be_bvd · 120 2015 34 · 2015-04-21 · de

Nebenbaute | Büren an der Aare

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2015/34
Bern, 2. September 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
und
Herrn B.________
Beschwerdegegner 1
Frau C.________
Beschwerdegegnerin 2
sowie
Baupolizeibehörde der Gemeinde Büren an der Aare, Bauverwaltung, Kreuzgasse 32, 
Postfach 161, 3294 Büren an der Aare
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Büren an der Aare vom 
21. April 2015 (Baugesuch Nr. 383/02-2014; Nebenbaute)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegner reichten am 28. Januar 2014 bei der Gemeinde Büren an der 
Aare ein Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Büren an 
der Aare Grundbuchblatt Nr. D.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Gegen 
das Bauvorhaben gingen keine Einsprachen ein. Mit Gesamtentscheid vom 21. April 2015 
erteilte die Gemeinde Büren an der Aare die Baubewilligung.


2
2.
Während der Bauausführung stellte die Gemeinde fest, dass die Dämmung entgegen 
der Baubewilligung auch um den als unbewohnte Nebenbaute mit einem reduzierten 
Grenzabstand von 2.00 m bewilligten Gebäudeteil auf der Nordwestseite gezogen worden 
war. Bei einer Kontrolle vor Ort stellte sie zudem fest, dass im Hinblick auf eine mögliche 
Umnutzung als Wellness-Raum Wasseranschlüsse und Abwasserleitungen eingebaut 
worden waren. Aus diesen Gründen forderte sie die Beschwerdegegner auf, eine den 
neuen 
Gegebenheiten 
angepasste 
Projektänderung 
inklusive 
den 
erforderlichen 
Näherbaurechten zum Bauvorhaben einzureichen. Der Beschwerdeführer verweigerte die 
Einräumung eines Näherbaurechts. Mit Schreiben vom 13. März 2015 forderte er die 
Gemeinde zudem auf, einen Baustopp sowie den Rückbau mittels Entfernung der 
Aussenisolation am angebauten Gebäudeteil zu verfügen.
In der Wiederherstellungsverfügung vom 21. April 2015 verzichtete die Gemeinde auf die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter der Voraussetzung, dass der 
minimale Grenzabstand von 2.00 m gegenüber den Nachbarparzellen Nr. E.________ und 
F.________ eingehalten sei. Sie verlangte eine Bestätigung eines Geometers, welche 
aufzeige, dass der Grenzabstand beim ausgeführten Projekt eingehalten sei. In diesem 
Fall könnten Dämmschicht und Fassaden-Steinverkleidung belassen werden. Die 
Nebenräume dürften gemäss Bauentscheid lediglich als unbewohnte Nebenbauten 
(Abstellraum/Keller/Technikraum) genutzt werden. Für den Fall, dass der minimale 
Grenzabstand unterschritten werde, kündigte die Gemeinde die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands an.
3.
Gegen diese Verfügung hat der Beschwerdeführer am 11. Mai 2015 Beschwerde bei 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) eingereicht. Darin 
beantragt er, der Anbau sei auf das bewilligte Nebengebäude zurückzubauen.
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und edierte die Vorakten. Die Beschwerdegegner stellen in ihrer 
Beschwerdeantwort vom 25. Mai 2015 keinen förmlichen Antrag, führen jedoch 
sinngemäss aus, dass die Beschwerde unbegründet sei. Mit Stellungnahme vom 5. Juni 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


3
2015 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Auf die Rechtsschriften 
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist eine baupolizeiliche Verfügung nach Art. 46 BauG2. Gemäss Art. 49 
Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 
Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit 
zur Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat 
oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, wer durch die angefochtene Verfügung 
besonders berührt ist und wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung der Verfügung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer, dessen Antrag 
auf Wiederherstellung des bewilligten Zustandes nicht entsprochen wurde, ist als Anzeiger 
durch die angefochtene Verfügung beschwert und hat ein schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung oder Änderung der Verfügung. Er ist daher zur Beschwerde legitimiert. Auf 
seine form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt der 
nachfolgenden Erwägungen einzutreten.
c)
Die Beschwerde ist nur im Rahmen des Streitgegenstands zulässig. Dieser wird 
durch den Gegenstand des angefochtenen Entscheids und durch die Parteibegehren 
bestimmt, wobei der angefochtene Entscheid den möglichen Streitgegenstand begrenzt.3 
Zukünftige Sachverhalte können nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden. 
Soweit der Beschwerdeführer verlangt, dass jegliche künftigen Abweichungen ohne 
weitere Verhandlungen zum Rückbau auf das heute bestehende Gebäude führen sollen, 
kann deshalb nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 BGE 133 II 181 E.3.3


4
d)
Widerhandlungen gegen die Vorschriften des Bau- und Planungsrechts und die 
gestützt darauf erlassenen Verfügungen sind gemäss Art. 50 BauG strafbar. Die 
Zuständigkeit hierfür obliegt allerdings den Strafgerichten bzw. der Staatsanwaltschaft und 
nicht der Baupolizeibehörde. Strafrechtliche Fragestellungen können deshalb in einem 
Verwaltungsjustizverfahren nicht beurteilt werden. Soweit der Beschwerdeführer eine 
Sanktionierung des Vorgehens der Beschwerdegegner verlangt, kann nicht auf die 
Beschwerde eingetreten werden.
2.
Wiederherstellungsverfügung
a)
Die Organe der Baupolizei treffen im Rahmen ihrer Zuständigkeit alle Massnahmen, 
die zur Durchführung dieses Gesetzes und der gestützt darauf erlassenen Vorschriften und 
Verfügungen erforderlich sind (Art. 45 Abs. 2 BauG). Die Baupolizeibehörde hat darüber zu 
wachen, dass bei der Ausführung von Bauvorhaben die gesetzlichen Vorschriften sowie 
die Bestimmungen, Auflagen und Bedingungen der Baubewilligung eingehalten werden 
(Art. 45 Abs. 2 Bst. a BauG und Art. 47 Abs. 1 BewD). Sie kontrolliert die Ausführung der 
Bauvorhaben auf der Grundlage einer baupolizeilichen Selbstdeklaration der dafür 
verantwortlichen Person (Art. 47 Abs. 2 BewD). Sie führt die vorgeschriebenen 
Pflichtkontrollen (Schnurgerüstabnahme, Kontrolle des Abwasseranschlusses an das 
öffentliche Netz und die Kontrolle der Versickerungsanlagen) vor Ort durch (Art. 47 Abs. 4 
BewD). 
Die 
zuständige 
Baupolizeibehörde 
hat 
von 
Amtes 
wegen 
ein 
Wiederherstellungsverfahren 
einzuleiten, 
sobald 
sie 
Kenntnis 
von 
wesentlichen 
baurechtswidrigen Tatbeständen erhält. Sie hat dementsprechend einer baupolizeilichen 
Anzeige nachzugehen, mit welcher sie auf solche Verhältnisse hingewiesen wird. Sie hat 
mindestens zu prüfen, ob ein unrechtmässiger Zustand besteht und ob die 
Wiederherstellung zu verfügen ist.4 
Mit 
der 
Wiederherstellungsverfügung 
wird 
die 
Beseitigung 
eines 
widerrechtlich 
herbeigeführten Sachverhalts angeordnet. Der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes kommt somit massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des 
Bau- und Planungsrechts zu. Formell rechtswidrige Bauten, die nicht nachträglich 
legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden. Ausnahmsweise 
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 46 N 2


5
kann ganz oder teilweise auf die Wiederherstellung verzichtet werden, wenn diese 
unverhältnismässig wäre oder Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehen.5 Nach der 
allgemeinen Formel des Bundesgerichts kann eine Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder 
die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn die Bauherrschaft 
in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr erstellte Baute oder Anlage oder die 
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und deren Belassen nicht 
schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht.6
b)
Es ist unbestritten, dass der in den bewilligten Plänen als "unbewohnte Nebenbaute" 
bezeichnete Gebäudeteil auf der Nordwestseite ohne Isolation bewilligt wurde. Das ergibt 
sich insbesondere aus dem energietechnischen Massnahmennachweis. Den Plänen, die 
der Projektverfasser am 20. Januar 2015 einreichte, konnte die Gemeinde entnehmen, 
dass der Dämmperimeter des Gebäudes in der Ausführung auch den Nebenbau umfasste. 
Sie wies den Projektverfasser deshalb umgehend darauf hin, dass dies zur Folge habe, 
dass der Nebenbau nun zum Hauptgebäude gehöre, was Auswirkungen auf Ausnutzung, 
Grenzabstand und Nutzungsmöglichkeiten habe. Zudem führte sie am 2. Februar 2015 
einen Augenschein durch und stellte fest, dass der Raum aussen isoliert worden und mit 
zwei Bodenabläufen (statt einem) ausgerüstet worden war. Der Projektverfasser 
begründete die Abweichungen hauptsächlich mit bauphysikalischen Gründen. Zudem 
machte er geltend, die Räume seien unbeheizt, hätten keine Fenster und seien gegen die 
beheizten Räume gedämmt. Die Gemeinde forderte den Projektverfasser daraufhin auf, 
eine den neuen Gegebenheiten angepasste Projektänderung inklusive den erforderlichen 
Näherbaurechten zum Bauvorhaben einzureichen. Da der Beschwerdeführer das 
Näherbaurecht nicht erteilte und die Herstellung des rechtmässigen Zustands verlangte, 
erliess die Gemeinde die vorliegend umstrittene Verfügung. Sie ist somit ihren Pflichten als 
Baupolizeibehörde nachgekommen.
c)
Voraussetzung für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung ist, dass ein 
baurechtswidriger Zustand vorliegt. Es ist zwar unbestritten, dass das Projekt in 
Abweichung von den bewilligten Plänen ausgeführt worden ist. Insbesondere wurde die 
Nebenbaute isoliert. In ihrer Stellungnahmen zur Beschwerde begründet die Gemeinde 
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 8
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BGE 132 II 21 E. 6


6
den Verzicht auf die Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen damit, die fachlichen 
Abklärungen hätten ergeben, dass ein Nebenbau isoliert werden könne. Aufgrund des 
aktuellen Ausbaus sowie der Nutzung als Lager und Abstellraum liege keine baurechtliche 
Überschreitung vor. Aufgrund der Nachmessungen des Geometers stehe fest, dass der 
Nebenbau trotz der zusätzlichen Aussenisolation den minimalen Grenzabstand von 2.00 m 
einhalte.
d)
Für unbewohnte An- und Nebenbauten, die gewisse Höchstmasse nicht 
überschreiten, gelten in der Regel geringere Grenz- und Gebäudeabstände. So genügt laut 
Art. 15 Abs. 2 GBR7 für unbewohnte An- und Nebenbauten allseitig ein Grenzabstand von 
2.00 m, sofern die grenzseitige Gebäudehöhe 3.00 m, die Grundfläche 40 m2 und die 
grenzseitige Gebäudelänge 10.00 m nicht übersteigt und sofern die Bauten gegenüber 
dem Nachbargrundstück gut eingegrünt werden. Unter Anbauten werden Bauten 
verstanden, die sich an eine Fassade des Hauptgebäudes anlehnen, von diesem aber 
durch eine Innenwand getrennt sind. Der Anbau muss als solcher deutlich erkennbar sein 
und, da er nicht Bestandteil des Hauptgebäudes werden darf, beseitigt werden können, 
ohne dass dieses dadurch konstruktiv verändert wird.8 Bei Nebenbauten oder (neu) 
Kleinbauten handelt es sich um freistehende Gebäude, die in ihren Dimensionen die 
zulässigen Masse nicht überschreiten und die nur Nebennutzflächen enthalten (vgl. dazu 
Art. 3 BMBV9). Dazu gehören beispielsweise Garagen, Geräteschuppen, Garten- und 
Gewächshäuser, Pavillons.
Gemäss den bewilligten Plänen wurde auf der Nordwestseite ein als "unbewohnte 
Nebenbaute" bezeichneter Gebäudeteil bewilligt, der bloss den für unbewohnte An- und 
Nebenbauten vorgeschriebenen Grenzabstand von 2.00 m einhält. Er enthält einerseits 
einen Technikraum und andererseits einen Abstellraum/Keller. Der Technikraum ist 
lediglich von aussen zugänglich, während der Abstellraum/Keller eine Verbindungstür zum 
Hauptgebäude aufweist. Gemäss den Fassadenplänen weist der fragliche Gebäudeteil die 
gleiche Fassadengestaltung auf wie das Hauptgebäude im Erdgeschoss, d.h. er ist mit 
einer Steinverkleidung versehen, gehört also optisch zum Hauptgebäude. Vorliegend hätte 
der fragliche Gebäudeteil nach dem oben Ausgeführten nicht vom privilegierten 
Grenzabstand für An- und Nebenbauten profitieren dürfen, da der Technikraum mit 
7 Baureglement der Einwohnergemeinde Büren an der Aare vom 19. Februar 1991 (GBR)
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 
N. 10 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
9 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)


7
Heizung funktionell direkt mit dem Hauptgebäude zusammenhängt. Zudem ist er optisch 
nicht als Anbau erkennbar und er lehnt sich nicht bloss an die Fassade des 
Hauptgebäudes an. Er ist vielmehr ein Bestandteil davon und kann nicht ohne konstruktive 
Veränderung der Hauptbaute abgetrennt werden. Es liegt somit gar keine An- oder 
Nebenbaute im Sinn von Art. 15 Abs. 2 GBR vor. Das Einfamilienhaus der 
Beschwerdegegner hätte daher nur mit einer Ausnahmebewilligung oder einem 
Näherbaurecht mit einem Grenzabstand von bloss 2.00 m bewilligt werden dürfen. Die 
Baubewilligung vom 11. April 2014 ist deshalb materiell rechtswidrig. Sie ist jedoch 
unangefochten in Rechtskraft erwachsen und kann deshalb grundsätzlich nicht mehr in 
Frage gestellt werden. Der westliche Gebäudeteil samt seiner Nutzung als Technikraum 
und Keller/Abstellraum ist somit bewilligt und fällt unter die Besitzstandsgarantie von Art. 3 
BauG.10 Er darf unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit 
nicht verstärkt ist, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 BauG). Der 
Einbezug des westlichen Gebäudeteils in den Dämmperimeter verändert die bewilligte 
Situation nicht wesentlich. Dieser war bereits in seiner bewilligten Form optisch und 
funktionell Bestandteil des Hauptgebäudes. Die beiden Räume sind und bleiben unbeheizt 
und weisen keine Fenster auf. Der bewilligte Grenzabstand ist eingehalten. Die zusätzliche 
Dämmung führt somit nicht zu einer Verstärkung der Rechtswidrigkeit der bewilligten 
Baute. Hingegen würde wohl eine Änderung der bewilligten Nutzung (bspw. Umnutzung 
des Kellers/Abstellraums in einen Wellnessraum) die Rechtswidrigkeit verstärken; sie 
bedürfte 
daher 
wohl 
eines 
Näherbaurechts 
oder 
einer 
Ausnahmebewilligung. 
Zusammenfassend steht fest, dass das Anbringen der Dämmung aufgrund von Art. 3 
BauG zulässig ist. Die Gemeinde hat somit zu Recht auf die Wiederherstellung verzichtet. 
Die Beschwerde ist deshalb unbegründet. 
3.
Kosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV11).
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 3 
N. 2c
11 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


8
Die Beschwerdegegner sind nicht berufsmässig vertreten. Parteikosten sind somit keine zu 
sprechen (Art. 108 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 104 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die 
Verfügung der Gemeinde Büren an der Aare vom 21. April 2015 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. 
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn B.________ und Frau C.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Büren an der Aare, Bauverwaltung, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Seeland, zur Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin


9
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Beilage: Kopie des genehmigten Situationsplanes vom 11. April 2014
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