ar_gerichte · OG O4V-16-27 · 2019-10-04 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht hat dieses mit Urteil vom 4. Oktober 2019 abgewiesen (1C_9/2019) Urteil vom 18. Mai 2017 Mitwirkende Ob

Beschwerdeführer 
A___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
 
Baubewilligungskommission B__ 
 
 
Gegenstand 
Neubau Doppelgarage mit Atelier und Zufahrtsstrasse, 
Parz. Nr. 001/002, C___, B___ 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 16 27 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
a) der Beschwerdeführer: 
 
1. 
Der angefochtene Entscheid des Departement Bau und Volkswirtschaft vom 
5. September 2016 sei aufzuheben; 
 
2. 
Für das Baugesuch von A___, Geschäfts-Nr. 13-79 der Baubewilligungskommission 
B___ sei für den Ausbau der Zufahrtsstrasse die Baubewilligung zu erteilen und die 
Sache anschliessend zur Neubeurteilung und neuem Entscheid des Baugesuchs an 
die Baubewilligungskommission B___ zurückzuweisen; 
 
3. 
Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung und neuem Entscheid des Baugesuchs 
(ohne Ausbau der Zufahrtsstrasse) an die Baubewilligungskommission B___ 
zurückzuweisen; 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates. 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. Je mit Entscheid vom 25. Februar 2016 bzw. 15. März 2016 verweigerten die (kantonale) 
Abteilung Raumentwicklung bzw. die Baubewilligungskommission B___ die Bewilligung für 
den Bau einer Zufahrtsstrasse über die in der Landwirtschaftszone gelegene Parzelle Nr. 
001 in C___, B___, mit der die Erschliessung der innerhalb der Bauzone gelegenen 
Parzelle Nr. 002 realisiert werden sollte. Gegen diese Entscheide erhob A___ als 
Baugesuchsteller und Eigentümer der genannten zwei Parzellen mit Eingabe vom 11. April 
2016 Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft (fortan DBV) mit dem Antrag, es 
sei diese Zufahrtsstrasse zu bewilligen. Nach Durchführung eines Augenscheines an Ort 
und Stelle (vgl. Augenscheinprotokoll vom 23. Juni 2016) und Gewährung des rechtlichen 
Gehörs (vgl. Eingaben des Rekurrenten vom 8. und 22. Juli 2016) wies das DBV diesen 
Rekurs mit Entscheid vom 5. September 2016 im Sinne der Erwägungen ab. Dies im 
Wesentlichen 
mit 
der 
Begründung, 
die 
in 
der 
Landwirtschaftszone 
geplante 
Erschliessungsstrasse sei nicht für eine landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen und könne 
weder als zonenkonform noch als Anwendungsfall der Art. 24a bis 24e RPG bezeichnet 
werden. Ob das Vorhaben den Grundtatbestand in Art. 24 RPG für zonenwidrige Bauten 
ausserhalb der Bauzonen erfüllt, wurde vom DBV ebenfalls verneint. Insbesondere könne 
die Standortgebundenheit des Vorhabens nicht daraus abgeleitet werden, dass in 
Seite 3 
unmittelbarer Nähe schon ein zonenwidriges Bauwerk gleicher Zweckbestimmung bestehe. 
Eine Strasse, welche die Funktion habe, Land in der Bauzone zu erschliessen, sei nach der 
Rechtsprechung grundsätzlich durch das Siedlungsgebiet zu führen und dürfe nicht Land in 
der Landwirtschaftszone beanspruchen. Der Umstand, dass bereits eine - für den neuen 
Zweck aber ungenügende - Strasse (in der Landwirtschaftszone) bestehe, sei für sich allein 
noch kein zwingender Grund, die Erschliessung künftiger Bauten über diese Strasse zu 
bewerkstelligen. Auch das Fehlen von Durchfahrtsrechten könne die Standortgebundenheit 
einer zonenwidrigen Anlage nicht begründen (BGE 118 Ib 497, E. 4.a und c). Eine Strasse 
in der Landwirtschaftszone, die der Erschliessung von bestandesgeschützten, aber 
landwirtschaftsfremden Bauten diene, sei weder zonenkonform noch standortgebunden 
(Urteil BGer 1C_257/2012, E. 3.1). Diese Rechtsprechung gelte auch für den vorliegenden 
Fall, zumal die (in der Bauzone) bereits geplante Garage mit Atelier und die (gemäss 
separatem Baugesuch) dafür vorgesehene Erschliessungsstrasse (auch) dem (in der 
Landwirtschaftszone) zonenwidrigen Wohnhaus auf Parz. Nr. 004 dienen werde. Als bloss 
subjektive Gründe könne weder das Argument der höheren Kosten für einen alternativen 
Standort der Strasse noch der weitere und umständlichere Weg (via Bauzone) eine positive 
Standortgebundenheit begründen. Auch das heute ebenfalls in der Landwirtschaftszone 
gelegene Haus Nr. 003 könne objektiv keine Standortgebundenheit begründen, zumal 
dieses sich anlässlich seiner Erstellung noch in der Bauzone befunden habe. Dass dem 
Rekurrent die erforderlichen Durchfahrtsrechte vom alten Schulhaus C___ bis D___ 
fehlten, um die Route über die Bauzone zu realisieren, begründe ebenso wenig eine 
positive Standortgebundenheit der geplanten Zufahrtstrasse. Dem Rekurrenten sei auf dem 
Zivilrechtsweg möglich, diese Rechte zu erlangen. Ob die Zufahrt am alternativen Standort 
innerhalb der Bauzone realisierbar sei, wurde vom DBV angesichts einer auf ca. 20% 
veranschlagten Steigung zwar als fraglich bezeichnet, aber unter Verweis auf die 
Ausführungen der Abteilung Raumentwicklung als technisch möglich beurteilt. Dass das 
Baureglement der Gemeinde B___ (fortan BauR) ein Gefälle von über 15% nicht zulasse, 
wurde dahingehend gewürdigt, dass es sich bei der auf ca. 20% veranschlagten Steigung 
um eine Schätzung handle und gegebenenfalls erlaube Art. 25 Abs. 2 BauR bei 
schwierigen topographischen Verhältnissen das Bewilligen eines stärkeren Gefälles. Auch 
gestützt auf Art. 118 BauG könne innerhalb der Bauzone dafür eine Ausnahmebewilligung 
erteilt werden. 
 
B. Gegen diesen Rekursentscheid vom 5. September 2016 liess A___ mit Eingabe vom 6. 
Oktober 2016 beim Obergericht (verwaltungsrechtliche Abteilung) Beschwerde mit den 
eingangs erwähnten Rechtsbegehren erheben. Er liess vorab darauf hinweisen, dass ihm 
mit Bauentscheid vom 17. Dezember 2014 inzwischen für seine auf Parzelle 004 (in der 
Landwirtschaftszone) gelegene Liegenschaft Assek. Nr. 003 die Verbreiterung des 
Seite 4 
bestehenden Zufahrtsweges (um 1.43m auf 2.60m), die Erstellung von Autoabstellplätzen 
(auf Parz. Nr. 001 und 004) und eines Holzlagerplatzes sowie der Anschluss dieser 
Liegenschaft an die Kanalisation rechtskräftig als teilweise Änderung im Sinne von Art. 24c 
RPG bewilligt worden sei. Es bestehe die Absicht, diese Bauvorhaben in naher Zukunft 
auszuführen. Gegen die A___ mit Rekursentscheid vom 5. September 2016 verweigerte 
Verlängerung der Zufahrt um rund 10m (über die Parzelle Nr. 001 in der 
Landwirtschaftszone) bis zum auf Parz. Nr. 002 in der Wohnzone W1 geplanten Neubau 
einer Doppelgarage mit Atelier liess der Beschwerdeführer im Wesentlichen das Folgende 
geltend machen: Er hält dafür, dass die ihm 1985 bewilligte Zufahrt über seine damals noch 
in der Bauzone gelegene Parzelle 001 zu seiner (damals und heute weiterhin) ausserhalb 
der Bauzone gelegenen Liegenschaft Assek. Nr. 003 zonenkonform und rechtmässig 
bewilligt worden sei, weshalb er für diese Anlage den erweiterten Bestandesschutz nach 
Art. 24c RPG anrufen könne. In diesem Sinne könne diese Anlage teilweise geändert und 
massvoll erweitert werden, wenn die Identität der Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in 
den wesentlichen Zügen gewahrt bleibe. Im massgebenden Vergleichszustand (Zeitpunkt 
der Zuweisung zum Nichtbauland bzw. vor der Zonenplanrevision von 1997) sei der 
Ausbau der Zufahrtsstrasse zwischen den Häusern 005 und 003 ausdrücklich mit der Ziel- 
und Zwecksetzung erfolgt und bewilligt worden, dass damit die umliegenden Bauparzellen 
erschlossen werden. Aus Ziff. III in den besonderen Bestimmungen der Baubewilligung 
vom 13. Mai 1995 (recte: 1985, vgl. act. 10/I/1, Beilage 7.0) ergebe sich, dass damit auch 
die Erschliessung der heutigen Parzelle Nr. 002 gemeint sei, welche damals noch Teil der 
Parzelle 001 gewesen sei. Die damalige Ziel- und Zwecksetzung als einer 
Erschliessungsstrasse für die umliegenden Bauparzellen bleibe mithin unverändert die 
gleiche, weshalb durch das Vorhaben die Identität der Anlage (90m lange Zufahrtsstrasse 
zwischen den Häusern 005 und 003) gewahrt bleibe. Der geplante Ausbau der 
bestehenden Zufahrtsstrasse sei ihm als massvolle Erweiterung im Sinne von Art. 24c 
Abs. 1 und 2 RPG in Verbindung mit Art. 42 Abs. 1 RPV bis an die Grenze zu Parzelle Nr. 
002 zu bewilligen, zumal die Erschliessung von Bauland generell im öffentlichen Interesse 
liege. Im Sinne einer Eventualbegründung lässt der Beschwerdeführer ferner erneut die 
Standortgebundenheit des Vorhabens im Sinne von Art. 24 RPG geltend machen. Er hält 
der vom beschwerdegegnerischen Amt vorgeschlagenen Alternativerschliessung via die in 
der Wohnzone W1 gelegene Parzelle Nr. 006 erneut entgegen, dass diese mit einer 
Steigung von rund 20% aus topographischen, rechtlichen und technischen Gründen und 
somit objektiven Gründen nicht bewilligt werden könne. Die Ausnahmeregelung in Art. 25 
Abs. 2 BauR, wonach bei schwierigen topographischen Verhältnissen stärkere Gefälle als 
15% bewilligt werden könnten, stehe unter dem Vorbehalt der Verkehrssicherheit und gelte 
gemäss Titel nur für Ausfahrten und Einmündungen. Weil es sich bei der 
Alternativerschliessung um eine Neuanlage handeln würde, sei Art. 43 BauR anwendbar, 
Seite 5 
der dafür zwingend ein maximal zulässiges Gefälle von 15% vorschreibe. Es sei fraglich, ob 
dafür die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 118 BauG erteilt werden 
könnte; ein Anspruch auf Erteilung bestehe nicht. Für die weiteren Vorbringen (zur 
Interessenabwägung im Rahmen von Art. 24 RPG, zur Auskunft von Gemeindehauptmann 
E___ anlässlich der Auszonung der Parzelle 001 sowie zur Rüge, das auf Parzelle 002 
geplante Vorhaben sei bereits heute bzw. aufgrund der bewilligten, in nächster Zukunft 
auszuführenden Verbreiterung der Zufahrt zum Haus Assek. Nr. 003 hinreichend 
erschlossen) wird vorerst auf die Akten verwiesen; darauf wird, soweit erforderlich, in den 
Erwägungen eingetreten. 
 
C. Während die Baubewilligungskommission auf eine Stellungnahme verzichten liess, stellte 
das DBV das eingangs erwähnte Begehren und hielt der Beschwerde im Wesentlichen was 
folgt entgegen: Das Gebäude Assek. Nr. 003 sei bereits im Jahre 1985 ausserhalb der 
Bauzone gelegen. Entsprechend habe man auch im Rekursverfahren geprüft, ob sich die 
geplante Zufahrt (Abzweiger zum Atelier auf Parz. 002 in der Bauzone, welches als 
Nebengebäude dem Wohnhaus Assek. Nr. 003 dienen soll) als standortgebunden 
qualifizieren lasse. Dass sich diese Zufahrt noch als massvolle Erweiterung des (in der 
Landwirtschaftszone) zonenwidrigen Wohnhauses Assek. Nr. 003 qualifizieren lasse, habe 
der Beschwerdeführer selber zu Recht nicht geltend gemacht, zumal ja die Verbreiterung 
des Fussweges zu einem Fahrweg mit zwei Autoabstellplätzen schon als solche 
rechtskräftig bewilligt worden sei. Der strittige Ausbau des Abzweigers zur Parz. 002 hätte 
zusammen mit der bereits bewilligten Verbreiterung und den zwei Abstellplätzen zur Folge, 
dass in Anwendung von Art. 24c RPG die Identität der im Jahre 1985 bewilligten 
Erschliessungsstrasse damit nicht mehr gewahrt wäre. Der eventualiter geltend gemachten 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG hält das DBV entgegen, dass eine Strasse, welche 
der 
Erschliessung 
von 
in 
der 
Landwirtschaftszone 
bestandesgeschützen, 
aber 
landwirtschaftsfremden Bauten diene, nach der Rechtsprechung nicht standortgebunden 
sei (BGer 1C_257/2012, E. 3.1). Im Übrigen habe sich die geltend gemachte Zusicherung 
des Gemeindehauptmannes auf die Erschliessung des Baulandes und nicht auf das 
zonenwidrige Wohnhaus Assek. Nr. 003 bezogen, welchem nun aber die geplante 
Doppelgarage und Zufahrt (Abzweiger) dienen soll. Ferner sei offensichtlich, dass eine 
Doppelgarage ohne bewilligungsfähige Zufahrt (Abzweiger) nicht bewilligt werden könne. 
Die (bauzoneninterne) Erschliessung der Bauparzelle Nr. 002 sei nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens. 
 
D. Der Beschwerdeführer liess stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung und mit 
Schreiben vom 27. Dezember 2016 auch ausdrücklich auf eine Replik verzichten. 
 
Seite 6 
E. In der Folge wurde von der Gerichtsleitung zur strittigen Steilheit einer allenfalls über 
Parzelle 006 und somit bauzonenintern zu führenden Alternativerschliessung verschiedene 
Plangrundlagen aus dem GIS (act. 13.1-8) und das geltende BauR von B___ (act. 14) zu 
den Akten genommen. Mit Eingaben vom 27. März 2017 und innert erstreckter Frist vom 
15. April 2017 liessen das DBU und der Beschwerdeführer dazu Stellung nehmen. 
 
F. Nach der vorerwähnten Aktenergänzung hat das Obergericht auf die Durchführung des 
beantragten Augenscheines verzichtet. 
 
Nach Eröffnung des Urteilsdispositivs bestand der Beschwerdeführer ausdrücklich auf 
einer Begründung. 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des Gesetzes über die Raumplanung 
und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den 
Rekursentscheid des DBU zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 
eingereicht. Als Adressat des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem die 
Verweigerung einer Baubewilligung für die Erstellung einer Zufahrt auf dem eigenen 
Grundstück bestätigt wurde, ist der Beschwerdeführer formell beschwert und in eigenen 
schutzwürdigen Interessen berührt; er ist zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde 
ist einzutreten. 
 
2. 
In der Beschwerde wird vorab geltend gemacht (Ziff. II/2), die verkehrsmässige 
Erschliessung der in der Wohnzone W1 gelegenen Bauparzelle solle via die bestehende, 
im Jahre 1985 bewilligte und rechtmässig erstellte Privatstrasse, welche über die Parzellen 
Nrn. 007, 001 bis auf Parz. Nr. 004 führe und welche mit einem Fahrwegrecht gesichert sei, 
erfolgen. Als Abzweiger von dieser Privatstrasse sei nach Norden hin die Neuerstellung 
einer rund 9m langen Zufahrtsstrasse bis auf das Baugrundstück Nr. 002 Gegenstand des 
Baugesuches. In rechtlicher Hinsicht wird geltend gemacht, dieser neue Abzweiger sei dem 
Beschwerdeführer als teilweise Änderung bzw. massvolle Erweiterung der 1985 bewilligten 
und zwischen den Häusern Nrn. 005 und 003 erstellten (privaten) Zufahrtsstrasse zu 
bewilligen. Der Beschwerdeführer beruft sich für den 9m lang geplanten Abzweiger 
ausdrücklich auf den sog. erweiterten Bestandesschutz nach Art. 24c RPG, welcher 
erlauben 
soll, 
diesen 
Abzweiger 
als 
massvolle 
Erweiterung 
der 
bestehenden 
Seite 7 
Zufahrtsstrasse zu qualifizieren. Dieser Argumentation kann aus verschiedenen Gründen 
nicht gefolgt werden: 
 
2.1 Die vom Beschwerdeführer behaupteten Sachverhaltselemente, welche der sich stellenden 
Rechtsfrage zugrunde liegen, decken sich nicht mit den Feststellungen der seit 1985 mit 
der zwischen den Häusern 005 und 003 erstellten Zufahrt zweifach befassten 
Baubewilligungsbehörden und auch nicht mit seiner eigenen Sachdarstellung in jenen zwei 
rechtskräftig erledigten Baubewilligungsverfahren: 
 
In der Baubewilligung vom 13. Mai 1985 wurde der Zweck der damit bewilligten 
Zufahrtsstrasse unter dem Titel Mitbenützung für Baulanderschliessung wie folgt 
umschrieben: 
"Der 
Zufahrtsweg 
dient 
heute 
zur 
Erschliessung 
des 
Landwirtschaftsbetriebes auf Parz. 008. Der vorgesehene Ausbau (2.6m Breite, Kiesbelag) 
wird für diesen Zweck ausreichend sein." Erst daran anschliessend hielt die Baubehörde 
folgendes fest: "Für die Erschliessung der umliegenden Bauparzelle kann der Zufahrtsweg 
grundsätzlich mitbenützt werden. Um den Anforderungen gerecht zu werden, wird dann 
jedoch ein entsprechender Ausbau gemäss den technischen Bestimmungen der 
Bauordnung (Art. 63 ff.) notwendig sein." Diese Feststellungen der kommunalen 
Baubewilligungskommission in der 1985 rechtskräftig erteilten Baubewilligung belegen, 
dass eine Zusicherung hinsichtlich des für Baulandzwecke als erforderlich beurteilten 
Ausbaus ausdrücklich nur unter dem Vorbehalt eines erneuten Baubewilligungsverfahrens 
und nur für den Fall abgegeben wurde, dass es bei "umliegenden Bauparzellen" bleibt. 
Dieses 
Sachverhaltselement 
ist 
seit 
längerem 
nicht 
mehr 
gegeben: 
Mit 
der 
Zonenplanänderung von 1997 sind die vorher beidseits (sowohl nach Süden als auch nach 
Norden hin) an die bloss bekiest bewilligte Zufahrt angrenzenden Parzellen bzw. 
Parzellenteile je in mindestens einer Bautiefe aus der (als zu gross erkannten) Bauzone 
entlassen worden und liegen seither in der Landwirtschaftszone (vgl. act. 10.I/1/Beil. 3 -
Bebauungsplan gültig bis 1997 - mit dem ab 1997 bis heute geltenden Zonenplan). Seither 
kann im Bereich des 1985 vorerst nur für landwirtschaftliche Zwecke bewilligten Kiesweges 
nicht mehr von "umliegenden Bauparzellen" im Sinne der vorerwähnten Baubewilligung 
gesprochen werden. Die Sachverhaltsgrundlage der mit der Baubewilligung von 1985 
ausdrücklich nur unter Vorbehalt eines erneuten Baugesuches und "umliegender 
Bauparzellen" geschaffenen Vertrauensgrundlage ist mit der Zonenplanänderung von 1997 
dahingefallen. Dazu kommt, dass das bis 1997 allenfalls berechtigte Vertrauen vom 
Beschwerdeführer nicht aktenkundig mit einem vor diesem Zeitpunkt eingereichten 
Baugesuch 
für 
eine 
damals 
rechtlich 
noch 
mögliche 
rein 
bauzoneninterne 
Baulanderschliessung betätigt wurde. Damit steht fest, dass ab der Zonenplanänderung die 
Berufung 
auf 
den 
Vertrauensgrundsatz 
sowohl 
an 
der 
seither 
fehlenden 
Vertrauensgrundlage als auch -betätigung scheitert. Dass die Baubewilligungsbehörde 
Seite 8 
1985 den für Baulandzwecke dann noch als erforderlich erkannten Ausbau der bekiesten 
Zufahrt 
nur 
unter 
Vorbehalt 
eines 
erneuten 
Auflage-, 
Baubewilligungs- 
und 
Einspracheverfahrens als zulässig beurteilt hat, ist ferner auch unter folgendem Aspekt von 
Bedeutung: Damit hat sie dem heute von Lehre und Rechtsprechung anerkannten 
Grundsatz 
des 
öffentlichen 
Baurechts 
Rechnung 
getragen, 
wonach 
einem 
Bauinteressenten 
erteilte 
günstige 
behördliche 
Auskünfte 
oder 
Zusicherungen 
beschwerdeberechtigten Dritten, welche sich gegen die Erteilung einer entsprechenden 
Baubewilligung zur Wehr setzen, nicht entgegengehalten werden dürfen (BGE 117 Ia 290 
mit Hinweisen; B. Weber-Dürler, Falsche Auskünfte von Behörden, in ZBl 92/1991, 17, 
auch zum folgenden). Wer ein Bauvorhaben ausführen will, weiss oder muss wissen, dass 
dafür einerseits ein Bewilligungsverfahren mit öffentlicher Auflage durchzuführen ist und 
anderseits, dass berührten Dritten regelmässig ein Anfechtungsrecht zusteht. Der Adressat 
kann sich somit nicht gutgläubig darauf verlassen, mit einer behördlichen Auskunft oder 
Zusage sei bereits auch das (spätere) Ergebnis eines solchen Auflage- und 
Anfechtungsverfahrens vorweggenommen. Namentlich weil das kantonale Recht die 
Rechte Dritter auch für blosse Bauermittlungsgesuche vorbehält (so ausdrücklich schon 
Art. 6 Abs. 3 Satz 3 der aufgehobenen kantonalen Bauverordnung, und weiterhin Art. 101 
Abs. 4 des heute geltenden BauG), bleibt bei der Bewilligung von Bauten für ausserhalb 
vorgeschriebener Verfahren ergehende Zusicherungen, welche diesen Rechtsschutz 
ausschalten, auch vorliegend kein Raum (vgl. BGE 117 Ia 290 ff.). Als ein Recht Dritter fällt 
vorliegend insbesondere die nach Art. 25 RPG zwingend erforderliche Zustimmung der 
kantonalen Behörde zu Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen in Betracht. Im Umfang der 
Nichteinzonung bzw. Zuweisung zur Landwirtschaftszone hätte der 1985 als erforderlich 
erkannte Ausbau der vorerst nur bekiest bewilligten Zufahrt auf den davon betroffenen 
Parzellen seither zwingend einer kantonsseitigen Zustimmung bedurft. Eine solche 
Zustimmung ist mit der 1985 unbestritten einzig gemeindeseitig erteilten Baubewilligung 
offenkundig nicht erteilt worden ist. Dass das für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen 
zuständige kantonale Planungsamt einem solchen Ausbau der bekiesten Zufahrt mit 
Abzweiger nach Norden hin in die in der Bauzone verbliebene Parzelle 002 je zugestimmt 
haben soll, wird zu Recht nicht behauptet. Die vom Beschwerdeführer ins Feld geführte 
Handnotiz des früheren Gemeindepräsidenten (vom 8.8.1990; Pfeil mit handschriftlicher 
Beschriftung "Erschliessung") vermag für den Beschwerdeführer bei pflichtgemässer 
Aufmerksamkeit erkennbar die ab der Auszonung in die Landwirtschaftszone dann für (das) 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone erforderliche Zustimmung des kantonalen 
Planungsamtes von vornherein nicht zu ersetzen. Damit steht fest, dass der 
Beschwerdeführer sich vorliegend durchwegs zu Unrecht auf den Vertrauensgrundsatz 
bzw. auf Treu und Glauben beruft. 
 
Seite 9 
2.2 Anzufügen bleibt, dass mit der im Jahre 2014 dann unbestritten unter Mitwirkung des 
kantonalen Planungsamtes erteilten Baubewilligung für die Verbreiterung der Zufahrt auch 
keine Zusicherung im Hinblick auf den vorliegend nun strittigen Abzweiger nach Norden hin 
(via Landwirtschaftszone in die verkleinerte Bauzone) erteilt wurde: Sowohl das Baugesuch 
(act. 10.III/29 ff.) als auch die vom Planungsamt erteilte Baubewilligung (act. 10.III/04) 
hatten offenkundig nicht die Erschliessung der in der Bauzone verbliebenen Parzelle 
Nr. 002 zum Gegenstand, sondern lediglich die bessere Erschliessung der in der 
Landwirtschaftszone gelegenen zonenfremden Wohnliegenschaft auf Parzelle 004 (Assek. 
Nr. 003). Damit steht fest, dass die Berufung auf den Vertrauensgrundsatz auch insofern 
einer Grundlage entbehrt. 
 
3. 
Zu prüfen bleibt sodann, ob die strittige Zufahrt allenfalls als teilweise Änderung bzw. 
massvolle Erweiterung der 1985 bloss bekiest bewilligten privaten Zufahrtsstrasse bewilligt 
werden kann. Der Beschwerdeführer hält dafür, dass die Zufahrt nach Norden hin im 
Rahmen von Art. 24c RPG zu bewilligen sei. Dabei ist in Betracht zu ziehen, dass die im 
Jahre 2014 unter Mitwirkung des Planungsamtes erteilte Baubewilligung bereits eine 
teilweise Erweiterung der 1985 bloss bekiest bewilligten Zufahrt zu Parzelle 004 hin 
beinhaltet, welche unverändert ausserhalb der Bauzone liegt. Eine teilweise Änderung und 
massvolle Erweiterung ist soweit zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage 
einschliesslich ihrer vom Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen 
Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ausserhalb dieses Rahmens läge eine 
vollständige Änderung vor. Teilweise Änderungen und Erweiterungen können einmalig oder 
in mehreren Schritten erfolgen. Sie dürfen auch in ihrer Summe jedenfalls nur bis zur 
gesetzlichen Obergrenze bewilligt werden, nämlich bis zum Punkt, wo die Identität der 
Gesamtanlage gerade noch gewahrt ist (vgl. Muggli in: Praxiskommentar RPG: Bauen 
ausserhalb der Bauzone, N 28 zu Art. 24c). Massgeblicher Vergleichszustand für die 
Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt 
der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute 
oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände 
zu beurteilen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV). Die Identität ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, 
wenn die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 % erweitert wird, wobei 
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet 
werden (vgl. Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). 
 
3.1 Mit der Baubewilligung vom 17. Dezember 2014 (act. 10.III/04) wurde dem 
Beschwerdeführer gestützt auf Art. 24c RPG erlaubt, den (ab dem Ende der 1985 auf einer 
Länge von knapp 50m bekiest bewilligten Zufahrtsstrasse) bestehenden Fussweg zum 
nichtlandwirtschaftlich genutzten Wohngebäude (Assek. Nr. 003) auf einer Länge von 38m 
Seite 10 
um 1.43m zu verbreitern. Mit dieser teilweisen Änderung bzw. Erweiterung des 
bestehenden Fussweges zu einer Zufahrt wurde das Mass einer noch massvollen 
Erweiterung der zonenwidrig genutzten (Verkehrs-)Fläche insgesamt schon ausgeschöpft: 
Entgegen der Sachdarstellung des Beschwerdeführers kann nach den Akten nicht von 
einer 1985 bewilligten vorbestehenden 90m langen Zufahrtsstrasse ausgegangen werden. 
Vielmehr ergibt sich aus act. 10.III/32 (Situationsplan zu Baugesuch vom 7.10.2014), dass 
die 1985 bekiest bewilligte Zufahrtsstrasse sich nur von A bis auf Parzelle 001 (B) 
erstreckte und vom Gesuchsteller und heutigen Beschwerdeführer dort auch selber nur von 
A nach B als "Zufahrtsstrasse bestehend (Kies)" beschrieben wurde; darauf ist der 
Beschwerdeführer als Gesuchsteller zu behaften. Demnach kann maximal von einer 
bestehenden Fläche der Zufahrtsstrasse von 45m x 3m ausgegangen werden (=135m2). 
Daran anschliessend bestand von B nach C auf einer Länge von 38m ein "bestehender 
Formsteinweg" mit einer Fläche von 38m x 1.2m (=45.6m2), welcher nach den Angaben im 
Situationsplan um 1.43m auf 2.60 verbreitert und zu einer Zufahrt ausgebaut werden sollte. 
Somit kann vorliegend von einer bestehenden Verkehrsfläche von insgesamt lediglich 
180.6m2 ausgegangen werden, welche 2014 bereits um 38m x 1.43m, also um 54.34m2 
erweitert wurde. Damit wurde für diese Verkehrsanlage das maximal zulässige 
Erweiterungsmass von 30% bereits vollständig konsumiert. Da gleichzeitig auch noch eine 
Erweiterung einer Parkfläche bewilligt wurde, bleibt schon rein quantitativ kein Raum für die 
Behandlung des strittigen, rund 9m langen Abzweigers nach Norden hin als weitere Etappe 
einer teilweisen Änderung bzw. massvollen Erweiterung. 
 
3.2 Das Planungsamt hielt dem Vorhaben auch durchaus zu Recht entgegen, dass der 
Abzweiger nach Norden hin auch nicht einer altrechtlichen Baute ausserhalb der Bauzone 
dienen wird, sondern einer in der Bauzone geplanten Neubaute. Das heisst, die 
bestehende, ursprünglich bloss bekiest bewilligte und 2014 erst teilweise befestigte 
Verkehrsanlage würde als solche auch eine Zweckänderung erfahren, da diese teilweise 
nun auch der Erschliessung einer Bauzone dienen würde. Unter diesen quantitativen und 
qualitativen Umständen ist die Identität der vorbestehenden Verkehrsanlage jedenfalls nicht 
mehr gewahrt, würde diese nun auch noch um den strittigen Abzweiger nach Norden hin 
erweitert. Von einer bloss geringfügigen Erweiterung der bestehenden Erschliessung 
(Art. 43a lit. c RPV) kann ausgehend vom ursprünglich bloss bekiest bewilligten und nur 
45m langen Strassentrassee nicht mehr gesprochen werden, wenn nun nach der 
Erweiterung des Fussweges auf einer Länge von 38m (2014) auch noch der geplante 
Abzweiger nach Norden hin dazu käme. Für dieses Vorhaben wurde die erleichterte 
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24c RPG zu Recht verweigert. Daran vermag nichts 
zu 
ändern, 
dass 
die 
Kosten 
des 
Erschliessungsvorhabens 
unbestritten 
beim 
Beschwerdeführer als Eigentümer der in Anspruch genommenen Parzellen (001 und 002) 
Seite 11 
anfallen würden. Dass ein öffentliches Interesse an der Erschliessung der Baulandparzelle 
002 über die Parzelle 001 bestehen soll, kann in diesem Zusammenhang offen bleiben. 
Denn selbst gegebenenfalls könnte dies nichts daran ändern, dass die Identität der 
bestehenden Verkehrsanlage mit dem geplanten Abzweiger nach Norden hin insgesamt 
nicht mehr gewahrt wäre, zumal ja nur schon das bundesrechtlich vorgegebene 
Erweiterungsmass von 30% damit deutlich überschritten wäre. 
 
4. 
Der Beschwerdeführer lässt eventualiter eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG 
beantragen. Er anerkennt zwar, dass das Bundesgericht bei der Standortgebundenheit 
einen strengen Massstab anwendet, um der Trennung von Bau- und Nichtbauland zum 
Durchbruch zu verhelfen. In diesem Sinne hat die Vorinstanz durch Verweis auf diese 
Rechtsprechung die für eine positive Standortgebundenheit aufgeführten Gründe (höhere 
Kosten für Alternativerschliessung via Parzelle 006, dort fehlende Durchfahrtsrechte, Lage 
des Vorhabens zum in der Landwirtschaftszone zonenfremden Haus Assek. Nr. 003) alle 
als 
subjektiv 
gewertet; 
solche 
Gründe 
können 
in 
der 
Tat 
eine 
positive 
Standortgebundenheit des ausserhalb der Bauzone geplanten Abzweigers nach Norden 
hin nicht begründen. Das Bundesgericht hat es in seiner Rechtsprechung stets abgelehnt, 
die Standortgebundenheit mit der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Baute zu 
rechtfertigen, welche ihrerseits (wie das Haus Assek. Nr. 003) zonenfremd ist (Urteil Bger 
1A.256/2004, vom 31.8.2005, E. 5). Dass aus diesen Gründen keine positive und 
angesichts der geringen vom Vorhaben ausgehenden Emissionen auch keine negative 
Standortgebundenheit gegeben sein kann, wird vom Beschwerdeführer denn auch nicht 
(mehr) substantiiert bestritten. Weil dafür auch in den Akten keine Anhaltspunkte ersichtlich 
sind, ist die von der Vorinstanz einlässlich begründete Beurteilung insofern nicht zu 
beanstanden. 
 
4.1 Hingegen bleibt folgendes zu prüfen: Das kantonale Planungsamt ging davon aus, dass die 
in der Bauzone gelegene Parzelle Nr. 002 alternativ zum strittigen Vorhaben via die 
ebenfalls in der Bauzone gelegene Parzelle Nr. 006 erschlossen werden könne; auch 
deshalb könne nicht von einer Standortgebundenheit des Vorhabens gesprochen werden. 
Die Vorinstanz ihrerseits bezeichnete es als fraglich, ob eine Zufahrtsstrasse an diesem 
Alternativstandort angesichts einer Steigung von ca. 20 % realisierbar sei. Die Vorinstanz 
relativierte zwar, dass es sich bei der angegebenen Steigung um eine Schätzung handle, 
welche noch zu überprüfen wäre. Sie hielt dann aber fest, dass das Baureglement von 
B___ (vom 5.2.2013, fortan BauR) zwar Erschliessungsstrassen über 15% verbiete, es 
aber in Art. 25 Abs. 2 BauR erlaube, bei schwierigen topographischen Verhältnissen 
stärkere Gefälle zu bewilligen. Deshalb lasse sich auch damit die Standortgebundenheit 
nicht begründen. Zudem erlaube auch Art. 118 des Gesetzes über die Raumplanung und 
Seite 12 
das Baurecht (BauG, bGS 721.1) innerhalb der Bauzonen solche Ausnahmebewilligungen. 
Der Beschwerdeführer hielt der Vorinstanz beschwerdeweise entgegen, dass sich aus den 
vorliegenden 
Plänen 
mit 
Höhenkurven 
ohne 
weiteres 
eine 
Steigung 
der 
Alternativerschliessung von rund 20% ergebe. Eine solche Strasse könne aus rechtlichen 
und technischen und somit objektiven Gründen nicht realisiert werden: Einerseits sei eine 
Bewilligung einer solchen Steigung aus Gründen der Verkehrssicherheit, insbesondere im 
Winter, ausgeschlossen oder gemäss Baureglement zumindest unerwünscht. Auch eine 
Ausnahmebewilligung müsse die Verkehrssicherheit gewährleisten. Anderseits gelte Art. 25 
BauR nur für Ausfahrten und Einmündungen, wogegen in Art. 44 Abs. 2 BauR für neue 
Erschliessungsstrasse die Steigung zwingend auf maximal 15% beschränkt werde. Damit 
sei für den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse um 9m nach Norden der Nachweis 
erbracht, dass dieses Vorhaben im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
mangels eines besser geeigneten Standortes ausserhalb der Bauzone zumindest relativ 
standortgebunden. Dies genüge, denn eine absolute Standortgebundenheit sei nicht 
verlangt. 
 
4.2 Die 
Vorinstanz 
bezeichnete 
zwar 
als fraglich, 
liess 
aber 
offen, 
ob für 
die 
Alternativerschliessung via die Parzelle 006 tatsächlich mit einer Steigung von rund 20% zu 
rechnen sei. Weil Alternativstandorte zu prüfen sind (vgl. P. Hänni, Planungs-, Bau- und 
besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., S. 226) bedarf dies der Abklärung, bevor ohne Not 
die Notwendigkeit einer Ausnahmebewilligung bejaht wird. Zu diesem Zweck wurden die 
act. 13.1-8 vornehmlich aus dem GIS-AR von Amtes wegen beigezogen und den Parteien 
Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. Aus diesen act. 13.1-8 erhellt ohne weiteres, 
dass eine durchschnittliche Steigung von maximal 18.5% bei der Alternativerschliessung 
einzig dann zu erwarten ist, wenn die Zufahrt via Parzelle 006 in der Falllinie bzw. 
rechtwinklig zu den Höhenlinien angelegt würde (vgl. act. 13.5 und 7). Wird die 
Steigung - wie im Strassenbau üblich - durch Verlängern der Basis nur schon durch ein 
schematisches Doppel-S vermindert, so resultiert bereits eine durchschnittliche Steigung 
von lediglich noch rund 13% (vgl. act. 13.8). Abgesehen davon, dass auch mit dem 
strittigen Abzweiger nach Norden hin eine durchschnittliche Steigung von insgesamt rund 
8% resultieren würde (vgl. act. 13.6), steht damit für das vorliegende Verfahren mit der 
nötigen Gewissheit fest, dass die vom Planungsamt erwähnte Alternativlösung - wenn 
überhaupt - nicht zwangsläufig auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen ist. Wie die 
Alternativerschliessung via Parzelle 006 im Detail anzulegen sein wird, muss nach einer 
fachmännischen Projektierung aber so oder so dem Ergebnis eines öffentlichen Auflage- 
und Einspracheverfahren vorbehalten werden, das einzuleiten oder im Rahmen eines 
konkreten Baugesuches zu beantragen, dem Beschwerdeführer als interessierter 
Eigentümer der Bauparzelle 002 obliegt. 
Seite 13 
 
4.3 Der vom Beschwerdeführer beantragte Augenschein ist nicht geeignet, bezüglich der 
maximalen Steigung der Alternativerschliessung genaueres oder anderes zu belegen, als 
die im kantonalen GIS bis auf einen Masstab von 1:1000 oder auch weniger vorhandenen 
Höhenlinienpläne (vgl. act. 13.5-8). Der vom Beschwerdeführer selber mit dem Baugesuch 
vom 19. Dezember 2013 eingereichte Situationsplan mit Höhenlinien (act. 10.II/45, im Mst. 
1:500) dokumentiert offenkundig den gleichen Verlauf der Höhenlinien wie im kantonalen 
GIS. Weil die vom Beschwerdeführer selber eingereichte Foto (act. 10.II/ 43, vom 4.2.2014) 
überdiese die Situation auf den Parz. 002, 004 und 006 abbildet, konnte unter diesen 
Umständen auf die Durchführung eines Augenscheines verzichtet werden. Damit steht 
unter 
Vorbehalt 
eines 
vom 
Beschwerdeführer 
einzuleitenden 
Auflage- 
und 
Einspracheverfahrens 
fest, 
dass 
die 
vom 
Planungsamt 
ins 
Feld 
geführte 
Alternativerschliessung voraussichtlich ohne Steigung über 15% realisiert werden kann. 
Der Einwand des Beschwerdeführers (act. 20, vom 15.4.2017, S. 3 oben), dass "nicht auf 
einen aufgrund des weniger steilen Geländes auf Parzelle Nr. 002 tieferen 
Durchschnittswert abgestellt werden" dürfe, geht fehl. Denn Ziel einer Projektierung kann 
es nicht sein, die Zufahrt via Parzelle 006 als Schreckprojekt möglichst steil anzulegen, 
sondern im Gegenteil - durch eine fachmännische Projektierung mit Doppelkurven und 
nötigenfalls auch mit gewissen Geländeeinschnitten soll und kann eine Steigung möglichst 
entlang der durchschnittlichen Steigung von rund 13% erreicht werden, so dass eine 
Steigung über dem zulässigen Mass von 15% voraussichtlich vermieden werden kann. Zur 
Vermeidung einer Steigung über 15% muss der Beschwerdeführer auf eigenem Grund sehr 
wohl einen Beitrag leisten: weil seine Parzelle 002 eine etwas geringere Hangneigung 
aufweist, muss er es hinnehmen, dass das Doppel-S bis auf den eigenen, flacheren Grund 
verlängert wird, wie dies act. 13.8 vorerst nur schematisch indiziert. Eine solche Lösung ist 
dem Beschwerdeführer zumutbar und verhältnismässig, denn seine 1385m2 grosse 
Parzelle (Nr. 002) bleibt offenkundig auch so überbaubar. 
 
Erst wenn sich (nach den Akten allerdings wider Erwarten) in einem Auflage- und 
Einspracheverfahren ergeben sollte, dass ein so zu erschliessendes Projekt punktuell doch 
nicht ohne eine Steigung über 15% auskäme, stünde dem Beschwerdeführer für die 
innerhalb der Bauzone zu realisierende Alternativerschliessung auch noch der Weg über 
eine Ausnahmebewilligung offen. Dem stünde nicht entgegen, dass Art. 43 Abs. 2 BauR für 
Erschliesssungsstrassen und Fahrwege eine Steigung von maximal 15% statuiert, ohne 
analog zu Art. 25 Abs. 2 BauR für schwierige topographische Verhältnisse eine Ausnahme 
vorzusehen. Denn Art. 118 Abs. 1 des kantonalen BauG ermöglicht ausdrücklich für alle 
Vorschriften des kommunalen Baureglements das Erteilen einer Ausnahmebewilligung. 
Einer Grundlage im kommunalen BauR bedarf es dazu nicht. 
 
Seite 14 
4.4 Damit steht fest, dass dem Beschwerdeführer der Weg über die Projektierung einer 
Alternativerschliessung so oder so offen steht, und dass dafür mit den Parzellen 006 und 
002 einzig Boden innerhalb der Bauzone in Anspruch genommen werden muss. Daher ist 
im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem strittigen Abzweiger nach 
Norden hin auch eine bloss relative Standortgebundenheit abgesprochen hat. 
 
4.5 Zusammenfassend steht damit fest, dass dem geplanten Abzweiger nach Norden hin die 
Baubewilligung durchwegs zu Recht verweigert worden ist. Die Beschwerde ist insoweit 
abzuweisen. 
 
5. 
Soweit in Ziff. 3 eventualiter beantragt wird, es sei die Sache zur Neubeurteilung und 
neuem Entscheid des Baugesuchs ("ohne Ausbau der Zufahrtsstrasse") an die 
Baubewilligungskommission B___ zurückzuweisen, ist folgendes festzuhalten: Das 
Baugesuch vom 19.12.2013 (Nr. 13-79) umfasst nach den Akten (act. 10.II/1-46) einerseits 
den Neubau einer Doppelgarage mit Atelier auf Parzelle 002 und anderseits deren 
Erschliessung durch den Bau eines Abzweigers via Parzelle 001 bis auf Parzelle 002 (vgl. 
Situationsplan, act. 10.II/44-45 und Grundrissplan, act. 10.II/46). Würde das Baugesuch 
antragsgemäss um den Ausbau der Zufahrtsstrasse reduziert, so stünde das Vorhaben erst 
recht ohne eine bis auf die Bauparzelle 002 reichende strassenmässige Erschliessung da. 
Ein Bauvorhaben kann nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG aber nur bewilligt werden, wenn das 
in Anspruch genommene Land erschlossen ist. Das heisst, durch die Reduktion um den 
soeben als nicht bewilligungsfähig erkannten Abzweiger nach Norden hin würde das 
Bauvorhaben in einem wesentlichen Punkt abgeändert. Dazu ist folgendes zu beachten: 
 
5.1 Die Baubewilligungsbehörde verletzt Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG (SR 700) und verweigert den 
Einspruchsberechtigten das rechtliche Gehör, wenn sie die Ausführung von Bauten und 
Anlagen bewilligt, die nicht Gegenstand der öffentlichen Ausschreibung und Auflage waren 
(vgl. P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., 332). Ein 
vereinfachtes Bewilligungsverfahren ohne Ausschreibung des Baugesuches nach 
kantonalem Recht ist nach der Rechtsprechung zu Art. 22 RPG nur für kleine Bauvorhaben 
wie minimale Innenumbauten, bei denen Auswirkungen auf die Nachbarschaft 
ausgeschlossen sind, zulässig (BGE 120 Ib 384). Art. 104 Abs. 1 des kantonalen BauG 
bestimmt dazu, dass Bauten und Anlagen sowie Projektänderungen im vereinfachten 
Bewilligungsverfahren abgewickelt werden können, sofern keine wesentlichen öffentlichen 
und nachbarlichen Interessen berührt sind. Art. 41 der kantonalen Bauverordnung (BauV, 
bGS 721.11) ergänzt, dass von genehmigten Baugesuchsplänen nur mit Zustimmung der 
betroffenen Einsprechenden abgewichen werden darf, und dass für erhebliche 
Abweichungen ein neues Baugesuch einzureichen ist. Bei der vorliegend in Ziff. 3 
Seite 15 
beantragten Reduktion des Baugesuches um den Abzweiger nach Norden hin handelt es 
sich um eine Projektänderung mit offenkundig erheblichen Abweichungen vom bislang 
strittigen öffentlich aufgelegten Projekt; eine Zustimmung von davon formell und materiell 
Betroffenen liegt nicht vor. Durch den Verzicht auf das Erstellen der ursprünglich geplanten 
und auch so publizierten und öffentlich aufgelegten strassenmässigen Erschliessung sind 
offenkundig wesentliche öffentliche (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG) sowie nachbarliche 
Interessen berührt. Eine derart gewichtige Projektänderung kann deshalb nicht im 
vereinfachten Verfahren erfolgen, sondern das reduzierte Baugesuch bedarf als solches 
der Publikation und öffentlichen Auflage. Denn nur so erhalten neuerdings spezifisch durch 
den Verzicht auf eine strassenmässige Erschliessung betroffene Nachbarn und Anstösser 
Gelegenheit, ihre Gehörsansprüche durch das Einreichen einer entsprechenden 
Einsprache zu wahren. Ohne Publikation und öffentliche Auflage der Projektänderung 
haben spezifisch davon betroffene Nachbarn oder Anstösser bislang weder Anlass noch 
Gelegenheit, sich dagegen zur Wehr zu setzen. Unter diesen Umständen kann die 
beantragte Rückweisung an die Baubewilligungskommission zur direkten Neubeurteilung 
des erst vor Obergericht geänderten Bauvorhabens nicht in Frage kommen. Es ist Sache 
des Beschwerdeführers ein entsprechend reduziertes Baugesuch auszuarbeiten und der 
Baukommission zur entsprechend geänderten Publikation und öffentlichen Auflage 
einzureichen. Damit steht fest, dass auch der Beschwerdeantrag 3 abzuweisen ist. 
 
5.2 Die Beschwerde ist somit vollumfänglich abzuweisen. 
 
6. 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerde gegen den vorinstanzlichen 
Entscheid abgewiesen wird, ist dem Beschwerdeführer in Anwendung von Art. 4a des 
Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) eine 
Entscheidgebühr aufzuerlegen. Eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘500.-- erscheint als 
angemessen. Der Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 
 
7. 
Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da die Beschwerde 
abgewiesen wird, ist das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer 
Parteientschädigung für das Verfahren vor Obergericht abzuweisen. 
 
 
 
 
Seite 16 
 
 
Seite 17 
Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A___ wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2'500.-- auferlegt. Der 
Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- wird angerechnet. 
 
 
3. 
Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 
abgewiesen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an den Beschwerdeführer über dessen Anwalt, die Vorinstanz, die 
Baubewilligungskommission B___ sowie das Bundesamt für Raumentwicklung. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Ernst Zingg 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Toni Bienz 
 
 
 
 
 
versandt am: 15.11.18