be_bvd · 120 2021 28 · 2021-09-15 · de

Fassadengliederung und Fassadengestaltung

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BVD 120/2021/28
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 15. September 2021
in der Beschwerdesache zwischen
Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________, vertreten durch die Baukommission, 
bestehend aus Herrn B.________ und Herrn C.________ und Herrn D.________
Beschwerdeführerin
per Adresse Herrn D.________
und
Baupolizeibehörde der Gemeinde Worb, Bauabteilung, Bärenplatz 1, Postfach, 3076 Worb 1
betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Worb vom 26. März 2021 
(Baugesuch Nr. 2020-0017; Fassadengliederung und Fassadengestaltung)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdeführerin reichte am 15. Juli 2020 bei der Gemeinde Worb ein Baugesuch 
ein für die Gebäudeerneuerung ihres Mehrfamilienhauses A.________ auf Parzelle Worb 
Grundbuchblatt Nr. H.________. Das Bauvorhaben sieht u.a. eine Fassadensanierung sowie eine 
Erweiterung 
der 
westseitigen 
Balkone 
vor. 
Das 
Mehrfamilienhaus 
liegt 
in 
der 
Strukturerhaltungszone E1. 
Mit Eingabe vom 7. August 2020 reichte die Beschwerdeführerin angepasste Pläne sowie ein 
Farbkonzept für die Fassadengestaltung ein. Am 25. August 2020 beriet der kommunale 
Fachausschuss das Bauvorhaben und empfahl dabei, die Bewilligung für das Projekt nicht zu 
erteilen. Der Fachausschuss forderte im Hinblick auf den im kommunalen Baureglement 
geforderten Erhalt der typischen, strukturbildenden Merkmale eine Überarbeitung und gab hierzu 
konkrete Empfehlungen für die Balkonerweiterung auf der Westseite ab. Mit Eingabe vom 23. 
September 2020 nahm der Architekt der Beschwerdeführerin zum Bericht des Fachausschusses 
vom 25. August 2020 Stellung. 
Auf telefonische Anfrage erteilte die Gemeinde der Beschwerdeführerin mündlich die Zustimmung 
für die vorzeitige Sanierung der Ost-, Nord- und Südfassaden entsprechend den eingereichten 
Plänen vom 7. August 2020. Anlässlich eines Ortstermins vom 10. November 2020 stellte die 


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Gemeinde fest, dass die Arbeiten sehr weit fortgeschritten sind (Abrieb bereits erstellt), die 
Arbeiten nicht nach den eingereichten Plänen vom 7. August 2020 ausgeführt wurden und die 
Farbmuster nicht dem eingereichten Farbkonzept vom 7. August 2020 entsprechen. Am 16. 
November 2020 reichte die Beschwerdeführerin überarbeitete Planunterlagen und ein weiteres 
Farbkonzept ein. Der Fachausschuss kam mit Bericht vom 24. November 2020 in Bezug auf die 
Ostfassade zu folgendem Schluss: 
«Die 
realisierte 
Sanierung 
der 
Ostfassade 
entspricht 
in 
gravierendem 
Mass 
nicht 
den 
Baugesuchsunterlagen. Durch die flächige Isolierung entsteht eine Lochfassade. Dies entspricht nicht den 
«Gemeinderätlichen Richtlinien» zum Strukturerhaltungsgebiet zur Wohnsiedlung A.________, wonach die 
Bandreihen auf der Vor- und Rückseite klar ablesbar bleiben müssen. Der Umgang mit der nicht 
plangemässen Ausführung ist in erster Linie eine baupolizeiliche Angelegenheit. Da die Abweichung nicht 
lediglich die Farbgebung betrifft, sondern ganz wesentlich auch die Fassadenstruktur betrifft, kann die nicht 
plangemässe Ausführung aus Sicht des Fachausschusses nicht durch eine Collage (übermalen) korrigiert 
werden.»
Bezüglich der Ostfassade empfahl der Fachausschuss, eine Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands in die Wege zu leiten.
2.
Mit Mail-Nachricht vom 26. November 2020 an die Beschwerdeführerin führte die Gemeinde 
Folgendes aus: 
«1. Die Baupolizei Worb wird auf Ihren Wunsch hin und der signalisierten Bereitschaft zur Umsetzung der 
geforderten Anpassungen vorerst auf die Ausstellung einer Wiederherstellungsverfügung verzichten. 
 2. Die Baupolizei Worb erwartet die Umsetzung folgender Punkte:
-
Umsetzung der Sanierung gemäss den eingereichten Fassadenplänen.
-
Die Fassadengliederung und Gestaltung ist mit einem Ausführungsplan (Schnitt 1:20) vor der 
Anpassung aufzuzeigen und von der Bauabteilung zu genehmigen.
-
Die Fassaden sind mit einem grobkörnigen Fassadenabrieb, möglichst nahe dem ursprünglichen 
Bestand, mindestens jedoch Korngrösse 10 mm auszuführen. 
-
Die Fensterbretter sind durchlaufend (horizontale Gliederung) auszuführen.
-
Die festen Elemente zwischen den Fenstern sind min. 50 mm von der Brüstung und Sturz in der Tiefe 
abzusetzen.
-
Die Oberfläche dieses Elements hat sich in der Struktur und Farbe von der Fassade abzuheben 
(Materialisierung / Farbe und Körnung).
 3.
Die Baupolizei Worb erwartet alle nötigen Pläne, Materialisierungsvorschläge innert Wochenfrist, bis 
spätestens 4. Dezember 2020, zur Prüfung. Sobald diese genehmigt / akzeptiert sind, sind diese durch 
die Bauherrschaft grossflächig zu bemustern.
 4.
Sollte die Bauherrschaft eine Erörterung der obengenannten Bedingungen wünschen, verschliesst sich 
die Bauabteilung diesem Wunsch nicht.»
Am 4. Dezember 2020 reichte die Beschwerdeführerin erneut überarbeitete Pläne ein. Mit Mail-
Nachricht vom 15. Dezember 2020 orientierte die Gemeinde die Beschwerdeführerin wie folgt: 
« Am 26. November 2020 haben wir Ihnen die Umsetzungsmassnahmen und Anforderungen der 
Baupolizeibehörde Worb, auf Ihren Wunsch hin, per Mail eröffnet. Mit Mail vom 1. Dezember 2020 haben 
Sie zu obgenannten Anforderungen Stellung genommen, uns die Stellungnahme des GU zur Kenntnis 
gebracht und uns überarbeitet Pläne in Aussicht gestellt.
Die erneut angepassten Pläne hat die Bauabteilung am 4. Dezember 2020 im Doppel, per Post erhalten.
Die Überprüfung der Planunterlagen hat ergeben, dass keine der in der Mailnachricht vom 26. November 
2020 geforderten Anpassungen und Anforderungen planerisch umgesetzt worden ist. 


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Die Baupolizeibehörde sieht sich deshalb gezwungen, der Bauherrschaft eine entsprechende Verfügung 
auszustellen. Die Verfügung zu Herstellung des rechtmässigen Zustands und zugleich Sistierung des 
titelerwähnten Baugesuches wird voraussichtlich Ende Januar 2021 erfolgen.
Selbstverständlich steht es Ihnen offen, den Aufforderungen gemäss Mail vom 27. November 2020 
nachzukommen und die geforderten Massnahmen planerisch sowie in einem Farb- und Materialkonzept zu 
dokumentieren (einzureichen im Doppel).»
3.
Am 26. März 2021 erliess die Gemeinde eine Verfügung und ordnete darin Folgendes an: 
«1.
Sämtliche Bauarbeiten sind nach Art. 46 Abs. 1 Baugesetz (BauG) sofort einzustellen bis zum Vorliegen 
einer rechtskräftigen Baubewilligung.
 2.
Diese Verfügung ist sofort vollstreckbar.
 3.
Der Bauabteilung Worb ist innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieser Verfügung, spätestens jedoch bis 
30. Mai 2021, im Sinne der Erwägungen (Buchstabe a-f) eine überarbeitete und detaillierte Baueingabe 
für die Fassadensanierung Ost, Nord und Süd einzureichen. Die Umsetzung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands hat innert 30 Tagen nach rechtskräftigem Bauentscheid zu beginnen und 
muss innert 180 Tagen abgeschlossen sein.
 4.
Sollte die Bauherrschaft bis zum 30. Mai 2021 kein Baugesuch einreichen, ist der ursprüngliche 
Zustand wiederherzustellen. Die widerrechtlich erstellte Baute/Anlage ist innert 180 Tagen nach 
Rechtskraft dieser Verfügung vollständig zurück zu bauen und der rechtmässige Zustand ist 
vollumfänglich wiederherzustellen (Gliederung und Materialisierung wie vor der Baueingabe vom 15. 
Juli 2020). 
 5.
[Strafandrohung]
 6.
[Androhung der Ersatzvornahme]
 7.
[Kosten]
 8.
[Rechtsmittelbelehrung]» 
Die in Ziffer 3 dieses Dispositivs erwähnte Erwägung (Buchstabe a-f) lautet wie folgt: 
«Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist unter Berücksichtigung der Vorgaben wie folgt zu 
planen:
a) Umsetzung der Sanierung gemäss den eingereichten Fassadenplänen vom 7. August 2020.
b) Die Fassadengliederung und Gestaltung ist mit einem Ausführungsplan (Schnitt 1:20) vor der 
Anpassung aufzuzeigen und von der Bauabteilung zu genehmigen.
c) Die Fassaden sind mit einem grobkörnigen Fassadenabrieb, möglichst nahe dem ursprünglichen 
Bestand, mindestens jedoch Korngrösse 10 mm auszuführen.
d) Die Fensterbretter sind durchlaufend (horizontale Gliederung) auszuführen.
e) Die festen Elemente zwischen den Fenstern sind min. 50 mm von der Brüstung und Sturz in die Tiefe 
abzusetzen.
f)
Die Oberfläche dieses Elementes hat sich in der Struktur und Farbe von der Fassade abzuheben 
(Materialisierung / Farbe und Körnung).»
4.
Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 30. März 2021 Beschwerde bei 
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Dabei führt sie aus, dass sie die 
Sistierung des Baugesuchs akzeptiere. Sie anerkenne jedoch die Forderung nach einem Rückbau 
der Elemente c, d, e und f nicht; diese Wiederherstellungsforderungen seien nicht rechtmässig, 
würden daher in Frage gestellt und mit dieser Beschwerde angefochten. Daraus lässt sich 
sinngemäss schliessen, dass sich die Beschwerdeführerin nicht gegen die Baueinstellung (Ziff. 1 
der angefochtenen Verfügung) sowie deren sofortigen Vollstreckbarkeit (Ziff. 2) wehrt, sondern 
einzig die Aufhebung der im Zusammenhang mit der angeordneten Wiederherstellung verfügten 
Anordnungen (Ziff. 3 bis 7) beantragt. 


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5.
Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Gleichzeitig stellte das Rechtsamt mit 
Verfügung vom 7. April 2021 fest, dass die im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
A.________ eingereichte Beschwerde nur von drei Mitgliedern dieser Gemeinschaft unterzeichnet 
worden 
sei. 
Es 
wies 
die 
Beschwerdeführerin 
darauf 
hin, 
dass 
sich 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft zwar von einzelnen Stockwerkeigentümern vertreten lassen 
kann, hierzu jedoch eine entsprechende Ermächtigung der Gemeinschaft nötig ist. Die 
Beschwerdeführerin wurde daher aufgefordert, dem Rechtsamt innert Frist die entsprechende 
Vertretungsermächtigung einzureichen. 
Mit Eingabe vom 12. April 2021 reichte die Beschwerdeführerin eine Vertretungsermächtigung 
nach. Mit Verfügung vom 22. April 2021 stellte das Rechtsamt fest, dass diese Ermächtigung 
gemäss GRUDIS-Informationen hinsichtlich zweier Unterschriften nicht vollständig ist. Die 
Beschwerdeführerin wurde daher nochmals aufgefordert, dem Rechtsamt die entsprechend 
ergänzte beziehungsweise korrigierte Vertretungsermächtigung einzureichen. Am 30. April 2021 
reichte die Beschwerdeführerin die nötigen Ermächtigungen nach. 
Mit Eingabe vom 30. April 2021 nahm die Gemeinde zur Beschwerde Stellung und führte dabei 
aus, sie halte an ihrer Verfügung vom 26. März 2021 fest. Damit beantragt sie sinngemäss die 
Abweisung der Beschwerde. 
6.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2021 vervollständigte die Gemeinde auf Aufforderung des 
Rechtsamts die Vorakten. 
7.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die 
Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher 
zur 
Beschwerde 
legitimiert. 
Auf 
Aufforderung 
des 
Rechtsamts 
haben 
sämtliche 
Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer der Beschwerdeführerin mit ihren 
Unterschriften den drei unterzeichnenden Stockwerkeigentümern die Vertretungsermächtigung 
für die Beschwerdeführung und die nachfolgenden Verfahrensschritte im Beschwerdeverfahren 
erteilt. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Streitgegenstand
a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).


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Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.3
b)
Die Beschwerdeführerin wehrt sich – wie ausgeführt (I. Sachverhalt, Ziff. 4) – nicht gegen 
die von der Gemeinde verfügte Baueinstellung und deren sofortige Vollstreckbarkeit. Die Ziffern 1 
und 2 der angefochtenen Verfügung sind daher nicht Streitgegenstand des vorliegenden 
Verfahrens. Die Beschwerde richtet sich nur gegen den Bauabschlag und die im Zusammenhang 
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordneten Massnahmen hinsichtlich der 
Fassadensanierung Ost, Nord und Süd (Ziffern 3 bis 6 der angefochtenen Verfügung). Damit ist 
auch gesagt, dass die noch nicht realisierte Fassadensanierung der Westfassade inkl. 
Erweiterung der Balkone ebenfalls nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet.
3.
Formelle Rechtswidrigkeit
a)
Die vorgenommene Fassadensanierung der hier strittigen Fassaden Ost, Nord und Süd des 
Mehrfamilienhauses A.________ ist unstrittig baubewilligungspflichtig. Da diese in ihrer 
Gesamtheit 
betrachtet 
werden 
muss, 
ist 
irrelevant, 
ob 
einzelne 
Elemente 
dieser 
Fassadensanierung gesondert betrachtet baubewilligungsfrei sein könnten, wie dies die 
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde hinsichtlich den abgesetzten Zwischenfensterbereichen 
anzutönen scheint.
b)
Die Beschwerdeführerin hat denn auch am 15. Juli 2020 ein Baugesuch eingereicht, 
welches u.a. die Sanierung dieser strittigen Fassaden umfasste. Im Verlaufe des Verfahrens 
reichte sie mehrmals angepasste Pläne ein (Pläne vom 7. August 2020, Pläne vom 16. Oktober 
2020, Pläne vom 16. November 2020 und Pläne vom 4. Dezember 2020). Es handelte sich dabei 
um Projektänderungen während des Baubewilligungsverfahrens im Sinne von Art. 43 BewD4, 
wobei das geänderte Projekt jeweils an die Stelle des ursprünglichen Projekts trat und das 
ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderungen als zurückgezogen galt.5 Für den vorliegenden 
Fall bedeutet dies, dass für die hier strittigen Fassaden Ost, Nord und Süd einzig die am 4. 
Dezember 2020 eingereichten Pläne (als letzte Projektänderung) Teil des durch die Gemeinde zu 
beurteilenden Baugesuchs waren. Da die Beschwerdeführerin die Fassadensanierung an den 
Fassaden Ost, Nord und Süd während des Baubewilligungsverfahrens ausgeführt hat, handelt es 
sich nunmehr um ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren. 
c)
Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das 
Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann. Im Falle des Bauabschlags entscheidet 
die Baubewilligungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand 
wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. c und e BauG). Über die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands ist also gleichzeitig mit dem Bauabschlag zu verfügen.
d)
Mit der angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde hinsichtlich der strittigen Fassaden Ost, 
Nord und Süd direkt Massnahmen im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands angeordnet (Ziffern 3 bis 6 der angefochtenen Verfügung), ohne jedoch 
diesbezüglich hinsichtlich des hängigen (nachträglichen) Baugesuchs der Beschwerdeführerin 
gemäss den Plänen vom 4. Dezember 2020 im Dispositiv den Bauabschlag zu verfügen. Die 
3 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 13c.


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Gemeinde hat dieses Baugesuch jedoch in den Erwägungen des Entscheids beurteilt und ist 
gestützt auf die Einschätzung des Fachausschusses zum Schluss gekommen, dass die bereits 
erfolgte Fassadensanierung den Vorgaben der Strukturerhaltungszone keine Rechnung trägt. 
Damit hat sie das (nachträgliche) Baugesuch der Beschwerdeführerin gemäss den Plänen vom 4. 
Dezember 2020 klar als nicht bewilligungsfähig beurteilt und diesem damit implizit den 
Bauabschlag erteilt. Davon scheint auch die Beschwerdeführerin auszugehen, vertritt sie doch in 
ihrer Beschwerde die Ansicht, diese Fassadensanierung sei bewilligungsfähig, womit sie sich 
gegen deren mangelnde Bewilligung und damit den implizit verfügten Bauabschlag wehrt. Da sich 
die strittige Fassadensanierung der Fassaden Ost, Nord und Süd auch materiell als rechtswidrig 
erweist (vgl. nachfolgend, E. 5), ist es im Sinne einer Klarstellung angezeigt, die angefochtene 
Verfügung von Amtes wegen zu ergänzen, indem hinsichtlich der Fassadensanierung dieser 
Fassaden gemäss Projektänderung vom 4. Dezember 2020 noch explizit der Bauabschlag verfügt 
wird. Ein neues Baugesuch mit demselben Stand dieser Fassaden gemäss Plänen vom 4. 
Dezember 2020 erübrigt sich daher. 
e)
Im Übrigen stellt auch der von der Gemeinde mündlich erteilte, vorzeitige Baubeginn nach 
Art. 35e BauG (entgegen der Vorgabe, die Einsprachefrist abzuwarten) für die Sanierung dieser 
Fassaden entsprechend den Plänen vom 7. August 2020 keine Baubewilligung dar.6 Da die 
Beschwerdeführerin nicht nach den Plänen vom 7. August 2020 gebaut hat, kann aus der 
Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn ohnehin nichts mehr abgeleitet werden. Die 
Beschwerdeführerin beruft sich denn auch (zurecht) nicht auf diese Zustimmung. Die 
Fassadenänderungen sind somit formell rechtswidrig. 
f)
Schliesslich ist darauf hinzweisen, dass das Baugesuch bezüglich der weiteren, ersuchten 
Bauvorhaben (insb. auch bezüglich der Fassade West inkl. Balkonerweiterung) nach wie vor 
hängig ist und die Gemeinde diesbezüglich das Baugesuchsverfahren fortzuführen hat. Entgegen 
ihren Vorbringen (Ziff. 5.4 der Beschwerde) muss die Beschwerdeführerin daher hinsichtlich der 
Balkonerweiterung kein neues Baugesuch einreichen. Es steht ihr aber offen, das diesbezüglich 
noch hängige Baugesuch zurückzuziehen und ein neues, angepasstes Baugesuch einzureichen.
4.
Anwendbares Recht, rechtliche Grundlagen 
a)
In der Gemeinde Worb ist derzeit eine Ortsplanungsrevision im Gang, mit welcher sowohl 
das Baureglement als auch der Zonenplan überarbeitet werden. Die öffentliche Auflage fand vom 
15. November 2018 bis am 7. Januar 2019 statt und die Vorlage wurde am 24. Juni 2019 durch 
den Grossen Gemeinderat verabschiedet. Ende Oktober 2019 wurden die Akten dem Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Genehmigung eingereicht. Diese Genehmigung ist 
derzeit noch ausstehend.
b)
Das aktuell noch geltende Baureglement (GBR7) enthält zu den Strukturerhaltungszonen 
sowie zur hier betroffenen Strukturerhaltungszone E1 folgende Bestimmungen: 
Art. 42 (Strukturerhaltungszonen, allgemein)
1 
Die Zone erfasst die Gebiete mit Überbauungen, die nach einem ganzheitlichen Konzept entstanden sind 
und dessen Charakter es zu erhalten gilt.
2
Die Überbauung wird bezüglich Nutzung und Gestaltung durch die bestehenden Gebäude in ihrem 
Umfeld bestimmt. 
6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35e N. 1.
7 Baureglement der Gemeinde Worb vom 7. März 1993, genehmigt am 16. August 1993. 


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3
Der Gemeinderat kann eine Richtlinie beschliessen, welche Veränderungen in dieser Zone im Rahmen 
des Zonenzwecks zulässig sind. 
4
Die 
Zone 
ist 
dem 
Wohnen, 
den 
für 
die 
Quartierversorgung 
nötigen 
Gewerbe- 
und 
Dienstleistungsbetrieben sowie kleinen Büros und Praxen vorbehalten.
Art. 43 (Strukturerhaltungszone E1)
1 
Die Zone umfasst die in Arealbauweise erstellten Mehrfamilien- und Reihenhaussiedlungen sowie die in 
verdichteter Bauweise erstellten Siedlungen.
2
Bauliche Veränderungen und Erweiterungen im Bereich der Fassaden, Balkone, Dächer, Zugänge und 
Grünflächen sind möglich, wenn sie die Wohnqualität verbessern. Dabei darf die Bruttogeschossfläche 
– ausgehend vom Bestand beim Erlass dieses Reglementes – um max. 10 % erhöht werden. Bei 
baulichen Erweiterungen, die den bestehenden Grenzabstand verkleinern, muss der angrenzende 
Nachbar zustimmen. 
3
Die Erstellung neuer eingeschossiger An- und Nebenbauten ist für gemeinsame Anlagen möglich. 
Gemäss dem geltenden Zonenplan umfasst die Strukturerhaltungszone E1 ein grösseres Gebiet 
im Bereich der A.________strasse, der I.________strasse, der J.________strasse sowie der 
K.________strasse (vgl. Auszug aus dem Geoportal, Beilage 5 der Beschwerde).
c)
Das bereits verabschiedete, aber vom AGR noch nicht genehmigte Baureglement (E-GBR) 
enthält zu den Strukturerhaltungszonen sowie zur hier betroffenen Strukturerhaltungszone E1 
folgende Bestimmung:
Art. 5 (Strukturerhaltungszonen SEZ)
1 
Die Zone bezweckt die Erhaltung, Erneuerung und Entwicklung der typischen, strukturbildenden 
Merkmale, welche die einzelnen Gebiete prägt. 
2 
Anstelle der baupolizeilichen Masse sind die prägenden Merkmale der Bebauung massgebend. 
3 
Bei Umbau, Erweiterung und Ersatz von Bauten in der SEZ ist der Fachausschuss gemäss Art. 45 
beizuziehen.
4 
In den einzelnen Gebieten gelten die folgenden Zielsetzungen und sind die folgenden prägenden 
Merkmale zu beachten: 
5 
Für die Strukturerhaltungszone E1 - Mehrfamilien- und Reihenhaus - gelten folgende Bestimmungen: 
-
Sie umfasst die in Arealbauweise erstellten Mehrfamilien- und Reihenhaussiedlungen sowie die in 
verdichteter Bauweise erstellten Siedlungen. 
-
Die Zone bezweckt die Erhaltung der siedlungstypischen Bauweise. Der Bau von neuen Hauptbauten 
ist ausgeschlossen. 
-
Die Zone ist dem Wohnen, den für die Quartierversorgung nötigen Gewerbe- und 
Dienstleistungsbetrieben, kleinen Büros und Praxen vorbehalten. 
-
Bauliche Veränderungen und Erweiterungen im Bereich der Fassaden, Balkone, Dächer, Zugänge 
und Grünflächen sind gestattet, wenn sie die Wohnqualität verbessern und dadurch die 
Gesamtwirkung nicht geschmälert wird. 
-
Die Erstellung neuer An- und Kleinbauten ist für gemeinsame Anlagen möglich. 
-
L.________strasse 
und 
M.________strasse 
(ausgenommen 
Mehrfamilienhäuser) 
und 
N.________weg: Wohnraumerweiterungen im Bereich Sockelgeschoss, Balkon 1. und 2. OG sind 
erlaubt. Der Bau eines Windfangs hauseingangsseitig ist erlaubt.
Gemäss dem revidierten, aber ebenfalls noch nicht genehmigten Zonenplan umfasst die 
Strukturerhaltungszone E1 im Vergleich zum geltenden Zonenplan ein deutlich kleineres Gebiet 
und beschränkt sich neben dem hier umstrittenen Mehrfamilienhaus A.________strasse auf die 
weiteren 
Gebäude 
A.________strasse 
(nur 
ungerade 
Nummern) 
und 
die 
Gebäude 
J.________strasse (vgl. Auszug aus dem Zonenplan, Beilage 6 der Beschwerde).


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Sowohl das GBR wie auch das E-GBR enthalten schliesslich eine ästhetische Grundnorm, 
wonach Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass zusammen mit der bestehenden 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 12 Abs. 1 GBR) bzw. dass das Objekt als 
Einzelbau und als Teil des Umfeldes eine gute Gesamtwirkung ergibt (Art. 39 Abs. 1 E-GBR).
d)
Grundsätzlich sind Bauvorhaben nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs 
geltenden Recht zu beurteilen (Art. 36 Abs. 1 BauG). Der Entscheid ist jedoch zurückzustellen 
und es ist nach Art. 62a Absatz 3 vorzugehen (Einstellung des Verfahrens), wenn das 
Bauvorhaben Nutzungsplänen widerspricht, die bei der Gesuchseinreichung öffentlich aufgelegen 
haben (Art. 36 Abs. 2 BauG). Wenn damit – wie hier – im Zeitpunkt der Einreichung des 
Baugesuchs eine Änderung der geltenden Nutzungsordnung öffentlich aufliegt, kann sich der 
Gesuchsteller nicht mehr auf den Vertrauensgrundsatz berufen. Er muss die aufgelegten 
Vorschriften und Pläne, falls sie in Kraft treten, gegen sich gelten lassen. Das 
Baubewilligungsverfahren wird eingestellt bis feststeht, ob und mit welchem Inhalt das 
vorgesehene neue Recht Geltung erlangt. Ist das Bauvorhaben weder mit den geltenden noch mit 
den aufgelegten Bestimmungen vereinbar, erübrigt sich die Einstellung des Verfahrens.8 
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die umstrittene Fassadensanierung der Fassaden 
Ost, Nord und Süd nach neuem Recht (E-GBR) zu prüfen ist. Da das Bauvorhaben nach diesen 
Bestimmungen nicht bewilligt werden kann (E. 5d), muss die Beschwerdeführerin diese im 
Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs aufgelegten Vorschriften und Zonenplan gegen sich 
gelten lassen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann es daher nicht als ausreichend 
bezeichnet werden, wenn das Bauvorhaben entweder der geltenden oder der künftigen 
Rechtsordnung entspricht. Letztlich ist dies jedoch irrelevant, da das Bauvorhaben auch nach 
geltendem Recht nicht bewilligungsfähig ist (E. 5e). Entsprechend konnte auf eine Sistierung des 
Verfahrens, bis feststeht, ob und mit welchem Inhalt das vorgesehene neue Recht Geltung erlangt, 
verzichtet werden. 
5.
Vereinbarkeit der Fassadensanierung mit den Vorgaben der Strukturerhaltungszone 
(materielle Rechtswidrigkeit)
a)
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die sanierten Fassaden Ost, Nord und Süd seien 
mit den Vorgaben der Strukturerhaltungszone E1 vereinbar. Mit Art. 5 E-GBR würden für jede 
Strukturerhaltungszone induktiv strukturbildende Merkmale definiert, der alle Liegenschaften 
dieser Strukturerhaltungszone genügen müssten. Würden sich keine strukturbildenden Merkmale 
finden, die bei jeder Liegenschaft der Zone erkennbar seien, so würde man die Zone nicht als 
Strukturerhaltungszone 
bezeichnen 
können. 
Im 
Umkehrschluss 
müsse 
für 
jede 
Strukturerhaltungszone von der Baubewilligungsbehörde alles erlaubt werden, was bei 
mindestens einer Liegenschaft der gleichen Strukturerhaltungszone erlaubt worden sei. 
Ansonsten würde eine Ungleichbehandlung vorliegen. Die Baubewilligungsbehörde könne daher 
nicht verfügen, dass Eigentümer einer Liegenschaft Elemente an ihrer Liegenschaft rückführen 
müssten, die an einer anderen Liegenschaft der gleichen Strukturerhaltungszone erkennbar sind. 
Damit genüge es, dass bezüglich der vier verfügten Rückbaudimensionen (grobkörniger Verputz, 
durchgehende Fensterbrüstungen, abgesetzte Zwischenfensterbereiche, Oberfläche der 
Zwischenfensterbereiche) mindestens eine Liegenschaft in derselben Zone gefunden werde, bei 
welcher aufgezeigt werden könne, dass die Ausgestaltung analog zu derjenigen der strittigen 
Liegenschaft an der A.________strasse sei. In der Folge führt die Beschwerdeführerin 
ausgewählte Liegenschaften sowohl in der Strukturerhaltungszone E1 nach geltendem Zonenplan 
(Ziff. 4.2 und 4.4.1/4.4.2 der Beschwerde) als auch Liegenschaften der deutlich kleineren 
8 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 3.


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Strukturerhaltungszone E1 nach aufgelegtem Zonenplan (Ziff. 4.3 und 4.4.2 der Beschwerde) auf, 
welche ihrer Ansicht nach die vier Elemente zeigen, die bei der strittigen Liegenschaft nicht 
bewilligt bzw. rückgebaut werden müssen. Insgesamt könne bei mindestens einem Gebäude 
sowohl 
der 
Strukturerhaltungszone 
E1 
nach 
geltendem 
Zonenplan 
als 
auch 
der 
Strukturerhaltungszone E1 nach aufgelegtem Zonenplan für jedes der erwähnten vier Elemente 
eine gleiche Ausprägung wie bei der Liegenschaft an der A.________strasse festgestellt werden.
b)
Die Gemeinde führte im angefochtenen Entscheid aus, die Erhaltung der Struktur der 
Liegenschaften A.________strasse als Teil des Quartiers und somit der Strukturerhaltungszone 
liege im überwiegenden öffentlichen Interesse. Die optische Erscheinung aus der Bauzeit der 
60iger/Anfang 70iger Jahre solle erhalten werden. Die bereits erfolgte Fassadensanierung trage 
den Vorgaben der Strukturerhaltungszone keine Rechnung (siehe auch Protokolle des 
Fachausschusses). 
Der kommunale Fachausschuss kam mit Bericht vom 24. November 2020 in Bezug auf die 
Ostfassade zu folgendem Schluss: 
«[…] Gegenüber dem eingereichten Baugesuchsplan gibt es wesentliche Abweichungen. Die 
Aussendämmung wurde flächig (ohne Rücksprünge im Bereich der Fassadenbänder) ausgeführt, die 
ausgeführten Farbtöne der horizontalen Brüstungen der Ostfassade entsprechen nicht den eingereichten 
Plänen, die Metallfensterbänke wurden unterbrochen. Es wurde hellgelb anstelle hellgrau gestrichen. […] 
Die realisierte Sanierung der Ostfassade entspricht in gravierendem Mass nicht den Baugesuchsunterlagen. 
Durch die flächige Isolierung entsteht eine Lochfassade. Dies entspricht nicht den «Gemeinderätlichen 
Richtlinien» zum Strukturerhaltungsgebiet zur Wohnsiedlung A.________strasse, wonach die Bandreihen 
auf der Vor- und Rückseite klar ablesbar bleiben müssen. Der Umgang mit der nicht plangemässen 
Ausführung ist in erster Linie eine baupolizeiliche Angelegenheit. Da die Abweichung nicht lediglich die 
Farbgebung betrifft, sondern ganz wesentlich auch die Fassadenstruktur betrifft, kann die nicht 
plangemässe Ausführung aus Sicht des Fachausschusses nicht durch eine Collage (übermalen) korrigiert 
werden.»
In der Stellungnahme vom 30. April 2021 ergänzt die Gemeinde, die Strukturerhaltungszonen in 
der Gemeinde würden seit 1993 in der heutigen Grösse bestehen. 1999 seien die 
Gemeinderätlichen Richtlinien erarbeitet und ab da für die Beurteilung von Baugesuchen 
hinzugezogen worden. Diese seien als Ergänzung zu den Vorgaben im Baureglement gedacht 
und würden der besseren Beurteilung von Bauvorhaben in den Strukturerhaltungszonen dienen. 
Die Richtlinien seien seither mehrmals aktualisiert worden. Die Zone bezwecke die Erhaltung, 
Erneuerung und Entwicklung der typischen, strukturbildenden Merkmale, welche die einzelnen 
Gebiete präge. Sie bezwecke die Erhaltung der siedlungstypischen Bauweise. Diese Siedlungen 
hätten zum Teil einen sehr unterschiedlichen Charakter. Dieser Bestand solle bei einem 
Bauvorhaben möglichst erhalten bleiben und die Planer sollten darauf Rücksicht nehmen. Bei der 
Beurteilung von Gesuchen werde jedes betroffene Gebäude einzeln beurteilt. Dabei werde 
versucht prägende Elemente – wie beispielsweise horizontale / vertikale Bänder (Fenster, 
Balkone, Aufzüge u.a.), grobe Verputze, besondere Strukturen, Dachformen usw. – zu erhalten 
und zu übernehmen. Die genannten Beispiele seien nicht vergleichbar mit dem vorliegenden 
Bauvorhaben, was die Gemeinde in der Folge bezüglich der von der Beschwerdeführerin 
genannten Gebäude einzeln begründet. 
c)
Der Gemeinde kommt bei der Anwendung der erwähnten Rechtsnormen der 
Strukturerhaltungszone (vgl. E. 4b/c) ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Wird die Anwendung 
einer von der Gemeinde erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, 
haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte 
Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich bei der Auslegung von unbestimmten 


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Rechtsbegriffen in eigenständigen kommunalen Vorschriften eine gewisse Zurückhaltung 
gegenüber der Auffassung der Gemeinde.9 Die kommunalen Behörden dürfen an das Erfordernis 
der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche stellen. Die gute 
Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu 
messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der 
Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue oder geänderte Baute an den qualitativ 
hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.10
d)
 Die durch die umstrittene Fassadensanierung vorgenommenen Veränderungen an den 
Fassaden Ost, Nord und Süd sind hinsichtlich der Einordnung bzw. der Vereinbarkeit mit den 
Vorgaben der Strukturerhaltungszone E1 – wie erwähnt (E. 4d) – in erster Linie nach neuem Recht 
(E-GBR) zu prüfen. Entscheidend ist somit, ob das neue Erscheinungsbild des strittigen 
Mehrfamilienhauses 
der 
Beschwerdeführerin 
mit 
dem 
Zonenzweck 
der 
betreffenden 
Strukturerhaltungszone im Sinne von Art. 5 Abs. 1 und 5 E-GBR vereinbar ist. Die Gemeinde 
verlangt in der Strukturerhaltungszone, dass die prägenden Elemente jedes einzelnen Gebäudes 
zu erhalten sind. Diese Auslegung ist rechtlich haltbar und im Rahmen der Gemeindeautonomie 
zu schützen: Bereits aus dem Wort «Strukturerhaltung» lässt sich ableiten, dass es um den Erhalt 
der bisherigen Struktur von Gebäuden dieser Zone geht. Die Auslegung der Gemeinde mit dem 
Bezug zum Einzelfall lässt sich zudem mit Art. 5 Abs. 1 E-GBR vereinbaren, welcher u.a. die 
Erhaltung der typischen, strukturbildenden Merkmale verlangt, welche die einzelnen Gebiete 
prägen (Art. 5 Abs. 1 E-GBR). Prägend für das betreffende Gebiet in diesem Sinne ist nach 
Auslegung der Gemeinde die Architektur / das Erscheinungsbild der einzelnen Gebäude dieser 
Zone. Die «siedlungstypische Bauweise» im Sinne von Art. 5 Abs. 5 Lemma 2 E-GBR ergibt sich 
aus dem bisherigen Bestand und dem bisherigen Erscheinungsbild der einzelnen Bauten. Die 
Haltung der Gemeinde lässt sich schliesslich auch aus den Gemeinderätlichen Richtlinien11 
ableiten, welche zwar nicht verbindlichen Charakter haben, aber als Vollzugshilfe bei der 
Auslegung zu beachten sind. So lässt sich dieser Richtlinie entnehmen (Ziff. 1.1), dass diese 
Zonen geschaffen wurden, um Siedlungen, die bezüglich Ausrichtung, Form und Gestaltung der 
Bauten und des Aussenraumes eine hohe Gestaltungsqualität aufweisen, erhalten zu können. 
Dabei handle es sich oft auch um Bauten, die bedeutende Zeugen aus ihrer Zeit darstellen. In 
diesem Sinne beabsichtige die Strukturerhaltungszone die Bewahrung der entsprechenden 
Ausdrucksform. Dies macht deutlich, dass mit den Vorgaben zur Strukturerhaltungszone nicht nur 
der Charakter der betreffenden Siedlung als Gesamtes, sondern vor allem auch die Gestaltung 
der einzelnen Gebäude und deren Ausdrucksform bewahrt werden soll. Der Ansicht der 
Beschwerdeführerin, wonach ein Element / ein Merkmal schon dann nicht mehr prägend und zu 
erhalten ist, wenn die diesbezüglich vorgenommene Änderung irgendwo in dieser 
Strukturerhaltungszone zu finden ist, kann dagegen nicht gefolgt werden. Die in diesen Zonen 
angestrebte Erhaltung der ursprünglichen Strukturen wäre bei diesem Verständnis kaum mehr 
möglich. Vielmehr entspricht es dem Erhaltungszweck dieser Zone, wenn die strukturbildenden 
Merkmale der typischen Gebäude dieser Zone (wie das vorliegend strittige Mehrfamilienhaus) 
erhalten bleiben. Sobald ein Gebäude in der Strukturerhaltungszone seine prägenden Merkmale 
verliert, widerspricht es daher den Vorgaben dieser Zone gemäss Art. 5 E-GBR. Eine «Erneuerung 
und Entwicklung der typischen, strukturbildenden Merkmale» (vgl. Art. 5 Abs. 1 E-GBR) bleibt 
dabei weiterhin möglich, einfach unter Wahrung dieser wichtigen Elemente. 
Im Vergleich zum Zustand vor der Baueingabe12 haben sich im hier zu beurteilenden Fall die 
strittigen Fassaden Ost, Nord und Süd (wobei in erster Linie die Fassade Ost als Längsfassade 
9 VGE 22887 vom 21. August 2007, E. 4.3, mit Hinweisen.
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
11 Gemeinderätliche Richtlinien zu den Strukturerhaltungszonen vom 18. September 2017, Beschwerdebeilage 7.
12 Vgl. Foto als Beilage zur Eingabe der Gemeinde vom 30. April 2021 sowie Foto in Vorakten, pag. 181.


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mass-gebend ist) im nun realisierten Zustand gemäss der ersuchten Projektänderung vom 4. 
Dezember 202013 stark verändert. Dies scheint auch die Beschwerdeführerin nicht zu bestreiten. 
Diese Veränderungen (andere Farbgebung, keine differenzierte Farbgebung, feinkörnige Struktur, 
flächige Aussendämmung, durchlaufende Fensterbretter, keine Rücksprünge bei den 
Fassadenbändern bzw. keine Absetzung der Elemente zwischen den Fenstern) betreffen 
prägende Merkmale der Fassade und verleihen dem Gebäude einen völlig neuen Charakter. Den 
nachvollziehbaren Ausführungen des kommunalen Fachausschusses folgend entsteht durch 
diese wesentlichen Veränderungen eine Lochfassade. Entgegen den Vorgaben der 
Gemeinderätlichen Richtlinien zur Wohnsiedlung A.________strasse der Strukturerhaltungszone 
E1 (S. 2) sind die Bandreihen auf der Ostseite damit nicht mehr ablesbar. Die strukturbildenden 
Merkmale der Fassade und damit der ursprüngliche Charakter des Gebäudes gingen mit dieser 
Sanierung komplett verloren. Es kann nicht von einer Erneuerung oder Entwicklung der typischen, 
strukturbildenden Merkmale und schon gar nicht von einer Erhaltung dieser Merkmale gesprochen 
werden. Die strittige Fassadensanierung verstösst damit gegen von Art. 5 Abs. 1 E-GBR und 
widerspricht den Vorgaben der Strukturerhaltungszone. Da sich die Erhaltung der 
siedlungstypischen Bauweise der Strukturerhaltungszone E1 im Sinne von Art. 5 Abs. 5 Lemma 
2 E-GBR – der haltbaren Auslegung der Gemeinde folgend – ebenfalls über die einzelnen Bauten 
dieser Zone definiert, verstösst das Mehrfamilienhaus mit dem komplett neuen Fassadenbild auch 
gegen diese Bestimmung. 
Nach Art. 5 Abs. 5 Lemma 4 E-GBR sind schliesslich bauliche Veränderungen und Erweiterungen 
im Bereich der Fassaden, Balkone, Dächer, Zugänge und Grünflächen gestattet, wenn sie die 
Wohnqualität verbessern und dadurch die Gesamtwirkung nicht geschmälert wird. Die 
Beschwerdeführerin bringt selber nicht vor, dass die strittige Fassadensanierung unter dieser 
Bestimmung bewilligungsfähig ist. Dies ist auch nicht der Fall: Im Vergleich zu dem von der 
Gemeinde als bewilligungsfähig beurteilten Zustand gemäss Plänen vom 7. August 2020 wird mit 
den nun vorgenommenen, über diese Pläne vom 7. August 2020 hinausgehenden Änderungen 
keine Verbesserung der Wohnqualität erreicht und aufgrund des Verlusts der typischen Merkmale 
dieser Fassaden die Gesamtwirkung dieses Gebäudes geschmälert. 
Insgesamt ist die Auslegung der Gemeinde, wonach mit den Strukturerhaltungszonen gemäss 
Art. 5 E-GBR in erster Linie der ursprüngliche Charakter der einzelnen, für diese Zone typischen 
Gebäude erhalten werden soll, um so den Bestand zu wahren, rechtlich haltbar. Wenn sich die 
Gemeinde bzw. deren Fachausschuss bei der Beurteilung daher in Bezug auf die Wahrung der 
prägenden Merkmale primär auf die Erscheinung des strittigen Gebäudes vor und nach der 
Sanierung beschränkte und weniger auf die Einordnung des sanierten Gebäudes in die Umgebung 
bzw. in die entsprechende Strukturerhaltungszone, so ist dies nicht zu beanstanden. Aus diesem 
Grund lässt sich aus den in der Beschwerde aufgeführten Beispielen von Häusern in der 
Strukturerhaltungszone E1 nach künftigem Recht, welche Elemente der neuen Fassade des 
strittigen Mehrfamilienhauses aufweisen, nichts zu Gunsten der Beschwerdeführerin ableiten. Ob 
das Gebäude der Beschwerdeführerin mit der realisierten Fassadensanierung der ästhetischen 
Grundnorm der Gemeinde (gute Gesamtwirkung mit der Umgebung gemäss Art. 39 E-GBR) 
standhält, ist eine andere Frage und vorliegend aufgrund der fehlenden Vereinbarkeit mit den 
Vorgaben zur Strukturerhaltungszone irrelevant. 
e)
Eine Beurteilung des strittigen Vorhabens unter dem noch geltenden Recht führt zu keinem 
anderen 
Ergebnis. 
Trotz 
etwas 
anderer 
Formulierung 
der 
Bestimmungen 
zur 
Strukturerhaltungszone und noch deutlich grösserem Perimeter der Strukturerhaltungszone E1 
war der Zweck der Strukturerhaltungszone derselbe wie unter neuem Recht. Etwas Anderes wird 
auch von der Beschwerdeführerin nicht behauptet. Die Auslegung der Gemeinde, wonach sich 
13 Vgl. Foto in der Beschwerde, Ziff. 4.1. 


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der Erhalt der charakteristischen Merkmale primär auf die einzelnen Gebäude bezieht, ist auch 
unter geltendem Recht haltbar. Die Formulierung in Art. 42 Abs. 1 GBR, wonach diese Zone 
Gebiete mit Überbauungen umfasst, die nach einem ganzheitlichen Konzept entstanden sind und 
dessen Charakter es zu erhalten gilt, lässt diese Auslegung zu und kann so verstanden werden, 
dass es auch um den Erhalt des Charakters der einzelnen, quartierprägenden Gebäude oder 
Überbauungen geht. Dieser Charakter hat sich vorliegend – wie ausgeführt – mit der strittigen 
Fassadensanierung komplett verändert, was diesen Vorgaben widerspricht. Auch dem geltenden 
Recht lässt sich kein Anhaltspunkt entnehmen, welcher die Haltung der Beschwerdeführerin 
stützen würde, wonach ein Element schon dann nicht mehr prägend und zu erhalten ist, wenn die 
diesbezüglich vorgenommene Änderung irgendwo in dieser Strukturerhaltungszone zu finden ist. 
Auch nach geltendem Recht ist die Ansicht der Gemeinde, wonach in erster Linie der Erhalt des 
Gebäudes in seiner ursprünglichen Form und weniger die Einpassung in den restlichen 
Gebäudebestand dieser Zone massgebend ist, rechtlich vertretbar. Damit sind auch die von der 
Beschwerdeführerin genannten Beispiele von Häusern in der Strukturerhaltungszone E1 nach 
geltendem Recht nicht von Relevanz. Dieser Schluss muss hier erst Recht gelten, wo die 
Strukturerhaltungszone nach geltendem Zonenplan noch deutlich grösser ist. So kann es nicht 
sein, dass bei dieser grossen Ausdehnung ein Gebäude an entfernter Stelle, welches in keiner 
Weise mit dem strittigen Objekt in Zusammenhang zu bringen ist, eine solche Änderung eines 
charakteristischen Merkmals des strittigen Gebäudes legitimiert. 
f)
Die Beschwerdeführerin argumentiert anhand der Beispiele anderer Gebäude in der 
Strukturerhaltungszone nach geltendem Zonenplan und derjenigen nach künftigem Zonenplan, 
dass eine Ungleichbehandlung vorliege, wenn die Gemeinde vorliegend nicht erlaube, was bei 
mindestens einer Liegenschaft in dieser Zone erlaubt worden sei. Der in Art. 8 Abs. 1 BV14 und 
Art. 10 
Abs. 1 
KV15 
enthaltene 
Grundsatz 
der 
Rechtsgleichheit 
verpflichtet 
die 
rechtsanwendenden Behörden, gleiche Sachverhalte mit gleichen relevanten Tatsachen gleich zu 
behandeln, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertige eine unterschiedliche Behandlung.16 
Massgebend für die fehlende Vereinbarkeit der strittigen Fassadensanierung mit den Vorgaben 
der Strukturerhaltungszone ist nach dem Gesagten (vgl. E. 5d/e) die erhebliche Abweichung 
dieser neuen Fassade vom Zustand vor dem Eingriff und der damit verbundene Verlust der 
prägenden Elemente dieses Gebäudes. Die Beschwerdeführerin führt zwar verschiedene 
Beispiele von Fassaden anderer Gebäude dieser Zone ins Feld, welche ganz oder teilweise mit 
der ausgeführten Fassade ihres Mehrfamilienhauses vergleichbar sind. Sie vermag jedoch nicht 
zu belegen, dass bei diesen Gebäuden ebenfalls ein derart weitgehender Eingriff in deren 
charakteristische Elemente vorgenommen wurde. Insofern kann sie sich nicht auf den Grundsatz 
der Rechtsgleichheit berufen, zumal die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 30. April 2021 für 
diese Beispiele aufzeigt, dass entweder kein vergleichbarer Eingriff stattgefunden hat (noch 
ursprünglicher Zustand/keine Sanierung oder nur Veränderung einzelner Elemente der Fassade), 
die Veränderung nicht bewilligt wurde oder diese vor Erlass der Gestaltungsrichtlinien aus dem 
Jahr 2000 und damit nach anderem Massstab beurteilt wurden. Auf diese Ausführungen der 
Gemeinde hat die Beschwerdeführerin trotz Möglichkeit zur Stellungnahme nicht reagiert und 
diese damit nicht bestritten. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet. 
g)
Zusammenfassend hat die Gemeinde die strittige Fassadensanierung der Fassaden Ost, 
Nord und Süd in der Strukturerhaltungszone zu Recht als unzulässig beurteilt. 
14 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
15 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
16 Statt vieler BGE 136 I 345 E. 5 mit Hinweisen; VGE 2016/242 vom 8. Juni 2017 E. 5.3; Tschannen/Zimmerli/Müller, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage 2014, § 23 N. 11 f.


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6.
Rechtmässigkeit der Wiederherstellungsanordnungen
a)
Die umstrittene Fassadensanierung der Fassaden Ost, Nord und Süd ist nach dem 
Gesagten formell und materiell rechtswidrig. Die Gemeinde war daher gehalten, die 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen 
Zustands 
anzuordnen 
unter 
Androhung 
der 
Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Dies hat sie gemacht, indem sie die 
Beschwerdeführerin aufforderte, innert Frist eine Baueingabe für eine Anpassung der Fassaden 
entsprechend den Plänen vom 7. August 2020 mit detaillierten Vorgaben zur Umsetzung 
(grobkörniger Fassadenabrieb möglichst nahe am ursprünglichen Zustand mit Korngrösse von 
mindesten 10 mm, durchlaufende Fensterbretter, Absetzung der festen Elemente zwischen den 
Fenstern um mind. 50 mm von der Brüstung, Abhebung dieses Elements in Struktur und Farbe 
von der Fassade) einzureichen und mit dieser Wiederherstellung innert 30 Tagen nach 
rechtskräftigem Bauentscheid zu beginnen sowie innert 180 Tagen damit abzuschliessen (Ziffer 3 
der Verfügung). Für den Fall dass die Beschwerdeführerin innert Frist kein Baugesuch einreicht, 
ordnete die Gemeinde den vollständigen Rückbau in den rechtmässigen Zustand vor der 
Baueingabe vom 15. Juli 2020 an (Ziffer 4 der Verfügung). 
b)
Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig 
sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Ein öffentliches 
Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im Allgemeinen gegeben, da 
das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten 
Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross ist.17 
Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte 
Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und 
die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.18 
Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht 
gewichtige öffentliche oder private Interessen sie gebieten. Auf den guten Glauben kann sich nicht 
berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm oder ihr verlangt 
werden darf, nicht hat gutgläubig sein können. Wer bauen will, muss sich um die Zulässigkeit 
seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden nach der Baubewilligungspflicht erkundigen.19 
Ist die Bauherrschaft bösgläubig (im baurechtlichen Sinne), so kann auf die Wiederherstellung nur 
verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten unbedeutend ist oder die 
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder in anderer Weise unverhältnismässig 
wäre.20
c)
An der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der Wahrung der Vorgaben der 
Strukturerhaltungszone besteht ein erhebliches öffentliches Interesse. 
d)
Indem sich die Beschwerdeführerin über die von der Gemeinde im Rahmen des vorzeitigen 
Baubeginns akzeptierten Pläne vom 7. August 2020 hinwegsetzte und die strittigen Fassaden 
ohne Bewilligung in starker Abweichung dieser Pläne sanierte, gilt sie im baurechtlichen Sinn als 
bösgläubig.
e)
Die Anordnung der Gemeinde, die strittigen Fassaden in den von der Gemeinde bzw. ihrem 
Fachausschuss als zulässig beurteilten Stand gemäss den Plänen vom 7. August 2020 
zurückzubauen, ist geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Indem die 
Gemeinde der Beschwerdeführerin diese Option gibt und einen Rückbau in den ursprünglichen 
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.
18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
19 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b.
20 BGE 132 II 21 E. 6.4; BGer 1C_344/2017 vom 17. April 2018, E. 5.2.3 und 5.3; Zaugg/Ludwig, Band I, a.a.O., Art. 46 
N. 9b Bst. e.


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Zustand erst bei Verzicht auf diese Option verlangt, ist die Anordnung auch im Rahmen der 
Erforderlichkeit nicht zu beanstanden. Eine mildere Massnahme, mit der dasselbe Ziel erreicht 
werden könnte, ist nicht ersichtlich. Es ist weder erkennbar noch geltend gemacht, dass ein noch 
weniger weitgehender Rückbau als der vorliegend Verlangte (in den Zustand gemäss den Plänen 
vom 7. August 2020) den rechtmässigen Zustand wiederherstellen könnte. Angesichts des 
erheblichen öffentlichen Interesses und der Bösgläubigkeit sind die angeordneten Massnahmen 
für die Beschwerdeführerin auch zumutbar, selbst wenn diese mit beachtlichen Kosten verbunden 
sein sollten. Damit erweist sich die angeordnete Wiederherstellung auch als verhältnismässig und 
ist zu bestätigen.
f)
Die Gemeinde verlangte die Einreichung des Baugesuchs entsprechend den Plänen vom 
7. August 2020 innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieser Verfügung, spätestens jedoch bis 30. Mai 
2021. Diese Frist ist während dem Beschwerdeverfahren abgelaufen und ist daher von Amtes 
wegen neu angesetzt werden. Die von der Gemeinde angesetzte Frist für die spätestens zu 
erfolgende Einreichung dieses Baugesuchs betrug rund zwei Monate ab Datum des Entscheids. 
Dies erscheint angemessen, weshalb die Frist neu auf den 15. November 2021 angesetzt wird. 
7.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die strittige Fassadensanierung der Fassaden Ost, 
Nord und West weder nach künftigem noch nach geltendem Recht bewilligungsfähig ist. Die 
Wiederherstellungsanordnung der Gemeinde ist im öffentlichen Interesse, verhältnismässig und 
verletzt den Vertrauensgrundsatz nicht. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen und die 
angefochtene Verfügung ist – mit Ausnahme der von Amtes wegen vorgenommen Ergänzungen 
– zu bestätigen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG21). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV22).
c)
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
a) Die Verfügung der Gemeinde Worb vom 26. März 2021 wird zwischen Ziffer 2 und 3 von 
Amtes wegen wie folgt ergänzt: 
«2a: Dem Baugesuch vom 15. Juli 2020 mit Projektänderung vom 4. Dezember 2020 wird hinsichtlich 
der Fassadensanierung der Fassaden Ost, Nord und Süd der Bauabschlag erteilt»
b) Die im Rahmen der Wiederherstellung angeordnete Frist zur spätesten Einreichung des 
Baugesuchs gemäss Ziff. 3 und 4 der Verfügung der Gemeinde Worb vom 26. März 2021 
wird von Amtes wegen neu angesetzt auf den 15. November 2021.
21 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).


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c) Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Worb vom 26. März 2021 bestätigt. 
3.
Die Verfahrenskosten von CHF 2000.00 werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.
4.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV.
Eröffnung
-
Herrn D.________, eingeschrieben
-
Baupolizeibehörde der Gemeinde Worb, Bauabteilung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung


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Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.