be_bvd · 110 2022 17 · 2023-09-29 · de

Vier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle

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Bau- und Verkehrsdirektion
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BVD 110/2022/17
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 29. September 2023
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2023/292 vom 14.01.2025).
in der Beschwerdesache zwischen
Frau C.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________
und
Baugemeinschaft A.________, G.________, bestehend aus:
E.________
Beschwerdegegnerin 1
F.________
Beschwerdegegnerin 2
per Adresse E.________
beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Sonnenfelsstrasse 4, 
3700 Spiez
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 22. Dezember 
2021 (Baugesuchs-Nr. 768/2018-0095; Vier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle)


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I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 20. Juli 2018 bei der Gemeinde Spiez ein Bauge-
such ein für den Abbruch der Gebäude Nrn. 29 und 31 sowie den Neubau von vier Mehrfamilien-
häusern mit 17 Wohnungen und einer Einstellhalle mit 19 Parkplätzen auf Parzelle Spiez Grund-
buchblatt Nr. W.________. Die Parzelle liegt in der Mischzone MZ 2. Ein grosser Teil der Parzelle 
liegt zudem im Ortsbilderhaltungsgebiet. Mit Schreiben vom 10. August 2018 gab die Gemeinde 
den Beschwerdegegnerinnen Gelegenheit zur Verbesserung des Baugesuchs. Da unter anderem 
die Unterschrift der von der Änderung der Zufahrt betroffenen Eigentümer der Parzelle Spiez Gbbl. 
Nr. J.________ erforderlich war und diese erst Mitte Dezember 2020 vorlag, verzögerte sich das 
Verfahren. Am 12. Januar 2021 gingen die verbesserten Unterlagen ein, weshalb die Gemeinde 
das Verfahren fortsetzte und die Publikation des Baugesuchs veranlasste. Gegen das Bauvorha-
ben erhob unter anderen die Beschwerdeführerin Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 22. De-
zember 2021 erteilte die Gemeinde Spiez die Baubewilligung.
2.
Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 24. Januar 2022 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtent-
scheids und die Erteilung des Bauabschlags. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung 
im Sinne der oberinstanzlichen Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie macht insbe-
sondere geltend, das rechtliche Gehör sei verletzt worden, die Beurteilung der Ortsbildverträglich-
keit sei rechtsfehlerhaft erfolgt und der rechtserhebliche Sachverhalt sei in mehrfacher Hinsicht 
(Gebäude- und Grenzabstände, geologische und hydrologische Situation, Erschliessung und Ver-
kehrssicherheit, Brandschutzauflagen, Lärmimmissionen) unvollständig oder unrichtig ermittelt 
worden.
3.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 25. Februar 2022 beantragen die Beschwerdegegnerinnen 
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. In ihrer Beschwerdevernehmlas-
sung vom 25. Februar 2022 beantragt die Gemeinde Spiez, die Beschwerde sei abzuweisen, so-
weit darauf einzutreten sei. 
4.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, gab den Beschwerdegeg-
nerinnen Gelegenheit, einen Dienstbarkeitsvertrag für das Wegrecht und die Freihaltung des 
Sichtfelds auf der Nachbarparzelle sowie Lärmschutznachweise für die geplanten Luft-Wasser-
Wärmepumpen einzureichen. Anschliessend holte es bei den Abteilungen Immissionsschutz und 
Energie des Amts für Umwelt und Energie (AUE) je einen Fachbericht ein. Daraufhin gab es der 
Beschwerdegegnerin Gelegenheit, entweder darzulegen, dass beim Haus B ein thermischer Kurz-
schluss ausgeschlossen werden kann, oder eine Projektänderung einzureichen, mit der die Pro-
blematik behoben wird. Die Beschwerdegegnerin projektierte daraufhin die Ein- und Austrittsöff-
nungen der Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem grösseren Abstand. Das Rechtsamt liess die Un-
terlagen von der Abteilung Energie des AUE prüfen. Anschliessend gab es der Beschwerdegeg-
nerin Gelegenheit, einen formgerechten revidierten Plan «Grundriss UG/Einstellhalle» einzurei-
chen. Daraufhin stellte es den übrigen Verfahrensbeteiligten ein Plandoppel zur Einsichtnahme 
zu. Zudem erhielten alle Beteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Von dieser 
Möglichkeit machten die Verfahrensbeteiligten Gebrauch. Da die Beschwerdeführerin bemän-
gelte, ihr seien verschiedene Unterlagen nicht zugestellt worden, stellte ihr das Rechtsamt die 
amtlichen Akten zur Einsichtnahme zu. Mit unaufgefordert eingereichter Eingabe reichte die Be-
schwerdeführerin aktuelle Fotoaufnahmen ein. Die übrigen Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich 
dazu zu äussern.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)


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5.
Auf die Rechtsschriften, Fachberichte und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesent-
lich, in den Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Sachurteilsvoraussetzungen
a)
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Unabhängig von den geltend ge-
machten Einwänden kann er nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitver-
fahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Bau-
bewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 in-
nert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 
b)
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vor-
instanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. 
c)
Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheids und die Erteilung 
des Bauabschlags für das gesamte Bauvorhaben. Warum die Abbruchbewilligung für die Gebäude 
Nrn. 29 und 31 zu Unrecht erteilt worden sein soll, begründet sie aber mit keinem Wort. Insoweit 
sind die Begründungsanforderungen nicht erfüllt und ist nicht auf die Beschwerde einzutreten. Im 
Übrigen sind die Bestimmungen über Form (Art. 32 Abs. 2 VRPG4) und Frist (Art. 40 Abs. 1 BauG 
i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG) eingehalten und ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführerin macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Die Vor-
instanz stütze sich bei ihrem Entscheid gerade betreffend die Frage des Ortsbildschutzes über-
wiegend auf Sitzungen der Fachberatung Gestaltung, welche eindeutig vor Einreichung des Bau-
gesuchs stattgefunden hätten. Es scheine, dass die entsprechenden Sitzungsprotokolle und Be-
richte nicht oder zumindest nicht vollständig Teil der Auflageakten gewesen seien. Es sei daher 
nicht ersichtlich, ob die Ausführungen der Vorinstanz zumindest die aus den Berichten oder Sit-
zungen der Fachberatung Gestaltung gewonnenen Erkenntnisse korrekt wiedergebe. Diese feh-
lende Überprüfbarkeit und Öffentlichkeit der von der Vorinstanz als entscheidwesentlich taxierten 
Akten stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die Akten der Voranfrage sowie allfällige 
weitergehende Akten aus dem Zeitraum ab Einreichung des Baugesuches im Juli 2018 bis zu 
dessen Publikation im Februar 2021 seien zu edieren und der Beschwerdeführerin zur Einsicht-
nahme zuzustellen.
Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass die Beschwerdeführerin nicht in Abrede 
stelle, dass der Bericht vom 20. März 2018 Bestanteil der Auflage gewesen sei. Sie habe sich 
bereits im Rahmen ihrer Einsprache dazu geäussert. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sei 
insoweit nicht auszumachen. Im Bericht vom 20. März 2018 werde darauf hingewiesen, dass die 
Fachberatung bereits mit Bericht vom 4. Dezember 2017 zum Vorhaben Stellung genommen habe 
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)


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und dass es sich bei der Machbarkeitsstudie, die an der Sitzung vom 5. Februar 2018 beurteilt 
worden sei, um eine zweite und überarbeitete Fassung gehandelt habe. Die Beschwerdeführerin 
hätte daher bereits im Baubewilligungsverfahren einwenden können und müssen, in den Auflage-
akten würden Sitzungsprotokolle sowie der Bericht vom 4. Dezember 2017 fehlen. Im Beschwer-
deverfahren sei der Einwand verspätet. Es widerspreche Treu und Glauben, einen Verfahrens-
mangel erst im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens zu rügen. Dazu komme, dass der Bericht vom 
4. Dezember 2017 die erste Machbarkeitsstudie als nicht ortsbildverträglich beurteilt habe. Es sei 
nicht nachvollziehbar, weshalb es das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzen solle, 
wenn dieser Bericht, der sich auf ein Vorhaben beziehe, das gar nie als Baugesuch eingereicht 
worden sei, nicht Bestandteil der Auflageakten sei. 
Die Vorinstanz erläutert den zeitlichen Ablauf des Baubewilligungsverfahrens und weist insbeson-
dere darauf hin, falls ein Bauvorhaben eine Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung 
benötige, seien eine Situationsanalyse und ein Modell einzureichen. Das Projekt habe sich auf-
grund der ersten Beurteilung der Fachberatung Gestaltung in seinen Grundzügen wesentlich ver-
ändert, weshalb die entsprechende Situationsanalyse keine Beurteilungsbasis für den Bauent-
scheid bilden könne. Aus diesem Grund habe die erste Situationsanalyse der Fachberatung Ge-
staltung vom 9. November 2017 keinen Einzug in die Akten gefunden. Beurteilungsgrundlage für 
das vorliegende Projekt und den Gesamtentscheid sei der Bericht der Fachberatung Gestaltung 
vom 20. März 2018. Dieser sei Bestandteil der Auflageakten gewesen. Was den Zeitraum ab Ein-
reichung des Baugesuches im Juli 2018 bis zu dessen Publikation im Februar 2021 betrifft, erklärt 
die Vorinstanz, dass sich das Verfahren aufgrund einer fehlenden Unterschrift des Eigentümers 
der Parzelle Nr. J.________ verzögert habe. Diese befinde sich auf dem Umgebungsgestaltungs-
plan vom 14. Dezember 2022.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Aus dem Gehörsan-
spruch und aus dem Grundsatz der Schriftlichkeit des Verfahrens (Art. 31 VRPG) ergibt sich wei-
ter die Pflicht der Verwaltung zur vollständigen Aktenführung. In den Akten ist alles festzuhalten, 
was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann.5 Der Anspruch auf rechtliches Gehör 
ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur 
Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt wer-
den, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwer-
deführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie 
bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht 
ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit 
zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer 
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären.6 Die Heilung des rechtlichen 
Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.7 
c)
Das Baugrundstück befindet sich zu einem grossen Teil in einem Ortsbilderhaltungsgebiet. 
Gemäss Art. 511 Abs. 1 GBR8 sind Ortsbilderhaltungsgebiete Schutzgebiete nach Art. 86 BauG 
und umfassen die für das Ortsbild prägenden Siedlungsteile. Gemäss den Erläuterungen zu 
Art. 511 GBR wird bei Bauvorhaben im Ortsbilderhaltungsgebiet empfohlen, vor Einreichung eines 
5 Vgl. BVR 2015 S. 557 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 
2020, Art. 23 N. 5
6 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11
7 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39
8 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013 (GBR)


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Baugesuchs der zuständigen Gemeindebehörde einen Entwurf vorzulegen, aus dem die räumli-
che Einordnung in das Ortsbild, die Gestaltung und Art des Gebäudes sowie die Erschliessung 
ersichtlich ist. Es trifft zu, dass die Fachberatung Gestaltung der Gemeinde Spiez vor Einreichung 
des Baugesuchs zwei Machbarkeitsstudien für die Überbauung der Parzelle Nr. W.________ be-
urteilte. Dies ist nicht zu beanstanden, sind doch Voranfragen in der Praxis gebräuchlich9 und in 
der Gemeinde Spiez für Bauvorhaben im Ortsbilderhaltungsgebiet ausdrücklich empfohlen. Am 
9. November 2017 beurteilte die Fachberatung Gestaltung eine erste Machbarkeitsstudie. Der ent-
sprechende Beurteilungsbericht datiert vom 4. Dezember 2017. Das Bebauungskonzept sah drei 
Baukörper vor (Haus A, B und C). Während die Häuser A und B bezüglich Setzung und Architektur 
zu überzeugen vermochten, passte das Haus C bezüglich Ausmass und Form weder in die Land-
schaft noch in das neu geschaffene Ensemble mit den geplanten Häusern A und B. Der Fachaus-
schuss empfahl daher eine starke Überarbeitung des Hauses C.10 Das überarbeitete Bebauungs-
konzept sah vier Baukörper vor. Es wurde der Fachberatung Gestaltung mittels Machbarkeitsstu-
die vom 22. Januar 2018 unterbreitet und von dieser anlässlich der Sitzung vom 15. Februar 2018 
positiv beurteilt. Der entsprechende Beurteilungsbericht datiert vom 20. März 2018.11 Dieses Vor-
haben wurde in der Folge weiterbearbeitet und als Baugesuch eingereicht. Der Beurteilungsbe-
richt vom 20. März 2018, der Beurteilungsgrundlage für das vorliegend zu beurteilende Bauprojekt 
bildet, war Teil der Auflageakten.12 Er war der Beschwerdeführerin auch bekannt, bezogen sich 
die damaligen Einsprecherinnen und Einsprecher doch in ihrer Eingabe vom 12. März 2021 aus-
drücklich auf das fragliche Dokument. Der Beurteilungsbericht vom 4. Dezember 2017 befand sich 
demgegenüber unbestritten nicht in den Auflageakten, weil die Vorinstanz diesen nicht als Beur-
teilungsgrundlage für das Bauvorhaben und damit nicht als entscheidwesentlich erachtete. Sie 
stützte sich im angefochtenen Entscheid denn auch nicht auf diesen ersten Bericht. Anders als 
die Beschwerdeführerin behauptet, lagen somit die von der Vorinstanz als entscheidwesentlich 
taxierten Akten für die Beurteilung der Einpassung ins Ortsbild vor und bildeten Teil der Auflage-
akten. Die Beschwerdeführerin bzw. ihre damalige Anwältin konnte die Auflageakten konsultieren 
und hätte daher die Möglichkeit gehabt, Einsicht in den Bericht vom 4. Dezember 2017 zu verlan-
gen, wurde dieser doch im Bericht vom 20. März 2018 unter dem Titel «Ausgangslage» ausdrück-
lich erwähnt. Von der Möglichkeit, ein Editionsbegehren zu stellen, machte sie jedoch damals 
keinen Gebrauch. Erst in ihrer Beschwerde stellte sie ein entsprechendes Editionsgesuch. Diesem 
wurde stattgegeben. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt daher nicht vor.
d)
Unter dem Titel «Verletzung des rechtlichen Gehörs» bemängelt die Beschwerdeführerin 
auch die lange Zeitspanne zwischen der Einreichung des Baugesuchs im Juli 2018 und seiner 
Publikation im Februar 2021. Gestützt auf ihren Editionsantrag wurde die Vorinstanz deshalb ein-
geladen, nicht nur die vollständigen Vorakten, sondern auch sämtliche Unterlagen zu allfälligen 
Bauvoranfragen einzureichen. Anschliessend wurden die Akten der Voranfrage, die Akten aus 
dem Zeitraum ab Einreichung des Baugesuches im Juli 2018 bis zu dessen Publikation und dem 
Erlass der Leitverfügung im Februar 2021 sowie weiterer Unterlagen13 der Beschwerdeführerin 
zur Einsichtnahme zugestellt. Diese legte in der Folge nicht näher dar, weshalb sich aus der lan-
gen Zeitspanne zwischen der Einreichung des Baugesuchs und seiner Publikation eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs ergeben solle. Dies ist auch nicht ersichtlich. Wie die Beschwerdeführerin 
in ihren Schlussbemerkungen zutreffend ausführt, befinden sich in den Akten der Gemeinde einzig 
die Machbarkeitsstudien vom 9. November 2017 und vom 22. Januar 2018. Erstere sah drei 
Baukörper vor und bildete Grundlage für die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung vom 9. No-
9 Vgl. dazu Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Vor-
bemerkungen zu den Art. 32-44 N. 5; vgl. auch Art. 1a der Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur 
Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 426.221)
10 Vgl. dazu Beilage 1 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde
11 Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde
12 Vgl. Auflagedossier (Beilage 12 zur Vernehmlassung der Gemeinde vom 25. Februar 2022)
13 Beilagen 1 bis 11 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde


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vember 2017 (Bericht vom 4. Dezember 2017). Letztere sah vier Baukörper vor und bildete Grund-
lage für die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung vom 15. Februar 2018 (Bericht vom 20. 
März 2018). Es kann offengelassen werden, ob es sich bei der in der Beschwerdeantwort erwähn-
ten und als Beilage 2 eingereichten Machbarkeitsstudie um dieselbe Machbarkeitsstudie handelt. 
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind einzig die in den Vorakten vorhandenen Machbar-
keitsstudien, insbesondere diejenige vom 22. Januar 2018 relevant. Diese wurden der Beschwer-
deführerin unbestritten zur Einsichtnahme zugestellt. Auch in dieser Hinsicht erweist sich die Rüge 
der Gehörsverletzung als unbegründet.
3.
Erfordernis einer Überbauungsordnung
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Eindruck lasse sich nicht beseitigen, dass auf 
Biegen und Brechen versucht werde, einem gemessen an der Umgebung als auch an der Grösse 
und Form der Bauparzelle überdimensioniertes Bauvorhaben, das aus rein wirtschaftlichen Über-
legungen nicht redimensioniert werden solle, zum Durchbruch zu verhelfen, statt eine in planeri-
scher Hinsicht bei einem derartigen Vorhaben wohl notgedrungenen notwendigen Überbauungs-
ordnung zu erlassen. Hierfür würden bisweilen auch intransparente und fragwürdige Normenin-
terpretationen und Sachverhaltsfeststellungen zum Zuge kommen. Mit Blick auf die Dimensionie-
rung des Bauvorhabens stelle sich sowohl aus planerischer als auch aus reglementarischer Sicht 
sodann ganz generell die Frage, ob das Bauvorhaben mit Blick auf die beengten Platzverhältnisse, 
die auf der Bauparzelle vorherrschen würden, sowie mit Blick auf die verbindlichen Bestimmungen 
zu Ausnützungsziffer und Bruttogeschossfläche in der Mischzone M2 überhaupt in der Praxis re-
alisierbar sei.
Die Beschwerdegegnerinnen erachten den Vorwurf, Vorhaben in der vorliegenden Grössenord-
nung bedürften einer Überbauungsordnung, als unbegründet. Die Gemeinden würden in ihrer 
Grundordnung die Gebiete bestimmen, die mittels Überbauungsordnung beplant werden müssten. 
Der geltende Zonenplan sehe für die Bauparzelle keine Planungspflicht vor, sondern ermögliche 
das Bauen im Rahmen der Grundordnung. 
b)
Die baurechtlichen Grundordnungen der Gemeinden sind in aller Regel auf die Verhältnisse 
und Bedürfnisse der konventionellen Bauweise und Nutzungsformen ausgerichtet. Bauvorhaben, 
die nicht zonenkonform sind und für die wegen ihrer Art, Grösse oder Auswirkungen auch keine 
Ausnahmebewilligung infrage kommt, weil sonst das gesetzmässige demokratische Verfahren un-
terlaufen würde, bedürfen einer besonderen planerischen Einordnung. Das Bundesgericht spricht 
für diese Fälle geradezu von einer bundesrechtlichen Planungspflicht nach Art. 2 RPG14.15 Die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung bezieht sich nahezu ausschliesslich auf zonenfremde Vorha-
ben ausserhalb der Bauzone, denn nur für sie besteht eine bundesrechtliche Ordnung (Art. 24 ff. 
RPG). Dagegen folgen Ausnahmen innerhalb der Bauzone dem kantonalen Recht (Art. 23 
RPG).16 Das bernische Baugesetz bestimmt allgemein, dass Bauten und Anlagen, die wesentlich 
von der baurechtlichen Grundordnung abweichen, nur aufgrund einer Überbauungsordnung be-
willigt werden dürfen (Art. 19 Abs. 1 BauG). Es fasst derartige Bauvorhaben unter dem Begriff 
«besondere Bauten und Anlagen» zusammen. Als solche gelten im Rahmen der näheren Bestim-
mungen von Art. 20 BauG Hochhäuser und Detailhandelseinrichtungen sowie weitere vom Regie-
rungsrat bezeichnete Bauvorhaben (vgl. Art. 19 Abs. 2 BauG). Der Regierungsrat hat zusätzlich 
Terrassenhäuser als besondere Bauten und Anlagen bezeichnet (Art. 23 BauV17). Darüber hinaus 
14 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 19/20 
N. 1, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
16 Pierre Tschannen, in Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, Art. 2 N. 49
17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)


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sind die Gemeinden zum Erlass einer Überbauungsordnung verpflichtet, wenn die Verhältnisse 
oder die Rechtslage es erfordern. Dies ist namentlich der Fall, wenn ein Gebiet neu erschlossen 
oder seine Erschliessung wesentlich verändert werden muss und kein dafür genügender Richtplan 
besteht, wenn für die Erstellung von Bauten oder Anlagen im öffentlichen Interesse das Enteig-
nungsrecht benötigt wird, wenn den Grundeigentümern eine besondere Nutzungspflicht auferlegt 
werden soll oder wenn das Plangebiet als Zone mit Planungspflicht bestimmt ist. Im Übrigen be-
stimmen die Gemeinden im Rahmen ihrer Autonomie frei, für welche Bauvorhaben bzw. Gebiete 
und mit welchem Inhalt sie Überbauungsordnungen erlassen wollen.18
c)
Im vorliegenden Fall geht es um die Realisierung einer Wohnüberbauung bestehend aus 
vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 17 Wohneinheiten und einer unterirdischen Einstellhalle 
innerhalb der Bauzone. Damit stellt das Vorhaben zwar eine grössere Überbauung dar, die auch 
mit gewissen Auswirkungen auf Raum und Umwelt verbunden ist. Das Bauvorhaben bedarf jedoch 
weder einer Umweltverträglichkeitsprüfung noch ist es mit einer unkonventionellen Bauweise oder 
Nutzungsform verbunden. Ausserdem stellt das Vorhaben keine besondere Baute oder Anlage im 
Sinne der kantonalen Gesetzgebung dar. Es bestehen somit weder rechtliche noch tatsächliche 
Gründe, die die Gemeinde zum Erlass einer Überbauungsordnung verpflichten würden. Das um-
strittene Bauvorhaben muss einzig der geltenden baurechtlichen Grundordnung entsprechen. So-
weit die Beschwerdeführerin geltend macht, der Erlass einer Überbauungsordnung sei notwendig, 
erweist sich ihre Rüge als unbegründet.
4.
Zonenkonformität
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei grösseren Überbauungen wie der vorliegenden 
scheine es mit Blick auf die Zonenkonformität und auf die baurechtliche Grundordnung zwingend 
angezeigt, auf die gemischte Nutzung gebührend Rücksicht zu nehmen. Das vorliegende Bauvor-
haben weise einen stark ausgeprägten Wohnsiedlungscharakter auf, obschon sich die Baupar-
zelle nicht in einer reinen Wohnzone, sondern in einer Mischzone befinde. Diese reine Wohnnut-
zung bei einer Überbauung mit 17 Wohnungen stehe insofern von vornherein im Widerspruch zu 
Sinn und Zweck der Mischzone und könne nicht bewilligt werden.
b)
Eine Baubewilligung setzt unter anderem voraus, dass die Baute oder Anlage dem Zweck 
der Nutzungszone entspricht und folglich zonenkonform ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG; Art. 2 
BauG). Die Nutzungsordnung wird in der baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde festgelegt 
(Art. 4 Abs. 1 BauG). In einer bestimmten Nutzungszone sind nur Bauvorhaben gestattet, die der 
Nutzung gemäss Zonenplan und den zugehörigen Zonenvorschriften entsprechen.19 Die Art der 
Nutzung wird in Art. 211 GBR definiert. In den Mischzonen sind folgende Nutzungsarten zulässig: 
Wohnen, Gastgewerbe, Kleingewerbe und Dienstleistungen. In der Mischzone 3 sind freistehende 
Einfamilienhäuser nicht zulässig. In der Mischzone Kern ist im Erdgeschoss in einer Bautiefe ent-
lang der Strassen vom K.________platz bis zum L.________platz und vom L.________platz bis 
zur Einmündung M.________gasse ausschliesslich eine Nutzung durch Läden, Gastgewerbe oder 
andere publikumsattraktive Dienstleistungen zulässig. In allen Mischzonen sind Nutzungen, die 
dem Sexgewerbe zuzurechnen sind, untersagt. In allen Mischzonen sind Mast- und Zuchtbetriebe, 
Werkhöfe und Lagerplätze, Verteilzentren sowie weitere gewerbliche Nutzungen, welche ein über-
durchschnittlich hohes Mass an Immissionen und quartierfremdem Verkehr verursachen, nicht 
gestattet. 
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 88/89 
N. 6; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 19/20 
N. 2a
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art. 71 N. 4


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c)
Das Vorhaben soll in einer Mischzone 2 realisiert werden. Wie die Beschwerdegegnerinnen 
und die Vorinstanz zutreffend ausführen, ist in dieser Zone unter anderem die Wohnnutzung zuläs-
sig. Anders als in der Mischzone Kern sind in der Mischzone 2 jedoch keine konkreten Nichtwohn-
nutzungsarten im Erdgeschoss vorgeschrieben. Ebenso wenig ist ein bestimmter Nutzungsmix 
pro Gebäude vorgeschrieben. Mangels Bestimmungen über ein bestimmtes Verhältnis zwischen 
Wohn- und Nichtwohnnutzung sind somit reine Wohnbauten ebenso zulässig, wie reine Gewerbe- 
und Dienstleistungsbauten. Das Vorhaben ist deshalb in der Mischzone 2 zonenkonform.
5.
Fachberatung Gestaltung
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz führe aus, dass der Fachbericht der 
Fachberatung Gestaltung vom 18. Februar 2018 (wohl 20. März 2018) zwecks Wahrung der An-
onymität des jeweiligen Verfassers bewusst von einem Mitglied der Bauverwaltung unterzeichnet 
worden sei. Dies sei insofern brisant, als ausgerechnet die Brügger Architekten AG als Projekt-
verfasserin tätig sei, deren Verwaltungsratspräsident und Geschäftsführer in der fünfköpfigen 
Fachberatung Gestaltung Einsitz habe. Damit entstehe zumindest der Anschein der Befangenheit 
der fraglichen Fachbehörde, was umso mehr der Fall sei, wenn gegen aussen noch nicht einmal 
das für das fragliche Vorhaben federführende Behördenmitglied offen dargelegt werde. Der frag-
liche Fachbericht sei demnach aus den Akten zu weisen und es sei eine neue Beurteilung durch 
eine unabhängige Fachbehörde, vorzugsweise durch die kantonale Kommission zur Pflege der 
Orts- und Landschaftsbilder (OLK) vorzunehmen. Der Beizug der OLK rechtfertige sich auch vor 
dem Hintergrund, dass eine vergleichsweise grosse und zweifelsfrei massiv ortsbildprägende 
Überbauung geplant sei, deren Beurteilung auf die Ortsbildverträglichkeit gerade mit Blick auf das 
sensible Ortsbilderhaltungsgebiet im Bereich «A.________» von G.________ besonderer Sorgfalt 
und Objektivität bedürfe. Betreffend den Beizug der OLK gelte es sodann anzumerken, dass der 
vorgenannte Vertreter der Projektverfasserin auch Einsitz in der OLK Oberland habe. Die Orts-
bildverträglichkeitsprüfung sei daher unter Ausschluss desselben vorzunehmen, zwecks Wahrung 
der Unabhängigkeit durch eine andere Sektion der OLK. Alles andere wäre verfahrensrechtlich 
falsch: Die Behörden, Fachausschüsse und Kommissionen müssten unabhängig, unvoreingenom-
men und frei von jedwelchem Anschein der Befangenheit agieren.
b)
In Art. 9 Abs. 1 VRPG wird geregelt, wann eine Person, die eine Verfügung oder einen Ent-
scheid zu treffen oder vorzubereiten oder als Mitglied einer Behörde zu amten hat, in den Ausstand 
tritt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften über den Ausstand nach dem Gemeindegesetz (Art. 9 
Abs. 3 VRPG). Im Baubewilligungsverfahren vor der Gemeinde gelten deshalb die milderen ge-
meinderechtlichen Ausstandsregeln.20 Danach hat in den Ausstand zu treten, wer an einem Ge-
schäft unmittelbar ein persönliches Interesse hat (Art. 47 Abs. 1 GG21). Ausstandspflichtig ist 
ebenfalls, wer mit einer Person, deren persönliche Interessen von einem Geschäft unmittelbar 
berührt werden, im Sinne von Art. 37 Abs. 1 GG verbunden ist (Art. 47 Abs. 2 Bst. a GG) oder 
diese Person gesetzlich, statutarisch oder vertraglich vertritt (Art. 47 Abs. 2 Bst. b GG). Der Un-
terschied zwischen den Ausstandspflichten nach dem GG und jenen nach dem VRPG liegt im hier 
interessierenden Zusammenhang zum einen darin, dass Art. 47 Abs. 1 GG im Unterschied zu 
Art. 9 Abs. 1 Bst. a VRPG verlangt, dass das persönliche Interesse der ausstandspflichtigen Per-
son unmittelbar ist. Zum anderen erlaubt Art. 48 Abs. 2 GG den ausstandspflichtigen Personen, 
sich vor Verlassen des Raums zur Sache zu äussern, während ein solches Äusserungsrecht in 
20 Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 3. Aufl. 2021, S. 31; Daniel Arn, Kommentar zum bernischen 
Gemeindegesetz, Bern 1999, Vorbem. zu Art. 47 und Art. 48 N. 7; BVR 2011 S. 15 E. 3
21 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG, BSG 170.1)


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Art. 9 VRPG nicht vorgesehen ist.22 Die Ausstandspflicht trifft nur Personen, nicht ganze Behör-
den. Mitglieder einer Kollegialbehörde sind in ihrer Stellung voneinander unabhängig. Die Befan-
genheit eines Mitglieds wirkt sich deshalb nicht auf die übrigen Mitglieder aus.23 Ausstandsgründe 
sind so früh wie möglich und sofort nach Entdeckung zu rügen. Praxisgemäss gilt ein Ablehnungs-
gesuch innert sechs bis sieben Werktagen nach Kenntnis des Ablehnungsgrunds als rechtzeitig 
eingereicht. Ein Zuwarten während mehrerer Wochen ist nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt. Es 
ist auch nicht zulässig, Befangenheitseinwände erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn 
der Mangel bereits im vorinstanzlichen Verfahren hätte festgestellt und gerügt werden können. 
Solches Untätigbleiben bzw. Einlassen auf das Verfahren gilt als Verzicht und führt grundsätzlich 
zum Verwirken des Anspruchs.24 
c)
Den Auflageakten liess sich entnehmen, wer Projektverfasserin ist. Ebenso befand sich der 
Bericht vom 20. März 2018 mit der Beurteilung der Fachberatung Gestaltung in den Auflageakten. 
Dass der Verwaltungsratspräsident der Projektverfasserin Mitglied der Fachberatung Gestaltung 
ist, war aufgrund des im Internet publizierten Behördenverzeichnisses der Vorinstanz ohne weite-
res erkennbar. Der Vorwurf der mangelnden Transparenz bezüglich Zusammensetzung der Fach-
beratung Gestaltung ist deshalb unbegründet. Allfällige Rügen betreffend Ausstand hätten daher 
bereits in der Einsprache vorgebracht werden müssen. Dies haben die Einsprecherinnen und Ein-
sprecher unterlassen, weshalb der Anspruch der Beschwerdeführerin verwirkt ist. Im Übrigen lässt 
sich dem von der Vorinstanz eingereichten Auszug aus der Aktennotiz der Sitzung der Fachbera-
tung Gestaltung vom 15. Februar 2018 entnehmen, dass der Verwaltungsratspräsident der Pro-
jektverfasserin bei der Präsentation und Beratung der Machbarkeitsstudien N.________strasse 
29 nicht anwesend war. Die Sitzung fand von 14.15 Uhr bis 17.30 Uhr statt, die fragliche Mach-
barkeitsstudie wurde um 14.20 Uhr behandelt. Der Verwaltungsratspräsident der Projektverfasse-
rin nahm erst im Anschluss daran ab 15.10 Uhr teil.25 Selbst wenn die Rüge betreffend Verletzung 
der Ausstandspflicht rechtzeitig erhoben worden wäre, wäre sie somit unbegründet. Dass bei den 
übrigen Mitgliedern der Fachberatung Ausstandsgründe vorhanden wären, ist weder dargetan 
noch ersichtlich. Es besteht somit kein Anlass, den Bericht vom 20. März 2018 aus den Akten zu 
weisen. 
d)
Ob ein Bauvorhaben den Vorschriften über den Ortsbild-, Landschafts- und Baudenkmal-
schutz entspricht, hat die Baubewilligungsbehörde zu entscheiden. Sie konsultiert die zuständige 
kantonale Fachstelle, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände wegen Beeinträchti-
gung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind 
(Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD26). Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können diese 
konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Nach Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BauG beurteilt die OLK 
zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Land-
schaftsschutzes. «Prägend» sind Bauvorhaben, die am geplanten Standort hinsichtlich der vor-
handenen Baustruktur oder der umgebenden Landschaft sofort feststellbar als dominant in Er-
scheinung treten werden; der Gesetzgeber wollte damit Bagatellfälle ausschliessen.27 Näher ge-
regelt wird der Beizug der OLK im Baubewilligungsdekret: Die Baubewilligungsbehörde konsultiert 
die OLK bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, 
die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen 
können, insbesondere in folgenden Gebieten: In einem Gebiet des Bundesinventars der Land-
schaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN), in einem Gebiet des Bundesin-
22 Vgl. hierzu Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 3. Aufl. 2021, S. 29
23 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 9
24 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 55
25 Vgl. dazu Beilage Ziff. 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde
26 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 
9d


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ventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) oder in einem Ortsbild- oder Land-
schaftsschutzgebiet im Sinn von Art. 86 BauG (Art. 22a Abs. 1 BewD). Die OLK wird nicht beige-
zogen, wenn ein Bauvorhaben bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommis-
sion, der Kantonalen Denkmalpflege oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet 
wurde sowie bei Bauvorhaben, die das Ergebnis eines nach anerkannten Verfahrensregeln durch-
geführten Projektwettbewerbs sind (Art. 22a Abs. 2 BewD). Die Gemeinde Spiez verfügt mit der 
Fachberatung Gestaltung unbestritten über eine leistungsfähige örtliche Fachstelle mit ausgewie-
senen Fachleuten in Sachen Bauästhetik.28 Da diese das Vorhaben der Beschwerdegegnerinnen 
prüfte, bedurfte es keiner zusätzlichen Begutachtung durch die OLK. Die Vorinstanz hat somit zu 
Recht darauf verzichtet, die OLK zu konsultieren.
6
Ortsbildschutz
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz setze sich im angefochtenen Ent-
scheid mit der Ortsbildverträglichkeit absolut nicht auseinander. Sie verweise diesbezüglich auf 
eine mehrfache Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung, wobei sich in den Baugesuchs-
akten offenbar ausschliesslich der Bericht vom 15. Februar 201829 befunden habe. Es werde sei-
tens der Vorinstanz darauf verwiesen, dass die Erschliessungswege verbessert und die Körnigkeit 
und Anordnung der Bauten wesentlich verbessert worden seien. Auf die Einfügung der vier 
Baukörper sowie der zugehörigen Erschliessungsanlagen ins Ortsbild, namentlich auf deren An-
passung an die vorbestehenden Liegenschaften mit Bauerhauscharakter, wovon jenes der Be-
schwerdeführerin mehrere hundert Jahre alt sei und jenes auf der in unmittelbarer Nähe befindli-
chen Parzelle Spiez Gbbl. Nr. O.________ gar auf das Baujahr 1610 zurückgehe, werde nicht 
näher eingegangen. Gerade auch betreffend die konkrete Fassadengestaltung wären bei einem 
derart sensiblen Ortsbildschutzgebiet im Sinne von Art. 86 BauG konkrete Informationen zur de-
taillierten Ausgestaltung nicht erst vor Baubeginn, sondern bereits während der Baubewilligungs-
phase erforderlich. Letztlich lasse sich die Angepasstheit einer Neubaute an das bestehende Orts-
bild immer nur unter Berücksichtigung der konkreten Materialisierung und Farbgebung beurteilen. 
Genau hierzu würden die Planunterlagen jedoch keinerlei Schlüsse zulassen. Weiter stelle sich 
betreffend den vorerwähnten Fachbericht der Fachberatung Gestaltung ganz generell die Frage, 
inwiefern er sich effektiv auf die von der Vorinstanz nunmehr bewilligten Pläne beziehen konnte, 
wenn diese doch (vorbehältlich des noch jüngeren revidierten Umgebungsplanes) erst vom 26. 
Januar 2019 stammten und mithin fast elf Monate jünger seien als der von der Vorinstanz als 
entscheidwesentlich taxierte Fachbericht. Betreffend die mangelnde Ortsbildverträglichkeit könne 
darauf hingewiesen werden, dass die Fassadengestaltung mit Blick auf Materialisierung und ins-
besondere Farbgebung nicht ausreichend geklärt sei, die vier zwei bis drei oberirdische Stock-
werke aufweisenden Mehrfamilienhäuser gegenüber den umliegenden vorbestehenden Wohn-
häusern mit ruralem Charakter (vorwiegend ehemalige Bauernhäuser) viel zu prominent in Er-
scheinung treten und den Charakter des fraglichen Perimeters auch von der Hauptstrasse her 
einsehbar massiv verändern würden. Gerade die lang gezogenen vertikalen Fenster an der Nord-
fassade sowie die überaus extensive Befensterung mit auf der gesamten Länge und über alle 
Stockwerke hinweg durchgezogenen Balkonen an der Südfassade der vier Neubauten würden 
sich in keiner erkennbaren Weise an die bestehende Bebauung im Ortsbilderhaltungsperimeter 
anlehnen.
28 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 9a
29 Gemeint ist wohl der Bericht vom 20. März 2018 betreffend die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung vom 18. Fe-
bruar 2018 (Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022)


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b)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.30 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- 
und Landschaftsschutzes können an die äussere Gestaltung von Bauten und Anlagen bestimmte 
Anforderungen gestellt werden. Anders als beim besonderen Landschaftsschutz und bei Bau-
denkmälern dürfen hingegen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen 
Nutzung nicht (wesentlich) eingeschränkt werden31.
Gemäss Art. 411 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit 
ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Art. 411 Abs. 2 GBR nennt die Kriterien, die 
bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung zu berücksichtigen sind. Dazu gehören insbeson-
dere die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, die be-
stehende Gestaltung der benachbarten Bauten, Standort, Stellung, Form, Proportionen und Di-
mensionen der Bauten und Anlagen, die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Material- und 
Farbgebung. Gemäss Art. 412 Abs. 3 GBR hat sich die Stellung der Bauten im weitgehende un-
bebauten Gebiet nach den ortsüblichen, im weitgehend überbauten Gebiet an den vorherrschen-
den Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- und Ortsbild prägen. Im Ortsbilderhal-
tungsgebiet haben sich Neu-, An- und Umbauten optimal ins Ortsbild einzufügen; die Grenz- und 
Gebäudeabstände können im Interesse der gewachsenen Ortsbildstruktur unterschritten werden 
(Art. 511 Abs. 2 GBR). Der Charakter der Aussenräume mitsamt den prägenden Elementen wie 
Wegnetze, Vorgärten, -plätze, Einfriedungen, Bäume und Obstgärten ist zu erhalten und ortsbild-
gerecht zu erneuern (Art. 511 Abs. 4 GBR). Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 
BauG; ihnen kommt daher selbständige Bedeutung zu.32 Aufgrund der Gemeindeautonomie steht 
der Vorinstanz deshalb bei der Auslegung und Anwendung der Normen ein gewisser Beurteilungs-
spielraum zu. Soweit sie die Normen rechtlich vertretbar auslegt, darf eine Rechtsmittelinstand sie 
nicht anders auslegen.33 
c)
Das zuständige Organ der Gemeinde zieht unabhängige und in Gestaltungsfragen ausge-
wiesenen Fachleute bei, welche die Bauwilligen und die Baubewilligungsbehörden in allen Fällen 
beraten, die für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeutung sind oder spezielle bau- und aus-
senraumgestalterische Fragen aufwerfen (Art. 421 Abs. 1 GBR). Die Fachberatung formuliert 
Empfehlungen zuhanden der Baubewilligungsbehörde und stellt dieser unter anderem bei Bauten 
und Anlagen in Ortsbilderhaltungsgebieten Antrag (vgl. Art. 421 Abs. 2 GBR). Es ist nicht zu be-
anstanden, dass sich die Vorinstanz hinsichtlich der Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit auf ihre 
Fachberatung Gestaltung gestützt hat, insbesondere auf deren Beurteilung anlässlich der Sitzung 
vom 15. Februar 2018 (Bericht vom 20. März 201834). Ebenso wenig zu bemängeln ist, dass die 
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen die Beurteilung ihrer Fachberatung Ge-
staltung wiedergegeben hat. Was die Fassadengestaltung betrifft, hielt die Vorinstanz fest, aus 
30 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 15 mit Hinweisen
32 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 4 f.
33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 5 
mit Hinweisen
34 Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022


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den Baugesuchsplänen sei ersichtlich, dass die einzelnen Baukörper mit einer vertikalen Holzver-
schalung verkleide würden. Die exakte Ausgestaltung werde praxisgemäss mithilfe von gross-
flächig angefertigten Mustern vor der Bauausführung in Zusammenarbeit mit der Fachberatung 
Gestaltung bestimmt. Die Vorinstanz nennt damit die Überlegungen, von denen sie sich hat leiten 
lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Eine genügende Begründung liegt daher vor. Die BVD 
hätte zwar grundsätzlich die Möglichkeit, zusätzlich zur Beurteilung durch die Fachberatung Ge-
staltung die OLK zu konsultieren, hat sie doch den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen 
(Untersuchungsgrundsatz, Art. 18 VRPG; vgl. auch Art. 10 Abs. 3 BauG und Art. 4 Abs. 1 OLKV35). 
Angesichts der Berichte der kommunalen Fachberatung Gestaltung besteht dafür im vorliegenden 
Verfahren jedoch kein Anlass. Der entsprechende Beweisantrag ist daher abzuweisen.
d)
Zur Ausgangslage und dem Bebauungskonzept ist dem ersten Bericht der Fachberatung 
Gestaltung Folgendes zu entnehmen:36
«(...) Der Standort der geplanten Bauten befindet sich oberhalb des Ortskernes von G.________, auf einer 
Parzelle mit einer Gesamtfläche von 2’898m2. Den Ort prägt ein schmaler Ausläufer der Hügellandschaft.
Das nordöstliche Drittel der Parzelle greift in diesen recht steilen Ausläufer aus — die angrenzenden Par-
zellen tun dies nicht, weshalb dieses Ausgreifen in die Hügellandschaft etwas singulär bleibt. Der grössere, 
der N.________strasse zugewandte Teil bleibt indessen im eher flachen Terrain. 
Die verkehrsmässige Erschliessung erfolgt über die N.________strasse und über eine Nebenstrasse, wel-
che in den Freiraum ausgreift. Über diese Nebenstrasse werden auch drei weitere, unmittelbar benachbarte 
Parzellen erschlossen. 
Die bestehende Bebauung vor Ort besteht weitgehend aus freistehenden Bauten, welche einerseits eine 
der N.________strasse folgende Struktur bilden und andererseits eine in den Freiraum ausgreifende Be-
bauung um die genannte Nebenstrasse. 
Die Körnung zeigt grössere und kleinere Bauten. Entlang der N.________strasse Richtung Dorfkern ist eine 
gewisse Verdichtung zu erkennen. 
Auf der Parzelle befindet sich heute an der nordwestlichen March ein einzelnes Gebäude — im ortsüblichen 
Bauernhausstil (weisser Sockel mit Oberbau aus Holz) erstellt — welches in sehr geringem Abstand zum 
etwas kleineren Gebäude steht, welches in verwandtem Stil gebaut wurde. (...)
Das Bebauungskonzept sieht drei Baukörper vor, welche jeweils auf die unterschiedlichen ortsbaulichen 
Situationen reagieren und sich so harmonisch in das Ortsbild einfügen. Die Volumetrie der drei Baukörper 
sowie deren Setzung werden direkt aus der eingehenden Analyse abgeleitet.
Haus A: Bauen an der Strasse/Längsstellung
Haus A befindet sich im südlichen Teil der Parzelle, direkt an der N.________strasse. Analog zu den beste-
henden, 
ortsbildprägenden 
Nachbarsgebäuden 
N.________strasse 
19 
(Bauinventar) 
und 
N.________strasse 14 orientiert sich der Baukörper an dieser Hauptachse. Durch die ortsübliche Gebäude-
typologie mit einem Steildach und der Firstrichtung parallel zur N.________strasse fügt sich Haus A nahtlos 
ins Ortsbild entlang der S.________strasse ein.
Haus B: Bauen in historischem Ensemble / Frontbildung
Haus B befindet sich im Ortsbilderhaltungsgebiet und ist Teil der Gebäudegruppe N.________strasse 27, 
33, 35, 39. Folgende charakteristische Eigenschaften dieser identitätsstiftenden Nachbarbauten definieren 
Volumetrie und Setzung von Haus B:
-
Steildach mit Firstrichtung senkrecht zu den Höhenkurven
35 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 
426.221)
36 Vgl. dazu und zum Folgenden Beilage 1 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 
2022


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-
Ausrichtung der Hauptfassade zur N.________strasse
Durch die Anwendung dieser Gestaltungprinzipien wird Haus B ein stimmiger Teil dieses historischen En-
sembles.
Haus C: Bauen am Hang
Haus C befindet sich ausserhalb des Ortsbilderhaltungsgebiets im nördlichen Teil der Parzelle. Das relativ 
steil ansteigende Terrain in diesem Bereich führt zu einer eigenständigen Typologie. Das zweigeschossige 
Flachdachvolumen orientiert sich an den Höhenlinien des Hangs und bildet zusammen mit der Topografie 
den Hintergrund für das historische Gebäude-Ensemble.»
Die Fachberatung Gestaltung kam zum Schluss, dass die Ausgangslage aufgrund der vorherr-
schenden Topographie, der vorliegenden Struktur und dem aussergewöhnlichen Zonenverlauf 
sehr anspruchsvoll sei. Die vorgetragene Situationsanalyse sei umfassend, aussagekräftig und 
präzis. Die beiden Bauten A und B vermöchten bezüglich Setzung und Architektur zu überzeugen. 
Die Baute C hingegen passe bezüglich Ausmass und Form weder in die Landschaft noch in das 
neu geschaffene Ensemble, welches sich mit den geplanten Bauten A und B stark und stimmig 
an der bestehenden Situation orientiere. Die Baute C wirke demgegenüber deutlich zu kräftig. Sie 
greife zu weit in die Landschaft aus und verliere damit gleichzeitig den Bezug zur angrenzenden 
Baugruppe und zur Baute B. Ihr Fussabdruck sei zu gross. Die Orientierung an der hangseitigen 
Grenze und die Anhebung der Geschosse erzeugten eine zu starke Höhenentwicklung. Eine sol-
che Baute ordne sich an diesem Standort nicht in die Umgebung ein. Der verkehrsmässige An-
schluss an die N.________strasse sei bestehend und erscheine weiterhin zweckmässig. Die An-
ordnung von zwei direkt nebeneinanderliegenden Einfahrten in die N.________strasse (oberirdi-
sche Zufahrt und Einfahrt zur Einstellhalle) werde als nicht bewilligungsfähig erachtet. Die beste-
henden Freiräume würden durch die Erschliessung stark durchschnitten, was zu einer 
Schwächung der Grünflächen führe. Gestützt auf diese Beurteilung empfahl die Fachberatung 
daher, das Gebäude C stark zu überarbeiten, die geplante Erschliessung bestmöglich auf die 
Freiräume zwischen den Bauten abzustimmen und die Einfahrt in die Einstellhalle in den beste-
henden Zufahrtsanschluss zu integrieren.
Der zweite Bericht der Fachberatung Gestaltung verweist hinsichtlich der Ausgangslage auf die 
Ausführungen im ersten Bericht.37 Zum überarbeiteten Bebauungskonzept lässt sich dem Bericht 
entnehmen, dieses sehe vier Baukörper vor, die jeweils auf die unterschiedlichen ortsbaulichen 
Situationen reagieren und sich so harmonisch in das Ortsbild einfügen würden (Haus A, Haus B, 
Haus C1 und C2). Die Fachberatung Gestaltung nimmt zur Kenntnis, dass die in der ersten Beur-
teilung geforderten Veränderungen vorgenommen wurden. Zum einen sei Haus C in zwei Bauten 
(C1 und C2) aufgeteilt und die verkehrsmässige Erschliessung optimiert worden.
Zur Gesamtwirkung äusserte sich die Fachberatung Gestaltung folgendermassen:
«Das überarbeitete Projekt hat an Qualität gewonnen und sich sehr positiv entwickelt. Die Anordnung der 
Gebäude ist als Folge der Situationsanalyse gut nachvollziehbar. Die Feinkörnigkeit in der Gebäudestafette 
ist stimmig und die Körnigkeit (Volumen und Grösse) ist gut gewählt. Aus ortsbaulicher/städtebaulicher Sicht 
wurde eine sehr wohltuende, selbstverständlich wirkende Anordnung der Bauten gefunden. Die gestalteri-
sche Optimierung der Erschliessungswege ist sinnvoll, wirkt klar und aufgeräumt. Die Erschliessung zu den 
Häusern C könnte jedoch aufgrund der Topographie, in Bezug auf das Strassengefäll kritisch sein.
Die Wahl der Geschosskoten bzw. die Nutzung der Eingangsgeschosse in Haus C1 und C2 durch Wasch- 
und Kellerräume etc. wirkt durchdacht und präzis, was sich positiv auf die höhenmässige Erscheinung der 
Bauten auswirkt.»
37 Vgl. dazu und zum Folgenden: Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 
2022


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Die Fachberatung Gestaltung wies zudem darauf hin, dass die Materialisierung sehr wichtig sein 
werde. Auf den Referenzbildern sei u.a. auch eine ortstypische Asymmetrie in den Fassaden zu 
erkennen (Trennung Ökonomie und Wohnbereich). Die Weiterarbeit in diesem Thema werde un-
terstützt. Die Idee der Privatgärten bei Haus A und B könne gut nachvollzogen werden. Bei den 
Hanggebäuden C hingegen sei jeder Eingriff in die Topografie kritisch, die Bauten würden sich 
viel leichter in die Umgebung einordnen, wenn die bestehende Landschaft an die Gebäude her-
angeführt werden könne. Zum weiteren Vorgehen hielt die Fachberatung Gestaltung fest, auf Ba-
sis dieser Machbarkeitsstudie könne die Überbauung weiterentwickelt und als Baugesuch einge-
reicht werden. Möglichst vor Einreichung des Baugesuchs seien ihr die Fassadenpläne zur ab-
schliessenden Beurteilung zu unterbreiten.
e)
Es gilt zu beachten, dass unabhängig von der jeweiligen baulichen Umgebung grundsätzlich 
auch eine moderne, zeitgemässe Architektur möglich sein muss. Daran ändert der Umstand 
nichts, dass sich das Baugrundstück grösstenteils in einem Ortsbilderhaltungsgebiet befindet und 
dass es in der Umgebung Gebäude hat, die mehrere hundert Jahre alt sind. Dass ein Gebäude 
von einer neuzeitlichen Architektur geprägt ist, die nicht dem Althergebrachten entspricht, bedeu-
tet noch nicht, dass es sich nicht optimal ins Ortsbild einfügen kann. Auch in schützenswerten 
Ortsbildern sind Neubauten in zeitgemässer Architektursprache zulässig. Wesentlich ist der sorg-
fältige Umgang mit dem Bestehenden sowie die sinnvolle und qualitativ hochstehende Weiterent-
wicklung des Ortsbildes. Wie sich den Machbarkeitsstudien entnehmen lässt, wurde die beste-
hende Situation akribisch analysiert und das Bauvorhaben entsprechend gestaltet. Die Empfeh-
lungen der Fachberatung Gestaltung wurden umgesetzt. Die geplanten Bauten orientieren sich 
an der bestehenden Überbauung in der Umgebung und berücksichtigen die Besonderheiten der 
Topographie des Baugrundstücks. Sie übernehmen im Quartier bestehende Elemente hinsichtlich 
Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen. Haus A und B, die sich im Ortsbilder-
haltungsgebiet befinden, fügen sich optimal ins Orts- und Strassenbild ein. So weist das Haus A 
wie die bestehenden Nachbargebäude (insbesondere N.________strasse 19 und 14, aber auch 
N.________strasse 15 und 10) eine Firstrichtung parallel zur N.________strasse auf. Es verfügt 
über eine ortsübliche Gebäudetypologie und fügt sich nahtlos ins Strassenbild ein. Das Haus B 
orientiert sich ebenfalls an den bestehenden Nachbargebäuden (N.________strasse 27, 33, 35 
und 39) und weist wie sie eine Firstrichtung senkrecht zu den Höhenkurven auf, ebenso eine 
Ausrichtung der Hauptfassade zur N.________strasse. Es fügt sich harmonisch in dieses histori-
sche Ensemble ein. Die Häuser C1 und C2 befinden sich ausserhalb des Ortsbilderhaltungsge-
biets in Hanglage. Sie weisen ebenfalls eine ortstypische Gebäudetypologie mit Steildach und 
Firstrichtung senkrecht zu den Höhenkurven auf. Die Grundsätze der Fassadengestaltung samt 
den Balkonen ergibt sich bereits aus den Machbarkeitsstudien. Diese wurden von der Fachbera-
tung Gestaltung nicht bemängelt. Die geplanten Gebäude weisen auf der Südseite Hauptfassaden 
mit grosszügiger Befensterung auf. Die übrigen Fassaden sind zurückhaltend gestaltet. Sie ent-
sprechen der ortstypischen Asymmetrie einer Trennung in Ökonomie- und Wohnteil. Gemäss den 
Baugesuchsunterlagen werden die Bauten mit einer vertikalen Holzschalung in brauner Farbe ver-
kleidet werden. Sie berücksichtigen somit auch hinsichtlich Material und Farbgebung das Umfeld. 
Aufgrund der Akten, insbesondere der Machbarkeitsstudien und der Projektpläne sowie der Beur-
teilung der Fachberatung Gestaltung, erachtet die BVD daher die Beurteilung der Gemeinde, das 
Bauvorhaben füge sich optimal ins Ortsbild ein und entspreche den einschlägigen Gestaltungs-
vorschriften der Gemeinde, als korrekt.
f)
Noch nicht abschliessend beurteilt ist die Fassadengestaltung. Zwar wurde sie im Baube-
willigungsverfahren gestützt auf die Projektpläne geprüft und für gut befunden. Die Grundsätze 
der Fassadengestaltung sind somit festgelegt Die exakte Ausgestaltung soll gemäss Praxis der 
Gemeinde mithilfe von grossflächigen Mustern vor der Bauausführung in Zusammenarbeit mit der 
Fachberatung Gestaltung bestimmt werden. Die Gesamtbewilligung wurde mit einer entsprechen-
den Auflage versehen. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Zwar verlangt das bundes-


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rechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a RPG, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem ein-
zigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur 
dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen 
Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können.38 In Baubewilli-
gungsverfahren kommt es regelmässig vor, dass die Genehmigung des Farb- und Materialkonzept 
oder der Umgebungsarbeiten nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird, sondern dass 
in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden Pläne bzw. Nachweise seien rechtzeitig 
einzureichen und bewilligen zu lassen. Beim Farb- und Materialkonzept sowie bei der Umge-
bungsgestaltung handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung um Projektbe-
standteile, aus denen sich üblicherweise keine so wesentlichen neuen Auswirkungen oder Ände-
rungen für das Projekt ergeben, dass sie zwingend zusammen mit der Hauptbewilligung erlaubt 
werden müssten.39 Das Vorgehen der Gemeinde ist daher nicht zu beanstanden.
7.
Grenz- und Gebäudeabstände
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Gebäudeabstand, welcher zur Verhütung des 
Übergreifens von Brandfällen von einem Gebäude auf das nächste diene, dürfe unbeachtlich des 
Ausmasses des Näherbaurechts um maximal 25 Prozent verringert werden. Gemäss behörden-
verbindlicher Kommentierung von Art. A144 Abs. 4 GBR seien jedoch die Brandvorschriften in 
jedem Fall zu gewährleisten, was auch dazu führen könne, dass die Verringerung des reglemen-
tarischen Gebäudeabstandes selbst bei Vorliegen eines entsprechenden Näherbaurechts nicht in 
vollem Umfang gewährt werden könne. Gemäss Situationsplan vom 16. Januar 2019 werde der 
reglementarische Gebäudeabstand von 8.0 m zwischen den Gebäuden C1 und C2 eindeutig un-
terschritten, jedoch immerhin mit 7.06 m ausgewiesen. In Anbetracht des von der Grundeigentü-
merin erteilten Näherbaurechts könne jedoch mit Blick auf die 25 Prozent-Regel gemäss Art. A144 
Abs. 4 GBR festgehalten werden, dass der Gebäudeabstand zwischen diesen beiden Gebäuden 
zumindest in reglementarischer Hinsicht zulässig erscheine. Nicht abschliessend geklärt sei je-
doch aufgrund der Auflageakten die Frage nach der Einhaltung der Brandschutzvorschriften mit 
Blick auf diese Unterschreitung. Die Brandschutzpläne würden vom 31. März 2021 stammen und 
seien den Parteien soweit ersichtlich nicht zugestellt worden. Ein Blick auf den Situationsplan vom 
16. Januar 2019 offenbare weiter, dass der reglementarische Gebäudeabstand von jeweils 12.0 m 
zwischen den Gebäuden B und C1 resp. B und C2 ebenfalls offensichtlich unterschritten werde. 
Das Ausmass der Unterschreitung werde im Plan jedoch nicht ausgewiesen. Somit sei auch nicht 
überprüfbar, ob die 25 Prozent-Regel eingehalten sei. Ebenso müsse auch diesbezüglich die 
Frage nach der Einhaltung der Brandschutzvorschriften offenbleiben. Weiter falle auf, dass im 
Situationsplan betreffend das Gebäude A überhaupt kein vermasster Gebäudeabstand ausgewie-
sen sei, da weder der grosse noch der kleine Grenzabstand eingezeichnet seien. Südseitig von 
Gebäude A werde ab Fassadenflucht ein Abstand von 9.69 m ausgewiesen, wobei unklar sei, auf 
welchen Fixpunkt innerhalb der Kantonsstrasse sich dieser beziehe. Deutlich erkennen lasse sich 
jedoch immerhin, dass beim Gebäude A der grosse Grenzabstand von 8.0 m gegenüber der Par-
zellengrenze nach Süden hin sicherlich nicht eingehalten sei und dass gemäss Einzeichnung auf 
dem Situationsplan offenbar auch der kleine Grenzabstand zur Parzelle Spiez Gbbl. Nr. 
U.________ im Eigentum der Beschwerdeführerin nicht eingehalten sei. In der nordwestlichen 
Ecke sei in Überschreitung der Parzellengrenze eine Vermassung von 4.08 m eingetragen, wobei 
von blossem Auge erkennbar sei, dass demnach keine 4.0 m Grenzabstand zur westlichen Par-
zellengrenze eingehalten würden. Die Beschwerdeführerin habe jedoch nie ein Näherbaurecht 
erteilt.
38 BGer 1C_72/2021 vom 12. September 2022 E. 4.2
39 BGer 1C_348/2022 vom 2. Februar 2023 1.3.4


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Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass die ordentlichen Gebäudeabstände durch 
die Einräumung von Näherbaurechten bis zu 25 % unterschritten werden könnten. Nach der Pra-
xis der Gemeinde gelte dies auch für parzelleninterne Gebäudeabstände. Wie die Beschwerde-
führerin selber einräume, sei ein Gebäudeabstand von 7.06 m (bzw. 7.07 m gemäss Plan «Grenz-
abstände») zwischen den Gebäuden C1 und C2 zulässig. Die genauen Abstände zwischen den 
Gebäuden B und C1 sowie B und C2 seien auf dem Plan «Grenzabstände» nicht vermasst. Auf-
grund der dunkelblau dargestellten Überschneidungen der Abstandsbereiche lasse sich dem Plan 
aber ohne weiteres entnehmen (und auch herausmessen), dass diese weniger als 3 m betragen 
würden (was 25 % eines Gebäudeabstands von 12 m entspreche), womit erstellt sei, dass auch 
diese Gebäudeabstände reglementskonform seien. Die Gebäudeabstände dürften auch gestützt 
auf Art. 75 BauG unterschritten werden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerde ergebe sich 
sowohl aus dem Situationsplan als auch aus dem Plan «Grenzabstände», dass der Abstand von 
Haus A zur westlich gelegenen Parzelle Nr. U.________ an der engsten Stelle 4.08 m betrage. 
Der kleine Grenzabstand sei somit eingehalten. Gegen Süden habe das Haus A keinen Grenz-, 
sondern den Strassenabstand von 5 m einzuhalten, was im Plan «Grenzabstände» nachgewiesen 
sei.
Die Vorinstanz hält fest, dass sich in den Auflageakten der Plan «Fassadenschnitt – Brandschutz-
massnamen» vom 27. Februar 2020 befunden habe. Die Brandschutzpläne seien im Leitverfahren 
zudem vervollständigt worden. Die Brandschutzpläne würden dem Fachbericht Brandschutz bei-
liegen. Die Gebäude- und Grenzabstände seien durch die Baubewilligungsbehörde überprüft und 
als korrekt beurteilt worden. Das Gebäude A weise den grossen Grenzabstand in Richtung 
N.________strasse auf, welcher privilegiert gemessen werde, das heisst der Abstand müsse nur 
5 m betragen. Diesbezüglich werde auf den Plan «Grenzabstände» im Auflagedossier verwiesen.
b)
Bauten und Anlagen müssen bestimmte Mindestabstände einhalten. Für die gegenüber 
Nachbargrundstücken einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände sind die Vorschriften der 
Gemeinden massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Die Gemeinde Spiez hat folgende Regelungen 
getroffen: In der Mischzone 2 beträgt der kleine Grenzabstand 4 m und der grosse Grenzabstand 
8 m (Art. 212 Abs. 1 GBR). Die Definitionen und Messweisen sind im Anhang 1 des GBR geregelt. 
Der kleine Grenzabstand wird rechtwinklig zur Parzellengrenze gemessen (Anhang A142 Abs. 1 
GBR). Er wird auf den Schmalseiten und der beschatteten Längsseite des Gebäudes gemessen 
(Anhang A142 Abs. 2 GBR). Der grosse Grenzabstand wird rechtwinklig zur Fassade auf der be-
sonnten Längsseite des Gebäudes gemessen (Anhang A143 Abs. 1 GBR). Ist die besonnte 
Längsseite nicht eindeutig bestimmbar (keine Seite mehr als 10 % länger oder bei Ost-West-Ori-
entierung der Längsseite), bestimmt der Baugesuchsteller, auf welcher Fassade, die Nordfassade 
ausgenommen, der grosse Grenzabstand gemessen wird (Anhang A143 Abs. 2 GBR). Sowohl 
beim grossen als auch beim kleinen Grenzabstand bleiben vorspringende Gebäudeteile unberück-
sichtigt (Anhang A142 Abs. 3 und Anhang A143 Abs. 3 GBR). Der Gebäudeabstand ist die kür-
zeste Entfernung zwischen zwei Gebäuden (Anhang A144 Abs. 1 GBR). Der Gebäudeabstand 
entspricht wenigstens der Summe der Grenzabstände, Absätze 3 und 4 bleiben vorbehalten (An-
hang A144 Abs. 2 GBR). Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder 
Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand 
um das Mass der Unterschreitung des Grenzabstandes (Anhang A144 Abs. 3 GBR). Der ordent-
liche reglementarische Gebäudeabstand darf durch die Einräumung von Näherbaurechten um 
25 % reduziert werden (Anhang A144 Abs. 4 GBR). Gemäss Kommentarspalte müssen die Brand-
schutzvorschriften in jedem Fall gewährleistet sein.
Ausreichende Grenzabstände bezwecken einerseits, die Nachbarschaft vor verschiedenen Beein-
trächtigungen zu schützen, andererseits dienen sie aber auch öffentlichen Interessen wie gute 


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Gestaltung des Ortsbilds, Ästhetik, Gesundheits- und Feuerpolizei.40 Gegenüber öffentlichen 
Strassen haben Bauten und Anlagen einen gesetzlichen oder reglementarischen Strassenabstand 
einzuhalten (vgl. Art. 12 Abs. 3 BauG i.V.m. Art. 80 Abs. 1 SG41). Bauabstände von Strassen 
haben verkehrsplanerische, verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Sie ersetzen 
den Grenzabstand zur Strassenparzelle und erfüllen für Bauten, die sich über die Strasse hinweg 
gegenüberliegen, die Funktion des Gebäudeabstands. Dies gilt auch dann, wenn dadurch der 
Abstand kleiner wird als der in der betreffenden Zone sonst erforderliche.42 Bei der 
N.________strasse handelt es sich um eine Kantonsstrasse. Für Bauten und Anlagen an Kan-
tonsstrassen gilt ein Abstand von fünf Meter ab Fahrbahnrand (Art. 80 Abs. 1 Bst. a SG).
c)
Bei Gebäuden auf demselben Grundstück wird der Gebäudeabstand berechnet, wie wenn 
eine Grenze zwischen ihnen läge.43 Die Beschwerdeführerin bestreitet deshalb zu Recht nicht, 
dass der reglementarische Gebäudeabstand zwischen den Häusern C1 und C2 unter Berücksich-
tigung der Möglichkeit des Näherbaurechts eingehalten ist. Es trifft auch zu, dass die Anforderun-
gen des Brandschutzes vorbehalten werden.44 Ob die Brandschutzabstände eingehalten sind 
oder ob Ersatzmassnahmen erforderlich sind, ist keine Frage der Einhaltung der baupolizeilichen 
Masse. Wie es sich damit verhält, wird nachfolgend geprüft (vgl. Erwägung 14). Es trifft auch zu, 
dass sich die parzelleninternen Grenz- und Gebäudeabstände dem Situationsplan nur teilweise 
entnehmen lassen. Das ist jedoch nicht zu beanstanden, sind doch dort in Zahlen die Abstände 
des Bauvorhabens von den Strassen sowie den Grenzen benachbarter Grundstücke und Ge-
bäude einzutragen (vgl. Art. 13 Abs. 1 Bst. f. BewD45). Die parzelleninternen Grenz- und Gebäu-
deabstände sind im Plan «Grenzabstände» eingezeichnet. Das Ausmass der Unterschreitung wird 
hauptsächlich grafisch ausgewiesen. Zudem sind die kürzesten Entfernungen zwischen den Häu-
sern C1 und C2 (7.07 m) den Häusern B und C2 (8.29 m) eingezeichnet und vermasst. Zwischen 
den Häusern B und C1 fehlen die Angaben, die kürzeste Entfernung zwischen den beiden Häusern 
beträgt herausgemessen aber rund 10 m. Es ist aus dem Plan somit ohne weiteres ersichtlich, 
dass der reglementarische Gebäudeabstand unter Berücksichtigung des zulässigen Näherbau-
rechts eingehalten wird. Beim Haus A befindet sich die besonnte Längsseite auf der Südseite. Der 
grosse Grenzabstand wäre daher an sich auf dieser Seite zu messen. Allerdings befindet sich dort 
kein anderes Baugrundstück, sondern eine öffentliche Strasse. Massgebend ist daher der Stras-
senabstand. Sowohl dem Situationsplan als auch dem Plan «Grenzabstände» lässt sich entneh-
men, dass dieser bei weitem eingehalten ist. Was den kleinen Grenzabstand zur Parzelle Spiez 
Gbbl. Nr. U.________ im Eigentum der Beschwerdeführerin betrifft, ergibt sich, wie die Beschwer-
degegnerin zutreffend ausführt, sowohl aus dem Situationsplan als auch aus dem Plan «Grenz-
abstände», dass dieser eingehalten ist. Die Vermassung im Situationsplan, die den kürzesten 
Abstand des Hauses A zur westlich gelegenen Parzelle Nr. U.________ mit 4.08 m bezeichnet, 
bezieht sich auf die nordwestliche Gebäudeecke und nicht auf die Stelle, wo die Vermassung 
eingezeichnet ist. Das Haus A hält somit den kleine Grenzabstand gegenüber dem nachbarlichen 
Grundstück ein. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Grenz- und Gebäudeabstände 
seien in verschiedener Hinsicht nicht eingehalten, erweist sich ihre Beschwerde somit als unbe-
gründet.
40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 8
41 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 15
43 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 9
44 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 9
45 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)


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18/40
8.
Grenzverlauf
a)
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Vorinstanz habe es unterlassen, sich ih-
rem Anliegen betreffend die Unklarheiten des effektiven Grenzverlaufes zwischen der Bauparzelle 
und der Liegenschaft der Beschwerdeführerin anzunehmen. Sie habe sich ausschliesslich damit 
begnügt festzuhalten, die Beschwerdeführerin habe nicht geltend gemacht, dass die Grundbuch-
pläne fehlerhaft wären. Diese Feststellung sei falsch. In den Schlussbemerkungen der Einspre-
cherinnen und Einsprecher werde insbesondere festgehalten, dass aufgrund der Baugesuchsun-
terlagen aus dem Jahre 1965 die Vermutung naheliege, dass der entsprechende Grenzverlauf 
zwischen den beiden fraglichen Parzellen nicht korrekt erfasst worden sei. Effektiv lege die sei-
nerzeitige aktenkundige Vereinbarung den Schluss nahe, dass die nun abzubrechende Scheune 
auf dem Baugrundstück exakt entlang der gemeinsamen March geplant und ausgeführt worden 
sei. Demnach wäre der auf dem Geometerplan eingezeichnete Grenzverlauf infolge landesweiter 
Nachvermessung vor circa 12 bis 15 Jahren, der gegen Norden hin einen kleinen Spickel zwischen 
Scheune und Parzellengrenze auslasse, falsch nachvermessen und auch eingezeichnet worden. 
Ein alter, noch an Ort und Stelle belassener Grenzstein östlich der aktuell eingetragenen Parzel-
lengrenze bestätige diese Vermutung umso mehr. Deshalb werde beantragt, beim zuständigen 
Grundbuchgeometer eine Nachmessung unter Berücksichtigung sämtlicher vorhandenen Marchs-
teine und Grenzpunkte in Auftrag zu geben. Sollte sich dabei herausstellen, dass der heutige 
Geometerplan fehlerhaft sei, hätte dies zur Folge, dass auch das Gebäude B vom projektierten 
Standort abrücken müsst, um den minimalen kleinen Grenzabstand einzuhalten.
Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass für Grundbuchpläne die Vermutung der 
Richtigkeit gelte. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin seien nicht geeignet, die Unrichtigkeit 
der im Grundbuchplan eingetragenen Grenze nachzuweisen. Der Hinweis auf einen Grenzstein 
gehe fehl, da bei Abweichungen die Plänen Vorrang hätten. Es müsse somit mit der Feststellung 
sein Bewenden haben, dass der Situationsplan, der auf dem Grundbuchplan basiere, den Verlauf 
der Parzellengrenze korrekt darstelle. Eine Nachmessung sei nicht erforderlich und der entspre-
chende Antrag sei abzuweisen.
Die Vorinstanz führt aus, sofern die Beschwerdeführerin Unklarheiten betreffend den effektiven 
Grenzverlauf rüge, sei sie auf den Zivilweg zu verweisen.
b)
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sind befugt, ihren Boden in den gesetzlichen 
Schranken für die Erstellung von Bauten und Anlagen zu nutzen. Dementsprechend hält Art. 2 
BauG fest, dass Bauvorhaben, die der gesetzlichen Ordnung entsprechen, bewilligt werden müs-
sen.46 Dabei hat die Baubewilligungsbehörde in erster Linie zu prüfen, ob ein Bauvorhaben mit 
den öffentlich-rechtlichen Rechtsregeln und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzge-
bung übereinstimmt. Dies bedeutet, dass sie einem Baugesuch zu entsprechen hat, wenn dieses 
dem öffentlich-rechtlichen Baupolizeirecht, den Vorschriften über Raumplanung und Umwelt-
schutz sowie weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht. Nicht zu prüfen ist in 
der Regel die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarung. Für deren Durchsetzung 
sind die Betroffenen auf den zivilrechtlichen Weg zu verweisen. Entsprechende Einwände sind im 
Bauentscheid lediglich als Rechtsverwahrung vorzumerken.47
Grundstückgrenzen werden durch die Grundbuchpläne und durch die Abgrenzungen auf dem 
Grundstück selbst angegeben, wobei die Grundbuchpläne vorgehen (Art. 668 Abs. 1 und 2 
ZGB48). Der Grundbuchplan beruht auf der amtlichen Vermessung gemäss Art. 950 ZGB und ist 
46 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 N. 1
47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 N. 4a
48 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)


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laut Art. 942 Abs. 2 ZGB Teil des Grundbuches. Gemäss Art. 10 Abs. 3 BewD ist dem Baugesuch 
unter anderem der Situationsplan beizulegen. Dieser ist im vermessenen Kantonsgebiet auf der 
Grundlage von aktuellen Daten der amtlichen Vermessung zu erstellen. Die Nachführungsgeome-
terin oder der Nachführungsgeometer bestätigt die Richtigkeit und die Aktualität des Situations-
plans (Art 12 Abs. 1 BewD). Der Situationsplan ist somit ein Auszug aus den Daten der amtlichen 
Vermessung und bildet die Grundstücke geometrisch ab, gibt also Auskunft über deren Lage so-
wie Grenzen.
Gemäss Art. 669 ZGB ist jeder Grundeigentümer ist verpflichtet, auf das Begehren seines Nach-
barn zur Feststellung einer ungewissen Grenze mitzuwirken, sei es bei Berichtigung der Grund-
buchpläne oder bei Anbringung von Grenzzeichen. Lässt sich keine Verständigung erzielen und 
bleibt der Grenzverlauf umstritten, kann eine Grenzfeststellungsklage im Sinne einer Eigentums-
klage und/oder eine Grenzscheidungsklage erhoben werden. Die Klägerschaft trägt die Beweis-
last für ihr Grundeigentum und dessen genaue räumliche Ausdehnung (Grenzfeststellung) bzw. 
für ihre dingliche Berechtigung und für den Raum, innerhalb dessen die Grenzen ungewiss und 
vom Gericht nach Ermessen festzusetzen sind (Grenzscheidung).49 Gelingt der Beweis, erweist 
sich die amtliche Vermessung als unrichtig und muss die Grenze gemäss der gerichtlichen Fest-
legung nachgeführt werden.50 Bei Grenzstreitigkeit handelt es sich somit um eine Zivilsache. 
c)
Die Beschwerdeführerin stützt sich bei ihrer Vermutung, der Grenzverlauf zwischen den Pa-
rzellen Spiez Gbbl. Nr. U.________ und Spiez Gbbl. Nr. W.________ sei im Situationsplan nicht 
korrekt erfasst, auf eine im Jahr 1965 abgeschlossenen Vereinbarung im Zusammenhang mit dem 
Anbau einer Scheuen an das bestehende Wohnhaus auf der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. 
W.________. Danach war geplant, die Scheune an die Grenze der Parzelle Nr. U.________ zu 
stellen. Die Beschwerdeführerin schliesst aus dem Umstand, dass das bestehende Gebäude auf 
der Parzelle Nr. W.________ gemäss Situationsplan nicht direkt an der Grenze eingezeichnet ist, 
dass der Grenzverlauf zwischen der Parzellen Nrn. W.________ und U.________ nicht korrekt 
erfasst sei. Diese Schlussfolgerung der Beschwerdeführerin überzeugt nicht. Sowohl dem Situa-
tionsplan zur Baubewilligung von 1965 als auch dem Situationsplan zum vorliegenden Bauvorha-
ben lässt sich entnehmen, dass das Gebäude der Beschwerdeführerin an der Grenze zur Parzelle 
Nr. W.________ steht. Der Grenzverlauf zwischen den Parzellen Nrn. W.________ und 
U.________ scheint auf beiden Plänen identisch zu sein. Höchstwahrscheinlich wurde die 
Scheune entgegen der Vereinbarung und der Bewilligung von 1965 nicht direkt an die Grenze 
gebaut, sondern nur so weit, als es der Dachvorsprung des Gebäudes N.________strasse 27 
erlaubte. Es bestehen daher keine ernsthaften Zweifel an der Richtigkeit des Grenzverlaufs im 
Situationsplan. Der Beweisantrag, beim zuständigen Grundbuchgeometer eine Nachmessung un-
ter Berücksichtigung sämtlicher vorhandenen Marchsteine und Grenzpunkte in Auftrag zu geben, 
wird deshalb abgewiesen. Soweit die Beschwerdeführerin den Grenzverlauf bestreitet, handelt es 
sich im Übrigen um eine zivilrechtliche Streitigkeit, die lediglich als Rechtsverwahrung vorgemerkt 
werden kann. Das hat die Gemeinde in Ziff. 4.3 des angefochtenen Gesamtentscheids gemacht.
9.
Geologische Situation
a)
Die Beschwerdeführerin bemängelt eine unvollständige Ermittlung des rechtserheblichen 
Sachverhalts betreffend die geologische Situation. Gemäss den Baugesuchsplänen sei eine 
grossdimensionierte Einstellhalle geplant, die bis zu 0.61 cm (wohl: m) an die gemeinsame March 
heranragen solle. Die von ihr bewohnte Liegenschaft stehe fast komplett unmittelbar an bzw. auf 
der gemeinsamen March. Es handle sich um eine mehrere hundert Jahre alte Liegenschaft mit 
49 BGer 5A_769/2011 vom 2. März 2012 E. 3.1
50 BGer 5A_769/2011 vom 2. März 2012 E. 3.2


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Bauernhauscharakter, die kein Fundament aufweise, sondern lediglich auf einer lockeren Bruch-
steinmauer stehe. Die Bauparzelle befinde sich in Hanglage. Auf die Gefahren der Instabilität des 
Baugrundes sowie auch der effektiven Einsturzgefahr der Liegenschaft der Beschwerdeführerin 
sei bereits in der Einsprache hingewiesen worden. Die Vorinstanz habe sich damit begnügt, fest-
zuhalten, dass die baupolizeilichen Masse eingehalten und die Einstellhalle daher bewilligungs-
fähig sei. Den Befürchtungen der Beschwerdeführerin sei durch Vormerkung einer Rechtsverwah-
rung und der Zusicherung der Bauherrschaft, vor Baubeginn ein geologisches Gutachten zu er-
stellen, ausreichend Rechnung getragen. Mit der Sichtweise, wonach die konkrete Einsturzgefahr 
benachbarter Gebäude auf eine rein privatrechtliche Ebene gesell werde, verletze die Vorinstanz 
ihre Pflichten. Bauvorhaben dürften nur bewilligt werden, wenn sie die öffentliche Ordnung nicht 
gefährden würden. Bestehe eine konkrete Gefahr, dass bestehende Bauten bei der Bauaus-
führung erheblichen Schaden nehmen könnten, was auch zu einer Gefährdung für Leib und Leben 
führen würde, so sei auch eine öffentlich-rechtlich relevante Gefahr für die öffentliche Ordnung 
absehbar, was zwingend zur Vornahme der erforderlichen Abklärungen durch die Baubewilli-
gungsbehörde führen müsse. Mangels Vorliegen eines geologischen Gutachtens hätte die Bau-
bewilligung noch nicht erteilt werden dürfen. Ein entsprechendes Gutachten zur Frage der Stabi-
lität des Baugrundes und der Statik namentlich der Liegenschaft der Beschwerdeführerin durch 
einen unabhängigen Sachverständigen sei daher bereits im Rahmen des Beschwerdeverfahrens 
einzuholen, was ausdrücklich beantragt werde. Im Ergebnis erweise sich das Baugesuch gerade 
mit Blick auf die ungeklärten Fragen betreffend die mögliche Gefährdung der öffentlichen Ordnung 
als noch nicht entscheidreif. Mangels Einholung fachkundig erstellter Gutachten, die den Nach-
weis zu erbringen vermöchten, dass die öffentliche Ordnung in statischer/geologischer Hinsicht 
nicht gefährdet sei, sei der Bauabschlag zu erteilen.
Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, die Pflicht zur Einhaltung der Regeln der Bau-
kunde gelte von Gesetzes wegen und umfasse nach der Praxis diejenigen Massnahmen, die nach 
wissenschaftlicher Erkenntnis und Erfahrung in der Praxis geeignet seien, einen gefahrlosen Bau-
vorgang zu gewährleisten. Soweit sich die sicherheitstechnischen Fragen erst im Laufe der Bau-
ausführung stellen würden und auch wegen der Vielfältigkeit der möglichen Probleme, würden die 
Massnahmen zur Gewährleistung eines gefahrlosen Bauvorgangs nicht Gegenstand des Baube-
willigungsverfahren bilden und könnten dies auch gar nicht. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit 
sei es der Bauherrschaft nicht zuzumuten, mögliche Lösungen für allfällige während des Bauvor-
habens auftretende Probleme zu präsentieren, wenn noch gar nicht feststehe, ob sie das Bauvor-
haben überhaupt ausführen dürfe. Hinzu komme, dass im Zeitpunkt des Bauentscheids die Details 
der Bauausführung in der Regel noch nicht bekannt seien. Zudem sei bekannt, dass die aktuelle 
Bautechnik auch bei schwierigen Verhältnissen einwandfreie Lösungen gestatte. Der angefoch-
tene Bauentscheid halte zutreffend fest, dass die Bauherrschaft nach Rechtskraft der Baubewilli-
gung den Baugrund aber auch die hydrologischen Verhältnisse abklären lassen werde. Sie werde 
dies schon im eigenen Interesse tun, zumal die Einhaltung der Regeln der Baukunde von der 
Beschwerdeführerin nicht nur zivilrechtlich durchgesetzt werden könne, sondern auch strafrecht-
lich verlangt sei. Dies ändere nichts daran, dass es keinen Mangel der Baubewilligung darstelle, 
wenn diese Abklärungen nicht schon im Baubewilligungsverfahren getroffen worden seien. 
b)
Bauvorhaben, deren Ausführung der öffentlichen Ordnung widersprechen würde, dürfen 
trotz Übereinstimmung mit dem geltenden Recht nicht bewilligt werden (vgl. Art. 2 BauG). Damit 
ist die sogenannte polizeiliche Generalklausel angesprochen. Im öffentlichen Baurecht ist jedoch 
die Berufung darauf nur in seltenen Fällen notwendig. Sie stellt die Ultima Ratio dar, zu der nur 
gegriffen werden darf, wenn keine anderen spezifischen Vorschriften bestehen, die geeignet sind, 
den polizeiwidrigen Zustand zu beseitigen oder dazu verhindern.51 Im vorliegenden Fall besteht 
51 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 
N. 6


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kein Grund, zu diesem Mittel zu greifen, gibt es doch in der Baugesetzgebung spezifische Vor-
schriften zur Sicherheit von Bauten und Anlagen. Laut Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und An-
lagen so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen ge-
fährdet werden. Bei der Erstellung von Bauten und Anlagen sind die anerkannten Regeln der 
Baukunde einzuhalten. Personen und Sachen dürfen weder durch den Bauvorgang noch durch 
den Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden (Art. 57 Abs. 1 BauV52). Im 
Einzelnen gelten die Bestimmungen dieser Verordnung, die Vorschriften der Spezialgesetzge-
bung sowie die Vorschriften und Richtlinien der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt 
(Suva). Die Normen und Empfehlungen der Fachverbände sind ergänzend zu beachten (Art. 57 
Abs. 2 BauV). Diese Formulierungen zum Thema Sicherheit sind sehr allgemein gehalten, weil es 
nicht möglich ist, in einem gesetzlichen Erlass die Vielfalt der sicherheitstechnischen Fragen zu 
erfassen, die sich bei der Ausführung und Konstruktion von Bauten stellen. Den einschlägigen 
Normen der Fachverbände kommt daher grosse Bedeutung zu, obwohl sie keine unmittelbare 
Gesetzeskraft haben. Sie legen im Einzelnen fest, was in den gesetzlichen Erlassen in allgemeiner 
Form ausgedrückt ist. Das öffentliche Baurecht beschränkt sich somit im Wesentlichen darauf, der 
Bauherrschaft die Befolgung der anerkannten Regeln der Baukunde zu überbinden. Dass die an-
erkannten Regeln der Baukunde zu befolgen sind, gilt im Übrigen bereits kraft Zivilrecht und Straf-
recht (Art. 58 OR53 und Art. 229 StGB54). Es sind darunter die Massnahmen zu verstehen, die 
nach wissenschaftlicher Erkenntnis und nach den Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen 
gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten und dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zu 
verleihen, deren es nach seiner Zweckbestimmung bedarf. Ausdruck dieser Erkenntnisse und Er-
fahrungen sind insbesondere die einschlägigen Normen des Schweizerischen Ingenieuren- und 
Architektenvereins (SIA), der Schweizerischen Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) und der 
Suva. Bei diesen Normen handelt es sich nicht um Rechtsvorschriften, sondern um Richtlinien, 
deren Anwendung im Einzelfall von den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere dem 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten muss. Das Befolgen dieser Regeln kann oft nicht 
schon im Voraus im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Sie gelten aber von Gesetzes we-
gen, d. h. auch ohne dass in der Baubewilligung darauf hingewiesen wird. Vorsorgliche Beweissi-
cherungen wie die Aufnahme von Rissprotokollen für allfällige späteren Haftungsansprüche haben 
im zivilrechtlichen Verfahren zu geschehen. Immerhin kann in besonderen Fällen die Bauerschaft 
im Bauentscheid verpflichtet werden, eine Fachperson beizuziehen.55
c)
Die Kenntnis der Beschaffenheit des Baugrundes ist Voraussetzung für die zweckmässige 
Planung des Bauprojekts und der Wahl des geeigneten Bauverfahrens. Der Baugrund kann mit 
verschiedenen Methoden untersucht werden. Im Voraus kann jedoch meistens nicht mit Sicherheit 
ein vollständiges und genaues Bild von seinem Aufbau und seinem Verhalten gezeichnet werden. 
Die Verteilung der vorhandenen Materialien und ihre Eigenschaften enthalten stets eine gewisse 
chaotische Komponente. Eine exakte und lückenlose Untersuchung des Baugrundes wäre in der 
Regel aufwändig, ist praktisch kaum möglich und insbesondere aus Kostengründen nicht zweck-
mässig. Die Grundlagen der Planung und Ausführung eines Bauwerks sind hinsichtlich des Bau-
grundes somit zwangsläufig lückenhaft und ungenau. Art und Umfang der Baugrunduntersuchung 
haben sich nach der Art, Bedeutung und Lage des Bauwerks und nach den vorhandenen Kennt-
nissen des konkreten Baugrundes zu richten. Wegen der grossen Unsicherheit in der Einschät-
zung des Baugrundes besteht die Gefahr, dass übertriebene und damit teure Massnahmen zur 
Gewährung von Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit ergriffen werden, die sich nachträglich als 
unnötig erweisen. Deshalb ist die sogenannte Beobachtungsmethode entwickelt worden. Danach 
52 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
53 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht, OR; SR 220)
54 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0)
55 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, 
Art. 21/21a N. 7 mi weiteren Hinweisen


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wird das Bauprojekt so angelegt, dass es laufend den wirklich vorhandenen Baugrundverhältnis-
sen angepasst werden kann. Die Baugrunduntersuchung ist in der Regel stufenweise durchzu-
führen, um den Aufwand entsprechend den geotechnischen Risiken und der Aufgabenstellung in 
angemessenem Rahmen zu halten.56 Es müssen somit im Zeitpunkt der Baubewilligung noch 
nicht alle Baugrunduntersuchungen vorliegen. Im vorliegenden Fall sind keine Anhaltspunkte er-
kennbar, dass die Beschwerdegegnerinnen den Anforderungen über den Nachbarschutz nicht 
nachkommen können oder wollen. Dem Protokoll der Einigungsverhandlung lässt sich entneh-
men, dass sie hinsichtlich der Baugrubensicherung einen Bauingenieur beigezogen, aber auf-
grund der Kosten noch kein geologisches Gutachten eingeholt haben. Den Beschwerdegegnerin-
nen ist aber klar, dass keine Schädigung der Nachbarsgebäude entstehen sollen. Ein geologi-
sches Gutachten soll im Anschluss an das Baubewilligungsverfahren in Auftrag gegeben werden. 
Sobald dieses vorliegt, wird im Beisein der Gemeindepräsidentin eine Sitzung zwischen den Ein-
sprecherinnen und Einsprechern sowie der Bauherrschaft stattfinden. Dem Protokoll der Eini-
gungsverhandlung lässt sich weiter entnehmen, dass das geologische Gutachten allenfalls Aus-
wirkungen auf die Dimensionierung der Einstellhalle haben könnte, was eine Projektänderung 
nach sich ziehen würde. Das Bauvorhaben selber wäre aber dadurch nicht in Frage gestellt. Auch 
in der Beschwerdeantwort sichern die Beschwerdegegnerinnen zu, dass sie nach Rechtskraft der 
Baubewilligung den Baugrund und die hydrologischen Verhältnisse abklären lassen werden. Dar-
auf sind sie zu behaften. Damit wird auch dem Nachbarschutz genüge getan. Sollten sich die 
Beschwerdegegnerinnen sich wider Erwarten nicht daranhalten, wäre es Sache der für die Bau-
polizei zuständigen Gemeindebehörde, die erforderlichen Massnahmen zu treffen (vgl. dazu Art. 
45 ff. BauG). 
d)
Zusammengefasst festzuhalten, dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt be-
züglich der geologischen Situation genügend festgestellt hat. An dieser Beurteilung ändern auch 
die Fotos, die die Beschwerdeführerin im Rahmen des Beschwerdeverfahrens eingereicht hat, 
nichts. Ein geologisches Gutachten ist für die Erteilung der Baubewilligung nicht erforderlich. Der 
entspreche Beweisantrag wird abgewiesen. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin 
sind deshalb unbegründet.
10
Hydrologische Situation
a)
Die Beschwerdeführerin bemängelt eine unvollständige Ermittlung des rechtserheblichen 
Sachverhalts betreffend die hydrologische Situation. Bei anhaltendem Regen oder kurzem inten-
sivem Starkregen würden sich im südlichen Bereich der Parzelle der Beschwerdeführerin wie auch 
auf der Bauparzelle deutlich ausgeprägte Wasserlachen bilden. Aufgrund der ausgeprägten Hang-
lage des Baugrundstücks sei davon auszugehen, dass aufgrund der extensiven Befestigung diese 
oberirdische Wasserabflussentwicklung zulasten des südlichen Parzellenbereichs insbesondere 
der benachbarten Liegenschaft Spiez Gbbl. Nr. U.________ massiv verstärkt werde. Auch hier 
handle es sich nicht bloss um ein zivilrechtliches Problem, sondern ebenfalls um eine potentielle 
Gefährdung der öffentlichen Ordnung. Die Vorinstanz hätte weitere Abklärungen von der Bauherr-
schaft einfordern müssen. Auch bezüglich der Klärung der hydrologischen Situation betreffend die 
Versickerungsfähigkeit bei Realisierung des Bauvorhabens und die Auswirkungen auf die Baupa-
rzelle sowie auf die benachbarte Parzelle der Beschwerdeführerin werde die Einholung eines ent-
sprechenden Gutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen beantragt. Im Ergebnis 
erweise sich das Baugesuch gerade mit Blick auf die ungeklärten Fragen betreffend die mögliche 
Gefährdung der öffentlichen Ordnung als noch nicht entscheidreif. Mangels Einholung fachkundig 
56 Vgl. Hans Rudolf Spiess/Marie-Theres Huser, Norm SIA 118, 2. Aufl. 2023, Art. 5 SIA 118 N. 65 ff. mit weiteren Hin-
weisen


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erstellter Gutachten, die den Nachweis zu erbringen vermöchten, dass die öffentliche Ordnung in 
hydrologischer Hinsicht nicht gefährdet sei, sei der Bauabschlag zu erteilen.
Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, die Beschwerdeführerin befürchte zu Unrecht hy-
drologische Auswirkungen. Wie sich aus dem Amtsbericht Gewässerschutz ergebe, werde das 
Dach- und Platzwasser gefasst, in einen Regenwassertank geführt und von dort aus die die öf-
fentliche Sauberwasserleitung abgeführt. Im Gegensatz zur heutigen Situation verbleibe das auf 
den Dach- und Vorplatzflächen fallende Regenwasser also nicht auf der Parzelle, sondern werde 
abgeführt. Allfälliges Hangwasser werde mittels Sickerleitungen gefasst, um die Gebäude geleitet 
und im unteren Bereich der Parzelle versickert. Fall der Untergrund eine Versickerung nicht zu-
lasse, könne gemäss Amtsbericht Gewässerschutz auch das Hangwasser über die Sauberwas-
serleitung abgeführt werden. Das Vorhaben entspreche den massgeblichen Vorschriften.
Die Vorinstanz weist darauf hin, ihre Abteilung Tiefbau und Entwässerung habe die Entwässerung 
dieses Bauvorhabens vertieft geprüft und sich intensiv mit diesem Projekt auseinandergesetzt. Es 
seien zudem Abklärungen mit dem GEP-Ingenieur der Gemeinde getroffen worden. Es werde auf 
den Amtsbericht Gewässerschutz und den bewilligten Werkleitungsplan verwiesen.
b)
Das im GSchG57 vorgesehene Konzept der Abwasserbeseitigung verlangt, dass ver-
schmutztes Abwasser zu behandeln ist (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 GSchG). Grundeigentümerinnen und 
–eigentümer müssen deshalb das auf ihrer Parzelle anfallende verschmutzte Abwasser im Bereich 
der öffentlichen Kanalisationen in diese einleiten, damit es der zentralen Abwasserreinigungsan-
lage (ARA) zugeführt werden kann (Anschluss- und Abnahmepflicht; Art. 11 Abs. 1 und 3 GSchG). 
Nicht verschmutztes Abwasser ist dagegen in erster Linie versickern zu lassen und in zweiter 
Linie, d. h. wenn die örtlichen Verhältnisse eine Versickerung nicht erlauben, in ein Gewässer 
einzuleiten (Art. 7 Abs. 2 Sätze 1 und 2 GSchG), gegebenenfalls über eine Meteor- bzw. Regen-
abwasserkanalisation. Nur ausnahmsweise sollte nicht verschmutztes Abwasser in die Schmutz-
wasserkanalisation eingeleitet werden, da es soweit wie möglich von der ARA fernzuhalten ist, um 
diese zu entlasten, und um zu verhindern, dass bei Starkregen Schadstoffe aus der Schmutzwas-
serkanalisation via Regenwasserüberläufe direkt in die Gewässer eingetragen werden.58 Für nicht 
verschmutztes Abwasser besteht somit grundsätzlich die Versickerungspflicht. Ausnahmen kön-
nen nur gewährt werden, wenn die örtlichen Verhältnisse keine Versickerung erlauben. Wenn der 
geologische Untergrund zur Versickerung nicht geeignet ist, ist es grundsätzlich Sache der Bau-
herrschaft, dies geltend zu machen und sich von der Versickerungspflicht befreien zu lassen, da-
mit sie nicht durch allfällige Schädigung der Nachbarn schadenersatzpflichtig wird. Selbst wenn 
ein Gebiet gemäss Versickerungskarte im Geoportal bzw. gemäss Versickerungskataster nach 
Art. 17 Abs. 5 KGV59 als schlecht durchlässig bezeichnet wird und damit nur bedingt für die Ver-
sickerung geeignet ist, heisst dies nicht, dass die Bauherrschaft automatisch von der Versicke-
rungspflicht befreit wird. Sie muss auch in einem solchen Fall (allenfalls mittels Gutachten) nach-
weisen, dass im konkreten Fall eine Versickerung unmöglich ist, wenn sie sich von der Versicke-
rungspflicht befreien lassen will. Wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass das gewählte Versi-
ckerungssystem ungeeignet oder unzulässig sein könnte, muss gemäss verwaltungsgerichtlicher 
Rechtsprechung eine Ausnahme von der Versicherungspflicht auch ohne entsprechendes Gesuch 
der Bauerschaft geprüft werden.60 Nur wenn nachgewiesen ist, dass eine Versickerung im kon-
kreten Fall nicht möglich ist, wird die Bauherrschaft im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens 
von der Versickerungspflicht befreit. Es liegt auch allein an der Bauherrschaft, dafür zu sorgen, 
dass die Versickerung technisch korrekt erfolgt, so dass Dritte möglichst nicht beeinträchtigt wer-
den. 
57 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20)
58 BVR 2020 S, 455 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen
59 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1)
60 VGE 2018/8 vom 26. März 2019 E. 2.4


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c)
Die Bauparzelle liegt zum überwiegenden Teil in einem Gebiet, das gemäss der Versicke-
rungskarte im Geoportal61 schlecht durchlässig ist. Das heisst aber noch nicht, dass eine Versi-
ckerung ausgeschlossen ist. Im Generellen Entwässerungsplan (GEP) der Gemeinde Spiez ist 
die Bauparzelle dem Trennsystem zugeordnet. Gemäss Art. 16 Abs. 3 AbwR62 sind dort die ver-
schmutzten und die nicht verschmutzten Abwässer in separaten Leitungen abzuleiten. Ver-
schmutztes Abwasser ist in die Schmutzabwasserkanalisation bzw. ARA, Regenabwasser sowie 
Reinabwasser sind in die Regenabwasserkanalisation einzuleiten. Die Bauverwaltung legt im Ge-
wässerschutzbewilligungsverfahren fest, wie die Entwässerung zu erfolgen hat (Art. 16 Abs. 6 
AbwR). Die Beschwerdegegnerinnen planen, das Dach- und Platzwasser zu fassen, in einen Re-
genwassertank zu führen und von dort aus in öffentliche Sauberwasserleitung zu leiten. Allfälliges 
Hangwasser soll gefasst, um die Gebäude geleitet und im unteren Bereich der Parzelle versickert 
werden. Die Bauverwaltung hat die vorgesehene Liegenschaftsentwässerung geprüft und für gut 
befunden, weshalb sie im Amtsbericht Gewässerschutz die Bewilligung des Vorhabens unter Auf-
lagen beantragt hat.63 Danach ist die Kapazität der öffentlichen Sauberwasserableitung be-
schränkt, wodurch die Ableitung von zusätzlichem Sauberabwasser limitiert ist. Das Dach- und 
Vorplatzwasser wird über einen Schlammsammler in einen Regenwassertank mit einem Retenti-
onsvolumen von 15 m3 geleitet. Der Abfluss des Tanks muss auf 15 l/s gedrosselt werden. Um 
der geänderten Hangwassersituation Rechnung zu tragen, werden im oberen Bereich des Grund-
stücks Sickerleitungen eingebaut, die das Hangwasser um die Gebäude lenken und auf der eige-
nen Parzelle wieder abgeben sollen. Ergeben sich während der Aushubarbeiten Bodenverhält-
nisse, die das Versickern auf der Parzelle nicht erlauben, darf dieses Sickerwasser über den Re-
tentionstank in das öffentliche Sauberabwassersystem geleitet werden. Dass das Hangwasser 
dezentral und möglichst nahe am Ort seines Anfallens versickert werden soll, entspricht dem ge-
setzlichen Versickerungsgebot. Die Gewässerschutzbewilligung trägt dem Umstand, dass eine 
Versickerung des Hangwassers aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich sein könnte, hin-
reichend Rechnung. 
d)
Die Gewässerschutzgesetzgebung bezweckt einzig den Schutz der ober- und unterirdi-
schen Gewässer (Art. 1 und 2 GSchG, Art. 1 Abs. 1 GSchV64), nicht den Schutz des Grundeigen-
tums.65 Beim Streit um die Versickerung des Regenwassers auf dem Nachbargrundstück handelt 
es sich um eine nachbarrechtliche Streitigkeit, für die weder die Gemeindebaupolizeibehörde noch 
die BVD, sondern die Zivilgerichte zuständig sind. Soweit die Beschwerdeführerin eine Klärung 
der hydrologischen Situation hinsichtlich der Auswirkungen des Bauvorhabens auf ihr Grundstück 
beantragt, sind daher keine weiteren Abklärungen nötig. Der Beweisantrag, ein entsprechendes 
Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen in Auftrag zu geben, wird daher abge-
wiesen. Das Bauvorhaben entspricht den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen.
11.
Erschliessung
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, damit überhaupt wie geplant gebaut werden könne, 
sei die Verlegung der bestehenden Erschliessungsstrasse weiter ostwärts geplant. Die Vorinstanz 
habe in keiner Weise betrachtet und gewürdigt, dass damit die Erschliessung der Parzelle der 
Beschwerdeführerin in rechtlicher Hinsicht nicht mehr gewährleistet sei, da diese zwar über ein 
Fuss- und Fahrwegrecht gegenüber der Bauparzelle, nicht jedoch gegenüber der neu tangierten 
61 Einsehbar unter , Rubriken «Angebot an Karten, Versickerungskarte»
62 Abwasserreglement mit Gebührenreglement der Gemeinde Spiez vom 24. Juni 2013 (AbwR)
63 Vgl. dazu und zum Folgenden: Amtsbericht Gewässerschutz der Gemeinde Spiez, in: Beilage 14 zur Beschwerde-
vernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022 (Amts- und Fachberichte)
64 Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
65 BVR 1994 S. 244 E. 1d 


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Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ verfüge. Auch betreffend die Bauparzelle stelle sich die 
Frage, ob die erforderliche grundbuchliche Sicherstellung des Wegrechts bereits in die Wege ge-
leitet worden sei. Die Beschwerdegegnerin müsse auch dafür besorgt sein, dass sämtliche über 
diese Zufahrt erschlossenen Liegenschaften in den Dienstbarkeitsvertrag einbezogen würden. Im 
Gesamtentscheid fehle jegliche Bedingung oder Auflage zur Frage der Sicherstellung der Er-
schliessung.
Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, die Rüge der Beschwerdeführerin, die Zufahrt zu 
ihrer Parzelle Nr. U.________ werde durch das Vorhaben aufgehoben, sei unbegründet. Diese 
werde wie bis anhin über die Parzellen Nrn. W.________ und J.________ mit dem öffentlichen 
Strassennetz verbunden. Richtig sei, dass derzeit weder die Parzelle der Beschwerdeführerin 
noch die Bauparzelle über ein Wegrecht über die Parzelle Nr. J.________ verfügen würden. Bei 
Zufahrten über fremden Grund müssten die erforderlichen Rechte erst bei Baubeginn erworben 
sein. Der ausstehende Rechtserwerb sei daher kein Grund für einen Bauabschlag. Zudem hätten 
die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ zugestimmt, dass die Zufahrt teilweise auf ihre Par-
zelle zu liegen komme. 
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass sie die Unterschrift der Grundeigentümer der betroffenen 
Parzelle Nr. J.________ verlangt habe. 
b)
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Der Regierungsrat umschreibt die Anforde-
rungen an eine genügende Erschliessung näher (Art. 8 Abs. 1 BauG). Diese Regelungen finden 
sich in den Art. 3 ff. BauV66. Laut Art. 4 Bst. c BauV gilt die Erschliessung dann als sichergestellt, 
wenn bei Anlagen auf fremdem Grund entweder ein für die Grundeigentümer verbindlicher Plan 
besteht oder das Recht für Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart ist. Die 
benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein. Dies bedeutet im Falle einer Dienstbar-
keit, dass im Zeitpunkt der Baubewilligung ein entsprechender Vertrag vorliegt mit der Ermächti-
gung zum Eintrag im Grundbuch nach Rechtskraft der Baubewilligung.67 Der Eintrag im Grund-
buch muss im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht vorliegen, aber vor Baubeginn erfolgen. 
Dies ist in der Regel mit einer Auflage im Bauentscheid festzulegen.68 In diesem Zusammenhang 
sind privatrechtliche Tatbestände ausnahmsweise und vorfrageweise im Baubewilligungsverfah-
ren zu prüfen. Darüber hinaus sind privatrechtliche Fragen nicht Gegenstand des öffentlich-recht-
lichen Baubewilligungsverfahrens.69
c)
Der Strassenanschluss und der daran anschliessende erste Teil der Hauszufahrt sind wie 
bis anhin zum Teil auf der Bauparzelle, zum Teil auf dem Nachbargrundstück Spiez Gbbl. 
Nr. J.________ geplant. Bisher bestand kein gegenseitiges Wegrecht für die gemeinsame Nut-
zung des Strassenanschlusses. Da die aktenkundige schriftliche Vereinbarung vom 15. Dezember 
2020, in der die Grundeigentümer der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ u. a. ihre Zustimmung 
zur Erschliessung der Überbauung auf der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. W.________ ertei-
len, den formellen Anforderungen an einen Dienstbarkeitsvertrag nicht genügt (vgl. Art. 732 
ZGB70), erhielten die Beschwerdegegnerinnen im Beschwerdeverfahren Gelegenheit, einen ent-
sprechenden Dienstbarkeitsvertrag einzureichen. Diese Möglichkeit nahmen sie fristgerecht wahr. 
Gemäss dem Dienstbarkeitsvertrag vom 21. Juni 2022 räumen sich die Beschwerdegegnerinnen 
66 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
67 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 12
68 BVR 1988 S. 172
69 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 
N. 11
70 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)


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und die Grundeigentümer der Parzelle Spiez Gbbl Nr. J.________ gegenseitig ein Fuss- und Fahr-
wegrecht ein für die Zufahrt. Damit ist die Zufahrt auf fremden Grund rechtlich sichergestellt und 
erfüllt somit die Voraussetzungen von Art. 4 Bst. c BauV. Das Fuss- und Fahrwegrecht ist vor 
Baubeginn im Grundbuch einzutragen. Der Gesamtentscheid wird mit einer entsprechenden Auf-
lage ergänzt. Die strassenmässige Erschliessung ist aufgrund des dienstbarkeitsrechtlich ein-
geräumten Wegrechts genügend sichergestellt, die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin 
ist unbegründet.
d)
Laut Art. 7 Abs. 4 BauG haben benachbarte Grundeigentümerinnen und -eigentümer ihre 
Erschliessungsanlagen aufeinander abzustimmen und, soweit nötig, gemeinsam zu erstellen. 
Diese Pflicht bezieht sich auf Erschliessungsanlagen, deren Projektierung und Bau Sache der 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ist, also insbesondere auf Hauszufahrten und 
Hausanschlüsse. Abstimmen bedeutet, dass die Erschliessungsbedürfnisse im Interesse einer 
haushälterischen Bodennutzung nach Möglichkeit durch gemeinsame Erschliessungsanlagen 
oder durch Einräumen von Mitnutzungsrechten gedeckt werden sollen. Darüber hinaus ist darin 
das Gebot zur Rücksichtnahme enthalten. Eine Grundeigentümerin oder ein Grundeigentümer soll 
durch das eigene Bauvorhaben die Erschliessung der Nachbarparzelle nicht unnötig erschweren 
oder gar vereiteln. Das Verwaltungsgericht hat die Frage, ob Art. 7 Abs. 4 BauG im Baubewilli-
gungsverfahren direkt anwendbar ist oder es sich dabei um ein planungsrechtliches Instrument 
handelt, bisher wiederholt offengelassen.71 Sinn und Zweck der Regelung in Art. 7 Abs. 4 BauG 
ist, dass durch die Erschliessung eines Grundstücks nicht die Erschliessung eines anderen Grund-
stücks vereitelt wird.
Die Zufahrt zum Grundstück der Beschwerdeführerin führt über die Bauparzelle. Daran ändert 
sich mit dem Bauvorhaben nichts. Gemäss Angaben der Beschwerdegegnerinnen trifft es zu, dass 
derzeit weder die Parzelle der Beschwerdeführerin noch die Bauparzelle über ein Wegrecht über 
die Parzelle Nr. J.________ verfügen. Der Strassenanschluss und das erste Teilstück der Zufahrt, 
die sich auf den Parzellen Spiez Gbbl. Nrn. W.________ und J.________ befinden, bleiben im 
Wesentlichen unverändert. Bereits heute dürften die Bewohnerinnen und Bewohner der Liegen-
schaften N.________strasse 27, 29, 33. 35 und 39 jeweils beide Parzellen für die Zu- und Weg-
fahrt nutzen, auch wenn es dafür (noch) an den gegenseitigen Wegrechten fehlt. Die Erschlies-
sung der Liegenschaft der Beschwerdeführerin wird durch das Bauvorhaben somit nicht vereitelt, 
sondern bleibt im Wesentlichen wie bis anhin bestehen. Im Übrigen ist es ihre Sache, allfällig 
erforderlichen Wegrecht zur Nutzung der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ zu erlangen. 
12.
Ausnahme für die Unterschreitung des Strassenabstands
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegnerinnen würden eine Aus-
nahme betreffend Bauen im Strassenabstand beanspruchen. Allgemein gelte, dass bei Neubauten 
Ausnahmebewilligungen nur sehr zurückhaltend zu erteilen seien. Mit der Erteilung der Ausnahme 
zum Unterschreiten des Strassenabstandes gegenüber einer rege genützten Kantonsstrasse zu-
gunsten einer Überbauung mit 17 Wohneinheiten, was zu einem erheblichen Verkehrsaufkommen 
führen werde, würden gewichtige öffentliche Interessen der Verkehrssicherheit tangiert. Es werde 
beantragt, bei der SWISSTRAFFIC AG oder einer anderen geeigneten unabhängigen Sachver-
ständigen ein verkehrstechnisches Gutachten betreffend die verkehrsmässige Erschliessung er-
stellen zu lassen, die sich insbesondere zur Frage der Verkehrssicherheit des angedachten Stras-
senanschlusses unter Berücksichtigung der zu erwartenden Fahrzeugbewegungen und unter 
Berücksichtigung schwacher Verkehrsteilnehmer, die das vorgelagerte Trottoir rege als Verkehrs-
71 BVR 2008 S. 332 E. 6.4; VGE 2020/296 vom 16. März 2023 E- 4.1, 2018/96 vom 20.12.2018 E. 5.2, 2020/296 
E. 4.1 je mit Hinweisen


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verbindung nutzen würden, äussere. Gegenüber dem gewichtigen öffentlichen Interesse der Ver-
kehrssicherheit würden auf Seiten der Bauerschaft nur finanzielle Interessen stehen. Andere 
Gründe würden sich dem Ausnahmegesuch nicht entnehmen lassen. Dies stelle gemäss gefes-
tigter Rechtsprechung keinen legitimen Ausnahmegrund dar. Die Erteilung der Ausnahmebewilli-
gung sei somit rechtswidrig.
Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, gemäss dem Umgebungsgestaltungsplan sehe 
das Bauprojekt im Strassenabstand mit Ausnahme der neu erstellten asphaltierten Zufahrt, welche 
gegen den Garten auf der Parzelle Nr. J.________ mit Randsteinen abgeschlossen werde, keine 
Bauten und Anlagen vor. Die Zufahrt benötige keine Ausnahmebewilligung. Folglich müssten auch 
keine besonderen Verhältnisse vorliegen. Die Einwände betreffend die Verkehrssicherheit seien 
unbegründet. Der OIK I habe das Vorhaben geprüft und dieses in Kenntnis des generierten Ver-
kehrs und der Bedingung eines freizuhaltenden Sichtbereichs als verkehrssicher und bewilli-
gungsfähig befunden. Weitere Abklärungen seien nicht erforderlich. Allfällige künftige Vorhaben 
auf der Parzelle Nr. J.________ stünden dem hier zu beurteilenden Bauvorhaben nicht entgegen 
und seien nicht im vorliegenden Verfahren zu prüfen.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass es üblich sei, dass sich die Zufahrt im Strassenabstand 
befinde und dafür eine Ausnahmebewilligung erteilt werden müsse. Andere oberirdischen Baukör-
per würden sich nicht im Strassenabstand befinden.
b)
Bauten und Anlagen an Kantonsstrassen haben einen Abstand von fünf Metern einzuhalten 
(Art. 80 Abs. 1 Bst. a SG72). Das zuständige Gemeinwesen kann Ausnahmen von den gesetzli-
chen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere des Ortsbildes, 
es rechtfertigen und wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch wesentlichen nachbarliche 
Interessen beeinträchtigt werden (Art. 81 Abs. 1 SG). Laut Art. 85 Abs. 1 SG bedürfen Zugänge, 
Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art auf öffentlichen Strassen, ihre Erweite-
rung und gesteigerte Benutzung der Bewilligung des zuständigen Gemeinwesens. Pro Grundstück 
wird in der Regel nur ein Strassenanschluss bewilligt (Art. 85 Abs. 2 SG). 
c)
Es trifft zwar zu, dass die Beschwerdegegnerinnen ein Ausnahmegesuch für das Unter-
schreiten des Strassenabstandes gestellt haben, das mit dem angefochtenen Gesamtentscheid 
bewilligt wurde. Den Plänen lässt sich allerdings entnehmen, dass sich abgesehen von der Haus-
zufahrt und dem Strassenanschluss keine Bauten und Anlagen im Strassenabstand befinden. 
Strassenanschluss und Hauszufahrt sind erforderliche Bestandteile der Grundstückerschliessung. 
Sie befinden sich in jedem Fall zwangsläufig im Strassenabstand. Dafür ist keine Ausnahmebe-
willigung nach Art. 81 SG, sondern eine Strassenanschlussbewilligung nach Art. 85 SG nötig. Die 
Rügen der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der fraglichen Ausnahmebewilligung lau-
fen daher ins Leere. Der damit im Zusammenhang stehende Beweisantrag, ein Verkehrsgutachten 
einzuholen, wird abgewiesen. Da die Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht erforderlich ist, 
wird der Gesamtentscheid jedoch von Amtes wegen entsprechend angepasst. 
13.
Strassenanschlussbewilligung
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, im Amtsbericht des Oberingenieurkreises I (OIK I) 
werde ausgeführt, das Sichtfeld zwecks Ausfahrt aus der Privatstrasse auf die Kantonsstrasse 
müsse im umschriebenen Bereich jederzeit freigehalten werden. Die Baubewilligung dürfe erst 
erteilt werden, wenn eine entsprechende privatrechtliche Vereinbarung mit der Grundeigentümer-
schaft der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ vorliege. Die Vorinstanz habe diese Bedingung 
72 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)


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des OIK I betreffend Strassenanschluss eigenmächtig abgeändert und die Baubewilligung kurzer-
hand erteilt, obschon gemäss OIK I die Voraussetzungen hierfür noch gar nicht gegeben seien. 
Zudem sei die Bedingung der Vorinstanz unscharf formuliert. Es bedürfe einer grundbuchlichen 
Sicherstellung des Freihaltebereiches. Ganz generell gelte festzuhalten, dass gegenüber der heu-
tigen Situation eine völlig neue Ausgangslage geschaffen werden solle. Auf der Bauparzelle werde 
ein unbewohntes Gebäude, ein unbewohnter Gebäudeteil und ein bewohnter Gebäudeteil, der 
eine dauerhaft bewohnte und eine nur zu Ferienzwecken bewohnte Wohneinheit aufweise, abge-
brochen. Stattdessen würden 17 neue Wohneinheiten errichtet. Dementsprechend würden we-
sentlich mehr Fahrzeugbewegungen entstehen und der Strassenanschluss an die Kantonsstrasse 
sei als für die Verkehrssicherheit sehr gefährlich einzustufen. Hinzu komme, dass auf der von der 
Strassenumlegung betroffenen Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ offenbar entlang der neu ge-
planten Erschliessungsstrasse die zeitnahe Erstellung von Parkfeldern sowie die Verlegung des 
Transformationskastens der BKW genau im Bereich zur Kantonsstrasse hin geplant seien. Dies 
würde sich alles andere als förderlich auf die Verkehrssicherheit betreffend den projektierten 
Strassenanschluss auswirken. 
Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, der Vorgabe des OIK I betreffend Freihaltung des 
Sichtbereichs trage der Bauentscheid mit der Auflage Rechnung, dass mit den Bauarbeiten erst 
nach Vorliegen einer privatrechtlichen Vereinbarung mit der Eigentümerschaft der Parzelle 
Nr. J.________ betreffend Freihaltung des Sichtbereichs begonnen werden dürfe. Dies sei aus-
reichend. Ausserdem liege die vom OIK I geforderte Vereinbarung vor.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass die Bedingung aus dem Amtsbericht der OIK I unüblich sei 
und bis anhin anders gelautet habe. Deshalb habe sie diese geändert. 
b)
Voraussetzung für die Strassenanschlussbewilligung ist, dass die Zu- und Wegfahrt die öf-
fentliche Strasse nicht beeinträchtigt (vgl. Art. 73 Abs. 1 SG) und die allgemeinen baurechtlichen 
Sicherheitsanforderungen gewährleistet sind (Art. 21 Abs. 1 BauG sowie Art. 57 Abs. 1 und 2 
BauV). Die zuständige Behörde kann Anweisungen hinsichtlich Ort, Art und Gestaltung des An-
schlusses geben. Das Gemeinwesen, dem die Strassenhoheit zusteht, beurteilt im Einzelfall und 
im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens umfassend, ob eine Zufahrt zugelassen werden kann 
bzw. wie diese auszugestalten ist. Der Strassenanschluss ist zu gestatten, wenn keine triftigen 
Gründe (etwa der Verkehrssicherheit) entgegenstehen.73 Für die Beurteilung, ob ein Strassenan-
schluss verkehrssicher ist, können die einschlägigen Normen der Vereinigung Schweizerischer 
Strassenfachleute (VSS) als Entscheidhilfe beigezogen werden. Es handelt sich dabei jedoch 
nicht um Rechtsnormen, sondern lediglich um Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall vor den 
allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit, 
standhalten muss. Die VSS-Normen dürfen daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse 
der Entscheidung zugrunde gelegt werden.74 Für die Anordnung von Grundstückzufahrten sowie 
für die Bestimmung von Sichtweiten privater Ausfahrten in öffentliche Strassen sind die VSS-Nor-
men 40 050 (Grundstückzufahrten, Anordnung und Gestaltung) und 40 273a (Knoten, Sichtver-
hältnisse in Knoten in einer Ebene) massgebend. 
c)
Die VSS-Norm 40 050 (Grundstückzufahrten, Anordnung und Gestaltung) unterscheidet drei 
Typen von Grundstückzufahrten. Diese unterscheiden sich in den geometrischen und betriebli-
chen Anforderungen. Eine Grundstückzufahrt bildet mit der vortrittsberechtigten Strasse eine Ein-
mündung. Sie ist deshalb hinsichtlich Anforderungen der Verkehrssicherheit den Knoten gleich-
73 VGE 2020/186 vom 7. Juni 2021 E. 5.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 18
74 BGer 1C_279/2018, E. 4.3.1 vom 17. Dezember 2018; 1C_430/2015 vom 15. April 2016, E. 3.2; 1C_375/2011 vom 
28. Dezember 2011, E. 3.3.3; VGE 2015/306 vom 15. Juni 2016, E. 2.1; 2014/198 vom 6. August 2015, E. 3.3; 2014/254 
vom 18. Mai 2015, E. 4.6; ferner auch BVR 1993 S. 314 E. 5a; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21/21a N. 7


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gestellt. Grundstückzufahrten sind überall dort zu vermeiden, wo die minimalen Knotensichtweiten 
nicht gewährleistet werden können.75 Grundstückzufahrten sind so zu gestalten, dass durch die 
ein- und ausfahrenden Fahrzeuge die Beeinträchtigung der Sicherheit und die Behinderung des 
Verkehrs auf öffentlichen Strassen, Radwegen und Gehwegen vermieden wird. Die Geometrie der 
Grundstückzufahrten ist grundsätzlich nur auf die Befahrbarkeit auszurichten. Bei der Anordnung 
und Gestaltung von Grundstückzufahrten ist aus Sicherheitsgründen stets das Aus- und Einfahren 
in Vorwärtsrichtung anzustreben.76 Bei Grundstückzufahrten der Typen B und C (u.a. Verbindung 
eines Grundstücks mit etwa 15 bis 40 Parkplätzen und einer Lokalverbindungsstrasse bzw. einer 
Hauptsammel- oder Hauptverkehrsstrasse)77 kann von diesem Grundsatz nicht abgewichen wer-
den. Die Norm VSS 40 273a legt die Abmessungen der Sichtfelder fest, die vorhanden sein müs-
sen, damit ein vortrittsbelastetes Fahrzeug den vortrittsberechtigten Verkehr kreuzen oder in die-
sen einbiegen kann.78 Das Sichtfeld ist von allen Hindernissen freizuhalten, die ein Motorfahrzeug 
oder ein leichtes Zweirad verdecken könnten. Dies gilt auch für Pflanzenwuchs, Schnee oder par-
kierte Fahrzeuge. In der Regel genügt es, wenn das Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 
0.60 m und 3.00 m über der Fahrbahn hindernisfrei ist.79 Für die Beurteilung des Sichtfelds ist die 
ungünstigste Sichtlinie zu berücksichtigen.80 Als Knotensichtweite wird der Abstand zwischen der 
Fahrstreifenachse des vortrittsbelasteten Fahrzeugs und den vortrittsberechtigten Fahrzeugen be-
zeichnet. Sie ist abhängig von der massgebenden Zufahrtsgeschwindigkeit.81 Der OIK I hat den 
Strassenanschluss auf seine Übereinstimmung mit den einschlägigen gesetzlichen Bestimmun-
gen und den VSS-Normen überprüft und ist in seinem Amtsbericht Strassenbaupolizei zur Beur-
teilung gelangt, dass das Vorhaben diesen grundsätzlich entspricht. Es hat insbesondere festge-
halten, dass die freizuhaltenden Sichtfelder im Plan Umgebungsgestaltung korrekt eingezeichnet 
sind. Es hat einzig festgestellt, dass das freizuhaltende Sichtfeld in Richtung G.________ auf das 
Trottoir die Nachbarparzelle Nr. J.________ tangiert, weshalb eine privatrechtliche Vereinbarung 
zu dessen dauerhafter Freihaltung abzuschliessen sei. Es hat deshalb beantragt, dass die Bewil-
ligung erst erteilt werden dürfe, wenn diese Vereinbarung vorliege. Abgesehen von diesem Punkt 
entspricht der geplante Strassenanschluss den einschlägigen Normen. Insbesondere sind die 
Richtwerte für die Gestaltung eingehalten.82
d)
Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist es Sache der jeweiligen Grundeigentü-
merschaft, den privaten Strassenanschluss verkehrssicher auszugestalten. Dies hat durch ent-
sprechende Ausgestaltung der Ausfahrt auf eigenem Land oder durch dienstbarkeitlich erworbene 
Rechte zu geschehen.83 Eine rein obligatorische Erklärung der benachbarten Grundeigentümer-
schaft, die betroffene Fläche von sichtbehindernden Gegenständen oder Pflanzen freizuhalten, 
genügt nicht zur Gewährleistung eines dauerhaft freien Sichtfelds. Die Beschwerdegegnerinnen 
haben im Beschwerdeverfahren einen Dienstbarkeitsvertrag eingereicht. Danach ist auf dem 
Grundstück Spiez Gbbl. Nr. J.________ entlang der Kantonsstrasse eine Sichtberme, welche im 
Plan in roter Farbe eingezeichnet ist, freizuhalten. Baubewilligungen können mit Bedingungen 
oder Auflagen verknüpft werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). Vorliegend ist mittels 
Auflage sicherzustellen, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom 21. Juni 2022 (Urschrift Nr. 
H.________) vor Baubeginn im Grundbuch zur Eintragung angemeldet wird. 
75 VSS 40 050 Ziff. 5
76 VSS 40 050 Ziff. 6
77 Vgl. VSS 40 050 Ziff. 5, Tabelle 1
78 VSS 40 273a Ziff. 2
79 VSS 40 273a Ziff. 10
80 VSS 40 273a Ziff. 10
81 VSS 40 273a Ziff. 4 und Abbildung 1 S. 4
82 VSS 40 050 Ziff. 7
83 Vgl. BVR 1991 S. 271 E. 3a, VGE 2021/282 vom 24.10.2022, E. 4.4


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30/40
e)
Zusammenfassend steht fest, mit dem Dienstbarkeitsvertrag eine dauerhafte Freihaltung 
des Sichtfelds auf dem Nachbargrundstück sichergestellt ist. Die Sichtverhältnisse beim Strassen-
anschluss sind daher genügend. Der geplante Strassenanschluss entspricht auch hinsichtlich der 
Anordnung und Gestaltung den einschlägigen Normen. Damit ist den Anforderungen an die Ver-
kehrssicherheit genüge getan und der Strassenanschluss kann bewilligt werden. Weitere Beweis-
massnahmen, wie beispielsweise ein Verkehrsgutachten, sind nicht erforderlich. Soweit sich der 
Beweisantrag auch auf die Strassenanschlussbewilligung bezieht, wird er abgewiesen. Die Rüge 
der Beschwerdeführerin erweist sich als unbegründet.
14.
Brandschutzauflagen
a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, aufgrund der Formulierung betreffend den Fachbe-
richt Brandschutz vom 12. April 2021 und unter Beachtung der heutigen baulichen Situation, wo-
nach sich an der östlichen Aussenfassade ihres Wohnhauses aktuell noch ein Wohnhaus mit 
Scheune aus dem Jahr 1965 befinde, welches jedoch nachträglich erst angebaut worden sei, liege 
der Schluss nahe, dass der Feueraufseher wohl irrtümlich davon ausgegangen sei, an der zum 
projektierten Gebäude B hin ausgerichteten Ostfassade verfüge ihre Liegenschaft über keine 
Fenster und Türen, die sich öffnen lassen würden. Dem sei jedoch nicht so. Zwischen ihrem 
Wohnhaus und der vom Abbruch betroffenen Quasi-Anbaute befinde sich ein Durchgang, welcher 
auch eine Türe ihrer Liegenschaft erschliesse. Ebenso sei ein Fenster vorhanden. Würden diese 
geöffnet, verringere sich demnach eindeutig wiederum der Abstand zwischen den beiden Baukör-
pern, so dass aus brandschutztechnischer Sicht der Baukörper B mit Holzfassade nach wie vor 
zu nahe an ihre bestehende, vom Besitzstand erfasste Liegenschaft heranrage. Statt einer Berei-
nigung dieser Angelegenheit mittels Einholung eines erneuten Fachberichts Brandschutz unter 
explizitem Hinweis auf die sich nach Abbruch des bestehenden Gebäudes auf der Bauparzelle 
präsentierenden Situation betreffend ihr Wohnhaus, habe sich die Vorinstanz damit begnügt fest-
zuhalten, die Kompensationsmassnahmen betreffend das Gebäude B mit der Auflage, wonach 
dieses gegen Westen hin über keine Fenster verfügen dürfe, die geöffnet werden dürften, sei 
ausreichend. Nicht eingegangen sei sie hingegen darauf, dass ihr Gebäude eben gerade über 
solche Bauelemente hin zur Neubaute B verfüge, was den Abstand brennbarer Bauteile insofern 
wiederum verringere und als fraglich erscheinen lasse, ob die seitens des Gebäudes B getroffenen 
Kompensationsmassnahmen auch in Kenntnis der effektiven Fassadengestaltung ihres Wohn-
hauses als ausreichend gelten könnten. Weiter sei auch die Formulierung dieser Kompensations-
massnahmen unpräzise: Aus brandschutztechnischer Sicht und mit Blick darauf, dass eine Lie-
genschaft während ihrer «Lebensdauer» für gewöhnlich nicht von Anbeginn bis zum Ende von ein 
und derselben Person bewohnt werde, reiche es nicht aus, wenn allfällige Fenster und Türen nicht 
geöffnet werden «dürften». Vielmehr müsse bei der Bauausführung darauf geachtet werden, dass 
sich diese Fassadenelemente in technischer Hinsicht gar nicht erst öffnen lassen würden, was 
seitens der Baubewilligungsbehörde mittels entsprechender Bedingungen und Auflagen sicherzu-
stellen und bei der Bauabnahme nachzuprüfen sei. Der rechterhebliche Sachverhalt sei demnach 
nicht korrekt ermitteln worden und dem Bauvorhaben sei auch diesbezüglich der Bauabschlag zu 
erteilen.
Die Beschwerdegegnerinnen bestreiten nicht, dass das Haus B den Brandschutzabstand zum 
bestehenden Gebäude N.________strasse 27 unterschreitet. Sie weisen aber darauf hin, dies 
könne durch Ersatzmassnahmen kompensiert werden und sei vorliegend kompensiert worden, 
wie im Fachbericht Brandschutz zutreffend festgehalten sei. Aus den Grundriss- und Fassaden-
plänen sei ersichtlich, dass das Haus B auf der Länge des bestehenden Gebäudes 
N.________strasse keine Fassadenöffnungen aufweise. Die einzigen Fenster ans der Westfas-
sade von Haus B würden schräg vis-à-vis der Ostfassade des Gebäudes Nr. 27 liegen und seien 


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im Plan «Fassadenschnitt – Brandschutzmassnahmen» als «nicht öffenbar» bezeichnet, womit 
die diesbezügliche Rüge ins Leere stosse. Dass das Gebäude Nr. 27 an der Ostfassade eine Türe 
und ein Fenster aufweisen solle, sei nicht erheblich. Brandschutzabstände würden an den Fassa-
den gemessen, nicht an geöffneten Fensterflügeln oder Türen. Ausserdem würden Türen und 
Fenster gegen innen aufgehen und die Distanz zur gegenüberliegenden Fassade nicht verkürzen.
Die Vorinstanz verweist auf den Fachbericht Brandschutz mit beiliegenden Brandschutzplänen. 
Nach Eingang der Schlussbemerkungen der Einsprechenden sei das Vorhaben erneut mit dem 
Feueraufseher besprochen worden, welcher dazu Stellung genommen habe. Die vorgesehenen 
Brandschutzmassnahmen würden durch den Feueraufseher nach Bauvollendung klar vor Ort kon-
trolliert.
b)
Gebäude, Anlagen und Betriebseinrichtungen sind so zu erstellen, zu betreiben und zu un-
terhalten, dass Feuerschäden bestmöglich verhütet werden, um vorab die Sicherheit von Mensch 
und Tier zu gewährleisten (Art. 3 FFG84). Art. 2 Abs. 1 FFV85 präzisiert, dass Bauten und Anlagen 
so zu erstellen und zu betreiben sind, dass sie nach den anerkannten Regeln der Baukunde und 
der Technik gegen Feuer geschützt sind, der Entstehung und Ausbreitung von Bränden und Ex-
plosionen vorgebeugt wird und die Sicherheit von Personen und Tieren im Brandfall sowie der 
Rettungskräfte im Interventionsfall gewährleistet ist. Die anerkannten Regeln der Baukunde und 
der Technik hält nach Art. 2 Abs. 2 FFV ein, wer die Normen, Richtlinien, Merkblätter, Erläuterun-
gen und Empfehlungen der in diesem Artikel aufgelisteten Fachorganisationen und -verbände um-
setzt. Art. 2 Abs. 2 Bst. a FFV verweist unter anderem auf die Normen, Richtlinien, Merkblätter, 
Erläuterungen und Empfehlungen der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF). Die 
VKV hat Brandschutzvorschriften herausgegeben. Diese bestehen aus der Brandschutznorm86 
und den dazu gehörenden Brandschutzrichtlinien (Art. 4 Brandschutznorm). Art. 28 Brandschutz-
norm fordert die Einhaltung eines ausreichenden Brandschutzabstandes zwischen Bauten und 
Anlagen. Dieser ist so festzulegen, dass Bauten und Anlagen nicht durch gegenseitige Brandü-
bertragung gefährdet sind; dabei sind Bauart, Lage, Ausdehnung und Nutzung der Bauten und 
Anlagen zu berücksichtigen (Art. 29 Brandschutznorm). Nach Ziffer 2.2 Abs. 2 Bst. b Brandschutz-
richtlinie87 ist zwischen zwei benachbarten Bauten und Anlagen ein Abstand von 7.50 m einzuhal-
ten, wenn die äusserste Schicht einer der beiden Aussenwandkonstruktionen aus brennbaren 
Baustoffen besteht. Bestehen die Aussenwandkonstruktionen beider Anlagen aus brennbaren 
Baustoffen, ist sogar ein Abstand von 10 m erforderlich. In gewissen Fällen dürfen diese Brand-
schutzabstände reduziert werden. Das gilt unter anderem zwischen Einfamilienhäusern oder zwi-
schen Gebäuden mittlerer Höhe, wenn die Aussenwände, mit Ausnahme von öffenbaren Fenstern 
und Türen, einen Feuerwiderstand von mindestens 30 Minuten aufweisen; sie betragen aber im-
mer mindestens 5 m, wenn die äusserste Schicht der Aussenwandkonstruktion einer der Bauten 
aus brennbaren Baustoffen besteht, bzw. 6 m, wenn dies für die Aussenwandkonstruktion beider 
Bauten zutrifft (Ziffer 2.2 Abs. 3 Brandschutzrichtlinie). Werden die erforderlichen Brandschutzab-
stände unterschritten, gelten an die Ausführung der Aussenwandkonstruktionen hinsichtlich 
Brennbarkeit und Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen (Ziffer 2.4 Brandschutzrichtlinie). 
Der Feuerschutz umfasst unter anderem die Festlegung feuerschutztechnischer Auflagen im Rah-
men von Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 Bst. a FFG) sowie die periodische feuerschutz-
technische Kontrolle bestehender Gebäude (Art. 5 Abs. 1 Bst. b FFG). Im Baubewilligungsverfah-
ren werden Feuerschutzauflagen festgelegt, die Bestandteil der Bewilligung sind (Art. 6 FFG). Mit 
84 Feuerschutz- und Feuerwehrgesetz vom 20. Januar 1994 (FFG; BSG 871.11)
85 Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung vom 11. Mai 1994 (FFV, BSIG 871.111)
86 Brandschutznorm vom 1. Januar 2015 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen
87 Brandschutzrichtlinie 15 vom 1. Januar 2017 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen: Brandschutzab-
stände Tragwerke Brandabschnitte 


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Bau- und Abnahmekontrollen wird überprüft, ob die verfügten Auflagen eingehalten sind (Art. 8 
Abs. 1 FFG). Sind Auflagen und Massnahmen missachtet worden, so hat die zuständige Behörde 
für deren Erfüllung zu sorgen (Art. 8 Abs. 2 FFG). Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer ist un-
verzüglich schriftlich aufzufordern, diese innert angemessener Frist zu beheben (vgl. Art. 7 Abs. 
1 und 2 FFV). Im Übrigen werden zur Gewährleistung der Feuersicherheit in bestehenden Gebäu-
den und Einrichtungen periodische Kontrollen durchgeführt (Art. 7 Abs. 1 FFG). Ein- und Mehrfa-
milienhäuser unterliegen dabei der Eigenkontrolle (vgl. Art. 9 FFV). Das heisst, dass die Eigentü-
merinnen und Eigentümer für Funktion, Wirksamkeit und Unterhalt der Feuerschutzmassnahmen 
verantwortlich sind und festgestellte Mängel ohne Verzug zu beheben haben (vgl. Art. 11 Abs. 1 
und 2 FFV). 
c)
Der Abstand zwischen dem geplanten Haus B und dem bestehenden Gebäude der Be-
schwerdeführerin beträgt im Minimum 4 m. Es ist daher zu Recht unbestritten, dass der minimal 
erforderliche Brandschutzabstand nicht eingehalten ist. Das hat aber nicht zur Folge, dass der 
Bauabschlag zu erteilen ist, sondern es bedeutet lediglich, dass im fraglichen Bereich Ersatz-
massnahmen vorzusehen sind. Gemäss Anhang zu Ziffer 2.4 Brandschutzrichtlinie sind die Brand-
schutzabstände in der Projektion zu messen. Beträgt der Abstand zwischen benachbarten Aus-
senwandkonstruktionen weniger als 2 m, sind die Ersatzmassnahmen um 1 m zu verbreitern. Er-
satzmassnahmen können an einer oder an beiden Aussenwandkonstruktionen ausgeführt wer-
den. Die Beschwerdegegnerin hat Brandschutzpläne ausarbeiten lassen. Diese bilden Grundlage 
des Fachberichts Brandschutz vom 12. April 2021. Der Feueraufseher der Gemeinde hat die 
Brandschutzpläne geprüft, für gut befunden und genehmigt. Er hat die erforderlichen Auflagen 
projektspezifisch formuliert. Die Beurteilung des Feueraufsehers ist nachvollziehbar und überzeu-
gend. Den Brandschutzplänen lässt sich entnehmen, dass die Ersatzmassnahmen einzig an der 
Aussenwandkonstruktion des geplanten Hauses B vorgesehen sind. Sie sind somit einseitig vor-
gesehen, was nach der Brandschutzrichtlinie zulässig ist. Es ist deshalb nicht ersichtlich, weshalb 
es entscheidwesentlich sein soll, ob die Ostfassade der Liegenschaft der Beschwerdeführerin 
Fenster und Türen aufweist oder nicht. Die nach den Brandschutzplänen vorgesehenen Kompen-
sationsmassnahmen entsprechen den beiden bei einem Gebäudeabstand von mehr als 2 m mög-
lichen Varianten einer Ersatzmassnahme einseitig gemäss Brandschutzrichtlinie. Beide Varianten 
berücksichtigen zudem, dass die benachbarte Fassade, an der keine Ersatzmassnahmen ergrif-
fen werden, eine brennbare äussere Schicht, eine Wand ohne Feuerwiderstand sowie Fenster- 
oder Türöffnungen aufweist. Eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 
liegt daher nicht vor. Es trifft auch nicht zu, dass die Kompensationsmassnahmen unpräzis sind. 
Zweck des Baubewilligungsverfahrens ist es, das zur Bewilligung vorgelegte Bauvorhaben auf 
seine Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften zu überprüfen (vgl. Art. 2 BauG).88 
Massgeblich sind die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen. In den Brandschutzplänen 
ist der Aufbau der Aussenwand des Hauses B auf der Westseite detailliert umschrieben. Insbe-
sondere ist ausdrücklich festgehalten, dass die Fenster nicht öffenbar sind. Diese Brandschutz-
pläne bilden Grundlage des Fachberichts Brandschutz vom 12. April 2021 und sind für die Aus-
führung des Bauvorhabens verbindlich. Zusätzliche Nebenbestimmungen zur Sicherstellung ihrer 
Einhaltung sind nicht erforderlich, da hinreichend klar ist, dass nur Fenster, die sich nicht öffnen 
lassen, bewilligungskonform sind. Gestützt auf den Fachbericht Brandschutz, der integrierender 
Bestandteil der Gesamtbewilligung bildet, ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben die 
massgebenden Brandschutzvorschriften einhält. Die Beschwerde erweist sich somit auch in die-
sem Punkt als unbegründet.
88 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 
N. 2 und Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 1


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33/40
15.
Lärmimmissionen
a)
Die Beschwerdeführerin bemängelt eine unvollständige Sachverhaltsermittlung betreffend 
Lärmimmissionen. Während des vorinstanzlichen Verfahrens habe sie mehrfach darauf hingewie-
sen, dass die Lage des Technikraums im Gebäude B, in welchen die inwendige Wärmepumpe 
angebracht werden solle, insoweit unglücklich gewählt sei, als dass sie direkt ihrer Liegenschaft 
zugewandt sei. Dies führe auch zu zusätzlichen Lärmimmissionen und die Baugesuchstellerin 
habe keinen Nachweis betreffend Einhaltung der Grenzwerte betreffend innenliegende Wärme-
pumpen beigebracht. Effektiv liege ein entsprechender Nachweis bis heute nicht vor, die Vorin-
stanz begnüge sich im angefochtenen Bauentscheid jedoch ganz lapidar damit, dass innenlie-
gende Wärmepumpen nicht der Baubewilligungspflicht unterliegen würden. Dies ändere jedoch 
nichts daran, dass sie, um als bewilligungsfrei eingestuft zu werden, die notwendigen Grenzwerte 
einzuhalten hätten. Und eine Überprüfung derselben sei gerade mit Blick auf den aussergewöhn-
lich geringen Gebäudeabstand zwischen ihrer bestehenden Wohnbaute und dem projektierten 
Neubau B zwingend erforderlich. Betreffend die gegenüber der heutigen Ausganslage wesentlich 
erhöhte Verkehrsfrequenz auf der Baugesuchsparzelle begnüge sich die Vorinstanz sodann mit 
dem Hinweis, es sei davon auszugehen, dass die zu erwartende Verkehrsmehrbelastung gering 
ausfallen werde. Inwiefern dies bei der Erstellung von 17 neuen Wohneinheiten der Fall sein soll, 
erschliesse sich beim besten Willen nicht. Um betreffend die zu erwartende Lärmbelastung mehr 
Klarheit zu erlangen, werde ausdrücklich beantragt, dass ein Lärmgutachten beim Cercle Bruit 
Schweiz eingeholt werde, um eine konkrete Lagebeurteilung machen zu können. Insbesondere 
die besondere Nähe ihrer Wohnbaute zu den neu geplanten Erschliessungsanlagen, Technikräu-
men etc. gebiete eine fundierte Sachverhaltsabklärung, bevor einfach pauschal auf den Umstand 
hingewiesen werde, die Bauparzelle befinde sich im Bereich der Lärmempfindlichkeitsstufe ES III. 
Weiter würden auch nach wie vor unbereinigte Unklarheiten betreffend den konkreten Standort 
der Abluftschächte der Einstellhalle bestehen, welche ihrer Auffassung nach mit Blick auf den 
bewilligten Grundrissplan «Untergeschoss / Einstellhalle» immer noch direkt ihrer Liegenschaft 
zugewandt seien, obschon dies unzulässig wäre, wie auch die Vorinstanz in der Gesamtbewilli-
gung als Auflage Nr. 32 zur Baubewilligung betreffend den Neubau der vier projektierten Mehrfa-
milienhäuser mit unterirdischer Einstellhalle festhalte. Ob dieser Auflage nun jedoch effektiv Rech-
nung getragen worden sei, erscheine zumindest mit Blick auf die bewilligten Planunterlagen als 
fraglich, habe jedoch einen erheblichen Einfluss auf allfällige Geruchsimmissionen und auf die 
Gesundheitsgefährdung der Beschwerdeführerin sowie allfälliger weiterer Bewohner ihrer Liegen-
schaft. Infolge des nicht hinreichend geklärten Umstandes betreffend die Lärmimmissionen der 
Wärmepumpe mit Blick auf die unmittelbare Nähe zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin wie 
auch betreffend die Verkehrsmehrbelastung mit entsprechenden Lärmimmissionen sowie mit Blick 
auf die Unklarheiten betreffend den konkreten Standort der Abluftschächte der Einstellhalle sei 
dem Bauvorhaben demnach der Bauabschlag zu erteilen.
Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass 27 Autoabstellplätze realisiert werden sol-
len. Das abzubrechende Gebäude enthalte zwei Wohnungen. Die Anzahl bestehender Autoab-
stellplätze sei nicht bekannt. Gehe man von durchschnittlich zwei bestehenden Autoabstellplätzen 
pro Wohnung aus, würden zusätzlich 23 neue Abstellplätze erstellt, was bei angenommen durch-
schnittlich drei Fahrten pro Tag und Abstellplatz rund 70 zusätzliche Fahrbewegungen auslöse. 
Der Schluss der Baubewilligungsbehörde, dass diese geringe Anzahl Fahrten lärmmässig nicht 
ins Gewicht falle, sei auch mit Blick auf die Verkehrsmenge von 3000-4000 Fahrten DTV auf der 
nahen N.________strasse zutreffend. Das Haus B solle mittels Luftwärmepumpe mit Aufstellung 
im Gebäudeinneren beheizt werden. Luftwärmepumpen im Gebäudeinneren seien, wie im Bau-
entscheid zutreffend festgehalten, nicht baubewilligungspflichtig. Aus diesem Grund seien sie 
nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gewesen und seien somit auch nicht Gegen-
stand des Beschwerdeverfahrens. Wenn innenaufgestellte Luftwärmepumpen nicht baubewilli-


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gungspflichtig seien, seien deren Lärmauswirkungen folglich nicht im Baubewilligungsverfahren 
zu prüfen. Dies entbinde die Bauerschaft zwar nicht von der Einhaltung der umweltrechtlichen 
Vorschriften. Was aber wegfalle, sei die präventive Prüfung. Aus den Planunterlagen ergebe sich, 
dass das abzubrechende Gebäude Nr. 29 zum Gebäude der Beschwerdeführerin einen Abstand 
von wohl weniger als 1 m aufweise. Dies lege die Vermutung nahe, dass sich im Ostteil des Ge-
bäudes Nr. 27, dort wo sich das Fenster befinden soll, keine lärmempfindlichen Räume befänden 
und folglich auf keine Lärmgrenzwerte zu ermitteln seien oder eingehalten werden müssten.
Die Vorinstanz verweist auf die Abhandlung der Einsprache im Gesamtentscheid. Dort hielt sie 
unter anderem fest, sowohl die Bauparzelle als auch die umliegenden Grundstücke der Einspre-
chenden befänden sich in der Mischzone 2. Dort seien neben der Wohnnutzung auch Gastge-
werbe, Kleingewerbe und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Die Mischzone sei der Lärmempfind-
lichkeitsstufe (ES) III zugeordnet. Es sei davon auszugehen, dass die zu erwartende Verkehrs-
mehrbelastung gering ausfalle und damit auch der damit verbundene Lärm. Gemäss den Plänen 
sei die Wärmepumpe im UG Technik geplant. Als innenliegende Wärmepumpe sei sie gemäss 
den kantonalen Richtlinien baubewilligungsfrei.
b)
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin sind im genehmigten Plan «Grundriss 
Untergeschoss / Einstellhalle» keine Abluftschächte der Einstellhalle eingezeichnet. Was sich 
gemäss diesem Plan direkt gegenüber der Ostfassade ihrer Liegenschaft befindet, sind die Luf-
tein- und Ausgangsöffnungen der Luftwärmepumpe des Hauses B. Im Übrigen enthält der Ge-
samtentscheid die Auflage, dass Entlüftungen aus unterirdischen Einstellhallen nicht unmittelbar 
gegen Nachbargrundstücke, Strassen oder Spiel- und Aufenthaltsflächen ins Freie geführt wer-
den. Es bestehen somit in dieser Hinsicht keine unbereinigten Unklarheiten. Die Beschwerde er-
weist sich daher insofern als unbegründet.
c)
Bei den geplanten Luft-Wasser-Wärmepumpen handelt es sich um ortsfeste Anlagen im 
Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG89 und Art. 2 Abs. 1 LSV90, bei deren Betrieb Lärm verursacht wird, 
weshalb die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Lärmschutz Anwendung finden. Nach 
Art. 25 Abs. 1 USG dürfen ortsfeste Anlagen nur errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen 
allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten. 
Gemäss Art. 40 Abs. 1 und Anhang 6 LSV, der unter anderem die Belastungsgrenzwerte für den 
Lärm von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen regelt, gilt für die ES III ein Planungswert von 
60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht. Es trifft zwar zu, dass der Einbau einer Luft-Wasser-
Wärmepumpen innerhalb des Gebäudes, d. h. ein rein innen aufgestelltes Wärmepumpensystem, 
baubewilligungsfrei ist.91 Es gilt aber zu beachten, dass jedes Bauvorhaben in baubewilligungs-
pflichtige und bewilligungsfreie Elemente aufgeteilt werden kann. Bei der Beurteilung der Frage, 
ob ein Bauvorhaben baubewilligungspflichtig sei oder nicht, muss dieses als Ganzes betrachtet 
werden. Sobald einzelne Arbeiten oder Vorkehren einer Baubewilligung bedürfen, wird das ganze 
Vorhaben baubewilligungspflichtig. Die Beschwerdegegnerinnen planen den Neubau von vier 
Mehrfamilienhäusern. Dabei handelt es sich zweifellos um ein baubewilligungspflichtiges Vorha-
ben, weshalb auch die dazugehörigen Wärmepumpen im Bewilligungsverfahren geprüft werden 
müssen. Die BVD gab den Beschwerdegegnerinnen deshalb Gelegenheit einen Lärmschutznach-
weis für die geplanten Wärmepumpen einzureichen. Anschliessend holte sie beim AUE eine lärm-
technische Beurteilung ein. 
89 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
90 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrats vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)
91 Vgl. Ziff. 3.5 der Richtlinien des Regierungsrats «Baubewilligungsfreie Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren 
Energien», Januar 2015


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Gemäss Fachbericht Immissionsschutz des AUE vom 31. August 2022 ist das von den Beschwer-
degegnerinnen eingereichte Lärmgutachten vollständig, plausibel und korrekt. Das Gutachten 
lege dar, dass die Grenzwerte an allen relevanten Immissionsorten eingehalten werden. Das AUE 
beurteilt den Schallleistungspegel der gewählten Wärmepumpe als eher leise und den Standort 
als gut gewählt. Gemäss Lärmgutachten würden die Wärmepumpen mit Kulissenschalldämpfer 
sowie schallgedämmten Wetterschutzgittern ausgerüstet. Diese Lärmschutzmassnahmen würden 
eine Schallreduktion von 6 dB(A) bewirken. Weitere vorsorgliche Massnahmen, die technisch und 
betrieblich möglich sowie bezüglich Kosten auch verhältnismässig sind, sieht das AUE nicht. 
Gemäss seiner Beurteilung wurde daher die Vorsorge beachtet. Die Wärmepumpen halten die 
Planungswerte bei den relevanten Immissionsorten an den eigenen Gebäuden und in der Nach-
barschaft ein. Gemäss der nachvollziehbaren Beurteilung des AUE erfüllen sie somit die Anforde-
rungen des Lärmschutzrechts. Soweit die Beschwerdeführerin dem AUE in ihren Schlussbemer-
kungen vom 22. Dezember 2022 eine falsche Sachverhaltsfeststellung vorwirft, ist Folgendes fest-
zuhalten. Es trifft zwar zu, dass das AUE in seinem Fachbericht Immissionsschutz davon ausgeht, 
die südöstliche Fassade des Wohnhauses der Beschwerdeführerin weise aktuell eine geschlos-
sene Fassade auf, weshalb dieser Immissionsort zurzeit nicht lärmrelevant sei. Es weist aber auch 
darauf hin, dass der Einbau von Fenstern zu einem späteren Zeitpunkt möglich sei, da dort die 
Grenzwerte gut eingehalten würden. Es hat somit die südöstliche Fassade des Hauses 
N.________strasse 27 als nächsten Immissionsort beurteilt und berechnet, was für einen Schall-
pegel an dieser Fassade zu erwarten ist. Gemäss Fachbericht Immissionsschutz beträgt die Di-
stanz von den Lüftungsschächten (Lichtschächte) der Wärmepumpe zu dieser Fassade 4 m, wes-
halb dort ein hörbarer Schallpegel von 32 dB(A) sowie ein Beurteilungspegel Lr von 44 dB(A) 
erwartet wird. Der Lärmgrenzwert (Planungswert) liegt bei 50 dB(A), dieser wird mit dem Beurtei-
lungspegel Lr von 44 dB(A) verglichen. Es besteht somit eine Reserve von 6 dB(A). Soweit die 
Beschwerdeführerin in ihren Schlussbemerkungen geltend macht, das AUE habe die unmittelbare 
Nähe ihres Gartensitzplatzes gegenüber den Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnungen für die Wär-
mepumpe im projektierten Gebäude B keine Beachtung geschenkt, weshalb der Fachbericht un-
vollständig sei, ist festzuhalten, dass Lärmimmissionen gemäss Art. 39 LSV in der Mitte der offe-
nen Fenster eines lärmempfindlichen Raumes ermittelt werden. Ein Gartensitzplatz ist kein lärm-
empfindlicher Raum, dieser muss bezüglich Lärm nicht berücksichtigt werden. 
d)
Die BVD erkundigte sich beim AUE, ob die Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnungen beim 
Haus B einen ausreichenden Abstand zueinander aufweisen, um einen thermischen Kurzschluss 
zu vermeiden. In seiner Stellungnahme Energie vom 25. August 2022 erklärte das AUE unter an-
derem, es sehe die vorliegende Planung beim Haus B kritisch. Der Mindestabstand von zwei Me-
tern zwischen der Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnung werde vermutlich nur knapp erreicht oder 
gar unterschritten. Es empfahl daher eine Überprüfung durch ein Ingenieurbüro. Die Beschwerde-
gegnerinnen reichten daraufhin einen Auszug der Betriebs- und Wartungsanleitung für die vorge-
sehene Wärmepumpe ein und teilten mit, sie hätten die Ein- und Austrittsöffnungen neu in einem 
grösseren Abstand projektiert. Dafür sei eine geringfügige interne Grundrissänderung erforderlich. 
In seiner Stellungnahme Energie vom 21. Oktober 2022 teilte das AUE mit, nach der Überarbei-
tung durch die Bauherrschaft sei in den neuen Planunterlagen ersichtlich, dass der Abstand zwi-
schen der Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnung 2.01 Meter betrage. Mit dieser Planung werde der 
Mindestabstand von zwei Meter gerade eingehalten. Es weise dennoch erneut auf die bereits in 
der ersten Stellungnahme erwähnten Punkte hin. Die Positionierung der Lufteintritts- und Luft-
austrittsöffnungen sei trotz der Einhaltung des Mindestabstands von zwei Metern sorgfältig zu 
planen. Zu beachten seien folgende Grundsätze: Die Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnungen soll-
ten nicht in einer Senke (topografische Vertiefung) sein und die Luftaustrittsöffnung sollte nicht 
der Hauptwindrichtung entgegenstehen. Das Ziel dieser vorausschauenden Planung sei es, dass 
die Wärmepumpe einen möglichst hohen Wirkungsgrad erreiche. Dieser sei umso höher, je weni-
ger Elektrizität für deren Betrieb aufgewendet werden müsse, um die notwendige Raumtemperatur 


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36/40
gewährleisten zu können. Der Elektrizitätsbedarf sei massgeblich abhängig vom Temperaturni-
veau der angesaugten Aussenluft. Es sei daher zu verhindern, dass die durch die Luftaustrittsöff-
nung ausströmende abgekühlte Luft teilweise wieder durch die Lufteintrittsöffnung angesaugt 
werde. Das AUE kommt nach Beurteilung der vorliegenden überarbeiteten Planunterlagen zur 
Einschätzung, dass ein thermischer Kurzschluss wahrscheinlich ausgeschlossen werden könne. 
Die weiteren Grundsätze seien zu beachten. Sollte der Wirkungsgrad der Wärmepumpe nicht den 
Erwartungen entsprechen, bestehe nach der Kontrolle der Betriebseinstellungen der Wärme-
pumpe weiterhin die Möglichkeit für die Konstruktion einer Trennwand zwischen der Lufteintritts- 
und der Luftaustrittsöffnung. Die BVD holte daraufhin bei den Beschwerdegegnerinnen einen re-
vidierten Plan «Grundriss UG/Einstellhalle» ein. Anders als die Beschwerdeführerin in ihren 
Schlussbemerkungen geltend macht, befinden sich die Lufteintritts- und Luftaustrittsöffnungen der 
Wärmepumpen nicht in einer topografischen Vertiefung. Die Überbauung wird viel mehr an einem 
Hang realisiert. Entgegen ihrer Auffassung erfordert auch der Umstand, dass G.________ angeb-
lich nur zwei Hauptwindrichtungen aufweise, nämlich Nord-West und Ost-Süd-Ost, keine erneute 
Beurteilung durch das AUE. Wie dieses in seinen beiden Stellungnahmen ausführt, ist einzig er-
forderlich, bei der Planung zu berücksichtigen, dass die Luftaustrittsöffnung nicht der Hauptwind-
richtung entgegensteht. Das heisst mit anderen Worten, dass die Wärmepumpe so aufgestellt 
wird, dass sie möglichst wenig Wind ausgesetzt ist oder dass die Ausblasrichtung mit der vorherr-
schenden Windrichtung übereinstimmt. Da die Windrichtung definiert ist als die Richtung, aus wel-
cher der Wind kommt, dürften die Luftaustrittsöffnung beim Haus B unabhängig von ihrer konkre-
ten Anordnung von vornherein nicht einer der beiden in G.________ vorherrschenden Windrich-
tungen entgegenstehen. Im Übrigen ist es im Interesse der Beschwerdegegnerinnen, die Wärme-
pumpen unter Berücksichtigung der Empfehlungen des AUE so zu planen, dass sie einen mög-
lichst hohen Wirkungsgrad erreicht. 
e)
Bauten und Anlagen dürfen nicht zu Einwirkungen führen, die der Zonenordnung widerspre-
chen (Art 24 Abs. 1 BauG). Mit der zonengemässen Nutzung verbundene Einwirkungen müssen 
jedoch geduldet werden (Art. 89 Abs. 1 und 2 BauV). Dies gilt auch für Einwirkungen aus für das 
Wohnen notwendigen Nebenanlagen wie Parkplätze und den davon ausgehenden Verkehr.92 Der 
Verkehr, der sich aus der Nutzung von Wohnbauten ergibt, gehört zu den Einwirkungen, die mit 
einer Wohnnutzung einhergehen und daher in der Mischzone geduldet werden müssen. Geplant 
sind insgesamt 27 Autoabstellplätze, wobei 19 in der Einstellhalle vorgesehen sind. Die Band-
breite gemäss Art. 51 Abs. 2 BauV wird eingehalten. Damit gelten die aus der Nutzung der Park-
plätze resultierenden Immissionen als mit der Wohnnutzung verbunden und somit als zonenkon-
form. Daran ändert nichts, dass die Einstellhallenzufahrt in der Nähe des Wohnhauses der Be-
schwerdeführerin, aber doch rund 14 m davon entfernt, zu liegen kommen soll. Es liegt in der 
Natur der zonenkonformen Nutzung und der Duldungsvorschrift von Art. 89 Abs. 2 BauV, dass 
gewisse Einwirkungen durch die Nachbarschaft hingenommen werden müssen. Es deutet nichts 
darauf hin, dass die zu erwartenden Immissionen über das Mass hinausgehen, das von gesetzes-
konformen Nebenanlagen zur Wohnnutzung zu erwarten ist. Auch gemäss der Vollzugshilfe 6.32 
des Cercle Bruit ist eine Lärmbeurteilung von Tiefgaragenzufahrten nicht erforderlich, wenn die 
Parkplatzzahl sehr tief und die Distanz der Lärmquelle zum Empfangspunkt genügend gross ist.93 
Zudem hat das AUE im Fachbericht Immissionsschutz auch den Lärm durch zusätzlichen Verkehr 
auf der Bauparzelle gestützt auf Anhang 6 der LSV beurteilt. Es führt dazu aus, eine Zunahme der 
Autofahrten aufgrund der erhöhten Wohnnutzung könne erwartet werden. Diese sei jedoch mar-
ginal. Zudem werde auf den Verkehrswegen in geringem Tempo gefahren. Fahrten mit überhöh-
tem Tempo lasse die Strassengeometrie nicht zu. Es habe eine approximative Berechnung der 
Autofahrten zu und von der Einstellhalle vorgenommen, wobei es diese als oberirdische Parkie-
92 BVR 1988 S. 460 E. 4
93 Einsehbar unter , Rubriken «Vollzugsordner/Industrie- und Gewerbelärm/Parkierungs-
anlagen/Bauen im Lärm: Parkierung»


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rungsanlage betrachtet habe. Beim Wohnhaus der Beschwerdeführerin habe es einen Beurtei-
lungspegel am Tag von 44 dB(A) und in der Nacht von rund 46 dB(A) ermittelt. Dieser Wert sei 
jedoch überschätzt, da die Berechnung das Öffnen und Schliessen von Türen und Heckklappen 
sowie die Manövrierbewegungen der Parkiervorgänge einschliesse. Diese würden jedoch in der 
geschlossenen Einstellhalle stattfinden. Effektiv könne daher mit einem tieferen Schallpegel beim 
Wohnhaus der Beschwerdeführerin gerechnet werden. Selbst bei einer konservativen Berech-
nung der Lärmimmissionen werden somit die Planungswerte der ES III bei weitem eingehalten.
Gemäss Art. 9 LSV darf der Betrieb neuer oder wesentlich geänderter ortsfester Anlagen nicht 
dazu führen, dass durch die Mehrbeanspruchung einer Verkehrsanlage die Immissionsgrenzwerte 
überschritten werden oder durch die Mehrbeanspruchung einer sanierungsbedürftigen Verkehrs-
anlage wahrnehmbar stärkere Lärmimmissionen erzeugt werden. Die Verkehrsbelastung auf der 
N.________strasse beträgt 3822 DTV (vgl. Geoportal des Kantons Bern, Übergeordnetes Stras-
sennetz94). Erfahrungsgemäss entspricht eine Zunahme des Strassenverkehrs um rund 25 % ei-
ner Erhöhung des Strassenverkehrslärms um bloss 1 dB(A).95 Unter diesen Umständen kann aus-
geschlossen werden, dass durch den voraussichtlich durch das Bauvorhaben generierten Mehr-
verkehr die Belastungsgrenzwerte überschritten bzw. dass dadurch wahrnehmbar stärkere Lärm-
immissionen erzeugt werden könnten. 
f)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bezüglich der Abluftschächte der Einstellhalle 
keine unbereinigten Unklarheiten vorliegen. Obwohl es von einer geschlossenen Fassade aus-
ging, hat das AUE den nächstgelegenen Immissionsort beim Wohnhaus N.________strasse 27 
beurteilt, wie wenn es dort Fenster hätte. Insoweit liegt daher keine falsche Sachverhaltsfeststel-
lung vor, bzw. ist diese im Ergebnis folgenlos. Die Wärmepumpen halten die Planungswerte bei 
den relevanten Immissionsorten an den eigenen Gebäuden und in der Nachbarschaft, insbeson-
dere an der südöstlichen Fassade des Gebäudes der Beschwerdeführerin, ein. Sie erfüllen somit 
die Anforderungen der LSV. Die aus der Nutzung der Parkplätze resultierenden Immissionen gel-
ten mit der Wohnnutzung verbunden und somit als zonenkonform. Der angefochtene Entscheid 
ist in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden. Aus der Begründung des angefochtenen Entscheids 
geht genügend hervor, dass die fraglichen Immissionen zonenkonform und folglich zu dulden sind. 
Hinzu kommt, dass die von den Autoabstellplätzen resultierenden Lärmimmissionen deutlich unter 
den Planungswerten liegen. Die Anforderungen der LSV sind daher auch in dieser Hinsicht erfüllt. 
Die geringfügige Projektänderung bezüglich des Abstands zwischen der Lufteintritts- und Luft-
austrittsöffnung gemäss dem revidierten, von der BVD am 11. November 2022 gestempelten Plan 
«Grundriss Untergeschoss / Einstellhalle» kann bewilligt werden. Dritte sind davon nicht berührt 
(vgl. Art. 43 Abs. 3 BewD). Die Beschwerde erweist sich auf hinsichtlich der gerügten Lärmimmis-
sionen als unbegründet. 
16.
Ergebnis und Kosten
a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin mit ihren Begehren über-
wiegend nicht durchdringt. Sie obsiegt einzig insofern, als der Gesamtentscheid mit einer Auflage 
betreffend das Wegrecht und die Freihaltung des Sichtfelds ergänzt werden und dass eine Pro-
jektänderung bezüglich der Wärmepumpe im Haus B bewilligt wird. Im Übrigen wird die Be-
schwerde abgewiesen.
94 Einsehbar unter: 
95 Wolf, in Kommentar USG, 2000, Vorbemerkungen zu Art. 19-25 N. 9; vgl. auch Bundesamt für Umwelt BAFU und 
Bundesamt für Strassen ASTRA (Hrsg.), Leitfaden Strassenlärm. Vollzugshilfe für die Sanierung, Umwelt-Vollzug 
Nr. 0637, Stand: Dezember 2006, Bern, S. 16


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b)
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalge-
bühr von CHF 200.– bis CHF 4000.– erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV). In An-
wendung dieser Bestimmungen werden die Verfahrenskosten auf CHF 3000.– festgelegt. 
Laut Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, es 
sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die beson-
deren Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu erheben. Als unterliegend gilt, wer mit 
seinen Anträgen nicht durchdringt. Im vorliegenden Fall gilt keine Partei als vollständig obsiegend. 
Die Beschwerdeführerin obsiegt nur insoweit, als die Beschwerdegegnerinnen für das Wegrecht 
und die Freihaltung des Sichtfelds erst im Beschwerdeverfahren einen formgültigen Dienstbar-
keitsvertrag eingereicht haben, weshalb die Gesamtbewilligung mit einer Auflage ergänzt werden 
muss. Zudem wurden die Wärmepumpen erst im Beschwerdeverfahren geprüft und es wurde eine 
geringfügige Projektänderung vorgenommen. Im Übrigen obsiegen die Beschwerdegegnerinnen. 
Unter Berücksichtigung des jeweiligen Masses des Obsiegens bzw. des Unterliegens gilt die Be-
schwerdeführerin als zu einem Zehntel, die Beschwerdegegnerin als zu neun Zehnteln obsiegend. 
Die Verfahrenskosten werden entsprechend aufgeteilt. Die Beschwerdegegnerinnen haben somit 
Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 300.– zu tragen. Sie haften solidarisch für den ganzen 
Betrag (Art. 106 VRPG). Die Beschwerdeführerin hat Verfahrenskosten von CHF 2700.– zu be-
zahlen. 
c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung 
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
Die Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin macht in seiner Kostennote für das Verfahren vor der 
BVD Parteikosten von CHF 12’116.25.– geltend (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer). Dies gibt zu 
folgenden Bemerkungen Anlass: Gemäss Art. 41 Abs. 1 KAG96 i.V.m. Art. 11 Abs. 1 PKV97 beträgt 
das Honorar in Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis 11 800.– pro Instanz zuzüglich allfälliger Zu-
schläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV, wobei sich der Parteikostenersatz 
innerhalb dieses Rahmentarifs nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung 
der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses bemisst (Art. 41 Abs. 3 KAG). Der gebotene 
Zeitaufwand ist als durchschnittlich, die Bedeutung der Streitsache ist als leicht überdurchschnitt-
lich und die Schwierigkeit des Prozesses ist als durchschnittlich einzustufen. Mit Blick darauf er-
scheint ein Honorar von CHF 6500.– zuzüglich Auslagen von CHF 250.– und Mehrwertsteuer von 
CHF 519.75, ausmachend insgesamt CHF 7269.75, angemessen. 
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen macht in seiner Kostennote für das Verfahren 
vor der BVD ein Honorar von CHF 6100.– zuzüglich Auslagen von CHF 165.– und Mehrwertsteuer 
von CHF 482.40 geltend. Die Beschwerdegegnerin 2 ist mehrwertsteuerpflichtig98 und kann des-
halb die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen; es 
fällt also kein Aufwand für Mehrwertsteuer an, der bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes 
zu berücksichtigen wäre.99 Die Beschwerdegegnerin 1 ist hingegen nicht mehrwertsteuerpflichtig 
und die auf sie entfallende Hälfte der Mehrwertsteuer ist daher bei der Berechnung des Parteikos-
96 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
97 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
98 Vgl. Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: 
99 BVR 2014 S. 484 E. 6


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tenersatzes zu berücksichtigen. Im Übrigen gibt die Kostennote zu keinen Bemerkungen Anlass. 
Die massgeblichen Parteikosten betragen somit CHF 6506.20.
Die Parteikosten werden analog zu den Verfahrenskosten verteilt. Die Beschwerdeführerin hat 
daher den Beschwerdegegnerinnen Parteikostenersatz in der Höhe von CHF 5855.60 (inkl. Aus-
lagen und anrechenbarer Mehrwertsteuer) zu leisten. Die Beschwerdegegnerinnen haben der Be-
schwerdeführerin Parteikostenersatz in der Höhe von CHF 727.– (inkl. Auslagen und Mehrwert-
steuer) zu leisten. Sie haften solidarisch für den ganzen Betrag (Art. 106 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Projektänderung vom 9. November 2022 gemäss dem Projektplan «Grundriss Unter-
geschoss/Einstellhalle vom 9. November 2022, gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 
11. November 2022, wird bewilligt. Insofern ist die Beschwerde gegenstandslos geworden.
2.
Der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 22. Dezember 2021 wird von Amtes wegen 
folgendermassen geändert:
«Die Gesamtbewilligung umfasst:
(...)
Die Ausnahmebewilligung nach Art. 80 SG Die Strassenanschlussbewilligung nach 
Art. 85 SG unter den nachstehenden Bedingungen und Auflagen: 
(...)»
3.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez 
vom 22. Dezember 2021 folgendermassen ergänzt:
Der Dienstbarkeitsvertrag vom 21. Juni 2022 betreffend Wegrecht (inkl. Freihaltung der 
Sichtberme) (Urschrift Nr. H.________) muss vor Baubeginn im Grundbuch zur Eintragung 
angemeldet sein (Tagebucheintrag).
Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 22. Dezember 2021 
bestätigt. Insofern wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden 
kann.
4.
Die Beschwerdeführerin hat Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2700.– zu tragen. 
Die Beschwerdegegnerinnen haben Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 300.– zu tra-
gen. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.
Separate Zahlungseinladung folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
5.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnerinnen Parteikosten in der Höhe von 
CHF 5855.60 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 


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40/40
Die Beschwerdegegnerinnen haben der Beschwerdeführerin Parteikosten in der Höhe von 
CHF 727.– (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Sie haften solidarisch für den 
gesamten Betrag.
6.
Je ein Exemplar des in Ziff. 1 genannten Projektänderungsplans geht an die Beschwerde-
gegnerinnen und an die Gemeinde Spiez.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt Dr. iur. D.________, Beilage gemäss Ziff. III/6, eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Beilage gemäss Ziff. III/6, ein-
geschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.