ar_gerichte · OG O2V-15-20 · 2016-12-13 · de

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 2. Abteilung Urteil vom 13. Dezember 2016 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichter R. Krapf, B. Dick, S. Plachel, Dr. M. Winiger Obergerichtsschreiberin M. Epprecht Verfahren Nr. O2V

Beschwerdeführer 
A1___ und A2___ 
 
vertreten durch: RA B___ 
 
 
Vorinstanz 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden, 
Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 
 
Gegenstand 
Staats- und Gemeindesteuern 2010, 2011 und 2012 
 
Urteil vom 13. Dezember 2016 
 
 
Verfahren Nr. 
O2V 15 20 
 
 
Sitzungsort 
Trogen 
 
Seite 2 
Rechtsbegehren 
 
a) der Beschwerdeführer: 
 
1. 
Der 
Einspracheentscheid 
der 
Kantonalen 
Steuerverwaltung 
von 
Appenzell 
Ausserrhoden sei aufzuheben. 
 
2. 
Die in den Jahresrechnungen der „C___“ verbuchten Unterhaltskosten über Fr. 
953‘307.50 in den Jahren 2010 und 2011 seien im Umfang von Fr. 764‘545 (2010: Fr. 
385‘518 / 2011: Fr. 379‘027) als geschäftsmässig begründeter Aufwand zum Abzug 
zuzulassen. Entsprechend sind die durch die Steuerverwaltung berücksichtigten 
Abschreibungen auf den aktivierten Investitionen sowie die Bildung für die zu 
erwartende Nachbelastung der „AHV“ sowie die interkantonale Steuerausscheidung 
anzupassen. 
 
3. 
Eventualantrag: Für den Fall, dass das Gericht zwar einen geschäftsmässigen 
Aufwand, aber wider aller Erwartungen nicht in der beantragten Höhe, gutheissen 
würde, sei die Angelegenheit zwecks Festlegung des abzugsfähigen Betrages 
ausgehend von den vom Gericht festgelegten Kriterien an die Steuerverwaltung 
zurückzuweisen. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin (Art. 24 
VRPG). 
 
 
b) der Vorinstanz: 
 
1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. 
 
 
 
Sachverhalt 
 
A. A1___ und A2___ sind die einzigen Gesellschafter der Kommanditgesellschaft „C___“ in 
D___. Die Kommanditgesellschaft hält unter anderem die von A1___ und A2___ bewohnte 
Liegenschaft „E___“ in D___ im Geschäftsvermögen. 
 
B. Die Liegenschaft „E___“ wurde in den Jahren 2010 und 2011 renoviert. Die Kosten der 
Sanierung wurden bei der Eigentümerin der Liegenschaft, der Kommanditgesellschaft 
„C___“, als Geschäftsaufwand verbucht (2010: rund Fr. 493‘000 / 2011: rund Fr. 460‘000). 
 
Seite 3 
C. Mit Veranlagungsverfügungen vom 29. Januar 2014 wurden A1___ und A2___ für die 
Steuerperioden 2010, 2011 und 2012 veranlagt. Entgegen ihrer Selbstdeklaration wurden 
die Kosten für die Sanierung der Liegenschaft „E___“ nicht als Geschäftsaufwand 
anerkannt. Stattdessen wurden diese Kosten als wertvermehrende Aufwendungen 
qualifiziert. Ferner wurde der Buchwert der Liegenschaft erhöht, eine Rückstellung für die 
zu erwartende AHV-Nachbelastung gebildet sowie die Abschreibungen angepasst. 
 
D. Die dagegen erhobene Einsprache von A1___ und A2___ wies die Steuerverwaltung mit 
Einspracheentscheid vom 8. September 2015 ab. 
 
E. Gegen den Einspracheentscheid vom 8. September 2015 erhoben A1___ und A2___ mit 
Eingabe vom 25. September 2015 Beschwerde beim Obergericht Appenzell Ausserrhoden 
mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen. 
 
F. Die Steuerverwaltung beantragte in der Vernehmlassung vom 15. Januar 2016 die 
Beschwerde abzuweisen. 
 
G 
Mit Replik vom 15. Februar 2016 hielten A1___ und A2___ an ihren Anträgen fest. Die 
Steuerverwaltung duplizierte unter Festhaltung an ihren Anträgen am 14. März 2016. Mit 
Eingabe vom 24. März 2016 reichten A1___ und A2___ eine weitere Stellungnahme ein. 
 
H. Am 16. August 2016 wurde die Streitsache erstmals beraten. Da die Beratung nicht zu 
Ende geführt werden konnte, wurde sie mit Beschluss vom 16. August 2016 auf einen 
späteren Zeitpunkt verschoben. Am 13. Dezember 2016 konnte die Beratung fortgesetzt 
werden und das Obergericht fällte gleichentags das Urteil. 
 
I. 
Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Vorbringen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit für die Beurteilung entscheidrelevant, im 
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
 
 
 
 
 
Seite 4 
Erwägungen 
 
1. 
Formelles 
Gemäss Art. 188 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG, bGS 621.11) kann 
der Einspracheentscheid innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Obergericht schriftlich mit 
Beschwerde angefochten werden. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist 
einzutreten. 
 
Weil die Beschwerde die Veranlagung sowohl der Staats- und Gemeindesteuern als auch 
der Direkten Bundessteuer betrifft, wurde sie mit Blick auf die unterschiedlichen 
Rechtsgrundlagen in zwei formell getrennte, aber gleichzeitig behandelte Verfahren 
aufgeteilt (O2V 15 20 und O2V 15 22). Das vorliegende Verfahren O2V 15 20 betrifft die 
Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern 2010, 2011 und 2012. 
 
 
2. 
Materielles 
 
2.1 
 
Nach Art. 11 Abs. 1 StG sind Kommanditgesellschaften als solche nicht steuerpflichtig; ihr 
Einkommen und Vermögen wird den Teilhabern zugerechnet. 
 
 
Die 
Beschwerdeführer 
sind 
die 
einzigen 
Teilhaber 
bzw. 
Gesellschafter 
der 
Kommanditgesellschaft „C___“. Sie wohnen in D___ und sind damit aufgrund persönlicher 
Zugehörigkeit steuerpflichtig (Art. 4 StG). 
 
Einkünfte aus der Kommanditgesellschaft unterliegen beim Teilhaber – soweit es sich um 
natürliche Personen handelt – als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit der 
Einkommenssteuer. Zu den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen im 
Regelfall der Gewinnanteil sowie der Eigenlohn.1 Die Ermittlung des steuerbaren Gewinns 
erfolgt zunächst als Ganzes auf Stufe der Gesellschaft, und nur das Nettoergebnis wird den 
Beteiligten anteilmässig zugewiesen.2 
 
 
 
 
 
1 CAGIANUT/HÖHN, Unternehmungssteuerrecht, 3. Aufl. 1993, § 2 N. 25; vgl. auch 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 20 zu Art. 10 DBG. 
2 RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 20 zu Art. 10 DBG; 
GREMINGER/BÄRTSCHI, in: Zweifel/Athanas (Hrsg.), Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 2. 
Aufl. 2008, N. 3ff. zu Art. 10 DBG. 
Seite 5 
 
2.2 
Strittig und zu prüfen ist die Frage, ob die von den Beschwerdeführern vorgenommene 
Renovation der Liegenschaft praktisch einem Neubau gleichkommt und somit die 
Sanierungskosten einkommensteuerlich nicht absetzbar sind. Unbestritten ist die 
steuerrechtliche Qualifikation der Liegenschaft „E___“ als Geschäftsvermögen. 
 
 
2.3 
 
2.3.1 
 
Für die Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus der selbständigen Tätigkeit sind 
bezüglich der Staats- und Gemeindesteuern Art. 21 Abs. 3 i.V.m. Art. 69 Abs. 1 lit. a StG 
massgebend. Demnach sind die Kosten für die Anschaffung, Herstellung oder 
Wertvermehrung 
von 
Gegenständen 
des 
Anlagevermögens, 
als 
Teile 
des 
Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand 
verwendet werden, vom steuerbaren Reingewinn auszuscheiden. 
 
 
Gemäss Art. 34 Abs. 2 StG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die 
Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die 
Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. 
Nicht abziehbar sind nach Art. 37 lit. d StG die Aufwendungen für die Anschaffung, 
Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen. 
 
 
Während Unterhaltskosten der Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, werden mit 
wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen. Die Abgrenzung 
zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien.3 
 
Unbestritten ist, dass in Bezug auf die Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Kosten 
für den Unterhalt von Liegenschaften im Privat- oder Geschäftsvermögen dieselben 
Kriterien für die Qualifikation der abzugsfähigen werterhaltenden und den nicht 
abzugsfähigen wertmehrenden Kosten herangezogen werden können. 
 
 
2.3.2 
 
Das Bundesgericht hat festgehalten, dass eine Totalsanierung, die praktisch einem Neubau 
gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung darstellt, weshalb die damit 
verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind. Dieser Praxis folgt auch 
die Lehre. Auch ein völliger Um- oder Ausbau einer Liegenschaft kommt wirtschaftlich 
einem Neubau gleich. Wird eine Liegenschaft umgebaut und neuen Zwecken zugeführt, 
liegt Herstellung vor, wenn die "Renovation" umfangmässig einem Neubau gleichkommt. 
 
3 RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 44 ff. zu Art. 32 DBG. 
Seite 6 
Das ist insbesondere bei Aushöhlung der Baute oder von Gebäudeteilen mit 
anschliessender Neugestaltung der Innenraumeinteilung der Fall.4 
 
Bei Sanierungen ist nicht erforderlich, dass die ersetzte und die neue Anlage identisch sind; 
entscheidend ist, dass beide die gleiche Funktion erfüllen. Ist der Ersatz qualitativ besser, 
wird allerdings der wertvermehrende Anteil nicht als Unterhalt zum Abzug zugelassen. 
Weist eine Aufwendung sowohl einen wertvermehrenden als auch einen werterhaltenden 
Anteil auf, so ist Letzterer zu schätzen und die Gewährung eines Abzugs nur in 
entsprechendem Umfang zulässig.5 
 
Bei einem Neubau können keine abzugsfähigen Auslagen anfallen, weil Unterhalt 
begrifflich nur an bestehenden Gebäuden möglich ist. Gleiches gilt bezüglich 
Aufwendungen für Ersatzbauten, die ein bestehendes beziehungsweise durch Brand 
zerstörtes Gebäude vollständig ersetzen. Die Kosten für Neubauten können deshalb auch 
nicht Mischcharakter aufweisen; es handelt sich bei Aufwendungen für die Erstellung eines 
Gebäudes stets vollumfänglich um Herstellungskosten.6 
 
Gleich wie Neu- und Ersatzbauten werden Aufwendungen für bauliche Massnahmen 
behandelt, die mit einem Abbruch von wesentlichen Teilen eines bestehenden Gebäudes 
einhergehen und so letztlich in wirtschaftlicher Hinsicht einem Neubau entsprechen; solche 
Totalsanierungen haben nicht werterhaltenden Charakter. Insoweit ist zu beachten, dass 
eine natürliche Vermutung für den wertvermehrenden Charakter der gesamten 
Aufwendungen spricht, wenn ein vernachlässigtes Gebäude umfassend erneuert wird.7 
 
 
2.3.3 
 
Gemäss Weisung der Staatssteuerkommission über die steuerliche Behandlung des 
Liegenschaftsunterhaltes sind Aufwendungen, welche der Erhaltung der Liegenschaft in 
dem Zustand dienen, in dem sie die steuerpflichtige Person erworben hat, abziehbar. Dazu 
gehören die an Dritte bezahlte Verwaltungskosten, die Betriebskosten und Abgaben, die 
laufenden Instandhaltungskosten und Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigungen 
oder Abnützungen, die seit dem Erwerb durch die steuerpflichtige Person eingetreten sind. 
Ferner 
sind 
abziehbar 
die 
sogenannten 
Instandhaltungskosten. 
Es 
sind 
dies 
Aufwendungen für die von Zeit zu Zeit und in grösseren Abständen erforderlichen 
 
4 Urteil des Bundesgerichts 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 E. 4.1 mit zahlreichen Hinweisen auf 
Rechtsprechung und Lehre. 
5 StE 2015 B 25.6 Nr. 66 E. 2.2 mit Hinweisen. 
6 StE 2015 B 25.6 Nr. 66 E. 2.2 mit Hinweisen. 
7 StE 2015 B 25.6 Nr. 66 E. 2.2 mit Hinweisen. 
Seite 7 
Renovationen und für den zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden 
Ersatz von unbrauchbar gewordenen, mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen.8 
 
 
2.4 
 
2.4.1 
 
Die Beschwerdeführer stellen sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, es liege kein 
„praktischer“ Neubau im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor. Das Gebäude 
sei auf den heutigen technischen Stand gebracht worden. Es sei weder eine 
Nutzungsänderung noch eine Wohnraumerweiterung oder eine Aushöhlung bzw. 
Gebäudeauskernung mit anschliessendem Wiederaufbau erfolgt. Die Gebäudehülle, die 
Aussenwände, die Fassade sowie die Innenwände seien bestehen geblieben. Einzig im 
Untergeschoss sei ein Wanddurchbruch erfolgt sowie ein „fauler“ Zwischenboden ersetzt 
worden. Konkret seien die Elektro- und Sanitärleitungen, die Fenster, ein Teil der Boden- 
und Wandbeläge sowie die Ölheizung ersetzt worden. Sodann sei teilweise die 
Innenisolation ergänzt bzw. erweitert worden. Die Vorinstanz nehme keine konkrete 
Einzelfallbeurteilung im Sinne einer Aufteilung in werterhaltende und wertvermehrende 
Kosten 
nach 
objektiv-technischen 
Kriterien 
vor, 
sondern 
stelle 
die 
gesamten 
Unterhaltskosten pauschal als aktivierungspflichtige Investitionen dar. Durch eine solche 
Pauschalisierung entstehe eine Ungleichbehandlung zu Personen, welche fortlaufend 
Unterhaltsarbeiten vornehmen gegenüber jenen, die zuwarten und später eine umfassende 
Sanierung vornehmen. Es sei ein übliches Vorgehen, grössere Renovationen auf einmal zu 
erledigen. Ein Vergleich der amtlichen Verkehrswerte vor und nach der Renovation stelle 
keine Abgrenzung nach objektiv-technischen Kriterien dar und dürfe lediglich als Indiz 
gelten. Ihr Architekt habe nach Massgabe der kantonalen Weisung zur steuerlichen 
Behandlung des Liegenschaftsunterhaltes eine plausible und korrekte Aufteilung zwischen 
Unterhalt und Mehrwert vorgenommen. Dem Antrag der Vorinstanz, rund Fr. 250‘000 der 
Investitionssumme als Unterhalt zu qualifizieren, sei nicht zu folgen. 
 
 
2.4.2 
 
Die Vorinstanz wendet hierzu im Wesentlichen ein, die Liegenschaft sei Raum um Raum 
erneuert und in einen neuwertigen Zustand versetzt worden. Dies komme einem Neubau 
gleich. Gemäss Baubeschrieb seien in fast allen Räumen die Wandverkleidungen entfernt, 
darunter isoliert und neue Wandverkleidungen angebracht worden. Es seien die Heizkörper 
entfernt und eine neue Bodenheizung eingebaut, im Schlafzimmer die Tür versetzt, im 
Untergeschoss ein Wanddurchbruch gemacht sowie neue Einbauregale eingebaut worden. 
 
8 Ziff. 2.2 der Weisung der Staatssteuerkommission vom 23. März 2009 gestützt auf Art. 151 Abs. 1 des 
Steuergesetzes vom 21. Mai 2000, Stand ab Steuerperiode 2009, . 
Seite 8 
Weiter sei eine neue Lüftung eingebaut und der Tankraum als Keller umfunktioniert 
worden. Alle diese Arbeiten hätten eine Wertvermehrung zur Folge. Bei derart 
umfangreichen 
Investitionen 
sei 
von 
einer 
Totalsanierung 
auszugehen. 
Eine 
Investitionssumme von rund Fr. 953‘000 – bei einem Verkehrswert von Fr. 1‘010‘000 – 
entspreche mehr als dem Neubaupreis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, weshalb 
nicht mehr von einem reinen Unterhalt auszugehen sei. Es sei korrekt, dass die 
Unterscheidung zwischen Wertvermehrung und Unterhalt nach objektiv-technischen 
Kriterien vorgenommen werde. Die kantonale Weisung sehe vor, dass bei umfangreichen 
komplexen Renovationsarbeiten in jedem Fall eine detaillierte Abklärung der konkreten 
Umstände notwendig sei. Die Wertsteigerung des Verkehrswertes um Fr. 710‘000 nach 
dem Umbau sei von der Schätzungsbehörde zu drei Vierteln als wertvermehrender 
Unterhalt 
qualifiziert 
worden. 
In 
dieser 
Wertsteigerung 
wiederspiegle 
sich 
der 
wertvermehrende Charakter des Umbaus. Falls ein Teil der Investitionen doch als Unterhalt 
zu betrachten sei, sei unter Beizug der amtlichen Schätzung vom 1. Mai 2015 von der 
Investitionssumme von Fr. 953‘000 rund Fr. 250‘000 als Unterhalt zu qualifizieren und die 
entsprechende Differenz als nicht abzugsfähige wertvermehrende Kosten. Die Meinung des 
Architekten sei für die steuerrechtliche Beurteilung nicht wesentlich. 
 
 
2.5 
 
Aufgrund der Akten sowie der Ausführungen der Parteien ist festzustellen, dass bei der 
Sanierung der Liegenschaft „E___“ im Wesentlichen die Elektro- und Sanitärleitungen, die 
Boden- und Wandbeläge, die Fenster sowie die Heizung geändert wurden. Unverändert 
blieben die Gebäudehülle, die Aussenwände, die Innenwände sowie die Fassade. Insofern 
kann keine Rede von einer neubauähnlichen Aushöhlung oder Entkernung sein und es 
wurde faktisch auch kein komplett neues Gebäude erstellt.9 Zudem blieb die 
Zweckbestimmung des Gebäudes die selbe, da die Liegenschaft schon vorher von den 
Beschwerdeführern bewohnt wurde.10 Ebensowenig wurde damit in erster Linie eine 
Wohnraumerweiterung bezweckt, da lediglich im Untergeschoss eine neue Fläche 
entstand.11 Somit kann gestützt auf eine Gesamtbetrachtung und unter Berücksichtigung 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht gesagt werden, dass die vorliegende 
Sanierung wirtschaftlich einem Neubau gleichkommt. 
 
 
 
9 Urteil des Bundesgerichts 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 E. 4.3.2; Urteil des Bundesgerichts 
2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.2. 
10 Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.2; Urteil des Bundesgerichts 
2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.3. 
11 Urteil des Bundesgerichts 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.4. 
Seite 9 
 
Auch die Höhe der Investitionssumme von rund Fr. 953‘000 vermag an dieser Betrachtung 
nichts zu ändern. Die für die Sanierung der Liegenschaft investierte Summe mag erheblich 
sein. Diese muss aber in Bezug gesetzt werden zur Grösse der Liegenschaft, der Qualität 
der für die Renovation verwendeten Materialien wie auch die Qualität der Handwerksarbeit. 
Allein aus der Höhe der Investitionssumme kann nicht geschlossen werden, dass eine 
Totalsanierung vorliegt. 
 
 
Der 
Ansicht 
der 
Vorinstanz, 
in 
der 
Gegenüberstellung 
der 
amtlichen 
Verkehrswertschätzungen vor und nach dem Umbau (2008: Fr. 1‘010’000; 2014: 
Fr. 1‘720‘000) spiegle sich der wertvermehrende Charakter der Sanierung, kann nicht 
gefolgt werden. Die Verkehrswerte der Liegenschaft aus den Jahren 2008 und 2015 
dokumentieren eine Wertsteigerung von Fr. 710‘000. Die erhebliche Erhöhung des 
amtlichen Werts ist sicherlich zum Teil auf den Umbau der Liegenschaft zurückzuführen. 
Doch spielen auch andere Faktoren eine Rolle, so zum Beispiel der Wert des Landes.12 
Damit bildet der für steuerliche Zwecke ermittelte Verkehrswert zwar ein Indiz für die 
Ermittlung des wertvermehrenden Anteils einer Renovation, entbindet die Vorinstanz aber 
nicht davon, die Unterscheidung zwischen Wertvermehrung und Unterhalt vorzunehmen im 
Sinne einer Abklärung gemäss Weisung der Staatssteuerkommission. 
 
 
Somit liegt im vorliegenden Fall entgegen der Ansicht der Vorinstanz kein „praktischer“ 
Neubau gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor. Es ist eine Aufteilung der 
Sanierungskosten 
nach 
objektiv-technischen 
Kriterien 
in 
werterhaltende 
und 
wertvermehrende Kosten vorzunehmen. Nach Art. 59 in Verbindung mit Art. 41 Abs. 1 des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) könnte das Obergericht 
den neuen Entscheid selbst fällen. Eine Rückweisung kommt u.a. dann in Frage, wenn die 
Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend abgeklärt hat (Art. 41 Abs. 2 VRPG). Dies ist etwa 
dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen wesentlichen Punkt überhaupt nicht beurteilt und 
damit auch keinerlei Aussagen zum entsprechenden Sachverhalt gemacht hat. Es ist 
grundsätzlich nicht Aufgabe der Beschwerdeinstanz, den Sachverhalt anstelle der 
Verwaltungsbehörden 
zu 
erstellen13. 
Kommt 
hinzu, 
dass 
das 
Obergericht 
nur 
Rechtsverletzungen 
sowie 
die 
unrichtige 
oder 
unvollständige 
Feststellung 
des 
Sachverhaltes prüfen kann, nicht aber das Ermessen (Art. 56 VRPG). Weil der Vorinstanz 
bei der Aufteilung der Sanierungskosten ein erhebliches Ermessen zukommt, ist der 
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der Sache an die mit 
uneingeschränkter Kognitionsbefugnis ausgestattete Vorinstanz zurückzuweisen. Das 
 
12 Vgl. zur Ermittlung der Schätzwerte einer amtlichen Grundstückschätzung Art. 8 ff. der Verordnung 
vom 26. Mai 2010 über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, bGS 621.21). 
13 Auch wenn die richterliche Behörde den Sachverhalt umfassend zu überprüfen hat und dabei nicht auf 
die von der anordnenden Behörde verwendeten Unterlagen beschränkt ist. 
Seite 10 
Obergericht ist grundsätzlich nicht befugt, anstelle der Vorinstanz das freie Ermessen zu 
betätigen. 
 
 
2.6 
 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde der Beschwerdeführer sich 
teilweise als begründet erweist und daher teilweise gutzuheissen ist. Die Sache wird somit 
an die Vorinstanz zur allfälligen Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im 
Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. 
 
 
3. 
Kosten und Entschädigung 
 
 
3.1 
 
Im Rechtsmittelverfahren ist gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise 
unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 19 
Abs. 3 VRPG, bGS 143.1). In der zentralen Frage der Qualifizierung der Sanierungskosten 
allein als wertvermehrende Aufwendung oder aber als teilweisen Unterhalt haben die 
Beschwerdeführer obsiegt. Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur im Ergebnis 
offenen Neubeurteilung des quantitativen Aufteilung gilt sowohl für die Frage der 
Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung ebenfalls als Obsiegen 
der Beschwerdeführer.14 Nach Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG werden dem 
Kanton keine Verfahrenskosten auferlegt. 
 
Ausgangsgemäss werden daher keine Kosten erhoben und die Gerichtskasse wird 
angewiesen, 
den 
Beschwerdeführern 
den 
Kostenvorschuss 
von 
Fr. 
1‘500.-- 
zurückzuerstatten. 
 
3.2 
Entsprechend der Kostenverteilung steht den Beschwerdeführern Anspruch auf eine volle 
Entschädigung zu (Art. 53 Abs. 3 VRPG). Die Entschädigung setzt sich zusammen aus 
einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung 
gestellt (Art. 3 der Verordnung vom 14. März 1995 über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). 
In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal 
festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 
AT). In aussergewöhnlich aufwendigen Verfahren kann das Honorar um die Hälfte erhöht 
werden (Art. 16 Abs. 2 AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet 
sich das Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen 
 
14 BGE 137 V 210 E. 7.1. 
Seite 11 
namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die 
wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche 
Bandbreite der Honorare unterteilt werden in 
 
a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 
Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; 
 
b) mittlere 
Fälle, 
die 
durchschnittlich 
schwierige 
Rechts- 
und/oder 
Sachverhaltsfragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, 
in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- 
angemessen erscheint; und 
 
c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 
denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 
umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 
Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 
 
Der Anwalt der Beschwerdeführer hat keine Kostennote eingereicht hat, weshalb die 
Anwaltsentschädigung nach Ermessen festzulegen ist (Art. 4 Abs. 2 AT). Dem Aufwand 
und den Anforderungen in den beiden Verfahren O2V 15 20 und O2V 15 22 angemessen 
erscheint ein Honorar aus dem mittleren Bereich der Honorarpauschalen (Fr. 4‘000.-- bis 
Fr. 7‘000.--) in der Höhe von Fr. 4‘500.--. Hinzu kommen pauschalisierte Barauslagen von 
4% sowie die Mehrwertsteuer von 8%, was insgesamt zu einer Entschädigung von 
Fr. 5‘054.40 führt. Davon ist im vorliegenden Verfahren die Hälfte zu ersetzen. Zu bezahlen 
hat diese Entschädigung die Vorinstanz (Art. 59 in Verbindung mit Art. 24 Abs. 2 VRPG). 
 
 
 
 
 
Seite 12 
Das Obergericht erkennt: 
 
1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A1___ und A2___ wird der angefochtene 
Einspracheentscheid vom 8. September 2015 aufgehoben und die Sache zur allfälligen 
Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die 
Vorinstanz zurückgewiesen. 
 
 
2. 
Es werden keine Kosten erhoben. Die Gerichtskasse wird angewiesen, den 
Beschwerdeführern den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. 
 
 
3. 
Die Vorinstanz wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von 
Fr. 2‘527.20 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. 
 
 
4. 
Rechtsmittel: 
 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustellung an Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder 
gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde 
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und 
Kosten 
für 
ein 
weitläufiges 
Beweisverfahren 
ersparen 
würde 
(Art. 
82ff 
Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113ff BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 
 
 
5. 
Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Vorinstanz sowie nach 
Rechtskraft an die Gerichtskasse. 
 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident: 
 
 
lic. iur. Walter Kobler 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
lic. iur. Monika Epprecht 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 26.01.17