be_bvd · 110 2017 76 · 2017-09-27 · de

Verkaufsprovisorium | Wohlen bei Bern

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2017/76
Bern, 27. September 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
und
B.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen vom 28. Juni 
2017 (Baugesuch Nr. 14/17; Verkaufsprovisorium) und die Verfügung des Amtes für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 29. Mai 2017
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Parzelle Wohlen bei Bern 
Grundbuchblatt Nr. D.________ in H.________ und betreibt auf diesem Grundstück das 
Einkaufszentrum "E.________". Sie beabsichtigt, dieses Gebäude abzubrechen und durch 


RA Nr. 110/2017/76
2
einen Neubau mit Supermarkt und Wohnungen zu ersetzen. Zu diesem Zweck wurde die 
Zone mit Planungspflicht ZPP Nr. 2 "E.________" im Rahmen der Ortsplanungsrevision im 
Jahr 2011 angepasst und eine Überbauungsordnung erarbeitet (ÜO ZPP Nr. II 
"E.________"), welche vom AGR am 6. Oktober 2016 genehmigt wurde und in Rechtskraft 
erwachsen ist. Das Baubewilligungsverfahren für den Neubau ist derzeit hängig.
2.
Während 
der 
Bauzeit 
des 
neuen 
Einkaufszentrums 
beabsichtigt 
die 
Beschwerdegegnerin einen provisorischen Supermarkt zu betreiben. Sie reichte daher am 
1. März 2017 bei der Gemeinde Wohlen bei Bern ein Baugesuch ein für den Neubau eines 
1-geschossigen 
Verkaufsprovisoriums 
mit 
einem 
Technikaufbau 
und 
41 
Aussenparkplätzen, einem Nebengebäude mit Rückkühler sowie einer Terrainaufschüttung 
auf Parzelle Wohlen bei Bern Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt in der 
Landwirtschaftszone. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer Einsprache.
Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) erteilte mit Verfügung vom 29. Mai 2017 
die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG1 unter folgenden Auflagen: 
-
Das Provisorium ist nach Eröffnung des Neubaus zurückzubauen. Das Land darf längstens für 
fünf Jahre für die zonenfremde Nutzung beansprucht werden.
-
Die Rückführung zu Fruchtfolgeflächen ist wie folgt sicherzustellen:
-
rechtlich mittels einer gültigen Vereinbarung mit dem Grundeigentümer sowie;
-
finanziell über den Betrag von CHF 190'000.-- mittels einer Bankgarantie, ausgestellt auf 
die Gemeinde Wohlen als Begünstigte.
-
Die beiden Dokumente sind der Gemeinde Wohlen unaufgefordert vor Inanspruchnahme 
des Bodens zuzustellen.
-
Die Rekultivierung hat, wie in den Gesuchsakten erwähnt, durch eine zertifizierte bodenkundige 
Baubegleitung (BBB) zu erfolgen.
Mit Gesamtentscheid vom 28. Juni 2017 erteilte die Gemeinde Wohlen bei Bern die 
Baubewilligung.
3.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. Juli 2017 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die Erteilung des 
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).


RA Nr. 110/2017/76
3
Bauabschlags. Dabei macht er insbesondere geltend, dem Vorhaben sei zu Unrecht eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt worden. 
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Das AGR beantragt mit 
Stellungnahme 
vom 
15. 
August 
2017 
die 
Abweisung 
der 
Beschwerde. 
Mit 
Beschwerdeantwort vom 25. August 2017 stellt die Beschwerdegegnerin den Antrag, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde beantragt 
schliesslich mit Stellungnahme vom 31. August 2017 ebenfalls die Abweisung der 
Beschwerde.
5.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Angefochten sind ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3 und eine Verfügung des 
AGR gemäss Art. 84 Abs. 1 BauG4. Beides kann laut Art. 11 Abs. 1 KoG – unabhängig von 
den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das 
für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten 
werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid 
zuständig. 
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).


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4
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen 
wurde, ist Stockwerkeigentümer im benachbarten Gebäude am G.________. Er ist damit 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich 
einzutreten.
2.
Begründung des angefochtenen Entscheids
a)
Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, der Entscheid der Gemeinde vom 
28. Juni 2017 und die Verfügung des AGR vom 29. Mai 2017 seien ungenügend 
begründet. Die Baubewilligungsbehörde halte ohne nachvollziehbare Begründung fest, der 
gewählte Standort sei der beste. Weder aus dem Entscheid noch aus der Verfügung des 
AGR gehe hervor, welche alternativen Standorte geprüft worden seien; Vor- und Nachteile 
der alternativen Standorte würden im Entscheid nicht aufgeführt und auch nicht gegen-
einander abgewogen. Detaillierte Erwägungen zur Frage der Grösse des Warensortiments 
und somit zum Bedarf an Verkaufsfläche während eines Umbaus würden fehlen. Dass eine 
Bedarfsanalyse gemacht worden sei, gehe aus dem Entscheid nicht hervor.
b)
Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG5 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. 
Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht 
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde 
muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit 
den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.6
c)
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers führt die Gemeinde im angefochtenen 
Entscheid vom 28. Juni 2017 – gestützt auf die Ausführungen des AGR in der Verfügung 
vom 29. Mai 2017 – aus, wieso der gewählte Standort bei der durchgeführten 
Standortevaluation am besten abschnitt. So eigne sich dieser Standort in unmittelbarer 
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 
N. 5.


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Nähe des heutigen Standorts aufgrund der Zentralität und den zu erwartenden geringen 
Auswirkungen auf Raum, Umwelt und Verkehr am besten. Der Ortsteil H.________ sei 
aufgrund der Einwohnerzahl auf eine nahe gelegene Versorgungsmöglichkeit mit Gütern 
des täglichen Bedarfs angewiesen. Der gewählte Standort weise eine optimale, gut 
erreichbare Lage zur Versorgung der ortsansässigen Anwohnerschaft auf. Die 
Auswirkungen auf die nähere und weitere Umgebung seien aufgrund der Nähe zur 
Bauzone günstig. Ähnlich geeignete Standorte würden in der Bauzone nicht zur Verfügung 
stehen. Mit der vorgenommenen Standortevaluation sei dargelegt worden, dass eine 
relative Standortgebundenheit vorliege. 
Damit lässt sich dem Entscheid entnehmen, aus welchen Gründen der gewählte Standort 
nach Ansicht der Vorinstanz bei der vorgenommenen Standortevaluation am besten 
abschnitt und dass kein besserer Standort in der Bauzone gefunden werden konnte. Die 
Vor-instanz musste dabei im Entscheid nicht – wie dies der Beschwerdeführer in seiner 
Beschwerde verlangt – im Detail auf alle geprüften Standorte und deren Vor- bzw. 
Nachteile eingehen, zumal der Beschwerdeführer in seiner Einsprache vom 2. Mai 20177 
die Standortevaluation nicht kritisierte. Hinsichtlich des Flächenbedarfs für das 
provisorische Verkaufsgebäude verweisen sowohl die Gemeinde im Entscheid als auch 
das AGR in der Verfügung auf das "Argumentarium Flächenbedarf" vom 12. Oktober 
20168, in welchem der Bedarf an der ersuchten Fläche genügend nachgewiesen und 
begründet worden sei. Das AGR wies zudem darauf hin, dass der Flächenbedarf seit der 
ersten Voranfrage konkretisiert und optimiert worden sei. Eine kurze Zusammenfassung 
der im erwähnten Argumentarium enthaltenen Begründung des Flächenbedarfs im 
angefochtenen Entscheid wäre zwar wünschenswert gewesen. Allerdings liess sich aus 
dem 
Entscheid 
schliessen, 
dass 
die 
im 
Baugesuch 
ersuchte 
Fläche 
des 
Verkaufsprovisoriums aus Sicht der Entscheidbehörden für die Gewährleistung der 
Grundversorgung der Anwohnerschaft als notwendig eingestuft wird. Damit konnte der 
Beschwerdeführer den Entscheid der Vorinstanz auch diesbezüglich sachgerecht 
anfechten. Kommt dazu, dass der Beschwerdeführer spätestens seit der Zustellung der 
Verfügung des AGR vom 29. Mai 2017 und der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 
vom 24. Mai 2017 mit Verfügung vom 2. Juni 20179 Kenntnis vom Argumentarium 
7 Vorakten Ziffer 3.7.
8 Bericht "E.________ H.________, Verkaufsstellenprovisorium, Standortevaluation" vom 9. Februar 2015 (im 
Folgenden: Argumentarium Flächenbedarf), Vorakten Ziffer 5.23.
9 Vorakten Ziffer 3.11.


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6
Flächenbedarf und der darin enthaltenen Standortevaluation hatte. Es wäre ihm daher vor 
Einreichung von allfälligen Schlussbemerkungen offen gestanden, Einsicht in diese 
Unterlagen zu nehmen, sofern er dies nicht gemacht hat.
d)
Insgesamt lässt sich dem angefochtenen Entscheid der Gemeinde entnehmen, aus 
welchen Gründen die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 24 RPG als erfüllt 
betrachtet hat. Der Beschwerdeführer war damit in der Lage, die Baubewilligung der 
Vorinstanz sachgerecht anzufechten. Die Anforderungen an die Begründungspflicht 
wurden erfüllt, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist zu verneinen.
3.
Art. 24 RPG, Ausgangslage und Rechtliches
a)
Das umstrittene Bauvorhaben befindet sich in H.________, einem Ortsteil der 
Gemeinde Wohlen unmittelbar nördlich der Aare. Dieser Ortsteil liegt in einer Entfernung 
von rund 2.5 km von Bern-Bethlehem und ist von dort über die I.________strasse und die 
J.________brücke erreichbar. Wohlen als Hauptort der Gemeinde befindet sich rund 2 km 
westlich von H.________. Mit gut 4'000 Einwohnerinnen und Einwohnern ist H.________ 
der klar bevölkerungsreichste Ortsteil der Gemeinde Wohlen. Östlich der Kantonsstrasse 
befindet 
sich 
das 
eigentliche 
Dorfzentrum 
mit 
einer 
Poststelle, 
einem 
Gemeinschaftszentrum sowie einer Bäckerei und einer Apotheke. Westlich der 
Kantonsstrasse liegt die Grossüberbauung G.________ sowie das Einkaufszentrum 
"E.________", in welchem neben dem K.________-Supermarkt auch eine L.________-
Filiale, ein Coiffeurgeschäft, eine Drogerie und ein Kiosk untergebracht sind. Das 
umstrittene Verkaufsprovisorium, welches die Bevölkerung von H.________ während der 
Bauzeit des geplanten, neuen Einkaufszentrums "E.________" mit Gütern des täglichen 
Bedarfs versorgen soll, befindet sich in der Nähe des heutigen Einkaufszentrums und 
direkt an der bestehenden Erschliessung "G.________". Es soll auf der Parzelle Wohlen 
bei Bern Grundbuchblatt Nr. F.________ in der Landwirtschaftszone und unmittelbar 
angrenzend an die Bauzone realisiert werden. 
Das AGR erteilte dem umstrittenen Bauvorhaben mit Verfügung vom 29. Mai 2017 die 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG. Als Auflage legte es u.a. fest, dass das 
Provisorium nach Eröffnung des Neubaus zurückzubauen ist und das Land längstens für 
fünf Jahre für die zonenfremde Nutzung beansprucht werden darf.


RA Nr. 110/2017/76
7
b)
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG sei zu 
Unrecht 
erteilt 
worden. 
Er 
bezweifelt 
die 
grundsätzliche 
Notwendigkeit 
eines 
Verkaufsprovisoriums, da ein Abbruch des heutigen Einkaufsladens nicht zwingend sei und 
auch ein Umbau ausreichend gewesen wäre. Auch erachtet er es als zumutbar, dass die 
Bewohnerinnen und Bewohner in der unmittelbaren Umgebung während der Bauzeit die 
Einkaufsmöglichkeiten in der weiteren Umgebung nutzen (etwa in Wohlen oder in Bern-
Bethlehem). Weiter rügt er, die Standortevaluation sei ungenügend vorgenommen worden 
und hätte auf ein grösseres Einzugsgebiet ausgedehnt werden müssen. Die von der 
Beschwerdegegnerin 
beantragte 
Grösse 
des 
Verkaufsprovisoriums 
sei 
sodann 
kommentarlos und ohne nähere Prüfung hingenommen worden. Für eine vorübergehende 
Nutzung könne das Angebot und damit der Flächenbedarf massiv reduziert werden. 
Schliesslich 
sei 
der 
Eingriff 
in 
die 
Landwirtschaftszone 
erheblich 
und 
die 
Ausnahmebewilligung 
könne 
einzig 
mit 
wirtschaftlichen 
Interessen 
der 
Beschwerdegegnerin begründet werden.
c)
Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG setzt voraus, dass der Zweck der 
Bauten 
und 
Anlagen 
einen 
Standort 
ausserhalb 
der 
Bauzonen 
erfordert 
(Standortgebundenheit, Art. 24 Bst. a RPG) und keine überwiegenden Interessen 
entgegenstehen (Art. 24 Bst. b RPG). Die Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 Bst. 
a RPG ist nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis zu bejahen, wenn eine Anlage aus 
technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit 
auf 
einen 
Standort 
ausserhalb 
der 
Bauzone 
angewiesen 
ist 
(positive 
Standortgebundenheit), oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone 
ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei genügt eine relative 
Standortgebundenheit: Es ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in 
Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die 
den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel 
vorteilhafter erscheinen lassen. Verlangt wird eine bezüglich Betrachtungsraum und 
Aufwand der konkreten Bedeutung des Falles angemessene Standortevaluation. Diese 
Prüfung überschneidet sich mit der umfassenden Interessenabwägung nach Art. 24 Bst. b 
RPG. Insgesamt setzt der Entscheid über die Gewährung einer Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24 RPG für eine bestimmte Baute oder Anlage an einem bestimmten Standort voraus, 
dass sämtliche Vor- und Nachteile der vernünftigerweise in Betracht kommenden 
Standorte innerhalb und ausserhalb der Bauzone bekannt sind und miteinander verglichen 


RA Nr. 110/2017/76
8
werden können, um die insgesamt beste Lösung mit möglichst geringen Auswirkungen auf 
Raum und Umwelt zu bestimmen. Auf subjektive Vorstellungen und Wünsche von 
Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und 
Bequemlichkeit. Angesichts der vom RPG bezweckten Trennung zwischen Bau- und 
Nichtbaugebiet stellt die Praxis an die Voraussetzungen der Standortgebundenheit generell 
strenge Anforderungen.10
d)
Die grundsätzliche Notwendigkeit des umstrittenen Verkaufsprovisoriums ergibt sich 
aus dem Umstand, dass sich die Beschwerdegegnerin entschieden hat, den bestehenden 
"E.________" abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen. Die hierfür erarbeitete 
ÜO ZPP Nr. II "E.________" H.________ wurde vom AGR genehmigt und ist rechtskräftig; 
das Baubewilligungsverfahren für den Neubau ist noch hängig. Ob der bestehende 
"E.________" unter Aufrechterhaltung des Betriebs auch hätte saniert werden können, wie 
dies der Beschwerdeführer vorbringt, muss hier nicht näher geprüft werden. Ob das 
bestehende Einkaufszentrum bloss umgebaut oder durch einen Neubau ersetzt wird, ist ein 
unternehmerischer Entscheid der Beschwerdegegnerin, welchen sie frei treffen durfte. 
Dennoch lässt sich festhalten, dass das 1978 eröffnete Einkaufszentrum – wie dies das 
AGR in seiner Stellungnahme vom 15. August 2017 festhält – in die Jahre gekommen ist 
und nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Die Beschwerdegegnerin führt ebenfalls 
aus, das Gebäude entspreche den Anforderungen an ein Einkaufszentrum in konstruktiver, 
gebäudetechnischer, energetischer und konzeptioneller Hinsicht nicht mehr. Es ist 
insgesamt nachvollziehbar, dass bei einem fast vierzigjährigen Einkaufszentrum ein 
grösserer Anpassungsbedarf besteht und ein Umbau daher keine Option darstellt. 
4.
Art. 24 RPG, Standortevaluation
a)
Der Beschwerdeführer bringt vorab vor, ein Provisorium für einen Detailhandelsmarkt 
sei nie auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen, sondern müsse vielmehr 
stets innerhalb der Bauzone realisiert werden. Dies ist zwar im Grundsatz richtig. Allerdings 
übersieht der Beschwerdeführer, dass nach der Rechtsprechung – wie ausgeführt (E. 3c) – 
keine 
absolute 
Standortgebundenheit 
verlangt 
ist, 
sondern 
eine 
relative 
10 Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Schulthess 2017, Art. 24 N. 5 ff. mit Hinweis u.a. 
auf BGE 141 II 245, E. 7 und BGE 136 II 214, E. 2.1; vgl. auch VGE 2012/456 vom 11. Juni 2014, E. 8.1 und 
Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 24 N. 8 ff. 


RA Nr. 110/2017/76
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Standortgebundenheit genügt. Danach müssen besonders wichtige und objektive Gründe 
vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der 
Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen. 
b)
Die im vorinstanzlichen Verfahren vorgenommene Standortevaluation erachtet der 
Beschwerdeführer als ungenügend, ohne dies jedoch näher zu begründen. Auch zweifelt 
er den grundsätzlichen Bedarf eines Verkaufsprovisoriums während dem Zeitraum der 
Schliessung des ordentlichen Einkaufszentrums an, da Ausweichmöglichkeiten bestünden. 
Diese Vorbringen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbegründet, wie die 
nachfolgenden Ausführungen zeigen.
c)
Die Beschwerdegegnerin hat in einem ersten Schritt in Zusammenarbeit mit der 
Gemeinde eine Bedarfsanalyse vorgenommen und die Ergebnisse im Bericht 
Standortevaluation vom 9. Februar 201511 festgehalten. Dabei führte sie u.a. aus (Ziffer 
2.1), durch die Schliessung des "E.________" falle für eine längere Zeit ein Grossteil der 
Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs weg. Ohne Ersatzangebot sei die 
Bevölkerung von H.________ gezwungen, ihre täglichen bzw. wöchentlichen Einkäufe 
ausserhalb des Ortes zu tätigen, was zu einer Zunahme des durch den Versorgungsbedarf 
induzierten motorisierten Individualverkehrs führen würde. Die Notwendigkeit der 
Aufrechterhaltung der Nahversorgung werde zudem durch die spezifischen Bedürfnisse 
der Bewohnerinnen und Bewohner der Grossüberbauung G.________ verstärkt. Die 
Bewohnerschaft der Überbauung weise einen äusserst hohen Altersdurchschnitt auf, was 
sich auch in einer im Vergleich zur übrigen Bevölkerung eingeschränkten Mobilität 
widerspiegle. Für die älteren Bewohnerinnen und Bewohner, die oftmals über kein 
Fahrzeug mehr verfügen, wäre mit dem Wegfall des einzigen zu Fuss erreichbaren 
Nahversorgers mit breitem Sortiment über eine längere Zeit die Versorgung nicht mehr 
sichergestellt. Die Autoren des Berichts kommen daher zu folgendem Schluss: "Unter 
Berücksichtigung der bestehenden Versorgungssituation im Ortsteil H.________, der 
Bevölkerungsstruktur der Überbauung G.________ sowie den seitens der Gemeinde 
allgemein anerkannten Versorgungsbedürfnissen der Einwohnerinnen und Einwohner von 
H.________ während der Bauzeit stellt die Aufrechterhaltung der Nahversorgung mit 
einem Verkaufsprovisorium im Ortsteil H.________ während der Bauzeit des neuen 
"E.________" eine zwingende Notwendigkeit dar." 
11 Bericht "E.________ H.________, Verkaufsstellenprovisorium, Standortevaluation" vom 9. Februar 2015 (im 
Folgenden: Bericht Standortevaluation), Anhang 1 des Argumentariums Flächenbedarf, Vorakten Ziffer 5.23 
sowie Ziffer 2.1.


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Diese Ausführungen überzeugen und machen deutlich, dass auf ein Verkaufsprovisorium 
in H.________ während der Bauzeit nicht verzichtet werden kann. So befinden sich im 
Ortsteil H.________ – neben dem Einkaufszentrum "E.________" – einzig eine 
Bäckerei/Konditorei sowie eine Poststelle und eine Dorf-Apotheke, welche gewisse Güter 
bzw. Dienstleistungen des täglichen Bedarfs anbieten. Bei einer (vorübergehenden) 
Schliessung des Einkaufszentrums "E.________" ist es diesen verbleibenden Betrieben 
vor Ort nicht möglich, die Versorgung der gut 4'000 Einwohnerinnen und Einwohner von 
H.________ sicherstellen zu können. Ein Geschäft mit einem ausreichenden Sortiment an 
Gütern des täglichen Bedarfs würde in H.________ fehlen. Die Bewohnerinnen und 
Bewohner 
von 
H.________ 
wären 
daher 
gezwungen, 
auf 
weitergelegene 
Einkaufsmöglichkeiten auszuweichen, was zu entsprechendem Mehrverkehr führen würde. 
Die bestehenden Einkaufsmöglichkeiten in der weiteren Umgebung (M.________ Wohlen 
[ca. 2 km entfernt], N.________ Uettligen [ca. 5 km entfernt] oder N.________ Bethlehem 
[ca. 2.5 km entfernt]) stellen zudem – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – 
keine Option dar, sind doch insbesondere die zahlreichen älteren Bewohnerinnen und 
Bewohner der Überbauung G.________, aber auch Personen ohne eigenes Auto, auf eine 
Einkaufsmöglichkeit in Fussdistanz angewiesen. Angesichts der Einwohnerzahl des 
Ortsteils H.________ und dem daraus resultierenden Bedarf an Gütern würde schliesslich 
auch das Aufstellen eines Verkaufswagens nicht ausreichen. Der Bedarf an einem 
Verkaufsprovisorium 
im 
Ortsteil 
H.________ 
wurde 
damit 
erbracht. 
Für 
eine 
Bedarfsabklärung durch eine unabhängige Instanz, wie dies der Beschwerdeführer 
verlangt, besteht kein Anlass. 
d)
Wieso die von der Beschwerdegegnerin mit Hilfe der Gemeinde vorgenommene 
Standortevaluation (vgl. Bericht Standortevaluation, Ziffer. 3) ungenügend sein sollte, wie 
dies der Beschwerdeführer vorbringt, ist nicht nachvollziehbar. So wurden in einem ersten 
Schritt 
insgesamt 
zehn 
denkbare 
Standorte 
(6 
in 
der 
Bauzone, 
4 
in 
der 
Landwirtschaftszone) anhand der Kriterien Verfügbarkeit, Erreichbarkeit, Zonenkonformität, 
Verkehrserschliessung sowie Konflikte und Widersprüche zu öffentlichen und privaten 
Planungsvorhaben einem Grobcheck unterzogen. Die drei Standorte mit der besten 
Eignung wurden sodann zusätzlich dahingehend überprüft, ob die baulich-konzeptionellen 
Anforderungen für die Erstellung eines Verkaufsprovisoriums quantitativ und qualitativ 
umsetzbar sind und welche öffentlichen oder privaten Interessen für oder gegen den 
jeweiligen Standort sprechen. Diese vertiefte Prüfung ergab folgendes Bild: Hinsichtlich 


RA Nr. 110/2017/76
11
des Standorts Nr. 5 (Parzellen Nrn. O.________ und P.________, hinter dem Domicil 
Q.________ 
am 
Anfang 
der 
U.________strasse, 
Landwirtschaftszone, 
Ortsbildschongebiet) kam man zum Schluss, die Vorteile der zentralen Lage könnten die 
Nachteile bezüglich Eingang/Anlieferung, die zu erwartende hohe Belastung für die 
bestehenden umliegenden Wohnbauten sowie die zu erwartende Beeinträchtigung des 
Ortsbildes nicht aufwiegen. Insgesamt sei eine Vielzahl privater Interessen vom Vorhaben 
negativ tangiert. Auch spreche der zu erwartende Mehrverkehr auf der U.________strasse 
nicht für diesen Standort. Insgesamt weise dieser Standort eine durchschnittliche Eignung 
auf. Der Standort Nr. 7 (Parzelle Nr. R.________, unmittelbar neben dem heutigen 
Einkaufszentrum "E.________, ZPP II "E.________) sei zwar bezüglich Lage und Verkehr 
ideal und entspreche dem Planungszweck der Zone. Wegen dem Ersatzneubau 
(Baugrube, Baustelleninstallation) und der dadurch eingeschränkten Platzverhältnisse sei 
der Standort jedoch angesichts der benötigten Fläche nicht machbar und eigne sich daher 
nicht. 
Beim 
letztlich 
gewählten 
Standort 
Nr. 
6 
(Parzelle 
Nr. 
F.________, 
Landwirtschaftszone) wurde die Eignung am besten beurteilt. So weise der Standort eine 
optimale, 
für 
alle 
Bewohnerinnen 
und 
Bewohner 
gut 
erreichbare 
Lage 
im 
Versorgungsgebiet auf. Das Grundstück grenze direkt an die Bauzone, so dass keine 
Zoneninsel entstehe; dank der direkten Lage am G.________ seien keine nennenswerten 
neuen Erschliessungsträger nötig. Im Vergleich zur heutigen Situation würden weder 
Mehrverkehr noch zusätzliche Immissionen auf anderen Strassenabschnitten verursacht. 
Aufgrund der Grundstücksform und Topographie erlaube dieser Standort sodann eine 
einfache, zweckmässige und damit auch betrieblich günstige Realisierung eines 
Provisoriums. Das Grundstück liege zwar in der Landwirtschaftszone, die Fruchtbarkeit der 
Fläche und damit die Rückführung als Kulturland könne mittels geeigneter Massnahmen 
gesichert werden. Insgesamt seien keine erheblichen (neuen) Auswirkungen auf Raum und 
Umwelt zu erwarten. 
e)
Die vorgenommene Beurteilung der insgesamt zehn geprüften Standorte im Rahmen 
der Standortevaluation überzeugt. Die jeweiligen Vor- und Nachteile der einzelnen 
Standorte wurden aufgeführt und miteinander verglichen. Die Vorgehensweise mit einem 
ersten Grobcheck und einer vertieften Prüfung der drei Standorte mit bester Eignung ist 
sinnvoll und stellt bezüglich Betrachtungsraum und Aufwand eine der Bedeutung des 
Falles angemessene Standortevaluation dar. Die Gründe, welche für den ausgewählten 
Standort bzw. gegen die übrigen Standorte sprechen, sind nachvollziehbar. Die Standorte 
in einem erweiterten Perimeter (Standorte 1, 9 und 10) wurden u.a. aufgrund der Distanz 


RA Nr. 110/2017/76
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zum Versorgungsgebiet und der Bevölkerungsstruktur des Ortsteils H.________ (hoher 
Altersdurchschnitt, insbesondere in der Grossüberbauung G.________, vgl. auch E. 4c) zu 
Recht verworfen. Aus diesen Gründen war auch eine Ausweitung des bereits beachtlichen 
Beurteilungsperimeters – wie dies der Beschwerdeführer verlangt – nicht angebracht. Auch 
die geprüften Standorte östlich der Hauptstrasse (Standorte 2, 3, 4 und 5) erweisen sich im 
Vergleich zum ausgewählten Standort (Standort 6) als schlechter: So würde ein 
Ladenprovisorium an diesen Standorten zu Mehrverkehr auf der erst kürzlich sanierten, 
schon heute stark belasteten U.________strasse führen. Für die Bewohnerinnen und 
Bewohner der Überbauung G.________ würde sich die Fusswegdistanz deutlich 
verlängern und neu die Überquerung der Kantonsstrasse erfordern. Ein Teil des 
betroffenen Dorfzentrums liegt zudem im Perimeter eines Ortsbildschongebiets. Der 
Standort 2 liegt zwar in einer Arbeitszone, befindet sich von diesen Standorten aber am 
weitesten östlich und schneidet damit hinsichtlich des Zusatzverkehrs, der Belastung der 
U.________strasse sowie der Distanz zur Überbauung G.________ am schlechtesten ab. 
Das Areal liegt zudem in einem Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung. Der Standort 3 
(Landwirtschaftszone) 
grenzt 
nicht 
direkt 
an 
die 
U.________strasse, 
was 
die 
Verkehrserschliessung zusätzlich erschweren und zu einer zusätzlichen Belastung der 
betroffenen Quartierstrassen führen würde. Der Standort 4 befindet sich in der Zone für 
öffentliche Nutzung. Er erweist sich aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Schule und der 
ungünstigen Erschliessung ab der U.________strasse als wenig geeignet. Das Areal wird 
zudem als Rasenspielfeld genutzt, weshalb ein Verkaufsprovisorium hier den Schulbetrieb 
einschränken würde. Der Standort 5 in der Landwirtschaftszone befindet sich schliesslich 
im Ortsbildschutzperimeter. Für die Erschliessung müsste sodann ein Teil der 
benachbarten Parzelle in Anspruch genommen werden, liegt doch auch dieser Standort 
nicht direkt an der U.________strasse. Im Quartier westlich der Kantonsstrasse wurden 
neben dem gewählten Standort 6 zwei weitere Standorte überprüft (Standort 7 und 8). 
Beide befinden sich unmittelbar am G.________ und wären daher aus Sicht der 
Erschliessung positiv zu werten. Der Standort 7 innerhalb der ZPP II "E.________ kommt 
jedoch wegen der ungenügenden Platzverhältnisse nicht in Frage. Standort 8 befindet sich 
ebenfalls in der Landwirtschaftszone, ist aber weniger zentral gelegen als der gewählte 
Standort. Der Standort 8 befindet sich unterhalb der Überbauung G.________, weshalb der 
Anlieferungs- und Kundenverkehr um die ganze Siedlung führen würde und auf der 
Ringstrasse mit entsprechendem Mehrverkehr zu rechnen wäre. 


RA Nr. 110/2017/76
13
Der Standort 6 schnitt bei der Standortevaluation zu Recht am besten ab. So ist der 
Standort nicht nur für die Bevölkerung im Versorgungsgebiet ideal, mit seiner Lage direkt 
am nördlichen Teil der Ringstrasse und in unmittelbarer Nähe der Kantonsstrasse (mit den 
Haltestellen des öffentlichen Verkehrs) erweist sich der Standort auch bezüglich der 
Verkehrserschliessung als günstig. Im Vergleich zum heutigen Zustand ist weder mit 
Mehrverkehr zu rechnen, noch sind zusätzliche Erschliessungsträger notwendig. Mit der 
vorgenommenen Evaluation wird belegt, dass der ausgewählte Standort die insgesamt 
beste Lösung mit geringen Auswirkungen auf Raum und Umwelt darstellt. Weitere im 
Rahmen der Standortevaluation nicht geprüfte Standorte in H.________, welche sich für 
das Verkaufsprovisorium eignen könnten, sind nicht erkennbar und werden auch vom 
Beschwerdeführer nicht genannt. Auch etwa ein allfälliger Standort auf einer Freifläche im 
Innern der Überbauung G.________ ist aufgrund des Platzbedarfs, der Erschliessungs- 
bzw. Zufahrtsituation, der Nähe zu den Wohnblöcken und des Verlustes an Grün- und 
Erholungsraum kaum machbar bzw. im Vergleich zum ausgewählten Standort deutlich 
nachteilhafter. Insgesamt kann als erwiesen gelten, dass sich der ausgewählte Standort im 
Vergleich zu den anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erweist. 
Die relative Standortgebundenheit wurde zu Recht bejaht.
5. 
Art. 24 RPG, Interessenabwägung
a)
Die nach Art. 24 Bst. b RPG vorzunehmende, umfassende Interessenabwägung lässt 
sich von der Frage der Standortgebundenheit nicht klar trennen bzw. überschneidet sich – 
wie ausgeführt (E. 3c) – mit der dort vorzunehmenden Standortevaluation. Es wurde 
bereits dargelegt, dass sich das ausgewählte Grundstück aufgrund der Lage, der 
Erschliessungssituation und der Platzverhältnisse als der insgesamt beste Standort für die 
Erstellung des Verkaufsprovisoriums erweist (vgl. E. 4d/e). Das Provisorium an diesem 
Standort führt zu keinen zusätzlichen Immissionen. Das einzige Interesse, das gegen 
diesen Standort spricht, ist die Erhaltung des Kulturlands und damit verbunden die 
raumplanerische Maxime der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Diese Interessen 
sind allerdings deutlich zu relativieren, da es sich nur um einen befristeten Eingriff handelt 
und dass Verkaufsprovisorium nach Eröffnung des Neubaus zurückgebaut werden muss 
und das Land maximal fünf Jahre für die zonenfremde Nutzung beansprucht werden darf. 
Zudem 
wird 
mit 
dem 
erarbeiteten 
Bodenschutzkonzept 
und 
der 
verlangten 
bodenkundlichen Baubegleitung sichergestellt, dass die beanspruchte Kulturlandfläche 


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14
nach dem Rückbau des Provisoriums wieder uneingeschränkt landwirtschaftlich genutzt 
werden kann. Damit stehen dem Vorhaben keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegen. Auch überwiegende private Interessen, welche gegen das Vorhaben sprechen 
würden, sind nicht erkennbar. Inwiefern die Gemeinde mit der Bewilligung des 
Verkaufsprovisoriums der Beschwerdegegnerin gegen die Wirtschaftsfreiheit oder das 
Gebot der Gleichbehandlung verstossen haben soll, wie dies der Beschwerdeführer 
vorbringt, ist nicht nachvollziehbar, zumal kein anderer Gewerbetreibender ein 
vergleichbares Baugesuch (weder für das Provisorium noch für den Neubau eines 
Einkaufszentrums) eingereicht hat. 
b)
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Realisierung des Verkaufsprovisoriums würden 
einzig wirtschaftliche Interessen der Beschwerdegegnerin zugrunde liegen. Wie bereits 
ausgeführt (E. 4b) ist das Verkaufsprovisorium nötig, um die Nahversorgung mit Gütern 
des 
täglichen 
Bedarfs 
im 
Ortsteil 
H.________ 
zu 
gewährleisten. 
Wie 
die 
Beschwerdegegnerin 
richtig 
vorbringt, 
besteht 
an 
der 
Aufrechterhaltung 
der 
Grundversorgung der Bevölkerung von H.________ mit Gütern und Dienstleistungen des 
täglichen Bedarfs ein öffentliches Interesse. So wird in den Planungsgrundsätzen des RPG 
festgehalten, dass die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden die Siedlungen nach den 
Bedürfnissen der Bevölkerung gestalten sollen und dabei u.a. günstige Voraussetzungen 
für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein sollen (Art. 3 Abs. 3 
Bst. d RPG). Auch der Schutz der Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen 
Einwirkungen (Art. 3 Abs. 3 Bst. b RPG) ist ein wichtiger Planungsgrundsatz. Dass mit dem 
gewählten Standort – im Unterschied zu den weiteren Standorten, vorab denjenigen auf 
der Ostseite der Kantonsstrasse – Zusatzverkehr verhindert werden kann, stellt daher 
ebenfalls ein öffentliches Interesse dar.
c)
Damit 
zeigt 
sich, 
dass 
dem 
Vorhaben 
keine 
überwiegenden 
Interessen 
entgegenstehen und entsprechend auch die Voraussetzung von Art. 24 Bst. b RPG erfüllt 
ist. 
6.
Art. 24 RPG, Flächenbedarf
a)
Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG kann schliesslich nur erteilt werden, 
wenn als erwiesen gelten kann, dass die beantragte Grösse des Verkaufsprovisoriums für 


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15
die Erbringung der Dienstleistungen nötig ist bzw. das Vorhaben nicht grösser ist als 
zwingend nötig. Der Flächenbedarf muss mit anderen Worten begründet sein. Der 
Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, die von der Beschwerdegegnerin beantragte 
Fläche werde kommentarlos hingenommen. Für eine vorübergehende Nutzung könne das 
Angebot und damit der Flächenbedarf massiv reduziert werden. 
b)
Das Verkaufsgebäude weist eine Länge von 58.12 m und eine Breite von 27.43 m 
auf. Es ist 7.65 m hoch und verfügt zusätzlich über einen Technikaufbau (Breite 7.10 m, 
Länge 40.5 m, Höhe 2.42). Die Bruttogeschossfläche beträgt gemäss Baugesuch 1'435 m2. 
Westlich des Gebäudes sind 41 Aussenparkplätze für Fahrzeuge vorgesehen, südlich 50 
Abstellplätze für Fahr- und Motorfahrräder (davon 28 gedeckt). Nördlich ist eine 
Andockstelle für die Warenanlieferung geplant. Die temporär beanspruchte Fläche beträgt 
insgesamt rund 3'800 m2.
c)
Der Flächenbedarf wurde im Verlaufe des Planungsprozesses und nach einer 
entsprechenden Rückmeldung des AGR im Voranfrageverfahren12 reduziert und im 
Rahmen des Berichts des Argumentariums Flächenbedarf vom 12. Oktober 2016 näher 
begründet. Der Flächenbedarf für die temporäre K.________-Verkaufsstelle (Verkauf, 
Lager, Büro/Personal) wurde von ursprünglich geplanten ca. 750 bis 850 m2 auf ca. 705 m2 
reduziert. Gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen im Argumentarium Flächenbedarf 
(Ziffer 3.1) stellt die geplante Verkaufsfläche von 450 m2 die minimale Fläche für eine 
temporäre Verkaufsstelle in H.________ dar. So entspreche diese Fläche der minimalen 
Grösse, um ein Basissortiment an Lebensmitteln und Non Food-Artikeln anbieten zu 
können, das die Grundversorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfs abdecke. Das heutige 
Sortiment werde bereits um rund 60 % reduziert, weshalb eine weitere Reduktion die 
Grundversorgung nicht mehr sicherstellen würde. 
Neben 
der 
K.________-Verkaufsstelle 
sollen 
weitere 
Verkaufs- 
und 
Dienstleistungsgeschäfte 
(Coiffeur, 
Kiosk, 
Drogerie 
und 
L.________) 
im 
Verkaufsprovisorium untergebracht werden, welche auch schon im bestehenden 
"E.________" untergebracht waren. Damit soll gemäss Argumentarium Flächenbedarf 
(Ziffer 
3.2) 
der 
bestehende 
langjährige 
Nutzungsmix 
aus 
Verkaufs- 
und 
Dienstleistungsnutzungen, der gut verankert sei und den Bedürfnissen der lokalen 
12 Stellungnahme AGR vom 5. Juni 2015, Vorakten Ziffer 2.3.


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Bevölkerung entspreche, weitergeführt werden können. Der notwendige Flächenbedarf für 
diese Nutzungen wurde im Vergleich zum bestehenden "E.________" um durchschnittlich 
45 % reduziert (Coiffeur von ca. 65 m2 auf ca. 37 m2, Kiosk von ca. 137 m2 auf ca. 37 m2, 
Drogerie von ca. 152 m2 auf ca. 75 m2, L.________ von ca. 305 m2 auf ca. 151 m2). Der 
minimale Flächenbedarf von rund 300 m2 für den reduzierten Weiterbetrieb dieser Anbieter 
sei aus folgenden Gründen gerechtfertigt (Ziffer 3.2 Argumentarium Flächenbedarf): Mit 
ihrem Verkaufs- und Dienstleistungsangebot würden diese Anbieter neben dem Sortiment 
der K.________-Verkaufsstelle eine wichtige Ergänzung der Nahversorgung mit Gütern 
und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs darstellen. Für die betroffenen Einzelhandels- 
und Dienstleistungsgeschäfte (Coiffeur, Drogerie) sei die Möglichkeit, ihr Geschäft in einem 
temporären Gebäude während der zwei- bis dreijährigen Bauzeit weiterzuführen und die 
Stammkundschaft halten zu können, zentral für die Existenzsicherung. 
d)
Die BVE sieht keinen Grund, diese Ausführungen und den minimalen Flächenbedarf 
für die Sicherstellung der Grundversorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen 
Bedarfs in Frage zu stellen. Die Beschwerdegegnerin legt im Argumentarium 
Flächenbedarf schlüssig dar, dass die ersuchten Flächen dem Minimum entsprechen, 
welches für die Sicherstellung der Grundversorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfs für 
die 
Bewohnerinnen 
und 
Bewohner 
von 
H.________ 
benötigt 
wird. 
Auch 
ist 
nachvollziehbar, dass es für die Bevölkerung von H.________ – insbesondere die ältere 
Generation in der Überbauung G.________ – wichtig ist, dass die bereits bisher 
vorhandenen, 
ergänzenden 
Verkaufs- 
und 
Dienstleistungsangebote 
ebenfalls 
in 
unmittelbarer Nähe weiter bestehen. Der Flächenbedarf für diese Angebote wurde 
ebenfalls stark reduziert und kann nicht noch mehr optimiert werden. Schliesslich 
erscheinen auch die Anzahl der geplanten Parkplätze für Autos und Fahrräder 
angemessen. 
Der 
Flächenbedarf 
für 
das 
Bauvorhaben 
ist 
ausreichend 
begründet 
und 
die 
Beschwerdegegnerin hat den Nachweis erbracht, dass das Verkaufsprovisorium insgesamt 
nicht grösser ist als zwingend nötig. Damit wird auch deutlich, dass Alternativen wie etwa 
ein Verkaufswagen – wie dies der Beschwerdeführer ins Spiel bringt – den Bedürfnissen 
der Bevölkerung nicht genügen. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
e)
Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, es sei nicht nachvollziehbar, dass das 
Verkaufsprovisorium vorliegend bewilligt worden sei, ein Provisorium auf dem 


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S.________areal in Bern während der Neubauphase des K.________ T.________ 
dagegen nicht möglich gewesen sei. Während einem Bauer zudem ein Verkaufsstand auf 
dem Feld untersagt werde, werde der Beschwerdegegnerin in der Landwirtschaftszone ein 
Supermarkt provisorisch bewilligt, in welchem keine vor Ort produzierten Güter verkauft 
würden. 
Diese Fälle sind nicht vergleichbar mit dem hier umstrittenen Bauvorhaben, weshalb sich 
daraus nichts für die vorliegende Beurteilung ableiten lässt. So befindet sich der Standort 
des einst geplanten K.________-Provisoriums auf dem S.________areal im T.________ 
nicht in der Landwirtschaftszone, sondern auf einer Freifläche A für private Bauten und 
Anlagen im allgemeinen Interesse, so dass unterschiedliche Kriterien für die Zulässigkeit 
eines Bauvorhabens zur Anwendung gelangten. Zudem sind die Fälle auch nicht 
vergleichbar, da sich das K.________ im T.________-Quartier in städtischem Gebiet 
befindet, wo es genügend andere Versorgungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe gibt. 
Die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone für den Verkauf 
landwirtschaftlicher Produkte ist ebenfalls nach anderen Kriterien zu beurteilen (Art. 16a 
RPG, Art. 34 Abs. 2 RPV13). 
 
7.
BGBB, Mehrwertabschöpfung
a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, es sei davon auszugehen, dass der 
Landeigentümer das grundsätzlich landwirtschaftlich zu nutzende Land nicht zu den für 
Landwirtschaftsflächen geltenden Preisen zur Verfügung stellt, sondern zu wesentlich 
besseren. Der entsprechende Pachtvertrag sei vorzulegen. Es sei fraglich, ob dieser 
überhaupt bewilligungsfähig sei, erfülle doch die Beschwerdegegnerin die Bedingungen 
des BGBB14 nicht. Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, auch bei bloss 
vorübergehender Nutzung sei zu prüfen, ob durch die temporäre Umnutzung nicht ein 
Mehrwert geschaffen werde und dieser Mehrwert abzuschöpfen wäre.
b)
Weder allfällige Verfügungsbeschränkungen des BGBB noch die Frage einer 
allfälligen Mehrwertabschöpfung sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu 
13 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
14 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11).


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überprüfen. Auf diese Rügen des Beschwerdeführers ist nicht einzutreten; auf die Edition 
des Pachtvertrags kann verzichtet werden.
 
8.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Das 
umstrittene 
Bauvorhaben 
erweist 
sich 
zusammenfassend 
als 
relativ 
standortgebunden und widerspricht keinen überwiegenden Interessen. Das AGR hat dem 
Vorhaben zu Recht eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt. Auf die weiteren 
Rügen des Beschwerdeführers ist nicht einzutreten. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, 
soweit darauf eingetreten werden kann.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV15).
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 
Die Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig16 und kann somit die von ihren 
Rechtsvertretern 
auf 
sie 
überwälzte 
Mehrwertsteuer 
in 
ihrer 
eigenen 
Mehrwertsteuerabrechnung 
als 
Vorsteuer 
abziehen. 
Ihr 
fällt 
daher 
betreffend 
Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit 
Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die 
in 
der 
Kostennote 
der 
Rechtsvertreter 
der 
Beschwerdegegnerin 
aufgeführte 
Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu 
berücksichtigen.17 
15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
16 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: .
17 BVR 2014 S. 484 E. 6.


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Ansonsten gibt die Kostennote der Anwälte der Beschwerdegegnerin zu keinen 
Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat daher der Beschwerdegegnerin die 
Parteikosten von Fr. 3'748.50 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der 
Gesamtentscheid der Gemeinde Wohlen bei Bern vom 28. Juni 2017 und die 
Verfügung des AGR vom 29. Mai 2017 werden bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden dem Beschwerdeführer zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag von 
Fr. 3'748.50 zu ersetzen. 
IV.
Eröffnung
-
Herrn A.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
eingeschrieben


RA Nr. 110/2017/76
20
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin