ar_gerichte · OG O4V-20-18 · 2021-07-01 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Zirkular-Urteil vom 1. Juli 2021 Mitwirkende Obergerichtspräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber

Beschwerdeführer 
A. 
 
 
Beschwerdeführerin 
B. 
 
beide vertreten durch: RA AB. 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
Vorvorinstanz 
Gemeinderat C., 
 
vertreten durch: RA CC. 
 
 
Gegenstand 
Planungszone 
Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements Bau 
und Volkswirtschaft vom 13. Mai 2020 
 
Zirkular-Urteil vom 1. Juli 2021 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 20 18 
 
 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführer: 
 
1. 
Der Rekursentscheid vom 13. Mai 2020 sei vollumfänglich aufzuheben und die 
Planungszone („Perimeter Planungszone“) sei, soweit sie die Grundstücke Nrn. 0001 
und 0002 betrifft, aufzuheben; 
 
 
2. 
Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid vom 13. Mai 2020 aufzuheben und 
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 
 
 
3. 
Das Grundbuchamt C. sei anzuweisen, die Eintragung „Planungszone“ gemäss Art. 54 
und 55 Baugesetz (BauG AR) auf den Grundstücken Nrn. 0001 und 0002 zu löschen; 
 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.). 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
 
c) der Vorvorinstanz 
 
(Kein Antrag) 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. 
A. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0002, die B. ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 
0001, D., Gemeinde C. Die Parzelle Nr. 0002 liegt vollständig in der Wohnzone W1 und 
grenzt im Westen an die Landwirtschaftszone. Die südlich angrenzende Parzelle Nr. 0001 
liegt zum grössten Teil in der Wohnzone W1 und im südlichen Teil in der Grünzone sowie 
im übrigen Gemeindegebiet und stösst im östlichen Bereich an die Kantonsstrasse an. 
Beide Parzellen werden wie das ganze Baugebiet D. beidseits der Kantonsstrasse von 
einer Zone mit Quartierplanpflicht überlagert. 
 
 
 
Seite 3 
B. Am 1. April 2014 erliess der Gemeinderat C. den Quartierplan E., welcher das Baugebiet E. 
westlich der Kantonsstrasse umfasst und eine Überbauung des Quartiers mit Sonderbau-
vorschriften regelt. Der Quartierplan wurde am 22. Oktober 2014 vom Departement Bau und 
Umwelt (heute Departement Bau und Volkswirtschaft) genehmigt (act. 2.3 und 2.4). 
 
C. Gemäss dem revidierten kantonalen Richtplan vom 1. Januar 2019 (abrufbar unter: 
https://www.ar.ch/fileadmin/user_upload/Departement_Bau_Volkswirtschaft/Amt_fuer_Rau
m_Wald/Raumentwicklung/Richtplanung/Nachfuehrung_2015_Richtplankarte.pdf) weist die 
Gemeinde C. eine überdimensionierte Bauzone auf. Gestützt auf Art. 15 Abs. 2 des Bundes-
gesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) muss sie deshalb Bauzonenreserven der 
Wohn-, Misch- und Kernzonen von mindestens 2 ha umzonen. Mit Beschluss vom 6. Novem-
ber 2018 (act. 2.1) erliess der Gemeinderat C. deshalb über zahlreiche Grundstücke im 
Gemeindegebiet eine Planungszone. Von dieser sind auch die Parzellen Nrn. 0001 und 0002 
betroffen. Die Planungszone wurde öffentlich bekannt gemacht und lag vom 22. November 
2018 bis 21. Dezember 2018 öffentlich auf (act. 2.1). 
 
D. Dagegen liessen A. sowie die B., beide vertreten durch RA AB., mit Eingabe vom 20. De-
zember 2018 (act. 2.5) beim Gemeinderat C. Einsprache erheben u.a. mit dem Antrag, den 
Beschluss und die Planungszone aufzuheben, soweit diese die Grundstücke Nrn. 0001 und 
0002 betreffe. Mit Beschluss vom 20. Mai 2019 (act. 8.I.7/4) wies der Gemeinderat die Ein-
sprache ab. 
 
E. Gegen diesen Beschluss liessen A. und die B., beide vertreten durch RA AB., mit Eingabe 
vom 11. Juni 2019 (act. 8.I.1) beim Departement Bau und Volkswirtschaft Rekurs erheben, 
welches den Rekurs mit Entscheid vom 13. Mai 2020 (act. 2.2) abwies. 
 
F. Dagegen liessen A. und die B., (im Folgenden: Beschwerdeführer), beide vertreten durch RA 
AB., mit Eingabe vom 15. Juni 2020 (act. 1) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei 
sie eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellten. 
 
G. Mit Eingabe vom 1. Juli 2020 (act. 7) beantragte das Departement Bau und Volkswirtschaft 
(im Folgenden: Vorinstanz) Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 24. August 2020 
(act. 11) liess sich der Gemeinderat C. (im Folgenden: Vorvorinstanz), vertreten durch RA 
CC., zur Beschwerde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu stellen. 
 
H. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2020 (act. 14) liessen die Beschwerdeführer eine Replik ein-
reichen, wozu sich die Vorvorinstanz mit Eingabe vom 12. November 2020 (act. 18) ver-
nehmen liess. 
 
Seite 4 
 
I. 
Nach Aufforderung durch die Gerichtsleitung reichte die Vorvorinstanz mit Eingabe vom 
30. November 2020 (act. 20) verschiedene im Baugebiet „F.“ erteilte Baubewilligungen ein. 
 
J. 
Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
 
 
Seite 5 
Erwägungen 
 
1. 
Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID-19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2) kann 
das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in allen Fällen auf dem 
Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Zirkular-
beschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52 Abs. 2 JG). Da im vorliegenden Verfahren 
keine Durchführung einer Verhandlung vorgeschrieben ist und die Parteien auf die Durch-
führung einer solchen verzichteten, hat das Obergericht das vorliegende Urteil einstimmig im 
Zirkularverfahren gefällt. 
 
2. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) generell zur Behandlung von Beschwerden gegen verwaltungsinterne 
letztinstanzliche Verfügungen zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 
eingereicht. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Rekursent-
scheids formell beschwert. Als Grundeigentümer der von der Planungszone betroffenen Par-
zellen Nrn. 0001 und 0002 sind sie in schutzwürdigen eigenen tatsächlichen und rechtlichen 
Interessen besonders berührt und daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 59 i.V.m. Art. 32 
Abs. 1 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 
 
3. 
Die Kognition des Obergerichts ist gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG auf Rechtsverletzungen 
einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie un-
richtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Eine Ermessens-
kontrolle ist dem Obergericht im Zusammenhang mit raumplanerischen Akten dagegen ver-
wehrt (Art. 56 Abs. 2 VRPG). Die Ortsplanung ist gemäss Art. 3 Abs. 3 des Gesetzes über 
die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) Sache der Gemeinden. 
Bei der Festsetzung befristeter Planungszonen, durch welche eine im Gange befindliche Pla-
nung gesichert werden soll, verfügen die Gemeinden daher über einen erheblichen Ermes-
sensspielraum (Urteile des Bundesgerichts 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.3; 
1C_287/2016 vom 5. Januar 2017 E. 3.3). 
 
4. Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zustän-
dige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Pla-
nungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren 
könnte. Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale 
Recht kann eine Verlängerung vorsehen (Art. 27 RPG). Planungszonen können für das 
ganze Gemeindegebiet, Teile davon oder einzelne Grundstücke beschlossen werden, um 
 
Seite 6 
Vorkehren zu verhindern, welche die Verwirklichung der laufenden oder beabsichtigten Pla-
nung verunmöglichen oder erschweren könnten. Unter Planung sind der Erlass oder die Än-
derung von Richt- und Nutzungsplänen und den dazugehörigen Reglementen zu verstehen 
(Art. 54 Abs. 2 BauG). Planungszonen werden für die Dauer von höchstens drei Jahren er-
lassen. Aus wichtigen Gründen kann die Geltungsdauer durch die erlassende Behörde um 
längstens zwei weitere Jahre verlängert werden. Werden Pläne oder Reglemente während 
der Geltungsdauer der Planungszone öffentlich aufgelegt, so verlängert sich die Wirksamkeit 
der Planungszone bis zum Inkrafttreten der zugrunde liegenden Pläne oder Reglemente (Art. 
55 Abs. 2 BauG). 
 
 
Die genannten Bestimmungen bezwecken die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Pla-
nungsbehörden. Künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den Erlass einer 
Planungszone eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur 
noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert wird (BGE 
136 I 142 E. 3.2 S. 145 mit Hinweisen). Gleichzeitig bewirkt die Festsetzung von Planungs-
zonen eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Sie ist mit Art. 26 BV nur vereinbar, 
wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhält-
nismässig ist (Urteil des Bundesgerichts 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.2). 
 
 
Die Errichtung einer Planungszone entspricht einem öffentlichen Interesse, wenn ein 
Nutzungsplan geändert werden muss, unabhängig davon, ob der Plan gesetzeskonform ist 
oder nicht. Im vorliegenden Fall ist es nicht erforderlich, dass die Behörde bereits eine klare 
Vorstellung davon hat, wie sie die Bauzone neu festlegen will, da dies nicht von ihrer blossen 
Absicht abhängig ist, sondern aus einer Verpflichtung resultiert, die unmittelbar aus Art. 15 
Abs. 2 RPG und dem kantonalen Richtplan ergeht (Urteile des Bundesgerichts 1C_518/2019 
vom 8. Juli 2020 E. 5.1; 1C_532/2019 vom 18. Mai 2020 E. 2.1; 1C_551/2018 vom 19. No-
vember 2019 E. 2.3; 1C_16/2019 vom 18. Oktober 2019 E. 4.3 mit Hinweis). Die Behörde 
hat jedoch zu belegen, dass die Planungszonen Gebiete betreffen, die für die Änderung der 
geltenden 
Ordnung 
in 
Betracht 
fallen 
(ALEXANDER 
RUCH, 
in: 
Aemisegger/ 
Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2010, N. 
31 zu Art. 27 RPG). 
 
 
Im Allgemeinen erfüllt eine Planungszone das sich aus dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz 
ergebende Erfordernis der Eignung, wenn die Planungsfreiheit der zuständigen Behörde ge-
wahrt werden soll. Das Gebot der Erforderlichkeit ist ebenfalls gewahrt, wenn die Planungs-
zone mit der von der Planungspflicht betroffenen Fläche übereinstimmt. Eine Planungszone 
darf aber nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung des Sicherungsziels in räumlicher, 
 
Seite 7 
sachlicher und zeitlicher Hinsicht erforderlich ist. In räumlicher Hinsicht dürfen sich Planungs-
zonen nur so weit ausdehnen, als dies zur Sicherung der künftigen Planung notwendig er-
scheint (Urteil des Bundesgerichts 1C_298/2010 vom 19. Oktober 2010 E. 2.4). Voraus-
gesetzt ist zumindest, dass eine Nutzungsplanänderung auf den betroffenen Parzellen ernst-
haft in Betracht kommt (BGE 140 II 25 E. 4.4; Urteil des Bundesgerichts 1C_409/2018 vom 
23. Juli 2019 E. 3.6; BGE 113 Ia 362 E. 2 bb). Dabei muss sich die Nutzungsplanung jedoch 
nicht genau über das von der Planungszone erfasste Gebiet erstrecken, da die Planung nicht 
im Verfahren betreffend Festsetzung der Planungszone verwirklicht wird. Die Zumutbarkeit, 
das heisst das angemessene Verhältnis zwischen angestrebtem Ziel und der Beschränkung 
der Freiheit des Einzelnen, bildet keinen tauglichen Massstab bei der Prüfung von Planungs-
zonen (Urteile des Bundesgerichts 1C_518/2019 vom 8. Juli 2020 E. 5.1; 1C_16/2019 vom 
18. Oktober 2019 E. 4.4; RUCH, a.a.O., N. 30 zu Art. 27 RPG). 
 
4.1 Die Vorvorinstanz hält im Einspracheentscheid vom 20. Mai 2019 fest, dass alle jene derzeit 
der Bauzone zugeteilten Grundstücke vor einer Überbauung freizuhalten seien, bei welchen 
nicht von Vornherein ausgeschlossen werden könne, dass sie bei der anstehenden Zonen-
planrevision dem Nicht-Baugebiet zugewiesen würden. Für die Festlegung von potentiellen 
Auszonungsflächen hat sie die folgenden Kriterien festgelegt: 1. Keine rechtskräftige Bau-
bewilligung. 2. Randlage. 3. Flächengrösse. 4. Nicht oder unzureichend erschlossene 
Parzellenflächen. 5. Schwierig oder faktisch unmöglich zu überbauende Parzellenflächen. 6. 
Raumplanerisch sinnvolle Bauzonenabgrenzungen. Die Grundstücke Nrn. 0001 und 0002 
würden an die Landwirtschaftszone bzw. an Nichtbaugebiet grenzen. Sie entbehrten derzeit 
einer faktischen Erschliessung. Bei den fraglichen Grundstücken handle es sich um ein un-
überbautes peripheres Gebiet am Rand der Bauzone. Damit seien die Kriterien für eine Über-
prüfung des fraglichen Grundstücks im Rahmen der Ortsplanungsrevision erfüllt. 
 
4.2 Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid fest, dass am 1. Januar 2019 der neue kan-
tonale Richtplan in Kraft getreten sei, welcher festlege, dass die Gemeinde C. über zu gross 
dimensionierte Wohn,- Misch- und Kernzonen verfüge. Deshalb sei die Gemeinde verpflichtet 
worden, innert 5 Jahren ab Inkrafttreten des Richtplans 2 ha Wohn-, Misch- und Kernzonen 
auszuzonen. Dazu müsse sie zwingend ihren Zonenplan überarbeiten und die vom Richtplan 
geforderte Fläche auszonen. Die Verwirklichung einer den gesetz-lichen Grundlagen ent-
sprechenden Planung, wie vorliegend die Reduktion der überdimensionierten Bauzonen, 
habe Vorrang vor dem Gebot der Rechtsicherheit. Der Zonenplan der Gemeinde C. sei 
bereits seit dem 20. Dezember 1994 in Kraft, weshalb an die Planbeständigkeit keine allzu 
hohen Anforderungen zu stellen seien. Die Planungszone sei durch ein öffentliches Interesse 
gerechtfertigt. Das öffentliche Interesse an der Änderung der geltenden Nutzungsplanung 
überwiege das private Interesse an der Planbeständigkeit. Unter Berücksichtigung allfälliger 
 
Seite 8 
Rechtsmittel im Nutzungsplanverfahren und des Planungs-ermessens ergebe die Beurtei-
lung, dass die Planungszone nicht über das in räumlicher Hinsicht Notwendige hinausgehe, 
um den angestrebten Zweck (Ortsplanungsrevision, RPG-konformer Nutzungsplan) zu errei-
chen. 
 
4.3 Die Beschwerdeführer bestreiten ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Planungs-
zone auf den Grundstücken Nrn. 0001 und 0002. Dem stehe das Gebot der Planbeständig-
keit als Bestandteil des Grundsatzes der Rechtsicherheit entgegen. Es bestehe ein rechts-
kräftiger Quartierplan, welcher die beiden Parzellen überlagere und am 22. Oktober 2014 
vom Regierungsrat (recte: Departement Bau und Volkswirtschaft) genehmigt worden sei. 
Allein für die Erstellung des Quartierplans seien Kosten von Fr. 52‘000.-- zusammenge-
kommen. Bei Grundstücken, welche unter die Quartierplanpflicht fielen, müsse das Gebot 
der Rechtssicherheit besondere Berücksichtigung finden. Im vorliegenden Fall sei das Quar-
tier E. von langer Hand geplant und massgeblich in das Projekt investiert worden. Das Projekt 
sei bereits derart fortgeschritten, dass sich eine Planungszone nicht mehr rechtfertigen lasse. 
 
Die Festsetzung der Planungszone erweise sich zudem als unverhältnismässig. Der Pla-
nungszonenperimeter umfasse ein Gebiet von rund 4 ha und damit das Doppelte dessen, 
was verlangt werde. Die Planungszone erweise sich damit in Bezug auf die Parzellen Nrn. 
0001 und 0002 nicht als erforderlich. In Bezug auf die von der Vorvorinstanz festgelegten 
Kriterien halten sie fest, dass das Projekt über einen Status verfüge, welcher vergleichbar mit 
demjenigen eines Bauprojekts sei. Durch die projektierte Überbauung werde einerseits die 
Parzelle Nr. 0003 in die bestehende Siedlung miteinbezogen, sodass ein konzentriertes Sied-
lungsbild entstehe und andererseits eine verzettelte Siedlung verdichtet. Es gebe eine Viel-
zahl an deutlich peripherer gelegenen Parzellen (0006, 0007, 0008-0009, 0010-0011), wel-
che unbebaut und auch deutlich grösser seien. Die beiden Grundstücke seien zudem direkt 
an das Strassennetz und das Strom- und Wassernetz der Gemeinde angeschlossen, womit 
eine genügende Erschliessung gewährleistet sei. Eine Überbauung sei aufgrund des geneh-
migten Quartierplans absehbar. Die Planungszone sei auch unter dem Gesichtspunkt des 
Rechtsgleichheitsgebots (Parzellen Nrn. 0004-0005) unhaltbar. 
 
4.4 Die Vorvorinstanz verweist in ihrer Vernehmlassung auf das Urteil des Bundesgerichts 
1C_287/2016 vom 5. Januar 2017, wonach der Erlass einer Planungszone zulässig sei, auch 
wenn ein Sondernutzungsplan erst 6 Monate zuvor erlassen worden sei. Die von den Be-
schwerdeführern angeführten Grundstücke würden nicht als Vergleich taugen: Parzelle 
Nr.0006 liege grösstenteils in der Landwirtschaftszone, Parzelle Nr. 0007 wäre bei einer Aus-
 
Seite 9 
zonung eine klassische Baulücke, die Parzellen Nrn. 0008-0009 und 0010-0011 seien gänz-
lich bebaut. Bei den Grundstücken Nrn. 0012-0013 würden rechtskräftige Baubewilligungen 
vorliegen. 
 
4.5 Unbestritten ist, dass die Bauzonenfläche der Gemeinde C. gemäss dem revidierten kanto-
nalen Richtplan vom 1. Januar 2019 überdimensioniert ist. Die Gemeinde ist demzufolge 
nach Art. 15 Abs. 2 RPG verpflichtet, ihre Bauzone zu reduzieren. Der Erlass der Planungs-
zone ergibt sich demnach direkt aus dem Raumplanungsgesetz und dem kantonalen Richt-
plan und entspricht daher nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einem öffentlichen 
Interesse. Somit besteht ein erhebliches öffentliches Interesse, die Entscheidungsfreiheit der 
Planungsorgane zu sichern. Dementsprechend ist es erforderlich, dass den Planungsor-
ganen der grösstmögliche Handlungsspielraum gewährleistet wird, weshalb nicht zu bean-
standen ist, dass die Planungszone eine grössere Fläche erfasst, als diejenige, welche in der 
Gemeinde C. effektiv ausgezont werden muss. Dieser kommunale Beschluss liegt durchaus 
im Bereich des vorvorinstanzlichen Ermessens, zumal die Planungszone auf drei Jahre be-
fristet ist. Durch die ausgeschiedenen Flächen und die aufgestellten Kriterien ist sicherge-
stellt, dass die Vorvorinstanz im Rahmen der Überarbeitung ihres Nutzungsplans für das ge-
samte Gemeindegebiet ausreichend Handlungsspielraum hat. Diese Kriterien erweisen sich 
als sachgerecht und liegen im Bereich des erheblichen kommunalen Ermessensspielraums. 
 
4.6 Die Parzellen Nr. 0001 und 0002 befinden sich wie die ebenfalls von der Planungszone be-
troffenen Parzellen Nrn. 0014 und 0015 am Siedlungsrand. Bei beiden Parzellen besteht kein 
hoher Erschliessungsgrad, wobei jedoch auch Parzellen mit Erschliessungsanlagen oder Ge-
bäuden allenfalls einer Nichtbauzone zugeteilt werden dürfen oder müssen (BGE 113 IA 362 
E. 2b). Damit ist die Schlussfolgerung der Vorinstanzen nicht zu beanstanden, dass die von 
der Planungszone betroffenen Bereiche für eine Auszonung zumindest in Betracht kommen. 
Diese Planungsmöglichkeit würde durch die Bewilligung der geplanten Überbauung gestützt 
auf den rechtskräftigen Quartierplan vereitelt. Da die Zumutbarkeit im Rahmen der Fest-
setzung einer Planungszone im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu prü-
fen ist, stehen die Investitionen der Beschwerdeführer für den genehmigten Quartierplan dem 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht entgegen. Die Planungszone erweist sich damit im 
Bereich der Parzellen Nrn. 0002 und 0001 als verhältnismässig. 
 
4.7 Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dass die Vorvorinstanz (auch) andere Ge-
biete in die Planungszone hätte einbeziehen müssen, ist dies nicht die Frage dieses Verfah-
rens, wo einzig zu prüfen ist, ob sich die Planungszone in dem von der Vorvorinstanz ange-
ordneten Umfang auf sachliche Gründe stützen lässt. Dazu ist darauf hinzuweisen, dass im 
Planungsrecht der Grundsatz rechtsgleicher Behandlung nur abgeschwächte Bedeutung hat 
 
Seite 10 
(BGE 121 I 245 E. 6e). Fraglich ist zudem, ob die Beschwerdeführer zu einer solchen Rüge 
überhaupt legitimiert sind, da die Anfechtungsmöglichkeit nur so weit reicht, als dass die 
Auswirkungen des umstrittenen Plans auf das eigene Grundstück in Frage stehen (BGE 133 
II 353 E. 3.1). Die Vorvorinstanz hat zudem in der Vernehmlassung nachvollziehbar darge-
legt, dass sich die von den Beschwerdeführern angeführten Parzellen von den Parzellen Nrn. 
0001 und 0002 massgeblich unterscheiden und diese die sachgerechten Kriterien nicht er-
füllen. Damit liegen sachliche Gründe für eine Ungleichbehandlung vor, wobei erneut auf den 
erheblichen kommunalen Ermessenspielraum hinzuweisen ist. 
 
5. 
5.1 
Die Beschwerdeführer rügen, dass der Grundsatz des Vertrauensschutzes zu beachten sei. 
Die Gemeinde habe den Quartierplan und das Bauprojekt durchgehend befürwortet und so-
gar daran mitgewirkt, womit eine schützenswerte Zusicherung über die Fortdauer der bis-
herigen Ordnung geschaffen worden sei. Die Gemeinde sei auf diese Zusicherung zu behaf-
ten. Die Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes sei am 3. März 2013 geneh-
migt worden und am 1. Mai 2014 in Kraft getreten. Der Quartierplan E. sei jedoch erst am 1. 
April 2014 bzw. am 22. Oktober 2014 durch den Gemeinde- bzw. Regierungsrat genehmigt 
worden. Die Behörden hätten bereits 1.5 Jahre vor der Genehmigung gewusst, dass in der 
Gemeinde überschüssiges Bauland vorhanden sei. Durch die Unterstützung und Genehmi-
gung des Quartierplans hätten Gemeinderat und Regierungsrat eine Vertrauensgrundlage 
geschaffen, die es zu schützen gelte. 
 
5.2 
Wie die Vorinstanzen zutreffend ausführen, ist die Überprüfung eines Zonenplans unmittelbar 
nach Eintritt der Rechtskraft eines kommunalen Sondernutzungsplanes unter dem Blick-
winkel des Vertrauensschutzes nicht unzulässig, was damit umso mehr im vorliegenden Fall 
gelten muss, wo immerhin 4 Jahre zwischen der Genehmigung des Quartierplans E. und der 
Festsetzung der Planungszone liegen. Dabei mag es zwar sein, dass die Änderung der 
massgebenden Bestimmungen des RPG zum Zeitpunkt der Genehmigung des Quartierplans 
den zuständigen Behörden bereits bekannt waren. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, 
dass dies auch für den kantonalen Richtplan gilt, welcher erst am 9. Mai 2017 vom Regie-
rungsrat 
erlassen 
und 
am 
1. 
Januar 
2019 
in 
Kraft 
gesetzt 
wurde 
(https://www.ar.ch/fileadmin/user_upload/Departement_Bau_Volkswirtschaft/Amt_ 
fuer_Raum_Wald/Raumentwicklung/Richtplanung/Nachfuehrung_2015_Richtplankarte.pdf). 
Die sogenannten Auszonungsgemeinden und die Auszonungsflächen der Bauzonen 
ergaben sich dadurch erst aus S. 30 des Richtplantexts (https://www.ar.ch/fileadmin/user_ 
upload/Departement_Bau_Volkswirtschaft/Amt_fuer_Raum_Wald/Raumentwicklung/Richtpl
anung/Nachfuehrung_2015_Richtplantext.pdf). Demzufolge bestehen keine Anhaltspunkte, 
 
Seite 11 
dass bei der Erarbeitung und beim Erlass des Quartierplans E. im Jahr 2014 den Genehmi-
gungsbehörden das Ausmass der Redimensionierung der Bauzone in der Gemeinde C. 
bereits bekannt war. Im Erlass und der Genehmigung des Quartierplans E. West kann 
demnach keine Zusicherung zum Fortbestand der geltenden Bau- und Zonierungsvor-
schriften auf den Parzellen Nrn. 0002 und 0001 erblickt werden. Die Beschwerdeführer 
machen zudem nicht geltend, dass vom Gemeinderat oder vom für die Genehmigung der 
Zonenpläne zuständigen Regierungsrat (Art. 49 Abs. 1 BauG) Zusicherungen für eine Bei-
behaltung der Wohnzone im Bereich der Parzellen Nrn. 0001 und 0002 vorliegen. Mit dem 
Erlass und der Genehmigung des Quartierplans brachten die Vorinstanzen lediglich zum 
Ausdruck, dass dieser der im Jahr 2014 geltenden Rechtslage entsprach. Je nach Ausgang 
des Zonenplanverfahrens könnten aber die Investitionen der Beschwerdeführer unter 
Umständen die Grundlage für ein Entschädigungsbegehren (Art. 5 Abs. 2 RPG) oder einen 
vertrauensschutzrechtlichen Entschädigungsanspruch bilden (Urteil des Bundesgerichts 
1C_287/2016 vom 5. Januar 2017 E. 3.5). 
 
6. Im Ergebnis ist der Einbezug der Parzellen Nrn. 0001 und 0002 in die Planungszone somit 
mit keinem ersichtlichen Rechtsmangel behaftet. Ob diesbezüglich die konkreten Voraus-
setzungen für eine Auszonung vorliegen, ist im Zonenplanverfahren zu beurteilen. Die 
Beschwerde ist damit abzuweisen. 
 
7. 
Nach Art. 19 Abs. 3 i.V.m. mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Ober-
gericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen 
Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Den Beschwerdeführern ist ausgangsgemäss eine Ent-
scheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 2‘000.-- als angemessen erscheint 
(Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen, bGS 233.2), wofür sie soli-
darisch haften. Der Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- ist anzurechnen. 
 
 
 
 
Seite 12 
Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A. und der B. wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Den Beschwerdeführern wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- auferlegt. Der Kosten-
vorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 
 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet 
sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim 
Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schrift-
lich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe 
der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die 
Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Vorinstanz und die Vorvor-
instanz über deren Anwalt. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 9. Juli 2021