ar_gerichte · OG O1Z-17-3 · 2017-10-24 · de
Übrige Entscheide

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 1. Abteilung Entscheid vom 24. Oktober 2017 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterin S. Rohner Oberrichter B. Oberholzer, Hp. Blaser, H. Zingg Obergerichtsschreiberin B. Schittli Verfahre

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 1. Abteilung
Entscheid vom 24. Oktober 2017
Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterin S. Rohner Oberrichter B. Oberholzer, Hp. Blaser, H. Zingg Obergerichtsschreiberin B. Schittli
Verfahren Nr. O1Z 17 3
Sitzungsort Trogen
Berufungskläger/ A1___ Kläger Berufungsklägerin/ A2___ Klägerin beide vertreten durch: RA AA__
Berufungsbeklagter/ B___ Beklagter vertreten durch: RA BB___
Gegenstand Forderung
Rechtsbegehren 1. der Kläger und Berufungskläger:
im erstinstanzlichen Verfahren:
1. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern CHF 191‘286.30 zuzüglich Zins zu 5 % seit 22. Februar 2013 zu bezahlen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.
im Berufungsverfahren:
1. Der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts Appenzell Ausserrhoden, K3Z 14 17, vom 22. August 2016/19. Januar 2017 sei aufzuheben und der Berufungsbeklagte / Beklagte sei zu verpflichten, den Berufungsklägern / Klägern CHF 191‘286.30 zuzüglich Zins zu 5 % seit 22. Februar 2013 zu bezahlen.
2. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen des
Obergerichts an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Auslagen und MWST zu Lasten des Berufungsbeklagten / Beklagten.
b) des Beklagten und Berufungsbeklagten:
im erstinstanzlichen Verfahren: 1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger.
im Berufungsverfahren:
1. Es sei die Berufung der Berufungskläger / Kläger vom 18. Februar 2017 abzuweisen.
2. Alles unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Berufungskläger / Kläger.
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Sachverhalt
A. Übersicht
a) Der Berufungsbeklagte und Beklagte B___ (nachfolgend Berufungsbeklagter) erwarb am
30. Januar 1964 die ursprüngliche Parzelle Nr. 0002, GB C___, mit einer Grundfläche von
2‘524 m2. In den Jahren 1980/81 liess er auf der Parzelle ein Wohnhaus erstellen (act. B
5/1, S. 10 und act. B 5/3/7). Dem Berufungsbeklagten gehörte damals auch das um die
Parzelle liegende Gebiet (act. B 5/1, S. 11). In den Jahren 1997, 1998 und 2011
verkaufte er die Parzellen Nrn. 9554, 7973, 2913, 6540 und 8644 an D1___ und D2___,
E___, F1___ und F2___, G1___ und G2___ sowie H___ (act. B 5/1, S. 11 und act. B
5/3/21).
b) Mitte Juli 2012 nahmen die Berufungskläger und Kläger, A1___ und A2___ (nachfolgend
Berufungskläger) Kontakt mit der J___ AG auf, welche als Vermittlerin/Mäklerin fungierte.
Am 13. Juli 2012 fand die erste Besichtigung der Parzelle mit K___, der Maklerin, statt
(act. B 5/1, S. 3 und 5).
c) Am 21. Februar 2013 wurde die ursprüngliche Parzelle Nr. 0002 im Rahmen der Mutation
Nr. 8127, GB C___, in die beiden heutigen Parzellen Nrn. 0002 (1‘072 m2) und 0001
(1‘452 m2), unterteilt (act. B 5/1, S. 5 f., act. B 5/6). Die neue Parzelle Nr. 0002, GB C___,
samt Wohnhaus verkaufte der Berufungsbeklagte am Tag der Abparzellierung an L1___
und L2___ (act. B 5/1, S. 5). Am 22. Februar 2013 erwarben die Berufungskläger die
Parzelle Nr. 0001, GB C___ (act. B 5/3/4).
d) Mit Schreiben vom 29. November 2013 rügten A1___ und A2___ gegenüber B___
verschiedene Mängel und erklärten, dass sie das Grundstück nie gekauft hätten, wenn sie
die Mängel und die dadurch entstehenden Zusatzkosten gekannt hätten (act. B 5/3/14).
Gleichzeitig forderten sie vom Verkäufer eine Kaufpreisminderung in Form der
Rückerstattung der Mehrkosten. Der damalige Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten,
RA Dr. M___, wies die Schadenersatzansprüche sowie die Darstellung der
Berufungskläger am 6. Dezember 2013 vollumfänglich zurück (act. B 5/3/15). In der Folge
kam es nicht zu einer Annäherung der Standpunkte (act. B 5/16 bis B 5/20).
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B. Prozessgeschichte vor Kantonsgericht
a) Die Berufungskläger stellten am 14. Januar 2014 beim Vermittleramt Appenzeller
Hinterland das Vermittlungsbegehren (act. B 5/3/3). Gleichentags reichten sie beim
Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden ein Gesuch um vorsorgliche Beweisführung
(Verfahren-Nr. ER3 14 4, act. B 5/4a/1) ein. Die Vermittlung fand am 20. Februar 2014
statt und endete ohne Einigung der Parteien, weshalb den Berufungsklägern gleichentags
die Klagebewilligung ausgestellt wurde (act. B 5/3/3). Nachdem der Berufungsbeklagte am
10. März 2014 eine Stellungnahme zum Gesuch um vorsorgliche Beweisführung
einreichte (act. B 5/4a/8), verfügte der Einzelrichter des Kantonsgerichts Appenzell
Ausserrhoden am 19. März 2014 die Einholung des von den Berufungsklägern
beantragten Gutachtens (act. B 5/4a/12).
b) Die Berufungskläger reichten am 16. Mai 2014 beim Kantonsgericht Appenzell
Ausserrhoden Klage ein (act. B 5/1). Am 28. Mai 2014 machten sie eine nachträgliche
Eingabe (act. B 5/5). Das Gutachten im Verfahren um vorsorgliche Beweisführung
(Verfahren-Nr. ER3 14 4) wurde am 24. Juni 2014 (act. B 5/4a/20) und die Ergänzung
zum Gutachten am 29. September 2014 (act. B 5/4a/34) erstattet. Der Berufungsbeklagte
reichte am 29. Oktober 2014 die Klageantwort mit den eingangs aufgeführten
Rechtsbegehren ein (act. B 5/15). Die Replik mit den eingangs aufgeführten
Rechtsbegehren datiert vom 9. März 2015 (act. B 5/23). Die Duplik wurde am 29. Mai
2015 eingereicht (act. B 5/28).
c) Die Hauptverhandlung fand am 19. Oktober 2015 statt (act. B 5/32/1). Am 9. November
2015 fällte das Kantonsgericht einen Beweisbeschluss (act. B 5/35). Die
Beweisverhandlung fand am 8. Februar 2016 statt (act. B 5/43). Die Berufungskläger
reichten am 18. März 2016 und der Berufungsbeklagte am 24. März 2016 den
Schlussvortrag ein (act. B 5/47 und B 5/50). Das Kantonsgericht führte am 22. August
2016 die Urteilsberatung durch und fällte seinen Entscheid (act. B 5/56). Das
Urteilsdispositiv wurde den Parteien am 29. August 2016 zugestellt und von den
Berufungsklägern am 6. September 2016 sowie vom Berufungsbeklagten am 30. August
2016 in Empfang genommen (act. B 5/57 und B 5/ 58). Mit Schreiben vom 14. September
2016 verlangten die Berufungskläger fristgerecht die Begründung des Entscheides (act. B
5/59), welche in der Folge ausgefertigt wurde (act. B 5/61).
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C. Urteil der Vorinstanz
Mit Urteil des Kantonsgerichts, 3. Abteilung, vom 22. August 2016 wurde die Klage
abgewiesen. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 13‘975.60 wurden den
Berufungsklägern auferlegt, unter Verrechnung mit den von ihnen geleisteten
Vorschüssen von CHF 6‘400.00. Weiter wurden die Berufungskläger unter solidarischer
Haftung verpflichtet, dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF
23‘855.75 zu bezahlen.
Auf die Begründung des Urteils kann verwiesen werden. Soweit erforderlich, wird darauf
in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
D. Schriftenwechsel im Berufungsverfahren
a) Nach fristgerecht verlangter schriftlicher Begründung (act. B 5/59) liessen die
Berufungskläger gegen das Urteil des Kantonsgerichts, dessen Zustellung in begründeter
Ausfertigung am 20. Januar 2017 erfolgt war (act. B 5/62), mit Eingabe ihres
Rechtsvertreters vom 18. Februar 2017 die Berufung erklären (act. B 1).
b) Mit Verfügung vom 21. Februar 2017 wurden die Berufungskläger verpflichtet, einen
Vorschuss von CHF 7‘500.00 zu leisten (act. B 4). Dieser ging - innert erstreckter Frist -
am 31. März 2017 bei der Gerichtskasse ein (act. B 8).
c) Die Berufungsantwort datiert vom 9. Mai 2017 (act. B 10).
d) Mit Verfügung vom 22. Mai 2017 wurde den Parteien mitgeteilt, dass weder eine
mündliche Verhandlung noch ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet werden, und das
Gericht den Fall demnächst aufgrund der Akten entscheide (act. B 11).
e) Am 19. und 22. Juni 2017 reichten die Parteivertreter ihre Kostennoten ein (act. B 14 und
B 15).
Auf die Ausführungen in den vorerwähnten lit. a und c wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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E. Entscheid des Obergerichts
Das Obergericht führte seine Beratung am 24. Oktober 2017 durch und eröffnete sein
Urteil den Parteien anschliessend im Dispositiv (act. B 16).
Erwägungen
I. Formelles
1. Prozessvoraussetzungen, Rechtzeitigkeit der Beru fungserklärung
Bezüglich der vom Gericht von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen (Art.
60 ZPO), aufgeführt in Art. 59 Abs. 2 ZPO, ergibt sich ohne weiteres, dass diese erfüllt
sind. Insbesondere ist im Berufungsverfahren die örtliche und sachliche Zuständigkeit des
Obergerichts gegeben (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO, Art. 10 Abs. 1 lit. a ZPO, Art. 31 ZPO und
Art. 24 Abs. 1 lit. b Justizgesetz, JG, bGS 145.31).
Die Berufung wurde rechtzeitig erklärt (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
2. Unbezifferte Forderungsklage
In der Klageschrift verlangten die Berufungskläger einen nach Durchführung des
Beweisverfahrens durch sie zu beziffernden Betrag zuzüglich Zins zu 5 % seit einem nach
Durchführung des Beweisverfahrens noch zu bestimmenden Zeitpunkt. Weiter wurde
erwähnt, der Streitwert betrage nach dem derzeitigen Kenntnisstand CHF 185‘000.00
(act. B 5/1, S. 2). In der Replik verlangten die Berufungskläger dann CHF 191‘286.30
zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 22. Februar 2013 (act. B 5/23). Dieses Vorgehen ist nach
Art. 85 ZPO nicht zu beanstanden1.
1 GASSER/RICKLI, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2014, N. 1 ff. zu Art. 85 ZPO.
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3. Streitwerte
3.1 Zulässigkeit der Berufung nach Art. 308 Abs. 2 ZPO und Streitwert der Berufung
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10‘000 Franken
beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berechnung ist vollkommen unabhängig davon, wie die
Vorinstanz entschieden hat, ob sie also zum Beispiel den streitigen Betrag in bestimmtem
Umfang zugesprochen hat. Diese Regelung erfolgte bewusst entsprechend derjenigen im
BGG2. Die Berufungskläger verlangen vor beiden Instanzen, der Berufungsbeklagte sei zu
verpflichten, ihnen den Betrag von CHF 191‘286.30 zuzüglich Zins zu 5 % seit
22. Februar 2013 zu bezahlen, eventualiter sei die Streitsache an die Vorinstanz
zurückzuweisen; Letzterer verlangt vollumfängliche Klageabweisung. Demzufolge beläuft
sich der Streitwert auf CHF 191‘286.30, so dass die Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2
ZPO ohne weiteres erreicht wird und die Berufung zulässig ist. Dieser Streitwert gilt auch
für das Berufungsverfahren3.
3.3 Streitwert für den Weiterzug an das Bundesgeric ht
Gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110) bestimmt sich der
Streitwert bei Beschwerden gegen kantonale Endentscheide nach den Begehren, die vor
der Vorinstanz streitig geblieben sind. Wie vorerwähnt, verlangen die Berufungskläger vor
Obergericht die Bezahlung eines Betrages von CHF 191‘286.30, während dem der
Berufungsbeklagte die Abweisung der Klage beantragt. Damit wird die Streitwertgrenze
für die Beschwerde in Zivilsachen von CHF 30‘000.00 nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG auf
jeden Fall erreicht.
2 Urs H. HOFFMANN-NOWOTNY, in: Kunz/Hoffmann-Nowotny/Stauber [Hrsg.], ZPO-Rechtsmittel
Berufung und Beschwerde, 2013, N. 53 zu Art. 308 ZPO. 3 ALEXANDER BRUNNER, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2. Aufl. 2014, N. 5 zu Art. 308 ZPO.
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Berufungsgründe
Die Berufungskläger machen eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes und darauf
beruhend eine unrichtige Rechtsanwendung geltend (Art. 310 ZPO; act. B 1, S. 5 Rz. 15).
4. Hauptbegehren der Berufungskläger
Der Berufungsbeklagte moniert, dem Hauptantrag der Berufungskläger, nämlich der
Aufhebung des angefochtenen Entscheids und seiner Verpflichtung, diesen
CHF 191‘286.30 zu bezahlen, mangle es an der notwendigen Begründung (act. B 10, S.
3). Aus der Berufungsschrift ergebe sich mit keiner einigermassen einlässlichen
Begründung, weshalb der geforderte Schaden als solcher und insbesondere im
beantragten Umfange geschuldet sein solle. Lediglich am Ende der Berufungserklärung
werde ausgeführt, der den Berufungsklägern erwachsene Schaden bzw. Mehraufwand,
welcher äquivalent mit dem Minderwert des Baugrundstückes aufgrund des mangelhaften
Baugrundes sei, sei im Rahmen des bisherigen Verfahrens dargelegt und zum Beweis
verstellt worden. Dieser Verweis sei keine Begründung für den Hauptantrag, mit dem der
Berufungsbeklagte sich auseinandersetzen könne. Dieser verzichte daher explizit darauf,
auf die einzelnen Positionen des (bestrittenen) Minderwerts von CHF 191‘286.30
einzugehen.
Tatsächlich hat die Vorinstanz sich nur dem Grundsatz nach mit der Haftung des
Berufungsbeklagten befasst; weil sie diese letztlich verneint hat, musste sie sich mit der
Höhe der eingeklagten Forderung auch nicht auseinandersetzen. Wie unten (E. 6 und 7)
noch darzulegen sein wird, gelangt das Obergericht zum selben Schluss. Die Frage, ob
die eingeklagte Forderung genügend substantiiert und nachgewiesen wurde, braucht
somit auch im Berufungsverfahren nicht beantwortet zu werden.
II. Materielles
1. Parteistandpunkte im erstinstanzlichen Verfahren
Die Berufungskläger machen im Wesentlichen geltend, sie hätten nach Aufnahme der
Bautätigkeit auf dem vom Berufungsbeklagten am 22. Februar 2013 erworbenen
Grundstück (GB-Nr. 0001, XY in C___) festgestellt, dass es sich dabei um eine „nasse
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Parzelle“ handle (act. B 5/1, S. 6). Infolge der Nässe der Parzelle seien
Zusatzmassnahmen (Mehraushub Böschung, Mehraufwand Umgebung, Baugrube
Böschungssicherung etc.) nötig geworden und erhebliche Mehrkosten in Höhe von
gesamthaft CHF 191‘286.30 entstanden (act. B 5/23, S. 2 ff.). Der Gerichtsgutachter sei
im vorsorglichen Beweisverfahren zum Schluss gekommen, dass die Grund- und
Hangwasserverhältnisse auf dem besagten Grundstück aus geologischer Sicht ungünstig
seien, womit die Mangelhaftigkeit des Grundstücks erwiesen sei (act. B 5/23, S. 12). An
der Hauptverhandlung führten die Berufungskläger auf richterliche Nachfrage hin aus,
dass sie mit dem Begriff „mangelhafter Untergrund“ meinten, dass das
Oberflächenwasser aufgrund der Beschaffenheit des Untergrundes nicht richtig abfliesse
(act. B 5/32/1, S. 2). Die Berufungskläger machen weiter geltend, dass dieser Mangel
dem Berufungsbeklagten bekannt gewesen sei und er diesen arglistig verschwiegen habe
(act. B 5/1, S. 9; act. B 5/23, S. 14). Denn er habe während Jahrzehnten auf dem
heutigen Nachbargrundstück GB-Nr. 0002 gewohnt und habe die örtlichen Verhältnisse
bestens gekannt (act. B 5/1, S. 10; act. B 5/23, S.14). Zudem sei es bei der Überbauung
von Nachbarparzellen, deren vormaliger Eigentümer ebenfalls der Berufungsbeklagte
gewesen sei, wegen der Feuchtigkeit im Untergrund zu Problemen gekommen. Diese
Vorkommnisse seien dem Berufungsbeklagten als Verkäufer dieser Parzellen jeweils
mitgeteilt worden (act. B 5/1, S. 11). Sie hätten von den Nachbarn erste Hinweise
bezüglich der „nassen“ Parzelle anlässlich der Eigentümerversammlung der
Flurgenossenschaft N___ am 13. November 2013 erhalten (act. B 5/1, S. 12). Die
Berufungskläger bringen des Weiteren vor, sie hätten zur Überprüfung der Beschaffenheit
des Baugrundes im Vorfeld des Grundstückkaufs eine Sondierbohrung machen wollen.
Der Berufungsbeklagte habe sie jedoch davon abgehalten und habe ihnen zugesichert,
dass die Parzelle „normal“ bebaubar sei (act. B 5/1, S. 13). Ausserdem führen die
Berufungskläger aus, dass der Berufungsbeklagte ihnen erklärt habe, dass das Wasser,
welches von der oberhalb des Kaufgrundstücks gelegenen Landwirtschaftsparzelle
stamme, über eine Drainage in einer auf dem Kaufgrundstück gelegenen Brunnenstube
zusammengeführt werde. Der Berufungsbeklagte habe ihnen damit zugesichert, dass es
keine Wasserprobleme bei der Überbauung des Kaufgrundstücks gebe (act. B 5/1, S. 13
f.).
Ausserdem machen die Berufungskläger geltend, dass der sich auf dem Kaufgrundstück
befindliche Schacht bzw. die Brunnenstube nicht richtig dimensioniert gewesen sei.
Aufgrund dessen sei es zu Überschwemmungen auf der Parzelle gekommen, was
unvorhergesehene Mehraufwendungen (Abfluss vergrössern, Schacht abdichten und
spülen) verursacht habe (act. B 5/1, S. 8). Auch diesen Mangel habe der
Berufungsbeklagte ihnen gegenüber arglistig verschwiegen. Denn der Schachtdeckel sei
nach Regenfällen regelmässig durch die Wassermassen im Schacht weggedrückt worden
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und der Berufungs-beklagte als damaliger Eigentümer der Parzelle habe den Deckel
jeweils wieder zurücklegen müssen (act. B 5/1, S. 12). Ihm sei daher dieses Problem
bekannt gewesen und er habe ihnen dies wider besseres Wissens und damit treuwidrig
nicht mitgeteilt (act. B 5/1, S. 13; act. B 5/23, S. 8).
Aufgrund dieser beiden angeblichen Mängel machen die Berufungskläger eine Minderung
(act. B 5/1, S. 16) des Kaufpreises im Umfang der Kosten der notwendigen
Zusatzmassnahmen bei der Überbauung, der Kosten des Vermittlungsverfahrens sowie
der Kosten des vorsorglichen Beweisverfahrens von gesamthaft CHF 191‘286.30 geltend
(act. B 5/23, S. 2 ff.).
Der Berufungsbeklagte bringt hauptsächlich vor, dass die Berufungskläger bereits bei
Vertragsabschluss Kenntnis über vorhandenes Quellwasser auf dem Kaufgrundstück
gehabt hätten. Denn einerseits gehe aus dem Grundstückkaufvertrag wie auch aus dem
Grundbuchauszug hervor, dass der jeweilige Eigentümer des Kaufgrundstücks GB-
Nr. 0001 Mitglied der Flurgenossenschaft N___ (Ried gleichbedeutend für Sumpf,
Sumpfland oder Moor) sei (act. B 5/15, S. 3). Andererseits hätten sich die
Berufungskläger aufgrund der positiven Publizitätswirkung des Grundbuches
entgegenhalten zu lassen, die Grundlasten bzw. die Quellenrechte und damit das
Vorhandensein von überdurchschnittlich viel Wasser gekannt zu haben (act. B 5/15, S.
11). Zudem habe er den Berufungsklägern weder wesentliche Informationen vorenthalten,
noch habe er sie von weitergehenden Abklärungen abgehalten (act. B 5/15, S. 8).
Des Weiteren weist der Berufungsbeklagte daraufhin, dass der Gutachter im Rahmen des
vorsorglichen Beweisverfahrens zum Schluss gekommen sei, dass einerseits das besagte
Grundstück aus geotechnischer Sicht nicht mangelhaft sei und andererseits selbst bei
günstigen Untergrund- und Hangwasserverhältnissen einfache Sicherungsmassnahmen
erforderlich gewesen wären (act. B 5/15, S. 6). So habe das Ergänzungsgutachten
ergeben, dass nicht das Wasser (primär) ursächlich für die Zusatzmassnahmen gewesen
sei, sondern der Schliesand (act. B 5/15, S. 10). Zudem habe der Gutachter ausgeführt,
dass die aus dem Grundbuchauszug ersichtliche Vormerkung „Mitglied zur
Flurgenossenschaft N___“ (gleichbedeutend für Sumpf, Sumpfland oder Moor) sowie die
eingetragenen Grundlasten (Quellenrechte) auch für Laien gut verständlich seien und
daher auch ein Laie aufgrund dessen habe erkennen müssen, dass auf dem Grundstück
deutlich mehr Wasser vorhanden sei, wie dies normalerweise der Fall sei (act. B 5/15, S.
11).
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2. Urteil der Vorinstanz
Bezüglich des behaupteten Mangels „nasse Parzelle“ gelangte das Kantonsgericht zum
Schluss (act. B 2, E. 2.3.1, S. 13), die Berufungskläger hätten die Wasserproblematik und
deren Folgen durchaus erkennen sollen, insoweit sie diese nicht bereits gekannt hätten.
Folglich sei der Berufungsbeklagte von seiner Aufklärungspflicht befreit gewesen. Davon
abgesehen könne ihm selbst bei Bejahung einer Aufklärungspflicht keine Verletzung
dieser Pflicht und damit kein arglistiges Verschweigen vorgeworfen werden. Im Übrigen
sei nicht erwiesen, dass der Berufungsbeklagte die Berufungskläger durch Zusicherungen
betreffend die Bebaubarkeit des Kaufgrundstücks getäuscht habe (act. B 2, E. 2.3.1, S.
17). Darüber hinaus sei davon auszugehen, dass der Berufungsbeklagte nicht über das
nötige Wissen verfügt habe, um die Unwahrheit der von den Berufungsklägern
behaupteten Zusicherungen überhaupt zu erkennen. Ein arglistiges Verhalten und damit
eine Gewährleistungspflicht des Berufungsbeklagten lägen nicht vor (act. B 2, E. 2.3.1, S.
17). Mit Blick auf das Gutachten, welches das Kaufgrundstück - wenn auch mit
Zusatzmassnahmen - als bebaubar bezeichnete, erachtete das Kantonsgericht es sodann
als fraglich, ob ein Sachmangel („nasse“ Parzelle bzw. mangelhafter Untergrund)
gegeben sei. Da es eine Gewährleistungspflicht des Berufungsbeklagten aber bereits
mangels Arglist verneinte, liess es diese Frage offen (act. B 2, E. 2.3.2, S. 17 f.).
Bezüglich des behaupteten Mangels „nicht korrekt dimensionierter Schacht“ erwog die
Vorinstanz (act. B 2, E. 2.4, S. 19), aufgrund eines einmaligen Wegdrückens des
Schachtdeckels infolge eines heftigen Hagelunwetters könne weder davon ausgegangen
werden, dass der Schacht nicht richtig dimensioniert gewesen sei, noch könne
angenommen werden, der Berufungsbeklagte sei sich dieses Umstandes bewusst
gewesen. Auch hier bestehe mangels eines Sachmangels und arglistigen Verhaltens
keine Gewährleistungspflicht. Schliesslich hätten die Berufungskläger den Minderwert der
gekauften Liegenschaft bzw. die Mehraufwendungen aufgrund des angeblichen Mangels
nicht hinreichend substantiiert.
3. Rügen im Berufungsverfahren
Bestrittene Feststellungen
Gemäss den Berufungsklägern sind die nachstehenden Feststellungen der Vorinstanz
nicht korrekt und sie halten daran fest, dass sie vom Berufungsbeklagten arglistig
getäuscht worden sind (act. B 1, S. 5 f.):
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- „Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Kläger die Wasserproblematik und
deren Folgen durchaus hätten erkennen sollen, insoweit sie diese nicht bereits
kannten“.
- „Zusammenfassend ist somit nicht erwiesen, dass der Beklagte die Kläger durch
Zusicherungen betreffend die Bebaubarkeit des Kaufgrundstückes täuschte“.
Zusicherung betreffend Trockenlegung der Bauparzelle
Die Berufungskläger führen weiter aus (act. B 1, S. 6 f. Rz. 19), der Berufungsbeklagte
habe anerkannt, dass er ihnen im Verlauf der Vertragsverhandlungen zugesichert habe,
dass die oberhalb der Bauparzelle liegende Landwirtschaftsparzelle drainiert worden sei
und deren Wasser in der Brunnenstube auf der Bauparzelle zusammengeführt werde.
Aus dieser Anerkennung ergebe sich zweierlei: Einerseits sei dem Berufungsbeklagten
vor dem Verkauf bekannt und bewusst gewesen, dass die Parzelle, die er den
Berufungsklägern verkauft habe, „nass“ sei bzw. einen übermässig feuchten Baugrund
aufweise. Sonst wäre eine Drainage der oberhalb gelegenen Landwirtschaftsparzelle
nicht notwendig gewesen. Der Berufungsbeklagte anerkenne somit, dass er vor dem
Verkauf Kenntnis vom mangelhaften Baugrund gehabt habe; er sei diesbezüglich
bösgläubig. Andererseits hätten die Berufungskläger aufgrund dieser beklagtischen
Zusicherung darauf vertrauen dürfen, dass der Baugrund in Ordnung und sicher nicht
„nass“ sei und hätten die Baute „normal“ planen dürfen. In diesem Zusammenhang
würden sie bestreiten, dass das Grundstück oberhalb des Baugrundstückes überhaupt
drainiert sei bzw. so drainiert sei, dass es keine Probleme mit dessen Abwasser auf dem
Baugrundstück gebe. Entsprechend hätten die Berufungskläger ein normales Projekt für
einen normalen Baugrund geplant. Von den auftauchenden Problemen seien sie völlig
überrascht worden.
Aussage / Unterlagen von O___
Die Vorinstanz habe auch die Aussage sowie die Unterlagen von O___ nicht korrekt
gewürdigt. Die E-Mail vom 30. Juli 2012 mit dem Inhalt, dass der „Baugrund allenfalls
wasserhaltig“ sei und „mit zusätzlichen Kosten für die Entwässerung von Tagwasser,
sowie eventuell mit einer Baugrubensicherung“ zu rechnen sei; er schlage vor ein
„Sondierloch zu graben, um genaueres zu erfahren“, sei an die Verkaufsmaklerin K___,
also an den Beklagten, gegangen (act. B 1, S. 7 f. Rz. 21 f.). Diese E-Mail habe O___ erst
am 6. August 2012 an die Berufungskläger weitergeleitet. Dabei habe er ausgeführt, dass
Frau K___ ihn gebeten habe, diese Abklärungen für die oben genannte Parzelle zu
machen. Auftraggeber sei also der Berufungsbeklagte gewesen. Im Übrigen habe der
Zeuge den Berufungsklägern keinen Ratschlag und keine Empfehlung abgegeben,
sondern er habe diese lediglich informiert (act. B 1, S. 8 Rz. 22). Der Architekt habe nicht
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darauf bestanden, eine Sondierbohrung zu machen. Im Gegensatz zum Gerichtsgutachter
habe er auch keine speziellen Sicherungsmassnahmen erwähnt. Aus den Aussagen,
welche O___ gegenüber den Berufungsklägern gemacht habe, hätten diese nicht auf die
effektiv vorhandene Baugrundproblematik schliessen können und müssen (act. B 1, S. 8 f.
Rz. 24). Weiter sei der zeitliche Verlauf zu beachten: O___ habe die E-Mail am 6. August
2012 an die Berufungskläger weitergeleitet. Der Kaufvertrag für das Baugrundstück
datiere indessen vom 22. Februar 2013. Damals sei das Mandatsverhältnis mit dem
Architekten längst aufgelöst gewesen (act. B 1, S. 9 Rz. 25). O___ habe ausgesagt, dass
die Berufungskläger eigentlich eine Sondierbohrung machen wollten. Darauf hätten diese
dann aber verzichtet, weil der Berufungsbeklagte ihnen versichert habe, dass das nicht
notwendig sei. Auf diese falsche Zusicherung hätten sie sich verlassen. Somit habe der
Berufungsbeklagte die Berufungskläger aktiv davon abgehalten eine Sondierbohrung
vorzunehmen, indem er ihnen zugesichert habe, das Baugrundstück sei ohne weiteres
bebaubar und durch den Schacht trockengelegt (act. B 1, S. 9 ff. Rz. 26).
Zusammenfassend seien die Berufungskläger bezüglich der „normalen“ Beschaffenheit
des Baugrundstückes gutgläubig gewesen. Dem Berufungsbeklagten sei die Problematik
des Baugrundes hingegen bekannt gewesen. Aus den Zeugenaussagen der Nachbarn
ergebe sich, dass alle vor Ort von der Baugrundproblematik Kenntnis gehabt und bei
ihren Bauvorhaben / Liegenschaftskäufen entsprechende negative Erfahrungen gemacht
hätten. Der Berufungsbeklagte habe einst den gesamten Baugrund besessen und später
zu Bauzwecken an Generalunternehmen weiterverkauft. Er habe selbst auf dem
problematischen Baugrund ein Wohnhaus errichtet und habe 30 Jahre vor Ort gewohnt.
Er sei Bauprofi und früher Organ von mehreren Immobilienfirmen gewesen. Wenn die
Vorinstanz unter diesen Umständen von seiner Unkenntnis ausgehe, erscheine das als
willkürlich. Der problematische Baugrund sei ihm bekannt gewesen. Er habe die
Berufungskläger darüber pflichtwidrig nicht aufgeklärt. Durch falsche Zusicherungen
(Trockenlegung durch Drainage, Wasserabfluss über Schacht, Abhalten von
Sondierbohrung) habe er sie aktiv davon abgehalten, den Baugrund zu prüfen. Der
Berufungsbeklagte habe die Berufungskläger arglistig über die Beschaffenheit des
Baugrundstückes sowie die unkorrekten, ungenügenden Dimensionen und Funktionen
des Schachtes getäuscht. Der den Berufungsklägern aus diesem Umstand erwachsene
Schaden bzw. Mehraufwand sei mit dem Minderwert des Baugrundstückes äquivalent und
zum Beweis verstellt worden (act. B 1, S. 11 f. Rz. 27).
Seite 13
4. Sachverhalt
Im Recht liegt das Gutachten aus geologisch-geotechnischer Sicht von dipl. Kulturing.
ETH/SIA P___ vom 24. Juni 2014 (act. B 5/4a/20) sowie das Ergänzungsgutachten von
dipl. Ing. TU/SIA Q___ vom 29. September 2014 (act. B 5/4a/34).
Am 8. Februar 2016 hat eine Delegation des Kantonsgerichts, aus Gerichtspräsident Dr.
iur. Manuel Hüsser und Gerichtsschreiber lic. iur. Thomas Kern bestehend, A1___, A2___
und B___ als Partei sowie D1___, D2___, F1___, F2___, G1___, G2___, E___, H___
und O___ als Zeugen bzw. Zeuginnen befragt (act. B 5/43).
Anlässlich der Einvernahme als Zeuge reichte O___ Kopien seines E-Mail-Verkehrs mit
K___ und den Berufungsklägern ein (act. B 5/44).
5. Rechtliche Grundlagen
Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen zum Gewährleistungsausschluss, zum
arglistigen Verschweigen eines Mangels, zur Aufklärungspflicht des Verkäufers sowie zur
Täuschung durch das Zusichern von Eigenschaften zutreffend dargestellt (vgl. act. B 2, E.
2.1 und 2.2, S. 6 ff.). Auf diese Ausführungen kann vollumfänglich verwiesen werden.
Anzufügen ist, was folgt:
Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer
behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Gegenstand
des Beweises sind rechtserhebliche, strittige Tatsachen (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Jede
Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen
tauglichen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Das Gericht bildet sich seine
Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise (Art. 157 ZGB).
Seite 14
6. Würdigung
6.1 Vorliegen eines Sachmangels
6.1.1 Die Berufungskläger gehen (auch) im Berufungsverfahren davon aus, dass die von ihnen
erworbene Parzelle „nass“ ist bzw. einen übermässig feuchten Baugrund aufweist und
deshalb mangelhaft ist (act. B 1, S. 7).
Es stellt sich also die Frage, ob tatsächlich ein Sachmangel vorliegt.
6.1.2 Ein Sachmangel besteht in einem Fehler (körperliche oder rechtliche Mängel) und im
Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft. Fehlerbegründend sind Abweichungen von der
gewöhnlich vorausgesetzten Beschaffenheit sowie alle ungünstigen Abweichungen von
der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit4. Die gewöhnlich vorauszusetzende
Beschaffenheit eines Grundstücks hat sich dabei grundsätzlich an der
Durchschnittsbeschaffenheit von Parzellen in der unmittelbaren Umgebung zu richten5. In
Ziff. 13.1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen des Verbands Schweizerischer
Generalunternehmer werden die Mängel des Baugrundes folgendermassen
zusammengefasst: „… ungenügende Tragfähigkeit für die in Plänen und Baubeschrieb
vorgesehene Fundation, Fels, Grundwasser, Werkleitungen, unterirdische Bauten oder
andere Hindernisse im Bereich der vorgesehenen Erdbewegungen sowie archäologische
Fundstellen und zu beseitigende Altlasten auf dem ganzen Grundstück“6. Mängel am
Baugrund liegen unter anderem auch vor, wenn dieser für den beabsichtigten Bau
ungeeignet ist, weil er zum Beispiel mit Felsen belegt ist, geschützte Bäume darauf
stehen oder die geologischen Verhältnisse ungünstig sind7. Ein in der Praxis immer
wiederkehrendes Thema ist die geologische Beschaffenheit des Baugrundes . Dieser
ist oft voller Tücken, die entweder den Aushub enorm verteuern oder eine teurere
Pfählung nötig machen, was im ursprünglichen Kostenvoranschlag nicht berücksichtigt
wurde8.
6.1.3 Aus dem Gutachten von P___ ergibt sich (act. B 5/4a/20, S 3 ff.), dass:
4 HEINRICH HONSELL, Basler Kommentar, OR I, 6. Aufl. 2015, N. 2 zu Art. 197 OR. 5 Vgl. dazu BGE 87 II 137, E. 3. 6 THEODOR BÜHLER, in: Zürcher Kommentar, Der Werkvertrag, 1998, N. 55 zu Art. 365 OR mit
weiteren Hinweisen. 7 THEODOR BÜHLER, a.a.O., N. 56 zu Art. 365 OR. 8 THEODOR BÜHLER, a.a.O., N. 60 zu Art. 365 OR.
Seite 15
- bei der Beschreibung des Untergrundes in der Geotechnik der Begriff Mangel bezüglich Qualität des Untergrundes nicht verwendet wird (S. 3);
- es (auch) vom Bauvorhaben abhängt, ob die Untergrund- und Grund-/Hangwasserverhältnisse als günstig oder weniger günstig bezeichnet werden können (S. 3);
- ein erster Hinweis bezüglich der Qualität des Untergrundes resp. die Hangwasserverhältnisse aus der Ortsbezeichnung „N___“ abgeleitet werden kann. „Ried“ bedeutet gemäss Duden Schilf, Röhricht resp. Sumpf, Sumpfland, Moor (S. 5);
- die Grundbucheinträge der Dienstbarkeiten und Grundlasten einen weiteren Hinweis darauf darstellen, dass im Untergrund Wasser vorhanden sein muss. Diese Hinweise sind auch für Laien in Sachen Untergrund und Bautechnik verständlich. Sie weisen darauf hin, dass mit Wasser/Nässe gerechnet werden muss. Welche bautechnischen Folgen sich daraus ergeben, kann auch von Fachleuten ohne weitergehende Abklärungen nicht im Detail angegeben werden. Dazu ist eine auf das Bauvorhaben abgestimmte Baugrunduntersuchung erforderlich (S. 5);
- der Baugrund auf der Parzelle Nr. 0001, XY, C___, aus geotechnischer Sicht keine Mängel aufweist, bei einem Baugrubeneinschnitt von gegen 4 m Tiefe aber Wasserhaltungsmassnahmen erforderlich waren. Weiter waren aufgrund der begrenzten Lagerungsdichte des Untergrundes spezielle Massnahmen bezüglich Fundation erforderlich (mächtigere Bodenplatte, aussteifende Wände im Untergeschloss in Beton anstelle von Backstein- oder Kalksandsteinwänden, S. 4).
Dem Ergänzungsgutachten von Q___ kann entnommen werden (act. B 5/4a/34, S. 4 ff.), dass: - eine „korrekte“ Drainage nicht notwendigerweise „alles“ Wasser abführen muss,
sondern nur so viel und so tief wie für eine bestimmte Nutzung erforderlich ist; weiter wird damit klar, dass die Beurteilung der bestehenden Drainage als „korrekt“ oder „nicht korrekt“ gar nicht möglich ist, ohne die Anforderungen bei der Erstellung zu berücksichtigen (S. 4);
- es bei der Erstellung der Drainage nicht Anforderung gewesen sein kann, die zukünftige Baugrube „trocken“ zu halten, dann hätte bereits die Tiefe der Baugrube feststehen müssen (S. 5);
- es eventuell Verbesserungen für die Parzelle Nr. 0001 (im Sinne eines weniger grossen Wasserandrangs) zur Folge gehabt hätte, wenn das Land oberhalb des Baugrundstückes für Zwecke der Fassung, Ableitung und Nutzung von Wasser korrekt drainiert wäre (S. 5);
- es für landwirtschaftliche Zwecke ausreichend ist, die oberflächennahen Schichten (ca. 1 m) trocken zu halten. So wird jedoch nur eine geringe Wassermenge abgeführt, da die oberflächennahen Schichten nicht stark wasserführend sind. Der starke Wasserandrang in die Baugrube von Parzelle Nr. 0001 erfolgt zum Grossteil aus tiefer liegenden Schichten und dieses Wasser wird mit einer oberflächlichen Drainage nicht, allenfalls nur lokal, gefasst (S. 5);
- eine korrekte Drainage nicht zwingend und nur als Nebeneffekt (da es nicht die Anforderung sein konnte) eine Reduktion der Wassermengen in der Baugrube zur Folge hätte (S. 5);
- eine korrekte Drainage oberhalb des Baugrundstückes eine geringe, evt. deutliche, Verringerung der Wasserzutritte zur Folge hätte, je nachdem für welchen Zweck die Drainage konzipiert wäre. Trotzdem ist es aufgrund der ungünstigen geologischen Bedingungen unwahrscheinlich, dass dadurch wesentlich andere (einfachere) Massnahmen möglich gewesen wären (S. 6).
6.1.4 Vor diesem Hintergrund teilt das Obergericht die Auffassung der Vorinstanz (vgl. act. B 2,
E. 2.3.2, S. 17 f.), dass das Kaufgrundstück - wenn auch mit Zusatzmassnahmen -
überbaubar war resp. ist, womit die Parzelle der vertraglich vorausgesetzten
Seite 16
Beschaffenheit an sich entspricht. Den oben (E. 4) erwähnten Zeugenaussagen kann
entnommen werden, dass es auch auf den das Kaufgrundstück der Berufungskläger
umgebenden Parzellen zu kleineren bis grösseren Problemen infolge des Wassers bzw.
der Untergrundverhältnisse kam. Unter Mitberücksichtigung der Ausführungen im
Gutachten, wonach die Qualität des lokalen Untergrundes bzw. die lokalen
Hangwasserverhältnisse - auch für Laien verständlich - bereits aus der Ortsbezeichnung
„N___“, gleichbedeutend für Sumpf, Sumpfland oder Moor, hergeleitet werden kann (act.
B 5/4a/20, S. 5), ist davon auszugehen, dass aufgrund der ungünstigen Untergrund- und
Hangwasserverhältnisse bei einer Überbauung in jener Gegend grundsätzlich mit
Zusatzmassnahmen zu rechnen ist (act. B 5/4a/34, S. 5). Ob im vorliegenden Fall noch
von einer Abweichung von der gewöhnlich vorausgesetzten Beschaffenheit bzw. vom
Vorliegen eines Sachmangels im rechtlichen Sinne gesprochen werden kann, ist daher
mehr als fraglich. Letztlich braucht diese Frage aber nicht beantwortet zu werden, da eine
Haftung des Berufungsbeklagten - wie noch darzulegen ist - auch sonst nicht gegeben ist.
Im Folgenden wird also für den Fall, dass tatsächlich ein Sachmangel vorliegen sollte, auf
die weiteren Rügen der Berufungskläger eingegangen.
6.2 Arglistiges Verschweigen
6.2.1 Die Berufungskläger halten daran fest, dass der Berufungsbeklagte den problematischen
Baugrund sowie die unkorrekten, ungenügenden Dimensionen und Funktionen des
Schachtes gekannt und sie pflichtwidrig nicht darüber aufgeklärt habe (act. B 1, S. 5 f. und
12). Dies wird vom Berufungsbeklagten bestritten (act. B 10, S. 4).
6.2.2 Im Kaufvertrag zwischen den Berufungsklägern und dem Berufungsbeklagten vom
22. Februar 2013 wird in Ziffer 2 jegliche Gewährleistung, „insbesondere auch bezüglich
Baugrund und Überbaubarkeit, im gesetzlich zulässigen Rahmen seitens des Verkäufers
ausgeschlossen (vgl. Art. 197 ff., 219 OR). Den Parteien ist die Bedeutung dieser
Bestimmung bekannt“ (act. B 5/3/5).
Bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss besteht eine Gewährleistungspflicht
des Grundstückverkäufers nur dann, wenn er den Mangel dem Käufer gegenüber arglistig
verschwiegen hat (Art. 199 OR i.V.m. Art. 221 OR). Der Arglist gleichgestellt ist dabei die
Zusicherung9.
9 HEINRICH HONSELL, a.a.O., N. 8 zu Art. 199 OR.
Seite 17
Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers
im Sinne von Art. 199 OR umfassend dargestellt (act. B 2, E. 2.2, S. 7 f.); auf die
entsprechenden Ausführungen kann vollumfänglich verwiesen werden.
6.2.3 Das Kantonsgericht hat die von den Berufungsklägern angerufenen Zeugen und
Zeuginnen detailliert befragt und ist bei der anschliessenden, sehr sorgfältigen Analyse
der Einvernahme-Protokolle zum Schluss gelangt (act. B 2, E. 2.3.1, S. 9 ff.), die
Aussagen würden aufzeigen, dass es auch bei der Überbauung der umliegenden
Parzellen zu kleineren bis grösseren Problemen aufgrund von Wasser bzw. aufgrund der
Untergrundverhältnisse gekommen sei. Die Behauptung, die Nachbarn hätten dem
Berufungsbeklagten ihre Probleme mit dem Wasser mitgeteilt, sei hingegen unbewiesen
geblieben. Seine Aussage, er habe beim Bau seines eigenen Wohnhauses im Jahr 1982
keine Probleme mit dem Wasser gehabt, erscheine vor dem Hintergrund der
Zeugenaussagen nicht unglaubwürdig. Bei diesen zeige sich nämlich, dass es im
fraglichen Gebiet nicht überall infolge des Wassers zu Problemen gekommen sei; diese
seien vielmehr in unterschiedlichem Ausmass aufgetreten. Aufgrund der Tatsache, dass
der Berufungsbeklagte während rund dreissig Jahren in jener Gegend gewohnt habe,
könne zwar davon ausgegangen werden, dass er von Wasserproblemen gehört habe.
B___ habe denn auch erwähnt, dass ein Nachbar ihm einmal erzählt habe, dass die
Baugrube ein wenig eingestürzt sei, über genaue Kenntnisse verfüge er jedoch nicht. Es
würde jedoch zu weit gehen, aufgrund dessen anzunehmen, der Berufungsbeklagte habe
über die Wasserprobleme und insbesondere über die ergriffenen Zusatzmassnahmen bei
den Überbauungen in jener Gegend genau Bescheid gewusst.
Diese Ausführungen sind aufgrund des Beweisergebnisses schlüssig und nicht zu
beanstanden. Umso mehr als die beweisbelasteten10 Berufungskläger keine Tatsachen
oder Beweise vorbringen, welche Zweifel an der Darstellung der Vorinstanz zu begründen
vermöchten. Allein der Umstand, dass es sich bei B___ um einen Bau-Profi handelt, der
in verschiedenen Verwaltungsräten von Immobilienfirmen sitzt bzw. sass (vgl. act. B 1, S.
12, Rz. 27) vermag an der Beurteilung durch die Vorinstanz nichts zu ändern.
6.2.4 Der Vorinstanz ist auch zu folgen, wenn sie ausführt, die Berufungskläger seien vor
Vertragsabschluss von dem zur Beratung beigezogenen Architekten O___ darüber
informiert worden, dass der Baugrund möglicherweise wasserhaltig sei und mit
Mehraufwendungen zu rechnen sei (act. B 2, E. 2.3.1, S. 11 f.). Die Berufungskläger
10 HEINRICH HONSELL, a.a.O., N. 12 zu Art. 197 OR; MARKUS MÜLLER-CHEN, in: Müller-
Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 30 zu Art. 197 OR.
Seite 18
hätten aufgrund dieser Informationen und Empfehlungen das Wasserproblem und dessen
Folgen zumindest erkennen können. Der Berufungsbeklagte sei insofern von einer
Aufklärungspflicht befreit gewesen und ein arglistiges Verschweigen infolge Verletzung
einer Aufklärungspflicht sei zu verneinen (act. B 2, E. 2.3.1, S. 12). Dem Architekten der
Berufungskläger habe B___ mitgeteilt, dass er die Bodenverhältnisse des besagten
Kaufgrundstücks zwar nicht gut kenne, aber durchaus Wasser auftreten könne. Dass
dieser hinsichtlich des Baugrundstückes über weitergehende Informationen verfügte, sei
nicht erstellt (act. B 2, E. 2.3.1, S. 13).
6.2.5 Die von den Berufungsklägern in der Berufungserklärung in Rz. 21 bis 25 erwähnten
Punkte berechtigen diese nach Auffassung des Obergerichts nicht zur Annahme, sie
hätten aus den Aussagen ihres Architekten gegenüber dem Verkäufer nicht auf die
effektiv vorhandene Baugrundproblematik schliessen müssen und können. Dazu
Folgendes:
Gemäss den eingereichten Unterlagen (act. B 5/44/2 und B 5/44/3) ist es richtig, dass
O___ die Abklärungen auf Bitte der Maklerin machte und anschliessend den potentiellen
Käufern zugehen liess. Das ändert allerdings nichts am Umstand, dass er der beratende
Architekt der Berufungskläger war (act. B 5/43, S. 36 f.) und als solcher deren Vertreter11.
Damit ist die Kenntnis des Vertreters (d.h. des Architekten) neben derjenigen des
Vertretenen (d.h. der Berufungskläger) zu beachten. Zutreffend ist weiter, dass die
Informationen relativ vage waren. Das Letztere erstaunt allerdings nicht. Denn auch im
Gutachten von P___ wird ausgeführt (act. B 5/4a/20, S. 5): „Diese Hinweise deuten darauf
hin, dass mit Wasser/Nässe gerechnet werden muss. Welche bautechnischen
Folgerungen sich daraus ergeben, kann aber auch von Fachleuten ohne weitergehende
Abklärungen nicht im Detail angegeben werden. Dazu ist eine auf das Bauvorhaben
abgestimmte Baugrunduntersuchung erforderlich. Im Normalfall wird eine solche
durchgeführt, bevor die Details des Bauvorhabens definitiv festgelegt werden“. Diese
Aussage deckt sich mit derjenigen von O___, welcher erklärte (act. B 5/43, S. 38), dass
eine Sondierbohrung normalerweise erst dann stattfinde, wenn man wisse, wie das
Grundstück überbaut werde. Teilweise finde die Sondierbohrung auch erst nach Visierung
des Projekts statt. Er habe das Projekt ausgearbeitet, welches A1___ und A2___ dann
nicht annahmen. Danach hätten sie sich getrennt. Er meine, dass A1___ und A2___
grundsätzlich schon eine Sondierbohrung machen wollten. Aber ob eine solche
schlussendlich vorgenommen worden sei, wisse er nicht. Hingegen stimmt es nicht, dass
der Architekt den Berufungsklägern keine Empfehlung abgab, sondern sie lediglich
11 HEINRICH HONSELL, a.a.O., N. 2 zu Art. 200 OR.
Seite 19
orientierte; Im Gegenteil schlug er klar und deutlich vor, ein Sondierloch zu graben, um
Genaueres zu erfahren (act. B 5/44/3).
In diesem Zusammenhang ist der Vollständigkeit halber anzumerken, dass die
Behauptung, der Architekt habe keine speziellen Sicherungsmassnahmen erwähnt (act. B
1, S. 8 Rz. 24), ebenfalls nicht korrekt ist. Im E-Mail vom 30. Juli 2012 an die
Verkaufsmaklerin, K___ (welches er am 6. August 2012 bekanntlich an A2___,
weiterleitete) führte O___ wörtlich aus: „Somit müssen wir mit zusätzlichen Kosten für die
Entwässerung von Tagwasser, sowie eventuell mit einer Baugrubensicherung rechnen.“
Aus den Akten ergibt sich nicht genau, wie lange die Zusammenarbeit der
Berufungskläger mit O___ dauerte. Dieser gab an, A1___ und A2___ vor dem Kauf des
Grundstücks beraten und danach ein Projekt ausgearbeitet zu haben. Dieses habe über
dem Budget der Bauherren gelegen, worauf die Zusammenarbeit beendet worden sei
(act. B 5/43, S. 37). Gemäss den Berufungsklägern war das Mandatsverhältnis bei
Abschluss des Kaufvertrages bereits aufgelöst gewesen (act. B 1, S. 9). Wann sich die
Bauherren von ihrem ersten Architekten trennten, spielt nach Auffassung des
Obergerichts jedoch keine Rolle. Denn auf jeden Fall hätten A1___ und A2___ aufgrund
der Abklärungen bzw. Hinweise ihres (ersten) Architekten, von welchen sie im E-Mail vom
6. August 2012 erfuhren, hellhörig werden müssen. Nach Auflösung des Mandats mit
O___ lag die Verantwortung, dass dessen Erkenntnisse und Abklärungen an den neuen
Architekten weitergegeben wurden, entweder bei ihnen als Bauherren oder - je nach
Abmachung - beim beauftragten Architekten, sicher aber nicht beim Berufungsbeklagten
oder der Maklerin.
6.3 Abhalten von Sondierbohrung
6.3.1 Die Berufungskläger bringen vor, der Berufungsbeklagte habe sie aktiv davon abgehalten,
eine Sondierbohrung vorzunehmen (act. B 1, S. 9 f., Rz. 26). Dies wird vom
Berufungsbeklagten ausdrücklich bestritten (act. B 10, S. 12 ff. Rz. 10.5).
6.3.2 Die Vorinstanz hat die massgeblichen Aussagen der Parteien und von O___ in diesem
Zusammenhang ausführlich gewürdigt (act. B 2, E. 2.3.1 B, S. 14 ff.) und ist zum Schluss
gekommen (act. B 2, E. 2.3.1 B, S. 15), es habe sich weder bestätigt, dass der
Berufungsbeklagte hinsichtlich der Bebaubarkeit des Kaufgrundstücks Zusicherungen
gemacht habe, noch dass er die Berufungskläger durch Zusicherungen von der
Vornahme einer Sondierbohrung abgehalten habe.
Seite 20
6.3.3 Diesen Ausführungen kann das Obergericht sich vollumfänglich anschliessen und es kann
somit grundsätzlich auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden12.
Aus Sicht des Obergerichtes ist lediglich folgende Ergänzung anzubringen:
- Durch die Aussage des Zeugen O___ ist erstellt, dass er seine Abklärungen
bezüglich Bebaubarkeit der Parzelle im Sommer 2012 tätigte (Erkundigungen bei
D1___, dem Präsidenten der Flurgenossenschaft, beim Grundbuchamt und beim
Berufungsbeklagten B___) und die daraus gewonnenen Erkenntnisse der Maklerin
sowie seinen Auftraggebern, dem Ehepaar A1___ und A2___, umgehend mitteilte;
dazu gehörte auch die Empfehlung, eine Sondierbohrung zu machen (act. B 5/43, S.
36 ff. und act. B 5/44).
- Aufgrund der Aussagen von A1___ (act. B 5/43, S. 4) und B___ (act. B 5/43, S. 21 f.)
ist nicht davon auszugehen, dass Letzterer den Grundstückkäufern verbot, eine
Sondierbohrung zu machen, wie dies von A2___ zunächst angedeutet wird (vgl. act.
B 5/43, S. 6 f.). Vielmehr sahen die Berufungskläger aufgrund der Angaben des
Verkäufers betreffend die Drainage und den Schacht letztlich von einer
Sondierbohrung ab (act. B 5/43, S. 5 und 7).
Zusammenfassend schenkten die Berufungskläger den Angaben des Verkäufers mehr
Glauben als den Empfehlungen des eigenen Architekten. Da es sich bei den Auskünften
von B___ jedoch nicht um Zusicherungen im Rechtssinne handelte (vgl. E. 6.3.2 und 6.4),
tragen die Grundstückkäufer folglich das Risiko für ihre Entscheidung.
6.4 Zusicherungen, das Baugrundstück sei ohne weiteres bebaubar bzw. durch den Schacht
trockengelegt
6.4.1 Gemäss den Berufungsklägern hat der Berufungsbeklagte anerkannt, ihnen im Verlauf
der Verkaufsverhandlungen zugesichert zu haben, dass die oberhalb der Bauparzelle
liegende Landwirtschaftsparzelle drainiert worden sei und deren Wasser in der
Brunnenstube auf der Bauparzelle zusammengeführt werde (act. B 1, S. 6 f. Rz. 19).
Daraus folge zweierlei: Erstens sei dem Berufungsbeklagten vor dem Verkauf bekannt
und bewusst gewesen, dass die Parzelle, welche er den Berufungsklägern verkauft habe,
„nass“ sei bzw. einen übermässig feuchten Baugrund habe. Sonst wäre ja keine Drainage
der oberhalb gelegenen Landwirtschaftsparzelle erforderlich gewesen. Der Verkäufer sei
12 ALEXANDER BRUNNER, a.a.O., N. 7 zu Art. 318 ZPO; REETZ/HILBER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 54 zu Art. 318 ZPO.
Seite 21
bezüglich des mangelhaften Baugrundes also bösgläubig. Zweitens hätten die
Berufungskläger aufgrund der beklagtischen Zusicherung in guten Treuen darauf
vertrauen dürfen, dass der Baugrund in Ordnung bzw. dass dieser sicher nicht „nass“ sei,
da die Trockenlegung gemäss dem Berufungsbeklagten über den Schacht auf dem
Baugrundstück gewährleistet sei. Folglich hätten die Berufungskläger die Überbauung
und die Baute normal planen können.
Der Berufungsbeklagte bestreitet (act. B 10, S. 8 ff. Rz. 9), den Berufungsklägern je
zugesichert zu haben, die sich auf dem obliegenden Grundstück befindliche Drainage
führe zu einer absoluten Trockenlegung der Bauparzelle. Eine solche Zusicherung werde
auch im Schreiben vom 6. Dezember 2013 nicht abgegeben. Dies müsse im Kontext mit
dem Brief der Berufungskläger vom 29. November 2013 gesehen werden. Im Schreiben
vom 6. Dezember 2013 werde einzig darauf hingewiesen, dass der Berufungsbeklagte die
Käufer auf das Vorhandensein einer Drainage wie auch der Brunnenstube hingewiesen
habe. Diese Information sei vor dem Hintergrund erfolgt, dass die Berufungskläger wissen
wollten, ob die Brunnenstube Probleme mache bzw. ob sie die Quelle selber nutzen
könnten. Der Architekt der Berufungskläger habe bestätigt, dass er sich beim
Berufungsbeklagten erkundigt habe, ob die Quelle beim Bauen im Weg stehen könnte.
Der Berufungsbeklagte habe ausgeführt, dass man die Quelle entweder selber nutzen
oder umleiten könne. Dabei habe er auf die Drainage verwiesen, weil das durch die
Drainage gefasste Wasser in die Brunnenstube auf dem Grundstück der Berufungskläger
abgeleitet werde. Die Berufungskläger hätten nie behauptet, die Brunnenstube resp. darin
abgeleitetes Wasser sei ein Problem gewesen. Eine Zusicherung, dass das Grundstück
aufgrund der Drainage geradezu trockengelegt sei, habe der Berufungsbeklagte nie
abgegeben.
6.4.2 Im Schreiben des vormaligen Rechtsvertreters des Berufungsbeklagten vom 6. Dezember
2013 wurde ausgeführt (act. B 5/3/15, S. 1 f.): „Im Zuge der Kaufverhandlungen hat Sie
Herr B___ darauf hingewiesen, dass aufgrund von Wassereinflüssen, die von der
oberhalb gelegenen Landwirtschaftsparzelle stammten, eine Drainage eingebaut worden
sei und die Wassermenge in einer Brunnenstube zusammengeführt wurde. Über das
Vorhandensein der Drainage wie auch der Brunnenstube, die durch den Schachtaufbau
sichtbar war, waren Sie orientiert. Ob Sie oder Ihr Architekt den gut sichtbaren
Schacht/Brunnenstube im Einzelnen geprüft und inspiziert haben, entzieht sich der
Kenntnis unseres Klienten“. Weiter wurde festgehalten, dass keinerlei Zusicherungen
abgegeben worden seien (act. B 5/3/15, S. 3).
Seite 22
6.4.3 Bezüglich des Schreibens vom 6. Dezember 2013 erwog das Kantonsgericht (act. B 2, E.
2.3.1, S. 16 f.), es gehe zu weit, aus der Mitteilung des Berufungsbeklagten, er habe die
Käufer im Zuge der Kaufverhandlungen informiert, dass aufgrund von Wasser, das von
der oberhalb des Kaufgrundstücks gelegenen Landwirtschaftsparzelle stamme, eine
Drainage eingebaut worden sei und das Wasser in der Brunnenstube auf dem
Kaufgrundstück zusammengeführt werde, auf eine Zusicherung hinsichtlich der
problemlosen Überbaubarkeit des Kaufgrundstücks zu schliessen. Zum einen seien die
besagten Ausführungen des Berufungsbeklagten in Berücksichtigung des Schreibens der
Käufer vom 29. November 2013 im Kontext der Erläuterung der auf dem Kaufgrundstück
befindlichen Brunnenstube und nicht mit Blick auf eine Bebaubarkeit bzw. Trockenlegung
des Kaufgrundstücks erfolgt. Zum andern werde diese Mitteilung des Beklagten den
hohen Anforderungen an eine klare und ausdrückliche Zusicherung nicht gerecht. Aus
dem Ergänzungsgutachten vom 29. September 2014 gehe denn auch hervor, dass aus
der Tatsache, dass eine Drainage eingebaut worden sei, nicht ohne Weiteres auf die
Trockenlegung des Baugrundes geschlossen werden könne. Daran vermöge auch ein
anderweitiges Verständnis der Berufungskläger mit dem Hinweis, dass sie geologische
Laien seien, nichts zu ändern. Schliesslich sei - wie bereits erwähnt - nicht erstellt, dass
der Berufungsbeklagte über genaue Informationen bezüglich der Wasserprobleme und
deren Folgen in jener Gegend verfügt habe, umso mehr als diese gemäss den
Zeugenaussagen in unterschiedlichem Ausmass aufgetreten seien und deshalb keine
Rückschlüsse auf die zu erwartenden Probleme bei der Überbauung des
Kaufgrundstückes zugelassen hätten.
6.4.4 Die Vorinstanz hat sich ausführlich mit dem Vorliegen allfälliger Zusicherungen
auseinandergesetzt und solche letztlich mit überzeugenden Argumenten, auf welche
vollumfänglich verwiesen werden kann13, verneint. Es bleibt nochmals darauf
hinzuweisen, dass das Vorhandensein einer Drainage allein keine Rückschlüsse
bezüglich der Bebaubarkeit eines Grundstückes zulässt. Dies ist allein in Verbindung mit
dem Zweck, zu dem die Drainage erstellt worden ist, möglich (vgl. Ergänzungsgutachten
vom 29. September 2014, act. B 5/4a/34, S. 4 f.). Aufgrund der ungünstigen geologischen
Bedingungen, d.h. aufgrund des Schliesandes, ist es gemäss Zusatzgutachten aber auch
bei einer korrekten Drainage unwahrscheinlich, dass dadurch wesentlich andere
(einfachere) Massnahmen möglich gewesen wären resp. genügt hätten (act. B 5/4a/34, S.
6).
13 ALEXANDER BRUNNER, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 7 zu Art.
318 ZPO; REETZ/HILBER, a.a.O., N. 54 zu Art. 318 ZPO.
Seite 23
6.5 Nicht korrekt dimensionierter Schacht / Drainage
Den Mangel des „nicht korrekt dimensionierten Schachtes“ erwähnen die Berufungskläger
am Ende der Berufungserklärung kurz (act. B 1, S. 12 Rz. 27), legen jedoch mit keinem
Wort dar, weshalb die Beurteilung durch die Vorinstanz (vgl. act. B 2 E. 2.4, S. 18 f.) nicht
korrekt sein sollte. Auf die diesbezügliche Rüge ist deshalb nicht weiter einzugehen14.
7. Ergebnis
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Berufungskläger den sorgfältigen und
überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz lediglich ihre eigene Sichtweise
gegenüberstellen. Dass bzw. inwiefern die Schlussfolgerungen des Kantonsgerichts
aufgrund der im Recht liegenden Tatsachen und Beweismittel nicht haltbar sind, zeigen
sie demgegenüber in keinem Punkt auf. Unter diesen Umständen ist die Berufung
vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des Kantonsgerichtes vom 22. August 2016 zu
bestätigen.
III. Kosten
1.1 Erstinstanzliche Gerichtskosten und Parteientsc hädigungen
Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die
Prozesskosten beinhalten sowohl die Gerichtskosten wie auch die Parteientschädigung
(Art. 95 Abs. 1 ZPO). Das Obergericht hat keinen neuen Entscheid getroffen, sondern das
angefochtene Urteil des Kantonsgerichts vom 22. August 2016 bestätigt (Art. 318 Abs. 1
lit. a ZPO). Somit kann es bei den in jenem Urteil in den Ziffern 2 und 3 getroffenen
Regelungen der Prozesskosten bleiben.
14 REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 36 zu zu Art. 311 ZPO; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4.
Seite 24
1.2 Gerichtskosten im Berufungsverfahren
Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die
Gerichtskosten werden mit den geleisteten Vorschüssen der Parteien verrechnet (Art. 111
Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss haben die vor Obergericht vollumfänglich unterliegenden
Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens unter solidarischer Haftung
(Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu bezahlen. Als dem Umfang sowie dem Streitwert der Streitsache
angemessen erachtet das Obergericht eine Gerichtsgebühr von CHF 8‘000.00 (Art. 19
Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 20 Abs. 1 lit b Gebührenordnung, bGS 233.3). Der von den
Berufungsklägerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 7‘500.00 wird angerechnet.
1.3 Parteientschädigungen im Berufungsverfahren
Unter Hinweis auf vorstehende Erwägung 1.2 und Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1
ZPO haben die unterliegenden Berufungskläger dem obsiegenden Berufungsbeklagten
den Ersatz notwendiger Auslagen und die Kosten seiner berufsmässigen Vertretung (Art.
95 Abs. 3 lit. a und b ZPO) im zweitinstanzlichen Verfahren vollumfänglich zu bezahlen.
Die Honorarnote von RA BB___ vom 19. Juni 2017 im Betrag von CHF 5‘894.70 (act. B
14) erweist sich - abgesehen von einem Rechenfehler (der Mehrwertsteueranteil beträgt
CHF 435.30 und nicht CHF 453.30) - als tarifkonform (Art. 9 Abs. 2 lit. e i.V.m. Art. 20
Abs. 1 lit. a Anwaltstarif, bGS 145.53). Demzufolge haben die Berufungskläger den
Berufungsbeklagten für die Kosten seiner Rechtsvertretung im Berufungsverfahren mit
CHF 5‘876.70 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) unter solidarischer Haftung für den
gesamten Betrag zu entschädigen.
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In Abweisung der Berufung e rkennt das Obergericht:
1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die erstinstanzliche Regelung der Prozesskosten (Gerichtskosten und
Parteientschädigung) wird bestätigt. 3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von
CHF 8‘000.00, werden den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag. Der von den Berufungsklägern geleistete Kostenvorschuss von CHF 7‘500.00 wird mit den Gerichtskosten verrechnet.
4. Die Berufungskläger haben den Berufungsbeklagten für die Kosten seiner
Rechtsvertretung im Berufungsverfahren mit insgesamt CHF 5‘876.70 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) je hälftig zu entschädigen, unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.
5. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). Der Streitwert beträgt CHF 191‘286.30.
6. Zustellung am 18. Januar 2018 an:
- RA AA___, eingeschrieben - RA BB___, eingeschrieben - Kantonsgericht AR, Trogen, intern (K3Z 14 17)
Der Obergerichtspräsident: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. Ernst Zingg lic. iur. Barbara Schittli
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