ar_gerichte · OG O4V-20-9 · 2023-02-13 · de
Übrige Entscheide

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Die von der Beschwerdeführerin gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht hat dieses mit Entscheid vom 13. Februar 2023 abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist. (1C_590

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung
Die von der Beschwerdeführerin gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das
Bundesgericht hat dieses mit Entscheid vom 13. Februar 2023 abgewiesen, soweit es darauf
eingetreten ist. (1C_590/2021).
Urteil vom 26. August 2021
Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer
Oberrichter E. Graf, P. Louis
Obergerichtsschreiber D. Hofmann
Verfahren Nr. O4V 20 9
Sitzungsort Trogen
Beschwerdeführerin A.
vertreten durch: RA AA.
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft,
Kasernenstrasse 17a, 9102 Herisau
Vorvorinstanz B.
Gegenstand Baubewilligung
Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements Bau
und Volkswirtschaft vom 19. Februar 2020
Rechtsbegehren
a) der Beschwerdeführerin:
1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 19. Februar 2020
sowie die Entscheide der Abteilung Raumentwicklung vom 9. November 2017 und der
B. vom 21. Dezember 2017 seien aufzuheben;
2. Das Baugesuch Projektänderung vom 19. September 2016 sei zu genehmigen.
3. Eventualiter sei die Sache zu neuer Prüfung und Entscheidung an das Departement Bau
und Volkswirtschaft zurückzuweisen. Das Departement sei anzuweisen, zwecks
Feststellung des Sachverhalts einen Augenschein durchzuführen und bei der Neube-
urteilung des Baugesuchs den vorbestandenen Webkeller/Arbeits- und Aufenthaltsraum
als zur aBGF gehörend zu qualifizieren;
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.7% Mehrwertsteuer.
b) der Vorinstanz
Die Beschwerde sei abzuweisen.
Sachverhalt
A. A. ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 0001 im Gebiet C., Gemeinde D., welche gemäss
dem kommunalen Zonenplan Nutzung in der Landwirtschaftszone liegt und im nordöstlichen
Teil mit dem zonenfremd genutzten Gebäude Assek. Nr. 0002 überbaut ist. Bei diesem
Gebäude handelte es sich ursprünglich um ein traditionelles Wohnhaus mit angebautem
Ökonomieteil.
Orthofoto 2019 GIS AR (nordorientiert), Juli 2021
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B. Im Jahr 2006 bewilligte das ehemalige kantonale Planungsamt (heute: Amt für Raum und
Wald, Abteilung Raumentwicklung, nachfolgend: ARE) den Abbruch des Ökonomieteils und
dessen Wiederaufbau mit einer Wohnraumerweiterung. In E. 2 der Baubewilligung wurde
festgehalten, dass mit dem Bauvorhaben eine Erweiterung der Bruttogeschossfläche
„Wohnen“ um 64 m2 von 152 m2 auf 216 m2 verbunden sei und als Auflage in Ziff. 2.1 die
Anmerkung dieser Erweiterung im Grundbuch verfügt (BKD Nr. 2006-0469/5; act. 14). Dieses
Bauvorhaben wurde in der Folge jedoch nicht realisiert. Infolge eines separaten
Baubewilligungsverfahrens wurde der Ökonomieteil im Jahr 2009 abgebrochen und mit
Ausnahme des Anbaus an der Ostfassade im gleichen Volumen, jedoch neu mit einem
Holzleistenschirm wiederaufgebaut. Im Weiteren wurde eine befestigte Zufahrtstrasse
erstellt, welche das Gebäude Assek. Nr. 0002 mit dem nordöstlich gelegenen Wohnhaus auf
der Parzelle Nr. 0003 verbindet (BKD Nr. 2009-218; act. 20).
C. Mit Bauentscheid vom 23. Juni 2014 bewilligte die ARE den Einbau einer Wohnung im wieder
aufgebauten Ökonomieteil. Neben mehreren grösseren Fenstern wurde auf der Ostseite ein
5.6 m x 8.0 m grosser angeschleppter Garagen- und Lageranbau bewilligt. Als Auflage
verfügte die ARE in Ziff. 2.3 eine Erweiterung der Bruttogeschossfläche „Wohnen“ von
152 m2 um 45.0 m2 auf 197.0 m2 und eine Erweiterung der Bruttonebenfläche um 41.7 m2 im
Grundbuch anzumerken (BKD Nr. 2014-297/12; act. 14).
D. Nachdem bei der Bauabnahme diverse Abweichungen zum bewilligten Bauprojekt festge-
stellt worden waren, reichte A. am 10. Oktober 2016 ein nachträgliches Baugesuch ein (BKD-
Nr. 2016-784/14-20; act. 14). Mit Bauentscheid vom 21. Dezember 2017 und 9. November
2017 verweigerten die B. und die ARE die nachträgliche Baubewilligung. Die ARE
begründete den Bauabschlag damit, dass die maximal zulässige Erweiterung der
Bruttogeschossfläche um 10.5 m2 (bzw. 21 m2 innerhalb des Gebäudevolumens)
überschritten sei. A. wurde deshalb verpflichtet, den rechtmässig bewilligten Zustand (BKD-
Nr. 2014-297) wieder herzustellen oder ein Baugesuch auszuarbeiten, welches das
gesetzlich zulässige Höchstmass an Erweiterung von 45.6 m2 Bruttogeschossfläche
„Wohnen“ einhalte (BKD-Nr. 2016-784/1,4; act. 14).
E. Dagegen liess A., vertreten durch Bau- und Wirtschaftsjurist lic. oec. Stephan Frischknecht,
mit Eingabe vom 10. Januar 2018 (act. 13.1) beim Departement Bau und Volkswirtschaft
Rekurs erheben u.a. mit dem Antrag, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die
Baubewilligung zu erteilen. Mit Entscheid vom 19. Februar 2020 (act. 2.2) wies das
Departement Bau und Volkwirtschaft den Rekurs ab.
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F. Gegen diesen Entscheid erhob A. mit Eingabe vom 23. März 2020 (act. 1) beim Obergericht
Beschwerde, wobei sie oben genannte Rechtsbegehren stellte. Mit Eingabe vom 24. April
2020 (act. 6) liess A. (im Folgenden: Beschwerdeführerin), neu vertreten durch RA AA., eine
Beschwerdeergänzung einreichen, in der sie an ihren Rechtsbegehren festhielt.
G. Mit Schreiben vom 8. Juni 2020 (act. 11) liess sich das Departement Bau und Volkswirtschaft
(im Folgenden: Vorinstanz) zur Beschwerde vernehmen mit dem Antrag, diese abzuweisen.
H. Mit Eingabe vom 31. August 2020 (act. 18) liess die Beschwerdeführerin u.a. eine mündliche
Verhandlung mit Augenschein beantragen.
I. Mit Schreiben vom 23. November 2020 (act. 21) informierte die Gerichtsleitung die Verfah-
rensbeteiligten, dass sie sich vorerst auf die Frage beschränke, ob die Sache zur Ergänzung
des Sachverhalts/Durchführung eines Augenscheins und Neubeurteilung an die über volle
Kognition verfügende Vorinstanz zurückzuweisen sei. Dazu folgten Eingaben der Be-
schwerdeführerin vom 14. Dezember 2020 (act. 22), der Vorinstanz vom 7. Januar 2021 (act.
28) und der Beschwerdeführerin vom 2. Februar 2021 (act. 29).
J. Mit Schreiben vom 11. März 2021 (act. 30) teilte die Gerichtsleitung der Beschwerdeführerin
mit, dass sie in Erwägung ziehe, mangels Zuständigkeit nicht auf die Beschwerde ein-
zutreten, da die Abweichung von der anrechenbaren Bruttogeschossfläche im Altbau nur im
Rahmen eines Revisionsverfahrens beurteilt werden könne. Dazu liess sich die Beschwer-
deführerin mit Eingabe vom 30. April 2021 (act. 32) vernehmen.
K. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen
näher eingegangen.
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Erwägungen
1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt,
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid der Vor-
instanz zuständig ist und die Form- und Fristerfordernisse eingehalten sind. Die Beschwer-
deführerin ist als Adressatin des angefochtenen Rekursentscheides und Eigentümerin der
Parzelle Nr. 0004 formell beschwert. Aufgrund der Verweigerung der Baubewilligung und der
Rückbauverpflichtung ist bei ihr die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben,
womit sie durch den angefochtenen Rekursentscheid besonders berührt ist. Auf die Be-
schwerde ist damit grundsätzlich einzutreten (vgl. aber nachfolgend E. 4).
2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis,
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vor-
liegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorge-
sehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-
haltskontrolle beschränkt.
3.
3.1 Nach Art. 6 Ziff. 1 EMRK haben alle Personen Anspruch darauf, dass ihre Sache in billiger
Weise und innerhalb einer angemessenen Frist von einem unabhängigen und unparteiischen
auf Gesetz beruhenden Gericht gehört wird, das über zivilrechtliche Ansprüche und
Verpflichtungen oder über die Stichhaltigkeit der gegen sie erhobenen strafrechtlichen An-
klage zu entscheiden hat. Art. 30 Abs. 3 BV verankert das von Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art.
14 UNO-Pakt II (SR 0.103.2) vorgesehene Prinzip der Justizöffentlichkeit. Dieses erlaubt
Einblick in die Rechtspflege und sorgt für Transparenz gerichtlicher Verfahren. Damit dient
es einerseits dem Schutze der direkt an gerichtlichen Verfahren beteiligten Parteien im
Hinblick auf deren korrekte Behandlung und gesetzmässige Beurteilung. Andererseits
ermöglicht die Justizöffentlichkeit auch nicht verfahrensbeteiligten Dritten nachzuvollziehen,
wie gerichtliche Verfahren geführt werden, das Recht verwaltet und die Rechtspflege aus-
geübt wird. Der Grundsatz ist von zentraler rechtsstaatlicher und demokratischer Bedeutung.
Die demokratische Kontrolle durch die Rechtsgemeinschaft soll Spekulationen begegnen,
die Justiz benachteilige oder privilegiere einzelne Prozessparteien ungebührlich oder
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Ermittlungen würden einseitig und rechtsstaatlich fragwürdig geführt (BGE 139 I 129 E. 3.3;
BGE 137 I 16 E. 2.2 S. 18; BGE 134 I 286 E. 6.1 S. 289; BGE 133 I 106 E. 8.1 S. 107; BGE
124 IV 234 E. 3b S. 238; je mit weiteren Hinweisen). Der Öffentlichkeitsgrundsatz beinhaltet
jedoch keinen Anspruch darauf, dass bestimmte Beweise öffentlich und in Anwesenheit der
Parteien abgenommen werden (Urteile des Bundesgerichts 9C_49/2014 vom 29. Oktober
2014 E. 1; 9C_559/2007 vom 17. Dezember 2007 E. 1.2). Aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK ergibt sich
auch kein Anspruch auf persönliche Anhörung (BGE 134 I 331 E. 2.3.2). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss zudem aus dem Antrag auf öffentliche
Verhandlung im Sinne von Art. 6 Ziff. 1 EMRK klar und unmissverständlich hervorgehen,
dass eine konventionskonforme Verhandlung mit Publikums- und Presseanwesenheit
durchgeführt werden soll. Wird lediglich eine persönliche Anhörung oder Befragung, ein
Parteiverhör, eine Zeugeneinvernahme oder die Durchführung eines Augenscheins verlangt,
darf das Gericht darauf schliessen, dass es der Antragstellerin um die Abnahme bestimmter
Beweismittel und nicht um die Durchführung einer Verhandlung mit Publikums- und
Presseanwesenheit geht (BGE 122 V 47 E. 3a; Urteile des Bundesgerichts 8C_64/2017 vom
27. April 2017 E. 4.2; 9C_559/2007 vom 17. Dezember 2007 E. 1.2). Eine öffentliche
Hauptverhandlung erscheint erst in einem späteren Prozessstadium, in der Regel kurz vor
oder gar nach Abschluss des Beweisaufnahmeverfahrens, als sinnvoll, da vorher kaum
genügend Grundlagen für eine sachgerechte Verhandlung vorliegen, welche das Gericht zu
einer zuverlässigen verfahrensabschliessenden Beurteilung führen könnte (BGE 122 V 47 E.
3a). Die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte und des
Bundesgerichts lässt ferner ein Absehen von einer öffentlichen und mündlichen Verhandlung
zu, wenn die Beurteilung eines umstrittenen Sachverhalts nicht vom persönlichen Eindruck
der Partei, sondern in erster Linie von den Akten abhängt. Auf die Durchführung einer
öffentlichen und mündlichen Verhandlung kann dazu verzichtet werden, wenn die
Verhandlung nichts zur Klärung der Angelegenheit beiträgt – namentlich wenn keine
Tatfragen, sondern reine Rechts- oder Zulässigkeitsfragen umstritten sind – und die
Angelegenheit adäquat aufgrund der Akten und der schriftlichen Parteivorbringen gelöst
werden kann (Urteil des Bundesgerichts 2C_90/2019 vom 22. August 2019 E. 4.2; BGE 136
I 279 E. 2). Das Gericht kann im Weiteren von einer öffentlichen Verhandlung absehen, wenn
sich mit hinreichender Zuverlässigkeit erkennen lässt, dass eine Beschwerde offensichtlich
unbegründet oder unzulässig ist (Urteil des Bundesgerichts 8C_64/2017 vom 27. April 2017
E. 3.2).
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3.2 Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 31. August 2020 folgende Verfahrensanträge
gestellt:
1. Es sei eine mündliche und damit öffentliche Verhandlung, verbunden mit einem Augen-
schein, durchzuführen.
2. Es seien im Rahmen des Augenscheins oder an der Verhandlung folgende Personen
einzuvernehmen:
- E., als Zeuge (betr. Bestand der Drechslerwerkstatt)
- A., Parteibefragung (betr. Zeitpunkt der Entsorgung der Drechslereigerätschaften)
- F., Architekt BSA, als Zeuge (betr. Zusammenarbeit mit Planungsamt und Abteilung
Raumentwicklung sowie betreffend Architektur, insbes. punktuelle Abweichungen vom
Bewilligungs-projekt).
Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin begründet in dieser Eingabe zwar den Antrag
zur Durchführung eines Augenscheins und die Einvernahme der erwähnten Personen.
Daraus geht jedoch nicht hervor, dass mit der öffentlichen Verhandlung die von Art. 6 Ziff.1
EMRK geforderte Kontrolle und Transparenz der Rechtsfindung durch Anwesenheit von
Publikum und Presse an der Gerichtsverhandlung bezweckt wird. Die Beschwerdeführerin
scheint dabei zu verkennen, dass ein Augenschein als Beweismittel dazu dient, den Sach-
verhalt abzuklären, nicht aber dazu, in einer zivilrechtlichen Angelegenheit nach Art. 6 Abs.
1 EMRK die Publikumsöffentlichkeit zu gewährleisten, was nur im Rahmen einer mündlichen
öffentlichen Schlussverhandlung möglich wäre. Nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung kann sich eine mündliche Verhandlung zudem im Regelfall nicht an einen
Augenschein anschliessen, da die Ergebnisse des Augenscheins schriftlich zu protokollieren
sind und den Parteien Gelegenheit gegeben werden muss, Einsicht in das Protokoll zu
nehmen (BGE 142 I 86 E. 2.2). Selbst wenn die mündliche Verhandlung ausnahmsweise im
Anschluss an den Augenschein erfolgen würde, dürfte dieser nur in Anwesenheit der
Parteien stattfinden, während die daran anschliessende Schlussverhandlung hingegen der
Teilnahme einer breiteren Öffentlichkeit offenstehen müsste. Dies liesse sich aus praktischen
Gründen kaum bewerkstelligen, womit es fraglich wäre, ob damit die Öffentlichkeit des
Verfahrens tatsächlich gewährleistet wäre. Da die Beschwerdeführerin in ihren Verfah-
rensanträgen keinen Bezug zu Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 3 BV nimmt und sie eine
mündliche Verhandlung nur im Zusammenhang mit dem beantragten Augenschein und den
Einvernahmen verlangt, ist davon auszugehen, dass sie damit bestimmte Beweisabnahmen
und nicht die Justizkontrolle anvisiert. Dazu kommt, dass sich die Beschwerde als
offensichtlich unbegründet erweist, da im Hauptpunkt (Anrechenbarkeit des Webkellers)
Seite 7
nicht auf diese einzutreten ist, wie sich nachfolgend zeigen wird. Infolgedessen ist dem An-
trag auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung nicht stattzugeben.
4.
4.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 VRPG ist ein rechtskräftig erledigtes Verfahren auf Gesuch hin oder
von Amtes wegen durch die Behörde wieder aufzunehmen, wenn:
a) durch eine strafbare Handlung auf die Verfügung eingewirkt wurde;
b) eine Partei nachträglich erhebliche Tatsachen erfährt oder Beweismittel auffindet, die sie
in früheren Verfahren nicht auffinden konnte, unter Ausschluss derjenigen, die nach der
Verfügung entstanden sind;
c) wenn sich die Behörde in einem offenkundigen Irrtum über entscheidende Tatsache
befunden hat;
d) zwingende öffentliche Interessen es gebieten.
Das Begehren um Wiederaufnahme ist innert 60 Tagen seit Entdeckung des Wiederauf-
nahmegrunds, spätestens aber innert 10 Jahren seit Erlass der Verfügung, bei der verfü-
genden Behörde schriftlich einzureichen (Abs. 2).
Das Verfahren der Wiederaufnahme (Revision) gliedert sich damit in zwei Prüfschritte: In der
verfahrensrechtlichen Prüfung interessiert, ob die Eintretensvoraussetzungen nach Art. 26
Abs. 1 und 2 VRPG erfüllt sind. Nur wenn dies der Fall ist, wird anschliessend der Frage
nachgegangen, ob und wenn ja wieweit die ursprüngliche Verfügung geändert oder aufge-
hoben werden muss.
4.2 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den Akten, dass das ehemalige Planungsamt mit Ent-
scheid vom 21. August 2006 (BKD Nr. 2006-0469/5, act. 14) festgestellt hat, dass der
Wohnteil des Gebäudes Assek. Nr. 0002 eine Bruttogeschossfläche von 152 m2 aufweist.
Gestützt auf alt.Art. 42 Abs. 3 lit. a der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) verfügte
es in Ziff. 2.1, dass im Grundbuch eine Wohnraumerweiterung um 64 m2 von 152 m2 auf
216 m2 angemerkt werde. Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Dasselbe gilt für den Entscheid des Planungsamts vom 23. Juni 2014 (BKD Nr. 2014-297/12,
act. 14), wo in Ziff. 2.3 als Auflage verfügt wurde, dass die Erweiterung der Brutto-
geschossfläche „Wohnen“ um 45.0 m2 von 152.0 m2 auf 197.0 m2 und die Erweiterung der
Brutto-Nebenfläche um 41.7 m2 im Grundbuch anzumerken seien. Um die rechtskräftig im
Grundbuch angemerkte anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) von 152 m2 im Altbau
nachträglich in Frage zu stellen, hätte folglich nach Art. 26 Abs. 2 VRPG bei der damaligen
verfügenden Behörde (Planungsamt, heute: ARE) ein Revisionsbegehren gestellt werden
müssen, mit Angabe des Revisionsgrunds, wobei zusätzlich zu belegen gewesen wäre, dass
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die Verwirkungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Dies ergibt sich auch aus Art. 44 Abs. 3
RPV, wonach das Grundbuchamt die Anmerkung nur löschen darf, wenn die zuständige
Behörde (ARE) verfügt hat, dass die Voraussetzungen für die Anmerkung dahingefallen sind.
4.3 Die Beschwerdeführerin begründet ihre Beschwerde im Wesentlichen damit, dass der
ehemalige Webkeller im Untergeschoss des Altbaus zur anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche (aBGF) zu zählen sei. In der Beschwerdeeingabe vom 23. März 2020 (act. 1) gibt sie
eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von insgesamt 181.3 m2 (und eine anrechenbare
Bruttonebenfläche von 60.4 m2) im Altbau an und stützt sich dabei auf eine neue Flächen-
berechnung vom 21. März 2020 (act. 2.1) sowie eine Fotodokumentation (act. 7.2), welche
sie mit der Beschwerdeergänzung vom 24. April 2020 (act. 6) einreichen liess. Sinngemäss
bestreitet sie damit die rechtskräftig festgestellte und im Grundbuch angemerkte aBGF von
152 m2. Aus den Akten ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführerin im nach-
träglichen Baubewilligungsverfahren in Bezug auf den Webkeller Revisionsgründe im Sinne
von Art. 26 Abs. 1 VRPG vorgebracht hat oder solche von der zuständigen ARE geprüft
wurden. Die Beschwerdeführerin machte zwar bereits im nachträglichen Baubewilligungs-
verfahren mit Schreiben vom 10. März 2017 an die ARE (act. 7.3) geltend, dass die Familie
Graf „als Zusatzverdienst eine Werkstatt für Drechslerarbeiten im Keller ihres Wohnhauses“
eingerichtet habe. Daraus geht jedoch keine genaue Bezeichnung der Lage und Fläche, der
Lichtverhältnisse oder des Zugangs dieses Webkellers hervor. Mit anderen Worten fehlten
jegliche Angaben, welche die ARE dazu veranlasst hätten, Revisionsgründe zu prüfen bzw.
zu beurteilen, ob der Webkeller zur aBGF zu zählen ist. Dies umso weniger, als dass der
Webkeller in den massgebenden Baugesuchsplänen (BKD Nr. 2016-0784/16, act. 14) nicht
als Bruttogeschossfläche sondern als Nebenfläche bezeichnet wird. Daran ändert auch der
Umstand nichts, dass der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 15. Juni
2017 (BKD Nr. 2016-0784/6, act. 14) vorbrachte, es sei davon auszugehen, dass der
Webkeller/die Drechslerwerkstatt in die aBGF einzurechnen sei, ohne dies zu begründen.
Dazu kommt, dass in der vom Rechtsvertreter verfassten Rekurseingabe vom 10. Januar
2018 (act. 13.1) der Webkeller weder erwähnt wird noch entsprechende korrigierte
Flächenberechnungen eingereicht wurden. Die Beschwerdeführerin erwähnte den Webkeller
zwar in der abschliessenden Stellungnahme vom 13. Januar 2020 (act. 13/11) beiläufig in
einem Satz, unterliess es aber gänzlich, diesen hinsichtlich der objektiven Eignung zu Wohn-
oder Arbeitszwecken zu umschreiben bzw. diesbezüglich Revisionsgründe vorzubringen.
Diese offensichtlich ungenügende Begründung, welche zudem nicht in der Rekurseingabe
und somit ausserhalb der Rekursfrist erfolgte, lässt sich ebenfalls nicht als Wiederaufnah-
me-/Revisionsbegehren im Sinne von Art. 26 VRPG qualifizieren. Daher lässt sich nicht
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beanstanden, dass die Vorinstanz keinen Augenschein zur Besichtigung des Webkellers
durchgeführt hat. Für eine Rückweisung an die Vorinstanz besteht demzufolge kein Anlass.
4.4 In Anbetracht dieser Umstände muss der Schluss gezogen werden, dass die juristisch vertre-
tene Beschwerdeführerin bei den Vorinstanzen in Bezug auf die nachträgliche Anrechen-
barkeit des Webkellers an die aBGF kein Wiederaufnahmegesuch eingereicht hat, womit für
die Vorinstanzen keine Veranlassung bestand, zu prüfen, ob Revisionsgründe vorliegen.
Insbesondere ist das nachträgliche Baugesuch vom 10. Oktober 2016 nicht als solches
Wiederaufnahmegesuch zu qualifizieren, da darin der Webkeller nicht als aBGF bezeichnet
wird und jegliche Flächenberechnungen fehlen. Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts, im
vorliegenden Beschwerdeverfahren erstinstanzlich zu beurteilen, ob diesbezüglich
Revisionsgründe vorliegen, zumal die Beschwerdeführerin auch darzulegen hätte, dass die
nach Art. 26 Abs. 2 VRPG zwingend einzuhaltenden Fristen für ein Wiederaufnahme-
begehren noch nicht verwirkt sind, was nicht ohne Weiteres ersichtlich ist. Infolgedessen
kann nicht auf die Beschwerde eingetreten werden, soweit diese mit der Anrechenbarkeit
des ehemaligen Webkellers zur aBGF begründet wird, womit auch den diesbezüglichen
Beweisanträgen (Augenschein, persönliche Einvernahmen von E. und der Beschwerde-
führerin) nicht stattzugeben ist. Wie bereits im Schreiben der Gerichtsleitung vom 11. März
2021 (act. 30) angetönt, gilt dies auch für die erstmals in der Beschwerdeeingabe geltend
gemachten Abweichungen im Neubau, soweit diese nicht mit den Plänen des nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens (BKD Nr. 2016-784) übereinstimmen. Es steht der Beschwerde-
führerin frei, in Bezug auf die Abweichungen von der rechtskräftig festgestellten Bruttoge-
schossfläche von 152 m2 im Altbau bei der ARE ein begründetes Wiederaufnahmegesuch
und für die Abweichungen im Neubau ein Wiedererwägungsgesuch bei der B. einzureichen,
was der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV nicht entgegensteht. Bei einem allfälligen
Revisionsbegehren müssten die Revisionsgründe jedoch genau bezeichnet werden.
Zusätzlich wären Darlegungen über die Einhaltung der Revisionsfrist erforderlich. Nur wenn
auf ein allfälliges Wiederaufnahmegesuch eingetreten werde könnte, hätte die ARE zu
prüfen, ob der ehemalige Webkeller (und allfällige andere Flächen im Altbau, welche von den
rechtskräftig genehmigten Plänen abweichen) an die aBGF anzurechnen wären. Auf die
Beschwerde ist damit im Hauptpunkt nicht einzutreten.
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5.
5.1 Gemäss Art. 108 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht
(BauG, bGS 721.1) wird bei Bauten, die nicht den genehmigten Plänen entsprechen oder
entgegen den gesetzlichen Vorschriften erstellt wurden, unter Ansetzung einer angemes-
senen Frist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet, falls eine nach-
trägliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann. Die zuständige Behörde beachtet dabei
die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Gutglaubensschutzes.
5.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass beim Kanton und bei der Gemeinde zuständige
Personen mehrfach deutlich zum Ausdruck gebracht hätten, es gehe hier vor alle darum, den
etwas eigenwilligen, nicht immer ämtertreuen Architekten in die Schranken zu weisen. Die
Bauherrin müsste sich dann halt gegenüber dem Architekten schadlos halten. Solchen wenig
redlichen Strafaktionen sei Einhalt zu gebieten.
5.3 Die von der Baubewilligung der ARE vom 23. Juni 2014 abweichenden Erweiterungen im
Neubau wurden vorgenommen, ohne dass die Beschwerdeführerin vorgängig ein ent-
sprechendes Baugesuch gestellt hat. Dass es sich bei den Abweichungen von den geneh-
migten Plänen um bewilligungspflichtige Vorgänge handelt, hätte die Beschwerdeführerin bei
der gebotenen Sorgfalt wissen müssen; dabei ist ihr das Wissen ihres Architekten anzu-
rechnen. Die in Art. 42 Abs. 3 RPV normierten Masse sind zwingend, wobei die Flächen-
überschreitung von 10.5 m2 (bzw. von 21.0 m2 innerhalb des Volumens) nicht unbedeutend
ist. Diese verstösst damit gegen Bundesrecht, weshalb die angeordneten Wiederher-
stellungsmassnahmen nicht als Strafaktionen gegen den Architekten eingestuft werden
können. Daran würde auch eine persönliche Anhörung des Architekten nichts ändern, womit
diesem Beweisantrag ebenfalls nicht stattzugeben ist. Die Anordnung der Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands dient der rechtsgleichen Anwendung und Durchsetzung der
Bauvorschriften und stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür geeignete
Massnahme dar. Eine diesem Ziel dienende mildere Massnahme ist nicht ersichtlich, zumal
es der Beschwerdeführerin freigestellt ist, innert 6 Monaten den rechtmässig bewilligten
Zustand (BKD-Nr. 2014-297) wieder herzustellen oder innert dieser Frist ein Baugesuch
auszuarbeiten, welches das gesetzlich zulässige Höchstmass an Erweiterung von 45.6 m2
Bruttogeschossfläche „Wohnen“ einhält. Die Beschwerdeführerin, die sich nicht auf den
guten Glauben berufen kann, legt im Übrigen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern
ihre privaten Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands die öffentlichen
Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufwiegen sollten. Die
Beschwerde ist damit in diesem Punkt abzuweisen.
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6. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass im Hauptpunkt nicht auf die Beschwerde einzu-
treten und diese im Übrigen abzuweisen ist.
7. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-
sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen nicht
durchdringt, ist ihr für das Beschwerdeverfahren eine Entscheidgebühr aufzuerlegen. In
Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS
233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- angemessen. Der Kostenvorschuss
von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht
bei diesem Verfahrensausgang kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG).
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Das Obergericht erkennt: 1. Die Beschwerde von A. wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Der Beschwerdeführerin wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- auferlegt. Der Kosten-
vorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Rechtsmittel:
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz und die Vor-
vorinstanz.
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtsvizepräsident: Der Gerichtsschreiber:
Dr. iur. Manuel Hüsser lic. iur. Daniel Hofmann
versandt am: 30. August 2021
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