ar_gerichte · Verwaltung ARGVP 2004 1405 · 2004-08-10 · de

A. Verwaltungsentscheide 1405 1405 Baubewilligungsverfahren. Ausnützungstransfer: Voraussetzungen, unter welchen eine Nutzungsübertragung von einem Grundstück aus-serhalb des Quartierplangebiets auf ein Grundstück innerhalb zulässig ist

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Baubewilligungsverfahren. Ausnützungstransfer: Voraussetzungen, 
unter welchen eine Nutzungsübertragung von einem Grundstück aus-
serhalb des Quartierplangebiets auf ein Grundstück innerhalb zulässig 
ist; Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt. 
 
8. a) In materieller Hinsicht hält der Rekurrent dafür, dass der für 
das projektierte Bauvorhaben benötigte Ausnützungstransfer unhalt-
bar sei. Im Wesentlichen begründet der Rekurrent dies damit, dass 
ein solcher Transfer die verbindlichen Vorgaben des Quartierplans S. 
unterlaufe, indem eine Verdichtung auch im östlichen Teil des Baube-
reichs Nord ermöglicht werden solle (Verletzung von Art. 8 der Son-
derbauvorschriften Quartierplan S. [im Folgenden: SBV]) und der 
Ausnutzungstransfer von Grundstücken ausserhalb des Plangebiets 
erfolgen solle (Verletzung von Art. 2 und 9 der SBV). Weiter bedeute 
der Transfer, dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens eine 
Zonenplanänderung durchgeführt werde. Das Vorgehen unterlaufe 
damit auch die bestehende Zonenordnung. 
 
Die Rekursgegnerin und die Vorinstanz halten dem entgegen, dass 
der Ausnützungstransfer gesetzeskonform sei und sich auf die Pla-
nungsvorgaben stütze. 
 
b) Unbestrittenermassen überschreitet das vorgesehene Gewer-
behaus (Bauvolumen: 3808 m3) die zulässige Baumassenziffer (BMZ) 
von 1.8 (WG 2 unter Berücksichtigung des Boni bei 1/3 Gewerbe-
anteil; vgl. Tabelle in Art. 23 Abs. 1 des Bauregelementes der Ge-
meinde T. [BR]). Gemäss ebenfalls unstrittiger Berechnung benötigt 
das Projekt eine zusätzliche Baumasse von 1889.40 m3 (13089 m3 
[Gesamtes Bauvolumen aller bestehender Gebäude zusammen mit 
dem vorgesehen Gebäude auf Parz. Nr. X] – 1.8 [Baumassenziffer] x 
6222 m2 [anrechenbare Parzellenfläche]). Die fehlende Nutzung soll 
deshalb vom Grundstück Parz. Nr. Y, welches zu einem kleineren Teil 
ebenfalls im Perimeter des Quartierplans liegt, auf Parz. Nr. X über-
tragen werden. 
 
c) Nach Artikel 8 Abs. 7 BR bedarf eine Übertragung der Ausnüt-
zung von einem benachbarten Grundstück (Ausnützungstransfer) der 
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Zustimmung der Baubehörde und darf nur gestattet werden, wenn der 
Zonenzweck dadurch nicht unterlaufen wird, keine anderweitigen öf-
fentlichen Interessen dagegen stehen und der betroffene Grund-
eigentümer sich schriftlich zum Verzicht auf die Ausnützung ver-
pflichtet. 
 
9. Der Rekurrent ist der Ansicht, dass mit dem vorgesehenen 
Transfer der Zonenzweck der Zone WG 2 unterlaufen werde und ei-
ner versteckten Zonenplanänderung gleichkomme. Zwar trifft es zu, 
dass sich mit der Realisierung des Bauvorhabens eine BMZ von 2.1 
ergibt, welche derjenigen der Zone WG 3 entspricht. Indes ist damit 
noch nicht gesagt, dass damit der Zonenzweck unterlaufen wird. Zum 
Einen ist festzuhalten, dass das Institut des Nutzungstransfers per se 
zu einer gegenüber der Regelbauweise erhöhten Ausnützung führt 
bzw. führen kann. Aus der Tatsache allein, dass mit dem Transfer 
eine Ausnützungshöhe ermöglicht wird, die einer anderen, höher aus-
nutzbaren Zone entspricht, kann nicht schon auf einen Widerspruch 
zum Zonenzweck geschlossen werden. Denn die übrigen Regelbau-
vorschriften (wie Gebäudehöhe, -abstand, Grenzabstand, Geschoss-
zahl etc. ) bleiben unverändert und verhindern, dass ein geradezu den 
Zonenzweck sprengendes Bauvolumen errichtet werden kann. Zum 
Andern ist für die Beurteilung, ob der Zonenzweck unterlaufen wird, 
im Besonderen auf die Definition der Zone abzustellen. Beide 
Grundstücke liegen in der Zone WG 2, in der grundsätzlich Wohn-
bauten und mässig störende Betriebe zugelassen sind (vgl. Art. 21 
BauG bzw. Art. 28 altEG zum RPG). Des Weiteren unterscheiden sich 
die Zonen WG 2 und WG 3 von der Nutzungsart nicht. Inwieweit mit 
dem vorzunehmenden Transfer und dem damit zu ermöglichenden 
Projekt der Zonenzweck verletzt werden soll, ist nicht erkennbar. Von 
einer „versteckten“ Zonenänderung kann demnach keine Rede sein. 
 
10. Im vorliegenden Fall liegt der grösste Teil derjenigen Parzelle 
(Parz. Nr. Y), von welcher die Nutzung übertragen werden soll, aus-
serhalb des Quartierplangebiets. Es stellt sich mithin die Frage, ob 
eine solche Nutzungsübertragung von einem Grundstück ausserhalb 
des Quartierplanperimeters auf ein solches innerhalb zulässig ist. 
 
Auszugehen ist davon, dass unter Einhaltung der entsprechenden 
Voraussetzungen ein Nutzungstransfer zulässig ist (vgl. Art. 8 Abs. 7 
BR). Eingeschränkt wird die Übertragung insbesondere dadurch, dass 
der Zonenzweck nicht unterlaufen werden darf. Nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung ist die Nutzungsübertragung von einer 
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Zone in eine solche mit anderen Nutzungsvorschriften ohne ausdrück-
liche gesetzliche Grundlage nicht zulässig (vgl. Walter Haller/Peter 
Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, N. 632, 
sowie BGE 109 Ia 188 ff.; vgl. auch Art. 2 Abs. 5 i.V.m. Art. 5 Abs. 5 
BauV). Dies gilt gemäss Bundesgericht auch dann, wenn innerhalb 
der gleichen Zone die entsprechenden Flächen unterschiedlichen 
Nutzungsmöglichkeiten unterliegen (vgl. BGE 109 Ia 188 ff.). 
 
a) Es stellt sich vorab die Frage, ob ein Transfer schon deshalb 
unzulässig ist, weil ein Nutzungstransfer von einem Grundstück aus-
serhalb des Quartierplanperimeters auf ein solches innerhalb gleich-
sam einer (unzulässigen) Nutzungsübertragung von einer Bauzone in 
eine andere gleichkommt. Dies ist zu verneinen. Sondernutzungsplä-
ne, zu denen auch Quartierpläne gehören, regeln die Überbaubarkeit 
von Teilgebieten in Ergänzung oder Verfeinerung der ortsplanerischen 
Grundordnung (vgl. Art. Art. 37 BauG, so auch Art. 39 Abs. 1 altEG 
zum RPG). Der Quartierplan im Besonderen regelt die Erschliessung 
und die besondere Bauweise (Anordnung und Gliederung der Bauten, 
Grösse und Abstände, Firstrichtung Materialwahl etc.) eines Teilge-
bietes mit Sonderbauvorschriften, wobei diese dem Zweck der Zone 
nicht widersprechen dürfen (vgl. Art. 39 Abs. 1 und 3 sowie Art. 41 
Abs. 1 BauG; Art. 43 Abs. ff. altEG zum RPG). Indes sind geringfügi-
ge Abweichungen von den ordentlichen Bauvorschriften, insbesonde-
re auch von der ordentlichen Ausnützung, zulässig (vgl. Art. 41 Abs. 1 
BauG; Art. 43 Abs. 2 altEG zum RPG). Grundsätzlich unterstehen 
aber Quartierpläne den ordentlichen Vorschriften derjenigen Zone, in 
der sie liegen, weshalb von einem grundsätzlich erlaubten Ausnüt-
zungstransfer innerhalb der gleichen Zone auszugehen ist. 
 
b) Hingegen sind auch Nutzungsübertragungen von Flächen in-
nerhalb der gleichen Zone, welche unterschiedlichen Nutzungsmög-
lichkeiten unterliegen, analog wie solche zwischen verschiedenen 
Zonen zu behandeln (vgl. BGE 109 Ia 188 ff. für den Fall einer in zwei 
unterschiedlichen Erschliessungsetappen liegenden Fläche). Da wie 
gesehen mittels Quartierplan und dazugehörigen Sonderbauvorschrif-
ten gerade auch von der ordentlichen Ausnützungshöhe abgewichen 
werden kann, führt dies je nach Ausgestaltung des konkreten Quar-
tierplans zur Unzulässigkeit eines Transfers. Zudem können die mög-
lichen Privilegien wie etwa bei der Ausnützung und der Geschosszahl 
zur Folge haben, dass sich Quartierplangebiete gegenüber ihrer Um-
gebung deutlich abheben, ohne dass dies Niederschlag in einer ande-
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ren Zonenzugehörigkeit finden würde. Massgeblich ist demnach, wie 
weit sich die Nutzungsmöglichkeiten des Quartierplangebiets von 
denjenigen der zugrundeliegenden Nutzungszone unterscheidet. Aus 
diesem Grund dürfte denn auch in der Regel eine Nutzungsverschie-
bung dort nicht erlaubt sein, wo bereits die Sonderbauvorschriften 
eine Mehrausnützung ermöglichen. 
 
Im Quartierplan S. ist keine Mehrausnützung vorgesehen. Einzig 
im westlichen Teil des Baubereichs Nord ist entgegen den ordentli-
chen Regelbauvorschriften ein zusätzliches Geschoss sowie eine 
Erhöhung der Gebäudehöhe um 2.00 m erlaubt. Geregelt werden im 
Übrigen die Erschliessung sowie die Anordnung der Bauten (Baube-
reiche und Gestaltungslinien). Daneben werden noch die architektoni-
sche Gestaltung und die Umgebungsgestaltung näher definiert. Gera-
de von der zulässigen Ausnützung her werden im Quartierplanperime-
ter indes keine (bzw. keine wesentlich) weitergehende Nutzungen 
ermöglicht. Die einzige Privilegierung besteht in der genannten Erhö-
hung der Geschosszahl und der Gebäudehöhe im Bereich Nord. Die-
se gründet aber vorab auf den dortigen speziellen topografischen 
Verhältnissen (vgl. Art. 8 Abs. 1 SBV). Unter Einbezug des gesamten 
Plangebiets kann insgesamt im hier vorliegenden Fall nicht von einer 
derart unterschiedlichen Nutzung gesprochen werden, welche einer 
Ausnützungsübertragung entgegenstehen würde. 
 
c) Ein zulässiger Ausnützungstransfer setzt wie gesehen voraus, 
dass der Zonenzweck nicht unterlaufen wird. Dass der Zweck der 
übergeordneten Nutzungszone WG 2 nicht verletzt wird, wurde bereits 
ausgeführt. Indes liegt es auf der Hand, dass auch der Zweck des 
Sondernutzungsplans selbst nicht unterlaufen werden darf. Wäre dem 
nicht so, könnte mit Ausnützungsübertragungen ein Quartierplan 
gänzlich ausgehöhlt werden. So könnte beispielsweise die mit der 
Nutzungsverschiebung ermöglichte Mehrnutzung die im Quartierplan 
festgelegte Erschliessung sprengen etc. 
 
Was der Rekurrent hinsichtlich des Verstosses gegen den Zweck 
des Quartierplans vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Zwar trifft 
es zu, dass eine „Verdichtung“ mittels zusätzlichem Geschoss und 
erhöhter Gebäudehöhe nur im westlichen Bereich Nord in den Son-
dernutzungsvorschriften erlaubt ist, doch übersieht er, dass die dort 
vorgenommenen Erleichterungen gegenüber der Regelbauweise – 
wie er selbst ausführt – aufgrund der topografischen Verhältnisse 
sinnvoll waren. Mit dem neuen Bauprojekt werden die diesbezügli-
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chen Vorschriften (Gebäudehöhe, Geschosszahl) hingegen eingehal-
ten. Dass eine Mehrausnützung mittels Transfer insgesamt im Baube-
reich Nord (wie auch im gesamten Quartierplangebiet) ausgeschlos-
sen ist, ist dem Quartierplan nach nicht ausgeschlossen, gelten doch 
nach Art. 1 SBV die Vorschriften des rechtsgültigen Baureglements 
T., sofern keine Abweichungen getroffen werden. Ebenso nicht gefolgt 
werden kann der Ansicht des Rekurrenten, die Gestaltungsvorschrif-
ten, insbesondere Art. 9 SBV würden einen Ausnützungstransfer von 
vorneherein ausschliessen. Eine gute, aufeinander abgestimmte Ge-
samtwirkung sowie die erhöhten gestalterischen Anforderungen der 
Bauten untereinander bezüglich Massstab, architektonischen Aus-
druck, Höhenstaffelung, Materialwahl etc. sind auch erfüllbar mit der 
Zulassung eines Nutzungstransfers. 
 
d) Zusammenfassend ergibt sich, dass im konkreten Fall ein Nut-
zungstransfer zulässig ist. Insbesondere unterläuft die Nutzungsüber-
tragung nicht den Zonenzweck und stehen diesem auch keine ander-
weitigen öffentliche Interessen entgegen. Unbestritten und aus den 
Akten zu schliessen ist, dass die Zustimmung der Behörden und der 
schriftliche Ausnützungsverzicht des Grundeigentümers der betroffe-
nen Parzelle vorliegen. 
 
Entscheid der Baudirektion vom 10.08.2004 
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Baubewilligungsverfahren. Keine Ausnahmebewilligung für einen 
Betonvorsprung im Gewässerabstand zu einem offenen öffentlichen 
Gewässer. 
 
3. Gemäss Art. 114 Abs. 2 BauG haben Bauten und Anlagen ge-
genüber öffentlichen Gewässern einen Abstand von mindestens 6 m 
einzuhalten, soweit das Tiefbauamt aufgrund besonderer Gefahrensi-
tuationen oder grosser Gewässerbreiten keinen grösseren Abstand 
vorschreibt; ausgenommen sind Querungen durch Erschliessungsan-
lagen oder standortgebundene Bauten bzw. Anlagen. Der Abstand 
bemisst sich ab jener Linie, bis zu welcher der Boden regelmässig 
überflutet wird. Das kantonale Tiefbauamt kann Ausnahmen bewilli-