ar_gerichte · OG O4V-20-10 · 2021-04-07 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Zirkular-Urteil vom 7. April 2021 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschre

Beschwerdeführer 1 
A1. 
 
 
Beschwerdeführer 2 
A2. 
 
beide vertreten durch: RA AA. 
 
 
Beschwerdegegnerin 1 
B1. 
 
 
Beschwerdegegner 2 
B2. 
 
beide vertreten durch: RA BB. 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
Vorvorinstanz 
Baubewilligungskommission C. 
 
Zirkular-Urteil vom 7. April 2021 
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 20 10 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung für Einfamilienhaus mit Tiefgarage 
Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements 
Bau und Volkswirtschaft vom 25. Februar 2020 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführer: 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft des Kantons Appen-
zell Ausserrhoden vom 25. Februar 2020 betreffend Bau- und Einspracheentscheid der 
Baubewilligungskommission C., datiert 19. Februar 2020, betreffend das Baugesuch 
Nr. 2017-XX/2018-XX sei aufzuheben, mit Einschluss sämtlicher vorangegangener 
Entscheide bzw. der weiteren Teilentscheide. 
 
 
Dementsprechend sei das Baugesuch Nr. 2017-XX/2018-XX abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfah-
ren. 
 
b) der Beschwerdegegner: 
 
1. 
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen und der vorinstanzliche Rekurs-
entscheid sei zu bestätigen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten 
der Beschwerdeführer 1 und 2 betreffend das Rekurs- und Beschwerdeverfahren. 
 
c) der Vorinstanz: 
 
Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. B1. und B2. sind Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde D.. Gemäss 
kommunalem Zonenplan Nutzung liegt die Parzelle am nördlichen Bauzonenrand des 
Weilers E. in der Wohnzone W2a. Sie ist mit einem Einfamilienhaus (Assek. Nr. 0002) und 
einem Hallenbadgebäude (Assek. Nr. 0003) überbaut, welche nordwärts über einen 
Seitenstrang der F. erschlossen werden. Bei der F. handelt es sich mangels Aufnahme im 
kommunalen Strassenverzeichnis um eine Privatstrasse. Sie zweigt westlich steil 
ansteigend von der Kantonsstrasse ab und endet im östlichen Teil der Parzelle Nr. 0018 in 
der Landwirtschaftszone. Die F. ist nicht ausparzelliert, sondern bildet Bestandteil der 
Parzellen, über welche sie verläuft. Im südlichen Teil stösst die Parzelle Nr. 0001 an die F. 
an, welche in diesem Bereich auf der Parzelle Nr. 0004 liegt. 
 
 
Seite 3 
Auszug aus dem Zonenplan Nutzung GIS AR (nordorientiert), April 2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
B. B1. und B2. beabsichtigen, das Wohnhaus Assek. Nr. 0002 abzubrechen und ein neues 
Einfamilienhaus mit Tiefgarage zu erstellen, deren Zufahrt neu südlich von der auf der 
Parzelle Nr. 0004 anstossenden F. her erfolgen soll (vgl. dazu die Baupläne 4.100 – 4.103, 
act. 14.IV/102-105). Dazu reichten sie am 1. April 2017 bei der Baubewilligungskommission 
C. ein Baugesuch ein (act. 14.IV/87). Dagegen liessen A1., Eigentümer der östlich an die 
Parzelle Nr. 0001 anstossenden Parzelle Nr. 0005, sowie A2., Eigentümer der südlich 
anstossenden Parzelle Nr. 0004, mit Eingabe vom 25. April 2017 (act. 14.IV/75) Einsprache 
erheben. Am 21. August 2017 und 21. Juni 2018 reichten B1. und B2. Projektänderungen 
zum Baugesuch ein (act. 14.IV/65 und 88), wogegen A1. und A2. mit Eingaben vom 
13. September 2017 (act. 14.IV/62) und 10. Juli 2018 (act. 14.IV/46) erneut Einsprache 
erheben liessen. Mit Entscheid vom 19. Februar 2019 (act. 14.IV/1) bewilligte die 
Baubewilligungskommission C. das Bauvorhaben. Gleichzeitig wies sie die Einsprachen 
von A1. und A2. vollumfänglich ab bzw. verwies sie diese auf den Zivilrechtsweg. 
 
C. Gegen diesen Entscheid liessen A1. und A2., vertreten durch RA AA., mit Eingabe vom 
14. März 2019 (act. 14.I/1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft erheben u.a. 
mit dem Antrag, den Entscheid aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Mit Entscheid 
vom 25. April 2020 (act. 2/30) wies das Departement Bau und Volkswirtschaft den Rekurs 
ab. 
 
Seite 4 
D. Gegen diesen Entscheid liessen A1. und A2. (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten 
durch RA AA., mit Eingabe vom 30. März 2020 (act. 1) Beschwerde beim Obergericht von 
Appenzell Ausserrhoden erheben, wobei sie die eingangs erwähnten Rechtsbegehren 
stellten. 
 
E. Dazu liessen sich B1. und B2. (im Folgenden: Beschwer-degegner), vertreten durch RA 
BB., mit Eingabe vom 15. Mai 2020 (act. 9) sowie das Departement Bau und 
Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) mit Schreiben vom 3. Juni 2020 (act. 13) 
vernehmen, wobei sie die eingangs erwähnten Rechtsbegehren stellten. 
 
F. Mit Schreiben vom 15. Juli 2020 (act. 16) teilte die Gerichtsleitung den Verfahrensbeteilig-
ten mit, dass bei der Prüfung der Erschliessung auch der Dienstbarkeitsvertrag vom 
15. April 1935 (act. 18.2) in die Beurteilung miteinbezogen werde. Dazu liessen sich die 
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 30. Juli 2020 (act. 24), die Vorinstanz mit Schreiben 
vom 4. August 2020 (act. 25) sowie die Beschwerdegegner mit Schreiben vom 7. August 
2020 (act. 26) vernehmen. 
 
G. Mittels Verfügung vom 19. November 2020 (act. 35) wurde die auf den 26. November 2020 
angesetzte mündliche Verhandlung auf Antrag der Beschwerdeführer abgesagt und statt-
dessen ein zweiter Schriftenwechsel angesetzt. 
 
H. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2020 (act. 39) liessen die Beschwerdeführer unter 
Aufrechterhaltung der Anträge eine Replik einreichen, wozu sich die Beschwerdegegner 
ebenfalls unter Aufrechterhaltung der Anträge mit Duplik vom 27. Januar 2021 (act. 41) 
vernehmen liessen. 
 
I. 
Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Seite 5 
Erwägungen 
 
1. 
Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID-19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2) 
kann das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in allen Fällen 
auf dem Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Zirku-
larbeschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52 Abs. 2 des Justizgesetzes, JG, bGS 
143.51). Da im vorliegenden Verfahren keine Durchführung einer Verhandlung vorge-
schrieben ist, hat das Obergericht das vorliegende Urteil einstimmig mittels Zirkular-Urteils 
gefällt. 
 
2. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid der 
Vor-instanz zuständig ist. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen 
Rekursentscheides und Parteien in den vorinstanzlichen Verfahren formell beschwert. Als 
Eigentümer der an die Bauparzelle anstossenden Parzellen Nr. 0004 und 0005, über wel-
che die zur Erschliessung des Bauvorhabens vorgesehene F. verläuft, ist bei ihnen die 
erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, womit sie durch den ange-
fochtenen Rekursentscheid besonders berührt sind. Da auch die Form- und Fristerfor-
dernisse erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 
 
3. 
Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vor-
liegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorge-
sehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-
haltskontrolle beschränkt. Rechtsfragen unterstehen dem Grundsatz der Rechtsanwendung 
von Amtes wegen (iura novit curia), welcher bedeutet, dass das Gericht an die Rechtsauf-
fassungen der Verfahrensbeteiligten nicht gebunden ist; auch nicht an die von ihnen nach 
Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts form- und fristgerecht vorgetragenen Rechts-
behauptungen (BGE 133 V 196 E.1.4). Daher kann das Obergericht eine Beschwerde aus 
anderen als den geltend gemachten Gründen gutheissen oder den angefochtenen Ent-
scheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (sog. 
Motivsubstitution; vgl. dazu WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, 
Seite 6 
2020, Rz. 1305). Wenn das Obergericht jedoch beabsichtigt, seinen Entscheid mit einer 
Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu begründen, die bzw. der im bisherigen Verfahren 
nicht herangezogen wurde, worauf sich die Parteien nicht berufen haben und womit diese 
im konkreten Fall nicht rechnen konnten, sind die Verfahrensbeteiligten vorgängig anzuhö-
ren (BGE 128 V 272 E. 5b/bb; 126 I 19 E. 2c/aa je mit Hinweisen; PATRICK SUTTER, in: 
Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfah-
ren, 2. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 29 VwVG). Infolgedessen hat die Gerichtsleitung den Ver-
fahrensbeteiligten mit Schreiben vom 15. Juli 2020 (act. 16) mitgeteilt, dass das Ober-
gericht bei der Prüfung der hinreichenden Erschliessung in die Beurteilung miteinbeziehen 
werde, dass das der Liegenschaft Nr. 0001 zustehende Fahrrecht gemäss Dienstbarkeits-
vertrag vom 15. April 1935 (act. 18.2) auf eine Breite von 2.2 m beschränkt sei und dass 
das Fahrrecht nicht zum Befahren mit „Lastautomobilien“ berechtige. 
 
4. 
Die Erteilung einer Baubewilligung setzt die Erschliessung des Baugrundstücks voraus 
(Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG, SR 700). Gemeint 
ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück 
zonen- und bauordnungskonform genutzt werden kann. Land ist erschlossen, wenn unter 
anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 
RPG). Das Erschliessungserfordernis der Zufahrt ist vorab verkehrs-, gesundheits- und 
feuerpolizeilich motiviert. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit 
sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste - wie 
insbesondere für die Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung - gewähr-
leistet ist (AR GVP 2010 Nr. 0006 und 2005 Nr. 0007). Die Zufahrten sollen verkehrssicher 
sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, 
die sie erschliessen sollen. Das Bundesrecht knüpft an die jeweilige Nutzung der konkreten 
Bauzone an, enthält aber nur allgemeine Grundätze (Urteile des Bundesgerichts 
1C_379/2019 vom 7. August 2020 E. 3.3 und 1C_532/2010 vom 29. März 2011 E. 2.3.1). 
Die Anforderungen an die Erschliessung und Baureife ergeben sich im Einzelnen aus dem 
kantonalen Recht. Das kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschlies-
sungsanlagen und die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise 
festlegen. Nach Art. 95 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht 
(Baugesetz, BauG, bGS 721.1) gilt ein Grundstück u.a. als erschlossen, wenn eine für die 
vorgesehene Nutzung hinreichende, rechtlich gesicherte, auch den Bestimmungen über die 
Staatsstrassen (heute: Strassengesetz, StrG, bGS 731.11) genügende Zufahrt besteht oder 
gleichzeitig mit dem Neubau erstellt wird, falls notwendig mit Abstellplätzen für Motorfahr-
zeuge. Diesbezüglich bestimmt Art. 3 Abs. 3 StrG, dass für die technische Ausgestaltung 
der Verkehrsanlagen die anerkannten Regeln der Strassenbautechnik zu beachten sind, 
insbesondere die Normen des Schweizerischen Verbands der Strassenfachleute (VSS-
Seite 7 
Normen). Das Erfordernis genügender Erschliessung gilt auch für den Baustellenverkehr. 
Bei der Erschliessung einer Baustelle ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich dabei nur 
um eine vorübergehende Grundstücksnutzung handelt. An den Ausbaustandard eines 
Baustellenzugangs sind daher unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit geringere 
Anforderungen zu stellen (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
6. Aufl. 2019, S. 722). 
 
4.1 Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung 
nachzuweisen (Urteil des Bundesgerichts 1C_603/2015 vom 5. April 2016 E. 2.2; BGE 136 
III 130 E. 5.4.1). Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über 
dauernde ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den 
Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 
743; ELOI JEANNERAT, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 35 zu Art. 19 RPG). Über privatrechtliche Verhältnisse 
wird im Baubewilligungsverfahren zwar grundsätzlich nicht entschieden. Ausgenommen 
sind jedoch privatrechtliche Tatbestände, die von der Baugesetzgebung vorausgesetzt oder 
ausdrücklich als massgebend erklärt werden. Dies trifft im Kanton Appenzell Ausserrhoden 
namentlich bei der rechtlichen Sicherstellung einer über fremden Boden führenden Zufahrt 
zu (vgl. dazu Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG). Sie erfolgt zwar in den Formen des Zivilrechts, hat 
aber baupolizeiliche Bedeutung (Urteile VGE 17900 des Verwaltungsgerichts Bern vom 
10. Mai 1990 E. 2, in: BVR 1990, S. 376; VGE 21729 vom 12. Januar 2004 E. 3.2, in: BVR 
2004, S. 413). Werden Zugänge privatrechtlich geordnet, so muss durch diese Regelung 
die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. 
Ob eine Dienstbarkeit diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilli-
gungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden (ALEXANDER RUCH, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 
[Hrsg.], 
Praxiskommentar 
RPG: 
Baubewilligung, 
Rechtsschutz und Verfahren, 2020, N. 12 S. 77 zu Art. 22 RPG). Ist der Inhalt der Dienst-
barkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist 
die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft - nötigenfalls mit Hilfe des 
Zivilrichters - einen hinreichenden Ausweis über die Berechtigung am Zufahrtsgrundstück 
verschafft hat (Urteil des Bundesgerichts 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2; Urteil 
des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2014.00543 vom 5. März 2015 E. 3.2; FRITZSCHE/ 
BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 744). Ist die Dienstbarkeit aber klar, kann die Bewilligung 
erteilt oder sie muss verweigert werden (KATHARINA SEILER GERMANIER, Privatrechtliche 
Vorfragen - Prüfung durch die Baubehörde?, in: PBG aktuell, 3/2020, S. 43). 
 
4.2 Die Vorinstanz hält in der Stellungnahme vom 4. August 2020 fest, dass das Befahren mit 
„Lastautomobilen“ für die vorgesehene reine Wohnnutzung nicht notwendig sei. Soweit der 
Seite 8 
Baustellenverkehr durch den Dienstbarkeitsvertrag nicht sichergestellt werden könne, stehe 
den Beschwerdegegnern das Hammerschlagrecht zur Verfügung. Es wäre zudem weder 
mit dem Gleichbehandlungsprinzip noch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben verein-
bar, die Baureife der Parzelle Nr. 0001 zu verneinen, da Bewilligungen für Bauten entlang 
der F. bereits mehrfach erteilt worden seien. Die Beschwerdegegner lassen in der 
Stellungnahme vom 7. August 2020 (act. 26) und der Duplik vom 27. Januar 2021 (act. 41) 
festhalten, dass die Beschwerdeführer keine Zivilklage beim Zivilgericht eingereicht hätten. 
Es sei nicht Sache der Gemeinden sowie der im öffentlich-rechtlichen Verfahren mit der 
Sache betrauten Rechtsmittelinstanzen, über den Bestand von privaten Rechtsverhält-
nissen zu entscheiden. Vorliegend könne nicht von einer offenkundigen Verletzung von 
Eigentumsrechten Dritter die Rede sein. Die Beurteilung des Dienstbarkeitsvertrags vom 
15. April 1935 obliege folglich nicht dem Obergericht. Würde die F. nun plötzlich als 
ungenügende Erschliessungsstrasse erachtet, wären sämtliche über die F. erschlossenen 
Grundstücke widerrechtlich überbaut und damit auch das Grundstück der Beschwerde-
führer nicht erschlossen. Zudem verweisen die Beschwerdegegner ebenfalls auf das 
Hammerschlagrecht. Die F. werde bereits heute mit Traktoren mit Doppelrad befahren, 
womit nicht ersichtlich sei, weshalb der Dienstbarkeitsvertrag die Baustellenerschliessung 
rechtlich nicht sicherstellen solle, zumal alle Anstösser über die gleiche Dienstbarkeit 
verfügten. 
 
4.3 Wie bereits angetönt, ist die F. nicht im kommunalen Strassenverzeichnis aufgeführt, womit 
es sich dabei um eine Privatstrasse handelt, worauf kein öffentliches Fahrrecht lastet. Da 
die Beschwerdegegner nicht auf andere Weise auf ihre Bauparzelle gelangen können, sind 
sie darauf angewiesen, dass ihnen die F. zur Erschliessung kraft einer hinreichenden Fahr- 
und Fusswegdienstbarkeit zur Verfügung steht. Zugunsten der Parzelle Nr. 0001 besteht 
gemäss dem Grundbuchauszug (act. 18.4) zulasten der Parzellen Nrn. 0008, 0009, 0005, 
0010, 0004, 0011 und 0012 ein Fahrwegrecht, dessen Inhalt im Beleg 27/396 (act. 18.2) 
definiert wird: 
 
 
„Auf der G., beginnend beim Stall Assek. Nr. 0013 des L. und endigend an der 
Eigentumsgrenze der Liegenschaft Grundbuch H: Nr. 0014 des I. besteht zu Lasten der 
Liegenschaft Grundbuch H: Nr. 0015 in einer Breite von 2.2 m ein Fahrrecht zu Gunsten 
der Liegenschaften Grundbuch H: Nr. 0014 dato I. und Grundbuch H: Nr. 0016 dato J., 
Grundbuch H: Nr. 0017, dato K.. Dieses Fahrrecht berechtigt indessen nicht zum Befahren 
mit Lastautomobilen. 
 
4.4 Es ist offensichtlich, dass die bestehende Grunddienstbarkeit, welche das Befahren mit 
Lastautomobilen verbietet, nicht als rechtlich hinreichend gesicherte Zufahrt im Sinne von 
Seite 9 
Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG für die Erschliessung der Bauparzelle Nr. 0001 genügen kann, ist 
diese doch weder für den Baustellenverkehr noch für öffentliche Dienste (z.B. Kehrichtab-
fuhr/Feuerwehr) ausreichend, welche ebenfalls durch Lastautomobile bzw. Lastfahrzeuge 
bewältigt werden. Dies umso weniger, als dass bei Lastwagen von einer Grundabmessung 
von 2.55 m und einem beidseitig erforderlichen Sicherheitszuschlag von 0.30 m ausgegan-
gen wird (vgl. dazu VSS-Norm „Geometrisches Normalprofil, Grundabmessungen und 
Lichtraumprofil 640 201), womit eine Inanspruchnahme durch Lastfahrzeuge auch eine 
Überschreitung der lediglich auf 2.2 m rechtlich sicher gestellten Fahrbahnbreite zur Folge 
hätte. Diese klaren Einschränkungen der Dienstbarkeit lassen sich ohne Weiteres aufgrund 
des Wortlauts feststellen und hätten daher im Lichte oben genannter Rechtsprechung und 
Lehre zwingend bereits von der Vorvorinstanz im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt 
werden müssen. 
 
4.5 Nicht zu überzeugen vermag das Argument der Vorinstanz und der Beschwerdegegner 
bezüglich des Hammerschlagrechts, aus welchem sie eine rechtlich genügende Zufahrt 
ableiten wollen. Das Hammerschlagrecht ist in Art. 109 des Gesetzes über die Einführung 
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG zum ZGB, bGS 211.1) normiert. Bei diesem 
handelt es sich um ein privatrechtliches Instrument. Es stützt sich auf Art. 695 ZGB auf-
grund welchem die Kantone in ihrer Privatrechtsgesetzgebung nachbarliche Zutrittsrechte 
vorsehen können. Bei diesen Zutrittsrechten ist charakteristisch, dass sie lediglich unter 
benachbarten Grundeigentümern Wirkung entfalten und ihrer Ausübung in zeitlicher Hin-
sicht beschränkt sind (REY/STREBEL, in: Basler Kommentar, ZGB, 6. Aufl. 2019, N. 2 zu Art. 
695 ZGB). Da die dauernde und jederzeitige Benützung der Zufahrt auch für öffentliche 
Dienste gesichert sein muss, liegt auf der Hand, dass das Hammerschlagrecht für die 
rechtliche Erschliessung der Bauparzelle Nr. 0001 nicht genügt. Dies gilt nach Auffassung 
des Obergerichts auch für die Baustellenerschliessung, welche ebenfalls entweder über 
eine öffentliche Zufahrt oder über eine private Durchfahrtsberechtigung zu realisieren ist 
(vgl. dazu DOMINIK BACHMANN, Das Hammerschlagsrecht, in: PBG aktuell, 4/2014, S. 5). Im 
Weiteren ist zu wiederholen, dass es sich bei der rechtlichen Sicherstellung einer über 
fremden Boden führenden Zufahrt nach Art. 95 Abs. 3 BauG um eine öffentlich-rechtliche 
Voraussetzung der Baubewilligung handelt. Damit gehen die Beschwerdegegner fehl in der 
Annahme, dass die Beschwerdeführer für die Verweigerung der Baubewilligung aufgrund 
des Lastfahrzeugverbots eine Zivilklage beim Zivilgericht hätten einreichen müssen (vgl. 
auch FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 1531; MISCHA BERNER, Luzerner Planungs- 
und Baurecht, 2012; S. 331). 
 
4.6 An der mangelnden rechtlichen Sicherung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, 
dass ein Befahren der F. durch Traktoren und Lastwagen seitens der Fahrrechtsbelasteten 
Seite 10 
bis anhin scheinbar geduldet wurde. Einem Privaten steht es frei, Eingriffe in sein Eigentum 
auf Zusehen hin zu dulden, ohne dass dadurch für den Störer oder einen Dritten auch bei 
jahrlanger Praxis ein Rechtsanspruch entstehen würde 
(vgl. zur sogenannten 
prekaristischen Gestattung: BGE 136 III 130 E. 5.2; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner 
Kommentar, 1964, N. 28 zu Art. 674 ZGB). Bei im Grundbuch eingetragenen Grundstücken 
kann eine Dienstbarkeit zudem nicht durch Ersitzung entstehen (vgl. Art. 731 Abs. 3 ZGB; 
BGE 105 II 329; ETIENNE PETITPIERRE, in: Basler Kommentar, ZGB, 6. Aufl. 2019, N. 25 ff. 
zu Art. 731 ZGB). 
 
Mit Blick auf die rechtsanwendenden Behörden stellt sich einzig die Frage der Gleich-
behandlung im Unrecht (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 8. Aufl. 2020, Rz. 599 ff.), nachdem im fraglichen Gebiet trotz mangelnder rechtlicher 
Sicherung zu früheren Zeitpunkten mehrere Bauten erstellt worden sind. Ein Anspruch auf 
Gleichbehandlung im Unrecht wird nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur aus-
nahmsweise anerkannt, nämlich wenn eine ständige rechtswidrige Praxis einer rechts-
anwendenden Behörde vorliegt und die Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft 
nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt (BGE 139 II 49 E. 7; 136 I 65 E. 5.5). Die 
Vorvorinstanz liess sich im vorliegenden Fall nicht vernehmen, womit keine solche 
Willensäusserung vorliegt. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass sich die Vorvorinstanz 
nicht bewusst war, dass ihr die Prüfung der rechtlichen Sicherung der F. für das 
Bauvorhaben oblag. Im Übrigen stünde im vorliegenden Fall einem allfälligen Anspruch auf 
gesetzeswidrige Begünstigung das gewichtige öffentliche Interesse einer hinreichenden 
Erschliessung entgegen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 603). Damit ist ein An-
spruch auf Gleichbehandlung im Unrecht zu verneinen. 
 
4.7 Demzufolge steht fest, dass die erforderliche Zufahrt über die F. für die Erschliessung der 
Bauparzelle Nr. 0001 in rechtlicher Hinsicht für den Baustellenverkehr und die öffentlichen 
Dienste nicht genügend gesichert ist. Dieser rechtliche Mangel ist nach Art. 22 Abs. 2 lit. b 
RPG und Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von 
grundlegender Bedeutung. Das Obergericht kommt damit zum Schluss, dass die Vorvor-
instanz zu Unrecht für das Bauprojekt eine Bewilligung erteilt hat. Da die hinreichende 
rechtliche 
strassenmässige 
Erschliessung 
eines 
Baugrundstücks 
unabdingbare 
Voraussetzung für die Baureife im Sinne von Art. 95 Abs. 1 BauG und damit für die 
Erteilung der Baubewilligung bildet und diese vorliegend fehlt, sind der vorinstanzliche Ent-
scheid sowie die erstinstanzlichen Baubewilligungen aufzuheben. Die Beschwerde ist damit 
gutzuheissen. Somit kann offen gelassen werden, ob die Bauparzelle in tatsächlicher Hin-
sicht genügend erschlossen ist, womit sich auch eine Behandlung der Beweisanträge der 
Beschwerdeführer erübrigt. Diesbezüglich ist lediglich festzuhalten, dass bereits heute 
Seite 11 
13 Wohneinheiten über die F. erschlossen werden und diese auch den Landwirt-
schaftsverkehr aufnimmt. Der Vorinstanz kann deshalb nicht gefolgt werden, soweit sie 
lediglich von einer Erschliessung von 6 Wohneinheiten ausgeht und die F. als Grundstück-
zufahrt im Sinne der VSS-Norm 640 050 qualifiziert (Ziff. 5d des angefochtenen Ent-
scheids). 
 
4.8 Wollen die Beschwerdegegner an ihrem Bauprojekt festhalten, steht es ihnen frei, das Zivil-
gericht anzurufen, um sich ein hinreichendes Zufahrtsrecht zu erstreiten. Dabei ist jedoch 
hervorzuheben, dass die Gemeinden nach Art. 19 Abs. 2 RPG und Art. 57 Abs. 1 BauG 
innerhalb der Bauzone erschliessungspflichtig sind und die Vorinstanz nach Art. 32 Abs.1 
der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) darüber zu wachen hat, dass die Gemein-
den ihre Erschliessungsaufgaben erfüllen. Eine andere Möglichkeit bestünde für die 
Beschwerdegegner deshalb darin, sich im Sinne von Art. 66 BauG vom Gemeinderat zur 
Benützung der Zufahrt für Lastfahrzeuge ermächtigen zu lassen oder bei diesem eine 
öffentliche Widmung der F. und Klassierung im kommunalen Strassenverzeichnis zu 
beantragen (Art. 2 und 8 StrG). Eine Aufnahme ins Strassenverzeichnis erschiene im 
vorliegenden Fall durchaus sachgerecht, da die F. aufgrund ihrer Funktion und der Anzahl 
erschlossenen Wohneinheiten den Charakter einer Erschliessungsstrasse aufweist (Art. 3 
Abs. 1 der Strassenverordnung, StrV, bGS 731.111) und an deren Benutzung ein 
erhebliches öffentliches Interesse besteht (vgl. dazu AR GVP 2018, Nr. 1560; AR GVP 
2015, Nr. 1545). Zudem könnte dabei auch ein Strassenausbau oder eine Widmung 
allfälliger Ausweichstellen in Betracht gezogen werden, womit die Erschliessung auch in 
tatsächlicher Hinsicht verbessert würde. 
 
5. Aus verfahrensökonomischen Gründen ist es angezeigt, im Folgenden noch auf die Rüge 
der überschrittenen Gebäudelänge einzugehen. Gemäss Art. 10 Abs. 1 der Bauverordnung 
(BauV, bGS 721.11) bezeichnet die Gebäudelänge die längste Fassadenabmessung einer 
Baute inkl. Anlagen. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sich die mass-
gebende Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäudekanten 
auf eine Gerade, die der Verlängerung des längsten geraden Teils dieser Fassade ent-
spricht (Abs. 2). Nach Art. 10 Abs. 3 BauV bestimmt die Baubewilligungsbehörde bei spezi-
ellen Gebäudeformen die Messweise in Auslegung von Abs. 1 und 2. Gemäss Art. 13 BauV 
gelten als unterirdische Bauten unbewohnte und keinem regelmässigen Aufenthalt von 
Personen dienende Bauten oder Teile davon, die sowohl unter dem gewachsenen als auch 
mindestens dreiseitig unter dem gestalteten Terrain liegen. 
 
5.1 Die Vorinstanzen kommen zum Schluss, dass gemäss den eingereichten Plänen das 
Untergeschoss des geplanten Wohnhauses direkt mit dem Schwimmbadgebäude verbun-
Seite 12 
den werden soll. Von aussen sei lediglich eine Verbindung durch eine Aussentreppenan-
lage vorgesehen. Die beiden Gebäude würden optisch wie auch baulich voneinander un-
abhängig in Erscheinung treten. Dementsprechend hätten die beiden Bauten je einzeln die 
Gebäudelänge einzuhalten. 
 
5.2 Die Beschwerdeführer monieren dagegen, dass das bestehende Hallenbad talseitig 
vollständig über dem gewachsenen und über dem neuen Terrain liege und eine Fenster-
front aufweise. Die Tatsache, dass die talseitigen Fassaden völlig frei lägen und Fenster-
fronten aufwiesen, werde von der Vorinstanz einfach „vergessen“. Das Gleiche gelte für die 
Behauptung, Schwimmbadgebäude und Neubau könnten völlig unabhängig bestehen, Die 
Sanitärräume, die für das Schwimmbadgebäude erforderlich seien, befänden sich im Neu-
bau. Der Kunstgriff mit einer angeblich neu geplanten künstlichen Böschung vor einem Teil 
der Fassade ändere daran nichts. 
 
5.3 Das Obergericht vertritt die Auffassung, dass die Qualifikation der Vorinstanzen von zwei 
eigenständigen Gebäuden mit separater Gebäudelänge nur zulässig wäre, wenn der Teil 
hinter der Böschung, welcher das Hallenbadgebäude mit dem Neubau verbindet, unter dem 
gewachsenen Terrain liegt, nicht jedoch, wenn er ohne Böschung als Teil der Fassade 
wahrgenommen würde. Nur unterirdische, das heisst unter dem gewachsenen Terrain 
liegende Gebäude und Gebäudeteile stellen keine "Fassaden" dar und fallen für die 
Bemessung der Fassadenlänge ausser Betracht. Aus dem massgebenden Plan Nr. 4.100 
(act. 14.IV/102) geht nicht hervor, ob beim streitigen Projekt die Verbindung zwischen dem 
Hallenbadgebäude und dem Neubau vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegt. 
Damit lässt sich nicht beurteilen, ob das Schwimmbadgebäude und der Neubau in Bezug 
auf die Fassadenlänge effektiv als zwei eigenständige Gebäude behandelt werden können 
oder ob es sich dabei nicht um eine über dem gewachsenen Terrain liegende bauliche 
Einheit handelt. Dieser Mangel steht einer Bewilligung des Bauvorhabens ebenfalls 
entgegen und wäre bei einem allfälligen neuen Baugesuch zu beheben. 
 
6. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Vorinstanzen das Bauvorhaben zu Unrecht 
als bewilligungsfähig eingestuft haben. Bei diesem Ergebnis können die weiteren (insbe-
sondere verfahrensrechtlichen) Rügen offen gelassen werden. Die Beschwerde ist damit 
gutzuheissen und die Baubewilligung zu verweigern. 
 
7. 
Nach Art. 19 Abs. 3 i. V. m. Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Oberge-
richt gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen 
Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Für dieses Verfahren wird eine Entscheidgebühr von 
Fr. 3‘000.-- erhoben, welche den unterliegenden Beschwerdegegnern unter solidarischer 
Seite 13 
Haftung auferlegt wird. Die Gerichtskasse ist anzuweisen, den Beschwerdeführern den 
geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3‘500.-- zurückzuvergüten. 
 
8. 
8.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Die Entschädigung setzt sich 
zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag 
in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In 
Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festge-
legt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). In-
nerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den 
besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der 
Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der 
Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt 
werden in 
 
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; 
 
b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfra-
gen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein 
Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- angemessen er-
scheint; und 
 
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in de-
nen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfang-
reiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 
Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 
 
8.2 RA AA., welcher die Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren vertrat, hat 
keine Kostennote eingereicht. Vorliegend ist von einem mittleren Fall auszugehen, bei 
welchem durchschnittlich schwierige Rechtsfragen zu beantworten waren. Dabei gilt es 
jedoch zu berücksichtigen, dass RA AA. die Beschwerdeführer bereits im Rekurs- und 
Einspracheverfahren vertreten hat. Dem Aufwand und den Anforderungen angemessen 
erscheint daher ein Honorar in der Höhe von Fr. 4‘000.--. Hinzu kommen die Barauslagen 
von pauschal 4% und die Mehrwertsteuer von 7.7%, was insgesamt zu einer Entschädi-
gung von Fr. 4‘480.30 zugunsten der Beschwerdeführer führt. Diese ist ausgangsgemäss 
den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. 
 
9. 
Da die Beschwerdeführer durch die Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz nachträglich 
in die Position der Obsiegenden gelangen, sind auch die Kosten und Entschädigungen für 
Seite 14 
das vorinstanzliche Rekursverfahren entsprechend neu zu verlegen. Die Staatsgebühr 
wurde von der Vorinstanz auf Fr. 2'000.-- festgesetzt, was als angemessen erscheint. 
Diese ist nunmehr bei den Beschwerdegegnern zu erheben. Dies gilt ebenfalls für die zu-
gesprochene Parteientschädigung von Fr. 3000.--, welche ausgangsgemäss ebenfalls 
unter solidarischer Haftung den Beschwerdegegnern auferlegt wird. Die Vorinstanz hat im 
Weiteren den Beschwerdeführern den für das Rekursverfahren erhobenen Kosten-
vorschuss von Fr. 800.-- zurückzuerstatten. 
Seite 15 
Das Obergericht erkennt: 
 
1. 
In Gutheissung der Beschwerde von A1. und A2. werden der angefochtene Rekurs-
entscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 25. Februar 2020 sowie der 
Bau- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission C. vom 19. Februar 2019 
mit den integrierenden kantonalen Entscheiden aufgehoben 
 
2. 
Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3‘000.-- festgesetzt. Diese wird B1. und B2. unter 
solidarischer Haftbarkeit auferlegt. 
 
3. 
Die Gerichtskasse wird angewiesen, den Beschwerdeführern den Kostenvorschuss von 
Fr. 3‘500.-- zurückzuerstatten. 
 
4. 
Die im Rekursentscheid festgesetzte Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- wird neu bei B1. und 
B2. erhoben, für welche sie solidarisch haften. Die Vorinstanz wird angewiesen, A1. und 
A2. den Kostenvorschuss von Fr. 800.-- zurückzuerstatten. 
 
5. 
B1. und B2. werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, A1. und A2. für das 
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4‘480.30 (Barauslagen und 
Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 
 
6. 
B1. und B2. werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, A1. und A2. für das 
Rekursverfahren 
eine 
Parteientschädigung 
von 
Fr. 3‘000.-- 
(Barauslagen 
und 
Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 
 
7. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
8. 
Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Beschwerdegegner über deren 
Anwalt, die Vorinstanz, die Vorvorinstanz sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse (im 
Dispositiv). 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
versandt am: 8. April 2021