ar_gerichte · OG O4V-16-11 ARGVP 2018 3725 · 2017-12-21 · de

AR GVP 30/2018, Nr. 3725 Erschliessungsrecht. Anforderungen an einen gut begehbaren, direkten Zugang im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG und die Zumutbarkeit nach Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG. Bei Wohnbauten geringer Grösse kann kein u

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AR GVP 30/2018, Nr. 3725 
Erschliessungsrecht. Anforderungen an einen gut begehbaren, direkten Zugang im Sinne von Art. 95 Abs. 3 
lit. b BauG und die Zumutbarkeit nach Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG. Bei Wohnbauten geringer Grösse kann kein 
uneingeschränkter Zugang für gehbehinderte Personen und für jegliche betriebliche Umnutzung gefordert wer-
den. Der bestehende Zugang zum rund 7.5 m über der Zufahrt gelegenen Wohnhaus erweist sich im vorlie-
genden Fall als zumutbar. 
Urteil des Obergerichts, 4. Abteilung, 21.12.2017, O4V 16 11 
Aus den Erwägungen: 
3.3 Zu prüfen bleibt indessen, ob der von Süden her ab der D___strasse vorhandene Zugang zu Parzelle 001 
bzw. zum Wohnhaus (Assek. Nr. 004) den Anforderungen in Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG genügt und ob dieser 
gegebenenfalls als zweckmässig und zumutbar im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG gelten kann. Die Vo-
rinstanz hat dies verneint, und zwar unter Hinweis darauf, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
beschwerliche lange Treppenwege in Wohngebieten eine ungenügende Verbindung zu einer öffentlichen 
Strasse darstellen. So seien eine Liegenschaft an Hanglage, die nur über 90 Treppenstufen zu erreichen war 
(BGE 131 II 72 E. 3.4) sowie ein Hauseingang zu einem Gebäude, welcher nur über eine beschwerlichen lan-
gen Treppenweg zu erreichen war, als ungenügend erschlossen beurteilt worden (BGE 136 III 130, E. 5.4.1). 
Am gerichtlichen Augenschein hat sich gezeigt, dass vorliegend keine damit vergleichbaren Verhältnisse ge-
geben sind, liegt doch der (Haus-) Zugang ab der D___strasse vollständig auf eigenem Grund (Parz. 001), und 
wird dieser Zugang deshalb von der öffentlichen Erschliessungspflicht gar nicht erfasst: denn die Beschwerde-
gegner können diesen Zugang mithin aus eigener Kraft an ihre Bedürfnisse anpassen, sollte dies für die von 
ihnen geplante Umnutzung ihres Wohnhauses als Künstleratelier oder zur Pflege erforderlich sein. Auch in 
tatsächlicher Hinsicht ist dieser Zugang nicht mit dem genannten Präjudiz vergleichbar, ist doch das rund 7.5m 
über dem Eingang ab der D___strasse gelegene Wohnhaus (gemäss Höhenlinienplan act. 8.4) über insgesamt 
47 Treppenstufen und die dazwischen angelegten Wegpodeste (mit geringer Neigung) gut begehbar, wozu 
auch die im oberen Teil vorhandenen Treppengeländer beitragen. Auf einer Gesamtlänge von rund 25m wird 
die Wohnliegenschaft damit trotz Hanglage auf möglichst direktem Weg mit der D___strasse verbunden. Der 
Zugang entspricht damit auch den in anderen Kantonen üblichen Mindestanforderungen bei weitem, werden 
doch beispielsweise im Kanton Bern Fusswege bis zu einer Länge von 100m als hinreichende Erschliessung 
akzeptiert (vgl. ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum Baugesetz Bern, 4. Aufl. 2013, N 15 zu Art. 7/8 m.H. auf BVR 
2008, S. 348). Der Zugang ist auch durchwegs breit genug, damit Personen kreuzen oder die Sanität diesen 
mit einer Tragbahre begehen kann. Dass sich auch der von der Post bediente Briefkasten beim Eingang (Gar-
tentor) an der D___strasse befindet, ist ein weiteres Indiz dafür, dass der Zugang auch im Winter begangen 
werden kann. Ferner können Feuerwehr und Heizöllieferant auf der D___strasse direkt vor diesen Zugang (mit 
Gartentor), und später gegebenenfalls in die längsseitige Park- und/oder Ausweichbucht fahren, um ihre 
Schlauchleitungen im Zugang auszulegen; auf einer Wegdistanz von maximal 30m ist das Wohnhaus somit 
auch für diese Dienste hinreichend erreichbar. Der mit Platten befestigte Zugang genügt damit insgesamt den 
Anforderungen in Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG, zumal damit auch die Haltestelle der Appenzeller Bahn und das 
Trottoir an der Kantonsstrasse je auf direktem Weg erreicht werden können. 
 
Gerichtsentscheid 
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3.3.1 Dass dieser Zugang nicht rollstuhlgängig ist, lässt diesen nicht als ungenügend im Sinne von Art. 95 
Abs. 3 lit. b BauG erscheinen, ist doch demnach als Erschliessung ausdrücklich nur ein gut begehbarer, direk-
ter Zugang erforderlich. Die Beschwerdegegner übersehen, dass in Art. 117 BauG nur für Bauten mit Publi-
kumsverkehr und öffentlichem Zugang sowie für Neubauten in Mehrfamilienhäusern ab vier Wohnungen ein 
rollstuhlgängiger Zugang verlangt ist. Sie können daher für ihr privates Einfamilienhaus in der Wohnzone auch 
daraus keine unzumutbare Wegnot im Sinne von 66 Abs. 1 lit. b BauG ableiten. Falls sie an dieser, für die 
Pflege gehbehinderter Menschen naturgemäss nicht besonders geeigneten Hanglage tatsächlich auf einem 
rollstuhlgängigen Zugang und für das Atelier auf einer Möglichkeit zum An- und Abtransport schwerer Güter 
bestehen, ist ihnen im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG zumutbar, dass sie dafür den auf eigenem Grund 
vorhandenen Zugang ab der D___strasse beispielsweise mit einem Treppenlift für Personen oder/und Waren 
ergänzen. Eine solche Lösung ist in der Wohnzone für ein nicht von Art. 117 BauG erfasstes Gebäude für die 
geplanten beiden Nutzungen durchaus zumutbar, zumal Wohnzonen nach Art. 21 Abs. 1 BauG (nur) die für 
Wohnzwecke geeigneten Gebiete umfassen. Wohnzonen brauchen deshalb nicht in jedem Fall für alle erdenk-
lichen nichtstörenden Betriebe geeignet zu sein, auch wenn solche Betriebe nach Abs. 2 dieser Bestimmung in 
Wohnzonen grundsätzlich nebst dem Wohnen zulässig sind. Wenn die Beschwerdegegner somit ausgerechnet 
an dieser ausgesprochenen Hanglage auf einem rollstuhlgängigen Zugang bzw. einer Anlieferung von schwe-
ren Gütern ins Künstleratelier bestehen, so ist ihnen zumutbar und auch zweckmässig, dass sie dafür einen 
Treppenlift oder dergleichen auf eigenem Grund erstellen; denn gebäudeintern müssen sie bei Bedarf ja ohne-
hin zu gleichartigen Lösungen (Lift) greifen. Dazu kommt, dass das Wohnhaus der Beschwerdegegner nicht 
aus Not, sondern offenkundig zur besseren Ausnutzung der schönen Aussichtslage am oberen Rand der Par-
zelle 001 platziert wurde (ganz im Gegensatz zu den östlich angrenzenden Liegenschaften, welche direkt an 
der D___strasse liegen). Daher steht dem für die besondere Nutzung der Wohnzone (als Künstleratelier und 
zur Pflege dementer Personen) grössere Erschliessungsaufwand auch offenkundig ein höherer Wohnwert 
gegenüber, der die Mehrkosten für den Hauszugang durchaus aufzuwiegen vermag. Unter diesen Umständen 
kann insgesamt nicht gesagt werden, dieser "andere", von Süden her ab der D___strasse bestehende Zugang 
sei nicht zumutbar oder unzweckmässig im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG. Der Vorinstanz (DBU) kann 
auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden. 
 
3.3.2 Dasselbe folgt auch aus der mittlerweile vom Bundesgericht präzisierten Rechtsprechung zu solchen 
Treppenzugängen, welche als Verbindung zu einer tiefer gelegenen Zufahrtsstrasse dienen (vgl. Urteil 
1C_603/2015 vom 5.4.2016): Demnach (Erw. 2.2) ist eine hinreichende Erschliessung auch dann gegeben, 
wenn Fahrräder, Einkaufs- und Kinderwagen sowie schwere Waren über eine Treppe zu einem Wohnhaus 
hochgetragen werden müssen, soweit diese nicht in einer Garage auf Strassenniveau abgestellt werden kön-
nen. Demnach kann auch aus Bundesrecht bei Wohnbauten geringer Grösse kein uneingeschränkter Zugang 
für gehbehinderte Personen gefordert werden. Konkret ging es um eine Treppe mit rund 60 Stufen, welche der 
Überwindung einer Höhendifferenz von rund 12m zu einem Wohnhaus dient. Diese Situation wurde vom Bun-
desgericht als dem Sanitätspersonal und Patienten zumutbar beurteilt, zumal sich diese nicht von Situationen 
unterscheide, in denen Personentransporte über ein Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses erfolgen muss, 
wenn kein oder ein zu kleiner Aufzug vorhanden ist. Auch für Feuerwehrleute wurde diese Höhendifferenz vom 
Bundesgericht als technisch und personell überwindbar beurteilt (E. 2.2 a.E). Nachdem vorliegend bloss eine 
Höhendifferenz von 7.5m und lediglich 47 Treppenstufen in Frage stehen, steht fest, dass der Gemeinderat 
B___ das Wohnhaus auf Parzelle 001 auch zu Recht durch den bestehenden Treppenzugang als hinreichend 
erschlossen im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG beurteilt hat.