ar_gerichte · OG AB-22-1 ARGVP 2022 3843 · 2022-06-26 · de

AR GVP 34/2022 Nr. 3843 Anzeige an Mieter bzw. Grundeigentümerin/Vermieterin bei Grundpfandverwertung (Art. 152 Abs. 2 SchKG, Art. 91 f. VZG). Die Anzeige an den Mieter resp. die Grundeigentümerin/Vermieterin kann bereits bei Anhebung der

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AR GVP 34/2022 Nr. 3843 
Anzeige an Mieter bzw. Grundeigentümerin/Vermieterin bei Grundpfandverwertung (Art. 152 Abs. 2 
SchKG, Art. 91 f. VZG). Die Anzeige an den Mieter resp. die Grundeigentümerin/Vermieterin kann bereits bei 
Anhebung der Betreibung, d.h. dem Stellen des Betreibungsbegehrens, erfolgen; die Zustellung des Zahlungs-
befehls braucht nicht abgewartet zu werden. 
Zirkular-Urteil der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs, 26.06.2022, AB 22 1 
Aus den Erwägungen: 
2.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss absolut herrschender Lehre und Rechtsprechung dürften die 
fraglichen Anzeigen, insbesondere die Anzeige an die Mieter betreffend Mietzinssperre, erst nach erfolgter 
Zustellung des Zahlungsbefehls erlassen werden. Die Betreibung beginne mit der Zustellung des Zahlungsbe-
fehls, und solange diese nicht begonnen habe, könne auch keine Mietzinssperre ausgesprochen werden. Der 
den erwähnten Anzeigen zugrundeliegende Zahlungsbefehl sei der Beschwerdeführerin erst am 1. April 2022 
zugestellt worden. Die beiden Verfügungen würden somit gegen Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 91 VZG 
verstossen und seien folglich aufzuheben. 
 
2.2 Das beschwerdebeklagte Amt macht geltend, die Anhebung der Betreibung erfolge durch das Einreichen 
des Betreibungsbegehrens. Dieser Schritt sei im fraglichen Verfahren am 21. März 2022 erfolgt. Demnach 
bestehe gemäss Art. 806 ZGB erstmalig der Anspruch auf den Mietzins April 2022. Die Sicherstellung des 
Mietzinses zur Wahrung der Rechte der betreibenden Gläubigerin sei durch die unmittelbare Ausstellung der 
Anzeigen an den Mieter sowie an den Grundeigentümer erfolgt. Entgegen der von der Beschwerdeführerin 
zitierten Lehrmeinung müsse die Ausdehnung der Pfandhaft auf Miet- oder Pachtzinse bereits vor Zustellung 
des Zahlungsbefehls möglich sein. 
 
2.3 Das Betreibungsbegehren der Beschwerdegegnerin auf Grundpfandverwertung datiert vom 18. März 2022 
ging am 21. März 2022 beim beschwerdebeklagten Amt ein. Am 22. März 2022 erliess dieses die Anzeigen 
gestützt auf Art. 91 und 92 VZG an den Mieter/Pächter resp. den Grundeigentümer/Vermieter. Der Zahlungs-
befehl vom 22. März 2022 in der Betreibung Nr. 00000001 wurde der Beschwerdeführerin am 1. April 2022 
zugestellt. Diese erhob Rechtsvorschlag. 
 
2.4 Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die 
Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder 
seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen (Art. 806 Abs. 1 ZGB). Den 
Zinsschuldnern gegenüber ist diese Pfandhaft erst wirksam, nachdem ihnen von der Betreibung Mitteilung 
gemacht oder der Konkurs veröffentlicht worden ist (Art. 806 Abs. 2 ZGB). 
 
Angehoben wird die Betreibung mit der Stellung des Betreibungsbegehrens (Art. 67 Abs. 1 SchKG; 
AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 16 Rz. 1; SABINE KOF-
MEHL EHRENZELLER, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, 
N. 4 zu Art. 67 SchKG). 
Gerichtsentscheid 
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2.5 Zwischen den Parteien streitig ist die Frage, ob die Anzeige der Pfandhaft bereits bei Anhebung der Betrei-
bung, d.h. dem Stellen des Betreibungsbegehrens, oder erst nach Zustellung des Zahlungsbefehls erlassen 
werden darf. 
 
Für die Auffassung der Beschwerdeführerin, dass die Zustellung des Zahlungsbefehls massgebend ist, spre-
chen sich neben JOLANTA KREN KOSTKIEWIZC (in: Kurzkommentar zur Verordnung des Bundesgerichts über die 
Zwangsverwertung von Grundstücken, VZG, 2011, N. 13 zu Art. 91 VZG) auch FRITSCHE/WALDER (in: Schuld-
betreibung und Konkurs, Band I, 1984, § 34 Rz. 31) und EDUARD Brand (Die betreibungsrechltiche Zwangsver-
wertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, § 4 Rz. 2.i) aus. Demgegenüber vertreten 
BERNHEIM/KÄNZIG/GEIGER (in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 
2021, N. 18 zu Art. 152 SchKG) die Meinung, die Ausdehnung der Pfandhaft sei schon vor der Zustellung des 
Zahlungsbefehls möglich. Gemäss KÄSER/HÄCKI (in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, 
N. 8 zu Art. 152 SchKG) hat das Betreibungsamt sofort, nachdem der betreibende Pfandgläubige die Ausdeh-
nung der Pfandhaft verlangt hat, festzustellen, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück 
bestehen und die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich anzuwei-
sen, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinsen an das Betreibungsamt zu bezahlen (ebenso RÜE-
TSCHI/DOMENIG, in: Kren Kostkiewicz/Vock [Hrsg.], Kommentar SchKG, 4. Aufl. 2017, N. 11 zu Art. 152 SchKG. 
 
Die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs gibt der letztgenannten Ansicht den Vorzug, deckt 
diese sich doch mit dem Wortlaut und der ratio von Art. 806 Abs. 1 ZGB, wonach sich die Pfandhaft auf die seit 
Anhebung der Betreibung auflaufenden Mietzinsforderungen erstreckt (URS FASEL, in: Breitschmid/Jungo 
[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 806 ZGB; CHRISTINA SCHMID-
TSCHIRREN, Basler Kommentar, ZGB II, 6. Aufl. 2019, N. 2 ff. zu Art. 806 ZGB). In diesem Sinne illustrativ BGE 
121 III 187 E. 2d, wonach die Pfandhaft nach Art. 806 Abs. 1 ZGB sich maximal auf die Miet- oder Pachtzins-
forderungen erstreckt, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröff-
nung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen. Auch Abs. 1 von Art. 91 VZG steht der 
Auffassung der Beschwerdeführerin entgegen; in dieser Bestimmung wird nämlich angeordnet, dass die 
Anzeige der Pfandhaft unverzüglich zu erfolgen habe (vgl. auch RÜETSCHI/DOMENIG, a.a.O., N. 11 zu Art. 152 
SchKG und KÄSER/HÄCKI, a.a.O., N. 8 zu Art. 152 SchKG). Weiter sprechen auch sachliche Gründe für die 
Deutung, dass es möglich sein sollte, die Pfandhaft auf Miet- oder Pachtzinse auszudehnen, bevor der Zah-
lungsbefehl dem Schuldner zugestellt werden kann. Wie die Autoren des Basler Kommentars zu Recht hervor-
heben, wäre ansonsten die Ausdehnung der Pfandhaft in unzulässiger Weise erschwert, sofern der Aufenthalt 
des Schuldners unbekannt ist oder wenn sich dieser der Zustellung des Zahlungsbefehls entzieht (BERN-
HEIM/KÄNZIG/GEIGER, a.a.O., N. 18 zu Art. 152 SchKG). Einen sachlichen Grund für die Auffassung, weshalb 
die Anzeige an den Mieter/Pächter resp. die Grundeigentümerin/Vermieterin erst nach Zustellung des Zah-
lungsbefehls erfolgen soll, nennen die Vertreter dieser Lehrmeinung demgegenüber nicht. 
 
2.6 Nach dem Gesagten ist das Vorgehen des Betreibungsamtes Appenzeller Mittelland, welches die Anzeigen 
an den Mieter/Pächter resp. die Vermieterin/Grundeigentümerin sogleich nach Anhebung der Betreibung, aber 
vor der Zustellung des Zahlungsbefehls erlassen hat, nicht zu beanstanden und die Beschwerde ist demzu-
folge abzuweisen.