be_bvd · 110 2019 85 · 2019-05-09 · de

Einbau Küche | Kirchlindach

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2019/85
Bern, 3. Dezember 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführer 1
B.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch C.________
und
D.________
betreffend den Entscheid der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Kirchlindach vom 
9. Mai 2019 (2018/32; Einbau Küche)
I.
Sachverhalt
1.
Die 
Beschwerdeführerin 
2 
und 
der 
Beschwerdeführer 
1 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführende) reichten am 7. Juni 2018 bzw. 26. Juli 2018 bei der Gemeinde 
Kirchlindach ein erstes Baugesuch betreffend "Umnutzung des Zweifamilienhauses in MFH 
mit 3 Wohnungen"1 ein, das durch die Gemeinde abschlägig beurteilt wurde. Am 
25. September 2018 reichten die Beschwerdeführenden bei der Gemeinde ein weiteres 
Baugesuch ein für den "Umbau Estrich in Küche und Umbau Estrich in Zimmer"2 auf 
1 Vgl. Vorakten 2018/32, ungültiges Formular 1.0 vom 7. Juni 2018, pag. 77 ff.
2 Vgl. Vorakten 2018/32, Formular 1.0 pag. 63 ff. 


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Parzelle Kirchlindach Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone 
(W2a).
Mit Entscheid vom 9. Mai 2019 erteilte die Gemeinde Kirchlindach dem Umbau von 
Estrich- zu Wohnraum die (nachträgliche) Baubewilligung; gleichzeitig erteilte sie dem 
Einbau einer Küche den Bauabschlag.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 23. Mai 2019 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 
sinngemäss die Aufhebung des Entscheids vom 9. Mai 2019 betreffend Bauabschlag und 
machen insbesondere geltend, dass das kommunale Baureglement für das Verbot der 
Küche 
keine 
Grundlage 
enthalte. 
Zudem 
hätten 
sie 
vom 
zuständigen 
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland und vom Amt für Gemeinden und Raumordnung 
(AGR) eine andere Auskunft erhalten.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten einschliesslich der Akten früherer 
Baubewilligungsverfahren ein.4 Die Gemeinde weist in ihrer Stellungnahme vom 24. Juni 
2019 darauf hin, dass auch sie beim zuständigen Regierungsstatthalteramt und beim AGR, 
bzw. dem zuständigen Bauinspektor, Abklärungen getroffen habe, ob der Einbau einer 
zweiten Küche in einer Wohnung zulässig sei. Dabei habe sie die Auskunft erhalten, dass 
es sich dabei um eine "Umgehung der geltenden Gesetze" handle. Aufgrund dieser 
Auskunft habe sie dem Einbau einer zusätzlichen Küche den Bauabschlag erteilt. 
Mit Verfügung vom 11. Juli 2019 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten eine erste 
summarische Einschätzung hinsichtlich fehlender Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens mit 
und gab ihnen Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen. Die Gemeinde liess sich nicht 
vernehmen. Die Beschwerdeführenden nahmen mit Eingabe vom 22. August 2019 zur 
summarischen Einschätzung des Rechtsamtes Stellung. Sie interpretieren diese so, dass 
das Rechtsamt davon auszugehen scheine, dass durch den Einbau der zweiten Küche 
eine dritte Wohnung geschaffen werde. Dies sei jedoch nicht der Fall. Es werde weder eine 
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
4 Baugesuche 2013/15 und 2013/15-01, Vorakten 2018/32, pag. 81 ff. (nachfolgend: Vorakten)


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zusätzliche Wohnung noch eine zusätzliche Einliegerwohnung geschaffen; das Vorhaben 
sehe einzig den Einbau einer zweiten Küche in der bereits bestehenden Wohnung vor. 
Vorliegend handle es sich nicht um eine Umgehung der massgebenden Zonenvorschriften. 
Das Vorhaben sei öffentlich-rechtlich als zulässig zu qualifizieren. Damit bestehe ein 
Anspruch 
auf 
Erteilung 
der 
Baubewilligung. 
Die 
angebliche 
Umgehung 
der 
Zonenvorschriften könne durch die Anordnung einer Auflage verhindert werden. Diesfalls 
hätte die Gemeinde die Möglichkeit im Rahmen der Einwohnerkontrolle bzw. bei 
Anmeldung weiterer Familien die entsprechenden baupolizeilichen Massnahmen zu 
ergreifen.5
Die Verfahrensbeteiligten erhielten mit Verfügung vom 3. September 2019 Gelegenheit, 
sich im Falle der Erteilung der Baubewilligung für die dritte Küche zur Aufnahme einer 
Auflage zu äussern. Diese solle für das Gebäude F.________strasse Nr. 15 auch nach 
Einbau der dritten Küche eine Nutzungsbeschränkung auf zwei Familienwohnungen 
beinhalten. Diese Nutzungsbeschränkung sei im Grundbuch anzumerken; mit dem Einbau 
der Küche dürfe erst nach Eintrag der Beschränkung im Grundbuch begonnen werden. 
Schliesslich sei die Information der Baubewilligungsbehörde über die Anmerkung im 
Grundbuch Sache der Grundeigentümer.
Die Beschwerdeführenden akzeptieren gemäss ihrer Stellungnahme vom 10. September 
2019 die Aufnahme einer Auflage; diese Nutzungsbeschränkung sei jedoch aufzuheben, 
wenn die Grundordnung geändert werde und weitere Wohneinheiten zulässig würden.6 Die 
Gemeinde vertritt in ihrer Stellungnahme die Auffassung, dass vorliegend früher oder 
später nach Einbau der zweiten Küche ein Teil der Wohnung abgetrennt und separat 
genutzt werde. Die dadurch geschaffene, zusätzliche Wohnung sei nicht zonenkonform. Es 
könne nicht Aufgabe der Gemeinde sein, einen allfällig veränderten Zustand im 
Gebäudeinnern zu kontrollieren. Daher sei der Bauabschlag zu bestätigen. Eventualiter 
weist sie betreffend die vorgesehene Auflage darauf hin, dass deren Einhaltung bei einer 
dauerhaften Vermietung kontrollierbar sei; etwas anderes wäre, wenn die Wohnung 
temporär vermietet würde. Die Beschwerdeführenden seien anzuhalten, allfällige Mieter 
der Gemeinde unverzüglich zu melden. Zudem sei die Auflage im Grundbuch anzumerken 
und allenfalls durch ein Verbot, bauliche Massnahmen, welche das interne Abtrennen der 
5 Vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 22. August 2019, Ziff. 2 ff., insbes. 4.3
6 Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 10. September 2019


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bestehenden 
Wohnung 
ermöglichen 
würde, 
ausdrücklich 
zu 
untersagen.7 
Die 
Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zur Einreichung von Schlussbemerkungen, 
wovon die Beschwerdeführenden Gebrauch machten.8
4.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG9 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, 
die 
Einsprecher 
und 
die 
zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Baugesuch 
teilweise abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und 
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
b)
Anfechtungsobjekt ist der Bauentscheid der Vorinstanz. Der Streitgegenstand 
braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 
hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. 
Die Beschwerdeführenden fechten lediglich Ziffer 4.2 des Bauentscheids der Gemeinde 
Kirchlindach an. Nicht angefochten sind die gemäss Ziffer 4.1 erteilte Baubewilligung für 
den Umbau des Estrichs in Zimmer sowie die Ziffern 4.3 ff. des Bauentscheids. 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet somit einzig der Bauabschlag für den 
Umbau des Estrichs in eine Küche. 
7 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Kirchlindach vom 25. September 2019
8 Schlussbemerkungen der Beschwerdeführenden vom 10. Oktober 2019
9 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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2.
Vertrauensschutz 
a)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, sie hätten vom Regierungsstatthalteramt 
Bern-Mittelland und vom AGR die Auskunft erhalten, dass eine weitere Küche zulässig sei. 
Die 
Gemeinde 
hält 
in 
ihrer 
Stellungnahme 
entgegen, 
dass 
sie 
vom 
Regierungsstatthalteramt (gleiche Person wie die Beschwerdeführenden) bzw. vom AGR 
(zuständiger Bauinspektor) die gegenteilige Auskunft erhalten habe.
b)
Nach dem Grundsatz des Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV bzw. Art. 5 Abs. 3 
BV dürfen sich Private unter bestimmten Voraussetzungen auch dann auf behördliche 
Auskünfte und Zusicherungen verlassen, wenn diese falsch waren. Voraussetzung ist, 
dass die Auskunft bzw. Zusicherung einen konkreten Sachverhalt betraf, dass sie 
vorbehaltlos erteilt wurde, die Behörde dafür zuständig und dass die Unrichtigkeit der 
Auskunft nicht ohne Weiteres erkennbar war. Weiter ist erforderlich, dass aufgrund der 
Auskunft bzw. Zusicherung Dispositionen getroffen wurden, die nicht ohne Nachteil 
rückgängig gemacht werden können und dass sich die relevante Rechts- und Sachlage 
seit der Auskunftserteilung nicht verändert hat.10 
c)
Vorliegend haben die Beschwerdeführenden noch keine Dispositionen getroffen, da 
die Küche noch nicht erstellt worden ist. Daraus ergibt sich, dass sich die 
Beschwerdeführenden nicht erfolgreich auf den Vertrauensschutz berufen könnten, was 
sich bei diesem Verfahrensausgang jedoch ohnehin erübrigt.
3.
Anzahl Familienwohnungen
a)
Das Zweifamilienhaus der Beschwerdeführenden besteht aus einem nördlich 
gelegenen Gebäude und einem zweiten, kleineren, südlich gelegenen Gebäudeteil, 
bestehend je aus einem Erdgeschoss (EG) bzw. Obergeschoss, das gleichzeitig das 
Dachgeschoss (DG) bildet. Den Beschwerdeführenden wurde 2013 die Bewilligung für die 
Erhöhung des Dachgeschosses, für den Einbau von Giebellukarnen sowie für die 
Fassadensanierung erteilt.11 Bezüglich des neu gewonnenen Estrichs im südlichen 
10 Vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 22 N. 1 ff., insbes. N. 15
11 Vgl. Bauentscheid vom 20. August 2013 2013/15, Vorakten, pag. 106 ff., sowie Plan Grundriss EG 1:100 
vom 9.4.2013, sowie Plan Grundriss DG 1:100 vom 6.6.2013


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Baukörper ordnete die Gemeinde an, dass dieser nicht als Wohnraum genutzt werden 
dürfe, da zu wenig Fensterflächen vorhanden seien.12 Aus der erteilten Bewilligung 
resultierte im nördlichen Teil des Zweifamilienhauses eine 7-Zimmer-Wohnung und im 
südlich gelegenen Teil eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung.13 Mit "Bauentscheid zu 
Projektänderung" 
vom 
7. Februar 
2014 
bewilligte 
die 
Gemeinde 
nachträgliche 
Abweichungen, die den Einbau von Schlepp- anstelle von Giebellukarnen, ein zusätzliches 
Dachflächenfenster sowie die Erstellung einer Aussentreppe mit direktem Zugang zum 
Dachgeschoss 
umfassten.14 
Gemäss 
aktuellem 
Baugesuch 
beantragen 
die 
Beschwerdeführenden den Umbau der südlich gelegenen Estrichräume zu Wohnraum und 
den als "Zimmer 5" bezeichneten Raum im nördlichen Teil des Dachgeschosses zu einer 
Küche.15 Ersteres ist bereits ausgeführt und wurde durch die Gemeinde wie erwähnt 
nachträglich bewilligt (vgl. E. 1b). Mit dem Einbau der zusätzlichen Küche im 
Dachgeschoss würde das Zweifamilienhaus insgesamt über drei Küchen verfügen. 
b)
Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, dass ihnen im Gebäude auf Parzelle 
Nr. E.________ zu Unrecht der Einbau einer weiteren Küche bzw. einer zweiten Küche in 
der Duplexwohnung (EG/DG) verweigert worden sei. Das GBR enthalte keine 
Rechtsgrundlage für den Bauabschlag. Gemäss ihren Ausführungen werden sie die 
"Wohnung im Obergeschoss gemeinsam mit der Erdgeschoss-Wohnung benutzen". Das 
Ganze sei daher vorläufig als eine Wohnung zu betrachten.16 Auch in ihrer Stellungnahme 
vom 22. August 2019 weisen sie darauf hin, dass weder eine zusätzliche Wohnung noch 
eine zusätzliche Einliegerwohnung geschaffen werde; das Vorhaben sehe einzig den 
Einbau einer zweiten Küche in der bereits bestehenden Wohnung vor.17
c)
Die Gemeinde begründet die Erteilung des Bauabschlags damit, dass es sich bei der 
Erweiterung der Wohnung mit einer zweiten Küche um eine "Umgehung der geltenden 
Rechtsvorschriften" handle. Auch wenn die Bauherrschaft versichert habe, dass die 
12 Bauentscheid, a.a.O., Ziff. 5.1.3, Vorakten, pag. 109k
13 Vgl. die Grundrisse EG und DG, wobei die Nummerierung nicht konsistent ist; vgl. Angaben auf Formular 1.0, 
Vorakten, pag. 77
14 Vgl. "Bauentscheid zur Projektänderung" vom 7. Februar 2014, Vorakten, pag. 81 ff. sowie Plan Fassaden 
NO 1:100 vom 19.10.2013 und Plan Fassaden SW 1:100 vom 26.10.2013. Vgl. auch Schreiben der Gemeinde 
vom 12.12.2013, Vorakten, pag. 90
15 Vgl. Plan 1:100 "Grundriss DG" vom 19.1.2018 bzw. 6.6.2018
16 Vgl. Schreiben der Beschwerdeführenden an die Gemeinde vom 7. Februar 2019, Vorakten, pag. 14
17 Vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 22. August 2019


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Wohnung durch sie selbst genutzt und nicht fremdvermietet werde, sei das Vorhaben 
"noch immer nicht zonenkonform".18 Der Bauherrschaft sei an einer Besprechung im 
Januar 2017 mitgeteilt worden, dass der Einbau einer Küche im Obergeschoss 
baubewilligungspflichtig sei. Die Bewilligung könne jedoch nicht erteilt werden, da bereits 
zwei Wohnungen bestünden.19 An der gleichen Besprechung habe der Beschwerdeführer 1 
versichert, dass der in zwei einzelne Zimmer unterteilte Estrich weder durch ihn noch durch 
Dritte zu Wohnzwecken genutzt würde und die Küche bis auf "Weiteres nicht eingebaut 
werde.20 In ihrer Stellungnahme vom 25. September 2019 räumt die Gemeinde ein, dass 
die Tatsache, dass es keine rechtliche Grundlage gebe, welche den Einbau einer zweiten 
Küche verbiete, "aller Vermutung nach korrekt" sei. Dennoch befürchtet sie, dass die 
Beschwerdeführenden nach Einbau der zusätzlichen Küche einen Teil der Wohnung 
abtrennen und separat nutzen werden. Eine zusätzliche Wohnung wäre nicht 
zonenkonform.
d)
Für die Wohnzonen W2a/2b bestimmt Art. 211 des Baureglements der Gemeinde 
Kirchlindach (GBR21) bezüglich Nutzungsart folgendes:
"1 Wohnnutzung und gewerbliche Nutzungen im Umfang der Bestimmungen gemäss Art. 90 der 
Bauverordnung.
2 In der Wohnzone W2a sind keine Mehrfamilienhäuser und keine Reiheneinfamilienhäuser 
zugelassen". Pro Gebäude dürfen max. zwei Familienwohnungen und eine kleine Einliegerwohnung 
mit max. 60 m2 BGF erstellt werden."
Bezüglich der verwendeten Begriffe verweist der Kommentar zum GBR auf Art. 43 BauV22.
e)
Diese Normen hat die Gemeinde im Rahmen der ihr aufgrund von Art. 65 Abs. 1 
BauG zustehenden Autonomie erlassen. Die Autonomie der Gemeinde beschränkt sich 
nicht nur auf den Bereich der Rechtsetzung. Insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass 
von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein 
gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist somit vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, 
wie sie eine kommunale Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer 
18 Vgl. vorinstanzlicher Entscheid, Ziff. 4.2
19 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 24. Juni 2019, S. 2 bzw. handschriftliches Protokoll der Besprechung 
vom 23. Januar 2018, Vorakten, pag. 128-130
20 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 24. Juni 2019, S. 2
21 Baureglement der Gemeinde Kirchlindach vom 29. März 2010, genehmigt durch das AGR am 12. Juni 2012
22 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


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solchen 
Bestimmung 
Gegenstand 
eines 
Beschwerdeverfahrens, 
so 
haben 
die 
Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung 
rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit anderen Worten eine gewisse Zurückhaltung 
gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine 
andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar 
wäre. Sie sind nicht befugt, die kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Ver-
ständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den Inhalt, den 
Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar erscheint.23
f)
Gemäss GBR der Gemeinde Kirchlindach sind in der Zone W2a max. zwei 
Familienwohnungen im Sinne von Art. 43 Abs. 3 BauV und eine kleine Einliegerwohnung 
mit max. 60 m2 zulässig. Das GBR enthält keine Definition, was eine Einliegerwohnung ist. 
g)
Im bestehenden Zweifamilienhaus ist die Wohnung (bzw. der Wohnungsteil) im EG 
grösser als 100 m2 BGF und gilt somit nicht als Einliegerwohnung. Die darüber liegende 
Wohnung (bzw. Wohnungsteil) im DG wäre – soweit die umstrittene Küche eingebaut und 
die Wohnung abgetrennt würde – ebenfalls grösser als 60 m2 BGF und wäre damit 
ebenfalls keine Einliegerwohnung im Sinne des GBR. Die im südlich gelegenen Teil 
befindliche Wohnung, die eine eigene Küche aufweist, ist mit rund 80 m2 BGF grösser als 
60 m2 BGF, was die Beschwerdeführenden selbst ausführen.24 Auch diese Wohnung 
überschreitet damit das für eine Einliegerwohnung zulässige Mass. Im Falle einer 
Abtrennung der dritten Wohnung würde das Wohnhaus drei Familienwohnungen 
aufweisen; damit wären die Vorgaben der Zone W2a gemäss Art. 211 GBR nicht 
eingehalten. 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist hier der Verdacht auf eine 
mögliche Umgehung von Art. 211 GBR gemäss der sich aus den Vorakten ergebenden 
Vorgeschichte nicht von der Hand zu weisen: So sah das erstes Baugesuch die 
Umnutzung in ein Mehrfamilienhaus vor. Zudem haben sich die Beschwerdeführenden 
nachträglich den Einbau von Dachschleppern anstelle von Dachlukarnen25 sowie den 
23 Vgl. BVR 2015 S. 263 E. 5.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. 
Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 3 mit weiteren Hinweisen
24 Vgl. (ungültiges) Ausnahmegesuch vom 26. Juli 2018, Vorakten, pag. 80
25 Vgl. Strafbefehle gegenüber den Beschwerdeführenden, Vorakten, pag. 133 ff. bzw. pag. 136 ff.


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Einbau einer Aussentreppe zum Dachgeschoss bewilligen lassen.26 Andererseits räumt die 
Gemeinde ein, dass ihre Bauordnung keine rechtliche Grundlage für das Verbot einer 
zweiten Küche in einer Wohnung enthalte. Das GBR verlangt, dass das fragliche 
Wohngebäude nur zwei Familienwohnungen (zuzüglich einer Einliegerwohnung) und nicht 
drei Familienwohnungen aufweist. Dies setzt voraus, dass die Duplexwohnung im 
nördlichen Teil auch nach Einbau der zweiten Küche im DG tatsächlich durch die 
Beschwerdeführenden genutzt und nicht nachträglich in zwei Wohnungen aufgeteilt wird.27 
Der Einbau einer dritten Küche ist daher nur dann zulässig ist, wenn mit einer Auflage 
sichergestellt werden kann, dass die Vorgaben des GBR eingehalten werden, wonach pro 
Gebäude max. zwei Familienwohnungen (zuzüglich einer kleinen Einliegerwohnung mit 
max. 60 m2) zulässig sind (vgl. die nachfolgende E. 4). 
4.
Auflage
a)
Den Verfahrensbeteiligten wurde ein Vorschlag für eine mögliche Auflage betreffend 
Nutzungsbeschränkung unterbreitet und ihnen die Möglichkeit zur Stellungnahme zum 
nachfolgenden Wortlaut der Auflage unterbreitet:
Auflage
"Im bestehenden Einfamilienhaus auf Parzelle Kirchlindach Grundbuchblatt Nr. G.________ sind 
auch nach Einbau der dritten Küche im Dachgeschoss des Gebäudes F.________Strasse Nr. 15 
(Gebäudeteil Nord) nur zwei Familienwohnungen zulässig. Diese Nutzungsbeschränkung ist im 
Grundbuch anzumerken (vgl. Art. 38 Abs. 3 i.V. mit Art. 29 Abs. 3 BauG28 bzw. Art. 129 Abs. 1 Bst. g 
GBV29). Mit dem Einbau der Küche darf erst begonnen werden, wenn die Anmerkung im Grundbuch 
eingetragen ist. Die Information der Baubewilligungsbehörde über die Anmerkung im Grundbuch ist 
Sache der Grundeigentümer."
b)
Die Beschwerdeführenden sind mit der Aufnahme einer Auflage, welche eine 
Nutzungsbeschränkung 
auf 
zwei 
Familienwohnungen 
vorsieht, 
ausdrücklich 
einverstanden.30 Dies unter dem Vorbehalt, dass die entsprechende Grundbuchanmerkung 
26 Vgl. Plan Grundriss EG vom 26.10.2013 bzw. Plan Grundriss DG vom 19.1.2018
27 Vgl. Formular 1.0 vom 25.9.2018, Allgemeine Angaben, Vorakten, pag. 64
28 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
29 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV; SR 211.432)
30 Vgl. Beschwerdeantwort vom 22. August 2019, Ziff. 4.1 ff. sowie Schlussbemerkungen vom 10. Oktober 2019


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gelöscht werde, falls die baurechtliche Grundordnung hinsichtlich der Anzahl zulässiger 
Wohnungen geändert werde. Die Gemeinde ist vorliegend im Sinne eines Eventualantrags 
mit der Aufnahme einer Auflage einverstanden. Sie weist bezüglich Kontrollierbarkeit 
jedoch darauf hin, dass dies nur bei einer Dauervermietung der (dritten) Wohnung möglich 
bzw. mit einem geringen Aufwand verbunden sei. Im Übrigen beantragt sie unter Berufung 
auf Art. 8 Abs. 2 GNA31 eine aktive Meldepflicht bzw. dass die Beschwerdeführenden der 
Gemeinde 
allfällige 
Mieter 
unverzüglich 
melden. 
Im 
Weiteren 
sei 
die 
Nutzungsbeschränkung im Grundbuch anzumerken. Zudem sei die Gemeinde über den 
Eintrag der Anmerkung zu informieren; deren Löschung solle nicht ohne ihre Zustimmung 
erfolgen dürfen. Schliesslich sei in der Auflage der Einbau von zusätzlichen baulichen 
Massnahmen, welche das "interne Abtrennen der bestehenden Wohnung zu zwei 
Wohnungen ermöglichen würde", ausdrücklich zu untersagen.32 Die Beschwerdeführenden 
erachten dies gemäss ihren Schlussbemerkungen als nicht nötig, wären mit den 
zusätzlichen Auflagen aber einverstanden.33
c)
Gemäss Art. 38 Abs. 3 BauG können mit der Baubewilligung Bedingungen und 
Auflagen verbunden werden. Letztere sind Pflichten, die mit einer Baubewilligung 
verbunden sind. Die Nichterfüllung einer Auflage berührt die Geltung der Baubewilligung 
nicht, kann aber baupolizeiliche Massnahmen – insbesondere die Ersatzvornahme – und 
Bestrafung nach sich ziehen.34 Solche Nebenbestimmungen kommen bei Bauvorhaben in 
Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung 
oder Betriebsführung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein können. Bedingungen und 
Auflagen sind in solchen Fällen die Mittel, um gesetzeswidrige Auswirkungen zu verhindern 
und stellen gegenüber einem Bauabschlag das mildere Mittel dar.35 Da sie in der Regel 
aber zur Einschränkung der Baufreiheit und damit der Eigentumsfreiheit führen, sind bei 
ihrer Formulierung die entsprechenden verfassungsmässigen Voraussetzungen gemäss 
Art. 36 BV36 zu beachten. Sie müssen deshalb in einem engen Zusammenhang zum 
Bauvorhaben stehen, durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt, gesetzmässig, 
31 Gesetz vom 12. September 1985 über Niederlassung und Aufenthalt der Schweizer (GNA; BSG 122.11)
32 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Kirchlindach vom 25. September 2019, S. 3/3
33 Schlussbemerkungen vom 10. Oktober 2019, S. 3
34 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band I, Bern 2013, Art. 29 N. 1
35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 15a. Vgl. Protokollauszug vom 15. 
Oktober 2018, Vorakten, pag. 33 ff. 
36 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)


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verhältnismässig und durchsetzbar sein. Entspricht das Gesuch den gesetzlichen 
Anforderungen, ist das Bauvorhaben grundsätzlich bedingungslos zu bewilligen.37
d)
Die vorgeschlagene Auflage sieht vor, dass im Wohnhaus der Beschwerdeführenden 
in 
der 
Zone 
W2a 
nur 
zwei 
Familienwohnungen 
zulässig 
sind. 
Diese 
Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch anzumerken. Die vorgeschlagene Beschränkung 
ist unbestrittenermassen geeignet und notwendig um die zonenkonforme Nutzung des 
Gebäudes sicherzustellen. Was die Kontrollierbarkeit der Nutzungsbeschränkung 
anbelangt, so ist dies nach Auffassung der Gemeinde bei dauerhafter Vermietung über die 
Einwohnerkontrolle möglich; bei temporärer Vermietung sei dies "nicht oder nur sehr 
schwer überprüfbar". Die Beschwerdeführenden seien daher zu verpflichten, sämtliche 
Wechsel der Mieterschaft unverzüglich der Einwohnerkontrolle der Gemeinde Kirchlindach 
zu melden. 38 
Die Gemeinde begründet die den Beschwerdeführenden aufzuerlegende "aktive 
Meldepflicht" 
mit 
der 
damit 
möglichen 
Kontrollierbarkeit 
der 
Auflage. 
Die 
Beschwerdeführenden erachten die Meldepflicht als nicht notwendig. Die Kontrolle, ob 
vorliegend die Nutzungsbeschränkung im Gebäudeinnern eingehalten wird, ist tatsächlich 
insofern schwierig, als allfällige Veränderungen, wie die allfällige Aufteilung der 
Duplexwohnung in zwei Wohnungen und der Nutzung durch Dritte, von aussen nicht bzw. 
nicht einfach wahrnehmbar sind. Mit der Meldepflicht muss die Gemeinde nicht 
regelmässig kontrollieren, ob allenfalls eine Wohnung vermietet wird, sondern die 
Grundeigentümer sind in der Pflicht, eine Vermietung oder Änderung bei der Vermietung 
zu melden. Die Ergänzung der Auflage mit der Meldepflicht erweist sich damit als geeignet 
und notwendig, um die Sicherstellung der Vorgaben betreffend Anzahl Familienwohnungen 
mit vernünftigem Aufwand kontrollieren zu können. Die Beschwerdeführenden akzeptieren 
diese Ergänzung der Auflage, obwohl sie deren Notwendigkeit bestreiten.
e)
Die Gemeinde beantragt zudem, dass der Wortlaut der Auflage insofern zu ergänzen 
sei, als der Einbau von zusätzlichen baulichen Massnahmen, welche das interne 
Abtrennen der bestehenden Wohnung zu zwei Wohnungen ermöglichen würde, 
ausdrücklich untersagt werden.39 Die Beschwerdeführenden bestreiten die Notwendigkeit 
37 Vgl. zum Ganzen BVR 2006, S. 153 E. 3.2; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Bern 2014, N. 96 zu § 28, Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band I, Bern 2013, 
Art. 38-39 N. 1 ff. 
38 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Kirchlindach vom 25. September 2019, S. 3/3
39 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Kirchlindach vom 25. September 2019, S. 3/3


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dieser Ergänzung der Auflage. Mit dem Verbot von baulichen Massnahmen zur internen 
Abtrennung kann unabhängig von einer Vermietung sichergestellt werden, dass die 
Duplexwohnung nicht aufgeteilt wird. Die entsprechende Ergänzung der Auflage ist daher 
geeignet und notwendig, um die vom GBR vorgeschriebene Beschränkung auf zwei 
Familienwohnungen sicherzustellen. Zudem ist die Einhaltung des Abtrennungsverbots bei 
einer entsprechenden Baukontrolle gut überprüfbar. Die Beschwerdeführenden akzeptieren 
auch diese Ergänzung der Auflage, obwohl sie deren Notwendigkeit bestreiten.
Zusammenfassend ist folgendes festzuhalten: Mit der Auflage wird den Grundeigentümern 
der Parzelle Kirchlindach Grundbuchblatt Nr. G.________ eine Nutzungsbeschränkung auf 
zwei Familienwohnungen auferlegt. Diese Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch 
einzutragen. Darüber hinaus sind die Beschwerdeführenden verpflichtet, der Gemeinde 
eine allfällige Vermietung bzw. die Mieter unverzüglich zu melden. Zudem ist die Auflage 
durch ein Verbot baulicher Massnahmen, welche ein Abtrennen der dritten Wohneinheit 
ermöglichen können, zu ergänzen. Wie aufgezeigt, ist die Auflage insgesamt geeignet und 
erforderlich 
zur 
Sicherstellung 
der 
Vorgaben 
des 
GBR 
bezüglich 
Anzahl 
Familienwohnungen pro Gebäude. Umgekehrt setzt die Auflage durch, dass baulich keine 
zweite Wohnung abgetrennt und keine Wohnung ohne Kenntnis der Gemeinde vermietet 
wird. Die Gemeinde kann somit trotz dem Einbau der dritten Küche die Einhaltung der 
Vorgaben des GBR, wonach pro Gebäude max. zwei Familienwohnungen (zuzüglich einer 
kleinen Einliegerwohnung mit max. 60 m2) zulässig sind, kontrollieren und durchsetzen. 
f)
Die Beschwerdeführenden beantragen weiter, dass die Löschung der Auflage bzw. 
der Auflagen sicherzustellen sei, sobald die baurechtliche Grundordnung den Einbau 
weiterer Wohneinheiten zulassen würde. Die Gemeinde verlangt, dass die Löschung der 
Grundbuchanmerkung nicht ohne ihre Zustimmung erfolgen dürfe. Ob der Einbau weiterer 
Wohnungen im fraglichen Gebäude nach einer Rechtsänderung zulässig ist, hat 
gegebenenfalls 
im 
gleichen 
Verfahren 
wie 
vorliegend, 
das 
heisst 
im 
Baubewilligungsverfahren, zu erfolgen. Dabei wäre zu entscheiden, ob das zu beurteilende 
Vorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts in Einklang steht.40 
Gleichzeitig hätte die Baubewilligungsbehörde über die bestehende(n) Auflage(n) und die 
allfällige Löschung der Grundbuchanmerkung zu befinden. Es bedarf somit keiner 
40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 1.


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Ergänzung der Auflage, um die von den Beschwerdeführenden verlangte Löschung der 
Auflage bei einer Änderung der baurechtlichen Grundordnung zu ermöglichen.
g)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Einbau der dritten Küche im Gebäude 
der Beschwerdeführenden zulässig ist, da mit einer Auflage sichergestellt werden kann, 
dass die Vorgaben des GBR bezüglich der Anzahl Familienwohnungen in der W2a 
eingehalten werden. Die Beschwerde der Beschwerdeführenden ist daher gutzuheissen.
h)
Der Vollständigkeit halber werden die Beschwerdeführenden darauf hingewiesen, 
dass die Auflagen gemäss Fachbericht Brandschutz41 integrierender Bestand der mit 
Ausnahme von Ziff. 4.2 rechtskräftigen Baubewilligung bilden und mit Erteilung der 
Baubewilligung durch die BVE somit auch für den Einbau der Küche gelten.
5.
Allfällige Vorwirkung des GBR
a)
Die Gemeinde weist darauf hin, dass das Vorhaben eventuell nach der nächsten 
Ortsplanungsrevision möglich sei. Gemäss den Vorakten42 ist die Überarbeitung der 
baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde Kirchlindach im Hinblick auf die Anpassung 
an die BMBV43 gemeint.44
b)
Soweit das Bundesrecht nichts anderes bestimmt, sind Bauvorhaben gemäss Art. 36 
Abs. 1 BauG nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuches geltenden Recht zu 
beurteilen. Bereits öffentlich aufliegende Änderungen der Nutzungsordnung können eine 
gewisse Vorwirkung zeigen (vgl. Art. 36 Abs. 2 und 3 BauG). Für die gemäss der 
Gemeinde geplante Anpassung des GBR an die BMBV hat noch keine öffentliche Auflage 
stattgefunden. Für die Beurteilung des umstrittenen Vorhabens ist daher das geltende 
Recht massgebend. Wie vorangehend ausgeführt, kann die zusätzliche Küche unter 
Erteilung einer Auflage bewilligt werden. Diese Auflage wäre im Rahmen eines 
41 Vgl. vorinstanzlicher Entscheid Zff. 1.8 bzw. Ziff. 4.3. Vgl. zudem Fachbericht Brandschutz vom 7. Oktober 
2018, Vorakten, pag. 9 bis 11
42 Vgl. Protokollauszug der Sitzung des Gemeinderates vom 20. September 2018, Vorakten, pag. 35/36
43 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)
44 Mit Beschluss vom 8. Mai 2019 hat der Regierungsrat eine Verlängerung der Frist in Art. 34 Abs. 1 BMBV bis 
31. Dezember 2023 und eine entsprechende Änderung des Datums in Art. 34 Abs. 3 BMBV (neu 1. Januar 
2024) beschlossen. Die Verordnungsänderung ist am 1. Juli 2019 in Kraft getreten (BAG 19-031)


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Baubewilligungsverfahren zu überprüfen, falls die fragliche Bestimmung im GBR bezüglich 
der Anzahl zulässiger Wohnungen in der Zone W2a eine Änderung erfahren sollte (vgl. 
E. 4f).
6.
Kosten
a)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 
Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'800.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG45 i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 
Art. 20 Abs. 1 GebV46).
b)
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 
erheben. Beim vorliegenden Verfahrensausgang gelten die Beschwerdeführenden 
hinsichtlich 
Erteilung 
der 
Baubewilligung 
als 
obsiegend, 
weshalb 
ihnen 
keine 
Verfahrenskosten aufzuerlegen sind. Die Gemeinde gilt bei diesem Verfahrensausgang als 
unterliegend. Da sie nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, können ihr ebenfalls 
keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b 
VRPG). Die Verfahrenskosten trägt daher der Kanton.
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführenden gelten als 
obsiegend. Im Unterschied zur Regelung über die Verfahrenskosten kann auch das 
Gemeinwesen kostenpflichtig werden.47 Auf Grund der obigen Ausführungen zum 
Verfahrensausgang 
werden 
der 
Gemeinde 
Kirchlindach 
die 
Parteikosten 
der 
Beschwerdeführenden auferlegt. 
45 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
46 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
47 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 14


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Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden beläuft sich auf Fr. 3'029.50 
(Honorar Fr. 2'650.–, Auslagen, Fr. 87.80, Mehrwertsteuer Fr. 267.–) und gibt zu keinen 
Bemerkungen Anlass. Die Gemeinde Kirchlindach hat den Beschwerdeführenden somit die 
Parteikosten, ausmachend Fr. 3'029.50, zu ersetzen. 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauabschlag der Gemeinde Kirchlindach 
vom 9. Mai 2019 hinsichtlich Einbau der Küche wird aufgehoben und der 
Bauentscheid der Gemeinde wie folgt geändert:
"4.2
Baubewilligung - Einbau Küche
Der Bauherrschaft wird der Einbau der Küche gemäss Baugesuch vom 7. Juni 2018 
unter Auferlegung der folgenden Auflage bewilligt:
Auflage
"Im bestehenden Einfamilienhaus auf Parzelle Kirchlindach Grundbuchblatt Nr. G.________ 
sind 
auch 
nach 
Einbau 
der 
dritten 
Küche 
im 
Dachgeschoss 
des 
Gebäudes 
F.________Strasse Nr. 15 (Gebäudeteil Nord) nur zwei Familienwohnungen zulässig. Diese 
Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch anzumerken (vgl. Art. 38 Abs. 3 i.V. mit Art. 29 
Abs. 3 BauG48 bzw. Art. 129 Abs. 1 Bst. g GBV49). Die Grundeigentümer haben der Gemeinde 
eine Vermietung oder Änderung bei der Vermietung unverzüglich mitzuteilen. Zusätzliche 
bauliche Massnahmen, welche das interne Abtrennen der bestehenden Wohnung 
(Gebäudeteil Nord) zu zwei Wohnungen ermöglichen würden, werden ausdrücklich untersagt.
Mit dem Einbau der Küche darf erst begonnen werden, wenn die Anmerkung im Grundbuch 
eingetragen ist. Die Information der Baubewilligungsbehörde über die Anmerkung im 
Grundbuch ist Sache der Grundeigentümer." 
Massgebend ist der Plan "Grundriss DG" Mst. 1:100 vom 19.01.2018", mit Eintrag 
und Stempel der BVE vom 3. Dezember 2019. Je ein Plan geht an die Gemeinde und 
die Beschwerdeführenden.
2.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
48 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
49 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV; SR 211.432)


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3.
Die Gemeinde hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 3'029.50 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
C.________, mit Plan "Grundriss DG", eingeschrieben
-
D.________, mit Plan "Grundriss DG", eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.