be_bvd · 110 2016 103 · 2016-06-23 · de

Abbruch Liegenschaft | Konolfingen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/103
Bern, 8. Februar 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), Münstergasse 32, 3011 Bern
Beschwerdeführerin
und
A.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
sowie
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Konolfingen, 
Gemeindeverwaltung, 
Bernstrasse 1, Postfach, 3510 Konolfingen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Konolfingen vom 
23. Juni 2016 (612 (2016/9); Abbruch Liegenschaft C.________strasse 7)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 19. Februar 2016 bei der Gemeinde Konolfingen 
ein Baugesuch ein für den Abbruch des ehemaligen "Hotels D.________" auf der Parzelle 
Konolfingen Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Mischzone M3. Das 
ehemalige Hotel D.________ ist im Bauinventar als erhaltenswert bewertet und ist als Teil 
einer Baugruppe erfasst (K-Objekt). Gegen das Vorhaben erhob die Beschwerdeführerin 


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Einsprache. Mit Entscheid vom 23. Juni 2016 erteilte die Gemeinde Konolfingen die 
Abbruchbewilligung.
2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 22. Juli 2016 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die Aufhebung 
des Entscheides vom 23. Juni 2016 und die Erteilung des Bauabschlags. Dabei macht sie 
geltend, die Gemeinde habe der Bedeutung des Baudenkmals im angefochtenen 
Entscheid nicht Rechnung getragen und sei der Pflicht zur Begründung des Abweichens 
vom Fachbericht der KDP nicht nachgekommen. Die Beschwerdeführerin erachtet das 
Gebäude als mit verhältnismässigem Aufwand sanierungsfähig und umnutzbar. 
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 15. August 
2016 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin 
beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. August 2016, die Beschwerde der KDP sei 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne und der Bauentscheid der Gemeinde 
vom 23. Juni 2016 sei zu bestätigen. 
4.
Auf Aufforderung des Rechtsamts reichte die Beschwerdeführerin am 27. September 
2016 
eine 
Stellungnahme 
zur 
denkmalrechtlichen 
Einordnung 
der 
umstrittenen 
Liegenschaft ein. Darin kam sie zum Schluss, dass es sich beim ehemaligen Gasthof um 
ein klar erhaltenswertes Baudenkmal handle, das im oberen Bereich dieser Einstufung 
einzuordnen sei.
Am 20. Oktober 2016 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien und Herrn 
F.________, dipl. Architekt ETH/SIA, einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung 
durch. Anschliessend holte es bei Herrn F.________ ein Gutachten über die 
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des Gebäudes ein.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


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Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und 
Schlussbemerkungen einzureichen.
5.
Auf die Rechtsschriften und das Gutachten von Herrn F.________ sowie auf das 
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. 
b)
Beschwerdebefugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Einspracheberechtigt sind nach Art. 35 Abs. 2 Bst. c BauG die Behörden der Gemeinden 
und die Organe von Gemeindeverbindungen, des Kantons und des Bundes. 
Die 
Beschwerdegegnerin 
bestreitet 
die 
Beschwerdelegitimation 
der 
kantonalen 
Denkmalpflege. Diese sei kein Organ des Kantons im Sinne von Art. 35 Abs. 2 lit. c BauG, 
da sie im Baubewilligungsverfahren keine Verfügungsbefugnis habe, sondern lediglich 
einen Fachbericht abgebe. Ihre Einsprachebefugnis sei auch im Denkmalpflegegesetz 
nicht vorgesehen. 
Im bernischen Verfassungsrecht ist der Begriff "Organ" weiter gefasst als im Privatrecht 
und umfasst jede für den Kanton tätige Person.3 Daraus ist abzuleiten, dass der Begriff 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
3 Vgl. für den Bereich der Staatshaftung: Art. 71 der Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 
101.1) sowie die Ausführungen dazu in Walter Kälin/Urs Bolz, Handbuch des bernischen Verfassungsrechts, 
1995, Art. 71 N. 2a. Ebenso Art. 69 Abs. 3 KV für den Bereich der Delegation.


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"Organ" auch im Baurecht und damit bei Art. 35 Abs. 2 Bst. c BauG weit auszulegen ist und 
– entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin – nicht die Verfügungs- oder 
Entscheidbefugnis einer Amtsstelle voraussetzt. Eingeschränkt wird das Einspracherecht 
der Behörden und Organe vielmehr dadurch, dass diese nur Rügen zur Wahrung der ihnen 
anvertrauten öffentlichen Interessen erheben können (Art. 35c Abs. 2 BauG). Diese 
Voraussetzung ist vorliegend erfüllt: Gemäss Art. 37 Abs. 1 DPV4 ist das Amt für Kultur die 
für die Belange der Denkmalpflege zuständige Stelle des Kantons. Zuständige Fachstellen 
im Amt für Kultur sind nach Absatz 2 dieser Bestimmung sodann die Kantonale 
Denkmalpflege und der Archäologische Dienst. Die KDP ist daher als zuständige 
Fachstelle des Kantons für Denkmalfragen gestützt auf Art. 35 Abs. 2 Bst. c und Art. 35c 
Abs. 2 BauG zur Einsprache befugt. Sie hat mit ihrem Fachbericht vom 30. März 2016 
Einsprache erhoben, sollten ihre Anliegen keine Berücksichtigung finden. Damit ist sie zur 
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG). Wieso dieser Rollenwechsel der KDP 
von der Fachbehörde zur Partei willkürlich und rechtsungleich sein sollte, wie dies die 
Beschwerdegegnerin moniert, ist nicht nachvollziehbar.
b)
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, es sei fraglich, ob die "i.V." unterschriebene 
Beschwerde rechtsgültig unterzeichnet worden sei. Die Beschwerde wurde im Namen des 
kantonalen 
Denkmalpflegers 
durch 
die 
Leiterin 
des 
Fachbereichs 
"Bau- 
und 
Ortsbildpflege", Frau G.________, als Stellvertreterin unterzeichnet. Gemäss Art. 15 DelDV 
ERZ5 ist neben der verfügungs- oder entscheidbefugten Person im Vertretungsfall auch die 
Stellvertreterin oder der Stellvertreter unterschriftsbefugt. Es ist davon auszugehen, dass 
die Fachbereichsleitenden der kantonalen Denkmalpflege Stellvertretungsaufgaben des 
kantonalen Denkmalpflegers wahrnehmen und daher unterschriftsbefugt sind. Die 
Beschwerde wurde rechtsgültig unterzeichnet. 
c)
Die Beschwerdegegnerin macht weiter geltend, die Beschwerde sei ungenügend 
begründet. 
Es 
genüge 
nicht 
einfach 
zu 
behaupten, 
das 
Gebäude 
sei 
mit 
verhältnismässigem Aufwand sanierungsfähig und umnutzbar, ohne darzulegen, wieso 
dies 
entgegen 
der 
verschiedenen 
Gutachten 
und 
der 
Einschätzung 
der 
Baubewilligungsbehörde der Fall sein solle. Die KDP habe sich auch im erstinstanzlichen 
4 Verordnung vom 25. Oktober 2000 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegeverordnung, DPV; BSG 426.411).
5 Direktionsverordnung vom 11. Mai 2007 über die Delegation von Befugnissen der Erziehungsdirektion (DelDV 
ERZ; BSG 152.221.181.1).


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Verfahren ausdrücklich geweigert, die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen zu 
prüfen. Damit habe die KDP willkürlich gehandelt. 
Parteieingaben müssen gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG6 eine Begründung enthalten. An 
diese werden praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt. Es reicht aus, wenn aus 
dem Rechtsmittel ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene 
Entscheid beanstandet wird. Die Rechtsmitteleingabe muss sich aber in minimaler Form 
mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und es muss sinngemäss erkennbar 
sein, welche Rechtsnorm oder Grundsätze der Ermessungsausübung nach Auffassung der 
beschwerdeführenden Partei verletzt oder inwiefern Sachverhaltselemente unrichtig oder 
unvollständig festgestellt worden sind.7
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vor, wieso sie mit dem vorinstanzlichen 
Entscheid nicht einverstanden ist. Dabei wiederholt sie nicht nur die bereits im Fachbericht 
vom 30. März 2016 aufgeführten Gründe, wieso das umstrittene Gebäude aus ihrer Sicht 
als Baudenkmal von grosser Bedeutung ist. Sie führt auch aus, dass die 
Verhältnismässigkeitsprüfung nach Art. 10b Abs. 3 BauG und damit die Abwägung aller 
Elemente, 
die 
für 
beziehungsweise 
gegen 
einen 
Erhalt 
sprechen, 
der 
Baubewilligungsbehörde obliege. Ihrer Auffassung nach sei die Gemeinde im vorliegenden 
Fall dieser Abwägungspflicht nicht in genügendem Masse nachgekommen, indem sie in 
ihren Erwägungen einzig unter einem pauschalen Verweis auf die von einer früheren 
Grundeigentümerin eingereichten Privatgutachten abgestellt habe. Damit ist die 
Beschwerde 
genügend 
begründet. 
Es 
ist 
nicht 
die 
Aufgabe 
der 
KDP, 
die 
Verhältnismässigkeitsprüfung gemäss Art. 10b Abs. 3 BauG vorzunehmen. Sie handelte 
daher 
auch 
nicht 
willkürlich, 
wenn 
sie 
sich 
hierzu 
bzw. 
zu 
den 
Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Beschwerdegegnerin nicht äusserte.
d)
Insgesamt ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör / Begründungspflicht
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 15.


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a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, zur Verhältnismässigkeitsprüfung gemäss 
Art. 10b Abs. 3 BauG finde sich im vorinstanzlichen Entscheid einzig ein pauschaler 
Verweis auf die von einer früheren Grundeigentümerin eingereichten Privatgutachten. 
Damit sei die Vorinstanz die ihr nach Art. 35 Abs. 2 BewD8 obliegenden Pflicht zur 
Begründung des Abweichens vom Fachbericht der KDP nicht nachgekommen. 
b)
Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 
sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die 
Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde 
mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf 
die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 
zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.9
c)
Zur Frage der Verhältnismässigkeit des Abbruchs (Art. 10b Abs. 3 BauG) hält der 
angefochtene Entscheid einzig Folgendes fest (S. 2): "Die Planungs- und Baukommission 
erachtet den Abbruch gemäss Baugesetz Artikel 10b Absatz 3 als zulässig, da aus ihrer 
Sicht die Erhaltung unverhältnismässig ist. Sie stützt sich dabei auf frühere Gutachten über 
den Gebäude- resp. Bauzustand der H.________ GmbH vom 15. Juli 2014 und der 
I.________ AG vom 16. Juli 2014." Im Zusammenhang mit einem geplanten Neubau, 
welcher aber nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheids war, erwähnte die 
Gemeinde zudem den von der Bauherrschaft eingereichten Bericht "Bestandesanalyse und 
-bewertung; Projekt Ersatzneubau" vom 18. Februar 2016 (im Folgenden: Bericht 
J.________).
d)
Die Begründung der Gemeinde ist tatsächlich sehr knapp ausgefallen. Aufgrund der 
Tragweite einer Abbruchbewilligung wäre eine ausführliche Auseinandersetzung mit der 
Schutzwürdigkeit des Gebäudes und der Frage, weshalb eine Sanierung dieses 
Baudenkmals als unverhältnismässig angesehen wird, wünschbar gewesen. Mit dem 
Verweis auf die früheren Gutachten zum Gebäude- resp. Bauzustand sowie den im 
Entscheid 
ebenfalls 
erwähnten 
Bericht 
J.________ 
lässt 
sich 
aber 
immerhin 
nachvollziehen, aus welchen Gründen die Gemeinde die Erhaltung des Gebäudes – 
entgegen der Ansicht der KDP – als unverhältnismässig erachtete. Die vorliegende 
8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
9 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 6 ff.


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Beschwerde zeigt zudem, dass es der Beschwerdeführerin trotz der knappen Begründung 
möglich war, die Abbruchbewilligung der Gemeinde sachgerecht anzufechten. Damit hat 
die Vorinstanz die Anforderungen an die Begründungspflicht knapp erfüllt. Eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs ist zu verneinen. 
3.
Voraussetzungen eines Abbruchverbots
a)
Die Gemeinde hat der Beschwerdegegnerin mit dem angefochtenen Entscheid die 
Bewilligung 
zum 
Abbruch 
des 
ehemaligen 
Hotels 
D.________ 
erteilt. 
Die 
Beschwerdeführerin rügt, diese Bewilligung sei zu Unrecht erteilt worden, da das Gebäude 
ein erhaltenswertes Baudenkmal sei, welches mit verhältnismässigem Aufwand saniert und 
umgenutzt werden könne.
b)
Das von der Beschwerdeführerin beantragte Abbruchverbot für das ehemalige Hotel 
D.________ 
stellt 
eine 
Einschränkung 
der 
verfassungsmässig 
garantierten 
Eigentumsgarantie (Art. 26 BV10 und Art. 24 KV11) dar. Es ist daher nur zulässig, wenn 
dafür eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. Zudem muss es durch ein 
öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (vgl. Art. 36 BV und Art. 28 
KV). 
Gemäss Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren 
Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist nach dieser 
Bestimmung nur zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist. Diese Norm stellt 
eine genügende gesetzliche Grundlage für die Verweigerung einer Abbruchbewilligung dar, 
falls es sich beim umstrittenen Gebäude tatsächlich um ein erhaltenswertes Baudenkmal 
handelt.
4.
Schutzwürdigkeit des Gebäudes
a)
Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, das ehemalige Hotel D.________ sei 
unter Berücksichtigung seines hohen kulturhistorischen Eigenwerts und seiner namhaften 
10 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
11 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).


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Bedeutung als prägendes Element der Baugruppe B im oberen Bereich der 
erhaltenswerten Baudenkmäler einzuordnen. Die Beschwerdegegnerin dagegen bringt vor, 
das ehemalige Hotel D.________ sei im Bauinventar zu Unrecht als Baudenkmal 
aufgeführt. Das Gebäude sei heute in einem insgesamt sehr schlechten Zustand und es 
gebe viele unschöne Eingriffe und "Basteleien" mit verschiedensten Materialien. Der im 
Inventarblatt angegebene Situationswert alleine genüge nicht, dass das Gebäude als 
erhaltenswertes Baudenkmal einzustufen sei.
b)
Das umstrittene Gebäude ist im Bauinventar der Gemeinde Konolfingen als 
erhaltenswertes Objekt eingetragen. Das Bauinventar hat keine positive, sondern nur eine 
negative Wirkung (Art. 10e Abs. 1 BauG, Art. 13c Abs. 3 BauV12). Das bedeutet, dass im 
Baubewilligungsverfahren 
keine 
anderen 
Baudenkmäler 
als 
schützenswert 
oder 
erhaltenswert bezeichnet werden können, wenn ein Bauinventar nach Art. 10d Abs. 1 Bst. 
a BauG besteht. Das Inventar ist aber nicht grundeigentümerverbindlich. Im Rahmen des 
Verfahrens zum Erlass des Bauinventars kann lediglich geltend gemacht werden, das 
Inventar sei unvollständig (Art. 13a Abs. 4 BauV). Die Grundeigentümerin oder der 
Grundeigentümer kann erst im Nutzungsplanverfahren oder, wenn seit der Errichtung des 
Inventars kein solches durchgeführt worden ist, im Baubewilligungsverfahren den 
Nachweis verlangen, dass ein Inventar richtig ist (Art. 10d Abs. 2 BauG, Art. 13c Abs. 2 
BauV).
Die Gemeinde hat das Bauinventar noch nicht grundeigentümerverbindlich umgesetzt: 
Weder dem Baureglement noch dem Zonenplan lässt sich entnehmen, welche Objekte in 
der Gemeinde Konolfingen unter denkmalpflegerischem Schutz stehen; das GBR13 
verweist diesbezüglich auf das Bauinventar (vgl. Art. 20 Abs. 1 GBR). Die Schutzobjekte 
gemäss Bauinventar finden sich nur in einem unverbindlichen Infoplan14 im Sinne eines 
Hinweises. Die Frage, ob das ehemalige Hotel D.________ zu Recht als erhaltenswert 
eingestuft wurde, kann daher im Baubewilligungsverfahren überprüft werden.
c)
Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, 
historischem oder ästhetischem Wert (Art. 10a Abs. 1 Satz 1 BauG). Dazu gehören 
namentlich 
Ortsbilder, 
Baugruppen, 
Bauten, 
Gärten, 
Anlagen, 
innere 
Bauteile, 
12 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
13 Baureglement der Gemeinde Konolfingen vom 23. Mai 2007, mit Änderungen bis zum 7. März 2014.
14 Infoplan 1:5000 vom 12. Mai 2014.


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Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 Satz 2 BauG). Als erhaltenswert 
gelten Objekte, die wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qualität oder ihrer 
charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10a Abs. 3 BauG). In 
welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall 
sorgfältig zu prüfen.15 Verlangt wird dabei eine auf sachliche und wissenschaftliche 
Kriterien 
abgestützte 
Gesamtbeurteilung, 
die 
den 
kulturellen, 
geschichtlichen, 
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerkes berücksichtigt. Eine 
Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen 
und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oft 
schwerwiegende Eingriffe in das Eigentum zur Folge haben, dürfen sie nicht bloss im 
Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen auf 
objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein, um Anspruch auf eine gewisse 
Allgemeingültigkeit erheben zu können.16
d)
Das ehemalige Hotel D.________ ist als erhaltenswertes Objekt in das Bauinventar 
der Gemeinde Konolfingen aufgenommen worden und liegt in der Baugruppe B (K-Objekt). 
Das Gebäude wird im Bauinventar wie folgt beschrieben:
"Gasthaus, um 1880. Verputzter Holzbau auf Mauersockel mit traufseitiger Säulenlaube und 
massivem Seitenanbau. Fünfachsige Giebelfassade mit Würfelfriesbändern und hölzernen 
Ecklisenen. Erdgeschoss erneuert. Späterer Dachaufbau."
Zur Baugruppe B (Konolfingen, Untere C.________strasse) hält das Bauinventar fest:
"Vom Bahnhofplatz steigt die C.________strasse Richtung altes Dorf Konolfingen leicht an. 
Sie ist gesäumt von Wirtshäusern, Ladengeschäften, Kino, Zahnklinik und weiteren kleineren 
Gewerbe- und Wohnbauten, die sehr unterschiedliche Bauvolumen aufweisen. Die Bebauung 
ist trotzdem relativ dicht und hat ausgesprochenen Zentrumscharakter. Die Mehrzahl der 
Häuser geht auch hier wie bei der Baugruppe A auf die Entwicklung im Gefolge der Eröffnung 
der beiden Bahnlinien seit 1864/99 zurück."
e)
Die Beschwerdeführerin hat sich im Beschwerdeverfahren mit Stellungnahme vom 
27. September 2016 zur denkmalrechtlichen Einordnung des umstrittenen Gebäudes 
geäussert. Dabei führt sie aus, der ehemalige Gasthof D.________ sei als beredter Zeuge 
der Entwicklung der Gemeinde Konolfingen von ihrem bäuerlichen Ursprüngen zu einem 
15 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen.
16 BGE 135 I 176 E. 6.1, 126 I 219 E. 2 c; VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 4.2, 2012/145 vom 5.7.2013 E. 5.1, 
BVR 1998 S. 440 E. 3c; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 
Band I, Bern 2013, Art. 10a -10f N. 3.


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modernen regionalen Zentrum zu sehen. Die Gastwirtschaft sei während rund 100 Jahren 
lokaler Treffpunkt für Bevölkerung und Vereine gewesen und diene bis heute als 
Identifikationsobjekt im Dorfbild. In Konolfingen liessen sich die verschiedenen, auf die 
Verkehrserschliessung 
zurückführenden 
Entwicklungsstufen 
im 
Siedungsbereich 
besonders gut ablesen. Die Baugruppe B umfasse das um 1900 entstandene 
Geschäftsviertel, in welchem sich entlang der in einem Bogen verlaufenden, den Hang 
ansteigenden 
C.________strasse 
in 
regelmässigen 
Abständen 
Wohn- 
und 
Geschäftshäuser und Gasthöfe aneinanderreihten. Auch heute lasse sich die 
ursprüngliche, fächerartige Positionierung der Bauten am Hang beziehungsweise die auf 
der linken Strassenseite entlang der Biegung erfolgte charakteristische Staffelung von 
Baukörpern erkennen. Dem ehemaligen Gasthof D.________ komme dabei eine zentrale 
Stellung innerhalb des Ensembles zu. Das Gebäude besteche in städtebaulicher Hinsicht 
durch seine gute Setzung. Es spreche mit seiner Stellung sowohl den frontseitigen 
Strassenraum 
als 
auch 
den 
südlich 
anschliessenden 
Bahnhofplatz 
an. 
Im 
Zusammenwirken mit den gestaffelt gestellten Bauten in seiner näheren Umgebung bilde 
es einen harmonischen, geschlossenen Gebäudefächer oberhalb der Bahnstation. Neben 
seinem kulturhistorischen Eigenwert komme dem Gebäude daher auch eine namhafte 
Bedeutung als prägendes Element der Baugruppe B zu. 
In 
ästhetischer 
Hinsicht 
präsentiert 
sich 
das 
Gebäude 
nach 
Ansicht 
der 
Beschwerdeführerin in den Grundzügen auch heute noch als guter Vertreter eines 
Gasthofs des ausgehenden 19. Jahrhunderts im Schweizer Holzstil. Der Bau sei einfach 
strukturiert. 
Das 
grosse, 
regelmässige 
Volumen 
des 
Hauptbaukörpers 
sei 
in 
spätklassizistischem Habitus als Rechteckbau mit klaren Linien, einem symmetrischen 
Aufbau und einer feinen Gliederung der einzelnen Elemente gestaltet. Auf Aufnahmen von 
1923 sei der überaus fein gestaltete Bau mit den zeittypischen, hier üppig applizierten 
Zierelementen im Schweizer Holzstil erkennbar. Trotz diverser, im Laufe der Jahre 
vorgenommener Veränderungen (etwa Umgestaltung der Befensterung im Erdgeschoss, 
Abbruch des Frontbalkons, Purifizierung von Laubenbrüstungen und Lukarnen) seien auch 
heute noch die ursprünglichen Qualitäten erkennbar. Die Frontseite zeichne sich nach wie 
vor aus durch die horizontale Bänderung mit den fein profilierten, von Würfelfriesen 
akzentuierten Geschossgesimsen und durch die hölzernen Ecklisenen. Die nordwestseitige 
Obergeschosslaube zeige sodann den bauzeitlichen Zustand mit schöner Brüstung. 
Ebenso qualitätsvoll seien die Tür- und Fenstergewände und die praktisch vollständig 
erhaltenen Türen gestaltet. Auch im Innern hätten sich etliche Ausstattungen erhalten, so 


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etwa in diversen Räumen die Knietäfer und die Einbauschränke sowie im ehemaligen 
Esssaal der Hotelgäste im ersten Obergeschoss die schön stuckierte Gipsdecke. 
Charakteristisch für den Bau seien sodann die überdurchschnittlichen Raumhöhen und die 
breiten Aussenräume, die ihm eine bemerkenswerte Grosszügigkeit verleihen würden. Die 
(reversiblen) Veränderungen hätten bei der Inventarisierung zu Einstufung als "nur" 
erhaltenswert geführt; bei einer allfälligen – mit moderatem Aufwand zu bewerkstelligenden 
– Rückführung gewisser Zierelemente sei jedoch durchaus auch eine Bewertung als 
schützenswert denkbar. Insgesamt sei das Gebäude im heutigen Zustand unter 
Berücksichtigung seiner erhöhten kulturhistorischen Bedeutung im oberen Bereich der 
erhaltenswerten Baudenkmäler seiner Vergleichskategorie einzuordnen. Das Gebäude 
habe auch in seinem heutigen Zustand das Potenzial, durch verhältnismässig geringfügige 
Massnahmen seine bauzeitlichen Qualitäten als repräsentativer spätklassizistischer Bau im 
Schweizer Holzstil wieder vollständig zurückzugewinnen. 
f)
Die Beschwerdeführerin hat überzeugend dargelegt, dass das ehemalige Hotel 
D.________ ein wichtiger Zeuge des wirtschaftlichen Entwicklungsschubes des Dorfes 
Konolfingen Ende des 19. Jahrhunderts darstellt und damit wirtschaftshistorisch 
bedeutsam ist. Das Rechtsamt konnte sich anlässlich des Augenscheins zudem davon 
überzeugen, dass das umstrittene Gebäude eine prominente Stellung innerhalb des 
Ensembles der Baugruppe B einnimmt. Der am Augenschein gewonnene Eindruck 
bestätigt zudem die Einschätzung der Beschwerdeführerin, wonach das Gebäude in 
städtebaulicher Hinsicht durch eine gute Setzung besticht und sich als Teil eines 
harmonischen, 
geschlossenen 
Gebäudefächers 
entlang 
der 
C.________strasse 
präsentiert. Der ästhetische Wert des Gebäudes selber ist allerdings zu relativieren. So 
wurden im Verlaufe der Zeit verschiedene bauliche Eingriffe vorgenommen: Der ehemalige 
Gasthof wurde 1920 mit einem Metzgereianbau erweitert, welcher die Frontansicht des 
Gebäudes (Ostfassade) stark verändert hat und bis heute mitprägt sowie eine veränderte 
Dachform zur Folge hatte.17 Nordseitig führte diese Anbau zum Verlust eines Grossteils der 
ehemaligen Laube; diese ist nur noch im westlichen Teil dieser Fassade vorhanden.18 Der 
östliche, näher bei der Strasse gelegene Teil der Nordfassade tritt als fensterlose 
Betonmauer in Erscheinung.19 Später wurde das Erdgeschoss erneuert und die 
Befensterung in den Gastwirtschaftsräumen umgestaltet, der Frontbalkon abgebrochen 
17 Fotodokumentation zum Augenschein vom 20. Oktober 2016, Bilder Nrn. 10 und 11.
18 Fotodokumentation zum Augenschein vom 20. Oktober 2016, Bilder Nrn. 7-10.
19 Fotodokumentation zum Augenschein vom 20. Oktober 2016, Bild Nr. 6.


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und 
durch 
ein 
unattraktives 
Vordach 
über 
dem 
Haupteingang 
ersetzt 
sowie 
Laubenbrüstungen und Lukarnen purifiziert und mit neuen Verschalungen saniert. Die 
Westfassade wurde gänzlich mit einer neuen Dämmverkleidung gedeckt. Auch wenn 
gewisse ursprüngliche Elemente noch vorhanden sind (etwa Laubenteil mit Zierelementen 
an Nordfassade, Geschossgesimse mit Würfelfries und hölzerne Ecklisenen an der 
Ostfassade, Laubenschicht an der Südfassade), so haben diese zahlreichen Eingriffe den 
ursprünglichen Charakter des repräsentativen Baus sichtbar verändert und dessen 
bauzeitlichen Qualitäten vermindert. Auch nach Ansicht der Beschwerdeführerin sind 
gewisse rückführende Massnahmen notwendig, um diese Qualitäten wieder vollständig 
zurückzugewinnen. 
Trotz dieses verminderten ästhetischen Werts ist das Gebäude in Würdigung seines 
kulturellen und geschichtlichen Werts sowie der guten städtebaulichen Setzung zu Recht 
als erhaltenswertes Baudenkmal im Bauinventar der Gemeinde Konolfingen enthalten. Es 
besteht somit ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung. 
5.
Verhältnismässigkeit
a)
Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, das Gebäude sei mit verhältnismässigem 
Aufwand sanierungsfähig und umnutzbar. Bei einer Sanierung seien neben der Bewahrung 
der tragenden Primärstruktur dem Erhalt der vorhandenen Gliederungselemente (wie etwa 
der Geschossgesimse an der Frontseite) und dem Erhalt beziehungsweise der 
Wiederherstellung der Detailgestaltung der Lauben, der Lukarnen und der Bauzier um 
Fenster und Türen zentrale Beachtung zu schenken. Wo notwendig, sei eine 
Rekonstruktion abgegangener Elemente nach noch vorhandenen Bauteilen und 
vorhandenen historischen Plan- und Bildmaterialien ohne weiteres möglich. Ansonsten 
lasse das Gebäude einen weitgehenden Innenumbau für eine Wohn- und/oder 
Geschäftsnutzung zu. Die umgestalteten strassenseitigen Gastwirtschaftsräume im 
Erdgeschoss könnten dabei ebenso verändert werden wie das gesamte Dachgeschoss. 
Der Metzgereianbau könne als sekundärer Bauteil von untergeordneter Bedeutung 
abgebrochen werden.20 
20 Stellungnahme vom 27. September 2016 zur denkmalrechtlichen Einordnung, S. 9.


RA Nr. 110/2016/103
13
Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen vor, die Erhaltung sei unverhältnismässig. So 
hätten die eingeholten Gutachten zum Gebäudezustand aufgezeigt, dass eine Sanierung 
technisch gar nicht möglich sei, ohne das Gebäude in seiner Grundstruktur neu zu bauen. 
Im Rahmen des Berichts J.________ sei festgestellt worden, dass die Sanierungskosten 
bei Erhalt des bestehenden Gebäudes die Kosten für den Neubau übersteigen würden und 
dass bei einer Erhaltung eine deutlich tiefere Rendite zu erwarten wäre (2.9% gegenüber 
4.9%). Da das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Gebäudes gering bis nicht 
vorhanden sei, komme den Rentabilitätsüberlegungen eine grosse Bedeutung zu. Die 
finanzielle Einbusse bei Verweigerung eines Abbruchs seien ihr nicht zumutbar. 
b)
Ein Abbruchverbot ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie dann verhältnismässig, 
wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das 
verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht.21 Die 
Eignung eines Abbruchverbotes zur Erhaltung eines Baudenkmals wäre nur bei 
bautechnisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekten zu verneinen. Der von der BVE 
beauftragte Gutachter führt aus, mit den heutigen Möglichkeiten seien aber eigentlich alle 
Gebäude technisch sanierungsfähig. Hier sei eine umfassende Sanierung notwendig, 
welche mindestens gleich viel koste wie ein entsprechender Neubau. Seiner Einschätzung 
folgend ist daher auch die vorliegende Liegenschaft grundsätzlich sanierungsfähig, 
aufgrund des schlechten Zustands allerdings mit erheblichem Aufwand. Die Verweigerung 
einer Abbruchbewilligung ist deshalb objektiv geeignet und erforderlich, um die Erhaltung 
des Gebäudes zu ermöglichen. Eine mildere Massnahme als ein Abbruchverbot ist nicht 
ersichtlich.
c)
Ob eine Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch zumutbar ist, hängt 
vom Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der 
Erhaltung des Baudenkmals und den privaten Interessen an einem Abbruch bzw. an der 
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ab. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit des 
Objekts zu berücksichtigen: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind 
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.22 Kommt dem öffentlichen Interesse an der 
Erhaltung 
kein 
überragendes 
Gewicht 
zu, 
kann 
ein 
Abbruchverbot 
den 
21 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, 2016, N. 514 ff. mit Hinweisen auf die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, 
2014, § 21; BGE 129 I 173 E. 5 mit Hinweisen.
22 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 1997 S. 355 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 22935 vom 28. 
November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen.


RA Nr. 110/2016/103
14
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf 
Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist 
hingegen verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung 
des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung 
eines Baudenkmals besonders gross, wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl 
sogar dann zuzumuten, wenn diese mit Verlusten rechnen müsste.23 Bei der Beurteilung 
der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die privaten Interessen zurückhaltend zu gewichten, 
zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme 
beruht. Zudem ist das Kosten-/ Nutzenverhältnis zu Beginn häufig weniger günstig als 
später. Keine oder eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht nicht zu bedeuten, 
dass die wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre.24 
d)
Zur Beurteilung der Zumutbarkeit des Abbruchverbots hat die BVE ein Gutachten 
eingeholt über den Zustand und die Sanierungsfähigkeit des Gebäudes sowie über 
allfällige Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit.25
Der Gutachter ist zu folgenden Schlüssen gelangt: Der Zustand der Baute sei schlecht und 
so nicht nutzbar. Für eine zeitgemässe Weiterverwendung als Wohn-, Arbeits- oder 
Dienstleistungsräume könne die heutige Bausubstanz in keiner Weise genügen, es seien 
sehr tiefgreifende Eingriffe in die ganze Konstruktion nötig. Die Liegenschaft sei seit 
Längerem nicht mehr bewohnt und müsse für eine nachhaltige Nutzung umfassend saniert 
werden. Der heutige Zustand lasse nicht eine "sanfte" Renovation im Sinne einer 
"Pinselrenovation" zu. Durch die Lage im Dorfzentrum in der Nähe des Bahnhofs seien 
eigentlich nur Wohnnutzung und Dienstleistungsnutzung sinnvoll denkbar. Folgende 
Nutzungen könnten in Betracht gezogen werden: Wohnnutzung, Büros, Praxen, KITA / 
Altertreff u.ä., Schulungsräume, Ateliers (Handwerk, Kunst), Kulturräume (Versammlungen, 
Freikirchen, Bibliotheken u.ä.), Gastronomie / Hotelnutzung, Detailhandel. Für die 
Sanierung habe die Bauherrschaft anhand einer bewährten Kostenermittlungsmethode 
(Elementkostengliederung) Baukosten von Fr. 5'200'000 zuzüglich Landanteil errechnet. 
Es gebe keinen plausiblen Grund, von dieser Kostenschätzung abzuweichen. Für den 
Landanteil von ca. 700 m2 sei als absoluter Vergleichswert an dieser Lage ca. Fr. 600 pro 
m2 einzusetzen, was einem Landwert von Fr. 420'000 entspreche. Insgesamt führe dies zu 
23 VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen.
24 BVR 1996 S. 68 E. 4c.
25 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 2. Dezember 2016.


RA Nr. 110/2016/103
15
Anlagekosten nach Sanierung von Fr. 5'640'000. Bei Anlagekosten in dieser Höhe müsse 
bei einem wirtschaftlich minimalen Zinssatz von 4.8 % ein jährlicher Nettomietertrag von Fr. 
270'720 erzielt werden. Diese kostendeckenden Mietzinse seien nicht erzielbar (in seiner 
Berechnung geht der Gutachter von einer Wohnnutzung in allen drei Geschossen sowie 
einer Praxisnutzung in Teilen des Erdgeschosses aus). Der marktmässig erzielbare 
Mietertrag betrage bei dieser Liegenschaft Fr. 171'250, was bei einem Kapitalisierungssatz 
von 4.8 % Anlagekosten von Fr. 3'567'000 rechtfertigen würde. Die Anlagekosten von 
Fr. 5'640'000 könnten auf keinen Fall verzinst und werterhaltend bewirtschaftet werden. Bei 
einem Verkauf müssten mit diesen Anlagekosten bei nutzbaren Flächen von 754 m2 ein 
durchschnittlicher Verkaufspreis von Fr. 7'480 pro m2 erzielt werden. Bei Kellerräumen sei 
jedoch ein maximaler Verkaufspreis von Fr. 1'000 pro m2 anzusetzen, so dass die 
verbleibenden 621 m2 Nutzfläche auf einen kostendeckenden Verkaufspreis von Fr. 8'870 
pro m2 ansteigen würden. Diese Verkaufspreise seien an diesem Ort und in diesem Objekt 
nicht realisierbar. Andere Nutzungen als die Wohn- und Praxisnutzung würden nicht zu 
höheren Erträgen führen. Nutzungen wie KITA, Schulungsräume, Ateliers oder 
Kulturräume befänden sich erfahrungsgemäss an Standorten und in Objekten mit tieferen 
Mietzinsen. Für den Detailhandel bestehe trotz Bahnhofnähe keine Passantenlage, die 
einen hohen Mietzins rechtfertigen würde. Auch bei einer Gastronomie-/Hotelnutzung 
könnten aufgrund der hohen Ausbaukosten und der fehlenden Parkplätze vor dem Objekt 
nicht genügend Umsätze erwirtschaftet werden, um die aufgeführten Mietzinse für Wohn- 
und Praxisnutzung zu überbieten. Schliesslich weist der Gutachter darauf hin, dass die 
Auflagen der Denkmalpflege nicht ausschlaggebend seien. Auch ohne irgendwelche 
Auflagen zur Wiederherstellung gewisser Elemente und Bauteile ergäbe die Sanierung 
dieses Objekts an diesem Standort wirtschaftlich keinen Sinn.
e)
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Eingabe vom 5. Januar 2017 vor, der bauliche 
Zustand des Gebäudes habe es zugelassen, dass das Gebäude bis in die jüngste 
Vergangenheit bewohnt gewesen und als Gastgewerbebetrieb genutzt worden sei. Diverse 
Gebäudeteile seien zudem vor nicht allzu langer Zeit saniert worden. Von einer Bauruine, 
wie im Gutachten suggeriert, könne demnach keine Rede sein. Aus dem Gutachten ergebe 
sich zudem bei genauer Betrachtung, dass zwischen den Varianten Sanierung und Neubau 
keine massgebliche Kostendifferenz bestünde, die unter ökonomischen Gesichtspunkten 
zwingend für einen Abbruch des als erhaltenswert eingestuften Baudenkmals sprechen 
würde. In der Kostenschätzung der Bauherrschaft sei das Bauvolumen des Ersatzneubaus 
um fünf Prozent geringer als dasjenige des bestehenden Baus. Würde von einem gleichen 


RA Nr. 110/2016/103
16
Volumen ausgegangen und zudem mit als realistisch anzunehmenden staatlichen 
Finanzhilfen von Fr. 100'000.00 gerechnet, so bestehe kaum noch eine Differenz zwischen 
den Varianten Sanierung und Neubau. Es sei auch nicht sachlich gerechtfertigt, dass die 
Teilabbruchkosten bei der Variante Sanierung um Fr. 280'000.00 höher veranschlagt seien 
als die Abbruchkosten bei der Variante Neubau. Abbrüche könnten nicht einfach mit der 
Abrissbirne durchgeführt werden, sondern würden eine aufwendige und entsprechend 
kostenintensive Trennung der unterschiedlichen Materialien bedingen. Die beiden 
Varianten müssten demnach als in etwa kostengleich bezeichnet werden. Wenn die 
Sanierung nach Einschätzung des Gutachters wirtschaftlich keinen Sinn mache, so müsse 
daher konsequenterweise auch ein Neubau als wirtschaftlich unsinnig qualifiziert werden. 
Auch sei darauf hinzuweisen, dass die Kostenschätzung der Bauherrschaft für den 
Sanierungsfall eine durchaus respektable Bruttorendite von 2.9 % ausweise. Schliesslich 
seien nach ihrer Ansicht bei einer Sanierung der bestehenden Liegenschaft mit 
Augenmass durchaus wirtschaftlich tragbare Lösungen möglich.
f)
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin kam der Gutachter in seinem 
Bericht vom 2. Dezember 2016 nicht zum Schluss, dass es sich beim umstrittenen 
Gebäude um eine Bauruine handle. Entsprechend sprach er dem Gebäude auch die 
technische Sanierungsfähigkeit nicht ab. Er kam jedoch zum Schluss, dass für eine 
zeitgemässe Nutzung zu Wohn-, Arbeits- oder Dienstleistungszwecken tiefgreifende 
Eingriffe in die ganze Konstruktion vorzunehmen seien. Eine sanfte Sanierung lasse der 
heutige Zustand nicht zu; vielmehr sei eine umfassende Sanierung notwendig. Diese 
Einschätzung, welche auch von den von der Beschwerdegegnerin eingeholten Expertisen 
zum Gebäudezustand26 geteilt wird, erscheint als plausibel und bestätigt den anlässlich des 
Augenscheins gewonnenen Eindruck. So sind nicht nur die Tragelemente und die Decke 
im Untergeschoss in einem schlechten Zustand, auch die Zwischendecken mit 
Holzbalkenkonstruktionen entsprechen nicht den für eine Wohn- oder Praxisnutzung 
notwendigen Standards. Der Einschätzung des Gutachters folgend muss das Gebäude 
innen umfassend saniert werden, um es an die heutigen Wohnbedürfnisse und 
energietechnischen und brandschutzmässige Vorschriften anzupassen.
Die Beschwerdeführerin erachtet die im Bericht J.________ Neubaus (S. 34, rechte Spalte) 
veranschlagten Abbruchkosten bei der Variante Neubau (Fr. 270'000.00) als deutlich zu 
26 H.________ GmbH, Gutachten über den Gebäudezustand sowie vom 15. Juli 2014; I.________ AG, 
Gutachten über den Bauzustand, vom 16. Juli 2014, beide in den Vorakten.


RA Nr. 110/2016/103
17
tief, bedinge doch ein Abbruch eine kostenintensive Trennung der unterschiedlichen 
Materialien. Der Gutachter kommt jedoch gestützt auf Vergleichswerte zum Schluss, dass 
die im Bericht J.________ geschätzten Abbruchkosten bei der Variante Neubau inklusive 
vorschriftsgemässer Entsorgung des Abbruchmaterials und unter Berücksichtigung von 
örtlichen, asbestbedingten Mehraufwänden plausibel seien (Gutachten, S. 4 Mitte). Die 
BVE sieht keinen Anlass, von dieser Einschätzung der Fachperson abzuweichen, zumal 
die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt einzig mit der kostenintensiven Trennung der 
unterschiedlichen Materialien begründet, dies jedoch vom Gutachter bei seiner Beurteilung 
miteinbezogen wurde. Gestützt auf die Kostenberechnungen der Beschwerdegegnerin im 
Bericht J.________ (S. 34) und die Ausführungen des Gutachters ist insgesamt davon 
auszugehen, dass bei der Variante Sanierung mit höheren Kosten zu rechnen ist als bei 
der Variante Neubau. Selbst wenn – wie dies die Beschwerdeführerin geltend macht – bei 
beiden Varianten (Sanierung und Neubau) etwa mit gleich hohen Kosten zu rechnen wäre, 
so lässt sich daraus nicht automatisch der Schluss ziehen, dass auch ein Neubau als 
wirtschaftlich unsinnig zu qualifizieren ist, können sich doch sowohl hinsichtlich der 
erzielbaren Einnahmen bei Vermietung oder Verkauf als auch hinsichtlich der Grösse der 
Wohn- 
oder 
Dienstleistungsfläche 
Unterschiede 
ergeben. 
Dieser 
Einwand 
der 
Beschwerdeführerin geht daher fehl. 
g)
Der Gutachter kommt zum Schluss, dass bei der Lage des umstrittenen Gebäudes 
im Dorfzentrum und in der Nähe des Bahnhofs eigentlich nur eine Wohn- oder 
Dienstleistungsnutzung sinnvoll sei. Seinen plausiblen Ausführungen folgend lassen sich 
zudem mit einer Wohn- oder Büro/Praxisnutzung die höchsten Mieterträge erzielen. 
Andere Nutzungen (wie KITA, Alterstreff, Schulungsräume, Ateliers/Kulturräume, 
Detailhandel oder Gastronomie/Hotel) würden nicht zu höheren Erträgen führen 
(Gutachten S. 7). 
Ausgehend von einer Praxis- und Wohnnutzung im Erdgeschoss und einer reinen 
Wohnnutzung im Ober- und Dachgeschoss errechnet der Gutachter bei der Sanierung des 
vorliegenden Objekts einen marktmässig erzielbaren Mietzinsertrag von Fr. 171'250.00. Bei 
den Wohnungen geht er dabei von einem möglichen Mietzinsertrag von Fr. 250 pro m2 
jährlich aus, bei der Praxis von einem solchen von Fr. 300 pro m2. Dies ergibt für eine 2.5-
Zimmer-Wohnung einen erzielbaren Mietertrag von monatlich rund Fr. 1'300.00 bis 
1'400.00, bei einer 4.5-Zimmer-Wohnung einen solchen von rund Fr 2'000.00 bis 2'100.00; 
bei einer Praxis mit einer Fläche von 115 m2 wären monatlich rund Fr. 2'900.00 erzielbar. 


RA Nr. 110/2016/103
18
Diese Zahlen und der marktmässig erzielbare Mietzinsertrag erscheinen angesichts der 
Lage (Bahnhofsnähe, jedoch direkt an der Strasse, kein Umschwung) plausibel und 
werden auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Mit einem gemäss Gutachten 
einzusetzenden Kapitalisierungssatz von 4.8 % (wirtschaftlich minimaler Zinssatz, vgl. E. 
5h) liessen sich mit diesen Mietzinseinnahmen Anlagekosten (Baukosten plus Landkosten) 
von Fr. 3'567'000 rechtfertigen (Gutachten, S. 6 mitte).
Bei den tatsächlichen Baukosten stützt sich der Gutachter auf die Kostenberechnung der 
Beschwerdegegnerin gemäss Bericht J.________ (S. 34, linke Spalte). Es gebe keinen 
Grund, 
von 
dieser 
anhand 
einer 
bewährten 
Kostenermittlungsmethode 
(Elementkostengliederung EKG) erstellten Kostenschätzung abzuweichen. Er geht daher 
von Baukosten bei einer Sanierung von Fr. 5'220'000.00 (ohne Land) aus. Den Landwert 
schätzt er – ausgehend von einem absoluten Vergleichswert an dieser Lage von Fr. 600.00 
pro m2 an dieser Lage – auf Fr. 420'000.00. Es besteht kein Grund, von der Landpreis-
Schätzung 
des 
erfahrenen 
Gutachters 
abzuweichen; 
diese 
wird 
von 
der 
Beschwerdeführerin auch nicht bestritten. Bei Anlagekosten von total Fr. 5'640'000.00 
müsste nach den Ausführungen im Gutachten der kostendeckende Nettomietertrag bei 
einem Zinssatz von 4.8 % jährlich rund Fr. 100'000.00 höher sein als der marktmässig 
erzielbare Nettomietertrag. Sowohl für die Wohnnutzung als auch für die Praxisnutzung 
müsste ein Ertrag von Fr. 425.00 pro m2 jährlich erzielt werden können, um kostendeckend 
zu sein. Dies entspräche bei einer 2.5-Zimmer-Wohnung einem monatlichen Mietpreis von 
rund Fr. 2'300.00 bis 2'500.00, für eine 4.5-Zimmer-Wohnung müsste ein monatlicher 
Mietpreis von rund Fr. 3'500.00 bis 3'700.00 erzielt werden können. Dass diese 
kostendeckenden Mietzinse an dieser Lage und in diesem Objekt in Konolfingen nicht 
erzielbar sind, vermag zu überzeugen. 
Die BVE sieht keinen Anlass, die überzeugenden und plausiblen Berechnungen und die 
daraus gezogenen Schlüsse des Gutachters in Frage zu ziehen. Die Differenz zwischen 
den Anlagekosten, welche bei einem marktmässig erzielbaren Mietertrag gerechtfertigt 
sind (Fr. 3'567'000.00), und den gemäss Gutachten tatsächlich errechneten Anlagekosten 
(Fr. 5'640'000.00) ist sehr gross. Selbst wenn die gemäss Bericht J.________ geschätzten 
und vom Gutachter als plausibel erachteten Kosten der Sanierung etwas zu hoch sein 
sollten, würde dies nichts an der Beurteilung ändern. Die Beschwerdeführerin bemängelt 
bei dieser Kostenschätzung der Sanierung einzig, das Bauvolumen sei bei der Berechnung 
des Umbaus höher angesetzt als dasjenige bei der Berechnung des Neubaus und die 


RA Nr. 110/2016/103
19
staatlichen Finanzhilfen von rund Fr. 100'000.00 seien beim Umbau nicht berücksichtigt 
worden. Auch unter Abzug dieses Beitrags sowie einer Reduktion der geschätzten Kosten 
unter Annahme eines gleichen Bauvolumens wie beim Neubau wäre man noch bei 
Anlagekosten von deutlich über Fr. 5'000'000.00 und damit über Fr. 1'500'000.00 von 
denjenigen Anlagekosten entfernt, welche bei dem auf dem Markt erzielbaren Mietertrag 
tragbar wären. Selbst wenn man zudem – in Abweichung des Gutachtens – das ganze 
Gebäude einer Praxis- oder Büronutzung zuführen würde und damit auf dem Markt 
allenfalls etwas höhere Mietzinsen erzielbar wären als bei einer Wohnnutzung, könnten die 
anfallenden Anlagekosten einer Sanierung bei Weitem nicht gedeckt werden. 
Bei einer Vermietung des sanierten Gebäudes wäre daher mit massiven Verlusten zu 
rechnen. Gleiches gilt für die Variante des Verkaufs der Liegenschaft. Diesbezüglich 
kommt der Gutachter gestützt auf die Anlagekosten von Fr. 5'640'000.00 auf einen 
notwendigen Verkaufspreis der oberirdischen Flächen von Fr. 8'870.00 pro m2. Dies 
ergäbe für eine 2.5-Zimmer-Wohnung einen notwendigen Verkaufspreis von rund Fr. 
580'000.00 bis Fr. 620'000.00, bei einer 4.5-Zimmer-Wohnung einen Richtwert von rund Fr. 
890'000.00 bis Fr. 930'000.00 und für eine Praxis mit einer Grösse von 115 m2 einen Preis 
von rund Fr. 1'000'000.00. Auch diese Verkaufspreise sind für Wohnungen bzw. eine 
Praxis- oder Büronutzung an dieser Lage in Konolfingen deutlich zu hoch. Selbst bei einer 
gewissen Reduktion der errechneten Anlagekosten (vgl. oben) wäre man daher bei einem 
Verkauf der Liegenschaft noch deutlich im unrentablen Bereich. 
h)
Die Beschwerdeführerin weist schliesslich daraufhin, der Bericht J.________ weise 
für den Sanierungsfall eine durchaus respektable Bruttorendite von 2.9 % aus. Diesem 
Einwand ist entgegenzuhalten, dass bei diesem Wert der Landpreis noch nicht 
berücksichtigt wurde. Zudem zeigt der Gutachter anhand einer Aufführung der einzelnen 
Positionen in nachvollziehbarer Weise auf, dass ein kostendeckender Mietertrag jährlich 
mindestens 4.8 % der investierten Kosten betragen müsste (Gutachten, S. 5 unten). Neben 
einer realistischen Kapitalverzinsung von 2.6 % für das Fremd- und Eigenkapital wurden im 
Gutachten für Zuschläge (Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen, Mietzinsrisiko 
sowie Verwaltungskosten) ein Zinssatz von insgesamt 2.2 % eingesetzt. Die Zinssätze 
dieser Zuschläge bewegen sich im Rahmen dessen, was auch von den anerkannten 


RA Nr. 110/2016/103
20
Fachverbänden empfohlen wird.27 Die BVE sieht daher keinen Anlass, den vom Gutachter 
angewendeten Zinssatz von 4.8 % anzuzweifeln.
i)
Somit 
bleibt 
zusammenfassend 
festzustellen, 
dass 
eine 
Sanierung 
die 
Beschwerdegegnerin in unverhältnismässigem Umfang belasten würde. Die Liegenschaft 
könnte realistischerweise nicht zu jenem Preis verkauft oder vermietet werden, der 
notwendig wäre, um nicht Verluste zu generieren. Dem öffentlichen Interesse am Erhalt 
des Hotels D.________ kommt kein derart überragendes Gewicht zu, dass der 
Grundeigentümerin ein finanzieller Verlust zugemutet werden dürfte. Ein Abbruchverbot 
wäre daher unverhältnismässig und würde die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV 
verletzen. Die Beschwerde muss daher abgewiesen werden.
6.
Hinweis
Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich im abzubrechenden Gebäude noch Bauteile (etwa 
Elemente von Türen und Fenstern, Laubenteile) von denkmalpflegerischem Wert befinden. 
Die KDP führt ein Bauteillager mit solchen historischen Bauteilen. Im Sinne eines 
Hinweises wird die Beschwerdegegnerin daher darauf aufmerksam gemacht, dass die 
Möglichkeit besteht, solche Bauteile durch die KDP vor dem Abbruch des Gebäudes 
ausbauen zu lassen und dieser zuhanden ihres Bauteillagers zu überlassen. 
7.
Kosten
a)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 
Fr. 1'600.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 
GebV28). Hinzu kommen eine Gebühr von Fr. 500.00 für den Augenschein vom 20. Oktober 
2016 (Art. 20 Abs. 1 GebV) sowie die Kosten des Wirtschaftlichkeitsgutachtens von 
27 
Das 
Schweizerische 
Schätzerhandbuch, 
Hrsg. 
SVKG 
Schweizerische 
Vereinigung 
kantonaler 
Grundstückbewertungsexperten und SEK/SVIT Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer 
Verband der Immobilienwirtschaft, 4. Auflage 2012, S. 84 ff.
28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


RA Nr. 110/2016/103
21
Fr. 2'397.60 (Rechnung F.________ AG vom 19. Dezember 2016). Die Verfahrenskosten 
betragen demnach insgesamt Fr. 4'497.60.
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 
Verlegung. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als 
unterliegende Partei. Als Behörde im Sinne von Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG können der 
Beschwerdeführerin jedoch keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 
VRPG). Die Verfahrenskosten sind deshalb vom Kanton zu übernehmen.
b)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 
Die Kostennote der Anwälte des Beschwerdegegnerin beläuft sich auf Fr. 10'601.20 
(Honorar Fr. 9'530.00, Auslagen Fr. 285.90, Mehrwertsteuer Fr. 785.30). Die Parteikosten 
umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 
Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV29 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie 
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG30). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als knapp überdurchschnittlich 
zu werten, da neben dem Schriftenwechsel ein Gutachten eingeholt und ein Augenschein 
durchgeführt wurde und die Parteien dazu Stellung zu nehmen hatten. Angesichts der 
Baukosten gemäss Baugesuch von rund Fr. 230'000.00 und den umstrittenen 
Rechtsfragen ist die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses 
insgesamt als knapp durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von 
Fr. 6'500.00 als angemessen. Die Kostennote der Anwälte der Beschwerdegegnerin wird 
damit auf Fr. 7'328.80 (Honorar Fr. 6'500.00, Auslagen Fr. 285.90, Mehrwertsteuer Fr. 
542.90) gekürzt und ist in diesem Umfang von der Beschwerdeführerin zu tragen.
29 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811).
30 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).


RA Nr. 110/2016/103
22
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Konolfingen vom 
23. Juni 2016 wird bestätigt.
2.
Der Bauentscheid der Gemeinde Konolfingen vom 23. Juni 2016 wird mit folgendem 
Hinweis ergänzt: "Es wird darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit besteht, Bauteile von 
denkmalpflegerischem Wert durch die KDP vor dem Abbruch des Gebäudes ausbauen zu 
lassen und dieser zuhanden ihres Bauteillagers zu überlassen." 
3.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
4.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 7'328.80 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
IV.
Eröffnung
-
Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Konolfingen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
-
Herrn F.________, Architekturbüro F.________ AG, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer


RA Nr. 110/2016/103
23
Regierungsrätin