ar_gerichte · OG O4V-19-4 · 2021-02-25 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 25. Februar 2021 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D.

Beschwerdeführerin 
A. 
 
vertreten durch: RA AA. 
 
 
Vorinstanz 
Verwaltungsrat der Assekuranz Appenzell Ausserrhoden, 
Poststrasse 10, 9102 Herisau 
 
vertreten durch: RA BB. 
 
 
Gegenstand 
Brandschaden-Entschädigung der Gebäudeversicherung 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid des Verwaltungs-
rats der Assekuranz vom 14. Dezember 2018 
 
Urteil vom 25. Februar 2021 
 
Mitwirkende 
Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
Verfahren Nr. 
O4V 19 4 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführerin: 
Beschwerdeschrift: 
1. Der Entscheid der Assekuranz Appenzell Ausserrhoden vom 20. Dezember 2018 sei voll-
umfänglich aufzuheben. 
2. Die Assekuranz Appenzell Ausserrhoden habe aufgrund des Brandfalls vom 13. April 
2018 der Gebäudeeigentümerin für den Wiederaufbau eine Schadensumme von voraus-
sichtlich Fr. 820'000.-- zuzüglich 5% Zins seit 13. April 2018 sowie Fr. 46‘000.-- zu 
bezahlen. Die Änderung der Schadenssumme bleibe vorbehalten. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
Beschwerdeergänzung: 
Die Assekuranz Appenzell Ausserrhoden habe aufgrund des Brandfalls vom 13. April 2018 
der Gebäudeeigentümerin für den Wiederaufbau eine Schadensumme von voraussichtlich 
Fr. 920‘300.-- zuzüglich 5% Zins seit 13. April 2018 zu bezahlen. Die Änderung der 
Schadenssumme bleibe vorbehalten. 
 
Prozessualer Antrag in der Replik: 
Es sei eine Instruktionsverhandlung mit dem Instruktionsrichter bzw. Referenten des Ober-
gerichts in dieser Angelegenheit mit den Parteien durchzuführen mit dem Ziel das Beweis-
thema und die Beweisabnahme und die Vorgaben für den Experten festzulegen. 
 
 
Stellungnahme vom 23. September 2020: 
Die Assekuranz Appenzell Ausserrhoden sei zu verpflichten, der Grundeigentümerin die 
vom Verwaltungsgericht als ausgewiesen angesehenen Wiederinstandstellungskosten 
gemäss Art. 27 Abs. 1 AG und Art. 32 AV sowie Ziff. 7.2.5 der Wegleitung der Assekuranz, 
Ausgabe 2013, sowie die ausgewiesenen gesetzlichen Nebenleistungen gemäss Art. 29 
Abs. 1 lit. a – c AG unter Berücksichtigung allfälliger höherer Nebenleistungen aus Regress 
gegen die Versicherung des Verursachers abzüglich der geleisteten Akontozahlungen 
zuzüglich 5% Verzugszins ab jeweiligem Verfalldatum zu bezahlen. 
 
 
b) der Vorinstanz: 
Die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdeführerin. 
 
 
 
Seite 3 
Sachverhalt 
 
A. Die A. ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 0001 an der C. 
in D., dessen Versicherungs-Neuwert Fr. 1'025'300.-- (act. 6/10) bzw. Fr. 1‘025‘280.-- (act. 
2/7) beträgt. Durch einen Brand wurde das Haus am 13. April 2018 erheblich beschädigt 
(vgl. dazu Expertise über die Wiederaufbaukosten der E. vom 18. Juni 2018, Verfasser: F., 
S. 3, act. 2/5). 
 
B. Mittels Schadensverfügung vom 17. Juli 2018 (act. 2/7, 14/3, 37/2 und 39) setzte die kanto-
nale Gebäudeversicherungsanstalt, die „Assekuranz von Appenzell Ausserrhoden“, bei 
welcher alle Gebäude obligatorisch gegen Feuer- und Elementarschäden versichert sind 
(vgl. Art. 1-3 des Gesetzes über die Gebäude- und Grundstückversicherung, Assekuranz-
gesetz, AG, bGS 862.1), den durch den Brandfall entstandenen Schaden aufgrund einer 
Besichtigung und Bewertung der verbleibenden Gebäudeteile fest. Dabei wurde eine 
Schadensumme von total Fr. 606‘100.-- bei einem Beschädigungsgrad von 57% geschätzt. 
 
C. Am 6. August 2018 liess die A. gegen die Schadenverfügung der Assekuranz Einsprache 
an den Verwaltungsrat der Assekuranz erheben (act. 37/1) mit dem Antrag, die 
Schadenverfügung dahingehend anzupassen, dass sich die Pauschalentschädigung (nach 
Abzug des Selbstbehaltes) auf Fr. 840'500.-- belaufe. Die erste Teilzahlung habe darüber 
hinaus gemäss dieser Verfügung in Höhe des vollen Verkehrswertes der Liegenschaft 
(ohne Boden) zu erfolgen. In der Einsprache berief sie sich auf die von ihr in Auftrag 
gegebene Expertise sowie den Kostenvoranschlag von F. vom 20. Juli 2018 (act. 2/6), 
gemäss welchem für den Wiederaufbau mit Kosten von Fr. 846‘000.-- zu rechnen sei. 
 
D. Der Verwaltungsrat der Assekuranz (im Folgenden: Vorinstanz) überprüfte in der Folge die 
Kostenzusammenstellung von F.. Sie behandelte die Einsprache an der Sitzung vom 
14. Dezember 2018 (mitgeteilt an die A. am 20. Dezember 2018, act. 2.9). Der Einsprache 
wurde teilweise stattgegeben und die Verfügung vom 17. Juli 2018 „nachgebessert und neu 
auf Fr. 632'520.-- ausgestellt (abzüglich Selbstbehalt)“. Die Auszahlung der ersten 
Teilzahlung sei auf das neue Verhältnis Schadensumme/Versicherungswert hochzu-
rechnen, was einen Wert von 59,3% ergebe. 
 
E. Gegen den Einspracheentscheid liess die A. (im Folgenden: Beschwerdeführerin), vertreten 
durch RA AA., mit Eingabe vom 21. Januar 2019 (act. 1) und Ergänzung vom 30. Januar 
2019 (act. 5) Beschwerde an das Obergericht des Kantons Appenzell Ausserrhoden 
erheben, wobei sie eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellte. 
 
Seite 4 
F. Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 (act. 13) liess sich die Vorinstanz, vertreten durch RA BB., 
zur Beschwerde vernehmen, wobei sie eingangs erwähntes Rechtsbegehren stellte. 
 
G. Mit Eingabe vom 27. Juni 2019 (act. 18) liess die Beschwerdeführerin eine Replik einrei-
chen, in welcher sie an den gestellten Anträgen festhielt und überdies die Durchführung 
einer Instruktionsverhandlung verlangte. 
 
H. Die Vorinstanz liess mit Eingabe vom 26. August 2019 (act. 21) eine Duplik einreichen, 
wobei sie ebenfalls an den gestellten Anträgen festhielt. Dazu reichte die Beschwerde-
führerin mit Eingabe vom 16. September 2019 (act. 23) eine weitere Stellungnahme ein. 
 
I. 
Mit Schreiben vom 24. Juni und 15. Juli 2020 (act. 54 und 56) teilte die Gerichtsleitung den 
Verfahrensbeteiligten mit, dass das Obergericht in Erwägung ziehe, für die Schadenschät-
zung grundsätzlich auf die Proportionalregel (und damit auf die Verfügung vom 17. Juli 
2018) und nicht auf die Instandstellungskosten (Einspracheentscheid vom 14. Dezember 
2018) abzustellen. Dazu liessen sich die Vorinstanz mit Schreiben vom 6. Juli 2020 
(act. 55) und die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 23. September 2020 (act. 62) 
vernehmen, wobei sie das oben erwähnte Rechtsbegehren stellte. 
 
J. 
Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 
näher eingegangen. 
 
 
 
Erwägungen 
 
1. 
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRPG, bGS 143.1) und Art. 39 Abs. 3 AG zur Behandlung der Beschwerde gegen den 
Einspracheentscheid der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerdeführerin ist als Adressa-
tin des angefochtenen Einspracheentscheides und Partei im vorinstanzlichen Verfahren 
formell beschwert. Da auch die Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind, ist auf die 
Beschwerde unter folgendem Vorbehalt einzutreten: Nicht eingetreten werden kann auf die 
erstmals in der Replik (act. 18) auf S. 10 erhobene Rüge, dass die Garage ebenfalls 
beschädigt worden sei. Diese Rüge war weder Gegenstand der Einsprache noch der 
Beschwerdeeingaben. Zudem gaben die Ausführungen in der Beschwerdeantwort der 
Vorinstanz (act. 13) zu dieser Rüge keinen Anlass, womit sich diese als verspätet erweist 
Seite 5 
(BGE 132 I 47 E. 3.3.4; BGE 131 I 291 E. 3.5; ALAIN GRIFFEL, in: Alain Griffel [Hrsg.], 
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 23 
zu § 23 VRG). Mit der Beschwerdeschrift sind im Weiteren sämtliche Rechtsbegehren und 
Eventualbegehren selbst zu stellen; erst in der Replik oder weiteren Eingaben beantragte 
Varianten sind unzulässig und es ist darauf nicht einzutreten. Zulässig ist nur eine nach-
trägliche Präzisierung oder Einschränkung, soweit jedenfalls die ursprünglich gestellten 
Rechtsbegehren hinreichend bestimmt sind (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen 
Verfahrensrechts, 2020, Rz. 3088). Soweit die Beschwerdeführerin in der Eingabe vom 
20. September 2020 (act. 62) erstmals beantragt, die Vorinstanz zu verpflichten, der Grund-
eigentümerin die vom Verwaltungsgericht als ausgewiesen angesehenen Wieder-
instandstellungskosten zu bezahlen, handelt es sich um ein neues Rechtsbegehren, wel-
ches nicht Gegenstand der vorinstanzlichen Entscheide war und zu welchem die Asseku-
ranz nicht vorgängig verbindlich in Form einer Verfügung Stellung genommen hat. Auf 
diese unzulässige Erweiterung des Streitgegenstands ist ebenfalls nicht einzutreten, zumal 
damit in die Zuständigkeit der erstinstanzlichen Behörde eingegriffen würde. Ob es sich 
dazu auch bei der in der Replik im Vergleich zur Beschwerde geforderten erhöhten Scha-
denssumme ebenfalls um ein neues Rechtsbegehren oder lediglich eine Präzisierung han-
delt, ist fraglich, kann jedoch offen gelassen werden, da die Sache ohnehin an die Asseku-
ranz zur Neubeurteilung zurückzuweisen ist, wie sich nachfolgend zeigen wird. Ebenfalls 
nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdeführerin auf Anbringung eines Vorbe-
haltes gemäss Art. 32 Abs. 1 der Assekuranzverordnung (AV, bGS 862.11; act. 23 S. 2 und 
S. 7). Ein solcher Vorbehalt macht keinen Sinn, weil die Schadenschätzung den Höchst-
betrag der Entschädigung vorgibt (URS GLAUS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversiche-
rung, 2009, S. 260). Die Bauabrechnungen können die Vergütung nur nach unten beein-
flussen, nicht aber nach oben, wie die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint (vgl. - bei 
vergleichbarer gesetzlicher Grundlage - den Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich 
VB.2005.00336 vom 7. Dezember 2005, RB 2005 Nr. 53; GLAUS, a.a.O., S. 260). In diesem 
Zusammenhang ist ein erstes Mal festzuhalten, dass die Schadenschätzung nicht den tat-
sächlich erlittenen, sondern den versicherungsrelevanten Schaden ermittelt (ANDREAS 
RÜEGG, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 249; vgl. auch die nach-
stehenden Erwägungen 4.2 ff.). 
 
1.2 Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass das Stellen eines Leistungsbegehrens durch 
die Beschwerdeführerin zulässig ist, weil vorliegend die Schadenschätzung und die Rege-
lung und Auszahlung der Entschädigung (inkl. Nebenleistungen und allfälligen Kürzungen) 
in einer kombinierten Verfügung festgelegt wurden, welche die Schadenvergütung insge-
samt regelt. Denn grundsätzlich ist die Feststellung des Schadens (im Sinne der Höhe des 
anerkannten Schadens, Art. 25 Abs. 2 AG, Art. 30 AV, vgl. auch nachfolgend Erwägung 
Seite 6 
4.4) von der Höhe der auszuzahlenden Vergütung (Art. 26 ff. AG, Art. 31 ff. AV) zu unter-
scheiden 
(RÜEGG, 
a.a.O., 
S. 
242; 
Entscheid 
des 
Verwaltungsgerichts 
Zürich 
VB.2016.00629 vom 8. Februar 2017 E. 3.2). Im zweiten Punkt ist ein Leistungsbegehren 
angebracht. 
 
1.3 In formeller Hinsicht sind abschliessend Bemerkungen anzubringen zum Antrag der 
Beschwerdeführerin, es sei eine Instruktionsverhandlung mit dem Instruktionsrichter bzw. 
Referenten des Obergerichtes und den Parteien durchzuführen mit dem Ziel, das Beweis-
thema und die Beweisabnahme sowie die Vorgaben für den Experten festzulegen (act. 18 
S. 3 und 5, act. 23 S. 2). Das Beweisthema und die Beweise, die abgenommen werden, 
werden vom Gericht autoritativ festgelegt und nicht mit den Parteien ausgehandelt. Falls 
ein Gutachten eingeholt werden muss, bestimmt das Gericht die Person des Gutachters 
und legt die Fragen fest. Die Parteien erhalten Gelegenheit, zu beidem Stellung zu nehmen 
(vgl. Art. 183 Abs. 1 ZPO und 185 Abs. 2 ZPO). Eine Instruktionsverhandlung mit dem von 
der Beschwerdeführerin skizzierten Inhalt gibt es nicht. Auch nicht im Zivilrecht (vgl. Art. 
226 Abs. 2 ZPO). Von der Instruktionsverhandlung gemäss der Vorstellung der Beschwer-
deführerin zu unterscheiden ist die Instruktion des Experten im Sinne von Art. 185 Abs. 1 
ZPO. Meist geschieht dies schriftlich, in Ausnahmen aber auch mündlich. Eine solche 
mündliche Instruktion wird zwar ebenfalls „Instruktionsverhandlung“ genannt, hat aber 
einen anderen Inhalt als die von der Beschwerdeführerin verlangte Instruktionsverhand-
lung. 
 
2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorlie-
gend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorgese-
hen ist (insbesondere nicht im AG oder in der AV), bleibt die Kognition des Obergerichts 
vorliegend auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle beschränkt. Eine im Gesetz vorgese-
hene annäherungsweise Ermittlung des Sachverhalts durch Schätzung gilt grundsätzlich 
auch als Ermessensfrage, weshalb die Kognition dementsprechend beschränkt ist. Schät-
zungen können demzufolge durch das Obergericht nur überprüft werden, soweit sie Ele-
mente enthalten, die einer Überprüfung nach hinreichend sicher erkennbaren Massstäben 
zugänglich sind, insbesondere soweit es um die anwendbaren Rechtsgrundlagen und 
Schätzungsmethoden geht (Urteil des Bundesgerichts 2C_556/2015 vom 13. Juni 2016 E. 
Seite 7 
2.2; MARKUS JOOS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 408; MARCO 
DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des 
Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 64 zu § 50 VRG). Vorliegend ist in erster Linie die Ermitt-
lung des Brandschadens bzw. die massgebliche Schätzungsmethode umstritten. Dabei 
handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche vom Obergericht frei überprüft werden kann. 
 
Rechtsfragen unterstehen dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (iura 
novit curia), welcher bedeutet, dass das Gericht an die Rechtsauffassungen der Verfah-
rensbeteiligten nicht gebunden ist; auch nicht an die von ihnen nach Massgabe des kanto-
nalen Verfahrensrechts form- und fristgerecht vorgetragenen Rechtsbehauptungen (BGE 
133 V 196 E.1.4). Daher kann das Obergericht eine Beschwerde aus anderen als den gel-
tend gemachten Gründen gutheissen oder den angefochtenen Entscheid mit einer Begrün-
dung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (sog. Motivsubstitution; vgl. dazu 
WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., Rz. 1305). 
 
3. 
3.1 Die Assekuranz hat in der Verfügung vom 17. Juli 2018 (act. 2/7 und 14/3) den durch den 
Brandfall entstandenen Schaden aufgrund einer Besichtigung und Bewertung der verblei-
benden Gebäudeteile festgestellt. Für die Instandstellung wurde hierbei folgende Schaden-
summe geschätzt: 
 
Teilschaden gemäss separater Zusammenstellung 
Fr. 608'100.-- 
Selbstbehalt 
Fr. 
2'000.-- 
Total pauschal 
Fr. 606'100.-- 
 
Die Berechnung der Schadensumme findet sich im Anhang der Schadenverfügung. Hierbei 
wurde für das betroffene Wohnhaus von einem Rauminhalt von insgesamt 1'424.00 m3, 
einem Versicherungswert gemäss rechtskräftiger Schätzung von Fr. 1'025'280.-- und 
dementsprechend 
von 
einem 
durchschnittlichen 
Kubikmeterpreis 
von 
Fr. 720.-- 
ausgegangen. Der Schaden an den einzelnen Geschossen und Gebäudeteilen wurde 
sodann unter Anrechnung des durchschnittlichen Kubikmeterpreises entsprechend dem 
Grad der Beschädigung wie folgt bewertet (Franken-Betrag am Schluss): 
 
 
 
Seite 8 
Kellergeschoss 
105.50 m3 keine Beschädigung 
-- 
Treppenhaus 
 23.55 m3 100% Beschädigung 
16'957.44 
Garage 
 65.00 m3 keine Beschädigung 
-- 
Erdgeschoss 
374.38 m3 45% Beschädigung 
121'299.77 
Treppenhaus 
 41.22 m3 100% Beschädigung 
 29'675.52 
1. Obergeschoss 
345.63 m3 45% Beschädigung 
111'984.77 
Treppenhaus 1. OG 
 41.22 m3 100% Beschädigung 
 29'675.52 
2. Obergeschoss 
185.16 m3 75% Beschädigung 
 99'986.40 
Treppenhaus 2. OG 
 22.08 m3 100% Beschädigung 
 15'897.60 
Restvolumen W’haus 220.26 m3 100% Beschädigung 
158’585.76 
 
Total Schadensumme Kubatur Fr. 584'062.78 = 57% der Versicherungssumme 
 
Im Anhang der Schadenverfügung finden sich sodann zwei weitere Zusammenstellungen: 
 
Zusammenstellung der vorgesehenen Vergütungen zuhanden der Geschädigten bei Wie-
deraufbau: 
Schadensumme nach Kubatur 
Fr. 584'062.78 
Demontage, Abbrüche und Entsorgen 
Fr. 20'000.-- 
Reinigung Kellergeschoss 
Fr. 2'000.-- 
Anschluss an Garage 
Fr. 2’000.-- 
Zwischentotal 
Fr. 608'062.78 
Rundung 
Fr. 37.22 
abzüglich Selbstbehalt 
Fr. 2'000.-- 
Totalsumme pauschal 
Fr. 606'100.-- 
 
Als weiterer Anhang findet sich u.a. eine Kopie des Kostenvoranschlages F. vom 18. Juni 
2018 (act. 2/5), von welchem die Assekuranz verschiedene Positionen handschriftlich und 
mit einer Kurzbegründung in roter Farbe kürzte (insgesamt um den Betrag von 
Fr. 277'200.--), womit sie Wiederherstellungskosten von insgesamt lediglich Fr. 568'800.-- 
anerkannte. 
 
3.2 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Einspracheentscheid (act. 2.9) neu einen Betrag von 
Fr. 632‘520.-- in Aussicht gestellt. Zur Begründung wurde angeführt, die Experten der 
Assekuranz hätten die Einwände der Eigentümerschaft nochmals überprüft und bei der 
Schadenverfügung die Abzüge zugunsten der Geschädigten nachgebessert. Ausgegangen 
worden sei hierbei vom Kostenvoranschlag von F. in der Höhe von Fr. 846'000.--, wobei 
dann von diesem Betrag Abzüge von Fr. 213'480.-- vorgenommen worden seien, welche 
Seite 9 
sich in einer angehängten separaten Zusammenstellung fänden. Begründet wurden die 
Kürzungen damit, dass es sich bei den mit dem Voranschlag F. geltend gemachten Kosten 
der Eigentümerschaft in verschiedenen Punkten um Unterhalt bzw. Mehrwert und nicht um 
die Folgen des Brandschadens handle, welche Kosten nicht ersatzberechtigt seien. 
 
3.3 Die Beschwerdeführerin macht hierzu in der Beschwerde (act. 1) geltend, dass die 
Vorinstanz bei der Schadenschätzung einerseits vom Kostenvoranschlag F. vom 14. bzw. 
18. Juni 2018 ausgegangen sei, sie berufe sich jedoch andererseits in einzelnen Positionen 
auf Schätzungen nach Volumen. Eine solche Vermischung von Berechnungsarten sei 
unzulässig, systemfremd und führe unweigerlich zu Überlegungsfehlern. Dies sei unzu-
lässig. Überdies könne bei einer Neuwertversicherung nicht argumentiert werden, bei den 
geltend gemachten Wiederaufbaukosten handle es sich um Unterhalt bzw. Mehrwert und 
nicht um die Folgen eines Brandschadens. Mangelnder Unterhalt und effektiver Mehrwert 
müssten in jedem Einzelfall konkret nachgewiesen werden; andernfalls dürfe kein Abzug 
mit dieser Begründung erfolgen. In der Beschwerde wird im Weiteren auf die einzelnen um-
strittenen Kürzungspositionen des Einspracheentscheids eingegangen. Mit der Beschwer-
deergänzung vom 30. Januar 2019 (act. 5) reichte die Beschwerdeführerin zudem zu den 
einzelnen Kürzungspositionen neue Unterlagen und zum Teil auch neue Kostenvoran-
schläge und weitere Beweisofferten ein, welche gegenüber dem Kostenvoranschlag F. vom 
18. Juni/20. Juli 2018 teilweise höhere Kosten umfassen. 
 
3.4 Die Vorinstanz wendet dagegen in der Beschwerdeantwort (act. 13) ein, dass es sich beim 
Kostenvoranschlag F. nicht um ein unabhängiges Gutachten, sondern um eine reine 
Parteibehauptung handle. Es sei unbestritten, dass das fragliche Gebäude zum Neuwert 
versichert gewesen sei, doch gehe die Beschwerdeführerin von einem falschen Verständ-
nis des Neuwerts aus. Der Neuwert entspreche nicht einem neuen Gebäude nach irgend-
welchen Vorstellungen der Beschwerdeführerin, sondern der Wiederherstellung eines 
gleichartigen Gebäudes mit gleichem Ausbaustandard, gleichen Materialien, in gleicher 
Grösse und grundsätzlich auch am gleichen Ort, einzig neu statt alt. Die Kosten würden 
sich nach dem Versicherungswert richten, das Maximum der Entschädigung sei der inde-
xierte Schätzungswert. Da nur ein Teilschaden bestehe, habe die Assekuranz den Beschä-
digungsgrad der einzelnen Teile des Mehrfamilienhauses beurteilt und über das ganze 
Volumen anhand der Kubaturen einen Beschädigungsgrad von 57% ermittelt. Von Bedeu-
tung sei, dass sich die Entschädigung nicht nach irgendeinem Wert oder nach den Kosten 
für die Renovation oder den Wiederaufbau des beschädigten Gebäudes richte, sondern es 
würden die Beschädigungen behoben und die Bauteile ersetzt, die durch das Schaden-
feuer oder das Löschwasser vollständig beschädigt worden seien (nicht aber durch Nieder-
schlagswasser und entsprechenden Folgen bei mangelndem Schutz des beschädigten 
Seite 10 
Gebäudes oder unzureichendem Schutz- und Austrocknungsmassnahmen). In diesem 
Zusammenhang sei zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin es über längere Zeit 
unterlassen habe, das beschädigte Gebäude vor Regen und Schnee zu schützen (insbe-
sondere keine Errichtung eines Notdachs), wodurch Feuchtigkeitsschäden am Rohbau, an 
den Aussenwänden und den Fassaden entstanden seien. Alle diese Teile seien vom Brand 
kaum beschädigt gewesen und würden gemäss Baukostenplan (BKP) rund 40% des Ge-
samtwerts eines Gebäudes ausmachen. Selbst wenn das ganze übrige Gebäude beschä-
digt gewesen wäre, würden 60% des Neuwerts von Fr. 1'025'300.-- rund Fr. 615'000.-- 
ausmachen. Da die Aufräum- und Entsorgungskosten von der AAR separat bezahlt worden 
seien, erscheine die Schadenschätzung gemäss Einsprache-Entscheid von Fr. 632'520.-- 
als angemessen. Es folgen ausführliche Gegendarstellungen zu den umstrittenen Kür-
zungspositionen. Abschliessend wird in der Beschwerdeantwort darauf hingewiesen, dass 
die Assekuranz ihre Schadenschätzung lediglich anhand des Kostenvoranschlags F. 
verifiziert habe. Die Kostenminderung in der Höhe von Fr. 213'840.-- gegenüber dem Vor-
anschlag F. mit einem Gesamtbetrag von Fr. 846’000.-- seien von der Assekuranz 
nachvollziehbar begründet worden, was eine Entschädigung von Fr. 632'520.-- ergebe. 
Dieses Ergebnis lasse sich am Wert der Überreste nach dem Brand schätzen; die heutige 
Situation sei dagegen nicht massgebend, da kein Notdach errichtet worden sei und die 
Überreste nicht vor Witterungseinflüssen geschützt gewesen seien. 
 
3.5 Die Beschwerdeführerin beantragt in der Replik (act. 18) die Durchführung einer 
Instruktionsverhandlung und wirft die Frage auf, ob die Untersuchungs- oder Verhand-
lungsmaxime gelte. Da die Assekuranz als hoheitliche Monopolinhaberin keine unabhän-
gige Schadenschätzung vornehmen könne, müsse ein unabhängiger, wissenschaftlich 
ausgebildeter Schadenschätzer eingesetzt werden. Die Schadenberechnung nach einheit-
lichem Durchschnitts-Kubikmeterpreis sei nur bei einem Totalschaden opportun, bei einem 
Teilschaden müsse der jeweilige Ausbaustandard berücksichtigt werden, was nicht 
geschehen sei. Überdies fehle die Garagenkubatur. Bei der Schadenschätzung nach 
Arbeitsgattungen bzw. Baukostenplan (BKP) könnten ohne Detailofferten keine 
zuverlässigen Aussagen gemacht werden. In der Schadenberechnung der Assekuranz 
seien verschiedene in Art. 29 AG vorgesehenen Nebenleistungen nicht enthalten und auch 
nicht klar aufgegliedert. Im Weiteren beanstandet sie, dass für die gesamte zerstörte 
Kubatur derselbe Kubikmeterpreis verwendet worden sei. Im Weiteren folgen Ausführungen 
zu den einzelnen umstrittenen Schadenspositionen. 
 
3.6 In der Duplik (act. 21) hält die Vorinstanz fest, dass eine Instruktionsverhandlung nicht nötig 
sei; das Gericht habe allfällige Expertenfragen selber zu formulieren; die Parteien könnten 
Ergänzungsfragen stellen. Für das Verfahren gelte das kantonale Gesetz über die Verwal-
Seite 11 
tungsrechtspflege vom 9. September 2002 (VRPG). Die Geschädigte könne mit einem 
Wiederaufbau beginnen, habe sich aber allfällige Beweisverluste selber zuzuschreiben, da 
beide Parteien einen Augenschein verlangten. Wenn die Beschwerdeführerin befürchte, 
dass die Feststellung des Schadens beeinträchtigt werde, könne sie Beweismassnahmen 
beantragen. Das beschädigte Gebäude sei nur behelfsmässig mit Planen abgedeckt wor-
den. Die Witterungs-Folgeschäden liessen sich nicht mehr genau nachvollziehen. In den 
von der Assekuranz aufgelisteten Teilpositionen «Volumen zerstört» seien noch Restwerte 
vorhanden, woraus sich Reserven für die teilbeschädigten Gebäudevolumen ergäben. Der 
Schaden sei durch versierte und erfahrene Mitarbeiter der Assekuranz geschätzt und für 
das Dach seien neutrale Kostenvoranschläge eingeholt worden. Das Garagengebäude sei 
in der Kubatur berücksichtigt worden. Die Assekuranz habe unterschiedliche Ansätze für 
einzelne Gebäudeteile angewendet. Bei der Aufgliederung der Kubikmeterpreise auf ein-
zelne Gebäudeteile sei nach der Weisung der Assekuranz von 2010 vorgegangen worden. 
Dass ohne Detailofferten keine korrekte Schadensberechnung gemacht werden könne, sei 
falsch und widerspreche Art. 25 Abs. 2 AG. Die Nebenleistungen seien korrekt berücksich-
tigt worden; es sei Art. 35 AV zu berücksichtigen (Abbruch- und Entsorgungskosten dürfen 
maximal 10% der Schadensumme betragen). Die Ermittlung von Schadenbehebungskos-
ten anhand der Kubatur und des Beschädigungsgrades seien eine standardisierte 
Methode, welche von allen Gebäudeversicherungen und von privaten Sachversicherungen 
angewandt werde; die Schätzung sei anhand des Kostenvoranschlages F. und anhand der 
„Berechnung nach Anteilen Gebäudekosten als Plausibilisierung“ überprüft worden. Zu 
berücksichtigen sei, dass nur die Kosten für eine Wiederherstellung in gleicher Art, nicht in 
einem höheren Standard (hier z.B. Minergie) ersetzt werden müssten. Es folgen 
Ausführungen zu den einzelnen umstrittenen Schadenspositionen. 
 
3.7 Die Beschwerdeführerin liess mit Eingabe vom 16. September 2019 (act. 23) eine weitere 
Vernehmlassung einreichen, wobei sie wiederum an den gestellten Anträgen festhielt (inkl. 
Antrag auf Durchführung einer Instruktionsverhandlung). Bestritten wurde hierbei insbeson-
dere, dass das Dach nicht genügend abgedeckt gewesen und das Gebäude daher der 
Witterung ausgesetzt gewesen sei, ebenso, dass das Untergeschoss nicht beschädigt wor-
den sei und dass die Heizkörper sauber gereinigt worden seien. Festgehalten wird, dass 
die Annahme eines durchschnittlichen Kubikmeterpreises für das ganze Gebäude unzuläs-
sig sei. Bei Teilschäden sei sodann gemäss Art. 32 Abs. 1 AV von den Bauabrechnungen, 
nicht von Schätzungen auszugehen; es hätte daher in der Schadenverfügung ein entspre-
chender Vorbehalt gemacht werden müssen, was nicht geschehen sei. Die Nebenleistun-
gen bestünden nach Art. 29 AG nicht nur aus Abbruch- und Entsorgungskosten; nur für 
letztere bestehe gemäss Art. 35 AV ein Maximum; eine klare Ausscheidung der Neben-
kosten nach Art. 29 AG sei nicht vorgenommen worden. 
Seite 12 
 
3.8 In der Stellungnahme vom 6. Juli 2020 (act. 55) gibt die Vorinstanz an, dass die Asseku-
ranz einzig für die teilweise zerstörten Treppenhäuser die Wiederherstellungskosten 
anhand des Zerstörungsgrads geschätzt habe. Dies habe zur ersten Schätzung der Scha-
denssumme geführt, nämlich Fr. 584‘062.78. Hinzugerechnet worden seien die Nebenkos-
ten, was nach Abzug des Selbstbehalts eine pauschale Entschädigung von Fr. 606‘100.-- 
ergeben habe. Im Einspracheverfahren habe die Assekuranz den Argumenten der 
Beschwerdeführerin teilweise Rechnung getragen und die Schadenschätzung überprüft. 
Dabei sei sie von den Reparaturkosten ausgegangen, welche damals im Kostenvoran-
schlag F. mit Fr. 846‘000.-- ermittelt worden seien. Die Assekuranz habe jenen Kos-
tenvoranschlag kritisch geprüft und Kostenminderungen ermittelt und begründet, die insge-
samt Fr. 213‘840.-- ausgemacht hätten, was eine Entschädigung von insgesamt 
Fr. 632‘520.-- ergeben habe. 
 
3.9 Die Beschwerdeführerin macht in der Stellungnahme vom 23. September 2020 (act. 62) 
geltend, dass das Gebäude kurz vor der Fertigstellung sei. Die praktische Fertigstellung 
des Wiederaufbaus bedinge eine Änderung des Rechtsbegehrens. Die Proportionalschät-
zung für Teilschäden basiere nicht auf einer gesetzlichen Grundlage und verletze das dem 
Monopol eigene Prinzip der Verhältnismässigkeit. Dabei erfolge nur eine Grobbeurteilung 
und es würden nicht die differenziert ausfallenden Schäden berücksichtigt. Völlig ungeeig-
net sei die Methode zur Festlegung der Nebenleistungen wie Löschwasserschäden, Auf-
bruchschäden, Reinigungskosten gemäss Art. 29 Abs. 1 lit a - c AG. Die Proportionalme-
thode laufe wegen ihrer Undifferenziertheit und Unvollständigkeit jedem Gerechtigkeitsge-
danken zuwider, weil sie die Verhältnisse der einzelnen Arbeitsgattungen an einem 
Gebäude ungenau erfasse und sei damit im Sinne der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung willkürlich. Die Proportionalschätzung widerspreche dem in Art. 32 der 
Verordnung festgehaltenen Grundsatz sowie den in der Wegleitung der Assekuranz unter 
Ziff. 7.2.5 festgehaltenen Grundsätzen, weshalb sie nicht zur Anwendung gelangen könne. 
Der Vertreter der Assekuranz habe zudem in Anwesenheit des Zimmermeisters Jakob Nef 
am 22. April 2020 zugegeben, dass im gesamten Dachstock ein Schaden von 100% 
vorhanden sei. In der Proportionalschätzung vom 17. Juli 2018 sei jedoch im Dachge-
schoss nur von einer Beschädigung von 75% ausgegangen worden. Demzufolge müssten 
diese 181.16 m3 bei 100% Beschädigung einen Betrag von Fr. 133‘315.20 und nicht einen 
Betrag von Fr. 99‘986.40 ausmachen. 
 
4. Anwendbare Rechtsgrundlagen im vorliegenden Fall sind das Assekuranzgesetz (AG) und 
die Verordnung über die Gebäude- und Grundstückversicherung (AV). Beide Erlasse sind 
per 1. Januar 2020 teil- bzw. totalrevidiert worden. Die Frage nach dem anwendbaren 
Seite 13 
Recht stellt sich aber nicht, weil die hier interessierenden Bestimmungen nicht geändert 
worden sind. Zu berücksichtigen ist auch die im Internet abrufbare «Wegleitung zu den 
gesetzlichen Grundlagen über die Gebäudeversicherung» (act. 14/1), welche die 
Vorinstanz am 12. Dezember 2013 gemäss der Vorschrift von Art. 1 Abs. 2 AV erlassen 
bzw. genehmigt hat (nachfolgend als «Wegleitung» zitiert). In verfahrensrechtlicher Hinsicht 
gelangen die Vorschriften des VRPG zur Anwendung (JOOS, a.a.O., S. 404 ff.). 
 
4.1 Für das teilweise abgebrannte Mehrfamilienhaus besteht bei der Assekuranz die staatliche 
Gebäudeversicherung gemäss Art. 1 AG, wonach jedes Gebäude im Kanton umfassend 
und für eine möglichst günstige Prämie gegen Feuer- und Elementarschäden versichert 
sein soll (Abs. 1). Die Versicherungsleistung soll ausreichen, um ein Gebäude nach einem 
Schadenfall instandzustellen oder wiederaufzubauen (Abs. 2). Die Gebäude sind grund-
sätzlich zum Neuwert versichert (Art. 16 Abs. 1 AG, Art. 12 AV), wie dies auch für das frag-
liche Gebäude zutrifft (vgl. act. 6/10; Der mangelnde Unterhalt und/oder die Abnützung 
spielen deshalb keine Rolle. Erst wenn sich der Wert des Gebäudes um mehr als die Hälfte 
des Neuwertes verringert hat, wird es zum Zeitwert versichert: Art. 13 AV. Solches wird von 
der Vorinstanz aber nicht behauptet. Sie kann sich deshalb nicht auf den mangelnden 
Unterhalt berufen, wenn sie nicht auf den Zeitwert umgestellt, sondern Prämien für den 
Neuwert verlangt hat; vgl. dazu die Police in act. 6/10). Das Mehrfamilienhaus wurde durch 
den Brandfall stark beschädigt. Unbestrittenerweise handelt es sich aber nur um einen Teil-
schaden, nicht um einen Totalschaden, d.h. ein Teil der Bausubstanz ist intakt geblieben 
und für die Wiederherstellung verwendbar. Eine Instandstellung ist somit durch Reparatur 
oder Ersatz der zerstörten Gebäudeteile möglich (vgl. zu dieser im AG selber nicht aus-
drücklich geregelten, aber in Lehre und Praxis regelmässig vorgenommenen Unterschei-
dung: ADOLF KLEINER, Das Recht der öffentlichen Gebäudeversicherungen, Separatdruck 
aus: Mitteilungen des Interkantonalen Rückversicherungsverbandes bzw. der Vereinigung 
kantonaler Feuerversicherungen, Jahrgänge 1978/79, S. 105, und RÜEGG, a.a.O., S. 249). 
Nach Anmeldung eines Schadenfalls (vgl. dazu Art. 24 AG) hat die Assekuranz in einer 
ersten Phase den Schaden gemäss Art. 25 AG auf ihre Kosten zu ermitteln (Abs. 1). Die 
Schadenschätzung ist Grundlage für die Versicherungsleistung (Abs. 2). Dabei hat nicht 
eine freie Schadenschätzung zu erfolgen; zu ermitteln ist vielmehr der versicherungsrecht-
lich relevante Schaden, welcher überdies – wie sich aus dem erwähnten Art. 25 Abs. 2 AG 
ergibt – nicht mit der effektiv zu leistenden Entschädigung identisch ist, sondern nur deren 
Grundlage bildet (vgl. dazu auch KLEINER, a.a.O., S. 104 ff., und GLAUS, a.a.O., S. 257). Im 
Unterschied zur Privatversicherung erfolgt die massgebende Schadenermittlung sodann 
von Gesetzes wegen durch amtliche Schätzung (in der Regel durch die Versicherungsver-
waltung selber; vgl. Art. 25 Abs. 1 AG, Art. 30 AV; KLEINER, a.a.O., S. 102, und RÜEGG, 
a.a.O., S. 242 und S. 245 ff. [eine Pflicht zum Beizug externer Sachverständiger ist im 
Seite 14 
Kanton Appenzell Ausserrhoden nicht vorgesehen]). Der versicherungsrechtlich mass-
gebende Schaden ist grundsätzlich anhand des Versicherungswertes des Gebäudes zu 
schätzen, wobei nicht auf die Wiederherstellungskosten abgestellt werden muss, die in 
diesem Zeitpunkt noch gar nicht feststehen. Dies ergibt sich auch daraus, dass in der 
zweiten Phase (bei der Festsetzung der Entschädigung) die Entschädigung keinesfalls zu 
einer Bereicherung des Geschädigten führen darf (Art. 26 AG; vgl. auch Ziff. 7.2.2 der Weg-
leitung) und dass bei einer Gebäudewiederherstellung maximal die Versicherungssumme 
(d.h. der Versicherungswert) ausbezahlt wird (Art. 27 Abs. 1 AG; vgl. auch Ziff. 7.2.3 Abs. 2 
der Wegleitung). 
 
4.2 Bei einem Totalschaden ergeben sich bei der Schadenabschätzung in diesem Zusammen-
hang grundsätzlich keine Probleme; vielmehr gilt der Versicherungswert als Ersatzwert (vgl. 
Ziff. 7.2.3 der Wegleitung und KLEINER, a.a.O., S. 107; RÜEGG, a.a.O., S. 247 ff., sowie 
GLAUS, a.a.O., S. 260 f.). Mehr Schwierigkeiten bietet die Schadenschätzung bei Teilschä-
den, weshalb die meisten Gebäudeversicherungsgesetze diesbezüglich besondere Regeln 
enthalten. In Frage kommen verschiedene Methoden: die Differenzmethode (zerstörter Teil 
im Verhältnis zum Versicherungswert), ein durchschnittlicher Kubikmeterpreis (mit Hilfe von 
Einheitspreisen und Kosteneinheiten) oder ein Abstellen auf die effektiven Wiederherstel-
lungskosten (konkrete Berechnung anhand von Schätzungen oder Offerten; vgl. dazu 
RÜEGG, a.a.O., S. 249; GLAUS, a.a.O., S. 261 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 
2.P.482/1993 vom 20. Juni 1995 E. 5b, in: ZBl 98/1997 S. 32; ZBl 113/2012 S. 542). Aus-
gehend davon, dass der Versicherungswert und nicht die effektiven, manchmal höheren 
Wiederherstellungskosten für die Schadenabschätzung massgebend sein sollen, geht die 
grosse Mehrheit der Kantone ausdrücklich oder sinngemäss von der sogenannten Propor-
tionalregel aus, wonach der Schaden proportional zum Zerstörungsgrad und zum Versiche-
rungswert festgelegt werden soll (vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 2C_702/2010 
vom 21. Juni 2011 E. 4.6, wonach es gängiger und unbestrittener Praxis entspricht, bei 
Teilschäden nach der Proportionalregel vorzugehen). Damit stösst die Rüge der Beschwer-
deführerin, dass die Proportionalmethode bei Teilschäden gegen das Prinzip der Verhält-
nismässigkeit verstosse und diese im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung will-
kürlich sei, ins Leere. Während bei der Schätzung des Versicherungswertes die Erstel-
lungskosten auf einen durchschnittlichen Kubikmeterpreis (Kosteneinheit oder Einheits-
preis) umgelegt und mit dem Rauminhalt des Gebäudes multipliziert wird, kann bei einem 
Teilschaden aber nicht unbesehen auf Durchschnittspreise abgestellt werden. Vielmehr 
muss geprüft werden, ob die durchschnittliche Kosteneinheit des konkret beschädigten 
Gebäudeteils wertmässig derjenigen der übrigen Gebäudeteile tatsächlich entspricht. Trifft 
dies zu, kann die Abschätzung nach dem Verhältnis der beschädigten zur intakten Gebäu-
dekubatur erfolgen. Andernfalls muss der Zerstörungsgrad nach dem Verhältnis der 
Seite 15 
zerstörten effektiven Werte zum Gesamtversicherungswert ermittelt werden. Unter-
schiedliche Wertkonstellationen bei einzelnen Gebäudeteilen sind daher, sofern der 
Versicherungswert aufgrund eines durchschnittlichen Kubikmeterpreises berechnet wurde, 
bei der Abschätzung zu berücksichtigen (vgl. dazu RÜEGG, a.a.O., S. 249 ff., mit Hinweis 
auf das Urteil des Bundesgerichts 2.P.482/1993 vom 20. Juni 1995 E. 5c, in: ZBl 98/1997, 
S. 33). 
 
4.3 Die Anwendung der Proportionalregel, welche auch den sich aus Art. 26 und Art. 27 Abs. 1 
AG ergebenden allgemeinen Grundsätzen des Gebäudeversicherungsrechts entspricht 
(Massgeblichkeit des Versicherungswerts), schliesst allerdings nach dem Recht verschie-
dener Kantone nicht aus, dass im Einzelfall doch auch eine Schadenschätzung aufgrund 
der mutmasslichen Wiederherstellungskosten erfolgen kann, wobei dies aber regelmässig 
auf Kleinschäden oder auf Schäden von untergeordnetem Ausmass (10, 20 oder 33 Pro-
zent des Versicherungswertes) beschränkt wird (RÜEGG, a.a.O., S. 250 ff.). Nur der Kanton 
Basel Stadt lässt bei der Neuwertversicherung in Abweichung von den allgemeinen Grund-
sätzen, aber nach ausdrücklicher Vorschrift sowohl bei Total- als auch bei Teilschäden 
grundsätzlich die effektiven Wiederherstellungskosten als Grundlage der Schaden-
schätzung zu, wobei keine Bindung an den Versicherungswert besteht (vgl. § 20 Abs. 1 des 
baselstädtischen Gebäudeversicherungsgesetzes vom 22. März 1973 [SG 695.100] und 
RÜEGG, a.a.O., S. 248 und S. 251). 
 
Im Kanton Appenzell Ausserrhoden findet sich auf Gesetzesstufe keine ausdrückliche 
Regel zur Schadenschätzung bei Teilschäden. Da jedoch die Entschädigung grundsätzlich 
auf den Versicherungswert beschränkt ist (vgl. Art. 27 Abs. 1 AG), muss davon 
ausgegangen werden, dass auch in Appenzell Ausserrhoden bei Teilschäden eine 
Schadenschätzung im Verhältnis zum Versicherungswert erfolgen muss (Proportionalregel) 
und nicht eine freie Schätzung nach den Wiederherstellungskosten Platz greifen kann. 
Auch aus der Bestimmung von Art. 32 Abs. 1 AV, wonach die Behebung von Teilschäden 
nicht gemäss Art. 25 Abs. 2 AG aufgrund der Schadenschätzung, sondern nach 
ausdrücklicher Vorschrift aufgrund der Bauabrechnung vergütet wird, kann nichts anderes 
abgeleitet werden. Diese Bestimmung bezieht sich entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführerin nach Wortlaut und systematischer Stellung nicht auf die Schaden-
schätzung im Schadenermittlungsverfahren, sondern auf die Auszahlung der Entschädi-
gung für die Behebung von Teilschäden, wobei nach ausdrücklicher Vorschrift eine 
Bauabrechnung vorliegen muss, soweit nicht Pauschalvergütungen vereinbart werden. 
Insofern sind Art. 32 AV und Ziff. 7.2.5 der Wegleitung, welche diese Verordnungsregelung 
übernimmt, aufgrund der bestehenden Gesetzesregelung durch die zuständigen 
Rechtsanwendungsbehörden einschränkend auszulegen und es muss jedenfalls bei 
Seite 16 
grösseren Teilschäden, wie dies vorliegend angesichts einem unbestrittenen Beschädi-
gungsgrad von über 50% gegeben ist, vor der Auszahlung der Entschädigung ebenfalls 
eine Schadenschätzung nach den allgemeinen Gesetzesvorschriften vorgenommen 
werden. Würde man dies anders sehen und die Entschädigungsregelung von Art. 32 AV 
und Ziff. 7.2.5 der Wegleitung auch für grössere Teilschäden direkt zur Anwendung 
bringen, hätten weder die Assekuranz noch die Vorinstanz eine Entschädigung festsetzen 
können, da dies gemäss ausdrücklicher Vorschrift von Art. 32 Abs. 1 AV das Vorliegen 
einer Bauabrechnung voraussetzt, wobei dann geprüft werden müsste, ob die 
Reparaturkosten in einem angemessenen Verhältnis zur Beschädigung (und damit auch 
zum Versicherungswert) stehen (vgl. Art. 32 Abs. 2 AV; vgl. zum Erfordernis der Auslegung 
von Art. 32 AV im Sinne der Beschränkung der Versicherungsleistungen auf den 
Versicherungswert des beschädigten Gebäudeteils auch RÜEGG, a.a.O., S. 251). 
Anzufügen ist, dass sich eine Schadenschätzung im Sinne von Art. 25 AG bzw. deren 
Mitteilung im Rahmen einer Feststellungsverfügung bei einem reinen Abstellen auf Offerten 
bzw. Baukostenabrechnungen im Grunde genommen erübrigen würde. Einer solchen 
Schätzung käme in diesem Fall wohl höchstens interne Bedeutung im Hinblick auf die 
Anwendung von Art. 32 Abs. 2 AV zu (Reduktion offensichtlich zu hoher Reparaturkosten). 
Bei Anwendbarkeit von Art. 32 AV im vorliegenden Fall bestünde überdies kein Anspruch 
auf Auszahlung des anteilsmässigen Verkehrswert nach Art. 31 Abs. 1 AV bereits vor der 
Instandstellung bzw. Wiederherstellung, da dies in der Verordnung nur für einen Totalscha-
den vorgesehen ist. 
 
4.4 Im Lichte der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist somit davon auszugehen, dass 
im Kanton Appenzell Ausserrhoden - jedenfalls bei grösseren Teilschäden - in Anwendung 
von Art. 25 AG ebenfalls eine Schadenschätzung im Verhältnis zum Versicherungswert 
vorzunehmen ist (sog. Proportionalregel). Die entsprechende Schadenschätzung ist in 
einer rechtsmittelfähigen Verfügung zu eröffnen, wobei es sich bezüglich der Schaden-
schätzung um einen Feststellungsentscheid handelt, welcher verbindlich den Umfang der 
Beschädigung zum Zeitpunkt des Schadentages festhält. Zusätzlich zur Versicherungs-
summe sind gemäss Art. 29 AG Nebenleistungen zu vergüten: Abbruch- und Entsorgungs-
kosten für das Gebäude bis zu einer vom Verwaltungsrat festzulegenden Höchstgrenze 
(lit. a [zur Zeit 10% der Versicherungssumme; vgl. Ziff. 7.2.10 Abs. 1 lit. a der Wegleitung]); 
Kosten der Massnahmen zum Schutz noch vorhandener Gebäudeteile (lit. b) und der 
Sachschaden, der im Interesse einer wirksamen Schadenbekämpfung verursacht wird 
(lit. c). Diese Nebenleistungen sind ebenfalls in einer rechtsmittelfähigen Verfügung 
festzulegen (vgl. zu diesen Nebenleistungen auch DANIEL ANTHENIEN, in: Glaus/Honsell 
[Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 283 f). 
 
Seite 17 
5. 
5.1 Für den vorliegenden Fall ergibt sich damit Folgendes: Massgebend zur Bestimmung des 
Schadens ist die Schadenverfügung der Assekuranz vom 17. Juli 2018. In dieser wurde der 
Schaden an den einzelnen Geschossen und Gebäudeteilen unter Anrechnung des durch-
schnittlichen Kubikmeterpreises entsprechend dem Grad der Beschädigung bewertet und 
ein Beschädigungsgrad von 57% angenommen. Zusätzlich wurden die Nebenleistungen 
nach Art. 29 AG festgelegt. Nicht relevant können in diesem Zusammenhang der Kosten-
voranschlag F. oder die zwischenzeitlich eingeholten Offerten und Baukostenabrechnungen 
sein, womit sich eine Überprüfung der einzelnen umstrittenen Abzüge der Vorinstanz 
gegenüber der Kostenschätzung der Beschwerdeführerin erübrigt. Dies gilt ebenfalls für die 
von der Vorinstanz geltend gemachten Folgeschäden wegen ungenügenden Schutzes des 
beschädigten Gebäudes. Der Vorinstanz muss jedoch angelastet werden, dass aus dem 
angefochtenen Einspracheentscheid, in welchem sie alleine auf die Kostenzusammen-
stellung der Beschwerdeführerin abgestellt und daran Anpassungen vorgenommen hat, 
nicht hervorgeht, dass es sich dabei lediglich um eine Plausibilisierung des 
Schätzungsergebnisses vom 17. Juli 2018 handelt, wie sie in der Duplik geltend macht. 
Damit war es der Beschwerdeführerin auch nicht möglich, die massgebende Schadenver-
fügung im Beschwerdeverfahren konkret zu bestreiten. Dieser kann damit nicht vorgewor-
fen werden, wenn sie in ihren Eingaben vor allem die von der Vorinstanz vorgenommenen 
Kürzungen ihrer eigenen Kostenzusammenstellung rügt. Erschwerend kommt hinzu, dass 
die Vorinstanz im Beschwerdeverfahren widersprüchlich argumentiert, indem sie in der 
Beschwerdeantwort auf S. 12 noch festhält, dass ihre Schätzung auf den Reparaturkosten 
beruhe, auf S. 7 der Duplik angibt, dass der Schaden aufgrund des Zerstörungsgrads 
geschätzt worden sei, und in der Stellungnahme vom 6. Juli 2020 vorbringt, dass (lediglich) 
für die teilweise zerstörten Treppenhäuser die Wiederherstellungskosten anhand des 
Zerstörungsgrads geschätzt worden seien. Daran ändert auch die in der Beschwerde-
antwort vom 1. Mai 2019 beigelegte Schadensummen-Berechnung nach Anteilen 
Gebäudekosten (act. 14/5) nichts, welche ebenso wie die Offerten nicht Gegenstand der 
massgebenden Verfügung vom 17. Juli 2018 bildete und die zudem bei den einzelnen 
Werten nicht mit denjenigen der Verfügung vom 17. Juli 2018 übereinstimmt. Da somit nicht 
nachvollzogen werden kann, von welchen Überlegungen sich die Vorinstanz im 
Einspracheentscheid leiten liess, erweist sich der angefochtene Entscheid diesbezüglich 
als unzureichend begründet, was als Gehörsverletzung einzustufen ist (PATRICK SUTTER, in: 
Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungs-
verfahren, 2. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 29 VwVG). 
 
5.2 In Bezug auf die massgebende Schadenverfügung vom 17. Juli 2018 gilt es festzuhalten, 
dass daraus nicht ersichtlich ist, ob die unterschiedlichen Wertkonstellationen der Gebäu-
Seite 18 
deteile berücksichtigt wurden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es willkür-
lich, für die Berechnung der Entschädigung bei einem Teilschaden, der einen überdurch-
schnittlich teuren Bauteil betrifft, auf den das ganze Gebäude umfassenden Kubikmeter-
preis abzustellen (Urteil 2P.482/1993 vom 20. Juni 1995 E. 5, in: ZBl 1997 S. 31). In der 
Duplik bringt die Vorinstanz auf S. 7 zwar vor, dass das Erdgeschoss bescheiden ausge-
baut gewesen sei und die Assekuranz aus diesem Grund unterschiedliche Kubikmeter-
preise für das teilweise beschädigte Erdgeschoss einerseits und das stark beschädigte 
Treppenhaus geschätzt habe. Dafür bestehen jedoch in der Schätzung vom 17. Juli 2018 
keine Anhaltspunkte. Aus dieser geht vielmehr hervor, dass die Assekuranz für alle Gebäu-
deteile den gleichen Preis eingesetzt hat (Fr. 720.--). Gemäss den Ausführungen der 
Vorinstanz sind die kostengünstigen Teile (Keller und Garage) nicht beschädigt, wogegen 
die kostspieligeren Teile ganz oder erheblich beschädigt sind, womit nach Ansicht des 
Obergerichts kein wertrichtiges Ergebnis resultiert. Daran ändert auch der Umstand nicht, 
dass gemäss der Weisung des Leiters Schaden- und Schätzungswesen vom 11. Oktober 
2010 (act. 22/13) unterschiedliche Kubikmeterpreise nur angewendet werden sollen, wenn 
die einzelnen Kubikmeterpreise mehr als 40 % abweichen oder das Volumen des Neben-
teils mehr als 10% des Hauptteils ausmacht. Aus der Verfügung vom 17. Juli 2018 ist nicht 
ersichtlich, dass geprüft wurde, ob eine entsprechende Abweichung zwischen den einzel-
nen beschädigten Teilen resultiert. 
 
Was den Grad der Beschädigung anbelangt, so hat die Vorinstanz erst mit der nachträglich 
erstellten Plausibilisierung zur Beschwerdeantwort (act. 14/5) annäherungsweise eine 
Begründung für die Beschädigungsgrade geliefert, wobei sie allerdings von Prozentanteilen 
nach Arbeitsgattung an den Gebäudekosten und nicht vom Kubikmeterpreis ausgeht. Eine 
Kontrolle dieser Methode ist dem Obergericht nicht möglich, da diese nicht Gegenstand der 
Schadenverfügung vom 17. Juli 2018 bildet und seine Kognition in Ermessensfragen 
beschränkt ist (vgl. oben Erwägung 2). Es ist jedoch festzuhalten, dass die Beschwerde-
führerin in der Stellungnahme vom 20. September 2020 vorbringt, der Vertreter der Asseku-
ranz habe am 22. April 2020 anerkannt, dass im gesamten Dachstock ein Schaden von 
100% vorhanden sei. Da dies von der Vorinstanz nicht bestritten wird, ist auch in Bezug auf 
den in der Schadenverfügung vom 17. Juli 2018 festgestellten Beschädigungsgrad ein 
Fragezeichen zu setzen. 
 
In diesen Punkten erweist sich die Sachverhaltsermittlung bzw. die Schadenschätzung der 
Assekuranz vom 17. Juli 2018 somit als unvollständig bzw. widersprüchlich. 
 
6. 
In Anbetracht dieser Umstände kommt das Obergericht zum Schluss, dass sowohl der 
angefochtene Einspracheentscheid vom 14. Dezember 2018 als auch die massgebende 
Seite 19 
Schadenschätzung vom 17. Juli 2018 unzureichend begründet sind und der Sachverhalt 
von der Assekuranz in Bezug auf die Feststellung des Beschädigungsgrads und allfällige 
unterschiedliche Kubikmeterpreise ungenügend abgeklärt wurde. Aufgrund seiner Kogniti-
onsbeschränkung bleibt dem Obergericht damit nichts anderes übrig, als den angefochte-
nen Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung und neuen Schadenverfü-
gung an die für die Schätzung zuständige erstinstanzliche Direktion der Assekuranz 
zurückzuweisen (Art. 59 VRPG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG). Bei diesem Ergebnis erübrigt 
sich der von beiden Beteiligten beantragte Augenschein. Soweit eine nachträgliche Fest-
stellung des Beschädigungsgrads und des ursprünglichen Ausbaustandards aufgrund der 
Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr möglich ist, könnte im vorliegenden Fall aus-
nahmsweise auch eine nachträgliche Schätzung aufgrund der ausgewiesenen Wiederher-
stellungskosten in Betracht gezogen werden. Dieser müsste jedoch aufgrund des Bereiche-
rungsverbots in einem angemessenen Verhältnis zur Beschädigung und damit zum Versi-
cherungswert stehen (Art. 32 Abs. 2 AV und oben Erwägung 4.3). 
 
In der korrigierten Verfügung sind zudem erneut die Nebenleistungen auszuweisen, wobei 
diesbezüglich festzuhalten ist, dass die Nebenkosten von den Schadenkosten klar zu unter-
scheiden sind. Unter den Nebenkosten wird der Sachschaden verstanden, der durch die 
Beschädigung, die Zerstörung oder den Verlust des versicherten Gebäudes nach Eintritt 
der versicherten Gefahr entstanden ist. Nach herrschender Lehre fallen unter die versi-
cherten direkten Sachschäden auch die mit der Bekämpfung einer versicherten Gefahr 
zusammenhängenden Sachschäden wie zum Beispiel Wasserschäden und zerbrochene 
Fenster, die auf Brandbekämpfung im Gebäude zurückgehen (ANTHENIEN, a.a.O., S. 283; 
KLEINER, a.a.O., S. 80). Soweit die Beschwerdeführerin insbesondere im Bereich der 
Küchen weitergehende Schäden infolge Löschwasser und Einschlagen der Fenster geltend 
macht, handelt es sich damit um Schadenkosten und nicht um Nebenleistungen, womit die 
Beschwerdeführerin sinngemäss den Zerstörungsgrad des Gebäudes bestreitet bzw. von 
einem höheren Zerstörungsgrad ausgeht. 
 
7. 
Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Die Rückweisung einer Sache an eine 
Vorinstanz zur neuen Entscheidung mit offenem Ausgang gilt im Hinblick auf die 
Kostenverteilung als vollständiges Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei, sodass 
dieser keine Kosten auferlegt werden dürfen (Urteil des Bundesgerichts 1C_308/2018 vom 
9. Oktober 2019 E. 9; WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., Rz. 3641). Die Gerichtskasse ist anzu-
weisen, der Beschwerdeführerin den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. 
Da die Vorinstanz mit ihren Begehren nicht durchdringt und der angefochtene Entscheid 
Seite 20 
aufzuheben ist, ist ihr die Entscheidgebühr aufzuerlegen. In Anwendung von Art. 4a des 
Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) erscheint eine 
Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 2‘500.-- als angemessen, wobei in Anwendung von 
Art. 22 Abs. 1 VRPG auf die Erhebung verzichtet wird. 
 
8. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Ent-
schädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Die Parteientschädigung geht 
zulasten der unterliegenden Partei. Aus Billigkeitsgründen kann sie auch der Staats- oder 
Gemeindekasse auferlegt werden (Art. 59 i.V.m. Art. 24 Abs. 2 VRPG). Ausgangsgemäss 
ist dem Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführerin zu entsprechen. Die Entschädi-
gung setzt sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer 
wird als Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, 
bGS 145.53). In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar 
pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 
Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar 
nach den besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang 
der Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse 
der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare 
unterteilt werden in 
 
a) 
einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; 
b) 
mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfragen 
betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein Honorar in 
der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- angemessen erscheint; und 
c) 
schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in denen 
überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfangreiche 
Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis Fr. 10‘000.--, bzw. in 
aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 
 
 
Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für die zweite Fallgruppe – mit durchschnitt-
lich schwierigen Rechtsfragen und durchschnittlichem Aufwand – geltenden Rahmens von 
bis zu Fr. 7‘000.-- festzulegen. Dem Aufwand und den Anforderungen angemessen für 
dieses Verfahren erscheint ein Honorar in der Höhe von Fr. 5‘000.--. Hinzu kommen die 
Barauslagen von pauschal 4% und die Mehrwertsteuer von 7.7%, was insgesamt zu einer 
Entschädigung von Fr. 5‘600.40 zugunsten der Beschwerdeführerin führt. Diese ist 
ausgangsgemäss der Vorinstanz aufzuerlegen. 
 
Seite 21 
9. 
Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Sache an die 
erstinstanzlich zuständige Direktion der Assekuranz zurück. Es ist daher den Vor- und 
Zwischenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des 
Bundesgerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110) richtet (BGE 133 V 477 E. 4.2). 
 
 
 
Seite 22 
 
Das Obergericht erkennt: 
 
1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der A. werden der Einspracheentscheid des 
Verwaltungsrats der Assekuranz vom 14. Dezember 2018 sowie die Schadenverfügung der 
Assekuranz vom 17. Juli 2018 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur 
Neubeurteilung und neuen Schätzung an die Assekuranz zurückgewiesen. Im Übrigen wird 
nicht auf die Beschwerde eingetreten. 
 
 
2. 
Es wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘500.-- festgesetzt, welche auf die Staatskasse 
genommen wird. Die Gerichtskasse wird angewiesen, der Beschwerdeführerin den Kosten-
vorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. 
 
 
3. 
Die Assekuranz wird verpflichtet, der A. eine Parteientschädigung von Fr. 5‘600.40 
(Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent-
scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein 
weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 
173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben 
(Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesge-
richt, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Be-
schwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die 
Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufe-
nen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in 
der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz über deren An-
walt, die Direktion der Assekuranz sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse. 
 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
lic. iur. Daniel Hofmann 
 
 
 
 
versandt am: 26. Februar 2021