ar_gerichte · OG O4V-17-21 · 2019-04-15 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Die von den Beschwerdeführern gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht hat dieses mit Entscheid vom 15. April 2019 abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist (1C_303/2018).

Beschwerdeführer 
A1___ und A2___ 
 
 
A3___ und A4___ 
 
alle vertreten durch: RA AA___ 
 
 
Beschwerdegegner 
B1___ und B2___ 
 
vertreten durch: RA BB___ 
 
 
Vorinstanz 
 
 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
Vorvorinstanz 
Gemeinderat C___ 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements 
Bau und Volkswirtschaft vom 3. Mai 2017 
Obergericht Appenzell Ausserrhoden
4. Abteilung 
 
Die von den Beschwerdeführern gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde an das Bundesgericht hat 
dieses mit Entscheid vom 15. April 2019 abgewiesen, 
soweit darauf einzutreten ist (1C_303/2018). 
Urteil vom 29. März 2018 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 17 21 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführer: 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departementes Bau und Volkswirtschaft vom 3. Mai 2017 sei 
aufzuheben. 
 
2. 
Die Baubewilligung für das Bauvorhaben Umbau und Erweiterung Wohnhaus / 
Umgebungsgestaltung auf Grundstück Nr. 0001, Grundbuch C___, sei zu verweigern. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der 
Beschwerdegegner. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. 
 
 
c) der Beschwerdegegner: 
1. 
Es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei. 
2. 
Es sei der Rekursentscheid des Departements Bau- und Volkswirtschaft (Vorinstanz) 
vom 3. Mai 2017 vollumfänglich zu bestätigen und es sei die den Beschwerdegegnern 
von der Gemeinde C___ erteilte Baubewilligung zu schützen; 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST von 8% zulasten der 
Beschwerdeführer. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. Die Parzelle Nr. 0001 im Weiler D___, Gemeinde C___, liegt gemäss kommunalem 
Zonenplan Nutzung in der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie im Perimeter des 
Quartierplans D___ (vom Departement Bau und Umwelt am 18. November 2009 
genehmigt). Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 23. September 2013 bewilligte die 
Baubewilligungskommission C___ (im Folgenden: BBK) das Baugesuch des damaligen 
Grundeigentümers E___ für den Neubau eines Einfamilienhauses (Assek. Nr. 0002). Nach 
dessen Erstellung rügten Nachbarn verschiedene Abweichungen von den bewilligten 
Bauplänen. 
 
Seite 3 
B. Am 1. Oktober 2015 reichten die neuen Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, B1___ 
und B2___, bei der BBK ein Baugesuch zum Umbau des Gebäudes Assek. Nr. 0002 mit 
Umgestaltung der Umgebung ein, wobei u.a. die beanstandeten Punkte bereinigt werden 
sollten. Nachdem mehrere Einsprachen eingegangen waren, reichte die Bauherrschaft 
verschiedene Korrekturpläne nach. Mit Entscheid vom 25. Mai 2016 bewilligte die BBK das 
Bauvorhaben. Gleichzeitig wies sie u.a. die dagegen gerichteten Einsprachen von A1___ 
und A2___, A3___ und A4___, alle vertreten durch RA AA___, ab. 
 
C. Mit Entscheid vom 26. August 2016 wies der Gemeinderat C___ die gegen diese 
Baubewilligung gerichteten Rekurse von A1___ und A2___, A3___ und A4___, alle 
vertreten durch RA AA___, ab. 
 
D. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A1___ und A2___, A3___ und A4___, alle vertreten 
durch RA AA___, mit Eingabe vom 16. September 2016 Rekurs beim Departement Bau 
und Volkswirtschaft erheben. Begründet wurde der Rekurs im Wesentlichen damit, dass 
das Gebäude die maximale zulässige Gebäudehöhe überschreite, der Erdgeschossboden 
zu hoch liege und die Ausnützungsziffer nicht korrekt berechnet worden sei. Zudem sei das 
Bauvorhaben aus gestalterischen Gründen nicht bewilligungsfähig. Mit Entscheid vom 3. 
Mai 2017 wies das Departement Bau und Volkwirtschaft den Rekurs ab. 
 
E. Dagegen liessen A1___ und A2___, A3___ und A4___ (im Folgenden: Beschwerdeführer), 
wiederum alle vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 2. Juni 2017 Beschwerde beim 
Obergericht mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren erheben. 
 
F. Mit Eingabe vom 21. Juli 2017 liessen sich B1___ und B2___ (im Folgenden: 
Beschwerdegegner), vertreten durch RA BB___, mit den eingangs erwähnten 
Rechtsbegehren vernehmen. Das Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: 
Vorinstanz) verzichtete mit Schreiben vom 25. Juli 2017 mit den eingangs erwähnten 
Anträgen auf eine Stellungnahme. 
 
G. Mit Eingabe vom 30. August 2017 reichten die Beschwerdeführer unter Aufrechterhaltung 
ihrer Anträge eine Replik ein, wozu sich die Beschwerdegegner mit Duplik vom 2. Oktober 
2017 ebenfalls unter Aufrechterhaltung der Anträge vernehmen liessen. 
 
 
Seite 4 
Erwägungen 
 
1. 
 
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid der Vor-
instanz zuständig ist. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen 
Entscheides und Beteiligte am vorinstanzlichen Verfahren formell beschwert. Als 
Eigentümer der benachbarten und auch über die Strassenparzelle Nr. 0003 erschlossenen 
Parzellen Nrn. 0004 und 0005 mit den Wohnhäusern Assek. Nrn. 0006 und 0007 ist bei den 
Beschwerdeführern die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, und sie 
sind durch den angefochtenen Bauentscheid besonders berührt. Da auch die Form- und 
Fristerfordernisse erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 
 
1.2 Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur 
Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -
unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 
gerügt 
werden 
(Art. 56 
VRPG). 
Das 
Obergericht 
hat 
darüber 
hinaus 
volle 
Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an 
eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden 
kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die 
Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch 
nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts 
vorliegend auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle beschränkt. Im Rahmen dieser 
Rechtskontrolle können im Folgenden Rügen, welche den Vorinstanzen vorbehaltenes 
Ermessen betreffen, nur soweit behandelt werden, als im angefochtenen Rekursentscheid 
die 
Schwelle 
zu 
Ermessensmissbrauch 
oder 
Ermessensüberschreitung 
oder 
-
unterschreitung überschritten wird. 
 
1.3 Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, 
ob ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache 
befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, 
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann 
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 
vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der 
sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung 
Seite 5 
eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage 
darstellen (KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, §7 N. 79). 
 
 
Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 
den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen sind die massgebenden 
Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, 
zumal es sich dabei weitgehend um Rechtsfragen handelt. Das Obergericht hat deshalb auf 
die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. 
 
2. 
Gemäss Art. 35 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, 
bGS 721.1) können zusammenhängende Teilgebiete als Zone mit Quartierplanpflicht 
ausgeschieden werden, deren Überbauung und Erschliessung der Landschaft oder 
Siedlung besonders angepasst werden sollen oder für die Ortsentwicklung besonders 
bedeutsam sind (z.B. Hanglagen, Kuppen, Ortskerne, grössere Neubaugebiete). Der 
Quartierplan regelt die Erschliessung und die besondere Bauweise eines Teilgebiets mit 
Sonderbauvorschriften (Art. 39 Abs. 1 BauG). Ein Quartierplan besteht aus einem Plan, 
allfälligen Beilageplänen, den Sonderbauvorschriften sowie einem Planungsbericht. Der 
Planungsbericht zeigt mindestens die Ziele sowie die Schritte zur Realisierung der 
Sondernutzungsplanung auf (Art. 39 Abs. 2 BauG). Nach Art. 39 Abs. 3 lit. c BauG können 
durch Sonderbauvorschriften die Grösse und Abstände der Bauten geregelt werden. 
Gemäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Quartierplan D___ eine 
ortsbaulich gute und auf das Landschaftsbild rücksichtsnehmende Überbauung, sowie eine 
zweckmässige Erschliessung. Alle in der Legende des Quartierplans als Festlegungen 
bezeichneten Planelemente und die Sonderbauvorschriften gelten als verbindlich (Art. 3 
Abs. 1 SBV). Die Überbauungskonzepte gelten als wegleitend (Art. 3 Abs. 2 SBV). Die 
Bauparzelle Nr. 0001 befindet sich im Baubereich B. Nach Art. 4 SBV gilt im Baubereich B 
bei der Bemessung der Gebäudehöhe der Höhenbezugspunkt. Dabei entspricht Oberkant 
Erdgeschossfussboden (+/- 0.20 m) der Höhenkote von Oberkant Feinbelag des näher 
gelegenen 
Erschliessungsstrassenrandes, 
gemessen 
im 
rechtwinkligen 
mittigen 
Schnittpunkt des Hauptgebäudes. Bei ins Hauptgebäude integrierten Garagen gilt die 
Regelung sinngemäss im mittigen Schnittpunkt der Garage (Ziff. 3 der Legende zu Art. 4 
SBV). Die maximale Gebäudehöhe für ein Gebäude mit Flachdach beträgt im Baubereich B 
4.00 m. 
 
2.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der Höhenbezugspunkt gemäss den Plänen, 
welche im Rahmen der Baubewilligung des Vorbesitzers erstellt worden seien, 586.40 
m.ü.M. betragen habe. Dies habe sich in der Zwischenzeit nicht geändert, da die Garage 
Seite 6 
nach wie vor gleich bestehe. Aus diesem Grund sei die Höhe der bestehenden Baute nach 
diesem Höhenbezugspunkt zu beurteilen. Im Weiteren sei zu berücksichtigen, dass das 
Haus nicht so gebaut worden sei, wie es auf den ursprünglichen Bauplänen vorgesehen 
gewesen sei. Gemäss den bewilligten Bauplänen sollte der Garagenboden auf eine Höhe 
von 586.45 m.ü.M. zu liegen kommen, tatsächlich befände sich der Garagenboden aber auf 
einer Höhe von 586.74 m.ü.M, was 29 cm höher als geplant sei. Die maximale 
Gebäudehöhe von 4 m dürfe nicht einfach absolut übernommen werden, sondern müsse in 
Relation zu den bestehenden Häusern im Baubereich sowie im Zusammenhang mit 
sämtlichen für den Quartierplan D___ relevanten Dokumenten betrachtet werden. Das 
Überbauungskonzept und der Planungsbericht seien entgegen der Auffassung der 
Vorinstanz nicht nur wegleitend sondern im Hinblick auf die Auslegung der 
Sonderbauvorschriften ebenfalls bindend. Aus dem Planungsbericht gehe deutlich hervor, 
dass das Ziel des vorliegenden Quartierplans vor allem darin liege, eine Überbauung zu 
ermöglichen, bei welcher durch eine geringe Gebäudehöhe, die in Bezug zur 
Erschliessungsstrasse stehe, sämtliche Häuser eine Fernsicht auf den Bodensee erhielten. 
 
 
Die Erschliessungsstrasse sei aus diesem Grund absichtlich so gebaut worden, dass die 
Steigung von einer Einfahrt zur anderen genau eine Stockwerkhöhe betrage. Diese 
Vorgabe sei aus dem Überbauungskonzept bestens ersichtlich. Diese Terrassierung bzw. 
Abstufungsstruktur der Gebäude werde in der graphischen Darstellung der Gebäudehöhe-
Messmethodik in Beilage 14 anschaulich verdeutlicht. Dort sei schön zu sehen, dass der 
höchste 
Punkt 
(= 
massgebender 
Höhenpunkt) 
eines 
Gebäudes 
jeweils 
dem 
Höhenbezugspunkt des sich darüber befindlichen Hauses entspreche. In Bezug auf die 
Gebäude der Beschwerdeführer stimme dies genau, aber beim Gebäude der 
Beschwerdegegner sei ersichtlich, dass dieses jetzt schon zu hoch sei. Die zulässige Höhe 
für das Haus der Beschwerdegegner betrage 589.10 m.ü.M. (= Höhenbezugspunkt des 
Hauses der Beschwerdeführer 1). Dies bestätige sich auch im Mail der Gemeinde C___ 
vom 23.10.2015 sowie der ursprünglichen Baubewilligung von Herrn E___. An genau diese 
Regelung der jeweiligen Abstufung um ein Stockwerk hätten sich auch die 
Beschwerdeführer 1 beim Bau ihres Hauses halten müssen. Tatsächlich besitze das Haus 
der Beschwerdegegner derzeit eine Höhe von 589.75 m.ü.M. und sei damit bereits aktuell 
65 cm zu hoch. Die Vorinstanz gehe fälschlicherweise von einer maximal erlaubten 
Gebäudehöhe von 590.64 m.ü.M. aus. Damit lasse sie die eigentliche Zielsetzung des 
Quartierplans, eine möglichst gute Fernsicht für sämtliche sich in den Baubereichen B und 
C befindlichen Gebäude zu erreichen, völlig ausser Acht. Diese Fernsicht würde durch ein 
Gebäude mit einer Höhe von 590.64 m.ü.M. nämlich für mehrere Nachbarn absolut 
verunmöglicht werden, was sich exemplarisch am jüngsten Gebäude G4 des 
Quartierplangebiets eindrücklich aufzeigen lasse. Insbesondere im Überbauungskonzept 
Seite 7 
und dem Planungsbericht auf S. 16 sei das Gebäude der Beschwerdegegner deutlich tiefer 
als 590 m.ü.M. eingezeichnet. 
 
In der Replik machen die Beschwerdeführer ferner geltend, dass Fehler bei der 
Liegenschaft der Beschwerdegegner begangen worden seien. Der Erdgeschossfussboden 
sei um 49 cm höher gebaut worden als dies auf den Plänen vom vorherigen Eigentümer 
E___ vorgesehen gewesen sei. Zähle man zu diesen 49 cm noch die 65 cm dazu, um 
welche das bestehende Gebäude bereits jetzt zu hoch sei, dann komme man exakt auf die 
Höhe der von den Beschwerdegegnern geplanten Anhebung des Daches um 1.14 m. Das 
vorherige Bauvorhaben von Herrn E___ sei sehr wohl relevant und die daraus 
entstandenen Abweichungen hätten einen bedeutenden Einfluss auf das aktuelle 
Umbauvorhaben. 
 
2.2 Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass die Vorinstanz im angefochtenen 
Entscheid völlig zu Recht ausgeführt habe, dass vorliegend die Oberkante des 
Erschliessungsstrassenrandes bei 586.64 m.ü.M. und die Oberkante der Garagenschwelle 
bzw. der mittige Schnittpunkt der Garage bei 586.74 m.ü.M. lägen, womit der 
Toleranzbereich von (+/-0.20 m) eingehalten sei. Die Dachoberkante komme gemäss dem 
massgebenden Plan Nr. 2 „Ansichten/Schnitt“ vom 20. Januar 2016 bei 590.24 m.ü.M. zu 
liegen, wobei sogar eine Gebäudehöhe von 590.64 m.ü.M. zulässig wäre. Die 
Nachmessung der F___ AG vom 11. Januar 2016 (recte: 15. Januar 2016) habe die 
Höhenbezugspunkte ausdrücklich bestätigt. Die in Art. 4 der Sonderbauvorschriften des 
Quartierplans festgelegte Gebäudehöhe sowie die massgebende Messweise seien 
grundeigentümer- und rechtsverbindlich. Es könne somit nicht angehen, mittels Verweisen 
auf 
Planungsberichte 
oder 
Überbauungskonzepte 
die 
rechtsverbindlichen 
Sonderbauvorschriften in Frage zu stellen. Die Ausführungen des Beschwerdeführers betr. 
Erdgeschossfussboden des Voreigentümers seien nicht nachvollziehbar. 
 
2.3 Aus den bewilligten Plänen „Ansichten/Schnitt“ sowie „Grundrisse/Umgebung“ vom 20. und 
21. Januar 2016 geht hervor, dass sich der Höhenbezugspunkt auf 586.64 m.ü.M. und der 
mittige Schnittpunkt der Garage auf 586.74 m.ü.M. befinden, womit der Toleranzbereich 
von +/- 0.20 m gemäss Ziff. 3 der Legende zu Art. 4 SBV eingehalten ist. Im Weiteren 
ergibt sich aus den Plänen, dass die Oberkante des neuen Dachs auf 590.24 m.ü.M. zu 
liegen kommen soll. Der massgebende Höhenbezugspunkt von 586.64 m.ü.M. wurde am 
15. Januar 2016 durch ein renommiertes Vermessungsunternehmen, die F___ AG, 
ermittelt. Die Beschwerdeführer haben mit ihrer Beschwerde keine abweichende Messung 
eingereicht, welches diese Höhenmessung in Frage stellen könnte. In den Unterlagen des 
Baugesuchs des Vorbesitzers ist ebenfalls keine anderslautende Höhenmessung 
Seite 8 
vorhanden, weshalb es irrelevant ist, dass beim ursprünglichen Baugesuch ein 
Höhenbezugspunkt von 586.40 m.ü.M. angenommen wurde und der Garagenboden 
ursprünglich auf eine Höhe von 586.45 m.ü.M. zu liegen kommen sollte. Die 
Beschwerdeführer vermögen damit nicht aufzuzeigen, und es ergeben sich auch sonst 
keine Anhaltspunkte, weshalb die Höhe des Bauvorhabens nach dem Höhenbezugspunkt 
des ursprünglichen Baugesuchs beurteilt werden soll. Soweit die Beschwerdeführer ihre 
Beschwerde mit dem ursprünglichen Baugesuch begründen, kann ihrer Argumentation 
daher nicht gefolgt werden, zumal ihre diesbezüglichen Ausführungen in der Replik in der 
Tat nicht nachvollziehbar sind. 
 
 
Mit den Beschwerdeführern ist im Weiteren zwar darin übereinzugehen, dass auch die 
Beilagepläne und der Planungsbericht zum Quartierplan zu beachten sind. Es trifft jedoch 
keineswegs zu, dass die eigentliche Zielsetzung des Quartierplans in einer möglichst guten 
Fernsicht für sämtliche sich in den Baubereichen B und C befindlichen Gebäuden liegt. 
Dessen Zweck besteht vielmehr in einer ortsbaulich guten und auf das Landschaftsbild 
rücksichtsnehmenden Überbauung (vgl. Art. 2 SBV), was mit der festgelegten 
Gebäudehöhe ab Erschliessungsstrassenrand und den Gestaltungsbestimmungen in den 
Sonderbauvorschriften gewährleistet ist. Aus dem Planungsbericht und den Beilageplänen 
geht zudem nirgends verbindlich hervor, dass der höchste Punkt eines Gebäudes jeweils 
dem Höhenbezugspunkt des sich darüber befindlichen Hauses entsprechen muss. Die 
Beschwerdeführer verkennen dabei, dass eine entsprechende Einschränkung bzw. 
Abweichung von den geltenden Vorschriften gemäss Art. 39 Abs. 3 lit. c i. V. m. Art. 41 
Abs. 1 BauG klar aus den Sonderbauvorschriften hervorgehen müsste und die 
Überbauungskonzepte lediglich als wegleitend gelten (Art. 3 Abs. 2 SBV). Die Vorinstanzen 
und die Beschwerdegegner sind damit gemäss Art. 4 SBV zu Recht von einer maximalen 
zulässigen Gebäudehöhe von 4.00 m ab dem ermittelten Höhenbezugspunkt von 586.64 
m.ü.M. ausgegangen. Da das Bauvorhaben hinsichtlich der Gebäudehöhe die 
massgebenden 
Vorschriften 
erfüllt, 
besteht 
keine 
Rechtsgrundlage, 
von 
den 
Beschwerdegegnern eine geringere Gebäudehöhe zu verlangen. Die projektierte 
Gebäudehöhe von 590.24 m.ü.M. erweist sich damit als bewilligungsfähig. 
 
3. 
3.1 Die 
Beschwerdeführer 
beanstanden 
im 
Weiteren 
eine 
unzulässige 
Höhe 
des 
Erdgeschossfussbodens. Für die Beurteilung von dessen Höhe könne nicht einfach die 
Garagenschwelle herangezogen werden. Alleiniger Referenzpunkt für den möglichen 
Spielraum von +/- 0.20 m ab dem Höhenbezugspunkt sei der Erdgeschossfussboden (also 
der Eingangsbereich) selbst, welcher aktuell auf 586.94 m.ü.M. liege (Oberkante 
Garagenschwelle = 586.74 m.ü.M. + 20 cm). Demnach sei der Ergeschossfussboden also 
Seite 9 
54 cm höher als der Höhenbezugspunkt des bestehenden Gebäudes (586.40 m.ü.M.). 
Selbst wenn man den neuen Höhenbezugspunkt des Umbauvorhabens von 586.64 m.ü.M. 
heranziehe, so sei der Erdgeschossfussboden 30 cm höher und damit 10 cm zu hoch. 
Gemäss den Plänen des Vorbesitzers sollte der Erdgeschossfussboden auf 586.45 m.ü.M. 
zu liegen kommen. In der Ausführungsphase habe dieser seinen Erdgeschossboden 
unbewilligt auf eine Höhe von: 586.94 m.ü.M. (+ 49 cm) erheben lassen. Nun sei ein 
vollständiges Erdgeschoss mit Garderobe, Lagerräumen und Terrasse geplant. Dadurch 
werde der Erdgeschossfussboden auf 587.26 m.ü.M. zu liegen kommen. Damit wäre der 
neue Erdgeschossfussboden insgesamt um 62 cm höher als der neue Höhenbezugspunkt 
von 586.64 m.ü.M. Folglich stehe ausser Frage, dass der Vorbesitzer den 
Erdgeschossfussboden um 49 cm zu hoch gebaut habe. Würde das Bauvorhaben so 
bewilligt und die Garagenschwelle als Bezugspunkt genommen, wäre dies eine Umgehung 
der Bestimmung in Art. 4 Abs. 3 SBV, da man dann gleichzeitig eine Garage mit tiefer 
Meereshöhe und den wahren Erdgeschossfussboden beliebig höher bauen könnte. Dies 
könne nicht das Ziel der Sonderbauvorschriften sein. Alle anderen Nachbarn hätten sich an 
die Vorschriften gehalten. Das strittige Gebäude G1 hätte nicht bewilligt werden dürfen. Die 
Pläne mit falschen Höhenangaben seien die Basis zwischen Gemeinde und dem Architekt 
gewesen. Womöglich müsse davon ausgegangen werden, dass die Vorbesprechungen auf 
dem Niveaupunkt basierten. 
 
3.2 Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass sich Art. 4 Abs. 3 SBV einzig auf die 
Bestimmung des massgebenden Höhenbezugspunktes für die maximal zulässige 
Gebäudehöhe beziehe. Bei Gebäuden mit integrierten Garagen sei hierfür der mittige 
Schnittpunkt der Garage mit dem näher gelegenen Erschliessungsstrassenrand 
massgebend. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern den SBV auch Vorgaben betreffend die 
Höhe des Erdgeschossfussbodens entnommen werden könnten. Massgebend sei einzig, 
dass die Gebäudehöhe eingehalten sei. Insofern seien auch der max. Höhe des 
Erdgeschossfussbodens Grenzen gesetzt, da ein höherer Erdgeschossfussboden bei 
Ausreizung der Gebäudehöhe entsprechend zu einer geringeren Raumhöhe führen würde. 
Im vorliegenden Verfahren seien weder der Niveaupunkt noch die Baubewilligung des 
Voreigentümers von Relevanz. Falls in früheren Baugesuchen seitens der Gemeinde C___ 
Fehlbeurteilungen vorgenommen worden sein sollten, spiele dies im vorliegenden 
Verfahren keine Rolle. 
 
3.3 Vorab ist zu wiederholen, dass das ursprüngliche Baugesuch aus dem Jahr 2013 und auch 
die „falschen“ Pläne vom Oktober 2015 für die Beurteilung des vorliegenden Baugesuchs 
irrelevant sind, da die massgebenden Messungen erst am 15 Januar 2016 vorgenommen 
wurden und das vorliegende strittige Baugesuch auf diesen Messungen basiert. Im 
Seite 10 
Weiteren kann sich das Obergericht den Ausführungen der Vorinstanzen und der 
Beschwerdegegner anschliessen: Ziff. 3 der Legende zu Art. 4 SBV bezieht sich klar auf 
den massgebenden Höhenbezugspunkt für GH und FH, d.h. für die Messung der Gebäude- 
und Firsthöhe. Den SBV können jedoch keine Vorgaben betreffend die Höhe des 
Erdgeschossfussbodens oder bezüglich Nutzungsbeschränkungen des Erdgeschosses 
entnommen werden. Aus Satz 2 von Ziff. 3 der Legende lässt sich höchstens ableiten, dass 
die Höhe des Erdgeschossfussbodens für die Bemessung der Gebäudehöhe irrelevant ist, 
wenn eine Garage ins Hauptgebäude integriert wird. Entscheidend ist allein, dass die 
maximale Gebäudehöhe bezogen auf den massgebenden Höhenbezugspunkt eingehalten 
wird, was hier wie oben gezeigt der Fall ist. Sofern bei den Beschwerdeführern eine andere 
Messmethode angewandt wurde, welche den SBV widerspricht, kann dies dem 
vorliegenden Bauvorhaben nicht entgegenstehen. Falls sich die Beschwerdeführer 
diesbezüglich benachteiligt fühlen, steht es ihnen frei, bei der Gemeindebaubehörde ein 
entsprechendes 
Baugesuch 
einzureichen, 
welches 
mit 
den 
massgebenden 
Messvorschriften des Quartierplans D___ im Einklang steht. 
 
4. Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der 
Ausnützungsberechnung. Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, 
bGS 721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). Zur 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe 
verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie 
Mauer- und Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei 
abgeschrägten Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger 
als 1.50 m aufweisen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der Bruttogeschossfläche 
nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden 
Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht 
gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte 
Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen 
dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume 
ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare 
Landfläche 
gilt 
die 
von 
der 
Baueingabe 
erfasste 
Parzellenfläche, 
soweit 
sie 
ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, 
Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und Plätze, welche der internen 
Erschliessung des Baugrundstücks dienen). Nach Art. 4 SBV und Art. 18 des 
Baureglements C___ (BauR) gilt im Baubereich B des Quartierplangebiets bzw. in der Zone 
WG2 für Wohnbauten eine Ausnützungsziffer von 0.5. 
 
Seite 11 
4.1 Die 
Beschwerdeführer 
beanstanden, 
dass 
beim 
Bauvorhaben 
die 
zulässige 
Ausnützungsziffer überschritten werde. Unstimmigkeiten ergäben sich bereits in Bezug auf 
die Grundstücksfläche. In der Baubewilligung des Vorbesitzers werde eine solche von 555 
m2 angegeben, bei der strittigen Baueingabe nun plötzlich eine solche von 555.15 m2. 
Strittig sei auch die BGF: In der ersten Baueingabe vom 2. Oktober 2015 sei man von 
266.7 m2 ausgegangen; bei der Baueingabe vom 21. Januar 2016 von 275.1 m2. 
 
 
Die BGF sei nicht korrekt berechnet bzw. gewisse Räume fälschlicherweise nicht 
hinzugerechnet worden. Der Begriff „Wohnen“ sei nicht einschränkend aufzufassen, indem 
zum Wohnen zugehörend alle geschlossenen Räume gelten würden, die der menschlichen 
Lebensentfaltung dienten. Unter die anrechenbaren Bruttogeschossflächen würden auch 
Flächen wie Hobby- oder Bastelräume, Mehrzweckräume, Abstellräume über 8 m2 sowie 
Fitness und andere Freizeiträume fallen. Zur Bestimmung der anrechenbaren 
Geschossflächen sei grundsätzlich die objektive Nutzungsmöglichkeit eines Raumes zu 
Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken massgebend. Der als Abstellraum bezeichnete Raum 
weise eine Grösse von 13.9 m2 und eine Höhe von 2.4 m auf. Er sei nur durch eine Tür von 
der nordseitig angrenzenden Terrasse/Aussenküche abgetrennt. Wegen der Isolierung und 
der Möglichkeit der Beleuchtung durch eine Glastüre könne der Raum zu Wohnzwecken 
genutzt werden. Dies sei wohl auch so vorgesehen, da im Haus noch diverse andere 
Abstellmöglichkeiten 
vorhanden 
seien. 
Der 
Abstellraum 
sei 
deshalb 
zur 
BGF 
hinzuzurechnen. 
 
 
Zudem sei auch der als „Speise“ im 1. Untergeschoss bezeichnete Raum fälschlicherweise 
nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt worden. Es handle sich um einen 
9.4 m2 grossen Raum mit einer Raumhöhe von 3.2 m. Obwohl dieser keine Fenster habe, 
lasse er sich problemlos künstlich beleuchten. Aufgrund seiner baulichen Ausgestaltung 
und seiner Lage direkt neben dem neu geplanten Balkonabschnitt und der Küche eigne er 
sich objektiv gesehen klar zu Wohnzwecken. Die Bezeichnung „Speise“ lege zudem nahe, 
dass dieser Raum künftig als Esszimmer und somit subjektiv gesehen zu Wohnzwecken 
genutzt werden soll. Aufgrund der Fläche sei nicht glaubhaft, dass dieser als Vorratsraum 
genutzt werde. Ebenso würde der Raum auch als Abstellraum hinzugerechnet, da er mehr 
als 8 m2 umfasse. 
 
 
Deshalb sei die BGF um 23.3 m2 auf total 298.4 m2 zu korrigieren. Bei einer 
Ausnützungsziffer von 0.5 ergebe sich damit bei einer Grundstücksfläche von 555 m2 eine 
Ausnützungsziffer von 0.54, was deutlich zu hoch sei. 
 
Seite 12 
4.2 Die Beschwerdegegner halten entgegen, dass selbst bei Annahme einer anrechenbaren 
Grundstücksfläche von bloss 555 m2 die maximale Ausnützungsziffer eingehalten sei. 
Richtig sei, dass die BGF im Gegensatz zur ersten Eingabe auf 275.1 m2 erhöht worden 
sei, weil nun auch das Treppenhaus in der Berechnung einbezogen worden sei. Fraglich 
sei, ob die Fläche des Treppenhauses dreimal miteinzubeziehen sei und nicht nur zweimal. 
Selbst bei dreifachem Miteinbezug der Treppenhausfläche sei die maximal zulässige 
Ausnützung nicht überschritten. Eine weitere kleine Differenz habe sich im 1. 
Untergeschoss ergeben, wo nun die Mauerquerschnitte miteinbezogen worden seien. Die 
max. AZ von 0.5 sei eingehalten. Bei einer LF von 555 m2 wäre eine BGF von 277.5 m2 
zulässig. 
 
 
Der Abstellraum im Erdgeschoss sei objektiv gesehen klar nicht zu Wohnzwecken 
geeignet. Er verfüge über keinerlei Fenster und sei bereits aus diesem Grund nicht zu 
dauerhaftem Aufenthalt geeignet. Daran ändere auch der nachträgliche Einbau einer 
Glastüre nichts, welcher bewilligungspflichtig wäre. Massgebend sei einzig die gemäss 
Bauplänen beabsichtigte Nutzung. Zudem müssten Wohnräume gemäss 38 Abs. 2 BauR 
über eine Mindestfensterfläche von 10 % verfügen. Der Abstellraum solle künftig als 
Lagerraum für Gartenmöbel dienen. Das kantonale Baurecht in Appenzell Ausserrhoden 
kenne keine flächenmässige Begrenzung für Abstellräume. 
 
 
Auch der als „Speise“ bezeichnete Raum verfüge über keine Fenster und befinde sich 
direkt neben den Technik- und Lagerräumen. Es entbehre jeder Logik, den 
Beschwerdegegnern zu unterstellen, sie würden diesen kleinen Raum künftig als 
Esszimmer benutzen, verfügten sie doch über einen 41.8 m2 grossen Wohnbereich, 
welcher ausreichend Platz für einen Esstisch biete. 
 
4.3 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur BGF zu zählen ist, kommt es nach Art. 1 Abs. 2 
BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. Verwendbar 
bedeutet, dass die Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche bauliche 
Veränderung herbeigeführt werden kann, wobei subjektive Gesichtspunkte keine Rolle 
spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen noch auf 
den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, ist nur 
aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder 
bezeichneten Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 14. 
September 2016, E. 3.2). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich aufgrund 
gesundheitspolizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt 
von Personen nicht eignen (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A. 
2011, S. 743 f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im 
Seite 13 
vorliegenden 
Fall 
die 
wohnhygienischen 
Vorschriften 
des 
Baureglements 
C___ 
hinzugezogen werden. Nach Art. 36 Abs. 2 BauR sind die dem dauernden Aufenthalt von 
Personen dienenden Räume oder Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion und 
Ausstattung so auszugestalten, dass eine einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die 
Gesundheit nicht gefährdet wird. Insbesondere ist auf eine genügende Belüftung, 
Belichtung und Ausstattung mit sanitären Einrichtungen zu achten und dass Feuchtigkeit 
weder eindringen noch durch Kondensat entstehen kann. Gemäss Art. 38 Abs. 1 BauR hat 
die Nettobodenfläche von Wohn- und Schlafräumen mindestens 10.0 m2 zu betragen. 
Wohn- und Schlafräume sind natürlich und ausreichende zu belichten und zu belüften. Die 
Fensterfläche hat im Rahmenlicht gemessen mindestens 10 % der Nettobodenfläche zu 
betragen (Art. 38 Abs. 2 BauR). 
 
4.4 Der strittige als „Abstellraum“ bezeichnete 13.02 m2 grosse Raum liegt gemäss dem Plan 
„Grundrisse/Umgebung“ vom 21. Januar 2016 im Erdgeschoss des Gebäudes neben der 
Garage, einem Lagerraum, der Terrasse und dem Eingangsbereich. Zugänglich ist er 
einzig über eine Tür im Eingangsbereich und die Terrasse. Aus dem Plan ist im Weiteren 
ersichtlich, dass der Raum zwar über eine doppelte Isolation verfügt, jedoch keine 
Befensterung aufweist, womit er im geplanten Zustand nicht natürlich belichtet und belüftet 
werden kann. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend ausführt, wäre der nachträgliche Einbau 
einer Glastür bewilligungspflichtig, wobei die erforderlichen 10% der Nettobodenfläche für 
Wohnräume auch dann nicht erfüllt würden. Damit vermag der Raum ohne wesentliche 
bauliche Änderungen die Anforderungen an einen längeren Aufenthalt nicht zu erfüllen. 
Gegen eine solche Nutzung spricht im Weiteren die Lage des „Abstellraums“ bzw. der 
Umstand, dass dieser vom übrigen Wohnbereich abgetrennt ist. Aufgrund des direkten 
Durchgangs zur Terrasse erscheint es als nachvollziehbar, dass dieser Raum für die 
Lagerung der Balkonmöbel und Topfpflanzen dient. Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführer 
existiert 
im 
Kanton 
Appenzell 
Ausserrhoden 
zudem 
keine 
flächenmässige Beschränkung für nicht anrechenbare Abstellräume. Daher ist nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanzen zum Schluss gekommen sind, dass der „Abstellraum“ 
objektiv nicht für den längeren Aufenthalt geeignet und dieser damit gemäss Art. 1 Abs. 3 
BauV nicht anrechenbar ist. 
 
Zum selben Ergebnis kommt man auch ohne weiteres beim als „Speise“ bezeichneten 9.4 
m2 grossen Raum im 1. Untergeschoss, welcher nicht einmal das Mindestmass für 
Wohnräume erreicht und ebenfalls über keine natürliche Belichtung und Belüftung verfügt. 
Aufgrund des geplanten 39.1 m2 grossen Esszimmers kann zudem nicht ernstlich davon 
ausgegangen werden, dass dieser Raum später als Esszimmer zweckentfremdet wird. 
 
Seite 14 
4.5 Damit ist den Vorinstanzen darin zuzustimmen, dass die als „Abstellraum“ und „Speise“ 
bezeichneten Räume ohne wesentliche baubewilligungspflichtige Änderungen nicht für den 
längeren Aufenthalt verwendbar sind, weshalb diese zurecht nicht an die BGF angerechnet 
wurden. Bei der projektierten BGF von 275.1 m2 und einer LF von 555 m2 ergibt sich damit 
eine AZ von 0.496, womit die geltende AZ von 0.5 nicht überschritten wird. Dies gilt auch 
dann noch, wenn die LF effektiv 555.1 m2 beträgt. 
 
5. 
5.1 Die Beschwerdeführer machen im Weiteren geltend, Art. 9. Abs. 1 SBV besage, dass die 
Bauten und Anlagen insbesondere bezüglich Massstab, Gliederung, Dachgestaltung, 
Materialwahl und Farbgebung in sich und untereinander einheitlich zu erscheinen und eine 
gute Gesamtwirkung zu erzielen hätten. Dies werde durch die Ausführungen auf S. 8 des 
Planungsberichts unterstrichen. Die Vorinstanz nehme keine Würdigung vor, ob sich die 
geplante Baute einheitlich in die Gesamtwirkung einfüge, sondern gebe lediglich an, dass 
keine explizite Materalisierung und Farbgebung vorgeschrieben sei. Die Auflage in Ziff. 
6.2.3 des Bau- und Einspracheentscheids der Baubewilligungsbehörde genüge nicht, weil 
sonst das Gebäude auch farbig gestrichen werden könnte. Das Gebäude sei auch im 
Hinblick auf die Vorgabe, dass das Gebäudevolumen gering gehalten werden solle, zu 
beanstanden. 
Die 
erlaubte 
Gebäudehöhe 
werde 
nicht 
eingehalten, 
womit 
die 
Überdimensionierung ausreichend substantiiert sei. 
 
5.2 Die Beschwerdegegner argumentieren, dass die Auflage der BBK den Anforderungen von 
Art. 9 SBV vollumfänglich genüge. Soweit die Beschwerdeführer vorbrächten, dass das 
Gebäude auch farbig gestrichen werden könne, bewegten sie sich im spekulativen Bereich. 
Zudem sei erwiesen, dass das Gebäude der Beschwerdegegner sämtliche Vorschriften 
einhalte und insbesondere die maximale Gebäudehöhe nicht einmal ausschöpfe. 
 
5.3 Hierzu ist festzuhalten, dass die Kognition des Obergerichts auf die Prüfung von 
Rechtsverletzungen und die unrichtige bzw. unvollständige Sachverhaltsfeststellung 
beschränkt ist. Die BBK und der Gemeinderat haben in Ziff. 4.8 des Bau- und 
Einspracheentscheids vom 25. Mai 2016 bzw. Ziff. 7 des Rekursentscheids vom 26. August 
2016 
die 
Einordnung 
des 
Gebäudes 
geprüft. 
In 
Ziff. 
6.3 
des 
Bau- 
und 
Einspracheentscheids 
hat 
die 
BBK 
zudem 
verbindlich 
angeordnet, 
dass 
die 
Vorhangfassade aus Glasfaserbetonplatten, welche am kompletten Gebäude angebracht 
wird, 
in 
einem 
hellen 
Farbton 
auszugestalten 
sei. 
Zudem 
muss 
von 
den 
Beschwerdegegnern vor Baubeginn ein Farbmuster eingereicht werden. Mit dieser Auflage 
wurde den gestalterischen Anforderungen des Quartierplans Rechnung getragen. Eine 
rechtsfehlerhafte 
Ausübung 
des 
Ermessens 
der 
Vorinstanzen 
wird 
von 
den 
Seite 15 
Beschwerdeführern diesbezüglich weder substantiiert noch ist ein solches im vorliegenden 
Fall ersichtlich. Im Übrigen trifft es nicht zu, dass die erlaubte Gebäudehöhe nicht 
eingehalten ist (vgl. dazu Ziff. 2.3). Damit erweist sich auch dieser Rügepunkt als 
unbegründet. 
 
6. Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Vorinstanzen das Bauvorhaben zu 
Recht als bewilligungsfähig eingestuft haben. Die Beschwerde ist damit vollumfänglich 
abzuweisen. 
 
7. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Den Beschwerdeführern ist unter solidarischer 
Haftung ausgangsgemäss eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 
4‘000.00 
aufgrund 
des 
relativ 
grossen 
Aufwands 
(doppelter 
Schriftenwechsel, 
umfangreiche Akten über drei Instanzen) als angemessen erscheint (Art. 4a des Gesetzes 
über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2). 
 
8. 
8.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat vor Obergericht die obsiegende Partei in der Regel 
Anspruch auf eine Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Damit ist 
dem Entschädigungsbegehren der im Ergebnis obsiegenden Beschwerdegegner zu 
entsprechen. Die Entschädigung setzt sich zusammen aus einem Honorar und den 
Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der 
Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In Verfahren vor dem Obergericht in 
Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und 
beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine Pauschale 
gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. 
In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des 
Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich 
kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in 
 
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; 
 
b) mittlere 
Fälle, 
die 
durchschnittlich 
schwierige 
Rechts- 
und/oder 
Sachverhaltsfragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, 
in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- 
angemessen erscheint; und 
 
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 
denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 
Seite 16 
umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 
Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 
 
8.2 Der Anwalt der Beschwerdegegner hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die 
Entschädigung nach Ermessen festgelegt wird (Art. 4 Abs. 2 AT). Vorliegend ist die 
Entschädigung innerhalb des für die zweite Fallgruppe – mit vorliegend durchschnittlich 
schwierigen Sachverhalts- und Rechtsfragen und durchschnittlichem Aufwand – geltenden 
Rahmens von bis zu Fr. 7‘000.-- festzulegen. In Anbetracht aller Umstände erscheint den 
vorliegenden Verhältnissen eine Entschädigung von Fr. 5‘500.-- als angemessen, plus 
einem Zuschlag von 4% für die Barauslagen und 8% für die MwSt. Dies führt zu einem 
Honoraranspruch von Fr. 6‘177.60 zugunsten der Beschwerdegegner, für welchen die 
Beschwerdeführer solidarisch haften (Art. 59 i. V. m. Art. 24 Abs. 2 VRPG). 
 
 
Seite 17 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A1___ und A2___, A3___ und A4___ wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 4‘000.-- werden den Beschwerdeführern unter 
solidarischer Haftung auferlegt, unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses im 
Betrag von Fr. 2‘000.-- 
 
 
3. 
Den 
Beschwerdegegnern 
ist 
zu 
Lasten 
und 
unter 
solidarischer 
Haftung 
der 
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 6‘177.60 (inklusive 
Barauslagen und Mehrwertsteuer) auszurichten. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG, SR 
173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal 
fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die 
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu 
enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden 
sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine 
aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Beschwerdegegner über deren 
Anwalt, die Vorinstanz und die Vorvorinstanz. 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Ernst Zingg 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
lic. iur. Annika Mauerhofer 
 
 
 
 
 
versandt am: 24.05.18