be_bvd · 110 2016 180 · 2017-09-11 · de

Ausbau Dachraum | Herzogenbuchsee

ENTSCHEID
DER
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 
RA Nr. 110/2016/180
Bern, 11. September 2017
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________
Beschwerdeführer 1
Frau B.________
Beschwerdeführerin 2
alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________
und
Herrn D.________
Beschwerdegegner
Frau E.________
Beschwerdegegnerin
und
Stockwerkeigentümergemeinschaft Q.________, bestehend aus:
Herrn D.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 1
Frau E.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 2
Herrn F.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 3
Frau G.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 4
Herrn H.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 5
Frau I.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 6


RA Nr. 110/2016/180
2
Herrn J.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 7
Frau K.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 8
Herrn L.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 9
Frau M.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 10
Herrn N.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 11
Frau O.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 12
Miteigentumsgemeinschaft Q.________, bestehend aus den vorgenannten 
Stockwerkeigentümern und:
P.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 13
per Adresse Frau O.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Herzogenbuchsee, Bauabteilung, 
Bernstrasse 2, Postfach 208, 3360 Herzogenbuchsee
sowie
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Herzogenbuchsee 
vom 8. November 2016 (0979 / 2016-018; Ausbau Dachraum)
I.
Sachverhalt
1.
Am 29. August 2014 erteilte die Gemeinde der von Amtes wegen am Verfahren 
Beteiligten 13 eine Gesamtbaubewilligung für den Neubau eines 6-Familienhauses mit 
unterirdischer 
Einstellhalle 
auf 
Parzelle 
Herzogenbuchsee 
Grundbuchblatt 
Nrn. R.________ und S.________. Die von den Beschwerdeführenden dagegen erhobene 
Beschwerde wies die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) mit 


RA Nr. 110/2016/180
3
Entscheid vom 17. Dezember 2014 ab.1 Einem ersten Projekt auf der gleichen Parzelle und 
demselben Projektverfasser, jedoch mit anderen Gesuchstellern, hatte die BVE den 
Bauabschlag erteilt wegen fehlender Einfügung in das Ortsbild.2 
Aufgrund einer Anzeige der Beschwerdeführenden vom 23. Dezember 2015 stellte die 
Gemeinde mit Schreiben vom 2. März 2016 an die von Amtes wegen am Verfahren 
Beteiligte 13 verschiedene Abweichungen zum bewilligten Projekt fest und verlangte eine 
Baueinstellung sowie ein Benützungsverbot. Gleichzeitig wurde auf die Möglichkeit eines 
nachträglichen Baugesuchs hingewiesen und für den Fall der Nichtbefolgung die 
Ersatzvornahme 
angedroht. 
Die 
Beschwerdegegner, 
welche 
die 
neu 
errichtete 
Stockwerkeinheit Herzogenbuchsee Grundbuchblatt Nr. R.________-1 erworben hatten3, 
reichten am 22. März 2016 bei der Gemeinde Herzogenbuchsee ein Baugesuch ein für den 
Ausbau des Dachraumes als Zimmer 4 zur Wohnung Erdgeschoss rechts mit Toilette und 
den Einbau eines zusätzlichen Dachfensters (0.55 m x 0.78 m = 0.42 m2) im Toilettenraum 
Estrichgeschoss. Weitere Änderungen gegenüber den bewilligten Plänen (Vertiefung der 
oberen Balkonabdeckung auf Estrichebene und grosse Maueraussparung mit grösseren 
Firstfenstern) waren realisiert und in den neuen Plänen eingezeichnet, jedoch nicht 
ausdrücklich im Baugesuch erwähnt worden. Gleichzeitig reichte die von Amtes wegen am 
Verfahren Beteiligte 13 sowie zwei Stockwerkeigentümer zwei weitere Baugesuche für 
zusätzliche (zum Teil schon erfolgte) Änderungen ein. Die Parzelle liegt in der Dorfzone (D) 
und im archäologischen Schutzgebiet. Herzogenbuchsee ist zudem im Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als 
verstädtertes Dorf aufgenommen. Aufgrund eines Mängelschreibens der Gemeinde vom 
11. April 2016 reichten die Beschwerdegegner angepasste Unterlagen ein. Gegen das 
Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache.
Mit Entscheid vom 8. November 2016 erteilte die Gemeinde Herzogenbuchsee die 
Baubewilligung (Baugesuch Nr. 2016-018). Bezüglich der zwei weiteren Baugesuche 
erteilte die Gemeinde gleichentags ebenfalls die Baubewilligung (Baugesuche Nrn. 2016-
019 und 2016-020).
1 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2014/108 vom 17. Dezember 2014
2 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2011/136 vom 9. August 2012
3 Gemäss Grundbuchbuch am 24. Dezember 2015


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4
2.
Gegen die Erteilung der Baubewilligung (Baugesuch Nr. 2016-018) reichten die 
Beschwerdeführenden am 8. Dezember 2016 Beschwerde bei der BVE ein. Sie 
beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 8. November 2016 und die 
Erteilung des Bauabschlags. Sie machen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und der 
Vorschriften zur Parkplatzberechnung sowie zur Ästhetik geltend. Die anderen zwei 
Baubewilligungsentscheide fochten sie ebenfalls an.4
3.
Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet5, holte die 
Vorakten zu den insgesamt drei Baubewilligungsverfahren ein und zog die Vorakten des 
Rechtsamtes bei. Danach führte es – für die drei Beschwerdeverfahren zusammen – im 
Beisein der Parteien und einer Delegation der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- 
und Landschaftsbilder (OLK) einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. 
Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins, zu allfälligen 
Wiederherstellungsmassnahmen 
und 
zum 
weiteren 
Vorgehen 
zu 
äussern. 
Auf 
entsprechende 
Bitte 
des 
Rechtsamts 
hin 
nahm 
die 
OLK 
Stellung 
zum 
Wiederherstellungsvorschlag 
der 
Beschwerdegegner. 
Dazu 
nahmen 
die 
Beschwerdegegner Stellung in ihren Schlussbemerkungen.
4.
Auf die Rechtsschriften sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für 
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
4 RA Nrn. 110/2016/181 und 110/2016/182
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)


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5
II.
Erwägungen
1.
Prozessvoraussetzungen
a)
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG6 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 
Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 
Beschwerdeführenden, 
deren 
Einsprache 
abgewiesen 
wurde, 
sind 
durch 
den 
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
b)
Die Beschwerdegegner bringen in der Stellungnahme vom 27. April 2017 zum 
Augenscheinprotokoll vor, die obere Balkonabdeckung sei nicht Streitgegenstand, da 
dagegen weder Einsprache noch Beschwerde eingereicht worden sei. Dabei verweisen sie 
auf Erwägungen der BVE aus dem Entscheid zum gleichen Bauprojekt aus dem Jahr 2014, 
wonach das Geltendmachen von nicht bereits in der Einsprache erhobenen Rügen eine 
unzulässige Erweiterung des Streitgegenstandes bewirkt.
Am 1. April 2017 ist der revidierte Art. 40 Abs. 2 BauG in Kraft getreten. Demnach entfällt 
die Einschränkung auf Rügen, die bereits in der Einsprache erhoben worden sind. Da es 
sich dabei um eine verfahrensrechtliche Regelung handelt, ist diese sofort, also auch auf 
hängige Beschwerdeverfahren, anzuwenden.7 Die Beschwerdeführenden dürfen daher im 
Beschwerdeverfahren neue Rügen erheben. Die Beschwerdeführenden machen in ihrer 
Beschwerde geltend, die Abweichungen vom ursprünglich bewilligten Vorhaben würden 
das Ortsbild beeinträchtigen und verweisen dabei auf den Fachbericht der OLK vom 
19. August 2016. Darin hält die OLK in Bezug auf das vorliegende Verfahren insbesondere 
auch 
fest, 
die 
obere 
Balkonabdeckung 
sei 
aus 
ästhetischen 
Gründen 
nicht 
bewilligungsfähig. Umstritten und damit Streitgegenstand ist daher auch diese obere 
Balkonabdeckung. 
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
7 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 25 N. 11


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2.
Rechtliches Gehör
a)
Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Abweisung der Einsprache "als nicht 
genug begründet und ohne Erwägung zu den einzelnen Einsprachepunkten" sei willkürlich 
und erfülle den Tatbestand der Rechtsverweigerung. Damit rügen sie sinngemäss eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs durch ungenügende Begründung des angefochtenen 
Entscheids. 
b)
Gemäss Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG8 muss eine Verfügung eine Begründung 
enthalten. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung 
gegebenenfalls sachgerecht anfechten können. Dazu müssten wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 
sich ihr Entscheid stützt.9 Je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt und je grösser 
der Entscheidungsspielraum der Behörde ist, desto ausführlicher und differenzierter muss 
auch die Begründung ausfallen. Die Auslegung von unbestimmten Gesetzesbegriffen und 
die Ermessensbetätigung müssen so erklärt werden, dass sie nachvollziehbar sind.10 
c)
Die Gemeinde stellt in ihrem Entscheid fest, das Bauvorhaben liege in der 
Dorfzone (D) und entspreche der im Gemeindebaureglement definierten Art der Nutzung. 
Das Bauvorhaben sei daher zonenkonform. Die Erschliessung erachtet die Gemeinde 
ebenfalls als sichergestellt, was sie entsprechend begründet. Sie wiederholt ausserdem 
zusammengefasst die Argumente der Beschwerdeführenden. Zudem stellt sie fest, dass 
die gesetzlichen Vorschriften nach Gemeindebaureglement eingehalten seien. Es handle 
sich beim Zimmer im Dachgeschoss nicht um eine eigenständige Wohnung, da keine 
Kochgelegenheit vorhanden sei. Dementsprechend benötige es auch keine neue 
Parkplatzberechnung. Es sei richtig, dass das Giebelfenster vergrössert und zusätzliche 
Dachfenster eingebaut worden seien. Dies sei Bestandteil des Projektänderungsgesuchs. 
Die Einsprache sei auf Grund der oben erwähnten Erwägungen in öffentlich-rechtlicher 
Sicht nicht genug begründet und werde deshalb abgewiesen. Sie fasst zudem die 
Erwägungen der OLK zusammen, welche die Änderungen für nicht bewilligungsfähig hält. 
8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 f.; BVR 2013 S. 443 
E. 3.1.1.
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 8.


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Die 
Gemeinde 
führt 
dazu 
nur 
aus, 
die 
gesetzlichen 
Vorschriften 
nach 
Gemeindebaureglement seien eingehalten. Die Bewilligungsbehörde beschliesse, dass die 
beantragten Änderungen bewilligt würden, da sie bereits erstellt seien.
 
Die Gemeinde Herzogenbuchsee begründet damit nur den Einsprachepunkt zur 
Neuberechnung der Parkplätze. Sie begründet nicht, weshalb sie in Abweichung zum 
eingeholten Bericht der OLK die Integration des Baus ins sensible Ortsbild als 
gewährleistet ansieht. Sie geht auch nicht auf die Argumente der Beschwerdeführenden in 
der Einsprache ein, wonach die Giebelfassaden aufgrund der grösseren Fensterflächen 
viergeschossig wirken und der Einbau der Dachflächenfenster die Geschlossenheit der 
Dachflächen durchbricht. Sie setzt sich damit in ihrem Gesamtentscheid nicht mit allen 
wesentlichen Gesichtspunkten auseinander. Der Verweis darauf, dass die beantragten 
Änderungen bereits ausgeführt worden seien, genügt nicht. Die Gemeinde hat daher das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt. 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die 
Rechtsmittelinstanz 
dieselbe 
Kognition 
hat 
wie 
die 
Vorinstanz 
und 
den 
beschwerdeführenden Personen aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Nur bei 
besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung eine 
Heilung grundsätzlich aus.11 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 
Kostenverlegung zu berücksichtigen.12 Im vorliegenden Fall ist mit Blick auf den 
Verfahrensausgang nicht ersichtlich, dass den Beschwerdeführenden aufgrund der Heilung 
der Gehörsverletzung durch die Rechtsmittelinstanz ein Nachteil erwachsen würde. Die 
Aufhebung des Entscheides mit Rückweisung an die Vorinstanz würde nur zu einer 
unnötigen Verfahrensverzögerung führen. Da die BVE über dieselbe Kognition wie die 
Vorinstanz verfügt, wird die Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt. 
3.
Parkplatzberechnung
11 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16.
12 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9.


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a)
Die Beschwerdeführenden rügen, aufgrund der neuen 1-Zimmerwohnung sei der 
Parkplatzbedarf neu zu berechnen. Dieser sei nicht mehr genügend.
b)
Bei der Wohnnutzung besteht ab vier Wohnungen eine Bandbreite von 0.5 bis 2 
Abstellplätzen pro Wohnung (Art. 51 Abs. 2 BauV13). Gemäss den am 29. August 2014 
bewilligten Plänen befinden sich auf jedem der drei Stockwerke je zwei Wohnungen. Für 
die bestehenden sechs Wohnungen ist somit eine Bandbreite von 3 bis 12 Parkplätzen 
vorgeschrieben. In der Autoeinstellhalle befinden sich zehn Parklätze für Personenwagen. 
Somit 
wären 
selbst 
dann 
noch 
genügend 
Parkplätze 
vorhanden, 
wenn 
das 
Ausbauvorhaben im Estrichgeschoss als eigenständige Wohnung qualifiziert würde. Diese 
Rüge ist daher unbegründet.
4.
Ästhetik, gesetzliche Grundlage
a)
Die Beschwerdeführenden bestreiten gestützt auf den Bericht der OLK die gute 
Gesamtwirkung.
b)
Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 
formulieren.14
Art. 11 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Herzogenbuchsee (GBR, Ausgabe 2015) 
sieht vor, dass Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass zusammen mit ihrer 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der Beurteilung der guten 
Gesamtwirkung 
sind 
insbesondere 
Fassaden- 
und 
Dachgestaltung 
sowie 
die 
Materialisierung und Farbgebung zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 2 GBR). 
13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 9/10 N. 4 und 13; 
BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen


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Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 
selbständige Bedeutung zu. Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten 
kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen 
gewissen Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten 
Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute 
Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen 
Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass 
das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder 
Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren 
hat.15
c)
Das Bauvorhaben liegt unmittelbar angrenzend an die Baugruppe A des 
Bauinventars der Gemeinde Herzogenbuchsee. Diese umfasst den historischen Dorfkern 
mit der Kirche auf dem Kirchenhügel als alles überragender Mittelpunkt des Dorfes. 
Herzogenbuchsee ist zudem als verstädtertes Dorf im ISOS aufgenommen. Das ISOS 
inventarisiert den Kirchbezirk, das historische Zentrum und die zum Kirchhügel 
ansteigende Gasse mit dem Erhaltungsziel A. Dorfplatz, Kirchgasse und der Kirchbezirk 
finden gemäss dem Beschrieb im ISOS in der räumlichen Differenziertheit und baulichen 
Qualität kaum ihresgleichen in der Region. Das Bauvorhaben liegt damit in der Nähe von 
verschiedenen Schutzobjekten in einem sensitiven Gebiet. Das Bauvorhaben steht 
überdies gut sichtbar und prominent an der Einfahrt ins Ortszentrum.16 
Das ISOS ist ein anderes Inventar im Sinne von Art. 13e BauV. Es gilt für die Behörden 
von Kanton und Gemeinden auch im Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung 
und ist entsprechend bei der Beurteilung des hier umstrittenen Projekts zu 
berücksichtigen.17 Herzogenbuchsee als verstädtertes Dorf und insbesondere die 
Kirchgasse und der Kirchbezirk, welche sich direkt hinter dem Bauvorhaben befinden, 
sollen daher möglichst erhalten bleiben und verdienen grösstmögliche Schonung.18 Diese 
besonders schützenswerte Umgebung ist vorliegend bei der Beurteilung der guten 
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
16 Vgl. insbesondere Beschwerdeakten 110/2011/136, Bericht OLK vom 14. Februar 2012, S. 2 f. 
17 BVR 2008 S. 117 E. 2b; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, 
Art. 9/10 N. 33a je mit weiteren Hinweisen
18 Vgl. im Einzelnen Art. 6 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) 


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10
Gesamtwirkung im Sinne von Art. 11 GBR zu berücksichtigen. Die beantragten 
Änderungen haben sich gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts an den 
qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren.19
5.
Überblick über die Abweichungen von der ursprünglichen Baubewilligung
Das Baugesuch umfasst gemäss Umschreibung des Bauvorhabens nur den Ausbau des 
Dachraumes als Zimmer 4 mit Toilette zur Wohnung im Erdgeschoss sowie den Einbau 
eines zusätzlichen Dachfensters (0.55 m x 0.78 m = 0.42 m2) im Toilettenraum des 
Estrichgeschosses. Der Ausbau des Dachraums wurde teilweise bereits verwirklicht. Das 
zusätzliche Dachflächenfenster zur Belüftung und Belichtung des Toilettenraums haben die 
Beschwerdegegner noch nicht eingebaut, die entsprechende Decke ist noch nicht 
fertiggestellt.20 
Gestützt auf den Bericht der OLK vom 19. August 2016 entschied die Gemeinde zudem 
über folgende Abweichungen an der Fassade Nord-Westen: 
-
eine Vertiefung der Balkondecke (sog. obere Balkonabdeckung) giebelseitig auf 
Estrichebene um ca. 0.9 m (nicht mehr bündig mit dem Dachvorsprung von 1.11 m 
sondern neu mit einer Balkontiefe von ca. 2 m) sowie 
-
auf Estrichebene Realisierung einer einzigen grossen Maueraussparung von 1.55 m 
x 2.01 m anstelle von zwei bewilligten Firstfenstern mit den Massen 0.48 m x 1.2 m 
mit massivem Zwischenteil von ca. 0.3 m.
6.
Obere Balkonabdeckung (Fassade Nord-Westen)
a)
Die Beschwerdegegner bringen vor, die obere Balkonabdeckung sei bereits in den 
ursprünglichen Plänen enthalten, da die Beschattungsflächen darauf wie bei den unteren 
Balkonen dargestellt seien. Alle drei Balkonabdeckungen hätten die gleiche Bautiefe von je 
1.92 m.21
19 Vgl. BVR 2009 S. 329 E. 5.3; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.2
20 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 17, sowie Foto Nr. 2 des Fotodossiers vom 
Augenschein vom 13. März 2017
21 Vgl. dazu die Beschwerdeantwort vom 9. Januar 2017, S. 3 mit Verweis auf die Vorakten Baugesuch 2016-
018 pag. 40


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11
b)
Auf dem Fassadenplan Nord-Westen zur Baubewilligung vom 29. August 2014 sind 
bei 
der 
oberen 
Balkonabdeckung 
auf 
der 
Höhe 
des 
Estrichgeschosses 
Beschattungsflächen eingezeichnet. Auf den Fassadenplänen Nord-Osten und Süd-
Westen ist hingegen keine hervorstehende obere Balkonabdeckung ersichtlich. Gemäss 
den Beschwerdegegnern ist diese "vergessen gegangen".22 In den Plänen vom 15. März 
2016 zum aktuellen Baugesuch ist die obere Balkonabdeckung vom seitlichen Blick her 
eingezeichnet. 
Aufgrund der Beschattungsflächen auf dem bewilligten Fassadenplan Nord-Westen 
bestehen zwar gewisse Hinweise auf eine obere Balkonabdeckung analog den unteren 
Balkonen. Durch die Beschattung alleine wird die Tiefe der oberen Balkonabdeckung 
jedoch nicht genügend ersichtlich. Für die Darstellung der Tiefe eines Balkones ist der 
Blick von der Seite entscheidend.23 Wichtig sind daher die Fassadenpläne Nord-Osten und 
Süd-Westen. Auf diesen ist die Balkonabdeckung nicht als hervorstehend eingezeichnet. 
Es ist Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Pläne einzureichen.24 
Soweit die Pläne unvollständig und missverständlich sind, fallen die Mängel auf die 
Beschwerdegegner zurück und sie können daraus später nichts zu ihren Gunsten 
ableiten.25 Da die obere Balkonabdeckung auf den Fassadenplänen Nord-Osten und Süd-
Westen nicht als hervorstehend eingezeichnet ist, wurde die heute vorhandene, seitlich 
nicht mehr bündige obere Balkonabdeckung nicht genehmigt. Die Vertiefung der oberen 
Balkonabdeckung um ca. 0.9 m erfolgte damit ohne Baubewilligung.
c)
Die Beschwerdegegner führten im Baubewilligungsverfahren aus, die obere 
Balkonabdeckung sei wie bewilligt ausgeführt und sei daher nicht Bestandteil des 
Baugesuches vom 22. März 2016.26 Darauf beziehen sich die Beschwerdegegner in ihrer 
Beschwerde-antwort und bestätigen dies in der Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll 
vom 27. April 2017. Gleichzeitig ist auf den Fassadenplänen Nord-Osten und Süd-Westen 
vom 15. März 2016 neu die seitlich hervorstehende obere Balkonabdeckung ersichtlich. 
22 Protokoll Augenschein vom 13. März 2017, S. 9, zur analogen Balkonabdeckung gemäss Fassadenplan Süd-
Osten sowie Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 27. April 2017, S. 1
23 Vgl. dazu die Ausführungen der OLK, Protokoll Augenschein vom 13. März 2017, S. 9, zur analogen 
Balkonabdeckung gemäss Fassadenplan Süd-Osten
24 VGE 2011.291 vom 08.06.2012, E. 3.3.3
25 VGE 22473 vom 25.01.2006, E. 5.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. 
Aufl. 2013, Art. 34 N. 19a 
26 Vorakten Baugesuch 2016-018 pag. 40


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12
Diese Pläne hat die Gemeinde im angefochtenen Entscheid genehmigt. Nach der Praxis 
des Verwaltungsgerichts gilt es als unverhältnismässig, eine an sich bewilligungsfähige 
Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der Baubewilligung beseitigen zu lassen. Die 
Rechtsmittelinstanzen haben deshalb auch beim Fehlen eines nachträglichen Baugesuchs 
wenigstens summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben gegen einschlägige Vorschriften 
verstösst (sog. materielle Rechtswidrigkeit).27 Aufgrund des Ergebnisses dieses Verfahrens 
kann vorliegend offen bleiben, ob die Prüfung im Rahmen eines nachträglichen 
Baugesuches oder als summarische Prüfung erfolgt.
d)
Die Fassade, an welcher die vertiefte Balkonabdeckung verwirklicht wurde, verdeckt 
teilweise den Kirchhügel. Sie wird von der T.________strasse aus zusammen mit der 
Kirche (Fassade Nord-Westen) bzw. der Liegenschaft der Beschwerdeführenden (Fassade 
Süd-Westen), welche zur geschützten Baugruppe A gehört, wahrgenommen.28 Es gelten 
daher erhöhte ästhetische Anforderungen (vgl. Erwägung 4).
 
Die OLK war bei der Ausgestaltung des Gebäudes bestrebt, die Gesamterscheinung 
weniger dominant und die Giebelfassaden nicht mehr viergeschossig wirken zu lassen. Die 
OLK führte anlässlich des Augenscheins aus, mit der oberen Balkonabdeckung werde der 
Eindruck eines zusätzlichen Wohngeschosses anstelle eines Estrichgeschosses erweckt. 
Damit werde das gestalterische Aufbauprinzip des Hauses durchbrochen, was störend 
wirke.29 Diese Ausführungen überzeugen und werden durch die Fotos Nrn. 7 und 8 des 
Augenscheins verdeutlicht: Die seitlich um ca. 0.9 m vorstehende obere Balkonabdeckung 
lässt das Gebäude viergeschossig und damit allzu dominant wirken. Die vergrösserte 
obere Balkonabdeckung wirkt wie ein zusätzlicher Balkon ohne Geländer auf der 
Estrichebene. Dabei stört, dass die Balkonabdeckung aus süd-westlicher Sicht vorsteht 
und nicht mehr bündig mit dem Dachvorsprung aufhört. Die südwestliche Fassade bildet 
gemäss den überzeugenden Ausführungen der OLK die Hauptfassade.30 Diese Ansicht ist 
daher besonders schützenswert. Die Vertiefung der Balkonabdeckung wirkt zudem 
aufgrund der grösseren Fläche auch aus nord-westlicher Sicht zu wuchtig. Damit trägt sie 
dazu bei, dass die heutige Ausgestaltung der Fassade das Bild dominiert, statt den 
27 BVR 2000 S. 416 E. 3a; vgl. ferner die weiteren Hinweise bei Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 15a
28 Vgl. Fotos Nrn. 7 und 8 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017
29 Vgl. Vorakten Baugesuch 2014-030 pag. 73 sowie Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 8 und 
11
30 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 6


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geschützten Bauten die ihnen zustehende Präsenz und Wichtigkeit zu belassen. 
Angesichts der erhöhten ästhetischen Anforderungen aufgrund der geschützten Objekte in 
der unmittelbaren Umgebung kann diese Änderung daher nicht bewilligt werden. 
7.
Maueraussparung und Firstfenster (Fassade Nord-Westen)
a)
Statt den bewilligten zwei kleinen Firstfenstern von 0.48 m Breite und 1.2 m Länge 
mit massivem Zwischenteil von ca. 0.3 m verwirklichten die Beschwerdegegner auf der 
Estrichebene eine grosse Maueraussparung von 1.55 m x 2.01 m mit zwei Fenstern mit 
einer Breite von 0.6 m.
b)
Auch diese Änderungen – jedenfalls die breiteren Firstfenster – sind aus den neu 
eingereichten Plänen, nicht aber aus dem Baugesuchsformular ersichtlich. Wie bei der 
oberen Balkonabdeckung muss aufgrund des Ergebnisses nicht entschieden werden, ob 
die Prüfung der Bewilligungsfähigkeit dieser Änderung als Teil des nachträglichen 
Baugesuchs oder als summarische Prüfung aus Verhältnismässigkeitsüberlegungen 
erfolgt.
c)
Die Fassade, an welcher die grosse Maueraussparung mit grösseren Fenstern 
verwirklicht wurde, verdeckt teilweise den Kirchhügel. Sie wird von der T.________strasse 
aus zusammen mit der Kirche (Fassade Nord-Westen) bzw. weiteren Liegenschaften 
(Fassade Süd-Westen), welche zur geschützten Baugruppe A gehört, wahrgenommen.31 
Es gelten daher erhöhte ästhetische Anforderungen (vgl. Erwägung 4).
Bereits im ersten Beschwerdeverfahren hatte die OLK zur damals vergleichbar 
projektierten Giebelfassade Südost ausgeführt, auf Estrichfenster sei generell zu 
verzichten oder deren Grösse sei bezogen auf die Nutzung massiv zu verringern.32 Die 
Beschwerdegegner setzten diese Empfehlung im Baugesuch und den zugehörigen Plänen 
um, so dass die OLK feststellte, die Estrichbefensterung sei auf die klar untergeordnete 
Nutzung verkleinert worden.33 Wie bereits erwähnt, war die OLK bei der Ausgestaltung des 
Gebäudes bestrebt, die Gesamterscheinung weniger dominant und die Giebelfassaden 
31 Vgl. Fotos Nrn. 7, 8 und 10 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017
32 Vgl. Bericht vom 14. Februar 2012, Beschwerdeakten RA Nr. 110/2011/136 
33 Vgl. Vorakten Baugesuch 2014-030 pag. 74


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nicht mehr viergeschossig wirken zu lassen, weshalb auf der Estrichebene nur eine dünne 
Öffnung und der Einbau von zwei kleinen Fenstern bewilligt worden war. Entgegen den 
bewilligten Plänen verwirklichten die Beschwerdegegner eine grosse Maueraussparung mit 
vergrösserten Fenstern. Die OLK führte anlässlich des Augenscheins aus, mit der 
gebauten grösseren Aussparung werde der Eindruck einer Wohnnutzung erweckt, was 
störend wirke.34 Diese Ausführungen überzeugen und werden durch Foto Nrn. 7 und 10 
des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017 verdeutlicht: Die grosse 
Aussparung mit den grösseren Fenstern lassen das Gebäude viergeschossig und damit 
allzu wuchtig wirken. Damit trägt sie dazu bei, dass die heutige Ausgestaltung der Fassade 
das Bild dominiert, statt den geschützten Bauten die ihnen zustehende Präsenz und 
Wichtigkeit zu belassen. Daher beeinträchtigt die grosse Maueraussparung mit grösseren 
Fenstern die Wirkung der Baugruppe A. Angesichts der erhöhten ästhetischen 
Anforderungen aufgrund der geschützten Objekte in der unmittelbaren Umgebung kann 
diese Änderung nicht bewilligt werden. 
8.
Ausbau Dachraum (Hausteil mit Fassade Nord-Westen)
Gemäss Art. 64 Abs. 1 BauV müssen Wohn- und Arbeitsräume unmittelbar von aussen 
genügend Licht und Luft erhalten. Die Fensterfläche soll mindestens einen Zehntel der 
Bodenfläche betragen und zu jeder Zeit zu einem genügend grossen Teil geöffnet werden 
können. 
Die vergrösserten Firstfenster von 0.6 m x 1.2 m weisen mit einer Fläche von 1.44 m2 den 
benötigten Zehntel der Bodenfläche von 14.55 m2 auf. Da diese nicht bewilligungsfähig 
sind (vgl. Ziff. 7 hievor), dürfen die Fenster gemäss der nachfolgend verfügten 
Wiederherstellung nur 1.152 m2 (zweimal 0.48 m x 1.2 m) betragen und können daher 
einen Raum von maximal 11.52 m2 belichten. Der Ausbau des Dachraums kann daher 
zurzeit nicht bewilligt werden. 
9.
Dachflächenfenster Toilettenraum (Estrichgeschoss, Dach Norden-Osten)
34 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 8


RA Nr. 110/2016/180
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a)
Die Beschwerdegegner beantragen die Bewilligung eines Dachflächenfensters der 
Grösse 0.55 m x 0.78 m zur Belüftung des Toilettenraums im Estrichgeschoss. Dieses 
Dachflächenfenster ist im oberen Drittel der Dachfläche der Fassade Nord-Osten geplant, 
und zwar auf der linken Seite des kleinen Rohrs der Badezimmerlüftung.35 Die OLK betonte 
stets 
die 
Notwendigkeit 
einer 
geschlossenen 
Dachfläche 
als 
ortstypisches 
Gestaltungselement.36 Sie führte aus, das projektierte Fenster störe die Regelmässigkeit 
der Fassade und bewirke, dass die Dachfläche asymmetrisch wirke. 37
b)
Das umstrittene Dachflächenfenster ist nur einseitig geplant und soll weder auf einer 
Linie mit den anderen Dachflächenfenstern noch mit den Lukarnen gebaut werden und 
weist keinerlei Symmetrie zu den übrigen bestehenden Öffnungen auf. Das projektierte 
Fenster stört daher die Regelmässigkeit der Fassade und bewirkt, dass die Dachfläche 
unruhig wirkt. Dieser Teil der Dachfläche ist vom Kirchhügel aus gut ersichtlich, weshalb 
dieser exponiert ist und der Gestaltung umso mehr Bedeutung zukommt.38 Die 
Einschätzung 
der 
OLK 
kann 
daher 
nachvollzogen 
werden. 
Das 
beantragte 
Dachflächenfenster kann deshalb nicht bewilligt werden.
c)
Die Beschwerdegegner berufen sich darauf, dass viele Häuser im historischen 
Ortskern 
von 
Herzogenbuchsee 
alte 
Gauben 
und 
Lukarnen, 
alte 
und 
neue 
Dachflächenfenster in unterschiedlicher Grösse und Ausführung sowie Glasdachflächen 
aufweisen. In Herzogenbuchsee bestehe seit jeher eine liberale und grosszügige 
Bewilligungspraxis für Dachfenster.
In der näheren Umgebung finden sich tatsächlich verschiedene Dachflächenfenster.39 Wie 
die OLK jedoch zu Recht bemerkte, sind die meisten dieser Dachflächenfenster aufgrund 
der weniger prominenten Lage der Gebäude her schlechter einsehbar, insbesondere von 
der wichtigen Perspektive des Kirchhügels her.40 Es fehlt deshalb bezüglich der meisten 
Objekte an der Vergleichbarkeit. Es bestehen daher keine Hinweise auf eine ständige 
35 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 9 sowie Foto Nr. 6 des Fotodossiers vom Augenschein 
vom 13. März 2017
36 Vgl. Vorakten Baugesuch 2014-030 pag. 74 sowie Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 6
37 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 10
38 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 16 sowie Foto Nr. 18 des Fotodossiers vom Augenschein 
vom 13. März 2017
39 Vgl. insbesondere Fotos Nrn. 13, 15, 16 und 19 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017
40 Vgl. insbesondere Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 14 f.


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gesetzeswidrige Praxis. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Gemeinde den 
vorliegenden Entscheid künftig berücksichtigen wird. Die Beschwerdegegner können sich 
daher auch nicht auf eine Gleichbehandlung im Unrecht berufen.41
10.
Wiederherstellung
a)
Für die vorstehende Balkonabdeckung und die grosse Maueraussparung mit 
Firstfenstern von einer Breite von über 0.48 m liegt keine Bewilligung vor. Diese kann aus 
ästhetischen Gründen auch nachträglich nicht erteilt werden (vgl. Erwägungen 6 und 7). Da 
der nicht bewilligungsfähige Zustand bereits besteht, muss über die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes entschieden werden (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG).42 
b)
Das Rechtsamt der BVE hat während des Beschwerdeverfahrens folgende 
Wiederherstellungsmassnahmen erwogen und den Verfahrensbeteiligten dazu das 
rechtliche Gehör gewährt (betrifft Fassade Nord-Westen):
- 
Verkürzung der oberen Balkonabdeckung giebelseitig auf der Estrichebene bis bündig 
mit dem Dachvorsprung (bis auf max. 1.19 m)
- 
Verkleinerung der Firstfenster auf eine Breite von 0.48 m (Fenster inklusive Rahmen) 
und Zumauern der Maueraussparung
c)
Die Wiederherstellung darf das bundesrechtliche Prinzip der Verhältnismässigkeit 
nicht verletzen. Die Anordnung darf deshalb nicht weiter gehen, als zur Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes notwendig, und die mit der Wiederherstellung verbundene 
Belastung des Pflichtigen muss durch ein genügendes öffentliches Interesse gerechtfertigt 
sein.43 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die 
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im 
öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen 
hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang.44 Auch eine 
Bauherrschaft, 
die 
nicht 
gutgläubig 
gehandelt 
hat, 
kann 
sich 
auf 
den 
41 Vgl. BGer 1C_414/2015 vom 10.02.2016, E. 4.2.
42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 17
43 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
44 BGE 132 II 21 E. 6


RA Nr. 110/2016/180
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Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die 
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit 
und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 
Zustandes 
erhöhtes 
Gewicht 
beimessen 
und 
die 
der 
Bauherrschaft 
allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.45
d)
Gutgläubig kann eine Bauherrschaft sein, wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit 
und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt.46 Es ist 
Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Pläne einzureichen. Sind die 
Pläne unvollständig oder missverständlich kann sie im Wiederherstellungsverfahren nichts 
zu ihren Gunsten ableiten.47 Wie oben ausgeführt, fallen die Mängel der Pläne in Bezug auf 
die obere Balkonabdeckung auf die Beschwerdegegner zurück. Betreffend die grosse 
Maueraussparung mit vergrösserten Firstfenstern wird keine Gutgläubigkeit geltend 
gemacht und es sind keine Hinweise auf eine solche ersichtlich. Die Beschwerdegegner 
gelten daher nicht als gutgläubig im baurechtlichen Sinn. 
Bei bösem Glauben (im baurechtlichen Sinn) der Bauherrschaft kann auf die 
Wiederherstellung nur verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten 
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder sonst 
wie unverhältnismässig wäre.48
e)
Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
besteht einerseits an der Durchsetzung der baurechtlichen Ordnung, andererseits im 
Bestreben nach einem möglichst intakten Orts- und Quartierbild. Demgegenüber stehen 
die Kosten für die Verkürzung der oberen Balkonabdeckung und die Verkleinerung der 
Firstfenster auf eine Breite von 0.48 m und das Zumauern der Maueraussparung. Als Folge 
davon muss das Zimmer 4 – mit den entsprechenden Kosten – verkleinert werden, damit 
die Fenstergrösse zur Belichtung ausreicht und eine Wohnnutzung bewilligt werden kann. 
Die Beschwerdegegner können daher den Raum 4 nicht mehr in seiner vollen Grösse als 
45 BVR 2006 S. 444 E. 6.1
46 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9b Bst. a 
47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 34 
N. 19a
48 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9b Bst. e


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Wohnraum nutzen. Nach der Rechtsprechung haben wirtschaftliche Interessen alleine bei 
einer bösgläubigen Bauherrschaft kaum je ausschlaggebendes Gewicht. Dies selbst dann, 
wenn die nutzlosen aber bösgläubig getätigten Investitionskosten und Abbruchkosten 
zusammen sehr hoch sind.49
f)
Die oben dargestellten Wiederherstellungsmassnahmen sind geeignet, da das 
Gebäude durch sie nicht mehr vierstöckig wirkt und die gute Integration der Baute 
gewährleistet wird.
In der Stellungnahme vom 27. April 2017 zum Augenscheinprotokoll schlagen die 
Beschwerdegegner vor, die heute gemauerte Öffnung von 1.5 m x 1.97 m mittels 
Fassadendämmmaterial 
und 
gelblichem 
Fassadenverputz 
optisch 
auf 
die 
Fensteröffnungen von 0.6 m x 1.2 m zu reduzieren.
 
Die OLK hält diesen Vorschlag in ihrer Stellungnahme vom 30. Mai 2017 für ungenügend. 
Dies begründet sie damit, dass die bewilligten Fenster die Masse von 0.48 m x 1.2 m 
hatten und das Material dazwischen und darunter Backstein war. Sie führt dazu aus: "Nur 
ein Wandelement aus Backstein kann sich Wand nennen, sonst ist es eine Füllung". Per 
definitionem lasse sich eine Füllung nach Belieben entfernen. Zudem müssten die Fenster 
so eng wie möglich sein und als Schlitze und nicht als Normalfenster ausgeführt werden, 
damit die Firstfassade zweigeschossig wirke.
Die von den Beschwerdegegnern vorgeschlagene Massnahme würde die Fensterbreite 
nicht verkleinern. Damit ist diese nicht geeignet, das Ziel zu erreichen. Im Übrigen spricht 
auch die leichte Entfernbarkeit der Füllung gegen diesen Vorschlag. Weniger weitgehende 
Massnahmen sind folglich nicht ersichtlich.
Da die zu erwartenden Kosten angesichts der Bösgläubigkeit auch zumutbar sind, 
erweisen 
sich 
die 
in 
Aussicht 
gestellten 
Wiederherstellungsmassnahmen 
als 
verhältnismässig. Sie werden mit dem vorliegenden Entscheid entsprechend angeordnet. 
g)
Gemäss Art. 46 Abs. 2 BauG ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer Adressat 
einer Wiederherstellungsverfügung. Die Fassade und die Beläge, welche die Fassade 
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c mit Hinweisen


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abdecken, sind bei einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum zwingend gemeinschaftlich. 
Gleiches gilt für die äussere Seite von Balkonen. Demgegenüber sind Fenster 
sonderrechtsfähig.50 
Hat 
eine 
Wiederherstellungsverfügung 
gemeinschaftliche 
Gebäudeteile oder eine Gemeinschaftsanlage zum Gegenstand, so ist die Verfügung an 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
zu 
richten.51 
Da 
vorliegend 
vorwiegend 
gemeinschaftliche Gebäudeteile von der Wiederherstellung betroffen sind, ist die 
Wiederherstellungsverfügung auch an die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu richten. 
Die Beschwerdegegner und die Stockwerkeigentümergemeinschaft Q.________ werden 
daher verpflichtet, die Wiederherstellungsmassnahmen innert sechs Monaten seit 
Rechtskraft 
dieses 
Entscheids 
umzusetzen. 
Erfolgt 
die 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen Zustandes nicht innert der angesetzten Frist, so ordnet die Gemeinde die 
Ersatzvornahme an.
11.
Rückweisung
Bezüglich des zurzeit ebenfalls formell und materiell rechtswidrigen Ausbaus des 
Dachraums wegen ungenügender Belichtung wird die Sache zur Prüfung der 
Wiederherstellung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Sollte der Entscheid bezüglich 
Maueraussparung und Firstfenster rechtskräftig werden, hat die Gemeinde den 
Beschwerdegegnern Gelegenheit zur Einreichung eines Gesuchs zu geben.52 In diesem 
könnte das Zimmer im Estrichgeschoss verkleinert werden, damit eine genügende 
Belichtung gewährleistet würde. Auf diese Weise kann eine teilweise Umnutzung allenfalls 
doch noch bewilligt werden.
12.
Zusammenfassung und Kosten
a)
Zusammenfassend können weder die ausdrücklich vom Baugesuch umfassten 
Änderungen (Ausbau Dachraum mit Toilette und Dachflächenfenster Toilette) noch die 
übrigen Änderungen (verlängerte obere Balkonabdeckung sowie grosse Maueraussparung 
50 Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2. Auflage 2014, Art. 712b N. 168, 170 f. und 75 ff.
51 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 46 N. 12a
52 Vgl. BGer 1C_555/2013 vom 28. März 2014, in Zbl 2016 S. 265 und 267.


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20
mit grösseren Giebelfenstern) bewilligt werden. Der Gesamtentscheid der Gemeinde 
Herzogenbuchsee vom 8. November 2016 wird aufgehoben und dem Baugesuch Nr. 2016-
018 der Bauabschlag erteilt. Als Wiederherstellungsmassnahme wird angeordnet, dass die 
obere Balkonabdeckung auf Estrichebene bis bündig mit dem Dachvorsprung verkürzt 
werden muss. Die Firstfenster sind auf eine maximale Breite von 0.48 m zu verkleinern und 
die Maueraussparung zuzumauern. Bezüglich des rechtswidrigen Ausbaus des Dachraums 
wird die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegner. Sie haben 
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die von Amtes wegen am 
Verfahren 
beteiligte 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
Q.________ 
hat 
in 
ihrer 
Stellungnahme vom 9. Januar 2017 auf das Stellen eines Antrages ausdrücklich verzichtet. 
Sie wird daher nicht kostenpflichtig.53 Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren 
bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere Untersuchungen, Gutachten und 
dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die 
Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'600.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit 
Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV54). Für den Augenschein vom 13. März 2017 wird in 
Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 300.-- erhoben. Die 
Kosten der OLK (Fr. 300.-- für die Teilnahme am Augenschein gemäss Schreiben vom 
15. März 2017) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Da der Augenschein 
für alle drei vor dem Rechtsamt hängigen Verfahren durchgeführt wurde, wird diese 
zusätzliche Gebühr von Fr. 600.-- mit je Fr. 200.-- auf die drei Verfahren verteilt. Zudem 
entfällt auf das vorliegende Verfahren die Hälfte der Fr. 300.--, welche die OLK für die 
Stellungnahme zum identischen Wiederherstellungsvorschlag der Beschwerdegegner in 
den Verfahren 110/2016/180 und 110/2016/181 machte. Die Verfahrenskosten im 
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 1'950.--. Die Beschwerdegegner haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.
Die 
Kosten 
des 
Bewilligungsverfahrens 
bleiben 
den 
Beschwerdegegnern 
als 
Baugesuchsteller auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD55). Für das Inkasso dieser Kosten ist die 
Gemeinde zuständig. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag.
53 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 3
54 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
55 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).


RA Nr. 110/2016/180
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c)
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdegegner haben als 
unterliegende Partei die Parteikosten der Beschwerdeführenden zu tragen. Die Kostennote 
des Anwaltes der Beschwerdeführenden gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 
Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Umfang von Fr. 
4'401.-- (Honorar Fr. 3'875.--; Auslagen Fr. 200.--; Mehrwertsteuer Fr. 326.--) zu ersetzen. 
Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag.
III.
Entscheid
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde 
Herzogenbuchsee vom 8. November 2016 wird aufgehoben. Dem Baugesuch Nr. 
2016-018 wird der Bauabschlag erteilt.
2.
Es werden folgende Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet:
- Verkürzung der oberen Balkonabdeckung giebelseitig auf der Estrichebene bis 
bündig mit dem Dachvorsprung (ca. 0.9 m)
- Verkleinerung der Firstfenster auf eine Breite von 0.48 m (Fenster inklusive Rahmen) 
und Zumauern der Maueraussparung
Die Beschwerdegegner und die Stockwerkeigentümergemeinschaft Q.________ 
haben diese Wiederherstellungsmassnahmen innert sechs Monaten seit Rechtskraft 
dieses Entscheids umzusetzen. Erfolgt die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes nicht innert der angesetzten Frist, so ordnet die Gemeinde die 
Ersatzvornahme an.
3.
Bezüglich des Ausbaus des Dachraums wird die Sache im Sinne der Erwägungen an 
die Vorinstanz zurückgewiesen.


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4.
Die Verfahrenskosten von Fr. 1'950.-- werden den Beschwerdegegnern zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 1'713.90.-- 
werden den Beschwerdegegnern zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner 
haften solidarisch für den gesamten Betrag. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 
Gemeinde zuständig.
5.
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 
von Fr. 4'401.-- (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.
IV.
Eröffnung
-
Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben
-
Frau E.________ und Herrn D.________, eingeschrieben
-
Stockwerkeigentümergemeinschaft Q.________, per Adresse Frau O.________, 
eingeschrieben
-
Baubewilligungsbehörde 
der 
Gemeinde 
Herzogenbuchsee, 
Bauabteilung, 
eingeschrieben
-
Amt für Gemeinden und Raumordnung, z.H. OLK Gruppe Emmental-Oberaargau, 
per Kurier
BAU-, VERKEHRS- UND 
ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer


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Regierungsrätin