be_bvd · 120 2019 22 · 2019-07-05 · de

Nutzung Wohnhaus | Lotzwil

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2019/22
Bern, 5. Juli 2019
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Lotzwil, Gemeindeverwaltung, Bahnhofstrasse 4, 
Postfach 6, 4932 Lotzwil
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Lotzwil vom 12. Februar 
2019 (Nutzung Wohnhaus)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Lotzwil Grundbuchblatt 
Nr. C.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone (W2). Die Beschwerdeführerin nutzt 
das Wohnhaus als Gästeunterkunft. Die über «www. D.________ .ch» betriebene 
Unterkunft verfügt über 12 Zimmer mit insgesamt 22 Betten. Am 23. Februar 2018 fand 
gemäss Vorankündigung durch das zuständige Regierungsstatthalteramt Oberaargau eine 
Besichtigung der «D.________-Betriebe» im Oberaargau unter Anwesenheit von 
Vertretern der Gebäudeversicherung (GVB) und der Baupolizeibehörde der Gemeinde 
statt.1 Gemäss Aktennotiz ergab die damalige Besichtigung in Lotzwil einen Bestand von 
12 Zimmern mit 25 Betten. Probleme bereite die Parkplatzsituation, der in einer "reinen 
1 Vorakten Gemeinde, pag. 22/1


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Wohnzone" liegenden Unterkunft. Die GVB vertrat an der Besichtigung die Auffassung, 
dass für den Betrieb Brandschutzmassnahmen (Brandschutztüren der Zimmer oder 
Brandmeldeanlage) notwendig seien, zudem sei eine Fluchttreppe von mind. 1,20 m 
erforderlich.2 Gemäss Aktennotiz obliegt die Beurteilung der Zonenkonformität bei der 
Gemeinde. Für den Betrieb wurden die folgenden (Vorgehens-)Möglichkeiten aufgezeigt: 1. 
die Einreichung eines Umnutzungsgesuchs durch die Eigentümerschaft oder 2. die 
Durchführung eines Wiederherstellungsverfahrens durch die Gemeinde.3 In einem 
Nachtrag zur Aktennotiz verwies das Regierungsstatthalteramt auf die Bewilligungspflicht 
von baulichen Änderungen im Gebäudeinnern, wenn die Brandsicherheit betroffen ist 
(Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD4 e contrario).5 
Mit Schreiben vom 27. April 2018 an das Regierungsstatthalteramt wies die 
Beschwerdeführerin darauf hin, dass sie zum Einbau von drei Fluchttreppen (mit 
Baugesuch) bereit sei.6 Die Gemeinde stellte am 9. Mai 2018 zu Handen des 
Regierungsstatthalteramts fest, dass sich die Beschwerdeführerin auch zum "angedachten 
Vorgehen" bezüglich Beurteilung der Zonenkonformität zu äussern habe, was jedoch 
unterblieben sei.7 Das Regierungsstatthalteramt forderte die Beschwerdeführerin mit 
Schreiben vom 15. Mai 2018 auf, (auch) zum Vorgehen Stellung zu nehmen.8 Die 
Beschwerdeführerin gelangte am 17. Mai 2018 direkt an die Gebäudeversicherung (GVB) 
zur Beurteilung der vorgesehenen Brandschutzmassnahmen (mit Plan der vorgesehenen 
Treppen).9 Die GVB teilte dem Regierungsstatthalteramt per E-Mail mit, dass sie sich erst 
im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens dazu äussere.10
Der Gemeinderat der Gemeinde Lotzwil entschied am 12. Juni 2018 entgegen dem Antrag 
ihrer Baukommission, dass der Betrieb der Beschwerdeführerin zonenkonform sei und auf 
den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung verzichtet werde. Dies wurde der 
2 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22/2
3 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22/3
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
5 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22/3
6 Vorakten Gemeinde, pag. 21
7 Vorakten Gemeinde, pag. 19
8 Vorakten Gemeinde, pag. 18
9 Vorakten Gemeinde, pag. 15 bzw. pag. 10 (Kopie an Gemeinde inkl. Pläne)
10 E-Mail vom 11. Juni 2018 von F.________ (GVB) an G.________ (RSA); Vorakten Gemeinde, pag. 14


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Beschwerdeführerin am 20. Juni 2018 eröffnet, sowie dem Regierungsstatthalteramt mit 
Kopie zur Kenntnis gebracht.11 Mit Schreiben vom 3. September 2018 forderte die 
Gemeinde die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf die Baubewilligungspflicht auf, das 
(nachträgliche) Baugesuch für die Umsetzung der von der GVB geforderten 
Brandschutzmassnahmen "nächstens" bei ihr einzureichen.12 Die Beschwerdeführerin 
entgegnete mit Schreiben vom 21. September 2018, dass sie zur Einreichung eines 
Baugesuchs nicht bereit sei, solange nicht klar sei, ob es überhaupt brandschutztechnische 
Massnahmen brauche und wenn ja, ob der Anbau von Treppen genüge.13 Mit Beschluss 
vom 
13. November 
2018 
entschied 
die 
Gemeinde, 
beim 
zuständigen 
Regierungsstatthalteramt 
einen 
Entscheid 
hinsichtlich 
der 
angezweifelten 
Bewilligungspflicht einzuholen. In der Zwischenzeit sei die Beschlussfassung über den 
Antrag der Baukommission bezüglich Einleitung eines Wiederherstellungsverfahrens zu 
sistieren.14 Mit Schreiben vom 16. November 2018 gelangte die Gemeinde an das 
Regierungsstatthalteramt Oberaargau und ersuchte um einen Entscheid nach Art. 48 
Abs. 2 Bst. a BewD. 
Das Regierungsstatthalteramt Oberaargau entschied am 29. November 2018, dass 
gemäss neuer Praxis der Regierungsstatthalterämter für Gästeunterkünfte ab 10 Betten 
generell eine Baubewilligungspflicht bestehe. Wiesen solche Betriebe eine Anzahl von 20 
Betten 
und 
mehr 
auf, 
so 
sei 
"der 
Regierungsstatthalter 
die 
zuständige 
Baubewilligungsbehörde" und es bestehe "zusätzlich die Pflicht zur Einholung einer 
Gastgewerbebewilligung".15 Dies werde in absehbarer Zeit im Rahmen einer BSIG-
Weisung gegenüber den Gemeinden kommuniziert werden. Zusammenfassend hielt das 
Regierungsstatthalteramt fest, dass der Beherbergungsbetrieb der A.________ gemäss 
neuer Praxis (…) einer Baubewilligung bedürfe, da der Betrieb mehr als 10 Betten 
aufweise. Die Gesuchstellerin (d.h. die Gemeinde Lotzwil) werde "der guten Ordnung 
halber" darauf hingewiesen, dass im vorliegenden Einzelfall der Regierungsstatthalter des 
Verwaltungskreises Oberaargau die zuständige Baubewilligungsbehörde sei, da der 
Beherbergungsbetrieb der Beschwerdeführerin mehr als 20 Betten aufweise. 
11 Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderates vom 12. Juni 2018 (mit Bescheinigung der Richtigkeit des 
Protokollauszuges vom 14.3.2019); Vorakten Gemeinde, pag. 12 bzw. 13
12 Vgl. Schreiben der Gemeinde mit Beilagen; Vorakten Gemeinde, pag. 9
13 Schreiben der Beschwerdeführerin vom 21. September 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 7
14 Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderates vom 13. November 2018 (mit Bescheinigung der Richtigkeit 
des Protokollauszuges vom 14.3.2019); Vorakten Gemeinde, pag. 6
15 Entscheid des RSA vom 29. November 2018, Kap. II. Ziff. 3; Vorakten Gemeinde, pag. 4


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Mit Schreiben vom 7. Dezember 2018 eröffnete die Gemeinde der Beschwerdeführerin den 
Entscheid des Regierungsstatthalteramts und räumte ihr eine Frist bis am 31. Januar 2019 
ein zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs beim dafür zuständigen 
Regierungsstatthalteramt. Sollte wider Erwarten kein Baugesuch eingereicht werden, sei 
sie zum Erlass einer kostenpflichtigen Wiederherstellungsverfügung gezwungen.16 
2.
Mit Wiederherstellungsverfügung vom 12. Februar 2019 stellte die Gemeinde Lotzwil 
fest, dass die Beschwerdeführerin bei ihr kein Baugesuch eingereicht habe. Da diese die 
Liegenschaft auf Parzelle Nr. C.________ als Gästeunterkunft vermiete, ohne im Besitze 
einer Baubewilligung und einer Gastgewerbebewilligung zu sein, sei der Gemeinderat 
gehalten, als Baupolizeibehörde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
anzuordnen. Sie ordnete folgendes an:
"1. Es wird festgestellt, dass das Regierungsstatthalteramt Oberaargau mit Entscheid vom 
29. November 2018 entschieden hat, dass der Beherbergungsbetrieb der A.________ gemäss 
Praxis 
des 
Regierungsstatthalteramtes 
Oberaargau 
einer 
Baubewilligung 
und 
Gastgewerbebewilligung bedarf.
2. Die A.________ (….) wird aufgefordert, ihren Beherbergungsbetrieb in der Liegenschaft 
E.________, Lotzwil, bis spätestens am 30. März 2019 auf die maximal zulässigen 10 Betten zu 
reduzieren und zu beschränken. Für die restlichen Betten wird der Betreiberin ab 1. April 2019 
ein Benützungsverbot auferlegt.
3. Androhung der Strafverfolgung
4. Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn innert der Rechtsmittelfrist (…) ein 
nachträgliches Baugesuch eingereicht wird.
…"
3.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 6. März 2019 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 
stellt folgende Rechtsbegehren:
"1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben.
 2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge."
16 Schreiben der Gemeinde vom 7. Dezember 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 3 


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Die Beschwerdeführerin begründet ihre Beschwerde damit, dass auf Grund der Nutzung 
des Gebäudes zu Wohnzwecken keine Veranlassung bestehe, ein Baugesuch für 
"irgendwelche baubewilligungspflichtigen Änderungen einzureichen". Sie stellt sich auf den 
Standpunkt, dass kein Beherbergungsbetrieb und auch keine Nutzungsänderung vorlägen. 
Hinsichtlich Feststellungsentscheid des Regierungsstatthalters vom 29. November 2018 ist 
sie der Auffassung, dass dieser ohne Mitwirkung der Beschwerdeführerin, d.h. ohne 
Gewährung des rechtlichen Gehörs ergangen sei und damit "für niemanden eine bindende 
Grundlage zur Beurteilung der Bewilligungspflicht" sein könne. Materiell ist sie der 
Auffassung, 
dass 
die 
Vermietung 
für 
längere 
oder 
kürzere 
Zeit 
keinen 
Beherbergungsbetrieb ergebe. Es fehle für die Annahme eines bewilligungspflichtigen 
Beherbergungsbetriebs an einer gesetzlichen Grundlage und die angefochtene Verfügung 
sei willkürlich. Ferner entspräche die Parkplatzsituation der gültigen Rechtsordnung.
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet17, holte bei der 
Gemeinde und beim Regierungsstatthalteramt die Vorakten ein. Zudem forderte es die 
Gemeinde und das Regierungsstatthalteramt auf, den allfälligen Eingang eines 
nachträglichen Baugesuchs mitzuteilen. Das Regierungsstatthalteramt reichte mit Eingabe 
vom 15. März 2019 die Vorakten zum Feststellungsentscheid ein. Die Gemeinde stellte mit 
Eingabe vom 22. März 2019 fest, dass bis zu diesem Zeitpunkt kein nachträgliches 
Baugesuch eingegangen sei. Hingegen sei am 26. Februar 2019 ein Baugesuch einer 
weiteren AG von F.________ (einziger VR der Beschwerdeführerin18) eingegangen, 
welches den Neubau einer Einstellhalle auf der Nachbarparzelle Nr. I.________ umfasse. 
Dieses Baugesuch stehe nicht im Zusammenhang mit der Beschwerdesache, hingegen 
hätte es nach der Realisierung eine entlastende Wirkung auf die "prekären 
Parkplatzverhältnisse am H.________ ". Die Gemeinde weist im Übrigen darauf hin, dass 
mit 
Schreiben 
der 
Gemeinde 
vom 
7. Dezember 
2018 
und 
Zustellung 
des 
Feststellungsentscheids des Regierungsstatthalteramts das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführerin gewahrt worden sei. Aus den eingereichten Unterlagen sei ersichtlich, 
dass der Erlass der Wiederherstellungsverfügung weder willkürlich noch ohne Grundlagen 
erfolgte. Die Gemeinde beantragt daher die Abweisung der Beschwerde. 
17 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
18 Vgl. Beilage 3 zur Beschwerde der Beschwerdeführerin


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5.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um eine Wiederherstellungsverfügung nach 
Art. 46 BauG. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG19 können baupolizeiliche Verfügungen nach 
Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE 
angefochten werden. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene 
Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Vorgehen / rechtliches Gehör
a)
Die Gemeinde hat von Amtes wegen ein baupolizeiliches Verfahren einzuleiten, 
sobald sie Kenntnis von wesentlichen baurechtswidrigen Tatbeständen erhält. Sie hat 
dementsprechend einer Anzeige nachzugehen, mit der sie auf solche Verhältnisse 
hingewiesen wird.20 Solche liegen dann vor, wenn ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung 
oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt wird oder bei der Ausführung eines 
bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet werden (Art. 46 Abs. 1 BauG). Die 
Gemeinde muss dafür vorab prüfen, ob überhaupt baubewilligungspflichtige Tatbestände in 
Frage stehen. Zwar bestimmt Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD, dass der Entscheid des 
Regierungsstatthalters bzw. der Regierungsstatthalterin verlangt werden kann, wenn 
Zweifel bestehen, ob ein Bauvorhaben einer Baubewilligung bedarf. Allerdings darf der 
Regierungsstatthalter bzw. die Regierungsstatthalterin auf ein solches Gesuch nur 
eintreten, wenn ein schutzwürdiges Interesse nachgewiesen ist (Art. 50 Abs. 2 VRPG). 
19 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 2


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Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann mangels schutzwürdigen 
Interesses kein Feststellungsentscheid nach Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD erwirkt werden, 
wenn wie vorliegend bereits ohne Baubewilligung gebaut bzw. umgenutzt worden ist.21 In 
einem solchen Fall hat die Gemeinde bei der Prüfung, ob ein baurechtswidriger Tatbestand 
vorliegt, auch darüber zu entscheiden, ob überhaupt eine Baubewilligungspflicht besteht. 
Kommt die Gemeinde zum Schluss, dass ein baurechtswidriger Tatbestand vorliegt, so hat 
sie das rechtliche Gehör zu gewähren und anschliessend die Wiederherstellung zu 
verfügen. Mit der Wiederherstellungsverfügung ist der Grundeigentümerin oder dem 
Grundeigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme zu setzen (Art. 46 Abs. 2 BauG). Zudem 
ist die Möglichkeit zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs einzuräumen (Art. 46 
Abs. 2 Bst. b BauG).
b)
Vorliegend hat das Regierungsstatthalteramt einen Augenschein zum bestehenden 
Beherbergungsbetrieb in Lotzwil durchgeführt. Dabei stand auch die Frage der 
Bewilligungspflicht im Raum, die auf Grund des damaligen Kenntnisstands mit Bezug auf 
die notwendigen Brandschutzmassnahmen bejaht wurde.22 Da die Beschwerdeführerin 
gegenüber der Gemeinde die Bewilligungspflicht verneinte, ersuchte der Gemeinderat der 
Gemeinde Lotzwil das Regierungsstatthalteramt um einen Feststellungsentscheid nach 
Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD. Wie vorangehend ausgeführt, hätte die Gemeinde auf Grund 
der Hinweise aus der Nachbarschaft (direkt) ein baupolizeiliches Verfahren eröffnen und 
selbst Abklärungen zur Baubewilligungspflicht treffen müssen, ohne diese Frage durch das 
Regierungsstatthalteramt feststellen zu lassen bzw. dieses hätte auf das entsprechende 
Gesuch nicht eintreten dürfen.23 Unter Gewährung des rechtlichen Gehörs hätte die 
Gemeinde eine Wiederherstellungsverfügung erlassen müssen. Mit Schreiben vom 
7. Dezember 2018 an die Beschwerdeführerin hat die Gemeinde zum Ausdruck gebracht, 
dass bezüglich des umstrittenen Betriebs eine Baubewilligungspflicht besteht und der 
Beschwerdeführerin Frist zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs gesetzt. 
Andernfalls wurde der Erlass einer Wiederherstellungsverfügung in Aussicht gestellt. Innert 
der gesetzten Frist hat die Beschwerdeführerin kein nachträgliches Baugesuch eingereicht. 
Daher ordnete die Gemeinde mit der angefochtenen Verfügung die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands an, mit der Möglichkeit, während der laufenden Rechtsmittelfrist 
21 VGE 2015/76 vom 15. Februar 2016 E. 2.4, mit weiteren Hinweisen
22 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22
23 VGE 2015/76 vom 15. Februar 2016 E. 2.4, in fine


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noch ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.24 Insgesamt entspricht das gewählte 
Vorgehen der Gemeinde damit nur teilweise den rechtlichen Vorgaben (vgl. E. 2c). 
c)
Umstritten ist, ob mit diesem Vorgehen der Anspruch der Beschwerdeführerin auf 
rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG verletzt worden ist. Dieses gibt den Parteien das 
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung we-
sentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittel-
instanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person 
aus der Heilung kein Nachteil erwächst. 25 
d)
Mit Schreiben der Gemeinde vom 7. Dezember 2018 wurde der Beschwerdeführerin 
der Feststellungsentscheid des Regierungsstatthalteramts bezüglich Bewilligungspflicht für 
den Beherbergungsbetrieb zur Kenntnis gebracht, Frist zur Einreichung eines 
nachträglichen Baugesuchs gesetzt und andernfalls auf den möglichen Erlass einer 
Wiederherstellungsverfügung hingewiesen. Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin 
hätte damit zum einen Gelegenheit gehabt, sich zur Sache bzw. zum Vorgehen zu 
äussern. Zum andern enthielt die angefochtene Wiederherstellungsverfügung alle 
Elemente gemäss Art. 46 BauG, insbesondere auch den Hinweis, innert der laufenden 
Rechtsmittelfrist ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (vgl. E. 2c bzw. Art. 46 Abs. 2 
Bst. b BauG).26 Obwohl das Vorgehen der Gemeinde nur teilweise den rechtlichen 
Vorgaben entsprach, ist der Beschwerdeführerin dadurch kein Nachteil entstanden. 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hatte sie insbesondere auch die 
Möglichkeit, sich zur Frage der Baubewilligungspflicht zu äussern. Die entsprechende 
Rüge erweist sich daher als unbegründet. 
24 Vgl. angefochtene Verfügung, Ziff. 4
25 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 2 ff. bzw. N. 14 ff.


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3.
Baubewilligungspflicht / Formelle Rechtswidrigkeit
a)
Umstritten 
ist 
die 
Baubewilligungspflicht 
des 
Beherbergungsbetriebs 
der 
Beschwerdeführerin.
b)
Die Beschwerdeführerin nutzt das am E.________ liegende Einfamilienhaus als 
Gästeunterkunft; die Parzelle befindet sich in der Wohnzone (W2). Die Gästeunterkunft ist 
gemäss den Angaben auf ihrer homepage «www.D.________.ch» ganzjährig an sieben 
Tagen und insbesondere auch am Wochenende geöffnet und funktioniert mit einem 
Schliessfachsystem (24h).27 Die Unterkunft verfügt über 12 Zimmer mit insgesamt 22 
Betten. Der kurz- und längerfristigen Aufenthalten dienende Betrieb weist weder eine 
Réception auf28 noch werden Mahlzeiten angeboten.29 Die Zimmer verfügen über einen 
Balkon oder haben einen direkten Zugang zum Garten.30 Der Gästeunterkunft stehen acht 
Parkplätze zur Verfügung. Sind diese besetzt, können zwei weitere Parkplätze der 
benachbarten 
Schreinerei 
genutzt 
werden.31 
Gemäss 
den 
Vorakten 
führt 
die 
Parkplatzsituation immer wieder zu Diskussionen mit der Nachbarschaft, weshalb die 
KAPO bereits vor Ort gerufen werden musste.32
c)
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass kein Beherbergungsbetrieb und 
damit auch keine (bewilligungspflichtige) Nutzungsänderung vorliege. Die Vermietung der 
Wohnräume "für kürzere oder längere Zeit" vermöge keinen Beherbergungsbetrieb zu 
ergeben; durch das fehlende Angebot von "Speis und Trank" entfalle das Erfordernis für 
eine Gastgewerbebewilligung. Auch die Anzahl von mehr als 10 Betten könne "kein 
Kriterium zur Einordnung als bewilligungspflichtiger Beherbergungsbetrieb sein", ansonsten 
ein für eine Grossfamilie/Mehrgenerationenhaus geeignetes, grosses Einfamilienhaus 
ebenfalls darunter subsumiert werden müsste.33
27 Vgl. Bericht Kapo vom 4. September 2018, Fotobeilage 1; Vorakten Gemeinde, pag. 8
28 Vgl. Bericht Kapo vom 4. September 2018, Fotobeilage 1; Vorakten Gemeinde, pag. 8
29 Beschwerdeschrift, Art. 4
30 Vgl. «G.________»
31 Vgl. Bericht Kapo vom 4. September 2018, Fotobeilagen 2 und 3; Vorakten Gemeinde, pag. 8
32 Bericht Kapo, a.a.O., Vorakten Gemeinde, pag. 8 bzw. Schreiben Hiltebrand mit 10 Unterzeichnern vom 
29. August 2017, Vorakten Gemeinde, pag. 26 mit Beilagen
33 Beschwerdeschrift, Art. 4


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Die Gemeinde begründet in der angefochtenen Verfügung die Bewilligungspflicht nicht 
selber, 
sondern 
beruft 
sich 
auf 
den 
Feststellungsentscheid 
des 
Regierungsstatthalteramts.34 Aus diesem Entscheid ergibt sich, dass für die Nutzung des 
ehemaligen Einfamilienhauses als Gästeunterkunft keine baulichen Veränderungen 
erforderlich gewesen seien. Die zu beurteilende Wohnnutzung unterscheide sich (dennoch) 
in erheblichem Umfang von der klassischen Wohnnutzung, zumal "das Wohnhaus mit 22 
Betten relativ vielen Gästen eine Übernachtungsmöglichkeit" biete. Diese könnten zudem 
täglich an- und abreisen. Die Gäste könnten "das Wohnhaus mitsamt den Aussenräumen 
uneingeschränkt nutzen", sodass bei hoher Bettenauslastung mit mehr Lärmemissionen 
gerechnet werden müsse als dies bei einer normalen Wohnnutzung der Fall sei. Unter 
Berufung auf einen Entscheid der BVE35 wies das Regierungsstatthalteramt darauf hin, 
dass die Nutzung eines Einfamilienhauses als Gästeunterkunft mit 19 Betten nicht mehr 
mit der ursprünglichen Wohnnutzung vergleichbar sei und sich eine derartige Nutzung in 
erheblichem Masse auf die Umwelt und die Erschliessung auswirken könne. Gemäss 
neuer Praxis der Regierungsstatthalterämter des Kantons bestehe für Gästeunterkünfte ab 
10 Betten generell eine Baubewilligungspflicht. Würden solche Betriebe eine Anzahl von 20 
Betten und mehr aufweisen, so bestehe zusätzlich die Pflicht zur Einholung einer 
Gastgewerbebewilligung.36
d)
Bauten und Anlagen dürfen nur mit einer behördlichen Bewilligung errichtet oder 
geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG37). Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich 
geschaffenen 
und 
auf 
Dauer 
angelegten 
Bauten, 
Anlagen 
und 
Einrichtungen 
(Bauvorhaben), die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die 
Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich 
verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Unter die 
Baubewilligungspflicht fallen auch Zweckänderungen von Bauten, Anlagen und 
Einrichtungen (Art. 1a Abs. 1 und 2 BauG).38 Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere 
der Unterhalt von Bauten und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen 
sowie andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen bestimmt das Baubewilligungsdekret 
die baubewilligungsfreien Bauvorhaben (Art. 1b Abs. 1 BauG). Art. 6 BewD enthält einen 
34 Angefochtene Verfügung, Ziff. 1
35 RA Nr. 110 2018 6, BDE vom 5. September 2018, vgl. auch BVR 2019 S. 138
36 Entscheid des RSA vom 29. November 2018, Kap. II. Ziff. 3; Vorakten Gemeinde, pag. 4
37 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
38 Vgl. auch Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 10 ff. 


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Katalog von tendenziell geringfügigen Bauvorhaben, die nicht baubewilligungspflichtig sind. 
Keiner Baubewilligung bedarf das Umnutzen (ohne bauliche Massnahmen) von Bauten 
und Anlagen, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind 
(Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD). Zudem unterliegen bauliche Änderungen im Gebäudeinnern 
nicht der Bewilligungspflicht, die nicht mit einer bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung 
verbunden sind und nicht die Brandsicherheit betreffen (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD).
Gemäss der neuen BSIG-Weisung Nr. 7/721.0/13.139 vom 24. Januar 2019 unterliegt die 
Umnutzung 
einer 
herkömmlichen, 
auf 
Dauer 
angelegten 
Wohnnutzung 
zu 
gewerbsmässiger, kurzzeitiger Vermietung von Zimmern und Wohnungen u.a. der 
Baubewilligungspflicht, sofern eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit mehr als 10 
Betten bzw. an mehr als 10 Gäste kurzzeitig vermietet wird. 
e)
Eine bewilligungspflichtige Zweckänderung liegt dann vor, wenn mit der Nutzung des 
Einfamilienhauses als Gästeunterkunft neue Auswirkungen entstehen, die bau- und 
umweltrechtlich relevant sind. Das Einfamilienhaus der Beschwerdeführerin wird mit einem 
Angebot von 12 Zimmern mit maximal 22 Betten an mehr als 20 Gäste gewerbsmässig für 
kurz- und langzeitige Aufenthalte vermietet. Der ganzjährige Betrieb verursacht 
Verkehrsbewegungen bei der An- und Wegreise der kurzzeitigen Gäste, aber auch zu 
zusätzlichen Zu- und Wegfahrten der Dauergäste. Dies kann zu einer Belastung der 
Erschliessungssituation und zu Störungen auf Grund von Parkplatzsuchverkehr führen. Da 
die Unterkunft online reserviert werden kann und die Zimmerschlüssel über das 
Schliessfachsystem jederzeit zugänglich sind, können die Verkehrsbewegungen die ganze 
Woche über und sowohl tagsüber- als auch nachts anfallen. Daher besteht Anlass, eine 
allfällige Störwirkung im Rahmen eines Bewilligungsverfahrens zu prüfen. Schliesslich 
ergibt sich die Baubewilligungspflicht für die Nutzung des Hauses als Gästeunterkunft auch 
aus der Tatsache, dass im Gebäudeinnern Brandschutzmassnahmen (Brandschutztüren 
der Zimmer oder Brandmeldeanlage) bzw. eine Fluchttreppe von mindestens 1,20 m 
gefordert sind. Betreffen bauliche Änderungen im Gebäudeinnern die Brandsicherheit, so 
unterliegt das Vorhaben der Baubewilligungspflicht (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD e contrario). 
Die Auswirkungen auf Umwelt, Erschliessung etc. können demnach nicht als baurechtlich 
39 Bernische Systematische Information Gemeinden (BSIG) Nr. 7/721.0/13.1, Weisung vom 24. Januar 2019 
betreffend touristisch genutzte Wohnbauten (Umnutzung privater Wohnungen zu gewerbsmässiger kurzzeitiger 
Vermietung, neue Beherbergungsformen), einsehbar unter «www.jgk.be.ch» 


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irrelevant eingestuft werden. Die Nutzung als Gästeunterkunft erweist sich damit als 
bewilligungspflichtig.40
4.
Materielle Rechtswidrigkeit
a)
Die Rechtsmittelinstanzen haben auch bei Fehlen eines nachträglichen Baugesuchs 
wenigstens summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben gegen einschlägige Vorschriften 
verstösst (sog. materielle Rechtswidrigkeit).41 
b)
Bauten und Anlagen können nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der 
Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Das als Gästeunterkunft genutzte 
Einfamilienhaus liegt in der Wohnzone (W2). Die Nutzungsordnung der Gemeinde Lotzwil 
unterscheidet zwischen Wohnzonen, (gemischten) Wohn- und Gewerbezonen, Kern- und 
Arbeitszonen. In den Wohnzonen (W) sind gemäss Art. 211 des Baureglements der 
Gemeinde Lotzwil (GBR42) die beiden Nutzungsarten "Wohnen" und "Stille Gewerbe" 
zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II. Der Kommentar GBR besagt dazu folgendes: 
"stille Gewerbe wie Büros, Arztpraxen Coiffeurbetriebe oder Künstlerateliers wirken in der 
Regel weder durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend (siehe 
Art. 90 Abs. 1 BauV)." Je nach Wohnzone sind unterschiedliche Nutzungsmasse möglich 
(vgl. Art. 212 GBR). In der Wohn- und Gewerbezone (WG) sind nebst Wohnen unter 
anderen "stille bis mässig störende Gewerbe" und "Gastgewerbebetriebe" zugelassen. 
Diese Zone ist der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet (Art. 211 GBR). Als mässig 
störende 
Gewerbe 
gelten 
gemäss 
Kommentar 
zum 
GBR 
"Verkaufsläden, 
Dienstleistungsbetriebe, sowie emissionsarme Werkstätten und Produktionsbetriebe", die 
das gesunde Wohnen nicht beeinträchtigen dürfen. Die Kernzone (K) ist eine gemischte 
Zone für "Wohnen", "Gewerbe- und Büronutzung" und "Gastwirtschaften". Hier gilt 
wiederum die Empfindlichkeitsstufe III.
Bei der Auslegung der Nutzungsordnung ist zu beachten, dass den Gemeinden bei der 
Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht und die 
Rechtsmittelinstanzen sich entsprechend gegenüber der Auffassung der Gemeinde eine 
gewisse Zurückhaltung auferlegen. Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden 
40 BVR 2004 S. 508 ff. E. 4.4.5 S. 517
41 BVR 2000 S. 416 E. 3a; vgl. ferner die weiteren Hinweise bei Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 15a
42 Baureglement der Einwohnergemeinde Lotzwil vom 22. September 2013 (GBR) genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 23. Mai 2014


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allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer 
Norm.43
c)
Aus der Nutzungsordnung der Gemeinde Lotzwil ergibt sich, dass diese differenzierte 
Lösungen für die Ansiedlung von Gastgewerbebetrieben bzw. Gastwirtschaften kennt. 
Diese sind einerseits ausdrücklich in der Wohn- und Gewerbezone (WG) und in der 
Kernzone (K) vorgesehen; für beide gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Andererseits ergibt 
sich daraus, dass in den Wohnzonen nur "stille Gewerbe" zu gelassen sind, die weder 
durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend wirken bzw. das 
gesunde Wohnen beeinträchtigen. Gemäss Baureglement Lotzwil sind Gästeunterkünfte 
daher grundsätzlich in den Zonen WG und K und nicht in der Zone W anzusiedeln.44 
d)
Die Liegenschaft H.________ befindet sich im Gebiet «G.________» in der 
Wohnzone W2. Die Parzelle grenzt in nördlicher und östlicher Richtung an die 
Landwirtschaftszone (LWZ). In westlicher und südlicher Richtung befinden sich vor allem 
Ein- und Mehrfamilienhäuser. Gegenüber der Gästeunterkunft auf Parzelle Nr. K.________ 
J.________ ) befindet sich eine Schreinerei bzw. "Möbelwerkstatt".45 Die Gästeunterkunft 
wird ganzjährig betrieben und funktioniert wie erwähnt mit einem Schliessfachsystem 
(24h). Die Gäste können täglich an- oder abreisen. Gleichzeitig kommt die umstrittene 
Gästeunterkunft ohne Réception und Mahlzeitenangebot aus. Im Gegensatz zu einem Bed 
& Breakfast, bei welchem die Eigentümer oder die Betreiber häufig in demselben Haus 
wohnen und vor Ort anwesend sind, wird die Liegenschaft nur für die Beherbergung von 
Personen genutzt. Die Liegenschaft wird von niemandem dauerhaft bewohnt.
e)
Wohngebiete 
sollen 
vor 
schädlichen 
oder 
lästigen 
Einwirkungen 
wie 
Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden (vgl. Art. 3 
Abs. 3 Bst. b RPG). Daher dürfen in der Wohnzone nur stille Gewerbe bewilligt werden, die 
weder durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend wirken können 
(Art. 90 
BauV46). 
Grundsätzlich 
verlangt 
der 
Schutz 
des 
Wohnens 
keine 
43 Vgl. VGE 2014/257 vom 21. Juli 2015, E. 4.6; VGE 2015/98 vom 20. Januar 2016 E. 3.1
44 Vgl. RA Nr. 110 2018 6, BDE vom 5. September 2018 in: BVR 2019 S. 138
45 Vgl. Aufnahmen auf google maps, einsehbar unter: 
46 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)


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Quartierbezogenheit von stillem Gewerbe.47 Der Kommentar zur Wohnzone des 
Baureglements Lotzwil nennt als Beispiele für stille Gewerbe jedoch ausschliesslich 
Betriebe, welche einen Quartierbezug aufweisen und als Kleingewerbe geführt werden. 
Demzufolge ist in der Wohnzone der Gemeinde Lotzwil neben dem Wohnen nur stilles 
Gewerbe mit Quartierbezug zonenkonform. "Nicht störend" bedeutet schliesslich zwar 
nicht, dass überhaupt kein Konfliktpotential zwischen den verschiedenen Nutzungen 
möglich ist, sondern es ist eine Gesamtbetrachtung unter Einbezug des geplanten 
Vorhabens und der bestehenden Überbauung vorzunehmen.48 Gemäss dem kommunalen 
Baureglement soll aber nur Gewerbe zugelassen sein, das in der Regel nicht stört.
f)
Die Gästeunterkunft weist im Gegensatz zu den im Baureglement exemplarisch 
aufgezählten Betrieben keine Quartierbezogenheit auf. Im Gegenteil; sie ist auf auswärtige 
Gäste ausgerichtet und generiert damit auch quartierfremden Verkehr, was sich auch aus 
den Vorakten ergibt. Mit 12 Zimmern und 22 Betten bietet die Gästeunterkunft relativ vielen 
Gästen eine Übernachtungsmöglichkeit an. Wegen seiner Grösse, aber insbesondere auch 
da dieser keinen Bezug zu den Quartierbewohnerinnen und Quartierbewohnern aufweist, 
handelt es sich beim Beherbergungsbetrieb nicht um stilles Gewerbe im Sinne des 
Baureglements der Gemeinde Lotzwil. Bereits aus diesem Grund ist der Betrieb geeignet, 
im Vergleich zu den im Baureglement genannten Arztpraxen oder Büros mehr 
Lärmemissionen zu verursachen. Zudem ist der Garten für die Gäste allgemein zugänglich. 
Auch wenn die damit verbundenen Immissionen stark von den Gästen und ihrem Verhalten 
resp. ihrer Stimmung abhängen, kann sich der Betrieb auf die Wohnqualität störend 
auswirken. Dies ist einerseits der Tatsache geschuldet, dass die Ankunft der Gäste auch 
nachts stattfinden kann und andererseits, dass weder die Eigentümer noch eine andere 
verantwortliche Person (Réception) vor Ort anwesend sind, um für Ruhe und Ordnung zu 
sorgen. Es ist damit insgesamt mit mehr Immissionen zu rechnen, als dies bei der 
Wohnnutzung oder stillem Gewerbe mit Quartierbezug zu erwarten ist. Die Gästeunterkunft 
ist daher insbesondere unter Berücksichtigung der konkret zu erwartenden Immissionen 
weder mit einem stillen Gewerbe mit Quartierbezug noch mit dem Wohnen gleichzustellen. 
Gemäss einer summarischen Prüfung ist die Gästeunterkunft mit 22 Betten in der 
Wohnzone der Gemeinde Lotzwil nicht zonenkonform und nicht bewilligungsfähig. 
47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 29a
48 BGE 136 I 395 E. 4.3.3


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5.
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
a)
Mit der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung wies die Gemeinde die 
Beschwerdeführerin an, den Beherbergungsbetrieb am E.________ bis 30. März 2019 auf 
die maximal zulässigen 10 Betten zu reduzieren und zu beschränken. Für die restlichen 
Betten wurde ihr ein Benützungsverbot mit Geltung ab dem 1. April 2019 auferlegt.
b)
Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein 
und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Eine 
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 
Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.49
c)
Die Wiederherstellung ist die Regel, wobei sie bei gutem Glauben unterbleiben kann, 
sofern keine öffentlichen oder privaten Interessen sie gebieten.50 Jedoch kann sich auf den 
guten Glauben nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen 
von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein kann (Art. 3 Abs. 2 ZGB51). 
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Bauherrschaft zumindest gehalten, sich 
bei der zuständigen Behörde bezüglich baulicher Massnahmen zu erkundigen, 
insbesondere auch mit Bezug auf eine mögliche gewerbliche Nutzung.52 
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass die Umnutzung des Einfamilienhauses zu 
einer Gästeunterkunft nicht bewilligungspflichtig sei und beruft sich damit sinngemäss auf 
den guten Glauben. Sie hätte jedoch bei Anwendung der gehörigen Sorgfalt grundsätzlich 
wissen müssen, dass die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine gewerbsmässig 
betriebene Gästeunterkunft bewilligungspflichtig sein könnte. Es wäre ihr insbesondere 
zuzumuten gewesen, sich bei der zuständigen Behörde nach der Bewilligungspflicht zu 
erkundigen, was nicht ersichtlich ist. Damit gilt die Beschwerdeführerin als bösgläubig im 
baurechtlichen Sinne.
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
50 VGE 2012/419 vom 3. Juli 2012, E. 5.1
51 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
52 BGE 132 II 21, E. 6.1


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d)
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Bauherrschaft 
berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die 
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit 
und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 
Zustandes 
erhöhtes 
Gewicht 
beimessen 
und 
die 
der 
Bauherrschaft 
allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.53 
Wirtschaftliche Interessen können in solchen Fällen kaum je ausschlaggebendes Gewicht 
beanspruchen. Andernfalls würde die baurechtliche Ordnung weitgehend in Frage 
gestellt.54 Unabhängig davon müssen die Massnahmen aber immer einem öffentlichen 
Interesse dienen und zur Wahrung der Verhältnismässigkeit geeignet sein, die gewünschte 
Wirkung zu erzielen. Die Massnahme muss überdies zumutbar und erforderlich sein. Es 
darf somit keine für den Zweck ebenso geeignete mildere Massnahme ersichtlich sein. Es 
besteht ein grundsätzliches öffentliches Interesse an der konsequenten Einhaltung der 
baurechtlichen Bestimmungen. Dieses fehlt nur, wenn das angestrebte Ziel mit der 
Wiederherstellung nicht erzielt werden kann.55
e)
Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands umfasst vorliegend die 
Reduktion des Angebots auf 10 Betten. Damit wird der umstrittene Beherbergungsbetrieb 
auf dasjenige Angebot festgesetzt, das gemäss der BSIG-Weisung nicht der 
Baubewilligungspflicht 
unterliegt. 
Mit 
dieser 
Reduktion 
ist 
auch 
keine 
Gastgewerbebewilligung 
erforderlich. 
Für 
die 
restlichen 
Betten 
wird 
der 
Beschwerdeführerin ein Benützungsverbot auferlegt. Dieses Verbot liegt im öffentlichen 
Interesse, denn es besteht ein grundsätzliches Interesse an der Durchsetzung der 
baurechtlichen Grundordnung. Die Reduktion der Anzahl Betten und damit der Anzahl 
Gäste in der Unterkunft und das Benützungsverbot dienen zugleich dem Schutz des 
gesunden 
Wohnens. 
Das 
Verbot 
ist 
geeignet 
den 
rechtmässigen 
Zustand 
wiederherzustellen. Hinsichtlich des zu erreichenden Ziels (Einhaltung der baurechtlichen 
Ordnung) ist diese Massnahme auch notwendig. Mildere Massnahmen, mit denen 
dasselbe Ziel erreicht werden könnte, sind vorliegend nicht ersichtlich. Schliesslich erweist 
sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auch als zumutbar; die Interessen 
der Beschwerdeführerin fallen nicht stark ins Gewicht, den sie gelten als bösgläubig im 
baurechtlichen Sinn. Zudem betrifft die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
53 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N 9 ff. mit Hinweisen; BVR 2006 S. 444 E. 6.1
54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; BVR 1995 S. 522 E. 3a
55 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a


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primär ihre finanziellen Interessen. Die geforderte Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands erweist sich insgesamt als verhältnismässig.
f)
Die angeordnete Reduktion des Bettenangebots auf 10 Betten und das gleichzeitig 
angeordnete Benützungsverbot für die restlichen Betten erweisen sich somit als 
Wiederherstellungsmassnahmen 
verhältnismässig. 
Folglich 
ist 
die 
Beschwerde 
unbegründet und wird abgewiesen. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung wird 
bestätigt. Wie vorangehend ausgeführt, lassen sich die geforderten Massnahmen mit 
geringem Aufwand umsetzten. Zudem erhält die Beschwerdeführerin genügend Zeit, um 
ihr über «www.D.________.ch» betriebenes Angebot zu reduzieren und die Homepage zu 
aktualisieren. 
Die 
in 
der 
angefochtenen 
Verfügung 
angesetzte 
Frist 
ist 
im 
Beschwerdeverfahren abgelaufen. Im Sinne des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes wird 
die Frist im gleichen Rahmen wie in der angefochtenen Verfügung bestimmt. Die BVE setzt 
die Frist zur Reduktion des Betriebs auf 10 Betten neu auf den 30. September 2019 an. Für 
die restlichen Betten gilt ab 1. Oktober 2019 ein Benützungsverbot.
6.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV56).
b)
Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf 
Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Parteikosten werden daher keine gesprochen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die 
Verfügung der Gemeinde Lotzwil vom 12. Februar 2019 wird bestätigt. Der 
Beschwerdeführerin wird bis 30. September 2019 Frist zur Reduktion des Betriebs 
56 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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auf 10 Betten gesetzt. Für die restlichen Betten gilt ab 1. Oktober 2019 ein 
Benützungsverbot.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist. 
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Lotzwil, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Oberaargau, zur Kenntnis
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat