be_bvd · 110 2014 26 · 2014-08-19 · de

Fünf Mehrfamilienhäuser | Niederbipp

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION
RA Nr. 110/2014/26
Bern, 19. August 2014
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
beide vertreten durch Frau Fürsprecherin C.________
Frau D.________
Beschwerdeführerin 3
vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________
Stockwerkeigentümergemeinschaft K.________
Beschwerdeführende 4 bis 13
alle vertreten durch Frau Fürsprecherin F.________
Herrn G.________
Beschwerdeführer 14
Frau H.________
Beschwerdeführerin 15
und
I.________AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Herrn Rechtsanwalt J.________
sowie


2
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Niederbipp, 
Gemeindeverwaltung, 
Dorfstrasse 19, 4704 Niederbipp
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Niederbipp vom 
10. Februar 2014 (981 - 32/13; Fünf Mehrfamilienhäuser)
I.
Sachverhalt
1.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 17. April 2013 bei der Gemeinde Niederbipp ein 
Baugesuch ein für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit total 40 Wohnungen und 
einer 
Einstellhalle 
für 
36 
Fahrzeuge 
auf 
Parzelle 
Niederbipp 
Grundbuchblatt 
Nr. L.________. Die Parzelle liegt in den Wohnzonen zweigeschossig W2k und W2g 
(Häuser A, B und C in der Zone W2g, Häuser E und F in der Zone W2k). Gegen das 
Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 9. 
Dezember 2013 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. Diese 
Projektänderung wurde allen Einsprechenden zur Orientierung und Stellungnahme 
zugestellt. 
Sämtliche 
Einsprechenden 
hielten 
an 
ihren 
Einsprachen 
fest. 
Mit 
Gesamtentscheid vom 10. Februar 2014 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung.
2.
Gegen diesen Entscheid gingen mehrere Beschwerden bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein: Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten 
am 28. Februar 2014 eine Beschwerde ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamt-
entscheids vom 10. Februar 2014 und die Erteilung des Bauabschlags. Die 
Beschwerdeführerin 3 gelang mit Beschwerde vom 27. Februar 2014 an die BVE. Sie 
beantragt ebenfalls die Aufhebung des Gesamtentscheids und die Erteilung des 
Bauabschlags. Eventualiter sei der Gesamtentscheid aufzuheben und die Akten zur 
Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde zurückzuweisen. Weiter 
reichten die Beschwerdeführenden 4 bis 13 am 7. März 2014 eine Beschwerde ein, in 
welcher ebenfalls beantragt wird, der Gesamtentscheid sei aufzuheben und dem 
Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen. Schliesslich ging eine Beschwerde der 
Beschwerdeführenden 14 und 15 vom 7. März 2014 ein. Auch sie beantragen die 
Aufhebung des Gesamtentscheids sowie die Erteilung des Bauabschlags. Die 


3
Beschwerdeführenden machen insbesondere eine Verletzung von baupolizeilichen 
Vorschriften, 
eine 
ungenügende 
Prüfung 
bzw. 
Verletzung 
des 
Ortsbild- 
und 
Denkmalschutzes und eine ungenügende Erschliessung geltend. 
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom 
14. April 2014 beantragt die Beschwerdegegnerin, die Beschwerden seien abzuweisen und 
der Gesamtentscheid vom 10. Februar 2014 sei zu bestätigen. Auch die Gemeinde 
beantragt in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2014 die Abweisung der Beschwerden.
4.
Das Tiefbauamt, Oberingenieurkreis IV, Strasseninspektorat Oberaargau (im 
Folgenden: Strasseninspektorat) reichte am 22. Mai 2014 auf Antrag des Rechtsamts 
einen Bericht zur Erschliessung ein. Mit Stellungnahme vom 21. Mai 2014 beantwortete die 
Gemeinde Niederbipp verschiedene Fragen des Rechtsamts. Schliesslich forderte das 
Rechtsamt das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) auf, einen Bericht zur Frage 
der Messweise der Gebäudebreite einzureichen. Diese Stellungnahme des AGR datiert 
vom 2. Juni 2014. Die Parteien erhielten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen.
5.
Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte wird, soweit für den Entscheid 
wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).


4
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren 
Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Die Beschwerden sind innert der 
Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 BauG) und enthalten einen Antrag und 
eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG4). Auf die form- und fristgerecht eingereichten 
Beschwerden ist damit einzutreten.
2.
Verbot des Berichtens, Einigungsverhandlung
a)
Die Beschwerdeführerin 3 macht geltend, die Beschwerdegegnerin habe das 
Baugesuch gemäss angefochtenem Entscheid offensichtlich zweimal unter Ausschluss der 
Einsprechenden besprochen. Dies verstosse gegen den Grundsatz des Verbots des 
Berichtens und verletze den Grundsatz des rechtlichen Gehörs, da die Parteien berechtigt 
seien, an Instruktionsverhandlungen teilzunehmen. Dies sei umso stossender, als dass auf 
eine Einspracheverhandlung verzichtet worden sei. Die Gemeinde sei aufzufordern, 
wenigstens die von den Besprechungen angefertigten Aktennotizen und/oder Protokolle zu 
den Akten zu geben. 
b)
Gemäss Art. 34 Abs. 1 BewD5 kann die Baubewilligungsbehörde eine 
Einigungsverhandlung durchführen, sofern die Beteiligten nicht darauf verzichten.
Es kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden, dass sie auf eine Einigungsverhandlung 
verzichtet hat. Die Durchführung einer solchen ist nach Art. 34 Abs. 1 BewD nicht 
zwingend. Dies gilt umso mehr, als dass eine Mehrheit der Beschwerdeführenden 
ausdrücklich auf die Teilnahme an einer Einigungsverhandlung verzichtet hat 
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


5
(Beschwerdeführende 1 und 2 mit Schreiben vom 25. November 2013 sowie 
Beschwerdeführende 4 bis 13 mit Schreiben vom 28. November 2013).
c)
Laut Art. 48 VRPG ist es den Behörden untersagt, ausserhalb des Verfahrens eine 
bei ihnen hängige Angelegenheit mit einer Partei zu besprechen (sog. Verbot des 
Berichtens), weil das Erörtern von Verfahrensaspekten mit einer Partei unter Ausschluss 
der übrigen Parteien gegen den Grundsatz der Waffengleichheit verstösst. Damit wird das 
Verfassungsprinzip der Fairness verletzt.6 Zudem lässt ein solches Vorgehen auch an der 
Unparteilichkeit der Behörde Zweifel aufkommen. Der Grundsatz der Waffengleichheit 
kann allenfalls dann gewahrt werden, wenn die Baubewilligungsbehörde wenigstens 
anschliessend an eine solche Besprechung die Einsprecher über den Inhalt des Gesprächs 
orientieren und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme geben.
Vorliegend geht aus dem angefochtenen Entscheid vom 10. Februar 2014 hervor, dass 
anlässlich einer Besprechung zwischen der Bauherrschaft und der Baukommission vom 
26. November 2013 und einer telefonischen Besprechung vom 27. November 2013 
beschlossen worden sei, auf die Durchführung der Einigungsverhandlung vom 28. 
November 2013 zu verzichten. Kurz darauf (am 9. Dezember 2013) reichte die 
Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. Aus den Vorakten wird nicht ersichtlich, 
was genau die Gemeinde anlässlich der beiden Besprechungen vom 26. und 
27. November 2013 mit der Beschwerdegegnerin besprochen hat. Die Einsprechenden 
wurden jedenfalls nicht über den genauen Inhalt dieser Gespräche informiert und hatten 
keine Gelegenheit, sich hierzu zu äussern. So wie die Vorinstanz im vorliegenden Fall 
vorgegangen ist – Besprechung mit einer Seite ohne anschliessende Orientierung und 
Anhörung der andern Seite – hat sie gegen das Verbot des Berichtens ausserhalb des 
Verfahrens verstossen und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. 
d)
Eine Gehörsverletzung kann im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die 
obere Instanz dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den 
Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders 
schwere Verletzung der Parteirechte handelt.7 Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der 
BVE als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Auf Anfrage des 
6 BGE 118 Ia 228.
7 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
N. 16 zu Art. 21 VRPG.


6
Rechtsamts der BVE hat die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 21. Mai 2014 zwar 
ausgeführt, was Gegenstand der Besprechungen zwischen der Bauverwaltung und der 
Bauherrschaft vom 26. und 27. November 2013 sowie einer weiteren Besprechung vom 
29. 
November 
2013 
war 
(Ablauf 
Einigungsverhandlung, 
Verzicht 
auf 
Einigungsverhandlung, weiteres Vorgehen und Vorbesprechung der Projektänderung). Den 
genauen Inhalt dieser Gespräche lässt sich diesen Ausführungen jedoch nicht entnehmen, 
zumal gemäss Aussage der Gemeinde keine Aktennotizen oder Protokolle dieser 
Besprechungen erstellt wurden. Da jedoch davon ausgegangen werden kann, dass einzig 
die Besprechungen betreffend weiterem Vorgehen und Projektänderung materiellen Inhalts 
waren und aus diesen Besprechungen die kurz darauf eingereichte und den 
Verfahrensbeteiligten zugestellte Projektänderung der Beschwerdegegnerin resultierte, 
konnten die Beschwerdeführenden ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen; ihnen ist 
durch die Heilung des Verfahrensmangels kein Nachteil entstanden. 
3.
Zustellen von Amts- und Fachberichten sowie weiteren Unterlagen
a)
Die Beschwerdeführerin 3 sowie die Beschwerdeführenden 4 bis 13 rügen, das von 
der Gemeinde angefertigte „Schreckprojekt" sei nicht Bestandteil der aufgelegten Akten 
gewesen und sei ihnen vor dem Entscheid nicht zugestellt worden. Die Parteien hätten 
Anspruch darauf, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens und insbesondere zu neu von 
den Parteien eingebrachten Unterlagen zu äussern. Die Beschwerdeführenden 4 bis 13 
bringen weiter vor, der Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 1995 sei nicht aktenkundig. 
Auch die Amts- und Fachberichte seien den Beschwerdeführenden nicht zur 
Stellungnahme zugestellt worden.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes 
des fairen Verfahrens von Art. 29 BV8. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er 
insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder 
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar 
unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.9 
Demnach sind den Parteien im Baubewilligungsverfahren etwa die Amts- und Fachberichte 
8 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
9 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006.


7
zuzustellen, so dass diese Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, sofern sie dies als 
erforderlich erachten.10
c)
Die Vorinstanz hat den Einsprechenden die eingeholten Amts- und Fachberichte 
weder vor noch mit dem Gesamtbauentscheid vom 10. Februar 2014 zugestellt. Ebenso 
unterliess sie es, den Verfahrensbeteiligten den Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 1995 
zuzustellen. Das von ihr erstellte "Schreckprojekt" (datiert auf den 6. Februar 2014) wurde 
den Beteiligten erst mit dem Entscheid zugestellt. Damit hat die Vorinstanz das rechtliche 
Gehör der Beschwerdeführenden auch in diesem Punkt verletzt.
d)
Auch diese Gehörsverletzung konnte jedoch im Rechtsmittelverfahren geheilt werden 
(vgl. E. 2d). Es ist nicht ersichtlich, dass den Beschwerdeführenden durch die Heilung der 
Gehörsverletzung ein Nachteil erwachsen würde. Inhalt und Auflagen der Fach- und 
Amtsberichte sind im angefochtenen Entscheid wiedergegeben worden. Der Plan der 
Gemeinde vom 6. Februar 2014 mit dem „Schreckprojekt" wurde den Verfahrensbeteiligten 
mit dem Entscheid zugestellt. Die relevanten Inhalte des Erschliessungsvertrags aus dem 
Jahr 1995 wurden im Entscheid wiedergegeben. Die Beschwerdeführenden hatten zudem 
die Möglichkeit, während der Rechtsmittelfrist die Akten einzusehen und von den Fach- 
und Amtsberichten und den weiteren Unterlagen Kenntnis zu nehmen und sich in ihrer 
Beschwerde 
damit 
auseinanderzusetzen 
und 
umfassend 
zu 
äussern. 
Die 
Beschwerdeführenden haben ihre Rechte im Beschwerdeverfahren vollumfänglich 
wahrnehmen können; ihnen ist durch die Heilung der Verfahrensmängel kein Nachteil 
entstanden. 
4.
Erschliessung
a)
Im Zusammenhang mit der Erschliessung führt die Gemeinde im vorinstanzlichen 
Entscheid (Ziffer III/4) Folgendes aus:
„Bezüglich Erschliessung wird auf den Erschliessungsvertrag aus dem Jahre 1995 verwiesen. Darin 
wird festgehalten, dass sich die Eigentümer der Parzelle Nr. L.________ einverstanden erklären, 
dass die verkehrsmässige Erschliessung ausdrücklich über den M.________weg erfolgt. Jede 
10 VGE 100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 in BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 9b; Urs Eymann, Das 
rechtliche Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.


8
anderweitige Erschliessung ist ausgeschlossen. Die Einwohnergemeinde ihrerseits erklärt 
ausdrücklich, dass der vorgesehene Weg als genügliche Erschliessung für jede künftige bauliche 
Nutzung der Parzelle Nr. L.________ gilt. Im Jahr 2001 wollte die Einwohnergemeinde das 
Strassenstück im M.________weg auf 4 m ausbauen. Dies wurde aufgrund einer Einsprache von 
D.________, Niederbipp, verunmöglicht. Der Strassenbau hatte gemäss Erschliessungsvertrag zu 
erfolgen. Nun kommt die gleiche Einsprecherin wieder mit einer Einsprache und bemängelt, dass 
eben diese Strasse nicht für die Erschliessung der Parzelle Nr. L.________ genügt. Für eine 
einvernehmliche Lösung (Verbreiterung des M.________weges) wird nicht Hand geboten. Der 
Einwohnergemeinde bleibt deshalb gar keine andere Möglichkeit, die Erschliessung als genüglich 
gemäss rechtsgültigem Erschliessungsvertrag zu taxieren. Es handelt sich zudem um ein kurzes 
Wegstück, welches überschaubar ist. Im Weiteren wird im südwestlichen Ecken des Wegstücks ein 
Spiegel montiert, welcher die Übersichtlichkeit zusätzlich verbessert."
b)
Sämtliche 
Beschwerdeführenden 
rügen, 
die 
geplante 
Erschliessung 
des 
Bauvorhabens mit total 40 Wohneinheiten über den M.________weg sei ungenügend. 
Beim M.________weg handle es sich um einen schmalen Privatweg, der nur rund 3.5 m 
breit sei und zudem über eine rechtwinklige Kurve verfüge. Ausweichstellen bestünden 
keine. Der M.________weg unterschreite die nach Art. 7 Abs. 2 BauV11 geforderte 
Mindestfahrbahnbreite für Strassen mit Gegenverkehr. Besondere Verhältnisse für eine 
ausnahmsweise Unterschreitung der Mindestbreite lägen nicht vor. Von einer geringen 
Mehrbelastung des Verkehrs im Sinne von Art. 5 Bst. a BauV könne bei 40 neuen 
Wohneinheiten nicht gesprochen werden. Die Verkehrssituation sei gefährlich, da über den 
M.________weg nicht nur die Zu- und Wegfahrten mit Motorfahrzeugen, sondern auch 
diejenigen mit Velos erfolgen würden sowie der gesamte Fussgängerverkehr darüber 
abgewickelt werde. Die Gemeinde habe zudem in einem Schreiben vom 13. November 
2013 an die Verfahrensbeteiligten selber festgehalten, dass der M.________weg als nicht 
geeignet zur Erschliessung der Überbauung erscheine. Der Erschliessungsvertrag 
schliesslich gebe keine Grundlage dafür ab, um die Erschliessung als genügend zu 
erachten. Aus der darin enthaltenen generellen Zusicherung der Gemeinde gegenüber der 
Beschwerdegegnerin könne kein unmittelbarer Rechtsanspruch abgeleitet werden. 
Vielmehr habe die Prüfung der genügenden Erschliessung stets im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens in Bezug auf ein konkretes Vorhaben zu erfolgen. Es gehe 
nicht an, dass sich eine Baubewilligungsbehörde aus reiner Gefälligkeit gegenüber einer 
Bauherrschaft über einschlägige Rechtsnormen hinwegsetze. 
11 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 


9
Die Beschwerdegegnerin führt aus, die Erschliessung der fraglichen Parzelle sei mit dem 
Erschliessungsvertrag vom 17. Februar 1995 umfassend geregelt worden. Die Gemeinde 
erkläre 
darin 
ausdrücklich, 
dass 
der 
vorgesehene 
Weg 
als 
genügende 
Verkehrserschliessung für jede zukünftige bauliche Nutzung der Parzelle Nr. L.________ 
gelte. Es sei zwar richtig, dass Art. 7 Abs. 2 BauV bei Strassen mit Gegenverkehr eine 
Mindestbreite von 4.2 m verlange. Dieselbe Bestimmung behalte jedoch abweichende 
Gemeindevorschriften ausdrücklich vor. Zufahrten seien nach den örtlichen Gegebenheiten 
und der Ortsübung zu gestalten (Art. 6 Abs. 4 BauV). Genau dies habe die Gemeinde hier 
getan. Es sei nicht vernünftig, diese wenigen (ca. 65) Meter Detailerschliessung in Form 
einer zweispurigen Autobahn mit übermässigem Flächenverbrauch auszugestalten. Hier 
lägen zudem besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 7 Abs. 3 BauV vor. Insbesondere 
nehme die Strassengestaltung und die Bemessung der Fahrbahnbreite Rücksicht auf die 
Verkehrssicherheit sowie auf die Landschaft und das Ortsbild. Es lägen keine ungünstigen 
topographischen Gegebenheiten vor; bauliche Hindernisse bestünden keine. Was die 
Verkehrssicherheit betreffe, so zwinge die Strassenführung zu einer stark verlangsamten 
Fahrweise. Es handle sich zudem um ein äusserst kurzes Teilstück, so dass eine starke 
Beschleunigung gar nicht möglich sei. 
Die Gemeinde hält in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2014 fest, es gebe keine andere 
öffentliche Erschliessungsstrasse zur Parzelle Nr. L.________. Eine Erschliessung über 
den westlich der Parzelle verlaufenden, privaten N.________weg werde von den 
Eigentümern verweigert. Bei der Beurteilung der genügenden Erschliessung sei einerseits 
der privatrechtliche Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 1995 zu beachten, andererseits 
die baurechtlichen Bestimmungen betreffend Zufahrt und Fahrbahnbreite. Nach dem 
Erschliessungsvertrag sei jede andere Erschliessung ausgeschlossen und die Gemeinde 
erkläre darin ausdrücklich, dass der M.________weg als Erschliessung für jede künftige 
Überbauung der betreffenden Parzelle genüge. Im vorliegenden Fall bestünden bauliche, 
wie auch privatrechtliche Hindernisse, welche besondere Verhältnisse gemäss Art. 6 Abs. 
3 BauV rechtfertigten. Eine Verbreiterung des M.________wegs sei aufgrund der 
bestehenden Überbauungen und der Weigerung von Landabtretungen zum Ausbau des 
Weges nicht möglich. Die Erreichbarkeit für Feuerwehr und Sanität bleibe gewährleistet. 
Beim verengten Strassenabschnitt handle es sich um ein gerades Wegstück von ca. 60 m 
Länge. Obwohl der Strassenabschnitt mehr als 50 Abstellplätze erschliesse, sei nicht mit 


10
einem 
übermässigen 
Verkehrsaufkommen 
zu 
rechnen. 
Sollte 
es 
dennoch 
zu 
Verkehrsproblemen kommen, so könnten weitere Massnahmen ergriffen werden. 
c)
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin verweisen primär auf einen 
Erschliessungsvertrag aus dem Jahr 199512. Darin wird den Eigentümern der Parzelle Nr. 
L.________ ein unbeschränktes Fahrwegrecht auf dem heutigen M.________weg (damals 
Parzelle Nr. O.________) eingeräumt (Ziffer II.1). Weiter erklären die Eigentümer der 
Parzelle Nr. L.________ ausdrücklich ihr Einverständnis zur verkehrsmässigen 
Erschliessung ihrer Parzelle über das eingeräumte Wegrecht; jede anderweitige 
Erschliessung sei ausgeschlossen. Die Gemeinde ihrerseits erklärt ausdrücklich, dass der 
vorgesehene Weg (Dienstbarkeit) als genügliche Verkehrserschliessung für jede künftige 
bauliche Nutzung der Liegenschaft Nr. L.________ gilt (III., Art. 9). 
Entgegen der Ansicht der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin kann die ausreichende 
Erschliessung nicht generell mit einer Vereinbarung geregelt bzw. zugesichert werden. 
Vielmehr ist im konkreten Baubewilligungsverfahren anhand der geltenden Bestimmungen 
(vgl. nachfolgend, E. 5d) zu prüfen, ob das geplante Bauvorhaben hinreichend erschlossen 
ist. Ansonsten könnte mit einer solchen Vereinbarung die öffentlich-rechtlichen Vorschriften 
einfach derogiert werden. Dass die Gemeinde in dieser Vereinbarung gegenüber den 
Grundeigentümern der Parzelle Nr. L.________ zusichert, die Erschliessung über den 
M.________weg sei für jede künftige bauliche Nutzung hinreichend, ist daher vorliegend 
unbeachtlich. 
d)
Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend 
erschlossen ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dabei gilt die strassenmässige Erschliessung dann 
als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse „hinreichend nahe“ an die geplanten Bauten und 
Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 
Abs. 2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen 
gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren 
Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 
Abs. 3 BauG). Nach Art. 7 Abs. 2 BauV soll die Fahrbahnbreite – abweichende 
Gemeindevorschriften und Art. 6 Abs. 4 BauV vorbehalten – bei Strassen mit 
Gegenverkehr 4.20 m nicht unterschreiten. Nach Art. 6 Abs. 4 BauV sind in Ortschaften 
12 Erschliessungsvertrag und Dienstbarkeitsvertrag zwischen Einwohnergemeinde Niederbipp, U._______ und 
Erbengemeinschaft V._______ vom 17. Februar 1995, Urschrift Nr. R______.


11
und Ortsteilen, die nicht für den Motorfahrzeugverkehr erschlossen sind, sowie in Ortsteilen 
mit annähernd geschlossener Bauweise die Zufahrten nach den örtlichen Gegebenheiten 
und der Ortsübung zu gestalten. Bei besonderen Verhältnissen im Sinn von Art. 6 Abs. 3 
BauV kann die Fahrbahnbreite auch bei Strassen mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt 
werden (Art. 7 Abs. 3 BauV). Diese Bestimmungen gelten indes nur für neue 
Erschliessungsanlagen. Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in 
einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die 
insgesamt 
zu 
erwartende 
Mehrbelastung 
verhältnismässig 
gering 
ist 
und 
die 
Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 Bst. a BauV). Die 
Verkehrssicherheit ist nicht mehr gewährleistet, wenn die Normen für neue Anlagen (Art. 7 
und 9 BauV) massiv unter- bzw. überschritten werden. Die zu erwartende Mehrbelastung 
beurteilt sich im Verhältnis zum bestehenden Verkehrsaufkommen. Dabei bedeutet eine 
erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass die 
Mehrbelastung nicht mehr gering ist. Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse 
(bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die 
Benützerkategorien (PW, Lastwagen, Schulkinder, usw.).13
e)
Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, auf der Parzelle Niederbipp Grundbuchblatt 
Nr. L.________ in den Wohnzonen W2k und W2g fünf Mehrfamilienhäuser mit total 40 
Wohnungen zu realisieren. Das Vorhaben sieht in einer Einstellhalle Abstellplätze für 36 
Fahrzeuge vor; zusätzlich sollen 14 Parkplätze oberirdisch erstellt werden. Weiter sind 
insgesamt 100 Veloabstellplätze vorgesehen (76 in der Einstellhalle, 24 oberirdisch). Das 
Vorhaben soll über den bestehenden M.________weg erschlossen werden. Dieser 
Privatweg führt nach ca. 65 m ab der Einfahrt zur geplanten Überbauung in eine 90°-Kurve. 
Bis zu dieser Kurve weist der Weg eine Breite von ca. 3.5 m auf. Nach der Kurve führt er 
noch rund 45 m weiter (in diesem Bereich mit einer Breite von ungefähr 4.5 m), bis er in 
den P.________weg mündet. Dieser wiederum mündet nach rund 30 m in die 
Q.________strasse, bei welcher es sich um eine Kantonsstrasse handelt. Eine 
Neuerschliessung oder ein Ausbau einer bestehenden Erschliessungsstrasse ist nicht 
vorgesehen. 
f)
Das Strasseninspektorat stellte in seinem Bericht zur Erschliessung vom 20. Mai 
2014 fest, der durch den Bau von 40 Wohnungen bzw. 36 unterirdischen und 14 
13 VGE 100.2012.208 vom 31. Januar 2013, E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N 10. 


12
oberirdischen Autoabstellplätzen verursachte Mehrverkehr könne im vorliegenden Fall 
nicht 
als 
„verhältnismässig 
gering" 
bezeichnet 
werden. 
Insbesondere 
beim 
M.________weg müsse von einer markanten Mehrbelastung ausgegangen werden. 
Die Fachbehörde kam zum Schluss, dass der ca. 30 m lange Abschnitt des 
P.________wegs sowie dessen Anschlussknoten an die Q.________strasse auch unter 
Berücksichtigung des Mehrverkehrs den geltenden Strassenbauvorschriften entsprechen. 
Auch der rund 45 m lange Abschnitt des M.________weges ab P.________weg bis zur 
90°-Kurve übertreffe mit einer Fahrbahnbreite von ca. 4.5 m den minimal erforderlichen 
Wert für Erschliessungsstrassen mit Zweirichtungsverkehr. 
Das 
Strasseninspektorat 
ortete 
jedoch 
Probleme 
in 
der 
90°-Kurve 
und 
dem 
abschliessenden, bis zur Überbauung ca. 65 m langen Abschnitt des M.________wegs. 
Die Sichtweite in der 90°-Kurve genügt den einschlägigen Normwerten gemäss SN 640 
090 b „Sichtweiten" nicht, da das Sichtfeld durch abgestellte Fahrzeuge an der 
Kurveninnenseite stark eingeschränkt werde. Der offenbar vorgesehene Verkehrsspiegel 
sei hier bestenfalls ein sinnvoller Nebenbehelf. Die letzte Teilstrecke des M.________wegs 
genügt nach Ansicht des Strasseninspektorats in Anbetracht des zu erwartenden Verkehrs, 
insbesondere in den Stosszeiten, und der mit ca. 65 m doch ansehnlichen Abschnittslänge 
den geltenden Strassenbauvorschriften nicht. Der minimal erforderliche Wert von 4.2 m 
werde deutlich unterschritten und es seien auch keine „besonderen Verhältnisse" gemäss 
Art. 6 BauV zu erkennen, die eine Verminderung der Fahrbahnbreite legitimieren würden. 
Neben der unübersichtlichen Situation im Bereich der 90°-Kurve sei beim M.________weg 
auch die Situation für den Langsamverkehr äusserst problematisch. Insbesondere im 3.5 m 
breiten Strassenabschnitt sei durch das Nichteinhalten des Lichtraumprofils von 0.5 m 
gemäss Art. 83 SG14 ein Ausweichen der Fussgänger nicht möglich. 
g)
Damit eine bestehende Erschliessungsanlage als genügend gelten kann, verlangt 
Art. 5 Bst. a BauV einerseits, dass die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung 
verhältnismässig gering ist. Bisher erschloss der M.________weg zwei Wohnhäuser, 
nämlich dasjenige der Beschwerdeführerin 3 (Parzelle Nr. R.________, M.________weg) 
sowie dasjenige der Beschwerdeführenden 14 und 15 (Parzelle Nr. S.________, 
M.________weg).15 Mit den geplanten fünf Mehrfamilienhäusern sollen zusätzlich 40 
14 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
15 Stellungnahme Gemeinde vom 21. Mai 2014.


13
Wohneinheiten über denselben Weg erschlossen werden. Die Anzahl der über den 
M.________weg zu erschliessenden Wohneinheiten würde damit mit dem umstrittenen 
Bauvorhaben um ein Mehrfaches zunehmen. Den Ausführungen des Strasseninspektorats 
folgend kann unter diesen Umständen die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung durch 
den zusätzlichen Verkehr nicht mehr als verhältnismässig gering bezeichnet werden.
Auch die zweite Voraussetzung einer genügenden Erschliessung, die Gewährleistung der 
Verkehrssicherheit (Art. 5 Bst. a BauV), ist im Bereich der letzten Teilstrecke des 
M.________wegs nicht erfüllt. Es kann auf die Ausführungen im Fachbericht verwiesen 
werden, welche nachvollziehbar und überzeugend sind. Aufgrund der dem Fachbericht 
beigelegten Fotos ist ein klares Bild über die örtlichen Verhältnisse ohne weiteres möglich, 
weshalb auf einen Augenschein verzichtet werden konnte. Diese Fotos machen deutlich, 
dass auf diesem rund 65 m langen Teilabschnitt des M.________wegs ein Kreuzen von 
zwei Fahrzeugen aufgrund der Fahrbahnbreite von bloss 3.5 m nicht oder kaum möglich 
ist. Aufgrund der 90°-Kurve ist ein entgegenkommendes Fahrzeug erst spät erkennbar. 
Das Fehlen von Ausweichstellen, welche Rückwärtsfahrten notwendig machen, sowie 
eines Gehwegs erhöhen das Unfallrisiko. Der M.________weg ist in diesem Abschnitt 
gesäumt von Hecken und Zäunen sowie Strassenlaternen, so dass die Situation – wie dies 
das Strasseninspektorat richtig feststellt – auch für den Langsamverkehr äusserst 
problematisch ist. In Anbetracht des erheblichen Mehrverkehrs, welcher das umstrittene 
Bauvorhaben mit sich bringt, kann die Verkehrssicherheit auf diesem Teilabschnitt des 
M.________wegs nicht mehr gewährleistet werden. 
Schliesslich ist festzuhalten, dass der M.________weg in diesem Bereich das nach Art. 7 
Abs. 2 BauV geforderte Mindestmass von 4.2 m für neue Strassen mit Gegenverkehr 
deutlich unterschreitet und keine besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 7 Abs. 3 BauV 
i.V.m. Art. 6 Abs. 3 BauV vorliegen, welche eine Herabsetzung der Fahrbahnbreite 
rechtfertigen könnten. Der blosse Umstand, dass ein Ausbau des M.________wegs 
aufgrund der Weigerungen von Landabtretungen nicht möglich sei, wie dies die Gemeinde 
geltend macht, vermag keine besonderen Verhältnisse zu begründen. Einerseits hätte die 
Gemeinde nötigenfalls die Möglichkeit, den Erwerb des für eine genügende Erschliessung 
erforderlichen Lands zu erzwingen (formelle Enteignung, vgl. Art. 128 Abs. 1 Bst. c BauG, 
Art. 13 SV16). Andererseits führt die Gemeinde in den Schlussbemerkungen vom 3. Juli 
16 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1).


14
2014 aus, die Bauherrschaft sei mit dem Eigentümer der Parzelle Nr. T.________ in 
Verhandlung betreffend des Erwerbs eines Streifens von 70 bis 100 cm zur Verbreiterung 
des M.________wegs. Dies ist zwar vorliegend unbeachtlich (vgl. nachfolgend), zeigt 
jedoch auf, dass die Möglichkeit von Landabtretungen im Bereich des privaten 
M.________wegs nicht gänzlich ausgeschlossen zu sein scheint. Selbst wenn besondere 
Verhältnisse im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauV für eine Unterschreitung der 
Mindestfahrbahnbreite von 4.2 m vorliegen würden, könnte der M.________weg in diesem 
Bereich aufgrund mangelnder Verkehrssicherheit nicht als genügend erschlossen gelten. 
Da der M.________weg aufgrund der 90°-Kurve auf einer grösseren Strecke nicht 
überblickbar ist, müssten gemäss Art. 7 Abs. 3 BauV Ausweichstellen angelegt werden. 
Dies ist nicht geschehen. Allein der geplante Spiegel vermag daran nichts zu ändern, kann 
damit doch nicht sichergestellt werden, dass entgegenkommende Autos aus grösserer 
Distanz erkennbar sind. 
Die Gemeinde führt aus, es könnten weitere Massnahmen (z.B. Signalisation „Vortritt vor 
dem Gegenverkehr" oder Verkehrsschlaufen verbunden mit Ampeln) ergriffen werden, 
sollte es dennoch zu Verkehrsproblemen führen. Zudem sei die Bauherrschaft in 
Verhandlung mit dem Eigentümer der Parzelle Nr. T.________ betreffend Landabtretung; 
die müsste zu einer Neubeurteilung der Situation führen. Dem ist entgegenzuhalten, dass 
die genügende Erschliessung im Zeitpunkt der Baubewilligung sichergestellt sein muss 
(Art. 22. Abs. 2 Bst. b RPG17). Fehlt diese Voraussetzung, darf die Bewilligung nicht erteilt 
werden; es wäre unzulässig, die Bewilligung dennoch auszustellen, etwa mit der Auflage, 
die Bauherrschaft habe bis zum Baubeginn eine genügende Lösung für die Erschliessung 
beizubringen.18 Die Vorbringen der Gemeinde sind daher nicht zu beachten. 
h)
Insgesamt erfüllt der M.________weg die Voraussetzungen an eine hinreichende 
Erschliessung für das geplante Vorhaben und den daraus resultierenden Mehrverkehr 
nicht. 
Art. 
5 
Bst. 
a 
BauV 
wird 
verletzt; 
die 
Anforderungen 
einer 
neuen 
Erschliessungsstrasse (Art. 6 f. BauV) vermag der bestehende Weg auch nicht zu erfüllen. 
Es fehlt damit an einer zentralen Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 
22 Abs. 2 Bst. b RPG, Art. 7 BauG). Bereits aus diesem Grund ist der vorinstanzliche 
Entscheid aufzuheben und dem umstrittenen Vorhaben der Bauabschlag zu erteilen.
17 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 7/8 N 9, Art. 38-39 N. 16.


15
5.
Gebäudebreite
a)
Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie die Beschwerdeführenden 4 bis 13 bringen 
vor, dass bei allen Mehrfamilienhäusern auf der gesamten Fassadenlänge für alle 
Geschosse Balkone mit einer Tiefe von 2.50 m vorgesehen seien. Sie würden so eine 
ununterbrochene Fassadenlinie bilden. Entsprechend sei die projizierte Fassadenlinie, 
welche Grundlage für das Bestimmen der Gebäudeabmessungen bilde, ab vorderkant der 
Balkone zu messen. Dies ergebe sich aus den Vorgaben der anwendbaren BMBV19 und 
den darin enthaltenen Skizzen zur projizierten Fassadenlinie (insbesondere Anhang 1, 
Figur 2.2.a). Zum selben Schluss komme man auch bei Beizug der Empfehlungen des 
Amtes für Gemeinden und Raumordnung zur Behandlung einiger Sonderfälle von 
baubewilligungspflichtigen Vorhaben vom 14. April 2010 (BSIG Nr. 7/721.0/10.1). Darin sei 
festgehalten, dass die Grenz- und Gebäudeabstände nicht von der Fassade aus, sondern 
von vorderkant der äusseren Balkonkonstruktion aus zu messen seien, wenn mehr als 
50% einer Fassadenfläche von offenen, vorgelagerten Balkonen bedeckt werde. Damit 
werde die zulässige Gebäudebreite vorliegend überschritten. 
Die Gemeinde führte im vorinstanzlichen Entscheid aus, sie habe in ihrem Baureglement 
die maximale Breite der Balkone in Bezug auf die Fassadenlänge nicht festgelegt. Das 
heisse, dass Balkone bis zu einer Tiefe von 2.50 m auf der ganzen Fassadenlänge nicht 
zum 
Gebäude 
zählen 
würden, 
sondern 
als 
vorspringender 
Gebäudeteil. 
Die 
Gebäudebreite, wie auch die Grenz- und Gebäudeabstände würden bis zur Fassadenflucht 
(projizierte Fassadenlinie) gemessen. Die projizierte Fassadenlinie werde erst ab 
vorderkant Balkone gemessen, wenn diese eine Breite von mehr als 2.50 m aufwiesen. In 
der Stellungnahme vom 14. April 2014 ergänzte die Gemeinde, in ihrem Baureglement sei 
bezüglich Balkone nur festgelegt, dass diese maximal 2.50 m in den grossen 
Grenzabstand und max. 1.50 m in den kleinen Grenzabstand ragen dürften (Art. 38 Abs. 6 
GBR20). Eine einschneidendere Bestimmung, wonach bei mehr als 50% Bedeckung einer 
Fassadenfläche durch offene, vorgelagerte Balkone von vorderkant der äusseren 
Balkonkonstruktion aus gemessen werde, sei bewusst weggelassen worden. Bei der von 
19 Verordnung über die Begriffe und Messweisen vom 1. August 2011 (BMBV; BSG 721.3).
20 Baureglement der Gemeinde Niederbipp vom 11. Juni 2012, genehmigt durch das AGR am 10. Dezember 
2012.


16
den Beschwerdeführenden erwähnten Skizze fehle eine Vermassung. Es müsse sich 
daher um Balkone handeln, welche mehr als 2.50 m in den Grenzabstand hineinragen. Die 
Auslegung 
der 
Bestimmungen 
liege 
schliesslich 
in 
der 
Verantwortung 
der 
Baubewilligungsbehörde. Sie habe auf eine einheitliche Bewilligungspraxis zu achten. 
Die Beschwerdegegnerin hält fest, der Gemeinde komme in diesem Bereich ein 
erheblicher Ermessensspielraum zu. Genau diese Autonomie mache die Gemeinde 
geltend. Sie habe eine klare, gefestigte Praxis, wonach Balkone bis zu einer Tiefe von 2.5 
m auf der ganzen Fassadenlänge nicht zum Gebäude zählen würden, sondern als 
vorspringender Gebäudeteil zu behandeln seien. Die projizierte Fassadenlinie werde erst 
ab vorderkant Balkon gemessen, wenn der Balkon eine Tiefe von mehr als 2.5 m aufweise. 
Die von den Beschwerdeführenden ins Feld geführte Skizze in der BMBV verfüge über 
eine über die ganze Fassade führende Balkonschicht. Dies im Unterschied zur 
vorliegenden Lösung mit abgesetzten, einzelnen Balkonen. Selbst wenn die Balkone zu 
breit wären, was bestritten werde, so könne dieser untergeordnete Punkt mit einer 
entsprechenden Auflage abgehandelt werden.
b)
Vorliegend kommen die geplanten Häuser A, B und C in der Wohnzone W2g und die 
Häuser D und E in der Wohnzone W2k zu liegen. Die maximalen Gebäudebreiten betragen 
gemäss GBR für die W2g 14 m und für die W2k 12 m (Art. 2 GBR). In den bewilligten 
Plänen werden die Gebäudebreiten ohne die 2.5 m tiefen Balkone vermasst; die 
Maximalbreiten werden dabei bei sämtlichen Gebäuden ausgeschöpft. 
c)
 Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der ge-
setzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). 
Nach 
der 
Rechtsprechung 
kommt 
ihnen 
in 
diesen 
Belangen 
ein 
weiter 
Ermessensspielraum zu. Die Autonomie der Gemeinden beschränkt sich nicht nur auf den 
Bereich der Rechtsetzung. Ist sie zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt, kommt ihr 
grundsätzlich auch bei der Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Wird die 
Anwendung einer solchen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, so 
haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte 
Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit anderen Worten eine gewisse 
Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde. Sie sind nicht befugt, die 
kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die 


17
Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der 
interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar erscheint.21
d)
Im GBR findet sich keine explizite Bestimmung zur Messweise von Gebäudelängen 
und -breiten. Gemäss Art. 37 GBR richten sich die im Baureglement verwendeten 
Baubegriffe nach den Definitionen der BMBV. Art. 38 Abs. 6 GBR hält fest, dass 
vorspringende Gebäudeteile wie Erker, Vordächer, Aussentreppen und Balkone max. 2.50 
m in den grossen Grenzabstand und max. 1.50 m in den kleinen Grenzabstand ragen 
dürfen. Auf S. 60 des GBR wurden zudem Skizzen aus der BMBV zur Definition der 
projizierten Fassadenlinie und Fassadenflucht im ebenen Gelände übernommen.
Gemäss der BMBV ist für die Bestimmung der Gebäudebreite auf die projizierte 
Fassadenlinie abzustellen (Art. 13 BMBV). Bei der projizierten Fassadenlinie handelt es 
sich um die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (Art. 9 
BMBV). Die Fassadenlinie wiederum ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und 
massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV). Die Fassadenflucht schliesslich ist die 
Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des 
Baukörpers über dem massgebenden Terrain (Art. 7 Abs. 1 BMBV), wobei vorspringende 
und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden (Art. 7 Abs. 2 
BMBV). Gemäss Art. 10 BMBV dürfen vorspringende Gebäudeteile höchstens bis zum 
zulässigen Mass (für die Tiefe) über die Fassadenflucht hinausragen; sie dürfen zudem, 
mit Ausnahme der Dachvorsprünge, das zulässige Mass (für die Breite), beziehungsweise 
den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten.
e)
Vorliegend handelt es sich nicht um abgesetzte, einzelne Balkone, wie dies die 
Beschwerdegegnerin vorbringt, sondern um eine Balkonfront, welche sich über die ganze 
Süd-West-Fassade der Mehrfamilienhäuser A, B und C bzw. über die ganze Süd-Ost-
Fassade der Mehrfamilienhäuser D und E zieht. Diese Balkonfront bildet mit der 
Terrassenbrüstung 
des 
Attikageschosses 
jeweils 
eine 
nahtlose 
Einheit. 
Die 
durchgehenden Balkone werden optisch als Teil der Fassade und als Bestandteil des 
Gebäudekubus wahrgenommen, insbesondere bei Betrachtung von der Seite. Aufgrund 
der durchgehenden und gedeckten Balkone vergrössert sich zudem auch die 
Attikaterrasse auf der ganzen Länge, indem deren Brüstung weiter aussen angebracht 
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, 
Art. 65 N. 2 ff. 


18
werden kann; funktionell ist damit ebenfalls von einer entsprechenden Erweiterung der 
Hauptdimensionen des Gebäudes auszugehen. 
Die geplanten Balkone können damit aufgrund ihrer Dimensionen und der über die ganze 
Fassadenlänge durchgehenden Bauweise nicht als vorspringende Gebäudeteile gelten. 
Dies wird bestätigt, wenn man die Bestimmungen der hier anwendbaren BMBV und 
insbesondere die dazugehörigen Skizzen beizieht. Aus den Figuren 2.2.a und 2.2.b des 
Anhanges 1 der BMBV lässt sich eindeutig schliessen, dass ein auf der ganzen Fassade 
durchlaufender Balkon die Fassadenflucht nach aussen verschiebt und die für die 
Gebäudebreite massgebende projizierte Fassadenlinie (Art. 9 und 13 BMBV) ab dem Rand 
der Balkone zu messen ist. Zu diesem Schluss kommt auch das AGR im Bericht vom 2. 
Juni 2014. Die erwähnten Skizzen wurden von der Gemeinde Niederbipp in ihrem 
Baureglement eins zu eins übernommen (vgl. S. 60 des Baureglements). Dass bei diesen 
Skizzen eine Vermassung der Balkone fehlt, ist entgegen der Ansicht der Gemeinde nicht 
so zu deuten, dass durchgehende Balkone erst ab einem gewissen Mindestmass (gemäss 
Gemeinde ab 2.50 m) an die Gebäudebreite anzurechnen wären; vielmehr ist daraus zu 
schliessen, dass über die ganze Fassade laufende Balkone unabhängig von der 
Balkontiefe bei der Berechnung der Gebäudebreite zu berücksichtigen sind. 
Auch das AGR stellt in seinem Bericht richtigerweise fest, dass vorspringende 
Gebäudeteile, die nicht an die Fassadenflucht anzurechnen sind, nicht über die ganze 
Fassadenlänge laufen. Dies lässt sich schon mit dem Wort „vorspringender Gebäudeteil" 
nicht vereinbaren und kann auch aus den in den erwähnten Figuren beispielhaft 
aufgeführten vorspringenden Gebäudeteile geschlossen werden. Wenn schon sind diese – 
so auch das AGR – nur solange nicht an die Gebäudebreite anzurechnen, als dass sie 
einen durch die Gemeinde festzulegenden Maximalanteil an der gesamten Fassadenlänge 
nicht überschreiten (vgl. auch Art. 10 BMBV).22 Dass die Gemeinde Niederbipp gemäss 
ihren eigenen Aussagen bewusst auf eine solche Bestimmung verzichtet hat, kann nicht 
zum Schluss führen, dass eine Balkonfront, welche sich über die ganze Fassadenlänge 
zieht, nicht anzurechnen wäre. Diese Ansicht ist rechtlich nicht haltbar. Auch aus Art. 36 
Abs. 6 GBR lässt sich nichts zugunsten der Gemeinde bzw. der Beschwerdegegnerin 
ableiten. Diese Bestimmung regelt einzig die von vorspringenden Gebäudeteilen 
einzuhaltenden Bauabstände gegenüber nachbarlichem Grund. Vorliegend geht es um 
22 So auch BSIG Nr. 7/721.3/1.1 vom 17. Oktober 2011 zur BMBV, S. 5 sowie Vortrag zur BMBV vom 19. Mai 
2011, S. 8.


19
eine andere Frage. Zudem handelt es sich bei den hier umstrittenen Balkonen nach dem 
Gesagten nicht um vorspringende Gebäudeteile, so dass diese Bestimmung auch aus 
diesem Grund hier nicht zu beachten ist. 
f)
Zusammenfassend sind die 2.5 m tiefen Balkone an die Gebäudebreite anzurechnen. 
Die Auffassung der Gemeinde ist rechtlich nicht vertretbar. Damit wird die zulässige 
Gebäudebreite von 14 m (Zone W2g) bzw. von 12 m (Zone W2k) von sämtlichen 
Mehrfamilienhäusern deutlich überschritten. Das Bauvorhaben ist auch aus diesem Grund 
nicht bewilligungsfähig. 
6.
Fläche Kinderspielplatz
a)
Die Beschwerdeführerin 3 macht geltend, die vorgesehenen Kinderspielplatzflächen 
würden den einschlägigen Bestimmungen nicht genügen. Die in einer Wegleitung der 
früheren Baudirektion vom Juni 1992 vorgegebene, minimal nutzbare Breite von 5 m werde 
unterschritten. Zudem seien gemäss derselben Wegleitung Flächen, die weniger als 3 m 
von der Hauptfassade von Wohnbauten entfernt liegen würden, nicht als Spiel- und 
Aufenthaltsfläche anrechenbar. Vorliegend würden die Spielflächen bis praktisch 
unmittelbar an die privaten Sitzplätze der Erdgeschossbewohner heranreichen. Bei 
derartigen Verhältnissen verlange die Wegleitung zur Wahrung der Privatsphäre 
ausdrücklich eine Erhöhung des Abstands von der Hauptfassade. 
b)
Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft unter anderem im Freien 
Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 
Abs. 1 BauG). Art. 42 ff. BauV enthält die Ausführungsbestimmungen dazu. 
Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen 
(Art. 43 Abs. 2 BauV). Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze sollen an möglichst 
sonnigen, dem Verkehr abgewandten Arealstellen angelegt werden. Es sind genügend 
Schattenplätze vorzusehen (Art. 44 Abs. 1 BauV). Kinderspielplätze müssen für Kleinkinder 
gut und gefahrlos erreichbar sein (Art. 44 Abs. 3 Satz 1 BauV). Sie sind ihrem Zweck 
entsprechend einzurichten. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK) gibt darüber 


20
Empfehlungen heraus (Art. 44 Abs. 4 BauV). Diese finden sich in der AHOP Nr. 92.223 und 
haben hinweisenden Charakter. Sie sollen der Bauherrschaft, den Behörden sowie den 
planenden und ausführenden Fachleuten aufzeigen, wie die Absichten der gesetzlichen 
Bestimmungen sinnvoll in die Wirklichkeit umgesetzt werden können.24 Die von Fachleuten 
definierten Kriterien sind deshalb bei der Beurteilung der vorliegenden Spielfläche 
heranzuziehen. 
Ein Spielplatz soll einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung bieten. Er 
ist daher so anzulegen, dass mögliche Nutzungskonflikte vermieden oder zumindest 
minimiert werden und die Privatsphäre der Wohnungen gewahrt bleibt.25 Aus diesem 
Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche grundsätzlich eine minimale nutzbare Breite 
von 5 m aufweisen. Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel 
nicht angerechnet werden. Gegenüber Hauptfassaden von Wohn- und Gewerbebauten 
kann ein Streifen von 3 m grundsätzlich nicht angerechnet werden, da er zur Wahrung der 
Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand kann bei speziellen Fällen angemessen 
reduziert (Hochparterre) oder erhöht (private Gartensitzplätze) werden26.
c)
Die Fläche des Kinderspielplatzes muss gemäss den unbestrittenen und 
nachvollziehbaren Berechnungen in den Baugesuchsunterlagen 324.77 m2 betragen. 
Entgegen den Angaben in den Baugesuchsunterlagen, wo ein total erforderlicher 
Aufenthaltsbereich von 20 m2 errechnet wird, sind für Aufenthaltsbereiche gemäss Art. 45 
Abs. 2 BauV pro Mehrfamilienhaus mindestens 20 m2 verlangt. Dies bedeutet, dass bei 
einer 
Überbauung 
mit 
mehreren 
Mehrfamilienhäusern 
die 
bereitzustellenden 
Mindestflächen zu addieren sind.27 Dies ergibt vorliegend eine Mindest-Aufenthaltsfläche 
von 100 m2. Zusammen mit der Kinderspielplatzfläche ergibt dies eine Mindestfläche von 
insgesamt 424.77 m2. Im Plan „Erdgeschoss / Obergeschosse"28 wird eine Fläche von 483 
m2 ausgewiesen. 
23 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von 
benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen, (nachfolgend AHOP Nr. 92.2), einsehbar unter 
 .
24 AHOP Nr. 92.2, S. 5.
25 AHOP Nr. 92.2, S. 15.
26 AHOP Nr. 92.2, S. 19.
27 so ausdrücklich VGE 100.2011.256 vom 2. Mai 2012, E. 4.1.
28 Baueingabeplan „Erdgeschoss / Obergeschoss", 1:200, vom 16.04.2013.


21
Wird die ausgewiesene Spielfläche nach den Empfehlungen beurteilt, ergibt sich, dass die 
drei Spielflächen auf der Südwestseite der Gebäude A, B und C eine minimale nutzbare 
Breite von 5 m aufzuweisen haben. Die eingetragenen Flächen, deren Breite von Südosten 
gegen Nordwesten abnimmt, erfüllen diese Mindestbreite jeweils nur in einem Teilbereich. 
Die Fläche, welche eine Breite von weniger als 5 m aufweist und damit abzuziehen ist, 
beträgt bei der Spielfläche vor dem Haus A rund 46.8 m2, bei der Spielfläche vor dem Haus 
B rund 80 m2 und bei der Spielfläche vor dem Haus C rund 91 m2. Insgesamt kann damit 
eine Fläche von rund 217 m2 nicht an die Spielfläche angerechnet werden. Die 
anrechenbare Spielfläche beträgt somit bloss etwa 266 m2 statt der erforderlichen 424.77 
m2. Kommt dazu, dass die Spielfläche zwischen Haus C und Haus E den gemäss 
Empfehlung geforderten Mindestabstand von 3 m gegenüber der Hauptfassade des 
Hauses C um rund einen Meter unterschreitet. Schliesslich erscheint fraglich, ob dieser 
Mindestabstand gegenüber den drei Spielflächen auf der Südwestseite aufgrund der 
privaten Gartensitzplätze nicht erhöht werden müsste. Dies kann aber offen bleiben, da der 
gemäss Art. 45 BauV geforderte Mindestwert – bei einer Beurteilung nach den 
Empfehlungen – ohnehin unterschritten wird.
Das umstrittene Bauvorhaben verletzt damit auch die Bestimmungen über die 
erforderlichen Spielflächen.
7.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend ist das umstrittene Bauvorhaben ungenügend erschlossen, 
überschreitet die zulässige Gebäudebreite und verletzt die Bestimmungen über die 
erforderlichen Spielflächen. Damit sind die Beschwerden gutzuheissen. Der vorinstanzliche 
Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen. 
Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden 
einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der 
zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 
Auf den von den Beschwerdeführenden beantragten Augenschein konnte daher verzichtet 
werden, da von diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten 
waren.


22
b)
Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache 
wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 
Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV29). Bei aufwendigen Verfahren kann die Gebühr zudem 
erhöht werden (Art. 9 GebV). Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden 
beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerden angemessen 
reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Die Pauschale wird insgesamt festgelegt auf 
Fr. 2’600.00.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 
Beschwerdegegnerin, weshalb ihr die Verfahrenskosten von Fr. 2’600.00 aufzuerlegen sind 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG).
c)
Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 
Fr. 6'990.00 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen 
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
d)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennoten der Anwälte der 
Beschwerdeführenden geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin 
hat somit den Beschwerdeführenden 1 und 2 die Parteikosten von Fr. 6'168.40, der 
Beschwerdeführerin 3 die Parteikosten von Fr. 6'588.00 und den Beschwerdeführenden 4 
bis 13 die Parteikosten von Fr. 6'486.50 zu ersetzen (alle inkl. Mehrwertsteuer). Die 
Beschwerdeführenden 14 und 15 waren nicht anwaltlich vertreten, weshalb ihnen keine 
Parteikosten zugesprochen werden (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
III.
Entscheid
29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).


23
1.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde 
Niederbipp vom 10. Februar 2014 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 17. April 
2013 wird der Bauabschlag erteilt.
2.
a)
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'600.00 werden der Beschwerdegegnerin zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.
b)
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 6'990.00 
werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 
Kosten ist die Gemeinde Niederbipp zuständig.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden 1 und 2 die Parteikosten im 
Betrag von Fr. 6'168.40 (inkl. Mehrwertsteuer), der Beschwerdeführerin 3 die 
Parteikosten im Betrag von Fr. 6'588.00 (inkl. Mehrwertsteuer) und den 
Beschwerdeführenden 4 bis 13 die Parteikosten im Betrag von Fr. 6'486.50 (inkl. 
Mehrwertsteuer) zu ersetzen.
IV.
Eröffnung
-
Frau Fürsprecherin C.________, eingeschrieben
-
Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben
-
Frau Fürsprecherin F.________, eingeschrieben
-
Frau H.________ und Herrn G.________, eingeschrieben
-
Herrn Rechtsanwalt J.________, als Gerichtsurkunde
-
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Niederbipp, Gemeindeverwaltung, als 
Gerichtsurkunde
-
Tiefbauamt 
des 
Kantons 
Bern, 
Oberingenieurkreis 
IV, 
Strasseninspektorat 
Oberaargau, Wynaustrasse 113, 4912 Aarwangen, zur Kenntnis 
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung, Abteilung Bauen, per Kurier
-
Regierungsstatthalteramt Oberaargau, zur Kenntnis


24
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
B. Egger-Jenzer, 
Regierungspräsidentin