ar_gerichte · OG O4V-16-19 · 2017-06-29 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 29. Juni 2017 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiberin M. Eppr

Beschwerdeführer 
A___ 
 
vertreten durch: RA B___ 
 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
 
 
Gemeinde C___ 
 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung Nr. 15-37, Parzelle Nr. 001, C___ 
 
Urteil vom 29. Juni 2017 
 
Mitwirkende 
Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiberin M. Epprecht 
 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 16 19 
 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) des Beschwerdeführers: 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft des Kantons 
Appenzell Ausserrhoden vom 6. Juni 2016 sei aufzuheben; 
 
 
2. 
Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend das Treibhaus, den 
Geissenstall sowie das Gartenhaus sei zu verzichten; 
 
 
3. 
Eventualiter sei die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz oder die 
Beschwerdegegnerin zurückzuweisen; 
 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST) zulasten des Staates. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A___ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 001, C___. Die Parzelle liegt gemäss dem Zonenplan 
der Gemeinde C___ in der Landwirtschaftszone. Nebst dem Wohnhaus, Assekuranz Nr. 
002, befinden sich auf ihr mehrere Kleinbauten. Nach den Angaben von A___ war bereits 
ein Schafstall vorhanden, als er die Parzelle kaufte. Im Jahr 1980 wurde auf der Parzelle 
ein Kaninchenstall errichtet, 1986 das Vordach sowie 1987 ein Pumpenhaus. Später folgte 
ein Treibhaus und 1992 ein Geissenstall mit Vordach inklusive provisorischem Anbau sowie 
ein 
Gartenhaus. 
Weil 
all 
dies 
ohne 
Baubewilligung 
geschah, 
ordnete 
die 
Baubewilligungskommission 
C___ 
(fortan: 
BBK 
C___) 
dafür 
ein 
nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren an. Am 30. April 2015 reichte A___ das nachträgliche 
Baugesuch ein. Je mit Entscheid vom 1. Juni 2015 und vom 28. September 2015 
verweigerten das Planungsamt (seit 1. Januar 2016: Abteilung Raumentwicklung) und die 
BBK C___ die nachträgliche Bewilligung für die Bauvorhaben. Die BBK C___ verzichtete in 
ihrem Entscheid auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf den 
Kaninchenstall, den Schafstall, das Vordach und das Pumpenhaus. In Bezug auf das 
Treibhaus, den Geissenstall mit Vordach inklusive provisorischem Anbau sowie das 
Gartenhaus ordnete die BBK C___ deren Beseitigung an. 
Seite 3 
 
 
B. Gegen diesen Entscheid liess A___ beim Departement Bau und Umwelt (seit 1. Januar 
2016: Departement Bau und Volkswirtschaft (fortan: DBV)) Rekurs erheben mit dem 
Antrag, den Entscheid der BBK C___ vollumfänglich aufzuheben und festzustellen, dass es 
sich bei den fraglichen Bauten um keine melde- und bewilligungspflichtige Bauten handle. 
Eventualiter sei Ziff. 3 des Entscheids der BBK C___ aufzuheben und auf die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend Treibhaus, Geissenstall mit 
Vorbau inklusive provisorischem Anbau sowie Gartenhaus zu verzichten. Begründet wurde 
der Rekurs im Wesentlichen damit, die Ansicht der Abteilung Raumentwicklung, aufgrund 
der 
bereits 
getätigten 
Erweiterungen 
seien 
keine 
zusätzlichen 
Wohn- 
bzw. 
Nebenflächenerweiterungen mehr zulässig, treffe nicht zu bzw. sei vorliegend nicht 
relevant. Das Treibhaus existiere entgegen der falschen Angabe in den Unterlagen zum 
Baugesuch seit 1986. Somit sei das Treibhaus wie das Vordach und das Pumpenhaus zu 
behandeln und auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten. Das 
Treibhaus, der Geissenstall und das Gartenhaus seien geringfügige Kleinstbauten, welche 
weder melde- noch bewilligungspflichtig seien. Ohnehin sei aufgrund der langen 
Existenzdauer eine Rückbaupflicht nicht verhältnismässig und unter Berücksichtigung des 
Vertrauensschutzes nicht haltbar, weshalb auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands zu verzichten sei. Nach Durchführung eines Augenscheins wies das DBV den 
Rekurs mit Entscheid vom 6. Juni 2016 ab. 
 
 
C. Gegen diesen Entscheid liess A___ mit Eingabe vom 7. Juli 2017 Beschwerde beim 
Obergericht Appenzell Ausserrhoden erheben mit den eingangs erwähnten Begehren. Er 
stellte sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, der vorinstanzliche Entscheid sei schon 
allein wegen der Verletzung des rechtlichen Gehörs aufzuheben. Die Vorinstanz sei auf 
seine Berichtigungs- bzw. Ergänzungsanträge nicht eingegangen und habe sich auch nicht 
dazu geäussert, weshalb sie auf diese Anträge nicht eingegangen sei. Eine Heilung der 
Verletzung des rechtlichen Gehörs sei vorliegend nicht möglich. Der vorinstanzliche 
Entscheid sei auch wegen Verletzung der Untersuchungsmaxime aufzuheben. Er habe sich 
auf die falsche Auskunft des ehemaligen Gemeindeschreibers von C___ verlassen, wonach 
die in Frage stehenden Bauten bewilligungsfrei erstellt werden können. Die von ihm 
verlangte schriftliche Bestätigung sei ihm verweigert worden, weshalb ihm faktisch die 
Beweiserbringung verunmöglicht worden sei. Die Vorinstanz könne nicht einzig auf die 
Beweislastregel von Art. 8 ZGB verweisen, sondern hätte von Amtes wegen weitere 
Abklärungen tätigen müssen. Der vorinstanzliche Entscheid sei auch deswegen 
aufzuheben, weil der Abbruch eines Teils des Geissenstalls, des Kaninchenstalls sowie des 
Seite 4 
Schafstalls die Bruttonebenfläche zwischenzeitlich erheblich verkleinert habe. Die 
Argumentation der Vorinstanz, wonach er nicht nachzuweisen vermöge, wann das 
Treibhaus erstellt worden sei, gehe fehl. Die Gemeinde C___ habe das Treibhaus seit 30 
Jahren toleriert und trage daher, wenn sie nun plötzlich dessen Beseitigung verlange, die 
Beweislast für die Existenzdauer. Angesichts des langen Bestands der Bauten erscheine 
eine Rückbaupflicht als unverhältnismässig, zumal auch keine zwingenden öffentlichen 
Interessen vorlägen. Die von der Vorinstanz angeführte Rechtswidrigkeit genüge nicht, um 
ein überwiegendes öffentliches Interesse zu begründen. Neben unverhältnismässigen 
Kosten und Aufwand wäre er auch anderweitig durch einen Rückbau stark beeinträchtigt. 
 
 
 
D. Das DBV brachte hierzu vor, die Einwendungen von A___ seien allen Parteien zur Kenntnis 
gebracht worden, was einer Verletzung des rechtlichen Gehörs entgegenstehe. Zudem sei 
in Bezug auf das Erstellungsjahr des Treibhauses auf die Angaben im Baugesuch 
abgestellt worden. Im Verwaltungsverfahren obliege den Parteien eine Mitwirkungspflicht 
und es wäre für A___ machbar gewesen, den damaligen Gemeindeschreiber ausfindig zu 
machen und dessen Befragung als Beweisantrag anzubieten. Ihre Kontaktaufnahme mit 
dem damaligen Gemeindeschreiber habe ergeben, dass dieser zum damaligen Zeitpunkt 
weder für Auskünfte in Bausachen zuständig gewesen sei noch sich erinnern könne, jemals 
eine entsprechende Auskunft erteilt zu haben. Die behauptete Auskunft sei damit nicht 
belegt und die diesbezüglichen Ausführungen zum Vertrauensschutz stiessen ins Leere. 
Der freiwillige Abbruch des Kaninchen- und Schafstalls ändere nichts an der massiven 
Überschreitung des zulässigen Höchstmasses an Erweiterungen. Es obliege A___, in 
Bezug auf die Existenzdauer des Treibhauses entsprechende Beweise zu liefern. Die BBK 
C___ sei ihm bezüglich des Vordachs und des Pumpenhauses entgegengekommen. Auf 
eine kürzere Verwirkungsfrist könne sich nur berufen, wer selber im guten Glauben 
gehandelt 
habe. 
A___ 
vermöge 
keinen 
entsprechenden 
Vertrauenstatbestand 
nachzuweisen. Für eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestehe ein 
öffentliches Interesse. Zu fragen sei, ob das öffentliche Interesse das private Interesse von 
A___ an der Beibehaltung des unrechtmässigen Zustands überwiege. 
 
 
Die BBK C___ verzichtete mit Schreiben vom 3. August 2016 auf eine Vernehmlassung. 
 
 
E. In der Replik liess A___ geltend machen, die Tatsache, dass sich der damalige 
Gemeindeschreiber nicht mehr an die Auskunft erinnere, könne nicht zu seinem Nachteil 
ausgelegt werden, zumal die Gemeinde C___ die Bauten nahezu 30 Jahre toleriert habe. 
Seite 5 
Allein schon dieser Umstand belege, dass die Gemeinde ursprünglich davon ausgegangen 
sei, dass für die Bauten keine Baubewilligung erforderlich sei. 
 
 
F. Das DBV und die BBK C___ verzichteten beide ausdrücklich auf eine mündliche 
Verhandlung sowie auf eine Duplik. 
 
 
G. Auf die Eröffnung des Urteilsdispositivs hin bestand A___ auf der Zustellung eines 
begründeten Urteils. Damit sind die Voraussetzungen für die in Ziff. 2 des Dispositivs in 
Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben. 
 
 
H. Auf weitere Ausführungen der Parteien und die eingereichten Akten wird, soweit 
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
1.1 
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 VRPG1 i.V.m. Art. 110 lit. b BauG2 zur 
Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid des DBV zuständig ist. Die 
Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht. Der Beschwerdeführer ist als 
Adressat des angefochtenen Rekursentscheids, mit dem eine nachträgliche Baubewilligung 
für das Treibhaus, den Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau sowie das 
Gartenhaus verweigert und der Rückbau dieser Bauten bestätigt wurde, formell beschwert, 
in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt und deshalb zur Beschwerde legitimiert. Auf 
die Beschwerde ist einzutreten. 
 
 
 
 
1 Gesetz vom 9. September 2002 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) 
2 Gesetz vom 12. Mai 2003 über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) 
Seite 6 
 
1.2 
 
Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur 
Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -
unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 
gerügt werden (Art. 56 VRPG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 JG3). Das Obergericht hat darüber hinaus 
volle Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein 
Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen 
werden kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die 
Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Bei der Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist eine Ermessensprüfung nun durchwegs 
ausgeschlossen.4 Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen 
ist, 
bleibt 
die 
Kognition 
des 
Obergerichts 
vorliegend 
auf 
die 
Rechts- 
und 
Sachverhaltskontrolle beschränkt. Im Rahmen dieser Rechtskontrolle kann im Folgenden 
auf Rügen, welche den Vorinstanzen vorbehaltenes Ermessen betreffen, nur soweit 
eingetreten 
werden, 
als 
im 
angefochtenen 
Bauentscheid 
die 
Schwelle 
zu 
Ermessensmissbrauch oder Ermessensüberschreitung oder -unterschreitung überschritten 
wird. 
 
 
1.3 
 
 
Der Beschwerdeführer rügt in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da 
die Vorinstanz auf die von ihm beantragten relevanten Berichtigungen bzw. Ergänzungen 
zum Augenscheinprotokoll vom 11. Januar 2016 nicht eingegangen sei. Weder sei das 
Augenscheinprotokoll berichtigt bzw. ergänzt noch sei im Rekursentscheid der Vorinstanz 
auf seine Vorbringen bzw. Anträge eingegangen worden. Vorliegend sei das eigentliche 
Kernstück des rechtlichen Gehörs verletzt worden, weshalb eine Heilung der Verletzung 
durch das angerufene Gericht nicht möglich sei. Schon allein deshalb sei der 
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. 
 
 
Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen 
des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in 
der Entscheidfindung berücksichtigt.5 
 
 
Die Vorinstanz lud mit Schreiben vom 7. Dezember 2015 den Beschwerdeführer, die 
Abteilung Raumentwicklung sowie die BBK C___ zum Augenschein vom 14. Dezember 
 
3 Justizgesetz vom 13. September 2010 (JG, bGS 145.31) 
4 SEILER/VON WERDT/GÜNGERICH/OBERHOLZER, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2015, N. 59 zu Art. 95 
BGG 
5 BGE 136 I 229 E. 5.2 
Seite 7 
2015 ein.6 Das Protokoll des Rekursaugenscheins datiert vom 11. Januar 2016 und wurde 
sämtlichen Parteien zugestellt.7 In der Stellungnahme vom 20. Januar 2016 liess der 
Beschwerdeführer vorbringen, er habe nie bestätigt, dass das Treibhaus im 1991 erstellt 
worden sei. Seine Antwort sei entsprechend anzupassen. Ferner sei anlässlich des 
Augenscheins vom Schafstall nie die Rede gewesen. Sodann seien die Ausführungen im 
zweitletzten Absatz auf Seite 2 des Protokolls aus der Luft gegriffen, da nicht klar sei, 
welche Strasse gemeint sei. Schliesslich sei auch die Aussage von Herrn D___ auf Seite 3 
des Protokolls aus dem Kontext gerissen und stelle eine reine Behauptung dar. Weiter 
brachte er einen Lösungsvorschlag vor.8 Mit Schreiben vom 15. Februar 2016 brachte die 
Vorinstanz die Einwendungen des Beschwerdeführers zum Augenscheinprotokoll allen 
Parteien zur Kenntnis und kündigte an, sofern keine Stellungnahme zum Lösungsvorschlag 
des Beschwerdeführers eingehe, die Sachverhaltsermittlung und den Schriftenwechsel 
abzuschliessen und einen Rekursentscheid zu fällen.9 Nach dem Scheitern des 
Lösungsvorschlags gewährte die Vorinstanz allen Parteien die Möglichkeit zur 
abschliessenden Akteneinsichtnahme bzw. abschliessenden Stellungnahme.10 
 
 
Somit ist erstellt, dass die Vorinstanz sämtlichen Parteien die Gelegenheit gab, zum 
Rekursaugenscheinprotokoll Stellung zu nehmen. Der Beschwerdeführer hat von dieser 
Möglichkeit Gebrauch gemacht und seine Einwände zum Protokoll schriftlich vorgebracht. 
Eine Pflicht der Vorinstanz zur Berichtigung des Protokolls bestand entgegen der Ansicht 
des Beschwerdeführers hingegen nicht, da die Vorinstanz im Rekursentscheid gar nicht auf 
die Aussagen des Beschwerdeführers zum Treibhaus anlässlich des Augenscheins 
abstellte. Vielmehr stützte sich die Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid in Bezug auf das 
Treibhaus auf die Bauakten ab. Insofern waren die gerügten angeblich falschen Aussagen 
des Beschwerdeführers im Augenscheinprotokoll für den vorliegenden Fall nicht 
entscheidrelevant. Daher hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers 
nicht verletzt. Im Übrigen hat die Vorinstanz die Vorbringen des Beschwerdeführers gehört 
und geprüft. Sie hat zu Recht geltend gemacht, dass der Schafstall nicht Gegenstand des 
Rekursentscheids bildete. Auch die übrigen vom Beschwerdeführer erhobenen Rügen in 
Bezug auf das Augenscheinprotokoll waren nicht entscheidwesentlich, weshalb auch 
insofern keine Berichtigungspflicht der Vorinstanz bestand.11 Eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor. 
 
 
6 Act. 10.7 
7 Act. 10.8 
8 Act. 10.9 
9 Act. 10.10 
10 Act. 10.12 
11 Urteil des Bundesgerichts 1C_461/2016 vom 28. Februar 2017 E. 2.4 und E. 2.5 
Seite 8 
 
 
 
Seite 9 
2. 
2.1 
 
Nach Art. 22 Abs. 1 und Art. 24 RPG12 dürfen Bauten und Anlagen inner- und ausserhalb 
der Bauzonen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Der 
bundesrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den 
Kantonen weiter, nicht aber enger gefasst werden. Die Kantone können nicht von der 
Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf.13 
 
Gemäss Art. 93 Abs. 1 Satz 1 BauG sind Bauten, Anlagen und Vorkehren mit 
planungsrechtlichen oder baupolizeilichen Auswirkungen baubewilligungspflichtig. Keiner 
Baubewilligung im Sinne dieses Gesetzes bedürfen geringfügige Bauvorhaben (Art. 93 
Abs. 2 lit. d BauG). Art. 39 BauV14 enthält eine Auflistung der nicht bewilligungspflichten 
Vorhaben. Nach Art. 39 Abs. 3 lit. c BauV bedürfen in den Bauzonen keiner Bewilligung 
und keiner Meldung einzelne Kleinstbauten von höchstens 2,50 m Gesamthöhe und einer 
Grundfläche von höchstens 6 m2. Die Kombination mehrerer bewilligungsfreier baulicher 
Massnahmen ist grundsätzlich bewilligungspflichtig (Art. 39 Abs. 5 BauV). 
 
 
Aus den obigen gesetzlichen Bestimmungen folgt im Umkehrschluss, dass ausserhalb der 
Bauzone Kleinstbauten bewilligungspflichtig sind. Somit unterstehen die fraglichen Bauten 
– das Treibhaus, der Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau und das 
Gartenhaus – der Bewilligungspflicht, da vorliegend unbestritten ist, dass sich die ganze 
Parzelle des Beschwerdeführers gemäss dem Zonenplan der Gemeinde C___ in der 
Landwirtschaftszone befindet. Im Übrigen würden die fraglichen Bauten selbst dann, wenn 
sie sich in einer Bauzone befänden, einer Baubewilligung bedürfen, da sie das zulässige 
Mass für geringfügige Bauvorhaben teilweise überschreiten und in Kombination ohnehin 
bewilligungspflichtig sind.15 
 
 
2.2 
 
Der 
Beschwerdeführer 
lässt 
rügen, 
durch 
die 
Weigerung 
des 
damaligen 
Gemeindeschreibers, ihm die mündlich erteilten Auskünfte, wonach für die Bauten keine 
Baubewilligung notwendig sei, schriftlich zu bestätigen, sei ihm faktisch verunmöglicht 
worden, einen Beweis zu erbringen. Die Vorinstanz habe die Untersuchungsmaxime 
verletzt, da sie weitere Abklärungen hätte tätigen müssen, ob die Auskunft vom damaligen 
Gemeindeschreiber erteilt worden sei. Die Tatsache, dass die der Gemeinde mit Sicherheit 
bekannten Bauten seit Jahr und Tag von ihr toleriert worden seien, deute auf die zumindest 
 
12 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) 
13 Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2008 vom 21. Januar 2009 E. 2.2; WALDMANN/HÄNNI, 
Raumplanungsgesetz, 2006, N. 9ff zu Art. 22 RPG 
14 Bauverordnung vom 2. Dezember 2003 (BauV, bGS 721.11) 
15 Vgl. act. 10.4/8 
Seite 10 
ursprüngliche Ansicht der Gemeinde hin, dass die Bauten nicht bewilligungspflichtig seien. 
Hinzu komme, dass er sich auf die Amtsauskunft berufen und ihm aus der falschen 
Auskunft des damaligen Gemeindeschreibers kein Nachteil erwachsen dürfe. 
 
 
2.3 
 
Soweit 
sich 
der 
Beschwerdeführer 
auf 
die 
Amtsauskunft 
des 
damaligen 
Gemeindeschreibers und damit auf den Vertrauensschutz beruft, ist ihm entgegenzuhalten, 
dass die Auskunft des nun namentlich bekannten ehemaligen Gemeindeschreibers, der 
„alle Bauten“ als nicht bewilligungspflichtig bezeichnet haben soll, Beleg dafür ist, dass es 
sich – wenn überhaupt – eben gerade nicht um eine auf spezifische Bauten bezogene 
Auskunft gehandelt haben kann. Denn die Bauten wurden – mit Ausnahme des 
Geissenstalls sowie des Gartenhauses, welche beide gemäss den Angaben des 
Beschwerdeführers 1992 errichtet wurden – alle zu einem anderen Zeitpunkt gebaut. 
Gegebenenfalls müsste es sich daher um verschiedene Telefonate gehandelt haben, was 
aber gerade nicht behauptet wurde. Auf die somit generelle Dispensation durfte sich der 
Beschwerdeführer daher ohnehin keinesfalls verlassen.16 Zu berücksichtigen ist ferner 
ebenfalls, dass eine Auskunft des damaligen Gemeindeschreibers ohnehin keine 
genügende Vertrauensgrundlage bilden konnte, da dieser nicht oder jedenfalls nicht allein 
für einen solchen Entscheid zuständig sein konnte.17 Dies war für den Beschwerdeführer 
ohne weiteres ersichtlich bzw. hätte ersichtlich sein müssen, da er für andere Bauvorhaben 
auf seiner Parzelle bereits Baubewilligungen eingeholt und vom zuständigen Gremium die 
Bewilligung erhalten hatte.18 Dass der damalige Gemeindeschreiber sich nicht mehr an 
eine solche Auskunft zu erinnern vermag, berechtigt den Beschwerdeführer im 
Umkehrschluss nicht dazu, dies dürfe nicht zu seinem Nachteil ausgelegt werden, da die 
Gemeinde die fraglichen Bauten – im Nachgang der vor 24 Jahren erteilten telefonischen 
Auskunft – während 30 Jahren toleriert habe. Dass die Gemeinde die Bauten „bewusst“ 
toleriert haben könnte, ist vom Beschwerdeführer zu belegen und kann nicht einfach so 
behauptet werden. Denn auch für das öffentliche Verfahren gilt die zivilrechtliche 
Beweislastregel von Art. 8 ZGB19, wonach derjenige das Vorhandensein einer behaupteten 
Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet.20 Zudem belegt der Umstand, dass 
die Gemeinde bei den ohne Baubewilligung erstellten fraglichen Bauten auf einem Abbruch 
besteht, dass die Gemeinde nicht gewillt ist, diese rechtswidrig erstellten Bauten zu 
 
16 BGE 137 II 182 E. 3.6.2 
17 Urteil des Bundesgerichts 1C_184/2016 vom 14. November 2016 E. 4.2 und E. 4.3 
18 Act. 2.6 
19 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) 
20 KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 2015, Rz. 783 
Seite 11 
tolerieren. Nicht behauptet wird, dass die Gemeinde anderweitig eine andere Praxis geübt 
habe, womit kein Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht vorliegt.21 
 
 
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die bestehenden fraglichen Bauten – das 
Treibhaus, der Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau und das 
Gartenhaus – bewilligungspflichtig sind. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die bereits erstellten 
Bauten bewilligungsfähig sind. 
 
 
3. 
3.1 
 
Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand 
grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der 
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 
werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). In 
jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung 
vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Gemäss Art. 42 Abs. 1 RPV22 gilt eine Änderung als 
teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage 
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Ob die Identität 
der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten 
Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln: a. Innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um 
mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als 
Erweiterung 
innerhalb 
des 
bestehenden 
Gebäudevolumens 
gilt. 
b. 
Unter 
den 
Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall 
sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der 
Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) 
weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiben; die Erweiterungen innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet. c. Bauliche Veränderungen 
dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter 
Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 RPV). 
 
 
3.2 
Der Beschwerdeführer liess hierzu vorbringen, er habe mittlerweile freiwillig einen Teil des 
Geissenstalls sowie den Kaninchenstall abgebrochen und der Abbruch des Schafstalls 
 
21 Vgl. hierzu BGE 136 I 65 E. 5.6 
22 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1) 
Seite 12 
stehe bevor. Der Abbruch der erwähnten Bauten müsse berücksichtigt werden, da sich die 
Bruttonebenfläche dadurch erheblich verkleinert habe. Auch aus diesem Grund sei der 
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. 
 
 
3.3 
 
Soweit 
der 
Beschwerdeführer 
in 
der 
Zwischenzeit 
den 
Schafstall23 
und 
den 
Kaninchenstall24 freiwillig abgebrochen haben will,25 handelt es sich um Bauten, für welche 
die Abteilung Raumentwicklung zwar keine nachträgliche Bewilligung erteilt hat, aber für die 
die BBK C___ in ihrem Baubewilligungsentscheid gemäss Ziffer 2 ohnehin auf einen 
Abbruch bzw. auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet hat. 
Insofern vermag der Abbruch dieser beiden Kleinbauten an der Verweigerung der 
Baubewilligung für die übrigen in Ziffer 3 genannten Bauten, mithin das Treibhaus, den 
Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau sowie das Gartenhaus, von 
vornherein nichts zu ändern.26 Gemäss Entscheid der Abteilung Raumentwicklung ist am 
1. Juli 1972 von einem Bestand von 127.2 m2 Bruttogeschossfläche (fortan: BGF) 
„Wohnen“ und von 70.3 m2 Nebenfläche (fortan: NBF) auszugehen und damit von einer 
Gesamtfläche von 197.5 m2. Daraus errechnet sich eine zulässige Erweiterung der BGF 
„Wohnen“ um 38.2 m2.27 Die zulässige Erweiterung der Nebenflächen beträgt 
21.1 m2,28.weshalb insgesamt die zulässige Erweiterung der Gesamtfläche 59.3 m2 beträgt. 
Im Rahmen von früheren – nach 1972 – erteilten Bewilligungen wurden bereits 
Erweiterungen von insgesamt 88.1 m2 konsumiert.29 Damit ist die maximal zulässige 
Erweiterung der Gesamtfläche von 59.3 m2 (BGF und NBF) bereits massiv überschritten. 
 
Durch den mittlerweile bewilligten – möglicherweise aber noch gar nicht realisierten – 
Abbruch des Schafstalls (von 12.8 m2 NBF) und des Kaninchenstalls (von 4.07 m2 NBF), 
somit von total 16.87 m2 NBF, ändert sich entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers 
nichts. Ausgehend von den bereits früher getätigten Erweiterungen von insgesamt 88.1 m2 
abzüglich der bewilligten Abbrüche von total 16.87 m2 NBF verbleibt eine Gesamtfläche an 
Erweiterungen von 71.23 m2. Das zulässige Höchstmass an Erweiterungen von 59.3 m2 ist 
damit nach wie vor erheblich überschritten, unabhängig davon, ob man die Berechnung 
nach BGF und NBF getrennt machen würde. Es bleibt dabei, dass die zum Abbruch 
vorgesehenen vier Bauten auch unter diesen Umständen nicht nachträglich bewilligt 
 
23 Act. 10.4/Beilage 8: Gebäude Nr. 4, 8m x 1.60m 
24 Act. 10.4/Beilage 8: Gebäude Nr. 1, 3.70m x 1.10m 
25 Vgl. act. 5 
26 Act. 2.8 
27 30% von 127.2 m2=38.2 m2 
28 30% von 70.3 m2=21.1 m2 
29 Garage (BNF 30.3 m2), Anbau Wohnhaus (aBGF 31.8 m2 innerhalb Volumen = 15.9 m2 / BNF 
Holzunterstand 1.6 m2) und der Kleintierstall-Neubau (BNF 40.3 m2) 
Seite 13 
werden können. Der Abbruch der beiden Bauten vermag bezüglich der zum Abbruch 
vorgesehenen Bauten keine nachträgliche Bewilligung zu begründen. Im Übrigen ist dem 
Entscheid der Abteilung Raumentwicklung auch insofern zuzustimmen, als vorliegend von 
einer massvollen, die Identität der bisherigen Baute wahrenden Erweiterung aufgrund der 
gesamten Umstände nicht mehr die Rede sein kann.30 
 
 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die fraglichen Bauten nicht bewilligungsfähig sind. 
Somit stellt sich die Frage nach der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. 
 
 
4. 
4.1 
 
 
Können die ausgeführten Bauten oder Bauteile nicht nachträglich bewilligt werden, verfügt 
nach Art. 108 Abs. 2 BauG die zuständige Behörde die Entfernung oder Abänderung sowie 
die Wiederherstellung des ursprünglichen, rechtmässigen Zustands und setzt dafür eine 
angemessene Frist. Sie beachtet dabei die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des 
Gutglaubenschutzes. 
 
 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis des Gemeinwesens, den 
Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils zu verlangen, im Interesse 
der Rechtssicherheit grundsätzlich auf dreissig Jahre beschränkt. Sie gilt auch für Bauten 
ausserhalb der Bauzone und beginnt mit der Fertigstellung des baugesetzwidrigen 
Zustands zu laufen. Die dreissigjährige Verwirkungsfrist erfährt insofern eine doppelte 
Einschränkung, als sich einerseits aus Gründen des Vertrauensschutzes unter Umständen 
rechtfertigen kann, die Verwirkung des behördlichen Wiederherstellungsanspruchs bereits 
nach einer kürzeren Zeitdauer zu bejahen. Andererseits ist eine Wiederherstellung auch 
nach dreissig Jahren noch möglich, wenn sie zum Schutz von Polizeigütern im engeren 
Sinn (Sicherheit und Gesundheit von Personen) erforderlich ist. Auch andere zwingende 
öffentliche Interessen können eine Wiederherstellung unabhängig vom Zeitablauf 
rechtfertigen, so erhebliche Beeinträchtigungen der Umwelt, des Ortsbildes oder der 
Landschaft.31 
 
 
4.2 
 
Der Beschwerdeführer führt in diesem Zusammenhang aus, die Bauten, von denen die 
Gemeinde Kenntnis hatte bzw. hätte Kenntnis haben müssen – zumal er sich nach der 
Notwendigkeit einer Baubewilligung erkundigt habe – existierten seit 30 bzw. 24 Jahren. So 
 
30 Act. 2.6 
31 Urteil des Bundesgerichts 1C_726/2013 vom 24. November 2014 E. 4 mit weiteren Hinweisen; vgl. 
hierzu auch RUDOLF MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Nutzungplanung, 2016, N. 35 ff. in Vorbemerkungen zu den Art. 24 bis 24e und 37a RPG 
Seite 14 
lange habe die Gemeinde die Bauten toleriert. Die BBK C___ habe nachzuweisen, dass 
das Treibhaus nicht bereits seit 30 Jahren bestehe. Im Baubewilligungsentscheid habe die 
BBK C___ seine Gutgläubigkeit bestätigt. Es sei nicht ersichtlich, weshalb er nicht auch in 
Bezug auf das Gartenhaus, das Treibhaus sowie den Geissenstall gutgläubig gewesen sein 
soll. Ferner sei auch bestätigt worden, dass keine zwingenden öffentlichen Interessen 
vorlägen, welche einen Rückbau erforderlich machten. Die Vorinstanz begründe das 
öffentliche Interesse lediglich mit der Rechtswidrigkeit. Eine schleichende Ausdehnung der 
Bauzone ins Kulturland drohe nicht. Vielmehr habe er freiwillig die Anzahl der seit knapp 30 
Jahren tolerierten Bauten verkleinert. Die Rückbaupflicht sei zum einen unverhältnismässig 
bereits aus den für den Rückbau erforderlichen unverhältnismässigen Kosten und Aufwand 
und zum anderen weil er aufgrund seines Alters nicht mehr in der Lage sei, die Geräte quer 
durch den Garten zu tragen. 
 
 
4.3 
 
Auf die Behauptung des Beschwerdeführers, wonach das Treibhaus bereits 1986 erbaut 
worden sei, kann nicht abgestellt werden. Insbesondere, da er selber im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens vorbrachte, das Treibhaus sei Baujahr 1991. Belege, welche 
seine spätere anderslautende Behauptung stützen, konnte der beweisbelastete 
Beschwerdeführer nicht beibringen, weshalb auf seine glaubhafte Aussage der ersten 
Stunde abzustellen ist.32 Der Beschwerdeführer kann sich bezüglich Bestand der Bauten 
weder auf einen Plan noch ein datiertes Luftbild stützen, weshalb ihm der genaue 
Nachweis des Erstellungsjahres misslingen dürfte. Die auf dem Geoportal für Betrachter ab 
1995 zugänglichen Orthofotos helfen im vorliegenden Fall nicht weiter. Die Vorinstanzen 
stellten auch im Zusammenhang mit der Frage des Erstellungsjahres der anderen Bauten 
auf die Angaben des Beschwerdeführers zu den jeweiligen Gebäuden ab und verzichteten 
aus diesem Grund in Bezug auf den Kaninchenstall, den Schafstall, das Vordach sowie das 
Pumpenhaus auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Jüngeren Datums 
sind hingegen gemäss den Eigenangaben des Beschwerdeführers das Treibhaus, der 
Geissenstall mit Vordach und provisorischem Anbau sowie das Gartenhaus, weshalb die 
Berufung auf die dreissigjährige Verwirkungsfrist bezüglich dieser Bauten schon allein 
deshalb grundsätzlich nicht möglich ist. Zudem kann sich der Beschwerdeführer – wie 
bereits erwähnt – nicht auf den Vertrauensschutz berufen und daher kann auch keine 
kürzere Verwirkungsfrist in Frage kommen. Schliesslich überwiegt das öffentliche Interesse 
an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Entgegen der Ansicht des 
Beschwerdeführers erklärte bereits die BBK C___ in ihrem Baubewilligungsentscheid, es 
bestehe 
ein 
erhebliches 
öffentliches 
Interesse 
an 
der 
Beseitigung 
von 
nicht 
bewilligungsfähigen Bauten und Bauteilen ausserhalb des Baugebietes aufgrund des 
 
32 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 23. März 2017 E. 3.4; BGE 121 V 45 E. 2a 
Seite 15 
fundamentalen Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet in der 
Raumplanungsgesetzgebung.33 Wie auch die Vorinstanz in diesem Zusammenhang zu 
Recht ausführte, sind Baubewilligungen ausserhalb der Bauzonen an strengere 
Voraussetzungen als innerhalb der Bauzone geknüpft. Daher ist vorliegend das öffentliche 
Interesse an der Beseitigung der rechtswidrig erstellten Bauten entsprechend gross. Die 
gegenüberstehenden privaten Interessen des Beschwerdeführers wie Aufwand und Kosten 
für den Rückbau, den er im Übrigen nicht ansatzweise substanziierte, sowie das 
nachvollziehbare Anliegen, die Gartengeräte aufgrund des Alters nahe beim Einsatzort 
aufzubewahren, sind in Anbetracht der massgebenden öffentlichen Interessen von 
untergeordneter Natur. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit ändert der 
freiwillige Abbruch der beiden Kleinbauten – Schaf- und Kaninchenstall – nichts an diesem 
Ergebnis. Die insgesamt zusätzlich zum Abbruch vorgesehenen vier Bauten können 
keinesfalls unter dem Titel einer geringfügigen Verletzung der ausserhalb der Bauzonen 
massgebenden Normen subsumiert werden. Dazu ist das zulässige Mass von 30% 
Erweiterung mit allen vier Bauten zu stark überschritten. Insgesamt erweist sich der 
Rückbaubefehl bezüglich der fraglichen Bauten als verhältnismässig. 
 
 
5. 
 
 
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde unbegründet und deshalb 
abzuweisen ist. Den rechtswidrig erstellten Bauten – Treibhaus, Geissenstall mit Vordach 
und provisorischem Anbau und Gartenhaus – ist die nachträgliche Baubewilligung zu Recht 
verweigert worden und auch der Rückbaubefehl in Bezug auf die erwähnten Bauten erweist 
sich als verhältnismässig und damit rechtens. 
 
 
6. 
6.1 
 
Nach Art. 19 Abs. 3 i.V.m. Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerde gegen den vorinstanzlichen 
Entscheid abgewiesen wird, ist dem Beschwerdeführer in Anwendung von Art. 4a GGV34 
eine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- erscheint als 
angemessen. Der Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 
 
 
6.2 
 
33 Act. 2.8 
34 Gesetz vom 25. April 1982 über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) 
Seite 16 
 
Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 
Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da die Beschwerde 
abgewiesen wird, ist das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer 
Parteientschädigung für das Verfahren vor Obergericht abzuweisen. 
Demnach erkennt das Obergericht: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A___ wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- auferlegt. Der 
Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 
 
 
3. 
Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 
abgewiesen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an den Beschwerdeführer über dessen Anwalt, die Vorinstanz, die 
Baubewilligungskommission C___ sowie das Bundesamt für Raumentwicklung. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident: 
 
 
lic. iur. Ernst Zingg 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
lic. iur. Monika Epprecht 
 
 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 20.11.17