be_bvd · 110 2021 36 · 2021-01-27 · de

Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle

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Bau- und Verkehrsdirektion
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3013 Bern
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BVD 110/2021/36
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 13. September 2021
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
E.________
Beschwerdeführerin 3
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________
und
A.________, bestehend aus:
G.________
Beschwerdegegnerin 1
Herrn H.________
Beschwerdegegner 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt und Notar I.________ 
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Sonnenfelsstrasse 4, 
3700 Spiez
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 27. Januar 
2021 (Baugesuchs-Nr. 768/2019-0083; Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle)


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I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 7. Juni 2019 bei der Gemeinde Spiez ein 
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Einstellhalle auf Parzelle 
Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung 
W2S. Im Verlaufe des Baubewilligungsverfahrens reichte die Beschwerdegegnerschaft im 
Februar und August 2020 zwei Projektänderungen ein. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter 
anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 27. Januar 2021 
erteilte die Gemeinde Spiez die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 1. März 2021 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen, der Gesamtentscheid vom 
27. Januar 2021 sei aufzuheben und dem Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen. 
Eventualiter sei der Gesamtentscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an 
die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei die Baubewilligung mit Auflagen betreffend 
Rissprotokoll, Sicherung der Baugrube und Verkehrssicherheit zu ergänzen.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde Spiez beantragt in ihrer 
Stellungnahme vom 31. März 2021 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft 
beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 6. April 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei. Mit Verfügung vom 12. Mai 2021 erhielten die Verfahrensbeteiligten unter 
anderem die Gelegenheit, sich zur Zulässigkeit der Steigung der Zufahrt zu äussern. Zudem 
reichte die Gemeinde mit Eingabe vom 29. Juni 2021 auf entsprechende Aufforderung des 
Rechtsamts hin zwei Beurteilungen der kommunalen Fachberatung Gestaltung vom 30. März 
2020 und 21. Juni 2021 ein. Schliesslich erhielten die Verfahrensbeteiligten die Gelegenheit, 
Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen.
4.
Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintreten
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden 1 und 2, deren Einsprache abgewiesen wurde, 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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sind als unmittelbare Nachbarn durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und 
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Ihre Legitimation ist unbestritten. Auf die form- und 
fristgerecht 
eingereichte 
Beschwerde 
ist 
daher 
einzutreten, 
soweit 
sie 
von 
den 
Beschwerdeführenden 1 und 2 erhoben wurde.
c)
Die Beschwerdeführerin 3, deren Einsprache abgewiesen wurde, ist als Eigentümerin der 
Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ grundsätzlich ebenfalls zur Beschwerde befugt. 
Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet jedoch deren Legitimation. Die Beschwerdeführerin 3 
habe sich in einer Vereinbarung aus dem Jahr 2016 verpflichtet, keine Einsprache zu erheben. 
Da sie somit nicht zur Einsprache befugt gewesen sei, sei sie auch nicht beschwerdebefugt.
Beim geltend gemachten Verzicht auf eine Einsprache handelt es sich um eine privatrechtliche 
Abrede, der Verzicht wurde nicht gegenüber der Gemeinde Spiez als der zuständigen 
Verwaltungsbehörde geäussert. Zudem wäre ein Einspracheverzicht, der zum Voraus erklärt wird, 
öffentlich-rechtlich 
grundsätzlich 
ohnehin 
unverbindlich.4 
Die 
öffentlich-rechtliche 
Einsprachelegitimation wird durch die privatrechtliche Vereinbarung folglich nicht berührt. Somit 
ist auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten, als sie von der Beschwerdeführerin 3 erhoben 
wurde.
2.
Zufahrt
a)
Die Beschwerdeführenden rügen unter anderem die Zufahrt beziehungsweise die neu 
geplante Strasse auf der Bauparzelle. Bisher habe diese Strasse eine Steigung von 14.5 Prozent, 
neu werde sie eine Steigung von 18 Prozent haben.
b)
Die Gemeinde Spiez macht in ihrer Stellungnahme vom 29. Juni 2021 dazu geltend, bei der 
Zufahrt handle es sich um eine Hauszufahrt. Auf diese sei Art. 9 BauV5 nicht anwendbar. Dies 
ergebe 
sich 
aus 
Art. 106 
BauG, 
wonach 
nur 
die 
Basis- 
und 
Detailerschliessung 
Erschliessungsstrassen sein.
c)
Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, die Steigung der Zufahrt zur Einstellhalle 
betrage 17 bzw. maximal 18 Prozent. Art. 9 BauV gelte nicht für Zufahrtsrampen zu Einstellhallen. 
Daher spreche nichts gegen eine Bewilligung der geplanten Zufahrtsstrasse.
d)
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
genügend erschlossen ist. Die Erschliessung ist unter anderem genügend, wenn die 
Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt (Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 
Bst. a BauG; siehe auch Art. 22 Abs. 2 Bst. b und Art. 19 Abs. 1 RPG6). Für die 
Strassenerschliessung werden die Basis- und die Detailerschliessung unterschieden. Die 
Hauszufahrt verbindet ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem 
Erschliessungsnetz (Art. 106 Abs. 2 und 3 BauG). Die Erschliessungsanlagen müssen den 
Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks ergeben 
können (Art. 7 Abs. 3 BauG). Der Regierungsrat umschreibt die Anforderungen an eine 
genügende Erschliessung näher (Art. 8 Abs. 1 BauG). Die Steigung von Erschliessungsstrassen 
darf in der Strassenachse höchstens 12 Prozent betragen. Wenn besondere Verhältnisse es 
erfordern, ist eine Steigung bis zu 15 Prozent zuzulassen. In diesen Fällen kann die zuständige 
Gemeindebehörde vom Bauherrn die Anlage eines Winterabstellplatzes verlangen (Art. 9 BauV).
4 Reto Feller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 16 N. 33
5 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
6 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)


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e)
Bereits heute führt auf der Bauparzelle Nr. K.________ eine Zufahrtsstrasse zum Gebäude 
auf der Parzelle Nr. L.________. Diese Zufahrtsstrasse führt parallel zum N.________weg entlang 
der nordöstlichen Grenze der Bauparzelle Nr. K.________ und mündet bei der nördlichen Ecke 
der Bauparzelle Nr. K.________ in den N.________weg. Die bestehende Zufahrtsstrasse weist 
gemäss Darstellung der Beschwerdeführenden eine Steigung von 14.5 Prozent auf. Das 
Bauvorhaben sieht vor, die bestehende Zufahrtsstrasse durch eine neue zu ersetzen. Die 
Wegführung wird dabei unverändert beibehalten, das heisst die neue Zufahrtsstrasse zweigt in 
der nördlichen Ecke der Bauparzelle Nr. K.________ vom N.________weg ab und führt parallel 
zum N.________weg entlang der nordöstlichen Grenze der Bauparzelle Nr. K.________. Kurz 
bevor die Zufahrtsstrasse in die Parzelle Nr. L.________ mündet, zweigt neu in einem rechten 
Winkeln in südwestlicher Richtung die Zufahrt in die Einstellhalle des projektierten Bauvorhabens 
ab. Gemäss dem vorinstanzlich bewilligten Plan Nr. 149_3_004 «Grundrisse» weist die Zufahrt 
ab der Abzweigung vom N.________weg zwischen den Höhenkoten 0.00 und +0.24 auf einer 
Länge von rund 3.5 m eine Steigung von 7 Prozent, anschliessend zwischen den Höhenkoten 
+0.24 und +3.98 auf einer Länge von rund 21 m eine Steigung von 18 Prozent, danach zwischen 
den Höhenkoten +3.98 und +4.30 auf einer Länge von gut 1 m eine Steigung von 27 Prozent und 
schliesslich zwischen den Höhenkoten +4.30 und +4.52 auf einer Länge von gut 3 m eine Steigung 
von 7 Prozent auf.
Gemäss Eingabe der Beschwerdegegnerschaft vom 14. Juli 2021 basiert die Steigung von 
27 Prozent allerdings auf einer fehlerhaften Planeinzeichnung. Demnach weist die Zufahrt gemäss 
Plan in der Beilage zur Eingabe vom 14. Juli 2021 zwischen den Höhenkoten +3.98 und +4.30 auf 
einer Länge von gut 2 m eine Steigung von 14 Prozent und zwischen den Höhenkoten +4.30 und 
+4.52 auf einer Länge von 2 m eine Steigung von 11 Prozent auf. An der Steigung zwischen den 
Höhenkoten +0.00 und +3.98 ändert sich gemäss Plan in der Beilage zur Eingabe vom 14. Juli 
2021 nichts.
f)
Somit weist die Zufahrtsstrasse zwischen den Höhenkoten +0.24 und +3.98 auf einer Länge 
von rund 21 m und damit auch zwischen den Höhenkoten +0.24 und +3.10 auf einer Länge von 
knapp 16 m eine Steigung von 18 Prozent auf. Beim Strassenabschnitt zwischen den Höhenkoten 
+0.24 und +3.10 handelt es sich nicht bloss um eine Zufahrtsrampe zur Einstellhalle. Dies ergibt 
sich schon alleine daraus, dass über dieses Wegstück nicht bloss das projektierte Gebäude mit 
Einstellhalle auf der Bauparzelle Nr. K.________, sondern auch das bestehende Gebäude auf der 
Parzelle Nr. L.________ erschlossen wird. Zudem handelt es sich auch aufgrund der Lage und 
Gestaltung nicht um eine Einstellhallenzufahrtsrampe. Die Beschwerdegegnerschaft spricht in 
ihrer Eingabe vom 14. Juli 2021 denn auch selber von der «geplanten Zufahrtsstrasse». Um eine 
Zufahrtsrampe zur Einstellhalle handelt es sich allenfalls beim Wegstück ab der rechtwinkligen 
Abzweigung zwischen der Höhenkote +3.10 und +3.98, was mangels Relevanz aber nicht 
abschliessend geprüft werden muss.
Dass Art. 9 BauV gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung für Zufahrtsrampen zu 
Einstellhallen keine Anwendung findet,7 ist hinsichtlich des Wegstücks zwischen den Höhenkoten 
+0.24 und +3.10 somit unerheblich. Ob es sich bei diesem Wegstück um eine Detailerschliessung 
oder Hauszufahrt handelt, kann offen bleiben. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung 
findet Art. 9 BauV auch auf private Hauszufahrten Anwendung (für Detailerschliessungen gilt dies 
ohnehin). Dies ergibt sich insbesondere aus der systematischen Einordnung unter der Marginalie 
«Zufahrt» und Art. 6 Abs. 1 BauV, wonach unter «Zufahrt» die Strassenverbindung zwischen dem 
Baugrundstück und dem allgemeinen Strassennetz mit Einschluss der Hauszufahrt verstanden 
7 VGE 2011/206 vom 4. Mai 2012 E. 7.3


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wird.8 Die Steigung der geplanten Zufahrtsstrasse zwischen den Höhenkoten +0.24 und +3.10 
liegt damit ausserhalb des Zulässigen, selbst bei besonderen Verhältnissen darf die Steigung 
maximal 15 Prozent betragen. Ein Ausnahmegesuch für eine Steigung über 15 Prozent wurde 
weder gestellt noch wäre ein solches bewilligungsfähig. Zwar befindet sich die Bauparzelle in einer 
starken Hanglage. Dass eine vorschriftsgemässe Zufahrt mit zulässiger Steigung deshalb nicht 
möglich wäre, wird von der Beschwerdegegnerschaft aber zu Recht nicht geltend gemacht.
g)
Somit ist die geplante Zufahrtstrasse nicht bewilligungsfähig. Mit dem Wegfall dieser Strasse 
fehlt es der Einstellhalle des geplanten Neubaus an der Zufahrt und sind die Parkplätze in der 
Einstellhalle nicht mehr nutzbar. Folglich kann das Bauvorhaben die Parkplatzpflicht gemäss 
Art. 16 f. BauG und Art. 49 ff. BauV nicht mehr erfüllen. Abgesehen davon, dass die 
Beschwerdegegnerschaft an einer Teilbaubewilligung für das Mehrfamilienhaus ohne die 
Zufahrtsstrasse kein Interesse haben dürfte, fällt eine solche Teilbaubewilligung damit ohnehin 
ausser Betracht. Aufgrund der unzulässigen Zufahrtsstrasse erweist sich daher das gesamte 
Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig. Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen und dem 
Baugesuch muss der Bauabschlag erteilt werden.
Die weiteren Rügen müssen unter diesen Umständen nicht geprüft werden. Mit Blick auf die 
Stellungnahmen der kommunalen Fachberatung Gestaltung vom 30. März 2020 und 21. Juni 
20219 wäre insbesondere die Rüge, die Gestaltungsvorschriften seien verletzt, näher zu prüfen.
3.
Kosten
a)
Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren haben in jedem Fall 
die Gesuchstellenden zu tragen, Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 52 Abs. 1 BewD10). 
Die amtlichen Kosten werden daher der Beschwerdegegnerschaft zur Bezahlung auferlegt. 
Gemäss dem Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 27. Januar 2021 belaufen sich die 
amtlichen Kosten auf CHF 8686.85. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde Spiez 
zuständig.
b)
Die Verfahrenskosten dieses Beschwerdeverfahrens werden der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder 
die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 
VRPG11). Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdegegnerschaft als unterliegende 
Partei. Sie hat demzufolge die Verfahrenskosten für das Beschwerdeverfahren zu tragen.
Die Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für 
Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von CHF 200.– bis 
CHF 4000.– erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV12). In Anwendung dieser 
Bestimmungen wird die Pauschale auf CHF 2000.– festgelegt.
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat demnach die 
8 VGE Nr. 22598 vom 12. Oktober 2007 E. 4.5 und implizit auch VGE 2011/206 vom 4. Mai 2012 E. 7.3
9 Siehe Beilagen zur Eingabe der Gemeinde Spiez vom 29. Juni 2021
10 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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unterliegende 
Beschwerdegegnerschaft 
den 
obsiegenden 
Beschwerdeführenden 
deren 
Parteikosten zu ersetzen.
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Parteianwalts der Beschwerdeführenden beläuft sich 
auf CHF 8663.70 (Honorar CHF 7810.–, Auslagen [Kleinspesenpauschale 3 %] CHF 234.30, 
Mehrwertsteuer 
CHF 619.40). 
Nach 
Art. 11 
Abs. 1 
PKV13 
beträgt 
das 
Honorar 
in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11 800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG14). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich zu werten, 
da zusätzlich zur Beschwerde zwei weitere Eingaben von normalem Umfang einzureichen waren. 
Bei Baukosten gemäss Baugesuch von CHF 2 450 000.– und den umstrittenen Rechtsfragen sind 
auch die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als 
durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 6000.– als angemessen. Da 
die Auslagen pauschal mit 3 % des Honorars berechnet wurden, reduzieren sich damit auch die 
Auslagen auf CHF 180.–. Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden somit 
Parteikosten in der Höhe von CHF 6655.85 (Honorar CHF 6000.–, Auslagen CHF 180.–, 
Mehrwertsteuer CHF 475.85) zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 
27. Januar 
2021 
wird 
aufgehoben. 
Dem 
Baugesuch 
vom 
7. Juni 
2019 
mit 
Projektänderungen vom Februar und August 2020 wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 8686.85 werden der 
Beschwerdegegnerschaft zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 
Gemeinde Spiez zuständig.
3.
Die Verfahrenskosten dieses Beschwerdeverfahrens von CHF 2000.– werden der 
Beschwerdegegnerschaft zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1 und der 
Beschwerdegegner 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
4.
Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von 
CHF 6655.85 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerin 1 
und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag.
13 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; PKV; 
BSG 168.811)
14 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)


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IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt I.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.