ai_gerichte · V 12-2023 · 2025-01-30 · de

BauG-Beschwerde (Quartierplan x.)

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BauG-Beschwerde (Quartierplan x.) 
Die Regelungen des Quartierplanreglements entsprechen den Vorschriften des Baugesetzes, 
der Bauverordnung, des Baureglements der Feuerschaugemeinde sowie der Heimatschutz-
verordnung. Die verfügende Behörde hat die sich widerstreitenden Interessen ermittelt, abge-
wogen und ist nachvollziehbar zum Schluss gelangt, dass mit dem Quartierplan x. die Ästhe-
tikvorschriften befolgt werden und die Einschränkungen verhältnismässig sind. 
 
 
 
Erwägungen: 
I. 
1. 
Vom 4. Oktober bis 2. November 2021 legte die Feuerschaukommission Appenzell I.Rh. 
die Quartierplanung x., Bezirk Appenzell, öffentlich auf. Das Plangebiet umfasst (…). 
Art. 2 des Quartierplanreglements vom 7. Januar 2021 hält fest, der Zweck des Quar-
tierplans sei die Festlegung der maximalen Nettoverkaufsfläche, eine ortsbaulich einge-
passte und adressbildende Bebauung am Rande des historischen Dorfes, die Sanierung 
und teilweise Umnutzung der unter Schutz stehenden A. sowie eine hinreichende Er-
schliessung des Planungsgebiets inkl. der Schaffung von Parkraum für das Gewerbe. 
Eigentümer des Grundstücks Nr. b. ist B. Die übrigen Grundstücke im Plangebiet stehen 
im Eigentum der C. AG. 
 
2. 
Gegen die öffentliche Planauflage und Referendumsanzeige der Quartierplanung x., Be-
zirk Appenzell, erhoben D. und E. mit Schreiben vom 29. Oktober 2021 Einsprache bei 
der Feuerschaukommission. D. und E. sind Eigentümer des Grundstücks Parzelle Nr. f., 
und grenzen damit direkt an das Plangebiet an. Nach der Einspracheverhandlung vom 
9. Dezember 2021 wurde die Quartierplanung überarbeitet. 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid der Feuerschaukommission vom 16. August 2022 wurde die 
Einsprache von D. und E. teilweise gutgeheissen. Es wurde ausgeführt, an der Quartier-
planung werde festgehalten, jedoch müssten der Bereich für die Autoabstellplätze und 
der Standort für die Zweiradabstellplätze nochmals überprüft werden. Auch müsse die 
Gestaltung der Parkierungsanlage noch verbessert sowie die Grenzabstände und De-
tailplanung der Tiefgarage angepasst werden. Auf die Fusswegverbindung östlich der 
Parzelle Nr. f. sowie auf den Eckbaum werde verzichtet. Sodann stellte die Feuerschau-
kommission eine nochmalige öffentliche Auflage des Quartierplans in Aussicht. 
 
4. 
Gegen diesen Einsprache-Entscheid erhoben D. und E. mit Schreiben vom 16. Septem-
ber 2022 Rekurs bei der Standeskommission Appenzell I.Rh. und stellten die Anträge, 
der Einsprache-Entscheid der Feuerschaukommission sei teilweise aufzuheben, und 
zwar wie folgt: 
- 
Gutheissung des Antrags auf Verzicht auf die Quartierplanung 
- 
Eventualantrag: 
o Reduktion des «Baubereichs Hauptbaute A» 
o Verzicht auf Verlegung der Zufahrt zur Strasse T. 
o Verzicht auf die oberirdischen Autoabstellplätze 
o Reduktion der Tiefgarage, so dass sie nicht sichtbar ist 
o Verzicht auf die Absturzsicherung 
o Einhaltung des ordentlichen Grenzabstandes (Hauptbaute A und Tiefgarage), 


 
 
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alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Standeskommission sistierte das Re-
kursverfahren mit Beschluss vom 3. Oktober 2022 gestützt auf Art. 48 Abs. 3 BauG. 
 
5. 
Nach Überarbeitung des Richtprojekts sowie der Quartierplanungsunterlagen durch die 
Feuerschaukommission wurde die Quartierplanung x., Bezirk Appenzell, vom 14. No-
vember bis 14. Dezember 2022 erneut öffentlich aufgelegt und dem Referendum unter-
stellt. Da gegen die zweite Auflage keine Einsprachen eingegangen sind und auch kein 
Referendum erhoben wurde, stellte die Feuerschaukommission mit Schreiben vom 
27. Dezember 2022 einen Genehmigungsantrag an die Standeskommission, wonach 
der hängige Rekurs von D. und E. vom 16. September 2022 abzuweisen und der Quar-
tierplan x. vom 2. November 2022 zu genehmigen seien. 
 
6. 
Die Standeskommission wies den Rekurs von D. und E. mit Entscheid vom 4. Juli 2023 
ab und genehmigte den überarbeiteten Quartierplan x. 
 
In ihrer Begründung führte sie aus, die Feuerschaukommission sei gemäss Art. 2 Abs. 2 
BauV verpflichtet gewesen, ein Quartierplanverfahren durchzuführen. Die C. AG beab-
sichtige, die bestehende Überbauung teilweise zu ersetzen und habe dafür ein Richtpro-
jekt ausarbeiten lassen. Auf einen Quartierplan könne demnach nicht verzichtet werden. 
Der Kanton Appenzell I.Rh. habe im Richtplan festgelegt, dass für die Mobilisierung der 
inneren Baulandreserven mit der höchsten Priorität unüberbaute Parzellen im weitge-
hend überbauten Gebiet genutzt werden und die Verdichtung im weitgehend überbauten 
Gebiet erfolgen sollen. Der strittige Quartierplan ermögliche die Verdichtung und die 
haushälterische Bodennutzung in der Prioritätenordnung, welche der Richtplan vorgebe, 
und liege damit im öffentlichen Interesse. Das für den Erlass von Quartierplänen zustän-
dige Organ könne die Überbauung eines Areals in weit höherem Mass beeinflussen, als 
dies ohne Quartierplan der Fall sei. Es liege in der Natur der Sache, dass die Raumpla-
nung Ungleichheiten schaffe. Der Hauptantrag, es sei auf den Quartierplan zu verzichten, 
sei deshalb abzuweisen. 
 
Zum Eventualantrag, der Reduktion des Baubereichs Hauptbaute A, hielt die Standes-
kommission fest, eine privatrechtliche Regelung könne einer raumplanerischen Festle-
gung nicht entgegengehalten werden. Die privatrechtliche Regelung gelte unabhängig 
von der Raumplanung und diese unabhängig von privatrechtlichen Regelungen. Selbst 
wenn ein klares privatrechtliches Bauverbot bestünde, dürfte der Quartierplan erlassen 
werden. Es liege im konkreten Fall aber kein klares privatrechtliches Bauverbot vor. Der 
Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 werde dahingehend verstanden, dass D. und E. 
verlangen könnten, dass auf dem Grundstück Nr. e. «vor dem Haus» nicht gebaut werde. 
Der Baubereich für die Hauptbaute A liege aber nicht auf der Parzelle Nr. e., sondern 
auf den Parzellen Nrn. g. und h. Aus der Baubeschränkung könnten D. und E. deshalb 
nichts für sich ableiten. Das Zivilgericht habe im Streit über die Tragweite einer altrecht-
lichen Dienstbarkeit zu entscheiden. Gegen die effektive Überbauung könne sich die 
oder der Berechtigte aber mit privatrechtlichen Argumenten wehren, auch wenn die 
Überbauung dem Quartierplan entspreche. 
 
Zum weiteren Eventualantrag, dem Verzicht auf Verlegung der Zufahrt zur Strasse T., 
wiederholte die Standeskommission, dass der privatrechtliche Anspruch nicht schon 
dem Plan, sondern erst einem auf den angeblich vereinbarungswidrigen Plan gestützten 
Bauvorhaben entgegengehalten werden könne. Selbst wenn man anders entscheiden 


 
 
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wollte, wäre zu beachten, dass der behauptete Verlegungsanspruch erst entstehen 
würde, wenn gemäss Vereinbarungstext «später zum Hause des Letztern Boden gekauft 
würde». Es werde nicht behauptet, dass dieser Zukauf erfolgt sei. D. und E. hätten ein-
geräumt, dass die Fläche, die sie angeblich verlieren würden, mit Wegrechten belastet 
sei. Sie hätten somit die Fläche bisher nur deshalb zum Parkieren nutzen können, weil 
die Nachbarinnen und Nachbarn von ihren Durchfahrtsrechten nicht Gebrauch gemacht 
hätten. Dies könne sich aber jederzeit ändern. Die privatrechtlichen Wegrechtsvereinba-
rungen blieben vom Planverfahren unberührt. Es sei insbesondere nicht so, dass ein 
Plan eine Grundstücksperre bewirke. Auch die Argumentation, wonach sie mit der Ver-
legung der Strasse T. auf ihre Parzelle neu einen Strassenabstand von fünf Metern ein-
halten müssten und deshalb keine Bauten mehr errichten könnten, sei nicht stichhaltig. 
Sofern Art. 17 StrV anwendbar wäre, würde dieser Strassenabstand schon jetzt gelten. 
Die Fläche, die D. und E. zum Parkieren nutzen könnten, weil die Nachbarinnen und 
Nachbarn die Nutzung auf Zusehen hin dulden würden, gehöre zur Strasse T. Sie sei 
asphaltiert, sei also eine Strasse und der Strassenabstand wäre jetzt schon einzuhalten. 
 
Zum Eventualantrag, Verzicht auf Autoabstellplätze und Tiefgaragenteile, führte die 
Standeskommission aus, aus dem Planungsbericht ergebe sich betreffend das Bauern-
haus A. lediglich, die Umgebung Richtung Süd solle wie bisher als Freiraum ausgestaltet 
sein. Es bestehe keine Pflicht zur Erhaltung eines Freiraums, weshalb offen bleiben 
könne, ob durch den Parkplatz westlich des Gebäudes ein Freiraum geschlossen werde. 
Das Gebäude A. liege in der Kernzone und der überlagernden Ortsbildschutzzone Inter-
gral (OS-I) und stehe unter Denkmalschutz. Der Parkplatz sei aber keine Baute, sondern 
eine Anlage, und über die Gestaltung von Anlagen in der Ortsbildschutzzone Integral 
(OS-I) mache das Baureglement der Feuerschaugemeinde (folgend: FS-BauR) keine 
Vorgaben. Denkmalschutzobjekte der Kategorie A seien in ihrer Substanz zu erhalten 
und alle Veränderungen an der Baute oder ihrer Umgebung seien bewilligungspflichtig 
(Art. 12 FS-BauR). Es sei aber kein besonderer, aus den hier anwendbaren Denkmal-
schutzregelungen hervorgehender Schutz ersichtlich, welche die Errichtung einer ober-
irdischen Parkanlage oder eines unterirdischen Parkhauses jederzeit verbieten würde. 
Es sei zu beachten, dass das Gebäude selbst unter Schutz stehe, nicht seine Umgebung. 
 
Zum Eventualantrag, Einhaltung des ordentlichen Grenzabstands, erläuterte die Stan-
deskommission, mit dem überarbeiteten Quartierplan sei sichergestellt, dass die gesetz-
lichen Grenzabstände eingehalten seien. Der geänderte Art. 13 des Quartierplanregle-
ments bestimme, dass unterirdische Bauten und Unterniveaubauten bis an die bezeich-
neten Baulinien gestellt werden dürften. Ausgenommen von dieser Bestimmung seien 
Entlüftungsschächte. Gegenüber der angrenzenden Parzelle Nr. f. dürften keine Entlüf-
tungsschächte errichtet werden. Die Feuerschaukommission habe die im ursprünglichen 
Plan enthaltene Verletzung des Grenzabstands durch die Tiefgarage nicht dadurch be-
hoben, dass sie das massgebende Terrain verändert hätte. Vielmehr habe sie ausge-
schlossen, dass mit dem Entlüftungsschacht ein Bauteil der Tiefgarage, das als oberir-
disch und daher ordentlich grenzabstandspflichtig betrachtet werden könnte, in der Nähe 
der Grenze errichtet werden könne. 
 
Zusammenfassend hielt die Standeskommission fest, aufgrund des überarbeiteten 
Quartierplanreglements erweise sich der Rekurs gegen die alte Quartierplanung als 
nicht stichhaltig. 


 
 
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7. 
Gegen den Rekursentscheid vom 4. Juli 2023 erhoben D. und E. (folgend: Beschwerde-
führer) am 12. August 2023 Beschwerde und beantragten, es sei ihnen eine Fristerstre-
ckung für die Nachreichung einer Begründung zu gewähren. 
 
8. 
Mit Schreiben vom 7. September 2023 reichten die Beschwerdeführer innert der gewähr-
ten Nachfrist ihre Begründung nach und stellten das Rechtsbegehren, der Rekurs-Ent-
scheid der Standeskommission sowie der Entscheid der Standeskommission über die 
Genehmigung des Quartierplans x. vom 4. Juli 2023 seien aufzuheben. 
 
(…) 
13. 
Nachdem der Rechtsvertreter der C. AG um Akteneinsicht ersuchte, wurde ihm, zusätz-
lich zur Akteneinsicht, eine Frist zur Stellungnahme gewährt. Von dieser Möglichkeit 
machte die C. AG Gebrauch und beantragte, die Beschwerde sei unter Kostenfolge ab-
zuweisen. Der Quartierplan schränke die privaten Rechte der Beschwerdeführer nicht 
übermässig ein. Er mache der Bauherrschaft strenge Auflagen und setze klare Bedin-
gungen für das Bauprojekt. Es sei eine gründliche Interessenabwägung erfolgt, die vor 
allem zugunsten der öffentlichen Interessen des Bau- und Planungsrechts ausgefallen 
sei. Weite Teile der privatrechtlichen Argumentation der Beschwerdeführer gehe am 
Thema des öffentlich-rechtlichen Quartierplanverfahrens vorbei oder beschlügen ledig-
lich Aspekte, die im Verhältnis zu anderen Nachbarn, nicht aber zur Bauherrschaft zu 
klären seien. 
 
(…) 
 
 
III. 
 
1. 
Da gegen die zweite Auflage der Quartierplanung keine Einsprache eingegangen ist, 
sind die Einwendungen der Beschwerdeführer gegen die erste Auflage der Quartierpla-
nung vorliegend gestützt auf die angepassten Quartierplanungsunterlagen zu prüfen. 
Massgebend sind somit der Quartierplan x. vom 2. November 2022, das Reglement zum 
Quartierplan x. vom 2. November 2022 (folgend: QPR) und der Planungsbericht x. vom 
2. November 2022. 
 
Das Verwaltungsgericht darf - trotz des Grundsatzes der Rechtsanwendung von Amtes 
wegen - die Prüfung abgesehen von offenkundigen Rechtsmängeln auf das beschrän-
ken, was von den Beschwerdeführern beanstandet wird. Der Grundsatz der Rechtsan-
wendung und der Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen bzw. dessen Geltung im 
Beschwerdeverfahren steht damit in einem Spannungsverhältnis zum sogenannten Rü-
geprinzip; dies entbindet die kantonalen Beschwerdebehörden zwar nicht von der amtli-
chen Sachverhaltsermittlung und Rechtsanwendung, relativiert indessen deren Trag-
weite. Die Beschwerdeinstanz ist nicht gehalten, umfassend nach Beweismitteln zu for-
schen und zu prüfen, ob sich der angefochtene Entscheid unter allen erdenklichen recht-
lichen und tatsächlichen Gesichtspunkten als korrekt erweist (vgl. GRIFFEL, Kommentar 
zum Verwaltungsrechtspflegegesetzt des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, § 23 N 
19). Die Beschwerdeführer setzen sich nicht fundiert mit der Argumentation der Stan-
deskommission auseinander, sondern wiederholen weitgehend ihre bereits in der Ein-
sprache und im Rekurs angeführten Argumente. 


 
 
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2. 
Durchführung des Quartierplanverfahrens 
2.1. In der Beschwerdeschrift machen die Beschwerdeführer geltend, es hätte nicht auf das 
Richtprojekt der C. AG abgestellt werden dürfen. Der Quartierplan bezwecke einzig die 
Umsetzung dieses Richtprojekts. Weder die Feuerschaukommission noch die Standes-
kommission hätten geprüft, ob sich der Quartierplan zur Erreichung der erstmals im Re-
kursentscheid angeführten Richtplanziele der «Verdichtung» und der «haushälterischen 
Bodennutzung» eigne. Art. 50 Abs. 6 BauG verlange zudem, dass im Quartierplanver-
fahren eine Studie oder ein Konkurrenzverfahren durchgeführt werde. Nicht verwunder-
lich sei, dass, wenn die Aufgaben der Öffentlichkeit Privaten überlassen werde, die pri-
vaten Interessen im Vordergrund stünden. Die Quartierplanung bevorzuge eine Grund-
eigentümerin über die Massen, ohne die Interessen der übrigen Eigentümer zu beachten 
und ohne öffentliche Interessen zu wahren, weshalb sie zurückzuweisen sei. Eine Studie 
oder ein Konkurrenzverfahren als Grundlage für die Quartierplanung hätte wahrschein-
lich eine Lösung hervorgebracht, die sowohl die Eigenheiten der geschützten Wohnhäu-
ser an der Strasse T. als auch die Bedeutung des Freiraums rund um das denkmalge-
schützte Bauernhaus A. berücksichtigt hätte. Die Standeskommission hätte die Quar-
tierplanung mangels einer geeigneten Grundlage zurückweisen müssen, spätestens 
aber im Rekursentscheid weitere Abklärungen zur Verträglichkeit der Parkierung mit 
dem Schutzobjekt treffen müssen. 
 
2.2. Gemäss Art. 50 Abs. 1 BauG ordnen die Bezirke die Erschliessung und Überbauung von 
Quartieren in der Regel mit Quartierplänen. Absatz 6 dieser Bestimmung hält fest, dass 
Grundlage für die Quartierplanung in der Regel eine Studie oder ein Konkurrenzverfah-
ren bildet. Gemäss Art. 2 BauV entscheidet der Bezirksrat über die Einleitung des Quar-
tierplanverfahrens; der Bezirksrat ist zur Einleitung des Quartierplanverfahrens verpflich-
tet, wenn dies wenigstens die Hälfte der Grundeigentümer, denen mindestens die Hälfte 
der mit Quartierplan zu erschliessenden Fläche gehört, beantragt. 
 
Vorliegend hat die C. AG die Einleitung des Quartierplanverfahrens beantragt. Die Feu-
erschaukommission war damit gemäss Art. 4 BauG i.V.m. 2 BauV verpflichtet, das Quar-
tierplanverfahren einzuleiten. Eine Pflicht, ein Konkurrenzverfahren oder eine Studie 
durchzuführen, kann aus Art. 50 Abs. 6 BauG nicht abgeleitet werden. Im Planungsbe-
richt vom 2. November 2022 ist sodann ersichtlich, dass das Richtprojekt unter Einbezug 
der anliegenden Nachbarn, der Planungsbehörde und der kantonalen Fachstellen ent-
wickelt worden ist. Wie die Standeskommission in diesem Zusammenhang richtig fest-
gestellt hat, erfüllt der Quartierplan auch öffentliche Interessen. Seit der Revision des 
Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört es zu den 
erklärten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu nut-
zen und die Siedlungsentwicklung durch bessere Ausnützung und Verdichtung der be-
stehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis 
RPG). Auf diese Ziele wurde, entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer, be-
reits im ersten Bericht vom 7. Januar 2021 über die Quartierplanung hingewiesen. Kon-
kret wurde festgehalten, mit dem Quartierplan x. könne ein angemessener Beitrag zur 
Siedlungsentwicklung nach innen gleistet werden. Mit dem Quartierplan werde die Er-
stellung von neuen Wohnungen und die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen in Zent-
rumsnähe ermöglicht. Zudem werde eine Bebauung gefördert, die dem Grundsatz eines 
haushälterischen Umgangs mit dem Boden entspreche; die Bestimmungen des Baube-
reichs seien so gewählt worden, dass eine dreigeschossige Bebauung mit der 


 
 
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vorgegebenen Körnigkeit erstellt werden müsse. Da das Interesse am Ortsbild über-
wiege, sei sodann ein hoher Grünanteil möglich. Im Rekursentscheid wurde festgehalten, 
dass und weshalb die oberirdischen Parkplätze mit dem Denkmalschutz vereinbar seien. 
Weshalb die Standeskommission trotz dieser Auffassung weitere Abklärungen zur Ver-
träglichkeit der Parkierung mit dem Schutzobjekt hätte treffen müssen, führen die Be-
schwerdeführer nicht aus. 
 
3. 
Privatrechtliche Einwendungen 
3.1. Die Beschwerdeführer machen im vorliegenden Verfahren nach wie vor geltend, mit dem 
Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 bestünde eine privatrechtliche Baubeschränkung, 
die bei der Quartierplanung zu berücksichtigen sei. Die Genehmigung der Quartierpla-
nung komme einer Baubewilligung gleich, weshalb die privatrechtlichen Fragen im vor-
liegenden Verfahren zu klären seien bzw. die Grundbuchbereinigung abzuwarten sei. Es 
mache keinen Sinn, eine Quartierplanung zu genehmigen, die privatrechtlichen Abma-
chungen widerspreche. 
 
3.2. Der Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 lautet wie folgt: 
«Grundbuch Appenzell, (…), Eintrag vom 1. Juni 1876, S. 272. Wegrecht, Baubeschrän-
kung. Es gibt F. der G. das Haus (…). Der Fahrweg zum Hause kann Käufer benutzen, 
wie seine Nachbarn östlich; wenn jedoch später zum Hause des Letztern Boden gekauft 
würde, so käme der Weg 26 Fuss näher zum Hause. Vor das Haus gegen der Strasse 
darf zu keiner Zeit gebaut werden.» 
 
3.3. Der Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 statuiert zum einen kein offenkundiges Bauver-
bot. Wie die Standeskommission richtig festgehalten hat, gilt zum anderen überdies eine 
vertragliche Vereinbarung nur unter den Parteien und kann einer raumplanerischen 
Festlegung nicht entgegengehalten werden. Das Konfliktpotenzial zwischen privatrecht-
lichen Baubeschränkungen und geplanten Bauvorhaben kann zwar besonders gross 
sein, weil privatrechtliche Vereinbarungen regelmässig strengere Bauvorschriften bein-
halten, als es das öffentliche Baurecht verlangt. Die strengeren zivilrechtlichen Verein-
barungen können im Quartierplanverfahren allerdings nicht berücksichtigt werden und 
der betroffene Dritte muss deshalb bei einer drohenden Tangierung seiner Rechte durch 
ein Bauvorhaben auf dem Zivilrechtsweg klagen. Die Auslegung des Grundbucheintra-
ges vom 1. Juni 1876 und die Klärung der Eigentumsverhältnisse ist damit dem Zivilge-
richt vorbehalten. Die privatrechtlichen Einwendungen können im vorliegenden Verfah-
ren nicht berücksichtigt werden. 
 
Selbst wenn ein Quartierplan derart detailliert ist, dass er einer Baubewilligung gleich-
kommen würde - wie dies die Beschwerdeführer geltend machen - ist darauf hinzuwei-
sen, dass die bauhindernden Dienstbarkeiten auch im Baubewilligungsverfahren nicht 
berücksichtigt werden und der Dienstbarkeitsberechtigte oder -belastete Dritte deshalb 
bei einer drohenden Tangierung seiner Rechte durch das Bauvorhaben auf dem Zivil-
rechtsweg klagen muss. Im Zivilprozess wird die Dienstbarkeitskonformität der jeweili-
gen Bauvorhaben beurteilt, ohne Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Baurechts-
konformität bzw. Bewilligungsfähigkeit (vgl. VALLATI, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, 
Analyse und Lösung von Konflikten zwischen Bauherren und dienstbarkeitsberechtigten 
oder -belasteten Dritten, 2021, N 380). 
 


 
 
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4. 
Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) 
4.1. Die Beschwerdeführer machten im Einspracheverfahren geltend, es sei ein Gutachten 
der ENHK einzuholen. Gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG, SR 451) komme den Bundesinventaren eine direkte Verbindlichkeit für 
diejenigen Stellen des Bundes und der Kantone zu, die über Bundesaufgaben entschei-
den würden. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben seien 
Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Könne ein Objekt der Bundesinventare 
durch eine Bundesaufgabe erheblich beeinträchtigt werden, so sei nach Art. 7 NHG 
zwingend ein Gutachten der ENHK einzuholen. Es bestehe gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung (z.B. BGE 135 II 209) die Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesin-
ventaren. Eine Interessenabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen sei insbeson-
dere dann vorzunehmen, wenn von der Regelbauweise abgewichen werden soll. Somit 
sei ein Gutachten einzuholen, wenn die zuständige Fachstelle eine erhebliche Beein-
trächtigung des Inventarobjekts nicht mit Sicherheit ausschliessen könne. Vorliegend sei 
die Einholung eines Gutachtens der ENHK dringend zu prüfen, da eine Beeinträchtigung 
der geschützten «A.» nicht auszuschliessen sei. 
 
4.2. Die verfügende Behörde hielt diesbezüglich in ihrem Einspracheentscheid vom 16. Au-
gust 2022 fest, sie berücksichtige mit dem Quartierplan die gemeinsamen Empfehlungen 
der ENHK sowie der eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege. Diese hätten im 
Jahr 2010 in einem Gutachten zur Schutzwürdigkeit der Liegenschaft empfohlen, dass 
im Rahmen eines Quartierplans ein Trenngürtel zwischen «A.» und dem nördlich gele-
genen Baugebiet planerisch gesichert würde. Die Einholung eines zusätzlichen Gutach-
tens werde von der verfügenden Behörde abgelehnt. 
 
4.3. Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG verfasst die ENHK zuhanden der Entscheidbehörde ein Gut-
achten, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar 
des Bundes nach Art. 5 aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden kann oder sich in 
diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Das Dorf Appenzell ist als Objekt 
Nr. 378 im Anhang 1 zur Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz vom 13. November 2019 (VISOS, SR 451.12) und damit in einem 
Bundesinventar gemäss Art. 5 NHG aufgeführt. Nach den Einträgen im Inventar der 
schützenswerten Ortsbilder liegt A. - umschrieben als (…) mit Erhaltungsziel a mit einer 
gewissen Bedeutung. Bei der vorliegend streitigen Quartierplanung für das aufgezeigte 
Richtprojekt im Baugebiet handelt es sich zum einen nicht um eine Bundesaufgabe im 
Sinne von Art. 2 NHG. Zum anderen hat das Bundesgericht festgehalten, dass die Auf-
nahme einer Baute in das ISOS nicht bedeutet, dass ihr Schutz oder der Schutz der 
zugehörigen inventarisierten Baugruppe zur Bundesaufgabe wird (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 1C_332/2019 vom 18. Dezember 2020 E. 3.3). Weiter liegt gemäss Bundes-
gericht grundsätzlich keine Bundesaufgabe vor, wo sich das RPG auf Rahmenbestim-
mungen wie zum Beispiel der Nutzungsplanung oder der Bewilligung von Bauten inner-
halb der Bauzone beschränkt (vgl. BGE 139 II 271 E. 10.1). 
 
A. liegt zwar in der gemäss ISOS geschützten Umgebungszone (…) mit Erhaltungsziel 
a und in der überlagernden Ortsbildschutzzone Integral (OS-I), aber auch innerhalb der 
Kernzone und damit in der Bauzone. Mit der Quartierplanung im genannten Gebiet wird 
folglich keine Bundesaufgabe wahrgenommen. Mangels Erfüllung einer Bundesaufgabe 
besteht somit keine Pflicht, zwingend ein Gutachten nach Art. 7 NHG bei der ENHK 


 
 
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einzuholen. Die Vorinstanzen haben damit kein Bundesrecht verletzt, indem sie kein 
Gutachten der ENHK eingeholt haben. 
 
5. 
Ortsbildschutz und Schutz von Kulturdenkmälern 
Die Beschwerdeführer bemängeln den Quartierplan insbesondere bezüglich Ortsbild-
schutz und Denkmalschutz. 
 
Das Quartierplangebiet befindet sich in der Kernzone und wird von der Ortsschutzbild-
zone Integral (OS-I) überlagert. Art. 50 Abs. 5 BauG zum Quartierplanverfahren be-
stimmt, dass bei Abweichungen von den Nutzungsplanvorschriften oder den Vorschrif-
ten der Einzelbauweise durch planerische Massnahmen sicherzustellen ist, dass betref-
fend Gestaltung und haushälterischer Bodennutzung eine gute Gesamtwirkung erzielt 
wird. Gemäss Art. 65 Abs. 1 BauG haben Bauten und Anlagen im Landschafts-, Orts- 
und Strassenbild und für sich eine gute Gesamtwirkung zu erzielen. Dies gilt verstärkt 
ausserhalb der Bauzone, an Siedlungsrändern, bei Orteingängen und in Ortskernen. 
Gemäss Art. 7 Abs. 1 FS-BauR sind innerhalb der Ortsbildschutzzone alle Bauten mit 
besonderer Sorgfalt zu gestalten und sehr gut ins Orts- und Strassenbild einzupassen. 
Als Beurteilungskriterien gelten die Stellung, der Massstab, die kubische Gestaltung, die 
Dachform, die Fassadengestaltung, die Umgebungsgestaltung, die Material- und Farb-
wahl sowie die Detailausbildung. Die Häuser an der Strasse T., darunter auch das Haus 
der Beschwerdeführer, wird zusätzlich von der Ortsbildschutzzone Quartier (OS-Q) 
überlagert. Art. 9 FS-BauR hält fest, dass in den mit Quartiererhaltung bezeichneten 
Bereichen der spezielle Charakter der bestehenden Quartiere und Strassenzüge zu er-
halten sind. Alle Bauten und Anlagen müssen dem Charakter der das Quartier bestim-
menden Bauweise entsprechen und sich in Bezug auf Volumen, Dachform, Fassaden-
gliederung, Detailgestaltung, Material- und Farbwahl sehr gut in die bestehenden Bauten 
einfügen. Die Häuser an der Strasse T. wurden sodann als ortsbildrelevanten Bauten 
der Kategorie C im Inventar schützenswerter Bauten und Baugruppen der Feuerschau-
gemeinde Appenzell aufgenommen. Ortsbildrelevante Bauten der Kategorie C sind ge-
mäss Art. 14 FS-BauR in Bezug auf Stellung und Volumen grundsätzlich zu erhalten. 
Das Bauernhaus A. wurde als Denkmalschutzobjekt im Inventar der schützenswerten 
Bauten und Baugruppen der Feuerschaugemeinde Appenzell aufgenommen. Gemäss 
Art. 12 Abs. 1 FS-BauR sind Denkmalschutzobjekte in ihrer Substanz zu erhalten. Alle 
Veränderungen an solchen Bauten und deren Umgebung sind bewilligungspflichtig (Art. 
12 Abs. 2 FS-BauR). Die registrierten Schutzobjekte sind zu schonen und sollen, soweit 
nicht übergeordnete öffentliche Interessen entgegenstehen, ungeschmälert erhalten 
werden. Bauten und Anlagen in der Umgebung von Schutzobjekten sind so zu gestalten, 
dass diese in ihrer Eigenart und Wirkung nicht beeinträchtigt werden (Art. 31 Abs. 1 und 
4 VNH). 
 
Mit Art. 50 Abs. 5 und Art. 65 Abs. 1 BauG, Art. 7 ff. FS-BauR und Art. 31 VNH werden 
sogenannte Ästhetikklauseln statuiert. Die Ästhetikvorschriften bezwecken unter ande-
rem den Schutz des Landschafts-, Orts- und Strassenbildes, der Natur und Kunstdenk-
mäler. Sie können auch dann angerufen werden, wenn alle anderen relevanten Bauvor-
schriften eingehalten sind (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-
recht, 7. Aufl., 2022, S. 353 f.). Ziel der ästhetischen Generalklauseln ist die Schaffung 
oder Erhaltung einer gewissen Einheitlichkeit der typischen und vorherrschenden gestal-
tungsrelevanten Merkmale von Gebäuden und Freiräumen (vgl. REY, Fachhandbuch Öf-
fentliches Baurecht, 2016, N 3.454). Von den rein ästhetischen Interessen zu 


 
 
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unterscheiden sind kulturhistorische Interessen, die im Denkmalschutz gewährt werden. 
Die entsprechenden Generalklauseln bezwecken einen zusätzlichen Schutz und gehen 
mit ihrem Normgehalt weiter als die blosse äussere Erscheinung (vgl. ENGELER, Das 
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich 2008, S. 58). Die vorliegend anwendba-
ren Ästhetikvorschriften stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar, für deren Auslegung 
und Handhabung die Verwaltungsbehörde zur Auslegung kompetenter erscheint, han-
delt es sich dabei doch jeweils um ausgesprochene Fachfragen, bei deren Beantwortung 
besondere Fachkenntnisse und die Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen vo-
rausgesetzt werden. Den kantonalen und kommunalen Behörden wird bei der Anwen-
dung von Ästhetikklauseln ein grosser Beurteilungsspielraum eingeräumt. Dementspre-
chend übt das Verwaltungsgericht bei der nachfolgend vorzunehmenden Überprüfung 
der Anwendung und Interpretation dieser unbestimmten Rechtsbegriffe praxisgemäss 
Zurückhaltung (vgl. u.a. Entscheid V 5-2011 vom 6. Dezember 2011 E. 8b, publiziert im 
Geschäftsbericht 2012, S. 3; Entscheid V 14-2015 vom 7. April 2016 E. 3.2, publiziert im 
Geschäftsbericht 2016 S. 87 f.). Es greift so lange nicht ein, als der unbestimmte Rechts-
satz nicht durch Auslegung mit hinreichender Sicherheit bestimmt werden kann und die 
Auslegung der Verwaltungsbehörden nachvollziehbar und vertretbar erscheint, selbst 
wenn andere Lösungen denkbar und vertretbar wären (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E 2.3.2; 1C_138/2014 vom 3. Oktober 2014 E. 8.6; REY, 
a.a.O., N 3.479). 
 
Die Detailausgestaltung ist mit der vorliegenden Quartierplanung noch nicht erfolgt. 
Folglich können diese Aspekte bei der Überprüfung der Ästhetikvorschriften (noch) nicht 
beachtet werden. Der Quartierplan ist damit betreffend Volumen, Proportionen, Dach-
form sowie Umgebungsgestaltung zu überprüfen. 
 
5.1. Baubereich Hauptbaute A 
5.1.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, durch die Verlegung der Strasse und die massive 
Vergrösserung des Gebäudevolumens auf den Parzellen Nrn. g. und h. würden die klein-
räumigen Appenzellerhäuser derart verdeckt, dass sie nicht mehr als bauliche Einheit 
wahrgenommen werden könnten. Zudem gehe der Bezug zu den weiteren Schutzobjek-
ten in unmittelbarer Nähe verloren. Dies widerspreche nicht nur den Schutzzielen des 
ISOS, sondern auch dem Schutzzonenplan und dem Baureglement der Feuerschauge-
meinde in stossender Weise. 
 
5.1.2. Im Planungsbericht vom 2. November 2022 wurde zutreffend festgehalten, dass das Be-
arbeitungsgebiet von der Ortsbildschutzzone Integral überlagert wird. Nördlich angren-
zend stünden entlang der Strasse T. in unmittelbarer Nähe zum Planungsgebiet, vier 
Wohngebäude, die allesamt einer Ortsbildschutzzone Quartier zugewiesen und als orts-
bildprägende Bauten geschützt seien. Das Dorf Appenzell gelte als national schützens-
wertes Ortsbild. Die Dokumentation zum ISOS mache für das Planungsgebiet gewisse 
Aussagen. (…) Das Gebäude H. werde durch einen Neubau ersetzt. Dieser Neubau sei 
als Doppelgiebelhaus mit unterschiedlichen Dachneigungen konzipiert. Der Entwurf 
sehe einen Versatz gegenüber dem Bestand Richtung Süden vor. Durch diesen Versatz 
werde der Charakter der Strasse U. unterstützt und die Gliederung Bestand - Neubau 
werde verstärkt lesbar. Richtung Osten sei die Traufe tiefer gezogen, um den weniger 
hohen Gebäuden Respekt zu zollen. Die Architektur beim Neubau orientiere sich an den 
traditionellen Elementen. Die Gebäude H. und I. seien gegliedert, stellten aber eine Ein-
heit dar. Der Neubau trete mit zwei eigentlichen Vollgeschossen in Erscheinung. Östlich 


 
 
10 - 21 
beginne über dem ersten Obergeschoss dann bereits die Dachlandschaft. Durch diese 
Massnahme ergebe sich ein harmonisches Gesamtbild. Das Volumen konkurrenziere 
die Nachbarschaft nicht. Das Richtprojekt nehme die Bebauung in unmittelbarer Umge-
bung auf und spiegle diese in moderner, aber doch traditioneller Form wider. Eine gute 
Einfügung in die Umgebung werde mit der vorliegenden Planung erreicht. Die Bestim-
mungen des Baubereichs seien so gewählt worden, dass eine dreigeschossige Bebau-
ung mit der vorgegebenen Körnigkeit erstellt werden müsse. Es werde somit eine Be-
bauung gefördert, die dem Grundsatz eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden 
entspreche. Die im Quartierplan gesicherte Bebauung werde den Bestimmungen zum 
Ortsbildschutz gerecht. Die direkt umliegenden Schutzobjekte würden nach Ansicht der 
Planungsbehörde durch den Neubau nicht übermässig beeinträchtigt. Der geplante Neu-
bau werde in seinen Dimensionen den bisherigen Bau wohl übersteigen, die Struktur der 
Bebauung werde hingegen aufgenommen und zeitgemäss weitergeführt. In Art. 14 QPR 
wird denn auch bestimmt, dass die Gebäude hohen architektonischen Anforderungen 
zu genügen hätten. Das Richtprojekt sei in Bezug auf den architektonischen Ausdruck 
verbindlich. Die Fassaden der Gebäude im Baubereich Hauptbaute A hätten gleichwertig 
in Erscheinung zu treten. Sie seien mit Ausnahme von gestalterisch abgesetzten Sockel-
geschossen mit Holz zu verkleiden. Publikumsorientierte Nutzungen im Erdgeschoss 
seien über die Fassade zum öffentlichen Strassenraum transparent zu gestalten, insbe-
sondere dürften Fenster nicht abgeklebt werden. Das Gebäude im Baubereich Haupt-
baute A sei giebelständig zur Strasse U. zu stellen. Die Dächer seien mit Ziegeln oder 
Blech zu decken. Mit der Baueingabe sei ein detailliertes Material- und Farbkonzept ein-
zureichen. Die Bewilligungsbehörde könne Bemusterungen verlangen. Es habe eine 
Bauberatung mit der Fachkommission Heimatschutz vor der Baueingabe zu erfolgen. 
Auch für die Umgebung wurden in Art. 15 und Art. 16 QPR Gestaltungvorgaben resp. 
Gestaltungsgrundsätze festgelegt. 
 
5.1.3. Das Planungsgebiet befindet sich (…) an einer ortsbaulich sensiblen Lage. (…) Es liegt 
in diesem Sinne keine homogene Gestaltung der vorhandenen Gebäude vor, allerdings 
ist aufgrund der verschiedenen Schutzobjekte im resp. im nahen Umfeld des Plangebiets 
von einer empfindlichen Umgebung auszugehen. Die C. AG und die verfügende Behörde 
haben es trotz dieser anspruchsvollen Ausgangslage geschafft, den Quartierplan und 
das Richtprojekt so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Durch die 
unterschiedlichen Dachneigungen und die tiefer gezogene Traufe werden die weniger 
hohen Gebäude in der Umgebung beachtet. Mit dem Giebelhaus wird die Bebauung in 
der Umgebung aufgenommen und fügt sich so gut in die Umgebung ein. Trotz grösserem 
Volumen der Hauptbaute A ergibt sich ein harmonisches Gesamtbild. Die Häuser an der 
Strasse T. selbst werden in Bezug auf Stellung und Volumen erhalten und ihr spezieller 
Charakter wird nicht übermässig beeinträchtigt. Der Bezug zu den weiteren Schutzob-
jekten in der Umgebung geht - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer - nicht ver-
loren. Die Überlegungen im Richtplan sind nachvollziehbar und es werden der C. AG 
auch verschiedentlich Vorschriften gemacht, um diese gute Gesamtwirkung zu erzielen 
und das Ortsbild zu schützen. 
 
5.2. Bauernahaus A. inkl. Tiefgarage und oberirdische Parkplätze 
5.2.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, das Bauernhaus A. erfahre durch das Richtpro-
jekt eine erhebliche Beeinträchtigung. Auf die oberirdischen Parkplätze und die sichtbare 
Tiefgarage sei aus Rücksicht auf das geschützte Bauernhaus zu verzichten. Es genüge 
nicht, wenn die oberirdischen Autoabstellplätze nur während den üblichen 


 
 
11 - 21 
Ladenöffnungszeiten genutzt werden dürften und die Abstellplätze mit Rasengitterstei-
nen kaschiert würden. Das Bauernhaus soll zwar gemäss Quartierplanbericht weiterhin 
von Freiraum umgeben sein, dennoch ermögliche der Quartierplan die Anordnung von 
Parkplätzen direkt am geschützten Bauernhaus und die damit einhergehende optische 
Schliessung des heutigen Freiraums. Der vorgesehene minimale Grünstreifen zwischen 
Parkierungsanlage und Stall vermöge daran nichts zu ändern. Auch die sichtbare Tief-
garage und die rundherum auffallende Absturzsicherung störten nicht nur von Norden 
her, sondern insbesondere auch von der Strasse U. her den Ausdruck des einst land-
wirtschaftlich genutzten Gebäudes. Kulturobjekte, insbesondere Bauernhäuser, seien 
geprägt von ihrer Stellung und Umgebung. Typisch für Appenzellerhäuser sei, dass sich 
die Wiese bis an das Haus ziehe. Dem Inventar der schützenswerten Bauten und Bau-
gruppen zum Denkmalschutzobjekt (…) sei zu entnehmen, dass das Bauernhaus A. be-
tont werde durch den weiten Grünraum zur Strasse und zu den Nachbarbauten. Ohne 
diesen Freiraum verliere A. ihren Ausdruck und verschwinde im Dorfkern. Die Feststel-
lung der Standeskommission, dass nur der südliche Freiraum im Vordergrund stehe, sei 
nicht richtig. Der Freiraum zu den Nachbarbauten sei erwiesenermassen gleichbedeu-
tend. 
 
5.2.2. Zur vorgesehenen Tiefgarage wurde im Planungsbericht vom 2. November 2022 festge-
halten, die Sammelgarage werde nordseitig - mit Ausnahme der Zu- und Wegfahrt - zu-
rückhaltend in Erscheinung treten. Für den Übergang ins Gelände bestünden zwei Op-
tionen. Zum einen könne mit einer klaren Betonkante eine verstärkte Trennung zum 
Hang und der Freihaltezone ausgebildet werden. Zum anderen bestehe die Möglichkeit, 
das Gelände gleichmässig bis zur Oberkante der Sammelgarage anzuschütten. Die 
Trennung zwischen Garage und Gelände würde in diesem Fall nur mit einer kleinen 
Aufbordung zum Vorschein kommen. Im Richtprojekt sei zurzeit die zweite Variante ab-
gebildet. Die Einfahrt der Tiefgarage münde in die Strasse V. ein. Die Rampe werde 
nicht an das Bauernhaus geführt. Das Bauernhaus soll weiterhin auf der Wiese stehen. 
Damit die Sammelgarage nicht übermässig in Erscheinung trete und auch um die Um-
gebung der geschützten A. zu schützen, würden Vorgaben hinsichtlich der vertikalen 
Ausdehnung und der Materialisierung der sichtbaren Bereiche gemacht. Im Rahmen der 
Detailplanung könne die Sichtbarkeit der Unterniveaubaute durch zusätzliche Terrain-
aufschüttungen weiter reduziert werden. Die wesentlichen Vorgaben seien mit der Fach-
kommission Heimatschutz abgesprochen. Der sichtbare Bereich der Mauer solle mög-
lichst natürlich in Erscheinung treten. Denkbar seien beispielsweise eine begrünte oder 
gejettete Oberfläche. Zur besseren Einfügung in die Umgebung werde die Höhe der Ein-
friedung im Vergleich zu Art. 30 BauV um 0.4 Meter reduziert. Allenfalls notwendige Ab-
sturzsicherungen bzw. Einfriedungen sollen optisch möglichst unauffällig gestaltet wer-
den. Deren Materialisierung werde im Baubewilligungsverfahren bestimmt. Entspre-
chend bestimmt Art. 17 QPR, Einfriedungen seien nur im Zusammenhang mit der Sam-
melgarage zulässig. Für die optimale Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild dürften 
sie maximal eine Höhe von 1.1 Metern aufweisen. Die Oberkante dürfe 778.0 Meter über 
Meer nicht überschreiten. Geländeanschlüsse seien harmonisch zu gestalten. 
Betreffend die oberirdischen Autoabstellplätze wird ausgeführt, die Umgebung Richtung 
Süd werde wie bisher als Freiraum gestaltet. Westlich von A. werde eine Umgestaltung 
stattfinden. In diesem von der Südfassade zurückgelegenen Bereich seien oberirdische 
Abstellplätze für die Geschäfte vorgesehen. Die restlichen Flächen seien Wiesen. Zu-
gunsten eines kunden- und bewohnerfreundlichen Freiraums werde der Grossteil der 
Abstellplätze unterirdisch angeordnet. Oberirdische Parkfelder sollen nur den Kunden 


 
 
12 - 21 
und Besuchern dienen. Damit das Grundstück der geschützten A. zumindest oberirdisch 
und teilweise vor abgestellten Fahrzeugen verschont werden könne, seien die Abstell-
plätze zeitlich zu bewirtschaften. Da diese Abstellplätze von Kunden belegt würden, sei 
deren Nutzung ausserhalb der Öffnungszeiten nicht zulässig. In solchen Fällen würden 
die Abstellplätze normalerweise 15 oder 30 Minuten nach Ladenschluss geschlossen. 
Dies könne beispielsweise mit einem Poller sichergestellt werden. Die Ausnahme be-
treffe einzelne Anstösser. Es soll die Möglichkeit bestehen, ein bis zwei Abstellplätze an 
Anstösser zu vermieten resp. abzutreten. Für die Besucher der Wohnnutzung sollen die 
Abstellplätze auf der Parzelle Nr. g. zur Verfügung stehen. Diese würden deshalb auch 
nicht zeitlich bewirtschaftet. Mit Rasengittersteinen könne der wahrnehmbare Eingriff auf 
das Grundstück der A. reduziert und die Fläche auch gewissermassen «grün» gehalten 
werden. Als Basis für die Beurteilung gelte grundsätzlich ebenfalls Art. 65 BauG. Auf-
grund der Wichtigkeit des Schutzobjekts A. sei die Fachkommission Denkmalpflege bei 
der Erarbeitung des Freiraum- und Strassenraumgestaltungskonzepts zu integrieren. 
Das Quartierplanreglement bestimmt mit Art. 15 und 17 QPR unter anderem, dass die 
Gestaltung der Umgebung, vor der Baueingabe mit der Fachkommission Denkmalpflege 
zu besprechen und zu klären sei. Die allgemeine Umgebungsfläche sei mit Ausnahme 
der Flächen für Erschliessung, Entsorgung und Parkierung für den Aufenthalt zu gestal-
ten. Die als Grünraum bezeichnete Fläche sei zu begrünen und konsequent vor sichtba-
rer Bebauung freizuhalten. Die bestehende Brunnenanlage, der Vorplatz und der Zu-
gang zum heutigen Wohnhaus seien hingegen zu erhalten. Die im Quartierplan gesi-
cherte Bebauung werde den Bestimmungen zum Ortsbildschutz gerecht. Die A. inner-
halb des Planungsgebiets werde grundsätzlich erhalten. Gemäss Art. 13 Abs. 5 QPR 
dürften Hauptbauten unterkellert werden. Der Bausubstanz der geschützten A. sei bei 
den Grabungsarbeiten grösste Sorgfalt entgegenzubringen. Das Wohnhaus der ge-
schützten A. dürfe nicht unterkellert werden. 
 
5.2.3. Ob ein geschütztes Kulturdenkmal durch Veränderungen in seiner Umgebung in seinem 
Wert oder in seiner Wirkung beeinträchtigt wird, ist im Einzelfall nach Massgabe des mit 
der Unterschutzstellung verfolgten Schutzziels zu bestimmen (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 1C_26/2016 vom 16. November 2016 E. 3.3). Im Inventar der schützenswerten 
Bauten und Baugruppen der Feuerschaugemeinde Appenzell wird das Bauernhaus A. 
wie folgt beschrieben (…). 
 
Ist eine Baute in ein Schutzinventar aufgenommen worden, verpflichtet dies die Behör-
den, bei der Erfüllung ihrer Aufgaben dafür zu sorgen, dass die im Inventar enthaltenen 
Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse überwiegt, erhalten werden. 
Die Pflicht gilt insbesondere bei der Festlegung von Quartierplänen und bei der Erteilung 
von Baubewilligungen. Dabei ist bei Zielkonflikten die Schutzvermutung, welche das 
Schutzinventar begründet, zu überprüfen (vgl. ENGLER, Handbuch Heimatschutzrecht, 
Internationales, nationales und kantonales Recht, 2020, § 7 N 143). Grundsätzlich ist 
eine Baute nie isoliert, sondern immer auch in ihrer Lage zu betrachten. Darauf basiert 
auch die Bestandesaufnahme und die Bewertungen für die ISOS-Ortsbilder. Eine wich-
tige Stellung hat der Umgebungsschutz im ISOS, worin regelmässig Umgebungszonen 
festgelegt sind (vgl. ENGELER, a.a.O., §7 N 67 und 88). Wie bereits erläutert, liegt A. in 
der Umgebungszone (…) mit Erhaltungsziel a mit einer gewissen Bedeutung. Die Um-
gebungszone (…) wird beschrieben als (…). Eine Beeinträchtigung eines Denkmal-
schutzobjektes liegt unter anderem dann vor, wenn ein Schutzobjekt durch Veränderun-
gen in seiner Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder charakteristisch 


 
 
13 - 21 
machen und aufgrund derer es unter Schutz gestellt wurde, in erheblicher bzw. umfang-
reicher Weise beeinträchtigt wird. Dagegen liegt keine solche Beeinträchtigung vor, 
wenn ein Schutzobjekt in seiner geschützten Beschaffenheit und Wirkung durch Verän-
derungen innerhalb seines Wirkungskreises nur unerheblich eingeschränkt wird (vgl. Ur-
teil des Bundesgerichts 1C_26/2016 vom 16. November 2016 E. 3.3; ENGELER, a.a.O., 
§ 7 N 176) 
 
5.2.4. Der streitbetroffene Quartierplan bezweckt unter anderem eine gute ortsbaulich-frei-
räumliche und architektonische Bebauung im Quartierplangebiet. Dabei soll auf einen 
adäquaten Umgang mit der unter Schutz stehenden A. geachtet werden. Im vorliegen-
den Fall mussten die ursprünglichen Quartierplanunterlagen insbesondere aufgrund von 
Anregungen der Fachkommissionen Heimatschutz und Denkmalpflege überarbeitet wer-
den. So wird im Planungsbericht vom 2. November 2022 auf S. 27 festgehalten, welche 
Präzisierungen und Ergänzungen gemacht wurden. So wurde beispielsweise verlangt, 
dass der Umgang mit den Abstellplätzen hinsichtlich der geschützten A. ergänzt wird, 
Angaben zur zeitlichen Bewirtschaftung der oberirdischen Abstellplätze ergänzt werden, 
die Sicherung des Schutzobjekts A. vertieft wird und der Umgang mit den unterirdischen 
Bauten insbesondere hinsichtlich des sichtbar in Erscheinung tretenden Bereichs im 
Norden angepasst und ergänzt wird. Der Quartierplan und das Richtprojekt wurden da-
mit unter Einbezug der Fachkommissionen Heimatschutz und Denkmalpflege in mehre-
ren Schritten optimiert. Insoweit musste die C. AG Zugeständnisse machen, damit das 
geschützte Kulturdenkmal in seinem Wert und seiner Wirkung möglichst geschont wird. 
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Fachkommissionen berechtigt gewesen wä-
ren, Einsprache gegen den vorgesehenen Quartierplan zu erheben (Art. 65 Abs. 7 
BauG). Dies haben sie nicht gemacht, weshalb davon auszugehen ist, dass sie mit dem 
vorliegenden Quartierplan einverstanden sind. Die Fachkommissionen Heimatschutz 
und Denkmalpflege müssen auch bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojekts inte-
griert werden (Art. 14 bis 16 QPR). 
 
Die A. wird durch die Veränderungen am Stall und in der Umgebung nur unerheblich in 
ihrem Wert oder in ihrer Wirkung beeinträchtigt. Entgegen der Ansicht der Beschwerde-
führer verliert die A. ihren Ausdruck nicht. Es verbleibt trotz der geplanten Parkplätze viel 
Grünfläche, obwohl der Grünraum zu den Nachbarbauten zumindest teilweise geschlos-
sen wird. Der Grünraum zur Strasse U. bleibt bestehen. Das Bauernhaus wird weiterhin 
auf der Wiese stehen. Verschiedene Massnahmen wurden getroffen, um das Schutzob-
jekt zu schonen und das Ortsbild zu schützen. Das Denkmalschutzobjekt wird in seiner 
Substanz erhalten. Die Tiefgarage wird nicht bis ans Haus gezogen und wirkt sich nicht 
erheblich auf die Umgebung aus. Vor dem dargelegten Hintergrund sind die Schlüsse 
der verfügenden Behörde, wonach A. durch den Erlass des Quartierplans nicht beein-
trächtigt und eine gute Gesamtwirkung erreicht werde, im Ergebnis nicht zu beanstanden. 
Die Feststellungen, dass sowohl die geplanten Parkplätze wie auch die projektierte Tief-
garage in der Ortsbildschutzzone zulässig und auch mit dem Schutzstatus der A. verein-
bar seien, sind nachvollziehbar und vertretbar. Die Hinweise der Beschwerdeführer ver-
mögen diese Auffassung nicht ernsthaft zu erschüttern. 
 
6. 
Abweichungen zu den Vorschriften der Einzelbauweise 
Die Beschwerdeführer bemängeln weiter die im Quartierplan vorgesehenen Abweichun-
gen von der Einzelbauweise, insbesondere die Abweichungen von den gesetzlichen Ab-
standsvorschriften. 


 
 
14 - 21 
 
Gemäss Art. 50 Abs. 3 BauG kann von den durch Nutzungsplan festgelegten Vorschrif-
ten mittels Quartierplan unter den auf dem Verordnungsweg zu umschreibenden Vo-
raussetzungen abgewichen werden. Zudem kann durch den Quartierplan, sofern die 
Verordnung dies vorsieht, von den Vorschriften der Einzelbauweise abgewichen werden 
(Art. 50 Abs. 4 BauG). Bei Abweichungen von den Nutzungsplanvorschriften oder den 
Vorschriften der Einzelbauweise ist durch planerische Massnahmen sicherzustellen, 
dass betreffend Gestaltung und haushälterischer Bodennutzung eine gute Gesamtwir-
kung erzielt wird (Art. 50 Abs. 5 BauG). In der Bauverordnung werden zumindest teil-
weise die Anforderungen und das mögliche Ausmass der Abweichungen von der Einzel-
bauweise umschrieben. Abweichungen dürfen nicht dazu führen, dass die planerisch 
und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (vgl. BGE 
135 II 209 S. 219). 
 
 
Mit dem Quartierplan soll hauptsächlich ermöglicht werden, dass einerseits das beste-
hende Gebäude auf der Parzelle Nr. g. abgerissen und im Baubereich der Hauptbaute 
A neu errichtet, andererseits auf der Parzelle Nr. a. eine Tiefgarage sowie ein Anbau am 
bestehenden Bauernhaus A. realisiert werden kann. Gemäss Planungsbericht wird in 
den folgenden Bereichen von der Regelbauweise abgewichen: Gesamthöhe, traufseitige 
Fassadenhöhe, Nettoverkaufsfläche, Grenzabstand ober- und unterirdische Bauten, 
Strassenabstand, Einfriedungen, vorspringende Gebäudeteile und Bauweise. 
 
6.1. Die Beschwerdeführer bringen bezüglich der Abweichungen im Baubereich Hauptbaute 
A lediglich vor, sie erlitten Nachteile durch die Verkleinerung des Grenzabstandes ohne 
ihre Zustimmung und die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zu ihrem Nachteil. Sie 
müssten künftig einen grösseren Grenzabstand einhalten. Soweit die Beschwerdeführer 
den Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 als Grund für eine Reduktion des Baubereichs 
heranziehen, ist auf Ziff. III. 3. zu verweisen, wonach die privatrechtlichen Einwendungen 
der Beschwerdeführer auf dem Zivilweg geklärt werden müssen. 
 
Im Planungsbericht wird ausgeführt, die Baubereiche Hauptbauten gingen nach Art. 65 
BauV den Abstandsvorschriften gemäss Regelbauweise vor und legten somit die Lage 
resp. die abweichenden Abstände der Hauptbauten untereinander sowie zur Strasse 
und den Grundstücksgrenzen der benachbarten Grundstücke fest. Weiter würden die 
vertikale und horizontale Ausdehnung sowie die Verkaufsnutzung mit den Baubereichen 
definiert. Die vertikale und horizontale Ausdehnung sowie die Lage des Gebäudes ba-
siere auf dem Richtprojekt. Aufgrund der ortsbaulich eher sensiblen Lage sei es sinnvoll, 
die Ausdehnung und Lage möglichst genau zu definieren und die nötigen Handlungs-
spielräume für die Projektierung zu berücksichtigen. Nebst der höchstzulässigen Aus-
dehnung werde auch die kleinstmögliche Ausdehnung der Hauptbauten vorgeschrieben, 
um so eine ortsbaulich angemessene Volumetrie nicht nur zuzulassen, sondern auch zu 
sichern. Das Vordach dürfe als Schutz für die Verkaufsnutzung im Erdgeschoss über die 
gesamte Fassadenlänge erstellt werden und nicht wie in Art. 42 BauV vorgeschrieben 
nur über die Hälfte. Im Gegenzug werde die maximale Vordachtiefe um 0.5 Meter ge-
genüber der BauV reduziert. Mit einer Nettoverkaufsfläche von rund 1'260 m2 über-
schreite das Richtprojekt das maximale Mass der Nutzung von 500 m2 pro funktionelle 
Einheit nach Art. 15 FS-BauR deutlich. Das FS-BauR habe zum Ziel, die Ansiedlung von 
grösseren Verkaufsstellen zu steuern. Demzufolge und aufgrund der Nähe zum Zentrum 
sowie den weiteren Geschäften sei die Abweichung zweckmässig. Um den zukünftigen 


 
 
15 - 21 
Bauherren einen gewissen Handlungsspielraum zu gewähren, werde die maximale Net-
toverkaufsfläche im Quartierplanperimeter auf 1'450 m2 festgesetzt. Betreffend die Ab-
weichungen zur Regelbauweise wird festgehalten, die Abweichungen seien nur sehr mi-
nim, weshalb die nachbarrechtlichen Interessen in keinerlei Hinsicht beeinträchtigt wür-
den. 
 
6.2. Die Beschwerdeführer machen betreffend die Tiefgarage geltend, diese überrage den 
natürlich gewachsenen Geländeverlauf um mehr als einen Meter und trete in unmittel-
barer Nähe zu ihrer Parzelle in unzulässiger Weise störend in Erscheinung. Daran ver-
möge auch eine allfällige Aufschüttung nichts zu ändern. Der Grenzabstand der Tiefga-
rage samt Entlüftungsschächten müsse vier Meter aufweisen und der Quartierplan sei 
entsprechend anzupassen. Die Tiefgarage stelle weder eine unterirdische Baute ge-
mäss Art. 36 BauV noch eine Unterniveaubaute gemäss Art. 37 BauV dar. Dennoch solle 
die Tiefgarage mit einem Abstand von gerade einem Meter an ihr Grundstück heranrei-
chen. Möglich mache dies Art. 13 Abs. 3 QPR, wonach eine Unterniveaubaute entgegen 
den Festlegungen in der Bauverordnung im bezeichneten Bereich auf einer Höhe von 
maximal einem Meter sichtbar in Erscheinung treten dürfe. Nach Art. 37 Abs. 1 BauV 
dürften Unterniveaubauten höchstens bis zu einem Meter über das massgebende resp. 
über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Gemäss Bauverordnung sei nicht nur die 
sichtbare Höhe, sondern auch die tatsächliche Höhe, um welche der natürlich gewach-
sene Geländeverlauf überragt werden dürfe, massgebend. Nachdem die Tiefgarage ge-
mäss Richtprojekt das massgebende resp. tiefer gelegte Terrain um mehr als einen Me-
ter überrage, stelle sie keine Unterniveaubaute dar und müsse vier Meter von ihrem 
Grundstück weichen. Gemäss Art. 50 Abs. 4 BauG dürfe zwar von den Vorschriften der 
Einzelbauweise abgewichen werden, aber nur, sofern die Verordnung dies vorsehe. Da-
bei dürften die Baubegriffe nicht verändert werden. Der Kanton Appenzell I.Rh. sei der 
Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beigetre-
ten. Weder die Ausnahme (mit Ausnahme einer Aufbordung) noch die Veränderung des 
Baubegriffes in Art. 13 Abs. 3 QPR seien demnach rechtmässig. 
 
Die verfügende Behörde erwiderte diesbezüglich, der Hinweis, dass die Tiefgarage, so-
weit es sich nicht um eine Unterniveaubaute handeln würde, gegenüber der Parzelle 
Nr. f. einen Grenzabstand von vier Meter einhalten müsste, sei richtig. Aus Sicht der 
verfügenden Behörde handle es sich gemäss Richtprojekt um eine Unterniveaubaute. 
Diese rage, gemäss Abbildung 10 im Planungsbericht, nicht mehr als einen Meter über 
das massgebende Terrain hinaus. Eine Aufbordung gehöre gemäss Anhang auf Seite 3 
der BauV nicht zur Höhe der Unterniveaubaute. Die Höhe f werde nur bis Oberkante 
fertig Boden gemessen. Entgegen der Argumentation der Beschwerdeführer handle es 
sich im Reglement somit nicht um einen Widerspruch, sondern um eine Präzisierung. 
 
Im erstmalig aufgelegten Quartierplanreglement wurde betreffend Tiefgarage festgehal-
ten, dass im bezeichneten Bereich die Tiefgarage als unterirdische Baute auf einer Höhe 
von maximal 1.5 Meter ab gestaltetem Terrain sichtbar in Erscheinung treten dürfe. Die 
Planungsbehörde hat mit Einspracheentscheid vom 16. August 2022 korrekt erkannt, 
dass diesbezüglich Anpassungsbedarf bestand und hat die Einsprache in diesem Punkt 
gutgeheissen. Sie erläuterte, die an der Nordseite sichtbare Tiefgarage müsse im Rah-
men der Detailplanung noch optimiert werden. Unterniveaubauten seien Gebäude, die 
höchstens bis zu einem Meter über das massgebende resp. über das tiefer gelegte Ter-
rain hinausragten. Im Quartierplan solle die Tiefgarage deshalb als Unterniveaubaute 


 
 
16 - 21 
bezeichnet und das massgebende Terrain zur Ermöglichung einer Aufschüttung im ent-
sprechenden Bereich neu festgelegt werden. Im Planungsbericht vom 2. November 
2022 wird schliesslich festgehalten, der ordentliche Grenzabstand von Unterniveaubau-
ten und unterirdischen Bauten betrage einen Meter. Gemäss Art. 36 Abs. 2 BauV hätten 
unterirdische Bauten vollständig unter dem massgebenden resp. dem tiefergelegten Ter-
rain zu liegen. Bei der Sammelgarage handle es sich im nördlichen Bereich infolgedes-
sen um eine Unterniveaubaute gemäss Art. 37 BauV. Sie überrage das massgebende 
Terrain um maximal einen Meter. Gemäss Anhang der BauV werde das Mass bis Ober-
kante fertig Boden gemessen. Aufbordungen oder dergleichen würden damit nicht mit-
gerechnet. Gemäss Art. 13 Abs. 1 QPR dürften unterirdische Bauten und Unterniveau-
bauten bis an die bezeichneten Baulinien gestellt werden. Ausgenommen von dieser 
Bestimmung seien Entlüftungsschäfte. Gegenüber der angrenzenden Parzelle Nr. f. 
dürften keine Entlüftungsschächte errichtet werden. Art. 13 Abs. 3 QPR bestimmt, dass 
Unterniveaubauten mit Ausnahme einer Aufbordung nur im bezeichneten Bereich auf 
einer Höhe von maximal einem Meter sichtbar in Erscheinung treten dürfen. Die Ober-
kante der Sammelgarage dürfe 776.5 Meter über Meer nicht überschreiten. 
 
6.3. 
6.3.1. Art. 65 BauV hält fest, dass der Baubereich den bebaubaren Bereich umfasst, der ab-
weichend von Abstandsvorschriften und Baulinien in einem Nutzungs- oder Quartier-
planverfahren festgelegt wird. Der gesetzliche Strassenabstand zu Staatsstrassen be-
trägt sechs Meter (Art. 3 Abs. 1 lit. a StrG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 StrV). Der 
oberirdische Strassenabstand gegenüber der Strasse U. wird mit dem festgelegten Bau-
bereich Hauptbaute A um 2.60 Meter unterschritten und beträgt 3.40 Meter. Es ist zu 
berücksichtigen, dass auch das jetzige Gebäude und die umliegenden Häuser den ge-
setzlichen Strassenabstand unterschreiten. Gemäss Art. 3 Abs. 1 StrG i.V.m. Art. 17 
Abs. 1 lit. a Ziff. 3 StrV gilt gegenüber öffentlich zugänglichen Privatstrassen ein Stras-
senabstand von drei Metern. Damit wird der nach Einzelbauweise geltende Grenzab-
stand zur dahinterliegenden Strasse T. mit dem definierten Baubereich Hauptbaute A 
mit einem Abstand von 2.80 Meter um 0.20 Meter unterschritten. Auch der Grenzabstand 
von vier Metern in der Kernzone gemäss Art. 62 Abs. 1 lit. a BauV wird mit dem definier-
ten Baubereich Hauptbaute A in Richtung Strasse T. unterschritten. 
 
Die Beschwerdeführer haben nicht weiter ausgeführt, weshalb mit Festlegung des Bau-
bereichs für die Hauptbaute A in Zukunft durch sie ein grösserer Grenzabstand einge-
halten werden müsse. Jedenfalls wird der gesetzliche oberirdische Gebäudeabstand 
zum Gebäude der Beschwerdeführer eingehalten. 
 
6.3.2. Gegenüber der Parzelle Nr. h. ist die geschlossene Bauweise vorgesehen. Dies ist ge-
mäss Art. 64 Abs. 2 BauV möglich. 
 
6.3.3. In Kernzonen sind gemäss Art. 32 Abs. 3 BauV i.V.m. Art. 15 Abs. 1 FS-BauR Verkaufs-
stellen bis 500 m2 Nettoverkaufsfläche pro funktionelle Einheit zulässig. Grössere Ver-
kaufsstellen können im Quartierplan festgelegt werden. Mit dem strittigen Quartierplan 
soll eine Nettoverkaufsfläche von 1'450 m2 festgelegt werden. Wie im Planungsbericht 
selbst festgehalten, wird mit dem Quartierplan das maximale Mass der Nutzung von 
500 m2 pro funktionelle Einheit deutlich überschritten. 
 


 
 
17 - 21 
6.3.4. Art. 42 BauV bestimmt, dass vorspringende Gebäudeteile höchstens bis 2 Meter (Aus-
ladung) über die Fassadenflucht hinausragen und diese - mit Ausnahme der Dachvor-
sprünge - höchstens die Hälfte des zugehörigen Fassadenabschnitts einnehmen dürfen. 
Im Richtprojekt ist gut ersichtlich, dass das Vordach über die ganze Fassadenbreite hin-
aus reicht. Die maximale Vordachtiefe wurde dafür um 0.5 Meter reduziert. 
 
6.3.5. Abweichend zu den Höhenvorschriften gemäss Art. 53 Abs. 1 und 2 BauV i.V.m. Art. 54 
BauV wurden mit dem Quartierplan die Gesamt- und Fassadenhöhe verringert. 
 
6.3.6. Mit dem strittigen Quartierplan wurden die gemäss Einzelbauweise geltenden unterirdi-
schen Grenzabstände zur Strasse auf der Parzelle Nr. a. mit der Festlegung der Baulinie, 
welche den generellen Abstandsvorschriften vorgeht, teilweise unterschritten. Ohne be-
sondere Vorschriften gilt für unterirdische Anlagen nämlich ein Strassenabstand von 
sechs Metern (Art. 3 Abs. 1 lit. a StrG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 StrV). 
 
An dieser Stelle ist festzuhalten, dass der unterirdische Grenzabstand der Tiefgarage 
zum Grundstück der Beschwerdeführer entgegen deren Ausführungen nicht unterschrit-
ten wird. Bei der Tiefgarage handelt es sich um eine Unterniveaubaute gemäss Art. 37 
Abs. 1 BauV und sie darf damit bis einen Meter an das Grundstück der Beschwerdefüh-
rer reichen. Gemäss Art. 37 Abs. 1 BauV sind Unterniveaubauten Gebäude, die höchs-
tens bis zu einem Meter über das massgebende resp. über das tiefer gelegte Terrain 
hinausragen. Indem die verfügende Behörde festgehalten hat, die Unterniveaubaute 
dürfe mit Ausnahme einer Aufbordung nur im bezeichneten Bereich auf einer Höhe von 
maximal einem Meter sichtbar in Erscheinung treten und die Oberkante der Sammelga-
rage dürfe 776.5 Meter über Meer nicht überschreiten, hat sie sichergestellt, dass die 
Tiefgarage das massgebende Terrain (vgl. Art. 33 BauV) resp. das nach Fertigstellung 
des Bauvorhabens vorhandene, tiefer gelegene Terrain nicht mehr als einen Meter über-
ragt. Aufschüttungen können nicht dazu dienen, über dem massgebenden Terrain lie-
gende Bauten zu unterirdischen zu machen. Dies wird vorliegend mit der genannten 
Regelung nicht gemacht resp. will die Regelung gerade dies verhindern. Der Vergleich 
mit dem Planungsbericht vom 7. Januar 2021 zeigt denn auch, dass keine Anpassung 
des massgebenden Terrains erfolgte; damals wurde eine maximal sichtbare Höhe von 
1.5 Meter bis maximal 777.0 Meter über Meer festgelegt. Die neue Regelung reduziert 
die maximal sichtbare Höhe auf den gesetzeskonformen Meter bis maximal 776.5 Meter 
über Meer. Die Aufbordung wird dabei, worauf die verfügende Behörde richtigerweise 
hingewiesen hat, gemäss S. 3 Anhang zur BauV nicht hinzugerechnet. Die Höhe f wird 
nur bis Oberkante fertig Boden gemessen. Damit handelt es sich bei der Formulierung 
gemäss Art. 13 Abs. 3 QPR tatsächlich um eine Präzisierung der gesetzlichen Regelun-
gen. Auch wird der Baubegriff gemäss IVHB nicht verändert. Die Beschwerdeführer un-
terlassen es jedenfalls, genauer zu begründen, weshalb die projektierte Tiefgarage den 
gesetzlichen Bestimmungen nicht gerecht werden sollte. 
 
6.3.7. Eine Abweichung von der Einzelbauweise besteht sodann bei der um 0.4 Meter verrin-
gerten Maximalhöhe von Einfriedungen (Art. 30 Abs. 1 BauV). 
 
6.4. Im Planungsbericht wurde nachvollziehbar festgehalten, weshalb die Abweichungen vor-
genommen wurden und wo sie zugunsten und wo sie zulasten der C. AG gehen. Ein 
legitimer Zweck für die verschiedenen Abweichungen von der Einzelbauweise im Rah-
men des Quartierplans besteht im Sinne eine hochwertigen Siedlungsverdichtung, 


 
 
18 - 21 
soweit Gewähr für eine gute Einordnung ins Ortsbild besteht. Die Beschwerdeführer sind 
darauf hinzuweisen, dass mit dem Quartierplan die Gebäudehöhe und die traufseitige 
Fassadenhöhe gemäss Baubereich Hauptbaute A im Quartierplan weniger hoch werden 
dürfen als gemäss Einzelbauweise vorgesehen und die maximale Vordachtiefe sowie 
die Maximalhöhe der Einfriedungen gemäss Bauverordnung reduziert wurden. Die Ab-
weichungen zugunsten der C. AG sind, mit Ausnahme der Nettoverkaufsfläche, nicht 
erheblich und erfolgten aus nachvollziehbaren Gründen. Aufgrund der Grösse der Ver-
kaufsstelle und deren wirtschaftlichen Bedeutung für den Raum Appenzell Innerrhoden 
ist auch die Abweichung bezüglich Nettoverkaufsfläche sachlich vertretbar und liegt da-
mit im Ermessensbereich der Planungsbehörde. Die Einschränkungen der Interessen 
der Beschwerdeführer, insbesondere die Verkleinerung des Grenzabstands, sind sach-
lich vertretbar und damit nicht willkürlich. Die Einhaltung der im Quartierplanreglement 
festgelegten Regelungen erfolgt am konkreten Bauprojekt. Der Quartierplan entspricht 
jedenfalls den Vorschriften des Baugesetzes und der Bauverordnung. Gesamthaft be-
trachtet führen die Abweichungen von der Einzelbauweise nicht dazu, dass die plane-
risch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde. 
 
7. 
Interessenabwägung 
7.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, sie erlitten unverhältnismässige Nachteile durch 
die Quartierplanung. In Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips sei zu prüfen, ob 
jene Anordnungen getroffen worden seien, die in ihrer gesamten Auswirkung alle be-
troffenen Eigentümer am wenigsten belasteten und der Erfüllung des Planungszwecks 
dienten. Eine Interessenabwägung sei bis anhin nicht erfolgt. Die Richtplanziele «Ver-
dichtung» und «haushälterische Bodennutzung» könnten auch ohne derart grosse 
Nachteile für ihr Grundstück erreicht werden. Gemäss Art. 2 QPR sei das Ziel des Quar-
tierplans nicht zu verdichten, sondern lediglich mehr Verkaufsfläche zu ermöglichen. Die 
rechtsungleiche Behandlung und die starke Einschränkung ihres Eigentums seien unge-
rechtfertigt, da mit dem Quartierplan lediglich wirtschaftliche Interessen C. AG befriedigt 
würden. Die Beschwerdeführer rügen weiter, mit einer Verlegung der Zufahrt der Strasse 
T. würden die Grundsätze der Gleichbehandlung und des Eigentumsrechts verletzt. Ihre 
Parzelle weise gerade einmal eine Fläche von 291 m2 auf. Dennoch würde ihnen zuge-
mutet, Land für die neue Erschliessung der Strasse T. zur Verfügung zu stellen. Für sie 
sei dies unverständlich, zumal die Verschiebung der Strasse einzig Vorteile für die C. AG 
schaffe. Mit der Verlegung der Strasse T. auf ihre Parzelle verlören sie die Möglichkeit, 
die fragliche Fläche mit Zustimmung der Berechtigten als Parkplatz zu nutzen. Ausser-
dem verlören sie die Möglichkeit, die Dienstbarkeit mit Zustimmung der Berechtigten zu 
löschen. Alles in allem verlören sie mit der Verlegung der Strasse T. rund 100 m2 ihrer 
Parzelle. Ihre privaten Interessen seien weder gewürdigt noch gegen andere private oder 
öffentliche Interessen abgewogen worden. Auch die Verhältnismässigkeit der Beschrän-
kung ihres Eigentumsrechts sei nicht geprüft worden. Gegen die Verlegung der Zufahrt 
der Strasse T. sprächen auch gewichtige öffentliche Interessen, insbesondere das öf-
fentlichen Interesse, dem Ortsbild Sorge zu tragen. 
 
7.2. Die verfügende Behörde erwiderte zur Beschwerde, das vorliegende Richtprojekt lasse 
sich nicht in der Regelbauweise realisieren und sei daher mittels eines Quartierplanes 
zu ermöglichen. Ziel sei es, neue Verkaufsnutzfläche zu generieren und entsprechend 
neuen Parkraum zu schaffen. Mit dem Varianzverfahren von der Bauherrschaft, dem 
Architekten, der Planungsbehörde und den Fachkommissionen sei in mehreren Schrit-
ten eine Lösung entwickelt worden, mit welcher gemäss dem Ermessen der 


 
 
19 - 21 
Planungsbehörde eine gute Gesamtwirkung erreicht werden könne. Die C. AG beab-
sichtige, die aneinander angrenzenden Grundstücke Parzellen Nrn. a., g. und h. als Ver-
kaufsfläche zu nutzen. Nach Ansicht der verfügenden Behörde entsprächen die geplan-
ten Nutzungen dem Ziel einer haushälterischen Nutzung des Baulandes sowie einer mit 
den Schutzzielen der Liegenschaft A. verträglichen Nutzung des ehemaligen Bauern-
hauses (…) und erfüllten damit auch öffentliche Interessen. Die verfügende Behörde 
verwies in diesem Zusammenhang auf den der Planungsbehörde im Rahmen von Quar-
tierplanungen zustehenden Ermessensspielraum. 
 
7.3. Gemäss Planungsbericht vom 2. November 2022 soll die Zufahrt zur Strasse T. rund 
vier Meter nach Osten verschoben werden. Der entsprechende Strassenabschnitt inner-
halb des Plangebiets werde auf den Grundbegegnungsfall Personenwagen/Personen-
wagen ausgebaut, was einer Fahrbahnbreite von 4.4 Meter entspreche. Im Quartierplan-
reglement wird diesbezüglich in Art. 3 unter anderem festgehalten, die Zufahrt zur 
Strasse T. diene der oberirdischen Erschliessung der Parzellen Nrn. c.-h. Gemäss 
Art. 20 QPR wird daher zu Lasten der Parzelle Nr. g. und zu Gunsten der nördlich davon 
liegenden Liegenschaften ein unentgeltliches Fahr- und Fusswegrecht im Grundbuch 
eingetragen. 
 
7.4. Soweit die Beschwerdeführer den Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 als Grund heran-
ziehen, weshalb auf eine Verlegung der Strasse T. verzichtet werden müsse, ist auf die 
diesbezüglichen Ausführungen unter Ziff. III. 3. zu verweisen, wonach die privatrechtli-
chen Einwendungen der Beschwerdeführer auf dem Zivilweg geklärt werden müssten. 
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die vorgesehene Eintragung des unentgeltli-
chen Fahr- und Fusswegrechts im Grundbuch durch die Feuerschaugemeinde gemäss 
Art. 20 Abs. 1 QPR den Bestand des Grundbucheintrags vom 1. Juni 1876 nicht berührt. 
Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten privatrechtlichen Einwendungen können 
nach wie vor im zivilrechtlichen Verfahren geklärt werden. Betreffend das Vorbringen 
des Ortsbildschutzes ist ebenfalls auf die bereits gemachten Erwägungen in Ziff. III. 5. 
zu verweisen. 
 
Im Rahmen der Quartierplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten 
Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung 
und im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen 
(Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Im Gegensatz zur Rekursinstanz, welche die 
Quartierpläne auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit prüft (vgl. Art. 52 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 46 und Art. 48 Abs. 3 BauG), ist die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt. 
Es ist lediglich zur Rechtskontrolle befugt und hat sich darauf zu beschränken, über die 
Einhaltung des Ermessensspielraums zu wachen und schreitet nur ein, wenn die Vo-
rinstanz das ihr zustehende Ermessen unter-, überschritten oder missbraucht hat (vgl. 
Art. 15 Abs. 1 lit. a VerwGG). Der Entscheidungsspielraum der Verwaltung wird durch 
die Verfassung begrenzt. Sie muss insbesondere das Rechtsgleichheitsgebot und das 
Verhältnismässigkeitsprinzip beachten und hat die öffentlichen Interessen zu wahren 
(vgl. ZUMSTEIN, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Bau-
rechts, 2001, S. 73). Ein Ermessensspielraum wird dann sicher überschritten, wenn der 
kommunale Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar bzw. offensichtlich unhaltbar und 
damit willkürlich ist. Aber auch in den Fällen, wo sich die Gemeinde von unsachlichen, 
dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen leiten lässt, die Grundsätze der Rechts-
gleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt, das übergeordnete Gesetzesrecht 


 
 
20 - 21 
missachtet oder grundlos von in Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen 
zur Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen abweicht (vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6; 
Urteil des Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 25. August 2020 E. 5.3). 
 
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass die Massnahmen der Verwaltung 
zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und erforder-
lich sind. Zu prüfen ist die Zwecktauglichkeit einer Massnahme, indem die öffentlichen 
und privaten Interessen abgewogen werden (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, 
Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., N 320-323). Der mit dem Quartierplan 
angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den auferlegten Belastun-
gen der Privaten stehen (HÄNNI, a.a.O., S. 52). Die Interessenabwägung muss die be-
troffenen Interessen ermitteln, diese beurteilen und dabei die Vereinbarkeit mit der an-
zustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen 
sowie diese Interessen möglichst umfassend berücksichtigen (Art. 3 RPV). Solange ein 
Bauprojekt die Bauvorschriften einhält, ist es verhältnismässig, auch wenn es den Nach-
barn einschränkt. Nur bei abweichenden Regelungen muss über die Verhältnismässig-
keit diskutiert werden. 
 
Eine Regelung verletzt die Rechtsgleichheit, wenn sie unsachliche oder willkürliche Un-
terscheidungsmerkmale aufstellt oder wenn sie ungleiche tatsächliche Verhältnisse von 
Gewicht der gleichen Norm unterstellt. Im Bereich der Raumplanung sind allerdings dif-
ferenzierende Kriterien anzuwenden, weil es in ihrem Wesen begründet liegt, dass sie 
Ungleichheiten setzt. Man spricht von einer abgeschwächten Wirkung der Rechtsgleich-
heit: Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt hier, im Unterschied zum Baurecht, mit dem 
Willkürverbot zusammen (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 55). 
 
Gemäss Art. 26 Abs. 1 BV ist das Eigentum gewährleistet. Die Eigentumsgarantie 
schützt das Eigentum als rechtlich vorgeformtes Institut. Dieses Institut darf durch die 
Gesetzgebung nicht beseitigt oder ausgehöhlt werden und sie muss die wesentlichen, 
aus dem Eigentum fliessenden Verfügungs- und Nutzungsrechte erhalten (vgl. ZUMSTEIN, 
a.a.O., S. 41). Nach Art. 26 Abs. 2 BV werden Enteignungen und Eigentumsbeschrän-
kungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt. Planungen führen nach 
der Rechtsprechung dann zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleich-
kommen, wenn einem Eigentümer des bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Ge-
brauch seines Grundeigentums untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die 
besonders schwer wiegt, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche 
Befugnis entzogen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 12. März 2019 
E. 2.2). 
 
7.5. Die Beschwerdeführer verlieren vorliegend im eigentumsrechtlichen Sinne nichts, da die 
Strasse bereits dienstbarkeitsbelastet ist. Allein die Tatsache, dass eine Dienstbarkeit 
während längerer Zeit weder ausgeübt noch geltend gemacht wird und der Eigentümer 
insoweit den Besitz unbelastet geniessen kann, führt nicht «per se» zum Untergang der 
Dienstbarkeit (vgl. PETIPIERRE, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, 
Art. 734 N 1). Mit einer Verlegung der Zufahrt der Strasse T. wird damit die Eigentums-
garantie der Beschwerdeführer nicht beschränkt. Auch ein grösserer Grenzabstand ist 
nicht einzuhalten. Mit der Verlegung der Strasse ändert sich nichts an der Zuordnung 
der Strasse T. als Privatstrasse sowie an der Tatsache, dass die bis anhin von den Be-
schwerdeführern als Parkplatz genutzte Fläche zur Strasse T. gehört. Da die Verlegung 


 
 
21 - 21 
der Privatstrasse nicht gegen die Bauvorschriften verstösst, muss diesbezüglich auch 
keine Verhältnismässigkeitsprüfung vorgenommen werden. Auch gegen die Rechts-
gleichheit wird mit der Verlegung der Strasse T. nicht verstossen. 
 
7.6. Es ist festzuhalten, dass die Vorinstanzen ihr Planungsermessen bei der Ermittlung und 
Abwägung der widerstreitenden Interessen nicht überschritten haben. Ein legitimer 
Zweck für die verschiedenen Abweichungen von der Einzelbauweise im Rahmen des 
Quartierplans besteht wie erwähnt im Sinne einer hochwertigen Siedlungsverdichtung, 
soweit Gewähr für eine gute Einordnung ins Ortsbild besteht. Mit dem vorliegenden 
Quartierplan wird betreffend Gestaltung und haushälterischer Bodennutzung eine gute 
Gesamtwirkung erzielt (siehe auch Ziff. III.5.). Seit der Revision des Raumplanungsge-
setzes vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört es zu den erklärten Zielen 
und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu nutzen und die Sied-
lungsentwicklung durch bessere Ausnützung und Verdichtung der bestehenden Sied-
lungsflächen nach innen zu lenken (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis RPG). Mit dem 
Quartierplan wird neuer Wohnraum geschaffen und es werden neue Arbeitsplätze er-
möglicht. Der Quartierplan berücksichtigt nicht nur die Anliegen der C. AG. Die privaten 
Interessen der Beschwerdeführer werden nicht übermässig eingeschränkt. Der Quartier-
plan x. wurde im pflichtgemässen Ermessen der verfügenden Behörde erstellt. Die Re-
gelungen des Quartierplanreglements entsprechen den Vorschriften des Baugesetzes, 
der Bauverordnung, des Baureglements der Feuerschaugemeinde sowie der Heimat-
schutzverordnung. Die verfügende Behörde hat die sich widerstreitenden Interessen er-
mittelt, abgewogen und ist nachvollziehbar zum Schluss gelangt, dass mit dem vorlie-
genden Quartierplan die Ästhetikvorschriften befolgt werden und die Einschränkungen 
verhältnismässig sind. Die Überlegungen der verfügenden Behörde wie auch der Stan-
deskommission sind sachlich vertretbar. Noch einmal ist darauf hinzuweisen, dass den 
kommunalen Behörden bei der Frage, ob eine gute Einfügung in das Ortsbild resp. ob 
eine Beeinträchtigung des Werts oder der Wirkung eines Kultusdenkmals vorliegt, ein 
Ermessensspielraum zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Ein-
ordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar und beruht er auf einer 
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittel-
instanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde 
nicht durch ihr eigenes ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_138/2014 vom 
3. Oktober 2014 E. 8.6). Im Übrigen waren sowohl die Fachkommissionen Heimatschutz 
und Denkmalpflege in die Quartierplanung involviert, haben aber keine Einsprache er-
hoben. 
 
(…) 
 
Kantonsgericht Appenzell I.Rh., Verwaltungsgericht, 
Entscheid V 12-2023 vom 18. Juni 2024