ar_gerichte · OG O4V-15-6 · 2015-12-17 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 17. Dezember 2015 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, Oberrichter E. Graf, H. Zingg Obergerichtsschreiber

Beschwerdeführer 
Heimatschutz Appenzell Ausserrhoden 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Umwelt, Kasernenstrasse 17A, 
9102 Herisau 
 
 
 
Baukommission B___ 
 
 
Beschwerdegegnerin 
C___ AG 
 
vertreten durch: RA CC___ 
 
 
Gegenstand 
Umbau Schreinerei und Wohnungen, Parz. Nr. XX, B___ 
 
Urteil vom 17. Dezember 2015 
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, H. Zingg 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 15 6 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) des Beschwerdeführers: 
1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Umwelt vom 25. März 2015 sei aufzu-
heben. 
2. Die Streitsache sei mit der Anweisung an das Departement Bau und Umwelt zurückzu-
weisen, auf den Rekus einzutreten und diesen materiell zu behandeln. 
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kostenfolge des Beschwerdeführers. 
 
 
c) des Beschwerdegegners: 
 
Soweit einzutreten ist, sei die Beschwerde abzuweisen; 
 
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. Mit Baugesuch vom 28. März 2014 ersuchte die C___ AG um Bewilligung für den Umbau 
ihrer Schreinerei und der Wohnungen auf Parzelle Nr. XX in B___, nach. Die Bauparzelle 
liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde B___ in der Wohn- und Gewerbezone 
WG3 und zugleich in der kommunalen Ortsbildschutzzone, für welche nach Art. 8 des 
Baureglements 
(BauR, 
vom 
16. Dezember 
2008) 
besondere 
Schutz- 
und 
Gestaltungsvorschriften gelten. Das Bauvorhaben liegt in Sichtweite, jedoch ausserhalb der 
den Dorfkern von B___ umfassenden Ortsbildschutzzone von nationaler Bedeutung (vgl. 
kantonaler Schutzzonenplan vom 16. April 1991). Mit Entscheid vom 18. November 2014 
bewilligte die Baukommission B___ (fortan BBK) das Bauvorhaben und wies gleichzeitig 
eine dagegen gerichtete Einsprache des Heimatschutzes Appenzell Ausserrhoden ab. Die 
BBK bejahte die Einsprachelegitimation des Heimatschutzes als ideelle Vereinigung 
gestützt auf Art. 111 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, 
bGS 721.1). Nachdem gestützt auf eine Besprechung mit der Denkmalpflege am 15. Mai 
2014 ein Planänderungsgesuch einging, zu dem der Heimatschutz mit Eingabe vom 
26. September 2014 Stellung nahm, wies die BBK die auch bezüglich des geänderten 
Projekts noch aufrecht erhaltene Rügen ab (Verletzung der Bestimmungen in Art. 8 und 23 
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BauR) und wies die Einsprache ab, soweit darauf eingetreten wurde (Soweit die BBK die 
Einsprache als privatrechtlicher Natur beurteilte, wurde diese auf den Zivilrechtsweg 
verwiesen). Gegen diesen Bau- und Einspracheentscheid liess der Heimatschutz Appenzell 
Ausserrhoden mit Eingabe vom 27. November 2014 Rekurs beim Departement Bau und 
Umwelt erheben, und zwar mit dem Antrag, die angefochtene Baubewilligung sei 
aufzuheben. Der Heimatschutz hielt unverändert an seinem Standpunkt fest, dass der 
geplante Baukörper mit Pultdach und einer Fassade mit sehr grossen Fensteröffnungen 
den Anforderungen in Art. 8 und 23 BauR nicht entspreche, da damit das Ortsbild 
wesentlich beeinträchtigt werde. Das Departement Bau und Umwelt lud die Denkmalpflege, 
die Vorinstanz, das Planungsamt sowie die Baugesuchstellerin zur Stellungnahme ein und 
beschloss, zuerst vorfrageweise über die Einsprachelegitimation des rekurrierenden 
Heimatschutzes zu entscheiden. Mit Entscheid vom 25. März 2015 trat das DBU auf den 
Rekurs des Heimatschutzes nicht ein. Dies einerseits mit der Begründung, der 
Heimatschutz Appenzell Ausserrhoden sei gestützt auf Art. 111 Abs. 2 BauG nur zu 
Einsprache und Rekurs berechtigt, soweit er diese Rechtsmittel gegen Schutzzonenpläne 
und Schutzverordnungen (nach Art. 79 ff.) oder Zonenpläne (nach Art. 14 oder 18 BauG) 
richte. Weil vorliegend ein Baugesuch Gegenstand des Verfahrens sei, sei der 
Heimatschutz jedenfalls nach kantonalem Recht nicht legitimiert. Das DBU hielt ferner 
dafür, dass der Heimatschutz auch aufgrund des übergeordneten Rechts nicht zu 
Einsprache und Rekurs legitimiert sei. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts handle es sich bei der Erteilung einer ordentlichen 
Baubewilligung im Sinne von Art. 22 RPG durch die kantonalen Behörden nicht um die Er-
füllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG. Eine solche 
Bundesaufgabe sei im Bereich des Bau- und Raumplanungsrechts nur dann zu bejahen, 
wenn es um Bewilligungen, Teilbewilligungen, Ausnahmen oder entscheidrelevante Ge-
sichtspunkte - auch in Nutzungsplänen - gehe (BGE 135 II 328, E. 2.1), deren Voraus-
setzungen das Bundesrecht konkret regle und die überdies den notwendigen Bezug zum 
Natur-, Landschafts- und Heimatschutz haben. Dazu gehörten u.a. Ausnahmebewilligungen 
für Bauten ausserhalb der Bauzonen (nach Art. 24 ff. RPG), die Festsetzung von Klein-
bauzonen sowie Baubewilligungen für Zweitwohnungen in den Gemeinden mit einem Anteil 
von mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen (BGE 139 II 271, E. 11). Weil das strittige Bau-
vorhaben zwar in einer kommunalen Ortsbildschutzzone liege, aber die Ortsbildschutzzone 
von nationaler Bedeutung sich östlich, oberhalb davon erstrecke, sei Gegenstand des Re-
kurses die Erteilung einer (ordentlichen) Baubewilligung für ein Vorhaben innerhalb der 
Bauzone; dieses habe keinen spezifischen Sachzusammenhang zu einer eigentlichen 
Bundesaufgabe der genannten Art. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass nebst 
dem Ortsbild von nationaler Bedeutung auch das (strittige) Gebäude Assek. Nr. XX im 
ISOS (Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz) erwähnt werde. Dieses 
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Gebäude sei dort allerdings weder als bedeutsam noch mit einem speziellen Erhaltungsziel 
verzeichnet. Aber selbst aus einer eigentlichen Verzeichnung sei (gegebenenfalls) keine 
Einsprache- und Rekurslegitimation ableitbar. Denn die Umsetzung des ISOS müsse auf 
dem Weg über die Nutzungsplanung und die Anordnung anderer Schutzmassnahmen er-
folgen (nach Art. 14ff. bzw. 17 Abs. 2 RPG), ohne dass daraus die Erfüllung einer Bundes-
aufgabe abgeleitet werden könne (Urteil 1C_700/2013, E. 2.2). Weil der Heimatschutz so-
mit weder nach Bundesrecht noch nach kantonalem Recht zur Verbandsbeschwerde be-
rechtigt sei, habe es diesem schon bei der Vorinstanz an der Einsprachelegitimation gefehlt 
und entsprechend stünden ihm nun auch im Rekursverfahren keine Parteirechte zu. Auf 
seinen Rekurs sei deshalb nicht einzutreten. 
 
B. Gegen diesen Rekursentscheid liess der Heimatschutz Appenzell Ausserrhoden mit Ein-
gabe vom 22. April 2015 Beschwerde beim Obergericht (Verwaltungsrechtliche Abteilung) 
erheben und die eingangs erwähnten Begehren stellen. Der Beschwerdeführer bestreitet 
nicht, dass dem Schweizer Heimatschutz die Einsprache- und Rekursberechtigung fehlt 
und dass im vorliegenden Verfahren keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV 
und Art. 2 NHG zu beurteilen sei. Weil dem kantonalen Heimatschutz im kommunalen 
Verfahren die Legitimation nicht abgesprochen worden sei (und dies auch sonst in kommu-
nalen Verfahren nie geschehen sei), bestehe ein erhebliches Interesse an der Klärung der 
Frage, ob dem Heimatschutz gestützt auf kantonales Recht tatsächlich die Legitimation 
nicht zustehe. Der angefochtene Entscheid setze sich praktisch ausschliesslich mit dem 
Beschwerderecht der gesamtschweizerisch tätigen Organisationen auseinander. Aus wel-
chen Gründen dem Heimatschutz die Legitimation nach Art. 111 Abs. 2 BauG abgehen soll, 
werde lediglich in einem Satz abgehandelt (Erw. 1b). Dieser eine Satz genüge den An-
forderungen an eine hinreichende Begründung nicht, weshalb das rechtliche Gehör als 
verfassungsrechtliches Prinzip verletzt sei. Weil die Vorinstanz in ihrer Begründung eine 
Auseinandersetzung mit den Verweisen in Art. 111 Abs. 2 BauG unterlassen habe, sei es 
dem Beschwerdeführer verwehrt, die Überlegungen der Vorinstanz nachzuvollziehen. Auf 
eine deshalb angebrachte Rückweisung werde jedoch verzichtet, da sich ohnehin ergebe, 
dass der Nichteintretensentscheid aufzuheben und die Sache zur materiellen Behandlung 
zurückzuweisen sei. Dass der Beschwerdeführer die Voraussetzungen hinsichtlich statuta-
rischer Zielsetzung und Dauer seines Bestehens erfüllte, werde auch von der Vorinstanz 
nicht bestritten. Soweit die Vorinstanz die Unvereinbarkeit mit Art. 111 Abs. 2 BauG darin 
erblicke, dass die Beschwerdeführerin Rechtsmittel nicht gegen einen Planerlass oder eine 
Schutzverordnung, sondern gegen ein Bauvorhaben erhoben habe, greife diese Sichtweise 
zu kurz und stelle eine Rechtsverweigerung und Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. 
Nach Art. 111 Abs. 2 BauG sei die Einsprache- und Rekursberechtigung gegen Schutz-
zonenpläne und Schutzverordnungen nach Art. 79 ff. und Zonenpläne nach Art. 14 oder 18 
Seite 5 
BauG gegeben. In seiner Auslegung dieser Bestimmung geht der Beschwerdeführer davon 
aus, dass mit dem zusätzlich eingefügten Verweis auf Art. 79 ff. klargestellt worden sei, 
dass bei der Rechtsmittelberechtigung der gesamte 6. Abschnitt "Natur-, Landschaft-, Kul-
turobjekt- und Ortsbildschutz" des BauG gemeint sei. Die Legitimation umfasse aufgrund 
dieses Verweises nicht nur den Erlass von Plänen, sondern sämtliche Massnahmen, wel-
che zur Umsetzung dieses 6. Abschnitts zur Verfügung stünden. Zu diesen explizit ge-
nannten Massnahmen gehörten nach Art. 80 Abs. 4 lit. e BauG auch Einzelverfügungen. 
Damit seien ohne Zweifel auch Bauprojekte und Bau- und Einspracheentscheide, welche 
"fraglos" als Einzelverfügungen gelten würden, vom Legitimationsumfang erfasst. Nichts 
anderes ergebe sich aus Art. 81 BauG, wonach unter anderem mit kommunalen Schutz-
verordnungen, Einzelverfügungen und Vereinbarungen Eigentumsbeschränkungen wie 
Bauverbote, Abbruchverbote und Baubeschränkungen sowie Vorschriften und Leistungs-
pflichten zur Nutzung, Bewirtschaftung, Bepflanzung, den Zutritt und den Unterhalt erlassen 
werden könnten. Dies belege bereits, dass die Vorinstanz die Legitimation des Beschwer-
deführers zu Unrecht verneint habe. Aufgrund des Verweises auf Art. 79 ff. und damit auf 
den gesamten 6. Abschnitt sei die Legitimation nicht nur beim Planerlass gegeben, sondern 
auch im Zusammenhang mit Einzelverfügungen, soweit ein Bezug zu schutzwürdigen Ge-
genständen nach Art. 79 BauG bestehe. Dasselbe ergebe sich aus Sinn und Zweck sowie 
Bedeutung dieses Verweises. Demnach sei die Legitimation immer dann gegeben, wenn 
schutzwürdige Gegenstände im Sinne von Art. 79 Abs. 1 BauG betroffen seien. Auch aus 
Art. 79 Abs. 2 BauG ergebe sich, dass dem Beschwerdeführer die Legitimation auch im 
konkreten Anwendungsfall (Baubewilligungsverfahren) zukommen müsse, wenn schutz-
würdige Gegenstände tangiert und entsprechende Schutzmassnahmen (wie im konkreten 
Fall eine Ortsbildschutzzone) erlassen wurden. Auch aus historischer Betrachtungsweise 
ergebe sich aus dem vorangegangenen EG zum RPG (vom 28. April 1985), dass dessen 
Art. 91 Abs. 2 praktisch gleich gelautet habe. Gestützt darauf seien kommunale Baubewilli-
gungsbehörden jeweils auf die Einsprachen des Beschwerdeführers eingetreten und hätten 
seine Anliegen materiell beurteilt, wenn Schutzzonenpläne oder Schutzverordnungen tan-
giert wurden. In den meisten Fällen seien jedoch keine Entscheide erforderlich gewesen, 
da man sich jeweils im Rahmen von Einspracheverhandlungen auf Projektanpassungen 
und Verbesserungen geeinigt habe. Diese langandauernde Praxis belege, dass die Auffas-
sung der Rekursinstanz nicht haltbar sei. 
 
C. Die Vorinstanz hielt der Beschwerde in ihrer Stellungnahme vom 9. Juni 2015 im Wesentli-
chen entgegen, der Wortlaut von Art. 111 Abs. 2 BauG sei klar und eindeutig. Demnach 
seien ideelle Vereinigungen im Kanton nur zu Einsprachen und Rekursen gegen Schutz-
zonenpläne und Schutzverordnungen nach Art. 79 ff. und Zonenpläne nach Art. 14 oder 18 
BauG legitimiert. Darunter falle keineswegs der gesamte 6. Abschnitt; dies wäre nur dann 
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der Fall, wenn der Gesetzgeber das Kürzel etc. oder usw. eingefügt hätte. Aus der gelten-
den Fassung gehe klar hervor, dass nur Schutzzonenpläne, Schutzverordnungen und 
Zonenpläne Gegenstand eines Rechtsmittels von ideellen Vereinigungen bilden könnten, 
wogegen Einzelverfügungen von der Legitimation nicht erfasst seien. Andernfalls ergebe 
die Abgrenzung zu Art. 111 Abs. 1 BauG keinen Sinn. Würde sich die Legitimation auf 
sämtliche Massnahmen beziehen, welche zur Umsetzung des 6. Abschnitts zur Verfügung 
stehen, hätte der Gesetzgeber nach Auffassung der Vorinstanz einen Sammelbegriff wie 
"Anordnungen im Bereich des Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutzes" 
gewählt ( wie z.B. in Art. 4 Abs. 3 BauG des Kantons Aargau). Aber selbst wenn auch Ein-
zelverfügungen zu den Anfechtungsobjekten der ideellen Vereinigungen zählen würden, sei 
die Einsprachelegitimation nicht gegeben. Denn unter Einzelverfügungen seien nach 
Art. 80 Abs. 2 lit. d bzw. Abs. 4 lit. e BauG ausschliesslich Instrumente zu verstehen, wel-
che spezifisch dem Schutz von schutzwürdigen Gegenständen im Sinne von Art. 79 Abs. 1 
BauG dienen würden. Der angefochtene Bauentscheid, welcher den Umbau einer Schrei-
nerei und den Einbau von Wohnungen in ein Gebäude zum Gegenstand habe, welches 
nicht unter Schutz gestellt sei, könne nicht als Einzelverfügung im Sinne von Art. 80 qualifi-
ziert werden. Beim Baugesuch handle es sich nicht um eine Verfügung, weshalb auch in-
sofern keine Einspracheberechtigung gegeben sei. Für die weiteren Ausführungen dazu, 
kann auf die Akten verwiesen werden. Schliesslich könne auch der Umstand, dass die 
kommunale Baubewilligungsbehörde in langjähriger Praxis auf Einsprachen des Heimat-
schutzes eingetreten sei, nicht bedeuten, dass dieser gegen Baugesuche innerhalb der 
Bauzonen legitimiert wäre, wenn Schutzzonenpläne oder Schutzverordnungen tangiert 
seien. Aus der kantonalen Rechtsprechung sei keine entsprechende Praxis festzustellen. 
 
 
Die Beschwerdegegnerin (Baugesuchstellerin) hielt der Beschwerde im Wesentlichen ent-
gegen, dass in casu weder ein Schutzzonenplan noch eine Schutzverordnung im Sinne von 
Art. 79 ff. und auch kein Zonenplan nach Art. 14 oder 18 BauG zur Diskussion stehe. Auf-
grund des klaren Wortlautes sei deshalb eine Legitimation der ideellen Vereinigung im strit-
tigen Baubewilligungsverfahren von Vornherein nicht gegeben. Die vorinstanzliche Fest-
stellung, dass weder ein Schutzplan noch eine Schutzverordnung oder ein Zonenplan, 
sondern ein Baugesuch Gegenstand des Verfahrens sei, sei als Begründung des ange-
fochtenen Rekursentscheides völlig hinreichend; der Beschwerdeführer habe damit die 
Tragweite des Entscheides erkennen und diesen anfechten können. Eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs sei daher nicht gegeben. Die Legitimation als ideelle Vereinigung wäre 
nur zu bejahen, wenn diese eines der Instrumente in Art. 80 Abs. 2 und 4 BauG angefoch-
ten hätte, aber dies treffe vorliegend nicht zu. Zur Erfüllung der Aufgaben im Bereich des 
Natur- und Heimatschutzes stehe den Gemeinden zwar auch der Erlass einer Einzelver-
fügung offen, aber auch dagegen seien die ideellen Organisationen nicht legitimiert, denn 
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andernfalls wäre dieses Instrument in Art. 111 Abs. 2 BauG auch erwähnt worden. Zudem 
sei in der Einsprache vom 12. Mai 2014 einzig gerügt worden, das Vorhaben entspreche 
den Anforderungen des Art. 8 und 23 des Baureglements nicht, wogegen der Erlass einer 
Einzelverfügung gar nie zur Diskussion gestanden habe. Nach dem Wortlaut von Art. 111 
Abs. 2 BauG genüge nicht, dass ein Schutzzonenplan oder eine Schutzverordnung "tan-
giert" sei, sondern eine Einsprache stehe den ideellen Vereinigungen einzig "gegen" diese 
Planungsinstrumente offen. Auf die weiteren Ausführungen, namentlich zur fehlenden Vor-
lage der Statuten, wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 
 
D. Der beschwerdeführende Heimatschutz liess mit Eingabe vom 3. Juli 2015 seine Satzun-
gen und eine Auftragsbestätigung nachreichen. Auf seine Ausführungen wird, soweit erfor-
derlich, in den Erwägungen eingetreten. Desgleichen gilt für die Duplik der Vorinstanz und 
der Beschwerdegegnerin (ergänzt mit Kostennote vom 4. September 2015). 
 
E. Auf die Eröffnung des Urteilsdispositivs hin bestand der Beschwerdeführer mit Schreiben 
vom 5. Januar 2016 ausdrücklich auf einer Begründung. Damit sind die Voraussetzungen 
für die in Ziff. 5 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht 
gegeben. 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 
143.1, in der Fassung gemäss Art. 100 Abs. 1 Justizgesetz, JG, bGS 145.31) in Verbin-
dung mit Art. 110 lit. b und d des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht 
(BauG, bGS 721.1) das Obergericht zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekurs-
entscheid des Departements Bau und Umwelt (DBU) zuständig ist. Die Beschwerde wurde 
frist- und formgerecht eingereicht. Der beschwerdeführende Heimatschutz Appenzell Aus-
serrhoden ist als Adressat des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem das DBU auf 
seinen Rekurs nicht eingetreten ist, formell beschwert. Bezogen auf dieses Anfechtungs-
objekt (Nichteintretensentscheid) ist der Beschwerdeführer durch das Verneinen seiner 
Einsprache- und Rekurslegitimation auch in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt; in-
sofern ist seine Beschwerdeberechtigung zu bejahen. Auf seine Beschwerde ist einzu-
treten, soweit damit die Aufhebung dieses Nichteintretensentscheides beantragt wird. Ob 
der beantragten Rückweisung an das DBU zur materiellen Behandlung gefolgt werden 
kann, ist Gegenstand der nachfolgenden Prüfung. 
Seite 8 
 
2. 
Die Vorinstanz hat die Einsprache- und Rekurslegitimation des Heimatschutzes noch 
hauptsächlich deshalb verneint, weil es beim strittigen Baugesuch um ein Bauvorhaben in-
nerhalb der Bauzone und einer kommunalen Ortsbildschutzzone geht, und sie hat insofern 
eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV verneint. Dass deshalb jedenfalls dem 
Schweizer Heimatschutz die Einsprache- und Beschwerdelegitimation abgeht, wird vom 
beschwerdeführenden kantonalen Heimatschutz nun ausdrücklich anerkannt. Darauf 
braucht im Folgenden nicht weiter eingetreten werden. Hingegen beharrt der Heimatschutz 
Appenzell Ausserrhoden darauf, dass ihm die Einsprache- und Rekurslegitimation gestützt 
auf Art. 111 Abs. 2 des kantonalen BauG zustehe. 
 
2.1 Der Beschwerdeführer lässt aber zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügen 
und geltend machen, die Vorinstanz habe sich zwar ausführlich mit dem Beschwerderecht 
der gesamtschweizerischen Organisationen befasst, aber die vorliegend einzig noch strit-
tige Legitimation des Heimatschutzes als kantonale Organisation lediglich in einem Satz 
behandelt und abgewiesen. Ob damit die Vorinstanz den Anforderungen an eine hin-
reichende Begründung nicht nachgekommen sei, kann offen bleiben, da der Beschwerde-
führer selber eine Rückweisung einzig aus diesem Grund als prozessualen Leerlauf be-
zeichnet und insofern nicht auf einer Rückweisung besteht. Somit ist einzig noch zu prüfen, 
ob die Vorinstanz die Einsprache- und Rekurslegitimation zu Recht in Auslegung von 
Art. 111 Abs. 2 BauG verneint hat. 
 
2.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht 
ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Trag-
weite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich von 
Sinn und Zweck sowie der dem Text zugrunde liegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der 
Sinn, der einer Norm im Kontext zukommt. Vom klaren, d.h. eindeutigen und unmissver-
ständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, wenn triftige Gründe 
dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Sol-
che Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn 
und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit andern Vorschriften ergeben (BGE 140 II 
129 E. 3.2). 
 
2.3 Während Art. 111 Abs. 1 BauG analog zu Art. 32 Abs. 1 VRPG die Individualbeschwerde 
und Art. 32 Abs. 2 VRPG die Gemeindebeschwerde regelt (vgl. AR GVP 18/2006, Nr. 
2259), ermächtigt Art. 111 Abs. 2 BauG als lex spezialis die ideellen Verbände im Kanton 
zur Rechtsmittelerhebung wie folgt: Zu Einsprachen und Rekursen gegen Schutzzonen-
pläne und Schutzverordnungen nach Art. 79 ff. und Zonenpläne nach Art. 14 oder 18 BauG 
Seite 9 
sind auch ideelle Vereinigungen im Kanton legitimiert, die sich nach den Statuten mit den 
Aufgaben des Natur- und Heimatschutzes befassen und mindestens fünf Jahre vor Ein-
reichung des Rechtsmittels gegründet wurden. [Abs. 3 dieser Bestimmung sieht ferner vor, 
dass zu Eingaben mit blosser Bedeutung von kritischen Hinweisen oder Verbesserungs-
vorschlägen jede Person befugt ist.] 
 
Im Ausserrhodischen Recht sind die ideellen Vereinigungen, die sich mit Anliegen des Na-
tur- und Heimatschutzes befassen, schon seit dem Inkrafttreten des Art. 91 Abs. 2 EG zum 
RPG am 1.1.1986 zu Einsprache und Rekurs ermächtigt. Diese Vorgängerbestimmung 
wurde 2004 mit nur unwesentlich geändertem Wortlaut in den Art. 111 Abs. 2 BauG über-
führt. Während die Legitimation der ideellen Vereinigungen im Kanton ursprünglich "gegen 
Schutzzonenpläne und Zonenpläne" gegeben war, ist sie seit dem 1.1.2004 gegen Schutz-
zonenpläne und Schutzverordnungen nach Art. 79 ff. sowie gegen Zonenpläne nach Art. 14 
und 18 BauG gegeben. 
 
2.4 Die Vorinstanz verneinte die Legitimation des Beschwerdeführers in enger Anlehnung an 
diesen Wortlaut und hielt dafür, im vorliegenden Fall seien dessen Einsprache und Rekurs 
gegen ein Bauvorhaben und nicht gegen einen Planerlass oder eine Schutzverordnung im 
Sinne von Art. 111 Abs. 2 BauG gerichtet. 
 
 
Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, durch den bei den Schutzzonenplänen und 
Schutzverordnungen eingefügten Verweis auf Art. 79 ff. BauG habe der Gesetzgeber klar-
gestellt, dass bei der Rechtsmittelberechtigung der gesamte 6. Abschnitt "Natur-, Land-
schafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz" des Baugesetzes mitgemeint sei. Daher sei die 
Legitimation nicht nur gegen den Erlass von Plänen, sondern gegen sämtliche Mass-
nahmen, welche zur Umsetzung dieses 6. Abschnitts zur Verfügung stünden, gegeben. Zu 
diesen Massnahmen gehörten nach Art. 80 Abs. 4 lit. e BauG auch Einzelverfügungen. 
Damit seien auch Bauprojekte sowie Bau- und Einspracheentscheide, welche als Einzel-
verfügungen gelten würden, vom Legitimationsumfang erfasst. Dasselbe ergebe sich aus 
den Eigentumsbeschränkungen in Art. 81 BauG, welche insbesondere Bauverbote, Ab-
bruchverbote und Baubeschränkungen sowie Leistungspflichten zur Nutzung, Bewirtschaf-
tung, Zutritt und Unterhalt vorsähen. Dies belege, dass die Legitimation nicht nur beim 
Planerlass, sondern auch im Zusammenhang mit Einzelverfügungen bestehe, soweit ein 
Bezug zu schutzwürdigen Gegenständen nach Art. 79 BauG bestehe. Mit dem Verweis auf 
die Art. 79 ff. BauG werde Sinn und Zweck des ideellen Verbandsbeschwerderechts fest-
gelegt; der bestehe darin, dass sich die bezeichneten Vereinigungen für den Erhalt, die 
Förderung und die Aufwertung der schutzwürdigen Gegenstände einzusetzen und in 
diesem Zusammenhang die diesbezüglichen öffentlichen Interessen wahrnehmen würden. 
Weil im konkreten Fall ein Bauvorhaben in einer kommunalen Ortsbildschutzzone betroffen 
Seite 10 
sei, sei die Legitimation des Beschwerdeführers auch in diesem Baubewilligungsverfahren 
gegeben; andernfalls könne er seine Aufgabe gar nicht erfüllen. Dasselbe ergebe sich auch 
aus Art. 79 Abs. 2 BauG. Die kommunalen Baubewilligungsbehörden seien denn auch (wie 
im strittigen Verfahren auch) in ihrer langjährigen, schon zum praktisch gleichlautenden 
Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG begründeten Praxis jeweils auf die Einsprachen des Heimat-
schutzes eingetreten und hätten dessen Anliegen materiell beurteilt, sobald Schutzzonen-
pläne oder Schutzverordnungen tangiert gewesen seien. Es habe einhellig die Auffassung 
bestanden, dass unter dieser Voraussetzung der Heimatschutz auch in Baubewilligungs-
verfahren einspracheberechtigt sei. 
 
2.5 Die Vorinstanz hält dem geltend gemachten Verweis auf den gesamten 6. Abschnitt nebst 
dem auf Schutzzonenpläne, Schutzverordnungen und Zonenpläne als Anfechtungsobjekte 
beschränkten Wortlaut in Art. 111 Abs. 2 BauG im Wesentlichen entgegen, unter Einzel-
verfügungen seien im Sinne von Art. 80 Abs. 2 (lit. d) und Abs. 4 (lit. e) nur Anordnungen im 
Sinne einer Schutzmassnahme zu verstehen, nicht jedoch der angefochtene Bauentscheid, 
welcher sich auf den Umbau einer Schreinerei und den Einbau von Wohnungen beziehe. 
Da es sich bei einem Baugesuch ohnehin nicht um eine Verfügung handle, sei die Ein-
spracheberechtigung auch deshalb zu verneinen. Dass eine kommunale Praxis die Ein-
spracheberechtigung des Heimatschutzes bezüglich Bauvorhaben innerhalb der Bauzone 
bejaht haben soll, habe in der Praxis der kantonalen Rechtsmittelbehörden keine Bestä-
tigung erfahren. Nach Kenntnis des DBU habe sich der Heimatschutz jeweils nur des In-
struments des "kritischen Hinweises" (Art. 111 Abs. 3) und nicht der formellen Einsprache 
bedient. Daher könne man nicht von einer abweichenden kommunalen Praxis sprechen. 
 
2.6 Aus dem Wortlaut von Art. 111 Abs. 2 BauG ergibt sich relativ klar, dass der kantonale Ge-
setzgeber den ideellen Verbänden nur Schutzzonenpläne, Schutzverordnungen und 
Zonenpläne als Anfechtungsgegenstände vorbehalten hat. Gegenüber der früheren Re-
gelung in Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG wurde der Kreis der Anfechtungsobjekte lediglich, 
aber immerhin um die Schutzverordnungen erweitert. Den Materialien zu Art. 111 Abs. 2 
BauG lässt sich dazu nichts entnehmen, ausser der Feststellung, diese Bestimmung ent-
spreche dem bisherigen Art. 91 EG zum RPG (Bericht und Antrag an den Kantonsrat zur 
1. Lesung vom 16. Juli 2002, Beilage 2.2: Erläuternder Bericht des RR, S. 49). Im Kantons-
rat passierte die heutige Fassung des Abs. 2 sowohl die 1. Lesung (vgl. ABl 2002, Nr. 45, 
S. 986) als auch die zweite Lesung unverändert (vgl. ABl 2003, Nr. 20, S. 520). In der 
Volksdiskussion wurde zwar eine generelle Streichung des Verbandsbeschwerderechts in 
Abs. 2 beantragt, aber dieser Antrag wurde in der Folge durchwegs abgewiesen (vgl. Aus-
wertung der Volksdiskussion, in: Bericht des RR zur 2. Lesung vom 25. März 2003, Beilage 
10.1.3, S. 2, sowie Bericht und Anträge der vorberatenden parlamentarischen Kommission 
Seite 11 
vom 14. April 2003 z. h. 2. Lesung Kantonsrat, Beilage 10.2, S. 7). Daraus erhellt, dass -
 abgesehen von der Erweiterung um die Schutzverordnungen - der kantonale Gesetzgeber 
mit der heute geltenden Fassung von Art. 111 Abs. 2 BauG gegenüber dem bisherigen 
Recht (Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG) keine substantielle Erweiterung des Verbandsbe-
schwerderechts vorgesehen hat. Von Interesse ist daher, von welchen Überlegungen sich 
der kantonale Gesetzgeber seinerzeit beim Erlass des Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG leiten 
liess. Im Bericht und Antrag an den Kantonsrat vom 18. September 1984 hiess es dazu (S. 
19) folgendes: Art. 91 Abs. 2 "legitimiert die ideellen Vereinigungen zu Rekursen bzw. Ein-
sprachen gegen (kantonale) Schutzzonenpläne und (kommunale) Zonenpläne. Dadurch 
wird die Interessenlage der Natur- und Heimatschutzorganisationen an den planerischen 
Erlassen berücksichtigt, die entsprechende Aspekte beinhalten können. In allen übrigen 
Verfahren nach diesem Gesetz sind die erwähnten Vereinigungen wie bisher nicht zur Ein-
sprache berechtigt." In der Folge wurde im Kantonsrat eine Ausdehnung der Einsprache- 
und Rekurslegitimation der ideellen Vereinigungen auf Sondernutzungspläne beantragt 
(vgl. Auswertung 1. Lesung Kantonsrat und Volksdiskussion, Anträge des RR an den Kan-
tonsrat vom 15. Januar 1985, S. 36). In der Volksdiskussion wurde weitergehend beantragt, 
es sei den ideellen Vereinigungen eine uneingeschränkte Einsprache- und Rekurslegitima-
tion, oder eventualiter eine solche gegen Bauten und Anlagen in Schutzzonen einzuräumen 
(a.a.O., S. 37). Der Regierungsrat beantragte indessen durchwegs Ablehnung dieser Be-
gehren (a.a.O., S. 37-39). Zur Begründung führte der Regierungsrat im Wesentlichen aus, 
eine Ausdehnung wäre Ausdruck eines Misstrauens gegenüber den gewählten Behörden 
und die Anliegen der Vereinigungen bekämen dadurch ein Übergewicht. Zudem würden die 
kommunalen und kantonalen Behörden jeweils von sich aus die Zusammenarbeit mit den 
Organen des Natur- und Heimatschutz suchen. Ohne umfassende Einsprachelegitimation 
würden die ideellen Organisationen auch von den Bauherren als Partner und nicht als (po-
tentielle) Gegner betrachtet. Dass die Behörden die Anliegen des Natur- und Heimat-
schutzes ernst nähmen, ergebe sich daraus, dass sie weiterhin Eingaben mit der blossen 
Bedeutung von kritischen Hinweisen erheben könnten [so schon Art. 122 EG zum ZGB, 
ebenso Art. 91 Abs. 3 EG zum RPG und heute Art. 111 Abs. 3 BauG]. Dass den ideellen 
Vereinigungen neben der Einsprache- und Rekurslegitimation gegen Schutz- und Zonen-
pläne eventualiter auch eine solche gegen Bauten und Anlagen in Schutzzonen zugestan-
den werden sollte, lehnte der Regierungsrat damals im Wesentlichen mit folgender Be-
gründung ab: Durch die Unterschutzstellung in den Schutz- und Zonenplänen bezeugten 
die Behörden, dass ihnen am Schutz der betreffenden Gebiete vor schädlichen oder stö-
renden Eingriffen viel gelegen sei. Es dürfe ihnen in der Folge auch das Vertrauen ge-
schenkt werden, dass sie die Schutzziele durch die nachfolgenden Verfügungen wie Bau-
bewilligungen nicht torpedieren. Die Legitimation der ideellen Vereinigungen beim Erlass 
der Schutzzonenpläne stelle sicher, dass deren Anliegen bei (diesen) Grundsatzent-
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scheiden berücksichtigt werden. Der Vollzug im Einzelnen sei dann aber den zuständigen 
Behörden anzuvertrauen. Die beantragte Ausdehnung der Einsprachelegitimation auf Bau-
vorhaben in Schutzzonen könne dazu führen, dass die Ausscheidung solcher Zonen dann 
umso zurückhaltender erfolge (a.a.O., S. 39). In der Folge blieb es 1985 durchwegs bei der 
in Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG auf Schutzzonenpläne und Zonenpläne eingeschränkten 
Fassung der Einsprache- und Rekurslegitimation der ideellen Vereinigungen. Abgesehen 
von der unbestritten im Wortlaut zum Ausdruck gebrachten Ausdehnung der Legitimation 
auf Schutzverordnungen, ist davon auszugehen, der Gesetzgeber habe es dann im Jahre 
2004 nach den auf nichts anderes hindeutenden Materialien zu Art. 111 Abs. 2 BauG bei 
einer Verbandsbeschwerde belassen wollen, welche auf die wörtlich genannten (drei) An-
fechtungsobjekte beschränkt bleibt: Zonenpläne, Schutzzonenpläne und neu Schutzver-
ordnungen. Eine kantonal-gesetzliche Grundlage für eine weitere Anfechtungsobjekte um-
fassende Verbandsbeschwerde wurde somit weder 1985 (Art. 91 EG zum RPG) noch im 
Jahre 2004 mit Art. 111 Abs. 2 BauG erlassen. Mit anderen Worten, die ideellen Verbände 
sind somit wie schon seit 1986 unverändert nicht dazu ermächtigt, gegen Abbruch- oder 
Baugesuche Einsprache oder Rekurs zu erheben, auch nicht wenn diese Vorhaben in 
kommunalen Schutzzonen oder Schutzverordnungen bezeichnete Schutzgegenstände 
tangieren oder betreffen. Das heisst, der Vollzug der mit Schutzzonen, Schutzverordnun-
gen oder Zonenplänen erlassenen Schutzvorschriften und -auflagen bleibt weiterhin den 
zuständigen Baubewilligungsbehörden vorbehalten. Die ideellen Vereinigungen können 
sich in diesen Verfahren zwar weiterhin mit dem Rechtsbehelf des kritischen Hinweises im 
Sinne von Art. 111 Abs. 3 BauG beteiligen, erlangen aber damit nach wie vor keinen An-
spruch auf Rechtsschutz (Art. 51 Bauverordnung, bGS 721.11). 
 
2.7 Was der Beschwerdeführer gegen diese im Ergebnis auch von der Vorinstanz vertretene 
Auslegung des Art. 111 Abs. 2 BauG vorbringen lässt, vermag daran nichts zu ändern. 
Dass mit dem Verweis in Art. 111 Abs. 2 BauG auf die Art. 79 ff. BauG in diesem Zusam-
menhang auf den gesamten 6. Abschnitt "Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbild-
schutz" verwiesen werden soll, und dass mit diesem Verweis insbesondere auch das Bau-
bewilligungsverfahren mit eingeschlossen sei, kann nicht unabhängig von der Ent-
stehungsgeschichte und der Vorläufernorm (in Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG ) beurteilt wer-
den. Denn auch in Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG wurde für die Schutzzonenpläne auf die in 
jenem Gesetz einschlägigen "Art. 12 ff." und für die Zonenpläne auf Art. 24 verwiesen, 
ohne dass damit - wie unter Beizug der Materialien zu Art. 91 EG zum RPG bereits darge-
legt wurde - das Baubewilligungsverfahren mitgemeint war. Das Baubewilligungsverfahren 
blieb damals nach ausführlicher Beratung im Kantonsrat vom Einsprache- und Rekursrecht 
der ideellen Vereinigungen ausgeschlossen. Dass dann auch in Art. 111 Abs. 2 BauG in 
analoger Weise auf die nunmehr für Schutzzonenpläne und Schutzverordnungen ein-
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schlägigen Bestimmungen in Art. 79 ff. BauG verwiesen wurde, hat deshalb erneut keine 
weitergehende Bedeutung. Die erwähnten Materialien zu Art. 111 Abs. 2 BauG belegen 
denn auch (Bericht und Antrag an den Kantonsrat, 1. Lesung, vom 16. Juli 2002, S. 49), 
dass bei der Beratung des BauG keinerlei auf eine Erweiterung des Verbandsbeschwerde-
rechts abzielenden Absichten des Gesetzgebers bestanden, sondern dass im Gegenteil 
einzig eine allfällige Streichung des Verbandsbeschwerderechts zur Debatte stand, welche 
in der Folge verworfen wurde. Unter diesen Umständen kann dem Verweis auf Art. 79 ff. 
keinesfalls die vom Beschwerdeführer zugeschriebene Bedeutung zukommen. Weder Bau-
gesuche noch Bauentscheide gehören zum Kreis der den ideellen Vereinigungen von kan-
tonalen Gesetzgeber zugestandenen Anfechtungsobjekte; dies gilt auch dann, wenn Bau- 
oder Abbruchgesuche Schutzobjekte gemäss Zonenplan, Schutzzonenplan oder Schutz-
verordnungen zum Gegenstand haben. Der Umfang sowie Sinn und Zweck des ausser-
rhodischen Verbandsbeschwerderechts ist nach dem oben zur Entstehungsgeschichte Ge-
sagten dem Wortlaut entsprechend darauf beschränkt, die ideellen Vereinigungen beim 
Erlass von Zonenplänen, Schutzzonenplänen und Schutzverordnungen zur Beteiligung zu 
ermächtigen. Hingegen können die Vereinigungen sich beim Vollzug der Schutzvorschriften 
einzig, aber immerhin mit kritischen Hinweisen am Verfahren beteiligen. In seiner Replik 
(Ziff. 2.3) verkennt der Heimatschutz, dass ihm schon mit Art. 91 Abs. 2 EG zum RPG nur 
ein auf die Anfechtung von Schutz- und Zonenpläne beschränktes Verbandsbeschwerde-
recht eingeräumt wurde. Soweit Gemeinden in der Vergangenheit auf seine gegen Bau- 
oder Abbruchvorhaben gerichteten Eingaben tatsächlich eingetreten sind, so ist dem mit 
der Vorinstanz entgegenzuhalten, dass die betreffenden Gemeinden dies auch in der Ver-
gangenheit rechtmässig nur im Sinne eines kritischen Hinweises tun konnten oder hätten 
tun dürfen. Dass (bislang noch) keine gegenteilige kantonale Rechtsprechung ergangen 
sein soll, ist an sich ohne Bedeutung, denn wer sich ernsthaft auf eine Gleichbehandlung 
im Unrecht berufen wollte, müsste seinerseits eine ständige gesetzwidrige Praxis nach-
weisen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allg. Verwaltungsrecht, 7. Aufl., N 599). Dieser Nach-
weis gelingt dem Beschwerdeführer offenkundig nicht, denn dazu genügt sein Hinweis auf 
den einzig in der vorliegenden Streitsache ergangenen Bau- und Einspracheentscheid der 
Baukommission B___ nicht (Entscheid vom 18.11.2014). Dass andere Kantone ein 
weitergehendes Verbandsbeschwerderecht kennen, ist ebenfalls ohne Belang, denn die 
Kantone sind - abgesehen vom vorliegend unbestritten nicht tangierten Bereich einer Bun-
desaufgabe - im Bereich des Raumplanungsrechts nicht dazu verpflichtet, ein kantonales 
Verbandsbeschwerderecht einzuräumen (vgl. Regina Meier, Das ideelle Verbandsbe-
schwerderecht, Diss. ZH 2015, Zürcher Studien zum öff. Recht, S. 207). Bezogen auf das 
strittige Baugesuch bleibt festzustellen, dass der kantonale Heimatschutz sich zwar vor-
gängig beim Erlass der kommunalen Ortsbildschutzzone, in der das Bauvorhaben liegt, 
sich hat oder hätte mit einem Rechtsmittel beteiligen können. Es ist ihm nun aber nach dem 
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zur Auslegung von Art. 111 Abs. 2 BauG Gesagten verwehrt, sich gegen das strittige Bau-
gesuch mit einer Einsprache oder einem Rekurs am Verfahren zu beteiligen. Damit steht 
fest, dass die Vorinstanz auf seinen Rekurs zu Recht nicht eingetreten ist. 
 
3. 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Nichtein-
tretensentscheid vollumfänglich abzuweisen ist. 
 
4. 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-
sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerde gegen den vorinstanzlichen 
Nichteintretensentscheid abgewiesen wird, ist dem Beschwerdeführer in Anwendung von 
Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) eine 
Entscheidgebühr aufzuerlegen. Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.-- erscheint als ange-
messen. Der Kostenvorschuss von Fr. 600.-- wird angerechnet. 
 
5. 
Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Ausgangsgemäss ist das Ent-
schädigungsbegehren des Beschwerdeführers abzuweisen und demjenigen der Beschwer-
degegnerin zu entsprechen. 
 
5.1 Die Parteientschädigungen gehen grundsätzlich zu Lasten der unterliegenden Partei und 
somit zu Lasten des Beschwerdeführers (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 VRPG). Billigkeitsgründe für 
eine abweichende Verlegung sind weder dargetan noch ersichtlich. Die vom Anwalt der 
Beschwerdegegnerin eingereichte Kostennote erweist sich mit einer Honorarpauschale von 
Fr. 1'300.-- als angemessen und tarifgemäss (Art. 16 Abs. 1 der Verordnung über den An-
waltstarif, bGS 145.53); nicht zu beanstanden sind auch die geltend gemachten Baraus-
lagen von Fr. 87.70 sowie die 8% Mehrwertsteuer im Betrag von Fr. 111.--. Die Entschädi-
gung im Gesamtbetrag von Fr. 1'498.70 ist der Beschwerdegegnerin durch den Beschwer-
deführer zu erbringen. 
 
 
 
Seite 15 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
 
1. 
Die Beschwerde des Heimatschutzes Appenzell Ausserrhoden wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.-- auferlegt. Der Kosten-
vorschuss von Fr. 600.-- wird angerechnet. 
 
 
3. 
Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 
abgewiesen. 
 
 
4. 
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von 
Fr. 1'498.70 zu entrichten (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen). 
 
 
5. 
Rechtsmittel: Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit dessen Zustellung beim 
Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 
2005 über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110) geführt werden. 
 
 
6. 
Zustellung dieses Urteils an den Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin je über 
deren Anwälte, die Vorinstanz, die Baukommission B___ sowie das Bundesamt für 
Raumentwicklung. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Toni Bienz 
 
 
 
 
 
versandt am: 26.05.16