ar_gerichte · OG O4V-19-42 · 2020-08-27 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 27. August 2020 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D.

Beschwerdeführer 
A. 
 
vertreten durch: RA AA. 
 
Vorinstanz 
Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden, Regie-
rungsgebäude, 9102 Herisau 
 
 
Beigeladener 
B. 
 
 
Beigeladene 
C. 
 
 
Gegenstand 
Erwerbsbewilligung nach BGBB 
Beschwerde gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission 
vom 19. August 2019 
 
 
 
Rechtsbegehren 
 
Urteil vom 27. August 2020
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 19 42 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
Seite 2 
a) des Beschwerdeführers: 
 
1. 
Der Beschluss der Bodenrechtskommission zum BR-Gesuch 0002 mit Beschluss-
datum vom 19. August 2019 sei aufzuheben. 
 
2. 
Der Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks Grundbuch E. Nr. 0001, F., sei dem 
Gesuchsteller, A. gemäss Kaufvertragsentwurf vom 14. Juni 2019 zu bewilligen. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
 
Sachverhalt 
 
A. A. bewirtschaftet ein landwirtschaftliches Gewerbe mit einer Nutzfläche von 21 ha, dessen 
Betriebszentrum in der Gemeinde D. liegt. Gemäss dem Kaufvertragsentwurf vom 14. Juni 
2019 (act. 7.9) beabsichtigt er, das Grundstück Nr. 0001 in der Gemeinde E., dessen 
westlichen Teil er als Zupacht bewirtschaftet, zu einem Preis von Fr. 80‘000.- zur 
Selbstbewirtschaftung zu erwerben. Mit Gesuch vom 17. Juni 2019 (act. 7.2) ersuchte A. 
die Bodenrechtskommission um Erteilung der Erwerbsbewilligung. 
 
B. Mit Beschluss vom 19. August 2019 (act. 2.1) lehnte die Bodenrechtskommission den Er-
werb des Grundstücks Nr. 0001 aufgrund der Lage ausserhalb des ortsüblichen Bewirt-
schaftungskreises ab. 
 
C. Gegen diesen Beschluss liess A. (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch AA. 
mit Eingabe vom 25. September 2019 (act. 1) beim Obergericht mit den eingangs 
erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde erheben. 
 
D. Mit Schreiben vom 8. November 2019 (act. 6) liess sich die Bodenrechtskommission (im 
Folgenden: Vorinstanz) mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde ver-
nehmen. Mit Schreiben 11. November 2019 (act. 8) verzichtete die kantonale Aufsichtsbe-
hörde auf eine Vernehmlassung. 
 
E. Mit Schreiben vom 27. Februar 2020 (act. 13) liess der Beschwerdeführer, neu vertreten 
durch RA AA., eine Replik einreichen. Dazu liess sich die Vorinstanz mittels Duplik vom 6. 
März 2020 (act. 17) vernehmen. Mit Schreiben vom 20. März 2020 (act. 18) reichte der 
Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein. 
 
Seite 3 
F. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
Erwägungen 
 
1. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 6 der Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche 
Bodenrecht (bGS 213.113) i. V. m. Art. 90 Abs. 1 lit. f. des Bundesgesetzes über das bäu-
erliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) zur Behandlung der Beschwerde gegen den 
ablehnenden Beschluss der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und 
formgerecht eingereicht. Als Adressat des angefochtenen Beschlusses, mit dem sein An-
trag, die Erwerbsbewilligung für das Grundstück Nr. 0001 zu erteilen, abgewiesen wurde, 
ist der Beschwerdeführer formell beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interessen be-
rührt. Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten. 
 
2. 
Bei der Beurteilung der hier vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Obergerichts 
gemäss Art. 56 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) 
darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen 
zu überprüfen, wozu auch eine rechtsfehlerhafte Ausübung des Ermessens zählt. Im Weite-
ren kann beurteilt werden, ob die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig 
festgestellt hat. Die Überprüfung der Angemessenheit ist dem Obergericht jedoch verwehrt 
(Art. 56 Abs. 1 VRPG e contrario). 
 
3. 
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine 
Bewilligung der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 61 Abs. 1 i. V. m. Art. 83 Abs. 1 und 
Art. 90 Abs. 1 lit. a BGBB). Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vor-
liegt. Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das 
wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 2 und 3 BGBB). Nach 
Art. 63 BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder 
Grundstücks verweigert, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (lit. a); ein über-
setzter Preis vereinbart wurde (lit. b) oder das zu erwerbende Grundstücks ausserhalb des 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (lit. c). Die Auf-
zählung dieser Verweigerungsgründe ist abschliessend. Dies bedeutet, dass andere als die 
aufgezählten Gründe nicht zur Bewilligungsverweigerung führen dürfen. Es besteht viel-
mehr ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Bewilligung, wenn kein Verweigerungsgrund 
gemäss Art. 63 BGBB vorliegt (Urteil des Bundesgerichts 2C_855/2008 vom 11. Dezember 
2009 E. 3.2). 
 
Seite 4 
3.1 Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass die Distanz vom Be-
triebszentrum des Beschwerdeführers in D. zum Grundstück Nr. 0001 in E. rund 8.15 km 
(Grundstückteil West) resp. 8.7 km (Grundstückteil Ost) betrage. Der Verkehrsweg 
zwischen dem Betriebszentrum und dem zu erwerbenden Grundstück in E. liege auf der 
Achse des Autobahnzubringers Appenzellerland-St. Gallen-Zürich resp. Rheintal und 
Thurgau. Die Bewirtschaftungsdistanzen der Betriebszentren der Ausserrhoder Betriebe zu 
ihren 
Grundstücken 
lägen 
grossmehrheitlich 
zwischen 
0 
und 
6 
km. 
Bewirtschaftungsdistanzen über 6 km bildeten die grosse Ausnahme und seien nicht als 
ortsüblich zu bezeichnen, was durch eine Auswertung (act. 7.11) unterstrichen werde. 
Diese Auswertung sei in einem ähnlichen Fall in der Gemeinde G. erfolgt und werde als 
repräsentativ für die Landwirtschaftsbetriebe im Appenzeller Mittelland erachtet. Während 
des Beschwerdeverfahrens hat die Vorinstanz zudem eine Auswertung der Bewirt-
schaftungsdistanzen über alle landwirtschaftlichen Betriebe über 20 ha im Appenzeller 
Mittelland erstellt (act. 7.1). Die für das Grundstück Nr. 0001 vorgesehene Nutzung als Wei-
deland könne im Weiteren nicht als Sömmerungsweide, als Sömmerungsbetrieb oder Stu-
fenbetrieb bezeichnet werden. 
 
3.2 Der Beschwerdeführer bestreitet, dass die ausgewerteten Betriebe repräsentativ seien. Ein 
Viertel der bezeichneten Betriebe würden Parzellen bewirtschaften, welche mehr als 4 km 
vom Betriebszentrum entfernt lägen. Der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich müsse in 
Anbetracht der Umstände des Einzelfalls festgelegt werden. Wenn kein Vergleich mit ande-
ren Gewerben möglich sei, könne ergänzend darauf abgestellt werden, ob die Bewirt-
schaftung aufgrund der Distanz zwischen dem Betriebszentrum und dem zu erwerbenden 
Grundstück als wirtschaftlich sinnvoll erscheine oder nicht. Die durchschnittliche Entfernung 
zur Parzelle Nr. 0001 betrage 8 km. In Anbetracht des landwirtschaftlichen Kulturwandels 
und der fortschreitenden Technisierung vergrösserten sich die Betriebe, und das zu erwer-
bende Landwirtschaftsland liege unweigerlich in einer grösseren Entfernung zu den Be-
triebszentren. Der westliche Teil des Grundstücks Nr. 0001 werde zurzeit als Sömmerungs-
weide für Rinder und Galtkühe genutzt. Zukünftig solle die gesamte Fläche von 3.72 ha als 
Weide für Sömmerungstiere und damit als Alp dienen. Da die Bewirtschaftung nur während 
der Vegetationszeit mit Sömmerungstieren erfolge, reduziere sich der landwirtschaftliche 
Verkehr auf wenige Fahrten und die Transportkosten betrügen weniger als 25 % des Net-
toertrags. Weil der Beschwerdeführer das Grundstück Nr. 0001 als Sömmerungsweide nut-
zen wolle, liege sinngemäss ein Stufenbetrieb vor, womit vorliegend keine Distanzbe-
schränkungen greifen würden. Insoweit die Vorinstanz auf die Definitionen des Bundes-
rechts verweise, handle sie überspitzt formalistisch. Die Vorinstanz unterlasse es darzule-
gen, weshalb eine sinnvolle Arrondierung in der Region verhindert würde, wenn dem Be-
schwerdeführer die Bewilligung erteilt werde. Im Weiteren beabsichtige der Beschwerde-
Seite 5 
führer das Grundstück Nr. 0003 zu erwerben. Das Wohnhaus beim Grundstück Nr. 0003 
solle künftig als Stöckli für den Beschwerdeführer dienen. Durch diesen Erwerb entstehe 
wie bei einem Stufenbetrieb ein zweites Zentrum. 
 
3.3 Art. 61 ff. BGBB bezwecken namentlich die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähi-
gen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft (vgl. Art. 1 
Abs. 1 lit. a BGBB). Diese Zielsetzung verlangt nach gut arrondierten Betrieben mit mög-
lichst kurzen Anfahrts- und Transportwegen zwischen dem Betriebszentrum und den ein-
zelnen Grundstücken. Für die Bestimmung des ortsüblichen Bewirtschaftungskreises i.S.v. 
Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB muss die kantonale Behörde eine statistische Analyse der örtli-
chen Betriebsstrukturen vornehmen und anschliessend festlegen, was als ortsüblich zu be-
zeichnen ist. Dabei gelten Distanzen als ortsüblich, die bei einer repräsentativen Anzahl 
vergleichbarer Betriebe im Dorf oder in den Nachbarsdörfern zwischen deren Betriebszen-
tren und weiteren Grundstücken bestehen. Es sind die Umstände im Einzelfall, insbeson-
dere die örtlichen Gegebenheiten und die unterschiedlichen Bewirtschaftungsformen zu be-
rücksichtigen. Wenn kein Vergleich mit anderen Gewerben möglich ist, kann ergänzend da-
rauf abgestellt werden, ob die Bewirtschaftung aufgrund der Distanz zwischen Betriebs-
zentrum und dem zu erwerbenden Grundstück als wirtschaftlich sinnvoll erscheint oder 
nicht (Urteile des Bundesgerichts 2C_78/2018 vom 26. Juni 2018 E. 2.2; 2C_432/2015 vom 
18. Januar 2016 E. 3.3; Beat STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 
BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 32 zu Art. 63 BGBB). Damit wollte der Gesetzgeber wirtschaftlich 
und ökologisch fragwürdige Betriebsstrukturen verhindern, ohne aber traditionelle Betriebs-
strukturen wie bspw. Stufenbetriebe zu gefährden (vgl. Botschaft vom 19. Oktober 1988 
zum BGBB, BBl 1988 III 953 ff., 1001). Das landwirtschaftliche Gewerbe stellt eine eigen-
tumsmässige räumliche und ökonomische Einheit dar. Um auch bei grösseren Distanzen 
zum Betriebszentrum noch vom ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich sprechen zu können, 
sind Verhältnisse nötig, die eine solche dezentrale Bewirtschaftung objektiv als geboten er-
scheinen lassen, wie dies bspw. auf Stufenbetriebe zutrifft (Urteil des Bundesgerichts 
5A_107/2013 vom 7. Juni 2013 E. 4.3). Der für Stufenbetriebe charakteristische Aufzug des 
Weideviehs in höher gelegenes Gebiet für die Sommermonate (Sömmerung) steht den 
Zielen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit der Landwirtschaft grundsätzlich nicht ent-
gegen. Der Zuerwerb eines zweiten Standorts in Form eines Maiensässes oder einer Alp 
wird folglich von den Distanzbeschränkungen ortsüblicher Bewirtschaftungsbereiche nicht 
erfasst, sofern solche Stufenbetriebe als ortsüblich betrachtet werden können (Urteil des 
Bundesgerichts 2C_78/2018 vom 26. Juni 2018 E. 2.3; STALDER, a.a.O, N. 32 zu Art. 63 
BGBB). 
 
Seite 6 
3.4 Gemäss Art. 9 der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von 
Betriebsformen (Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, LBV, SR 910.91) gilt als Sömme-
rungsbetrieb ein landwirtschaftliches Unternehmen, das: a) der Sömmerung von Tieren 
dient; b) von den Betrieben der Bestösser örtlich getrennt ist; c) Sömmerungsweiden (Art. 
26) aufweist; d) über Gebäude oder Einrichtungen verfügt, die für die Sömmerung nötig 
sind; e) während der Sömmerung bewirtschaftet wird; und f) von anderen Sömmerungsbe-
trieben unabhängig ist. Nach Art. 26 LBV gelten als Sömmerungsweiden die Flächen mit 
ausschliesslicher Weidenutzung, die der Sömmerung von Tieren dienen und die zu einem 
Sömmerungsbetrieb gehören. Die Sömmerungsgebiete im Kanton Appenzell Ausserrhoden 
sind im kantonalen Geoportal unter den landwirtschaftlichen Nutzungsflächen aufgeführt. 
 
Wie die Vorinstanz in der Stellungnahme vom 6. März 2020 (act. 17) zutreffend ausführt 
handelt es sich beim Betrieb des Beschwerdeführers nicht um einen Stufenbetrieb, was der 
Beschwerdeführer in seiner abschliessenden Stellungnahme vom 20. März 2020 (act. 18) 
auch nicht mehr bestreiten lässt. Dies wird dadurch verdeutlicht, dass das Grundstück Nr. 
0001 wie die umliegenden Grundstücke im kantonalen Geoportal nicht als Sömmerungsge-
biet ausgeschieden ist, womit ein solches in dieser Region nicht als ortsüblich bezeichnet 
werden kann. Zudem verfügt das Grundstück Nr. 0001 nicht über Gebäude oder Einrichtun-
gen, welche für die Sömmerung notwendig wären. Daran ändert auch der Umstand nichts, 
dass der Beschwerdeführer beabsichtigt, die Liegenschaft Nr. 0003 zu erwerben, zumal in 
Übereinstimmung mit der Vorinstanz die erfolgte Abparzellierung deren Erwerb als Stöckli 
entgegensteht (HERRENSCHWAND/BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 
BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 6 ff zu Art. 60 BGBB). 
 
3.5 Mangels Vorliegen eines Stufen- und Sömmerungsbetriebs gelten gemäss bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung die Distanzbeschränkungen im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. c BGBB. 
Es bleibt daher zu prüfen, ob die Vorinstanz von einem zutreffenden Begriff des ortsübli-
chen Bewirtschaftungskreises ausgegangen ist. Aus den von der Vorinstanz berechneten 
Entfernungen vom Betriebszentrum (act. 7.6) geht hervor, dass das Grundstück Nr. 0001 in 
E. über 8 km vom Betriebszentrum des Beschwerdeführers entfernt liegt. Die Vorinstanz 
hat mit der Berechnung der Bewirtschaftungsdistanzen (act. 7.1) aufgezeigt, dass im 
Appenzeller Mittelland bei 75 landwirtschaftlichen Gewerben mit einer Betriebsgrösse von 
über 20 ha die durchschnittliche Distanz zum weitest entfernten bewirtschafteten 
Grundstück 3.9 km beträgt. Lediglich 6 Gewerbe weisen eine grössere Distanz als 8 km zu 
dem weitest entfernten Grundstück auf, wovon bei deren vier besondere Umstände 
vorliegen (Familienbesitz). Es gibt keine Anhaltspunkte, dass es sich bei der Mehrheit der 
aufgeführten Betriebe nicht um eine repräsentative Anzahl vergleichbarer Betriebe im 
Appenzeller Mittelland handelt, zumal der Beschwerdeführer diesbezüglich keine entge-
Seite 7 
genstehenden Belege liefert bzw. nicht aufzeigt, inwiefern sich sein Betrieb, bei welchem es 
sich wie aufgezeigt nicht um einen Stufenbetrieb handelt, von den bestehenden Betrieben 
im Appenzeller Mittelland unterscheidet. Eine Bewirtschaftungsdistanz von über 8 km lässt 
sich daher in Übereinstimmung mit der Vorinstanz nicht als ortsüblich bezeichnen. Damit 
kann nicht auf das Hilfskonstrukt der Wirtschaftlichkeit zurückgegriffen werden, weshalb es 
im vorliegenden Fall nicht ausschlaggebend ist, dass sich der landwirtschaftliche Verkehr 
auf wenige Fahrten im Sommer reduzieren liesse und die Transportkosten des Beschwer-
deführers weniger als 25 % des Nettoertrags betragen würden (Urteil des Bundesgerichts 
2C_78/2018 vom 26. Juni 2018 E. 2.2). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der 
Beschwerdeführer bereits heute Pächter eines Teils des Grundstücks Nr. 0001 ist, da sich 
auch daraus kein gesetzlicher Anspruch auf eine Erwerbsbewilligung ableiten lässt (Art. 63 
BGBB e contrario). 
 
4. 
In Anbetracht dieser Umstände ist der Entscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Die 
Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, womit sie abzuweisen ist. Nach Art. 19 
Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht 
gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechts-
mittel nicht eingetreten wird. Dem Beschwerdeführer ist ausgangsgemäss eine Entscheid-
gebühr aufzuerlegen, wobei unter Anrechnung des Kostenvorschusses eine Gebühr von Fr. 
1‘500.-- als angemessen erscheint (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwal-
tungssachen, bGS 233.2). Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung zugunsten des 
Beschwerdeführers und der Vorinstanz besteht kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG e 
contrario sowie Art. 53 Abs. 3 i.V.m. Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG). 
 
 
Seite 8 
Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A. wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1500.-- auferlegt. Der Kosten-
vorschuss von Fr. 1500.-- wird angerechnet. 
 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an den Beschwerdeführer über seinen Rechtsvertreter, die Vorinstanz, die Bei-
geladenen sowie an das Bundesamt für Landwirtschaft. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
versandt am: 31. August 2020