ar_gerichte · OG O2V-15-11 · 2016-01-12 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 2. Abteilung Urteil vom 12. Januar 2016 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichter R. Krapf, B. Dick, S. Plachel, Dr. M. Winiger Obergerichtsschreiber J. Kürsteiner Verfahren Nr. O2V 15 11

Beschwerdeführerin 
A___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
 
Vorinstanz 
Gemeinde B___ 
 
Urteil vom 12. Januar 2016 
 
 
 
Verfahren Nr. 
O2V 15 11 
 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Gegenstand 
Handänderungssteuer 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführerin: 
 
1. 
Der Entscheid des Gemeinderates B___ vom 28. Mai 2015 sei vollumfänglich aufzu-
heben, und es sei die am 21. Januar 2013 eingereichte Einsprache gegen die Veranla-
gung einer Handänderungssteuer vom 18. Dezember 2012 im Teilumfang von 
Fr. 3'800.-- gutzuheissen. 
 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde B___. 
 
b) der Vorinstanz: 
 
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Be-
schwerdeführerin. 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A.1 
 
Die Baudirektion des Kantons Appenzell Ausserrhoden genehmigte am 12. Mai 2004 den 
Quartierplan C___ der Gemeinde B___ vom 26. August 2003 (Bf. act. 12) mit den Parzellen 
mit den Nummern 001, 002 und 003 (vgl. auch den Planungsbericht der Gemeinde zum 
Quartierplan vom 29. März 2004 [Bf. act. 13] und die Anmeldung zur Eintragung des Quar-
tierplans beim Grundbuchamt B___ vom 20. Oktober 2004 [Bf. act. 11]). 
 
 
A.2 
 
Am 7. Dezember 2012 (Bg. act. 1) meldeten die A___ GmbH und D___ die Eigentumsüber-
tragung an den Grundstücken Nr. 004 und 005 zufolge Tausch beim Grundbuchamt B___ 
an. Gemäss dem öffentlich beurkundeten Tauschvertrag gleichen Datums zwischen der 
A___ GmbH als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 004 mit 322 m2 und D___ als Eigentü-
merin des Grundstücks Nr. 005 mit 803 m2, beide in B___, seien die Tauschobjekte 
gleichwertig, weshalb kein Aufpreis geschuldet sei. Gleichentags ersuchte die A___ GmbH 
das Grundbuchamt um Vereinigung der ihr gehörenden Grundstücke Nr. 005 mit 803 m2 
und Nr. 006 mit 2'215 m2 zum neuen Grundstück 006 mit 3018 m2 an (vgl. die Mutations-
pläne der Gemeinde Nr. 007 [Bg. act. 4.3] und 2831 [Bg. act. 4.5], beide vom 18. Juni 
2012). 
 
B. B.1 
 
Das Grundbuchamt B___ stellte der A___ GmbH am 18. Dezember 2012 (Bg. act. 3) 
Rechnung betreffend die Grundstücke Nr. 005, 006 und 004 zufolge Grundstückteilung, 
Seite 3 
Tausch, Grundstückvereinigung und Pfandrechterrichtung über Fr. 8'175, worin u.a. zwei-
mal eine Handänderungssteuer von Fr. 1'900.-- (je 2% von Fr. 95'000.--) enthalten war. 
 
 
B.2 
 
Dagegen liess die A___ GmbH durch Gesellschafter und Geschäftsführer mit Einzelunter-
schrift RA AA___ mit Schreiben vom 21. Januar 2013 Einsprache erheben mit dem Antrag 
auf Befreiung der Handänderung der Grundstücke im Grundbuch B___ Nr. 004 und 005 
von der Handänderungssteuer, sodass sich die Rechnung um Fr. 3'800.-- auf Fr. 4'375.-- 
reduziere. Begründet wurde dies damit, dass der Grundstücktausch zwecks Vereinigung 
der Grundstücke 005 und 006 im Hinblick auf die Überbauung der Parzellen Nr. 001, 002 
und 003 gemäss Quartierplan C___ vom 26. August 2013 erfolgt sei. In steuerrechtlicher 
Hinsicht könne eine Landumlegung nicht nur bei einem behördlichen Verfahren vorliegen, 
sondern auch bei auf privater Basis vollzogenen Anpassungen an Grundstücken zwecks 
Sicherstellung der Überbaubarkeit. 
 
 
B.3 
 
Mit Vernehmlassung vom 30. Januar 2013 (Bg. act. 5) meinte das Grundbuchamt B___ 
bezugnehmend auf eine Stellungnahme der Steuerverwaltung, die Voraussetzungen für 
eine Steuerbefreiung bei der Handänderungs- und der Grundstückgewinnsteuer unter-
schieden sich nicht, seien vorliegend aber nicht erfüllt. Insbesondere liege auch keine 
Landumlegung zwecks Quartierplanung vor. 
 
 
B.4 
 
Die A___ GmbH teilte dem Gemeinderat B___ mit Schreiben vom 22. Mai 2015 (Bg. act. 6) 
den zwischenzeitlichen Verkauf der mit der Parzelle 006 vereinigten Parzelle 005 mit, so-
dass bei dieser insgesamt dreimal Handänderungssteuern bezahlt worden seien. Beigelegt 
war ein Kaufvertrag vom 17. Januar 2014 (Bg. act. 6.1), wonach die A___ GmbH der 
E___ AG die Liegenschaft Nr. 006 in B___ (3018 m2) für Fr. 1.47 Mio. verkaufe, ferner die 
Anmeldung der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt B___ (Bg. act. 6.2). 
 
 
B.5 
 
Mit Entscheid vom 28. Mai 2015 (Bg. act. 8) wies der Gemeinderat B___ die Einsprache 
ab, da es für die Steuerbefreiung einer Handänderung aufgrund einer Landumlegung ein 
behördliches Eingreifen in einem Verfahren oder mindestens in einer ausseramtlichen Eini-
gung zur Verhinderung eines eingeleiteten Verfahrens brauche, woran es vorliegend fehle. 
Auch im Zusammenhang mit dem Quartierplan sei eine Landumlegung nie zur Diskussion 
gestanden (s. auch das gleichlautende Sitzungsprotokoll des Gemeinderates B___ vom 26. 
Mai 2015 [Bg. act. 7]). 
Seite 4 
 
C. C.1 
 
Gegen diesen Entscheid liess die A___ GmbH am 29. Juni 2015 Beschwerde mit den ein-
gangs wiedergegebenen Anträgen erheben. Der Tausch der Grundstücke Nr. 004 und 
Nr. 005 habe der Vorbereitung der Vereinigung der beiden Grundstücke Nr. 005 und 006 
zwecks gemeinsamer Überbauung im Sinne des Quartierplans C___, der ein öffentlicher 
Sondernutzungsplan sei und mit Blick auf die Überbaubarkeit die Vereinigung der fragli-
chen Parzellen voraussetze, gedient und komme deshalb einer nicht steuerpflichtigen 
Landumlegung gleich, und dies unabhängig davon, ob eine behördliche Landumlegung 
stattgefunden habe oder nicht. Entscheidend sei, dass Vorbereitungshandlungen für eine 
Handänderung, die für sich bereits eine steuerpflichtige Handänderung darstellen könnten, 
nicht der Handänderungssteuer unterlägen, sofern die massgebliche Handänderung bei 
wirtschaftlicher Betrachtungsweise erst beim nachfolgenden Geschäft erfolge und sich der 
entsprechende Sachzusammenhang zwischen Vorbereitungs- und Hauptgeschäft genü-
gend nachweisen lasse, wie dies beim Quartierplan C___ der Fall sei. 
 
 
C.2 
 
Mit Schreiben vom 20. Juli 2015 verzichtete der Gemeinderat B___ auf eine Beschwerde-
antwort. 
 
 
C.3 
 
Am 10. August 2015 reichte RA AA___ eine Honorarnote über Fr. 1'111.75 
(5h à Fr. 200.-, Barauslagen Fr. 29.40, 8% MWSt Fr. 82.35) ein. 
 
 
C.4 
 
Auf Aufforderung des Obergerichts hin reichte RA AA___ am 10. September 2015 weitere 
Unterlagen zum Quartierplan C___ nach und die Gemeinde B___ am 21. September 2015. 
 
 
Seite 5 
Erwägungen 
 
1. 
Gegen eine Veranlagungsverfügung kann beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden 
(Art. 240 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; bGS 621.11]) und gegen den 
Entscheid des Gemeinderates Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Art. 240 Abs. 2 StG). 
Da auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die frist- und formgerecht erhobe-
ne Beschwerde einzutreten. 
 
2. 
2.1 
 
Nach Art. 234 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen an Grund-
stücken oder Anteilen von solchen erhoben. Der Steueranspruch entsteht mit der Handän-
derung und wird spätestens mit der Rechnungstellung fällig (Art. 234 Abs. 2 StG). Steuer-
pflichtig ist nach freier Vereinbarung die veräussernde oder die erwerbende Person, unter 
solidarischer Haftung (Art. 235 Abs. 1 und 2 StG). Die Steuer wird nach dem Kaufpreis mit 
Einschluss aller weiteren Leistungen der erwerbenden Person bemessen (Art. 236 
Abs. 1 StG) und beträgt zwei Prozent, wobei die Gemeinden einen tieferen Steuersatz fest-
legen können (Art. 238 Abs. 1 StG). 
 
 
2.2 
 
Von der Handänderungssteuer sind nach Art. 237 Abs. 1 StG befreit u.a. Handänderungen 
von Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen Zwecken dienten oder zu dienen bestimmt 
sind (lit. a), Handänderungen bei Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quar-
tierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei 
Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung (lit. b) 
oder Handänderungen bei Umstrukturierungen gemäss Art. 22 und Art. 72 (lit. c). 
 
3. 
3.1 
 
Ähnliche Regelungen kennen auch andere Kantone. Gemäss Art. 244 Abs. 1 des Steuer-
gesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 (sGS 811.1) sind Handänderungen von 
Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen (lit. a) 
oder auch Handänderungen zufolge Landumlegung, Güterzusammenlegung, Quartierpla-
nung etc. (lit. c) steuerbefreit. 
 
 
3.2 
 
Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer - die Handänderungssteuer wurde in 
einer Volksabstimmung auf den 1. Januar 2005 hin abgeschafft (Felix Richner/Walter 
Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 
3. Auflage 2013, Vorbemerkungen zu §§ 227-233 N 3) - nach § 216 Abs. 3 lit. c des Steu-
Seite 6 
ergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG-ZH; LS 631.1) u.a. bei Landumlegungen zwecks Güter-
zusammenlegung, Quartierplanung und Grenzbereinigung aufgeschoben. In der Lehre wird 
in diesem Zusammenhang festgehalten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 
N 210 ff.), bei den Landumlegungen nach § 216 Abs. 3 lit. c StG-ZH werde in der Regel 
geldmässig kein Gewinn realisiert; sie lägen regelmässig im öffentlichen Interesse und ver-
besserten oft das bestehende Grundvermögen des Steuersubjekts im Sinne einer besseren 
baulichen Ausnutzbarkeit oder eines leichteren Zugangs (N 211). Ob eine privilegierte 
Handänderung vorliege, sei bei privaten Tauschgeschäften aus der Sicht des Veräusserers 
zu beurteilen N 213). Wenn das Tauschgeschäft auf einer amtlichen Anordnung bzw. Ge-
nehmigung (Quartierplan, Güterzusammenlegung, Enteignung) beruhe, sei es der Steuer-
behörde verwehrt, die Voraussetzungen nochmals - vorfrageweise - zu überprüfen, da in 
diesen Fällen das Tauschgeschäft ohne weiteres zu privilegieren, also von der Steuer zu 
befreien, sei (N 214). 
 
 
Der baurechtliche Begriff des Quartierplans bezwecke eine der planungs- und baurechtli-
chen Ordnung entsprechende Nutzung. Es gehe um die Erschliessung des Landes zur 
Überbauung durch die Regulierung der Grenzen und die Schaffung geeigneter Zufahrten. 
Das Einzugsgebiet für einen Quartierplan werde dabei in der Regel durch bestehende oder 
geplante öffentliche Strassen begrenzt, was mit sich bringe, dass nicht nur quartierplanbe-
dürftige, sondern auch baureife Grundstücke in das Verfahren einbezogen werden könnten, 
wenn sie für die Baureifmachung anderer Grundstücke benötigt würden (N 229). Bei der 
Grundstückgewinnsteuer (und damit auch bei der Handänderungssteuer) seien Handände-
rungen sowohl im amtlichen als auch im privaten Quartierplanverfahren privilegiert. Somit 
würden alle Tauschgeschäfte bevorzugt, die der Erschliessung des Landes zur Überbau-
ung durch Regulierung der Grenzen und der Schaffung geeigneter Zufahrten dienten. In 
der Regel erfolgten sowohl der amtliche als auch der private Quartierplan unter Mitwirkung 
von Behörden und mit Genehmigung des Regierungsrates. Die Privilegierung greife aber 
selbst in jenen Fällen, da die Zielsetzung einer Quartierplanung ohne Mitwirkung von Be-
hörden durch privatrechtliche Rechtsgeschäfte verwirklicht worden sei, insbesondere durch 
Abtausch kleinerer oder grösserer Grundstücksflächen. Stets müsse ein solcher Land-
abtausch aber dem Quartierplanziel dienen, eine der planungs- und baurechtlichen Ord-
nung entsprechende Nutzung zu ermöglichen (N 230). 
 
 
3.3 
 
Im Kanton Aargau wird gemäss Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG-AG; 
SAR 651.100) ebenfalls keine Handänderungs-, jedoch eine Grundstückgewinnsteuer er-
hoben (Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer 
Steuergesetz, 4. Auflage 2015, § 1 N 14 & § 95 N 20). So wird die Besteuerung nach § 97 
Seite 7 
Abs. 1 lit. d StG-AG u.a. bei Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierpla-
nung, und Grenzbereinigung aufgeschoben. Während der Tausch von Grundstücken nach 
§ 96 Abs. 1 lit. e StG-AG die Steuerpflicht auslöse, seien Landumlegungen zwecks Güter-
zusammenlegung, Quartierplanung etc. steuerlich privilegiert. Solche Landumlegungen 
 lägen regelmässig im öffentlichen Interesse, indem das bestehende Grundvermögen wirt-
schaftlich verbessert, d.h. zweckmässiger angeordnet werde. Grundvoraussetzung für den 
Steueraufschub sei, dass keine nennenswerten Ausgleichszahlungen geleistet würden. 
Geldmässig werde dabei meistens kein Gewinn realisiert (Klöti-Weber/Siegrist/Weber, 
a.a.O., § 97 N 28). 
 
 
Obwohl § 97 Abs. 1 lit. d StG-AG die Formulierung von Art. 12 Abs. 3 lit. c des Bundesge-
setzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 
14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14) wörtlich übernommen habe und die vom früheren 
Recht gemachte Einschränkung "nach Massgabe des öffentlichen Rechts" bzw. "von 
öffentlichem Nutzen" im aktuellen Steuergesetz entfalle, solle die bisherige Praxis gemäss 
Materialien zum aktuellen Recht fortgesetzt werden, sodass also weiterhin ein öffentlichen 
Nutzen bei Landumlegungen erforderlich und auch regelmässig zu bejahen sei (§ 97 N 29). 
 
 
Privilegiert seien Landumlegungen und Grenzbereinigungen nach Baugesetz (§ 97 N 30). 
Das Gesetz sehe jedoch eine ausdrückliche Beschränkung darauf nicht vor, sodass auch 
rein private Landumlegungen oder Grenzbereinigungen darunter fielen, wobei jedoch 
immer ein öffentlicher Nutzen vorliegen müsse. Dieser könne z.B. bejaht werden, wenn 
eine bessere Ausnützung des Baulandes oder eine Verbesserung der Überbauung erreicht 
werde oder wenn das Gemeinwesen Erschliessungskosten einsparen könne. Ein Indiz für 
das Vorliegen eines öffentlichen Nutzens bilde die Mitwirkung mehrerer Parteien. Wenn der 
Tausch (unter Privatpersonen) zu einer besseren Ausnützung des betreffenden Gebietes 
führe, sei der öffentliche Nutzen zu bejahen und der Steueraufschub zu gewähren. Dessen 
Verweigerung bei Rechtsgeschäften ohne öffentlichen Nutzen erscheine angesichts der 
gesetzlichen Formulierung als fraglich (§ 97 N 34). 
 
4. 
In Anbetracht des Dargestellten ist beim vorliegenden Tauschgeschäft davon auszugehen, 
dass es zu einer besseren Überbaubarkeit der betroffenen Parzellen führte, wenn es die 
Überbauung nicht sogar erst ermöglichte; jedenfalls blieb die entsprechende Behauptung 
der Beschwerdeführerin seitens der Beschwerdegegnerin unwidersprochen, da die Darstel-
lung der Gemeinde gemäss Schreiben vom 30. Januar 2013, keine der in Art. 237 Abs. 1 
lit. c StG genannten Modalitäten liege hier vor, auch keine Landumlegung zwecks Quartier-
planung, zu wenig spezifiziert ist, und dies obwohl die Steuerverwaltung für die steuer-
begründende Tatsache, dass eine steuerpflichtige Handänderung vorliegt bzw. der Aus-
Seite 8 
nahmetatbestand der Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung nicht vorliegt, be-
weispflichtig wäre. 
 
 
Demgegenüber vermag das Vorbringen der Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift, 
die Vereinigung der beiden Grundstücke Nr. 005 und 006 habe der gemeinsamen Über-
bauung im Sinne des Quartierplans C___ vom 12. Mai 2004 gedient bzw. die vom Grund-
stück Nr. 003 abgetrennte Teilparzelle Nr. 005 im Umfang von 803 m2 könne gemäss 
Quartierplan separat gar nicht überbaut werden, da es sich um eine Freihaltefläche handle, 
zu überzeugen. Ausserdem wird die Beschwerdeführerin nach eigenen Angaben in der 
Einsprache vom 21. Januar 2013 die vereinigte Bauparzelle Nr. 006 verkaufen, so dass es 
zu einer steuerpflichtigen Handänderung kommen wird. Ob der Landumlegung zwecks 
Güterzusammenlegung ein öffentlich-rechtliches Verfahren zugrundelag oder nicht, kann in 
Anbetracht der Praxis der Kantone Zürich und Aargau zu den praktisch gleichlautenden ge-
setzlichen Bestimmungen betreffend Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer vor-
liegend keine Rolle spielen. Unter diesen Umständen ist die Beschwerde (Ziff. 1 des An-
trags) gutzuheissen. 
 
5. 
5.1 
 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege vom 9. September 2002 (VRPG; bGS 143.1) ist im Rechtsmittelverfahren 
gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechts-
mittel nicht eingetreten wird. Nach Art. 22 Abs. 1 VRPG werden dem Bund, dem Kanton 
und den Gemeinden sowie anderen öffentlichrechtlichen Körperschaften und Anstalten im 
Kanton keine Verfahrenskosten auferlegt. 
 
 
Dementsprechend ist vorliegend keine Gerichtsgebühr zu erheben, weshalb der Beschwer-
deführerin der von ihr in Höhe von Fr. 800.-- einbezahlte Kostenvorschuss zurückzuerstat-
ten ist. 
 
 
5.2 
 
Nach Art. 24 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 3 und Art. 59 VRPG kann der ganz oder 
teilweise obsiegenden Partei auf Antrag eine angemessene Entschädigung für ihre not-
wendigen Kosten und Auslagen zugesprochen werden. Ein in eigener Sache prozessieren-
der Anwalt kann grundsätzlich keine Parteientschädigung beanspruchen, es sei denn, es 
läge eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert (vgl. BGE 110 V 135 und 129 II 295 
Erw. 5) und hohem Arbeitsaufwand vor, der den Rahmen dessen überschreitet, was der 
Einzelne üblicher- und zumutbarerweise zur Besorgung der persönlichen Angelegenheiten 
auf sich zu nehmen hat. 
Seite 9 
 
Der für die obsiegende Beschwerdeführerin tätige Rechtsanwalt AA___ ist zugleich Gesell-
schafter und Geschäftsführer der Beschwerdeführerin mit Einzelunterschrift. Vor Oberge-
richt trat er somit in eigener Sache und in seiner Organeigenschaft auf. Da er weder freibe-
ruflich noch unabhängig als Anwalt tätig wurde, hat die Beschwerdeführerin nicht für ein ex-
ternes Anwaltshonorar aufzukommen. Ausserdem ist die vorliegende Angelegenheit nicht 
kompliziert, hat keinen hohen Streitwert und bereitete keinen hohen Arbeitsaufwand. Des-
halb ist das Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführerin abzuweisen. 
 
 
 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
1. 
Die Beschwerde der A___ GmbH wird gutgeheissen. 
 
 
2. 
Es werden keine Kosten erhoben, und der Beschwerdeführerin wird der von ihr einbezahlte 
Kostenvorschuss von Fr. 800.-- zurückerstattet. 
 
 
3. 
Das Begehren der Beschwerdeführerin um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 
abgewiesen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit dessen Zustellung beim 
Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 
2005 über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110) geführt werden. 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt und an die Vorinstanz. 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Ernst Zingg 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Joachim Kürsteiner 
 
 
 
 
versandt am: 14.04.16