be_bvd · 110 2020 99 · 2021-01-27 · de

Einfamilienhaus mit Einstellhalle | Saanen

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2020/99
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 27. Januar 2021
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2021/64 vom 06.04.2022). Das Bundesgericht hat die Beschwerde gegen 
das Urteil des Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGE 1C_302/2022 vom 03.02.2023).
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________
Beschwerdeführer 1
Herrn D.________
Beschwerdeführer 2
Frau E.________
Beschwerdeführerin 3
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Dr. A.________ und/oder Frau Rechtsanwältin 
B.________
Herrn G.________
Beschwerdeführer 4
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt H.________
und
Herrn I.________
Beschwerdegegner 1
Frau J.________
Beschwerdegegnerin 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________ und/oder Frau Rechtsanwältin 
K.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 
3792 Saanen
Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), Waldabteilung Alpen, Schlossgasse 6, 
3752 Wimmis


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betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 26. Mai 2020 
(Baugesuch Nr. 2019-057; Einfamilienhaus mit Einstellhalle)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 17. Mai 2019 bei der Gemeinde Saanen ein 
Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle auf Parzelle Saanen 
Grundbuchblatt Nr. N.________. Auf der Bauparzelle steht im Nordosten bereits ein Wohnhaus, 
in welchem die Beschwerdegegnerschaft selber wohnt. Das Bauvorhaben ist im Südwesten der 
Bauparzelle geplant. Die bereits vorhandene Einstellhalle soll erweitert werden. Die Parzelle liegt 
in der Wohnzone W3b. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache.
Mit Gesamtentscheid vom 26. Mai 2020 erteilte die Gemeinde Saanen dem Bauvorhaben die 
Baubewilligung 
inkl. 
Ausnahmebewilligung 
für 
die 
Unterschreitung 
des 
ordentlichen 
Waldabstandes. Gleichzeitig wies die Gemeinde das Grundbuchamt Oberland, Dienstelle Frutigen 
an, nach Rechtskraft der Baubewilligung auf der Bauparzelle die Nutzungsbeschränkung 
"Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichstellte Wohnung" anzumerken.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 - 3 und der Beschwerdeführer 4 am 25. Juni 
2020 je eine Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie 
beantragen, der Gesamtentscheid der Gemeinde Saanen vom 26. Mai 2020 sei aufzuheben und 
dem Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 vereinigte die beiden 
Beschwerdeverfahren. Es gab der Beschwerdegegnerschaft, der Gemeinde sowie der kantonalen 
Waldabteilung Gelegenheit, zu den Beschwerden Stellung zu nehmen. Zudem holte es bei der 
Gemeinde die Vorakten ein. Diese stellte das Rechtsamt den Beschwerdeführenden 1 - 3 zur 
Einsicht zu. Zusätzlich bat das Rechtsamt die Gemeinde darzulegen, wie sie praxisgemäss das 
geneigte Terrain misst und gab der Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit, die Nutzungsabsichten 
zu präzisieren. Schliesslich konnten sich die Parteien zur Qualität der Umgebungsgestaltung 
äussern sowie Schlussbemerkungen einreichen.
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde 
befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die 
Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 
Beschwerdeführenden, deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden 1 - 3 machen geltend, die Gemeinde habe ihr rechtliches Gehör 
verletzt, da sie auf ihre Begehren, Einsicht in ein von der Bauherrschaft erwähntes Schreiben 
betreffend Baustellenzufahrt zu erhalten, nicht eingegangen sei und stattdessen den Entscheid 
eröffnet habe. Auch die eingeholten Amts- und Fachberichte seien ihnen nicht eröffnet worden, 
daher hätten sie sich zu diesen Berichten auch nie äussern können. Insbesondere fehle ihnen die 
Beurteilung durch die Bau- und Planungskommission in Bezug auf die Einordnung in das Orts- 
und Landschaftsbild sowie die Ausnahmebewilligung des Amts für Wald des Kantons Bern. 
Schliesslich habe sich die Gemeinde mit ihrem Antrag, es sei ein Fachbericht der kantonalen 
Kommission 
zur 
Pflege 
der 
Orts- 
und 
Landschaftsbilder 
(OLK) 
einzuholen, 
nicht 
auseinandergesetzt.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt.5
Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst auch das Recht der Parteien, von jedem 
eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien und Behörden Kenntnis zu 
nehmen und sich dazu äussern zu können. Das gilt unabhängig davon, ob diese neue Tatsachen 
oder Argumente enthalten und ob sie die Entscheidbehörde tatsächlich zu beeinflussen 
vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über jede Eingabe zu informieren, damit sie Gelegenheit 
haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies als notwendig erachten. Daher sind den Parteien im 
Baubewilligungsverfahren sämtliche Amts- und Fachberichte sowie die Stellungnahmen der 
Gegenpartei zuzustellen.6
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine 
Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 
Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein 
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
5 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.
6 BGE 138 I 484 E. 2.1, 133 I 100 E. 4.3 ff.; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im 
erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.


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Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden 
Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei 
schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die 
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen 
würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache 
nicht zu vereinbaren wären.7 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 
Kostenverlegung zu berücksichtigen.8
c)
Der Anspruch, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme der Parteien 
und Behörden Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, führt dazu, dass die 
Gemeinde den Parteien sämtliche Eingaben der Gegenpartei oder von Fachbehörden zustellen 
muss. Dies erstreckt sich jedoch nicht auf Dokumente, die bei einer Behörde eingegangen sind, 
bevor sich eine Partei am Verfahren beteiligte. Diese sind ihr aber auf erstes Begehren hin 
zuzustellen resp. offen zu legen oder die Partei ist unter Angabe der Gründe darauf hinzuweisen, 
falls eine Zustellung oder Offenlegung nicht möglich sein sollte. Indem die Gemeinde auf die Bitte 
der Beschwerdeführenden 1 - 3 vom 22. November 2019, ihnen sei das Schreiben der 
Beschwerdegegnerschaft vom 24. Juli 2019 zuzustellen, nicht eingegangen ist und ihnen auch 
nicht sämtliche während dem Verfahren eingegangenen Amtsberichte zustellte, hat die Gemeinde 
das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden 1 - 3 verletzt. Sie hat sich zudem auch mit dem 
Antrag, es sei ein Fachbericht der OLK einzuholen, nicht auseinandergesetzt und ist 
dementsprechend ihrer Begründungspflicht nicht genügend nachgekommen. Damit hat die 
Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden 1 - 3 erneut verletzt. Die 
Gehörsverletzungen wiegen allerdings nicht sehr schwer und konnten resp. können im 
vorliegenden Verfahren geheilt werden. Das Rechtsamt hat den Beschwerdeführenden 1 - 3 
sämtliche Vorakten zur Einsichtnahme zugestellt und setzt sich mit dem erneut gestellten Antrag, 
es sei ein Fachbericht der OLK einzuholen, auseinander. Der vorinstanzliche Entscheid muss 
dementsprechend nicht aufgehoben werden. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs ist allerdings 
bei der Verlegung der Verfahrens- und Parteikosten zu berücksichtigen. 
3.
Nutzung zu Erstwohnungszwecken
a)
Das 
Bauvorhaben 
sieht 
den 
Bau 
eines 
relativ 
grossen 
Chalets 
mit 
einer 
Bruttogeschossfläche von 853.43 m2 vor. Gemäss Baugesuch ist die Realisierung einer Wohnung 
vorgesehen. Die Baukosten sollen sich auf 6.3 Millionen Franken belaufen. Das Gelände weist im 
Bereich des Bauvorhabens eine relativ starke Neigung auf. Im Erdgeschoss des geplanten 
Chalets sind eine Küche, eine Garderobe, zwei Zimmer mit Dressing und Bad, ein Wohnzimmer 
und ein Wellnessbereich vorgesehen. Im Obergeschoss sollen sich drei Schlafzimmer mit 
eigenem Bad und Dressing befinden. Im Dachgeschoss sind ein grosses Wohnzimmer sowie ein 
Esszimmer und eine Küche geplant. Es sind sowohl im Dachgeschoss wie auch im Obergeschoss 
je ein Zugang vorgesehen. Vom Obergeschoss her ist zudem die Einstellhalle direkt erreichbar. 
Die Tochter der Beschwerdegegnerschaft hat bestätigt, sie wolle in Saanen Wohnsitz nehmen.
b)
Die Beschwerdeführenden 1 - 3 rügen, es seien weder ein Arbeitszimmer noch eine 
Bibliothek vorgesehen, was darauf hindeute, dass eine klassische Zweitwohnung geplant sei und 
vom Konzept her sei eine Nutzung als Zweitwohnung möglich. Es fehlten Abklärungen hinsichtlich 
der Beweggründe des Wohnungswechsels der Tochter der Baugesuchstellenden. Mit einem 
undatierten Schreiben habe sie zwar bestätigt, sie beabsichtige, in Saanen Wohnsitz zu nehmen, 
damit sei aber nicht nachgewiesen, dass die Tochter in das zu erbauende Chalet einziehen wolle. 
7 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11.
8 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39.


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Der Nachweis, dass es sich effektiv um eine Erstwohnung handle, sei daher nicht dargetan. Im 
Übrigen könnte das Erdgeschoss ohne bauliche Änderungen als eigenständige Wohnung genutzt 
werden. Die Angaben zu den Nutzungsabsichten der Beschwerdegegnerschaft resp. der Familie 
ihrer 
Tochter 
seien 
nicht 
stimmig 
und 
widersprüchlich. 
Beispielsweise 
seien 
die 
Ankleideräumlichkeiten sowie die Bäder im Erdgeschoss grösser dimensioniert als im 
Obergeschoss. Es sei daher fraglich, ob diese Räumlichkeiten tatsächlich für die Kinder 
vorgesehen seien. Auch der Beschwerdeführer 4 macht geltend, der genügende Nachweis der 
Erstwohnungsnutzung sei nicht erbracht. Zudem sei mit der Aufteilung des Gebäudes in 
Stockwerkeinheiten zu rechnen. Deshalb müssten auch die Mindestanforderungen an 
hindernisfreies Bauen erfüllt sei. Es sei ein Fachbericht der Procap erforderlich.
Die Beschwerdegegnerschaft entgegnet, ihre erwachsene Tochter beabsichtige, mit ihren Kindern 
das neben ihrem bestehenden Haus neu zu erstellende Chalet zu bewohnen. Die Kinder würden 
die örtliche Privatschule John F. Kennedy International School besuchen. Auf Grund der Nähe der 
beiden Privatliegenschaften komme zudem nur eine familieninterne Nutzung in Frage; es sei 
lebensfremd anzunehmen, die Tochter der Baugesuchstellenden können an einem anderen Ort 
in Saanen Wohnsitz nehmen. Die Erstwohnungsnutzung sei nicht nur realistisch, sondern es 
bestehe eine konkrete Zusage der Tochter der Baugesuchstellenden. Die Dimensionierung des 
Bauvorhabens entspreche denn auch dem Lebensstandard der Beschwerdegegnerschaft und 
deren Tochter. Es sei üblich, dass Kinderbetreuerinnen und Bedienstete über entsprechende 
Räumlichkeiten im selben Haus verfügten. In ihrer Eingabe vom 6. Oktober 2020 präzisierte die 
Beschwerdegegnerschaft, das Erdgeschoss sei vor allem für die Kinder vorgesehen. Deren 
Aufenthaltsraum sei getrennt von den Eltern und die untere Küche diene auch deren separaten 
Verpflegung. Hingegen seien die Haupträumlichkeiten im Ober- und Dachgeschoss inklusive 
grosser Küche für die Eltern vorgesehen, wo sie ungestört Gäste bewirten könnten. Die Garderobe 
im Erdgeschoss diene als Umkleidemöglichkeit für die Betreuungspersonen sowie für Kleider und 
Freizeitgeräte der Kinder.
c)
Der Zweitwohnungsbestand der Gemeinde Saanen liegt über 20 Prozent.9 Demzufolge 
dürfen keine Zweitwohnungen mehr bewilligt werden (Art. 6 Abs. 1 ZWG10). Gemäss der neueren 
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien 
vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens 
als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach 
Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft von vornherein 
auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV11 
offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie 
als Erstwohnungen genutzt werden können. Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des 
Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu 
Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, 
der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- 
und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen nicht 
bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium.12
Gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG ist eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes eine Gesamtheit von 
Räumen, die insbesondere für eine Wohnnutzung geeignet sind (Bst. a), eine bauliche Einheit 
bilden (Bst. b), einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen 
Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben (Bst. c) und über eine 
9 Vgl. https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/zweit-
wohnungen.html.
10 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).
11 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
12 BGE 145 II 99 S. 101, E. 3, mit Hinweisen.


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Kocheinrichtung verfügen (Bst. d). Räumlichkeiten sind für die Wohnnutzung geeignet, sofern 
keine baulichen Massnahmen erforderlich sind, um sie als Wohnung nutzen zu können.13 Zu 
beurteilen ist somit das Bauvorhaben, wie es sich gemäss den Plänen präsentiert. Ob bauliche 
Massnahmen eine Unterteilung in zwei Wohnungen ermöglichen, kann für die Beurteilung nicht 
entscheidend sein, es sei denn, die Anordnung der Räume sei geradezu darauf ausgerichtet, als 
Wohnung resp. als zwei separate Einheiten genutzt zu werden.
d)
Für ein Einfamilienhaus weist das Bauvorhaben eine überdurchschnittlich grosse 
Bruttogeschossfläche auf. Auch die Baukosten sind relativ hoch. Dies allein spricht jedoch noch 
nicht dafür, dass im zu erstellenden Chalet mehrere Wohneinheiten geplant sind. Es ist notorisch, 
dass zahlreiche vermögende Personen ihren Wohnsitz im Saanenland (Gstaad) haben14, die 
grosse Wohneinheiten im hohen Preissegment bewohnen. Dank den beiden Kochgelegenheiten 
sowie den Wohn- und Schlafräumlichkeiten wären das Erdgeschoss und die beiden 
Obergeschosse zwar grundsätzlich geeignet, je als separate Wohneinheit genutzt zu werden. Sie 
verfügen je über die üblichen Wohnräumlichkeiten einer Wohnung. Hingegen bilden sie nicht zwei 
eigenständige Wohneinheiten, da sie nicht voneinander getrennt sind. Auch wenn eine gewisse 
räumliche Abgrenzung durch die Stockwerke vorhanden ist, verfügen sie über eine gemeinsame 
interne Treppe, die sämtliche Stockwerke miteinander verbindet. Eine Trennung mittels einer Türe 
ist nicht vorgesehen und eine solche wäre auf Grund der Ausgestaltung des Eingangsbereiches 
im Obergeschoss auch nicht ohne bauliche Veränderungen möglich. Zudem verfügt das 
Erdgeschoss nicht über einen eigenen Zugang. Sowohl der Zugang via Einstellhalle wie auch 
derjenige über den sich im Osten der Parzelle befindenden Fussweg führen ins Obergeschoss. 
Zusätzlich befindet sich ein weiterer Zugang im Dachgeschoss. Zwar wäre eine Erschliessung des 
Erdgeschosses direkt über den Garten möglich. Ein allfälliger Eingang würde allerdings direkt in 
ein Schlafzimmer oder das Wohnzimmer resp. die Küche führen. Die bauliche Planung ist somit 
nicht auf eine solche Erschliessung ausgerichtet. Es wären daher sowohl bauliche Massnahmen 
für die Abgrenzung der beiden Einheiten als auch bauliche Veränderungen für die Erstellung von 
je eigenständigen Zugängen erforderlich. Schliesslich ermöglichten zwar die beiden Küchen 
getrenntes Wohnen, allerdings befinden sich insbesondere die Wellness-Räumlichkeiten im 
Untergeschoss und wären im Falle einer Aufteilung in zwei Wohneinheiten nur von der unteren, 
deutlich kleineren und schlechter erschlossenen Wohnung zugänglich. Die Anordnung der 
Räumlichkeiten deutet somit nicht auf die Trennung der Stockwerke hin, so dass nur von einer 
Wohneinheit auszugehen ist, dies unabhängig davon, wie die zukünftigen Bewohnerinnen und 
Bewohner die Räumlichkeiten tatsächlich nutzen werden. 
e)
Da die Tochter der Beschwerdegegnerschaft bestätigt hat, sie wolle in Saanen Wohnsitz 
nehmen, sind die Bewohnenden des Bauvorhabens grundsätzlich bekannt. Daher erübrigt es sich 
grundsätzlich zu beurteilen, ob überhaupt eine Nachfrage für das Bauvorhaben besteht. Es ist 
hingegen zu prüfen, ob die Zusage der Tochter der Beschwerdegegnerschaft plausibel ist oder ob 
Indizien vorliegen, die die entsprechende Erstwohnnutzung als unrealistisch erscheinen lassen.
Die Bausumme des Bauvorhabens spricht nicht gegen die Nutzung des Chalets als Erstwohnung. 
Auch die Ausgestaltung der Räumlichkeiten lässt grundsätzlich nicht auf eine Nutzung als 
Zweitwohnung schliessen. Zwar fehlen auf der einen Seite klassische Arbeitszimmer, auf der 
anderen Seite sind jedoch insbesondere die Garderoben sehr grosszügig ausgestaltet, was bei 
einer Zweitwohnung eher ungewöhnlich ist. Auch die geräumigen Kochmöglichkeiten sprechen 
eher für eine Nutzung zu Erstwohnungszwecken.15 Mit einer Bevölkerung von knapp 7'500 
Einwohnerinnen und Einwohnern ist Saanen eine mittelgrosse Gemeinde mit entsprechender 
13 Vgl. Botschaft zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2287 ff., S. 2297.
14 BGer 1C_592/2017 vom 15.6.2018, E. 5.6.
15 BDE 110/2018/151 vom 2. Juli 2019, E. 2e; BDE 110/2018/43 vom 20. Dezember 2019, E. 5h.


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Infrastruktur. Die geplante Liegenschaft ist problemlos ganzjährig sowohl zu Fuss als auch mit 
dem Auto erreichbar. Das Zentrum von Gstaad liegt in einer Gehdistanz zum Bauvorhaben von 
ca. 15 
Minuten. 
Dieses 
bietet 
diverse 
Einkaufsmöglichkeiten, 
Freizeitangebote 
und 
Gastronomiebetriebe. Von hier aus bestehen stündliche Zugverbindungen Richtung Bern und 
Montreux. Weder die Ausgestaltung noch die Erreichbarkeit des zu erstellenden Chalets deuten 
somit auf eine Zweitwohnungsnutzung hin. 
Die John F. Kennedy International School befindet sich zehn Autominuten von der zu erstellenden 
Liegenschaft entfernt. Mit den öffentlichen Verkehrsmitteln ist sie vom Zentrum von Gstaad 
ebenfalls in zehn Minuten erreichbar. Die Schule nimmt Schülerinnen und Schüler im Alter von 
zweieinhalb bis vierzehn Jahren auf.16 Es besteht somit durchaus die Möglichkeit, dass die Enkelin 
der Baugesuchstellenden mit Jahrgang 2011 diese Schule besuchen wird. Demgegenüber ist es 
kaum realistisch, dass der Enkel, mit Jahrgang 2008, noch an diese Schule gehen wird. Mit dem 
Institut "Le Rosey" sowie der Abteilung Gstaad des Gymnasiums Interlaken befinden sich jedoch 
ebenfalls weiterführenden Schulen in unmittelbarer Nähe. Es ist demnach realistisch, dass die 
Tochter der Baugesuchstellenden sowie deren Kinder, wie von ihr bestätigt, in Saanen Wohnsitz 
nehmen werden. Es ist zudem kaum zu befürchten, dass sie beabsichtigten, in einer anderen 
Liegenschaft als dem neu zu erstellenden Chalet wohnen zu wollen. Auf Grund der Nähe der 
beiden Liegenschaften sowie der gemeinsamen Einstellhalle liegt zudem eine Nutzung des 
Bauvorhabens durch Verwandte oder Bekannte der Beschwerdegegnerschaft auf der Hand. 
Insgesamt betrachtet liegen somit keine Indizien vor, die darauf hindeuteten, dass die 
Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Abschluss der 
Bauarbeiten sistieren zu lassen. 
f)
Das Behindertengleichstellungsgesetz17 findet auf Wohngebäude mit mehr als acht 
Wohneinheiten Anwendung, für welche nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bewilligung für 
den Bau oder für die Erneuerung erteilt wird. Zu Häuser mit mehr als drei Wohnungen ist ein 
rollstuhlgängiger Zugang vorzusehen (Art. 22 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 43 Abs. 3 BauV). Die 
Baubewilligungsbehörde konsultiert die zuständigen Fachstellen, wenn gegen ein Vorhaben 
Bedenken oder Einwände wegen Missachtung von Vorschriften über Vorkehren im Interessen 
Behinderter bestehen (Art. 22 BewD).
Da nicht ein Mehrfamilien- sondern ein Einfamilienhaus geplant ist, muss dieses keine besonderen 
Anforderungen an hindernisfreies Bauen erfüllen. Der Antrag auf einen entsprechenden 
Fachbericht ist somit unbegründet und ist abzuweisen. 
4.
Abstellplätze für Fahrzeuge
a)
Die Beschwerdeführenden 1 - 3 bemängeln, es sei nicht nachvollziehbar, wie die Vor-
instanz zur Annahme komme, sechs Abstellplätze für Fahrzeuge für das bereits bestehende 
Chalet würden vorbestehen. Auf den Plänen seien sieben Abstellplätze für das vorbestehende 
Chalet definiert. Die neu geschaffene Fläche für Abstellplätze für Fahrzeuge sei zudem 
überdimensioniert. Es entstehe Platz für mindestens fünf wenn nicht sogar sechs Fahrzeuge. Die 
Dimensionen der Einstellhalle seien entsprechend zu verkleinern. Die Beschwerdegegnerschaft 
entgegnet, es würden für den Neubau nur vier neue Abstellplätze geschaffen, womit Art. 51 Abs. 1 
Bst. a BauV eingehalten sei.
16 https://jfk.ch/, zuletzt besucht am 06.01.2021.
17 Bundegesetz über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen 
(Behindertengleichstellungsgesetz, BehigG; SR 151.3).


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b)
Gemäss Art. 51 Abs. 2 BauV sind bei einer Wohnung 1 - 4 Abstellplätze für Motorfahrzeuge 
zu erstellen. Ein Abweichen von der Bandbreite ist nur zulässig, falls besondere Umstände dies 
rechtfertigen (Art. 54 Abs. 1 BauV). Gemäss Art. 57 Abs. 1 BauV18 sind bei der Erstellung von 
Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten. Dazu gehören auch die 
Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS).19 Die VSS-
Norm 40 291a (Parkieren; Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen) definiert nur 
minimale nicht aber maximale Abmessungen für Parkfelder. 
c)
Die Beschwerdegegnerschaft beantragt mit dem Baugesuch die Bewilligung von vier 
Abstellplätzen für Fahrzeuge. Diese Anzahl liegt innerhalb der zulässigen Bandbreite und ist 
dementsprechend zulässig. 
Gemäss den eingereichten Plänen soll die bestehende Einstellhalle erweitert werden. Gleichzeitig 
soll die neue Einstellhalle eine gewisse Unterteilung erfahren: Der hintere Bereich der 
Einstellhalle, der für das bestehende Chalet vorgesehen ist, soll abgesehen von einer ca. 4 Meter 
breiten Durchfahrt vom vorderen Bereich getrennt sein. Die Anzahl und Ausgestaltung der 
Abstellplätze für das vorbestehende Chalet sind nicht Gegenstand der vorliegenden Beurteilung. 
Der vordere Bereich der Einstellhalle wird einerseits als Zufahrt und Fahrgasse für die 
Abstellplätze des vorbestehenden Chalets genutzt. Gleichzeitig sind vier Abstellplätze für 
Fahrzeuge für das neu zu erstellende Chalet und Platz für Fahrräder vorgesehen. Die 
Abmessungen dieser Abstellplätze bewegen sich mit einer Länge von je ca. 5.5 Meter und einer 
Breite von ca. 2.8 Meter im Rahmen der üblichen Abmessungen und bieten damit nicht mehr Platz 
als für vier Fahrzeuge. Im Bereich der Zufahrt und der Fahrgasse können keine weiteren 
Fahrzeuge abgestellt werden. Die für die Fahrräder vorgesehene Fläche darf nicht als Abstellplatz 
verwendet werden. Die für das Bauvorhaben beantragte Anzahl Abstellplätze für Fahrzeuge sowie 
deren Ausgestaltung sind dementsprechend nicht zu bemängeln. 
5.
Beurteilung durch eine Fachstelle für Ästhetikfragen
a)
Die Bauparzelle liegt an einem gegen Südosten gerichteten Hang. Der Hang ist weitgehend 
überbaut. Im Südwesten grenzt die Bauparzelle an das Grundstück des Hotels R.________. Im 
Südosten liegt Waldgebiet. Der Hang ist vom öffentlichen Raum der Gemeinde Saanen relativ 
schlecht einsehbar; in Hangrichtung beeinträchtigen bestehende Bauten entlang den öffentlichen 
Verkehrswegen den Blick. Von den öffentlichen Strassen im Süden ist der Hang auf Grund des 
Waldes schlecht sichtbar. Das Bauvorhaben umfasst ein zweigeschossiges Gebäude mit 
Satteldach. Im Erdgeschoss sind sowohl auf der West- als auch auf der Ostseite im nördlichen 
Bereich vier resp. fünf Meter breite Anbauten vorgesehen. Diese sind um fünf Meter von der 
Südfassade zurückversetzt. Dem Obergeschoss dienen sie als Terrasse. Die Nordfassade des 
neu zu erstellenden Chalets ist fast vollständig vom Erdreich bedeckt, wohingegen die Südfassade 
frei liegt. Das Erdgeschoss liegt seitlich lediglich auf den südlichsten fünf Metern frei. Auch die 
beiden seitlichen Anbauten sollen, abgesehen von der Südfassade, vollständig im Hang 
verschwinden. Im Obergeschoss ist der nördlichste Bereich der seitlichen Fassaden vom Erdreich 
bedeckt. Das Dachgeschoss liegt vollständig frei.
b)
Die Beschwerdeführenden 1 - 3 machen geltend, das Bauvorhaben befinde sich in einem 
exponierten Gelände in der Nähe des Hotels R.________. Ein Bauvorhaben an dieser Stelle 
verlange eine sorgfältige Einpassung in das Ortsbildgebiet und eine Bezugnahme zur 
bestehenden Bebauungsstruktur. Sowohl im vorinstanzlichen als auch im vorliegenden Verfahren 
18 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7; VGE 2014/163 vom 2. September 2015, E. 3.2.


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beantrag(t)en sie daher die Beurteilung des Bauvorhabens durch die Kommission zur Pflege der 
Orts- und Landschaftsbilder (OLK).
Die Beschwerdegegnerschaft entgegnet, die leistungsfähige örtliche Kommission habe das 
Bauvorhaben beurteilt und erwogen, dass die kürzeste Distanz zum Hotel R.________ 125 Meter 
betrage und dazwischen das Schwimmbad liege, so dass nicht von einer unmittelbaren Nähe 
zwischen dem Bauvorhaben und dem Baudenkmal gesprochen werden könne.
Die Gemeinde hat in ihrem Entscheid ausgeführt, bei der Bau- und Planungskommission handle 
es sich um eine leistungsfähige örtliche Fachbeurteilung im Sinne von Art. 22 Abs. 2 BewD20. 
Diese habe das Bauvorhaben positiv beurteilt.
c)
Als leistungsfähige örtliche Fachstellen werden in der Praxis die gemeindeeigenen 
Organisationen anerkannt. Entscheidend ist dabei, dass die betreffende Organisation oder Person 
über das erforderliche Fachwissen verfügt und mit der Aufgabe vertraut ist, Bauvorhaben auf ihre 
Verträglichkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild zu beurteilen. Eine Baukommission, bestehend 
aus Baufachleuten, genügt nicht. Es braucht eine Fachkommission mit ausgewiesenen 
Fachleuten in Sachen Bauästhetik.21 
Die Bau- und Planungskommission der Einwohnergemeinde Saanen besteht aus insgesamt 
sieben Mitgliedern. Der Ressortvorsteher ist der Präsident der Kommission. Einem weiteren 
Gemeinderatsmitglied kommt das Vizepräsidium zu. Im Übrigen konstituiert sich die Kommission 
selber. Das Reglement sieht keine spezifischen Fachkenntnisse vor. Der Abteilungsleitung 
Bauinspektorat, Raumplanung und der Fachleitung Bauinspektorat sowie der Fachleitung 
Raumplanung kommen beratende Funktion mit Antragsrecht zu.22 
Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Bau- und Planungskommission verlangen kein 
spezielles Fachwissen der Mehrheit der Mitglieder bezüglich der Verträglichkeit von Bauvorhaben 
auf das Orts- und Landschaftsbild. Es ist daher nicht sichergestellt, dass die Kommission über das 
entsprechende Fachwissen verfügt, resp. aus ausgewiesenen Fachleuten in Sachen Bauästhetik 
besteht. Somit handelt es sich bei der Bau- und Planungskommission nicht um eine Fachstelle im 
Sinne von Art. 22 Abs. 2 BewD.23 
d)
Für die Beurteilung, ob die OLK im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens von der 
erstinstanzlichen Bewilligungsbehörde beigezogen werden soll, ist Art. 22a BewD massgebend.24 
Demnach konsultiert die Baubewilligungsbehörde die OLK bei prägenden Bauvorhaben, gegen 
die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind, und 
die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen können. Sie konsultiert sie insbesondere in 
besonders geschützten Gebieten (Art. 22a BewD). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 
erfüllt sein. Ob ein Bauvorhaben «prägend» ist, entscheidet sich vorab «zonenspezifisch»: Ist es 
in einem besonderen Schutzgebiet im Sinn von Art. 22a Abs. 1 Bst. a-c BewD vorgesehen, kann 
eine mögliche Beeinträchtigung des Orts- oder Landschaftsbilds als sehr wahrscheinlich vermutet 
werden, wenn entsprechende Einwände oder Bedenken bestehen. In diesen Fällen wird somit in 
der Regel davon auszugehen sein, dass ein Bauvorhaben «prägend» ist. Allerdings können es 
auch Bauvorhaben ausserhalb von Schutzzonen erfordern, die OLK zu konsultieren. In diesen 
Fällen ist «objektbezogen» zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben «prägend» ist. Ob ein Bauvorhaben 
ausserhalb einer Schutzzone prägend ist, muss demnach einzelfallweise mit Blick auf die 
20 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 9a.
22 Vgl. Reglement über die ständigen Kommissionen der Einwohnergemeinde Saanen vom 1. Januar 2005, Bau- und 
Planungskommission (BauPlaKo).
23 Vgl. BDE 110/2012/54 vom 8. März 2013, E. 4c.
24 VGE 2019/414 vom 15. Dezember 2020, E. 3.3.


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vorhandene bauliche und landschaftliche Umgebung beurteilt werden. Dem Verb «prägen» kommt 
dabei nicht nur die Bedeutung «Einfluss haben» oder «verändern» zu, viel mehr muss das 
Bauvorhaben einem Gebiet "den Stempel aufdrücken". Das Vorhaben muss in seiner Umgebung 
dominant wirken, bzw. hervorstehen, sei es wegen einer exponierten Lage, eines mächtigen 
Baukörpers oder einer untypischen Gestaltung.25 
Das Bauvorhaben liegt nicht in einem speziellen Schutzgebiet. Das Bauvorhaben ist auf Grund 
der Hanglage und der bestehenden Bebauung zudem vom öffentlichen Raum her kaum 
einsehbar. Das Bauvorhaben nimmt zudem den vorherrschenden Chalet-Stil auf und weist auch 
ähnliche Dimensionen auf. Da es zudem in den Hang hineingebaut ist, ist nur ein Teil des Chalets 
tatsächlich sichtbar. Das Bauvorhaben wird somit in seiner Umgebung nicht dominant wirken und 
ist auf Grund der schlechten Einsehbarkeit auch nicht geeignet, starken Einfluss auf das Gebiet 
zu haben. Es gilt daher nicht als prägend. Die Gemeinde hat dementsprechend zu Recht auf das 
Einholen eines OLK Berichts verzichtet. 
6.
Einpassung ins Orts- und Landschaftsbild
a)
Die Beschwerdeführenden 1 - 3 rügen, das strittige Bauvorhaben stehe in einem eklatanten 
Widerspruch zur näheren Umgebung. Ein wesentlicher Teil des Baumbestandes müsse für das 
Bauvorhaben weichen. Die für die Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Stützmauern 
stellten einen unzulässigen Eingriff in einem exponierten Gelände dar und widersprächen Art. 10b 
BauG und Art. 26 des Gemeindebaureglements. Die direkte Umgebung des Hotels R.________ 
müsse möglichst naturnah erhalten bleiben. Die Grünflächen rund um das Hotel R.________ seien 
so gross wie möglich zu gestalten. Das Bauvorhaben nehme auf diese Sonderstellung keine 
Rücksicht. Der Beschwerdeführer 4 vertritt die Ansicht, es seien keine besonderen Verhältnisse 
ersichtlich, die Stützmauern in dieser Höhe rechtfertigen könnten.
Die Beschwerdegegnerschaft entgegnet, nur der schlossartige romanische Hotelturm des Hotel 
R.________ stehe unter Schutz. Dieser sei so weit vom Bauvorhaben entfernt, dass es von 
diesem kaum eingesehen werden könne und das Hotel R.________ werde durch das Bauprojekt 
weder tangiert noch beeinträchtigt. Das geplante Chalet erfülle die Anforderungen an die Qualität 
und Ästhetik. Es nehme die bestehende Umgebung gut auf. Die erwähnten Stützmauern würden 
nicht negativ in Erscheinung treten. 
Nachdem die Bau- und Planungskommission anlässlich ihrer Sitzung vom 3. Juni 2019 verlangte, 
das Bauvorhaben sei besser ins Terrain einzubetten und die Bauherrschaft daraufhin leichte 
Veränderungen vorgenommen hat, ist sie bei ihrer Beurteilung am 1. Juli 2019 zum Schluss 
gekommen, die geplante Stützmauer beeinträchtige primär die Bewohnerinnen und Bewohner des 
Bauvorhabens und nicht die Nachbarschaft. Ähnliche Situationen gebe es bereits und die 
Gestaltung komme im eigenen Interesse des Bauherrn sicher gut. Im Entscheid hat die Gemeinde 
auf diese Beurteilung verwiesen. Mit Eingabe vom 9. November 2020 hat die Gemeinde ergänzt, 
die Neigung des Terrains liege grösstenteils unter 30°. Gemäss der Auffassung der Bau- und 
Planungskommission solle das bestehende Terrain in südöstlicher Richtung ohne grössere 
Eingriffe bestehen bleiben. Ausserdem würden entsprechende Kunstbauten den Waldabstand 
weiter unterschreiten. Um dies zu erreichen resp. zu verhindern, sei in diesem Bereich eine relativ 
hohe Stützmauer unumgänglich. 
b)
Das Hotel R.________, resp. die Liegenschaft an der L.________strasse 28 ist im 
Bauinventar des Kantons Bern als schützenswert vermerkt. Obwohl die Beschreibung 
25 VGE 2019/414 vom 15. Dezember 2020, E. 3.5.


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insbesondere auf den romantischen Hotelturm verweist, ist das gesamte Hotel aus den Jahren 
1912 / 1913 Gegenstand des Bauinventars26 und gilt damit als Baudenkmal im Sinne von Art. 10a 
BauG. Allerdings liegt zwischen diesem Baudenkmal und dem Bauvorhaben eine Distanz von 
mehr als 140 Metern. Eine gemeinsame Betrachtung der beiden Gebäude ist zudem auf Grund 
der Lage und Anordnung der Gebäude praktisch ausgeschlossen. Das Bauvorhaben befindet sich 
daher nicht in der Umgebung eines Baudenkmals, die gemäss Art. 10b BauG speziell geschützt 
wäre. Vielmehr finden die allgemeinen Ästhetikvorschriften Anwendung. 
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die „ästhetische 
Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Die Gemeinden dürfen 
eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. 
Das Baureglement der Gemeinde Saanen verlangt zusätzlich, dass alle Bauten und Anlagen 
insbesondere hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Gebäudeproportionen, Fassaden-Balkon- 
und Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden sind, dass 
zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung 
entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte Eigenart des Strassen-, Orts- und 
Landschaftsbildes gewahrt bleibt (Art. 26 Abs. 2 GBR27). Die Umgebung von Bauten und Anlagen 
ist so zu gestalten, dass sich eine gute Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild ergibt. Sie ist 
möglichst dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. Die Höhenlage von Gebäuden ist so 
festzusetzen, dass sich Terrainaufschüttungen und Abgrabungen in einem ausgewogenen 
Verhältnis bewegen (Art. 26 Abs. 2 Bst. a - c GBR). In geneigtem Terrain bis 30° Neigung dürfen 
Niveauübergänge nur mit Böschungen vorgenommen werden. Einzelne Stützmauern mit einer 
maximalen Höhe von 1.2 m sind gestattet. In geneigtem Terrain ab 30° sind höhere gestaffelte 
Stützmauern gestattet. Sie sind mittels bepflanzbarem immergrünen Böschungssystem 
auszuführen. Abweichungen von den vorgenannten Massvorschriften sind gestattet, wenn im 
Rahmen eines Gesamtkonzeptes eine bessere Umgebungsgestaltung nachgewiesen wird (Art. 
26 Abs. 2 Bst. d GBR). Die Neigung wird in der Falllinie des massgebenden Terrains bezogen auf 
die Gebäudeachse gemessen. Die Gemeinde hat ausgeführt, dass ihres Erachtens die Neigung 
in diesem Fall somit entlang der geplanten Gebäudeachse des gewachsenen Terrains zu messen 
sei.
Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei 
dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. 
Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen 
Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu 
orientieren hat.28
Die Bestimmungen des Baureglements der Gemeinde Saanen gehen über die Anordnungen des 
kantonalen Rechts hinaus. Sie sind konkreter gefasst, so dass ihnen selbständige Bedeutung 
zukommt.29
26 Vgl. Objektblatt Palacestrasse 28 des Bauinventars des Kantons Bern, abrufbar unter: 
https://apps.dynasphere.de/0001/report/rep_OBJEKT_bauinventar_476990.pdf?ts=63730282593.
27 Baureglement der Gemeinde Saanen vom 15. März 2019, genehmigt durch das kantonale Amt für Gemeinden und 
Raumordnung am 15. März 2019. 
28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.
29 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.


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c)
Das gewachsene Terrain entlang der West- und Ostfassade weist eine Neigung von knapp 
20° auf. Demzufolge liegt die Neigung entlang der Gebäudeachse deutlich unter 30° und es sind 
nur einzelne Stützmauern mit einer Höhe von 1.2 Meter erlaubt, es sei denn, es könne eine 
bessere Umgebungsgestaltung nachgewiesen werden. 
Das gewachsene Terrain muss für das neu zu erstellende Chalet relativ stark abgegraben werden. 
Das Bauvorhaben selber resp. seine Ausgestaltung negiert dabei aber nicht den natürlichen 
Hangverlauf, sondern passt sich diesem trotz dieser Abgrabung an, in dem es auf der Nordseite 
praktisch vollständig im Hang verschwindet. Auch seitlich liegt es nur teilweise frei. Dadurch bettet 
sich das Gebäude in den Hang hinein und es scheint, als würde das Terrain über die gesamte 
Fläche des Chalets relativ regelmässig abgegraben. Damit passt sich das Bauvorhaben dem 
Terrain an und ordnet sich diesem unter. Die Architektur des Bauvorhabens, dessen Proportionen 
und Materialisierung orientiert sich an den umliegenden Gebäuden. Das Chalet führt somit 
zusammen mit seiner Umgebung zu einem guten Gesamtbild.
Auf der Westseite des Gebäudes sollen die Niveauübergänge fast ausschliesslich mit Böschungen 
überwunden werden. Die einzige Ausnahme bildet der seitliche Anbau, der aber insgesamt 
ebenfalls der besseren Einbettung in das Gelände dient, da er das Gebäude als gestaffelt wirken 
lässt. Demgegenüber ist auf der Ostseite des Gebäudes resp. auf der Höhe der Anbaute eine 
knapp 30 Meter lange Stützmauer vorgesehen. Im nördlichen Bereich ist diese Stützmauer 
weniger als einen Meter hoch. In Richtung Süden nimmt deren Höhe jedoch deutlich zu. Ungefähr 
in der Mitte der Stützmauer, direkt vor der Anbaute im Erdgeschoss beträgt die Abgrabung und 
damit auch die Höhe der Stützmauer bis zu sechs Meter. Diese Höhe ist zwar beträchtlich, weil 
die Stützmauer aber in Hangrichtung verläuft, nimmt deren Höhe in südlicher Richtung 
kontinuierlich ab. Da sie entlang der östlichen Fassade verläuft, ist sie zudem im höchsten Bereich 
fast vollständig hinter dem Gebäude versteckt. Sie ist nur im Bereich der Anbaute resp. des 
Sitzplatzes in voller Höhe sichtbar. Hier beträgt ihre Höhe noch zwei bis vier Meter. Da sowohl auf 
der Kante der Stützmauer als auch unmittelbar vor der Stützmauer eine intensive Begrünung 
vorgesehen ist, wird die Stützmauer auch gegenüber dem Sitzplatz nicht ganz so hoch in 
Erscheinung treten. 
Vom öffentlichen Raum her kann die Stützmauer praktisch nicht eingesehen werden: Vom 
T.________weg dürfte die Abgrabung zwar wahrnehmbar sein, da die Mauer aber den Hang in 
die entgegengesetzte Richtung der Blickrichtung stützt, ist die Stützmauer selber nicht ersichtlich. 
Von der U.________strasse und dem V.________weg ist die Sicht auf die Stützmauer auf Grund 
der vorhandenen Bebauung sehr stark eingeschränkt. Von der alten W.________strasse ist die 
Stützmauer wegen der Hanglage und der dichten Bepflanzung ebenfalls nicht sichtbar. Auch vom 
Garten der nordwestlich gelegenen Liegenschaft ist die Stützmauer kaum ersichtlich, da das 
Bauvorhaben den Blick darauf verwehrt. Die Stützmauer ist einzig vom Aussenraum des Hotels 
R.________ sowie vom Mehrfamilienhaus auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. X.________ 
ersichtlich. Aber auch von dieser Perspektive her dürfte nur ein kleiner Teil der Mauer sichtbar 
sein.
Da die Stützmauer in Hangrichtung verläuft und grösstenteils durch das Bauvorhaben und im 
Übrigen durch die bestehende Bebauung verdeckt ist, wird sie vom öffentlichen Raum her kaum 
wahrgenommen. Sie wirkt sich daher trotz ihrer Höhe kaum auf das Landschafts-, Orts- und 
Strassenbild der Gemeinde Saanen aus und beeinträchtigt dieses Bild dementsprechend nicht. 
Die Gemeinde Saanen hat zudem überzeugend dargelegt, weshalb sie der Auffassung ist, dass 
im vorliegenden Fall die Errichtung einer hohen Stützmauer im Westen des Gebäudes einer 
Böschung vorzuziehen ist: Die Fläche im Südosten der Liegenschaft sollte möglichst unberührt 
bleiben. Die Errichtung der Stützmauer stellt eine bessere ästhetische Lösung dar, als dies mit 
einer Anböschung des gesamten Hanges erreicht werden könnte. Es ist dementsprechend 


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insgesamt nachvollziehbar, dass die Gemeinde der Ansicht ist, das Bauvorhaben resp. 
insbesondere seine Umgebungsgestaltung sei mit den kommunalen Ästhetikvorschriften 
vereinbar. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.
Da das Ortsbild durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt wird, resp. sich das Bauvorhaben auf 
das Ortsbild kaum auswirkt und sich die BVD auf Grund der vorhandenen Unterlagen und des 
öffentlich zugänglichen Bild- und Kartenmaterials einen genügenden Eindruck verschaffen konnte, 
erwies sich das Einholen eines Fachberichtes der OLK oder die Durchführung einer Besichtigung 
vor Ort als nicht erforderlich. Die entsprechenden Beweisanträge werden abgewiesen.
d)
Allerdings ist ab einer Absturzhöhe von einem Meter ein mindestens 100 Zentimeter hohes 
Geländer anzubringen; Bepflanzungen reichen ab einer Absturzhöhe von 1.5 Metern nicht mehr 
als Absturzsicherung aus (vgl. SIA Norm 358). Da auf den vorhandenen Plänen lediglich 
Bepflanzungen, nicht aber tatsächliche Absturzsicherungen eingezeichnet sind und die 
Absturzhöhen über 1.5 Meter sind, ist der vorinstanzliche Entscheid mit einer entsprechenden 
Auflage zu ergänzen.
7.
Verletzung des Waldabstands
a)
Sowohl die Beschwerdeführenden 1 - 3 als auch der Beschwerdeführer 4 machen geltend, 
die Voraussetzungen für das Unterschreiten des Waldabstandes seien nicht erfüllt. Nicht die 
Frage der Beeinträchtigung des Waldes sei massgebend, sondern ob besondere Verhältnisse 
vorliegen würden. Die Praxis für Ausnahmebewilligungen müsse zurückhaltend sein. Die 
Unterschreitung des Waldabstandes von über fünf Meter sei erheblich. Mit dieser Unterschreitung 
strebe die Beschwerdegegnerschaft einzig eine maximale Ausnützung der Bauparzelle an. Auch 
ohne Unterschreitung des Waldabstandes könnte dieses sinnvoll überbaut werden. Es sei zudem 
zu berücksichtigen, dass sich das Grundstück an exponierter Lage befinde. Daher sei die 
Unterschreitung des Waldabstandes nicht zu bewilligen.
b)
Die Waldgesetzgebung bezweckt insbesondere die Sicherstellung der Waldfunktionen des 
Waldes, namentlich ist dafür zu sorgen, dass er seine Schutz- Wohlfahrts- und Nutzfunktion 
erfüllen kann (Art. 1 Abs. 1 Bst. c WaG30). Gemäss Art. 17 WaG sind daher Bauten und Anlagen 
nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. Für 
den Kanton Bern schreibt Art. 25 Abs. 1 KWaG31 für Bauten und Anlagen einen Waldabstand von 
mindestens 30 Meter vor. Bei Vorliegen von besonderen Verhältnissen können Ausnahmen 
bewilligt werden (Art. 26 KWaG). Die zuständigen kantonalen Behörden für den Wald stellen 
generell weniger strenge Anforderungen an die "besonderen Verhältnisse" nach Art. 26 Abs. 1 
KWaG als dies die Praxis bei Art. 26 BauG verlangt. Die besonderen Verhältnisse, welche eine 
Ausnahmebewilligung rechtfertigen, werden bereits darin gesehen, dass das konkrete Vorhaben 
weder den Zweck noch die Anliegen bedroht oder vereitelt, welche mit der gesetzlichen Regelung 
des Waldabstandes verfolgt werden.32
c)
Die Waldabteilung Bauten hat für das Bauvorhaben einen positiven Amtsbericht erstellt. Sie 
formulierte einige Auflagen zum Schutz des Waldes, beantragte aber im Übrigen die Bewilligung 
des Bauvorhabens. Im vorliegenden Verfahren hat sie erläutert, jedes Bauvorhaben werde unter 
anderem in Bezug auf die topografischen Gegebenheiten, der Exposition und der Nähe zum 
30 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0).
31 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11).
32 Vgl. dazu: BVR 2003 S. 257 E. 10d, mit Hinweisen; VGE 20894 vom 5. Oktober 2000; VGE 21266 vom 21. September 
2001.


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angrenzenden Waldareal einzeln beurteilt. Da im vorliegenden Fall der Waldbestand auf gleicher 
Höhe oder tiefer liege als das Bauvorhaben, der Standort lediglich Baumhöhen von 20 bis 25 
Meter zulasse und auch die Windexposition keine besondere Gefahrensituation darstelle, führe 
ein verkürzter Waldabstand von 25 Meter zu keinem erkennbaren Nachteil für das Mikroklima und 
die Wohnhygiene des geplanten Wohnhauses. Es seien zudem weder Feuchtigkeitsschäden noch 
Einwuchs von Hauptwurzeln zu befürchten. Auch die Schutzfunktionen des Waldes als 
Gerinneschutzwald und als Objektschutzwald gegen Hangmuren würden durch das Bauvorhaben 
nicht beeinträchtigt und auch die Bewirtschaftung sei dank des vorhandenen kleinen Fahrweges 
am Waldrand gewährleistet. 
d)
Die detaillierten Ausführungen der Waldabteilung Bauten im vorliegenden Verfahren zeigen, 
dass sie die Situation vor Ort gut kennt und den Sachverhalt sorgfältig abgeklärt hat. Gemäss den 
Feststellungen der Waldabteilung Alpen beeinträchtigt das Bauvorhaben weder die 
Schutzfunktionen des Waldes noch wird dadurch dessen Bewirtschaftung erschwert oder der 
natürliche Lebensraum der Tiere beeinträchtigt. Es liegen keine Gründe vor, an der Fachmeinung 
der Waldabteilung Alpen zu zweifeln. Im Gegenteil, deren Ausführungen sind nachvollziehbar und 
schlüssig. Trotz Reduktion des Waldabstandes kann der Wald seine Funktionen weiterhin erfüllen. 
Die Reduktion des Waldabstandes beeinträchtigt seinen Zweck damit nicht. Dem Bauvorhaben 
durfte somit eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Waldabstandes um gut fünf 
Meter erteilt werden. 
8.
Baustellenorganisation
a)
Der Beschwerdeführer 4 macht geltend, der Baustellenverkehr, der ausschliesslich über die 
Einstellhallenzufahrt des bestehenden Chalets auf der Bauparzelle geführt werden solle, führe zu 
erheblichen Immissionen zulasten von ihm und der Anwohnerschaft des Grundstücks Saanen 
Gbbl. Nr. Y.________. Eine Baustellenzufahrt über die Strecken V.________weg - 
T.________weg biete dem Baustellenverkehr mehr Platz und eigne sich für die Projektrealisierung 
deutlich besser. Der vorinstanzliche Entscheid lasse ausser Acht, dass mit gravierendem Lärm, 
Staubentwicklung und Vibrationen sowie Mehrverkehr zu rechnen sei. Es werde zudem bestritten, 
dass der sich direkt über der Einstellhalle befindende Fussgängerweg weiterhin unbeeinträchtigt 
genutzt werden könne. Die erforderlichen Massnahmen im Sinne von Art. 37 Abs. 5 GBR seien 
nicht getroffen worden und es liege kein detailliertes Baustellenkonzept vor. Er verlange von der 
Beschwerdegegnerschaft einen annehmbaren Vorschlag für alternative Standorte der 
Baustellenerschliessung. 
b)
Ein Baugrundstück muss grundsätzlich auch für den Baustellenverkehr genügend 
erschlossen sein. Dazu gehört, dass die Erschliessungsstrassen den durch die Baustelle 
generierte Mehrverkehr aufnehmen können. Bestehen verschiedene Optionen für den 
Baustellenverkehr, besteht keine öffentlich-rechtliche Grundlage, um der Bauherrschaft 
vorzuschrieben, welche Option sie wählt. Nähere Angaben zur Baustellenorganisation sind zudem 
nicht Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung. Sie gehören nicht zu den gemäss Art. 11 
ff. BewD notwendigen Angaben im Baugesuch. Auch Art. 37 GBR enthält im Allgemeinen 
Bestimmungen zur Bauausführung. Diese kann aber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
nicht überprüft werden, da in diesem Verfahrensstadium der konkrete Ablauf resp. Zeitpunkt der 
verschiedenen Bauphasen nicht bekannt ist. Dass bei der Ausführung von Bauarbeiten die zum 
Schutze von Personen, Sachen und Umwelt erforderlichen Massnahmen zu treffen sind, ergibt 
sich insbesondere auch aus den Bestimmungen zur Hygiene und Unfallverhütung auf Bauplätzen 
gemäss Art. 70 ff. BauV. Die Überprüfung der Umsetzung der entsprechenden Massnahmen kann 
aber, wie bereits erläutert, nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erfolgen. Ein 


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normales Ausmass an Baulärm ist zudem zu dulden.33 Schliesslich ist im Grundbuch auf der 
Bauparzelle kein öffentliches Wegrecht eingetragen. Im Übrigen enthält der Entscheid der 
Gemeinde die Auflage, dass der öffentliche Verkehrsraum und Privatgrund Dritter durch das 
Bauvorhaben nicht behindert werden dürfen. Ob ein privater Fussweg während der Bauphase 
nicht begehbar sein wird und ob der Beschwerdeführer 4 daraus zivilrechtliche Ansprüche ableiten 
könnte, ist nicht von der Baubewilligungsbehörde zu prüfen. Auch diese Rügen erweisen sich 
somit als unbegründet, soweit darauf überhaupt einzugehen ist.
9.
Rechtsverwahrung und Lastenausgleichsbegehren
a)
Der Beschwerdeführer 4 erklärt, falls der Entscheid vom 26. Mai 2020 nicht aufgehoben 
werde, halte er an seiner bereits in der Einsprache angemeldeten Rechtsverwahrung und dem 
Lastenausgleichsbegehren fest.
b)
Beansprucht ein Bauherr einen Sondervorteil, so ist darauf in der Baupublikation oder in 
einer besonderen Mitteilung an die betroffenen Nachbarn hinzuweisen mit der Aufforderung, 
allfällige Lastenausgleichsbegehren innert der Einsprachefrist oder einer in der Mitteilung 
genannten besonderen Frist bei der bezeichneten Behörde zu melden (Art. 31 Abs. 1 BauG). In 
Ziffer 
26 
des 
angefochtenen 
Gesamtentscheids 
wird 
unter 
anderem 
das 
Lastenausgleichsbegehren 
des 
Beschwerdeführers 
4 
mitgeteilt. 
Das 
Anliegen 
des 
Beschwerdeführers 4 ist bereits erfüllt. 
c)
Die Rechtsverwahrung bezweckt die Orientierung der Gesuchstellenden und der Behörden 
über 
Privatrechte, 
welche 
durch 
das 
Bauvorhaben 
berührt 
werden, 
und 
über 
Entschädigungsansprüche, die daraus abgeleitet werden können (Art. 32 Abs. 1 BewD). 
Rechtsverwahrungen sind gemäss Art. 36 Abs. 3 Bst. f BewD ins Dispositiv des Bauentscheids 
aufzunehmen. Dadurch wird die Bauherrschaft in die Lage versetzt, ihnen allenfalls durch 
Projektänderung Rechnung zu tragen. Die Rechtsverwahrung kann auch noch im 
Beschwerdeverfahren vorgemerkt werden, sofern die Vorinstanz die Anmerkung unterlassen hat. 
Die Vorinstanz hat in Ziffer 25 des Gesamtentscheids der Bauherrschaft von den angemeldeten 
Rechtsverwahrungen Kenntnis gegeben. Die Bauherrschaft erhielt damit die Möglichkeit, den 
Einwänden der Einsprechenden und damit auch des Beschwerdeführers 4 Rechnung zu tragen, 
soweit sie zivilrechtliche Ansprüche befürchtete. Damit wurde der Zweck der Rechtsverwahrung 
erfüllt. Somit gilt die Kenntnisnahme der Rechtsverwahrungen als erfolgt. Eine Erneuerung bzw. 
Bestätigung der Rechtsverwahrung im oberinstanzlichen Verfahren ist nicht notwendig. 
10.
Kosten
a)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht bewilligt hat 
und die Beschwerden abzuweisen sind soweit darauf eingetreten werden kann. Die Vorinstanz 
hat allerdings das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden 1 - 3 verletzt.
b)
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Den Vorinstanzen 
können grundsätzlich keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG i.V.m. 
Art. 2 Abs. 1 Bst. a und b VRPG). Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus 
33 VGE 110/2016/342 vom 21. September 2019, E. 3.3.


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einer Pauschalgebühr. Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können 
zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Werden in einem einzigen 
Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen 
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 
GebV). 
Die Pauschalgebühr für die beiden separat eingereichten Beschwerden wird bestimmt auf je 
2’100.00 Franken. Da sie zum Teil ähnliche Rügen beinhalteten, werden die Pauschalen um je 
einen Drittel, d.h. auf je 1'400.00 Franken reduziert. Diese werden grundsätzlich den 
unterliegenden Beschwerdeführenden zur Bezahlung auferlegt. Die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs der Beschwerdeführenden 1 - 3 stellt jedoch einen besonderen Umstand im Sinne von 
Art. 108 Abs. 1 VRPG dar.34 Dieser rechtfertigt es, deren Verfahrenskosten um einen Siebtel, 
ausmachend 200.00 Franken zu reduzieren. 
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuale Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Gemäss 
der 
verwaltungsgerichtlichen 
Rechtsprechung 
hat 
die 
Vorinstanz, 
die 
eine 
Gehörsverletzung 
begangen 
hat, 
die 
von 
der 
Gehörsverletzung 
betroffenen 
Beschwerdeführenden bei den Parteikosten zu entlasten.35 Daher hat die Gemeinde Saanen den 
Beschwerdeführenden 1 - 3 einen Siebtel ihrer Parteikosten zu ersetzen.
Die Kostennoten der Rechtsvertreter der Parteien geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 
Gemeinde Saanen hat somit den Beschwerdeführenden 1 - 3 Parteikosten im Umfang von 817.60 
Franken zu ersetzen. Die Parteikosten der Beschwerdegegnerschaft im Umfang von 6'420.65 
Franken werden den Beschwerdeführenden 1 - 3 und dem Beschwerdeführer 4 je hälftig, 
ausmachend je 3'210.30 Franken, auferlegt. 
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2.
Der Gesamtentscheid der Gemeinde Saanen vom 26. Mai 2020 wird mit der Auflage 
ergänzt, dass auf Stützmauern mit einer Höhe von mehr als einem Meter 
Absturzsicherungen, resp. ab einer Höhe von 1.5 Meter Geländer mit einer Höhe von mind. 
einem Meter, anzubringen sind. Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Gemeinde 
Saanen bestätigt.
3.
a)
Den Beschwerdeführenden 1 - 3 werden Verfahrenskosten im Umfang von 1'200.00 
Franken auferlegt. Sie haften solidarisch für den ihnen auferlegten Betrag. 
b)
Dem Beschwerdeführer 4 werden Verfahrenskosten im Umfang von 1'400.00 Franken 
auferlegt.
34 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21.
35 VGE 2014/198 vom 6. August 2015, E. 4.4.


BVD 110/2020/99 
17/17
Separate Zahlungseinladungen folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist. 
4.
a)
Die Gemeinde Saanen hat den Beschwerdeführenden 1 - 3 Parteikosten im Umfang 
von 817.60 Franken zu bezahlen.
b)
Die Beschwerdeführenden 1 - 3 haben der Beschwerdegegnerschaft Parteikosten im 
Betrag von 3'210.30 Franken zu bezahlen. Sie haften für den ihnen auferlegten Betrag 
solidarisch. 
c)
Der Beschwerdeführer 4 hat der Beschwerdegegnerschaft Parteikosten im Betrag von 
3'210.30 Franken zu bezahlen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt Dr. A.________ und/oder Frau Rechtsanwältin B.________, 
eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben
-
Herrn 
Rechtsanwalt 
F.________ 
und/oder 
Frau 
Rechtsanwältin 
K.________, 
eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben
-
Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), Waldabteilung Alpen, per Email
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.