ar_gerichte · OG O2V-21-69 · 2022-08-23 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 2. Abteilung Urteil vom 23. August 2022 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser Oberrichterin J. Lanker Oberrichter M. Winiger, M. Müller, R. Kläger Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer Verfahr

Beschwerdeführerin 
A1. und A2. 
 
 
Vorinstanz 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden, 
Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 
 
Gegenstand 
Staats- und Gemeindesteuern 2020 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der 
kantonalen Steuerverwaltung vom 22. November 2021 
 
Urteil vom 23. August 2022 
 
 
Verfahren Nr. 
O2V 21 69 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführer: 
 
Der Einsprache-Entscheid der kant. Steuerverwaltung ist abzulehnen. 
 
Die von uns erstellte Steuererklärung ist in der eingereichten Form, mit allen beigelegten 
Unterlagen zu akzeptieren. 
 
Der Steuerverwaltung ist Einhalt zu gebieten, in all den Belangen, wo diese ihre "Kompeten-
zen" in willkürlicher Art und Weise missbrauchen. 
 
Unter Kosten- und Spesenfolge zu Lasten der Steuerverwaltung Herisau. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 
 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. Am 10. März 2021 reichten A1. und A2. (nachfolgend: die Beschwerdeführerin und der 
Beschwerdeführer bzw. beide zusammen: die Beschwerdeführer) ihre Steuererklärung für 
die Steuerperiode 2020 bei der Kantonalen Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden 
(nachfolgend: Vorinstanz) ein. In der Steuererklärung deklarierten sie ein nach den geltend 
gemachten Abzügen resultierendes steuerbares Einkommen von Fr. […], welches unter 
anderem Liegenschaftserträge im Betrag von insgesamt Fr. 91'773.-- mitenthielt, sowie ein 
steuerbares Vermögen von Fr. […] (KStV.AR.act. 2). 
 
 
B. Am 7. September 2021 veranlagte die Vorinstanz die Beschwerdeführer (KStV.AR.act. 4). 
Basierend auf einem steuerbaren Einkommen von Fr. […], welches unter Mitberücksich-
tigung von Liegenschaftserträgen von total Fr. 99'130.-- festgesetzt worden war, sowie dem 
von den Beschwerdeführer deklarierten steuerbaren Vermögen von Fr. […] wurden Staats- 
und Gemeindesteuern von Fr. […] erhoben. Für die Festsetzung des steuerbaren 
Einkommens waren die von den Beschwerdeführern deklarierten Liegenschaftserträge in B. 
im Rahmen der Veranlagung erhöht worden mit dem Vermerk: "Der Eigenmietwert (Mietwert 
gemäss Grundstückschätzung) ist auch dann voll steuerbar, wenn eine Wohnung oder ein 
Wohnhaus unentgeltlich oder zu einem günstigeren Mietzins einer nahestehenden Person 
Seite 3 
zur Verfügung gestellt oder vermietet wird (Vorzugsmiete)." Direkte Bundessteuern wurden 
keine erhoben. 
 
 
C. Mit Schreiben vom 28. September 2021 reichten die Beschwerdeführer bei der Vorinstanz 
Einsprache gegen diese Steuerveranlagung ein (KStV.AR.act. 5). Sie beanstandeten, die in 
der Veranlagung für die Staats- und Gemeindesteuern eingesetzten Soll-Mietzinseinnahmen 
betreffend die Liegenschaft in B. würden in keiner Weise der tatsächlichen Vermietbarkeit 
von Wohnungen an jenem Standort entsprechen. 
 
 
D. Mit Einspracheentscheid vom 22. November 2021 (KStV.AR.act. 7) wies die Vorinstanz die 
Einsprache ab und hielt fest, entgegen der Selbstdeklaration sei bei der an die Eltern der 
Beschwerdeführerin vermieteten Wohnung auf den geschätzten Mietwert der Grundstück-
schätzungsbehörde anstatt auf die tatsächlichen Mieteinnahmen abgestellt worden. Der im 
Schätzungsprotokoll über die Schätzung vom 15. Dezember 2015 festgelegte Mietwert für 
die an die Eltern vermietete 4.5-Zimmer-Wohnung, das Zimmer im EG sowie die Garage 
belaufe sich insgesamt auf Fr. 1'950.--. Gegen die Schätzwerte sei damals keine Einsprache 
erhoben worden, weshalb diese nun für die Beschwerdeführer und die Steuerverwaltung ver-
bindlich seien. 
 
 
E. Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die von den Beschwerdeführern am 
18. Dezember 2021 (Postaufgabe) eingereichte Beschwerde ans Obergericht mit den 
eingangs erwähnten Anträgen. Mit Vernehmlassung vom 13. Januar 2022 beantragte die 
Vorinstanz Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 
Am 28. Januar 2022 replizierten die Beschwerdeführer unter Festhaltung an den mit der 
Beschwerde gestellten Anträgen. Die Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf die Einrei-
chung einer Duplik. Da von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung bereits abge-
sehen worden war, wurde die Angelegenheit nach Abschluss des Schriftenwechsels direkt 
zur Beratung an der Sitzung der 2. Abteilung des Obergerichts vom 23. August 2022 traktan-
diert. 
 
 
F. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Argumente der Par-
teien in den Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägung-
en näher eingegangen. 
 
Seite 4 
Erwägungen 
 
1. 
Formelles 
 
1.1 Einspracheentscheide der Vorinstanz können innert 30 Tagen nach Eröffnung schriftlich mit 
Beschwerde beim Obergericht angefochten werden; die Beschwerde hat einen Antrag zu 
enthalten und ist zu begründen (Art. 188 Abs. 1 Steuergesetz [StG, bGS 621.11] i.V.m. 
Art. 28 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31]). Die am 18. Dezember 2021 der Post 
übergebene Beschwerde gegen den von der Vorinstanz am 22. November 2021 erlassenen 
Einspracheentscheid enthält sowohl Anträge als auch eine Begründung und erfolgte innert 
laufender 
Rechtsmittelfrist 
rechtzeitig. 
Als direkt 
vom 
Einspracheentscheid 
vom 
22. November 2021 betroffenen Steuerpflichtigen kommt den Beschwerdeführern nach 
Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 
143.1) ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheids zu. 
Der angeforderte Kostenvorschuss von Fr. 800.-- ging rechtzeitig bei der Gerichtskasse ein. 
Da somit sowohl auf Seiten der Beschwerdeführer als auch mit Bezug auf die Beschwerde-
schrift sämtliche formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich 
einzutreten, wobei der Antrag, wonach der Steuerverwaltung "Einhalt zu gebieten (sei) in 
allen Belangen, wo diese ihre Kompetenzen in willkürlicher Art und Weise missbrauchen", im 
vorliegenden Beschwerdeverfahren lediglich mit Bezug auf den konkret angefochtenen 
Einspracheentscheid zu prüfen ist. 
 
 
1.2 Der Entscheid über Steuerstreitsachen fällt unabhängig vom Streitwert in die Zuständigkeit 
der Abteilungen des Obergerichts (Art. 29 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31] e con-
trario). Das Gesamtgericht hat Beschwerden in Steuerstreitsachen der 2. Abteilung zur Beur-
teilung zugewiesen (so publiziert im aktuellen Staatskalender des Kantons Appenzell Aus-
serrhoden [https://staatskalender.ar.ch/organizations/pdf], Ziff. 2.6.1.2), weshalb diese zur 
Behandlung der Beschwerde zuständig ist. 
 
 
1.3 Die vorliegende Beschwerde betrifft nur den Bereich der kantonalen Steuern, während die 
zeitgleich vorgenommene Veranlagung der direkten Bundessteuer betreffend dieselbe 
Steuerperiode nicht weiter zu prüfen ist: Zwischen den Parteien strittig ist einzig die von der 
Vorinstanz für die Festsetzung des steuerbaren Einkommens bei der Veranlagung der 
Staats- und Gemeindesteuern vorgenommene Aufrechnung der Differenz zwischen verein-
bartem Mietzins und amtlich geschätztem Mietwert betreffend die im Eigentum der 
Seite 5 
Beschwerdeführerin stehenden, an ihre Eltern vermieteten Wohnung. Im Bundessteuerbe-
reich wurde keine solche Aufrechnung vorgenommen, sondern auf die tatsächlichen Mietein-
nahmen abgestellt (KStV.AR.act. 7, S. 2, Ziff. 2.5); aufgrund der Entlastung infolge des 
Elterntarifs waren bei den Beschwerdeführern im Resultat zudem ohnehin keine Bundes-
steuern zu erheben (KStV.AR.act. 4, Schlussrechnung Direkte Bundessteuer 2020). 
 
 
 
2. 
Materielles 
 
2.1 Zu den bundesgesetzlich vorgeschriebenen kantonalen Steuern gehören (unter anderem) 
die im vorliegenden Verfahren betroffenen Einkommens- und Vermögenssteuern natürlicher 
Personen (Art. 2 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 
Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]). Die Kantone haben der Einkom-
menssteuer alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte zu unterstellen, darunter aus-
drücklich auch die Eigennutzung von Grundstücken (Art. 7 Abs. 1 StHG). 
 
 
2.2 Für den Bereich der – wie bereits erwähnt, im vorliegenden Verfahren allerdings gar nicht 
betroffenen – direkten Bundessteuer gilt, dass bei Mietverträgen unter Verwandten nicht be-
reits aus der blossen Tatsache, dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, 
auf Eigennutzung geschlossen werden kann. Im Bereich der kantonalen Steuern besteht 
dagegen mehr Freiraum, da das StHG betreffend Eigenmietwertbesteuerung grundsätzlich 
keine engeren Schranken vorsieht, als sich aus den verfassungsmässigen Grundsätzen er-
geben (vgl. dazu BGE 123 II 9 E. 4b und 132 I 157 E. 3.3, je m.w.H.). So haben verschiedene 
Kantone – darunter auch Appenzell Ausserrhoden – im kantonalen Steuerrecht eine klare 
gesetzliche Grundlage geschaffen, die es erlaubt, bei den kantonalen Steuern eine Differenz 
zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert steuerlich zu erfassen (Urteil des Bun-
desgerichts 2C_188/2007 vom 26. Juni 2008 E. 2.3 m.w.H.). 
 
Die einschlägigen gesetzlichen Grundlagen in Appenzell Ausserrhoden lauten wie folgt: Der 
kantonalen Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte 
(Art. 19 Abs. 1 StG). Als Einkommen steuerbar sind unter anderen auch alle Erträge aus 
unbeweglichem Vermögen, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, 
Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (Art. 24 Abs. 1 lit. a StG). Wohnt eine steuerpflichtige 
Person dauernd in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus, so wird für die Ermittlung 
des steuerbaren Einkommens der sog. Eigenmietwert berücksichtigt (vgl. Art. 24 Abs. 1 lit. b 
StG). Gemäss Art. 24 Abs. 2 StG gilt als Eigenmietwert der Betrag, den die steuerpflichtige 
Person bei der Vermietung ihres Grundstücks als Miete erzielen könnte; "Er ist auch dann 
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voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Miet- oder Pachtzins einer nahe-
stehenden Person überlassen wird." Gestützt auf die Kompetenznorm in Art. 24 Abs. 3 StG 
hat der Regierungsrat ausserdem in Art. 11 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung zum Steuergesetz 
(StV, bGS 621.111) präzisiert: "Massgebend für die Berechnung des Eigenmietwertes ist in 
der Regel der Mietwert der letzten amtlichen Schätzung". 
 
 
2.3 Im konkreten Fall geht es um die Frage, welches Einkommen bei den Beschwerdeführern im 
Zusammenhang mit der an die Eltern der Beschwerdeführerin vermieteten Wohnung im 
Zweifamilienhaus in B. zu besteuern ist. 
 
a. 
Die betroffene Liegenschaft wurde am 15. Dezember 2015 durch die Grundstückschätzungs-
behörde letztmals amtlich geschätzt (siehe Schätzungsprotokoll bei KStV.AR.act. 7.3). Als 
Mietwert pro Jahr setzten die Schätzer insgesamt Fr. 39'000.-- ein, zusammengesetzt aus 
folgenden Einzelpositionen: 
- EG, Zimmer mit WC 
 
Fr. 3'000.-- 
- OG 3.5 Zimmer-Wohnung 
 
Fr. 14'400.-- 
- OG/DG 4.5 Zimmer-Wohnung 
Fr. 19'200.-- 
- 2 Garagen 
 
 
 
Fr. 2'400.-- 
 
 
Der aktuelle amtlich geschätzte Mietwert für die in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 
an die Eltern der Beschwerdeführerin vermieteten Räumlichkeiten (4.5-Zimmer-Wohnung, 
Garage und EG-Zimmer) beträgt demnach Fr. 23'400.--. 
 
b. 
Tatsächlich bezahlten die Eltern in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 den Beschwer-
deführern einen deutlich tieferen Mietzins von Fr. 16'800.--. Die Vorinstanz qualifizierte 
diesen tatsächlichen Mietzins angesichts der Differenz zum Schätzwert als Vorzugsmietzins 
im Sinn von Art. 24 Abs. 2 StG. Dementsprechend wurde im Rahmen der Steuerveranlagung 
der Staats- und Gemeindesteuern bei der Ermittlung des steuerbaren Einkommens der 
höhere Schätzwert anstelle der tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen berücksichtigt. 
 
 
2.4 Dieses Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden: Gestützt auf die explizite, im 
formellen Gesetz enthaltene Regelung von Art. 24 Abs. 2 StG ist die Differenz zwischen 
vereinbarten Mietzins und Eigenmietwert bei den kantonalen Steuern in Appenzell Ausser-
rhoden (anders als bei der direkten Bundessteuer, wo diesbezüglich keine explizite Rechts-
grundlage im Bundessteuerrecht besteht und daher für eine Aufrechnung eingeschränktere 
Voraussetzungen bestehen, vgl. BGE 146 II 97) steuerlich zu erfassen. Dass dabei auf den 
Seite 7 
amtlich geschätzten Mietwert abgestellt wurde, steht im Einklang mit den gesetzlichen 
Grundlagen (E. 2.2 vorstehend). Die Beschwerde ist abzuweisen. 
 
 
2.5 Die Beschwerdeführer wenden ein, der tatsächlich erzielte Mietzins von Fr. 16'800.-- sei 
durchaus marktgerecht. Ein höherer Mietzins – dementsprechend insbesondere auch der 
geschätzte Mietwert von Fr. 23'400.-- – wäre in B. an diesem Standort mit seit kurzem aufge-
stellter Funkantenne in unmittelbarer Nähe und angesichts der direkt an der Kantonsstrasse 
gelegenen Lage der Liegenschaft unrealistisch. Gemäss der Schätzung von 2015 betrage 
der Realwert der Liegenschaft Fr. 1'087'000.--. Bei der späteren Schätzung des Konkursamts 
im April 2017 sei bereits von einem tieferen Wert von Fr. 930'000.-- ausgegangen worden 
und der Zuschlag bzw. Kauf dieser Liegenschaft sei schliesslich für nochmals deutlich tiefere 
Fr. 720'000.-- erfolgt. Somit bestehe eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem finalen Ver-
kaufserlös und der amtlichen bzw. der konkursamtlichen Schätzung. In dem mit der Replik 
eingereichten "Vergleich / Liegenschafts-Schätzungen versus Mietpreiskalkulation" (act. 11) 
gelangen die Beschwerdeführer deshalb zum Schluss, dass die Liegenschaft richtigerweise 
zu einem Steuerwert von Fr. 640'000.-- bei der Steuerveranlagung 2020 hätte berücksichtigt 
werden müssen und somit eigentlich auch die Vermögenssteuer den aktuellen Daten anzu-
passen wäre. 
 
Zu dieser Argumentation zieht das Obergericht Folgendes in Erwägung: 
 
a. 
Die Liegenschaft in B. hat in zweierlei Hinsicht Bedeutung für die Steuerveranlagung der 
Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den Staats- und Gemeindesteuern: Einerseits 
bilden die Erträge auf der Liegenschaft steuerbares Einkommen und andererseits unterliegt 
die Liegenschaft als Vermögen der Vermögenssteuer. 
 
b. 
Was Letzteres betrifft, kann auf Art. 47 Abs. 1 StG verwiesen werden, welcher für die Ver-
mögenssteuer explizit festlegt: "Für Grundstücke ist der amtliche Verkehrswert massge-
bend." Der von der Vorinstanz bei der Vermögenssteuerveranlagung berücksichtigte Steuer-
wert der Liegenschaft von Fr. 742'000.-- entspricht somit dem im Steuergesetz vorgesehen 
Wert und ist richtig, da bei der letzten amtlichen Schätzung vom 15. Dezember 2015 für die 
betreffende Liegenschaft ein Verkehrswert von Fr. 742'000.-- ermittelt wurde. Davon 
abweichende, anderweitig berechnete oder ausserhalb einer amtlichen Schätzung ermittelte 
Werte sind nicht entscheidend. Im Übrigen überzeugt die von den Beschwerdeführern 
eingereichte Vergleichsrechnung (act. 11), mit welcher der Realwert von Fr. 1'087'000.-- und 
der tatsächliche Erwerbspreis von Fr. 720'000.-- in Bezug zueinander gesetzt werden, schon 
deshalb nicht, weil diese beiden Werte gar nicht das Gleiche abbilden. Der von den 
Beschwerdeführern angeführte Realwert von Fr. 1'087'000.--, der auf dem Neuwert der 
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Liegenschaft und dem Bodenwert basiert, lässt die aktuellen Marktverhältnisse ausser Acht. 
Der amtlich geschätzte Verkehrswert, auf den es im Steuerrecht gestützt auf die gesetzlichen 
Vorschriften ankommt, entspricht dem Marktwert und ergibt sich aus einer Berücksichtigung 
der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtlichen Gegeben-
heiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, sowie Lage und Beschaffen-
heit (Art. 9 Abs. 1 Grundstückschätzungsverordnung [GSV, bGS 621.21], vom Regierungsrat 
erlassen gestützt auf die Kompetenznorm in Art. 152 StG). Der Verkehrswert entspricht dem 
zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbaren Preis für eine Immobilie und berücksichtigt (unter 
anderem) explizit auch die konkreten Marktverhältnisse. Der tatsächlich von der Beschwer-
deführerin bezahlte Kaufpreis von Fr. 720'000.-- wäre daher, wenn ein Vergleich zu den 
Schätzwerten vom 15. Dezember 2015 gemacht werden soll, nicht zum Realwert, sondern 
allenfalls zum geschätzten Verkehrswert von Fr. 742'000.-- in Beziehung zu setzen. Ein Ver-
gleich zwischen diesen vergleichbaren Grössen ergibt, dass der von der Beschwerdeführerin 
bezahlte Kaufpreis (Fr. 720'000.--) lediglich rund 3% tiefer lag als der im Dezember 2015 
geschätzte Verkehrswert (Fr. 742'000.--). Da bei Schätzwerten naturgemäss eine bestimmte 
Spannweite besteht, innerhalb welcher der Wert festgelegt werden kann, kann daraus 
geschlossen werden, dass die amtliche Verkehrswertschätzung durchaus im realistischen 
Bereich lag. 
 
c. 
Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, am betroffenen Standort in B. sei der gemäss 
Schätzung vom 15. Dezember 2015 angenommene höhere Mietzins gänzlich unrealistisch, 
richten sie sich damit gegen die Festlegung der Mietwerte gemäss Schätzung vom 
15. Dezember 2015. Die materielle Überprüfung der dortigen Mietwertschätzung ist 
allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Angefochten im 
vorliegenden Beschwerdeverfahren ist der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 
22. November 2021. Das Obergericht hat im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens zu prüfen, ob dieser Einspracheentscheid bzw. damit einhergehend, die mit diesem 
Entscheid bestätigte Steuerveranlagung für die Steuerperiode 2020 (und dort namentlich die 
Festsetzung des steuerbaren Einkommens bei den Liegenschaftserträgen) rechtens ist oder 
nicht. Dies ist zu bejahen: Wie bereits aufgezeigt (E. 2.4 i.V.m. E. 2.2 vorstehend), ist gemäss 
den in Appenzell Ausserrhoden für die kantonalen Steuern geltenden steuergesetzlichen 
Grundlagen der sog. Eigenmietwert als Einkommen steuerbar, wenn ein Grundstück zu 
einem tieferen Mietzins einer nahestehenden Person überlassen wird (Art. 24 Abs. 2 Satz 2 
StG). Die Eltern der Beschwerdeführerin sind nahestehende Personen im Sinn von Art. 24 
Abs. 2 StG und bezahlten in der Steuerperiode 2020 für die von ihnen gemieteten Räumlich-
keiten im Mehrfamilienhaus in B. einen Mietzins von Fr. 16'800.--. Als Eigenmietwert gilt der 
Betrag, den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grundstücks (theoretisch) 
als Miete erzielen könnte (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 StG); massgebend für die Berechnung des 
Seite 9 
Eigenmietwertes ist der Mietwert der letzten amtlichen Schätzung (Art. 11 Abs. 1 StV) und 
dieser beträgt für die von den Eltern der Beschwerdeführerin gemieteten Räumlichkeiten 
Fr. 23'400.--. Dementsprechend hat die Vorinstanz, was gestützt auf die klaren gesetzlichen 
Grundlagen richtig (und zulässig: vgl. dazu Urteil 2C_188/2007 des Bundesgerichts vom 
26. Juni 2008 E. 2.3) ist, in Anwendung von Art. 24 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 11 Abs. 1 StV für 
die Festlegung des steuerbaren Einkommens den geschätzten Mietwert und nicht den 
tatsächlich von den Eltern der Beschwerdeführerin bezahlten Mietzins berücksichtigt. 
 
d. 
Eine Überprüfung der rechtskräftigen Schätzwerte gemäss amtlicher Schätzung vom 15. De-
zember 2015 hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht stattzufinden. Immerhin kann 
aber abschliessend angemerkt werden, dass im konkreten Fall entgegen der Argumentation 
der Beschwerdeführer ohnehin kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass der von den Beschwer-
deführern als unrealistisch gerügte Schätzwert tatsächlich offensichtlich unrichtig wäre: 
 
 
Das Vorgehen bei amtlichen Schätzungen ist in der Verordnung über die amtlichen 
Grundstückschätzungen festgelegt (GSV). Im Rahmen der amtlichen Schätzung werden 
gemäss Art. 8 Abs. 1 GSV folgende Werte eines Grundstücks ermittelt: Der Verkehrswert, 
der Realwert, der Ertragswert und der (hier interessierende) Mietwert. Gemäss Art. 13 
Abs. 1 GSV entspricht der Mietwert einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag 
erzielt werden kann. Für die Berechnung sind insbesondere das ortsübliche Miet-
zinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, 
Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie die darauf ein-
wirkenden Immissionen zu berücksichtigen (Art. 13 Abs. 2 GSV). 
 
 
Wenn die Beschwerdeführer vorbringen, insbesondere die Lage der Liegenschaft direkt 
an der Strasse, das Fehlen eines Liftes, die abgeschrägten Decken im Dachgeschoss und 
die Funkantenne in der Nähe seien im konkreten Fall mitzuberücksichtigen, so sind das 
also alles Punkte, welche im Rahmen der Schätzung bereits miteinbezogen worden sind. 
 
 
Im Übrigen konnte die 3.5-Zimmer-Wohnung im ersten Stock des Mehrfamilienhauses 
samt Garagenplatz in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 zu einem monatlichen 
Mietzins von Fr. 1'400.-- an eine Drittperson vermietet werden (KStV.AR.act. 7.1), was 
über den amtlich geschätzten Mietwerten liegt (die amtlich geschätzten Mietwerte 
betragen Fr. 1'200.-- für die Wohnung bzw. Fr. 100.-- für die Garage; vgl. KStV.AR.act. 
7.3). Auch deshalb erscheint es wenig überzeugend, wenn die Beschwerdeführer geltend 
machen, der Mietwert für die um mehr als einen Drittel grössere Wohnung, die an die 
Eltern vermietet ist, sei offensichtlich unrealistisch eingeschätzt worden. 
 
 
Schliesslich ändert auch die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin im Dezember 2015 
noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft war und daher damals auch keine Einsprache 
Seite 10 
gegen die nun von den Beschwerdeführern als unrealistisch gerügte Schätzung des Miet-
werts erheben konnte, nichts daran, dass das Vorgehen der Vorinstanz bei der hier in 
Frage stehenden Steuerveranlagung 2020 als rechtmässig zu beurteilen ist. Ein Eigen-
tumswechsel führt notabene nicht automatisch zu einer Neuschätzung einer Liegenschaft: 
Der Erwerber übernimmt daher mit der Liegenschaft in der Regel auch die geltenden 
amtlichen Schätzwerte. Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, sie würden Hand 
bieten zu einer Neuschätzung der Liegenschaft, welche ihrer Ansicht nach aber auf 
Kosten der Steuerverwaltung vorzunehmen wäre (vgl. dazu act. 1, S. 3 in fine), verkennen 
sie damit, dass zwar jedes Grundstück mindestens alle zehn Jahre von Amtes wegen 
gebührenfrei neu geschätzt wird (Art. 6 Abs. 1 GSV), ausserhalb dieser im regelmässigen 
Turnus erfolgenden Aktualisierung der Schätzung eine für die Eigentümer kostenlose 
Neuschätzung aber nur dann stattfindet, wenn das Grundbuchamt oder die kantonale 
Steuerverwaltung feststellt, dass eine Schätzung in erheblichem Mass überholt ist (Art. 6 
Abs. 2 lit. a GSV). Nachdem die Beschwerdeführer die Liegenschaft bei der 
konkursamtlichen Versteigerung für einen Kaufpreis von Fr. 720'000.-- erworben haben, 
ist darin zwar eine gewisse, aber keine erhebliche Diskrepanz zum geschätzten Verkehrs-
wert von Fr. 742'000.-- zu erblicken. Im konkreten Fall bestand bzw. besteht seitens der 
Behörden daher kein Anlass für eine ausserhalb des Turnus stattfindenden Neuschätzung 
gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. a GSV. Selbstverständlich steht es dem Grundeigentümer 
oder der Grundeigentümerin einer Liegenschaft aber jederzeit frei, beim zuständigen 
Grundbuchamt eine Neuschätzung, diesfalls aber auf eigene Kosten, zu beantragen 
(Art. 7 Abs. 1 GSV). Die Beschwerdeführer haben dies offenbar bis dato nicht gewünscht. 
 
 
 
3. 
Kosten und Entschädigung 
 
3.1 Die 2. Abteilung des Obergerichts hat in der vorliegenden Sache als Verwaltungsgericht ent-
schieden. Vor Verwaltungsgericht betragen die Verfahrenskosten gemäss Art. 4a des 
Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) bis zu Fr. 5‘000.--. Inner-
halb des Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, der 
Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähig-
keit der Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 VRPG). Im vorliegenden Fall erscheint, 
insbesondere angesichts des geringen Streitwerts, eine Gebühr von Fr. 800.-- angemessen, 
weshalb die Verfahrenskosten auf diesen Betrag festgelegt werden. 
 
Wer eine Amtshandlung verlangt oder veranlasst, hat die Verfahrenskosten zu entrichten 
(Art. 19 Abs. 1 Satz 1 VRPG). Im Rechtsmittelverfahren ist gebühren- und kostenpflichtig, 
wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 
Seite 11 
Abs. 1 i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG). Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Kosten 
somit von den Beschwerdeführern zu tragen. Sie können mit dem von ihnen geleisteten 
Kostenvorschuss verrechnet werden. 
 
 
3.2 Nachdem die Beschwerdeführer mit ihrer Beschwerde unterlegen sind und der Vorinstanz 
unabhängig vom Verfahrensausgang weder Kosten auferlegt werden noch Entschädigungen 
auszurichten sind (Art. 53 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 und 24 Abs. 3 VRPG), sind keine 
Entschädigungen zuzusprechen. 
 
 
 
 
Seite 12 
Demgemäss erkennt das Obergericht: 
 
1. 
Die Beschwerde von A1. und A2. wird abgewiesen. 
 
2. 
Den Beschwerdeführern wird eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- auferlegt. Diese wird mit 
dem Kostenvorschuss verrechnet. 
 
3. 
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 
42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführer und die Vorinstanz. 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
Dr. iur. Manuel Hüsser 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
lic. iur. Annika Mauerhofer 
 
 
 
 
 
versandt am: 26. August 2022