be_bvd · 110 2015 88 · 2010-12-21 · de

EWAP-Auskaufgesuch | Grindelwald

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2015/88
Bern, 16. November 2015
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Einwohnergemeinde Grindelwald, handelnd durch den Gemeinderat, Postfach 104, 
3818 Grindelwald
vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________
betreffend die Verfügung des Gemeinderates der Gemeinde Grindelwald vom 2. Juni 2015 
(EWAP-Auskaufgesuch)
I.
Sachverhalt
1.
Mit 
Gesamtbauentscheid 
vom 
21. 
Dezember 
2010 
erteilte 
das 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli die Baubewilligung für den Neubau einer 
Überbauung mit sechs Einfamilienhäusern, sechs Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle, 
einem Hotel mit Restaurant sowie Hotel-Appartements mit Einstellhalle. Zu den 
Mehrfamilienhäusern hält der Entscheid fest, dass mindestens 35 % der Wohnungen als 
Erstwohnungen genutzt werden müssen und nicht zweckentfremdet werden dürfen. 
2.
Der Baubeginn der Überbauung erfolgte im Herbst 2012. Im Zeitpunkt dieses 
Entscheides ist sie noch nicht vollendet. Bereits erstellt sind unter anderem fünf 
Mehrfamilienhäuser, die insgesamt 42 Eigentumswohnungen enthalten. Von diesen 


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Wohnungen sind 16 Stockwerkeinheiten als Erstwohnungen und 26 Einheiten als 
Zweitwohnungen ausgeschieden.1 Mit Gesuch vom 4. Mai 2015 beantragte die 
Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Grindelwald den Auskauf einer als Erstwohnung 
ausgeschiedenen 4½ - Zimmerwohnung (Grindelwald Gbbl.-Nr. C.________) aus dem 
Erstwohnungsanteilsplan (EWAP). Mit Verfügung vom 2. Juni 2015 wies die Gemeinde 
Grindelwald dieses Gesuch ab.
3.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 6. Juli 2015 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt, 
die Verfügung vom 2. Juni 2015 sei aufzuheben und es sei ihr zu gestatten, die Stockwerk-
einheit Nr. C.________ aus dem EWAP auszukaufen und die Gemeinde Grindelwald sei 
anzuweisen, die nötigen Schritte gemäss ihrer Verordnung "EWAP Ersatzabgabe" in die 
Wege zu leiten. Eventualiter sei die Verfügung aufzuheben und die Sache zur neuen 
Beurteilung an die Gemeinde Grindelwald zurückzuweisen. Die Beschwerdeführerin macht 
insbesondere geltend, die als Erstwohnungen ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten der 
Überbauung liessen sich trotz grossen Anstrengungen nicht verkaufen. Es bestehe 
offensichtlich keine Nachfrage, im Gegenteil bestehe in Grindelwald aufgrund der 
Annahme der Zweitwohnungsinitiative ein Überhang an Erstwohnungen. Dies seien 
objektive Gründe, die zu einer Ablösung des Zweckentfremdungsverbots führen müssten. 
Ein Auskauf führe auch nicht zur Gefährdung von preisgünstigem Wohnraum für die 
einheimische Bevölkerung. Die Vorinstanz habe das Gesuch zu Unrecht abgelehnt. Zudem 
habe sie die Begründungspflicht und das Rechtsgleichheitsgebot verletzt. 
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz nahm mit Eingabe 
vom 10. August 2015 zu den einzelnen Rügen Stellung und beantragt die Abweisung der 
Beschwerde. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
Erwägungen eingegangen.
1 Beschwerdebeilagen 3 und 7 
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Die Bestimmungen der Gemeinde Grindelwald zu Erstwohnungsanteilen sind Teil der 
Zonenvorschriften und gehören zur baurechtlichen Grundordnung. Die Verfügung der Vor-
instanz stellt daher einen Bauentscheid dar. Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die 
BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 
Beschwerdeführerin, deren Gesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen 
Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Begründungspflicht
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Begründungsdichte der angefochtenen 
Verfügung sei völlig ungenügend. Die Vorinstanz habe sich mit keinem Wort mit ihrer 
Argumentation auseinandergesetzt und damit die Begründungspflicht verletzt. 
b)
Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG4 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. 
Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht 
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde 
muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit 
den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.5
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 BVR 2013 S. 10 E. 3.1.1; BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen 
VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 ff.


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c)
Die Beschwerdeführerin begründete ihr Auskaufsgesuch damit, dass sie erst eine 
Wohnung der Überbauung als Erstwohnung habe verkaufen können. Da ihre Wohnungen 
für Ortsansässige zu teuer seien und aufgrund der Zweitwohnungsinitiative nur noch 
Erstwohnungen erstellt werden dürften, führe ein Auskauf nicht zur Gefährdung von 
preisgünstigem Wohnraum für die ansässige Bevölkerung. Da in Grindelwald keine 
Nachfragen nach Erstwohnungen im hohen Preissegment bestünden, lägen objektive 
Gründe für einen Auskauf vor. 
Die Vorinstanz hat in der Begründung ihrer Verfügung dazu festgehalten, dass es der 
einheimischen Bevölkerung an günstigem Wohnraum mangle, dass ein Auskauf aus dem 
EWAP nur in absoluten Ausnahmefällen genehmigt werden könne und dass vermutet 
werde, der Auskauf habe nur spekulative Hintergründe, die nicht als objektive Gründe 
anerkannt werden könnten. Diese Begründung der Vorinstanz ist zwar eher knapp. Es geht 
aus ihr aber hervor, dass die Vorinstanz die Auffassung vertritt, dass es nach wie vor an 
günstigem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung mangelt und dass sie bei der 
Beschwerdeführerin rein wirtschaftliche Interessen vermutet und objektive Gründe verneint. 
Damit ist die Vorinstanz auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin eingegangen und hat 
deutlich gemacht, dass sie diese nicht als stichhaltig betrachtet. Sie ist damit ihrer 
Begründungspflicht in genügender Weise nachgekommen. 
3.
Erstwohnungsanteilsvorschriften
Die Überbauung, in der sich die umstrittene Stockwerkeinheit Nr. C.________ befindet, 
wurde vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 und vor Inkrafttreten 
der 
Zweitwohnungsverordnung6 
rechtskräftig 
bewilligt. 
Sowohl 
die 
Zweitwohnungsverordnung als auch das künftige Zweitwohnungsgesetz sehen vor, dass 
solche Wohnungen frei genutzt bzw. von Erst- in Zweitwohnungen und von Zweit- in 
Erstwohnungen umgenutzt werden dürfen, allerdings unter Vorbehalt bestehender 
Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts (Art. 3 Abs. 1 
Zweitwohnungsverordnung; vgl. auch den künftigen Art. 11 Abs. 1 ZWG7). Das 
Baureglement der Gemeinde Grindelwald enthält solche Nutzungsbeschränkungen 
6 Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (Zweitwohnungsverordnung; SR 702) 
7 Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; tritt voraussichtlich 
am 1. Januar 2016 in Kraft)


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(EWAP-Vorschriften): Gemäss Art. 46 Abs. 1 GBR8 müssen in Grindelwald Wohnbauten in 
einem bestimmten Umfang Wohnungen für die ortsansässige Bevölkerung enthalten. Im 
Zeitpunkt der Bewilligung der Überbauung betrug der minimale Erstwohnungsanteil 35 % 
der Bruttogeschossfläche (Art. 46 Abs. 1 GBR in der Version vom 8. Juni 2007). Am 3. 
Dezember 2010 beschlossen die Stimmbürger von Grindelwald eine Änderung der EWAP-
Vorschriften. Gemäss der neuen Fassung von Art. 46 GBR beträgt der Erstwohnungsanteil 
30 % der Bruttowohnfläche. 9
Das GBR Grindelwald sieht aber für die mit der Erstwohnungspflicht belegten Wohnungen 
auch Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot vor: So kann der Gemeinderat, 
insbesondere im Falle des erbrechtlichen Eigentumsübergangs einer Erstwohnung, 
Ausnahmen gewähren, wenn der Erwerber oder Benützer der Wohnung besonders enge 
und schutzwürdige Beziehungen zur Gemeinde nachweist und keine öffentlichen 
Interessen verletzt werden. Zudem kann er in anderen besonderen Fällen, wie 
vorübergehender Veränderung des Aufenthaltsortes aus beruflichen oder gesundheitlichen 
Gründen und dergleichen, befristete Ausnahmen gestatten (Art. 48 Abs. 3 und Abs. 4 
GBR). Bei der Revision der EWAP-Vorschriften im Jahr 2010 wurde zudem neu eine 
Bestimmung in das GBR aufgenommen, gemäss welcher der Gemeinderat eine Ablösung 
des Zweckentfremdungsverbotes zulassen kann, sofern kumulativ drei Voraussetzungen 
erfüllt sind: Die Sicherung preisgünstigen Wohnraums für die ansässige Bevölkerung darf 
nicht gefährdet werden, der Grundeigentümer muss objektive Gründe für eine Ablösung 
geltend machen und er hat eine Ersatzabgabe zu leisten (Art. 48b Abs. 1 GBR). Diese 
Ausnahmebestimmungen sind im Sinne der kantonalen Ausnahmeregelung von Art. 26 
BauG und des dort verwendeten Begriffs der "besonderen Verhältnisse" auszulegen, da 
eine kommunale Ausnahmevorschrift die kantonale Regelung von Art. 26 BauG weder 
ausdehnen noch einschränken kann.10
4.
Objektive Gründe
8 Baureglement der Einwohnergemeinde Grindelwald
9 Die geänderte Fassung der EWAP-Vorschriften wurde am 2. November 2011 durch das Armt für Gemeinden 
und Raumordnung (AGR) genehmigt. Diese Verfügung ist soweit die hier relevanten Bestimmungen betreffend 
rechtskräftig geworden. Eine im Zeitpunkt dieses Entscheides noch vor Verwaltungsgericht hängige 
Beschwerde betrifft nur eine Bestimmung zum Erstwohnungsanteil bei Einfamilienhäusern in der 
Landwirtschaftszone.
10 Markus Müller/Reto Feller, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in: BVR 2007, S. 481 ff., S. 497; 
BVR 2003 S. 534 ff. E. 5.2


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a)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, es bestehe ein objektiver Grund für einen EWAP-
Auskauf. Die Annahme und Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative habe die Bautätigkeit 
in den touristischen Bergregionen verändert. Da seit drei Jahren nur noch Erstwohnungen 
bewilligt und gebaut werden dürften, gebe es im Vergleich zu früher viel mehr 
Erstwohnungen auf dem Markt. Die von ihr realisierte Überbauung sei hingegen noch vor 
Annahme der Zweitwohnungsinitiative bewilligt worden; sie sei primär auf den 
Zweitwohnungsmarkt ausgerichtet und liege in einem hohen Preissegment. Die 
Zweitwohnungen in der Überbauung würden zu Preisen von 14'000.00 bis 16'000.00 Fr./m2 
verkauft, die Erstwohnungen zu Preisen um 8'000.00 Fr./m2. Für Erstwohnungen in diesem 
hohen Preissegment bestehe in Grindelwald keine Nachfrage. Es gebe einen Überhang an 
Erstwohnungen im hohen Preissegment, da wegen des Zweitwohnungsbaustopps viele 
günstigere Erstwohnungen auf den Markt kämen. Die Wohnungen der Überbauung würden 
seit dem Baubeginn im Herbst 2012 zum Kauf angeboten. Trotz spezieller 
Verkaufsbemühungen und reduzierter Preise habe bisher nur eine Wohnung als 
Erstwohnung verkauft werden können.
b)
Die Vorinstanz führt in ihrer Stellungnahme aus, die Beschwerdeführerin habe 
Wohnungen in einem Preissegment erstellt, das für die einheimische Bevölkerung kaum 
erschwinglich sei. Sie habe damit entweder auf weiterhin steigende Preise auch für 
Erstwohnungen oder auf grosszügige Ausnahmen von den EWAP-Bestimmungen 
spekuliert. Wenn ihr heute zusätzliche Konkurrenz aus den Folgen der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative erwachse, bewege sie sich im Bereich des unternehmerischen 
Risikos. Im Übrigen sei im Zeitraum der geltend gemachten Verkaufsbemühungen die 
Konkurrenz zusätzlich erstellter Erstwohnungen noch gar nicht zu spüren gewesen. Würde 
man der Argumentation der Beschwerdeführerin folgen, würde jeder Bauherr EWAP-
Wohnungen im Luxus-Bereich erstellen und könnte sie dann wegen Unverkäuflichkeit in 
Zweitwohnungen umwandeln. Rein wirtschaftliche Gründe und Gewinnstreben genügten 
nach konstanter Gerichtspraxis zu Art. 26 BauG nie als Ausnahmegrund.
c)
Art. 48b Abs. 1 GBR verlangt für eine Ablösung des Zweckentfremdungsgebots das 
Vorliegen "objektiver Gründe". Zur Auslegung dieses Begriffs ist – wie die Vorinstanz zu 
Recht ausführt – Gerichtspraxis und Literatur zu den Anforderungen an die "besonderen 
Verhältnisse" 
gemäss 
Art. 
26 
BauG 
zu 
berücksichtigen, 
da 
kommunale 
Ausnahmeregelungen im Sinne dieser Vorschrift auszulegen sind. Als Ausnahmegründe 


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kommen Verhältnisse in Betracht, die sich auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung 
eines Bauvorhabens beziehen, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht genügend 
berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des 
Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, 
die sich aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen ergeben, eine 
Ausnahme begründen. Rein wirtschaftliche Gründe, finanzielle Interessen, der Wunsch 
nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine 
Ausnahmebewilligung.11
d)
Die Beschwerdeführerin hat – wie sie selbst festhält – ihr Bauvorhaben in erster Linie 
auf Zweitwohnungskäufer ausgerichtet und Eigentumswohnungen in einem teuren 
Preissegment erstellt. Auch wenn die Preise für die Erstwohnungen der Überbauung tiefer 
sind als für die Zweitwohnungen, befinden sie sich auf einem hohen Niveau. So kostet die 
umstrittene 4½ - Zimmerwohnung im Rohbau ohne Einstellhallenplatz 970'000.00 
Franken.12 Die Beschwerdeführerin musste nun offenbar feststellen, dass der Verkauf 
dieser Wohnungen nicht einfach ist und in Grindelwald keine grosse Nachfrage von 
Ortsansässigen nach Eigentumswohnungen im hohen Preissegment besteht. Dies ist 
allerdings kein Grund, der eine Ausnahme bzw. einen EWAP-Auskauf rechtfertigt. Die 
Beschwerdeführerin wusste, dass sie einen bestimmten Teil der Wohnungen als 
Erstwohnungen ausgestalten muss. Sie hätte es in der Hand gehabt, die Erstwohnungen 
anders zu konzipieren oder die Erstwohnungsanteile gemäss Art. 47 Abs. 2 GBR 
umzulegen und zwei Gebäude der Überbauung ganz auf Erstwohnungsnutzer 
auszurichten und anders auszugestalten oder für Ortsansässige Mietwohnungen anstelle 
von Eigentumswohnungen anzubieten. Stattdessen hat sie ihre Überbauung primär auf 
Zweitwohnungskunden und ein hohes Preisniveau ausgerichtet. Damit hat sie den Markt 
für Erstwohnungen nicht richtig eingeschätzt und falsch kalkuliert. Die Tatsache, dass auch 
von den Zweitwohnungen erst die Hälfte verkauft werden konnte, lässt den Schluss zu, 
dass die Wohnungen der Überbauung generell zu teuer oder falsch konzipiert sind. Dass 
die Beschwerdeführerin nun Erstwohnungen auskaufen möchte, um finanzielle Nachteile 
zu verhindern, ist zwar nachvollziehbar, aber kein objektiver Ausnahmegrund im Sinne von 
Art. 48b Abs. 1 GBR. Rein wirtschaftliche Gründe der Eigentümer rechtfertigen keinen 
Auskauf aus dem EWAP. Auch die Zweitwohnungsinitiative ändert daran nichts: Es mag 
11 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4 f. 
mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
12 Beschwerdebeilage 10


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sein, dass seit Annahme der Initiative in Grindelwald vermehrt Erstwohnungen erstellt 
wurden. Allerdings ist der Zeitraum zu kurz, als dass eine grosse Anzahl vergleichbarer 
Erstwohnungen hätte erstellt werden können, zumal zunächst die noch vor der Annahme 
der Initiative bewilligten Zweitwohnungen realisiert wurden. Sollte sich die Nachfrage nach 
vergleichbaren Erstwohnungen aber tatsächlich verringert haben, läge dies im Bereich der 
unternehmerischen Risiken, die eine Immobilienunternehmung trägt. Wirtschaftliche Folgen 
solcher Risiken stellen aber keine Ausnahmegründe dar. Im Übrigen ist es ja gerade das 
Ziel der EWAP-Bestimmungen, dass das Angebot auf dem Erstwohnungsmarkt in 
Grindelwald grösser wird und die Preise für Erstwohnungen sinken. Wenn nun eine 
Entwicklung in diese Richtung von den bundesrechtlichen Zweitwohnungsvorschriften 
verstärkt wird, ist dies kein Grund, Erstwohnungen aus dem EWAP zu entlassen. Es 
handelt sich dabei nicht um eine Situation, die in den EWAP-Vorschriften zu wenig 
berücksichtigt wird und eine Ausnahme rechtfertigt, sondern um etwas, das von diesen 
Vorschriften angestrebt wird. Wenn teure Wohnungen auf dem Erstwohnungsmarkt keine 
Abnehmer finden und die Anbieter gezwungen sind, ihre Preise zu senken, ist dies kein 
Ausnahmegrund, sondern der von den EWAP-Bestimmungen angestrebte Mechanismus. 
Die Vorinstanz hat daher zu Recht das Vorliegen eines objektiven Grundes i.S. von Art. 
48b Abs. 1 GBR verneint.
5.
Sicherung preisgünstigen Wohnraums
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, durch den Auskauf der Stockwerkeinheit 
Nr. C.________ aus dem EWAP werde gar kein preisgünstiger Wohnraum für 
Ortsansässige gefährdet. Da die auszukaufende Erstwohnung nicht günstig sei, werde das 
Angebot an günstigen Wohnungen nicht verkleinert. Zudem fehle es in Grindelwald 
überhaupt nicht an günstigem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung. Dies lasse 
sich bereits durch eine Internet-Recherche belegen. An einer restriktiven Anwendung der 
EWAP-Bestimmungen bestehe daher kein öffentliches Interesse mehr, weshalb die 
Ablehnung des Auskaufsgesuchs unverhältnismässig sei.
b)
Es ist notorisch, dass es den Einheimischen in Tourismusgemeinden mit hohem 
Zweitwohnungsanteil an preisgünstigem Wohnraum mangelt. Dies zeigen auch die von der 
Beschwerdeführerin eingereichten Suchergebnisse von diversen Internet-Immobilienporta-


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len.13 Gemäss ihren Unterlagen waren im Recherchezeitpunkt nur zwei Mietwohnungen 
ausgeschrieben, 
die 
die 
gleiche 
Zimmerzahl 
haben 
wie 
die 
Stockwerkeinheit 
Nr. C.________. Die Miete beider Wohnungen lag bei über 3'000 Franken. Bei den 
Kaufobjekten waren sieben Objekte mit der gleiche Zimmerzahl ausgeschrieben. Drei 
davon enthielten keine Preisangabe (Preis auf Anfrage). Bei den anderen vier betrugen die 
Preise 880'000.00, 1'160'000.00, 1'350'000.00 und 1'700'000.00 Franken. Das Vorbringen 
der Beschwerdeführerin, es mangle in Grindelwald gar nicht an günstigem Wohnraum, ist 
daher nicht stichhaltig; ihre Recherchen zeigen das Gegenteil.
c)
Um in einer Tourismusgemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern, das heisst für 
Ortsansässige zu teure Wohnungspreise zu vermeiden bzw. eine Senkung des 
Preisniveaus zu erzielen, muss das Angebot an Erstwohnungen grösser sein als die 
Nachfrage. Damit entsteht ein Druck auf die Anbieter, die Wohnungspreise zu senken. Die 
EWAP-Vorschriften bezwecken genau dies.14 Da preisgünstiger Wohnraum nur erhalten 
oder geschaffen werden kann, wenn das Angebot an Wohnraum genügend gross ist, 
gefährdet auch die Entlassung einer teuren Wohnung aus dem EWAP den preisgünstigen 
Wohnraum für Ortsansässige, weil damit das Angebot verkleinert wird. Die Argumentation 
der Beschwerdeführerin ist daher nicht stichhaltig. 
d)
Da 
die 
Gemeinde 
Grindelwald 
nach 
wie 
vor 
über 
einen 
sehr 
hohen 
Zweitwohnungsanteil verfügt und preisgünstiger Wohnraum für Ortsansässige Mangelware 
ist, besteht trotz der neuen bundesrechtlichen Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau 
nach wie vor ein öffentliches Interesse an der strengen Anwendung der EWAP-
Bestimmungen. Die Vorinstanz hat daher das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht verletzt. 
6.
Rechtsgleichheit
a)
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe das Rechtsgleichheitsgebot 
verletzt. Diese habe im Dezember 2012 in einem anderen Fall einen Auskauf bewilligt, 
obwohl die damalige Gesuchstellerin keine objektiven Gründe geltend gemacht habe und 
die fragliche Wohnung günstig gewesen sei. Die Abweisung des Gesuchs der 
Beschwerdeführerin stehe in Widerspruch zum Entscheid vom Dezember 2012. Die 
13 Beschwerdebeilagen 19-22
14 Markus Müller/Reto Feller, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in: BVR 2007, S. 481 ff., S. 482


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Ungleichbehandlung wiege umso schwerer, als es 2012 in Grindelwald noch viel weniger 
Erstwohnungen gegeben habe als heute. Dennoch habe die Gemeinde damals befunden, 
die Sicherung preisgünstigen Wohnraums werde durch die Entlassung jener Wohnung 
nicht gefährdet.
b)
Die Vorinstanz hält in ihrer Stellungnahme dazu fest, die Gemeinde Grindelwald habe 
in früheren Jahren grosse Probleme mit der Anwendung und Umsetzung der 
Bestimmungen zum Erstwohnungsanteil gehabt. Die Aufsichtsbehörden hätten schliesslich 
eine Aufarbeitung der Problematik verlangt. Die Abklärungen zu allen EWAP-relevanten 
Bauentscheiden seit den 90er Jahren hätten ergeben, dass Kontrolle und Übersicht gefehlt 
hätten. Es sei kein korrektes Verzeichnis geführt und in vielen Fällen sei das 
Zweckentfremdungsverbot nicht im Grundbuch angemerkt worden. Aus verschiedenen 
Gründen sei es bei gewissen Wohnungen nicht mehr möglich gewesen, den 
rechtskonformen Zustand wiederherzustellen, beispielsweise weil Erstwohnungen, bei 
denen die Grundbuchanmerkung gefehlt habe, an gutgläubige Erwerber als Zweitwohnung 
verkauft worden seien. Zudem habe es unklare und beweismässig nicht mehr 
nachvollziehbare Fälle gegeben. Unter anderem deshalb sei Art. 48b GBR eingeführt 
worden. In den erwähnten, unlösbaren Fällen habe der Gemeinderat in teilweise extensiver 
Auslegung von Art. 48b GBR einen Auskauf bewilligt. Im Herbst 2014 sei dann die 
Aufarbeitung aller verfügten Zweckentfremdungsverbote vollendet worden. Es sei für den 
Gemeinderat immer klar gewesen, dass nach Abschluss der EWAP-Problematik Art. 48b 
GBR sehr restriktiv gehandhabt werden solle. Für die nach 2012 erstellten Objekte 
ergäben sich nicht jene Sachzwänge wie bei älteren Liegenschaften, bei denen sich 
Beweisprobleme gestellt oder die Anmerkungen gefehlt habe. Der hier zu beurteilende Fall 
lasse sich daher nicht mit dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Fall vom Dezember 
2012 vergleichen. Und selbst wenn der Fall von 2012 falsch beurteilt worden wäre, 
bestünde für die Beschwerdeführerin kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Es 
existiere keine gesetzeswidrige Praxis des Gemeinderates und nach der Aufarbeitung der 
problematischen EWAP-Fälle sei Art. 48b GBR sehr restriktiv angewendet worden. 
c)
Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV15 ist ein 
verfassungsmässiges Recht. Es garantiert die Gleichbehandlung von Personen durch alle 
staatlichen Organe. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach Massgabe seiner 
15 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 


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Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu 
behandeln. Ein Entscheid verletzt den Grundsatz der Rechtsgleichheit und damit Art. 8 
Abs. 1 BV, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den 
tatsächlichen Verhältnissen, über die zu entscheiden ist, nicht ersichtlich ist, oder 
Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen.16
Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewandt 
worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend 
vom Gesetz behandelt zu werden. Denn der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der 
Verwaltung 
geht 
dem 
Rechtsgleichheitsprinzip, 
und 
damit 
dem 
Anspruch 
auf 
Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor.17 Auf Gleichbehandlung im Unrecht 
besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem oder 
einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen gibt, 
dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde.18 Selbst wenn diese 
Voraussetzungen erfüllt sind, können diesen öffentliche Interessen oder berechtigte 
Interessen Dritter an gesetzmässiger Rechtsanwendung entgegenstehen.19
d)
Die Vorinstanz räumt ein, früher Art. 48b GBR eher extensiv ausgelegt zu haben. 
Dies habe aber Liegenschaften betroffen, bei denen sich Beweisprobleme gestellt oder die 
Grundbuchanmerkungen des Zweckentfremdungsverbots gefehlt habe und bei denen die 
Erstwohnungspflicht nicht mehr habe durchgesetzt werden können. Diese Fälle sind nicht 
mit 
jenem 
der 
Beschwerdeführerin 
zu 
vergleichen; 
eine 
Verletzung 
des 
Rechtsgleichheitsgebots liegt in Bezug auf diese Fälle nicht vor. Ob der von der 
Beschwerdeführerin genannte Fall vom Dezember 2012 ebenfalls zu den Fällen gehört, in 
denen die Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots nicht mehr möglich war, oder ob 
er mit jenem der Beschwerdeführerin vergleichbar ist, kann offen gelassen werden. Selbst 
wenn nämlich die Vorinstanz im Dezember 2012 Art. 48b GBR in jenem Fall falsch 
angewendet 
hätte, 
gäbe 
dies 
der 
Beschwerdeführerin 
keinen 
Anspruch 
auf 
Gleichbehandlung. Ein solcher Anspruch bestünde nur, wenn die Vorinstanz in ständiger 
Praxis Auskäufe ohne objektiven Grund bewilligt bzw. die Gefährdung von preisgünstigem 
16 Jörg Paul Müller, Grundrechte in der Schweiz, 3. Auflage, Bern 1999, S. 396 ff.; BGE 117 Ia 257 E. 3b 
m.w.H.
17 BGE 122 II 451 E. 4a m.w.H.
18 vgl. BGE 127 I 2 E. 3a
19 vgl. BGE 123 II 248 E. 3c 


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Wohnraum zu Unrecht verneint hätte und zudem zu erkennen gäbe, dass sie dies auch in 
Zukunft tun wird. Dies ist nicht der Fall. Der von der Beschwerdeführerin genannte einzelne 
Fall ist nicht geeignet, eine ständige gesetzeswidrige Praxis zu belegen. Die Vorinstanz hat 
zudem überzeugend erläutert, dass seit Abschluss der Aufarbeitung der problematischen 
EWAP-Fälle im Jahr 2014 Art. 48b GBR restriktiv angewendet wird, und sie belegt durch 
zwei Verfügungen vom September 2014, dass sie die Unveräusserbarkeit bzw. 
Unvermietbarkeit von Wohnungen mit hohen Preisen nicht als Ausnahmegrund 
anerkennt.20 
7.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend 
ergibt 
sich, 
dass 
die 
Vorinstanz 
das 
Gesuch 
der 
Beschwerdeführerin zu Recht abgewiesen und weder ihre Begründungspflicht noch das 
Rechtsgleichheitsgebot verletzt hat. Die Beschwerde ist abzuweisen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV21). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Grindelwald vom 
2. Juni 2015 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.00 werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
20 Beschwerdeantwortbeilage 7
21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


RA Nr. 110/2015/88
13
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen. 
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalter/in von Interlaken-Oberhasli, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin