ar_gerichte · OG O4V-24-2 · 2024-11-28 · de
Übrige Entscheide


Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung
Urteil vom 28. November 2024
Mitwirkende Obergerichtspräsident W. Kobler
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer
Oberrichter E. Graf, P. Louis
Obergerichtsschreiber D. Hofmann
Verfahren Nr. O4V 24 2
Ort des Entscheids Trogen
Beschwerdeführerin Gemeinde A.
vertreten durch: Gemeindepräsident AB.
Beschwerdegegner C.
Vorinstanz Schätzungskommission E. H.,
Gegenstand Feststellung der Entschädigung im Enteignungsverfahren
Beschwerde gegen den Entscheid der Schätzungskommission
E-strasse A. vom 12. Dezember 2023
Rechtsbegehren
a) der Beschwerdeführerin:
1. Der Entscheid der Schätzungskommission sei aufzuheben.
2. Die Entschädigung sei auf Fr. 5'610.-- festzulegen.
3. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.
b) des Beschwerdegegners:
1. Der Schätzungsbericht der Schätzungskommission des Kantons Appenzell
Ausserrhoden sei vollumfänglich gutzuheissen.
2. Die Verfahrenskosten seien vollumfänglich der Beschwerdeführerin zu belasten.
c) der Vorinstanz:
1. Die Beschwerde sei abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
Sachverhalt
A. C. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. xxxx mit dem Wohnhaus Assek. Nr. xyxx, Gemeinde
A.. Die Parzelle weist eine Fläche von 638 m2 auf. Der Zonenplan weist diese mehrheitlich
der Wohnzone XX zu. 4 m2 sind der Zone übriges Gemeindegebiet (ü.G.) zugeordnet. Mit
Entscheid vom 15. August 2017 verabschiedete der Gemeinderat A. ein Strassenbauprojekt,
mit welchem die D-Strasse in die E-strasse verlängert wurde, zuhanden der öffentlichen
Auflage. Das Departement Bau und Volkswirtschaft wies den gegen das Strassenbauprojekt
gerichteten Rekurs von C. mit Entscheid vom 11. Februar 2019 ab (act. 7.3). Dieser Entscheid
erwuchs unangefochten in Rechtskraft, worauf die Verlängerung der D-Strasse realisiert
wurde. Um die Verbindungstrasse zu erstellen, wurde auf der Parzelle Nr. xxxx auf einer
Fläche von rund 72 m2 eine Böschung aufgeschüttet. Der Abschluss der Bauarbeiten erfolgte
im Juni 2021. Nordseitig grenzt die Parzelle Nr. xxxx nun an diese neu erstellte
Strassenverlängerung. Gemäss Vermessungsurkunde vom 8. März 2022 (act. 2.2) hat die
Parzelle Nr. xxxx die im ü.G. gelegene Fläche von 4 m2 an die nördlich angrenzende
Strassenparzelle Nr. xxyy abzutreten. Da C. den vorgeschlagenen Kauf- und Tauschvertrag
nicht unterzeichnet hatte, beschloss der Gemeinderat A. am 27. September 2022 beim
Regierungsrat die Einsetzung einer Schätzungskommission zu beauftragen (act. 7.13). Mit
Beschluss vom 22. November 2022 (act. 7.14) setzte der Regierungsrat zur Feststellung der
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Entschädigung für die Abtretungsfläche von 4 m2 ab dem Grundstück Nr. xxxx und des
Minderwerts durch die erstellte Böschung eine Schätzungskommission ein.
Auszug aus dem Geoportal GIS AR, Situation vor Erstellung der Verbindungsstrasse, Orthofoto 2019; die Parzelle Nr. xxxx ist rot umrandet.
[Grafik]
Auszug aus dem Geoportal GIS AR, Situation nach der Erstellung der Verbindungsstrasse, Orthofoto 2022.
[Grafik]
B. Mit Entscheid vom 12. Dezember 2023 (act. 2.1) legte die Schätzungskommission E-strasse
A. die Entschädigung für die Abtretungsfläche von 4 m2 ab dem Grundstück Nr. xxxx sowie
für den Minderwert infolge der Inanspruchnahme für die Böschung auf insgesamt Fr. 31'050.-
- fest.
C. Dagegen erhob die Einwohnergemeinde A. (im Folgenden: Beschwerdeführerin), vertreten
durch den Gemeindepräsidenten und den Gemeindeschreiber, mit Eingabe vom
24. Januar 2024 (act. 1) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim
Obergericht.
D. Mit Eingaben vom 7. Februar 2024 (act. 6) und 18. März 2024 (act. 8) liessen sich C. (im
Folgenden: Beschwerdegegner) sowie die Schätzungskommission E-strasse (im Folgenden:
Vorinstanz) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde vernehmen.
E. Mit Schreiben vom 16. April 2024 (act. 11) reichte die Beschwerdeführerin eine Replik ein,
wozu sich der Beschwerdegegner mit Duplik vom 3. Mai 2024 (act. 14) sowie die Vorinstanz
mit Schreiben vom 13. Mai 2024 (act. 16) vernehmen liessen.
F. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen
näher eingegangen.
Erwägungen
1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass
diese hinsichtlich der Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale
Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich aus Art. 23 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangs-
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abtretung (Enteignungsgesetz, EntG, bGS 711.1), wonach das Obergericht zur Behandlung
der Beschwerden gegen Entscheide der Schätzungskommission zuständig ist.
Zur Erhebung einer Beschwerde ist berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der
Verfügung ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Zur Wahrung eigener öffentlicher
Interessen steht das Beschwerderecht auch den Gemeinden zu (Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs.
2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRPG, bGS 143.1). Als Schuldnerin einer
Enteignungsentschädigung ist die beschwerdeführende Gemeinde in Bezug auf den Schutz
ihres Verwaltungs- und Finanzvermögens wie eine private Person betroffen, weshalb sie zu
Beschwerdeerhebung befugt ist (BGE 141 II 161 E. 2.3). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis,
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn ein Entscheid an eine Bundesinstanz mit
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorlie-
gend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorgese-
hen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachverhalts-
kontrolle beschränkt. Eine im Gesetz vorgesehene annäherungsweise Ermittlung des Sach-
verhalts durch Schätzung gilt grundsätzlich auch als Ermessensfrage, weshalb die Kognition
dementsprechend beschränkt ist. Schätzungen können demzufolge durch das Obergericht
nur überprüft werden, soweit sie Elemente enthalten, die einer Überprüfung nach hinreichend
sicher erkennbaren Massstäben zugänglich sind, insbesondere soweit es um die
anwendbaren Rechtsgrundlagen und Schätzungsmethoden geht (Urteil des Bundesgerichts
2C_556/2015 vom 13. Juni 2016 E. 2.2; MARKUS JOOS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.],
Gebäudeversicherung, 2009, S. 408; MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 64 zu § 50 VRG).
Im Rechtsmittelverfahren gegen Schätzungsentscheide ist nach Sinn und Zweck des
vorangegangen Schätzungsverfahrens zu prüfen, ob die von der Kommission gewählte
Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist. Zudem ist zu klären, ob
bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung wesentlichen Umstände
berücksichtigt wurden (Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich 2012.00003 vom 7. Februar
2013 E. 3.1).
3. Die Bereinigung von Entschädigungsbegehren, welche sich im Rahmen von
Strassenbauprojekten ergeben, namentlich Forderungen für die beanspruchten privaten
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Rechte, erfolgt im Schätzungsverfahren nach dem Enteignungsgesetz (Art. 40 Abs. 3 und 44
Abs. 2 des Strassengesetzes, StrG, bGS 731.11). Kommt keine gütliche Einigung in Bezug
auf die zu zahlende Entschädigung zustande, so wählt der Regierungsrat auf Begehren eines
Beteiligten eine Schätzungskommission (Art. 20 EntG). Diese ist aus drei Mitgliedern zu
bestellen; sie hat das Recht, nötigenfalls Experten beizuziehen (Art. 21 EntG). Die
Schätzungskommission lässt sich von beiden Parteien die nötigen Aufschlüsse über den
Wert der in Frage kommenden Grundstücke und hiermit zusammenhängenden Rechte
geben. Ihren Entscheid hat sie den Beteiligten mit eingehender Begründung schriftlich zur
Kenntnis zu bringen (Art. 22 EntG). Nach Art. 12 Abs. 1 EntG muss die Entschädigung der
volle Ersatz sein für alle Vermögensnachteile, welche dem Abtretungspflichtigen ohne seine
Schuld aus der Abtretung erwachsen. Für die Feststellung der Entschädigung hat der volle
Verkehrswert als Grundlage zu dienen (Art. 13 Abs. 1 EntG). Gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG
hat auch derjenige Eigentümer Anspruch auf volle Entschädigung, von welchem zwar keine
Abtretung verlangt wird, dessen Liegenschaft aber infolge von Aufdammungen,
Abgrabungen oder anderen Schädigungen einen Minderwert erfährt oder nicht mehr in
bisheriger Weise genutzt werden kann. Es sind dem so Geschädigten ebenfalls alle
Vermögensnachteile zu vergüten.
3.1 Die Vorinstanz bewertete die in der Zone "übriges Gemeindegebiet" (ü.G.) liegende
abzutretende Fläche von 4 m2 mit Fr. 80.--. Da die Böschung komplett auf dem Grundstück
Nr. xxxx erstellt worden sei, ergebe sich für dieses ein Minderwert. Gemäss Vermessung
vom 29. November 2023 (act. 2.1.6) betrage die genaue Fläche für die Inanspruchnahme
der Böschung 79.00 m2. Durch die Böschung könne diese Fläche nur noch reduziert genutzt
werden und diese ergebe für den Eigentümer einen Mehraufwand für die Pflege und den
Unterhalt. Der neue Strassenabschnitt werde zudem auf Grund der Immissionen als
zusätzlicher Minderwert gewertet. Hingegen verbleibe die ganze Ausnützungsziffer der
Böschungsfläche beim Grundstück Nr. xxxx. Gemäss Bodenpreisstatistik Appenzell
Ausserrhoden liege der Durchschnittswert von Verkaufspreisen in der Zone XX in A. bei Fr.
560.--/m2. Für die schlechtere Nutzbarkeit der Fläche mit Böschung würden 50% des
Baulandwerts in Abzug gebracht. Da hingegen die bauliche Nutzung (Ausnützungsziffer)
vollumfänglich auf der Stammparzelle xxxx verbleibe, erfahre damit der wirtschaftliche Wert
der Parzelle keine Reduktion. Aufgrund gewisser Mehrimmissionen werde zusätzlich 20%
des Baulandwerts im Bereich der Böschung abgezogen. Somit ergebe sich eine Reduktion
des Baulandwertes im Bereich der erstellten Böschung von 70%. Daraus ergebe sich für die
Inanspruchnahme von 79.00 m2 für die Böschung eine Wertminderung von Fr. 30'986.--
(Fr. 560.-- x 70% x 79.00 m2). Hinzu kämen die Fr. 80.-- für die Abtretung von 4 m2 ü.G.
Daraus ergäben sich pauschal und gerundet Fr. 31'050.--.
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3.2 Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, dass die Vorinstanz die Entschädigung viel zu
hoch angesetzt habe. Es könne die Gerichtspraxis aus dem Kanton Zürich herangezogen
werden. Einschlägig sei somit auch die zürcherische Rechtsprechung zum sogenannten
Vorgartenland, welche jedoch insbesondere bei formellen Enteignungen zur Anwendung
komme. Vorgartenland bezeichne einen Teil der Parzelle, dessen Enteignung keinerlei
Auswirkung auf die Bebaubarkeit der Parzelle habe. Sei dies, weil gewisse Abstände
einzuhalten seien, Baulinien bestünden oder die Parzelle auf absehbare Zukunft bereits
vollständig bebaut oder ausgenutzt sei. Vorliegend sei unbestritten, dass der Bereich der
Böschung auch bereits vor der Erstellung der Strasse ohnehin nicht habe bebaut werden
dürfen. Die von der materiellen Enteignung betroffene Fläche auf dem Grundstück Nr. xxxx
liege vollständig zwischen der Parzellengrenze und der Baulinie des Quartierplans F. von
xyxy. Folglich habe die Eigentumsbeschränkung keinerlei Auswirkung auf die Bebaubarkeit,
was die Vorinstanz korrekt festhalte. Für solches Vorgartenland solle gemäss der Lehre ein
Abzug vom vollen Marktwert vorgenommen werden, wobei die zürcherische Praxis bei
formellen Enteignungen dafür einen Abzug von zwei Dritteln bis drei Vierteln vorsehe. Das
Bundesgericht habe im Entscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 einen Abzug auf
dem Baulandwert von drei Vierteln als zulässig erachtet, da der Verlust der Abtretungsfläche
keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks und dessen Überbaubarkeit gehabt
habe. Die Berücksichtigung eines "Vorgarten-Abzugs" sei vorliegend umso mehr
gerechtfertigt, behalte doch der Grundeigentümer sein Eigentum und damit die Möglichkeit,
es zu verkaufen, wobei die Böschung kaum zu einer Reduktion des Quadratmeterpreises
führen werde. Die Vorinstanz habe vorliegend die Entschädigung für die
Eigentumsbeschränkung, nämlich für die "schlechtere Nutzbarkeit" und den "Mehraufwand
für die Pflege und den Unterhalt" des Landstreifens höher angesetzt (50% des Marktwertes),
als wenn das Land formell enteignet worden wäre (rund 25% bis 33% des Marktwertes). Dies
sei offensichtlich falsch und laufe dem Gerechtigkeitsgedanken zuwider, wenn ein materiell
Enteigneter bzw. ein Sonderopfer höher entschädigt würde als bei einer formellen
Enteignung. Ferner verletze diese zu hohe Entschädigung den Grundsatz der vollen
Entschädigung. Zudem könne das Land weiterhin bepflanzt oder anderweitig genutzt
werden. Eine Bebauung sei nicht möglich gewesen, hingegen liege ein Mehraufwand bei
Unterhalt und Pflege vor, aber dieser falle nicht so schwer aus, dass dafür Fr. 280.-- pro
Quadratmeter geschuldet seien. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise bei ihrer Berechnung
vom vollen Baulandwert ausgegangen, als sie den Abzug für die schlechtere Nutzbarkeit
berechnet habe. Aufgrund des Vorgarten-Charakters sei von einem reduzierten Wert
auszugehen. Daher sei nur 50% von diesem Wert zu entschädigen (50% von 25% = 12.5%).
Somit sei für die Eigentumsbeschränkung betreffend die 79 m2 eine Entschädigung von
Fr. 5'530.-- geschuldet (Fr. 560.--/m2 x 79 m2 x 12.5%). Hinzu kämen Fr. 80.-- für die formell
enteigneten 4 m2.
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In Bezug auf die Immissionsentschädigung macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die
Intensität der Immissionen und damit der Landverlust nicht von der Anzahl der Quadratmeter
abhänge, welche enteignet würden. Eine Entschädigung für Mehrimmissionen wäre
unabhängig von der materiell enteigneten Fläche und von deren Wert zu berechnen. Es dürfe
bezweifelt werden, ob überhaupt Mehrimmissionen aufgrund der hier fraglichen, neu
gebauten Verbindungsstrasse zwischen der D-Strasse und der E-strasse entstanden seien.
Dieser neue Strassenabschnitt führe zu einer besseren Erschliessung der neuen
Überbauungen an der E-strasse. Ohne den neuen Strassenabschnitt entlang der Grenze des
Beschwerdegegners wäre derselbe Verkehr vollständig über die E-strasse geführt worden,
welche direkt und viel näher am Haus des Beschwerdegegners vorbeiführe, was bei ihm
tendenziell eher zu mehr Immissionen geführt hätte, als der Verkehrsfluss über das neue
Verbindungsstück. Zudem werde bestritten, dass ein schwerer Schaden vorliege und die
Mehrimmissionen zu entschädigen wären. Im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs im Jahr 1993
sei zudem aufgrund des Quartierplans von xyxy vorhersehbar gewesen, dass ein Ausbau
der D-Strasse erfolgen werde und es dadurch zu den nun eingetretenen Immissionen
kommen könnte. Somit sei für die Immissionen keine Entschädigung geschuldet.
3.3 Die Vorinstanz hält dem in der Vernehmlassung entgegen, dass das Terrain vor dem Bau
der Strasse relativ eben bis leicht ansteigend verlaufen sei und sich harmonisch ins Gelände
eingefügt habe. Der Grundstücksteil sei eine gut besonnte und ruhige gegen Westen
orientierte Umgebungs-, Platz- und Gartenfläche und ein angenehmer Aussenbereich für das
Wohnhaus gewesen. Durch den Bau der Böschung und der Strasse sei dieser gut nutzbare
Grundstücksteil um die Böschungsfläche von 296 m2 auf 217 m2 verkleinert worden. Die
Böschung weise eine Grundfläche von rund 79 m2, eine Länge von 25 bis 30 m und eine
Höhe von im Mittel 2 m auf. Diese sei mit einer Neigung von 2:3 als schlecht nutzbare
Grundstücksfläche nutzlos geworden und im Unterhalt sehr aufwändig. Für den Zustand vor
dem Bau der Böschung und der Strasse, als es sich beim Böschungsbereich noch um eine
zwar nicht bebaubare, jedoch ansonsten vollwertig nutzbare Umgebungsfläche gehandelt
habe, sei die Wertung als minderwertiges Vorgartenland nicht korrekt. Aufgrund der
Eingriffsintensität und der grossen Auswirkungen auf die Nutzung des Landes komme der
Bau der Böschung einer formellen Enteignung nahe. Deshalb bestehe der Anspruch auf volle
Entschädigung. Sie habe es als angemessen beurteilt, den Minderwert für die Immissionen
und Einschränkungen aufgrund der neuen Strasse mit einem Anteil von 5% des mittleren
Baulandwerts bezogen auf die nordwestliche Grundstücksfläche von 296 m2 anzuerkennen.
3.4 Vorliegend stellt sich die Frage, wie die erstellte Böschung enteignungsrechtlich zu qualifizie-
ren ist. Die Vorinstanz argumentiert diesbezüglich widersprüchlich, indem sie im angefochte-
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nen Entscheid von einem Minderwert für die schlechtere Nutzung ausgeht, während sie in
der Beschwerdeantwort argumentiert, dass aufgrund der Eingriffsintensität und der grossen
Auswirkungen auf die Nutzung des Landes der Bau der Böschung einer formellen
Enteignung nahekomme, weshalb der Anspruch auf volle Entschädigung bestehe.
Diesbezüglich gilt es festzuhalten, dass gemäss Art. 11 Abs. 4 StrG Böschungen entlang von
Strassen als Bestandteil der Strasse von der Strasseneigentümerin oder vom
Strasseneigentümer zu übernehmen sind, wenn ihre Bewirtschaftung den Anstössern nicht
zugemutet werden kann. Vergleicht man die Situation vor dem Bau der Verbindungsstrasse
mit der jetzigen Situation (act. 7 und act. 15), stellt sich bei der dammartig aufgeschütteten
2:3-Böschung mit der Höhe von im Mittel 2 m in der Tat die Frage, weshalb diese nicht von
der Beschwerdeführerin enteignet wurde, was vom Beschwerdegegner mittels Einsprache
gegen das Strassenprojekt vorzubringen gewesen wäre (Art. 39 Abs. 3 lit. b StRG und Art. 6
EntG). Vorliegend kann diese Frage jedoch offen gelassen werden, da nach Ansicht des
Obergerichts ein Fall von Art. 15 Abs. 1 EntG vorliegt, womit wie bei formellen Enteignungen
von einer vollen Entschädigung auszugehen ist.
4.
4.1 Eine volle Entschädigung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV bedeutet, dass der Enteignete
durch die Enteignung weder einen Verlust erleidet noch einen Gewinn erzielt; er soll nach
der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie ohne diese (Urteil des Bundesgerichts
1C_412/2018 vom 31. Juli 2019 E. 8.1; BGE 93 I 554 E. 3). Zu entschädigen sind
ausnahmslos vermögenswerte Interessen, also weder reine Affektionsinteressen noch
blosse Erwartungen oder Hoffnungen; die Möglichkeit der besseren Verwendung der
Grundstücke fällt nur in Betracht, soweit sie deren gegenwärtigen Wert (Zustandswert)
beeinflusst (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl.,
2022, S. 704). Eine Entschädigung für mittelbaren Schaden infolge Verlusts der Möglichkeit
einer besseren Verwendung des enteigneten Lands ist nur geschuldet, wenn diese
Möglichkeit als in überblickbarer Zukunft realisierbar erscheint (HÄNNI, a.a.O., S. 710). Bei
einer Teilenteignung kann der Schaden in analoger Anwendung von Art. 19 des
Bundesgesetzes über die Enteignung (EntG, SR 711) wie folgt berechnet werden: Zunächst
wird der Verkehrswert des entzogenen Grundstückteils ermittelt – sofern dieser Teil auf dem
Markt überhaupt einen Preis erzielen könnte – anschliessend bestimmt man den Minderwert,
der dem Restgrundstück durch den Entzug des abzutretenden Teils erwächst. Schliesslich
sind die subjektiven Nachteile, die der Enteignete durch die Expropriation erleidet, durch die
Inkonvenienzenentschädigung auszugleichen. Da diese Berechnungsmethode erhebliche
Schwierigkeiten ergeben kann – etwa die Bestimmung des Verkehrswerts, wo kein
Marktpreis besteht, oder die oft problematische Berechnung des Minderwerts – neigen Lehre
und Praxis zur Differenzmethode (BGE 95 I 453 E. 2; 93 I 554 E. 4). Bei dieser Methode wird
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der Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des
Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen. Bleibt bei einer Teilenteignung auf dem
Restgrundstück die gleiche bauliche Nutzung möglich, kann vom Verkehrswert ein Abzug
gemacht werden (HÄNNI, a.a.O., S. 722 f., 733). Die Differenzmethode ist auf rechtliche
Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten (Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Zürich VR. 2021.00002 vom 10. November 2022 E. 3.3.2). In Fällen, in
denen nur ein geringfügiger Teil des ganzen Grundstücks abgetreten wird, wie dies
namentlich bei so genanntem Vorgartenland zutrifft, wird häufig eine dritte Methode
angewendet, indem ein Quadratmeter-Durchschnittswert für das gesamte Grundstück vor
der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil verlegt wird, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge
Rechnung getragen wird. Eine solche Durchschnittsberechnung ist, anders als die
Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswerts der Abtretungsfläche ausgerichtet,
welcher alsdann der gesamten Werteinbusse gleichgesetzt wird (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VR. 2005.00003 vom 7. April 2006 E. 3.3.2). Die
Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem in
einem ersten Schritt der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten
Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende
Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis
gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert (Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VR. 2012.00003 vom 7. Februar 2013 E. 3.3).
4.2 Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein mit einem Bauverbot
belegter Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie als Vorgartenland bezeichnet (Urteile
1C_681/2019 vom 19. Mai 2021 E. 3.3; 1C_339/3013 vom 27. August 2013 E. 2.4;
1P.743/1999 vom 29. Juni 2000 E. 4c; BGE 122 I 168 E. 4b; 105 Ib 327 E. 1c). Bei der
Festsetzung der Entschädigung für solches ausserhalb der Baulinie liegendes, nicht
überbaubares Land wird in der Regel vom Quadratmeterpreis der Gesamtparzelle
ausgegangen und dieser Preis angemessen herabgesetzt, jedenfalls dann, wenn durch die
Abtrennung des Landstreifens die Nutzung des Restgrundstücks nicht geschmälert wird
(BVR 2000 S. 197 E. 4d). Das Mass des Abzugs kann selten präzise bestimmt werden,
sondern ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (BGE 122 I 168 E. 4c; BVR 2001
S. 557 E. 2c). Dabei ist im Einzelfall zu berücksichtigen, welchen Gebrauch die oder der
Enteignete vom abgetretenen, nicht überbaubaren Boden gemacht hat. Zudem kann die
Festsetzung des Bodenwerts in der Regel nicht losgelöst von der Frage erfolgen, ob das
Restgrundstück durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat oder ob weitere Nachteile
zu entschädigen sind (BGE 105 Ib 327 E. 1c). Das Vorgartenland kann dem übrigen Teil der
Bauparzelle gleichwertig sein, wenn ein Baugrundstück ausserhalb der Gebäudefläche ein
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grösseres Umgelände haben muss, was namentlich für repräsentative Wohnbauten zutrifft,
bei denen sich der Verkehrswert massgeblich nach der Qualität des Umschwungs richtet
(BVR 2000 S. 197 E. 4d). Bei der Enteignung des Vorgartens eines neuen Miethauses, durch
welche die bauliche Ausnützung der Liegenschaft nicht beschränkt wird, ist die Werteinbusse
klein und erreicht bei weitem nicht den Verkehrswert pro m2, der für das ganze Grundstück
anzunehmen ist; bei einem vor dem Abbruch stehenden Haus oder bei einem unüberbauten
Grundstück dagegen kann die Abtrennung des Vorgartens bzw. eines entsprechenden
Landstreifens zu einer Einbusse führen, welche den für das ganze Grundstück pro m2
geltenden Verkehrswert übersteigt (BGE 93 I 444 E. 3).
4.3 Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die von der Böschung betroffene Fläche auf der
Parzelle Nr. xxxx vollständig zwischen der Parzellengrenze und der Baulinie des Quartier-
plans F. aus dem Jahr xyxy liegt. Gemäss Art. 38 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung
und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) bestimmen Baulinien den Mindestabstand von Bauten
und Anlagen gegenüber vorhandenen oder projektierten Verkehrsanlagen, Gewässern,
Wäldern und Aussichtslagen. Baulinien bewirken somit ein grundsätzliches Verbot von
Bauten und Anlagen, die dem Zweck der Baulinie widersprechen (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/
KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl. 2024, Rz. 17.5.2.1). Dem Zweck der Ver-
kehrsbaulinien entsprechen solche Bauten und Anlagen, die in Art. 38 Abs. 3 BauG
ausdrücklich genannt sind. Zum Zwecke der Baulinie zählen damit auch jene Anlagen,
welche in Art. 10 StrG zur Strasse gehörend erwähnt werden, wozu auch Böschungen
zählen, deren Bewirtschaftung dem Anstösser nicht zugemutet werden kann (Art. 10 Abs. 1
lit. b StrG). Daraus lässt sich der Schluss ziehen, dass die von der Böschung innerhalb der
Baulinie betroffene Fläche der Parzelle Nr. xxxx als Vorgartenland im Sinne der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu qualifizieren ist. Dieser Begriff wurde im Übrigen in
altArt. 132 EG zum ZGB explizit erwähnt (abgedruckt in der gebundenen Gesetzessammlung
des Kantons Appenzell Ausserrhoden, Vierter Band, Nr. 504): Demnach konnte zur
Erstellung von Kleinbauten sowie Fahrnisbauten auf der mit Festsetzung der Baulinie unter
Bauverbot gestellten Fläche (sog. Vorgartengebiet) die Baubehörde dem Grundeigentümer
eine Baubewilligung mit dem Vorbehalt jederzeitigen entschädigungslosen Widerrufs gegen
Ausstellung eines Reverses erteilen. Diese Norm war zum Zeitpunkt des Erlasses des
Quartierplans F. in Kraft und wurde am 31. Dezember 1985 mit dem Erlass des
Einführungsgesetzes zum Raumplanungsgesetz (alt EG zum RPG) aufgehoben.
4.4 Die Parzelle Nr. xxxx ist mit einem Wohnhaus überbaut, und die Böschung beeinträchtigt
weder deren Überbaubarkeit noch deren Ausnützung. Damit ist die Fläche innerhalb des
nicht überbaubaren Baulinienbereichs im Lichte der genannten Rechtsprechung als
minderwertige Teilfläche einzustufen. Durch den Entzug des innerhalb der Baulinie
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gelegenen Terrains erleidet der Beschwerdegegner demzufolge eine Werteinbusse, welche
unter dem üblichen Baulandpreis liegt (Urteil des Bundesgerichts 1C_339/2013 vom
27. August 2013 E. 2.4). Für die Ermittlung der Vermögenseinbusse ist es somit bedeutsam,
welchen Wert die von der Böschung betroffene Fläche für die Restparzelle aufweist, unter
Berücksichtigung des Umstands, dass der Restparzelle die volle Ausnützung erhalten bleibt.
Im Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Erholungswert als Grünfläche durch die
Böschung nicht völlig verloren geht und eine Gartennutzung innerhalb der Baulinie nicht dem
Zweck der Baulinie entsprach. Zudem verlief vor der Erstellung der Strassenverbindung im
genannten Bereich ein Fussweg, womit es fraglich ist, ob die von der Baulinie betroffene
Fläche vor der Erstellung der Böschung dem Wohnhaus des Beschwerdegegners einen
erheblichen Mehrwert verschaffte. Da der Weiterbestand des Wohnhauses des
Beschwerdegegners nicht gefährdet ist und damit von einer unveränderten Fortführung der
bisherigen Nutzung auszugehen ist, rechtfertigt sich ein Einschlag auf dem vollen Bauland-
wert. Die Beurteilung der Vorinstanz greift damit zu kurz, indem sie lediglich auf die
schlechtere Nutzbarkeit der von der Böschung betroffenen Fläche und den Mehraufwand für
die Pflege und den Unterhalt abgestellt hat. Sie hat nicht alle für die Schätzung wesentlichen
Umstände berücksichtigt und in Bezug auf das von der Baulinie betroffene Vorgartenland
keine anerkannte Schätzungsmethode angewandt. Soweit die Vorinstanz diesbezüglich auf
den Entscheid B 2022/82 des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 20. Oktober 2022 verweist,
verkennt sie, dass in jenem Fall die Landabtretung (Verschiebung der Strassenabstandslinie)
eine Verkleinerung der überbaubaren Fläche zu Folge hatte und der betroffene Grundeigen-
tümer für die nächsten Jahre einen Neubau in Betracht zog, wofür es im vorliegenden
Beschwerdeverfahren keine Anhaltspunkte gibt.
4.5 Dazu kommt Folgendes: Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, gelten vom Stras-
senverkehr verursachte Immissionen nur dann als übermässig, wenn sie - kumulativ - für den
Grundeigentümer nicht voraussehbar waren, ihn in spezieller Weise treffen und ihm einen
schweren Schaden verursachen (BGE 136 II 263 E. 7; 131 II 458 E. 4; Urteil des Bundesge-
richts 1C_414/2016 vom 27. März 2017 E. 7). Als Schwelle, jenseits der das Erfordernis der
Spezialität bei Strassenlärm erfüllt ist, gilt seit BGE 119 Ib 348 E. 5b der Immissionsgrenzwert
für Lärm nach Anhang 3 zur Lärmschutz-Verordnung (LSV, SR 814.41). Die Parzelle
Nr. xxxx befindet sich in einer der Empfindlichkeitsstufe II zugeordneten Nutzungszone,
womit der Immissionsgrenzwert am Tag 60 dB (A) und in der Nacht bei 50 dB (A) liegt (Art.
32 des Baureglements A. und Anhang 3 Ziff. 2 LSV). Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich,
ob und inwiefern diese Immissionsgrenzwerte durch den Verkehr auf der Verbindungsstrasse
überschritten werden, zumal die geplanten Neuüberbauungen auf dem E. noch gar nicht
realisiert sind.
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5. In Anbetracht dieser Umstände kommt das Obergericht zum Schluss, dass die Vorinstanz
nicht alle erforderlichen Abklärungen getroffen hat und namentlich zu Unrecht nicht berück-
sichtigt hat, dass es sich bei der von der Böschung betroffenen Fläche um Vorgartenland im
Sinne der oben genannten Rechtsprechung handelt. Das Obergericht hat im vorliegenden
Verfahren nur eingeschränkte Kognition, womit es die umstrittene Entschädigung nur in
Bezug auf Rechtsverletzungen und die unrichtige und unvollständige Feststellung des
Sachverhalts überprüfen kann (vgl. E. 2). Zu den Rechtsverletzungen gehört zwar die Ermes-
sensüberschreitung, nicht aber die blosse Unangemessenheit einer Schätzung. Weil die
Festsetzung der Entschädigung nach den als massgebend erkannten Kriterien eine neue
Schätzung und Ermessensbetätigung voraussetzt, bleibt dem Obergericht damit nichts
anderes übrig, als den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache im Sinne der
Erwägungen zur Neubeurteilung an die mit voller Kognition erkennende
Schätzungskommission zurückzuweisen (Art. 59 VRPG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG; AR GVP
12/2000 Nr. 2197).
6. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Die Rückweisung einer Sache an eine Vorinstanz
zur neuen Entscheidung mit offenem Ausgang gilt im Hinblick auf die Kostenverteilung als
vollständiges Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei (Urteil des Bundesgerichts
1C_308/2018 vom 9. Oktober 2019 E. 9; WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen
Verfahrensrechts, 2020, Rz. 3641). Da die Vorinstanz mit ihren Begehren nicht durchdringt
und die Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen ist, ist ihr die Entscheidgebühr aufzuerle-
gen. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen
(GGV, bGS 233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 2‘500.-- als
angemessen, wobei in Anwendung von Art. 22 Abs. 1 VRPG auf die Erhebung verzichtet
wird.
Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht seitens der Beschwerdeführerin
trotz des Obsiegens kein Anspruch (24 Abs. 3 lit. a VRPG).
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Das Obergericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Schätzungskommission E-
strasse A. vom 12. Dezember 2023 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2'500.-- festgesetzt, welche auf die Staatskasse
genommen wird. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).
5. Mitteilung an:
- Einwohnergemeinde A., mit Gerichtsurkunde
- C., mit Gerichtsurkunde
- Schätzungskommission E-strasse A., mit Gerichtsurkunde
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts
Der Obergerichtspräsident: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. Walter Kobler lic. iur. Daniel Hofmann
versandt am: 2. Dezember 2024
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