be_bvd · 110 2017 116 · 2012-08-03 · de

Küche im Dachgeschoss | Adelboden

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2017/116
Bern, 7. Dezember 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
und
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Adelboden, 
Gemeindeverwaltung, 
Zelgstrasse 3, Postfach 193, 3715 Adelboden
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Adelboden vom 
5. September 2017 (Baugesuchsnummer 561/009-11; Küche im Dachgeschoss)
I.
Sachverhalt
1.
Das 
damalige 
Regierungsstatthalteramt 
Frutigen 
bewilligte 
den 
Beschwerdeführenden am 13. August 2009 den Erwerb der Parzelle Adelboden 
Grundbuchblatt Nr. D.________ gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von 
Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG).1 Die Parzelle 
befindet sich in der Wohnzone W2. Die Bewilligung wurde gestützt auf die Stellungnahme 
der Gemeinde unter folgendem Vorbehalt erteilt:
1 SR 211.412.41


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2
"dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, und dass bei einem allfälligen späteren 
Besitzerwechsel keine ausländische Person das Haus kaufen darf". 
Zudem wurden an die Bewilligung folgende, im Grundbuch angemerkte Auflagen geknüpft:
"- die Verpflichtung, das Objekt dauernd zu dem Zweck "Ferienwohnung" zu verwenden, für 
den der Erwerb bewilligt wird,
- die Verpflichtung, das Ferienobjekt nicht ganzjährig zu vermieten."
2.
Mit 
Gesamtbauentscheid 
vom 
3. 
August 
2012 
bewilligte 
das 
Regierungsstatthalteramt 
Frutigen-Niedersimmental 
den 
Beschwerdeführenden 
den 
Neubau eines Wohnhauses auf der erwähnten Parzelle. Die Bewilligung wurde u.a. an 
folgende Auflage geknüpft:
"Im ganzen Wohnhaus darf nebst der Küche im OG keine zweite Kücheneinrichtung oder 
Kochgelegenheit (wie Kochherd, Backofen, Geschirrspüler, Waschbecken u. dgl.) installiert 
werden. (Aufgrund Vorbehalt Gemeinde i.S. Baulandverkauf im Jahr 2009)."
Am 17. März 2014 bewilligte die Gemeinde Adelboden den Beschwerdeführenden die 
Erstellung eines zusätzlichen Balkons im Dachgeschoss an der Südostfassade.
Nach Baubeginn beantragten die Beschwerdeführenden der Gemeinde im Sinne einer 
nachträglichen 
Projektänderung 
die 
Bewilligung 
eines 
zusätzlichen 
Balkons 
im 
Dachgeschoss an der Südwestfassade und der Verlängerung des Vordachs der Lukarne. 
Die Gemeinde erteilte dafür am 6. Juli 2015 die Baubewilligung. Am 20. Juli 2016 erteilte 
sie die Bewilligung für eine weitere nachträgliche Projektänderung. Diese umfasste die 
Erstellung eines nicht bewohnbaren Hohlraumes im 1. UG, den Einbau der Wärmepumpe 
in diesem (statt am ursprünglich vorgesehenen Ort), das Weglassen der Brüstungen bei 
den Fenstern in der Front, das Erstellen eines hangseitigen Blockwurfs im Dachgeschoss 
sowie das Erstellen eines Fusswegs mit Treppe an der Südostfassade. In der Bewilligung 
wurde als Auflage verfügt:
"Die Gästeräume im Erdgeschoss sowie das Obergeschoss und das Dachgeschoss dürfen 
nicht zu einer eigenständigen Wohnung ausgebaut werden. Andernfalls muss ein neues 
Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden."
3.
Mit Einreichung des Formulars "Selbstdeklaration Baukontrolle 2" vom 26. Januar 
2017 erklärten die Beschwerdeführenden, vertreten durch den Projektverfasser, dass das 


RA Nr. 110/2017/116
3
Bauvorhaben 
entsprechend 
der 
Baubewilligung 
einschliesslich 
Projektänderungsbewilligungen ausgeführt worden sei. Anlässlich einer Baukontrolle am 3. 
März 2017 stellte die Gemeinde Abweichungen von den Bewilligungen fest. Insbesondere 
war im Dachgeschoss eine Küche eingebaut worden und auch im Erdgeschoss waren 
Anschlüsse für eine Küche vorhanden. Am 7. März 2017 verfügte die Gemeinde die 
Baueinstellung. Am 21. Juni 2017 ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands (Entfernen der Küche im Dachgeschoss sowie Plombieren der bestehenden 
Anschlüsse im Erdgeschoss) bis spätestens am 30. September 2017 an. Gleichzeitig 
machte sie die Beschwerdeführenden auf die Möglichkeit eines nachträglichen 
Baugesuches aufmerksam und drohte für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme 
an.
Die Beschwerdeführenden reichten am 14. Juli 2017 ein nachträgliches Baugesuch bei der 
Gemeinde ein für den "Einbau einer 2. Küche im Haus und zwar im Dachgeschoss". Die 
Gemeinde verzichtete auf eine Baupublikation und erteilte mit Verfügung vom 
5. September 2017 den Bauabschlag. Zugleich ordnete sie die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes (Entfernen der Küche im Dachgeschoss sowie Plombieren der 
bestehenden Anschlüsse im Erdgeschoss) bis spätestes am 31. Oktober 2017 an, unter 
Androhung der Ersatzvornahme und einer Busse bei Nichtbefolgung.
4.
Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 20. September 2017 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
beantragen die Erteilung der nachträglichen Baubewilligung für den Einbau einer Küche im 
Dachgeschoss ihres Hauses. Die Auflage im Gesamtbauentscheid vom 3. August 2012, 
wonach im ganzen Wohnhaus nebst der Küche im OG keine zweite Kücheneinrichtung 
oder Kochgelegenheit (wie Kochherd, Backofen, Geschirrspüler, Waschbecken u. dgl.) 
installiert werden darf, sei aufzuheben. Sofern notwendig, sei eine Auflage zu machen, 
wonach die Wohnbereiche im Obergeschoss und im Dachgeschoss nicht durch Türen oder 
andere bauliche Massnahmen vom Eingangsbereich abgetrennt werden dürfen. Die 
Wiederherstellungsanordnung sei aufzuheben, soweit sie das Entfernen der Küche im 
Dachgeschoss betrifft.


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4
5.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Adelboden hält mit 
Stellungnahme vom 16. Oktober 2017 an der angefochtenen Verfügung fest.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, 
die 
Einsprecher 
und 
die 
zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten 
des vorinstanzlichen Bauabschlags mit Wiederherstellungsanordnung durch diesen 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Auflage betreffend Küche
a)
Der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes vom 3. August 2012 ist 
unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Mit diesem wurde den Beschwerdeführenden 
der Neubau ihres Wohnhauses bewilligt, jedoch mit der Auflage, dass nebst der Küche im 
Obergeschoss keine zweite Kücheneinrichtung oder Kochgelegenheit installiert werden 
dürfe. Diese Auflage blieb durch die nachfolgenden Projektänderungen unverändert und 
wurde jeweils im Fortbestand bekräftigt.4 Mit der Projektänderungsbewilligung vom 20. Juli 
2016 wurde zusätzlich als Auflage verfügt, dass das Dachgeschoss nicht zu einer 
eigenständigen Wohnung ausgebaut werden dürfe. Auch diese Auflage ist rechtskräftig 
geworden. Daher stellt sich die Frage, ob die Zulässigkeit einer Küche im Dachgeschoss 
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Vorakten, pag. 44, 53 und 60


RA Nr. 110/2017/116
5
als sogenannte res iudicata bereits rechtsbeständig, also grundsätzlich unabänderlich 
verneint worden ist.
b)
Der Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens wird durch das Baugesuch 
bestimmt (vgl. Art. 11 BewD). Die Baubewilligungsbehörde beurteilt das im Baugesuch 
umschriebene Vorhaben auf Übereinstimmung mit den im Baugesuchsverfahren zu 
prüfenden Vorschriften (Art. 2 BauG). Vom Baugesuch nicht umfasste Vorhaben hat sie 
nicht zu prüfen. Werden dazu im Bauentscheid dennoch Auflagen gemacht, so stehen 
diese einem späteren, sie in Frage stellenden Baugesuch nicht entgegen.5
Der Einbau einer Küche im Dachgeschoss des Hauses der Beschwerdeführenden auf 
Parzelle Nr. D.________ bildet mit dem nachträglichen Baugesuch vom 14. Juli 2017 
erstmals Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens. In den vorhergehenden Verfahren 
ist darüber noch nicht rechtskräftig verfügt worden, da der Kücheneinbau jeweils nicht von 
den im Baugesuch umschriebenen Vorhaben erfasst wurde. Im vorliegenden Verfahren ist 
daher die Bewilligungsfähigkeit des Kücheneinbaus im Dachgeschoss zu prüfen.
3.
Küche im Dachgeschoss
a)
Nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 
Ausland (BewG) ist die Möglichkeit für Ausländer, Ferienwohnungen in der Schweiz zu 
erwerben, auf eine einzige Ferienwohnung beschränkt.6 Entsprechend erteilte das 
Regierungsstatthalteramt die Bewilligung für den Baulanderwerb am 13. August 2009 unter 
dem Vorbehalt, dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, und beschränkte die 
zulässige Nutzung auf den Zweck "Ferienwohnung". Diese Bewilligung ist samt Vorbehalt 
und Auflagen unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen.
Die Gemeinde nahm im angefochtenen Entscheid an, dass mit dem Einbau einer Küche im 
Dachgeschoss des Gebäudes eine eigenständige Wohnung bestehe, welche mit geringem 
Aufwand durch den Einbau von Türen oder anderen baulichen Massnahmen von der 
Obergeschosswohnung abgetrennt werden könne. Dies verstosse gegen die Bedingungen 
der Erwerbsbewilligung vom 13. August 2009 und könne daher nicht bewilligt werden. In 
5 BVR 2007 S. 164 E. 4.3
6 Art. 12 Bst. d BewG


RA Nr. 110/2017/116
6
ihrer Stellungnahme vom 16. Oktober 2017 führt die Gemeinde aus, die Ausgestaltung des 
Dachgeschosses 
als 
selbständige 
Wohnung 
sei 
auch 
nach 
der 
Zweitwohnungsgesetzgebung unzulässig.
b)
Mit der ursprünglichen Baubewilligung vom 3. August 2012 wurde ein Gebäude mit 
zwei unbewohnten Untergeschossen (Garage, Keller) und drei Wohngeschossen bewilligt. 
Im Erdgeschoss (EG) sollten sich ein Aufenthalts- und ein Schlafraum für Gäste mit 
Bad/WC sowie ein Keller und ein Bastelraum befinden; eine Treppe sollte im 
Gebäudeinneren ins Obergeschoss (OG) führen. Das EG hatte keinen eigenen Zugang 
von aussen; die einzige vorgesehene Aussentüre erschloss den Aussensitzplatz. Im OG 
sollten sich ein offener Wohn- und Essbereich mit Küche, ein Schlafzimmer mit Bad/WC 
und ein zusätzliches WC befinden. Im OG befand sich die Eingangstür; vom 
Eingangsbereich führten Treppen ins EG und ins Dachgeschoss (DG). Auf der 
Südwestseite sollte ein offener Luftraum über dem Wohn-/Essbereich des OG bestehen, 
an welchen das DG als Galerie (d.h. ohne Trennwand) heranreichte. Dieser offene 
Luftraum wurde durch ein grosses Fester der Lukarne in der Südwestfassade belichtet. Im 
DG waren nebst der 11,35 m2 grossen Galerie zwei Schlafzimmer (13,15 m2 bzw. 15,32 
m2), ein WC mit Dusche und ein Estrich (15,70 m2) vorgesehen.7
In den Plänen zum Projektänderungsgesuch vom 31. März 20158 wird der Wohnraum im 
DG noch als "Galerie" bezeichnet, die Fläche jedoch nunmehr mit 35,12 m2 angegeben. 
Die Umschreibung der Projektänderung im Baugesuch ("Zusätzlicher Balkon (1.60 x 3.00) 
im Dachgeschoss an Südwestfassade; Verlängerung Vordach der Lukarne (von 0.8m auf 
1.6m)" gibt allerdings keinen Hinweis auf eine beantragte Änderung im Gebäudeinneren, 
d.h. auf den Verzicht auf den Luftraum über dem OG und die Vergrösserung der 
Wohnfläche im DG. Auch im Projektänderungsgesuch vom 29. März 20169 wird keine 
Veränderung im Gebäudeinneren auf Ebene des DG umschrieben. In den zugehörigen 
Plänen10 ist nicht mehr von einer Galerie im DG die Rede; der entsprechende Bereich ist 
mit "Wohnen" bezeichnet. Als Veränderung markiert ist der Verzicht auf eines der beiden 
Schlafzimmer im DG, dessen Fläche zum Wohnbereich geschlagen wird. Dessen Fläche, 
7 Gemäss vom Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental am 3. August 2012 gestempelten 
Projektplänen; Vorakten, Register 3
8 Von der Gemeinde Adelboden gestempelt am 6. Juli 2015; Vorakten, Register 6
9 Vorakten, Register 7
10 Von der Bauverwaltung Adelboden gestempelt am 20. Juli 2016; Vorakten, Register 7


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die auch den ehemaligen Luftraum umfasst, wird nun mit 50,14 m2 angegeben. Gemäss 
dem Projektplan "Fassaden" wurde das Lukarnenfenster verkleinert, so dass es nur noch 
das DG belichtet.
Ebenfalls nicht im Projektänderungsgesuch erwähnt, aber in den Plänen zum Gesuch vom 
29. März 2016 als Änderung dargestellt ist die Aufhebung der Verbindungstreppe zwischen 
EG und OG im Gebäudeinneren. Das EG soll neu gemäss handschriftlicher Ergänzung auf 
dem Projektplan eine separat mit einem Fussweg erschlossene Eingangstüre in der 
Südostfassade haben. Vom EG ins OG gelangt man damit nur noch über eine ausserhalb 
des Gebäudes gelegene Treppe.
Bei der Baukontrolle vom 3. März 2017 hat die Gemeinde festgestellt, dass im EG die 
Wände für den vorgesehenen Kellerraum nicht erstellt worden sind, so dass die 
entsprechende Fläche zum Wohnen genutzt werden kann. Zudem bestanden im EG 
Anschlüsse für einen Kücheneinbau. Im DG war eine Küche bereits erstellt worden.
c)
Die Erwerbsbewilligung vom 13. August 2009 wurde den Beschwerdeführenden 
unter dem Vorbehalt erteilt, dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, und mit der 
Auflage versehen, dass das Objekt dauernd zum Zweck "Ferienwohnung" zu verwenden. 
Zudem ist die Erstellung neuer Zweitwohnungen durch die Zweitwohnungsgesetzgebung 
beschränkt. Daher ist zu klären, ob der Einbau einer Küche im Dachgeschoss dazu führt, 
dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss als separate Wohnung zu betrachten sind.
Die Nutzung von Räumlichkeiten als Wohnung setzt voraus, dass die für das Wohnen 
unerlässlichen Grundanforderungen erfüllt sind, namentlich: Die Zugänglichkeit, die 
Möglichkeit des Aufenthalts in beheizbaren Räumen, Raum für eine Schlafstätte, eine 
Kochmöglichkeit sowie ein WC und eine Waschgelegenheit. Die Räume müssen zudem 
die Möglichkeit eines geschützten Privatlebens (inkl. Schutz vor Eindringen Unbefugter, 
Diebstahl 
etc.) 
bieten. 
Zusammenhängende 
Räumlichkeiten, 
welche 
diese 
Grundanforderungen abdecken, können zum selbständigen Wohnen genutzt werden; sie 
sind in ihrer Gesamtheit als Wohnung zu betrachten. Dabei ist nicht zwingend erforderlich, 
dass alle Grundanforderungen innerhalb eines abschliessbaren Bereichs gedeckt sind; v.a. 
bei älteren Wohnungen kommt es beispielsweise vor, dass sich das WC in gemeinsam mit 
anderen Bewohnern genutzten Gebäudebereichen wie z.B. Treppenhäusern befindet.


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Für die Anwendung des Zweitwohnungsgesetzes11 wird die Wohnung definiert als "eine 
Gesamtheit von Räumen, die: a) für eine Wohnnutzung geeignet sind; b) eine bauliche 
Einheit bilden; c) einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit 
anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben; d) über eine 
Kocheinrichtung verfügen; und e) keine Fahrnis darstellen" (Art. 2 Abs. 1 ZWG). Diese 
Definition deckt in Bst. a - d die beschriebenen Grundanforderungen des Wohnens ab. 
Dass keine Fahrnis vorliegt, steht vorliegend ausser Streit. Falls das Vorliegen einer 
separaten Wohnung im Dachgeschoss bejaht werden kann, weil die genannten 
Grundanforderungen erfüllt sind, ist daher auch im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes von 
einer zweiten Wohnung im Dachgeschoss auszugehen.
Auch Ferienwohnungen decken grundsätzlich alle genannten Grundanforderungen ab. 
Dabei muss eine Ferienwohnung nicht notwendig in allen Teilen dem Komfortanspruch 
entsprechen, der an eine Hauptwohnung gestellt wird.
d)
Gemäss den Plänen zum nachträglichen Bau- bzw. Projektänderungsgesuch vom 
14. Juli 201712 wurde im 50,14 m2 grossen Wohnbereich im DG eine Küche eingebaut. Das 
DG verfügt zudem über ein Schlafzimmer (15,08 m2), WC/Dusche und einen Estrich. Es 
wird durch die Eingangstür im OG und einer Treppe erschlossen. Von den oben 
beschriebenen Grundanforderungen des Wohnens muss einzig das Kriterium des 
geschützten Privatlebens näher untersucht werden. Die übrigen Kriterien sind offenkundig 
erfüllt.
e)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden steht der Annahme, dass im OG und im DG 
separate Wohnungen bestehen, der gemeinsame Eingangsbereich entgegen. Weder das 
OG noch das DG sei gegenüber dem Eingangsbereich durch eine Tür abgeschlossen. 
Allerdings trifft die Behauptung der Beschwerdeführenden, dass man "durch das 
Wohnzimmer seines Nachbarn" gehen müsse, um ins DG zu gelangen, ebenso wenig zu 
wie die Behauptung, es gebe einen "vollkommen offenen Wohnbereich, welcher sich über 
zwei Etagen erstreckt und baulich in keiner Art und Weise voneinander getrennt ist, ähnlich 
einer Galerie". Der ursprünglich geplante offene Luftraum über dem Wohnbereich im OG, 
an den das Dachgeschoss in der Art einer Galerie heranreichte, ist in den seither 
bewilligten 
Projektänderungsplänen 
nicht 
mehr 
abgebildet. 
Abgesehen 
vom 
11 Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) vom 20. März 2015 (SR 702)
12 Vom 11. Juli 2017, mit Eingangsstempel vom 17. Juli 2017; Vorakten, Register 9


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Eingangsbereich mit der Treppe ist das Dachgeschoss nunmehr gegenüber dem OG 
vollständig abgeschlossen. Gemäss den Plänen gelangt man durch die Eingangstür zu 
einem Vorplatz im OG, von welchem man durch einen 2 m breiten Durchgang in den 
Wohnbereich des OG gelangt oder über die Treppe ins DG, wo der Durchgang zum 
dortigen Wohnbereich rund 1,20 m breit ist. Dem Vorplatz im Eingangsbereich ist keine mit 
einem Wohnzimmer vergleichbare Privatheit zuzumessen.
Der Gemeinde ist darin beizupflichten, dass eine räumliche Abgrenzung zwischen OG und 
DG durch verhältnismässig unaufwendige Massnahmen erreicht werden könnte, bspw. 
durch Schliessen der Durchgänge zwischen Vorplatz und Wohnbereich, ggf. mit Änderung 
des Zugangs zum Schlafzimmer, oder durch eine Umgestaltung des Eingangsbereichs. 
Dem Umstand, dass das DG über einen offenen Eingangsbereich erschlossen wird, kann 
vorliegend 
keine 
entscheidende 
Bedeutung 
beigemessen 
werden. 
Dach- 
und 
Obergeschoss könnten, soweit dies angesichts der reduzierten Komfortansprüchen an 
Ferienwohnungen nicht bereits heute der Fall ist, mit einfachen Massnahmen zum Schutz 
der Privatsphäre voneinander abgegrenzt werden. Solche Massnahmen wären von aussen 
nicht erkennbar. Die Gemeinde kann daher nicht mit zumutbarem Aufwand überwachen, 
dass das Dachgeschoss nicht selbständig bewohnt wird. Dies gilt umso mehr, als die 
Beschwerdeführenden 
in 
der 
Vergangenheit 
am 
Gebäude 
bewilligungspflichtige 
Baumassnahmen vorgenommen haben, für welche keine Baubewilligung eingeholt worden 
war (Kücheneinbau im DG, Küchenanschlüsse im EG) oder die im Baugesuch so 
mangelhaft dargestellt waren, dass zweifelhaft erscheint, inwiefern sie von den erteilten 
Bewilligungen umfasst werden (Schliessen des offenen Luftraums über dem Wohnbereich 
des OG und entsprechende Vergrösserung der Wohnfläche im DG). Unter diesen 
Umständen ist davon auszugehen, dass im Dachgeschoss mit dem Kücheneinbau eine 
zusätzliche, separate Wohnung entstanden ist.
f)
Die Bewilligung des Regierungsstatthalteramts für den Baulanderwerb vom 13. 
August 2009 ist samt Vorbehalt (dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf) und 
Auflagen (insbesondere Beschränkung der Nutzung auf den Zweck "Ferienwohnung") 
unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen. Auf entsprechende Anfrage der 
Gemeinde hat das Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental mit Brief vom 27. 
April 2017 bestätigt, dass die Unterteilung des Hauses der Beschwerdeführenden in 
mehrere Wohnungen den Bedingungen der Erwerbsbewilligung nicht entspricht und daher 


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10
unzulässig ist.13 Das Bauvorhaben, mit dem im Dachgeschoss eine Küche eingebaut und 
dadurch eine zusätzliche, separate Wohnung geschaffen wird, ist demnach rechtswidrig.14
g)
Der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde Adelboden beträgt mehr als 20 %.15 Nach 
Art. 6 ZWG darf daher die Erstellung einer neuen Zweitwohnung nicht bewilligt werden, 
sofern 
diese 
nicht 
touristisch 
bewirtschaftet 
wird. 
Letzteres 
machen 
die 
Beschwerdeführenden nicht geltend; es dürfte sich auch kaum mit der Untersagung der 
ganzjährigen Vermietung gemäss der Erwerbsbewilligung vom 13. August 2009 
vereinbaren lassen. Ebenso wenig wird behauptet, dass es sich um eine Erstwohnung 
handelt. Der Kücheneinbau im Dachgeschoss, mit dem eine zusätzliche Wohnung im 
Gebäude geschaffen wird, verstösst somit auch gegen das Zweitwohnungsgesetz. Das 
Bauvorhaben ist auch deshalb unzulässig.
h)
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Gemeinde dem nachträglichen Baugesuch 
betreffend Einbau einer Küche im Dachgeschoss zu Recht den Bauabschlag erteilt hat.
4.
Wiederherstellung
a)
Nach dem Gesagten muss dem nachträglichen Baugesuch betreffend Erstellung 
einer Küche im Dachgeschoss der Bauabschlag erteilt werden. Gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. 
e BauG entscheidet die Baubewilligungsbehörde im Falle des Bauabschlags zugleich 
darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist, und setzt dafür 
eine angemessene Frist an. Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen 
Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. 
Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 
Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.16
13 Vorakten, pag. 71
14 Vgl. BDE 12018-00 vom 10. August 2000, E. 2b
15 Vgl. https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/
zweitwohnungen.html
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1


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b)
Die Beschwerdeführenden führen an, die Gemeinde habe die Wiederherstellung 
zunächst ohne Gewährung des rechtlichen Gehörs verfügt. In der Folge stellten die 
Beschwerdeführenden ein nachträgliches Baugesuch für den Einbau einer Küche im 
Dachgeschoss, das die Gemeinde an die Hand genommen hat. Damit ist die 
Wiederherstellungsverfügung vom 21. Juni 2017 dahingefallen, soweit sie die Küche im 
Dachgeschoss betraf. Die Gemeinde hat in der hier angefochtenen Verfügung vom 5. 
September 2017 gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG erneut die Wiederherstellung verfügt. 
Davor hatten die Beschwerdeführenden hinreichend Anlass und Gelegenheit zur 
Äusserung; das rechtliche Gehör wurde nicht verletzt.
c)
Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands dient der 
Durchsetzung der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 
Ausland und über die Erstellung von Zweitwohnungen und liegt damit im öffentlichen 
Interesse. 
Im 
Gesamtbauentscheid 
vom 
3. 
August 
2012 
hatte 
das 
Regierungsstatthalteramt die Baubewilligung für das Wohnhaus explizit mit der Auflage 
versehen, dass im ganzen Wohnhaus nebst der Küche im OG keine weitere Küche oder 
Kochgelegenheit installiert werden dürfe. In den Projektänderungsbewilligungen wurde der 
Fortbestand dieser Auflage jeweils bekräftigt. Den Beschwerdeführenden war demnach 
bekannt, dass der Einbau zusätzlicher Kücheneinheiten nicht zulässig war.
Die Wohneinheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss wurden durch die Aufhebung des 
offenen Luftraums mit Galerie zwischen OG und DG, die Aufhebung der Innentreppe 
zwischen EG und OG, das Anbringen von Küchenanschlüssen im EG und den 
Kücheneinbau im DG schrittweise verselbständigt. Diese Veränderungen wurden in den 
Projektänderungsgesuchen nicht oder nur unzulänglich dargestellt. Dieses Vorgehen 
erweckt den Eindruck planmässigen Vorgehens. Die Beschwerdeführenden können nicht 
als gutgläubig betrachtet werden.
Mit der angeordneten Entfernung der nicht bewilligten Küche im Dachgeschoss wird 
sichergestellt, dass das Dachgeschoss nicht selbständig bewohnt werden kann. Diese 
Massnahme ist daher zur Durchsetzung des öffentlichen Interesses geeignet. Weniger weit 
gehende Massnahmen, die sich zur Herstellung des rechtmässigen Zustands ebenso gut 
eignen, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist einer Auflage, wonach keine räumliche 
Trennung der Zugänge zum Ober- bzw. Dachgeschoss geschaffen werden darf, im 
vorliegenden Fall nicht zur Durchsetzung des rechtmässigen Zustands geeignet. Eine 


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solche Auflage müsste eng überwacht werden, was der Gemeinde nicht zugemutet werden 
kann und daher mangels Praktikabilität ausscheiden muss. Kosten und Aufwand für die 
Entfernung 
der 
Küche 
stehen 
in 
einem 
vernünftigen 
Verhältnis 
zum 
Wiederherstellungsinteresse, das gegenüber den privaten Interessen der bösgläubigen 
Beschwerdeführenden stärker zu gewichten ist. Dass mit der Wiederherstellung eine 
getätigte Investition unnütz wird, haben die Beschwerdeführenden dem eigenen Verhalten 
zuzuschreiben. Die Voraussetzungen einer Wiederherstellung im Sinne einer Anordnung, 
dass die Küche im Dachgeschoss entfernt werden muss, sind erfüllt.
d)
Die in der angefochtenen Verfügung angesetzte Wiederherstellungsfrist bis 
31. Oktober 2017 ist inzwischen abgelaufen und muss neu angesetzt werden. Den 
Beschwerdeführenden ist seit geraumer Zeit bewusst, dass die Küche im Dachgeschoss 
Gegenstand eines Wiederherstellungsverfahrens bildet und sie gegebenenfalls mit einer 
Anordnung, wonach die Küche beseitigt werden muss, rechnen müssen. Unter 
Berücksichtigung der kommenden Feiertage ist es angemessen, die Wiederherstellung bis 
spätestens am 15. März 2018 anzuordnen.
5.
Ergebnis und Kosten
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Die angefochtene Verfügung der 
Gemeinde Adelboden vom 5. September 2017 ist zu bestätigen. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die Verfahrenskosten zu 
tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV17). Parteikosten werden 
keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
17 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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13
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Adelboden vom 
5. September 2017 wird bis auf die Frist in Dispositivziffer 2 bestätigt. Diese Frist wird 
von Amtes wegen neu angesetzt auf den 15. März 2018.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden den Beschwerdeführenden zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Adelboden, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin