be_bvd · 110 2020 183 · 2020-09-16 · de

Neubau Mehrfamilienhaus | Lengnau (BE)

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BVD 110/2020/183
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 23. November 2021
in der Beschwerdesache zwischen
Anwohnergemeinschaft C.________weg bestehend aus 
Beschwerdeführende 1 - 12
alle per Adresse Herrn H.________, c/o A.________
und 
G.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt R.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne, Hauptstrasse 6, Postfach 304, 2560 Nidau
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau, Bau- und Werkabteilung, Dorfplatz 1, 
2543 Lengnau BE
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne vom 16. September 2020 
(bbew 125/2019; Neubau Mehrfamilienhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 9. September 2019 bei der Gemeinde Lengnau (BE) 
ein Baugesuch ein (datiert vom 29. August 2019) für den Abbruch der beiden Zweifamilienhäuser 
C.________weg 49 und 51 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen auf 
Parzelle Lengnau (BE) Grundbuchblatt Nr. U.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone 2-
geschossig W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden 
Einsprache. Das Bauprojekt erfuhr zwei Projektänderungen. Die Beschwerdeführenden hielten an 
ihrer 
Einsprache 
fest. 
Mit 
Gesamtentscheid 
vom 
16. September 
2020 
erteilte 
das 
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne die Baubewilligung. 


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2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 14. Oktober 2020 gemeinsam Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen, das Baugesuch 
sei in der vorliegenden Form und unter den gegebenen Umständen nicht zu bewilligen. 
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde verweist in ihrer Eingabe vom 27. Oktober 
2020 auf ihre Amtsberichte, ohne einen expliziten Antrag zu stellen. Die Beschwerdegegnerin 
beantragt mit Beschwerdeantwort vom 17. November 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, 
soweit darauf eingetreten werden könne. Das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne beantragt in 
seiner Stellungnahme vom 17. November 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf eingetreten werden kann. 
4.
Das Rechtsamt bat die Beschwerdegegnerin, die Berechnung der Kinderspielplätze und 
Aufenthaltsflächen einzureichen und die Anlagen auf den Plänen einzutragen. Die 
Beschwerdegegnerin reichte am 4. Februar 2021 eine Eingabe ein. Innert verlängerter Frist 
reichte sie am 11. März 2021 eine Projektänderung ein (datiert vom 10. März 2021, mit 
Eingangsstempel des Rechtsamts der BVD vom 15. März 2021). 
5.
Das Rechtsamt edierte bei der Gemeinde Vorakten zur Kanalisation und holte beim 
Bauinspektor des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) einen Fachbericht zur 
Einhaltung von baupolizeilichen Massen ein (Abgrabungen, Einhaltung von Art. 66 BauV2, 
Gebäudehöhe, Kinderspielplatz und Aufenthaltsfläche). Das AGR nahm mit Fachbericht vom 13. 
April 2021 zu den gestellten Fragen Stellung. Die Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich zur 
Projektänderung und zum Fachbericht des AGR zu äussern. Davon machten die 
Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 26. Mai 2021 und die Vorinstanz mit Eingabe vom 1. Juni 
2021 Gebrauch. Die Beschwerdegegnerin reichte innert erstreckter Frist am 23. Juni 2021 eine 
Stellungnahme samt Projektänderung ein (datiert vom 10. Juni 2021, mit Eingangsstempel des 
Rechtsamts der BVD vom 25. Juni 2021). 
6.
Das Rechtsamt gab den Beteiligten Gelegenheit, zu den Eingaben und zur Projektänderung 
Stellung zu nehmen, wovon die Verfahrensbeteiligten mit Ausnahme der Gemeinde Gebrauch 
machten. Das Rechtsamt holte beim Bauinspektor des AGR eine Beurteilung der Projektänderung 
hinsichtlich des Kinderspielplatzes und der Einhaltung von Art. 66 BauV ein. Das AGR nahm mit 
Fachbericht vom 17. August 2021 zu den Fragen Stellung.
7.
Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zu den Eingaben zu äussern und 
Schlussbemerkungen einzureichen. Die Beschwerdeführenden teilten mit Eingabe vom 10. 
September 2021 mit, dass das Bauvorhaben nach wie vor nicht bewilligungsfähig sei. Die 
Beschwerdegegnerin nahm mit Schlussbemerkungen vom 14. September 2021 Stellung. Mit 
Eingabe vom 11. Oktober 2021 reichten die Beschwerdeführenden eine Replik zur Eingabe der 
Beschwerdegegnerin ein. Die Vorinstanz teilt mit Schreiben vom 12. Oktober 2021 mit, dass sie 
an ihrem Antrag auf Abweisung der Beschwerde festhalte. 
8.
Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte des AGR wird, soweit für den Entscheid 
wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Dieser kann nur mit dem 
Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). 
Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). 
Bauentscheide können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD 
angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 BauG4). Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 
gegen den Gesamtentscheid zuständig. Die Beschwerdeführenden haben im vorinstanzlichen 
Verfahren Einsprache erhoben und sind daher zur Beschwerde befugt (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Sie sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. 
b)
Die Beschwerde enthält einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln und ist 
korrekt unterzeichnet. Nebst dem Verweis auf ein anderes Aktenstück, der für sich allein keine 
ausreichende Begründung darstellen würde, enthält die Beschwerde auch eine Begründung. Die 
Eingabe entspricht den formellen Anforderungen gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG5 an eine 
Beschwerde. 
c)
Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass die Beschwerdeführenden an der Rüge zum 
Kanalisationsanschluss ein schutzwürdiges Interesse hätten. Streitgegenstand ist das 
Bauvorhaben. Die Beschwerdeführenden dürfen in ihrer Beschwerde sämtliche Einwände gegen 
das Bauvorhaben vorbringen und innert Beschwerdefrist auch neue Rügen erheben. Die früher 
geltenden Voraussetzungen des schutzwürdigen Interesses an jeder einzelnen Rüge und die 
Beschränkung der Beschwerdelegitimation auf die Einsprachegründe sind mit den revidierten 
Art. 35c BauG und Art. 40 Abs. 2 BauG entfallen. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Projektänderung
a)
Gemäss Art. 43 Abs. 1 und 3 BewD6 kann eine Projektänderung im laufenden 
Beschwerdeverfahren beurteilt werden, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich 
bleibt. Die Gemeinden, die Gegenpartei und allfällig von der Projektänderung berührte Dritte sind 
anzuhören. Wird in einem laufenden Verfahren eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD 
eingereicht, tritt das geänderte Projekt an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens respektive 
der früheren Projektänderung.7 
b)
Verfahrensgegenstand ist das Bauvorhaben gemäss der Projektänderung vom 10. Juni 
2021 (mit Eingangsstempel des Rechtsamts der BVD vom 25. Juni 2021). Die vorliegende 
Projektänderung betraf die Lage sowie Ausgestaltung des Kinderspielplatzes, ein zusätzliches 
Geländer bei der Attikaterrasse, die Freilegung der südseitigen Aussenmauer des Zimmers 1 im 
Untergeschoss und die Vergrösserung des Abstands zwischen den Erdgeschosszimmern und der 
Böschung auf der Nord- und Westfassade samt Umgestaltung der Böschung. Das Bauvorhaben 
blieb damit in seinen Grundzügen gleich. Es handelt sich um eine Projektänderung im Sinne von 
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 13c.


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Art. 43 BewD. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Dritte 
wurden durch die Projektänderung nicht neu betroffen. 
3.
Breite der Abgrabungen
a)
Die Beschwerdeführenden rügen, beim Bauvorhaben werde die nach Art. 212 GBR8 
maximal zulässige Breite von Abgrabungen auf der Südseite und Ostseite überschritten. Mit der 
vorliegenden Projektänderung sei die Abgrabung auf der Südseite noch verbreitert worden und 
betrage nun 11 m. Es handle sich nicht um Abgrabungen für Hauseingänge und 
Garageneinfahrten, sondern für eine Wohnung im Untergeschoss. 
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, Art. 212 Abs. 4 Bst. g GBR komme keine eigenständige 
Bedeutung zu. Die Bestimmung verbiete nicht Abgrabungen von mehr als 6 m Breite. Diese 
Bestimmung sei vielmehr in Zusammenhang mit der Gebäudehöhe und der Geschosszahl zu 
verstehen, worauf auch in der Kommentarspalte hingewiesen werde. Die baupolizeilichen Masse 
seien beim Bauvorhaben eingehalten.
b)
Die umstrittene Bestimmung für Abgrabungen von Art. 212 Abs. 4 Bst. g GBR lautet wie 
folgt: «Die maximal zulässige Breite von Abgrabungen beträgt 1/3 der Fassadenlänge, maximal 
jedoch 6 m.» Nach dem Wortlaut allein könnte die Bestimmung dahingehend verstanden werden, 
dass es sich um absolute Masse handelt. Für die Auslegung einer Norm ist jedoch nicht allein der 
Wortlaut relevant, sondern auch der systematische Zusammenhang, der Sinn und Zweck und 
allenfalls auch die Entstehungsgeschichte.9 Der Kommentar im Baureglement ergänzt das 
Baureglement mit Erläuterungen. Der Kommentar kommt einer Verwaltungsverordnung nahe, die 
verwaltungsintern die Auslegung und Anwendung des GBR steuern soll.10 Bei Art. 212 Abs. 4 
Bst. g GBR heisst es in der Kommentarspalte: «Vgl. Anhang A132 Abs. 1 Gebäudehöhe und A132 
Abs. 3 Abgrabungen». Anhang A132 regelt die Messweise der Gebäudehöhe. Abs. 3 dieser 
Bestimmung lautet: «Abgrabungen des gewachsenen Bodens für Hauseingänge und 
Garageneinfahrten bis zur zulässigen Gesamtbreite bleiben unberücksichtigt.» In der 
Kommentarspalte zu A132 wird für die maximale Gesamtbreite von Abgrabungen auf Art. 212 
Abs. 4 Bst. g zurückverwiesen. Aus diesen gegenseitigen Verweisen geht hervor, dass die 
Bestimmung zu Abgrabungen von Art. 212 Abs. 4 Bst. g GBR nicht absolut, sondern in 
Zusammenhang mit der Gebäudehöhe zu verstehen ist. Bedeutung kommt Art. 212 Abs. 4 Bst. g 
GBR auch in Zusammenhang mit der Anrechnung von Untergeschossen als Geschosse zu (vgl. 
Art. 212 Abs. 4 Bst. h GBR). Aus den Abbildungen in A132 GBR geht überdies hervor, dass die 
Breite von Abgrabungen nicht auf 1/3 der Fassadenlänge und maximal 6 m beschränkt ist. So 
zeigt die vierte Darstellung bei A132 Abs. 1 GBR eine Abgrabung, die ungefähr ¾ der 
Fassadenlänge betrifft. Die Abgrabungen wirken sich demnach auf die Messung der 
Gebäudehöhe aus, ausser es handle sich um Abgrabungen für Hauseingänge oder 
Garageneinfahrten bis zum zulässigen Mass. 
c)
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Gebäudehöhen seien überschritten, da 
nach Aussage des AGR auf allen Seiten abgegraben werde und die Abgrabungen breiter seien 
als zulässig. In der W2 ist eine Gebäudehöhe von 7 m zulässig (Art. 212 Abs. 1 GBR). Bei Bauten 
am Hang ist teilseitig eine Mehrhöhe von 1,0 m gestattet, wenn die Neigung des gewachsenen 
Terrains innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt (Art. 212 Abs. 3 GBR). Die 
Gebäudehöhe wird in der Mitte der Fassaden gemessen (vgl. i.V.m. Anhang A132 Abs. 1 GBR). 
8 Baureglement der Gemeinde Lengnau, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt am 11. Mai 2012.
9 BVR 2016 S. 167 E. 3.1. 
10 BGer 1C_499/2015 vom 7.12.2015, E. 3.5.1.


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Die Gebäudehöhe wird bis zum «massgebenden», d.h. gewachsenen Terrain gemessen, bei 
Abgrabungen bis zum (tiefer liegenden) fertigen Terrain. Ausgenommen (und damit privilegiert) 
sind Abgrabungen für Hauseingänge und Garageneinfahrten, welche die maximale Breite gemäss 
Art. 212 Abs. 4 Bst. g GBR einhalten. Das AGR hielt im Fachbericht fest, dass die Gebäudehöhe 
auf der Südseite eingehalten sei und dass sie auf der Ostseite eingehalten sei, wenn sichergestellt 
werde, dass die Kiesfläche im Attikageschoss nicht betretbar sei. 
Beim Bauvorhaben wird das Terrain auf allen Gebäudeseiten erheblich abgegraben. Trotz der 
Verbreiterung der Abgrabung auf der Südseite besteht beim Messpunkt in der Fassadenmitte 
keine Abgrabung, weshalb für die Gebäudehöhe der Höhenunterschied zwischen dem 
gewachsenen Terrain und der Oberkante der offenen oder geschlossenen Brüstung relevant ist. 
Bei der Südfassade wird zusätzlich der Hangzuschlag von 1 m berücksichtigt. Die Gebäudehöhe 
von total 8 m ist eingehalten. Bei der Ostfassade liegt das fertige Terrain tiefer, weshalb dieses 
für die Messung massgebend ist. Mit der vorliegenden Projektänderung ist das ostseitige 
Kiesdach beim Attikageschoss nicht mehr betretbar. In der Fassadenmitte ist die reglementarische 
Gebäudehöhe von 7 m demnach eingehalten. Bei der Nordseite und Westseite erfolgen die 
Abgrabungen auf der gesamten Fassadenlänge. Hier ist die Gebäudehöhe daher von der 
Brüstung bis zum fertigen Terrain einzuhalten, was der Fall ist. 
4.
Einhaltung von Art. 66 BauV
a)
Das Bauvorhaben liegt an einer Hanglage; auf der Bauparzelle steigt das Gelände sowohl 
gegen Norden als auch gegen Westen an. In nordsüdlicher Richtung beträgt die Neigung des 
gewachsenen Terrains bei der Westfassade 19,25 % (vgl. Fassadenplan). In westöstlicher 
Richtung beträgt das Gefälle bei der Nordfassade 18,21 % (vgl. Fassadenplan). Beim geplanten 
Mehrfamilienhaus 
soll 
das 
Terrain 
auf 
allen 
Seiten 
abgegraben 
werden. 
Für 
die 
Untergeschosswohnung wird das Terrain auf der Süd- und Ostseite abgegraben, wobei die 
Abgrabung auf der Ostseite bis zu rund 1,70 m beträgt. Für das Erdgeschoss wird das 
gewachsene Terrain auf der Nordseite und Westseite je über die gesamte Fassadenlänge 
abgegraben. Der Boden der Erdgeschosswohnung 2 liegt nur gerade bei der Südwestecke auf 
der Höhe des gewachsenen Terrains, bei der Nordwestecke liegt er rund 1,5 m darunter (vgl. Plan 
Westfassade). An der Nordfassade beträgt die Abgrabung für die Erdgeschosswohnung zwischen 
1,5 m (im Nordwesten) bis 0,3 m (im Nordosten). Auf der Nordseite und auf der Westseite liegt 
eine befestigte Fläche (eine Art Weg) zwischen dem Gebäude und der Böschung. In den früheren 
Projekten betrug der Abstand zwischen Böschung und Gebäude rund 1 m. Mit der vorliegenden 
Projektänderung wurde der Abstand auf 2 m vergrössert. Hinter diesem Weg steigt die Böschung 
namentlich bei der Wohnung 2 steil an und soll mit Pflanzsteinen gesichert und gestaltet werden.11 
b)
Bei den Erdgeschosswohnungen 2 und 4 ist der Wohn- und Essbereich gegen Süden 
angeordnet, die Zimmer befinden sich im hinteren, hangseitigen Bereich mit Fenstern gegen 
Norden bzw. Nordwesten und Nordosten. Es ist umstritten, ob Art. 66 Abs. 2 BauV vorliegend zur 
Anwendung gelangt. Art. 66 BauV steht im Kapitel 10 «Gesundheit» und lautet wie folgt: 
«Art. 66 
3 Schutz vor Feuchtigkeit
1 Wohn- und Arbeitsräume sind zu unterkellern oder genügend gegen Feuchtigkeit zu isolieren.
2 In ebenem Gelände dürfen die Fussböden der Wohnräume nicht unter dem fertigen Terrain liegen; vom 
Gebäude ansteigende Böschungen dürfen nicht mehr als 10 Prozent Steigung aufweisen.
3 Am Hang sind Wohnräume in Untergeschossen zulässig, sofern
a
mindestens eine Aussenwand vollständig freiliegt,
11 Vgl. Schnitte, Beilagen 6 und 7 zur Projektänderung vom 10. Juni 2021.


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b
die im Erdreich stehenden Mauern gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit genügend 
isoliert sind.»
c)
Im Fachbericht zur ersten Projektänderung hielt das AGR fest, bei den Zimmern der 
Erdgeschosswohnungen werde das Terrain auf der Nord- und Westfassade abgegraben. In 
diesem Falle müsse Art. 66 Abs. 2 BauV angewendet werden, d.h. die vom Gebäude 
ansteigenden Böschungen dürften maximal eine Steigung von 10 % aufweisen. Dies werde bei 
den Zimmern 1 bis 3 der Wohnung 2 sowie bei den Zimmern 1 und 2 der Wohnung 4 nicht 
eingehalten.12 Zur vorliegenden Projektänderung (mit dem vergrösserten Abstand zwischen 
Gebäude und Böschung) führte das AGR aus, die Neigungslinie von 10 % dürfe nicht überschritten 
werden, bis diese Linie das gewachsene Terrain quere. Auch beim überarbeiteten Projekt sei 
diese Voraussetzung nicht eingehalten. Zur Veranschaulichung zeichnete das AGR die 
Böschungslinie von 10 % in den Schnittplänen ein.13 
d)
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, Art. 66 Abs. 2 BauV sei vorliegend nicht 
anwendbar. Einerseits befinde sich das Gebäude nicht im ebenen Gelände, sondern am Hang. 
Andererseits steige die Böschung nicht schon direkt bei der Gebäudewand an, sondern erst nach 
einer freien Fläche, die ein Gegengefälle (zur Böschung) von 2 % aufweise und damit genügend 
Schutz vor Feuchtigkeit gewährleiste. Die Auslegung, wonach das fertige Terrain bei Bauten am 
Hang räumlich unbegrenzt unter einer imaginären «roten Linie» liegen müsste, welche eine 
Steigung von 10 % markiere, würde das Bauen am Hang generell verunmöglichen. Eine solche 
Interpretation wäre weder mit dem Wortlaut der Norm, welche die Steigung von 10 % nur in Absatz 
2 nenne, noch mit dem Normzweck (Schutz vor Feuchtigkeit) vereinbar. Nach dem Zweck der 
Norm spiele die Unterscheidung zwischen gewachsenem und fertigem Terrain keine Rolle. Die 
Behördenpraxis (nicht nur) in Lengnau lasse Böschungen zu, die konzeptuell der geplanten 
Böschung entsprächen, wobei der Abstand zwischen Böschung und Gebäude in vielen Fällen 
geringer sei als die hier vorgesehenen 2 m. Diese Behördenpraxis stehe in Einklang mit Art. 66 
BauV, wenn dieser nach Wortlaut (am Hang muss eine Aussenwand vollständig freigelegt sein), 
der Systematik (Unterscheidung zwischen Absatz 2 und 3) und dem Normzweck (Schutz vor 
Feuchtigkeit) ausgelegt werde.
Nach Auffassung des Regierungsstatthalteramts ist die Bestimmung zum Schutz vor Feuchtigkeit 
mit dem Zurücksetzen der Böschung vollumfänglich eingehalten. Die Gemeinde äusserte sich 
nicht zu dieser Frage. Die Beschwerdeführenden schliessen sich der Beurteilung des AGR an.
e)
Da soweit ersichtlich keine einschlägige Judikatur und Literatur zur hier umstrittenen Frage 
besteht, scheint Art. 66 Abs. 2 BauV bisher wenig Probleme in der Anwendung verursacht zu 
haben. Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen Bestimmung. Ist 
der Normtext nicht klar, und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss unter Einbeziehung 
aller Auslegungselemente nach der Lösung gesucht werden, die im normativen Gefüge und mit 
Blick auf die Wertentscheidungen des Gesetzgebers am meisten überzeugt. Zu berücksichtigen 
sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen, die Entstehungsgeschichte sowie 
der Sinn und Zweck der Norm. Verordnungsrecht ist gesetzeskonform auszulegen. Es sind die 
gesetzgeberischen Anordnungen, Wertungen und der in der Delegationsnorm eröffnete 
Gestaltungsspielraum mit seinen Grenzen zu berücksichtigen.14
f)
Bei Art. 66 BauV handelt es sich um Ausführungsrecht zu den Vorschriften zur Sicherheit 
und Gesundheit von Art. 21 BauG. Diese Norm bestimmt, dass Bauten und Anlagen so zu 
12 AGR, Fachbericht vom 13. April 2021.
13 AGR, Fachbericht vom 17. August 2021; Beilage 6 zur Projektänderung vom 10. Juni 2021.
14 BGer 1C_145/2019 vom 20. Mai 2020 (wird publiziert) E. 3.3; BGE 140 II 509 E. 2.6; VGE 2015/98 vom 20. Januar 
2016 E. 2.3.


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erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sind, dass weder Personen noch Sachen gefährdet 
werden (Art. 21 Abs. 1 BauG). Zum Wohnen oder Arbeiten bestimmte Bauten und Anlagen 
müssen dauernd den gesundheitlichen Anforderungen genügen (Art. 21 Abs. 2 BauG). Diese 
Vorschriften gehören zum alten Bestand des Baupolizeirechts. Die gesundheitspolizeilichen 
Vorschriften werden in Art. 62-69 BauV konkretisiert. Für Wohn- und Arbeitsräume werden in Art. 
64 bis 67 BauV minimale Anforderungen definiert. Als Wohnräume gelten alle dauernd zum 
Aufenthalt von Menschen bestimmten Zimmer wie Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, 
Kinderzimmer sowie Zimmer für häusliche Arbeiten (vgl. Art. 63 Abs. 1 BauV). Vorausgesetzt wird 
nicht ein ständiger Aufenthalt; es genügt, dass diese Räume zeitweise benützt werden.15 Wohn- 
und Arbeitsräume müssen eine minimale Grösse aufweisen (Art. 67 BauV). Sie müssen von 
aussen genügend Licht und Luft erhalten (vgl. Art. 64 BauV). In Familienwohnungen dürfen die 
hauptsächlichen Tages-Aufenthaltsräume wie Wohnzimmer oder Kinderspielraum nicht nach 
Norden orientiert sein (Art. 64 Abs. 2 BauV). Wohn- und Arbeitsräume müssen mit einer 
Heizeinrichtung oder –möglichkeit versehen und genügend gegen Wärmeverluste isoliert sein 
(vgl. Art. 65 BauV). Sie sind zu unterkellern oder genügend gegen Feuchtigkeit zu isolieren (Art. 
66 Abs. 1 BauV). In diesen Normenkomplex sind die Bestimmungen von Art. 66 Abs. 2 und 3 
BauV systematisch eingebettet. Sie gelten nur für Wohnräume und stehen im Dienst des 
gesunden Wohnens. Obwohl die Marginalie «Schutz vor Feuchtigkeit» lautet, ist Art. 66 Abs. 2 
BauV in einem umfassenderen Sinn als Gesundheitsvorschrift zu verstehen.
g)
Die Bestimmung, dass die Böschung in ebenem Gelände nicht mehr als 10 % Steigung 
aufweisen darf, steht in Zusammenhang mit Abgrabungen, die jedoch in Art. 66 Abs. 2 BauV nicht 
explizit genannt werden. Im ersten Satzteil wird nur davon gesprochen, dass die Fussböden der 
Wohnräume nicht unter dem fertigen Terrain liegen dürfen. Die Vorschrift zur maximalen 
Böschungsneigung nach der Abgrabung kann jedoch nicht ausschliesslich dem Schutz vor 
Feuchtigkeit dienen. Der Feuchtigkeitsschutz kann bautechnisch auch bei steileren Böschungen 
gewährleistet werden. 
h)
Die Vorschriften zum Schutz vor Feuchtigkeit sind recht alt. Bereits die Bauverordnung vom 
26. November 197016 enthielt teilweise identische Bestimmungen. Bei ebenem Terrain durften die 
Fussböden der Wohn- und Schlafräume nicht unter der Erdoberfläche liegen (Art. 82 Abs. 1 aBauV 
1970). Am Hang waren Wohn- und Schlafräume in Untergeschossen zulässig, wenn folgende 
Bedingungen erfüllt waren: a) mindestens eine Aussenwand musste vollständig frei liegen; b) 
bergseits auf gleicher Höhe mussten sich unbewohnte Nebenräume befinden; c) die im Erdreich 
stehenden Mauern mussten genügend isoliert sein (Art. 82 Abs. 2 aBauV 1970). Im Vergleich zur 
heutigen Regelung fehlte bei Wohnräumen in ebenem Gelände eine Vorschrift zur maximalen 
Böschungsneigung, während am Hang nur dann Wohnräume in Untergeschossen erstellt werden 
durften, wenn sich bergseits ein unbewohnter Nebenraum befand. 
Mit der Bauverordnung vom 6. März 198517 wurde die noch heute geltende Fassung von Art. 66 
Abs. 2 und 3 BauV eingefügt. Die Bestimmung für Wohnräume in ebenem Gelände (Abs. 2) wurde 
mit der Vorschrift ergänzt, dass die vom Gebäude ansteigende Böschung nicht mehr als 10 % 
Steigung aufweisen darf. Demgegenüber fehlt in Absatz 3 nun die Vorschrift, bergseits 
Nebenräume anzuordnen, wenn an Hanglagen im Untergeschoss auch Wohnräume erstellt 
werden sollen. Unverändert blieb, dass bei Wohnräumen in «ebenem Terrain» bzw. neu «ebenem 
Gelände» kein bestimmtes Geschoss bezeichnet ist, während sich die Vorschrift für Wohnräume 
am «Hang» ausschliesslich auf das Untergeschoss bezieht. Die Vorschrift zu ebenem Gelände 
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 21/21a 
N. 1 und 18 f.
16 Bauverordnung vom 26. November 1970 (aBauV; GS 1970 S. 386 ff.).
17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; GS 1985 S. 106 ff.).


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von Art. 66 Abs. 2 betrifft die Konstellation, dass das gewachsene Terrain für die Erstellung von 
Wohnräumen abgegraben wird. Dies ergibt sich aus der Bestimmung, dass der Boden von 
Wohnräumen nicht unter dem fertigen Terrain liegen darf (erster Satz). Die Vorschrift zur 
zulässigen Böschungsneigung ist von diesem Satz durch einen Strichpunkt abgetrennt und 
bezieht sich daher nur auf den Fall von Abgrabungen. Mit der Festlegung der zulässigen 
Böschungsneigung für Wohnräume in «ebenem Gelände» (Absatz 2) will der Verordnungsgeber 
demnach verhindern, dass Wohnräume in «Gräben» erstellt werden. Die Bestimmungen von Art. 
66 Abs. 2 und 3 BauV gelten nun schon fast seit 40 Jahren. Obwohl der Schutz vor Feuchtigkeit 
heute baulich gewährleistet werden kann, blieb Art. 66 BauV auch in den kürzlich erfolgten BauV-
Revisionen unverändert. Daran lässt sich ablesen, dass Art. 66 Abs. 2 BauV in einem 
umfassenderen wohnhygienischen Sinn zu verstehen ist. Damit ist aber noch nicht geklärt, ob die 
Norm auch bei Gebäuden zur Anwendung gelangt, die sich an Hanglage befinden.
i)
Art. 66 BauV unterscheidet zwischen Wohnräumen «in ebenem Gelände» (Abs. 2) und 
solchen «am Hang» (Abs. 3). Auf den ersten Blick scheint der Wortlaut klar zu sein. Allerdings ist 
nicht definiert, wie gross die Fläche sein muss, damit sie als «ebenes Gelände» im Sinne von Art. 
66 Abs. 2 BauV gilt. Bei Absatz 3 ist zudem nicht von «Gebäuden» am Hang, sondern von 
«Wohnräumen» am Hang die Rede und zwar ausschliesslich von solchen im Untergeschoss. Dies 
deutet darauf hin, dass nicht die generelle Lage des Gebäudes an einem Hang massgebend ist, 
sondern die Bauweise. Absatz 3 ist auf Bauvorhaben zugeschnitten, die dem Gelände angepasst 
und in den Hang eingebettet werden. Typischerweise enthalten sie ein Sockelgeschoss, das vorne 
und teilweise seitlich ebenerdig zugänglich ist und im hinteren Teil mindestens teilweise im Hang 
liegt. Mit entsprechender Einbettung in den Hang gilt es als Untergeschoss (siehe nachfolgend). 
Die Vollgeschosse befinden sich darüber. Die neueren Bautechniken und verbesserten 
Hangsicherungsmöglichkeiten erlauben, selbst steiles Gelände massiv abzugraben und das 
unterste Vollgeschoss unter dem gewachsenen Terrain auf ebenem Gelände zu erstellen. Mit 
entsprechend grosser Abgrabung kann ein Gebäude damit vor den Hang gestellt werden. Art. 66 
Abs. 2 BauV kann daher auch die Konstellation umfassen, dass an einer Hanglage für Wohnräume 
rund um das Gebäude abgegraben wird. Mit der Vorschrift zur maximalen Böschungsneigung will 
der Verordnungsgeber aber verhindern, dass Wohnräume in «Gräben» erstellt werden.
j)
Art. 66 Abs. 2 BauV verunmöglicht oder erschwert nicht generell das Bauen am Hang. Wird 
das Gebäude in den Hang eingebettet, und werden die Wohnräume über dem gewachsenen 
Terrain erstellt, spielt die Hangneigung gegenüber Wohnräumen keine Rolle. Bei solchen 
Gebäuden wird einzig verlangt, dass bei Wohnräumen im Untergeschoss eine Fassade vollständig 
freiliegen muss (Art. 66 Abs. 3 BauV). In solchen Konstellationen ermöglicht Absatz 3 eine 
Abgrabung. Damit ein Untergeschoss nicht als Vollgeschoss angerechnet wird, darf es im Mittel 
nur bis zu einem definierten Mass über das Terrain hinausragen (vgl. Art. 212 Abs. 4 Bst. h GBR, 
Art. 19 BMBV18). Art. 66 Abs. 2 BauV kommt demnach bei einer Hanglage nur dann zur 
Anwendung, wenn die Abgrabung nicht für Wohnräume im Untergeschoss vorgenommen werden 
sollen, sondern wenn ein Vollgeschoss unter dem gewachsenen Terrain erstellt wird. Art. 66 Abs. 
2 BauV enthält im Übrigen kein Verbot, solche Abgrabungen vorzunehmen. Unzulässig ist einzig, 
bei solchen Abgrabungen Wohnräume zu erstellen, wenn die vom Gebäude ansteigende 
Böschung steiler als 10 % ist.
k)
Beim vorliegenden Bauvorhaben wird das Erdgeschoss durch Abgrabungen auf der 
Nordseite und Westseite unter das gewachsene Terrain gelegt. Zwischen den Fassaden und dem 
Hang liegt ein 2 m breiter Abstand. Das Gebäude ist nicht in den Hang eingebettet, sondern wird 
auf «ebenem» Gelände vor den Hang gestellt. Dies zeigt sich auch daran, dass der Zugang zum 
Hauseingang von der Strasse her über eine Brücke erfolgt. Bei den Erdgeschosswohnungen ist 
18 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).


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daher Art. 66 Abs. 2 BauV anwendbar. Daran ändert nichts, dass für die geplante 
Untergeschosswohnung Art. 66 Abs. 3 BauV anwendbar bleibt. 
l)
Es ist nicht zu beanstanden, dass das AGR für die Frage der zulässigen Böschungsneigung 
von einer fiktiven Böschungslinie ausgeht. Ob zwischen dem Gebäude und der Böschung ein 
Abstand geschaffen wird, kann für sich allein genommen keine Rolle spielen. Massgebend ist 
einzig, ob mit oder ohne Abstand die Böschungsneigung von 10 % (bis zum Schnittpunkt mit dem 
gewachsenen Terrain) eingehalten wird. Beim vorliegenden Bauvorhaben wird das gewachsene 
Terrain für die Erdgeschosswohnungen teilweise erheblich abgegraben. Insgesamt sechs Zimmer 
der Erdgeschosswohnungen 2 und 4 liegen im hinteren, hangseitigen Bereich. Wie das AGR 
nachvollziehbar dargelegt hat, ist die zulässige Böschungsneigung von 10 % bei fünf dieser 
Zimmer bei weitem überschritten.19 Das Bauvorhaben widerspricht Art. 66 Abs. 2 BauV und ist 
nicht bewilligungsfähig.
5.
Kinderspielplatz und Aufenthaltsfläche
a)
Beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind im Freien Aufenthaltsbereiche für die 
Bewohnerinnen und Bewohner und Kinderspielplätze zu schaffen (vgl. Art. 15 Abs. 1 BauG). Als 
Aufenthaltsbereiche gelten wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien 
eingerichtete Teile eines Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und 
schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV20). Zur Lage und 
Ausgestaltung der Kinderspielplätze gab das Raumplanungsamt des Kantons Bern (heute AGR), 
im Juni 1992 AHOP-Empfehlungen heraus.21 Diese gelten im Grundsatz weiterhin, bis die 
Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) im Sinne von Art. 44 Abs. 4 BauV neue Empfehlungen 
formuliert.22 
b)
Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 % der Hauptnutz- und 
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für 
Aufenthaltsbereiche sind 5 % der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen 
vorzusehen, beziehungsweise zur Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen. Die Fläche 
mindestens 2 m breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen 
Aufenthaltsbereich angerechnet werden; pro Mehrfamilienhaus sind aber mindestens 20 m2 
Aufenthaltsfläche einzurichten (Art. 45 Abs. 2 und Abs. 4 BauV).
Auf Aufforderung des Rechtsamts der BVD reichte die Beschwerdegegnerin eine Berechnung der 
erforderlichen Fläche des Kinderspielplatzes ein. Nach ihren Angaben muss der Kinderspielplatz 
eine Fläche von 107,6 m2 aufweisen. Gemäss Berechnung des AGR beträgt die minimale 
Spielplatzfläche 106,61 m2.23 Auf dem «Grünplan» und dem Projektplan Grundriss Obergeschoss 
ist beim Kinderspielplatz die Flächenangabe «107,66 m2» eingetragen. Die Überprüfung des AGR 
ergab, dass der Kinderspielplatz nur 105,16 m2 misst. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden 
misst die Fläche des Kinderspielplatzes nur 104,88 m2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die 
angegebene Fläche sei vom Zeichnungsprogramm millimetergenau berechnet worden. Der 
19 Vgl. Darstellungen im Fachbericht des AGR vom 17. August 2021.
20 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
21 Raumplanungsamt des Kantons Bern, «Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von 
benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen», Juni 1992, Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 
92.2 (nachfolgend: AHOP-Empfehlungen), abrufbar unter , Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen 
(AHOP) / Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze.
22 Vgl. AGR, Merkblatt Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen vom 20. September 2017, mit 
Änderungen bis Mai 2020, Ziffer 6, abrufbar unter , Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen (AHOP) / 
Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze.
23 AGR, Fachbericht vom 17. August 2021 S. 3.


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Kinderspielplatz habe eine komplizierte geometrische Form; dessen südliche Grenze verlaufe 
parallel zur Südgrenze des Grundstücks, die keine gerade Linie beschreibe. Sie wäre bereit, eine 
Auflage zu akzeptieren, dass der Kinderspielplatz eine Fläche von 106,6 m2 aufweisen müsse und 
dieses Mass im Rahmen der Schlussabnahme überprüft werde.24 
c)
Spielplätze müssen in der Regel eine minimale nutzbare Breite von 5 m aufweisen. 
Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel nicht angerechnet werden.25 
Das Grundstück Nr. U.________ hat annähernd eine Trapezform. Der Kinderspielplatz ist parallel 
zur südlichen und westlichen Grundstücksgrenze angeordnet. Im betroffenen Abschnitt verläuft 
die südliche Parzellengrenze gerade. Das AGR nannte nicht nur das Ergebnis der 
Flächenberechnung, sondern legte auch die Berechnungsweise offen. Die Beschwerdegegnerin 
zieht diese in Zweifel, ohne etwas Konkretes dagegen vorzubringen. Die Berechnung des AGR ist 
nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Die nach Art. 45 BauV erforderliche Fläche für den 
Kinderspielplatz ist nicht eingehalten. Die Abweichung ist nicht gross. Der Mangel kann jedoch 
nicht durch Erlass einer Auflage behoben werden, wonach die Fläche von 106,61 m2 eingehalten 
werden muss. Für die Beurteilung, ob das Bauvorhaben bewilligungsfähig ist, sind die Pläne 
massgebend. Würde im Bauentscheid eine anderslautende Auflage erlassen, stünde sie im 
Widerspruch zu den Plänen. Es wäre eine Projektänderung erforderlich.
d)
Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze müssen so angelegt und gestaltet werden, dass 
sie ihrem Zwecke gemäss genutzt werden können. Sie sollen an möglichst sonnigen, dem Verkehr 
abgewandten Arealstellen angelegt werden. Es sind genügend Schattenplätze vorzusehen (Art. 
44 Abs. 1 BauV). Spiel- und Aufenthaltsbereiche sollen möglichst ebenerdig und vom Gebäude 
aus direkt zugänglich sein. Der Spielplatz ist im Hinblick auf die Bedürfnisse von Kleinkindern und 
schulpflichtigen Kindern einzurichten (vgl. Art. 43 i.V.m. Art. 44 Abs. 4 BauV). 
e)
Der geplante Aufenthaltsbereich genügt den Anforderungen an eine zum Verweilen 
geeignete Fläche für die Bewohnenden nicht. Er ist im Nordwesten, unmittelbar hinter bzw. leicht 
unterhalb des Parkplatzes P1 angeordnet. Über den Aufenthaltsbereich führt der Weg zum 
Kinderspielplatz. Es ist weder eine minimale Ausstattung zum Verweilen ersichtlich (vgl. Art. 43 
Abs. 1 BauV), noch eine gartenbauliche Gestaltung. Eingetragen ist lediglich ein Zaun, der 
vermutlich als Absturzsicherung gegenüber der Abgrabung vor dem Haus dient. Die 
Bodenbedeckung des Aufenthaltsbereichs und des Fusswegs ist undefiniert. Es ist unklar, ob der 
Aufenthaltsbereich für Personen im Rollstuhl zugänglich wäre (vgl. Art. 44 Abs. 2 BauV).
f)
Ein Spielplatz soll, damit er den Bedürfnissen nach Bewegung und spielerischer Betätigung 
gerecht wird, einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung (z.B. Sandkasten, 
Rutschmöglichkeiten, Schaukeln) bieten. Für kleinere Kinder muss der Spielplatz gut und 
gefahrlos erreichbar sein. Er darf nicht durch eine Einstellhalle führen (vgl. Art. 44 Abs. 3 BauV). 
Aus Sicherheitsgründen sollten Zugangswege über private und öffentliche Verkehrsflächen 
vermieden werden. Der Spielplatz ist überdies so anzulegen, dass mögliche Nutzungskonflikte 
vermieden oder zumindest minimiert werden und die Privatsphäre der Wohnungen gewahrt 
bleibt.26 Diesen Anforderungen genügt der geplante Kinderspielplatz nicht. 
In der vorliegenden Projektänderung wurde der Kinderspielplatz umgestaltet. Unter 
Berücksichtigung des Gefälles ist eine zweite Ebene mit Sitznischen vorgesehen. Der Spielplatz 
ist mit verschiedenen Spielgeräten und Materialien ausgestattet (Sandspielbereich, Spielhügel mit 
24 Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 14. September 2021 S. 4.
25 AHOP-Empfehlungen Ziff. 3.4.
26 Vgl. die Hinweise zum Standort unter Ziff. 3.2 AHOP-Empfehlungen sowie die Aufzählungen zu den 
unterschiedlichen Anforderungen an die Lage. 


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Hangrutsche, Balancierstrecke) und stellt eine attraktive Spielumgebung für kleinere Kinder dar. 
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin27 ist der geplante Kinderspielplatz samt 
Zugangsweg gemäss den Eintragungen auf dem Grundrissplan vollständig umzäunt. Allerdings 
geht aus den Plänen nicht hervor, welcher Art diese Abzäunung ist. Soweit ersichtlich besteht 
jedoch keine Möglichkeit, vom Fussweg oder Kinderspielplatz aus in die restliche 
Umgebungsfläche zu gelangen. Der übrige Aussenraum scheint nicht allgemein zugänglich zu 
sein, sondern nur von den Erdgeschosswohnungen aus. Der umzäunte Kinderspielplatz dürfte 
daher für grössere Kinder wenig attraktiv sein, überwiegt bei diesen doch das Bedürfnis nach 
Bewegungsspielen. Nach den AHOP-Empfehlungen sollen Kleinkinderspielbereiche in der Nähe 
der Wohnungen angeordnet werden. Ihre Distanz zu den zugeordneten Haustüren sollte 50 m 
nicht überschreiten.28 Im vorliegenden Fall misst allein die Strecke zwischen dem Haupteingang 
und dem Kinderspielplatz rund 60 m. Auch von den Erdgeschosswohnungen besteht soweit 
ersichtlich kein direkter Zugang zum umzäunten Kinderspielplatz, obwohl dieser direkt vor deren 
Sitzplätzen liegt. Der Zugang zum Kinderspielplatz führt vom Haupteingang auf der Nordseite 
zwischen den Parkplätzen und der Strasse durch, so dass Kleinkinder durch ein- und ausfahrende 
Autos gefährdet sein könnten. Sie wären daher kaum in der Lage, selbständig vom / zum 
Kinderspielplatz zu gehen. Auch das AGR hielt fest, dass dieser Zugang sicherheitstechnisch nicht 
ideal sei. Die Beschwerdegegnerin erklärte sich bereit, eine Auflage zu akzeptieren, wonach der 
Zugang zum Spielplatz zwischen dem Haus und den Autoabstellplätzen durchführen müsse, dies 
sei mit einer kleinen Anpassung der Umgebung möglich. Es ist nicht klar, was die 
Beschwerdegegnerin damit genau meint, ob die Anpassung auch eine leichte Verschiebung der 
Parkplätze umfassen würde. Eine solche Änderung müsste sich aus den Plänen ergeben; 
schliesslich könnte auch der Strassenabstand betroffen sein. Der Erlass einer Auflage ist nicht 
möglich, dazu kann auf das oben unter Bst. c Gesagte verwiesen werden. Die Beschwerdeführerin 
hat keine Projektänderung eingereicht.
g)
Zur Wahrung der Privatsphäre muss zwischen Kinderspielplätzen und den Hauptfassaden 
von Wohnbauten in der Regel ein Streifen von 3 m freigehalten werden. Dieser Abstand kann in 
speziellen Fällen angemessen reduziert oder erhöht werden, ersteres beispielsweise bei 
Hochparterre und letzteres bei privaten Gartensitzplätzen.29 Im vorliegenden Fall reicht der 
Kinderspielplatz bis 1 m an die Gartensitzlätze der Erdgeschosswohnungen 2 und 3 heran. 
Betroffen wäre namentlich der Gartensitzplatz der Wohnung 2, weil dieser auf gleicher Höhe wie 
der Kinderspielplatz liegt. Vor der Wohnung 3 befindet sich der tieferliegende Bereich des 
Kinderspielplatzes. Dies ändert aber nichts daran, dass ein Abstand von lediglich 1 m nicht 
genügend ist. Die Privatsphäre der Bewohnenden wäre bei einem so geringen Abstand 
beeinträchtigt, Nutzungskonflikte würden begünstigt. 
6.
Erschliessung / Kanalisation
a)
Die Beschwerdeführenden rügen insbesondere, der Anschluss an die bestehende private 
Kanalisationsleitung würde zu einer Überlastung der Kanalisation führen. Heute seien sieben 
Wohnungen an die Privatkanalisation angeschlossen. Nach Erstellung des Wohnblocks wären es 
elf Wohnungen. Dafür genüge die von der BSB + Partner genannte Kapazität nicht. Zudem sei 
der Zustand und Verlauf des bestehenden Kanalisationssystems bis heute nicht vollständig 
abgeklärt worden. Das wichtigste Teilstück der Leitung von Schacht E36.1 bis zum Anschluss an 
die Gemeindekanalisation im C.________weg sei nicht untersucht worden. Bei den kontrollierten 
Abschnitten seien diverse Mängel festgestellt worden. Unter anderem habe sich herausgestellt, 
27 Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 14. September 2021 S. 4.
28 Vgl. zum Ganzen AHOP-Empfehlungen Ziff. 3.2.
29 Vgl. AHOP-Empfehlungen Ziff. 3.2.


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dass in die Meteorwasserschächte E36.2 und E36.4 Fäkalien eingeleitet würden. Es sei 
offensichtlich, dass etwas nicht stimme. Im August 2021 habe mit dem Bauverwalter der 
Gemeinde nun vor Ort festgestellt werden können, dass die Abwasserleitung der Häuser Nrn. 45 
und 47 nicht auf deren Südseite, sondern auf der Nordseite durchführe und in den Schacht E37 
im C.________weg münde. 
Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen vor, der Neubau werde an die bestehende Kanalisation 
angeschlossen, es handle sich nicht um einen Neuanschluss. Die Leitungen seien eingehend 
geprüft worden. Die Sanierung von allfällig schadhaften Leitungsabschnitten sei Sache der 
jeweiligen Eigentümer. Dies sei nicht Gegenstand des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens, 
es handle sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit. Im Bericht der BSB + Partner seien alle 
bestehenden Häuser und Wohnungen berücksichtigt worden. Der Bericht bestätige, dass der 
Durchmesser der vorhandenen Leitungen von 150 mm auch für das Bauvorhaben ausreiche. Der 
öffentlich-rechtlich notwendige Kanalisationsanschluss sei sichergestellt.
b)
Im vorinstanzlichen Verfahren hielt die Gemeinde in ihren Amtsberichten fest, der 
nächstgelegene öffentliche Kanalisationsanschluss liege im C.________weg. Die Bauherrschaft 
beabsichtige, die Liegenschaftsentwässerung in eine bestehende private Mischabwasserleitung 
abzuleiten, welche über die Parzellen Nrn. E.________ und D.________ führe.30 Die Überprüfung 
der hydraulischen Kapazität der privaten Kanalisationsleitung habe ergeben, dass gewisse 
Leitungsabschnitte und Schächte inklusive Durchlaufrinnen in Ordnung seien. Andere 
Leitungsabschnitte seien jedoch schadhaft oder hätten nicht geprüft werden können. Es gebe 
Schächte, die keine Durchlaufrinnen aufwiesen und mit Fäkalien verdreckt seien. Diese hemmten 
den Abfluss und somit die hydraulische Kapazität. Die privaten Kanalisationsleitungen seien vor 
1971 erstellt worden, im Eigentum der privaten Grundeigentümer verblieben und müssten durch 
diese unterhalten werden. Der GEP-Ingenieur der Gemeinde komme zum Schluss, dass die 
Abflusskapazität der bestehenden Kanalisationsleitung genüge, wenn auf dem geplanten Neubau 
eine Dachretention für das Regenwasser erstellt werde und wenn die schadhaften 
Leitungsabschnitte und Schächte saniert würden.31 
c)
Ein Bauvorhaben darf nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend erschlossen 
ist oder wenn sichergestellt ist, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Realisierung über die 
erforderliche Erschliessung verfügt (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG32, Art. 2 i.V.m. Art. 7 Abs. 1 BauG). 
Nach Bundesrecht gilt ein Grundstück als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung 
hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen 
so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 RPG). 
Die Erschliessungsanlagen müssen den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der 
Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der 
Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). 
Verschmutztes Abwasser muss behandelt werden (Art. 7 Abs. 1 GSchG33). Eine genügende 
Erschliessung setzt deshalb zwingend eine vorschriftgemässe Einrichtung zur Beseitigung des 
Abwassers voraus (Art. 17 GSchG; Art. 7 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 3 Abs. 2 Bst. d BauV). Mit der 
Anschlusspflicht gemäss Art. 11 GSchG soll gewährleistet werden, dass verschmutztes Abwasser 
über eine öffentliche Kanalisation und eine zentrale Abwasserreinigungsanlage beseitigt wird. Der 
Inhaber einer Kanalisation ist verpflichtet, das Abwasser abzunehmen und der zentralen 
Abwasserreinigungsanlage zuzuführen (Art. 11 Abs. 3 GSchG). Im Kanton Bern erstellen die 
30 Amtsbericht der Gemeinde vom 15. Juni 2020, Beilage zur Beschwerdeantwort.
31 Amtsbericht der Gemeinde vom 7. August 2020, Beilage zur Beschwerdeantwort.
32 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
33 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).


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Gemeinden die notwendigen Anlagen zur Ableitung und Reinigung des Abwassers aus Bauzonen 
(Art. 6 Abs. 1 KGSchG34). 
d)
Das öffentliche Erschliessungsnetz besteht aus den Basiserschliessungsanlagen 
(Hauptstränge 
der 
Erschliessungsanlage 
und 
zugehörige 
Einrichtungen) 
und 
den 
Detailerschliessungsanlagen, 
welche 
mehrere 
Grundstücke 
mit 
den 
Anlagen 
der 
Basiserschliessung verbinden (Art. 106 Abs. 2 Bst. a und b BauG). Davon zu unterscheiden sind 
die privaten Hausanschlüsse, welche ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe 
mit dem öffentlichen Erschliessungsnetz verbinden und immer privat bleiben (Art. 106 Abs. 3 und 
Art. 107 Abs. 3 BauG). Diese Regelung ist primär auf die strassenmässige Erschliessung 
zugeschnitten und kann nicht absolut auf die Abwasserentsorgungsanlagen übertragen werden. 
Für Abwasser- und andere Erschliessungsanlagen bleibt eine anderweitige Regelung der 
Spezialgesetzgebung oder durch den zuständigen öffentlichen Erschliessungsträger vorbehalten 
(vgl. Art. 106 Abs. 2 BauG). 
Gemäss Art. 1 des Abwasserentsorgungsreglements35 der Gemeinde Lengnau organisiert und 
überwacht die Gemeinde auf dem gesamten Gemeindegebiet die Entsorgung der Abwässer. Sie 
projektiert, erstellt, betreibt und erneuert die öffentlichen Abwasseranlagen. Projektierung und 
Erstellung der öffentlichen Abwasseranlagen können allerdings vertraglich den interessierten 
Grundeigentümern übertragen werden (Art. 1 Abs. 3 Abwasserentsorgungsreglement). Gemäss 
Art. 6 dieses Reglements zählen die Leitungen der Basis- und Detailerschliessung sowie die 
Erschliessungsleitungen für öffentliche Sanierungsgebiete als öffentliche Leitungen. Als 
Hausanschlussleitungen gelten die privaten Leitungen, die ein Gebäude (bzw. eine Baute oder 
Anlage) mit dem öffentlichen Leitungsnetz (Hauptleitung) verbinden. Die Leitung zu einer 
zusammengehörenden Gebäudegruppe gilt als gemeinsame private Hausanschlussleitung, auch 
wenn 
das 
Areal 
in 
verschiedene 
Grundstücke 
aufgeteilt 
ist 
(Art. 
7 
Abwasserentsorgungsreglement). 
Der 
Gemeinde 
obliegt 
die 
Kontrolle 
der 
Abwasserentsorgungsanlagen, 
der 
Erlass 
von 
Verfügungen, 
insbesondere 
Anschlussverfügungen und Verfügungen auf Beseitigung vorschriftswidriger Anlagen bzw. auf 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Art. 2 Abs. 3 Abwasserentsorgungsreglement).
e)
Die Kanalisationsleitungen und -anschlüsse der Grundstücke Nrn. F.________, 
U.________, E.________ und D.________ wurden offenbar vor 1971 erstellt und sind somit 
altrechtliche Anlagen. Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin gehen davon aus, dass es sich 
nach wie vor um ausschliesslich private Leitungen handelt, die Sanierungspflicht der schadhaften 
Abschnitte den Eigentümern obliegt und dies mit dem Bauvorhaben keinen Zusammenhang hat. 
Dem kann nicht gefolgt werden. Eine genügende, d.h. den Beanspruchungen gewachsene, 
Abwasserentsorgungsanlage ist Voraussetzung für die Baubewilligung (vgl. Art. 17 Bst. a GSchG, 
Art. 7 BauG). Die Regelung der Abwassererschliessung muss im Baubewilligungsverfahrens 
erfolgen und darf nicht den Privaten überlassen werden. Es trifft zwar zu, dass 
Detailerschliessungsanlagen, die vor dem Inkrafttreten des Baugesetzes von 1970 erstellt wurden, 
grundsätzlich 
altrechtliche 
Privatanlagen 
geblieben 
sind.36 
Dies 
gilt 
für 
altrechtliche 
Privatstrassen. Abwasserleitungen sind jedoch auch in dieser Hinsicht nicht direkt mit 
Privatstrassen vergleichbar. Kanalisationsleitungen sind immer mit einem öffentlichen Werk, der 
Abwasserreinigungsanlage, verbunden. Sind die Abwasserleitungen und Kontrollschächte nicht 
in ordnungsgemässem Zustand, hat dies Folgen für die Umwelt und ist gewässerschutzrechtlich 
relevant. Die Gemeinde kann daher von den Abwasserverursachenden jederzeit den Nachweis 
34 Kantonales Gewässerschutzgesetz vom 11. November 1996 (KGSchG; BSG 821.0).
35 Abwasserentsorgungsreglement inkl. Gebührenreglement der Gemeinde Lengnau vom 1. Dezember 2005.
36 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 109/110 
N. 3.


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verlangen, dass sich ihre private Abwasseranlage in vorschriftsgemässem Zustand befindet, und 
ist befugt, auch Grundstückanschlussleitungen zu überprüfen. Die Gemeinde kann die Privaten 
zur Sanierung ihrer Abwasseranlage verpflichten (Art. 27 Abs. 2, 3 und 4 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. 
g Abwasserentsorgungsreglement). Laut Bundesgericht ist eine private Kanalisation gemäss 
Art. 10 Abs. 3 GSchG der öffentlichen Kanalisation gleichgestellt, wenn sie auch öffentlichen 
Zwecken dienen kann. Solches ist der Fall, wenn die private Leitung das Abwasser von mehreren 
Gebäuden 
der 
öffentlichen 
Kanalisationsleitung 
und 
damit 
der 
zentralen 
Abwasserreinigungsanlage 
zuführt.37 
Die 
umstrittene 
Kanalisationsleitung 
ist 
somit 
gewässerschutzrechtlich einer öffentlichen Kanalisation gleichgestellt, wenn sie mehr als ein 
Gebäude erschliesst, wovon hier auszugehen ist.
f)
Voraussetzung für die Baubewilligung ist, dass eine Kanalisationsleitung besteht, welche 
über ausreichend hydraulische Kapazität verfügt und die den gewässerschutzrechtlichen 
Anforderungen entspricht. Im geplanten Mehrfamilienhaus sind acht Wohnungen vorgesehen, 
was 
gegenüber 
der 
heutigen 
Bebauung 
auf 
der 
Parzelle 
Nr. 
U.________ 
(zwei 
Zweifamilienhäuser) zu einer Mehrbelastung der Kanalisation führt. Im vorliegenden Fall ist der 
Sachverhalt bezüglich Abwassererschliessung in mehreren Hinsichten ungeklärt. Die Gemeinde 
liess die bestehende Kanalisationsleitung, an die das Bauvorhaben angeschlossen werden soll, 
durch die B.________ AG beurteilen. Bei der Überprüfung der Anlagen wurden einerseits 
schadhafte Schächte und Leitungsabschnitte festgestellt, welche die hydraulische Kapazität und 
das Abflussverhalten beeinträchtigen, andererseits konnten nicht alle Leitungsabschnitte beurteilt 
werden. So ist der Zustand der Leitungen zwischen den Schächten E36.10 und E36.4, zwischen 
E36.2 und E.36.1 sowie dem Anschluss an die Hauptleitung im C.________weg (E37) 
unbekannt.38 Hinzu kommt, dass nicht erstellt ist, wo die Abwasserleitungen genau verlaufen. Die 
Kanalisation ist weder im GEP noch im Kataster der Gemeinde verzeichnet, das Gefälle der 
Leitungen ist nicht bekannt.39 Die Beschwerdeführenden machten wiederholt geltend, die 
Kanalisationsleitung verlaufe auf den Parzellen Nrn. D.________ und E.________ nördlich der 
Gebäude und nicht südlich. Auch die B.________ vermutete, dass das Gebäude Nr. 45 (Parzelle 
Nr. D.________) direkt an die Kanalisation im C.________weg angeschlossen sei. Es bedarf 
somit weiterer Abklärungen für die Abwassererschliessung. 
g)
Nach dem Gesagten ist die genügende Erschliessung des Bauvorhabens bezüglich 
Abwasserentsorgung (noch) nicht gewährleistet. Es ist unbekannt, wo die bestehenden 
Kanalisationsleitungen auf den Grundstücken verlaufen und ob die Kapazität für zusätzliche 
Wohnungen ausreichend ist. Dafür bedarf es weiterer Abklärungen. Die Baubewilligung hätte nicht 
erteilt werden dürfen.
7.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ist Art. 66 Abs. 2 BauV bei den Zimmern der Erdgeschosswohnungen 2 
und 4 nicht eingehalten. Der Kinderspielplatz und die Aufenthaltsfläche genügen den gesetzlichen 
Anforderungen nicht in jeder Hinsicht. Das Bauvorhaben ist bezüglich Abwasserentsorgung nicht 
genügend erschlossen. Die angefochtene Baubewilligung ist daher aufzuheben und dem 
Bauvorhaben (Projektänderung) der Bauabschlag zu erteilen. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens brauchen die weiteren Rügen nicht geprüft zu werden.
37 BGer 1C_533/2010 vom 20. Juli 2011 E. 5, in ZBl 113/2012 S. 504; Hans W. Stutz, in Kommentar zum GSchG und 
WBG, 2016, Art. 10 N. 46 f.
38 B.________AG, Bericht vom 7. Juli 2020, Beilage zur Eingabe der Gemeinde vom 12. Mai 2021.
39 BB.________, Bericht vom 28. Mai 2020, Vorakten pag. 188-186.


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b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2400.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV40). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 
Beschwerdegegnerin und hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Als ersatzfähige Parteikosten gilt der Aufwand für die 
anwaltliche Parteivertretung. Die Beschwerdeführenden waren nicht anwaltlich vertreten. Sie 
machen dennoch einen Parteikostenersatz im Betrag von CHF 4187.– geltend und begründen 
dies damit, die Gegenpartei habe mit ihren insgesamt fünf Projektänderungen ein aufwendiges 
Verfahren verursacht. 
Bei aufwendigen Verfahren kann die Verwaltungsjustizbehörde Privaten, die ihren Prozess selber 
geführt haben, eine angemessen Parteientschädigung und Auslagenersatz zuerkennen (Art. 104 
Abs. 2 VRPG). Eine solche Billigkeitsentschädigung wird nur ausnahmsweise und mit grosser 
Zurückhaltung zugesprochen. Sie ist auf aufwendige Verfahren beschränkt, in denen die 
beteiligten Privatpersonen durch sorgfältige Auseinandersetzung mit den sich stellenden Fragen 
und durch erheblichen persönlichen Arbeitsaufwand wesentlich zur Entscheidfindung beigetragen 
haben.41 Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Das vorliegende Verfahren verursachte den 
Beschwerdeführenden nicht einen überdurchschnittlich hohen Aufwand. Ein Teil des Aufwands, 
den die Beschwerdeführenden geltend machen, ist im vorinstanzlichen Verfahren angefallen und 
wäre ohnehin nicht ersatzfähig. Es ist auch nicht unüblich, dass Beschwerdeführende zur 
Beurteilung der sich stellenden Fragen einen Architekten konsultieren. Die Beschwerdeführenden 
haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.
d)
Die vorinstanzlichen Baubewilligungskosten im Betrag von CHF 7332.20 bleiben der 
Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin auferlegt (Art. 52 BewD). Für das Inkasso ist das 
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne zuständig, soweit der Betrag noch ausstehend ist.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Biel/Bienne vom 16. September 2020 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 29. August 
2019 mit Projektänderung vom 10. Juni 2021 wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2400.– werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 
3
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 7332.20 werden der 
Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist das 
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne zuständig.
40 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).
41 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 104 N. 29.


BVD 110/2020/183 
16/16
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn H.________ zu Handen der Beschwerdeführenden, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt R.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne, A-Post
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau, Bau- und Werkabteilung, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung, zur Kenntnis, per E-Mail
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.