be_bvd · 110 2016 166 · 2017-02-06 · de

Wohnraumerweiterung | Vechigen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/166
Bern, 6. Februar 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Frau Rechtsanwältin B.________
und
Herrn C.________
Beschwerdegegner 1
Frau D.________
Beschwerdegegnerin 2
beide vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________
sowie
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Vechigen, 
Gemeindeverwaltung, 
Kernstrasse 1, 3067 Boll
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Vechigen vom 
3. Oktober 2016 (Baugesuch Nr. 359/054-15; Wohnraumerweiterung)


RA Nr. 110/2016/166
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I.
Sachverhalt
1.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Einfamilienhauses F.________ weg 15a in 
Boll (Parzelle Vechigen Grundbuchblatt Nr. G.________). Am 18. September 2015 reichte 
er bei der Gemeinde Vechigen ein Baugesuch ein für die Sanierung bzw. Neugestaltung 
der Fassade seines Einfamilienhauses, die Überdachung des Balkons auf der Südseite, 
den Abbruch des Wintergartens auf der westlichen Dachterrasse sowie die Erweiterung 
des Wohnraums auf der bestehenden Fläche der westlichen Dachterrasse. 
2.
Gegen dieses Baugesuch erhoben die Beschwerdegegner Einsprache. Die 
Beschwerdegegner bewohnen das Einfamilienhaus F.________ weg 15b (Parzelle 
Vechigen Grundbuchblatt Nr. H.________), welches westlich unmittelbar an die Terrasse 
des Gebäudes des Beschwerdeführers angrenzt. Die Grundstücksgrenze der beiden 
Parzellen Vechigen Grundbuchblatt Nr. G.________ und Nr. H.________ verläuft genau 
entlang der zusammengebauten Einfamilienhäuser F.________ weg 15a und 15b.
3.
Nachdem die Parteien an der Einigungsverhandlung vom 16. Dezember 2015 keine 
Einigung erzielen konnten, reichte der Beschwerdeführer am 22. Februar 2016 eine 
Projektänderung ein. Darin verzichtete er auf die Überdachung des bestehenden Balkons 
auf der Südseite. Im Übrigen hielt er am geplanten Bauvorhaben, namentlich an der 
Wohnraumerweiterung auf der westlichen Terrasse, fest. 
4.
Mit Bauentscheid vom 3. Oktober 2016 bewilligte die Vorinstanz die Sanierung und 
Erneuerung der Gebäudehülle sowie den Abbruch des bestehenden Wintergartens auf der 
Westseite des Gebäudes. Demgegenüber erteilte sie für die Wohnraumerweiterung auf der 
westlichen Terrasse entlang der gemeinsamen nachbarlichen Grundstücksgrenze den 
Bauabschlag. Zur Begründung führte die Vorinstanz aus, das Bauvorhaben gehe über das 
bestehende 
dienstbarkeitsrechtliche 
Grenzanbaurecht 
hinaus 
und 
verletze 
die 
Grenzabstandsvorschriften gemäss Baureglement. 


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5.
Gegen den Bauabschlag (Ziff. 3.2. des angefochtenen Entscheids) reichte der 
Beschwerdeführer am 10. November 2016 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die teilweise Aufhebung des 
Bauentscheids vom 3. Oktober 2016 sowie die vollumfängliche Bewilligung des 
Baugesuchs vom 18. September 2015 und der Projektänderung vom 22. Februar 2016. 
Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer die Rückweisung an die Vorinstanz. Mittels 
Verfahrensantrag verlangte der Beschwerdeführer zudem, die BVE solle in einer 
Zwischenverfügung die Rechtskraft von Ziff. 3.1. des vorinstanzlichen Entscheids 
festhalten (Bewilligung zum Abbruch des bestehenden Wintergartens an der Westseite des 
Gebäudes sowie zur Sanierung und Erneuerung der Gebäudehülle).
6.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz verwies in ihrer 
Stellungnahme vom 12. Dezember 2016 im Wesentlichen auf den angefochtenen 
Bauentscheid, ohne einen Antrag zu stellen. Die Beschwerdegegner beantragen in der 
Beschwerdeantwort vom 13. Dezember 2016 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe 
vom 23. Januar 2017 reichte der Beschwerdeführer Schlussbemerkungen ein.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen. 
7.
Die Beschwerdegegner und die Vorinstanz erhoben keine Einwände gegen den 
Verfahrensantrag 
des 
Beschwerdeführers. 
Die 
BVE 
hielt 
in 
der 
Folge 
mit 
Zwischenverfügung vom 16. Dezember 2016 fest, dass die unangefochten gebliebene 
Ziff. 3.1. des vorinstanzlichen Bauentscheids in Rechtskraft erwachsen ist.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der 
Beschwerdeführer hat als Baugesuchsteller ein schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung des angefochtenen Bauabschlags (Art. 65 Abs. 1 VRPG3). Er ist damit zur 
Beschwerde legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.
c)
Vorliegend angefochten und damit Streitgegenstand ist einzig Ziff. 3.2. des 
vorinstanzlichen Bauentscheids vom 3. Oktober 2016. 
2.
Rechtliches Gehör
a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf 
rechtliches Gehör verletzt, indem sie sich nicht bzw. nicht genügend mit dem im 
Grundbuch eingetragenen Grenzanbaurecht auseinandergesetzt habe und nicht erläutert 
habe, wieso das Bauvorhaben nicht vom Grenzanbaurecht umfasst sei. Die Vorinstanz sei 
damit ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen. 
b)
Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 
sich stützt.4 Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid 
sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die 
Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid 
stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege vom 23. Mai 1989 (VRPG; BSG 155.21)
4 Art. 52 Abs. 1 Bst. b des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den 
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.5 
c)
Die Vorinstanz begründete den teilweisen Bauabschlag in Ziff. 2.8. ihres Entscheids 
damit, dass nach Erstellung der zusammengebauten Einfamilienhäuser F.________ weg 
15a und 15b eine Neuparzellierung erfolgt sei und die Häuser unterschiedlichen 
Grundstücken zugewiesen worden seien. Neue Bauten und Anlagen hätten demnach die 
ordentlichen 
Grenzabstände 
gemäss 
Baureglement 
einzuhalten. 
Die 
geplante 
Wohnraumerweiterung gehe zudem über das dienstbarkeitsrechtlich eingeräumte 
Grenzanbaurecht hinaus, weil mit dem strittigen Bauvorhaben eine Ausdehnung des 
Bauvolumens einhergehe. Da kein Näherbaurecht vorliege, könne die Baubewilligung 
somit nicht erteilt werden.
d)
Die Vorinstanz setzte sich zwar nicht mit jedem einzelnen Argument des 
Beschwerdeführers auseinander, legte mit den vorgenannten Ausführungen aber die aus 
ihrer Sicht wesentlichen Umstände genügend dar. Die Sach- und Rechtslage, von welcher 
die Vor-instanz ausging, ist zumindest im Ergebnis ohne weiteres erkennbar. Die 
Begründung des vorinstanzlichen Entscheides ermöglichte es dem Beschwerdeführer denn 
auch, diesen sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz ist daher der Begründungspflicht 
genügend nachgekommen und hat den Anspruch auf rechtliches Gehör des 
Beschwerdeführers nicht verletzt.
3.
Wohnraumerweiterung auf der westlichen Terrasse 
a)
Die zusammengebauten Terrassenhäuser der Parteien wurden ursprünglich auf 
derselben Stammparzelle Vechigen Grundbuchblatt Nr. G.________ errichtet. Sie 
entstanden gegen Ende der 1970er-Jahre im Rahmen einer Arealüberbauung gestützt auf 
die Überbauungsordnung (ÜO) V "I.________".6 Diese ÜO ist gemäss Art. 15 GBR7 nach 
wie vor in Kraft.
5 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.
6 Überbauungsordnung V "I.________", am 20. Oktober 1972 durch die Gemeinde Vechigen beschlossen und 
am 27. März 1975 durch die Baudirektion des Kantons Bern genehmigt
7 Baureglement der Gemeinde Vechigen vom 13. Februar 2014 (GBR)


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Im Jahr 1978 veräusserten die Bauherren der zusammengebauten Terrassenhäuser das 
Einfamilienhaus 
F.________ 
weg 15a 
dem 
Rechtsvorgänger 
des 
heutigen 
Beschwerdeführers. Mit dem Verkauf erfolgte zugleich eine Abparzellierung der 
Stammparzelle Vechigen Grundbuchblatt Nr. G.________. Das Gebäude F.________ 
weg 15b wurde dem neu parzellierten Grundstück Nr. H.________ zugewiesen, während 
das Haus F.________ weg 15a auf der Parzelle Nr. G.________ verblieb. Die damals 
gezogene und heute noch gültige Grundstücksgrenze verläuft genau entlang der 
zusammengebauten Terrassenhäuser. Mit der Parzellierung räumten sich die damaligen 
Kaufvertragsparteien 
zudem 
ein 
gegenseitiges, 
im 
Grundbuch 
eingetragenes 
Grenzanbaurecht ein für die Parzellen Nr. G.________ und H.________ (vgl. Ziff. I. und 
Ziff. III. c/2 des Nachtrags vom 1. November 1978 zum Kaufvertrag vom 4. August 1978).
b)
Wie dargelegt, hatte diese Abparzellierung nach Ansicht der Vorinstanz zur Folge, 
dass neue Bauten und Anlagen, die in ihrer Ausdehnung den Umfang des 
zusammengebauten Bauvolumens überschreiten, die öffentlich-rechtlichen Grenzabstände 
gemäss Baureglement einzuhalten hätten. Weil das Bauvorhaben aus Sicht der Vorinstanz 
eine Erweiterung des Volumens darstellt, sei es nicht vom Grenzanbaurecht erfasst und 
daher müsse gemäss Art. 8 Abs. 3 GBR ein ausdrückliches Näherbaurecht des Nachbarn 
vorliegen. 
c)
Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht von der Anwendung der 
Grenzabstandsvorschriften gemäss Baureglement ausgegangen. Zur Begründung beruft er 
sich 
zunächst 
auf 
Ziff. 6 
der 
Sonderbauvorschriften 
zur 
ÜO 
(SBV), 
welche 
zusammengebaute Einfamilienhäuser ausdrücklich erlaube. Die ÜO regle die Überbauung 
damit abweichend von den allgemeinen baurechtlichen Bestimmungen, weshalb die 
Grenzabstände des Baureglements nicht anwendbar seien. Weiter argumentiert der 
Beschwerdeführer, selbst wenn die öffentlich-rechtlichen Grenzabstände Anwendung 
finden würden, sei das Bauvorhaben aufgrund des dienstbarkeitsrechtlich eingeräumten 
Grenzanbaurechts dennoch zulässig. 
d)
Die Gebäude der Parteien befinden sich unbestrittenermassen im Geltungsbereich 
sowohl des Überbauungs- als auch des Gestaltungsplans der ÜO, womit sämtliche Be-
stimmungen der Sonderbauvorschriften anwendbar sind. Die vom Beschwerdeführer 
zitierte Ziff. 6 SBV hält fest, dass im Plangebiet je zwei zusammengebaute 
Einfamilienhäuser in der Form von Terrassenhäusern mit vier talwärts orientierten 


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Baustufen gebaut werden dürfen. Daneben stellen die Sonderbauvorschriften zahlreiche 
weitere Anforderungen an Bauten im Perimeter der ÜO: Namentlich regeln sie die 
maximale Höhe der einzelnen Gebäude und der Terrassenüberbauung, legen die 
Ausnützungsziffer auf 0.4 fest und enthalten verschiedene Gestaltungsvorschriften. So 
müssen die Terrassenhäuser gemäss Ziff. 8 Bst. a SBV eine pultförmige Dachgestaltung, 
mit, pro Haus, als Terrasse ausgebildetem Einschnitt aufweisen. 
e)
Gestützt auf Ziff. 6 SBV durften bzw. mussten im Plangebiet zusammengebaute 
Terrassenhäuser erstellt werden. Ob sich aus dieser Bestimmung auch eine 
Sonderregelung zum Grenzabstand ableiten lässt, kann offen bleiben. Dem Bauvorhaben 
stehen andere Vorgaben entgegen: Die Gebäudedächer der Liegenschaften der Parteien 
haben laut Ziff. 8 SBV einen als Terrasse ausgebildeten Einschnitt aufzuweisen. Obwohl in 
der Vergangenheit offenbar bereits mehrere bauliche Änderungen am Gebäude des 
Beschwerdeführers 
vorgenommen 
wurden, 
ist 
der 
von 
Ziff. 8 
SBV 
verlangte 
Terrasseneinschnitt optisch nach wie vor wahrnehmbar. Daran ändert auch der 
Wintergarten auf der westlichen Terrasse des Beschwerdeführers – unabhängig von einem 
allfälligen Abbruch – nichts: Dieser erstreckt sich nicht über die ganze westliche Terrasse 
und ist überdies blickdurchlässig, so dass der Dachterrasseneinschnitt von aussen ohne 
weiteres erkennbar ist.8 Die geplante Wohnraumerweiterung hätte demgegenüber die 
Überbauung der gesamten westlichen Terrasse und damit die Aufhebung des 
Terrasseneinschnitts zur Folge. Das Bauvorhaben lässt sich somit nicht mit der 
Gestaltungsvorschrift von Ziff. 8 SBV vereinbaren. Auch die vom Beschwerdeführer 
herangezogene Ziff. 6 SBV erlaubt ausschliesslich das Erstellen zusammengebauter 
Einfamilienhäuser "in Form von Terrassenhäusern" mit vier talwärts orientierten Baustufen. 
Mit der Überbauung des Terrasseneinschnitts bestünde indes gerade kein Terrassenhaus 
mehr im Sinne von Ziff. 6 SBV und auch die vorgesehenen Baustufen wären optisch nicht 
mehr ersichtlich. Weiter stellt sich aufgrund der Wohnraumerweiterung die Frage, ob das 
Bauprojekt hinsichtlich der zulässigen Nutzungsintensität bewilligungsfähig ist (vgl. 
Art. 4 SBV). Angesichts der vorstehenden Ausführungen braucht diese Frage indes nicht 
geklärt zu werden. 
f)
Zusammenfassend verstösst das strittige Bauvorhaben gegen Ziff. 6 und 8 SBV und 
kann nicht bewilligt werden. Die Beschwerde ist daher unabhängig von der umstrittenen 
8 Vgl. die mit der Beschwerde vom 10. November 2016 eingereichten Fotos des Beschwerdeführers 
(Beschwerdebeilage 20)


RA Nr. 110/2016/166
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Frage des Grenzabstandes bzw. der dienstbarkeitsrechtlichen Verhältnisse abzuweisen 
und der Bauabschlag ist zu bestätigen. 
4.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat somit 
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 900.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV9). 
b)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die 
Kostennote des Anwalts der Beschwerdegegner beträgt Fr. 2'479.90 (Honorar: Fr. 2'250.–, 
Auslagen: Fr. 46.20, Mehrwertsteuer: Fr. 183.70). Sie gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 
Der Beschwerdeführer hat somit den Beschwerdegegnern die Parteikosten von 
Fr. 2'479.90 zu ersetzen.
9 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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9
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Vechigen vom 
3. Oktober 2016 wird bestätigt. 
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 900.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern Parteikosten im Betrag von 
Fr. 2'479.90 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
Frau Rechtsanwältin B.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben 
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Vechigen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin