ar_gerichte · OG O4V-15-24 · 2017-01-26 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 26. Januar 2017 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber T.

Beschwerdeführerin 
A___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
 
Baubewilligungskommission B___ 
 
 
Beschwerdegegnerin 
C___ AG 
 
vertreten durch: RA CC___ 
 
 
Gegenstand 
Teilabbruch und Umbau Gebäude Assek. Nr. 001, Neubau 
Tankstelle mit Shop 
 
Urteil vom 26. Januar 2017 
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 15 24 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) 
der Beschwerdeführerin: 
 
1. Der Rekursentscheid des Departementes für Bau und Umwelt vom 2. November 2015 
sei aufzuheben. 
 
2. Der Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission B___ vom 
26. Januar 2015 sei aufzuheben, mit Einschluss aller weiteren kommunalen und 
kantonalen Teilbewilligungen. 
 
3. Eventualiter in Bezug auf Ziff. 2 sei die Angelegenheit zur nochmaligen Prüfung an das 
Departement für Bau und Umwelt zurückzuweisen. 
 
4. Alles 
unter 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolge 
für 
das 
Rekurs- 
und 
das 
Beschwerdeverfahren. 
 
 
b) 
der Beschwerdegegnerin: 
 
1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
 
c) 
der Vorinstanz: 
 
1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 
 
 
d) 
der Baubewilligungskommission B___: 
 
(Verzicht auf Stellungnahme) 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. 
D___ ist Eigentümer der mit einem Wohn-/Gewerbehaus überbauten Parzelle Nr. 002 
sowie der benachbarten, zwar befestigten, im Übrigen aber unüberbauten Parzellen 
Nr. 003 und 004 in der Gemeinde B___. Im Miteigentum mehrerer Personen steht die 
Parzelle Nr. 005, die ebenfalls befestigt, ansonsten aber unüberbaut ist. Alle vier 
Parzellen befinden sich gemäss dem kommunalen Zonenplan „Nutzung“ in der Wohn- 
und Gewerbezone WG3. Gleiches gilt für die A___ gehörende, an die Parzelle Nr. 002 
unmittelbar angrenzende Parzelle Nr. 006, die mit einem Wohnhaus überbaut ist. Die 
Seite 3 
Parzellen Nr. 007 und 008 befinden sich im übrigen Gemeindegebiet ÜG. Parzelle Nr. 007 
gehört ebenfalls D___, Nr. 008 der Einwohnergemeinde B___. Alle genannten Parzellen 
befinden sich gemäss der kantonalen Gefahrenkarte Wasser (www.geoportal.ch/ktar/map/ 
377?y=2739068.18&x=1248900.76&scale=2000& rotation=0) in einem Gebiet mit 
Wassergefahr. Der überwiegende Teil der Parzellen ist der Zone mit geringer Gefährdung 
zugeordnet; ein schmaler Streifen entlang der Kantonsstrasse („F___strasse“) ist 
zusammen mit dem Trassee der F___strasse der Zone mittlerer Gefährdung zugewiesen. 
 
 
Mit Baugesuch vom 14. Juli 2014 ersuchte die C___ AG um Bewilligung für den 
Teilabbruch und Umbau des Hauses auf der Parzelle Nr. 002 sowie den Neubau einer 
Tankstelle mit Shop und Aussenreklame auf den Parzellen Nr. 005, 003, 002, 008, 007 
und 004. Gegen dieses Bauvorhaben liess A___ Einsprache erheben. Mit Bau- und 
Einspracheentscheid vom 26. Januar 2015 erteilte die Baubewilligungskommission B___ 
(fortan BBK) die Baubewilligung und wies die Einsprache ab. Dagegen liess A___ mit 
Eingabe vom 12. Februar 2015 Rekurs beim Departement Bau und Umwelt (fortan DBU; 
heute Departement Bau und Volkswirtschaft) erheben. Am 26. Februar 2016 eröffnete die 
BBK 
nachträglich 
die 
Teilverfügungen 
der 
folgenden 
kantonalen 
Amtsstellen: 
Arbeitsinspektorat, der Assekuranz (b. Feuerpolizei), der Wasserbaupolizei, des Amtes für 
Umwelt, des Planungsamtes sowie der Strassenbaupolizei. Auch dagegen liess A___ mit 
separater Eingabe vom 10. März 2015 beim DBU Rekurs erheben. Das DBU vereinigte 
die beiden Rekursverfahren und wies beide Rekurse nach Durchführung eines 
Augenscheines im Wesentlichen ab; in Abänderung des Entscheides der BBK schränkte 
das DBU jedoch die Betriebszeiten der Tankstelle mit Shop weitergehend ein und 
beschränkte den Betrieb ausserhalb dieser Öffnungszeiten auf eine Zapfsäule (Entscheid 
vom 2. November 2015, vgl. Ziff. 2 und 3). 
 
 
B. 
Gegen diesen Rekursentscheid liess A___ mit Eingabe vom 4. Dezember 2015 beim 
Obergericht (verwaltungsrechtliche Abteilung) Beschwerde mit den eingangs erwähnten 
Rechtsbegehren erheben. Zur Begründung liess sie im Wesentlichen geltend machen, die 
Koordinationspflicht 
sei 
u.a. 
deshalb 
verletzt, 
weil 
die 
strassenbaupolizeiliche 
Teilverfügung hinsichtlich der erforderlichen Verkehrsbeschränkungen und -anordnungen 
unvollständig sei und ferner, weil die Ladenöffnung am Sonntag im Bauentscheid der 
Gemeinde zwar bewilligt, aber vom Arbeitsinspektorat weder geprüft noch bewilligt 
worden sei. Ferner wird in verschiedener Hinsicht eine Verletzung der Vorschriften der 
Gewässerschutzgesetzgebung geltend gemacht. Insbesondere sei die Standort-
gebundenheit des Bauvorhabens zu Unrecht im Sinne von Art. 41c Abs. 1 und 2 der 
Gewässerschutzverordnung (fortan GSchV, SR 814.201) bejaht worden. Ferner sei mit 
Seite 4 
der kantonalen Verordnung über die Einführung des Gewässerraumes (bGS 721.131) 
Art. 41a ff. GSchV nicht gesetzeskonform umgesetzt worden, weil der auf 6m verringerte 
Gewässerraum nicht mit der Übergangsbestimmung in Abs. 2 lit. b GSchV zu vereinbaren 
sei; demnach sei für den J___bach von einem Gewässerraum von etwa 19m 
auszugehen. 
Die 
der 
Beschwerdegegnerin 
zugestandene 
Verringerung 
des 
Gewässerraumes auf 2.5m sei mangels eines Ausnahmegrundes im Sinne von Art. 41c 
Abs. 2 zweiter Satz GSchV zu Unrecht bewilligt worden. Aus den Plänen ergebe sich 
sogar, dass gewisse Bauten noch näher und teilweise sogar über dem Gewässer erstellt 
werden sollen. Es widerspreche den öffentlichen Interessen, auf diese Weise eine spätere 
Offenlegung des J___baches zu verunmöglichen. Durch die so nahe und über dem 
J___bach geplanten Bauten und Anlagen (und darunter insbesondere die Anbaute für 
Gebinde) sei die Teilbaubewilligung der Wasserbaupolizei (bzw. der vermindert bewilligte 
Gewässerraum) von vornherein nicht eingehalten. Diese Neubaute könne auch nicht 
gestützt auf die Bestandesgarantie bewilligt werden. Auch sei das Bauvorhaben in der 
Wohn-Gewerbe-Zone zu Unrecht als zonenkonform bewilligt worden. Selbst die von der 
Vorinstanz verkürzten Öffnungszeiten lägen beim Tankstellenshop bis zu zweimal und bei 
der Tankstelle bis zu dreimal über den üblichen Betriebszeiten, so dass nicht mehr von 
einem mässig störenden Betrieb gesprochen werden könne. Der Zonenzweck Wohnen 
sei neben diesem Betrieb in der Wohn-Gewerbe-Zone nicht mehr möglich. Für weitere 
Einzelheiten der Begründung wird auf die Akten verwiesen. Darauf wird, soweit 
erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 
 
 
C. 
Das DBU und die C___ AG liessen sich je mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren 
vernehmen. Die Beschwerdeführerin liess replizieren und hat damit stillschweigend auf 
eine mündliche Verhandlung verzichtet. Desgleichen gilt für die übrigen Beteiligten, 
welche ihrerseits keine Dupliken einreichen liessen. Auf die vorgenannten Eingaben wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 
 
 
D. 
Auf die Eröffnung des Urteilsdispositivs bestanden die Beschwerdeführerin und die 
Beschwerdegegnerin je auf einer Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für die in 
Ziff. 4 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben. 
 
 
 
 
Seite 5 
Erwägungen 
 
1. 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen 
ergibt, dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des 
Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung 
der Beschwerde gegen den Rekursentscheid des DBU zuständig ist. Die Beschwerde 
wurde 
frist- 
und formgerecht 
eingereicht. 
Als 
Adressatin 
des 
angefochtenen 
Rekursentscheides, mit dem eine Baubewilligung für die Erstellung einer Neubaute auf 
den benachbarten Grundstücken bestätigt wurde, ist die Beschwerdeführerin formell 
beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt, weshalb sie zur 
Beschwerde legitimiert ist. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Fraglich ist, 
ob auf Rügen und Anträge einzutreten ist, soweit diese die Bewilligung des 
Sonntagsverkaufs betreffen. Darauf ist weiter unten zurückzukommen. 
 
1.1 
Der guten Ordnung halber ist festzuhalten, dass die von der Beschwerdeführerin als 
Beschwerdegegnerin genannte E___ AG sowie Grundeigentümer D___ sich nicht am 
Verfahren beteiligen. Dies hat entgegen der von der Beschwerdeführerin in der Replik 
geäusserten Meinung keine Auswirkungen, weil die Beteiligung der Baugesuchstellerin 
am Rechtsmittelverfahren genügt, auch wenn sie nicht Eigentümerin der Baugrundstücke 
ist. Entscheidend und zugleich hinreichend ist, dass der Grundeigentümer dem auf 
seinem Grundeigentum geplanten Bauvorhaben mit seiner Unterschrift auf dem 
Baugesuch im Sinne von Art. 641 ZGB zugestimmt hat (vgl. SG GVP 1982 Nr. 70; A. 
Baumann, in: Kommentar BauG AG, 2013, N. 16 zu § 60). 
 
1.2 
Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, 
ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der 
Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen 
Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Kiener/Rütsche/Kuhn, 
Öffentliches 
Verfahrensrecht, 
2. 
Aufl. 
2015, 
Rz. 
686; 
Christoph 
Auer, 
in: 
Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungs-
verfahren, 2008, N. 17 zu Art. 12 VwVG; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 
Kanton St. Gallen - dargestellt an den Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl. 
2003, Rz. 622 und 966). Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, 
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 
vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen 
Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Die auf einem Augenschein beruhenden 
Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt 
Seite 6 
werden 
(Krauskopf/Emmenegger/Babey, 
in: 
Waldmann/Weissenberger 
[Hrsg.], 
Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2016, N. 139 zu Art. 12 VwVG). 
 
Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, zu denen das 
Protokoll des Augenscheines der Vorinstanz vom 1. Mai 2015 gehört (act. 10.1/12), 
genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten und 
insbesondere aus den verschiedenen, den Anforderungen in Art. 47 der kantonalen 
Bauverordnung 
(BauV, 
bGS 
721.11) 
genügenden 
Bauplänen 
und 
sonstigen 
Baugesuchunterlagen hervor (act. 10.2/1-61). Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten. Das 
Obergericht hat deshalb auf dessen Durchführung verzichtet. 
 
2. 
Das Bauvorhaben liegt teils in der Wohn- und Gewerbezone und teils im Übrigen 
Gemeindegebiet. Die Beschwerdeführerin lässt vorab die Zonenkonformität des 
Vorhabens in der Wohn- und Gewerbezone und in der Replik auch hinsichtlich der 
Bauparzellen im Übrigen Gemeindegebiet bestreiten. 
 
2.1 
Hinsichtlich der Parzellen Nr. 008 und 007 im ÜG hat die Vorinstanz zutreffend darauf 
hingewiesen, dass erst mit Art. 30 Abs. 1 BauG eine Grundlage geschaffen wurde, im 
Zonenplan Verkehrsflächen als solche zu bezeichnen. Im noch vor Inkrafttreten dieser 
Bestimmung erlassenen Zonenplan der Gemeinde B___ wurden die Verkehrsflächen 
noch dem ÜG zugewiesen, auch solche, welche innerhalb des Siedlungsgebietes liegen. 
Die 
Vorinstanzen 
gingen 
sinngemäss 
davon 
aus, 
solche 
faktisch 
der 
Baulanderschliessung dienenden Flächen im ÜG (wie die Parzellen Nrn. 008 und 007 es 
sind) seien als dem Gebiet ausserhalb der Bauzonen zugehörig zu betrachten und 
entsprechend prüften sie, ob die Erschliessung dort als standortgebunden zu qualifizieren 
sei; die Standortgebundenheit der beiden Parzellen wurde bejaht. Nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 114 Ib 344, E. 3, i.S. Herrenacker, 
Schaffhausen) sind indessen Flächen, welche aufgrund ihrer tatsächlichen Lage vorab als 
Parkplatz oder als Erschliessung der sie umgebenden Häuser in der Bauzone dienen, und 
nicht eine Zufahrt darstellen, welche über Land in einer bloss angrenzenden, nicht zum 
Siedlungsgebiet zählenden Zone führt, als der Bauzone zugehörig zu betrachten. 
Vorliegend dient die Parzelle 007 derzeit als (teilweise überdeckter) Parkplatz und die 
Parzelle 008 dient als Zufahrt für die mitten im Siedlungsgebiet gelegenen, sie 
umgebenden Bauten und Anlagen. Beide Parzellen sind deshalb ohne weiteres der 
Bauzone zuzurechnen, auch wenn ihre neuerdings rechtlich mögliche Bezeichnung als 
Verkehrsflächen im revidierten Zonenplan derzeit noch aussteht. Nach der erwähnten 
Rechtsprechung sind solche Flächen, für die - wie vorliegend - auch keine sie sonst aus 
der Bauzone ausschliessende Sonderregelung besteht, gleich wie die anderen 
Seite 7 
Erschliessungsflächen der Zone zuzurechnen, in der diese liegen (BGE, a.a.O., S. 350). 
Die beiden Parzellen sind somit - analog wie die übrigen für das Vorhaben 
beanspruchten Flächen - der sie umgebenden Wohn- und Gewerbezone zuzurechnen 
(WG3), zumal das übrige Gemeindegebiet genauso wie die WG3 immissionsrechtlich der 
Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen ist (vgl. Art. 32 und 42 des Baureglements der 
Gemeinde B___, vom 22. Juni 1994, SRV 23, fortan BauR). Im Folgenden bleibt deshalb 
zu prüfen, ob das Bauvorhaben in dieser Mischzone WG3 von der Vorinstanz zu Recht 
als zonenkonform bezeichnet wurde. 
 
3. 
In Wohn- und Gewerbezonen sind nach dem heute massgebenden Art. 22 Abs. 1 BauG 
Wohnbauten sowie mässig störende Betriebe zulässig (vgl. Art. 35 BauR, noch mit 
Verweis auf den mittlerweile aufgehobenen, jedoch gleichlautenden Art. 28 EG RPG). In 
der, der Empfindlichkeitsstufe III zugeordneten WG3 sind somit gleichermassen mässig 
störende 
Betriebe 
zulässig, 
wie 
in 
der 
Kernzone, 
welche 
ebenfalls 
der 
Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet ist. Dass mässig störende Betriebe in der Kernzone 
zusätzlich zentrumsbildend sein müssen (Art. 20 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 33 Abs. 1 
BauR), heisst e contrario, dass in der WG3 uneingeschränkt alle Arten bloss mässig 
störenden Betriebe zulässig sind, auch solche mit zentrumsbildender Funktion. In den 
gemischten Zonen soll grundsätzlich ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen 
und Gewerbe möglich sein. Die bedingt, dass keine der beiden Nutzungen so intensiv auf 
die andere einwirkt, dass die andere Nutzung überhaupt nicht mehr oder nur noch unter 
übermässig erschwerten Bedingungen ausgeübt werden kann. Wohnbauten können somit 
nicht den gleichen Schutz beanspruchen, wie in einer reinen Wohnzone. Es sind mehr 
Einwirkungen zu dulden. Indessen muss nicht jede beliebige Beeinträchtigung geduldet 
werden; die Erholungsfunktion der Wohnnutzung muss gewährleistet bleiben. Ein 
gewisser Vorrang der Wohnnutzung besteht deshalb, wenn es um den Schutz der Nacht- 
oder Sonntagsruhe geht (vgl. C. Häuptli, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Aargau, Bern 2013, N. 82 zu § 15). Da Bestimmungen der Zonenordnung, welche aus 
raumplanerischen Gründen Immissionen abstrakt nach Betriebstypen beschränken, ihre 
Geltung nebst den konkreten Beschränkungen der Umweltschutzgesetzgebung behalten 
(vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 2013, N. 10 
zu Art. 24), kann ein Vorhaben auch untersagt werden, wenn zwar die Bestimmungen der 
Lärmschutzverordnung eingehalten wären, aber es sich nicht mehr um einen in der 
Mischzonen zulässigen bloss mässig störenden Betrieb handelt. Im Folgenden wird 
zunächst geprüft, ob das Vorhaben die Vorschriften der Lärmschutzverordnung für die der 
Empfindlichkeitsstufe III zugewiesene WG3 einhält. 
 
Seite 8 
3.1 
Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass es sich beim geplanten Bau einer 
Tankstelle mit Shop um eine Neuanlage im Sinne von Art. 25 USG bzw. Art. 7 LSV 
handelt. Der nach Anhang 6 LSV massgebende Planungswert beträgt in der vorliegend 
für die WG3 massgebenden Empfindlichkeitsstufe III 60 dB(A) tagsüber und 50 dB(A) 
nachts. Gemäss den vorliegenden Lärmgutachten (vom 10.11.11 und 4.4.2014) können 
diese Planungswerte eingehalten werden. Die Beschwerdeführerin lässt auch 
beschwerdeweise keine Anhaltspunkte vortragen, welche Zweifel an den ermittelten 
Immissionswerten zu begründen vermögen. In diesem Punkt ist die Beschwerde 
abzuweisen. 
 
Dass das Vorsorgeprinzip eingehalten sei, hat die Vorinstanz in Erw. 4.b (Abs. 3) 
ausführlich dargelegt; darauf kann verwiesen werden. Dort wurde (zutreffend) 
festgehalten, dass das Bauvorhaben an der F___strasse an einer der am meisten 
befahrenen Kantonstrassen realisiert werden soll (vgl. DTV-Erhebung des Tiefbauamtes 
per 31.12. 2016, wonach dieser an der nächsten Messstelle bei 17400 Fahrzeugen liegt; 
www.ar.ch/fileadmin/user_upload/Departement_Bau_Volkswirtschaft/Tiefbauamt/4_Ver-
kehrsinfos/DTV_2016.pdf). Nicht zuletzt die von der Kantonsstrasse ausgehende 
Lärmvorbelastung spreche gegen eine übermässige Beeinträchtigung der Parzelle der 
Beschwerdeführerin durch das Bauvorhaben. In Erw. 4.c hat die Vorinstanz im Sinne des 
Vorsorgeprinzips die schon von der ersten Instanz beschränkten Öffnungszeiten des 
Tankstellenshops zusätzlich eingeschränkt, und zwar auf die Zeit von 06-22 Uhr (Montag-
Freitag), 07-22 Uhr (Samstag) und 07-21 Uhr (Sonntag; so auch Ziff. 2 im angefochtenen 
Entscheiddispositiv). Ferner hat die Vorinstanz den Betrieb der Tankstelle ausserhalb 
dieser Öffnungszeiten auf die nördlichste, am weitesten von der Liegenschaft der 
Beschwerdeführerin entfernte Zapfsäule beschränkt (vgl. Ziff. 3 im Entscheiddispositiv). 
Vor 
Obergericht 
liess 
die 
Beschwerdeführerin 
ihre 
Rüge, 
es 
sei 
die 
Lärmschutzverordnung und insbesondere das Vorsorgeprinzip verletzt, stillschweigend 
fallen, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen. Die Beschwerdeführerin liess aber 
geltend machen, der Betrieb einer Tankstelle mit Shop sei in der WG3 - auch mit den 
vorinstanzlich verschärften Auflagen - nicht zonenkonform. 
 
3.2 
Der Beschwerdeführerin ist vorab zuzugestehen, dass die Einhaltung der Planungswerte 
gemäss Lärmschutzverordnung nicht darauf schliessen lässt, das Vorhaben sei deshalb 
auch zonenkonform (vgl. Urteil BGer 1A.199/2000, vom 5.6.2001, E. 1b./aa). Was noch 
als mässig störender Betrieb im Sinne von Art. 22 Abs. 1 BauG gelten kann, bestimmt 
sich durch Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes des kantonalen Rechts und 
auch nach dem Inkrafttreten der Lärmschutzverordnung nicht nach Bundesrecht. Dass 
nach dem oben Gesagten in einer gemischten Wohn-Gewerbezone mehr gewerbliche 
Immissionen in Kauf genommen werden müssen, als in einer reinen Wohnzone, hat in der 
Seite 9 
Praxis zu dem auch in anderen Kantonen verwendeten Begriff des mässig störenden 
Gewerbes zur Folge, dass beispielsweise eine Autoreparaturwerkstätte, ein Betrieb, der 
Fahrzeug- und Industriekühler fabriziert und repariert, eine mechanische Werkstätte, aber 
auch ein Gastwirtschaftsbetrieb mit Überzeitbewilligung als mässig störend eingestuft 
wurden (BVR 2003, S. 401). Das Bundesgericht schützte im oben genannten Urteil auch 
die Auslegung, dass eine Tankstelle mit Shop und Autowaschanlage in einer Wohn- und 
Kleingewerbezone als wenig störend zulässig sei (vgl. 1A.199/2000, E. 6.b-d), wobei für 
Lanzenwaschplätze Öffnungszeiten von 07.00 - 22.00 Uhr werktags und 07:00-20:00 Uhr 
an Samstagen toleriert wurden. Andere Kantone kennen nebst der Einschränkung auf 
mässig störende Betriebe für solche Mischzonen kumulativ die Einschränkung auf 
Auswirkungen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe, woraus dann abgeleitet 
wird, solche Auswirkungen seien nur während der üblichen Arbeitszeiten zu tolerieren 
(vgl. VG ZH VB.201200860 vom 29.5.2013). In diesem Entscheid wird dann aber für eine 
Tankstelle festgehalten, dass solche in einer Zone, in der mässig störende Betriebe 
zulässig sind, unproblematisch seien, weil bei diesen nachts und sonntags keine 
besondere Frequentierung zu erwarten sei. Hingegen steige bei einem Tankstellenshop 
die Attraktivität gerade dann, wenn andere Verkaufsgeschäfte nicht geöffnet sind, also 
nachts und an Sonn- und Feiertagen. Angesichts der Grösse des Shops im konkreten Fall 
hätten die (auch an diesen Tagen) vorgesehenen Öffnungszeiten ein erhöhtes 
Verkehrsaufkommen und damit auch stärkere Immissionen zur Folge, weshalb dem mit 
Einschränkungen bei den Öffnungszeiten des Shops zu begegnen sei (VG ZH, a.a.O., E. 
4.8/9). Der hierorts kantonal massgebende Art. 22 BauG sieht indessen keine 
Einschränkung auf herkömmliches Gewerbe vor, weshalb diese Bestimmung einer 
objektiv-geltungszeitlichen Auslegung des Begriffes mässig störend offen steht, welche 
erlaubt, den gegenwärtigen Stand der Verhältnisse und der technischen Entwicklung zu 
berücksichtigen. In diesem Sinne hat das Bundesgericht festgehalten (1A.199/2000, E. 
6.c/aa und 6.d/cc), dass moderne Tankstellen heute mehrere Zapfsäulen mit einer 
Überdachung und in der Regel auch einen Shop aufweisen, welchen funktional kaum 
mehr Wohnbaucharakter eigen sei, und ferner, dass solche Anlagen in der Regel an 
wichtigen Durchgangsstrassen liegen, während die Wohnnutzung grundsätzlich eher von 
diesen Strassen abgewandt liegen. Dies trifft auch für das vorliegend strittige 
Bauvorhaben zu, soll doch die Tankstelle mit Shop an der ohnehin stark frequentierten 
F___strasse erstellt werden, von der auch in diese zu- und weggefahren werden soll. Die 
Wohnliegenschaft der Beschwerdeführerin liegt demgegenüber von der F___strasse 
abgewandt und ist von Süden her über eine separate Zufahrtsstrasse erschlossen. Unter 
diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Tankstelle mit Shop von den 
Vorinstanzen als mässig störender Betrieb im Sinne von Art. 22 Abs. 1 BauG eingestuft 
wurde. Die BBK B___ weist denn auch zutreffend auf ihre langjährige Praxis hin, wonach 
Seite 10 
sie auch anderswo in den Wohn-Gewerbezonen von B___ drei weitere Tankstellen als 
zonenkonform bewilligt habe (an der G___strasse, an der H___strasse und in rund 120m 
Entfernung ebenfalls an der F___strasse). 
 
3.3 
Dass die Vorinstanz für das lärmschutzrechtlich in der Empfindlichkeitsstufe III gelegene 
Bauvorhaben die Betriebszeiten für Tankstelle und Shop zusätzlich eingeschränkt und 
den Betrieb ausserhalb dieser Betriebszeiten auf eine Tanksäule beschränkt hat, wurde in 
Anwendung des Vorsorgeprinzip verfügt: Gestützt auf Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 
USG schreibt Art. 8 Abs. 1 LSV vor, dass die Lärmimmissionen der neuen oder 
geänderten Anlageteile so weit begrenzt werden müssen, als dies technisch und 
betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Nachdem dies nach dem oben 
Gesagten unbestritten in ausreichendem Mass gestützt auf diese bundesrechtlichen 
Normen des Umweltrechts getan wurde, besteht für eine weitergehende Reduktion der 
Öffnungszeiten keine kantonalgesetzliche Grundlage: Art. 22 Abs. 1 BauG sieht über den 
oben zur Anwendung gebrachten Begriff des mässig störenden Betriebes hinaus keine 
weitergehende Einschränkung der Öffnungs- und Arbeitszeiten beispielsweise auf solche 
herkömmlicher Gewerbe- oder Handwerksbetriebe vor (anders als beispielsweise das 
oben erwähnte Zürcher Bau- und Planungsrecht). Damit steht fest, dass die strittige 
Tankstelle mit Shop auch ohne die beantragte weitergehende Verschärfung der 
vorinstanzlich verfügten Betriebszeiten als in der Wohn- und Gewerbezone zonenkonform 
zu qualifizieren ist. Dies gilt nicht zuletzt auch gestützt auf die vorinstanzliche Auflage, 
dass ausserhalb der vorinstanzlich verfügten Betriebszeiten nur die am weitesten 
entfernte, nördliche Zapfsäule betrieben und beleuchtet werden darf. Mit dieser Auflage ist 
sichergestellt, dass der Shop in der Nacht (ab 22:00 bzw. 21:00 Uhr) geschlossen bleibt; 
andererseits bleibt die Nachtruhe - entsprechend dem dann notorisch geringeren 
Verkehrsaufkommen und dem dann auf die eine, am weitesten entferne Zapfsäule 
reduzierten Betrieb - in einer zonenkonformen Art und Weise gewährleistet. Dazu muss 
auch in Betracht gezogen werden, dass in der Wohn- und Gewerbezone genauso wie in 
der die gleiche Immissionstoleranz aufweisenden Kernzone (Art. 20 Abs. 2 BauG) 
praxisgemäss auch Gaststätten mit Überzeitbewilligung als mässig störend und damit 
zonenkonform gelten. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass deshalb nicht der Vergleich 
mit der eine höhere Immissionstoleranz aufweisenden Gewerbezone (Art. 23 BauG), 
sondern der Vergleich mit der Kernzone wegleitend sein muss, da einzig diese beiden 
lediglich, aber immerhin den mässig störenden Betrieben offen stehen. Da in den 
Kernzonen 
ferner 
auch 
Verkaufsläden 
mit 
den 
heute 
üblichen 
Abend- 
und 
Sonntagsverkäufen zonenkonform sind, kann an den strittigen Tankstellen-Shop mit 
seiner auf 22:00 bzw. 21:00 Uhr beschränkten Öffnungszeit kein strengerer Massstab 
Seite 11 
angelegt werden. Damit steht fest, dass sich das Vorhaben in der Wohn- und 
Gewerbezone jedenfalls als zonenkonform erweist. 
 
3.4 
Ob dem Betreiber als Gesuchsteller im Rahmen des Gesetzes über den Sonntagsverkauf 
von den zuständigen Stellen (Gemeinde, Arbeitsinspektorat) dann tatsächlich ein 
Sonntagsverkauf bewilligt wird, kann vorliegend offen bleiben. Denn dies vermag 
gegebenenfalls nichts daran zu ändern, dass der Betrieb der Tankstelle mit Shop in 
Verbindung mit den vorinstanzlich beschränkten Öffnungszeiten so oder so als mässig 
störend und damit in der WG3 als zonenkonform einzustufen ist. Aus dem materiellen 
Recht geht mithin hervor, dass vorliegend nicht von einem engen Sachzusammenhang 
zwischen dem Baubewilligungsverfahren einerseits und dem für die Bewilligung des 
Sonntagsverkaufs zusätzlich noch erforderlichen Verfahren anderseits gesprochen 
werden kann (zu dieser Koordinationsvoraussetzung vgl. BGE 137 II 182, E. 3.7.4.1). Mit 
anderen Worten: Zwischen diesen beiden Verfahren besteht kein materieller 
Koordinationsbedarf, weshalb auch keine formelle Koordinationspflicht besteht. Der 
angefochtene Entscheid ist deshalb auch insoweit nicht zu beanstanden; soweit Rügen 
und Anträge sich auf das Verfahren betreffend Bewilligung des Sonntagsverkaufs 
beziehen, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. 
 
4. 
Für das mithin ohne Koordinationsmangel als lärmschutz- und zonenkonform erkannte 
Bauvorhaben bleibt zu prüfen, ob dieses mit den gewässerschutzrechtlichen Normen zu 
vereinbaren ist. 
 
4.1 
Art. 36a des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz (GSchG, SR 814.20) verpflichtet 
die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) festzulegen, 
der erforderlich ist a) für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, b) 
den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung. Diese Anforderungen sind für 
Fliessgewässer in Art. 41 a der Gewässerschutzverordnung (GschV, SR 814.201) 
präzisiert. Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und 
Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a 
Abs. 3 Satz 1 GSchG). Da in der Gemeinde B___ im Zonenplan für den die Bauparzellen 
eingedolt querenden J___bach noch kein Gewässerraum nach diesen neuen 
gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen ausgeschieden wurde, gelten vorläufig die 
Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 
(nachfolgend ÜbBstGeschV). Demnach sind die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c 
Abs. 1 und 2 GschV für Anlagen entlang von Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 
12m Breite auf einem beidseitigen Streifen von je 8m Breite plus die Breite der 
bestehenden Gerinnesohle einzuhalten (Abs. 2 lit. a ÜbBstGeschV). Unter den Begriff der 
Seite 12 
Anlagen fallen neben Bauten auch Terrainveränderungen (vgl. Urteil BGer vom 14. März 
2016, 1C_444/2015, E. 3.4). In seiner Verordnung über die Einführung des 
Gewässerraumes (RR VO Gewässerraum, bGS 721.131) hat sich der Regierungsrat die 
Zuständigkeit vorbehalten, den Gewässerraum grundeigentümerverbindlich festzulegen. 
In der Folge hat er für das Gebiet innerhalb der Bauzonen in der im GIS publizierten 
Gewässerraum-Karte auch für den im fraglichen Abschnitt eingedolten J___bach einen 
Gewässerraum in einer Breite von durchgehend rund 17m festgelegt. Das heisst, die 
Bauparzelle 002 ist beidseits der Mitte des eingedolten J___baches in einer Breite von je 
rund 8.5m vom so festgelegten Gewässerraum erfasst. Weil der vom Regierungsrat 
festgelegte Gewässerraum nicht öffentlich aufgelegt und auch noch nicht in den öffentlich 
aufzulegenden Zonenplan integriert wurde, ist fraglich, ob vorliegend nicht weiterhin der 
ungefähr in gleicher Breite von Bundesrechts wegen geltende übergangsrechtliche 
Gewässerraum massgebend ist (vgl. J. Kehrli, Spielräume der Kantone in der 
Gesetzgebung und Rechtsanwendung, URP 2016, S. 744f.). So oder anders steht damit 
aber jedenfalls grundeigentümerverbindlich fest, dass das auf Parzelle 002 geplante 
Vorhaben mindestens mit seinem halben Grundriss innerhalb des Gewässerraumes liegt. 
 
4.2 
Das anstelle der abzureissenden Altbaute neu zu erstellende Gebäude kann nach 
Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV im Gewässerraum nur bewilligt werden, wenn es sich um 
eine dort standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegenden Anlage handelt. Weder 
die Tankstelle noch der Shop und deren Erschliessung, welche ab der F___strasse 
erfolgt, können im Gewässerraum als standortgebunden bezeichnet werden; daher kann 
eine Bewilligung nach Satz 1 - entgegen den vorinstanzlichen Erwägung - nicht in Frage 
kommen. 
 
Nach 
Satz 
2 
lit. a 
der 
genannten 
Bestimmung 
kann 
im 
Gewässerraum 
ausnahmsweise - sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen - die 
Erstellung einer zonenkonformen Anlage in dicht überbauten Gebieten bewilligt werden. 
Dass das Bauvorhaben in der WG3 (und - obschon vom Gewässerraum vorliegend nicht 
erfasst - gegebenenfalls selbst im Übrigen Gemeindegebiet) als zonenkonform zu 
bezeichnen ist, wurde bereits oben dargelegt. Nach der Rechtsprechung des 
Bundesgerichts (zuletzt 1C_558/2015 vom 30.11.2016, jetzt als BGE 143 II 77 publiziert, 
E. 2.4 und 2.7) spricht sodann für ein "dicht überbautes Gebiet" der Umstand, dass es 
sich um eine Zentrums- oder Kernzone oder einen Entwicklungsschwerpunkt handelt; 
gegen diese Qualifikation spreche das Vorhandensein bedeutender Grünräume oder von 
Gewässerabschnitten mit ökologischer oder landschaftlicher Bedeutung (im Ist-Zustand 
oder nach getroffenen Aufwertungsmassnahmen). Zu berücksichtigen seien weiter die 
Bebaubarkeit und die Parzellenfläche, die bauliche Nutzung in der Umgebung und die 
Nähe zu öffentlichen Anlagen an Gewässern. Im Einzelfall können der Gewässerzustand 
Seite 13 
und -grösse eine Rolle spielen (vgl. a.a.O., E. 2.4). Ausnahmebewilligungen seien vor 
allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zuzulassen. In solchen 
Gebieten sei die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die 
Siedlungsentwicklung nach innen zu ermöglichen, auch um Baulücken schliessen zu 
können. Dagegen bestehe in peripheren Gebieten, die an ein Fliessgewässer angrenzen, 
regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des 
Gewässerraumes. Hier müsse der minimale Raumbedarf des Gewässers grundsätzlich 
respektiert und von nicht standortgebundenen Anlagen freigehalten werden (a.a.O., E. 
2.7). 
 
Im vorliegenden Fall liegen die Bauparzellen in einem Gewässerraum, der auf einer 
Länge von rund 500m oberhalb und unterhalb ein durchwegs eingedoltes Fliessgewässer 
(J___bach) umfasst, das teils bestehende Gebäude und auch die Kantonsstrasse 
unterquert; dieser Gewässerraum liegt zudem mitten in einem beidseits in mehreren 
Bautiefen überbauten Siedlungsgebiet, das sich entlang der stark befahrenen 
Kantonsstrasse erstreckt, das auch nur noch wenige Grünflächen aufweist und wo sich 
ein Schliessen der vorhandenen Baulücken aufdrängt. Die Vorinstanz hat im 
Wesentlichen unwidersprochen dargetan (E. 5.b), dass für den fraglichen Abschnitt nach 
dem derzeitigen Stand des Revitalisierungsplanes nicht mit einer Öffnung des eingedolten 
J___baches gerechnet werden kann. Es ist davon auszugehen, dass der "Uferstreifen" 
entlang des eingedolten J___baches seine natürliche Funktion seit langem und bis auf 
weiteres kaum mehr erfüllen kann, ohne dass angesichts der mehrfachen Unterquerung 
bestehender Gebäude und Strassen darin ein Widerspruch zur Revitalisierungsplanung 
erblickt werden kann. Zieht man diese Umstände gesamthaft in Betracht, ist nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanz die Bauparzellen als in einem "dicht überbauten 
Gebiet" liegend qualifiziert hat. 
 
4.3 
Zu prüfen bleibt, ob der vorliegend somit grundsätzlich möglichen Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Dies setzt 
eine umfassende Interessenabwägung voraus. Dabei sind insbesondere die Anliegen des 
Hochwasserschutzes, des Natur- und Landschaftsschutzes und das Interesse der 
Öffentlichkeit an einem gesicherten Zugang zu den Gewässern i.S. von Art. 3 Abs. 2 lit. c 
RPG zu berücksichtigen (BGE 140 II 437, E. 6). Soweit für diese Zwecke es nicht nötig 
erscheint, das Bauen im Gewässerraum vollständig zu verbieten, kann einerseits mit 
behördlichen Auflagen und Bedingungen sichergestellt werden, dass die Ausnahme-
bewilligung nur für hochwasser- und landschaftsverträgliche Bauvorhaben gewährt wird 
(vgl. BGE 140 II 437, E. 6.3). Sollte die Interessenabwägung ergeben, dass eine 
Ausnahmebewilligung grundsätzlich in Frage kommen kann, hat die Bauherrschaft noch 
Seite 14 
nachzuweisen, dass keine weniger starke Beanspruchung des Gewässerraumes durch 
die vorgesehene Baute möglich ist (P. Hänni/T. Iseli, Baurecht 2015, S. 84). 
 
4.3.1 Die Vorinstanz hat nur teilweise zutreffend festgehalten, dass die Bauparzellen gemäss 
der im GIS publizierten Gefahrenkarte in einem Gebiet geringer Gefährdung liegen. Dabei 
wurde offenbar übersehen, dass die heute und künftig als Parkplatz und Zufahrt 
genutzten Parzellen 007 und 008 zumindest teilweise (zur F___strasse hin) in einem 
Gebiet mittlerer Gefährdung durch Hochwasser liegen; dasselbe gilt für die angrenzende 
F___strasse auf ihrer ganzen Länge sowie für die Zufahrt zur an die Bauparzellen 
angrenzenden Parzelle 009. Im Bauentscheid der Wasserbaupolizei (vom 25. Sept. 2014, 
act. 10.2/6) wurde in Erw. 3 denn auch festgestellt, dass aufgrund der Intensitätskarte 
Hochwasser (für seltene Ereignisse HQ 100) in diesem Bereich mit einer 
Überflutungstiefe bis 25 cm zu rechnen sei. Deshalb sei beim geplanten Gebäude und 
insbesondere bei der Umgebungsgestaltung die bestehende Hochwassergefahr 
angemessen zu berücksichtigen, "beispielsweise bei der Wahl des Gefälles im Bereich 
von Eingängen und Höhenlagen der Fensteröffnungen." In Erw. 7 beurteilte die 
Wasserbaupolizei bauliche Massnahmen wie das Hochziehen von Lichtschächten als 
notwendig. Der Baugesuchsteller wurde damit zwar ausdrücklich auf die bestehende 
Überflutungsgefahr hingewiesen, aber im Entscheiddispositiv ist dazu einzig folgendes als 
Auflage angeordnet und von der Vorinstanz auch so bestätigt worden: 
 
 
"3.3 Beim geplanten Gebäude ist mit Objektschutzmassnahmen auf die Überflutungsgefahr zu reagieren. 
 
 3.4 Bei der Umgebungsgestaltung empfehlen wir, das Gebäude mit Gefälle vom Gebäude weg zu gestalten. 
Ebenso sind die Gebäudeöffnungen wie Türen, Fenster usw. so vorzunehmen, dass das oberflächlich 
anfallende Wasser schadlos am Gebäude vorbei fliessen kann. Aus Gründen des Hochwasserschutzes 
sind allfällige Lichtschächte über die Hochwasserlinie hochzuziehen. Die Werkleitungsanschlüsse 
(Meteorwasser, Schmutzwasser, Kabelschutzrohre, usw.) dürfen keine hydraulische Verbindung zum 
Überflutungsfeld des Gewässers aufweisen. Allfällige weitergehende wasserbaupolizeiliche Vorschriften 
zum Schutz vor eindringendem Bach- oder Hangwasser bleiben vorbehalten." 
 
4.3.2 Nach Art. 116 Abs. 1 BauG, sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu 
unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Zieht man in diesem 
Sinne in Betracht, dass die Einfahrt in die Tankstelle mit Shop von der durchwegs im 
Bereich mittlerer (Hochwasser-)Gefährdung liegenden F___strasse her erfolgen soll, 
welche gemäss den Höhenlinien in der Gefahrenkarte etwa niveaugleich an die Einfahrt 
angrenzt, so sind diese Auflagen zur Umgebungsgestaltung zu unbestimmt, um eine 
Überflutung des Tankstellenareals von der F___strasse oder auch vom J___bach her ab 
ihrer Erstellung in vollstreckbarer Weise zu verhindern. Da die Gebäudeöffnungen 
gemäss Baugesuch offenkundig aus funktionalen Gründen je in einer bestimmten Höhe 
geplant wurden, können diese Auflagen zur Abwehr eines Hochwassers nicht ohne das 
Seite 15 
vorgängige Einholen von Korrekturplänen durchgesetzt werden. Die Gebäudeöffnungen 
müssen ab ihrer Erstellung funktional und baulich an die Hochwasserlinie angepasst sein. 
Erst wenn die von der Bauherrschaft zu veranlassende Anpassung ihres Baugesuches an 
die Erfordernisse des Hochwasserschutzes erfolgt ist, können die erstinstanzlich 
zuständigen Baubehörden hernach prüfen, ob dies - unter Einhaltung auch der übrigen 
Bauvorschriften - bei den geplanten Gebäuden, der Ein- und Ausfahrt in die F___strasse 
und der Umgebungsgestaltung tatsächlich der Fall ist. 
 
4.3.3 In ihren Erw. 4 und 5 hat die Wasserbaupolizei im Wesentlichen gestützt auf Art. 114 
BauG eine Reduktion des Gewässerabstandes zum eingedolten J___bach auf 
mindestens 2.5m bewilligt. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, der Gewässerraum 
betrage gemäss der vom Regierungsrat erlassenen Gewässerraumkarte 18m und werde 
vom Bauvorhaben unstrittig nicht eingehalten (Erw. 6.d). Sie hat die Reduktion des 
Gewässerabstandes auf 2.5m im Rahmen ihrer Interessenabwägung bestätigt. 
 
Dazu muss folgendes festgestellt werden: Soweit die Wasserbaupolizei in ihrer Erw. 4 zur 
Begründung 
dieser 
Reduktion 
des 
Gewässerabstandes 
festhielt, 
die 
Hochwassergefährdung werde in Kauf genommen, steht diese Feststellung in 
Widerspruch zu ihren eigenen, oben eben als ungenügend bestimmt erkannten 
"Empfehlungen" bzw. Auflagen zum Hochwasserschutz. Die Vorinstanz ihrerseits hat den 
Bauentscheid der Wasserbaupolizei mit der unzutreffenden Begründung bestätigt (E. 6.c), 
es handle sich bei der Reduktion des Gewässerabstandes auf 2.5m nicht um eine 
Ausnahmebewilligung. Diese Auffassung ist weder mit dem klaren Wortlaut von Art. 114 
Abs. 2 letzter Satz BauG noch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den 
"Ausnahmebewilligungen" für zonenkonforme, nicht standortgebundene Bauten im 
Gewässerraum zu vereinbaren (vgl. BGE 140 II 437). In ihrer Interessenabwägung (E. 
6.d/S. 10) ging die Vorinstanz überdies von einem unvollständigen Sachverhalt aus: Es 
trifft nach dem Gesagten nur teilweise zu, dass für das Gebiet, in dem das Bauvorhaben 
geplant ist, "nur" eine geringe Gefährdung bestehe. Die auf den Parzellen 008, 007 und 
003 geplanten Fahrbahnen (Ein- und Ausfahrt zu Tankstelle und Shop) liegen zur 
F___strasse hin teilweise in und im Übrigen unmittelbar angrenzend an das von der 
F___strasse quasi als Abflussrinne bewirkte Gebiet mittlerer (Hochwasser-)Gefährdung. 
Da die Wasserbaupolizei auf den Bauparzellen mit einer Überflutungshöhe von bis zu 
25cm rechnet (E.3), hat die Vorinstanz die der Tankstelle namentlich von der F___strasse 
her drohende mittlere (nicht bloss geringe) Hochwasser-Gefährdung zu Unrecht nicht mit 
abgewogen. 
 
Dazu kommt, dass der auf Parzelle 002 geplante Neubau für den Shop zwar rund 2m 
weiter entfernt von der Eindolung des J___baches errichtet werden soll, als der dort 
abzubrechende Teil der Altbaute. Soweit jedoch gegen Nordwesten hin eine Anbaute als 
Seite 16 
Gebinde-Unterstand neu errichtet werden soll, kommt dieser nach den Akten auf den 
eingedolten J___bach zu stehen (vgl. Baueingabe/Projektänderung vom 3.6.2014, 
Erdgeschoss 1:100, act. 10.2/40). Das heisst, diese Anbaute im Gewässerraum wahrt 
nicht 
einmal 
den 
von 
der 
Vorinstanz 
aufgrund 
einer 
(unvollständigen) 
Interessenabwägung bestätigten, von der Wasserbaupolizei auf 2.5m reduzierten 
Gebäude- bzw. Gewässerabstand; zumindest dieser Anbaute hätten deshalb schon die 
Vorinstanzen die Bewilligung verweigern müssen. Vor Obergericht ergibt sich nichts 
anderes, denn die Bauherrschaft legt nicht ansatzweise dar, weshalb bezüglich dieser 
Anbaute eine weniger starke Beanspruchung des Gewässerraumes nicht möglich sein 
soll. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde gutzuheissen. 
 
4.4 
In Anbetracht der hinsichtlich Gewässerraum, Gewässerabstand und Hochwasserschutz 
festgestellten unrichtigen Sachverhaltsfeststellung und der deshalb unvollständigen 
Interessenabwägung 
bleibt 
nichts 
anderes 
übrigen, 
als 
den 
angefochtenen 
Rekursentscheid im Umfang der mit Rechts- und Abwägungsmängeln behafteten 
wasserbaupolizeilichen Bewilligung aufzuheben. Unter den gegebenen Umständen 
rechtfertigt sich, die Sache nicht an die Vorinstanz, sondern direkt an die erstinstanzlich 
zuständige Wasserbaupolizei als Fachbehörde zurückzuweisen. Sie wird im Lichte der 
vorstehenden Erwägungen für die festgestellten Überflutungsgefahren zu prüfen haben, 
ob 
dem 
Objektschutz 
mit 
dem 
von 
der 
Gesuchstellerin 
beizubringenden 
Korrekturbaugesuch ab Erstellung der Bauten und Anlagen inklusive Terraingestaltung 
angemessen Rechnung getragen wird (allenfalls in Verbindung mit verbindlichen, ohne 
erneute Plananpassung vollstreckbaren behördlichen Auflagen). Die Wasserbaupolizei 
wird sodann in einer umfassenden Interessenabwägung prüfen müssen, ob dem so 
modifizierten Vorhaben im Gewässerraum in einem Gebiet teils mittlerer (entlang der 
F___strasse) und teils geringer Gefährdung durch Hochwasser überwiegende Interessen 
entgegenstehen. Aus dieser Interessenabwägung wird sich ergeben, ob am auf 2.5m 
reduzierten Gewässerabstand festgehalten werden kann. Je nach Ergebnis wird die 
Wasserbaupolizei über die ausnahmsweise Zulässigkeit des Vorhabens insgesamt und 
insbesondere auch der Anbaute für Gebinde neu zu befinden haben. Diesen 
wasserbaupolizeilichen Entscheid wird die BBK B___ anschliessend zusammen mit ihrem 
darauf 
abzustimmenden 
Einsprache- 
und 
Bauentscheid 
sowie 
den 
übrigen 
Teilentscheiden der kantonalen Stellen mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung neu zu 
eröffnen haben. 
 
5. 
Sollte sich ergeben, dass keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, so bleibt 
indessen zu prüfen, ob die betreffende Anlage tatsächlich in den Anwendungsbereich von 
Art. 41c Abs. 2 GschV fällt, wie dies die Vorinstanz bejaht und die Beschwerdeführerin 
Seite 17 
bestreiten lässt. Nach dieser Bestimmung sind Anlagen im Gewässerraum in ihrem 
Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und 
bestimmungsgemäss nutzbar sind. Handelt es sich - wie vorliegend - um eine Parzelle 
innerhalb der Bauzone, so richtet sich der Bestandesschutz primär nach kantonalem 
Recht, wobei die Kantone einen Spielraum geniessen. Dabei hat die kantonale Regelung 
des Bestandesschutzes zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu respektieren, 
darf zum andern aber auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen 
des Gewässerraumes ausgehöhlt werden (Urteil BGer 1C_473/2015 vom 22.3.2016, E. 
4.2). 
 
5.1 
Nach Art. 94 Abs. 1 des kantonalen BauG bleibt der Weiterbestand, der Unterhalt und die 
zeitgemässe Erneuerung bestehender Bauten, die der Nutzungsordnung oder den 
Bauvorschriften nicht entsprechen, gewährleistet. Eine Zweckänderung oder eine 
angemessene Erweiterung kann bei Bauten gemäss Abs. 1 gewährt werden, wenn a) die 
Bauten und Anlagen ursprünglich rechtmässig erstellt wurden; b) der Widerspruch zum 
geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird; (und) c) keine wesentlichen öffentlichen 
Interessen verletzt werden (Abs. 2). Der Wiederaufbau im früheren Umfang von Bauten 
gemäss Abs. 1 ist insbesondere auch dann zulässig, wenn der Abbruch und 
Wiederaufbau freiwillig erfolgt (Abs. 3 letzter Satz), sofern dadurch nicht wesentliche 
öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden. Vorkehren nach Massgabe 
dieser Bestimmung bedürfen in jedem Fall einer Baubewilligung (Abs. 4). 
 
5.2 
Gemäss Baueingabe soll das unbestrittenermassen rechtmässig erstellte, rund 35m lange 
Gebäude Assek. Nr. 001 nur teilweise abgebrochen werden: Vollständig abgebrochen 
wird der nordwestliche Teil, welcher bislang als Werkstatt genutzt wurde. An dessen 
Stelle sollen in einem neuen, freistehenden Gebäude einerseits der Shop sowie ein Lager 
und die bereits erwähnte Anbaute für Gebinde errichtet werden. Weil sowohl das Lager 
als auch die Anbaute für Gebinde ausserhalb des Grundrisses des abzubrechenden 
Werkstattteils neu errichtet werden sollen, handelt es sich bei diesem freistehenden 
Neubau keineswegs um einen Wiederaufbau im Sinne von Art. 94 Abs. 3 BauG, da als 
solcher nur eine Wiederaufbaute im früheren Umfang gelten könnte. Weil der Werkstattteil 
der Assek. Nr. 001 gemäss Baueingabe vollständig abgebrochen wird, kann dieser 
Neubau auch nicht als Weiterbestand einer bestehenden Baute im Sinne von Art. 94 
Abs. 1 BauG qualifiziert werden. Fehlt es insoweit am Weiterbestand eines bestehenden 
Gebäudeteils, kann auch nicht von einer Zweckänderung oder von einer angemessen 
Erweiterung im Sinne von Art. 94 Abs. 2 BauG gesprochen werden. Daher kann 
vorliegend offen bleiben, ob der Shop, Lager und Gebinde-Anbaute umfassende Neubau 
die Voraussetzungen in Art. 94 Abs. 2 und 3 BauG erfüllt; für diesen Neubau kann die 
Seite 18 
Beschwerdegegnerin aus der Bestandesgarantie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dieser 
Neubau ist und bleibt auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen. 
 
5.3 
Gemäss Baueingabe soll anschliessend an die abzubrechende Werkstatt ein weiterer Teil 
des Gebäudes Assek. Nr. 001 in einer Tiefe von rund 5.5m ganz abgebrochen werden 
und neu als Fahrbahn und zu einem kleineren Teil als Rabatte hergerichtet werden (vgl. 
Baueingabe/Projektänderung Nr. 244/11 Erdgeschoss, act. 10.2.40). Auch für diesen 
ganz abzubrechenden Teil lässt sich aus der Bestandesgarantie offenkundig nichts 
ableiten, so dass auch dieser im Gewässerabstand liegende Teil auf eine 
Ausnahmebewilligung angewiesen ist und bleibt. 
 
5.4 
Nach der eben erwähnten Plangrundlage soll einzig der dort rot eingezeichnete 
südöstliche Teil der Assek. Nr. 001 auf den bisherigen Grundmauern bestehen bleiben, 
aber umgebaut und im Nordwesten durch eine neue Fassade zum abgebrochenen Teil 
hin geschlossen werden. Einzig, aber immerhin für diesen Teil können sich die 
Beschwerdegegner auf die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 94 BauG 
berufen. Zu prüfen bleibt, ob und inwiefern dieser Umbau eines bestehenden 
Gebäudeteils die Voraussetzungen dieser Bestimmung erfüllt: Die in diesem Teil bisher 
im Erdgeschoss bestehende Werkstatt (vgl. Baueingabe/Projektänderung Nr. 244/001, 
Grundrisse, act. 10.2/32) soll weiterhin als solche genutzt werden; einzig im Bereich der 
als Abschluss neu erforderlichen NW-Fassade soll eine neue Treppe erstellt werden. Das 
Obergeschoss und das Dachgeschoss sollen wie bisher als Wohnung bzw. als Estrich 
genutzt werden, welche beide auch durch je eine neue Treppe ergänzt werden. Diese 
baulichen Vorkehren können inklusive der neu erforderlichen NW-Fassade teils als 
Unterhalt, im Übrigen aber als zeitgemässe Erneuerung im Sinne von Art. 94 Abs. 1 BauG 
qualifiziert werden. Aber selbst wenn man die neue Fassade als Wiederaufbau im Sinne 
von Abs. 3 bezeichnen wollte, wäre diese zulässig, denn durch das seitliche Schliessen 
des im Übrigen bestandesgeschützten Gebäudeteils werden weder wesentliche 
öffentliche noch nachbarliche Interessen verletzt. Die Beschwerdeführerin erleidet keinen 
wesentlichen Nachteil, wenn auf der Nachbarparzelle ein seit jeher bestehendes Gebäude 
teils abgebrochen und in der Folge der verbleibende Gebäudeteil bloss seitlich durch eine 
neue Fassade (wieder) geschlossen wird. Für diesen verbleibenden Teil der Assek. Nr. 
001 ist in Anwendung von Art. 94 BauG nicht zu beanstanden, dass dieser innerhalb des 
Gewässerraumes weiterbestehen und im genannten Umfang umgebaut bzw. erneuert 
wird. Einzig, aber immerhin dieser bestandesgeschützte Gebäudeteil ist nicht auf eine 
Ausnahmebewilligung angewiesen. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als 
unbegründet. 
 
Seite 19 
6. 
Das Arbeitsinspektorat hat das Vorhaben hinsichtlich Stand der Technik und Einhaltung 
des betrieblichen Gesundheitsschutzes sowie der Unfallverhütung geprüft. Insofern kann 
kein Koordinationsmangel festgestellt werden, zumal die Beschwerdeführerin nicht dartut, 
inwiefern die dazu eröffnete Planbegutachtung vom 8. August 2014 materiell mangel- 
oder sonst rechtsfehlerhaft sein soll. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde 
als unbegründet. 
 
 
Die Strassenbaupolizei hat gemäss ihrer Erw. B/2 und B/9 ff. in ihrer Verfügung vom 
2. Oktober 2014 die Verkehrsführung des motorisierten Verkehrs, die Beurteilung in 
verkehrstechnischer Hinsicht, die Parkierung und die Langsamverkehrsführung gestützt 
auf das von der Bauherrschaft eingereichte Verkehrskonzept als "ausreichend" beurteilt 
und die Zufahrt in die Kantonsstrasse als den VSS-Normen entsprechend bewilligt 
(Erw. 10). Für das als zwingend beurteilte Linksabbiegeverbot für Lastwagen hat sie 
einzig dessen Publikation und das damit verbundene Rechtsmittelverfahren sowie den 
Erwerb der für die Signalisation erforderlichen Rechte Dritter vorbehalten. Das heisst, die 
geplante 
Erschliessung 
des 
Bauvorhabens 
wurde 
dem 
Grundsatz 
nach 
strassenbaupolizeilich bewilligt - wenn auch mit zahlreichen Auflagen (vgl. C/1 und 2). Die 
Vorinstanz hat diesen Teilentscheid bestätigt, und zur gerügten Verletzung der 
Koordinationspflicht u.a. auf BGE 126 II 26 verwiesen, wonach eine Staffelung zulässig 
sei, wenn eine zu erteilende (weitere) Bewilligung zwar eine unabdingbare Voraussetzung 
für die Bewilligung des Gesamtvorhabens ist, aber der noch zu erteilenden Bewilligung 
eine untergeordnete Bedeutung zukommt. Dies setzt demnach voraus, dass in der ersten 
Stufe alle Aspekte behandelt werden, welche in der zweiten Stufe nicht mehr in Frage 
gestellt werden dürfen. Davon ist mit der Vorinstanz für die vorerwähnten, von der 
Strassenbaupolizei 
in 
ein 
nachträgliches 
Verfahren 
verwiesenen 
Aspekte 
der 
Strassensignalisation 
eines 
Linksabbiegeverbots 
und 
des 
Fussgängerstreifens 
auszugehen. Diese beiden Aspekte vermögen das von der Strassenbaupolizei 
grundsätzlich 
bewilligte 
und 
vom 
DBU 
als 
Vorinstanz 
bestätigte 
Zu- 
und 
Wegfahrtskonzept von der Tankstelle mit Shop in die Kantonsstrasse grundsätzlich nicht 
mehr in Frage zu stellen, liegt doch damit eine Bestätigung des DBU als 
Strasseneigentümer (Kantonsstrasse) und als nach Art. 15 Abs. 1 Strassengesetz (StrG, 
bGS 731.11) für dauernde Verkehrsanordnungen zuständige Instanz vor, weshalb durch 
die in die zweite Stufe verwiesenen Signalisationen das bestätigte Zu- und 
Wegfahrtskonzept grundsätzlich nicht mehr in Frage gestellt, sondern höchstens noch 
modifiziert werden kann; darauf kann und muss die Vorinstanz behaftet werden. Damit 
steht fest, dass auch insofern keine Verletzung der Koordinationspflicht festgestellt 
werden kann. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als unbegründet. 
 
Seite 20 
7. 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde wie folgt bloss teilweise 
gutzuheissen ist: Nebst dem angefochtenen Rekursentscheid sind vorliegend der 
Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission B___ (vom 26. 
Januar 2015) sowie der Bauentscheid der Wasserbaupolizei (vom 25. September 2014) 
aufzuheben, jedoch je nur insoweit, als die Sache einerseits zur verbindlichen Festlegung 
des Objektschutzes im Bereich der festgestellten Überflutungsgefahren an die 
Wasserbaupolizei zurückzuweisen ist (vgl. deren Erw. 3, 7, 8 und deren "Empfehlungen" 
in Ziff. C/3.3 und C/3.4). Anderseits hat die Wasserbaupolizei das Vorhaben auch in 
Bezug auf den auf 2.5m reduzierten Gewässerabstand neu zu beurteilen, da festgestellt 
werden muss, dass insbesondere die Anbaute für Gebinde selbst diesen Abstand nicht 
einhält. Nach Ergänzung und Neubeurteilung ihres erstinstanzlichen Teilentscheides 
durch die Wasserbaupolizei hat die BBK B___ diesen zusammen mit ihrem darauf 
abzustimmenden Einsprache- und Bauentscheid sowie zusammen mit allen übrigen, 
bereits eröffneten Teilentscheiden neu und mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung 
versehen zu eröffnen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten ist. 
 
8. 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist in Beschwerdeverfahren 
vor Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. 
 
 
Die Beschwerde ist im Ergebnis teilweise gutzuheissen. Die Beschwerdeführerin dringt 
mit der nur teilweise als erforderlich erkannten Rückweisung mit ihrem Hauptbegehren 
(Aufhebung aller vor- und erstinstanzlichen Entscheide) damit höchstens zu rund einem 
Viertel durch. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in 
Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die Entscheidgebühr auf insgesamt Fr. 3‘000.-- 
festgesetzt. Entsprechend sind der zu drei Viertel unterlegenen Beschwerdeführerin 
Fr. 2‘250.-- und der Beschwerdegegnerin der Restbetrag von Fr. 750.-- aufzuerlegen. Der 
Beschwerdeführerin ist der von ihr im Betrag von Fr. 2‘000.-- erbrachte Kostenvorschuss 
anzurechnen. 
 
9. 
Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da die Beschwerdegegnerin 
zu rund drei Viertel obsiegt, ist für die Verlegung der Parteikosten die sogenannte 
Differenzmethode anzuwenden, wie sie in Zivilverfahren und praxisgemäss auch in 
verwaltungsrechtlichen Verfahren zur Anwendung gelangt. Demnach ist von den 
Parteikosten der mehrheitlich obsiegenden Partei auszugehen. Da der Anwalt der 
Beschwerdegegnerin keine Kostennote einreichen liess, ist die Anwaltsentschädigung 
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nach Ermessen festzulegen. Dem Gericht erscheint im Rahmen von Art. 16 der 
Verordnung über den Anwaltstarif (bGS 154.53) für das Beschwerdeverfahren eine volle 
Entschädigung von Fr. 4‘500.-- als angemessen, plus einem Zuschlag von 4% für die 
Barauslagen und 8% für die MwSt (total Fr. 5‘054.40). Da die Beschwerdegegnerin zu 
rund drei Viertel und die Beschwerdeführerin zu rund einem Viertel obsiegen, hat die 
Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin mit 50 % (75 %-25 %) der pauschal auf 
total Fr. 5'054.40 bemessenen Parteikosten zu entschädigen: das heisst mit Fr. 2‘527.20 
(Barauslagen und MwSt inbegriffen). 
 
 
Seite 22 
Das Obergericht erkennt: 
 
1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A___ werden der Rekursentscheid (vom 
2. November 2015), der Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungs-
kommission B___ (vom 26. Januar 2015) sowie der Bauentscheid der Wasserbaupolizei 
(vom 25. September 2014) insoweit aufgehoben, als die Sache einerseits zur verbindlichen 
Festlegung des Objektschutzes im Bereich der festgestellten Überflutungsgefahren an die 
Wasserbaupolizei zurückgewiesen wird (vgl. deren Erw. 3, 7, 8 und deren "Empfehlungen" 
in Ziff. C/3.3 und C/3.4); anderseits hat die Wasserbaupolizei das Vorhaben in Bezug auf 
den auf 2.5m reduzierten Gewässerabstand neu zu beurteilen, da festgestellt werden 
muss, dass insbesondere die Anbaute für Gebinde selbst diesen Abstand nicht einhält. 
Nach Ergänzung bzw. Neubeurteilung des wasserbaupolizeilichen Teilentscheides hat die 
Baubewilligungskommission B___ diesen zusammen mit ihrem darauf abzustimmenden 
Einsprache- und Bauentscheid sowie zusammen mit den übrigen, bereits eröffneten 
Teilentscheiden neu und mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung zu eröffnen. Im Übrigen 
wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
2. 
Die Verfahrenskosten von Fr. 3‘000.-- werden zu 3/4 der Beschwerdeführerin und zu 1/4 
der Beschwerdegegnerin auferlegt, unter Anrechnung des von der Beschwerdeführerin 
geleisteten Kostenvorschusses auf ihren Kostenanteil. 
 
3. 
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 2‘527.20 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
Soweit im Urteil auf Rückweisung erkannt wird, ist die Beschwerde nur möglich, soweit die 
Voraussetzungen in Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind. 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin je über deren Anwälte, 
die Vorinstanz sowie die Baubewilligungskommission B___. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Toni Bienz 
 
 
 
 
versandt am: 12.10.17