ar_gerichte · OG O4V-21-36 · 2022-08-25 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 25. August 2022 Mitwirkende Obergerichtspräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D. Hofm

Beschwerdeführer 
A1. und A2. 
 
vertreten durch: RA AA. 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
Verfügende Behörde 
Baubewilligungskommission B. 
 
 
Gegenstand 
Neubau Zufahrt und Bewirtschaftungsweg 
Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements 
Bau und Volkswirtschaft vom 30. September 2021 
 
Urteil vom 25. August 2022 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 21 36 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführer: 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departementes Bau und Volkswirtschaft vom 30. September 
2021 betreffend Neubau Zufahrt und Bewirtschaftungsweg, B., sei aufzuheben. 
 
2. 
Es sei die Baubewilligung betreffend den Neubau Zufahrt und Bewirtschaftungsweg, B., 
zu erteilen bzw. die Angelegenheit an die Erstinstanzen zur Erteilung der Baubewilligung 
zurückzuweisen. 
 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der Vor- und 
Erstinstanzen. 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. 
 
c) der verfügenden Behörde 
 
(kein Antrag) 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A1. und A2. sind Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001 mit dem Gebäude Assek. Nr. 0002, 
Gemeinde B. Das zonenfremd genutzte Wohnhaus mit Stadel Assek. Nr. 0002 wurde mit 
Beschluss der Bodenrechtskommission vom 24. Januar 2019 (act. 17.4) mit einer Fläche von 
1'197 m2 von der damaligen Parzelle Nr. 0001 (heute Nr. 0003) abparzelliert und aus dem 
Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen. Das Wohnhaus Assek. Nr. 0002 
verfügt über keine befestigte Zufahrt. Die Parzelle Nr. 0003, welche im Eigentum der 
Erbengemeinschaft C. steht, wird von D. bewirtschaftet, dessen Betriebszentrum sich in E., 
Gemeinde B., befindet. Die Parzellen Nrn. 0001 und 0003 liegen mehrheitlich in der 
Landwirtschaftszone. Zudem werden sie zu einem grossen Teil ebenso wie die 
angrenzenden Parzellen Nrn. 0004 und 0005 von einer kantonalen Schutzzone überlagert 
(Schutzziel: Wiesen und Weiden mit seltenen Pflanzbeständen; P-Zone). 
 
 
 
 
 
 
Seite 3 
 
Auszug aus dem kantonalen Schutzzonenplan GIS AR (nordorientiert), August 2022; (braun markiert 
sind die geschützten Naturwiesen- und Weiden): 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
B. Mit Baugesuch vom 8. Dezember 2020 beantragten A1. und A2. die Bewilligung für die 
Erstellung einer Zufahrt zur Erschliessung des Wohnhauses Assek. Nr. 0002. Gemäss den 
Angaben im Baugesuch soll diese auch als Bewirtschaftungsweg für die Parzelle Nr. 0003 
dienen. Konkret ist eine 235 m lange Zufahrt geplant, welche ausserhalb der geschützten 
Naturwiesen vom Gebäude Assek. Nr. 0002 auf der Parzelle Nr. 0005 über die Parzelle 
Nr. 0003 zum Wohnhaus Assek. Nr. 0002 auf der Parzelle Nr. 0001 führen soll. Die Strasse 
soll rund 3 m breit und mit zwei Fahrspuren zu je 0.8 m und einem begrünten Mittelstreifen 
von 1 m ausgeführt werden (act. 10.I.7/2 ff.). 
 
C. Mit Entscheid vom 2. März 2021 (act. 10.I.1/4) und 5. März 2021 (act. 10.I.1/3) verweigerten 
das Amt für Raum und Wald, Abteilung Raumentwicklung (im Folgenden: ARE), sowie die 
Baubewilligungskommission B. (im Folgenden: verfügende Behörde) die Bewilligung für das 
Bauvorhaben. 
Seite 4 
D. Mit Eingabe vom 29. März 2021 (act. 10.I.1) liessen A1. und A2., vertreten durch RA AA., 
beim Departement Bau und Volkswirtschaft Rekurs erheben u.a. mit den Anträgen, die 
Bauentscheide der ARE und der verfügenden Behörde aufzuheben und die Baubewilligung 
für den Bau der Zufahrt und des Bewirtschaftungswegs zu erteilen. 
 
E. Mit Entscheid vom 30. September 2021 (act. 2.1) wies das Departement Bau und Volkswirt-
schaft den Rekurs ab. 
 
F. Dagegen liessen A1. und A2. (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch RA AA., 
mit Eingabe vom 22. Oktober 2021 (act. 1) beim Obergericht Beschwerde erheben, wobei 
sie eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellten. 
 
G. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2021 (act. 6) reichte die Baubewilligungskommission B. (im 
Folgenden: verfügende Behörde) eine Stellungnahme ein, ohne einen konkreten Antrag zu 
stellen. Am 6. Januar 2022 (act. 9) liess sich das Departement Bau und Volkswirtschaft (im 
Folgenden: Vorinstanz) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde ver-
nehmen. 
 
H. Mit Schreiben vom 31. Januar 2022 (act. 12) reichten die Beschwerdeführer eine Replik ein, 
wozu die verfügende Behörde mit Schreiben vom 17. Februar 2022 (act. 14) Stellung nahm. 
 
I. 
Mit verfahrensleitenden Verfügungen vom 31. Mai 2022 (act. 18) und 28. Juni 2022 (act. 22) 
stellte die Verfahrensleitung den Beteiligten die von Amtes wegen beigezogenen Akten der 
Bodenrechtskommission betreffend Abparzellierung der Parzelle Nr. 0001 (act. 17) sowie die 
Vereinbarungen betreffend die Bewirtschaftung der Naturschutzzonen auf den Parzellen Nrn. 
0003 und 0005 (act. 21) zu. Die Beschwerdeführer liessen sich mit Schreiben vom 9. Juni 
2022 (act. 19) und 26. Juli 2022 (act. 25) dazu vernehmen. 
 
J. 
Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
 
 
 
 
Seite 5 
Erwägungen 
 
1. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) generell zur Behandlung von Beschwerden gegen verwaltungsinterne 
letztinstanzliche Verfügungen zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 
eingereicht. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Rekursent-
scheids formell beschwert. Als Eigentümer der Parzelle Nr. 0001 sind sie durch die Verwei-
gerung der Baubewilligung für die Zufahrt bzw. den Bewirtschaftungsweg in schutzwürdigen 
eigenen tatsächlichen und rechtlichen Interessen besonders berührt und daher zur 
Beschwerde legitimiert (Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzu-
treten. 
 
 
2. 
Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist 
vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich 
vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und 
Sachverhaltskontrolle beschränkt. Hingegen kann der angefochtene Entscheid nicht auf 
Angemessenheit überprüft werden. 
 
3. 
Nach Art. 16a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, 
RPG, SR 700) sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur 
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Die 
Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende 
Bewirtschaftung nötig ist; am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen ent-
gegenstehen; und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (Art. 34 Abs. 4 der 
Raumplanungsverordnung, RPV, SR 700.1). Bei der Standortwahl für Bauten und Anlagen 
in der Landwirtschaftszone ist der Bauherr mit Blick auf Art. 34 Abs. 4 lit. a und b RPV nicht 
frei, sondern er muss nachweisen, dass die Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort 
objektiv notwendig ist, d.h. ein schutzwürdiges Interesse daran besteht, die streitige Baute 
oder Anlage am gewählten Ort zu errichten und, nach Abwägung aller Interessen, kein 
anderer, besser geeigneter Standort in Betracht kommt (Urteile des Bundesgerichts 
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1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 2.1; 1C_567/2015 vom 29. August 2016 E. 6.1; 
1C_550/2009 vom 9. September 2010 E. 4.2 mit Hinweisen). Der landwirtschaftliche Zweck 
darf nicht bloss Vorwand sein, um ein Bauvorhaben zu realisieren, das für die landwirtschaft-
liche Bewirtschaftung des Bodens nicht erforderlich ist (BGE 116 Ib 228 E. 3a). 
 
3.1 Gemäss Erwägung 4d des angefochtenen Entscheids und S. 2 des Bauentscheids der ARE 
vom 2. März 2021 wird das Grundstück Nr. 0003 von D. bewirtschaftet, welcher einen 
landwirtschaftlichen Betrieb mit 1.214 Standardarbeitskräften und einer landwirtschaftlichen 
Nutzfläche von 15.90 ha führt und dessen Betriebszentrum sich auf der Parzelle Nr. 0006 in 
E., B., befindet. Die Parzelle Nr. 0003 werde von D. als Mähwiese benutzt. Das Mähen der 
Wiesen erfolge während wenigen Sommermonaten, in der Regel in der zweiten Junihälfte 
sowie im August, und es würden in diesem Zeitraum zwei bis drei Schnitte durchgeführt. Es 
gebe keine Anhaltspunkte, dass eine Nutzung des Grundstücks als Mähwiese bislang nicht 
möglich gewesen sei. Steile Lagen stellten im Appenzellerland den Normalfall dar. Ein 
Bewirtschaftungsweg vermöchte zwar die Situation zu erleichtern, als die Zu- und Wegfahrt 
über eine befestigte Strasse erfolgen könnte und es der Eigentümer des Grundstücks 
Nr. 0005 nicht hinnehmen müsste, dass sein Grundstück im Rahmen des Fahrrechts auf 
mehr oder weniger beliebige Weise befahren würde. Das Bauvorhaben erweise sich aber 
nicht als betriebsnotwendig. 
 
3.2 Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, dass der Pächter des Grundstücks Nr. 0003 
über fremdes Eigentum, nämlich das Grundstück Nr. 0005 fahren müsse, um zur von ihm 
bewirtschafteten Parzelle Nr. 0003 zu gelangen. Auch der Eigentümer der Parzelle Nr. 0005 
bestätige vernehmlassungsweise, dass es ohne festen Untergrund unmöglich sei, vom 
Fahrrecht Gebrauch zu machen. Aufgrund des fehlenden Bewirtschaftungswegs sei es dem 
Pächter aktuell nur möglich, das Pachtland bei trockenem Boden zu nutzen. Die Ausbringung 
von Mist und Gülle sei ebenfalls nur bei trockenem Boden möglich. Eingrasen sei nicht 
möglich, d.h. eine übliche und bodenschonende Nutzung des Pachtgrundstücks sei nur bei 
einem befestigten Bewirtschaftungsweg möglich. 
 
3.3 Vorab gilt es festzuhalten, dass die Beschwerdeführer weder Verpächter noch Pächter der 
Parzelle Nr. 0003 sind, für welche der Bewirtschaftungsweg beansprucht wird und das Bau-
gesuch vom 8. Dezember 2020 nur von den Beschwerdeführern und nicht vom Pächter ein-
gereicht wurde. Dieser ist im vorliegenden Verfahren somit nicht Verfahrenspartei. Gemäss 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung obläge es damit den Beschwerdeführern, im Rah-
men der Mitwirkungspflichten nachzuweisen, dass der Bewirtschaftungsweg für den Land-
wirtschaftsbetrieb von D. notwendig und auf den geplanten Standort angewiesen ist. Damit 
wäre es an den Beschwerdeführern gewesen, aussagekräftige nachvollziehbare 
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Betriebsdaten zu liefern. Dies gilt insbesondere für das Argument des "Eingrasens", wobei 
jeweils nur ein Flächenteil in zeitlich kurzen Abständen gemäht und das Schnittgut gleich als 
Frischfutter verwendet wird. Gegen ein betriebsnotwendiges "Eingrasen" auf der Parzelle 
Nr. 0003 spricht zum einen der Umstand, dass sich das Betriebszentrum des Pächters in 
rund 2.5 km Entfernung im Ortsteil E. befindet, bei welchem er zudem gemäss Geoportal 
über flachere Grasflächen verfügt. Gegen die Betriebsnotwendigkeit des Bewirtschaftungs-
wegs sprechen aber auch die auf der Parzelle Nr. 0003 geschützten Naturwiesen, bei 
welchen der erste Schnitt erst im Spätfrühling (Gelbfärbung Märzensternblätter) erfolgen darf 
(vgl. dazu die Vereinbarung betreffend die Bewirtschaftung von Naturschutzzonen vom 
1. Juni 2021; act. 21.1), was einer intensiven Graswirtschaft bzw. dem "Eingrasen" auf diesen 
Flächen eher entgegensteht. Auf den Fotos des Rekursaugenscheins vom 10. Juni 2021 
(act. 10.I.10) ist denn auch auf der Parzelle Nr. 0003 hohes Gras erkennbar, was den Schluss 
zulässt, dass der erste Schnitt zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt ist. Damit erscheint es 
als fraglich, ob die Parzelle Nr. 0003 überhaupt für das "Eingrasen" geeignet ist, zumal der 
Bereich ausserhalb der Naturwiesen weitgehend für den projektierten Zufahrtsweg 
beansprucht würde. Die Parzelle Nr. 0003 weist zudem für Appenzeller Verhältnisse keine 
topografischen Besonderheiten auf, als dass diese nicht mit Traktoren mit Hangausrüstung 
bewirtschaftet werden könnte. Inwiefern darauf auch bei nassem Boden Gülle ausgebracht 
werden muss, wird von den Beschwerdeführern nicht substantiiert, wobei darauf hinzuweisen 
ist, dass nicht jede Erleichterung der Bewirtschaftung ausreichend ist, um als notwendig im 
Sinne von Art. 16a RPG taxiert zu werden. Aus den Akten erschliesst sich somit nicht, dass 
der geplante Zufahrtsweg hinsichtlich der Bewirtschaftung der Parzelle Nr. 0003 einen er-
sichtlichen betriebsnotwendigen Vorteil für den Pächter erbringen würde. Wie die Vorinstanz 
vernehmlassungsweise unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1A.256/2004 vom 
31. August 2005 zudem zutreffend ausführt, stehen auch die vorgesehenen Kosten in der 
Höhe von rund CHF 100'000.-- und der Umstand, dass sich auf der Parzelle Nr. 0003 keine 
landwirtschaftlichen Bauten befinden, der Zonenkonformität des Bauvorhabens entgegen. Im 
Übrigen ist D. auch Pächter der auf der Parzelle Nr. 0005 befindlichen Naturwiese (vgl. dazu 
die Vereinbarung betreffend die Bewirtschaftung von Naturschutzzonen vom 1. Juni 2021; 
act. 21.2). Damit vermag das Argument, dass dieser über fremdes Eigentum fahren müsse, 
um zur Parzelle Nr. 0003 zu gelangen, nicht zu überzeugen, zumal zur Sicherung der Bewirt-
schaftung der Parzelle Nr. 0003 ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten der Parzellen Nrn. 
0005 und 0001 im Grundbuch eingetragen ist (act. 10.I.5). In Anbetracht dieser Umstände ist 
den Vorinstanzen darin zuzustimmen, dass das Bauvorhaben nicht als zonenkonform 
einzustufen ist. 
 
4. 
Gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG können bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenfremde 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen teilweise geändert, massvoll erweitert oder 
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wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Der 
Bundesrat hat in Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) die zulässigen 
Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind 
Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute und Anlage einschliesslich ihrer Umge-
bung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind 
zulässig. Ob die Identität im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV 
unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Sie ist jedenfalls dann nicht mehr 
gewahrt, wenn die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30% oder 100 m2 erweitert wird 
(lit. b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist darauf abzustellen, ob die Änderung 
bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute 
oder Anlage muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung 
gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungs-
ordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 132 II 21 E. 7.1.1; 127 II 215 
E. 3a und b). 
 
4.1 Die Vorinstanz kommt in Erwägung 5d des angefochtenen Entscheids zum Schluss, dass 
eine befestigte Zufahrt etwas Neues darstellen würde, da das Gebäude Assek. Nr. 0002 heu-
te nur zu Fuss oder mit Landwirtschaftsmaschinen auf einem Wiesenweg erreicht werden 
könne. Die befestigte Zufahrt hätte zur Folge, dass das Gebäude jederzeit mit normalen 
Motorfahrzeugen erreicht werden könnte, was eine intensivere Nutzung zulassen würde. 
Zudem hätte das Bauvorhaben aufgrund der vorgesehenen grösseren Terrainveränderun-
gen eine Veränderung des Gebäudes und seiner Umgebung zur Folge. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts bestehe kein Anspruch auf eine allgemeine Zufahrt zu ausserhalb 
der Bauzone gelegenen Objekten mit einem Motorfahrzeug. Hinweise auf eine konstante 
rechtswidrige Praxis bestünden nicht. 
 
4.2 Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, dass keine vollflächig asphaltierte Zufahrts-
strasse entstehen solle, sondern lediglich zwei Fahrspuren, welche kaum ersichtlich seien. 
Auch wenn mit der Erstellung der Zufahrt Eingriffe in das gewachsene Terrain verbunden 
seien, stelle dieser Eingriff keinen so wesentlichen Eingriff dar, dass das äussere Erschei-
nungsbild erheblich geändert werde. In Streu- und Hofsiedlungsgebieten bestehe ein An-
spruch auf eine allgemeine Zufahrt mit einem Motorfahrzeug wie in Wohngebieten. Ein 
Gebiet mit traditioneller Streubausiedlung wiederum werde gemäss Bundesgericht durch 
eine regelmässige Verteilung von Häusern und Höfen über eine ganze Region 
charakterisiert. Auch in einem Gebiet, wo Wohn- und Ferienhäuser stünden, bestehe 
grundsätzlich ein Anspruch auf eine allgemeine Zufahrt zu einem Grundstück mit einem 
Motorfahrzeug, sofern die topografischen Verhältnisse eine solche überhaupt zuliessen. Der 
Kanton Appenzell Ausserrhoden verfüge über zahlreiche Streu- und Hofsiedlungsgebiete, so 
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auch die Gemeinde B. Entsprechend seien in der Landwirtschaftszone bereits mehrere 
Zufahrtsstrasse zur Erschliessung von nicht zonenkonformen Wohnhäusern bewilligt 
worden. So z.B. die Erschliessung der Grundstücke Nrn. 0007, 0008 und 0009. 
 
4.3 Teilweise Änderungen im Sinne von Art. 24c RPG können in einer Vergrösserung des beste-
henden Gebäudes, einer inneren oder äusseren Umgestaltung oder einer Zweckänderung 
bestehen (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, N. 14 zu Art. 24c RPG). Dies 
erfordert grundsätzlich einen körperlichen Zusammenhang zwischen der bestandes-
geschützten Baute und dem Bauvorhaben. Fehlt der körperliche Zusammenhang, gelten 
baubewilligungspflichtige Änderungen in der Umgebung eines besitzstandgeschützten Ge-
bäudes als eigenständige Bauvorhaben; sie fallen nicht in den Anwendungsbereich von 
Art. 24c RPG (Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Neues Raumplanungsrecht, Erläute-
rungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bewilligungen 
nach Art. 24c RPG, 2007, Ziff. 3.3.2 S. 9). Bei der geplanten rund 235 m langen Zufahrt fehlt 
der körperliche Zusammenhang zum Gebäude Assek. Nr. 0002, womit es sich bei dieser 
nicht um eine Änderung oder Erweiterung des bestandesgeschützten Wohnhauses handelt. 
Im Weiteren ist mit dem Baugesuch auch keine Änderung oder Erweiterung einer bereits 
bestehenden, bestandesgeschützten Strasse vorgesehen, weshalb die strittige Zufahrt als 
eigenständiges Bauvorhaben und damit nicht als Anwendungsfall von Art. 24c RPG zu qua-
lifizieren ist. Wie die Vorinstanz im Weiteren zu Recht ausführt, würde der Bau der rund 3 m 
breiten und 235 m langen Zufahrt namentlich wegen der vorgesehenen notwendigen 
Terrainanpassungen und befestigten Fahrspuren einen markanten Eingriff in den bisher un-
verbauten Hang darstellen, woran auch der begrünte Mittelstreifen nichts zu ändern vermag. 
Damit wahrt das Bauvorhaben auch die Identität bzw. Wesensgleichheit des Gebäudes 
Assek. Nr. 0002 einschliesslich seiner Umgebung nicht, womit die projektierte Strasse den 
Rahmen einer teilweisen Änderung im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG sprengen würde. Damit 
haben die Vorinstanzen zu Recht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c 
RPG verweigert. 
 
4.4 Soweit die Beschwerdeführer einen Anspruch auf eine allgemeine Zufahrt in Wohngebieten 
geltend machen, verkennen sie, dass die von ihnen zitierten Urteile des Bundesgerichts 
5C.142/2003 vom 28. August 2003 und 5A_713/2017 vom 7. Juni 2018 Notwegrechte in 
Streu- und Hofsiedlungsgebieten zum Gegenstand hatten, bei welchen jeweils bereits ein 
befestigter und befahrbarer Weg bestand. Im Sachverhalt, welcher dem Urteil 5C.142/2003 
vom 28. August 2003 zugrunde lag, wurden über die beanspruchte Strasse zudem bereits 
mehrere bewohnte Liegenschaften erschlossen, womit jener Fall mit dem vorliegenden ein-
zeln stehenden Gebäude nicht vergleichbar ist. Öffentlich-rechtliche Vorschriften gehen zu-
dem einem allfälligen zivilrechtlichen Anspruch auf Einräumung eines Notwegrechts vor bzw. 
Seite 10 
lassen einen solchen als gegenstandslos erscheinen (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und 
besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 577). Das Bundesgericht hat dazu mehr-
mals festgehalten, dass aus der Bestandesgarantie kein Anspruch auf eine befahrbare 
Zufahrt zu einem zonenwidrig genutzten Wohnhaus in der Landwirtschaftszone abgeleitet 
werden kann (Urteile des Bundesgerichts 1A.245/2004 vom 31. August 2005 E. 5; 
5A_713/2017 vom 7. Juni 2019 E. 2.4.1). Gebiete mit traditioneller Streubauweise müssten 
im Übrigen im kantonalen Richtplan räumlich festgelegt sein, um privilegierte bauliche Mass-
nahmen beanspruchen zu können (Art. 39 Abs. 1 RPV). Nutzungsänderungen könnten aus-
serdem auch in solchen Streubausiedlungen nur bewilligt werden, wenn dadurch die äussere 
Erscheinung und die bauliche Grundstruktur der betroffenen Baute im Wesentlichen unver-
ändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Auch diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall 
nicht erfüllt. 
 
4.5 Die Beschwerdeführer machen sinngemäss aufgrund anderer Erschliessungen von zonen-
widrigen Bauten in der Gemeinde B. einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht 
geltend. Dazu gilt es festzuhalten, dass ein solcher Anspruch nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung nur ausnahmsweise anerkannt wird, nämlich wenn eine ständige rechtswid-
rige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die Behörde zu erkennen gibt, 
dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt (BGE 139 II 49 E. 7; 
136 I 65 E. 5.5). Seitens der Vorinstanzen liegt in Bezug auf künftige gleichartige Bauvor-
haben keine derartige Willensäusserung vor. Zudem stünde im vorliegenden Fall einem all-
fälligen Anspruch auf gesetzeswidrige Begünstigung das gewichtige öffentliche Interesse an 
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet entgegen (BGE 147 II 309 E. 5.5; HÄFELIN/ 
MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 603). Damit ist auch ein 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht zu verneinen. 
 
5. 
In Ziffer 10 der Beschwerdeeingabe machen die Beschwerdeführer geltend, dass eine Aus-
nahmebewilligung (auch) unter dem Titel von Art. 24 RPG zu erteilen sei. Wie die Vorinstanz 
in Erwägung 6 des angefochtenen Entscheids zutreffend ausführt, lehnt es das Bundesge-
richt in ständiger Rechtsprechung ab, die Standortgebundenheit mit der Zugehörigkeit zu 
einer Baute zu rechtfertigen, welche selbst zonenfremd und nicht standortgebunden ist. Auch 
Erschliessungsanlagen, die dazu dienen, den Komfort und die Möglichkeiten der Benützung 
eines bestandesgeschützten landwirtschaftsfremden Hauptgebäudes zu erhöhen, gelten 
nicht als standortgebunden (BGE 115 Ib 295 E. 3, Urteil des Bundesgerichts 1A.256/2004 
vom 31. August 2005 E. 5). Daran ändert der Umstand nichts, dass die Zufahrt auch als 
Bewirtschaftungsweg beansprucht wird, da dieser - wie in vorstehender Erwägung 3 aufge-
zeigt wurde - nicht betriebsnotwendig und damit auch nicht auf den betreffenden Standort 
angewiesen ist. 
 
Seite 11 
6. 
 
6.1 In Erwägung 7 des Rekursentscheids verneint die Vorinstanz eine Bewilligungsgrundlage 
gestützt auf das Prinzip von Treu und Glauben. Bei der Abparzellierung der Parzelle Nr. 0001 
sei nicht über die baurechtliche Zulässigkeit des Fahrwegs befunden worden. Aus den infor-
mellen positiven Beurteilungen eines allfälligen Fahrwegs vorgängig zum Baugesuch ergebe 
sich ebenfalls keine Vertrauensgrundlage. Auskünfte ausserhalb eines Bauermittlungs- bzw. 
Baubewilligungsverfahrens seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts unverbind-
lich. 
 
6.2 Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, dass das damalige Planungsamt bzw. heute 
die Abteilung Raumentwicklung die Bewilligungsfähigkeit der Zufahrt mit Schreiben vom 
22. Dezember 2005 wie auch mit E-Mail vom 24. Januar 2018 bejaht habe. Dieses sei die 
zuständige Behörde gewesen. Zudem sei für die Beschwerdeführer in Bezug auf die erhal-
tene Zusicherung eine angebliche Unrichtigkeit nicht ohne weiteres erkennbar gewesen und 
hätten die Beschwerdeführer im Vertrauen auf diese Zusicherung Dispositionen getroffen, 
welche nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden könnten. Gestützt auf die verfügten 
Auflagen seitens der Bodenrechtskommission sowie der Abteilung Raumentwicklung hätten 
die Beschwerdeführer davon ausgehen dürfen, dass sowohl die Bodenrechtskommission als 
auch die Abteilung Raumentwicklung die Notwendigkeit einer Erschliessungsstrasse für das 
Wohnhaus Assek. Nr. 0002 auf dem Grundstück Nr. 0001 als auch die Notwendigkeit eines 
Bewirtschaftungsweges für das Grundstück Nr. 0003 als notwendig erachtet hätten, wäre 
doch ansonsten keine Auflage betreffend im Grundbuch einzutragendem Fuss- und Fahr-
wegrecht ergangen. 
 
6.3 Im Abparzellierungsverfahren hat die ARE die nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung des 
Wohnhauses Assek. Nr. 0002 mit Entscheid vom 9. Oktober 2018 (act. 17.3) als zulässig 
eingestuft und die beabsichtigte weitere nichtlandwirtschaftliche Nutzung erlaubt. Als Auflage 
hat das Amt in Ziff. 3.1 verfügt, dass bei konkreten Umnutzungs- und Bauvorhaben ein 
ordentliches Baugesuch einzureichen sei. Zudem hat es angeordnet, dass die landwirtschaft-
liche Zufahrt zum Grundstück Nr. 0001 zu gewährleisten und im Falle einer Abparzellierung 
grundbuchlich zu sichern sei. Die Bodenrechtskommission hat in Ziff. 2.4 lit. a des Beschlus-
ses vom 24. Januar 2019 (act. 17.4) verfügt, dass das Fuss- und Fahrwegrecht für die land-
wirtschaftliche Erschliessung bzw. Nutzung des Grundstücks Grundbuch B. AR 0001, 
zulasten des Grundstücks Grundbuch B. AR Nr. 0003, und des Grundstücks Grundbuch B. 
AR Nr. 0005, gemäss dem Grunddienstbarkeitsvertrag Fuss- und Fahrwegrecht vom 
15. Januar 2019 im Grundbuch einzutragen sei. 
 
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Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer lassen sich diese Auflagen nicht als Ver-
trauensgrundlage bzw. Zusicherung der Bewilligungsfähigkeit der strittigen Zufahrt qualifizie-
ren, hat doch die für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone zuständige ARE nur die beab-
sichtigte weitere nichtlandwirtschaftliche Nutzung (ohne bauliche Massnahmen) erlaubt und 
ausdrücklich die Einreichung eines ordentlichen Baugesuchs bei konkreten Umnutzungs- 
und Bauvorhaben vorbehalten. Der projektierte Zufahrtsweg war denn auch - soweit ersicht-
lich – nicht Bestandteil des Abparzellierungsgesuchs, weshalb sich die ARE im Entscheid 
vom 9. Oktober 2018 auch nicht mit dem strittigen Bauvorhaben zu befassen hatte. Die Auf-
lage in Ziff. 3.1 des raumplanungsrechtlichen Entscheids kann demzufolge nur im Sinne von 
Art. 43a lit. d RPV verstanden werden, d.h. mit dieser Auflage sollte sichergestellt werden, 
dass die landwirtschaftliche Nutzung der ehemaligen Parzelle Nr. 0001 (neu: 0003 und 0001) 
durch die Abparzellierung nicht gefährdet wird, weshalb die Zufahrt zur Bewirtschaftung im 
Grundbuch zu sichern war. Eine Vertrauensgrundlage für die Erstellung der Zufahrt ergibt 
sich auch nicht aus Ziff. 2.4 des Bodenrechtsbeschlusses der Bodenrechtskommission, 
zumal Baubewilligungen nicht in deren Zuständigkeitsbereich fallen. Andere vertrauens-
begründende Zusicherungen für das projektierte Bauvorhaben durch die zuständige ARE 
werden von den Beschwerdeführern weder belegt noch sind solche aus den Akten ersicht-
lich. Somit gibt es keine Hinweise darauf, dass die ARE mit ihrem Verhalten einen Vertrau-
enstatbestand oder eine Vertrauensgrundlage geschaffen hat, auf den sich die Beschwerde-
führer gestützt auf Art. 9 BV berufen könnten. 
 
7. 
Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Vorinstanzen zu Recht die Bewilligungs-
fähigkeit für den Zufahrtsweg verneint haben. Die Beschwerde ist damit vollumfänglich abzu-
weisen. 
 
8. 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen 
Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerdeführer mit ihren Anträgen nicht durch-
dringen, ist ihnen für das Beschwerdeverfahren eine Entscheidgebühr aufzuerlegen. In 
Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 
233.2) erscheint dafür eine Gebühr von Fr. 2‘500.-- angemessen. Der Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- wird angerechnet. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht bei 
diesem Verfahrensausgang kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG). 
 
 
 
Seite 13 
Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A1. und A2. wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Den Beschwerdeführern wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2'500.-- auferlegt, unter Verrech-
nung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe. 
 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet 
sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim 
Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schrift-
lich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe 
der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die 
Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Vorinstanz sowie die verfügende 
Behörde. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 29. August 2022