ai_gerichte · AI-2023/4 · 2023-07-10 · de
Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts


4. 
Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts 
Wechselt der Eigentümer vor Anmeldung einer Bauhandwerkerpfandeintragung, ist das Ge-
such gegen den neuen Eigentümer zu stellen; ein Gesuch gegen den alten Eigentümer muss 
abgewiesen werden (Art. 87 Abs. 1 GBV; Art. 83 ZPO). Vorbehalten bleibt die Haftungsklage 
nach Art. 955 Abs. 1 ZGB. 
 
Erwägungen: 
I. 
 
1. 
Die A. AG reichte am 23. Juni 2023 beim Bezirksgericht Appenzell I.Rh. gegen B. ein 
Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegen-
schaft Nr. X. für die Pfandsumme von CHF 62'500.00 nebst Zins zu 5 % seit 30. April 
2023 ein. 
 
Mit superprovisorischer Verfügung vom 10. Juli 2023 wies der Präsident des Bezirksge-
richts Appenzell I.Rh. das Grundbuchamt C. an, auf dem Grundstück von B., Liegen-
schaft Nr. X., zu Gunsten der A. AG ein Bauhandwerkerpfandrecht im Betrag von 
CHF 62'500.00 im Grundbuch als vorläufige Eintragung vorzumerken. 
 
Der Leiter des Grundbuchamts C. teilte dem Präsidenten des Bezirksgerichts Appenzell 
I.Rh. mit Schreiben vom 12. Juli 2023 mit, dass die Vormerkung der vorläufigen Eintra-
gung auf dem Grundbuchauszug vom 12. Juli 2023 ersichtlich sei. Zudem habe am 
20. Juni 2023 eine Eigentumsübertragung an die D. GmbH stattgefunden. Im Zeitpunkt 
des von der A. AG eingereichten Grundbuchauszugs vom 6. Juli 2023 sei die Eigen-
tumsübertragung im Tagebuch eingeschrieben, die Grundbuchnachführung jedoch noch 
nicht vollzogen gewesen. 
 
2. 
Der Präsident des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. erliess am 13. September 2023 fol-
genden Entscheid E 81-2023: 
 
«1. Das Gesuch um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandes vom 23. Juni und 
7. Juli 2023 wird abgewiesen. 
 
Das Grundbuchamt C. wird angewiesen, die gemäss Verfügung vom 10. Juli 2023 auf 
der Liegenschaft Nr. X. der D. GmbH vorgemerkte vorläufige Eintragung des Bauhand-
werkerpfandrechts über CHF 62'500.00 zugunsten der A. AG zu löschen. 
 
(…).» 
 
So habe B. die Liegenschaft am 20. Juni 2023, das heisst vor der Rechtshängigkeit des 
vorliegenden Verfahrens (23. Juni 2023), an die D. GmbH verkauft. Ein Hinweis, dass 
die Liegenschaft am 20. Juni 2023 verkauft worden und die Handänderung im Tagebuch 
eingetragen, im Hauptbuch aber noch nicht nachgeführt sei, fehle jedoch auf dem Aus-
zug vom 6. Juli 2023. In diesem Sinne sei der Grundbuchauszug vom 6. Juli 2023 nach 
Art. 31 Abs. 4 lit. e GBV unvollständig. Beklagte Partei und damit passivlegitimiert im 
Verfahren um (vorläufige) Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts sei diejenige 
Person, welche im Zeitpunkt der Einreichung der Klage als Eigentümerin des fraglichen 


Grundstücks im Grundbuch eingetragen sei. Wechsle der Eigentümer vor dem Zeitpunkt 
der Rechtshängigkeit, sei gegen den neuen Eigentümer zu klagen. Sobald ein neuer 
Eigentümer im Tagebuch eingetragen sei, dürfe sich die gerichtliche oder private Anmel-
dung einer Baupfandeintragung beim Grundbuchamt nicht gegen den Veräusserer, son-
dern sie müsse sich vielmehr gegen den Erwerber richten. Bei Veräusserung des Bau-
grundstücks vor der Rechtshängigkeit des Verfahrens sei eine Auswechslung der pas-
sivlegitimierten, beklagten Partei durch den neuen Grundeigentümer nicht möglich. 
Demzufolge richte sich das Gesuch der A. AG gegen die falsche Partei. Im Zeitpunkt der 
Gesuchseinreichung vom 23. Juni 2023 hätte B. die Liegenschaft Nr. X. bereits verkauft 
und die Handänderung sei im Tagebuch des Grundbuchs C. eingetragen gewesen. Ein 
Parteiwechsel im Sinne von Art. 83 ZPO sei nicht möglich, weil die Liegenschaft nicht 
während dieses Verfahrens, sondern bereits zuvor veräussert worden sei. 
 
3. 
Gegen diesen Entscheid reichte der Rechtsvertreter der A. AG (folgend: Berufungsklä-
gerin) am 25. September 2023 Berufung ein und stellte die Rechtsbegehren, der Ent-
scheid des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. vom 13. September 2023 sei aufzuheben, 
das Grundbuchamt C. sei anzuweisen, ein Bauhandwerkerpfandrecht zu Gunsten der 
Berufungsklägerin für die Pfandsumme von CHF 62'500.00 auf der Liegenschaft Nr. X. 
im Grundbuch der Gemeinde C. vorläufig einzutragen sowie der Berufungsklägerin sei 
eine angemessene Frist zur Einreichung der Klage auf definitive Eintragung des Bau-
handwerkerpfandrechts anzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der D. GmbH, eventualiter zu Lasten von B. 
 
(…). 
 
 
 
II. 
 
(…). 
 
3. 
Die Berufungsklägerin macht im Wesentlichen geltend, gemäss telefonischer Auskunft 
des Grundbuchverwalters habe dieser das Grundbuch zufolge Ferienabwesenheit 
während zwei Wochen nicht nachgeführt. Er habe jedoch mit dem Gerichtspräsidenten 
gesprochen und man sei übereingekommen, das Pfandrecht einzutragen, da die Be-
zeichnung der «falschen Partei» auf die Nichtnachführung des Grundbuchs zurückzu-
führen sei. Der Entscheid verstosse gegen Art. 839 ZGB. Der ausgestellte Grundbuch-
auszug sei unvollständig gemäss Art. 31 GBV gewesen, da kein Hinweis auf die hän-
gige Anmeldung erfolgt sei. Aufgrund dieses unvollständigen bzw. falschen Auszugs 
habe die Berufungsklägerin weder beim Einreichen des Gesuchs am 23. Juni 2023 
noch beim Einreichen der ergänzenden Eingabe am 7. Juli 2023 wissen können, dass 
das Grundstück am 20. Juni 2023 verkauft worden sei. Sie hätte keine Möglichkeit ge-
habt, in diesem Verfahren rechtzeitig die richtige Partei zu bezeichnen. In der vorlie-
genden, sehr seltenen Situation, die aufgrund eines Fehlers des Grundbuchamts und 
nicht aufgrund eines Fehlers der Unternehmerin und Berufungsklägerin entstanden sei, 
habe das Gericht gemäss SCHUMACHER/REY (Rz. 945 mit Verweis auf weitere Autoren) 
drei Möglichkeiten, wie es den Prozess fortführen könne: 1. das Gericht setze dem Un-
ternehmer eine Frist für die Klage gegen den aktuellen Eigentümer; 2. es werde eine 
Prozessstandschaft des Erwerbers zulasten des Veräusserers fingiert; 3. es erfolge ein 


Parteiwechsel von Gesetzes wegen. Nach Auffassung der Berufungsklägerin habe sich 
die Vorinstanz für die zweite oder dritte Variante entschieden. Die Vorinstanz habe das 
Grundbuchamt angewiesen, die Eintragung vorzunehmen. Sie habe die neue Eigentü-
merin (Berufungsbeklagte 1) eingeladen, als involvierte Person eine Stellungnahme in 
diesem Verfahren abzugeben. Aufgrund der vorläufigen Eintragung und der Tatsache, 
dass die Vorinstanz die neue Eigentümerin als involvierte Person in den Prozess auf-
genommen habe, sei die Berufungsklägerin mit Recht davon ausgegangen, dass ent-
weder ein automatischer Parteiwechsel stattgefunden habe oder aber eine Prozess-
standschaft fungiert worden sei. Anders habe die Eintragung nicht interpretiert werden 
können, denn wenn die im angefochtenen Entscheid geäusserte Rechtsauffassung tat-
sächlich auch in einer solchen Spezialsituation - Falschauskunft des Grundbuchamts - 
zuträfe, was bestritten werde, dann hätte schon die superprovisorische Eintragung 
nicht vorgenommen werden dürfen. Im Zeitpunkt, als das Pfandrecht am 11. Juli 2023 
superprovisorisch im Grundbuch eingetragen worden sei, sei bekannt gewesen, dass 
die Berufungsklägerin aufgrund der Falschauskunft des Grundbuchamts den grund-
sätzlich nicht mehr passivlegitimierten Veräusserer (Berufungsbeklagter 2) eingeklagt 
hätte. Trotzdem habe das Grundbuchamt nach telefonischer Rücksprache mit dem Ge-
richtspräsidenten die Eintragung vorgenommen. Nach der nun im angefochtenen Ent-
scheid dargelegten Begründung sei eine Auswechslung der beklagten Partei auf ein-
mal nicht mehr möglich. Die Berufungsklägerin habe - ohne entsprechenden Hinweis 
der Vorinstanz und ohne Ablehnung des Gesuchs um superprovisorische Eintragung 
des Pfandrechts durch das Grundbuchamt – nämlich nicht damit rechnen müssen, 
dass die Vorinstanz von einer fehlenden Passivlegitimation ausgehe. Wäre die Beru-
fungsbeklage 1 tatsächlich nicht passivlegitimiert, so hätte schon die superprovisori-
sche Eintragung am 11. Juli 2023 nicht erfolgen dürfen. Dies hätte es der Berufungs-
klägerin ermöglicht, innert der viermonatigen Frist ein neues Gesuch gegen die Beru-
fungsbeklagte 1 zu stellen. Zu diesem Zeitpunkt seien noch neun Tage bis zum Ablauf 
der Viermonatsfrist zur Verfügung gestanden. Gemäss diesen Ausführungen habe ent-
weder ein Parteiwechsel stattgefunden oder aber es liege eine Prozesstandschaft vor 
und die Berufungsbeklagte 1 habe den Prozess in eigenem Namen für die Berufungs-
beklagte 2 weitergeführt. Folglich sei die Berufungsbeklagte 1 passivlegitimiert. 
 
4. 
4.1. Die Anmeldung einer Bauhandwerkerpfandeintragung beim Grundbuchamt darf sich 
nicht gegen den Veräusserer, sondern muss sich vielmehr gegen den Erwerber richten, 
sobald dieser als neuer Grundeigentümer im Tagebuch eingetragen ist. Passivlegitimiert 
ist somit nur der im Grundbuch - im Hauptbuch, ggf. aber auch erst im Tagebuch - ein-
getragene Grundeigentümer (vgl. SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. 
Auflage, 2022, Rz. 943, 1408, 1419). Für die Passivlegitimation bestimmend ist der Zeit-
punkt der Einreichung des Gesuchs auf Eintragung. Wechselt der Eigentümer vor dem 
Zeitpunkt der Rechtshängigkeit, ist das Gesuch gegen den neuen Eigentümer zu stellen; 
ein Gesuch gegen den alten Eigentümer muss abgewiesen werden. Der Grundbuchver-
walter hat selbst eine gerichtlich verfügte Eintragung daraufhin zu überprüfen, ob sie 
gegen die durch das Grundbuch als Eigentümerin ausgewiesene Person angeordnet 
worden ist; trifft diese Voraussetzung nicht zu, so muss die Anmeldung nach Art. 87 Abs. 
1 GBV abgewiesen werden (vgl. SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 5. Auflage, 
2017, Rz. 1729; THURNHERR, Basler Kommentar ZGB, 7. Auflage, 2023, Art. 839/840 
N 24a; SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 944). 
 


4.2. Am 23. Juni 2023, an welchem die Berufungsklägerin das Gesuch gegen B. um Eintra-
gung des Bauhandwerkerpfandrechts beim Präsidenten des Bezirksgerichts Appenzell 
I.Rh. stellte, war die D. GmbH bereits als Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks, 
welches sie am 20. Juni 2023 von B. gekauft hat, im Tagebuch des Grundbuchs C. ein-
getragen. Die Berufungsklägerin hat somit das Gesuch gegen die falsche Partei gerich-
tet. 
 
Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin konnte durch den unvollständigen 
Grundbuchauszug und durch die zu Unrecht erfolgte vorläufige Eintragung im Grund-
buch weder ein Parteiwechsel von Gesetzes wegen stattfinden, noch konnte die D. 
GmbH als Erwerberin den Prozess für B. als Veräusserer weiterführen. Die von der Be-
rufungsklägerin angegebene Literaturstelle (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 945) bezog 
sich nämlich entgegen der vorliegenden auf eine Situation, in welcher während eines 
bereits pendenten Gerichtsverfahrens der Grundeigentümer wechselte (vgl. auch HÜRLI-
MANN-KAUP, ZBJV 2014, S. 427 ff.). 
 
Die Vorinstanz hat somit das Gesuch um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfan-
des zu Recht mangels Passivlegitimation abgewiesen und die Löschung der vorgemerk-
ten vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts richtigerweise angewiesen. 
 
4.3. Vorliegend unterliefen dem Grundbuchamt C. jedoch zwei Fehler: Einerseits wurde auf 
dem Grundbuchauszug vom 6. Juli 2023 die Handänderung vom 20. Juni 2023 nicht 
vermerkt, was dazu führte, dass die Berufungsklägerin das Gesuch gegen die falsche 
Partei eingereicht hatte. Andererseits wurde die superprovisorisch verfügte Eintragung 
am 11. Juli 2023 vorgemerkt, obwohl sie nicht gegen die aktuelle Eigentümerin angeord-
net worden ist und somit hätte abgewiesen werden müssen. Der Berufungsklägerin 
bleibt somit nur, aber immerhin, die Haftungsklage nach Art. 955 Abs. 1 ZGB. 
 
(…). 
Kantonsgerichtspräsidium Appenzell I.Rh., Entscheid 
KE 33-2023 vom 13. November 2023