be_bvd · 110 2024 117 · 2024-11-27 · de

Ersatzneubau Einfamilienchalet | Saanen

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Bau- und Verkehrsdirektion
Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra
BVD 110/2024/117
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 27. November 2024
in der Beschwerdesache zwischen
C.________ und weitere 3 Beschwerdeführende
Beschwerdeführerin 1
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________
und
A.________
Beschwerdegegnerin 1
Einfache Gesellschaft bestehend aus:
J.________
Beschwerdegegnerin 2
I.________
Beschwerdegegnerin 3
K.________
Beschwerdegegnerin 4
L.________
Beschwerdegegnerin 5
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 
3792 Saanen
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 26. Juli 2024 
(eBau Nr. D.________; Ersatzneubau Einfamilienchalet) sowie die Verfügung des Amts für Ge-
meinden und Raumordnung (AGR) vom 16. Januar 2024 (G.-Nr.: 2021.DIJ.4456)


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I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 9. Juni 2021 bei der Gemeinde Saanen ein Bau-
gesuch ein für den Abbruch eines bestehenden Chalets und den Ersatzneubau eines Einfamilien-
chalets auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. Q.________. Die Parzelle liegt in der Landwirt-
schaftszone. Im Verlaufe des Verfahrens reichten die Beschwerdegegnerinnen zwei Projektände-
rungen ein, am 13. Dezember 2021 eine «gestalterische Anpassung zwecks Wahrung der Identität 
(Wesensgleichheit)» und am 12. Januar 2023 «eine Nutzungs- und Fassadenanpassung im EG, 
eine Reduktion der Nebenflächen im UG, ein Verzicht auf Unterstand und Anpassungen in der 
Umgebung». Gegen das Bauvorhaben und die Projektänderungen erhoben die Beschwerde-
führenden Einsprache. Mit Verfügung vom 16. Januar 2024 erteilte das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG1 unter Auflagen. Gestützt auf 
diese Verfügung erteilte die Gemeinde Saanen mit Gesamtentscheid vom 26. Juli 2024 die Bau-
bewilligung unter diversen Auflagen. Zudem wurde das Grundbuchamt angewiesen, im Grund-
buch auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. Q.________ eine Nutzungsbeschränkung «Zweck-
entfremdungsverbot Wohnen für sämtliche Räume im Untergeschoss gemäss Plan Grundrisse, 
3.Ba.2.01, vom 13.12.2021, rev. 11.01.2023, Eingang 12.01.2023» anzumerken.
2.
Gegen diesen Gesamtentscheid reichten die Beschwerdeführenden am 29. August 2024 
Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die 
Aufhebung des Gesamtentscheids vom 26. Juli 2024 sowie der Verfügung des AGR vom 16. Ja-
nuar 2024 und die Erteilung des Bauabschlags. In formeller Hinsicht beantragen sie einerseits die 
Edition der Baubewilligungsakten der in den 1990er-Jahren realisierten Umbauten und Erweite-
rungen des betreffenden Wohnhauses und die Einsicht in diese Akten. Andererseits beantragen 
sie die Durchführung eines Augenscheins im bestehenden Gebäude zwecks Aufnahme der Ge-
schossflächen.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 24. September 2024 beantragt das 
AGR die Abweisung der Beschwerde. In der Beschwerdeantwort vom 27. September 2024 stellen 
die Beschwerdegegnerinnen den Antrag, die Beschwerde und die Verfahrensanträge seien abzu-
weisen. Auch die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 27. September 2024 die Abwei-
sung der Beschwerde. 
4.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).


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a)
Der Entscheid der Gemeinde ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 Abs. 1 KoG3, die 
Verfügung des AGR eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9 Abs. 2 Bst. b KoG. Beide sind 
gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit Beschwerde nach Art. 40 
Abs. 1 BauG4 bei der BVD anfechtbar. Diese ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Sämtliche Beschwerdeführenden haben sich im vorinstanzlichen Verfahren als Ein-
sprechende beteiligt und sind mit ihrer Einsprache nicht durchgedrungen. Sie sind daher formell 
beschwert.
c)
Neben der formellen Beschwer bedarf es auch der materiellen Beschwer: Nach Art. 40 
Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG sind zur Beschwerde Personen befugt, 
die durch das Bauvorhaben unmittelbar in ihren eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen 
sind. Diese Interessen können rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Es braucht aber eine be-
sondere Betroffenheit, eine besonders nahe Beziehung zur Streitsache. Es ist erforderlich, dass 
die Einsprecherinnen und Einsprecher persönlich vom Bauvorhaben in höherem Mass als die All-
gemeinheit berührt werden.5
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die besondere Beziehungsnähe zum Streit-
gegenstand bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. In einer beson-
ders nahen Beziehung zur Streitsache stehen naturgemäss die Nachbarn des Baugrundstücks. 
Ihre Einsprachebefugnis ist dementsprechend in der Regel nicht problematisch. Unter Nachbarn 
versteht die Verwaltungs- und Gerichtspraxis insbesondere die Eigentümerinnen und Eigentümer 
von Nachbargrundstücken sowie Personen, die an solchen Grundstücken dinglich berechtigt sind. 
In der Regel wird auch die Einsprachebefugnis der Mieter und Pächter von Nachbarliegenschaften 
anerkannt. Der Kreis der betroffenen Nachbarschaft kann aber nicht allgemein festgelegt werden, 
sondern muss im Einzelfall nach den konkreten Verhältnissen bestimmt werden. Die Einsprache-
befugnis des Nachbarn ist in der Regel jedoch zu bejahen, wenn dessen Liegenschaft unmittelbar 
an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt 
wird. Darüber hinaus reicht die Nachbarschaft so weit wie die allfälligen nachteiligen Auswirkun-
gen des Bauvorhabens. Es wird zwar darauf verzichtet, auf bestimmte feste Werte abzustellen. 
Das Bundesgericht anerkennt die Legitimation von Nachbarn bis zu einem Abstand von 100 m 
aber regelmässig.6 Allerdings ergibt sich die Legitimation nicht schon allein aus der räumlichen 
Nähe, sondern erst aus einer daraus herrührenden besonderen Betroffenheit.7
Art. 35a Abs. 1 BauG lässt sodann private Organisationen zur Erhebung von Einsprachen auch 
ohne Nachweis eines besonderen Berührtseins zu, wenn sie die Rechtsform einer juristischen 
Person aufweisen und rein ideelle Zwecke verfolgen (sog. ideelle Verbandsbeschwerde). Nach 
Art. 35c Abs. 3 BauG können sie aber nur Rügen erheben in Rechtsbereichen, die seit mindestens 
zehn Jahren Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden.
d)
Die Beschwerdeführerin 1 ist gemäss ihren Statuten ein Verein im Sinne von Art. 60 ff. 
ZGB8. Dieser wurde am 29. September 2000 gegründet. Art. 2 Abs. 1 der Statuten formuliert den 
Zweck des Vereins wie folgt: «Der Verein bezweckt, die Gegend der H.________ in Gstaad in 
ihrem derzeitigen Zustand zu bewahren. Er widersetzt sich insbesondere jedem Bauprojekt, wel-
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
5 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c N. 16.
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 17 f.
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 16.
8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).


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ches die Gegend und die Landschaft der H.________ verunstaltet oder eine zu intensive Entwick-
lung nach sich ziehen könnte.» Dabei handelt es sich um ideelle Ziele. Die Beschwerdeführerin 1 
erfüllt damit die Voraussetzungen von Art. 35a Abs. 1 i.V.m. Art. 35c Abs. 3 BauG und ist daher 
zur Beschwerdeführung legitimiert.
e)
Der Beschwerdeführer 2 ist Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Parzellen Saanen 
Grundbuchblatt Nrn. E.________ und F.________. Der Beschwerdeführer 3 ist Nutzer und die 
Beschwerdeführerin 4 (deren Präsident des Verwaltungsrates der Beschwerdeführer 3 ist) Grun-
deigentümerin der rund 50 m nordwestlich der Bauparzelle liegenden Parzelle Saanen Grund-
buchblatt Nr. S.________.
Diese Parzelle wird zudem über die gleiche Strasse wie das Baugrundstück erschlossen. Die Be-
schwerdeführenden 2 bis 4 sind damit unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen 
und daher ebenfalls zur Beschwerdeführung legitimiert.
2.
Rechtliches Gehör, Beweismittel
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, sie hätten in ihren Einsprachen verschiedene Ver-
fahrens- und Beweisanträge gestellt (u.a. Akteneinsicht, Durchführung eines Augenscheins und 
Edition der Baubewilligungsakten aus den Jahren 1993 und 1997), mit welchen sich die Vorin-
stanzen in keiner Weise auseinandergesetzt hätten. Damit hätten diese ihre Prüfungs- und Be-
gründungspflicht sowie das rechtliche Gehör von ihnen verletzt. Diese Verletzung des rechtlichen 
Gehörs könne zwar allenfalls im Rahmen des Beschwerdeverfahrens geheilt werden, sofern die 
erforderlichen Beweismassnahmen nachgeholt würden. Zumindest im Kostenpunkt sei der 
Gehörsverletzung aber Rechnung zu tragen.
Die Beschwerdegegnerinnen führen aus, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sei nicht ersicht-
lich. Die Durchführung eines Augenscheins im Baubewilligungsverfahren sei nicht notwendig. Die 
Baubehörden würden die örtlichen Verhältnisse bestens kennen. Die Akten seien den Beschwer-
deführenden zudem sehr wohl bekannt, wie deren umfangreichen Ausführungen ohne weiteres 
entnommen werden könne. Nach Ansicht der Gemeinde ist die Relevanz der Archivakten sowie 
eine Feststellung vor Ort für die Beschwerdeführenden nicht ersichtlich. 
b)
Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweis-
anträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG9). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. 
VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, 
sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflicht-
gemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die rich-
tige und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die Ent-
scheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise 
verzichten. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches 
Gehör nicht.10
Ob die Vorinstanz, welche das Vorhaben bewilligte, auf die beantragten Beweismassnahmen und 
insbesondere den beantragten Augenschein verzichten durfte, kann hier offen bleiben. Im vorlie-
genden Beschwerdeverfahren wurden die Baubewilligungsakten aus den Jahren 1993 und 1997 
ediert. Ein Augenschein und weitere Beweismassnahmen sowie die in der Beschwerde beantragte 
Beurteilung durch die Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
dagegen erweisen sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren mit anderem Ausgang für die Be-
9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
10 BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3, je mit Hinweisen.


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urteilung der massgebenden Fragen als unnötig. Ebenso konnte aufgrund der Gutheissung der 
Beschwerde auf die von den Beschwerdeführenden beantragte Einsicht in die Baubewilligungs-
akten aus den Jahren 1993 und 1997 verzichtet werden. 
3.
Art. 24c RPG, Grundsätze 
a)
Das AGR erteilte dem Vorhaben mit Verfügung vom 16. Januar 2024 die Ausnahmebewilli-
gung nach Art. 24c RPG. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass diese Ausnahmebe-
willigung zu Unrecht erteilt wurde. 
b)
Das bestehende Chalet liegt in der Landwirtschaftszone und wird zu Wohnzwecken genutzt. 
Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb 
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Vor-
liegend ist unbestritten, dass das bestehende Chalet der Beschwerdegegnerinnen vor dem 1. Juli 
1972 rechtmässig erstellt wurde und Art. 24c RPG zur Anwendung gelangt.
c)
Bauten und Anlagen, die unter den Geltungsbereich von Art. 24c RPG fallen, können erneu-
ert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig 
erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit 
den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Eine Änderung gilt 
als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer 
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art 
zulässig sind (Art. 42 Abs. 1 RPV11). Die Veränderungen können sowohl in inneren Umbauten als 
auch in äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen bestehen. Ob die Identität der Baute 
im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 
Abs. 3 Satz 1 RPV). In Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV sind allerdings feste quantitative Obergrenzen 
verankert, bei deren Überschreiten die Identität der Baute in jedem Fall als nicht mehr gewahrt gilt. 
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die 
Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV), 
d.h. in der Regel beim Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972. 
Damit Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild zulässig sind, müssen sie für eine zeit-
gemässe Wohnnutzung oder für eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, 
die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). Eine Baute oder Anlage 
darf schliesslich nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Ab-
bruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Inter-
esse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach 
Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche umfassen kann. Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV ist nicht anwendbar. 
Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demje-
nigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV).
4.
Flächenmässige Erweiterungsmöglichkeiten 
a)
Wie ausgeführt (E. 3c) kann gestützt auf die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG eine 
altrechtliche und rechtmässig erstellte Baute gemäss Art. 42 Abs. 4 RPV abgebrochen und durch 
einen Neubau ersetzt werden, sofern die bestehende Baute im Zeitpunkt der Zerstörung oder des 
Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes In-
teresse besteht. Dabei ist gemäss dieser Bestimmung zu beachten, dass das Gebäudevolumen 
nur soweit wieder aufgebaut werden darf, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche 
umfassen kann, wobei ausdrücklich festgehalten wird, dass Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV nicht an-
wendbar ist. Damit muss Art. 42 Abs. 3 Bst b RPV beachten werden. Gemäss dieser Bestimmung 
11 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).


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gilt im Zusammenhang mit der Wahrung der Identität in jedem Fall folgende Regel: Unter den 
Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehen-
den Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich 
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von an-
rechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 über-
schreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb an-
gerechnet.
Das AGR erachtete diese Voraussetzungen beim vorliegend zu beurteilenden Abbruch und Er-
satzneubau als erfüllt und führte hierzu in seiner Verfügung vom 16. Januar 2024 Folgendes aus: 
«Das AGR hat vorliegend (nochmals) eine eigene Berechnung – gestützt auf die Baugesuchsunterlagen 
und -pläne der Baubewilligungsverfahren von 1993 sowie 1997 – der bestrittenen Volumina und der 
Flächen vorgenommen.
•
Volumina: Das Ausgangsvolumen beträgt 708 m3 (Volumen 1972 + die – nach hiesiger Leseart – 
auch Bestandesschutz geniessende Erweiterung von 1993, da damals [und unter altem Recht] recht-
mässig bewilligt).
Zu diesem Ausgangsvolumen sind – gemäss ständiger Praxis – folgende Korrekturen hinzuzuzählen: 
Einhaltung einer Raumhöhe von 2.30 m im Erdgeschoss sowie der minimalen Raumhöhe von 2.30 
m über 50 % des Dachgeschosses sowie die (neue) Dämmung des Hauptdaches. Nicht angerechnet 
werden kann eine Aussendämmung, da es sich vorliegend nicht um eine nachträgliche Aussendäm-
mung, sondern um einen Abbruch mit Wiederaufbau handelt. Dies ergibt somit ein Mehrvolumen von 
(nur) 167 m3. 
Somit kann der Neubau maximal über ein (oberirdisch in Erscheinung tretendes) Volumen von 875 
m3 verfügen.
Das – oberirdisch in Erscheinung tretende – Volumen des Neubauprojekts entspricht somit 
den bundesrechtlichen Maximalvorgaben.
Zusätzliches unterirdisches Volumen (vorliegend das UG) kann nur insoweit geschaffen werden, als 
dass dazu allenfalls noch Erweiterungsflächen der BNF zur Verfügung stehen (s. dazu die erste Rück-
weisung des AGR vom 15. Dezember 2022). 
•
Flächen: Aufgrund der Baupläne von 1993 und einen im April 2021 – auf Antrag der Gemeinde Saa-
nen – vor Ort durchgeführten Augenschein des AGR (mit der Bauverwaltung Saanen) ergeben sich 
die folgenden Ausgangsflächen per 1.7.1972: aBGF: 160.5 m2 (DG 46.94 + OG 80.24 + EG 33.32 
m2) und BNF: 120.28 m2 (EG 46.94 + DG 33.32 + Schopf alle 3 Ebenen 3 x 13.34 m2). Der 33.32 m2 
grosse Hobbyraum sowie die Werkstatt im alten EG werden – aufgrund ihrer Befensterung – vom AG 
als BGF angerechnet.
Das theoretische Erweiterungspotential sieht somit wie folgt aus: BGF = 48.15 m2 (sofern im best. 
Volumen zu ½ = 96.30 m2) und BFN = 36.02 m2.
Das erneut geänderte Projekt beinhaltet eine Erweiterung der BGF von 79.97 m2 (welche nur zur 
Hälfte anzurechnen ist: 39.99 m2), was das zulässige Mass einhält (bzw. unterschreitet, s. oben). 
Da die maximale Flächenerweiterung 100 m2 nie übersteigen darf, kann die BNF-Erweiterung im Pro-
jekt maximal 60.01 m2 betragen. Dies führt zu einer maximal möglichen BNF im UG von 84.26 m2 
(60.01 m2 und «übrigbleibende» bestehende [d.h. nicht in BGF umgewandelte] BNF von 24.25 m2), 
denn diese Flächen können im UG [= neues Volumen] nur um 30 % erweitert werden. Die geplante 
BNF im UG beträgt neu 84.12 m2; damit wird das zulässige Mass eingehalten.
Der diskutierte Massageraum im EG (mitsamt Badzimmer) ist in der vorliegenden Projektänderung 
nicht mehr geplant. Die Treppe ins UG bleibt korrekterweise der BNF angerechnet (3.15 m2 hier zu 
½ = 1.57 m2).»
b)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, die angefochtene Verfügung des AGR basiere auf 
einer mehrfachen Verletzung der Vorgaben bezüglich der zulässigen Volumen- und Flächener-
weiterung. Es sei nicht korrekt, dass das AGR im Ausgangszustand von einem Volumen von 


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708 m3 ausgehe und die in den 1990er-Jahren realisierte Volumenerweiterung hinzurechne. 
Massgebend sei vielmehr der Zustand am Stichtag 1. Juli 1972. Selbst wenn man auf den aktuel-
len Zustand abstellen würde, betrage das Volumen lediglich 650 m3. Der Ersatzneubau sei 40 cm 
länger, 48 cm breiter und 91 cm höher als das bestehende Gebäude und dies könne nicht mit der 
ungenügenden Isolation gerechtfertigt werden. Das deutlich grössere Gebäudevolumen sei ins-
besondere auf das sehr hohe Obergeschoss mit einer Raumhöhe von bis zu 4.64 m zurückzu-
führen. In der Landwirtschaftszone bestehe kein Anspruch auf entsprechende Gebäudeerweite-
rungen. Die Verfügung des AGR sei auch in Bezug auf die Flächenberechnung falsch: Massge-
bend sei auch in dieser Hinsicht der Vergleichszustand per 1. Juli 1972. Ob damals tatsächlich 
eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 160.50 m2 und eine BNF von 120.04 m2 bestanden habe, 
sei umstritten und anhand der alten Pläne zu verifizieren. Die Flächenvorgaben würden auch bei 
Abstellen auf die Angaben des AGR verletzt. Bei einer vorbestehenden BGF von 160.50 m2 dürfte 
bei einem Abbruch und Neubau eine BGF von maximal 208.65 m2 realisiert werden. Da nach dem 
Abbruch kein vorbestehendes Volumen mehr vorliege, sei die Erweiterung nicht nur halb (wie das 
AGR glaube), sondern ganz anzurechnen (Art. 42 Abs. 4 RPV). In Verletzung dieser Vorgaben 
sei beim Neubau eine BGF von 240.67 m2 vorgesehen. 
Die Beschwerdegegnerinnen dagegen kommen zum Schluss, dass das AGR von den richtigen 
Vorgaben bezüglich zulässiger Volumina und der Flächenerweiterung ausgeht. Das vom AGR 
angenommene Ausgangsvolumen von 708 m3 sei korrekt. Die Erweiterung aus dem Jahr 1993 
sei bewilligt worden und geniesse Bestandesschutz. Sie sei unter altem Recht rechtmässig bewil-
ligt worden. Die Behauptung, das Volumen betrage nur 650 m3, sei nicht korrekt und auch nicht 
näher begründet. Das maximal zulässige Mehrvolumen betrage 167 m3 und dieses werde gestützt 
auf den Bauplan ohne Weiteres eingehalten. Die Flächenberechnung sei ebenfalls korrekt. Die 
Erweiterung sei, anders als die Beschwerdeführenden behaupten, nur zur Hälfte anzurechnen, da 
die Erweiterung im bestehenden Volumen erfolge.
c)
Strittig ist zunächst, ob bei einem Abbruch und Wiederaufbau gewisse Erweiterungen ge-
stützt auf Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV immer noch als Erweiterungen «innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens» gelten können, welche nur halb angerechnet werden. Die Beschwerdeführen-
den sind der Ansicht, dass ein Ersatzneubau, auch wenn er am gleichen Ort erfolgt, stets als 
Änderung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt 
werden und sie ergibt sich auch nicht aus den von den Beschwerdeführenden in diesem Zusam-
menhang aufgeführten Fundstellen. Vielmehr muss aus den massgebenden, auch von den Be-
schwerdeführenden zitierten Erläuterungen zur RPV12 das Gegenteil abgeleitet werden: Darin 
wird zwar zunächst begründet, wieso bei einem Abbruch und Wiederaufbau – wie in Art. 42 Abs. 
4 RPV ausdrücklich festgehalten – Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV nicht zur Anwendung gelangt. So sei 
Sinn der Lockerung, welche sich durch Absatz 3 Buchstabe a ergebe, das vorhandene Gebäude-
volumen besser nutzen zu können, so lange es ohnehin bestehe. Hingegen könne es nicht das 
Ziel der Bestimmung sein, diesen Zustand auch nach Ablauf der Lebensdauer der Baute aufrecht 
zu erhalten. Im Zusammenhang mit Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV wird jedoch ausgeführt, dass bei 
einem Wiederaufbau zwar eine Erweiterung der Nutzung möglich sei, aber die Grenzen von 30 
Prozent und 100 m2 – gleich wie bei Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolu-
mens – zur Anwendung gelangen würden, wobei sich eine gewisse Lockerung dadurch ergebe, 
dass Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens an die Grenze von 100 m2 nur 
halb anzurechnen seien. Gleichzeitig werde klar gestellt, das bei einem Wiederaufbau nur jener 
Teil des Gebäudevolumens wieder errichtet werden dürfe, der notwendig sei, um die nach Absatz 
3 zulässige Fläche nutzen zu können. Was im Falle des Abbruchs und Wiederaufbaus unter dieser 
zulässigen Fläche zu verstehen ist, wird in diesen Erläuterungen in der FN 14 erläutert, wo Fol-
gendes festgehalten ist: 
12 Erläuterungen zur Revision der Raumplanungsverordnung (RPV) vom 4. Juli 2017, S. 9.


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«Wo das wieder aufzubauende Gebäudevolumen nicht über das im Zeitpunkt der massgeblichen Rechtsän-
derung existierende Volumen hinaus ragt, gelten die darin enthaltenen Flächen auch bei einem Wiederauf-
bau als innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens und sind daher halb anzurechnen.»
Damit steht fest, dass nach aktueller Rechtslage und gestützt auf Art. 42 Abs. 4 RPV i.V.m. Art. 42 
Abs. 3 Bst. b RPV – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden – auch bei einem Abbruch 
und Wiederaufbau gewisse Erweiterungsflächen halb angerechnet werden können, auch wenn 
das altrechtliche Volumen gänzlich abgebrochen wird. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus 
der von den Beschwerdeführenden zitierten Kommentarstelle13, wo lediglich festgehalten wird, 
dass nach Art. 42 Abs. 4 drittem Satz RPV die Privilegierung von Erweiterungen im Gebäudein-
nern dann nicht stattfinden würden, wenn das Objekt abgebrochen werde, weshalb es in diesen 
Fällen bei einer Erweiterung um maximal 30 % und 100 m2 der zonenwidrig genutzten Fläche 
bleibe. Es wird somit einzig festgehalten, dass bei Abbruch die Privilegierung im Gebäudeinnern 
gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV (Erweiterung um maximal 60 % BGF) nicht zur Anwendung 
gelangt. Dass die halbe Anrechnung von Erweiterungen innerhalb des Gebäudevolumens gemäss 
Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV bei einem Abbruch nicht anwendbar sein soll, lässt sich daraus nicht 
ableiten. Schliesslich mag es zwar zutreffen, dass in der laufenden Revision der Raumplanungs-
verordnung14 gemäss Vernehmlassungsentwurf eine Anpassung von Art. 42 Abs. 4 RPV vorge-
sehen ist, mit welcher klargestellt wird, dass bei einem Abbruch und Wiederaufbau alle Erweite-
rungen ganz anzurechnen sind. Diese Vorlage ist jedoch nicht verabschiedet und gelangt daher 
nicht zur Anwendung, weshalb die Beschwerdeführenden nichts für ihren Standpunkt daraus ab-
zuleiten vermögen. 
d)
Allerdings ist zu beachten, dass dabei gemäss den Erläuterungen zur RPV nur Flächen 
privilegiert sind, soweit sie Teil des wieder aufzubauenden Gebäudevolumens sind, welches nicht 
über das im «Zeitpunkt der massgeblichen Rechtsänderung existierende Volumen hinaus ragt.» 
Eine halbe Anrechnung ist mit anderen Worten nur bei denjenigen Erweiterungsflächen zulässig, 
welche im neuen Gebäude dem Volumen zugeordnet werden können, das nicht über das am im 
Zeitpunkt der massgeblichen Rechtsänderung (1. Juli 1992) existierende Volumen hinausragt. Es 
ist damit auch vorliegend zu vergleichen, ob die neuen Flächen über das Volumen des bestehen-
den Gebäude Stand 1. Juli 1972 (ohne Berücksichtigung der im Jahr 1993 bewilligten und vorge-
nommenen Erweiterung) hinausragen. In allen Bereichen, wo dies der Fall ist und damit das Ge-
bäude grösser wird, muss die flächenmässige Erweiterung ganz angerechnet werden. Die zuläs-
sigen Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV bleiben eine Flächenberechnung 
(einerseits bezüglich der anrechenbaren BGF, andererseits bezüglich der Gesamtfläche), das vor-
handene Gebäudevolumen des bestehenden Gebäudes Stand 1. Juli 1972 steckt dabei einzig 
den Rahmen, um bei den neuen Erweiterungsflächen zwischen denjenigen innerhalb und denje-
nigen ausserhalb dieses Volumens unterscheiden zu können. Auf allen neuen Geschossflächen 
ist daher zu prüfen, ob die Erweiterungsflächen über die Dimensionen des Gebäudes Stand 1972 
hinausgehen (womit sie ganz anzurechnen sind) oder ob es sich um Erweiterungsflächen inner-
halb der Dimensionen Stand 1972 handelt (was zu einer bloss halben Anrechnung dieser Flächen 
führt). Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck dieser Privilegierung, sollen doch ausserhalb der 
Bauzone möglichst wenig neue Flächen in Anspruch genommen werden, weshalb nur Flächen 
innerhalb der Dimensionen Stand 1972 privilegiert zu behandeln sind. 
13 Rudolf Muggli, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 42.
14 Entwurf der RPV vom 19. Juni 2024, zu finden unter www.are.admin.ch > Raumentwicklung & Raumplanung > Revi-
sion des Raumplanungsgesetzes > Revision RPG 2 > Vernehmlassung RPV > Raumplanungsverordnung RPV, Ent-
wurf.


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Wenn daher das AGR – wie es dies vorliegend gemacht hat – bloss ein Gesamtvolumen des 
ganzen bestehenden Gebäudes als Ausgangswert nimmt, diesen Wert mit dem Volumen des Neu-
bauprojekts vergleicht und gestützt auf die Feststellung, dass das neue Volumen insgesamt das 
Ausgangsvolumen nicht überschreitet, pauschal alle Erweiterungen nur halb anrechnet, so wider-
spricht dies nach dem Gesagten den Vorgaben und dem Sinn und Zweck der Privilegierung von 
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens. Entscheidend ist vielmehr, wie 
weit die neuen Erweiterungsflächen über das bestehende Volumen hinausragen. Da das neue 
Gebäude grössere Dimensionen und damit eine grössere Grundfläche aufweist, gilt es daher zu 
differenzieren, können doch die neuen Flächen nur teilweise halb angerechnet werden (vgl. nach-
folgende Berechnung). Die Ausführungen des AGR in seiner Verfügung zu den Volumina sind 
daher ohnehin unbeachtlich, so dass auf den dort errechneten Ausgangswert des Volumens von 
875 m3 – bei welchem zu Unrecht nicht auf den Stand 1. Juli 1972 abgestellt, sondern auch die 
Erweiterung 1993 berücksichtigt wurde, und zudem nicht nachvollziehbare Korrekturen hinzuge-
rechnet wurden – nicht näher einzugehen ist. 
e)
Diese differenzierte Berechnung ergibt hinsichtlich der anrechenbaren BGF Folgendes: 
Massgebend für das Erweiterungspotenzial nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV ist als Ausgangsfläche 
zunächst die vorhandene BGF des bestehenden Chalets per 1. Juli 1972. Dabei stellt die BVD 
(zugunsten der Beschwerdegegnerinnen) auf die gestützt auf die alten Pläne15 nachvollziehbaren 
Angaben des AGR ab, zumal dieser von den Beschwerdeführenden in Frage gestellte Wert von 
den Beschwerdegegnerinnen nicht als zu klein bestritten wird. Diese BGF als Ausgangswert be-
trägt gemäss Verfügung des AGR (vgl. E. 4a) total 160.5 m2 (EG 33.32 m2, OG 80.24 m2, DG 
46.94 m2). Das Erweiterungspotenzial der anrechenbaren BGF für den Neubau beträgt damit ge-
stützt auf Art. 43 Abs. 3 Bst. b RPV maximal 48.15 m2 (30 % des Ausgangswerts).
Im Neubau ist gemäss den vom AGR verifizierten Angaben der Beschwerdegegnerinnen16 von 
einer anrechenbaren BGF von insgesamt 240.47 m2 auszugehen (EG 119.15 m2, DG 121.32 m2). 
Die Erweiterung der BGF im Vergleich zum massgebenden Ausgangswert vom 1. Juli 1972 beträgt 
damit 79.97 m2 (240.47 m2 minus 160.5 m2). Soweit sind die Angaben des AGR in der Verfügung 
vom 16. Januar 2024 nicht zu beanstanden. Nicht gefolgt kann dem AGR jedoch (wie ausgeführt, 
E. 4d), wenn es diese Erweiterung der BGF von 79.97 m2 vollumfänglich halb anrechnet (39.99 
m2), obwohl das neue Gebäude grössere Dimensionen und damit eine grössere Grundfläche auf-
weist. Vielmehr gelten diejenigen Erweiterungsflächen BGF des Neubaus, welche über die Grund-
fläche des bestehenden Gebäudes Stand 1. Juli 1972 und damit die damaligen Dimensionen die-
ses Gebäudes hinausragen, als Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
und sind entsprechend ganz anzurechnen: Die Grundfläche des bestehenden Gebäudes Stand 
1972 beträgt gemäss den Plänen aus dem Jahr 1993 über alle Geschosse hinweg 93.38 m2 (10.15 
m x 9.2 m)17. Die Grundfläche des geplanten Neubaus in den Geschossen, welche ausschliesslich 
aus BGF bestehen (Erdgeschoss und Obergeschoss, im Untergeschoss befindet sich keine BGF) 
beträgt 122.936 m2 (12.7 m x 9.68 m)18, wobei die anrechenbare BGF auf diesen Geschossen 
(wegen Abzugs von kleineren Flächen im Bereich der Treppe und des Luftraums) gemäss Anga-
ben der Beschwerdegegnerinnen – wie ausgeführt – 119.15 m2 (Erdgeschoss) und 121.32 m2 
betragen.19 Da sich die anrechenbare BGF in diesen Geschossen mit Ausnahme dieser kleineren 
15 vgl. insbesondere die alten Pläne des Ausbaus aus dem Jahr 1993, zu finden in den Akten 10/1993 der Gemeinde.
16 vgl. Plan Geschossfläche Grundrisse (neu), Vorakten Gemeinde eBau-Nr. 2021-4099 pag. 106.
17 vgl. die Grundrisspläne des Ausbaus aus dem Jahr 1993, zu finden in den Akten 10/1993 der Gemeinde, wobei der 
Stand 1. Juli 1972 demjenigen ohne den auf diesen Plänen als «neu» (rot) eingetragenen Erweiterungsbau entspricht 
(Gebäudelänge: 12.3 m – 2.15 m; Gebäudebreite: 9. 2 m). 
18 vgl. Plan «Projektänderung 2, Grundrisse» vom 11. Januar 2023, mit Bewilligungsstempel der Gemeinde Saanen 
vom 26. Juli 2024. 
19 vgl. Plan Geschossfläche Grundrisse (neu), Vorakten Gemeinde eBau-Nr. 2021-4099 pag. 106.


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Flächen über die ganze Geschossfläche ziehen, ergibt sich aus der Differenz der jeweiligen BGF 
und der Grundfläche des bestehenden Gebäudes Stand 1. Juli 1972 die Erweiterungsfläche BGF, 
welche sich ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens befindet. Im Erdgeschoss ergibt dies 
einen Wert von 25.77 m2 (119.15 m2 minus 93.38 m2), im Dachgeschoss einen solchen von 27.94 
m2 (121.32 m2 minus 93.38 m2). Die Erweiterungsfläche BGF des Neubaus, welche sich damit 
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens befindet und entsprechend ganz anzurechnen 
ist, beträgt somit 53.71 m2. Der Rest der geplanten BGF-Erweiterung von total 79.97 m2, ausma-
chend 26.26 m2, gilt damit als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens und 
kann gestützt auf den letzten Teilsatz von Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV halb angerechnet werden, 
was einen anrechenbaren Wert von 13.13 m2 ergibt. Insgesamt beträgt somit die massgebende 
Erweiterung der BGF 66.84 m2 (53.71 m2 plus 13.13 m2). Damit wird das maximal zulässige Er-
weiterungspotenzial der anrechenbaren BGF von 48.15 m2 (vgl. diese Erwägung, oben) deutlich 
überschritten, weshalb das Bauvorhaben den Vorgaben von Art. 42 Abs. 4 RPV i.V.m. Art. 42 Abs. 
3 Bst. b RPV widerspricht. 
Damit steht fest, dass das Bauvorhaben wegen der Überschreitung des maximal zulässigen Er-
weiterungspotenzials der anrechenbaren BGF die Identität der bestehenden Baute nicht wahrt, 
weshalb – entgegen der Beurteilung des AGR – eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG zu 
verweigern ist. Auf eine zusätzliche Berechnung der Gesamtfläche, welche gemäss Art. 42 Abs. 3 
Bst. b RPV ebenfalls die Grenzen von 30 % und 100 m2 einzuhalten hat, kann damit verzichtet 
werden. Auch erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden zu Art. 24c RPG 
einzugehen.
5.
Ergebnis und Kosten
a)
Zusammenfassend überschreitet das strittige Bauvorhaben die zulässigen Erweiterungs-
möglichkeiten nach Art. 42 Abs. 4 i.V.m. Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV, womit die Identität nicht mehr 
als gewahrt gilt. Das AGR hat daher dem Vorhaben zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24c RPG erteilt. Dass andere Ausnahmebestimmungen von Art. 24 ff. RPG zur Anwendung 
gelangen könnten, ist weder erkennbar noch geltend gemacht. Bei diesem Ergebnis erübrigt es 
sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden einzugehen.
Insgesamt ist dem Bauvorhaben in Gutheissung der Beschwerde der Bauabschlag zu erteilen. 
Der angefochtene Gesamtentscheid der Gemeinde vom 26. Juli 2024 und die Verfügung des AGR 
vom 16. Januar 2024 sind aufzuheben.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen. Sie haben 
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pau-
schalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV20).
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdegegnerinnen haben daher den Beschwerdeführenden 
die Parteikosten zu ersetzen. Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden gibt 
zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerinnen haben somit den Beschwerde-
führenden die Parteikosten von CHF 5977.35 zu ersetzen.
20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Saanen vom 
26. Juli 2024 und die Verfügung des AGR vom 16. Januar 2024 werden aufgehoben. Dem 
Baugesuch vom 9. Juni 2021 mit Projektänderungen vom 13. Dezember 2021 und 12. Ja-
nuar 2023 wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden den Beschwerdegegnerinnen zur Bezah-
lung auferlegt. Die Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für den gesamten Betrag. 
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist. 
3.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 9454.00 werden den 
Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 
Gemeinde zuständig.
4.
Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 
von CHF 5977.35 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerinnen haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor


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12/12
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 5 Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.