be_bvd · 120 2018 13 · 2018-04-24 · de

Baueinstellung | Münchenbuchsee

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2018/13
Bern, 24. April 2018
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Münchenbuchsee, 
Gemeindeverwaltung, 
Bernstrasse 12, Postfach 328, 3053 Münchenbuchsee
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Münchenbuchsee vom 
15. Februar 2018 (Baueinstellung)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Gasthofs D.________, der als 
schützenswertes Baudenkmal (K-Objekt) im Bauinventar eingetragen ist. Die Parzelle 
Münchenbuchsee Grundbuchblatt Nr. C.________ liegt in der Kernzone 3-geschossig K 
3A. Am 27. Oktober 2017 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde 
Münchenbuchsee 
ein 
Baugesuch 
ein 
für 
"Instandhaltungsmassnahmen, 
Umbau 
Nasszellen und Grossküche". Das Baugesuch umfasst auch das provisorische 
Verschliessen der offenen Südwestfassade, die durch den Abbruch des Saalanbaus 
entstanden ist. Das Bauvorhaben wurde am 17. November 2017 publiziert. Gegen das 
Bauvorhaben ging eine Einsprache ein. 


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Auf Aufforderung der Einsprecherin führte die Baupolizeibehörde der Gemeinde am 
21. Dezember 2017 im Bauobjekt eine Begehung durch und stellte fest, dass die 
Beschwerdeführerin bereits einzelne Abbrüche (Türöffnung EG) vorgenommen hat. 
Gleichentags forderte die Gemeinde die Bauherrschaft schriftlich auf, bis zum Vorliegen 
einer Baubewilligung sämtliche Arbeiten, auch baubewilligungsfreie, zu unterlassen. Für 
den Widerhandlungsfall drohte sie einen Baustopp und eine Strafanzeige an. 
Mit Schreiben vom 8. Februar 2018 teilte die Beschwerdeführerin der Gemeinde mit, ohne 
deren Gegenbericht in Form einer beschwerdefähigen Verfügung plane sie die Ausführung 
folgender Arbeiten: Im Dachgeschoss Malerarbeiten an Decken und Wänden, allfällige 
vorschriftsgemässe Wartungsarbeiten an Installationen und Ersetzen der Bodenbeläge; im 
Untergeschoss Auswechseln der Waschmaschine / Tumbler. Es handle sich weder um 
baubewilligungspflichtige Arbeiten noch um Vorbereitungsarbeiten im Hinblick auf die 
Baubewilligung. Das Dachgeschoss sei zudem nicht Gegenstand des Baugesuchs.
2.
Mit Verfügung vom 15. Februar 2018 ordnete die Gemeinde Münchenbuchsee an, 
die teils begonnen Bauarbeiten seien sofort und vollständig einzustellen (Ziffer 1). Bis zum 
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung seien sämtliche baulichen Massnahmen am 
Objekt Liegenschaft E.________strasse vollständig zu unterlassen, auch wenn diese für 
sich alleine baubewilligungsfrei wären (Ziffer 2).
Zur Begründung führte sie insbesondere an, die Bauherrschaft habe weder ein Gesuch um 
Ausführung von Vorbereitungsarbeiten gemäss Art. 39 Abs. 4 BewD1 gestellt noch habe 
die Baupolizeibehörde einem solchen zugestimmt. Die aufgeführten Massnahmen seien 
Bestandteile des Baugesuchs, welches im hängigen Baubewilligungsverfahren beurteilt 
werde. Auch die baubewilligungsfreien Arbeiten stünden in direktem Zusammenhang mit 
dem Baugesuch. Die Baupolizeibehörde könne nicht ausserhalb des laufenden 
Baubewilligungsverfahrens auf diese Massnahmen eintreten, weshalb eine vollstände 
Baueinstellung verfügt werde.
1 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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3.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 15. März 2018 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die 
Aufhebung der Verfügung vom 15. Februar 2018. Sie macht insbesondere geltend, bei den 
vorgesehenen Arbeiten handle es sich entweder um Unterhaltsarbeiten oder bauliche 
Änderungen 
im 
Gebäudeinnern, 
welche 
nicht 
zu 
einer 
baubewilligungsfreien 
Nutzungsänderung führten und nicht die Brandsicherheit beträfen. Diese Arbeiten seien 
allesamt baubewilligungsfrei. 
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde verwies mit 
Beschwerdeantwort vom 26. März 2018 auf ihre Verfügung und die Vorakten.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist eine Baueinstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG3. Eine 
solche Verfügung kann gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der 
Beschwerde gegen die Baueinstellungsverfügung zuständig. Die Beschwerdeführerin ist 
als Grundeigentümerin und Adressatin der Baueinstellungsverfügung ohne weiteres zur 
Beschwerde befugt (Art. 65 Abs. 1 VRPG4). Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).


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2.
Baueinstellung 
a)
Mit der Ausführung von Bauvorhaben, die eine Baubewilligung benötigen, darf erst 
begonnen werden, wenn sie rechtskräftig bewilligt sind oder der Baubeginn vorzeitig 
gestattet worden ist (Art. 1a Abs. 3 BauG, Art. 2 Abs. 1 BewD). Wird ein Bauvorhaben 
ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt, so verfügt 
die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten (Art. 46 Abs. 1 BauG). 
Der Erlass einer Baueinstellungsverfügung setzt voraus, dass die Bautätigkeit rechtswidrig 
ist 
(Art. 
46 
BauG). 
Das 
ist 
unter 
anderem 
dann 
der 
Fall, 
wenn 
ein 
baubewilligungspflichtiges 
Bauvorhaben 
ohne 
Baubewilligung 
ausgeführt 
wird. 
Entscheidend ist somit die formelle Rechtswidrigkeit. Ob die vorgenommenen 
Massnahmen auch materiell rechtswidrig sind, spielt keine Rolle. Bei baubewilligungsfreien 
Bauvorhaben kann die Baupolizeibehörde eine Baueinstellung anordnen, wenn die 
öffentliche Ordnung gestört wird (Art. 1b Abs. 3 BauG). Bei der Baueinstellung handelt es 
sich um eine vorsorgliche Massnahme, über die aufgrund der vorhandenen Akten 
summarisch, das heisst ohne weitere Beweismassnahmen, entschieden wird. Es ist daher 
ausreichend, dass die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit aufgrund einer summarischen 
Prüfung als wahrscheinlich erscheint.5
b)
Die Beschwerdeführerin beruft sich darauf, dass die in Aussicht genommenen 
Arbeiten baubewilligungsfrei seien. Bauliche Änderungen im Gebäudeinneren, die nicht mit 
einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind und nicht die 
Brandsicherheit betreffen, bedürfen grundsätzlich keiner Baubewilligung (Art. 6 Abs. 1 
Bst. d BewD). Auch das Unterhalten und Ändern (einschliesslich Umnutzen) von Bauten 
und Anlagen ist baubewilligungsfrei, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten 
Tatbestände betroffen sind (Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD). Eingeschränkt wird die 
Baubewilligungsfreiheit aber durch Art. 7 BewD. Handelt es sich um ein Baudenkmal und 
ist das entsprechende Schutzinteresse betroffen, ist auch ein nach Art. 6 BewD 
bewilligungsfreies Bauvorhaben baubewilligungspflichtig (vgl. Art 7 Abs. 2 BewD). 
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 6b.


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c)
Der Gasthof D.________ ist ein schützenswertes Baudenkmal im Sinne von Art. 10a 
BauG und ein K-Objekt. Bei schützenswerten Baudenkmälern gilt grundsätzlich ein 
absolutes Abbruchverbot. Dabei beschränkt sich der Schutz nicht auf den äusseren Erhalt 
des Gebäudes. Auch innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen sind ihrer 
Bedeutung entsprechend zu erhalten (Art. 10b Abs. 2 BauG). Die Veränderungen müssen 
diejenigen Qualitäten und Eigenschaften des Gebäudes respektieren, die zu seiner 
Qualifizierung als schützenswertes Baudenkmal geführt haben.6 
 
d)
Die Beschwerdeführerin hat bereits mit Abbrucharbeiten begonnen. Die Gemeinde 
war deshalb verpflichtet, die Bautätigkeit sofort einzustellen, als sie davon Kenntnis erhielt. 
Da die von der Beschwerdeführerin vorliegend in Aussicht genommenen Arbeiten ein 
schützenswertes Baudenkmal betreffen, sind sie gemäss Art. 7 BewD grundsätzlich 
baubewilligungspflichtig. Aus den Akten geht nicht hervor, ob durch die geplanten Arbeiten 
der Schutzzweck des Baudenkmals betroffen wird. Bei den vom Schutzzweck betroffenen 
Bauteilen kann es sich auch um den Keller handeln, ebenso um die ursprüngliche 
Materialisierung. 7 Der kantonalen Denkmalpflege (KDP) lag das Baugesuch vom 22. 
Dezember 2017 vor, bei dem das Dachgeschoss nicht Gegenstand des Bauvorhabens 
war. Die KDP ging in ihrem Bericht von einem Provisorium mit Zwischennutzung aus und 
äusserte sich nur zur Abdeckung der Südwestfassade.8 
e)
Der Ersatz von bestehenden Haushaltgeräten durch neue Modelle oder kleine 
Reparaturarbeiten an bestehenden Geräten und Installationen sind bei einem geschützten 
Baudenkmal baubewilligungsfrei, sofern damit keine baulichen Massnahmen verbunden 
sind. Wie es sich vorliegend verhält, ist aufgrund der Akten und Angaben der 
Beschwerdeführerin nicht klar. Sie hat nie konkret dargelegt, was sie unter "allfällige 
vorschriftsgemässe Wartungsarbeiten" versteht und welche Installationen gemeint sind. Es 
ist auch unklar, ob mit dem "Auswechseln" der Waschmaschinen / Tumbler 
Standortverschiebungen oder weitere bauliche Massnahmen verbunden sind. Das 
Bauvorhaben beim Gasthof D.________ ist in verschiedener Hinsicht unklar. Die Angaben 
der Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme zur Einsprache widersprechen den 
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 10a-10f N. 5, 19
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 10a-10f N. 19
8 Vorakten pag. 26


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Angaben im Baugesuch. So sollte gemäss Baugesuch eine Grossküche erstellt werden, 
inzwischen ist von einer Snackküche für einen Take-Away-Betrieb die Rede.9 Auch bei den 
Zimmern und Wohnungen bestehen Unklarheiten hinsichtlich Anzahl und Lage. Offenbar 
umfasst das Vorhaben eine neue Nutzung ("Zwischennutzung"), und zwar auch im 
Dachgeschoss, wie sich aus dem Plan Dachgeschoss ergibt, den die Beschwerdeführerin 
mit ihrer Stellungnahme zur Einsprache nachgereicht hat.10 Die Beschwerdeführerin hat 
sich soweit ersichtlich noch nicht zum Inhalt der neuen Nutzung geäussert. Mit Schreiben 
vom 7. März 2018 hat die Gemeinde die Mängel und Unklarheiten der Baueingabe gerügt 
und verbesserte Unterlagen verlangt.11 
Die Gemeinde hat die von der Beschwerdeführerin in Aussicht genommenen Arbeiten 
daher zu Recht nicht von der Baueinstellung ausgenommen. 
 
f)
Die Beschwerdeführerin hat die geplanten Arbeiten nicht als Vorbereitungsarbeiten 
bezeichnet. Sie könnte dafür jedoch ein Gesuch um vorzeitigen Baubeginn stellen (Art. 35e 
BauG, 
Art. 
39 
BewD). 
Voraussetzung 
ist, 
dass 
der 
Ausgang 
des 
Baubewilligungsverfahrens die Arbeiten nicht beeinflussen kann. Damit dies beurteilt 
werden kann, müsste die Beschwerdeführerin die geplanten Arbeiten im Einzelnen konkret 
und vollständig umschreiben. Da ein schützenswertes Baudenkmal betroffen ist, wäre für 
den vorzeitigen Baubeginn zusätzlich die Zustimmung der KDP erforderlich (vgl. Art. 39 
Abs. 2 BewD). 
3.
Kosten
a)
Nach dem oben Gesagten erweisen sich die Rügen als unbegründet; die 
Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 
Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV12).
9 Vorakten pag. 17
10 Vorakten pag. 21
11 Vorakten pag. 2 ff.
12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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b)
Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Ersatz von Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und 
4 VRPG).


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Münchenbuchsee 
vom 15. Februar 2018 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
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Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Münchenbuchsee, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin