be_bvd · 120 2022 58 · 2022-12-02 · de

Praxisräume | Krauchthal

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 120/2022/58
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 2. Dezember 2022
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2023/10 vom 16.07.2024).
in der Beschwerdesache zwischen
C.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Krauchthal, Gemeindeverwaltung, Länggasse 1, 
3326 Krauchthal
vertreten durch Frau Rechtsanwältin A.________
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Krauchthal vom 24. August 2022 
(Baubewilligung B.________; Praxisräume)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Krauchthal Grundbuchblatt 
Nr. G.________. Diese liegt in der Arbeitszone Intensiv (AI).1 Sie ist u.a. mit einem Betriebs- und 
Bürogebäude mit Hochregallager bebaut.2 Die Gemeinde Krauchthal bewilligte am 21. März 2017 
den Einbau einer Hauswartwohnung mit 4 Zimmern im 1. Obergeschoss dieses Gebäudes (Bau-
bewilligungsverfahren Nr. 42/16). Am 14. März 2019 verfügte sie ein Benützungsverbot mit Ver-
siegelung für die anstelle der einen Hauswartwohnung erstellten zwei Wohnungen (eine 3,5-Zim-
merwohnung und eine 2-Zimmerwohnung). Die damalige Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
(BVE; heute Bau- und Verkehrsdirektion BVD) wies die von der Beschwerdeführerin dagegen ein-
gereichte Beschwerde ab (BVD 120/2019/28 vom 9. August 2019). Dieser Entscheid erwuchs in 
Rechtskraft. 
1 Art. 211 Baureglement der Gemeinde Krauchthal vom 30. Juni 2010 (Datum der Genehmigung durch das Amt für Ge-
meinden und Raumordnung AGR)
2 Gemäss Grundstücksdaten-Informationssystem Grudis


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Am 26. Juni 2019 ordnete die Gemeinde unter Androhung der Ersatzvornahme an, dass zwischen 
der 3,5-Zimmerwohnung und der 2-Zimmerwohnung entsprechend der Baubewilligung vom 
21. März 2017 eine Verbindungstüre zu erstellen sei und die Küche in der 2-Zimmerwohnung ent-
fernt werden müsse. Auch dagegen reichte die Beschwerdeführerin bei der damaligen BVE Be-
schwerde ein. Dieses Verfahren wurde mit Verfügung vom 16. August 2019 (BVD 120/2019/48) 
vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben, da die Beschwerdeführerin ein nachträgliches Bauge-
such eingereicht hatte und das Beschwerdeverfahren infolgedessen gegenstandslos geworden 
war.
2.
Die Gemeinde Krauchthal führte in der Folge zwei Baubewilligungsverfahren. Das eine be-
traf eine Projektänderung zur Baubewilligung vom 21. März 2017, wonach die Hauswartwohnung 
mit 3,5 statt 4 Zimmern gebaut werden sollte. Dieses Vorhaben wurde am 30. Oktober 2019 be-
willigt.3 Das zweite Verfahren (Baubewilligungsverfahren Nr. 23/2019) betraf die Umnutzung der 
unbewilligten 2-Zimmerwohnung als Praxisraum. Die Gemeinde erteilte diesem Vorhaben am 
19. November 2019 die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen. Insbe-
sondere wurde verlangt, dass der Baupolizeibehörde vor Mietbeginn eine Kopie des Mietvertrages 
und der jeweiligen Gewerbebewilligung der Mieterschaft zuzustellen sei und die Baupolizei-
behörde über Mieterwechsel in Kenntnis gesetzt werden müsse. Benützungsverbot und Siegelung 
würden bis zum Nachweis der bewilligungskonformen Nutzung (Mietvertrag und Gewerbebewilli-
gung der Mieterpartei) aufrechterhalten. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft.
Am 12. August 2020 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Krauchthal ein Baugesuch 
ein für die Umnutzung des bestehenden Praxisraums. Die neu vorgesehene Nutzung umschrieb 
sie nach mehreren Überarbeitungen als Büro-, Pausen- und Lagerraum mit Küche, Dusche und 
WC. Mit Entscheid vom 21. Januar 2021 erteilte die Gemeinde Krauchthal den Bauabschlag. Sie 
hielt in ihrem Entscheid fest, dass die Baubewilligung Nr. 23/2019 vom 19. November 2019 wei-
terhin gültig sei und dass Benützungsverbot und Siegelung fortbestünden, bis der Nachweis einer 
bewilligungskonformen Nutzung erbracht werde. Die BVD wies die von der Beschwerdeführerin 
dagegen eingereichte Beschwerde ab. Sie wies darauf hin, dass im Baubewilligungsverfahren 
Nr. 23/2019 rechtskräftig entschieden worden sei, dass eine gewerbliche Nutzung ohne Entfer-
nung der Küche nur dann bewilligt werden könne, wenn die beabsichtigte Nutzung so eingegrenzt 
wird, dass das Erfordernis einer Küche nachvollziehbar ist, und mittels Nebenbestimmungen eine 
zumutbare behördliche Kontrolle über die tatsächlich ausgeübte Nutzung sichergestellt werden 
kann (BVD 110/2021/28 vom 1. Juli 2021). Auch dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 
Auf ein weiteres Baugesuch vom 2. November 2021 betreffend Umnutzung des Praxisraums als 
Büro und Aufenthaltsraum trat die Gemeinde mit Verfügung vom 22. Dezember 2021 nicht ein 
(Baubewilligungsverfahren Nr. 2021-038).
3.
Am 26. April 2022 teilte die Beschwerdeführerin der Gemeinde Krauchthal unter Beilegung 
des Mietvertrags mit, sie habe in der C.________ AG eine Mieterin für die mit dem Benützungs-
verbot belegten Räumlichkeiten gefunden. Am 24. August 2022 verfügte die Gemeinde Kraucht-
hal, dass sie an der Baubewilligung vom 19. November 2019 mit den Bedingungen und Auflagen 
festhalte und die Versiegelung der Räumlichkeiten sowie das Benützungsverbot weiterhin beste-
hen blieben.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 29. September 2022 Beschwerde bei der BVD ein. 
Sie beantragt die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und des Benützungsverbots/Siegels. 
Eventualiter sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an 
die Vorinstanz zurückzuweisen.
3 Vgl. Vorakten Nr. 2020/034 pag. 18


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4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet4, holte die Vorakten ein 
und ordnete den Schriftenwechsel an. Die Gemeinde beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 
24. Oktober 2022, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde ab-
zuweisen. 
5.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG5 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG in-
nert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Beschwer-
deführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Be-
schwerde legitimiert. Die angefochtene Verfügung wurde der Beschwerdeführerin am 30. August 
2022 zugestellt.6 Die 30-tägige Beschwerdefrist wurde eingehalten. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Sachverhalt; res iudicata
a)
Die Angelegenheit um das Grundstück Krauchthal Grundbuchblatt Nr. H.________ wurde 
bereits in mehreren rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren behandelt. Mit dem Bauentscheid 
Nr. 23/2019 vom 19. November 2019 wurde verbindlich und rechtskräftig entschieden, unter wel-
chen Voraussetzungen die Siegelung der mit dem Benützungsverbot belegten Räumlichkeit auf-
gehoben wird. Eine rechtskräftig beurteilte Sache kann nicht nochmals zum Gegenstand eines 
Verfahrens gemacht werden (sog. res iudicata). Dies gilt bei Identität des entschiedenen Punktes, 
wobei nach der Praxis des Verwaltungsgerichts auch bei geringfügigen Änderungen gegenüber 
dem bereits beurteilten Projekt von einem identischen, bereits beurteilten Vorhaben auszugehen 
ist, wenn die Änderungen rechtlich nicht massgeblich sind.7 
b)
Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Gemeinde habe jegliche Ausführungen zum Zu-
standekommen bzw. zur Historie rund um die Baubewilligung vom 19. November 2019 unterlas-
sen und die für die Entscheidfindung wesentlichen Sachverhaltselemente nicht berücksichtigt. Ein-
ziger Sinn und Zweck der Bedingung/Auflage der Baubewilligung vom 19. November 2019 sei 
nämlich die Sicherstellung gewesen, dass die mit Benützungsverbot belegte Räumlichkeit nicht 
als Wohnraum genutzt werde, da dies der entsprechenden Zone (AI) zuwiderlaufen würde. Es 
wäre der Gemeinde nicht erlaubt gewesen, die Einmietung eines bestimmt gearteten Gewerbes 
vorzuschreiben. Es habe einzig darum gehen können, dass die fraglichen Räumlichkeiten nicht 
der Wohnnutzung zugeführt werden.
Der Bauentscheid vom 19. November 2019 inkl. Auflage ist in Rechtskraft erwachsen und damit, 
vorbehältlich wesentlich veränderter Verhältnisse, unabänderlich. Die BVD hat im Entscheid 
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
6 Vgl. Vorakten Nr. 23/2019 pag. 43
7 VGE 2018/452 vom 9. Dezember 2019 E. 3.3.


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BVD 110/2021/28 vom 1. Juli 2021 festgehalten, dass mit dem Bauentscheid vom 19. November 
2019 rechtskräftig entschieden worden sei, dass eine gewerbliche Nutzung ohne Entfernung der 
Küche nur dann bewilligt werden könne, wenn die beabsichtigte Nutzung so eingegrenzt wird, 
dass das Erfordernis einer Küche nachvollziehbar ist, und mittels Nebenbestimmungen eine zu-
mutbare behördliche Kontrolle über die tatsächlich ausgeübte Nutzung sichergestellt werden 
kann. Auf diese rechtskräftig behandelte Frage könne nicht zurückgekommen werden. Auf das 
damals zu beurteilende Baugesuch für die Umnutzung des bestehenden Praxisraums als Büro-, 
Pausen- und Lagerraum mit Küche, Dusche und WC hätte die Gemeinde nicht eintreten müssen. 
Auch in baupolizeilichen Verfahren wie dem vorliegenden ist der Bauentscheid vom 19. November 
2019 einschliesslich der streitigen Auflage verbindlich.
Der Beschwerdeführerin ist die Vorgeschichte bis zum Zustandekommen der Baubewilligung vom 
19. November 2019 bestens bekannt; zudem war sie am Beschwerdeverfahren 110/2021/28 vor 
der BVD als Partei beteiligt. Unter dem Gesichtspunkt der Begründungspflicht (Art. 52 Abs. 1 
Bst. b VRPG8) ist es daher hier nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz darauf verzichtet hat, 
in der angefochtenen Verfügung den gesamten Sachverhalt noch einmal festzuhalten. Die Vor-
instanz hat in der angefochtenen Verfügung auf das Entsiegelungsgesuch der Beschwerdeführe-
rin mit dem beigelegten Mietvertrag und die für dessen Beurteilung massgebende, rechtskräftige 
Auflage in der Baubewilligung Nr. 23/2019 hingewiesen. Damit ist der wesentliche Sachverhalt 
genügend und zutreffend festgehalten. Ob die Gemeinde die Firma der Mieterin fehlerfrei wieder-
gegeben hat, ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ohne Relevanz, da sich dies auf 
das Beurteilungsergebnis nicht auswirkt.
3.
Voraussetzungen für die Aufhebung von Benützungsverbot und Siegelung
a)
Die Gemeinde erwägt in der angefochtenen Verfügung, mit dem zugestellten Mietvertrag 
werde keine Praxisnutzung nachgewiesen, zumal im Hauptgebäude eine Küche im Pausenraum 
der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehe, welche ausschliesslich von deren Mitarbeitenden 
benutzt werde. Dazu führt die Beschwerdeführerin aus, die potentielle Mieterin sei eine von der 
Beschwerdeführerin unabhängige Rechtsperson. Damit habe der Umstand, dass die Beschwer-
deführerin in ihrem Hauptgebäude über einen Pausenraum mit Küche verfüge, keine Relevanz. 
Hingegen präjudiziere der Umstand, dass die Beschwerdeführerin in ihren Räumlichkeiten über 
einen Pausenraum mit Küche verfüge, sowohl die Zonenkonformität eines Pausenraums inkl. 
Küche als auch die Notwendigkeit eines solchen Pausenraums für Produktions- und Dienstleis-
tungsbetriebe.
Da nach dem Gesagten die streitige Auflage im Baupolizeiverfahren verbindlich und nicht mehr 
zu überprüfen ist, sind die letzteren Fragen nicht zu beurteilen. Ohne Entfernung der Küche ist die 
Nutzung der Räumlichkeiten in dem Umfang und unter den Bedingungen und Auflagen möglich, 
die in der Baubewilligung Nr. 23/2019 vom 19. November 2019 festgelegt sind. 
b)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, mit der Einreichung des Mietvertrags würden die Neben-
bestimmungen der Baubewilligung vom 19. November 2019 erfüllt. Diese stelle keine konkreten 
Anforderungen an den Inhalt, die Ausgestaltung oder die Art des Mietvertrags. Die Behörden seien 
eingeladen, mittels Nebenbestimmungen eine zumutbare behördliche Kontrolle über die tatsäch-
lich ausgeübte Nutzung aufzugleisen. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei es unabdingbar 
und zwingend, dies als milderes Mittel gegenüber der Aufrechterhaltung der Siegelung zu prüfen. 
8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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c)
Mit der Baubewilligung Nr. 23/2019 wurde das Baugesuch betreffend «Umnutzung des be-
stehenden Wohnraums als Praxisraum» unter u.a. folgender Auflage bewilligt:


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a)
Das Benützungsverbot/Siegel bleibt solange bestehen, bis der erforderliche Mietvertrag/Praxisnach-
weis [ge]geben ist, siehe b). (…)
b)
Der Baupolizeibehörde Krauchthal ist vor Mietbeginn eine Kopie des Mietvertrages inkl. des Nachwei-
ses über die entsprechende Gewerbebewilligung (je nach Tätigkeit beco, Regierungsstatthalteramt 
etc.) zuzustellen. Die Baupolizeibehörde Krauchthal behält sich vor, die ordnungsgemässe Anmeldung 
des Gewerbes der künftigen Praxisnutzer bei der Ausgleichskasse Krauchthal zu überprüfen.
c)
(…)
d)
Die Baupolizeibehörde Krauchthal ist über Mieterwechsel der Praxisräumlichkeiten in Kenntnis zu set-
zen. Auch hier wird anschliessend eine interne behördliche Kontrolle erfolgen.
e)
(…)
d)
Aus dem Wortlaut der Auflage, die mit der Baubewilligung für eine Praxisnutzung verbunden 
wurde, tritt klar hervor, dass die Siegelung erst aufgehoben wird, wenn mit einem Mietvertrag die 
Praxisnutzung nachgewiesen wird. Der alleinige Nachweis, dass keine Wohnnutzung vorliegt, 
genügt demnach nicht. 
Der von der Beschwerdeführerin eingereichte Mietvertrag mit der C.________ AG erfüllt die Vor-
aussetzung für die Aufhebung der Siegelung offensichtlich nicht. In diesem wird das Mietobjekt 
als «Lager EG» sowie «Aufenthaltsraum/Küche/Dusche/WC 1. OG» umschrieben. Dass letztere 
Räumlichkeit als Praxis genutzt werden soll, geht aus dem Mietvertrag nirgends hervor. Die für 
die Aufhebung der Siegelung vorausgesetzte Praxisnutzung wird also nicht nachgewiesen. Auf 
die Ausführungen der Beschwerdeführerin bezüglich Notwendigkeit einer Küche in einem Pau-
senraum bzw. der Zonenkonformität einer Küche in der Arbeitszone Intensiv ist nach dem Gesag-
ten nicht einzugehen, da diese Fragen bereits rechtskräftig beurteilt worden sind. Ob für die Mita-
rbeitenden der Mieterin andere Pausenräume zur Verfügung stehen, ist im Hinblick auf die Vor-
aussetzungen zur Entsiegelung ohne Bedeutung. Der Schutz der Gesundheit der Arbeitnehmen-
den liegt in der Verantwortung der Arbeitgeberin. Ein Anspruch auf rechtswidrige, gegen eine 
rechtskräftige Auflage verstossende Nutzung von Räumlichkeiten kann daraus nicht abgeleitet 
werden. 
e)
Auch ist nicht mehr zu überprüfen, ob die Siegelung bzw. deren Aufrechterhaltung als Mass-
nahme zur Durchsetzung des rechtmässigen Zustandes verhältnismässig ist. Dies wurde mit dem 
Bauentscheid Nr. 23/2019 rechtskräftig bejaht (res iudicata). Auch die Vorinstanz musste sich mit 
diesen Fragen nicht befassen. Die diesbezügliche Kritik der Beschwerdeführerin ist unbegründet.
f)
Die Gemeinde hat demnach die Aufhebung der Siegelung zu Recht verweigert.
4.
Ergebnis und Kosten
a)
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, so-
weit darauf einzutreten ist. Die angefochtene Verfügung ist zu bestätigen. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfah-
renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr 
von CHF 1500.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV9).
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
9 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Verfügung 
der Gemeinde Krauchthal vom 24. August 2022 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 1500.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
-
Frau Rechtsanwältin A.________, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.