ar_gerichte · OG ERZ-24-33 · 2024-09-12 · de
Übrige Entscheide


Obergericht Appenzell Ausserrhoden Einzelrichter
Urteil vom 12. September 2024
Verfahren Nr. ERZ 24 33
Ort des Entscheids Trogen
Beschwerdeführerin Einwohnergemeinde A.
vertreten durch: Gemeindeverwaltung A, Schule A,
Beschwerdegegner B.
Gegenstand Rechtsöffnung
Beschwerde gegen das Urteil der Einzelrichterin des
Kantonsgerichts SV2 23 372 vom 25. Januar 2024
Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin
a) vor erster Instanz
1. Die provisorische Rechtsöffnung sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers.
b) vor zweiter Instanz
1. Der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben.
2. Die provisorische Rechtsöffnung sei vollumfänglich abzuweisen.
3. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Unter Kosten- und Entscheidungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.
Rechtsbegehren des Beschwerdegegners
a) vor erster Instanz
1. Es sei der Rechtsvorschlag der Gesuchsgegnerin in der Betreibung Nr. XXXXXXXX
des Konkursamtes Appenzell Ausserrhoden vom 24. Oktober 2023 im Umfang von
CHF 3'072.00 nebst 5 % Zins seit 30. Juni 2023 zu beseitigen und die provisorische
Rechtsöffnung zu erteilen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.
b) vor zweiter Instanz
1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin datiert vom 12. Juni 2024 sei vollumfänglich
abzuweisen.
2. Dem Beschwerdegegner sei die provisorische Rechtsöffnung zu gewähren.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der Beschwerde-
führerin.
Sachverhalt
A. Die Parteien haben am 11. Mai 2022 einen "Mietvertrag" unterzeichnet. Gemäss Vertrag
mietete die Schule A. das Ausbildungs- und Begegnungszentrum "C." in D. vom
4. September bis 8. September 2023 für ein Schullager. Dafür wurde die Bezahlung von
pauschal CHF 3'840.00 vereinbart. Der Mietvertrag sieht Annullationsgebühren vor: Bei
einer Annullation, welche 3 bis 4 Monate vor Beginn erfolgt, sind nach Vertrag 80% der
Übernachtungskosten geschuldet (act. 6/2.1). Mit E-Mail vom 11. April 2023 teilte die
Jahrgangsleiterin der Schule A. dem Beschwerdegegner mit, dass sie nach Besichtigung
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des Hauses über den Zustand entsetzt seien (act. 6/8,11). Darauf antwortete der
Beschwerdegegner, dass schon viele zufriedene Gruppen im Haus gewesen seien und
immer wieder ins Begegnungszentrum kommen würden und die Jahrgangsleiterin ihre
Erwartungen überdenken müsse (act. 6/8.11). Am 13. April 2023 forderte die Beschwerde-
führerin den Beschwerdegegner auf, den Vertrag zu erfüllen. Sie würden die Miete nur an-
treten, wenn das Haus bis dann sauber und instand gestellt sei (act. 6/8.10). Mit Schreiben
vom 11. Mai 2023 teilte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner mit, dass sie per
sofort vom Mietvertrag vom 11. Mai 2022 zurücktrete. Der Beschwerdegegner sei nicht
willens, die gerügten Mängel an der Liegenschaft zu beheben. Es liege damit Nichterfüllung
vor und sie seien befugt, vor dem Antritt des Mietverhältnisses vom Mietvertrag zurück-
zutreten (act. 6/2.4). Am 30. Juni 2023 mahnte der Beschwerdegegner die Beschwerde-
führerin erstmals und verlangte den Betrag von CHF 2'672.00 (80% von CHF 3'840.00
abzüglich der Anzahlung von CHF 400.00). Er führte dazu aus, dass die Annullation vom
11. Mai 2023 datiere und somit 80% des Mietpreises geschuldet sei (act. 6/2.2).
B. Mit Zahlungsbefehl vom 24. Oktober 2023 leitete der Beschwerdegegner in der Betreibung
Nr. XXXXXXXX des Konkursamtes Appenzell Ausserrhoden gegen die Beschwerde-
führerin die Betreibung für den Betrag von CHF 3'072.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem
30. Juni 2023 ein. Der Zahlungsbefehl wurde am 25. Oktober 2023 an den
Gemeindepräsidenten der Gemeinde A. zugestellt. Die Beschwerdeführerin erhob gegen
den Zahlungsbefehl am 26. Oktober 2023 Rechtsvorschlag (act. 6/2/6).
C. Daraufhin ersuchte der Beschwerdegegner das Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden
mit Gesuch vom 8. Dezember 2023 um Erteilung der Rechtsöffnung für CHF 3'072.00 nebst
5 % Zins seit 30. Juni 2023 (act. 6/1). Die Beschwerdeführerin beantragte in der Gesuchs-
antwort vom 12. Januar 2024 die Abweisung des Gesuchs unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers (act. 6/7).
D. Mit Urteil vom 25. Januar 2024 erteilte die Einzelrichterin provisorische Rechtsöffnung für
CHF 2'672.00 nebst 5 % Zins seit 30. Juni 2023 und wies das Gesuch im Mehrbetrag ab.
Die Prozesskosten wurden der Beschwerdeführerin auferlegt (act. 9). Das auf Antrag
begründete Urteil wurde am 31. Mai 2024 versandt.
E. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 12. Juni 2024 Beschwerde beim Obergericht
(act. 1). Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung des
Rechtsöffnungsgesuchs. Als Eventualantrag verlangt sie die Rückweisung der Sache an
die Vorinstanz. Die Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners datiert vom 21. Juni 2024.
Er beantragt die Abweisung der Beschwerde und die Erteilung der provisorischen
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Rechtsöffnung (act. 7). Von der Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels und einer
mündlichen Verhandlung wurde abgesehen (act. 9). In der Folge reichte die Beschwerde-
führerin am 4. Juli 2024 im Rahmen des Replikrechts eine Stellungnahme ein (act. 10).
Auf die Ausführungen der Parteien wird in den folgenden Erwägungen – soweit entscheid-
relevant – eingegangen.
Erwägungen
1. Gegen das Urteil vom 25. Januar 2024 wurde innert der gesetzlichen Frist von zehn Tagen
seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich Beschwerde erhoben (Art. 321
Abs. 2 ZPO). Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, so dass auf die
Beschwerde einzutreten ist. Zuständig für ihre Beurteilung ist der Einzelrichter des
Obergerichts (Art. 25 lit. a des Justizgesetzes, bGS 145.31).
2. Provisorische Rechtsöffnung
2.1. Die Vorinstanz stellte im Urteil vom 25. Januar 2024 fest, dass sich die Beschwerdeführerin
mit der Unterzeichnung des Mietvertrags vom 11. Mai 2022 verpflichtet habe, im Fall einer
Annullation des Mietvertrags im Zeitraum von drei bis vier Monaten vor Mietantritt eine
bestimmbare Geldsumme zu bezahlen. Es liege damit ein provisorischer Rechtsöffnungs-
titel vor (E. 3.1 des vorinstanzlichen Urteils). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
handle es sich beim erklärten Rücktritt um eine Annullation im Sinne des Mietvertrags. Die
von der Beschwerdeführerin verwendete Terminologie, dass sie vom Vertrag zurückge-
treten sei, sei gleichbedeutend mit einer Annullation des Vertrags. Weiter führte die
Vorinstanz aus, dass ein von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Rücktritt vom
Vertrag im Sinne von Art. 258 Abs. 1 OR nicht in Betracht falle, da es noch nicht zu einer
Übergabe der Mietsache gekommen sei, was für die Anwendbarkeit dieser Bestimmung
vorausgesetzt werde. Die Basler Rechtsöffnungspraxis komme nicht zur Anwendung. Auch
die Einwände der Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner sei kein Schaden
erwachsen, weil er das Haus anderweitig habe vermieten können, sei nicht zu hören. Laut
Vorinstanz ergibt sich aus der Vertragsbestimmung nicht, dass eine Annullationsgebühr nur
geschuldet ist, wenn das Mietobjekt anderweitig vermietet werden kann. Vielmehr handle
es sich um eine Art Umtriebsentschädigung (E. 3.2 und 3.5 des vorinstanzlichen Urteils).
2.2.
2.2.1. Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass die Vorinstanz den Vertragsrücktritt gleichbe-
deutend mit der Annullation des Vertrags qualifiziere. Im gewöhnlichen Sprachgebrauch
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werde eine Annullation dann vorgenommen, wenn die aussprechende Vertragspartei eine
Vertragsleistung aus eigenen Gründen nicht beziehen könne oder wolle (etwa Termin-
kollision). Solche Gründe würden hier aber nicht vorliegen. Vorliegend hätten gravierende
Mängel dazu geführt, dass die Beschwerdeführerin vom Mietvertrag vorzeitig zurückge-
treten sei. Die Annullationsbestimmungen gemäss Mietvertrag würden nicht zur Anwen-
dung kommen, da keine Annullation im Sinne des Mietvertrags ausgesprochen worden sei
(act. 1, S. 2).
2.2.2. Dagegen bringt der Beschwerdegegner vor, dass die Beschwerdeführerin Einwendungen,
welche die Schuldanerkennung zu entkräften vermögen würden, nicht rechtsgenüglich
dargetan und auch keine Beweismittel eingereicht habe. Der Beschwerdegegner bestreitet
die Mängel und macht geltend, dass die Beschwerdeführerin die angeblichen gravierenden
Mängel nicht bewiesen habe (act. 7, S. 2).
2.2.3. Ein Gläubiger, gegen dessen Betreibung Rechtsvorschlag erhoben worden ist, hat seinen
Anspruch grundsätzlich auf dem ordentlichen Prozessweg geltend zu machen (Art. 79
SchKG). Beruht die Forderung indessen auf einer durch öffentliche Urkunden festgestellten
oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, kann der Gläubiger in einem
verkürzten Verfahren die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 Abs. 1 SchKG).
Liegt eine entsprechende Schuldanerkennung vor, so wird die provisorische Rechtsöffnung
erteilt, wenn nicht der Betriebene sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die
Schuldanerkennung entkräften (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Für das Glaubhaftmachen sind alle
Beweismittel zulässig, die im summarischen Verfahren abgenommen werden können.
Glaubhaft gemacht ist die Einwendung, wenn für ihr Vorhandensein aufgrund objektiver
Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht, selbst wenn der Richter noch mit
der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (BGE 132 III 140
E. 4.1.2).
Ein provisorischer Rechtsöffnungstitel i.S.v. Art. 82 SchKG liegt vor, wenn daraus der
vorbehalts- und bedingungslose Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine
bestimmte oder leicht bestimmbare Geldsumme zu zahlen (BGE 132 III 480 E. 4.1). Als
Verteidigungsmittel kann sich der Betriebene alle Einreden und Einwendungen zunutze
machen, welche die Schuldanerkennung entkräften. Insbesondere kann er sich auch auf
einen Willensmangel im Sinne der Art. 23 ff. OR berufen. Im Hinblick darauf ist im Auge zu
behalten, dass der Rechtsöffnungsrichter nicht den Bestand der Forderung, sondern nur
das Vorhandensein eines Vollstreckungstitels und die dagegen im Sinne von Art. 82 Abs. 2
SchKG erhobenen Einwendungen prüft (Urteil des Bundesgerichts 5A_899/2017 vom
11. Januar 2018 E. 2.1).
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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F132-III-140%3Ade&number_of_ranks=0#page140
2.2.4. Vorab ist zu erwähnen, dass es sich beim Vertrag vom 11. Mai 2022, der als "Mietvertrag"
betitelt ist, wohl um einen Beherbergungsvertrag handelt (LUCA BETTOJA, Der Gastauf-
nahmevertrag, Zürich 2000, S. 90 f.). Ein Beherbergungsvertrag ist kein reiner Mietvertrag,
weil die Unterkunft – im Gegensatz zu der als Dauerverhältnis gedachten Wohnungsmiete
– meist vorübergehend gewährt wird. Der Beherbergungsvertrag charakterisiert sich
dadurch, dass der Gast gegen Entgelt für eine vereinbarte Zeit ein oder mehrere bestimmte
möblierte Zimmer bewohnen darf (AMSTUTZ/MORIN, Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020,
N. 292 ff. zu Einl. vor Art. 184 ff. OR; vgl. auch LUCA BETTOJA, a.a.O., S. 57). Nachfolgend
ist jedoch die Terminologie der Vorinstanz zu übernehmen und es ist hauptsächlich von
"Mieter" und "Vermieter" zu sprechen.
2.2.5. Im konkreten Fall ist zu prüfen, ob es sich bei der vereinbarten Annullationsgebühr um eine
Schuldanerkennung handelt, also um den vorbehalts- und bedingungslosen Willen der
Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner die Annullationsgebühr zu bezahlen.
Gemäss Vertrag haben die Parteien unter dem Stichwort "Annullationsgebühren" Folgen-
des vereinbart:
"Eine Annullation muss per Einschreiben an die Adresse des Vermieters gesandt werden.
Es gilt das Datum des Empfangs. Nach Vertragsschluss: Fr. 400.--; 8-6 Monate vor Beginn:
20% der Übernachtungskosten, mind. Fr. 400.--: 6-5 Monate vor Beginn: 40%; 5-4 Monate
vor Beginn: 60%; 4-3 Monate vor Beginn: 80%; 3-0 Monate vor Beginn: 100%."
Die Annullationsgebühren erhöhen sich in Abstufungen. Je kurzfristiger die Beschwerde-
führerin annulliert, desto höher sind die Gebühren. Aus den Akten geht nicht hervor, was
die Parteien unter der Regelung verstanden haben. Der wirkliche Wille der Parteien lässt
sich nicht feststellen. Damit ist die Vertragsklausel zur Ermittlung des mutmasslichen
Parteiwillens aufgrund des Vertrauensprinzips auszulegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_511/2023 vom 22 März 2024 E. 3.1.2). Im Vertrag wird neben den erwähnten Annul-
lationsgebühren auch die Aufhebung des Mietvertrags durch den Vermieter im Fall eines
Verkaufs der Liegenschaft geregelt. In diesem Fall schuldet der Vermieter dem Mieter
weder Annullationsgebühren noch eine Entschädigung. Ein weiterer Fall der Vertragsauf-
lösung wird unter dem Stichwort "Höhere Gewalt" geregelt. Danach kann der Vermieter den
Vertrag ohne Weiteres auflösen und dem Mieter entstehen keine Ansprüche. Schliesslich
wird geregelt, dass der Vermieter die Mieter bei Nichtbeachtung der Hausordnung nach
Art. 257f OR sowie Art. 266g OR durch die Hausaufsicht fristlos wegweisen kann. Eine
explizite Regelung für Verzug oder Schlechtleistung auf Seiten des Beschwerdegegners
besteht nicht.
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"Annullieren" bedeutet, etwas für ungültig oder nichtig zu erklären oder etwas abzusagen
bzw. zu stornieren (vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Annullierung und
https://www.duden.de/rechtschreibung/annullieren, besucht am 9. August 2024). Mit der
Annullation sichert sich der Vermieter bzw. Gastwirt ab, indem der Mieter bzw. Gast ihm je
nach Zeitpunkt der Annullation einen Geldbetrag schuldet. Die Annullation ist somit nicht
an einen Grund geknüpft. Somit drängt sich auf, dass mit der Annullation durch die
Beschwerdeführerin die Stornierung der Buchung gemeint war, unabhängig vom
angegebenen Grund für die Stornierung. Dabei ist auch relevant, dass die Parteien die
Stornierung der Buchung durch die Beschwerdeführerin nur mit der strittigen
Annullationsklausel geregelt haben; es liegt diesbezüglich also nur eine generelle Regelung
vor. Der Vorinstanz ist folglich beizupflichten, dass der von der Beschwerdeführerin erklärte
Rücktritt als Annullation im Sinne des Vertrags zu gelten hat. Bei einer Annullation hat sich
die Beschwerdeführerin verpflichtet, die Annullationsgebühren zu bezahlen. Demnach liegt
eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG vor, womit grundsätzlich die
Annullationsgebühr in der Höhe von CHF 3'072.00 geschuldet ist. Die von der
Beschwerdeführerin geleistete Anzahlung von CHF 400.00 ist in Abzug zu bringen (E. 3.2
des vorinstanzlichen Urteils).
Die Beschwerdeführerin hat nun Einwendungen sofort glaubhaft zu machen, welche die
Schuldanerkennung zu entkräften vermögen.
2.3.
2.3.1. Laut der Beschwerdeführerin verkennt die Vorinstanz, dass ein Vertragsrücktritt auch dann
möglich ist, wenn es noch nicht zur Übergabe der Mietsache gekommen ist. Werde eine
Leistungsverweigerung bereits vor der Fälligkeit der Leistung ausgesprochen, liege eine
antizipierte Vertragsverletzung vor, welche den Gläubiger berechtige, in analoger Anwen-
dung von Art. 108 Ziff. 1 und Art. 107 Abs. 2 OR die dort vorgesehenen Wahlrechte auszu-
üben. Vorliegend habe der Beschwerdegegner zuerst nicht auf die Mängelliste der Be-
schwerdeführerin vom 13. April 2023 reagiert. Auf erneuten Kontakt hin habe er am 5. Mai
2023 mitgeteilt, dass das Haus bei Beginn des Lagers genauso gut vorbereitet sein werde,
wie dies für die anderen Gruppen der Fall sei. Nicht besser und nicht schlechter. Dabei
handle es sich um eine endgültige Erfüllungsverweigerung des Beschwerdegegners.
Daraufhin habe die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 11. Mai 2023 per sofort den
Vertragsrücktritt erklärt (Vertragsrücktritt infolge antizipierter Vertragsverletzung). Ab
diesem Zeitpunkt würde kein Vertragsverhältnis mehr bestehen, woraus eine Annullations-
gebühr gefordert werden könnte. Eine provisorische Rechtsöffnung sei deshalb nicht
möglich (act. 1, S. 2 f.). Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die im
Beschwerdeverfahren eingereichten Beweismittel des Beschwerdegegners nicht zu
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berücksichtigen seien. Die Informationen auf seiner Homepage hätten ein falsches Bild der
Liegenschaft gezeichnet (act. 10, S. 2).
2.3.2. Dagegen bringt der Beschwerdegegner vor, dass die Beschwerdeführerin die angeblichen
gravierenden Mängel nicht bewiesen habe. Es würden keine entsprechenden Mängel
vorliegen, welche eine ausserordentliche Kündigung oder einen vorzeitigen Vertrags-
rücktritt erlauben würden (act. 7, S. 2 f.). Auf der Homepage sei ersichtlich, dass es sich um
ein älteres Gebäude handle. Das Lagerhaus würde seinen Zweck erfüllen und von einer
Unzumutbarkeit könne keine Rede sein. Es liege ausserdem im Verantwortungsbereich des
Mieters, sich vor Vertragsabschluss über das Mietobjekt im Detail aufzuklären und ein
umfassendes Bild zu machen. Diese Obliegenheit liege nicht beim Vermieter (act. 7, S. 3).
Selbst wenn Mängel vorliegen würden, würden diese keine vorzeitige Vertragsauflösung
rechtfertigen. Es gelte der Grundsatz "pacta sunt servanda". Zudem sei keine rechtsgültige
Kündigung durch die Beschwerdeführerin erfolgt. Es seien lediglich Mängel gerügt worden
und die Beschwerdeführerin habe sich vorbehalten zu kündigen, was jedoch nicht erfolgt
sei (act. 7, S. 3).
2.3.3. Vorliegend bringt die Beschwerdeführerin vor, vom Vertrag zurückgetreten zu sein, da
Mängel vorgelegen hätten. Wie festgestellt handelt es sich bei der vereinbarten
Annullationsgebühr um eine Schuldanerkennung. Es ist nachfolgend zu prüfen, ob es die
Beschwerdeführerin vermag, Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften,
sofort glaubhaft zu machen.
Die Beschwerdeführerin geht davon aus, dass die Basler Rechtsöffnungspraxis zur
Anwendung kommt. Nach der "Basler Rechtsöffnungspraxis" ist bei synallagmatischen
Verträgen provisorische Rechtsöffnung zu erteilen, wenn:
- der Schuldner die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung gar nicht erst
behauptet, oder
- der Schuldner die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung zwar behauptet,
jedoch diese Behauptung offensichtlich haltlos ist, oder
- der Schuldner die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung zwar behauptet
und diese Behauptung nicht offensichtlich haltlos ist, jedoch der Gläubiger diese
Behauptung sofort liquide (durch Urkunden) widerlegen kann, oder
- der Schuldner gemäss Vertrag vorleistungspflichtig ist (DANIEL STAEHELIN, Basler
Kommentar SchKG I, 3. Aufl. 2021, N. 99 zu Art. 82 SchKG).
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Ein synallagmatischer Vertrag, also ein vollkommen zweiseitiger Vertrag, bei welchem die
Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die
Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt grundsätzlich keine vorbehaltlose Schuldaner-
kennung dar. Vorliegend war die Leistung des Beschwerdegegners im Zeitpunkt der
Annullation noch nicht fällig. Der Beschwerdegegner hat laut Vertrag erst bei Antritt des
Schullagers seine Leistung zu erfüllen. Die Bezahlung der Annullationsgebühren steht
demnach in Bezug auf die Leistung des Beschwerdegegners nicht in einem Zug-um-Zug-
Verhältnis. Damit reicht es nicht aus, dass die Beschwerdeführerin im Rahmen der Basler
Rechtsöffnungspraxis nur behauptet, es hätten seitens des Beschwerdegegners Mängel
vorgelegen. Vielmehr hat die Beschwerdeführerin sofort Einwendungen glaubhaft zu
machen, welche die Schuldanerkennung entkräften (Art. 82 Abs. 2 SchKG).
Die Beschwerdeführerin legt vorliegend insbesondere zwei Schreiben vom 13. April 2023
und 11. Mai 2023 an den Beschwerdegegner ins Recht. Daraus geht hervor, dass sie nach
der vorgängigen Besichtigung mit dem damaligen Zustand der Unterkunft nicht zufrieden
war. Es werden verschiedene Mängel aufgeführt, welche der Beschwerdegegner ihrer
Meinung nach zu verbessern hätte. Dabei handelt es sich um eine Parteiaussage der
Beschwerdeführerin, womit Mängel gerade nicht glaubhaft gemacht, sondern nur behauptet
werden. Fotografien oder andere Dokumente, welche klare Hinweise auf die Mängel geben
würden, wurden nicht eingereicht. Es wurden demnach keine Einwendungen glaubhaft
gemacht, welche die Schuldanerkennung entkräften. Damit kann letztlich offen bleiben, ob
die Beschwerdeführerin rechtmässig vom Vertrag zurückgetreten ist, da bereits der
angegebene Grund für den Rücktritt nicht glaubhaft gemacht wurde.
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Vertrag vom 11. Mai 2022 auch bei einem
rechtmässigen Rücktritt der Beschwerdeführerin nicht einfach dahingefallen wäre. In
diesem Fall wäre vielmehr eine Rückabwicklung des Vertrags durchzuführen.
2.4.
2.4.1. Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, dass – sollte das Gericht trotzdem die
Anwendung der vertraglichen Annullationsbestimmungen annehmen – zu beachten sei,
dass es sich bei der Höhe der Annullationsgebühr offensichtlich um Schadenersatz und
nicht um eine Umtriebsentschädigung handle. Denn gemäss Vertrag gelte: Je später die
Annullation, desto höher die Entschädigung. Da Umtriebe aber faktisch unabhängig vom
Annullationszeitpunkt gleich hoch ausfallen würden, könne es sich nicht um eine Umtriebs-
entschädigung handeln, wie es die Vorinstanz beurteilt habe. Und selbst wenn man die
Annullationskosten als Umtriebsentschädigung interpretieren würde, hätte die Vorinstanz
diese auf ein übliches Mass reduzieren müssen (act. 1, S. 4). Da es sich bei der Annulla-
Seite 9
tionsgebühr um einen hypothetischen Mietzinsausfall handle, könne dieser nur geschuldet
sein, wenn es tatsächlich zu einem Ausfall komme. Vorliegend habe aber der Beschwerde-
gegner die von der Beschwerdeführerin ursprünglich gebuchten Tage erneut vermieten
können und es sei kein Verlust eingetreten. Art. 264 Abs. 3 lit. b OR sei ohne Weiteres
anwendbar (act. 1, S. 4).
2.4.2. Der Beschwerdegegner macht geltend, dass das Obergericht für die materiellen Vorbringen
nicht zuständig sei. Die Beschwerdeführerin vermöge nicht, die Schuldanerkennung zu
entkräften (act. 7, S. 2).
2.4.3. Die Beschwerdeführerin kritisiert die Vorinstanz einerseits dahingehend, dass sie die
Annullationsgebühr – sollte es sich um eine Umtriebsentschädigung handeln – hätte redu-
zieren müssen. Denn der Beschwerdegegner habe die Höhe der Umtriebsentschädigung
nicht nachgewiesen.
Bei der Frage, ob ein Rechtsöffnungstitel vorliegt, hat das Gericht den Bestand der For-
derung nicht zu prüfen. Vorliegend wurde festgestellt, dass sich die Beschwerdeführerin zur
Zahlung einer bestimmten Geldsumme verpflichtet hat. Der Beschwerdegegner kann sich
auf die pauschalisierten Beträge berufen, da diese im Vertrag entsprechend aufgeführt sind.
Der Beschwerdegegner hat im Rahmen des Rechtsöffnungsverfahrens keine weiteren
Nachweise zu machen. Insbesondere hat er nicht aufzuzeigen, dass die Höhe der
Forderung tatsächlich gerechtfertigt ist. Mit dieser Rüge ist die Beschwerdeführerin somit
nicht zu hören.
2.4.4. Andererseits bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die Annullationsgebühr als
hypothetischer Mietzinsausfall nicht geschuldet sei, weil es nachweislich nicht zu einem
Ausfall gekommen sei. Vorliegend wurde vertraglich vereinbart, dass der Mieter, der die
geplante Veranstaltung nicht durchführen kann, nach Absprache mit dem Vermieter einen
Ersatzmieter zu denselben Bedingungen stellen kann. Der Mieter haftet in diesem Fall
solidarisch für die Erfüllung der Pflichten des Ersatzmieters (vgl. 2. Seite des Vertrags vom
11. Mai 2022).
Nach Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter bei vorzeitiger Kündigung von seinen Pflichten
befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Der
Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen spart und durch anderweitige
Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264
Abs. 3 OR). Diese Bestimmung ist zu Gunsten des Mieters einseitig zwingend (PETER
WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 11 zu Art. 264 OR).
Seite 10
Annullationsgebühren sind bei Buchungen von Hotels oder Ferienwohnungen üblich, auch
wenn der Gastwirt das Hotelzimmer doch noch vermieten kann. Damit ist die Annullations-
gebühr, wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, nicht als Mietzins zu qualifizieren und
Art. 264 Abs. 3 OR kommt nicht zur Anwendung, auch wenn diese für den Mieter einseitig
zwingend ist. Ausserdem stellt sich die Frage, ob Art. 264 Abs. 3 OR überhaupt anwendbar
ist. Wie erwähnt handelt es sich vorliegend wohl nicht um einen Mietvertrag, sondern um
einen Beherbergungsvertrag, weshalb das Mietrecht nicht unbesehen zur Anwendung
kommt (BGE 120 III 237 E. 4a und 4b; Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2008 vom
11. Februar 2009 E. 4.2). Wie erwähnt sind Annullationsgebühren im Tourismus- bzw.
Hotelleriegewerbe üblich. Die Anwendung von Art. 264 Abs. 3 OR scheint im
Zusammenhang mit den kurzweiligen Aufenthalten von Gästen im Rahmen eines
Beherbergungsvertrags nicht angemessen. Somit ist diese Regelung vorliegend ohnehin
nicht anzuwenden. Zudem haben die Parteien vertraglich vereinbart, dass der Mieter nach
Absprache mit dem Vermieter einen Ersatzmieter zu denselben Bedingungen stellen kann.
Die Beschwerdeführerin bringt jedoch nicht vor, dass sie einen Ersatzmieter gestellt hat,
sondern lediglich, dass der Beschwerdegegner das Lagerhaus anderweitig habe vermieten
können. Sie kann sich damit nicht auf die fragliche Vertragsbestimmung berufen. Folglich
ist die Beschwerdeführerin auch mit dieser Rüge nicht zu hören.
2.5. Die Beschwerdeführerin stellt den Antrag, die Sache sei eventualiter an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Nach Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO kann die Rechtsmittelinstanz die
Beschwerde gutheissen und die Sache an die Vorinstanz zurückweisen. Aus der
Beschwerde geht nicht hervor, weshalb das Obergericht die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen hat. Die Beschwerde ist vorliegend aus genannten Gründen abzuweisen
bzw. der Entscheid der Vorinstanz ist zu bestätigen. Eine Rückweisung im Sinne von
Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO kommt somit nicht in Betracht.
2.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der vertraglichen Regelung der Zahlung von
Annullationsgebühren eine Schuldanerkennung vorliegt, womit die Beschwerde
abzuweisen ist. Dem Beschwerdegegner ist mangels glaubhaft gemachter Einwendungen
der Beschwerdeführerin die provisorische Rechtsöffnung für CHF 2'672.00 nebst 5 % Zins
seit 30. Juni 2023 zu erteilen.
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https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-120-III-165
3. Kosten
3.1. Die Beschwerde ist in Bestätigung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Damit ist auch
die erstinstanzliche Kostenverteilung zu bestätigen. Die zweitinstanzlichen Prozesskosten,
bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) sind
ebenfalls der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
3.2. Die Entscheidgebühr ist auf CHF 400.00 festzusetzen (Art. 48 in Verbindung mit Art. 61
Abs. 1 Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs).
3.3.
3.3.1. Als Parteientschädigung gilt der Ersatz notwendiger Auslagen (Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO),
die Kosten einer berufsmässigen Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO) sowie in begründeten
Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig
vertreten ist (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO).
3.3.2. Die Vorinstanz sprach dem Beschwerdegegner eine Entschädigung zu und hielt dazu fest,
dass nach der Praxis der Gerichte des Kantons Appenzell Ausserrhoden die gemäss Art. 95
Abs. 3 lit. a ZPO notwendigen Auslagen von nicht berufsmässig vertretenen Parteien in
schriftlichen Verfahren ermessensweise mit CHF 50.00 entschädigt werden. Der nicht
anwaltlich vertretene Beschwerdegegner beantragt vor Obergericht, die Beschwerde sei
abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der
Beschwerdegegnerin (recte: Beschwerdeführerin). Die Beschwerdeführerin beantragt die
Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.
3.3.3. Der Beschwerdegegner hat grundsätzlich Anspruch auf eine Parteienschädigung, also auf
eine Umtriebsentschädigung und den Ersatz notwendiger Auslagen. Die Kantone
handhaben die Frage der Entschädigung notwendiger Auslagen bei nicht anwaltlich
vertretenen Parteien unterschiedlich (vgl. etwa das Urteil des Handelsgerichts des Kantons
Zürich HE240031-O vom 2. Mai 2024 E. 5.3, Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau
ZSU.2024.79 vom 20. Juni 2024 E. 4, Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn P ZK
2024.110 vom 24. Juli 2024 E. 7). Teils wird ein nach Ermessen festgesetzter
Pauschalbetrag anerkannt, teils wird mangels Darlegung der notwendigen Auslagen kein
Auslagenersatz zugesprochen. Das Obergericht hat diese Frage bis anhin nicht
abschliessend beantwortet.
Für die Parteientschädigung gilt der Dispositionsgrundsatz. Die Parteien haben diese somit
zu beantragen (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Für die Entschädigung der berufsmässigen Vertretung
ist die Partei nicht verpflichtet, den Betrag zu beziffern. Denn gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO
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steht es den Parteien frei, eine Kostennote einzureichen. Das Gericht hat die Kosten der
berufsmässigen Vertretung bei der geläufigen Formulierung "unter Kosten- und
Entschädigungsfolge" nach dem kantonalen Tarif zu bestimmen (BGE 140 III 444 E. 3.2.2
mit Hinweisen). Anders verhält es sich bei der Umtriebsentschädigung, wonach eine Partei
ohne berufsmässige Vertretung nur in begründeten Fällen Anspruch auf eine angemessene
Umtriebsentschädigung hat (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; vgl. Urteil 5D_229/2011 vom 16. April
2012 E. 3.3). Dass einer nicht anwaltlich vertretenen Partei ersatzpflichtige Kosten für
Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf einer besonderen Begründung (Urteile
des Bundesgerichts 4A_436/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 4.1 und 5A_132/2020 vom
28. April 2020 E. 4.2.1). Unter einer Umtriebsentschädigung versteht der Gesetzgeber in
erster Linie einen gewissen Ausgleich für den Verdienstausfall einer selbstständig
erwerbenden Person (Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, BBl 2006 7293 Ziff. 5.8.1 zu Art. 93 und 94). Somit bedarf es nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts für die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung
einer besonderen Begründung. In Bezug auf die Entschädigung der notwendigen Auslagen
verlangen einige Autoren, dass die Parteien diese zu beziffern haben (vgl. BGE 140 III 444
E. 3.2.2 u.a. mit Hinweis auf STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, Zivilprozessrecht, 3. Aufl.
2019, § 16 N. 34). Das Bundesgericht schliesst sich dieser Meinung nicht an, sondern weist
darauf hin, dass die Kantone diese Frage ausdrücklich regeln (Art. 96 ZPO) oder eine
Gerichtspraxis dazu entwickeln können. Bei einem ausdrücklichen Verzicht auf eine
Bezifferung könne der entsprechende Posten ermessensweise entschädigt werden
(BGE 140 III 444 E. 3.2.2).
Bei notwendigen Auslagen kann es sich insbesondere um Reisespesen, Fernmelde-
dienstleistungen, Versandkosten oder Kosten für Kopien handeln. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts sind diese – um einen Anspruch zu begründen – nicht
zu beziffern. Bei nicht bezifferten Anträgen auf Auslagenersatz hat das Gericht die
Entschädigung nach Ermessen zuzusprechen. Vorliegend hat der Beschwerdegegner den
Auslagenersatz nicht beziffert und auch sonst keine weiteren Angaben gemacht. Gerade
bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien fallen im schriftlichen Verfahren häufig nur sehr
geringe Kosten für Auslagen an, weshalb eine Auslagenpauschale in der Regel nicht
angemessen ist. Ein Ersatz der notwendigen Auslagen rechtfertigt sich etwa, wenn eine
mündliche Verhandlung durchgeführt wird und Reisekosten anfallen oder wenn die Partei
dem Gericht zahlreiche schriftliche Eingaben einzureichen hat. Generell ist – gleich wie bei
der Umtriebsentschädigung – festzustellen, dass in der Regel einer nicht anwaltlich
vertretenen Partei keine wesentlichen Auslagen erwachsen, so dass solche einer
besonderen Begründung bedürfen. Vorliegend reichte der Beschwerdegegner dem Gericht
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die Beschwerdeantwort ein. Der Aufwand ist folglich vernachlässigbar, weshalb ihm kein
Ersatz für die notwendigen Auslagen zuzusprechen ist.
In Bezug auf die Umtriebsentschädigung bringt der Beschwerdegegner nicht vor, dass ein
begründeter Fall vorliegt, weshalb ihm auch keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen
ist.
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Der Einzelrichter des Obergerichts erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens von CHF 400.00 werden der
Beschwerdeführerin auferlegt. 3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in
Zivilsachen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). Der Streitwert beträgt unter CHF 30'000.00.
5. Mitteilung an:
- Gemeindeverwaltung A., mit Gerichtsurkunde
- B., mit Gerichtsurkunde - Kantonsgericht, interne Post
Der Einzelrichter: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. iur. Manuel Hüsser MLaw Beatrice Badilatti
versandt am: 16. September 2024
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