ar_gerichte · OG O2V-17-20 · 2018-10-23 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 2. Abteilung Urteil vom 23. Oktober 2018 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterin D. Sieber Oberrichter R. Krapf, S. Plachel, Dr. M. Winiger Obergerichtsschreiber J. Kürsteiner Verf

Beschwerdeführer 
A1___ und A2___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
 
 
Vorinstanz 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden, 
Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 
Urteil vom 23. Oktober 2018 
 
 
 
Verfahren Nr. 
O2V 17 20 
 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Gegenstand 
Liquidationsgewinn 2013 (Staats- und Gemeindesteuern) 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der 
Steuerverwaltung vom 17. Juli 2017 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
1. 
der Beschwerdeführer: 
1. 
Der angefochtene Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung AR vom 
17. Juli 2017 betreffend die Liquidationsgewinnabrechnung 2013 bei der Staats- und 
Gemeindesteuer sei aufzuheben. 
2. 
Es sei für die Beschwerdeführer anstelle des veranlagten steuerbaren Einkommens 
von Fr. 2'477'900.-- für die Staats- und Gemeindesteuer 2013 neu ein steuerbares 
Einkommen von Fr. 0.-- zu veranlagen. 
3. 
Eventualiter seien die realisierten stillen Reserven auf der Liegenschaft DD___ neu 
zu berechnen und das darauf veranlagende steuerbare Einkommen für das 
Steuerjahr 2013 auf Fr. 0.-- festzusetzen. 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin. 
 
b) 
der Vorinstanz: 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
2. 
Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. 
Überblick 
 
Die Beschwerdeführer sind seit den 1990er Jahren im Gastronomiebereich selbständig 
erwerbstätig. Sie sind Eigentümer der Liegenschaften „B___“ in BB___, „C___“ in CC___, 
„D___“ in DD___ und „E___“ in EE___. Neben einem Restaurant im Erdgeschoss 
beinhalten die Liegenschaften auch Mietwohnungen (act. 2/7 – 2/13; act. 1 Ziff. 3.2). Die 
Restaurationsbetriebe wurden durch die Beschwerdeführer teils selber bewirtschaftet, 
teils verpachtet. Mit der Begründung „Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit“ 
überführte die kantonale Steuerverwaltung die Liegenschaften im Steuerjahr 2013 ins 
Privatvermögen. Der Liquidationsgewinn wurde mit Veranlagung vom 17. November 2016 
auf Fr. 85‘600.-- und die Staats- und Gemeindesteuer auf Fr. 6‘072.10 festgesetzt (act. 
9/2). Dagegen erhoben die Beschwerdeführer am 12. Dezember 2016 Einsprache (act. 
9/4). Begründet wurde diese damit, dass die Liegenschaften schon seit jeher im 
Privatvermögen stünden und mangels einer Überführung vom Geschäfts- ins 
Privatvermögen kein Liquidationsgewinn entstanden sei (act. 9/9). Nachdem die 
kantonale Steuerverwaltung den Einsprechern mit Schreiben vom 31. Mai 2017 angezeigt 
Seite 3 
hatte, dass sie beabsichtige, die Veranlagung zu ihren Ungunsten abzuändern, wies sie 
die Einsprache mit Entscheid vom 17. Juli 2017 ab und veranschlagte den 
Liquidationsgewinn für die Staats- und Gemeindesteuer neu mit Fr. 2‘477‘900.-- 
(act. 9/12). 
 
B. 
Prozessverlauf vor dem Obergericht 
 
Gegen den Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung erhoben die 
Beschwerdeführer am 17. August 2017 Beschwerde beim Obergericht (act.1). Dieses 
forderte die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 23. August 2017 zur Leistung eines 
Kostenvorschusses von Fr. 1‘000.-- auf. Gleichzeitig wies das Gericht darauf hin, dass es 
die Beschwerde mit Blick auf die unterschiedlichen Rechtsgrundlagen (direkte 
Bundessteuer / Staats- und Gemeindesteuer) in zwei formell getrennte, aber gleichzeitig 
zu behandelnde Verfahren aufteile (act. 3). Der Kostenvorschuss wurde innert Frist 
geleistet (act. 4). Am 6. September 2017 räumte das Obergericht der Vorinstanz 
Gelegenheit zur Stellungnahme ein (act. 5). Die Vernehmlassung wurde am 
13. November 2017 erstattet (act. 8). Mit Schreiben vom 23. November 2017 teilte das 
Obergericht den Beteiligten mit, dass es auf die Durchführung einer mündlichen 
Verhandlung verzichte, sofern eine solche nicht ausdrücklich gewünscht werde (act. 10). 
Am 19. Januar 2018 reichten die Beschwerdeführer die Replik ein und verzichteten damit 
stillschweigend auf eine Verhandlung (act. 13). Die Duplik erfolgte am 28. Februar 2018 
(act. 17). Der Entscheid erging am 23. Oktober 2018 (act. 20). Mit Schreiben vom 
8. November 2018 verlangten die Beschwerdeführer die Entscheidbegründung (act. 21). 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
Formelles 
 
1.1. Das Obergericht prüft von Amtes wegen, ob die prozessualen Voraussetzungen erfüllt 
sind und auf die Beschwerde einzutreten ist (Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege 
[VRPG, 
bGS 
143.1]). 
Anfechtungsobjekt 
bildet 
der 
Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 17. Juli 2017. Hierbei handelt 
es sich um eine letztinstanzliche Verwaltungsverfügung im Sinne von Art. 54 Abs. 1 
VRPG, gegen welche die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig ist. Sachlich zuständig 
ist das Obergericht (Art. 188 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes [StG, bGS 621.11]; 
Art. 28 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31]). 
Seite 4 
 
1.2. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen einzureichen (Art. 188 Abs. 1 StG; Art. 55 Abs. 1 
VRPG). Dabei ist zu beachten, dass im steuerrechtlichen Beschwerdeverfahren 
Gerichtsferien 
keine 
Geltung 
beanspruchen 
(Art. 
188 
Abs. 
5 
StG). 
Der 
Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung datiert vom 17. Juli 2017 (act. 2/2) 
und wurde den Beschwerdeführern nicht vor dem 18. Juli 2017 zugestellt. Die 
Rechtsmittelfrist nahm somit frühestens am 19. Juli 2017 ihren Lauf (Art. 140 Abs. 4 i.V.m. 
133 Abs. 1 DBG) und endete nicht vor dem 17. August 2017. Die Beschwerdeaufgabe 
vom 17. August 2017 erfolgte folglich innert Frist. 
 
1.3. Zur Beschwerde ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Rechtsakt mehr als die 
Allgemeinheit berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung hat (vgl. Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Als Verfügungsadressaten 
sind die Beschwerdeführer ohne weiteres besonders berührt. Da sich bei Gutheissung der 
Beschwerde die Steuerlast reduziert, die Beschwerdeführer mithin einen tatsächlichen 
Vorteil erfahren, ist auch ein schutzwürdiges Interesse zu bejahen. Sämtliche 
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. 
 
2. 
Materielles 
 
2.1. Zuordnung der Liegenschaften zum Privat- oder Geschäftsvermögen 
 
2.1.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Liegenschaften in BB___, CC___, 
DD___ und EE___ schon immer zum Privatvermögen gehört hätten. Die Besteuerung von 
stillen Reserven infolge Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen sei daher nicht 
möglich. Ob ein Vermögenswert dem Privat- oder Geschäftsvermögen zuzurechnen sei, 
beurteile sich anhand der Präponderanzmethode. Massgebend sei, ob das Objekt 
überwiegend (also zu mehr als 50%) privat oder geschäftlich genutzt werde. Zur 
Berechnung des privaten- und geschäftlichen Nutzungsanteils sei primär auf den Eigen- 
oder Marktmietwert abzustellen. In Anwendung dieser Methode gelange man, gestützt auf 
die amtliche Steuerschätzung, hinsichtlich der Liegenschaften BB___ und DD___ zu 
folgendem Ergebnis (act. 2/7 – 2/10): 
 
Liegenschaft
BB___ (SG)
DD___ (SG)
Datum der 1. Schätzung 
13.03.1998 
22.10.1999 
Mietzins pro Jahr geschäftlich 
30‘000.-- 
39.68% 
36‘000.-- 
50% 
Mietzins pro Jahr privat 
45‘600.-- 
60.32% 
36‘000.-- 
50% 
 
 
 
 
 
Seite 5 
Datum der 2. Schätzung 
08.02.2008 
14.05.2009 
Mietzins pro Jahr geschäftlich 
30‘000.-- 
39.68% 
57‘300.-- 
28.90% 
Mietzins pro Jahr privat 
45‘600.-- 
60.32% 
141‘000.-- 
71.10% 
 
Die Liegenschaft BB___ gehöre zufolge der überwiegend privaten Nutzung seit jeher zum 
Privatvermögen. Entsprechendes gelte für die Liegenschaft DD___, deren Gastrobetrieb 
zu keiner Zeit durch die Beschwerdeführer selber geführt worden sei. Für die 
Liegenschaften in CC___ und EE___ fehlten Angaben zum Eigenmietwert in der 
amtlichen Schätzung. Die Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermögen müsse 
deshalb nach anderen Kriterien erfolgen. Die Liegenschaft CC___ gehöre gemäss 
Bestätigung des Steueramtes des Belegenheitskantons vom 20. April 2016 bzw. 
10. Februar 2017 zum Privatvermögen (act. 2/15). Auch die Steuerverwaltung Appenzell 
Ausserrhoden scheine dieser Auffassung zu sein, habe sie den Liquidationsgewinn 
genannter Liegenschaft in der Berechnungsmitteilung 2013 doch auf Fr. 0.-- festgesetzt 
(act. 9/1). Zur Qualifikation der Liegenschaft in EE___ könne auf die Nutzungsfläche 
abgestellt werden. Im Erdgeschoss befinde sich ein Restaurant / Dancing. Dieses habe 
den Beschwerdeführern in den Jahren 2003 – 2007 zur selbständigen Erwerbstätigkeit 
gedient. Das Cabaret in der ersten, die Wohnung der Beschwerdeführer in der zweiten 
und die leerstehende Wohnung in der dritten Etage würden hingegen privat genutzt. Die 
Liegenschaft gehöre folglich ebenfalls zum Privatvermögen. Entsprechend den 
vorgenannten Ausführungen seien die Erfolge sämtlicher Liegenschaften in den 
Steuererklärungen der Jahre 2003 – 2013 als privater Vermögensertrag aus 
unbeweglichem Vermögen deklariert worden. Dieser Deklaration sei die kantonale 
Steuerverwaltung des Kantons St. Gallen in den Jahren 2003 und 2004 gefolgt. Die 
kantonale Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden wiederum habe in den Jahren 2001 
und 2002 die Liegenschaften als Privatvermögen qualifiziert. Unzutreffend sei somit die 
Behauptung, wonach die Liegenschaften seit dem Zuzug in den Kanton konsequent als 
Geschäftsvermögen behandelt worden seien. Was die buchmässige Behandlung 
anbelange, so treffe es zu, dass die Liegenschaften in die Bilanz aufgenommen worden 
seien. Alleine deshalb könne jedoch nicht auf Geschäftsvermögen geschlossen werden. 
Berücksichtigen müsse man auch, dass keine Abschreibungen auf den Liegenschaften 
vorgenommen 
worden 
seien. 
Hinzu 
komme, 
dass 
die 
Liegenschaftserfolge 
(Mietzinseinnahmen, Hypothekarzinsen) nicht in der Erfolgsrechnung ausgewiesen seien. 
Nicht bestritten werde, dass die Beschwerdeführer keine Einsprache gegen die 
Veranlagungsverfügungen der Vorjahre erhoben haben. Daraus könne jedoch kein 
Rechtsanspruch für das Steuerjahr 2013 abgleitet werden. 
 
Seite 6 
2.1.2. Die kantonale Steuerverwaltung wendet ein, dass die Beschwerdeführer ihren 
Lebensunterhalt aus den Restaurantbetrieben bzw. deren Verpachtung sowie aus der 
Vermietung der Liegenschaften bestritten hätten. Einer anderen Erwerbstätigkeit seien sie 
nicht nachgegangen. Dies spreche für Geschäftsvermögen. Entsprechendes folge aus der 
buchmässigen Behandlung. In der Bilanz per 31. März 1998 seien die Liegenschaften 
„B___“ (BB___), „C___“ (CC___) und „D___“ (DD___) als Aktiven aufgeführt worden. Für 
diese Restaurants seien als Warenaufwand „Getränke, Lebensmittel und Tabakwaren“ 
verbucht worden. Als Betriebsertrag sei der Posten „Zimmer“ ausgewiesen (act. 9/13). Die 
Behauptung, wonach lediglich der Restaurantanteil geschäftlich genutzt worden sei, gehe 
daher fehl. Auch die Liegenschaft „E___“ in EE___ sei später in die Bilanz als Aktivum 
aufgenommen worden (act. 2/28 – 2/37). In der Bilanz per 31. März 1999 seien die 
Liegenschaften bei den Aktiven sowie in der Gewinnrechnung beim Betriebsertrag und 
dem Warenaufwand und in weiteren Aufwandpositionen aufgeführt (act. 9/15), ebenso im 
Jahresabschluss 1999/2000. Im Jahre 2001 seien in der Erfolgsrechnung Mieteinnahmen 
sowie Abschreibungen auf Mobiliar und Einrichtungen verbucht (act. 9/16). Die 
Steuererklärungen bzw. Erfolgsrechnungen 2002 - 2013 würden ein ähnliches Bild 
zeichnen. Die Zuordnung zum Geschäftsvermögen sei daher zu Recht erfolgt, woran die 
Beschwerdeführer bisher nie etwas auszusetzen gehabt. Es erscheine daher 
widersprüchlich, dass sie nun, da sie mit Steuerfolgen konfrontiert seien, plötzlich 
behaupteten, dass die Liegenschaften zum Privatvermögen gehörten. Anzumerken 
bleibe, dass die Mehrheit der Veranlagungen wegen untauglicher Geschäftsabschlüsse 
nach Ermessen habe vorgenommen werden müssen. 
 
2.1.3. Ob ein Wertgegenstand dem Geschäfts- oder Privatvermögen zuzuordnen ist, beurteilt 
sich für die Staats- und Gemeindesteuer nach der Präponderanzmethode. Als 
Geschäftsvermögen gelten demnach alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend, 
d.h. zu mehr als 50%, der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 8 Abs. 2 des 
Steuerharmonisierungsgesetzes [StHG, SR 642.14]; Art. 21 Abs. 2 StG). Die übrigen 
Vermögenswerte sind als Privatvermögen zu qualifizieren (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ 
MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 108 zu Art. 18 DBG). Massgebend 
ist die „aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion“ des Vermögenswertes, also die 
effektive Art der Nutzung (Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom 11. Juni 2003, StE 
2003 B 23.2 Nr. 28). Diese lässt sich bei alternativ nutzbaren Wirtschaftsgütern im 
Einzelfall nicht immer ohne weiteres feststellen. Als gewichtiges Indiz zur Bestimmung der 
Nutzungsart gilt die buchmässige Behandlung, bringt der Steuerpflichtige damit doch zum 
Ausdruck, ob er den Vermögenswert zu geschäftlichen oder privaten Zwecken nutzen will 
(Urteil des Bundesgerichts 2C_732/2016, 2C_733/2016 vom 5. September 2017 E. 2.1.2; 
Urteil des Bundesgerichts vom 2. September 1998, StE 1999 B 23.2 Nr. 21). Die 
Seite 7 
Aufnahme in die Bilanz deutet auf Geschäftsvermögen hin, sofern das Aktivum nicht 
ausdrücklich als Privatvermögen gekennzeichnet ist und der damit zusammenhängende 
Aufwand und Ertrag nicht konsequent über das Privatvermögen verbucht wird (Urteil des 
Bundesgerichts 2C_41/2016, 2C_42/2016 vom 25. April 2017 E. 5.3; BGE 112 Ib 79 
E. 3b/bb S. 83 f.). Auch die Eigentumsverhältnisse können als Indiz für die private oder 
geschäftliche Nutzung beigezogen werden. So wird ein im Eigentum einer Kollektiv- oder 
Kommanditgesellschaft stehender Vermögenswert regelmässig dem Geschäftsvermögen 
zuzurechnen sein (JULIA VON AH, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum 
Aargauer 
Steuergesetz, 
4. 
Auflage 
2015, 
N. 
118 
zu 
§ 
27 
StG-AG). 
Bei 
Einzelunternehmern 
sind 
die 
Eigentumsverhältnisse 
indessen 
kein 
taugliches 
Zuteilungskriterium, weil hier keine Gesellschaft existiert, die Rechte in eigenen Namen 
erwerben bzw. im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden kann. Als weitere 
Indizien für die Nutzungsart gelten die (private oder geschäftliche) Herkunft der Mittel zur 
Finanzierung des zu qualifizierenden Vermögenswertes sowie das Erwerbsmotiv (Urteil 
des Bundesgerichts 2C_732/2016, 2C_733/2016 vom 5. September 2017 E. 2.1.2). Zur 
Bestimmung des überwiegenden Nutzungsanteils sind bei gemischt genutzten 
Liegenschaften i.d.R. die auf den geschäftlich genutzten Liegenschaftsanteil entfallenden 
Erträge den Erträgen aus dem privat genutzten Liegenschaftsanteil gegenüberzustellen. 
Die jeweiligen Erträge entsprechen der Summe des Eigenmietwerts zuzüglich aller 
übrigen Einkünfte nach Art. 21 DBG. Alternativ können allenfalls auch Flächen oder 
Rauminhalt einander gegenübergestellt werden (Direkte Bundessteuer, Kreisschreiben 
Nr. 2 der Eidgenössischen Steuerverwaltung; JULIA VON AH, a.a.O., N. 144 zu § 27 StG-
AG). Die in früheren Steuerperioden erfolgte Zuteilung zum Privat- oder Geschäfts-
vermögen ist grundsätzlich nicht verbindlich. Vielmehr kann die Steuerbehörde bei jeder 
Neuveranlagung sowohl die tatsächliche als auch die rechtliche Ausgangslage 
vollumfänglich überprüfen und soweit erforderlich abweichend würdigen. In Rechtskraft 
erwächst nur die einzelne Veranlagung, die als befristeter Verwaltungsakt ausschliesslich 
für die betreffende Steuerperiode Rechtswirkungen entfaltet (Urteil des Bundesgerichts 
vom 17. Juli 1996, StE 1997 B 93.4 Nr. 4; Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom 
23. Februar 2000, StE 2001 B 95.3 Nr. 1). Eine Bindung an den Zuteilungsentscheid der 
Veranlagungsbehörde eines anderen Kantons besteht grundsätzlich ebenfalls nicht (Urteil 
des Bundesgerichts 2C_41/2016, 2C_42/2016 vom 25. April 2017 E. 4.2). Einschrän-
kungen können sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. aus dem daraus 
abgeleiteten Gebot der Rechtssicherheit bzw. dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens 
ergeben. So ist eine Bindungswirkung bei einer über längere Zeit akzeptierten 
Qualifikation alternativer Wirtschaftsgüter bei gleichbleibenden Verhältnissen zu bejahen. 
Eine Bindung besteht sodann an den Zuteilungsentscheid eines anderen Kantons, sofern 
dieser gestützt auf eine eingehende Untersuchung ergangen ist (Urteil des 
Seite 8 
Bundesgerichts 2C_41/2016, 2C_42/2016 vom 25. April 2017 E. 4.3; PETER LOCHER, 
Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, N. 153 zu Art. 18 DBG). 
 
2.1.4. Zutreffend 
ist, 
dass 
die 
Beschwerdeführer 
den 
Liegenschaftsertrag 
in 
den 
Steuererklärungen jeweils als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen nach Art. 24 StG 
deklariert haben. Dies spricht für Privatvermögen, sind Erträge aus unbeweglichem 
Geschäftsvermögen doch nach Art. 21 StG steuerbar (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ 
MEUTER, a.a.O., N. 29 zu Art. 21 DBG). Trotz der Deklaration als Privatvermögen wurden 
die Liegenschaften „D___“ (DD___), „C___“ (CC___) und „B___“ BB___ in der Bilanz per 
31. März 1998 als Aktivum aufgenommen. Die auf den Liegenschaften lastenden 
Hypothekarschulden sind als Fremdkapital aufgeführt. In der Erfolgsrechnung finden sich 
die Aufwandpositionen „Miet- und Pachtzins“, „Strom / Heizung / Reinigung“ sowie 
„Gebühren und Abgaben“, wobei entweder im Berichtsjahr oder für das Vorjahr Aufwand 
für die Liegenschaften verbucht wurde (act. 9/13). In der Bilanz per 31. März 1999 und 
jener per 31. Dezember 2000 wurden sämtliche Liegenschaften aktiviert. Unter 
„Fremdkapital“ 
finden 
sich 
wiederum 
die 
auf 
den 
Liegenschaften 
lastenden 
Hypothekarschulden. In der Erfolgsrechnung wurde Aufwand verbucht, der mit den 
Liegenschaften in Zusammenhang steht (act. 9/15). Die Bilanzen und Erfolgsrechnungen 
der Steuerjahre 2001 bis 2012 zeichnen ein ähnliches Bild (9/15 – 9/27). Unzutreffend ist, 
dass keine Abschreibungen / Wertberichtigungen vorgenommen worden sind. So wurde 
der Wert der Liegenschaft „D___“ im Jahre 2004 infolge des Brandes auf Fr. 1.-- 
herabgesetzt (act. 2/19). In der Bilanz per 31. Dezember 2003 wurde zudem der Wert des 
Mobiliars „C___“ von Fr. 500.-- auf Fr. 1.-- reduziert (act. 9/18). Insgesamt weist die 
buchmässige 
Behandlung 
klar 
auf 
Geschäftsvermögen 
hin. 
Kein 
taugliches 
Zuteilungskriterium bilden die Eigentumsverhältnisse, da keine Gesellschaft existiert, die 
in eigenem Namen Rechte erwerben bzw. als Grundeigentümerin im Grundbuch 
eingetragen werden könnte. Das Erwerbsmotiv deutet auf Geschäftsvermögen hin, haben 
die Beschwerdeführer die Restaurationsbetriebe doch erworben, um daraus ihren 
Lebensunterhalt 
zu 
bestreiten. 
Einer 
anderen 
Erwerbstätigkeit 
sind 
sie 
unbestrittenermassen nicht nachgegangen. Den Liegenschaften kommt folglich nicht die 
Funktion einer Kapitalanlage zu. Ein Vergleich der Eigenmietwerte bzw. Flächen 
(Restaurationsbetrieb / Mietwohnungen), wie dies die Beschwerdeführer vorschlagen, ist 
vorliegend nicht zielführend. Dazu müsste feststehen, dass das Gebäude teilweise 
privaten Anlagezwecken gedient hat. Dies ist jedoch nicht erwiesen. Vielmehr deutet die 
buchmässige Behandlung darauf hin, dass auch die Wohnungsvermietung Teil der 
selbständigen Erwerbstätigkeit war. So wurden im Jahre 1996 / 1997 „Einnahmen aus 
Zimmern“ verbucht (act. 9/13). Auch im Jahre 2001 finden sich in der Erfolgsrechnung die 
Ertragspositionen „Mietzinsen“, und zwar für alle vier Liegenschaften (act. 9/16). Dass die 
Seite 9 
Mietzinseinnahmen nicht in allen Geschäftsjahren ausgewiesen sind, dürfte daran liegen, 
dass die Buchhaltung nicht unbedingt vorbildlich geführt wurde. So musste die kantonale 
Steuerverwaltung unbestrittenermassen die Mehrheit der Veranlagungen wegen 
untauglicher Geschäftsabschlüsse nach Ermessen festlegen. Nichts ableiten lässt sich 
aus den Schreiben des Steueramtes St. Gallen, in welchen dieses sich dahingehend 
äusserte, dass die Liegenschaften Privatvermögen seien, bezog sich die Äusserung doch 
auf die Situation nach 2013. Abgesehen davon wäre die Veranlagung des Steueramtes 
St. Gallen für die hiesige Steuerbehörde, vorbehältlich eines auf umfassenden 
Abklärungen 
gründenden 
Entscheids, 
ohnehin 
nicht 
verbindlich 
(Urteil 
des 
Bundesgerichts 2C_41/2016, 2C_42/2016 vom 25. April 2017 E. 4.3). Im Ergebnis ist 
damit festzuhalten, dass die Zuordnung zum Geschäftsvermögen zu Recht erfolgte. 
 
2.1.5. Hinzuweisen bleibt darauf, dass die Qualifikation als Geschäftsvermögen für die 
Beschwerdeführer im konkreten Fall auch dann verbindlich wäre, wenn die Zuordnung 
richtigerweise 
zum 
Privatvermögen 
hätte 
erfolgen 
müssen. 
Die 
kantonale 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden hat die Liegenschaften nämlich während über 
zehn Jahren konsequent als Geschäftsvermögen qualifiziert. Dies, entgegen der 
Behauptung der Beschwerdeführer, auch in den Steuerperioden 2001 und 2002 
(act. 9/16, [Formular 5 und 7E]; act. 9/17, [Formular 7]. Diese Qualifikation blieb stets 
unangefochten. Als Ausfluss des Verbots widersprüchlichen Verhaltens ist es den 
Beschwerdeführern 
deshalb 
verwehrt, 
nun 
erstmals 
die 
Zuordnung 
zum 
Geschäftsvermögen zu bestreiten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_41/2016, 
2C_42/2016 vom 25. April 2017 E. 4.3; PETER LOCHER, a.a.O., N. 153 zu Art. 18 DBG; 
Urteil der Steuer-Rekurskommission I Zürich vom 11. April 1990, StE 1991 B 23.2 Nr. 9 E. 
3c). 
 
2.2. Zeitpunkt der Besteuerung des Liquidationsgewinns 
 
2.2.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass selbst dann, wenn die Liegenschaften dem 
Geschäftsvermögen zuzuordnen wären, der Liquidationsgewinn in zeitlicher Hinsicht nicht 
im Jahre 2013 besteuert werden dürfte. Der Restaurationsbetrieb „B___" (BB___) sei 
bereits im Jahre 2008, der Restaurationsbetrieb „C___“ (CC___) im Jahre 2004, der 
Restaurationsbetrieb „E___“ (EE___) im Jahre 2007 und der Restaurationsbetrieb „D___“ 
(DD___) vor 2003 aufgegeben worden. Als Ausfluss des Periodizitätsprinzips hätten 
allfällige Liquidationsgewinne in den Jahren 2009 (BB___), 2005 (CC___), 2008 (EE___) 
und 2003 (DD___) besteuert werden müssen. Dass spätestens im Jahre 2008 keine 
selbständige Erwerbstätigkeit mehr ausgeübt worden sei, würden die fehlenden Umsätze 
und Verlustausweise in den Jahresrechnungen 2009 – 2012 beweisen. Die 
Seite 10 
Steuerbehörde SG habe dies erkannt und in der Veranlagung 2010 vermerkt, dass die 
Voraussetzungen einer selbständigen Erwerbstätigkeit nicht mehr erfüllt seien. Die 
kantonale Steuerverwaltung AR hätte dies ebenfalls erkennen müssen. Hinzuweisen 
bleibe darauf, dass bis zum 31. Dezember 2010 ein Steueraufschub bei Verpachtung des 
Geschäftsbetriebes nicht zulässig gewesen sei. 
2.2.2. Die kantonale Steuerverwaltung wendet ein, dass ein Vermögenswert als Ausfluss des 
Grundsatzes von Treu und Glauben so lange im Geschäftsvermögen bleibe, bis der 
Steuerpflichtige die Überführung ins Privatvermögen bekannt gebe. Den Willen, die 
Liegenschaften ins Privatvermögen zu überführen, hätten die Beschwerdeführer bisher 
nicht dargetan. Auch sei ein solcher für die Steuerbehörden nicht erkennbar gewesen. 
Aus dem Umstand alleine, dass die Liegenschaft DD___ niedergebrannt sei, könne man 
nicht auf Aufgabe der Geschäftstätigkeit schliessen. Sie sei davon ausgegangen, dass die 
Geschäftstätigkeit 
nach 
dem 
Wiederaufbau 
wieder 
aufgenommen 
werde. 
Die 
Beschwerdeführer könnten nicht einfach behaupten, dass die Privatentnahme schon vor 
Jahren erfolgt und die damit einhergehenden Steuerfolgen verjährt seien. 
 
2.2.3. Die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen gilt erst in dem Zeitpunkt als erfolgt, 
in welchem sie für die Steuerbehörde erkennbar geworden ist, d.h. wenn der Pflichtige 
gegenüber der Behörde den eindeutigen (ausdrücklichen oder konkludenten) Willen 
bekundet, den fraglichen Gegenstand dem Geschäftsvermögen zu entziehen. Die 
Besteuerung eines Kapitalgewinns soll erst erfolgen, wenn unumstösslich feststeht, dass 
der Realisierungsfall tatsächlich eingetreten ist. Dazu bedarf es in der Regel einer 
Abrechnung des Pflichtigen gegenüber der Steuerbehörde. Erfolgt eine solche nicht und 
liegt sonst kein Fall systematischer Realisierung der stillen Reserven vor, so verbleibt die 
betroffene 
Liegenschaft 
im 
Geschäftsvermögen 
(Urteile 
des 
Bundesgerichts 
2C_732/2016, 2C_733/2016 vom 5. September 2017 E. 2.2.1; 2C_948/2010 vom 
31. Oktober 2011 E. 4.1.1 / 4.1.2). Die Verpachtung eines Geschäftsbetriebes galt nach 
der bis zum 31. Dezember 2010 geltenden Praxis als Privatentnahme, wenn sie aller 
Voraussicht nach als unwiderruflich und die Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebs 
durch den Eigentümer ausgeschlossen erschien (BGE 126 II 473 S. 476 E. 3d/aa; 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 82 zu Art. 18 DBG). Seit dem 
1. Januar 2011 statuiert Art. 21a Abs. 2 StG, dass die Verpachtung nur auf Antrag als 
Überführung ins Privatvermögen gilt (vgl. die Änderungstabelle im Anhang zum 
Steuergesetz). 
 
2.2.4. In den Steuererklärungen der Jahre 2010, 2011 sowie 2012 gaben die Beschwerdeführer 
an, selbständig erwerbstätig zu sein (act. 9/25 – act. 9/27). Die Behauptung, wonach die 
selbständige Erwerbstätigkeit spätestens im Jahr 2008 aufgegeben worden sei, ist damit 
Seite 11 
widerlegt. Sämtliche Liegenschaften wurden bis ins Jahr 2012 in der Bilanz aktiviert. Die 
Veranlagung erfolgte konsequent als Geschäftsvermögen, wogegen kein Widerspruch 
erhoben wurde. Angesichts dessen kann nicht behauptet werden, dass die 
Wiederaufnahme der verpachteten Geschäftsbetriebe als ausgeschlossen erschien, bzw. 
eine frühere Privatentnahme erkennbar gewesen wäre. Gegenteiliges kann auch aus den 
fehlenden Umsätzen und Verlustausweisen in den Jahresrechnungen 2009 – 2012 nicht 
abgeleitet werden, musste die Veranlagung während dieser Jahre wegen ungenügenden 
Geschäftsabschlüssen doch ermessensweise erfolgen (act. 9/24 – 9/27). Erkennbar war 
der Wille zur Überführung ins Privatvermögen erstmals im Jahre 2013, als die 
Beschwerdeführer in der Steuererklärung angaben, nicht mehr erwerbstätig zu sein 
(act. 9/28). 
Die 
kantonale 
Steuerverwaltung 
Appenzell 
Ausserrhoden 
hat 
den 
Liquidationsgewinn folglich zu Recht im Jahr 2013 besteuert. 
 
2.3. Höhe des Liquidationsgewinns DD___ 
 
2.3.1. Die Beschwerdeführer beantragen eventualiter, dass die realisierten stillen Reserven bzw. 
der Grundstückgewinn der Liegenschaft DD___ neu beurteilt werde. Besagte 
Liegenschaft sei im Jahre 1993 aus einer Zwangsvollstreckung für Fr. 1‘000‘000.-- gekauft 
worden (act. 2/3) und im Dezember 2003 bis auf die Grundmauern abgebrannt. Vom 
ursprünglichen Wert der Liegenschaft sei nur der Landwert übrig geblieben, der sich 
gemäss Steuerwertschätzung vom 22. Oktober 1999 auf Fr. 314‘000.-- belaufen habe 
(act. 2/9). Der Verlust sei durch die Versicherung gedeckt worden. Der Wiederaufbau im 
Jahre 2009 / 2010 habe gemäss Baukostenrechnung der finanzierenden Bank 
Fr. 2‘026‘263.-- (davon Fr. 7‘807.-- Hypothekarzinsen) gekostet (act. 2/52). Hinzu 
gekommen seien Mehrkosten von Fr. 201‘201.70, zu deren Übernahme die 
Beschwerdeführer durch das Bundesgericht verpflichtet worden seien (act. 2/51). Bei 
sämtlichen Kosten handle es sich um wertvermehrende Aufwendungen, d.h. um 
Anlagekosten im Sinne des Steuerrechts. Der Liquidationsgewinn berechne sich demnach 
wie folgt: 
 
Steuerwert der Liegenschaft DD___: 
 
 
 
 2‘740‘000.-- 
Anlagekosten (Baukostenrechnung ohne Hypothekarzinsen): 
 
 - 2‘018‘456.-- 
Anlagekosten (Mehrkosten): 
 
 
 
 
 
 - 201‘202.-- 
Landwert per 31. Dezember 2013 
 
 
 
 
 
 - 314‘000.-- 
AHV (9.7%): 
 
 
 
 
 
 
 
 
 - 20‘015.-- 
Fiktiver Einkauf Vorsorge: 
 
 
 
 
 
 
 - 240‘000.-- 
Grundstückgewinn: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 0.-- 
 
Seite 12 
2.3.2. Die kantonale Steuerverwaltung wendet ein, dass die Liegenschaft infolge des Brandes 
seit 2004 mit Fr. 1.-- bilanziert worden sei. Dieser Buchwert sei für die Besteuerung 
massgebend. Die Kosten für den Wiederaufbau der Liegenschaft hätten in der 
Steuerperiode 2010 aktiviert werden müssen. In der Veranlagung sei der Buchwert jedoch 
bei Fr. 1.-- belassen worden, da die Aufbaukosten nicht nachgewiesen worden seien. Als 
Teil der Aufbaukosten wären zudem die Versicherungsleistungen zu berücksichtigen 
gewesen. 
2.3.3. Der bei der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen realisierte Kapitalgewinn 
wird als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit besteuert (Art. 21 Abs. 2 StG). 
Der Besteuerung unterliegt die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem 
massgebenden Einkommenssteuerwert, also die wiedereingebrachten Abschreibungen 
wie auch ein allfälliger Wertzuwachs (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 88 
zu Art. 18 DBG). 
 
2.3.4. Handelsrechtlich wurde das „D___“ (DD___) seit 2004 mit Fr. 1.-- bilanziert. Dieser Wert 
wurde steuerrechtlich jedoch nie übernommen. Von 2004 bis 2007 erfolgte die 
Veranlagung zum Wert von Fr. 358‘857.-- (act. 9/19 – act. 9/22). Im Jahre 2008 wurde die 
Liegenschaft neu mit Fr. 1‘940‘570.-- (act. 9/23) und von 2009 - 2012 mit Fr. 3‘131‘428.-- 
(act. 9/24 – 9/27) rechtskräftig veranlagt. Anlässlich der Überführung ins Privatvermögen 
im Jahr 2013 ging die kantonale Steuerverwaltung, offenbar unter Berufung auf die 
Steuerschätzung vom 7. Mai 2009 (act. 2/10), von einem Verkehrswert von 
Fr. 2‘740‘000.-- aus. Unklar ist, ob dieser Wert noch aktuell ist, wurde doch der 
Wiederaufbau nach Angaben der Beschwerdeführer erst im Jahr 2010 abgeschlossen 
(act. 1 Ziff. 5.1). Wenn nicht, ist gegebenenfalls eine neue Steuerschätzung 
durchzuführen. Nach dem aktuellen Stand der Dinge wurde für die Liegenschaft DD___ 
jedenfalls kein Liquidationsgewinn erzielt, da der massgebliche Steuerwert des Vorjahres 
über dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung liegt. Die mit Einspracheentscheid 
vom 17. Juli 2017 getroffene Neuveranlagung erweist sich damit als unrichtig. 
 
2.4. Fazit 
 
Die Liegenschaften wurden zu Recht dem Geschäftsvermögen zugeordnet. Da die 
Überführung ins Privatvermögen für die Steuerbehörde erst 2013 erkennbar war, ist der 
Liquidationsgewinn in diesem Jahr zu besteuern. Erweist sich der Verkehrswert der 
Liegenschaft „D___“ (DD___) von Fr. 2‘740‘000.-- als korrekt, resultiert aus der 
Privatentnahme genannter Liegenschaft kein steuerbarer Liquidationsgewinn. 
 
 
Seite 13 
 
3. 
Kosten und Entschädigungsfolgen 
 
3.1. Kostenverteilung 
 
Die Kostenverteilung erfolgt nach kantonalem Recht, weil das Harmonisierungsrecht 
keine entsprechende Regelung enthält (Urteil des Bundesgerichts 2C_802/2013 vom 
28. April 2014 E. 3.4). Nach Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG ist im 
Rechtsmittelverfahren gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt 
oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Hat keine Partei vollständig obsiegt, 
so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt. Die 
Beschwerdeführer sind etwa zu 1/5 unterlegen, weshalb die Kosten in entsprechendem 
Umfang zu ihren Lasten gehen. Nach Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG werden 
der Steuerverwaltung keine Verfahrenskosten auferlegt 
 
3.2. Gerichtsgebühr 
 
Das Obergericht erhebt für seine Urteile in Verwaltungssachen Gebühren bis Fr. 5'000.-- 
(Art. 4a Abs. 1 des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen [GGV, 
bGS 233.2]). Gemäss Art. 20 VRPG sind innerhalb des Gebührenrahmens die Gebühren 
nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem 
Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen zu 
bemessen. In Berücksichtigung dieser Umstände erscheint für die beiden Verfahren O2V 
17 20 und O2V 17 22 eine Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 3‘500.-- als angemessen. 
Die Hälfte davon (Fr. 1‘750.--) ist im vorliegenden Verfahren zu erheben. 
 
Der Anteil der Beschwerdeführer an den Gerichtskosten beläuft sich auf Fr. 350.--. Dieser 
wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1‘000.-- verrechnet. Der zu viel 
bezahlte Betrag von Fr. 650.-- wird den Beschwerdeführern zurückerstattet. Im Übrigen 
werden die Verfahrenskosten auf die Staatskasse genommen. 
 
3.3. Parteientschädigung 
 
Gemäss Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. In Verwaltungssachen beträgt 
das Honorar pauschal grundsätzlich Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 
Anwaltstarif [bGS 145.53]). Schuldnerin der Entschädigung ist die kantonale 
Steuerverwaltung. 
Seite 14 
 
Entsprechend der Kostenverteilung steht den Beschwerdeführern Anspruch auf eine 
reduzierte Entschädigung zu; zu ersetzen sind ihnen 4/5 ihrer Vertretungskosten. Diese 
Kosten setzen sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen. Die 
Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung vom 
14. März 1995 über den Anwaltstarif [AT, bGS 145.53]). In Verfahren vor dem Obergericht 
in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und 
beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). In aussergewöhnlich aufwendigen 
Verfahren kann das Honorar um die Hälfte erhöht werden (Art. 16 Abs. 2 AT). Innerhalb 
des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den 
besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der 
Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der 
Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare 
unterteilt werden in 
 
 
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; 
 
b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhalts-
fragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein 
Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- angemessen 
erscheint; und 
 
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 
denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 
umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 
Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 
 
Der Anwalt der Beschwerdeführer hat keine Kostennote eingereicht hat, weshalb die 
Anwaltsentschädigung nach Ermessen festzulegen ist (Art. 4 Abs. 2 AT). Dem Aufwand 
und den Anforderungen in den beiden Verfahren O2V 17 20 und O2V 17 22 angemessen 
erscheint ein Honorar aus dem mittleren Bereich der Honorarpauschalen (Fr. 4‘000.-- bis 
Fr. 7‘000.--) in der Höhe von Fr. 5‘000.--. Hinzu kommen pauschalisierte Barauslagen von 
4 % sowie die Mehrwertsteuer von 8 % (auf dem bis Ende 2017 entstandenen Aufwand; 
hier auf einem geschätzten Anteil von Fr. 4‘000.--) bzw. 7.7 % (auf dem ab Januar 2018 
entstandenen Aufwand; hier auf einem geschätzten Anteil von Fr. 1‘000.--), was 
insgesamt zu anwaltlichen Kosten von Fr. 5‘612.90 führt. Davon hat die kantonale 
Steuerverwaltung den Beschwerdeführern 4/5 oder Fr. 4‘490.30 zu ersetzen. Die Hälfte 
davon ist im vorliegenden Verfahren zuzusprechen. 
 
 
Seite 15 
Demnach erkennt das Obergericht: Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A1___ und A2__ wird der angefochtene 
Einspracheentscheid vom 17. Juli 2017 mitsamt zugrundeliegender Verfügung vom 17. 
November 2016 aufgehoben und die Sache bezüglich der Höhe des Liquidationsgewinns 
bei der Liegenschaft in DD___ zur ergänzenden Abklärung und Neuentscheidung an die 
Steuerverwaltung zurückgewiesen. Anschliessend ist über die Liquidationsgewinn-
abrechnung neu zu verfügen. 
 
 
2. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'750.-- wird zu einem Fünftel oder Fr. 350.-- den 
Beschwerdeführern auferlegt und im Übrigen auf die Staatskasse genommen. Den 
Beschwerdeführern ist mithin vom einbezahlten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ein 
Betrag von Fr. 650.-- zurückzuerstatten. 
 
 
3. 
Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von Fr. 2'245.15 (inklusiv 
Barauslagen und Mehrwertsteuer) zulasten der Steuerverwaltung zugesprochen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt und an die Steuerverwaltung. 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Obergerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Joachim Kürsteiner 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 14.03.19