ar_gerichte · OG O4V-21-33 ARGVP 2022 3833 · 2022-06-23 · de
AR GVP

AR GVP 34/2022 Nr. 3833 Grundstückschätzung. Schätzung des Verkehrswerts. Die Bestimmungen der Schätzungsverordnung sind mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar und erweisen sich als verfassungskonform. Im vorliegenden Fall ist keine ve

AR GVP 34/2022 Nr. 3833
Grundstückschätzung. Schätzung des Verkehrswerts. Die Bestimmungen der Schätzungsverordnung sind
mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar und erweisen sich als verfassungskonform. Im vorliegenden Fall ist
keine verfassungswidrige Überbewertung der Liegenschaft des Beschwerdeführers erkennbar.
Urteil des Obergerichts, 4. Abteilung, 23.06.2022, O4V 21 33
Aus den Erwägungen:
4.
4.1 Der Beschwerdeführer rügt eine ungerechtfertigte Werteinschätzung von nicht überbaubarem Boden in der
Höhe eines überbaubaren Bodens. Dies sei unverhältnismässig, weil niemand bereit sei, für unbebaubaren
Boden einen Baulandpreis zu bezahlen. Eine solche Wertansetzung sei völlig willkürlich und verfassungswidrig
und könne weder durch eine Zonenfestlegung noch durch eine" Gebrauchsanweisung" eines Grundstückschät-
zerhandbuchs gerechtfertigt werden, das nicht über die Verfassung gestellt werden dürfe. Eine Gleichsetzung
des Bodenpreises von unüberbaubarem Boden mit überbaubarem stelle eine massive Benachteiligung des
einen Besitzers gegenüber demjenigen dar, der seinen Boden aufgrund der räumlichen Gegebenheiten zu vol-
len Baulandpreisen und damit zu einem mindestens zwanzig Mal höheren Preis verkaufen könne, was eine
krasse Ungleichbehandlung darstelle und somit gegen Art. 8 BV verstosse. Eine korrekte Anwendung von kan-
tonalen Vorschriften und Anleitungen durch die Schätzungskommission werde nicht in Frage gestellt. Vielmehr
werde bezweifelt, dass diese den Vorgaben der BV genügten. Es müsse zwischen überbaubarem und nie
überbaubarem Bauland unterschieden werden, weil zwischen diese beiden ein ganz erheblicher Wertunter-
schied bestehe.
[…..]
4.4 Gemäss Art. 56 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) können mit der
Beschwerde an das Obergericht Rechtsverletzungen geltend gemacht werden. Eine Rechtsverletzung liegt
unter anderem auch dann vor, wenn eine untergeordnete Norm einer übergeordneten widerspricht. Von
Bedeutung ist in diesem Zusammenhang insbesondere auch die Verletzung von Bundes- oder Verfassungs-
recht durch widersprechendes kantonales Recht (vgl. Art. 49 Abs. 1 BV). Der betroffene Rechtsunterworfene
kann die Verfassungs- und Gesetzmässigkeit von Rechtsnormen im Rahmen der konkreten Normenkontrolle
überprüfen lassen. Darüber hinaus aber ist das Obergericht auch von Amtes wegen zu einer derartigen Prü-
fung berechtigt und verpflichtet (Art. 61bis Abs. 2 der Verfassung des Kantons Appenzell Ausserrhoden, KV,
bGS 111.1, KV). Das Obergericht nimmt die Überprüfung der generellen Rechtssätze im Zusammenhang mit
einem konkreten Rechtsanwendungsakt vorfrageweise vor. Erweist sich die Rüge als begründet, hebt das
Obergericht nicht die beanstandete Norm als solche, sondern lediglich den gestützt auf sie ergangenen
Anwendungsakt auf (vgl. dazu HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht,
10. Aufl. 2020, Rz. 2076).
Nach dem allgemeinen Gleichheitssatz in Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich
und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gebot der rechtsgleichen
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Gerichtsentscheid AR GVP 34/2022 Nr. 3833
Behandlung und der mit diesem eng verbundenen Grundsatz des Willkürverbots (Art. 9 BV) sind verletzt, wenn
ein Erlass hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein ver-
nünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unter-
lässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (BGE 141 I 153 E. 5.1; 136 I 17 E. 5.3). Der Grundsatz
der Rechtsgleichheit wird im Steuerrecht konkretisiert durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmäs-
sigkeit der Besteuerung sowie durch das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
(Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Per-
sonengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sachlicher Grund
besteht, sind unzulässig. Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im
Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich grössere Lasten aufzuerlegen. Nach dem
Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen Verhältnissen befinden,
in derselben Weise mit Steuern zu belasten und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Ver-
hältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich besagt das Prinzip der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leis-
tungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfas-
sungsmässigen Grundsätze verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt
gleich bzw. nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus praktischen
Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts ist zuläs-
sig und oft unausweichlich (BGE 141 II 338 E. 4.5; 133 II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit
Hinweisen). Soweit keine absolute Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Re-
gelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung
bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f; 128 I 240 E. 2.3 S. 243; 126 I
76 E. 2a S. 78; je mit Hinweisen).
Der Verkehrswert ist im steuerrechtlichen Sinn nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in
der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Das Steuerharmonisierungsgesetz
schreibt den Kantonen keine bestimmte Bewertungsmethode vor. Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der
angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Daher erachtet es das Bundesgericht
als zulässig, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer Schätzungen
festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den effekti-
ven Marktwerten abweichen (BGE 128 I 240 E. 3.2.2 S. 249; 124 I 193 E. 4a S. 199). Dabei ist notorisch, dass
die auf dem Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern viel-
fach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen
und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307). Jede Schätzmethode
führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelas-
pekten völlig gerecht zu werden. Dies ist jedoch aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen un-
vermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht
restlos gewährleistet wird (vgl. BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 125 I 65 E. 3c S. 68; 124 I 193 E. 3e S. 197;
123 II 9 E. 4b S. 15 f.; Urteil des Bundesgerichts 2P.279/1999 vom 3. November 2000 E. 2f, in: StR 56/2001 S.
414).
4.5 Nach Auffassung des Obergerichts sind die Bestimmungen der Verordnung über die amtlichen Grund-
stückschätzungen (Schätzungsverordnung, GSV, bGS 621.21; und das gemäss Art. 9 Abs. 2 GSV wegleitende
Schätzerhandbuch) mit dem Gebot der Rechtsgleichheit vereinbar: So sind gemäss Art. 9 Abs. 1 GSV bei der
Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks die wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtli-
chen Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, Lage und Beschaffenheit zu
berücksichtigen. Nach Art. 10 Abs. 1 GSV setzt sich der Realwert eines Grundstücks zusammen aus dem Wert
des Landes, dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulicher Anlagen, den Kosten für Umgebungsarbeiten sowie
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https://www.swisslex.ch/doc/aol/89ee83ea-653a-41a0-aeea-4c98bdd5d047/4930fef0-f31a-4a5f-abe6-d8da09fd437a/source/document-link
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https://www.swisslex.ch/doc/unknown/33d03da2-8f06-4a9d-9a9f-766243feed97/citeddoc/6b43529e-2bae-4efd-ac1e-d36faf2b496e/source/document-link
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Gerichtsentscheid AR GVP 34/2022 Nr. 3833
den Baunebenkosten. Der Zeitwert baulicher Anlagen entspricht dem Neubauwert abzüglich eines Altersent-
wertung und der technischen Entwertung entsprechenden Minderwerts. Dabei ist ein ungenügender oder über-
durchschnittlicher Unterhalt zu berücksichtigen. Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des
Grundstücks. Bei der Berechnung sind eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals sowie die
Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 1 GSV). Der Mietwert ent-
spricht einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag erzielt werden kann. Für die Berechnung sind ins-
besondere das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäu-
degrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie darauf einwirkenden Im-
missionen zu berücksichtigen (Art. 13 GSV).
Diese Bestimmungen verpflichten die Schätzungsbehörden, sachgerechte Differenzierungen bei der Bewer-
tung von Liegenschaften vorzunehmen, soweit sich solche aufgrund der konkreten Verhältnisse aufdrängen.
Der Beschwerdeführer substantiiert nicht, inwiefern diese Bestimmungen nicht mit dem Rechtsgleichheitsgebot
vereinbar sind. Er macht auch nicht geltend, die Parzelle Nr. 0001, welche wie die benachbarten Parzellen mit
einem Reihenhaus und einer Garage überbaut ist, nicht verkaufen zu können. Die verfügende Behörde ist bei
der Bewertung der Liegenschaft gemäss den Ermittlungskriterien im wegleitenden Schätzerhandbuch vorge-
gangen, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Es ist keine willkürliche Überbewertung der Liegen-
schaft des Beschwerdeführers erkennbar, zumal es keine Rechtsgrundlage gibt, den unüberbauten Teil der
Parzelle nicht als Bauland zu bewerten. Im Übrigen kann auf die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der
verfügenden Behörde verwiesen werden, worin die differenzierte Bewertung der Parzelle Nr. 0001 eingehend
erläutert wird. Die Grundstückschätzung ist damit im Lichte der verfassungsmässigen Prinzipien der Rechts-
gleichheit, des Willkürverbots sowie der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung nicht zu bean-
standen.
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