be_bvd · 110 2016 179 · 2016-11-10 · de

Abbruch Remise, Neubau Mehrfamilienhaus

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/179
Bern, 19. Mai 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
und
Herrn B.________
Beschwerdegegner 1
Frau C.________
Beschwerdegegnerin 2
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, 
Postfach 145, 3602 Thun
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 10. November 
2016 (942/2016-0432; Abbruch Remise, Neubau Mehrfamilienhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Mit Baugesuch vom 7. Juli 2016 und Projektänderung vom 19. September 2016 
reichten die Beschwerdegegner bei der Gemeinde Thun ein Baugesuch ein für den 
Abbruch der bestehenden Remise und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 


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2
Thun Grundbuchblatt Nr. E.________. Das Bauvorhaben umfasst zudem Anpassungen der 
Umgebung, das Erstellen von zwei ungedeckten Parkplätzen und einem Carport mit zwei 
Parkplätzen 
sowie 
eine 
Konzession 
für 
den 
Wärmeentzug 
mittels 
Grundwasserwärmepumpe. Die Parzelle liegt in der Zone W2 und im Ortsbildgebiet O IV « 
F.________ ». Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer Einsprache. 
Mit Gesamtentscheid vom 10. November 2016 erteilte die Gemeinde Thun die 
Baubewilligung.
2.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 7. Dezember 2016 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die 
Aufhebung des Gesamtentscheids vom 10. November 2016 und die Erteilung des 
Bauabschlags. Er rügt unter anderem die Rolle des Fachausschusses (Fachausschuss 
Bau- und Aussenraumgestaltung, FBA) der Gemeinde. Zudem rügt er den Belag der 
Hauszufahrt via G.________strasse 9 und den durch die Besucherparkplätze an der 
H.________strasse verursachten Eingriff in die Einfriedung und verlangt eine 
"Unterflurparkierung". Schliesslich macht er geltend, dass das Bauvorhaben nicht der 
vorherrschenden Bauweise im « F.________ » entspreche.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner beantragen in 
ihrer Beschwerdeantwort vom 12. Januar 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden könne, und die Bestätigung der Baubewilligung. Mit 
Stellungnahme vom 13. Januar 2017 beantragt die Stadt Thun ebenfalls die Abweisung der 
Beschwerde unter Verweis auf den Gesamtentscheid, an dem vollumfänglich festgehalten 
werde.
4.
Die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) wurde 
mit Verfügung vom 17. Februar 2017 um Erstellung eines Fachberichts gebeten. Aus 
Gründen der Ausstandspflicht nahm anstelle der Gruppe Oberland die Gruppe Bern-
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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3
Mittelland mit Fachbericht vom 4. April 2016 zum Vorhaben Stellung. Die Parteien erhielten 
Gelegenheit, sich zum Fachbericht der OLK zu äussern und Schlussbemerkungen 
einzureichen. 
Der 
Beschwerdeführer 
verzichtete 
auf 
die 
Einreichung 
von 
Schlussbemerkungen.
5.
Auf die Rechtsschriften, die eingeholten Vorakten und den Fachbericht der OLK wird, 
soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintreten
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, 
die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, 
dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Empfehlungen des FBA
a)
Der Beschwerdeführer rügt die Stellung des Fachausschusses Bau- und 
Aussenraumgestaltung (FBA) der Gemeinde im Baubewilligungsverfahren. Mit seinen 
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)


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4
Empfehlungen entscheide dieser in breitem Ausmass über die Gestaltung eines 
Bauvorhabens und folge nicht der "objektiven Gesamtschau". Zudem halte er sich nicht an 
die eigenen Empfehlungen, die er bezüglich anderen Bauvorhaben im Gebiet « 
F.________ » abgegeben habe.
b)
Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme auf die dem FBA auferlegten 
Aufgaben, wozu gemäss den kommunalen Grundlagen auch die Beratung der Bauwilligen 
und der Baubewilligungsbehörde und die Möglichkeit der Abgabe von Empfehlungen 
zählen.4 Die Beschwerdegegner weisen in ihrer Beschwerdeantwort zum einen darauf hin, 
dass es sich beim FBA um eine leistungsfähige Fachbehörde handle; zum andern machen 
sie geltend, dass die Vorwürfe an den Fachausschuss nicht näher begründet seien.5
c)
Beim FBA handelt es sich gemäss Baureglement der Gemeinde (GBR6) um eine vom 
Gemeinderat ernannte Fachkommission. Sie besteht aus mindestens fünf unabhängigen, 
in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachleuten, wobei neben der Architektur auch die 
Fachrichtungen Landschaftsarchitektur und -planung sowie Raumplanung und Städtebau 
angemessen vertreten sind. Den Vorsitz führt der zuständige Gemeinderat oder die 
zuständige Gemeinderätin (vgl. Art. 10 Abs. 1 und 2 GBR). Gemäss Art. 3 der 
Ausführungsverordnung7 gehören zu den Aufgaben des FBA die Beratung der Bauwilligen 
und der Baubewilligungsbehörde in Baugestaltungsfragen. Seine Empfehlungen betreffen 
insbesondere die Bau- und Aussenraumgestaltung (Art. 3 Abs. 1 Bst. a). Der FBA beurteilt 
Bauvoranfragen und Baugesuche, die "für das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild von 
Bedeutung sind oder spezielle baugestalterische Fragen aufwerfen". Dies betrifft 
beispielsweise wie vorliegend An- und Umbauten in Erhaltungs- und Entwicklungsgebieten 
(Art. 3 Abs. 1 Bst. b, letztes Lemma). Es handelt sich bei diesem Fachausschuss gemäss 
ständiger Rechtsprechung um eine leistungsfähige örtliche Fachstelle i.S.v. Art. 22 Abs. 2 
BewD.8
d)
Der FBA hat sich im Rahmen der Bauvoranfrage und insbesondere im 
Baubewilligungsverfahren 
vertieft 
mit 
dem 
Vorhaben 
auseinander 
gesetzt 
und 
4 Stellungnahme vom 13. Januar 2017, Akten BVE, pag. 28
5 Beschwerdeantwort vom 12. Januar 2017, Akten BVE, pag. 23 ff.
6 Baureglement der Einwohnergemeinde Thun vom 2. Juni 2002 (GBR, SSG 72.01) 
7 Verordnung vom 10. Februar 2006 über den Fachausschuss Bau- und Aussenraumgestaltung (SSG 72.16)
8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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Empfehlungen zum architektonischen Ausdruck beispielsweise zu den Fenstern und zur 
Fassadengestaltung des Projekts wie auch zur Umgebungsgestaltung abgegeben.9 Dabei 
hat er auch Bezug auf den unmittelbaren Kontext im « F.________ » genommen. Seine 
Rolle ist im Lichte der gemäss kommunalem Recht auferlegten Aufgaben und als 
Fachbehörde nicht zu beanstanden. Soweit die Empfehlungen des FBA zu anderen 
Bauvorhaben im F.________ gerügt werden, beziehen sich diese nicht auf das 
Anfechtungsobjekt und können vorliegend nicht Streitgegenstand bilden. Soweit die 
Empfehlungen das konkrete Bauvorhaben betreffen, sind sie Gegenstand der 
nachfolgenden materiellen Prüfung (vgl. E. 5). 
3.
Belag der Hauszufahrt
a)
Der Beschwerdeführer rügt die "Fahrerschliessung" zum Carport und dass die 
gewählte Belagsform nicht mehr zeitgemäss sei. Das "intensiv bebaute Umfeld" habe sich 
verändert. Der Fahrverkehr führe zu einer Mehrbelastung. Eine Chaussierung in 
vollflächiger Form sei weder gebrauchpraktisch noch nehme sie Rücksicht auf die 
Nachbarschaft. Er regt daher einen Belagswechsel, bzw. einen harten Belag an. 
b)
Die Beschwerdegegner zeigen sich erstaunt, dass der Beschwerdeführer trotz "Sorge 
für das Quartier" eine Asphaltierung der Zufahrt verlange. Die zwei vorgesehenen 
Parkplätze erzeugten keine übermässige Beeinträchtigung, zumal sie selbst kein Auto 
besässen oder benützten. Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme auf ihren 
Gesamtentscheid und auf die Stellungnahme des Planungsamtes im vorinstanzlichen 
Verfahren: Dieses hatte den Standpunkt vertreten, dass die vorgesehene Erschliessung 
des Carports der heute Bestehenden entspräche.10 Die Situation werde darum nicht 
verschlechtert. Eine Anordnung der Parkplätze entlang der G.________strasse wäre 
städtebaulich schlecht. Eine unterirdische Einstellhalle für zwei Fahrzeuge wäre 
unverhältnismässig und die notwendige Rampe eine zu starke Beeinträchtigung der 
Aussenraumgestaltung im Norden der Parzellen.
9 Vorakten, Ordner 2 "Voranfragen Reg. 9-10": Reg. 9: Protokollauszug FBA 01/16, pag. 275 ff., Reg. 9: 
Protokollauszug FBA 05/16, pag. 401 ff. sowie Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 4: "Amts- und 
Fachberichte", Protokollauszug FBA 08/16, pag. 106 ff.
10 Vorakten, Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 4: "Amts- und Fachberichte", pag. 111 ff.


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6
c)
Gerügt 
wird 
der 
Belag 
der 
nördlich 
gelegenen 
Zufahrt 
zum 
geplanten 
Mehrfamilienhaus G.________strasse 9A, die über die Parzelle Thun Grundbuchblatt 
Nr. I.________ (G.________strasse 9) führt. Gemäss vorinstanzlichem Entscheid wird die 
Erschliessung zum künftigen Carport saniert und in das Bauvorhaben eingebunden. Der 
vorgesehene Belag (Chaussierung) entspreche der üblichen Fahrbahnoberfläche, wobei 
eine Differenzierung zum Asphaltbelag der Gemeindestrasse gewünscht werde. Es sei 
zudem nicht davon auszugehen, dass durch die beiden Parkplätze und die Belagsart der 
Zufahrt eine wesentliche Lärmbelastung der direkten Nachbarschaft vorliegen werde. 
d)
Der Belag bzw. die "Chaussierung" der Hauszufahrt stellt eine unversiegelte 
Deckschicht aus Natursteinmaterial dar. Nach Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG ist die 
Erschliessung genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und 
Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind. Unter Zufahrt 
wird die Strassenverbindung zwischen dem Baugrundstück und dem allgemeinen 
Strassennetz verstanden. Sie umfasst nach Art. 6 Abs. 1 BauV11 die Hauszufahrt, den 
anschliessenden Strassenabschnitt und dessen Anschluss an eine Strasse mit 
vorwiegendem Allgemeinverkehr.12 Diese Zufahrt zum Carport entspricht der bestehenden 
Erschliessung zur ehemaligen Kutschenremise, die für das Vorhaben abgebrochen wird. 
Es sind weder durch die "Chaussierung" noch durch deren Benutzung übermässige 
Immissionen zu erwarten. Die Hauszufahrt entspricht den öffentlich-rechtlichen Vorgaben. 
Die Rüge erweist sich somit als unbegründet.
4.
Parkplätze, Ausnahme nach Art. 28 BauG
a)
Umstritten sind die zwei an der H.________ strasse geplanten Parkplätze, die 
gemäss Baugesuch als "Besucherparkplätze" bezeichnet sind. Der Beschwerdeführer rügt 
zum einen die (geringe) Anzahl der Parkplätze für das Mehrfamilienhaus. Die 
Besucherparkplätze seien zum andern nicht notwendig, da im « F.________ » genügend 
Besucherparkplätze 
zur 
Verfügung 
stünden. 
Die 
Parkierung 
entlang 
der 
H.________strasse sei somit nicht nötig und stelle einen unnötigen Eingriff in die gefestigte 
Einfriedung dar. Bautechnisch seien andere Lösungen möglich, ohne das Umfeld 
11 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 7/8 
N. 14


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(Vegetation) mehr zu belasten. Für die Parkplatzsituation insgesamt regt der 
Beschwerdeführer die Prüfung einer "Unterflurparkierung" bzw. Einstellhalle an.
b)
Die Vorinstanz verweist in ihrer Stellungnahme auf die gemäss BauV13 geforderte 
Bandbreite für Parkplätze. Diese sei vorliegend eingehalten. Gemäss gestalterischer 
Beurteilung des FBA und der kantonalen Denkmalpflege seien die vorgesehenen 
Parkplätze im Ortsbild verträglich. Zudem sei festzuhalten, dass Parkplätze innerhalb von 
Strassenabständen und Baulinien durchaus "standortüblich" seien, da sie zur 
Erschliessung gehörten. Der oberirdischen Parkierung würden somit keine öffentlichen 
sowie wesentlichen nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Daher könne auf Grund 
dieser 
Beurteilung 
und 
der 
Zustimmung 
der 
Strassenaufsichtsbehörde 
die 
Ausnahmebewilligung für das Bauen innerhalb der Baulinie erteilt werden. Für die Frage 
der Unterflurparkierung verweist die Gemeinde auf ihren Entscheid. Nach Ansicht der 
Beschwerdegegner stellt eine unterirdische Parkierung die ästhetisch schlechtere Lösung 
dar. Bereits die zum Vorhaben eingeholte «Studie K.________» habe explizit empfohlen, 
auf eine Tiefgarage zu verzichten. 
c)
Der Beschwerdeführer setzt sich in der Beschwerde mit der Begründung der Vor-
instanz nicht auseinander. Er verweist auf das, was er bereits in seiner Einsprache vom 
10. August 2016 vorbrachte. Es ist somit fraglich, ob diese Rüge der Begründungspflicht 
nach Art. 32 Abs. 2 VRPG14 zu genügen vermag. Die Begründung muss sich wenigstens in 
minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und sinngemäss 
darauf schliessen lassen, inwiefern dieser unrichtig sein soll. Rechtliche Überlegungen sind 
nicht notwendig, da die Behörde das Recht von Amtes wegen anzuwenden hat. Da die 
Rüge – wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen – ohnehin unbegründet ist, kann diese 
Frage jedoch offen gelassen werden.
d)
Das Gesetz verpflichtet die Bauenden, entsprechend dem durch ihr Bauvorhaben 
verursachten Bedarf, private Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder zu schaffen 
(Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Anzahl der im Einzelfall erforderlichen Abstellplätze hängt 
namentlich von Art und Grösse der Baute oder Anlage, von ihrer Zweckbestimmung, vom 
Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln und von der zeitlichen Anwesenheit der Benutzer 
ab. 
Die 
Bauverordnung 
stellt 
für 
die 
Bemessung 
des 
Parkplatzbedarfs 
von 
13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
14 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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Motorfahrzeugen Normen auf, die auf Erfahrungswerten und Durchschnittszahlen beruhen 
(Art. 51 in Verbindung mit Art. 49 BauV).15
e)
Das geplante Mehrfamilienhaus umfasst vier Wohnungen. Gemäss Art. 51 Abs. 2 
BauV beträgt die Bandbreite ab vier Wohnungen 0,5 bis 2 Abstellplätze pro Wohnung. Der 
vorinstanzliche Entscheid geht denn auch von erforderlichen 2 bis 8 Abstellplätzen aus. Mit 
realisierten vier Abstellplätzen seien diese Vorgaben erfüllt. Dies ist nicht zu beanstanden.
f)
Mit dem angefochtenen Gesamtentscheid wurde für die beiden Besucherparkplätze 
eine Ausnahmebewilligung innerhalb der genehmigten Baulinie und gestützt auf Art. 28 
BauG erteilt.
g)
Die Bauabstände von Gebäuden richten sich unter anderem nach rechtsgültigen 
Baulinien (Art. 14 Abs. 1 GBR). Der Strassenabstand zur H.________strasse ist auf der 
südlichen Seite der Bauparzelle mit einer Baulinie geregelt. Die beiden Parkplätze, die an 
der H.________strasse zu liegen kommen, befinden sich innerhalb einer genehmigten 
Baulinie und können nur mit einer Ausnahme bewilligt werden. Dies ist unbestritten.
Das zuständige Gemeinwesen kann Ausnahmen von den gesetzlichen Strassenabständen 
bewilligen, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere des Ortsbildes, es rechtfertigen 
und wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen 
beeinträchtigt werden. Für Kleinbauten gilt Art. 28 BauG sinngemäss (Art. 81 Abs. 1 und 2 
SG16). Nach Art. 28 Abs. 1 BauG kann die Baubewilligungsbehörde die Erstellung kleiner 
und leicht entfernbarer Bauten und Anlagen in Abweichung von Bauvorschriften, 
namentlich auch von Baulinien, auf Zusehen hin bewilligen, wenn der Bauherr ein 
genügendes Interesse nachweist, wenn weder öffentliche noch nachbarliche Interessen 
beeinträchtigt werden und wenn bei Bauten an Gewässern oder Wald die dafür zuständige 
Behörde zugestimmt hat. Ein genügendes Interesse der Bauherrschaft liegt vor, wenn die 
Einhaltung der Vorschrift zu einer für die Bauherrschaft unzweckmässigen Lösung führen 
würde.
h)
Bei Parkplätzen handelt es sich um Kleinbauten bzw. kleine und leicht entfernbare 
Bauten. Anwendbar ist somit Art. 81 Abs. 2 SG i.V.m. Art. 28 BauG. Besucherparkplätze 
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 3 ff. und N. 14
16 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)


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werden in der Regel oberirdisch vor dem Haus angelegt, damit sie problemlos zugänglich 
sind. Das genügende Interesse der Beschwerdegegner an den insgesamt nur vier 
Parkplätzen ist damit gegeben. Nachbarliche Interessen werden dadurch vorliegend nicht 
beeinträchtigt. Der Beschwerdeführer macht jedoch sinngemäss geltend, es stünden 
öffentliche Interessen des Ortsbildschutzes entgegen.
In gestalterischer Hinsicht haben sowohl die FBA wie auch die kantonale Denkmalpflege 
die Parkplätze geprüft, insbesondere mit Blick auf die Einfriedung und die Bepflanzung. Die 
kantonale Denkmalpflege "begrüsst die zusätzlichen Parkplätze nicht", unter Beibehaltung 
bzw. Wiederverwertung der qualitätvollen Einfriedung seien sie jedoch vertretbar.17 Der 
FBA seinerseits hatte im Rahmen der Bauvoranfrage festgehalten, dass für die weitere 
Bearbeitung der Einfriedung bei der Parkplatzsituation besondere Sensibilität zu gewähren 
sei, um dem gestalterischen Charakter des Quartiers Rechnung zu tragen.18 Zum 
Baugesuch hat der FBA in seinem Bericht vom 16. August 2016 ausgeführt, dass sich die 
für die Besucherparkplätze vorgesehenen Flügeltüren als Fortsetzung des Zaunes gut in 
das Gesamtbild einpassten. 19 
Die Gemeinde hat in ihrem Gesamtentscheid eine Interessenabwägung vorgenommen. Sie 
kommt zum Schluss, dass in der Abwägung zwischen der Auflage des Tiefbauamtes zur 
Einhaltung der Sichtbermen und der Aussenraumgestaltung des Ortsbildgebiets gemäss 
der Beurteilung des FBA, die Erhaltung der Einfriedung (Sockel 0,70 m) und der 
Bepflanzung innerhalb der Sichtbermen höher gewichtet werde. Dies insbesondere auf 
Grund der Tatsache, dass es sich bei der H.________strasse um eine schwach befahrene 
Querstrasse mit vorwiegend Ziel- und Quellverkehr von und zu den Wohngebäuden 
handle. 
i)
Die beiden Besucherparkplätze kommen auf der südöstlichen Seite des Grundstücks 
senkrecht ab der H.________strasse zu liegen. Aus den Plänen ergibt sich, dass die 
originale schmiedeiserne Einfriedung durch zwei Flügeltore für die beiden Parkplätze 
weitergeführt wird und so optisch erhalten bleibt.20 Als wichtiger Teil der ursprünglichen 
17 Vorakten, Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 4: "Amts- und Fachberichte", pag. 145 ff.
18 Vorakten, Ordner 2 "Voranfragen Reg. 9-10": Reg. 9: Protokollauszug FBA 05/16, pag. 401 ff., insbes. 405
19 Vorakten, Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 4: "Amts- und Fachberichte": Protokollauszug FBA 
08/16, pag. 106 ff., insbes. pag. 109
20 Vorakten Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 2: Situationsplan "Umgebungsgestaltung" 1:100, 
pag. 26 sowie Plan "Fassaden" 1:100, pag. 27


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Bepflanzung wird die Rot- bzw. Blutbuche erhalten bleiben, während die beidseitig der 
Einfahrt 
stehenden 
Bäume 
(Ahornbäume) 
gerodet 
werden. 
Die 
Erteilung 
der 
Ausnahmebewilligung für die beiden Besucherparkplätze ist im Lichte des Ortsbildschutzes 
nicht zu beanstanden. Die Rüge erweist sich somit als unbegründet.
5.
Baupolizeiliche Masse und Ortsbild
a)
Die Bauparzelle befindet sich in der Wohnzone W2 und im Perimeter des 
Ortsbildgebiets O VI « F.________ ». Die Ortsbildgebiete von Thun umfassen jene 
Gebiete 
ausserhalb 
der 
Altstadt, 
die 
aus 
historischen, 
städtebaulichen 
oder 
architektonischen Gründen für die Entwicklung und das Erscheinungsbild der Stadt 
bedeutungsvoll sind. Ihre prägenden Elemente und Merkmale sind zu erhalten und 
behutsam zu erneuern. Neubauten sind so einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung 
erhalten bleibt (Art. 33 Abs. 1 GBR). Die Ortsbildgebiete sind Erhaltungs- und 
Entwicklungsgebiete im Sinne von Art. 31 GBR. In diesen Gebieten ist an Stelle der 
baupolizeilichen Masse der zugrundliegenden Bauzone die vorherrschende bestehende 
Bebauung wegleitend (Art. 31 Abs. 2 GBR). Dies bedeutet, dass im Einzelfall die Merkmale 
der für ein Gebiet vorherrschenden und prägenden Bebauungsstruktur massgebend sind 
und nicht die möglicherweise strukturfremden baupolizeilichen Masse.21 Laut Ziffer 4.2 des 
Anhanges 4 zum GBR umfasst das Ortsbildgebiet O VI « F.________ » den ausserhalb 
der Bahnlinie liegenden Teil der historischen "Parzellierung der Spitalmatte" aus dem Jahre 
1873 und wird im Wesentlichen geprägt durch: 
"-das aus Radial- und Ringstrassen bestehende, einheitlich gestaltete Strassennetz 
mit Baumalleen,
- zweigeschossige, repräsentative Villen im klassischen, im Schweizer Holzbau-, im 
Jugend- oder im Heimatstil, mit quadratnahem Grundriss, unter Sattel-, Walm- oder 
Mansarddächern,
- die Schulbauten und -anlagen des Gymnasiums F.________,
- grosse Gärten mit raumbildenden und teilweise originalen Einfriedungen sowie mit 
bedeutendem Baumbestand."
b)
Das Bauvorhaben soll an der G.________strasse in zweiter Reihe in unmittelbarer 
Nachbarschaft zu denkmalpflegerisch wertvollen Objekten, insbesondere zur gemäss 
Bauinventar22 geschützten Villa an der G.________strasse 9 erstellt werden. Das geplante 
Mehrfamilienhaus ersetzt die zur Villa gehörige und nicht inventarisierte ehemalige 
Kutschenremise. Es weist gemäss Baugesuch zwei Vollgeschosse mit Attika auf; der 
21 Kommentar im Baureglement zu Art. 31 Abs. 2 GBR 
22 Bauinventar der Stadt Thun, Objekt-Nr. 580


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11
Grundriss ist fast quadratnah, mit wenigen Staffelungen. Neben seinem grundsätzlich 
muralen Charakter weist das Vorhaben hohe Fenster sowie Veranden, Balkone und 
Loggien mit hellen Einfassungen auf. Gemäss Umgebungsplan soll der grosszügige 
Vorgartenbereich auf der westlichen und südlichen Seite von der alten Bestockung 
(Scheinzypressen, Eschen und Ahorne) teilweise befreit und neu bepflanzt werden. Die 
das Areal prägende Rotbuche bzw. Blutbuche bleibt neben weiteren Bäumen und 
Sträuchern erhalten. An der östlichen Parzellengrenze ist die Pflanzung einer Eibenhecke 
geplant. Vorgesehen sind neben dem Hauszugang ein Mergelband rund um das neue 
Gebäude, eine extensive Blumenwiese und daran anschliessend ein Strauchgürtel. Das 
projektierte Gebäude ist 18.45 Meter lang sowie 15.40 Meter breit und weist inklusive 
Sockel und Attikageschoss eine Höhe von 10.70 m auf.23 
c)
Die für die einzelnen Bauzonen geltenden baupolizeilichen Masse stehen laut Art. 21 
Abs. 1 GBR unter dem Vorbehalt besonderer baurechtlicher Ordnungen und Gebiete und 
kommen gemäss Art. 31 Abs. 2 GBR in Erhaltungs- und Entwicklungsgebieten, zu denen 
die Ortsbildgebiete gehören, nicht zur Anwendung. Art. 31 Abs. 2 GBR hält zu diesen 
Gebieten abschliessend fest, dass an Stelle der baupolizeilichen Masse der 
zugrundeliegenden Bauzone die vorherrschende bestehende Bebauung wegleitend ist. 
Dies gilt somit für sämtliche Neu- und Umbauvorhaben in den betreffenden Gebieten, 
unabhängig davon, ob sie zonenkonform sind oder mittels einer Ausnahme von den 
Zonenvorschriften realisiert werden dürfen.
d)
Das Bauvorhaben orientiert sich hinsichtlich Volumen, Grundriss, Gebäudehöhe, 
Abständen und Standort an der umliegenden Bebauung, insbesondere an der 
benachbarten, und als K-Objekt eingestuften Villa an der G.________strasse 9. So ist das 
geplante Mehrfamilienhaus deutlich von der Strasse zurückversetzt angeordnet, weist trotz 
Staffelung den typischen Grundriss auf und hat ein mit den benachbarten Gebäuden 
vergleichbares Volumen. 24 Das Bauvorhaben nimmt daher die Masse der umliegenden 
Gebäude in genügender Weise auf. Dies wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Er ist 
allerdings 
der 
Ansicht, 
dass 
das 
Vorhaben 
in 
seiner 
"monolithischen", 
d.h. 
zusammenhängenden Gestaltung nicht der vorherrschenden Bauweise entspreche. 
23 Vorakten Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 3: Baugesuch, pag. 29 ff.; Reg. 2: Baugesuchspläne, 
pag. 23 ff., insbes. Plan "Schnitt/Materialisierung" 1:100, pag. 28
24 Vorakten Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 2: Situationsplan "Umgebungsgestaltung" 1:100, 
pag. 26, sowie Ordner 2 "Originalunterlagen Voranfrage Reg. 9-10": Reg. 9: «Studie J.________», pag. 325 ff., 
insbes. pag. 333 f. und pag. 340


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Gemäss den bisherigen Empfehlungen des FBA im Quartier seien u.a. drei Geschosse nur 
bei entsprechender Differenzierung zulässig; die Differenzierung habe auch bezüglich 
Materialisierung zu erfolgen. Würden drei Vollgeschosse realisiert, so solle auf den 
Gebäudesockel verzichtet werden.
e)
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und 
Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Diese Vorschrift 
stellt 
die 
"ästhetische 
Generalklausel" 
im 
Sinne 
eines 
allgemeinen 
Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben 
einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden 
dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen Vorschriften 
hinausgehen können. Wie bereits erwähnt, sind laut Art. 33 Abs. 1 GBR in Ortsbildgebieten 
deren prägenden Elemente und Merkmale zu erhalten und behutsam zu erneuern. 
Neubauten sind so einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibt. Ferner ist 
gemäss 
Baureglement 
der 
Gemeinde 
in 
den 
Ortsbildgebieten 
die 
allgemeine 
Gestaltungsvorschrift von Art. 5 Abs. 1 GBR zu beachten. Insbesondere bei der Auslegung 
des Begriffs "gute Gesamtwirkung" kann auf den Begriff in Art. 5 Abs. 1 GBR abgestellt 
werden. Art. 5 Abs. 1 GBR lautet wie folgt:
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung 
eine gute Gesamtwirkung entsteht; dies betrifft insbesondere:
- die 
prägenden 
Elemente 
und 
Merkmale 
des 
Strassen-, 
Orts-, 
und 
Landschaftsbildes,
- die Eigenheiten des Quartiers,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die 
beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und 
Reklamen,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der 
Begrenzungen gegen den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und 
Eingänge sowie
- die Gewährleistung der Sicherheit im öffentlichen Raum.
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 
selbständige Bedeutung zu.
f)
Der Begriff "gute Gesamtwirkung" stellt einen unbestimmten kommunalen 
Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen 
Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten 


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Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute 
Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen 
Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass 
das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder 
Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren 
hat.25
g)
Der FBA, der das Vorhaben begleitete und anlässlich verschiedener Sitzungen 
behandelte, beurteilt das Projekt und die Einpassung des geplanten Mehrfamilienhauses in 
der Umgebung gemäss seiner abschliessenden Beurteilung als positiv.26 
h)
Die BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die OLK beigezogen. 
Diese 
charakterisiert 
die 
Umgebung 
wie 
folgt: 
"Die 
Parzelle 
des 
geplanten 
Mehrfamilienhauses liegt im nordöstlichen Teil des F.________quartiers, in der Wohnzone 
W2. Der Bau wird als Ersatz für eine ehemalige Kutschenremise erstellt, die zurückversetzt 
in der nordöstlichen Ecke der Parzelle steht. Unmittelbar westlich befindet sich das 
bestehende Gebäude der Parzelle, eine repräsentative, als schützenswert eingestufte, 
zweigeschossige Villa mit massivem kreuzförmigem Teilwalmdach. Im Zentrum der 
parkartigen Gartenanlage steht eine mächtige Buche, welche den Ort prägt und dominiert. 
Allgemein lässt der zum Teil überalterte Baumbestand des Gartens eine Tendenz zur 
Verwilderung erkennen, die in grossem Kontrast zu den nahezu baumlosen, leergeräumten 
Nachbarparzellen im Osten steht". 
Zur Frage der ästhetischen Einpassung des Vorhabens und seiner Einordnung in die 
vorherrschende Bebauung und das Ortsbild äussert sich die OLK wie folgt: "Da das 
Bauvorhaben, wie oben beschrieben, in der zweiten Reihe an der G.________strasse 
hinter der alten Villa liegt und zur H.________strasse – am südlichen Rand des 
Grundstücks verlaufend – in einem Abstand von 20 m steht, ist es vollständig in die 
Gartenlandschaft der unmittelbaren Umgebung eingebettet. Von der G.________strasse 
her ist der Neubau nur ausschnittweise sichtbar und bindet sich in die Silhouette der 
Rabenfluh ein, was seine Präsenz gegenüber der schützenswerten Villa deutlich reduziert. 
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
26 Vorakten, Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Register 4 "Amts- und Fachberichte", Protokollauszug FBA 
08/16, pag. 106 ff.; Ordner 2 "Voranfragen Reg. 9-10": Reg. 9: Protokollauszug FBA 01/16, pag. 275 und 
Protokollauszug FBA 05/16, pag. 401 ff.


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Vom östlichen Ende der H.________strasse beziehungsweise von der L.________strasse 
aus betrachtet wird das Gebäude offen sichtbar sein – dies nicht zuletzt, weil auf den 
entsprechenden Parzellen der sonst prägende quartiertypische Baumbestand fehlt. Da die 
alte Villa aus dieser Perspektive von den hoch aufragenden Koniferen fast vollständig 
verdeckt wird, wirkt der Neubau aus diesem Blickwinkel etwas isoliert. Durch eine gezielte 
Reduzierung der Baumdichte und eine Freistellung der Villa sowie der grossen Buche, 
kann eine dreiteilige Gliederung von Hauptgebäude, Baum und Neubau geschaffen 
werden, die vermittelnd und integrativ wirkt."
Der geplante Bau knüpfe – so die OLK – in "seiner architektonischen Ausformulierung als 
zeitgemässe Interpretation einer Stadtvilla im Grünen, mit Sockel, Hochparterre, Balkonen, 
Veranden und Loggien" an die traditionelle Bebauung des Seefelds an und ordne sich 
ruhig in die vorherrschende Bebauung und in das Ortsbild ein. Die streng anmutende 
kubische Ausformulierung des Neubaus sei dem F.________ nicht fremd.
Eine innere Verdichtung sei gemäss OLK im Prinzip bereits im Alignementsplan von ca. 
1873 implizit angedacht gewesen: "Sie begann vereinzelt in den Zwischenkriegsjahren und 
setzte ab den 1960-er Jahren erneut ein, wobei in dieser Phase leider auch einzelne Villen 
abgebrochen und ersetzt wurden. Im Rahmen dieses etappenweisen Weiterbauens auf 
den einst grossflächig dimensionierten Parzellen sind in den letzten Jahren wiederum eine 
Reihe von Neubauten entstanden, die entweder als traditionalistische Satteldachgebäude 
oder eben als zeitgemäss formulierte kubische Volumen in die entsprechenden 
Gartenbereiche gesetzt wurden, und dies bisweilen in überzeugender stimmiger Art." Die 
im vorliegenden Baugesuch gewählte Volumengliederung und Fassadenstruktur seien 
jedenfalls (soweit aus den Plänen ableitbar) klarer und die Farbgebung zurückhaltender 
artikuliert, als dies bei einigen anderen "in nächster Umgebung implantierten Neubauten" 
aus jüngster Zeit der Fall sei.
Zum Verhältnis des Neubaus zur bestehenden, schützenswerten Villa befragt, befindet die 
OLK, dass sich der zweigeschossige Baukörper mit integriertem Attikageschoss auf 
angemessene 
selbstverständliche 
Weise 
als 
zeitgenössische 
Architektur 
in 
die 
vorgefundene Situation einfüge. Die Nord- bzw. Ostfassade der bestehenden Villa seien 
einfach gestaltet und damit im Vergleich zu den beiden der G.________strasse und der 
H.________strasse zugewandten Schaufronten eindeutig untergeordnet. Nach denselben 
Verhaltensregeln würden die Fassaden des Neubaus gestaltet und reagierten so 


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respektvoll auf die schützenswerte Villa. Durch die schlichte Formensprache, das für 
diesen Ort adäquate Volumen und die gewählte Farbgebung (soweit aus den 
Planunterlagen ersichtlich), lasse der Neubau der Villa die Vorrangstellung auf dem 
gemeinsamen Areal.
Zu Volumen, Stellung, Geschosszahl, Fassadenflucht und Nutzungsmass befragt, weist die 
OLK darauf hin, dass sich der Neubau in seiner Ausrichtung an der bestehenden 
Kutschenremise orientiere und leicht nach Südwesten in Richtung Parkmitte verschoben 
werde. In "Volumen, Geschosszahl und Gesamthöhe" orientiere sich der Bau an den 
Gebäuden der unmittelbaren Nachbarschaft und integriere sich ins bestehende System 
des Quartiers. Hinsichtlich der umstrittenen Differenzierung der Geschosse stellt die OLK 
folgendes fest: "Die Differenzierung der Stockwerke und Fassadenöffnungen durch helle 
Betoneinfassungen und -bänder ist eine zeitgemässe, für die Neuinterpretation einer 
Stadtvilla im Thuner F.________ stimmige Architektursprache. Die einzelnen Stockwerke 
werden so optisch klar getrennt und die Grundstruktur des Gebäudes ist auf einen Blick 
nachvollziehbar."
Die OLK gelangt insgesamt zum Schluss, dass sich das sorgfältig und differenziert 
ausgearbeitete Bauprojekt gut in seine Umgebung einpasse und an diesem Standort 
denkbar sei. 
i)
Diese Beurteilung der OLK überzeugt: Die Bauparzelle befindet sich an der 
G.________strasse in der Wohnzone W2 und im Ortsbildgebiet O VI « F.________ ». 
Prägende Elemente sind insbesondere die bestehenden repräsentativen Villen, im 
klassischen, im Schweizer Holzbau- sowie im Jugend- oder im Heimatstil, die 
quadratnahen Grundrisse sowie die grossen Gärten mit teilweise originalen Einfriedungen 
sowie bedeutendem Baumbestand. Planerisch erwünscht ist keine Kopie dieser 
quartiertypischen Elemente in eine zeitgenössische Architektur, sondern eine Interpretation 
derselben. Gemäss Umgebungsplan sieht das Vorhaben quartiertypisch weiterhin einen 
grosszügigen Gartenbereich mit der originalen Einfriedung vor.27 Die für das Areal 
bedeutende Blutbuche wird erhalten bleiben und der Garten sorgfältig neu bepflanzt. Einzig 
für die Besucherparkplätze wird die originale, schmiedeiserne Einfriedung durchbrochen. 
27 Vorakten Ordner 1 "Originalunterlagen Reg. 1-8": Reg. 2: Situationsplan "Umgebungsgestaltung" 1:100, 
pag. 26, sowie Ordner 2 "Originalunterlagen Voranfrage Reg. 9-10": Reg. 9: «Studie J.________», pag. 325 ff., 
insbes. pag. 333 f. und pag. 340


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Durch Wiederverwendung des Zaunmaterials für die Flügeltore der Besucherparkplätze 
wirkt der Zaun jedoch weiterhin homogen. Das Bauvorhaben selbst zeichnet sich als 
massvoll gegliederter Baukörper mit fast quadratnahem Grundriss aus. Es weist entgegen 
der Ansicht des Beschwerdeführers zwei Vollgeschosse mit Attika und nicht drei 
Vollgeschosse 
auf, 
weshalb 
der 
projektierte 
Sockel 
(Hochparterre) 
auch 
den 
Empfehlungen des FBA für das F.________ entspricht. Neben den im F.________ 
vorherrschenden Dachformen wie Walmdächer, Satteldächer und Mansarddächer, sind 
dem Quartier auch Flachdächer nicht fremd. Die aus ästhetischer Sicht erwünschte 
Differenzierung wird zum einen durch das Hochparterre wie auch durch die Einfassungen 
der Fenster bzw. Bänderung der Geschosse erzielt. Insbesondere im Verhältnis zur 
bestehenden Villa im Jahrhundertwendestil (G.________strasse 9) nimmt das Vorhaben 
prägende Elemente wie Gebäude- und Geschosshöhe wie auch das Volumen auf, 
dennoch wird der zurückversetzte Neubau mit seiner zurückhaltenden Formgebung die 
benachbarte Villa nicht konkurrenzieren. Das Bauvorhaben fügt sich deshalb insgesamt gut 
in das Orts- und Landschaftsbild ein und entspricht den Gestaltungsvorschriften. Die Rüge 
des Beschwerdeführers, das Vorhaben entspreche nicht der vorherrschenden Bauweise, 
erweist sich somit als unbegründet.
6.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend hat die Gemeinde das Bauvorhaben zu Recht bewilligt. Die 
Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird, und der Gesamtentscheid der 
Gemeinde ist zu bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG28). Die Verfahrenskosten im 
Beschwerdeverfahren 
bestehen 
aus 
einer 
Pauschalgebühr. 
Für 
besondere 
Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'600.-- 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV29). Die Kosten der 
OLK (Fr. 1'000.-- gemäss Schreiben vom 7. April 2017) werden gestützt auf Art. 11 GebV 
28 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit 
Fr. 2'600.--.
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdegegner gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 
Der Beschwerdeführer hat somit den Beschwerdegegnern die Parteikosten von 
Fr. 4'363.20 (Honorar Fr. 4'000.--, Auslagen Fr. 40.--, Mehrwertsteuer Fr. 323.20) zu 
ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der 
Gesamtentscheid der Gemeinde Thun vom 10. November 2016 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'600.-- werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 4'363.20 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 


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IV.
Eröffnung
-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), z.H. der OLK-Gruppe Bern-Mittelland, 
per Kurier
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin