ar_gerichte · OG O4V-18-33 · 2019-05-23 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 23. Mai 2019 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis Obergerichtsschreiber D. Hof

Beschwerdeführerin 
A___ AG 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
 
Vorvorinstanz 
Gemeinderat B___ 
 
 
 
Gegenstand 
Verlängerung einer Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements Bau 
und Volkswirtschaft vom 1. November 2018 
 
Urteil vom 23. Mai 2019 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 18 33 
 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführerin: 
 
I. 
Materielle Anträge 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft des Kantons 
Appenzell A.Rh. vom 01. November 2018 betreffend die Verlängerung der 
Baubewilligung BG 15-16 / BKD 2017-0682, Erschliessungsstrasse, Parzelle Nr. 001, 
B___, sei aufzuheben. 
 
2. 
Die von der Bauherrschaft beantragte Verlängerung der Baubewilligung für die 
Erschliessungsstrasse auf dem Grundstück Nr. 001, B___, um ein Jahr sei zu 
gewähren. 
 
3. 
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen des 
Obergerichts des Kantons Appenzell A.Rh., verwaltungsrechtliche Abteilung, an die 
Vorinstanzen zurückzuweisen. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Appenzell A.Rh. 
 
 
II. 
Anträge zum Verfahren 
1. 
Es sei ein Beschwerdeaugenschein an Ort und Stelle durchzuführen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Appenzell A.Rh. 
 
b) der Vorinstanz: 
 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. Die A___ AG ist Eigentümerin der im Weiler C___, Gemeinde B___, liegenden Parzellen 
Nrn. 001, 002, 003, 004, 005 und 006, welche vor der Abparzellierung die Parzelle Nr. 001 
bildeten. Die genannten Parzellen befinden sich gemäss kommunalem Zonenplan in der 
Wohn- und Gewerbezone und in der Landwirtschaftszone. Die Parzellen Nrn. 001, 004 und 
005 stossen an die Kantonsstrasse an. 
 
B. Auf Initiative der A___ AG, die auf dem noch unüberbauten Teil der ehemaligen Parzelle 
Nr. 001 eine Überbauung mit Einfamilienhäusern plant, erliess der Gemeinderat B___ am 
13. August 2013 den Teilzonenplan C___. Dabei wurden ein nördlicher und südlicher 
Teilbereich der Parzelle Nr. 001 von der Bauzone in die Landwirtschaftszone umgezont (59 
m2 und 407 m2, total 466 m2 Fläche) und dafür im nordwestlichen Bereich eine Fläche von 
Seite 3 
466 m2 in die Wohn- und Gewerbezone eingezont. Die Genehmigung durch das damalige 
Departement Bau und Umwelt (heute: Departement Bau und Volkswirtschaft) erfolgte am 9. 
September 2014 (act. 16.12-13). 
 
C. Mit Entscheid vom 14. September 2015 (act. 9.I.4/20) und 29. September 2015 act. 
9.I.4/21) 
bewilligten 
das 
damalige 
kantonale 
Planungsamt 
(heute: 
Abteilung 
Raumentwicklung) und die Baubewilligungskommission B___ (im Folgenden: BBK) im 
Hinblick auf die künftige Überbauung den Bau einer Erschliessungsstrasse und der 
notwendigen Werkleitungen, welche bei der heutigen Parzelle Nr. 004 südöstlich von der 
Kantonsstrasse abzweigen soll. Gemäss den Baugesuchsakten verläuft ein Teil der 
geplanten Erschliessungssstrasse beim Einlenker in die Kantonsstrasse über den 59 m2 
grossen Bereich in der Landwirtschaftszone, welcher durch den erwähnten Teilzonenplan 
C___ ausgezont worden war (act. 9.I.4/6). 
 
Auszug aus dem gültigen Zonenplan GIS AR (nordorientiert) mit der projektierten 
Erschliessungsstrasse: 
 
 
 
 
D. Mit Eingabe vom 30. September 2017 (act. 9.I.4/22) ersuchte die A___ AG die BBK B___ 
um eine Verlängerung der Bewilligungsfrist um weitere zwei Jahre, da aus wirtschaftlich 
bedingten Gründen mit dem Baubeginn zugewartet worden sei. Die BBK verweigerte die 
Verlängerung der Baubewilligung mit Entscheid vom 3. November 2017 (act. 9.I.4/27), da 
der angepasste Teilzonenplan trotz Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt nicht eingereicht 
worden sei. 
 
E. Dagegen erhob die A___ AG mit Eingabe vom 16. November 2017 (act. 9.I.4/29) Rekurs 
beim Gemeinderat B___, welcher mit Beschluss vom 5. Dezember 2017 (act. 9.I.4/30) nicht 
auf den Rekurs eintrat. 
 
F. Gegen diesen Entscheid liess die A___ AG, vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 
28. Dezember 2017 (act. 9.I.1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft erheben 
u.a. mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die beantragte Verlängerung 
der Baubewilligung um zwei Jahre zu gewähren. 
 
G. Aufgrund der bevorstehenden Ortsplanrevision erliess der Gemeinderat B___ am 3. April 
2018 u.a. über den nicht bebauten westlichen Bereich der ehemaligen Parzelle Nr. 001 
(heute: Parzellen Nrn. 002, 003 und 004) eine Planungszone (act. 16). 
 
Seite 4 
H. Mit Entscheid vom 1. November 2018 (act. 2) wies das Departement Bau und 
Volkswirtschaft den Rekurs ab. 
 
I. 
Gegen diesen Rekursentscheid liess die A___ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin), 
vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 6. Dezember 2018 (act. 1) mit den eingangs 
erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht erheben. 
 
J. 
Mit Schreiben vom 16. Januar 2019 (act. 7) liess sich der Gemeinderat B___ (im 
Folgenden: Vorvorinstanz) zur Beschwerde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu 
stellen. Das Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) liess sich mit 
Eingabe vom 21. Januar 2019 (act. 8) mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur 
Beschwerde vernehmen. 
 
K. Mit 
Schreiben 
vom 
12. 
März 
2019 
(act. 
19) 
zeigte 
das 
Obergericht 
den 
Verfahrensbeteiligten an, dass die Verfahrensakten betreffend Erlass der Planungszone auf 
der ehemaligen Parzelle Nr. 001 und betreffend Abparzellierung des Grundstücks Nr. 001 
sowie der Teilzonenplan C___ vom 9. September 2014 inkl. Planungsbericht zu den Akten 
des vorliegenden Verfahrens genommen würden. 
 
L. 
Am 23. Mai 2019 fand die von der Beschwerdeführerin beantragte mündliche Verhandlung 
statt. Diesbezüglich kann auf das Protokoll sowie das Plädoyer verwiesen werden (act. 20 
und 21). 
 
M. Auf Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 
19. Juni 2019 (act. 26) eine Begründung des Urteils. Damit sind die Voraussetzungen für 
die nach Ziff. 2 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht 
gegeben. 
 
N. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
 
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
Seite 5 
(VRPG, bGS 143.1) generell zur Behandlung von Beschwerden gegen verwaltungsinterne 
letztinstanzliche Verfügungen zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 
eingereicht. 
Die 
Beschwerdeführerin 
ist 
als 
Adressatin 
des 
angefochtenen 
Rekursentscheids formell beschwert. Als Eigentümerin der Parzellen Nrn. 002, 003 und 
004, über welche die geplante Erschliessungsstrasse führen soll, ist sie durch die 
Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung in schutzwürdigen eigenen 
tatsächlichen und rechtlichen Interessen besonders berührt und daher zur Beschwerde 
legitimiert (Art. 59 i. V. m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 
 
1.2 Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur 
Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -
unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 
gerügt 
werden 
(Art. 56 
VRPG). 
Das 
Obergericht 
hat 
darüber 
hinaus 
volle 
Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an 
eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden 
kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die 
Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch 
nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts 
vorliegend auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle beschränkt. 
 
1.3 Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, 
ob ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache 
befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, 
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann 
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 
vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der 
sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung 
eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage 
darstellen (KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, Rz. 79 zu Art. 7). 
 
 
Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 
den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen sind die massgebenden 
Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, 
zumal es sich dabei weitgehend um Rechtsfragen handelt und die Beschwerdeführerin 
nicht substantiiert, weshalb zusätzlich ein Augenschein für die Ermittlung des Sachverhalts 
Seite 6 
notwendig sein soll. Das Obergericht hat deshalb auf die Durchführung eines Augenscheins 
verzichtet. 
 
2. 
 
2.1 Die Beschwerdeführerin macht in formeller Hinsicht geltend, dass die Vorvorinstanz die 
zuständige Rekursinstanz gewesen sei. Damit hätte sie auf den Rekurs der 
Beschwerdeführerin vom 16. November 2017 (act. 9.I.4.6/29) eintreten und ihn materiell 
behandeln müssen. Den zu Unrecht ergangenen Nichteintretensentscheid habe die 
Vorinstanz mit Stillschweigen übergangen, offenbar weil sie sonst den Rekurs hätte 
schützen müssen. Allein schon aus diesem Grund sei die Beschwerde gutzuheissen. 
 
2.2 Die Vorinstanz bringt dagegen vor, dass sich die Vorvorinstanz den Erwägungen der BBK 
vollumfänglich angeschlossen habe. Dies sei so zu verstehen, dass die Vorvorinstanz den 
Rekurs materiell geprüft habe und den Entscheid der BBK habe schützen wollen. Die 
Anträge und die Begründung im Rekursverfahren vor der Vorinstanz hätten darauf 
hingedeutet, dass die Beschwerdeführerin davon ausgegangen sei, dass die Vorvorinstanz 
den Rekurs abgewiesen habe. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin habe sich am 
Rekursaugenschein auch dahingehend geäussert, dass es sich beim Nichteintreten um 
einen „Schreibfehler oder ein Versehen“ handle. 
 
2.3 Die Begründung des Rekursentscheides der Vorvorinstanz vom 5. Dezember 2017 (act. 
9.I.4.6/30) ist zwar etwas dürftig und der Rechtspruch unklar, was wohl auch mit der 
Rekursschrift 
der 
Beschwerdeführerin 
16. 
November 
2017 
(act. 
9.I.4.6/29) 
zusammenhängt, welche ebenfalls keinen klaren Antrag enthält. Es ist mit der 
Beschwerdeführerin auch darin übereinzugehen, dass die Vorvorinstanz als zuständige 
Rekursinstanz auf den Rekurs vom 16. November 2017 hätte eintreten müssen. Der 
Vorinstanz ist jedoch darin zuzustimmen, dass aus der Begründung des Rekursentscheids 
vom 5. Dezember 2017 hervorgeht, dass sich die Vorvorinstanz den Erwägungen der BBK 
angeschlossen hat und sich die Vorvorinstanz damit ebenfalls gegen eine Verlängerung 
der Baubewilligung aussprach. Faktisch handelt es sich daher beim Nichteintreten der 
Vorvorinstanz um eine Abweisung des Rekurses. Davon scheint im vorinstanzlichen 
Verfahren auch die Beschwerdeführerin ausgegangen zu sein, hat diese doch das 
„Nichteintreten“ der Vorvorinstanz in der Rekursschrift vom 28. Dezember 2017 (act. 9.I.1) 
nicht gerügt bzw. ebenfalls „mit Stillschweigen übergangen“. Deren Rechtsvertreter 
qualifizierte das Nichteintreten beim Rekursaugenschein vom 4. April 2018 vielmehr selbst 
als Schreibfehler und Versehen (act. 9.I.6/S.3), womit die Beschwerdeführerin ohne 
weiteres hat erfassen können, welche Überlegungen die Vorvorinstanz im Rekursentscheid 
vom 5. Dezember 2017 geleitet haben. Andernfalls wäre es an der anwaltlich vertretenen 
Seite 7 
Beschwerdeführerin gewesen, im Sinne von Art. 28 Abs. 2 VRPG ein Berichtigungs- und 
Erläuterungsgesuch bei der Vorvorinstanz einzureichen (vgl. dazu STEFAN VOGEL, in: 
AUER/MÜLLER/SCHINDLER 
[Hrsg.], 
Kommentar 
zum 
Bundesgesetz 
über 
das 
Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2018, N. 11 zu Art. 69 VwVG). Der angefochtene Entscheid 
ist damit in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 
 
3. 
Gemäss Art. 107 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht 
(Baugesetz, BauG, bGS 721.1) erlischt eine Baubewilligung, wenn mit den Bauarbeiten 
nicht innerhalb zweier Jahre seit dem Eintritt der Rechtskraft und unter Berücksichtigung 
allfälliger Zivilprozesse begonnen wird oder die Bauarbeiten länger als ein Jahr eingestellt 
bleiben. Die Geltungsdauer ist eine Verwirkungsfrist. Sie läuft ohne Rücksicht auf die 
Gründe, aus denen nicht gebaut wurde. Damit hat eine erloschene Baubewilligung keine 
Wirkung mehr (BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 2003, Rz. 870). 
Will ein Bauherr das in Frage stehende Bauvorhaben nach dem Ablauf dieser Frist 
dennoch realisieren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die 
Baubehörde auf der Grundlage der dazumal geltenden Regelungen zu entscheiden hat. 
Massgebend ist dabei der faktische Beginn der Bauarbeiten. Entscheidend für die Frage 
des Baubeginns ist nicht ein bestimmtes objektives Kriterium wie z.B. die Installation des 
Bauplatzes, sondern alle objektiven und subjektiven Momente, anhand derer der Betrachter 
zur Überzeugung gelangt, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten beginnt. 
Baubeginn ist daher dann, wenn die Bauherrschaft Arbeiten ausführt, die sie ohne 
rechtskräftige Baubewilligung nicht vornehmen würde (MISCHA BERNER in: WALDER [Hrsg.], 
Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 94). Blosse Vorbereitungsarbeiten, Aufstellen 
der Profile und des Schnurgerüsts, Aufräumen des Bauterrains, Aufstellen der 
Baubaracken und dergleichen können nicht als sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginns 
betrachtet werden (HEER, a.a.O., Rz. 873). 
 
3.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass während der 
zweijährigen Geltungsdauer keine baubeginnenden Arbeiten ausgeführt worden seien und 
mit dem Baubeginn ausdrücklich zugewartet worden sei, weil vorgängig noch hätten 
Bereinigungen erfolgen müssen. Auch am Rekursaugenschein hätten sich keine Hinweise 
auf angefangene Bauarbeiten ergeben. 
 
3.2 Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, dass sie mit der Erstellung der 
Erschliessungsstrasse begonnen habe, seien doch sämtliche Planungsarbeiten bereits 
erfolgt. Ebenso sei der Schmutzwasseranschluss für die Parzelle Nr. 001 vom Kanton 
erstellt und bis ausserhalb der Strasse geführt worden. Der Kanton habe dies zwar im 
Rahmen seiner Bautätigkeiten gemacht, aber unter voller Kostenfolge zulasten der 
Seite 8 
Beschwerdeführerin. Das Obergericht habe der Gemeinde B___ für Bauarbeiten im 
Zusammenhang mit dem Grundstück Nr. 001 für den Betrag von Fr. 16‘000.-- die definitive 
Rechtsöffnung bestätigt. Dieser Betrag sei ein erheblicher Prozentsatz der Kosten für die 
Erschliessung des Grundstücks Nr. 001. Dass der Schmutzwasseranschluss für die 
Parzelle Nr. 001 zulasten der Beschwerdeführerin erstellt worden sei, zeige, dass diese 
ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen habe. 
 
3.3 Die 
Vorinstanz 
wendet 
dagegen 
ein, 
dass 
sich 
der 
angesprochene 
Schmutzwasseranschluss auf dem Grundstück Nr. 007 befinde, welches im Eigentum des 
Kantons Appenzell Ausserrhoden stehe. Der Schmutzwasseranschluss sei zudem vom 
Tiefbauamt im Rahmen der Sanierung der Kantonsstrasse angelegt worden, weil verhindert 
werden sollte, dass der sanierte Strassenbelag kurze Zeit nach Abschluss der 
Sanierungsarbeiten wieder geöffnet werden müsse. Zudem ergäben sich keine Hinweise 
darauf, dass seit der Anlage des Schmutzwasseranschlusses weitere Massnahmen zur 
Umsetzung der Baubewilligung erfolgt seien. 
 
3.4 Wie 
die 
Vorinstanz 
zutreffend 
ausführt, 
erfolgten 
die 
Bauarbeiten 
für 
den 
Schmutzwasseranschluss offenkundig durch das Tiefbauamt wegen der Sanierung der 
Kantonsstrasse und nicht auf Veranlassung der Beschwerdeführerin. Aus den Akten 
ergeben sich zudem keine Anhaltspunkte, dass auf den Bauparzellen Nrn. 002, 003 und 
004 Bauarbeiten ausgeführt wurden, welche mit dem projektierten Bauvorhaben im 
Zusammenhang stehen. Im Weiteren ist hervorzuheben, dass der Schmutzwasserkanal 
offenbar bereits vom 18. Juni 2015 bis zum 31. August 2015 erstellt wurde (vgl. Teil-
Entscheid der BBK vom 15. Juni 2015, act. 3.13/13 und Rechnung der D___ AG, act. 
3.13/20). Eine Fortsetzung der Bauarbeiten wird von der Beschwerdeführerin weder 
geltend gemacht noch ist eine solche aus den Akten ersichtlich. Wenn man der 
Argumentation 
der 
Beschwerdeführerin 
folgen 
und 
die 
Erstellung 
des 
Schmutzwasseranschlusses als Baubeginn qualifizieren würde, wären die Bauarbeiten 
damit zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung am 30. September 2017 deutlich mehr als ein 
Jahr eingestellt gewesen. Dies hätte gemäss Art. 107 Abs. 2 BauG zur Folge, dass die 
Bewilligung bereits seit dem 1. September 2016 erloschen war, womit eine Verlängerung 
schon aus diesem Grund ausgeschlossen wäre. Demzufolge kann die Beschwerdeführerin 
aus der Erstellung und den Kosten des Schmutzwasserkanals in diesem Verfahren nichts 
zu ihren Gunsten ableiten. 
 
4. 
Gemäss Art. 107 Abs. 3 BauG kann eine Baubewilligung aus wichtigen Gründen höchstens 
um ein Jahr verlängert werden. Das Baugesetz vermittelt den Gesuchstellern mit dieser 
„Kann-Vorschrift“ auch bei einem begründeten Gesuch keinen Rechtsanspruch auf 
Seite 9 
Verlängerung der Baubewilligung. Massgebend ist vielmehr das Vorliegen von „wichtigen 
Gründen“. Dabei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, wobei das 
Baugesetz und die Verordnung nicht näher ausführen, was damit gemeint ist. Da Art. 107 
Abs. 3 BauG als gesetzliche Konkretisierung des allgemeinen Ausnahmetatbestands von 
Art. 118 BauG zu qualifizieren ist, ist dieser Begriff so auszulegen, dass in analoger 
Anwendung von Art. 118 Abs. 2 BauG ausserordentliche Verhältnisse vorliegen müssen, 
die ein Abweichen von der gesetzlichen Verwirkungsfrist rechtfertigen (vgl. dazu auch BGE 
107 Ib 116 E. 2b). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und 
offensichtliche Unzweckmässigkeiten, d.h. offensichtlich ungewollte Wirkungen zu 
beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Die ausserordentlichen 
Verhältnisse müssen grundsätzlich objektiver Art und baurechtlicher Natur (z. B. Form und 
Lage der Parzelle, technische Situation) und nicht in den persönlichen Verhältnissen von 
Bauwilligen begründet sein (Urteil VB.2005.00334 des Verwaltungsgerichts Zürich vom 17. 
November 2005 E. 4.2). Die Ausnahmebewilligung darf nicht eingesetzt werden, um 
generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen, weil auf 
diesem Wege das Gesetz selber abgeändert würde (BGE 117 Ia 141 E.4). Rein 
wirtschaftliche Gründe oder eine optimale Ausnützung des Grundstücks stellen für sich 
allein keine Ausnahmegründe dar (BGE 107 Ia 214 E. 5). Mit der Ausnahmebewilligung 
dürfen sodann keine öffentlichen Interessen verletzt werde. Die mit der Grundregel 
verfolgten öffentlichen Interessen sind mit den entgegenstehenden privaten Interessen des 
Gesuchstellers abzuwägen (BGE 136 II 224 BGE 114 Ib 190 E. 5). Sofern rechtliche oder 
tatsächliche Verhältnisse einen anderen Entscheid rechtfertigen oder die erteilte 
Baubewilligung auf einem unrichtigen Entscheid beruht, darf das Gesuch um 
Fristverlängerung nicht gutgeheissen werden (HEER, a.a.O, Rz. 875). Ob eine 
Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Obergericht 
frei überprüft (BGE 107 Ib 116 E. 4a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 2675). 
 
4.1 Die Vorinstanz begründet die Verweigerung der Verlängerung vor allem damit, dass das 
Bauvorhaben im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung aufgrund der Erschliessung 
über die Landwirtschaftszone nicht bewilligungsfähig gewesen sei. Die erteilte Bewilligung 
im Hinblick auf eine bevorstehende Zonenplananpassung weise einen groben und zudem 
leicht erkennbaren rechtlichen Mangel auf. Damit stehe fest, dass die Baubewilligung zu 
Unrecht erteilt worden sei. Die Verlängerung der Baubewilligung, welche auf einem 
unrichtigen Entscheid beruhe, sei nicht möglich. Die Beschwerdeführerin habe es zudem 
unterlassen, die wichtigen Gründe für die Verlängerung der Baubewilligung explizit zu 
nennen. 
 
Seite 10 
4.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass es wegen der Abparzellierung des 
Landwirtschaftslands vom Bauland zu Differenzen zwischen der Beschwerdeführerin und 
der Bodenrechtskommission gekommen sei. Die Bereinigung der Differenzen habe zu 
Verzögerungen bei der Umsetzung des Projekts geführt. Ebenso habe der Umstand, dass 
59 m2, welche für die Erstellung der Erschliessungsstrasse benötigt würden, in der 
Landwirtschaftszone lägen und dieses Problem vor dem Bau der Erschliessungsstrasse 
gelöst werden müsse, zu Verzögerungen geführt. Zudem könne die Beschwerdeführerin 
die Erschliessungsstrasse erst bauen, wenn ihre Finanzierung sichergestellt sei. Auch das 
benötige Zeit. Die Beschwerdeführerin habe sich bereits im Jahr 2015 um eine Umzonung 
der 59 m2 Land in der Landwirtschaftszone bemüht, welche für den Bau der 
Erschliessungsstrasse benötigt würden. Der Weg für die Überbauung der Baugrundstücke 
sei damit mit zahlreichen raumplanerischen, baurechtlichen und finanziellen Hindernissen 
gepflastert, welche der Beschwerdeführerin die Erschliessung und Überbauung der 
Baugrundstücke stark erschwerten. Das Bauland sei derart ungünstig parzelliert, dass 
aufwändige und kostspielige Anpassungen hätten vorgenommen werden müssen, um das 
Land baulandsparend und rationell überbauen zu können. Dazu sei ein zeitraubendes Hin- 
und Her im Zusammenhang mit den verschiedenen missglückten Versuchen der 
Einwohnergemeinde B___ gekommen, ihren Zonenplan zu revidieren. Probleme mit der 
Abparzellierung und Erschliessung sowie mit der Finanzierung der Erschliessung hätten zu 
weiteren Problemen geführt und das Ganze zu einem veritablen, rechtlichen, 
administrativen 
und 
betriebswirtschaftlichen 
Hindernislauf 
werden 
lassen. 
Jeder 
Gemeindepräsident habe neue Ideen gehabt. Dazu seien Kaufinteressenten für die 
Grundstücke gekommen, die wieder abgesprungen seien, weil es zu wenig schnell 
vorwärts gegangen sei. 
 
 
Es liege im öffentlichen Interesse, dass das Grundstück Nr. 001 rasch erschlossen und 
überbaut werde. Dazu habe die Vorvorinstanz die Beschwerdeführerin in der Vereinbarung 
zur Sicherung der Überbauung vom 17. August 2015 verpflichtet. Dies werde durch die 
Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung in Verbindung mit der Planungszone 
praktisch verunmöglicht. Werde das Land in der Bauzone belassen, bewirke die 
Verweigerung der Verlängerung zudem, dass das Projekt derart erschwert und verteuert 
werde, dass die Realisierung in Frage gestellt sei. Zudem führe ein neues 
Baubewilligungsverfahren, welches dann nötig würde, zu einem unsinnigen administrativen 
Leerlauf, weil die Erschliessung in genau gleicher Weiser erfolgen müsse. Im vorliegenden 
Fall würden die Interessen der Beschwerdeführerin, dass die im Vertrauen auf die von den 
zuständigen Behörden erteilten Bewilligungen sehr hohen Investitionen nicht nutzlos 
würden, über das Interesse der BBK, die Beschwerdeführerin für ihr Vorgehen bei der 
Einzonung der 59 m2 Landwirtschaftsland zu sanktionieren, hinausgehen. Ebenso wäre 
Seite 11 
eine Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung unverhältnismässig. Dazu komme 
dass die Beschwerdeführerin die Erschliessungsstrasse rasch erstellen möchte, sobald das 
Problem mit den für den Bau der Erschliessungsstrasse fehlenden 59 m2 gelöst sei. Die 
Zuständigkeit für die örtliche Raumplanung liege zudem bei den Gemeinden. Dieser 
Verantwortung habe sich die Gemeinde B___ im vorliegenden Fall entziehen wollen. Nun 
wolle sie die Beschwerdeführerin dafür bestrafen, dass sie von den komplexen Fragen 
schlicht überfordert gewesen sei. Dieses Handeln verstosse gegen Treu und Glauben. 
 
 
Nicht stichhaltig sei das Argument der Vorinstanz, die Baubewilligung für die 
Erschliessungsstrasse hätte nicht erteilt werden dürfen, weil 59 m2 Landwirtschaftsland für 
den Bau der Strasse hätten in Anspruch genommen werden müssen. Das Planungsamt 
habe die Abweichung von der Zonengrenze gemäss Schreiben vom 16. Juli 2015 (act. 
9.I.1/2) nur unter der Bedingung toleriert, dass sich die Gemeinde bereit erkläre, innerhalb 
von 6 Monaten ab Fertigstellung der Erschliessungsstrasse einen angepassten 
Teilzonenplan zu erarbeiten, welcher alle Bestandteile der Erschliessungsstrasse in die 
Wohn- und Gewerbezone einzone. Wenn man eine Bewilligung unter einer Auflage erteile 
und diese Auflage zu einem rechtmässigen Zustand führe, treffe es nicht zu, dass die 
Baubewilligung rechtswidrig erteilt worden sei. Damit stehe fest, dass die Baubewilligung 
rechtmässig und unter ausdrücklicher Zustimmung der involvierten Behörden erteilt worden 
sei. Demzufolge würden wichtige Gründe die beantragte Verlängerung der Baubewilligung 
gebieten. 
 
4.3 Vorab gilt es festzuhalten, dass gemäss Art. 107 Abs. 3 BauG nur eine Verlängerung der 
Baubewilligung um ein Jahr möglich ist. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Frist, 
welche nicht erstreckt werden kann (Art. 6 Abs. 1 VRPG). In den vorhergehenden 
vorinstanzlichen Verfahren hat die Beschwerdeführerin jeweils eine Verlängerung um zwei 
Jahre beantragt, womit die Verweigerung der Vorinstanzen schon aus diesem Grund als 
gerechtfertigt erscheint. Soweit die Beschwerdeführerin die Verzögerung des Baubeginns 
mit wirtschaftlichen Motiven begründet, so stellen - diese wie oben angetönt - keine 
anerkannten Ausnahmegründe dar. Aus den beigezogenen Akten zur Abparzellierung (act. 
18) lässt sich nicht ableiten, dass die Bodenrechtskommission für die Verzögerung des 
Verfahrens verantwortlich war. Zudem ist nicht ersichtlich und wird von der 
Beschwerdeführerin nicht substantiiert, inwiefern die fehlende Abparzellierung ein 
baurechtliches Hindernis für den Beginn der Bauarbeiten bildete. Was die 59 m2 grosse 
Landwirtschaftsfläche anbelangt, so ist unbestritten, dass der Beschwerdeführerin diese 
Problematik 
zum 
Zeitpunkt 
der 
Bewilligungserteilung 
bekannt 
war. 
Aus 
dem 
Planungsbericht zum Teilzonenplan C___ vom 9. September 2014 (act. 16.13) geht hervor, 
dass u.a. exakt diese Fläche auf der Parzelle Nr. 004 auf Veranlassung der 
Seite 12 
Beschwerdeführerin ausgezont und andere Flächen für eine optimale bauliche Ausnützung 
eingezont wurden. Dies bildet im Lichte der in Ziff. 4 genannten Rechtsprechung und Lehre 
ebenfalls keinen Ausnahmetatbestand. Vielmehr hat sich die Beschwerdeführerin dieses 
durch die Umzonung geschaffene Bauhindernis selbst zuzuschreiben. Im Übrigen wird von 
der Beschwerdeführerin nicht substanziiert und belegt, dass und inwiefern ein Wechsel in 
der kommunalen Exekutive und allfällige Zonenplanänderungen während der 2-jährigen 
Frist den Baubeginn verzögert hätten. 
 
4.4 Aus der Vereinbarung vom 17. August 2015 (act. 9.I.1/1) ergeben sich im Weiteren keine 
Zusicherungen der Vorvorinstanz, innert der 2-jährigen Frist einen Teilzonenplan zu 
erlassen oder die Frist der Baubewilligung bis zur Rechtskraft des Teilzonenplans zu 
verlängern, wobei darauf hinzuweisen ist, dass gesetzliche Fristen auch nicht durch 
öffentlich-rechtliche Verträge erstreckt werden könnten. Im Schreiben des damaligen 
Planungsamts vom 19. Juli 2015 (act. 9.I.1/2) wurde der Vorvorinstanz lediglich ein 
Vorschlag unterbreitet, weshalb dieses ebenfalls nicht als Vertrauensgrundlage qualifiziert 
werden kann, zumal die Beschwerdeführerin gar nicht Adressatin dieses Schreibens war. 
Gemäss dem Protokoll der Sitzung der Vorvorinstanz vom 18. August 2015 (act. 9.I.4/19) 
wurde mit der Beschwerdeführerin vielmehr vereinbart, dass der Teilzonenplan sofort an 
die Hand genommen und durch die Beschwerdeführerin erstellt werde, was von der 
Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Dazu kommt, dass die Beschwerdeführerin auch 
in der Baubewilligung der BBK vom 29. September 2015 (act. 9.I.4/21) unmissverständlich 
auf die 2-jährige Verwirkungsfrist hingewiesen wurde. Auch wenn für den Erlass von 
Nutzungsplänen nach Art. 48 BauG der Gemeinderat zuständig ist, wäre es damit an der 
Beschwerdeführerin bzw. ihrer Projektverfasserin gewesen, die Erarbeitung des 
Teilzonenplans voranzutreiben oder zumindest bei der Vorvorinstanz in dieser 
Angelegenheit nachzuhaken. Allfällige Versäumnisse ihrer Projektverfasserin muss sich die 
Beschwerdeführerin anrechnen lassen. Infolgedessen liegen keine Anhaltspunkte für einen 
Verstoss gegen Treu und Glauben seitens der kommunalen Behörden vor. 
 
4.5 Sodann schliesst sich das Obergericht der vorinstanzlichen Einschätzung an, dass die 
erteilte Baubewilligung auf einem unrichtigen Entscheid beruht. Es ist zutreffend, dass die 
projektierte Erschliessung über die Landwirtschaftszone der Bewilligungsfähigkeit des 
Bauvorhabens entgegenstand, zumal die vorausgesetzte Umzonung im Entscheid des 
damaligen Planungsamts vom 14. September 2015 (act. 9.I.4/20) nicht einmal verbindlich 
im 
Dispositiv 
verfügt 
wurde. 
Erschwerend 
kommt 
dazu, 
dass 
eine 
solche 
Nebenbestimmung gar nicht zulässig wäre, da es sich bei der fehlenden Zonenkonformität 
eines Teils der Erschliessungsstrasse keineswegs nur um einen geringfügigen Verstoss 
gegen das materielle Bauordnungsrecht handelt (vgl. Art. 116 Abs. 2 lit. a BauG). 
Seite 13 
 
 
Im Weiteren muss auch berücksichtigt werden, dass sich mit dem Inkrafttreten des 
kantonalen Richtplans, nach welchem die Bauzonenreserven in der Gemeinde B___ um 
4.4 ha zu reduzieren sind (vgl. Einspracheentscheid der Vorvorinstanz vom 29. August 
2018, act. 16.8/3) und dem Erlass der Planungszone die massgebenden tatsächlichen und 
rechtlichen Verhältnisse geändert haben. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist 
daher derzeit das öffentliche Interesse an der Überbauung der Baugrundstücke der 
Beschwerdeführerin als geringfügig einzustufen. Hingegen geht das öffentliche Interesse 
an der Reduktion überdimensionierter Bauzonen (Art. 15 Abs. 2 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung, RPG, SR 700) und an der Sicherung des Planungsziels der Gemeinde 
gemäss Planungszone den privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der 
Verlängerung der Baubewilligung für die Erschliessungsstrasse, welche aufgrund des 
zonenwidrigen Einlenkers derzeit gar nicht realisierbar ist, zweifellos vor. Schlussendlich 
gilt es festzuhalten, dass ein Baubeginn innerhalb eines Jahres aufgrund dieses 
„doppelten“ raumplanerischen Hindernisses als äusserst unwahrscheinlich erscheint, was 
einer Verlängerung der Baubewilligung ebenfalls entgegensteht. 
 
4.6 Damit kommt das Obergericht zu Schluss, dass die Verzögerung des Baubeginns im 
vorliegenden Fall weitgehend auf Mängel in der Projektorganisation und finanzielle 
Schwierigkeiten der Beschwerdeführerin zurückzuführen ist und dass zudem öffentliche 
Interessen 
sowie 
die 
projektierte 
Beanspruchung 
der 
Landwirtschaftszone 
der 
Verlängerung 
der 
Baubewilligung 
entgegenstehen. 
Infolgedessen 
liegen 
keine 
ausserordentliche Verhältnisse bzw. wichtige Gründe im Sinne von Art. 107 Abs. 3 BauG 
i.V.m. Art. 118 Abs. 2 BauG vor, welche eine Verlängerung der Baubewilligung 
rechtfertigen würden. 
 
5. Nach dem Gesagten wurde die Verlängerung der Baubewilligung von den Vorinstanzen zu 
Recht verweigert, womit die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist. 
 
6. 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Der Beschwerdeführerin ist ausgangsgemäss 
eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 2‘500.00 als angemessen 
erscheint (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen [bGS 233.2]). 
Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 
VRPG e contrario). 
 
 
Seite 14 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
 
1. 
Die Beschwerde der A___ AG wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Der Beschwerdeführerin wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘500.-- auferlegt. Der 
Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 
 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz sowie die 
Vorvorinstanz. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Ernst Zingg 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
 
 
versandt am: 21. August 2019