be_bvd · 110 2025 67 · 2025-05-03 · de

Neubau Pferdestall | Heimenhausen

1/8
Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 31
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2025/67
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 3. Oktober 2025
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Frau Rechtsanwältin D.________
und
Herrn E.________
Beschwerdegegner 1
Frau F.________
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch Rechtsanwalt und Notar G.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Heimenhausen, Gemeindeverwaltung, 
Dorfstrasse 20, 3373 Heimenhausen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Heimenhausen vom 
3. Mai 2025 (eBau Nummer A.________); Neubau Pferdestall)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner (nachfolgend Beschwerdegegner-
schaft) reichten am 1. November 2024 bei der Gemeinde Heimenhausen ein Baugesuch ein für 
den Ersatzneubau eines Pferdestalls auf der Parzelle Heimenhausen Grundbuchblatt 
Nr. J.________. Die Parzelle liegt in der Dorfzone. Am 8. November 2024 reichte die Beschwer-
degegnerschaft ein Ausnahmegesuch, datiert vom 6. November 2024, betreffend Unterschreitung 
des Grenzabstandes nach. Die Gemeinde publizierte das Bauvorhaben und das Ausnahmege-
such. Der Beschwerdeführer erhob Einsprache. Mit Bauentscheid vom 3. Mai 2025 erteilte die 
Gemeinde Heimenhausen die Baubewilligung.


BVD 110/2025/67
2/8
2.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 27. Mai 2025 Beschwerde bei der Bau- und Ver-
kehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des Entscheids vom 
3. Mai 2025 und die Erteilung des Bauabschlags, eventuell die Rückweisung an die Vorinstanz. 
Er macht insbesondere geltend, dass der geplante Neubau des Pferdestalls die anwendbaren 
Grenz- und Gebäudeabstände nicht einhalte und die Vorinstanz zu Unrecht die Besitzstandsga-
rantie angewendet habe.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerschaft beantragt mit Beschwerde-
antwort vom 26. Juni 2025 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der Baubewilli-
gung vom 3. Mai 2025. Sie macht insbesondere geltend, dass aufgrund der bestehenden gegen-
seitigen Näherbaurechte sowie auch gestützt auf die Besitzstandsgarantie das Bauprojekt recht-
mässig und bewilligungsfähig sei. Mit Stellungnahme vom 1. Juli 2024 [recte: 1. Juli 2025] bean-
tragt die Gemeinde Heimenhausen, die Beschwerde sei abzuweisen. Sie macht geltend, die Vor-
aussetzungen des Besitzstands seien gegeben.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde 
zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Be-
schwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Entscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten.
2. 
Grenz- und Gebäudeabstand
a)
Der geplante Pferdestall besteht aus vier Pferdeboxen und soll in einer spiegelverkehrten 
L-Form in der Nähe der Grenze zum Grundstück des Beschwerdeführers, Heimenhausen Grund-
buchblatt Nr. K.________, erstellt werden. Der längere Teil des Gebäudes, der drei Pferdeboxen 
enthält, hält einen Abstand von 4.00 m und mehr zur Grundstückgrenze ein. Der kurzschenklige 
Teil des L-förmigen Gebäudes, der eine Pferdeboxe enthält, reicht bis 0.50 m an die Grundstück-
grenze. Bereits bisher steht auf der Bauparzelle ein Ökonomiegebäude, das nahe an die Parzel-
lengrenze des Grundstücks des Beschwerdeführers reicht. Gleichzeitig steht auf dem Grundstück 
des Beschwerdeführers ein Gebäude, das nur einen Abstand von rund 0.90 m zur Parzellengrenze 
einhält.
b)
Die Liegenschaften der Parteien, Heimenhausen Grundbuchblatt Nrn. J.________ und 
K.________, befinden sich beide in der Dorfzone. In dieser Zone beträgt der grosse Grenzabstand 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


BVD 110/2025/67
3/8
7.00 m und der kleine Grenzabstand 4.00 m (Art. 6 Abs. 1 GBR3 i.V.m Art. 4 Abs. 1 GBR). Neben 
dem Grenzabstand haben benachbarte Gebäude einen Gebäudeabstand einzuhalten. Dieser ent-
spricht wenigstens der Summe der beiden benachbarten Grenzabstände (Art. 7 Abs. 2 GBR). 
Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen 
den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unter-
schreitung des Grenzabstandes (Art. 7 Abs. 3 GBR).
c)
Es ist unbestritten, dass für das Bauvorhaben ein kleiner Grenzabstand von 4.00 m gilt und 
das Bauvorhaben diesen Abstand nicht einhält. Ebenso unbestritten ist, dass grundsätzlich ein 
Gebäudeabstand von 8.00 m gelten würde (2x der kleine Grenzabstand von 4.00 m), der vorlie-
gend nicht eingehalten ist. Allerdings ist die Beschwerdegegnerschaft der Auffassung, das Bau-
vorhaben profitiere von der Besitzstandsgarantie und es seien Näherbaurechte vorhanden. Seit 
Jahrzehnten stünden auf beiden benachbarten Parzellen Gebäude, welche die Grenz- und Ge-
bäudeabstände nicht einhielten. Somit hätten sich die Eigentümer bzw. deren Rechtsvorgänger 
offenbar für die Bauten gegenseitig Näherbaurechte gewährt. Zudem komme Art. 7 Abs. 3 GBR 
zur Anwendung.
3.
Näherbaurecht
a)
Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, auf den Parzellen Heimenhausen Grundbuch-
blatt Nrn. J.________ und K.________ stünden seit Jahrzehnten Gebäude, welche die Grenz- 
und Gebäudeabstände nicht einhielten. Die Eigentümer bzw. die Rechtsvorgänger der Parteien 
hätten sich für die Bauten Näherbaurechte gewährt, die den zeitlich unbefristeten Erhalt, die Er-
neuerung bzw. den zweckmässigen Ersatz dieser Bauten und Anlagen schützen würden. Auch 
wenn die Näherbaurechte nicht im Grundbuch eingetragen seien, würden sie zwischen den Ver-
tragsparteien gelten. Das Baureglement der Gemeinde Heimenhausen sehe in Art. 6 Abs. 3 GBR 
sogar explizit vor, dass auch privatrechtliche Vereinbarungen über Näherbauten zulässig bzw. im 
öffentlichen Baurecht zu beachten seien.
Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorhandensein von vertraglichen Näherbaurechten. Er 
macht zudem geltend, ein allenfalls von seinen Rechtsvorgängern vereinbartes Näherbaurecht 
wäre für ihn mangels Eintrag im Grundbuch nicht verbindlich.
b)
Gemäss Art. 6 Abs. 3 GBR können benachbarte Grundeigentümer die Grenzabstände un-
tereinander mit Dienstbarkeiten oder schriftlicher Vereinbarung regeln. Sie können insbesondere 
den Bau an der Grenze und – innerhalb der zulässigen Gebäudelänge – den Zusammenbau an 
der Grenze gestatten (vgl. Art. 6 Abs. 4 GBR). Die Zustimmung muss ausdrücklich und unmiss-
verständlich sein. Sie bindet einen Rechtsnachfolger nur, wenn eine entsprechende Dienstbarkeit 
im Grundbuch eingetragen ist.4 Zudem muss auch bei Vorliegen eines Näherbaurechts, sofern 
nicht der Zusammenbau vereinbart wurde, der Gebäudeabstand eingehalten werden (vgl. Fuss-
note 2 zu Art. 6 Abs. 3 GBR).
c)
Im Grundbuch ist kein Näherbaurecht zu Gunsten der Liegenschaft der Beschwerdegegner-
schaft eingetragen. Die Beschwerdegegnerschaft hat auch keine schriftliche Vereinbarung eines 
Näherbaurechts vorgelegt. Es besteht daher kein Recht auf Näherbau zu ihren Gunsten. Rein der 
Umstand, dass das bisherige Ökonomiegebäude den Grenzabstand unterschreitet, reicht nicht, 
um von einem Näherbaurecht auszugehen. Es ist unklar, wann und auf welcher Grundlage die 
3 Baureglement der Gemeinde Heimenhausen vom 27. November 2019, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) am 26. August 2020.
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 12.


BVD 110/2025/67
4/8
Gebäude auf den Parzellen Heimenhausen Grundbuchblatt Nrn. J.________ und K.________ er-
stellt wurden und ob damals allenfalls ein Näherbaurecht erteilt wurden. Aber selbst wenn dem so 
wäre, hätte es mangels Eintrag im Grundbuch keine Wirkung zu Lasten des Beschwerdeführers, 
der die Liegenschaft erst 2017 erworben hat. Zudem müsste auch bei Vorhandensein eines 
Näherbaurechts ein Gebäudeabstand eingehalten werden. Dieser würde sich zwar aufgrund der 
Regelung in Art. 7 Abs. 3 GBR reduzieren. Dies allerdings nur um das Mass, um welches die 
Baute auf der Parzelle des Beschwerdeführers den Grenzabstand unterschreitet. Der Gebäudeab-
stand würde somit 4.00 m plus den Abstand der Baute des Beschwerdeführers von der gemein-
samen Grenze betragen. Im Ergebnis müsste eine neue Baute auf der Parzelle der Beschwerde-
gegnerschaft auch hinsichtlich des Gebäudeabstandes eine Distanz von 4.00 m zur Parzellen-
grenze wahren (der nicht durch ein Näherbaurecht unterschritten werden könnte). Das Bauvorha-
ben der Beschwerdegegnerschaft wäre daher nur bewilligungsfähig, wenn es von der Besitz-
standsgarantie profitiert oder eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte.
4.
Besitzstand
a)
Es ist umstritten, ob das Bauvorhaben von der Besitzstandsgarantie profitieren kann. Der 
Beschwerdeführer macht geltend, es sei vorgesehen, den alten Stall komplett abzureissen und 
neu aufzubauen. Der Abbruch und Wiederaufbau einer Baute oder Anlage sowie deren neu-
bauähnlichen Umgestaltung falle nicht unter die Besitzstandsgarantie von Art. 3 BauG und das 
Baureglement der Gemeinde Heimenhausen sehe keine weitergehenden Reglungen vor. 
Die Beschwerdegegnerschaft bringt vor, die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG umfasse auch 
die Befugnis, bestehende Bauten und Anlagen zeitgemäss zu erneuern und diese, soweit dadurch 
ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt werde, umzubauen oder zu erweitern. Die Behauptung des 
Beschwerdeführers, dass es sich beim Ersatzbau des Pferdestalls um einen kompletten Neubau 
handle und die Besitzstandsgarantie folglich nicht greifen würde, sei falsch. Auf dem Bildmaterial 
sei deutlich zu erkennen, dass der Dachstock und das Mauerwerk in einem schlechten Zustand 
seien und ersetzt werden müssten. Allerdings bleibe die im Erdreich befindliche und betonierte 
Güllegrube wie auch das Fundament des bisherigen Pferdestalles bestehen und werde in den 
Neubau integriert bzw. ergänzt. Das Bauprojekt komme nicht einem Neubau gleich, sondern sei 
als zeitgemässe Erneuerung zu betrachten.
Die Gemeinde macht geltend, dass durch den Brand beim Hauptgebäude auf der Parzelle Hei-
menhausen Grundbuchblatt Nr. J.________ auch das als Pferdestall genutzte Nebengebäude be-
schädigt worden sei. Der Wiederaufbau nach einem Brandfall erfülle die Voraussetzungen des 
Besitzstandes. 
b)
Gemäss Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilli-
gungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne nicht berührt. 
Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht ver-
stärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 BauG). Der Ausdruck «zeitgemäss 
erneuern» geht über den blossen Unterhalt (Instandhaltung, Ersetzen einzelner schadhafter Teile) 
hinaus und bedeutet Modernisieren im Rahmen der normalen Lebensdauer von Bauten und An-
lagen. Das kann nebst der umfassenden Renovation auch ein Anpassen an moderne Komfortan-
sprüche einschliessen, wie die Verbesserung der technischen und sanitären Einrichtungen und 
der Isolation sowie das Einfügen von Trennwänden in grosse Räume. Nicht darunter fallen Ein-
griffe in die Substanz und die Grundstruktur der Baute, wie z.B. das Herausbrechen tragender 
Wände, und auch nicht das Einrichten anderer oder zusätzlicher technischer Anlagen, die zu mehr 
Lärm führen. Umbauten sind Vorkehren, welche dazu dienen, eine bestehende Baute ohne Ände-
rung des Gebäudevolumens zweckmässiger oder anders zu nutzen, z.B. durch Beseitigung von 


BVD 110/2025/67
5/8
Trennwänden, Ausbau eines Estrichs zu Wohnzwecken und dergleichen. Unter «Erweiterung» 
wird die Vergrösserung des Bauvolumens verstanden.5
Nicht unter die Besitzstandsgarantie fallen der Wiederaufbau von zerfallenen, abgerissenen oder 
zerstörten Bauten, Neubauten oder neubauähnliche Umgestaltungen.6 Denn die Besitzstandsga-
rantie dient dem Schutz der vom Bauherrn getätigten Investitionen und soll die sinnvolle Weiter-
verwendung vorhandener Bausubstanz ermöglichen. Wird ein Bauwerk abgebrochen oder zer-
stört, geht dieser Investitions- oder Dispositionsschutz unter.7 Wenn die Lebensdauer einer Baute 
oder Anlage infolge Verfalls abgelaufen ist bzw. wenn diese freiwillig beseitigt oder durch ein Ele-
mentarereignis zerstört wird, kann die vorhandene Bausubstanz nicht mehr verwendet werden 
und der Investitionsschutz steht nicht mehr zur Diskussion. Bei einem Wiederaufbau oder Neubau 
oder einer neubauähnlichen Umgestaltung müssen daher die geltenden Bestimmungen eingehal-
ten werden. Als neubauähnliche Umgestaltung gilt die durchgreifende, meist mit wesentlichen Um-
bauten verbundene Veränderung innerhalb der bestehenden Gebäudehülle; dabei werden we-
sentliche Eingriffe in die Substanz und in die Grundstruktur einer Baute vorgenommen.8 Der 
Übergang von unter die Besitzstandsgarantie fallenden Umbauten und Erneuerungen zu den nicht 
darunterfallenden neubauähnlichen Umgestaltungen ist fliessend. Die Grenze dürfte dann nicht 
überschritten sein, wenn die Konstruktion des Gebäudes mit den Aussenmauern, den wesentli-
chen inneren Mauern und der Decken- und Dachkonstruktion mehrheitlich erhalten bleibt und auch 
die innere Einteilung der Baute nicht grundlegend verändert wird.9 Bleiben nach einem Abbruch 
nur die Bodenplatte eines Gebäudes und zwei Wände übrig, ist von einem Abbruch und Neubau 
auszugehen.10 Im Falle von Erweiterungen ist die Grenze grundsätzlich dort zu ziehen, wo die 
Neuerungen die Gestalt des ursprünglichen Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, so dass des-
sen Identität verloren geht.11
c)
Gemäss den Baugesuchsunterlagen und den Angaben der Beschwerdegegnerschaft soll 
der bisher bestehende Stall durch einen Ersatzbau ersetzt werden. Aus den Baugesuchsplänen 
ergibt sich, dass die bestehende Baute vollständig abgerissen und neu erstellt werden soll, inklu-
sive Bodenplatte. Dass die Güllegrube sowie das Fundament des bisherigen Pferdestalls beste-
hen bleiben sollen, ist aus den Plänen nicht ersichtlich. Dies ist aber auch unerheblich. Mit dem 
geplanten Vorhaben würde die bestehende Substanz fast vollständig entfernt und ersetzt. Von der 
bisherigen Grundstruktur und der bestehenden Gebäudehülle wäre nichts mehr vorhanden; sie 
würden durch eine neue Konstruktion ersetzt. Es handelt sich beim Bauvorhaben um einen Ab-
bruch und Neubau. Die Besitzstandsgarantie von Art. 3 BauG findet daher keine Anwendung. Das 
Baureglement der Gemeinde Heimenhausen enthält auch keine weitergehende Regelung, die ei-
nen Wiederaufbau nach einem Brand zulassen würde.
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 N. 3 mit 
Hinweisen.
6 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 
N. 3a und 3b. 
7 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, 
Art. 3 N. 1a; Christophe Cueni, Die Besitzstandsgarantie für baurechtswidrig gewordene Bauten und Anlagen in der 
Bauzone, KPG-Bulletin 4/2007, S. 119.
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 N. 3a; 
BVR 1991 S. 252 E. 6, 1989 S. 349 E. 3.c.
9 Vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 
2003,S. 101; Christophe Cueni, Die Besitzstandsgarantie für baurechtswidrig gewordene Bauten und Anlagen in der 
Bauzone, KPG-Bulletin 4/2007, S. 128.
10 BDE 110/2014/97 vom 13. Oktober 2014 E. 3.b.
11 Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 
2003,S. 103.


BVD 110/2025/67
6/8
5.
Ausnahme
a)
Die Beschwerdegegnerschaft hat ein Ausnahmegesuch nach Art. 26 BauG zur Unterschrei-
tung des Grenz- und Gebäudeabstandes gestellt. Im Ausnahmegesuch vom 6. November 2024 
hielt sie zur Begründung Folgendes fest: «Der Bestand (welcher abgebrannt ist) wird soweit wie 
möglich wieder hergestellt. Die Breite des Stalls ist bedingt durch die Grösse der normierten Pfer-
debox.».
b)
Gemäss Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, 
wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträch-
tigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, 
es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. 
Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. 
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit 
sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend erfasst, einzelfallge-
recht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die 
Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht genügend 
berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvor-
habens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den 
subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein 
finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben 
rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbil-
ligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 
Bauwilligen zur Folge hätte.
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein 
Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse 
an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von 
Art und Mass der verlangten Abweichung.12
b)
Die Beschwerdegegnerschaft machen in ihrem Ausnahmegesuch geltend, den Umfang der 
bisher bestehenden Baute wiederherstellen zu wollen und verweisen hinsichtlich der Breite des 
geplanten Stalles auf die normierte Grösse der Pferdeboxen. Beides ist kein Ausnahmegrund im 
Sinne von Art. 26 BauG, sondern der Wunsch nach einer Ideallösung bzw. einem möglichst gros-
sen Stall. Es ist zwar richtig, dass aufgrund der Tierschutzgesetzgebung Anforderungen an die 
Grösse von Pferdeboxen bestehen. Daraus kann die Beschwerdegegnerschaft aber nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten. Sie plant die Erstellung von vier Pferdeboxen, wovon drei den vorgeschrie-
benen Abstand von 4.00 m zur Parzellengrenze einhalten. Die Beschwerdegegnerschaft könnte 
somit ohne Verletzung der Abstandsvorschriften und ohne Ausnahmebewilligung einen Pferdestall 
mit reduzierten Massen erstellen. Der Wunsch, einen Stall mit vier statt nur drei Pferdeboxen zu 
erstellen, stellt intensives Ausnützungsstreben dar und rechtfertigt keine Ausnahmebewilligung. 
Es liegen keine besonderen Verhältnisse vor, die eine Ausnahmebewilligung für das Unterschrei-
ten des Grenzabtsands und des Gebäudeabstandes rechtfertigen würden. 
c)
Zusammengefasst ergibt sich, dass das Bauvorhaben nicht bewilligt werden kann. Der vor-
instanzliche Bauentscheid vom 3. Mai 2025 ist aufzuheben und dem Baugesuch vom 1. November 
2024 ist der Bauabschlag zu erteilen. 
12 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 26-27 
N. 4 und 5; BVR 2015 S. 425 E. 5.1.


BVD 110/2025/67
7/8
6.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerschaft. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG13). Die Verfahrenskosten im Beschwerdever-
fahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Diese wird festgesetzt auf CHF 2’000.00 (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV14). 
b)
Die Beschwerdegegnerschaft hat zudem dem Beschwerdeführer die Parteikosten zu erset-
zen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote der Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers gibt 
hinsichtlich des geltend gemachten Honorars von CHF 4'900.00 zu keinen Bemerkungen Anlass. 
Allerdings macht sie eine Spesenpauschale von fünf Prozent geltend. Laut verwaltungsgerichtli-
cher Rechtsprechung werden auch als Pauschale geltend gemachte Auslagen ersetzt, soweit sie 
drei Prozent des angemessenen Honorars, höchstens aber Fr. 750.--, nicht übersteigen. Die Spe-
senpauschale wird daher auf drei Prozent des Honorars festgelegt.15 Die Beschwerdegegner-
schaft hat somit dem Beschwerdeführer die Parteikosten von CHF 5'455.80 (Honorar 
CHF 4'900.00, Spesen CHF 147.00, MWST CHF 408.80) zu ersetzen. 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Heimenhausen vom 
3. Mai 2025 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 1. November 2024 (datiert 23./24. Ok-
tober 2024) wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2’000.00 werden der Beschwerdegegnerschaft zur Bezah-
lung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechts-
kraft erwachsen ist.
3.
Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten im Betrag von 
CHF 5'455.80 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
13 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
14 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).
15 VGE 2022/324 vom 31. Mai 2024 E. 7.2.


BVD 110/2025/67
8/8
IV.
Eröffnung
-
Frau Rechtsanwältin D.________, eingeschrieben
-
Herr Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Heimenhausen, Gemeindeverwaltung,
eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.