be_bvd · 120 2018 66 · 2017-10-09 · de

Aufhebung Baustopp | Saanen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2018/66
Bern, 7. Januar 2019
in der Beschwerdesache zwischen
Frau A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Herrn C.________
Beschwerdegegner
vertreten durch D.________
sowie
Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Saanen, Schönriedstrasse 8, Postfach 11, 
3792 Saanen
betreffend 
die 
Verfügung 
der 
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Saanen 
vom 
18. September 2018 (bbew 2016-126; Aufhebung Baustopp)
I.
Sachverhalt
1.
Die Gemeinde Saanen erteilte der Erbengemeinschaft E.________ am 20. 
September 2016 die Baubewilligung für folgendes Bauvorhaben an ihrem bestehenden 
Chalet: "Erweiterungen der Untergeschosse, energetische Sanierung, Ersatz Heizung, 
Giebeleinbau, diverse Fassaden-, Grundriss- und Umgebungsarbeiten." Das Chalet 
befindet sich auf der Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt in 


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der Wohnzone W3a. Mit Entscheid vom 9. Oktober 2017 bewilligte die Gemeinde sodann 
eine Projektänderung "Erweiterung der Untergeschosse, Giebeleinbau sowie diverse 
Fassaden- und Grundrissänderungen".
2.
Am 12. Juli 2018 erliess die Gemeinde eine Baueinstellungsverfügung. Darin führte 
sie aus, man habe aufgrund eines Hinweises von Dritten und anlässlich der durchgeführten 
Kontrolle festgestellt, dass die Stützmauern zur Einstellhalleneinfahrt sehr mächtig in 
Erscheinung treten würden. Zur Überprüfung, ob die bereits realisierte rechte innere 
Stützmauer den bewilligten Plänen entspreche und zur Verhinderung einer Verstärkung der 
möglicherweise unrechtmässigen Stützmauern durch Weiterarbeiten an der linken oder der 
äusseren rechten Stützmauer sei am 11. Juli 2018 um 16 Uhr auf der Baustelle ein 
Baustopp verfügt worden. Die Gemeinde verfügte entsprechend Folgendes: "Die 
Bauarbeiten an den Stützmauern im Bereich der Einstellhallen-Einfahrt nordwestseitig der 
Parzelle GBB F.________, G.________strasse, sind unverzüglich einzustellen."
Am 18. September 2018 erging eine E-Mail vom Bauverwalter der Gemeinde Saanen an 
den Projektverfasser der Bauherrschaft mit folgendem Inhalt: "Besten Dank für Ihr 
Schreiben und den Plan, welcher aufzeigt, wie der Rückbau resp. die Korrektur der 
Stützmauern entsprechend den bewilligten Plänen erfolgen soll. Gerne bestätigen wir 
Ihnen gestützt auf den Augenschein vom 23.07.2018, dass die Baueinstellung hiermit 
aufgehoben wird. Der Rückbau erfolgt gemäss Ihrem Schreiben und Plan vom 03.09.2018 
innert 4 Wochen". In Kopie ging diese E-Mail unter anderem an den Beschwerdegegner 
(welcher 
inzwischen 
Alleineigentümer 
der 
betreffenden 
Parzelle 
ist) 
und 
die 
Beschwerdeführerin sowie ihren Anwalt. 
3.
Gegen dieses Schreiben vom 18. September 2018 reichte die Beschwerdeführerin 
am 17. Oktober 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern (BVE) ein. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:
"1. Die Verfügung der Einwohnergemeinde Saanen vom 18. September 2018 sei nichtig zu erklären.
2. Eventuell (zu Ziff. 1): Die Verfügung der Einwohnergemeinde Saanen vom 18. September 2018 
sei aufzuheben.
3. Der Beschwerdegegner und die Einwohnergemeinde Saanen seien darauf hinzuweisen, dass die 
vorliegende Beschwerde aufschiebende Wirkung entfaltet. 


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4. Eventuell (zu Ziff. 3): Der Beschwerdegegner sei anzuweisen, die Bauarbeiten an den 
Stützmauern im Eingangsbereich umgehend einzustellen.
5. Mehrforderungen bleiben vorbehalten."
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte einen 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Verfügung vom 22. Oktober 2018 
wies das Rechtsamt auf die aufschiebende Wirkung der Beschwerde hin und führte aus, 
die am 12. Juli 2018 durch die Gemeinde verfügte Baueinstellung bleibe vorläufig weiter 
bestehen.
Mit Zwischenverfügung vom 26. Oktober 2018 wies das Rechtsamt ein Gesuch des 
Beschwerdegegners um superprovisorischen Entzug der aufschiebenden Wirkung der 
Beschwerde ab. Mit Eingabe vom 9. November 2018 beantragte die Beschwerdeführerin 
die Abweisung des Gesuchs um Entzug der aufschiebenden Wirkung. Das ordentliche 
Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde wies das Rechtsamt mit 
Zwischenverfügung vom 19. November 2018 ab. 
Die Gemeinde beantragt in der Vernehmlassung vom 5. November 2018 die Abweisung 
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 26. November 
2018 stellt der Beschwerdegegner den Antrag, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. 
Eventuell sei die Beschwerde abzuweisen.
5.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist die per E-Mail vom 18. September 2018 ergangene Aufhebung einer 
Baueinstellung. Dieses Schreiben hat Verfügungscharakter, da es sich um eine 
behördliche Anordnung im Einzelfall handelt, die sich auf öffentliches Recht stützt und eine 
Änderung von Rechten und Pflichten zum Gegenstand hat.2 Die von der Gemeinde in der 
Vernehmlassung vom 5. November 2018 aufgeworfene Frage der Notwendigkeit dieser 
Anordnung ändert nichts am Verfügungscharakter des erwähnten Schreibens. 
Es handelt sich sodann um eine Verfügung im Rahmen eines baupolizeilichen Verfahrens. 
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG3 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
b)
Der Beschwerdegegner beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Der 
Beschwerdeführerin fehle es an einem genügenden Rechtsschutzinteresse zur 
Beschwerdeführung. 
Die 
Legitimation 
sei 
nur 
dann 
zu 
bejahen, 
wenn 
die 
Beschwerdeführerin 
in 
diesem 
Zusammenhang 
Anzeigerin 
sei 
und 
falls 
die 
Baupolizeibehörde zu Unrecht auf die Anordnung der Wiederherstellung verzichtet hätte. 
Die Legitimation der Beschwerdeführerin sei nicht gegeben, da mit der angefochtenen 
Verfügung ihrer Anzeige vollumfänglich Rechnung getragen und der vollständige Rückbau 
innert einer Frist von vier Wochen angeordnet worden sei. 
Die Beschwerdeführerin hat die Gemeinde mit ihren Schreiben vom 5. Juli 20184 und 
10. Juli 20185 auf die aus ihrer Sicht erfolgte Überschreitung der Baubewilligung im 
Zusammenhang mit den Stützmauern aufmerksam gemacht und die Vornahme der 
notwendigen baupolizeilichen Schritte beantragt. Die Baueinstellungsverfügung erging 
sodann am 12. Juli 2018 u.a. aufgrund "eines Hinweises von Dritten mit anschliessender 
Kontrolle vor Ort am 5. resp. 11. Juli 2018". Es kann damit als erstellt gelten, dass mit 
2 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 49 N. 8, wo für die 
Begriffsdefinition der Verfügung auf Art. 5 VwVG (Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das 
Verwaltungsverfahren; Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) verwiesen wird. 
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Beschwerdebeilage 10.
5 In den amtlichen Akten. 


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diesen "Hinweisen von Dritten" die erwähnten Eingaben der Beschwerdeführerin gemeint 
sind. Dies wird von der Gemeinde auch nicht bestritten. Die Beschwerdeführerin ist damit 
Anzeigerin im vorliegenden Verfahren und daher grundsätzlich berechtigt, gegen die 
erlassene Aufhebung der Baueinstellung Beschwerde zu führen. Dies scheint im Übrigen 
auch der Beschwerdegegner nicht ernsthaft zu bestreiten, spricht er doch selber davon, 
dass mit der angefochtenen Verfügung der Anzeige der Beschwerdeführerin vollumfänglich 
Rechnung getragen worden sei. 
Nach Ansicht des Beschwerdegegners ist für die Bejahung der Beschwerdebefugnis 
zusätzlich verlangt, dass die Baupolizeibehörde zu Unrecht auf die Anordnung einer 
Wiederherstellung verzichtet hat. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. So muss es für 
die Beschwerdebefugnis bereits genügen, wenn diese Frage – wie vorliegend – umstritten 
ist. So macht die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde u.a. geltend, dass mit dem vom 
Beschwerdegegner 
eingereichten 
Rückbauplan6 
der 
vollständige 
Rückbau 
der 
Stützmauern in den Zustand gemäss den baubewilligten Plänen7 nicht sichergestellt sei. 
Dies wird von der Gemeinde und dem Beschwerdegegner bestritten. Die Frage, ob 
vorliegend (teilweise) auf die Anordnung einer Wiederstellung verzichtet wurde, stellt damit 
eine materielle Rechtsfrage dar. Als Anzeigerin und unmittelbare Nachbarin hat die 
Beschwerdeführerin ein besonderes Interesse an der Klärung der Frage, ob eine 
vollständige Wiederherstellung der Stützmauern in den ursprünglich bewilligten Zustand 
erfolgt. Das formelle Rechtsschutzinteresse ist zu bejahen. Die Beschwerdeführerin ist 
daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 
ist einzutreten.
2.
Streitgegenstand
a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht 
sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 
hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. 
6 vgl. Plan Ausführung 2.UG/Schnitt B/W-Fassade 1:100 vom 28.8.2018, rev. 30.8.2018, in den amtlichen 
Akten (dort allerdings ohne die rote Umrandung bei der rechten äusseren Stützmauer und den Vermerk "wird 
gemäss Bbew erstellt", so vorhanden in dem vom Beschwerdegegner eingereichten Plan, Beilage 2 zum 
Gesuch vom 25. Oktober 2018).
7 Vgl. die bewilligten Pläne mit Stempel "Projektänderung bewilligt, 9. Oktober 2017, Bauverwaltung Saanen", in 
den amtlichen Akten.


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Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und 
eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime 
sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des 
Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.8
b)
Angefochten ist vorliegend einzig die Verfügung der Vorinstanz vom 18. September 
2018, mit welcher die am 12. Juli 2018 verfügte Baueinstellung hinsichtlich der 
Stützmauern im Bereich der Einstellhallen-Einfahrt wieder aufgehoben wurde. Im 
vorliegenden Beschwerdeverfahren ist daher nur die Frage zu beurteilen, ob diese 
Aufhebung der Baueinstellung zu Recht erfolgt ist oder nicht. Weder Inhalt und Umfang der 
Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 noch die von der Beschwerdeführerin geltend 
gemachten Überschreitungen der Baubewilligung, welche nichts mit den Stützmauern im 
Bereich der Einstellhallen-Einfahrt zu tun haben, bilden Streitgegenstand des vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens.
3.
Von der Baueinstellung betroffene Arbeiten
a)
Der Beschwerdegegner ist der Ansicht, dass die Stützmauer auf der linken Seite der 
Garage nicht Gegenstand der am 12. Juli 2018 verfügten Baueinstellung gewesen sei und 
damit auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde.
b)
 Ziffer 1 der Baueinstellungsverfügung der Gemeinde vom 12. Juli 2018 hat 
folgenden Wortlaut: "Die Bauarbeiten an den Stützmauern im Bereich der Einstellhallen-
Einfahrt nordwestseitig der Parzelle GBB F.________, G.________strasse, sind 
unverzüglich einzustellen." In der Begründung ist sodann von "Stützmauern im 
Einfahrtsbereich" die Rede, zudem wird darin festgehalten, der Baustopp sei "zur 
Überprüfung, ob die bereits realisierte rechte innere Stützmauer den bewilligten Plänen 
entspricht und zur Verhinderung einer Verstärkung der möglicherweise unrechtmässigen 
Stützmauern durch Weiterarbeiten an der linken oder äusseren rechten Stützmauer" 
veranlasst worden. Der Baustopp der Gemeinde hat sich damit gemäss diesen eindeutigen 
Aussagen unzweifelhaft auf sämtliche Stützmauern im Bereich der Einstellhalleneinfahrt 
bezogen und nicht bloss auf die Stützmauer auf der rechten Seite. Der Beschwerdegegner 
8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8.


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zitiert Ziffer 1 der Baueinstellungsverfügung wiederholt falsch, indem er bezüglich der 
Stützmauern die Einzahl verwendet ("Die Bauarbeiten an der Stützmauer" statt "die 
Bauarbeiten an den Stützmauern"). Dass sämtliche Stützmauern im Bereich der Garage 
gemeint sind, unterstreicht die Gemeinde mit ihrer Eingabe vom 5. November 2018, in 
welcher sie sowohl auf die rechten Mauern (vordere und hintere Mauer) als auch die linke 
Mauer eingeht. 
Da die Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 sämtliche Stützmauern im Bereich der 
Garage umfasst, bezieht sich auch die hier angefochtene Aufhebung der Baueinstellung 
auf sämtliche Stützmauern in diesem Bereich, zumal auch im Wortlaut dieser Verfügung 
von 
"Stützmauern" 
die 
Rede 
ist. 
Damit 
bildet 
entgegen 
der 
Ansicht 
des 
Beschwerdegegners auch die linke Stützmauer Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
4.
Aufhebung der Baueinstellung
a)
Nach 
Durchführung 
eines 
Augenscheins 
am 
23. 
Juli 
2018 
reichte 
der 
Beschwerdegegner 
am 
3. 
September 
2018 
ein 
Gesuch 
um 
Aufhebung 
der 
Baueinstellungsverfügung ein, unter Beilage eines Rückbauplans vom 28. August 2018.9 
Gestützt auf dieses Gesuch erliess die Gemeinde die hier angefochtene, per E-Mail 
ergangene Verfügung mit folgendem Inhalt: "Besten Dank für Ihr Schreiben und den Plan, 
welcher aufzeigt, wie der Rückbau resp. die Korrektur der Stützmauern entsprechend den 
bewilligten Plänen erfolgen soll. Gerne bestätigen wir Ihnen gestützt auf den Augenschein 
vom 23.07.2018, dass die Baueinstellung hiermit aufgehoben wird. Der Rückbau erfolgt 
gemäss Ihrem Schreiben und Plan vom 03.09.2018 innert 4 Wochen."
b)
Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass die Gemeinde nach Erlass der 
Baueinstellungsverfügung nicht nach Art. 46 Abs. 2 BauG vorgegangen ist und keine 
Wiederherstellungsverfügung erlassen hat. Die Gemeinde hätte nach Ansicht der 
Beschwerdeführerin die Baueinstellung nicht schon bei blosser Ankündigung der 
Wiederherstellung durch den Beschwerdegegner aufheben dürfen. Sie rügt sodann, die 
Wiederherstellung in den Zustand gemäss den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 sei 
9 vgl. Plan Ausführung 2.UG/Schnitt B/W-Fassade 1:100 vom 28.8.2018, rev. 30.8.2018, in den amtlichen 
Akten (dort allerdings ohne die rote Umrandung bei der rechten äusseren Stützmauer und den dazugehörigen 
Vermerk "wird gemäss Bbew erstellt", so vorhanden in dem vom Beschwerdegegner eingereichten Plan, 
Beilage 2 zum Gesuch vom 25. Oktober 2018).


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hinsichtlich der rückversetzten Mauer auf der rechten Seite der Garage nicht vollständig 
sichergestellt und hinsichtlich der Mauer auf der linken Seite der Garage gar nicht erfolgt. 
Der Beschwerdegegner ist dagegen der Ansicht, dass mit dem von ihm eingereichten 
Rückbauplan der vollständige Rückbau in den bewilligten Zustand gemäss den Plänen 
vom 9. Oktober 2017 sichergestellt ist und er damit aufgezeigt habe, dass er freiwillig 
gewillt 
sei, 
den 
gesetzmässigen 
Zustand 
vollständig 
wiederherzustellen. 
Die 
Beschwerdeführerin hindere ihn mit ihrem widersprüchlichen und missbräuchlichen 
Verhalten an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. 
c)
Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde nach Art. 46 Abs. 
1 BauG die Einstellung der Bauarbeiten. Die Baupolizeibehörde ist bei entsprechender 
Wahrnehmung verpflichtet, die illegale Bautätigkeit zu stoppen; sie geniesst dabei keinen 
Beurteilungsspielraum und hat keine Interessenabwägung vorzunehmen.10 Nach Art. 46 
Abs. 2 BauG setzt die Baupolizeibehörde dem jeweiligen Grundeigentümer oder 
Baurechtsinhaber 
sodann 
eine 
angemessene 
Frist 
zur 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme. Wenn der Pflichtige 
innert 30 Tagen seit Eröffnung der Wiederherstellungsverfügung ein Gesuch um 
nachträgliche Baubewilligung einreicht, so wird diese Verfügung aufgeschoben (Art. 46 
Abs. 2 Bst. b BauG). 
d)
Vorliegend ist unbestritten, dass der Beschwerdegegner die Baubewilligung vom 
9. Oktober 2017 im Bereich der Stützmauern überschritten hat. Die Gemeinde erliess 
daher hinsichtlich dieser Mauern mit Verfügung vom 12. Juli 2018 zu Recht die Einstellung 
der Bauarbeiten. Da sich der Beschwerdegegner im Bezug auf den Rückbau koopera-
tionsbereit zeigte, verzichtete die Gemeinde auf das in Art. 46 Abs. 2 BauG nach Ergehen 
einer Baueinstellung vorgesehene Vorgehen (Erlass einer Wiederherstellungsverfügung). 
Vielmehr hob sie die Baueinstellung mit der angefochtenen Verfügung vom 18. September 
2018 gestützt auf den vom Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan wieder auf. 
Da die Baupolizeibehörde bei illegaler Bautätigkeit verpflichtet ist, die Baueinstellung zu 
verfügen, ist auch die Aufhebung dieser Baueinstellung nur dann zulässig, wenn die 
vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sichergestellt ist. Droht 
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 6.


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dagegen weiterhin ein von der Baubewilligung vom 9. Oktober 2018 abweichender, und 
damit illegaler Zustand, so darf die Baueinstellung nicht aufgehoben werden. Die 
Gemeinde hätte damit die Baueinstellung am 18. September 2018 nur aufheben dürfen, 
wenn sich der Beschwerdegegner zum vollständigen Rückbau in den bewilligten Zustand 
bekennt und mit dem Rückbauplan tatsächlich der vollständige Rückbau sichergestellt ist. 
Dies ist nur dann der Fall, wenn zweifelsfrei festgestellt werden kann, dass zwischen dem 
Rückbauplan und den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 hinsichtlich der betroffenen 
Stützmauern keine Abweichungen bestehen.
e)
Grundsätzlich ist hier zu beachten, dass es für die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands hinsichtlich der Stützmauern eigentlich gar keinen Rückbauplan 
des Beschwerdegegners gebraucht hätte. Massgebend für die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands sind nämlich einzig und allein die rechtskräftig bewilligten Pläne 
vom 9. Oktober 2017. Mit der angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde nun aber 
diesem Rückbauplan eine Verbindlichkeit für die Wiederherstellung zuerkannt. So verlangt 
sie nach dem klaren Wortlaut dieser Verfügung einerseits den Rückbau gemäss diesem 
Plan. Andererseits hält sie im ersten Satz fest, dass mit diesem Plan aufgezeigt werde, wie 
der Rückbau der Stützmauern entsprechend den bewilligten Plänen erfolgen solle. Sie gibt 
damit zu bekennen, dass aus ihrer Sicht mit diesem Rückbauplan ein vollständiger 
Rückbau in den bewilligten Zustand sichergestellt wird. Die von der Gemeinde gewählte 
Formulierung der angefochtenen Verfügung muss mit anderen Worten so verstanden 
werden, dass für den Rückbau einzig dieser Rückbauplan massgebend ist und dass mit 
diesem Plan nach Ansicht der Gemeinde die vollständige Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands erfolgen wird (was auch der Ansicht des Beschwerdegegners 
entspricht). 
Daran 
ändern 
entgegen 
der 
Meinung 
des 
Beschwerdegegners 
(Beschwerdeantwort vom 26. November 2018, Rz. 30) auch die rot umrahmten Mauerteile 
im Rückbauplan11 mit dem dazugehörigen Vermerk "wird gemäss BBew erstellt" nichts. So 
ist auf diesem Plan nur die rechte, vordere Stützmauer rot umrandet. Diese ist aber 
gemäss den aktuellen Fotos12 gar noch nicht erstellt und es versteht sich von selbst, dass 
sie gemäss den bewilligten Plänen zu erstellen ist. Die bereits realisierten Stützmauern 
(rechte, hintere Stützmauer und linke Stützmauer) dagegen, welche teilweise vom 
11 Rückbauplan gemäss Beilage 2 zum Gesuch des Beschwerdegegners vom 25. Oktober 2018; die rote 
Umrandung fehlt im Rückbauplan in den amtlichen Akten.
12 Vgl. insbesondere die Fotos in den Beilagen 20 ff. zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9. November 
2018.


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bewilligten Zustand abweichen, weisen keine rote Umrandung und damit keinen Verweis 
auf die bewilligten Pläne auf.
f)
Zwischen den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 und dem für den Rückbau 
massgebenden Rückbauplan des Beschwerdegegners vom 28. August 2018 bestehen 
verschiedene Abweichungen: 
Der gelb eingetragene Rückbau im Rückbauplan umfasst einzig die bereits realisierte, 
hintere Stützmauer auf der rechten Seite der Garage. Sie soll in der Höhe gekürzt werden. 
Diese rückversetzte Mauer ist zwar – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – im 
bewilligten Grundrissplan des Untergeschosses enthalten, nicht aber im bewilligten 
Grundrissplan des Erdgeschosses oder im bewilligten Fassadenplan. Die Einschätzung der 
Gemeinde, wonach diese hinterliegende Stützmauer daher gemäss Baubewilligung ganz 
im Erdboden verschwinden soll, wird damit durch die bewilligten Pläne bestätigt. Der 
Rückbauplan aber muss dahingehend interpretiert werden, dass diese hintere Stützmauer 
– entgegen den bewilligten Plänen – auch nach der Kürzung noch oberirdisch in 
Erscheinung treten wird. So ist im Plan der Westfassade dieses Rückbauplans auch noch 
der untere Teil dieser Mauer erkennbar, im Grundrissplan ist diese Mauer im 
Kurvenbereich 
zudem 
schwarz 
eingefärbt. 
Der 
Beschwerdegegner 
entgegnet 
(Beschwerdeantwort vom 26. November 2018, Rz. 32), auf dem Schnitt BB dieses 
Rückbauplans sei erkennbar, dass die hintere Mauer auf das Niveau der vorderen Mauer 
gekürzt werde und damit vollständig unterirdisch verlaufe. Selbst wenn aber die hintere 
Mauer gemäss diesem Schnittplan auf das Niveau der vorderen Mauer gekürzt wird, so 
lässt sich aus diesem Plan nicht zwingend schliessen, dass die hintere Mauer unterirdisch 
verläuft. Stellt man – wie erwähnt – auf den Plan der Westfassade und den Grundrissplan 
dieses Rückbauplans ab, so ist vielmehr von einer überirdischen Linienführung dieser 
Mauer auszugehen. Eine solche aber ist auf den bewilligten Plänen nicht enthalten. 
Weitere Differenzen des Rückbauplans zu den baubewilligten Plänen bestehen bei der 
Länge und Linienführung dieser rückversetzten Mauer entlang der G.________strasse 
(teilweise wohl unterirdisch). Sodann erscheint diese Mauer auf dem Rückbauplan deutlich 
breiter als auf den bewilligten Plänen. 
Was die Stützmauer auf der linken Seite der Garage betrifft, so stellt auch diese – wie 
ausgeführt (E. 3) – Gegenstand der Baueinstellungsverfügung sowie der angefochtenen 
Aufhebungsverfügung 
dar. 
Die 
Gemeinde 
hielt 
zu 
dieser 
Mauer 
in 
der 


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Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 fest, der Baustopp sei zur Verhinderung einer 
Verstärkung der möglicherweise unrechtmässigen Stützmauern durch Weiterarbeiten an 
dieser linken Stützmauer erlassen worden. Ihm Rückbauplan des Beschwerdegegners ist 
bezüglich dieser Mauer kein Rückbau vorgesehen (keine gelb eingetragenen Elemente). 
Die Gemeinde – welche die Baueinstellung mit der Annahme aufhob, der vollständige 
Rückbau in den bewilligten Zustand sei mit dem Rückbauplan gewährleistet (vgl. E. 3c) – 
schien also davon auszugehen, dass diese bereits weitgehend realisierte Mauer13 den 
bewilligten Plänen entspricht. Ob dem so ist, erscheint zumindest zweifelhaft, zumal auch 
bezüglich dieser Mauer zwischen dem vom Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan 
und den bewilligten Plänen verschiedene Abweichungen bestehen. So weist diese Mauer 
im Grundrissplan des Rückbauplans eine andere Linienführung auf als im bewilligten 
Grundrissplan, indem sie näher der Parzellengrenze entlang führt. Sie ist zudem ebenfalls 
breiter eingezeichnet als in den bewilligten Plänen. Es muss daher vermutet (und kann 
aufgrund 
der 
Fotos 
in 
den 
Akten 
nicht 
ausgeschlossen) 
werden, 
dass 
der 
Beschwerdegegner diese Mauer so erbaut hat, wie sie im Rückbauplan vorgesehen ist, 
was eine Abweichung zu den bewilligten Plänen darstellt. Jedenfalls scheint die Gemeinde 
diesbezüglich – trotz der Differenz zwischen den bewilligten Plänen und dem Rückbauplan 
– nach Einreichung des Gesuchs um Aufhebung der Baueinstellung durch den 
Beschwerdegegner 
keine 
näheren 
Abklärungen 
getroffen 
zu 
haben. 
In 
der 
Vernehmlassung vom 5. November 2018 hält sie hierzu lediglich fest, die linke Mauer solle 
ebenfalls wie bewilligt erstellt werden. Für den Fall, dass der Beschwerdegegner dieser 
Mauer tatsächlich entsprechend dem Rückbauplan erstellt hat, hätte sie auch 
diesbezüglich eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen müssen. 
g)
Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners in der Beschwerdeantwort vom 
26. November 
2018 
(Rz. 
74 
ff.) 
stellt 
die 
angefochtene 
Verfügung 
keine 
Wiederherstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 2 BauG dar. Abgesehen von den 
diversen Formmängeln und der fehlenden Bezeichnung als Wiederherstellungsverfügung 
(die Verfügung trägt den Titel "Aufhebung Baustopp") hat die Gemeinde mit dieser 
Verfügung entgegen der Vorgabe von Art. 46 Abs. 2 BauG nicht die Wiederherstellung in 
den rechtmässigen Zustand entsprechend den bewilligten Plänen angeordnet. Vielmehr 
hat sie damit den Rückbau in den Zustand gemäss einem vom bewilligten Zustand 
abweichenden Rückbauplan verlangt, mit welchem sowohl bezüglich der rechten 
13 Vgl. die zahlreichen Fotos in den Eingaben der Beschwerdeführerin vom 17. Oktober 2018 und 9. November 
2018.


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zurückversetzten Mauer als auch bezüglich der linken Mauer nicht die vollständige 
Wiederherstellung garantiert ist.
h)
Damit steht fest, dass die Gemeinde im Zeitpunkt der Aufhebungsverfügung aufgrund 
des von den bewilligten Plänen abweichenden Rückbauplans nicht vom vollständigen 
Rückbau in den bewilligten Zustand ausgehen durfte. Vielmehr muss aufgrund dieses 
Rückbauplans angenommen werden, dass die Stützmauern nach dem Rückbau nicht den 
bewilligten Plänen entsprechen. Die Gemeinde hätte daher gestützt auf diesen 
Rückbauplan nicht die Aufhebung der Baueinstellung verfügen dürfen. Vielmehr muss die 
Baueinstellung bei dieser Konstellation aufrecht erhalten bleiben. 
Die Verfügung vom 18. September 2018, mit welcher die Baueinstellung hinsichtlich der 
Stützmauern aufgehoben wurde, ist daher in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. 
Die Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 hat entsprechend weiter Gültigkeit. Bei 
diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob die angefochtene Verfügung vom 18. September 
2018 nichtig ist und ob die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt 
hat. Auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin muss nicht näher 
eingegangen werden.
i)
Die 
Gemeinde 
wird 
das 
mit 
der 
Baueinstellungsverfügung 
eingeleitete 
Baupolizeiverfahren weiterzuführen haben. Aufgrund der Differenzen zwischen dem 
bewilligten Zustand und dem vom Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan ist die 
Gemeinde gehalten, eine unmissverständliche Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 
Abs. 2 BauG zu erlassen. Darin hat sie den Rückbau der Stützmauern in den Zustand 
gemäss den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 innert angemessener Frist zu 
verlangen, allenfalls – soweit sich der notwendige Rückbau nicht klar aus diesen Plänen 
ergibt – unter genauer Bezeichnung der vorzunehmenden Rückbaumassnahmen bei den 
bereits realisierten Stützmauern rechts und links der Garage. Sie wird in dieser Verfügung 
sodann die Ersatzvornahme androhen müssen, auch wenn dies – wie vom 
Beschwerdegegner richtig ausgeführt – nicht zwingende Voraussetzung für die 
Wirksamkeit der Verfügung ist und diese Anordnung auch noch mit einer separaten 
Ersatzvornahmeverfügung erfolgen kann.14 Schliesslich gebietet Art. 46 Abs. 2 BauG, dass 
die Gemeinde dem Beschwerdegegner in dieser Verfügung Gelegenheit gibt, innert 30 
14 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 13.


RA Nr. 120/2018/66
13
Tagen seit Eröffnung der Wiederherstellungsverfügung ein nachträgliches Baugesuch für 
diese unbewilligten Arbeiten einzureichen. Auf eine Aufhebung der Baueinstellung kann die 
Gemeinde dann verzichten, da die Baueinstellung als vorsorgliche Massnahme gemäss 
Art. 28 Abs. 2 VRPG15 mit dem rechtskräftigen Abschluss in der Hauptsache (hier mit der 
rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung) dahinfällt. 
5.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV16).
b)
Der Beschwerdegegner hat zudem der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu 
ersetzen 
(Art. 108 
Abs. 3 
VRPG). 
Die 
Kostennote 
des 
Rechtsvertreters 
der 
Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat 
somit der Beschwerdeführerin die Parteikosten von Fr. 5'173.15 zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 
18. September 2018 wird aufgehoben. 
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.00 werden dem Beschwerdegegner zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 5'173.15 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 
15 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
16 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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14
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
D.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Saanen, eingeschrieben
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungspräsident