ar_gerichte · OG O1Z-21-4 · 2024-11-08 · de
Übrige Entscheide


Obergericht Appenzell Ausserrhoden 1. Abteilung
Die von der Berufungsklägerin gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das
Bundesgericht hat dieses mit Entscheid vom 8. November 2024 abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist. (5A_397/2024)
Urteil vom 30. April 2024
Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser
Oberrichter B. Oberholzer, R. Breu, H.P. Fischer
Oberrichterin J. Lanker
Obergerichtsschreiberin M. Epprecht
Verfahren Nr. O1Z 21 4
Sitzungsort Trogen
Berufungsklägerin A.
Beklagte
vertreten durch: RA AA.
Berufungsbeklagter B.
Kläger
vertreten durch: RA BB.
Gegenstand privatrechtliche Baueinsprache, Grunddienstbarkeit
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts ZA1 18 2 vom
14. Januar 2021
Rechtsbegehren
a) des Klägers und Berufungsbeklagten:
im erstinstanzlichen Verfahren:
1. Der Beklagten sei unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB zu verbieten, das Bauvorhaben gemäss der Baubewilligung vom 13./15. September 2017 für das Baugesuch „BG Nr xx-xx: Neubau Einfamilienhaus mit Doppelgarage und gedecktem Sitzplatz, Luft-Wasser-Wärmepumpe“ auf den Grundstücken Parzelle Nr. xxxx und Nr. xxxy, Grundbuch C., wegen der Verletzung des zu Gunsten des Grundstücks Parzelle Nr. xyx und zu Lasten der Grundstücke Parzelle Nr. xxxx und Nr. xxxy im Grundbuch C. eingetragenen „begrenzten Bauverbots“ auszuführen.
2. Im Sinne einer vorsorglichen Massnahme nach Art. 60 Abs. 2 der kantonalen
Bauverordnung (BauV) sei der Beklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB zu verbieten, bis zur rechtskräftigen Erledigung dieses Verfahrens mit der Bauausführung zu beginnen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
im Berufungsverfahren:
Die Berufung sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
b) der Beklagten und Berufungsklägerin:
im erstinstanzlichen Verfahren:
1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Klägers.
im Berufungsverfahren:
1. Das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell Ausserrhoden vom 14. Januar 2021
(Verfahren ZA1 18 2) sei aufzuheben und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) für beide Instanzen zu Lasten des
Klägers und Berufungsbeklagten.
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Sachverhalt
A. Übersicht
Der Berufungsbeklagte und Kläger (nachfolgend: Berufungsbeklagter) ist Eigentümer der
Parzelle Nr. xyx GB C. (act. B 5/3/6 und 3/11). Die Berufungsklägerin und Beklagte
(nachfolgend: Berufungsklägerin) ist Eigentümerin der Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy GB
C. (act. B 5/3/7 und 3/8). Zulasten der Parzellen der Berufungsklägerin und zugunsten der
Parzelle des Berufungsbeklagten besteht eine aus dem Jahr 1952 stammende
Grunddienstbarkeit "begrenztes Bauverbot" mit folgendem Wortlaut (act. B 5/3/9):
1. Es ist dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle yyy [+ xxyy, yyyy, xyyy, yyxx, xxxx, xxxy1], zur Zeit D. und E. in F. untersagt, ohne die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers der Parzelle xyx (Schulhaus F. der Gemeinde C.) [+ Parz. Nr. yxxx2] auf seinem Boden auf der Ostseite der Schulhausparzelle irgend einen Bau hinzustellen.
2. Dieser Grunddienstbarkeitsvertrag wird hiermit zur Eintragung in das Grundbuch C.
angemeldet. dinglich als Last für Parzelle yyy [,yyyy, xxyy, xyyy, yyxx, xxxx, xxxy]3 dinglich als Recht für Parzelle xyx [,yxxx]4 C., den 24. Juli 1952
Die Grunddienstbarkeit wurde am 24. Juli 1952 vertraglich zwischen den Eigentümern der
belasteten Parzelle Nr. yyy (damalige Eigentümer D. und E.) und den Vertretern der
Gemeinde C. als Eigentümer der begünstigten Parzelle Nr. xyx (Schulhaus F. der
Gemeinde C.) errichtet (act. B 5/3/9).
Mit Kaufvertrag vom 30. Juli 1968 erwarb der Berufungsbeklagte von der
Einwohnergemeinde C. die Liegenschaft Nr. xyx mit dem Wohnhaus Vers. Nr. yyx GB C.
Im Kaufvertrag ist unter dem Titel Dienstbarkeiten und Grundlasten in lit. e als Recht zu
Lasten der Parzelle Nr. yyy das begrenzte Bauverbot aufgeführt (act. B 5/3/11).
Die Berufungsklägerin erwarb am 28. Dezember 2009 Eigentum an den Parzellen Nr. xxxx
und Nr. xxxy (act. B 5/3/7 und 3/8).
1 handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt. 2 handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt. 3 handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt. 4 handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt.
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Die Berufungsklägerin beabsichtigt, ihre Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy zu überbauen und
hat hierzu im Jahr 2016 bei der Baubewilligungskommission C. ein Baugesuch eingereicht.
Gemäss Bezeichnung und Kurzbeschrieb des Bauvorhabens ist ein "Neubau
Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Doppelgarage und gedecktem Sitzplatz sowie ein
Luft-Wasser Wärmepumpe - Aussengerät" geplant (act. B 5/44/1). Mit Bau- und
Einspracheentscheid vom 13. September 2017 bewilligte die Baubewilligungskommission
C. das Bauvorhaben und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab beziehungsweise
verwies diese bezüglich eines zulasten der Bauparzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy geltenden
begrenzten Bauverbots auf den Zivilrechtsweg (act. B 5/3/14). Gegen den Bau- und
Einspracheentscheid erhob der Berufungsbeklagte – zusammen mit anderen Rekurrenten
– am 4. Oktober 2017 Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft (act. 5/3/1).
[Grafik]
(Auszug aus Geoportal, erstellt am 30. April 2024)
B. Prozessgeschichte vor Kantonsgericht
Am 28. September 2017 gelangte der Berufungsbeklagte an das Vermittleramt Kreis 3. Da
keine Einigung erfolgte, wurde am 22. November 2017 die Klagebewilligung erteilt (act. B
5/3/4). Am 5. März 2018 reichte der Berufungsbeklagte Klage beim Kantonsgericht ein (act.
B 5/1). Mit Verfügung vom 10. April 2018 wurde das Verfahren bis zum rechtskräftigen
Abschluss des parallel laufenden öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren sistiert
(act. B 5/10). Das Urteil des Obergerichts betreffend Baubewilligung erging am 27. Februar
2020 (act. B 5/21: Verfahren Nr. O4V 19 14), woraufhin die Sistierung des Zivilverfahrens
mit Verfügung vom 18. September 2020 aufgehoben wurde (act. B 5/40). Die Klageantwort
der Berufungsklägerin datiert vom 19. Oktober 2020 (act. B 5/41). Die Hauptverhandlung
wurde am 14. Januar 2021 durchgeführt (act. B 5/48). Das Urteil des Kantonsgerichts
erging gleichentags und wurde den Parteien schriftlich im Dispositiv am 15. Januar 2021
zugestellt (act. B 5/54). Mit Eingabe vom 20. Januar 2021 verlangte die Berufungsklägerin
eine schriftliche Urteilsbegründung (act. B 5/57). Diese wurde am 26. April 2021 an die
Parteien verschickt (act. B 5/60).
C. Urteil der Vorinstanz
Das Kantonsgericht, 1. Abteilung, hiess im Urteil vom 14. Januar 2021 die Klage gut und
verbot der Berufungsklägerin, das Bauvorhaben gemäss der Baubewilligung der
Baubewilligungskommission C. vom 13./15. September 2017 auszuführen (act. B 4).
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Auf die Begründung wird verwiesen. Soweit erforderlich, wird darauf in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen.
D. Schriftenwechsel im Berufungsverfahren
a) Die Berufungsklägerin liess gegen das Urteil des Kantonsgerichts, dessen Zustellung
am 27. April 2021 erfolgte (act. B 5/61/2), mit Eingabe ihres Rechtsvertreters AA. vom
26. Mai 2021 Berufung erklären (act. B 1).
b) Mit Verfügung vom 31. Mai 2021 wurde die Berufungsklägerin verpflichtet, einen
Vorschuss von CHF 4'000.00 zu leisten (act. B 6). Dieser ging innert Frist am 8. Juni
2021 bei der Gerichtskasse ein (act. B 7).
c) Die Berufungsantwort des Berufungsbeklagten datiert vom 12. Juli 2021 (act. B 12).
d) Mit Verfügung vom 12. August 2021 wurde den Parteien mitgeteilt, dass kein zweiter
Schriftenwechsel und keine mündliche Verhandlung angeordnet werden (act. B 13).
e) Mit Eingabe vom 25. August 2021 nahm der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin
das rechtliche Gehör wahr (act. B 14). Am 8. September 2021 hielt der
Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten, BB., an seiner Berufungsantwort fest (act.
B 18).
f) Mit Verfügung vom 14. März 2022 wurde das vorliegende Verfahren bis zum
Vorliegen des Urteils des Kantonsgerichts im Verfahren ZA2 22 4 (Ablösung
Grunddienstbarkeit nach Art. 736 ZGB) sistiert (act. B 31). Nach Ausfertigung des
begründeten Urteils des Kantonsgerichts im vorerwähnten Verfahren wurde die
Sistierung im vorliegenden Verfahren aufgehoben (act. B 34).
Auf die Ausführungen in den oben erwähnten Schriftstücken wird, soweit erforderlich, in
den Erwägungen eingegangen.
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Erwägungen
1. Formelles
1.1 Zuständigkeit
Die Vorinstanz hat die örtliche und sachliche Zuständigkeit mit zutreffender Begründung,
auf die verwiesen werden kann, bejaht (act. B 4, Erwägung 1). Davon ist auch im
Berufungsverfahren auszugehen. Die sachliche Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich
aus Art. 24 Abs. 1 lit. b des Justizgesetzes vom 13. September 2010 (JG, bGS 145.31).
1.2 Streitwert
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Streit
um den Bestand und Inhalt einer Dienstbarkeit ist vermögensrechtlicher Natur (Urteil des
Bundesgerichts 5A_127/2013 vom 1. Juli 2013 E. 1.1). Wird über das Bestehen einer
Dienstbarkeit gestritten, so ist die Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks oder, falls
höher, die Wertminderung des dienenden Grundstücks zu berücksichtigen (BGE 136 III 60
E. 1.1.1 = Pra 99 (2010) Nr. 84 mit Hinweisen). Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert
unter Hinweis auf die Einigung der Parteien mit CHF 32'000.00 (act. B 4, Erwägung 1.2).
Im Berufungsverfahren bekräftigten die Parteien diese Streitwertangabe (act. B 1, S. 2 und
act. B 12, S. 2). Damit beträgt der Streitwert offensichtlich mehr als CHF 10'000.00, womit
der für die Berufung erforderliche Streitwert erreicht ist (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Die übrigen formellen Voraussetzungen sind ebenfalls erfüllt (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 145
Abs. 1 lit. c und Art. 311 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl. act. B 1) und der auferlegte Kostenvorschuss
wurde geleistet (Art. 98 ZPO; act. B 7). Auf die Berufung ist einzutreten.
1.3 Berufungsgründe
Das Berufungsverfahren ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges
Verfahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1). Mit der Berufung kann eine unrichtige
Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige
Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf
rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie hat sich abgesehen von
offensichtlichen Mängeln grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen
Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken
(BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm
der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die
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gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in
Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei dieser Prüfung jedoch weder an die
Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien gebunden. In
tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts
gebunden, auch wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im
Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als
Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4).
1.4 Noven
Neue Tatsachen und Beweismittel können im Berufungsverfahren nur unter den
Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO und längstens bis zum Beginn der Phase der
Urteilsberatung berücksichtigt werden (BGE 142 III 413 E. 2.2). Die Zulässigkeit des
Vorbringens von neuen Tatsachen und/oder Beweismitteln (Noven) hat die
Berufungsinstanz grundsätzlich von Amtes wegen zu prüfen, wobei der Entscheid über die
Zulassung eines Novums in der Regel mit dem Endentscheid der Berufungsinstanz erfolgt
(Art. 57 ZPO; REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 26f. zu
Art. 317 ZPO).
Der Berufungsbeklagte rügt in der Berufungsantwort, beim Schlichtungsgesuch vom 6. Juli
2021 betreffend Ablösung Grunddienstbarkeit nach Art. 736 ZGB handle es sich um ein
unzulässiges Novum (act. B 12, S.3). Das Schlichtungsgesuch wurde erst nach Erlass des
angefochtenen erstinstanzlichen Entscheids eingereicht und mit der begründeten Berufung
vom 26. Mai 2021 vorangekündigt (act. B 1, S. 6). Insofern wurde das neue Beweismittel
wohl "ohne Verzug" im Sinne von Art. 317 ZPO eingereicht. Es stellt sich jedoch die Frage,
ob es darauf in diesem Fall ankommt. Denn das Novenrecht dient dem Erforschen der
materiellen Wahrheit, wenn die Verspätung nicht auf prozessuale Nachlässigkeit der Partei
zurück geht (REETZ/HILBER, a.a.O., N. 6f. und N. 50ff. zu Art. 317 ZPO; KARL SPÜHLER, in:
Basler Kommentar ZPO, 3. Aufl. 2017, N. 7 zu Art. 317 ZPO). Im vorliegenden Fall hätte
die Berufungsklägerin ein Schlichtungsgesuch betreffend Ablösung der Grunddienstbarkeit
schon längst einreichen können. Ist die Partei aber frei, in einem hängigen Verfahren eine
Widerklage oder die Rechtsfrage später in einem neuen separaten Verfahren zum Thema
zu machen, gehört es zur prozessualen Sorgfalt, dass sie dies tut, so lange sie Neues
vortragen darf (Art. 229 ZPO). Wartet sie damit zu, bis sich die Novenschranke geschlossen
hat, ist das verspätete Einbringen in den Prozess für dieses Verfahren nicht mehr zulässig,
wobei die Gültigkeit der Thematisierung in einem separaten Verfahren davon unberührt
bleibt. Damit kann offen bleiben, ob sich sie Berufungsklägerin im vorinstanzlichen
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Verfahren rechtsmissbräuchlich verhalten hat und darum mit dem Novum auszuschliessen
ist, wie der Berufungsbeklagte ausführt (act. B 12, S. 3).
2. Materielles
2.1 In der Berufung wirft die Berufungsklägerin der Vorinstanz zunächst in mehrfacher Hinsicht
eine falsche Sachverhaltsfeststellung vor.
So bringt die Berufungsklägerin zum einen vor, die Belastung des Grundstücks Nr. xyzz mit
dem begrenzten Bauverbot mache nur Sinn, wenn Zweck des begrenzten Bauverbots der
Schutz der Lichtverhältnisse für das Schulhaus sei und gewesen sei (act. B 1, S. 11). Die
Vorinstanz äusserte sich lediglich zur Abrundung des Bildes zum Zweck der Dienstbarkeit
und wies ausdrücklich darauf hin, dass ihre diesbezüglichen Erörterungen das bereits
feststehende Auslegungsergebnis aufgrund des Vertragswortlauts nicht mehr zu ändern
vermöge (act. B 4, S. 11). Schon allein deshalb ist der von der Berufungsklägerin erhobene
Vorwurf der falschen Sachverhaltsdarstellung fraglich, zumal sie keine reine
Sachverhaltsdarstellung rügt, sondern die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Im Übrigen
übersieht die Berufungsklägerin, dass das im Südosten der Parzelle Nr. xyx befindende
Grundstück Nr. xyzz nicht im Jahr 1952 mit einem begrenzten Bauverbot belastet wurde,
sondern 1953. Im Jahr 1952 bewilligten die Gemeinderäte die Erstellung eines
Postgebäudes auf dem Grundstück Nr. xyzz mit dem Hinweis, dass der Neubau die
Lichtverhältnisse des Schulhauses F. nicht beeinträchtige. Gleichzeitig hielten sie im
Protokoll fest, dass das eingetragene Servitut, dass östlich des Schulplatzes ohne
Einwilligung des Gemeinderates keine Bauten errichtet werden dürfen, nach wie vor
Bestand habe (act. B 5/44/4). Erst am 15. April 1953 wurde zwischen G., Briefträger, und
der Gemeinde C. auch ein begrenztes Bauverbot mit folgendem Wortlaut vereinbart: "Es ist
dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle xyzz F., zur Zeit G., Briefträger, untersagt, ohne
die Einwilligung des jeweiligen Eigentümers der Parzelle xyx F., zur Zeit die Gemeinde C.
(Schulhaus F.) auf seinem Boden westlich vom Wohnhaus Nr. xzz und in der ganzen Breite,
also bis an die Grenze gegen die Parzelle yyy des D. und E. irgend etwas zu bauen" (act.
B 5/50/24).
Zum anderen rügt die Berufungsklägerin, die Feststellung der Vorinstanz, wonach mit der
Bezeichnung "begrenztes Bauverbot" nur die Fläche östlich der Schulhausliegenschaft
betroffen sein könne, sei falsch (act. B 1, S. 13 und S. 15). Aus dem Wortlaut des
Grunddienstbarkeitsvertrags vom 24. Juli 1952 ergibt sich, dass dem jeweiligen Eigentümer
der Parzelle Nr. yyy untersagt wird, ohne die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers der
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Parzelle Nr. xyx (Schulhaus F. der Gemeinde C.) "auf seinem Boden auf der Ostseite der
Schulhausparzelle irgend einen Bau hinzustellen" (act. B 5/3/9). Aufgrund des Wortlauts
der Dienstbarkeit zielt die Rüge der Berufungsklägerin auf die Nichtberücksichtigung ihrer
Argumente ab und nicht auf eine unrichtige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts der Vorinstanz.
Unzutreffend ist ferner der Vorwurf, wonach die Vorinstanz ausser Acht gelassen habe,
dass das Grundstück Nr. yyy im Zeitpunkt der Errichtung des strittigen
Grunddienstbarkeitsvertrags im Jahr 1952 ein einziges Grundstück gewesen sei, welches
sich über die heutigen Grundstücke Nr. yyy, yyyy, xxyy, xzxz, xyyy, yyxx, xxxx und xxxy
erstreckt habe (act. B 1, S. 15). Die Vorinstanz verwies im Zusammenhang mit der Definition
des räumlichen Geltungsbereichs der Dienstbarkeit explizit darauf hin, dass die Parzelle
Nr. yyy ursprünglich eine rund 16'000m2 grosse Parzelle gewesen sei, wovon kontinuierlich
Land abparzelliert worden sei (act. B 4, S. 9f.).
Die Rüge, wonach der Wortlaut des Grunddienstbarkeitsvertrags nicht klar sein soll, wird
seitens der Berufungsklägerin verschiedentlich erhoben (act. B 1, S. 16ff. und S. 27). Mit
dieser Beanstandung macht die Berufungsklägerin aber keine falsche Sachverhalts-
feststellung geltend, sondern kritisiert die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Sodann wird
auf die von der Berufungsklägerin erhobenen Rügen betreffend falscher Sachverhalts-
darstellung der Vorinstanz hinsichtlich des Zwecks des strittigen begrenzten Bauverbots
nicht weiter eingegangen, da der Zweck der Dienstbarkeit im vorliegenden Verfahren nicht
relevant ist (vgl. Erwägung 2.4.3).
Weiter rügt die Berufungsklägerin, da die Vorinstanz den seitens der Berufungsklägerin
angebotenen Beweis nicht abgenommenen habe, habe sie den Sachverhalt unvollständig
festgestellt und das Recht der Berufungsklägerin auf Beweisabnahme verletzt (act. B 1,
S. 28). Die Berufungsklägerin machte in der Klageantwort vor der Vorinstanz geltend, dass
Alt Gemeinderat H. ihr berichtet habe, dass die Grunddienstbarkeit beim Verkauf des
Grundstücks Nr. xyx von der Gemeinde C. an den Berufungsbeklagten aus Versehen vor
dem Verkauf nicht gelöscht worden sei, was sich aus entsprechender Korrespondenz
zwischen der Gemeinde C. und dem Berufungsbeklagten ergebe. Hierzu beantragte sie die
Edition der Korrespondenz zwischen der Gemeinde C. und dem Kläger betreffend
Löschung des Grunddienstbarkeitsvertrages vom 24. Juli 1952 durch die Gemeinde C. (act.
B 5/41, S. 10). Die Vorinstanz wies darauf hin, dass eine allfällige Löschung der
Dienstbarkeit im Grundbuch nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde.
Daher müsse die Frage der Aufrechterhaltung der Dienstbarkeit offen bleiben, wobei daran
nichts ändern würde, wenn die Gemeinde das begrenzte Bauverbot versehentlich vor dem
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Verkauf an den Berufungsbeklagten nicht gelöscht hätte. Insofern erübrige sich im Sinne
einer antizipierten Beweiswürdigung die zur Edition gestellte Korrespondenz betreffend
Löschung der Dienstbarkeit (act. B 4, S. 14). Diesen Ausführungen der Vorinstanz, wonach
im Verfahren betreffend privatrechtliche Baueinsprache auf die Edition von Unterlagen
betreffend Löschung der Dienstbarkeit verzichtet werden kann, ist beizupflichten und es
liegt somit keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Soweit die Berufungsklägerin ihren
Beweisantrag erneuert und erklärt, aus der Korrespondenz der Gemeinde mit dem
Berufungsbeklagten können Rückschlüsse auf den Zweck und damit den Inhalt der
Grunddienstbarkeit "begrenztes Bauverbot" gezogen werden (act. B 1, S. 28), ist ihr
entgegenzuhalten, dass angesichts des klaren Wortlauts des Dienstbarkeitsvertrags hierzu
kein Bedarf nach weiteren Auslegungskriterien wie beispielsweise dem Zweck besteht (vgl.
Erwägung 2.3 und 2.4.3). Im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung erübrigt sich daher
die Abnahme des beantragten Beweises.
Schliesslich rügt die Berufungsklägerin, das Obergericht Appenzell Ausserrhoden habe im
öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren im Urteil vom 27. Februar 2020 (act. B 5/21:
Verfahren Nr. O4V 19 14) den Grunddienstbarkeitsvertrag als auslegungsbedürftig
bezeichnet. Indem die Vorinstanz den Wortlaut als klar bezeichnete, habe sie den
Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt (act. B 1, S. 17). Dem ist entgegenzuhalten,
dass das Obergericht im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren den Sinn des
Bauverbotes auf den Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy hinterfragte, weil auf der unmittelbar
an die Parzelle Nr. xyx angrenzenden Parzelle Nr. yxxx kein Bauverbot eingetragen ist (act.
B 5/21, S. 15). Im vorliegenden Verfahren bedarf es – wie bereits erwähnt – angesichts des
klaren Wortlauts keiner Auslegung der Dienstbarkeit nach Sinn beziehungsweise Zweck
der Dienstbarkeit, weshalb auf diese Rüge nicht einzugehen ist (vgl. Erwägung 2.3 und
2.4.3). Jedoch kann den Ausführungen der Vorinstanz, wonach sich der Berufungsbeklagte
das Verhalten eines Dritten – das als Recht auf Grundstück Nr. yxxx eingetragene
begrenzte Bauverbot wurde von der Einwohnergemeinde C. am 30. März 1999 gelöscht
(act. B 5/44/3) – bei der Ausübung der ihm rechtlich zugesicherten Dienstbarkeit nicht
anrechnen lassen muss, beigepflichtet werden (act. B 4, S. 13).
2.2 Der Berufungsbeklagte bestreitet die zivilrechtliche Zulässigkeit des Bauprojekts der
Berufungsklägerin. Unbestritten ist, dass zugunsten der Parzelle Nr. xyx des Berufungs-
beklagten und zulasten der Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy der Berufungsklägerin ein
begrenztes Bauverbot im Grundbuch C. eingetragen ist. Strittig ist der Inhalt der vertraglich
vereinbarten Grunddienstbarkeit "begrenztes Bauverbot", insbesondere Art und Umfang
der Dienstbarkeit. Einig sind sich die Parteien, dass betreffend die Auslegung auf den
Erwerbsgrund abzustellen ist und sich aus den Grundbucheinträgen zu den Liegenschaften
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Nr. xyx, Nr. xxxx und Nr. xxxy Art und Umfang des begrenzten Bauverbots nicht bestimmen
lassen (act. B 1, S. 7 und act. B 12, S. 4).
Die Vorinstanz stellte bei der Untersuchung des sogenannten Erwerbsgrunds, mithin der
Auslegung des Inhalts des Dienstbarkeitsvertrags fest, dass sich aus dessen Wortlaut die
räumliche Ausdehnung des begrenzten Bauverbots ergebe und zwar dahingehend, als es
sich auf die "Ostseite der Schulhausparzelle" beziehe. Die Liegenschaft Nr. yyy sei
ursprünglich eine rund 16'000m2 grosse Parzelle gewesen (act. B 4, S. 9). Hinter der
Bezeichnung "begrenztes Bauverbot" sei die Idee gestanden, die ursprüngliche
Grossparzelle Nr. yyy dahingehend mit einem begrenzten Bauverbot zu belegen, als nur
die Fläche östlich der Schulhausliegenschaft (Parzelle Nr. xyx) davon überhaupt betroffen
sein sollte. Alles in direkter östlicher Lage des Schulhauses habe mit einem absoluten
Bauverbot belegt werden sollen. Vom ursprünglichen Grundbucheintrag der
"Mutterliegenschaft" Nr. yyy sei der Begriff "Bauverbot begrenzt" unverändert auf die davon
abparzellierten Grundstücke übernommen worden, wobei die räumliche Ausdehnung des
begrenzten Bauverbots unverändert gültig geblieben sei. Der Begriff "begrenztes
Bauverbot" beinhalte insofern für östlich des Grundstücks Nr. xyx liegende abparzellierte
Grundstücke faktisch – wie vor der Abparzellierung – ein vollständiges Bauverbot. Da die
beiden Liegenschaften Nr. xxxx und Nr. xxxy der Berufungsklägerin in direkter östlicher
Linie zur Schulhausparzelle liegen, beanspruche das Bauverbot gemäss Wortlaut des
Dienstbarkeitsvertrags auch für diese Gültigkeit (act. B 4, S. 10). Dies komme auch in der
Tatsache zum Ausdruck, dass die Last des begrenzten Bauverbots zugunsten der
Liegenschaft Nr. xyx auch heute – nach der Abparzellierung – noch auf beiden Parzellen
der Berufungsklägerin im Grundbuch eingetragen sei. Daran ändere nichts, dass das
Schulhaus heute nicht mehr als solches genutzt werde und sich im privaten Besitz des
Berufungsbeklagten befinde. Der Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags enthalte die
Formulierung vom "jeweiligen Eigentümer der Parzelle Nr. xyx (Schulhaus F.)", welcher die
Zustimmung zu einem Bau erteilen müsse. Somit sei klar, dass die Zustimmung des
jeweiligen Eigentümers nicht nur während der Nutzungsdauer als Schulhaus, sondern auch
zu jedem späteren Zeitpunkt einzuholen sei. Der Umfang der Dienstbarkeit könne somit
bereits aufgrund des Wortlautes des Dienstbarkeitsvertrages klar bestimmt werden (act. B
4, S. 11). Massgebend sei allein, mit welchem Inhalt das Bauverbot heute im Grundbuch
eingetragen sei. Das Verhalten eines Dritten, vorliegend der freiwillige Verzicht der
Einwohnergemeinde als Liegenschaftseigentümerin der Parzelle Nr. yxxx auf das Recht
des Bauverbots, müsse sich der Berufungsbeklagte bei der Ausübung der ihm rechtlich
zugesicherten Dienstbarkeit nicht anrechnen lassen (act. B 4, S. 13). Das absolut geltende
"begrenzte Bauverbot" sei nach wie vor im Grundbuch eingetragen und belaste die
Grundstücke der Berufungsklägerin zu Gunsten der Liegenschaft des Berufungsbeklagten.
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Daher könne sich der Berufungsbeklagte voraussetzungslos gegen das Bauprojekt der
Berufungsklägerin zur Wehr setzen (act. B 4, S. 14). Der Berufungsklägerin sei somit die
Ausführung ihres Bauvorhabens zu untersagen (act. B 4, S. 16).
Dagegen wehrt sich die Berufungsklägerin mit ihrer Berufung.
2.3 Den Beweis für den Umfang der Dienstbarkeit hat grundsätzlich der Eigentümer des
berechtigten Grundstücks zu erbringen (Art. 8 ZGB). Dabei wird die Richtigkeit des
Grundbuches vermutet (vgl. Art. 937 ZGB; BEAT ESCHMANN, Auslegung und Ergänzung von
Dienstbarkeiten, Zürich 2005, S. 84). Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer
Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der
Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist
dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn der
Wortlaut des Grundbucheintrags unklar ist, darf im Rahmen dieses Eintrags auf den
Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den
Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB)
und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ein Rückgriff auf den
Erwerbsgrund ist insbesondere dann erforderlich und der Schutz des guten Glaubens in
den Eintrag dem Dritterwerber abzusprechen, wenn der Eintrag die Dienstbarkeit nicht
ausreichend zu spezifizieren vermag und sich infolgedessen Rechte und Pflichten daraus
nicht eindeutig ergeben. Dieser Fall liegt vor, wenn sich der Eintrag ohne weitere
Erklärungen in der blossen Benennung erschöpft und einfach ein "Durchleitungsrecht", ein
"Quellenrecht", eine "Baubeschränkung" etc. erwähnt, da diese nach Inhalt und Umfang
recht verschieden ausgestaltet sein können. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig,
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben,
wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist
(zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.1 mit
Hinweisen).
Soweit die Auslegung des Grunddienstbarkeitsvertrags in Frage steht, gelten grundsätzlich
die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln der Vertragsauslegung. Ziel dieser
Auslegung ist es in erster Linie, den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzulegen
(Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung.
Bleibt der tatsächliche Parteiwille unbewiesen, sind die Erklärungen und Verhaltensweisen
der Parteien nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten. Diese allgemeinen Auslegungsgrundsätze gelten vorbehaltlos unter den
ursprünglichen Vertragsparteien, im Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit einer
Seite 12
Einschränkung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 ZGB)
ergibt, zu dem auch der Dienstbarkeitsvertrag gehört. Bei der Auslegung dieses Vertrags
können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und
im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, individuelle
persönliche Umstände und Motive nicht berücksichtigt werden, die für die Willensbildung
der ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag
selbst aber nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht
erkennbar sind. Im gezeigten Umfang wird der Vorrang der subjektiven vor der
objektivierten Vertragsauslegung eingeschränkt. Soweit die Rechte und Pflichten Dritter in
Frage stehen, ist die Auslegung des Erwerbstitels mithin an die Schranken gebunden, die
sich aus dem Eintrag ergeben, denn der gutgläubige Dritte wird im Vertrauen auf die
Richtigkeit des Eintrages geschützt. Die beschriebene Objektivierung ist gegenüber einem
Vertrag, dessen Zweck sich in der Begründung eines obligatorischen Schuldverhältnisses
erschöpft, also noch verstärkt: Verlangt ist eine Auslegung nach den objektiv erkennbaren
Umständen. In der Auslegung des Erwerbsgrundes nach dieser Maxime kommt dem Zweck
der Dienstbarkeit die massgebende Bedeutung zu. Der Zweck bestimmt sich nach den
Bedürfnissen des herrschenden Grundstücks. Die Dienstbarkeit hat denjenigen Inhalt und
Umfang, den sie haben muss, um ihren Zweck mit der geringst möglichen Beschränkung
des Eigentums am dienenden Grundstück bestmöglich zu erreichen (zum Ganzen Urteil
des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.2 mit Hinweis unter anderem
auf 5A_1043/2021 vom 27. Juni 2022 E. 3.2.2).
Unter den Mitteln der Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags hat der klare Wortlaut den
Vorrang, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, dem von den
Parteien verfolgten Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar. Den wahren
Sinn einer Vertragsklausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie
steht. Soweit sie für Dritte erkennbar sind, dürfen die Begleitumstände des
Vertragsabschlusses oder die Interessenlage der Parteien in jenem Zeitpunkt ergänzend
berücksichtigt werden. Bei alledem ist für den Regelfall anzunehmen, dass die
(ursprünglichen) Vertragsparteien eine vernünftige, sachgerechte Regelung angestrebt
haben (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.3
mit Hinweisen).
2.4 Wie bereits erwähnt, lassen sich aus den Grundbucheinträgen zu den Parzellen Nr. xyx,
Nr. xxxx und Nr. xxxy der Inhalt des begrenzten Bauverbots nicht bestimmen, weshalb im
Rahmen dieses Eintrags auf den Erwerbsgrund – mithin den Dienstbarkeitsvertrag –
zurückgegriffen werden muss (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB). Da sowohl die Berufungsklägerin
als auch der Berufungsbeklagte nicht Begründungspartei des 1952 errichteten
Seite 13
Grunddienstbarkeitsvertrages sind, hat dessen Auslegung nach den objektiv erkennbaren
Umständen zu erfolgen, wobei der klare Wortlaut unter den Mitteln der Auslegung den
Vorrang hat.
2.4.1
Die Berufungsklägerin bringt zur räumlichen Ausdehnung im Wesentlichen vor, dass für
den Umfang der Dienstbarkeit grundsätzlich der Eigentümer des berechtigten Grundstücks
– mithin der Berufungsbeklagte – beweisbelastet sei. Das sich im Südosten der Parzelle
Nr. xyx liegende Grundstück Nr. xyzz sei 1952 mit dem begrenzten Bauverbot belastet
worden, damit die Lichtverhältnisse des Schulhauses nicht beeinträchtigt würden. Würde
sich die Begrenzung des Bauverbots lediglich auf die Himmelsrichtung beziehen, hätte das
Bauverbot in Bezug auf die Erstellung des Postgebäudes (Parzelle Nr. xyzz) keine
Beachtung finden müssen, da es für dieses Grundstück gar keine Geltung beanspruchen
könne. Bereits dieser Umstand zeige, dass der Zweck des begrenzten Bauverbots nicht ein
absolutes räumliches Bauverbot in Richtung Osten sei (act. B 1, S. 11). Des Weiteren sei
nicht nachvollziehbar, weshalb das begrenzte Bauverbot bei der Abparzellierung des
Grundstücks Nr. yyyy sowie der Grundstücke Nr. xyyy und Nr. yyxx auf diesen bestehen
geblieben sei, obwohl sich die Grundstücke nordöstlich der Parzelle Nr. xyx befänden. Der
Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags sei damit offensichtlich nicht klar. Mit der Begrenzung
des Bauverbots sei gemeint, dass gewisse Flächen im Osten der Schulhausliegenschaft
nur teilweise von einem Bauverbot betroffen sein sollen in dem Umfang, als dies zur
Erfüllung des Zwecks des begrenzten Bauverbots notwendig sei (act. B 1, S. 12f). Der im
Jahr 1952 übereinstimmende Vertragswille der damaligen Vertragsparteien habe sich
damals nicht auf die heutigen Parzellengrenzen oder auf eine bestimmte Fläche beziehen
können. Die spätere Abparzellierung der Grundstücke Nr. yyyy, xxyy, xzxz, xyyy, yyxx, xxxx
und xxxy sei nicht in Beachtung des begrenzten Bauverbots erfolgt, weshalb die heutigen
Parzellengrenzen nicht als massgebende Begrenzung des begrenzten Bauverbots gelten
können (act. B 1, S. 15). Dem Wortlaut des Grunddienstbarkeits-vertrages sei zu
entnehmen, dass das Bauverbot nicht absolut Geltung habe, sondern bewusst begrenzt
worden sei. Aus der Übertragung der Dienstbarkeit im Rahmen der Abparzellierungen lasse
sich nicht entnehmen, dass mit dem begrenzten Bauverbot die gesamte östlich der
Schulhausparzelle liegende Fläche der ursprünglichen Parzelle Nr. yyy mit einem absoluten
Bauverbot belastet werden sollte (act. B 1, S. 16, vgl. auch act. B 14, S. 3).
2.4.2
Gemäss Wortlaut des am 24. Juli 1952 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrags bezieht
sich die räumliche Ausdehnung des begrenzten Bauverbots auf die Ostseite der
Schulhausparzelle (act. B 5/3/9). Bei der Schulhausparzelle handelt es sich um die Parzelle
Seite 14
Nr. xyx, welche mit Kaufvertrag vom 30. Juli 1968 ins Eigentum des Berufungsbeklagten
überging und von welcher wenige Tage zuvor – am 13. Juli 1968 – die Parzelle Nr. yxxx
abgetrennt wurde (act. B 5/3/11 und 44/3). Das begrenzte Bauverbot wurde im Jahr 1968
als Recht zu Lasten der Parzelle Nr. yyy sowohl im Kaufvertrag betreffend Parzelle Nr. xyx
verbrieft, als auch auf die von Parzelle Nr. xyx abgetrennte Parzelle Nr. yxxx übertragen
(act. B 5/3/11 und 44/3). Im Jahr 1968 war das mit der Grunddienstbarkeit belastete
Grundstück Nr. yyy noch 16'678m2 gross. Von dieser Parzelle Nr. yyy wurde 1970 das
Grundstück Nr. yyyy abparzelliert und 1993 von Parzelle Nr. yyyy die Grundstücke
Nr. xyyy, yyxx, xxxx, xxxy (act. B 5/44/3). Das begrenzte Bauverbot zu Gunsten der
Parzellen Nr. xyx und Nr. yxxx wurde bei diesen Abparzellierungen – mithin im Jahr 1970
und 1993 – vom ursprünglichen Grundstück Nr. yyy jeweils als Last auf die abparzellierten
Grundstücke Nr. yyyy, xyyy, yyxx, xxxx, xxxy übertragen (act. B 5/44/3). Am 30. März 1999
wurde von der Einwohnergemeinde C. das als Recht auf Grundstück Nr. yxxx eingetragene
begrenzte Bauverbot gelöscht (act. B 5/44/3).
2.4.3
Vorauszuschicken ist, dass sich – wie bereits erwähnt – das im Grunddienstbarkeitsvertrag
vom 24. Juli 1952 vereinbarte begrenzte Bauverbot nicht – wie von der Berufungsklägerin
geltend gemacht wird – auf das Grundstück Nr. xyzz erstreckt und das Grundstück Nr. xyzz
im Jahr 1952 auch nicht mit dem begrenzten Bauverbot belastet wurde. Denn im
Grunddienstbarkeitsvertrag von 1952 findet sich kein Hinweis beziehungsweise kein Bezug
zur südöstlich des Grundstücks Nr. xyx liegenden Parzelle Nr. xyzz (vgl. act. 5/3/9). Ein
Bezug zwischen diesen beiden Parzellen wird lediglich im Sitzungsprotokoll des
Gemeinderats betreffend Schulplatz F./Postneubau F. vom 25. Juli 1952 hergestellt, indem
dort vermerkt wurde, dass der Neubau die Lichtverhältnisse des Schulhauses F. nicht
beeinträchtige und daher die Baubewilligung (für den Neubau) erteilt werde. Zudem wurde
festgehalten, dass das eingetragene Servitut, wonach östlich des Schulplatzes ohne
Einwilligung des Gemeinderates keine Bauten errichtet werden dürfen, nach wie vor
bestehen bleibe (act. B 5/44/4). Erst im Folgejahr wurde am 15. April 1953 zwischen den
damaligen Eigentümern der Parzellen Nr. xyx und Nr. xyzz dahingehend ein begrenztes
Bauverbot vereinbart, wonach es dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle Nr. xyzz
untersagt ist, ohne die Einwilligung des jeweiligen Eigentümers der Parzelle xyx auf seinem
Boden westlich vom Wohnhaus Nr. xzz (Parzelle Nr. xyzz) und in der ganzen Breite, also
bis an die Grenze gegen die Parzelle Nr. yyy irgend etwas zu bauen (act. B 5/50/24). Aus
den damaligen Vorgängen im Zusammenhang mit der Parzelle Nr. xyzz ist somit betreffend
das Jahr 1952 festzustellen, dass der Gemeinderat C. die Gültigkeit des
Grunddienstbarkeitsvertrags bekräftigte.
Seite 15
Aus den Akten ergibt sich, dass 1968 die Parzelle Nr. yyy noch rund 16'000m2 gross war
und sich deren Umfang nicht nur östlich des Schulhauses erstreckte. Im Jahr 1970 wurde
davon Parzelle Nr. yyyy, aus welcher dann 1993 wiederum vier Grundstücke entstanden,
abgetrennt, wobei sich die Parzelle Nr. yyyy auch heute noch nordöstlich der
Schulhausparzelle ausdehnt. Somit verblieb 1970 eine in der Grösse weitaus kleinere
Restparzelle Nr. yyy und es entstand damals eine in der Grösse sehr beachtliche Parzelle
Nr. yyyy. Von Parzelle Nr. yyyy erfolgten 1993 vier Abparzellierungen, unter anderem die
streitgegenständlichen Grundstücke Nr. xxxx und Nr. xxxy. Damit verlor 1993 auch die
Parzelle Nr. yyyy im Vergleich zu 1970 deutlich an Grösse. Im Jahr 1952 wurde die
ursprüngliche Grossparzelle Nr. yyy aufgrund des Dienstbarkeitsvertrag mit einem
begrenzten Bauverbot belegt. Gemäss klarem Wortlaut beziehungsweise damaligen
übereinstimmenden Vertragswillen bezog sich das Bauverbot in räumlicher Hinsicht aber
nicht auf die ganze Ausdehnung der damaligen Grossparzelle Nr. yyy, sondern wurde
dahingehend eingegrenzt, als untersagt wurde, "auf der Ostseite der Schulhausparzelle
irgend einen Bau hinzustellen". Die Begrenzung der damaligen Grossparzelle Nr. yyy bezog
sich somit ausschliesslich auf die Flächen im Osten der Schulhausliegenschaft, welche mit
einem absoluten Bauverbot belegt wurden (BEAT ESCHMANN, a.a.O., S. 57). Der Wortlaut
des Grunddienstbarkeitsvertrages ist diesbezüglich unmissverständlich, d.h. bezogen auf
die ursprüngliche Grossparzelle Nr. yyy sind faktisch die im Osten der
Schulhausliegenschaft (Parzelle Nr. xyx) liegenden Flächen mit einem absoluten Bauverbot
belegt. Im Zuge der Abparzellierungen, mithin in den Jahren 1970 und 1993, wurde dann
die ursprüngliche Last, d.h. das 1952 von den damaligen Eigentümern der Parzellen Nr.
xyx und Nr. yyy vertraglich vereinbarte "begrenzte Bauverbot", vom Grundbuchverwalter
jeweils auf die von Parzelle Nr. yyy und später von Nr. yyyy abparzellierten Grundstücke
übertragen (act. B 5/44/3). Diese Übertragungen hatten keine Veränderung des zu Gunsten
der Parzelle Nr. xyx geltenden begrenzten Bauverbots zur Folge, mithin erfolgte eine
unveränderte Übertragung der räumlichen Ausdehnung der im Jahr 1952 vertraglich
vereinbarten Dienstbarkeit. Mit der Folge, dass jene später von Parzelle Nr. yyy
beziehungsweise Nr. yyyy abparzellierten Grundstücke, die östlich der Parzelle Nr. xyx
liegen – somit auch die beiden streitgegenständlichen Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy – mit
dem Bauverbot zu Gunsten der Parzelle Nr. xyx belastet wurden. Der Wortlaut des
Grunddienstbarkeitsvertrags vom 24. Juli 1952 ist klar, weshalb im vorliegenden Verfahren
entgegen den anderslautenden Vorbringen der Berufungsklägerin (vgl. act. B 1, S. 16) kein
Raum für weitere Auslegungselemente besteht (vgl. Erwägung 2.3). Aus dem Umstand,
dass die ebenfalls östlich der Schulhausparzelle gelegene Parzelle Nr. xxyy überbaut
werden konnte, kann die Berufungsbeklagte nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal im
Schreiben des Grundbuchamtes C. vom 7. Mai 2010 jeglicher Hinweis auf die im Jahr 1971
von der Parzelle Nr. yyy abparzellierte Parzelle Nr. xxyy fehlt (act. B 5 3/9 und 44/3).
Seite 16
2.5 Unter Berücksichtigung dessen, dass die Gültigkeit der Grunddienstbarkeit nicht strittig ist,
ist somit festzuhalten, dass nach dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages vom 24. Juli
1952 die Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy der Berufungsbeklagten vom begrenzten
Bauverbot erfasst werden. Da der Berufungsbeklagte seine Zustimmung zum Bauvorhaben
der Berufungsklägerin verweigert, ist dieser die Ausführung ihres Vorhabens verboten.
Nach dem Gesagten ist die Berufung daher abzuweisen und das angefochtene Urteil des
Kantonsgerichts zu bestätigen.
3. Kosten
3.1 Erstinstanzliche Kostenregelung
Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die Prozesskosten
beinhalten sowohl die Gerichtskosten wie auch die Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1
ZPO). Das Obergericht trifft keinen neuen Entscheid, sondern bestätigt das angefochtene
Urteil des Kantonsgerichts vom 14. Januar 2021 (Art. 318 Abs. 1 lit. a ZPO). Somit besteht
kein Grund, es nicht bei den in jenem Urteil in der Ziffer 3 getroffenen Regelung der
Prozesskosten zu belassen.
3.2 Zweitinstanzliche Kostenregelung
3.2.1
Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die
Gerichtskosten werden mit den geleisteten Vorschüssen der Parteien verrechnet (Art. 111
Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss hat die vor Obergericht vollumfänglich unterliegende
Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu bezahlen. Als dem
Umfang sowie dem Streitwert der Streitsache angemessen erachtet das Obergericht eine
Entscheidgebühr von CHF 2'500.00 (Art. 19 Abs. 1 lit. b Gebührenordnung, bGS 233.3).
Die der Berufungsklägerin auferlegten Kosten im Betrag von CHF 2'500.00 werden mit dem
von ihr geleisteten Vorschuss von CHF 4‘000.00 verrechnet (act. B 7, Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Die Gerichtskasse wird angewiesen, der Berufungsklägerin den restlichen Vorschuss von
CHF 1'500.00 zurückzuerstatten (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
3.2.2
Unter Hinweis auf vorstehende E. 3.2.1 und Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO
hat die unterliegende Berufungsklägerin dem obsiegenden Berufungsbeklagten den Ersatz
Seite 17
notwendiger Auslagen und die Kosten seiner berufsmässigen Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit.
a und b ZPO) im zweitinstanzlichen Verfahren vollumfänglich zu ersetzen.
Für das Berufungsverfahren macht RA BB. 50 % des erstinstanzlichen Ansatzes geltend
(act. B 19). Dies ist tarifkonform (Art. 20 lit. a Anwaltstarif [AT, bGS 145.53]). Zur Hälfte des
erstinstanzlichen Honorars von CHF 2'893.00 kommen CHF 39.00 Barauslagen und CHF
225.75 für die Mehrwertsteuer hinzu, so dass die Entschädigung für das
Berufungsverfahren insgesamt CHF 3'157.75 beträgt.
Demnach erkennt das Obergericht: 1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell Ausserrhoden
vom 14. Januar 2021 (ZA1 18 2) bestätigt. 2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von
CHF 2'500.00, werden der Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss von CHF 4‘000.00 verrechnet. Die Gerichtskasse wird angewiesen, der Berufungsklägerin den restlichen Vorschuss von CHF 1'500.00 zurückzuerstatten.
3. Die Berufungsklägerin hat dem Berufungsbeklagten für die Kosten seiner Rechtsvertretung
im Berufungsverfahren mit CHF 3'157.75 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) zu entschädigen.
4. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in Zivil-sachen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizeri-schen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzu-reichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). Der Streitwert beträgt CHF 32’000.00.
5. Mitteilung an:
- RA AA., mit Gerichtsurkunde
- RA BB., mit Gerichtsurkunde - Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden, 1. Abteilung (ZA1 18 2), interne Post
Der Obergerichtsvizepräsident: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. iur. Manuel Hüsser lic. iur. Monika Epprecht
versandt am: 21. Mai 2024
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