be_bvd · 110 2022 118 · 2024-02-26 · de

Zweifamilienhaus | Oberried am Brienzersee

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Bau- und Verkehrsdirektion
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3013 Bern
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BVD 110/2022/118
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 26. Februar 2024
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin 1
Frau D.________
Beschwerdeführerin 2
Herrn E.________
Beschwerdeführer 3
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________
und
Frau G.________
Beschwerdegegnerin 1
Herrn H.________
Beschwerdegegner 2
Frau I.________
Beschwerdegegnerin 3
alle vertreten durch Rechtsanwalt A.________ und Rechtsanwältin B.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemischten Gemeinde Oberried am Brienzersee, Gemeinde-
verwaltung, Hauptstrasse 21, 3854 Oberried am Brienzersee
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Oberried am Brienzersee 
vom 8. Juni 2022 (Baugesuchs-Nr. 589/14/20; Zweifamilienhaus)


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I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 24. Juli 2020 bei der Gemeinde Oberried am Bri-
enzersee ein Baugesuch ein für den Abbruch der bestehenden Gebäude und den Neubau eines 
Zweifamilienhauses auf Parzelle Oberried am Brienzersee Grundbuchblatt Nr. K.________. Die 
Parzelle liegt im Perimeter des Uferschutzplans Nr. 5 und gemäss diesem teilweise in der Ufer-
schutzzone und teilweise in der Uferbauzone Dorfkern UDK. Das Bauvorhaben soll in der UDK 
realisiert werden. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Ein-
sprache.
Mit Entscheid vom 8. Juni 2022 erteilte die Gemeinde Oberried am Brienzersee die Baubewilli-
gung.
2.
Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 13. Juli 2022 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragten die Aufhebung der Baubewilli-
gung vom 8. Juni 2022 und die Erteilung des Bauabschlages bzw. eventuell die Rückweisung der 
Akten zum neuen Entscheid an die Baubewilligungsbehörde, gegebenenfalls unter Beizug der 
Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) und/oder der kantona-
len Denkmalpflege. Sie machten insbesondere geltend, das geplante Bauprojekt sei nicht mit den 
baupolizeilichen Vorschriften über die Gestaltung vereinbar, es sei nicht genügend erschlossen 
und weise keine gesicherten Abstellflächen für Fahrzeuge aus.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemischte Gemeinde Oberried be-
antragte in ihrer Stellungnahme vom 5. August 2022, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuwei-
sen. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2022 beantragte die Beschwerdegegnerschaft die 
Abweisung der Beschwerde, die Auferlegung der Kosten an die Beschwerdeführenden sowie die 
Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
4.
Mit Verfügung vom 4. November 2022 holte das Rechtsamt einen Fachbericht der OLK ein. 
Der Bericht der OLK vom 15. Dezember 2022 wurde den Parteien mit Verfügung vom 23. Januar 
2023 mit der Gelegenheit zur Einreichung von Schlussbemerkungen zugestellt.
5.
Mit Eingabe vom 3. Februar 2023 ersuchte die Beschwerdegegnerschaft um die Sistierung 
des Verfahrens, um eine Projektänderung zu prüfen. Das Rechtsamt sistierte nach Anhörung der 
übrigen Parteien das Verfahren bis zum 14. April 2023.
6.
In ihrer Eingabe vom 12. April 2023 führte die Beschwerdegegnerschaft aus, sie habe sich 
intensiv mit dem kritischen Bericht der OLK auseinandergesetzt und reichte eine Projektänderung 
ein. Die Projektänderung wurde den Parteien sowie der OLK zugestellt, letzterer mit der Bitte um 
Stellungnahme. Die Stellungnahme der OLK vom 15. Juni 2023 wurde den Verfahrensbeteiligten 
mit Verfügung vom 29. Juni 2023 zugestellt. Den Verfahrensbeteiligten wurde eine Frist zur Ein-
reichung von Schlussbemerkungen und der Kostennoten angesetzt. Die Beschwerdeführenden 
hielten in ihren Schlussbemerkungen vom 13. September 2023 an ihren Anträgen und Ausführun-
gen in der Beschwerde vom 13. Juli 2022 fest. Die Beschwerdegegnerschaft reichte mit Eingabe 
vom 14. September 2023 eine erneute Projektänderung ein. Die Projektänderung wurde den Ver-
fahrensbeteiligten und der OLK zugestellt. Die OLK nahm mit Eingabe vom 19. Oktober 2023 zur 
Projektänderung Stellung und beurteilte sie aus Sicht der OLK als bewilligungsfähig.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)


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7.
Mit Verfügung vom 3. November 2023 wurde den Verfahrensbeteiligten die Stellungnahme 
der OLK zugestellt sowie eine Frist zur Einreichung einer Stellungnahme zur Projektänderung 
gesetzt. Der Beschwerdegegnerschaft wurde mitgeteilt, für das geplante Bauvorhaben sei nach 
einer summarischen Einschätzung ein Parkplatz erforderlich, wobei Abstellplätze auf fremdem 
Boden grundbuchlich sicherzustellen seien. Eine entsprechende Dienstbarkeit müsse vor Ertei-
lung der Baubewilligung vorliegen. In den Vorakten sei ersichtlich, dass ein Parkplatz auf einem 
benachbarten Grundstück vertraglich zugesichert sei. Das Rechtsamt führte aus, es beabsichtige 
im Falle einer Bestätigung der Baubewilligung die Auflage zu verfügen, dass zur Sicherstellung 
dieses Parkplatzes ein entsprechender Dienstbarkeitsvertrag vor Baubeginn im Grundbuch ein-
getragen wird. Dazu gab das Rechtsamt der Beschwerdegegnerschaft eine Frist zur Stellung-
nahme resp. Einreichung eines Dienstbarkeitsvertrages. Weiter wurde die Beschwerdegegner-
schaft aufgefordert, einen aktualisierten Umgebungsgestaltungsplan einzureichen.
8.
Mit Eingabe vom 21. November 2023 reichte die Beschwerdegegnerschaft den aktualisier-
ten Umgebungsgestaltungsplan ein. 
Mit Eingabe vom 1. Dezember 2023 teilten die Beschwerdeführenden mit, es hätten ausserge-
richtliche Gespräche zwischen den Parteien stattgefunden. Die Beschwerdeführenden zogen ihre 
Beschwerde zurück und teilten mit, die Verfahrenskosten seien vereinbarungsgemäss der Be-
schwerdegegnerschaft aufzuerlegen und über die Parteikosten sei nicht zu befinden.
Mit Eingabe vom 1. Dezember 2023 reichte die Beschwerdegegnerschaft einen Dienstbarkeits-
vertrag betreffend den Parkplatz auf Parzelle Oberried am Brienzersee Grundbuchblatt 
Nr. M.________ sowie einen aktualisierten Plan «Grundrisse und Fassaden» ein. Die Beschwer-
degegnerschaft bestätigte, dass die Verfahrenskosten nach Rückzug der Beschwerde der Be-
schwerdeführenden von der Beschwerdegegnerschaft übernommen würden und über die Partei-
kosten nicht entschieden werden müsse. Weiter beantragte die Beschwerdegegnerschaft, das 
Beschwerdeverfahren als gegenstandslos abzuschreiben, das Bauvorhaben gemäss Projektän-
derung zu bewilligen, die Auflage zum Eintrag der Dienstbarkeit zu verfügen und im Übrigen den 
Bauentscheid der Gemeinde vom 8. Juni 2022 zu bestätigen.
Die Gemischte Gemeinde Oberried äusserte sich mit Stellungnahme vom 1. Februar 2023 zustim-
mend zur Projektänderung.
9.
Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte der OLK wird, soweit für den Entscheid we-
sentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde 
zuständig.
b)
Mit Eingabe vom 1. Dezember 2023 haben die Beschwerdeführenden ihre Beschwerde vom 
13. Juli 2022 vollumfänglich zurückgezogen. Das Beschwerdeverfahren ist deshalb gegenstands-
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)


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los geworden und wird als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben (Art. 39 Abs. 1 
VRPG3).
c)
Über das geänderte Projekt wurde noch nicht entschieden. Das Projektänderungsverfahren 
ist nach wie vor hängig und es wird durch die Gegenstandslosigkeit des Beschwerdeverfahrens 
nicht hinfällig. Es bleibt von Amtes wegen zu prüfen, ob die Projektänderung bewilligt werden 
kann.
2.
Projektänderung
a)
Nach der ersten Beurteilung durch die OLK in vorliegendem Verfahren reichte die Beschwer-
degegnerschaft mit Eingabe vom 12. April 2023 eine erste Projektänderung ein (Projektände-
rung 1). Nach der Beurteilung der Projektänderung 1 durch die OLK reichte die Beschwerdegeg-
nerschaft mit Eingabe vom 14. September 2023 eine weitere Projektänderung ein (Projektände-
rung 2, Situationsplan vom 13. September 2023, mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 15. Sep-
tember 2023; Plan «Grundrisse und Fassaden» vom 13. September 2023 sowie Projektstudie 
vom 8. September 2023). Mit Eingabe vom 21. November 2023 reichte die Beschwerdegegner-
schaft den «Entwässerungs- und Umgebungsplan» vom 17. November 2023 nach, welcher eben-
falls die Situation gemäss Projektänderung 2 abbildet. Mit Eingabe vom 1. Dezember 2023 wurde 
der Plan «Grundrisse und Fassaden» vom 13. September 2023, angepasst am 23. Novem-
ber 2023 zu den Akten gereicht (mit Eingangsstempel des Rechtsamts der BVD vom 4. Dezem-
ber 2023), da der ursprüngliche Plan im Grundriss Untergeschoss irrtümlicherweise die Fassa-
denöffnung für die Wärmepumpe nicht abbildete. Gegenstand der Projektänderung 2 sind fol-
gende Pläne: Situationsplan vom 13. September 2023 (mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 
15. September 2023), Plan «Entwässerungs- und Umgebungsplan» vom 17. November 2023 (mit 
Stempel des Rechtsamts der BVD vom 22. November 2023) und Plan «Grundrisse und Fassa-
den» vom 13. September 2023, angepasst am 23. November 2023 (mit Stempel des Rechtsamts 
der BVD vom 4. Dezember 2023).
b)
Gemäss Art. 43 Abs. 1 und 3 BewD4 kann eine Projektänderung im laufenden Beschwerde-
verfahren beurteilt werden, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Die Ge-
meinde, die Gegenpartei und allfällig von der Projektänderung berührte Dritte sind anzuhören. 
Wird in einem laufenden Verfahren eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD eingereicht, 
tritt das geänderte Projekt an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens respektive der früheren 
Projektänderung.5
c)
Die vorliegende Projektänderung 2 betraf die Dimensionierung der Fensterflächen, der Bal-
kone sowie der Auskragung des Vordachs. Weiter wurde das vorgängig aussenliegend vorgese-
hene Treppenhaus ins Innere verlegt und bei den Fassaden wurde der Anteil der verputzten Fas-
sade verringert und der Fassadenanteil mit Holzschalung erhöht. Lage, Ausrichtung und Er-
schliessung des Bauvorhabens bleiben gleich. Das Bauvorhaben bleibt damit in seinen Grundzü-
gen gleich. Es handelt sich um eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD. Die Verfahrens-
beteiligten erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Dritte wurden durch die Projektänderung 
nicht neu betroffen. Verfahrensgegenstand ist das Bauvorhaben gemäss der Projektänderung 2 
vom 14. September 2023.
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 13c


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3.
Ortsbild- und Landschaftsschutz
a)
Das Bauvorhaben befindet sich im Ortsteil J.________, oberhalb der Kantonsstrasse. Das 
Grundstück Oberried am Brienzersee Grundbuchblatt Nr. K.________ befindet sich im Perimeter 
des Uferschutzplans Nr. 5; das geplante Gebäude liegt in der Uferbauzone Dorfkern UDK. 
b)
In der Beschwerde vom 13. Juli 2022, welche zurückgezogen wurde, wurde die Ästhetik 
gerügt. Im vorinstanzlichen Verfahren hat der Uferschutzverband Thuner- und Brienzersee (UTB) 
das Bauvorhaben mehrmals beurteilt. In einem ersten Bericht beantragte der UTB, das Bauvor-
haben nicht zu bewilligen. Nach diversen Änderungen am Projekt stimmte der UTB dem Vorhaben 
«ohne Begeisterung» zu.
Im Beschwerdeverfahren nahm die OLK zum ursprünglich bewilligten Bauprojekt in ihrem Bericht 
vom 15. Dezember 2022 Stellung. Sie charakterisierte die Umgebung des Bauvorhabens wie 
folgt: J.________ sei ein ehemaliger Fischerweiler, der sich durch die Aufreihung der Bebauung 
am Steilhangfuss in der Seebucht auszeichne. Auf niedrigem Sockelgeschoss stehende zweige-
schossige Oberländerhäuser in Formen des 18. Jahrhunderts und vor allem des 19. Jahrhunderts 
herrschten vor. Der Ort zeige ein weitgehend unverfälschtes Siedlungsbild, welches geprägt sei 
von den giebelständig zum Seeufer gerichteten Gebäude in der ersten Reihe und einzelnen, in 
den Hang eingepassten Bauten in der zweiten Reihe. Die Wohnhäuser würden sich durch wohl-
geformte, liegende Proportionen mit flachgeneigtem Satteldach auszeichnen. Sie hätten einen 
niedrigen, knapp eingeschossigen muralen Sockel und zwei Wohngeschosse aus Holz, die über 
seitliche Lauben oder Vorbereich erschlossen würden. Es handle sich um Fleckenbauten mit der 
charakteristischen liegenden Holzstruktur. Balkone und Lauben würden dagegen eine stehende 
Brettschalung aufweisen. Die OLK beurteilte die Einpassung des ursprünglichen Bauvorhabens 
wie folgt: Das geplante Gebäude füge sich aufgrund des markanten Gebäudesockels nicht gut ins 
Ortsbild ein. Zwar verfüge das Gebäude mit seinem muralen, weissen Sockel, der hölzernen Fas-
sade und dem Satteldach über ortstypische Elemente. Die Gebäudeproportionen würden jedoch 
nicht stimmen, das Haus erscheine zu hoch. Auch der Sockel sei im Verhältnis zur Gesamter-
scheinung des Hauses zu hoch und der Erschliessungsrucksack an der Gebäuderückseite sei 
unverständlich. Der Glasanteil in der Fassade sei zu gross und die Fenster würden eine hohe 
Anzahl verschiedener Proportionen aufweisen, welche nichts mit den örtlichen gebauten Eigen-
heiten zu tun hätten. Zudem entspreche die farbliche Ausgestaltung der Fenster sowie die Ver-
wendung der Fensterläden nicht der örtlichen Baukultur. Die OLK kritisierte weiter die vorgelager-
ten Balkone, welche zu tief seien und auch die Ausgestaltung des Balkongeländers, welches mit 
seiner liegenden Verkleidung ortsfremd wirke. Durch den grossen Balkon sei zudem das seesei-
tige Vordach überdimensioniert. Damit an diesem speziellen Ort ein baulich und typologisch gut 
ins Ortsbild integriertes Projekt entstehen könne, müssten die ortsprägenden baulichen Charak-
teristika adaptiert und neu interpretiert werden.
Nachdem die Bauherrschaft die Projektänderung 1 einreichte, in welcher hauptsächlich die gross-
flächigen Fenster im Kellergeschoss verkleinert wurden, die Balkone teilweise innenliegend und 
damit das Vordach schmaler gestaltet wurden, nahm die OLK in ihrem Bericht vom 15. Juni 2023 
dazu Stellung. Sie brachte vor, der überarbeitete Projektvorschlag weise insgesamt nur wenige 
Veränderungen auf und einige Kritikpunkte aus dem ersten Bericht seien noch zu überarbeiten. 
So würden unter anderem weiterhin die Gebäudeproportionen nicht stimmen, das Haus erscheine 
zu hoch und auch der Sockel erscheine im Verhältnis zur Gesamterscheinung zu hoch. Das So-
ckelgeschoss werde seitlich ins erste Obergeschoss gezogen, was dazu führe, dass die Hangseite 
des Hauses komplett verputzt in Erscheinung trete. Weiterhin sei der Erschliessungsrucksack un-
verständlich.


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Die Beschwerdegegnerschaft reichte mit Eingabe vom 14. September 2023 die Projektänderung 2 
sowie die Projektstudie «Neubau Zweifamilienhaus» ein. In ihrer Stellungnahme vom 19. Okto-
ber 2023 zur Projektänderung 2 bringt die OLK vor, die Projektverfasser hätten eine umfassende 
Ortsanalyse gemacht und führte zum überarbeiteten Projektvorschlag in Bezug auf die Einfügung 
des Bauvorhabens ins Strassen-, Orts-, Ufer- und Landschaftsbild in der Umgebung sowie zur 
Wahrung der Schönheit oder erhaltenswerten Eigenart des Strassen-, Orts-, Ufer- und Land-
schaftsbildes Folgendes aus:
«Das Wohnhaus kommt praktisch am selben Ort wie der Altbau, leicht nach vorne gerückt zu stehen. Der 
Fussabdruck des Haupthauses zum Bestand ist vergleichbar. Es kann aus diesem Grund festgehalten wer-
den, dass prinzipiell ein Ersatzneubau am Ortseingang von J.________ möglich ist.
Damit das Gebäude ein Teil des Ortsbildes wird, muss es aus Sicht der OLK ein integraler Teil des Sied-
lungskörpers darstellen, insbesondere, da es sich um den östlichen Auftakt des Orts handelt und dieser von 
Brienz her kommend gut einsichtig ist.
Das heisst, der neue Baukörper soll sich bezüglich Proportionen, Typologie und Materialität dem Bestand 
im Ort anpassen (siehe dazu Baureglement Oberried, Artikel 42), um eine gute Gesamtwirkung zu erzielen.
Die Bezüge zum Strassenraum, respektive zum Ufer werden durch die bestehende Betonmauer entlang der 
Strasse bereits heute stark geprägt und mit einem neuen Gebäude nicht verändert.
Der überarbeitete Projektvorschlag geht umfassend auf die Kritikpunkte der vorangegangenen OLK-Berichte 
ein.
Das Gebäude bedient sich bei ortstypischen Typologien wie Gebäudeproportionen, Umgang mit Balkon und 
Loggia, Treppenhaus, Befensterung etc. Es fügt sich nun gut ins Ortsbild ein und schafft mit der Ausgestal-
tung der Balkone einen Mehrwert am Ortseingang von J.________.»
Zur Einfügung des Bauvorhabens in die bestehende Umgebung bezüglich Dachform, Proportio-
nen, Baumaterialien, Fassaden- und Aussenraumgestaltung sowie zur Gestaltung und Farbge-
bung der Fenster und Türen sowie Fenster- und Türrahmen und zur Gestaltung der Balkone und 
des Vordachs äussert sich die OLK wie folgt:
«Die ortstypischen Elemente, der murale, weisse Sockel, die hölzerne Fassade und das Satteldach mit 
verwandter Dachneigung und Deckung sind in überarbeiteter Form vorhanden. Die Proportionen des Ge-
samtgebäudes, aber auch das Verhältnis von Sockelgeschoss zum Holzbau sind nun stimmig. 
Die Befensterung und Positionierung der Balkone wurden angepasst.
Die Fenster weisen die ortstypischen Proportionen und Staffelungen auf. Mit der asymmetrischen Anord-
nung der Balkone auf der Seeseite wird eine Spannung in der Fassade erzeugt.
Mit dem seitlichen Balkon reagiert das Haus auf seine Sonderstellung als erstes Haus am östlichen Rand 
von J.________. Die Ausgestaltung des Dachs, dessen Neigung und Ausladung ist stimmig umgesetzt.»
In ihrer Beurteilung schlussfolgert die OLK wie folgt:
«Das Projekt hat eine entscheidende Entwicklung erfahren und ist deshalb aus Sicht der OLK so bewilli-
gungsfähig.
Wichtig ist es, dass auf eine materialgerechte und authentische bauliche Umsetzung geachtet wird.»
c)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 


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erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.6
Das Baureglement der Gemeinde Oberried am Brienzersee enthält insbesondere folgende Be-
stimmungen zur Gestaltung von Bauten und Anlagen:
«Art. 13
Schutz des Dorf- und Landschaftsbildes
1
Alle Bauten, Anlagen und deren Umgebung, sind hinsichtlich ihrer Stellung, Gesamterscheinung, ihrer 
Einzelheiten und Proportionen so auszubilden, dass sie für sich allein und zusammen mit den bestehenden 
oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung bilden und die Schönheit oder erhaltenswerte 
Eigenart des Strassen-, Orts-, Ufer- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt.
Art. 14
Gestaltung
1
Die Gebäude sind im Ganzen (Dach, Form, Proportionen und Dimensionen, Fassadeneinteilung, Fens-
teranordnung, usw.) und in ihren Einzelheiten (Dachaufbauten, Fensterausbildung, Balkongestaltung, Ein-
gänge, Ein- und Ausfahrten usw.) einwandfrei zu gestalten.
Die Materialwahl und Farbgebung sind aufeinander und auf die Umgebung abzustimmen. Für Garagen gilt 
dies ebenfalls.
Art. 15
Material und Baustoffe
1
Die Haupt- und Nebengebäude sind nach Möglichkeit ab oberkant Sockelgeschoss in Holz auszuführen 
oder mit Holz zu verkleiden.
2
Für die Behandlung der Holzfassaden dürfen keine deckenden Farben verwendet werden.
3
Sichtbare Mauern von Gebäuden sind gut zu gestalten und dürfen das Dorf- und Landschaftsbild nicht 
stören. Sie haben sich in die Umgebung einzupassen.
4
Grelle oder auffällige Aussenverkleidungen sind nicht gestattet.
5
Die Farbtöne müssen sich gut ins Orts- und Landschaftsbild einpassen.»
Zudem bestehen für die Dorfkernzone und die Uferbauzone Dorfkern folgende Vorschriften:
«Art. 42
Dorfkernzone (DK), Uferbauzone Dorfkern (UDK)
1
In der Dorfkernzone (DK) sind die Elemente der traditionellen Bauweise (annähernd geschlossene Bau-
weise), die Fassaden-, Fenster- und Dachgestaltung, die Strassenraum- und Platzverhältnisse zu erhalten. 
Neu-, Um- und Erweiterungsbauten haben sich bezüglich Dachform, Proportionen, Baumaterialien, Fassa-
den und Aussenraumgestaltung sorgfältig in die Umgebung einzuordnen.
2
Die Dorfkernzone ist eine Zone gemischter Nutzung für Wohn- und Bürobauten, herkömmliche kleinge-
werbliche Fabrikationsbetriebe und wenig störende gewerbliche Betriebe.
3
In der Uferbauzone Dorfkern (UDK) sind nur Bauten der Dorfkernzone (DK) gestattet.
4
die Gebäudehöhe richtet sich gemäss Art. 32 nach der Fassadenbreite. Wo heute die Firsthöhe mehr 
als 80% der Fassadenbreite beträgt, kann die Fassadenbreite bis zum erlaubten Wert unter Berücksichti-
gung von Art. 13 und 14 erhöht werden.
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 
und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen


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Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige Be-
deutung zu.
Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei 
dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. Je-
doch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Ge-
gebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu ori-
entieren hat.7
d)
Das Bauvorhaben befindet sich am östlichen Ortseingang von J.________, es handelt sich 
von Brienz her kommend um das erste Gebäude in J.________. Wie die OLK ausführt, ist das 
Siedlungsbild geprägt von den giebelständig zum Seeufer gerichteten Gebäuden mit flachgeneig-
ten Satteldächern und eingeschossigen, muralen Sockeln und Wohngeschossen aus Holz, die 
über seitliche Lauben oder Seiteneingänge erschlossen werden. Die Wohngeschosse der Ge-
bäude weisen eine liegende Holzstruktur auf, die Balkone und Lauben dagegen eine stehende 
Brettschalung. Die Bauten verfügen über aneinandergereihte, kleinere Einzelfenster mit Sprossen 
sowie Balkone oder Lauben mit stehender Brettschalung.
Das Bauvorhaben gemäss Projektänderung 2 sieht einen Ersatzneubau an der Stelle des aktuell 
bestehenden Hauses vor. Der Ersatzneubau ist grösser als das bestehende Gebäude, hat aber 
die gleiche Lage und fügt sich gut ins Gelände ein. Es ist wie die anderen Gebäude in J.________ 
giebelständig zum Seeufer gerichtet. Das Bauvorhaben soll mit einem weissen Sockelgeschoss 
ausgeführt werden. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss soll auf allen Fassadenseiten mit 
einer Holzschalung versehen werden. Die Materialwahl sowie die Farbgebung des Bauvorhabens 
ist mit dem weissen Sockelgeschoss und der Holzverkleidung auf die Gebäude der Umgebung 
abgestimmt und nimmt die Materialien, die Farbgebung und die Dachform der umliegenden Häu-
ser auf. Im Gegensatz zum ursprünglichen Bauvorhaben verfügt das aktuelle Projekt über zwei 
kürzere Balkone an der Südfassade und zwei Balkone an der Ostfassade, anstelle der ursprüng-
lich geplanten, mittig angeordneten, längeren und vor allem tieferen Balkone an der Südfassade. 
Auch die Fensterrahmen sind nicht mehr in Anthrazit, sondern in Holz oder Holzoptik geplant. Dies 
wiederspiegelt die im Ortsteil J.________ vorherrschenden Erscheinungen der bestehenden Ge-
bäude. Die Balkone sind schmaler und teilweise innenliegend geplant und auch der südliche Da-
chvorsprung tritt mit seinen 1.20 m nicht mehr mächtig in Erscheinung. Die Balkone des Nachba-
rhauses des Bauvorhabens hat ebenfalls teilweise innenliegende Balkone. Der von der OLK kriti-
sierte Erschliessungsrucksack im nördlichen Bereich des Gebäudes wurde weggelassen, wo-
durch ein weiteres ortsfremdes Element wegfällt. Das geplante Gebäude scheint nun gut propor-
tioniert und das Verhältnis von verputztem Sockelgeschoss und Holzbau stimmig.
Der Einschätzung der OLK, wonach das Vorhaben nun bewilligungsfähig ist, kann ohne weiteres 
gefolgt werden, die Projektänderung 2 hält die gemäss GBR geforderten ästhetischen Vorgaben 
ein. Die Projektänderung 2 kann bewilligt werden.
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4a; 
BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1


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4.
Parkplätze
a)
Das Bauvorhaben beinhaltet keine Autoabstellplätze. Dies hat unter anderem damit zu tun, 
dass der Teil der Parzelle, auf dem aus topografischer Sicht eine Zufahrt und Abstellplätze reali-
siert werden könnten, in der roten Gefahrenzone und in der Uferschutzzone liegt und somit keine 
Bauten und Anlagen errichtet werden dürfen. Die Bauherrschaft hat deswegen im Baubewilli-
gungsverfahren eine Vereinbarung mit dem Eigentümer der Parzelle Oberried Gbbl.-Nr. 
M.________ eingereicht, wonach für das Bauvorhaben ein Parkplatz auf dessen Grundstück ge-
nutzt werden darf.
Die Vorinstanz hielt in Ziffer 5.3 des Bauentscheids vom 8. Juni 2022 dazu fest, der nachgewie-
sene Parkplatz auf einer Fremdparzelle könne abgetreten werden und müsse im Grundbuch ein-
getragen werden. Weiter verpflichtete die Vorinstanz die Beschwerdegegnerschaft zur Zahlung 
einer Ersatzabgabe für zwei Parkplätze von je CHF 5736.00 pro Abstellplatz.
b)
Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die Zweckänderung von Bauten 
und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so ist dafür auf dem Baugrundstück oder in seiner 
Nähe eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motor-
fahrräder zu errichten (Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Bemessung der Abstellplätze ist in der Bauver-
ordnung näher umschrieben und wird durch eine Bandbreite begrenzt. Innerhalb dieser Band-
breite kann die gesuchstellende Partei die erforderliche Anzahl Parkplätze festlegen (vgl. Art. 50 
Abs. 1 BauV).8 Für zwei Wohnungen, wie vorliegend erstellt werden, beträgt die Bandbreite ein 
bis fünf Motorfahrzeugabstellplätze pro Wohnung (Art. 51 Abs. 1 Bst. b BauV). Für das Bauvorha-
ben ist daher grundsätzlich mindestens ein Autoabstellplatz erforderlich.
Das Baureglement der Gemischten Gemeinde Oberried am Brienzersee aus dem Jahre 1990 sieht 
dagegen in Art. 11 Abs. 2 vor, dass ungeachtet der Wohnungsgrösse pro Wohnung mindestens 
ein Parkplatz erforderlich ist. Diese Bestimmung ist allerdings unbeachtlich: Seit dem 
1. März 2000 sind die geänderten Art. 49 ff. BauV in Kraft. Nach Art. 49 ff. BauV gelten für die 
Anzahl zu realisierenden Parkplätze für ein Bauvorhaben nutzungsabhängige Bandbreiten. Mit 
dieser Änderung der Bauverordnung wurde eine einheitliche Regelung der Bestimmung des Park-
platzbedarfs für den ganzen Kanton Bern geschaffen. Der den Gemeinden in Art. 49 Abs. 1 aBauV 
vormals eingeräumte weite Gesetzgebungsspielraum wurde dabei – sowohl in Bezug auf mildere 
als auch auf strengere Vorschriften – aufgehoben. Die Übergangsbestimmung in Art. T2-1 Abs. 1 
BauV sieht vor, dass Gemeindereglemente, die diesen Parkplatzbestimmungen widersprechen, 
innert dreier Jahren seit Inkrafttreten der vorliegenden Änderung der Bauverordnung anzupassen 
sind. Nach Ablauf dieser Frist verlieren widersprechende Gemeindevorschriften gemäss Art. T2-
1 Abs. 2 BauV ihre Gültigkeit.9 Die Regelung der Gemeinde Oberried am Brienzersee, wonach 
gestützt auf Art. 11 Abs. 2 GBR ungeachtet der Wohnungsgrösse ein Parkplatz pro Wohnung ver-
langt wird, ist somit nicht mehr anwendbar. Für das Bauvorhaben genügt ein Parkplatz.
c)
Laut Art. 16 Abs. 1 BauG müssen Abstellplätze nicht zwingend auf dem Baugrundstück 
realisiert werden, sondern können sich auch in dessen Nähe auf fremdem Grund befinden. Ein 
Parkplatz gilt in der Regel als genügend nahe, wenn die Fusswegdistanz bis zum Baugrundstück 
nicht mehr als 300.00 m misst.10 Werden Abstellplätze auf fremdem Boden vorgesehen, sind sie 
8 Markus Müller/Reto Feller, Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2021, S. 545, N. 78
9 VGE 21996-21998 vom 20. Dezember 2004, E. 9.4.4 f.
10 Art. 55 Abs. 1 BauV; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 
2020, Art. 16-18 N. 21


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gestützt auf Art. 49 Abs. 3 BauV grundbuchlich sicherzustellen, wobei der Abschluss eines ent-
sprechenden Dienstbarkeitsvertrags notwendig ist.11
Im vorliegenden Verfahren reichte die Beschwerdegegnerschaft einen Dienstbarkeitsvertrag vom 
30. November 2023 zu den Akten. In diesem Dienstbarkeitsvertrag räumt der Alleineigentümer 
der Parzelle Oberried am Brienzersee Grundbuchblatt Nr. M.________ der Beschwerdegegner-
schaft und deren Rechtsnachfolger das Recht ein, einen Parkplatz entlang der Strasse auf seinem 
Grundstück exklusiv zu nutzen. Dem Dienstbarkeitsvertrag liegt ein Plan bei, auf welchem der 
Parkplatz markiert wurde. Die Parteien vereinbaren im Dienstbarkeitsvertrag, die Einschreibung 
im Grundbuch vorzunehmen, sobald das Bauprojekt rechtskräftig bewilligt ist. Die Parzelle Nr. 
M.________ liegt in weniger als 100.00 m Gehdistanz zur Bauparzelle und ist damit genügend 
nahe. Die Vorinstanz hat festgehalten, dass auch nach der «Abtretung» eines Parkplatzes der 
Parkplatzbedarf der Parzelle Nr. M.________ gedeckt ist. 
Mit dem dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Parkplatz auf Parzelle Oberried am Brienzersee 
Grundbuchblatt Nr. M.________ ist der gemäss Art. 50 Abs. 1 Bst. b BauV geforderte minimale 
Parkplatzbedarf erfüllt und mittels Dienstbarkeitsvertrag genügend sichergestellt. Es besteht keine 
Grundlage, um eine Ersatzabgabe nach Art. 12 GBR zu erheben. Die entsprechende Regelung 
im Entscheid der Vorinstanz wird gestrichen. Weiter wird die Auflage gemacht, dass die Bauar-
beiten erst begonnen werden dürfen, sobald der Dienstbarkeitsvertrag im Grundbuch eingetragen 
ist.
5.
Zusammenfassung, Kosten
a)
Die Projektänderung 2 vom 14. September 2023 gemäss Situationsplan vom 13. Septem-
ber 2023 (mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 15. September 2023), Entwässerungs- und Um-
gebungsplan vom 17. November 2023 (mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 22. Novem-
ber 2023) sowie Plan «Grundrisse und Fassaden» vom 13. September 2023, revidiert am 23. No-
vember 2023 (mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 4. Dezember 2023) und dazugehöriger Pro-
jektstudie «Neubau Zweifamilienhaus, L.________ / J.________» vom 8. September 2023 wird 
bewilligt.
b)
Was die Kosten anbelangt, so haben die Parteien gemäss ihren jeweiligen Schreiben vom 
1. Dezember 2023 vereinbart, dass die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft aufzuer-
legen sind und aufgrund der aussergerichtlichen Einigung über die Parteikosten nicht zu entschei-
den sei.
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr (Art. 103 
Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von 
CHF 200.00 bis CHF 4000.00 erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV). Für besondere 
Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben werden 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 
VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV12). Die Kosten der OLK (CHF 1000.00 gemäss Rechnung vom 
22. Dezember, CHF 500.00 gemäss Rechnung vom 19. Juli 2023 und CHF 500.00 vom 21. No-
vember 2023) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im 
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 16-18 
N. 24
12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)


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Beschwerdeverfahren betragen somit CHF 4200.00. Sie werden der Beschwerdegegnerschaft 
auferlegt. Aufgrund der Parteivereinbarung werden keine Parteikosten gesprochen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben.
2.
Die Projektänderung 2 vom 14. September 2023 wird bewilligt. Massgebend sind – in Abän-
derung von Ziff. 6.1 des Entscheides der Gemeinde Oberried am Brienzersee vom 8. Juni 
2022 – folgende Pläne:
-
Situationsplan vom 13. September 2023 (mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 
15. September 223)
-
Plan «Grundrisse und Fassaden» vom 13. September 2023, revidiert am 23. Novem-
ber 2023 (mit Stempel des Rechtsamts BVD vom 4. Dezember 2023)
-
Entwässerungs- und Umgebungsplan vom 17. November 2023 (mit Stempel des 
Rechtsamts BVD vom 22. November 2023)
Der Entscheid der Gemeinde Oberried am Brienzersee vom 8. Juni 2022 wird zudem wie 
folgt angepasst:
-
Ziffer 5.3: letzter Absatz wird gestrichen
-
Ergänzend wird folgende Auflage aufgenommen: «Mit den Bauarbeiten darf erst begon-
nen werden, wenn das Parkplatzbenützungsrecht für den Parkplatz auf Parzelle Ober-
ried am Brienzersee Grundbuchblatt Nr. M.________ gemäss Dienstbarkeitsvertrag 
vom 30. November 2023 im Grundbuch eingetragen ist.»
Im Übrigen wird Entscheid der Gemeinde Oberried am Brienzersee vom 8. Juni 2022 
bestätigt.
3.
Die Verfahrenskosten von CHF 4200.00 werden der Beschwerdegegnerschaft zur Bezah-
lung auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1, der Beschwerdegegner 2 und die Beschwerde-
gegnerin 3 haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung 
folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt A.________ und/oder Frau Rechtsanwältin B.________, mit Beilagen 
gemäss Ziffer 2, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemischten Gemeinde Oberried am Brienzersee, Gemeinde-
verwaltung, mit Beilagen gemäss Ziffer 2, eingeschrieben
-
OLK-Gruppe Berner Oberland, zur Kenntnis


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Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.