ar_gerichte · OG O4V-20-3 · 2021-03-08 · de
Übrige Entscheide

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Zirkular-Urteil vom 8. März 2021 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D.

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung
Zirkular-Urteil vom 8. März 2021
Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer
Oberrichter E. Graf, P. Louis
Obergerichtsschreiber D. Hofmann
Verfahren Nr. O4V 20 3
Beschwerdeführerin A.
vertreten durch: RA AA.
Vorinstanz Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden,
Regierungsgebäude, 9102 Herisau
Beigeladene Kant. Aufsichtsbehörde
Beigeladener B.
Gegenstand Abparzellierung nach BGBB
Beschwerde gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission
vom 28. November 2019
Rechtsbegehren
a) der Beschwerdeführerin:
1. Der Beschluss der Bodenrechtskommission BR-Gesuch 0001 vom 28. November 2019
sei aufzuheben und das BR-Gesuch 0002 sei zu bewilligen.
2. Eventualiter sei der Beschluss der Bodenrechtskommission, BR-Gesuch 0001 vom
28. November 2019 aufzuheben und an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzu-
weisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der Vorinstanz.
b) der Vorinstanz:
1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin.
Sachverhalt
A. A. ist Grundeigentümerin der durch den Pächter B. bewirtschafteten Parzelle Nr. 0003 mit
einer Fläche von 11‘059 m2. Die Parzelle liegt auf dem Gebiet der Gemeinde C. und
befindet sich gemäss kommunalem Zonenplan in der Landwirtschaftszone und im
Waldareal. Im westlichen Teil der Parzelle befindet sich das Wohnhaus Assek. Nr. 0004,
welches zonenfremd genutzt wird. Die Parzelle verfügt über keine direkte Zufahrt und kein
Fahrrecht bis zur Parzellengrenze.
B. Mit Eingabe vom 20. Juni 2019 (act. 13.1) reichte A. bei der Bodenrechtskommission ein
Zerstückelungsgesuch ein. Dabei ersuchte sie, das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 mit einem
Umschwung von ca. 1‘000 m2 abzuparzellieren. Geplant sei, das Haus zu verkaufen, da
eine Eigennutzung altershalber nicht mehr möglich sei. Der restliche Boden werde samt
Wald an einen Selbstbewirtschafter verkauft. Bauliche Massnahme seien in nächster Zeit
keine vorgesehen.
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Auszug aus dem Plan Amtliche Vermessung GIS AR (nordorientiert), Februar 2021
C. Mit Entscheid vom 26. August 2019 (act.13.6) stellte das Amt für Raum und Wald, Abtei-
lung Raumentwicklung, fest, dass das Gebäude Assek. Nr. 0004 zur Zeit rechtmässig ge-
nutzt werde und weiterhin so genutzt werden dürfe. Zudem verfügte es in Ziff. 2.3, dass die
Zufahrt zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzelle Nr. 0003 und der angrenzen-
den Grundstücke zu gewährleisten und im Falle einer Abparzellierung grundbuchlich zu
sichern sei. Ebenso sei die Holzabfuhr vom bewaldeten Teil des Grundstücks Nr. 0003
sowie der Zugang zum Gebäude Assek. Nr. 0004 grundbuchlich zu regeln.
D. Mit Schreiben vom 19. August 2019 (act. 13.7), versandt am 29. August 2019, teilte die
Bodenrechtskommission A. mit, dass eine Abparzellierung mit einer maximalen Fläche von
1‘052 m2 in Aussicht gestellt werde, sofern der Entscheid der Abteilung Raumentwicklung
vom 26. August 2019 rechtskräftig vorliege. Der Bodenrechtskommission müsse der
Entwurf des Fuss- und Fahrwegrechts zur land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung
eingereicht werden.
E. Mit Beschluss vom 28. November 2019 (act. 2) wies die Bodenrechtskommission das
Gesuch von A. ab. Gleichzeitig ordnete sie an, den Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrags
zur Regelung der Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das
neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 einzureichen.
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F. Gegen diesen Entscheid liess A. (vertreten durch RA AA.) mit Eingaben vom 9. Januar
2020 und 22. Januar 2020 (act. 1 und 7) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei sie
eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellte.
G. Mit Schreiben vom 27. Februar 2020 (act. 12) liess sich die Bodenrechtskommission (im
Folgenden: Vorinstanz) mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde ver-
nehmen. Mit Schreiben vom 16. März 2020 (act. 15) liess sich die Kantonale Aufsichtsbe-
hörde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu stellen.
H. Mit Eingabe vom 6. Mai 2020 (act. 18) liess die Beschwerdeführerin eine Replik einreichen,
wobei sie an ihren Anträgen festhielt. Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 20. Mai
2020 (act. 21) auf eine Duplik.
I. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen
näher eingegangen.
Erwägungen
1. Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID-19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2)
kann das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in allen Fällen
auf dem Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Zirku-
larbeschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52 Abs. 2 des Justizgesetzes, bGS
143.51). Da im vorliegenden Verfahren keine Durchführung einer Verhandlung vorge-
schrieben ist und die Parteien auf die Durchführung einer solchen verzichteten, hat das
Obergericht das vorliegende Urteil einstimmig mittels Zirkularurteils gefällt.
2. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt,
dass das Obergericht nach Art. 6 der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht (bGS 213.113) i. V. m. Art. 90 Abs. 1 lit. f. des Bundesgesetzes über
das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) zur Behandlung der Beschwerde
gegen den ablehnenden Beschluss der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde
frist- und formgerecht eingereicht. Als Adressatin des angefochtenen Beschlusses, mit
welchem ihr Gesuch um Zerstückelung des Grundstücks Nr. 0003 abgelehnt wurde, ist die
Beschwerdeführerin formell beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt.
Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten.
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3. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-
verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-
schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt
werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis,
soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit
unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine
Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist
vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vor-
gesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-
haltskontrolle beschränkt.
4. Die Aufteilung eines landwirtschaftlichen Grundstückes in einen Teil innerhalb und einen
Teil ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB setzt eine Ausnahmebewilligung vom Zer-
stückelungsverbot voraus (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB). Eine gemischte Nutzung kann
namentlich dadurch entstehen oder beabsichtigt werden, dass ursprünglich landwirtschaftli-
che Wohn- und Ökonomiegebäude für diese Nutzung nicht mehr benötigt werden und leer
stehen oder bestimmungswidrig anderen Zwecken (beispielsweise Wohnzwecken) dienen
oder zugeführt werden sollen (BGE 125 III 175 E. 2c). Die angestrebte Nichtunterstellung
der abparzellierten Teilfläche unter das BGBB wirft die Frage nach deren künftiger Nutzung
auf. Die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB weist damit nicht nur
einen bodenrechtlichen, sondern auch einen raumplanerischen Aspekt auf und begründet
ein Bedürfnis nach deren verfahrensrechtlicher Koordination (BGE 125 III 175 E. 2c). Nach
Art. 4a Abs. 1 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB, SR 211.412.110)
stellt die Bewilligungsbehörde der kantonalen Behörde im Verfahren um Bewilligung von
Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, die für den Entscheid über
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone zuständig ist (Art. 25 Abs. 2 des Raumplanungs-
gesetzes, RPG, SR 700), die Akten zum Erlass einer Verfügung zu, wenn auf einem
betroffenen Grundstück eine Baute oder Anlage besteht und sich diese ausserhalb einer
Bauzone im Sinne des Raumplanungsrechts befindet. Die Bewilligungsbehörde entscheidet
in diesen Fällen erst, wenn eine rechtskräftige raumplanungsrechtliche Verfügung vorliegt,
in der die Rechtmässigkeit der Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage festgestellt
wird (Art. 4a Abs. 2 VBB). Die Planungsbehörde prüft, ob die Bauten und Anlagen nach Art.
16a RPG zonenkonform sind oder ob eine Ausnahme von der Zonenkonformität nach Art.
24 bis 24d RPG bewilligt werden kann. Sie muss hierzu nach Art. 43a der
Rauplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) vorgehen, womit von ihr zu prüfen ist, ob die
Baute für den bisherigen Zweck noch benötigt wird (lit.a), die neue Nutzung keine unnötige
Ersatzbaute zur Folge hat (lit.b), die bestehende Erschliessung höchstens geringfügig
erweitert wird (lit.c), die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke
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https://www.swisslex.ch/doc/lawdoc/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/9e84e79e-25b3-4f84-a6dd-dcf9c7e23fdf/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=5A.25%2F2000&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-175%3Ade&number_of_ranks=0#page175
https://www.swisslex.ch/doc/lawdoc/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/9e84e79e-25b3-4f84-a6dd-dcf9c7e23fdf/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/unknown/67ef4fa6-de35-4a12-9d21-3b8fda457894/citeddoc/b6728c25-ce06-46a2-a12e-a61ce9c186ea/source/document-link
weiterhin möglich bleibt (lit.d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e;
vgl. dazu BGE 139 III 327 E. 5.2). Die (bodenrechtliche) Bewilligungsbehörde hat in jedem
Einzelfall zu prüfen, ob das Wohnhaus noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört
und diesem dienen kann, d.h. ob es objektiv betriebsnotwendig ist. Landwirtschaftliche
Gebäude, die nicht mehr zweckentsprechend genutzt werden, sind aus dem Geltungs-
bereich des BGBB zu entlassen, wenn sie aufgrund einer an den raumplanungsrechtlichen
Vorgaben orientierten, zukunftsgerichteten Beurteilung als für eine rentable und
existenzsichernde landwirtschaftliche Nutzung entbehrlich scheinen (HERRENSCHWAND/
BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl. 2011, N.7 f. zu Art. 60 BGBB). Sind die
raumplanungs- und die bodenrechtlichen Voraussetzungen zur nichtlandwirtschaftlichen
Verwendung eines vormals landwirtschaftlichen Gebäudes erfüllt, besteht ein
Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahmebewilligung (Urteil des Bundesgerichts
5A./2000 vom 9. November 2000 E. 2c).
Zuständig für die Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs- oder Zerstückelungsver-
bot ist die Bodenrechtskommission. Ist nach Art. 4a VBB eine Verfahrenskoordination not-
wendig, überweist die Bodenrechtskommission die Akten an das Amt für Raum und Wald
und entscheidet erst nach Rechtskraft der raumplanungsrechtlichen Verfügung (Art. 2 Abs.
2 lit. a und Art. 8 der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht).
4.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass das Grundstück C.
Nr. 0003 (nur) über ein Fahrrecht der Flurgenossenschaft Pfand verfüge. Das Fahrrecht
ende mit der Flurgenossenschaftsstrasse. Gemäss ihrem Schreiben vom 29. August 2019
seien die Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das neue
Wohnhausgrundstück Nr. 0003 zu regeln. Die Gründe für eine Ausnahme vom Zer-
stückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB seien nicht gegeben. Die nichtland-
wirtschaftliche Nutzung sei rechtmässig, entsprechend könne das Gebäude Assek. Nr.
0004 mit einer Fläche von 999 m2 abparzelliert und aus dem Geltungsbereich des BGBB
entlassen werden, sobald die Fuss- und Fahrwegrechte und Holzabfuhrrechte grund-
buchlich geregelt seien.
4.2 Die Beschwerdeführerin lässt dagegen einwenden, dass das Wohnhaus Assek. Nr. 0004
unbestritten nicht zur Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes betriebsnot-
wendig sei. So sei denn auch die nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Wohnhauses
rechtskräftig bewilligt worden. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung könne nicht davon
abhängig gemacht werden, dass vorgängig ein Entwurf des Fuss- und Fahrwegrechts zur
land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung eingereicht werde. Dies insbesondere nicht,
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sofern damit eine Erschliessung gefordert werde, die über die bestehende Erschliessung
der Parzelle Nr. 0003 hinausgehen würde. Gemäss Entscheid des Amts für Raum und
Wald vom 26. August 2019 wären lediglich bei einer Beeinträchtigung der land- und forst-
wirtschaftlichen Nutzung durch die Abparzellierung entsprechende Fahr- und Wegrechte
innerhalb der bestehenden Parzelle zu errichten. Es wäre der Beschwerdeführerin ohne
weiteres möglich gewesen zugunsten des landwirtschaftlichen und zulasten des nichtland-
wirtschaftlichen Grundstücks Eigentümerdienstbarkeiten zu errichten. Indem die Vorinstanz
das Gesuch der Beschwerdeführerin abgewiesen habe, ohne ihr zuvor eine Frist zur Ein-
reichung der angeforderten Entwürfe anzusetzen und ohne ihr bei Säumnis die Ablehnung
des Gesuches anzudrohen, verletze sie den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtli-
ches Gehör.
4.3 In der Vernehmlassung vom 27. Februar 2020 hält die Vorinstanz fest, dass sie es als
notwendig erachte, dass für das verbleibende landwirtschaftliche Grundstück die Fuss- und
Fahrwegrechte grundbuchlich gesichert seien. Ebenso sollen für das neue Grundstück die
Dienstbarkeiten mit einem Fuss- und Fahrwegrecht grundbuchlich gesichert werden. Fahr-
rechte seien erforderlich, damit eine ortsübliche Nutzung der Grundstücke möglich sei und
die Interessen der jeweiligen Grundeigentümer der geteilten Grundstücke gewahrt würden.
Durch die Vorgabe, fehlende Dienstbarkeiten zu regeln, solle Konfliktpotential zwischen
den verschiedenen Grundeigentümern im Vornherein vermieden werden. Die Vorinstanz
habe mit einem Augenschein vom 12. Juli 2019 und dem Austausch per Telefon und Mail-
verkehr vom 31. Oktober 2019 dem rechtlichen Gehör Genüge getan.
4.4 Die Aufsichtsbehörde hält dafür, dass die Vorinstanz aus der Sicht des rechtlichen Gehörs
vor der Abweisung des Gesuches eine Frist zur Einreichung der angefochtenen Entwürfe
mit der Androhung der Ablehnung des Gesuches bei Säumnis hätte setzen müssen. Der
Antrag, die Angelegenheit aus formellen Gründen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen, sei als begründet zu betrachten.
4.5 Vorab gilt es festzuhalten, dass der angefochtene Entscheid gewisse Widersprüche auf-
weist: So wird einerseits in Ziff. 6 der Erwägungen festgehalten, dass eine Aufteilung
gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB zu bewilligen sei, wenn sich die verschiedenen
Nutzungen rechtlich und tatsächlich trennen liessen. Das rechtmässig nichtlandwirt-
schaftlich genutzte Grundstück Nr. 0003, Mutation Nr. 0006 vom 18. Oktober 2019, sei dem
Geltungsbereich des BGBB nicht unterstellt. Für das Grundstück sei deshalb gemäss Art.
86 Abs. 1 lit. BGBB die Anmerkung „nicht dem BGBB unterstellt“ im Grundbuch einzutragen
(Ziff. 10 der Erwägungen). Anderseits wird in Ziff. 8 der Erwägungen festgestellt, dass die
Gründe für eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB
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nicht gegeben seien. Die nichtlandwirtschaftliche Nutzung sei rechtmässig, entsprechend
könne das Gebäude Assek. Nr. 0004 mit einer Fläche von 999 m2 abparzelliert und aus
dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden, sobald die Fuss- und Fahrwegrechte
und Holzabfuhrrechte grundbuchlich geregelt seien. Im Dispositiv wird dann in Ziff. 1 die
beantragte Abparzellierung nicht bewilligt und trotzdem in Ziff. 2 verfügt, dass ein Entwurf
eines Dienstbarkeitsvertrags zur Regelung der Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das
Grundstück Nr. 0005 und das neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 einzureichen sei. Im
angefochtenen Entscheid ist jedoch nirgends ersichtlich, inwiefern die Voraussetzungen für
eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB im vorlie-
genden Fall nicht gegeben seien sollen. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid
diesbezüglich als unzureichend begründet, was als Gehörsverletzung einzustufen ist
(PATRICK SUTTER, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über
das Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 29 VwVG).
4.6 Die Vorinstanz scheint zudem ausser Acht gelassen zu haben, dass die Rechtmässigkeit
der künftigen Nutzung eines ursprünglichen landwirtschaftlichen Wohn- und Ökonomiege-
bäudes von der Planungsbehörde und nicht von der Bodenrechtsbehörde zu prüfen ist (Art.
4a Abs. 2 VBB). Das Amt für Raum und Wald, Abteilung Raumentwicklung, hat die nicht-
landwirtschaftliche Wohnnutzung des Wohnhauses Assek. Nr. 0004 mit Entscheid vom
26. August 2019 (act. 13.6) als zulässig eingestuft und ausdrücklich die beabsichtigte
weitere nichtlandwirtschaftliche Nutzung (ohne bauliche Massnahmen) erlaubt. Dieser
Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen und bildet nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Da die Beschwerdeführerin mit der Abparzellierung keinen Umbau
beabsichtigt, sah das Amt für Raum und Wald offenbar trotz fehlenden Zufahrtsrechts für
die Parzelle Nr. 0003 davon ab, die raumplanungsrechtliche Bewilligung zu verweigern.
Würde die mangelnde Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 der geplanten Wohnnutzung
durch die neuen Eigentümer entgegenstehen, hätte dies vom Amt für Raum und Wald im
betreffenden Entscheid so festgestellt werden müssen. Die Auflage in Ziff. 2.3 des
raumplanungsrechtlichen Entscheids kann demzufolge nur im Sinne von Art. 43a lit. d RPV
verstanden werden, d.h. mit dieser Auflage wird sichergestellt, dass die land- und forstwirt-
schaftliche Nutzung innerhalb der bestehenden Parzelle Nr. 0003 durch die Abparzellierung
nicht gefährdet wird, weshalb die Zufahrt zur Bewirtschaftung gleichzeitig im Grundbuch zu
sichern ist.
4.7 Da es sich bei der Frage der Erschliessung um eine Frage des Raumplanungsrechts (Art.
19 RPG und Art. 43a RPV) und nicht des bäuerlichen Bodenrechts handelt, bietet Art. 60
Abs. 1 lit. a BGB für die Vorinstanz keine rechtliche Handhabe, eine bodenrechtliche Aus-
nahmebewilligung wegen fehlender Fahrrechte für das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 und die
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Parzelle Nr. 0003 zu verweigern. Demzufolge überschritt die Vorinstanz ihre Kompetenz,
indem sie im Bodenrechtsentscheid eine Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 bzw. des
Wohnhauses Assek. Nr. 0004 forderte, welche über die bestehende Erschliessung der
Parzelle Nr. 0003 hinausgeht, auch wenn ein gesichertes Zufahrtsrecht für das Wohnhaus
Assek. Nr. 0004 sowohl im Interesse der Beschwerdeführerin als auch der künftigen
Eigentümerschaft liegen müsste. Der angefochtene Beschluss verstösst damit gegen
Bundesrecht, womit er aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung nach Art. 60 Abs. 1
lit. a BGBB an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (Art. 59 i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG).
Bei der Neubeurteilung ist von der Vorinstanz zu prüfen, ob das Gebäude Assek. Nr. 0004
noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört und objektiv betriebsnotwendig ist bzw.
ob dieses für die landwirtschaftliche Nutzung als entbehrlich erscheint. Der Vorinstanz steht
es zudem frei im Sinne von Ziff. 2.3 des rechtskräftigen Entscheids des Amts für Raum und
Wald vom 26. August 2019 eine Frist für die Einreichung des Entwurfs eines Dienstbar-
keitsvertrags zur Regelung der Zufahrt zur land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung
des neuen Grundstücks Nr. 0005 über das Grundstück Nr. 0003 zu setzen, eventuell mit
der Androhung, dass die Abparzellierung ansonsten nicht genehmigt würde. Denkbar
erschiene auch eine mit der bodenrechtlichen Bewilligung verknüpfte Auflage oder Bedin-
gung, was aufgrund des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit ohnehin vor einer Verweige-
rung zu prüfen wäre (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.
2020, Rz 531; HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., N. 1 zu Art. 60 BGBB).
5. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde im Sinne des Eventualantrags
wie folgt gutzuheissen ist: Der angefochtene Beschluss der Vorinstanz vom 28. November
2019 ist aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
6. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-
sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Die Rückweisung einer Sache an eine Vorinstanz
zur neuen Entscheidung mit offenem Ausgang gilt im Hinblick auf die Kostenverteilung als
vollständiges Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei (Urteil des Bundesgerichts
1C_308/2018 vom 9. Oktober 2019 E. 9; WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Ver-
fahrensrechts, 2020, Rz. 3641). Die Gerichtskasse ist anzuweisen, der Beschwerdeführerin
den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. Da die Vorinstanz mit ihren
Begehren nicht durchdringt und der angefochtene Entscheid aufzuheben ist, ist ihr die
Entscheidgebühr aufzuerlegen. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die
Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von
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insgesamt Fr. 1'500.-- als angemessen, wobei in Anwendung von Art. 22 Abs. 1 VRPG auf
die Erhebung verzichtet wird.
6.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine
Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Die Entschädigung setzt sich
zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag
in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In
Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festge-
legt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT).
Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den
besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der
Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der
Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt
werden in
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist;
b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfra-
gen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein
Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- angemessen er-
scheint; und
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in de-
nen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfang-
reiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis
Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt.
6.2 RA AA., welcher die Beschwerdeführerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren vertrat, hat
eine Kostennote in der Höhe von Fr. 3‘164.25 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer)
eingereicht. Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für die erste Fallgruppe - mit
einfachen Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand - geltenden Rahmens von
bis zu Fr. 4‘000.-- festzulegen, womit die Kostennote als angemessen erscheint. Diese ist
ausgangsgemäss der Vorinstanz aufzuerlegen.
7. Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Sache an die
erstinstanzlich zuständige Bodenrechtskommission zurück. Es ist daher den Vor- und Zwi-
schenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des Bundes-
gerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110) richtet (BGE 133 V 477 E. 4.2).
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Das Obergericht erkennt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A. wird der angefochtene Beschluss der
Bodenrechtskommission vom 28. November 2019 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die Bodenrechtskommission zurückgewiesen.
2. Es wird eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 1‘500.-- festgesetzt, welche auf die
Staatskasse genommen wird. Die Gerichtskasse wird angewiesen, A. den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten.
3. A. wird zulasten der Bodenrechtskommission eine Parteientschädigung von Fr. 3‘164.25
(Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zugesprochen. 4. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent-scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesge-richt, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Be-schwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufe-nen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz, die Beigelade-
nen, das Bundesamt für Landwirtschaft sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse.
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtspräsident: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. Ernst Zingg lic. iur. Daniel Hofmann
versandt am: 15. März 2021
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