be_bvd · 110 2016 8 · 2016-05-19 · de

Anbau Wohn- und Geschäftshaus | Gemeinde

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/8
Bern, 19. Mai 2016
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
C.________
Beschwerdegegner 1
Frau D.________
Beschwerdegegnerin 2
Herrn E.________
Beschwerdegegner 3
Frau F.________
Beschwerdegegnerin 4
G.________
Beschwerdegegnerin 5
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt L.________
Herrn H.________
Beschwerdegegner 6
Frau I.________
Beschwerdegegnerin 7
J.________
Beschwerdegegnerin 8
vertreten durch Frau Rechtsanwältin K.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach 
2731, 3001 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 21. Dezember 
2015 (Baukontroll-Nr. 2013-0210; Anbau Wohn- und Geschäftshaus)


RA Nr. 110/2016/8
2
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Bern 5 Gbbl. 
Nr. M.________ mit Baurecht Nr. N.________ ( O.________weg 12 ), auf dem sich ein 
Gebäude mit 23 Wohnungen befindet. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W, Bauklasse 4. 
Die Beschwerdeführerin plant südseitig eine Gebäudeerweiterung und reichte am 
7. Januar 2013 beim Bauinspektorat der Stadt Bern eine entsprechende Voranfrage ein. 
Das Bauinspektorat teilte der Beschwerdeführerin am 20. März 2013 mit, das Bauvorhaben 
weise mehrere gravierende Abweichungen gegenüber den baurechtlichen Vorschriften auf 
und benötige Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des Gebäudeabstandes, das 
Überschreiten der Gebäudetiefe, das Nichteinhalten der gesetzlichen Belichtungs- und 
Belüftungsfläche sowie für das Bauen von Parkierungsanlagen im Vorgartenbereich und 
das Unterschreiten der Strassenbaulinie. Es seien jedoch keine besonderen Verhältnisse 
erkennbar, 
welche 
diese 
Ausnahmen 
zu 
rechtfertigen 
vermöchten. 
Die 
Ausnahmebewilligungen könnten daher nicht in Aussicht gestellt werden. Zudem habe die 
Stadtbildkommission das Projekt in gestalterischer Hinsicht negativ beurteilt.1
Am 25. April 2013 reichte die Beschwerdeführerin das vorliegende Baugesuch für den 
Anbau von "beheizten Wintergärten" ("Loggias") und Balkonen ein. Sie stellte 
Ausnahmegesuche für die Überschreitung der Gebäudetiefe gemäss Art. 49 BO2, die 
Unterschreitung des Gebäudeabstands nach Art. 34 BO sowie die Überschreitung der 
Strassenbaulinie nach Art. 39 BO, die sie in der Folge noch begründete.3 Im Verlauf des 
Baubewilligungsverfahrens reichte sie ein Gesuch um die Befreiung von der 
Parkplatzpflicht 
im 
Umfang 
von 
fünf 
Autoabstellplätzen 
ein.4 
Hinsichtlich 
des 
unterschrittenen Grenzabstands machte sie geltend, sie stehe in Verhandlung mit den 
Grundeigentümerinnen der Parzellen Nr. P.________ und Nr. Q.________ und werde in 
nächster Zeit die Zustimmungen zum Grenzanbau erhalten.5 Das Baugesuch wurde mit 
Hinweis auf die beanspruchten Ausnahmen für die Überschreitung der Gebäudetiefe und 
die Unterschreitung des Gebäudeabstands publiziert. Gegen das Bauvorhaben gingen 
1 Akten Voranfrage, Protokollauszug vor pag. 1; pag. 4
2 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006, durch das AGR am 28. Dezember 2006 genehmigt
3 Vorakten der Gemeinde, pag. 3, 22, 23, 113, 115
4 Vorakten der Gemeinde, pag. 116 
5 Vorakten der Gemeinde, pag. 22, 115


RA Nr. 110/2016/8
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diverse Einsprachen ein. Mit Verfügung vom 21. Dezember 2015 erteilte die Stadt Bern 
dem Bauvorhaben den Bauabschlag. 
2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 19. Januar 2016 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die 
Aufhebung des Bauabschlags vom 21. Dezember 2015 und die Erteilung der 
Baubewilligung, eventualiter unter neuen Auflagen und Bedingungen. 
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet6, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Zudem edierte es beim 
Regierungsstatthalteramt 
Bern-Mittelland 
die 
Baubewilligungsakten 
der 
geplanten 
Überbauung am R.________weg 15 und 15a auf der Nachbarsparzelle Gbbl. Nr. 
Q.________. Das Rechtsamt gab den Einsprecherinnen und Einsprechern Gelegenheit, 
sich am Verfahren zu beteiligen. Davon machten die Beschwerdegegner und -gegnerinnen 
1 bis 8 Gebrauch. 
4.
Der Beschwerdegegner 1 nahm mit Eingabe vom 16. Februar 2016 Stellung zur 
Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin 5 beantragt mit Beschwerdeantwort vom 17. 
Februar 2016, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die 
Beschwerdegegner und Beschwerdegegnerinnen 2, 3, 4, 6 und 7 teilten mit Eingaben vom 
17. und 20. Februar 2016 mit, dass sie an ihren Einsprachen festhielten. Die Stadt Bern 
schliesst in ihrer Beschwerdeantwort vom 18. Februar 2016 auf Abweisung der 
Beschwerde und Bestätigung ihres Entscheides vom 21. Dezember 2015. Die 
Beschwerdegegnerin 8 beantragt mit Beschwerdeantwort vom 22. Februar 2016, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
6 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG7 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist durch den Bauabschlag beschwert und 
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Ausnahmen nach Art. 26 BauG
a)
Die 
Liegenschaft 
der 
Beschwerdeführerin 
ist 
Teil 
eines 
Gebäudeblocks 
(O.________weg 12 / S.________str. 30). Mit der westlichen Nachbarliegenschaft (Bern 5 
Gbbl. Nr. P.________, S.________str.. 30) bildet sie daher architektonisch eine Einheit. 
Die Südfassade dieses Gebäudeblocks ist einheitlich gestaltet und wird durch die 
rückversetzten Balkone und die durchlaufende Balkonbrüstung geprägt. Auf der Ostseite 
steht der Block an der Grenze zur Parzelle Nr. Q.________, die der Stadt Bern gehört. Die 
Beschwerdeführerin plant auf der Südseite ihrer Liegenschaft eine Gebäudeerweiterung 
bis zur Baulinie und seitlich bis unmittelbar an die Parzellengrenzen. Die bisherigen 
Balkone 
sollen 
durch 
deutlich 
grössere, 
verglaste 
und 
beheizte 
Loggias 
mit 
Aussenwärmedämmung ersetzt werden. Die Loggias sind durch Glasschiebetüren von den 
Innenräumen getrennt. Vor den verglasten Loggias sollen Balkone erstellt werden, deren 
Zugang ebenfalls durch Glasschiebetüren erfolgt. Das Bauvorhaben erfordert mehrere 
Ausnahmen. 
 
7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)


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5
b)
Die Vorinstanz hat den Bauabschlag insbesondere damit begründet, dass keine 
begründeten 
Ausnahmegesuche 
für 
das 
Nichteinhalten 
der 
Belichtungs- 
und 
Belüftungsfläche nach Art. 64 BauV8, das Bauen von Parkierungsanlagen im 
Vorgartenbereich (Art. 11 BO) und das Überschreiten der Strassenbaulinie (Art. 39 BO) 
eingereicht worden seien. Hinsichtlich der beantragten Ausnahmen für das Unterschreiten 
des Gebäudeabstandes und das Überschreiten der zulässigen Gebäudetiefe seien keine 
besonderen Verhältnisse gegeben. Zudem lägen auch die erforderlichen Näherbaurechte 
nicht vor. Die Beschwerdeführerin rügt, sie habe die besonderen Verhältnisse im Quartier 
Lorraine im Baubewilligungsverfahren umfassend begründet und in enger persönlicher 
Zusammenarbeit mit den Behördenvertretern mündlich erörtert. 
c)
Nach Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 
erfüllt sein. Ausnahmen setzen ein formelles, schriftliches und begründetes Gesuch voraus 
(vgl. Art. 10 Abs. 4 und 6 BewD9). Mündliche Erläuterungen gegenüber der 
Baubewilligungsbehörde genügen nicht und können zudem die Verfahrensrechte der 
übrigen Beteiligten verletzen. 
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Damit 
sollen ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten vermieden werden, die 
sich aus der strikten Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen ergeben würden. Ob ein 
Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom 
Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der 
8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.10 Unzulässig 
ist zudem eine Ausnahmenkumulation: Wenn das Bauvorhaben wesentlich von der 
baurechtlichen Grundordnung abweicht, müsste eine planerische Festlegung erfolgen (vgl. 
Art. 19 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 29 Bst. d BauV).11
3.
Ausnahme für die Überschreitung der Gebäudetiefe
a)
Nach dem Bauklassenplan der Stadt Bern gilt für die Liegenschaft O.________weg 
12 eine maximale Gebäudetiefe von 12 m. Das bestehende Gebäude auf Parzelle Nr. 
M.________ weist heute eine Gebäudetiefe von ca. 11,5 m auf. Mit den geplanten 
beheizten Loggias würde die Gebäudetiefe rund 15,7 m betragen und damit das zulässige 
Mass um etwa 3,7 m überschreiten.12 Das Bauvorhaben weicht damit erheblich von der 
baurechtlichen 
Grundordnung 
ab. 
Die 
Beschwerdeführerin 
begründete 
ihr 
Ausnahmegesuch damit, dass die Überschreitung der Gebäudetiefe wohnliche Grundrisse 
ermögliche, zu einer Aufwertung der Liegenschaft führe und für ein optisch ruhigeres 
Fassadenbild sorge.13 
b)
Die Normabweichung ist vorliegend gross. Das Baugrundstück weist keine 
Besonderheiten auf, die ein Abweichen von Vorschriften erfordern würde. Im Gegenteil 
konnte das Grundstück mit der aktuellen Gebäudetiefe, dem beidseitigen Grenzanbau und 
den grossen Untergeschossen bereits gut ausgenützt werden. Aus ästhetischen Gründen 
kommen Ausnahmen nur dann in Betracht, wenn sonst keine befriedigende Gestaltung 
erreicht werden kann. Ausserdem ist besondere Zurückhaltung geboten, wenn die 
Ausnahme − wie vorliegend − eine grössere Ausnützung ermöglichen würde.14 Zweck des 
Bauvorhabens ist nicht eine ansprechendere Fassadengestaltung, sondern eine 
Gebäudeerweiterung. Für eine optische Aufwertung der Liegenschaft ist ein Anbau nicht 
erforderlich; dies könnte auch durch die Renovation der bestehenden Gebäudesubstanz 
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27 N. 4
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 19/20 N. 18
12 Gemessen aus den Projektplänen der Voranfrage. Die vorliegenden Baugesuchspläne sind nicht 
massstabgetreu kopiert.
13 Vorakten der Gemeinde, pag. 22, 113 und 208
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27, N. 5 S. 367


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erreicht werden. Hinzu kommt, dass das Bauvorhaben ästhetisch keine Verbesserung 
bringt. Die Stadtbildkommission hatte zum Projekt der Voranfrage ausgeführt, die geplante 
Gebäudeerweiterung vermöge gestalterisch nicht zu überzeugen. Die vorgesehene 
Erweiterung verunkläre die bestehende klare horizontale Schichtung der Balkonfassade 
und störe das Gesamtbild der Liegenschaften O.________weg 12 und S.________str. 30. 
Das Projekt stelle weder für das Stadtbild noch für die Liegenschaft eine Aufwertung dar.15 
Das Projekt der Voranfrage ist zwar nicht ganz identisch mit dem vorliegenden 
Bauvorhaben: Beim Voranfrageprojekt war nur bei den mittleren Wohnungen ein Anbau 
vorgesehen, während dies nun auf der gesamten südseitigen Fassadenfront geplant ist. 
Die Einschätzung der Stadtbildkommission hat aber auch für das Bauvorhaben Gültigkeit, 
denn der geplante Anbau ist nicht isoliert, sondern als Teil des gesamten Gebäudeblocks 
zu beurteilen. Mit dem Anbau würde der Gebäudeteil O.________weg 12 bis an die 
Baulinie hervorragen, während der Gebäudeteil S.________str. 30 zurückversetzt bliebe. 
Das Bauvorhaben würde die heute durchgehende, einheitliche Fassadenfront des 
Gebäudeblocks erheblich verändern und die klare horizontale Schichtung der 
Balkonfassade durchbrechen. 
Auch die Absicht, wohnliche Grundrisse zu schaffen, vermag keine Ausnahme zu 
rechtfertigen. Das Gebäude hat heute 15 1½- und 8 2½-Zimmer-Wohnungen, wobei die 
1½- Zimmer-Wohnungen gemäss den Angaben in den Projektplänen eine Bruttofläche von 
22,1 m2 (inkl. Dusche / WC) aufweisen. Die kleinen Wohnungen könnten auch durch 
Grundrissveränderungen im Gebäude vergrössert oder wohnlicher gestaltet werden. Der 
Anbau dient demnach primär einer besseren Ausnützung des Grundstücks und somit 
finanziellen Interessen, was keinen Ausnahmegrund darstellt.16 
c)
Zusammenfassend liegen keine besonderen Verhältnisse vor, welche für die 
Überschreitung der Gebäudetiefe eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG 
rechtfertigen würden. Die Art und das Mass der verlangten Abweichung sind erheblich und 
rein finanziell bzw. wirtschaftlich begründet. Unter diesen Umständen braucht nicht mehr 
geprüft zu werden, ob eine Ausnahmebewilligung öffentliche oder private Interessen 
15 Protokollauszug der Ausschusssitzung der Stadtbildkommission vom 28. Februar 2013, Akten Voranfrage, 
vor pag. 1 und pag. 4 f.
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. Art. 26-27, N. 


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beeinträchtigen bzw. verletzen würde.17 Das Bauvorhaben ist wegen der Überschreitung 
der Gebäudetiefe nicht bewilligungsfähig.
4.
Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes 
a)
Die geplante Gebäudeerweiterung reicht auf der Ost- und Westseite bis an die 
Parzellengrenzen. Der kleine Grenzabstand von 6 m wird somit beidseits nicht eingehalten 
(Art. 33 i.V.m. Art. 46 BO). Auf der Ostseite grenzt das Bauvorhaben an das Grundstück 
der Stadt Bern, auf der die Stadt eine Überbauung plant (Parzelle Nr. Q.________, 
R.________weg 15 und 15a). Das Baubewilligungsverfahren für die benachbarte 
Überbauung am R.________weg 15 und 15a ist beim Regierungsstatthalteramt Bern-
Mittelland seit dem 11. Juni 2012 hängig.18 
Die Beschwerdeführerin ging im Baubewilligungsverfahren davon aus, dass die 
Eigentümerinnen der Grundstücke Nr. P.________ und Nr. Q.________ die erforderlichen 
Näherbaurechte 
erteilen 
würden.19 
Dies 
ist 
bis 
heute 
nicht 
geschehen. 
Die 
Beschwerdeführerin bringt vor, die Stadt verhalte sich treuwidrig und verfolge 
Eigeninteressen in Zusammenhang mit ihrem eigenen Bauvorhaben auf der östlich 
angrenzenden Parzelle. Der Gebäudeabstand müsse in Zusammenhang mit jenem 
Bauvorhaben beurteilt werden. 
b)
Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin oder des Nachbarn dürfen Bauten näher 
an die Grenze gebaut oder an die Grenze gestellt werden, sofern der vorgeschriebene 
Gebäudeabstand eingehalten bleibt (Art. 36 Abs. 1 BO). Der Gebäudeabstand ist die 
Summe der auf beiden Parzellen einzuhaltenden Grenzabstände (vgl. Art. 34 Abs. 1 BO).
Der Grenzabstand bezweckt unter anderem den Schutz der Nachbarn vor Immissionen 
und dient somit vor allem nachbarlichen Interessen. Das Institut der Näherbaurechte 
ermöglicht benachbarten Grundeigentümern, einvernehmliche Lösungen zu treffen, sofern 
der Gebäudeabstand, der im öffentlichen Interesse liegt, noch gewahrt ist. Durch die 
Näherbau- oder Grenzanbaurechte werden die öffentlich-rechtlichen Grenzabstände 
17 Daniel Gallina, Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 2002, S. 52
18 Akten bbew 96/2013, pag. 5
19 Vorakten der Gemeinde, pag. 22, 115 und 211


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weitgehend der privaten Disposition der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer 
überlassen. Es handelt sich um ein Gestaltungsrecht mit öffentlich-rechtlicher Wirkung. Mit 
der Einräumung von Näherbaurechten können Nachteile verbunden sein. Nachbarn, die 
ein Näherbaurecht erteilen, nehmen damit in Kauf, dass ihr eigenes Bauvorhaben unter 
Umständen weiter von der Grenze zurückweichen muss, damit der Gebäudeabstand 
immer noch eingehalten ist.20 Ob ein Näherbaurecht erteilt wird, liegt ausschliesslich im 
freien Entscheid der betroffenen Grundeigentümerinnen. Über zivilrechtliche Fragen ist im 
Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu befinden. Es wird nur geprüft, ob das 
Näherbaurecht rechtsgültig eingeräumt wurde, wenn das Bauvorhaben ein solches 
erfordert.21 Weshalb vorliegend keine der Nachbarinnen ein Näherbaurecht erteilt hat und 
welches die Interessenlagen der beteiligten Grundeigentümerinnen sind, spielt aus 
öffentlich-rechtlicher Sicht keine Rolle. Auch der Stadt als Grundeigentümerin ist es 
unbenommen, ein allfälliges Näherbaurecht zu verweigern. Die Beschwerdeführerin rügt, 
die Stadt stehe als Baubewilligungsbehörde und zugleich Bauherrschaft auf der 
Nachbarparzelle in einem Interessenkonflikt. Sie begründet aber nicht, inwiefern die Stadt 
das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nicht mehr objektiv beurteilt hätte und solches 
ist auch nicht erkennbar. 
c)
Nach 
Art. 
52 
BO 
ist 
der 
Grenzanbau 
im 
Rahmen 
der 
zulässigen 
Gebäudeabmessungen erlaubt, wenn ein Hauptgebäude bereits an der Grenze steht oder 
die Nachbarin zustimmt. Beim Bauvorhaben ist die Gebäudetiefe massiv überschritten; der 
Grenzanbau zur westlich angrenzenden Liegenschaft erfordert daher die Zustimmung der 
Beschwerdegegnerin 8, der die Nachbarliegenschaft gehört. Diese hat in ihrer Einsprache 
den Bauabschlag unter anderem wegen fehlender Näherbaurechte beantragt und damit 
klar signalisiert, dass von ihrer Seite keine Zustimmung zu erwarten ist.22
 
d)
Das Bauvorhaben ist somit auch deshalb nicht bewilligungsfähig, weil der 
Grenzabstand gegenüber den Parzellen Nr. P.________ und Nr. Q.________ nicht 
eingehalten ist. Auf die Möglichkeit eines Ausnahmegesuches musste die Vorinstanz nicht 
hinweisen, da diesem zum vornherein kaum Erfolg beschieden wäre, zumal keine 
besonderen Verhältnisse vorliegen und ein solcher Grenzanbau die nachbarlichen 
20 Vgl. Urs Eymann, Das Näherbaurecht, in KPG 2/2015 S. 52 f.; vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 8 und 12
21 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 2 N. 4a
22 Vorakten der Gemeinde, pag. 172


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10
Interessen massiv tangiert (siehe oben). Da der Grenzanbau nicht erlaubt ist, erübrigt es 
sich, über das Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des Gebäudeabstands zu 
befinden. 
5.
Parkplätze
a)
Das Bauvorhaben tangiert die bestehenden fünf Autoabstellplätze auf der Südseite. 
Ursprünglich plante die Beschwerdeführerin, die fünf Parkplätze neu parallel zur Strasse 
und direkt angrenzend an das Trottoir anzuordnen.23 Am 22. Juli 2014 ersuchte sie um die 
Befreiung von der Parkplatzpflicht, da die Neuanordnung der fünf Parkplätze im Vorland 
nicht 
möglich 
sei.24 
Auf 
dem 
gleichzeitig 
eingereichten 
Projektplan 
Grundriss 
Erdgeschoss25 sind die bestehenden Parkplätze mit gelben Linien als Abbruch markiert, 
aber immer noch als Parkplatz 1 bis Parkplatz 5 bezeichnet. Im Bereich des Hauszugangs 
ist handschriftlich neu ein Vermerk "PP" eingetragen. Gemäss dem vorinstanzlichen 
Entscheid und den Angaben der Beschwerdeführerin in der Beschwerde ist offenbar noch 
dieser eine Autoparkplatz geplant. Aus dem Plan geht dies aber nicht eindeutig hervor, das 
Parkfeld des "PP" ist auch nicht eingezeichnet. Obwohl die Anordnung nicht bekannt ist, 
liegt der Parkplatz in jedem Fall ganz oder grösstenteils ausserhalb der Baulinie. Damit 
werden zwei Sachverhalte tangiert: einerseits die Bestimmung über die Gestaltung der 
Vorgärten, andererseits der strassenrechtliche Abstand. 
 
b)
Die Vorschrift der Stadt Bern über die Gestaltung der Vorgärten in Wohn- und 
Dienstleistungszonen verlangt, dass der Raum zwischen strassenseitiger Fassadenflucht 
und der Grenze der Verkehrsanlage als Garten zu gestalten ist (Art. 11 Abs. 1 BO). Nur in 
Ausnahmefällen darf ein Teil des Vorlandes als Verkehrsanlage und Parkierfläche benützt 
und gestaltet werden. Dies setzt voraus, dass die Einheitlichkeit des Vorlandes, der lokale 
Charakter des Strassenbildes oder andere schutzwürdige Interessen nicht beeinträchtigt 
werden (Art. 11 Abs. 3 BO). Die Beschwerdeführerin hat kein entsprechendes 
Ausnahmegesuch eingereicht, obwohl die Vorinstanz sie erstmals in der Voranfrage und 
23 Plan Grundriss Erdgeschoss vom 16.04.2013, Vorakten der Gemeinde, pag. 240
24 Vorakten der Gemeinde, pag. 116
25 Plan Grundriss Erdgeschoss vom 16.04.2013, eingereicht am 22.07.2014, Vorakten der Gemeinde, pag. 229


RA Nr. 110/2016/8
11
erneut in der materiellen Beurteilung vom 19. November 2013 schriftlich darauf hinwies 
und die fehlenden Unterlagen mehrmals nachforderte.26 
c)
Die Baulinie definiert zugleich den Strassenabstand (Art. 80 Abs. 1 SG27 i.V.m. 
Art. 39 BO). Der Parkplatz "PP" würde ganz oder teilweise im Strassenabstand liegen. 
Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz hat die Beschwerdeführerin im Baugesuch 
eine Ausnahme nach Art. 39 BO beantragt und später auch begründet, allerdings ohne 
Bezugnahme auf Art. 81 SG.28 Ob vorliegend eine erleichterte Ausnahme auf Zusehen hin 
(Art. 28 BauG) oder eine reguläre Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG − die allerdings 
besondere Verhältnisse voraussetzt − gewährt werden könnte, kann offen bleiben. Diese 
Frage würde sich nur stellen, wenn eine Ausnahme für das Erstellen von 
Parkierungsanlagen im Vorgartenbereich beantragt worden wäre und gewährt werden 
könnte. Da das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nicht bewilligt werden kann, braucht 
auch das Gesuch um Befreiung von der Parkplatzpflicht nicht geprüft zu werden.
6.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Das Bauvorhaben weicht massiv von den Vorschriften ab und bedürfte mehrerer 
Ausnahmebewilligungen. 
Die 
Ausnahmebewilligung 
für 
das 
Überschreiten 
der 
Gebäudetiefe kann mangels besonderer Verhältnisse nicht erteilt werden. Für die 
Unterschreitung der seitlichen Grenzabstände liegen keine Näherbaurechte vor. Für die 
Anordnung eines Parkplatzes im Vorland fehlt ein begründetes Ausnahmegesuch. Bereits 
aus diesen Gründen ist das Bauvorhaben offensichtlich nicht bewilligungsfähig. Die 
Vorinstanz hat dem Bauvorhaben daher zu Recht den Bauabschlag erteilt. Unter diesen 
Umständen erübrigt es sich, die von der Beschwerdeführerin beantragten Auflagen für die 
Einhaltung der minimalen Belichtungs- und Belüftungsfläche und für den Schallschutz zu 
beurteilen. 
26 Akten Voranfrage, pag. 6, Vorakten der Gemeinde pag. 88 f., 92, 108
27 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
28 Vorakten der Gemeinde, pag. 23


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b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG29). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV30).
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder besondere Umstände eine andere Teilung oder 
die Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die 
unterliegende Beschwerdeführerin hat den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerinnen 
5 und 8 somit deren Parteikosten zu ersetzen. 
Nach 
Art. 11 
Abs. 1 
PKV31 
beträgt 
das 
Honorar 
in 
verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie 
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG32). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand und die Schwierigkeit des 
Prozesses als deutlich unterdurchschnittlich zu werten. Das Honorar der Anwältin der 
Beschwerdegegnerin 8 wird daher auf Fr. 3'400.− festgesetzt. Hinzu kommen die 
notwendigen Auslagen (Art. 2 PKV). Ersatzfähig sind nur Auslagen, die für die 
Parteivertretung im Beschwerdeverfahren vor der BVE notwendig waren.33 Die Anwältin 
der Beschwerdegegnerin 8 macht in ihrer Kostennote Gesamtauslagen im Betrag von Fr. 
331.− geltend. Darin enthalten sind Fr. 274.− für das Kopieren des Ordners des 
Bauinspektorats. Da die Beschwerdegegnerin 8 im vorinstanzlichen Verfahren durch die 
gleiche Anwältin vertreten war, ist davon auszugehen, dass sie bereits im Besitz von 
Vorakten war. Es ist daher nicht erkennbar und wird auch nicht begründet, weshalb Kopien 
im Betrag von Fr. 274.− für das Beschwerdeverfahren notwendig waren. Die Auslagen 
werden somit auf eine Pauschale von insgesamt Fr. 120.− festgesetzt. Hinzu kommt die 
Mehrwertsteuer. Die Beschwerdeführerin hat daher der Beschwerdegegnerin 8 einen 
29 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
30 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
31 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
32 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
33 Vgl. Auer/Müller/Schindler, VwVG-Kommentar, 2008, Art. 64 N. 15


RA Nr. 110/2016/8
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Parteikostenersatz von insgesamt Fr. 3'801.60 zu leisten. Die Kostennote des Anwalts der 
Beschwerdegegnerin 
5 
im 
Gesamtbetrag 
von 
Fr. 3'140.− 
(inkl. 
Auslagen 
und 
Mehrwertsteuer) gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführerin hat der 
Beschwerdegegnerin 5 die Parteikosten von Fr. 3'140.− zu ersetzen. 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauabschlag der Stadt Bern vom 
21. Dezember 2015 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.− werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin 5 die Parteikosten im Betrag 
von Fr. 3'140.− (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und der Beschwerdegegnerin 8 
die Parteikosten im Betrag von Fr. 3'801.60 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu 
ersetzen.
4.
Die Vorakten bbew 96/2013 (Ordner pag. 1-587 und braunes Dossier, Bauvorhaben 
R.________weg 15 und 15a), sowie die Kopien zur Änderung des Bauklassenplans 
(Sichtmäppchen) gehen zurück an das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
C.________, eingeschrieben
-
Frau D.________, eingeschrieben
-
Herrn E.________, eingeschrieben
-
Frau F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt L.________, eingeschrieben
-
Frau I.________ und Herrn H.________, eingeschrieben


RA Nr. 110/2016/8
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-
Frau Rechtsanwältin K.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt 
Bern-Mittelland, 
mit 
Beilage 
gemäss 
Ziffer 
4, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin