ar_gerichte · Verwaltung ARGVP 1999 1350 · 2000-03-14 · de

A. Verwaltungsentscheide 1350 rung der Frist bis zum Neubau auf der Parzelle des Rekurrenten und damit bis zur Schaffung einer Ersatzlösung aus grundsätzlichen Überlegungen ausser Betracht fällt. Der Gemeinderat hat in seiner Verfügung vom

A. Verwaltungsentscheide
1350
rung der Frist bis zum Neubau auf der Parzelle des Rekurrenten und 
damit bis zur Schaffung einer Ersatzlösung aus grundsätzlichen 
Überlegungen ausser Betracht fällt.
Der Gemeinderat hat in seiner Verfügung vom 16. Februar 1999 
eine Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft seines Entscheides festge­
setzt. Unter Berücksichtigung des Aufwandes für die notwendigen 
Abbrucharbeiten erscheint dies als durchaus angemessen und kann 
nicht beanstandet werden.
Entscheid der Baudirektion vom 12.4.1999
1350
Zonenkonformität. Nachtklub in der Wohn- und Gewerbezone (Art. 
28 Abs. 1 EG zum RPG). Bedeutungslosigkeit der kantonalrechtlichen 
Immissionsschutzbestimmungen (Art. 75 Abs. 1 EG zum RPG). Will­
kürliche Sachverhaltsfeststellung.
Die neuen Eigentümer eines Restaurants in der Wohn- und Gewer­
bezone stellten ein Baugesuch für den Umbau der bisherigen Pizzeria 
in einen Nachtklub mit Striptease-Darbietungen. Dem Projekt erwuchs 
jedoch erheblicher Widerstand von seiten der Gemeinde und der 
Nachbarn. Die Eigentümer reichten deshalb ein zweites Baugesuch 
ein, das die Fortführung des Restaurationsbetriebs im bisherigen Um­
fang ermöglichen sollte und mehrere Umgestaltungen im Gebäude- 
innem sowie die Errichtung einer Gartenwirtschaft umfasste. Die Ge­
meinde stellte sich auch gegen dieses Projekt und verweigerte die 
Baubewilligung mit der Begründung, dass die Baugesuchsteller ledig­
lich die Absicht hätten, „die baurechtliche Beurteilung der Nutzungs­
änderung von der bisherigen Pizzeria in den angestrebten Night-Club 
zu umgehen“. Der Betrieb eines Nachtklubs sei in dem „schwerge­
wichtig der Wohnnutzung dienenden Dorfteil aus verschiedenen Grün­
den zweifellos zu den unzulässigen Nutzungen zu zählen“. Einen ge­
gen diesen Entscheid gerichteten Rekurs der Eigentümer hiess der 
Regierungsrat aus folgenden Erwägungen gut:
17


A. Verwaltungsentscheide
1350
3. 
a) Der Gemeinderat und die kommunale Baubewilligungskom­
mission sind der Auffassung, dass das vorliegende Baugesuch der 
Umgehung einer unzulässigen Nutzungsänderung diene. In bezug auf 
die Gastwirtschaftsräume im 1. Obergeschoss unterscheide es sich 
kaum vom zurückgezogenen Baugesuch betreffend Nachtklub. Abge­
sehen davon, dass Bühne und Umkleideraum fehlten, sei einzig die 
Küche zugunsten eines Vorratsraums nochmals verkleinert worden. 
Gemäss den baulichen Richtlinien für Gastwirtschaftsbetriebe reiche 
diese nun nicht einmal mehr für die Führung eines B-Betriebs, was 
von den Rekurrenten am Einspracheaugenschein damit abgetan 
worden sei, dass eben nur Snacks zubereitet würden. Daraus sei zu 
schliessen, dass die Rekurrenten nicht die Absicht hätten, ein 
normales Restaurant zu führen, sondern nur versuchten, eine bau­
rechtliche Beurteilung der Nutzungsänderung von einer Pizzeria in 
einen Nachtklub zu umgehen. In einer mehrheitlich der Wohnnutzung 
dienenden Wohn- und Gewerbezone könne aber ein Rotlichtlokal 
wegen der Immissionen und als solches nicht geduldet werden.
b) 
Die Vorinstanzen stützen die Verweigerung der Baubewilligung 
auf Art. 75 Abs. 1 EG zum RPG, wonach Bauten und Anlagen unzu­
lässig sind, wenn aus ihrer bestimmungsgemässen Benützung Immis­
sionen auf die Umgebung zu erwarten sind, die der Zonenordnung 
widersprechen. Dabei übersehen sie, dass die Bekämpfung von Im­
missionen heute weitgehend durch das Umweltschutzrecht des Bun­
des geregelt wird und das kantonale Recht insoweit seine Bedeutung 
verloren hat. Das trifft insbesondere auf Art. 75 Abs. 1 EG zum RPG 
zu, der heute keinen Anwendungsbereich mehr hat und deshalb auch 
nicht als Grundlage für eine Bauverweigerung herangezogen werden 
kann. Anders verhält es sich mit den Bestimmungen über „störende“ 
Betriebe in den einzelnen Teilbauzonen (Art. 26 ff. EG zum RPG). In 
bezug auf den Immissionsschutz kommt zwar auch diesen Vorschrif­
ten keine Bedeutung mehr zu. Selbständige Bedeutung können sie 
jedoch insoweit beanspruchen, als sie ortsplanerisch motiviert sind. 
Aus städtebaulich-ästhetischen Gründen, um den Charakter eines 
Wohngebietes zu bewahren, ist es zulässig, in der Wohnzone nur 
Gewerbe zuzulassen, die dem täglichen Bedarf der Bewohner dienen, 
und z.B. die Bewilligung für einen „störenden“ Autooccasionsbetrieb zu 
verweigern (BGE 117 lb 147 ff.). Auch Betriebe mit grossem Ver­
18


A. Verwaltungsentscheide
1350
kehrsaufkommen können Störungen verursachen, die nicht vom Um­
weltschutzrecht des Bundes erfasst werden (z.B. Gefährdung von 
Fussgängern, Parkplatzprobleme); sie dürfen daher ebenfalls aufgrund 
kantonaler oder kommunaler Normen über störende Betriebe in be­
stimmte Zonen verwiesen werden (BGE 114 lb 222; Haller/Karlen, 
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 
153).
c) Mithin hätten die Gemeindebehörden das Baugesuch der Rekur­
renten - soweit nicht Lärm und ähnliche Immissionen zur Diskussion 
stehen - unter dem Blickwinkel von Art. 28 Abs. 1 EG zum RPG prüfen 
müssen, wonach in den Wohn- und Gewerbezonen nur mässig stö­
rende Betriebe zugelassen sind. Es ist nicht auszuschliessen, dass ein 
Nachtklubbetrieb gestützt darauf in einer Wohn- und Gewerbezone 
untersagt werden kann (vgl. BGE 116 la 491 betreffend Dancing). 
Diese Frage braucht jedoch im vorliegenden Fall nicht weiter verfolgt 
zu werden, weil die Vorinstanzen zu Unrecht eine Nutzungsänderung 
in einen Nachtklub unterstellt haben. Wie die Rekurrenten darlegen, 
soll ihr Baugesuch lediglich die Fortführung des bestehenden Restau­
rationsbetriebs ermöglichen, und es liegen keine Anhaltspunkte dafür 
vor, dass damit eine wesentliche Nutzungsänderung verbunden wäre. 
Das Baugesuch unterscheidet sich auch klar vom zurückgezogenen 
Nachtklubprojekt, indem es weder Bühne noch Umkleidekabinen vor­
sieht. Soweit die Rekurrenten dennoch eine Nutzungsänderung in 
letztere Richtung anstreben, genügt es, die Pflicht zur Einholung einer 
weiteren Baubewilligung vorzubehalten. Es geht jedoch nicht an, die 
Baubewilligung für das vorliegende Baugesuch aufgrund einer blossen 
Sachverhaltsunterstellung zu verweigern; ein solches Vorgehen ist 
willkürlich und verdient keinen Schutz.
d) Der angefochtene Entscheid ist aus diesen Gründen aufzuheben 
und die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurückzuwei­
sen. Dieser wird zunächst zu prüfen haben, ob die Umbauarbeiten im 
1. und 2. Obergeschoss überhaupt der Baubewilligungspflicht unter­
stehen oder ob sie im Sinne von Art. 4 lit. a der kantonalen Bauver­
ordnung (bGS 721.11) noch als bewilligungsfreie Renovation be­
trachtet werden können. Dabei gilt es zu beachten, dass seit dem 1. 
Mai 1999 ein neues Gesetz über das Gastgewerbe (bGS 955.1) in 
Kraft steht; die gewerbepolizeilichen Erwägungen im angefochtenen
19


A. Verwaltungsentscheide
1351
Entscheid sind daher überholt. Ferner wird zu klären sein, ob für die 
geplante Gartenwirtschaft eine Bestandesgarantie gemäss Art. 4 EG 
zum RPG (bGS 721.1) besteht; denn wie sich aus den Akten ergibt, 
wurde bereits von den früheren Besitzern eine Gartenwirtschaft ge­
führt. Sollte die Gartenwirtschaft nicht unter die Bestandesgarantie 
fallen, so ist ihre Zulässigkeit unter dem Aspekt der Erweiterung der 
bestehenden Restaurationsnutzung zu prüfen.
RRB vom 14.3.2000
1351
Bauen ausserhalb Bauzone. Voraussetzungen der Erneuerung eines 
zonenfremden Gebäudes.
2. Die Erstellung, Erweiterung oder Änderung bestehender zonen­
fremder Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen ist nach 
Massgabe von Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) zulässig. Die dort geforderten Voraussetzung für Neu-, 
Um- und Anbauten sind je nach der Bedeutung des Vorhabens unter­
schiedlich streng: Blosse Erneuerungen, teilweise Änderungen und 
der Wiederaufbau zonenfremder Bauten und Anlagen sind zulässig - 
sofern und soweit es das kantonale Recht überhaupt erlaubt (BGE 112 
lb 94) -, wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung ver­
einbar ist (Art. 24 Abs. 2 RPG; Art. 80 Abs. 2 und 3 EG zum RPG; Art. 
27 - 34 Verordnung über Bewilligungspflicht und -verfahren sowie über 
das Bauen ausserhalb der Bauzonen, BauV, bGS 721.11). Der Neu­
bau und neubauähnliche Umbauten dürfen dagegen nur bewilligt wer­
den, wenn der Zweck der Anlage einen Standort ausserhalb der Bau­
zone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. 
Nachdem der Rekurrent ausdrücklich keinen Abbruch/Wiederaufbau 
ins Auge fasst und, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen wer­
den, ein solches Vorhaben auch nicht zulässig ist, stellt sich im Rah­
men von Art. 24 RPG bzw. Art. 80 EG zum RPG die Frage, ob das 
Vorhaben als "Erneuerung" oder als "teilweise Änderung“ gelten kann.
20