ar_gerichte · OG O2V-21-19 · 2022-01-18 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 2. Abteilung Urteil vom 18. Januar 2022 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser Oberrichterin J. Lanker Oberrichter M. Winiger, M. Müller, R. Kläger Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer Verfahr

Beschwerdeführerin 
A. 
 
 
 
Vorinstanz 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden, 
Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 
 
 
Beigeladene 
B. 
 
 
 
Gegenstand 
Grundstückgewinnsteuer 2020 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der kantonalen 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden vom 19. April 2021 
 
Urteil vom 18. Januar 2022 
 
 
 
Verfahren Nr. 
O2V 21 19 
 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführerin: 
 
 
Die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung vom 04.03.2021 betreffend das Grundstück GB 
C. Nr. 0001 über CHF 38'775.00 ist aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer ist als 
gemischtes Rechtsgeschäft gemäss Art. 124 Abs. 1 lit. a StG aufzuschieben. 
 
 
Eventualiter: Der Einsprache-Entscheid sei an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit Ver-
käuferin und Käuferin die vollständige Schenkung in einer Nachtragsbeurkundung zum Kauf-
vertrag ergänzen können. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. 
 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A. (nachfolgend: Beschwerdeführerin) übertrug am 15. Dezember 2020 nach einer 
Besitzesdauer von 59 Jahren das Grundstück GB C. Nr. 0001 auf ihre Tochter B. 
(nachfolgend: Beigeladene). 
 
 
B. Die Beschwerdeführerin erhielt im Zusammenhang mit dieser Übertragung von der kantona-
len Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden (nachfolgend: Vorinstanz) eine am 4. März 
2021 vorgenommene Steuerveranlagung für die Grundstückgewinnsteuer 2020. Basierend 
auf einem steuerbaren Grundstückgewinn von abgerundet Fr. 258'500.-- erhob die 
Vorinstanz eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 38'775.--. 
 
Für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns waren ein Veräusserungserlös von 
Fr. 690'000.-- (Verkaufspreis ohne Erbvorbezug von Fr. 90'000.--) sowie als Abzüge davon 
der Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren (Fr. 431'000.-- gemäss Schätzung vom 
28. Mai 1997) sowie die nachgewiesenen unmittelbaren Kosten des Erwerbs von Fr. 214.--
berücksichtigt worden (KStV.AR.act. 3). 
 
 
Seite 3 
C. Gegen diese Steuerveranlagung reichte der Treuhänder der Beschwerdeführerin am 
20. März 2021 eine Einsprache bei der Vorinstanz ein. Bei der Übertragung handle es sich 
um ein gemischtes Rechtsgeschäft und deshalb werde die Grundstückgewinnsteuer aufge-
schoben. Auf seine Anfrage vom 26. November 2020 hin sei ausdrücklich ein Steueraufschub 
zugesichert worden. Entsprechend sei die Veranlagungsverfügung zu korrigieren und die 
Schlussrechnung zu stornieren (KStV.AR.act. 4). 
 
 
D. Mit Einspracheentscheid vom 19. April 2021 (KStV.AR.act. 5) wies die Vorinstanz diese Ein-
sprache ab. Die vom Treuhänder erwähnte Bestätigung der Vorinstanz, wonach es sich um 
ein gemischtes Rechtsgeschäft handle und die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben 
werde, habe auf dem vorgelegten Entwurf des Kaufvertrags vom 26. November 2020 basiert. 
Dort sei ein Kaufpreis von Fr. 780'000.--, bestehend aus einer Banküberweisung von 
Fr. 650'000.-- sowie einem Erbvorbezug von Fr. 130'000.--, vorgesehen gewesen. Gemäss 
Grundbucheintrag habe dann aber der Kaufpreis davon abweichend in einer Banküber-
weisung von Fr. 690'000.-- und einem Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- bestanden. Gemäss 
den Rechtsgrundlagen im kantonalen Steuerrecht liege eine gemischte Schenkung vor, 
wenn die Gegenleistung die Leistung wertmässig um mehr als 20% übersteige. Bei Grund-
stücken sei der amtliche Verkehrswert massgebend, hier also Fr. 781'000.--. Der Anteil der 
Leistung ohne Schenkungsanteil habe im konkreten Fall Fr. 690'000.-- betragen. Folglich 
übersteige die Gegenleistung (hier: das Grundstück im Wert von Fr. 781'000.--) die Leistung 
(hier: der bezahlte Kaufpreis ohne Schenkungsanteil, d.h. Fr. 690'000.--) wertmässig um 
weniger als 20%, weshalb keine gemischte Schenkung vorliege. Deshalb könne 
– anders als bei der Situation im Entwurf des Kaufvertrags vom 26. November 2020 – hier 
gar kein Steueraufschub gewährt werden. 
 
 
E. Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die von der Beschwerdeführerin beim Ober-
gericht eingereichte Beschwerde vom 15. Mai 2021 (act. 1) mit den eingangs erwähnten 
Anträgen. Zur Begründung wurde angeführt, die Liegenschaft sei, wie bereits im Kaufver-
tragsentwurf vorgesehen, zum Preis von Fr. 780'000.-- unter dem amtlichen Verkehrswert 
von Fr. 781'000.-- verkauft worden. Entsprechend dem Schenkungsvertrag seien vom Kauf-
preis Fr. 90'000.-- direkt verrechnet und der Restbetrag der Schenkung von Fr. 40'000.-- sei 
gemäss Bankgutschriftsanzeige am 17. Dezember 2020 mit den Mitteln aus dem 
unwiderruflichen Zahlungsversprechen der käuferseitig finanzierenden Bank durch 
Banküberweisung von der Beschwerdeführerin an die Beigeladene ausgerichtet worden. 
Somit sei die im Kaufvertragsentwurf vorgesehene Schenkung von Fr. 130'000.-- 
Seite 4 
vollumfänglich ausgerichtet worden. Die Steuerverwaltung habe nach Vorlage des Vertrags-
entwurfs, wo dieser Erbvorbezug von Fr. 130'000.-- erwähnt gewesen sei, den Steuerauf-
schub vorbehaltlos bestätigt und die Übertragung als gemischtes Rechtsgeschäft qualifiziert. 
Die lediglich aus Gründen der finanzierenden Bank veränderte Zahlungsabwicklung ändere 
nichts an der Tatsache, dass der Eigentumswechsel der Liegenschaft im Rahmen eines 
Erbvorbezugs und einer gemischten Schenkung vollzogen worden sei und die vollzogene 
gemischte Schenkung dem unveränderten Betrag von Fr. 130'000.-- entspreche. 
 
Mit Vernehmlassung vom 4. Juni 2021 (act. 6) beantragte die Vorinstanz die Abweisung der 
Beschwerde. Entscheidend sei der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 15. Dezember 
2020 und nicht ein davon abweichender früherer Vertragsentwurf. Die Vorinstanz habe sich 
nur zum vorgelegten Kaufvertragsentwurf vom 26. November 2020 geäussert; der nachträg-
lich geänderte Sachverhalt bezüglich Kaufpreisaufteilung sei der Vorinstanz nicht erneut 
unterbreitet worden, weshalb auch keine Vertrauensgrundlage bestehe, auf die sich die Be-
schwerdeführerin berufen könnte. Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag habe 
der finale Kaufpreis von Fr. 780'000.-- in einer Banküberweisung von Fr. 690'000.-- und 
einem Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- bestanden. Der Vergleich der Leistung von 
Fr. 690'000.-- mit dem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 781'000.-- zeige eine Abwei-
chung von weniger als 20%. Somit liege keine gemischte Schenkung vor und es könne kein 
Steueraufschub gewährt werden. 
 
Am 13. Juni 2021 reichte die Beigeladene ebenfalls eine Stellungnahme zum Verfahren ein 
und ersuchte darum, "unter Würdigung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise und Treu und 
Glauben" den zugesicherten Steueraufschub zu bestätigen. Weder der Verkaufspreis noch 
die Höhe der Schenkung seien tatsächlich verändert worden. Der vorbehaltlos bestätigte 
Steueraufschub sei Voraussetzung für die Tragbarkeit und Berechnung der Finanzierung 
gewesen. Sowohl der Beigeladenen als auch der Beschwerdeführerin fehle der finanzielle 
Spielraum, um die Grundstückgewinnsteuer ohne weiteres aufbringen zu können. Die 
Schenkung habe einzig wegen dem Bankzahlungsversprechen der finanzierenden Bank 
angepasst und aufgeteilt werden müssen; mit dem vorgängig zum Grundbuchkaufvertrag 
abgeschlossenen Schenkungsvertrag sei die gemischte Schenkung verbindlich vereinbart 
worden. 
 
Die Parteien verzichteten auf die Einreichung weiterer Stellungnahmen. 
 
 
F. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Ausführungen der 
Beteiligten in den Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden 
Erwägungen näher eingegangen. 
 
 
Seite 5 
Erwägungen 
 
1. 
Formelles 
 
1.1 Einspracheentscheide der Vorinstanz können innert 30 Tagen nach Eröffnung schriftlich mit 
Beschwerde beim Obergericht angefochten werden (Art. 188 Abs. 1 Steuergesetz [StG, bGS 
621.11] i.V.m. Art. 28 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31]). Die Beschwerde richtet 
sich gegen den Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 19. April 2021 und wurde der Post 
am 17. Mai 2021 zur Beförderung übergeben. Die Beschwerdefrist wurde somit eingehalten. 
 
 
1.2 Der Entscheid über Steuerstreitsachen fällt unabhängig vom Streitwert in die Zuständigkeit 
der Abteilungen des Obergerichts (Art. 29 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31] e con-
trario). Das Gesamtgericht hat Beschwerden in Steuerstreitsachen der 2. Abteilung zur Be-
urteilung zugewiesen (so publiziert im aktuellen Staatskalender des Kantons Appenzell 
Ausserrhoden [https://staatskalender.ar.ch/organizations/pdf], Ziff. 2.6.1.2), weshalb diese 
zur Behandlung der Beschwerde zuständig ist. 
 
 
1.3 Als direkt vom Einspracheentscheid vom 19. April 2021 betroffener Steuerpflichtiger kommt 
der Beschwerdeführerin nach Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung des Entscheids zu. Der bei der Beschwerdeführerin angeforderte Kostenvor-
schuss im Betrag von Fr. 800.-- ging rechtzeitig bei der Gerichtskasse ein. 
 
 
1.4 Da sämtliche formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 
 
 
 
2. 
Materielles 
 
2.1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von Grund-
stücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 122 Abs. 1 
StG). In Art. 124 StG sind verschiedene Sachverhalte vorgesehen, bei denen die Grund-
stückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Gemäss Art. 124 Abs. 1 lit. a StG fällt darunter unter 
anderem auch der Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), 
Erbvorbezug oder Schenkung. 
 
Seite 6 
Es ist zu beachten, dass der Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer keine Steuer-
befreiung bedeutet (wie dies bei Zuwendungen an Nachkommen im Sinn von Art. 139 StG 
vorgesehen ist, siehe dazu nachfolgend, E. 2.2). Die Wirkung eines Steueraufschubtat-
bestands beschränkt sich darauf, dass die Besteuerung (hier: des Grundstückgewinns), 
obwohl die Voraussetzungen hierfür vollständig vorliegen würden, ausnahmsweise aufge-
schoben wird, bis gewisse privilegierende Umstände entfallen (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/ 
OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 1. Aufl. 2021, S. 167). Der 
Erwerber des Grundstücks übernimmt im Falle eines Steueraufschubtatbestands also immer 
eine latente Steuerlast des Rechtsvorgängers. 
 
Steuerpflichtig für die Grundstückgewinnsteuer ist, wer veräussert (Art. 125 Abs. 1 StG). Als 
Grundstückgewinn besteuert wird der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten 
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 126 StG). Als Erlös gilt der Kaufpreis mit 
Einschluss aller weiterer Leistungen der erwerbenden Person (Art. 127 Abs. 1 StG). Als Er-
werbspreis gilt der (vom aktuellen Veräusserer beim seinerzeitigen Erwerb für das Grund-
stück bezahlte) Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen (Art. 128 Abs. 1 StG). 
Fehlt ein solcher Kaufpreis, so ist grundsätzlich der amtliche Verkehrswert zum Zeitpunkt des 
Erwerbs massgebend (Art. 128 Abs. 2 Satz 1 StG). Liegt die massgebende Handänderung 
allerdings bereits mehr als 20 Jahre zurück, so darf die steuerpflichtige Person wahlweise 
die nachweisbaren Anlagekosten oder den amtlichen Verkehrswert vor 20 Jahren, zuzüglich 
der seitherigen wertvermehrenden Aufwendungen, in Anrechnung bringen (Art. 131 Abs. 3 
StG). Als Aufwendungen anrechenbar sind die in Art. 129 StG abschliessend festgelegten 
Positionen, darunter insbesondere auch Handänderungskosten (Art. 129 Abs. 1 lit. c StG). 
 
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt 30 Prozent. Die Steuer ermässigt sich bei einer anre-
chenbaren Eigentumsdauer von mindestens 10 Jahren um 2.5 Prozent für jedes folgende 
volle Jahr, höchstens aber um 50 Prozent (Art. 133 Abs. 1 und 2 StG). 
 
 
2.2 Der Schenkungssteuer unterliegen Zuwendungen unter Lebenden, mit denen die empfang-
ende Person aus dem Vermögen einer anderen Person ohne entsprechende Gegenleistung 
bereichert wird (Art. 136 Abs. 1 StG). Zu den steuerbaren Zuwendungen gehören insbeson-
dere Vorempfänge in Anrechnung an die künftige Erbschaft, Schenkungen unter Lebenden 
und die Errichtung einer Stiftung zu Lebzeiten oder Zuwendungen an eine bestehende 
Stiftung (Art. 136 Abs. 2 StG). Zuwendungen an gewisse Empfänger, darunter auch Nach-
kommen, sind explizit steuerfrei (Art. 139 StG). 
 
 
Seite 7 
2.3 Die Beschwerdeführerin ist die Mutter der zum vorliegenden Verfahren beigeladenen Erwer-
berin des Grundstücks. Wäre das Grundstück von der Mutter auf die Tochter mittels Erb-
vorbezug oder Schenkung übertragen worden, würden die Grundstückgewinnsteuern ge-
stützt auf die dargelegten Gesetzesgrundlagen aufgeschoben. Schenkungssteuern werden 
aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses zwischen der Beschwerdeführerin und der 
Beigeladenen keine erhoben. 
 
 
2.4 Das Grundstück wurde gemäss öffentlicher Urkunde vom 15. Dezember 2020 zu einem Kauf-
preis von Fr. 780'000.-- übertragen. In der öffentlichen Urkunde ist festgehalten, dass der 
Kaufpreis wie folgt beglichen werden soll: Einerseits durch Banküberweisung von 
Fr. 690'000.-- zugunsten der Beschwerdeführerin und andererseits durch einen Erbvorbezug 
der Beigeladenen gegenüber der Beschwerdeführerin von Fr. 90'000.-- (KStV.AR.act. 7). Der 
aktuelle amtliche Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung betrug 
Fr. 781'000.-- (basierend auf der damals aktuellsten Schätzung vom 5. Mai 2017). 
 
a. 
Die Vorinstanz gewährt grundsätzlich auch dann einen vollständigen Steueraufschub der 
Grundstückgewinnsteuer, wenn es sich um ein gemischtes Rechtsgeschäft, d.h. um eine 
gemischte Schenkung handelt (vgl. KStV.AR.act. 2: E-Mail der Vorinstanz vom 26. Novem-
ber 2020 an den Treuhänder der Beschwerdeführerin). 
 
b. 
Was im Steuerbereich als gemischte Schenkung gilt, ist in der Verordnung zum Steuergesetz 
(Steuerverordnung [StV], bGS 621.111) definiert. Gemäss Art. 53 Abs. 1 StV liegt eine ge-
mischte Schenkung dann vor, wenn die Gegenleistung die Leistung wertmässig um mehr als 
20 Prozent übersteigt. Bei Grundstücken wird auf den amtlichen Verkehrswert abgestellt. 
 
c. 
Die Vorinstanz hat die Steuerveranlagung vom 4. März 2021 gestützt auf den öffentlich beur-
kundeten Kaufvertrag vorgenommen (KStV.AR.act. 3). Der auf der letzten Schätzung basie-
rende amtliche Verkehrswert von Fr. 781'000.-- wurde dabei in Relation zum vereinbarten 
Kaufpreis von Fr. 690'000.-- und zu dem im Vertrag vereinbarten Erbvorbezug von 
Fr. 90'000.-- gesetzt. Werden diese Zahlen aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag 
vom 15. Dezember 2020 berücksichtigt, übersteigt der Wert des Grundstücks gemäss der 
damals aktuellsten Schätzung (Fr. 781'000.--) die Banküberweisung zugunsten der 
Beschwerdeführerin (Fr. 690'000.--) wertmässig um deutlich weniger als 20 Prozent. Dies 
bedeutet, wie die Vorinstanz rechnerisch korrekt dargelegt hat, dass der Schenkungsanteil 
unter 20 Prozent liegt, so dass folglich keine gemischte Schenkung im Sinne der Definition 
von Art. 53 Abs. 1 StV vorliegt. 
 
Seite 8 
d. 
Mit Einsprache an die Vorinstanz vom 20. März 2021 liess die Beschwerdeführerin vorbring-
en, es sei auf die Anfrage vom 26. November 2020 hin ein Steueraufschub zugesichert 
worden. Daher sei die Steuerrechnung zu stornieren (KStV.AR.act. 4). 
 
e. 
Die von der Beschwerdeführerin erwähnte Anfrage vom 26. November 2020 basierte aller-
dings, wie sich aus den vorinstanzlichen Akten ergibt, auf einem Kaufvertragsentwurf, in wel-
chem vorgesehen war, dass der Kaufpreis für das Grundstück von Fr. 780'000.-- wie folgt 
beglichen werden sollte (vgl. KStV.AR.act. 2): Einerseits mittels Fr. 650'000.-- durch Bank-
überweisung zugunsten der Beschwerdeführerin sowie andererseits durch Berücksichtigung 
eines Erbvorbezugs der Beigeladenen von Fr. 130'000.--. Wie die Vorinstanz im an-
gefochtenen Einspracheentscheid richtig anführte, weichen diese Zahlen von den Zahlen im 
öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, der am 15. Dezember 2020 abgeschlossen wurde, 
insofern wesentlich ab, als bei diesen Zahlen im Entwurf des Kaufvertrags – anders als bei 
den Zahlen, die schliesslich dem tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag vom 15. De-
zember 2020 zugrunde gelegt wurden – das Rechtsgeschäft klar als gemischte Schenkung 
im Sinn von Art. 53 Abs. 1 StV zu qualifizieren wäre, da die Gegenleistung (Fr. 781'000.--) 
die Leistung (Fr. 650'000.--) wertmässig um (knapp) mehr als 20 Prozent überstiegen hätte. 
 
 
2.5 Mit der vorliegend zu beurteilenden Beschwerde hat die Beschwerdeführerin neue Unterla-
gen eingereicht und einen in den vorinstanzlichen Akten noch nicht enthaltenen Schenkungs-
vertrag vom 15. Dezember 2020 vorgelegt (act. 2/7), in welchem Folgendes festgehalten ist: 
 
 
"Um den Liegenschaften-Erwerb zu ermöglichen, schenkt A. ihrer Tochter B. den Betrag von 
insgesamt CHF 130'000.--, wovon CHF 90'000.-- gemäss Grundbuch-Kaufvertrag und 
CHF 40'000.-- werden von A. zusätzlich durch Banküberweisung an B. geschenkt." 
 
 
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dieser Schenkungsvertrag sei vorgängig zum Kauf-
vertrag über die Liegenschaft abgeschlossen worden. Entsprechend dem Schenkungsver-
trag seien vom Kaufpreis für die Liegenschaft Fr. 90'000.-- direkt verrechnet worden und der 
Restbetrag der Schenkung von Fr. 40'000.-- sei von der Beschwerdeführerin gemäss bei-
gelegter Bankgutschrift (vgl. act. 2/8; die Gutschrift erfolgte mit der Mitteilung "Erbvorbezug") 
am 17. Dezember 2020 mit den Mitteln aus dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen der 
käuferseitig finanzierenden D. AG durch Banküberweisung an die Beigeladene ausgerichtet 
worden. 
 
 
Seite 9 
2.6 Somit lagen im konkreten Fall zwischen der Beschwerdeführerin und der Beigeladenen zwei 
verschiedene Verträge vor, welche beide im Zusammenhang mit der Grundstückübertragung 
abgeschlossen worden waren: 
 
a. 
Aus dem Schenkungsvertrag vom 15. Dezember 2020 ergibt sich, dass die Beschwerdefüh-
rerin der Beigeladenen im Zusammenhang mit der Grundstückübertragung insgesamt 
Fr. 130'000.-- in Form einer Schenkung zukommen lassen wollte. Im Schenkungsvertrag 
wurde vereinbart, dass die Schenkung der Fr. 130'000.-- einerseits in Form des Erbvorbe-
zugs von Fr. 90'000.-- im Rahmen des Grundstückskaufs umgesetzt werden und anderer-
seits durch Bezahlung von Fr. 40'000.-- durch Banküberweisung an die Beigeladene vollzo-
gen werden soll (act. 2/8). Auf dieser Schenkung von total Fr. 130'000.-- waren, da Zuwen-
dungen an Nachkommen gestützt auf Art. 139 StG steuerfrei sind, keine Schenkungssteuern 
zu erheben. 
 
b. 
Gemäss Kaufvertrag über das Grundstück übertrug die Beschwerdeführerin ihr Grundstück 
am gleichen Tag, als auch der Schenkungsvertrag abgeschlossen wurde, zum Kaufpreis von 
Fr. 780'000.-- an die Beigeladene. Der Kaufpreis war einerseits durch Banküberweisung von 
Fr. 690'000.-- und andererseits durch Anrechnung eines Erbvorbezugs von Fr. 90'000.-- zu 
leisten. Die Beigeladene legte, der Vereinbarung im Grundstückkaufvertrag entsprechend, 
bei der Eigentumsübertragung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ihrer Bank über 
Fr. 690'000.-- vor. Als Zahlungsgrund war angegeben: "Restkaufpreis" (act. 2/5). 
 
 
2.7 Daraus folgt, dass das Grundstück unter dem damals aktuellen Schätzungswert vom 5. Mai 
2017 (Fr. 781'000.--) an die Beigeladene übertragen wurde. Nur wenn dieser amtliche 
Verkehrswert des Grundstücks die von der Beigeladenen erbrachte Leistung (im konkreten 
Fall: Fr. 690'000.--) wertmässig um mehr als 20 Prozent übersteigt, würde eine gemischte 
Schenkung mit der Folge eines Steueraufschubs vorliegen (Art. 53 Abs. 1 StV); macht der 
Schenkungsanteil bei der Eigentumsübertragung dagegen weniger als 20 Prozent der 
Leistung von Fr. 690'000.-- aus, wird der von der Käuferin geleistete Kaufpreisanteil bei der 
Ermittlung des Grundstückgewinns als Erlös berücksichtigt. 
 
a. 
Als Erlös zur Ermittlung des Grundstückgewinns gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller wei-
teren Leistungen der erwerbenden Person (Art. 127 Abs. 1 StG). Vom notariell beurkundeten 
Kaufpreis können sich daher im Einzelfall Abweichungen ergeben: Nebst dem beurkundeten 
Kaufpreis sind grundsätzlich auch sämtliche weiteren Parteivereinbarungen innerhalb oder 
ausserhalb des eigentlichen Kaufvertrags zu berücksichtigen. Es sollen grundsätzlich alle 
Leistungen des Erwerbers zur Festlegung des Erlöses in Anrechnung kommen, welche mit 
Seite 10 
der Handänderung in kausalem Zusammenhang stehen. Der Erlös wird somit aufgrund der 
Parteivereinbarungen 
nach 
wirtschaftlichen 
Kriterien 
bestimmt 
(RICHNER/FREI/ 
KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N 23 zu § 220). 
 
b. 
Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Dezember 2020 war, abgesehen von 
der Berücksichtigung eines Erbvorbezugs von Fr. 90'000.--, eine Kaufpreiszahlung der 
Beigeladenen von Fr. 690'000.-- an die Beschwerdeführerin vorgesehen. Die Beigeladene 
legte nachweislich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ihrer Bank über diesen Betrag 
vor (act. 2/5). 
 
c. 
Die Beschwerdeführerin und die Beigeladene machen im vorliegenden Verfahren allerdings 
(sinngemäss) geltend, von diesem Gesamtbetrag sei lediglich ein Anteil von Fr. 650'000.-- 
zu berücksichtigen, weil gemäss vorgängig zum Kaufvertrag abgeschlossenem Schenkungs-
vertrag ein Erbvorbezug von insgesamt Fr. 130'000.-- vereinbart worden sei und die Beige-
ladene von der Beschwerdeführerin nebst den Fr. 90'000.-- Erbvorbezug, die im Kaufvertrag 
erwähnt wurden, die weiteren Fr. 40'000.-- nachweislich auf ihr Bankkonto überwiesen 
erhalten habe (vgl. act. 2/8). Mit dieser Argumentation verkennen die Beschwerdeführerin 
und die Beigeladene allerdings, dass es aus grundstückgewinnsteuerlicher Sicht grundsätz-
lich keine Rolle spielen kann, wie der Veräusserer des Grundstücks den Erlös verwendet, 
den er bei der Grundstückübertragung tatsächlich erhalten hat. Es kommt grundsätzlich nicht 
darauf an, wem der Erlös endgültig zufliesst. Für die Steuerveranlagung der Grundstückge-
winnsteuer wesentliche Fragen müssen immer aus der Sicht des Veräusserers beurteilt wer-
den (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 12 zu § 217). 
 
Aus Sicht der veräussernden Beschwerdeführerin sind ihr im Zusammenhang mit der Grund-
stückübertragung auf die Beigeladene Fr. 690'000.-- zugeflossen. Dass vom erhaltenen 
Betrag kurz darauf – konkret: am 17. Dezember 2020 (vgl. act. 2/8) – Fr. 40'000.-- als 
Schenkung wieder an die Beigeladene zurücküberwiesen wurden (vgl. dazu Beschwerde-
schrift, act. 1: "… der Restbetrag der Schenkung von CHF 40'000.-- wurde von der Mutter … 
mit den Mittel[n] aus dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen der käuferseitig finanzie-
renden D. AG durch Banküberweisung … ausgerichtet"), ändert nichts daran, dass sie bei 
der zuvor erfolgten Eigentumsübertragung einen entgeltlichen Kaufpreisanteil von 
Fr. 690'000.-- vereinbart und erhalten hat. Zwar ist es richtig, dass im Schenkungsvertrag 
festgehalten wurde, dass insgesamt eine Schenkung von Fr. 130'000.-- von der Beschwer-
deführerin an die Beigeladene abgemacht wurde, "um den Liegenschaften-Erwerb zu 
ermöglichen" und es ist auch ersichtlich, dass die Parteien davon ausgingen, dass die Grund-
stückgewinnsteuer aufgeschoben würde. Allerdings ist im Schenkungsvertrag vom 
15. Dezember 2020 auch ausdrücklich erwähnt, dass die Schenkung von Fr. 130'000.-- 
Seite 11 
einerseits durch den Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- bei der Grundstückübertragung und 
andererseits in einer zusätzlichen Banküberweisung bestehen soll. Diese Zweiteilung war 
also auch gemäss Schenkungsvertrag klar beabsichtigt, d.h. Beschwerdeführerin und die 
Beigeladene wollten gerade nicht, dass der Erbvorbezug bzw. die Schenkung in vollem 
Umfang der Fr. 130'000.-- im Grundstückkaufvertrag berücksichtigt würde. Dies wird auch in 
der von der Beigeladenen eingereichten Stellungnahme nochmals bestätigt, wo ausgeführt 
wird, die Schenkung habe "einzig wegen dem Bankzahlungsversprechen der finanzierenden 
Bank (…) im Rahmen der Zahlungsabwicklung dem Bankzahlungsversprechen angepasst 
und aufgeteilt" werden müssen (act. 9). Somit steht fest, dass die Parteien, wie sie dies 
schliesslich auch im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 15. Dezember 2020 ausdrück-
lich so vorgesehen haben, konkret wollten, dass die Beigeladene bei der Übertragung des 
Grundstücks den Kaufpreis von Fr. 780'000.-- dadurch erfüllt, dass einerseits zugunsten der 
Beschwerdeführerin Fr. 690'000.-- überwiesen werden und die restlichen Fr. 90'000.-- als 
Erbvorbezug gelten und daher nicht bezahlt werden mussten. Erst nach Erhalt des 
unwiderruflichen Zahlungsversprechens über die Fr. 690'000.-- richtete dann die Beschwer-
deführerin die bereits vorgängig zum Grundstückverkaufsvertrag vereinbarte Schenkung von 
Fr. 40'000.-- an die Beigeladene aus; die Schenkung von Fr. 40'000.-- wurde nicht mit dem 
von der Beigeladenen zu leistenden Kaufpreis von Fr. 690'000.-- verrechnet, sondern es 
erfolgten zu unterschiedlichen Zeitpunkten gegenläufige Verschiebungen von Geldwerten, 
das eine Mal im Zusammenhang mit der Grundstückübertragung von der Beigeladenen 
zur Beschwerdeführerin (im Betrag von Fr. 690'000.--) und das zweite Mal im Zusammen-
hang mit der Schenkung von der Beschwerdeführerin zur Beigeladenen (im Betrag von 
Fr. 40'000.--). 
 
d. 
Somit ist zusammengefasst Folgendes festzuhalten: Statt den von den Parteien im Rahmen 
des vorliegenden Beschwerdeverfahrens dargelegten wirtschaftlichen Grundentschluss, 
wonach die Beschwerdeführerin der Beigeladenen das Grundstück für einen Kaufpreis von 
Fr. 650'000.-- und unter Anrechnung eines Erbvorbezugs von Fr. 130'000.-- veräussern soll, 
auf direktestem Weg gradlinig zu verwirklichen (wie dies noch im Entwurf des Kaufvertrags 
vom 26. November 2020 vorgesehen gewesen war, vgl. KStV.AR.act. 2), haben sich die 
Parteien im konkreten Fall bewusst entschieden, zwei separate Verträge abzuschliessen und 
einerseits im Grundstückkaufvertrag einen Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- sowie andererseits 
im Schenkungsvertrag zusätzlich zum auch dort erwähnten Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- 
bei der Grundstückübertragung eine separate Schenkung in Form einer Geldüberweisung 
von Fr. 40'000.-- vorzusehen. Diese Vorgehensweise wurde bzw. wird weder von der 
Vorinstanz noch vom urteilenden Gericht beanstandet. In der Praxis kommen häufig ähnliche 
Fälle vor, in denen eines von mehreren Kindern das Haus der Eltern übernehmen will, aber 
nicht über die dafür notwendigen finanziellen Mittel verfügt. Hier ist es möglich, an Stelle 
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eines zu tief gewählten Preises die Schenkung von Geld vorzusehen, damit es nicht (oder 
zumindest nicht im gleichen Ausmass) zur ausgleichungs- und herabsetzungsrechtlichen 
Anwendung der sog. Quotenmethode bei Wertsteigerung der Grundstücke bis zum Tod des 
Erblassers kommt (vgl. dazu CAN/RUSCH/VÖLK/ZBINDEN, Hausverkauf an Kinder im Alter, 
AJP 2021, S. 1112 ff., S. 1122 f.). Das naheliegenderweise auch hier aus diesen Gründen 
so gewählte Vorgehen, das insbesondere den Interessen der Beigeladenen dient, ist 
grundsätzlich zulässig. Ob die konkrete Ausgestaltung der Grundstückübertragung den 
Steuerbefreiungstatbestand einer gemischten Schenkung erfüllt oder nicht, ist allerdings eine 
andere Frage. Der bei der Grundstückgewinnsteuer steuerbare Erlös bestimmt sich gemäss 
gesetzlicher Vorschrift anhand der Leistungen des Erwerbers (vgl. Art. 127 Abs. 1 StG: "Als 
Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiterer Leistungen der erwerbenden Person.") 
und nicht anhand allfälliger gegenläufigen Leistungen des Verkäufers an den Käufer. Somit 
ist das Vorgehen der Vorinstanz, die bei der Veranlagung zur Ermittlung des 
Grundstückgewinns als Erlös den von der Beigeladenen tatsächlich geleisteten Kaufpreis 
von Fr. 690'000.-- berücksichtigte, zu bestätigen. Die vom Erlös abzugsfähigen Anlagekosten 
bestehen, was zwischen den Parteien unbestritten ist, einerseits aus dem amtlichen 
Verkehrswert vor 20 Jahren (Fr. 431'000.--) sowie andererseits aus den unmittelbaren 
Kosten des Erwerbs von Fr. 214.--; weitere abzugsfähige wertvermehrende Aufwendungen 
wurden bzw. werden von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. Demgemäss 
erweist sich die veranlagte Grundstückgewinnsteuer als richtig und die Vorinstanz hat die 
dagegen erhobene Einsprache zu Recht abgewiesen. 
 
 
2.8 Insoweit mittels Eventualantrag sinngemäss beantragt wird, es sei der Beschwerdeführerin 
Gelegenheit zu geben, nachträglich die Voraussetzungen der Grundstückübertragung so 
anzupassen oder zu ergänzen, dass die Voraussetzungen für einen Steueraufschub erfüllt 
werden, ist dieser Antrag abzuweisen. Der blosse Zweck einer Steuervermeidung stellt kei-
nen Grund dar, es der Beschwerdeführerin zu ermöglichen, die zuvor, wie sich aus den ange-
führten Erwägungen ergibt, sehr wohl bewusst im Grundstückkaufvertrag vereinbarte Auftei-
lung der Kaufpreisleistung in einen Kaufpreisanteil von Fr. 690'000.-- und einen Erbvorbezug 
von Fr. 90'000.--, nachträglich anzupassen. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die 
Parteien im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses fälschlicherweise davon ausgingen, die 
Grundstückgewinnsteuern würden auch so aufgeschoben werden. Für eine solche Annahme 
bestand nämlich kein Anlass, zumal der Vertragsentwurf, der der Vorinstanz zur Vorprüfung 
eingereicht wurde, nicht demjenigen Vertrag entsprach, den die Parteien schliesslich 
tatsächlich abschlossen. 
 
 
Seite 13 
2.9 Nachdem die Beigeladene in ihrer Eingabe darauf hinweist, dass es der Beschwerdeführerin 
gar nicht möglich sei, die Grundstückgewinnsteuer ohne weiteres aufzubringen, werden die 
Parteien abschliessend vorsorglich auf Art. 208a Abs. 1 StG hingewiesen, wonach die 
Vorinstanz in besonderen Fällen eine Erstreckung der Zahlungsfrist oder Ratenzahlungen 
bewilligen kann. Es steht der Beschwerdeführerin frei, sich diesbezüglich mit einem begrün-
deten Gesuch an die Vorinstanz zu wenden. 
 
 
 
3. 
Kosten und Entschädigung 
 
3.1 Die 2. Abteilung des Obergerichts hat in der vorliegenden Sache als Verwaltungsgericht 
entschieden. Vor Verwaltungsgericht betragen die Verfahrenskosten gemäss Art. 4a des 
Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) grundsätzlich bis zu 
Fr. 5‘000.--. Innerhalb des Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeits-
aufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 VRPG). Gemäss ständiger 
Praxis der 2. Abteilung des Obergerichts wird in vergleichbaren Fällen mit geringem 
Aktenumfang und nicht besonders schwierigen Rechts- und Sachverhaltsfragen, weshalb 
sich der Aufwand in Grenzen hält, üblicherweise eine Gebühr von Fr. 800.-- festgelegt, was 
auch im vorliegenden Fall angemessen erscheint. Diese Kosten sind von der unterliegenden 
Beschwerdeführerin zu tragen und können mit dem bereits einbezahlten Kostenvorschuss 
verrechnet werden. 
 
 
3.2 Keine der Parteien hat eine Entschädigung beantragt. Eine solche wäre beim vorliegenden 
Verfahrensausgang ohnehin weder der Beschwerdeführerin noch der Beigeladenen zuzu-
sprechen (Art. 53 Abs. 3 VRPG e contrario). 
 
 
3.3 Der Vorinstanz werden unabhängig vom Verfahrensausgang weder Kosten auferlegt (Art. 53 
Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG) noch Entschädigungen zugesprochen (Art. 53 Abs. 3 
i.V.m. Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG). 
 
 
Seite 14 
Demgemäss erkennt das Obergericht: 
 
 
1. 
Die Beschwerde von A. wird abgewiesen. 
 
 
2. 
Der Beschwerdeführerin wird eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- auferlegt und mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 
 
 
3. 
Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 
42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz und die Beigeladene. 
 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
Dr. iur. Manuel Hüsser 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
lic. iur. Annika Mauerhofer 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 21. Januar 2022