ar_gerichte · Verwaltung ARGVP 2015 1534 · 2015-08-19 · de

A. Verwaltungsentscheide 1534 1534 Baubewilligungsverfahren. Bestandesgarantie in der Kurzone. Verneinung der Bestandesgarantie für Wohnhäuser, welche zuvor als Ferienhäuser ge-nutzt wurden. Aus den Erwägungen: 3.b) Die heute als Wohnhäu

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Baubewilligungsverfahren. Bestandesgarantie in der Kurzone. Verneinung 
der Bestandesgarantie für Wohnhäuser, welche zuvor als Ferienhäuser ge-
nutzt wurden. 
Aus den Erwägungen: 
3.b) Die heute als Wohnhäuser genutzten sechs Reiheneinfamilienhäuser 
der Rekursgegnerin Assek. Nr. A-F auf den Parzellen Nrn. U-Z wurden durch 
den Gemeinderat G. mit Baubewilligung vom 17. November 1972 als Ferien-
häuser bewilligt. Gemäss telefonischer Auskunft des Grundbuchamts G. vom 
17. Juli 2015 lasse sich heute nicht mehr nachvollziehen, seit wann die Rei-
heneinfamilienhäuser als Wohnhäuser genutzt würden. Allerdings stehe fest, 
dass diese Zweckänderung nicht bewilligt worden sei. 
c) Die Parz. Nrn. T sowie U-Z befinden sich in einer Kurzone. Gemäss 
Art. 25 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Bau-
gesetz; BauG; bGS 721.1) sind in den Kurzonen nur Bauten und Anlagen zu-
lässig, welche dem Kurbetrieb und der Erholung dienen. Die Gemeinden kön-
nen in ihren Baureglementen aber Ausnahmen für weitere Bauten wie Wohn-
bauten, Hotels oder Ferienanlagen vorsehen (Art. 25 Abs. 2 BauG). Das 
geltende Baureglement der Gemeinde G. sieht keine Ausnahme für Ferien- 
oder Wohnbauten in Kurzonen vor. Bereits das vor Inkrafttreten des heutigen 
Reglements geltende Baureglement kannte keine derartige Ausnahmerege-
lung. Somit war die Nutzung der Reiheneinfamilienhäuser Assek. Nr. A-F als 
Ferienhäuser bereits seit 1996 klar zonenwidrig. Da die Reiheneinfamilien-
häuser 1972 rechtmässig als Ferienhäuser errichtet worden sind, werden die 
Reiheneinfamilienhäuser aber – in ihrer ursprünglichen Nutzung als Ferien-
häuser – von der Bestandesgarantie erfasst. Es stellt sich allerdings die Fra-
ge, ob sich die Rekursgegnerin, angesichts der heutigen, ebenfalls zonenwid-
rigen Nutzung der Reiheneinfamilienhäuser als Wohnhäuser, in der vorlie-
genden Streitsache tatsächlich auf die Bestandesgarantie nach Art. 94 BauG 
berufen kann. 
4.a) Art. 94 Abs. 1 BauG schützt den Weiterbestand, den Unterhalt sowie 
die zeitgemässe Erneuerung von bestehenden Bauten innerhalb von Bauzo-
nen, die der Nutzungsordnung oder den Bauvorschriften nicht entsprechen. 
Zweckänderungen können gemäss Art. 94 Abs. 2 BauG bewilligt werden, so-
fern die Bauten ursprünglich rechtmässig erstellt wurden (lit. a), der Wider-
spruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird (lit. b) und keine 
wesentlichen öffentlichen Interessen verletzt werden (lit. c). 


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b) Seit Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 besteht von Bundes-
rechts wegen eine gesamtschweizerische, einheitliche Bewilligungspflicht für 
die Errichtung oder Zweckänderung von Bauten. Zweckänderungen, die fass-
bare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung haben, waren demnach seit 
spätestens dem 1. Januar 1980 bewilligungspflichtig (siehe BGE 113 Ib 219 
E. 4d; Alexander Ruch, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kom-
mentar zum RPG, Zürich 2010, N 34 zu Art. 22). 
Gemäss Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung des Bundesge-
setzes über die Raumplanung (EG zum RPG) sind Zweckänderungen im 
Rahmen der Bestandesgarantie bewilligungspflichtig. Das EG zum RPG trat 
am 1. Januar 1986 in Kraft und wurde durch das am 1. Januar 2004 in Kraft 
getretene BauG abgelöst. Zweckänderungen im Rahmen der Bestandesga-
rantie sind daher mindestens seit dem 1. Januar 1980 bzw. dem 1. Ja-
nuar 1986 bewilligungspflichtig. Gemäss Rechtsprechung des Obergerichts 
von Appenzell Ausserrhoden waren Zweckänderungen zudem ohnehin seit 
jeher bewilligungspflichtig (Urteil OGer AR O4V 128, E. 3.2). 
Aufgrund der Faktenlage ist davon auszugehen, dass zumindest ein Teil 
der Ferienhäuser nach dem 1. Januar 1986 als Wohnhäuser genutzt wurden. 
Da sich die im Jahr 1972 erteilte Baubewilligung nur auf eine Nutzung als Fe-
rienhäuser bezog und die Zweckänderung zur Wohnnutzung somit nie recht-
mässig bewilligt wurde, kann die Bestandesgarantie nur hinsichtlich der ur-
sprünglich bewilligten Nutzung als Ferienhäuser zur Anwendung kommen. 
c) Nach dem oben Gesagten ist die Verstärkung der Rechtswidrigkeit 
(Art. 94 Abs. 2 lit. a BauG) nicht an der unbewilligten und daher nicht durch 
die Bestandesgarantie geschützten Wohnnutzung, sondern an der bewilligten 
Nutzung als Ferienhäuser zu bemessen (Urteil OGer AR O4V 128, E. 4.2 E). 
Die Wohnnutzung eines Gebäudes ist bedeutend intensiver als die Nutzung 
als Feriendomizil. Ferienhäuser werden i.d.R. hauptsächlich an Wochenenden 
sowie zu den Ferienzeiten bewohnt, während Wohnhäuser üblicherweise 
durchgehend bewohnt sind. Zudem ist bei einem Ferienhaus auch eine weni-
ger regelmässige Frequentierung durch Handwerker, Lieferanten und Besu-
cher zu erwarten. Zur Ermittlung der für ein Ferienhaus notwendigen Anzahl 
an Parkplätzen können Art. 21 des Baureglements der Gemeinde G. sowie 
die Norm SN 640 281 der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute 
(VSS) „Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen“ vom 1. Feb-
ruar 2006 herangezogen werden. Gemäss Art. 21 Abs. 3 des Baureglements 
benötigen Einfamilienhäuser zwei Abstellplätze oder Garagen. Für besondere 
Nutzungen verweist das Baureglement auf die Richtwerte der VSS-Norm 
SN 640 281. Die VSS-Norm sieht in Ziff. 9.2 vor, dass für Spezialfälle wie Al-
terswohnungen, Studentenwohnungen etc. von tieferen Richtwerten auszuge-
hen ist. Wie bereits aufgezeigt wurde, ist die Nutzung eines Gebäudes als Fe-
rienhaus weit weniger intensiv als die Nutzung zu Wohnzwecken. Ferienhäu-
ser sind somit als Spezialfall i.S.v. Ziff. 9.2 der VSS-Norm SN 640 281 einzu-


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stufen. Es ist daher davon auszugehen, dass für ein Ferienhaus grundsätzlich 
nur ein Parkplatz pro Einfamilienhaus als notwendig bzw. angemessen erach-
tet werden kann. Wie der Rekurrent richtig anmerkt, verfügen die Reihenein-
familienhäuser auf den Parz. Nr. U-Z bereits heute über einen grunddienst-
barkeitsvertraglich geschützten Anspruch auf einen Parkplatz auf der Parzelle 
Nr. M. Da für die Nutzung als Ferienhaus grundsätzlich nur ein Parkplatz pro 
Reiheneinfamilienhaus erforderlich ist, würde die Bewilligung von neuen zu-
sätzlichen Parkplätzen, im Vergleich zu den ursprünglich bewilligten Ferien-
häusern, eine wesentliche Verstärkung des Widerspruchs zur geltenden Zo-
nenordnung darstellen. 
Departement Bau und Umwelt, 19.08.2015 
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Bauen ausserhalb der Bauzone. Erweiterung einer Mobilfunkantennenanla-
ge. Zulässigkeit, wenn sich der Standort ausserhalb der Bauzone wesentlich 
geeigneter als ein Standort innerhalb der Bauzone erweist. 
Aus den Erwägungen: 
4a) Gemäss Art. 24 RPG können Ausnahmebewilligungen für Bauten und 
Anlagen ausserhalb der Bauzonen erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten 
und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und 
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Die Standortgebun-
denheit ist zu bejahen, wenn eine Deckungs- oder Kapazitätslücke aus funk-
technischen Gründen mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bau-
zonen nicht in genügender Weise beseitigt werden kann bzw. es bei einem 
Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren Störung der in 
anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen würde. 
Nicht ausreichend sind dagegen wirtschaftliche Vorteile des gewählten Stand-
orts (z.B. geringere Landerwerbskosten; voraussichtlich geringere Anzahl von 
Einsprachen) oder zivilrechtliche Gründe für die Standortwahl, wie z.B. die 
Weigerung von Eigentümern, einer Mobilfunkantenne auf ihren Grundstücken 
innerhalb der Bauzonen zuzustimmen (Urteil BGer 1C_405/2011, E. 3.1). Es 
ist jedoch nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht 
fällt. Es müssen aber besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die 
den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der 
Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen. Das Bundesgericht hat diese 
Rechtsprechung präzisiert für Mobilfunkanlagen, die auf bestehende Bauten 
und Anlagen, wie namentlich Hochspannungs- und Antennenmasten, montiert 
werden: Hier kann die Standortgebundenheit auch dann bejaht werden, wenn 
diese zwar nicht aus funktechnischen Gründen unentbehrlich sind, sich aber