be_bvd · 110 2014 134 · 2015-08-03 · de

Ersatz Balkongeländer | Saanen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2014/134
Bern, 3. August 2015
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn X.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Herrn Fürsprecher Y.________
und
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, 3792 Saanen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 
28. Oktober 2014 (Bauentscheid Nr. 2015-129.001; Ersatz Balkongeländer)
I.
Sachverhalt
1.
Am 22. November 2007 erteilte die Gemeinde Saanen dem Beschwerdeführer die 
Bewilligung für den Anbau eines Autounterstandes mit Schrägdach und Balkon auf der 
Südseite des Gebäudes Z.________Strasse A.________ (Gebäude Nr. A.________) auf 
der Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der 
Dorfkernzone DK2. Das Gebäude Nr. A.________ ist im Bauinventar als schützenswert 
verzeichnet (K-Objekt) und mit Unterschutzstellungsvertrag vom 5. Juli 2005 geschützt. 
Der Schutz umfasst ausschliesslich die Fassade des angebauten Gebäudes Nr. 
C.________, soweit sie im Innern des Gebäudes Nr. A.________ liegt. Das Gebäude Nr. 
A.________ bildet Teil der Baugruppe B (Z.________Strasse). Saanen ist im Inventar der 
schützenswerten Ortsbilder (ISOS) als Dorf von nationaler Bedeutung eingestuft.


2
2.
Am 24. März 2014 reichte der Beschwerdeführer ein Baugesuch ein für die 
Vergrösserung des Balkons auf dem Autounterstand. Es ist vorgesehen, das Schrägdach 
des Autounterstands durch ein vertikales Balkongeländer in Holzkonstruktion zu ersetzen. 
Die Gemeinde erachtete die Projektänderung aus gestalterischen Gründen nicht als 
bewilligungsfähig und teilte dies dem Beschwerdeführer am 14. April 2014 mit. Der 
Beschwerdeführer hielt an der Projektänderung fest und verlangte die Fortsetzung des 
Verfahrens.
Anlässlich der folgenden Gespräche und einer Begehung mit der Denkmalpflege des 
Kantons Bern (KDP) wurden Varianten mit Balkon und geschlossenem Erdgeschoss 
besprochen. Die Gemeinde informierte den Beschwerdeführer mit Schreiben vom 20. Juni 
2014, dass eine mit der KDP abgesprochene Variante mit Schliessung des unteren Teils 
bewilligt werden könnte, dass ein Schliessen des offenen Unterstands in der bestehenden 
Grösse jedoch abgelehnt werde und die Variante des Beschwerdeführers als nicht 
bewilligungsfähig betrachtet werde.
Mit Schreiben vom 8. Juli 2014 ersuchte der Beschwerdeführer die Gemeinde, das 
Verfahren gemäss dem Baugesuch vom 20. März 2014 wieder aufzunehmen, worauf die 
Gemeinde bei der KDP einen Fachbericht einholte. Die KDP beantragte mit Fachbericht 
vom 11. August 2014, das Bauvorhaben nicht zu bewilligen, da die geplante 
Vergrösserung der Terrasse und die Umgestaltung des Balkongeländers zu einer 
Verschlechterung gegenüber der bestehenden Situation führten. Die bereits fremd 
anmutende Carport-Terrasse im bedeutenden Ortsbild von Saanen trete noch deutlicher in 
Erscheinung und führe je nach Möblierung der Terrasse zu einer Störung im wertvollen 
Ortsbild. 
Da 
das 
Vorhaben 
gegenüber 
dem 
bestehenden 
Zustand 
zu 
einer 
Verschlimmerung führe, sei das Vorhaben aus Sicht der KDP nicht zu bewilligen. 
Die Gemeinde gab dem Beschwerdeführer am 29. August 2014 Gelegenheit, zum 
Fachbericht der KDP Stellung zu nehmen und teilte ihm mit, dass sie das Bauvorhaben 
nicht 
als 
bewilligungsfähig 
erachte. 
Nach 
Eingang 
der 
Stellungnahme 
des 
Beschwerdeführers vom 23. September 2014 erteilte die Gemeinde Saanen mit Entscheid 
vom 28. Oktober 2014 den Bauabschlag.


3
3.
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. November 2014 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die 
Aufhebung des Bauentscheides vom 28. Oktober 2014 und die Erteilung der 
Baubewilligung. Zudem beantragt der Beschwerdeführer, das Baugesuch sei zu 
veröffentlichen und das Einspracheverfahren durchzuführen oder durch die Gemeinde 
durchführen zu lassen. Es sei ein Augenschein anzuordnen.
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 
Vorakten sowie die Stellungnahmen der Gemeinde und der KDP ein. Beide beantragen die 
Abweisung der Beschwerde.
Das Rechtsamt beauftragte die Gemeinde Saanen, das Bauvorhaben zu publizieren und 
das Auflageverfahren durchzuführen. Es gingen keine Einsprachen ein. Das Rechtsamt 
holte bei der KDP eine Kopie des Unterschutzstellungsvertrags vom 5. Juli 2005 ein. Am 
2. Juni 2015 führte das Rechtsamt im Beisein des Beschwerdeführers, einer Vertretung der 
Gemeinde, der KDP und der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder (OLK) einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die 
Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zum Protokoll des Augenscheins mit 
Instruktionsverhandlung Stellung zu nehmen und Schlussbemerkungen einzureichen.
5.
Auf die Rechtsschriften und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den 
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


4
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Baugesuch abgewiesen wurde, ist 
durch den vorinstanzlichen Bauabschlag beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Begründung des angefochtenen Entscheids
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Bauabschlag sei ungenügend begründet. 
Die Gemeinde lege nicht dar, weshalb sich das Bauvorhaben nicht in das Ortsbild 
einordne. Zudem setze sie sich nicht mit seiner Stellungnahme vom 23. September 2014 
bzw. der eingereichten Fotodokumentation mit vergleichbaren Terrassen auseinander.
b)
Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 
sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG3). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass 
die Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde 
mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf 
die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 
zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.4
c)
Im angefochtenen Entscheid ist im Sachverhalt dargelegt, dass die Gemeinde das 
Bauvorhaben aus gestalterischen Gründen ablehnte und dass in der Folge mehrere 
Varianten des Bauvorhabens diskutiert wurden, darunter solche mit geschlossenem 
Sockel. Die Begründung unter dem Titel Erwägungen ist knapp. Sie beschränkt sich im 
Wesentlichen darauf, dass Aspekte der Gestaltung und des Ortsbildschutzes als Gründe 
für den Bauabschlag genannt werden und dass das Bauvorhaben eine Verschlechterung 
gegenüber der bestehenden Situation darstelle. Wie der Beschwerdeführer zu Recht 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.


5
vorbringt, setzt sich der angefochtene Entscheid nicht mit den von ihm genannten 
Vergleichsbeispielen auseinander. Dies stellt einen Mangel der Begründung dar. Der 
Beschwerdeführer konnte den Bauabschlag aber dennoch sachgerecht anfechten. Es 
wurden im vorinstanzlichen Verfahren mehrere Besprechungen vor Ort durchgeführt und 
verschiedene Varianten besprochen, was der Beschwerdeführer anlässlich des 
Augenscheins anerkannte.5 Es war dem Beschwerdeführer daher möglich, seine Rechte zu 
wahren und den Bauabschlag sachgerecht anzufechten. Eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs liegt nicht vor.
3.
Denkmalschutz
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Denkmalschutz stehe dem Bauvorhaben 
nicht entgegen. Zudem stört er sich daran, dass die Gemeinde für die Beurteilung des 
Projekts die KDP beizog.
Die Gemeinde erklärt, seit der Aufnahme ins ISOS werde dem Ortsbild punkto Gestaltung 
mehr Aufmerksamkeit geschenkt und es werde bei jedem Eingriff ein Fachbericht der KDP 
eingeholt.
b)
Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, 
historischem oder ästhetischem Wert, wie namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, 
Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 
1 BauG). Sie können nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens für 
bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres Wertes 
verändert werden. Sie dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt 
werden (Art. 10b Abs. 1 BauG). Im Baubewilligungsverfahren sind die zur Abwehr von 
Gefährdungen erforderlichen Bedingungen und Auflagen festzusetzen; es können 
Projektänderungen verlangt, soweit nötig Baubeschränkungen oder der Bauabschlag 
verfügt werden (Art. 10b Abs. 4 BauG).
Betreffen Bewilligungsverfahren schützenswerte oder erhaltenswerte Baudenkmäler, die in 
einem 
Ortsbildschutzperimeter 
liegen 
oder 
Bestandteil 
einer 
im 
Bauinventar 
5 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 3 (Votum Herr Fürsprecher Y___)


6
aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige kantonale Fachstelle in jedem Fall in 
das Verfahren einzubeziehen (Art. 10c Abs. 1 BauG). Sind erhaltenswerte Baudenkmäler 
betroffen, die nicht in einem Ortsbildschutzperimeter liegen oder nicht Bestandteil einer im 
Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, genügt der Einbezug der Gemeinden 
(Art. 10c Abs. 2 BauG).
c)
Das Gebäude Nr. A.________ ist im Bauinventar als schützenswert verzeichnet und 
befindet sich in der Baugruppe B (Z.________Strasse). Die Gemeinde hat daher zu Recht 
die KDP für die Beurteilung des Bauvorhabens beigezogen.
d)
Der Schutz des Gebäudes Nr. A.________ als Einzelobjekt betrifft gemäss 
Bauinventar und Unterschutzstellungsvertrag vom 5. Juli 2005 ausschliesslich die Fassade 
des angebauten Nachbargebäudes Nr. C.________, soweit sie im Innern des Gebäudes 
Nr. A.________ liegt. Die geschützte Fassade wird durch das Bauvorhaben nicht tangiert.6 
e)
Im Bauinventar wird für die Baugruppe B (Z.________Strasse), in der das 
Bauvorhaben liegt, die Hauptstrasse mit "geradezu städtisch dichter Bebauung" mit fast 
ausschliesslich giebelständigen Ständer-Blockbauten hervorgehoben, wobei zahlreiche 
bemerkenswerte Bauten noch aus der Zeit des Wiederaufbaus nach dem Dorfbrand von 
1575 und aus dem 17. und 18. Jahrhundert stammen. Genannt werden sodann die hinter 
der südlichen Häuserzeile erhaltenen ländlichen Freiräume mit schmucken kleinen Gärten. 
Die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der Baugruppe B (Z.________Strasse) wird unten 
in Erwägung 5 betreffend Ortsbildschutz geprüft.
4.
Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, das ISOS stehe dem Bauvorhaben nicht entgegen. 
Die Vorinstanz verweise lediglich generell auf das ISOS, sie erkläre jedoch nicht, inwiefern 
sich das Bauvorhaben tatsächlich nicht in das Ortsbild einordne.
Die KDP führt in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 aus, das Vorhaben befinde 
sich im Dorfzentrum, welches im ISOS mit dem höchsten Erhaltungsziel A bewertet sei. 
6 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 4 (Votum KDP)


7
Der Autounterstand mit Terrasse sei von der D.________Strasse prominent einsehbar und 
befinde sich vor der Einmündung in die Z.________Strasse.
b)
Saanen ist im ISOS als Dorf eingetragen. Das Gebäude des Beschwerdeführers ist 
zwar nicht als Einzelobjekt im ISOS verzeichnet, es befindet sich aber im Gebiet Ortskern, 
der mit "dichte Folge von giebelständigen Saaner Häusern entlang der Hauptstrasse, mit 
Bauten grossenteils aus dem 16.-18. Jahrhundert" beschrieben wird. Unmittelbar 
angrenzend befindet sich das Bahnhofquartier, das gemäss ISOS eine kurze 
Bahnhofachse 
aufweist, 
gewerblich 
geprägt 
ist 
und 
aus 
Hotel 
sowie 
Wohn-
/Geschäftshäuser mehrheitlich von Anfang des 20. Jahrhunderts besteht. Es gilt das 
Erhaltungsziel A, d.h. es sollen die Substanz sowie alle Bauten, Anlageteile und Freiräume 
erhalten werden.
c)
Das ISOS ist nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben unmittelbar verbindlich 
(Art. 6 Abs. 2 NHG7). Steht wie hier mit der Beurteilung eines Bauvorhabens innerhalb der 
Bauzone eine kommunale Aufgabe in Frage, ist das ISOS aber zu berücksichtigen. Das 
heisst, 
dass 
die 
im 
ISOS 
verankerten 
und 
bezüglich 
des 
Gebäudes 
des 
Beschwerdeführers relevanten Ortsbild- und Denkmalschutzanliegen bei der Beurteilung 
des Baugesuchs in die Interessenabwägung einzubeziehen sind.8
5.
Ortsbildschutz
a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde begründe nicht, inwiefern das 
Bauvorhaben mit den kantonalen und kommunalen Vorschriften zum Ortsbildschutz nicht 
vereinbar sei. Das Argument, die Umgestaltung des Balkongeländers führe aus 
ortsbildpflegerischer Sicht zu einer Verschlechterung gegenüber der heutigen Situation, sei 
nicht stichhaltig. Ein Bauabschlag könne auch im Fall einer Verschlechterung der Ästhetik 
des Gebäudes nicht verfügt werden, solange das Ortsbild nicht beeinträchtigt werde.
b)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 
7 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451)
8 Vgl. VGE 100.2012.332 vom 11.9.2013 E. 4.4


8
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 
formulieren.9
Nach Art. 26 Abs. 1 GBR10 sind alle Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer 
Gesamterscheinung, 
Gebäudestellung, 
Proportionen, 
Fassaden-, 
Balkon- 
und 
Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden, dass zusammen 
mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht 
und 
die 
Schönheit 
oder 
erhaltenswerte 
Eigenart 
des 
Strassen-, 
Orts- 
und 
Landschaftsbildes gewahrt bleibt. Nach Art. 26 Abs. 3 GBR gilt grundsätzlich die Typologie 
der ortsüblichen Bauweise. Diese Be-stimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; 
ihnen kommt daher selbständige Bedeutung zu.
Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff 
dar, 
bei 
dessen 
Auslegung 
die 
kommunalen 
Behörden 
einen 
gewissen 
Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten 
Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute 
Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen 
Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass 
das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder 
Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren 
hat.11
c)
Am Gebäude des Beschwerdeführers ist ein offener Autounterstand mit schrägem 
Dach mit Dachziegeln angebaut. Im Dach eingelassen ist ein Balkon mit einer Fläche von 
ca. 12,50 m2. Das Bauvorhaben sieht vor, das Schrägdach abzureissen und stattdessen 
auf der ganzen Fläche des Daches des Autounterstandes einen Balkon von 26,50 m2 zu 
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art.°9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
10 Baureglement der Einwohnergemeinde Saanen vom 11. März 2011
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1


9
erstellen, umrandet von einem Balkongeländer aus Holz. Das Bauvorhaben befindet sich 
an der D.________Strasse in unmittelbarer Nähe zur Z.________Strasse. Gemäss 
Umschreibung im ISOS ist der Ortskern von Saanen geprägt durch eine "dichte Folge von 
giebelständigen Saaner Häusern entlang der Hauptstrasse, mit Bauten grossenteils aus 
dem 16.-18. Jahrhundert". Unmittelbar angrenzend befindet sich das Bahnhofquartier, das 
gemäss ISOS eine kurze Bahnhofachse aufweist, gewerblich geprägt ist und aus Hotels 
sowie Wohn- und Geschäftshäuser mehrheitlich von Anfang des 20. Jahrhunderts besteht. 
Gemäss Bauinventar handelt es sich räumlich wie architektonisch um eine ausgesprochen 
qualitätvolle Baugruppe mit eindrücklichem inneren Ortsbild.
d)
Der Vertreter der KDP führte in der Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 sowie 
am Augenschein aus, mit dem bestehenden Ziegeldach füge sich der Autounterstand mit 
Terrasse gut ins wertvolle Ortsbild von Saanen ein. Der Baukörper sei zurückhaltend 
gestaltet und wirke unaufdringlich. Das nun geplante Bauvorhaben mit Ersatz des 
Ziegeldaches durch ein herkömmliches Balkongeländer aus Holz würde zu einer deutlich 
grösseren Terrasse führen und einen massgebenden Einfluss auf das Aussehen haben. Im 
Vergleich mit dem zurückhaltenden und selbstverständlichen Erscheinungsbild des 
bestehenden Ziegeldaches würde ein konventionelles Brüstungsgeländer deutlich stärker 
in Erscheinung treten. Der Autounterstand mit Terrasse würde einen fremd anmutenden, 
im Kern von Saanen untypischen, Baukörper mit Flachdach darstellen und zu einer 
Verschlechterung der heutigen Situation und zu einer Beeinträchtigung des wertvollen 
Ortsbildes führen.
Die Vertreter der OLK erklärten am Augenschein, es sei bereits erstaunlich, dass der 
bestehende Carport mit dem Ziegeldach und Balkon bewilligt worden sei. Das Gebäude 
befinde sich im Strassenzug, weshalb der seitlich am Gebäude angebaute Carport gut 
sichtbar sei. Es bestehe sehr wenig Luft zum Nachbargebäude, weshalb der Carport von 
diesem wie auch von der Strasse hätte weiter zurückversetzt werden müssen. Zudem 
entspreche die vorliegende Ausführung nicht einem Autounterstand.12 Immerhin nehme 
das schräge Ziegeldach Elemente des Hauses auf und verbinde sich dadurch mit dem 
Hauptbau. Zudem sei der Carport offen, was die Sicht auf den dahinterliegenden Hinterhof 
und das geschützte Gebäude Nr. C.________ ermögliche.13 Das Bauvorhaben – also das 
12 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 (Votum OLK)
13 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 f. (Votum OLK)


10
Ersetzen des schrägen Ziegeldachs durch ein übliches Balkongeländer – betrachten die 
Vertreter der OLK übereinstimmend mit der KDP als eine gegenüber dem bestehenden 
Carport stärkere Beeinträchtigung des Ortsbilds.
d)
Das Bauvorhaben ist direkt an der D.________Strasse und in unmittelbarer Nähe 
zum Dorfzentrum in einer geschützten Umgebung geplant. Die Lage ist gut einsehbar, so 
dass sich Änderungen stark auf das Ortsbild auswirken.14 Der geplante grosse Balkon auf 
dem Autounterstand schafft einen Gegensatz zur bestehenden Bebauung. Bereits der 
bestehende Autounterstand mit dem schrägen Ziegeldach und dem Balkon wirkt ortsfremd. 
Er lehnt sich mit seiner Dachgestaltung aber immerhin an das Hauptgebäude an und wirkt 
durch das schräge Ziegeldach trotz seiner Dimensionen nicht so wuchtig.15 Mit einem 
senkrechten 
Balkongeländer 
ergibt 
sich 
demgegenüber 
ein 
ganz 
anderes 
Erscheinungsbild. Der Autounterstand wird viel grösser, dominanter und damit auffälliger 
und störender. Der Balkon wirkt wie ein zusätzliches Geschoss. Er füllt den bestehenden – 
für das Ortsbild von Saanen typischen – Zwischenraum zum Nachbargebäude 
D.________Strasse 1 in der Breite fast vollständig aus. Ein Balkon dieser Grösse 
beeinträchtigt zudem die Strassenflucht, weil das Geländer von der Fassade des 
Hauptgebäudes zu wenig zurückversetzt ist. Dadurch wird die Fassade stärker betont; sie 
wirkt dadurch länger. Der Zwischenraum ist dadurch kaum mehr wahrnehmbar, was das 
Erscheinungsbild 
der 
D.________Strasse 
beeinträchtigt. 
Es 
wird 
keine 
gute 
Gesamtwirkung mit der bestehenden Bebauung erzielt (Art. 26 Abs. 1 GBR). Der geplante 
Balkon ist mit den Anliegen des Ortsbildschutzes nicht vereinbar.
e)
Hinzu kommt, dass ein abgestützter Balkon nicht der Typologie der ortsüblichen 
Bauweise entspricht (Art. 26 Abs. 3 GBR). Wie unten in Erwägung 6 eingehender gezeigt 
wird, gibt es keine dem geplanten Bauvorhaben entsprechende Vergleichsbeispiele. Das 
Bauvorhaben entspricht weder einer historischen noch einer jüngeren oder aktuellen 
Bauweise in Saanen. Wie der Vertreter der OLK ausführte, waren Balkone historisch 
betrachtet durch das Baumaterial Holz von ihrer Grösse her beschränkt.16 Weder wurden 
Balkone mit einer Grösse des geplanten Bauvorhabens errichtet noch wurden Balkone 
abgestützt. Das Bauvorhaben entspricht auch nicht einer neueren üblichen Bauweise. 
14 Fotodokumentation zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto Nrn. 1 bis 5
15 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 4 und 8 (Voten KDP)
16 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 6 (Votum OLK)


11
Balkone – bzw. richtiger Terrassen – wurden auf dem Flachdach bestehender Anbauten 
eingerichtet.17 Ein geschlossener Unterbau ist vorliegend nicht vorhanden. Das 
Bauvorhaben entspricht nicht der ortsüblichen Bauweise.
f)
Zusammengefasst steht damit fest, dass sich das Bauvorhaben nicht in das 
geschützte Ortsbild von Saanen integriert und dass es nicht der Typologie der ortsüblichen 
Bauweise entspricht. Der Bauabschlag führt auch nicht zu einer ungerechtfertigten Härte, 
da der Beschwerdeführer bereits heute über einen Balkon auf dem Autounterstand verfügt. 
Die beantragte Vergrösserung stellt für den Beschwerdeführer eine Ideallösung dar, die 
nicht mit dem Ortsbildschutz vereinbar ist.
6.
Rechtsgleichheit
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gemeinde habe eine Vielzahl dem 
geplanten Bauvorhaben vergleichbarere Vorhaben bewilligt. Er legt eine ausführliche 
Dokumentation vor.
Die Gemeinde erklärt in ihrer Stellungnahme, die aufgeführten Vergleichsobjekte wichen in 
entscheidenden Punkten von der Situation an der D.________Strasse ab. So seien mit 
einer Ausnahme alle Vergleichsobjekte vor 1983 und damit vor der Aufnahme von Saanen 
in das ISOS errichtet worden. Zudem seien die meisten angeführten Beispiele Hofbauten, 
die strassenseitig nicht in Erscheinung träten. Es handle sich um ehemalige Werkstätten 
oder Lager, die oft ursprünglich eingeschossig gewesen seien und im Laufe der Jahre 
aufgestockt oder erweitert worden seien. Diese Flachdächer seien in späterer Zeit zu 
Terrassen umgenutzt und mit Geländern versehen worden. Es trete das Erdgeschoss als 
geschlossener Sockel in Erscheinung.
Die KDP führt in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 aus, die vom 
Beschwerdeführer angegebenen Referenzobjekte seien nicht mit dem vorliegenden 
Vorhaben vergleichbar. Die angegebenen Objekte befänden sich an weit weniger 
ortsbildrelevanter Lage. Praktisch alle seien im rückwärtigen Bereich, von der Schau- und 
Strassenfront 
abgewandt 
und 
kaum 
einsehbar. 
Oft 
seien 
es 
Balkon- 
und 
17 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 6 (Votum OLK)


12
Terrassenanbauten mit einem festen und geschlossenen Unterbau oder ortsübliche 
Erweiterungen des Sockelgeschosses.
b)
Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV18 ist ein 
verfassungsmässiges Recht. Es garantiert die Gleichbehandlung von Personen durch alle 
staatlichen Organe.19 Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht 
richtig angewandt worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, 
ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Denn der Grundsatz der 
Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht dem Rechtsgleichheitsprinzip, und damit dem 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor.20 Auf Gleichbehandlung im 
Unrecht besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem 
oder einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen 
gibt, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde.21 Selbst wenn diese 
Voraussetzungen erfüllt sind, können diesen öffentliche Interessen oder berechtigte 
Interessen Dritter an gesetzmässiger Rechtsanwendung entgegenstehen.22
c)
Anlässlich 
des 
Augenscheins 
hat 
das 
Rechtsamt 
zusammen 
mit 
dem 
Beschwerdeführer, den Vertretern der Gemeinde und der Fachbehörden einen Rundgang 
gemacht und die aus Sicht des Beschwerdeführers wichtigsten Vergleichsobjekte seiner 
Fotodokumentation angeschaut. Dabei hat sich bestätigt, dass wesentliche Unterschiede 
zum Bauvorhaben des Beschwerdeführers bestehen. Ein wesentlicher Unterschied der 
vorgebrachten Vergleichsobjekte besteht darin, dass die Terrassen auf den Flachdächern 
von geschlossenen Anbauten bzw. eingeschossigen Gebäudeteilen eingerichtet wurden. 
Dies gilt für die am Augenschein betrachteten Objekte, aber auch für die anderen, in der 
Fotodokumentation des Beschwerdeführers genannten.23 So ist insbesondere die Terrasse 
auf dem Postgebäude auf dem eingeschossigen Teil des Erdgeschosses des 
18 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
19 Jörg Paul Müller, Grundrechte in der Schweiz, 3. Auflage, Bern 1999, S. 396 ff.; BGE 117 Ia 257 E. 3b 
m.w.H.
20 BGE 122 II 451 E. 4a m.w.H.
21 Vgl. BGE 127 I 2 E. 3a
22 Vgl. BGE 123 II 248 E. 3c 
23 Fotodokumentation zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto Nrn. 5, 6, 7, 9, 10, 11; Vorakten, pag. 129 bzw. 
Beschwerdebeilage Nr. 4


13
Hauptgebäudes errichtet. Zudem ist der offene Autounterstand in diesen Fällen mit 
geschlossenem Unterbau bereits von der Konstruktionsweise her nicht vergleichbar. Weiter 
befindet sich das Bauvorhaben des Beschwerdeführers an der D.________Strasse in 
unmittelbarer Nähe zur Kreuzung Z.________Strasse und D.________Strasse und damit 
an äusserst prominenter Lage, während die genannten Vergleichsobjekte mehrheitlich in 
Seitengässchen und Hinterhöfen anzutreffen sind.24 Sie tangieren das Ortsbild damit 
weniger. Sodann sind der jeweilige Standort und die konkrete Wirkung zu berücksichtigen. 
Der Anbau steht vorliegend in einem für Saanen typischen Zwischenraum zwischen zwei 
Gebäuden, der den Blick auf den Hinterhof erlaubt.25 Die Platzverhältnisse sind eng. Beim 
Vergleichsobjekt Nr. 1, Hinterhof Z.________Strasse 65, ist deutlich mehr Platz 
vorhanden.26 In dieser Hinsicht sind auch die Vergleichsobjekte 2 und 12 bis 14 (Hinterhof 
Z.________Strasse 44, 50, 52, 54) nicht vergleichbar, da es sich um Gebäude in 
geschlossener Bauweise handelt.27 Die vom Beschwerdeführer genannten Objekte sind mit 
dem Bauvorhaben weder von der Konstruktion noch von ihrer Stellung oder ihrer jeweiligen 
Wirkung in Bezug auf das Ortsbild vergleichbar. Auch das vom Beschwerdeführer in den 
Schlussbemerkungen neu genannte Gebäude an der D.________Strasse 30 ändert an 
dieser Feststellung nichts. Zwar sind hier Stützen vorhanden und das Objekt befindet sich 
direkt an der D.________Strasse. Es weist jedoch gegenüber dem Bauvorhaben viel 
kleinere Dimensionen auf und es befindet sich nicht in einem engen Zwischenraum, 
sondern in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs, wo Einzelbauten – teilweise mit Garten – das 
Ortsbild prägen.28 Zudem könnte aus einem Einzelobjekt nicht eine ständige Praxis der 
Gemeinde abgeleitet werden.
Zusammengefasst steht fest, dass die vom Beschwerdeführer genannten Beispiele keine 
tauglichen Vergleichsobjekte darstellen. Eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt 
nicht vor. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet und daher abzuweisen.
7.
Zusammenfassung und Kosten
24 Vergleichsobjekte 1, 2, 8 und 12 bis 14 (Hinterhof Z.________Strasse 44, 50, 52, 54, 65); Fotodokumentation 
zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto Nrn. 7, 9, 10, 11
25 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 f. (Votum OLK)
26 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 11 (Votum OLK)
27 Fotodokumentation zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto 11
28 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 f. (Votum OLK)


14
Damit steht fest, dass das Bauvorhaben nicht bewilligt werden kann. Es kann offen bleiben, 
welche 
Abstandsvorschriften 
auf 
das 
Bauvorhaben 
anwendbar 
sind 
und 
ob 
Näherbaurechte erforderlich wären. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der 
Beschwerdeführer. Er hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die 
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 
Fr. 600.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 
GebV29). Für den Augenschein vom 2. Juni 2015 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 
GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 400.00 erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 800.00 
gemäss Schreiben vom 21. Juli 2015) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich 
erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 1'800.00. 
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Saanen vom 
28. Oktober 2014 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'800.00 werden dem Beschwerdeführer zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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-
Herrn Fürsprecher Y__________ eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalter von Obersimmental-Saanen, zur Kenntnis
-
Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), Münstergasse 32, 3011 Bern, zur Kenntnis
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), z.H. Sekretariat der Kommission zur 
Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern, zur 
Kenntnis
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin