be_bvd · 110 2018 139 · 2019-01-21 · de

Wohnnutzung im EG und UG | Zollikofen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2018/139
Bern, 21. Januar 2019
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Zollikofen, 
Gemeindeverwaltung, 
Wahlackerstrasse 25, Postfach 366, 3052 Zollikofen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen vom 
3. September 2018 (Geschäftsnummer 361 2018-0016; Wohnnutzung im EG und UG)
I.
Sachverhalt
1.
Das damalige Regierungsstatthalteramt Bern bewilligte dem Beschwerdeführer am 
7. Dezember 1977 den Abbruch eines bestehenden Gebäudes und den Neubau einer 
Werkstatt für eine Schreinerei und Zimmerei sowie die Erstellung einer Stützmauer als 
Bachverbauung auf Parzelle Zollikofen Grundbuchblatt Nr. C.________. Mit der 
Baubewilligung wurde die von der damaligen Baudirektion des Kantons Bern gewährte 
Ausnahmebewilligung betreffend Erstellen einer nichtlandwirtschaftlichen Baute im übrigen 
Gemeindegebiet eröffnet.
Auf der Bauparzelle befinden sich weitere Gebäude, unter anderem ein als erhaltenswertes 
K-Objekt im Bauinventar eingetragenes Wohnhaus mit ehemaliger Sägerei. Dieses bildet 
Teil der Baugruppe "Zollikofen, D.________". Das Gebiet D.________ ist ausserdem im 


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Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung 
ISOS aufgeführt.1
2.
Im Jahr 1979 teilte der Beschwerdeführer der Gemeinde Zollikofen mit, dass das 
Werkstattgebäude teilweise an ein Elektrounternehmen untervermietet werde. Mit 
Schreiben vom 6. Februar 1980 erklärte die Gemeinde, dabei handle es sich nicht um eine 
baubewilligungspflichtige Umnutzung, da weiterhin ein stilles Gewerbe ausgeübt werde 
und keine baulichen Veränderungen vorgenommen würden.
3.
Am 23. Juli 1990 erliess die Gemeinde gegen den Beschwerdeführer eine 
Baueinstellungs- und Wiederherstellungsverfügung betreffend einen Lagerraum im 
Untergeschoss der Werkstatt (Schreinereigebäude) und betreffend einen Raum mit 
Pumpenschacht 
für 
eine 
Fäkalienpumpe 
und 
mit 
einer 
Duschenwanne 
mit 
Kanalisationsanschluss, Elektrozuleitung und Heizungszuleitung unter dem ehemaligen 
Sägereigebäude. Sie ordnete an, dass im Untergeschoss der Werkstatt die Fenster und die 
Bodenplatte zu entfernen seien, und dass unter dem Sägereigebäude die Fenster, die 
Elektro-, Heizungs- und Kanalisationsinstallationen und alle Maurerarbeiten einschliesslich 
Dusche und Backsteinwände demontiert werden müssten.
4.
Am 10. Dezember 1990 bzw. 19. März 1991 reichte der Beschwerdeführer ein 
nachträgliches Baugesuch ein für den Einbau von Büroräumlichkeiten mit Garderobe, 
Sanitäreinrichtungen, Aufenthaltsraum und Kochgelegenheit sowie einen Material- und 
einen Kompressorenraum im Untergeschoss des Schreinereigebäudes und den Einbau 
eines Ausstellungsraums in der Zwischenbaute zum Sägereigebäude. Am 16. März 1991 
reichte er dafür ein Gesuch um Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG2 
ein, welches von der damaligen Baudirektion gewährt wurde. Die Gemeinde bewilligte das 
Bauvorhaben am 5. August 1991.
1 Vermerk "E.________/D.________ (Zollikofen) als Weiler", Anhang zur Verordnung über das Bundesinventar 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) vom 9. September 1981 (SR 451.12)
2 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)


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5.
Am 20. Oktober 1991 erliess die Gemeinde die Überbauungsordnung "D.________".3 
Nach dieser waren in der ehemaligen Sägerei und im Gewerbegebäude (Schreinerei) samt 
Zwischenbau nur gewerbliche Nutzungen zugelassen.4
6.
Mit Baugesuch vom 25. Februar 1992 beantragte der Beschwerdeführer eine 
Bewilligung für den Umbau des Sägereigebäudes in Büro- und Lagerräume (inkl. 
Toilettenanlagen5). Die Gemeinde erteilte ihm dafür am 15. Juni 1992 die Baubewilligung 
unter Vorbehalt einer Projektänderung, die am 7. Juli 1992 mit Ausnahme eines 
Dachflächenfensters genehmigt wurde.6
7.
Im Jahr 1999 leitete die Gemeinde ein baupolizeiliches Verfahren ein betreffend die 
unbewilligte Erstellung von drei Wohnungen und das Anbringen eines Balkons beim 
ehemaligen Sägereigebäude und im Zwischenbau zur Schreinerei. Mit Verfügung vom 
17. Dezember 1999 ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an. 
Zudem erstattete sie eine Strafanzeige gegen den Beschwerdeführer wegen mehrfachen 
Bauens ohne Baubewilligung (Art. 50 Abs. 2 BauG).
Am 15. Februar 2000 reichte der Beschwerdeführer für die Umnutzung ein nachträgliches 
Baugesuch ein. Die Gemeinde bewilligte am 5. Juni 2000 die Nassräume und Küchen, 
erteilte der Umnutzung aber den Bauabschlag. Sie verfügte, die Räume dürften nur 
gewerblich genutzt werden. Ein Gesuch des Beschwerdeführers um Wiedererwägung bzw. 
Erstreckung der Wiederherstellungsfrist lehnte sie am 19. September 2000 ab. Nachdem 
die Schlichtungsbehörde Zollikofen die betroffenen Mietverhältnisse erstreckt hatte, 
verlängerte die Gemeinde jedoch auch die Wiederherstellungsfrist. Am 27. März 2001 
stellte der Beschwerdeführer ein neues Wiedererwägungsgesuch, da er keine gewerbliche 
Mieterschaft finden könne. Die Gemeinde lehnte auch dieses ab.
3 Von der damaligen Baudirektion genehmigt am 13. April 1992
4 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 12 S. 20
5 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 13. November 2018, Rz. 7; Vorakten, Hefter Nr. 4 "Baugesuch 1992-
18", pag. 25
6 Vorakten, Hefter Nr. 4 "Baugesuch 1992-18", pag. 19 und 7


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8.
Am 27. Juni 2012 wurde die Überbauungsordnung (ÜO) "D.________" revidiert. 
Dabei standen der Erhalt und die zeitgemässe Weiternutzung der bestehenden Gebäude 
im Vordergrund. In bestimmten Hauptgebäuden wurde vermehrt eine Wohnnutzung 
zugelassen.7 Der Beschwerdeführer hatte sich im Mitwirkungsverfahren dafür eingesetzt, 
dass im ehemaligen Sägereigebäude die uneingeschränkte Wohnnutzung erlaubt sein 
solle,8 drang damit aber nicht durch.
Nach Art. 22 Abs. 2 der Überbauungsvorschriften (ÜV) gemäss ÜO "D.________" sind in 
der ehemaligen Sägerei ab Niveau der Zufahrtsstrasse Wohn- und Arbeitsnutzungen sowie 
Lagerräume gestattet. Für Geschosse unterhalb dieses Niveaus sind aber nur 
Arbeitsnutzungen und Lagerräume gestattet. Bauliche Veränderungen sind auf das Innere 
des Gebäudes beschränkt. Im Gewerbegebäude (Schreinerei) sind Arbeitsnutzungen 
zugelassen (Art. 22 Abs. 3 ÜV).
Die revidierte ÜO "D.________" wurde am 5. Oktober 2016 vom AGR genehmigt und 
erwuchs in Rechtskraft.
9.
Mit Verfügung vom 15. Juni 2017 hielt die Gemeinde fest, dass Räumlichkeiten der 
ehemaligen Sägerei (heutige Adresse F.________weg 1), des Zwischenbaus (heute 
F.________weg 1a) und der Schreinerei (heute F.________weg 3) unterhalb des Niveaus 
der Zufahrtsstrasse zu Wohnzwecken genutzt würden. Sie ordnete im Sinne eines 
Benützungsverbots nach Art. 46 Abs. 1 BauG an, dass die gegenwärtige Wohnnutzung in 
diesen 
Räumlichkeiten 
bis 
30. 
November 
2017 
einzustellen 
sei. 
Die 
dafür 
abgeschlossenen Mietverträge seien zu kündigen. Küchen und andere der Wohnnutzung 
dienende Einbauten seien bis 31. Dezember 2017 zu entfernen. Diese Verfügung erwuchs 
in Rechtskraft.
10.
Am 16. März 2018 reichte der Beschwerdeführer ein generelles Baugesuch ein 
betreffend "Zulassung für Wohnnutzung: Gebäude F.________weg ehemalige Schreinerei 
und Sägerei EG resp. UG z. Teil bestehend". Die Gemeinde forderte ihn mit Schreiben 
vom 3. April 2018 zur Verbesserung von Mängeln in den Baugesuchsunterlagen auf. Am 
7 Vgl. Entscheid des AGR vom 5. Oktober 2016, Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 19 S. 2
8 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 6 S. 1 f. sowie pag. 16


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30. Mai 2018 reichte er ein verbessertes Baugesuch ein für die Umnutzung zu 
Wohnzwecken der Räumlichkeiten F.________weg 3 (ehemalige Schreinerei), EG und UG 
sowie F.________weg 1 (ehemalige Sägerei), EG und UG samt Zwischenbau UG. Dabei 
vermerkte er, dass die Einrichtung für Wohnzwecke in den Untergeschossen bereits 
bestehe.
Mit Entscheid vom 3. September 2018 erteilte die Gemeinde dem Vorhaben ohne 
vorgängige Publikation den Bauabschlag.
11.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 10. Oktober 2018 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die 
Aufhebung des Bauabschlags vom 3. September 2018 und die Erteilung der 
nachgesuchten Baubewilligung. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die 
Gemeinde 
zurückzuweisen. 
In 
verfahrensrechtlicher 
Hinsicht 
beantragt 
der 
Beschwerdeführer, dass die Parteien zu einer Instruktionsverhandlung zu laden seien, um 
eine einvernehmliche Lösung zu finden.
12.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet9, holte bei der 
Gemeinde die Vorakten ein. Zudem bat es die Gemeinde um Einreichung der Akten 
betreffend die Revision der ÜO "D.________" sowie der Baubewilligungsakten betreffend 
den Einbau von Küche und sanitären Anlagen im Untergeschoss der betroffenen 
Liegenschaften. Zu Letzterem reichte die Gemeinde Unterlagen aus verschiedenen 
Baubewilligungs- und Baupolizeiverfahren betreffend die Gebäude auf Parzelle 
Nr. C.________ ein. Die Gemeinde erhielt sodann Gelegenheit zur Einreichung einer 
Stellungnahme. Diese reichte sie am 13. November 2018 ein. Sie beantragt die Abweisung 
der Beschwerde und die Bestätigung des angefochtenen Entscheids.
Am 7. Januar 2019 reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme zu den edierten 
Akten ein und erklärte, dass er an den in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren 
festhalte.
9 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG10 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, 
die 
Einsprecher 
und 
die 
zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Baugesuch 
abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher 
zur Beschwerdeführung legitimiert. Er hat den angefochtenen Entscheid vom 3. September 
2018 am 10. September 2018 auf der Post abgeholt.11 Mit der Beschwerdeeinreichung am 
10. Oktober 2018 wurde die Beschwerdefrist gewahrt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Akzessorische Prüfung der Überbauungsordnung
a)
Nach Ansicht des Beschwerdeführers sollte die Wohnnutzung in der ehemaligen 
Sägerei, im Zwischenbau und in der Schreinerei auch im Untergeschoss, also unterhalb 
des Niveaus der Zufahrtsstrasse, gestattet sein. Dies entspreche der Stossrichtung der 
Revision der Überbauungsordnung. Es sei keine Nachfrage nach solchen Gewerberäumen 
mehr vorhanden. Die bisherige Wohnnutzung in den anderen Geschossen habe sich nicht 
negativ ausgewirkt. Die zu erwartenden Lärmimmissionen seien bei einer Wohnnutzung 
geringer 
als 
bei 
einer 
gewerblichen 
Nutzung. 
Auch 
aus 
wohnhygienischen 
Gesichtspunkten spreche nichts gegen eine Wohnnutzung des Untergeschosses.
b)
Die revidierte Überbauungsordnung "D.________" ist unbestrittenermassen in 
Rechtskraft erwachsen. Damit sind die Überbauungsvorschriften, insbesondere Art. 22 
Abs. 2 und 3 ÜV, verbindlich geworden.
10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
11 Gemäss "Track and Trace"-Dienst der Post; Sendungsnummer gemäss Vorakten, Hefter Nr. 2. "Baugesuch 
2018-0016", pag. 1


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Bei der Überbauungsordnung handelt es sich um einen Nutzungsplan. Grundsätzlich 
können Nutzungspläne und die dazugehörigen Zonenvorschriften nur bei ihrem Erlass 
angefochten 
werden 
(sog. 
ursprüngliche 
Anfechtbarkeit). 
Eine 
nachträgliche 
(akzessorische) Überprüfung von Plänen im Baubewilligungsverfahren resp. im 
Baubeschwerdeverfahren ist nach der Gerichtspraxis ausnahmsweise möglich, wenn die 
betroffene Person beim Planerlass keine Anfechtungsmöglichkeit hatte oder das Ausmass 
der Beschränkung für sie noch unklar war.12 Eine solche Ausnahmesituation liegt hier nicht 
vor. Ferner ist eine akzessorische Anfechtung eines Nutzungsplans zulässig, wenn sich die 
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit Annahme des Plans in einer Weise 
geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten 
Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte.13 Solche Veränderungen sind nicht 
ersichtlich. Die vom Beschwerdeführer angeführten Veränderungen in seinen persönlichen 
Umständen, wonach er seit dem Planerlassverfahren die Betriebsnachfolge nicht wie 
erhofft habe realisieren können, führen nicht zu einer akzessorischen Anfechtbarkeit der 
Überbauungsordnung.
Demnach sind die Voraussetzungen einer nachträglichen (akzessorischen) Überprüfung 
der revidierten ÜO "D.________" nicht erfüllt. Die Argumente des Beschwerdeführers, 
wonach die in Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV getroffene Regelung nicht wünschenswert sei, sind 
nicht zu beurteilen. Diese Vorschriften sind für die Beurteilung seines Bauvorhabens 
verbindlich.
3.
Zulässigkeit der Wohnnutzung
a)
Nach Ansicht des Beschwerdeführers bringt der Wortlaut von Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV 
nicht den wirklichen Sinn der Vorschrift zum Ausdruck, da er nicht der allgemeinen 
Stossrichtung der Revision entspreche. Den Materialien des Planungsverfahrens lasse sich 
entnehmen, dass mit der Revision die Wohnnutzung innerhalb bestehender Bauvolumen 
gestattet 
werden 
sollte, 
soweit 
der 
Ortsbildschutz 
und 
die 
wohnhygienischen 
Voraussetzungen dies zuliessen. Auf die vom Baugesuch betroffenen Räumlichkeiten 
treffe dies zu. Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV seien daher entgegen ihrem Wortlaut so 
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 60 
N. 9; Thierry Tanquerel, in Kommentar RPG, Art. 21 N. 25; BGE 119 Ib 480 E. 5c S. 486
13 BGE 127 I 103 E. 6b S. 105 f.


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auszulegen, dass die Wohnnutzung in den fraglichen Gebäuden auch unterhalb des 
Niveaus der Zufahrtsstrasse erlaubt sei.
b)
Die Überbauungsvorschriften der ÜO "D.________" enthalten unter Anderem 
spezifische Vorschriften zu Einzelobjekten in ihrem Perimeter. Art. 22 ÜV regelt gemäss 
ihrem Titel die "Schreinerei und Sägerei, Parzellen C.________ und G.________". Unter 
der Marginalie "Sägerei" bestimmt Art. 22 Abs. 2 ÜV:
"Im ehemaligen Sägereigebäude (Nr. 4) sind ab Niveau der Zufahrtsstrasse Wohn- und 
Arbeitsnutzungen sowie Lagerräume gestattet. Für Geschosse unterhalb dieses Niveaus sind 
nur Arbeitsnutzungen und Lagerräume gestattet. Bauliche Veränderungen sind auf das Innere 
des Gebäudes beschränkt."
Art. 22 Abs. 3 ÜV trägt die Marginalie "Gewerbegebäude" und lautet:
"Es sind Arbeitsnutzungen zugelassen."
Diese Bestimmungen sind ergänzt mit einem Situationsplan. Aus diesem geht hervor, dass 
mit dem "Sägereigebäude (Nr. 4)" der Gebäudeteil gemeint ist, der heute die Adresse 
F.________weg 1 hat. Auch der Zwischenbau (heute F.________weg 1a) ist dem 
Sägereigebäude zuzuordnen.14 Mit dem "Gewerbegebäude" ist die ehemalige Schreinerei, 
mit heutiger Adresse F.________weg 3, gemeint.15
c)
Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder 
Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Weitere Auslegungselemente, wie Sinn 
und Zweck der Norm, dem Text zugrunde liegende Wertungen, Bedeutung der Norm im 
Kontext des Gesetzes und der Rechtsordnung etc. sind dann beizuziehen, wenn der 
Wortlaut der Norm nicht klar ist und verschiedene Interpretationen möglich sind. Vom 
klaren, d.h. eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf ausnahmsweise 
abgewichen werden, wenn aus triftigen Gründen anzunehmen ist, dass der Wortlaut nicht 
den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich insbesondere 
auch aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung ergeben.16
14 Vgl. Unterlagen zum Mitwirkungsverfahren, Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 7 S. 11
15 Adressinformationen gemäss Geoportal des Kantons Bern, www.be.ch/geoportal
16 BVR 2015, S. 450 E. 4.1


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d)
Der Wortlaut von Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV ist klar. Er regelt unmissverständlich, 
welche Nutzungen in den fraglichen Gebäudeteilen zulässig sind. Eine Wohnnutzung ist 
demnach in der ehemaligen Schreinerei gänzlich ausgeschlossen und in der ehemaligen 
Sägerei in allen Räumen unterhalb des Niveaus der Zufahrtsstrasse. Eine davon 
abweichende Auslegung kommt nur in Frage, wenn triftige Gründe dafür sprechen.
Der Beschwerdeführer verweist auf die Materialien des Planrevisionsverfahrens, 
namentlich auf die Publikationsunterlagen des Mitwirkungsverfahrens, auf den Antrag des 
Gemeinderates an den Grossen Gemeinderat der Gemeinde Zollikofen betreffend 
Genehmigung der Revision der ÜO D.________ vom 8. Juni 2012 und auf verschiedene 
an der Beratung im Grossen Gemeinderat vom 27. Juni 2012 abgegebene Voten.
Der 
Gemeinderat 
hatte 
den 
ersten 
Entwurf 
eines 
Planungsberichts 
für 
das 
Mitwirkungsverfahren an seiner Sitzung vom 14. Januar 2008 an die Bauverwaltung 
zurückgewiesen. Er erwog, für die ohne Bewilligung erstellten Wohnungen im ehemaligen 
Sägereigebäude sei Besitzstand anzunehmen. Es sei aber störend, wenn widerrechtliches 
Bauen wegen der verstrichenen Zeit nachträglich legalisiert werde. Um zu verhindern, dass 
weitere Räume zu Wohnungen ausgebaut würden, sei die Wohnnutzung nur ab Niveau der 
Strasse zu gestatten.17 Am 17. März 2008 genehmigte der Gemeinderat den 
Planungsbericht mit einer angepassten Formulierung, wonach in der ehemaligen Sägerei 
ab dem Niveau des Zugangs am F.________weg attraktive Wohnräume entstanden seien, 
die sich nicht negativ auf das Ortsbild auswirkten, die im Untergeschoss liegenden Räume 
aber auch weiterhin der Gewerbenutzung vorbehalten bleiben sollten. Dieser Beschluss fiel 
gemäss dem Protokollauszug18 vor dem Hintergrund bereits stattgefundener und damals 
noch hängiger Verfahren gegen den Beschwerdeführer wegen Verstössen gegen die 
Bauvorschriften, namentlich betreffend unbewilligte Nutzungsänderungen im ehemaligen 
Sägereigebäude.
Die Gemeinde publizierte ihre Absicht zur Revision der ÜO "D.________" zwecks 
Mitwirkung der Bevölkerung u.a. am 10. April 2008 im Mitteilungsblatt Zollikofen.19 Gemäss 
diesem Publikationstext hatte der Gemeinderat beschlossen, "die Vorschriften den 
heutigen 
Gegebenheiten 
anzupassen 
und 
Wohnnutzung 
innerhalb 
bestehender 
17 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 5
18 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 4
19 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 8


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Bauvolumen zu gestatten, soweit der Ortsbildschutz und die wohnhygienischen 
Voraussetzungen dies zulassen". Im Weiteren wurde auf die öffentliche Auflage der 
Unterlagen zur vorgesehenen Änderung verwiesen. Zu den Auflagetexten zählte unter 
anderen der revidierte Planungsbericht vom 31. März 2008 mit der erwähnten Ergänzung. 
Zum Revisionsvorschlag führte der Planungsbericht aus, dass die ehemalige Sägerei ab 
dem Niveau der Zufahrtsstrasse für die Wohnnutzung und nicht störende Arbeitsaktivitäten 
geöffnet werden solle. Ansonsten bleibe es bei der bestehenden Regelung, die 
gewerbliche Nutzungen zulasse. Die Räume im Zwischenbau (Sockelgeschoss) seien 
heute 
dem 
Sägereigebäude 
zuzuordnen.20 
Hinsichtlich 
des 
Gewerbegebäudes 
(Schreinerei) wies der Planungsbericht darauf hin, dass gemäss bisheriger Regelung die 
gewerbliche Nutzung zulässig sei. Bereits im Mitwirkungsverfahren wurde demnach die 
allgemeine Stossrichtung der Revision hinsichtlich der Nutzung des Sägerei- und des 
Schreinereigebäudes auf Parzelle Nr. C.________ differenziert.
Nachdem der Grosse Gemeinderat die Revision am 27. Juni 2012 beschlossen hatte,21 
wurden die Überbauungsvorschriften und der Plan zusammen mit einem überarbeiteten 
Planungsbericht vom 12. Februar 2010 zur Durchführung des Einspracheverfahrens 
öffentlich aufgelegt. Der Planungsbericht hielt fest:
"Seit in Kraft treten der Überbauungsordnung sind im D.________ nur ein kleiner Teil der 
ursprünglichen Bauten mit den vorhandenen Volumen neu ausgebaut worden – zumindest 
was die ordentlich bewilligten Umbauten betrifft. Ein Grund dafür liegt in den geltenden 
Nutzungsvorschriften, 
welche 
beim 
Ausbau 
ehemaliger 
Gewerbebauten 
oder 
landwirtschaftlichen Ökonomiebauten nur Gewerbenutzungen zulassen. Weil aber die 
Nachfrage nach Gewerberäumen im D.________ kaum vorhanden ist, besteht die Gefahr, 
dass einzelne Bauten nicht mehr unterhalten werden und mit der Zeit verlottern. Dem könnte 
entgegen gewirkt werden, wenn die Nutzungsvorschriften in dafür geeigneten Gebäuden und 
Standorten für Wohnzwecke geöffnet werden. Diese Öffnung betrifft folgende Gebäude: (…) 
Schreinerei und Sägerei, Parz. C.________, G.________ (Sägereigebäude oberhalb Niveau 
Zufahrtsstrasse)."22
Diese Ausführungen wurden mit dem Entwurf für die Überbauungsvorschriften konkretisiert 
und 
bezüglich 
der 
vorgesehenen 
Nutzungen 
nach 
einzelnen 
Gebäuden 
bzw. 
Gebäudeteilen differenziert. Insbesondere sah die Vorlage in Art. 22 Abs. 2 der ÜV die 
erwähnte Regelung vor, wonach auf Parzelle Nr. C.________ die Wohnnutzung im 
20 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 7 S. 11
21 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 24 S. 10
22 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 21 S. 2


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Sägereigebäude auf die Räumlichkeiten ab Niveau der Zufahrtsstrasse beschränkt und für 
das Gewerbegebäude (Schreinerei) nur eine Arbeitsnutzung zugelassen sein sollte.23
Die Revision wurde am 5. Oktober 2016 vom AGR genehmigt.
e)
Aus den Materialien ergibt sich somit, dass der Gemeinderat die differenzierende 
Regelung für die ehemalige Sägerei auf Parzelle Nr. C.________ sehr bewusst vorschlug. 
In den öffentlich aufgelegten Unterlagen für das Mitwirkungs- und das Einspracheverfahren 
wurde deutlich und unmissverständlich ausgedrückt, dass die vorgesehene vermehrte 
Öffnung der Gebäude in der ÜO "D.________" zur Wohnnutzung für das ehemalige 
Schreinereigebäude gar nicht und für das Sägereigebäude nur teilweise, nämlich nur für 
die Räume ab Niveau der Zufahrtsstrasse, gelten sollte.
Der Beschwerdeführer beruft sich auf den Antrag des Gemeinderates an den Grossen 
Gemeinderat vom 8. Juni 201224 sowie auf Voten, die im Grossen Gemeinderat in der 
Beratung der ÜO "D.________" am 27. Juni 2012 abgegeben wurden. Daraus will er 
ableiten, dass eine Wohnnutzung mit der Revision der ÜO "D.________" entgegen dem 
Wortlaut von Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV auch im UG des Sägereigebäudes und im 
Schreinereigebäude zugelassen werden sollte. Der Beschwerdeführer behauptet nicht und 
es ist auch nicht ersichtlich, dass im Rahmen der Beratungen im Gemeinderat oder im 
Grossen Gemeinderat Kritik an den differenzierenden Nutzungsvorschriften der Vorlage, 
namentlich an Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV geäussert wurde. Die vom Beschwerdeführer 
zitierten Ausführungen begrüssen die vermehrte Zulassung der Wohnnutzung im Bereich 
der Überbauungsordnung, ohne sich zu den differenzierenden Bestimmungen der ÜV zu 
den 
betroffenen 
Einzelobjekten 
zu 
äussern. 
Eine 
dem 
Wortlaut 
der 
Vorlage 
widersprechende undifferenzierte Zulassung der Wohnnutzung wurde damit nicht 
propagiert. 
Die Materialien geben demnach keine Hinweise darauf, dass der Wortlaut von Art. 22 
Abs. 2 und 3 ÜV nicht dem beabsichtigten Sinn entspricht. Es liegen damit keine triftigen 
Gründe für eine Auslegung gegen den klaren Wortlaut dieser Bestimmungen vor. Art. 22 
Abs. 2 und 3 ÜV sind sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck so 
zu 
verstehen, 
dass 
eine 
Wohnnutzung 
im 
Untergeschoss 
des 
ehemaligen 
23 Vorakten, Hefter Nr. 1. "ÜO D.________ ", pag. 22
24 Beschwerdebeilage 7


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12
Sägereigebäudes (F.________weg 1) und des Zwischengebäudes (F.________weg 1a) 
sowie in allen Räumlichkeiten der ehemaligen Schreinerei (F.________weg 3) unzulässig 
ist.
f)
Etwas anderes lässt sich auch nicht aus der Tatsache ableiten, dass die Gemeinde 
mit der Baubewilligung vom 15. Juni 1992 und 7. Juli 1992 den Einbau von 
Toilettenanlagen u.a. im Untergeschoss bewilligt hat. Die Bewilligung wurde im Rahmen 
einer gewerblichen Nutzung erteilt und präjudiziert keinen Anspruch auf eine spätere 
Wohnnutzung. Dasselbe gilt, soweit die Gemeinde mit Entscheid vom 5. Juni 2000 auf die 
Anordnung der Entfernung von Sanitäranlagen und Küche verzichtet hat. Die Gemeinde 
begründete dies mit der möglichen gewerblichen Nutzung dieser Einrichtungen. Die 
Nutzung zu Wohnzwecken hat sie untersagt.
Der Beschwerdeführer führt in seiner Stellungnahme vom 7. Januar 2019 aus, die 
Gemeinde habe für Räume im Untergeschoss des Sägereigebäudes Gebühren für 
Kehrichtentsorgung und Radio/TV erhoben, welche denjenigen für Wohnnutzung 
entsprechen. Daraus kann er allerdings nichts zu seinen Gunsten ableiten. Eine 
Wohnnutzung wird nicht dadurch rechtmässig, dass die fraglichen Räumlichkeiten 
widerrechtlich zu Wohnzwecken genutzt worden und dafür entsprechende Gebühren 
angefallen sind.
4.
Ergebnis
a)
Nach dem Gesagten ist eine Wohnnutzung in der ehemaligen Schreinerei 
(F.________weg 3) in allen Räumen unzulässig und in der ehemaligen Sägerei 
(F.________weg 1) samt Zwischenbau (F.________weg 1a) in allen Räumen unterhalb 
des Niveaus der Zufahrtsstrasse.
Mit dem Baugesuch vom 30. Mai 2018 beantragt der Beschwerdeführer die Zulassung der 
Wohnnutzung im Erd- und Untergeschoss der beiden Gebäude. Eine Wohnnutzung wäre 
nur im Erdgeschoss des ehemaligen Sägereigebäudes zulässig, nicht jedoch in den 
anderen vom Baugesuch umfassten Räumen.


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Die Gemeinde ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass die Räume im Erd- und 
im Untergeschoss gemäss Baugesuch zu einer Nutzungseinheit zusammengelegt werden 
sollen. Eine solche Zusammenlegung zu Wohnzwecken sei jedoch nicht zulässig. Die 
Gemeinde erteilte daher den Bauabschlag für das gesamte Vorhaben.
b)
Der Beschwerdeführer hat ein generelles Baugesuch für die Umnutzung in den 
fraglichen Räumen gestellt.25 Gemäss Art. 32d BauG kann u.a. bei unklarer Rechtslage ein 
Gesuch um Erteilung einer generellen Baubewilligung gestellt werden. Diese kann 
insbesondere die vorgesehene Nutzung betreffen. Kann die generelle Baubewilligung 
erteilt werden, ist im Anschluss ein Baugesuch für das Ausführungsprojekt einzureichen. 
Mit dem generellen Baugesuch können somit bestimmte Fragen geklärt werden, bevor die 
Bauherrschaft zur Detailprojektierung schreitet. Der Entscheid über das generelle 
Baugesuch ist im nachfolgenden Verfahren betreffend das Ausführungsprojekt verbindlich. 
Deshalb muss Klarheit darüber bestehen, was Gegenstand des generellen Verfahrens sein 
soll. Es obliegt der Bauherrschaft, dies im generellen Baugesuch zu definieren.26
Der Beschwerdeführer verfolgt mit dem generellen Baugesuch das Anliegen, eine mögliche 
Wohnnutzung in der ehemaligen Schreinerei und im Untergeschoss der ehemaligen 
Sägerei samt Zwischenbau zu klären. Der Klärungsbedarf ergibt sich daraus, dass der 
Wortlaut von Art. 22 Abs. 2 und 3 ÜV gegen diese Nutzungsart spricht. Für die Räume im 
Erdgeschoss der ehemaligen Sägerei besteht diesbezüglich kein Klärungsbedarf, da der 
Wortlaut der Überbauungsvorschriften die Wohnnutzung erlaubt. Dass das generelle 
Baugesuch auch Räume im Erdgeschoss der ehemaligen Sägerei umfasst, muss daher so 
verstanden werden, dass die Realisierung (u.a.) einer aus Räumlichkeiten im EG und im 
UG des Sägereigebäudes kombinierten Wohneinheit beabsichtigt ist. Die Möglichkeit der 
Erteilung einer Teilbaubewilligung (Art. 32c BauG) für die Räumlichkeiten im EG des 
Sägereigebäudes scheidet damit aus; sie wird auch nicht beantragt.
Da das generelle Baugesuch um Zulassung der Wohnnutzung Räume betrifft, für welche 
die Wohnnutzung nicht zugelassen ist, kann es nicht bewilligt werden. Die Gemeinde hat 
zu Recht den Bauabschlag erteilt. Auf den beantragten Augenschein kann verzichtet 
werden, da er für die Ermittlung des entscheidwesentlichen Sachverhalts nicht erforderlich 
25 Vorakten, Hefter Nr. 2 "Baugesuch 2018-0016", pag. 12 und 2; Beschwerde, S. 2
26 Art. 42 Bst. b Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; 
BSG 725.1); Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 7


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ist. Auch auf die Durchführung einer Einigungsverhandlung ist zu verzichten. Auf diese 
besteht kein Anspruch. In klaren Fällen wie dem vorliegenden besteht kein Spielraum für 
eine Einigung (vgl. Art. 40 Abs. 3 Satz 2 BauG). Die Beschwerde ist abzuweisen und der 
angefochtene Entscheid ist zu bestätigen.


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5.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV27).
b)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Zollikofen vom 
3. September 2018 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
27 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Zollikofen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident