ai_gerichte · KE 14-2025 · 2026-03-25 · de
KE 14-2025


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Bauhandwerkerpfandrecht (vorläufige Eintragung) 
Verläuft ein Bauprojekt über zwei Grundstücke, muss nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung die Vergütungsforderung grundsätzlich aufgeteilt werden, und jedes der Grundstü-
cke ist mit einem eigenen Bauhandwerkerpfandrecht zu belasten - und zwar derart, dass die 
jeweilige Pfandsumme sich nach den auf dem betreffenden Grundstück geleisteten Arbeiten 
bestimmt. Eine pauschale Aufteilung ohne weitere Erklärungen reicht nicht aus, um den An-
spruch auf grundbuchliche Vormerkung eines Bauhandwerkerpfandrechts glaubhaft zu ma-
chen. 
 
 
 
Erwägungen: 
I. 
 
1. 
Die A. AG reichte am 24. April 2025 beim Bezirksgericht Appenzell I.Rh. gegen B. AG 
ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegen-
schaft Nr. x., Grundbuchkreis T., für die Pfandsumme von CHF 384'104.80 nebst Ver-
zugszins zu 5% seit dem 17. April 2025 ein. Gleichzeitig wurde auch ein Gesuch um 
vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegenschaft Nr. y., 
Grundbuchkreis T., für die Pfandsumme von CHF 1'418'771.00 nebst Verzugszins zu 
5% seit dem 17. April 2025 eingereicht. 
 
2. 
Der Präsident des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. erliess am 18. Juni 2025 folgenden 
Entscheid: 
 
«1. Das Gesuch um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandes vom 24. April 
2025 wird abgewiesen. 
 
2. Die Gerichtskosten von CHF 8’000.00 werden der Gesuchstellerin auferlegt und mit 
ihrem Kostenvorschuss von CHF 6'000.00 verrechnet. 
Der Fehlbetrag von CHF 2'000.00 wird von der Gesuchstellerin nachgefordert. 
 
3. Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, die Gesuchsgegnerin mit CHF 10'400.00 (ohne 
MWST) zu entschädigen.» 
 
Das Gesuch der A. AG sei infolge mangelnder Substanziierung abzuweisen. Zwar habe 
sie rechtsgenügend substanziiert, dass ihr eine Forderung im Umfang von 
CHF 1'802'875.80 (inkl. MWST) zustehe und auch der Zeitpunkt der Arbeitsvollendung 
sei rechtsgenügend substanziiert worden. Allerdings habe die A. AG nicht substanziiert 
dargelegt, wie sich die Arbeiten auf die beiden Grundstücke Nr. x. und Nr. y. ausgewirkt 
hätten. Die A. AG habe lediglich pauschal behauptet, dass die Forderung von 
CHF 1'802'875.80 (inkl. MWST) für den Betrag von CHF 1'418'771.00 auf das Grund-
stück Nr. y. sowie für den Betrag von CHF 384'104.80 auf Grundstück Nr. x. aufzuteilen 
sei und habe auf die Beilage «Kostenaufteilung nach Parzelle» verwiesen. Diese Beilage 
sei weder nachvollziehbar noch selbsterklärend. Es sei zwar vermutungsweise anzuneh-
men, dass die von der A. AG vorgenommene Aufteilung in gs.act. 40 auf der Berechnung 
im Ausmassprotokoll Akonto13 / Schlussrechnung basiere (gs.act. 46). Obwohl 
gs.act. 46 in der Replik als Beweismittel bezeichnet werde, habe die A. AG lediglich 


 
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ausgeführt, die Berechnung ergebe sich aus gs.act. 40. Die A. AG schweige sich darüber 
aus, was diese Beilage genau belegen solle. Ein klarer, inhaltlicher Verweis auf 
gs.act. 46 fehle gänzlich. Es sei nicht Aufgabe des Gerichts, sich mögliche Erklärungen 
aus den Gesuchsbeilagen zusammenzusuchen. Es bleibe auch unklar, wie der Diffe-
renzbetrag mit den beantragten Pfandsummen zusammenhänge. Demzufolge sei das 
Gesuch abzuweisen. 
 
3. 
Gegen diesen Entscheid reichte der Rechtsvertreter der A. AG (folgend: Gesuchstellerin) 
am 30. Juni 2025 Berufung ein und stellte das Rechtsbegehren, der angefochtene Ent-
scheid des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. vom 18. Juni 2025 aufzuheben, das Grund-
buch- und Erbschaftsamt Appenzell, Fachbereich Grundbuch, sei richterlich anzuweisen, 
auf der Liegenschaft Nr. x., Grundbuchkreis T., im alleinigen Eigentum der B. AG, ein 
Bauhandwerkerpfandrecht im Betrag von CHF 384'104.80 nebst Verzugszins zu 5% seit 
dem 17. April 2025 zu Gunsten der A. AG vorläufig einzutragen, das Grundbuch- und 
Erbschaftsamt Appenzell, Fachbereich Grundbuch, sei richterlich anzuweisen, auf der 
Liegenschaft Nr. y., Grundbuchkreis T., im alleinigen Eigentum der B. AG, ein Bauhand-
werkerpfandrecht im Betrag von CHF 1'418'771.00 nebst Verzugszins zu 5% seit dem 
17. April 2025 zu Gunsten der A. AG vorläufig einzutragen, die vorläufigen Eintragungen 
im Grundbuchkreis T. seien unverzüglich zur Wahrung der Viermonatsfrist durch eine 
superprovisorische Verfügung anzuordnen (d.h. sofort nach Eingang der Berufung ohne 
Anhörung der Gegenpartei) und dem Grundbuch- und Erbschaftsamt Appenzell, Fach-
bereich Grundbuch, unverzüglich zur vorläufigen Eintragung mitzuteilen, der Gesuch-
stellerin sei eine angemessene Frist von mindestens drei Monaten ab Rechtskraft des 
Entscheids betreffend vorläufiger Eintragung anzusetzen, um Klage auf definitive Eintra-
gung der Bauhandwerkerpfandrechte gemäss Ziffer 1 und 2 einzureichen, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen für beide Instanzen zu Lasten der Gesuchsgegnerin. 
 
4. 
Am 4. Juli 2025 erliess das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. eine superprovisorische Ver-
fügung und das Grundbuch- und Erbschaftsamt Appenzell I.Rh., Fachbereich Grund-
buch, wurde angewiesen, die beantragten Bauhandwerkerpfandrechte als vorläufige 
Eintragung vorzumerken. 
 
5. 
Die B. AG (folgend: Gesuchsgegnerin) reichte am 16. Juli 2025 die Berufungsantwort 
ein und stellte das Rechtsbegehren, die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden könne und das Grundbuch- und Erbschaftsamt Appenzell 
I.Rh., Fachbereich Grundbuch, sei anzuweisen, die vorläufig eingetragenen Bauhand-
werkerpfandrechte umgehend zu löschen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
(zzgl. MWST) zu Lasten der Gesuchstellerin. 
 
(…) 
 
 
III. 
 
1. 
1.1. Die Gesuchstellerin macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe zu keinem Zeitpunkt 
auch nur im Ansatz darauf hingewiesen, dass das Gesuch betreffend die Frage, wie sich 
die Arbeiten der Gesuchstellerin auf die Grundstücke der Gesuchsgegnerin ausgewirkt 
hätten, ungenügend substanziiert sein könnte. Die Gesuchstellerin habe damit keine 


 
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Veranlassung gehabt, davon auszugehen, dass ihre Ausführungen ungenügend sub-
stanziiert sein könnten, zumal die Gesuchsgegnerin die Darlegungen der Gesuchstelle-
rin nicht substanziiert bestritten habe. Letztlich wäre es Aufgabe des Gerichts gewesen, 
im Rahmen der Ansetzung der Replik darauf hinzuweisen, dass das Gesuch nicht und 
in welchen Punkten nicht genügend substanziiert gewesen sei. So hätte die Gesuchstel-
lerin die Möglichkeit gehabt, ihre Vorbringen ausreichend zu substanziieren. Damit liege 
eine Verletzung der richterlichen Fragepflicht vor. Die Gesuchstellerin habe substanziiert 
und begründet dargelegt, weshalb das Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch einzu-
tragen sei. 
 
1.2. Gs.act. 40 sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz nachvollziehbar und selbsterklärend. 
Der Anspruch auf Eintragung eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts sei lediglich 
glaubhaft zu machen. Offensichtlich sei auch das Bezirksgericht Appenzell I.Rh. davon 
ausgegangen, dass der Bestand des vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts nicht aus-
geschlossen sei, anders sei die Auseinandersetzung mit diesem Aktenstück nicht zu er-
klären. Auch die Aufteilung der Pfandsumme auf die beiden Grundstücke sei im vorlie-
genden Verfahren lediglich glaubhaft zu machen und noch nicht strikt zu beweisen. Die 
Gesuchstellerin habe die Aufteilung glaubhaft dargelegt. Die Vorinstanz habe sich nicht 
zur Aufteilung auf die beiden Grundstücke geäussert oder gesagt, weshalb die durch die 
Gesuchstellerin beantragte Aufteilung der Gesamtsumme auf die beiden Grundstücke 
Nrn. x. und y. falsch sei. Es werde somit gerügt, dass die Vorinstanz den Sachverhalt 
falsch festgestellt und das Recht unrichtig angewendet habe. Das Bauprojekt der Ge-
suchsgegnerin befinde sich auf zwei verschiedenen Grundstücken. Die Gesuchsgegne-
rin habe die Gesuchstellerin nicht mit Plänen bedient, aus welchen diese Parzellen-
grenze hervorgehen würde. Auch aus den zwischen den Parteien geschlossenen Ver-
trägen oder den Regierapporten sei eine Aufteilung des Projekts auf die beiden Parzel-
len nicht hervorgegangen. Im Gegenteil sei es so, dass einzelne Räume (…) sich auf 
beiden Parzellen befinden würden. Es sei der Gesuchstellerin damit schlicht nicht mög-
lich gewesen, eine genaue, konkrete Zuordnung der Kosten auf die Grundstücke der 
Gesuchsgegnerin zu erstellen, welche den Anforderungen der Vorinstanz genügt hätten. 
Sie habe sich damit begnügen müssen, eine annäherungsweise Zusammenstellung zu 
den angefallenen Kosten zu machen. Dass nun genau dieser Umstand der Gesuchstel-
lerin zum Nachteil vorgeworfen werde, gehe nicht an. Zudem habe sie aufgrund der Um-
stände nicht damit rechnen müssen, dass das Gericht derart formalistisch entscheide. 
Das Projekt sei von Beginn weg nicht auf die eine oder andere Parzelle beschränkt ge-
wesen. Die Vorinstanz verhalte sich überspitzt formalistisch. Aus diesem Grund sei der 
Entscheid aufzuheben und das vorläufige Bauhandwerkerpfandrecht, wie beantragt, ein-
zutragen. Darüber hinaus bestreite die Gesuchsgegnerin die Aufteilung der Kosten auf 
die beiden Grundstücke pauschal. Sie führe nicht mit einem Wort aus, weshalb diese 
falsch sein sollte. Aufgrund dessen gelte der Tatsachenvortrag der Gesuchstellerin als 
anerkannt, womit die Aufteilung der Pfandsumme gemäss dem Gesuch vorzunehmen 
sei. 
 
1.3. Betreffend den gemäss Vorinstanz fehlenden Verweis auf gs.act. 46 führt die Gesuch-
stellerin aus, sie habe in Rz. 33 der Replik festgehalten, dass die Berechnung der Auf-
teilung aus gs.act. 40 ersichtlich sei, und dass sie hierzu eine ausführlichere Zusammen-
stellung einreichen könne, wobei die Berechnung der Tabelle entnommen werden könne. 
Anschliessend sei als Beweis gs.act. 46 aufgeführt gewesen. Damit sei klar, was 
gs.act. 46 entnommen werden könne: genauere Ausführungen zu gs.act. 40. Insofern 


 
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stimme es nicht, dass die Gesuchstellerin nicht gesagt habe, wozu gs.act. 46 diene. Im 
Übrigen habe die Gesuchsgegnerin auch diese Behauptung der Gesuchstellerin nicht 
substanziiert bestritten, weshalb die Behauptung der Gesuchstellerin als zugestanden 
gelte. 
 
1.4. Weil die Vorinstanz die richterliche Fragepflicht verletzt habe, müsse es der Gesuchstel-
lerin gestattet sein, vorliegend weitere Unterlagen in den Prozess einzubringen, welche 
die Aufteilung der Forderung auf die beiden Grundstücke näher darlegen würden, sofern 
das Kantonsgericht nicht ohnehin zum Schluss kommen sollte, dass das Bauhandwer-
kerpfandrecht gestützt auf die bereits bisher vorliegenden Unterlagen im Grundbuch - 
wie beantragt - vorläufig einzutragen sei. Folglich handle es sich bei den neu eingereich-
ten Unterlagen und der Tabelle «Ausmass Zusammenfassung Schlussrechnung mit Auf-
teilung zu Grundstück x. oder y.» über die Zuteilung der Pfandsumme auf die beiden 
Grundstücke Nrn. x. und y. um unechte Noven, welche trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 
hätten früher beigebracht werden können. Diese unechten Noven würden nun ohne Ver-
zug vorgetragen und in den Prozess eingebracht. Damit seien die offenen Forderungen 
nachvollziehbar dargelegt und nachgewiesen. 
 
1.5. Weiter sei der Verfahrensablauf vor der Vorinstanz zu beanstanden. Die Gesuchstellerin 
habe insbesondere nicht damit rechnen müssen, dass die Vorinstanz überspitzt forma-
listisch die Aufteilung der Pfandsumme auf die beiden Grundstücke beanstanden und 
infolgedessen das Gesuch abweisen würde. Zudem sei das Verfahren dringlich gewe-
sen, auch wenn das die Vorinstanz nicht habe gelten lassen. Dass sich die Vorinstanz 
danach die Freiheit herausgenommen habe, einen doppelten Schriftenwechsel innert 
kürzester Zeit anzuordnen und zusätzlich zu einer mündlichen Verhandlung vorgeladen 
habe, zeuge von einem speziellen Verständnis für das Verfahren um superprovisorische 
und vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Indem die Gesuchsgegne-
rin anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung mit ihrer Duplik den ersten Parteivortrag 
gehabt habe, sei es der Gesuchstellerin nur schwer möglich gewesen, sich auf den ei-
gentlich ersten mündlichen Parteivortrag vorzubereiten, weil sie zuvor keine Kenntnis 
von der Duplik gehabt habe. Damit habe die Vorinstanz den Anspruch der Gesuchstel-
lerin auf ein faires Verfahren verletzt. 
 
2. 
2.1. Die Gesuchsgegnerin entgegnet, das Berufungsverfahren sei nicht eine Fortsetzung des 
erstinstanzlichen Verfahrens; es diene nicht dessen Vervollständigung, sondern der 
Überprüfung des angefochtenen Entscheids im Lichte von konkret dagegen vorgebrach-
ten Beanstandungen. Die Berufung lese sich streckenweise wie eine dritte Rechtsschrift 
im erstinstanzlichen Verfahren. Die Berufung gehe dabei weder auf den Inhalt der Be-
gründung im vorinstanzlichen Entscheid nachvollziehbar ein, noch enthalte sie eine sinn-
volle Trennung von tatsächlichen und rechtlichen Rügen. Dabei würden auch in kaum 
überblickbarem Umfang unzulässigerweise Noven vorgebracht. Der bereits im vo-
rinstanzlichen Verfahren eingetretene Aktenschluss werde ignoriert. Die Gesuchstellerin 
stelle bereits beim vorgebrachten Sachverhalt unbeachtliche neue Tatsachenbehaup-
tungen auf, indem sie im Sachverhalt die angeblichen Werkpreise ergänzt habe. 
 
2.2. Die geltend gemachte Verletzung der richterlichen Fragepflicht sei unbegründet. Die 
Vorinstanz habe der anwaltlich vertretenen Gesuchstellerin keine Substanziierungshin-
weise geben müssen und dürfen. Die Gesuchstellerin trage die Beweislast für diejenigen 


 
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Tatsachen, aus denen folge, dass und wie sich die Bauarbeiten auf ein Grundstück aus-
gewirkt hätten. Diesbezüglich trage die Gesuchstellerin die Behauptungs- und Substan-
ziierungslast. Die Gesuchsgegnerin habe die Aufteilung bestritten. Darüber hinaus habe 
die Gesuchsgegnerin die Gesuchstellerin explizit darauf aufmerksam gemacht, für wel-
che Tatsachen sie die Beweis- und somit auch die Behauptungs- und Substanziierungs-
last trage und dass die Gesuchstellerin ihren prozessualen Obliegenheiten nicht nach-
gekommen sei. Daraufhin habe das Bezirksgericht einen zweiten Schriftenwechsel an-
geordnet. Es sei davon auszugehen, dass die Vorinstanz den zweiten Schriftenwechsel 
angeordnet habe, weil sie ihn als erforderlich erachtet habe und der Gesuchstellerin die 
Gelegenheit habe geben wollen, ihre ungenügenden Tatsachenbehauptungen zu ver-
vollständigen und zu substanziieren. Die Gesuchstellerin habe es aber auch in der Rep-
lik unterlassen, ihre Tatsachenbehauptungen zu vervollständigen und zu substanziieren. 
Folgerichtig sei die Vorinstanz zum Schluss gelangt, dass die Gesuchstellerin nicht sub-
stanziiert dargelegt habe, wie sich die angeblichen Arbeiten auf die beiden Grundstücke 
Nr. x. und Nr. y. ausgewirkt hätten. Was die Gesuchstellerin daneben noch zu den an-
geblichen Versäumnissen der Gesuchsgegnerin ausführe, sei unverständlich und/oder 
rechtlich falsch. Insbesondere obliege es nicht der Gesuchsgegnerin, selber weiterge-
hende Behauptungen aufzustellen oder solche zu beweisen, wenn die Beweislast bei 
der Gesuchstellerin liege. Die Anforderungen an die Tatsachenbehauptung und -sub-
stanziierung seien nicht mit den reduzierten Anforderungen an die Glaubhaftmachung 
i.S.v. Art. 961 Abs. 3 ZGB gleichzusetzen. Dass die behaupteten Tatsachen in einem 
solchen Verfahren wegen des reduzierten Beweismasses nicht strikte bewiesen, son-
dern lediglich glaubhaft gemacht werden müssten, heisse nicht, dass überhaupt keine 
Beweisabnahme stattfinde und in der Folge das Erfordernis eines hinreichend detaillier-
ten Tatsachenvortrags entfiele. 
 
2.3. Entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin müsse die Vorinstanz nicht aufzeigen, dass 
ihre Aufteilung «falsch» sei. Die Gesuchstellerin argumentiere losgelöst von der Ver-
handlungsmaxime und den damit zusammenhängenden prozessualen Obliegenheiten 
der beweisbelasteten Partei. Von einer falschen Feststellung des Sachverhalts und/oder 
einer unrichtigen Rechtsanwendung könne nicht die Rede sein. Auch mit überspitzem 
Formalismus habe dies nichts zu tun. 
 
2.4. Für folgende neue Tatsachenbehauptungen seien die Voraussetzungen von Art. 317 
ZPO nicht erfüllt: 
- dass die Gesuchstellerin nicht mit Plänen bedient worden sei; 
- dass aus den Verträgen oder den Regierapporten die Aufteilung des Projekts auf die 
beiden Parzellen nicht hervorgegangen sei; 
- dass einzelne Räume (…) sich auf beiden Parzellen befänden; 
- dass es der Gesuchstellerin nicht möglich gewesen sei, eine genau, konkrete Zuord-
nung der Kosten auf die Grundstücke der Gesuchsgegnerin zu erstellen; 
- dass die Parzellengrenze mitten durch ein Gebäude verlaufe und es deshalb «schlicht 
unmöglich» sei, die Arbeiten auf den beiden unmittelbar benachbarten Parzellengren-
zen genau abzugrenzen; 
- dass es keine Baupläne der Gesuchsgegnerin gegeben habe, auf welcher die Grund-
stücksgrenze eingetragen sei; 
- sämtliche neu eingereichten Urkunden sowie die erneut prozessual unzureichenden 
Verweise auf diese Beilagen. 


 
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2.5. Die Gesuchstellerin habe sodann die Tatsachen, welche durch gs.act. 46 hätten ergänzt 
werden sollen, in den Rechtsschriften nicht in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen 
behauptet und damit die bundesgerichtlichen Voraussetzungen von Tatsachenbehaup-
tungen übergangen. Ein spezifischer Verweis auf gs.act. 46 fehle, Rz. 33 der Replik ent-
halte überhaupt keinen Verweis auf gs.act. 46. Schliesslich sei gs.act. 46 auch nicht 
ansatzweise selbsterklärend. Die Gesuchstellerin unterlasse es, gs.act. 46 in den 
Rechtsschriften derart zu konkretisieren und zu erläutern, dass die in dieser Beilage ent-
haltenen Informationen ohne weiteres zugänglich geworden wären und nicht hätten in-
terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Sodann ändere gs.act. 46 nichts an 
der Unverständlichkeit von gs.act. 40. 
 
2.6. Es sei allein die Aufgabe der Gesuchstellerin gewesen, nachvollziehbare und substan-
ziierte Tatsachenbehauptungen aufzustellen. Die neue tabellarische Darstellung der Be-
rufung werde vorsorglich bestritten. Die Ausführungen der Gesuchstellerin seien nicht 
ansatzweise nachvollziehbar. Auch würden mit dieser Zusammenstellung keine - ohne-
hin verspäteten - Beweisofferten verbunden und auch in der Tabelle selbst werde nicht 
angegeben, auf welchen der eingereichten Urkunden die jeweiligen Einträge und angeb-
lichen Verteilungen basieren sollten. Es sei nicht Aufgabe des Gerichts oder der Ge-
suchsgegnerin, sich den vielleicht vorhandenen Sinn dieser Zusammenstellung in tage-
langer Arbeit unter Abgleich mit eingereichten Urkunden zu erschliessen. So laufe ein 
Zivilprozess unter der schweizerischen Zivilprozessordnung nicht ab. Wenn schliesslich 
das Ergebnis in der Tabelle betrachtet werde, verliere zudem die gesamte Sachdarstel-
lung jede Schlüssigkeit. Gemäss der neuen Berechnung der Gesuchstellerin sollten 
CHF 1'536'287.75 auf das Grundstück Nr. y. und CHF 266'588.08 auf das Grundstück 
Nr. x. entfallen. Es bestehe also eine Differenz von CHF 117'516.22 zu dem, was die 
Gesuchstellerin in ihren Rechtsbegehren beantrage. Mit dieser neuen Tabelle belege 
die Gesuchstellerin, dass die von ihr im vorinstanzlichen Verfahren vorgenommene Auf-
teilung gemäss gs.act. 40 gänzlich pauschal und völlig beliebig und damit willkürlich, si-
cherlich aber nicht nachvollziehbar und auch nicht nach Massgabe der konkreten Aus-
wirkungen der angeblichen Arbeiten auf den jeweiligen Grundstücken vorgenommen 
worden sei. Selbst wenn also die Noven der Gesuchstellerin zu beachten wären, wären 
sie nicht schlüssig. 
 
2.7. Die Vorinstanz habe einen zweiten Schriftenwechsel angeordnet, damit die Gesuchstel-
lerin ihr Gesuch hätte vervollständigen und substanziieren können. Dass die Gesuch-
stellerin dies der Vorinstanz nun sogar als Verfahrensfehler vorwerfen wolle, sei bemer-
kenswert. 
 
3. 
3.1. Gemäss Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 i.V.m. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB kann eine vorläufige 
Eintragung vorgemerkt werden zur Sicherung des Anspruchs auf Errichtung eines ge-
setzlichen Grundpfandrechts für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, 
die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum 
Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit 
allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, 
einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am 
Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben. 
 


 
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Der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts richtet sich gegen den 
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks, auch wenn die Leistungen nicht in seinem Auf-
trag erbracht worden sind. Die Eintragung ins Grundbuch hat bis spätestens vier Monate 
nach der Vollendung der Arbeiten zu erfolgen und kann nicht verlangt werden, wenn der 
Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 
Abs. 2 und 3 ZGB). 
 
Im Bereich der Verhandlungs- und Dispositionsmaximen (Art. 55 Abs. 1 und 58 Abs. 1 
ZPO), welche hier zur Anwendung gelangen, hat die Gesuchstellerin sämtliche Tatsa-
chen, auf die sie ihre Begehren stützt, darzulegen und die Beweismittel anzugeben. Ent-
sprechend trägt die gesuchstellende Partei die Beweis- und Behauptungslast (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.3). 
 
Geht es lediglich um die vorläufige Eintragung des Pfandrechts, so muss die Gesuch-
stellerin ihr Begehren nur glaubhaft machen. An die Glaubhaftmachung sind nach kon-
stanter Lehre und Praxis keine strengen Anforderungen zu stellen: Die vorläufige Eintra-
gung eines gesetzlichen Pfandrechts darf nur dann verweigert werden, wenn der Be-
stand des Pfandrechts ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich ist. Im Zweifelsfall 
ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung über Bestand und Um-
fang des Pfandrechts dem ordentlichen Gericht vorzubehalten. Dies gilt insbesondere 
bei unklarer oder unsicherer Rechtslage (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_280/2021 
vom 17. Juni 2022 E. 3.1; BGE 86 I 265 E. 3; BGE 102 Ia 86; BGE 112 Ib 484; SCHUMA-
CHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Auflage 2022, N 1530 ff.). Insofern redu-
ziert sich die Beweisobliegenheit der Gesuchstellerin darauf, die blosse Möglichkeit ei-
nes Pfandeintragungsanspruchs glaubhaft zu machen. Es besteht dennoch kein «abso-
luter» Anspruch auf den vorläufigen Grundbucheintrag. Das Gericht darf bereits im sum-
marischen Verfahren den Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts 
umfassend abklären und das Gesuch ablehnen, wenn der Anspruch höchst unwahr-
scheinlich oder ausgeschlossen ist. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass das stark her-
abgesetzte Sonderbeweismass des Bauhandwerkerpfandrechts die Behauptungs- und 
Substanziierungslast der Gesuchstellerin weder eliminiert noch schmälert. Diese muss 
in ihrem Gesuch mit substanziierten Behauptungen ihren Anspruch auf ein Pfandrecht 
und dessen Dringlichkeit begründen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_144/2024 vom 
22. Mai 2024 E. 4.3.2.; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 1535 f.). 
 
3.2. Vorliegend ist zunächst zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, dass von 
der Gesuchstellerin nicht substanziiert dargelegt wurde, wie sich die Arbeiten auf die 
beiden Grundstücke Nr. x. und y. ausgewirkt haben und deshalb das Gesuch um vorläu-
fige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts richtigerweise abgewiesen wurde. 
 
4. 
4.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss bei Arbeiten auf mehreren Grund-
stücken die Vergütungsforderung grundsätzlich aufgeteilt werden, und jedes der Grund-
stücke ist mit einem eigenen Bauhandwerkerpfandrecht zu belasten - und zwar derart, 
dass die jeweilige Pfandsumme sich nach den auf dem betreffenden Grundstück geleis-
teten Arbeiten bestimmt. Unzulässig ist die Aufteilung der Vergütungsforderung nach 
anderen Methoden, zum Beispiel indem der Unternehmer einen Achtel seines gesamten 
Aufwands jedem der acht Einfamilienhäuser einer Gesamtüberbauung zuordnet. Auch 
die Aufteilung nach den physischen Volumen der einzelnen Bauten oder nach der Fläche 


 
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der Grundstücke ist unzulässig (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 868). Das zwingt den 
Bauhandwerker (trotz einheitlichem Vertrag), über die geleisteten Arbeiten grundstück-
spezifisch Buch zu führen. Die Vereinbarung von Gesamt- oder Pauschalpreisen entbin-
det ihn nicht von dieser Obliegenheit (vgl. zum Ganzen BGE 146 III 7 E. 2.1.2 = Pra 109 
(2020) Nr. 99; Urteil des Bundesgerichts 5A_1015/2019 vom 10. Juni 2020 E. 5.2.3 und 
E. 5.3; Urteil des Bundesgerichts 5A_683/2010 vom 15. November 2011 E. 3.2). Die 
Ermittlung der grundstückseigenen Teilpfandsummen ist in der Praxis häufig schwierig. 
Der Nachweis der geschuldeten bzw. geleisteten Bauleistungen für jedes einzelne 
Grundstück erfordert oft sorgfältige, kostspielige und zeitraubende Nachforschungen 
(vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 876). Da die grundstückspezifische Abrechnung äus-
serst anspruchsvoll ist, lässt die Praxis gewisse Erleichterungen gelten: In der Verfah-
rensphase des Gesuchs um (super-)provisorische Eintragung (Vormerkung) - in welcher 
regelmässig wegen des drohenden Fristablaufs besondere Eile herrscht - wird dem 
Handwerker zugebilligt, in seinem Gesuch eine «Sicherheitsmarge» von 10 - 20 % auf 
den einzelnen Teilbeträgen vorzusehen, die im Verfahren auf definitive Eintragung aller-
dings zu «bereinigen» ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_924/2014 vom 7. Mai 2015 
E. 4.1.4 [10 - 20 %]; Urteil des Bundesgerichts 5A_933/2014 vom 16. April 2015 E. 3.3.2 
[20 %]). In Einzelfällen gelten noch weitergehende Erleichterungen, etwa wenn nach den 
konkreten Umständen die Aufschlüsselung der Bauleistungen auf die einzelnen Grund-
stücke für den Handwerker geradezu unzumutbar wäre. So verhielt es sich in einem im 
Jahr 2011 entschiedenen Fall, in welchem ein Subunternehmer (der in der Folge mit 
dem Generalunternehmer im Streit um den Werklohn lag) gestützt auf einen einzigen 
Vertrag Arbeiten für zwei benachbarte Einfamilienhäuser erbracht hatte; diese waren 
räumlich ungleich auf die beiden Grundstücke verteilt und verfügten über gemeinsame 
Teile (einheitliche Kellerdecke und gemeinsames Rohrleitungssystem), sodass eine Auf-
teilung den Beizug eines Geometers während der Bauarbeiten vorausgesetzt hätte. Das 
Bundesgericht gestattete dem Handwerker deshalb, die Verteilung durch ein Gutachten 
vorzunehmen (und gewährte ihm entgegen der Vorinstanz einen Anspruch auf die Ab-
nahme des betreffenden Beweises; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_683/2010 vom 
15. November 2011 E. 3.3.). Vor diesem Hintergrund ist dem Unternehmer, der unter 
dem Druck der Viermonatsfrist steht, zu empfehlen, die Pfandsummen vorläufig einzu-
schätzen und eine Sicherheitsmarge einzuräumen (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., 
N 878). 
 
4.2. 
4.2.1. Die Gesuchstellerin machte in ihrem Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhand-
werkerpfandrechts vom 24. April 2025 bezüglich Aufteilung der Arbeiten auf die beiden 
Grundstücke geltend, die Arbeiten bezögen sich auf zwei Grundstücke und seien im 
Umfang von CHF 1'418'771.00 auf die Parzelle Nr. y. und im Betrag von CHF 384'104.80 
auf die Parzelle Nr. x. einzutragen. Der dort verwiesenen Beilage 40 (gs.act. 40) ist zu 
entnehmen, dass 75.24% und 3.45% des ausstehenden Rechnungsbetrages auf die 
Parzelle Nr. y. und 19.30% und 2.00% auf die Parzelle Nr. x. aufgeteilt wurde. Wie diese 
Aufteilung zustande kam, wurde nicht weiter ausgeführt. 
 
4.2.2. Die Gesuchsgegnerin erwiderte in der Gesuchsantwort vom 12. Mai 2025, die Gesuch-
stellerin lege nicht ansatzweise dar, weshalb und inwiefern sich ihre Arbeiten auf zwei 
Grundstücke beziehen würden. Sie lege nicht dar, welche Werke auf den jeweiligen 
Grundstücken überhaupt betroffen seien und welche vertraglichen Arbeiten sie auf den 
jeweiligen Grundstücken zu erbringen gehabt und auch erbracht habe. Die Aufteilung 


 
9 - 14 
sei nicht ansatzweise nachvollziehbar. 
 
4.2.3. Die Gesuchstellerin wiederholte in der Replik vom 23. Mai 2025, die Aufteilung sei aus 
gs.act.40 ersichtlich. Aus dem Gesuch gehe hervor, dass es sich beim Bauprojekt (…) 
um ein Projekt auf den beiden Grundstücken Nrn. x. und y. handle. Diese Parzellen seien 
benachbart. (…) Es handle sich um ein einziges Bauprojekt, welches über die Parzel-
lengrenzen hinausgehe. Die Gesuchstellerin bezeichnete dabei unter anderem die Bei-
lagen 43 bis 46 (gs.act. 43 bis 46) als Beweismittel. 
 
4.2.4. In der mündlichen Duplik anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. Juni 2025 ergänzte 
die Gesuchsgegnerin, es wäre zu erwarten gewesen, dass die beweisbelastete Gesuch-
stellerin ihre zweite Äusserungsmöglichkeit nutzen würde, um schlüssige und substan-
ziierte Tatsachenbehauptungen aufzustellen, aus denen sich ergebe, wie sich die an-
geblichen Bauarbeiten auf die beiden involvierten Grundstücke ausgewirkt hätten. Dabei 
werde darauf hingewiesen, dass insbesondere mit der Einreichung von Urkunden keine 
Tatsachenbehauptungen verbunden seien, da Tatsachenbehauptungen in den Rechts-
schriften aufzustellen seien. Es sei weiterhin unsubstanziiert und werde bestritten, dass 
sich die Aufteilung aus gs.act. 40 und gs.act. 43-46 ergebe. Erstens fehlten schlüssige 
und substanziierte Behauptungen in der Rechtsschrift der Gesuchstellerin, und zweitens 
sei nicht verständlich, dass und inwiefern sich aus den erwähnten Beilagen die geltend 
gemachte Aufteilung ergebe. Die Darstellung der Gesuchstellerin sei nicht verständlich. 
 
4.2.5. Die Gesuchstellerin macht nunmehr in der Berufungsschrift geltend, sie habe in der Rep-
lik einen inhaltlichen Verweis auf gs.act. 46 gemacht. Sowohl gs.act. 40 und gs.act. 46 
seien selbsterklärend. Die Aufteilung auf die beiden Grundstücke sei damit vor Bezirks-
gericht genügend substanziiert worden. Ausserdem habe die Gesuchsgegnerin die Be-
hauptung der Gesuchstellerin nicht substanziiert bestritten, weshalb die Behauptung der 
Gesuchstellerin als zugestanden gelte. 
 
4.3. 
4.3.1. Im Gesuch sind die Tatsachenbehauptungen aufzustellen, die den Rechtsbegehren der 
Gesuchstellerin zugrunde liegen. Zu bezeichnen sind überdies die einzelnen Beweismit-
tel, auf die sich die Tatsachenbehauptungen stützen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und e i.V.m. 
Art. 219 ZPO). Mit der Begründung kommt der Gesuchsteller zunächst seiner Behaup-
tungslast nach, indem er die seinen Anspruch begründenden Tatsachen ins Verfahren 
einführt. Mit deren umfassenden und klaren Darlegung und mit der Bezeichnung der 
dazugehörigen Beweismittel kommt er sodann seiner Substanziierungslast nach, indem 
er der Gegenseite mindestens das substanziierte Bestreiten und dem Gericht erforderli-
chenfalls die Beweisabnahme über die behaupteten Tatsachen ermöglicht. Von dieser 
Obliegenheit entbindet ihn das reduzierte Beweismass im summarischen Verfahren 
nicht (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 1466; Urteil des Bundesgerichts 5A_144/2024 
vom 22. Mai 2024 E. 4.3.2.). Der Grad der Substanziierung einer Behauptung beeinflusst 
insofern den erforderlichen Grad an die Substanziierung einer Bestreitung; je detaillierter 
einzelne Tatsachen eines gesamten Sachverhalts behauptet werden, desto konkreter 
muss die Gegenpartei erklären, welche dieser einzelnen Tatsachen sie bestreitet. Je 
detaillierter mithin ein Parteivortrag ist, desto höher sind die Anforderungen an eine sub-
stanziierte Bestreitung. Diese sind zwar tiefer als die Anforderungen an die Substanziie-
rung einer Behauptung; pauschale Bestreitungen reichen indessen nicht aus. Erforder-
lich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsgehalt einer bestimmten und konkreten 


 
10 - 14 
gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 E. 4.1. und 4.3.2. und 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 
E. 3.1) 
 
Der Behauptungs- und Substanziierungslast ist im Prinzip in den Rechtsschriften nach-
zukommen. Der blosse pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht. Eine 
Ausnahme davon kann gemacht werden, wenn die Übernahme der Informationen einer 
Beilage in die Rechtsschrift einen blossen Leerlauf darstellen würde. Ein Verweis auf die 
Akten darf aber nicht dazu führen, dass die Gegenpartei und das Gericht die Tatsachen 
aus der Beilage selbst zusammensuchen müssen. Daher genügt es nicht, dass in den 
Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhanden sind. Es muss 
auch ein problemloser Zugriff darauf gewährleistet sein, und es darf kein Interpretations-
spielraum entstehen. Der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift muss spezifisch 
ein bestimmtes Aktenstück nennen und aus dem Verweis muss selbst klar werden, wel-
che Teile des Aktenstücks als Parteibehauptung gelten sollen. Ein problemloser Zugriff 
ist gewährleistet, wenn eine Beilage selbsterklärend ist und genau die verlangten (be-
ziehungsweise in der Rechtsschrift bezeichneten) Informationen enthält. Sind diese Vo-
raussetzungen nicht gegeben, kann ein Verweis nur genügen, wenn die Beilage in der 
Rechtsschrift derart konkretisiert und erläutert wird, dass die Informationen ohne weite-
res zugänglich werden und nicht interpretiert und zusammengesucht werden müssen 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 E. 3.2). 
 
4.3.2. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, ist die Beilage gs.act. 40, auf welche die Gesuchstel-
lerin bei der Tatsachenbehauptung, die Forderung von CHF 1'802'875.80 sei für den 
Betrag von CHF 1'418'771.00 auf Grundstück Nr. y. sowie für den Betrag von 
CHF 384'104.80 auf Grundstück Nr. x. aufzuteilen, verweist, weder nachvollziehbar noch 
selbsterklärend. Diesbezüglich kann auf die zutreffenden Erwägungen im Entscheid der 
Vorinstanz verwiesen werden. Die Gesuchstellerin führt in der Berufungsschrift diesbe-
züglich zudem nicht aus, wie die Vorinstanz gs.act. 40 hätte verstehen müssen, sondern 
macht lediglich geltend, der Anspruch auf Eintragung eines vorläufigen Bauhandwerker-
pfandrechts sei nur glaubhaft zu machen und noch nicht strikt zu beweisen. Sie behaup-
tet auch, die Vorinstanz habe sich nicht zur Aufteilung auf die beiden Grundstücke ge-
äussert oder gesagt, weshalb die durch die Gesuchstellerin beantragte Aufteilung der 
Gesamtsumme auf die beiden Grundstücke falsch sei. Dies ist nicht richtig. Die Vor-
instanz erläuterte eingehend, weshalb gs.act. 40 nicht nachvollziehbar ist. Ebenfalls er-
wog die Vorinstanz zu Recht, dass in den Rechtsschriften ein inhaltlicher Verweis auf 
gs.act. 46 fehlt. Gs.act. 46 wird in der Replik zwar als Beweismittel bezeichnet, zur Er-
klärung der Berechnung machte die Gesuchstellerin aber lediglich einen Verweis auf 
gs.act. 40. Der Gesuchsgegnerin war es durch die nicht substanziierte Behauptung der 
Aufteilung auf die beiden Grundstücke auch nicht möglich, diese substanziiert zu be-
streiten. Sie entgegnete, die Gesuchstellerin lege nicht ansatzweise dar, weshalb und 
inwiefern sich ihre Arbeiten auf zwei Grundstücke beziehen würden. Sie lege nicht dar, 
welche Werke auf den jeweiligen Grundstücken überhaupt betroffen seien und welche 
vertraglichen Arbeiten sie auf den jeweiligen Grundstücken zu erbringen hatte und auch 
erbracht habe. Die Aufteilung sei nicht ansatzweise nachvollziehbar. Trotz dieser Be-
streitung äusserte sich die Gesuchstellerin auch in der Replik nicht in rechtsgenüglicher 
Weise zur Aufteilung der Gesamtsumme auf die Grundstücke. Sie beschränkte sich viel-
mehr auf die Einreichung der Ausmass Zusammenfassungen Akonto 10-13 und 
Schlussrechnung 
(gs.act. 
43-46). 
Damit 
genügte 
die 
Gesuchstellerin 
ihrer 


 
11 - 14 
Behauptungslast nicht. Tatsachen, die sich lediglich aus einer Beilage zu einer Rechts-
schrift ergeben, sind vom Gericht im Anwendungsbereich der Verhandlungsmaxime 
grundsätzlich nicht zu beachten. Ausnahmsweise kann zwar ein Verweis auf eine Bei-
lage zulässig sein - eine entsprechende Verweisung und Erklärung der Gesuchstellerin, 
dass und welcher Inhalt ihrer Ausmasse als Bestandteil ihrer Rechtsschriften zu gelten 
habe, wäre aber minimale Voraussetzung. Vorliegend fehlt es an einer solchen Verwei-
sung auf gs.act. 46 und damit von vornherein an einem diesbezüglichen Behauptungs-
fundament, da die Gesuchstellerin fälschlicherweise der Ansicht ist, die konkrete Auftei-
lung auf die beiden Grundstücke nicht darlegen zu müssen. Es wären zusätzliche Anga-
ben und Erklärungen in den Rechtsschriften erforderlich gewesen, wie die geltend ge-
machte Aufteilung zustande gekommen ist resp. hätte die Gesuchstellerin darlegen müs-
sen, weshalb eine genauere Aufteilung auf die beiden Grundstücke (noch) nicht möglich 
ist. 
 
4.4. Die Gesuchstellerin wirft dem Bezirksgericht sodann vor, es habe die richterliche Frage-
pflicht verletzt, indem es nicht darauf hingewiesen habe, dass das Gesuch ungenügend 
substanziiert sein könnte. 
 
4.4.1. Ist das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich 
unvollständig, so gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klar-
stellung und zur Ergänzung (Art. 56 ZPO). Nach der Verhandlungsmaxime tragen aber 
grundsätzlich die Parteien die Verantwortung für die Beibringung des Tatsachenfunda-
ments. Der Zweckgedanke der allgemeinen richterlichen Fragepflicht nach Art. 56 ZPO 
besteht darin, dass eine Partei nicht wegen Unbeholfenheit ihres Rechts verlustig gehen 
soll, indem das Gericht bei klaren Mängeln der Parteivorbringen helfend eingreifen soll. 
Die Ausübung der richterlichen Fragepflicht darf keine Partei einseitig bevorzugen und 
nicht zu einer Verletzung des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Parteien führen. 
Vor allem dient die richterliche Fragepflicht nicht dazu, prozessuale Nachlässigkeiten der 
Parteien auszugleichen. Wie weit das Gericht eingreifen soll, hängt von den Umständen 
des Einzelfalls ab, namentlich von der Unbeholfenheit der betroffenen Partei. Bei anwalt-
lich vertretenen Parteien hat die richterliche Fragepflicht nur eine sehr eingeschränkte 
Tragweite (statt vieler Urteile des Bundesgerichts 5A_614/2024 vom 5. Juni 2025 
E. 3.5.1. und 4A_601/2020 vom 11. Mai 2021 E. 4.3.2. m.w.H.). 
 
4.4.2. Die Gesuchstellerin war bereits im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten, und 
es ist nicht ersichtlich, inwiefern in der konkreten Situation Anlass bestanden hätte, ihr 
mittels der richterlichen Fragepflicht und zum Nachteil der Gegenpartei zu helfen. Der 
Gesuchstellerin mussten die Anforderungen an rechtsgenügliche Behauptungen und 
Beweisofferten bewusst sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vorinstanz einen 
zweiten Schriftenwechsel anordnete, obwohl im summarischen Verfahren grundsätzlich 
nur ein Schriftenwechsel stattfindet. Damit hätte die Gesuchstellerin ohne weiteres die 
Möglichkeit gehabt, die Aufteilung auf die beiden Grundstücke, welche die Gesuchsgeg-
nerin als nicht ansatzweise nachvollziehbar bezeichnete, zu konkretisieren. Dass sie 
dies unterlassen hat, kann nicht der Vorinstanz zugeschrieben werden. 
 
4.5. Die Gesuchstellerin macht in der Berufungsschrift weiter geltend, es sei nicht möglich 
gewesen, eine genaue, konkrete Zuordnung der Kosten auf die Grundstücke zu erstellen. 
Sie habe sich damit begnügen müssen, eine annäherungsweise Zusammenstellung zu 
den angefallenen Kosten zu machen. Die Gesuchstellerin sei vorab nicht darüber in 


 
12 - 14 
Kenntnis gesetzt worden, wo genau die Grundstücksgrenze verlaufe. Die Parzellen-
grenze verlaufe mitten durch ein Gebäude, sodass es schlicht unmöglich sei, die Arbei-
ten auf den beiden Parzellen genau abzugrenzen. Das Bezirksgericht verhalte sich über-
spitzt formalistisch. 
 
Zur Darlegung der Aufteilung der Arbeiten auf die beiden Grundstücke habe die Gesuch-
stellerin die Grundstückgrenze gemäss Geoportal auf die Baupläne übertragen. Diese 
Pläne seien Grundlage für die eingereichte Berechnung. Die Gesuchstellerin habe die 
Ausmasse des Bauprojekts entsprechend angepasst. Die Berufungsschrift beinhaltet die 
Tabelle «Ausmass Zusammenfassung Schlussrechnung mit Aufteilung zu Grundstück x. 
oder y.». Bei den neu eingereichten Unterlagen über die Zuteilung der Pfandsumme auf 
die beiden Grundstücke Nrn. x. und y. handle es sich um unechte Noven, welche trotz 
zumutbarer Sorgfalt nicht hätten früher beigebracht werden können. 
 
4.5.1. Im summarischen Verfahren findet grundsätzlich nur ein Schriftenwechsel statt. Ordnet 
das Gericht im summarischen Verfahren ausnahmsweise einen zweiten Schriftenwech-
sel an oder lädt es zu einer Hauptverhandlung vor, tritt der Aktenschluss erst nach dem 
zweiten Schriftenwechsel oder nach den Parteivorträgen der mündlichen Hauptverhand-
lung ein. Nach Eintritt des Aktenschlusses können Tatsachen und Beweismittel nur noch 
unter den Voraussetzungen von Art. 219 i.V.m. Art. 229 Abs. 2 ZPO vorgebracht werden 
(sog. Novenrecht; vgl. WILLISEGGER, Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozess-
ordnung [ZPO], 4. Auflage 2024, Art. 229 N 75). Eine Tatsache ist neu, wenn sie ein 
Sachverhaltselement erstmals einführt - wird es bloss klargestellt, ist es nicht neu. Da-
gegen sind Vorbringen neu, die dem Nachsubstanziieren dienen, wenn die Partei ein 
substanziiertes Behaupten oder Bestreiten zuvor unterlassen hat. Machen Parteien vom 
Novenrecht Gebrauch, müssen sie für jede einzelne neue Tatsache und jedes einzelne 
neue Beweismittel begründen, weshalb diese zulässig sein sollen (vgl. WILLISEGGER, 
a.a.O., Art. 229 N 23; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, Ein praxis-
bezogener Leitfaden zur gerichtlichen Anordnung, 2023, N 79 ff.). Im Berufungsverfah-
ren werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne 
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz 
vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 
 
4.5.2. Entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin handelt es sich bei den neu eingereichten 
Unterlagen über die Zuteilung der Pfandsumme auf die beiden Grundstücke Nrn. x. und 
y. nicht um unechte Noven. Wie bereits ausgeführt, wurde die richterliche Fragepflicht 
nicht verletzt. Es wäre der Gesuchstellerin im vorinstanzlichen Verfahren auch nach dem 
ersten Schriftenwechsel noch möglich gewesen, die Aufteilung auf die beiden Grundstü-
cke zu konkretisieren, wie sie es in der Berufungsschrift nun gemacht hat. Zumindest 
aber hätte sie bereits vor Vorinstanz vorbringen können, es sei ihr nicht möglich, eine 
genauere Aufteilung auf die beiden Grundstücke zu machen. Es ist jedenfalls nicht nach-
vollziehbar, weshalb die Gesuchstellerin den Verfahrensablauf vor Bezirksgericht kriti-
siert und gar geltend macht, ihr Anspruch auf ein faires Verfahren sei verletzt, obwohl 
sie gerade aufgrund des gewählten Verfahrensablaufs mehrfach die Möglichkeit hatte, 
ihr Gesuch um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu substanziieren. Diese 
neuen Tatsachenbehauptungen und Unterlagen im Berufungsverfahren können nicht 
berücksichtigt werden. Die Gesuchstellerin konnte sich sowohl in der Replik als auch an 
der mündlichen Hauptverhandlung erneut zu ihrem Gesuch äussern. Der Aktenschluss 
ist an der Hauptverhandlung vom 13. Juni 2025 eingetreten. 


 
13 - 14 
 
4.6. Der Vollständigkeit halber ist trotz der nicht zu berücksichtigenden Tatsachenbehaup-
tungen in der Berufungsschrift folgendes hinzuzufügen: In der Stellungnahme zur Beru-
fungsantwort macht die Gesuchstellerin geltend, es sei weder in der Ausschreibung noch 
im Werkvertrag oder den Nachträgen oder den Regie-Aufträgen und -Rapporten je vor-
gesehen gewesen, dass die Leistungen nach Parzellen getrennt abgerechnet oder zu-
geordnet werden müssten. Der Gesuchstellerin sei auch nicht bewusst gewesen, dass 
eine Grundstücksgrenze quer durch die betroffenen Teilbereiche der Baustelle verlaufe. 
Es habe deshalb für sie nicht ein Anlass bestanden, ihre Arbeiten nach Grundstücken 
zu differenzieren. Die erbrachten Gipserarbeiten seien als einheitliches Bauvorhaben 
ausgeschrieben, beauftragt und ausgeführt worden. In der Berufungsschrift führte sie 
noch aus, es sei der Gesuchstellerin schlicht nicht möglich gewesen, eine genaue, kon-
krete Zuordnung der Kosten auf die Grundstücke der Gesuchsgegnerin zu erstellen, wel-
che den Anforderungen der Vorinstanz genügt hätten. Sie habe sich damit begnügen 
müssen, eine annäherungsweise Zusammenstellung zu den angefallenen Kosten zu 
machen. 
 
Wie bereits ausgeführt, ist der Bauhandwerker bei Gesamtüberbauungen trotz einheitli-
chem Vertrag gezwungen, über die geleisteten Arbeiten grundstückspezifisch Buch zu 
führen. Daran vermögen die Erklärungen der Gesuchstellerin, weshalb kein Anlass be-
standen habe, ihre Arbeiten nach Grundstücken zu differenzieren, nichts zu ändern. Aus-
serdem hat die Gesuchstellerin erst in der Berufungsschrift vorgebracht, dass und wes-
halb es ihr nicht möglich gewesen sei, die Aufteilung detaillierter vorzunehmen. Diese 
Tatsachenbehauptungen können daher nicht mehr berücksichtigt werden. Hätte die Ge-
suchstellerin schon vor Vorinstanz dargelegt, weshalb es nicht möglich sei, die Auftei-
lung auf die Grundstücke vorzunehmen und hätte sie die Pfandsumme vorläufig einge-
schätzt, hätte dies bei der Prüfung des Gesuchs berücksichtigt werden können. 
 
Betreffend die beantragte Edition des Gutachtens von D. ist zu ergänzen, dass die Ge-
suchstellerin lediglich pauschal eine Aufteilung auf die beiden Grundstücke behauptete 
und diese nicht genügend substanziierte. Wie bereits das Bezirksgericht festgehalten 
hat, kann eine mangelnde Substanziierung auch nicht durch die verlangte Edition des 
Gutachtens von D. behoben werden, weshalb dieser Antrag auch im Beschwerdever-
fahren abzuweisen ist. 
 
5. 
Es war nicht Aufgabe der Vorinstanz, sich die von der Gesuchstellerin nicht vorgetrage-
nen, für die Vormerkung eines Bauhandwerkerpfandrechts aber erforderlichen Informa-
tionen zur Aufteilung der Arbeiten auf die beiden Grundstück zu beschaffen. Die Beweis- 
und Behauptungslast für diese rechtserheblichen Tatsachen sind und bleiben trotz des 
reduzierten Beweismasses bei der Gesuchstellerin, welche daraus eigene Rechtsan-
sprüche ableitet (Art. 8 ZGB). Die Gesuchstellerin hat im vorinstanzlichen Verfahren pau-
schal vorgebracht, dass die Arbeiten im Umfang von CHF 1'418'771.00 auf die Parzelle 
Nr. y. und im Betrag von CHF 384'104.80 auf die Parzelle Nr. x. einzutragen seien. Wie 
diese Aufteilung zustande kam, wurde nicht weiter ausgeführt. Aufgrund der vorstehen-
den Erwägungen reichen diese Angaben keineswegs aus, um eine hinreichende Auftei-
lung der Pfandsumme auf die beiden Grundstücke zu erlauben und den Anspruch auf 
grundbuchliche Vormerkung eines Bauhandwerkerpfandrechts glaubhaft zu machen. 
Vor diesem Hintergrund kann der Vorinstanz kein überspitzter Formalismus vorgeworfen 
werden, zumal die Gesuchstellerin ihrer Substanziierungspflicht im vorinstanzlichen 


 
14 - 14 
Verfahren nicht nachgekommen ist und die relevanten Angaben und Unterlagen für die 
beantragte Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht in den Prozess eingebracht 
hat. Im Berufungsverfahren hat die Gesuchstellerin ihr Gesuch zwar ergänzt und die 
Aufteilung der handwerklichen Arbeiten auf die beiden Grundstücke konkretisiert. Diese 
Angaben stellen jedoch neue Tatsachenbehauptungen dar, welche nicht berücksichtigt 
werden können. 
 
Bei diesem Ergebnis kann die Beurteilung der Forderung der Gesuchstellerin gegen die 
Gesuchsgegnerin offengelassen werden. Der Gesuchstellerin bleibt es aber unbenom-
men, ihren geltend gemachten Forderungsanspruch auf dem ordentlichen Prozessweg 
durchzusetzen. 
 
6. 
Die Beschwerde ist gemäss obiger Erwägungen abzuweisen und der Entscheid des Be-
zirksgerichtspräsidenten vom 18. Juni 2025 zu bestätigen. Entsprechend ist die super-
provisorische Verfügung vom 4. Juli 2025 aufzuheben und das Grundbuch- und Erb-
schaftsamt Appenzell I.Rh., Fachbereich Grundbuch, anzuweisen, das zugunsten der 
Gesuchstellerin am 4. Juli 2025 superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht über CHF 384'101.80 auf der Liegenschaft Nr. x. sowie über CHF 1'418'771.00 auf 
der Liegenschaft Nr. y. der Gesuchsgegnerin zu löschen. 
 
(…) 
 
Kantonsgericht Appenzell I.Rh., Entscheid KE 14-2025 
vom 18. November 2025 
 
Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit Entscheid 
5A_1102/2025 vom 18. Februar 2026 abgewiesen.