be_bvd · 120 2018 7 · 2018-02-07 · de

Baueinstellung | Unterlangenegg

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2018/7
Bern, 10. April 2018
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterlangenegg, Gemeindeverwaltung, Kreuzweg 
118 F, 3614 Unterlangenegg
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterlangenegg vom 
7. Februar 2018 (Gemeinde-Nr. 945/2016.17; Baueinstellung)
I.
Sachverhalt
1.
Im Mai 2015 hat die Beschwerdeführerin die sanierungsbedürftige Liegenschaft 
Grundbuchblatt Unterlangenegg Nr. B.________ gekauft. Dabei handelt es sich um ein 
Bauernhaus 
(ehemaliger 
Gasthof 
"C.________"), 
welches 
im 
Bauinventar 
als 
schützenswertes K-Objekt und Teil der Baugruppe D.________ erfasst ist. Im Sommer 
2015 bewilligte die Gemeinde der Beschwerdeführerin insbesondere die Dachsanierung 
mit Einbau eines neuen Unterdachs, die Reparatur der Bühneneinfahrt, den Abbruch der 
Schweinestallüberdachung und die Demontage der Trinklaube. In Absprache mit der 
Denkmalpflege liess die Beschwerdeführerin danach zur statischen Stabilisierung diverse 
Arbeiten ausführen. Beim Regierungsstatthalteramt ist zudem ein Baugesuch hängig für 
den Einbau von drei Wohnungen im bestehenden Gaden-, Heu-, Garagen- und Ladenteil 
und der Sanierung der Ostlaube. Mit Verfügung vom 7. Februar 2018 stellte die Gemeinde 
fest, dass seit längerer Zeit bewilligungspflichtige Arbeiten ausgeführt würden, obwohl die 


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erforderliche Baubewilligung noch nicht vorliege. Sie verfügte daher einen sofortigen 
Baustopp.
2.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 13. Februar 2018 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
stellte sinngemäss den Antrag, die Verfügung betreffend die Baueinstellung sei 
aufzuheben.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 
Vorakten sowie Stellungnahmen bei der Gemeinde und der Kantonalen Denkmalpflege ein. 
Zudem reichte die Gemeinde auf Bitte des Rechtsamtes Fotos des aktuellen Zustandes 
der Liegenschaft sowie die Vorakten zur Baubewilligung vom 28. Juli 2015 ein. Auf die 
Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Prozessvoraussetzungen
Angefochten ist eine Baueinstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG2. Eine 
solche Verfügung kann gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin 
durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf 
ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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2.
Baueinstellung 
a)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, es handle sich vorliegend um ein K-Objekt mit 
besonderem 
Schutzstatus 
in 
sehr 
schlechtem 
baulichem 
Zustand 
mit 
akuter 
Einsturzgefahr. Sie habe daher versucht, mit den jeweils zuständigen Ämtern noch 
erhaltenswerte Gebäudeteile vor weiteren Schäden zu bewahren. Sie habe deshalb 
diverse Massnahmen getroffen, die jeweils per Protokoll den Beteiligten mitgeteilt worden 
seien. Auch die getroffenen Sofortmassnahmen, die zur angefochtenen Verfügung geführt 
hätten, seien mit Protokoll den zuständigen Behörden zur Prüfung und Stellungnahme 
zugestellt worden. Es sei daher nicht ersichtlich, weshalb eine sofortige Arbeitseinstellung 
verfügt worden sei. Ihr seien aus dieser ungerechtfertigten Handlung diverse Kosten für die 
mehrmalige Baustelleneinrichtung und weitere Unannehmlichkeiten entstanden. 
b)
Gemäss dem angefochtenen Entscheid hat die Gemeinde seit längerer Zeit 
festgestellt, dass baubewilligungspflichtige Arbeiten ausgeführt werden, obwohl die dazu 
erforderliche 
Baubewilligung 
nicht 
vorliegt. 
Gemäss 
Rücksprache 
mit 
dem 
Regierungsstatthalteramt könne die Baubewilligung noch nicht erteilt werden. Deshalb 
habe sie die Baueinstellung verfügt. In ihrer Stellungnahme führt die Gemeinde aus, die 
Beschwerdeführerin habe Mühe, sich an ordentliche Verfahrensabläufe zu halten. 
Stattdessen schreibe sie eigene Protokolle und erachte alles darin Geschriebene als 
genehmigt, sofern die Baupolizeibehörde nicht umgehend reagiere. Auch die Kantonale 
Denkmalpflege habe die Befürchtung geäussert, dass die Bauherrschaft schrittweise und 
schleichend weitere Bauarbeiten ausführe. Die Gemeinde habe die Beschwerdeführerin 
schon im Oktober 2015 schriftlich darauf hingewiesen, dass sämtliche Bauarbeiten künftig 
vorgängig zu bewilligen seien, um einen Baustopp zu verhindern. Es sei festgestellt 
worden, dass auf der Nord- und Südostseite Fassadenveränderungen stattfinden und 
südseitig eine Söllerverglasung ausgeführt wird. Weiter würden im Gebäudeinnern und im 
Kellergeschoss Tragwände erstellt, im Erdgeschoss teilweise Betondecken eingezogen 
und der gesamte Bühnenboden sei mit neuen Holzbrettern verlegt worden. Die 
Beschwerdeführerin habe massiv und wiederholt gegen Art. 7 Abs. 2 BewD3 verstossen, 
unter dem Vorwand der Einsturzgefahr sowie der Erhaltung von wiederverwendbaren 
Gebäudeteilen. Aus Sicht der Baupolizeibehörde sei das unbewohnte Haus nicht akut 
einsturzgefährdet. 
3 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 


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c)
Die Kantonale Denkmalpflege führte in ihrer Stellungnahme aus, das Gebäude habe 
statische Stabilisierung gebraucht. Daher seien folgende Arbeiten notwendig und mit der 
Denkmalpflege abgesprochen worden:
-
Statische Sicherungsmassnahmen wie eine Bodenplatte im EG (Verbund zu 
Aussenmauer erstellen) und statische Sofortmassnahmen im Bereich des Holzbaus 
und tragenden Innenwänden;
- Stabilisierung und Verputzen des Mauerwerks an der Ostfassade; 
- Stabilisierung und Verputzen des Sockels für die Tenneinfahrt.
Zudem sei eine Pflästerung des Vorbereichs der Tenneinfahrt vorgenommen worden. 
Parallel zu diesen Arbeiten habe die Denkmalpflege die Eigentümerin bei der Erarbeitung 
eines bewilligungsfähigen Projekts unterstützt. Aktuelle Aufnahmen des Gebäudes würden 
zeigen, dass bereits mit Ausbauarbeiten begonnen worden sei, für welche noch keine 
Baubewilligung vorliege. Diese Arbeiten seien weder in Absprache noch mit der 
Zustimmung der Denkmalpflege erfolgt. 
d)
Art. 22 RPG4 bestimmt, dass Bauten und Anlagen nur mit einer behördlichen 
Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Mit der Ausführung von Bauvorhaben, 
die eine Baubewilligung benötigen, darf erst begonnen werden, wenn sie rechtskräftig 
bewilligt sind oder der Baubeginn vorzeitig gestattet worden ist (Art. 1a Abs. 3 BauG, Art. 2 
Abs. 1 BewD). Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung 
der Bauarbeiten (Art. 46 Abs. 1 BauG). Wird ein baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben 
ohne Baubewilligung ausgeführt, ist die Baupolizeibehörde verpflichtet, die sofortige 
Einstellung 
laufender 
Bauarbeiten 
anzuordnen. 
Sie 
verfügt 
über 
keinen 
Beurteilungsspielraum und hat keine Interessenabwägung vorzunehmen. Ob das 
Bauvorhaben allenfalls bewilligt werden kann, spielt keine Rolle. Bei der Baueinstellung 
handelt es sich um eine vorsorgliche Mass-
nahme. Es ist daher ausreichend, dass die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit aufgrund einer 
summarischen Prüfung als wahrscheinlich erscheint. Ein schlüssiger Beweis ist erst im 
Wiederherstellungsverfahren nötig.5
4 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 6 und 6b.


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e)
Ein Vergleich der Dokumentation mit Fotos, welche sich in den Vorakten der 
Baubewilligung vom 28. Juli 2015 befindet, und der von der Gemeinde in diesem Verfahren 
eingereichten Fotos zeigt, dass die Beschwerdeführerin an der Süd- und Nordfassade 
einschneidende bauliche Veränderungen vorgenommen hat: Sie baute in die vormals 
geschlossene 
Holzfassade 
der 
Nordseite 
17 
längliche 
Belichtungselemente 
im 
Bühnenbereich ein und erneuerte sämtliche Holzelemente. An der Südfassade liess sie die 
Laube im Obergeschoss verglasen. Dahinter befand sich früher eine hohe Bühnenwand 
mit einer Türöffnung und wenigen Zierausschnitten. Heute ist durch die Bühne eine 
Durchsicht durch das ganze Gebäude möglich.6 Zudem liess sie an der Nordfassade nicht 
nur den bewilligten Abbruch der Überdachung des Schweinestalls durchführen, sondern 
auch den Anbau mit Unterstand vollständig abreissen. Beim Wiederaufbau hat sie andere 
Materialien verwendet: Die Beschwerdeführerin hat die Schindelfassade durch eine 
Holzfassade ersetzt. Zudem hat sie begonnen, anstelle des einstigen Unterstands mit 
Steinmauer und schlanken Holzpfosten eine Konstruktion aus Beton zu erstellen.7 
Wesentliche bauliche Veränderungen an der Fassade wie der Einbau von Fenstern oder 
die Verwendung anderer Materialien oder Fenster sind bewilligungspflichtig.8 Dies gilt erst 
recht bei einem K-Objekt. Bei den auf den Fotos ersichtlichen Änderungen an der 
Gebäudehülle handelt es sich nach dem Gesagten um wesentliche bauliche 
Veränderungen, die baubewilligungspflichtig sind. Eine entsprechende Baubewilligung liegt 
nicht 
vor. 
Zudem 
ist 
nicht 
ersichtlich, 
inwieweit 
diese 
Arbeiten 
notwendige 
Schutzvorkehrungen im Sinne von Art. 8 DPG9 betreffen sollten. Bei den dokumentierten 
Änderungen an den Fassaden handelt es sich jedenfalls nicht um statische Massnahmen. 
Die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit erscheint daher als wahrscheinlich, weshalb die 
Gemeinde zu Recht die Baueinstellung verfügt hat. 
f)
Im angefochtenen Entscheid begründet die Gemeinde nicht im Einzelnen, welche 
Arbeiten einzustellen seien. In ihrer Stellungnahme führt die Gemeinde aus, im 
Gebäudeinnern und im Kellergeschoss seien Tragwände erstellt, im Erdgeschoss teilweise 
Betondecken eingezogen und der gesamte Bühnenboden sei mit neuen Holzbrettern 
6 Vgl. dazu insbesondere Vorakten Bewilligung vom 28. Juli 2015, pag. 31 Abbildung 3 und 8 f. sowie letzte 
Seite dieser Vorakten, Bauinventar
7 Vgl. insbesondere Vorakten Bewilligung vom 28. Juli 2015, Abbildungen pag. 35 und 39
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 1a 
N. 22
9 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41) 


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verlegt worden. Bei schützenswerten Baudenkmälern sind innere Bauteile, Raumstrukturen 
und feste Ausstattungen ihrer Bedeutung entsprechend zu erhalten, sofern dies für den 
Schutzzweck erforderlich und für die Eigentümerin oder den Eigentümer zumutbar ist (Art. 
10b Abs. 2 BauG). Die von der Gemeinde erwähnten baulichen Veränderungen im Innern 
des schützenswerten Baudenkmals sind daher bewilligungspflichtig (Art. 7 Abs. 2 BewD).10 
Der 
Baustopp 
bezieht 
sich 
damit 
auch 
auf 
diese 
Arbeiten 
im 
Innern 
des 
denkmalgeschützten Gebäudes.
Die Beschwerdeführerin bringt dagegen zusammengefasst vor, die Arbeiten, welche zur 
Baueinstellung geführt hätten, seien zum Schutz des Baudenkmals notwendig gewesen. 
Sie verweist in ihrer Beschwerdeschrift auf zwei der von ihr verfassten und der 
Beschwerde beigelegten Protokolle. Demnach musste im UG als Sofortmassnahme der 
Obergeschossbalken mit Grossstützen abgestützt werden. Diese Massnahme wurde 
gemäss Protokoll der Beschwerdeführerin vom 14. Dezember 2017 bereits ausgeführt.11 
Gemäss demselben Protokoll war die Kantonale Denkmalpflege zudem mit dem Abbruch 
einer alten Backsteinmauer und der kurzfristigen Demontage der alten Holzwand 
einverstanden.12 Die von der Gemeinde angesprochenen Änderungen (Tragwände, 
Betondecken im EG und neue Holzbretter beim Bühnenboden) betreffen nicht die von der 
Beschwerdeführerin angesprochenen Massnahmen. Zudem obliegt der Entscheid, ob 
Schutzvorkehrungen bei drohendem Zerfall oder Beschädigung eines Denkmals getroffen 
werden müssen den kantonalen Fachstellen und den Gemeinden (Art. 8 Abs. 1 DPG). Die 
Behörden ordnen Schutzvorkehrungen von Amtes wegen oder auf Gesuch hin mittels 
Verfügung an (Art. 49 Abs. 1 VRPG13). Die Zustellung eines von der Beschwerdeführerin 
verfassten Protokolls reicht daher nicht als Grundlage für baubewilligungspflichtige 
Massnahmen. Zulässig sind zudem einzig provisorische Massnahmen, die den Entscheid 
über das Schicksal des Denkmals nur für beschränkte Zeit hinausschieben.14 Daher nennt 
Art. 8 Abs. 1 DPG beispielhaft statische Sicherungen, Notdächer und Abschrankungen. Bei 
den von der Gemeinde genannten baulichen Änderungen handelt es sich nicht um solche 
zeitlich beschränkten Notmassnahmen, sondern um definitive bauliche Lösungen. Die 
10 
Vgl. 
dazu 
auch 
Bernische 
Systematische 
Information 
Gemeinden 
(BSIG) 
Nr. 
7/725.1/1.1, 
Baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen nach Art. 1b BauG, Ziff. 1d (abrufbar unter: )
11 Protokoll 12 vom 8. Dezember 2016, Abs. 7 und Protokoll 13 vom 16. Dezember 2017, S. 7
12 Protokoll 13 vom 16. Dezember 2017, Abs. 3
13 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
14 Vortrag des Regierungsrates an den Grossen Rat zum Gesetz über die Denkmalpflege, S. 9 zu Art. 8


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Beschwerdeführerin 
legt 
nicht 
dar, 
dass 
im 
jetzigen 
Zeitpunkt 
effektiv 
noch 
Schutzmassnahmen nötig sind. Auch gemäss der Kantonalen Denkmalpflege erfolgten die 
Ausbauarbeiten weder in Absprache noch mit Zustimmung der Denkmalpflege. Damit 
erscheint auch hier die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit als wahrscheinlich und die 
verfügte Baueinstellung rechtmässig.
g)
Nach dem Gesagten hat die Gemeinde zu Recht die Baueinstellung verfügt. Die 
Beschwerde ist abzuweisen. 
3.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 800.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV15).
b)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Unterlangenegg 
vom 7. Februar 2018 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.-- werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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IV.
Eröffnung
-
A.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Unterlangenegg, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
-
Kantonale Denkmalpflege, mit B-Post
-
Regierungsstatthalteramt Thun, mit B-Post
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer