be_bvd · 110 2016 82 · 2016-09-13 · de

Neubau von 4 Einfamilienhäusern | Madiswil

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/82 
Bern, 13. September 2016
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch Herrn Fürsprecher C.________
und
D.________
Beschwerdegegnerin
sowie
Regierungsstatthalteramt Oberaargau, Schloss, Postfach 175, 3380 Wangen an der 
Aare
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Madiswil, Gemeindeverwaltung, 4934 
Madiswil
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Oberaargu vom 19. Mai 2016 
(BBEW 18/2016; Neubau von 4 Einfamilienhäusern)


RA Nr. 110/2016/82
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I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 4. Januar bzw. 5. Februar 2016 bei der 
Gemeinde Madiswil ein Baugesuch ein für den Neubau von vier Einfamilienhäusern mit 
Technikraum und Autounterstand sowie Wärmepumpenheizung mit Aussengerät auf 
Parzelle Madiswil Grundbuchblatt Nr. F.________. Bezüglich der Gestaltung berief sie sich 
auf Art. 75 BauG1, wonach bei gemeinsamer Projektierung eines Areals mit mehreren 
Bauten die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die Anordnung der Bauten und 
die Gebäudelängen unter bestimmten Voraussetzungen frei bestimmt werden können. Die 
Eigentümer der Nachbarparzelle Nr. G.________ erteilten ein Näherbaurecht für die 
Technikräume und Aussengeräte zur Wärmepumpenheizung.2 Die Parzelle liegt in der 
Dorfzone D2. Das Bauvorhaben wurde am 18. und am 25. Februar 2016 unter Hinweis auf 
die Beanspruchung von Art. 75 BauG sowie auf das Ausnahmegesuch bezüglich 
Strassenabstand publiziert.
Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache. Sie machten 
unter anderem geltend, dass gemäss den Plänen die Erschliessung der Neubauten über 
die private Strassenparzelle Nr. H.________ erfolgen solle, an der auch die 
Beschwerdeführenden Miteigentum hätten. Es fehle aber an einer Einigung der 
Miteigentümer über die Erstellung der Zufahrtsstrasse. Das Regierungsstatthalteramt 
Oberaargau forderte die Beschwerdegegnerin und den Projektverfasser mit Verfügung vom 
29. März 2016 auf zu belegen, dass die Erschliessung über die Strassenparzelle 
Nr. H.________ sichergestellt sei.3 Der Projektverfasser I.________ hielt in einer 
Stellungnahme vom 11. April 2016 fest, durch das Bauvorhaben werde die bestehende 
Zufahrtsstrasse saniert und die Ein- und Ausfahrt nach den Vorschriften des 
Strasseninspektorates und der VSS-Normen verbreitert.4 Er reichte zudem eine öffentliche 
Urkunde vom 2. Dezember 2010 ein, aus der die im Grundbuch zulasten der Parzelle 
Nr. H.________ angemerkte Nutzungs- und Verwaltungsordnung hervorgeht.
Mit Gesamtbauentscheid vom 19. Mai 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt 
Oberaargau die Gesamtbaubewilligung. Die Einsprache wies es ab.
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
2 Vorakten, pag. 46
3 Vorakten, pag. 87
4 Vorakten, pag. 89


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2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 20. Juni 2016 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 
Aufhebung des Gesamtbauentscheides vom 19. Mai 2016 und die Erteilung des 
Bauabschlags. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die 
Vorinstanz zu neuer Entscheidung zurückzuweisen, verbunden mit der Auflage, dass eine 
genügende Erschliessungsvereinbarung mit den Miteigentümern der Strassenparzelle 
Nr. H.________ beigebracht werden muss.
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet5, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Auf die Ausführungen in den 
Rechtsschriften wird, soweit sie für den Entscheid wesentlich sind, im Rahmen der 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG6. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtbauentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren 
Einsprache im angefochtenen Entscheid abgewiesen wurde, sind als Nachbarn durch den 
vorinstanzlichen Gesamtbauentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
6 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)


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2.
Erschliessung; Baugesuchsunterlagen
a)
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden ist die genügende Erschliessung des 
Baugrundstücks nicht sichergestellt. Die Pläne sähen eine Erschliessung der Neubauten 
über den Zufahrtsweg auf Parzelle Nr. H.________ vor. Mit den Miteigentümern sei jedoch 
keine entsprechende Vereinbarung getroffen worden. Es fehle daher an einer 
privatrechtlichen Regelung gemäss Art. 75 Abs. 2 Bst. d BauG.
b)
Nach Art. 7 Abs. 1 BauG dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn 
sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus 
oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird. Eine 
genügende Erschliessung setzt insbesondere voraus, dass eine Zufahrtsstrasse 
hinreichend nahe an Bauten oder Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität 
gut erreichbar sind.7 Die Zufahrtsstrasse muss den Beanspruchungen gewachsen sein, die 
sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, 
denen sie dienen soll. Führt eine private Zufahrtsstrasse über fremden Grund, muss das 
Recht zu ihrer Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid verbindlich vereinbart 
worden sein.8 Fremder Grund liegt vor, wenn am Baubewilligungsverfahren nicht beteiligte 
Dritte am Grund, über den die Zufahrtsstrasse führt, Eigentumsrechte haben. Steht die 
Zufahrtsstrasse im Miteigentum mehrerer Berechtigter, muss demnach eine entsprechende 
Regelung 
mit 
denjenigen 
Miteigentümern 
getroffen 
worden 
sein, 
die 
am 
Baubewilligungsverfahren nicht beteiligt sind.
c)
Der Situationsplan9 und der Plan Erdgeschoss mit Umgebung10 sehen bauliche 
Massnahmen an der Zufahrtsstrasse vor. Diese soll im vorderen Bereich auf 5 Meter und 
im hinteren Bereich auf 3 Meter verbreitert werden, so dass sie seitlich über die Parzelle 
Nr. H.________ hinausragt und teilweise auf der Parzelle Nr. F.________ zu liegen kommt. 
Auch in ihrer Stellungnahme vom 11. April 2016 hat die Beschwerdegegnerin, vertreten 
durch den Projektverfasser, festgehalten, dass das Bauvorhaben den Ausbau und die 
Erweiterung der Erschliessungsstrasse auf der Parzelle Nr. H.________ vorsehe. Die 
7 Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG
8 Art. 4 Abs. 1 Bst. c Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
9 Kopie von Grundbuchplan 1168 vom 8. Februar 2016, Massstab 1:500, vom Regierungsstatthalteramt 
Oberaargau gestempelt am 19. Mai 2016
10 Plan Erdgeschoss mit Umgebung vom 15. Dezember 2015, Massstab 1:100, vom Regierungsstatthalteramt 
Oberaargau gestempelt am 19. Mai 2016


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baulichen Massnahmen an der Zufahrtsstrasse werden im Baugesuch jedoch nicht 
umschrieben. Die Parzelle Nr. H.________ wird im Plan "Erdgeschoss und Umgebung" 
einbezogen, ist im Baugesuch aber nicht als Baugrundstück angeführt. Das Baugesuch ist 
demnach unklar, da nicht eindeutig ersichtlich ist, ob es sich auch auf Parzelle 
Nr. H.________ bezieht oder nicht. Soweit letzteres der Fall ist, wäre es unvollständig, 
denn die baulichen Massnahmen an der Zufahrtsstrasse werden im Baugesuch nicht 
umschrieben11 und die Unterschrift der Miteigentümer von Parzelle Nr. H.________ fehlt12. 
Zudem wurde in der Baupublikation der Einbezug von Parzelle Nr. H.________ nicht 
erwähnt13.
Nach Art. 18 Abs. 1 BewD hätte die Vorinstanz das unklare Baugesuch zur Verbesserung 
zurückweisen müssen. Der angefochtene Entscheid ist widersprüchlich, da er Parzelle 
Nr. H.________ nicht als Baugrundstück anführt und in den Erwägungen auf die 
bestehende Zufahrtsstrasse Bezug nimmt, jedoch auf die gestempelten Pläne verweist, 
welche eine Verbreiterung der Zufahrtsstrasse vorsehen. Es ist demnach unklar, ob auch 
bauliche Massnahmen auf Parzelle Nr. H.________ (Ausbau der Zufahrtsstrasse) von der 
Baubewilligung umfasst werden oder nicht.
d)
Eine materielle Beurteilung durch die BVE ist aufgrund der vorhandenen, 
widersprüchlichen Baugesuchsunterlagen nicht möglich. Die Sache ist daher zur Klärung 
der offenen Fragen und zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
Die Vorinstanz wird abzuklären haben, ob das Baugesuch auch einen Ausbau der 
Zufahrtsstrasse bzw. bauliche Massnahmen auf der Parzelle Nr. H.________ zum 
Gegenstand hat. Sollte dies nicht der Fall sein, wäre zu prüfen, ob die bestehende 
Erschliessungsstrasse genügt.14 Stellt sich hingegen heraus, dass auch bauliche 
Massnahmen auf der Parzelle Nr. H.________ Gegenstand des Baugesuchs sind, müssen 
die entsprechenden formellen Mängel behoben werden (Umschreibung bzw. Darstellung 
der baulichen Massnahmen an der Zufahrtsstrasse im Baugesuch, Unterschrift der 
Miteigentümer von Parzelle Nr. H.________ auf dem Baugesuch, Publikation unter 
11 Art. 11 Abs. 1 Bst. d Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, 
BewD; BSG 725.1)
12 Art. 10 Abs. 2 BewD
13 Art. 26 Abs. 3 Bst. d BewD; Vorakten, pag. 72
14 Art. 5 ff. BauV


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Erwähnung auch der Parzelle Nr. H.________). Unter Einbezug der ergänzten Angaben 
und Unterlagen ist das Bauvorhaben sodann erneut materiell zu beurteilen.
3.
Schlussfolgerung und Kosten
a)
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Gesamtbauentscheid des 
Regierungsstatthalteramts Oberaargau vom 19. Mai 2016 ist aufzuheben und die Sache 
zur Fortsetzung des Verfahrens und zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Im Rahmen ihrer neuen Entscheidung wird die Vorinstanz auch die 
erstinstanzlichen Kosten neu festsetzen und verlegen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese 
werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in 
Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV15).
c)
Die Beschwerdegegnerin hat zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der Parteivertreter der Beschwerdeführenden macht 
Kosten in Höhe von Fr. 1'338.90 (Honorar Fr. 1'200.–, Auslagen Fr. 39.70, Mehrwertsteuer 
Fr. 99.20) geltend. Dies gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat 
somit den Beschwerdeführenden die Parteikosten von Fr. 1'338.90 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die 
Beschwerde 
wird 
gutgeheissen. 
Der 
Gesamtbauentscheid 
des 
Regierungsstatthalteramtes Oberaargau vom 19. Mai 2016 wird aufgehoben. Die 
Sache wird zur Fortsetzung des Verfahrens und zur neuen Beurteilung an die 
Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden der Beschwerdegegnerin zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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7
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 
von Fr. 1'338.90 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
IV.
Eröffnung
-
Herrn Fürsprecher C.________, eingeschrieben
-
D.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Oberaargau, A-Post
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Madiswil, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin