be_bvd · 110 2019 101 · 2019-10-15 · de

Neubau Wohnüberbauung | Zollikofen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2019/101
Bern, 15. Oktober 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführer 1
B.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch C.________
D.________
Beschwerdeführerin 3
E.________
Beschwerdeführerin 4
alle vertreten durch F.________
und
G.________
Beschwerdegegnerin 1
H.________
Beschwerdegegnerin 2
alle vertreten durch I.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen, Gemeindeverwaltung,
Wahlackerstrasse 25, Postfach 366, 3052 Zollikofen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen vom 
22. Mai 2019 (Geschäftsnummer 361-2017-0084; Neubau Wohnüberbauung J.________)


RA Nr. 110/2019/101
2
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 22. Dezember 2017 bei der Gemeinde 
Zollikofen ein Baugesuch ein für den Neubau der Wohnüberbauung J.________ mit 19 
Mehrfamilienhäusern in sieben Gebäuden auf Parzellen Zollikofen Grundbuchblatt 
Nrn. K.________ und L.________. Die Parzellen befinden sich in der Zone mit 
Planungspflicht (ZPP) M «J.________». Die dazugehörige Überbauungsordnung (ÜO) Nr. 
26 
«J.________», 
bestehend 
aus 
dem 
Überbauungsplan 
1:1000 
und 
den 
Überbauungsvorschriften (ÜV), ist rechtskräftig.1 Die Gemeinde nahm eine vorläufige 
Prüfung vor und wies das Baugesuch mehrmals zur Verbesserung zurück. Anschliessend 
wurde das Bauvorhaben im Amtsanzeiger vom 4. und 11. Juli 2018 publiziert. Dagegen 
erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 
22. Mai 2019 erteilte die Gemeinde Zollikofen die Baubewilligung.
2.
Gegen diesen Gesamtentscheid reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am 
17. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
(BVE) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 22. Mai 2019 und 
die Erteilung des Bauabschlags. Sie macht geltend, die zulässige Geschosszahl werde 
überschritten, die geplante Überbauung führe zu einer unzulässigen Beeinträchtigung des 
angrenzenden Landschaftsschon- und des nahegelegenen Ortsbildschutzgebiets sowie die 
Profilierung sei teilweise unrichtig gewesen.
Gegen diesen Gesamtentscheid reichten zudem die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 am 
24. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
(BVE) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 22. Mai 2019 und 
die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen insbesondere geltend, die Baubewilligung 
dürfe erst erteilt werden, wenn zweifelsfrei feststehe, dass die für die Überbauung 
notwendigen Pfählungen und die geplanten Erdsonden keine Gefährdung des 
Grundwassers und der Aare darstellen würden. Zudem bemängeln sie eine unzulässige 
Geschosszahl, die Höhe der geplanten Gebäude und den Schattenwurf.
1 Beschlossen durch den Gemeinderat Zollikofen am 8. Dezember 2014, durch das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) genehmigt am 21. März 2016, geringfügig geändert mit Beschluss des Gemeinderats 
Zollikofen von 23. Januar 2017, genehmigt durch das AGR 10. März 2017


RA Nr. 110/2019/101
3
3.
In 
ihrer 
Beschwerdeantwort 
vom 
10. 
Juli 
2019 
beantragen 
die 
Beschwerdegegnerinnen, auf die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 sei nicht 
einzutreten. Eventuell sei die Beschwerde abzuweisen. Zur Begründung machen sie 
insbesondere geltend, die geringfügige Beeinträchtigung der Aussicht genüge zur 
Begründung der besonderen Betroffenheit nicht. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen 
weiter, die Beschwerde der Beschwerdeführenden 3 und 4 sei abzuweisen. Den 
Beschwerdegegnerinnen sei die Baubewilligung zu erteilen. 
In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 16. Juli 2019 beantragt die Gemeinde die 
Abweisung der Beschwerden. Sie macht insbesondere geltend, die Regelung in der ÜO 
Nr. 26, wonach die Hauptgebäude aus drei bzw. vier Geschossen über der Einstellhalle 
bestünden, habe mit den geologischen Verhältnissen auf den Parzellen zu tun. 
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, gab den Parteien 
Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Auf die Rechtsschriften und Vorakten 
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Der Entscheid der Gemeinde ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 KoG3. Er 
ist gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG innert 30 Tagen mit 
Baubeschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 bei der BVE anfechtbar. Die BVE ist somit zur 
Beurteilung 
der 
Beschwerde 
zuständig. 
Zur 
Beschwerde 
befugt 
sind 
die 
Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und 
die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


RA Nr. 110/2019/101
4
b)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sind Eigentümer bzw. Eigentümerin der 
Liegenschaft Zollikofen Grundbuchblatt Nr. M.________. Diese liegt rund 280 m von den 
Baugrundstücken entfernt. Die Distanz zwischen dem Haus der Beschwerdeführenden 1 
und 2 und dem nächstgelegenen Gebäude der Überbauung beträgt rund 330 m. Zwischen 
dem Grundstück der Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie den Baugrundstücken liegen 
mehrere Strassen, insbesondere die V.________strasse, und mehrere überbaute 
Grundstücke. Trotzdem haben die Beschwerdeführenden 1 und 2 aufgrund der Hanglage 
ihrer Liegenschaft unbestritten Sichtverbindung zur geplanten Überbauung. Diese wird 
unter anderem auch die Aussicht der Beschwerdeführenden 1 und 2 auf die Alpenkette 
und insbesondere auf Eiger, Mönch und Jungfrau tangieren. Die Beschwerdeführenden 1 
und 2 haben sich deshalb am vorinstanzlichen Verfahren als Einsprechende beteiligt. Da 
sie mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen sind, sind sie formell beschwert. Zur 
Baubeschwerde sind sie allerdings nur befugt, wenn sie sich zulässigerweise am 
vorinstanzlichen Verfahren beteiligt haben,5 was von den Beschwerdegegnerinnen 
bestritten wird. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde kann somit nur 
eingetreten werden, wenn diese Voraussetzung erfüllt ist. 
Zur Einsprache befugt sind Personen, die durch das Bauvorhaben unmittelbar in eigenen 
schutzwürdigen Interessen betroffen sind (Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG). Als wichtiges 
Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum 
Bauvorhaben. Das Beschwerderecht wird in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft 
des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder nur durch einen 
Verkehrsträger davon getrennt wird oder sich in einem Umkreis von bis zu 100 m befindet. 
Die Legitimation ergibt sich aber nicht allein aus der räumlichen Nähe, sondern aus der 
daraus herrührenden besonderen Betroffenheit.6 Diese ist umso weniger offensichtlich, je 
grösser die Entfernung zwischen dem Baugrundstück und den Liegenschaften der 
Einsprecherinnen und Einsprecher ist. Bei grösseren Distanzen müssen deshalb konkrete 
Interessen vorliegen und dargetan werden, die durch das Bauprojekt beeinträchtigt werden 
könnten und denen ein gewisses Gewicht zukommt, das es rechtfertigt, eine Betroffenheit 
zu bejahen, die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit. Eine direkte Sichtverbindung 
oder eine minimale Beeinträchtigung der Aussicht genügt nicht.7 Die mögliche 
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 40-
41 N. 4b
6 BGE 140 II 214 E. 2.3, mit weiteren Hinweisen
7 BGer 1C_107/2018 vom 30. August 2018 E. 4.1; 1C_124/2016 vom 7. Juli 2016 E. 3.3.1


RA Nr. 110/2019/101
5
Beeinträchtigung muss deutlich wahrnehmbar sein und objektiv betrachtet als ein Nachteil 
empfunden werden.8 Anders entscheiden hiesse, den Eigentümerinnen und Eigentümern 
eines höher gelegenen Grundstücks an einer Hanglage das Recht einzuräumen, gegen 
jede bauliche Veränderung an einer tiefer gelegenen Liegenschaft einzusprechen, was 
gemäss bundesgerichtlicher Praxis offensichtlich nicht der Sinn einer wohlverstandenen 
öffentlich-rechtlichen Einsprache- und Beschwerdebefugnis sein kann.9 
Die 
Entfernung 
zwischen 
den 
Bauparzellen 
und 
der 
Liegenschaft 
der 
Beschwerdeführenden 1 und 2 ist gut dreimal grösser als die Distanz, die nach der 
Faustregel des Bundesgerichts in der Regel für die Bejahung der erforderlichen 
Beziehungsnähe genügt. Bei einer solchen Distanz müssen konkrete Interessen vorliegen 
und dargetan werden, die durch das Bauprojekt beeinträchtigt werden könnten. Diesen 
muss zudem ein gewisses Gewicht zukommen, das es rechtfertigt, eine Betroffenheit zu 
bejahen, die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit. Allein der Umstand, dass eine 
direkte 
Sichtverbindung 
besteht, 
genügt 
ebenso 
wenig 
wie 
eine 
geringfügige 
Beeinträchtigung der Aussicht. Im Rahmen der Genehmigung der Überbauungsordnung 
J.________ beurteilte das AGR das betroffene Aussichtsfeld als eher klein.10 Auch 
aufgrund der Fotos in den Akten erscheint die Beeinträchtigung der Aussicht aufgrund der 
grossen 
Distanz 
nicht 
als 
genügend 
gross, 
um 
die 
erforderliche 
besondere 
Beziehungsnähe zur Streitsache zu begründen. Im Hinblick auf den Ausgang des 
Beschwerdeverfahrens kann aber auf eine abschliessende Beurteilung der Einsprache- 
und Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführenden 1 und 2 verzichtet werden.
c)
Die Beschwerdeführerin 3 ist u. a. Eigentümerin der Liegenschaften Zollikofen 
Grundbuchblatt Nrn. N.________, O.________ und P.________. Diese sind bloss durch 
einen Verkehrsträger (Q.________weg) von den Baugrundstücken getrennt. Die 
Beschwerdeführerinnen 3 und 4 haben zudem ihr Domizil am Q.________weg 30 
(Zollikofen Grundbuchblatt Nr. O.________). Als Nachbarinnen haben sie sich deshalb 
unbestritten zulässigerweise als Einsprecherinnen am Baubewilligungsverfahren beteiligt 
(Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG).11 Sie sind zur Beschwerde befugt (Art. 40 Abs. 2 BauG). Ihre 
8 VGE 2014/129 vom 23. April 2015 E. 2.2, mit Hinweisen
9 BGer 1C_124/2016 vom 7. Juli 2016 E. 3.3.1
10 Vgl. Verfügung des AGR vom 21. März 2016 betreffend Genehmigung der Überbauungsordnung J.________ 
und des Richtprojekts "Wettbewerbsergebnis", E. 2.3.8 (Beschwerdebeilage 3)
11 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 35-35c N. 17


RA Nr. 110/2019/101
6
Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 und 
BauG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG) und entspricht den Formvorschriften von Art. 32 Abs. 2 
VRPG. Die BVE tritt deshalb darauf ein.
2.
Profilierung
a)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 machen geltend, die Profilierung sei teilweise 
unrichtig gewesen. Das Protokoll der Kontrolle Bauprofile vom 7. Juni 201812 zeige, dass 
die Profile im Zeitpunkt der Kontrolle lagenmässig um bis zu einem Meter verschoben 
gewesen seien und dass keine Kontrolle der Höhe stattgefunden habe. Die Gemeinde 
behaupte, die entsprechenden Mängel der Profilierung seien vor der Auflage behoben 
worden. Ein entsprechender Beweis fehle. Aufgrund der festgestellten, beachtlichen 
Abweichungen hätte die Baubewilligungsbehörde die Profilierung nochmals abschliessend 
prüfen müssen. Soweit nicht ohnehin der Bauabschlag erteilt werde, sei die Gemeinde 
anzuweisen, die Profile zu kontrollieren und allenfalls die Bekanntmachung zu wiederholen.
Die Beschwerdegegnerinnen machen demgegenüber geltend, dass die Abweichungen 
lediglich in zwei Fällen um gut einen Meter von den Soll-Koordinaten abweichen würden. 
Ansonsten würden die Abweichungen zwischen zwei Zentimetern und wenigen Dezimetern 
liegen. Die Profilierung weiche nicht wesentlich von den Projektplänen ab. 
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass die Abweichung der Lage der Profile zwischen 
sieben und 64 Zentimeter betrage. Das Protokoll zeige zwar bei den Profilen 11 und 35 
höhere Abweichungen. Da diese Profile schräg gewesen seien, habe der Geometer 
nochmals am Fuss der Profile gemessen und festgehalten, dass die Abweichungen nur 
neun (Punkt Nr. 11.1) bzw. 11 Zentimeter (Punkt Nr. 35.1) betragen würden. Die 
durchschnittliche Abweichung liege bei 26.5 Zentimetern. Von einer wesentlichen 
Abweichung könne daher nicht gesprochen werden. Die Vorinstanz weist weiter darauf hin, 
der Geometer habe die Ist-Situation für die Höhen aufgenommen. Die Sollwerte würden 
sich in den Plänen der Überbauungsordnung befinden. Ein Vergleich dieser Zahlen zeige 
bei einem Profil eine Abweichung von 3.28 Metern (Profil Nr. 24). Die kleinste Abweichung 
betrage zwei Zentimeter (Profil Nr. 45). Die durchschnittliche Abweichung liege bei 62 
12 Beschwerdebeilage 5


RA Nr. 110/2019/101
7
Zentimetern. Die Baubewilligungsbehörde habe das Bauprofil Nr. 24 optisch mit den 
anderen Profilen für den fraglichen Baukörper verglichen und festgestellt, dass die 
Abweichung nicht so gravierend sei, wie im Protokoll festgehalten. Sie gehe deshalb davon 
aus, dass die Profile zwischen der Kontrolle des Geometers und der Publikation aufgrund 
des Protokolls korrigiert worden seien. 
b)
Die Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller haben zugleich mit der Baueingabe die 
äusseren Umrisse des Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich 
zu machen. Die Profile haben namentlich in den Gebäudeecken die Höhen der Fassaden 
und die Neigung der Dachlinien, bei Flachdächern die Höhe der Dachbrüstung bzw. des 
Dachrands sowie gegebenenfalls die Gesamthöhe am massgebenden Ort, anzugeben. Die 
Höhe von oberkant Erdgeschossboden ist mit einer Querlatte zu markieren (Art. 16 Abs. 1 
erster Satz BewD). Die Profile sind stehenzulassen, bis über das Bauvorhaben endgültig 
entschieden ist (Art. 16 Abs. 2 BewD). Die Baubewilligungsbehörde kann für die 
Profilierung besondere Anordnungen treffen oder Erleichterungen gestatten, wenn wichtige 
Gründe dies erfordern. Die genügende Orientierung der Nachbarn und der Öffentlichkeit 
muss aber gewährleistet sein (Art. 16 Abs. 3 BewD). Falls ein Bauvorhaben im Zeitpunkt 
seiner Bekanntmachung nicht vorschriftsgemäss profiliert ist oder die gestellten Profile 
wesentlich von den Projektplänen abweichen, ist die Bekanntmachung nach Behebung des 
Mangels zu wiederholen mit entsprechender Verlängerung der Einsprachefrist (Art. 16 
Abs. 4 BewD).
Mit der Profilierung sollen die äusseren Umrisse der geplanten Bauten und Anlagen im 
Gelände abgesteckt und kenntlich gemacht werden. Die Profile haben jedoch eine reine 
Hilfsfunktion: Das Ausstecken und Profilieren von Bauvorhaben bezweckt, diese zu 
veranschaulichen und interessierte Personen auf das Projekt aufmerksam zu machen 
(Publizitätswirkung). So müssen aus der Profilierung die für das Erscheinungsbild 
wesentlichen Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten 
Baute ersichtlich sein. Um Details über das Vorhaben zu erfahren, müssen die 
Interessierten vielmehr die Baugesuchsakten – insbesondere die Pläne – einsehen.13 Wer 
indessen seine Verfahrensrechte ausüben konnte, kann aus einer mangelhaften 
Profilierung keine Rechte ableiten. 
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Auflage, Bern 2013, 
Art. 34 N. 20 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung


RA Nr. 110/2019/101
8
c)
Wie die Eingaben der Beschwerdeführenden 1 und 2 zeigen, wurden sie über das 
Bauvorhaben rechtzeitig und ausreichend informiert. Sie waren in der Lage, die 
Auswirkungen des Bauvorhabens abzuschätzen und rechtzeitig und umfassend 
Einsprache zu erheben bzw. Beschwerde zu führen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die 
Beschwerdeführenden 1 und 2 durch die gerügte mangelhafte Profilierung ein 
ungenügendes 
Bild 
vom 
Bauvorhaben 
erhalten 
haben 
sollen. 
Es 
war 
den 
Beschwerdeführenden ohne Weiteres möglich, ihre Rechte sowohl im Einsprache- als 
auch im Beschwerdeverfahren vollumfänglich zu wahren, was sie auch getan haben. Es 
kann dementsprechend offen gelassen werden, ob das Bauvorhaben im Detail korrekt 
profiliert ist oder nicht. Der Einwand, die gestellten Bauprofile stimmten mit den Angaben 
im Baugesuch nicht überein, ist unerheblich, da die Beschwerdeführerenden 1 und 2 
unabhängig davon keinen Nachteil erlitten haben. Im Übrigen hat die Vorinstanz plausibel 
dargelegt, dass die Mängel nicht derart massiv waren, wie es die Beschwerdeführenden 1 
und 2 glauben machen wollen und dass der gravierendste Mangel vor der Publikation 
behoben worden war. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die vom Geometer 
festgestellten Abweichungen angesichts der Grösse des Bauvorhabens nicht wesentlich 
sind. 
Eine 
(zusätzliche) 
Behebung 
der 
Mängel 
und 
eine 
Wiederholung 
der 
Bekanntmachung sind deshalb nicht geboten.
3.
Geschosszahl
a)
Die sieben Gebäude, die ihrerseits aus zwei bis vier Häusern bestehen, weisen alle 
ein Sockelgeschoss auf Erdgeschossniveau auf. Dieses soll insbesondere die 
Autoabstellplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch Keller und 
Technikräume beinhalten. Über diesem untersten Geschoss sind drei bzw. vier 
Wohngeschosse geplant. Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass das Vorhaben 
ein Vollgeschoss zu viel aufweise und die Baubewilligung deshalb zu Unrecht erteilt 
worden sei. Zur Begründung führen die Beschwerdeführenden 1 und 2 insbesondere aus, 
die ÜO definiere den Begriff des Vollgeschosses nicht selbst. Sie äussere sich auch nicht 
zur Frage, ob die Einstellhalle selber ein Vollgeschoss oder nur ein Untergeschoss sein 
dürfe. Die ÜO sei deshalb in dieser Frage auslegungsbedürftig. In den Vorschriften zur 
ZPP M «J.________» (Art. 29 GBR14) fänden sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass eine 
14 Baureglement der Gemeinde Zollikofen vom 26. November 2017/17. September 2018, vom Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 29. Oktober 2018(GBR)


RA Nr. 110/2019/101
9
vollgeschossige Einstellhalle zusätzlich zu vier normalen Vollgeschossen realisiert werden 
dürfte. Art. 5 Abs. 2 ÜV sei deshalb so zu lesen, dass vier Vollgeschosse nur über einer als 
Untergeschoss ausgestalteten Einstellhalle zulässig seien. Für die Frage, wann ein 
Untergeschoss nicht als Vollgeschoss zähle, sei auf Art. 6 Abs. 2 GBR abzustellen. Ein 
Blick auf die Baupläne zeige, dass das vorgeschriebene Mass überschritten werde. Die 
Auslegung der Gemeinde, auch wenn die Einstellhalle ein Vollgeschoss wäre, lasse Art. 5 
Abs. 2 ÜV darüber drei bzw. vier Vollgeschosse zu, sei nicht haltbar. Sie stehe in 
offenkundigem Widerspruch zu den Vorgaben der Grundordnung, die insgesamt nur vier 
Vollgeschosse zuliessen. Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 führen insbesondere aus, 
wegen des ungünstigen Baugrundes sei aus Kostengründen eine weitgehende offene 
Einstellhalle geplant. Diese überrage den fertigen Boden praktisch durchgehend um 
deutlich mehr als 1.2 m. Sie sei daher ein Vollgeschoss. Die Einhaltung der 
Bauvorschriften bedinge zwingend die Verlegung der Parkplätze unter Boden oder aber 
den Verzicht auf ein Obergeschoss. Das Bauvorhaben sei in der vorgelegten Form nicht 
bewilligungsfähig.
b)
Die Beschwerdegegnerinnen machen demgegenüber insbesondere geltend, Art. 5 
Abs. 2 ÜV weiche von der Festlegung über die baupolizeilichen Masse von Art. 6 GBR ab, 
weshalb jene Bestimmung nicht zur Ergänzung beigezogen werden könne. Die Dimension 
der Baukörper werde im Überbauungsplan bezüglich Lage, Länge, Breite und Höhe 
(maximale Kote ü.M.) festgelegt und es werde zusätzlich eine maximale oberirdische 
Geschossfläche definiert. Der Grund für die Wahl dieser abweichenden Methode liege in 
der Art und Weise, wie im Planerlassverfahren die mit dem Orts- und Landschaftsbild 
verträgliche verdichtete Überbauung des Perimeters der ÜO Nr. 26 «J.________» ermittelt 
worden sei. Die Festlegungen in der ÜO seien nichts anderes als die Übernahme des 
Ergebnisses des in Art. 118e Abs. 8 aGBR15 zur Qualitätssicherung vorgeschriebenen 
wettbewerbsähnlichen Verfahrens. Zusammen mit dem Überbauungsplan könne Art. 5 
Abs. 2 ÜV nur bedeuten, dass insgesamt fünf bzw. vier Ebenen zulässig seien, die 
innerhalb der maximalen Höhekoten liegen müssten, wobei die unterste Ebene 
ausschliesslich als Einstellhalle genutzt werden dürfe. Unerheblich sei, ob und inwieweit 
die Einstellhalle über den gewachsenen Boden hinausrage. Dass in Art. 29 GBR (bzw. in 
Art. 118e aGBR) nichts zur Einstellhalle gesagt werde, bedeute nicht, dass der in 
Rechtskraft erwachsene Inhalt der ÜO Nr. 26 «J.________» teilweise nicht wirksam sei. 
15 Baureglement der Gemeinde Zollikofen vom 2. Dezember 2001, genehmigt vom AGR am 28. Juni 2002 
(aGBR), in der Fassung vom 23. September 2012


RA Nr. 110/2019/101
10
Gemäss Art. 16 GBR sei der Gemeinderat auf Empfehlung einer Fachberatung oder eines 
Preisgerichts bzw. Beurteilungsgremiums ermächtigt, den in den einzelnen ZPP als 
Nutzungsmass festgelegten Planungswert zu erhöhen, was u.a. auch eine Erhöhung der 
Anzahl Vollgeschosse zur Folge haben könne. Die Festlegung in der ÜO Nr. 26 
«J.________» widerspreche deshalb der Grundordnung nicht.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass bereits im Planungsbericht zur ZPP «J.________» 
Bezug auf den Baugrund und die Wichtigkeit, dass möglichst wenig Aushubmaterial 
verursacht werden solle, genommen werde. Es liege nicht im Sinn der ÜO, ein Geschoss 
für die Einstellhalle zu "opfern". Vielmehr solle mit dieser Bauweise den geologisch 
schwierigen Verhältnissen Rechnung getragen werden. Die ÜO dürfe von den spezifischen 
Vorschriften des GBR für die ZPP grundsätzlich nicht abweichen. Im Übrigen stehe es dem 
Gemeinderat als Planungsbehörde aber frei, in der ÜO Festlegungen zu treffen, die von 
den übrigen (nicht ZPP-spezifischen) Vorschriften der Grundordnung abweichen. Die ÜO 
weiche nicht von der ZPP M ab, sei vom AGR genehmigt worden und in Rechtskraft 
erwachsen. Der Gemeinderat habe lediglich die Festlegungen für die Baubereiche 
verfeinert. Die ÜO enthalte eine Regelung, wonach die Hauptgebäude aus drei bzw. vier 
Wohngeschossen über der Einstellhalle bestehen würden und das jeweils unterste 
Geschoss der Parkierung diene. Diese Regelung habe mit den geologischen Verhältnissen 
zu tun.
c)
Als ZPP können Teile der Bauzone bezeichnet werden, deren Überbauung der 
Landschaft oder Siedlung besonders angepasst werden soll oder für die Ortsentwicklung 
besonders bedeutsam ist (z.B. Hanglagen, Kuppen, Altstadt- und Dorfkernzonen, 
Neubaugebiete), wenn es nicht möglich ist, die nötigen Vorschriften in der Grundordnung 
zu erlassen (Art. 73 Abs. 2 BauG). Das Bauen in einer ZPP setzt eine rechtskräftige 
Überbauungsordnung (ÜO) voraus (Art. 93 Abs. 1 BauG). Diese wird nicht von den 
Stimmberechtigten, sondern vom Gemeinderat beschlossen (Art. 66 Abs. 3 BauG). Die 
Grundordnung hat für jede ZPP den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als 
Planungswert und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume 
festzulegen. Diese Festlegungen bilden die Grundlage für die zu erlassende ÜO.16 Der 
Gemeinderat kann in der ÜO baurechtliche Vorschiften, die nicht diese Festlegungen 
betreffen, abweichend zur Grundordnung festlegen (Art. 92 Abs. 1 BauG). Die 
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, 
Art. 92/93 N. 1


RA Nr. 110/2019/101
11
Grundordnung kann als weitere Vorgabe für die ÜO die Durchführung eines Wettbewerbs 
oder eines nach anerkannten Regeln durchzuführenden wettbewerbsähnlichen Verfahrens 
verlangen (Art. 92 Abs. 2 BauG). Die ZPP soll der Gemeinde vermehrten Einfluss auf die 
Gestaltung besonders empfindlicher oder für die Ortsentwicklung wichtiger Gebiete 
verschaffen. Die Festlegungen zur ZPP gehen als speziellere Normen den übrigen 
Vorschriften der Grundordnung vor. Weder die einen noch die anderen können im 
Zusammenhang mit dem Erlass der ÜO noch angefochten werden.17 Von den spezifischen 
ZPP-Vorschriften des Baureglements darf die ÜO grundsätzlich nicht abweichen. Im 
Übrigen steht es dem Gemeinderat als Planungsbehörde aber frei, in der ÜO Festlegungen 
zu treffen, die von den übrigen, nicht ZPP-spezifischen Vorschriften der Grundordnung 
(bspw. bezüglich Gebäudemasse, Gebäude- und Grenzabstände, Dachgestaltung usw.) 
abweichen. Soweit die ÜO keine Regelung enthält, gilt die Grundordnung.18 Das Verfahren 
für den Erlass der ÜO in einer ZPP richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen über 
das Verfahren für Vorschriften und Pläne, soweit die Art. 94 und 95 BauG keine 
Sonderregelung enthalten (Art. 94 Abs. 1 BauG). Es gelten also insbesondere die 
allgemeinen Einsprache- und Beschwerdebefugnisse (Art. 60 und 61a BauG). Zudem 
bedarf die vom Gemeinderat beschlossene ÜO der Genehmigung durch das AGR. Dieses 
prüft, ob sie rechtmässig und mit den übergeordneten Vorschriften vereinbar sind (Art. 61 
Abs. 1 BauG). 
d)
Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder 
Auslegung ist der Wortlaut (grammatikalisches Element). Ist der Normtext nicht klar und 
sind 
verschiedene 
Auslegungen 
möglich, 
so 
muss 
unter 
Einbeziehung 
aller 
Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu berücksichtigen 
sind 
der 
Zusammenhang 
mit 
anderen 
Gesetzesbestimmungen 
(systematisches 
Auslegungselement), die Entstehungsgeschichte (historisches Auslegungselement) sowie 
der Sinn und Zweck der Norm (teleologisches Auslegungselement), soweit diesem bei der 
Auslegung überhaupt eigenständige Bedeutung zukommt. Zu beachten ist weiter, dass die 
Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen 
Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen 
kommt 
deshalb 
bei 
der 
Anwendung 
ihrer 
eigenen 
Normen 
ein 
gewisser 
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, 
Art. 92/93 N. 1
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, 
Art. 92/93 N. 2


RA Nr. 110/2019/101
12
Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend 
gegenüber 
der 
Auffassung 
der 
Gemeinde 
eine 
gewisse 
Zurückhaltung. 
Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings nur bei der Wahl zwischen 
mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer Norm.19
e)
Für die Beurteilung des Vorhabens ist in erster Linie die ÜO Nr. 26 «J.________» 
massgebend. Soweit diese nichts anderes bestimmt, gelten die Vorschriften des GBR (Art. 
2 ÜV). Es trifft zu, dass die ÜO Nr. 26 «J.________» die Begriffe "Vollgeschoss", 
"Attikageschoss" oder "Untergeschoss" nicht definiert. Falls beurteilt werden muss, ob ein 
Geschoss als Vollgeschoss zählt oder nicht, ist deshalb Art. 6 Abs. 2 GBR anwendbar. Im 
Zusammenhang mit der Geschosszahl enthält die ÜO Nr. 26 «J.________» folgende 
Bestimmungen: Gemäss Art. 5 Abs. 2 ÜV sind über den Einstellhallen drei bzw. vier 
Vollgeschosse zugelassen. Attikageschosse sind nicht erlaubt. Für die Gesamthöhe der 
Bauten gelten die in den Baubereichen eingetragenen Höhekoten im Überbauungsplan. 
(…) Die Hauptgebäude sind einfache Baukörper mit drei bzw. vier Wohngeschossen ohne 
zusätzliches Attikageschoss (Art. 8 Abs. 1 ÜV). Das jeweils unterste Geschoss der 
Hauptgebäude dient der Parkierung von Motorfahrzeugen und Fahrrädern (Art. 8 Abs. 5 
ÜV). Auch im Überbauungsplan ist von Baubereichen mit drei bzw. vier Wohngeschossen 
die Rede. Der ÜO Nr. 26 «J.________» lässt sich somit klar entnehmen, dass die 
Hauptgebäude sowohl ein Einstellhallengeschoss als auch drei bzw. vier Wohngeschosse 
aufweisen dürfen. Ob das Einstellhallengeschoss als unterstes Geschoss ein Vollgeschoss 
oder ein Untergeschoss ist, steht nicht. Entscheidend ist, dass die im Überbauungsplan 
verbindlich geregelten Gebäudehöhen eingehalten werden. Die Auslegung der Gemeinde, 
dass es unter diesen Umständen nicht entscheidrelevant ist, ob es sich beim 
Einstellhallengeschoss um ein Vollgeschoss oder um ein Untergeschoss handelt, ist unter 
Berücksichtigung der Autonomie, die ihr bei der Auslegung ihrer Vorschriften zukommt, 
ohne Weiteres haltbar und damit zu stützen. 
f)
Das AGR hat die ÜO Nr. 26 «J.________» im Rahmen der Genehmigung geprüft, 
insgesamt als rechtmässig und mit der übergeordneten Planung als vereinbar beurteilt. 
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen wollen, Art. 5 Abs. 2, Art. 8 Abs. 1 und 
Art. 8 Abs. 5 ÜV würden unzulässigerweise von den in Art. 29 GBR enthaltenen, spezifisch 
für die ZPP M «J.________» erlassenen Festlegungen der Grundordnung abweichen, ist 
ihnen entgegenzuhalten, dass diese Rüge verspätet wäre. Sie hätte im Rahmen des 
19 BVR 2016 S. 79 E. 4.6, 2015 S. 263 E. 5.1, 2012 S. 20 E. 3.2


RA Nr. 110/2019/101
13
Planerlassverfahrens vorgebracht werden müssen. Im Übrigen wäre die Auslegung der 
Gemeinde auch im Lichte von Art. 29 GBR haltbar: Planungszweck ist die Erstellung einer 
Wohnüberbauung mittlerer bis hoher Dichte, hoher Siedlungsqualität und einem 
zusammenhängenden Bebauungs- und Erschliessungskonzept (vgl. Art. 29 Abs. 1 GBR). 
Gemäss Grundordnung sind im Bereich Wohnüberbauung vier Vollgeschosse ohne Attika 
zugelassen (vgl. Art. 29 Abs. 3 GBR). Parkplätze für Bewohnerinnen und Bewohner sind 
als gedeckte Abstellplätze auszugestalten. Soweit es wegen der besonderen geologischen 
Verhältnisse möglich und zweckmässig ist, sind sie unteririsch zu erstellen (Art. 29 Abs. 5 
GBR). Das Konzept der maximal vier Vollgeschosse gilt somit nicht uneingeschränkt, 
sondern steht unter dem Vorbehalt, dass die unterirdische Anordnung der gedeckten 
Abstellplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner wegen der besonderen geologischen 
Verhältnisse möglich und zweckmässig ist. Die Grundordnung räumt somit bezüglich der 
unter- oder oberirdischen Anordnung der gedeckten Abstellplätze für Bewohnerinnen und 
Bewohner einen Spielraum ein, den der Gemeinderat beim Erlass der ÜO Nr. 26 
«J.________» in zulässiger Weise ausgefüllt hat. Zudem kann der Gemeinderat gemäss 
Art. 16 Abs. 4 GBR den in den einzelnen ZPP als Nutzungsmass festgelegten 
Planungswert auf Empfehlung einer Fachberatung oder eines Preisgerichts bzw. 
Beurteilungsgremiums um höchstens 20 Prozent erhöhen, wenn dadurch eine 
städtebaulich besonders gute Lösung oder ein wesentlicher Beitrag zur Innenverdichtung 
erreicht werden kann. Diese Erhöhung kann insbesondere Auswirkungen auf die 
Geschosszahl haben. Die in der ÜO Nr. 26 «J.________» getroffene Regelung, die 
Einstellhallen ebenerdig unterhalb der drei bzw. vier Wohngeschosse anzuordnen, 
entspricht dem als verbindlich erklärten Wettbewerbsergebnis. Der Gemeinderat war somit 
auch gemäss Art. 16 Abs. 4 GBR befugt, die in Art. 29 Abs. 3 GBR festgelegte Anzahl 
Vollgeschosse um ein Geschoss zu erhöhen. Die Rüge, das Vorhaben weise ein 
Vollgeschoss zu viel auf, ist somit unbegründet. 
4.
Ortsbildschutz und Landschaftsschongebiet
a)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen einen Verstoss gegen die Vorschriften zum 
Ortsbildschutz- und Landschaftsschongebiet. Der Perimeter der ÜO grenze unmittelbar an 
das Landschaftsschongebiet R.________. In der Nähe befinde sich zudem ein 
Ortsbildschutzgebiet. Bei den entsprechenden Vorschriften handle es sich um besondere 
Schutzvorschriften, die auch zu einer Reduktion des zulässigen Volumens führen könnten. 


RA Nr. 110/2019/101
14
Folglich müsse geprüft werden, ob das Vorhaben mit den kommunalen Schutzvorschriften 
im Einklang stehe. Die geplante Überbauung mit den zu hohen Baukörpern werde zu einer 
unzulässigen Beeinträchtigung der angrenzenden Landschaft und des geschützten 
Ortsbildes in der R.________ führen. Aus der geschützten Landschaft heraus werde die 
Überbauung überdimensioniert und "festungsartig" wirken und die Eigenart, die Schönheit 
und den Erholungswert der schützenswerten Landschaft empfindlich stören. Dasselbe 
gelte für den Blick aus der Ortschaft hinauf auf die R.________: Die Überbauung würde die 
Sicht auf die R.________ verdecken. Auch aus diesem Grund dürfe die Überbauung in der 
nun vorliegenden Form nicht bewilligt werden. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 
beantragen, dass sich die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder zu 
diesen Fragen äussere.
Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, die Rüge, das Bauprojekt verletze 
Gestaltungsvorschriften und beeinträchtige Baudenkmäler in der Umgebung, sei 
unbegründet. Im vorangegangenen Verfahren seien diese Aspekte berücksichtigt und 
gewürdigt worden. Die Vorinstanz weist darauf hin, dass die Beschwerdeführenden 1 und 2 
bereits beim Erlass der ÜO ähnliche Rügen vorgebracht hätten.
b)
Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und 
Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Diese Vorschrift 
stellt die sogenannte negative „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen 
Beeinträchtigungsverbots dar. Art. 9a Abs. 1 BauG verlangt darüber hinaus, dass u. a. auf 
besonders schöne oder kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften sowie bedeutende 
öffentliche Aussichtspukte (Bst. b) sowie geschichtliche und archäologische Stätten, 
Fundstellen und Ruinen (Bst. e) in besonderem Masse Rücksicht genommen wird. Die 
Gemeinden sind befugt, eigene Ästhetikvorschriften zu erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes bzw. des besonderen 
Landschaftsschutzes hinausgehen können (Art. 9 Abs. 3, Art. 9a Abs. 2 und Art. 69 Abs. 2 
Bst. c BauG; Art. 12 Abs. 4 BauV20). Solche kommunalen Vorschriften müssen aber, um 
selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die kantonalen und dürfen 
Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.21 Wo die Gemeinde eigene, 
selbständige Normen erlassen hat, steht ihr aufgrund der Gemeindeautonomie auch bei 
20 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen


RA Nr. 110/2019/101
15
der Auslegung und Anwendung der Norm ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist 
deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift 
verstanden haben will.
c)
Vorab ist festzuhalten, dass die Baufelder und die Höhen der geplanten Baukörper in 
der ÜO Nr. 26 «J.________» verbindlich festgelegt wurden. Die Beschwerdeführenden 1 
und 2 hätten daher bereits im Rahmen ihrer Beschwerde gegen die fragliche ÜO rügen 
müssen, die geplante Überbauung mit den zu hohen Baukörpern werde zu einer 
unzulässigen Beeinträchtigung der angrenzenden Landschaft und des geschützten 
Ortsbildes in der Rüti führen. Dies haben sie seinerzeit insoweit getan, als sie geltend 
machten, mit den in der ÜO Nr. 26 «J.________» festgelegten Bauhöhen sei eine 
harmonische Einfügung in das Ortsbild nicht (mehr) gewährleistet. Wie die Vorinstanz in 
ihrer Beschwerdevernehmlassung zutreffend ausführt, teilte das AGR diese Auffassung in 
der Genehmigungsverfügung nicht. Diese Verfügung erwuchs unangefochten in 
Rechtskraft. Es ist deshalb fraglich, ob diese Rüge im vorliegenden Verfahren überhaupt 
noch zu hören ist. 
Dem Zonenplan der Gemeinde Zollikofen lässt sich entnehmen, dass die ZPP M 
«J.________» an ein Landschaftsschongebiet grenzt. In der Nähe befindet sich auch ein 
Ortsbildschutzgebiet, dass u. a. das Areal des S.________ R.________ umfasst. Die 
Landschaftsschongebiete bezwecken gemäss Art. 57 Abs. 1 GBR die Freihaltung von 
Gebieten besonderer Eigenart, Schönheit und Erholungswert, insbesondere von 
exponierten Lagen und intakten Ortsbildern. Bauten, Anlagen und Terrainveränderungen 
sind zugelassen, wenn sie für die Bewirtschaftung notwendig sind und sich gut in das 
Landschaftsbild einfügen (Art. 57 Abs. 2 GBR). Wie die Vorinstanz in ihrer 
Beschwerdevernehmlassung zutreffend ausführt, dient das Landschaftsschongebiet somit 
insbesondere 
dem 
Schutz 
des 
angrenzenden 
Ortsbildschutzgebietes 
vor 
Beeinträchtigungen durch Bauvorhaben. Da sich die Bauparzellen unbestritten ausserhalb 
des Landschaftsschongebiets befinden, sind die fraglichen Vorschriften offensichtlich nicht 
auf das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen anwendbar. Ortsbildschutzgebiete sind 
Schutzgebiete 
gemäss 
Art. 
86 
BauG. 
Sie 
bezwecken 
den 
Schutz 
der 
aus 
denkmalpflegerischer Sicht wertvollen Ortsteile (Art. 52 Abs. 3 GBR). Bauliche 
Massnahmen in Ortsbildschutzgebieten sind bezüglich Stellung, Volumen und Gestaltung 
(Fassaden, Dach, Aussenräume, Materialisierung) besonders sorgfältig in das Ortsbild 
einzufügen (Art. 52 Abs. 4 GBR). Da sich die Bauparzellen unbestritten ausserhalb des 


RA Nr. 110/2019/101
16
Ortsbildschutzgebiets befinden, sind die fraglichen Vorschriften offensichtlich nicht auf das 
Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen anwendbar. Auf dem Areal des S.________ 
R.________ befinden sich mehrere schützens- und erhaltenswerte Baudenkmäler im Sinn 
von Art. 10a BauG. Aufgrund der Distanz zwischen der geplanten Überbauung und dem 
S.________ R.________ kann aber von vornherein ausgeschlossen werden, dass die 
fraglichen Baudenkmäler dadurch beeinträchtigt würden (vgl. Art. 10b Abs. 1 BauG). Somit 
erscheint eine Beschränkung der gemäss ÜO Nr. 26 «J.________» erlaubten 
Gebäudedimensionen weder gestützt auf den besonderen Ortsbild- und Landschaftsschutz 
noch auf die Vorschriften über die Denkmalpflege als gerechtfertigt. Die Rüge, es liege ein 
Verstoss gegen die Vorschriften zum Ortsbildschutz- und Landschaftsschongebiet vor, ist 
deshalb offensichtlich unbegründet. Diese Beurteilung lässt sich ohne Weiteres aus den 
vorhandenen Unterlagen herleiten. Ein Bericht der OLK ist deshalb nicht erforderlich. Der 
entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführenden 1 und 2 wird abgewiesen.
5.
Belasteter Baugrund, Pfählung und Erdsonden
a)
Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 weisen darauf hin, dass die beiden 
Baugrundstücke ebenso wie ihre Grundstücke weitgehend auf dem Perimeter einer 
früheren Tongrube liegen würden, die mit Aushubmaterial, Bauschutt und diversen 
anderen Materialien aufgefüllt worden sei. Es handle sich um einen belasteten Standort. 
Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 hätten seinerzeit bei ihrem Bauvorhaben eingehende 
Abklärungen zum Baugrund vornehmen lassen müssen und die Bewilligung sei mit 
Nebenbestimmungen verbunden worden. Die Bewilligung sei damals erst erteilt worden, 
nachdem das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) nach durchgeführten 
Rammsondierungen der vorgesehenen Pfahlfundation zugestimmt hatte. Im vorliegenden 
Fall seien keine Rammsondierungen durchgeführt worden und es sei noch überhaupt nicht 
bekannt, wie die für die Überbauung erforderliche Pfählung hinsichtlich Pfahltyp, Länge 
und Durchmesser aussehen würde und welche hydrogeologischen und hydrochemischen 
Auswirkungen sie haben würde. Sicher sei vorerst einzig, dass die Überbauung auf 
aufgeschüttetem, relativ losem Terrain zu stehen kommen solle und eine harte 
Moräneschicht in diesem Bereich, wenn überhaupt, so nur in beträchtlicher Tiefe 
vorkommen dürfte. Es erscheine deshalb unverständlich, dass das AWA sich im 
vorliegenden Fall damit begnüge, die Beschwerdegegnerinnen aufzufordern, vor Beginn 
der Bauarbeiten ein Pfählungskonzept vorzulegen. In Anbetracht der potentiell grossen 


RA Nr. 110/2019/101
17
Gefährdung dürfe eine Baubewilligung erst erteilt werden, wenn zweifelsfrei feststehe, dass 
die für die Überbauung notwendige Pfählung keine Gefährdung des Grundwassers und der 
Aare darstelle.
b)
Wie die Beschwerdegegnerinnen und die Vorinstanz zu Recht geltend machen, 
enthalten die Ausführungen der Beschwerdeführerinnen 3 und 4 zum belasteten Baugrund 
keine Einwände, die der Erteilung der Baubewilligung entgegenstehen würden. Dem 
Kataster der belasteten Standorte22 kann entnommen werden, dass u. a. auf den 
Baugrundstücken (Zollikofen Grundbuchblatt Nrn. K.________ und L.________) der 
Standort Nr. T.________ (Ablagerungsstandort) eingetragen ist. Als Schadstoffe werden 
Aushubmaterial und Bauschutt genannt. Der fragliche Standort ist weder überwachungs- 
noch sanierungsbedürftig. Er ist somit der Kategorie jener belasteten Standorte zugeteilt, 
bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind (vgl. Art. 5 Abs. 
4 Bst. a AltlV23). Folglich sind altlasten- bzw. abfallrechtliche Massnahmen nur im Falle von 
Bauvorhaben notwendig. Das AWA hat das Vorhaben unter diesem Aspekt geprüft und in 
seinem Amtsbericht Wasser und Abfall vom 28 Februar 2019 die in diesem 
Zusammenhang erforderlichen Nebenbestimmungen formuliert. Die Vorinstanz hat den 
Amtsbericht samt den darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen zum Bestandteil der 
Gesamtbewilligung erhoben. 
c)
In den Vorakten der Gemeinde befindet sich ein geotechnischer Bericht vom 6. Juni 
2018 der U.________ AG, der den Stempel "Auflageexemplar" trägt. Dem Bericht lässt 
sich entnehmen, dass auf den Bauparzellen eine Baugrunduntersuchung vorgenommen 
wurde. Dabei wurden unter anderem auch Rammsondierungen ausgeführt und 
Baggerschlitze geöffnet. Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen 3 und 4, es seien 
keine Rammsondierungen vorgenommen worden, ist somit aktenwidrig. 
d)
Den Vorakten lässt sich weiter entnehmen, dass das AWA mit Schreiben vom 
28. August 2018 mitteilte, innerhalb von Deponiestandorten sei das Abteufen von 
Erdwärmesonden grundsätzlich verboten. Eine Ausnahmebewilligung könne nur erteilt 
werden, wenn verhindert werde, dass Verschmutzungen (belastetes Material und 
Deponiesickerwasser) in den darunter liegenden Grundwasserleiter gelangen könnten. 
22 Einsehbar im Geoportal des Kantons Bern (https://www.geo.apps.be.ch/de)
23 Verordnung des Bundesrates vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten 
(Altlasten-Verordnung, AltlV; SR 814.680)


RA Nr. 110/2019/101
18
Dazu brauche es weitere Erkenntnisse über den Deponiekörper und es seien Massnahmen 
aufzuzeigen, wie ein Verschleppen von allfällig vorhandenen Schadstoffen in den 
Untergrund durch das Durchstossen der Deponiesohle verhindert werden könne. Das 
Grundwasser am Projektstandort sei zwar nicht nutzbar, es fliesse aber in westlicher 
Richtung der Aare zu. Entlang der Aare befänden sich genutzte Quellen, die durch das 
Grundwasser 
des 
Projektstandorts 
gespiesen 
würden. 
Eine 
Mobilisierung 
von 
Deponiewasser durch die geplanten Erdsondenbohrungen und Pfählungen müsse deshalb 
unbedingt vermieden werden. Die eingereichten Unterlagen würden nicht ausreichen, um 
dem Gesuch entsprechen zu können. Es sei fraglich, ob eine Ausnahmebewilligung für 
Erdwärmesonden innerhalb des belasteten Standorts überhaupt möglich sei. Diese 
Beurteilung gelte im Weiteren auch für allfällige Pfähle, die den Deponiekörper und die 
darunterliegenden 
dichten 
Schichten 
durchstossen 
würden. 
Für 
die 
gewässerschutzrechtliche Beurteilung seien daher ergänzende Unterlagen anzufordern. 
Gestützt darauf forderte die Vorinstanz die Beschwerdegegnerinnen mit Schreiben vom 
6. September 2018 auf, ein Pfählungskonzept einzureichen sowie Massnahmen und 
Sicherheitsvorkehrungen beim Durchörtern der Deponiesohle aufzuzeigen. In der Folge 
gab es weitere Korrespondenz zwischen dem Ingenieurbüro der Beschwerdegegnerinnen 
und dem AWA. Zudem reichten die Beschwerdegegnerinnen am 6. Februar 2019 einen 
neuen Erdsondenplan ein. Gestützt auf die Baugesuchsunterlagen und die zusätzlichen 
Beurteilungsgrundlagen erachtete das AWA das Vorhaben nun als grundsätzlich 
bewilligungsfähig. Zu den Erdwärmesonden führte es in seinem Amtsbericht Wasser und 
Abfall vom 28. Februar 2019 insbesondere aus, aufgrund des Deponiestandorts seien 
diese nur im südlichen Teilbereich des Baugrundstücks zugelassen. Aufgrund der 
Abklärungen des Ingenieurbüros der Bauherrschaft habe zusätzlich im östlichen Bereich 
des Grundstücks eine Fläche ausgearbeitet werden können, wo aufgrund des Aufbaus des 
Untergrundes davon ausgegangen werden könne, dass bei der Erstellung der 
Erdwärmesonden-Bohrungen keine Belastungen aus der Deponie verschleppt werden 
könnten. Die Erdsonden dürften ausschliesslich in diesen beiden Bereichen erstellt 
werden. Für die Sonden im Deponiebereich formulierte das AWA ausserdem zusätzliche 
Auflagen. Die Pfahlfundation beurteilt das AWA grundsätzlich als unproblematisch. Im 
Amtsbericht Wasser und Abfall vom 28. Februar 2019 verlangt es aber, dass vor 
Baubeginn ein detailliertes Pfählungskonzept zur Beurteilung einzureichen sei. Dieses 
müsse einen Plan enthalten, aus dem die Anzahl und die Verteilung der Pfähle ersichtlich 
sei. Pfahltyp, Länge und Durchmesser der Pfähle seien anzugeben. 


RA Nr. 110/2019/101
19
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es nicht zutrifft, dass das AWA sich 
damit begnügt hat, die Beschwerdegegnerinnen aufzufordern, vor Beginn der Bauarbeiten 
ein Pfählungskonzept vorzulegen. Ebenso wenig trifft zu, dass der künftige Standort der 
geplanten Erdsonden nicht bekannt ist. Dieser ergibt sich aus dem als massgeblich 
erklärten Plan Grundrisse Niveau Erdsonden (Plan Nr. 235 220). Das AWA hat das 
Vorhaben sorgfältig geprüft und in seinem Amtsbericht Wasser und Abfall vom 28. Februar 
2019 die erforderlichen Nebenbestimmungen formuliert. Die Vorinstanz hat den 
Amtsbericht samt den darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen zum Bestandteil der 
Gesamtbewilligung erhoben. Die BVE hat keinen Anlass, an der Beurteilung des AWA zu 
zweifeln.
6.
Höhe der geplanten Gebäude und Schattenwurf
a)
Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 machen geltend, es sei nicht geprüft worden, 
welche Auswirkungen die geplante Überbauung auf die bestehenden Liegenschaften am 
Q.________weg habe. Bis Mittag werde keine Sonneneinstrahlung erfolgen. Die deutliche 
Hanglage verstärke den von den geplanten Gebäuden ausgehenden Schattenwurf massiv. 
Es entstehe faktisch ein Hochhauseffekt. Es rechtfertige sich deshalb, die für Hochhäuser 
entwickelten Grundsätze analog anzuwenden. Es sei deshalb ein Schattendiagramm zu 
erstellen. Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse sei das Bauprojekt so anzupassen, dass 
die am Q.________weg bereits bestehenden oder geplanten Wohnliegenschaften nicht in 
unzumutbarer Weise dem Schattenwurf ausgesetzt seien. Die Situation würde 
voraussichtlich entschärft, wenn die Autoparkplätze in eine unterirdische Einstellhalle 
verlegt würden. 
b)
Bauten und Anlagen dürfen nicht zu Einwirkungen auf die Nachbarschaft führen, die 
der Zonenordnung widersprechen (Art. 24 Abs. 1 BauG). Das gilt auch für den 
Schattenwurf oder den Entzug von Sonne und Aussicht. Dabei handelt es sich um negative 
Immissionen, die durch die blosse Existenz von Bauten und Anlagen entstehen.24 
Grundsätzlich ist es Sache der zuständigen Planungsbehörde bzw. des kommunalen 
Gesetzgebers, zwischen dem Interesse der Nachbarschaft an ausreichender Besonnung 
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 
N. 2; BGE 138 III 49 E. 4.4.1


RA Nr. 110/2019/101
20
bzw. dem öffentlichen Interesse an gesundem Wohnen (vgl. Art. 3 Abs. 3 RPG25) und dem 
in Art. 75 Abs. 1 BV26 und Art. 1 Abs. 1 RPG umschriebenen öffentlichen Interesse an der 
haushälterischen Bodennutzung abzuwägen. Das Ergebnis dieser Abwägung kann im 
Baubewilligungsverfahren im Regelfall nicht mehr in Frage gestellt werden.27 In den 
Zonenvorschriften sind Art und Mass der zulässigen Immissionen somit ausdrücklich oder 
indirekt bestimmt.28 Einwirkungen, die durch zonenkonforme, den baupolizeilichen und 
umweltrechtlichen Vorschriften entsprechende Bauten verursacht werden, müssen 
grundsätzlich geduldet werden (Art. 89 Abs. 2 BauV29). Die Nachbarinnen und Nachbarn 
können nur verlangen, dass ein Gebäude die baupolizeilichen Masse einhält. Die 
Beschattung durch ein baurechtskonformes Gebäude müssen sie dulden.30
c)
Hochhäuser dürfen bestehende zonenkonforme oder nach den geltenden 
Vorschriften 
mögliche 
Wohnbauten 
nicht 
durch 
übermässigen 
Schattenwurf 
beeinträchtigen (Art. 22 Abs. 3 BauV). Diese Bestimmung gilt ihrem Titel nach nur für 
Hochhäuser, d.h. für Gebäude mit einer Gesamthöhe von mehr als 30 m (vgl. Art. 20 Abs. 
1 BauG). Bei den geplanten Gebäuden handelt es sich nicht um Hochhäuser im Sinn 
dieser Bestimmung. Daran ändert auch die Hanglage nichts. Die Beschwerdeführerinnen 3 
und 4 können somit nur verlangen, dass die Bauten die massgeblichen baupolizeilichen 
Masse einhalten. Dies ist vorliegend der Fall. Insbesondere werden die in der ÜO 
festgelegten Gebäudehöhen eingehalten. Die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 3 
und 4 erweist sich somit in Bezug auf den geltend gemachten Schattenwurf als 
unbegründet. Unter diesen Umständen ist kein Schattendiagramm zu erstellen. Dieser 
Beweisantrag wird deshalb abgewiesen.
7.
Kosten
25 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
26 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
27 BGer 1C_114/2015 vom 10. Juli 2015 E. 7.2.1 mit Hinweis auf BGer 1C_539/2011 vom 3. September 2012 
E. 4.9 
28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 24 N. 8
29 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 
N. 31 Bst. a


RA Nr. 110/2019/101
21
a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Rügen der Beschwerdeführenden 1 
bis 4 als unbegründet erweisen. Die Beschwerden sind daher abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden kann, und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen. Bei diesem 
Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben deshalb die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
(reduzierte) Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 pro Beschwerde (Art. 103 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 21 Abs. 3 GebV31), insgesamt also Fr. 4'000.00. Die 
Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 haften für ihren 
Anteil je solidarisch.
b)
Die 
Beschwerdeführenden 
haben 
zudem 
den 
Beschwerdegegnerinnen 
die 
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote ihres Rechtsvertreters 
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Parteikosten der Beschwerdegegnerinnen von Fr. 
8'054.00 (Honorar Fr. 7'280.00, Auslagen Fr. 198.20, Mehrwertsteuer Fr. 575.80) werden 
den Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie den Beschwerdeführerinnen 3 und 4 je zur Hälfte 
auferlegt. Diese haften für ihren Anteil je solidarisch. 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 wird abgewiesen, soweit darauf 
eingetreten werden kann.
Die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 3 und 4 wird abgewiesen.
Der Gesamtentscheid der Gemeinde Zollikofen vom 22. Mai 2019 wird bestätigt.
2.
Den Beschwerdeführenden 1 und 2 werden Verfahrenskosten in der Höhe von 
Fr. 2'000.00 auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. 
Den Beschwerdeführerinnen 3 und 4 werden Verfahrenskosten in der Höhe von 
Fr. 2'000.00 auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


RA Nr. 110/2019/101
22
Separate Zahlungseinladungen folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 
3.
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haben den Beschwerdegegnerinnen die 
Parteikosten im Betrag von Fr. 4'027.00 zu ersetzen. Sie haften solidarisch für den 
gesamten Betrag.
Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 haben den Beschwerdegegnerinnen die 
Parteikosten im Betrag von Fr. 4'027.00 zu ersetzen. Sie haften solidarisch für den 
gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Fürsprecher Dr. Michael Pflüger, eingeschrieben
-
F.________, eingeschrieben
-
I.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Zollikofen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung


RA Nr. 110/2019/101
23
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.