ar_gerichte · OG O4V-16-10 · 2018-07-04 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht ist dieses mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht eingetreten (1C_8/2018, 1C_11/2018, 1C_12/2018). Urteil v

Beschwerdeführer 
A1___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
Vorvorinstanz 
Baubewilligungskommission B___ 
 
vertreten durch: RA BB___ 
 
 
Beschwerdegegnerin 
C___ 
 
vertreten durch: RA CC___ 
 
 
Gegenstand 
Neubau Einfamilienhaus, Parz. Nr. 001, B___ 
 
Die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht 
ist dieses mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht eingetreten (1C_8/2018, 1C_11/2018, 
1C_12/2018). 
Urteil vom 28. September 2017 
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 16 10 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) des Beschwerdeführers: 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 13. April 2016 
sei vollumfänglich aufzuheben. 
 
2. 
Die Baubewilligung sei zu erteilen. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
 
 
c) der Beschwerdegegnerin: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen; 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers bzw. des 
Staates. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A1___ und A2___ sind Eigentümer der Parzelle Nr. 001 an der D___strasse am nördlichen 
Siedlungsrand der Gemeinde B___, der sich in diesem Bereich durch eine starke 
Südhanglage auszeichnet. Die Fläche der Parzelle Nr. 001 beträgt rund 1795 m2, wovon 
gemäss kommunalem Zonenplan Nutzung 514 m2 in der Wohnzone W1 liegen. Der obere 
Teil der Parzelle befindet sich in der Grünzone innerhalb des Baugebiets GRiF, welche der 
Freihaltung der Kuppe dient und die Aussicht von der D___strasse her gewährleisten soll. 
Die Parzelle Nr. 001 wird mit den westlich und östlich angrenzenden Parzellen Nrn. 002 
und 003 über einen bestehenden überdachten „Laubengang“ verbunden, der beim Lift des 
Wohnhauses Assek. Nr. 004 auf der Parzelle Nr.002 beginnt und südöstlich beim 
Wohnhaus Assek. Nr. 005 auf der Parzelle Nr. 006 endet. Im Gegensatz zu den Parzellen 
Nrn. 002, 003 und 006, auf welchen bereits Wohnhäuser realisiert wurden, ist die Parzelle 
Nr. 001 noch nicht überbaut. Die genannten Parzellen werden in der Zone W1 und einem 
Grünbereich von einer Zone mit Quartierplanpflicht überlagert; der Grünbereich ist der 
Grünzone GRiF zugeordnet. Das überlagerte Gebiet liegt im Geltungsbereich des 
Seite 3 
Quartierplans E___, Teil Ost, welcher am 13. Mai 2011 vom Departement Bau und Umwelt 
(neu: Departement Bau und Volkswirtschaft) genehmigt wurde. 
 
B. Mit 
Baugesuch 
vom 
19. 
Mai 
2015 
(Projektänderung) 
ersuchte 
A1___ 
die 
Baubewilligungskommission 
B___ 
um 
die 
Bewilligung 
für 
den 
Neubau 
eines 
Einfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 001. Das Gesuch wurde mit Entscheid vom 14. Juli 
2015 von der Baubewilligungskommission B___ bewilligt, wobei sie gleichzeitig eine gegen 
das Baugesuch gerichtete Einsprache von C___, Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 003, 
abwies. Dagegen liess C___ mit Eingabe vom 10. August 2015 Rekurs beim Departement 
Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) erheben, welches den Rekurs mit 
Entscheid vom 13. April 2016 guthiess und den Bau-und Einspracheentscheid der 
Baubewilligungskommission B___ vom 14. Juli 2015 aufhob. Die Vorinstanz begründete 
den Rekursentscheid im Wesentlichen damit, dass das Bauvorhaben aufgrund des zur 
Bruttogeschossfläche zu zählenden „Einstellraums“ und des von der anrechenbaren 
Landfläche abzuziehenden „Laubengangs“ die zulässige Ausnützungsziffer um rund 20 % 
überschreite. Sie stellte daneben fest, dass die vorgenommenen Ausnützungstransfers bei 
der Bewilligung der Einfamilienhäuser auf den Parzellen Nrn. 002, 003 und 006 nicht 
rechtskonform zustande gekommen seien, weshalb sie nicht in die Berechnung der 
anrechenbaren Landfläche hinzugezogen werden könnten. Im Weiteren werde die Anzahl 
zulässiger Geschosse überschritten, und die geplante Terrasse sowie das Dach über dem 
nördlichen Eingang seien nicht quartierplankonform. 
 
C. Gegen diesen Entscheid liess A1___, (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch 
RA AA___, mit Eingabe vom 17. Mai 2016 beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs 
erwähnten Rechtsbegehren erheben. Zur Abklärung des Sachverhalts liess der 
Beschwerdeführer zudem die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Als 
Begründung machte er im Wesentlichen geltend, dass die anrechenbare Landfläche W1 
der Parzelle Nr. 001 gemäss Planungsbericht zum Quartierplan E___, Teil Ost, 599 m2 
betrage und nicht nur 514 m2. Der geplante „Einstellraum“ solle nicht zu Wohnzwecken 
genutzt werden. Für die Ausnützungsziffer seien auch subjektive Elemente bzw. die 
tatsächliche Verwendung von bestimmten Räumen zu berücksichtigen. Die Überdachung 
des Laubengangs beschatte das einzige Fenster dieses Einstellraums, weshalb die reine 
Fläche des Fensters nur wenig über die tatsächliche Besonnung des Raumes aussage. 
Einstellräume müssten nicht zwingend kalt sein, weshalb aus der Ausstattung des dunklen, 
direkt neben dem Keller und Technikraum liegenden Einstellraums nicht geschlossen 
werden könne, dass dieser zu Wohnzwecken geeignet wäre. Der Raum diene als einziger 
Durchgang zum Keller, werde eher auskühlen und durch Lärmbelästigungen aufgrund der 
technischen Geräte, welche sich im Nebenraum befänden, auch immissionstechnisch 
Seite 4 
vermehrt belastet sein. Das Gebäude verfüge über keinen Estrich und nur über einen 
kleinen Keller, weshalb es aus praktischen Gründen sehr wahrscheinlich sei, dass der als 
Einstellraum bezeichnete Raum als Einstellraum benutzt werde. Zudem weise das 
Gebäude auch mit einem Kinderzimmer weniger immer noch genügend Räume für 
sämtliche Familienmitglieder des Beschwerdeführers auf. Und schliesslich sei die in den 
Bauakten angegebene Nutzung ohnehin verbindlich und müsse eingehalten werden. Die 
Vorinstanz habe diesbezüglich den Sachverhalt falsch festgestellt, zumal verglichen mit 
dem Vorgängerprojekt auch bauliche Veränderungen (Kellereingang) vorgenommen 
worden 
seien. 
Eventualiter 
hätte 
die 
Vorinstanz 
die 
Angelegenheit 
an 
die 
Baubewilligungskommission B___ zurückweisen müssen, so dass letztere ein bauliches 
Verbot wie den Verzicht auf die Fenster oder die Heizung hätte aussprechen können. In 
Bezug auf den „Laubengang“ macht er geltend, dass es sich bei diesem nicht um eine 
Strasse handle, weshalb der von der Vorinstanz zitierte Entscheid AR GVP 23/2011 Nr. 
3566 keine Anwendung finde. Bei öffentlichen Fusswegen könnten keine abzugsfähigen 
Flächen berechnet werden, was erst recht für privatrechtliche Fusswege gelten müsse. 
Deshalb sei die Fläche des Laubengangs als anrechenbare Fläche zu berücksichtigen. 
Dadurch ergebe sich eine Ausnützungsziffer von gerundet 0.4 und nicht 0.6, wie die 
Vorinstanz fälschlicherweise festgestellt habe. 
 
 
Gemäss Art. 16 des Baureglements B___ (BauR) seien in der Wohnzone W1 zwei 
Vollgeschosse zulässig, womit das geplante Gebäude entgegen der Auffassung der 
Vorinstanz kein Geschoss zu viel aufweise. Das in den Bauplänen als Untergeschoss 
bezeichnete Geschoss sei als Sockelgeschoss zu qualifizieren. Die geplante Terrasse auf 
der Westseite verlaufe ebenerdig und rage nicht aus der Fassade heraus. Zudem 
erscheine die Terrasse aufgrund des terrassierten, in den Hang gebauten Gebäudes 
optisch ohnehin als Bestandteil des Sockelgeschosses, womit die Terrasse gemäss Art. 10 
der Sonderbauvorschriften des Quartierplans klarweise bewilligungsfähig sei. Im Weiteren 
seien in Bezug auf die Terrasse und das Dach über dem nördlichen Eingang die 
Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung erfüllt. Sollte das Obergericht wider Erwarten 
zur Überzeugung gelangen, die Terrasse sei nicht quartierplankonform, wäre die 
Vorinstanz verpflichtet gewesen, die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an die 
Baubewilligungskommission B___ zurückzuweisen. Da der Rekurs von der Vorinstanz nicht 
hätte gutgeheissen werden dürfen, seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu 
zu verlegen und dem Beschwerdeführer sei seitens der Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung zu entrichten. 
 
D. Die Vorinstanz sowie C___ (im Folgenden: Beschwerdegegnerin), vertreten durch RA 
CC___, liessen sich mit Eingaben vom 13. Juni 2016 und 25. Juli 2016 je mit den eingangs 
Seite 5 
erwähnten Rechtsbegehren vernehmen. Die Baubewilligungskommission B___, vertreten 
durch RA BB___, hat mit Schreiben vom 6. Juli 2016 auf eine Vernehmlassung verzichtet. 
Der Beschwerdeführer liess mit Eingabe vom 5. September 2016 replizieren und damit 
stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung verzichten. Desgleichen gilt für die übrigen 
Parteien, welche ihrerseits keine Dupliken einreichten. Auf die erwähnten Eingaben wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen näher eingegangen. 
 
E. Mit 
Schreiben 
vom 
14. 
Februar 
2017 
ersuchte 
das 
Obergericht 
die 
Baubewilligungskommission 
B___ 
um 
Auskünfte 
in 
Bezug 
auf 
allfällige 
Ausnützungstransfers, welche im Zusammenhang mit den realisierten Wohnhäusern auf 
den Parzellen Nrn. 002, 003 und 006 vorgenommen worden sind. Mit Schreiben vom 20. 
März 2017 nahm die Baubewilligungskommission dazu Stellung und reichte gleichzeitig die 
entsprechenden Baubewilligungen und Beratungsprotokolle ein. Dazu liessen sich der 
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28. März 2017 sowie die Beschwerdegegnerin mit 
Schreiben vom 1. Mai 2017 vernehmen. Auf diese Eingaben wird, soweit erforderlich, in 
den Erwägungen näher eingegangen. 
 
F. Auf die Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangten der Beschwerdeführer, die Vorinstanz 
sowie die Beschwerdegegnerin je eine Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für 
die in Ziff. 2 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht 
gegeben. 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
 
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des Gesetzes über die Raumplanung 
und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den 
Rekursentscheid der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und 
formgerecht eingereicht. Als Adressat des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem die 
erteilte Baubewilligung für die Erstellung des geplanten Wohnhauses auf der Parzelle Nr. 
001 aufgehoben wurde, ist der Beschwerdeführer formell beschwert und in eigenen 
schutzwürdigen Interessen berührt, weshalb er zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die 
Beschwerde ist einzutreten. Zwischenzeitlich nicht mehr umstritten ist die Frage der 
Geschossigkeit. Die Vorinstanz hat in der Vernehmlassung vom 13. Juni 2016 (act. 6) 
Seite 6 
diesbezüglich eingeräumt, dass sie irrtümlicherweise davon ausgegangen sei, dass in der 
Zone W1 nur ein Vollgeschoss zulässig sei. Aus Art. 16 BauR ergibt sich denn auch ohne 
weiteres, dass in der Zone W1 zwei Vollgeschosse realisierbar sind. Im Weiteren hat der 
Beschwerdeführer in der Replik vom 5. September 2016 (act. 15) anerkannt, dass der in 
der Zone W1 liegende Teil der Parzelle Nr. 001 nach einer Parzellenmutation zugunsten 
der südlich angrenzenden Parzelle Nr. 007 nur noch 514 m2 und nicht mehr 599 m2 beträgt. 
Diese beiden Rügepunkte erweisen sich demzufolge als gegenstandslos. 
 
1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob 
ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache 
befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, 
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann 
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 
vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der 
sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung 
eines Augenschein ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage 
darstellen (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, §7 N. 79). 
 
Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 
den zur Verfügung stehenden Akten, zu denen auch das Protokoll der Vorinstanz vom 26. 
Januar 2016 zählt (act. 7.I/29). Aus den Planunterlagen sind die massgebenden 
Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, 
zumal es sich dabei in erster Linie um Rechtsfragen handelt. Das Obergericht hat deshalb 
auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. 
 
2. 
Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der 
Ausnützungsberechnung. Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, 
bGS 721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Zur 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe 
verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie 
Mauer- und Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei 
abgeschrägten Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger 
als 1.50 m aufweisen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der Bruttogeschossfläche 
nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden 
Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht 
gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte 
Seite 7 
Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen 
dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume 
ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare 
Landfläche 
gilt 
die 
von 
der 
Baueingabe 
erfasste 
Parzellenfläche, 
soweit 
sie 
ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, 
Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und Plätze, welche der internen 
Erschliessung des Baugrundstücks dienen). Sofern für den Bau oder die Korrektion 
öffentlicher Strassen, Trottoirs und Plätze seit Inkrafttreten des Baugesetzes nachweislich 
Boden abgetreten wurde, so kann dieser zur anrechenbaren Landfläche gerechnet werden 
(Art. 1 Abs. 4 BauV). Nach Art. 16 BauR gilt in der Zone W1 eine Ausnützungsziffer von 
0.5. Sofern das Baureglement der Gemeinde dies vorsieht, ist die Übertragung der 
Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen Nutzungszone 
möglich. Der Ausnützungstransfer setzt folgendes voraus: a) Die beiden in Frage 
stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse oder ein kleines 
Fliessgewässer voneinander getrennt; b) der Zonenzweck wird nicht unterlaufen; c) es 
stehen 
keine 
anderen 
öffentlichen 
Interessen 
entgegen; 
d) 
die 
betroffene 
Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entsprechende Ausnützung auf ihrem 
Grundstück verzichtet; e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung 
gemäss lit. d als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch 
anmerken (Art. 1 Abs. 5 BauV). Gemäss Art. 6 BauR ist in der Gemeinde B___ die 
Übertragung der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen 
Nutzungszone unter den Voraussetzungen von Art. 1 Abs. 5 BauV möglich. 
 
2.1 Gemäss der Ausnützungsberechnung des Beschwerdeführers werden die in der Zone W1 
liegenden 514 m2 für das Bauvorhaben als anrechenbare Fläche bei der Berechnung der 
Ausnützungsziffer beansprucht. Das geplante Wohnhaus weist nach dieser Berechnung 
eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 252.7 m2 auf, womit eine Ausnützungsziffer 
von 0.49 resultiert (act. 7.I.3/11). Umstritten ist, ob der geplante „Einstellraum“ im 
Untergeschoss des Wohnhauses ebenfalls zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu 
zählen ist. Im Weiteren stellt sich die Frage, ob bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 
die Fläche des die Parzelle Nr. 001 tangierenden „Laubengangs“ von der anrechenbaren 
Landfläche hätte abgezogen werden müssen. Zudem ist zu prüfen, ob dem Bauvorhaben 
allfällige vorgenommene Ausnützungstransfers entgegenstehen. 
 
2.2 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur Bruttogeschossfläche zu zählen ist, kommt es nach 
Art. 1 Abs. 2 BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. 
Verwendbar bedeutet, dass die Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche 
bauliche Veränderung herbeigeführt werden kann, wobei subjektive Gesichtspunkte keine 
Seite 8 
Rolle spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen 
noch auf den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, 
ist nur aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder 
bezeichneten Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 14. 
September 2016, E. 3.2). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich aufgrund 
gesundheitspolizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt 
von Personen nicht eignen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A. 
2011, S. 743 f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im 
vorliegenden 
Fall 
die 
wohnhygienischen 
Vorschriften 
des 
Baureglements 
B___ 
hinzugezogen werden. Nach Art. 32 Abs. 2 BauR sind die dem dauernden Aufenthalt von 
Personen dienenden Räume oder Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion und 
Ausstattung so auszugestalten, dass eine einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die 
Gesundheit nicht gefährdet wird. Insbesondere ist auf eine genügende Belüftung, 
Belichtung und Ausstattung mit sanitären Einrichtungen zu achten und dass Feuchtigkeit 
weder eindringen noch durch Kondensat entstehen kann. Gemäss Art. 34 Abs. 2 BauR hat 
die Fensterfläche bei Wohn- und Schlafräumen mindestens 10 % der Nettobodenfläche zu 
betragen. Die lichte Raumhöhe von Wohn- und Schlafräumen hat bei neuen 
Mehrfamilienhäusern mindesten 2.20 m zu betragen (Art. 34 Abs. 3 BauR). 
 
Der strittige als „Einstellraum“ bezeichnete 19.02 m2 grosse Raum liegt im Untergeschoss 
des geplanten Gebäudes neben dem Keller und dem Technikraum. Gemäss dem 
Grundrissplan weist er eine Raumhöhe von 2.78 m auf. Auf der Südseite des Raums ist ein 
Fenster mit einer Fläche von 4.33 m2 vorgesehen (act. 7.II/22). Aus dem angefochtenen 
Entscheid geht zudem hervor, dass dieser innerhalb der Wärmedämmung liegt und durch 
eine Bodenheizung beheizt wird, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Die 
Vorinstanz hat insofern zutreffend festgestellt, dass der Raum die hygienischen 
Anforderungen für Wohn- und Schlafräume erfüllt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die 
effektive Besonnung eventuell durch den bedachten Laubengang eingeschränkt wird, 
zumal dieser Einwand auch beim geplanten südöstlichen Zimmer im Untergeschoss 
vorgebracht werden könnte, bei welchem die Anrechnung an die Bruttogeschossfläche 
unbestritten ist. Allfälligen Lärmimmissionen durch den Technikraum oder dem 
Wärmeverlust durch die Kellertür könnte zudem ohne wesentliche bauliche Veränderungen 
mit schall-oder wärmisolierenden Massnahmen begegnet werden. Ausserdem ist der Keller 
auch direkt von aussen über den Laubengang zugänglich, womit es entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers keineswegs notwendig ist, dafür den „Einstellraum“ 
als Durchgang zu benutzen. Da subjektive Gesichtspunkte nach dem Gesagten keine Rolle 
spielen und es alleine auf die objektive Verwendbarkeit des Raums ankommt, ist nicht zu 
beanstanden, 
dass 
die 
Vorinstanz 
den 
sogenannten 
„Einstellraum“ 
zur 
Seite 9 
Bruttogeschossfläche hinzugerechnet hat. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, wird die 
maximale Ausnützungsziffer auch aus anderen Gründen überschritten, womit es sich dabei 
nicht um einen geringfügigen Verstoss handelt. Deshalb konnte die Vorinstanz die 
Angelegenheit nicht an die Baubewilligungskommission B___ zur Aussprechung eines 
baulichen Verbots zurückweisen (Art. 106 Abs. 2 lit. a BauG e contrario). 
 
2.3 In Bezug auf den Laubengang ist mit der Vorinstanz zwar darin übereinzugehen, dass es 
sich dabei nicht um einen herkömmlichen Laubengang im Sinne von Art. 1 Abs. 3 BauV 
handelt, sondern dieser als überdachter befestigter Fussweg zu qualifizieren ist (vgl. 
Situationsplan 
Laubengang, 
act. 
7.IV/13). 
Soweit 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
Anrechenbarkeit des Laubengangs ebenfalls bestreitet, verhält sie sich diesbezüglich 
zudem widersprüchlich, ist doch der Laubengang für die Berechnung der Ausnützungsziffer 
ihres eigenen Wohnhauses am die Landfläche angerechnet worden (act. 30/10). Sämtliche 
Parteien scheinen jedoch übersehen zu haben, dass im Beilageplan 4 (act. 14/5) des 
Quartierplans E___, Teil Ost, die Ausnützung der Parzellen Nrn. 002, 001, 003, 006 und 
008 geregelt wird. Aus dem festgelegten Ausnützungspotential und der beige gefärbten 
Fläche auf der Parzelle Nr. 001 geht klar hervor, dass der Laubengang darin zur 
anrechenbaren Landfläche gezählt wird. Da der Quartierplan inkl. Beilagepläne 
rechtskräftig genehmigt wurde, ist diese Einstufung als verbindlich zu qualifizieren. Sie 
steht auch nicht im Widerspruch zu Art. 1 Abs. 4 BauV, wo nur Strassen und Plätze (und 
keine Fusswege) erwähnt werden, die von der anrechenbaren Landfläche abzuziehen sind. 
Der vorliegende Fall ist demzufolge nicht vergleichbar mit dem Präjudiz in AR GVP 23/2011 
Nr. 3566, in welchem die Anrechenbarkeit einer Zufahrtsstrasse umstritten war, über 
welche mehrere Grundstücke erschlossen wurden. Folglich kommt das Obergericht zum 
Schluss, dass der Laubengang zur anrechenbaren Landfläche zu zählen ist, womit der 
Vorinstanz in diesem Punkt nicht gefolgt werden kann. Dies ändert jedoch nichts daran, das 
die maximale Ausnützungsziffer von 0.5 aufgrund des zur Bruttogeschossfläche zu 
zählenden „Einstellraums“ auch bei der Anrechnung des Laubengangs zur Landfläche 
weiterhin überschritten wird (252.7 m2 + 19.02 m2 / 514 m2 = 0.529). 
 
2.4 Aus den mit Eingabe vom 20. März 2017 (act. 29) nachgereichten Akten der 
Baubewilligungskommission B___ (act. 30/1-18) geht hervor, dass im Jahr 2011 im Sinne 
einer Gesamtüberbauung gleichzeitig Bewilligungen für die Wohnhäuser auf den Parzellen 
Nrn. 002, 001, 003 und 006 erteilt wurden. Die entsprechenden Baubewilligungsprotokolle 
vom 28. Juni 2011 verdeutlichen, dass die Parzellen Nrn. 002 und 003 durch die erfolgte 
Überbauung eine Übernutzung von 64.00 m2 bzw. 42.00 m2 aufweisen. Für die erstellten 
Wohnbauten Assek. Nr. 010 der Beschwerdegegnerin (Parzelle Nr. 003) und Assek. Nr. 
004 (Parzelle Nr. 002) und wurde die fehlende Nutzfläche von den Parzellen Nrn. 001 und 
Seite 10 
006 transferiert. Dies ergibt sich umgekehrt auch aus den Protokollen der Baubewilligungen 
für die Wohnhäuser Assek. Nr. 005 (Parzelle 006) und Assek. Nr. 009 (Parz. Nr. 001), 
wonach die vorhandenen Landreserven von 91.00 m2 und 37.5 m2 auf die 
Nachbarparzellen übertragen wurden. Daraus kann einerseits der Schluss gezogen 
werden, dass die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. 002 und 003 ohne 
Ausnützungsübertragung gar nicht realisierbar gewesen wären. Andererseits bedeutet dies 
aber auch, dass nicht die gesamte in der Zone W1 liegende Fläche der Parzelle 001 von 
514 m2 ausnützungsfähig ist. Vielmehr bleibt diese mit der erfolgten überschrittenen 
Ausnützung der Parzellen Nrn. 002 und 003 belastet. Daran vermag auch der Umstand 
nichts zu ändern, dass das ursprüngliche Baugesuch von 2011 bezüglich der Parzelle Nr. 
001 nachträglich abgeschrieben wurde, könnten doch ansonsten durch nachträgliche 
Baugesuche die Vorschriften über die Nutzungsintensität beliebig umgangen werden. 
 
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid zwar zutreffend festgestellt, dass die 
vorgenommenen Ausnützungstransfers nicht rechtskonform zustande gekommen sind. Da 
die Ausnützungsziffer jedoch grossen Einfluss auf die Dimension der Wohnhäuser hat, 
hätte es die Vorinstanz nicht einfach bei dieser Feststellung belassen dürfen. Weil ihr nach 
Art. 3 Abs. 2 BauG die Überwachung des Vollzugs der Baugesetzgebung obliegt und sie 
deshalb als Aufsichtsbehörde im Sinne von Art. 43 Abs. 1 VRPG gilt, welche zur korrekten 
Gesetzesanwendung verbindliche Weisungen erlassen kann, wäre es an der Vorinstanz 
gewesen, zu veranlassen, dass die anrechenbare Landfläche der Bauparzelle Nr. 001 unter 
Berücksichtigung der vorgenommenen Übertragungen verbindlich festgelegt wird. Vor der 
entsprechenden Festlegung der maximal zulässigen Nutzung hätte das Baugesuch nicht 
beurteilt werden dürfen, weshalb diese nachzuholen ist. Da diese Festlegung nicht 
nachträglich quasi erstinstanzlich durch das Obergericht vorgenommen werden kann, bleibt 
nichts anderes übrig als die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Als 
Aufsichtsbehörde hat diese sicherzustellen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die 
Ausnützungsübertragung erfüllt werden und die von der Parzelle Nr. 001 übertragene 
Nutzung 
nicht 
doppelt 
beansprucht 
wird. 
Andernfalls 
hätte 
die 
Vorinstanz 
konsequenterweise im Sinne von Art. 108 Abs. 2 BauG die Widerherstellung des 
rechtmässigen Zustands auf den begünstigten Parzellen Nrn. 002 und 003 in Erwägung zu 
ziehen. In welcher Form und mit welchem Inhalt sie gegenüber der Gemeinde B___ und 
den begünstigten Grundeigentümern auftreten will, damit die rechtswidrige Situation 
bereinigt wird, bleibt dem pflichtgemässen Ermessen der Vorinstanz überlassen. 
Anschliessend hat diese gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle Nr. 001 
geplante Bauvorhaben zu befinden. 
 
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3. Zusammenfassend ist die Beschwerde somit insofern gutzuheissen, als dass der 
angefochtene Rekursentscheid aufgehoben wird und die Sache in Bezug auf die Frage der 
Ausnützungstransfers zu ergänzender Abklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz 
zurückzuweisen ist. Da das Bauvorhaben vor der Klärung dieser Frage nicht bewilligt 
werden kann, ist die Beschwerde im Übrigen abzuweisen. Die Problematik der 
Ausnützungsziffer stellt die geplante Dimension des Bauvorhabens insgesamt in Frage, 
weshalb eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht, dass das Bauvolumen nach der 
Festlegung der zulässigen Ausnützung reduziert werden muss. Bei diesem Ergebnis kann 
deshalb offen bleiben, ob die Beschwerde hinsichtlich der übrigen Rügen als begründet 
erscheint oder dem Bauvorhaben noch andere Vorschriften entgegenstehen. 
 
4. 
Nach Art. 19 Abs. 3 i. V. m. Art. 59 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht 
gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen 
Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Im vorliegenden Fall entspricht das Ergebnis trotz 
Rückweisung einem Unterliegen des Beschwerdeführers, da das Bauvorhaben nicht 
bewilligungsfähig ist. Kostenvermindernd ist zu berücksichtigen, dass das Obergericht in 
den beiden den gleichen Sachverhalt betreffenden Parallelverfahren zum selben Ergebnis 
gelangt, womit sich der Aufwand reduzieren liess. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes 
über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die reduzierte Entscheidgebühr 
für die drei Verfahren auf je Fr. 1‘700.-- festgesetzt. Der Kostenvorschuss von Fr. 1500.-- ist 
anzurechnen. 
 
5. 
5.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat vor Obergericht die obsiegende Partei in der Regel 
Anspruch auf eine Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da der 
Beschwerdeführer im Ergebnis unterliegt, ist sein Entschädigungsbegehren abzuweisen. 
Hingegen 
ist 
dem 
Entschädigungsbegehren 
der 
im 
Ergebnis 
obsiegenden 
Beschwerdegegner zu entsprechen. Die Entschädigung setzt sich zusammen aus einem 
Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung gestellt 
(Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In Verfahren vor dem 
Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. 
c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine 
Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Umständen 
des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die 
Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 
AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in 
 
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; 
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b) mittlere 
Fälle, 
die 
durchschnittlich 
schwierige 
Rechts- 
und/oder 
Sachverhaltsfragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, 
in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- 
angemessen erscheint; und 
 
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 
denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 
umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 
Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 
 
5.2 Der Anwalt der Beschwerdegegnerin hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die 
Entschädigung nach Ermessen festgelegt wird (Art. 4 Abs. 2 AT). Vorliegend ist die 
Entschädigung innerhalb des für die zweite Fallgruppe – mit vorliegend durchschnittlich 
schwierigen Sachverhalts- und Rechtsfragen und durchschnittlichem Aufwand – geltenden 
Rahmens von bis zu Fr. 7‘000.-- festzulegen. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass kein 
Augenschein und keine mündliche Verhandlung, jedoch ein zusätzliches Beweisverfahren 
im Sinne einer Aktenedition durchgeführt wurde. Im Weiteren ist in Betracht zu ziehen, dass 
sich die Rechtschriften des Rechtsvertreters im parallel laufenden Beschwerdeverfahren 
O4V 2016 8 weitgehend decken. In Anbetracht dieser Umstände erscheint den 
vorliegenden Verhältnissen eine Entschädigung von Fr. 5‘500.-- für beide Verfahren 
zusammen als angemessen, plus einem Zuschlag von 4% für die Barauslagen und 8% für 
die MwSt (total Fr. 6‘177.60). Dies führt zu einem Honoraranspruch von Fr. 3‘088.80 für 
dieses Beschwerdeverfahren, welcher zulasten des Beschwerdeführers geht (Art. 59 i. V. 
m. Art. 24 Abs. 2 VRPG). 
 
 
 
Seite 13 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
1. 
Die Beschwerde von A1___ wird wie folgt teilweise gutgeheissen: Der angefochtene 
Rekursentscheid wird insofern aufgehoben und die Sache zu ergänzender Abklärung und 
neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen, als diese die zulasten der Bauparzelle 
(Nr. 001) vorgenommenen Ausnützungstransfers zwar als nicht rechtskonform bezeichnet, 
aber es unterlassen hat, auf den begünstigten Parzellen die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes zu prüfen. Die Vorinstanz wird angewiesen, dies nachzuholen 
und anschliessend gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle 001 geplante 
Bauvorhaben zu befinden. Es wird festgestellt, dass die im Quartierplan E___ ausdrücklich 
als Fussweg bezeichnete Fläche an die anrechenbare Landfläche anzurechnen ist. Im 
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
 
2. 
Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'700.-- auferlegt. Der Kosten-
vorschuss von Fr. 1'500.-- wird angerechnet. 
 
3. 
Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 
abgewiesen. 
 
4. 
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von 
Fr. 3'088.80 zu entrichten (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen). 
 
5. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen 
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für 
ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, 
SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben 
(Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen 
Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. 
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel 
und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel 
angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die 
Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
6. 
Zustellung an den Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin je über deren Anwälte, 
die Vorinstanz sowie die Baubewilligungskommission B___ über deren Anwalt. 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Toni Bienz 
 
 
 
 
 
versandt am: 22.11.17