ai_gerichte · KE 33-2023 · 2023-07-10 · de

Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

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Wechselt der Eigentümer vor Anmeldung einer Bauhandwerkerpfandeintragung, ist das Ge-
such gegen den neuen Eigentümer zu stellen; ein Gesuch gegen den alten Eigentümer muss 
abgewiesen werden (Art. 87 Abs. 1 GBV; Art. 83 ZPO). Vorbehalten bleibt die Haftungsklage 
nach Art. 955 Abs. 1 ZGB. 
 
 
Erwägungen: 
I. 
 
1. 
 
 
1. 
Die A. AG reichte am 23. Juni 2023 beim Bezirksgericht Appenzell I.Rh. gegen B. ein Gesuch 
um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegenschaft Nr. X. für die 
Pfandsumme von CHF 62'500.00 nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2023 ein. 
 
Mit superprovisorischer Verfügung vom 10. Juli 2023 wies der Präsident des Bezirksgerichts 
Appenzell I.Rh. das Grundbuchamt C. an, auf dem Grundstück von B., Liegenschaft Nr. X., zu 
Gunsten der A. AG ein Bauhandwerkerpfandrecht im Betrag von CHF 62'500.00 im Grund-
buch als vorläufige Eintragung vorzumerken. 
 
Der Leiter des Grundbuchamts C. teilte dem Präsidenten des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. 
mit Schreiben vom 12. Juli 2023 mit, dass die Vormerkung der vorläufigen Eintragung auf dem 
Grundbuchauszug vom 12. Juli 2023 ersichtlich sei. Zudem habe am 20. Juni 2023 eine Ei-
gentumsübertragung an die D. GmbH stattgefunden. Im Zeitpunkt des von der A. AG einge-
reichten Grundbuchauszugs vom 6. Juli 2023 sei die Eigentumsübertragung im Tagebuch ein-
geschrieben, die Grundbuchnachführung jedoch noch nicht vollzogen gewesen. 
 
2. 
Der Präsident des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. erliess am 13. September 2023 folgenden 
Entscheid E 81-2023: 
 
«1. Das Gesuch um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandes vom 23. Juni und 
7. Juli 2023 wird abgewiesen. 
 
Das Grundbuchamt C. wird angewiesen, die gemäss Verfügung vom 10. Juli 2023 auf der 
Liegenschaft Nr. X. der D. GmbH vorgemerkte vorläufige Eintragung des Bauhandwerker-
pfandrechts über CHF 62'500.00 zugunsten der A. AG zu löschen. 
 
(…).» 
 
So habe B. die Liegenschaft am 20. Juni 2023, das heisst vor der Rechtshängigkeit des vor-
liegenden Verfahrens (23. Juni 2023), an die D. GmbH verkauft. Ein Hinweis, dass die Liegen-
schaft am 20. Juni 2023 verkauft worden und die Handänderung im Tagebuch eingetragen, im 
Hauptbuch aber noch nicht nachgeführt sei, fehle jedoch auf dem Auszug vom 6. Juli 2023. In 
diesem Sinne sei der Grundbuchauszug vom 6. Juli 2023 nach Art. 31 Abs. 4 lit. e GBV 


 
 
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unvollständig. Beklagte Partei und damit passivlegitimiert im Verfahren um (vorläufige) Eintra-
gung eines Bauhandwerkerpfandrechts sei diejenige Person, welche im Zeitpunkt der Einrei-
chung der Klage als Eigentümerin des fraglichen Grundstücks im Grundbuch eingetragen sei. 
Wechsle der Eigentümer vor dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit, sei gegen den neuen Ei-
gentümer zu klagen. Sobald ein neuer Eigentümer im Tagebuch eingetragen sei, dürfe sich 
die gerichtliche oder private Anmeldung einer Baupfandeintragung beim Grundbuchamt nicht 
gegen den Veräusserer, sondern sie müsse sich vielmehr gegen den Erwerber richten. Bei 
Veräusserung des Baugrundstücks vor der Rechtshängigkeit des Verfahrens sei eine Aus-
wechslung der passivlegitimierten, beklagten Partei durch den neuen Grundeigentümer nicht 
möglich. Demzufolge richte sich das Gesuch der A. AG gegen die falsche Partei. Im Zeitpunkt 
der Gesuchseinreichung vom 23. Juni 2023 hätte B. die Liegenschaft Nr. X. bereits verkauft 
und die Handänderung sei im Tagebuch des Grundbuchs C. eingetragen gewesen. Ein Par-
teiwechsel im Sinne von Art. 83 ZPO sei nicht möglich, weil die Liegenschaft nicht während 
dieses Verfahrens, sondern bereits zuvor veräussert worden sei. 
 
3. 
Gegen diesen Entscheid reichte der Rechtsvertreter der A. AG (folgend: Berufungsklägerin) 
am 25. September 2023 Berufung ein und stellte die Rechtsbegehren, der Entscheid des Be-
zirksgerichts Appenzell I.Rh. vom 13. September 2023 sei aufzuheben, das Grundbuchamt C. 
sei anzuweisen, ein Bauhandwerkerpfandrecht zu Gunsten der Berufungsklägerin für die 
Pfandsumme von CHF 62'500.00 auf der Liegenschaft Nr. X. im Grundbuch der Gemeinde C. 
vorläufig einzutragen sowie der Berufungsklägerin sei eine angemessene Frist zur Einreichung 
der Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts anzusetzen, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der D. GmbH, eventualiter zu Lasten von B. 
 
(…). 
 
 
 
II. 
 
(…). 
 
3. 
Die Berufungsklägerin macht im Wesentlichen geltend, gemäss telefonischer Auskunft des 
Grundbuchverwalters habe dieser das Grundbuch zufolge Ferienabwesenheit während zwei 
Wochen nicht nachgeführt. Er habe jedoch mit dem Gerichtspräsidenten gesprochen und man 
sei übereingekommen, das Pfandrecht einzutragen, da die Bezeichnung der «falschen Partei» 
auf die Nichtnachführung des Grundbuchs zurückzuführen sei. Der Entscheid verstosse gegen 
Art. 839 ZGB. Der ausgestellte Grundbuchauszug sei unvollständig gemäss Art. 31 GBV ge-
wesen, da kein Hinweis auf die hängige Anmeldung erfolgt sei. Aufgrund dieses unvollständi-
gen bzw. falschen Auszugs habe die Berufungsklägerin weder beim Einreichen des Gesuchs 
am 23. Juni 2023 noch beim Einreichen der ergänzenden Eingabe am 7. Juli 2023 wissen 
können, dass das Grundstück am 20. Juni 2023 verkauft worden sei. Sie hätte keine Möglich-
keit gehabt, in diesem Verfahren rechtzeitig die richtige Partei zu bezeichnen. In der vorliegen-
den, sehr seltenen Situation, die aufgrund eines Fehlers des Grundbuchamts und nicht auf-
grund eines Fehlers der Unternehmerin und Berufungsklägerin entstanden sei, habe das Ge-
richt gemäss SCHUMACHER/REY (Rz. 945 mit Verweis auf weitere Autoren) drei Möglichkeiten, 
wie es den Prozess fortführen könne: 1. das Gericht setze dem Unternehmer eine Frist für die 


 
 
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Klage gegen den aktuellen Eigentümer; 2. es werde eine Prozessstandschaft des Erwerbers 
zulasten des Veräusserers fingiert; 3. es erfolge ein Parteiwechsel von Gesetzes wegen. Nach 
Auffassung der Berufungsklägerin habe sich die Vorinstanz für die zweite oder dritte Variante 
entschieden. Die Vorinstanz habe das Grundbuchamt angewiesen, die Eintragung vorzuneh-
men. Sie habe die neue Eigentümerin (Berufungsbeklagte 1) eingeladen, als involvierte Per-
son eine Stellungnahme in diesem Verfahren abzugeben. Aufgrund der vorläufigen Eintragung 
und der Tatsache, dass die Vorinstanz die neue Eigentümerin als involvierte Person in den 
Prozess aufgenommen habe, sei die Berufungsklägerin mit Recht davon ausgegangen, dass 
entweder ein automatischer Parteiwechsel stattgefunden habe oder aber eine Prozessstand-
schaft fungiert worden sei. Anders habe die Eintragung nicht interpretiert werden können, denn 
wenn die im angefochtenen Entscheid geäusserte Rechtsauffassung tatsächlich auch in einer 
solchen Spezialsituation - Falschauskunft des Grundbuchamts - zuträfe, was bestritten werde, 
dann hätte schon die superprovisorische Eintragung nicht vorgenommen werden dürfen. Im 
Zeitpunkt, als das Pfandrecht am 11. Juli 2023 superprovisorisch im Grundbuch eingetragen 
worden sei, sei bekannt gewesen, dass die Berufungsklägerin aufgrund der Falschauskunft 
des Grundbuchamts den grundsätzlich nicht mehr passivlegitimierten Veräusserer (Beru-
fungsbeklagter 2) eingeklagt hätte. Trotzdem habe das Grundbuchamt nach telefonischer 
Rücksprache mit dem Gerichtspräsidenten die Eintragung vorgenommen. Nach der nun im 
angefochtenen Entscheid dargelegten Begründung sei eine Auswechslung der beklagten Par-
tei auf einmal nicht mehr möglich. Die Berufungsklägerin habe - ohne entsprechenden Hinweis 
der Vorinstanz und ohne Ablehnung des Gesuchs um superprovisorische Eintragung des 
Pfandrechts durch das Grundbuchamt – nämlich nicht damit rechnen müssen, dass die Vo-
rinstanz von einer fehlenden Passivlegitimation ausgehe. Wäre die Berufungsbeklage 1 tat-
sächlich nicht passivlegitimiert, so hätte schon die superprovisorische Eintragung am 11. Juli 
2023 nicht erfolgen dürfen. Dies hätte es der Berufungsklägerin ermöglicht, innert der viermo-
natigen Frist ein neues Gesuch gegen die Berufungsbeklagte 1 zu stellen. Zu diesem Zeitpunkt 
seien noch neun Tage bis zum Ablauf der Viermonatsfrist zur Verfügung gestanden. Gemäss 
diesen Ausführungen habe entweder ein Parteiwechsel stattgefunden oder aber es liege eine 
Prozesstandschaft vor und die Berufungsbeklagte 1 habe den Prozess in eigenem Namen für 
die Berufungsbeklagte 2 weitergeführt. Folglich sei die Berufungsbeklagte 1 passivlegitimiert. 
 
4. 
4.1. 
Die Anmeldung einer Bauhandwerkerpfandeintragung beim Grundbuchamt darf sich 
nicht gegen den Veräusserer, sondern muss sich vielmehr gegen den Erwerber richten, sobald 
dieser als neuer Grundeigentümer im Tagebuch eingetragen ist. Passivlegitimiert ist somit nur 
der im Grundbuch - im Hauptbuch, ggf. aber auch erst im Tagebuch - eingetragene Grundei-
gentümer (vgl. SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Auflage, 2022, Rz. 943, 
1408, 1419). Für die Passivlegitimation bestimmend ist der Zeitpunkt der Einreichung des Ge-
suchs auf Eintragung. Wechselt der Eigentümer vor dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit, ist 
das Gesuch gegen den neuen Eigentümer zu stellen; ein Gesuch gegen den alten Eigentümer 
muss abgewiesen werden. Der Grundbuchverwalter hat selbst eine gerichtlich verfügte Ein-
tragung daraufhin zu überprüfen, ob sie gegen die durch das Grundbuch als Eigentümerin 
ausgewiesene Person angeordnet worden ist; trifft diese Voraussetzung nicht zu, so muss die 
Anmeldung nach Art. 87 Abs. 1 GBV abgewiesen werden (vgl. SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sa-
chenrecht, 5. Auflage, 2017, Rz. 1729; THURNHERR, Basler Kommentar ZGB, 7. Auflage, 2023, 
Art. 839/840 N 24a; SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 944). 
 
4.2. 
Am 23. Juni 2023, an welchem die Berufungsklägerin das Gesuch gegen B. um Ein-
tragung des Bauhandwerkerpfandrechts beim Präsidenten des Bezirksgerichts Appenzell 


 
 
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I.Rh. stellte, war die D. GmbH bereits als Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks, wel-
ches sie am 20. Juni 2023 von B. gekauft hat, im Tagebuch des Grundbuchs C. eingetragen. 
Die Berufungsklägerin hat somit das Gesuch gegen die falsche Partei gerichtet. 
 
Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin konnte durch den unvollständigen Grund-
buchauszug und durch die zu Unrecht erfolgte vorläufige Eintragung im Grundbuch weder ein 
Parteiwechsel von Gesetzes wegen stattfinden, noch konnte die D. GmbH als Erwerberin den 
Prozess für B. als Veräusserer weiterführen. Die von der Berufungsklägerin angegebene Lite-
raturstelle (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 945) bezog sich nämlich entgegen der vorliegenden 
auf eine Situation, in welcher während eines bereits pendenten Gerichtsverfahrens der Grund-
eigentümer wechselte (vgl. auch HÜRLIMANN-KAUP, ZBJV 2014, S. 427 ff.). 
 
Die Vorinstanz hat somit das Gesuch um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandes 
zu Recht mangels Passivlegitimation abgewiesen und die Löschung der vorgemerkten vorläu-
figen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts richtigerweise angewiesen. 
 
4.3. 
Vorliegend unterliefen dem Grundbuchamt C. jedoch zwei Fehler: Einerseits wurde auf 
dem Grundbuchauszug vom 6. Juli 2023 die Handänderung vom 20. Juni 2023 nicht vermerkt, 
was dazu führte, dass die Berufungsklägerin das Gesuch gegen die falsche Partei eingereicht 
hatte. Andererseits wurde die superprovisorisch verfügte Eintragung am 11. Juli 2023 vorge-
merkt, obwohl sie nicht gegen die aktuelle Eigentümerin angeordnet worden ist und somit hätte 
abgewiesen werden müssen. Der Berufungsklägerin bleibt somit nur, aber immerhin, die Haf-
tungsklage nach Art. 955 Abs. 1 ZGB. 
 
(…). 
Kantonsgerichtspräsidium Appenzell I.Rh., Entscheid 
KE 33-2023 vom 13. November 2023