be_bvd · 120 2020 90 · 2021-02-11 · de

Baueinstellungsverfügung | Fraubrunnen

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BVD 120/2020/90
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 11. Februar 2021
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Fraubrunnen, Gemeindeverwaltung, Dorfstrasse 10, 
3308 Grafenried
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Fraubrunnen vom 
30. November 2020 (Baudossier-Nummer 2020-79; Baueinstellungsverfügung)
I.
Sachverhalt
1.
Der 
Beschwerdeführer 
ist 
Eigentümer 
der 
Parzelle 
Fraubrunnen 
A.________ 
Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone und in einem 
Ortsbildschutzgebiet. Auf der Parzelle steht unter anderen das Gebäude Nr. B.________. Es 
handelt sich gemäss Bauinventar der Gemeinde Fraubrunnen um einen erhaltenswerten 
Ofenhaus-Speicher mit Knechtenkammern von 1851, der Teil der Baugruppe K «Fraubrunnen, 
Grafenried, Dorf» ist (K-Objekt).
2.
Am 24. Oktober 2020 reichte der Beschwerdeführer bei der Gemeinde Fraubrunnen ein 
Baugesuch ein für den Einbau eines zusätzlichen Dachflächenfensters (Velux MK06 78/118) auf 
der Nordseite des Estrichs des Gebäudes Nr. B.________. Mit Schreiben vom 17. November 2020 
teilte die Bauverwaltung dem Beschwerdeführer mit, das Baugesuch habe formelle Mängel. Sie 
forderte den Beschwerdeführer unter anderem auf, einen Grundrissplan des Dachgeschosses und 
einen Ansichtsplan mit der Eintragung des Dachflächenfensters inklusive Vermassung 
einzureichen. Falls keine Plangrundlagen vorhanden seien, könne die Situation mit Fotos und 
Fotomontagen dargestellt werden. Daraufhin reichte der Beschwerdeführer zusätzliche 
Unterlagen ein (zwei Fotos mit Datum vom 19. November 2020). Mit E-Mail vom 26. November 
2020 hielt der stellvertretende Bauverwalter der Gemeinde gegenüber dem Beschwerdeführer 
fest, aufgrund der eingereichten Unterlagen müsse davon ausgegangen werden, dass bereits mit 
dem Bau begonnen worden sei. Der Bau sei einzustellen. Weiter wurde dem Beschwerdeführer 
das rechtliche Gehör gewährt. Der Beschwerdeführer schrieb gleichentags zurück und hielt fest, 
er sei bereits am Einbauen der neuen Fenster. Das Projekt könne leider nicht mehr gestoppt 


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werden, die Fenster würden am nächsten Tag montiert. Mit E-Mail vom Freitag, 27. November 
2020, hielt der stellvertretende Bauverwalter nochmals fest, der Bau sei einzustellen. Die 
schriftliche 
Verfügung 
mit 
Beschwerdemöglichkeit 
werde 
am 
Montag 
versandt. 
Mit 
Baueinstellungsverfügung vom 30. November 2020 forderte die Gemeinde den Beschwerdeführer 
auf, die Bauarbeiten auf der Parzelle Nr. E.________ sofort einzustellen. Gleichzeitig führte sie 
das Baubewilligungsverfahren weiter und holte bei der Kantonalen Denkmalpflege (KDP) einen 
Fachbericht und beim Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) eine Verfügung ein. Die KDP 
stimmte dem Bauvorhaben zu, beantragte aber als Auflage, das neue Fenster müsse in seinem 
Ausdruck identisch sein mit dem nebenliegenden bestehenden Dachflächenfenster. Das AGR 
dagegen kam zum Schluss, die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG1 könne 
nicht erteilt werden. Durch den Einbau des geplanten Dachflächenfensters werde der Estrich 
objektiv als Wohnraum nutzbar, daher werde die Bruttogeschossfläche erweitert. Die zulässige 
maximale Erweiterungsmöglichkeit sei aber bereits durch früher bewilligte Erweiterungen 
ausgeschöpft worden.
3.
Gegen 
die 
Baueinstellungsverfügung 
vom 
30. 
November 
2020 
reichte 
der 
Beschwerdeführer am 29. Dezember 2020 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern (BVD) ein. Er verlangt sinngemäss deren Aufhebung. Zur Begründung macht er 
geltend, die Baueinstellungsverfügung gründe auf einer Fehlbeurteilung der eingereichten 
Unterlagen. Die von der Bewilligungsbehörde verlangten zusätzlichen Unterlagen seien mit einer 
Fotomontage visualisiert worden. Die Baubewilligungsbehörde habe die Fotomontage als bereits 
abgeschlossene Installation wahrgenommen. Eine Besichtigung vor Ort habe nie stattgefunden. 
Es könne nicht sein, dass anhand einer Fotomontage ein Baustopp ausgesprochen werde.
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. In ihrer Stellungnahme vom 19. Januar 2021 führt die 
Gemeinde aus, die vom Beschwerdeführer neu eingereichten Unterlagen hätten gezeigt, dass 
bauliche Aktivitäten «voll im Gange» gewesen seien. Der Beschwerdeführer habe per E-Mail vom 
26. 
November 
2020 
bestätigt, 
dass 
mit 
dem 
Bau 
begonnen 
worden 
sei. 
Die 
Baubewilligungsbehörde 
habe 
daher 
davon 
ausgehen 
müssen, 
dass 
bereits 
Vorbereitungsarbeiten für den Dachflächenfenstereinbau getätigt worden seien. Man habe streng 
nach Art. 46 BauG3 vorgehen müssen. Ein Telefongespräch mit dem Beschwerdeführer am 27. 
November 2020 habe ergeben, dass das Dachflächenfenster in diesem Zeitpunkt noch nicht fertig 
eingebaut gewesen sei. Am 7. Januar 2021 habe die Bauverwaltung dann aber feststellen 
müssen, dass das Dachflächenfenster fertig eingebaut sei. Mit Schlussbemerkungen vom 4. 
Februar 2021 machte der Beschwerdeführer geltend, es seien zu keinem Zeitpunkt bauliche 
Massnahmen im Zusammenhang mit dem Einbau eines zusätzlichen Dachflächenfensters getätigt 
worden. Das Bauunternehmen sei beauftragt worden, solange eine Baubewilligung fehle, nur die 
zwei bestehenden Dachflächenfenster wieder einzubauen. Durch ein Missverständnis sei leider 
anstelle eines bestehenden Fensters das noch nicht bewilligte Fenster eingebaut worden. 
Insgesamt seien aber immer nur zwei Dachflächenfenster vorhanden gewesen. Das 
Neueindecken des Dachs und der Einbau der vorbestehenden Dachflächenfenster dürfe nicht mit 
einer Baueinstellung verhindert werden. 
5.
Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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II.
Erwägungen
1.
Prozessvoraussetzungen
a)
Angefochten ist eine Baueinstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG. Eine 
solche Verfügung kann gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 
zuständig.
b)
Der Beschwerdeführer ist als Adressat der Baueinstellungsverfügung beschwert und daher 
zur Beschwerde legitimiert (Art. 65 Abs. 1 VRPG4). Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde wird eingetreten.
2.
Baueinstellung
a)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt, so verfügt die zuständige 
Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten (Art. 46 Abs. 1 BauG). Nicht ausdrücklich 
genannte, aber selbstverständliche Voraussetzung für eine Baueinstellungsverfügung ist zudem, 
dass die vorgenommenen Bauarbeiten oder das in Ausführung stehende Bauvorhaben überhaupt 
der Baubewilligungspflicht unterliegen. Sind diese beiden Voraussetzungen gegeben, so liegt eine 
formelle Rechtswidrigkeit vor, die für den Erlass der Baueinstellungsverfügung genügt. Ob das 
Bauvorhaben auch materiell rechtswidrig ist oder ob es den Bauvorschriften entspricht, ist erst in 
einem allfälligen späteren Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahren zu prüfen.5 Stellt 
die Baupolizeibehörde eine formelle Rechtswidrigkeit fest, so ist sie verpflichtet, die illegale 
Bautätigkeit zu stoppen. Sie geniesst dabei keinen Beurteilungsspielraum und hat keine 
Interessenabwägung vorzunehmen. Die Baueinstellung stellt noch keine definitive, sondern erst 
eine vorläufige, vorsorgliche Massnahme dar, die unter Zeitdruck ergeht. Für deren Erlass genügt 
es daher, dass aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit als 
wahrscheinlich erscheint.6
b)
Bauten und Anlagen dürfen grundsätzlich nur mit einer behördlichen Bewilligung errichtet 
oder geändert werden (Art. 22 RPG). Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen 
und auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die in fester 
Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem 
sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die 
Umwelt beeinträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG). Nach Art. 1b BauG sind unter anderem 
geringfügige Bauvorhaben von der Baubewilligungspflicht ausgenommen. Für die Konkretisierung 
der baubewilligungsfreien Bauvorhaben verweist Art. 1b BauG auf das Bewilligungsdekret. 
Gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. g BewD7 bedürfen bis zu zwei höchstens 0.8 Quadratmeter grosse 
Dachflächenfenster pro Hauptdachfläche keiner Baubewilligung. Allerdings sind gemäss Art. 7 
BewD auch die in Art. 6 BewD genannten Vorhaben bewilligungspflichtig, wenn sie ausserhalb 
der Bauzone liegen und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, oder wenn das 
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 BVR 2004 S. 424 E. 2
6 Vgl. zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, 
Bern 2020, Art. 46 N. 6 und 6b; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung unter besonderer 
Berücksichtigung des zürcherischen Rechts und der neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991, S. 332 
N. 633
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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Bauvorhaben ein Ortsbildschutzgebiet oder ein Baudenkmal betrifft und das entsprechende 
Schutzinteresse betroffen ist. 
Mit der Ausführung von Bauvorhaben, die eine Baubewilligung benötigen, darf erst begonnen 
werden, wenn sie rechtskräftig bewilligt sind oder der Baubeginn vorzeitig gestattet worden ist 
(Art. 1a Abs. 3 BauG, Art. 2 Abs. 1 BewD).
c)
Die Baugesuchsunterlagen sehen auf der Nordwestseite der Hauptdachfläche des 
Gebäudes Nr. B.________ den Einbau eines neuen Dachflächenfensters vor. Laut 
Baugesuchsformular 1.0 hat dieses die Masse 0.78 m x 1.18 m (= 0.92 m2). Laut den 
Eintragungen auf den nachträglich eingereichten Fotos hat es die Masse 0.76 m x 1.20 m (= 
0.912 m2). Auf derselben Hauptdachfläche bestand schon vorher ein Dachflächenfenster mit 
denselben Abmessungen. Mit einer Grösse von jeweils mehr als 0.9 m2 überschreiten die beiden 
Fenster die in Art. 6 Abs. 1 Bst. g BewD genannten maximalen Abmessungen. Somit ist das 
Bauvorhaben bereits gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. g BewD e contrario baubewilligungspflichtig. 
Zudem kommt vorliegend auch der Vorbehalt von Art. 7 Abs. 1 BewD zum Tragen. Die Parzelle 
Fraubrunnen Grundbuchblatt Nr. E.________ liegt in der Landwirtschaftszone. Der Einbau eines 
weiteren Dachflächenfensters kann zu einer Umnutzung des Estrichs und damit einer Erweiterung 
der Geschossfläche führen. Das Vorhaben ist daher geeignet, die Nutzungsordnung zu 
beeinflussen. Schliesslich handelt es sich beim Gebäude Nr. B.________ auf der Parzelle 
Fraubrunnen Grundbuchblatt Nr. E.________ um ein Baudenkmal und es befindet sich in einem 
Ortsbildschutzgebiet gemäss Art. 49 Abs. 2 GBR8. Der Einbau eines Dachflächenfensters 
beeinflusst das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes und kann daher die Interessen des 
Denkmal- und des Ortsbildschutzes betreffen. Daher kommt auch der Vorbehalt von Art. 7 Abs. 2 
BewD zum Tragen. Somit ist der Einbau des Dachflächenfensters in jedem Fall 
baubewilligungspflichtig. Der Beschwerdeführer bestreitet die Baubewilligungspflicht auch nicht 
und hat für den Einbau des Fensters ein Baugesuch eingereicht.
d)
Der Beschwerdeführer hat Ende Oktober 2020 ein Baugesuch eingereicht für den Einbau 
eines zusätzlichen Dachflächenfensters, verfügte aber im Zeitpunkt des Erlasses der umstrittenen 
Baueinstellungsverfügung unbestrittenermassen noch nicht über eine Baubewilligung. Er bringt 
jedoch vor, die Baueinstellungsverfügung gründe auf einer Fehlbeurteilung der eingereichten 
Planunterlagen. Er habe eine Fotomontage eingereicht und die Baubewilligungsbehörde habe die 
Fotomontage nicht erkannt, sondern als real und bereits als abgeschlossene Installation 
wahrgenommen. Es seien keine baulichen Massnahmen im Zusammenhang mit dem Einbau 
eines zusätzlichen Dachflächenfensters getätigt worden. Das Bauunternehmen sei beauftragt 
worden, vorläufig die zwei bereits bestehenden Dachflächenfenster wieder einzubauen. Durch ein 
Missverständnis sei leider anstelle eines bestehenden Fensters das noch nicht bewilligte Fenster 
eingebaut worden. Insgesamt seien aber immer nur zwei Dachflächenfenster vorhanden gewesen. 
Das Neueindecken des Dachs und der Einbau der bestehenden Dachflächenfenster dürfe nicht 
mit einer Baueinstellung verhindert werden.
Nachdem die Gemeinde den Beschwerdeführer mit Schreiben vom 17. November 2020 
aufgefordert hatte, zusätzliche Pläne oder Fotos und Fotomontagen einzureichen, stellte der 
Beschwerdeführer der Bauverwaltung Kopien von zwei Fotos mit Datum vom 19. November 2020 
zu. 
Diese 
zeigen 
den 
Dachbereich 
eines 
eingerüsteten 
Gebäudes 
bei 
dem 
die 
Dachunterkonstruktion sichtbar ist, d.h. die Dacheindeckung entfernt ist. Weiter zeigen die Fotos 
auf der nordwestlichen Dachfläche Dachflächenfenster, von denen eines rot umrandet ist. Bei den 
Dachflächenfenstern sind zudem Masseintragungen vorhanden. Es ist anzunehmen, dass der 
Beschwerdeführer mit der roten Kennzeichnung auf den Fotos zeigen wollte, wo das neu geplante 
Dachflächenfenster eingebaut werden soll. Aus den der Gemeinde eingereichten Kopien ist nicht 
8 Baureglement der Einwohnergemeinde Grafenried vom 13. Dezember 2003 (GBR)


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klar erkennbar, ob das fragliche Dachflächenfenster im Zeitpunkt der Aufnahme der Fotografien 
bereits eingebaut worden war oder ob es sich um eine Fotomontage handelt, wie der 
Beschwerdeführer in seiner Beschwerde geltend machte. Dies ist aber unerheblich. Die Fotos des 
Beschwerdeführers zeigen klar, dass das Dach im Zeitpunkt der Einreichung der Fotos bereits 
abgedeckt war und somit mit Bauarbeiten am Dach begonnen worden war. Auf Anfrage per E-
Mail bestätigte der Beschwerdeführer zudem der Gemeinde gegenüber, am 26. November 2020, 
«wie Sie richtig vermuten, sind wir bereits am einbauen der neuen Fenster, leider kann ich das 
Projekt nicht mehr stoppen, morgen werden die Fenster montiert.»9 Der Beschwerdeführer hat 
damit der Gemeinde gegenüber selbst bestätigt, mit dem Einbau von Fenstern begonnen zu 
haben. In seiner Antwort hat er zudem nicht zwischen den vorbestehenden und dem neu 
geplanten Fenster unterschieden. Seine Formulierung «am einbauen der neuen Fenster» konnte 
die Gemeinde nicht anders verstehen, als dass alle Fenster, auch das neu geplante, eingebaut 
werden. Gestützt auf die vorgelegten Fotos und die Antwort des Beschwerdeführers musste die 
Gemeinde daher davon ausgehen, dass mit dem Einbau des neu geplanten Fensters begonnen 
worden war. Da noch keine Baubewilligung für den Einbau eines neuen Fensters vorlag, musste 
die 
Gemeinde 
sofort 
die 
Baueinstellung 
verfügen. 
Sie 
hatte 
diesbezüglich 
keinen 
Ermessensspielraum. Unerheblich ist dabei, ob das umstrittene Fenster im damaligen Zeitpunkt 
bereits fertig eingebaut war oder nicht. Es genügte, dass die Gemeinde aufgrund einer 
summarischen Prüfung der eingereichten Unterlagen zum Schluss kam, dass mit Bauarbeiten 
hinsichtlich des Einbaus des neuen Dachfensters begonnen worden war. Unerheblich ist auch, ob 
im Zeitpunkt der Baueinstellung insgesamt nicht mehr Dachflächenfenster vorhanden als vor 
Inangriffnahme der Bauarbeiten. Der Beschwerdeführer hat in seinen Schlussbemerkungen selbst 
dargelegt, dass aufgrund eines Missverständnisses anstelle eines bestehenden Fensters das 
noch nicht bewilligte Fenster eingebaut worden sei. Die Vorinstanz hat daher die 
Baueinstellungsverfügung vom 30. November 2020 zu Recht erlassen. Da einerseits der Einbau 
eines zusätzlichen Dachflächenfensters mit weiteren Arbeiten am Dach selbst verbunden ist und 
andererseits aufgrund der eingereichten Fotos nicht abschliessend beurteilt werden konnte, 
welche weiteren (allenfalls baubewilligungspflichtigen) Arbeiten der Beschwerdeführer am Dach 
des denkmalgeschützten Gebäudes genau vornimmt, ist auch nicht zu beanstanden, dass die 
Gemeinde sämtliche Bauarbeiten einstellte.
3.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von 800 Franken (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV10).
b)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Fraubrunnen vom 
30. November 2020 wird bestätigt.
9 Vgl. pag. 1 der Vorakten zum Baupolizeiverfahren der Gemeinde Fraubrunnen
10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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2.
Die Verfahrenskosten von 800 Franken werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn C.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Fraubrunnen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
-
AGR (G.-Nr. 2020.DIJ.8148), zur Kenntnis
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.