ai_gerichte · AI-2024/14 · 2023-07-04 · de
BauG-Beschwerde (Quartierplan x.)


14. BauG-Beschwerde (Quartierplan x.) 
Die Regelungen des Quartierplanreglements entsprechen den Vorschriften des Baugeset-
zes, der Bauverordnung, des Baureglements der Feuerschaugemeinde sowie der Heimat-
schutzverordnung. Die verfügende Behörde hat die sich widerstreitenden Interessen ermit-
telt, abgewogen und ist nachvollziehbar zum Schluss gelangt, dass mit dem Quartierplan x. 
die Ästhetikvorschriften befolgt werden und die Einschränkungen verhältnismässig sind. 
 
 
Erwägungen: 
I. 
 
1. 
Vom 4. Oktober bis 2. November 2021 legte die Feuerschaukommission Appenzell 
I.Rh. die Quartierplanung x., Bezirk Appenzell, öffentlich auf. Das Plangebiet umfasst 
(…). Art. 2 des Quartierplanreglements vom 7. Januar 2021 hält fest, der Zweck des 
Quartierplans sei die Festlegung der maximalen Nettoverkaufsfläche, eine ortsbaulich 
eingepasste und adressbildende Bebauung am Rande des historischen Dorfes, die Sa-
nierung und teilweise Umnutzung der unter Schutz stehenden A. sowie eine hinrei-
chende Erschliessung des Planungsgebiets inkl. der Schaffung von Parkraum für das 
Gewerbe. Eigentümer des Grundstücks Nr. b. ist B. Die übrigen Grundstücke im Plan-
gebiet stehen im Eigentum der C. AG. 
 
2. 
Gegen die öffentliche Planauflage und Referendumsanzeige der Quartierplanung x., 
Bezirk Appenzell, erhoben D. und E. mit Schreiben vom 29. Oktober 2021 Einsprache 
bei der Feuerschaukommission. D. und E. sind Eigentümer des Grundstücks Parzelle 
Nr. f., und grenzen damit direkt an das Plangebiet an. Nach der Einspracheverhand-
lung vom 9. Dezember 2021 wurde die Quartierplanung überarbeitet. 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid der Feuerschaukommission vom 16. August 2022 wurde die 
Einsprache von D. und E. teilweise gutgeheissen. Es wurde ausgeführt, an der Quar-
tierplanung werde festgehalten, jedoch müssten der Bereich für die Autoabstellplätze 
und der Standort für die Zweiradabstellplätze nochmals überprüft werden. Auch müsse 
die Gestaltung der Parkierungsanlage noch verbessert sowie die Grenzabstände und 
Detailplanung der Tiefgarage angepasst werden. Auf die Fusswegverbindung östlich 
der Parzelle Nr. f. sowie auf den Eckbaum werde verzichtet. Sodann stellte die Feuer-
schaukommission eine nochmalige öffentliche Auflage des Quartierplans in Aussicht. 
 
4. 
Gegen diesen Einsprache-Entscheid erhoben D. und E. mit Schreiben vom 16. Sep-
tember 2022 Rekurs bei der Standeskommission Appenzell I.Rh. und stellten die An-
träge, der Einsprache-Entscheid der Feuerschaukommission sei teilweise aufzuheben, 
und zwar wie folgt: 
- 
Gutheissung des Antrags auf Verzicht auf die Quartierplanung 
- 
Eventualantrag: 
o Reduktion des «Baubereichs Hauptbaute A» 
o Verzicht auf Verlegung der Zufahrt zur Strasse T. 
o Verzicht auf die oberirdischen Autoabstellplätze 
o Reduktion der Tiefgarage, so dass sie nicht sichtbar ist 
o Verzicht auf die Absturzsicherung 
o Einhaltung des ordentlichen Grenzabstandes (Hauptbaute A und Tiefgarage), 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Standeskommission sistierte das Re-
kursverfahren mit Beschluss vom 3. Oktober 2022 gestützt auf Art. 48 Abs. 3 BauG. 
 


5. 
Nach Überarbeitung des Richtprojekts sowie der Quartierplanungsunterlagen durch die 
Feuerschaukommission wurde die Quartierplanung x., Bezirk Appenzell, vom 14. No-
vember bis 14. Dezember 2022 erneut öffentlich aufgelegt und dem Referendum unter-
stellt. Da gegen die zweite Auflage keine Einsprachen eingegangen sind und auch kein 
Referendum erhoben wurde, stellte die Feuerschaukommission mit Schreiben vom 
27. Dezember 2022 einen Genehmigungsantrag an die Standeskommission, wonach 
der hängige Rekurs von D. und E. vom 16. September 2022 abzuweisen und der Quar-
tierplan x. vom 2. November 2022 zu genehmigen seien. 
 
6. 
Die Standeskommission wies den Rekurs von D. und E. mit Entscheid vom 4. Juli 2023 
ab und genehmigte den überarbeiteten Quartierplan x. 
 
In ihrer Begründung führte sie aus, die Feuerschaukommission sei gemäss Art. 2 
Abs. 2 BauV verpflichtet gewesen, ein Quartierplanverfahren durchzuführen. Die C. AG 
beabsichtige, die bestehende Überbauung teilweise zu ersetzen und habe dafür ein 
Richtprojekt ausarbeiten lassen. Auf einen Quartierplan könne demnach nicht verzich-
tet werden. Der Kanton Appenzell I.Rh. habe im Richtplan festgelegt, dass für die Mo-
bilisierung der inneren Baulandreserven mit der höchsten Priorität unüberbaute Parzel-
len im weitgehend überbauten Gebiet genutzt werden und die Verdichtung im weitge-
hend überbauten Gebiet erfolgen sollen. Der strittige Quartierplan ermögliche die Ver-
dichtung und die haushälterische Bodennutzung in der Prioritätenordnung, welche der 
Richtplan vorgebe, und liege damit im öffentlichen Interesse. Das für den Erlass von 
Quartierplänen zuständige Organ könne die Überbauung eines Areals in weit höherem 
Mass beeinflussen, als dies ohne Quartierplan der Fall sei. Es liege in der Natur der 
Sache, dass die Raumplanung Ungleichheiten schaffe. Der Hauptantrag, es sei auf 
den Quartierplan zu verzichten, sei deshalb abzuweisen. 
 
Zum Eventualantrag, der Reduktion des Baubereichs Hauptbaute A, hielt die Standes-
kommission fest, eine privatrechtliche Regelung könne einer raumplanerischen Festle-
gung nicht entgegengehalten werden. Die privatrechtliche Regelung gelte unabhängig 
von der Raumplanung und diese unabhängig von privatrechtlichen Regelungen. Selbst 
wenn ein klares privatrechtliches Bauverbot bestünde, dürfte der Quartierplan erlassen 
werden. Es liege im konkreten Fall aber kein klares privatrechtliches Bauverbot vor. 
Der Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 werde dahingehend verstanden, dass D. und 
E. verlangen könnten, dass auf dem Grundstück Nr. e. «vor dem Haus» nicht gebaut 
werde. Der Baubereich für die Hauptbaute A liege aber nicht auf der Parzelle Nr. e., 
sondern auf den Parzellen Nrn. g. und h. Aus der Baubeschränkung könnten D. und E. 
deshalb nichts für sich ableiten. Das Zivilgericht habe im Streit über die Tragweite einer 
altrechtlichen Dienstbarkeit zu entscheiden. Gegen die effektive Überbauung könne 
sich die oder der Berechtigte aber mit privatrechtlichen Argumenten wehren, auch 
wenn die Überbauung dem Quartierplan entspreche. 
 
Zum weiteren Eventualantrag, dem Verzicht auf Verlegung der Zufahrt zur Strasse T., 
wiederholte die Standeskommission, dass der privatrechtliche Anspruch nicht schon 
dem Plan, sondern erst einem auf den angeblich vereinbarungswidrigen Plan gestütz-
ten Bauvorhaben entgegengehalten werden könne. Selbst wenn man anders entschei-
den wollte, wäre zu beachten, dass der behauptete Verlegungsanspruch erst entste-
hen würde, wenn gemäss Vereinbarungstext «später zum Hause des Letztern Boden 
gekauft würde». Es werde nicht behauptet, dass dieser Zukauf erfolgt sei. D. und E. 
hätten eingeräumt, dass die Fläche, die sie angeblich verlieren würden, mit 


Wegrechten belastet sei. Sie hätten somit die Fläche bisher nur deshalb zum Parkieren 
nutzen können, weil die Nachbarinnen und Nachbarn von ihren Durchfahrtsrechten 
nicht Gebrauch gemacht hätten. Dies könne sich aber jederzeit ändern. Die privatrecht-
lichen Wegrechtsvereinbarungen blieben vom Planverfahren unberührt. Es sei insbe-
sondere nicht so, dass ein Plan eine Grundstücksperre bewirke. Auch die Argumenta-
tion, wonach sie mit der Verlegung der Strasse T. auf ihre Parzelle neu einen Strassen-
abstand von fünf Metern einhalten müssten und deshalb keine Bauten mehr errichten 
könnten, sei nicht stichhaltig. Sofern Art. 17 StrV anwendbar wäre, würde dieser Stras-
senabstand schon jetzt gelten. Die Fläche, die D. und E. zum Parkieren nutzen könn-
ten, weil die Nachbarinnen und Nachbarn die Nutzung auf Zusehen hin dulden würden, 
gehöre zur Strasse T. Sie sei asphaltiert, sei also eine Strasse und der Strassenab-
stand wäre jetzt schon einzuhalten. 
 
Zum Eventualantrag, Verzicht auf Autoabstellplätze und Tiefgaragenteile, führte die 
Standeskommission aus, aus dem Planungsbericht ergebe sich betreffend das Bauern-
haus A. lediglich, die Umgebung Richtung Süd solle wie bisher als Freiraum ausgestal-
tet sein. Es bestehe keine Pflicht zur Erhaltung eines Freiraums, weshalb offen bleiben 
könne, ob durch den Parkplatz westlich des Gebäudes ein Freiraum geschlossen 
werde. Das Gebäude A. liege in der Kernzone und der überlagernden Ortsbildschutz-
zone Intergral (OS-I) und stehe unter Denkmalschutz. Der Parkplatz sei aber keine 
Baute, sondern eine Anlage, und über die Gestaltung von Anlagen in der Ortsbild-
schutzzone Integral (OS-I) mache das Baureglement der Feuerschaugemeinde (fol-
gend: FS-BauR) keine Vorgaben. Denkmalschutzobjekte der Kategorie A seien in ihrer 
Substanz zu erhalten und alle Veränderungen an der Baute oder ihrer Umgebung 
seien bewilligungspflichtig (Art. 12 FS-BauR). Es sei aber kein besonderer, aus den 
hier anwendbaren Denkmalschutzregelungen hervorgehender Schutz ersichtlich, wel-
che die Errichtung einer oberirdischen Parkanlage oder eines unterirdischen Parkhau-
ses jederzeit verbieten würde. Es sei zu beachten, dass das Gebäude selbst unter 
Schutz stehe, nicht seine Umgebung. 
 
Zum Eventualantrag, Einhaltung des ordentlichen Grenzabstands, erläuterte die Stan-
deskommission, mit dem überarbeiteten Quartierplan sei sichergestellt, dass die ge-
setzlichen Grenzabstände eingehalten seien. Der geänderte Art. 13 des Quartierplan-
reglements bestimme, dass unterirdische Bauten und Unterniveaubauten bis an die be-
zeichneten Baulinien gestellt werden dürften. Ausgenommen von dieser Bestimmung 
seien Entlüftungsschächte. Gegenüber der angrenzenden Parzelle Nr. f. dürften keine 
Entlüftungsschächte errichtet werden. Die Feuerschaukommission habe die im ur-
sprünglichen Plan enthaltene Verletzung des Grenzabstands durch die Tiefgarage 
nicht dadurch behoben, dass sie das massgebende Terrain verändert hätte. Vielmehr 
habe sie ausgeschlossen, dass mit dem Entlüftungsschacht ein Bauteil der Tiefgarage, 
das als oberirdisch und daher ordentlich grenzabstandspflichtig betrachtet werden 
könnte, in der Nähe der Grenze errichtet werden könne. 
 
Zusammenfassend hielt die Standeskommission fest, aufgrund des überarbeiteten 
Quartierplanreglements erweise sich der Rekurs gegen die alte Quartierplanung als 
nicht stichhaltig. 
7. 
Gegen den Rekursentscheid vom 4. Juli 2023 erhoben D. und E. (folgend: Beschwer-
deführer) am 12. August 2023 Beschwerde und beantragten, es sei ihnen eine Frister-
streckung für die Nachreichung einer Begründung zu gewähren. 


8. 
Mit Schreiben vom 7. September 2023 reichten die Beschwerdeführer innert der ge-
währten Nachfrist ihre Begründung nach und stellten das Rechtsbegehren, der Rekurs-
Entscheid der Standeskommission sowie der Entscheid der Standeskommission über 
die Genehmigung des Quartierplans x. vom 4. Juli 2023 seien aufzuheben. 
 
(…) 
13. 
Nachdem der Rechtsvertreter der C. AG um Akteneinsicht ersuchte, wurde ihm, zu-
sätzlich zur Akteneinsicht, eine Frist zur Stellungnahme gewährt. Von dieser Möglich-
keit machte die C. AG Gebrauch und beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten-
folge abzuweisen. Der Quartierplan schränke die privaten Rechte der Beschwerdefüh-
rer nicht übermässig ein. Er mache der Bauherrschaft strenge Auflagen und setze klare 
Bedingungen für das Bauprojekt. Es sei eine gründliche Interessenabwägung erfolgt, 
die vor allem zugunsten der öffentlichen Interessen des Bau- und Planungsrechts aus-
gefallen sei. Weite Teile der privatrechtlichen Argumentation der Beschwerdeführer 
gehe am Thema des öffentlich-rechtlichen Quartierplanverfahrens vorbei oder beschlü-
gen lediglich Aspekte, die im Verhältnis zu anderen Nachbarn, nicht aber zur Bauherr-
schaft zu klären seien. 
 
(…) 
 
 
III. 
 
1. 
Da gegen die zweite Auflage der Quartierplanung keine Einsprache eingegangen ist, 
sind die Einwendungen der Beschwerdeführer gegen die erste Auflage der Quartierpla-
nung vorliegend gestützt auf die angepassten Quartierplanungsunterlagen zu prüfen. 
Massgebend sind somit der Quartierplan x. vom 2. November 2022, das Reglement 
zum Quartierplan x. vom 2. November 2022 (folgend: QPR) und der Planungsbericht x. 
vom 2. November 2022. 
 
Das Verwaltungsgericht darf - trotz des Grundsatzes der Rechtsanwendung von Amtes 
wegen - die Prüfung abgesehen von offenkundigen Rechtsmängeln auf das beschrän-
ken, was von den Beschwerdeführern beanstandet wird. Der Grundsatz der Rechtsan-
wendung und der Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen bzw. dessen Geltung im 
Beschwerdeverfahren steht damit in einem Spannungsverhältnis zum sogenannten 
Rügeprinzip; dies entbindet die kantonalen Beschwerdebehörden zwar nicht von der 
amtlichen Sachverhaltsermittlung und Rechtsanwendung, relativiert indessen deren 
Tragweite. Die Beschwerdeinstanz ist nicht gehalten, umfassend nach Beweismitteln 
zu forschen und zu prüfen, ob sich der angefochtene Entscheid unter allen erdenkli-
chen rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkten als korrekt erweist (vgl. GRIFFEL, 
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetzt des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 
2014, § 23 N 19). Die Beschwerdeführer setzen sich nicht fundiert mit der Argumenta-
tion der Standeskommission auseinander, sondern wiederholen weitgehend ihre be-
reits in der Einsprache und im Rekurs angeführten Argumente. 
 
2. 
Durchführung des Quartierplanverfahrens 
2.1. In der Beschwerdeschrift machen die Beschwerdeführer geltend, es hätte nicht auf das 
Richtprojekt der C. AG abgestellt werden dürfen. Der Quartierplan bezwecke einzig die 


Umsetzung dieses Richtprojekts. Weder die Feuerschaukommission noch die Standes-
kommission hätten geprüft, ob sich der Quartierplan zur Erreichung der erstmals im 
Rekursentscheid angeführten Richtplanziele der «Verdichtung» und der «haushälteri-
schen Bodennutzung» eigne. Art. 50 Abs. 6 BauG verlange zudem, dass im Quartier-
planverfahren eine Studie oder ein Konkurrenzverfahren durchgeführt werde. Nicht ver-
wunderlich sei, dass, wenn die Aufgaben der Öffentlichkeit Privaten überlassen werde, 
die privaten Interessen im Vordergrund stünden. Die Quartierplanung bevorzuge eine 
Grundeigentümerin über die Massen, ohne die Interessen der übrigen Eigentümer zu 
beachten und ohne öffentliche Interessen zu wahren, weshalb sie zurückzuweisen sei. 
Eine Studie oder ein Konkurrenzverfahren als Grundlage für die Quartierplanung hätte 
wahrscheinlich eine Lösung hervorgebracht, die sowohl die Eigenheiten der geschütz-
ten Wohnhäuser an der Strasse T. als auch die Bedeutung des Freiraums rund um das 
denkmalgeschützte Bauernhaus A. berücksichtigt hätte. Die Standeskommission hätte 
die Quartierplanung mangels einer geeigneten Grundlage zurückweisen müssen, spä-
testens aber im Rekursentscheid weitere Abklärungen zur Verträglichkeit der Parkie-
rung mit dem Schutzobjekt treffen müssen. 
 
2.2. Gemäss Art. 50 Abs. 1 BauG ordnen die Bezirke die Erschliessung und Überbauung 
von Quartieren in der Regel mit Quartierplänen. Absatz 6 dieser Bestimmung hält fest, 
dass Grundlage für die Quartierplanung in der Regel eine Studie oder ein Konkurrenz-
verfahren bildet. Gemäss Art. 2 BauV entscheidet der Bezirksrat über die Einleitung 
des Quartierplanverfahrens; der Bezirksrat ist zur Einleitung des Quartierplanverfah-
rens verpflichtet, wenn dies wenigstens die Hälfte der Grundeigentümer, denen min-
destens die Hälfte der mit Quartierplan zu erschliessenden Fläche gehört, beantragt. 
 
Vorliegend hat die C. AG die Einleitung des Quartierplanverfahrens beantragt. Die Feu-
erschaukommission war damit gemäss Art. 4 BauG i.V.m. 2 BauV verpflichtet, das 
Quartierplanverfahren einzuleiten. Eine Pflicht, ein Konkurrenzverfahren oder eine Stu-
die durchzuführen, kann aus Art. 50 Abs. 6 BauG nicht abgeleitet werden. Im Pla-
nungsbericht vom 2. November 2022 ist sodann ersichtlich, dass das Richtprojekt unter 
Einbezug der anliegenden Nachbarn, der Planungsbehörde und der kantonalen Fach-
stellen entwickelt worden ist. Wie die Standeskommission in diesem Zusammenhang 
richtig festgestellt hat, erfüllt der Quartierplan auch öffentliche Interessen. Seit der Re-
vision des Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört 
es zu den erklärten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälte-
risch zu nutzen und die Siedlungsentwicklung durch bessere Ausnützung und Verdich-
tung der bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken (vgl. Art. 1 Abs. 1 und 
Abs. 2 lit. abis RPG). Auf diese Ziele wurde, entgegen den Ausführungen der Beschwer-
deführer, bereits im ersten Bericht vom 7. Januar 2021 über die Quartierplanung hinge-
wiesen. Konkret wurde festgehalten, mit dem Quartierplan x. könne ein angemessener 
Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen gleistet werden. Mit dem Quartierplan 
werde die Erstellung von neuen Wohnungen und die Schaffung von neuen Arbeitsplät-
zen in Zentrumsnähe ermöglicht. Zudem werde eine Bebauung gefördert, die dem 
Grundsatz eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden entspreche; die Bestim-
mungen des Baubereichs seien so gewählt worden, dass eine dreigeschossige Bebau-
ung mit der vorgegebenen Körnigkeit erstellt werden müsse. Da das Interesse am 
Ortsbild überwiege, sei sodann ein hoher Grünanteil möglich. Im Rekursentscheid 
wurde festgehalten, dass und weshalb die oberirdischen Parkplätze mit dem Denkmal-
schutz vereinbar seien. Weshalb die Standeskommission trotz dieser Auffassung 


weitere Abklärungen zur Verträglichkeit der Parkierung mit dem Schutzobjekt hätte tref-
fen müssen, führen die Beschwerdeführer nicht aus. 
 
3. 
Privatrechtliche Einwendungen 
3.1. Die Beschwerdeführer machen im vorliegenden Verfahren nach wie vor geltend, mit 
dem Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 bestünde eine privatrechtliche Baubeschrän-
kung, die bei der Quartierplanung zu berücksichtigen sei. Die Genehmigung der Quar-
tierplanung komme einer Baubewilligung gleich, weshalb die privatrechtlichen Fragen 
im vorliegenden Verfahren zu klären seien bzw. die Grundbuchbereinigung abzuwarten 
sei. Es mache keinen Sinn, eine Quartierplanung zu genehmigen, die privatrechtlichen 
Abmachungen widerspreche. 
 
3.2. Der Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 lautet wie folgt: 
«Grundbuch Appenzell, (…), Eintrag vom 1. Juni 1876, S. 272. Wegrecht, Baube-
schränkung. Es gibt F. der G. das Haus (…). Der Fahrweg zum Hause kann Käufer be-
nutzen, wie seine Nachbarn östlich; wenn jedoch später zum Hause des Letztern Bo-
den gekauft würde, so käme der Weg 26 Fuss näher zum Hause. Vor das Haus gegen 
der Strasse darf zu keiner Zeit gebaut werden.» 
 
3.3. Der Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 statuiert zum einen kein offenkundiges Bau-
verbot. Wie die Standeskommission richtig festgehalten hat, gilt zum anderen überdies 
eine vertragliche Vereinbarung nur unter den Parteien und kann einer raumplaneri-
schen Festlegung nicht entgegengehalten werden. Das Konfliktpotenzial zwischen pri-
vatrechtlichen Baubeschränkungen und geplanten Bauvorhaben kann zwar besonders 
gross sein, weil privatrechtliche Vereinbarungen regelmässig strengere Bauvorschriften 
beinhalten, als es das öffentliche Baurecht verlangt. Die strengeren zivilrechtlichen 
Vereinbarungen können im Quartierplanverfahren allerdings nicht berücksichtigt wer-
den und der betroffene Dritte muss deshalb bei einer drohenden Tangierung seiner 
Rechte durch ein Bauvorhaben auf dem Zivilrechtsweg klagen. Die Auslegung des 
Grundbucheintrages vom 1. Juni 1876 und die Klärung der Eigentumsverhältnisse ist 
damit dem Zivilgericht vorbehalten. Die privatrechtlichen Einwendungen können im vor-
liegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden. 
 
Selbst wenn ein Quartierplan derart detailliert ist, dass er einer Baubewilligung gleich-
kommen würde - wie dies die Beschwerdeführer geltend machen - ist darauf hinzuwei-
sen, dass die bauhindernden Dienstbarkeiten auch im Baubewilligungsverfahren nicht 
berücksichtigt werden und der Dienstbarkeitsberechtigte oder -belastete Dritte deshalb 
bei einer drohenden Tangierung seiner Rechte durch das Bauvorhaben auf dem Zivil-
rechtsweg klagen muss. Im Zivilprozess wird die Dienstbarkeitskonformität der jeweili-
gen Bauvorhaben beurteilt, ohne Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Bau-
rechtskonformität bzw. Bewilligungsfähigkeit (vgl. VALLATI, Dienstbarkeiten und Bauvor-
haben, Analyse und Lösung von Konflikten zwischen Bauherren und dienstbarkeitsbe-
rechtigten oder -belasteten Dritten, 2021, N 380). 
 
4. 
Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) 
4.1. Die Beschwerdeführer machten im Einspracheverfahren geltend, es sei ein Gutachten 
der ENHK einzuholen. Gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur- und Hei-
matschutz (NHG, SR 451) komme den Bundesinventaren eine direkte Verbindlichkeit 
für diejenigen Stellen des Bundes und der Kantone zu, die über Bundesaufgaben ent-
scheiden würden. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben 


seien Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Könne ein Objekt der Bundesin-
ventare durch eine Bundesaufgabe erheblich beeinträchtigt werden, so sei nach Art. 7 
NHG zwingend ein Gutachten der ENHK einzuholen. Es bestehe gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung (z.B. BGE 135 II 209) die Pflicht zur Berücksichtigung von 
Bundesinventaren. Eine Interessenabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen sei 
insbesondere dann vorzunehmen, wenn von der Regelbauweise abgewichen werden 
soll. Somit sei ein Gutachten einzuholen, wenn die zuständige Fachstelle eine erhebli-
che Beeinträchtigung des Inventarobjekts nicht mit Sicherheit ausschliessen könne. 
Vorliegend sei die Einholung eines Gutachtens der ENHK dringend zu prüfen, da eine 
Beeinträchtigung der geschützten «A.» nicht auszuschliessen sei. 
 
4.2. Die verfügende Behörde hielt diesbezüglich in ihrem Einspracheentscheid vom 16. Au-
gust 2022 fest, sie berücksichtige mit dem Quartierplan die gemeinsamen Empfehlun-
gen der ENHK sowie der eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege. Diese hät-
ten im Jahr 2010 in einem Gutachten zur Schutzwürdigkeit der Liegenschaft empfoh-
len, dass im Rahmen eines Quartierplans ein Trenngürtel zwischen «A.» und dem 
nördlich gelegenen Baugebiet planerisch gesichert würde. Die Einholung eines zusätz-
lichen Gutachtens werde von der verfügenden Behörde abgelehnt. 
 
4.3. Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG verfasst die ENHK zuhanden der Entscheidbehörde ein 
Gutachten, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem In-
ventar des Bundes nach Art. 5 aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden kann 
oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Das Dorf Appenzell 
ist als Objekt Nr. 378 im Anhang 1 zur Verordnung über das Bundesinventar der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November 2019 (VISOS, SR 451.12) und 
damit in einem Bundesinventar gemäss Art. 5 NHG aufgeführt. Nach den Einträgen im 
Inventar der schützenswerten Ortsbilder liegt A. - umschrieben als (…) mit Erhaltungs-
ziel a mit einer gewissen Bedeutung. Bei der vorliegend streitigen Quartierplanung für 
das aufgezeigte Richtprojekt im Baugebiet handelt es sich zum einen nicht um eine 
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG. Zum anderen hat das Bundesgericht festge-
halten, dass die Aufnahme einer Baute in das ISOS nicht bedeutet, dass ihr Schutz 
oder der Schutz der zugehörigen inventarisierten Baugruppe zur Bundesaufgabe wird 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_332/2019 vom 18. Dezember 2020 E. 3.3). Weiter 
liegt gemäss Bundesgericht grundsätzlich keine Bundesaufgabe vor, wo sich das RPG 
auf Rahmenbestimmungen wie zum Beispiel der Nutzungsplanung oder der Bewilli-
gung von Bauten innerhalb der Bauzone beschränkt (vgl. BGE 139 II 271 E. 10.1). 
 
A. liegt zwar in der gemäss ISOS geschützten Umgebungszone (…) mit Erhaltungsziel 
a und in der überlagernden Ortsbildschutzzone Integral (OS-I), aber auch innerhalb der 
Kernzone und damit in der Bauzone. Mit der Quartierplanung im genannten Gebiet 
wird folglich keine Bundesaufgabe wahrgenommen. Mangels Erfüllung einer Bundes-
aufgabe besteht somit keine Pflicht, zwingend ein Gutachten nach Art. 7 NHG bei der 
ENHK einzuholen. Die Vorinstanzen haben damit kein Bundesrecht verletzt, indem sie 
kein Gutachten der ENHK eingeholt haben. 
 
5. 
Ortsbildschutz und Schutz von Kulturdenkmälern 
Die Beschwerdeführer bemängeln den Quartierplan insbesondere bezüglich Ortsbild-
schutz und Denkmalschutz. 
 


Das Quartierplangebiet befindet sich in der Kernzone und wird von der Ortsschutzbild-
zone Integral (OS-I) überlagert. Art. 50 Abs. 5 BauG zum Quartierplanverfahren be-
stimmt, dass bei Abweichungen von den Nutzungsplanvorschriften oder den Vorschrif-
ten der Einzelbauweise durch planerische Massnahmen sicherzustellen ist, dass be-
treffend Gestaltung und haushälterischer Bodennutzung eine gute Gesamtwirkung er-
zielt wird. Gemäss Art. 65 Abs. 1 BauG haben Bauten und Anlagen im Landschafts-, 
Orts- und Strassenbild und für sich eine gute Gesamtwirkung zu erzielen. Dies gilt ver-
stärkt ausserhalb der Bauzone, an Siedlungsrändern, bei Orteingängen und in Ortsker-
nen. Gemäss Art. 7 Abs. 1 FS-BauR sind innerhalb der Ortsbildschutzzone alle Bauten 
mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und sehr gut ins Orts- und Strassenbild einzupas-
sen. Als Beurteilungskriterien gelten die Stellung, der Massstab, die kubische Gestal-
tung, die Dachform, die Fassadengestaltung, die Umgebungsgestaltung, die Material- 
und Farbwahl sowie die Detailausbildung. Die Häuser an der Strasse T., darunter auch 
das Haus der Beschwerdeführer, wird zusätzlich von der Ortsbildschutzzone Quartier 
(OS-Q) überlagert. Art. 9 FS-BauR hält fest, dass in den mit Quartiererhaltung bezeich-
neten Bereichen der spezielle Charakter der bestehenden Quartiere und Strassenzüge 
zu erhalten sind. Alle Bauten und Anlagen müssen dem Charakter der das Quartier be-
stimmenden Bauweise entsprechen und sich in Bezug auf Volumen, Dachform, Fassa-
dengliederung, Detailgestaltung, Material- und Farbwahl sehr gut in die bestehenden 
Bauten einfügen. Die Häuser an der Strasse T. wurden sodann als ortsbildrelevanten 
Bauten der Kategorie C im Inventar schützenswerter Bauten und Baugruppen der Feu-
erschaugemeinde Appenzell aufgenommen. Ortsbildrelevante Bauten der Kategorie C 
sind gemäss Art. 14 FS-BauR in Bezug auf Stellung und Volumen grundsätzlich zu er-
halten. Das Bauernhaus A. wurde als Denkmalschutzobjekt im Inventar der schützens-
werten Bauten und Baugruppen der Feuerschaugemeinde Appenzell aufgenommen. 
Gemäss Art. 12 Abs. 1 FS-BauR sind Denkmalschutzobjekte in ihrer Substanz zu er-
halten. Alle Veränderungen an solchen Bauten und deren Umgebung sind bewilli-
gungspflichtig (Art. 12 Abs. 2 FS-BauR). Die registrierten Schutzobjekte sind zu scho-
nen und sollen, soweit nicht übergeordnete öffentliche Interessen entgegenstehen, un-
geschmälert erhalten werden. Bauten und Anlagen in der Umgebung von Schutzobjek-
ten sind so zu gestalten, dass diese in ihrer Eigenart und Wirkung nicht beeinträchtigt 
werden (Art. 31 Abs. 1 und 4 VNH). 
 
Mit Art. 50 Abs. 5 und Art. 65 Abs. 1 BauG, Art. 7 ff. FS-BauR und Art. 31 VNH werden 
sogenannte Ästhetikklauseln statuiert. Die Ästhetikvorschriften bezwecken unter ande-
rem den Schutz des Landschafts-, Orts- und Strassenbildes, der Natur und Kunstdenk-
mäler. Sie können auch dann angerufen werden, wenn alle anderen relevanten Bau-
vorschriften eingehalten sind (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-
schutzrecht, 7. Aufl., 2022, S. 353 f.). Ziel der ästhetischen Generalklauseln ist die 
Schaffung oder Erhaltung einer gewissen Einheitlichkeit der typischen und vorherr-
schenden gestaltungsrelevanten Merkmale von Gebäuden und Freiräumen (vgl. REY, 
Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, N 3.454). Von den rein ästhetischen Inte-
ressen zu unterscheiden sind kulturhistorische Interessen, die im Denkmalschutz ge-
währt werden. Die entsprechenden Generalklauseln bezwecken einen zusätzlichen 
Schutz und gehen mit ihrem Normgehalt weiter als die blosse äussere Erscheinung 
(vgl. ENGELER, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich 2008, S. 58). Die 
vorliegend anwendbaren Ästhetikvorschriften stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar, 
für deren Auslegung und Handhabung die Verwaltungsbehörde zur Auslegung kompe-
tenter erscheint, handelt es sich dabei doch jeweils um ausgesprochene Fachfragen, 
bei deren Beantwortung besondere Fachkenntnisse und die Vertrautheit mit den 


tatsächlichen Verhältnissen vorausgesetzt werden. Den kantonalen und kommunalen 
Behörden wird bei der Anwendung von Ästhetikklauseln ein grosser Beurteilungsspiel-
raum eingeräumt. Dementsprechend übt das Verwaltungsgericht bei der nachfolgend 
vorzunehmenden Überprüfung der Anwendung und Interpretation dieser unbestimmten 
Rechtsbegriffe praxisgemäss Zurückhaltung (vgl. u.a. Entscheid V 5-2011 vom 6. De-
zember 2011 E. 8b, publiziert im Geschäftsbericht 2012, S. 3; Entscheid V 14-2015 
vom 7. April 2016 E. 3.2, publiziert im Geschäftsbericht 2016 S. 87 f.). Es greift so 
lange nicht ein, als der unbestimmte Rechtssatz nicht durch Auslegung mit hinreichen-
der Sicherheit bestimmt werden kann und die Auslegung der Verwaltungsbehörden 
nachvollziehbar und vertretbar erscheint, selbst wenn andere Lösungen denkbar und 
vertretbar wären (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E 
2.3.2; 1C_138/2014 vom 3. Oktober 2014 E. 8.6; REY, a.a.O., N 3.479). 
 
Die Detailausgestaltung ist mit der vorliegenden Quartierplanung noch nicht erfolgt. 
Folglich können diese Aspekte bei der Überprüfung der Ästhetikvorschriften (noch) 
nicht beachtet werden. Der Quartierplan ist damit betreffend Volumen, Proportionen, 
Dachform sowie Umgebungsgestaltung zu überprüfen. 
 
5.1. Baubereich Hauptbaute A 
5.1.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, durch die Verlegung der Strasse und die massive 
Vergrösserung des Gebäudevolumens auf den Parzellen Nrn. g. und h. würden die 
kleinräumigen Appenzellerhäuser derart verdeckt, dass sie nicht mehr als bauliche Ein-
heit wahrgenommen werden könnten. Zudem gehe der Bezug zu den weiteren 
Schutzobjekten in unmittelbarer Nähe verloren. Dies widerspreche nicht nur den 
Schutzzielen des ISOS, sondern auch dem Schutzzonenplan und dem Baureglement 
der Feuerschaugemeinde in stossender Weise. 
 
5.1.2. Im Planungsbericht vom 2. November 2022 wurde zutreffend festgehalten, dass das 
Bearbeitungsgebiet von der Ortsbildschutzzone Integral überlagert wird. Nördlich an-
grenzend stünden entlang der Strasse T. in unmittelbarer Nähe zum Planungsgebiet, 
vier Wohngebäude, die allesamt einer Ortsbildschutzzone Quartier zugewiesen und als 
ortsbildprägende Bauten geschützt seien. Das Dorf Appenzell gelte als national schüt-
zenswertes Ortsbild. Die Dokumentation zum ISOS mache für das Planungsgebiet ge-
wisse Aussagen. (…) Das Gebäude H. werde durch einen Neubau ersetzt. Dieser Neu-
bau sei als Doppelgiebelhaus mit unterschiedlichen Dachneigungen konzipiert. Der 
Entwurf sehe einen Versatz gegenüber dem Bestand Richtung Süden vor. Durch die-
sen Versatz werde der Charakter der Strasse U. unterstützt und die Gliederung Be-
stand - Neubau werde verstärkt lesbar. Richtung Osten sei die Traufe tiefer gezogen, 
um den weniger hohen Gebäuden Respekt zu zollen. Die Architektur beim Neubau ori-
entiere sich an den traditionellen Elementen. Die Gebäude H. und I. seien gegliedert, 
stellten aber eine Einheit dar. Der Neubau trete mit zwei eigentlichen Vollgeschossen 
in Erscheinung. Östlich beginne über dem ersten Obergeschoss dann bereits die 
Dachlandschaft. Durch diese Massnahme ergebe sich ein harmonisches Gesamtbild. 
Das Volumen konkurrenziere die Nachbarschaft nicht. Das Richtprojekt nehme die Be-
bauung in unmittelbarer Umgebung auf und spiegle diese in moderner, aber doch tradi-
tioneller Form wider. Eine gute Einfügung in die Umgebung werde mit der vorliegenden 
Planung erreicht. Die Bestimmungen des Baubereichs seien so gewählt worden, dass 
eine dreigeschossige Bebauung mit der vorgegebenen Körnigkeit erstellt werden 
müsse. Es werde somit eine Bebauung gefördert, die dem Grundsatz eines haushälte-
rischen Umgangs mit dem Boden entspreche. Die im Quartierplan gesicherte 


Bebauung werde den Bestimmungen zum Ortsbildschutz gerecht. Die direkt umliegen-
den Schutzobjekte würden nach Ansicht der Planungsbehörde durch den Neubau nicht 
übermässig beeinträchtigt. Der geplante Neubau werde in seinen Dimensionen den 
bisherigen Bau wohl übersteigen, die Struktur der Bebauung werde hingegen aufge-
nommen und zeitgemäss weitergeführt. In Art. 14 QPR wird denn auch bestimmt, dass 
die Gebäude hohen architektonischen Anforderungen zu genügen hätten. Das Richt-
projekt sei in Bezug auf den architektonischen Ausdruck verbindlich. Die Fassaden der 
Gebäude im Baubereich Hauptbaute A hätten gleichwertig in Erscheinung zu treten. 
Sie seien mit Ausnahme von gestalterisch abgesetzten Sockelgeschossen mit Holz zu 
verkleiden. Publikumsorientierte Nutzungen im Erdgeschoss seien über die Fassade 
zum öffentlichen Strassenraum transparent zu gestalten, insbesondere dürften Fenster 
nicht abgeklebt werden. Das Gebäude im Baubereich Hauptbaute A sei giebelständig 
zur Strasse U. zu stellen. Die Dächer seien mit Ziegeln oder Blech zu decken. Mit der 
Baueingabe sei ein detailliertes Material- und Farbkonzept einzureichen. Die Bewilli-
gungsbehörde könne Bemusterungen verlangen. Es habe eine Bauberatung mit der 
Fachkommission Heimatschutz vor der Baueingabe zu erfolgen. Auch für die Umge-
bung wurden in Art. 15 und Art. 16 QPR Gestaltungvorgaben resp. Gestaltungsgrund-
sätze festgelegt. 
 
5.1.3. Das Planungsgebiet befindet sich (…) an einer ortsbaulich sensiblen Lage. (…) Es liegt 
in diesem Sinne keine homogene Gestaltung der vorhandenen Gebäude vor, allerdings 
ist aufgrund der verschiedenen Schutzobjekte im resp. im nahen Umfeld des Plange-
biets von einer empfindlichen Umgebung auszugehen. Die C. AG und die verfügende 
Behörde haben es trotz dieser anspruchsvollen Ausgangslage geschafft, den Quartier-
plan und das Richtprojekt so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. 
Durch die unterschiedlichen Dachneigungen und die tiefer gezogene Traufe werden 
die weniger hohen Gebäude in der Umgebung beachtet. Mit dem Giebelhaus wird die 
Bebauung in der Umgebung aufgenommen und fügt sich so gut in die Umgebung ein. 
Trotz grösserem Volumen der Hauptbaute A ergibt sich ein harmonisches Gesamtbild. 
Die Häuser an der Strasse T. selbst werden in Bezug auf Stellung und Volumen erhal-
ten und ihr spezieller Charakter wird nicht übermässig beeinträchtigt. Der Bezug zu 
den weiteren Schutzobjekten in der Umgebung geht - entgegen der Ansicht der Be-
schwerdeführer - nicht verloren. Die Überlegungen im Richtplan sind nachvollziehbar 
und es werden der C. AG auch verschiedentlich Vorschriften gemacht, um diese gute 
Gesamtwirkung zu erzielen und das Ortsbild zu schützen. 
 
5.2. Bauernahaus A. inkl. Tiefgarage und oberirdische Parkplätze 
5.2.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, das Bauernhaus A. erfahre durch das Richt-
projekt eine erhebliche Beeinträchtigung. Auf die oberirdischen Parkplätze und die 
sichtbare Tiefgarage sei aus Rücksicht auf das geschützte Bauernhaus zu verzichten. 
Es genüge nicht, wenn die oberirdischen Autoabstellplätze nur während den üblichen 
Ladenöffnungszeiten genutzt werden dürften und die Abstellplätze mit Rasengitterstei-
nen kaschiert würden. Das Bauernhaus soll zwar gemäss Quartierplanbericht weiterhin 
von Freiraum umgeben sein, dennoch ermögliche der Quartierplan die Anordnung von 
Parkplätzen direkt am geschützten Bauernhaus und die damit einhergehende optische 
Schliessung des heutigen Freiraums. Der vorgesehene minimale Grünstreifen zwi-
schen Parkierungsanlage und Stall vermöge daran nichts zu ändern. Auch die sicht-
bare Tiefgarage und die rundherum auffallende Absturzsicherung störten nicht nur von 
Norden her, sondern insbesondere auch von der Strasse U. her den Ausdruck des 
einst landwirtschaftlich genutzten Gebäudes. Kulturobjekte, insbesondere 


Bauernhäuser, seien geprägt von ihrer Stellung und Umgebung. Typisch für Appenzel-
lerhäuser sei, dass sich die Wiese bis an das Haus ziehe. Dem Inventar der schützens-
werten Bauten und Baugruppen zum Denkmalschutzobjekt (…) sei zu entnehmen, 
dass das Bauernhaus A. betont werde durch den weiten Grünraum zur Strasse und zu 
den Nachbarbauten. Ohne diesen Freiraum verliere A. ihren Ausdruck und ver-
schwinde im Dorfkern. Die Feststellung der Standeskommission, dass nur der südliche 
Freiraum im Vordergrund stehe, sei nicht richtig. Der Freiraum zu den Nachbarbauten 
sei erwiesenermassen gleichbedeutend. 
 
5.2.2. Zur vorgesehenen Tiefgarage wurde im Planungsbericht vom 2. November 2022 fest-
gehalten, die Sammelgarage werde nordseitig - mit Ausnahme der Zu- und Wegfahrt - 
zurückhaltend in Erscheinung treten. Für den Übergang ins Gelände bestünden zwei 
Optionen. Zum einen könne mit einer klaren Betonkante eine verstärkte Trennung zum 
Hang und der Freihaltezone ausgebildet werden. Zum anderen bestehe die Möglich-
keit, das Gelände gleichmässig bis zur Oberkante der Sammelgarage anzuschütten. 
Die Trennung zwischen Garage und Gelände würde in diesem Fall nur mit einer klei-
nen Aufbordung zum Vorschein kommen. Im Richtprojekt sei zurzeit die zweite Vari-
ante abgebildet. Die Einfahrt der Tiefgarage münde in die Strasse V. ein. Die Rampe 
werde nicht an das Bauernhaus geführt. Das Bauernhaus soll weiterhin auf der Wiese 
stehen. Damit die Sammelgarage nicht übermässig in Erscheinung trete und auch um 
die Umgebung der geschützten A. zu schützen, würden Vorgaben hinsichtlich der verti-
kalen Ausdehnung und der Materialisierung der sichtbaren Bereiche gemacht. Im Rah-
men der Detailplanung könne die Sichtbarkeit der Unterniveaubaute durch zusätzliche 
Terrainaufschüttungen weiter reduziert werden. Die wesentlichen Vorgaben seien mit 
der Fachkommission Heimatschutz abgesprochen. Der sichtbare Bereich der Mauer 
solle möglichst natürlich in Erscheinung treten. Denkbar seien beispielsweise eine be-
grünte oder gejettete Oberfläche. Zur besseren Einfügung in die Umgebung werde die 
Höhe der Einfriedung im Vergleich zu Art. 30 BauV um 0.4 Meter reduziert. Allenfalls 
notwendige Absturzsicherungen bzw. Einfriedungen sollen optisch möglichst unauffäl-
lig gestaltet werden. Deren Materialisierung werde im Baubewilligungsverfahren be-
stimmt. Entsprechend bestimmt Art. 17 QPR, Einfriedungen seien nur im Zusammen-
hang mit der Sammelgarage zulässig. Für die optimale Einordnung ins Orts- und Land-
schaftsbild dürften sie maximal eine Höhe von 1.1 Metern aufweisen. Die Oberkante 
dürfe 778.0 Meter über Meer nicht überschreiten. Geländeanschlüsse seien harmo-
nisch zu gestalten. 
Betreffend die oberirdischen Autoabstellplätze wird ausgeführt, die Umgebung Rich-
tung Süd werde wie bisher als Freiraum gestaltet. Westlich von A. werde eine Umge-
staltung stattfinden. In diesem von der Südfassade zurückgelegenen Bereich seien 
oberirdische Abstellplätze für die Geschäfte vorgesehen. Die restlichen Flächen seien 
Wiesen. Zugunsten eines kunden- und bewohnerfreundlichen Freiraums werde der 
Grossteil der Abstellplätze unterirdisch angeordnet. Oberirdische Parkfelder sollen nur 
den Kunden und Besuchern dienen. Damit das Grundstück der geschützten A. zumin-
dest oberirdisch und teilweise vor abgestellten Fahrzeugen verschont werden könne, 
seien die Abstellplätze zeitlich zu bewirtschaften. Da diese Abstellplätze von Kunden 
belegt würden, sei deren Nutzung ausserhalb der Öffnungszeiten nicht zulässig. In sol-
chen Fällen würden die Abstellplätze normalerweise 15 oder 30 Minuten nach Laden-
schluss geschlossen. Dies könne beispielsweise mit einem Poller sichergestellt wer-
den. Die Ausnahme betreffe einzelne Anstösser. Es soll die Möglichkeit bestehen, ein 
bis zwei Abstellplätze an Anstösser zu vermieten resp. abzutreten. Für die Besucher 
der Wohnnutzung sollen die Abstellplätze auf der Parzelle Nr. g. zur Verfügung stehen. 


Diese würden deshalb auch nicht zeitlich bewirtschaftet. Mit Rasengittersteinen könne 
der wahrnehmbare Eingriff auf das Grundstück der A. reduziert und die Fläche auch 
gewissermassen «grün» gehalten werden. Als Basis für die Beurteilung gelte grund-
sätzlich ebenfalls Art. 65 BauG. Aufgrund der Wichtigkeit des Schutzobjekts A. sei die 
Fachkommission Denkmalpflege bei der Erarbeitung des Freiraum- und Strassenraum-
gestaltungskonzepts zu integrieren. Das Quartierplanreglement bestimmt mit Art. 15 
und 17 QPR unter anderem, dass die Gestaltung der Umgebung, vor der Baueingabe 
mit der Fachkommission Denkmalpflege zu besprechen und zu klären sei. Die allge-
meine Umgebungsfläche sei mit Ausnahme der Flächen für Erschliessung, Entsorgung 
und Parkierung für den Aufenthalt zu gestalten. Die als Grünraum bezeichnete Fläche 
sei zu begrünen und konsequent vor sichtbarer Bebauung freizuhalten. Die beste-
hende Brunnenanlage, der Vorplatz und der Zugang zum heutigen Wohnhaus seien 
hingegen zu erhalten. Die im Quartierplan gesicherte Bebauung werde den Bestim-
mungen zum Ortsbildschutz gerecht. Die A. innerhalb des Planungsgebiets werde 
grundsätzlich erhalten. Gemäss Art. 13 Abs. 5 QPR dürften Hauptbauten unterkellert 
werden. Der Bausubstanz der geschützten A. sei bei den Grabungsarbeiten grösste 
Sorgfalt entgegenzubringen. Das Wohnhaus der geschützten A. dürfe nicht unterkellert 
werden. 
 
5.2.3. Ob ein geschütztes Kulturdenkmal durch Veränderungen in seiner Umgebung in sei-
nem Wert oder in seiner Wirkung beeinträchtigt wird, ist im Einzelfall nach Massgabe 
des mit der Unterschutzstellung verfolgten Schutzziels zu bestimmen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_26/2016 vom 16. November 2016 E. 3.3). Im Inventar der schüt-
zenswerten Bauten und Baugruppen der Feuerschaugemeinde Appenzell wird das 
Bauernhaus A. wie folgt beschrieben (…). 
 
Ist eine Baute in ein Schutzinventar aufgenommen worden, verpflichtet dies die Behör-
den, bei der Erfüllung ihrer Aufgaben dafür zu sorgen, dass die im Inventar enthaltenen 
Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse überwiegt, erhalten werden. 
Die Pflicht gilt insbesondere bei der Festlegung von Quartierplänen und bei der Ertei-
lung von Baubewilligungen. Dabei ist bei Zielkonflikten die Schutzvermutung, welche 
das Schutzinventar begründet, zu überprüfen (vgl. ENGLER, Handbuch Heimatschutz-
recht, Internationales, nationales und kantonales Recht, 2020, § 7 N 143). Grundsätz-
lich ist eine Baute nie isoliert, sondern immer auch in ihrer Lage zu betrachten. Darauf 
basiert auch die Bestandesaufnahme und die Bewertungen für die ISOS-Ortsbilder. 
Eine wichtige Stellung hat der Umgebungsschutz im ISOS, worin regelmässig Umge-
bungszonen festgelegt sind (vgl. ENGELER, a.a.O., §7 N 67 und 88). Wie bereits erläu-
tert, liegt A. in der Umgebungszone (…) mit Erhaltungsziel a mit einer gewissen Be-
deutung. Die Umgebungszone (…) wird beschrieben als (…). Eine Beeinträchtigung 
eines Denkmalschutzobjektes liegt unter anderem dann vor, wenn ein Schutzobjekt 
durch Veränderungen in seiner Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder 
charakteristisch machen und aufgrund derer es unter Schutz gestellt wurde, in erhebli-
cher bzw. umfangreicher Weise beeinträchtigt wird. Dagegen liegt keine solche Beein-
trächtigung vor, wenn ein Schutzobjekt in seiner geschützten Beschaffenheit und Wir-
kung durch Veränderungen innerhalb seines Wirkungskreises nur unerheblich einge-
schränkt wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_26/2016 vom 16. November 2016 E. 
3.3; ENGELER, a.a.O., § 7 N 176) 
 
5.2.4. Der streitbetroffene Quartierplan bezweckt unter anderem eine gute ortsbaulich-frei-
räumliche und architektonische Bebauung im Quartierplangebiet. Dabei soll auf einen 


adäquaten Umgang mit der unter Schutz stehenden A. geachtet werden. Im vorliegen-
den Fall mussten die ursprünglichen Quartierplanunterlagen insbesondere aufgrund 
von Anregungen der Fachkommissionen Heimatschutz und Denkmalpflege überarbei-
tet werden. So wird im Planungsbericht vom 2. November 2022 auf S. 27 festgehalten, 
welche Präzisierungen und Ergänzungen gemacht wurden. So wurde beispielsweise 
verlangt, dass der Umgang mit den Abstellplätzen hinsichtlich der geschützten A. er-
gänzt wird, Angaben zur zeitlichen Bewirtschaftung der oberirdischen Abstellplätze er-
gänzt werden, die Sicherung des Schutzobjekts A. vertieft wird und der Umgang mit 
den unterirdischen Bauten insbesondere hinsichtlich des sichtbar in Erscheinung tre-
tenden Bereichs im Norden angepasst und ergänzt wird. Der Quartierplan und das 
Richtprojekt wurden damit unter Einbezug der Fachkommissionen Heimatschutz und 
Denkmalpflege in mehreren Schritten optimiert. Insoweit musste die C. AG Zugeständ-
nisse machen, damit das geschützte Kulturdenkmal in seinem Wert und seiner Wir-
kung möglichst geschont wird. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Fachkom-
missionen berechtigt gewesen wären, Einsprache gegen den vorgesehenen Quartier-
plan zu erheben (Art. 65 Abs. 7 BauG). Dies haben sie nicht gemacht, weshalb davon 
auszugehen ist, dass sie mit dem vorliegenden Quartierplan einverstanden sind. Die 
Fachkommissionen Heimatschutz und Denkmalpflege müssen auch bei der Erarbei-
tung des konkreten Bauprojekts integriert werden (Art. 14 bis 16 QPR). 
 
Die A. wird durch die Veränderungen am Stall und in der Umgebung nur unerheblich in 
ihrem Wert oder in ihrer Wirkung beeinträchtigt. Entgegen der Ansicht der Beschwer-
deführer verliert die A. ihren Ausdruck nicht. Es verbleibt trotz der geplanten Parkplätze 
viel Grünfläche, obwohl der Grünraum zu den Nachbarbauten zumindest teilweise ge-
schlossen wird. Der Grünraum zur Strasse U. bleibt bestehen. Das Bauernhaus wird 
weiterhin auf der Wiese stehen. Verschiedene Massnahmen wurden getroffen, um das 
Schutzobjekt zu schonen und das Ortsbild zu schützen. Das Denkmalschutzobjekt wird 
in seiner Substanz erhalten. Die Tiefgarage wird nicht bis ans Haus gezogen und wirkt 
sich nicht erheblich auf die Umgebung aus. Vor dem dargelegten Hintergrund sind die 
Schlüsse der verfügenden Behörde, wonach A. durch den Erlass des Quartierplans 
nicht beeinträchtigt und eine gute Gesamtwirkung erreicht werde, im Ergebnis nicht zu 
beanstanden. Die Feststellungen, dass sowohl die geplanten Parkplätze wie auch die 
projektierte Tiefgarage in der Ortsbildschutzzone zulässig und auch mit dem Schutz-
status der A. vereinbar seien, sind nachvollziehbar und vertretbar. Die Hinweise der 
Beschwerdeführer vermögen diese Auffassung nicht ernsthaft zu erschüttern. 
 
6. 
Abweichungen zu den Vorschriften der Einzelbauweise 
Die Beschwerdeführer bemängeln weiter die im Quartierplan vorgesehenen Abwei-
chungen von der Einzelbauweise, insbesondere die Abweichungen von den gesetzli-
chen Abstandsvorschriften. 
 
Gemäss Art. 50 Abs. 3 BauG kann von den durch Nutzungsplan festgelegten Vorschrif-
ten mittels Quartierplan unter den auf dem Verordnungsweg zu umschreibenden Vo-
raussetzungen abgewichen werden. Zudem kann durch den Quartierplan, sofern die 
Verordnung dies vorsieht, von den Vorschriften der Einzelbauweise abgewichen wer-
den (Art. 50 Abs. 4 BauG). Bei Abweichungen von den Nutzungsplanvorschriften oder 
den Vorschriften der Einzelbauweise ist durch planerische Massnahmen sicherzustel-
len, dass betreffend Gestaltung und haushälterischer Bodennutzung eine gute Ge-
samtwirkung erzielt wird (Art. 50 Abs. 5 BauG). In der Bauverordnung werden zumin-
dest teilweise die Anforderungen und das mögliche Ausmass der Abweichungen von 


der Einzelbauweise umschrieben. Abweichungen dürfen nicht dazu führen, dass die 
planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert 
würde (vgl. BGE 135 II 209 S. 219). 
 
 
Mit dem Quartierplan soll hauptsächlich ermöglicht werden, dass einerseits das beste-
hende Gebäude auf der Parzelle Nr. g. abgerissen und im Baubereich der Hauptbaute 
A neu errichtet, andererseits auf der Parzelle Nr. a. eine Tiefgarage sowie ein Anbau 
am bestehenden Bauernhaus A. realisiert werden kann. Gemäss Planungsbericht wird 
in den folgenden Bereichen von der Regelbauweise abgewichen: Gesamthöhe, trauf-
seitige Fassadenhöhe, Nettoverkaufsfläche, Grenzabstand ober- und unterirdische 
Bauten, Strassenabstand, Einfriedungen, vorspringende Gebäudeteile und Bauweise. 
 
6.1. Die Beschwerdeführer bringen bezüglich der Abweichungen im Baubereich Haupt-
baute A lediglich vor, sie erlitten Nachteile durch die Verkleinerung des Grenzabstan-
des ohne ihre Zustimmung und die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zu ihrem 
Nachteil. Sie müssten künftig einen grösseren Grenzabstand einhalten. Soweit die Be-
schwerdeführer den Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 als Grund für eine Reduktion 
des Baubereichs heranziehen, ist auf Ziff. III. 3. zu verweisen, wonach die privatrechtli-
chen Einwendungen der Beschwerdeführer auf dem Zivilweg geklärt werden müssen. 
 
Im Planungsbericht wird ausgeführt, die Baubereiche Hauptbauten gingen nach Art. 65 
BauV den Abstandsvorschriften gemäss Regelbauweise vor und legten somit die Lage 
resp. die abweichenden Abstände der Hauptbauten untereinander sowie zur Strasse 
und den Grundstücksgrenzen der benachbarten Grundstücke fest. Weiter würden die 
vertikale und horizontale Ausdehnung sowie die Verkaufsnutzung mit den Bauberei-
chen definiert. Die vertikale und horizontale Ausdehnung sowie die Lage des Gebäu-
des basiere auf dem Richtprojekt. Aufgrund der ortsbaulich eher sensiblen Lage sei es 
sinnvoll, die Ausdehnung und Lage möglichst genau zu definieren und die nötigen 
Handlungsspielräume für die Projektierung zu berücksichtigen. Nebst der höchstzuläs-
sigen Ausdehnung werde auch die kleinstmögliche Ausdehnung der Hauptbauten vor-
geschrieben, um so eine ortsbaulich angemessene Volumetrie nicht nur zuzulassen, 
sondern auch zu sichern. Das Vordach dürfe als Schutz für die Verkaufsnutzung im 
Erdgeschoss über die gesamte Fassadenlänge erstellt werden und nicht wie in Art. 42 
BauV vorgeschrieben nur über die Hälfte. Im Gegenzug werde die maximale Vordach-
tiefe um 0.5 Meter gegenüber der BauV reduziert. Mit einer Nettoverkaufsfläche von 
rund 1'260 m2 überschreite das Richtprojekt das maximale Mass der Nutzung von 500 
m2 pro funktionelle Einheit nach Art. 15 FS-BauR deutlich. Das FS-BauR habe zum 
Ziel, die Ansiedlung von grösseren Verkaufsstellen zu steuern. Demzufolge und auf-
grund der Nähe zum Zentrum sowie den weiteren Geschäften sei die Abweichung 
zweckmässig. Um den zukünftigen Bauherren einen gewissen Handlungsspielraum zu 
gewähren, werde die maximale Nettoverkaufsfläche im Quartierplanperimeter auf 1'450 
m2 festgesetzt. Betreffend die Abweichungen zur Regelbauweise wird festgehalten, die 
Abweichungen seien nur sehr minim, weshalb die nachbarrechtlichen Interessen in kei-
nerlei Hinsicht beeinträchtigt würden. 
 
6.2. Die Beschwerdeführer machen betreffend die Tiefgarage geltend, diese überrage den 
natürlich gewachsenen Geländeverlauf um mehr als einen Meter und trete in unmittel-
barer Nähe zu ihrer Parzelle in unzulässiger Weise störend in Erscheinung. Daran ver-
möge auch eine allfällige Aufschüttung nichts zu ändern. Der Grenzabstand der Tiefga-
rage samt Entlüftungsschächten müsse vier Meter aufweisen und der Quartierplan sei 


entsprechend anzupassen. Die Tiefgarage stelle weder eine unterirdische Baute ge-
mäss Art. 36 BauV noch eine Unterniveaubaute gemäss Art. 37 BauV dar. Dennoch 
solle die Tiefgarage mit einem Abstand von gerade einem Meter an ihr Grundstück her-
anreichen. Möglich mache dies Art. 13 Abs. 3 QPR, wonach eine Unterniveaubaute 
entgegen den Festlegungen in der Bauverordnung im bezeichneten Bereich auf einer 
Höhe von maximal einem Meter sichtbar in Erscheinung treten dürfe. Nach Art. 37 Abs. 
1 BauV dürften Unterniveaubauten höchstens bis zu einem Meter über das massge-
bende resp. über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Gemäss Bauverordnung sei 
nicht nur die sichtbare Höhe, sondern auch die tatsächliche Höhe, um welche der na-
türlich gewachsene Geländeverlauf überragt werden dürfe, massgebend. Nachdem die 
Tiefgarage gemäss Richtprojekt das massgebende resp. tiefer gelegte Terrain um 
mehr als einen Meter überrage, stelle sie keine Unterniveaubaute dar und müsse vier 
Meter von ihrem Grundstück weichen. Gemäss Art. 50 Abs. 4 BauG dürfe zwar von 
den Vorschriften der Einzelbauweise abgewichen werden, aber nur, sofern die Verord-
nung dies vorsehe. Dabei dürften die Baubegriffe nicht verändert werden. Der Kanton 
Appenzell I.Rh. sei der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe (IVHB) beigetreten. Weder die Ausnahme (mit Ausnahme einer Aufbor-
dung) noch die Veränderung des Baubegriffes in Art. 13 Abs. 3 QPR seien demnach 
rechtmässig. 
 
Die verfügende Behörde erwiderte diesbezüglich, der Hinweis, dass die Tiefgarage, so-
weit es sich nicht um eine Unterniveaubaute handeln würde, gegenüber der Parzelle 
Nr. f. einen Grenzabstand von vier Meter einhalten müsste, sei richtig. Aus Sicht der 
verfügenden Behörde handle es sich gemäss Richtprojekt um eine Unterniveaubaute. 
Diese rage, gemäss Abbildung 10 im Planungsbericht, nicht mehr als einen Meter über 
das massgebende Terrain hinaus. Eine Aufbordung gehöre gemäss Anhang auf Seite 
3 der BauV nicht zur Höhe der Unterniveaubaute. Die Höhe f werde nur bis Oberkante 
fertig Boden gemessen. Entgegen der Argumentation der Beschwerdeführer handle es 
sich im Reglement somit nicht um einen Widerspruch, sondern um eine Präzisierung. 
 
Im erstmalig aufgelegten Quartierplanreglement wurde betreffend Tiefgarage festge-
halten, dass im bezeichneten Bereich die Tiefgarage als unterirdische Baute auf einer 
Höhe von maximal 1.5 Meter ab gestaltetem Terrain sichtbar in Erscheinung treten 
dürfe. Die Planungsbehörde hat mit Einspracheentscheid vom 16. August 2022 korrekt 
erkannt, dass diesbezüglich Anpassungsbedarf bestand und hat die Einsprache in die-
sem Punkt gutgeheissen. Sie erläuterte, die an der Nordseite sichtbare Tiefgarage 
müsse im Rahmen der Detailplanung noch optimiert werden. Unterniveaubauten seien 
Gebäude, die höchstens bis zu einem Meter über das massgebende resp. über das tie-
fer gelegte Terrain hinausragten. Im Quartierplan solle die Tiefgarage deshalb als Un-
terniveaubaute bezeichnet und das massgebende Terrain zur Ermöglichung einer Auf-
schüttung im entsprechenden Bereich neu festgelegt werden. Im Planungsbericht vom 
2. November 2022 wird schliesslich festgehalten, der ordentliche Grenzabstand von 
Unterniveaubauten und unterirdischen Bauten betrage einen Meter. Gemäss Art. 36 
Abs. 2 BauV hätten unterirdische Bauten vollständig unter dem massgebenden resp. 
dem tiefergelegten Terrain zu liegen. Bei der Sammelgarage handle es sich im nördli-
chen Bereich infolgedessen um eine Unterniveaubaute gemäss Art. 37 BauV. Sie über-
rage das massgebende Terrain um maximal einen Meter. Gemäss Anhang der BauV 
werde das Mass bis Oberkante fertig Boden gemessen. Aufbordungen oder derglei-
chen würden damit nicht mitgerechnet. Gemäss Art. 13 Abs. 1 QPR dürften unterirdi-
sche Bauten und Unterniveaubauten bis an die bezeichneten Baulinien gestellt 


werden. Ausgenommen von dieser Bestimmung seien Entlüftungsschäfte. Gegenüber 
der angrenzenden Parzelle Nr. f. dürften keine Entlüftungsschächte errichtet werden. 
Art. 13 Abs. 3 QPR bestimmt, dass Unterniveaubauten mit Ausnahme einer Aufbor-
dung nur im bezeichneten Bereich auf einer Höhe von maximal einem Meter sichtbar in 
Erscheinung treten dürfen. Die Oberkante der Sammelgarage dürfe 776.5 Meter über 
Meer nicht überschreiten. 
 
6.3. 
6.3.1. Art. 65 BauV hält fest, dass der Baubereich den bebaubaren Bereich umfasst, der ab-
weichend von Abstandsvorschriften und Baulinien in einem Nutzungs- oder Quartier-
planverfahren festgelegt wird. Der gesetzliche Strassenabstand zu Staatsstrassen be-
trägt sechs Meter (Art. 3 Abs. 1 lit. a StrG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 StrV). Der 
oberirdische Strassenabstand gegenüber der Strasse U. wird mit dem festgelegten 
Baubereich Hauptbaute A um 2.60 Meter unterschritten und beträgt 3.40 Meter. Es ist 
zu berücksichtigen, dass auch das jetzige Gebäude und die umliegenden Häuser den 
gesetzlichen Strassenabstand unterschreiten. Gemäss Art. 3 Abs. 1 StrG i.V.m. Art. 17 
Abs. 1 lit. a Ziff. 3 StrV gilt gegenüber öffentlich zugänglichen Privatstrassen ein Stras-
senabstand von drei Metern. Damit wird der nach Einzelbauweise geltende Grenzab-
stand zur dahinterliegenden Strasse T. mit dem definierten Baubereich Hauptbaute A 
mit einem Abstand von 2.80 Meter um 0.20 Meter unterschritten. Auch der Grenzab-
stand von vier Metern in der Kernzone gemäss Art. 62 Abs. 1 lit. a BauV wird mit dem 
definierten Baubereich Hauptbaute A in Richtung Strasse T. unterschritten. 
 
Die Beschwerdeführer haben nicht weiter ausgeführt, weshalb mit Festlegung des Bau-
bereichs für die Hauptbaute A in Zukunft durch sie ein grösserer Grenzabstand einge-
halten werden müsse. Jedenfalls wird der gesetzliche oberirdische Gebäudeabstand 
zum Gebäude der Beschwerdeführer eingehalten. 
 
6.3.2. Gegenüber der Parzelle Nr. h. ist die geschlossene Bauweise vorgesehen. Dies ist ge-
mäss Art. 64 Abs. 2 BauV möglich. 
 
6.3.3. In Kernzonen sind gemäss Art. 32 Abs. 3 BauV i.V.m. Art. 15 Abs. 1 FS-BauR Ver-
kaufsstellen bis 500 m2 Nettoverkaufsfläche pro funktionelle Einheit zulässig. Grössere 
Verkaufsstellen können im Quartierplan festgelegt werden. Mit dem strittigen Quartier-
plan soll eine Nettoverkaufsfläche von 1'450 m2 festgelegt werden. Wie im Planungs-
bericht selbst festgehalten, wird mit dem Quartierplan das maximale Mass der Nutzung 
von 500 m2 pro funktionelle Einheit deutlich überschritten. 
 
6.3.4. Art. 42 BauV bestimmt, dass vorspringende Gebäudeteile höchstens bis 2 Meter (Aus-
ladung) über die Fassadenflucht hinausragen und diese - mit Ausnahme der Dachvor-
sprünge - höchstens die Hälfte des zugehörigen Fassadenabschnitts einnehmen dür-
fen. Im Richtprojekt ist gut ersichtlich, dass das Vordach über die ganze Fassaden-
breite hinaus reicht. Die maximale Vordachtiefe wurde dafür um 0.5 Meter reduziert. 
 
6.3.5. Abweichend zu den Höhenvorschriften gemäss Art. 53 Abs. 1 und 2 BauV i.V.m. Art. 
54 BauV wurden mit dem Quartierplan die Gesamt- und Fassadenhöhe verringert. 
 
6.3.6. Mit dem strittigen Quartierplan wurden die gemäss Einzelbauweise geltenden unterir-
dischen Grenzabstände zur Strasse auf der Parzelle Nr. a. mit der Festlegung der Bau-
linie, welche den generellen Abstandsvorschriften vorgeht, teilweise unterschritten. 


Ohne besondere Vorschriften gilt für unterirdische Anlagen nämlich ein Strassenab-
stand von sechs Metern (Art. 3 Abs. 1 lit. a StrG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 StrV). 
 
An dieser Stelle ist festzuhalten, dass der unterirdische Grenzabstand der Tiefgarage 
zum Grundstück der Beschwerdeführer entgegen deren Ausführungen nicht unter-
schritten wird. Bei der Tiefgarage handelt es sich um eine Unterniveaubaute gemäss 
Art. 37 Abs. 1 BauV und sie darf damit bis einen Meter an das Grundstück der Be-
schwerdeführer reichen. Gemäss Art. 37 Abs. 1 BauV sind Unterniveaubauten Ge-
bäude, die höchstens bis zu einem Meter über das massgebende resp. über das tiefer 
gelegte Terrain hinausragen. Indem die verfügende Behörde festgehalten hat, die Un-
terniveaubaute dürfe mit Ausnahme einer Aufbordung nur im bezeichneten Bereich auf 
einer Höhe von maximal einem Meter sichtbar in Erscheinung treten und die Oberkante 
der Sammelgarage dürfe 776.5 Meter über Meer nicht überschreiten, hat sie sicherge-
stellt, dass die Tiefgarage das massgebende Terrain (vgl. Art. 33 BauV) resp. das nach 
Fertigstellung des Bauvorhabens vorhandene, tiefer gelegene Terrain nicht mehr als 
einen Meter überragt. Aufschüttungen können nicht dazu dienen, über dem massge-
benden Terrain liegende Bauten zu unterirdischen zu machen. Dies wird vorliegend mit 
der genannten Regelung nicht gemacht resp. will die Regelung gerade dies verhindern. 
Der Vergleich mit dem Planungsbericht vom 7. Januar 2021 zeigt denn auch, dass 
keine Anpassung des massgebenden Terrains erfolgte; damals wurde eine maximal 
sichtbare Höhe von 1.5 Meter bis maximal 777.0 Meter über Meer festgelegt. Die neue 
Regelung reduziert die maximal sichtbare Höhe auf den gesetzeskonformen Meter bis 
maximal 776.5 Meter über Meer. Die Aufbordung wird dabei, worauf die verfügende 
Behörde richtigerweise hingewiesen hat, gemäss S. 3 Anhang zur BauV nicht hinzuge-
rechnet. Die Höhe f wird nur bis Oberkante fertig Boden gemessen. Damit handelt es 
sich bei der Formulierung gemäss Art. 13 Abs. 3 QPR tatsächlich um eine Präzisierung 
der gesetzlichen Regelungen. Auch wird der Baubegriff gemäss IVHB nicht verändert. 
Die Beschwerdeführer unterlassen es jedenfalls, genauer zu begründen, weshalb die 
projektierte Tiefgarage den gesetzlichen Bestimmungen nicht gerecht werden sollte. 
 
6.3.7. Eine Abweichung von der Einzelbauweise besteht sodann bei der um 0.4 Meter verrin-
gerten Maximalhöhe von Einfriedungen (Art. 30 Abs. 1 BauV). 
 
6.4. Im Planungsbericht wurde nachvollziehbar festgehalten, weshalb die Abweichungen 
vorgenommen wurden und wo sie zugunsten und wo sie zulasten der C. AG gehen. 
Ein legitimer Zweck für die verschiedenen Abweichungen von der Einzelbauweise im 
Rahmen des Quartierplans besteht im Sinne eine hochwertigen Siedlungsverdichtung, 
soweit Gewähr für eine gute Einordnung ins Ortsbild besteht. Die Beschwerdeführer 
sind darauf hinzuweisen, dass mit dem Quartierplan die Gebäudehöhe und die trauf-
seitige Fassadenhöhe gemäss Baubereich Hauptbaute A im Quartierplan weniger hoch 
werden dürfen als gemäss Einzelbauweise vorgesehen und die maximale Vordachtiefe 
sowie die Maximalhöhe der Einfriedungen gemäss Bauverordnung reduziert wurden. 
Die Abweichungen zugunsten der C. AG sind, mit Ausnahme der Nettoverkaufsfläche, 
nicht erheblich und erfolgten aus nachvollziehbaren Gründen. Aufgrund der Grösse der 
Verkaufsstelle und deren wirtschaftlichen Bedeutung für den Raum Appenzell Innerrho-
den ist auch die Abweichung bezüglich Nettoverkaufsfläche sachlich vertretbar und 
liegt damit im Ermessensbereich der Planungsbehörde. Die Einschränkungen der Inte-
ressen der Beschwerdeführer, insbesondere die Verkleinerung des Grenzabstands, 
sind sachlich vertretbar und damit nicht willkürlich. Die Einhaltung der im Quartierplan-
reglement festgelegten Regelungen erfolgt am konkreten Bauprojekt. Der Quartierplan 


entspricht jedenfalls den Vorschriften des Baugesetzes und der Bauverordnung. Ge-
samthaft betrachtet führen die Abweichungen von der Einzelbauweise nicht dazu, dass 
die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert 
würde. 
 
7. 
Interessenabwägung 
7.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, sie erlitten unverhältnismässige Nachteile 
durch die Quartierplanung. In Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips sei zu prü-
fen, ob jene Anordnungen getroffen worden seien, die in ihrer gesamten Auswirkung 
alle betroffenen Eigentümer am wenigsten belasteten und der Erfüllung des Planungs-
zwecks dienten. Eine Interessenabwägung sei bis anhin nicht erfolgt. Die Richtplan-
ziele «Verdichtung» und «haushälterische Bodennutzung» könnten auch ohne derart 
grosse Nachteile für ihr Grundstück erreicht werden. Gemäss Art. 2 QPR sei das Ziel 
des Quartierplans nicht zu verdichten, sondern lediglich mehr Verkaufsfläche zu er-
möglichen. Die rechtsungleiche Behandlung und die starke Einschränkung ihres Eigen-
tums seien ungerechtfertigt, da mit dem Quartierplan lediglich wirtschaftliche Interes-
sen C. AG befriedigt würden. Die Beschwerdeführer rügen weiter, mit einer Verlegung 
der Zufahrt der Strasse T. würden die Grundsätze der Gleichbehandlung und des Ei-
gentumsrechts verletzt. Ihre Parzelle weise gerade einmal eine Fläche von 291 m2 auf. 
Dennoch würde ihnen zugemutet, Land für die neue Erschliessung der Strasse T. zur 
Verfügung zu stellen. Für sie sei dies unverständlich, zumal die Verschiebung der 
Strasse einzig Vorteile für die C. AG schaffe. Mit der Verlegung der Strasse T. auf ihre 
Parzelle verlören sie die Möglichkeit, die fragliche Fläche mit Zustimmung der Berech-
tigten als Parkplatz zu nutzen. Ausserdem verlören sie die Möglichkeit, die Dienstbar-
keit mit Zustimmung der Berechtigten zu löschen. Alles in allem verlören sie mit der 
Verlegung der Strasse T. rund 100 m2 ihrer Parzelle. Ihre privaten Interessen seien we-
der gewürdigt noch gegen andere private oder öffentliche Interessen abgewogen wor-
den. Auch die Verhältnismässigkeit der Beschränkung ihres Eigentumsrechts sei nicht 
geprüft worden. Gegen die Verlegung der Zufahrt der Strasse T. sprächen auch ge-
wichtige öffentliche Interessen, insbesondere das öffentlichen Interesse, dem Ortsbild 
Sorge zu tragen. 
 
7.2. Die verfügende Behörde erwiderte zur Beschwerde, das vorliegende Richtprojekt lasse 
sich nicht in der Regelbauweise realisieren und sei daher mittels eines Quartierplanes 
zu ermöglichen. Ziel sei es, neue Verkaufsnutzfläche zu generieren und entsprechend 
neuen Parkraum zu schaffen. Mit dem Varianzverfahren von der Bauherrschaft, dem 
Architekten, der Planungsbehörde und den Fachkommissionen sei in mehreren Schrit-
ten eine Lösung entwickelt worden, mit welcher gemäss dem Ermessen der Planungs-
behörde eine gute Gesamtwirkung erreicht werden könne. Die C. AG beabsichtige, die 
aneinander angrenzenden Grundstücke Parzellen Nrn. a., g. und h. als Verkaufsfläche 
zu nutzen. Nach Ansicht der verfügenden Behörde entsprächen die geplanten Nutzun-
gen dem Ziel einer haushälterischen Nutzung des Baulandes sowie einer mit den 
Schutzzielen der Liegenschaft A. verträglichen Nutzung des ehemaligen Bauernhauses 
(…) und erfüllten damit auch öffentliche Interessen. Die verfügende Behörde verwies in 
diesem Zusammenhang auf den der Planungsbehörde im Rahmen von Quartierpla-
nungen zustehenden Ermessensspielraum. 
 
7.3. Gemäss Planungsbericht vom 2. November 2022 soll die Zufahrt zur Strasse T. rund 
vier Meter nach Osten verschoben werden. Der entsprechende Strassenabschnitt in-
nerhalb des Plangebiets werde auf den Grundbegegnungsfall 


Personenwagen/Personenwagen ausgebaut, was einer Fahrbahnbreite von 4.4 Meter 
entspreche. Im Quartierplanreglement wird diesbezüglich in Art. 3 unter anderem fest-
gehalten, die Zufahrt zur Strasse T. diene der oberirdischen Erschliessung der Parzel-
len Nrn. c.-h. Gemäss Art. 20 QPR wird daher zu Lasten der Parzelle Nr. g. und zu 
Gunsten der nördlich davon liegenden Liegenschaften ein unentgeltliches Fahr- und 
Fusswegrecht im Grundbuch eingetragen. 
 
7.4. Soweit die Beschwerdeführer den Grundbucheintrag vom 1. Juni 1876 als Grund her-
anziehen, weshalb auf eine Verlegung der Strasse T. verzichtet werden müsse, ist auf 
die diesbezüglichen Ausführungen unter Ziff. III. 3. zu verweisen, wonach die privat-
rechtlichen Einwendungen der Beschwerdeführer auf dem Zivilweg geklärt werden 
müssten. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die vorgesehene Eintragung des un-
entgeltlichen Fahr- und Fusswegrechts im Grundbuch durch die Feuerschaugemeinde 
gemäss Art. 20 Abs. 1 QPR den Bestand des Grundbucheintrags vom 1. Juni 1876 
nicht berührt. Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten privatrechtlichen Einwen-
dungen können nach wie vor im zivilrechtlichen Verfahren geklärt werden. Betreffend 
das Vorbringen des Ortsbildschutzes ist ebenfalls auf die bereits gemachten Erwägun-
gen in Ziff. III. 5. zu verweisen. 
 
Im Rahmen der Quartierplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten 
Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung 
und im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen 
(Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Im Gegensatz zur Rekursinstanz, welche die 
Quartierpläne auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit prüft (vgl. Art. 52 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 46 und Art. 48 Abs. 3 BauG), ist die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt. 
Es ist lediglich zur Rechtskontrolle befugt und hat sich darauf zu beschränken, über die 
Einhaltung des Ermessensspielraums zu wachen und schreitet nur ein, wenn die Vo-
rinstanz das ihr zustehende Ermessen unter-, überschritten oder missbraucht hat (vgl. 
Art. 15 Abs. 1 lit. a VerwGG). Der Entscheidungsspielraum der Verwaltung wird durch 
die Verfassung begrenzt. Sie muss insbesondere das Rechtsgleichheitsgebot und das 
Verhältnismässigkeitsprinzip beachten und hat die öffentlichen Interessen zu wahren 
(vgl. ZUMSTEIN, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Bau-
rechts, 2001, S. 73). Ein Ermessensspielraum wird dann sicher überschritten, wenn der 
kommunale Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar bzw. offensichtlich unhaltbar und 
damit willkürlich ist. Aber auch in den Fällen, wo sich die Gemeinde von unsachlichen, 
dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen leiten lässt, die Grundsätze der 
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt, das übergeordnete Gesetzesrecht 
missachtet oder grundlos von in Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen 
zur Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen abweicht (vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6; 
Urteil des Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 25. August 2020 E. 5.3). 
 
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass die Massnahmen der Verwal-
tung zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und er-
forderlich sind. Zu prüfen ist die Zwecktauglichkeit einer Massnahme, indem die öffent-
lichen und privaten Interessen abgewogen werden (vgl. HÄFELIN/HALLER/KEL-
LER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., N 320-323). Der mit 
dem Quartierplan angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den 
auferlegten Belastungen der Privaten stehen (HÄNNI, a.a.O., S. 52). Die Interessenab-
wägung muss die betroffenen Interessen ermitteln, diese beurteilen und dabei die Ver-
einbarkeit mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen 


Auswirkungen berücksichtigen sowie diese Interessen möglichst umfassend berück-
sichtigen (Art. 3 RPV). Solange ein Bauprojekt die Bauvorschriften einhält, ist es ver-
hältnismässig, auch wenn es den Nachbarn einschränkt. Nur bei abweichenden Rege-
lungen muss über die Verhältnismässigkeit diskutiert werden. 
 
Eine Regelung verletzt die Rechtsgleichheit, wenn sie unsachliche oder willkürliche Un-
terscheidungsmerkmale aufstellt oder wenn sie ungleiche tatsächliche Verhältnisse von 
Gewicht der gleichen Norm unterstellt. Im Bereich der Raumplanung sind allerdings dif-
ferenzierende Kriterien anzuwenden, weil es in ihrem Wesen begründet liegt, dass sie 
Ungleichheiten setzt. Man spricht von einer abgeschwächten Wirkung der Rechts-
gleichheit: Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt hier, im Unterschied zum Baurecht, mit 
dem Willkürverbot zusammen (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 55). 
 
Gemäss Art. 26 Abs. 1 BV ist das Eigentum gewährleistet. Die Eigentumsgarantie 
schützt das Eigentum als rechtlich vorgeformtes Institut. Dieses Institut darf durch die 
Gesetzgebung nicht beseitigt oder ausgehöhlt werden und sie muss die wesentlichen, 
aus dem Eigentum fliessenden Verfügungs- und Nutzungsrechte erhalten (vgl. ZUM-
STEIN, a.a.O., S. 41). Nach Art. 26 Abs. 2 BV werden Enteignungen und Eigentumsbe-
schränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt. Planungen führen 
nach der Rechtsprechung dann zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung 
gleichkommen, wenn einem Eigentümer des bisherige oder ein voraussehbarer künfti-
ger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder in einer Weise eingeschränkt 
wird, die besonders schwer wiegt, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende 
wesentliche Befugnis entzogen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 
12. März 2019 E. 2.2). 
 
7.5. Die Beschwerdeführer verlieren vorliegend im eigentumsrechtlichen Sinne nichts, da 
die Strasse bereits dienstbarkeitsbelastet ist. Allein die Tatsache, dass eine Dienstbar-
keit während längerer Zeit weder ausgeübt noch geltend gemacht wird und der Eigen-
tümer insoweit den Besitz unbelastet geniessen kann, führt nicht «per se» zum Unter-
gang der Dienstbarkeit (vgl. PETIPIERRE, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 
2023, Art. 734 N 1). Mit einer Verlegung der Zufahrt der Strasse T. wird damit die Ei-
gentumsgarantie der Beschwerdeführer nicht beschränkt. Auch ein grösserer Grenzab-
stand ist nicht einzuhalten. Mit der Verlegung der Strasse ändert sich nichts an der Zu-
ordnung der Strasse T. als Privatstrasse sowie an der Tatsache, dass die bis anhin von 
den Beschwerdeführern als Parkplatz genutzte Fläche zur Strasse T. gehört. Da die 
Verlegung der Privatstrasse nicht gegen die Bauvorschriften verstösst, muss diesbe-
züglich auch keine Verhältnismässigkeitsprüfung vorgenommen werden. Auch gegen 
die Rechtsgleichheit wird mit der Verlegung der Strasse T. nicht verstossen. 
 
7.6. Es ist festzuhalten, dass die Vorinstanzen ihr Planungsermessen bei der Ermittlung 
und Abwägung der widerstreitenden Interessen nicht überschritten haben. Ein legitimer 
Zweck für die verschiedenen Abweichungen von der Einzelbauweise im Rahmen des 
Quartierplans besteht wie erwähnt im Sinne einer hochwertigen Siedlungsverdichtung, 
soweit Gewähr für eine gute Einordnung ins Ortsbild besteht. Mit dem vorliegenden 
Quartierplan wird betreffend Gestaltung und haushälterischer Bodennutzung eine gute 
Gesamtwirkung erzielt (siehe auch Ziff. III.5.). Seit der Revision des Raumplanungsge-
setzes vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört es zu den erklärten Zielen 
und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu nutzen und die 
Siedlungsentwicklung durch bessere Ausnützung und Verdichtung der bestehenden 


Siedlungsflächen nach innen zu lenken (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis RPG). Mit 
dem Quartierplan wird neuer Wohnraum geschaffen und es werden neue Arbeitsplätze 
ermöglicht. Der Quartierplan berücksichtigt nicht nur die Anliegen der C. AG. Die priva-
ten Interessen der Beschwerdeführer werden nicht übermässig eingeschränkt. Der 
Quartierplan x. wurde im pflichtgemässen Ermessen der verfügenden Behörde erstellt. 
Die Regelungen des Quartierplanreglements entsprechen den Vorschriften des Bauge-
setzes, der Bauverordnung, des Baureglements der Feuerschaugemeinde sowie der 
Heimatschutzverordnung. Die verfügende Behörde hat die sich widerstreitenden Inte-
ressen ermittelt, abgewogen und ist nachvollziehbar zum Schluss gelangt, dass mit 
dem vorliegenden Quartierplan die Ästhetikvorschriften befolgt werden und die Ein-
schränkungen verhältnismässig sind. Die Überlegungen der verfügenden Behörde wie 
auch der Standeskommission sind sachlich vertretbar. Noch einmal ist darauf hinzu-
weisen, dass den kommunalen Behörden bei der Frage, ob eine gute Einfügung in das 
Ortsbild resp. ob eine Beeinträchtigung des Werts oder der Wirkung eines Kultusdenk-
mals vorliegt, ein Ermessensspielraum zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beach-
ten ist. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar und 
beruht er auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so ha-
ben die Rechtsmittel-instanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen der 
kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_138/2014 vom 3. Oktober 2014 E. 8.6). Im Übrigen waren sowohl die Fachkommis-
sionen Heimatschutz und Denkmalpflege in die Quartierplanung involviert, haben aber 
keine Einsprache erhoben. 
 
(…) 
 
Kantonsgericht Appenzell I.Rh., Verwaltungsgericht, 
Entscheid V 12-2023 vom 18. Juni 2024