be_bvd · 110 2023 116 · 2022-06-29 · de

Abbruch Bauernhaus, Anbau einer Garage

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2023/116
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 30. April 2024
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
und
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals, Gemeindeverwaltung, Dorfstrasse 2, 
3238 Gals
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Postfach, Hauptstrasse 2, 2560 Nidau
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals vom 29. Juni 2023 
(Baugesuch Nr. 04/2019; Abbruch Bauernhaus, Anbau einer Garage) sowie die Verfügungen 
des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 29. Juni 2022 sowie vom 14. Juni 2023 
(G.-Nr. 2019.JGK.2985)
I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer reichte am 25. März 2019 bei der Gemeinde Gals ein Baugesuch ein 
für den Abbruch des Bauernhauses Nr. H.________ sowie von zwei Hochsilos und den Neubau 
einer Garage als Anbau an das Gebäude Nr. I.________ auf Parzelle Gals Grundbuchblatt 
Nr. G.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Das abzubrechende Bauernhaus 
Nr. H.________ ist im kantonalen Bauinventar als erhaltenswertes Baudenkmal verzeichnet. Ge-
gen das Bauvorhaben erhob der Berner Heimatschutz Einsprache.
Mit Verfügung vom 29. Juni 2022 verweigerte das AGR für den beantragten Abbruch des Bauern-
hauses Nr. H.________ sowie den Anbau der Garage an das Gebäude Nr. I.________ sowohl 
eine Bewilligung nach Art. 16a RPG1 (Zonenkonformität) als auch eine Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24 ff. RPG. Mit separater Verfügung vom 14. Juni 2023 beurteilte es dagegen den Ab-
bruch der beiden Silos als zonenkonform. 
Einen Antrag des Berner Heimatschutzes auf Aufstufung des Gebäudes Nr. H.________ zu einem 
schützenswerten Baudenkmal wies das Amt für Kultur des Kantons Bern mit Verfügung vom 
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).


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14. April 2023 ab. Dem Gebäude Nr. I.________ wurde sodann sein bisheriger Status als erhal-
tenswertes Baudenkmal mit teilrevidiertem Bauinventar der Gemeinde entzogen, womit dieses mit 
der erwähnten Verfügung vom 14. April 2023 aus dem Bauinventar entlassen wurde. 
Gestützt auf die Verfügungen des AGR verfügte die Gemeinde mit Bauentscheid vom 29. Juni 
2023 Folgendes: 
«4.1 Es wird festgestellt, dass das AGR mit Verfügung vom 29. Juni 2020 die Zonenkonformität nach 
Artikel 16a RPG und die Ausnahmebewilligung nach Artikel 24 ff. RPG verweigert.
 4.2
Die Abbruchbewilligung gemäss Baugesuch 04/2019 für das Bauernhaus wird nicht erteilt. 
 4.3
Die Abbruchbewilligung gemäss Baugesuch 04/2019 für die zwei Silos wird erteilt.»
2.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 21. Juli 2023 Beschwerde bei der Bau- und Ver-
kehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt Folgendes: 
«A. 
Materielle Anträge
1.
Es sei festzustellen, dass Ziffer 4.3 des Dispositivs des Gesamtbauentscheids vom 29. Juni 2023 
(Abbruchbewilligung gemäss Baugesuch 04/2019 für die zwei Silos) in Rechtskraft erwachsen sei.
2.
Im Übrigen sei der Gesamtbauentscheid vom 29. Juni 2023 aufzuheben.
3.
Die Abbruchbewilligung gemäss Baugesuch 04/2019 für das Bauernhaus Nr. H.________ und die 
Baubewilligung für den Anbau Garage an das Gebäude Nr. I.________ sei zu erteilen.
4.
Eventualiter: Die Angelegenheit sei im Sinne der Erwägungen der BVD an die Vorinstanz zurückzu-
weisen.
5.
Der Beschwerdegegner [gemäss Rubrum der Beschwerde der Berner Heimatschutz] sei zu den Ver-
fahrenskosten sowie zu einer angemessenen Parteientschädigung zzgl. MwSt. zugunsten der Be-
schwerdeführenden [richtig: dem Beschwerdeführer] zu verurteilen.
B.
Formeller Antrag
1.
Dem Beschwerdeführer sei vollumfängliche Akteneinsicht in die Verfahrensakten der Vorinstanz so-
wie in die zu edierenden Aktenstücke zu erteilen und die Akten seien dem Unterzeichnenden per Post 
zuzustellen.»
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Dem Berner Heimatschutz, Regionalgruppe Biel-Seeland, 
wurde als Einsprecher Gelegenheit zur Beteiligung am Beschwerdeverfahren als Partei unter Ein-
reichung einer Beschwerdeantwort gewährt. Mit Stellungnahme vom 25. August 2023 äusserte 
sich der Berner Heimatschutz zum Beschwerdeverfahren und führte gleichzeitig aus, mit dem Bau-
entscheid und dem entsprechenden Abbruchverbot seien seine Ansprüche erfüllt worden. An den 
Argumentationspunkten zum Erhalt der Liegenschaft halte er fest. Am Beschwerdeverfahren 
werde er nicht teilnehmen. Mit Eingabe vom 24. August 2023 führte die Denkmalpflege des Kan-
tons Bern (KDP) aus, inhaltlich äussere sie sich nicht zum Verfahren, da es sich nicht um ein 
Objekt des kantonalen Inventars (K-Objekt) handle. Das Objekt Neuhaus Nr. H.________ sei im 
Rahmen des Revisionsverfahrens überprüft worden. Entgegen dem Antrag des Berner Heimat-
schutzes sei es aber nicht auf schützenswert aufgestuft worden, weil in der Zwischenzeit der Be-
wertungsmassstab für Baudenkmäler aufgrund des 2017 eingefügten Art. 10d Abs. 2a BauG3 
deutlich strenger geworden sei. Das Objekt erfülle zwar nach wie vor die Anforderungen an ein 
erhaltenswertes Baudenkmal, für eine Aufstufung reiche es aber nicht. Mit Verfügung des Amts 
für Kultur vom 18. April 2023 sei das teilrevidierte Bauinventar der Gemeinde Gals in Kraft gesetzt 
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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und der Antrag des Berner Heimatschutzes abgewiesen worden. Die Verfügung sei unangefoch-
ten in Rechtskraft erwachsen, womit die Einstufung des Objekts Neuhaus Nr. H.________ als 
erhaltenswertes Baudenkmal weiterhin gelte. Die Gemeinde führt mit Stellungnahme vom 26. Au-
gust 2023 aus, im Beschwerdeverfahren sei sie nicht mehr an die Verfügung des AGR gebunden 
und stelle den Antrag, der Abbruch sei gemäss Baugesuch zu bewilligen. Das AGR beantragt mit 
Stellungnahme vom 28. August 2023 die Abweisung der Beschwerde. 
4.
Am 16. November 2023 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien und Herrn 
A.________, dipl. Architekt ETH/SIA sowie einem Vertreter der KDP einen Augenschein mit In-
struktionsverhandlung durch. Die Beteiligten erhielten mit Verfügung vom 24. November 2023 Ge-
legenheit, zum Protokoll des Augenscheins inkl. Fotodossier Stellung zu nehmen. Gleichzeitig 
beauftragte das Rechtsamt Herrn A.________ mit der Verfassung eines Gutachtens über die Wirt-
schaftlichkeit einer Sanierung des Gebäudes. 
Mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 reichte der Beschwerdeführer Unterlagen zu den im Jahr 
2019 vorgenommenen statischen Abklärungen zu den Akten. Die KDP nahm mit Eingabe vom 
15. Dezember 2023 zum Augenscheinprotokoll Stellung. Von der Gemeinde und dem AGR ging 
keine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll ein. 
5.
Das Gutachten von Herrn A.________ vom 8. Februar 2024 ging am 13. Februar 2024 beim 
Rechtsamt ein. Mit Verfügung vom 15. Februar 2024 erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegen-
heit, zum Ergebnis des Beweisverfahrens Stellung zu nehmen. 
Mit Stellungnahme vom 6. März 2024 passte der Beschwerdeführer seine materiellen Anträge im 
Vergleich zur Beschwerde vom 21. Juli 2023 wie folgt an (Änderungen kursiv):
«1.
Es sei festzustellen, dass Ziffer 4.3 des Dispositivs des Gesamtbauentscheids vom 29. Juni 2023 
(Abbruchbewilligung gemäss Baugesuch 04/2019 für die zwei Silos) in Rechtskraft erwachsen sei.
 2.
Die Beschwerde sei im Zusammenhang mit dem Anbau Garage an das Gebäude Nr. I.________ 
infolge diesbezüglichen Rückzugs des Baugesuchs als gegenstandslos abzuschreiben.
 3.
Im Übrigen sei der Gesamtbauentscheid vom 29. Juni 2023 aufzuheben.
 4.
Die Abbruchbewilligung gemäss Baugesuch 04/2019 für das Bauernhaus Nr. H.________ sei zu er-
teilen.
 5.
Eventualiter: Die Angelegenheit sei im Sinne der Erwägungen der BVD an die Vorinstanz zurückzu-
weisen.
 6.
Die Verfahrenskosten seien dem Kanton aufzuerlegen. 
 7.
Der Kanton hat dem Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung zzgl. MwSt. auszu-
richten.»
Von den weiteren Verfahrensbeteiligten ging innert Frist keine Stellungnahme ein. 
6.
Auf die Rechtsschriften und das Gutachten von Herrn A.________ sowie auf das Ergebnis 
des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Verfügungen des AGR über die Zonenkonformität 
bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone sowie über Ausnahmegesuche nach den Art. 24 bis 
24e und Art. 37a RPG können zusammen mit dem Bauentscheid ebenfalls mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden (Art. 84 Abs. 4 BauG). Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Be-
schwerdeführer, dessen Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch die vorinstanzlichen Entscheide 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Streitgegenstand
a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.4
b)
Der Beschwerdeführer beantragt in seinen im Rahmen der Stellungnahme vom 6. März 
2024 angepassten Rechtsbegehren die Aufhebung des Bauentscheids vom 29. Juni 2023 und die 
Erteilung der Abbruchbewilligung für das Bauernhaus Nr. H.________. Der bezüglich diesem Bau-
vorhaben abschlägige Bauentscheid vom 29. Juni 2023 basiert auf der Verfügung des AGR vom 
29. Juni 2022. Diese gilt damit ebenfalls als mitangefochten, auch wenn deren Aufhebung vom 
Beschwerdeführer in seinen Rechtsbegehren nicht ausdrücklich beantragt wird. Immerhin führt er 
in der Begründung aus, dass die Verfügung des AGR vom 29. Juni 2022 als mitangefochten gelte. 
c)
Nicht angefochten und damit nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die mit 
Bauentscheid vom 29. Juni 2023 erteilte Baubewilligung für den Abbruch der beiden Silos und die 
dazugehörige Verfügung des AGR vom 14. Juni 2023. 
In diesem Zusammenhang beantragt der Beschwerdeführer mit seinem Rechtsbegehren Ziffer 1, 
es sei festzustellen, dass Ziffer 4.3 des Bauentscheids (Abbruchbewilligung für die zwei Silos) in 
Rechtskraft erwachsen sei. Feststellungsbegehren sind gegenüber leistungsverpflichtenden und 
rechtsgestaltenden Begehren subsidiär und bedürfen eines ausgewiesenen Feststellungsinteres-
ses.5 Das Vorliegen eines solchen Interesses ist stets eigens zu begründen,6 was der Beschwer-
deführer unterlassen hat. Auf das Rechtsbegehren Ziffer 1 ist deshalb mangels rechtsgenüglicher 
Begründung nicht einzutreten. Überdies scheinen die beiden Silos, welche sich gemäss Situati-
onsplan auf dem Platz südöstlich des Gebäudes Nr. M.________ befanden, zum Zeitpunkt des 
4 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.
5 BVR 2018 S. 310 E. 7.3 mit Hinweisen; Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 
49 N. 74.
6 BVR 2007 S. 441 E. 5.2.


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Augenscheins (16. November 2023) bereits abgebrochen worden zu sein.7 Auf das Rechtsbegeh-
ren ist daher auch mangels eines aktuellen Feststellungsinteresses nicht einzutreten. 
d)
Mit Stellungnahme vom 6. März 2024 hat der Beschwerdeführer sein Baugesuch vom 
25. März 2019 hinsichtlich des Anbaus einer Garage an das Gebäude Nr. I.________ zurückge-
zogen. Dadurch ist bezüglich dieses Anbaus einer Garage das Verfahren – umfassend das Be-
schwerdeverfahren BVD 110/2023/116, das Baubewilligungsverfahren Nr. 4/2019 der Gemeinde 
Gals und das Verfahren G-Nr. 2019.JGK.2985 des AGR – gegenstandslos geworden und ist als 
erledigt vom Geschäftsverzeichnis abzuschreiben (Art. 39 Abs. 1 VRPG8). 
3.
Entscheidkompetenz AGR
a)
Das AGR führte mit Verfügung vom 29. Juni 2022 aus, gestützt auf den Bericht der KDP 
vom 26. August 2013 müsse dem Bauernhaus Neuhaus H.________ ein ausserordentlicher kul-
tureller, historischer, siedlungsbezogener wie auch ästhetischer Wert zugesprochen werden, wel-
cher ein öffentliches Interesse am Erhalt dieses Gebäude rechtfertige. Ein kompletter Abbruch 
würde zu einer unwiderruflichen Zerstörung dieser kultur- und baugeschichtlich bedeutsamen ehe-
maligen Postablage und Pferdewechselstation führen. Damit stünden dem Vorhaben überwie-
gende Interessen entgegen und die Zonenkonformität für den Abbruch des Bauernhauses Nr. 
H.________ könne nicht bestätigt werden. Auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG 
könne nicht erteilt werden. 
b)
Der Beschwerdeführer bringt vor, grundsätzlich sei ein Abbruch immer zonenkonform, was 
das AGR in der Stellungnahme vom 30. Juni 2021 ebenfalls anerkannt habe. Gleichzeitig sei aber 
gemäss AGR gestützt auf Art. 34 Abs. 4 Bst b RPV9 zu prüfen, ob dem Projekt überwiegende 
Interessen entgegenstehen. Dies habe das AGR mit Verweis auf den Bericht der KDP vom 26. Au-
gust 2013, das Schreiben der KDP vom 20. Mai 2019 sowie die Einsprache des Berner Heimat-
schutzes vom 7. März 2020 bejaht. Das AGR habe dabei verkannt, dass es sich bei der vorge-
nommenen Abwägung in Bezug auf den Denkmalschutz ausserhalb seiner Kompetenz bewege. 
Der Schutz von Baudenkmälern sei nicht Sache des AGR und dürfe somit bei der Beurteilung der 
Frage der Zonenkonformität bzw. der Interessenabwägung durch das AGR nicht in dessen Ent-
scheidfindung einfliessen. Andere entgegenstehende Interessen seien nicht ersichtlich und bringe 
auch das AGR nicht vor. 
c)
Soweit die Bewilligungspflicht bundesrechtlich zu bejahen ist, bedarf ein Abbruchvorhaben 
ausserhalb der Bauzone der Mitwirkung durch die zuständige kantonale Behörde, sei dies für die 
Beurteilung der Zonenkonformität oder die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (Art. 25 Abs. 2 
RPG).10 Zu Recht unbestritten ist vorliegend, dass der Abbruch des denkmalgeschützten Bauern-
hauses baubewilligungspflichtig ist. Gestützt auf Art. 84 BauG entscheidet das AGR als zustän-
dige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz über die Zonenkonformität bei Bauvorhaben aus-
serhalb der Bauzone und über Ausnahmegesuche nach den Artikeln 24 bis 24e und 37a RPG. 
Sie holt dabei Amts- und Fachberichte von den betroffenen kantonalen Amtsstellen ein (Abs. 1). 
Damit steht fest, dass grundsätzlich sämtliche Baugesuche ausserhalb der Bauzone dem AGR 
vorzulegen und von diesem als zuständige Bewilligungsbehörde zu beurteilen sind. 
7 Vgl. Foto Nr. 25 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023. 
8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
9 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
10 VGE 2021/195 vom 21. September 2022, E. 2.2.1. 


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Als zuständige Bewilligungsbehörde hat das AGR sämtliche Voraussetzungen der in Frage kom-
menden Bewilligung für das Bau- bzw. Abbruchvorhaben ausserhalb der Bauzonen zu prüfen, 
was auch die sowohl nach Art. 16a RPG (Zonenkonformität) als auch nach Art. 24 ff. RPG (Aus-
nahmebewilligungen) vorausgesetzte Interessenabwägung umfasst (vgl. Art. 34 Abs. 4 Bst. b RPV 
und Art. 43a Bst. e RPV). Hierzu hat es die nötigen Amts- und Fachberichte von den betroffenen 
kantonalen Amtsstellen einzuholen (vgl. Art. 84 Abs. 1 BauG), soweit dies nicht bereits durch die 
Leitbehörde erfolgt ist. Wenn daher das AGR vorliegend zum Schluss kam, dass gestützt auf die 
Einschätzung der KDP von überwiegenden entgegenstehenden Interessen auszugehen ist, so 
handelte es – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – nicht ausserhalb seines Kompe-
tenzbereichs. Vielmehr ist das AGR verpflichtet, diese nach Ansicht der Fachbehörde entgegen-
stehenden Interessen im Rahmen der von ihm vorzunehmenden, umfassenden Interessenabwä-
gung zu berücksichtigen und in seine Entscheidfindung einfliessen zu lassen. Die diesbezüglichen 
Rügen des Beschwerdeführers stossen daher ins Leere. Insbesondere kann er auch nichts aus 
dem von ihm erwähnten Entscheid der BVD vom 8. März 2021 (BVD 110/2020/89) ableiten, war 
doch dort eine andere Frage zu beurteilen, nämlich ob das fehlende Einholen einer Verfügung des 
AGR beim Rückbau von zwei Holzstegen zur Nichtigkeit des angefochtenen Gesamtentscheids 
führt. 
4.
Verletzung des rechtlichen Gehörs
a)
Der Beschwerdeführer rügt, die Ausführungen in der negativen Verfügung des AGR vom 
29. Juni 2022 zum beantragten Abbruch des Bauernhauses Nr. H.________ werde den Anforde-
rungen an eine genügende Begründung nicht gerecht. Das AGR habe mit keinem Wort zu seinen 
Argumenten und Beweismitteln gemäss Eingabe vom 30. März 2022 Stellung genommen und 
einseitig auf den Bericht der KDP vom 26. August 2013 abgestellt. In Verletzung von Art. 10b Abs. 
3 BauG habe das AGR auch keine Interessenabwägung oder Verhältnismässigkeitsprüfung vor-
genommen. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Er verlangt, dass die 
Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus 
ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). 
Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht an-
fechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich 
die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht 
auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Ge-
sichtspunkten auseinandergesetzt hat.11
c)
Das AGR kommt in seiner Verfügung vom 29. Juni 2022 mit Verweis auf den Bericht der 
KDP vom 26. August 2013 zum Schluss, dass der Erteilung einer Bewilligung nach Art. 16a RPG 
bzw. einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG überwiegende öffentliche Interessen des 
Denkmalschutzes entgegenstehen. Der blosse Verweis auf eine fachliche Beurteilung ohne Wie-
derholung der darin enthaltenen Ausführungen ist durchaus üblich und legitim und damit auch 
vorliegend nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer bringt allerdings zu Recht vor, dass sich 
das AGR mit keinem Wort zu seinen Einwänden gemäss Eingabe vom 30. März 2022 geäussert 
hat, wonach die öffentlichen Interessen am Erhalt des Baudenkmals zu relativieren seien, eine 
11 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.


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wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung des Gebäudes zu verneinen sei und damit insgesamt der 
Erhalt des strittigen Bauernhauses unverhältnismässig sei. Da der Denkmalschutz nur dann als 
überwiegendes, entgegenstehendes Interesse im Sinne von Art. 34 Abs. 4 Bst. b RPV bzw. 
Art. 43a Bst. e RPV gelten kann, wenn die Verhältnismässigkeitsprüfung von Art. 10b Abs. 3 BauG 
den Erhalt des Baudenkmals gebietet, hätte sich das AGR hierzu zwingend äussern und entspre-
chend näher ausführen müssen, wieso aus seiner Sicht den Ausführungen des Berner Heimat-
schutzes in deren Eingaben vom 8. Dezember 2022 und 14. Februar 2023 zu folgen und damit 
nicht von der Unverhältnismässigkeit der Erhaltung des zur Diskussion stehenden Baudenkmals 
auszugehen ist. Indem dies unterblieb, hat das AGR seine Verfügung mangelhaft begründet und 
das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. 
d)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtli-
chen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine 
Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kogni-
tion hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil 
erwächst.12 
Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der BVD als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbe-
fugnis zu. Es ist nicht ersichtlich, dass dem Beschwerdeführer durch die Heilung der Gehörsver-
letzung ein Nachteil erwachsen würde. Die Frage der Verhältnismässigkeit der Erhaltung des Bau-
denkmals war Thema des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Der Beschwerdeführer hatte da-
mit Gelegenheit, sich hierzu zu äussern. Der vorliegende Entscheid geht sodann auf diese Frage 
im Detail ein. Die Gehörsverletzung konnte so geheilt werden. Wie die nachfolgenden Ausführun-
gen zeigen, ist die Verfügung des AGR vom 14. Juni 2023 sowie der darauf basierende Bauab-
schlag der Gemeinde für den Abbruch des Bauernhauses Nr. H.________ in Gutheissung der 
Beschwerde aufzuheben. Die Gehörsverletzung muss daher bei der Kostenverlegung nicht 
berücksichtigt werden. 
5.
Voraussetzungen für den Abbruch eines erhaltenswerten Baudenkmals
a)
Umstritten ist der Abbruch eines denkmalgeschützten Bauernhauses. Baudenkmäler sind 
herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. 
Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, 
Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 BauG). Das Bauernhaus auf der Par-
zelle Gals Grundbuchblatt Nr. G.________ ist im Bauinventar der Gemeinde Gals als erhaltens-
wertes Schutzobjekt aufgeführt. Baudenkmäler sind erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer anspre-
chenden architektonischen Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden 
sollen (Art. 10a Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler 
in ihrem äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch 
ist nur zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist. 
b)
Die Verweigerung der Abbruchbewilligung bzw. das Abbruchverbot stellt eine Einschrän-
kung der Eigentumsgarantie dar (Art. 26 BV13 und Art. 24 KV14). Eingriffe in die Eigentumsgarantie 
sind nur zulässig, wenn sie auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentli-
chen Interesse liegen, verhältnismässig sind und den Kerngehalt der Eigentumsgarantie nicht ver-
letzen (Art. 36 BV und Art. 28 KV). Eine Verletzung des Kerngehalts macht der Beschwerdeführer 
zu Recht nicht geltend. Auch liegt mit Art. 10b Abs. 3 BauG unbestrittenermassen eine genügende 
12 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11.
13 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
14 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).


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gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot vor. Ebenso unbestritten ist die Inventarisierung des 
Bauernhauses als erhaltenswertes Baudenkmal, was von der Gemeinde durch die entsprechende 
Eintragung im Zonenplan auch grundeigentümerverbindlich festgelegt wurde. Umstritten sind das 
öffentliche Interesse (E. 6) und die Verhältnismässigkeit (E. 7) des Abbruchverbots.
6.
Öffentliches Interesse
a)
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts liegen Eigen-
tumsbeschränkungen, die dem Schutz von Baudenkmälern dienen, ganz allgemein im öffentlichen 
Interesse. Bei der Prüfung der Frage, wie weit das öffentliche Interesse reicht bzw. in welchem 
Ausmass ein Objekt Schutz verdient, ist eine sachliche Gesamtbeurteilung erforderlich, welche 
den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bau-
werks mitberücksichtigt. Eine Baute soll gegebenenfalls auch als Zeugin und Ausdruck einer his-
torischen, gesellschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmass-
nahmen oft mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nach der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fach-
leuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abge-
stützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine 
gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.15
b)
Das umstrittene Bauernhaus Nr. H.________ ist im Bauinventar der Gemeinde Gals als 
«erhaltenswert» eingestuft und wird wie folgt beschrieben:
«Bauernhaus und ehem. Pferdewechselstation, im Kern um 1800, nach Brand 1882 Neubau DG 
Stattlicher Mehrzweckbau mit Viertelwalmdach. Wohnteil massiv mit DG in nachträglich verputztem Rieg. 
Ründifront nach NO. Beim Tennstor Reste eines steinernen Torgewändes erhalten. Fenster- und Türge-
wände des Wohnteils mit Stichbogen-Stürzen in Neuenburgerstein farblich abgesetzt. Ebenso Ecklisenen. 
SO-seitige Laube aus mehreren Bauphasen. NO-seitig eleganter Schalenbrunnen mit Stock und Aufsatzo-
belisk von ca. 1790, sowie teilweise ummauerter Bauerngarten. SW-seitig unmittelbar anschliessender 
Steinstock (Nr. I.________). Äusserst prominente Stellung als Einzelhof an der Abzweigung der Strasse 
nach B.________.» 
c)
In ihrem Bericht vom 26. August 201316 führte die KDP aus, das Bauernhaus sei als Einzel-
hofanlage im näheren Umkreis des Klosters J.________ ein Beispiel für diese ortsspezifische 
Siedlungsart. Es stehe nicht nur räumlich, sondern auch historisch in einem Bezug zum ehemali-
gen Kloster J.________. Das Neuhaus stehe äusserst prominent in der Landschaft an der Stras-
sengabelung zu B.________ und sei als Landmark ein Fixpunkt in einem historisch bedeutenden 
Verkehrsnetz. Von kulturgeschichtlicher Bedeutung sei das Gebäude auch durch seine ursprüng-
liche Funktion als Postablage und Pferdewechselstation. Als Wohnhaus des Malers Jules Jacot-
Guillarmod sei das Gebäude von personengeschichtlichem Interesse. Eine Gruppe von Künstler-
freunden, zu denen zum Beispiel Albert Anker, Auguste Bachelin und Friedrich Simon gehörten, 
hätten sich hier teilweise aufgehalten. Das grosse Bauvolumen in einer massiven Bauweise mit 
sorgfältig ausgeführten Hausteinarbeiten (Gliederungen in Neuenburgerstein) trage repräsenta-
tive Züge. Die regelmässig gegliederte Fassade mit den hohen Fensteröffnungen und der Baude-
tails wie jüngeren Türen und Fenster sei gestalterisch von guter Qualität. Der Grundriss sowie die 
logische Organisation des Hauses sei zeittypisch. Die tiefen Fensterleibungen würden auf eine 
15 BGE 135 I 176 E. 6.1, 126 I 219 E. 2 c mit Hinweisen; VGE 2020/366 vom 2. März 2022, E. 3.2; VGE 2013/448 vom 
19. März 2015 E. 4.1, jeweils mit weiteren Hinweisen; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 10a-10f N. 3. 
16 Vorakten pag. 135 ff.


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solide Konstruktion aus breiten Steinmauern hinweisen. Die Räume würden eine hohe Raumhöhe 
aufweisen und seien grosszügig bemessen. Leider seien durch den Brand von wohl 1882 wesent-
liche Ausstattungselemente zerstört worden. Danach hätten der Dachbereich und der Ökonomie-
teil neu erstellt werden müssen, was die Erscheinung des Gebäudes verändert habe. Das Haus 
habe nun ein Viertelwalmdach mit Ründi erhalten. Die strukturellen Änderungen seien aber gering: 
Die Organisation des Hauses sei heute noch ablesbar. Die zeittypische Gestaltung, die Gesamt-
form, die Inneneinteilung, die Verwendung ortstypischer Baumaterialien sowie die weitgehend er-
haltenen Details wie etwa die Segmentbogenfenster mit profilierten Fensterbänken seien bauge-
schichtlich interessant. Auch der Ökonomieteil aus dem späten 19. Jahrhundert sei weitgehend 
erhalten. Elemente wie der Garten, der mit einer Mauer umfriedet sei, und der Schalenbrunnen 
aus den 1790-er Jahren seien Bestandteile der intakten Nahumgebung. Insgesamt stelle das Neu-
haus ein für den Ort typische Siedlungsart dar und das Bauernhaus sei aufgrund der Bauweise 
und Gestalt ein wertvoller Vertreter seiner Zeit. Als ehemalige Postablage und Pferdewechselsta-
tion und im Besitz verschiedener J.________ Familien sei es kultur- sowie baugeschichtlich be-
deutsam, als Wohnhaus des Malers Jules Jacot-Guillarmod sei das Gebäude von personenge-
schichtlichem Interesse. Besonders der Wohnteil besitze aufgrund der Fassadengestaltung hohe 
gestalterische Qualitäten. Das Gebäude, das sich in seiner Struktur erhalten habe, weise eine 
solide Bausubstanz auf, welche eine Weiternutzung erlaube. Neben dem hohen Eigenwert des 
Gebäudes sei der Situationswert, also die Stellung in der Landschaft und die Anbindung an ein 
historisches Strassennetz von Bedeutung. Als Teil dieser Landschaft würde ein Abbruch einen 
erheblichen Verlust bedeuten. 
d)
Der Beschwerdeführer bringt vor, innerhalb des Status «erhaltenswert» sei der Grad der 
Schutzwürdigkeit des Gebäudes zu prüfen. Der hierzu von der KDP verfasste Bericht vom 26. Au-
gust 2013 beschränke sich in weiten Teilen darauf, die historische Entwicklung und die ehemalige 
Nutzung eines heute nicht mehr bestehenden Gebäudes an diesem Standort zu dokumentieren. 
Dies habe mit den heute vorherrschenden Verhältnissen wenig zu tun. Deutlich zu wenig Gewicht 
sei dem Umstand beigemessen worden, das beim Brand im Jahr 1882 wesentliche Ausstattungs-
elemente zerstört worden seien. Bis auf die Mauern sei das Gebäude damals abgebrannt. Insbe-
sondere das Dach und der ganze Ökonomieteil hätten mit dem ursprünglichen Gebäude nichts 
mehr zu tun. Der KDP könne nicht gefolgt werden, wenn sie die historische Nutzung vor dem 
Brand in einen verklärten Zusammenhang zum Gebäude stelle, welches weitgehend erst Ende 
des 19. resp. im Verlauf des 20. Jahrhunderts erstellt worden sei. Das Gebäude erscheine sowohl 
in den Innenräumen wie auch äusserlich als «Flickenteppich» aus Bauteilen unterschiedlichster 
Zeitepochen, welche weder für sich gesehen noch in ihrer Gesamtheit den behaupteten denkmal-
pflegerischen Wert ausweise. Auf den Bildern sei zudem erkennbar, dass der Zustand der Wohn-
räume keinen erkennbaren historischen oder gestalterischen Wert aufweisen würden. Dass dem 
Objekt nicht die denkmalpflegerische Bedeutung zukomme, welche diesem seitens der KDP bei-
gemessen werde, zeige sich auch darin, dass eine Aufstufung auf «schützenswert» klar abgelehnt 
worden sei. Es bestehe daher zwar ein bestimmtes öffentliches Interesse am Erhalt des Gebäu-
des, dieses könne jedoch kaum als gross oder gewichtig und sicherlich nicht als überragend ein-
gestuft werden.
e)
Anlässlich des Augenscheins vom 16. November 2023 bestätigte der Vertreter der KDP, 
dass ihr aus dem Jahr 2013 stammende Bericht nach wie vor Gültigkeit habe.17 Darin legt die KDP 
überzeugend dar, dass es sich beim umstrittenen Bauernhaus um ein Objekt von grossem kultur- 
und baugeschichtlichem Wert handelt. Das Rechtsamt konnte sich anlässlich des Augenscheins 
sodann davon überzeugen, dass das Bauernhaus mit seiner Lage direkt an der Strassenkreuzung 
nach B.________ und aufgrund der ansonsten ländlich geprägten, kaum besiedelten Umgebung 
prominent in Erscheinung tritt und von Weitem zu sehen ist. Es ist daher nachvollziehbar, wenn 
17 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 3 oben. 


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die KDP das Gebäude in ihrem Bericht als Fixpunkt in einem historisch bedeutenden Verkehrsnetz 
bezeichnet und der Vertreter der KDP anlässlich des Augenscheins ausführte, der Standort sowie 
der geschichtliche Aspekt würden einen wichtigen Teil des Schutzwerts ausmachen.18 In gestal-
terischer Hinsicht weist das Gebäude – den Ausführungen der KDP folgend – mit seinem grossen 
Bauvolumen in massiver Bauweise und der heute noch ablesbaren Organisation mit der typischen 
Dreiteilung Wohnteil, Tennzufahrt und Tenn/Stall repräsentative und zeittypische Züge auf. Auch 
hervorzuheben ist der Richtung Strasse situierte Wohnteil, welcher insbesondere aufgrund der 
regelmässig gegliederten, trotz des Brandes von 1882 noch gut erhaltenen Fassaden nordwest- 
und südostseitig mit hohen Fenstern und Türen, den markanten Fenster- und Türgewänden sowie 
Ecklisenen und der traufseitigen Laube südostseitig über eine hohe gestalterische Qualität ver-
fügt.19 Bei der der Strasse zugewandten Nordostfassade20 ist zwar der obere Teil mit dem Man-
sarddach nicht mehr ursprünglich, ist doch das dort vorhandene Viertelwalmdach mit Ründi erst 
nach dem Brand 1882 entstanden. Wie der Vertreter der KDP anlässlich des Augenscheins jedoch 
nachvollziehbar ausführt, bezieht sich der Denkmalschutz nicht nur auf das ursprüngliche Erschei-
nungsbild, sind auch die baulichen Veränderungen Teil der Geschichte des Bauernhauses und 
damit des zu schützenden Objekts und kann man an dieser Fassade die Baugeschichte gut able-
sen.21 Auch diese Fassadenseite vermag daher einen denkmalpflegerischen Wert aufzuweisen, 
auch wenn diesem nicht das gleiche Gewicht beigemessen werden kann, wie wenn auch der 
obere Teil mit dem Dach noch vollständig in der ursprünglichen Substanz erhalten geblieben wäre. 
Zu relativieren ist der gestalterische / ästhetische Wert des Bauernhauses sodann insofern, als 
nach dem Brand 1882 neben dem Dach auch der Ökonomieteil neu erstellt werden musste und 
die Fassaden des Ökonomieteils / Stalls gemäss den unbestrittenen Aussagen des Beschwerde-
führers anlässlich des Augenscheins im Jahr 1970 neu erstellt wurden.22 Diese mit hellen Mau-
ersteinen versehenen Fassadenteile des Ökonomieteils nordwest-, südost- und südwestseitig23 
haben keinen denkmalpflegerischen Wert, wie der Vertreter der KDP anlässlich des Augenscheins 
im Zusammenhang mit der Südwestfassade ebenfalls ausdrücklich zu Protokoll gab.24 Schliess-
lich sind die inneren Bauteile gemäss Aussagen des Vertreters der KDP für die Bedeutung des 
Baudenkmals weniger wichtig und könnten weitgehend umgestaltet werden25, was gestützt auf 
die Besichtigung anlässlich des Augenscheins26 nachvollziehbar ist. 
Insgesamt ist gestützt auf die Beurteilung der KDP sowie die Aussagen und dem vor Ort gewonnen 
Eindruck anlässlich des Augenscheins und in Würdigung des kultur- und baugeschichtlichen 
Werts, der prominenten Lage sowie der unter Abstrichen vorhandenen gestalterischen Qualität 
von einem bedeutenden, aber nicht herausragenden denkmalpflegerischen Wert des strittigen 
Bauernhauses auszugehen. Das öffentliche Interesse an dessen Erhalt ist damit gewichtig, aber 
nicht überragend. 
7.
Verhältnismässigkeit
a)
Das Verbot, ein denkmalgeschütztes Gebäude abzubrechen, ist als Eingriff in die Eigen-
tumsgarantie dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels – den Erhalt 
18 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 3 oben. 
19 Vgl. Fotos Nrn. 1 und 5 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
20 Vgl. Foto Nr. 4 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
21 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 3 mitte und S. 7 oben. 
22 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 3 unten. 
23 Vgl. insb. Fotos Nrn. 3, 7 und 8 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
24 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 7 mitte. 
25 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 3 oben. 
26 Vgl. Fotos Nrn. 9 bis 31 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.


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des Denkmals – geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhält-
nis zu den eingesetzten Mitteln steht (sog. Zumutbarkeit).27 
b)
Das von der Vorinstanz verfügte Abbruchverbot ist geeignet und erforderlich, das im öffent-
lichen Interesse liegende Ziel der Erhaltung des Baudenkmals zu erreichen; eine mildere Mass-
nahme um das Baudenkmal zu erhalten, ist nicht ersichtlich. Dass das Gebäude sanierungsbe-
dürftig ist, ändert daran nichts. Die Eignung eines Abbruchverbots wäre nur bei einem bautech-
nisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekt zu verneinen. Zur Beurteilung der Verhältnismässigkeit 
des Abbruchverbotes hat die BVD ein Gutachten über den Zustand und die Sanierungsfähigkeit 
des Gebäudes sowie über allfällige Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit 
eingeholt.28 Der Gutachter führt in seinem Gutachten vom 8. Februar 2024 aus, der Zustand des 
Bauernhauses sei schlecht und es sei so nicht nutzbar. Der Wohnteil sei seit 20 Jahren nicht mehr 
genutzt und auch nicht mehr beheizt worden. Mit den heutigen Möglichkeiten seien aber eigentlich 
alle Gebäude technisch sanierungsfähig. Die notwendige Eingriffstiefe der Sanierungsarbeiten sei 
allerdings sehr gross und es müssten nicht nur Schwachstellen angepasst, sondern ebenfalls alle 
energietechnischen Vorschriften erfüllt werden. Eine Sanierung bedinge einen Rückbau bis in ei-
nen Rohbauzustand. Der Gutachter legt damit dar, dass eine Sanierung aus technischer Sicht, 
wenn auch mit grossem Aufwand, möglich ist. Es ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerde-
führer im Übrigen auch nicht geltend gemacht, inwiefern diese Beurteilung durch einen neutralen 
und erfahrenen Gutachter nicht zutreffen sollte. Die Verweigerung der Abbruchbewilligung ist da-
her geeignet und erforderlich, um die Erhaltung des Gebäudes zu ermöglichen. 
c)
Ob die Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch zumutbar ist, hängt vom Er-
gebnis einer Interessenabwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der Erhaltung des 
Baudenkmals und den privaten Interessen an einem Abbruch bzw. der Frage der Wirtschaftlichkeit 
einer Sanierung ab. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit des Objekts zu berücksichtigen: 
Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. 
Kommt dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Ab-
bruchverbot der Grundeigentümerschaft nicht zugemutet werden, wenn es auf die Dauer mit fi-
nanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist hingegen verhältnismäs-
sig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des Gebäudes auf längere Sicht 
tragbar ist. Bei gewichtigen öffentlichen Interessen des Denkmalschutzes kommen rein finanziel-
len Interessen der Grundeigentümerinnen und -eigentümer an der möglichst gewinnbringenden 
Nutzung der Liegenschaft grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht zu.29 Bei der Beurteilung 
der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die Interessen der Eigentümerschaft zurückhaltend zu ge-
wichten, zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme 
beruht. Zudem ist das Kosten-/ Nutzenverhältnis zu Beginn häufig weniger günstig als später. 
Keine oder eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht nicht zu bedeuten, dass die wirt-
schaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre. Die Aufwendungen für die Sanierungen 
eines Gebäudes lassen sich nicht von vornherein klar beziffern. Von einer Minimalsanierung bis 
zum Luxusumbau sind zahlreiche Renovationsvarianten denkbar. Wenn auch nur eine der Varia-
nten zu wirtschaftlich tragbaren Verhältnissen führt, ist das Abbruchverbot verhältnismässig.30
d)
Der Beschwerdeführer argumentiert in seiner Beschwerde, dem Objekt komme keine her-
ausragende Qualität zu. Selbst wenn im Rahmen des Status «erhaltenswert» von einem Objekt 
von hoher Bedeutung auszugehen sei, würden derart hohe Verluste resultieren, welche unter kei-
nen Umständen zumutbar seien. Das im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Gutachten der 
27 BGE 137 I 167 E. 3.6; VGE 2020/366 vom 2. März 2022 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen. 
28 Gutachten von A.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 8. Februar 2024.
29 BGE 126 I 219 E. 2c; VGE 2020/366 vom 2. März 2022 E. 4.2 mit weiteren Hinweisen. 
30 BVR 1996 S. 68 E. 4c und 6c.


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E.________ vom 21. Dezember 202131 sei zum klaren Ergebnis gekommen, dass alle erdenkli-
chen Sanierungs- und Umbauvarianten zu erheblichen Verlusten führen würden. Zudem sei zu 
beachten, dass die beschriebenen Nutzungen theoretischer Natur seien, das heisst weder bewil-
ligungsfähig noch realisierbar seien. Für eine landwirtschaftliche Nutzung des Ökomomieteils im 
Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebs bestehe kein Bedarf. Der Stall entspreche zudem in 
keiner Weise mehr den aktuellen landwirtschaftlichen Bedürfnissen. Eine Weiternutzung im Rah-
men des landwirtschaftlichen Betriebs stehe ausser Frage. Hinsichtlich einer künftigen Wohnnut-
zung bringt er vor, der Wohnteil werde seit über 20 Jahren nicht mehr genutzt, weder für das 
landwirtschaftliche, noch für das nichtlandwirtschaftliche Wohnen, und stehe seit 2002 leer. Land-
wirtschaftlicher Wohnbedarf bestehe nicht. Eine Sanierung und Wiederaufnahme der Wohnnut-
zung setze eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c oder Art. 24d Abs. 2 RPG voraus, wobei 
deren Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Zudem fehle es am vorliegenden Standort schlicht an 
einer entsprechenden Nachfrage für eine Wohnnutzung. Der Bewilligungsfähigkeit einer Umnut-
zung einer landwirtschaftlichen Ökonomiebaute in eine gewerbliche Nutzung seien ebenfalls enge 
Grenzen gesetzt (Art. 24a RPG). Die Räumlichkeiten seien sodann in keiner Weise für eine La-
gernutzung geeignet (verhältnismässig schmale Eingänge mit Schwenktoren, niedrige Räume, 
verschiedene Ebenen mit eingeschränkter Zugänglichkeit). Dass eine Lagernutzung realisierbar 
sei, geschweige denn unter angemessenem Ertrag betrieben werden könne, sei ausgeschlossen. 
Auch werde bestritten, dass Brandschutzauflagen im Bestand eingehalten werden könnten. Zu-
dem sei auch hier in jeder Hinsicht ungewiss, ob für eine solche Nutzung überhaupt eine Nach-
frage bestehe. 
e)
Das Streitobjekt liegt in der Landwirtschaftszone und ist Teil des bestehenden landwirt-
schaftlichen Betriebs des Beschwerdeführers. Entsprechend beschränken sich die Nutzungsmög-
lichkeiten des leerstehenden Bauernhauses auf die nach der Raumplanungsgesetzgebung des 
Bundes zugelassenen Nutzungen (zonenkonforme Nutzungen nach Art. 16a RPG, landwirt-
schaftsfremde Nutzungen nach den Art. 24 ff. RPG). Unbestritten und plausibel ist, dass der Be-
schwerdeführer das Gebäude im Rahmen seines Landwirtschaftsbetriebs nicht mehr selber nut-
zen kann. So hat er einerseits keinen Eigenbedarf für mehr landwirtschaftlichen Wohnraum, da er 
über das Wohnhaus Nr. K.________32 verfügt und seine Eltern als abtretende Generation eine 
Wohnung im Gebäude Nr. I.________33 bewohnen. Andererseits kommt auch eine Weiternutzung 
des Ökonomieteils im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebs nicht mehr in Frage, da der 
Beschwerdeführer mit dem Gebäude Nr. L.________34 über einen grossen Kuhstall und mit den 
Gebäuden Nrn. M.________ und N.________35 über genug landwirtschaftlichen Lagerraum für 
seinen Betrieb verfügt, so dass es auch diesbezüglich am Bedarf fehlt. Der kleinräumige Stall mit 
tiefen Dielen entspricht überdies den aktuellen landwirtschaftlichen Bedürfnissen und einer tier-
gerechten Haltung nicht mehr und die Räumlichkeiten (tiefer Stall und der nur über eine Leiter 
erreichbare Tennbereich) eignen sich in diesem Zustand für eine Lagerung von landwirtschaftli-
chen Geräten / Maschinen oder Produkten nicht. Auch der Vertreter des AGR bestätigte anlässlich 
des Augenscheins, dass der bestehende Ökonomieteil aufgrund der Begebenheiten kaum mehr 
landwirtschaftlich nutzbar sei.36 
Unabhängig vom tatsächlichen Bedarf und der rechtlichen Zulässigkeit nach den Vorgaben der 
Raumplanungsgesetzgebung ging der Gutachter in seinen Ausführungen hinsichtlich der allfälli-
gen Nutzungsmöglichkeiten gestützt auf die Vorgaben des Rechtsamts in der Verfügung vom 
24. November 2023 von landwirtschaftlichen (landwirtschaftlicher Wohnraum und landwirtschaft-
31 Vorakten Gemeinde pag. 64 ff.
32 Vgl. Foto Nr. 36 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
33 Vgl. Fotos Nrn. 32 und 33 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
34 Vgl. Foto Nr. 35 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
35 Vgl. Fotos Nrn. 34 und 37 zum Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023.
36 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 5 oben. 


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liche Lager- oder Stallflächen) und nichtlandwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten (landwirt-
schaftsfremde Lagernutzung wie Winterlager für Boote, Wohnmobile oder Lagerflächen ohne 
grosse Lagerbewegungen; nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb wie Hofladen oder Agrotouris-
mus; landwirtschaftsfremde Wohnnutzung mit einer Erweiterung dieser Wohnnutzung in den Öko-
nomieteil um bis zu 60 % der bestehenden Bruttogeschossfläche) des Gebäudes aus.37 Ob diese 
theoretisch denkbaren Nutzungsmöglichkeiten gestützt auf die Vorgaben in der Raumplanungs-
gesetzgebung (Art. 16a RPG für die zonenkonforme Nutzung, Art. 24a RPG für Zweckänderungen 
ohne bauliche Massnahmen, Art. 24b RPG für nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe, Art. 24c 
RPG für die teilweise Umnutzung und Erweiterung von bestehenden altrechtlichen Gebäuden) 
auch rechtlich umsetzbar und damit bewilligungsfähig wären, was vom Beschwerdeführer bestrit-
ten wird, kann vorliegend offenbleiben, da sich der Erhalt des Baudenkmals ohnehin bei jedem 
Szenario als unverhältnismässig erweist (vgl. nachfolgend). 
f)
Gestützt auf diese Möglichkeiten berechnete der Gutachter für die Ermittlung der Sanie-
rungskosten und der möglichen Erträge drei Szenarien, wobei er die vom Beschwerdeführer vor-
genommene Kostenermittlung gemäss Gutachten der E.________ vom 21. Dezember 2021 über-
prüfte und – soweit er diese als schlüssig beurteilte – beizog, als Grundlage für eine Überprüfung 
Bauabrechnungen von vier vergleichbaren Bauernhaussanierungen in der Region Büren a.A. ana-
lysierte und die vom Beschwerdeführer eingereichte statische Beurteilung durch Holzbauingenieur 
F.________ vom 30. Oktober 201938, welche er als schlüssig beurteilt, in die Berechnungen ein-
fliessen liess. Szenario 4.1 ist die Sicherung des Gebäudes ohne bestimmte zukünftige Nutzung 
(reine Substanzerhaltung), Szenario 4.2 umschreibt der Gutachter mit «Gebäude sichern, Wohn-
teil total sanieren (inkl. Heizung, Sanitärinstallationen, elektrische Installationen, Küche, Fenster-
ersatz, energietechnische Sanierung, etc.), Ökonomieteil nur soweit sanieren wie dies für eine 
gesetzeskonforme Nutzung notwendig ist». Szenario 4.3 schliesslich umfasst neben der Siche-
rung des Gebäudes und der totalen Sanierung des Wohnteils schliesslich die Erweiterung des 
Wohnraumes um 60 % der bestehenden Bruttogeschossfläche (BGF).39 Dabei stellte er als Aus-
gangslage für seine Berechnungen fest, dass die Liegenschaft seit längerem nicht mehr bewohnt 
ist, für eine nachhaltige Nutzung umfassend saniert werden müsste und die Sanierung des Ge-
bäudes einen Rückbau bis in einen Rohbauzustand bedingt. Bei einer nichtlandwirtschaftlichen 
Nutzung sei die Liegenschaft nach einem Umbau höchstwahrscheinlich an die öffentliche Kanali-
sation anzuschliessen, wobei der nächste Anschlusspunkt in einer Entfernung von 1.3 km liege 
und infolge der flachen Topographie zusätzliche Schächte mit Pumpen eingebaut werden müss-
ten, mit geschätzten Kosten von CHF 234 000.00.40
Der Gutachter kam zu folgenden Schlüssen: Eine reine Substanzerhaltung (Szenario 4.1) sei et-
was günstiger möglich als im Gutachten E.________ vom 21. Dezember 2021 und werde inklusive 
teilweisem Rückbau und Entsorgung auf CHF 700 000.00 geschätzt. Mit einer Pauschale von 
10 % für Unvorhergesehenes, einer minimalen Umgebungssanierung und 6 % Gebühren und 
Bauzinsen schätzt der Gutachten den Sanierungsaufwand bei diesem Szenario auf 
CHF 840 000.00. Ausgehend von einem wirtschaftlich minimalen Zinssatz von 4.2 %41 müsse 
jährlich ein wirtschaftlich notwendiger Mietzins (ohne Nebenkosten) für das sanierte Haus von 
CHF 35 280.00 (ohne Verzinsung Landanteil) erzielt werden. Bei diesem Szenario 4.1 sei der 
Wohnteil nicht vermietbar und mit einer Lagervermietung könne maximal CHF 4000.00 pro Jahr 
eingenommen werden.42
37 Gutachten von A.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 8. Februar 2024, Ziff. 3.1 bis 3.3, S. 3.
38 Eingereicht vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 4. Dezember 2023, Beilagen 15 und 16 der Beweismittel. 
39 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 4, S. 4 f.
40 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 2, S. 2 f. sowie Ziff. 4.4, S. 5.
41 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 5a, S. 5.
42 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 5a, S. 6 oben.


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Bei einer totalen Sanierung des Wohnteils zwecks Nutzung als Wohnraum und einer minimalen 
Sanierung des Ökonomieteils für eine gesetzeskonforme Nutzung (Szenario 4.2) fallen nach 
Schätzung des Gutachters Sanierungskosten in der Höhe von insgesamt CHF 1 770 000.00 an. 
Diesfalls müsste beim wirtschaftlich minimalen Zinssatz von 4.2 % ein jährlicher Nettomietertrag 
(ohne Nebenkosten) von CHF 74 340.00 (ohne Verzinsung Landanteil) erzielt werden. Ein Ver-
gleich mit dreizehn aktuellen Angeboten im Dorf Gals zeige, dass für Mietwohnungen ein jährlicher 
Mietzins von CHF 180.00 bis CHF 200.00 pro Quadratmeter Nettonutzfläche (NNF) erzielt werden 
könne. Im sanierten Objekt seien bei diesem Szenario 216 Quadratmeter NNF für das Wohnen 
verfügbar. Bei angenommenen CHF 200.00 pro Quadratmeter NNF (obschon das Objekt nicht wie 
die Vergleichsobjekte im Dorf, sondern 1.3 km ausserhalb liege) ergäbe sich ein ortsüblicher, 
marktmässig erzielbarer Ertrag von CHF 43 200.00 pro Jahr (CHF 200.00 pro m2 NNF x 216 m2). 
Zusätzlich wären rund 200 Quadratmeter Lagerflächen à CHF 30.00 pro Jahr im Erdgeschoss und 
rund 200 Quadratmeter Lagerflächen im Obergeschoss à CHF 5.00 pro Jahr erzielbar, was einem 
zusätzlichen Ertrag von CHF 7000.00 entspreche. Schliesslich könnten zwei Abstellplätze für 
Fahrzeuge für total CHF 1000.00 pro Jahr vermietet werden. Insgesamt sei bei diesem Szenario 
ein jährlicher Ertrag von CHF 51 200.00 erzielbar. Der wirtschaftlich notwendige Mietertrag von 
CHF 74 340.00 pro Jahr (ohne Nebenkosten, ohne Landanteil) sei bei dieser Variante nicht erziel-
bar. Die wirtschaftlich nicht abgedeckten Sanierungskosten würden CHF 550 000.00 betragen. 
Eine Sanierung mit bestehendem Wohnteil und Lagerflächen im Ökonomieteil sei deshalb wirt-
schaftlich nicht tragbar.43
Bei einer totalen Sanierung des Wohnteils zwecks Nutzung als Wohnraum inklusive Erweiterung 
des Wohnraumes um 60 % der bestehenden BGF in den Ökonomieteil und Nutzung der verblei-
benden Flächen im Ökonomieteil als Nebenräume zu den Wohnungen (Szenario 4.3) würden sich 
die 
Sanierungskosten- 
und 
Umbaukosten 
gemäss 
Schätzung 
des 
Gutachters 
auf 
CHF 2 280 000.00 belaufen. Bei diesem Szenario müsste beim wirtschaftlich minimalen Zinssatz 
von 4.2 % ein jährlicher Nettomietertrag (ohne Nebenkosten) von CHF 95 760.00 (ohne Verzin-
sung Landanteil) bzw. von CHF 105 588.00 (ohne Verzinsung Landanteil, mit zusätzlicher Berück-
sichtigung eines Mietzinszuschlages für den einzurichtenden Kanalisationsanschluss) erzielt wer-
den. Im sanierten Objekt seien bei diesem Szenario 346 Quadratmeter NNF für das Wohnen ver-
fügbar. Bei angenommenen CHF 200.00 pro Quadratmeter NNF (obschon das Objekt nicht wie 
die Vergleichsobjekte im Dorf, sondern 1.3 km ausserhalb liege) ergäbe sich ein ortsüblicher, 
marktmässig erzielbarer Ertrag von CHF 69 200.00 pro Jahr (CHF 200.00 pro m2 NNF x 346 m2). 
Zusätzlich wären rund 150 Quadratmeter Lagerflächen à CHF 50.00 pro Jahr im Erdgeschoss und 
rund 120 Quadratmeter Lagerflächen im Obergeschoss à CHF 15.00 pro Jahr erzielbar, was ei-
nem zusätzlichen Ertrag von CHF 9300.00 entspreche. Schliesslich könnten vier Abstellplätze für 
Fahrzeuge für total CHF 2000.00 pro Jahr vermietet werden. Insgesamt sei bei diesem Szenario 
ein jährlicher Ertrag von CHF 80 500.00 erzielbar. Der wirtschaftlich notwendige Mietertrag von 
CHF 105 588.00 pro Jahr (ohne Nebenkosten, mit zusätzlicher Berücksichtigung eines Mietzins-
zuschlages für den einzurichtenden Kanalisationsanschluss) sei bei dieser Variante nicht erziel-
bar. Die wirtschaftlich nicht abgedeckten Sanierungskosten würden CHF 597 000.00 betragen. 
Eine Sanierung mit bestehendem Wohnteil, einer Erweiterung um 60 % der BGF und Lagerflächen 
im verbleibenden Bereich des Ökonomieteils sei deshalb wirtschaftlich nicht tragbar.44
g)
Die vom Gutachter berechneten Sanierungskosten der verschiedenen Szenarien sind nicht 
zu beanstanden. Sie basieren auf der Beurteilung, wonach der Zustand des Gebäudes schlecht 
sei, die notwendige Eingriffstiefe der Sanierungsarbeiten sehr gross sei und nicht nur statische 
Schwachstellen angepasst werden müssten, sondern ebenfalls alle energietechnischen Vorschrif-
ten einzuhalten seien. Diese Beurteilung ist gestützt auf den anlässlich des Augenscheins gewon-
43 Gutachten A.________i, a.a.O., Ziff. 4.2, S. 4 unten, Ziff. 5a S. 6 mitte, Ziff. 5b S. 6f. und Ziff. 6 S. 8.
44 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 4.3, S. 5 oben, Ziff. 5a S. 6 mitte, Ziff. 5b S. 7 mitte. und Ziff. 6 S. 8.


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nen Eindruck und die vorhandenen fachlichen Beurteilungen plausibel. So befindet sich einerseits 
der Wohnteil in einem schlechten Zustand, sowohl was das Innere als auch was die Gebäudehülle 
und die technischen Installationen anbelangt, so dass dieser für eine Wohnnutzung umfassend zu 
sanieren ist (Heizung, Sanitärinstallationen, elektrische Installationen, energietechnische Sanie-
rung, usw.). Andererseits weist auch die ganze Dachkonstruktion, welche den gesamten Tennbe-
reich überspannt, grössere Verformungen und damit statische Mängel auf, wie die vom Beschwer-
deführer eingereichten statischen Beurteilungen des Holzbauingenieurs F.________ vom 30. Ok-
tober 2019 belegen, was aufwändige statische Sanierungseingriffe nach sich zieht. Da auch der 
Gutachter diese statischen Beurteilungen als schlüssig bezeichnet, besteht für die BVD kein An-
lass, weitere baustatische Gutachten einzuholen, wie dies die KDP in ihrer Stellungnahme vom 
15. Dezember 2023 verlangt. Die vom Gutachter geschätzten Sanierungskosten für eine reine 
Substanzerhaltung (Szenario 4.1) von CHF 840 000.00 – welche tiefer sind als die entsprechende 
Beurteilung in dem vom Beschwerdeführer eingereichten Gutachten E.________ vom 21. Dezem-
ber 2021 – basieren auf diesen plausiblen Annahmen und statischen Beurteilungen und beinhalten 
neben Kosten einer minimalen Umgebungssanierung zusätzlich in üblicher Weise eine Position 
für Unvorhergesehenes von 10 % und für Gebühren sowie Bauzinsen von 6 %. Zudem zog der 
Gutachter gemäss seinen Ausführungen für die Schätzung der Sanierungskosten die Bauabrech-
nungen von vier vergleichbaren Bauernhaussanierungen bei, bei welchen der Ausgangs- und 
Endzustand vergleichbar mit dem vorliegenden Objekt ist. Die BVD sieht daher insgesamt keinen 
Anlass, diese fachmännische Beurteilung in Frage zu stellen. Gleiches gilt für die Sanierungskos-
ten bei totaler Sanierung des Wohnteils nach Szenario 4.2 von insgesamt CHF 1 770 000.00 und 
bei totaler Sanierung des Wohnteils mit zusätzlicher Erweiterung des Wohnraums um 60 % der 
vorbestehenden BGF nach Szenario 4.3 von insgesamt CHF 2 280 000.00, zumal auch die hier 
ins Gewicht fallenden, zusätzlichen Sanierungskosten für den bestehenden Wohnteil und die Er-
weiterung des Wohnraums von CHF 2500.00 pro Quadratmeter BGF gemäss Angaben des Gut-
achters ein mittlerer Vergleichpreis bei drei ausgeführten und vergleichbaren Bauten dar-
stellen.45 
Auch die vom Gutachter berechneten möglichen Erträge der verschiedenen Sanierungsvarianten 
erscheinen der BVD nachvollziehbar und plausibel. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass ein Ver-
kauf des Gebäudes bzw. einzelner Wohnungen den strengen Restriktionen des bäuerlichen Bo-
denrechts (BGBB) unterstellt ist, weshalb ein solcher kaum als realistisch erscheint. Dazu kommt, 
dass der Verkauf eines Gebäudes inmitten des Betriebszentrums eines aktiven landwirtschaftli-
chen Betriebs schwierig sein dürfte. Anlässlich des Augenscheins einigten sich die Beteiligten 
daher darauf, dass der Verkauf kein zu prüfendes Szenario darstellt und der Gutachter nur die 
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung im Zusammenhang mit einer Vermietung zu prüfen hat.46 Dass 
bei der Minimalvariante mit blosser Substanzerhaltung (Szenario 4.1) nur eine Lagervermietung 
möglich ist und diese angesichts der peripheren Lage des Hauses und der mässigen Eignung der 
Räumlichkeiten für eine Lagerhaltung nur einen kleinen Ertrag (im Gutachten auf CHF 4000.00 
geschätzt) einbringen kann, ist schlüssig. Bei der Berechnung der jährlich erzielbaren Erträge für 
eine Wohnnutzung im sanierten bestehenden Wohnteil (Szenario 4.2) sowie zusätzlich im erwei-
terten, neu zu schaffenden Wohnraum (Szenario 4.3) ging der Gutachter – den Angaben in den 
Berechnungen des vom Beschwerdeführer eingereichten Gutachtens E.________ vom 21. De-
zember 2021 folgend – von einer bestehenden BGF im alten Wohnteil von insgesamt 270 Qua-
dratmeter (je 135 Quadratmeter im Erd- und im Obergeschoss) und von einer möglichen Erweite-
rung von 162 Quadratmeter (60 % von 270 Quadratmeter basierend auf den maximalen Erweite-
rungsmöglichkeiten nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 3 RPV) aus. Für die Ermittlung der 
erzielbaren Mietzinserträge nahm der Gutachter sodann nicht die BGF als Grundlage, sondern die 
45 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 4.2, S. 4 unten.
46 Augenscheinprotokoll vom 16. November 2023, S. 9 unten und S. 10 oben.


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Nettonutzfläche NNF. Dabei nahm er an, dass die NNF 80 % der BGF betrage47, was realistisch 
erscheint und nicht zu beanstanden ist, zumal die Begutachtung ohne konkretes Umbauprojekt 
erfolgte und daher keine genaue Berechnung der Innenwände etc. möglich war, so dass eine 
pauschale Berechnungsmethode mit Erfahrungswerten zu wählen war. Hinsichtlich des erzielba-
ren Mietzinses ging der Gutachter sodann von 13 aktuellen Angeboten im Dorf Gals aus und kam 
zum Schluss, dass für Mietwohnungen im Dorf ein jährlicher Mietzins von CHF 180.00 bis 
CHF 200.00 pro Quadratmeter erzielbar ist. Basierend auf dieser Analyse legte er seinen Ertrags-
berechnungen einen durchschnittlichen Mietzins von CHF 200.00 zugrunde. Damit kalkulierte er 
sogar eher vorsichtig, da das strittige Objekt – wie er selber festhält – nicht im Dorf selber, sondern 
1.3 km ausserhalb liegt, womit der erzielbare Mietzins nicht der oberen Bandbreite des im Dorf 
erhältlichen Mietzins entsprechen, sondern eher etwas tiefer sein dürfte. Schliesslich rechnete der 
Gutachter bei den Szenarien 4.2 und 4.3 einen zusätzlichen Ertrag für Lagerflächen in den ver-
bleibenden Flächen des Ökonomieteils und für die Vermietung von Abstellplätzen für Autos mit 
ein. Die so resultierenden jährlich erzielbaren Erträge von CHF 51 200.00 (Szenario 4.2) und von 
CHF 80 500.00 (Szenario 4.3) werden vom Gutachter insgesamt nachvollziehbar hergeleitet und 
erscheinen realistisch, weshalb die BVD auch diesbezüglich keinen Grund sieht, von diesen Be-
rechnungen des erfahrenen Gutachters abzuweichen.
Diese gemäss Gutachter möglichen Erträge bei Realisierung der verschiedenen Sanierungsvari-
anten vermögen den wirtschaftlich notwendigen Ertrag zur Deckung der hierzu anfallenden Sa-
nierungskosten nicht ansatzweise zu decken. Dieser wirtschaftlich notwendige Ertrag gemäss 
Gutachten von CHF 35 280.00 pro Jahr (Szenario 4.1), CHF 74 340.00 pro Jahr (Szenario 4.2) 
und von CHF 105 588.00 (Szenario 4.3) basiert auf einer wirtschaftlich notwendigen Bruttorendite 
von 4.2 %.48 Neben einer realistischen Kapitalverzinsung von 2.3 % für das Fremd- und Eigenka-
pital wurden im Gutachten für Zuschläge ein Zinssatz von insgesamt 1.9 % eingesetzt (Betriebs-
kosten 0.3 %, laufender Unterhalt 0.5 %, Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 0.6 %, 
strukturelles Mietzinsrisiko 0.3 % und Verwaltungskosten 0.2 %). Die Zinssätze dieser Zuschläge 
bewegen sich im Rahmen dessen, was auch von den anerkannten Fachverbänden empfohlen 
wird.49 Die BVD sieht daher keinen Anlass, den vom Gutachter angewendeten Zinssatz von 4.2 % 
anzuzweifeln. 
h)
Zusammenfassend ergibt sich gestützt auf das eingeholte Gutachten, dass eine Sanierung 
des Bauernhauses für den Beschwerdeführer wirtschaftlich nicht tragbar ist und ihn in unverhält-
nismässigem Umfang belasten würde. Mit dem Haus könnte realistischerweise nicht jener Mieter-
trag erzielt werden, der notwendig wäre, um nicht Verluste zu generieren. Dem öffentlichen Inter-
esse am Erhalt des Bauernhauses kommt kein derart überragendes Gewicht zu, dass dem Be-
schwerdeführer ein finanzieller Verlust im Ausmass gemäss Gutachten zugemutet werden dürfte. 
Ein Abbruchverbot wäre daher unverhältnismässig und würde die Eigentumsgarantie nach 
Art. 26 BV verletzen. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und der Abbruch des erhaltenswer-
ten Baudenkmals ist (als zonenkonformer Vorgang im Sinne von Art. 16a RPG) zu bewilligen. 
Es bleibt darauf hinzuweisen, dass bei einem allfälligen Neubau anstelle des Bauernhauses Art. 
10b Abs. 3 BauG zu beachten ist, wonach das Baudenkmal im Falle einer Neubaute durch ein 
gestalterisch ebenbürtiges Objekt zu ersetzen ist. Da derzeit kein Baugesuch für einen Neubau 
am Standort des abzubrechenden Bauernhauses hängig ist und damit nicht ausgeschlossen wer-
den kann, dass die frei werdende Fläche immer oder zumindest für eine längere Zeit unüberbaut 
bleibt, erscheint es zudem angezeigt, den Beschwerdeführer gestützt auf Art. 38 Abs. 3 BauG 
47 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 5a, S. 6.
48 Gutachten A.________, a.a.O., Ziff. 5a, S. 5 f.
49 Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Hrsg. SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewer-
tungsexperten und SEK/SVIT Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilien-
wirtschaft, 4. Auflage 2012, S. 84 ff.


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mittels Auflage zu verpflichten, das betreffende Gelände nach Abbruch des Gebäudes innert zwei 
Monaten zu rekultivieren und zu begrünen oder einer landwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen. 
Diese Auflage steht in einem engen sachlichen Zusammenhang zur erteilten Abbruchbewilligung 
und erweist sich als verhältnismässig, ist sie doch zum Erreichen des damit angestrebten Ziels – 
Verhindern einer brachliegenden, unbegrünten Fläche – erforderlich, geeignet und für den Be-
schwerdeführer ohne weiteres zumutbar. Schliesslich kann davon ausgegangen werden, dass der 
Beschwerdeführer mit dieser Auflage einverstanden ist, führte er in der Beschwerde doch selber 
aus, dass mit einem Abbruch des Bauernhauses an dieser Stelle zusätzliche Fruchtfolgefläche 
geschaffen werden könne (Rz. 40 der Beschwerde). 
Schliesslich ist zu beachten, dass gestützt auf Art. 16 VVEA50 und Art. 14 Abs. 1 AbfG51 Bauab-
fälle vorschriftsgemäss zu trennen und entsorgen sind und dass grössere Bauarbeiten – d.h. wenn 
voraussichtlich mehr als 200 m3 Bauabfälle anfallen – erst durchgeführt werden können, wenn die 
Bewilligungsbehörde das Entsorgungskonzept genehmigt hat. Das Entsorgungskonzept enthält 
gemäss Art. 17 AbfV52 mindesten Angaben zur Art, Qualität und Menge der anfallenden Abfälle 
sowie zum Ort der Entsorgung der Abfälle. Das Baugesuch enthält keine Angaben zum Gebäu-
devolumen. Bei einer Fläche des Bauernhauses gemäss Gutachten E.________ vom 21. Dezem-
ber 2021 von insgesamt rund 796 m2 und einem Gebäudevolumen von rund 7972 m3 ist davon 
auszugehen, dass der Umfang von 200 m3 Bauabfällen voraussichtlich überschritten wird. Der 
Beschwerdeführer ist daher mittels Auflage zu verpflichten, der Gemeinde vor dem Abbruch ein 
Entsorgungskonzept einzureichen und mit den Abbrucharbeiten erst zu beginnen, wenn dieses 
Entsorgungskonzept von der Gemeinde genehmigt wurde. Die Entsorgungsnachweise sind zu-
dem während drei Jahren aufzubewahren (Art. 14 Abs. 1 AbfG). 
8.
Ergebnis und Kosten 
a)
Im Ergebnis wird einerseits das Verfahren in Bezug auf den mit Baugesuch vom 25. März 
2019 ersuchten Anbau einer Garage an das Gebäude Nr. I.________ als erledigt vom Geschäfts-
verzeichnis abgeschrieben. Andererseits werden Ziffer 4.1 und 4.2 des Bauentscheids der Ge-
meinde Gals vom 29. Juni 2023 (verweigerte Abbruchbewilligung für das Bauernhaus Nr. 
H.________) sowie die Verfügung des AGR vom 29. Juni 2022 aufgehoben und das Baugesuch 
vom 25. März 2019 für den Abbruch des Bauernhauses Nr. H.________ wird bewilligt. Insoweit 
wird die Beschwerde gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. Ziffer 4.3 des Bau-
entscheids der Gemeinde Gals vom 29. Juni 2023 (unangefochtene Abbruchbewilligung für die 
zwei Silos) sowie die diesbezügliche Verfügung des AGR vom 14. Juni 2023 bleiben unverändert 
bestehen. Gleiches gilt für Ziff. 4.4 des Bauentscheids der Gemeinde Gals vom 29. Juni 2023 
(Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens), sind diese Kosten doch unverändert dem Beschwerde-
führer als Baugesuchsteller anzulasten, und zwar sowohl hinsichtlich des unverändert bewilligten 
Abbruchs der Silos und des neu bewilligten Abbruchs des Bauernhauses als auch hinsichtlich des 
zurückgezogenen Baugesuchs für den Anbau einer Garage. 
b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf CHF 2200.00 (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV53). Hinzu kommen eine zusätzliche Gebühr von 
50 Verordnung des Bundesrats vom 4. Dezember 2015 über die Vermeidung und die Entsorgung von Abfällen (Abfall-
verordnung, VVEA; SR 814.600).
51 Gesetz vom 18. Juni 2003 über die Abfälle (Abfallgesetz, AbfG; BSG 822.1).
52 Abfallverordnung vom 11. Februar 2004 (AbfV; BSG 822.111).
53 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).


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CHF 500.00 für den Augenschein vom 16. November 2023 (Art. 20 Abs. 1 GebV) sowie die Kosten 
des Wirtschaftlichkeitsgutachtens vom 8. Februar 2024 von CHF 2951.15 (Rechnung A.________ 
AG vom 12. Februar 2024). Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit 
CHF 5651.15.
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale 
Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtferti-
gen, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Wer ein Gesuch, eine Klage 
oder ein Rechtsmittel zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise dafür sorgt, dass 
das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110 Abs. 1 VRPG). Der 
Beschwerdeführer gilt somit als unterliegend, was den Rückzug seines Baugesuchs hinsichtlich 
des Anbaus einer Garage an das Gebäude Nr. I.________ betrifft. Im Übrigen – bezüglich des 
Abbruchs des Bauernhauses Nr. H.________ – obsiegt er. Der Beschwerdeführer bringt in seiner 
Stellungnahme vom 6. März 2024 vor, der Rückzug des Baugesuchs sei von untergeordneter 
Natur und habe kaum Aufwand generiert, weshalb beantragt werde, diesbezüglich keine Verfah-
renskosten zu erheben. Es trifft zwar zu, dass der klar überwiegende Teil des Aufwands im Be-
schwerdeverfahren (sowie die Kosten des Gutachtens) dem Abbruch des Bauernhauses zuzuord-
nen sind. Ein untergeordneter Teil betraf allerdings auch den Anbau einer Garage an das Gebäude 
Nr. I.________, zumal der Beschwerdeführer das diesbezügliche Baugesuch erst am Schluss des 
Beschwerdeverfahrens zurückzog. Die BVD erachtet es daher als gerechtfertigt, den diesbezüg-
lichen Aufwand auf einen Achtel der Verfahrenskosten (ohne Kosten des Wirtschaftlichkeitsgut-
achtens) festzulegen, womit dem Beschwerdeführer Verfahrenskosten im Betrag von CHF 337.50 
aufzuerlegen sind. Bezüglich der restlichen Verfahrenskosten (inkl. den Kosten des Wirtschaft-
lichkeitsgutachtens) gilt er als obsiegend, womit er diese Kosten nicht zu tragen hat. Die Ge-
meinde Gals war bei ihrem Entscheid an die Verfügung des AGR gebunden und hat im Beschwer-
deverfahren beantragt, der Abbruch des Bauernhauses sei zu bewilligen. Sie kann daher ebenfalls 
nicht als unterliegend gelten. Dem AGR können keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 
108 Abs. 2 VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten, ausmachend CHF 5313.65, trägt daher der 
Kanton. 
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Analog der Kostenverteilung bei den Verfahrenskosten gilt der Beschwer-
deführer auch in Bezug auf die Parteikosten zu einem Achtel als unterliegend (Rückzug des Bau-
gesuchs hinsichtlich des Anbaus einer Garage an das Gebäude Nr. I.________) und damit zu 
sieben Achteln als obsiegend. Die Auferlegung der Parteikosten an die Gemeinde Gals ist nicht 
gerechtfertigt, da sie von der Verfügung des AGR nicht abweichen durfte und im Beschwerdever-
fahren die Bewilligung des Abbruchs beantragte. Damit hat das AGR sieben Achtel der Parteikos-
ten des Beschwerdeführers zu ersetzen. 
Die vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers eingereichte Kostennote beläuft sich auf 
CHF 10 583.75 (Honorar CHF 9520.00, Auslagen CHF 270.70, Mehrwertsteuer CHF 973.05). Die 
Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV54 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.00 bis CHF 11 800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG55). Im vor-
54 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
55 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).


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liegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als knapp überdurchschnittlich zu werten, da neben 
dem Schriftenwechsel ein Gutachten eingeholt und ein Augenschein durchgeführt wurde und die 
Parteien dazu Stellung zu nehmen hatten. Die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit 
des Prozesses sind insgesamt als durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von 
CHF 7000.00 als angemessen. Zu berücksichtigen ist überdies, dass der Rechtsvertreter des Be-
schwerdeführers die Mehrwertsteuer – trotz expliziter Bitte des Rechtsamts in der Verfügung vom 
15. Februar 2024 – in seiner Kostennote nicht für die Leistungen bis 31. Dezember 2023 bzw. ab 
1. Januar 2024 separat auswies, sondern alles zu dem erst ab 1. Januar 2024 geltenden Mehr-
wertsteuersatz von 8.1 % verrechnete. Der Grossteil des Aufwands fiel jedoch im Jahr 2023 an. 
Einzig der Aufwand für die Stellungnahme vom 6. März 2024 lässt sich dem Jahr 2024 zuordnen. 
Mangels eigener Aufteilung ist daher von einer pauschalen Aufteilung des Aufwands von drei Vier-
teln auf das Jahr 2023 und von einem Viertel auf das Jahr 2024 auszugehen. Die Kostennote des 
Rechtsvertreters des Beschwerdeführers wird damit auf CHF 7837.85 (Honorar CHF 7000.00. 
Auslagen CHF 270.70, Mehrwertsteuer 7.7 % CHF 419.90, Mehrwertsteuer 8.1 % CHF 147.25). 
Davon hat das AGR sieben Achtel, ausmachend CHF 6858.10, zu ersetzen. 
III.
Entscheid
1.
In Bezug auf den mit Baugesuch vom 25. März 2019 ersuchten Anbau einer Garage an das 
Gebäude Nr. I.________ wird das Verfahren – umfassend das Beschwerdeverfahren BVD 
110/2023/116, das Baubewilligungsverfahren Nr. 4/2019 der Gemeinde Gals und das Ver-
fahren G-Nr. 2019.JGK.2985 des AGR – als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrie-
ben. 
2.
Im Übrigen wird die Beschwerde gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
Ziffer 4.1 und 4.2 des Bauentscheids der Gemeinde Gals vom 29. Juni 2023 sowie die Ver-
fügung des AGR vom 29. Juni 2022 werden aufgehoben. Das Baugesuch vom 25. März 
2019 für den Abbruch des Bauernhauses Nr. H.________ wird mit folgenden Auflagen be-
willigt: 
-
Das frei werdende Gelände im Bereich des Bauernhauses Nr. H.________ ist nach Abbruch die-
ses Gebäudes innert zwei Monaten zu rekultivieren und zu begrünen oder einer landwirtschaftli-
chen Nutzung zuzuführen. 
-
Vor dem Abbruch ist der Gemeinde ein Entsorgungskonzept einzureichen. Die Abbrucharbeiten 
dürfen erst aufgenommen werden, wenn das Entsorgungskonzept von der Gemeinde genehmigt 
wurde. Die Entsorgungsnachweise sind zudem während drei Jahren aufzubewahren.
Die Ziffern 4.3 und 4.4 des Bauentscheids der Gemeinde Gals vom 29. Juni 2023 sowie die 
Verfügung des AGR vom 14. Juni 2023 bleiben unverändert bestehen.
3.
Dem Beschwerdeführer werden Verfahrenskosten im Betrag von CHF 337.50 zur Bezah-
lung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechts-
kraft erwachsen ist. 
4.
Der Kanton (AGR) hat dem Beschwerdeführer Parteikosten im Betrag von CHF 6858.10 
(inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben


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20/20
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), eingeschrieben
-
Denkmalpflege des Kantons Bern, Schwarztorstrasse 31, Postfach, 3001 Bern, A-Post
-
Herrn A.________, A-Post
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.