ar_gerichte · OG O4V-16-12 · 2018-07-04 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht ist dieses mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht eingetreten (1C_8/2018, 1C_11/2018, 1C_12/2018). Urteil v

Beschwerdeführer 
A1___ 
 
vertreten durch: RA AA___ 
 
 
Vorinstanz 
Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 
 
 
Vorvorinstanz 
Baubewilligungskommission B___ 
 
vertreten durch: RA BB___ 
 
 
Beschwerdegegner 
C1___ 
 
 
Beschwerdegegnerin 
C2___ 
 
 
Gegenstand 
Neubau Einfamilienhaus, Parz. Nr. 001, B___ 
 
Die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht 
ist dieses mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht eingetreten (1C_8/2018, 1C_11/2018, 
1C_12/2018). 
Urteil vom 28. September 2017 
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 16 12 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) des Beschwerdeführers: 
 
1. 
Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 13. April 2016 
sei vollumfänglich aufzuheben. 
 
2. 
Die Baubewilligung sei zu erteilen. 
 
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A1___ und A2___ sind Eigentümer der Parzelle Nr. 001 an der D___strasse am nördlichen 
Siedlungsrand der Gemeinde B___, der sich in diesem Bereich durch eine starke Südhang-
lage auszeichnet. Die Fläche der Parzelle Nr. 001 beträgt rund 1795 m2, wovon gemäss 
kommunalem Zonenplan Nutzung 514 m2 in der Wohnzone W1 liegen. Der obere Teil der 
Parzelle befindet sich in der Grünzone innerhalb des Baugebiets GRiF, welche der Freihal-
tung der Kuppe dient und die Aussicht von der D___strasse her gewährleisten soll. Die 
Parzelle Nr. 001 wird mit den westlich und östlich angrenzenden Parzellen Nrn. 002 und 
003 über einen bestehenden überdachten „Laubengang“ verbunden, der beim Lift des 
Wohnhauses Assek. Nr. 004 auf der Parzelle Nr.002 beginnt und südöstlich beim Wohn-
haus Assek. Nr. 005 auf der Parzelle Nr. 006 endet. Im Gegensatz zu den Parzellen Nrn. 
002, 003 und 006, auf welchen bereits Wohnhäuser realisiert wurden, ist die Parzelle Nr. 
001 noch nicht überbaut. Die genannten Parzellen werden in der Zone W1 und einem 
Grünbereich von einer Zone mit Quartierplanpflicht überlagert; der Grünbereich ist der 
Grünzone GRiF zugeordnet. Das überlagerte Gebiet liegt im Geltungsbereich des Quartier-
plans E___, Teil Ost, welcher am 13. Mai 2011 vom Departement Bau und Umwelt (neu: 
Departement Bau und Volkswirtschaft) genehmigt wurde. 
 
B. Mit Baugesuch vom 19. Mai 2015 (Projektänderung) ersuchte A1___ die Baubewilligungs-
kommission B___ um die Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Par-
zelle Nr. 001. Das Gesuch wurde mit Entscheid vom 14. Juli 2015 von der Baubewilli-
gungskommission B___ bewilligt, wobei dies gleichzeitig eine gegen das Baugesuch ge-
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richtete Einsprache von C1___ und C2___, Grundeigentümer der Parzelle Nr. 007, abwies. 
Dagegen erhoben C1___ und C2___ mit Eingabe vom 9. August 2015 Rekurs beim Depar-
tement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz), welches den Rekurs mit Ent-
scheid vom 13. April 2016 guthiess und den Bau-und Einspracheentscheid der Baubewilli-
gungskommission B___ vom 14. Juli 2015 aufhob. Die Vorinstanz begründete den Rekurs-
entscheid im Wesentlichen damit, dass das Bauvorhaben aufgrund des zur Bruttoge-
schossfläche zu zählenden „Einstellraums“ und des von der anrechenbaren Landfläche ab-
zuziehenden „Laubengangs“ die zulässige Ausnützungsziffer um rund 20 % überschreite. 
Zudem weise das Bauvorhaben ein unzulässiges Vollgeschoss auf. 
 
C. Gegen diesen Entscheid liess A1___, (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch 
RA AA___, mit Eingabe vom 17. Mai 2016 beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs 
erwähnten Rechtsbegehren erheben. Zur Abklärung des Sachverhalts liess der Beschwer-
deführer zudem die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Als Begründung mach-
te er im Wesentlichen geltend, dass die anrechenbare Landfläche W1 der Parzelle Nr. 001 
gemäss Planungsbericht zum Quartierplan E___, Teil Ost, 599 m2 betrage und nicht nur 
514 m2. Der geplante „Einstellraum“ solle nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Für die 
Ausnützungsziffer seien auch subjektive Elemente bzw. die tatsächliche Verwendung von 
bestimmten Räumen zu berücksichtigen. Die Überdachung des Laubengangs beschatte 
das einzige Fenster dieses Einstellraums, weshalb die reine Fläche des Fensters nur wenig 
über die tatsächliche Besonnung des Raumes aussage. Einstellräume müssten nicht zwin-
gend kalt sein, weshalb aus der Ausstattung des dunklen, direkt neben dem Keller und 
Technikraum liegenden Einstellraums nicht geschlossen werden könne, dass dieser zu 
Wohnzwecken geeignet wäre. Der Raum diene als einziger Durchgang zum Keller, werde 
eher auskühlen und durch Lärmbelästigungen aufgrund der technischen Geräte, welche 
sich im Nebenraum befänden, auch immissionstechnisch vermehrt belastet sein. Das Ge-
bäude verfüge über keinen Estrich und nur über einen kleinen Keller, weshalb es aus prak-
tischen Gründen sehr wahrscheinlich sei, dass der als Einstellraum bezeichnete Raum als 
Einstellraum benutzt werde. Zudem weise das Gebäude auch mit einem Kinderzimmer we-
niger immer noch genügend Räume für sämtliche Familienmitglieder des Beschwerdefüh-
rers auf. Und schliesslich sei die in den Bauakten angegebene Nutzung ohnehin verbindlich 
und müsse eingehalten werden. Die Vorinstanz habe diesbezüglich den Sachverhalt falsch 
festgestellt, zumal verglichen mit dem Vorgängerprojekt auch bauliche Veränderungen 
(Kellereingang) vorgenommen worden seien. Eventualiter hätte die Vorinstanz die Angele-
genheit an die Baubewilligungskommission B___ zurückweisen müssen, so dass letztere 
ein bauliches Verbot wie den Verzicht auf die Fenster oder die Heizung hätte aussprechen 
können. In Bezug auf den „Laubengang“ macht er geltend, dass es sich bei diesem nicht 
um eine Strasse handle, weshalb der von der Vorinstanz zitierte Entscheid AR GVP 
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23/2011 Nr. 3566 keine Anwendung finde. Bei öffentlichen Fusswegen könnten keine ab-
zugsfähigen Flächen berechnet werden, was erst erst recht für privatrechtliche Fusswege 
gelten müsse. Deshalb sei die Fläche des Laubengangs als anrechenbare Fläche zu be-
rücksichtigen. Dadurch ergebe sich eine Ausnützungsziffer von gerundet 0.4 und nicht 0.6, 
wie die Vorinstanz fälschlicherweise festgestellt habe. Gemäss Art. 16 des Baureglements 
B___ (BauR) seien in der Wohnzone W1 zudem zwei Vollgeschosse zulässig, womit das 
geplante Gebäude entgegen der Auffassung der Vorinstanz kein Geschoss zu viel aufwei-
se. 
 
D. Die Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 13. Juni 2016 mit den eingangs erwähnten 
Rechtsbegehren vernehmen. Die Baubewilligungskommission B___, vertreten durch RA 
BB___, hat mit Schreiben vom 6. Juli 2016 auf eine Vernehmlassung verzichtet. Von den 
ehemaligen Rekurrenten C1___ und C2___ (im Folgenden: Beschwerdegegner) ist keine 
Stellungnahme eingegangen. Der Beschwerdeführer liess mit Eingabe vom 5. September 
2016 replizieren und damit stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung verzichten. 
Desgleichen gilt für die übrigen Parteien, welche ihrerseits keine Dupliken einreichten. Auf 
die erwähnten Eingaben wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen näher eingegangen. 
 
E. Mit Schreiben vom 14. Februar 2017 ersuchte das Obergericht die Baubewilligungskom-
mission B___ um Auskünfte in Bezug auf allfällige Ausnützungstransfers, welche im Zu-
sammenhang mit den realisierten Wohnhäusern auf den Parzellen Nrn. 002, 003 und 006 
vorgenommen worden sind. Mit Schreiben vom 20. März 2017 nahm die Baubewilligungs-
kommission dazu Stellung und reichte gleichzeitig die entsprechenden Baubewilligungen 
und Beratungsprotokolle ein. Dazu liess sich der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28. 
März 2017 vernehmen. Auf diese Eingaben wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
F. Auf die Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangten der Beschwerdeführer und die Vo-
rinstanz je eine Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für die in Ziff. 2 des Disposi-
tivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben. 
 
 
 
 
 
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Erwägungen 
 
1. 
 
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des Gesetzes über die Raumplanung 
und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekurs-
entscheid der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht einge-
reicht. Als Adressat des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem die erteilte Baubewilli-
gung für die Erstellung des geplanten Wohnhauses auf der Parzelle Nr. 001 aufgehoben 
wurde, ist der Beschwerdeführer formell beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interes-
sen berührt, weshalb er zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 
Zwischenzeitlich nicht mehr umstritten ist die Frage der Geschossigkeit. Die Vorinstanz hat 
in der Vernehmlassung vom 13. Juni 2016 (act. 6) diesbezüglich eingeräumt, dass sie irr-
tümlicherweise davon ausgegangen sei, dass in der Zone W1 nur ein Vollgeschoss zuläs-
sig sei. Aus Art. 16 BauR ergibt sich denn auch ohne weiteres, dass in der Zone W1 zwei 
Vollgeschosse realisierbar sind. Im Weiteren hat der Beschwerdeführer in der Replik vom 
5. September 2016 (act. 12) anerkannt, dass der in der Zone W1 liegende Teil der Parzelle 
Nr. 001 nach einer Parzellenmutation zugunsten der südlich angrenzenden Parzelle Nr. 
007 nur noch 514 m2 und nicht mehr 599 m2 beträgt. Diese beiden Rügepunkte erweisen 
sich demzufolge als gegenstandslos. 
 
1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob 
ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befass-
ten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die 
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil des Bun-
desgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann geboten, 
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien ver-
möchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachli-
chen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Au-
genschein ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen 
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, §7 N. 79). 
 
Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 
den zur Verfügung stehenden Akten, zu denen auch das Protokoll der Vorinstanz vom 26. 
Januar 2016 zählt (act. 7.I/29). Aus den Planunterlagen sind die massgebenden Verhältnis-
se ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die vorliegende Ange-
legenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, zumal es sich dabei in 
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erster Linie um Rechtsfragen handelt. Das Obergericht hat deshalb auf die Durchführung 
eines Augenscheins verzichtet. 
 
2. 
Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der Ausnüt-
zungsberechnung. Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, bGS 
721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Brut-
togeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Zur anrechen-
baren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe verwendbaren 
Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie Mauer- und 
Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei abgeschrägten Räu-
men werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger als 1.50 m aufwei-
sen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet 
werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt nicht oder nur 
beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte 
Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte Veranden, Vorbauten, Balko-
ne (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen dienende Laubengänge), Ter-
rassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume ohne Arbeitsplätze, insbe-
sondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare Landfläche gilt die von der 
Baueingabe erfasste Parzellenfläche, soweit sie ausnützungsfähig und nicht schon früher 
baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, Gewässer, Strassen und Plätze (ausser 
Strassen und Plätze, welche der internen Erschliessung des Baugrundstücks dienen). So-
fern für den Bau oder die Korrektion öffentlicher Strassen, Trottoirs und Plätze seit Inkraft-
treten des Baugesetzes nachweislich Boden abgetreten wurde, so kann dieser zur anre-
chenbaren Landfläche gerechnet werden (Art. 1 Abs. 4 BauV). Nach Art. 16 BauR gilt in der 
Zone W1 eine Ausnützungsziffer von 0.5. Sofern das Baureglement der Gemeinde dies 
vorsieht, ist die Übertragung der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück inner-
halb der gleichen Nutzungszone möglich. Der Ausnützungstransfer setzt folgendes voraus: 
a) Die beiden in Frage stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse 
oder ein kleines Fliessgewässer voneinander getrennt; b) der Zonenzweck wird nicht unter-
laufen; c) es stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen; d) die betroffene 
Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entsprechende Ausnützung auf ihrem Grund-
stück verzichtet; e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung gemäss lit. d 
als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken 
(Art. 1 Abs. 5 BauV). Gemäss Art. 6 BauR ist in der Gemeinde B___ die Übertragung der 
Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen Nutzungszone un-
ter den Voraussetzungen von Art. 1 Abs. 5 BauV möglich. 
 
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2.1 Gemäss der Ausnützungsberechnung des Beschwerdeführers werden die in der Zone W1 
liegenden 514 m2 für das Bauvorhaben als anrechenbare Fläche bei der Berechnung der 
Ausnützungsziffer beansprucht. Das geplante Wohnhaus weist nach dieser Berechnung ei-
ne anrechenbare Bruttogeschossfläche von 252.7 m2 auf, womit eine Ausnützungsziffer von 
0.49 resultiert (act. 7.I.3/11). Umstritten ist, ob der geplante „Einstellraum“ im Unterge-
schoss des Wohnhauses ebenfalls zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen ist. 
Im Weiteren stellt sich die Frage, ob bei der Berechnung der Ausnützungsziffer die Fläche 
des die Parzelle Nr. 001 tangierenden „Laubengangs“ von der anrechenbaren Landfläche 
hätte abgezogen werden müssen. Zudem ist zu prüfen, ob dem Bauvorhaben allfällige vor-
genommene Ausnützungstransfers entgegenstehen. 
 
2.2 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur Bruttogeschossfläche zu zählen ist, kommt es nach 
Art. 1 Abs. 2 BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. 
Verwendbar bedeutet, dass die Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche 
bauliche Veränderung herbeigeführt werden kann, wobei subjektive Gesichtspunkte keine 
Rolle spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen 
noch auf den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, 
ist nur aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder 
bezeichneten Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 14. 
September 2016 E. 3.2). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich aufgrund gesundheitspo-
lizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Personen 
nicht eignen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.. 2011, S. 743 
f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im vorliegenden Fall die 
wohnhygienischen Vorschriften des Baureglements B___ hinzugezogen werden. Nach Art. 
32 Abs. 2 BauR sind die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienenden Räume oder 
Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion und Ausstattung so auszugestalten, dass eine 
einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die Gesundheit nicht gefährdet wird. Insbeson-
dere ist auf eine genügende Belüftung, Belichtung und Ausstattung mit sanitären Einrich-
tungen zu achten und dass Feuchtigkeit weder eindringen noch durch Kondensat entste-
hen kann. Gemäss Art. 34 Abs. 2 BauR hat die Fensterfläche bei Wohn- und Schlafräumen 
mindestens 10 % der Nettobodenfläche zu betragen. Die lichte Raumhöhe von Wohn- und 
Schlafräumen hat bei neuen Mehrfamilienhäusern mindesten 2.20 m zu betragen (Art. 34 
Abs. 3 BauR). 
 
Der strittige als „Einstellraum“ bezeichnete 19.02 m2 grosse Raum liegt im Untergeschoss 
des geplanten Gebäudes neben dem Keller und dem Technikraum. Gemäss dem Grund-
rissplan weist er eine Raumhöhe von 2.78 m auf. Auf der Südseite des Raums ist ein Fens-
ter mit einer Fläche von 4.33 m2 vorgesehen (act. 7.II/22). Aus dem angefochtenen Ent-
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scheid geht zudem hervor, dass dieser innerhalb der Wärmedämmung liegt und durch eine 
Bodenheizung beheizt wird, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Die Vo-
rinstanz hat insofern zutreffend festgestellt, dass der Raum die hygienischen Anforderun-
gen für Wohn- und Schlafräume erfüllt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die effektive 
Besonnung eventuell durch den bedachten Laubengang eingeschränkt wird, zumal dieser 
Einwand auch beim geplanten südöstlichen Zimmer im Untergeschoss vorgebracht werden 
könnte, bei welchem die Anrechnung an die Bruttogeschossfläche unbestritten ist. Allfälli-
gen Lärmimmissionen durch den Technikraum oder dem Wärmeverlust durch die Kellertür 
könnte zudem ohne wesentliche bauliche Veränderungen mit schall-oder wärmisolierenden 
Massnahmen begegnet werden. Ausserdem ist der Keller auch direkt von aussen über den 
Laubengang zugänglich, womit es entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers 
keineswegs notwendig ist, dafür den „Einstellraum“ als Durchgang zu benutzen. Da subjek-
tive Gesichtspunkte nach dem Gesagten keine Rolle spielen und es alleine auf die objekti-
ve Verwendbarkeit des Raums ankommt, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den 
sogenannten „Einstellraum“ zur Bruttogeschossfläche hinzugerechnet hat. Wie nachfolgend 
aufzuzeigen ist, wird die maximale Ausnützungsziffer auch aus anderen Gründen über-
schritten, womit es sich dabei nicht um einen geringfügigen Verstoss handelt. Deshalb 
konnte die Vorinstanz die Angelegenheit nicht an die Baubewilligungskommission B___ zur 
Aussprechung eines baulichen Verbots zurückweisen (Art. 106 Abs. 2 lit. a BauG e contra-
rio). 
 
2.3 In Bezug auf den Laubengang ist mit der Vorinstanz zwar darin übereinzugehen, dass es 
sich dabei nicht um einen herkömmlichen Laubengang im Sinne von Art. 1 Abs. 3 BauV 
handelt, sondern dieser als überdachter befestigter Fussweg zu qualifizieren ist (vgl. Situa-
tionsplan Laubengang, act. 7.IV/13). Sämtliche Parteien scheinen jedoch übersehen zu ha-
ben, dass im Beilageplan 4 (act. 14/5) des Quartierplans E___, Teil Ost, die Ausnützung 
der Parzellen Nrn. 002, 001, 003, 006 und 008 geregelt wird. Aus dem festgelegten Aus-
nützungspotential und der beige gefärbten Fläche auf der Parzelle Nr. 001 geht klar hervor, 
dass der Laubengang darin zur anrechenbaren Landfläche gezählt wird. Da der Quartier-
plan inkl. Beilagepläne rechtskräftig genehmigt wurde, ist diese Einstufung als verbindlich 
zu qualifizieren. Sie steht auch nicht im Widerspruch zu Art. 1 Abs. 4 BauV, wo nur Stras-
sen und Plätze (und keine Fusswege) erwähnt werden, die von der anrechenbaren Land-
fläche abzuziehen sind. Der vorliegende Fall ist demzufolge nicht vergleichbar mit dem Prä-
judiz in AR GVP 23/2011 Nr. 3566, in welchem die Anrechenbarkeit einer Zufahrtsstrasse 
umstritten war, über welche mehrere Grundstücke erschlossen wurden. Folglich kommt das 
Obergericht zum Schluss, dass der Laubengang zur anrechenbaren Landfläche zu zählen 
ist, womit der Vorinstanz in diesem Punkt nicht gefolgt werden kann. Dies ändert jedoch 
nichts daran, das die maximale Ausnützungsziffer von 0.5 aufgrund des zur Bruttoge-
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schossfläche zu zählenden „Einstellraums“ auch bei der Anrechnung des Laubengangs zur 
Landfläche weiterhin überschritten wird (252.7 m2 + 19.02 m2 / 514 m2 = 0.529). 
 
2.4 Aus den mit Eingabe vom 20. März 2017 (act. 29) nachgereichten Akten der Baubewilli-
gungskommission B___ (act. 30/1-18) geht hervor, dass im Jahr 2011 im Sinne einer Ge-
samtüberbauung gleichzeitig Bewilligungen für die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. 
002, 001, 003 und 006 erteilt wurden. Die entsprechenden Baubewilligungsprotokolle vom 
28. Juni 2011 verdeutlichen, dass die Parzellen Nrn. 002 und 003 durch die erfolgte Über-
bauung eine Übernutzung von 64.00 m2 bzw. 42.00 m2 aufweisen. Für die erstellten Wohn-
bauten Assek. Nr. 004 (Parzelle Nr. 002) und Assek. Nr. 010 (Parzelle Nr. 003) wurde die 
fehlende Nutzfläche von den Parzellen Nrn. 001 und 006 transferiert. Dies ergibt sich um-
gekehrt auch aus den Protokollen der Baubewilligungen für die Wohnhäuser Assek. Nr. 005 
(Parzelle 006) und Assek. Nr. 009 (Parz. Nr. 001), wonach die vorhandenen Landreserven 
von 91.00 m2 und 37.5 m2 auf die Nachbarparzellen übertragen wurden. Daraus kann ei-
nerseits der Schluss gezogen werden, dass die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. 002 
und 003 ohne Ausnützungsübertragung gar nicht realisierbar gewesen wären. Andererseits 
bedeutet dies aber auch, dass nicht die gesamte in der Zone W1 liegende Fläche der Par-
zelle 001 von 514 m2 ausnützungsfähig ist. Vielmehr bleibt diese mit der erfolgten über-
schrittenen Ausnützung der Parzellen Nrn. 002 und 003 belastet. Daran vermag auch der 
Umstand nichts zu ändern, dass das ursprüngliche Baugesuch von 2011 bezüglich der 
Parzelle Nr. 001 nachträglich abgeschrieben wurde, könnten doch ansonsten durch nach-
trägliche Baugesuche die Vorschriften über die Nutzungsintensität beliebig umgangen wer-
den. 
 
Die Vorinstanz hat im Entscheid, welcher die parallel laufenden Rekursverfahren Muntwiler 
und Born betraf, zwar zutreffend festgestellt, dass die vorgenommenen Ausnützungstrans-
fers nicht rechtskonform zustande gekommen sind. Da die Ausnützungsziffer jedoch gros-
sen Einfluss auf die Dimension der Wohnhäuser hat, hätte es die Vorinstanz nicht einfach 
bei dieser Feststellung belassen dürfen. Weil ihr nach Art. 3 Abs. 2 BauG die Überwachung 
des Vollzugs der Baugesetzgebung obliegt und sie deshalb als Aufsichtsbehörde im Sinne 
von Art. 43 Abs. 1 VRPG gilt, welche zur korrekten Gesetzesanwendung verbindliche Wei-
sungen erlassen kann, wäre es an der Vorinstanz gewesen, zu veranlassen, dass die anre-
chenbare Landfläche der Bauparzelle Nr. 001 unter Berücksichtigung der vorgenommenen 
Übertragungen verbindlich festgelegt wird. Vor der entsprechenden Festlegung der maxi-
mal zulässigen Nutzung hätte das Baugesuch nicht beurteilt werden dürfen, weshalb diese 
nachzuholen ist. Da die Festlegung der anrechenbaren Landfläche nicht nachträglich quasi 
erstinstanzlich durch das Obergericht vorgenommen werden kann, bleibt nichts anderes 
übrig als die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Als Aufsichtsbehörde hat 
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diese sicherzustellen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die Ausnützungsübertra-
gung erfüllt werden und die von der Parzelle Nr. 001 übertragene Nutzung nicht doppelt 
beansprucht wird. Andernfalls hätte die Vorinstanz konsequenterweise im Sinne von Art. 
108 Abs. 2 BauG die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands auf den begünstigten 
Parzellen Nrn. 002 und 003 in Erwägung zu ziehen. In welcher Form und mit welchem In-
halt sie gegenüber der Gemeinde B___ und den begünstigten Grundeigentümern auftreten 
will, damit die rechtswidrige Situation bereinigt wird, bleibt dem pflichtgemässen Ermessen 
der Vorinstanz überlassen. Anschliessend hat diese gestützt auf das Ergebnis neu über 
das auf Parzelle Nr. 001 geplante Bauvorhaben zu befinden. 
 
3. Zusammenfassend ist die Beschwerde somit insofern gutzuheissen, als dass der angefoch-
tene Rekursentscheid aufgehoben wird und die Sache in Bezug auf die Frage der Ausnüt-
zungstransfers zu ergänzender Abklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurück-
zuweisen ist. Da das Bauvorhaben vor der Klärung dieser Frage nicht bewilligt werden 
kann, ist die Beschwerde im Übrigen abzuweisen. 
 
4. 
Nach Art. 19 Abs. 3 i. V. m. Art. 59 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht ge-
bühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmit-
tel nicht eingetreten wird. Im vorliegenden Fall entspricht das Ergebnis trotz Rückweisung 
einem Unterliegen des Beschwerdeführers, da das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig ist. 
Kostenvermindernd ist zu berücksichtigen, dass das Obergericht in den beiden den glei-
chen Sachverhalt betreffenden Parallelverfahren zum selben Ergebnis gelangt, womit sich 
der Aufwand reduzieren liess. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren 
in Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die reduzierte Entscheidgebühr für die drei Verfah-
ren auf je Fr. 1‘700.-- festgesetzt. Der Kostenvorschuss von Fr. 1500.-- ist anzurechnen. 
 
5. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat vor Obergericht die obsiegende Partei in der Regel An-
spruch auf eine Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da der Be-
schwerdeführer im Ergebnis unterliegt, ist sein Entschädigungsbegehren abzuweisen. Weil 
sich die Beschwerdegegner nicht am Verfahren beteiligt haben, ist ihnen mangels Antrags 
keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 59 i. V. m. Art. 24 Abs. 1 VRPG) 
 
 
 
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Demnach erkennt das Obergericht: 
 
1. 
Die Beschwerde von A1___ wird wie folgt teilweise gutgeheissen: Der angefochtene Re-
kursentscheid wird insofern aufgehoben und die Sache zu ergänzender Abklärung und 
neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen, als diese die zulasten der Bauparzelle 
(Nr. 001) vorgenommenen Ausnützungstransfers zwar als nicht rechtskonform bezeichnet, 
aber es unterlassen hat, auf den begünstigten Parzellen die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes zu prüfen. Die Vorinstanz wird angewiesen, dies nachzuholen und 
anschliessend gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle 001 geplante Bauvor-
haben zu befinden. Es wird festgestellt, dass die im Quartierplan E___ ausdrücklich als 
Fussweg bezeichnete Fläche an die anrechenbare Landfläche anzurechnen ist. Im Übrigen 
wird die Beschwerde abgewiesen. 
 
2. 
Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'700.-- auferlegt. Der Kosten-
vorschuss von Fr. 1'500.-- wird angerechnet. 
 
3. 
Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 
abgewiesen. 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent-
scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein 
weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 
173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben 
(Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesge-
richt, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Be-
schwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die 
Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufe-
nen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in 
der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
5. 
Zustellung an den Beschwerdeführer über dessen Anwalt, die Vorinstanz, den Beschwer-
degegner, die Beschwerdegegnerin sowie die Baubewilligungskommission B___ über de-
ren Anwalt. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Toni Bienz 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 22.11.17