausgeführt und das AWA 
im Amtsbericht bestätigt hat – nur mit geringen resp. praktisch keinen Beeinträchtigungen der 
Sicherheit der Bauten zu rechnen. Mit der Beanspruchung einer Ausnahmebewilligung wird zudem 
gestützt auf Art. 27 KWaG die Haftung bei Baum- und Astfall sowie für Schäden für die Baute oder 
Anlage im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Waldes von der Bauherrschaft übernom-
men, soweit dies bundesrechtlich zulässig ist. Diese Haftungsregel wurde im Amtsbericht vom 8. 
Dezember 2022 unter Ziffer «5. Hinweise» wiedergegeben. 
Schutzraumprojekte sind nach den TWP 1984 auszuführen. Für die Gestaltung der Fluchtröhre 
mit Ausstiegsschacht ist Ziffer 2.73 TWP 1984 einschlägig. Eine Fluchtröhre nach Süden ist wegen 
der fehlenden Überdeckung von mindestens 0.30 m nicht möglich. Auch auf der Nordseite kann 
keine Fluchtröhre erstellt werden, da der Ausstiegsschacht ausserhalb des Trümmerbereichs 
durch die Stützmauer verunmöglicht wird. Ein Ausstieg auf der Westseite wird durch die 
S.________strasse verunmöglicht. Die Beschwerdegegnerin hat in nachvollziehbarer Weise auf-
gezeigt, weshalb die Fluchtröhre samt dem Ausstieg in Richtung Osten – und somit innerhalb des 
gesetzlichen Waldabstands – erstellt werden muss. Dass das AWN in ihrem Amtsbericht nicht 
weiter auf die Standortgebundenheit eingegangen ist, ist nicht zu beanstanden. Das AWN hat 
bereits in seiner Stellungnahme vom 13. September 2022 ausgeführt, dass die Fluchtröhre mit 
Ausstieg unter Vorbehalt des Nachweises der Standortgebundenheit bewilligungsfähig sei. Die 
Beschwerdegegnerin ist dieser Aufforderung unbestrittenermassen mit Schreiben vom 4. Novem-
ber 2022 nachgekommen. Bei der Beurteilung des Ausnahmegesuchs lag dem AWN diese Be-
gründung vor. Es hat diese jedoch nicht in Abrede gestellt und die Ausnahmebewilligung erteilt. 
Die Vorbringen der Beschwerdeführenden vermögen den Nachweis der Standortgebundenheit 
somit nicht zu entkräften.
Der Amtsbericht des AWN überzeugt. Die Beschwerdeführenden vermögen keine Gründe vorzu-
bringen, wieso der zuständigen Fachbehörde nicht zu folgen sein soll. Das Bauvorhaben bedroht 
oder vereitelt die Anliegen, welche mit der gesetzlichen Regelung des Waldabstands verfolgt wer-
den, nicht. Die Walderhaltung und die Waldfunktionen werden durch das Bauvorhaben nicht ge-
fährdet. Zudem ist der gewählte Standort des Gebäudes B auch mit Blick auf die haushälterische 
Nutzung des Bodens aus raumplanerischer Sicht zu befürworten. 
Nach dem Gesagten erweist sich die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet.
12.
Entwässerung 
a)
Die Beschwerdeführenden rügen, das Bauvorhaben verstosse gegen gewässerschutztech-
nische Anforderungen. Gemäss generellem Entwässerungsprojekt [recte: genereller Entwässe-
rungsplanung] der Gemeinde Jens sei der Boden nicht sickerfähig. Das Regenwasser könne nicht 
versickert werden, weshalb es in das bestehende Mischsystem einzuspeisen sei. 
Die Beschwerdegegnerin verweist in ihrer Beschwerdeantwort auf den Mitbericht der Firma TEP 
vom 16. Oktober 2019 betreffend Kanalisationsanschluss. 


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Die Gemeinde hat sich in ihrer Stellungnahme vom 17. März 2022 zum nicht sickerfähigen Boden 
geäussert. Auch sie verweist dabei auf den Mitbericht samt Begleitschreiben der TEP GmbH vom 
16. Oktober 2019.
b)
Nach Art. 7 Abs. 2 GSchG39 und Art. 17 KGV ist nicht verschmutztes Abwasser – darunter 
fällt unter anderem Niederschlagswasser von Dachflächen oder von Strassen und Wegen (Art. 3 
Abs. 3 Bst. a und b GSchV40) – nach den Anordnungen der kantonalen Behörde versickern zu 
lassen, oder wenn das nicht möglich ist, in ein oberirdisches Gewässer einzuleiten. Dies kann 
auch indirekt über eine Kanalisation erfolgen.41 Dabei sind nach Möglichkeit Rückhaltemassnah-
men zu treffen, damit das Wasser bei grossem Anfall gleichmässig abfliessen kann, sofern die 
örtlichen Verhältnisse dies erlauben. 
c)
Die Kantone sorgen für eine kommunale Entwässerungsplanung (Art. 7 Abs. 4 GschG). Die 
Gemeinden legen hierzu in öffentlich zugänglichen42 generellen Entwässerungsplänen (GEP) ins-
besondere Gebiete fest, in denen nicht verschmutztes Abwasser versickern zu lassen (Art. 5 
Abs. 2 Bst. c GSchV) bzw. in ein oberirdisches Gewässer einzuleiten ist (Art. 5 Abs. 2 Bst. d 
GSchV). Die Gemeinden erlassen ein Reglement über die Organisation der Abwasserentsorgung. 
d)
Das Abwasserreglement der Gemeinde Jens43 regelt in Art. 16 die allgemeinen Grundsätze 
der Liegenschaftsentwässerung. Für Regenwasser von Dächern und Strassen sowie Reinabwas-
ser gilt gemäss Art. 16 Abs. 2 Bst. a des Abwasserreglements folgendes: 
«Nicht verschmutztes Regenabwasser und Reinabwasser sollen möglichst nicht gefasst werden. Wenn es 
die örtlichen Verhältnisse zulassen, sind sie versickern zu lassen. Ist dies technisch nicht möglich, sind sie 
in ein oberirdisches Gewässer einzuleiten. Sind beide Möglichkeiten ausgeschlossen, müssen sie ins Ka-
nalisationsnetz eingeleitet werden. In diesem Fall sind die Bestimmungen des Trenn- und Mischsystems 
massgebend.»
e)
Die TEP GmbH hat im Baubewilligungsverfahren das Bauvorhaben bezüglich Kanalisati-
onsanschluss geprüft hat. Gemäss Mitbericht vom 16. Oktober 2019 erfolgt die Regenabwasser-
entsorgung über ein Retensionsbecken in die bestehende öffentliche Mischwasserleitung im 
S.________.44 Im Begleitschreiben zum Mitbericht vom 16. Oktober 2019 führt die TEP GmbH 
zudem aus:45
«Wir haben die Baugesuchsunterlagen durch die Einwohnergemeinde Jens zur Stellungnahme erhalten. 
Das neu vorgesehene Abwasserkonzept ist I.O. und muss im Rahmen der VSS-Richtlinie erstellt werden. 
[…] 
Das Vorplatzwasser wird über die sickerfähigen Verbundsteine teilversickert, Teil- oder Restmengen werden 
über die Rinne Zufahrt ins Mischwassersystem geführt. 
[…]
Auf der Basis der eingereichten Projektunterlagen kann diesem Anschluss zugestimmt werden. Die Aus-
führung erfolgt auf der Grundlage des genehmigten Projekts und ist mit einem Plan des ausgeführten Bau-
werks zu dokumentieren und der Gemeinde, in Papierform und digital, nach Abschluss der Bauarbeiten 
unaufgefordert einzureichen.»
39 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).
40 Gewässerschutzverordnung des Bundesrates vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201).
41 Hettich/Jansen/Norer (Hrsg.), Kommentar zum Gewässerschutzgesetz und zum Wasserbaugesetz, Zürich/Ba-
sel/Genf 2016, Art. 7 N. 55 und 57.
42 Art. 5 Abs. 4 GSchV.
43 Abwasserreglement der Gemeinde Jens vom 27. Mai 2005.
44 Vorakten, pag. 256.
45 Vorakten, pag. 257-258.


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f)
Das Baugrundstück liegt am Südhang des Jaissbergs. Dieses Gebiet besteht aus undurch-
lässigen Bodenschichten, welche für eine Versickerung ungeeignet sind.46 Wie die Beschwerde-
führenden zutreffend ausführen, lassen die örtlichen Verhältnisse somit eine Versickerung des 
nicht verschmutzten Regenwassers nicht zu und dieses ist in das bestehende Mischwassersystem 
einzuleiten. Soweit sie jedoch weiter geltend machen, das Bauvorhaben verletzte die gewässer-
schutztechnischen Anforderungen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie die vorstehenden Aus-
führungen zeigen, wird das Regenwasser der Dachflächen über ein Retensionsbecken in das 
Mischwassersystem eingeleitet. Auch das nicht verschmutzte Regenwasser der Strasse 
wird – nachdem es bei der Rinne der Einstellhallenzufahrt gefasst wird – in das bestehende Misch-
wassersystem eingeleitet. Die Entwässerung des Bauvorhabens erfüllt somit die gewässerschutz-
rechtlichen Anforderungen, weshalb die Rüge unbegründet ist. 
13.
Geologisches Gutachten
a)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei der Nachbarsparzelle des Baugrundstücks 
sei es vor Jahren zu einem erheblichen Schaden gekommen. Die dortige Baugrubenböschung 
habe versagt. Hierzu haben sie im Baubewilligungsverfahren ein Schadensgutachten eingereicht. 
Sie bringen vor, es liege eine ungewöhnliche Bodenschichtung und somit ein unstabiler Baugrund 
vor. Indem sich die Vorinstanz über das aktenkundige Gutachten hinweggesetzt habe, habe sie 
den Sachverhalt falsch festgestellt. Ihrer Meinung nach hätte die Vorinstanz weitere Abklärungen 
vornehmen resp. entsprechende Unterlagen von der Beschwerdegegnerin einfordern müssen. 
b)
Laut Art. 21 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten, 
dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Die Formulierung von Art. 21 BauG ist sehr 
allgemein gehalten, weil es nicht möglich ist, in einem gesetzlichen Erlass die Vielfalt der sicher-
heitstechnischen Fragen, die sich bei der Ausführung und Konstruktion von Bauten stellen, zu 
erfassen. Art. 57 BauV als Ausführungsbestimmung zu Art. 21 BauG verweist deshalb auf die 
einschlägigen Normen der Fachverbände. Die Bauherren sind nach Art. 57 Abs. 1 BauV verpflich-
tet, bei der Erstellung von Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten, 
mehr wird mit wenigen Ausnahmen im Baurecht nicht verlangt. Die aktuelle Bautechnik erlaubt 
auch bei schwierigen Grundstücksverhältnissen Lösungen für eine sichere Bauausführung und 
Bebauung. Darunter sind jene Massnahmen zu verstehen, die nach wissenschaftlicher Erkenntnis 
und den Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten 
und dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zu verleihen, die aufgrund der Zweckbestimmung 
erforderlich sind.47 Ob später in allen Punkten nach den Regeln der Baukunde gebaut wird oder 
nicht, kann wegen der Vielfältigkeit der sicherheitstechnischen Fragen im Laufe der Bauaus-
führung zwangsläufig nicht Gegenstand des vorgängig stattfindenden Baubewilligungsverfahren 
bilden. Das Projektierungsverfahren ist im Zeitpunkt der Baueingabe noch nicht derart weit fort-
geschritten, dass alle Details der Bauausführung bereits bekannt sind. Es wäre wegen des damit 
verbundenen Aufwandes auch nicht verhältnismässig, wenn alle sich aus den Regeln der Bau-
kunde ergebenden Detailfragen von der Bauherrschaft bereits im Baubewilligungsverfahren ge-
klärt und die Lösungen dafür dargelegt werden müssten, wenn noch gar nicht klar ist, ob überhaupt 
gebaut werden darf. Das Baurecht beschränkt sich deshalb darauf, die Bauherrschaft auf die – 
bereits gestützt auf das Privatrecht und das Strafrecht geltenden – Regeln der Baukunde zu ver-
weisen.
46 Vgl. Versickerungskarte, abrufbar unter: www.agi.dij.be.ch > Geoportal > Karten > Angebot an Karten. Weitere Aus-
führungen auf S. 20 des Zustandsberichts Versickerung zur Generellen Entwässerungsplanung der Gemeinde Jens 
vom 30. Oktober 2003 (K.________AG, Geologen, Bern).
47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21/21a N. 7.


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c)
Das Bauvorhaben soll am Fuss eines Hanges erstellt werden. Die Bauparzelle Nr. 
I.________, auf der das geplante Bauvorhaben zu stehen kommt, liegt weder in einem Rutschge-
biet im Sinne einer Naturgefahr noch sind frühere Naturgefahrenereignisse vermerkt; mit anderen 
Worten besteht nicht die Gefahr von natürlichen Hangrutschen.48 Unabhängig davon verweisen 
die Beschwerdeführenden auf ein Schadensereignis vom 7. Mai 2015 auf der Nachbarparzelle 
des Baugrundstücks. Hierzu haben sie im Baubewilligungsverfahren ein «Schadensgutachten 
Baugrube EFH L.________» vom 6. August 2015 eingereicht.49 Aus diesem Bericht geht hervor, 
dass die Baugrubenböschung nach einem ganzen Tag mit starkem Regen versagt habe und die 
nördliche Böschung im westlichen Teil abgerutscht sei. Aus dem Bericht folgt jedoch nicht auto-
matisch, dass bei der Realisation des vorliegend geplanten Bauvorhabens ebenfalls mit Rutschun-
gen zu rechnen ist. Es zeigt jedoch auf, dass – je nach aktuellen Gegebenheiten während einer 
längeren Nasswetterphase – eine gewisse lokale Instabilität möglich sein könnte. Die Hangstabi-
lität muss bei der Planung des Bauvorgangs und der Konstruktion – und somit auch bezüglich der 
Sicherung der Baugrube – berücksichtigt werden. Die Beschwerdegegnerin ist sich dessen be-
wusst und hat bereits im Baubewilligungsverfahren ausgeführt, dass sie bei Vorliegen einer 
rechtskräftigen Baubewilligung entsprechende (Vor-)Abklärungen betreffend Rutschgefahr und 
vorherrschender geologischer sowie hydrologischer Situation vornehmen werde.50 Eine nähere 
Konkretisierung oder weitere Abklärungen, wie die Beschwerdeführenden aus dem Bundesge-
richtsurteil 1C_84/2012 vom 5. Juli 2012 abzuleiten versuchen, muss hier im Baubewilligungsver-
fahren noch nicht verlangt werden. Im zitierten Bundesgerichtsurteil ging es um die Frage nach 
einer möglichen Destabilisation eines Felsblocks bei direkt auf dem Fels erstellten Stützmauern 
und der damit einhergehenden Gefahr für die umliegenden Grundstücke, während es sich im hier 
zu beurteilenden Fall um einen natürlichen Hang ohne Fels handelt. Die beiden Fälle liegen anders 
und sind daher nicht vergleichbar. Soweit die Beschwerdeführenden als indirekten Beweisantrag 
– via Rückweisung an die Vorinstanz – die Einholung eines Gutachtens fordern, ist dieser dem-
nach abzuweisen. 
d)
Die vorliegend von den Beschwerdeführenden geltend gemachte Rutschgefahr führt somit 
nicht dazu, dass das Bauen auf dieser Parzelle nicht möglich ist. Die Vorinstanz hat den Sachver-
halt nicht falsch festgestellt. Die aktuelle Bautechnik erlaubt denn auch bei schwierigen Grunds-
tücksverhältnissen Lösungen für eine sichere Bebauung. Die anwendbaren Sicherheitsvorschrif-
ten (vgl. Art. 57 BauV) sind bei der Bauausführung ohne weiteres zu beachten. Im Übrigen enthält 
auch die Baubewilligung unter Ziffer 14.1.1 einen expliziten Verweis auf Art. 57 BauV. Mit der vom 
Regierungsstatthalteramt angeordneten Auflage ist aus öffentlich-rechtlicher Sicht Genüge getan. 
Die Nichtbeachtung der Regeln der Baukunde kann nicht nur zivilrechtliche Schadenersatzan-
sprüche, sondern auch ein strafrechtliches Verfahren nach sich ziehen (Art. 229 StGB51). Die Be-
schwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 
14.
Fachbericht Berner Heimatschutz, Ortsbild und Gesamtwirkung, Ästhetik
a)
Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz sowie der Berner Heimatschutz hätten den 
Sachverhalt falsch festgestellt. Die Fenster seien nicht reduziert worden und die Firsthöhe habe 
sich aufgrund der Dachneigung erhöht. In ihrer Einsprache machen sie zudem geltend, das Bau-
vorhaben sei prägend und hätte bezüglich Ortsbild- und Landschaftsschutz durch die Kommission 
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) beurteilt werden müssen. Zudem wird die Stel-
48 Naturgefahrenkarten 1:5'000 sowie Ereigniskataster der Naturgefahren, abrufbar unter: www.agi.dij.be.ch > Geopor-
tal > Karten > Angebot an Karten.
49 Vorakten, pag. 120-124.
50 Vorakten, pag. 141 unten.
51 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0).


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lungnahme des Berner Heimatschutzes angezweifelt, da dieser in Unkenntnis der Materialisierung 
und Farbe des Projekts ergangen sei. 
Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz verweisen auf den positiven Bericht des 
Berner Heimatschutzes vom 20. Mai 2021.
b)
Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen 
kantonalen Fachstellen gemäss Verzeichnis der zuständigen Stelle der Direktion für Inneres und 
Justiz, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände der Beeinträchtigung des Ortsbildes 
oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige örtli-
che Fachstellen bestehen, können diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Die Baubewil-
ligungsbehörde konsultiert die OLK bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken 
oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die 
Landschaft beeinträchtigen können, insbesondere in einem Ortsbild- oder Landschaftsschutzge-
biet im Sinn von Art. 86 BauG (Art. 22a Abs. 1 Bst. c BewD). Für die zwingende Beurteilung durch 
die OLK im Baubewilligungsverfahren müssen alle drei in Art. 22a Abs. 1 BewD genannten Vor-
aussetzungen kumulativ erfüllt sein, d.h. prägendes Bauvorhaben, nicht offensichtlich unbegrün-
dete Bedenken oder Einwände sowie mögliche Beeinträchtigung von Ortsbild und Landschaft.52 
Die OLK wird aber nicht beigezogen, wenn das betreffende Bauvorhaben bereits von der Eid-
genössischen Natur- und Heimatschutzkommission, der Kantonalen Denkmalpflege oder einer 
leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet worden ist oder das Ergebnis eines anerkannten 
qualitätssichernden Verfahrens ist (Art. 22a Abs. 2 BewD i.V.m. Art. 10 Abs. 5 BauG). 
c)
Bereits im vorinstanzlichen Verfahren haben die Beschwerdeführenden den Beizug der OLK 
verlangt. In ihrer Verfügung vom 22. April 2020 hat sich die Vorinstanz eingehend mit diesem 
Antrag auseinandergesetzt und ist im Resultat zum Schluss gekommen, dass die Voraussetzun-
gen von Art. 22a BewD für einen Bezug der OLK nicht gegeben sind.53 Mit diesem Einsprache-
punkt hat sich die Vorinstanz im vorliegend angefochten Gesamtbauentscheid erneut auseinan-
dergesetzt. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Da das Bauvorhaben 
nicht in einem Ortsbild- oder Landschaftsschutzgebiet liegt, fehlt es bereits an einer Vorausset-
zung für den zwingenden Beizug der OLK. Stattdessen hat die Vorinstanz im Baubewilligungsver-
fahren zweimal den Berner Heimatschutz beigezogen. Auch die BVD hat den Berner Heimat-
schutz (bzw. seine Bauberater und Bauberaterinnen) als leistungsfähige örtliche Fachstelle aner-
kannt, da er über das erforderliche Fachwissen verfügt und mit der Aufgabe vertraut ist, Bauvor-
haben auf ihre Verträglichkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild zu beurteilen.54 Im vorinstanzli-
chen Verfahren fand somit eine Beurteilung durch eine leistungsfähige örtliche Fachstelle statt, 
weshalb die OLK nach dem Wortlaut von Art. 22a Abs. 2 BewD nicht zusätzlich konsultiert werden 
musste. Die Beschwerde ist diesbezüglich unbegründet.
d)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
52 Vgl. Vortrag der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion vom 2. September 2015 betreffend Baugesetz (Änderung) 
und Dekret über das Baubewilligungsverfahren (Änderung), Tagblatt des Grossen Rates, Januarsession 2016, Bei-
lage 8, S. 54.
53 Vorakten, pag. 172-175.
54 Vgl. z. B. BDE 110/2019/68 E. 4c, 110/2008/82 E. 5b, 110/2006/45 E. 2a, 110/1996/118, E. 7.


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erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.55
Gemäss dem Baureglement der Gemeinde Jens sind Bauten, Anlagen, Tiefbauten und die Um-
gebungsgestaltung hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Volumen, Lage, Proportionen, Dach-, 
Kamin- und Fassadengestaltung, Material- und Farbwahl, in der Detailgestaltung (betrachtet vom 
öffentlichen Raum resp. Aussichtslagen aus) sowie der Terrainveränderung so auszubilden, dass 
zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht und die erhaltens-
werte Eigenart des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes (bestehende Gliederungen von Häu-
sern, Plätzen etc.) gewahrt bleibt (Art. 12 Abs. 2 GBR). Diese Bestimmung geht weiter als Art. 9 
Abs. 1 BauG; ihr kommt daher selbständige Bedeutung zu.
Der Begriff «gute Gesamtwirkung» stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, 
bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. 
Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Ge-
gebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu ori-
entieren hat.56 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dür-
fen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht einge-
schränkt werden57.
e)
Die Beschwerdegegnerin reichte am 16. September 2019 ein Baugesuch ein für den Neu-
bau von zwei Mehrfamilienhäusern. Nach durchgeführtem Augenschein vom 14. August 2020 er-
folgte am 30. November 2020 eine erste Projektänderung, mit welcher die Beschwerdegegnerin 
das Bauvorhaben auf zwei Doppeleinfamilienhäuser anpasste. Diese Projektänderung wurde dem 
Berner Heimatschutz zur Stellungnehme unterbreitet. Mit Bericht vom 24. Februar 2021 äussert 
sich der Berner Heimatschutz wie folgt:58
«1. Situation 
Auf einer bisher unbebauten Parzelle sollen zwei identische Doppel-EFH erstellt werden. Diese sind durch 
eine weitgehend unterirdische Tiefgarage miteinander verbunden. Die Tiefgarage tritt im Einfahrtsbereich in 
Erscheinung und ist ansonsten von der Zufahrtsstrasse her angeböscht und bewachsen. Der Berner Hei-
matschutz wurde als externe Stelle eingeladen die Situation im Hinblick auf Gestaltung und Ortsbildverträg-
lichkeit zu Beurteilen. 
2. Beurteilung des Vorhabens 
Aus Sicht des Berner Heimatschutzes entsprechen die Gebäude in ihren Grundrissausmassen und der 
hangparallelen Ausrichtung annäherungsweise einer quartierüblichen Bebauungsformen. Die Gebäude sind 
architektonisch kompakt und einfach formuliert und unterstützen damit diese Annäherung. Die Dachaufbau-
ten sind dementsprechend angemessen formuliert. Unüblich hingegen sind die Höhen der Volumina im Be-
zug zum gewachsenen Terrain. Hier wird die erträgliche Fassadenhöhe überschritten wodurch die Gebäude 
als überdimensioniert in Erscheinung treten. Diese Höhen sind zu Gunsten einer ortsbildverträglichen Si-
tuation zu reduzieren. 
Positiv werten wir die Unterteilung der Fassade in einen «muralen» Sockel und einem holzverkleideten Über-
bau. Grundsätzlich würden wir es bevorzugen die Fenstertypen (stehende und liegende Formate, struktu-
55 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.
56 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.
57 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen.
58 Vorakten, pag. 208 f.


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relle Öffnungen, etc.) mehr zu vereinheitlichen und zusätzlich die Holzverschalung auch im Eingangsbereich 
zu vervollständigen. Dies alles trägt dazu bei die Annäherung an das Bild eines «Einfamilienhaus» zu un-
terstützen und den Massstab zu reduzieren. 
3. Fazit 
Aus Sicht des Berner Heimatschutzes kann dem vorliegenden Projekt unter Berücksichtigung der oben ge-
nannten Punkte zugestimmt werden.»
f)
Gestützt auf den Bericht des Berner Heimatschutzes vom 24. Februar 2021 erfolgte am 
15. März 2021 eine weitere Projektänderung. Diese zweite Projektänderung wurde den Verfah-
rensbeteiligten zur Stellungnahme zugestellt. Auf die neuerliche Beurteilung der weiteren Amts- 
und Fachstellen wurde vorerst verzichtet.59 In ihrer Stellungnahme vom 19. April 2021 äusserte 
sich die Gemeinde negativ zur Projektänderung. Zur Begründung verwies sie auf den Bericht des 
Berner Heimatschutzes, wonach die Fassadenhöhe südseitig zu verringern sei. 
g)
Die Beschwerdegegnerin passt ihr Bauvorhaben erneut an und reichte am 7. Mai 2021 noch-
mals eine Projektänderung ein. Auch hierzu konnten sich die Verfahrensbeteiligten äussern. Zu-
dem wurde beim Berner Heimatschutz eine Stellungnahme eingeholt. 
Der Berner Heimatschutz hielt in seinem zweiten Bericht vom 20. Mai 2021 zu dieser dritten Pro-
jektänderung fest:60
1. Situation 
[…] In unserer ersten Stellungnahme vom 24.02.2021 wurde von einer Reduktion der Gebäudehöhe und 
eine weitgehende Vereinheitlichung der Fensterformate gefordert. Zudem haben wir die Vervollständigung 
der Holzfassade um das ganze Haus angeregt.
2. Beurteilung des Vorhabens 
Mit der eingegangenen Projektänderung vom 7. Mai 2021 wurde auf die Forderungen des Berner Heimat-
schutzes weitgehend eingegangen. So wurde sowohl die Fassaden- und Firsthöhe herabgesetzt, die Fens-
teröffnungen vereinheitlicht und deren Anzahl reduziert als auch die Holzverkleidung einheitlich um das 
ganze Gebäude gezogen. Dies alles trägt positiv zur Eingliederung in die bestehende Bebauung der Umge-
bung bei. 
3. Fazit 
Aus Sicht des Berner Heimatschutzes kann dem vorliegenden Projekt in dieser Form zugestimmt werden.
Auch die Gemeinde stimmte in ihrer Stellungnahme vom 15. Juli 2021 letztlich dem Bauvorhaben 
zu.61 
h)
Soweit die Beschwerdeführenden vorbringen, der Sachverhalt sei falsch festgestellt worden, 
kann ihnen nicht gefolgt werden. Ihre Argumentation basiert auf einem Vergleich zwischen den 
Projektänderungen vom 15. März 2021 und 7. Mai 2021. Wie die vorstehenden Ausführungen 
zeigen, hat der Berner Heimatschutz jedoch nur die Projektänderungen vom 30. November 2020 
und 7. Mai 2021 beurteilt. Ein Vergleich dieser beiden Projektänderungen zeigt, dass die Schluss-
folgerung des Berner Heimatschutzes wie auch die Ausführungen der Vorinstanz korrekt sind. Die 
Kritikpunkte des Berner Heimatschutzes wurden mit der dritten Projektänderung umgesetzt. Der 
Sachverhalt wurde somit richtig festgestellt. 
59 Vorakten, pag. 212 f. (Verfügung des Regierungsstatthalteramts vom 17. März 2021, Ziff. 5).
60 Vorakten, pag. 266 f.
61 Vorakten, pag. 259 f.


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i)
Ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführenden mit dem Vor-
bringen, der Bericht des Berner Heimatschutzes sei in Unkenntnis der Materialisierung und Farbe 
des Projekts erfolgt. Zwar hat die Beschwerdegegnerin auf den ursprünglich eingereichten Bau-
gesuchsunterlagen eine braun/natur/weisse Holzverkleidung sowie rote Tondachziegel ausgewie-
sen. Bereits mit der ersten Projektänderung vom 30. November 2020 – und somit vor der ersten 
Stellungnahme durch den Berner Heimatschutz – wurde die Nordseite teilweise mit einem Stein-
streifen ergänzt sowie die Farbe der Tondachziegel auf Braun geändert. Dies geht aus dem Bau-
gesuchformular 1.0 vom 26. November 2020 hervor, welches die Beschwerdegegnerin zusammen 
mit den angepassten Planunterlagen eingereicht hat. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat 
die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 21. April 2022 bestätigt, dass ein braun/natur/weisses 
Holzwerk sowie braune Tonziegel geplant seien. Diese Materialien und Farben decken sich somit 
mit den Angaben, welche auch dem Berner Heimatschutz bei der Beurteilung der ersten und drit-
ten Projektänderung bekannt waren. 
j)
Sowohl die Gemeinde als auch der Berner Heimatschutz haben im Vorverfahren das Bau-
vorhaben als bewilligungsfähig beurteilt. Die Ausführungen in den zwei Berichten des Berner Hei-
matschutzes vom 24. Februar 2021 und 20. Mai 2021 überzeugen. Das Bauvorhaben gliedert sich 
gut in die bestehende Bebauungsstruktur der Umgebung ein. Die BVD sieht keinen Anlass, von 
der Facheinschätzung abzuweichen. Mit der hangparallelen Ausrichtung der beiden Gebäuden 
sowie der gleichmässig im Lot liegenden Positionierung wie die direkt dahinterliegenden Häuser 
werden die Bebauungsformen der unmittelbaren Umgebung aufgenommen.62 Die Beschwerde-
führenden bringen selber nichts vor, was die Beurteilung der Fachbehörde in Frage stellen könnte. 
Die Beschwerde ist auch in Bezug auf die Ästhetik unbegründet. Da sich mit den im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderungen weder an der Positionierung und Ausrich-
tung noch bei der Materialisierung und Farbewahl als auch der Fassadengestaltung der Gebäude 
etwas geändert hat, konnte auf eine erneute Begutachtung durch eine Fachbehörde (OLK oder 
Berner Heimatschutz) verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag der Beschwerde-
führenden ist daher abzuweisen.
15.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin mit der im 
vorliegenden Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderung I vom 17. August 2022 samt 
den Anpassungen vom 4. November 2022 (Projektänderung III) bewilligt werden kann (vgl. Auf-
listung der massgebenden Unterlagen unter E. 5d). Insofern ist die Beschwerde gegenstandslos 
geworden. Bezüglich der geltend gemachten Rügen der Beschwerdeführenden ist Folgendes fest-
zuhalten: 
Indem die Vorinstanz im Baubewilligungsverfahren den Beschwerdeführenden einzelne Unterla-
gen nicht zur Stellungnahme zugestellt hat sowie im Entscheid nicht auf die Einsprachepunkte zu 
den baupolizeilichen Massen eingegangen ist, wurde deren rechtliches Gehör verletzt. Ebenfalls 
hätte die Vorinstanz die letzte Projektänderung vom 7. Mai 2021 nochmals publizieren müssen. 
Die Gehörsverletzungen wie auch die Publikation wurde im vorliegenden Verfahren geheilt resp. 
vorgenommen, was nachfolgend bei der Kostenverteilung berücksichtigt wird. 
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat die Beschwerdegegnerin die Südfassade der Gebäude 
um je 1.00 m zurückversetzt und somit die Gebäudebreiten verkürzt resp. den Grenzabstand ver-
62 Vgl. Situationsplan 1:500 vom 22. Januar 2021 / 15. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der 
BVD am 9. November 2022.


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grössert. Damit ist sie auf die Rüge betreffend Gebäudeabstand eingegangen. Indem sich der 
Gebäudeabstand vergrössert hat, ist das Bauvorhaben letztlich bewilligungsfähig geworden. Dem 
diesbezüglichen Einwand der Beschwerdeführenden hat die Beschwerdegegnerin daher mittels 
Projektänderung Rechnung getragen, was ebenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen 
ist. 
Ein weiterer Rügepunkt war der Waldabstand. Zwar hat die Beschwerdegegnerin auch hier ihr 
Projekt angepasst und auf den Grillplatz sowie den Fussweg verzichtet. Diese Projektänderung 
erfolgte jedoch auf Intervention des AWN. Die Unterschreitung des Waldabstands mittels Ausnah-
mebewilligung vom 8. Dezember 2022 stellt für das Bauprojekt kein Problem dar, weshalb die 
Rüge der Beschwerdeführenden in diesem Punkt abzuweisen ist. Auch die übrigen Vorbringen 
der Beschwerdeführenden sind unbegründet und werden abgewiesen. Der Gesamtentscheid der 
Gemeinde Jens vom 7. November 2021 wird bestätigt. Die Beschwerde sowie die Einsprache 
werden abgewiesen. Die Rechtsverwahrung wurde bereits im Gesamtentscheid vom 7. November 
2021 angemerkt.
b)
Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden 
Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Wie ausgeführt, konnte daher auf 
die von der Beschwerdeführenden (indirekt) beantragten Beweismittel (geologisches Gutachten 
sowie Begutachtung der Projektänderung durch Fachbehörde) verzichtet werden, da von diesen 
Beweismitteln keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese sogenannte antizi-
pierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.63
c)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf CHF 2200.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV64). Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren be-
tragen somit CHF 2200.–. Im Zusammenhang mit den Projektänderungen ist zudem eine Gebühr 
für den Amtsbericht des AWN von CHF 200.– angefallen.65 Dazu kommen Publikationskosten von 
CHF 344.20, die direkt dem Regierungsstatthalteramt Seeland in Rechnung gestellt worden 
sind.66 Hingegen werden für die Behandlung der Einsprache vom 7. Juni 2022 keine zusätzlichen 
Kosten erhoben, da die darin enthaltenen Rügen mit jenen der Beschwerde deckungsgleich sind 
und somit für die Beurteilung im vorliegenden Beschwerdeentscheid kein Zusatzaufwand entstan-
den ist.
d)
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozes-
suale Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Wer ein Rechtsmittel 
zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise dafür sorgt, dass das Verfahren gegen-
standslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110 Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt auch, 
wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch eine Projektänderung Rechnung 
trägt.67 
Wie vorstehend ausgeführt, hat die Beschwerdegegnerin mit der Projektänderung I vom 17. Au-
gust 2022 die geplanten Gebäude zurückversetzt und damit den Abstand zum Gebäude 
S.________ Nr. 30a vergrössert. Damit hat sie den diesbezüglichen Einwänden der Beschwerde-
63 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
64 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).
65 Vgl. Ziff. 6 (Gebühr) des Amtsberichts AWN, Abteilung Walderhaltung Region Mittelland, vom 8. Dezember 2022.
66 Vgl. Anzeigen-Rechnung der Gassmann Media AG vom 31. Mai 2022.
67 Ruth Herzog, a.a.O., Art. 110 N. 8 f.


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führenden Rechnung getragen, weshalb die Beschwerdegegnerin in diesem Punkt als unterlie-
gend gilt. Zudem hat sie mit einer weiteren Projektänderung den Einwänden des AWN Rechnung 
getragen, was ebenfalls ihr anzulasten ist. Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Regierungs-
statthalteramts Seeland vom 17. November 2021 bestätigt. Diesbezüglich gelten die Beschwer-
deführenden als unterliegend. Bei diesem Verfahrensausgang rechtfertigt es sich, der Beschwer-
degegnerin ein Fünftel der Verfahrenskosten, ausmachend CHF 440.–, aufzuerlegen. Was die 
von den Beschwerdeführenden zu tragenden Verfahrenskosten anbelangt, so ist zu berücksichti-
gen, dass das Regierungsstatthalteramt das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt 
hat und diese zu Recht die unterlassene Publikation der Projektänderung gerügt haben. Behörd-
liche Fehlleistungen stellen besondere Umstände im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar, die sich 
auf die Kostenverlegung auswirken können.68 Es rechtfertigt sich daher, den Beschwerdeführen-
den nur drei Fünftel der Verfahrenskosten, ausmachend CHF 1320.–, zur Bezahlung aufzuerle-
gen. Auf die Erhebung der restlichen Verfahrenskosten wird gestützt auf Art. 108 Abs. 1 VPRG 
verzichtet.69
e) 
Die Gebühr für den Amtsbericht des AWN, Abteilung Walderhaltung Region Mittelland, vom 
8. Dezember 2022 in der Höhe von CHF 200.– und die Publikationskosten von CHF 344.20 im 
Zusammenhang mit der Projektänderung werden gesondert ausgeschieden. Diese werden der 
Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 52 BewD auferlegt. Für das Inkasso der Gebühr des Amts-
berichts des AWN ist die BVD zuständig, welche diese Kosten zusammen mit den Verfahrenskos-
ten in Rechnung stellt. Das Inkasso der Publikationskosten erfolgt hingegen durch das Regie-
rungsstatthalteramt Seeland.
f)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wie bereits ausgeführt unterliegt die Beschwerdegegnerin zu einem Fünf-
tel. Sie hat den Beschwerdeführenden daher ein Fünftel der Parteikosten zu ersetzen. Auch bei 
den Parteikosten ist zudem zu berücksichtigen, dass das Regierungsstatthalteramt das rechtliche 
Gehör verletzt hat und zu Unrecht auf die Publikation der Projektänderung verzichtet hat. Wegen 
dieser Umstände wird das Regierungsstatthalteramt daher verpflichtet, den Beschwerdeführen-
den ebenfalls ein Fünftel der Parteikosten zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerin ist nicht anwalt-
lich vertreten, weshalb ihr keine Parteikosten zustehen (Art. 104 Abs. 1 VRPG). 
Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerenden geltend gemachten Parteikosten belaufen 
sich auf insgesamt CHF 9388.65 (Honorar CHF 8237.50, Auslagen CHF 479.90, Mehrwertsteuer 
CHF 671.25). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallen-
den Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV70 beträgt das Honorar in verwal-
tungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand 
sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG71). 
Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als überdurchschnittlich zu werten, da die Be-
schwerdegegnerin während dem Beschwerdeverfahren mehrere Projektänderungen eingereicht 
hat und die Beschwerdeführenden hierzu Stellungnahmen einreichen konnten. Demgegenüber 
haben die Beschwerdeführenden während der erneuten Publikationsfrist eine zusätzliche Einspra-
che eingereicht, obwohl sie bereits Partei im hängigen Beschwerdeverfahren waren. Dieser Zu-
satzaufwand kann daher nicht berücksichtigt werden. Im Übrigen sind die Bedeutung der Streit-
68 Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 20.
69 Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 18.
70 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; 
BSG 168.811).
71 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).


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sache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als durchschnittlich einzustufen. Daher 
erscheint ein Honorar von CHF 6000.– als angemessen. Die massgebenden Parteikosten der Be-
schwerdeführenden belaufen sich damit auf CHF 6978.85 (Honorar CHF 6000.–, Auslagen 
CHF 479.90, Mehrwertsteuer CHF 498.95). Davon hat sowohl die Beschwerdegegnerin als auch 
das Regierungsstatthalteramt Seeland je ein Fünftel zu übernehmen, ausmachend je 
CHF 1395.75. 
III.
Entscheid
1
a)
Die Projektänderung I vom 17. August 2022 samt den Anpassungen vom 4. November 
2022 (Projektänderung III) wird bewilligt. Insofern ist die Beschwerde gegenstandslos 
geworden. Massgebend sind folgende Pläne:
-
Situationsplan 1:500 vom 22. Januar 2021 / 15. August 2022, Projektänderung 
gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 9. November 2022
-
«C302-01 Erdgeschoss – Umgebung | Untergeschoss 1:100», revidiert am 
4. November 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 
7. November 2022
-
«C301-02 Erdgeschoss inkl. Umgebung | Obergeschoss | Westfassade Haus A 
1:100», revidiert am 17. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechts-
amt der BVD am 19. August 2022 (von Amtes wegen auf Planunterlage gestri-
chen: Erdgeschoss und Umgebung)
-
«C302-02 Südfassade | Schnitt B-B 1:100» revidiert am 4. November 2022, Pro-
jektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 7. November 2022
-
«C301-03 Dachaufsicht | Dachgeschoss | Ostfassade Haus A 1:100», revidiert 
am 17. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 
19. August 2022
-
«C301-04 Südfassaden | Westfassade Haus B | Ostfassade Haus B 1:100», 
revidiert am 17. August 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der 
BVD am 19. August 2022 (von Amtes wegen auf Planunterlage gestrichen: Süd-
fassaden)
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«C301-05 Untergeschoss | Schnitt A-A | Schnitt B-B 1:100», revidiert am 17. Au-
gust 2022, Projektänderung gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 19. August 
2022 (von Amtes wegen auf Planunterlage gestrichen: Untergeschoss und 
Schnitt B-B)
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«C301-06 Schutzraum 1:50», revidiert am 12. Oktober 2021, gestempelt vom 
Regierungsstatthalteramt Seeland am 17. November 2021 
b)
Der Amtsbericht des Amts für Wald und Naturgefahren, Abteilung Walderhaltung Re-
gion Mittelland, vom 8. Dezember 2022 samt den darin enthaltenen Auflagen und Hin-
weise bildet Bestandteil des Gesamtentscheids vom 17. November 2021.
c)
Im Übrigen wird der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 
17. November 2021 bestätigt und die Beschwerde vom 20. Dezember 2021 sowie die 
Einsprache vom 7. Juni 2022 abgewiesen.
2.
Je ein Plansatz der Projektänderung I vom 17. August 2022 (mit Stempel Rechtsamt BVD 
vom 19. August 2022) samt den Anpassungen vom 4. November 2022 (Projektänderung III, 


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mit Stempel Rechtsamt BVD vom 7. resp. 9. November 2022) geht an die Beschwerdegeg-
nerin und die Gemeinde Jens. 
3.
a)
Den Beschwerdeführenden 1 und 2 werden Verfahrenskosten im Umfang von 
CHF 1320.– zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haften soli-
darisch für diesen Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Ent-
scheid in Rechtskraft erwachsen ist. 
b)
Der Beschwerdegegnerin werden Verfahrenskosten im Umfang von CHF 440.– zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
4.
Die Gebühr für den Amtsbericht des AWN von CHF 200.– wird der Beschwerdegegnerin zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
5.
Die Publikationskosten von CHF 344.20 werden der Beschwerdegegnerin separat zur Be-
zahlung auferlegt. Für das Inkasso der Publikationskosten ist das Regierungsstatthalteramt 
Seeland zuständig. 
6.
a)
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden 1 und 2 Parteikosten im Um-
fang von CHF 1395.75 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
b)
Das Regierungsstatthalteramt Seeland hat den Beschwerdeführenden 1 und 2 Partei-
kosten im Umfang von CHF 1395.75 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
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Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
-
F.________, mit Beilagen gemäss Ziff. 2, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Seeland, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Jens, Gemeindeverwaltung, mit Beilagen gemäss 
Ziff. 2, eingeschrieben
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Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), Abteilung Walderhaltung Region Mittelland, einge-
schrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat


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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in sechs Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.