be_bvd · 110 2014 63 · 2015-08-11 · de

Um- und Ausbau Wohnhaus | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION
RA Nr. 110/2014/63
Bern, 11. August 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Frau A.________
Beschwerdeführerin 1
Herrn B.________
Beschwerdeführer 2
Frau C.________
Beschwerdeführerin 3
Frau D.________
Beschwerdeführerin 4
Frau E.________
Beschwerdeführerin 5
Herrn F.________
Beschwerdeführer 6
Frau G.________
Beschwerdeführerin 7
Herrn H.________
Beschwerdeführer 8
Frau I.________
Beschwerdeführerin 9
Herrn J.________
Beschwerdeführer 10
Frau AE.________
Beschwerdeführerin 11
Herrn K.________
Beschwerdeführer 12
Herrn L.________
Beschwerdeführer 13
Herrn M.________
Beschwerdeführer 14


2
Frau N.________
Beschwerdeführerin 15
Herrn O.________
Beschwerdeführer 16
Herrn P.________
Beschwerdeführer 17
AK.________
Beschwerdeführer 18
Herrn Q.________
Beschwerdeführer 19
Herrn R.________
Beschwerdeführer 20
Frau S.________
Beschwerdeführerin 21
Frau T.________
Beschwerdeführerin 22
Herrn U.________
Beschwerdeführer 23
Herrn V.________
Beschwerdeführer 24
Frau W.________
Beschwerdeführerin 25
Frau AA.________
Beschwerdeführerin 26
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt X.________
Herrn AD.________
Beschwerdeführer 27
vertreten durch Frau Rechtsanwältin Z.________
und
Herrn AB.________
Beschwerdegegner 1
Frau AC.________
Beschwerdegegnerin 2


3
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Y.________, 
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, 
Postfach 2731, 3001 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 14. April 2014 
(Baukontroll-Nr. 2012-0613-2; Um- und Ausbau Wohnhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegner reichten erstmals am 12. Dezember 2012 bei der Stadt Bern 
ein Baugesuch ein für den Um- und Ausbau des bestehenden Wohnhauses sowie den Bau 
eines Schwimmbades mit Terrassierung des Hanges auf Parzelle Bern Grundbuchblatt 
Nr. AF.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone und in der Bauklasse 2 mit offener 
Bauweise. Weiter liegt die Parzelle im Bereich des Uferschutzplans AL.________, im 
Aaretalschutzgebiet sowie im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS, 
Aufnahmekategorie A mit Erhaltungsziel A). Das Gebäude ist im Bauinventar als 
erhaltenswertes Objekt eingetragen und befindet sich in der Gebäudegruppe B des 
Inventars AM.________. Schliesslich ist eine Teilfläche des Grundstücks im östlichen 
Bereich des Wohnhauses gemäss der synoptischen Gefahrenkarte als gefährdetes Gebiet 
bezeichnet (gelb, geringe Gefährdung). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen 
die Beschwerdeführenden Einsprache.
Die Bauherrschaft überarbeitete daraufhin ihr Projekt in verschiedenen Punkten und reichte 
am 19. September 2013 eine Projektänderung ein. Die Einsprechenden wurden über die 
Projektänderung informiert. Die Beschwerdeführenden erhoben gegen das Vorhaben 
erneut Einsprache bzw. hielten an ihren Einsprachen fest. Mit Gesamtentscheid vom 
14. April 2014 erteilte die Stadt Bern die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 26 am 13. Mai 2014 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 


4
die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 14. April 2014 und die Erteilung des 
Bauabschlags. Eventualiter sei der Gesamtentscheid vom 14. April 2014 aufzuheben und 
zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Beschwerde vom 15. Mai 
2014 wehrt sich auch der Beschwerdeführer 27 gegen das Bauvorhaben. Er beantragt, der 
Gesamtentscheid vom 14. April 2014 sei aufzuheben und dem Baugesuch sei der 
Bauabschlag zu erteilen. Dabei machen die Beschwerdeführenden geltend, das Vorhaben 
verletze die Vorgaben des Aaretalschutzgebiets, könne aus denkmalschutzpflegerischer 
und ortsbildschützerischer Sicht nicht bewilligt werden, überschreite die zulässige 
Gebäudetiefe und halte die Grenzabstände nicht ein. Weiter sei die Hangrutschgefährdung 
ungenügend beurteilt worden. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden und diverse 
Beweisanträge seien von der Vorinstanz zu Unrecht abgewiesen worden. 
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom 
19. Juni 2014 beantragen die Beschwerdegegner, die Beschwerden seien abzuweisen und 
die Baubewilligung sei zu bestätigen. Auch die Stadt beantragt in ihrer Stellungnahme vom 
20. Juni 2014 die Abweisung der Beschwerden und die Bestätigung des vorinstanzlichen 
Entscheids.
4.
Auf Aufforderung des Rechtsamts reichten die städtische Denkmalpflege, Stadtgrün 
Bern und das Stadtplanungsamt Bern Stellungnahmen ein. Das Bauinspektorat wurde 
zudem gebeten, ihre Praxis zur Messweise der Stützmauern anhand konkreter Beispiele 
zu belegen. Weiter holte das Rechtsamt einen Fachbericht bei der kantonalen Kommission 
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein. Danach führte es im Beisein der 
Parteien, einer Vertretung der OLK sowie von Vertretern der städtischen Fachbehörden am 
16. Oktober 2014 einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien 
erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern
5.
In der Folge beantragten die Beschwerdegegner eine Sistierung des Verfahrens und 
reichten anschliessend eine Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 2. März 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


5
2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 2. März 2015, im Folgenden: 
Projektänderung I). Mit Verfügung vom 9. März 2015 führte das Rechtsamt der BVE aus, 
aufgrund einer ersten summarischen Prüfung sei es fraglich, ob die geplante Garage die 
Voraussetzungen einer unterirdischen Baute im Sinne von Art. 37 Abs. 4 BO2 erfülle. So 
scheine diese geplante Nebenbaute nicht vollständig vom Erdreich überdeckt zu sein, 
sondern auf der Südostseite in der ganzen Länge oberirdisch in Erscheinung zu treten. 
Gestützt auf diese Ausführungen reichten die Beschwerdegegner eine weitere 
Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 17. April 2015, alle gestempelt vom 
Rechtsamt der BVE am 20. April 2015, im Folgenden: Projektänderung II). Das Rechtsamt 
gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den Projektänderungen Stellung zu 
nehmen, und holte dazu einen zusätzlichen Bericht der OLK ein. Zudem wurde die Stadt 
Bern beauftragt, die Projektänderungen öffentlich zur Einsichtnahme aufzulegen (keine 
Publikation) und allenfalls berührte Dritte (weitere Nachbarinnen und Nachbarn) 
anzuhören. In der Verfügung vom 15. Juni 2015 stellte das Rechtsamt fest, dass nach der 
erfolgten Avisierung der Projektänderungen durch die Stadt Bern weder beim 
Bauinspektorat der Stadt Bern noch beim Rechtsamt der BVE Eingaben von weiteren 
Nachbarn eingegangen seien.
6.
Auf Aufforderung des Rechtsamts reichten die Beschwerdegegner am 29. Juni 2015 
die Pläne "Terrainschnitte" und "Vergleich Geländelinie" in angepasster Form ein; diese 
wurden den übrigen Plänen der Projektänderung II angeglichen (Projektänderungspläne 
vom 23. Juni 2015, beide gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 30. Juni 2015). Die 
Pläne wurden den Verfahrensbeteiligten zugestellt; diese erhielten Gelegenheit, sich 
abschliessend zum Verfahren zu äussern. 
7.
Auf die Rechtsschriften, die Fachberichte und Stellungnahmen sowie auf das 
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
2 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO, SSSB 721.1).


6
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren 
Einsprachen abgewiesen wurden, sind Eigentümer oder Mieter der benachbarten Parzelle 
Bern Grundbuchblatt Nr. AG.________ (Beschwerdeführende 1 bis 26) bzw. Eigentümer 
der benachbarten Parzelle Bern Grundbuchblatt Nr. AH.________ (Beschwerdeführer 27). 
Sie sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Die Beschwerden sind innert der Rechtsmittelfrist 
eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 BauG) und enthalten einen Antrag und eine Begründung 
(Art. 32 Abs. 2 VRPG5). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist damit 
einzutreten.
2.
Projektänderungen
a)
Die Beschwerdegegner reichten im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zwei 
Projektänderungen ein. Mit der Projektänderung I vom 2. März 2015 passte die 
Bauherrschaft die Umgebungsgestaltung auf der Westseite des Hauptgebäudes an. So 
wurden die Terrassierungen verändert, indem unterhalb des geplanten Pools neu vier statt 
wie bisher drei sichtbare Stützmauern (und damit vier Terrassen statt drei) vorgesehen 
sind. Dadurch konnte die Höhe der einzelnen Stützmauern verringert werden, sowohl was 
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


7
deren sichtbaren Bereich über dem fertigen Terrain betrifft, als auch hinsichtlich der Höhe 
ab gewachsenem Terrain. Die Treppenerschliessungen zwischen den Terrassen sind neu 
entlang der Parzellengrenzen geplant. Der bisher geplante "Natur-Pool" mit einer Grösse 
von 5.10 x 8 m und einem Anschluss an die Kanalisation haben die Beschwerdegegner 
durch einen "Bio-Pool" ohne Anschluss an die Kanalisation ersetzt. Die Grösse wurde auf 
3.20 x 8 m reduziert. Weiter wurde der unbewohnte Anbau auf der Westseite des 
Gebäudes leicht redimensioniert (von ursprünglich 3.80 x 15 m auf 3.42 x 15.97 m). Mit der 
Projektänderung II vom 20. April 2015 / 30. Juni 2015 wurde die ostseitige Garage 2 m von 
der Parzellengrenze zurückgenommen und damit von einer ursprünglich geplanten Grösse 
von 89.7 m2 auf eine Grösse von 54 m2 reduziert. Der Parkplatz für Zweiräder befindet sich 
nicht mehr in dieser Garage, sondern ist neu als kleinerer Zweiradunterstand nordwestlich 
des Vorplatzes vorgesehen. Im Gegenzug wurde der ungedeckte Vorplatz vergrössert. Der 
darunterliegende unbewohnte Anbau (Kellerraum) befindet sich neu näher beim 
Hauptgebäude und wurde ebenfalls redimensioniert.
b)
Laut Art. 43 BewD6 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE 
eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die 
Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.
Das Projekt bleibt in den Grundzügen gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt die 
Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die 
Hand. Die Projektänderungen ersetzen das ursprüngliche Projekt des Baugesuchs. 
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist somit nur noch das geänderte Projekt gemäss 
der letzten Projektänderung (Projektänderung II, Pläne vom 17. April 2015 und 23. Juni 
2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 und 30. Juni 2015). Das 
von der Vor-instanz beurteilte ursprüngliche Projekt ist nicht mehr zu prüfen.
3.
Rechtliches Gehör: Zustellung Amts- und Fachberichte
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


8
a)
Der Beschwerdeführer 27 führt aus, ihm seien von der Vorinstanz weder die 
Stellungnahme der Bauherrschaft vom 13. Januar 2014 noch die Amts- und Fachberichte 
zugestellt worden, so dass er keine Gelegenheit gehabt habe, hierzu Stellung zu nehmen. 
Weiter sei der Anspruch auf rechtliches Gehör auch verletzt worden, indem die Stadt den 
Einsprechenden eine allfällige Stellungnahme der Stadtbildkommission oder eine 
Zusammenfassung allfälliger mündlicher Äusserungen nicht bekannt gegeben habe. 
Gleiches gelte für eine von der Vorinstanz eingeholte Information beim Bundesamt für 
Kultur.
Wie die Stadt Bern in ihrer Stellungnahme vom 20. Juni 2014 festhält, wurden den 
Beschwerdeführenden weder die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 13. Januar 
2014 noch die eingeholten Amtsberichte zugestellt. Auf eine Weiterleitung der 
Stellungnahme habe man verzichtet, weil den Beschwerdeführenden eine Kopie dieser 
Stellungnahme direkt von den Beschwerdegegnern zugestellt worden sei. Die 
Amtsberichte stünden in keinem Zusammenhang mit den vorgebrachten Rügen. Für die im 
Beschwerdeverfahren relevanten Themen seien keine Fachberichte erarbeitet worden. Das 
Stadtplanungsamt, die Freiraumplanung und die Denkmalpflege würden allfällige Mängel 
oder Einwände gegen ein Bauvorhaben im internen Baugesuchsverfahren (GemDat) 
formulieren. Diese würden der Bauherrschaft zur Kenntnis gebracht, die sie mittels 
Projektänderungen beseitigen könne. Nachdem diese behoben seien, würden die 
Anmerkungen der Ämter gelöscht und allenfalls durch Auflagen in der Baubewilligung 
ersetzt.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes 
des fairen Verfahrens von Art. 29 BV7. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er 
insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder 
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar 
unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.8 
Demnach sind den Parteien im Baubewilligungsverfahren etwa die Amts- und Fachberichte 
zuzustellen, so dass diese Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, sofern sie dies als 
erforderlich erachten.9
7 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
8 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006.
9 VGE 100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 in BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38/39 N. 9b; Urs Eymann, Das 
rechtliche Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.


9
c)
 Es ist unbestritten, dass die Vorinstanz den Einsprechenden die Amts- und 
Fachberichte nicht zugestellt hat. Hierzu wäre sie nach dem Gesagten verpflichtet 
gewesen, auch wenn die Amts- und Fachberichte in keinem Zusammenhang zu den 
vorgebrachten Rügen standen. Auch die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 13. 
Januar 2014 hätte den Einsprechenden von der verfahrensleitenden Behörde grundsätzlich 
zustellt werden müssen, unbesehen der direkten Zustellung der Eingaben zwischen den 
anwaltlich vertretenen Parteien. Damit hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführenden verletzt. Weiter müssen die Einschätzungen der Fachbehörden 
(etwa der Denkmalpflege, des Stadtplanungsamts oder der Freiraumplanung) zum 
Auflageprojekt 
den 
Einsprechenden 
zugänglich 
gemacht 
werden. 
Sofern 
diese 
Fachmeinungen bereits vor der Auflage eingeholt werden, sind sie als Teil der 
Auflageakten publik zu machen. Werden diese erst nach der Publikation des Baugesuchs 
und nach Ablauf der Einsprachefrist eingeholt, sind sie den Einsprechenden zuzustellen. 
Dies ist vorliegend nicht passiert, was ebenfalls eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
darstellt.
d)
Eine Gehörsverletzung kann im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die 
obere Instanz dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den 
Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders 
schwere Verletzung der Parteirechte handelt.10 Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der 
BVE als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Die Beschwerdeführenden 
hatten zudem die Möglichkeit, während der Rechtsmittelfrist die Akten einzusehen und von 
den vorhandenen Fach- und Amtsberichten und den weiteren Unterlagen Kenntnis zu 
nehmen. Das Rechtsamt der BVE gewährte dem Beschwerdeführer 27 mit Verfügung vom 
9. 
September 
2014 
Einsicht 
in 
die 
amtlichen 
Akten. 
Auch 
den 
übrigen 
Verfahrensbeteiligten gab es explizit Gelegenheit, auf Gesuch hin Gebrauch von ihrem 
Recht auf Akteneinsicht zu machen. Die Stellungnahme vom 13. Januar 2014 erhielten die 
Beschwerdeführenden 
unbestrittenermassen 
bereits 
während 
des 
Baubewilligungsverfahrens direkt von den Beschwerdegegnern. Schliesslich holte das 
Rechtsamt im Beschwerdeverfahren zu den umstrittenen Punkten schriftliche Berichte der 
betroffenen Fachstellen ein. Die Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte im 
Beschwerdeverfahren 
damit 
vollumfänglich 
wahrnehmen; 
ihnen 
ist 
durch 
die 
10 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 
1997, N. 16 zu Art. 21 VRPG.


10
Verfahrensmängel kein materieller Nachteil entstanden. Die im Baubewilligungsverfahren 
begangene Gehörsverletzung ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.11
4.
Rechtliches Gehör, Begründungspflicht
a)
Der Beschwerdeführer 27 bringt vor, auf seine Rüge, wonach es sich bei der 
geplanten Einstellhalle nicht um eine unterirdische Baute handle, gehe die Vorinstanz mit 
keinem Wort ein, womit sie ihre Begründungspflicht verletzt habe. Gleiches gelte auch für 
die Einwände in der Einsprache, dass die Bewilligungsgründe für die Rodung der Bäume 
nicht nachgewiesen seien und die Ersatzpflanzungen ungenügend seien.
Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 machen geltend, die Vorinstanz habe sich zu ihren 
Ausführungen und Argumenten im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz nicht 
geäussert. 
Sie 
habe 
nur 
darauf 
hingewiesen, 
dass 
im 
vorliegenden 
Baubewilligungsverfahren 
die 
Überprüfung 
durch 
die 
Denkmalpflege 
und 
die 
Freiraumplanung erfolgt sei. Hinsichtlich der Fällung der Bäume sind sie ebenfalls der 
Ansicht, der Entscheid sei ungenügend begründet und die Vorinstanz habe sich nicht mit 
ihren Argumenten auseinandergesetzt.
b)
Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 
sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die 
Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde 
mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf 
die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 
zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.12
c)
Hinsichtlich der Einstellhalle wird im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten, dass 
gemäss Art. 37 BO unterirdische Bauten an die Grenze gebaut werden können, sofern eine 
angemessene Bepflanzung des überdeckten Areals möglich sei. Der eingereichte 
Umgebungsgestaltungsplan weise eine angemessene Bepflanzung aus. Die Öffnung auf 
11 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16 mit Hinweisen.
12 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 6 ff.


11
der Südwestseite werde nicht als Fassade, sondern als Garageneinfahrt betrachtet (S. 6 
des Entscheids). Damit hat die Vorinstanz kurz begründet, wieso ihrer Ansicht nach von 
einer unterirdischen Baute auszugehen ist. Damit waren die Beschwerdeführenden in der 
Lage, die Baubewilligung in diesem Punkt sachgerecht anzufechten. Diesbezüglich ist die 
Vori-nstanz deshalb ihrer Begründungspflicht nachgekommen und es liegt keine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.
Was die Rodung der Bäume anbelangt, so verweist die Vorinstanz im Entscheid auf die 
Einschätzung 
der 
Fachbehörden: 
Mit 
der 
Unterzeichnung 
des 
Umgebungsgestaltungsplanes habe das Stadtplanungsamt/Freiraumplanung in Absprache 
mit der Stadtgärtnerei der Fällung diverser Bäume und deren Ersatzbepflanzung 
zugestimmt (S. 7 des Entscheids). Wieso die Vorinstanz bzw. die Fachbehörde die 
Bewilligungsvoraussetzungen nach dem Baumschutzreglement der Stadt Bern als erfüllt 
erachtet, ergibt sich jedoch weder aus dem Entscheid noch aus den Vorakten. In diesem 
Punkt hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt. 
Dasselbe gilt für den Bereich der Denkmalpflege. Hierzu führt die Stadt im Entscheid einzig 
aus, die Denkmalpflege der Stadt Bern habe weder die bereinigte erste Eingabe, noch die 
zweite Eingabe (Projektänderung) beanstandet (S. 5 Entscheid). Die Denkmalpflege habe 
keine Kehrtwende vollzogen. Die durch die Denkmalpflege nach der ersten Eingabe 
kritisierten Punkte seien von der Bauherrschaft überarbeitet worden, bevor das Gesuch 
erstmals bekannt gemacht worden und von der Denkmalpflege erneut beurteilt worden sei 
(S. 8 Entscheid). Eine nähere Begründung, wieso der Um- und Ausbau aus Sicht der 
Denkmalpflege in Ordnung ist, fehlt gänzlich. Ebenso wenig wird im Entscheid auf einen 
schriftlichen Bericht der Denkmalpflege verwiesen. Die Begründung im Entscheid ist 
ungenügend.
d)
Allerdings konnte auch diese Gehörsverletzungen im Rechtsmittelverfahren geheilt 
werden. So holte das Rechtsamt der BVE eine Stellungnahme bei Stadtgrün Bern zu den 
Bewilligungsgründen der geplanten Rodungen sowie vom Stadtplanungsamt eine 
Einschätzung zu den vorgesehenen Ersatzpflanzungen ein. Auch die städtische 
Denkmalpflege beantwortete diverse Fragen des Rechtsamts im Rahmen einer 
Stellungnahme. Zudem waren diese Fachbehörden auch am Augenschein vom 16. 
Oktober 2014 anwesend. Schliesslich wurden auch die Projektänderungen den 
Fachbehörden vorgelegt; gemäss Stellungnahme der Stadt Bern vom 8. Juni 2015 
stimmten sie den Projektänderungen zu und hatten keine zusätzlichen Bemerkungen. Die 
Beschwerdeführenden hatten Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren zu den Äusserungen 


12
der Fachbehörden Stellung zu nehmen. Sie konnten damit ihre Rechte im 
Beschwerdeverfahren 
vollumfänglich 
wahrnehmen; 
ihnen 
ist 
durch 
diesen 
Verfahrensmangel kein materieller Nachteil entstanden. Auch diese Gehörsverletzung ist 
jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen. 
5.
Denkmalpflege 
a)
Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 monieren, das Bauvorhaben sei nicht 
bewilligungsfähig, weil die geplanten baulichen Änderungen das denkmalgeschützte Chalet 
beeinträchtigten. Die Beschreibung im Objektblatt des städtischen Bauinventars mache die 
Kleinmassstäblichkeit des Chalets mit seinen äusseren Besonderheiten deutlich. Diese 
Merkmale würden mit dem Vorhaben in unzulässiger Weise beseitigt. Die Um- und 
Ausbauten stünden in keinem Verhältnis zu den Massen und Proportionen des 
bestehenden kleinräumigen Wohnhauses. Mit dem Bauprojekt gehe der ursprüngliche 
Charakter des erhaltenswerten Objekts gänzlich verloren. Obwohl eine Überprüfung des 
vorliegenden Um- und Ausbaus durch die Fachbehörden unabdingbar sei, finde sich in den 
gesamten Akten weder eine Stellungnahme noch ein Fachbericht der Denkmalpflege der 
Stadt Bern oder der Freiraumplanung. Da keine Berichte der Fachbehörden vorlägen, 
verstosse das Bauvorhaben gegen Art. 10b Abs. 1 BauG.
Der Beschwerdeführer 27 rügt, das in seinem Eigentum stehende, schützenswerte 
Gebäude werde durch das Bauvorhaben stark beeinträchtigt und in seiner Bedeutung 
heruntergesetzt. Der Denkmalpfleger habe sich zu diesem Aspekt nicht geäussert. Es sei 
nicht nachvollziehbar, wieso der Denkmalpfleger das Projekt und vor allem die 
Umgebungsgestaltung zunächst äusserst kritisch beurteilt, seine Beurteilung aber 
anschliessend geändert habe, obwohl die Umgebungsgestaltung gleich blieb. 
b)
Das umstrittene Chalet an der AI.________Strasse 18 ist im Bauinventar 
AM.________ als erhaltenswertes K-Objekt eingestuft und gehört zu einer Gebäudegruppe 
(Gebäudegruppe B, Chalets AI.________Strasse). Beim unmittelbar benachbarten 
Gebäude des Beschwerdeführers 27 handelt es sich gemäss Bauinventar um ein 
schützenswertes K-Objekt, welches ebenfalls einer Gebäudegruppe zugeteilt ist 


13
(Gebäudegruppe A, Untere AI.________Strasse). Beide Objekte unterliegen damit dem 
Schutz von Art. 10b BauG. Gemäss Absatz 1 dieser Bestimmung können Baudenkmäler 
nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens für bisherige oder passende 
neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres Wertes verändert werden, dürfen 
jedoch durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden. Beim 
Gebäude der Beschwerdegegner ist zudem Art. 10b Abs. 3 BauG zu beachten, wonach 
erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu 
bewahren sind.
Betreffen Baubewilligungsverfahren schützenswerte und erhaltenswerte Baudenkmäler, die 
Bestandteil einer im Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige 
kantonale Fachstelle in jedem Fall in das Verfahren einzubeziehen (Art. 10c Abs. 1 BauG, 
Art. 22 Abs. 3 BewD). Allerdings kann die Erziehungsdirektion des Kantons Bern (ERZ) 
gemäss Art. 36 Abs. 2 DPG13 auf Gesuch hin Gemeinden mit einer eigenen, geeigneten 
Fachstelle für Denkmalpflege Aufgaben und Befugnisse aus diesem Gesetz übertragen. 
Dies ist bei der Stadt Bern der Fall. Soweit sich bei der Beurteilung des Bauvorhabens 
Fragen des Denkmalschutzes stellen, ist deshalb grundsätzlich auf die Beurteilung der 
städtischen Denkmalpflege abzustellen.14 
c)
Das ursprüngliche Baugesuch vom 12. Dezember 2012 wurde durch die städtische 
Denkmalpflege geprüft. Dies ergibt sich aus dem Schreiben des Bauinspektorats der Stadt 
Bern an die Beschwerdegegner vom 3. April 201315, worin diesen die Einwände der 
Denkmalpflege eröffnet wurden. Dabei machte die Denkmalpflege einerseits Vorbehalte 
zum 
Gebäude 
der 
Beschwerdegegner 
selber 
(Materialisierung 
der 
Kamine, 
Höhenstaffelung der Kamine, Dach des Erschliessungsanbaus). Andererseits wurde die 
Umgebungsgestaltung kritisiert. Diese verunkläre und beeinträchtige sowohl die Einbettung 
des Einzelbaus als auch das durch die "waldartige", dicht begrünte steile Hanglage 
bestimmte Ensemble. Nach der Projektänderung vom 19. September 2013 hat die 
städtische Denkmalpflege diese Einwände gemäss eigenen Aussagen16 zurück 
genommen: So seien mit dieser Projektänderung die Pläne in ihrem Sinne betreffend 
Höhenstaffelung der Kamine und des Anbaus angepasst worden. Auch hinsichtlich der 
13 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41).
14 Vgl. zum Ganzen VGE 100.2011.172 vom 31. Oktober 2012, E. 2.1.
15 Vorakten pag. 374.
16 Stellungnahme städtische Denkmalpflege vom 14. August 2015.


14
Umgebungsgestaltung sei auf die wesentlichen, von ihr beanstandeten Mängel 
eingegangen worden. Die baurechtlichen Bedingungen der Terrassierungen im 
Aussenraum seien eingehalten und weder das Stadtplanungsamt noch Stadtgrün habe 
gegen das überarbeitete Projekt einen Einspruch erhoben. Entsprechend führte die 
Vorinstanz im Entscheid aus, die in der ersten Eingabe ersuchten Eingriffe am 
bestehenden Gebäude seien mit der zweiten Eingabe reduziert worden. Die 
Denkmalpflege der Stadt Bern habe die zweite Eingabe (Projektänderung) nicht 
beanstandet. 
Diese Ausführungen zeigen, dass das Bauvorhaben sowohl im ursprünglichen Zustand als 
auch nach Einreichung der Projektänderung im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren 
durch die städtische Denkmalpflege als zuständige Fachbehörde beurteilt worden ist, auch 
wenn kein eigentlicher Fachbericht eingeholt wurde. Ein Verstoss gegen Art. 10c Abs. 1 
BauG oder Art. 22 BewD – wie dies von den Beschwerdeführenden 1 bis 26 sinngemäss 
geltend gemacht wird – ist damit zu verneinen. Die fehlende schriftliche Beurteilung der 
Denkmalpflege führte jedoch zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der 
Beschwerdeführenden (vgl. E. 3 und 4).
d)
Vorab ist zu prüfen, ob die geplanten baulichen Veränderungen am Haus der 
Beschwerdegegner den denkmalpflegerischen Vorgaben standhalten. Relevant ist dabei 
das Bauvorhaben, wie es sich aus den Plänen der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 
30. Juni 2015 ergibt, wobei sich dieses hinsichtlich der geplanten Veränderungen am 
bestehenden Haus mit den beiden Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nicht 
geändert hat. 
Die städtische Denkmalpflege charakterisierte das Gebäude der Beschwerdegegner in der 
Stellungnahme vom 14. August 2014 wie folgt: 
"Das Gebäude AI.________Strasse 18 ist ein typischer Vertreter eines in gemischter Bauweise 
(Sockel und Erdgeschoss gemauert, Obergeschoss in Holzkonstruktion) errichteten chaletartigen 
Heimatstils. Mit Baujahr 1935 zählt es zur jüngeren Generation der vom Schweizer Holzstil 
geprägten Wohnhäuser, die in ähnlicher Form in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts in der 
ganzen Schweiz eine weite Verbreitung fanden (im Gegensatz dazu die benachbarten, nicht 
inventarisierten Bauten der gleichen Baugruppe Nr. 12 von 1911 und Nr. 28 von 1919, die der 
älteren Generation zuzurechnen sind). Neben der beschriebenen Bauweise prägen das voluminöse, 
weit ausgreifende Dach, unterschiedliche profilierte Holzelemente sowie die zahlreichen Holzlauben 
dieses Gebäude." 


15
Die geplanten Veränderungen im und am umstrittenen Chalet beurteilte die städtische 
Denkmalpflege folgendermassen:
"Veränderungen, die sich in die vorhandene Bauweise und Bausubstanz einordnen und 
Erweiterungen, die auf den bestehenden Bau Rücksicht nehmen resp. seine Bedeutung nicht 
schmälern, sind bei einem erhaltenswerten Objekt zulässig. In diesem Sinne hat die Denkmalpflege 
auch den grössten baulichen Eingriff am Objekt geprüft und schliesslich dem modernen Anbau auf 
der Gebäuderückseite zugestimmt. Dieser an der hangseitigen Nord-Ostfassade angegliederte 
Kubus soll neu die Vertikalerschliessung aufnehmen ist vom öffentlichen Raum nicht respektive 
kaum einsehbar. Damit der charakteristische Ausdruck des Gebäudes nicht wesentlich 
beeinträchtigt wird und diese Erweiterung akzeptiert werden kann, wurde festgehalten, dass die 
Verbindung zwischen dem Haupt- und Erschliessungsbau sorgfältig zu gestalten ist und dass der 
Anbau die Hauptdachform nicht überragen darf. Diese Bedingungen sind mit dem vorliegenden 
Baugesuch eingehalten. 
Die projektierten Giebellukarnen – zwei Dachaufbauten, die zur Belichtung des zu Wohnzwecken 
ausgebauten Daches notwendig sind – fügen sich in Ausdruck und Detailgestaltung in den 
historischen Bestand ein. Sie wurden in Absprache mit der Denkmalpflege projektiert. Diese Gauben 
wie auch die Ergänzungen im Bereich der Lauben führen zwar zu einer Veränderung des 
Gebäudeäusseren, sie entwickeln sich jedoch in Materialisierung und handwerklicher Detaillierung 
aus den schon vorhandenen "zahlreichen gürtenden Balkonen" und sind wie diese dem Schweizer 
Holzstil verpflichtet. 
Durch 
die 
Erweiterung 
des 
Gebäudekörpers, 
insbesondere 
durch 
die 
Verlegung 
der 
Erschliessungszone in den nordseitig angegliederten Kubus, wurde eine Veränderung der 
Raumstrukturen hervorgerufen. Dieser teilweisen Entfernung und Verlegung der Wände stimmte die 
Denkmalpflege zu. Das Projekt entwickelte sich von Seiten der Denkmalpflege und Bauherrschaft 
unter der Voraussetzung, dass der Gesamtcharakter des Gebäudes erhalten bleibe und subtil 
ergänzt werde."
Diese Ausführungen der städtischen Denkmalpflege überzeugen. Grundsätzlich ist zu 
beachten, dass Baudenkmäler nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens 
für bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres 
Wertes verändert werden dürfen (Art. 10b Abs. 1 BauG). Die neuen Dachlukarnen sowie 
die Dachflächenfenster auf der Nordwest- und auf der Südostseite dienen der Belichtung 
des neu geplanten Wohnraums im Dachgeschoss. Die Dachlukarnen sind mit einer Breite 
von jeweils 2.65 m relativ bescheiden und nehmen nicht die ganze Dachfläche in 
Anspruch. Sie sind zwar optisch sichtbar, passen jedoch in ihrer Ausgestaltung und 
Materialisierung zum bestehenden Chalet. Wie die Denkmalpflege nachvollziehbar darlegt, 


16
fügen sie sich in Ausdruck und Detailgestaltung gut in den historischen Bestand ein. 
Dasselbe gilt für die neuen Balkonelemente, welche sich den bereits vorhandenen 
zahlreichen Balkonen anpassen. Auch die nordwestseitig geplante Erweiterung des 
Erdgeschosses übernimmt die Bauweise in diesem Bereich (gemauert) und ordnet sich 
damit gut in das bestehende Bild ein. Trotz dieser Veränderungen am Äussern des 
Gebäudes bleibt der ursprüngliche Charakter des erhaltenswerten Objekts (chaletartiger 
Heimatstil mit voluminösem, weit ausgreifendem Dach, unterschiedlich profilierten 
Holzelementen sowie zahlreichen Holzlauben) daher erhalten. Die neue Terrasse im ersten 
Untergeschoss ist in den unteren Bereichen des Gebäudes geplant und tritt daher – bei 
einem Gesamtanblick des Gebäudes – nicht dominant in Erscheinung. Sie tangiert die 
oberen, charakterprägenden Teile des Chalets nicht und kann damit aus Sicht des 
Denkmalschutzes ebenfalls akzeptiert werden. Der moderne Erschliessungsanbau stellt 
einen bewussten Kontrastpunkt zum Chalet dar; er soll als neues Element wahrgenommen 
werden. Da er hangseitig an die Nordost-Fassade angrenzt und das Dach dieses Anbaus 
des Hauptgebäudes nicht überragt, ordnet er sich diesem klar unter. Von den anlässlich 
des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 begangenen Standorten in der näheren und 
weiteren Entfernung wäre der Erschliessungsbau nicht oder kaum wahrnehmbar. Die 
Charakteristik des Chalets bleibt also auch mit dem Erschliessungsbau gewahrt. 
Schliesslich sind diverse Änderungen an den Raumstrukturen geplant, welche vorab eine 
Folge der Auslagerung der Erschliessungstreppen in den Anbau sind. Nach Art. 10b Abs. 3 
BauG sind zwar erhaltenswerte Baudenkmäler mit ihren Raumstrukturen zu bewahren, d.h. 
eine Auskernung ist in der Regel ausgeschlossen. Anders als bei schützenswerten 
Baudenkmälern verlangt das Gesetz hier aber nicht auch den Erhalt der inneren Bauteile 
und festen Ausstattungen.17 Vorliegend kann nicht von einer Auskernung gesprochen 
werden. Die Raumstrukturen verändern sich zwar, trotzdem wird die Grundstruktur nicht 
völlig abgeschafft. Im Unterschied zu einem schützenswerten Haus müssen die inneren 
Bauteile auch nicht zwingend erhalten bleiben. Die geplante Raumaufteilung mit 
zahlreichen Räumen nimmt Rücksicht auf die bisherige Baustruktur. Damit bleibt der 
Charakter des Hauses – der Ansicht der städtischen Denkmalpflege folgend – auch im 
Inneren des Gebäudes gewahrt. Die BVE sieht daher keinen Grund, von der Fachmeinung 
der städtischen Denkmalpflege abzuweichen.
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 6.


17
e)
Bei den geplanten, baulichen Veränderungen in der Umgebung des Hauses ist zu 
prüfen, ob durch diese die beiden Baudenkmäler (erhaltenswertes Haus der 
Beschwerdegegner, schützenswertes Haus des Beschwerdeführers 27) beeinträchtigt 
werden. Die Vorgabe von Art. 10b Abs. 1 BauG, wonach Baudenkmäler durch 
Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden dürfen, ist jedoch nicht 
absolut zu verstehen und bedeutet nicht, dass die Umgebung überhaupt nicht verändert 
werden darf. Eine Veränderung soll aber auf das Baudenkmal grösstmögliche Rücksicht 
nehmen und dieses nicht wesentlich beeinträchtigen.18 
Auch diesbezüglich ist der Stand des Projekts gemäss Projektänderung II vom 20. April 
2015 / 30. Juni 2015 massgebend. Im Vergleich zum Projekt, welches der Bewilligung der 
Vorinstanz zugrunde lag, fällt die Umgebungsgestaltung des nun zu beurteilenden Projekts 
etwas bescheidener aus. Durch die Erhöhung der Anzahl Stützmauern konnte die Höhe 
der Terrassierungen und damit die geplanten Aufschüttungen etwas reduziert werden. 
Auch der vorgesehene Pool wurde verkleinert (vgl. E. 2a). Trotzdem bleiben die Eingriffe 
unter- sowie oberhalb des Hauses durch die Terrassierungen beträchtlich. Ebenso wird 
sich der Grünraum anders präsentieren, da diverse Bäume gerodet und durch neue 
Pflanzungen ersetzt werden sollen. 
Eine unzulässige Beeinträchtigung der beiden Baudenkmäler durch diese neue 
Umgebungsgestaltung ist aus denkmalpflegerischer Sicht jedoch zu verneinen: Durch die 
Hanglage und den Standort des Gebäudes der Beschwerdegegner im oberen Bereich der 
Bauparzelle hebt sich dieses von der geplanten Terrassierung und der neuen 
Umgebungsgestaltung inklusive Pool im unteren Teil der Parzelle deutlich ab und bleibt mit 
seinen Qualitäten und Eigenschaften, die zu seiner Qualifizierung als erhaltenswert geführt 
haben (vgl. E. 5d), erkennbar. Selbst wenn gewisse höhere Bäume weichen werden, bleibt 
aus der Distanz vorab das Gebäude, die darunterliegende Terrassierung jedoch nicht oder 
kaum wahrnehmbar, wie dies der Rundgang anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 
2014 gezeigt hat.19 Die Umgebungsveränderungen oberhalb des Gebäudes werden durch 
dieses gänzlich abgedeckt und stellen ebenfalls keine unzulässige Beeinträchtigung des 
erhaltenswerten Baus dar. 
18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 7.
19 Vgl. Fotodossier 2 Rundgang, Augenschein vom 16. Oktober 2014.


18
Diese Ausführungen gelten erst Recht für das schützenswerte Gebäude des 
Beschwerdeführers 27. Auch dieses Gebäude, welches sich zusätzlich noch seitlich von 
den Umgebungsveränderungen des Bauvorhabens absetzt, wird in seinen Qualitäten und 
Eigenschaften nicht beeinträchtigt. Die Denkmalpflege der Stadt Bern kam sogar bei der 
Beurteilung 
des 
erstinstanzlich 
bewilligten 
Projekts, 
welches 
hinsichtlich 
der 
Umgebungsgestaltung noch weiter ging, zum Ergebnis, dass eine Beeinträchtigung des 
Gebäudes des Beschwerdeführers 27 zu verneinen sei, wobei bei der Bauausführung ein 
besonderes 
Augenmerk 
auf 
die 
Einbindung 
und 
die 
Übergänge 
der 
neuen 
Umgebungsgestaltung zu den Nachbarparzellen zu legen sei (Stellungnahme vom 14. 
August 2014). Im vorinstanzlichen Entscheid wird als Auflage verlangt, dass neben allen 
baulichen Einzelheiten der Fassaden, des Liftanbaus und des Daches auch die 
Hochbauten in der Umgebung vor Vergebung der entsprechenden Arbeiten der 
Denkmalpflege vorzulegen sind (Entscheid, S. 13 unten). Der Beschwerdeführer 27 
dagegen begründet nicht näher, wieso sein Haus – wie von ihm behauptet – durch das 
Bauvorhaben stark beeinträchtigt und in seiner Bedeutung heruntergesetzt wird. Dass die 
Denkmalpflege die Umgebungsgestaltung des ursprünglichen Projekts kritisiert hat, ist 
vorliegend nicht mehr von Bedeutung, ist doch bei der Beurteilung nur noch das aktuelle, 
inzwischen mehrfach geänderte Projekt massgebend. Im Übrigen kritisierte die 
Denkmalpflege bei der Umgebungsgestaltung des damaligen Projekts nicht eine 
übermässige Beeinträchtigung des Hauses des Beschwerdeführers 27, sondern eine 
solche des Hauses der Beschwerdegegner bzw. des diesbezüglichen Ensembles 
(Gebäudegruppe B "Chalet AI.________Strasse; das Haus des Beschwerdeführers 27 
gehört nicht zu diesem Ensemble).
f)
Zusammenfassend beeinträchtigt das Bauvorhaben – der Fachbeurteilung der 
städtischen Denkmalpflege folgend – weder das erhaltenswerte Gebäude der 
Beschwerdegegner noch das schützenswerte Gebäude des Beschwerdeführers 27 in 
übermässiger bzw. unzulässiger Weise. Es ist mit den Vorgaben der Denkmalpflege 
vereinbar. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden erweisen sich in diesem Punkt als 
unbegründet.
6.
Ortsbild- und Umgebungsschutz


19
a)
Die Beschwerdeführenden bringen in ihren Beschwerden vor, das Bauvorhaben 
sowie die Gestaltung des Aussenraumes würden sich nicht in das Stadt- und Quartierbild 
einfügen und in mehrfacher Hinsicht die Bestimmungen zum Aaretalschutzgebiet verletzen. 
Der Erschliessungsbau sei überdimensioniert, füge sich in Kombination mit dem 
bestehenden Wohnhaus in keiner Weise in das Landschaftsbild der Aaretalhänge ein. 
Auch die geplante mehrstufige Terrassierung des Geländes und das Anbringen von 
Stützmauern würden einen massigen Eingriff in die bislang stark durchgrünte Landschaft 
darstellen und dadurch das Erscheinungsbild der Liegenschaft und des Aarehanges 
wesentlich beeinträchtigen. Das Grundstück sei aus der Ferne gut einsehbar. Durch die 
massive Änderung der Umgebungsgestaltung und das Fällen einer Vielzahl von Bäumen 
werde diese Einsehbarkeit noch verstärkt. Es würden zahlreiche Bäume gefällt, die das 
Landschaftsbild weiträumig als Silhouette prägten. Dadurch werde das gesamte 
Erscheinungsbild und die Waldatmosphäre, wie es im Bauinventar für die betreffende 
Gebäudegruppe beschrieben werde, zerstört. Der Beschwerdeführer 27 bringt zudem vor, 
das Schutzziel des ISOS werde verletzt.
Auch nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren, mit welchen die 
Umgebungsgestaltung verändert wurde, halten die Beschwerdeführenden an diesen 
Vorbringen fest. Die Eingriffe ins Gelände seien nach wie vor massiv und es werde eine 
künstlich geschaffene Landschaft von der Einstellhalle bis unten im Garten geschaffen. Die 
Minderhöhe der Stützmauern werde mit einer zusätzlichen Stützmauer kompensiert, so 
dass noch mehr zubetoniert werde. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden 1 bis 26 hat 
die Projektänderung sogar zu einer Verschlechterung geführt. Mit der zusätzlichen 
Stützmauer verstärke sich die Tendenz, gegen das Ortsgelände zu bauen. Auf die 
Begrünung der Stützmauern sei nun gänzlich verzichtet worden. Der geplante Spalier habe 
keinen deckenden Effekt. Die direkte Einsehbarkeit dieser gestaffelten, mehrfachen 
Stützmauerfront bleibe bestehen und führe zu einer nachhaltigen Zerstörung des 
Aaretalschutzgebiets.
b)
Das umzubauende Haus ist – wie erwähnt – Teil der Baugruppe Gebäudegruppe B 
"Chalets AI.________Strasse". Gemäss dem Eintrag im Bauinventar bilden die teilweise 
bis zu 100-jährigen Gebäude ein relativ geschlossenes Heimatstilensemble und verkörpern 
eine Art "Kurortarchitektur"; besonders geprägt wird dieser Eindruck neben der Architektur 
vom dichten Baumbestand, der geradezu Waldatmosphäre hervorruft. Das benachbarte 
Gebäude des 
Beschwerdeführers 27 ist Teil der Gebäudegruppe A "Untere 


20
AI.________Strasse", welche gemäss Eintrag von einem geschlossenen Ensemble 
massiver, 
giebelständiger 
Heimatstilbauten 
geprägt 
wird. 
Das 
Haus 
des 
Beschwerdeführers 27 wird dabei als "von neuenburgischen Vorbildern der Hochgotik und 
Renaissance beeinflusstes Haus aus dem Jahr 1908" umschrieben. 
c)
Laut Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen die Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Art. 6 Abs. 1 BO legt fest, dass Bauten, Gebäudeteile 
und Gestaltungen des öffentlichen sowie privaten Aussenraums, die sich in ihrer 
Erscheinung nicht in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild sowie die Stadtsilhouette 
einfügen oder die Einheitlichkeit der wesentlichen Merkmale der betreffenden Bebauung 
nicht wahren, unzulässig sind, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen. 
Für die Einordnung sind nach Abs. 2 von Art. 6 BO insbesondere die Gestaltung und 
Anordnung folgender Elemente massgebend:
"a
Standort, Stellung und Form (Baukubus und Dach) des Gebäudes;
b.
Gliederung 
der 
Aussenflächen 
(Fassaden 
und 
Dach), 
insbesondere 
von 
Sockelgeschoss, Dachrand, Balkone, Erker und Attika;
c.
Material und Farbe;
d.
Eingänge, Ein- und Ausfahrten;
e.
Aussenraum, insbesondere die Begrenzung gegenüber dem Strassenraum, die 
Lärmschutzmassnahmen, die Abstellplätze und die Bepflanz ung.“
Das Bauvorhaben liegt zudem im Aaretalschutzgebiet. Zweck des Aaretalschutzgebiets ist 
nach Art. 72 Abs. 1 BO die Erhaltung der besonderen Schönheit der kleinmassstäblich 
überbauten sowie stark durchgrünten Aaretalhänge. Art. 74 Abs. 1 BO verlangt unter 
anderem, dass sich Bauten und Anlagen einschliesslich Stützmauern bezüglich 
Gestaltung, Grösse und Farbgebung ins Landschaftsbild der Aaretalhänge einfügen 
müssen. 
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 
selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die Stadt Bern 
zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der Stadt Bern, zu 
bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE als 
Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Stadt Bern rechtlich 
haltbar ist.20
20 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen.


21
d)
Bei der Beurteilung des Vorhabens und seiner Umgebung ist ergänzend zu den 
genannten Vorschriften auch das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 
Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu berücksichtigen. Die Bauparzelle und die 
umliegenden Gebäude sind darin als "Chalets und Heimatstilvillen AI.________Strasse" 
(Nr. 0.19) mit dem Erhaltungsziel A ("Erhalten der Substanz") eingetragen. Zwar sind das 
ISOS und die damit verbundenen Schutzziele nicht unmittelbar verbindlich, da das Erteilen 
einer Baubewilligung für das hier umstrittene Vorhaben in der Bauzone keine 
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG21 ist.22 Als "anderes Inventar" im Sinne von Art. 
13e BauV23 gilt es daher für die Behörden von Kanton und Gemeinden auch im 
Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung und es ist entsprechend zu 
berücksichtigen.24 
e)
Die BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die OLK beigezogen. Vor 
den im Beschwerdeverfahren vorgenommenen Projektänderungen der Beschwerdegegner 
kam die OLK im Bericht vom 2. September 2014 zum Ergebnis, dass dem geplanten 
Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes nicht zugestimmt werden 
könne. Die Realisierung des Projekts als künstliche Landschaft von der Einstellhalle bis zur 
untersten Stützmauer einschliesslich der Hochbauten verändere die örtlich noch 
vorhandene, ursprüngliche Charakteristik des Quartiers und des Aarehangs grundlegend. 
Die mächtige Aufschüttung werde auch in begrüntem Zustand immer als deutlich störender 
Eingriff in die Topographie des Aaretals wahrgenommen. Das Vorhaben komme einer 
zusammenhängenden Terrassenüberbauung gleich. Es sei in mancher Hinsicht zu 
überladen und bezüglich seiner Massstäblichkeit und architektonischer Ausformulierung zu 
unsensibel gestaltet. 
Die 
Beschwerdegegner 
reichten 
daraufhin 
im 
Beschwerdeverfahren 
zwei 
Projektänderungen ein. Mit der Projektänderung I vom 2. März 2015 passte die 
Bauherrschaft die Umgebungsgestaltung auf der Unterseite des Hauptgebäudes an; mit 
der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 30. Juni 2015 wurden im oberen Bereich der 
21 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).
22 BGer 1A.11/2007 vom 16.05.2007 E. 2.
23 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
24 VGE 100.2012.332 vom 11. September 2013 E. 4.4, 22020U vom 28. September 2005 E. 2.4.1, BVR 2008 
S. 117 E. 2b.


22
Bauparzelle Veränderungen vorgenommen, indem die Nebenbauten näher an das 
Hauptgebäude gerückt wurden (zu den Änderungen im Detail, vgl. E. 2a). Relevant ist 
einzig das Bauvorhaben gemäss der letzten Projektänderung (Projektänderung II, Pläne 
vom 17. April 2015 und 23. Juni 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. 
April 2015 und 30. Juni 2015). Ob das von der Vorinstanz bewilligte Projekt aus 
ästhetischer Sicht bewilligt werden kann, ist nicht mehr zu prüfen.
f)
Mit Bericht vom 19. Mai 2015 äusserte sich die OLK zum aktuellen Vorhaben. 
Hinsichtlich der Beschreibung der Umgebung und des bestehenden Zustands führte sie 
aus, der Bericht vom 2. September 2014 habe nach wie vor Gültigkeit. Darin hält die 
Fachbehörde Folgendes fest: 
"Das vorgesehene Bauvorhaben liegt am rechten Aareufer in Hanglage mit Ausrichtung Südwest auf 
das AN.________quartier. Die Parzelle gehört zum Perimeter des Aaretalschutzgebiets und wird 
hangparallel von Süden über einen Ausläufer der AI.________Strasse oberhalb der Liegenschaft 
AI.________Strasse 16 erschlossen. Prägend für das Gebiet sind die einzelnen Punktbauten 
(Baugruppe A und B) mit ihren talseitig hohen Sockelausbildungen sowie ein durchgehender 
Baumbestand auf den verhältnismässig grossen Parzellen. Unterhalb des als Chalet konzipierten 
Wohnhauses im oberen Parzellenbereich und dessen Erschliessungsbauwerken befindet sich der 
heute nur leicht terrassierte Garten der Liegenschaft, welcher sich durch eine mit Bäumen und 
Sträuchern durchsetzte, romantisch wirkende Umgebungsgestaltung auszeichnet. […] Als Objekt 
der Baugruppe B "Chalets AI.________Strasse" und in unmittelbarer Umgebung der Baugruppe A 
trägt das Holzhaus wesentlich zum Charakter und zum Erscheinungsbild der Umgebung 
AI.________Strasse bei. Die im Inventar beschriebene Atmosphäre ist hier noch gut spürbar und 
wohl auch mitentscheidend für die Aufnahme als einzig erhaltenswertes Objekt der Baugruppe B ins 
kantonale Inventar."
Zur Einordnung des Bauvorhabens in das umliegende Stadt-, Quartier- und Strassenbild 
sowie in das Aaretalschutzgebiet führt die OLK in ihrem aktuellen Bericht vom 19. Mai 
2015 Folgendes aus:
"Die vorliegenden Projektänderungen I und II vom 2. März bzw. 21. April 2015 zeigen grundlegende 
Überarbeitungen des Bauvorhabens in den Bereichen der Umgebungsgestaltung und den östlichen 
Nebenbauten (Keller und Garagen). 
Umgebungsgestaltung: Die Terrassierung des westlichen Vorlandes folgt nun der Ausrichtung des 
Gebäudes und trägt dadurch grundsätzlich zu einer Beruhigung der neuen Gartentopographie bei. 
Gegenüber den ursprünglichen Baugesuchsplänen folgen die neu projektierten Terrassenstufen im 
Grundsatz dem vorhandenen Terrainverlauf, werden in ihrer Höhe bis 2 m niedriger geplant und 
fügen sich dadurch besser in die Umgebung ein. Die beidseitig geplanten Treppenerschliessungen 


23
ermöglichen auf einfache Weise einen sanften Übergang von den Terrassenstufen zu den 
angrenzenden Parzellengrenzen. Die vorliegende Umgebungsgestaltung schafft es so, den Hang 
als solchen mit einer nutzbaren Terrassierung zu verbinden und in seiner Gesamtheit erlebbar zu 
machen. Mit Anschlusspunkten und Übergängen bei den Treppenpodesten gelingt eine Einbettung 
zu den Nachbarparzellen, die auf den Ort eingeht und sich so selbstverständlich in den Aarehang 
eingliedert.
Östliche Nebenbauten: Augenfällig zeigt die Projektänderung II das Abrücken der unterirdischen 
Nebenbauten von den Parzellengrenzen. Die verstärkte Ausrichtung der Nebenbauten an die 
Stellung des Haupthauses trägt auch in diesem Bereich zu einer Projektberuhigung bei. Das 
Bauprojekt respektiert die topographischen Randbedingungen besser und nimmt sich gegenüber 
den ursprünglichen Baugesuchsplänen zurück. 
In 
der 
Gesamtschau 
tragen 
die 
Projektänderungen 
in 
den 
beiden 
Bereichen 
"Umgebungsgestaltung" und "Nebenbauten" zu einer besseren Eingliederung des Bauvorhabens in 
die bestehende Situation bei. Durch Ausrichtung der neuen Bauwerke am Hauptbau wird dieser 
gestärkt und kann sich weiterhin als Hauptgebäude am Ort behaupten. Die konkurrenzierende 
Körperhaftigkeit 
der 
Gartenanlage 
auf 
den 
ursprünglichen 
Baugesuchsplänen 
ist 
einer 
Terrassierung gewichen, die den Aarehang und das Wohnhaus gebührend respektiert. 
Antrag: Aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes kann dem vorliegenden Bauvorhaben 
zugestimmt werden."
g)
Das Rechtsamt der BVE konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 
2014 ein eigenes Bild des Standortes und der Umgebung machen. Wie die OLK in ihrem 
ersten Bericht vom 2. September 2014 treffend ausführt, prägt das Chalet als Punktbau mit 
dem talseitig hohen Sockelgeschoss das Bild der Bauparzelle. Der darunterliegende, leicht 
terrassierte Garten ist mit diversen Bäumen und Sträuchern durchsetzt und wirkt durch 
seine verwilderte Art unberührt und naturnah. Allerdings ist der Garten in diesem Zustand 
kaum nutzbar. Da sich die Bauparzelle in einer Wohnzone befindet, kann eine 
Nutzbarmachung des Gartenbereichs mittels Terrassierung nicht grundsätzlich verboten 
werden. Auch aus ästhetischer Sicht ist eine Terrassierung dieses Bereichs nicht 
ausgeschlossen, wie dies die OLK in zutreffender Weise auch schon am Augenschein vom 
16. Oktober 2014 ausführte, als noch das erstinstanzlich bewilligte Vorhaben beurteilt 
wurde: So lehne sie Terrassierungen grundsätzlich nicht ab, solche seien im Aarehang 
auch schon vorhanden. Hier sei aber mindestens ein Niveau zu viel geplant.25 
25 Protokoll des Augenscheins vom 15. Oktober 2014, S. 15 Votum OLK.


24
Mit den im Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderungen hat sich das 
Umgebungsbild verändert. Unterhalb des geplanten Pools sind neu vier statt wie bisher 
drei sichtbare Stützmauern (und damit insgesamt vier Terrassen statt drei) vorgesehen. 
Die Höhe der einzelnen Stützmauern wurde dadurch reduziert. So weist etwa die höchste 
Stützmauer (gleich unterhalb des Pools) ab gewachsenem Terrain eine Höhe von 4.7 m 
auf, während dem diese vor den Projektänderungen 6.09 m betrug (vgl. Plan Schnitt A-A). 
Auch der sichtbare Bereich der Stützmauern ist kleiner geworden und beträgt neu 1.8 m 
bei den drei oberen Stützmauern und 2.55 m bei der untersten Stützmauer (gemessen ab 
fertigem Terrain). Die Aufschüttungen sind zwar immer noch beträchtlich, fallen aber nicht 
mehr so massiv aus wie zuvor. Insgesamt sind die Terrassierungen damit weniger auffällig 
als beim erstinstanzlich bewilligten, von der OLK noch kritisierten Projekt. Durch die 
Herabsetzung der Terrassierungen gelingt eine bessere Einbettung in den Aarehang und 
ein sanfterer Umgang mit dem Terrain. Auch wird so ein besserer Übergang zu den 
Nachbarparzellen geschaffen. Dazu kommt, dass die Einsehbarkeit dieses Bereichs der 
Parzelle aus der Distanz sowieso schon stark eingeschränkt ist (vgl. Fotodossier 
Rundgang Augenschein). Die Position des darüber liegenden Hauptgebäudes als 
dominanter Punktbau wird wieder gestärkt; im Unterschied zum vorherigen Projekt wird 
das Chalet wieder besser als Einzelbau wahrgenommen. Insgesamt trägt die 
bescheidenere Terrassierung – der Ansicht der OLK folgend – zu einer besseren 
Einfügung des gesamten Vorhabens in die Umgebung und zu einer Beruhigung der neuen 
Gartentopographie bei. Positiv wirken sich diesbezüglich auch die Treppenerschliessungen 
zwischen den Terrassen aus, welche nicht mehr an den unterschiedlichsten Stellen des 
Gartens vorgesehen sind, sondern neu entlang der Parzellengrenzen. Weiter haben die 
Beschwerdegegner auch den Pool in der Breite reduziert (neu 3.20 x 8 m statt bisher 5.10 
x 8 m), was ebenfalls hilft, dass sich die Gartenanlage im Vergleich zum Chalet mehr 
zurücknimmt. 
Es dürfte zwar unbestritten sein, dass das unberührte und wilde Element des Gartens, wie 
er jetzt besteht, mit dem Bauvorhaben wegfällt. Es kann jedoch aus Sicht der BVE nicht 
verlangt werden, dass diese Elemente erhalten bleiben. Mit der ausreichenden und 
adäquaten Ersatzbepflanz ung (vgl. E. 7) stellen die Beschwerdegegner sicher, dass der 
Grünraum bzw. der Baumbestand den Anforderungen des Aaretalschutzgebiets genügt. 
Wieso mit dem neu geplanten Spalier entlang der Stützmauern kein deckender Effekt 
erzielt werden kann, wie dies die Beschwerdeführenden geltend machen, ist nicht 
nachvollziehbar und wird von diesen auch nicht näher begründet. Mit diesen gitterartigen 


25
Konstruktionen wird es Kletterpflanzen erleichtert, eigenständig emporwachsen zu können. 
Insofern stellt das Projekt auch diesbezüglich in ästhetischer Hinsicht eine Verbesserung 
dar. Der geplante Erschliessungsbau schliesslich befindet sich auf der vom Aareufer 
abgewandten Seite hinter dem bestehenden Hauptgebäude. Das Landschaftsbild wird 
durch diesen Anbau nicht gestört.
h)
Insgesamt sieht die BVE keinen Anlass, von der Fachmeinung der OLK 
abzuweichen. Die Projektänderungen im Beschwerdeverfahren haben dazu geführt, dass 
sich 
das 
Bauvorhaben 
besser 
in 
die 
bestehende 
Situation 
eingliedert. 
Die 
Umgebungsgestaltung respektiert nun den Aarehang und das Wohnhaus als Teil der 
Gebäudegruppe B "Chalets AI.________Strasse" gebührend. Das Chalet bleibt trotz der 
baulichen Veränderungen in seinen Qualitäten und Eigenschaften erhalten und passt damit 
nach wie vor in die Bebauungsstruktur der Umgebung. Damit berücksichtigt das 
Bauvorhaben auch das Anliegen des ISOS, wonach die Substanz dieser Bauten zu 
erhalten ist. Das Projekt fügt sich in das Orts- und Landschaftsbild des Aaretalhangs ein. 
Der Ansicht der Stadt Bern folgend sind die ästhetischen Vorgaben der Bauordnung 
eingehalten. Das Vorhaben kann aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes bewilligt 
werden.
7.
 Umgebungsbepflanzung
a)
Gemäss den Beschwerdeführenden fehlt es an den Bewilligungsgründen für die 
Rodung der geschützten Bäume. Die Ausführungen der Vorinstanz zum schlechten 
Zustand der Bäume seien weder hinreichend schlüssig noch nachvollziehbar. Auch würden 
die geplanten Ersatzpflanz ungen hinsichtlich Qualität, Anzahl, Baumhöhe und Volumen 
keine gleichwertige Kompensation zum bestehenden Baumbestand darstellen. Der 
Beschwerdeführer 27 befürchtet zudem, eine Rotbuche nahe an der Parzellengrenze 
würde durch die Bauarbeiten derart beschädigt, dass diese anschliessend absterben und 
gefällt werden müsse.
b)
 Der 
Garten/die 
Umgebung 
der 
beschwerdegegnerischen 
Parzelle 
Bern 
Grundbuchblatt Nr. AF.________ ist in der Liste historischer Gärten und Anlagen der 
Schweiz vom Kanton Bern (ICOMOS) und im Inventar der historischen Gärten der Stadt 
Bern mit Eintrag aus dem Jahr 1935 als "Garten mit wertvollem Baumbestand" 


26
verzeichnet.26 Im Inventar der besonders schutzwürdigen Bäume der Stadt Bern wurde bei 
einer Neuaufnahme des Baumbestands 1986 unter Bemerkungen festgehalten: "Bäume 
allgemein in schlechtem Zustand". Der Aussenraum ist schliesslich im Garteninventar SGB 
1991 aufgeführt.
Weiter liegt die Bauparzelle gemäss Art. 3 Abs. 2 BSchR27 – wie das ganze 
Aaretalschutzgebiet – in der Baumschutzzone A. Die Beseitigung von Bäumen bedarf in 
dieser Zone ab einem gewissen Mindestumfang (Mindest-Stammumfang 30 cm bzw. 
Durchmesser ca. 10 cm, gemessen 1 m über dem gewachsenen Boden) einer Bewilligung 
(Art. 3 Abs. 3 Bst. a BSchR). Die Bewilligungsgründe sind in Art. 4 BSchR aufgeführt. Für 
jeden beseitigten Baum ist in der Regel eine geeignete Ersatzpflanzung auf dem gleichen 
oder, in Ausnahmefällen, auf einem benachbarten Grundstück anzuordnen (Art. 5 Abs. 1 
BSchR). Hängt die Beseitigung geschützter Bäume mit einem Baugesuch zusammen, so 
ist das Beseitigungsgesuch mit dem Baugesuch beim Bauinspektorat einzureichen (Art. 9 
Abs. 1 BSchR). Die fachliche Beurteilung des Beseitigungsgesuchs obliegt der 
Stadtgärtnerei (ab 1. Januar 2013 „Stadtgrün Bern" genannt), die dem Bauinspektorat eine 
schriftliche Stellungnahme und einen Antrag zum Baumbeseitigungsgesuch unterbreitet 
(Art. 9 Abs. 2 BSchR).
Zu beachten ist schliesslich Art. 73 BO, wonach bei Neu- und in die Gebäudestruktur 
eingreifenden Umbauten im Aaretalschutzgebiet mindestens zwei Drittel des unüberbauten 
Grundstücksareals zu begrünen und auf der Talseite der Gebäude Bäume zu pflanz en 
sind.
c)
Aus dem aktuellen Umgebungsgestaltungsplan28 ergibt sich, dass auf der 
Bauparzelle oberhalb des Hauses acht Bäume gefällt und sieben Bäume erhalten werden 
sollen. Unterhalb des Hauses sollen zwei Robinien gefällt werden. Der Plan sieht anstelle 
der zu fällenden Bäume diverse Ersatzpflanzungen vor. Bezüglich der zu rodenden und der 
zu erhaltenden Bäume hat sich mit den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nichts 
geändert. Bei den Ersatzpflanzungen dagegen sieht der aktuelle, zu beurteilende 
Umgebungsgestaltungsplan gewisse Änderungen im Vergleich zum erstinstanzlich 
26 Vorakten pag. 99 f.
27 Baumschutzreglement der Stadt Bern vom 7. Juni 1998 (BSchR, SSSB 733.1).
28 Plan "Umgebungsgestaltung / Werkleitungen" vom 17.4.2015, gestempelt von der BVE am 20. April 2015 
(Projektänderung II).


27
bewilligten Plan vor, sowohl betreffend der Lage als auch betreffend der Art der gewählten 
Pflanzungen. 
Die Bauherrschaft hat mit dem ursprünglichen Baugesuch ein Beseitigungsgesuch für die 
zu fällenden Bäume eingereicht.29 Ebenso liess sie von der Firma AO.________ eine 
Baumzustandsliste 
des 
Baumbestandes 
erstellen.30 
Diese 
kam 
bezüglich 
des 
Baumbestandes 
oberhalb 
des 
Hauses 
zum 
Schluss, 
dass 
die 
meisten 
der 
aufgenommenen Bäume einen Schrägstand aufweisen würden, welcher zum Teil auf das 
Rutschen des Hanges zurückzuführen sei. Die Wurzeln der Bäume würden das Rutschen 
des Hanges nicht zu verhindern vermögen. Vielmehr erhöhe sich die Rutschgefahr durch 
das Gewicht der zum Teil hohen Bäume erheblich. Ein Teil der Bäume weise eine zum Teil 
schwache 
Vitalität 
auf; 
verschiedene 
Bäume 
hätten 
zudem 
grosse 
faulende 
Astungswunden. Zu den beiden bestehenden Robinien unterhalb des Hauses wird 
ausgeführt, dass diese sowohl die Hausfassade wie auch den Garten übermässig 
beschatten würden. Eine genaue Kontrolle unter dem starken Efeubewuchs habe ergeben, 
dass die Vergabelungen spitzwinklig verlaufen und meist auch eingewachsene Rinde 
aufweisen würden. Dadurch entstehe eine erhöhte Bruchgefahr der Kronen. 
Die Stadt Bern führt im vorinstanzlichen Entscheid aus, mit der Unterzeichnung des 
Umgebungsgestaltungsplanes habe das Stadtplanungsamt/Freiraumplanung in Absprache 
mit der Stadtgärtnerei (Stadtgrün Bern) der Fällung diverser Bäume und deren 
Ersatzpflanzung zugestimmt. In der Stellungnahme vom 20. Juni 2014 führt sie zudem aus, 
die Neupflanzungen und Baumfällungen seien durch den Baumschutzexperten von 
Stadtgrün Bern vor Ort geprüft und gutgeheissen worden. 
d)
Stadtgrün Bern hat auf Aufforderung des Rechtsamts im Beschwerdeverfahren eine 
Stellungnahme eingereicht. In diesem Schreiben vom 13. August 2014 führt die 
Fachbehörde vorab aus, dass alle zu fällenden Bäume den Mindestumfang gemäss Art. 3 
Abs. 3 Bst. a BSchR erreichen. Deren Beseitigung bedarf daher einer Bewilligung im Sinne 
von Art. 4 BSchR. 
Stadtgrün Bern beurteilt die Ausführungen und Schlüsse der Firma AO.________ in der 
Baumzustandsliste insgesamt als plausibel. Die Einschätzung zum Zustand der insgesamt 
zehn zu fällenden Bäume wird geteilt. Es handle sich um eine waldähnliche Situation, 
29 Vorakten pag. 148.
30 Vorakten pag. 140 ff.


28
weshalb die Bäume nicht nur einzeln beurteilt werden dürften, sondern auch die 
Einwirkungen eines Baumes auf die benachbarten Bäume einbezogen werden müsse. Die 
Fachbehörde ist der Ansicht, dass die Bewilligungsgründe für deren Beseitigung vorliegen. 
Dabei beruft sie sich bei allen Bäumen auf Art. 4 Abs. 1 Bst. b BSchR, wonach ein 
Bewilligungsgrund vorliegt, wenn mit der Erhaltung eines Baums eine wesentliche Gefahr 
für Menschen oder Sachen verbunden wäre. Dies begründet sie mit einer erhöhten 
Bruchgefahr aufgrund von Faulstellen oder engen V-Vergabelungen (enge Vergabelung 
mit eingewachsener Rinde) bzw. mit einer Beeinträchtigung der Standsicherheit aufgrund 
der Hanglage. Die Fachbehörde gesteht zwar ein, dass einzeln betrachtet nicht jeder der 
zu fällenden Bäume akut gefährdet sei. Würden jedoch Bäume aus der Gruppe entfernt, so 
änderten sich unter anderem die Windverhältnisse. Die Bruchgefahr und die Wurfgefahr 
würden dadurch erhöht. Bei den Bäumen Nrn. 1 und 7 erachtet Stadtgrün Bern zudem die 
Fällung aufgrund des Gesundheitszustands als notwendig (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BSchR); bei 
den Bäumen Nrn. 9 und 10 liege zusätzlich der Bewilligungsgrund von Art. 4 Abs. 1 Bst. c 
BSchR vor, wonach die Beseitigung eine Pflegemassnahme für den umstehenden 
Baumbestand darstellt.
Die BVE sieht keinen Grund, von diesen schlüssigen Einschätzungen der Fachbehörde 
abzuweichen, zumal die Beschwerdeführenden nicht näher darlegen, wieso die 
Bewilligungsgründe für die Fällung nicht erfüllt sein sollten. Bereits im Jahr 1986 wurde im 
Inventar der besonders schutzwürdigen Bäume der Stadt Bern festgehalten, dass die 
Bäume allgemein in einem schlechten Zustand seien. Anlässlich des Augenscheins vom 
16. Oktober 2014 führte der Vertreter von Stadtgrün Bern auf Frage des Rechtsamts 
hinsichtlich der beiden grossen Robinien im unteren Bereich der Parzelle etwa aus, dass 
diese beiden Bäume von Fäulnis befallen seien.31 Aufgrund der beeinträchtigten 
Standsicherheit infolge der Hanglage, der Schädigung der Bäume im Bereich des Stamms 
und der Krone (vgl. Baumzustandsliste der Firma AO.________) und der eingeschränkten 
Vitalität wegen des dichten Baumbestands wurde die Bewilligung für die Beseitigung dieser 
Bäume gestützt auf Art. 4 Abs. 1 Bst. a, b und c BSchR zu Recht erteilt. 
e)
Das Stadtplanungsamt hat sich im Beschwerdeverfahren mit Stellungnahme vom 
3. September 
2014 
zur 
vorgesehenen 
Ersatzbepflanzung 
des 
ursprünglichen, 
vorinstanzlich bewilligten Projekts geäussert. Dabei kam es zum Schluss, dass die 
31 Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 17, Votum Stadt Bern.


29
Ersatzbepflanzungen sowohl adäquat als auch ausreichend seien. Die Pflanzenwahl 
bestehe zu einem grossen Teil aus einheimischen Gehölzen. Im Aaretal werde das 
Konzept eines locker eingestreuten Baumbestandes verfolgt. Die Ersatzbepflanzungen 
würden diesem Bild gerecht. Der heute waldartige Charakter entspreche nicht dem 
gewollten Bild. Zudem weise der Bestand standortfremde Arten mit teilweise geringer 
Vitalität, Schrägstand und Bruchgefahr auf. Bei den Ersatzbepflanzungen würden 
zahlreiche klein- bis mittelkronige Bäume gewählt, die an die Hangsituation angepasst 
seien. Die Vertreterin des Stadtplanungsamts führte anlässlich des Augenscheins vom 
16. Oktober 2014 aus, dass es aufgrund der Hanglage schwierig sei, beliebig hohe Bäume 
zu pflanz en. Eine starke Durchgrünung, wie sie für die Aaretalhänge in Art. 73 BO verlangt 
wird, könne nicht nur durch Gehölz, sondern beispielsweise auch durch den Verzicht auf 
eine Versiegelung und die Wahl eines Rasens erreicht werden. Locker eingestreute Bäume 
würden ausreichen, um den Charakter der Aaretalhänge zu erhalten.32
Die Fachbehörde hat auch den neuen, hinsichtlich der Ersatzbepflanzung leicht 
geänderten 
Umgebungsgestaltungsplan 
gemäss 
den 
Projektänderungen 
im 
Beschwerdeverfahren geprüft und dem Vorhaben zugestimmt (vgl. Stellungnahme der 
Stadt 
Bern 
vom 
8. 
Juni 
2015). 
Die 
zuvor 
gemachten 
Einschätzungen 
des 
Stadtplanungsamts können daher für die hier zu beurteilende Umgebungsgestaltung nach 
wie vor Geltung beanspruchen. 
Auch hier ist der Fachmeinung zu folgen. Die Ersatzpflanzungen für die zu rodenden 
Bäume muss nach Art. 5 Abs. 1 BSchR geeignet sein. Eine geeignete Ersatzpflanzung 
bedeutet nicht, dass die gefällten Bäume zwingend eins zu eins durch gleich hohe 
Baumarten zu ersetzen sind. Das Vorhaben sieht zahlreiche, vorab einheimische Bäume 
und Büsche als Ersatzbepflanzungen für die insgesamt zehn zu fällenden Bäume vor. 
Diese sind zwar oft kleinwüchsiger als die bestehenden Bäume, jedoch zahlreicher und 
dank der neuen Terrassierung auf verschiedenen Ebenen vorgesehen. Im Bereich 
oberhalb des Hauses – wo sich die Ersatzbepflanzungen mit den Projektänderungen im 
Beschwerdeverfahren nicht geändert haben – werden die acht zu fällenden Bäume u.a. 
durch diverse mittelgrosse Baumarten (Waldkiefer, Feldahorn, Walnussbaum, Rotbuche) 
ersetzt. Damit bleibt die waldartige Atmosphäre in diesem Bereich erhalten.33 Im Garten 
unterhalb des Chalets sollen die beiden hohen Robinien weichen. An dessen Stellen sind 
32 Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 18, Voten Stadt Bern.
33 So auch Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 18 unten, Votum Stadt Bern.


30
zahlreiche Bäume und Sträucher, vorab entlang der Parzellengrenzen, aber auch auf den 
neuen Terrassen vorgesehen (u.a. Amberbäume, Eiben, Waldkiefern, Tulpen-Magnolie, 
Felsenbirnen). Es ist kein Grund ersichtlich, wieso diese umfangreichen Ersatzpflanzungen 
unterhalb des Gebäudes für zwei zu fällende Bäume nicht ausreichend sein sollten, selbst 
wenn mit den Projektänderungen anstelle der Obstbäume an der westlichen 
Grundstücksgrenze neu nur Felsenbirnen vorgesehen sind. Auch wenn die waldartige, 
unberührte Atmosphäre durch die neue Terrassierung in diesem Bereich etwas verloren 
geht, ist die Begrünung nach wie vor ausreichend, um den Charakter des Aaretalhangs zu 
erhalten. Wie das Stadtplanungsamt richtig ausführt, ist auch die Vorgabe von Art. 73 BO, 
wonach 
im 
Aaretalschutzgebiet 
mindestens 
zwei 
Drittel 
des 
unüberbauten 
Grundstückareals zu begrünen sind, erfüllt. Ebenso sind nach der Projektänderung auf der 
Talseite des Gebäudes diverse Bäume vorgesehen, so dass auch die Bestimmung von Art. 
73 BO eingehalten ist. Insgesamt erfüllen die vorgesehenen Ersatzpflanzungen die 
Anforderungen des BSchR und von Art. 73 BO. 
f)
Hinsichtlich der Rotbuche des Beschwerdeführers 27 führte Stadtgrün Bern in der 
Stellungnahme vom 13. August 2014 aus, die Sondierung der Firma Gartenkultur GmbH 
sei von ihnen besichtigt worden. Die Sondierung habe ergeben, dass von der Abgrabung 
voraussichtlich keine Hauptwurzeln der Buche betroffen seien.34 Da die Buche laut der 
Fachbehörde mit der Veränderung der Standortbedingungen durch das geplante Bauwerk 
gewissen Stressfaktoren ausgesetzt wird, verlangt die Vorinstanz im Entscheid vom 
14. April 2014 unter den Bedingungen/Auflagen, dass für die Festlegung der 
Baumschutzmassnahmen vor Baubeginn mit Stadtgrün Bern Kontakt aufzunehmen sei 
(Entscheid, S.11). Welche Massnahmen dies sein können, wird von Stadtgrün Bern in der 
Stellungnahme vom 13. August 2014 näher erläutert (Wurzelvorhang, geeignetes 
Füllsubstrat, 
Installation 
Bewässerung, 
Stammschutzfarbe 
gegen 
stärkere 
Sonneneinstrahlung). Der Einschätzung der Fachbehörde, wonach die Rotbuche auf dem 
Grundstück des Beschwerdeführers 27 durch das Bauvorhaben nicht gefährdet ist, kann 
gefolgt werden. 
8.
Stützmauern
34 Vgl. Bericht Gartenkultur GmbH vom 3. Dezember 2013, Vorakten pag. 147.


31
a)
Die 
Beschwerdeführenden 
bringen 
unter 
Hinweis 
auf 
die 
BSIG-Weisung 
"Baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen nach Artikel 1b BauG" vor, die im 
Aaretalschutzgebiet zulässige Höhe für Stützmauern von 3 m werde klar überschritten. 
Einerseits seien die Geländer über den Stützmauern unabhängig von der Materialisierung 
an die zulässige Höhe der Stützmauern anzurechnen; andererseits sei vom gewachsenen, 
und nicht vom fertigen Terrain an zu messen. Weiter bestehe ein funktionaler 
Zusammenhang zwischen den verschiedenen Stützmauern, da sich der Swimming-Pool 
nur durch die gewählte Methode der Terrassierung realisieren lasse. Von der Ferne 
würden die Mauern nicht einzeln, sondern als aufeinander gebaute Wände in Erscheinung 
treten. 
Die 
Mauern 
müssten 
daher 
zusammengerechnet 
werden. 
Die 
Beschwerdeführenden halten auch nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren 
an diesen Rügen fest.
Die Stadt Bern führte im vorinstanzlichen Entscheid aus, das Mass von 3 m werde nicht 
überschritten. Die Stützmauerhöhe werde in der Praxis der Stadt Bern ab dem fertigen 
Terrain bis Oberkant Stützmauer gemessen (sichtbare Mauerhöhe). Die offenen und 
durchsichtigen Geländer seien nicht aus dem gleichen Material wie die Stützmauern und 
würden deshalb nicht zur Stützmauerhöhe angerechnet. Es gehe bei Art. 74 BO in erster 
Linie um einen Gestaltungs- und Eingliederungsaspekt im Aaretalschutzgebiet. Daher 
würden nicht die gleichen Messkriterien gelten wie beim Festlegen des Grenzabstands 
oder der Baubewilligungspflicht bei Stützmauern und Einfriedungen. In der BSIG-Weisung 
würden die Begriffe Stützmauer und Einfriedung unterschieden. Art. 74 BO beziehe sich 
rein auf die Stützmauern. 
Die Beschwerdegegner halten fest, dass in der Umgebung verschiedene Stützmauern eine 
Höhe von 3 m deutlich überschreiten würden. Dies zeige, dass Art. 74 BO nicht so 
verstanden werden könne, wie dies von den Beschwerdeführenden geltend gemacht 
werde. 
b)
Gemäss Art. 74 Abs. 2 BO dürfen Stützmauern im Aaretalschutzgebiet höchstens 
3 m hoch sein; zudem sind sie zu bepflanzen. 
Auch bezüglich dieser Bestimmung ist die Gemeindeautonomie zu beachten. Der Stadt 
kommt bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Die BVE als 
Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die von der Stadt geltend gemachte Auslegung 
rechtlich haltbar ist. Sie auferlegt sich mit anderen Worten eine gewisse Zurückhaltung 


32
gegenüber der Auffassung der Stadt. Sie ist nicht befugt, die kommunale Auslegung der 
Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Stadt 
betreffend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich 
vertretbar erscheint.35
c)
Unterhalb des Gebäudes sind vier Stützmauern geplant. Die unterste Stützmauer 
weist eine Höhe von 2.55 m ab fertigem Terrain auf, wobei hier das fertige Terrain mit dem 
gewachsenen Terrain zusammenfällt. Die sichtbare Höhe der drei darüber liegenden 
Stützmauern beträgt jeweils 1.8 m (ab fertigem Terrain), wobei die Mauern ab 
gewachsenem Terrain eine Höhe von 3.59 m, 4.36 m und 4.70 m aufweisen. Bei allen vier 
Stützmauern ist zusätzlich ein 1 m hohes Geländer vorgesehen.36 
d)
Die umstrittene Bestimmung von Art. 74 Abs. 2 BO ist nach Ansicht der Stadt Bern 
keine Messvorschrift, sondern eine Gestaltungsvorschrift zum Schutz der Aaretalhänge. 
Indem ein klar definiertes Mass festgelegt wird, handelt es sich zwar auch um eine 
Messvorschrift. Der Ansicht der Stadt Bern kann jedoch insofern gefolgt werden, als dass 
die Bestimmung aufgrund ihrer systematischen Stellung in der Bauordnung (unter dem 5. 
Titel "Schutzvorschriften", Kapitel 2 "Aaretalhänge") primär ein ästhetisches Ziel verfolgt. 
Mit der Höhenbegrenzung auf 3 Meter soll erreicht werden, dass in den geschützten 
Aaretalhängen keine übergrossen, zu dominanten Stützmauern sichtbar sind, welche sich 
nicht in das Umgebungsbild einordnen. Die Messweise von Einfriedungen und 
Stützmauern bei der Frage der Baubewilligungspflicht (Art. 1b BauG, Art. 6 Abs. 1 Bst. i 
BewD, BSIG-Weisung) behandelt eine gänzlich andere Thematik und ist daher vorliegend 
nicht relevant. Ebenso wenig können die Messkriterien beigezogen werden, die beim 
Festlegen des nachbarrechtlichen Grenzabstands gelten.
e)
Dieser gestalterische/ästhetische Hintergrund der Bestimmung macht deutlich, dass 
bei der Höhenvorgabe von maximal 3 m nur der sichtbare Bereich der Stützmauer relevant 
sein kann. Es ist daher entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden ab dem fertigen 
Terrain, und nicht ab dem gewachsenen Terrain zu messen. Mit dieser Bestimmung 
werden nach dem klaren Wortlaut zudem einzig die Stützmauern behandelt. Ob sich das 
35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, 
Art. 65 N. 2 ff. 
36 Vgl. Plan "Schnitt A-A", auf Plan Nr. 056.01_504, Fassaden/Schnitte, vom 17. April 2015, gestempelt vom 
Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.


33
aufgeschüttete Gelände unter dem fertigen Terrain in die Umgebung einpasst, hat nichts 
mit dieser Bestimmung zu tun, sondern ist mittels der allgemeinen Ästhetikvorgaben zu 
beantworten (vgl. E. 6). 
Aus dem Wortlaut der Bestimmung und deren Zweck, dem Schutz der Aaretalhänge, lässt 
sich 
auch 
ableiten, 
dass 
– 
der 
Ansicht 
der 
Stadt 
Bern 
folgend 
– 
die 
Geländer/Absturzsicherungen nicht an die zulässige Höhe von 3 m anzurechnen sind. Die 
Bestimmung spricht nur von Stützmauern. Darunter sind die Mauern zu verstehen, die das 
dahinterliegende Gelände stützen. Dem Geländer kommt eine andere Funktion zu. Die 
Geländer/Absturzsicherungen heben sich zudem optisch von den Stützmauern ab und sind 
auch aus diesem Grund nicht an die Höhe der Stützmauern anzurechnen. Die zweite 
Vorgabe von Art. 74 Abs. 2 BO, wonach die Stützmauern zu begrünen sind, kann sich 
ebenfalls 
nicht 
auf 
die 
in 
der 
Regel 
offenen 
oder 
sichtdurchlässigen 
Geländer/Absturzsicherungen beziehen. Auch dies spricht dafür, dass die Geländer bei der 
Höhenvorgabe derselben Bestimmung nicht zu berücksichtigen sind. Die Stadt Bern 
belegte ihre Praxis schliesslich mit dem Beispiel des Bärenparks (vgl. Schreiben vom 15. 
August 2014). Der beigelegte Plan macht deutlich, dass auch dort die Stützmauerhöhe 
ohne Absturzsicherung gemessen wurde. Die Beschwerdeführenden dagegen belegen 
nicht 
näher, 
wieso 
entgegen 
dem 
klaren 
Wortlaut 
der 
Bestimmung 
die 
Geländer/Absturzsicherungen anzurechnen wären.
f)
Anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 bestätigte der Vertreter des 
Bauinspektorats die Praxis der Stadt Bern, wonach die versetzten Stützmauern in der 
Höhe nicht zu addieren sind. Dabei verwies er auch auf die Bauordnungen von 1979 und 
2003, worin noch ausdrücklich festgehalten wurde, dass die maximal drei Meter hohen 
Stützmauern gestaffelt angeordnet werden können.37 In der neuen Bauordnung sei dies 
zwar nicht mehr erwähnt, da diese möglichst schlank gehalten werden sollte; die Praxis der 
Stadt sei aber dieselbe geblieben.38 Auch dieser Ansicht ist zu folgen. Der Hinweis der 
Beschwerdeführenden auf die BSIG-Weisung "baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen 
nach Art. 1b BauG" (und dort die Ausführungen zu Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD) ist auch 
diesbezüglich irrelevant, da Art. 74 Abs. 2 BO – wie erwähnt – hauptsächlich eine 
Gestaltungsnorm darstellt und damit nichts mit der Frage der Baubewilligungspflicht der 
Stützmauern zu tun hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die versetzten Stützmauern noch als 
37 Vgl. vom Bauinspektorat eingereichte Beilagen anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014.
38 Protokoll des Augenscheins vom 16. Oktober 2014, S. 24, Votum Stadt Bern.


34
Einzelelemente wahrgenommen werden oder ob sie wie eine einzige, grosse Mauer 
wirken. Letzteres wäre höchstens dann der Fall, wenn die Stützmauern sehr nah 
beieinander liegen würden und die dazwischen liegende Fläche kaum nutzbar wäre, so 
dass von einer offensichtlichen Umgehung dieser Bestimmung gesprochen werden könnte. 
Mit den vorliegend geplanten Terrassierungen entstehen zwischen den Stützmauern 
nutzbare Gartenflächen. Der Abstand zwischen den Stützmauern beträgt zwischen 3 m 
und gut 6.5 m (vgl. Situationsplan vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE 
am 20. April 2015). Dieser Abstand ist gross genug, dass die Stützmauern – sofern sie aus 
der Distanz überhaupt erkennbar sind – als einzelne Mauern wahrgenommen werden. 
Insofern vermag die Ansicht der Beschwerdeführenden, wonach die Höhe der einzelnen 
Stützmauern bei Anwendung von Art. 74 Abs. 2 BO zusammenzurechnen sind, nicht zu 
überzeugen. Würde man dieser Ansicht folgen, wären Terrassierungen mit mehreren 
Stützmauern in den steilen Aaretalhängen und damit die bessere Nutzbarmachung dieses 
Geländes (in der Wohnzone) kaum je zulässig. Dies entspricht auch nicht der gelebten 
Praxis, wie die zahlreichen Beispiele der Fotodokumentation zeigen, welche das 
Bauinspektorat der Stadt Bern anlässlich des Augenscheins eingereicht hat.
g)
Zusammenfassend ist die Auslegung der Stadt Bern von Art. 74 Abs. 2 BO, wonach 
die 
Stützmauern 
bei 
dieser 
Bestimmung 
ab 
fertigem 
Terrain 
und 
ohne 
Geländer/Absturzsicherung zu messen und bei mehreren, gestaffelten Stützmauern nicht 
zu addieren sind, rechtlich haltbar und mit Blick auf die Gemeindeautonomie zu bestätigen. 
Damit halten die Stützmauern die Vorgabe von Art. 74 Abs. 2 BO ein. Die Beschwerden 
erweisen sich in diesem Punkt als unbegründet.
9.
Baupolizeiliche Masse
a)
Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 rügen, die maximal zulässige Gebäudetiefe von 
12 m sei massiv überschritten worden. So hätten die Beschwerdegegner im Rahmen der 
Projektänderung 
vorgegeben, 
auf 
den 
geplanten 
Fitness-/Wellnessraum 
im 
2. 
Untergeschoss 
zu 
verzichten 
und 
an 
dessen 
Stelle 
einen 
Gartenraum 
mit 
Holzverschlagfassade zu erstellen. Es sei offensichtlich, dass diese Anpassungen lediglich 
vorgeschoben seien und der Gartenraum schlussendlich dennoch als Fitness-
/Wellnessraum genutzt werde. So bleibe die Glasfensterfront bestehen und es werde 
lediglich pro-forma eine Fassade mit Holzverschlag davor gesetzt. Es handle sich daher 


35
beim "Gartenraum" nicht um einen unbewohnten An- und Nebenraum, weshalb er bei der 
Berechnung der Gebäudetiefe anzurechnen sei. Eine objektive Besonderheit, welche eine 
Ausnahmebewilligung rechtfertigen würde, liege nicht vor. Der Beschwerdeführer 27 
ergänzt, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob der Raum von seiner Ausgestaltung her 
nicht als bewohnt gelten müsse. Da Nutzungsänderungen im Innern von der Baukontrolle 
kaum kontrolliert werden könnten, müsse sichergestellt werden, dass der Gartenraum 
tatsächlich einen unbewohnten Anbau darstelle. Dabei seien Kriterien für die objektive 
Bewohnbarkeit wie Belichtung, Erschliessung, Isolation, Beheizung usw. heranzuziehen. 
Diese Kriterien seien vorliegend nicht geprüft worden. Die Umgehung zur ursprünglich 
vorgesehenen Nutzung sei ohne bauliche Änderungen möglich, so dass der Raum als 
bewohnt angerechnet werden müsse. 
b)
Gemäss Art. 48 und 49 BO sind unbewohnte An- und Nebenbauten nicht an die 
Gebäudelänge und -tiefe anzurechnen. Wie der Beschwerdeführer 27 richtig ausführt, kann 
für die Frage, ob es um einen bewohnten oder unbewohnten Anbau handelt, die 
Rechtsprechung 
zur 
Anrechenbarkeit 
eines 
Raums 
zur 
Bruttogeschossfläche 
hinzugezogen 
werden. 
Danach 
ist 
die 
objektive, 
tatsächliche 
Verwendbarkeit 
entscheidend. Es ist also nicht massgebend, ob die Fläche zum Wohnen dient oder 
bestimmt ist, sondern ob sie objektiv zum Wohnen benutzt werden kann. Kriterien dazu 
sind etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die 
Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung 
der Räume. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig; vielmehr ist eine gesamthafte 
Würdigung vorzunehmen. Zu berücksichtigen sind auch Räume, die mit geringem Aufwand 
in einen für das Wohnen verwendbaren Raum umgewandelt werden können.39
c)
Im Rahmen einer Projektänderung im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren 
wurde der ursprünglich geplante Fitness- und Wellnessraum im Bereich des zweiten 
Untergeschosses (maximale Breite im südwestlichen Bereich 6.21 m, Länge 15.43 m)40 
durch einen kleineren Gartenraum ersetzt (3.80 m x 15 m). Mit den Projektänderungen im 
Beschwerdeverfahren hat die Bauherrschaft den Gartenraum nochmals redimensioniert 
(3.42 m x 15.97 m). Damit wurde der Gartenraum in den Dimensionen verändert und weist 
insgesamt eine etwas kleinere Fläche auf. Die ursprünglich vorgesehenen Räume 
Garderobe/Dusche/WC und Sauna wurden entfernt, das eingezeichnete Mobiliar 
39 VGE 100.2014.304 vom 12. März 2015, E.4.2 mit weiteren Hinweisen.
40 Vgl. Vorakten, pag. 508, ungültiger Plan Grundrisse. 


36
(Whirlpool, Fitnessgeräte, Liegen, Schränke) ebenfalls. Ein Oblichtband von 2.3 m2 ist nach 
wie vor vorgesehen41, ansonsten hat der Raum keine Fenster. Die dünne Holzfassade 
verfügt noch über eine Schiebetüre gegen die Terrasse hin, während beim ursprünglich 
geplanten Fitness- und Wellnessraum noch eine grosse Fensterfront mit zwei Schiebetüren 
vorgesehen war.42 
d)
Der vorliegende Gartenraum kann trotz seiner Grösse und Raumhöhe im geplanten 
Zustand objektiv nicht zum Wohnen benutzt werden. Auch kann er nicht ohne grösseren 
Aufwand in einen für das Wohnen verwendbaren Raum umgewandelt werden. So verfügt 
der Raum über keine Fenster. Das bescheidene Oblichtband reicht zum Wohnen nicht aus 
(vgl. Art. 64 Abs. 1 BauV). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden 1 bis 26 ergibt 
sich aus dem relevanten Plan43 nicht, dass hinter der gartenseitigen Holzfassade zusätzlich 
eine Glasfensterfront vorgesehen wäre. Ohne grösseren Aufwand liessen sich daher auch 
in diesem Bereich keine Fensterflächen einbauen. Weiter sind keine Sanitärräume 
vorhanden und der Raum ist, zumindest im Bereich der Holzfassade, nicht isoliert. Im 
vorinstanzlichen Entscheid vom 14. April 2014 wurde zudem mittels Auflage 
vorgeschrieben, dass der Gartenraum nicht beheizt werden darf (S. 10 Entscheid). Damit 
gilt der Raum als unbewohnte Anbaute und ist nicht an die Gebäudelänge und -tiefe 
anzurechnen. 
Dasselbe gilt – entgegen den Andeutungen des Beschwerdeführers 27 in der 
Stellungnahme vom 21. Mai 2015 – auch für den Kellerraum im Erdgeschoss und den 
gedeckten Parkplatz im 1. Obergeschoss. Beide Räume auf der Hinterseite des Hauses 
können nicht zum Wohnen benutzt werden und wurden zu Recht als unbewohnte An- und 
Nebenbauten behandelt. 
e)
Der Rüge des Beschwerdeführers 27, wonach die Einstellhalle auf der Nordostseite 
des Chalets den Grenzabstand nicht einhalte, da es sich nicht um eine unterirdische Baute 
handle, begegneten die Beschwerdegegner mit der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 
30. Juni 2015. Mit dieser Projektanpassung wurde die Einstellhalle allseitig 2 m von der 
41 Plan Grundriss 2. Untergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015. 
42 Vgl. Vorakten pag. 509, ungültiger Plan Fassaden, Südwestansicht sowie aktueller Plan Fassaden vom 
17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015. 
43 Plan Grundriss 2. Untergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015. 


37
Parzellengrenze zurückgenommen.44 Damit hält sie den für unbewohnte Nebenbauten 
relevanten Grenzabstand von 2 m ein (Art. 35 Abs. 1 Bst. a BO), so dass dieser Mangel – 
wie dies auch der Beschwerdeführer 27 in seinen Schlussbemerkungen feststellt – 
behoben wurde. 
10.
Rutschung, Gefahrengebiet
a)
Die 
Beschwerdeführenden 
weisen 
darauf 
hin, 
dass 
eine 
Teilfläche 
des 
Baugrundstückes im östlichen Bereich des Hauses gemäss synoptischer Gefahrenkarte als 
Hangrutschgebiet ausgewiesen sei. Es bestehe die Gefahr, dass das Wohnhaus und die 
Nachbarsparzellen durch den massiven Terraineingriff ins Rutschen geraten würden. Um 
eine seriöse Beurteilung der Hangrutschgefährdung vornehmen zu können, seien nähere 
Abklärungen unabdingbar. Solange keine konkrete Vorabklärung erfolge und kein 
geologisches Gutachten vorliege, dürfe ein solches Bauprojekt nicht bewilligt werden. Es 
genüge nicht, mit Nebenbestimmungen im Entscheid zu verlangen, dass "entsprechende 
Massnahmen zu treffen" seien, wenn nicht geklärt worden sei, welche Massnahmen dies 
seien. Da die öffentliche Ordnung wegen Hangrutschgefahr gefährdet sei, werde Art. 35 
Abs. 1 BewD verletzt.
Nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren führen die Beschwerdeführenden 
zusätzlich aus, durch den geänderten Pool ohne Anschluss an die Kanalisation erhöhe sich 
die Gefahr eines Hangrutsches zusätzlich. Durch die Versickerung des Poolwassers werde 
die Hangstabilität weiter geschwächt. 
b)
Grundsätzlich sind nach Art. 21 Abs. 1 BauG Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu 
betreiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. 
Personen und Sachen dürfen nach Art. 57 Abs. 1 BauV weder durch den Bauvorgang noch 
durch den Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden. Diese 
Bestimmung verweist zudem auf die einschlägigen Normen der Fachverbände. 
c)
Es ist unbestritten und bekannt, dass der Untergrund der Aaretalhänge nicht einfach 
überbaut werden kann. Für das vorliegende Gebiet ergibt sich dies auch aus dem Bericht 
44 Vgl. Grundriss 1. Obergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015. 


38
über die Baugrundverhältnisse an der AI.________Strasse 16/18 der AP.________ AG 
vom 24. Juni 2011.45 Allerdings kommt dieser Bericht nicht zum Schluss, dass die 
Baugrundverhältnisse eine Überbauung des umstrittenen Gebiets nicht zulassen würden. 
Es ist weiter zu beachten, dass gemäss der synoptischen Gefahrenkarte nur ein kleiner 
Teil der Bauparzelle im östlichen Bereich in einem Gefahrengebiet mit geringer 
Gefährdung (gelb) liegt. In gelben Gefahrengebieten sind Bauten und Anlagen jeder Art 
grundsätzlich zulässig.46 Gemäss Art. 6 Abs. 3 BauG ist in solchen Gefahrengebieten nur 
bei besonders sensiblen Bauvorhaben wie beispielsweise Spitälern oder Kläranlagen 
sicherzustellen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Vorliegend 
handelt es sich nicht um ein besonders sensibles Bauvorhaben. Für normale Objekte in 
Gebieten mit geringer Gefährdung (gelbes Gefahrengebiet) gelten gemäss einer 
Arbeitshilfe des Kantons keine öffentlich-rechtlichen Einschränkungen. Hier sind Personen 
nicht gefährdet und Schäden können in der Regel mit einfachen Massnahmen vermieden 
werden. Es erscheint deshalb angemessen, die notwendigen Massnahmen der 
Eigenverantwortung der Bauherrschaft zu überlassen.47
Die Beschwerdegegner haben mehrfach signalisiert, dass sie diese Eigenverantwortung 
wahrnehmen 
wollen. 
So 
brachten 
sie 
etwa 
in 
einem 
Schreiben 
an 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft AJ.________Quai 29-37 vom 21. April 201448 zum 
Ausdruck, dass sie deren Bedenken betreffend Baugrund ernst nehmen. Sie hätten ein 
Team von professionellen Geologen und Ingenieuren zusammengestellt, welches auf das 
Bauen am Aarehang spezialisiert sei. Dieses Team werde die Situation zusätzlich zu den 
bereits bestehenden Erkenntnissen vertieft analysieren; basierend darauf würden 
entsprechende Sicherungsmassnahmen bei der Umgebungsgestaltung getroffen. Dies 
bestätigten die Beschwerdegegner in ihrem Schreiben vom 8. Juni 2015 zuletzt nochmals. 
Diese Aussagen sind glaubhaft, zumal die sichere, den Regeln der Baukunde 
entsprechende Bauweise auch im eigenen Interesse der Bauherrschaft ist (vgl. 
nachfolgend).
45 Beilage 12 Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis 26.
46 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 6 N. 6.
47 Amt für Gemeinden und Raumordnung; Berücksichtigung von Naturgefahren in der Ortsplanung, Arbeitshilfe 
2009, S. 5.
48 Beilage 13 Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis 26.


39
d)
Zudem ist Folgendes zu beachten: Die Bauherrschaft ist nach Art. 57 Abs. 1 BauV 
verpflichtet, bei der Erstellung von Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der 
Baukunde einzuhalten, mehr wird mit wenigen Ausnahmen im Baurecht nicht verlangt. Ob 
später in allen Punkten nach den Regeln der Baukunde gebaut wird, kann wegen der 
Vielfältigkeit der sicherheitstechnischen Fragen im Laufe der Bauausführung nicht 
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilden, das vorgängig durchgeführt wird. Das 
Projektierungsverfahren ist im Zeitpunkt der Baueingabe noch nicht derart weit 
fortgeschritten, dass alle Details der Bauausführung bereits bekannt sind. Es wäre wegen 
des damit verbundenen Aufwandes auch nicht verhältnismässig, wenn alle sich aus den 
Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen von der Bauherrschaft bereits im 
Baubewilligungsverfahren geklärt und die Lösungen dafür beigelegt werden müssten, wenn 
noch gar nicht klar ist, ob überhaupt gebaut werden darf. Das Baurecht beschränkt sich 
deshalb darauf, die Bauherrschaft auf die geltenden Regeln der Baukunde zu verweisen. 
Dass die Regeln der Baukunde eingehalten werden müssen, gilt auch für den vorliegenden 
Fall, ohne dass dies ausdrücklich als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werden 
muss. Die Beschwerdegegner haben die nach den Umständen sich aufdrängenden 
Sicherheitsvorkehrungen als unmittelbar anwendbare Verhaltensvorschriften ohne weiteres 
zu beachten. Die aktuelle Bautechnik gestattet zudem selbst bei schwierigem 
Bauuntergrund einwandfreie Lösungen. Die Nichtbeachtung der Regeln der Baukunde 
kann nicht nur zivilrechtliche Schadenersatzansprüche, sondern auch ein strafrechtliches 
Verfahren nach sich ziehen (Art. 229 StGB49). 
Aus diesen Gründen kann darauf verzichtet werden, bereits jetzt weitere Abklärungen zur 
Geologie und zur Hangsicherung vorzunehmen. Die diesbezüglichen Anträge der 
Beschwerdeführenden sind somit abzuweisen. 
e)
Hinsichtlich des geplanten Bio-Pools ohne Anschluss an die Kanalisation reichten die 
Beschwerdegegner nach Anfrage des Rechtsamts ein Schreiben der Gartenkultur GmbH 
ein, welches dessen Funktionsweise näher erläutert. Darin wird ausgeführt, dass der Pool 
ohne chemische Zusätze gereinigt werde und mit Regenwasser funktioniere, weshalb der 
Überschuss als Giesswasser gebraucht werden könne. Die Verdunstung halte sich mit 
dem Regen in etwa in der Waage. Bei absoluten Notfällen könne der mit dem Pool 
49 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0)


40
verbundene Regenwassertank über eine Klappe, die an die Kanalisationsleitung montiert 
werde, über die Kanalisation abgeleitet werden. Der Pool werde auch im Winter nicht 
entleert. Es sei ein Expansionsbecken für einen allfälligen Überlauf geplant. 
Diese Ausführungen zeigen, dass der Pool ohne Versickerung funktioniert. Die dazu im 
Widerspruch stehende Beschriftung des Pools mit der Klammerbemerkung "Versickerung" 
im 
massgebenden 
Plan 
Werkleitungen 
ist 
daher 
zu 
streichen 
(vgl. 
Plan 
Umgebungsgestaltung/Werkleitungen vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der 
BVE am 20. April 2015, mit Korrektur der BVE vom 11. August 2015) Entgegen den 
Befürchtungen der Beschwerdeführenden besteht damit nicht die Gefahr, dass der 
Baugrund durch den Pool zusätzlich instabiler wird. Das Wasser des Pools versickert nicht 
und die Wasseraufbereitung und die Reinigung erfolgt ohne Chemikalien. Es besteht daher 
keine Gefahr einer Gewässerverunreinigung, weshalb entgegen der Ansicht des 
Beschwerdeführers 27 für den Pool keine Gewässerschutzbewilligung erforderlich ist (vgl. 
Art. 11 Abs. 1 KGschG50, Art. 26 KGV51). Ebenso kann unter diesen Umständen auf das 
Einholen eines Amtsberichts bei der kantonalen oder kommunalen Fachstelle verzichtet 
werden. Der diesbezügliche Beweisantrag des Beschwerdeführenden 27 ist abzuweisen. 
Auf den von den Beschwerdegegnern mit Schreiben vom 8. Juni 2015 eventualiter52 
eingereichten Umgebungsgestaltungsplan, welcher wieder einen Pool mit Anschluss an die 
Kanalisation 
vorsieht, 
ist 
damit 
nicht 
näher 
einzugehen. 
Sowieso 
können 
Projektänderungen nicht in Form eines Eventualbegehrens zum Gegenstand des 
Verfahrens gemacht werden.53
 
11.
Weitere Rügen nach Projektänderungen im Beschwerdeverfahren
Der Beschwerdeführer 27 bringt nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren 
verschiedene 
Rügen 
zur 
Thematik 
"ungenügende 
und 
widersprüchliche 
Baugesuchsunterlagen" vor. Soweit diese Vorbringen nicht schon weiter vorne behandelt 
wurden, ergibt sich aus den nachfolgenden Ausführungen, dass diese unbegründet sind:
50 Kantonales Gewässerschutzgesetz vom 11. November 1996 (KGSchG; BSG 821.0).
51 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1).
52 Für den Fall, dass der Pool ohne Anschluss an die Kanalisation nicht bewilligt werden könnte.
53 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c.


41
-
Die Rüge, wonach die Pläne "Terrainschnitte" (056.01_505) sowie "Vergleich 
Geländelinie" (056.01_075) im Rahmen der Projektänderung II nicht angepasst 
worden 
seien 
und 
daher 
Widersprüche 
aufweisen 
würden, 
behoben 
die 
Beschwerdegegner 
mittels 
Nachreichung 
dieser 
angepassten 
Pläne. 
Der 
Beschwerdeführer 27 vertritt in den Schlussbemerkungen vom 13. Juli 2015 noch 
immer die Ansicht, der Plan "Terrainschnitte" (056.01_505) sei nicht verbessert 
worden. Es gehe aus der Ansicht Süd-Ost nicht hervor, wo die Grenze zu seiner 
Parzelle verlaufe. Entgegen diesen Ausführungen haben die Beschwerdegegner 
diesen Plan den aktuellen Gegebenheiten angepasst. Zudem ist es gar nicht möglich, 
auf einem Schnittplan entlang der Parzellengrenze zwischen dem Grundstück der 
Beschwerdegegner und demjenigen des Beschwerdeführers 27 die Grenze zur 
Parzelle des Letzteren kenntlich zu machen. In der Stellungnahme vom 21. Mai 2015 
rügte der Beschwerdeführer 27 selbiges noch für die Ansicht Süd-Ost des Plans 
"Fassaden/Schnitte" (056.01_504). Doch auch auf diesem Fassadenplan kann die 
Grenze zur Nachbarsparzelle des Beschwerdeführers 27 nicht eingetragen werden.
-
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers 27 ergibt sich aus den Plänen (vgl. v.a. 
Umgebungsgestaltungsplan und Plan "Terrainschnitte entlang der Grenzen"), wie die 
Terrainanschlüsse zu den Nachbarsparzellen gestaltet werden sollen. 
-
Weiter bringt der Beschwerdeführer 27 vor, wesentliche Schnitte (z.B. durch Garage 
und Nebenbauten) würden fehlen, so dass kaum kontrolliert werden könne, ob die 
baupolizeilichen 
Bestimmungen 
eingehalten 
würden. 
Auf 
dem 
Plan 
Fassaden/Schnitte" (056.01_504) befindet sich ein "Schnitt A-A", welcher sowohl die 
Garage als auch die weiteren An- und Nebenbauten umfasst. Im Übrigen wird vom 
Beschwerdeführer 27 nicht näher ausgeführt, welche weiteren Schnitte fehlen und 
welche baupolizeilichen Masse nicht kontrolliert werden können. Darauf ist mangels 
genügender Begründung nicht einzutreten (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Ein Mangel ist auch 
diesbezüglich nicht erkennbar.
-
Der Verlauf des gewachsenen Terrains gemäss dem von der Vorinstanz bewilligten 
Plan 
"Terrainschnitte" 
(056.01_505) 
unterscheidet 
sich 
nach 
Ansicht 
des 
Beschwerdeführers 27 deutlich vom Verlauf gemäss neu eingereichtem Plan vom 23. 
Juni 2015 (mit Stempel Rechtsamt BVE vom 30. Juni 2015), vorab beim Schnitt 
entlang der Süd-Ost-Grenze. Es sei unklar, welcher Terrainverlauf nun korrekt sei. 
Relevant und zu beurteilen ist einzig der aktuelle Plan "Terrainschnitte" der 
Projektänderung II (vom 23. Juni 2015, Stempel Rechtsamt BVE vom 30. Juni 2015). 


42
Die durchgezogene Linie in diesem Plan, auf welche sich der Beschwerdeführer 27 
beruft, ist nicht bezeichnet. Es ist daher unklar, ob damit überhaupt der gewachsene 
Terrainverlauf dargestellt wird. Dies kann offen bleiben, da sich der Verlauf des 
gewachsenen Terrains aus dem Plan "Fassaden/Schnitte" ergibt (dort als gestrichelte 
Linie eingetragen und beschriftet; zudem identisch mit dem von der Vorinstanz 
bewilligten Plan "Fassaden/Schnitte"). Der Beweisantrag auf Überprüfung der 
Terrainaufnahmen durch einen unabhängigen Geometer wird daher abgewiesen.
-
Es fehle ein nachgeführter Nachweis der Begrünung, obwohl die Verhältnisse nicht 
mehr identisch seien mit dem erstinstanzlich bewilligten Projekt. Zwar findet sich in den 
Vorakten ein Plan "Nachweis Begrünung" zum erstinstanzlich bewilligten Projekt54. 
Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers 27 wurde dieser Plan jedoch von 
der Vorinstanz nicht bewilligt, fehlt doch ein Stempel der Vorinstanz mit der 
Baukontrollnummer. Ein solcher ist bei den Projektplänen nach Art. 14 BewD auch 
nicht aufgeführt und ist daher nicht zwingend. Im Übrigen ist auch ohne diesen 
Nachweis klar, dass die Zwei-Drittel-Regel von Art. 73 BO auch nach den 
Projektänderungen noch erfüllt (vgl. auch E. 7d); die Grösse der geplanten Grünfläche 
hat sich kaum verändert.
-
Ob hinsichtlich der Stützmauern auf dem Vorplatz die Vorschriften von Art. 79h ff. EG 
ZGB55 eingehalten sind, ist eine Frage privatrechtlicher Natur. Soweit sich der 
Beschwerdeführer 27 auf diese Bestimmungen berufen will, steht ihm dafür der 
zivilrechtliche Weg offen.
-
Schliesslich bringt der Beschwerdeführer 27 vor, im Situationsplan sei ein Zugangstor 
eingetragen, das in den anderen Plänen nicht in Erscheinung trete und auch nicht 
profiliert worden sei. Eine Ansicht fehle. Auf der Grenze stehe zudem ein Profil, dessen 
Bedeutung nicht zugeordnet werden könne. Es ist zwar richtig, dass das im 
Situationsplan mit zwei roten Strichen gekennzeichnete Zugangstor in anderen Plänen 
nicht ersichtlich ist. Allerdings kann nicht verlangt werden, dass sämtliche Einzelheiten 
eines Bauvorhabens bereits im Stadium des Bewilligungsverfahrens mittels 
Detailansichten kenntlich gemacht werden. Eine Profilierung hierfür ist nicht zwingend, 
da aus der Profilierung nur die für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen 
im Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein 
54 Vorakten pag. 139.
55 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 
211.1)


43
müssen.56 Weiter dient die Profilierung bloss der Veranschaulichung des Vorhabens; 
verbindlich sind letztlich nur die Projektpläne. Es kann daher offen bleiben, welche 
Bedeutung dem Profil auf der Grenze zukommt.
12.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Das 
Vorhaben 
entspricht 
den 
massgebenden 
Vorschriften 
und 
die 
Projektänderungen (gemäss den Plänen vom 17. April 2015 und 23. Juni 2015, gestempelt 
vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 und 30. Juni 2015) werden bewilligt. Was die 
mit den Projektänderungen berücksichtigten Einwände der Beschwerdeführenden betrifft, 
sind die Beschwerden gegenstandslos geworden. Im Übrigen werden die Beschwerden 
abgewiesen und der Gesamtentscheid der Stadt Bern vom 14. April 2014 wird bestätigt.
b)
Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anlässlich des Augenscheins, 
aufgrund der umfangreichen Instruktionsmassnahmen und anhand der zur Verfügung 
stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die weiteren, vom 
Beschwerdeführer 27 beantragten Beweismittel (Bericht kantonaler Bauinspektor zu den 
baupolizeilichen Fragen, Bericht TBA zum Bauen im Gefahrengebiet, Abklärung zur 
technischen Realisierbarkeit von Bauherrschaft), kann daher verzichtet werden, da von 
diesen Beweismitteln keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.
c)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 
Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 
i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV57). Vorliegend wurden zwei Beschwerden eingereicht. In 
Anwendung der erwähnten Bestimmungen werden die Pauschalen für die beiden 
Beschwerden auf je Fr. 3'000.00 festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere 
Beschwerden 
beurteilt, 
so 
kann 
die 
Pauschalgebühr 
für 
die 
einzelnen 
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 
Abs. 3 GebV). Dementsprechend werden die Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h. 
Fr. 2'000.00 reduziert. Für den Augenschein vom 16. Oktober 2014 wird in Anwendung von 
56 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 20.
57 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


44
Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 500.00 erhoben. Die Kosten der OLK 
(Fr. 700.00 für den Bericht vom 2. September 2014 gemäss Rechnung vom 9. September 
2014, Fr. 300.00 für den Augenschein gemäss Rechnung vom 23. Oktober 2014 und Fr. 
500.00 für den Bericht vom 19. Mai 2015 gemäss Rechnung vom 30. Mai 2015) werden 
gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Insgesamt betragen die oberinstanzlichen 
Verfahrenskosten somit Fr. 6'000.00.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Wer 
ein Rechtsmittel zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise dafür sorgt, dass 
das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110 Abs. 1 VRPG). 
Als unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch 
eine Projektänderung Rechnung trägt.58 Im vorliegenden Verfahren haben die 
Beschwerdegegner den Einwänden der Beschwerdeführenden betreffend Ortsbild- und 
Umgebungsschutz 
sowie 
betreffend 
Grenzabstand 
der 
Einstellhalle 
mit 
den 
Projektänderungen Rechnung getragen. In diesen Punkten gelten sie als unterliegende 
Partei. Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Stadt Bern bestätigt. Diesbezüglich 
gelten die Beschwerdeführenden als unterliegend. Insgesamt erachtet die BVE die 
Beschwerdegegner bei beiden Beschwerden als jeweils zu einem Drittel unterliegend.
Somit rechtfertigt es sich, den Beschwerdegegnern einen Drittel der gesamten 
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 2'000.00, anzulasten. Die Beschwerdeführenden 1 bis 
26 und der Beschwerdeführer 27 haben grundsätzlich ebenfalls jeweils einen Drittel der 
Verfahrenskosten, ausmachend je Fr. 2'000.00, zu tragen. 
Zusätzlich ist aber zu beachten, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführenden in zwei Bereichen (Zustellen Fach- und Amtsberichte E. 3, 
Begründungspflicht E. 4) verletzt hat. Behördliche Fehlleistungen stellen besondere 
Umstände im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar, die sich auf die Kostenverlegung 
auswirken.59 Aus diesem Grund werden die Verfahrenskosten der Beschwerdeführenden 
um jeweils einen Zwölftel der gesamten Verfahrenskosten und damit um je Fr. 500.00 
reduziert. Dieser Betrag wird der Vorinstanz, welche die Gehörsverletzung zu verantworten 
58 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 2; Art. 110 N. 5.
59 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2003, E. 3.2, in BVR 2004 S. 138.


45
hat, auferlegt. Der Vor-instanz können jedoch keine Verfahrenskosten auferlegt werden 
(Art. 108 Abs. 2 VRPG), weshalb diese Kosten vom Kanton zu tragen sind. Den 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 und dem Beschwerdeführer 27 verbleiben somit 
Verfahrenskosten von jeweils Fr. 1'500.00. 
d)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wie bereits ausgeführt unterliegen die 
Beschwerdegegner bei beiden Beschwerden jeweils zu einem Drittel. Sie haben daher den 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 und dem Beschwerdeführer 27 jeweils einen Drittel der 
Parteikosten zu ersetzen. Wegen der Gehörsverletzung wird die Vorinstanz zudem 
verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 bis 26 und dem Beschwerdeführer 27 zusätzlich 
jeweils einen Zwölftel der Parteikosten zu ersetzen. Auf der anderen Seite haben die 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 und der Beschwerdeführer 27 jeweils einen Drittel der 
Parteikosten der Beschwerdegegner zu übernehmen.
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden 
1 bis 26 beläuft sich auf Fr. 19'296.90 (Honorar Fr. 17'110.00, Auslagen Fr. 757.50, 
Mehrwertsteuer Fr. 1'429.40). Diejenige der Anwältin des Beschwerdeführers 27 beträgt 
Fr. 16'930.75 (Honorar Fr. 15'220.00, Auslagen Fr. 456.60, Mehrwertsteuer Fr. 1'254.15). 
Der Anwalt der Beschwerdegegner schliesslich hat eine Kostennote in der Höhe von 
Fr. 12'916.80 (Honorar Fr. 11'800.00, Auslagen Fr. 160.00, Mehrwertsteuer Fr. 956.80) 
eingereicht. 
Nach 
Art. 11 
Abs. 1 
PKV60 
beträgt 
das 
Honorar 
in 
verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie 
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG61). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als überdurchschnittlich zu 
werten, da im Rahmen des Beschwerdeverfahrens zwei Projektänderungen zu behandeln 
60 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811).
61 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).


46
waren und das Rechtsamt der BVE diverse Instruktionsschritte vornahm, zu welchen die 
Parteien Stellung zu nehmen hatten. Angesichts der Baukosten gemäss Baugesuch von 
Fr. 1'500'000.00 und den umstrittenen Rechtsfragen sind die Bedeutung der Streitsache 
und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als durchschnittlich einzustufen. Nach dem 
Gesagten erscheint ein Honorar von Fr. 9'000.00 als angemessen.
Die Parteivertretung der Beschwerdeführenden 1 bis 26 verlangt einen Zuschlag von 45 
Prozent gemäss Art. 9 PKV. Auch die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers 27 
überschreitet den Kostenrahmen gemäss Art. 11 Abs. 1 PKV. Ein Zuschlag von bis zu 100 
Prozent auf das Honorar wird gewährt bei Verfahren, die besonders viel Zeit und Arbeit 
beanspruchen, wie namentlich bei schwieriger und zeitraubender Sammlung oder 
Zusammenstellung des Beweismaterials, bei grossem Aktenmaterial oder umfangreichem 
Briefwechsel, wenn ein wesentlicher Teil des Aktenmaterials oder des Briefwechsels in 
einer anderen als der Gerichtssprache vorliegt, oder bei besonders komplexen 
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen (Art. 9 PKV, Art. 16 PKV). Ein solches 
Verfahren liegt hier nicht vor. Der überdurchschnittliche Zeitaufwand wird bereits bei der 
Bemessung 
des 
Parteikostenersatzes 
innerhalb 
des 
Rahmentarifs 
genügend 
berücksichtigt.
Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden 1 bis 26 wird daher auf 
Fr. 10'538.10 (Honorar Fr. 9'000.00, Auslagen Fr. 757.50, Mehrwertsteuer Fr. 780.60) 
gekürzt, diejenige der Anwältin des Beschwerdeführers auf Fr. 10'213.15 (Honorar 
Fr. 9'000.00, Auslagen Fr. 456.60, Mehrwertsteuer Fr. 756.55) und diejenige des Anwalts 
der Beschwerdegegner auf Fr. 9'892.80 (Honorar Fr. 9'000.00, Auslagen Fr. 160.00, 
Mehrwertsteuer Fr. 732.80)
Insgesamt 
führt 
dies 
zum 
Ergebnis, 
dass 
die 
Beschwerdegegner 
den 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'512.70 und dem 
Beschwerdeführer 27 Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'404.40 zu ersetzen hat. Die 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 sowie der Beschwerdeführer 27 haben den 
Beschwerdegegnern jeweils Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'297.60 zu ersetzen. 
Schliesslich hat die Stadt Bern den Beschwerdeführenden 1 bis 26 Parteikosten in der 
Höhe von Fr. 878.20 und dem Beschwerdeführer 27 Parteikosten in der Höhe von Fr. 
851.10 zu ersetzen.


47
III.
Entscheid
1.
a)
Die Projektänderungen (gemäss den Plänen vom 17. April 2015 und 23. Juni 
2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 und 30. Juni 2015) 
werden bewilligt. Insofern sind die Beschwerden gegenstandslos geworden. 
b)
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen und der Gesamtentscheid der 
Stadt Bern vom 14. April 2014 wird bestätigt.
2.
Massgebend sind die folgenden Pläne:
-
Plan 056.01_501 Situation 1:500 vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der 
BVE am 20. April 2015
-
Plan 056.01_502 Umgebungsgestaltung/Werkleitungen 1:100 vom 17. April 2015, 
gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 (mit Korrektur der BVE vom 11. 
August 2015)
-
Plan 056.01_503 Grundrisse 1:100 vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der 
BVE am 20. April 2015
-
Plan 056.01_504 Fassaden/Schnitte 1:100 vom 17. April 2015, gestempelt vom 
Rechtsamt der BVE am 20. April 2015
-
Plan 056.01_505 Terrainschnitte 1:100 vom 23. Juni 2015, gestempelt vom Rechtsamt 
der BVE am 30. Juni 2015
-
Plan 056.01_071 Nachweis Gebäudegrösse/-höhe 1:200 vom 17. April 2015, gestempelt 
vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015
-
Plan 056.01_075 Vergleich Geländelinie 1:200 vom 23. Juni 2015, gestempelt vom 
Rechtsamt der BVE am 30. Juni 2015
3.
Je ein Satz der Pläne gemäss Ziffer 2 geht an die Beschwerdegegner und die Stadt 
Bern.
4.
Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 6'000.00 festgelegt. Davon haben die 
Beschwerdegegner Fr. 2'000.00, die Beschwerdeführenden 1 bis 26 Fr. 1'500.00 und 
der Beschwerdeführer 27 Fr. 1'500.00 zu bezahlen. Die restlichen Verfahrenskosten 
von 
Fr. 1'000.00 
trägt 
der 
Kanton. 
Die 
Beschwerdegegner 
sowie 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 haften jeweils solidarisch für den von ihnen 
geschuldeten Betrag. Separate Zahlungseinladungen folgen, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.


48
5.
a)
Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 haben den Beschwerdegegnern einen Drittel 
der Parteikosten, ausmachend Fr. 3'297.60 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die 
Beschwerdeführenden 1 bis 26 haften solidarisch für den gesamten Betrag.
b)
Der Beschwerdeführer 27 hat den Beschwerdegegnern einen Drittel der 
Parteikosten, ausmachend Fr. 3'297.60 (inkl. Mehrwertsteuer), zu ersetzen. 
c)
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführenden 1 bis 26 einen Drittel 
der Parteikosten, ausmachend Fr. 3'512.70 (inkl. Mehrwertsteuer), zu ersetzen. Die 
Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag.
d)
Die Beschwerdegegner haben dem Beschwerdeführer 27 einen Drittel der 
Parteikosten, ausmachend Fr. 3'404.40 (inkl. Mehrwertsteuer), zu ersetzen. Die 
Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag.
e)
Die Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern hat den Beschwerdeführenden 1 bis 
26 einen Zwölftel der Parteikosten, ausmachend je Fr. 878.20 (inkl. Mehrwertsteuer), 
zu ersetzen.
f)
Die Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern hat dem Beschwerdeführer 27 einen 
Zwölftel der Parteikosten, ausmachend je Fr. 851.10 (inkl. Mehrwertsteuer), zu 
ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt X.________, eingeschrieben
-
Frau Rechtsanwältin Z.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt Y.________, mit Beilage gemäss Ziff. 4, eingeschrieben


49
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, mit Beilage gemäss Ziff. 4, 
eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung, z.H. der OLK-Gruppe Bern-Mittelland, per 
Kurier
-
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer,
Regierungsrätin