be_bvd · 120 2021 91 · 2021-11-01 · de

Rückbau Küchen und Duschen | Biel/Bienne

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 120/2021/91
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 30. Mai 2022
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer
und
D.________
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Stadt Biel vom 1. November 2021 
(BP01131; Rückbau Küchen und Duschen)
I.
Sachverhalt
1.
Der 
Beschwerdeführer 
ist 
Eigentümer 
der 
Parzelle 
Biel/Bienne 
Grundbuchblatt 
Nr. E.________. Diese liegt in der Mischzone B. Auf dem Grundstück befindet sich ein 
mehrgeschossiges Gebäude. Aufgrund einer Meldung, wonach in der Liegenschaft des 
Beschwerdeführers unbewilligte Wohnungen bestehen würden, führte die Baupolizeibehörde der 
Stadt Biel am 7. September 2021 eine baupolizeiliche Kontrolle vor Ort durch. Anlässlich dieser 
Kontrolle wurden im Tiefparterre der Liegenschaft eine nicht bewilligte Zweizimmerwohnung sowie 
eine nicht bewilligte Einzimmerwohnung festgestellt, beide jeweils ausgestattet mit einer 
integrierten Küche und einem separaten Badezimmer. Dem Beschwerdeführer wurde sowohl 
anlässlich der Baupolizeikontrolle als auch im Nachgang dazu die Möglichkeit zur Stellungnahme 
gewährt.
Mit Verfügung vom 1. November 2021 verpflichtete die Stadt Biel den Beschwerdeführer in beiden 
Wohnungen die gesamten Küchen (Kochherd, Kühlschrank, Küchenmobiliar etc.) sowie die 
Duschen in den Badezimmern bis 30. April 2022 zurückzubauen. Gleichzeitig verfügte die Stadt 
Biel ab 1. Mai 2022 ein absolutes Verbot, die betreffenden Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu 
nutzen. Für den Fall der Nichtbefolgung drohte die Stadt Biel die Ersatzvornahme an. Die Stadt 
Biel orientierte den Beschwerdeführer auch über die Möglichkeit der Einreichung eines 
nachträglichen Baugesuchs; sie wies gleichzeitig aber darauf hin, dass insbesondere wegen 
Verstosses gegen Gesundheitsvorschriften und aus Gründen des Brandschutzes in den 
betreffenden Räumlichkeiten keine Wohnnutzung bewilligt werden könnte.


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2.
Gegen die Wiederherstellungsverfügung der Stadt Biel vom 1. November 2021 reichte der 
Beschwerdeführer am 30. November 2021 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern (BVD) ein. Darin beantragt er, es sei jeweils auf die Entfernung von Küche und 
Dusche zu verzichten. Zudem sei die Wiederherstellung der baurechtskonformen Nutzung der als 
Einzimmerwohnung genutzten Räumlichkeiten auf den 1. September 2022 festzusetzen. Ein 
nachträgliches Baugesuch hat der Beschwerdeführer nicht eingereicht.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten sowie sämtliche Baubewilligungsakten betreffend 
die Liegenschaft des Beschwerdeführers ein. Gleichzeitig bat es den Beschwerdeführer eine 
Kopie des Mietvertrags betreffend die Einzimmerwohnung einzureichen.
Das Rechtsamt führte danach am 24. Februar 2022 im Beisein der Verfahrensbeteiligten einen 
Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, 
sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. In 
seinen Schlussbemerkungen vom 22. April 2022 (wie auch bereits am Augenschein) passte der 
Beschwerdeführer sein ursprüngliches Rechtsbegehren, auf die Entfernung von Küche und 
Dusche sei jeweils zu verzichten insoweit an, als er bloss noch verlangt, «es sei auf das Entfernen 
der Duschen zu verzichten und es sei das Küchenmobiliar ohne Geräte [Kochfelder, Backofen 
und Dunstabzug], jedoch mit Kühlschrank und Spülbecken zu belassen». Am Rechtsbegehren, 
wonach die Wiederherstellung der baurechtskonformen Nutzung der als Einzimmerwohnung 
genutzten Räumlichkeiten auf den 1. September 2022 festzusetzen sei, hält er hingegen fest. Die 
Stadt Biel beantragt die Abweisung der Beschwerde.
4.
Auf die Rechtsschriften und die eingeholten Akten sowie auf das Ergebnis des 
Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Der 
Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur 
Beschwerde legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Formelle und materielle Rechtswidrigkeit der Wohnnutzung im Tiefparterre
Die Liegenschaft des Beschwerdeführers stammt aus den späten 1920er-Jahren und wurde 
ursprünglich als reines Wohnhaus bewilligt. Das Tiefparterre wurde dabei als Keller mit acht 
Räumen und einer Waschküche bewilligt.3 Am 25. August 1982 wurde unter anderem der Ausbau 
des Kellers, genauer gesagt das Erstellen von drei Büroräumen und der Einbau von zwei WC-
Anlagen, bewilligt.4 In Bezug auf das Tiefparterre handelt es sich dabei – soweit ersichtlich – um 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
3 Vgl. Baubewilligungsakten betreffend das Baugesuch vom 20. September 1928 (Kontroll-Nr. 3059).
4 Vgl. Baubewilligungsakten betreffend das Baugesuch vom 19. Februar 1982 (Kontroll-Nr. 15841).


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den letzten baubewilligten und damit rechtmässigen Zustand. Es ist unbestritten, dass für den 
Einbau der Küchen und Duschen in den als Büros und WC-Anlagen bewilligten Räumlichkeiten 
des Tiefparterres sowie deren Nutzung als Wohnungen nie eine Baubewilligung erteilt worden ist. 
Der Beschwerdeführer sagt zudem selbst, dass die betreffenden Räumlichkeiten zukünftig nicht 
mehr 
als 
Wohnraum 
genutzt 
werden 
dürfen.5 
Dementsprechend 
hat 
er 
die 
Wiederherstellungsverfügung der Stadt Biel vom 1. November 2021, soweit diese generell die 
Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten zu Wohnzwecken verbietet, auch nicht angefochten; 
der Beschwerdeführer wehrt sich diesbezüglich bloss gegen den Zeitpunkt des Inkrafttretens des 
Benützungsverbots, soweit die Einzimmerwohnung davon betroffen ist. Der Beschwerdeführer 
beabsichtigt gemäss eigenen Angaben, die betreffenden Räumlichkeiten zukünftig als 
Geschäftsräumlichkeiten bzw. als Büro- oder Gewerberäume an Dritte zu vermieten. Nach dem 
Gesagten erübrigen sich weitere Ausführungen zur formellen und materiellen Rechtswidrigkeit der 
Wohnnutzung im Tiefparterre.
3.
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
a)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde der Grundeigentümerschaft eine angemessene Frist zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 
Abs. 1 und 2 BauG).
Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den 
Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD6). Eine Wiederherstellungsmassnahme 
ist verhältnismässig, wenn sie geeignet, erforderlich und zumutbar ist. Eine Massnahme ist 
geeignet, wenn sie das angestrebte Ziel zu erreichen vermag. Sie ist erforderlich, wenn sie nicht 
weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist; insbesondere darf kein 
milderes Mittel vorliegen, welches gleich wirksam ist.7 Diesbezüglich ist zu beachten, dass an sich 
zulässige, aber einer rechtswidrigen Nutzung zugeführte Räume durch wirksame bauliche 
Massnahmen für diese Nutzung unbrauchbar zu machen sind. Ein reines Benützungsverbot 
genügt in aller Regel nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhältnismässigem 
Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis 
sind daher womöglich immer objektive Tatsachen zu schaffen, welche die rechtswidrige Nutzung 
verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren. Zur Verhinderung oder zumindest 
Erschwerung einer widerrechtlichen Wohnnutzung, d.h. zum Unbewohnbarmachen von Räumen, 
fallen namentlich das Entfernen der Kücheneinrichtung oder der Badezimmerinstallationen in 
Betracht.8 Eine Wiederherstellungsmassnahme ist schliesslich zumutbar, wenn die Belastung für 
die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.9
Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im 
Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und 
an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, 
generell gross ist.10
5 Vgl. Beschwerde vom 30. November 2021, S. 2.
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
7 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 
N. 9c Bst. a mit Hinweisen.
8 Vgl. zum Ganzen: VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017, E. 5.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 mit 
weiteren Hinweisen.
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. a.
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a mit Hinweisen.


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Es wird allgemein vorausgesetzt, dass die Baubewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. 
Wer bauen und nutzen will, muss sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und sich bei den 
Behörden nach der Bewilligungspflicht erkundigen. Gutgläubig kann eine Bauherrschaft nur sein, 
wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur 
Bauausführung oder Nutzung berechtigt, z.B. aufgrund einer mangelhaften Bewilligung oder 
Auskunft. Die Bauherrschaft muss sich zudem das Wissen(müssen) von ihr beigezogenen 
Fachpersonen (z.B. Architekten) und dasjenige von Rechtsvorgängern anrechnen lassen.11 Auch 
eine (im baurechtlichen Sinn) bösgläubige Bauherrschaft hat Anspruch, dass der Grundsatz der 
Verhältnismässigkeit berücksichtigt wird. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur 
in verringertem Masse berücksichtigen.12
b)
Wie bereits erwähnt (E. 2), beabsichtigt der Beschwerdeführer gemäss eigenen Angaben 
die Räumlichkeiten im Tiefparterre zukünftig als Geschäftsräumlichkeiten bzw. als Büro- oder 
Gewerberäume an Dritte zu vermieten. Letztere würden vertraglich verpflichtet, die 
Räumlichkeiten ausschliesslich zu Geschäftszwecken zu verwenden; falls von der Vorinstanz 
gewünscht, könnten die betreffenden Inserate und Mietverträge zur Kontrolle eingereicht werden. 
Der von der Vor-instanz angeordnete vollständige Rückbau der Küchen und Duschen hält der 
Beschwerdeführer für unverhältnismässig. Deren vollständiger Rückbau würde die Vermietbarkeit 
der Räumlichkeiten zu Gewerbezwecken stark einschränken und die Eigentumsgarantie des 
Beschwerdeführers verletzen. So würden Mieterinnen und Mieter von Büro- oder Gewerberäumen 
heutzutage eine moderne und zweckmässige Infrastruktur erwarten. Dazu gehöre einerseits eine 
Dusche, damit ganztags Erwerbstätige, die während der Mittagspause Sport treiben, 
anschliessend im Büro duschen könnten (umso mehr, als in Zeiten von Corona der Zugang zu 
Fitnessstudios erschwert oder unmöglich sei), sowie andererseits die Möglichkeit, sich über den 
Mittag im Büro- bzw. Gewerberaum einen Tee oder Kaffee machen und sich mittels einer 
Mikrowelle eine Mahlzeit aufwärmen zu können. Ferner gebe es zahlreiche gewerbliche 
Nutzungsmöglichkeiten, die zwingend auf das Vorhandensein einer Dusche angewiesen seien, 
so etwa Physiotherapie, Massagebehandlungen oder kosmetische Behandlungen. Dass das 
Vorhandensein einer Dusche die Wohnnutzung erst ermöglichen würde, treffe nicht zu. Die 
betreffenden Räumlichkeiten seien objektiv zum Wohnen geeignet, auch wenn keine Dusche 
vorhanden wäre. Hinzu komme, dass es dem Beschwerdeführer unbenommen sei, zu einem 
späteren Zeitpunkt baubewilligungsfrei wieder eine Dusche in den betreffenden Räumlichkeiten 
einzubauen, solange deren Nutzung gewerblich bleibe. Auch die Tatsache, dass nach der 
vollständigen Entfernung des Küchenmobiliars wiederum baubewilligungsfrei ein entsprechendes 
Ablagemöbel, welches auch einen Kühlschrank aufnehmen könne, und ein separates Spülbecken 
installiert werden könnte, erhelle, dass ein vollständiger Rückbau der Küche eine sinnlose 
Ressourcenverschwendung darstelle. Das Verbot die Räumlichkeiten zukünftig zu Wohnzwecken 
zu nutzen sowie die Entfernung der Kochfelder und Dunstabzüge plus die Entfernung des 
Backofens 
und 
gegebenenfalls 
der 
Oberschränke 
in 
der 
Küche 
der 
(ehemaligen) 
Zweizimmerwohnung seien ausreichend. Für die vorhandenen Anschlüsse seien schliesslich 
Anschlussgebühren bezahlt worden. Im Falle eines Rückbaus bzw. Rückgangs der Anschlüsse 
sei der Beschwerdeführer deshalb zu entschädigen.
c)
Der von der Stadt Biel angeordnete vollständige Rückbau der Küchen und Duschen in den 
Räumlichkeiten des Tiefparterres der Liegenschaft des Beschwerdeführers ist geeignet, um 
11 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a und b jeweils mit Hinweisen.
12 Vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c mit weiteren Hinweisen.


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zukünftig die Nutzung der betreffenden Räume als Wohnungen zu verhindern bzw. zumindest zu 
erschweren.
Der vollständige Rückbau der Küchen und Duschen stellt vorliegend auch das mildeste Mittel dar, 
um die unrechtmässige Wohnnutzung der Räumlichkeiten zu unterbinden. Der vom 
Beschwerdeführer verlangte teilweise Rückbau, konkret die Entfernung der Kochfelder und 
Dunstabzüge plus die Entfernung des Backofens und gegebenenfalls der Oberschränke in der 
Küche 
der 
(ehemaligen) 
Zweizimmerwohnung 
unter 
Belassung 
der 
restlichen 
Küchenkombinationen (insbesondere der Kühlschränke und Spülbecken) sowie der Duschen ist 
nicht gleich geeignet, um eine widerrechtliche Wohnnutzung der Räumlichkeiten zu verhindern. 
Vielmehr würde sich eine Wohnnutzung der Räumlichkeiten unter diesen Umständen weiterhin 
ohne grösseren Aufwand anbieten. Dass der Beschwerdeführer angibt, die Räumlichkeiten künftig 
nur noch als Geschäftsräumlichkeiten bzw. als Büro- oder Gewerberäume zu vermieten, ist nicht 
massgebend. Daran vermag auch eine mietvertragliche Vereinbarung mit zukünftigen Mieterinnen 
und Mietern, wonach die Räumlichkeiten ausschliesslich zu Geschäftszwecken verwendet werden 
dürften, nichts zu ändern; Gleiches gilt in Bezug auf die vom Beschwerdeführer erwähnte 
Kontrollmöglichkeit der Mietinserate und -verträge seitens der Baupolizeibehörde. Entscheidend 
ist einzig, dass die Räumlichkeiten bei einem bloss teilweisen Rückbau der Küchen und einer 
Belassung der Duschen objektiv ohne Weiteres als Wohnungen genutzt werden können.13 Es mag 
zwar sein, dass das Vorhandensein einer Küchenkombination mit Kühlschrank und Spülbecken 
sowie einer Dusche von gewerblichen Mieterinnen und Mietern gewünscht bzw. für eine 
gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten vorteilhaft ist. Zwingend notwendig sind solche 
Installationen für die rechtskonforme Nutzung der Räumlichkeiten als Büros jedoch nicht. Dass 
andere Büroräumlichkeiten in der Stadt Biel über eine Küche und/oder eine Dusche verfügen 
mögen, ändert nichts daran. Gleiches gilt hinsichtlich des Arguments, wonach der 
Beschwerdeführer zu einem späteren Zeitpunkt baubewilligungsfrei wieder eine Dusche und/oder 
ein Ablagemöbel mit Platz für einen Kühlschrank sowie ein separates Spülbecken in den 
betreffenden Räumlichkeiten einbauen könne, solange deren Nutzung gewerblich bleibe. 
Vorliegend 
bzw. 
bei 
der 
aktuellen 
Ausgangslage 
besteht 
bei 
der 
Belassung 
der 
Küchenkombinationen mit Kühlschrank und Spülbecken sowie der Duschen ein erhebliches 
Missbrauchspotential, dass die betreffenden Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden. 
Dies insbesondere auch vor dem Hintergrund der bereits erfolgten langjährigen widerrechtlichen 
Nutzung der Räumlichkeiten. Denn entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers ist davon 
auszugehen, dass dieser von der Widerrechtlichkeit der Wohnnutzung der Räumlichkeiten im 
Tiefparterre von Anfang an wusste bzw. wissen musste. Im Zeitpunkt als die Räumlichkeiten im 
Tiefparterre umgebaut bzw. als Büroräume bewilligt wurden, war er nämlich bereits Miteigentümer 
der Liegenschaft und Teil der Bauherrschaft.14 Der Beschwerdeführer ist mit anderen Worten als 
im baurechtlichen Sinn bösgläubig, wenn nicht sogar als qualifiziert bösgläubig anzusehen. Die 
Kontrolle der Mietinserate und -verträge wäre schliesslich mit einem unverhältnismässigen 
Verwaltungsaufwand für die Baupolizeibehörde verbunden; Gleiches gilt für ein blosses 
Benützungsverbot ohne flankierende bauliche Massnahmen. Dementsprechend ist der 
vollständige Rückbau der Küchen und Duschen erforderlich.
Der vollständige Rückbau der Küchen und Duschen in den Räumlichkeiten des Tiefparterres 
verhindert bzw. erschwert künftig deren baurechtswidrige Nutzung als Wohnungen. Ein 
öffentliches Interesse an der betreffenden Wiederherstellungsmassnahme ist somit ebenfalls 
gegeben. Dieses überwiegt zudem die Nachteile, die dem Beschwerdeführer durch den 
vollständigen Rückbau der Küchen und Duschen entstehen. Denn einerseits dürften sich die 
Rückbaukosten in Grenzen halten. Andererseits kann der Beschwerdeführer die Räumlichkeiten 
auch in Zukunft noch nutzen bzw. vermieten, einfach nicht mehr für baurechtswidrige Zwecke; 
13 Vgl. dazu auch VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017, E. 2.4.
14 Vgl. Baubewilligungsakten betreffend das Baugesuch vom 19. Februar 1982 (Kontroll-Nr. 15841).


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zudem konnte er von der rechtswidrigen Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnungen lange Zeit 
bereits finanziell profitieren (Mietzinseinnahmen). Die rückzubauenden Teile können ferner, 
zumindest teilweise, auch andernorts verwendet oder weiterverkauft werden. Der vollständige 
Rückbau der Küchen und Duschen ist dem Beschwerdeführer mit anderen Worten also auch 
zumutbar. Dies gilt umso mehr, als der Beschwerdeführer sich vorliegend nicht auf den guten 
Glauben berufen kann, sondern als im baurechtlichen Sinn (qualifiziert) bösgläubig zu gelten hat.
Nach dem Gesagten ist der von der Vorinstanz angeordnete vollständige Rückbau der Küchen 
und Duschen in den Räumlichkeiten des Tiefparterres der Liegenschaft des Beschwerdeführers 
verhältnismässig und daher grundsätzlich nicht zu beanstanden. Allfällige Rückvergütungen von 
Anschlussgebühren bilden im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und 
bedürfen daher keinen weiteren Bemerkungen.
d)
Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach langem Zeitablauf 
kann mit den Geboten der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes in Konflikt geraten. 
Art. 46 Abs. 3 BauG bestimmt daher, dass die Wiederherstellung nach Ablauf von fünf Jahren seit 
Erkennbarkeit der Baurechtsverletzung nicht mehr angeordnet werden kann, es sei denn, 
zwingende öffentliche Interessen würden sie erfordern. Das Gesetz stellt auf die Erkennbarkeit 
ab, weil sonst schwer feststellbare Änderungen im Innern von Gebäuden (Umbauten, 
Nutzungsänderungen) oft nicht rechtzeitig baupolizeilich erfasst werden können. Erkennbar ist ein 
rechtswidriger Zustand, wenn er von der zuständigen Behörde bei Anwendung der gebotenen 
Sorgfalt hätte erkannt werden können und müssen. Die Beweislast dafür, dass seit Erkennbarkeit 
mehr als fünf Jahre verstrichen sind, liegt bei der Bauherrschaft.15 Der Ablauf der fünfjährigen Frist 
darf aber nicht leichthin angenommen werden, denn die Baupolizeibehörden sind nicht gehalten, 
regelmässig nach allfälligen widerrechtlichen Bauten zu suchen.16 Innerhalb der Bauzone kann 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss bundesgerichtlicher Praxis 
grundsätzlich jedoch längstens bis zum Ablauf von 30 Jahren seit Fertigstellung des 
baugesetzwidrigen Zustands verlangt werden (absolute Verwirkungsfrist). Danach kann eine 
Wiederherstellung nur noch verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen, wie 
beispielsweise die Sicherheit und Gesundheit von Personen, betroffen sind.17
e)
Die baurechtswidrige Wohnnutzung war für die Baupolizeibehörde der Stadt Biel frühestens 
aufgrund 
der 
Meldung 
der 
Einwohnerkontrolle, 
wonach 
in 
der 
Liegenschaft 
des 
Beschwerdeführers zwölf (anstatt zehn) Wohnungen bestehen würden, erkennbar. Es ist weder 
ersichtlich noch macht der Beschwerdeführer geltend, dass ab diesem Zeitpunkt bis zum 
baupolizeilichen Einschreiten der Vorinstanz mehr als fünf Jahre verstrichen sind. Art. 46 Abs. 3 
BauG steht der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung daher nicht entgegen.
Wann genau die in Frage stehenden Küchen und Duschen eingebaut wurden, ist nicht bekannt. 
Gemäss Angaben des Beschwerdeführers stamme die Dusche in der (ehemaligen) 
Zweizimmerwohnung aus dem Jahr 1982, während die heutige Küche vor ca. acht bis neun Jahren 
eingebaut worden sei.18 Die heutige Küche und das Bad (und damit auch die Dusche) in den als 
Einzimmerwohnung genutzten Räumlichkeiten seien vor ca. fünf bis sechs Jahren eingebaut 
worden.19 Diese Angaben decken sich mit den am Augenschein vom 24. Februar 2022 
gewonnenen Erkenntnissen, wonach die Dusche in der (ehemaligen) Zweizimmerwohnung 
älteren Datums (80er-Jahre) zu sein scheint und es sich bei den beiden Küchen sowie der Dusche 
15 VGE 19559 vom 27. März 1996, E. 3c.
16 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11.
17 Vgl. zum Ganzen: BGE 147 II 309 E. 4.1, 136 II 359 E. 8.3 und 107 Ia 121; BGer 1C_726/2013 vom 24. November 
2014, E. 4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. d und e mit weiteren Hinweisen.
18 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 24. Februar 2022, S. 3 (unten), Votum Beschwerdeführer.
19 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 24. Februar 2022, S. 5 (Mitte), Votum Beschwerdeführer.


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in den als Einzimmerwohnung genutzten Räumlichkeiten um neuere Einbauten handeln dürfte.20 
Bezüglich der beiden Küchen sowie der Dusche in den als Einzimmerwohnung genutzten 
Räumlichkeiten ist folglich auch die absolute 30-jährige Verwirkungsfrist noch nicht abgelaufen 
und deren Rückbau kann nach wie vor verlangt werden. Anders verhält es sich hinsichtlich der 
Dusche in der (ehemaligen) Zweizimmerwohnung. Diesbezüglich dürfte die absolute 
Verwirkungsfrist von 30 Jahren bereits im Jahr 2012 abgelaufen sein. Da vorliegend auch keine 
zwingenden öffentlichen Interessen betroffen sind, kann deren Rückbau nicht mehr verlangt 
werden.
Daraus ergibt sich, dass der Beschwerdeführer beide Küchen sowie die Dusche in den als 
Einzimmerwohnung genutzten Räumlichkeiten vollständig rückzubauen hat. Die Dusche in der 
(ehemaligen) Zweizimmerwohnung darf hingegen belassen werden.
4.
Wiederherstellungsfrist
a)
Die Baupolizeibehörde hat gemäss Art. 46 Abs. 2 BauG der Grundeigentümerschaft eine 
angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen. Die 
Wiederherstellungsfrist soll der pflichtigen Person die zur Vorbereitung und Durchführung der 
Massnahme notwendige Zeit einräumen. Die Frist ist so zu bemessen, dass die pflichtige Person 
nach allgemeiner Erfahrung ihre Pflicht bis zum Ablauf der Frist erfüllen kann.21 Vertragliche 
Vereinbarungen der Bauherrschaft mit Dritten stehen einer Wiederherstellung nicht entgegen. 
Hingegen sind gesetzliche Minimalfristen (Kündigungsfristen) bei der Festsetzung der 
Wiederherstellungsfrist zu beachten.22 Schliessen die Parteien hingegen langjährige Mietverträge 
mit fester Dauer ab, so sind diese für die Bestimmung der Wiederherstellungsfrist grundsätzlich 
nicht massgeblich. Die zwingende Natur des öffentlichen Rechts gebietet, dass die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht durch Abreden unter den Vertragsparteien 
beliebig hinausgezögert werden kann.23 Die Wiederherstellungsfrist hat jedoch in jedem Fall 
verhältnismässig zu sein. Es gilt daher abzuwägen, wie dringlich die Durchsetzung der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Hinblick auf die öffentlichen Interessen ist und 
wie lange die Vollstreckung mit Rücksicht auf die geltend gemachten privaten Interessen der 
pflichtigen Person allenfalls aufgeschoben werden soll.24
b)
Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz hätte gewusst, dass die als Einzimmerwohnung 
genutzten Räumlichkeiten noch vermietet seien und das Mietverhältnis erst auf Ende August 2022 
gekündigt werden könne. Trotzdem habe sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
auf den 30. April 2022 festgelegt. In Anbetracht des Umstands, dass die in Frage stehenden 
Räumlichkeiten bereits seit Jahrzehnten zu Wohnzwecken genutzt würden und auch die 
wohnhygienischen Standards (Fensterfläche, Raumhöhe, Luftfeuchtigkeit etc.) allesamt 
eingehalten seien, sei dies unverhältnismässig sowie überspitzt formalistisch und damit 
widerrechtlich. Vom Mieter der betreffenden Räumlichkeiten könne mietrechtlich kein vorzeitiger 
Auszug verlangt werden. Die Entfernung der Küche und Dusche wäre vor Beendigung des 
Mietverhältnisses, mithin bis Ende August 2022, mietrechtlich ebenfalls nicht möglich, da 
diesbezüglich gar kein Zutrittsrecht seitens des Eigentümers zu den Mieträumlichkeiten bestehe. 
Die Wiederherstellung der baurechtskonformen Nutzung der als Einzimmerwohnung genutzten 
Räumlichkeiten sei daher auf den 1. September 2022 festzulegen.
20 Vgl. Fotodokumentation zum Augenschein vom 24. Februar 2022, Fotos Nrn. 3-6, 13 und 15.
21 Vgl. BVR 2001 S. 207 E. 3d; VGE 2016/77 vom 1. Juni 2016, E. 2.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c 
Bst. a und N. 13 Bst. b.
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/ee mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.
23 Vgl. BVD 120/2010/41 vom 11. Januar 2011, E. 6f.
24 Vgl. BVD 120/2015/70 vom 15. Februar 2016, E. 3c.


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c)
Die Vorinstanz hat in der angefochtenen Verfügung vom 1. November 2021 die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf den 30. April 2022 (Rückbaumassnahmen) 
bzw. auf den 1. Mai 2022 (Benützungsverbot) verfügt, mithin dem Beschwerdeführer eine Frist 
von sechs Monaten angesetzt. Dies reicht ohne Weiteres für den Rückbau der Küchen sowie der 
Dusche, was vom Beschwerdeführer grundsätzlich auch nicht bestritten wird. Bei der Ansetzung 
der Wiederherstellungsfrist hätte die Vorinstanz vorliegend aus Verhältnismässigkeitsgründen 
allerdings das noch laufende Mietverhältnis betreffend die als Einzimmerwohnung genutzten 
Räumlichkeiten mitberücksichtigen müssen. Dieses kann erstmals auf den 31. August 2022 
gekündigt werden,25 was gemäss Beschwerdeführer inzwischen auch geschehen sei.26 Obwohl 
vertragliche Vereinbarungen der Bauherrschaft mit Dritten einer Wiederherstellung grundsätzlich 
nicht entgegenstehen, erscheint es vorliegend als unverhältnismässig, die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands bezüglich der als Einzimmerwohnung genutzten Räumlichkeiten nur vier 
Monate vor Beendigung des betreffenden Mietverhältnisses zu verlangen. Dies insbesondere, weil 
die unrechtmässige Wohnnutzung – soweit ersichtlich – bereits seit Jahren besteht und das 
öffentliche Interesse an der Wiederherstellung vorliegend keine besondere Dringlichkeit gebietet. 
Da die Wiederherstellungsfrist während des Beschwerdeverfahrens ohnehin abgelaufen ist, muss 
diese schliesslich auch in Bezug auf die (ehemalige) Zweizimmerwohnung neu angesetzt werden.
d)
Nach dem Gesagten ist die Wiederherstellungsfrist in Bezug auf das Verbot die 
Räumlichkeiten im Tiefparterre zu Wohnzwecken zu nutzen – wie vom Beschwerdeführer 
beantragt – neu auf den 1. September 2022 festzulegen. Die Rückbaumassnahmen in der 
(ehemaligen) Zweizimmerwohnung (vollständige Entfernung der Küche) haben neu bis spätestens 
am 31. August 2022 zu erfolgen. Diejenigen in den als Einzimmerwohnung genutzten 
Räumlichkeiten (vollständige Entfernung der Küche und Dusche) haben demgegenüber bis 
spätestens am 30. September 2022 zu erfolgen; damit kann der Mieter bis zur Beendigung des 
Mietverhältnisses am 31. August 2022 in den Räumlichkeiten bleiben und dem Beschwerdeführer 
verbleibt genügend Zeit, um danach die nötigen Rückbauarbeiten vorzunehmen.
5.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den vollständigen Rückbau der Küchen 
sowie der Dusche in den als Einzimmerwohnung genutzten Räumlichkeiten zu Recht angeordnet 
hat. Hinsichtlich des Rückbaus der Dusche in der (ehemaligen) Zweizimmerwohnung erweist sich 
die angefochtene Verfügung aufgrund des Ablaufs der absoluten Verwirkungsfrist von 30 Jahren 
hingegen als unrechtmässig und ist daher aufzuheben. Die von der Vorinstanz angesetzte Frist 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist in Bezug auf die als Einzimmerwohnung 
genutzten Räumlichkeiten aus Gründen der Verhältnismässigkeit und in Bezug auf die 
(ehemalige) Zweizimmerwohnung aufgrund Fristablaufs während des Beschwerdeverfahrens neu 
anzusetzen.
Der Vollständigkeit halber ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass der am 25. August 1982 
bewilligte Ausbau des Kellers der Liegenschaft des Beschwerdeführers zu drei Büroräumen (mit 
zwei WC-Anlagen) nicht sämtliche gewerbliche Nutzungen umfasst.
b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
25 Vgl. Mietvertrag vom 29. Juli 2021.
26 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 24. Februar 2022, S. 5 (unten), Votum Beschwerdeführer.


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werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG27). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf CHF 1300.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV28). Für den Augenschein vom 24. Februar 2022 wird in 
Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von CHF 500.– erhoben. Die 
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit insgesamt CHF 1800.–.
Die Verfahrenskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 108 Abs. 1 
VRPG). Der Beschwerdeführer obsiegt vorliegend nur insoweit, als sich der von der Vorinstanz 
angeordnete Rückbau der Dusche in der (ehemaligen) Zweizimmerwohnung und die von ihr 
angesetzte Wiederherstellungsfrist in Bezug auf die als Einzimmerwohnung genutzten 
Räumlichkeiten als unrechtmässig erwiesen haben. Es rechtfertigt sich daher, dem 
Beschwerdeführer zwei Drittel der Verfahrenskosten, ausmachend CHF 1200.–, zur Bezahlung 
aufzuerlegen. Die Stadt Biel ist nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen, weshalb ihr keine 
Verfahrenskosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 2 zweiter Satz VRPG). Die restlichen 
Verfahrenskosten trägt daher der Kanton.
c)
Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 104 VRPG).
III.
Entscheid
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziffer 1 zweites Lemma der Verfügung der 
Stadt Biel vom 1. November 2021 aufgehoben und die Frist gemäss Dispositiv Ziffer 3 neu 
auf den 30. September 2022 sowie diejenige gemäss Dispositiv Ziffer 4 neu auf den 
1. September 2022 festgelegt.
Die Frist gemäss Dispositiv Ziffer 1 wird von Amtes wegen neu auf den 31. August 2022 und 
diejenige gemäss Dispositiv Ziffer 2 neu auf den 1. September 2022 festgelegt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und die Verfügung der Stadt Biel vom 
1. November 2021 bestätigt.
2.
Dem Beschwerdeführer werden Verfahrenskosten im Betrag von CHF 1200.– zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn C.________, eingeschrieben
-
D.________, eingeschrieben
27 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.