be_bvd · 110 2024 164 · 2024-10-25 · de

Einfamilienhaus | Hellsau

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BVD 110/2024/164
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 5. März 2025
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
und
E.________
Beschwerdegegnerin
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hellsau, Gemeindeverwaltung, Steingasse 2, 
3429 Höchstetten
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hellsau vom 25. Oktober 
2024 (eBau Nr. A.________; Einfamilienhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 15. Februar 2024 bei der Gemeinde Hellsau ein Bau-
gesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelunterstand auf der Parzelle Hell-
sau Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und steht im Eigen-
tum der B.________ AG. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen der Beschwerdeführer 
Einsprache. Mit Bauentscheid vom 25. Oktober 2024 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung. 
2.
Am 3. Dezember 2024 reichte der Beschwerdeführer bei der Bau- und Verkehrsdirektion 
des Kantons Bern (BVD) eine Beschwerde gegen den Entscheid der Gemeinde vom 25. Oktober 
2024 sowie ein Gesuch um Wiederherstellung der Beschwerdefrist im Sinne von Art. 43 Abs. 2 
VRPG1 ein. Mit Entscheid vom 19. Dezember 2024 hiess das Rechtsamt das Gesuch um Wieder-
herstellung der Beschwerdefrist gut und stellte fest, dass die Beschwerde als rechtzeitig einge-
reicht gelte. Der Beschwerdeführer beantragt in der Beschwerde die Aufhebung des Bauent-
scheids vom 25. Oktober 2024 sowie der Gewässerschutzbewilligung vom 14. Oktober 2024 und 
1 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


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die Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter seien der Bauentscheid sowie die Gewässerschutz-
bewilligung aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
Zudem stellt er den Antrag auf Vereinigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens mit dem be-
reits vor der BVD hängigen Beschwerdeverfahren betreffend das Bauvorhaben auf der Nachbar-
parzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. H.________. In formeller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer 
insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Materiell macht er diverse 
Mängel in den Baugesuchsunterlagen sowie eine Überschreitung der zulässigen Fassadenhöhe 
und eine Unterschreitung des grossen Grenzabstands geltend. Zudem ist er der Ansicht, die Ter-
rainaufschüttungen, welche bis an die Grenze der Parzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. 
H.________ reichen, würden den notwendigen Bauabstand nicht einhalten. Sodann handle es 
sich bei der Strasse, über welche die Parzellen Hellsau Grundbuchblatt Nrn. G.________ und 
H.________ erschlossen werden sollen, um eine Detailerschliessung und damit um eine öffentli-
che Strasse, gegenüber welcher der Strassenabstand eingehalten werden müsse, was vorliegend 
nicht der Fall sei. Der Beschwerdeführer stellt sich sodann auf den Standpunkt, beim geplanten 
Carport handle es sich um eine Anbaute im Sinne von Art. 4 BMBV2, welche die zulässige Höhe 
für Anbauten überschreite. Des Weiteren befürchtet der Beschwerdeführer aufgrund der massiven 
Aufschüttungen sowie mangels wirksamer Vorkehrungen ein erhöhtes Risiko für Überschwem-
mungen der Nachbargrundstücke. In diesem Zusammenhang bringt er diverse Beanstandungen 
in Sachen Entwässerung vor. Schliesslich müssten die erforderlichen Installationen für das Aufla-
den von Elektrofahrzeugen entweder in den Plänen vorgesehen oder mittels verbindlicher Aufla-
gen im Bauentscheid sichergestellt werden, was vorliegend beides nicht der Fall sei.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Beschwerdeantwort vom 20. Dezember 2024 bean-
tragt die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde sowie die Abweisung des Antrags 
auf Verfahrensvereinigung. 
4.
Das Rechtsamt stellte den Verfahrensbeteiligten die Eingaben zu und gab den Parteianwäl-
ten Gelegenheit zur Einreichung ihrer Kostennote. Die Kostennote des (damaligen) Rechtsvertre-
ters der Beschwerdegegnerin datiert vom 6. Februar 2025, jene des Rechtsvertreters des Be-
schwerdeführers vom 11. Februar 2025. Der Beschwerdeführer rügte mit Schreiben vom 17. Fe-
bruar 2025 zusätzlich eine Überschreitung der zulässigen Geschosszahl. Mit Schreiben vom 
18. Februar 2025 informierte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin das Rechtsamt über 
das Ende des Vertretungsmandats.
5.
Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
2 Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen vom 25. Mai 2011 (BMBV; BSG 721.3).
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Bau-
beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 
gegen den Bauentscheid der Gemeinde vom 25. Oktober 2024 zuständig.
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Be-
schwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesam-
tentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Mit Entscheid vom 19. De-
zember 2024 wurde die Frist zur Einreichung der Beschwerde wiederhergestellt und festgestellt, 
dass die Beschwerde als rechtzeitig erfolgt gilt. Auf die – überdies formgerechte – Beschwerde ist 
einzutreten.
2.
Verfahrensvereinigung
a)
Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Beschwerde, das vorliegende Verfahren sei mit 
dem ebenfalls hängigen Beschwerdeverfahren RA Nr. 110/2024/82 (Neubau Einfamilienhaus mit 
Doppelunterstand) zu vereinigen. Zur Begründung bringt er vor, dass sich in den beiden Verfahren 
zu weiten Teilen die gleichen Rechtsfragen stellen würden. Zudem seien die identischen Parteien 
involviert. Sodann hätten die Projektänderungen im Verfahren RA Nr. 110/2024/82 einen direkten 
Einfluss auf das vorliegende Bauvorhaben. Es würde in mehreren zu beurteilenden Punkten eine 
Abhängigkeit zwischen den Bauvorhaben bestehen. Auch aus prozessökonomischen Gründen sei 
eine Vereinigung der Verfahren angezeigt.
b)
Die instruierende Behörde kann getrennt eingereichte Verfahren vereinigen, wenn sie densel-
ben Gegenstand betreffen (Art. 17 Abs. 1 VRPG), wobei ihr bei der Frage, ob getrennte Eingaben 
zu vereinigen sind, ein grosser Ermessensspielraum zukommt.
c)
Zwar trifft es zu, dass sich in den beiden hängigen Beschwerdeverfahren teilweise dieselben 
Fragen stellen und dieselben Parteien involviert sind. Dennoch stehen vorliegend zwei unterschied-
liche Bauvorhaben auf unterschiedlichen Bauparzellen zur Diskussion, die sich gegenseitig nicht 
zwingend bedingen. So lassen sich die beiden Einfamilienhäuser unabhängig voneinander beurtei-
len und – sofern bewilligungsfähig – auch realisieren. Die Beschwerden betreffen nicht denselben 
Gegenstand, womit die Voraussetzung nach Art. 17 Abs. 1 VRPG nicht erfüllt ist. Von einer Verfah-
rensvereinigung wäre unter diesen Umständen überdies auch kein prozessökonomischer Gewinn 
zu erwarten gewesen. Der Antrag auf Verfahrensvereinigung wird abgewiesen.
3.
 Rechtliches Gehör
a)
In formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer zunächst eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend. Die Gemeinde habe den angefochtenen Entscheid gestützt auf Unterlagen getrof-
fen, in welche dem Beschwerdeführer vorgängig keine Einsicht gewährt worden sei und bezüglich 
welcher er sich folglich nicht habe äussern können. Er habe in den Schlussbemerkungen beantragt, 
dass sämtliche im Zusammenhang mit der Erstellung der J.________strasse vorhandenen Doku-
mente offenzulegen seien. Ebenfalls sei darauf aufmerksam gemacht worden, dass ihm in einen 
allfälligen Bericht betreffend den Gewässerschutz im Rahmen des rechtlichen Gehörs vorgängig 
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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Einsicht zu gewähren sei. Dennoch seien dem Beschwerdeführer sämtliche im Bauentscheid ge-
nannte Amts- und Fachberichte, der Bericht des Nachführungsgeometers, der Erschliessungs- bzw. 
Dienstbarkeitsvertrag sowie die Gewässerschutzbewilligung vorab nicht zur Stellungnahme zuge-
stellt worden. Erst nach Erlass des Entscheids seien dem Beschwerdeführer auf seine Anfrage hin 
diverse Unterlagen eröffnet worden, so unter anderem auch der Bericht der F.________ Ingenieure 
AG, auf welchen sich die Gewässerschutzbewilligung stütze. Nach wie vor nicht zugestellt worden 
sei dem Beschwerdeführer die Gewässerschutzbewilligung der Gemeinde. Sodann sei die Ge-
meinde auf diverse in der Einsprache und den weiteren im vorinstanzlichen Verfahren erfolgten Ein-
gaben vorgebrachte Rügen nicht eingegangen oder habe diese nicht gewürdigt.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, die Gemeinde habe dem Beschwer-
deführer nach Erlass der Baubewilligung die Amts- und Fachberichte sowie weitere Unterlagen zu-
gestellt. Der Beschwerdeführer habe Gelegenheit gehabt, sich im Rahmen der Beschwerde zu den 
Unterlagen zu äussern. Sollte eine Gehörsverletzung vorliegen, werde beantragt, diese im vorlie-
genden Beschwerdeverfahren zu heilen. Die allfällige Gehörsverletzung wäre im Kostenpunkt zu-
lasten der Gemeinde zu berücksichtigen.
Die Gemeinde hält in ihrer Stellungnahme vom 20. Dezember 2024 fest, der Beschwerdeführer habe 
während der öffentlichen Auflage Gelegenheit gehabt, Einsicht in die Baugesuchsakten zu nehmen. 
Der Anwalt des Beschwerdeführers habe von seinem Recht, das gesamte Baudossier während dem 
Schriftenwechsel zum Studium einzufordern, keinen Gebrauch gemacht.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf recht-
liches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und beim 
Entscheid berücksichtigt. Er umfasst insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem ein-
gereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien und Behörden Kenntnis zu nehmen 
und sich dazu äussern zu können.5 Dies bedeutet, dass den Beteiligten im Baubewilligungsver-
fahren jede eingereichte Stellungnahme und die Amts- und Fachberichte zur Kenntnis zu bringen 
sind.6 Grundsätzlich setzt die Akteneinsicht ein Einsichtsbegehren voraus.7 Wichtige Beweismittel 
sind den Beteiligten jedoch von Amtes wegen in Kopie zuzustellen, wenn damit nicht übermässiger 
Aufwand verbunden ist.8 Erfolgt keine Zustellung, ist den Beteiligten zumindest Kenntnis vom Bei-
zug der Beweismittel zu geben, soweit es sich nicht um Unterlagen handelt, in die sich jedermann 
ohne weiteres Einsicht verschaffen kann und mit deren Beizug die Beteiligten rechnen mussten.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich sodann die Pflicht der Behörde, ihre Verfü-
gung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass 
die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 
Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es 
genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.9
5 BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006.
6 BGE 138 I 484 E. 2.1, 133 I 100 E. 4.3 ff.; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im erst-
instanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
7 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 23 N 18.
8 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 24 N 2.
9 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.


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Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung führt deshalb 
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber 
dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und 
der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.10
c)
Es ist unbestritten, dass die Gemeinde dem Beschwerdeführer die Amts- und Fachberichte 
– insbesondere den Bericht der F.________ Ingenieure AG betreffend die Entwässerung – sowie 
weitere Unterlagen erst nach Eröffnung des angefochtenen Bauentscheids zugestellt hat. Gemäss 
den Vorakten waren die Amts- und Fachberichte sowie die weiteren vom Beschwerdeführer genann-
ten Unterlagen nicht Teil der Auflageakten.11 Der Beschwerdeführer konnte demnach im Zeitpunkt 
der Auflage keine Einsicht in diese Unterlagen nehmen. Auch im weiteren Verlauf des Baubewilli-
gungsverfahrens hat die Gemeinde dem Beschwerdeführer keine Gelegenheit zur Stellungnahme 
eingeräumt. Sie hat dem Beschwerdeführer die strittigen Unterlagen, auf welche sie sich im Ent-
scheid stützt – insbesondere die Amts- und Fachberichte – erst nach Eröffnung des Bauentscheids 
zugestellt. Die Gemeinde hätten dem Beschwerdeführer die Amts- und Fachberichte auch ohne 
Akteneinsichtsgesuch zur Kenntnis zustellen oder ihn zumindest über den Eingang dieser Berichte 
informieren müssen, damit er sein Akteneinsichtsrecht wahrnehmen kann. Der Beschwerdeführer 
wies die Gemeinde im Rahmen der Schlussbemerkungen sodann explizit darauf hin, dass ihm bis-
her keine Gewässerschutzbewilligung offengelegt worden sei und ihm in einen allfälligen Bericht 
betreffend Entwässerung im Rahmen des rechtlichen Gehörs Einsicht zu gewähren sei. Da die Ge-
meinde dem Beschwerdeführer die Amts- und Fachberichte erst nach Eröffnung des Bauentscheids 
zugestellt hat, hatte dieser keine Gelegenheit, sich vorab dazu zu äussern. Die Gemeinde hat somit 
den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie es unterlassen hat, 
ihm die Amts- und Fachberichte vor Erlass des angefochtenen Entscheids zur Kenntnis zu bringen.
Abgesehen von der Gewässerschutzbewilligung wurden dem Beschwerdeführer die genannten 
Unterlagen – insbesondere die Amts- und Fachberichte – durch die Gemeinde nachträglich zuge-
stellt. Er konnte sich dazu im Beschwerdeverfahren äussern und damit seine Rechte vollumfäng-
lich wahrnehmen. Da die BVD über dieselbe Kognition wie die Vorinstanz verfügt, würde eine 
Rückweisung nur zu einer unnötigen Verfahrensverzögerung führen. Die Gehörsverletzung kann 
dementsprechend geheilt werden. Sie ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
d)
Auch wenn die Ausführungen der Gemeinde zu den einzelnen Rügen des Beschwerdefüh-
rers sehr knappgehalten wurden, hat sich die Gemeinde mit den wesentlichen Einsprachepunkten 
auseinandergesetzt, resp. zur Geltung gebracht, weshalb sie diese als unbegründet erachtet. Aus 
dem Entscheid geht zumindest hervor, von welchen Überlegungen sich die Gemeinde bei ihrem 
Entscheid hat leiten lassen. Der Beschwerdeführer war gestützt darauf in der Lage, den Entscheid 
sachgerecht anzufechten. Damit hat die Gemeinde die Anforderungen an die Begründung (knapp) 
erfüllt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist diesbezüglich zu verneinen. 
4.
Grosser Grenzabstand
a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, der grosse Grenzabstand von 10 m gemäss Art. 4 Abs. 1 
GBR12 werde auf keiner Gebäudeseite eingehalten. Die Ausführungen der Gemeinde, der grosse 
10 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11.
11 Vgl. Mappe «Auflageakten Hellsau 11.4 – 12.5.2024» in den Vorakten der Gemeinde.
12 Baureglement der Gemeinde Hellsau vom 1. Juli 2020.


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Grenzabstand sei vorliegend auf der Westseite einzuhalten, treffe nicht zu. Denn beim Bauvorhaben 
auf der Nachbarparzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. H.________ würden sich die Bauherrschaft und 
die Gemeinde – bei weitgehend identischer Ausgangslage und Gebäudeausrichtung – darauf beru-
fen, dass der grosse Grenzabstand auf der Südseite einzuhalten sei. Dies mit der Begründung, dass 
die Südfassade einschliesslich Autounterstand länger als die Westfassade sei. Sollte dieser Auffas-
sung gefolgt werden, so müsste der Autounterstand auch im vorliegenden Verfahren bei der Be-
stimmung der besonnten Längsseite berücksichtigt werden, womit der grosse Grenzabstand eben-
falls auf der Südseite eingehalten werden müsste. Eine unterschiedliche Festlegung der besonnten 
Längsseite bei benachbarten und weitegehend identischen Bauprojekten sei widersprüchlich und 
willkürlich. Zudem wirke sich die Unterschreitung des Grenzabstandes vorliegend wohnhygienisch 
und architektonisch nachteilig aus. Bei Bedarf sei eine Einschätzung der OLK einzuholen.
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, da der Autounterstand die entsprechenden baupolizeili-
chen Masse einhalten würde, handle es sich dabei – anders als im Verfahren betreffend das Bau-
vorhaben auf Parzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. H.________ – um eine Anbaute. Diese würde 
den für Anbauten massgebenden Grenzabstand einhalten. Da der Grenzabstand von Anbauten se-
parat gemessen werde, sei folglich auch der Grenzabstand der Hauptbaute separat zu messen. Der 
grosse Grenzabstand sei vorliegend im Westen einzuhalten. Es sei zulässig, den grossen Grenzab-
stand bei unterschiedlichen Bauvorhaben unterschiedlich anzuordnen. Sodann werde dadurch auch 
die gute Gesamtwirkung nicht beeinträchtigt, weshalb sich eine Beurteilung durch die OLK erübrige. 
Aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit dürfe der grosse Grenzabstand um 2 m unterschritten wer-
den und sei vorliegend eingehalten.
 
b)
Für die Grenzabstände gegenüber Nachbargrundstücken sind die Vorschriften der Ge-
meinde massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Gemäss Art. 6 Abs. 2 GBR haben Gebäude auf der 
besonnten Längsseite einen grossen Grenzabstand einzuhalten. Die Längsseite ist nach Art. 4 
Abs. 1 GBR i.V.m. Art. 12 BMBV die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die 
projizierte Fassadenlinie umfasst. Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar, be-
stimmt die Baupolizeibehörde die Anordnung der Grenzabstände (Art. 6 Abs. 2 GBR). Die be-
sonnte Längsseite ist dann nicht eindeutig bestimmbar, wenn keine Seite mehr als 10% länger ist 
oder bei Ost-West-Orientierung der Längsseite. Art. 4 Abs. 1 GBR legt den grossen Grenzabstand 
für Bauten in der Wohnzone auf 10 m fest.
c)
Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist der Autounterstand unabhängig da-
von, ob er als Teil der Hauptbaute oder als Anbaute zu qualifizieren ist, an die Fassadenlänge 
anzurechnen. Denn gemäss der BISG Weisung Nr. 7/721.3/1.1 des Amts für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) vom 1. März 2018 zu Art. 12 BMBV werden Anbauten bei der Bestimmung 
der Gebäudelänge grundsätzlich angerechnet.13 Nicht anrechenbar sind lediglich vorspringende 
Gebäudeteile, die die kommunal festzusetzenden Masse alle einhalten. Art. 5 Abs. 3 GBR sieht 
für vorspringende Gebäudeteile eine maximale Tiefe von 2 m vor. Der geplante Autounterstand 
weist eine Tiefe von 5.60 m auf und überschreitet damit das Mass für vorspringende Gebäudeteile 
deutlich. Sowohl als Teil der Hauptbaute als auch als Anbaute wäre er demnach an die Gebäu-
delänge anzurechnen. Die Fassadenlinie umfasst auch den Autounterstand. Nichts zu ihren Guns-
ten ableiten kann die Beschwerdegegnerin diesbezüglich aus der BSIG Weisung Nr. 7/721.3/1.1 
zu Art. 22 BMBV, wonach der Grenzabstand von Anbauten separat gemessen wird. Damit wird 
lediglich festgehalten, dass der Grenzabstand bei Anbauten ab der Anbaute und nicht etwa ab der 
Hauptbaute zu messen ist. Dies sagt jedoch nichts darüber aus, ob die Anbaute an die Gebäu-
delänge anzurechnen ist oder nicht. Zu dieser Frage äussert sich die BISG Weisung zu Art. 12 
BMBV – wie vorgehend aufgezeigt – unmissverständlich. Durch Anrechnung des Carports an die 
Gebäudelänge weist das Gebäude mit der Südseite vorliegend eindeutig eine besonnte Längs-
13 Abrufbar unter www.gemeinden.dij.be.ch > BSIG > BSIG Datenbank.


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seite auf. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist der grosse Grenzabstand dem-
nach grundsätzlich auf der Südseite einzuhalten. Das Vorhaben hält den grossen Grenzabstand 
von 10 m gegen Süden an keiner Stelle ein. Wie in den nachfolgenden Erwägungen aufzuzeigen 
sein wird, ist gegen Süden vorliegend jedoch nicht der grosse Grenzabstand von 10 m, sondern 
der Strassenabstand von 3.60 m einzuhalten.
5.
Strassenabstand
a)
Den Bauplänen kann entnommen werden, dass das Bauvorhaben südseitig über eine auf 
der Bauparzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. G.________ liegende Strasse erschlossen werden 
soll. Der Strassenabschnitt verläuft längs der südlichen Grenze der Bauparzelle und grenzt 
südöstlich an die Strassenparzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. K.________, welche die Baupar-
zelle an die L.________strasse (Gemeindestrasse) anschliesst. Die Strasse auf der Bauparzelle 
wird südwestlich auf der Nachbarparzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. H.________ weitergeführt, 
um so auch das auf dieser Parzelle geplante Einfamilienhaus an das Strassennetzt anzubinden. 
b)
Der Beschwerdeführer bringt vor, weder das Hauptgebäude noch der Autounterstand wür-
den den Strassenabstand von 3.60 m gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. b SG14 einhalten. Die Strasse, 
über welche die Parzellen Hellsau Grundbuchblatt Nrn. G.________ und H.________ erschlossen 
werden sollen, soll in Zukunft der Erschliessung von mehreren voneinander unabhängigen Grund-
stücken bzw. Einfamilienhäusern dienen. Es handle sich bei der Strasse deshalb offensichtlich um 
eine Detailerschliessung, welche von Gesetzes wegen in das Eigentum der Gemeinde übergehe 
bzw. der allgemeinen Benützung gewidmet sei. Die Strasse stelle somit eine öffentliche Strasse 
dar, gegenüber welcher der Strassenabstand eingehalten werden müsse. In Bezug auf die Aus-
führungen der Gemeinde im angefochtenen Entscheid hält der Beschwerdeführer fest, der von 
der Gemeinde erwähnte Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahre 2009 beziehe sich nicht auf die 
Erschliessung der Parzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. G.________, sondern auf die Erschlies-
sung der Parzellen Nrn. I.________, M.________, N.________ und O.________ sowie die Ver-
längerung der Leitungen für das Sauber- und Abwasser bis zur Grenze der Parzelle Nr. 
G.________. Gegenstand dieser Vereinbarung sei demnach nur der Anschluss der Sauber- und 
Abwasserleitungen ab der Grenze der Parzelle Nr. G.________ gewesen, nicht aber die erst kürz-
lich erstellte J.________strasse südlich der Parzelle G.________.
Die Gemeinde führt im angefochtenen Entscheid zur J.________strasse aus, die Parzelle Hellsau 
Grundbuchblatt Nr. K.________ diene gemäss dem Erschliessungsvertrag der Detailerschlies-
sung des Baugebiets. Der (über die Parzelle Nr. G.________ verlaufende) Zugang zur Parzelle 
Nr. H.________ stelle eine Arealerschliessung dar und sei mittels Dienstbarkeitsvertrag sicherge-
stellt.
Die Beschwerdegegnerin stellt sich in ihrer Beschwerdeantwort auf den Standpunkt, entgegen der 
Auffassung des Beschwerdeführers handle es sich lediglich bei der Strasse auf der Parzelle Hell-
sau Grundbuchblatt Nr. K.________ um eine Detailerschliessungstrasse, nicht jedoch bei deren 
Verlängerung in Richtung Westen, welche einzig das vorliegende Bauvorhaben sowie das ge-
plante Einfamilienhaus auf Parzelle Nr. H.________ erschliesse. Die Auffassung der Gemeinde, 
bei diesem Wegstück handle es sich um eine Hauszufahrt, sei halt- und vertretbar. Auf der Le-
gende zum Situationsplan werde die Zufahrt als «Privatstrasse» bezeichnet. Handle es sich beim 
Wegstück auf der Parzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. G.________ um eine Privatstrasse, so 
müsse der Strassenabstand nicht eingehalten werden.
14 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).


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c)
Das Baugesetz unterscheidet je nach Funktion im Erschliessungsnetz zwischen den Basi-
serschliessungsanlagen, welche aus den Hauptsträngen der Erschliessungsanlage und den zu-
gehörigen Einrichtungen bestehen (Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG), den Detailerschliessungsanla-
gen, welche mehrere Grundstücke mit den Anlagen der Basiserschliessung verbinden (Art. 106 
Abs. 2 Bst. b BauG), sowie den Hauszufahrten und Hausanschlüssen, welche ein Gebäude oder 
eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz verbinden (Art. 106 Abs. 3 
BauG). Hauszufahrten bleiben immer privat, während Detailerschliessungsstrassen nach ord-
nungsgemässer Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt 
übergehen, auch wenn sie von Privaten erstellt wurden (Art. 107 Abs. 3 und Art. 109 Abs. 1 und 
2 BauG).15 Diese Regelung ist zwingend und findet unabhängig vom Verhalten und vom Willen 
der Parteien Anwendung.16 Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts stellt eine Strasse, welche 
mehrere Grundstücke erschliesst, in der Regel eine Detailerschliessungsanlage dar und nicht eine 
Hauszufahrt.17 Demgegenüber liegt eine Hauszufahrt vor, wenn diese eine gemeinschaftlich pro-
jektierte Überbauung eines in sich geschlossenen Areals einer Grundeigentümerschaft oder einer 
Bauherrengemeinschaft an das Erschliessungsnetzt anbindet. Entscheidend für die Qualifikation 
als Hauszufahrt ist, wie sich der Endzustand präsentieren wird: Der Gesetzgeber dachte vor allem 
an eine Arealüberbauung mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Parkplätzen und internen Ver-
bindungen, die weitgehend nur aus Fusswegen bestehen.18
Detailerschliessungsstrassen gelten als (öffentliche) Gemeindestrassen und es gilt gemäss 
Art. 80 Abs. 1 SG grundsätzlich ein Strassenabstand von 3.60 m, sofern die Gemeinde nichts 
anderes festlegt (Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG und Art. 59 SV19). Vorliegend verweist die Gemeinde in 
Art. 9 GBR für den Strassenabstand auf die kantonale Strassengesetzgebung. Demnach ist vor-
liegend ein Strassenabstand von 3.60 m gemäss Art. 80 Abs. 1 SG massgebend. Für Hauszu-
fahrten bestehen keine strassenbaurechtlichen Abstandsvorschriften. Es kann so nahe an die 
Strasse gebaut werden, als es der regelkonforme Grenzabstand zur Nachbarsparzelle zulässt.20 
Gegenüber öffentlichen Strassen ersetzt der Strassenabstand den Grenzabstand.21
d)
Bei der Strassenparzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. K.________ handelt es sich unbestrit-
tenermassen um eine Detailerschliessungsstrasse, welche nach ihrer Vollendung von Gesetzes 
wegen in das Eigentum der Gemeinde übergeht. Umstritten ist hingegen, ob es sich bei der ge-
planten Verlängerung dieser Detailerschliessungsstrasse, welche künftig längs der südlichen Pa-
rzellengrenze der Parzelle Hellsau Grundbuchblatt Nr. G.________ verlaufen und einerseits das 
vorliegend geplante Einfamilienhaus auf Parzelle Nr. G.________ sowie jenes auf der auf der 
angrenzenden Parzelle Nr. H.________ erschliessen soll, um eine Detailerschliessungsstrasse 
oder um eine private Hauszufahrt handelt. Auf der Legende zum Situationsplan wird die Verlän-
gerung der Detailerschliessungsstrasse als «Privaterschliessung» bezeichnet.
e)
Die vorliegend geplante Zufahrt soll zwei freistehende Einfamilienhäuser mit der Detailer-
schliessungstrasse auf Parzelle Nr. K.________ – und demnach mit dem Gemeindestrassennetz 
– verbinden. Für die beiden Einfamilienhäuser wurde je ein separates Baugesuch eingereicht, 
welches von der Gemeinde am 24. Mai 2024 (Vorhaben auf der Parzelle Nr. H.________) resp. 
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 5. Aufl., Bern 2024, Art. 109/110 
N. 3 und 20.
16 VGE 2010/10 vom 10. Juni 2010 E. 3.4, bei welchem das Verwaltungsgericht eine Zufahrt, welche drei Einfamilien-
häuser erschloss, als Detailerschliessungsstrasse qualifiziert hat (mit Hinweisen).
17 Vgl. VGE 2022/168 vom 13. Mai 2024, E. 5.3, mit Hinweisen.
18 Vgl. VGE 2022/168 vom 13. Mai 2024, E. 5.3; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, Band II, 5. Aufl., Bern 2024, Art. 106/107 N 11 und 13.
19 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1).
20 BVR 2008 S. 332 E. 4.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., 
Bern 2020, Art. 12 N. 15 ff.
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 15.


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am 25. Oktober 2024 (Vorhaben auf der Parzelle Nr. G.________) und damit zu unterschiedlichen 
Zeitpunkten bewilligt wurde. Die geplanten Einfamilienhäuser verfügen je über eine eigene, von 
der Zufahrtstrasse abzweigende Hauszufahrt mit eigener Parkierungsmöglichkeit. Interne Verbin-
dungen, die weitgehend nur aus Fusswegen bestehen, wie sie bei Arealüberbauungen üblich sind, 
sind nicht geplant. Es liegt nach dem Gesagten vorliegend keine einheitlich projektierte Überbau-
ung mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Abstellplätzen sowie internen Fusswegen und damit 
keine Gebäudegruppe im Sinne von Art. 106 Abs. 3 BauG vor. Bei der streitbetroffenen Zufahrts-
strasse handelt es sich entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin sowie der Gemeinde 
folglich nicht um eine Hauszufahrt, sondern um eine Detailerschliessungsstrasse im Sinne von 
Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG. Ob die gesamte Strasse als Detailerschliessungsstrasse zu qualifi-
zieren ist, oder lediglich der erste Teil vom Ende der Strassenparzelle Nr. K.________ bis zum 
Ende der Abzweigung der Hauszufahrt auf Parzelle Nr. G.________, kann vorliegend offengelas-
sen werden, da – sollte für den Rest der Südseite nicht der Strassenabstand zum Zuge kommen 
– der grosse Grenzabstand eingehalten werden müsste, welcher gemäss Erwägung 4 vorliegend 
jedoch nicht eingehalten ist.
Die Qualifikation als Detailerschliessungsstrasse ist nicht abhängig vom Willen der Beteiligten, 
sondern erfolgt einzig aufgrund der vorgenannten Kriterien der Baugesetzgebung, weshalb die 
Beschwerdegegnerin aus der Bezeichnung der Strasse als «Privatstrasse» im Situationsplan 
nichts zu ihren Gunsten ableiten kann.22 Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die streit-
betroffene Zufahrt nach vollendeter Erstellung auch ohne Erschliessungsvertrag i.S.v. Art. 109 
Abs. 1 BauG in das Eigentum der Gemeinde übergehen würde. 23 Sodann ändert an der Qualifi-
kation als Detailerschliessungsstrasse gemäss verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung auch die 
Tatsache nichts, dass die Zufahrt auf der Parzelle Nr. H.________ endet und demnach eine Sack-
gasse bildet.24
Da die geplante Strasse als Detailerschliessungsstrasse und damit als öffentliche Strasse zu qua-
lifizieren ist, muss das Bauvorhaben grundsätzlich den Strassenabstand von 3.60 m gemäss 
Art. 80 Abs. 1 Bst. b BauG einhalten. Die öffentliche Strasse befindet sich – ebenso wie die be-
sonnte Längsseite des Gebäudes – auf der Südseite der Bauparzelle. Das Vorhaben muss gegen 
Süden folglich den Strassenabstand und nicht den grossen Grenzabstand einhalten, da die Stras-
senabstände gegenüber öffentlichen Strassen die Grenzabstände ersetzen. 25
f)
Das Wohnhaus hält den Strassenabstand von 3.60 m an keiner Stelle ein: Zwar wird der 
Strassenabstand an der Südwestecke des Wohnhauses nur knapp unterschritten. Gegen Osten 
nimmt die Unterschreitung jedoch stetig zu und an der Südostecke beträgt der Strassenabstand 
lediglich noch 1.5 m. Damit wird der einzuhaltende Strassenabstand an dieser Stelle erheblich 
unterschritten. Die Bauherrschaft hat kein Ausnahmegesuch eingereicht. Gründe, welche eine 
Ausnahme zur Unterschreitung des Strassenabstandes rechtfertigen würden (Art. 81 Abs. 1 SG), 
sind vorliegend auch keine ersichtlich. Es ist nicht davon auszugehen, dass das Einfamilienhaus 
nicht derart redimensioniert oder ausgerichtet werden könnte, dass es den Strassenabstand ein-
hält. Zu berücksichtigen gilt es bei der Frage nach einer allfälligen Ausnahmebewilligung insbe-
sondere auch, dass die Parzelle Hellsau Nr. H.________ wenige Monate vor Einreichung des 
Baugesuchs für das Vorhaben auf Parzelle Nr. G.________ von der Stammparzelle 
Nr. G.________ abgetrennt worden ist. Damalige Eigentümerin der gesamten Parzelle Nr. 
G.________ war die Projektverfasserin der beiden Bauvorhaben auf den Parzellen Hellsau Grund-
buchblatt Nrn. G.________ und H.________. Bei dieser Ausgangslage (Verkleinerung der Par-
22 Vgl. VGE 2022/168 vom 13. Mai 2024, E. 5.5.
23 Vgl. dazu ausführlich VGE 2022/168 vom 13. Mai 2024, E. 6.
24 Vgl. VGE 2010/10 E. 3.3.
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 15.


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zelle aufgrund einer Parzellierung kurz vor Einreichung eines Baugesuchs) könnte eine Ausnahme 
für die Unterschreitung des Strassenabstandes wohl kaum durch die Form oder die Grösse der 
Parzelle begründet werden. Anderweitige Ausnahmegründe sind – wie bereits erwähnt – vorlie-
gend nicht ersichtlich.
g)
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Vorhaben den Strassenabstand 
nicht einhält und für die Unterschreitung des Strassenabstandes keine Ausnahmebewilligung er-
teilt werden könnte. Der Entscheid der Gemeinde ist deshalb – in Gutheissung der Beschwerde – 
aufzuheben und dem Vorhaben der Bauabschlag zu erteilen. Selbst wenn die Zufahrt nicht als 
öffentliche Strasse zu qualifizieren wäre und damit kein Strassenabstand eingehalten werden 
müsste, wäre das zu beurteilende Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig, da diesfalls der grosse 
Grenzabstand eingehalten werden müsste und dieser – wie unter Erwägung 4 aufgezeigt – vor-
liegend deutlich unterschritten wird. Dem Vorhaben wäre folglich auch dann der Bauabschlag zu 
erteilen, wenn die Zufahrt als Hauszufahrt zu qualifizieren wäre. Da dem Vorhaben der Bauab-
schlag zu erteilen ist, erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen des Beschwerdeführers einzugehen 
und über den Eventualantrag zu befinden.
Um den Strassenabstand einzuhalten, muss das Bauvorhaben entweder redimensioniert oder in 
seinen äusseren Massen und in seiner Ausrichtung deutlich verändert werden. Dazu müsste die 
Beschwerdegegnerin ein neues Baugesuch einzureichen. Denn eine derartige Anpassung könnte 
nicht als Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD beurteilt werden, da das Bauvorhaben kaum 
in seinen Grundzügen gleich bliebe.
6.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat daher 
grundsätzlich die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV26). Es 
ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Gemeinde das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers 
verletzt hat und diese Verletzung im Beschwerdeverfahren geheilt werden musste. Dies stellt ei-
nen besonderen Umstand im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar.27 Es rechtfertigt sich daher, 
für die Verletzung des rechtlichen Gehörs Verfahrenskosten im Umfang von 1/10 – ausmachend 
CHF 200.00 – nicht zu erheben. Der Antrag des Beschwerdeführers um Verfahrensvereinigung 
wurde abgewiesen, was ebenfalls eine Ausscheidung von Verfahrenskosten im Umfang von 1/10 
– ausmachend CHF 200.00 – rechtfertigt. Diese Kosten werden dem Beschwerdeführer zur Be-
zahlung auferlegt. Die übrigen Verfahrenskosten im Umfang von CHF 1800.00 hat die Beschwer-
degegnerin als unterliegende Partei zu tragen.
Die Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren hat in jedem Fall die Beschwerde-
gegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD). Diese belaufen sich gemäss 
Ziffer. 6 des angefochtenen Entscheids auf CHF 2301.25.
b)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die Wett-
schlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
26 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
27 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21.


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Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Parteianwalts des Beschwerdeführers beläuft sich 
auf CHF 3340.30 (Honorar: CHF 3000.00; Spesen: CHF 90.00; Mehrwertsteuer: CHF 250.30) und 
ist nicht zu beanstanden, ebenso wie die Kostennote des Parteianwalts der Beschwerdegegnerin 
in Höhe von CHF 4300.00 (Honorar: CHF 4200.00; Auslagen: CHF 100.00).
Die Parteikosten sind analog den Verfahrenskosten zu verlegen. Aufgrund der Gehörsverletzung 
hat die Gemeinde 1/10 der Parteikosten des Beschwerdeführers – ausmachend CHF 334.05 – zu 
tragen. Der Antrag des Beschwerdeführers auf Verfahrensvereinigung wurde abgewiesen. Die 
Beschwerdegegnerin als unterliegende Partei hat der Beschwerdeführerin vom Rest der Partei-
kosten (CHF 3006.25) folglich 9/10 – ausmachend CHF 2705.65 – zu ersetzen. Schliesslich hat 
der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin aufgrund der Abweisung des Antrags auf Verfah-
rensvereinigung 1/10 ihrer Parteikosten – ausmachend CHF 430.00 – zu ersetzen. Im Übrigen hat 
die Beschwerdegegnerin keinen Anspruch auf Parteikostenersatz.
III.
Entscheid
1.
Der Antrag auf Vereinigung der Verfahren RA Nrn. 110/2024/164 und 110/2024/82 wird ab-
gewiesen.
2.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Hellsau vom 25. Ok-
tober 2024 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 15. Februar 2024 wird der Bauabschlag 
erteilt.
3.
Die Verfahrenskosten werden im Umfang von CHF 1800.00 der Beschwerdegegnerin und 
im Umfang von CHF 200.00 dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
4.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 2301.25 werden der 
Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Ge-
meinde Hellsau zuständig.
5.
Die Gemeinde hat dem Beschwerdeführer Parteikosten in der Höhe von CHF 334.05 zu 
ersetzen. Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer Parteikosten in der Höhe 
von CHF 2705.65 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Der Beschwerdeführer 
hat der Beschwerdegegnerin Parteikosten in der Höhe von CHF 430.00 (inkl. Auslagen) zu 
ersetzen.


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IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
-
E.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hellsau, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.