be_bvd · 120 2018 10 · 2016-10-18 · de

Neubau Doppelhaus

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2018/10
Bern, 21. Juni 2018
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
und
Frau C.________
Beschwerdegegnerin 1
Herrn D.________
Beschwerdegegner 2
Frau E.________
Beschwerdegegnerin 3
Herrn F.________
Beschwerdegegner 4
sowie
Baupolizeibehörde der Gemeinde Köniz, Bauinspektorat, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Köniz vom 29. Januar 2018 
(Neubau Doppelhaus)


RA Nr. 120/2018/10
2
I.
Sachverhalt
1.
Mit Gesamtbauentscheid vom 18. Oktober 2016 erteilte die Gemeinde Köniz den 
Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegnern 1 bis 4 die Baubewilligung für den 
Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und Neubau eines Doppelhauses auf der 
Parzelle Köniz Grundbuchblatt Nr. G.________ (Baugesuch Nr. 18351) in der Wohnzone 
(W), Bauklasse IIa. Das Bauvorhaben befindet sich in der Ausführung.
2.
Mit einem als "Eingabe/Einsprache" bezeichneten Schreiben vom 20. November 
2017 wandten sich die Beschwerdeführenden betreffend das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner 1 bis 4 an die Gemeinde Köniz. Sie 
wiesen darauf hin, dass sie auf Grund des Vorprojekts und der Profile – die sich aus ihrer 
Sicht nachträglich als falsch erwiesen –, auf eine Einsprache verzichtet hätten. Auf Grund 
des Rohbaus hätten sie festgestellt, dass das Haus auf der Nordwestfassade deutlich 
höher sei, als es die Bauvorschriften zuliessen. Im Baugesuch wie auch bei der 
Baubewilligung sei man von einer falschen Höhe des gewachsenen Terrains 
ausgegangen. Dieses sei auch unter Berücksichtigung von Art. 97 aBauV1 zu hoch. Zudem 
weisen sie darauf hin, dass sie erst nachträglich von der Fassadengestaltung mit 
schwarzem Schiefer Kenntnis erhalten hätten und dies nicht ins Ortsbild des Quartiers 
passe, insbesondere nicht an der exponierten Stelle des Projekts. Die Gemeinde 
behandelte die Eingabe als baupolizeiliche Anzeige.2 Mit Verfügung vom 29. Januar 2018 
stellte sie fest, dass die fragliche Parzelle gemäss baurechtlicher Grundordnung in der 
Wohnzone (W), Bauklasse IIa, liege. Die zulässige Gebäudehöhe bestimme sich nach 
Art. 93 GBR3. Für die Bauklasse IIa sei eine Gebäudehöhe von 8 m vorgeschrieben; diese 
werde gemäss den bewilligten Projektplänen auf allen Seiten eingehalten. Die Gemeinde 
habe keine Vermessungsdifferenzen feststellen können. Zudem ist sie der Ansicht, dass 
die Bauhöhe vom aktuell bestehenden Terrain aus zu messen sei und nicht "ab dem 
Terrain, wie es vor dem Erstellen des Abbruchobjekts bestanden" habe. Ferner sei gemäss 
Baubewilligung 
für 
die 
Fassadengestaltung 
"Klinkerriemchen, 
Farbe 
braungrau" 
1 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
2 Vgl. Vorakten der Gemeinde; blaue Mappe «Übriges Geschäft 886»: Mailwechsel zwischen BF 1 und der 
Gemeinde Köniz vom 21. November 2017, pag. 4/5
3 Baureglement der Gemeinde Köniz vom 7. März 1993 (mit Änderungen bis 15. Oktober 2016; GBR)


RA Nr. 120/2018/10
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vorgesehen. Für die mit E-Mail vom 19. Januar 2018 durch die Bauherrschaft 
angekündigte Verwendung von Schiefer sei daher eine Projektänderung notwendig.
3.
Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 27. Februar 2018 Be-
schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
rügen den angefochtenen Entscheid hinsichtlich Begründung und Entscheid, "insbeson-
dere bezüglich Gebäudehöhe und Profilierung". Die Gemeinde habe die Gebäudehöhe 
vom bestehenden Terrain und nicht wie reglementarisch vorgesehen vom gewachsenen 
Terrain gemessen, welches an der Nordwestfassade deutlich tiefer liege. Die Begründung 
der Vorinstanz hinsichtlich des massgebenden Terrains sei nicht korrekt und auch die Pro-
filierung des Projekts sei falsch gewesen. Von der BVE sei festzustellen, dass bei der 
Nordwestfassade das gewachsene und damit massgebende Terrain deutlich tiefer liege als 
das bestehende Terrain, von welchem aus die Gebäudehöhe bestimmt worden sei. Infol-
gedessen beantragen sie, dass die Baubewilligung in wesentlichen Teilen für ungültig zu 
erklären sei und deshalb eine erneute Ausschreibung mit den entsprechenden Ein-
sprachemöglichkeiten zu erfolgen habe.
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Eingabe vom 31. März 2018 
(Eingang am 3. April 2018) weisen die Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner 1 
bis 4 darauf hin, dass die Baugesuchspläne vom Nachführungsgeometer kontrolliert 
worden seien. Das Bauprojekt sei von der Gemeinde geprüft und als ordnungsgemäss 
empfunden worden; die Gemeinde habe ihnen daher am 18. Oktober 2016 die 
Baubewilligung erteilt. Nach Eingang der Anzeige sei das Projekt von der Beer Holzbau AG 
und vom Dienstzweig Geomatik der Gemeinde Köniz noch einmal bezüglich Höhe 
überprüft worden. Es seien keine Differenzen oder Unstimmigkeiten festgestellt worden. 
Die Beschwerdeführenden hätten die Möglichkeit gehabt, die Pläne während der 
öffentlichen Baueingabe zu prüfen. Sie beantragen die Abweisung der Beschwerde. Auch 
die Gemeinde Köniz beantragt mit Eingabe vom 29. März 2018 (Eingang am 3. April 2018) 
die 
Abweisung 
der 
Beschwerde. 
Die 
Beschwerdeführenden 
weisen 
in 
ihren 
Schlussbemerkungen vom 28. Mai 2018 nochmals darauf hin, dass bei der 
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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Nordwestfassade, die auf 8 m begrenzte Höhe nicht eingehalten sei. Hinsichtlich 
Ablesbarkeit des Terrains sei dessen natürlicher Verlauf trotz Geländeverschiebungen 
deutlich ersichtlich. Sie nehmen nochmals Bezug auf die von ihnen als falsch bzw. 
"irreführend" bezeichnete Profilierung. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerinnen und 
Beschwerdegegner 1 bis 4 erweist sich die Beschwerde aus als unbegründet.
5.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG5 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des benachbarten und in nordwestlicher 
Richtung gelegenen Grundstücks Köniz Grundbuchblatt Nr. H.________. Zudem sind sie 
als Anzeigerin bzw. Anzeiger durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur 
Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 65 Abs. 1 VRPG6). 
2.
Profilierung / Wiederherstellung Einsprachefrist
a)
Die Beschwerdeführenden bemängeln, dass vorliegend die Profilierung nicht die für 
das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen enthalten habe. Im Gegenteil: Es sei 
kein einziges Profil aufgestellt worden, aus welchem die Giebelhöhe einigermassen 
verlässlich hätte abgelesen werden können. Die aus den Profilen zu vermutende Silhouette 
sei massiv geringer als die nun gebaute. Dieser "gravierend gefälschte Eindruck" habe 
dazu geführt, dass sie diesen Mangel nicht sofort gerügt hätten.7 Die gerügte falsche 
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
7 Beschwerdeschrift, S. 3


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Profilierung sei aus einer modellierten Gegenüberstellung der Silhouette gemäss der als 
richtig erachteten Profilierung (blau) und der Silhouette gemäss Rohbau (gelb) ablesbar.8
Die Gemeinde führt im angefochtenen Entscheid aus, dass die Aussteckung und 
Profilierung von Bauten und Anlagen das Bauvorhaben veranschauliche. Ausserdem 
komme ihr Publizitätswirkung zu. Aus der Profilierung müssten die für das 
Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche 
Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein. Die mangelhafte Profilierung sei nach 
Treu und Glauben sofort zu rügen. Angesichts der Einhaltung aller baurechtlichen 
Vorschriften werde vorliegend keine erneute Publikation erfolgen. 
b)
Nach Art. 16 Abs. 1 BewD9 haben die Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller zugleich 
mit der Baueingabe die äusseren Umrisse des Bauvorhabens im Gelände abzustecken 
und durch Profile kenntlich zu machen. Die Profile haben namentlich in den Gebäudeecken 
die Höhen der Fassaden und die Neigung der Dachlinien, bei Flachdächern die Höhe der 
Dachbrüstung bzw. des Dachrands sowie gegebenenfalls die Gesamthöhe am 
massgebenden Ort, anzugeben. Die Höhe von oberkant Erdgeschossboden ist mit einer 
Querlatte zu markieren. Die Profile sind stehenzulassen, bis über das Bauvorhaben 
endgültig entschieden ist (Art. 16 Abs. 2 BewD).
c)
Da das Bauvorhaben rechtskräftig bewilligt worden ist, stehen vorliegend keine Profile 
mehr, die überprüft werden könnten. Gemäss den Vorakten und den Eingaben der 
Beschwerdeführenden wiesen die Profile des Bauvorhabens auf Parzelle Köniz 
Grundbuchblatt Nr. G.________ wie gemäss Art. 16 Abs. 1 BewD gefordert, die 
Gebäudeecken der Fassaden wie auch die Neigung der Dachlinien auf.10 Dies ergibt sich 
zudem aus der Fotodokumentation der Beschwerdeführenden: Dieser zufolge weisen die 
aus südlicher Richtung aufgenommenen Profile die Gebäudeecken, die Neigung der 
Dachlinien sowie die mit Querlatten markierten Höhen der Fassaden auf. Profiliert sind 
auch die Ausschnitte / Aussparungen für die Dachlukarnen.11 Nicht gefordert gemäss 
Art. 16 BewD ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden die Profilierung der 
Giebelhöhe bzw. des höchsten Punktes des Bauprojekts. Die Höhe des Gebäudes ist aus 
8 Fotodokumentation gemäss Beschwerdeschrift: Anhang 1, Fotos 1 und 3
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
10 Vgl. Foto aus nordwestlicher Sicht: Vorakten der Gemeinde; blaue Mappe «Übriges Geschäft 886», pag. 1 
11 Fotodokumentation gemäss Beschwerdeschrift: Anhang 1, Foto 1


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der Neigung der Dachlinien zu ermitteln, was gemäss der Fotodokumentation der 
Beschwerdeführenden möglich war. Bei Verbindung der angezeigten Dachlinien zu einem 
Dreieck ergibt sich die (steile) Dachform des Bauprojekts der Beschwerdegegnerschaft und 
dessen Giebelhöhe. Daraus erhellt, dass die von den Beschwerdeführenden als richtig 
erachtete blaue Silhouette nicht korrekt ist. Allerdings lässt sich auf dem in der Beschwerde 
eingereichten Foto aufgrund der Fotodokumentation und der Akten keine exakte 
Silhouettenlinie einzeichnen. Die vorhandenen Bilder der Profilierung lassen aber den 
Schluss zu, dass die Profile die für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen im 
Gelände aufzuzeigen vermochten. Gemäss Rechtsprechung sollen mit der Profilierung die 
äusseren Umrisse der geplanten Bauten und Anlagen im Gelände abgesteckt und 
kenntlich gemacht werden. Es brauchen nicht sämtliche Einzelheiten ersichtlich zu sein.12 
Diese Voraussetzungen hat die Profilierung erfüllt. 
d)
Eine mangelhafte Profilierung ist zudem nach Treu und Glauben sofort zu rügen.13 
Dies haben die Beschwerdeführenden vorliegend unterlassen. Soweit sie in ihrer 
Beschwerde geltend machen, sie seien durch die aus ihrer Sicht unrichtige Profilierung 
getäuscht oder von einer Einsprache abgehalten worden, kann dies als Antrag auf 
Wiederherstellung der Einsprache- bzw. Beschwerdefrist verstanden werden. 
e)
Nach Art. 43 Abs. 2 VRPG kann eine versäumte Frist auf Gesuch hin wiederhergestellt 
werden, wenn eine Partei unverschuldeterweise abgehalten worden ist, fristgerecht zu 
handeln.14 Wiederhergestellt werden können sowohl behördliche als auch gesetzliche 
Fristen.15 Entschuldbare Gründe liegen vor, wenn die säumige Person aus hinreichenden, 
objektiven oder subjektiven Gründen davon abgehalten worden ist, fristgerecht zu handeln 
oder eine Vertretung zu bestellen und wenn ihr auch keine Nachlässigkeit vorzuwerfen 
ist.16 Die Wiedereinsetzung ist auch möglich, wenn die Behörde bereits einen Entscheid 
gefällt hat, selbst wenn dieser schon vollstreckt worden ist. Bei der Gesuchsbeurteilung ist 
dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit gebührend Rechnung zu tragen. In diesem 
12 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 34 N. 20; VGE 2015/348 vom 24. Juni 2016, E. 2.2
13 BGer 1A.114/2001 vom 14. März 2002 E. 4.2
14 Vgl. RA Nr. 110 2017 39
15 Vgl. BVR 2014 S. 130 E. 3.2.1; vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 43 N. 8
16 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 43 N. 8 ff., insbes. N. 9


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Zusammenhang können auch die Verfahrensaussichten unter Einbezug der verpassten 
Parteihandlung berücksichtigt werden.17
f)
Die Frage der Wiederherstellung der Frist18 stellt sich vorliegend aber nicht, da die 
Profilierung entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden wie dargelegt den Vorgaben 
von Art. 16 BewD entsprach und somit nicht fehlerhaft war. Um Details über das Vorhaben 
zu erfahren, hätten die Beschwerdeführenden Einsicht in die Baugesuchsakten – 
insbesondere in die Pläne – nehmen müssen.19 Sich nur auf das Vorprojekt und die 
Profilierung zu verlassen, liegt in der Verantwortung der Beschwerdeführenden. Soweit ihr 
Begehren als Antrag auf Wiederherstellung der Beschwerdefrist gemäss Art. 43 Abs. 2 
VRPG verstanden werden kann, erweist sich dieser somit als unbegründet und ist 
abzuweisen.
3.
Gebäudehöhe
a)
Die Beschwerdeführenden bemängeln weiter die Gebäudehöhe des Vorhabens. In 
den Plänen sei vom bestehenden statt vom gewachsenen Terrain ausgegangen worden, 
welches an der Nordwestfassade deutlich tiefer liege. Die durchgeführte Nachmessung der 
Gemeinde sei wieder ab dem bestehenden Terrain erfolgt. Sie beantragen die 
Feststellung, dass das gewachsene Terrain bzw. massgebende Terrain tiefer liege als das 
bestehende Terrain.20
b)
Bauentscheide können gemäss Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung 
mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden.
c)
Gemäss dem Gesamtbauentscheid vom 18. Oktober 2016 und den bewilligten 
Plänen21 wurde die Gebäudehöhe klar vom gewachsenen Terrain gemessen. Die 
Beschwerdeführenden hätten allfällige Rügen betreffend Einhaltung der baupolizeilichen 
Masse und Feststellung des massgebenden Terrains im Beschwerdeverfahren gegen die 
17 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O, Art. 43 N. 16
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35 - 35c N. 11
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 20
20 Beschwerdeschrift, Anträge Ziff. 1 bis 3
21 Vorakten betreffend Baugesuch Nr. 18351: Bauentscheid, pag. 78 ff. sowie Plan Baugesuch "I.________" 
Mst. 1:100 vom 11. Mai 2016, bewilligt am 18. Oktober 2016 (P-2)


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Baubewilligung vom 18. Oktober 2016 geltend machen müssen. Die Rügen hinsichtlich der 
Gebäudehöhe und dem massgebendem Terrain erfolgten daher verspätet, weshalb nicht 
darauf eingetreten werden kann. Wie bereits ausgeführt, liegt auch kein Grund für eine 
Wiederherstellung 
der 
Frist 
vor, 
da 
die 
Beschwerdeführenden 
nicht 
unverschuldetermassen von einer Einsprache bzw. Beschwerde abgehalten worden sind. 
4.
Beweisabnahme
Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie 
bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien 
gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen 
zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren 
Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der 
Beweisführung ausgeschöpft sind.22 Ergibt eine vorweggenommene Beweiswürdigung, 
dass ein Beweis nicht dazu geeignet ist, das Beweisergebnis zu verändern oder den zu 
treffenden Entscheid zu beeinflussen, so kann auch unter dem Aspekt des rechtlichen 
Gehörs (Art. 21 VRPG) von der Beweisabnahme abgesehen werden. Vorliegend 
beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Von diesem 
Beweismittel waren hier keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten, 
weshalb darauf verzichtet werden konnte. 
5.
Verfahrenskosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie 
haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV23).
b)
Parteikosten sind keine entstanden Art. 104 Abs. 1 VRPG). Entsprechend sind keine 
solchen zu sprechen.
22 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10; vgl. auch BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde vom 27. Februar 2018 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
werden kann. 
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden den Beschwerdeführenden zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist. 
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn D.________ und Frau C.________, eingeschrieben
-
Herrn F.________ und Frau E.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Köniz, Bauinspektorat, eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident