ar_gerichte · OG ARGVP 2010 2289 · 2010-06-30 · de

B. Gerichtsentscheide 2289 2289 Tragweite der Erschliessungspflicht im Gestaltungs- und Quar- tierplanverfahren. Droht einem ans Plangebiet angrenzenden Teil- gebiet eine Wegnot, ist es Sache der Gemeinde, im Rahmen der Sondernutzungsplan

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Tragweite der Erschliessungspflicht im Gestaltungs- und Quar-
tierplanverfahren. Droht einem ans Plangebiet angrenzenden Teil-
gebiet eine Wegnot, ist es Sache der Gemeinde, im Rahmen der 
Sondernutzungsplanung auch für dieses Teilgebiet eine Erschlies-
sungsmöglichkeit offen zu halten. Dies gilt auch für ein überbautes 
Teilgebiet, wenn dieses nach heutigen Massstäben ungenügend er-
schlossen ist. 
Sachverhalt: 
Am Augenschein hat sich im Wesentlichen bestätigt, dass die vier 
älteren Mehrfamilienhäuser der Beschwerdeführer, welche südlich ans 
Plangebiet des Gestaltungsplanes Sonnental angrenzen, von der 
St. Gallerstrasse her (im Süden) über keine Zufahrt verfügen; wegen 
zu geringer Strassenabstände und zu grosser Verkehrsdichte könnte 
dort eine solche auch nicht erstellt bzw. bewilligt werden. Die rückwär-
tig von Nordosten her bestehende Zufahrtsmöglichkeit zu den vier Alt-
bauten wurde vom angrenzenden Grundeigentümer bislang bloss auf 
Zusehen hin geduldet. Der auf Betreiben dieses Grundeigentümers 
öffentlich aufgelegte Gestaltungsplan sieht nun weder von Nordosten 
noch von Norden her eine Zufahrt zu den vier Altbauten vor. 
 
Aus den Erwägungen: 
2. Die Beschwerdeführer zielen vorab darauf ab, dass mit dem 
Gestaltungsplan Sonnental auch eine hinreichende Erschliessung der 
bereits überbauten Parzellen Nrn. 934 - 937 (ab der Burghaldenstras-
se) durch das neu zu überbauende Gestaltungsplangebiet verbindlich 
sicherzustellen sei. 
2.1 Die Veränderung der tatsächlichen Erschliessungsverhältnisse 
kann eine Überarbeitung der kommunalen Erschliessungs- und Nut-
zungsplanung gebieten (Art. 21 Abs. 2 RPG). Der Einbezug von 
Grundstücken in Erschliessungs- oder andere Nutzungspläne zur Er-
schliessung von Bauland bewirkt eine Eigentumsbeschränkung, wobei 
der Einbezug von unbebautem Land in einen Erschliessungsplan dem 
betreffenden Grundeigentümer die Möglichkeit eröffnet, sein Grund-
stück im Rahmen des bau- und planungsrechtlich Zulässigen optimal 
zu überbauen und damit einen wirtschaftlichen Vorteil zu realisieren. 
Die Eigentumsbeschränkung kann dann darin liegen, dass möglich-
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erweise nicht bauwillige Eigentümer an den Kosten der Erschliessung 
beteiligt und somit indirekt zur Überbauung veranlasst werden. Diese 
Eigentumsbeschränkung gilt als geringfügig und durch das öffentliche 
Interesse gerechtfertigt, dass bislang nicht überbautes Land der 
Überbauung zugeführt wird (vgl. zum Ganzen Waldmann/Hänni, 
Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 9 zu 
Art. 19). Im Rahmen des öffentlichen Interesses wird verlangt, dass 
eine Erschliessung ortsplanerisch zweckmässig und unter polizeili-
chen Gesichtspunkten hinreichend gewährleistet wird. Dabei können 
die einzelnen Anforderungen hinsichtlich haushälterischer Bodennut-
zung, Wohnhygiene und Sicherheit der Verkehrsteilnehmer miteinan-
der kollidieren, weshalb unter verschiedenen Varianten eine Abwä-
gung vorzunehmen ist und diejenige zu wählen ist, die unter Berück-
sichtigung aller Umstände den Verhältnissen am besten Rechnung 
trägt. Dabei kommt den Gemeinden ein grosser Ermessensspielraum 
zu (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 10 zu Art. 19). 
Die Gemeinden trifft nach kantonalem Recht grundsätzlich die Er-
schliessungspflicht, haben sie doch für eine zeit- und sachgerechte 
Erschliessung der Bauzonen zu sorgen (Art. 57 Abs. 1 BauG). In ihrer 
Übersicht zum Stand der Erschliessung gemäss Art. 31 Raumpla-
nungsverordnung (RPV; SR 700) werden die Parzellen im Gestal-
tungsplangebiet (Nrn. 931, 932 und 3532) als nicht erschlossene Ge-
werbe- bzw. Kernzone bezeichnet. Folgerichtig beschränkt sich die 
Gemeinde H. im Gestaltungsplan Sonnental nicht auf den in Art. 40 
BauG bezeichneten Planinhalt (Bestimmen der Überbauung bis ins 
projektmässige Detail), sondern regelt auch die Erschliessung dieses 
Plangebietes. Durch Richtungspunkte, das Festlegen der Erschlies-
sungsflächen und durch Art. 3 ff. der Sonderbauvorschriften werden 
die Zu- und Wegfahrt in die geplante Tiefgarage und im Osten die Zu- 
und Wegfahrt ins Werkhofareal grundeigentümerverbindlich festge-
legt. Damit wird über das eigentliche Plangebiet hinaus auch die An-
bindung an das übergeordnete Strassennetz festgelegt. Entgegen 
seiner zu eng gefassten Bezeichnung als Gestaltungsplan regelt die-
ser Sondernutzungsplan somit auch Inhalte, welche Art. 38 und 39 
BauG eigentlich einem Baulinien- oder Quartierplan vorbehält. Dies 
schadet nicht, aber entsprechend seinem erweiterten Planinhalt sind 
die Beschwerdeführer auch zur Rüge berechtigt, dieser Sondernut-
zungsplan regle die notwendige Erschliessung im oder angrenzend 
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ans Plangebiet ungenügend oder nicht sach- und zeitgerecht (Art. 57 
Abs. 1 BauG). 
2.2 Hinsichtlich der Erschliessungsanforderungen weist die Vo-
rinstanz zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtsprechung eine 
Zufahrt dann als hinreichend zu bezeichnen ist, wenn sie tatsächlich 
so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehen-
den und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden 
Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öf-
fentlichen Diensten (wie namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtab-
fuhr und Schneeräumung) ungehindert benutzt werden kann. Dabei 
muss sich die Zufahrt nach den zonengerechten Baumöglichkeiten 
des ganzen Gebiets richten, das sie erschliessen soll (AR GVP 
17/2005, Nr. 2254). Eine hinreichende Zufahrt im Sinne der Baureife 
(Art. 95 BauG) muss zwar spätestens gleichzeitig mit der Baute er-
stellt sein, aber das für die Erschliessung benötigte Land muss vor-
gängig in erster Linie mit planerischen Mitteln und insbesondere durch 
Sondernutzungspläne freigehalten bzw. sichergestellt werden (vgl. 
Waldmann/Hänni, a.a.O., N 22 zu Art. 19). Durch Baulinien-, Quartier- 
oder Gestaltungspläne kann eine vorhandene oder später benötigte 
Erschliessung sichergestellt werden, indem das für die Anbindung ans 
übergeordnete Strassenetz und die Zufahrt ins Plangebiet benötigte 
Land namentlich durch Baulinien vor einer Überbauung freigehalten 
wird. Ein solcher Sondernutzungsplan muss einerseits für das damit 
bezeichnete Plangebiet eine hinreichende Erschliessung regeln; da 
das Bundesgericht aber seit jeher verlangt, dass eine Wegnot in erster 
Linie mit raumplanerischen und nicht mit zivilrechtlichen Mitteln zu be-
heben ist (vgl. BGE 121 I 70), muss das Plangebiet so abgegrenzt 
und die mit Baulinien sicherzustellende Erschliessung so festgelegt 
werden, dass auf benachbarten oder hinterliegenden Grundstücken in 
der Bauzone keine Wegnot entsteht, wenn dort eine alternative An-
bindung an das übergeordnete Strassennetz nicht möglich oder nicht 
sichergestellt ist. Wo eine solche Wegnot entstanden ist, sieht Art. 66 
BauG deren Behebung auf dem Verfügungsweg durch den Gemein-
derat vor. Dass der Gemeinderat für eine zeit- und sachgerechte Er-
schliessung der Bauzonen zu sorgen hat (Art. 57 Abs. 1 BauG), be-
dingt, dass er erst recht im Rahmen seiner Erschliessungs- und Pla-
nungspflicht gehalten ist, beim Erlass eines Sondernutzungsplanes 
das Entstehen einer Wegnot auf benachbarten oder hinterliegenden 
Grundstücken möglichst zu verhindern. 
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2.3 Die Beschwerdeführer leiten eine Wegnot daraus ab, dass ihre 
älteren, mehrheitlich zusammengebauten Häuser, welche alle in ei-
nem 
Abstand 
von 
wenig 
mehr 
als 
einem 
Meter 
an 
der 
St. Gallerstrasse stehen, von dort her weder über eine reguläre Zu-
fahrt erreichbar sind noch über genügend Abstellflächen verfügen. 
Weil sie die bloss auf Zusehen hin über die Parzelle Nr. 932 gedulde-
te rückwärtige Zufahrt zu den offenbar ohne Baubewilligung erstellten 
Abstellplätzen faktisch schon heute und nach Erstellung der im Ge-
staltungsplan vorgesehenen Blockrandbebauung nicht mehr benutzen 
können, halten sie eine Wegnot als gegeben und leiten daraus ab, es 
müsse für ihre Grundstücke im Gestaltungsplan eine Zufahrt ab der 
Burghaldenstrasse durch das Gestaltungsplangebiet offengehalten 
bzw. sichergestellt werden. 
Das Departement Bau und Umwelt verneint im angefochtenen 
Entscheid eine solche Wegnot im Wesentlichen mit der Begründung, 
dass die bestehende Erschliessung zu den überbauten Parzellen der 
Beschwerdeführer genüge, da mangels eines Halteverbotes über das 
bestehende Trottoir zumindest direkt zu den Hauszugängen mit Fahr-
zeugen zugefahren werden könne. Dieser Anschluss an die 
St. Gallerstrasse genüge, da die befahrbare Strasse nicht bis zum 
Grundstück oder gar zu jedem einzelnen Grundstück reichen müsse. 
Der Gemeinderat H. hält die Erschliessung im Wesentlichen des-
halb als genügend, weil eine andere Zufahrt (ab der St. Gallerstrasse 
unter Einbezug der im Westen angrenzenden Parzelle Nr. 953) mög-
lich wäre. 
2.4 Für die Beurteilung der Erschliessungsverhältnisse ist vorab zu 
beachten, dass es im Gestaltungsplanverfahren nicht darum gehen 
kann, die Baureife der vor deutlich mehr als 30 Jahren überbauten 
Parzellen Nrn. 934-37 nachträglich nach heutigen Massstäben zu ge-
währleisten. Denn die heute bestehende Häuserzeile hält die heute 
längs Kantonsstrassen geltenden Strassenabstandvorschriften offen-
kundig nicht ein und auch die heute für Mehrfamilienhäuser vorge-
schriebene Anzahl bewilligter Parkplätze pro Wohnung ist auf eige-
nem Grund nicht vorhanden. Da diese Altbauten den heutigen Bau-
vorschriften somit nicht entsprechen, aber ursprünglich zweifellos 
rechtmässig erstellt worden sind, ist ihr Weiterbestand, ihr Unterhalt 
und ihre zeitgemässe Erneuerung heute lediglich, aber immerhin noch 
im Rahmen der Bestandesgarantie gewährleistet (Art. 94 BauG). Ge-
stützt auf die Bestandesgarantie können die Hauszugänge ab der 
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St. Gallerstrasse auch weiterhin benutzt werden, aber es kann man-
gels eines genügenden Strassenabstandes dort schon rein faktisch 
nicht auf eigene Abstellflächen zugefahren werden. Die Beschwerde-
führer können sich aber auch für ihre nördlichen Grundstücksflächen 
unbestritten nicht auf eine früher bewilligte oder wenigstens dinglich 
gesicherte Zufahrt über die benachbarten Grundstücke berufen. Da-
her bleibt es im Rahmen der Bestandesgarantie dabei, dass der Wei-
terbestand und die Vermietung der vier älteren Mehrfamilienhäuser 
heute nur unter Inkaufnahme des Nachteils gewährleistet ist, dass sie 
nicht über eine heutigen Massstäben genügende Zufahrt und nicht 
über eine genügende Anzahl Abstellflächen auf eigenem Grund ver-
fügen (da Feuerwehr und Sanität zur Not von der St. Gallerstrasse her 
zufahren können, sind die öffentlichen Interessen insofern gewahrt). 
Für ihre den heutigen Bau- und insbesondere Erschliessungsvor-
schriften nicht entsprechenden Bauten können die Beschwerdeführer 
aus der Bestandesgarantie für die beantragte Nichtgenehmigung des 
Gestaltungsplanes Sonnental nichts ableiten. 
2.5 Hingegen steht den Beschwerdeführern unter Verzicht auf die 
Bestandesgarantie jederzeit offen, ihre Altliegenschaften abzubrechen 
und diese durch je in der Kernzone zonenkonforme und den heutigen 
Bauvorschriften entsprechende Neubauten zu ersetzen. Im Hinblick 
darauf haben sie nach dem oben in Ziff. 2.1 Gesagten Anspruch da-
rauf, dass die Gemeinde ihre in der Kernzone gelegenen Grundstücke 
zeit- und sachgerecht erschliesst. Das heisst im Rahmen des vorlie-
gend strittigen Gestaltungsplanes, dass die Gemeinde dafür zu sor-
gen hat, dass die den überbauten Parzellen Nr. 934-37 nach heutigen 
Massstäben inhärente Wegnot lediglich, aber immerhin im Hinblick auf 
einen Abbruch der Altbauten und eine in der Folge zonen- und bau-
vorschriftskonforme Neuüberbauung behoben wird. Im Gestaltungs-
planverfahren müsste dazu an geeigneter Lage der für eine hinrei-
chende Zu- und Wegfahrt auch zu diesen Parzellen erforderliche Bo-
den mit planerischen Mitteln vor einer Überbauung freigehalten 
werden. Mit dem strittigen Gestaltungsplan muss eine Erschliessung 
auch der überbauten Parzellen der Beschwerdeführer sichergestellt 
werden, es sei denn, diesen stünde tatsächlich anderweitig eine Zu-
fahrt ins übergeordnete Strassennetz offen oder ihnen würde gleich-
zeitig anderswo Boden für eine hinreichende Zufahrt sichergestellt. 
2.6 Aus der Lage der Parzellen Nrn. 934-937 zum Plangebiet ge-
mäss Gestaltungsplan Sonnental, zur Staatsstrasse und zur 2006 
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vom Regierungsrat festgelegten Baulinie für die Umfahrung H. ergibt 
sich, dass die Parzellen Nrn. 934-37 gegenwärtig und bis zur Fertig-
stellung der Umfahrungsstrasse in nicht absehbarer Zukunft, nur ent-
weder über die Staats- bzw. St. Gallerstrasse (1) oder aber durch das 
Plangebiet erschlossen werden können, wobei dort eine Erschlies-
sung entweder durch Verlängerung der im Plan für den Werkhof fest-
gelegten Zu- und Wegfahrt im Osten (2) oder durch Verlängerung der 
Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage im Norden erfolgen könnte (3). 
3. Der Augenschein und insbesondere das Votum des für die Be-
willigung von Zufahrten in die Staatsstrassen zuständigen Vertreters 
des kantonalen Tiefbauamtes haben zu Variante (1) ergeben, dass 
derzeit, weil der Strassenraum für Trottoir, Veloweg und als Stauraum 
für das Lichtsignal in Anspruch genommen werden muss, eine Bewil-
ligung für eine Zufahrt ab der Staatsstrasse nicht in Aussicht steht. 
Das heisst, selbst wenn die Beschwerdeführer allfällige Neubauten 
unter Wahrung des an Staatsstrassen geltenden Strassenabstandes 
erstellen wollten, können sie von der St. Gallerstrasse her ihre Grund-
stücke derzeit weder erschliessen noch dort mit den nötigen Abstell-
flächen versehen. Diese Aussage des zuständigen Organs der Stras-
senbaupolizei kontrastiert mit der offenbar nicht näher abgeklärten 
Annahme des Gemeinderates, dass eine Erschliessung ab der Kan-
tonsstrasse jederzeit möglich und zulässig wäre. Auch die Erwägun-
gen des Departements Bau und Umwelt im angefochtenen Entscheid 
stehen in Widerspruch zu den Feststellungen dieser Amtsstelle und 
den am Augenschein im Bereich der St. Gallerstrasse tatsächlich an-
getroffenen Verhältnissen. Wenn das Departement Bau und Umwelt 
ohne Einschränkung davon ausgeht, es könne dort ohne weiteres 
über das Trottoir zu diesen Liegenschaften zugefahren werden, so 
steht dem in der Tat das grosse Verkehrsaufkommen, der dafür vor 
dem Lichtsignal nötige Stauraum und der Velostreifen entgegen. Dass 
selbst eine gemeinsame Zufahrt ab der Kantonsstrasse bzw. via die 
benachbarte Parzelle 953 frühestens und einzig dann bewilligt werden 
könnte, wenn der Tunnel im Bereich der Baulinien für die Umfahrung 
im Tagbau dereinst fertig gestellt wäre (Tiefbauamt), kann für die 
längst überbauten Parzellen in der Bauzone nicht als zeitgerechte Er-
schliessung bezeichnet werden, da ja derzeit nicht einmal feststeht, 
ob die Umfahrung überhaupt je finanziert und erstellt werden kann. 
3.1 Der beantragten rückwärtigen Erschliessung via den Werkhof 
(2), welche nach den Feststellungen am Augenschein rein technisch 
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als Alternative in Betracht kommen könnte, halten die Beschwerde-
gegner entgegen, dass sie ihre Gartenbaumaschinen einschliessen 
und das Werkhofgelände aus Sicherheitsgründen den Mietern der 
Beschwerdeführer nicht offen halten möchten. Ob dieses private Inte-
resse, das öffentliche und private Interesse an einer hinreichenden 
Erschliessung auch der angrenzend in der Bauzone gelegenen 
Grundstücke zu überwiegen vermag, ist fraglich, und wird im Rahmen 
der nachfolgend als notwendig erkannten Interessenabwägung durch 
die Gemeinde noch zu beurteilen sein. 
3.2 Einer rückwärtigen Erschliessung von Norden bzw. von der 
Burghaldenstrasse her, opponieren die Beschwerdegegner und die 
Vorinstanzen zutreffend mit dem Argument, dass diese Zufahrt durch 
einen Bereich mit erheblicher Hochwassergefahr geführt werden 
müsste. Dieser Nachteil wurde allerdings am Augenschein vom Ver-
treter des kantonalen Wasserbauamtes dahingehend relativiert, dass 
eine Zufahrt von Norden her dann bewilligt werden könnte, wenn das 
Projekt so konzipiert würde, dass bei einem Hochwasser kein Rück-
stau resultiere. 
3.3 Die vorstehend skizzierte und bezüglich der Wahl einer von 
drei Erschliessungsvarianten bewusst nicht abschliessend beurteilte 
Interessenlage zeigt, dass an einer verbindlichen Sicherstellung einer 
Erschliessungsmöglichkeit auch für die Parzellen Nrn. 934-937 im jet-
zigen Zeitpunkt ein überwiegendes öffentliches und privates Interesse 
besteht. Denn es kann im Rahmen einer haushälterischen Bodennut-
zung nicht hingenommen werden, dass einem Teil einer Bauzone ei-
ne hinreichende Erschliessung verwehrt bleibt. Weil eine Bewilligung 
für eine Zufahrt ab der St. Gallerstrasse derzeit und bis in die weitere 
Zukunft nicht oder nur als vage Möglichkeit im Falle einer Realisierung 
der Umfahrungsstrasse in Aussicht steht (nach Auskunft der kantona-
len Strassenbaupolizei), droht den Beschwerdeführern, dass ihre heu-
te schon bestehende Wegnot dadurch perpetuiert wird, dass ihnen die 
Erschliessungsalternativen, wie sie ihnen durch das Plangebiet heute 
noch offen stehen, ohne sichernde Festlegungen im Gestaltungsplan 
endgültig verloren gehen. Dies hätte – zumindest im Falle eines 
Scheiterns der Umfahrungsstrasse – zur Folge, dass ihre in der 
Bauzone gelegenen Grundstücke nicht mehr hinreichend erschlossen 
und keiner zonen- und vorschriftsgemässen Neuüberbauung zuge-
führt werden könnten. Einen derart einschneidenden Eingriff in ihr Ei-
gentum haben die Beschwerdeführer nicht hinzunehmen. Deshalb ist 
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der Gemeinderat H. aufgrund seiner Erschliessungs- und Planungs-
pflicht gehalten, dafür besorgt zu sein, dass auch den Beschwerde-
führern für ihre vier Grundstücke Boden für eine hinreichende Zufahrt 
durch Baulinien oder dergleichen im Gestaltungsplan grundeigentü-
merverbindlich frei gehalten wird. Weil indessen die Auswahl aus den 
drei derzeit noch mehr oder weniger in Frage kommenden Erschlies-
sungsvarianten eine Interessenabwägung voraussetzt und das Fest-
legen der Baulinien dafür ins Planungsermessen der Gemeinde und – 
bezüglich der Kantonsstrasse und des Hochwasserschutzes – auch 
des Kantons fällt, bleibt nichts anderes übrig, als den angefochtenen 
Rekurs- und Genehmigungsentscheid aufzuheben und die Sache zu 
ergänzender Festlegung und Sicherstellung einer geeigneten Zufahrt 
auch für die Parzellen Nrn. 934-37 an den Gemeinderat H. zurückzu-
weisen. Der Gemeinderat wird in Absprache mit den kantonalen Stel-
len dafür zu sorgen haben, dass die Erschliessung auch der Parzellen 
Nrn. 934-937 mit diesem Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich 
sichergestellt wird. Weil der Gestaltungsplan Sonnental für sein Plan-
gebiet die Erschliessung regelt und insofern einem Baulinien- oder 
Quartierplan gleichkommt, wird die Gemeinde die Parzellen Nrn. 934-
37 in dessen Plangebiet einbeziehen müssen, aber sie wird sich dort 
zur Sicherstellung der auserwählten Zufahrt inhaltlich auf das Festle-
gen einer Baulinie oder dergleichen beschränken können. 
3.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Rekurs-
und Genehmigungsentscheid aufzuheben und die Sache zur Ergän-
zung des Gestaltungsplanes Sonnental an den Gemeinderat H. zu-
rückzuweisen ist. Der Gemeinderat H. hat dafür zu sorgen, dass durch 
diesen 
Gestaltungsplan 
auch 
die 
Erschliessung 
der 
Parzel-
len Nrn. 934, 935, 936 und 937 grundeigentümerverbindlich sicherge-
stellt wird. 
VGer, 30.06.2010