be_bvd · 120 2016 31 · 2016-11-01 · de

Wohnung in Untergeschoss | Muri bei Bern

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 120/2016/31
Bern, 1. November 2016
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Muri bei Bern, Gemeindeverwaltung, Thunstrasse 
74, 3074 Muri b. Bern
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Muri bei Bern vom 7. Juni 
2016 (Nr. ug 2015/05; Wohnung in Untergeschoss)
I.
Sachverhalt
1.
Die 
Beschwerdeführenden 
sind 
Eigentümer 
der 
Wohnliegenschaft 
D.________strasse 3 auf der Parzelle Muri bei Bern Gbbl. Nr. C.________. Aufgrund einer 
Personenanmeldung forderte die Gemeinde die Beschwerdeführenden auf, die 
Wohnungsverhältnisse im Gebäude D.________strasse 3 darzulegen. Nach diversen 
Abklärungen kam die Gemeinde zum Schluss, die Nutzung des Studios im Untergeschoss 
des Gebäudes zu Wohnzwecken erfolge rechtswidrig und könne nicht bewilligt werden. 
Diese Einschätzung bestritten die Beschwerdeführenden. In der Folge schickte die 
Gemeinde den Beschwerdeführenden mit Datum vom 1. Februar 2016 ein als "Verfügung 


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Bauen ohne Baubewilligung" betiteltes Schreiben. Es enthielt eine Verfügungsformel, eine 
Kostenregelung und eine Rechtsmittelbelehrung. Im Dispositiv verlangte die Gemeinde die 
Kündigung des Mietvertrags für das Studio. Zudem ordnete sie an, dass die Räume im 
Studio nicht mehr als selbständige Wohn- und Arbeitszimmer genutzt oder vermietet 
werden dürfen. Dagegen erhoben die Beschwerdeführenden Beschwerde. Die Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) qualifizierte das Schreiben als 
anfechtbare Wiederherstellungsverfügung. Die Verfügung enthielt allerdings einen Mangel. 
Sie wurde von einem Sachbearbeiter der Bauverwaltung und nicht von der dafür 
zuständigen Baukommission unterschrieben. Die BVE hiess deswegen die Beschwerde mit 
Entscheid vom 19. Mai 2016 gut und hob die Wiederherstellungsverfügung auf (vgl. RA Nr. 
120/2016/8).
2.
Mit 
Datum 
vom 
7. Juni 
2016 
erliess 
die 
Gemeinde 
erneut 
eine 
Wiederherstellungsverfügung. Darin fordert sie die Beschwerdeführenden auf, den 
Mietvertrag für das Studio im Untergeschoss des Gebäudes D.________strasse 3 bis zum 
30. Juni 2016 unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Die Bauverwaltung müsse 
über die Kündigung schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. Die Gemeinde drohte 
gleichzeitig die Ersatzvornahme und eine Busse bei Nichtbefolgung an.
3.
Gegen diese Wiederherstellungsverfügung erheben die Beschwerdeführenden 
wiederum 
Beschwerde 
bei 
der 
BVE. 
Sie 
beantragen 
die 
Aufhebung 
der 
Wiederherstellungsverfügung. Zur Begründung führen sie aus, seit Mitte März 2016 
bestehe für das fragliche Objekt kein Mietverhältnis mehr. Die letzte Mieterin habe die 
Wohnung 
verlassen 
und 
sich 
am 
16. März 
2016 
ordnungsgemäss 
bei 
der 
Einwohnerkontrolle abgemeldet. Sie könne der Verfügung weder rechtlich noch faktisch 
nachkommen. Die Gemeinde Muri beantragt die Abweisung der Beschwerde. An ihrem 
Antrag hält sie in der Stellungnahme vom 8. September 2016 fest.
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Akten bei der Gemeinde ein. Es zog zudem die 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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Beschwerdeakten RA Nr. 120/2016/8 bei und forderte die Beschwerdeführenden auf, den 
Wohnsitzwechsel der Mieterin zu belegen. Auf Gesuch hin verlängerte das Rechtsamt die 
Frist 
zur 
Einreichung 
der 
Unterlagen 
aufgrund 
eines 
Auslandaufenthalts 
der 
Beschwerdeführenden. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Beweisverfahren zu 
äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Davon machte die Gemeinde mit Eingabe 
vom 8. September 2016 Gebrauch. Die Beschwerdeführenden brachten mit Schreiben vom 
20. September 2016 keine weiteren Bemerkungen an. Auf die Rechtsschriften und die 
vorhandenen Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 
Die 
Beschwerdeführenden 
sind 
als 
Adressaten 
durch 
die 
angefochtene 
Wiederherstellungsverfügung 
beschwert. 
Ihnen 
wurden 
zudem 
mit 
der 
Wiederherstellungsverfügung Kosten von Fr. 400.– auferlegt. Sie sind daher zur 
Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.
2.
Streitgegenstand
Anfechtungsobjekt ist die Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juni 2016 der Gemeinde 
Muri bei Bern. Darin wird als Wiederherstellungsmassnahme die Kündigung des 
bestehenden 
Mietvertrags 
für 
das 
Studio 
im 
Untergeschoss 
des 
Gebäudes 
D.________strasse 3 bis 30. Juni (Monatsende) verlangt. Weitere Massnahmen zur 
Herstellung des rechtmässigen Zustands ordnete die Gemeinde nicht an. Der 
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)


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Streitgegenstand beschränkt sich damit auf die Frage, ob die Gemeinde die Kündigung des 
Mietverhältnisses zu Recht verlangte.


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3.
Wiederherstellungsmassnahme
a)
Die Beschwerdeführenden belegen, dass die Mieterin den fraglichen Mietvertrag für 
das Studio im Untergeschoss mit Schreiben vom 14. Dezember 2015 auf den 31. März 
2016 kündigte. Aus dem Niederlassungsausweis der Mieterin geht zudem hervor, dass sie 
ihren Wohnsitz per 16. März 2016 nach Gümligen, an die E.________strasse 12a, 
verlegte. Auch die Gemeinde bestreitet diesen Sachverhalt nicht mehr: In ihrer 
Stellungnahme vom 8. September 2016 teilte sie mit, die Einwohnerkontrolle habe 
bezüglich dem Wohnsitz dieser Mieterin eine falsche mündliche Auskunft erteilt. Dies habe 
zur aktenkundigen Stellungnahme vom 2. August 2016 geführt. Es steht damit fest, dass 
im Zeitpunkt der Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juni 2016 das fragliche Studio nicht 
mehr vermietet wurde.
b)
Die 
strittige 
Wiederherstellungsmassnahme 
basiert 
auf 
einer 
falschen 
Entscheidgrundlage und läuft ins Leere: Wo kein Mietvertrag besteht, kann ein solcher 
auch nicht gekündigt werden. Am Erlass der verfügten Anordnung, d.h. der Verpflichtung, 
einen inexistenten Mietvertrag aufzulösen, besteht kein öffentliches Interesse.3 Behördliche 
Anordnungen mit unmöglichen Inhalten sind zu unterlassen. Die Beschwerde ist schon aus 
diesem Grund gutzuheissen. Der Umstand, dass die Beschwerdeführenden den 
Wohnsitzwechsel der Mieterin nicht von sich aus der Bauverwaltung meldeten, ändert 
daran nichts. Eine Pflicht der Beschwerdeführenden, die Bauverwaltung über die 
Kündigung zu informieren, bestand nicht. Die diesbezügliche Verfügung vom 1. Februar 
2016 hob die BVE auf. Nach Art. 18 Abs. 1 VRPG4 stellt vielmehr die Behörde den 
Sachverhalt von Amtes wegen fest (sog. Untersuchungsgrundsatz). Es ist demzufolge 
Sache der Behörde und nicht der Parteien, den Sachverhalt vollständig und korrekt zu 
ermitteln. Vorliegend hätte sich die Bauverwaltung vor Erlass der angefochtenen 
Verfügung, d.h. anfangs Juni 2016, ohne grossen Aufwand bei der Einwohnerkontrolle 
erkundigen können, ob sich am Wohnsitzstatus der Mieterin etwas veränderte. Ebenso 
hätte die Bauverhaltung problemlos bei den Beschwerdeführenden nachfragen können, ob 
das Mietverhältnis noch besteht. Erst in diesem Fall wären die Beschwerdeführenden 
gehalten gewesen, der Bauverwaltung eine Auskunft zu erteilen und bei der 
3 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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Sachverhaltsermittlung aktiv mitzuhelfen (Art. 20 VRPG).5 Diese Abklärungen hat die 
Bauverwaltung allerdings nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen. Im vorliegenden Fall 
hätten sich somit das erstinstanzliche und nachfolgende Beschwerdeverfahren vermeiden 
lassen, wenn der Sachverhalt korrekt ermittelt worden wäre.
c)
Hinzu kommt, dass die strittige Massnahme zur Herstellung des rechtmässigen 
Zustands ungeeignet ist. Alleine mit der Kündigung eines Mietvertrags kann eine materiell 
rechtswidrige Nutzung von Räumen weder zweckmässig verhindert noch beseitigt werden. 
So verbietet die fragliche Wiederherstellung den Abschluss eines neuen Mietvertrags und 
die Nutzung des Studios zu Wohnzwecken nicht. Steht eine unrechtmässige Nutzung von 
Räumen zur Diskussion, stehen geeignetere Massnahmen, wie beispielsweise ein 
Benützungsverbot oder bauliche Massnahmen (z.B. Entfernen von Installationen oder 
Einrichtungen) zur Auswahl. Mit diesen Massnahmen lässt sich die Herstellung des 
rechtmässigen Zustands regelmässig zielführend bewerkstelligen. Dabei sind jedoch in 
jedem Fall die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes zu 
berücksichtigen (Art. 47 Abs. 6 zweiter Satz BewD6). Bei diesem Ausgang des Verfahrens 
kann die Frage, ob das Studio tatsächlich einer rechtswidrigen Nutzung zugeführt wurde 
bzw. formell und materiell rechtswidrig ist, offengelassen werden. Nach dem Gesagten ist 
die Beschwerde somit gutzuheissen. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung vom 
7. Juni 2016 der Gemeinde Muri bei Bern ist aufzuheben.
4.
Kosten
a)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 
Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in 
Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV7). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 
Gemeinde Muri bei Bern. Gemeinden werden aber Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn 
sie in ihren Vermögensinteressen betroffen sind (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Vorliegend ist die 
Gemeinde Muri in ihren Vermögensinteressen nicht betroffen. Die Verfahrenskosten trägt 
deshalb der Kanton Bern.
5 VGE 2009/446 vom 17. November 2011 E. 3.4.4; BVR 2010 S. 541 E. 4.2.3
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)


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b)
Die Beschwerdeführenden waren anwaltlich nicht vertreten. Parteikosten werden 
keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde 
Muri bei Bern vom 7. Juni 2016 wird aufgehoben.
2.
Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde 
der 
Gemeinde 
Muri 
bei 
Bern, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin