be_bvd · 110 2019 203 · 2020-03-18 · de

Anbau Kleinwohnung und Heizraum

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2019/203
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 18. März 2020
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2020/131 vom 24.2.2021). 
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
Frau E.________
Beschwerdeführerin 3
alle vertreten durch Frau Rechtsanwältin F.________
und
Herrn G.________
Beschwerdegegner 1
Frau H.________
Beschwerdegegnerin 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________, 
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Köniz, Bauinspektorat, Landorfstrasse 1, 
3098 Köniz
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Köniz vom 23. Oktober 
2019 (Geschäftsnummer 18'889; Anbau Kleinwohnung und Heizraum)


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I.
Sachverhalt
1.
Am 16. Oktober 1998 erteilte die Gemeinde Köniz der B.________ die Baubewilligung für 
12 Reiheneinfamilienhäuser auf Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. K.________. Auf dieser 
Parzelle befand und befindet sich auch heute noch das I.________. Am 5. November 1998 liess 
die B.________ die Parzelle parzellieren, so dass insgesamt 14 Parzellen entstanden. Die 
Beschwerdegegnerschaft erwarb die Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. L.________ mit dem 
dazugehörenden 
Reiheneinfamilienhaus. 
Am 
17. 
September 
2018 
reichte 
die 
Beschwerdegegnerschaft bei der Gemeinde Köniz für diese Parzelle ein Baugesuch ein für den 
Anbau einer Kleinwohnung und den Ersatz des Heizraums sowie der Heizung und den Einbau 
von Dachflächenfenstern sowie Sonnenkollektoren. Die Parzelle liegt in der gemischten Zone, 
Bauklasse IIIa. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden 
Einsprache.
Mit Gesamtentscheid vom 23. Oktober 2019 wies die Gemeinde Köniz die Einsprachen ab und 
erteilte dem Bauvorhaben die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 25. November 2019 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, seit 1. Januar 2020 Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Gesamtentscheids vom 23. Oktober 2019. Sie machen insbesondere geltend, das zulässige 
Nutzungsmass sei nicht eingehalten.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 holte die Vorakten ein 
und gab der Gemeinde sowie der Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit, sich zur eingereichten 
Beschwerde zu äussern. 
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde 
befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die 
Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 
Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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2.
Nutzungsmass
a)
Auf 
der 
Parzelle 
Köniz 
Grundbuchblatt 
Nr. L.________ 
befindet 
sich 
ein 
Reiheneinfamilienhaus, mit einer Bruttogeschossfläche von 209.19 m2. Der geplante Anbau soll 
28.43 m2 umfassen. Die Parzelle weisst eine Fläche von 428 m2 auf. Das bestehende 
Reiheneinfamilienhaus wurde im Rahmen einer Gesamtüberbauung gemäss Art. 75 BauG auf 
Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. K.________ erstellt. Die damalige Stammparzelle erstreckte 
sich über eine Länge von ca. 135 m östlich der M.________strasse und umfasste eine Fläche von 
ca. 3700 m2. Auf dem nordöstlichsten Teil befand und befindet sich das I.________. Im Rahmen 
der Parzellierung verblieb dieser Teil als Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. K.________. Daran 
anschliessend befindet sich die Parzelle für die Container-, Spiel- und Parkplätze der 12 
Reiheneinfamilienhäuser. Südwestlich davon liegen die Reiheneinfamilienhäuser. Auf der 
Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. N.________ befinden sich zudem zwei grundbuchrechtlich 
gesicherte Besucherparkplätze für die 12 Reiheneinfamilienhäuser. 
b)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Gebäude der Beschwerdegegnerschaft auf 
Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. O.________ sei im Rahmen einer Gesamtüberbauung im Sinne 
von Art. 75 BauG erbaut worden. Daher sei die zulässige Ausnützungsziffer auch nach der 
Parzellierung nicht anhand einer Einzel- sondern einer Gesamtbetrachtung zu ermitteln. Dabei sei 
zudem nicht die gesamte Fläche der ehemaligen Mutter- resp. Stammparzelle, sondern nur die 
tatsächlich vom Bauvorhaben beanspruchte Fläche massgebend: Das heisst, nur diejenige für die 
Reiheneinfamilienhäuser sowie für die Container-, Spiel und Parkplätze zuzüglich derjenigen, der 
mittels Grunddienstbarkeit gesicherten Besucherparkplätze. Für die Berechnung der zulässigen 
Ausnützungsziffer sei daher eine Fläche von 3'034.5 m2 massgeblich. Bei einer realisierten 
Bruttogeschossfläche der 12 Reiheneinfamilienhäusern von insgesamt 2'429.9 m2 entspreche 
dies einer Ausnützung von exakt 0.800. Allfällige Reserven auf einzelnen Parzellen würden 
benötigt, um Übernutzungen auf anderen Parzellen zu kompensieren. Da im vorliegenden Fall 
arealintern keine Nutzungsreserven mehr vorhanden seien, sei eine nachträgliche Verdichtung 
ausgeschlossen. Falls eine Gesamtbetrachtung der ganzen ehemaligen Stammparzelle erfolgen 
sollte, müsse abgeklärt werden, wieviel Bruttogeschossfläche beim später erfolgten Umbau des 
I.________ generiert worden sei.
Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerschaft geltend, die Ausnützungsziffer sei anhand 
einer Einzelbetrachtung zu bestimmen. Das heisst, die anrechenbare Landfläche der Bauparzelle 
sowie die darauf realisierte Bruttogeschossfläche sei für das zulässige Nutzungsmass 
massgeblich. Das Bauvorhaben führe zu einer Ausnützung der Bauparzelle von 0.56. Damit sei 
das zulässige Nutzungsmass eingehalten.
Die Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Köniz erörtert in ihrem Entscheid, bei einer 
Gesamtbetrachtung sei nicht das betroffene Areal für die Berechnung der Nutzungsreserve 
massgebend, sondern die Fläche der gesamten ehemaligen Stammparzelle, das heisst inklusive 
der Fläche der Parzelle, auf welcher das I.________ stehe. Zum Zeitpunkt der Bewilligung habe 
gemäss damaligem Baugesuch noch eine Nutzungsreserve von 260 m2 bestanden. Auch auf der 
tatsächlich zu bebauenden Parzelle der Beschwerdegegnerschaft bestehe noch eine 
Nutzungsreserve. Das Nutzungsmass sei daher unabhängig davon, ob eine Gesamt- oder eine 
Einzelbetrachtung erfolge, in jedem Fall eingehalten.


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c)
Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer ist auf das kantonale resp. kommunale Recht 
abzustellen.4 Gemäss Art. 93 GBR5 ist in der gemischten Zone Bauklasse IIIa eine 
Ausnützungsziffer von min 0.5 und maximal 0.8 einzuhalten. Die Gemeinde hat ihre baurechtliche 
Grundordnung bisher nicht an die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen6 
angepasst. Die Ausnützungsziffer definiert sich daher noch nach Art. 93 aBauV7 und zwar wie 
folgt: 
„Die 
Ausnützungsziffer 
ist 
die 
Verhältniszahl 
zwischen 
der 
anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche.“ „Die anrechenbare 
Landfläche ist gleich der Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht 
ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile (…)“8. 
Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung ist die Einzelbetrachtung eines Baugrundstücks in Bezug 
auf die Ausnützungsziffer die Regel. Das heisst, die Ausnützungsziffer wird anhand der 
Landfläche eines zu überbauenden Grundstücks sowie der darauf realisierten, resp. zu 
realisierenden Bruttogeschossfläche ermittelt. Dies entspricht auch Lehre9 und Rechtsprechung.10 
Das Bundesgericht weist aber darauf hin, dass es auch Ausnahmen von dieser Regel gibt. „Eine 
Ausnahme von dieser Regel gilt für Liegenschaften, welche von teilweise überbauten bzw. für eine 
Ausnützungsberechnung bereits hinzugezogenen Grundstücken abparzelliert wurden und für ein 
Bauprojekt erneut als anrechenbare Landfläche beansprucht werden sollen. Ein solches 
Vorgehen widerspricht dem auch im Kanton Bern geltenden Verbot der mehrfachen Ausnützung 
einer Parzelle“.11 Die als unzulässig qualifizierte mehrfache Ausnützung einer Parzelle setzt 
jedoch voraus, dass in der Bauzone eine Überbauung nur unter Ausnützung bzw. Anrechnung der 
später abparzellierten Fläche errichtet werden durfte.12 Eine Gesamtbetrachtung drängt sich 
insbesondere dort auf, wo eine Abparzellierung im Hinblick auf eine mögliche Mehrfachnutzung 
erfolgte, da dieses Vorgehen den Tatbestand des Rechtsmissbrauchs erfüllt.13 Demgegenüber 
betrachtet es das Bundesgericht aber nicht als willkürlich, wenn bei einer baulichen Erweiterung 
einer 
Arealüberbauung 
nur 
auf 
eine 
Einzelbetrachtung 
abgestellt 
wird. 
Für 
eine 
Einzelfallbetrachtung sprachen in diesem Fall insbesondere auch Gründe der Praktikabilität; trotz 
der typengleichen Bebauung waren geringfügige Unterschiede bei den Bruttogeschossflächen der 
einzelnen Häuser festzustellen. Da auch Veränderungen im Gebäudeinnern die anrechenbare 
Bruttogeschossfläche hätten beeinflussen können, hätten bei einer Gesamtbetrachtung alle 
Häuser der Arealüberbauung überprüft werden müssen. Dies wäre in Anbetracht der Bedeutung 
des strittigen Bauprojektes weder sachgerecht noch verhältnismässig gewesen.14 
Wenn seit der Parzellierung mehr als zehn Jahre vergangen sind, spricht überdies auch der 
Umstand, dass eine Fläche, die für eine Detailerschliessungsstrasse abparzelliert worden ist, nur 
noch während zehn Jahren bei der anrechenbaren Landfläche berücksichtigt werden darf, (Art. 
93 Abs. 3 aBauV) für eine Einzelbetrachtung.15 Der Ablauf von mehr als zehn Jahren soll aber 
dann keine Rolle spielen, wenn die Abparzellierung genau zum Zweck der Mehrfachbenutzung 
erfolgte und die Verschiebung der Parzellengrenze noch heute beim Blick auf den Situationsplan 
4 BGer 1P.143/1996 vom 5. August 1996, E. 3b/cc, in BVR 1997, S. 221.
5 Baureglement der Gemeinde Köniz vom 7. März 1993, genehmigt durch die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion am 
21. Dezember 1993 (GBR).
6 Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen vom 25. Mai 2011 (BMBV; BSG 721.3).
7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (aBauV, BSG 721.1).
8 Art. 93 Abs. 1 und 3 aBauV.
9 Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürich, 1986, S. 70 ff. 
10 Vgl. BVR 2011 S. 272 E. 5.3; BDE vom 110/2012/92 vom 1. Juli 2013, E. 2e.
11 BGer 1P.143/1996 vom 5. August 1996, in: BVR 1997 S. 220 E. 3b aa.
12 BGer 1C_570/2016 vom 22. August 2017, E. 4.4.
13 BDE 110/2004/107 vom 29. Juni 2005, E. 3d in: BVR 2006, S. 267 ff.
14 BGer 1P.143/1996 vom 5. August 1996, in: BVR 1997 S. 218 ff. E. 3.c) bb).
15 So auch BGer 1P.143/1996 vom 5. August 1996, in: BVR 1997 S. 218 ff. E. 3.c) bb).


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ins Auge fällt, so dass die doppelte Inanspruchnahme des Landstreifens ohne grossen Aufwand 
rekonstruierbar ist.16
d)
Im 
vorliegenden 
Fall 
wurden 
die 
Reiheneinfamilienhäuser 
im 
Rahmen 
einer 
Gesamtüberbauung realisiert. Die Berechnung der zulässigen Ausnützungsziffer erfolgte zum 
damaligen Zeitpunkt in Bezug auf die gesamte Stammparzelle.17 Die Parzellierung erfolgte erst 
zu einem späteren Zeitpunkt. Es trifft sicher zu, dass bei einzelnen kleineren Parzellen die 
zulässige Ausnützungsziffer nach der Parzellierung nicht mehr eingehalten ist. Sie waren 
dementsprechend zum Zeitpunkt der Bewilligung auf die Anrechnung von anderen Flächen 
angewiesen. Hingegen wurde im vorliegenden Fall nicht eine separate, unbebaute Fläche nach 
der Bewilligung eines Bauvorhabens abparzelliert mit dem Zweck, diese Fläche zu einem späteren 
Zeitpunkt erneut überbauen zu können. Eine solche Absicht lässt sich im vorliegenden Fall nicht 
erkennen. Es liegt daher auch kein Verdacht auf ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor. Seit 
der Bebauung der Grundstücke sind zudem deutlich mehr als 10, nämlich 24 Jahre vergangen. 
Es ist überdies auch nicht augenscheinlich, dass einzelne Landflächen explizit mehrfach genutzt 
werden sollen. Bereits aus diesen Umständen besteht im vorliegenden Fall gerade kein Grund, 
um vom Grundsatz der Einzelbetrachtung abzuweichen. Für die Frage der Ausnützung ist daher 
im vorliegenden Fall einzig die zu überbauende Parzelle massgebend.
Hinzu kommt, dass auch im vorliegenden Fall Gründe der Praktikabilität gegen eine 
Gesamtbetrachtung sprechen: Genau gleich wie im vorerwähnten Entscheid des Bundesgerichts, 
müsste bei einer Gesamtbetrachtung überprüft werden, ob bei allen 12 Reiheneinfamilienhäusern, 
resp. 
je 
nach 
Betrachtungsperimeter 
auch 
beim 
I.________, 
die 
heute 
relevante 
Bruttogeschossfläche noch dieselbe ist, wie zum Zeitpunkt der Bewilligung. Dies wäre mit 
erheblichem Aufwand verbunden, insbesondere da Veränderungen im Gebäudeinnern unter 
Umständen Auswirkungen auf die massgebende Bruttogeschossfläche haben können, nicht aber 
unbedingt bewilligungspflichtig sind. Daher reichte es streng genommen nicht aus, die alten 
Baugesuchsakten zu kontrollieren, sondern es müsste eine Überprüfung der tatsächlichen 
Räumlichkeiten erfolgen. 
Die Problematik der Praktikabilität stellt sich unabhängig davon, welcher Perimeter bei einer 
Gesamtbetrachtung massgebend wäre. Die Beschwerdeführenden machen selber geltend, dass 
bei einer Gesamtbetrachtung der gesamten Stammparzelle abzuklären wäre, wieviel 
Bruttogeschossfläche beim Umbau des I.________ generiert worden war. Es ist aber auch 
durchaus möglich, dass bei den vor 24 Jahren erstellten Reiheneinfamilienhäusern in den letzten 
Jahren Veränderungen vorgenommen worden sind. Daher wäre eine entsprechende Prüfung auch 
bei einer Betrachtung des "von der Überbauung betroffenen Perimeters" erforderlich. Hinzu 
kommt, dass der Argumentation der Beschwerdeführenden folgend, allenfalls auch zusätzliche 
grundbuchrechtlich gesicherte Parkplätze bei der anrechenbaren Landfläche mit zu 
berücksichtigen wären. Daraus ergibt sich insgesamt, dass eine Gesamtbetrachtung der 13 resp. 
14 Parzellen in Bezug auf die Ausnützungsziffer zum jetzigen Zeitpunkt nicht sachgemäss wäre. 
Für die Berechnung der zulässigen Ausnützungsziffer ist daher einzig die zu überbauende 
Parzelle relevant. Diese misst im vorliegenden Fall 428 m2 auf. Das bestehende 
Reiheneinfamilienhaus weist eine Bruttogeschossfläche von 209.19 43 m2. Mit den zusätzlichen 
28.43 m2 Bruttogeschossfläche ergibt dies eine Ausnützungsziffer von 0.56. Das zulässige 
Nutzungsmass ist daher eingehalten. 
e)
Da im vorliegenden Fall nicht eine Gesamt- sondern eine Einzelbetrachtung des 
Grundstückes in Bezug auf die Ausnützungsziffer erfolgt, kann offen gelassen werden, welche 
16 BDE 110/2004/107 vom 29. Juni 2005, E. 3d in: BVR 2006, S. 267 ff.
17 Vgl. Beschwerde vom 25. November 2019, III Art. 1 Ziffer 4, S. 3 f.


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Landfläche bei einer Gesamtbetrachtung relevant wäre und ob die Ausnützungsziffer bei dieser 
Betrachtungsweise eingehalten wäre. Daher erübrigt es sich den Ausnützungskataster zu 
konsultieren oder zu überprüfen, ob allenfalls ein Nutzungstransfer zulässig sein könnte oder 
nicht. Dementsprechend sind auch die damit zusammenhängenden Beweisanträge abzuweisen. 
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
3.
Verfahrenskosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV18).
b)
Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV19 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst 
sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung 
der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG20). Die 
Beschwerdegegnerschaft macht Anwaltskosten im Umfang von Fr. 5'955.00 geltend. Im 
vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein 
richtiger Schriftenwechsel und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Angesichts der 
Baukosten gemäss Baugesuch von rund Fr. 273'000.– und den umstrittenen Rechtsfragen sind 
auch die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als eher 
unterdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint eine Ausschöpfung des Rahmentarifs von 30 
% und somit ein Honorar von Fr. 3'820.– zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer als 
angemessen. Die Beschwerdeführenden haben daher den Beschwerdegegnerschaft Parteikosten 
im Umfang von insgesamt Fr. 4'259.50 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Köniz vom 
23. Oktober 2019 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 
3.
Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft Parteikosten im Umfang 
von Fr. 4'259.50 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch 
für den gesamten Betrag.
18 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
19 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
20 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).


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IV.
Eröffnung
-
Frau Rechtsanwältin F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt A.________, 
eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Köniz, Bauinspektorat, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.