be_bvd · 110 2020 190 · 2020-10-01 · de

Erstellen einer Garage | Ipsach

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BVD 110/2020/190
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 12. Januar 2021
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2021/33 vom 18.03.2022).
in der Beschwerdesache zwischen
C.________
Beschwerdeführerin
und
Herrn D.________
Beschwerdegegner 1
Frau E.________
Beschwerdegegnerin 2
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach, Bauverwaltung, Dorfstrasse 8, 2563 Ipsach
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach vom 1. Oktober 
2020 (Baukontroll Nr. 2020-26; Erstellen einer Garage)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 9. Juli 2020 bei der Gemeinde Ipsach ein 
Baugesuch ein für das Erstellen einer Fertiggarage auf Parzelle Ipsach Grundbuchblatt 
Nr. H.________. Die Parzelle liegt in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) 4 «A.________», für 
welche die Überbauungsordnung (UeO) ZPP 4 «A.________» gilt. Am 13. Juli 2020 reichte die 
Beschwerdegegnerschaft zusätzlich ein Ausnahmegesuch ein für die Überschreitung einer 
Baulinie. Gegen das Bauvorhaben erhob die Beschwerdeführerin Einsprache. Mit Bauentscheid 
vom 
1. Oktober 
2020 
erteilte 
die 
Gemeinde 
Ipsach 
die 
Baubewilligung 
und 
eine 
Ausnahmebewilligung für das Überschreiten einer Baulinie.


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2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 26. Oktober 2020 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des Entscheids 
vom 1. Oktober 2020. Sie macht insbesondere geltend, die geplante Garage stehe nicht innerhalb 
eines in der UeO ZPP 4 «A.________» vorgesehenen Baubereiches, sondern überschreite die 
Baulinie. Damit unterschreite die Garage den Grenzabstand von 5.00 m zur Parzelle Ipsach 
Grundbuchblatt Nr. I.________ und entspreche nicht den Vorschriften. Bei ihrem eigenen 
Bauvorhaben auf der Parzelle Ipsach Grundbuchblatt Nr. J.________ im Jahr 2017 sei sie von 
der Gemeinde aufgefordert worden, sich an die Baulinie zu halten, ansonsten könne keine 
Baubewilligung erteilt werden.
3.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 
6. November 2020 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft stellt in ihrer 
Beschwerdeantwort vom 25. November 2020 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen.
4.
Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig.
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Die Beschwerdeführerin hat sich im vorinstanzlichen Verfahren als Einsprechende beteiligt und 
ist mit ihrer Einsprache nicht durchgedrungen. Sie ist daher formell beschwert. Als Eigentümerin 
der Parzelle Ipsach Grundbuchblatt Nr. I.________, die direkt an das Baugrundstück grenzt, ist 
sie durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.
2.
Baulinie / Grenzabstand
a)
Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss Art. 3 der Überbauungsvorschriften der UeO 
ZPP 4 «A.________»3 gälten die äusseren Begrenzungen der Baubereiche als Baulinien. Diese 
würden die zonengemässen Grenz- und Strassenabstände ersetzen. Diese Vorschrift stimme mit 
Art. 96a Abs. 2 BauG überein, wonach die im Nutzungsplanverfahren festgelegten Baulinien 
(Art. 96a 
Abs. 1 
BauG) 
den 
allgemeinen 
Abstandsvorschriften 
vorgehen. 
Aus 
dem 
Überbauungsplan vom 26. Februar 2007 der UeO ZPP 4 «A.________» gehe hervor, dass der 
Abstand der Baulinie des Baufeldes B4 zur Parzellengrenze der Parzelle Nr. H.________ 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
3 Überbauungsvorschriften zur UeO ZPP 4 (UeV) vom 12. Mai 2004/18. Oktober 2004/12. Juni 2006/27. Januar 2007, 
am 26. Februar 2007 genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR).


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fünf Meter betrage. Da das eingereichte Baugesuch ein Vorhaben ausserhalb der Baulinie 
vorsehe, entspreche es nicht den gesetzlich vorgegebenen Richtlinien.
b)
Auf der Parzelle Nr. H.________ steht ein Einfamilienhaus, das 2012 bewilligt wurde. Mit 
der damaligen Baubewilligung vom 23. August 2012 wurde auf der Nordseite des Gebäudes auch 
ein Carport bewilligt. In der Folge wurde dort aber nur ein ungedeckter Parkplatz realisiert. Die 
Beschwerdegegnerschaft will nun an dieser Stelle eine Fertiggarage aufstellen. Die 7.50 m lange, 
3.35 m breite und 2.41 m hohe Garage hält einen Abstand von 2.00 m zu den Grenzen der 
nördlich und westlich gelegenen Nachbarparzellen Ipsach Grundbuchblatt Nrn. L.________ ein.
c)
Gemäss Überbauungsplan zur UeO ZPP 4 «A.________» befindet sich die Bauparzelle im 
Bereich des Baufeldes B4 (Sektor B). Auf der Parzelle verläuft eine Baulinie b1 und südlich daran 
anschliessend eine Baulinie b2. Das bestehende Einfamilienhaus steht innerhalb des von der 
Baulinie b1 begrenzten Bereichs. Die nördlich davon geplante Garage wird grösstenteils 
ausserhalb der Baulinie b1 zu stehen kommen.4
Zu den Baumöglichkeiten in den verschiedenen Sektoren bzw. Baufeldern halten der 
Überbauungsplan und die UeV nur fest, dass die verschiedenen Sektoren als Wohnzonen gelten 
und grundsätzlich die Masse der Zone W2 gemäss GBR5 einzuhalten sind. Zur Erstellung und der 
Lage von Parkplätzen hält Art. 6 UeV fest, es gälten die Art. 49 ff. BauV6 und die Parkplätze für 
Besucher seien ausschliesslich innerhalb der Sektoren A, B und C zu erstellen. Weiter regelt Art. 
8 UeV, dass in den Grünflächen keine Bauten und Anlagen oder Autoabstellplätze erstellt werden 
dürfen. Darüber hinaus enthalten der Überbauungsplan und die UeV keine Angaben, wo 
Parkplätze, insbesondere jene für die Bewohnerinnen und Bewohner, erstellt werden müssen oder 
dürfen. Der Überbauungsplan und die UeV enthalten auch keine Regelungen zu An- und 
Nebenbauten und äussern sich nicht dazu, was in den im Plan weiss gehaltenen Bereichen 
zwischen den Baufeldern und den Grünflächen bzw. den öffentlichen Bereichen zulässig ist. Im 
Gegensatz zu vielen anderen UeOs enthält die UeO ZPP 4 «A.________» somit keine Festlegung, 
wo Parkplätze oder Garagen für die Bewohnerinnen und Bewohner zu erstellen sind (mit 
Ausnahme des Erstellungsverbots in den Grünflächen).
Zur Bedeutung der Baulinien b1 und b2 finden sich in den UeV einzig folgende Bestimmungen:
Art. 12
1
[…]
2
Die Begrenzung der Hauptgebäude ist, vorbehältlich der max. zulässigen Gebäudelänge von 25.00 m, 
durch die Baulinien b1 / b2 bestimmt.
3
Der seitliche Grenzabstand innerhalb der Baulinie b1 beträgt min. 3.00 m, der Gebäudeabstand min. 
6.00 m, innerhalb der Baulinien b2 min. 5.00 resp. 10.00 m.
- Die Gebäudehöhe innerhalb der Baulinien b1 und b2 ist gesondert zu messen.
- Innerhalb der Baulinien b2 gilt die Flachdachpflicht ohne zusätzliche Attika oder offene Überdeckungen.
Da Art. 12 Abs. 2 UeV im Zusammenhang mit den Baulinien ausdrücklich festhält, diese würden 
die «Begrenzung der Hauptgebäude» bestimmen, ist e contrario davon auszugehen, dass Neben- 
und Anbauten nicht durch die Baulinien begrenzt werden sollen bzw. diese auch ausserhalb der 
4 Vgl. Überbauungsplan zur UeO ZPP 4 vom Juni 2006.
5 Baureglement der Einwohnergemeinde Ipsach vom 27. Mai 1993 (GBR), genehmigt vom AGR am 22. Juni 1994.
6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).


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Baufelder zulässig sind. Die Baubewilligungsakten des auf der Parzelle Ipsach Grundbuchblatt 
Nr. H.________ erstellten Einfamilienhauses zeigen denn auch, dass die Gemeinde Ipsach 
ursprünglich ebenfalls diese Auffassung vertrat, bewilligte sie doch mit Entscheid vom 23. August 
2012 am Ort, wo die hier umstrittene Garage erstellt werden soll, ohne Ausnahmebewilligung 
einen Carport ausserhalb der Baulinie.
Geht man davon aus, dass die Baulinien der UeO ZPP 4 «A.________» nur für Hauptgebäude 
gelten, worauf der Wortlaut schliessen lässt, ist für die geplante Garage gar keine 
Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Baulinie erforderlich; die Garage müsste nur die 
Grenzabstände gemäss GBR einhalten (Art. 2 Abs. 1 UeV). Im Übrigen wäre aber eine allenfalls 
erforderliche Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt worden (vgl. E. 3). 
d)
Laut Art. 3.7 Abs. 1 Satz 1 GBR genügt für An- und Nebenbauten, die nicht für den 
dauernden Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt sind, allseitig ein Grenzabstand von 
2.00 m, sofern die Gebäudehöhe dieser Bauten 4.00 m und ihre Grundfläche 60.00 m2 nicht 
übersteigen. Eine Garage ist eine Neben- bzw. Kleinbaute, die nur Nebennutzflächen enthält und 
nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt ist.7 Die Höhe der Garage 
beträgt 2.41 m und die Grundfläche 25.125 m2. Die Garage erfüllt somit alle Voraussetzungen von 
Art. 3.7 Abs. 1 Satz 1 GBR, weshalb allseitig ein Grenzabstand von 2.00 m genügt. Die geplante 
Garage hält diesen Abstand ein. 
3.
Ausnahmebewilligung
a)
 Die 
Vorinstanz 
hat 
der 
Beschwerdegegnerschaft 
auf 
Zusehen 
hin 
eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 28 BauG erteilt mit der Begründung, die geplante Fertiggarage 
sei eine leicht entfernbare Kleinbaute und die Bauherrschaft habe ein genügendes Interesse 
nachgewiesen.
b)
Nach Art. 28 BauG kann die Baubewilligungsbehörde die Erstellung kleiner und leicht 
entfernbarer Bauten und Anlagen in Abweichung von den Bauvorschriften, namentlich auch von 
Baulinien, auf Zusehen hin bewilligen, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist und 
weder öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden (Art. 28 Abs. 1 Bst. a und b 
BauG). Als klein gelten nach langjähriger Praxis Bauten, welche die Dimensionen gemäss Art. 12 
Abs. 3 Satz 2 NBRD8 nicht (wesentlich) überschreiten, also eine Grundfläche von 60 m2 und eine 
Höhe von 4 m nicht (wesentlich) übersteigen. Leicht entfernbar sind diese, wenn ihre Entfernung 
ohne grösseren Aufwand und ohne erhebliche Nachteile möglich ist.9
Ein genügendes Interesse liegt vor, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer für die 
Bauherrschaft unzweckmässigen Lösung führen würde und damit angesichts des unbedeutenden 
Vorhabens als übertriebene Strenge erschiene. Kein genügendes Interesse besteht, wenn die 
Bauherrschaft ebenso gut, d.h. ohne wesentlichen Nachteil, vorschriftsgemäss bauen kann. Ein 
Ausnahmegrund im Sinne von Art. 26 BauG ist bei Kleinbauten nicht nötig. Dementsprechend sind 
geringere Anforderungen an die Begründung des Ausnahmegesuchs zu stellen; insbesondere 
sind keine besonderen Verhältnisse darzulegen.10 Eine Beeinträchtigung im Sinne von Art. 28 
Abs. 1 Bst. b BauG ist gegeben, wenn die Ausnahmebewilligung mit Unzukömmlichkeiten für die 
Öffentlichkeit oder für die Nachbarschaft verbunden wäre. Die entgegenstehenden Interessen 
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 10a.
8 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13).
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2.
10 VGE 2017/141 vom 26.2.2018, E. 6.5.3 mit weiteren Hinweisen.


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brauchen dabei nicht besonders gewichtig zu sein; immerhin vermögen nebensächliche oder nur 
vorgeschobene Interessen eine Ausnahmeverweigerung nicht zu rechtfertigen.11
c)
Die geplante Garage ist eine kleine und leicht entfernbare Baute. Sie hat eine Grundfläche 
von 25.125 m2 und eine Höhe von 2.41 m und unterschreitet damit die Masse von Art. 12 Abs. 3 
Satz 2 NBRD deutlich. Hinzu kommt, dass es sich um eine vorfabrizierte Fertiggarage handelt, 
die mit geringem Aufwand wieder entfernt werden kann. Die Beschwerdegegnerschaft hat ein 
Interesse daran, dass die Garage auf der nördlichen Fassadenseite zu stehen kommt, da dort 
bereits ein Parkplatz mit Anschluss an die Detailerschliessungsstrasse besteht und sie ihr Auto 
mit der Garage vor Wettereinflüssen (Regen, Schnee) und Laub schützen kann. Eine Erstellung 
auf der Nordseite des bestehenden Gebäudes ist ohne Überschreitung der Baulinie nicht möglich, 
das Gleiche gilt für die Ostseite des Gebäudes. Auf der Westseite würden mit der Erstellung einer 
Garage die minimalen Grenzabstände nach Art. 3.7 Abs. 1 Satz 1 GBR und Art. 12 Abs. 3 UeV 
überschritten. Auf der Südseite des Einfamilienhauses befindet sich ein Sitzplatz und eine 
Gartenanlage. Die Beschwerdegegnerschaft könnte somit nicht ohne Nachteil vorschriftsgemäss 
bauen und hat ein genügendes Interesse, die Garage am vorgesehenen Standort zu errichten. 
Die Beeinträchtigung von öffentlichen oder nachbarlichen Interessen ist nicht ersichtlich. Die 
Beschwerdeführerin als Eigentümerin der bisher unüberbauten Parzellen Ipsach Grundbuchblatt 
Nrn. P.________ bringt keine Gründe vor, die auf eine Beeinträchtigung schliessen lassen 
würden. Sie begründet ihre Einwände einzig mit der Verletzung der Rechtsgleichheit, da die 
Gemeinde sie 2017 aufgefordert habe, sich bei ihrem eigenen Projekt auf der Parzelle Ipsach 
Grundbuchblatt Nr. J.________ an die Baulinie zu halten. Das Gebot der Rechtsgleichheit gemäss 
Art. 10 KV12 und Art. 8 BV13 ist nur verletzt, wenn ohne sachlichen Grund zwei tatsächlich gleiche 
Situationen von der rechtsanwendenden Behörde rechtlich unterschiedlich behandelt werden.14 
Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass es sich bei ihrem 
Bauvorhaben um den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern handelte, die als Hauptgebäude im 
Sinne von Art. 12 Abs. 2 UeV qualifiziert werden, daher innerhalb der Baulinien erstellt werden 
müssen und auch die Voraussetzungen von Art. 28 BauG nicht erfüllen. Es handelt sich somit 
nicht um eine gleichartige Situation, weshalb von vornherein keine rechtsungleiche Behandlung 
vorliegen kann.
d)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Gemeinde Ipsach dem Bauvorhaben zu Recht eine 
Ausnahmebewilligung, sofern überhaupt notwendig, und die Baubewilligung erteilt hat.
4.
Kosten
a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG15). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 1 und 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV16).
b)
Die Beschwerdeführerin hat zudem der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu 
ersetzen 
(Art. 108 
Abs. 3 
VRPG). 
Die 
Kostennote 
des 
Rechtsvertreters 
der 
Beschwerdegegnerschaft gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführerin hat somit 
11 VGE 2017/141 vom 26.2.2018, E. 6.5.4 mit weiteren Hinweisen.
12 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
13 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
14 Vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 23 N. 11.
15 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
16 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


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der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten von Fr. 1'550.90 (inkl. Auslagen und 
Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Ipsach vom 1. Oktober 
2020 wird bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
3.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 1'550.90 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
C.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach, Bauverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.