be_bvd · 110 2022 1 · 2021-12-11 · de

Anbau eines unterirdischen Kellers | Ipsach

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2022/1
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 4. April 2022
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2022/130 vom 03.07.2023). 
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
und
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach, Bauverwaltung, Dorfstrasse 8, 2563 Ipsach
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach vom 11. Dezember 
2021 (Baukontroll Nr. 2021-30; Anbau eines unterirdischen Kellers)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer beabsichtigt den Anbau eines unbeheizten unterirdischen 
Kellerraumes an sein Gebäude auf Parzelle Ipsach Grundbuchblatt Nr. G.________. Nachdem 
die Gemeinde Ipsach im Voranfrageverfahren die Bewilligungsfähigkeit wegen Überschreitens der 
Baulinie verneint hatte,1 reichte er dafür am 9. September 2021 ein generelles Baugesuch ein. 
Die Parzelle liegt im Wirkungsbereich der Überbauungsordnung für die Zone mit Planungspflicht 
(ZPP) 1 «Quellmatt».2 
Mit Entscheid vom 11. Dezember 2021 erteilte die Gemeinde Ipsach den Bauabschlag.
2.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 3. Januar 2022 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids vom 11. Dezember 2021 und die Erteilung der generellen Baubewilligung.
1 Vgl. Vorakten pag. 9
2 Vom 25. April 1996, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 2. September 1998


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3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Ipsach beantragte mit Stellungnahme vom 
20. Januar 2022 die Abweisung der Beschwerde.
4.
Mit Verfügung vom 2. Februar 2022 hielt das Rechtsamt der BVD fest, der 
Beschwerdeführer mache u.a. geltend, dass auf der Nachbarparzelle Nr. B.________ im Jahr 
2000 die Erstellung eines über die Baulinie hinausragenden Wein- und Gemüsekellers bewilligt 
worden sei. Auf dem Orthofoto des Kartenangebots des Geoportals scheine es, dass auch auf der 
Parzelle Nr. E.________ eine über die Baulinie hinausragende unterirdische Baute (Einstellhalle) 
bestehen könnte. Das Rechtsamt bat die Gemeinde Ipsach um Mitteilung, ob und gegebenenfalls 
auf welchen Parzellen im Wirkungsbereich der Überbauungsordnung für die ZPP 1 «Quellmatt» 
Bewilligungen für unterirdische Bauteile, die über eine Baulinie hinausragen, erteilt worden seien, 
und um Einreichung der Akten der entsprechenden Baubewilligungsverfahren. Auf jeden Fall 
seien die Baubewilligungsakten betreffend den Wein- und Gemüsekeller auf Parzelle 
Nr. B.________ einzureichen.
Die Gemeinde erklärte mit Stellungnahme vom 24. Februar 2022, ihr sei diesbezüglich einzig der 
besagte Wein- und Gemüsekeller auf der Parzelle Nr. B.________ bekannt. Dieser hätte so nicht 
bewilligt werden dürfen. Auf der Parzelle Nr. E.________ sei eine Garage und keine unterirdische 
Einstellhalle erstellt worden. Die Gemeinde reichte die Akten der beiden Baubewilligungsverfahren 
ein.
5.
Der Beschwerdeführer hielt mit Schlussbemerkungen vom 24. März 2022 an seinen 
Anträgen 
fest. 
Die 
Gemeinde 
verzichtete 
mit 
Eingabe 
vom 
17. März 
2022 
auf 
Schlussbemerkungen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Zur 
Beschwerde 
befugt 
sind 
die 
Baugesuchstellerinnen, 
die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Der Beschwerdeführer, dessen generelles Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vor-
instanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Baulinie; unterirdische Bauten
a)
Die Gemeinde hält im angefochtenen Entscheid zur Begründung des Bauabschlags fest, 
unterirdische Bauten wären im Wirkungsbereich der Überbauungsordnung für die ZPP 1 
«Quellmatt» (nachfolgend: ÜO «Quellmatt») ausserhalb der Baulinien nur zulässig, wenn die 
Überbauungsvorschriften (ÜV) dies vorsehen würden. Dies sei aber nicht der Fall. Art. 3.8 Abs. 2 
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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GBR5, wonach für unterirdische Bauten einen Grenzabstand von 1,00 m gilt (mit Zustimmung des 
Nachbarn 0,00 m), komme nicht zur Anwendung, da Baulinien gemäss Art. 96a Abs. 2 BauG den 
allgemeinen Abstandsvorschriften vorgingen. Diese Auffassung werde gemäss Rücksprache 
insbesondere auch vom AGR geteilt.
Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass Art. 3.8 Abs. 2 GBR auf die streitige unterirdische 
Baute sehr wohl anwendbar sei. Dies ergebe sich aus Art. 2 Abs. 1 ÜV, welcher besagt: «Soweit 
die vorliegenden Überbauungsvorschriften nicht[s] anderes festlegen, gelten die Bestimmungen 
des Baureglementes der Gemeinde Ipsach».
b)
Bei der Auslegung kommunaler Vorschriften ist die Gemeindeautonomie zu beachten. Die 
Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen 
Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Nach der 
Rechtsprechung kommt ihnen in diesen Belangen ein weiter Ermessensspielraum zu. Die 
Autonomie der Gemeinden beschränkt sich nicht nur auf den Bereich der Rechtsetzung. Ist die 
Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt, kommt ihr grundsätzlich auch bei der 
Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Wird die Anwendung einer solchen 
Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, so haben die Rechtsmittelinstanzen zu 
prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen 
sich eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde. Sie sind nicht befugt, 
die kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die 
Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der 
interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar erscheint.6
c)
Gemäss Art. 96a Abs. 2 BauG gehen Baulinien den allgemeinen Abstandsvorschriften vor. 
Die Gemeinden bestimmen, ob und wie weit einzelne Bauteile, an Gebäuden befestigte 
bewegliche Einrichtungen und unterirdische Anlagen über die Baulinie vorspringen dürfen 
(Art. 96a Abs. 3 BauG). Die Zulässigkeit von über die Baulinie vorspringenden ober- und 
unterirdischen Bauteilen muss demnach im Wirkungsbereich von Baulinien spezifisch geregelt 
werden. Dasselbe gilt bei der Festlegung von Baubereichen bzw. Baufeldern (Art. 96c Abs. 3 
BauG).
Das kantonale Recht schreibt vor, was gilt, wenn die Gemeinde über das Vorspringen ober- und 
unterirdischer Gebäudeteile über die Baulinie bzw. über den Baubereich keine Regelung trifft: 
Gegenüber nachbarlichem Grund gelten diesfalls die Vorschriften des EG ZGB7 (Art. 96a Abs. 3 
BauG und Art. 96c Abs. 3 BauG). Die Ansicht des Beschwerdeführers, wonach die allgemeine 
Verweisung in Art. 2 ÜV zur Anwendbarkeit der allgemeinen Grenzabstandsvorschriften des GBR 
für unterirdische Bauten führt, widerspricht somit kantonalem Recht und ist abzulehnen. 
d)
In der ÜO «Quellmatt» wird mit Baulinien die maximale Ausdehnung der Hauptgebäude 
bestimmt. Im Bereich der so definierten Baufelder dürfen Hauptgebäude erstellt werden (Art. 13 
Abs. 1 ÜV). Art. 13 Abs. 3 ÜV regelt, in welchem Mass Bauteile über die Baulinie hinausragen 
dürfen. Die Bestimmung gilt gemäss ihrer Formulierung für vorspringende offene Bauteile wie 
Vordächer, Vortreppen und Balkone (auch mit Seitenwänden). Unterirdische über die Baulinie 
vorspringende Bauteile werden nicht erwähnt. 
5 Baureglement der Gemeinde Ipsach vom 27. Mai 1993, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt am 
22. Juni 1994
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 2 ff. 
7 Gesetz betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 28. Mai 1911 (EG ZGB; BSG 211.1)


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Nach Ansicht der Gemeinde ist aus der fehlenden Erwähnung unterirdischer über die Baulinie 
hinausragender Bauteile in den Überbauungsvorschriften zu schliessen, dass solche nicht 
zulässig sind. 
Der Beschwerdeführer macht in seinen Schlussbemerkungen vom 24. März 2022 geltend, die 
Auslegung der Gemeinde lasse sich nicht mit der Gemeindeautonomie rechtfertigen, wenn sie 
unter keinem sachlichen Gesichtspunkt vertretbar sei. Die Interpretation durch die Gemeinde 
erscheint jedoch durchaus vertretbar. Sie hat eine Regelung betreffend über die Baulinie 
vorspringende Bauteile gemäss Art. 96a Abs. 3 BauG bzw. Art. 96c Abs. 3 BauG getroffen und 
dabei diejenigen Bauteile aufgeführt, bei denen ein Vorspringen erlaubt ist. Der Umkehrschluss, 
dass nicht erwähnte Bauteile nicht zulässig sein sollen, erscheint angesichts der Formulierung 
von Art. 13 Abs. 3 ÜV und der Systematik naheliegend; wäre die Zulässigkeit unterirdischer 
vorspringender Bauteile beabsichtigt gewesen, so hätte sich eine Erwähnung in Art. 13 ÜV 
aufgedrängt. Die Auffassung der Gemeinde wird auch durch die Nutzungsvorschriften für das vor 
den Baulinien liegende Land gestützt. Im Überbauungsplan sind rings um die Baufelder 
Umgebungszonen eingetragen. Auf der Parzelle des Beschwerdeführers handelt es sich um eine 
«Umgebungszone, Sektor A», die in Art. 8 ÜV geregelt ist. Nach Art. 8 ÜV ist in der 
«Umgebungszone, Sektor A» die Erstellung unbewohnter An- und Nebenbauten gestattet. 
Diesbezüglich wird auf Art. 3.7 GBR verwiesen, welcher die dafür zulässigen Masse regelt. Für 
unterirdische Bauten oder Gebäudeteile in der Umgebungszone, Sektor A enthalten die 
Überbauungsvorschriften keine entsprechende Regelung; insbesondere fehlt eine analoge 
Verweisung auf Art. 3.8 GBR. 
Die Überbauungsvorschriften regeln also das erlaubte Mass für über die Baulinie vorspringende 
oberirdische Bauteile, enthalten aber keine entsprechende Regelung für unterirdische Bauteile; 
sie erlauben in der vor der Baulinie liegenden Umgebungszone An- und Nebenbauten und 
verweisen diesbezüglich auf das GBR, verzichten aber auf einen analogen Verweis für 
unterirdische Bauten. Dies stützt die Ansicht der Gemeinde, wonach die Überbauungsvorschriften 
hinsichtlich unterirdischen Bauten nicht unvollständig sind, sondern dass bewusst darauf 
verzichtet wurde, über die Baulinie ragende bzw. in der Umgebungszone liegende unterirdische 
Bauteile zu erlauben, und diese also unzulässig sind. 
e)
Der Beschwerdeführer erachtet eine solche Auslegung als unverhältnismässig, zumal die 
Nachbarn mit unterirdischen Bauten nicht gestört würden. 
Dass die Gemeinden das Vorspringen unterirdischer Bauteile über Baulinien oder Baubereiche 
auch untersagen können, ergibt sich aus Art. 96a Abs. 3 BauG und Art. 96c Abs. 3 BauG. Die 
Gemeinden müssen innerhalb des Spielraums, der ihnen bei der Umsetzung der kantonalen 
Vorschriften bleibt, im öffentlichen Interesse handeln und den Verhältnismässigkeitsgrundsatz 
beachten (Art. 5 Abs. 2 BV8). 
Diesbezüglich besteht hier kein Anlass für Beanstandungen. Die im Wirkungsbereich der ÜO 
«Quellmatt» liegenden Grundstücke, auch die Parzelle Nr. G.________ des Beschwerdeführers, 
können auch ohne über die Baulinie ragende unterirdische Bauteile ohne weiteres zweckmässig 
genutzt werden. Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz bleibt mit der streitigen Regelung bzw. 
Auslegung gewahrt.
3.
Rechtsgleichheit
8 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)


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a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, auf der nördlichen Nachbarparzelle Nr. B.________ 
sei die Erstellung eines über die Baulinie hinausragenden unterirdischen Kellerraums bewilligt 
worden. Damit macht er sinngemäss einen Gleichbehandlungsanspruch geltend.
Zwar erklärt der Beschwerdeführer mit Schlussbemerkungen vom 24. März 2022, er verlange 
keine Gleichbehandlung im Unrecht, sondern mache seinen Rechtsanspruch auf Erteilung der 
Baubewilligung geltend. Er beruft sich auf Art. 2 BauG, wonach Bauvorhaben zu bewilligen sind, 
wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im 
Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen, die öffentliche Ordnung nicht 
gefährden und ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinne der Artikel 36 und 62 BauG 
entgegenstehen. Wie in Erwägung 2 gezeigt wurde, stehen jedoch hier die Vorschriften der ÜO 
«Quellmatt» der Erteilung einer Baubewilligung entgegen, da sie gemäss der vertretbaren 
Auslegung der Gemeinde über die Baulinie hinausragende unterirdische Bauten nicht erlauben.
b)
Der in Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 10 Abs. 1 KV9 enthaltene Grundsatz der Rechtsgleichheit 
verpflichtet die rechtsanwendenden Behörden, gleiche Sachverhalte mit gleichen relevanten 
Tatsachen gleich zu behandeln, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertige eine 
unterschiedliche Behandlung.10 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht aber der 
Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige 
Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig 
angewendet worden ist, gibt den Bürgerinnen und Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, 
ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen 
Bedingungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsmässig verbürgten Gleichheitsgebots ein 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt. Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt 
voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den relevanten Sachverhaltselementen übereinstimmen 
und dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen 
gibt, auch künftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine 
entgegenstehenden überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritte 
bestehen.11 Wird eine ständige Praxis zum ersten Mal einer gerichtlichen Prüfung unterzogen, ist 
davon auszugehen, dass die Behörde ihre rechtswidrige Praxis anpasst.12
c)
Das Rechtsamt der BVD hat bei der Gemeinde die Baubewilligungsakten betreffend den 
Wein- und Gemüsekeller auf Parzelle Nr. B.________ eingeholt. Die Gemeinde hat aus den 
diesbezüglichen Baubewilligungsakten Nr. 28/98 Kopien des Baugesuchs vom 1. September 
1998, der Baubewilligung vom 3. November 1999, des bewilligten Situationsplans sowie vom 
bewilligten Plan «Grundrisse und Schnitt» einen Auszug eingereicht, der den Grundriss des 
Untergeschosses zeigt. Auf dem Letzteren ist der Wein- und Gemüsekeller eingezeichnet. Die 
Gemeinde erklärt in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2022, dieser hätte so nicht bewilligt 
werden dürfen. Nach Kenntnis der Gemeinde seien im Wirkungsbereich der ÜO «Quellmatt» keine 
weiteren unterirdischen Bauten bewilligt worden, die über die Baulinie hinausragten.
Die Gemeinde äusserte sich auch zur Parzelle Nr. E.________, welche das Rechtsamt in seiner 
Verfügung vom 2. Februar 2022 angesprochen hatte. Gemäss dem Grundstücksdaten-
9 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
10 Statt vieler BGE 136 I 345 E. 5 mit Hinweisen; VGE 2016/242 vom 8. Juni 2017 E. 5.3; Tschannen/Zimmerli/Müller, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage 2014, § 23 N. 11 f.
11 BGE 146 I 105 E. 5.3.1, 139 II 49 E. 7.1 (Pra 102/2013 Nr. 33), 136 I 65 E. 5.6; BVR 2013 S. 85 E. 8.1, 2012 S. 74 
E. 4.8.1 je mit Hinweisen; VGE 2017/199 vom 13. August 2018 E. 5.3.1; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 23 N. 11-13 und 18-20; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. 
Aufl. 2020, N. 599 ff.; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, in ZBl 2011 S. 57 
ff., 65 ff.
12 BGE 146 I 105 E. 5.3.1; BGer 1C_414/2015 vom 10. Februar 2016 E. 4.2, 1C_43/2015 vom 6. November 2015 E. 6


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Informationssystem Grudis befindet sich dort nebst dem Wohnhaus eine unterirdische Baute mit 
53 m2 Fläche. Die Gemeinde hält dazu fest, es handle sich um eine Garage und nicht um eine 
unterirdische Einstellhalle. Bei der Garageneinfahrt bestehe ein Gefälle von 14 %. Die Gemeinde 
hat auch dazu Kopien aus den Baubewilligungsakten Nr. 23/2004 betreffend «Neubau 
Einfamilienhaus mit überdeckter Garage» eingereicht (Baubewilligung, Baugesuch, bewilligter 
Grundrissplan «Untergeschoss» und Auszüge aus dem Umgebungsplan und der Ansicht der 
Nordfassade). Diesen lässt sich entnehmen, dass das damals bewilligte Vorhaben, bei dem die 
Garage wohl einen Anbau darstellt, mit dem hier streitigen Projekt nicht vergleichbar ist.
Somit ist keine ständige Praxis der Gemeinde erkennbar, wonach im Wirkungsbereich der ÜO 
«Quellmatt» unterirdische Bauten, die über eine Baulinie hinausragen, regelmässig bewilligt 
werden. Die Gemeinde erachtet vielmehr den einzigen bekannten Fall, in dem dies (auf Parzelle 
Nr. B.________) geschah, als unkorrekt und daher für die Praxis nicht massgebend. Damit sind 
die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Gleichbehandlung im Unrecht nicht erfüllt.
4.
Ergebnis und Kosten
a)
Die Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbegründet und die Beschwerde ist 
abzuweisen. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV13).
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Ipsach vom 
11. Dezember 2021 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2000.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
13 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach, Bauverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Beilage: Kopie des Situationsplanes vom 16. Juni 2021