be_bvd · 110 2018 121 · 2018-07-24 · de

Neubau Mehrfamilienhaus | Lengnau (BE)

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2018/121
Bern, 15. Oktober 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin 1
B.________
Beschwerdeführer 2
alle vertreten durch C.________
und
D.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch E.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau, Bau- und Werkabteilung, 
Dorfplatz 1, 2543 Lengnau BE
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau vom 24. Juli 
2018 (Nr. 2018/4488; Neubau Mehrfamilienhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 27. März 2018 bei der Gemeinde Lengnau (BE) 
ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohneinheiten auf 
Parzelle Lengnau (BE) Grundbuchblatt Nr. F.________. Auf der Bauparzelle steht zur Zeit 


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die Bauruine eines früheren, nicht fertiggestellten Projekts. Dessen Kellergeschoss soll in 
das Bauvorhaben integriert werden. Die Parzelle liegt in der Mischzone Dorf (MD). Gegen 
das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.
Mit Entscheid vom 24. Juli 2018 erteilte die Gemeinde Lengnau (BE) die Baubewilligung. 
Die Einsprachen wies sie ab.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführerin 1 am 29. August 2018 und der 
Beschwerdeführer 2 am 30. August 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Beide beantragen die Aufhebung des 
Entscheids vom 24. Juli 2018 und die Erteilung des Bauabschlags, eventuell die 
Rückweisung des Baugesuchs zur Verbesserung oder die Ergänzung der Baubewilligung 
mit Bedingungen oder Auflagen. Beide Beschwerdeführenden ersuchen zudem um 
Vormerkung ihrer Rechtsverwahrung. Sie machen unter anderem geltend, die 
Baugesuchsunterlagen seien unvollständig, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes; 
der Anschluss des projektierten Gebäudes an die Abwasserkanalisation sei nicht 
gewährleistet; der Strassen- und Grenzabstand und die baurechtlichen Masse würden 
nicht eingehalten; das Bauvorhaben entspreche in ästhetischer Hinsicht nicht den 
Zonenvorschriften und es verfüge nicht über genügend Parkplätze.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, vereinigte die 
beiden Beschwerdeverfahren. Es holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel 
durch. Die Gemeinde Lengnau beantragt mit Stellungnahme vom 27. September 2018 die 
Abweisung der Beschwerden und die Bestätigung des angefochtenen Entscheids. Die 
Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 27. September 2018 die 
Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.
4.
Mit 
Verfügung 
vom 
6. 
November 
2018 
stellte 
das 
Rechtsamt 
den 
Beschwerdeführenden eine Kopie des Fachberichts Brandschutz zu, da aufgrund der 
Vorakten davon auszugehen sei, dass ihnen dieser im erstinstanzlichen Verfahren nicht 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)


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zur Kenntnis gebracht wurde. Es gab ihnen Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Das 
Rechtsamt bat zudem die Beschwerdegegnerin um Einreichung eines Plans, aus dem der 
Verlauf der Abwasserleitungen sowie ihr Anschlusspunkt an die öffentliche Kanalisation der 
Gemeinde hervorgingen, wobei farblich zu unterscheiden sei zwischen neuen, 
bestehenden sowie (gegebenenfalls) abzubrechenden Leitungsabschnitten. Zudem bat es 
die Gemeinde um Einreichung eines Belegs zu ihrer Ausführung in der Stellungnahme vom 
27. September 2018, wonach der Anschlusspunkt der Abwasserleitung des Bauvorhabens 
an die öffentliche Abwasserkanalisation verfügt worden sei.
Das Rechtsamt führte in seiner Verfügung weiter aus, gemäss den Plänen sei die 
Kniewandhöhe im Dachgeschoss grösser als 1,50 m, wenn ab oberkant Betondecke des 
Dachgeschossbodens bis zur Schnittlinie der Fassadenaussenseite mit oberkant 
Dachsparren gemessen werde. Nach summarischer Einschätzung sei daher das 
Dachgeschoss gemäss den Vorschriften des Gemeindebaureglements als Vollgeschoss 
anzurechnen. Ausserdem sei gemäss summarischer Einschätzung bei den Balkonen im 
Ober- und Dachgeschoss an der Nordostfassade der Grenzabstand nicht eingehalten. Das 
Rechtsamt gewährte den Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu.
Zudem stellte das Rechtsamt der Gemeinde verschiedene Fragen betreffend die über die 
Parzellen F.________, O.________ und H.________ verlaufende Strasse "G.________".
5.
Mit Eingabe vom 28. November 2018 teilte die Gemeinde u.a. mit, sie habe die 
Gewässerschutzbewilligung 
für 
das 
Bauvorhaben 
aufgrund 
des 
im 
Baubewilligungsverfahren eingereichten Plans "Grundriss Kellergeschoss Werkplanung" 
erteilt. Sie reichte zur Frage des Anschlusses an die Abwasserkanalisation keine 
zusätzlichen Belege ein. Im weiteren beantwortete die Gemeinde die vom Rechtsamt 
gestellten Fragen zur Strasse "G.________". Unter anderem erläuterte sie, diese sei 
mutmasslich zusammen mit den Liegenschaften, die sie erschliesse, erstellt worden. Der 
Zeitpunkt sei unbekannt, eine Baubewilligungspflicht habe wohl damals nicht bestanden. 
Von beiden Seiten bestehe eine Sackgasse-Signalisation. Die Kehrichtabfuhr befahre die 
Strasse nicht. Die Gemeinde unterhalte nur das Umland um das Gebäude auf Parzelle 
Nr. H.________.


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6.
Am 13. Dezember 2018 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. 
Mit dieser wurden insbesondere die Raumhöhe im Dachgeschoss angepasst und die 
Balkone an der Nordostfassade verkürzt. Zudem reichte die Beschwerdegegnerin einen 
überarbeiteten Plan "Grundriss Kellergeschoss / Werkplanung" ein, auf welchem die neu 
zu erstellenden Leitungsanschlüsse und die Anschlusspunkte an die bestehenden 
Leitungen in der Strasse "G.________" dargestellt sind.
7.
Mit Verfügung vom 20. Dezember 2018 holte das Rechtsamt einen Fachbericht der 
kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein. Die OLK 
erstattete diesen am 14. Februar 2019. Sie kritisierte die Gestaltung des Bauvorhabens 
insbesondere im Kontext mit dem bestehenden Kopfbau auf der Nachbarparzelle 
Nr. I.________ sowie hinsichtlich verschiedener Gestaltungselemente, die der ortsüblichen 
Gebäudetypologie der umliegenden, teils inventarisierten Bauten nicht entsprächen. Sie 
beantragte, dass das Bauvorhaben in dieser Form nicht zu bewilligen sei.
8.
Am 29. April 2019 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien und einer Vertretung 
der OLK einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten im 
Anschluss Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern.
9.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. Mai 2019 eine weitere Projektänderung ein. 
Zudem reichte sie den Ausdruck eines E-Mail-Verkehrs des Projektverfassers mit der 
Gemeinde betreffend Möglichkeiten zum Anschluss an die öffentliche Kanalisationsleitung 
zu den Akten. Das Rechtsamt gab den Beteiligten mit Verfügung vom 4. Juni 2019 
Gelegenheit zur Stellungnahme und holte einen Zusatzbericht der OLK ein. Die OLK 
erstattete diesen am 5. Juli 2019. Sie begrüsste die Anpassungen, erachtete aber 
wesentliche Punkte des ersten Berichts vom 23. Mai 2019 als weiterhin gültig und 
beantragte, dass auch das geänderte Projekt nicht bewilligt werden solle.
Die Beschwerdeführenden beantragten mit Stellungnahme vom 5. August 2019, dass für 
das geänderte Projekt ein neues Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Eventuell 
sei dem geänderten Projekt der Bauabschlag zu erteilen.


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10.
Das Rechtsamt gab den Beteiligten Gelegenheit für Schlussbemerkungen. Die 
Beschwerdegegnerin hält mit Schlussbemerkungen vom 28. August an ihrer Position fest. 
Die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 haben am 23. September 2019 
mitgeteilt, dass sie auf Schlussbemerkungen verzichten. Die Gemeinde hat keine 
Schlussbemerkungen eingereicht.
Auf die Rechtsschriften und die Berichte der OLK sowie auf das Ergebnis des 
Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, 
die 
Einsprecherinnen, 
die 
Einsprecher 
und 
die 
zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen 
abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid formell und als 
Nachbarn auch materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Die bis 
31. März 2017 geltende Einschränkung, wonach die Einsprecherinnen und Einsprecher nur 
im Rahmen ihrer Einsprachegründe beschwerdelegitimiert waren, ist in der seit 1. April 
2017 geltenden Fassung von Art. 40 Abs. 2 BauG nicht mehr vorgesehen. Es ist daher 
auch auf die mit den Beschwerden erstmals vorgebrachten Gründe einzutreten.
b)
Die Beschwerdeführerin 1 weist nach, dass ihr der angefochtene Entscheid am 
30. Juli 2018 zugegangen ist.3 Dem Beschwerdeführer 2 wurde der angefochtene 
Entscheid gemäss Sendungsverfolgung der Post am 31. Juli 2018 zugestellt. Mit der 
Beschwerdeeinreichung am 29. August 2018 (Beschwerdeführerin 1) bzw. am 30. August 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Beilage 3 zur Beschwerde der Beschwerdeführerin 1


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2018 (Beschwerdeführer 2) ist die dreissigtägige Frist gemäss Art. 40 Abs. 1 BauG 
eingehalten. Auf die Beschwerden ist einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör, Begründungspflicht
a)
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Die 
Gemeinde habe sich mit den Einsprachen nicht einzeln auseinandergesetzt, sondern eine 
einzige Baubewilligung ausgestellt und die Einspracherügen darin pauschal behandelt.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das 
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der in ihrer 
Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus 
ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b 
VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung 
sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. 
Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, 
wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.5
Für die Wahrung des Gehörsanspruchs der Einsprechenden ist demnach entscheidend, ob 
sich die Entscheidbehörde mit ihren wesentlichen Argumenten inhaltlich befasst hat. 
Soweit dieser Anspruch erfüllt ist, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Behörde in ihrem 
Bauentscheid die Rügen aus separaten Einsprachen gemeinsam beurteilt.
c)
In ihren Einsprachen6 haben die Beschwerdeführenden zahlreiche Gründe angeführt, 
welche teils kaum oder nur oberflächlich begründet wurden. Für die Wahrnehmung der 
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5
6 Vorakten, pag. 60 ff. sowie pag. 70 ff.


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Begründungspflicht genügte es, wenn die Gemeinde in ihrem Entscheid die wesentlichen 
Einsprachepunkte behandelte. Auf Einsprachepunkte, mit denen ohne nähere Begründung 
die Rechtmässigkeit bestritten wurde, musste sie nicht näher eingehen.
Die 
von 
den 
Beschwerdeführenden 
vorgebrachten 
Einsprachegründe 
betrafen 
insbesondere Mängel in den Baugesuchsunterlagen, die ungenügende Erschliessung, den 
noch nicht erfolgten Rückbau, die Notwendigkeit der Verlegung vorhandener Leitungen, die 
Nichteinhaltung 
des 
Grenzabstands, 
die 
Beschattung, 
die 
Unzulässigkeit 
des 
Dachgeschosses, die Gebäudehöhe und die Ästhetik, das hindernisfreie Bauen, den 
Brandschutz, die Parkplätze und die Entwässerung der Strasse. Der Beschwerdeführer 2 
brachte zudem vor, er habe ein nicht im Grundbuch eingetragenes Wegrecht auf der 
Bauparzelle, dessen Ausübung durch das Bauvorhaben verunmöglicht werde. Die 
Gemeinde behandelte diese Rügen im angefochtenen Entscheid.
Weitere Vorbringen in den Einsprachen betrafen das Bauen im Grundwasser und 
Immissionen von der Wärmepumpe, zudem wurde die von der Bauherrschaft genannte 
Höhe der Baukosten als unrealistisch bezeichnet und die Zuständigkeit der Gemeinde für 
den Bauentscheid angezweifelt. Letztere Rügen bringen die Beschwerdeführenden im 
Beschwerdeverfahren nicht mehr vor. Die Frage der möglichen Heilung einer allfälligen 
Gehörsverletzung 
erübrigt 
sich 
damit. 
Es 
ist 
davon 
auszugehen, 
dass 
kein 
Rechtsschutzinteresse an der Behandlung dieser Rügen mehr besteht. 
3.
Projektänderung
a)
Die Beschwerdeführenden haben im Beschwerdeverfahren am 13. Dezember 2018 
und erneut am 23. Mai 2019 jeweils eine Projektänderung eingereicht.
b)
Nach Art. 43 Abs. 3 BewD7 kann eine Projektänderung im Baubeschwerdeverfahren 
erfolgen. Vorausgesetzt ist, dass das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt 
(Art. 43 Abs. 1 BewD).
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass diese Voraussetzung hier nicht erfüllt ist. 
Mit den Projektänderungen würden die Dimensionen, die Bauweise, die Gebäudehülle, die 
Grenzabstände sowie die Erschliessung erheblich verändert. Das Bauvorhaben werde 
damit in den Grundzügen verändert.
Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass ein Bauvorhaben auch 
dann als in den Grundzügen verändert gilt, wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem 
Bau eine veränderte Identität verleiht.8 Dies ist hier aber nicht der Fall. Mit der 
Projektänderung vom 13. Dezember 2018 wurden die Balkone an der Nordostfassade in 
der Tiefe von 1,50 m auf 1,20 m verkürzt. Zudem wurde – bei gleich bleibender 
Gebäudehöhe – im Dachgeschoss die Kniewandhöhe reduziert. Mit der Projektänderung 
vom 23. Mai 2019 werden zwei der drei nordseitigen Parkplätze mit einer Holzschalung 
und Schiebetoren verkleidet, so dass die Einbuchtung der Fassade im Erdgeschoss 
teilweise kaschiert wird. Die Form der nordseitigen Fenster wird vereinheitlicht. Die 
bisherigen Glasbrüstungen der Balkone werden durch Staketen-Geländer ersetzt. Es 
handelt sich um eine Mehrzahl geringfügiger Änderungen, die auch in ihrer Gesamtheit 
keine Veränderung des Bauvorhabens in den Grundzügen bewirken. Die Hauptmerkmale 
wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder 
Zweckbestimmung bleiben im Wesentlichen unverändert. Das zulässige Mass einer 
Projektänderung, die im selben Verfahren beurteilt werden kann wie das Ursprungsprojekt, 
ist eingehalten.
c)
Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts; mit der 
Vorlage der Projektänderung gilt das ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als 
zurückgezogen.9 Die BVE beurteilt demnach im Beschwerdeverfahren das geänderte 
Projekt, sofern sie die Sache nicht zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweist. 
Zur Projektänderung sind die Gemeinde, die Gegenpartei und die allenfalls neu von der 
Projektänderung berührten Dritten anzuhören. Hingegen müssen Einsprechende, die sich 
nicht am Beschwerdeverfahren beteiligt haben, nicht mehr angehört werden.10
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 32 
N. 12a
9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32 N. 13a


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Die Anhörung ist im Beschwerdeverfahren erfolgt. Die Verfahrensbeteiligten erhielten 
Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern. Dritte sind von der Projektänderung 
nicht neu betroffen. Auch hat das geänderte Projekt keine neuen oder weiter gehenden 
Auswirkungen auf zusätzliche öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen. Daher 
kann es ohne erneute Publikation beurteilt werden.11
d)
Die Beschwerdegegnerin hat im erstinstanzlichen Verfahren nachgewiesen, dass sie 
die Bauparzelle gekauft hat.12 Gemäss dem Grundstücksinformationssystem Grudis wurde 
der Eigentumsübergang inzwischen im Grundbuch eingetragen. Die Beschwerdegegnerin 
hat daher ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs bzw. der 
Projektänderungen.
e)
Die 
Voraussetzungen 
für 
die 
Beurteilung 
des 
Bauvorhabens 
mit 
den 
Projektänderungen im Beschwerdeverfahren sind demnach erfüllt. Die BVE könnte die 
Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweisen (Art. 43 Abs. 3 Satz 2 
BewD). Dafür besteht aber kein Anlass.
4.
Pläne und Profile
a)
Die Beschwerdeführenden rügten in ihrer Beschwerde, dass die Pläne den 
gesetzlichen Anforderungen nicht genügten. Die Angaben zur Berechnung der Fassaden- 
und der Gesamthöhe seien unklar. Das massgebende und das fertige Terrain seien nicht 
dargestellt. Die Massangaben für Fenster, Balkone, Lukarnen usw. fehlten grösstenteils. 
Die Pläne seien lediglich im Format A3 ausgeführt und es fehle ein Bezug zur Strasse und 
den umliegenden Gebäuden. Insbesondere fehle eine Darstellung der Nachbarbaute auf 
Parzelle Nr. I.________, an welche das geplante Gebäude direkt anschliesse. Ebenfalls 
gehe aus den Planunterlagen die Erschliessung nicht hervor.
In ihrer Stellungnahme zur Projektänderung vom 23. Mai 2019 kritisieren die 
Beschwerdeführenden zudem, dass die Projektänderungpläne nicht klar darstellten, was 
geändert werde. Weiter führen sie an, dass in den Fassadenplänen die Geschosse nicht 
eingezeichnet seien und die Dachlukarnen in der Höhe gegenüber dem Querschnitt 
11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13
12 Vorakten, pag. 4 ff.


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10
offensichtlich falsch dargestellt seien. Der Situationsplan fehle in den Unterlagen. Im 
Übrigen seien die Profile nicht angepasst worden.
b)
Dem Baugesuch müssen ein Situationsplan sowie Projektpläne beigelegt werden.13 
Der Situationsplan zeigt insbesondere die Lage und Grundfläche des Bauvorhabens und 
seine Abstände von den Strassen, den Grenzen benachbarter Grundstücke und 
Gebäude.14 Die Projektpläne stellen die Grundrisse und Fassaden dar und müssen auch 
die zum Verständnis des Bauvorhabens nötigen Schnitte enthalten.15 In den Schnitt- und 
Fassadenplänen sind das massgebende sowie das fertige Terrain anzugeben.16 Soll ein 
bestehendes Gebäude verändert werden, so muss aus den Plänen hervorgehen, welche 
Gebäudeteile bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden 
sollen. Im Falle von Projektänderungen müssen auch die vorgenommenen Änderungen im 
Verhältnis zum Vorgängerprojekt aus den Plänen ersichtlich sein.
Es ist Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Pläne einzureichen.17
c)
Die Beschwerdegegnerin hat im Baubewilligungsverfahren einen Situationsplan18 
eingereicht, aus dem die Lage des Bauvorhabens, die Abstände zu den Nachbarparzellen 
und auch die auf den Nachbarparzellen befindlichen Gebäude dargestellt sind, 
insbesondere auch die Nachbarbaute auf Parzelle Nr. I.________. Der Situationsplan war 
nicht Gegenstand der Projektänderungen und ist nach wie vor massgebend.
Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass auf der Bauparzelle zur Zeit eine 
Bauruine steht. Deren Abbruch sei nicht bewilligt. Auf den Plänen "Grundriss 
Kellergeschoss Werkplanung" sowie "Querschnitt A-A"19 sind die abzubrechenden 
Gebäudeteile als solche markiert. Das Vorhaben umfasst demnach sowohl den Abbruch 
einzelner bestehender Gebäudeteile als auch die Neuerstellung eines Gebäudes bzw. die 
Ergänzung von bestehenden Bauteilen zu einem ganzen Gebäude. Dies ist zulässig. 
Gemäss den Angaben des Projektverfassers sollen zudem die bestehenden Wände im 
13 Art. 10 Abs. 2 BewD
14 Art. 13 Bst. f BewD
15 Art. 14 Abs. 1 BewD
16 Art. 14 Abs. 2 BewD
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 19a
18 Situationsplan im Mst. 1:500 vom 27. März 2018, von der Gemeinde Lengnau gestempelt am 24. Juli 2018
19 Massgebend sind die Pläne vom 21. März 2018 korr. 13. November 2018, von der BVE gestempelt am 
14. Dezember 2018


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Erdgeschoss abgebrochen werden.20 Dies ist in den Plänen nicht so vermerkt. Immerhin 
lässt es sich aus den Plänen implizit ablesen, indem diese den Endzustand des Neubaus 
wiedergeben.
Auf dem massgebenden Querschnittplan vom 21. März korr. 15. November 2018, von der 
BVE gestempelt am 14. Dezember 2018, finden sich detaillierte Angaben zu Raumhöhen, 
Gebäudehöhe, Firsthöhe etc. Auch der Fixpunkt (+/- OK EG = 447,44 m.ü.M.) ist 
angegeben und das bestehende sowie das fertige Terrain sind vermerkt. Auch auf den 
Fassadenplänen sind bestehendes sowie fertiges Terrain eingezeichnet.
Die Beschwerdegegnerin hat im jeweiligen Begleitschreiben zu den Projektänderungen 
vom 13. Dezember 2018 und vom 23. Mai 2019 umschrieben, worin die Änderungen im 
Verhältnis zum Vorgängerprojekt bestehen. Im Zusammenhang mit diesen Erläuterungen 
sind die vorgenommenen Änderungen im Verhältnis zum Vorgängerprojekt aus den Plänen 
ablesbar.
Bei korrekt vermassten Plänen können Höhen-, Längen- und Breitenmasse bspw. von 
Fenstern und Lukarnen nachgemessen werden. Allerdings sind vorliegend die Pläne nicht 
in allen Teilen zuverlässig. Der Querschnittplan beziffert die Höhe der Lukarne ab oberkant 
Dachgeschossboden im Rohbau mit 2,70 m, dargestellt ist eine Distanz von rund 2,60 m. 
Auf den Fassadenplänen21 sind die Lukarnen jedoch etwa 0,30 m höher dargestellt. Die 
Pläne sind also insoweit widersprüchlich. Damit entsprechen sie den gesetzlichen 
Vorgaben nicht in allen Teilen. Letztlich ist dies nicht entscheidend. Wie zu zeigen sein 
wird, kann das Bauvorhaben unabhängig von diesen Mängeln nicht bewilligt werden.
d)
Baugesuchsteller müssen mit Profilen die äusseren Umrisse des Bauvorhabens 
kenntlich machen. Die Profile müssen namentlich in den Gebäudeecken die Höhen der 
Fassaden 
und 
die 
Neigung 
der 
Dachlinien 
sowie 
die 
Höhe 
von 
oberkant 
Erdgeschossboden angeben.22 Mit der Projektänderung vom 23. Mai 2019 wurden die mit 
Profilen markierten offenen Autoabstellplätze innerhalb des Gebäudevolumens im 
20 Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, S. 3 oben
21 Fassade Nord-West korr. 15. Mai 2019, Fassaden Nord-Ost und Süd-West korr. 15. Mai 2019 sowie Fassade 
Süd-Ost korr. 15. Mai 2019, alle von der BVE gestempelt am 24. Mai 2019
22 Art. 16 Abs. 1 BewD


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Erdgeschoss23 verändert, indem sie teilweise mit einer Holzschalung und Schiebetoren 
verkleidet 
wurden. 
Für 
die 
Beschwerdeführenden 
war 
dies 
aus 
den 
Projektänderungsplänen 
und 
aus 
der 
Umschreibung 
der 
Projektänderung 
im 
Begleitschreiben der Beschwerdegegnerin erkennbar, so dass sie nicht zusätzlich auf eine 
Anpassung der Profilierung angewiesen waren. Aus einer allfällig unterlassenen 
Anpassung der Profile können sie nichts zu ihren Gunsten ableiten.
e)
Die Beschwerdegegnerin hat mit der Projektänderung vom 13. Dezember 2018 auch 
einen überarbeiteten Plan "Kellergeschoss / Werkplanung" eingereicht, aus dem der 
geplante Anschluss an Ver- und Entsorgungsleitungen hervorgeht. Mit der Projektänderung 
vom 23. Mai 2019 hat sie dazu weitere Unterlagen eingereicht. Die umstrittene Frage, ob 
der Anschluss der Liegenschaft an die öffentliche Kanalisation gewährleistet sei, wird unter 
Erwägung 6 behandelt. Andere Erschliessungsaspekte sind nicht substantiiert bestritten. 
Der Anschluss an das öffentliche Strassennetz ist aus dem Situationsplan ersichtlich.
5.
Zonenkonformität, Ästhetik
a)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden entspricht das Bauvorhaben den 
Gestaltungsvorschriften nicht. In der Mischzone Dorf sei die Erhaltung, die Gestaltung und 
die behutsame Erneuerung der für den alten Ortskern prägenden Elemente 
vorgeschrieben. Ausserdem befänden sich in der Umgebung inventarisierte Objekte. Mit 
dem Bauvorhaben würden die Ästhetikansprüche des Standorts nicht erfüllt. An dieser 
Sichtweise halten die Beschwerdeführenden auch nach den Projektänderungen vom 18. 
Dezember 2018 und vom 23. Mai 2019 fest. 
b)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 
23 Vgl. Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bild Nr. 3


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Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 
formulieren.24
Das Baureglement der Gemeinde Lengnau (GBR)25 schreibt vor, dass Bauten und Anlagen 
so zu gestalten sind, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 
entsteht (Art. 411 Abs. 1 GBR). Art. 411 Abs. 2 GBR führt näher aus, welche Kriterien bei 
der Beurteilung der guten Gesamtwirkung insbesondere zu berücksichtigen sind, nämlich:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte 
Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen 
den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.
Art. 411 Abs. 3 GBR behält zudem die Vorschriften über die Ortbildpflege vor. Diese sind in 
Art. 511 ff. GBR geregelt. Art. 511 GBR enthält spezifische ortsbildpflegerische 
Anforderungen für die Mischzone Dorf, in der sich die Bauparzelle befindet. Danach 
bezweckt die Mischzone Dorf die Erhaltung, die Gestaltung und die behutsame 
Erneuerung der für den alten Ortskern prägenden Elemente und Merkmale (Art. 511 Abs. 1 
GBR). Bei Um-, An- und Neubauten ist die traditionelle Bauweise bezüglich Fassaden- und 
Dachgestaltung, 
Form, 
Farb- 
und 
Materialwahl 
sowie 
Strassen-, 
Platz- 
und 
Aussenraumgestaltung zu übernehmen (Art. 511 Abs. 2 GBR).
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 
selbständige Bedeutung zu.
c)
Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen 
Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen 
Beurteilungsspielraum haben. Dabei dürfen an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung 
nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist 
weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. 
24 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
25 Vom August 2011, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 11. Mai 2012


RA Nr. 110/2018/121
14
Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der 
Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den 
qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.26 Art. 411 
GBR konkretisiert den Begriff der guten Gesamtwirkung durch Aufzählung von 
massgebenden Kriterien.
d)
Das Bauvorhaben muss sich nicht nur am Erfordernis der guten Gesamtwirkung 
messen lassen, sondern aufgrund seiner Lage in der Mischzone Dorf zusätzlich auch an 
den spezifisch für diese geltenden besonderen Vorschriften der Ortsbildpflege. Für die 
Mischzone Dorf ist als Ziel die Erhaltung, Gestaltung und behutsame Erneuerung der für 
den alten Ortskern prägenden Elemente und Merkmale sowie die Verpflichtung zur 
Übernahme 
der 
traditionellen 
Bauweise 
vorgeschrieben. 
Im 
Hinblick 
auf 
die 
Ästhetikanforderungen wird damit deutlich differenziert zwischen der Mischzone Dorf und 
den anderen Zonen. In der Mischzone Dorf ist nicht allgemein die Qualität der 
umgebenden Bauten und Anlagen für die Beurteilung massgebend. Vielmehr müssen die 
prägenden Elemente und Merkmale des alten Ortskerns erhalten werden – wobei die 
Gestaltung und behutsame Erneuerung möglich ist – und die Bauweise muss von den 
traditionellen Bauten und Anlagen der Umgebung übernommen werden.
Auf der direkt nordwestlich an die Bauparzelle angrenzenden Parzelle Nr. K.________ 
befindet sich ein als schützenswert verzeichnetes Bauernhaus sowie ein ebenfalls als 
schützenswert verzeichneter Brunnen. Auf der Nachbarparzelle Nr. O.________ befindet 
sich ein als erhaltenswert verzeichnetes Bauernhaus.
Die OLK erläutert in ihrem Fachbericht vom 14. Februar 2019, dass sich entlang des 
J.________wegs (südwestlich der Bauparzelle) das historische Zentrum von Lengnau 
befinde, das durch eine lockere, dörflich und landwirtschaftlich geprägte Bebauung 
charakterisiert werde. Nordöstlich davon (also im Bereich der Bauparzelle), angrenzend an 
den 
historischen 
Kern, 
sei 
die 
ursprüngliche 
Bebauungsstruktur 
mit 
Landwirtschaftsgebäuden weiterhin ablesbar, werde jedoch durch Bauten aus den 1960-er 
und 70-er Jahren massiv gestört. Obwohl in Sichtweite zu den genannten Fremdkörpern im 
dörflichen Gefüge, sei die Situation "G.________" – wo der Neubau geplant werde – 
ortsbaulich als Fortsetzung der dörflichen Zentrumsstruktur zu interpretieren und im 
26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1


RA Nr. 110/2018/121
15
kleinräumigen Kontext weiterhin intakt. Die inventarisierten Bauten in unmittelbarer 
Nachbarschaft zum geplanten Neubau seien in ihrem Substanz- und Situationswert 
wichtige Zeugen der dörflichen Entwicklung der Gemeinde Lengnau entlang der Dorfgasse 
des früheren Weilers "G.________".
Die Situation bei der Bauparzelle mit den umgebenden inventarisierten Bauten ist auch im 
Kontext ihrer historischen Bedeutung zu würdigen. Dies ergibt sich aus dem in Art. 511 
Abs. 1 GBR formulierten Erhaltungsziel für die den alten Ortskern prägenden Elemente 
und Merkmale. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin, wonach das Quartier 
"G.________" heute nicht (mehr) als Weiler gelten könne,27 sind unbehelflich. Art. 511 
GBR fordert im Bereich der Mischzone Dorf die Erhaltung der kulturhistorisch 
bedeutsamen Elemente und Merkmale, die auch heute noch, wenn auch gestört durch 
zwischenzeitlich erstellte Fremdkörper, ablesbar sind. Am Augenschein vom 29. April 2019 
bestätigten sich die Ausführungen der OLK in ihrem Fachbericht, wonach die ursprüngliche 
dörfliche und landwirtschaftliche Bebauungsstruktur im kleinräumigen Kontext um die 
Bauparzelle herum trotz der sichtbaren Störelemente28 noch intakt ist.29 Die Vertretung der 
OLK erläuterte, dass der Kopfbau auf Parzelle Nr. I.________, obwohl nicht im 
Originalzustand und nicht als Baudenkmal verzeichnet, als wichtiger Zeitzeuge zum 
Situationswert beitrage. Damit bestehe ein gefasster Raum von Bauernhäusern, und nicht 
etwa lediglich eine Reihe von Bauernhäusern nördlich der Bauparzelle.30 Diese Sichtweise 
überzeugt. Bei Neubauten in der Mischzone Dorf hat sich die Bauherrschaft in 
gestalterischer Hinsicht nicht an der vorhandenen Gesamtsituation (mit Störelementen) zu 
orientieren. Die Gestaltungsvorschriften in Art. 511 GBR nehmen vielmehr Bezug auf die 
für den alten Ortskern prägenden Elemente und Merkmale sowie auf die traditionelle 
Bauweise. Diese lassen sich insbesondere, aber nicht nur aus im Bauinventar 
verzeichneten Objekten ablesen. Mit dem Kopfbau auf Parzelle Nr. I.________ findet die 
dörfliche 
Bebauungsstruktur 
auch 
auf 
der 
den 
inventarisierten 
Objekten 
gegenüberliegenden Seite der Strasse "G.________" eine Fortsetzung, womit die von der 
OLK als gefasster Raum bezeichnete Situation besteht. An der durch diese vorgegebenen 
traditionellen dörflichen Bauweise muss sich das Bauvorhaben in gestalterischer Hinsicht 
27 Schlussbemerkungen der Beschwerdegegnerin vom 28. August 2019, S. 2
28 Vgl. Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 7, 18 und 19
29 Vgl. Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 9-12, 14, 15 und 24
30 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 3 (Voten Herr K.________und Frau L.________); 
Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 1-4 und 24


RA Nr. 110/2018/121
16
messen. Namentlich muss es die traditionelle Bauweise bezüglich Fassaden- und 
Dachgestaltung, 
Form, 
Farb- 
und 
Materialwahl 
sowie 
Strassen-, 
Platz- 
und 
Aussenraumgestaltung übernehmen.
e)
Nach Ansicht der OLK genügt das Bauvorhaben den ästhetischen Anforderungen 
nicht. Die OLK führte zum Projekt mit Änderungen vom 13. Dezember 2018 folgende 
Kritikpunkte an:
"-
Das überdimensionierte Bauvolumen negiert den Kontext bezüglich bestehendem Kopfbau 
und den umgebenden inventarisierten Bauten, die in ihrem Situationswert beeinträchtigt 
werden. Das Projekt, das letztlich eine[n] Ersatzbau für den bestehenden Schopf darstellt, 
muss sich dem historischen Kontext volumetrisch unterordnen, andernfalls dieser entwertet 
wird.
-
Die Beziehung zwischen dem Neubau und dem angrenzenden westlichen Kopfbau ist 
gestalterisch sowie konstruktiv nicht gelöst und ortsuntypisch, da der Schopfbau historisch 
direkt ans Wohngebäude gebaut wurde und dieses mit dem First nicht überragt hat.
-
Die Gestaltung des Gebäudevolumens mit den nordseitig 'weggefressenen' Gebäudeecken 
im Erdgeschoss ist ebenfalls ortsuntypisch. Die Autoabstellplätze sind nicht sorgfältig 
gestaltet. Die vorgeschlagene Lösung widerspricht der ortsüblichen Gebäudetypologie, die 
eine Hofsituation vor oder neben dem Gebäude aufweist.
-
Die Fassadengestaltung erscheint zufällig und orientiert sich nicht an den beispielgebenden 
inventarisierten Bauten. Insbesondere die Materialisierung der Balkonbrüstung in Glas ist im 
historisch gewachsenen Kontext untypisch.
-
Die nordseitige Gestaltung der Dachaufbauten mit den Fenstern, welche die Dachfläche 
durchstossen, ist gestalterisch und konstruktiv nicht nachvollziehbar.
-
Der Gebäudezugang in den dunklen Ecken der Autoabstellplätze [ist] gestalterisch nicht 
nachvollziehbar. Eine ortsübliche Adressbildung mit einem klar erkennbaren Hauseingang 
ist anzustreben.
-
Eine dem Dorfcharakter entsprechend[e] Gestaltung der Freiräume ist nicht erkennbar."
Mit Projektänderung vom 23. Mai 2019 nahm die Beschwerdegegnerin verschiedene 
Anpassungen vor. Ein Teil der bisher offenen Autoabstellplätze wurde mit einer 
Holzschalung und Schiebetoren verkleidet, damit das Erdgeschoss als einheitlicher 
Baukörper verstanden werden könne. Grösse und Form der Fenster an der 
Nordwestfassade wurden vereinheitlicht mit dem Ziel, einen stimmigen Fassadenausdruck 
zu gewährleisten und eine bessere Harmonie mit den gegenüberliegenden Bauernhäusern 


RA Nr. 110/2018/121
17
zu gewährleisten. Alle Balkongeländer wurden neu als vertikale Stabgeländer gestaltet, um 
den Bau filigraner wirken zu lassen.31
Die OLK äusserte sich zu dieser Projektänderung mit Zusatzbericht vom 5. Juli 2019. Sie 
begrüsste die Anpassungen mit folgenden Einschränkungen:
"-
Damit das Gebäude optisch wirklich 'auf dem Boden steht', sollten zumindest die 
Seitenwände der Garagen massiv und nur die Tore in Holz ausgeführt werden. Die Garage 
in der Nordwest-Ecke scheint ausserdem bezüglich Abmessungen nicht zu funktionieren.
-
Die Angleichung der Fensterabmessungen auf der Nordwest-Fassade sollte zu einer 
hochrechteckigen 
Proportion 
der 
einzelnen 
Fenster 
führen, 
wie 
dies 
beim 
gegenüberliegenden schützenswerten Gebäude sichtbar ist."
Die OLK merkte zudem an, dass wesentliche Punkte ihres ersten Berichts mit der 
Projektänderung vom 23. Mai 2019 nicht berücksichtigt würden. Sie hielt dazu fest:
"-
Das überdimensionierte neue Bauvolumen und sein Verhältnis zum bestehenden Kopfbau 
beeinträchtigen den Situationswert der benachbarten schützens- resp. erhaltenswerten 
Gebäude weiterhin und ignorieren den historisch gewachsenen Kontext.
-
Die Beziehung zwischen Neubau und bestehendem Kopfbau bleibt gestalterisch ungelöst.
-
Eine ortsübliche Adressbildung ist weiterhin nicht erkennbar, da der Gebäudezugang 
weiterhin in der Parknische erfolgt.
-
Die Fenster der Dachaufbaute nordwestseitig sind gestalterisch weiterhin nicht 
nachvollziehbar 
und 
sind 
oberhalb 
des 
Schnittpunkts 
Fassade-Dachschräge 
zu 
positionieren.
-
Eine dem Dorfcharakter entsprechende Gestaltung des Aussenraums ist weiterhin nicht 
erkennbar."
f)
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, der "Kopfbau" auf der Nachbarparzelle sei 
kein Kopfbau mehr, nachdem die ehemalige Scheune schon vor sehr langer Zeit komplett 
entfernt worden sei. Damit sei die vormalige Einheit von Kopfbau und Scheune zerstört 
worden. Es bestehe keine gesetzliche Grundlage, um die Beschwerdegegnerin zu 
zwingen, eine Neubaute in ästhetischer Identität mit der vormaligen Scheune zu erstellen 
bzw. diese an den ehemaligen Kopfbau anzubauen. Der Kopfbau sei nicht als Baudenkmal 
geschützt und daher nicht in die ästhetische Betrachtung des Bauvorhabens 
einzubeziehen. Das Bauvorhaben halte die baupolizeilichen Masse ein, also könne nicht 
von 
einem 
überdimensionierten 
Bau 
gesprochen 
werden. Ästhetisch motivierte 
31 Vgl. Begleitschreiben der Beschwerdegegnerin zur Projektänderung vom 23. Mai 2019


RA Nr. 110/2018/121
18
Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende 
Mindernutzung zur Folge hätten, seien unzulässig; Art und Mass der nach der 
Zonenordnung zulässigen Nutzung dürften nicht wesentlich eingeschränkt werden.
g)
Die maximale Ausnutzung der baupolizeilichen Masse entspricht grundsätzlich einem 
öffentlichen Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel 
verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen 
zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen.32 Angestrebt wird dabei nicht eine 
undifferenzierte Verdichtung, sondern eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach 
innen33, die grundsätzlich auch die anwendbaren gestalterischen Vorschriften zu erfüllen 
hat. Unzulässig sind jedoch ästhetisch motivierte Beschränkungen der erlaubten 
Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten. 
Insbesondere darf das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht dazu führen, dass die 
Vorschriften der Zonenordnung über die zulässigen Masse ausgehebelt werden, indem 
bspw. in einem ganzen Quartier nur ein Geschoss weniger bewilligt wird, als nach der 
Zonenordnung zulässig wäre.34
Soweit keine in dieser Art ins Gewicht fallende Mindernutzung resultiert, kann die 
Änderung einer vorgesehenen nachteiligen Bauform (z.B. unproportioniertes oder mit den 
Nachbarbauten nicht harmonisierendes Gebäude) verlangt werden.35 Die Bauherrschaft 
hat keinen Anspruch auf Verwirklichung eines bestimmten Projekts, mit dem sie unter 
Einhaltung der baupolizeilichen Masse eine bestmögliche Ausnützung der Bauparzelle 
erreichen kann. Ästhetikvorschriften können im Einzelfall dazu führen, dass gewisse 
Abstriche bei der Ausnützung des Grundstücks gemacht werden müssen.36
h)
Das geplante Gebäude reicht an der Südwestseite im Keller und Erdgeschoss bis an 
die Grenze zur Nachbarparzelle Nr. I.________ heran, in den oberen Geschossen teils bis 
direkt an die Parzellengrenze, teils bis rund 1 m an diese heran. Der gesetzliche 
Grenzabstand wird damit unterschritten. Die Beschwerdegegnerin stützt sich dafür auf ein 
Grenzbaurecht. Auch die Parzelle Nr. I.________ verfügt umgekehrt über ein 
32 BGE 145 I 52 E. 4.4
33 Vgl. BGE 142 II 100 E. 4.6
34 BGE 145 I 52 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen
35 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 2.3
36 Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013, E. 3.3 und 3.4


RA Nr. 110/2018/121
19
Grenzbaurecht zur Bauparzelle hin.37 Ihre Grenze zur Bauparzelle verläuft nicht in einer 
geraden Linie, sondern weist eine rund 1 m tiefe Ausbuchtung zur Bauparzelle hin auf. Im 
Bereich dieser Ausbuchtung steht das Gebäude auf Parzelle Nr. I.________ rund 1 m von 
der Parzellengrenze entfernt, ansonsten reicht es bis direkt an die Parzellengrenze. Es 
handelt sich dabei um den Kopfbau eines ehemaligen Bauernhauses, dessen Scheune 
(bzw. "Schopf" in der Terminologie der OLK) auf der heutigen Bauparzelle stand.38
Das gegenseitige Grenzbaurecht würde es grundsätzlich erlauben, auf den Parzellen 
Nr. I.________ und Nr. F.________ (Bauparzelle) wieder ein als Einheit wahrnehmbares 
Gebäude zu erstellen. Aus dieser rechtlichen Möglichkeit kann jedoch keine Verpflichtung 
der Bauherrschaft abgeleitet werden, direkt an das Nachbargebäude anzubauen, zumal 
dies im Bereich der Ausbuchtung der Parzelle Nr. I.________ Baumassnahmen auf 
fremdem Grund bedingen würde.
i)
Es ist grundsätzlich Sache der Bauherrschaft zu entscheiden, inwieweit sie einen 
durch private Rechte erweiterten Gestaltungsspielraum mit einem Bauvorhaben ausreizen 
will. Zur maximalen Ausnutzung besteht keine Verpflichtung. Die Beschwerdegegnerin 
möchte ein Bauvorhaben realisieren, mit welchem das Grenzbaurecht in Anspruch 
genommen wird. Im Erdgeschoss soll insoweit direkt an den bestehenden Kopfbau auf 
Parzelle Nr. I.________ angebaut werden, als dieser bis an die Parzellengrenze reicht. Im 
Bereich der Ausbuchtung der Parzellengrenze beträgt der Abstand zwischen den 
Gebäuden auch bei Inanspruchnahme des Grenzbaurechts 1 m, da der Kopfbau hier um 
so viel von der Grenze entfernt liegt. In den oberen Geschossen wird überall ein Abstand 
von rund 1 m zur Parzelle Nr. I.________ eingehalten. Das geplante Gebäude soll also mit 
dem bestehenden Kopfbau des ehemaligen Bauernhauses keine bauliche Einheit bilden.
Gleichzeitig fehlt aber dem geplanten Gebäude infolge der grossen Nähe zum 
Nachbargebäude eine optische Eigenständigkeit. Mit Ausgestaltung des Bauvorhabens 
und der grossen Nähe zum bestehenden Kopfbau auf Parzelle Nr. I.________ wird ein 
starker Bezug zu diesem hergestellt, der bei der gestalterischen Würdigung nicht 
ausgeklammert werden darf. Das geplante Gebäude erscheint in seiner optischen Wirkung 
nicht als eigenständiger Neubau, sondern als Fortsetzung des mit dem Kopfbau bereits 
bestehenden Baukörpers. Daran ändert der ca. 1 m breite Spalt zwischen den Gebäuden 
37 Gemäss Grundstückinformationssystem Grudis
38 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 3 unten und S. 5 oben, 2. Verbal


RA Nr. 110/2018/121
20
in den oberen Geschossen entgegen der Ansicht des Projektverfassers39 nichts. Diesem – 
von der Bauherrschaft so gewählten – Bezug zum Nachbargebäude vermag das 
Bauvorhaben nicht gerecht zu werden. Weder entsteht mit dem Bauvorhaben eine um 
diese ergänzte Einheit, noch wird ein eigenständiges neues Gebäude erstellt. Vielmehr 
weckt der geplante Baukörper optisch die Erwartung eines Anbaus, wird aber gleichzeitig 
dieser Erwartung aufgrund des "Spalts" zum Kopfbau in den oberen Geschossen sowie der 
fehlenden volumetrischen Unterordnung gegenüber diesem nicht gerecht.
Obwohl es zutrifft, dass die Bauherrschaft zum direkten Anbau an die Nachbarliegenschaft 
nicht verpflichtet ist, ist die Kritik der OLK an der gewählten Gestaltung daher berechtigt. 
Die Beschwerdegegnerin hat sich für eine Gestaltung des Bauvorhabens entschieden, 
welche einen besonders starken Bezug zur Nachbarliegenschaft herstellt. Sie muss sich an 
den gestalterischen Anforderungen messen lassen, die sich aus diesem besonderen 
Bezug ergeben.
Gemäss den kommunalen Gestaltungsvorschriften sollen die prägenden Elemente und 
Merkmale des alten Ortskerns erhalten, gestaltet und behutsam erneuert werden; 
Neubauten müssen die Bauweise der traditionellen Bauten und Anlagen der Umgebung 
übernehmen. Die OLK hat überzeugend festgehalten, dass die gegenüberliegenden, im 
Bauinventar verzeichneten Bauernhäuser in gestalterischer Hinsicht beispielgebend sind. 
Daraus ergibt sich das Erfordernis, dass der Anbau an den Kopfbau – welcher der 
Scheune gemäss traditioneller Bauweise entspricht – diesen volumetrisch nicht überragen 
und ohne Spalt in den oberen Geschossen angebaut werden soll. Es ist diesbezüglich 
ohne Bedeutung dass das Bauernhaus auf Parzelle Nr. K.________ keinen Kopfbau mit 
Quergiebel aufweist.40 Die Anforderung, dass die Gebäudefortsetzung den Kopfbau nicht 
überragen und zu diesem keinen Spalt aufweisen soll, bleibt davon unbeeinflusst.
j)
Raumplanerisch ist wie erwähnt eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen, 
unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität, erwünscht (vgl. Art. 1 Abs. 2 
Bst. abis sowie Art. 8a Bst. c RPG). Angestrebt wird gleichzeitig eine Verdichtung und die 
Hochwertigkeit der Siedlungsentwicklung bzw. eine angemessene Wohnqualität.
39 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 11 unten (Votum Herr M.________) und S. 12 oben 
(Votum Herr M.________)
40 Vgl. Protokoll zum Augenschein vom 29. April 2019, S. 4 oben; Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 
29. April 2019, Bilder 8, 17 und 24


RA Nr. 110/2018/121
21
Das gemäss der Zonenordnung zulässige Nutzungsmass wird sowohl durch die darin 
festgelegten baupolizeilichen Masse als auch durch die Ästhetikanforderungen definiert. 
Da gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Ästhetikanforderungen nicht zu so 
starken Einschränkungen der nach der Zonenordnung zulässigen Baumasse führen 
dürfen, dass diese geradezu ausgehebelt wird, darf den Ästhetikvorschriften nicht generell 
Vorrang gegenüber dem Interesse an der bestmöglichen Ausnützung gegeben werden. 
Umgekehrt geht aber aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch nicht hervor, dass 
die Maximierung der zulässigen baulichen Ausnutzung generell Vorrang habe gegenüber 
den gestalterischen Anforderungen. Vielmehr muss im Falle eines Interessengegensatzes 
zwischen den Ästhetikanforderungen und der baulichen Nutzungsoptimierung zwischen 
den involvierten Interessen abgewogen und insbesondere geprüft werden, ob die 
Zonenordnung im Falle der Durchsetzung der Ästhetikinteressen ausser Kraft gesetzt 
würde.41
Dies ist hier nicht der Fall. Dem Bauvorhaben stehen nicht nur allgemeine, sondern 
zonenspezifische Ästhetikvorschriften entgegen. Diese schützen die bestehende Situation 
an der Strasse "G.________" mit den im Bauinventar verzeichneten Objekten. Die 
zonenspezifischen Ästhetikvorschriften definieren zusammen mit den baupolizeilichen 
Massen die zonenkonforme Ausnützung. Mit der Anwendung zonenspezifischer 
Ästhetikvorschriften wird die Zonenordnung nicht ausgehebelt. Vielmehr wird damit den 
spezifischen Vorschriften der Zonenordnung über Art und Mass der in der Mischzone Dorf 
erlaubten Nutzung Nachdruck verliehen. Die zonenspezifischen Ästhetikvorschriften sind 
daher uneingeschränkt anwendbar. 
Hinzu kommt, dass die ästhetischen Beanstandungen aus dem ausgeprägten Bezug des 
Bauvorhabens zum benachbarten Kopfbau resultieren. Dieser wiederum ist auf die 
Inanspruchnahme eines Grenzbaurechts zurückzuführen, dank derer das geplante 
Gebäude in unmittelbarer Nähe zum Kopfbau erstellt werden kann. Die Zonenordnung 
erlaubt zwar die Einräumung eines Grenzbaurechts42, sieht dieses aber nicht als Regelfall 
vor. 
Die 
Zonenordnung 
wird 
daher 
nicht 
geradezu 
ausgehebelt, 
wenn 
der 
Nutzungssteigerung mittels Grenzbaurecht in einem Einzelfall ästhetisch motivierte 
41 BGE 145 I 52 E. 4.4
42 Anhang A141 GBR


RA Nr. 110/2018/121
22
Beschränkungen entgegengesetzt werden. Eine angemessene, dem Sinn und Zweck der 
Zonenordnung entsprechende Nutzung der Bauparzelle bleibt dennoch möglich. 
k)
Die OLK kritisiert in ihren Berichten nebst dem ungelösten Bezug zum Kopfbau auf 
Parzelle Nr. I.________ auch weitere Aspekte des Bauvorhabens. Diesem fehle eine 
ortsübliche Adressbildung, da sich der Eingang zum Gebäude in der Parknische befinde. 
Die vorgesehene Aussenraumgestaltung entspreche nicht dem dörflichen Charakter des 
Ortes, der eine Hofsituation vor oder neben dem Haus vorgebe. Die Gestaltung des 
Erdgeschosses mit Parknischen verleihe dem Gebäude eine "schwebende" Wirkung. Diese 
werde mit den vorgesehenen Holzverschalungen um einen Teil der Parknischen nicht 
behoben; vielmehr müssten die Seitenwände massiv ausgeführt werden, damit das 
Gebäude optisch "auf dem Boden stehe". Schliesslich sollten sich die Fenster in der 
Nordwest-Fassade in der Form an den gegenüber liegenden Bauernhäusern orientieren 
und demnach hoch-rechteckig sein. Die Fenster in der nordwestseitigen Dachaufbaute 
seien gestalterisch nicht nachvollziehbar, sie sollten über der Linie des Dachvorsprungs 
ansetzen, statt dahinter zu reichen. 
Die Beschwerdegegnerin hat keine Argumente vorgebracht, um diese Kritikpunkte zu 
entkräften. Nach Art. 511 Abs. 2 GBR muss das Bauvorhaben die traditionelle Bauweise 
u.a. bezüglich Fassaden- und Dachgestaltung, Form und Aussenraumgestaltung 
übernehmen. Diesen Anforderungen wird die Nordwestfassade mit der vorgesehenen 
Befensterung nicht gerecht. Dass die Form der Fenster mit der Projektänderung vom 23. 
Mai 2019 vereinheitlicht wurde, stellt eine Verbesserung dar, jedoch entspricht die 
Nordwestfassade auch damit nicht der mit den gegenüberliegenden Bauernhäusern 
vorgegebenen ortstypischen, traditionellen Bauweise. Auch die vor der Dachaufbaute 
durchlaufende Dachtraufe mit den teilweise dahinter liegenden Fenstern steht im 
Widerspruch zur traditionellen Fassaden- und Dachgestaltung. Die Parknischen sollen 
gemäss der Projektänderung vom 23. Mai 2019 teilweise mit Holz ummantelt werden, um 
den Eindruck der über das Erdgeschoss hinausragenden bzw. "schwebenden" 
Obergeschosse zu mildern. Die gesetzlich geforderte Übernahme der traditionellen 
Bauweise wird damit aber nicht erreicht, da diese Gestaltungsweise bei den 
beispielgebenden Bauernhäusern kein Vorbild findet. Wie die OLK in ihrem Zusatzbericht 
vom 5. Juli 2019 zu Recht anmerkt, wirkt diese Anpassung ausserdem nicht vollständig 
durchdacht. Insbesondere erscheint zweifelhaft, ob die Abmessungen des am weitesten 
nördlich gelegenen Park- bzw. Garagenplatzes genügen. Auch ist nicht nachvollziehbar, 


RA Nr. 110/2018/121
23
wie die vorgesehenen Schiebetore funktionieren sollen. Der Eingang zum Gebäude liegt 
versteckt in der mittleren Parknische, was nicht der traditionellen Bauweise entspricht. 
Schliesslich kann auch unter Berücksichtigung der Projektänderung nicht von einer 
ortstypischen Aussenraumgestaltung die Rede sein. Diese wird insbesondere durch 
dörfliche Hofräume vor oder neben den Gebäuden geprägt, welche als landwirtschaftliche 
Vorfahrt oder Bauernvorgarten ausgestaltet sein können.43 Beim Bauvorhaben fehlt etwas 
Entsprechendes.
Das Bauvorhaben wird damit dem Erfordernis der traditionellen Bauweise nicht gerecht. 
Die 
Probleme 
der 
fehlenden 
Adressbildung 
und 
der 
nicht 
ortstypischen 
Aussenraumgestaltung bleiben auch mit der Projektänderung vom 23. Mai 2019 ungelöst.
l)
Nach dem Gesagten verstösst das Bauvorhaben auch mit den Anpassungen gemäss 
der Projektänderung vom 23. Mai 2019 in verschiedener Hinsicht gegen die anwendbaren 
Gestaltungsvorschriften. Es kann daher nicht bewilligt werden. Ob auch die vorgesehene 
Farbe der Ziegel oder die Gestaltung des Terrains zu beanstanden sind, wie die 
Beschwerdeführenden geltend machen, kann offen bleiben. 
6.
Erschliessung
a)
Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Beschwerde vor, das geplante Gebäude 
dürfe nicht wie vorgesehen an die bereits in der Strasse "G.________" verlegte 
Abwasserleitung angeschlossen werden.
Das Rechtsamt hat mit Verfügung vom 6. November 2018 darauf hingewiesen, dass aus 
den Baugesuchsplänen nicht hervorgehe, an welchem Punkt die Abwasserleitung des 
geplanten Gebäudes an die öffentliche Kanalisation der Gemeinde anschliesse. Es bat die 
Beschwerdegegnerin um Einreichung eines verbesserten Plans, aus dem der Verlauf der 
Abwasserleitungen sowie der Anschlusspunkt an die öffentliche Kanalisation der 
Gemeinde 
hervorgingen. 
Die 
Beschwerdegegnerin 
reichte 
zusammen 
mit 
der 
Projektänderung 
vom 
13. Dezember 
2018 
einen 
verbesserten 
Plan 
"Grundriss 
Kellergeschoss, Werkplanung"44 ein. Auf diesem sind u.a. eine in der Strasse 
"G.________" verlaufende "Kanalisationsleitung best.", eine vom Gebäude aus an diese 
43 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 3 Mitte (Votum Herr K.________)
44 Plan vom 21.3.2018 korr. 13.11.2018 im Mst. 1:100, von der BVE gestempelt am 14. Dezember 2018


RA Nr. 110/2018/121
24
heranführende "Kanalisationsleitung neu" sowie der entsprechende Anschlusspunkt 
eingezeichnet.
Am Augenschein vom 29. April 2019 führte die Beschwerdeführerin 1 aus, die 
bestehenden Leitungen in der Strasse "G.________" seien privat. Sie seien im Jahr 2005 
erstellt 
worden 
und 
befänden 
sich 
im 
Gesamteigentum 
der 
Anstösser. 
Die 
Beschwerdegegnerin habe kein Anschlussrecht.45
Zusammen mit der Projektänderung vom 23. Mai 2019 reichte die Beschwerdegegnerin 
den Ausdruck eines E-Mail-Verkehrs zwischen dem Projektverfasser und dem Leiter Bau 
und Werke der Gemeinde ins Recht. Letzterer führt darin aus, dass die nach Norden 
führende Leitung nicht im GIS-Plan verzeichnet und demnach möglicherweise privat sei. 
Eventuell könnte ein näherer Anschlusspunkt gefunden werden, wenn die Entwässerung 
Richtung Osten erfolge. Auch dort sei zwar die nächste öffentliche Leitung weit weg. Es 
bestehe 
aber 
im 
Zusammenhang 
mit 
der 
Sanierung 
eines 
Gebäudes 
ein 
Fremdwasserabtrennungsprojekt; westlich dieses Gebäudes sei eine Schmutz- und 
Meteorwasserleitung geplant. Die Pläne dafür seien in Bearbeitung.
b)
Ein Bauvorhaben darf nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend 
erschlossen oder wenn sichergestellt ist, dass es auf den Zeitpunkt der Realisierung über 
die erforderliche Erschliessung verfügt (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG und Art. 7 Abs. 1 BauG). 
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn eine für die betreffende Nutzung hinreichende 
Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe 
heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 RPG). 
Verschmutztes Abwasser muss behandelt werden (Art. 7 Abs. 1 GSchG46). Eine 
genügende Erschliessung setzt deshalb zwingend eine vorschriftsgemässe Einrichtung zur 
Beseitigung des Abwassers voraus (Art. 17 GSchG; Art. 7 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 3 Abs. 2 
Bst. d BauV47). Für die Erstellung der Anlagen für die Basiserschliessung (Hauptstränge) 
und die Detailerschliessung ist die Gemeinde zuständig (Art. 108 Abs. 1 BauG). Davon zu 
unterscheiden sind die privaten Hausanschlüsse, welche ein Gebäude oder eine 
45 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 10-11 (Voten Frau A.________)
46 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 
814.20)
47 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 


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zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz verbinden (Art. 106 Abs. 
3 BauG).48
Der Gemeinderat kann den interessierten Grundeigentümern vertraglich die Planung und 
Erstellung von Erschliessungsanlagen überbinden. Die Anlagen gehen nach ihrer 
Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über (Art. 
109 Abs. 1 und 2 BauG). Der Eigentumsübergang setzt die "ordnungsgemässe Erstellung" 
voraus. Zudem bedarf der Umfang des Eigentumsübergangs der klaren Abgrenzung bspw. 
gegenüber Hausanschlüssen.49 Diese bleiben Bestandteil des Grundstücks, auf dem sie 
liegen.50 Art. 109 Abs. 2 BauG schreibt daher vor, dass der Gemeinderat den 
Eigentumsübergang und dessen Umfang in einer anfechtbaren Verfügung feststellt und 
diese den bisherigen Eigentümern eröffnet.
Vorliegend wurde nicht abschliessend geklärt, ob es sich bei der in der Strasse 
"G.________", d.h. auch über die Bauparzelle verlaufende Kanalisationsleitung um eine 
öffentliche Erschliessungsanlage handelt. Dafür spricht, dass es sich wohl um eine 
Detailerschliessungsanlage handelt, welche die Grundstücke mehrerer Anstösser mit den 
Anlagen der Basiserschliessung verbindet (Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG). Um einen 
Hausanschluss kann es sich nur handeln, wenn damit ein einzelnes Gebäude oder eine 
zusammengehörige Gebäudegruppe (namentlich eine gemeinschaftlich projektierte 
Überbauung eines in sich geschlossenen Areals) an das öffentliche Erschliessungsnetz 
angeschlossen wird.51 Dies scheint hier nicht der Fall zu sein.
Die Leitung wurde gemäss den Angaben der Beschwerdeführerin 1 vor 14 Jahren erstellt 
und ist offenbar seither in Gebrauch. Die Leitung ist auf den Plänen der Gemeinde nicht 
verzeichnet. Der Eigentumsübergang wurde möglicherweise vom Gemeinderat nicht 
festgestellt. Bei gegebenen Voraussetzungen geht jedoch das Eigentum von Gesetzes 
wegen an die Gemeinde über.52 Gemäss dem Grundstücksinformationssystem Grudis 
lastet zudem auf der Bauparzelle ein Durchleitungsrecht zugunsten der Gemeinde.
48 Vgl. auch Art. 6 f. Abwasserentsorgungsreglement inkl. Gebührenreglement und Anhang der Gemeinde 
Lengnau vom 1. Dezember 2005
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, 
Art. 109/110 N. 20
50 Zaugg/Ludwig, Band II, a.a.O., Art. 106/107 N. 15
51 Zaugg/Ludwig, Band II, a.a.O., Art. 106/107 N. 11; BVR 2019 S. 264 E. 3.2
52 Zaugg/Ludwig, Band II, a.a.O., Art. 109/110 N. 3 und 20


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Ein Durchleitungsrecht auf der Bauparzelle besteht ferner zugunsten von Parzelle 
Nr. N.________, 
auf 
der 
ein 
Brunnen 
(aber 
kein 
Wohnhaus) 
steht. 
Weitere 
Durchleitungsrechte zugunsten von Nachbargrundstücken bestehen nicht. Nach den 
Regeln des Zivilrechts gehören Leitungen bei Bestehen einer Durchleitungsdienstbarkeit 
dem Durchleitungsberechtigten,53 ansonsten dem Grundeigentümer.54 Nach diesen Regeln 
haben 
Anstösser, 
die 
eine 
Leitung 
erstellen, 
ohne 
über 
ein 
entsprechendes 
Durchleitungsrecht zu verfügen, an der Leitung kein Eigentum.
Es erscheint daher eher unwahrscheinlich, dass an den über die Bauparzelle bzw. die 
Strasse "G.________" verlaufenden Leitungen, namentlich an der Kanalisationsleitung, 
privates Eigentum Dritter besteht, welches dem Anschluss eines auf der Bauparzelle 
erstellten Gebäudes entgegensteht. Für eine abschliessende Klärung müssten aber wohl 
die von der Gemeinde getroffenen Vereinbarungen und Verfügungen bezüglich der 
fraglichen Leitungen ediert und gewürdigt werden. Die Bewilligung eines Bauvorhabens 
setzt voraus, dass zweifelsfrei geklärt wird, ob eine genügende Erschliessung gemäss Art. 
7 BauG vorliegt. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren kann auf weitere Abklärungen 
verzichtet werden, weil das Bauvorhaben aufgrund von Verstössen gegen die 
Ästhetikregeln ohnehin nicht bewilligt werden kann.
c)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden ist beim Bauvorhaben die Zufahrt der 
Rettungsfahrzeuge nicht gewährleistet. Eine genügende Erschliessung setzt gemäss Art. 7 
Abs. 2 Bst. a BauG auch voraus, dass Bauten und Anlagen für Feuerwehr und Sanität gut 
erreichbar sind. Ob dies vorliegend zutrifft, muss nicht näher untersucht werden. Wie 
gezeigt, ist das Bauvorhaben aus anderen Gründen nicht bewilligungsfähig.
7.
Weitere Rügen
a)
Gemäss 
Erwägung 
5 
hiervor 
verstösst 
das 
Bauvorhaben 
gegen 
die 
Gestaltungsvorschriften und kann daher nicht bewilligt werden. Die weiteren Rügen, 
welche die Beschwerdeführenden gegen das Bauvorhaben vorbringen, müssen daher 
nicht geprüft werden. Dies gilt namentlich für die Frage, ob zur über das Baugrundstück 
verlaufenden Strasse "G.________" der Strassenabstand und das Lichtraumprofil 
53 BSK ZGB II-Rey/Strebel, Art. 691 N. 31
54 BSK ZGB II-Rey/Strebel, Art. 676 N. 1


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eingehalten werden müssen – zwischen den Parteien ist umstritten, ob es sich um eine 
private oder eine öffentliche Strasse handelt – und wie es sich mit der Verkehrssicherheit 
bei der Ausfahrt auf diese von den Parkplätzen her verhält. Ferner muss nicht näher 
untersucht werden, ob das Bauvorhaben mit den erfolgten Projektänderungen die 
baupolizeilichen Masse und, soweit kein Grenzbaurecht besteht, den vorgeschriebenen 
Grenzabstand einhält. Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die geplanten 5 
Parkplätze seien ungenügend für das Vorhaben mit vier 3-Zimmer-Wohnungen und einer 
5-Zimmer-Wohnung. Sie bezweifeln die Nutzbarkeit der geplanten Parkplätze, da kein 
Platz zum Rangieren und Wenden vorhanden sei. Auch diesbezüglich erübrigt sich eine 
nähere 
Untersuchung. 
Dasselbe 
gilt 
hinsichtlich 
des 
Vorbringens, 
dass 
die 
Brandschutzmassnahmen gegenüber dem Kopfbau auf Parzelle Nr. I.________ nicht 
genügten. Schliesslich muss auch auf die Frage, ob an der Grenze zu den Parzellen der 
Beschwerdeführenden eine Absturzsicherung angebracht werden müsse, nicht näher 
eingegangen werden.
b)
Der Beschwerdeführer 2 beanstandet zudem, dass er im Falle der Erstellung der 
vorgesehenen Aussenparkplätze sein Grundstück nicht mehr von Norden her anfahren 
könne. Er praktiziere die Anfahrt von Norden her seit weit über 30 Jahren. Der frühere 
Eigentümer der Bauparzelle habe dem Beschwerdeführer ein entsprechendes Wegrecht 
eingeräumt. Eine Eintragung in das Grundbuch sei allerdings nicht erfolgt.
Da nach dem Gesagten dem Bauvorhaben aus anderen Gründen der Bauabschlag erteilt 
werden muss, ist auch auf dieses Vorbringen nicht näher einzugehen.
c)
Im angefochtenen Entscheid werden die Beschwerdeführenden als Rechtsverwahrer 
genannt, und ihre Rechtsverwahrung wird in Dispositivziffer 3.14 angemerkt. Die 
Beschwerdeführenden 
beantragen 
im 
Beschwerdeverfahren, 
dass 
auf 
ihre 
Rechtsverwahrung hinzuweisen sei. Rechtsverwahrungen sollen die Bauherrschaft in die 
Lage versetzen, auf Einwände und Ansprüche privatrechtlicher Natur zu reagieren, indem 
sie das Projekt entsprechend anpasst.55 Wenn das Bauvorhaben wie vorliegend nicht 
bewilligt werden kann, erübrigt sich dies jedoch.
55 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 3


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8.
Ergebnis und Kosten
a)
Nach dem Gesagten entspricht das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen 
an die Gestaltung nicht. Es kann daher nicht bewilligt werden. Der angefochtene Entscheid 
ist daher in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und dem Vorhaben ist der 
Bauabschlag zu erteilen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 
Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV56). Für den 
Augenschein vom 29. April 2019 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine 
zusätzliche Gebühr von Fr. 500.– erhoben. Die Kosten für die Leistungen der OLK 
(Fr. 1'000.– gemäss Rechnung vom 28. Februar 2019 sowie Fr. 800.– gemäss Rechnung 
vom 10. Juli 2019) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die 
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 4'300.–.
Die Beschwerdegegnerin trägt ausserdem die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von 
Fr. 2'937.10 (Art. 52 Abs. 1 BewD).
c)
Die Beschwerdegegnerin hat zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Der Rechtsvertreter macht für die die Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Umfang von 
Fr. 5'472.90 geltend (Honorar Fr. 4'475.–, Auslagen Fr. 606.60, Mehrwertsteuer Fr. 391.30) 
und für den Beschwerdeführer 2 Parteikosten im Umfang von Fr. 5'201.50 (Honorar 
Fr. 4'225.–, Auslagen Fr. 604.60, Mehrwertsteuer Fr. 371.90).
56 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV57 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. 
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des 
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG58). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand 
aufgrund der Projektänderungen als leicht überdurchschnittlich zu werten. Mit Baukosten 
gemäss Baugesuch von rund Fr. 970'000.– und den umstrittenen Rechtsfragen sind die 
Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses als durchschnittlich 
einzustufen. 
Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Beschwerdeführenden durch den selben Anwalt 
vertreten waren. Dieser hat für die Beschwerdeführerin 1 und den Beschwerdeführer 2 
zumeist separate Eingaben eingereicht, die sich inhaltlich jedoch grösstenteils decken. 
Insgesamt erscheint ein Honorar von je Fr. 3'750.– als angemessen.
Die Beschwerdegegnerin hat demnach der Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Umfang 
von Fr. 4'692.05 (Honorar Fr. 3'750.–, Auslagen Fr. 606.60, Mehrwertsteuer Fr. 335.45) zu 
ersetzen und dem Beschwerdeführer 2 Parteikosten im Umfang von Fr. 4'689.90 (Honorar 
Fr. 3'750.–, Auslagen Fr. 604.60, Mehrwertsteuer Fr. 335.30).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtbauentscheid der Gemeinde 
Lengnau (BE) vom 24. Juli 2018 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 27. März 
2018 mit Projektänderungen vom 13. Dezember 2018 (Projektänderungspläne vom 
13. bzw. 15. November 2018, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 15. Dezember 
2018) und vom 23. Mai 2019 (Projektänderungspläne vom 15. Mai 2019, gestempelt 
vom Rechtsamt der BVE am 24. Mai 2019) wird der Bauabschlag erteilt.
57 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
58 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)


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2.
a) Die Verfahrenskosten von Fr. 4'300.– werden der Beschwerdegegnerin zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 2'937.10 
werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 
Kosten ist die Gemeinde zuständig.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Betrag von 
Fr. 4'692.05 (inkl. Mehrwertsteuer) und dem Beschwerdeführer 2 Parteikosten im 
Betrag von Fr. 4'689.90 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
C.________, eingeschrieben
-
E.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau, Bau- und Werkabteilung, 
eingeschrieben
-
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK), Gruppe Jura bernois 
– Seeland, per Kurier
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat


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Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.