be_bvd · 110 2015 62 · 2015-04-01 · de

Neubau Wohnüberbauung | Wohlen bei Bern

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2015/62
Bern, 3. Juli 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Herrn B.________
Beschwerdeführer 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
und
D.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt S.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen vom 1. April 
2015 (Baugesuch Nr. 32/14; Neubau Wohnüberbauung)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin plant, auf einem R.________-areal in Wohlen bei Bern eine 
neue Wohnüberbauung zu erstellen. Am 15. Mai 2014 reichte sie bei der Gemeinde ein 
Baugesuch ein für den Abbruch der Gebäude F.________Strasse 36 (erhaltenswert) und 


2
F.________Strasse 36a-e sowie den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern samt 
Einstellhalle und oberirdischen Autoabstellplätzen. Das Projekt beansprucht die 
Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG1. Die Bauparzelle Wohlen bei Bern Gbbl. 
Nr. G.________ liegt in der Mischzone (MZ). Das vereinbarte Baurecht ist im Grundbuch 
noch nicht als Grundstück eingetragen. Gegen das Bauvorhaben erhoben die 
Beschwerdeführer Einsprache. Mit Gesamtbauentscheid vom 1. April 2015 erteilte die 
Gemeinde die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführer am 4. Mai 2015 gemeinsam Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 
die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 1. April 2015 und Erteilung des Bauabschlags.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt mit 
Stellungnahme vom 8. Juni 2015, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 10. Juni 
2015 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für 
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)


3
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführer sind als 
Nachbarn vom Bauvorhaben betroffen, durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Gutachterverfahren
a)
Die Beschwerdeführenden rügen in ihren Vorbemerkungen, dass das nun bewilligte 
Bauprojekt aus einem Verfahren hervorgegangen ist, welches durch die Gemeinde Wohlen 
geleitet worden sei. Selbst wenn bei den Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde 
möglicherweise keine Befangenheit im Rechtssinn bestanden habe, sei doch immer klar 
erkennbar gewesen, dass insbesondere die Mitglieder der Bauverwaltung vom 
Bauvorhaben derart überzeugt gewesen seien, dass sie nicht mehr bereit gewesen seien, 
sachliche 
Einwände, 
insbesondere 
die 
Einhaltung 
des 
Grenzabstandes 
unvoreingenommen zu prüfen. Es bestünden daher Zweifel an der Objektivität der 
Baubewilligungsbehörde.
Die Gemeinde bringt dagegen vor, die Fachberatung, der das Projekt zur Überprüfung der 
ästhetischen Einordnung und gestalterischen Qualität unterbreitet worden sei, habe ein 
Gutachterverfahren verlangt und die beizuziehenden Fachleute empfohlen. Es sei Aufgabe 
der Gemeinde, insbesondere des Leiters der Abteilung Bau und Planung, solche Prozesse 
zu leiten. Die baupolizeilichen Masse seien erst im Baubewilligungsverfahren − und nicht 
im vorgängigen Gutachterverfahren − geprüft worden, und zwar von der stellvertretenden 
Leiterin der Abteilung Bau und Planung. Das Bauvorhaben sei schliesslich von der 
Baukommission beurteilt und bewilligt worden. Die Beschwerdegegnerin erklärt, sie habe 
die angeblich "enge Begleitung" durch die Gemeinde nie gesucht. Das Verfahren zur 
Qualitätssicherung sei von der Gemeinde angeordnet worden. Zum Verdacht der 
fehlenden Objektivität hätten die Beschwerdeführer weder konkrete Rügen noch eine 
Begründung vorgebracht. 


4
b)
Gestützt auf die Empfehlung der Fachberatung hat die Gemeinde ein Verfahren zur 
Qualitätssicherung 
gemäss 
Art. 
14 
und 
15 
GBR 
durchgeführt, 
das 
sie 
als 
Gutachterverfahren bezeichnet. Die Art. 14 und 15 GBR4 stehen unter dem Titel "B Qualität 
des Bauens und Nutzens" und beziehen sich auf den allgemeinen Gestaltungsgrundsatz 
(Art. 14 GBR) sowie die Aussenraumgestaltung und Siedlungsökologie (Art. 15 GBR). Art. 
14 GBR verlangt eine gute Gesamtwirkung mit der bestehenden Umgebung und nennt 
zahlreiche Kriterien zu deren Beurteilung. So sind unter anderem der Standort, die 
Stellung, 
Form, 
Proportionen 
und 
Dimensionen 
der 
Bauten 
und 
Anlagen 
zu 
berücksichtigen, ebenso die Gestaltung der Aussenräume, Erschliessungsanlagen, 
Abstellplätze und Eingänge. Die Norm geht über das Beeinträchtigungsverbot von Art. 9 
Abs. 1 BauG hinaus und hat eigenständige Bedeutung. Bei der Auslegung ihrer eigenen 
Ästhetiknormen kommt der Gemeinde Autonomie zu.5 Es ist nicht zu beanstanden, dass 
die Gemeinde die Fachberatung für die Frage der ästhetischen Wirkung dieses recht 
grossen Projekts einbezog (vgl. Art.16 Art 4 GBR) und gestützt auf deren Empfehlung ein 
Verfahren unter Beizug von externen Fachleuten durchführte, zumal das Bauvorhaben die 
Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG beansprucht. Bei der Gestaltungsfreiheit kann 
arealintern von den reglementarischen Abständen und der vorgeschriebenen Anordnung 
der Bauten abgewichen werden. Dies bedeutet aber nicht, dass sich die Gemeinde bei der 
Siedlungsgestaltung passiv verhalten soll.6 Die geplante Überbauung liegt bei der 
Dorfeinfahrt nach dem Bachtobel und hat Auswirkungen auf das Ortsbild. Hinzu kommt, 
dass für die neue Wohnüberbauung das erhaltenswerte Sägereigebäude abgebrochen 
werden soll. Nach Art. 10b Abs. 3 BauG muss eine Neubaute in diesem Fall höheren 
gestalterischen Anforderungen genügen.
 
c)
Gemäss den Vorakten fanden drei Besprechungen statt, an denen Vertreter der 
Erbengemeinschaft H.________ als Grundeigentümer, die Bauherrschaft, die Architekten 
I.________ und J.________, der Landschaftsarchitekt K.________ sowie Herr L.________ 
von der Abteilung Bau und Planung der Gemeinde teilnahmen. Den Protokollen ist zu 
entnehmen, dass diese Besprechungen die Verbesserung der architektonischen Qualität, 
die Einpassung der Gebäude in die Topographie, die Setzung des Hauptbaus entlang der 
Strasse und der "Punktbauten", die siedlungsinterne Erschliessung, Gestaltung der 
4 Gemeinde Wohlen, Baureglement 2011, durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt 
am 11. März 2011
5 BVR 2012 S. 20 E. 3.2
6 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, 
Art. 75 N. 1


5
Umgebung und die Zufahrt zur Einstellhalle zum Thema hatten. Demnach bildeten 
Gestaltungsfragen und die Einordnung des Bauvorhabens in das Ortsbild den 
Schwerpunkt. In der Sache ist das "Gutachterverfahren" vergleichbar mit einer Voranfrage, 
mit dem Unterschied, dass für die spezifische Frage der Gestaltung qualifizierte externe 
Fachleute beigezogen wurden. Auskünfte und vorläufige Beurteilungen, die im Rahmen 
einer 
Voranfrage 
ergehen, 
binden 
die 
Behörde 
im 
nachfolgenden 
Baubewilligungsverfahren nicht. Eine Voranfrage beinhaltet noch keinen Entscheid und 
entfaltet keine Rechtswirkungen für das anschliessende Baubewilligungsverfahren.7 
 
d)
Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht geltend, dass sich aufgrund dieses 
"Gutachterverfahrens" eine Ausstandspflicht für die Bauverwaltung ergeben hätte. Auf eine 
solche Rüge könnte nicht eingetreten werden, da die Rüge der Befangenheit bzw. 
Ausstandsgründe gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 9 Abs. 1 VRPG8 nur gegen 
einzelne Mitglieder einer Behörde vorgebracht werden können, nicht aber gegen eine 
Behörde als solche.9 Zudem ist die Bauverwaltung nicht die entscheidende Behörde. Das 
Baugesuch wurde von einer Mitarbeiterin der Bauverwaltung materiell geprüft, das 
Baubewilligungsverfahren leitete die stellvertretende Leiterin Bau und Planung. Nach 
unbestrittenen Angaben der Gemeinde waren beide nicht im "Gutachterverfahren" 
involviert. Es bestehen keine Hinweise, dass die Bauverwaltung die Baueingabe nicht mehr 
objektiv und nach sachlichen Kriterien beurteilt hätte. Im Gegenteil belegen die langen 
Mängellisten in den Briefen der Gemeinde an die Beschwerdegegnerin vom 27. Juni 2014, 
18. Juli 2014 und 19. September 2014, dass das Bauprojekt materiell gründlich geprüft 
wurde, gerade auch hinsichtlich der baupolizeilichen Masse. Auch das lange E-Mail der 
stellvertretenden Leiterin Bau und Planung vom 4. September 2014 zeugt davon, dass die 
Bauverwaltung bei der materiellen Beurteilung keine Kompromisse einging.10 Schliesslich 
wurde das Bauvorhaben und die Einsprachen am 16. September 2014 und 24. Februar 
2015 in der Departementskommission Bau behandelt, die dem Antrag um Erteilung der 
Baubewilligung zustimmte.11 Dass die Gemeinde in Bezug auf den gerügten Grenzabstand 
anderer Ansicht ist als die Beschwerdeführer, beruht auf sachlichen Gründen und hat 
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 32-
44 N. 5
8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 9 N. 7
10 Vorakten der Gemeinde, Belege 3.33, 3.28, 3.26, 3.21, 3.18
11 Vorakten der Gemeinde Belege 2.1 und 2.2


6
nichts mit fehlender Distanz zum Bauvorhaben zu tun. Die Vorbringen bzw. Bedenken der 
Beschwerdeführer erweisen sich demnach als unbegründet.
3.
Grenzabstand
a)
Die Beschwerdeführenden rügen insbesondere, dass das Haus E − anders als die 
vier übrigen Wohnblöcke − den grossen Grenzabstand gegen Westen hat und gegen 
Süden nur den kleinen Grenzabstand einhält. Bei annähernd quadratischen Gebäuden sei 
die Gemeinde nicht frei in der Bestimmung des grossen Grenzabstandes, sondern müsse 
das von Art. 40 Abs. 3 GBR eingeräumte Ermessen pflichtgemäss, willkürfrei und nach 
objektiven Kriterien ausüben. Die gesamte Siedlung werde nach Süden ausgerichtet, alle 
Balkone und Terrassen befänden sich auf der Südseite, dementsprechend hätten die 
Gebäude A bis D den grossen Grenzabstand gegen Süden. Auch beim Haus E, das mit 
den Gebäuden C und D nahezu identisch sei, stelle die Südseite eindeutig die besonnte 
Gebäudeseite dar, weshalb der grosse Grenzabstand von 10 m gegen Süden eingehalten 
werden müsse. Es bestünden keine sachlichen Gründe, nur beim Haus E eine Ost-West-
Ausrichtung anzunehmen und den grossen Grenzabstand gegen Westen zu den 
Parkplätzen hin anzuordnen. Der Zweck des grossen Grenzabstandes liege auch in der 
Gewährleistung eines grösseren Raums im belebten, besonnten Bereich der Liegenschaft. 
Die Beschwerdegegnerin verweist darauf, dass das Bauvorhaben gestützt auf die 
Gestaltungsfreiheit projektiert worden sei, weshalb die arealinternen Grenz- und 
Gebäudeabstände grundsätzlich frei bestimmt werden könnten. Es könne weder Art. 40 
Abs. 3 GBR noch der schematischen Skizze im Anhang entnommen werden, dass der 
grosse Grenzabstand immer gegen Süden eingehalten werden müsste. Auch auf die 
Anordnung der Balkone komme es nach dem Wortlaut des GBR nicht an. Das Gebäude E 
weise einen annähernd quadratischen Grundriss auf, wobei die Westseite die leicht 
grössere besonnte Gebäudelänge aufweise. Entlang der südlichen Parzellengrenze 
verlaufe zudem eine Zufahrtsstrasse über die Parzelle Nr. M.________, wo sich sechs 
Garagen befänden. Die Wohnsituation der Beschwerdeführer werde durch die Einhaltung 
des kleinen Grenzabstands nicht betroffen. 
 
b)
Die Bauherrschaft beansprucht die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG. Diese soll 
eine sinnvolle Gesamtüberbauung grösserer Flächen erlauben. Für die Anordnung und 


7
Abstände der Bauten auf dem Areal kann vom Baureglement abgewichen werden. Die 
Gestaltungsfreiheit entbindet aber nicht davon, die reglementarischen Grenz- und 
Gebäudeabstände gegenüber den angrenzenden Grundstücken einzuhalten.12 In der 
Mischzone MZ beträgt der grosse Grenzabstand 10 m, beim kleinen Grenzabstand sind 4 
m einzuhalten (Art. 2 GBR).
Grenzabstandsvorschriften sollen einerseits die Nachbarschaft vor Beeinträchtigungen 
schützen. Andererseits dienen sie der Gestaltung des Ortsbilds sowie den Interessen der 
Gesundheits- und Feuerpolizei. Gegenüber öffentlichen Strassen haben die Bauabstände 
vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Die gesetzlichen 
Strassenabstände gehen daher als speziellere Vorschriften den reglementarischen 
Grenzabständen vor. Dies gilt auch, wenn dadurch der Abstand kleiner wird als der nach 
der Zonenordnung einzuhaltende Grenzabstand.13 Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG14 sind 
gegenüber Gemeindestrassen, Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie selbständigen 
Fuss- und Radwegen 3,5 m Abstand ab Fahrbahnrand einzuhalten. Die Gemeinde hat in 
Art. 46 GBR den kantonalen Mindestabstand zu öffentliche Gemeindestrassen 
übernommen.
 
c)
Im Westen und Süden grenzt das Bauvorhaben an den Weg E.________-hölzli. Im 
Abschnitt nach der Einmündung von der F.________Strasse verläuft das E.________-
hölzli in Nord-Süd-Richtung über die Bauparzelle Nr. G.________, nach der Linkskurve 
verläuft es gegen Osten über die Parzellen Nr. O.________ und M.________, auf der sich 
sechs Garagen für die Wohnliegenschaften (Parzellen Nr. P.________ bis Q.________) 
befinden. Das E.________-hölzli erschliesst mindestens 11 Parzellen und hat daher die 
Funktion einer Detailerschliessungsstrasse. Diese stellen gemäss Art. 109 Abs. 2 BauG 
öffentliche Strassen dar und gehen nach der gesetzlichen Ordnung zu Eigentum und 
Unterhalt an die Gemeinde über, selbst wenn sie von Privaten erstellt wurden. Für 
Erschliessungsanlagen, die vor dem 1. Januar 1971 durch Private erstellt worden sind, gilt 
diese Regelung aber nicht, da damals noch keine entsprechende gesetzliche Grundlage 
bestand. Solche Strassen sind auch unter neuem Recht im Eigentum der betreffenden 
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 75 
N. 4
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 
N. 15
14 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)


8
Privaten verblieben,15 sofern sie nicht durch eine Widmung zugunsten der Allgemeinheit 
(vgl. Art. 9 SG) in das öffentliche Strassennetz überführt wurden.16 Soweit ersichtlich wurde 
das E.________-hölzli nicht der Allgemeinheit gewidmet. Die Gemeinde (und wohl auch 
die Parteien) gehen davon aus, dass es eine (altrechtliche) Privatstrasse darstellt. Für den 
unteren Strassenabschnitt, der über die Parzellen Nr. O.________ und M.________ 
verläuft, 
steht 
dies 
aber 
nicht 
eindeutig 
fest. 
Soweit 
überprüft 
wurden 
die 
Wegrechtsdienstbarkeiten über die Parzellen Nr. G.________ und O.________ zugunsten 
der Liegenschaften Nr. P.________ bis Q.________ zwar im Oktober 1969 errichtet. Nach 
dem Errichtungsdatum der übrigen Dienstbarkeiten zu schliessen (18. Februar 1972: 
Überbaurechte, 
Wasser- 
und 
Kanalisationsleitungsrechte, 
Bau- 
und 
Bepflanzungsbeschränkungen, Grenzanbaurechte, gemeinsame Fernsehantenne etc.),17 
wurden die Parzellen Nr. P.________ bis Q.________ aber wohl erst nach 1971 überbaut. 
Sofern auch der Strassenabschnitt über die Parzellen Nr. O.________ und M.________ 
nach dem 1. Januar 1971 erstellt worden wäre, ist davon auszugehen, dass er eine 
neurechtliche und somit öffentliche Detailerschliessungsstrasse darstellen würde. In 
diesem Fall müsste lediglich der Strassenabstand von 3,6 m eingehalten werden. Wie es 
sich genau verhält, kann aber aus nachfolgenden Gründen offen bleiben. 
d)
Die Gemeinde hat zum grossen Grenzabstand in Art. 40 Abs. 3 GBR folgende 
Regelung erlassen: 
Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Gebäudelänge des Gebäudes; er wird 
rechtwinklig zu ihr gemessen. Kann die besonnte Gebäudelänge nicht eindeutig ermittelt 
werden, wie bei annähernd quadratischen oder unregelmässigen Gebäuden und bei Ost-
West-Orientierung der Wohn- und Arbeitsräume, so bestimmt die Baupolizeibehörde die 
Anordnung der Grenzabstände auf Antrag des Baugesuchstellers.
 
Der Begriff "Gebäudelänge" bezieht sich auf die längere Seite eines Gebäudes, was in der 
Regel als Längsseite bezeichnet und auch von der Gemeinde so verstanden wird.18 Aus 
der Bestimmung lässt sich nicht ableiten, dass der grosse Grenzabstand bei annähernd 
quadratischen Gebäuden in jedem Fall auf der Südseite ist, zumal auch die West- und 
Ostseite besonnt werden. Der Wortlaut von Art. 40 Abs. 3 GBR lässt gerade offen, auf 
welcher Seite der grosse Grenzabstand bei annähernd quadratischen Gebäuden 
15 Aldo Zaugg, Kommentar zum bernischen BauG, 3. Aufl. 2010, Art. 109/110 E. 3.
16 Vgl. VGE 20347 vom 03.07.1998 E. 2 d; BVR 2011 S. 341 E. 4.1; VGE 100.2012.16 vom 12.02.2013, E. 2.1
17 Angaben gemäss Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS
18 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 12 N. 8.a; Vgl. Anhang A1 zum Musterbaureglement (MBR) des Amts für Gemeinden und Raumordnung 
(AGR), A 123 


9
angeordnet werden soll; ausser Betracht fällt einzig die Nordseite, die nie direkt besonnt 
wird.19 Die Norm bestimmt somit, dass der grosse Grenzabstand bei Gebäuden ohne 
eindeutige besonnte Längsseite festgelegt werden muss und wer dafür zuständig ist. 
Anders als beispielsweise im Musterbaureglement ist dies in Wohlen nicht Sache der 
Baugesuchsteller, sondern der Baupolizeibehörde, wobei den Baugesuchstellern ein 
Antragsrecht zusteht.20
e)
Das Gebäude E hat einen annähernd quadratischen Grundriss; die West- bzw. 
Ostseite ist lediglich um 22 cm länger als die Süd- bzw. Nordseite. Somit fehlt es an einer 
eindeutigen Längsseite. Die Wohnungen sind spiegelbildlich, entweder nach Osten oder 
nach Westen ausgerichtet (je zwei Zimmer und Küche / Essen), einzig der 
Wohnzimmerbereich liegt gegen Süden. Die Wohnräume sind somit nach drei besonnten 
Seiten ausgerichtet, ohne dass eine vorherrschende Ausrichtung bestehen würde. Nicht 
entscheidend ist die Ausrichtung der Balkone bzw. "Loggien"; nach Art. 40 Abs. 3 GBR 
sind die Wohn- und Arbeitsräume die massgebenden Kriterien. Indes haben auch die an 
den Gebäudeecken angeordneten Loggien keine eindeutige Ausrichtung, da sie jeweils auf 
zwei Seiten offen sind. Dies bedeutet, dass beim Gebäude E keine eindeutige besonnte 
Gebäudelänge feststeht. Für den grossen Grenzabstand kommen in diesem Fall sowohl 
die West- und Ostseite als auch die Südseite in Frage. Unter diesen Voraussetzungen 
muss die Anordnung des grossen Grenzabstandes gemäss Art. 40 Abs. 3 GBR durch die 
Behörde auf einer der drei möglichen Seiten festgelegt werden. Entgegen der Meinung der 
Beschwerdeführer braucht der grosse Grenzabstand nicht bei allen Gebäuden auf der 
gleichen Seite zu liegen, selbst wenn es wie hier drei annähernd gleiche Häuser gibt 
(Gebäude C-E); dafür besteht keine gesetzliche Grundlage. Da die Grenz- und 
Gebäudeabstände unter den Voraussetzungen der Gestaltungsfreiheit von Art. 75 BauG 
arealintern frei bestimmt werden können, sind die Abstände bei den Gebäuden C und D 
ohnehin nicht massgebend. Es leuchtet auch nicht ein, inwiefern die sechs 
Besucherparkplätze auf der Westseite der Anordnung des grossen Grenzabstandes gegen 
Westen entgegenstehen sollten, liegen die Parkplätze doch ausserhalb dieses Abstandes. 
Auch mit einem grossen Grenzabstand gegen Westen entsteht ein grösserer besonnter 
Bereich, der für den Aufenthalt im Freien genutzt werden kann, da die vorgesehene 
Grünfläche sowohl von Süden als auch von Westen her von der Sonne beschienen wird. 
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 
N 8.a
20 Vgl. Anhang A1 zum MBR, A 123 Abs. 2 


10
Das Gebäude E hält auch gegen Osten einen sehr grossen Abstand ein (über 17 m), 
weshalb denkbar gewesen wäre, den grossen Grenzabstand gegen Osten festzulegen. Da 
er nur auf einer Seite eingehalten werden muss, ist nicht zu beanstanden, dass ihn die 
Gemeinde auf Antrag der Beschwerdegegnerin gegen Westen festgelegt hat. Sie hat ihr 
Ermessen damit korrekt und willkürfrei ausgeübt. Nach dem Gesagten ist beim Gebäude E 
gegen Süden nur der kleine Grenzabstand von 4 m erforderlich, der unbestritten 
eingehalten ist. Den Beschwerdeführern entsteht dadurch kein Nachteil, sind ihre 
Wohnhäuser ja noch durch die Strasse vom Gebäude E getrennt und durch die Garagen 
auf der Parzelle Nr. M.________ abgeschirmt. Zur Strasse hin haben die Grenzabstände 
wie 
bereits 
erwähnt 
nicht 
nachbarschützende, 
sondern 
wohnhygienische 
und 
verkehrspolizeiliche Funktion. Würde es sich um eine öffentliche Strasse handeln, könnten 
die Beschwerdeführer auch nur die Einhaltung des Strassenabstandes verlangen. Die 
Rüge der Beschwerdeführer erweist sich somit als unbegründet.
 
f)
Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Vorakten. Vom 
beantragten Augenschein waren keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten. Der 
Beweisantrag wird daher abgewiesen.
 
4.
Wegrecht
a)
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Erschliessung des Bauvorhabens sei 
rechtlich nicht sichergestellt. Zugunsten der Bauparzelle Nr. G.________ bestehe nur ein 
beschränktes 
Wegrecht 
für 
"Leerfahrten 
mit 
Holztransportfahrzeugen". 
Die 
Beschwerdegegnerin verfüge als Baurechtsnehmerin über kein Fuss- und Fahrwegrecht, 
das ihr die Mitbenutzung der Zufahrtsstrasse erlauben würde. 
b)
Ein Baugrundstück muss mit einer Zufahrt erschlossen sein, die hinreichend nahe an 
die Bauten und Anlagen heranführt und rechtlich sichergestellt ist (Art. 7 Abs. 1 und 2 
Bst. a BauG i.V.m. Art. 3 Abs.1 BauV21). Bei Anlagen auf fremdem Grund müssen die 
benötigten Rechte bei Baubeginn erworben sein (Art. 4 Bst. c BauV). Die geplante 
Wohnüberbauung wird von der F.________Strasse her erschlossen, wo sich die Einfahrt 
zur Einstellhalle befindet. Die Zufahrt zu den Besucherparkplätzen auf der Westseite erfolgt 
21 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


11
über das E.________-hölzli, das in diesem Abschnitt über die Bauparzelle Nr. G.________, 
aber ausserhalb des vereinbarten Baurechts verläuft. Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 
15. Mai 
2014 
haben 
die 
Grundeigentümer 
der 
Parzelle 
Nr. 
G.________ 
der 
Beschwerdegegnerin (Baurechtsnehmerin) für die Erschliessung der Besucherparkplätze 
ein Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt und den Bereich auf dem Dienstbarkeitsplan mit 
gelber Farbe bezeichnet. Die Erschliessung des Bauvorhabens ist somit auch in dieser 
Hinsicht sichergestellt. Das von den Beschwerdeführenden zitierte beschränkte Wegrecht 
für Leerfahrten mit Holztransporten betrifft lediglich den letzten Strassenabschnitt des 
E.________-hölzli, soweit er über die Parzellen Nr. O.________ und M.________ verläuft. 
Für die Erschliessung des Bauvorhabens ist dieser Streckenabschnitt jedoch irrelevant, 
zumal auf dieser Seite kein Zugang zur Wohnüberbauung vorgesehen ist. 
5.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer und haben 
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'600.− (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV22). Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
b)
Als 
unterliegende 
Partei 
haben 
die 
Beschwerdeführer 
zudem 
der 
Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die 
Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig23 und kann die von ihrem Rechtsvertreter 
auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als 
Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine 
Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG 
unvereinbaren Überentschädigung gleich. Nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichts ist 
deshalb die in der Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin aufgeführte 
Mehrwertsteuer bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu berücksichtigen.24 
Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdegegnerin im Betrag von Fr. 3'500.− zuzüglich 
Auslagen von Fr. 67.− gibt im Übrigen zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
23 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: 
24 BVR 2014 S. 484 E. 6


12
Beschwerdeführer haben somit der Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit 
Parteikosten von Fr. 3'567.− zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Wohlen bei 
Bern vom 1. April 2015 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.− werden den Beschwerdeführern zur Bezahlung 
auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag von 
Fr. 3'567.− zu ersetzen. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt S.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin


13