be_bvd · 110 2024 156 · 2021-06-03 · de

Schiebeverglasung Terrasse | Unterseen

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Bau- und Verkehrsdirektion
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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2024/156
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 16. April 2025
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Frau Rechtsanwältin A.________ und/oder Herrn Fürsprecher B.________
und
Herrn E.________
Beschwerdegegner 1
Frau F.________
Beschwerdegegnerin 2
alle vertreten durch Herrn Fürsprecher G.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Unterseen, Bauverwaltung, Obere Gasse 2, 
Postfach, 3800 Unterseen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Unterseen vom 
23. Oktober 2024 (I.________; Schiebeverglasung Terrasse)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer der Liegenschaft Unterseen Grundbuchblatt 
Nr. H.________. Darauf befinden sich die Gebäude L.________ 1.________ und M.________ 
2.________. Die Beschwerdegegnerin 2 ist Alleineigentümerin der daran angrenzenden Liegen-
schaften Unterseen Grundbuchblatt Nrn. J.________ und K.________. Die Parzellen befinden 
sich im Perimeter des Uferschutzplans Goldey und liegen in der Wohn- und Gewerbezone WG2 
mit annähernd geschlossener Bauweise. Mit Bauentscheid vom 3. Juni 2021 erteilte die Vorin-
stanz der Beschwerdegegnerschaft die Baubewilligung für den Abbruch des Wohnteils und der 
Scheune sowie den Neubau eines Wohnhauses mit Garage auf den Parzellen Nrn. J.________ 
und K.________. Das bewilligte Gebäude hat einen L-förmigen Grundriss und ist im nordöstlichen 
Bereich mit dem Gebäude L.________ 1.________ zusammengebaut. Dafür wurde mittels Dienst-


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barkeitsvertrag ein gegenseitiges Grenzanbaurecht vereinbart. Dieses umfasst explizit nur den 
Grenzbereich, in dem die Gebäude zusammengebaut wurden. Im September 2021 reichte die 
Beschwerdegegnerschaft ein Baugesuch für den Einbau von Fenstern auf den Dachflächen und 
im Giebelfeld sowie für die Erstellung eines unbeheizten Wintergartens im Erdgeschoss anstelle 
der Terrassenfläche ein. Da der Beschwerdeführer kein Näherbaurecht dafür einräumte, erteilte 
die Gemeinde am 3. März 2022 die Baubewilligung nur für die diversen Fenster, jedoch nicht für 
den Wintergarten.
2.
Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 9. Januar 2023 bei der Gemeinde Unterseen ein 
erneutes Baugesuch ein für die Erstellung eines Witterungsschutzes auf der Terrasse in Form 
einer Ganzglas-Schiebeverglasung auf Parzelle Unterseen Grundbuchblatt Nr. J.________. Mit 
dem Baugesuch wurden Näherbaurechte von vier Nachbarn eingereicht, die Zustimmung und das 
Näherbaurecht des Beschwerdeführers lagen nicht vor. Mit Schreiben vom 31. Januar 2023 stellte 
die Vorinstanz dem Beschwerdeführer ein Formular «Zustimmungserklärung Näherbaurecht» so-
wie das Formular «Zustimmungserklärung» mit den Unterschriften der übrigen Nachbarn zu, mit 
der Bitte, diese zu unterzeichnen und zu retournieren. Der Beschwerdeführer teilte der Vorinstanz 
am 2. Februar 2023 persönlich mit, dass er kein Näherbaurecht erteilen werde. Die Baukommis-
sion der Gemeinde Unterseen teilte der Beschwerdegegnerschaft mit, dass keine Baubewilligung 
erteilt werden könne und gab ihr die Möglichkeit, das Baugesuch schriftlich zurückzuziehen oder 
einen beschwerdefähigen Bauentscheid einzufordern. Anlässlich einer persönlichen Besprechung 
verlangte der Beschwerdegegner 1 von der Vorinstanz einen beschwerdefähigen Bauentscheid. 
Die Vorinstanz verzichtete aufgrund des fehlenden Näherbaurechts auf die Publikation des Bau-
gesuches sowie auf das Einholen der Fachberichte des Uferschutzverbandes Thuner- und Brien-
zersee (UTB) und der Ortsbildschutzkommission. Mit Bauentscheid vom 23. März 2023 erteilte 
die Gemeinde Unterseen den Bauabschlag.
3.
Dagegen reichte die Beschwerdegegnerschaft am 11. April 2023 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragte die Aufhebung des Bauab-
schlags vom 23. März 2023 und die Erteilung der Baubewilligung. Sie machte insbesondere gel-
tend, die Erstellung der Schiebeverglasung sei aus Sicherheitsgründen notwendig. Die BVD kam 
zum Schluss, der seitliche Grenzabstand sei eingehalten. Der Gebäudeabstand zwischen der öst-
lichen Ecke des Balkons und der westlichen Gebäudeecke der Liegenschaft auf der Nachbarpar-
zelle betrage aber nur circa 4.00 m anstatt der geforderten 5.00 m. Die Erteilung eines Näherbau-
rechts würde nichts bewirken, da der Gebäudeabstand auch dann einzuhalten wäre. Allerdings 
halte die altrechtliche Liegenschaft M.________ 2.________ auf der Nachbarparzelle den regle-
mentarische Grenzabstand nicht ein. Gestützt auf das Baureglement könnte daher die Baubewil-
ligungsbehörde den für die Bestimmung des Gebäudeabstands massgebende Grenzabstand re-
duzieren. Mit Entscheid vom 24. Januar 2024 hiess die BVD die Beschwerde daher insoweit gut, 
als der Entscheid der Gemeinde Unterseen vom 23. März 2023 aufgehoben und die Sache zur 
Fortsetzung des Verfahrens an die Gemeinde Unterseen zurückgewiesen wurde.
4.
Die Gemeinde nahm das Baubewilligungsverfahren wieder auf, holte Fachberichte des Ber-
ner Heimatschutzes (BHS) und des Uferschutzverbands Thuner- und Brienzersee (UTB) ein. Zu-
dem informierte sie den Beschwerdeführer über das Bauvorhaben und orientierte ihn über die 
Einsprachemöglichkeit. Der Beschwerdeführer erhob daraufhin mit Schrieben vom 27. Juni 2024 
Einsprache gegen das Bauvorhaben und meldete die Rechtsverwahrung sowie den Lastenaus-
gleich an. Am 2. Juli 2024 gingen die Stellungnahmen des BHS und des UTB bei der Gemeinde 
ein. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom am 4. September 2024 konnte keine Einigung er-
reicht werden. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2024 erteilte die Gemeinde Unterseen die Baube-
willigung.


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5.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 12. November 2024 Beschwerde bei der BVD 
ein. Er beantragt die Aufhebung der kleinen Baubewilligung vom 23. Oktober 2024. Er macht ins-
besondere geltend, bereits der Sachverhalt im Bauentscheid sei teilweise unvollständig oder feh-
lerhaft festgehalten. Zudem seien seine Parteirechte gleich mehrfach durch Nichtzustellen von 
Parteieingaben verletzt worden. Im Übrigen rügt er, dass das Ausnahmegesuch für die Unter-
schreitung des Gebäudeabstandes fehle und dass die Voraussetzungen für die Reduzierung des 
Gebäudeabstandes nicht geprüft worden seien. Sodann rügt er eine Verletzung des Gebäude- 
und des Grenzabstandes. 
6.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2024, eingegan-
gen am 20. Dezember 2024, beantragt die Beschwerdegegnerschaft die vollumfängliche Abwei-
sung der Beschwerde und die Erteilung der Baubewilligung. In ihrer Beschwerdevernehmlassung 
vom 5. Dezember 2024 beantragte die Gemeinde, die Beschwerde sei abzuweisen. 
7.
Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Er-
wägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde 
zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Be-
schwerdeführer ist ein direkter Nachbar. Er hat sich zulässigerweise als Einsprecher am Baube-
willigungsverfahren beteiligt (Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG). Da seine Einsprache abgewiesen wurde, 
ist er durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legiti-
miert.
c)
Gemäss Art. 66 Abs. 1 VRPG3 können mit Beschwerde die unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des Sachverhalts (Bst. a), andere Rechtsverletzungen einschliesslich Rechtsfehler 
bei der Ausübung des Ermessens (Bst. b) sowie die Unangemessenheit (Bst. c) der Verfügung 
gerügt werden. Die Umschreibung ist abschliessend. Andere Beschwerdegründe sind nicht vor-
gesehen und damit unzulässig. Insbesondere können allgemeine Klagen (bspw. ungebührliche 
Behandlung durch die verfügende Behörde, unzweckmässige Organisation oder unzweckmässi-
ges Vorgehen der verfügenden Behörde, Verletzung ethischer oder moralischer Grundsätze) im 
Rechtsmittelverfahren nicht überprüft werden.4 Mit Beschwerde kann also nicht allgemein die 
Überprüfung von behördlichem Handeln verlangt bzw. die Feststellung von angeblichem Fehlver-
halten der Behörden beantragt werden. Diese Fragen sind im Übrigen aufsichtsrechtlicher Natur, 
weshalb sich die BVD mangels Aufsichtsfunktion über die kommunalen Behörden nicht damit be-
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 Vgl. Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 66 N.3 


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fassen kann. Soweit der Beschwerdeführer das Begleitschreiben der Vorinstanz zum Formular 
betreffend Näherbaurecht bemängelt, kann nicht auf die Beschwerde eingetreten werden.
d)
Die Beschwerdegegnerschaft zweifelt an der Rechtzeitigkeit der Rüge betreffend Beschat-
tungstoleranz, da diese erstmals im Beschwerdeverfahren vor der BVD vorgetragen worden sei. 
Mit dieser Argumentation beruft sie sich auf den sog. aspektmässigen Streitgegenstand. Nach 
dieser Definition des Streitgegenstands liegen nur diejenigen Teilaspekte des Rechtsverhältnisses 
im Streit, die die Parteien mit ihren Rügen zum Thema machen. Neue Rügen können im oberin-
stanzlichen Verfahren grundsätzlich nicht mehr aufgegriffen werden.5 In der ursprünglichen Fas-
sung von Art. 40 Abs. 2 BauG war die aspektmässige Umschreibung des Streitgegenstands in 
Bausachen ausdrücklich verankert, indem Einsprecherinnen und Einsprecher (nur) «im Rahmen 
ihrer Einsprachegründe» zur Baubeschwerde befugt waren. Im Anwendungsbereich des Bundes-
verwaltungsrechts kam die Regelung allerdings schon seit längerer Zeit nicht mehr zum Tragen. 
Mit der Revision des BauG vom 9. Juni 2016, in Kraft seit dem 1. April 2017, fiel die Einschränkung 
ganz weg.6 Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb grundsätzlich ein-
zutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seiner Parteirechte, insbesondere des rechtli-
chen Gehörs. Er macht geltend, im angefochtenen Bauentscheid werde die Gewährung einer 
Fristverlängerung aufgeführt. Weder das Gesuch um Fristerstreckung noch die offenbar gewährte 
Fristverlängerung sei seiner Anwältin mitgeteilt worden, wie das gemäss der einschlägigen Praxis 
zwingend notwendig gewesen wäre. Im angefochtenen Bauentscheid stehe weiter, dass Aufge-
bote und Einladungen an die Parteien zusammen mit der verlängerten Frist zur Einreichung der 
Stellungnahme zur Einsprache verschickt worden seien. Er und seine Rechtsvertreterin hätten 
lediglich ein Schreiben mit der Einladung erhalten. Erst am Einigungstermin vom 4. September 
hätten sie Kenntnis von der Stellungnahme erhalten, obwohl diese offenbar bereits am 19. August 
2024 bei der Bauverwaltung eingegangen sei. Weiter moniert der Beschwerdeführer, die Vorin-
stanz habe in vielen Punkten mit Standardsätzen auf die Einsprache reagiert, ohne inhaltlich näher 
darauf einzugehen. So habe er bemängelt, dass das Baugesuch mangelhaft sei und auch gegen 
übergeordnetes Recht verstosse. Er habe ausgeführt, dass zum Beispiel Materialisierung und Vi-
sualisierung des Bauvorhabens fehlen würden. Die Vorinstanz habe dazu nur erwähnt, dass Bau-
gesuch sei formell und materiell geprüft worden, es sei komplett und würde den Anforderungen 
entsprechen. Zum Punkt der Unterschreitung des Gebäudeabstandes und des fehlenden Ausnah-
megesuches habe die Vorinstanz nur auf den Entscheid der BVD verwiesen.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf recht-
liches Gehör umfasst auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. 
jeder Stellungnahme von Parteien und Behörden Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu 
können. Das gilt unabhängig davon, ob diese neue Tatsachen oder Argumente enthalten und ob 
sie die Entscheidbehörde tatsächlich zu beeinflussen vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über 
5 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 6 
6 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 8; vgl. auch VGE 2020/34 vom 
17.02.2022 E. 7.4.2 


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jede Eingabe zu informieren, damit sie Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies 
als notwendig erachten.7
Der Beschwerdeführer beteiligte sich als Einsprecher am Baubewilligungsverfahren. Ihm kam so-
mit im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung zu (vgl. Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG i.V.m. Art. 12 
Abs. 1 VRPG).8 Aus diesem Grund hätten ihm sämtliche Schreiben der Bauherrschaft und der 
Vorinstanz unabhängig von deren Inhalt und Relevanz zugestellt werden müssen. Vorliegend wur-
den dem Beschwerdeführer unbestritten weder das Fristverlängerungsgesuch vom 19. Juli 2024 
noch die Fristerstreckung der Vorinstanz zugestellt. Insoweit wurde das rechtliche Gehör verletzt. 
Was die Stellungnahme zur Einsprache der Beschwerdegegnerschaft vom 16. August 2024 an-
belangt, sieht es hingegen anders aus. Eine allgemeine Pflicht der Behörden, Eingaben unver-
züglich nach Erhalt an die Parteien weiterzuleiten, besteht nicht. Der Zeitpunkt der Weiterleitung 
hängt massgeblich vom Verfahren und der Instruktion ab. Somit liegt es grundsätzlich im Ermes-
sen der Verfahrensleitung, wann Eingaben den Parteien zugestellt werden. Sowohl gemäss den 
Vorakten als auch gemäss den Angaben in der Beschwerde erhielten der Beschwerdeführer und 
seine Anwältin anlässlich der Einigungsverhandlung Kenntnis von dieser Eingabe. Zudem infor-
mierte die Vorinstanz über das weitere Verfahren. Der Beschwerdeführer hätte somit Gelegenheit 
gehabt, vor dem Entscheid der Vorinstanz von seinem Äusserungsrecht Gebrauch zu machen, 
wenn er es für nötig erachtet hätte. Dass dem Beschwerdeführer die Stellungnahme der Bauherr-
schaft zu seiner Einsprache erst anlässlich der Einigungsverhandlung zur Kenntnis gebracht 
wurde, ist deshalb nicht zu beanstanden. Insofern liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
vor. 
c)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt insbesondere, dass die Behörde die Vorbrin-
gen der Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die 
Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG; bezüglich Einspra-
chen: Art. 36 Abs. 2 Bst. c BewD9). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen 
die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. 
Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie 
sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.10 
Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, die Vorinstanz habe mit Standardsätzen auf seine Ein-
sprachepunkte reagiert und diese als öffentlich-rechtlich unbegründet abgewiesen, ohne inhaltlich 
näher darauf einzugehen, kann ihm nicht gefolgt werden. Dass sie zur pauschalen Rüge, das 
Baugesuch sei formell und materiell mangelhaft, es verstosse gegen übergeordnetes Recht, auf 
einer vergleichbar allgemein gehaltenen Ebene ausführte, das Baugesuch sei formell und materi-
ell geprüft worden, es sei komplett und entspreche den Anforderungen, ist nicht zu beanstanden. 
Im Übrigen hat die Vorinstanz zu allen Einsprachepunkten angemessen Stellung bezogen und 
ausgeführt, aus welchen Gründen sie diese als unbegründet erachtete bzw. weshalb sie zu einem 
anderen Ergebnis kam als der Beschwerdeführer. Insbesondere hat sie hinsichtlich der Rüge be-
treffend die fehlende Visualisierung des Witterungsschutzes erläutert, was sich dazu aus den Bau-
gesuchsunterlagen hinsichtlich Gestaltung und Materialisierung ergibt. Es trifft auch nicht zu, dass 
die Vorinstanz hinsichtlich der Rüge der Unterschreitung des Gebäudeabstandes und des fehlen-
7 BGE 138 I 484 E. 2.1, 133 I 100 E. 4.3 ff.; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im erst-
instanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
8 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-
35c N. 30a
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
10 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7


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den Ausnahmegesuchs nur auf den Entscheid der BVD 110/2023/61 verwies. Sie gab viel mehr 
die auschlaggebende Erwägung dieses Entscheids im Wortlaut wieder und zog daraus den 
Schluss, dass eine Ausnahmesituation entfalle. Zudem führte sie aus, das geplante Schiebeglas-
system halte den vorgeschriebenen Grenzabstand ein. Hingegen halte das bestehende Gebäude 
des Beschwerdeführers den geforderten Grenzabstand nicht überall ein. In Anwendung von 
Art. 30 Abs. 2 GBR werde daher der Grenzabstand für das Gebäude des Beschwerdeführers re-
duziert. Damit hat die Vorinstanz genügend begründet, weshalb sie eine Reduktion des Gebäu-
deabstandes gewährt. Wie die Beschwerde zeigt, war es dem Beschwerdeführer denn auch ohne 
weiteres möglich, sich gegen den vorinstanzlichen Entscheid angemessen zur Wehr zu setzen. 
Ob die Begründung zutrifft, ist im Übrigen keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der ma-
teriellen Prüfung. Die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht erweist sich somit als unbe-
gründet.
d)
Insgesamt kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör des Be-
schwerdeführers bloss dadurch verletzt hat, dass sie ihm das Fristerstreckungsgesuch vom 
19. Juli 2024 sowie die Bewilligung der Fristerstreckung nicht zugestellt hatte. Die vorliegende 
Gehörsverletzung ist als leicht einzustufen. Die nicht zugestellte Korrespondenz betraf lediglich 
die Fristerstreckung für die Einreichung der Stellungnahme zur Einsprache im Sinn von Art. 33 
Abs. 2 BewD. Praxisgemäss können nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzungen ge-
heilt werden, wenn der Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition wie der Vorinstanz zusteht und der 
betroffenen Partei aus der Heilung kein Nachteil erwächst, d.h. sie ihre Rechte im Beschwerde-
verfahren vollumfänglich wahrnehmen konnte.11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt: Der BVD 
kommt volle Kognition zu. Zudem konnte der Beschwerdeführer seine Rechte im Beschwerdever-
fahren umfassend wahrnehmen. Eine Gehörsverletzung kann einen besonderen Umstand im Sinn 
von Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG für ein Abweichen vom Unterliegerprinzip darstellen, wenn sie 
für die Betroffenen mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden war.12 Ein solcher ist nicht 
erkennbar, zumal der Aufwand für das Beschwerdeverfahren auch ohne Gehörsverletzung ange-
fallen wäre. Es erscheint als höchst unwahrscheinlich, dass der Beschwerdeführer auf eine Be-
schwerde verzichtet hätte, wenn ihm die Vorinstanz diese Dokumente zugestellt hätte. Die 
Gehörsverletzung ist daher im Kostenpunkt nicht zu berücksichtigen.
3.
Sachverhaltsfeststellung
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, bereits der Sachverhalt in der ersten Ziffer des Bau-
entscheids sei teilweise unvollständig oder fehlerhaft festgehalten. So werde angegeben, dass 
seine schriftliche Zustimmung am 31. Januar 2023 eingeholt worden sei. Das treffe so nicht zu. 
Ihm sei ein Unterschriftsformular zugestellt worden, das er jedoch nicht unterzeichnet und auf der 
Bauverwaltung mündlich erklärt habe, dass er nicht bereit sei, dieses zu unterzeichnen. Richtig 
wäre demnach, dass ihm ein entsprechendes Formular zugestellt worden sei, dass er die Zustim-
mung aber nicht erteilt habe und dass daher die Zustimmung nicht habe eingeholt werden können.
b)
Mit Beschwerde kann unter anderem die unrichtige und unvollständige Feststellung des 
Sachverhalts gerügt werden (Art. 66 Abs. 1 Bst. a VRPG). Die Sachverhaltsfeststellung umfasst 
das Zusammentragen, Nachprüfen und Bewerten der Sachumstände (Tatsachen), die für die 
Rechtsanwendung entscheidwesentlich sind. Die Behörde muss demnach nur in Erfahrung brin-
gen, was im Hinblick auf die Regelung des Rechtsverhältnisses bedeutsam ist (sog. rechtserheb-
11 BGE 142 II 218 E. 2.8.1 (Pra 106/2017 Nr. 2); BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; vgl. zum Ganzen: Michel Daum, in Kom-
mentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 ff.
12 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21; BVR 2004 S. 133 E. 3.1


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licher Sachverhalt).13 Der rechtserhebliche Sachverhalt ist von Amtes wegen richtig und vollstän-
dig abzuklären.14 Unvollständig ist die Sachverhaltsfeststellung, wenn die Behörde nicht alle für 
den Entscheid wesentlichen Sachumstände oder Beweismittel erhoben hat. Unrichtig ist sie, wenn 
die Behörde auf einen aktenwidrigen oder nach den Beweisregeln nicht erhärteten Sachumstand 
abgestellt, die Beweismittel falsch gewürdigt oder einen rechtserheblichen Sachumstand nicht in 
das Beweisverfahren einbezogen hat.15
c)
Es trifft zwar zu, dass im Sachverhalt des angefochtenen Entscheids steht: «31.01.2023 
Einholen schriftliche Zustimmung / Näherbaurecht beim Nachbar C.________.» Unmittelbar da-
nach wird allerdings festgehalten: «02.02.2023 Herr C.________ erklärt am Schalter der Bauver-
waltung Unterseen, er erteile kein Näherbaurecht.» Selbst wenn die Wortwahl «Einholen schriftli-
che Zustimmung / Näherbaurecht», wie die Vorinstanz einräumt, nicht ganz exakt ist bzw. für sich 
allein betrachtet wohl unterschiedlich verstanden werden könnte, wird aufgrund des nachfolgen-
den Texts klar, dass der Beschwerdeführer keine Zustimmung zum Näherbaurecht erteilt hat. Eine 
fehlerhafte Sachverhaltsermittlung liegt somit nicht vor. Hinzu kommt, dass dieser Sachumstand 
nicht entscheidwesentlich ist. Zum einen hält die Terrassenverglasung den Grenzabstand ein, 
weshalb kein Näherbaurecht des Beschwerdeführers erforderlich ist. Zum anderen ist ein Näher-
baurecht keine Voraussetzung für die Reduktion des Gebäudeabstands. Soweit der Beschwerde-
führer die unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachverhalts rügt, erweist sich seine 
Beschwerde somit als unbegründet. 
4.
Grenz- und Gebäudeabstand
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Grenz- und Gebäudeabstände seien nicht einge-
halten. Es sei wohl so, dass die Verglasung einen seitlichen Grenzabstand von 2.5 m einhalten 
würde, die bestehende Terrasse sei allerdings schon näher an der Grenze als dies zulässig wäre. 
Der Gebäudeabstand von 5 m zum bestehenden Gebäude des Beschwerdeführers sei unbestrit-
tenermassen nicht eingehalten. Es treffe zu, dass Art. 30 Abs. 2 GBR die Möglichkeit vorsehe, 
den Gebäudeabstand auf das erforderliche Mass zu reduzieren, jedoch sei es weder eine zwin-
gende Vorschrift, noch habe die Vorinstanz die entsprechenden Vorgaben hierzu eingehalten. 
Wenn die Baubewilligungsbehörde den Grenzabstand reduziere, dürfe die Beschattungstoleranz 
weder für das neue noch für das alte Gebäude überschritten werden. Dies sei nicht geprüft wor-
den. Weiter gehe die Vorinstanz davon aus, dass aufgrund von Art. 30 Abs. 2 GBR eine Ausnah-
mesituation entfalle. Dies sei jedoch nicht der Fall. Mit der Unterschreitung des Gebäudeabstands 
werde eine Ausnahme zum normal notwendigen Gebäudeabstand gemacht, weshalb es auch ein 
Ausnahmegesuch brauche. Weiter verkenne die Vorinstanz, dass es sich bei Art. 30 Abs. 2 GBR 
um eine Kann-Bestimmung handle. Die Baubewilligungsbehörde sei keinesfalls gezwungen, den 
erforderlichen Gebäudeabstand zu reduzieren. Es habe daher eine Interessenabwägung stattzu-
finden. Dies sei nicht erfolgt. Wäre eine Interessenabwägung gemacht worden, hätte die Vorin-
stanz festgestellt, dass die Interessen des Beschwerdeführers höher zu gewichten seien, da durch 
eine zusätzliche Unterschreitung des Gebäudeabstands der rechtswidrige Zustand durch das 
Bauvorhaben der Beschwerdegegnerschaft verstärkt werde. 
b)
Ein Grundstück darf in aller Regel nicht vollständig überbaut werden. Bauten müssen viel-
mehr bestimmte Mindestabstände einhalten.16 Für die gegenüber Nachbargrundstücken einzuhal-
tenden Grenz- und Gebäudeabstände sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (Art. 12 
13 Vgl. Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 66 N. 31
14 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 1 
15 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 66 N. 32
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 1


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Abs. 2 BauG). Sowohl das Baugrundstück als auch das Grundstück des Beschwerdeführers be-
finden sich in der WG2 mit annähernd geschlossener Bauweise. Dort ist ein seitlicher Grenzab-
stand von mindesten 2.50 m auf die Tiefe der bestehenden Gebäudefluchten einzuhalten (vgl. 
Art. 15 Abs. 1 GBR17). Rückwärtig müssen die reglementarischen Grenz- und Gebäudeabstände 
gewahrt werden, d.h. südseitige der grosse Grenzabstand von 10.00 m, nordseitig der kleine 
Grenzabstand von 5.00 m (Art. 15 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 57 Abs. 1 GBR). Wie die BVD im Ent-
scheid vom 31. Januar 2024 ausgeführt hat, ist der Grenzabstand nicht ab der Umfassungsmauer, 
sondern ab der äusseren Balkon- bzw. geschlossenen Terrassenkonstruktion zu messen. Ge-
genüber dem Grundstück des Beschwerdeführers kommt der seitliche Grenzabstand von 2.50 m 
zur Anwendung. Dieser ist eingehalten, weshalb weder ein Näherbaurecht noch eine Ausnahme-
bewilligung für die Unterschreitung des Grenzabstands erforderlich ist.18
c)
Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der Summe der dazwischen liegenden, für 
die vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen (Art, 30 Abs. 1 Satz 1 GBR). Da sich das 
Grundstück des Beschwerdeführers ebenfalls in der WG2 mit annähernd geschlossener Bauweise 
befindet, kommt für sein Gebäude M.________ 2.________ ebenfalls der seitliche Grenzabstand 
von 2.50 m zur Anwendung. Der Gebäudeabstand zwischen den Liegenschaften des Beschwer-
deführers und der Beschwerdegegnerschaft müsste daher mindestens 5.00 m betragen. Gemäss 
den unbestrittenen Angaben im angefochtenen Entscheid beträgt die Distanz zwischen der 
südöstlichen Ecke des geplanten Schiebeglassystems zur nordwestlichen Ecke des Hauptbaukör-
pers des Wohnhauses M.________ 2.________ rund 3.60 m. Der Gebäudeabstand nach Art. 30 
Abs. 1 GBR ist somit nicht eingehalten. Verantwortlich dafür ist der Umstand, dass der Haupt-
baukörpers des Wohnhauses M.________ 2.________ gegenüber dem Grundstück Nr. 
J.________ der Beschwerdegegnerschaft keinen Grenzabstand einhält. Da das Wohnhaus 
M.________ 2.________ gemäss Bauinventar der Gemeinde Unterseen aus dem Jahr 1905 
stammt,19 ist Art. 30 Abs. 2 GBR anwendbar. Danach kann die Baubewilligungsbehörde gegenü-
ber Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Bestimmungen den nach diesem Reglement vor-
geschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, den Grenzabstand angemessen reduzieren, wenn 
damit für das altrechtliche und für das neue Gebäude die Beschattungstoleranzen gemäss Art. 22 
Abs. 3 BauV20 nicht überschritten werden. Gegenüber altrechtlichen Bauten, die zu nahe an der 
Grenze stehen, kann somit der Gebäudeabstand um das Mass des fehlenden Grenzabstands 
reduziert werden.21 Bei Art. 30 Abs. 2 GBR handelt es sich um eine unechte, nicht unter die Regeln 
von Art. 26 ff. BauG fallende Norm. Eine solche Ermächtigungs- oder Kompetenznorm berechtigt 
die zuständige Behörde, unter näher umschriebenen Voraussetzungen von einer bestimmten 
Norm abzuweichen.22 Im Anwendungsbereich von Art. 30 Abs. 2 GBR ist daher weder ein Aus-
nahmegesuch noch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG erforderlich.
d)
Der Beschwerdeführer ist offenbar der Auffassung, Art. 30 Abs. 2 GBR vermittle keinen 
Rechtsanspruch auf eine Reduktion des Grenz- bzw. Gebäudeabstands um das fehlende Mass, 
sondern stelle diesen Entscheid in das pflichtgemässe Ermessen der Baubewilligungsbehörde. 
Ob das zutrifft, ist fraglich. Art. 30 Abs. 2 GBR ist zwar als Kann-Vorschrift formuliert, legt aber als 
Voraussetzung für die Herabsetzung des Grenz- bzw. Gebäudeabstands fest, dass damit die Be-
schattungstoleranzen gemäss Art. 22 Abs. 3 BauV weder für das altrechtliche und für das neue 
Gebäude überschritten werden dürfen. Es ist daher nicht klar, ob ein Rechtsanspruch besteht, 
wenn diese Voraussetzung erfüllt ist oder ob es selbst dann im Ermessen der Baubewilligungs-
17 Baureglement der Einwohnergemeinde Unterseen vom 17. April 2000 (GBR)
18 Vgl. BVD 110/2023/61 E. 2d
19 Vgl. Vorakten 2021/10 pag. 279
20 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 9
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Vorbemerkun-
gen zu den Art. 26-31 N. 1


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behörde steht, ob sie die Herabsetzung des Grenz- bzw. Gebäudeabstands erlaubt. Diese Frage 
kann jedoch offengelassen werden. Selbst wenn der Vorinstanz ein Ermessen zukommen sollte, 
hätte sie dieses pflichtgemäss ausgeübt. Hintergrund der Regelung von Art. 30 Abs. 2 GBR ist 
das Gleichbehandlungsprinzip. Damit soll verhindert werden, dass baurechtswidrig gewordene 
altrechtliche Bauten die aktuell zulässigen Baumöglichkeiten der Nachbarin oder des Nachbarn 
einschränken. Die Auswirkungen der Schiebeverglasung auf das Gebäude des Beschwerde-füh-
rers, das im fraglichen Bereich an der Grenze steht, sind, wenn überhaupt vorhanden, äusserst 
gering. Konkrete private Interessen des Beschwerdeführers, die dadurch betroffen sein könnten, 
sind weder dargetan noch ersichtlich. Demgegenüber hat die Beschwerdegegnerschaft ein nach-
vollziehbares privates Interesse an einem Witterungsschutz. Es ist offensichtlich, dass die bean-
tragte Schiebeverglasung der bestehenden Terrasse die Situation hinsichtlich Beschattung weder 
für das Gebäude des Beschwerdeführers noch für das Gebäude der Beschwerdegegnerschaft 
verändert. Die Vorinstanz hatte daher keine Veranlassung, sich explizite mit den Beschattungsto-
leranzen auseinanderzusetzen, geschweige denn, ein Schattendiagramm zu verlangen. Es ist 
deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Reduktion des Grenz- bzw. Gebäudeab-
stands um das fehlende Mass erlaubt hat. Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet.
5.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat deshalb die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschal-
gebühr von CHF 1500.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV23).
b)
Die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft hat Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikos-
ten (Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote ihres Rechtsvertreters gibt zu 
keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit der Beschwerdegegnerschaft die 
Parteikosten von CHF 5024.85 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der Bauent-
scheid der Gemeinde Unterseen vom 23. Oktober 2024 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 1500.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auf-
erlegt. 
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist. 
3.
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten im Betrag von 
CHF 5024.85 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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IV.
Eröffnung
-
Frau Rechtsanwältin A.________ und/oder Herrn Fürsprecher B.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher G.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Unterseen, Bauverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.