be_bvd · 110 2016 150 · 2017-01-23 · de

Umnutzung kleiner Saal | Unterseen

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/150
Bern, 23. Januar 2017
in der Beschwerdesache zwischen
A.________
Beschwerdeführerin
und
B.________
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Unterseen, Gemeindeverwaltung, Obere 
Gasse 2, Postfach, 3800 Unterseen
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 
30. September 2016 (bbew 51/2016; Umnutzung kleiner Saal)
I.
Sachverhalt
1.
Im Jahr 2008 bewilligte der Regierungsstatthalter von Interlaken (heute Interlaken-
Oberhasli) auf Parzelle Unterseen Grundbuchblatt Nr. D.________ eine Gewerbehalle mit 


RA Nr. 110/2016/150
2
drei Wohnungen. Die Parzelle liegt in der Überbauungsordnung (ÜO) H.________.1 Das 
Gewerbegebäude ist in zwei Baurechte aufgeteilt (Unterseen Grundbuchblatt Nr. 
E.________ BR und Nr. F.________ BR / mit Unterbaurecht Nr. G.________). Der 
Beschwerdegegnerin gehört der Gebäudeteil auf dem Grundstück Nr. E.________ BR. 
Dieses ist bebaut mit einem Wohn- und Gewerbegebäude ( I.________ 4, 4a und 4b), 
wofür 65 Abstellplätze für Fahrzeuge bewilligt wurden.2
Das Obergeschoss des Gebäudes der Beschwerdegegnerin umfasst nebst anderen 
Räumlichkeiten einen grossen Raum bzw. Saal in der Nordostecke und einen kleinen Saal 
in 
der 
Mitte 
des 
Obergeschosses. 
Am 
23. September 
2014 
reichte 
die 
Beschwerdegegnerin ein Baugesuch ein für die "Änderung der Nutzung des grossen und 
kleinen Saales sowie [des] Mehrzweckraums gemäss Plan im OG zur Durchführung von 
Anlässen jeglicher Art mit Alkoholausschank für Firmen, Vereine und Privatpersonen. 
Ebenso Nutzung als Büro, Schulungs- und Sitzungsräume, Gewerberäume im Gewerbe- 
und Dienstleistungsbereich." Gleichzeitig ersuchte sie um die Betriebsbewilligung E nach 
Art. 6 Abs. 1 GGG3 (Lokal für nicht öffentliche Veranstaltungen). Zudem stellte sie ein 
nachträgliches 
Baugesuch 
für 
Fassaden- 
und 
Grundrissänderungen. 
Die 
Beschwerdeführerin erhob Einsprache gegen die Nutzungsänderung und machte eine 
ungenügende Anzahl Parkplätze für Autos und Fahrräder geltend.
Mit Gesamtentscheid vom 10. August 2015 bewilligte das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli die Fassaden- und Grundrissänderungen sowie die beantragten 
Nutzungsänderungen der Räume im Obergeschoss und erteilte die Betriebsbewilligung E 
nach Art. 6 Abs. 1 GGG. Für die gastgewerbliche Nutzung schränkte das 
Regierungsstatthalteramt die Personenzahl für Veranstaltungen ein und zwar unter der 
Woche bis um 19.00 Uhr auf maximal 95 Personen, für Veranstaltungen abends und am 
Wochenende auf maximal 295 Personen.
Die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) hiess die dagegen 
eingereichte Beschwerde der Beschwerdeführerin mit Entscheid vom 16. Dezember 20154 
1 
Überbauungsordnung 
(ÜO) 
"H.________ 
", 
bestehend 
aus 
dem 
Überbauungsplan 
und 
den 
Überbauungsvorschriften (ÜV), vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 8. August 
1995, mit Änderungen vom 3. April 2002, 17. März 2003 und 4. Juni 2014
2 Vorakten des Verfahrens 243/2014, pag. 179
3 Gastgewerbegesetz vom 11. November 1993 (GGG; BSG 935.11)
4 Verfahrensnummer RA 110/2015/118


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gut. Zur Begründung hielt sie fest, das Bauvorhaben sei nicht genügend konkretisiert. Der 
Mehrbedarf an Parkplätzen sei nicht gedeckt, und die vorgesehenen Standorte für 
Fahrräder und Motorfahrräder seien ungeeignet. Die BVE erteilte dem Bauvorhaben den 
Bauabschlag und hob die gastgewerbliche Betriebsbewilligung E auf. Sie bestätigte die 
Bewilligung der nicht umstrittenen Fassaden- und Grundrissänderungen. Dieser Entscheid 
erwuchs in Rechtskraft.
2.
Am 2. Februar 2016 reichte die Beschwerdegegnerin bei der Gemeinde Unterseen 
ein Baugesuch ein für die "Änderung der Nutzung des kleinen Saales im OG: 
Beratungsdienstleistungen und kirchliche Anlässe an Wochenenden, Abende[n] und 
Feiertagen" auf Parzelle Unterseen Grundbuchblatt Nr. D.________ / Nr. E.________ BR.5 
Sie beantragte die Befreiung von der Parkplatzpflicht mit der Begründung, es bestünden 
Hindernisse gemäss Art. 55 BauV6. Die zeitliche Beschränkung der vorgesehenen Nutzung 
verhindere, 
dass 
verkehrsgefährdende 
Zustände 
drohen 
könnten.7 
Gegen 
das 
Bauvorhaben 
erhob 
die 
Beschwerdeführerin Einsprache. Auf 
Aufforderung 
des 
Regierungsstatthalteramtes hin reichte die Beschwerdegegnerin ein Nutzungskonzept 
betreffend die geplanten kirchlichen Anlässe ein. In diesem wurde das Baugesuch wie folgt 
präzisiert:
"1.1 Hauptsächlicher Inhalt der kirchlichen Nutzung ist das Abhalten von 
Gottesdiensten der M.________, jeweils am Sonntag von 09.30 bis 11.30 Uhr. 
Die M.________ hat aktuell 90 Mitglieder.
1.2 Als zusätzliche Nebennutzung werden gelegentlich, d.h. maximal einmal pro 
Woche, am Abend spezielle Anlässe durchgeführt wie z.B. Seminare oder 
Vorlesungen. Derartige Nebenanlässe richten sich an einen Kreis von maximal 
ca. 30 Personen. Sie finden im Zeitraum zwischen 18.30 und 22.00 Uhr statt.
1.3 Es finden keine Anlässe zu Bürozeiten statt.
1.4 Es finden keine Doppel- oder Mehrfachnutzungen zur gleichen Zeit statt.
1.5 Am Sonntag Morgen wird ein Parkdienst aufgeboten, welcher das falsche 
Parkieren von Teilnehmern des Gottesdienstes verhindert."
5 Auf dem Plan "Grundriss OG Nutzungen" vom 26. April 2010, revidiert am 8. Februar 2016, vom 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli gestempelt am 30. September 2016, wird der kleine Saal mit 
"Pfingstgemeinde Freizeit" bezeichnet.
6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
7 Vorakten, pag. 34 ff.


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Mit Gesamtbauentscheid vom 30. September 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli 
dem 
Vorhaben 
die 
Baubewilligung. 
Es 
befreite 
die 
Beschwerdegegnerin von der Pflicht zur Erstellung der fehlenden drei Autoabstellplätze 
und der fehlenden zwei Zweiradabstellplätze. Als Auflagen hielt es u.a. fest:
"-
Das 
Nutzungskonzept 
für 
kirchliche 
Anlässe 
gemäss 
Schreiben 
der 
Bauherrschaft vom 10. August 2016 gilt als integrierender Bestandteil dieses 
Bauentscheids.
-
Für Anlässe unter der Woche wird die Teilnehmerzahl auf 50 beschränkt.
-
Am Sonntagmorgen ist ein Parkdienst aufzubieten, welcher das falsche 
Parkieren von Teilnehmern des Gottesdienstes verhindert.
-
Gottesdienste dürfen nur durchgeführt werden, wenn in unmittelbarer Nähe des 
Grundstücks der Bauherrschaft genügend Autoabstellplätze mit Zustimmung der 
Eigentümer für die entsprechenden Zeiten zur Verfügung gestellt werden 
können."
Die Einsprache wies es ab.
3.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 9. Oktober 2016 Beschwerde bei der 
BVE ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtbauentscheides vom 30. September 
2016 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie macht insbesondere geltend, die 
Voraussetzungen einer Befreiung von der Parkplatzpflicht seien nicht erfüllt. Daher sei jede 
Umnutzung, die zu einem erhöhten Parkplatzbedarf führe, unzulässig.
4.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet8, holte die 
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz hält mit 
Stellungnahme vom 28. Oktober 2016 am angefochtenen Entscheid fest und beantragt die 
Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Unterseen verzichtet mit Schreiben vom 31. 
Oktober 2016 auf eine Stellungnahme. Die Beschwerdegegnerin schliesst mit 
Beschwerdeantwort vom 8. November 2016 auf Abweisung der Beschwerde. Auf Ersuchen 
des Rechtsamtes hin teilte die Beschwerdegegnerin mit, dass der kleine Saal im 
Obergeschoss eine Fläche von 247,9 m2 aufweise. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für 
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
8 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG9. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG10 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren 
Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid formell 
und als Nachbarin auch materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. 
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Zweiräder
a)
Die Vorinstanz ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass die beantragte 
Umnutzung 
einen 
Mehrbedarf 
von 
drei 
Motorfahrzeugabstellplätzen 
und 
zwei 
Abstellplätzen für Fahrräder und Motorfahrräder verursacht. Die Beschwerdeführerin 
erachtet diese Anzahl an Abstellplätzen als ungenügend und zieht die Berechnungsweise 
in Zweifel.
b)
Wenn eine Bautätigkeit einen Parkplatzbedarf verursacht, so ist die Bauherrschaft 
verpflichtet, auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl von 
Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu errichten. Auch eine 
Zweckänderung von Bauten oder Anlagen löst diese Pflicht aus, soweit sie einen 
Parkplatzbedarf verursacht. Die Anzahl der zu erstellenden Abstellplätze richtet sich nach 
9 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)


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den Vorschriften der Baugesetzgebung (Art. 16-18 BauG, Art. 49 ff. BauV). Auch wenn 
eine Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht in Frage steht, muss die Anzahl der 
Parkplätze ermittelt und im Entscheiddispositiv festgehalten werden. Damit wird 
insbesondere vermieden, dass Abstellplätze, von deren Erstellung die Bauherrschaft 
befreit wurde, einer nachträglichen Erstellungspflicht (Art. 16 Abs. 2 BauG) unterworfen 
werden.11 Daher muss in einem ersten Schritt ermittelt werden, ob und in welchem Umfang 
das Bauvorhaben eine Pflicht zur Erstellung zusätzlicher Parkplätze auslöst.
c)
Die BVE hat in ihrem Entscheid vom 16. Dezember 2015 errechnet, dass die 
gesamte bewilligte Geschossfläche der Beschwerdegegnerin ohne Wohnungen 7'968.29 
m2 beträgt. Würde diese Fläche gesamthaft für die Zwecke "Arbeiten, Gewerbe, 
Dienstleistungen" gemäss Art. 52 BauV genutzt, so resultiere ein Bedarf von 93 
Parkplätzen für Motorfahrzeuge. Hinzu komme ein Bedarf von einem Parkplatz für die 
beiden Wohnungen, ausmachend insgesamt 94 Parkplätze. Mit der Bewilligung vom 
25. Mai 2011 seien beim Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin 65 Parkplätze bewilligt 
worden, wovon sich 12 vor den Zugängen befanden. Der Parkplatzbedarf für 
Motorfahrzeuge sei demnach zu einem erheblichen Teil untergedeckt. Im damaligen 
Beschwerdeverfahren betreffend Umnutzung des grossen und des kleinen Saales im 
Obergeschoss hatte die Bauherrschaft per 17. Februar 2015 revidierte Pläne eingereicht, 
in denen die Parkplatzzahl gegenüber den am 25. Mai 2011 bewilligten Plänen sogar noch 
vermindert war. Ausgewiesen waren 60 Parkplätze, wovon 48 gewöhnliche, 4 
behindertengerecht ausgestaltete sowie 8 Wochenendparkplätze, die vor Eingängen 
liegen. Die BVE hat mit dem Entscheid vom 16. Dezember 2016 die Bewilligung der per 
17. Februar 2015 revidierten Pläne bestätigt, allerdings nur "in Bezug auf die 
Baubewilligung für die Änderungen an Fassaden und Grundrissen". Die Bewilligung 
umfasste keine Reduktion der Parkplatzzahl.
d)
Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrem Baugesuch vom 2. Februar 2016 keine 
Veränderung 
der 
Anzahl 
zu 
erstellender 
Abstellplätze. 
Auf 
dem 
im 
Baubewilligungsverfahren eingereichten Plan "Grundriss EG Nutzungen"12 werden für den 
Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin wiederum nur 60 Parkplätze ausgewiesen. Eine 
11 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 16-18 N. 25a
12 Vom 26. April 2010, revidiert am 8. Februar 2016, vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli 
gestempelt am 30. September 2016


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Reduktion 
der 
bewilligten 
Parkplatzzahl 
ist 
jedoch 
nicht 
Gegenstand 
des 
Baubewilligungsverfahrens. Sie ist somit auch nicht Streitgegenstand im vorliegenden 
Verfahren, d.h. es ist nicht über eine Reduktion der Parkplatzzahl von 65 auf 60 Parkplätze 
zu befinden. Massgebend ist weiterhin die Bewilligung vom 25. Mai 2011, d.h. es besteht 
eine Verpflichtung zur Erstellung der dort ausgewiesenen 65 Abstellplätze für 
Motorfahrzeuge. Ob die Beschwerdegegnerin ihrer Verpflichtung zur Erstellung dieser 65 
Parkplätze vollständig nachgekommen ist, bildet ebenfalls nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens. Die Baupolizeibehörde der Gemeinde könnte dies gestützt auf 
die Baubewilligung vom 25. Mai 2011 durchsetzen. Auch damit würde jedoch die 
erforderliche Zahl von 94 Parkplätzen bei weitem nicht erreicht. Für die bestehende Baute 
(ohne die beantragte Umnutzung) besteht demnach ein ungedeckter Bedarf von 29 
Parkplätzen.
e)
Für Fahrräder und Motorfahrräder sind bei Räumlichkeiten, die in die Kategorie 
"Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen, Hotel" fallen, je 100 m2 Geschossfläche mindestens 
2 Abstellplätze zu schaffen.13 Bei einer Geschossfläche für gewerbliche Nutzung von 
7'968.29 m2 hätten demnach 158 Zweiradabstellplätze erstellt werden müssen. Hinzu 
kämen je Wohnung 2 Abstellplätze, ausmachend gesamthaft 162 Zweiradabstellplätze. In 
den Baubewilligungen von 2008 und 2011 wurden jedoch keine Zweiradabstellplätze 
bewilligt bzw. verlangt. Es besteht demnach – ohne die beantragte Umnutzung – ein 
ungedeckter Bedarf an 162 Zweiradabstellplätzen.
f)
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin steht der Fortbestand des bestehenden 
Parkplatzdefizits der beantragten Umnutzung entgegen. Es stellt sich daher die Frage, ob 
das Baubewilligungsverfahren betreffend die Umnutzung des kleinen Saales Anlass gibt, 
die Beschwerdegegnerin zur Erstellung der fehlenden Abstellplätze zu verpflichten. Nach 
Art. 16 Abs. 2 BauG können Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen zur 
nachträglichen Erstellung einer ausreichenden Zahl von Abstellplätzen verpflichtet werden, 
wenn die Verhältnisse es erfordern und erlauben und die Kosten zumutbar sind. Die 
Vorinstanz geht gestützt auf den Amtsbericht der Gemeinde vom 31. Mai 201614, welcher 
laut Dispositivziffer 3.2.2 vom angefochtenen Entscheid umfasst wird, davon aus, dass die 
Voraussetzungen für die nachträgliche Erstellungspflicht nicht erfüllt sind.
13 Art. 54c Abs. 1 Bst. b BauV
14 Vorakten, pag. 27 ff.


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Die Verhältnisse erfordern die nachträgliche Anlage von privaten Abstellplätzen 
insbesondere dann, wenn der Parkplatzmangel zu Gefährdungen oder schwerwiegenden 
Behinderungen des Verkehrs führt.15 Dies ist hier nicht der Fall, wie unten (Erwägung 3d) 
gezeigt wird.
Es ist zudem augenfällig, dass die Verhältnisse die nachträgliche Erstellung der fehlenden 
Abstellplätze nicht erlauben. Das Grundstück ist mit dem bestehenden Gebäude und den 
auf dem Plan16 verzeichneten Abstellplätzen vollständig überbaut. Selbst vor Eingängen 
zum Gebäude sind Abstellplätze verzeichnet, die nur ausserhalb der Geschäftszeiten 
benutzt werden können. Es ist daher nicht ersichtlich, wo noch zusätzliche Abstellplätze 
geschaffen werden könnten. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann die 
Beschwerdegegnerin nicht zur Umnutzung von Gebäudeteilen in ein Parkhaus verpflichtet 
werden. Die fraglichen Räumlichkeiten wurden in ihrer jetzigen Form für die gewerbliche 
Nutzung rechtskräftig bewilligt. Die Voraussetzungen einer Wiedererwägung (Art. 56 
VRPG17) sind nicht erfüllt. Es besteht keine gesetzliche Grundlage, um die 
Beschwerdegegnerin zur Umnutzung in ein Parkhaus mit den entsprechenden baulichen 
Veränderungen zu verpflichten. Dies wäre der Beschwerdegegnerin auch nicht zumutbar. 
Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Parkplatzpflicht nach Art. 16 Abs. 2 BauG sind 
demnach nicht erfüllt.
g)
In Frage steht somit, welchen Bedarf an (zusätzlichen) Abstellplätzen die Umnutzung 
gemäss Bauvorhaben verursacht. Massgeblich ist das hängige Baugesuch. Die von der 
Beschwerdeführerin 
herangezogene 
Aussage 
der 
Beschwerdegegnerin 
zum 
Parkplatzbedarf18 bezieht sich auf ein früheres Projekt, das nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens ist. Sie ist daher unbeachtlich. Der durch die Umnutzung bewirkte 
Zusatzbedarf berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Minimalerfordernis nach 
bisheriger Nutzung und dem Minimalbedarf nach der neu beantragten Nutzung. Die 
Berechnung erfolgt unabhängig davon, wie viele der bisher minimal erforderlichen 
Abstellplätze tatsächlich bestehen, da nach dem Gesagten auf die nachträgliche Erstellung 
bislang 
fehlender 
Abstellplätze 
verzichtet 
wird. 
Entgegen 
der 
Ansicht 
der 
Beschwerdeführerin sind keine zusätzlichen Abstellplätze für betriebsnotwendige 
15 VGE 2011/333 vom 3. April 2012, E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 12 Bst. a
16 
Plan 
"Grundriss 
EG 
Nutzungen" 
vom 
26. April 
2010, 
revidiert 
am 
8. Februar 
2016, 
vom 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli gestempelt am 30. September 2016
17 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
18 Vgl. Beschwerde Ziff. 1.4


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Fahrzeuge zu berechnen, da die Beschwerdegegnerin um keine solchen ersucht und bei 
der beantragten Nutzung kein Bedarf nach Betriebsfahrzeugen ersichtlich ist.
Für das Gebäude der Beschwerdegegnerin wurde mit der ursprünglichen Baubewilligung 
von 2008 – nebst der Wohnnutzung der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten – die Nutzung 
für Zwecke des Gewerbes bewilligt. Der hier in Frage stehende kleine Saal war damals in 
den Plänen nicht vorgesehen. Im Rahmen des Baubewilligungsentscheids des 
Regierungsstatthalteramtes vom 25. Mai 2011 und des Entscheides der BVE vom 
16. Dezember 2015 wurden Grundrissänderungen bewilligt, aus denen der kleine Saal in 
seiner heutigen Abmessung von rund 250 m2 hervorgeht. Der kleine Saal wurde damit als 
Raum bewilligt. Für den kleinen Saal wurde jedoch bislang nicht rechtskräftig eine 
Nutzungsänderung bewilligt. Ohne die vorliegend beantragte Umnutzung dürfte daher der 
kleine Saal nur gewerblich genutzt werden.
Für 
die 
gewerbliche 
Nutzung 
ist 
die 
Mindestanzahl 
erforderlicher 
Motorfahrzeugabstellplätze nach der Formel (0.6 x Geschossfläche / 50)19 zu berechnen. 
Die Beschwerdegegnerin beziffert die Fläche des kleinen Saales mit 247,9 m2.20 Bei 
gewerblicher Nutzung entfällt demnach ein Bedarf von 3 Parkplätzen auf den kleinen Saal. 
Die beantragte Nutzung für kirchliche Anlässe sowie für Seminare und ähnliche 
Veranstaltungen ist der Nutzungskategorie "Einkaufen, Freizeit, Kultur" zuzuordnen, da sie 
vergleichbare Wirkungen wie Freizeit- und Kulturanlässe verursacht. Für diese Nutzungsart 
lautet die Formel zur Berechnung des minimalen Parkplatzbedarfs (0.6 x Geschossfläche / 
20).21 Bei dieser Berechnung entfällt ein Bedarf von 7 Parkplätzen auf den kleinen Saal. 
Die Umnutzung des kleinen Saales zeitigt also einen Zusatzbedarf von 4 Parkplätzen.
Für Zweiräder sind bei gewerblicher Nutzung pro 100 m2 Geschossfläche mindestens 2 
Abstellplätze zu schaffen; bei einer Nutzung der Kategorie "Einkaufen, Freizeit, Kultur und 
Restaurant" sind es pro 100 m2 Geschossfläche 3 Abstellplätze.22 Die Differenz zwischen 
gewerblicher (5 Abstellplätze) und Freizeitnutzung (7 Abstellplätze) beläuft sich auf 2 
Abstellplätze.
19 Art. 52 Abs. 1 Bst. b Ziff. 2 und Bst. c Ziff. 4 BauV
20 Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 2. Dezember 2016; vgl. auch Vorakten, Plan "Grundriss OG 
Nutzungen", Mst. 1:200
21 Art. 52 Abs. 1 Bst. b Ziff. 2 und Bst. c Ziff. 2 BauV
22 Art. 54c Abs. 1 Bst. b und c BauV


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3.
Befreiung von der Parkplatzpflicht
a)
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin hätte die Beschwerdegegnerin nicht von der 
Pflicht zur Erstellung der zusätzlichen Abstellplätze befreit werden dürfen.
b)
Nach Art. 55 Abs. 1 BauV befreit die Baubewilligungsbehörde den Bauherrn im 
erforderlichen Umfang von der Erfüllung der Parkplatzpflicht, wenn er die Abstellplätze 
weder auf dem Baugrundstück noch im Umkreis von 300 m bereitzustellen vermag. Die 
Hinderungsgründe können tatsächlicher oder rechtlicher Natur sein. Insbesondere können 
topographische Gründe, der Schutz der Landschaft oder des Ortsbildes, die Unzulässigkeit 
der Inanspruchnahme von Innenhöfen oder Vorgärten oder die Notwendigkeit der 
Verkehrsberuhigung Hindernisse darstellen, die eine Befreiung von der Parkplatzpflicht 
rechtfertigen. Entscheidend ist, ob die Erfüllung der Parkplatzpflicht für die Bauherrschaft 
mit unzumutbaren Kosten oder Nachteilen verbunden ist oder an rechtlichen Hindernissen 
scheitert.23 Eine Befreiung ist jedoch ausgeschlossen, wenn verkehrsgefährdende 
Zustände drohen, denen weder mit Bedingungen oder Auflagen noch mit einer 
Projektänderung begegnet werden kann (Art. 55 Abs. 2 BauV).
c)
Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass Hindernisse im Sinne von Art. 55 Abs. 1 
BauV vorhanden seien. Sie ist der Ansicht, die Parkplätze könnten in Räumlichkeiten im 
Inneren des bestehenden Gebäudes angelegt werden. Weiter könnten Parkplätze auf den 
Wiesen nördlich und westlich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin erstellt werden. In 
einer Distanz von 100 m stehe zudem die Liegenschaft J.________ mit ca. 35 Parkplätzen 
zum Verkauf.
Die Erstellung zusätzlicher Parkplätze im Gebäudeinneren würde nebst baulichen 
Massnahmen eine Zweckänderung der fraglichen Räumlichkeiten (Art. 1a Abs. 2 BauG) 
bedingen, da für diese mit der Baubewilligung von 2008 die gegenwärtige gewerbliche 
Nutzung bewilligt wurde. Die Bewilligung der gewerblichen Nutzung dieser Räumlichkeiten 
ist rechtskräftig. Eine Parkierung von Fahrzeugen im Gebäudeinneren würde zu Konflikten 
mit der rechtmässigen gewerblichen Nutzung führen. Dieser Lösung stehen demnach 
rechtliche und tatsächliche Hindernisse entgegen. Die nördlich und nordwestlich des 
Baugrundstücks 
gelegenen 
Felder 
befinden 
sich 
unbestrittenermassen 
in 
der 
23 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 25


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Landwirtschaftszone. Eine Erstellung von Parkplätzen auf diesen wäre zonenwidrig, d.h. 
sie würde an rechtlichen Hindernissen scheitern. West- und südwestlich befindet sich ein 
Golfplatz im Rahmen einer für diesen geschaffenen Überbauungsordnung. Auch dort ist 
keine Möglichkeit zur Erstellung von Abstellplätzen ersichtlich. Mit der "Liegenschaft 
J.________", welche die Beschwerdeführerin als mögliche Fläche für Abstellplätze 
erwähnt, könnte ein Stockwerkeigentumsanteil auf der Parzelle Nr. K.________, 
Baurechtsliegenschaft 
L.________ 
gemeint 
sein, 
der 
gemäss 
dem 
Grundstücksinformationssystem Grudis im Alleineigentum von J.________ steht. Die 
Parzelle befindet sich in Gehdistanz (rund 90 m) auf demselben Areal. Der 
Stockwerkeigentumsanteil 
von 
J.________ 
umfasst 
ein 
Attikageschoss 
sowie 
Nebenräume. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht 
substantiiert, dass auf diesem 35 Abstellplätze verfügbar sein könnten. Mit ihren 
Einwänden kann sie die Ausführungen der Vorinstanz nicht entkräften, wonach die 
Beschwerdegegnerin die erforderlichen Abstellplätze weder auf dem Baugrundstück noch 
im Umkreis von 300 m bereitzustellen vermag. Die Vorinstanz erwägt dazu überzeugend, 
dass die Eigentümer benachbarter Grundstücke diese selber brauchen und sie der 
Beschwerdegegnerin nicht für die Erstellung von Abstellplätzen zur Verfügung stellen 
können. Die Gemeinde Unterseen, welche die örtlichen Verhältnisse kennt, hat gegen 
diese Überlegungen keine Einwände erhoben.
Zusammenfassend ist daher davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin die 
gemäss Erwägung 2 erforderlichen zusätzlichen Abstellplätze aufgrund rechtlicher und 
tatsächlicher Hindernisse nicht bereitzustellen vermag.
d)
Die Beschwerdegegnerin ist daher von der Parkplatzpflicht zu befreien, sofern keine 
verkehrsgefährdenden Zustände drohen, denen weder mit Bedingungen oder Auflagen 
noch mit einer Projektänderung begegnet werden kann (Art. 55 Abs. 2 BauV).
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin droht eine Verkehrsgefährdung, weil bereits bisher 
ein Parkplatzdefizit bestehe. Zudem finde Güterverkehr auf der öffentlichen Strasse statt. 
Die Einfahrten und der Vorplatz ihres Grundstücks würden täglich von unberechtigten 
Drittfahrzeugen missbraucht. Die Beschwerdegegnerin erhebt Gegenvorwürfe, wonach 
Lastwagen bei der Zulieferung zur Beschwerdeführerin längere Zeit auf der öffentlichen 
Strasse parkieren.


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Im Hinblick auf eine allfällige Verkehrsgefährdung ist zu ermitteln, ob der vorhandene 
Verkehr und der durch die Umnutzung entstehende zusätzliche Verkehr gesamthaft eine 
Verkehrsgefährdung ergeben. Das bestehende Parkplatzdefizit könnte relevant sein, wenn 
es bereits bisher zu erheblichem Suchverkehr führte und sich dieser mit der 
Zusatzbelastung durch die Umnutzung zu einer erheblichen Verkehrsgefährdung steigern 
würde. Dafür gibt es aber vorliegend keine Hinweise. Die Vorinstanz hat gestützt auf den 
Amtsbericht der Gemeinde festgehalten, dass die heutige Verkehrssituation sehr ruhig ist. 
Die gegenseitigen Vorwürfe der Parteien, dass Güterverkehr auf der Strasse statt auf dem 
Privatgelände abgewickelt werde, stehen nicht im Zusammenhang mit dem bestehenden 
Parkplatzdefizit, da der Güterverkehr nicht auf Parkplätze, sondern auf Zufahrten bzw. 
Zulieferungsbereiche angewiesen ist. Zusätzliche Parkplätze vermöchten daher an einer 
allfälligen unzulässigen Inanspruchnahme der Strasse bei Zulieferungen nichts zu ändern. 
Gegen diese kann, soweit sie ordnungswidrig ist, polizeilich vorgegangen werden.
Die Umnutzung des kleinen Saales für Veranstaltungen der M.________ führt zu einem 
zusätzlichen 
Verkehrsaufkommen, 
das 
anhand 
des 
Nutzungskonzepts 
der 
Beschwerdegegnerin24 eingegrenzt werden kann. Demnach findet der durch die 
Umnutzung verursachte Mehrverkehr anlässlich der Gottesdienste an Sonntagen für ca. 90 
Mitglieder sowie maximal einmal pro Woche bei Abendveranstaltungen für ca. 30 Personen 
statt. Während Bürozeiten finden gemäss Nutzungskonzept im kleinen Saal keine 
Veranstaltungen statt. Eine Zunahme der Verkehrsbelastung erfolgt demnach in zeitlicher 
Hinsicht (Verkehrsbewegungen auch an Abenden und am Wochenende), jedoch nicht in 
der Intensität, da die neu hinzukommenden Verkehrsbewegungen nicht gleichzeitig 
stattfinden wie die bisherigen, durch die gewerbliche Nutzung verursachten. Insbesondere 
gibt es keine Überschneidungen mit dem Güterverkehr.
Der angefochtene Entscheid enthält mehrere Auflagen zur Beschränkung der zusätzlichen 
Verkehrsbelastung: Das Nutzungskonzept wird als verbindlich erklärt; für Anlässe unter der 
Woche wird die Teilnehmerzahl auf 50 beschränkt; die Beschwerdegegnerin wird zur 
Aufbietung 
eines 
Parkdienstes 
am 
Sonntagmorgen 
und 
zur 
Einholung 
von 
Zustimmungserklärungen von Parkplatzeigentümern in unmittelbarer Nähe verpflichtet, um 
das Falschparkieren von Gottesdienstteilnehmern zu verhindern. Mit den Auflagen gemäss 
24 Vorakten, pag. 64 f.


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dem angefochtenen Entscheid wird die zusätzliche Verkehrsbelastung infolge der 
Umnutzung sinnvoll aufgefangen. Eine Verkehrsgefährdung ist daher nicht zu befürchten.
Da die Erstellung der erforderlichen Abstellplätze an rechtlichen und tatsächlichen 
Hindernissen scheitert und keine Verkehrsgefährdung droht, kann die Beschwerdegegnerin 
von der Pflicht zur Erstellung der vier Motorfahrzeug- und zwei Zweiradabstellplätze befreit 
werden.
4.
Ergebnis und Kosten
a)
Nach dem Gesagten verursacht die Umnutzung des kleinen Saales einen 
Mehrbedarf von vier Abstellplätzen für Motorfahrzeuge und zwei Abstellplätzen für 
Zweiräder. Das Entscheiddispositiv ist entsprechend anzupassen, da die Vorinstanz von 
drei statt vier Abstellplätzen für Motorfahrzeuge ausging. Die Vorinstanz hat die 
Beschwerdegegnerin zu Recht von der Pflicht zur Erstellung dieser Abstellplätze befreit. 
Der angefochtene Entscheid ist mit der erwähnten Korrektur zu bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 
GebV25).
c)
Die Beschwerdeführerin hat zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht 
Parteikosten im Umfang von Fr. 2'5511.– geltend (Fr. 2'250.– Honorar, Fr. 75.– Auslagen 
und Fr. 186.– Mehrwertsteuer). Die Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig26 und 
kann somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer 
eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend 
Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit 
Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die 
in 
der 
Kostennote 
des 
Rechtsvertreters 
der 
Beschwerdegegnerin 
aufgeführte 
25 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
26 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: 


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Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu 
berücksichtigen.27
Die Beschwerdeführerin hat somit der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Umfang von 
Fr. 2'325.– (Honorar und Auslagen) zu ersetzen.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Das Dispositiv des Gesamtbauentscheids des 
Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 30. September 2016 wird 
insofern angepasst, als die Beschwerdegegnerin von der Pflicht zur Erstellung der 
erforderlichen vier Abstellplätze für Motorfahrzeuge und zwei Abstellplätze für 
Zweiräder 
befreit 
wird. 
Im 
Übrigen 
wird 
der 
Gesamtbauentscheid 
des 
Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 30. September 2016 bestätigt.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 2'325.– zu ersetzen.
27 BVR 2014 S. 484 E. 6


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IV.
Eröffnung
-
A.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Unterseen, 
Gemeindeverwaltung, 
eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin