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B. Gerichtsentscheide 2244 2244 Bäuerliches Bodenrecht. Ausnahmen vom Realteilungsverbot (Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Gesuch eines Miterben um Erlass einer Fest-stellungsverfügu

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Bäuerliches Bodenrecht. Ausnahmen vom Realteilungsverbot 
(Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, 
BGBB, SR 211.412.11). Gesuch eines Miterben um Erlass einer Fest-
stellungsverfügung betreffend Realteilung. Die Abparzellierung eines 
von zwei Wohnhäusern einer Erbengemeinschaft (Assek. Nr. 74 und 
Nr. 1102), welche beide zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö-
ren, ist nicht bewilligungsfähig, weil nebst dem Wohnraum für den 
Betriebsinhaber auch Wohnraum für die jeweils abtretende bäuerliche 
Generation zur Verfügung bleiben muss. Das auf Parz. Nr. 513, nahe 
dem Betriebszentrum des Gewerbes gelegene Wohnhaus eines Mit-
erben und möglichen Selbstbewirtschafters fällt für die Abparzellie-
rung eines der beiden Wohnhäuser solange ausser Betracht, als die 
Parzelle des Miterben und das landwirtschaftliche Gewerbe der Er-
bengemeinschaft nicht vereinigt sind. 
 
Aus den Erwägungen: 
 
1. [Auf die Beschwerde der drei Beschwerdeführer M.K. (Witwe 
des Erblassers J.K., welche das Wohnhaus Nr. 74 bewohnt), H.C.K. 
und M.W.-K. (zwei von vier erbberechtigten Nachkommen des J.K.) ist 
einzutreten, soweit damit die Nichtigkeit der Feststellungsverfügung 
der Bodenrechtskommission geltend gemacht bzw. deren Aufhebung 
beantragt wurde]. Davon auszunehmen ist das Eventualbegehren, 
soweit damit direkt um Bewilligung der Eigentumsübertragung auf die 
überlebende Ehefrau M.K. ersucht wird. Gegenstand des vorinstanzli-
chen Entscheides ist einzig die dort angefochtene Feststellungsverfü-
gung der Bodenrechtskommission, mit der diese die Bewilligungsfä-
higkeit der Abparzellierung eines der beiden Wohnhäuser vom land-
wirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemeinschaft verneint hat. Vor 
Verwaltungsgericht kann deshalb auch nur auf die Frage eingetreten 
werden, ob die Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 74 bewilligungs-
fähig sei oder nicht. Soweit über das blosse Feststellungsbegehren 
hinaus direkt die Bewilligung der Eigentumsübertragung des Wohn-
hauses auf die hinterbliebene Ehefrau des Erblassers beantragt wird, 
ist darauf nicht einzutreten. Dieses Begehren liegt ausserhalb des 
Anfechtungsobjektes. Auf diesen Teil des Eventualbegehrens ist aber 
auch deshalb nicht einzutreten, weil anders als die blosse Feststel-
lungsverfügung, welche vor der Verurkundung des Grundgeschäftes 
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erwirkt werden kann, die Bewilligung der Eigentumsübertragung zu-
nächst deren Verurkundung voraussetzen würde (vgl. B. Stalder, in: 
Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 7 zu Art. 84). Soweit die Be-
schwerdeführer für das Eventualbegehren auch die Berücksichtigung 
der im Eigentum eines weiteren Miterben E.K. liegenden Wohnliegen-
schaft auf Parzelle Nr. 513 verlangen, wendet die Vorinstanz zu Recht 
ein, dies würde voraussetzen, dass E.K. das landwirtschaftliche Ge-
werbe der Erbengemeinschaft bereits zur Selbstbewirtschaftung über-
tragen erhalten hätte [zurzeit bewirtschaftet E.K. das landwirtschaftli-
che Gewerbe der Erbengemeinschaft als Pächter zusammen mit sei-
nem eigenen, auf Parz. 513 gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb]. 
Da dies bislang nicht geschehen ist und die Beschwerdeführer dann 
auch nicht mehr befugt wären, die Realteilung gegen den erklärten 
Willen des Selbstbewirtschafters zu verlangen [E.K. hat sich als Be-
schwerdegegner gegen die Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 74 
ausgesprochen], ist auf das Eventualbegehren auch aus diesem 
Grund nicht einzutreten. Im folgenden wird auf das Eventualbegehren 
nur soweit eingetreten, als es sich auf ein Feststellungsbegehren be-
schränkt. 
 
2. Zur Begründung des Hauptbegehrens rügen die Beschwerde-
führer, die Anfrage des Miterben und Beschwerdegegners E.K. vom 
7. Juni 2001 sei kein Gesuch um Erlass einer formellen Feststellungs-
verfügung, weshalb die daraufhin ergangene Feststellungsverfügung 
der Bodenrechtskommission formell mangelhaft und nichtig sei. Mit 
vorgenanntem Schreiben ersuchte E.K. bei der Bodenrechtskommis-
sion als Miterbe und möglicher Selbstbewirtschafter ausdrücklich um 
Stellungnahme zur Frage, ob die Bodenrechtskommission einer Ab-
trennung eines der beiden zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehö-
renden Wohnhäuser trotz Realteilungsverbot zustimmen könne, bzw. 
unter welchen Bedingungen dies allenfalls möglich wäre. Nach Art. 84 
BGBB kann derjenige, der ein schutzwürdiges Interesse hat, bei der 
Bewilligungsbehörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirt-
schaftliches Gewerbe dem Realteilungsverbot unterliegt. Daraus er-
hellt, dass die Vorinstanzen völlig zu Recht davon ausgegangen sind, 
E.K. habe ein vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehenes Feststel-
lungsbegehren gestellt. E.K. ist als Miterbe berechtigt, eine Zuwei-
sung des landwirtschaftlichen Gewerbes zur Selbstbewirtschaftung zu 
verlangen (Art. 11 BGBB). Als solcher, aber auch als Pächter des 
landwirtschaftlichen Gewerbes der Erbengemeinschaft hat er offen-
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kundig ein eigenes und auch aktuell schützenswertes Interesse an der 
Klärung dieser Frage, und zwar unabhängig von seinen Miterben. 
Daher schadet nicht, dass die Vorinstanzen E.K. und nicht etwa die 
Erbengemeinschaft als Gesuchsteller betrachtet haben und dass E.K. 
nicht im Auftrag der Erbengemeinschaft gehandelt hat. Da E.K. zu 
Recht als selbständiger Gesuchsteller betrachtet wurde, schadet auch 
nicht, dass gemäss Replik zwischen dem Gesuchsteller und der Bo-
denrechtskommission nach Eingang des Feststellungsbegehrens 
weitere Absprachen stattgefunden haben mit dem Ergebnis, dass die 
Fragestellung eingeschränkt wurde auf die Frage, ob die Abparzellie-
rung des Wohnhauses Nr. 74 bewilligungsfähig sei oder nicht. Soweit 
die Beschwerdeführer offenbar an einer anderen Fragestellung als 
E.K. interessiert waren, hätte es ihnen frei gestanden, mit einer eige-
nen Fragestellung an die Bodenrechtskommission zu gelangen. Dies 
ändert aber nichts daran, dass die Bodenrechtskommission auf das 
selbständige Begehren des E.K. zu Recht eingetreten ist und die an-
gefochtene Feststellungsverfügung erlassen hat. Von einer Nichtigkeit 
der angefochtenen Feststellungsverfügung kann unter diesen Um-
ständen keine Rede sein. In diesem Hauptpunkt ist die Beschwerde 
abzuweisen. Die Feststellungsverfügung der Bodenrechtskommission 
ist indessen anfechtbar. 
 
3. a) Dass die im Eigentum der Erbengemeinschaft befindlichen 
Grundstücke, Bauten und Anlagen zusammen ein landwirtschaftliches 
Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB bilden, ist zu Recht un-
bestritten. Daran hat die seit 1.1.2004 geltende neue Fassung des 
Art. 7 Abs. 1 BGBB nichts geändert, da damit die Mindestgrösse für 
landwirtschaftliche Gewerbe nicht erhöht wurde (vgl. BBl 2202, 4942; 
es wurde lediglich eine neue Messweise, nämlich 0.75 Standarbeits-
kraft anstelle der halben Arbeitkraft einer bäuerlichen Familie, einge-
führt). Da auf die eventualiter anbegehrte Bewilligung der Eigentums-
übertragung nicht einzutreten ist (oben Erw. 1), bleibt zu prüfen, ob 
die Vorinstanzen zu Recht festgestellt haben, die Abparzellierung des 
Wohnhauses Nr. 74 vom landwirtschaftlichen Gewerbe der Erbenge-
meinschaft sei weder gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB noch 
sonst ausnahmsweise bewilligungsfähig. Die Vorinstanz hat dazu das 
massgebende Recht und die einschlägige Rechtsprechung einlässlich 
und korrekt zur Darstellung gebracht. Darauf kann verwiesen werden. 
Dass bei der Beurteilung der Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 47 
nicht auch das im Eigentum von E.K. stehende Wohnhaus auf Parzel-
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le Nr. 513 in Betracht fallen kann, ergibt sich daraus, dass nach 
Art. 60 Abs. 2 BGBB eine Realteilung zwecks struktureller Verbesse-
rung eines anderen Gewerbes zwar gemäss lit. a bewilligt werden 
könnte. Dies würde jedoch nach lit. b dieses Absatzes auch voraus-
setzen, dass keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuteilung 
verlangen könnte, das Gewerbe als Ganzes übernehmen will. Diese 
Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, nachdem E.K. 
als zuweisungsberechtigter Miterbe nun wiederholt erklärt hat, dass er 
gewillt ist, das landwirtschaftliche Gewerbe der Erbengemeinschaft 
als Ganzes zu übernehmen und ferner, dass er einer Abparzellierung 
des betreffenden Wohnhauses nicht (mehr) zustimme. Eine Ausnah-
mebewilligung nach Art. 60 Abs. 2 BGBB scheidet daher aus, weshalb 
offen bleiben kann, ob die weiteren Voraussetzungen dieses Aus-
nahmetatbestandes gegeben sind. 
 
b) Soweit die Vorinstanzen gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB 
eine Ausnahmebewilligung erwogen haben, ist festzustellen, dass 
dieser Ausnahmetatbestand mit Wirkung ab 1. Januar 2004 ersatzlos 
aufgehoben wurde. Da nach Art. 95 Abs. 2 BGBB Bewilligungs- und 
Beschwerdeverfahren, die beim Inkrafttreten hängig sind, nach neuem 
Recht zu beurteilen sind, wenn das betroffene Rechtsgeschäft beim 
Inkrafttreten noch nicht beim Grundbuch angemeldet war, können die 
Beschwerdeführer nun aus dieser Bestimmung von vornherein nichts 
mehr zugunsten einer Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 47 ablei-
ten. Selbst wenn diese Ausnahmebestimmung noch anwendbar wäre, 
hätten die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten 
können: Sollte bislang ein Wohnhaus zu einem landwirtschaftlichen 
Gewerbe im Rahmen dieser Bestimmung abparzelliert werden, so 
setzte dies nach Lehre und Rechtsprechung voraus, dass die Wohn-
baute aufgrund einer objektiven Betrachtungsweise nicht mehr für 
landwirtschaftliche Zwecke benötigt wurde. Dabei war losgelöst von 
den momentanen Bedürfnissen auf die Bedürfnisse eines normalen 
Familienbetriebes abzustellen, wobei nebst den Wohnbedürfnissen 
des Betriebsinhabers und seiner Familie insbesondere auch die Be-
dürfnisse für den Generationenwechsel zu berücksichtigen waren. 
Demzufolge gehört ein Altenteil oder Stöckli für die abtretende bäuer-
liche Generation zum notwendigen und mithin nicht abparzellierbaren 
Wohnraumbedarf eines landwirtschaftlichen Gewerbes (vgl. Ch. 
Bandli, in: Kommentar zum BGBB, N 7 zu Art. 60, und BGE 125 III 
178, E.2.b). Da zum landwirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemein-
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schaft zwei Wohngebäude, nämlich das eine in der Bleiche (Nr. 47) 
und das andere im Nord (Nr. 1102) gehören, folgt daraus, dass beide 
Wohngebäude einerseits dem jeweiligen Betriebsinhaber und seiner 
Familie sowie anderseits der jeweils abtretenden bäuerlichen Genera-
tion zur Verfügung bleiben müssen. Die Vorinstanzen haben daher zu 
Recht die Möglichkeit einer Abparzellierung des Wohnhaus Nr. 47 
verneint. Dass die überlebende Ehefrau des Erblassers derzeit ge-
stützt auf einen gesetzlichen Nutzniessungsanspruch das Wohnhaus 
Nr. 47 bewohnt, und dieses zu ihren Lebzeiten dem Selbstbewirt-
schafter nicht zur Verfügung stehen wird, ändert nichts daran, dass 
dem landwirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemeinschaft beide 
Wohngelegenheiten erhalten bleiben müssen. Dass das Wohnhaus 
im Nord nach den Feststellungen der Vorinstanz zum Betriebszentrum 
in der Bleiche ungünstiger liegt, dürfte zutreffen, vermag aber die Ab-
parzellierung des günstiger gelegenen Wohnhauses Nr. 47 erst recht 
nicht zu rechtfertigen. Dass E.K. in der Nähe des Betriebszentrums 
bereits ein eigenes Wohnhaus besitzt und bewohnt, ist für die Abpar-
zellierung eines der beiden Wohnhäuser der Erbengemeinschaft so-
lange ohne Belang, als dessen Parzelle Nr. 513 nicht mit dem land-
wirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemeinschaft vereinigt ist. Ob 
nach der Zuweisung des Gewerbes an E.K. eines der drei Wohnhäu-
ser abparzelliert werden könnte, muss offen bleiben, da dafür bei den 
Beschwerdeführern derzeit weder ein schützenswertes noch aktuelles 
Feststellungsinteresse besteht. Dass für den Wiederaufbau des 
Wohnhauses Nr. 47 seinerzeit keine Subventionen ausgerichtet wur-
den, hätte gegebenenfalls die Abparzellierung auch nicht zu rechtfer-
tigen vermocht, umsomehr, als dieses ja vorderhand dem Generatio-
nenwechsel und nicht dem Betriebsleiter dient. Dass die überlebende 
Ehefrau das Wohnhaus gerne und entsprechend dem Willen des Erb-
lassers zu Eigentum statt bloss in Nutzniessung übernehmen möchte, 
ist zwar verständlich, hätte aber als subjektives Motiv die Abparzellie-
rung auch nicht in Verbindung mit den vorgeschlagenen Auflagen 
rechtfertigen können. Mit der Vorinstanz ist erneut auf BGE 121 III 80 
hinzuweisen, wonach die Ausnahmetatbestände in Art. 60 BGBB ab-
schliessend bestimmt worden sind und nicht durch persönliche Motive 
des Erblassers oder der Hinterbliebenen erweitert werden können. 
Die Beschwerdeführer scheinen zu übersehen, dass das bäuerliche 
Bodenrecht vorab den Selbstbewirtschafter beim Erwerb von landwirt-
schaftlichen Gewerben begünstigen will (Art. 1 Abs. 1 lit. b BGBB), 
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und daher in Kauf nimmt, dass der Eigentumserwerb den übrigen 
Familienmitgliedern erschwert wird. Anderseits begünstigt das Abpar-
zellierungsverbot die überlebende Ehegattin insofern, als damit nach 
dem Gesagten sichergestellt wird, dass der für die abtretende bäuerli-
che Generation vorhandene Wohnraum dieser auch tatsächlich zur 
Nutzniessung erhalten bleibt. Hingegen ist die Abparzellierung eines 
der beiden Wohnhäuser mit Blick auf künftige Generationenwechsel 
und auch zwecks Erhaltung einer guten landwirtschaftlichen Existenz 
ausgeschlossen. Dass die umstrittene Abparzellierung des Wohnhau-
ses gestützt auf einen anderen Ausnahmetatbestand in Art. 60 Abs. 1 
BGBB bewilligungsfähig sein könnte, ist nicht ersichtlich und wird 
auch nicht behauptet. 
 
4. Zusammenfassend steht damit fest, dass die Vorinstanzen die 
von den Beschwerdeführern anbegehrte Feststellung, die Abparzellie-
rung des Wohnhauses Assek. Nr. 47 sei bewilligungsfähig, zu Recht 
verneint haben. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einge-
treten werden kann. 
 
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Staatshaftung aus Grundbuchführung. Sachliche Zuständigkeit des 
Verwaltungsgerichts für Schadenersatzklagen aus Art. 955 ZGB. 
 
Der Kläger verlangt vom Kanton Appenzell A.Rh. Schadenersatz 
aus der Führung des Grundbuches in der Gemeinde H. Die Verant-
wortlichkeit des Kantons richtet sich vorab nach Art. 251 und 262 ff. 
des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetz-
buches (EG zum ZGB, bGS 211.1). Weil nach Auffassung des Klä-
gers die Zuständigkeit für die Beurteilung solcher Verantwortlichkeits-
klagen nirgends geregelt sei, liess er die Klage beim Kantonsgericht 
und beim Verwaltungsgericht einreichen. Auf Antrag der Parteien 
beschränkte das Verwaltungsgericht sein Verfahren vorerst auf die 
Frage der Zuständigkeit.