ar_gerichte · OG O4V-18-13 · 2018-12-20 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 20. Dezember 2018 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis Obergerichtsschreiber D

Beschwerdeführerin 
Einwohnergemeinde A___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
Vorinstanz 
Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden, 
Regierungsgebäude, 9102 Herisau 
 
Beigeladener 1 
B___ 
 
Beigeladene 2 
Kant. Aufsichtsbehörde, lic. iur. Piergiorgio Giuliani, Ebni 3, 
am Bahnhof, 9053 Teufen 
 
Beigeladener 3 
Tiefbauamt Appenzell Ausserrhoden, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
Gegenstand 
Bäuerliches Bodenrecht 
Beschwerde gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission 
vom 30. April 2018 
 
Urteil vom 20. Dezember 2018 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
Verfahren Nr. 
O4V 18 13 
 
Sitzungsort 
Trogen 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) 
der Beschwerdeführerin: 
1. 
Dispositiv Ziff. 2 und 3 des Beschlusses der Bodenrechtskommission des Kantons 
Appenzell Ausserrhoden vom 30. April 2018 sei aufzuheben. 
2. 
Die Bewilligung für den Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks Grundbuch 
A___ Nr. 01, durch die Einwohnergemeinde A___ zum vereinbarten Preis von Fr. 
295'000.-- zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gestützt auf Art. 65 BGBB sei in 
Aussicht zu stellen. 
3. 
Eventualiter sei die Bewilligung für den Erwerb des landwirtschaftlichen 
Grundstücks Grundbuch A___ Nr. 01, zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gestützt 
auf Art. 65 BGBB in Aussicht zu stellen, verbunden mit einer angemessenen Pflicht 
zur Rückveräusserung des Grundstücks Nr. 01. 
4. 
Subeventualiter 
sei 
die 
Sache 
zur 
Neubeurteilung 
an 
die 
Vorinstanz 
zurückzuweisen. 
5. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. 
 
 
b) 
der Vorinstanz: 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. 
 
c) 
des Beigeladenen 1: 
(keine Anträge) 
 
d) 
der Beigeladenen 2: 
(keine Anträge) 
 
e) 
des Beigeladenen 3: 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
 
 
 
 
Seite 3 
Sachverhalt 
 
A. 
Überblick 
 
Die Erbengemeinschaft C___ hat der Gemeinde A___ die beiden Grundstücke Nr. 01 und 
02, Grundbuch A___, zum Kauf angeboten. Grundstück Nr. 01 befindet sich in der Nähe 
der Mooshalde, liegt überwiegend in der Landwirtschaftszone L und weist eine Fläche von 
9‘818 m2 auf. Das westlich davon befindliche Waldgrundstück Nr. 02 umfasst eine Fläche 
von 5‘042 m2. Die Gemeinde A___ möchte diese Grundstücke erwerben, weil sie dereinst 
zur Erstellung der im Richtplan eingetragenen Umfahrungsstrasse Herisau benötigt 
würden. Sie ersuchte deshalb am 15. Januar 2018 die Bodenrechtskommission Appenzell 
Ausserrhoden um Feststellung (vgl. Art. 84 des Gesetzes über das bäuerliche Bodenrecht 
[BGBB, SR 211.412.11]), dass der Kauf der beiden Grundstücke zum Preis von Fr. 
295‘000.-- bzw. 5‘000.-- bewilligungsfähig sei. Mit Beschluss vom 26. April 2018 kam die 
Bodenrechtskommission zum Schluss, dass es sich beim Grundstück Nr. 02 nicht um ein 
landwirtschaftliches 
Grundstück 
handle. 
Dessen 
Erwerb 
sei 
folglich 
nicht 
bewilligungspflichtig. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 setze dagegen eine Bewilligung 
voraus. Eine solche könne nach Art. 65 BGBB jedoch nicht erteilt werden, da keine 
hinreichend konkreten Pläne für die Umfahrung Herisau vorlägen und das Grundstück 
nicht als Realersatz benötigt werde. Auch eine Bewilligung gestützt auf Art. 63 und 64 
BGBB komme nicht in Frage, weil die Gemeinde das Grundstück nicht selber 
bewirtschaften könne, keine Ausnahme von der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64 Abs. 1 
BGBB greife und der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 295‘000.-- übersetzt sei (act. 2/2 Ziff. B 
9 und 10). 
 
B. 
Prozessverlauf vor dem Obergericht 
 
Gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission erhob die Beschwerdeführerin am 
31. Mai 2018 Beschwerde beim Obergericht (act. 1). Dieses stellte mit Verfügung vom 
1. Juni 2018 den übrigen Verfahrensbeteiligten die Beschwerde zur freiwilligen 
Stellungnahme zu (act. 3). Die Stellungnahme des Beigeladenen 3 (Tiefbauamt) erfolgte 
am 18. Juni 2018 (act. 4) und jene der Vorinstanz am 25. Juli 2018 (act. 8). Der 
Beigeladene 1 (Pächter) verzichtete stillschweigend und die Beigeladene 2 (kantonale 
Aufsichtsbehörde) ausdrücklich auf eine Stellungnahme (act. 6). Mit Verfügung vom 
27. Juni 2018 stellte das Obergericht die eingegangenen Stellungnahmen der 
Beschwerdeführerin zu. Ferner teilte es ihr mit, dass es auf die Durchführung einer 
mündlichen Verhandlung verzichte, sofern eine solche nicht ausdrücklich gewünscht 
werde (act. 10). Am 9. August 2018 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein und 
Seite 4 
verzichtete damit stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung (act. 11). Die Duplik 
der Vorinstanz erfolgte am 21. August 2018 (act. 13). Die übrigen Verfahrensbeteiligten 
verzichteten auf eine weitere Stellungnahme. Am 20. Dezember 2018 fällte das 
Obergericht seinen Entscheid (act. 15). Dieser wurde zunächst im Dispositiv an die 
Beteiligten versandt. Mit Schreiben vom 3. Januar 2019 verlangte die Beschwerdeführerin 
die Entscheidbegründung (act. 16). 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
Formelles 
 
1.1. Prozessvoraussetzungen 
 
1.1.1. Das Obergericht prüft von Amtes wegen, ob die prozessualen Voraussetzungen erfüllt 
sind und auf die Beschwerde einzutreten ist (Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege 
[VRPG, 
bGS 
143.1]). 
Anfechtungsobjekt 
bildet 
der 
Feststellungsbeschluss der Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden vom 
26. April 2018. Hierbei handelt es sich um eine letztinstanzliche Verfügung im Sinne von 
Art. 54 Abs. 1 VRPG, gegen welche die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig ist. 
Sachlich zuständig ist das Obergericht (Art. 88 Abs. 1 i.V.m. Art. 90 Abs. 1 lit. f des 
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB, SR 211.412.11]; Art. 6 Abs. 1 
der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht 
[kVBGBB, bGS 213.113]). 
 
1.1.2. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen einzureichen (Art. 88 Abs. 1 BGBB; Art. 8 Abs. 1 
kVBGBB i.V.m. Art. 55 Abs. 1 VRPG). Der Beschluss der Bodenrechtskommission wurde 
der Beschwerdeführerin am 2. Mai 2018 zugestellt (act. 1 Ziff. II/2; act. 2/2). Die 
Beschwerdeaufgabe vom 30. Mai 2018 erfolgte innert Frist. 
 
1.1.3. Zur Beschwerde ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Rechtsakt mehr als die 
Allgemeinheit berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung hat (vgl. Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Erwächst eine 
Feststellungsverfügung nach Art. 84 BGBB in Rechtskraft, ist die Behörde in einem 
späteren Bewilligungsverfahren daran gebunden, sofern nicht die Voraussetzungen der 
Revision oder der Wiedererwägung erfüllt sind (HERRENSCHWAND / STALDER, in: Das 
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 8a zu Art. 84 BGBB). In 
Seite 5 
Anbetracht dieser Bindungswirkung drängt es sich auf, die Beschwerdelegitimation gleich 
zu umschreiben, wie dies Art. 83 Abs. 3 BGBB für das Bewilligungsverfahren tut, 
ansonsten mit einer vorgängigen Feststellungsverfügung die Rechte der gemäss Art. 83 
Abs. 3 BGBB Beschwerdebefugten unterlaufen werden könnten (HERRENSCHWAND / 
STALDER, a.a.O., N. 13 zu Art. 84 BGBB). Die Feststellung, wonach eine Ausnahme-
bewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 60) oder einer Erwerbs-
bewilligung (Art. 61 ff. BGBB) zu verweigern ist, kann demnach von den Vertragsparteien 
angefochten werden. Gegen die Feststellung, wonach die Bewilligung zu erteilen ist, steht 
der kantonalen Aufsichtsbehörde, dem Pächter sowie den Kaufs-, Vorkaufs- oder 
Zuweisungsberechtigten 
der 
Beschwerdeweg 
offen 
(Art. 83 
Abs. 
3 
BGBB; 
HERRENSCHWAND / STALDER, a.a.O., N. 2 und 12 ff. zu Art. 83 BGBB). Die kantonale 
Aufsichtsbehörde braucht, im Unterschied zu den übrigen Verfahrensbeteiligten, im 
Einzelfall kein schutzwürdiges Interesse nachzuweisen (HERRENSCHWAND / STALDER, 
a.a.O., N. 14 zu Art. 83 BGBB). Die Bodenrechtskommission hat mit Beschluss vom 
26. April 2018 festgestellt, dass die Beschwerdeführerin die Voraussetzungen zum 
Erwerb des Grundstücks Nr. 01 nicht erfüllt. Als Kaufinteressentin, die in Zusammenarbeit 
mit den Eigentümern bereits einen Kaufvertragsentwurf ausgearbeitet hat, ist sie durch 
diesen Beschluss besonders berührt. Auch das Bestehen eines schutzwürdigen 
Interesses ist zu bejahen, zumal sie im Falle der Gutheissung der Beschwerde einen 
tatsächlichen 
Vorteil 
erfährt 
(Erwerb 
des 
Grundstücks). 
Sämtliche 
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. 
 
1.2. Verfahrensgrundsätze 
 
Gemäss Art. 8 kVBGBB richtet sich das Verfahren, soweit die vorgenannte Verordnung 
oder das Bundesrecht nichts anderes vorschreiben, nach den Bestimmungen des VRPG. 
Das Obergericht hat den Sachverhalt demnach von Amtes wegen festzustellen (Art. 59 
Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 1 VRPG). Neue Tatsachen und Beweismittel können, als 
Ausfluss der Untersuchungsmaxime, bis zur Urteilsberatung geltend gemacht werden 
(Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 33 Abs. 2 und Art. 14 Abs. 1 VRPG). Vor Obergericht können 
nur Rechtsverletzungen sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des 
Sachverhalts gerügt werden (Art. 56 Abs. 1 VRPG). Die Angemessenheit, also die Frage, 
ob die Vorinstanz innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums ihr Ermessen 
zweckmässig ausgeübt hat, prüft das Obergericht nur, soweit dies im Gesetz vorgesehen 
ist, oder wenn der Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Kognition 
weitergezogen werden kann (Art. 56 Abs. 2 VRPG). Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz 
mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht 
gegeben. Bei der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist eine 
Seite 6 
Ermessensprüfung ausgeschlossen (Urteil des Bundesgerichts 8C_342/2017 vom 28. 
August 2017 E. 1). Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich 
vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts auf die Rechts- und 
Sachverhaltskontrolle beschränkt. 
 
2. 
Materielles 
 
2.1. Geltungsbereich des BGBB / landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe 
 
2.1.1. Das BGBB gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden 
landwirtschaftlichen Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone im Sinne von Art. 15 des 
Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) liegen und für welche die landwirtschaftliche 
Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB). Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine 
Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als 
Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn 
sie landesüblich ist, mindestens 0.8 Standardarbeitskräfte erforderlich sind (Art. 7 Abs. 1 
und Art. 5 lit. a BGBB i.V.m. Art. 6a kVBGBB). Auf Grundstücke von weniger als 15 Aren 
Rebland (1‘500 m2) oder 25 Aren (2‘500 m2) anderen Lands, die nicht zu einem 
landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, findet das Gesetz keine Anwendung (Art. 2 Abs. 3 
BGBB). 
 
2.1.2. Grundstück Nr. 01, Grundbuch A___, liegt ausserhalb der Bauzone in der 
Landwirtschaftszone (L). In dieser Zone ist die landwirtschaftliche Nutzung gestattet (Art. 
31 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht [BauG, bGS 721.1]). 
Die Fläche des Grundstücks ist grösser als 25 Aren (act. 2/2, S. 3). Das BGBB ist somit 
unabhängig davon anwendbar, ob das Grundstück einem landwirtschaftlichen Gewerbe 
zugehört oder nicht. Der Erwerb bedarf deshalb der Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). 
 
2.2. Erwerb durch das Gemeinwesen gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB 
 
2.2.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass der Erwerb eines landwirtschaftlichen 
Grundstücks durch das Gemeinwesen zu bewilligen sei, wenn es zur Erfüllung einer nach 
Plänen des Raumplanungsrechts vorgesehenen öffentliche Aufgabe benötigt werde 
(Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB). Die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB würden in 
einem solchen Fall keine Geltung beanspruchen (Art. 65 Abs. 2 BGBB). Mit „Plänen des 
Raumplanungsrechts“ seien nicht grundeigentümerverbindliche Nutzungspläne nach 
Art. 14 ff. RPG, sondern raumplanerische Instrumente gemeint, die ein Bauvorhaben dem 
Grundsatz nach einigermassen konkret vorsähen. Gemäss Richtplan führe die 
Seite 7 
Umfahrungsstrasse Herisau diagonal über Grundstück Nr. 01 (act. 2/5). Da der Bau der 
Umfahrungsstrasse fraglos in Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe erfolge, sei die 
Erwerbsbewilligung zu erteilen. Sollte das Obergericht wider Erwarten zur Erkenntnis 
gelangen, dass in Bezug auf die Realisierung der Umfahrungsstrasse noch zu grosse 
Unsicherheiten 
bestünden, 
sei 
die 
Erwerbsbewilligung 
eventualiter 
mit 
einer 
Rückveräusserungspflicht zu verbinden. Vor Augen halten müsse man sich stets, dass die 
Erbengemeinschaft C___ das Grundstück bei Verweigerung der Erwerbsbewilligung an 
einen anderen Interessenten veräussern werde. Ob dieser das Grundstück später 
freiwillig für die Umfahrungsstrasse zur Verfügung stelle, sei ungewiss. Sollte dies nicht 
der Fall sein, müsste dereinst ein Enteignungsverfahren eingeleitet werden, was 
erhebliche finanzielle und zeitliche Ressourcen beanspruchen würde. Das Grundstück 
nun einvernehmlich zu erwerben, sei eine einmalige Chance, die es unbedingt zu 
ergreifen gelte. Den Interessen des BGBB liefe der Landerwerb nicht zuwider, da die 
Beschwerdeführerin das Grundstück bis zur effektiven Beanspruchung für die 
landwirtschaftliche Nutzung verpachten würde. 
 
2.2.2. Die Bodenrechtskommission wendet ein, dass gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB 
keine Erwerbsbewilligung erteilt werden könne, weil es an einem hinreichend konkreten 
Projekt mit genügender Realisierungswahrscheinlichkeit fehle. In diesem Zusammenhang 
könne auf die Ausführungen des Tiefbauamts (Ziff. 2.2.3) verwiesen werden. Davon 
abgesehen handle die Beschwerdeführerin nicht in Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe, 
weil der Landerwerb zwecks Realisierung der Umfahrung A___ Aufgabe des Kantons 
bzw. des Bundes, nicht aber der Gemeinde sei. Die Erwerbsbewilligung sei zu Recht 
verweigert worden. 
 
2.2.3. Das 
Tiefbauamt 
legt 
dar, 
dass 
die 
mit 
Baulinien 
im 
Jahre 
2006 
grundeigentümerverbindlich gesicherte Umfahrung Herisau rund 300 m vor dem 
fraglichen Grundstück ende und dieses nicht beanspruche. Die Beschwerdeführerin 
beziehe sich auf die Umfahrung A___. Diese soll dereinst die Umfahrung Herisau 
verkehrlich fortsetzen. Erste Studien zu diesem Projekt seien im Jahre 2002/2003, im 
Zuge der Projektierung der Umfahrung Herisau, in Auftrag gegeben worden. Im Jahre 
2006 seien die „Südumfahrung A___“ sowie die Variante „Nordumfahrung A___“ im 
kantonalen Richtplan aufgenommen worden, wobei die Nordumfahrung über das 
Grundstück Nr. 01 verlaufe. Am 12. Februar 2017 habe das Schweizer Stimmvolk den 
Bundesbeschluss über die Schaffung eines Fonds für die Nationalstrassen und den 
Agglomerationsverkehr 
angenommen. 
Darin 
sei 
auch 
die 
Erweiterung 
des 
Nationalstrassennetzes, darunter die Strecke Winkeln – Herisau – Waldstatt – Hundwil – 
Kantonsgrenze AR/AI, enthalten gewesen. Per 1. Januar 2020 gehe deshalb die 
Seite 8 
Kantonsstrasse Nr. X (A___-D___), ab welcher die Liegenschaft Nr. 01 erschlossen sei, in 
den 
Besitz 
der 
schweizerischen 
Eidgenossenschaft 
über. 
Aufgrund 
des 
Eigentumsübergangs sei es künftig Aufgabe des Bundes, sich unter dem Titel „Erfüllung 
öffentlicher Aufgaben“ gestützt auf Art. 65 BGBB Flächen zur Realisierung der Umfahrung 
A___ zu sichern. Die Gemeinde A___ sei dazu nicht berechtigt, zumal sie weder Kantons- 
noch Bundesinteressen vertrete. Für den Bund wiederum dürfte, mit Blick auf die 
Verkehrsbelastung 
und 
die 
verkehrlichen 
Engpässe 
auf 
dem 
gesamten 
Nationalstrassennetz, die Umfahrung A___ keine Priorität haben. Mit einer Realisierung 
der Umfahrung innerhalb der nächsten 40 Jahre sei nicht zu rechnen. Hinzuweisen bleibe, 
dass die Gemeinde A___ mit Schreiben vom 18. Mai 2011 noch die Streichung der 
Umfahrung A___ (Süd- und Nordvariante) aus dem Richtplan beantragt habe. Es 
erscheine deshalb widersprüchlich, wenn sie Grundstück Nr. 01 nun zur Sicherung 
derselben erwerben möchte. Aus den dargelegten Gründen sei die Beschwerde 
abzuweisen. 
 
2.2.4. Gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks 
durch das Gemeinwesen oder dessen Anstalten zu bewilligen, wenn es zur Erfüllung 
einer öffentlichen Aufgabe benötigt wird, die nach den Plänen des Raumplanungsrechts 
vorgesehen 
ist. 
Die 
Verweigerungsgründe 
nach 
Art. 
63 
BGBB 
(fehlende 
Selbstbewirtschaftung, übersetzter Erwerbspreis, Grundstück ausserhalb des ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereichs) sind in einem solchen Fall nicht anwendbar (Art. 65 Abs. 2 
BGBB). Unter den Begriff der „öffentlichen Aufgabe“ fallen im Allgemeinen jene Pflichten, 
die dem Gemeinwesen durch Verfassung oder Gesetz übertragen sind. Erfasst werden 
namentlich Infrastrukturprojekte, wie der Bau von Eisenbahnen, Strassen, Wasser- oder 
Energiewerke (STALDER / BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 
2. Aufl. 2011, N. 5 zu Art. 65 BGBB). Fraglich ist, was unter „Plänen des 
Raumplanungsrechts“ zu verstehen ist. Zumal ein im Rahmen der Nutzungsplanung der 
Bauzone zugewiesenes Grundstück grundsätzlich nicht mehr dem BGBB untersteht 
(vgl. Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), eine Erwerbsbewilligung diesfalls nicht mehr erforderlich 
ist, können damit nicht nur Nutzungspläne im Sinne von Art. 14 ff. des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG, SR 700) gemeint sein (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 7 zu 
Art. 65 BGBB; Urteil des Verwaltungsgerichts LGVE 1998 II Nr. 19 vom Luzern vom 9. 
Oktober 1998 E. 5d). Erfasst werden vielmehr auch raumplanerische Instrumente, welche 
ein Bauvorhaben erst dem Grundsatz nach vorsehen. Zu denken ist an Sachpläne des 
Bundes sowie an kantonale Richtpläne (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 7. zu Art. 65 BGBB). 
Gestützt auf solche Pläne kann die Erwerbsbewilligung allerdings nur erteilt werden, wenn 
sich das Projekt in inhaltlicher, zeitlicher und räumlicher Hinsicht schon einigermassen 
Seite 9 
konkretisiert hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern, LGVE 1998 II Nr. 19, vom 9. 
Oktober 1998, E. 5e). 
 
2.2.5. Wie das Tiefbauamt korrekt ausführt, ist Grundstück Nr. 01 von der Umfahrung Herisau 
nicht betroffen (act. 5/4; act. 5/5). Die Beschwerdeführerin hat diese offenbar mit der 
Nordumfahrung A___ verwechselt (vgl. act. 2/5; act. 5/2). Die Nordumfahrung A___ wäre 
nach 
geltendem 
Recht 
von 
ihrer 
Bedeutung 
her 
als 
Hauptverkehrs- 
oder 
Regionalverbindungsstrasse und damit als Kantonsstrasse zu qualifizieren (Art. 6 Abs. 1 
des Strassengesetzes [StrG, bGS 731.11] i.V.m. Art. 1 der Strassenverordnung [StrV, 
bGS 731.111]). Planung, Projektierung und Bau der Umfahrung obliegt gegenwärtig dem 
Kanton (Art. 24 Abs. 1 i.V.m. Art. 23 Abs. 2 StrG). Auch die Befugnis zum Erwerb von 
Land, welches zur Realisierung des Projekts benötigt wird, fällt in dessen 
Aufgabenbereich (vgl. Art. 44 i.V.m. Art. 43 Abs. 2 StrG). Mit Inkrafttreten des neuen 
Netzbeschlusses (NEB) per 1. Januar 20201, wird die Kantonsstrasse auf der Strecke „St. 
Gallen (Winkeln) – Herisau – Appenzell“ ins Nationalstrassennetz überführt2. 
Infolgedessen gehen Eigentum und Strassenhoheit auf den Bund über (Art. 8 Abs. 1 und 
Art. 8a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen [NSG, SR 725.11]). Dieser 
wird künftig auch für Planung und Bau der Umfahrung sowie für den dazu erforderlichen 
Landerwerb verantwortlich sein (Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 40a lit. b NSG). Die 
Beschwerdeführerin ist weder aktuell noch künftig dazu berechtigt. Weil sie das 
Grundstück nicht zur Erfüllung einer (ihr obliegenden) öffentlichen Aufgabe benötigt, kann 
der 
Erwerb 
nach 
Art. 65 
Abs. 
1 
lit. 
a 
BGBB 
weder 
mit 
noch 
ohne 
Rückveräusserungsauflage bewilligt werden. 
 
2.2.6. Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass die Erwerbsbewilligung auch 
deshalb nicht erteilt werden kann, weil sich das Projekt „Umfahrung A___“ noch zu wenig 
konkretisiert hat. In räumlicher Hinsicht ist ungewiss, ob dereinst die Süd- oder 
Nordvariante realisiert werden soll. Der Umstand, dass die Nordvariante im Richtplantext 
seit der Nachführung 2015 nicht mehr erwähnt wird, deutet darauf hin, dass aktuell die 
Südvariante im Vordergrund steht (act. 5/9; Richtplan 2019, S. 62). In zeitlicher Hinsicht 
ist, mit Blick auf die Verkehrsbelastung auf dem gesamten Nationalstrassennetz, erst 
langfristig mit dem Bau der Umfahrungsstrasse zu rechnen. Bereits heute (eventuell) 
benötigtes Land zu erwerben, ist deshalb nicht mit Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB vereinbar. 
 
2.3. Erwerb durch das Gemeinwesen gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB 
 
1 
https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-68888.html. 
2 
https://www.astra.admin.ch/astra/de/home/themen/strassenfinanzierung/naf/zukunftgerichtetes-
nationalstrassennetz/neb-strecken.html. 
Seite 10 
 
2.3.1. Die 
Beschwerdeführerin 
macht 
geltend, 
dass 
die 
öffentliche 
Hand 
stets 
landwirtschaftlichen Boden zur Verfügung haben müsse, um es den von einer Enteignung 
betroffenen als Realersatz anbieten zu können. Aktuell werde beispielsweise in der 
Region Winkelfeld / Schönengrund in A___ eine Deponie mit einem Volumen von 200‘000 
– 300‘000 m3 errichtet. Solche Projekte könnten ohne Realersatz nicht realisiert werden. 
Der Erwerb sei deshalb nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB zu bewilligen. 
 
2.3.2. Die Bodenrechtskommission hält dem entgegen, dass der Zweck von Art. 65 Abs. 1 lit. b 
BGBB darin bestehe, Land zu erwerben, um es dem von einer Enteignung Betroffenen als 
Realersatz zum Tausch anbieten zu können. Der Erwerb von Land unabhängig von der 
Erstellung eines konkreten Werkes, rein zu strategischen Zwecken, sei nicht zulässig. 
Zumal in den nächsten 40 Jahren nicht mit der Realisierung der Umfahrung A___ zu 
rechnen sei, fehle es an einem konkreten Projekt. Gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB 
könne der Erwerb folglich nicht bewilligt werden. 
 
2.3.3. Nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu 
bewilligen, wenn es als Realersatz bei Erstellung eines nach Plänen des 
Raumplanungsrechts vorgesehenen Werks dient und ein eidgenössisches oder 
kantonales Gesetz die Leistung von Realersatz vorschreibt oder erlaubt. Diese 
Bestimmung soll dem Gemeinwesen den Erwerb von Land ermöglichen, um es 
demjenigen, der infolge der Erstellung eines Werkes von einer Enteignung betroffen ist, 
als Realersatz zum Tausch anbieten zu können (STALDER / BANDLI, in: Das bäuerliche 
Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 9, 10 zu Art. 65 BGBB). Das Werk, 
welches die Enteignung auslöst, muss raumplanerisch ausgewiesen sein (FRANZ A. 
WOLF, Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gewerben durch das 
Gemeinwesen oder dessen Anstalten in: Jusletter vom 11. Oktober 2010, S. 6 Ziff. 5.2.3; 
STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 10 zu Art. 65 BGBB). Landerwerb auf Vorrat zu rein 
strategischen Zwecken ist nicht zulässig (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 11a zu Art. 65 
BGBB; Entscheid des Verwaltungsgerichts Obwalden VVGE 2003/2004 Nr. 46 vom 
11. Februar 2003 E. 3c/cc). Im Anwendungsbereich von Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB sind 
die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB zu beachten (Art. 65 Abs. 2 e contrario). 
Der Verweigerungsgrund der fehlenden Selbstbewirtschaftung (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) 
beansprucht indessen grundsätzlich keine Geltung, weil die Gemeinde in aller Regel nicht 
Selbstbewirtschafterin ist. Aus demselben Grund ist auch das Verweigerungskriterium 
„Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs“ (Art. 63 Abs. 1 lit. d 
BGBB) grundsätzlich nicht beachtlich. Zu verweigern ist die Erwerbsbewilligung hingegen, 
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wenn der vereinbarte Kaufpreis übersetzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB ist 
(FRANZ A. WOLF, a.a.O., S. 6 Ziff. 5.2.3; STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 13 zu Art. 65 BGBB). 
 
2.3.4. Grundstück Nr. 01 kann nicht unter Berufung auf die Umfahrung A___ (Variante Nord) als 
Realersatz erworben werden, zumal es im Falle der Realisierung des Projekts selber zu 
enteignen 
wäre 
und 
folglich 
keine 
Realersatzfunktion 
erfüllen 
kann. 
Die 
Ersatzbeschaffung zur Realisierung anderer (nicht näher konkretisierter) Projekte ist 
ebenfalls nicht gestattet, weil der Landerwerb zu rein strategischen Zwecken unzulässig 
ist. Davon abgesehen sieht das Gesetz über die Zwangsabtretung (bGS 711.1) die 
Möglichkeit zur Leistung von Realersatz überhaupt nicht vor (vgl. Art. 12 ff). Die 
Voraussetzungen nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB sind folglich nicht erfüllt. Offen bleiben 
kann damit, ob die unbestrittene Feststellung der Vorinstanz, wonach der vereinbarte 
Kaufpreis von Fr. 295‘000.-- übersetzt sei (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB), zutrifft. 
 
2.3.5. Erwerb gestützt auf Art. 61 – 64 BGBB 
 
Vollständigkeitshalber ist darauf hinzuweisen, dass eine Erwerbsbewilligung auch gestützt 
auf Art. 61 Abs. 2 BGBB nicht erteilt werden kann, weil die Beschwerdeführerin keine 
Selbstbewirtschafterin ist (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) und keine Ausnahme von der 
Selbstbewirtschaftungspflicht vorliegt (Art. 64 BGBB). Auch Art. 62 lit. e BGBB greift nicht, 
weil diese Bestimmung die Realersatzbeschaffung durch den Enteigneten und nicht durch 
den Enteigner regelt (vgl. STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 
BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 24, 25 zu Art. 62 BGBB). 
 
2.4. Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) 
 
2.4.1. Die 
Beschwerdeführerin 
moniert, 
dass 
die 
Vorinstanz 
die 
Erteilung 
der 
Erwerbsbewilligung mit einer äusserst knappen Begründung abgelehnt habe. Es sei 
lediglich ausgeführt worden, dass der Erwerb nicht zur Verwirklichung eines konkreten 
Projekts nach Raumplanungsrecht gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB diene und auch 
nicht als Realersatz nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB benötigt werde. Die Vorinstanz habe 
dem Begründungserfordernis damit nicht genüge getan und den Anspruch der 
Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt. Der vorinstanzliche Entscheid sei 
deshalb subeventualiter aufzuheben. 
 
2.4.2. Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) haben die Parteien Anspruch 
auf rechtliches Gehör. Daraus folgt die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu 
begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten 
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einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die 
Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des 
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sachlage an die höhere 
Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen 
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 
Entscheid stützt (Urteil des Bundesgerichts 5A_317/2018 vom 24. August 2018 E. 2.2; 
BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70). 
 
2.4.3. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 durch die 
Beschwerdeführerin nicht bewilligungsfähig sei. Ihren Entscheid begründete sie damit, 
dass der Erwerb nach Art. 65 BGBB nicht möglich wäre, weil kein hinreichend konkretes 
Bauprojekt vorliege und das Grundstück auch nicht als Realersatz diene. Der Erwerb 
gestützt auf Art. 63 und 64 BGBB wurde abgelehnt, weil die Gemeinde das Grundstück 
nicht selber bewirtschafte, keine Ausnahme von der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64 
Abs. 1 BGBB greife und der vereinbarte Kaufpreis von 295‘000.-- übersetzt sei (act. 2/2 
Ziff. B 9 und 10). Die Begründung ist tatsächlich ausgesprochen knapp ausgefallen, doch 
geht aus ihr genügend klar hervor, weshalb dem Begehren nicht entsprochen wurde. Der 
Vorwurf der Gehörsverletzung erweist sich damit als unbegründet. Davon abgesehen 
können im Rechtsmittelverfahren nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzungen 
geheilt werden, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer 
Rechtsmittelinstanz zu äussern, welche in Bezug auf den vom Gehörsmangel betroffenen 
Aspekt über die gleiche Kognition verfügt wie die Vorinstanz (Urteil des Bundesgerichts 
2C_855/2014 vom 11. September 2015 E. 5.3). Die Vorinstanz hat ihren Standpunkt im 
Rahmen der Vernehmlassung noch einmal konkretisiert (act. 8), wobei der 
Beschwerdeführerin Gelegenheit gegeben wurde, sich dazu zu äussern. Auch verfügt das 
Obergericht in Rechts- und Sachverhaltsfragen über volle Kognition (Art. 56 Abs. 1 
VRPG). Selbst wenn die Vorinstanz eine Gehörsverletzung begangen hätte, wäre diese 
als durch das Rechtsmittelverfahren geheilt zu betrachten. Dem Subeventualantrag ist 
keine Folge zu Leisten. 
 
2.5. Fazit 
 
Der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 ist bewilligungspflichtig. Eine Bewilligung kann jedoch 
weder gestützt auf Art. 61 – 64 BGBB noch gestützt auf Art. 65 BGBB erteilt werden. Eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann der Vorinstanz nicht zur Last gelegt werden. Die 
Beschwerde ist abzuweisen. 
 
Seite 13 
3. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
 
3.1. Das Obergericht erhebt für seine Urteile in Verwaltungssachen Gebühren bis Fr. 5‘000.--
(Art. 4a Abs. 1 des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen, bGS 233.2). 
Innerhalb dieses Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und 
Arbeitsaufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der 
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 53 Abs. 1 
i.V.m. Art. 20 VRPG). Unter Berücksichtigung dieser Kriterien wird die Gerichtsgebühr auf 
Fr. 1‘500.-- festgesetzt. 
 
3.2. Im Rechtsmittelverfahren ist grundsätzlich gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder 
teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 Abs. 1 
i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG). Bund, Kanton und Gemeinden sowie anderen öffentlich-
rechtlichen Körperschaften und Anstalten im Kanton dürfen keine Verfahrenskosten 
auferlegt werden (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG). Die Gerichtsgebühr ist 
deshalb auf die Staatskasse zu nehmen. 
 
3.3. Gemäss Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Keine Parteientschädigung 
wird, unter Vorbehalt des Klageverfahrens oder der mutwilligen Prozessführung, an 
Behörden ausgerichtet (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG). Der Vorinstanz ist 
folglich keine Parteientschädigung zuzusprechen. 
 
 
 
 
 
Seite 14 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
1. 
Die Beschwerde der Einwohnergemeinde A___ wird abgewiesen. 
 
2. 
Es wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.-- festgesetzt, welche auf die Staatskasse ge-
nommen wird. 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz, die Beigeladenen 
sowie das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht. 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Ernst Zingg 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 31.01.19