be_bvd · 110 2015 14 · 2015-01-19 · de

Um- und Ausbau Wohnhaus | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2015/14
Bern, 28. Mai 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
und
Herrn B.________
Beschwerdegegner 1
Frau C.________
Beschwerdegegnerin 2
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals, Gemeindeverwaltung, Dorfstrasse 2, 
3238 Gals
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals vom 19. Januar 
2015 (Baugesuch Nr. 12/2014; Um- und Ausbau Wohnhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegner reichten am 7. Oktober 2014 bei der Gemeinde Gals ein 
Baugesuch ein für den Um- und Ausbau ihres Wohnhauses und die Erweiterung mit einem 
kubischen Anbau auf Parzelle Gals Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in 
der Kernzone K. Beim Wohnhaus, einem ehemaligen Bauernhaus, handelt es sich um ein 
erhaltenswertes K-Objekt. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer 


2
Einsprache. Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) beurteilte das Bauvorhaben zunächst 
negativ und beantragte, das Bauvorhaben nicht zu bewilligen. Nach Überarbeitung des 
Projekts stimmte die KDP den revidierten Plänen vom 20. November 2014 zu. Mit 
Entscheid vom 19. Januar 2015 erteilte die Gemeinde Gals die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 6. Februar 2015 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, das 
Baubewilligungsverfahren sei neu aufzunehmen, was sinngemäss die Aufhebung des 
Entscheides vom 19. Januar 2015 bedeutet. Er macht geltend, die Gemeinde sei nicht auf 
seine im Baubewilligungsverfahren vorgebrachten privatrechtlichen Einwände eingegangen 
und der Grenzabstand zu seinem Grundstück sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben 
benötige eine Ausnahmebewilligung, gegen die er sich unter gewissen Bedingungen nicht 
widersetzen würde.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner und die 
Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde.
In den Vorakten fehlten die Projektänderungspläne vom 20. November 2014, weshalb das 
Rechtsamt diese bei den Beschwerdegegnern einholte und den Verfahrensbeteiligten und 
der KDP mit der Gelegenheit zur Stellungnahme zustellte. Dabei hielt das Rechtsamt fest, 
es gehe davon aus, dass diese Pläne bewilligt worden seien. Die KDP bestätigte, dass die 
eingereichten Pläne das im vorinstanzlichen Verfahren bewilligte Projekt zeigen. Der 
Beschwerdeführer und die Gemeinde liessen sich nicht vernehmen.
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


3
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist 
durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Zivilrechtliche Abstandsvorschriften
a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, das Bauvorhaben sehe den Umbau eines 
Gebäudeteils vor, der sich in einer Distanz von weniger als 3 m von seinem Grundstück 
befinde. Dies verletze Art. 79 EG ZGB3. Die Vorinstanz habe diesen Einwand zu Unrecht 
nicht beachtet. Gemäss Art. 3 NBRD4 gälten die nachbarrechtlichen Bestimmungen des 
Einführungsgesetzes 
zum 
Zivilgesetzbuch 
als 
Bestandteil 
der 
baurechtlichen 
Grundordnung. Sie seien von den Baubewilligungsbehörden von Amtes wegen zu 
beachten.
b)
Die Abstandsvorschriften des EG ZGB sind privatrechtlicher Natur und werden im 
Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht geprüft.5 Privatrechtliche Fragen sind im 
Baubewilligungsverfahren nur dann massgebend, wenn die Baurechtsgesetzgebung den 
Bestand ziviler Rechte voraussetzt oder auf zivilrechtliche Vorschriften verweist. Ansonsten 
hat die Baubewilligungsbehörde nur die bau- und planungsrechtlichen Vorschriften zu 
prüfen 
(Art. 
2 
BauG). 
Dazu 
gehören 
die 
öffentlich-rechtlichen 
Grenz- 
und 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 
211.1)
4 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13)
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Aufl., Bern 2013, Art. 2 
N. 4a mit Hinweisen


4
Gebäudeabstände, die von den Gemeinden festgelegt werden (Art. 12 Abs. 2 BauG). Beim 
Fehlen solcher Bestimmungen gelten die entsprechenden Vorschriften des Dekrets über 
das Normalbaureglement (Art. 70 Abs. 2 Bst. d und Abs. 3 BauG; Art. 12–16 NBRD).6 Die 
Abstandsvorschriften der Art. 79 ff. EG ZGB gelten nicht, ausser wenn sie von einer 
Gemeinde ausdrücklich als öffentlich-rechtliche Vorschriften übernommen wurden oder 
nach Art. 3 NBRD als solche gelten.
c)
Die Gemeinde Gals sieht nach Art. 3 Abs. 1 GBR7 vor, dass die Bestimmungen des 
ZGB8 und des EG ZGB nur im Verhältnis unter Nachbarn zu beachten sind. Die Gemeinde 
hat diese privatrechtlichen Bestimmungen damit nicht als öffentlich-rechtliche Vorschriften 
übernommen, sondern sie hat die Grenzabstände in Art. 17 ff. GBR selbst ausführlich 
geregelt. Nach Art. 21 Abs. 1 GBR sind bei der Erstellung von Bauten, welche den 
gewachsenen Boden überragen, gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Art. 49 GBR 
festgesetzten kleinen und grossen Grenzabstände zu wahren. In der Kernzone K gelten 
nach Art. 49 GBR die Abstände gemäss bestehender Überbauung oder ein kleiner 
Grenzabstand von 3 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m. Der kleine Grenzabstand 
gilt für die Schmalseite und die beschattete Längsseite eines Gebäudes (Art. 21 Abs. 2 
GBR). Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Längsseite des Gebäudes. Kann die 
besonnte Längsseite nicht eindeutig ermittelt werden, bestimmt die Baupolizeibehörde die 
Anordnung des grossen Grenzabstands auf Antrag des Baugesuchstellers. Der grosse 
Grenzabstand darf nicht im Norden liegen (Art. 21 Abs. 3 GBR).
Die 
öffentlich-rechtlichen 
Grenzabstände 
ergeben 
sich 
damit 
aus 
dem 
Gemeindebaureglement. Die Abstandsvorschriften des Normalbaudekrets – darunter der 
vom Beschwerdeführer genannte Art. 3 NBRD – kommen daher ebenso wenig zur 
Anwendung wie der als verletzt gerügte Art. 79 EG ZGB. Die Vorinstanz hat daher zu 
Recht nur die Vorschriften des Gemeindebaureglements angewandt. Es ist damit auch 
nicht zu beanstanden, dass sie sich mit den privatrechtlichen Bestimmungen bzw. 
Vorbringen im angefochtenen Entscheid nicht ausführlich befasst hat.
6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 7
7 Baureglement der Einwohnergemeinde Gals vom 18. Februar 1994
8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)


5
3.
Baurechtliche Abstandsvorschriften
a)
Der Beschwerdeführer rügt, mit dem Umbau des bestehenden ehemaligen 
Bauernhauses seien im ehemaligen Ökonomieteil Wohnräume mit Fenstern gegen seine 
Liegenschaft geplant. Dieser Gebäudeteil weise einen Grenzabstand von weniger als 3 m 
zu seinem Grundstück auf. Es sei daher eine Ausnahmebewilligung erforderlich.
b)
Gegenüber dem westlich liegenden Grundstück des Beschwerdeführers haben 
Bauten grundsätzlich den kleinen Grenzabstand von 3 m zu wahren. Der neu geplante 
Anbau bzw. Gebäudeteil im Norden weist einen Grenzabstand von 3,03 m auf und hält 
damit den reglementarischen Grenzabstand ein. Die Vorbringen des Beschwerdeführers 
beziehen sich denn auch einzig auf die Südwestfassade des bestehenden Hauses, deren 
Abstand zur Grenze weniger als 3 m beträgt. Dass der Grenzabstand weniger als 3 m 
beträgt, räumen auch die Beschwerdegegner ein, sie bringen jedoch vor, dieser 
Grenzabstand sei seit dem Bau des Hauses unverändert. Die Gemeinde macht geltend, 
am Grundriss des Hauptgebäudes werde mit dem Bauvorhaben nichts verändert, sondern 
es würden lediglich Fenster in der Fassade eingebaut. Dies habe keinen Einfluss auf den 
Grenzabstand 
und 
bei 
Umbauten, 
Sanierungen 
etc. 
dürften 
gemäss 
dem 
Gemeindereglement die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände übernommen 
werden.
c)
Art. 3 Abs. 1 BauG bestimmt, dass aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder 
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne 
nicht berührt werden. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre 
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 
BauG). Die Besitzstandsgarantie wird aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV9) und aus 
dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 BV) abgeleitet und bedeutet, dass rechtmässig 
erstellte Bauten und Anlagen in ihrem Bestand geschützt sind.10 Das Gesetz will damit die 
sinnvolle Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz fördern.11 Die Gemeinden können 
in ihren Vorschriften die Besitzstandsgarantie erweitern, wenn es die zu ordnenden 
9 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 mit Hinweisen
11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 und 4


6
Verhältnisse rechtfertigen und die Interessen und Eigentumsrechte der Nachbarn nicht 
über Gebühr beeinträchtigt werden. So können Gemeinden beispielsweise in einem 
schützens- oder erhaltenswerten Quartier Erleichterungen für die Erneuerung, den Umbau 
oder die Erweiterung von Bauten gewähren oder auch den Wiederaufbau von Gebäuden 
zulassen.12 
d)
Vorliegend wird das bestehende Gebäude grundlegend umgebaut und nach Norden 
erweitert. Ob diese Änderungen noch von der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG 
gedeckt werden, ist fraglich.13 Die Frage kann aber offen bleiben, da die Gemeinde Gals für 
Gebäude in der Kernzone eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorsieht: In der Kernzone, 
die das Gebiet der ursprünglichen Siedlung von Gals mit vielen denkmalgeschützten 
Bauten umfasst und die in ihrem Charakter erhalten werden soll (Art. 44 Abs. 1 GBR), 
gelten nach Art. 49 GBR alternativ zu den Grenzabständen von 3 m bzw. 8 m die Abstände 
"gemäss bestehender Überbauung". Bei Neubauten, die anstelle von alten Gebäuden 
errichtet 
werden, 
können 
bei 
gleichbleibender 
Geschosszahl, 
Gebäudehöhe, 
Dachgestaltung etc. die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände übernommen werden 
(Art. 44 Abs. 2 GBR). Bestehende Bauten, welche die Grenzabstände nicht einhalten, 
dürfen somit – anders als im Rahmen der kantonalen Besitzstandsgarantie – nicht nur 
unterhalten und erneuert, sondern sogar abgebrochen und neu aufgebaut werden. In den 
Gemeindevorschriften nicht ausdrücklich erwähnt werden Umbauten und Erweiterungen 
von Gebäuden, die den Grenzabstand nicht einhalten. Nach Auffassung der Gemeinde 
umfasst aber die erweiterte Besitzstandsgarantie von Art. 44 Abs. 2 GBR auch Umbauten. 
Diese Auslegung überzeugt und ist rechtlich nicht zu beanstanden, führt doch ein Umbau 
zu einer weniger weitgehenden Veränderung als ein Abbruch und Wiederaufbau. Ist ein 
Neubau am Standort des alten Gebäudes erlaubt, muss auch ein Umbau des bestehenden 
Gebäudes zulässig sein. Dies gilt auch für Umbauten, die mit einer Umnutzung von 
Ökonomieraum in Wohnraum verbunden sind, könnte doch auch bei einem Neubau 
anstelle eines Ökonomieteils neuer Wohnraum erstellt werden.
Mit dem geplanten Umbau werden weder die Grundfläche noch die Geschosszahl oder die 
Höhe des bestehenden Gebäudes verändert. Für das Bauvorhaben gilt daher die 
erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 44 Abs. 2 und Art. 49 GBR. Der umstrittene 
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 8
13 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4 und 4a


7
Umbau ist zulässig. Auch eine übermässige Beeinträchtigung von Nachbarrechten ist nicht 
ersichtlich. Zwar stellen die neue Nutzung des Ökonomieteils und der Einbau von Fenstern 
in der Südwestfassade für den Beschwerdeführer in Bezug auf seine Privatsphäre eine 
gewisse Veränderung dar. Ob jedoch die Wohnräume und Fenster mit Einhaltung eines 
Grenzabstands von 3 m errichtet werden oder ob der vorbestehende etwas geringere 
Abstand beibehalten wird, macht in Bezug auf die Privatsphäre im Ergebnis keinen 
wesentlichen Unterschied. Eine übermässige Beeinträchtigung von Nachbarrechten liegt 
jedenfalls nicht vor.
Die Gemeinde hat daher das Bauvorhaben zu Recht bewilligt. Eine Ausnahmebewilligung 
ist nicht erforderlich. Die Beschwerde ist somit abzuweisen und die Baubewilligung der 
Gemeinde Gals ist zu bestätigen.
4.
Massgebende Pläne
Das Bauvorhaben wurde im Baubewilligungsverfahren unter anderem angepasst, um den 
Einwänden der KDP gerecht zu werden. Von der KDP als bewilligungsfähig erachtet wurde 
schliesslich die Projektänderung vom 20. November 2014. Aus den Akten lässt sich 
schliessen, dass sich die erteilte Baubewilligung auf diese Projektänderung bezieht, was 
die KDP im Beschwerdeverfahren ausdrücklich und die weiteren Verfahrensbeteiligten 
durch Stillschweigen bestätigt haben. Im Bauentscheid wird allerdings in Ziffer 5.1 lediglich 
erklärt, die Bewilligung werde erteilt aufgrund des Baugesuches, Eingangsstempel 10. 
Oktober 2014, und gemäss dem von der Gemeindeverwaltung als bewilligt gestempelten 
Situationsplan im Massstab 1:500 und den Projektplänen im Massstab 1:100. Aus dem 
angefochtenen Bauentscheid geht damit nicht mit genügender Klarheit hervor, welche 
Pläne bewilligt wurden. Zudem sind die Projektänderungspläne vom 20. November 2014 in 
den Akten der Vorinstanz nicht mehr vorhanden. Es ist daher klarzustellen, welche Pläne 
bewilligt wurden, und Ziffer 5.1 des angefochtenen Entscheids ist entsprechend zu 
ergänzen.
5.
Kosten


8
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG14). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'400.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV15). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Ziffer 5.1 des Bauentscheides der Gemeinde Gals vom 19. Januar 2015 wird wie 
folgt ergänzt:
Massgebend sind folgende Pläne:
-
Plan Grundriss Erdgeschoss vom 20. November 2014, Mst. 1:100,
-
Plan Grundriss Obergeschoss vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
-
Plan Grundriss Dachgeschoss vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
-
Plan Querschnitt A-A vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
-
Plan Südost-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
-
Plan Nordost-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
-
Plan Nordwest-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
-
Plan Südwest-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 
alle mit Stempel des Rechtsamts vom 1. April 2015
-
Situationsplan vom 9. Oktober 2014, Mst. 1:500, mit Stempel Gemeinderat Gals
Ein Satz dieser Pläne geht mit dem Entscheid an die Beschwerdegegner.
Im Übrigen wird der Bauentscheid der Gemeinde Gals vom 19. Januar 2015 
bestätigt.
14 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


9
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.00 werden dem Beschwerdeführer zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Frau C.________ und Herrn B.________, mit Beilage gemäss Ziffer 1, 
eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
-
Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), Münstergasse 32, 3011 Bern, zur Kenntnis
-
Regierungsstatthalteramt Seeland, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
B. Egger-Jenzer,
Regierungspräsidentin
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.


10
Beilage: Kopie des Situationsplanes vom 9. Oktober 2014