be_bvd · 110 2015 84 · 2015-05-29 · de

Schulerweiterung | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2015/84
Bern, 26. Oktober 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
und
D.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 
145, 3602 Thun
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 29. Mai 2015 
(Gemeinde Nr.: 942/2014-0707; Erweiterungsbau H.________Schule Thun)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 22. Oktober 2014 bei der Stadt Thun ein 
Baugesuch 
ein 
für 
den 
Neubau 
eines 
freistehenden 
Erweiterungsbaus 
der 
H.________Schule Thun mit fünf Unterrichtsräumen auf der Parzelle Thun Grundbuchblatt 


2
Nr. F.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und im Ortsbildgebiet Nr. O VI 
"Seefeld". Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden 
Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 29. Mai 2015 erteilte die Gemeinde Thun die 
Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für das Bauen einer kleinen und leicht 
entfernbaren Baute innerhalb einer genehmigten Baulinie und das Unterschreiten des 
minimalen Wohnanteils von 50 % in der Wohnzone W2.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 2. Juli 2015 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 
Aufhebung des Gesamtentscheides vom 29. Mai 2015 und die Erteilung des 
Bauabschlages. Sie machen insbesondere geltend, das Bauvorhaben sei, zumindest 
soweit der vorgeschriebene Wohnanteil von 50 % nicht eingehalten werde, nicht 
zonenkonform. Die Vor-instanz habe ihre diesbezügliche Rüge nicht geprüft und damit ihr 
rechtliches Gehör verletzt. Es lägen zudem keine besonderen Verhältnisse für eine 
Ausnahme von der Einhaltung des minimalen Wohnanteils vor. Weiter halte das Vorhaben 
die baupolizeilichen Masse bzw. die Merkmale der vorherrschenden Bebauungsstruktur 
nicht ein und genüge den für das Gebiet geltenden erhöhten gestalterischen 
Anforderungen nicht.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Beschwerdeantwort vom 27. Juli 
2015 beantragt die Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden könne. Die Vorinstanz stellt in ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2015 
ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
könne. 
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


3
II.
Erwägungen
1.
Prozessvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig.
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, 
sind 
durch 
den 
vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid 
beschwert 
und 
daher 
zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör verletzt, 
indem sie unter dem Titel der Zonenkonformität lediglich geprüft habe, ob die Schulnutzung 
den Nutzungsarten der Wohnzone W2 entspreche. Auf die Rüge der Nichteinhaltung des 
minimalen Wohnanteils von 50 % gemäss Art. 20 Abs. 1 GBR4 respektive die daraus 
folgende Tatsache, dass das Bauvorhaben im Umfang von 50 % nicht zonenkonform sei, 
sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Die Vorinstanz habe stattdessen nur geprüft, ob die 
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gegeben seien. Sie hätte 
allerdings zuvor prüfen müssen, ob eine Ausnahmebewilligung für das konkrete 
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Baureglement der Stadt Thun vom 2. Juni 2002, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung 
des Kantons Bern (AGR) am 24. Juli 2003 und 27. August 2003, in Kraft gesetzt am 1. November 2003


4
Bauvorhaben 
überhaupt 
zulässig 
sei. 
Aufgrund 
der 
zur 
Verfügung 
stehenden 
planungsrechtlichen Mittel sei eine Ausnahmebewilligung ausgeschlossen. Daraus folge, 
dass die Vorinstanz die Vorbringen der Beschwerdeführenden nicht sorgfältig und ernsthaft 
geprüft und in ihrer Entscheidfindung nicht berücksichtigt habe.
b)
Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 
sich stützt.5 Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid 
sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die 
Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid 
stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und 
jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den 
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.6 Die Begründung muss jedoch umso 
ausführlicher und differenzierter ausfallen, je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt 
ist, je stärker ein Sachverhalt in die individuellen Rechte eingreift und je grösser der 
Entscheidungsspielraum der Behörde ist.7
c)
In ihrer Einsprache vom 17. Dezember 2014 hielten die Beschwerdeführenden zur 
Zonenkonformität bzw. zum minimalen Wohnanteil nur Folgendes fest. "Art. 20 Bauzone 
Wohnen W2, Nutzungsart Wohnen mindestens 50 % der Bruttogeschossfläche wird nicht 
eingehalten." 
Die Vorinstanz führte in den Ziffern III/1, III/4 und III/5 ihres Entscheids aus, weshalb sie 
das Bauvorhaben als zonenkonform betrachte und weshalb eine Ausnahme für das 
Unterschreiten des minimalen Wohnanteils erteilt werden könne. Sie hielt in ihrer 
Begründung einerseits fest, die vorgesehene Nutzung der Räumlichkeiten als 
Unterrichtsräume sei vergleichbar mit den in der Wohnzone zugelassenen Nutzungen wie 
Kindergärten, Kindertagesstätten, Hotel- und Gastgewerbebetrieben sowie Freikirchen. 
Durch die Schulnutzung seien keine störenden Immissionen auf die Nachbarschaft zu 
erwarten, weshalb die vorgesehene Nutzung dem Wohnen gleichgestellt sowie auch unter 
die Nutzungsart "stilles Gewerbe" subsumiert werden könne. Das Bauvorhaben gelte somit 
als zonenkonform. Andererseits begründete die Vorinstanz in Ziff. III/4 ausführlich, welche 
5 Art. 52 Abs. 1 Bst. b des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
6 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 8


5
besonderen Verhältnisse aus ihrer Sicht eine Ausnahme vom minimalen Wohnanteil 
rechtfertigen. 
d)
Mit diesen Ausführungen ist die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht in genügender 
Weise nachgekommen. Sie ging auf rund zwei Seiten ihres Entscheides auf die in der 
Einsprache nur rudimentär in einem Satz erwähnten Themen Zonenkonformität und 
Wohnanteil ein und begründete ausführlich, wieso aus ihrer Sicht die Baubewilligung bzw. 
Ausnahmebewilligung zu erteilen sind. Gestützt darauf war es den Beschwerdeführenden 
ohne weiteres möglich, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz hat somit 
das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt. Der Umstand, dass die Vor-
instanz die Auffassung der Beschwerdeführenden, wonach die Einhaltung des 
Mindestwohnanteils eine Voraussetzung der Zonenkonformität und das Vorhaben daher im 
Umfange von 50 % nicht zonenkonform sei, nicht teilte, bedeutet keine Verletzung der 
Begründungspflicht. Ob eine Begründung zutrifft, ist eine Frage der materiellen 
Rechtsanwendung.
3.
Zonenkonformität und Ausnahmen
a)
Die Bauparzelle befindet sich gemäss Zonenplan der Stadt Thun in der Wohnzone 
W2.8 Laut Art. 20 Abs. 1 GBR sind in der Wohnzone W2 folgende Nutzungsarten erlaubt: 
"-
Wohnen
 -
dem Wohnen gleichgestellt sind:
- Kindergärten und Kindertagesstätten
- Alterswohn- und Pflegeheime
- Hotel- und Gastgewerbebetriebe
 -
stilles Gewerbe (gem. Art. 90 kant. Bauverordnung)
 -
dem stillen Gewerbe gleichgestellt sind:
- Bauten und Anlagen der Freikirchen
- Übergangsnutzungen (gem. Art. 25 BR)"
Daneben verlangt Art. 20 Abs. 1 GBR eine minimale Wohnnutzung von 50 % der 
Bruttogeschossfläche. 
Die 
Vorinstanz 
erteilte 
der 
Beschwerdegegnerin 
eine 
Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des minimalen Wohnanteils.
8 Zonenplan der Stadt Thun vom 2. Juni 2002


6
b)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Bauvorhaben halte den für das 
Bauen in der Wohnzone W2 geforderten minimalen Wohnanteil von 50 % nicht ein. Es 
liege somit im Umfange von 50 % eine zonenfremde Nutzung vor. Die Vorinstanz habe das 
Unterschreiten des minimalen Wohnanteils lediglich im Rahmen der Beurteilung des 
Ausnahmegesuches beurteilt, nicht aber im Zusammenhang mit der Prüfung der 
Zonenkonformität. Die "Umgehung" der fehlenden Zonenkonformität über die Bewilligung 
eines Ausnahmegesuches sei aber nicht zulässig. Dies komme einer unzulässigen 
Normenkorrektur gleich. Es gelte der Vorrang der Planung.
Die Vorinstanz hält dazu in ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2015 fest, sie sei in ihrem 
Entscheid davon ausgegangen, dass der Schulbetrieb zu den in der Wohnzone W2 
zulässigen Nutzungsarten gehöre und die Nichteinhaltung des minimalen Wohnanteils die 
Zonenkonformität nicht in Frage stelle. Im Nachhinein betrachtet sei es aber grundsätzlich 
richtig, 
dass 
das 
Bauvorhaben 
eigentlich 
nicht 
zonenkonform 
sei. 
Die 
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestwohnanteils sei aber zu Recht 
erteilt worden. Es liege keine unzulässige Normenkorrektur vor.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 27. Juli 2015 aus, der geplante 
Schulbetrieb gehöre zu den in der Wohnzone W2 zulässigen Nutzungsarten. Die Vor-
instanz habe in der angefochtenen Verfügung ausgeführt, dass die Schulnutzung mit den 
Nutzungen Kindergarten, Kindertagesstätte sowie Hotel- und Gastgewerbebetriebe 
vergleichbar sei und diese sogar als "dem Wohnen gleichgestellt" bezeichnet. Indem in 
Art. 20 Abs. 1 GBR die erwähnten Nutzungen ausdrücklich dem Wohnen gleichgestellt 
würden, müssten diese auch bei der Berechnung der Wohnanteilsvorschriften als Wohnen 
gelten. Setze man die Unterrichtsnutzung also dem Wohnen gleich, so liege eine 
Wohnnutzung von 100 % vor und eine Ausnahmebewilligung vom Mindestwohnanteil sei 
gar nicht mehr nötig. 
c)
Es ist unbestritten, dass der geplante Schulbetrieb zu den gemäss Art. 20 GBR in der 
Wohnzone W2 zulässigen Nutzungsarten gehört. Dies allein macht das Bauvorhaben aber 
noch nicht zonenkonform. Der von Art. 20 Abs. 1 GBR verlangte minimale Wohnanteil von 
50 % ist neben der Art der Nutzung eine weitere Voraussetzung, die erfüllt sein muss, 
damit ein Vorhaben in der Wohnzone W2 zonenkonform ist. Das Bauvorhaben erfüllt diese 
Voraussetzung nicht: Geplant ist ein Gebäude das nur dem Schulbetrieb dient und keine 
Wohnungen enthält. Anders als die Beschwerdegegnerin darstellt, kann ihr Schulbetrieb 


7
nicht wie die in Art. 20 Abs. 1 GBR explizit genannten Nutzungen dem Wohnen 
gleichgestellt werden. Art. 20 GBR nennt als dem Wohnen gleichgestellte Einrichtungen 
abschliessend nur Kindergärten und Kindertagesstätten, Alterswohn- und Pflegeheime 
sowie Hotel- und Gastgewerbebetriebe. Schulen werden nicht erwähnt und sind mit den 
genannten Einrichtungen auch nicht vergleichbar. Im Gegensatz zu Schulgebäuden dienen 
Alters- und Pflegeheime sowie Hotelbetriebe der Beherbergung von Menschen, die in den 
Räumen dieser Einrichtungen – wie in Wohnräumen üblich – übernachten und einen Teil 
ihrer Freizeit verbringen. Bei Schulräumen ist dies nicht der Fall; diese werden zu 
Ausbildungs- und Arbeitszwecken genutzt und nicht zum Übernachten oder dem 
Verbringen der Freizeit. Bei den von Art. 20 Abs. 1 GBR ebenfalls dem Wohnen 
gleichgestellten Kindertagesstätten und Kindergärten handelt es sich um Sonderfälle, bei 
denen die räumliche Nähe und der enge Bezug zu den umliegenden Wohnquartierteilen 
wichtig ist und die daher von Art. 20 GBR privilegiert werden. Aus dem Umstand, dass 
diese Einrichtungen dem Wohnen gleichsetzt sind, kann nicht gefolgert werden, das 
Gleiche gelte für Schulen. Dies widerspräche dem eindeutigen Wortlaut und dem Sinn und 
Zweck der Norm. Das geplante Gebäude, das zu 100 % einem Schulbetrieb und nicht dem 
Wohnen dienen soll, hält somit den Mindestwohnanteil von Art. 20 Abs. 1 GBR nicht ein 
und ist im Umfange von 50 % der Bruttogeschossfläche nicht zonenkonform. Das 
Bauvorhaben 
ist 
daher 
auf 
eine 
Ausnahmebewilligung 
angewiesen. 
Ob 
eine 
Ausnahmebewilligung von den Zonenvorschriften überhaupt erteilt werden darf, ist 
allerdings zwischen den Verfahrensbeteiligten umstritten.
d)
Gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG9 ist Voraussetzung einer Baubewilligung, dass 
das Bauvorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Ist ein Vorhaben nicht 
zonenkonform, kann es unter bestimmten Voraussetzungen mittels einer Ausnahme 
bewilligt werden. Für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind diese 
Voraussetzungen in den Art. 24 ff. RPG definiert. Ausnahmen innerhalb der Bauzone regelt 
laut Art. 23 RPG das kantonale Recht. Das Raumplanungsrecht lässt somit Ausnahmen 
von 
Nutzungsvorschriften 
grundsätzlich 
zu. 
Das 
bernische 
Recht 
regelt 
die 
Ausnahmebewilligung in Art. 26 BauG. Gemäss dieser Vorschrift können Ausnahmen von 
einzelnen Bauvorschriften gewährt werden. Gemeint sind damit Vorschriften und Pläne des 
9 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)


8
Kantons und der Gemeinden, die sich auf die Ausführung von Bauvorhaben beziehen, 
wozu auch die Nutzungsvorschriften der Bauzone gehören.10 
Ausnahmen dürfen allerdings nicht zu einer systematischen Korrektur einer allgemein 
unbefriedigenden Vorschrift führen; eine solche muss im ordentlichen Gesetzgebungs- 
bzw. Nutzungsplanverfahren geändert werden.11 Planungsrechtlich sind auch jene 
Vorhaben zu erfassen, die wesentlich von den baurechtlichen Vorschriften abweichen und 
den Rahmen der konventionellen Bauweise und Nutzungsformen sprengen und/oder 
grosse Auswirkungen auf die bestehende Nutzungsordnung oder die Umwelt haben 
(Vorrang der Planung, vgl. auch Art. 19 f. BauG).12 All dies schliesst Ausnahmen von 
Mindestwohnanteilsvorschriften nicht grundsätzlich aus; es ist eine einzelfallweise 
Betrachtung erforderlich. So hat denn auch die Rechtsprechung wiederholt Ausnahmen 
von Mindestwohnanteilsvorschriften bewilligt: Während das Bernische Verwaltungsgericht 
im Jahr 2000 im Zusammenhang mit einer Wohnanteilsnutzung eine Ausnahmebewilligung 
ablehnte und darin eine unzulässige Normenkorrektur sah,13 hielt es in einem späteren 
Entscheid fest, seine frühere Rechtsprechung sei zu absolut, und es bestätigte eine 
Ausnahmebewilligung für die Ausdehnung der Nichtwohnnutzung von 50 % auf 100 %.14 
Das Verwaltungsgericht führte dazu aus, besondere Verhältnisse könnten es rechtfertigen, 
dass auf einer Parzelle ausnahmsweise eine andere Nutzung als die reglementarische 
gestattet werde. Eine unzulässige Normkorrektur liegt erst dann vor, wenn eine solche 
Ausnahme systematisch oder für ein grösseres Gebiet erteilt werde oder aus Gründen der 
Rechtsgleichheit erteilt werden müsste. Die Grenze liege dort, wo mit weit reichenden 
Ausnahmen die Grundordnung völlig durchlöchert und faktisch eine neue Ordnung 
geschaffen würde. Die Grenze für die Zulässigkeit einer Ausnahmebewilligung liege dort, 
wo eine besondere Baute oder Anlage im Sinne von Art. 19 BauG in Frage stehe, für 
welche eine Überbauungsordnung notwendig ist. Auch das Bundesgericht beurteilte eine 
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26 
N. 1; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 23 N. 1 und N. 3; Tschannen, in 
Kommentar RPG, 1999, Art. 2 N. 32; Peter Ludwig/Beat Stalder, Öffentliches Baurecht, in: Bernisches 
Verwaltungsrecht, hrsg. von Markus Müller/Reto Feller, 2. Auflage, Bern 2013, S. 502 N. 91
11 Peter Ludwig /Beat Stalder, a.a.O., S. 501 N. 89
12 Peter Ludwig /Beat Stalder, a.a.O., S. 502 N. 94; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 19/20 N. 1
13 BVR 2000 S. 268 ff.
14 BVR 2003 S. 534 f. E. 5.5


9
Ausnahme von der Einhaltung eines Mindestwohnanteils, der im zu beurteilenden Fall 
sogar 90 % betrug, als zulässig.15
e)
 Das umstrittene Vorhaben betrifft einen kleinen Erweiterungsbau mit fünf 
Unterrichtsräumen, der benachbart zu einer bestehenden grösseren Schulanlage erstellt 
werden soll. Das geplante Gebäude sprengt weder den Rahmen der konventionellen 
Bauweise und Nutzungsformen noch hat es grosse Auswirkungen auf die bestehende 
Nutzungsordnung oder die Umwelt. Die beantragte Ausnahme betrifft nur eine einzelne 
Parzelle und es ist weder ersichtlich noch geltend gemacht, dass die Vorinstanz 
systematisch Ausnahmen von den Wohnanteilsvorschriften erteilt. Zudem soll das 
umstrittene Gebäude als Erweiterungsbau neben einer Schulanlage erstellt werden, die 
sich in einer ZöN befindet. Der Schulstandort an sich wurde daher planungsrechtlich 
festgelegt und ist demokratisch legitimiert. Eine unzulässige Normenkorrektur liegt nicht 
vor. Aus diesen Gründen ist im vorliegenden Fall eine Ausnahmebewilligung von den 
Zonenvorschriften grundsätzlich zulässig. 
4.
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestwohnanteils
a)
Die Vorinstanz erteilte für das Vorhaben eine Ausnahmebewilligung für das 
Unterschreiten des minimalen Wohnanteils mit der Begründung, die Beschwerdegegnerin 
habe auf den Parzellen, auf denen sich die bestehende Schule befinde, keine Möglichkeit 
einer baulichen Erweiterung, sei aber auf zusätzliche Räume angewiesen. Für den 
Schulbetrieb habe die Beschwerdegegnerin temporär Räume im 1.5 km entfernten 
G.________haus gemietet. Die getrennten Standorte verursachten aber Mehrverkehr, 
Sicherheitsprobleme und organisatorische Schwierigkeiten. Der geplante Bau auf der 
benachbarten Parzelle Nr. F.________ sei die einzige Erweiterungsmöglichkeit in der Nähe 
der Schule. Das Vorhaben liege aufgrund der Konzentration einer betrieblich und 
organisatorisch zusammengehörenden Nutzung, dem Erhalt des Ausbildungsstandortes 
und der Reduktion des Verkehrsaufkommens im öffentlichen Interesse. Die unmittelbare 
Nähe des Erweiterungsbaus sei betrieblich und organisatorisch sinnvoll, da insbesondere 
die bestehende Infrastruktur des Hauptbaus zur Verfügung stünde. Der Erweiterungsbau 
beeinträchtige keine nachbarlichen Interessen, da die Nutzung in der Regel nur tagsüber 
15 BGer 1C_207/201 vom 15. März 2013 


10
erfolge. Durch die Schulnutzung seien keine störenden Immissionen auf die Nachbarschaft 
zu erwarten. Der Erweiterungsbau sei zudem so konzipiert, dass die Schulräume bei 
Nichtbedarf in Wohnungen umgebaut werden könnten.
b)
Die Beschwerdeführenden dagegen machen geltend, die Beschwerdegegnerin 
könne sich nicht auf besondere Verhältnisse berufen. Grundsätzlich gelte, dass ein 
öffentliches Interesse am Bauvorhaben noch keine besonderen Verhältnisse begründe. 
Überdies rechtfertige sich eine Ausnahme nicht, wenn zumutbare Alternativen zur 
Verfügung stünden. Der Beschwerdegegnerin sei es zumutbar, die Schulräume mit einer 
50%-igen Wohnnutzung zu verbinden. Weitere Schulräume könnten im Umkreis der 
H.________Schule hinzugemietet werden. Das Bauvorhaben stelle lediglich die optimale 
Lösung für die Beschwerdegegnerin dar, was allerdings andere Lösungen nicht 
ausschliesse und überdies keine besonderen Verhältnisse zu begründen vermöge. Zudem 
würden sowohl der Mehrverkehr als auch Sicherheitsaspekte keine besonderen 
Verhältnisse begründen. Der Bestand der H.________Schule sei mit dem Bauabschlag für 
das vorliegende Bauvorhaben nicht gefährdet.
c)
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, sie sei dringend auf zusätzliche 
Unterrichtsräume angewiesen, damit sie ihre wichtige und im öffentlichen Interesse 
liegende Ausbildungsaufgabe weiterhin erfüllen könne. Einerseits habe sich aufgrund der 
Reform der kaufmännischen Grundausbildung der schulische Anteil der Berufslehre 
markant erhöht und andererseits habe sich auch das Einzugsgebiet der Schule 
vergrössert. Daher bestehe Bedarf nach mehr Unterrichtsräumen. Mit den Räumen an 
ihrem Hauptstandort und den zusätzlichen Räumen im G.________haus in der Thuner 
Innenstadt könnten heute maximal 39'330 Lektionen pro Jahr angeboten werden, es seien 
aber 39'690 Lektionen pro Jahr erforderlich. Die Auslastung liege daher auch mit den 
hinzugemieteten Räumen über 100 %. Die Räume im G.________haus seien zudem 
aufgrund des schlechten Raumklimas, einer schlechten Innenakustik und des 
Verkehrslärms für eine Unterrichtsnutzung schlecht geeignet. Vor allem aber lägen die 
Räume rund 1.5 km vom Hauptstandort entfernt, was zahlreiche betriebliche und 
organisatorische Nachteile mit sich bringe. Ein Wechsel zwischen den Standorten 
erfordere einen 20-minütigen Fussmarsch, eine Verbindung mit dem öffentlichen Verkehr 
sei nicht vorhanden. Ein Wechsel innerhalb der normalen Pausenzeiten zwischen den 
Lektionen sei daher nicht zu schaffen. Dies schränke die Möglichkeiten der 
Lektionenplanung und der Raumnutzung stark ein. Weiter hätten vom Hauptstandort 


11
entfernt liegende Räume den Nachteil, dass dort zusätzliche Infrastruktur nötig sei, da die 
Infrastruktur am Hauptstandort nicht genutzt werden könne. Es seien verschiedenste 
Alternativstandorte geprüft worden, ohne Erfolg: So sei beispielsweise eine Belegung von 
Räumen in der direkt benachbarten Gewerblich Industriellen Berufsfachschule nicht 
möglich, weil dort ebenfalls keine Kapazitäten mehr vorhanden seien. Das Areal der 
früheren Heilpädagogischen Schule Seefeld wolle von der Stadt Thun für einen 
Primarschulstandort freigehalten werden. Eine Unterkellerung oder Aufstockung des 
bestehenden Gebäudes sei kaum realisierbar, da das Gebäude denkmalgeschützt sei und 
aufgrund 
des 
hohen 
Grundwasserspiegels 
auf 
Pfählen 
stehe. 
Weiter 
sei 
zu 
berücksichtigen, dass die Mindestwohnanteilvorschrift ein genügendes Wohnungsangebot 
sichern wolle und damit ein öffentliches Interesse darstelle und nicht dem Schutz der 
Nachbarn diene. Da auch das Bauvorhaben im öffentlichen Interesse liege, sei eine 
Abwägung zwischen den beiden betroffenen öffentlichen Interessen vorzunehmen. In 
einem 
solchen 
Fall 
seien 
besondere 
Verhältnisse 
zu 
bejahen, 
wenn 
die 
Interessenabwägung zu Gunsten des Bauvorhabens ausfalle. 
d)
Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine überwiegenden 
öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine 
wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne 
durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen 
kumulativ erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im 
Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse 
generalisierend erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich 
deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese 
in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 
der Bauherrschaft ergeben, eine Ausnahme begründen. Nach der Praxis des 
Verwaltungsgerichts können auch Gründe für die Erhaltung oder Erweiterung eines 
Gewerbebetriebs einen Ausnahmegrund darstellen.16 Ebenso können betriebstechnische 
Gründe eine Ausnahme rechtfertigen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer 
Ideallösung 
oder 
intensives 
Ausnützungsstreben 
rechtfertigen 
dagegen 
keine 
16 VGE 100.2013.224 vom 9. März 2015 E. 5.1 mit Hinweisen


12
Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 
Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund 
keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt 
von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der 
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der 
verlangten Abweichung.17
e)
Es 
ist 
unbestritten, 
dass 
das 
Raumangebot 
des 
Hauptstandortes 
der 
H.________Schule 
Thun 
für 
den 
Schulbetrieb 
nicht 
ausreichend 
ist 
und 
die 
Beschwerdegegnerin für den Schulbetrieb zusätzliche Räume benötigt. Das Erstellen 
zusätzlicher Unterrichtsräume, damit die im Rahmen der kaufmännischen Grundausbildung 
notwendige Anzahl Lektionen angeboten werden kann, liegt im öffentlichen Interesse. Die 
Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin haben überzeugend dargelegt, dass es nicht 
möglich ist, die bestehende Schulanlage in der ZöN zu erweitern. Auch dies wird von den 
Beschwerdeführenden nicht bestritten. Sie betrachten aber die Zumietung von 
bestehenden Räumen oder die Erstellung eines Gebäudes mit 50 % Wohnnutzung als 
zumutbare Alternativen. Dem ist entgegenzuhalten, dass bei einer Kombination von 
Unterrichts- und Wohnräumen im geplanten Erweiterungsbau kaum mehr als zwei 
Unterrichtsräume realisiert werden könnten, was für die Behebung der Raumknappheit 
nicht ausreichend wäre. Auch die Miete zusätzlicher Räume in der nahen Umgebung des 
Schulstandortes ist keine realistische Alternative: In den Schulgebäuden in der Umgebung 
stehen keine freien Räume zur Verfügung und in den bestehenden Wohnhäusern in der 
Nähe, die sich alle in der Wohnzone W2 befinden, dürften kaum für die Schulnutzung 
geeignete Räumlichkeiten zu mieten sein. Die Miete von Räumen an weiter entfernten 
Standorten hat, wie die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin überzeugend darlegen, 
gewichtige Nachteile, da die Grundinfrastruktur des Hauptstandortes nicht genutzt werden 
kann und ein Wechsel des Standorts zwischen den Lektionen nicht möglich ist. Der Bedarf 
an zusätzlichen Unterrichtsräumen und die Notwendigkeit, diese in unmittelbare Nähe zum 
bestehenden Schulstandort zu realisieren, stellen besondere Verhältnisse im Sinne von 
Art. 26 BauG dar, die eine Ausnahme rechtfertigen. 
17 Zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4


13
f)
Mit der Erteilung einer Ausnahme von der Mindestwohnanteilvorschrift gemäss 
Art. 20 Abs. 1 GBR wird zwar das öffentliche Interesse an der Sicherung eines 
genügenden Wohnungsangebotes beeinträchtigt. Das öffentliche Interesse an genügend 
Unterrichtsräumen für die kaufmännische Berufsbildung und die Interessen der 
Beschwerdegegnerin, die erforderlichen zusätzlichen Räume neben dem bestehenden 
Schulstandort zu errichten, überwiegen aber vorliegend das von Art. 20 Abs. 1 GBR 
verfolgte Interesse. Wesentliche nachbarliche Interessen werden durch die Erteilung der 
Ausnahmebewilligung 
unbestrittenermassen 
nicht 
betroffen. 
Damit 
sind 
die 
Voraussetzungen nach Art. 26 Abs. 1 BauG für eine Ausnahme erfüllt. Die Vorinstanz hat 
daher zu Recht eine Ausnahmebewilligung von den Nutzungsvorschriften bzw. für das 
Unterschreiten des minimalen Wohnanteils erteilt.
5.
Baupolizeiliche Masse / Ortsbild
a)
Die Bauparzelle befindet sich in der Wohnzone W2 und im Perimeter des 
Ortsbildgebiets O VI „Seefeld“. Die Ortsbildgebiete von Thun umfassen jene Gebiete 
ausserhalb der Altstadt, die aus historischen, städtebaulichen oder architektonischen 
Gründen für die Entwicklung und das Erscheinungsbild der Stadt bedeutungsvoll sind. Ihre 
prägenden Elemente und Merkmale sind zu erhalten und behutsam zu erneuern. 
Neubauten sind so einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibt (Art. 33 Abs. 
1 GBR). Die Ortsbildgebiete sind Erhaltungs- und Entwicklungsgebiete im Sinne von 
Art. 31 GBR. In diesen Gebieten ist an Stelle der baupolizeilichen Masse der 
zugrundliegenden Bauzone die vorherrschende bestehende Bebauung wegleitend (Art. 31 
Abs. 2 GBR). Dies bedeutet, dass im Einzelfall die Merkmale der für ein Gebiet 
vorherrschenden und prägenden Bebauungsstruktur massgebend sind und nicht die 
möglicherweise strukturfremden baupolizeilichen Masse.18 Laut Ziffer 4.2 des Anhanges 4 
zum GBR umfasst das Ortsbildgebiet O VI „Seefeld" den ausserhalb der Bahnlinie 
liegenden Teil der historischen "Parzellierung der Spitalmatte" aus dem Jahre 1873 und 
wird im Wesentlichen geprägt durch: 
"-das aus Radial- und Ringstrassen bestehende, einheitlich gestaltete Strassennetz 
mit Baumalleen,
- zweigeschossige, repräsentative Villen im klassischen, im Schweizer Holzbau-, im 
Jugend- oder im Heimatstil, mit quadratnahem Grundriss, unter Sattel-, Walm- oder 
Mansarddächern,
18 Kommentar im Baureglement zu Art. 31 Abs. 2 GBR


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- die Schulbauten und -anlagen des Gymnasiums Seefeld,
- grossen Gärten mit raumbildenden und teilweise originalen Einfriedungen sowie mit 
bedeutendem Baumbestand."
b)
Der geplante Erweiterungsbau besteht aus Kuben unterschiedlicher Höhe mit 
Flachdächern und Fassaden aus hellen, eingefärbten Betonelementen. Die Baute soll 
deutlich von der Strasse zurückversetzt erstellt werden. Gemäss Umgebungsplan werden 
an den östlichen und westlichen Parzellengrenzen sowie gegen die Strasse hin Hecken 
gepflanzt und im grosszügigen Vorgartenbereich sind neben dem Hauszugang eine 
Blumenwiese sowie ein Kiesplatz mit Baum und Sitzgelegenheiten geplant. Das 
projektierte Gebäude ist 17.10 Meter lang sowie 15.30 Meter breit und die verschiedenen 
Kuben haben Höhen zwischen 9.58 und 12.82 Metern.19
c)
Das Bauvorhaben hält unbestrittenermassen die für die Wohnzone W2 geltenden 
baupolizeilichen Masse nicht ein. Die Vorinstanz kam aber zum Schluss, diese seien hier 
nicht massgebend, sondern es seien gemäss Art. 31 Abs. 2 GBR die Merkmale der für das 
Gebiet vorherrschenden und prägenden Bebauungsstruktur massgebend. Sie hielt in der 
Begründung des angefochtenen Entscheids fest, das Bauprojekt sei von der Bauherrschaft 
unter Berücksichtigung der vorherrschenden Bebauung entwickelt worden. Das 
Bauvorhaben nehme die massgebenden Elemente wie beispielsweise das Volumen, den 
Standort auf der Parzelle sowie die Grenzabstände auf und wende sie zeitgemäss und 
behutsam an. Auch die Aussenraumgestaltung sei in Anlehnung an die vorherrschende 
Bebauung und unter Berücksichtigung der Merkmale, wie die grossen Gärten mit 
geschlossenen raumbildenden Einfriedungen, konzipiert worden. Das Bauvorhaben habe 
gemäss der Beurteilung des Fachausschusses Bau- und Aussenraumgestaltung der Stadt 
Thun eine hohe ortsbauliche und architektonische Qualität. 
d)
Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, einerseits dürfe die besondere 
Regelung von Art. 31 Abs. 2 GBR bei zonenwidrigen Gebäuden nicht herangezogen 
werden und andererseits nehme das Bauvorhaben die prägenden Elemente und Merkmale 
des Ortsbildgebiets Nr. O VI «Seefeld» gar nicht auf. Das Projekt orientiere sich 
hauptsächlich an den Massen der umliegenden Gebäude (Grenzabstand und 
Gebäudehöhe etc.). Es werde aber den erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht 
gerecht. Der geplante Neubau bestehe aus drei Kuben mit unterschiedlicher Höhe; 
19 Baugesuchspläne (Vorakten p. 20 ff.) und Foto des Modells (Beschwerdebeilage 2)


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dadurch werde der typische quadratnahe Grundriss der umliegenden Villen durchbrochen. 
Statt den für das Ortsbildgebiet typischen Sattel-, Walm- oder Mansardendächern sei der 
Neubau von Flachdächern geprägt. Der für das Ortsbildgebiet typische villenähnliche 
Baustil gehe dadurch gänzlich verloren. Von einer behutsamen Erneuerung und einem 
Einfügen in das Ortsbildgebiet, so dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibe, könne 
keine Rede sein.
Die Beschwerdeführenden bestreiten somit nicht, dass sich das Bauvorhaben an den 
baulichen Dimensionen der umgebenden Bauten orientiert, sondern machen in erster Linie 
ästhetische Bedenken geltend und verneinen die Anwendbarkeit von Art. 31 Abs. 2 GBR 
auf das Bauvorhaben.
e)
Die für die einzelnen Bauzonen geltenden baupolizeilichen Masse stehen laut Art. 21 
Abs. 1 GBR ausdrücklich unter dem Vorbehalt besonderer baurechtlicher Ordnungen und 
Gebiete 
und 
kommen 
gemäss 
Art. 
31 
Abs. 
2 
GBR 
in 
Erhaltungs- 
und 
Entwicklungsgebieten, zu denen die Ortsbildgebiete gehören, nicht zur Anwendung. Art. 31 
Abs. 2 GBR hält zu diesen Gebieten abschliessend fest, dass an Stelle der 
baupolizeilichen Masse der zu-grundliegenden Bauzone die vorherrschende bestehende 
Bebauung wegleitend ist. Dies gilt somit für sämtliche Neu- und Umbauvorhaben in den 
betreffenden Gebieten, unabhängig davon, ob sie zonenkonform sind oder mittels einer 
Ausnahme von den Zonenvorschriften realisiert werden dürfen.
f)
Das Bauvorhaben orientiert sich hinsichtlich Volumen, Grundriss, Gebäudehöhe, 
Abständen und Standort auf der Parzelle an der umliegenden Bebauung: So ist das 
geplante Gebäude wie die benachbarten Häuser deutlich von der Strasse zurückversetzt 
angeordnet, weist trotz Staffelung den im Quartier typischen quadratähnlichen Grundriss 
auf und hat ein mit den benachbarten Gebäuden vergleichbares Volumen. Auf der 
Nordseite übernimmt die geplante Baute die Flucht der Nordfassaden der Nachbargebäude 
und es hat auch zur Westgrenze der Parzelle einen ähnlichen Abstand wie die 
Nachbarhäuser. Zudem sieht das Vorhaben quartiertypisch einen grosszügigen 
Gartenbereich mit Einfriedung vor.20 Das geplante Gebäude hat ohne Treppenhausaufbau 
eine Höhe von 9.58 bis 11.20 Meter, die sich ebenfalls an den umliegenden Bauten, die 
Höhen von 11.4 bis 11.6 Metern haben, orientiert. Zudem übernimmt es die verschiedenen 
20 Situationsplan und Umgebungsplan (Vorakten p. 20 und p. 23), Städtebauliche Analyse (Vorakten p. 254 f. 
und p. 272)


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Höhen (Traufe, Dachschleppe, First) der Nachbarbauten.21 Das Bauvorhaben nimmt daher 
die Masse der umliegenden Gebäude bzw. die Dimensionen der umgebenden 
Bebauungsstruktur in genügender Weise auf. Dies wird von den Beschwerdeführenden 
nicht bestritten. Sie sind allerdings der Auffassung, das Vorhaben füge sich in ästhetischer 
Hinsicht nicht in die bestehende Bebauung ein und orientiere sich insbesondere nicht an 
den für das Gebiet prägenden Villen.
g)
Wie bereits erwähnt, sind laut Art. 33 Abs. 1 GBR in Ortsbildgebieten deren 
prägenden Elemente und Merkmale zu erhalten und behutsam zu erneuern. Neubauten 
sind so einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibt. Daneben ist auch in 
den Ortsbildgebieten die allgemeine Gestaltungsvorschrift von Art. 5 Abs. 1 GBR zu 
beachten. Insbesondere bei der Auslegung des Begriffs „gute Gesamtwirkung“ kann auf 
den Begriff in Art. 5 Abs. 1 GBR abgestellt werden. Art. 5 Abs. 1 GBR lautet wie folgt:
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung 
eine gute Gesamtwirkung entsteht; dies betrifft insbesondere:
- die 
prägenden 
Elemente 
und 
Merkmale 
des 
Strassen-, 
Orts-, 
und 
Landschaftsbildes,
- die Eigenheiten des Quartiers,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die 
beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und 
Reklamen,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der 
Begrenzungen gegen den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und 
Eingänge sowie
- die Gewährleistung der Sicherheit im öffentlichen Raum.
h)
Die Vorinstanz liess das Bauvorhaben im Rahmen einer Voranfrage und im 
Baubewilligungsverfahren durch den Fachausschuss Bau- und Aussenraumgestaltung 
(FBA) der Stadt Thun, eine örtliche Fachstelle gemäss Art. 22 Abs. 2 BewD22, beurteilen.23 
Der FBA hat sich mehrfach und eingehend mit dem Bauprojekt auseinandergesetzt.24 Im 
Rahmen einer Voranfrage hielt er zunächst fest, der Ansatz der Projektverfasser, durch 
21 Städtebauliche Analyse (Vorakten p. 248); Unterlagen Höhenbezüge (Beschwerdeantwortbeilage 2); 
Projektpläne (Vorakten p. 21 ff.)
22 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
23 Vgl. Art. 10 GBR 
24 Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 9.7.2013 (Vorakten, p. 280 ff.), Protokollauszug FBA vom 
17.9.2013 (Vorakten, p. 234 ff.), Auszug Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 4.11.2014 (Vorakten, p. 102 
ff.), Protokollauszug FBA vom 18.11.2014 (Vorakten, p. 100 ff.)


17
eine Versetzung der Klassenzimmer im Grundriss wie im Schnitt das Bauvolumen kubisch 
aufzulösen, könne zielführend sein. Das Gesamtvolumen und die Gebäudetiefe seien aber 
noch zu gross.25 Nach einer Anpassung des Vorprojektes kam der FBA zum Schluss, die 
volumetrische Gliederung habe durch eine separate Fassung der Nebenräume in einem 
kleineren Volumen über und unter dem Haupteingang verfeinert werden können. Durch die 
Verringerung des wahrnehmbaren Volumens erscheine der Abstand zur Strasse grösser. 
Die unterschiedliche Höhenstaffelung unterstützte eine differenzierte Wahrnehmung des 
Gebäudemassstabes. Das Konzept sei ortsverträglich und könne weiterbearbeitet werden. 
Es müsse aber insbesondere die Gestaltung der Hauptfassade und der Umgebung sowie 
eine Spiegelung des Grundrisses überprüft werden.26 Nach einer weiteren Überarbeitung 
des Projekts hielt der FBA fest, die verlangten Überprüfungen seien erfolgt. Eine 
einladendere Wirkung der Hauptfassade sei aber noch nicht erreicht worden und bei der 
Umgebungsgestaltung bestünden Zweifel, ob die erforderlichen Pausenflächen angeboten 
werden könnten.27 Schliesslich kam der FBA nach einer weiteren Anpassung des Projekts 
zum Schluss, das Bauvorhaben weise insgesamt eine hohe ortsbauliche und 
architektonische Qualität auf. Die getätigten Optimierungen trügen allesamt zur 
Perfektionierung eines überzeugenden Gestaltungskonzeptes bei. Durch zusätzliche 
Fenster wirke nun die Hauptfassade deutlich einladender und die unterschiedliche 
Anordnung sämtlicher Fenster ergänze die durch die Staffelung des Bauvolumens 
bezweckte Differenzierung der Gebäudeseiten.28 Der FBA beantragte gestützt auf seine 
Beurteilung 
die 
Bewilligung 
des 
Vorhabens 
unter 
Berücksichtigung 
eines 
Anpassungsvorschlages betreffend Aufenthaltsplatz im Garten. Dieser Vorschlag wurde 
umgesetzt.
i)
Die Beurteilung der FBA ist nachvollziehbar und überzeugend. Das Bauvorhaben 
übernimmt hinsichtlich der Stellung, des Standorts auf der Parzelle, der Höhe und des 
Volumens, 
der 
Gestaltung 
des 
Aussenraums, 
des 
Zugangsbereichs 
und 
der 
quartiertypischen Einfriedung die Merkmale der bestehenden Bebauungsstruktur und fügt 
sich 
gut 
in 
diese 
ein. 
Die 
gute 
Gesamtwirkung 
wird 
erhalten. 
Wie 
die 
Beschwerdeführenden richtig festhalten, unterscheidet sich das Bauvorhaben zwar 
hinsichtlich der Dachform von der Mehrheit der Nachbarbauten und sein Grundriss ist nicht 
25 Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 9.7.2013
26 Protokollauszug FBA vom 17.9.2013
27 Auszug Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 4.11.2014
28 Protokollauszug FBA vom 18.11.2014


18
vollständig quadratisch. Zudem hat es nicht den Baustil der im Quartier verbreiteten 
historischen Villen. Dies hat aber nicht zur Folge, dass der Erhalt der guten Gesamtwirkung 
und die Orientierung an der bestehenden Bebauungsstruktur zu verneinen wären: Die 
Dachformen im Ortsbildgebiet "Seefeld" sind bereits sehr unterschiedlich gestaltet. Es gibt 
Sattel-, Walm- oder Mansardendächer mit unterschiedlichen Firstrichtungen, daneben sind 
auch Flachdachbauten vorhanden.29 Es ist somit keine einzelne Dachform vorherrschend. 
Eine Flachdachbaute, die sich hinsichtlich anderer Merkmale an der Umgebung orientiert, 
kann daher die Anforderungen der Art. 31 und 33 GBR erfüllen. Was den Grundriss betrifft, 
basiert das Vorhaben auf einem quadratnahen Grundriss mit Vor- und Rücksprüngen. 
Damit wird nicht nur eine "Verfeinerung" der Baute, sondern auch eine Annäherung an die 
bestehenden Gebäude erreicht. Diese haben nämlich ebenfalls nicht rein quadratische 
Grundrisse, sondern Vor- und Rücksprünge, Erker etc.30 Ziff. 4.2 des Anhanges zum GBR 
nennt denn auch als Merkmal für das Ortsbildgebiet "Seefeld" nicht quadratische, sondern 
"quadratnahe" Grundrisse. Einen solchen weist das Bauvorhaben auf. Im Übrigen fordern 
die Art. 31 und 33 GBR nur, dass die bestehenden prägenden Merkmale, wie 
beispielsweise das einheitlich gestaltete Strassennetz, die grossen Gärten mit 
raumbildenden Einfriedungen oder die bestehenden Villen, erhalten werden und sich 
Neubauten an der bestehenden Struktur orientieren. Nicht verlangt wird, dass bei 
Neubauten der Baustil der alten Villen kopiert wird. Das Kopieren vergangener 
Architekturstile bei Neubauten führt im Gegenteil eher zu ästhetisch negativen 
Ergebnissen. Eine gute Gesamtwirkung von Neubauten in einem Quartier mit älterem 
Baubestand kann durchaus auch mit zeitgenössischer Architektur erzielt werden. 
Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, dass das Vorhaben die Vorgaben der 
Art. 5 Abs. 1, Art. 31 Abs. 2 und Art. 33 Abs. 1 GBR erfüllt. 
6.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführenden nicht verletzt hat und zu Recht eine Ausnahmebewilligung von den 
29 Vgl. beispielsweise die Bilder in den Vorakten (p. 246, 249, 250, 256, 270, 272, 277) und in 
Beschwerdeantwortbeilage 3
30 Vgl. den Situationsplan (Vorakten p. 20) sowie die Bilder in den Vorakten (p. 270, 272) 


19
Zonenvorschriften erteilt und das Vorhaben bewilligt hat. Die Beschwerde ist abzuweisen 
und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie 
haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 
Abs. 1 GebV31).
c)
Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten 
zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der Anwalt der Beschwerdegegnerin macht ein 
Honorar von Fr. 6'100.00 sowie Mehrwertsteuern von Fr. 488.00, total ausmachend Fr. 
6'588.00 geltend. Dies gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführenden 
haben somit der Beschwerdegegnerin die Parteikosten von Fr. 6'588.00 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen und der Gesamtentscheid der Stadt Thun vom 
29. Mai 2015 bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'800.00 werden den Beschwerdeführenden zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im 
Betrag 
von 
Fr. 
6'588.00 
(inkl. 
Mehrwertsteuer) 
zu 
ersetzen. 
Die 
Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


20
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, A-Post
-
Regierungsstatthalteramt Thun, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin